Raluca Oana Letinca@yahoo.com 818 Contracte Text

Contractul de inchi CONTRACTUL DE INCHIRIERE Definitie Detaita contactului de inchinare a locuintei. Caractere uree. înhiriere tecunte este Un contrat prin cae o persoana, numita locator, s obliga sa asigure ate persoane, numit chins (sau locator), oana temporer, totala sau porta unei losinte, n sthimbul une sume de bani numita hire Ca si lecatiunea, inchierea este un contact snalagmatle (later, cu oneros, comutatv, consensual, cu executare suecesha, care transmite arept. Rezuta ca incnereo se deosebeste de lcativnes de drept comun prin bi i specie: lacuna, Al find, ichinere de cunts nu poate f calcata un can special ste, ei rumal ca o varietate 3 conracul e lcabune de drept cemu consecinta, contactului de Inchiriere sunt 2pheaBle depozkile areptulul comun reeștoare la locatune, În masura In Vega lata nu prevede norme specale (ar: 72 an Legea lacuna 14/1996), Reglementare. Principal oct normativ m materie ineierilcunteler este Legea locuinte r.1147:996, prin care s-a abe legisiatialocativa anterior vigoare: Legea nr5/1973 privind administrare fonds! locativ și reslementarea rpertuier a ororietar si chiro, HM n7860/1973 s orice he spori contare revederier din Legea n.1147 1996 (art 3). Continua n: fie plicable cspoztle prevazute prin legi speciale, potrivt carora partea contractanta (chirasul sau lecatorul) benefriaz retur mat favorable (refertoare Ia raperturle locative ia celor conexe acestora decat cle prevazute de Ln114/1996 (art 1 completarea legislate! lcative se aplica lspezle Codului cv privind contractul e iecalune (art. 72) Domeniu de apcare. Dispel Legi nr.114/1996 snt apeable numa contractelor de nchere avna ca obiect locui detnta de lege ca o constate latuta in una sau mol mute camere d leet, cu cependintele,Golale si toti nece care satisface cern e locale une Deane sau falie (3.2. ita) = inclus, curtea s gradina inchiata o data cu supr tocata (9.21 Ic), acesta spozți nu sunt aplicabile daca contractul are ca obiect un alt Imobl, cum ar f, de exemplu, curtea sau ga inchi pentru parcarea sau adaposrea autovehicul ori în alt scap (ee apa dretul comun). Legia locativa nu apicabie pici in cazul inchirieri unei case de vacanta, detnta de lege ca oui ocupata temporar, ca resedina seu: destinata odhnei 5 recreri (a2 IP). Find estnata ocupsri temporare e scurta curat, in scop de oda si recreere, i Tocuri cu caracter de continitate, n intra sub incidents legislate cotve. De ats, ispite Legii e 114/1996 vizeaza n Inchineres de lcunte, nu și de case se vacanta, Legsatialocatva este inaplieabia, evident, in cazul supraeteor lcaive cu ata destinate decat aceea de lcunta pe care exsta o regamentare speciala. str, potvt Legi 9715/1990 privind reorganizarea unatler economice de stat co autonome si societal comerdiale, HG pr 3328/1990 pentu aprobarea Metodologiei conceionai, inchirierii locatiei ge (broasta parta si locuita vin Legea pr 219/1958 pring reaimulconcesunior) și MG pr. 340/1981 (republicat) prind. + subuniatl prin etate directa, inchinerea sueraeteor loc n sau comerdala, dustrial, deporte, Brown ete.) nu se poate regula, prin late, in conformitate cu aceste reglementar cat că aa cesti decat aceea d locuinta flote de Mur cemtertelezemieinetiCnecdeietereceerte come 108 asezaminte saaicultual și de invatamant, e parice pltce, endcate și alte ergonizat neguvemamentae,aflate n cu executare, precum si centrartee de Închrere avand ca obiect garaje propretate de sat; toate aceste contracte s-au prlung Grept pe e peneada de San (art, 1-3 dn Legea nv. 17/1994), ar apa pe perioada de inca sau 3 ani dupa ca (potnwt art n OUG n.40/1999). Dupa exprarea acester termene (aprile 2002, respecav 2004), In lipsa unor nel proregai legal, va + opera tact relecatune petit dspoatilor Codului avi (art. 1437-1436), cu eecta pe tmp nedeterminat si cu posi denuntari unterle e ctre oare dintre par, cu condita respecta termenull de preavi (an 1436aln,2 Ciu), lar locatunea supratteler locative cu aha destnaie decat aceea de loeintaapartinand persoanelor fiice seu societ comercial cu copt patul, care uita sub ineienta eslementaior speci, sunt supuse Grptslui comun (at. 1310 i Cow. Scurte considerate crept comparat, Fara intra în amanunte, mentionam ca inerventl legislativ speciale refentea fotesina locuntlor – derogator de la dreptul comun în materia de ecatlune » intalnim i în lgilati tor tai cu veche tre democratica, scopul decret find protectia chiar prin norme imperative, consderandu-se că acest domeniu hu poate 1 pur si simplu la voia economiei de pata. Aceste masuri de protectie vizează, in special stabiltates creptul de es ehnasulu si n oarecare conta pub asupra cuantumul cre, ma les asupra mori e Asta, În rant, Incepand din 1914, dar mal ales dn 1948, s-au adoptat ie) speciale privi folosinta locuintelor, st clr find protect chiar. In acest sens, s-au at masuri ca: – o se asigure stablitatea dreptu de fanta ol chiiaslu dupa expirare termenului prevazut in contact, consacranc dreptul lcaarului la reinorea de drept a contractuu (ret au renouvelement automatique du ba), de af mentinut in flo ret au mamtion dans les ux), cu condita respectarii obigatilor contractuale, proprietarul avand dreptu de a relua flo {rote e reprise, numa! ca e, oul ll, ascencert ri descencenti ul ou 3 soul av nevole de acea locuinta si numai un la cspozia iecatruli ata lcunta n stare buna de cue si care corespunde necestatior sale personale or famila daca este cazu, retelele si poiitațer sale; = ena sa fe stabita i mocicata pe porcusul execute coizaculu indewata în uncie de evolua pretur) n potrivi erterilr prevazute de lege. In dreptul german, proprtarl nu poate rezla contractul sau impleda relnnorea dupa exprarea termenul seplat « daca are nevole delecta pentr E, pentru membri famile! sa a persoanelor care louise impreuna cu i. Ca o conseck duratei mn contractul, chia (stabăta Ina pin ibera intelegere dinte pari, poate A revzuta period, dar sub co statal, conse lcale fină oblgate sa publce asa-numitele tabele de che! (Metepege) care reprezinta un fel de inde In lve, ara cu condi lative forte bune, contractul de Inchirere inceteaza Ia termenul prevazut de port, caca. Intervent rennoirea Exoresa sau acta 3 contractlu, Oar chara n aceasta ara, Instanta pate prelung (chiar repetat) tem Vocatuni a cererea chrasull, daca rezilierea ar cre greutat pentru el sau familă sa, tara numal daca proprietar are neve. vocunta pentru e sau rudele sale propăate (ini arhi) Comparana cepoziile egalaei noastre locative cu legata trio Is care ne-am reer, constatam co – des ne centru cu o cnzs asta de lruite – mosurie amintte de protec 3 einasler au lps din Legea 114/1996. Atel de masuri egal au iat abi rin OUG nr40/1999 privind protectin easier i stabllres Chinei pentru spatile cu desenata de Icunte. Po aceste eg, a exprarea termenului de inchiere chirasul are dreptu la relnnoiea contractul, ar In cz de vanzare 3 cun re crept de preemptune. In schimb, china se stalleste i se medica în conelile prevazute se lage numal in cazul nur Supratee locatie veniionam ce intervertilelegistive privina folosinta suprafetelor lcative au fest posible fra a contraveni dspor constubonale și conventie internationale Is care Ramon este parte. Asti, Consta decare propietatea privata nvali dar în constate legi (art. 135 ain). lar al, garantand dreptul de propietate, precizeaza: ‘Coninutul Și limitele ac retur sunt table de lege (ain). Prin urmare, egea poate aduce intan reotuu de folosita al propretauil In acest + SI Codul cul consacra dreptul reprietarulul de a se bucura i dlspune de un lucy n mod excusv și absolut, ns ‘cu modi table e iegr(rt.475) în mitele determinate de lege (ar 460) Numa pesiitata expropve este interzisa, n afara cau de uciate publica cu dreapta si prealaba despagubire (rai aln.3 din Constitutes ari 481 Ce) Dupa cum se arat si decizis Curt Consitulenae nr30/195, legutaru poate institu reguli care să armonizeze drept fundamental ale cetatenilor (rep de propritate si reotu 1 lcunta), ‘este indreptatt, tabling entinutu si limite rep de oropretate, sa tna seama nu numa e interesele ropnetaier, csi e cele ale chiral, carora trebuie sa le asigre crep locunta, rezizane aste un eculbr ire aceste comandamente Consttutonale. Lumtarle vana folosinta locuintelor prevazute de lege nu cotravn nici converter internationale 1 care Romana parte, conventii care ~ por r.20 dn Constitute au prioritate fl de lege interne Ibertabler fundamentale si a protocalelorastionae la ace 5 cin 31 mai 1994), In ordinea de Ie! analizata ari din p n se Mute cemtertelezemieinetCnec de ieitereceert come 225 „orice persoana fizica sau juriiea are dreptul n respectarea bunurile sale. Nimeni nu poste fipst de proprietatea sa ¢ entry cauza de utlate publica și in conditie prevazut de lege si e principile generale ale rept international Dispeatile precedente nu aduc atingere dreptului satele de a adopta legle pe care le considera necesare pent veajementa folosinta bunurior conform intresul general său pentru a asigura plata Impoztelor ori a altor contrbuti s Prin urmare, specie legate locatvereferitare la folosintasupraftelorlocaive nu contravin dispozitie constitu sau comventiler intemabenale In care Romana este parte, Incheierea contractului Contractul d inchriere ca temei uric i foovinteilovintei Preczar realaăle. în vederea nasten reporurior de inchiriere si ocupa lcunte de catre chiras, des legea nu pre expres, este necesara menelerea contractului de mcninere; arestul de felsinta al lecultai se naste pe data intari in vigoa contractului (art.21 It). Actele premergatoare incheleri contactului (eum ar iun ntecontract de lecatune, atu de repari locuite scale sau de necesitate ri a aor locuinte in fondu loca de stat eliberat d consi local (a.26 sat. dn Nor metedolgice aprobate prin HG nr.446/1997) or a ace – nu dou nastere repotuir de inchriere ca atare, nu indrștate: hrs sa ocupe suprafata locativa Urmeaza dec sa analzam problemele speciale, derogaeri de la Icatunea de drept comun, care se pun in legatur incheierea contractului ee inchiere (rivne parle contractate, forma si blac contactul, termenul inch) Locator. Avand in vedere ipoteza but (de eo quod plerumaue ft, legea prevede ca iehrerea locuintelor se ace citate ce locator de catre proprietar (art.21, persoana fica său persoana ura. Deoarece contactul d inchriere nu este Wanslatv de proprietate, e poale 1 chelt i e care tularul unu an drep re. exemplu, uzutrectuar) sau chiar de creanta (de exemplu, cata), daca prerogetvele pe care le are asupra ieri î co aceast posite, cu seu fre incuvintare proprietor. În cazu lcuintelor proprietatea statulu sau unter adminis tentorae, cntretul pante f incest de catre persoana Jura care are În adminstrare imobilul in cauza sau se care ont prevazut de lege (de exemplu, regia autonoma care administreaza lcuntele de protocol, primari sau imputemicl su n Vecuntelor sociale ec.) tocata (chia, Persoana care incheie contrat in vederea dobendii dreptlu de folosinta ore caltates ge chris, e titular și contrac e inchriere (vee, e exemplu, af.21 Ik, ar.27 din Legea 4/1996 sar. 12 din OUG pr40/1999), Evident, conracul de inchiere poate fi incheat, n colate de lecatr, st de mal mute persoane (de exemplu, sot, concutni et), az In care ele devin cottulare ale contractului de lcatune și raspund de executarea obigatilor Icatve po Fesulor care guverneaza obigatile cu puritate de subiecte, si anume: in rin, obligate (de exemplu, de pata a chi espegubinlor selorate pentru deterorares lcuntei ee.) sunt conjunc (dvizbie), sera numai daca in contrct 4-3 pret soldontatea intre debitori (art. 1039 si urm. din Cc.) său ingvinblttes (at. 1058 Ci) on este vorba de abet care a obiect indivi (ar. 1057 Cc, de exemplu, obisatia efectua repartior locative, florea cute ptrvt estnnbei et.) precizam insa, ca dreptul lcătv se dobandeste nu numal de către ttuaru (titular) conraculul, dar și de catre persoane prevazute in contract care urmeaza sa cusca impreună cu rularul (r-21 It.) in baza unui drep de folosinta de Gin arestul Htuaruui contrectul de inchriere. Mal mult decat sta, legea prevede î favoarea acestor persoane și bene conunuariiroportuui de lcatune ear i în ips turului Atel, dupa cum vom vedea, în cazul poraari definitive 6 caine 3 aecesului turului, sotul (ste) și descendenti sau ascendent care au lcut impreuna cu tusru, precum și ae pers Inscrise in contract, daca au locu cu tiuarl cel putin un an, et continua raporturile se locatiune (3.27 dn Legea m 114/19 art. 12 dn OUG nr40/1999), Find vorba de centnuarea.ncineri, efectele sever produce în conde pe periongs prevazu contract (cu rept de rennore a contact Bota leg, Din a.27 (L. nr114/1906) mai ezita ca soul (sa), descendent si ascendent dobandesc drepturi active prin si vocure cu turul de contrac (Ia sib), n schimb, ae persoane numai dace Bu avut acelasi dou cu ttuarl contratuk un un an si numai dacă au fost insrise în contrat (ie), Cu ocazia incheierii său uter, caea ce presupune = în lips tipulote contrara in contract consimtemontu locator n intedcerea în locuinta, în cltate de chris, 9 acestor din + ersoane. 0 data ce subinchirere este cendtenata de acordulproprietaruu (9.26), ie dobandirea dreptul locativ de aceste persoane – a Incheerea contractlu sau pe parcursul octuni nu peat avea lt fara consimtamantul locator mvarizar veteztoare la pono unica sotului tunul contractul n se e foosints dobandit printr-un contrat e locate inchei ‘pul casatoriei si un propriu daca cesta s-a incheia inalt Mute cemtertelezemieinetCnec de ieitereceert come aes castor 1n pevinta conacului de inchriere 3 leculnte (nareree ca este stata in mest urban sau rural), conceptia legic este feta. Asta, daca contractul de Inchiriere a fst Ichelat Puma de care unul dinte sot – Incferent in timpu casatorie inainte de casate – sotul ll poate devenl tular de contract (poate ‘continua inher’, connractul de inchrere se transfe rt.27 cin Legea :114/1996 și ri 12 in OUG 40/1998) numa n bsenta său decesul tuarului de contract, asemanator persone prevazute de lege. Evident, daca sati sunt coituari ge contrect, cl ramas in locinta contin foarta în sec caltate. Forma contract de nchnere Caracterul consensuat al crtracului.Inenerea locuinteor se face “rin contract seis, care se va inregistra Ia orgi ‘scale teritoriale in maximum 15 zi de 1 data emnari, prin ghia proprietarului ocatorului; ont.21 dn Legea ruta 1956, an Legea 1181/1997 și n-37 ain Normele metodologie). Intrucat cerinta forme sere si iresinterea la organele financiar ese prevnzuta pentru unitatea acului (sub sanctunes nat absolute), tebuie sa ajungem În conelura ca formaltatle necesare num d probationem. Avand In vedere dspoatia tata – coreboata cu regulle din dreptul comun (ar. 1197-1198 si 1416-1417 Ceh consideram c în ipsa probei scrise i daca nu să inceput executarea contractull (verbal incheiat, dovada cu marar nu pat sdmie. In schimb, daca catracul este În curs de executare, mu excldem pesiiitatea dovedi cu martori sau prezumti esse un inceput de dove sci (e exemplu, tente de pata a chr!) or reconstituirea seu conservarea dovezi serie ¢ cu nepurinta, Daca contractl incheiat verbal este în curs d executare si în boa de eNtanta, exista neintelegeri cu pvr n € ca urmeaza sa fe stabiita prin expertiza (at 1417 Gc) Obiectul contractului de inchiriere Locuinta iene Asa cum am preczat, clspoatile Legi 114/996 sunt apicable numa daca lucru inchinat este o lecuinta (camer locut, depencinte st alte doar folste în exclusvtate sau in comun), inclusiv curtea și grena aferente cag, ce se meine data cu suprafatalocativa In excusitate sau, dupa ca, n folsinta comuna (an.21 Ibs) Locuinta inehrota, anevele si doare aferente, cu inventarul corespunzatr,tebule sa fe prevazute in contract, precizane conte e flose 8 parior comune, nus portile alate în coproprietate (propitates indiviza a locator cu aie persok tzin) Contractul de incre fina un contract sinalogmate si cu tiu oneros, partie trebue sa determine evantumu che îi evaluarea în bani ochre! late în natura) regulile de maicere a acestea i mocul de pote (art. 21 I-a si. ne 183/1997 ¢ Daca flosnta locuintei se transmit cu tu gratuit sau chia 9 fost revazuta în mod i oi este derizorie, contractul nu mal e nchinere ci un comocat, daca conditie devastate ale acestui contract snt ndeginte în ceea ce priveste determinare cuantumll chel, dspoztile legi sunt cat se pote de confuze. Aste, posi ar „ea practicata pentru lcunte va acoperi cheluelle de administrare, tetnere si reparti, impoztele pe clad si pe i precum si recuperarea investitiei, in funcie de durata normatastabika petru prevederior egale, precum si un proft 3 negocieri inte parti Nu se intelege insa, ce inseamna – n-o terminologle legala -naiunea de ‘hie practicata! denumita în alte artcoe (a an.2, af 46), Valarea Pominala ach? Pe de alta art, testul cta ace refer a unele enter obecie de calcul al nr care se adauga isa si un ‘pratt negocatastel inet – ar a defalea pe elemente componente – partie vor nege, În real cuantumul toat al che. Aceasta idee pare sa fie vata în vedere si rin neerea legi la inchrerea une locuinte în cont ete (art.2 I). Pin urmere cha se stbileste rin iberu acord dintre parle contactat, cu except locuintelor pentru in lege speciala se stobieste nivelul maxim a chil, ferent pe etegor decalat si pe zone (932). In aces sens, rin OUG n:40/1999, pentu locuintele care apartin domeniului public sau privat al Satului or al unt: administrative ale acestuia, precum s pentu Icuntle locuintele de servicu si caminele penta sala le socetatiorcomeni companitor si socetator nationale i reitar autonome, chia sa stablestepotrvt unul tar de baza lunar (de exemal, pe Suprafata locuia un tant de 2.000 mp), prin apcares unui cetcent (de 35-0,5) arerenuat pe catego de ecltati zone (dec pentru suprtata locus – camere de locut, indusv hore si camerele de trecaze ntre 7.000-1.000 l/mp). Pe camerele situate le subsol, demise sau in mensarde sete direct sub acoperi, pentru ouintele ps de instlti de op, e secretat sau construite din materole de construct interioare, tru de baza s reduce cy procentele prevazute d lege. În famiilor cu un went media net lunar pe mernbru de foie care nu depaseste salariul mes net lunar pe economic, chia” £ depasi, i cazul acestr cute, 25 % cin ventul net lunar e famile (a.31 dn OUG r-40/1999). De exemplu, în cazul în pe famile de 2 miloane le, cina nu poate depasi $00.06 n se 5, nu este opiobi în cazu lcuinteer proprietate parties mostenitorii cesare in canale Legi m 13271995 sau ah Mute cemtertelezemileineăCnec diete come aos proprietor au fs recunosuti de juste (revenalate) or care au devent proprietate particular o data cu privatizarea sati comerdale care le detineau in proprietate si pentru care 3 operat prelungirea contrcteor de inchiriere (proroarea egal Conakile 82-7 din OUG 40/1999. Pent aceste locuinte chra se tableste pri negociere intr proprietar si cnnas cu 0 incheeri noul contract de inchinere, nivelul maxim al chei eputand depasi 25 % din ventul net lunar pe amine, daca ve mediu net lunar pe membru ce famile este mai mic decat salarul mec net nar pe ecanemie (a: 32). în acest an urma daca cina este mal mica decăt cea clelata pentr cultele proprietate de stat, proprietarul va scut de impoztl pe dac teren, pe durata contractului e inchriere reapeciu (ât.34). Daca negocierea inte pati nu aa rezutate (proprietarul pret cehe prea mare pentru a eva reintra conractull de inher si imitarea che! la 25 % din venitul net lunar a far este opleaba) neitelegerea cu prare cuentumul chi se slutoneaza de catre judecatoria în carei raza este situa oc (or.42 din OG nr40/1999), In cazul contractelor de iehinere inchelate ertru o perioada mal mare de 1 an, propretaru poate cere marea chel ( nu s-a revazut contra a contact), motivata e efectuareaunor erai de reparat au consolda ale ocuintel sau dacic cresterea venitului meg net lunar pe membru de amie peste nivel salarul mediu net lunar pe economie. Revizurea chir „port cu veratiie indeiul de inflate anval poate avea loc în conde sibi în contract (art 35-36 din OUG ne.40/1¢ Preczam co aceste oiapozitireentoore in mocnicarea chil în cursul executarii conreclulu izeaza numai Iountee propri: Dartculara pentru care cra se tablete pri acordul parti În cazu locuintelor pentr care chr e stebleste port tot legal (826-33) ctlzrea chr n func de rata anuala inflate! se apune pn hetarare a guvernului (ar.27 ain.2 ani 40/1999). în start, legea prevede a, la incheives contractului, parle pot conveni asupra constitu unui depazt de garantie pe executarea obligtiorlcative ale iasul, suma stadia peputană depas «ha aferenta pentru 3 ln a vlan resp care se epune în conta proprietaru a banca inicata de acest, restiuind-e hirasuluiaupe maximum 3 lun ae lo incet roperturer de cati, daca nu re dato nvorand dn sceste raporturi (nt. 37-81 an OUG nr40/1999) Termenul inchirieri. Dreptul a rennorea contractului dreptu de preemptiune a nrulu. 4. Termenul stblit prin vinta partir. Pot legi, contractul Va cuprinde data Intrari în vigoare si duata'(ar-21 IE). Rezută ca termenul pentru care se Inchiterea este lasat la aprecerea part Spre deosebire ce unele legati strane care prevad © durata minimala pe inchiria de locuinte, Legea nr.14/1996 nu stableste ni o kia (minima sau maxima). Evident, potret dreptului co vocaiunea nu poate perpetua, vesnica, 6 se incheie pe o perioada determinata (art 3 an Normele meladooace) Daca contractul sa incheiat pe o durata determinata, +a produce efecte pana la expirarea termenului, daca nu inte relungrea legala sau relnnirea de rep: a contractului Iu rezerva schibullebigator 2. rorogari legale Penzu a asigur lecatanulul stabiitatea dreptului de flota, legiutorul 3 intervenit fecvent pen rorogari legale, prelur erele contactelor de inchiriere, daca ehinasul nu 2 pierdut dreptl de folosinta pentru ake cauze legale decat exp termenului (de exemplu, pentru nerespectarea ebligatiler contractuale) 1n acest sens, mentionam ca, poti Legi r. 17/1994, contactate e inchere, inaerent de propietarul supraela loc (orecum si de cole foloste de aeezemintele secay-cuturale si de matărnant, de partde police, sindicate si ate organ reguvernamentse), alle in curs de executare (suprafta find ocupate de chiriasi) le data intar vigoare lei (18-8 1984) au fost prelungte de drept pe o perioada de 5 ani (art. 1-2 i 5). Nu au benefit de prorogarea legala (reno contractlor de nchirere, chirii care au schimoat în mod abuziv estinat spat inchiriat (de exemp, in spay comerca. acest din urma caz propietarulocator putea cere prin juste reallerea contractului si evacuarea chrasuli (an. ein Lege 17/1994). Subliniem ca prorogorea legala dspuse din Legea nr. 17/1994 nu a operat Î cazul contractelor de inchriere incheiat cies cu proprietor perăculer dupa Ianuarie 1990 (r.5.) Aceste contracte, precum și cele incheiate în baza Legi n, 114) proruceeu efecte numai în canatil și termenul prevazut În contract (eu exceptia unor lculnte cu destintie speciala pentru opereaza unele reguli erogatori) 0 ata prorogare egala a fost dispusa prin Legea m. 112/1905 pentr reșlementarea stuatel urce a uner imobi destinatia de lacune, tacute In proprietatea statu, Pott acestei legi, contractele de inchiriere pentru apartamente Imobiele vizate e acest act normali rau prelungi, d dept, pe o perioada d 5 ani del dat ramaneri deintve 9 har restituie în natura a imobilului fostului proprietar sau altor persoane ncrepatte (mocenitoni sau rude pnl gradul a det Testului proprietar in vata care lcula n 22 decemorie 1969 cu che in mob). Prrogarea 8 vt oplesiiate numai în + ‘orn ene nein în acre aortnnent nore drenate retea în natura w itremuu apartament. Act ch e lcuinte corespunzatoare de ctre autortatle publice sa n se roprietar sau mostenitorilor li, care nu dapun de post 43 ropoturle de inchriere, platind ia stabita prin lege Mater cemtertelezemieinetCnecu diete come: 525 7, aint, ar ain. sar. alin. dn Legea 112/995) Acesta dn urma prorogar – find fra termen – nu urmeaza t Fesimul jure ai denunari uninterae a conacul incheat fra termen, Art. 1436 alin. Cac se refer în lipsa terme hetarat ce ctre pat sau avut i vedere de ari a inchelerea contactului nula interveni legislative ispuse tenor inch conraculu. De aka, moblul ramanand n proprietatea statului problema nu se pune n practica, în tars, pi muri de prorogare legal (d prelungire sau de reinnoire) a contractelor e inchiere au fst late prin 40/1998, ste, durata contractelor de inchiriere pentru suprafeteleloatve dente de stat sau de unitate administrative ae ace cu cesinatia ce locuinte sau foste de uniti de Invatamant, asezaminte socal-culturale or ca sed de paride police inregistrate, de sndcate sau ce organizati neguvernamentale, sfat i cus de executare, s- prelung de crept pent © pen Ge 5 an de a ata intrari n vigoare a ordonanta. Aceastaprelungie ramane valabia și În cazu redebandiii mableler respe de catre fest propeetar sau de mostenitorii acestora dupa intarea în vigoare ordonante (art. st 7) Tat penru o perioadă, ani s-a prelungi urata cntractelor de ichiere pentu garjee proprietate e sta (98). In cazu ocurteler redobandite de fost proprietar sau de mostenitor acestra in condtile Legi nri12/1995 sau a + proprietar au fos recunoscut de Juste (evenălare) er are au deveni proprietate pareculara o dat cu privatizarea sac; comereale care le detineau în prerietae ca leunte,lcunte d servic, camine pentru salariat, asezamnte social-culturale insttti de invatamant (dupa prelungirea sau reinncireacontractlor de inchinare in baza Legi nr! 7/1994) noua prreoare ke opereaza, a cererea chriasului petru penoaca de 3 ani, respectiv an in cazu privatizari, clelt dela ata intrari în ve ordonantei (et 2-6). 1ntrvcot in cazu redobandirl proprietati si privatizari se schimbe persana locators intr nul proprietar i chras fostu chris, care a cumpara lculnta In Baza Leg nri12/1995, cumparare desintata prin hetarare judecatoreasca Ia cei rostulu propietar, recunoscut de instanta -ar-6 an OUG r-40/1999) se chee, a cererea hirasulu un nou contract de inch pe prada prorogar legale, pote prececuni prevazute în art.9-10 din GUG nr40/:998, Nerespectarea acest! procedur de proprietar atrage prelungrea de drept 3 contracuks de Inchrere anterior pana la incheerea unui nou contact de inch (inasu neputand evacuat pentru nepata che), ar daca chiaul impiedica incheierea noului contac, e va putea i cui neconditionat (de atribuirea unei alte cute) pe calea ordonantei resesntae (11). De regula, noul contract de inchiriere se inhele pentru toata suprafata lcabva ocupata de chras în baza contract inchriere anterior. însa, Î cazu lcuinteer proprietatea parculara a persoanelor face (redobanate sau recunoscute prin just ocupate de chras care patesc o che miata a maximum 25 % an venitul net lunar pe famile, noul contract e incre: poate incheia prin restrangerea suprafete lecuble, la minimum 10 mp de persoana cu asigurarea accesului la dependntele necesare – bucatarie, baie, WC ~ prevazute În ordonanta (ant.33 coroborat cu art.24 ali.2). Cu toate ca erdonanta nu co prez în aceaste privnta,consideram ca retrangerea dreptului de fosta poale viza numai camerele separate, care nu Set e trecere pentru itrare, lee oi pentr florea dependimteta.De exemplu, În carul a deva camere „up vegan’ ocupate a nqur chiria restrangerea nu poate opera char daca ambele camere au peste 10 mp. Ta ate, consideram ca restrangerea F Opera, numa cu respectarea creoturer persoanelr Increptatte Ia etnerea unei camere in plus (de exemplu, bonav co sunca de restul cameralr ocupate de coat membri al famile (anexele 1-2 in OUG r.40/1959). Din considerente de + ‘mora, santar si pedagogic, restrangerea nu trebue sa opereze n ostil d condi incat persoanele de sex afert (cu exc solo), inst cpl de sex aent să oulasca In acceas camera, Inaferent de marimea ei In tegature cu prorogarea legal, art. 13 din OUG nr:40/4999 prevede 12 ipoteze i care prelnaiea (eimaieo) contrac e inchpere na opereaze (de exempl, chrasul sav membri fami sale unt proprietar i nel locuinte corespunzatoare ne Tamil ari au instranat o asemenea locuinta dupa 1 tnnvarie 1990, în aceeasi Icalfate; ches! refuza nejuticat se Vecunta oferta in cadrul schimbului obligatoriu e locuinta: savarsste anumite apte ce crtravn obigatlo locatie ec.) Fi Intra in amanunte, Menbonam cal I-a d ar. 13 OUG 140/199 se preizeaza ca n cazul contactelor se inchnre avar abea locuinte proprietatea persoanelor face – ale decat cele prevazute la af2-7 (esebanate de fost proprietari sa ‘mostenton restora on dobandite prin privatzare) prerogarea legala nu e aplica. In cazu acestor lcunte, expirarea terme. conracual, devine operant cept «sul la elnnarea contact de iperiere. n se Mute cemtertelezemieinetCnec diete certe avs 3. Dreptul ehrosut ls rennoirea contractul de iehiriere. Pot ar. 13 dn Legea 114/1996 în cazu n care parle nu convn asupra reno contracull de inchiere, ehrasul obigat sa paraseascalocita la expirarea termenului contractual. În mina scestel poets cu condi ca, pentu conta în caza să nu operat proragarea legala (cum au fst contractele de inchriere inchelate de cas cu proprietari pariuri 1 ianuarie 1990” art.5 ain Legea îr.17/1994), la expirarea termenul prevazut În contrat inceteaza areptul de folosim hires, instante urmana sa dspune evoeuarea lu, necandtionst de arbuirea unei ate cun. Poti testul tat ein contractului pute interveni mums! prin conventia partir, Intelegeres lor in sest sens putand f express, dor – petit ref Comun in motene (or-1436-1438 și 152 Cis) – și tacto, rezutand din flaanta locuinte de catre chia, daca lcstorel ni ‘opus continuari raporturior de lecatune prin anuntarea concediul inainte de exgrarea termenulul contractual sau relcatunea tacta nu a fst exclusă prin-o clauza expresa din conracul intl. Numai c aceasta relcatune pet are comun opereaza pe durata nedeterminata sl ca atare, lecateru (rere ante pari) poate denunta unilateral contract, cu sit condi 3 respect termenului de preavă (a 1436 alin.2 E.) Pract, dupa expirarea termenulul contractul, lcaorul dreptul sa puna capat raporurler de inchiere oricand si neconditanat, cerand evacuarea chilasului, Event, © asem eslementare a probleme în cauza nu putea rezista la nat, aia incat» prin OUG nrda/1938 dupa made lgislattor d cu veche trae democratica ss revazut cept ras le reinnire contract de inchriere (elcatunea egala) In acest sens, potrit art. 14 al. 4 dn ordonanta, la exprarea termenului de inchinere, eiasu are reotu 1 ein contractul, pentru aceeasi perioada, daca parul nu modifica prin acord expres durataInciner sun permise mal mute rir in urmare, ehriasul se bucura de pin rept i fra indeplinirea vreunei formata, Ge dreptu n reinnorea repetata a contr de incurere, drept care confera chirasului o olosines loco, practi, viagera (netransmisibie prin mostenire ), daca intervenit o cauza egala În prezenta carela proprietară poate refuza einairea contractul. Inainte ce a trece la analiza acestui Grea: al propitarull, se mai pune intrebarea daca dreptul chiiasulul a ein contractul e incnnere eperesza sas nu în cazul în ar termenul contractual» fos prelungit d drept? Avem în vedere locui edobanaite ce fosti proprietari (matentai lor) său care au devent proprietate parteuara prin prvatizare (art.27 din nr4071999). Dupa exprarea termenul prtru care a operat aceasta proragar lesala și în ips unei ne prorogor legale chit ‘vo vea arptu a rennoies e arept a contractului? Se pare ca In aceste cazuri, reinolrea nu are aplcaBitte, orconanta prevazand prlungirea conzoctulu pe ‘cl perioada prorogart egale (2.2 si 6 an OUG n-40/1995). Dupa expirarea acstu termen ichreea inceteaza, daca nu inte relcatunea tact pov dreptului comun (at. 143 7-1438 și 1452 C.cv. sau o modificare legislatva, 4 Dreptl proprietarului ocatoruul) e a refuza reinoires contract de inehiter, Potrwt leg proprietarul are acest rept In urmatoarele cazu 2) Daca “ocna este necesara pentu a stsace nevale sale d loc, ale setului, paritilor ar copalr ocarua dn ace numai deca sunt cetateni romeni eu domiiul n Romana! (art. 34 ain.2 Ia din OUG ne40/1999). Prin copi legea vizeaza + (mu sat descendent) i propreteruu, și perber lu (dec rat-suron cu proprietara, ndieren ca sun Ia bon, consan sau uterin) sa solu (ste) care nu sut coli proprtoruui. Nevo e locu! trebuie se fe dovedte de proprietar care e Felnnoiea contractul, sm caz e neintelegere, se aprecaza de instanta, persoana (persoanele) ale caror neve lcaive au fst dovedite trebue sa ocupe leculnă în termen de 60 se ale dela parai acestia de ctre chris si pentr o perioada care nu poat f mai mica de un an e a ata mutsri efective în locuinta 17) în caz de nerespectarea acestei dispor, consideram ca fostul has poate cere rennoirea contractului (reocuparea locui au daunecinterese por dreptului comun. b) Daca ocunta urmeaza să fe vanduta, in conâtile prezente orsenante (at. 14ain.2 ib, dec cu respectarea proce prevazute petru exercarea dreptului de preemptiune al cirasuu (rt.18-22) In cele dous cazuri (ia si 3), proprietarul este oBigat sa notice chirasullrefurul e a reinno contract e inch cel putin un an inainte de exprarea termenului contractual (at. 14 ain). Pe de aka parte, in aceste doua cazuri e reuz, hnasul (si membri famile) au un venit mealu net lunar pe memăru de amie sub nivelul salariului mediu net pe econ orecum si În cazul celor care au dreptul la ecunt sociale port Legi nr.114/1996 (vent med net lunar pe famile, pentru se acorda autor socal tr leg, majerat cu 10 – art, 12), censnle lcal sunt obligate sa le puna la pozitie cu pret (riortate absoluta at se orce ata partate prevazuta de leit locativa) o cun corespunzatoare În termen de 1 an data cereri chilasul. lar daca consul local nu a putut punea espoatiachilaslu o asemenea fcuinta În termenul de Ut termenul contractual se prelungeste pent o perioada se cal mut lun, dupa care proprietarul poate cere mutarea chiasul calea schimbului odtgato în Jcuita cei se pune a dspozie (at. 15 și art.23-25 dn OUG n-40/1999). Inaeamna ca, pri termenul contrectual se prelungest nu cu un, e pana a asigurarea Une ate cun. actul i cele coua cazuri analiza (ia sb) est cana zatoare (de cate consul focal sau propnetar) numai In depasesta acas nivel efuzul de renale 3 contractului Iu contractual (art. alin), proprietarul poate cere evact n se Mute cemtertelezemieineăCnecu diete certe 725 chivas. Acesta (ca s orice chris care nu benefiiaza de eineira contactului pentru motivele orsote) ore numai un ¢ Drona a acordarea inlesirer prevazute de L nr.114/1996, n vederea dobandi (cumparari sau construi) une cun. 16 am OUG nr40/1999); e) Prooitanu mai are dreptul să refuze reimoires contactului daca hau nu 2 acta ea cl putin 3 luni conse (or. 14 aim ic), precum si 0) Daca chriasul a subinchrat levnta fara consimtamantul srs al propnetanuii; a schimbat destinata on ru Interioara a locuinte fra consimtamantul srs a propietarulu și ara aprobare legale; a ricnut insemnate encacuni fou adr n care este stuata aceasta, Instalator sau bununler ferente acestra, ora Instaiat fara rept part an acestea; at comporeamene ce face impesibia conveturea sau impedia folosea normal 3 locuinta (are. 1 an. 1.9). în aceste din urma cour (Ie 0) refuzul propietarlu de reimnc contractul trebue sa ie niet ehrosula cu cel 60 de le inainte de expirare termenului controtua (at. 14 al), dar nu este conaitionat de punerea ls asponbe chines. unei ae locunte,iniferent e venitul pe membru de famile art. 35), 2) In tote cele 4 cazuri (a, Dc si), daca ecătinea mu 5-2 relonolt n conti eg, chirlasul ete ct sa parase vocunta in termen de 30 de ale de ls expirarea termenului contractual (al sau reno) d binentles, sa plateasca chi ete pentu servic i intretinere aferente perioadei cat ocupat efect lcuinta (at, 18 alas). Incetarea contracull de inchrere cu obigatia passin locuinte e produce, în toate cazurile, numai dece proprietarul a not enriasulu refuzul de a rennolcontactl pin executoru ugecatoresc, în notificare icicancu-s si motvl refuzului, Ir daca « ‘moti se iveca nevale lective le perseanelor prevazute e lee (art. 14 aln.2 Ia gin OUG 40/2999) netinearea trebu Indice numele, prenumele, cetatenia, domi, precum si legatura de rudenie sau afinitate on catatea de sot 3 pers Indreptate (21.22 ain! st 2 dn OUG 17401959). n ipsa netinearl sau daca notarea este nula pentru ca nu Indep canale ratate, ri pentru ca nu a fost comuncata cu cel putin un an, respect 60 de ze, alte de exprarea terme contractual, se produce relnnoreacontrctlu! de increr (at.22 aln.3), Incetarea Iu putand interven pentr cauzele prev e Lin114/19861 sau, dupa exprares termenului reine, dace proprietarul poate justifies motive legale (rt 14 si urm. din nr:4071999) pentru o refuz innoire repetata o contract de inchiriere, 5. Dreptul ce preemptune a cirasuui. n cazu în care proprietara notifies ehirasull, cu cel put un an inainte de expirarea termenului contractual, refuzul de re conracul deoerece ore intentia se a Vinde louis (motiv de refuz prevazut in or. 14 sin ID), eniasul ore un ¢ oreferntal de cumparare ocunte la pret egal (rep de preemptiune – ar, 18 in. dn OUG nr.40/1998). EI re acei drt cazu in care proprietarul vind lecuinta nainte de expirarea perioade de ichrere (9.21 din OUG rv-40/1999) si dec prob refuzului de a reinnolcontractl inca nu se pune. Cu ake vite, chinasul are cret de preemotune În toate cazunle în roprietarul intentioneaza sa vanda leculnta inch. Sublniem isa, ca legea confera chirasulu un drept de preemptiune numai daca proprtaru intentioneaza sa instai rept de propietate(te si nude propritate) asupra cinei prin vanzare, nu si prin ae ace jude (asemanator reptul oreemptune recunosc coproprietar proprietare vec si rendasler i cozul vanzari trenului agricol din extravilan – a 11 din Legea 54/1998). Daca dregtul de proprietate asupra Intai se transmit pe ta cale (contact se donat, de itret ec, inclusiv moștenire legala sau testamentara) cirasul nu are nic un drept special 3 cumpararea locuinte, în aceste cazur, drepturi și obligate chrisulu – inclush dreptu a renarea contractului – din pune de vedere jur suera modifica, ontrctu de incifere find opozabi noul proprietar (art. 1401 Cc) caca fost incheiat în sens i îreg 13 organul seal terta, cu excepto cazul n care incetarea inchieni an cauza tanamiteni proprietati 3 fost prevazu contractul de inher (at.21 cin OUG nr4071999). In fopt Isa, schimbores proprietarului poate entrena snumite conse Juridice deoseste. De exemplu, noul propnetar poate dovedi ca lcunta este necesara penru a stsfce nevoie al de acul ie persoanelor prevazute de lege, mati pentru care poate refuzarennoires contactul ce inchriere (ar, 34 ain2 ita ani nr4071999), mot ce nu putza invocat de cate proprietaul na în toate cazuri in care propietarul ecator refuza reinaiea conacului d inchinere intrucat urmeaza sa vanda locui pentr a aslgura erasuluipoabitatea exeetari dreptului de preemptiune, noticeea prealabila a refuzlu facuta ae prope brn execitoraljudecatorese treble e cupringe, sub senctunea ltt absolute a notari, pretul ceru pentru locunta = valoarea juridica a une! ofere de vanzare revocable pana la expirarea perioade de inchriere (ar. 18 ain.2 din OUG nx. 40/199 Prin acceptarea exgresa și neconditonata (fara propunen de modficre) 2 ofrtel de catre chia, notieata propretanu peneada valabitat el, se inchele contract de vanzare-cumparare 3 locuntl,potrvt creptlui comun. Daca chilasul no proprietar tenta de a cumpara lecunta, sub condlea btneri unui imprumut petru plata pretul, contractul de incite prelungeste cu 6 luni. La exprrea acestui termen, dace vanzarecurnpararea pu s-a perfectat, chirasul pierde rept Dreeraptiune (at. 19 ai). Exretarea cu reacredinta 3 dreptului de preemptiune (de exemplu, chiiasul noica proprieta inerea cregitulu, numai cu scopul prevngriîchireri, ai Sina) i sau cauza, și proprtaralvinde leculta unu tert, cumparatorul editat a organul fiscal enter (r.21), dar numa pat Mute cemtertelezemieineăCnecu diete certe as expirarea termenului cntrartval (a care se adaugs 30 de ile, repectiv perioadain care se pune I spon chiro cu ‘media et lunar pe membru de famile su nivelul venitului prevazut de lee o alta ocult), ca propretarolocator a ne ehnasulu refuzul de 9 imn contractul de inchiriere din cauza vanzan locui (at. 14 și 15) Spre seosebre de ki dodan: a leculta, fata d care este epozab i dreptul chirasul la ranerea contratului de inchriere n conte s limite preve de lepe, fata de cumparatorul jcunte – daca s-a respectat dreptu de preemptune al chirasuu – ncinere este opozabla In vanzarea reprezentand, rin ea insasi, un mat petru refuzul de renale 3 contract. Dor daca locints a fost vanduta nui tert în condi su l un pret ma avantajoase decat cele prevozste în oferta adr chirasulu, care nu a acceptat aceasta oferta, chinasul se poate subroga În drepturi cumparaterul, platind acestuia 6 vanzari, în termen de 60 se zle de in notfcarea contractului de vanzere-cumparare În acest scop, În mutarea dn loc. ennasul ese oblgat sa comunice prerietarulu locatar în sr, x confirmarea ce primire, Bresă are se va neifea contr de vanzare-cumparare, sub saneunea ecdei dh dreptul de a se subrega În drepturi cumparatorului (art. 19 în nr40/1999) Nu exctudem ne posibitatea dovedi simulate – de exempiu, vonzare itiva sou decorare în contractl de vanzare 3 pret mai mare decat cel pla în relate – cazuri in care (daca se admte actiunea in deciararea simulate) se produce em, contractul de inchriere, respect chinasul se va pute subroga, in conde aratate, n repturle comparator (ae 1831 (OU nr40/1999), Dreatul cNnasul de ase subraga n drepturle cumparatorului trebue sa se exerate, în tate cazare, pot dspor Codu de procedura chila privind ofertele se plata s consemnată, care se pia în mod corespunzaor Procesul-verbal inch executoruljudecatores, pentru a constata primirea plati de catre terul cumparata său hoorarea judecatoreasca ievorabia cae oferta se pata și consemnarea a fot decorate alobie tin loc de tly de propietate, Pentru fst chiria Oferta de urmata de consernatiune, facta ge chiras pentru a se subroga in Greptune Cumporatoruu, este ievecabia (ar.20 din 40/1999). Prin efectul subrogar (substitui) chitasut n drepturie cumparaterulu, asa cum am vazut el devine proprietar al acu vanzareaitala desfintanduse fata de has nrucat se produce subrogar’ (orn dobandie dela cumparator), estint vanzarii intle va i cu efec retroctv (co și cum ar fi Vorba de indeplnires unei conti rezolutoi), cu toate conseci corespunzatoare (odmise i în materie de retract iio). Asi, ehirasul devine succesorl cu tiu particular ol vanzatorului, ‘espunce fot de ol (pentru evctone și vic ascunse) poti areptului comun. lar Saca comparatonul arf consttut drepti favoarea ators (de exemply, ipoteca), aceste acte raman faa efec ata de cinasul dabandtr al locuinte, ca prvening de neeroprietar: 1n schimb, intre vanzatr și eumparator (nah) contractul nu se desfinteaza eu eect relroaetv; dace cumparatorul plate (integral pret, ramane debitr fata de vanzaor, cad chiiasu i-a plait pretu vanzari! (at 19 sin. din OUG nr40/1£ larry pretu achitat e e In sfarst, consieram ca dreptul citasull de a se subroga În sreptunle cumparatorului ar trebul sa fe recunoscut nu num Ipoteza vanzari în cani sa a un pre mal avantajoase decat cele prevazute În certa sresata chirasul art, 19 ln! di nr4071999), ar sin cazul vanzari cu nerespectarea reotului de preemptune si fara notiearea oferta eNrasuu însa aa: ipoteza nu indeplineste conte prevazute de lege (care sun de stricta inlerpretae) in sanctionata dear cu dreptul ehnasu eines contactului de inchere (8.22 alin. 3) cu opozabitate fata de etal cumparata Efectele contractului ‘opiate locaerului (ropretaruul) Notun’ generale. Toate oblgatilelcatorulal decurg din pinepiu ca ei trebue sa sigure eirasuls flota nist si uta 3 Wer timpu ecatuni. în acest scop, Legea cute prevede expres biata reprietrului e a presa lcuinta 5 de efectua repar Pott dreptului comun in materi e lcatune, loeatorul ee și obligatia sa garanteze pe cata, ar prin duze expres contract cotor poate suma și te oboe Subliniem ca, potnvt Legi nr.114/1996, normele dln legati lcatva refertoare la obligate proprietarul unt impera neputana i moaiteate pin conventa dintr pat In acest sens, sunt dedarte nule de crept once duze cuprinse n contact “exonereaza proprietar de oigatile ce revin pot prevedenlor legal (art 22 I-a; vs I-a). De exemplu, daca prin con ehisul s-ar obga sa aduca lcunta în sare normala de folosinta sau sa efectueze reparaile (0 parte din ele) ce sunt prevt de lege n sorcina proprietorulu, cauza 7 nula i contractl urmeaza sa producaefecte n conte prevazute d lege. Predarea locuntl locunta in stare normala de flesnta (ars28 ia). în : cot 3, predarea sita (2aca nu prefera sa ceara rezlierea contrac mexecurore), ir instante poate obliga pe locators la Mute cemtertelezemileinetCanec diete come ons Locuinta trebue se fe predate lo termenul convenit (imediat deca nu s-a prevazut un termen) și în stare normal folointa (at 28 cn Legea m 134/1996 er, 1421 an. Cc), n acest scop, lcatorl este obligat 3 efectuez tate repar necesare, inlush cele locatie care, dupa predare, cec pe parcusul executarii contoceulu, sunt În sarona chinasulu. Geosebire de areptu comun in materie de lecatune, li pri clauzacontractula expres aceste reparat nu pet fl puse în sa ennasulul Legea declara nule ce drept clauzele cantracuale care ‘olga chitacul sa recunoasca sau sa plateasca În a proprietarului vice suma cu tls d reparate Î sara proprietarul (922 I-a), Efectuarea repratitor. Pe parcursul execrari contractul locatar este obigat (a:28 It, c,d): – sa a masuri pent repararea si mentinerea în are desiguranta în exploatare side functionaltate 3 cad pe toat d. – sa Intretna in bune consti elementele structuri de rezistenta a cad, elementele de construce exterioare al cl (ces, fataca, impreymuri, paviments), urale si grin, precum si spatle comune ai ntenorl cladiri (asa scari, ascensor, lun, conideae! subsolu, scan extaneare); – so intretina in bune conti instalatile comune proprii ddr ascensor, Maroor, instalati ge atimentare cu ape canalizare, instalati de incalzire central side preparare 8 ape ale, instalati electrice si de gaz, centrale termice, crema instalatie colectare 3 deseurr, instalti de antena colecta, telefonice et) Tot in arena locatoruul (eropetarulul) sunt și reparat – indferent e natur ler – determinate e un caz de orta m (de exemplu, un seism), trucat este vorba de suporarea unor sur. în Schimb, actorul nu poate 1 ebigat sa execute cra de invest Sau sa reconstruiască imobilul, ci puna sa repare constructia sau sa ilocuiasca instalatie esente. Daca ue iert total su s- faut netrebnie spre obanuta intrebuintare, centrartu e desace de rept (n 1439c-c) In cazul coder cu mal mute locuinte, repartizarea chetulellor pentru parle de folosinta comuna ale mobil (une acoperi, stra, aecensor ete) ce sun în sarcina prepnelarier (ocatrler) se face prepertal cu suprafata catva det (suprafata construta a locunte Sfat in propriate exciusiva), dec proportional cu cota-parte Inahiza dn parle de construc instalatie ori darie de flota comună sis suporta de fiecare proptetar, find lipstt ce importanta faptul ca uni ante ac nu e flosec sau ca nu locust în apartamentele respective incterent de wonsonul, scara sau etajul la care ete suta acu In egatura cu efectuarea reperatilor ce sunt in sarcna locators Codului cv mal precizeaza ca lostorl nu raspune stanjenirea flotei lecatarulu prin aceste reparat. Isa reparatie ebule sa aba caacter urgent (neputand fi amanata pa incetarea contractull ssa fe efectuate n cel mut 40 aie, sub sanctnea reduceri proporvonae a chrielart-1425) în cazu nendepini de care lcator a obigailor pe care ie are cu priv ia intretinerea i repararea locuinte inch: vucrarie pot executate de locatari, n contul proprietarul, etinand contravaloarea acestera dn chi. Chiasul ve putea ext aceste crai daca degradares produsa este de natura sa afecteze flosints normola 8 caci sau a Iute si num locator Io sesizarea scr a chiar, nu 9 It masuri de executare a urari in termen de 30 ce île de le date es (or-30). Consideram ca, în caz de urgenta, irasu ar putes impute asupra chine contravalarea reparatilorefectute, char lesa efectuat ante ce expirarea termenul de 20 e ae, Daca efectuarea reparailor ce cad n sarea prepitanil nu ete posbla prin Simpla restrangere parila a folsinte poate dispune evacuarea temporara @ lcstarul, daca i se pune la dispoate ~ pentru acest interval de Up – 0 Supe corespunzatoare. Locatarlin ne un caz nu poate 1 evacuat defn, cac conform art. 1425 Cav, în acest caz, numa le poate ope pentru recere contractului Legea mal prevede dreptul chirasull la despagubiri pentr sporul de valoare adus locuintl prin imbunatatire necesa tie efectuate cu aprebarle prevazute de lege, conimate pe baza de acte juscatve, drept opozabl in caz de inta vocuntl i neulu proprietar, garantat cu drept de retentie asupra lecunal pana a achiarea integrala despagubirilor cat (27.43 an 0UG nr.407/1959) Origotle chrisului Folosre locuntel porvt destinata In conformitate cu dreptul comun in matei de locatiune, chiriasi ete obliges foloseasca locuinta polit destinatiei un bun proprietar (art. 1429 CV). Aste ing, locuinta nu ar putea i elosta pentru exerătare comertului, petru inte ‘el Unui pari pote et. Asa cum am aratt, se admite Însă exereRarea de catre chiras a une profesa Hoel (de exer avocatura) sv ear a unei mesei (de exemplu, cota), cu condita se ny schimbe destinata imobilul. Simpla verre 2 ler nu are sermifcatiaschimbari destinate Evident, n contrat pt prevazute clauzeexprese prin are sa seiner, respect se permita exerctarea une! profesiun sau mesei. Daca În contract se mentioneaza protesunea lcatarulu, se poate pre: mele presupune schimbarea destinatiei cunt sau a unei i sae In coz locuintelor situate in cod eolective se cere și ac phere comefertleonaileintlCatactldeinhiereesecom st mas asocaei de propretor, precum și viu fverab al proprietari lors, dupa caz, a tularorcontractelor e inchiere dn locui cu care se invecineaza, pe pan orizontal vertical, spat supus shimbari (re a) Legea interzice nu numa schimbarea destnatie locuntei fra acordul propietarul, car s efectuarea oraror medi ar daca ar ide natur aduce imbunatati locuinte. Hodicarea sau imbunatatirea louintel este permisa nual cu 80 orei sei i n condiite stable de propietar (r-26) si cu aprobari egale, daca este cazu. Daca lcatarul schimba in mod abuziv destinatia lcuntei (de exempt, in spativ comercial), locatoru poate cere rez contractul pentru neexecstare de obigati,chiriasul neputana invoca ne beneficlproregari legale a centractulu sau ein. e ret, iar n cazul fondul loca de tat persoana Jura care exerts prerogativele propitarlu ste obligata (nu ni increotata) sa ceara instanta reailerea contractului si evacuarea einasuul (art ain Linc 17/1994, ar.7alnă Ie 1Lnr112/4965 sire. 13 i 19 n OUG n, 40/ 1959) 1mereinerea lout. Lacataru treble sa intrena n bune cont lecla, Intrucat la mutare trebue sa o predea în stare normala se flsin de curateie) enaneu-se seama de starea În cre a fst Iata. n ipsa de act constatator (nventar) se rezuma (urs an ca leuinta a fest predatachilasulu in stare normala de folosinta (art. 1431-1432 comb. cu an.I421 Ca. si an.28 Ia a nrrta/ 1996), In vederea intretinen locuintl, hiriasu are vrmatarele obliga (art 29): 3) sa tecture luca de intretinere, reparat say ilocu a elementelor de construct si instalati an flosnta excush| 1 s repare sau sa inlocuiasc elementele de constructs e isteti deteriorate an oosinta comuna, ca urmare of lor neco-respunzatoore, incteent daca acestea sunt în interiorul seu in externa cladiri; daca persoanele care au pr dearaderea nu sunt ientfeate, eneuille de reparat vor f suportate de cei care au acces sa floese în comun elemente ‘construc de instalati, obiectele si otaie aferente; e) sa asigure curatenia și enzarea In interior lcunte il parte de flesina comuna, pe toata durata contractul 9) se predea proprietarului lounta in stare normal de folosinta, Ia eiberaea ocestea. Spre deosebire de int neexecutari reparatilor ce sunt În sarcna grepietaruui (r:30). In cazu nelndepi e catrechinas 3 obligate, de intrat legea nu prevede efectuarea lor d care proprietar n cant rinasulu, deoarece Inconvenlentele pet de ntretinere (ce exer zugraval) sunt suportate de lcatr. Daca Insă neefecuarea reparatilorlcatve poate provoca detenerarea sau char pi vocunt locator poate atena cursul cau, ete reptulu comun (inclus obligarea chirasull sub sanctunea de a cominatan potrivi art 1077 Cav) în nice caz, ectoru pate cre rezilierea contactului pentu neexecutarea de obgat (ar. sin. Civ și art.24 UR din lages nr, 114/1996) 19.Mata cir, Legea lacie: nu prevede regul speciale pnvind pata che consecinta, se apie reoulle din dreptul comun (obigo-l poli la termenele prevazule in contrac, le domilil bier e pluralitate de lcetri obigetia este conjunc ete dace rin contract nu s-a prevazut atl, e exemplu, pata la domi ft ‘ul soiontatea intre debtor, etc Mentionam ce Leaea locuinte. (or 73) 3 sbrogat HCM 1860/1973 prin care 9 fst pre ‘major e intarsiere în plata che cote stat In consecin, daunele ge intarziere (meraton) s acord, n tote cazurile. po arepul comuni în sari preczam ca, n masură i care esta entei egale d stablirea chel (3.32 din L.n-114/1996), chia peeve hire rezltand din recal-culare poate i preia ce locator, especiv de locăta (imputarea asupra che vitote) numai nau termenului general de prescrip (3 ani in urma). Find worba de presta succesive, periodice, fiecare ata de che se stinge p © presciptie deosebita Pta cotlor-part din cherueie comune. în caz dcr cu mai mute locuinte cirasul este big 5 plateasca cu regularitate cotele cei revin in chetuelle obigatile fnanciere, cae sunt legate de proprietatea comuna sau care nu pot fregate pe fecore Icunte (anexa nr2 ‘9114/1996, art. lt), daca acesta cheful au fot stable, prin contract de ichiiere, în sorcina chiral (928 | netin incluse in chine. Este vorba e chetuielle de intrenere 3 parlors istlatilor de flesnta comuna a clei (6e exen ascensor) ide cheluele pentru apa, canalizare, uminat, călare etc clu penru formare fondu de nument Otsigati ce nu pot i asumate de his, Prut ar.22 dn Legea nr14/1996, unt nule de dept orice cauze cuprinse in contractl de inchiriere, care: )obiga chiiasul sa recunoasca sau s2 pateasca În avans preprietart orice suma cu tiu de reparate în sa amplu, celle d reparat necesare in vederea precar loc, n sa de ceoradare a elementelor de construct st instatii ‘ut în cazul dadinir cu mal mute lecuinte, deteriora 3 Murr cemtertelezemileineCnec diete certe nas partilor e folosinta comuna trebue safe reparate de lcaarul în cupa, ir daca acesta nu poate i identifica, e catre le care au aces sau foosese parul comune (7.29 It. s cap. cn contactle-caru de inchriere cuprine in anexele ra si Normele metedeogice). în ne un cae chiriasi nu sue obliga solder sau indivi sa suporte aceste chee odata lor conjuneta, proportonala cu valearea lcatva a paru in Imebi pe care o ocupa, (cas! n materia pagubelr riinute cad incena) e) impun creator sa faca oigurri d doune’. Inseomne ea loctar nu po fi obigat a incheie contract de arisuran bunuri (evond a odiectlcunta nchiata) seu se asigurare de raspundere cls (avand ca obiect despooubnie pertru preju: e care chivas raspunde feta a locatar), ambele ceste asiguran find aigurari de daune (contra peaubeer. Dupa cum re n textul egi, ncheerea uner asemenea asigurar, nu poate fi impusa chinasler (nu pet abigat); el au insa creptul masura de prevedere, ese chiar incat sa cele contracte de asiguere (mal ales E responsablltate), pentru 3 se pui adapost e riscul supertari unor pagube mar, de exemplu, rezutand dm ncencu, explezi ete ojesenereaza propietarul de obligatile ce i revin potrivit prevederlr legale. De exemplu, eNriasu nu poate sa su contravalares reparailo car, poti legi (8.28), sunt în arena proprietarului: eyoutorizeaza pe proprietar sa obtina venturi din nerespectarea cau-zeor contractului de inchrere. De exemple gazaulasca turist, e ac depontar te, n pat care formeaza obiectul contact de inchriere Prin derogare dela dreptulcomun in materie de locatune (ar.1418 C.cv.), chinasul poate subinehra lcunta det numai cu acordu reala scr si n conte stabite ce propretar (ar26 alin), respect, locator. Legea mal adauga motive greu de inteles-casubincnnerea este posibia (cu corsul propietarul) numa daca nu a fest ntrzsa pin contact Inenitere principal. Consideram ca atordul propretarll la subinchinere reprezinta o revenire (madihcare) cauze din contr de ichiere pina Deoarece incinerea locuintelor se ace prn contract ses (art.21), lar acordul proprietarului n subinchiere trebue se îi în forma saris (97.26 an), contract de ubineriere trebui șa fe incheiat tot în forma scr. Legea prevede și neces Inregistrari centrului de subinchirere a organul fiscal tertral (art.26 ain}, ceea ce este posibil numai daca a ost nche forma sera. 1n ipoteza în cre chirasul subinchiriaza fara acordul proprietarul (octorulu) au cu nerespectarea contr stabi exemplu, pentru la destinatie ecat locuinta) lcatorl poste ere prin juste executarea obigailr cn contractul principal ( ce poate avea ca efect indusiv expulzarea sublocaterull) sau rezilierea conracllui de inchriere cu 6une-nterese, po rptului comun, In caz de subinehriere fra acordul proprtoruu, epirasul nu bereficaza de rennerea contract de ich (re 14 ain? Ii din OUG 1740/1999), preczam ca regulle aratate prwteare la subinchiere nu vizeazaIpoteza în care chitasul, fra a inchela un contrac subinchiere, permite – dar fara asi asuma sau a avea veeo obligate Juridica – ca ate persoane (rude, prieteni lc) $ foloseasca tempor e leuinta ce ocupa. Irucat persoanele tolerate nu au pici un ly cot și pt i evacuate oricand a cei hnsul, folosinta exerctat ce care ele nu aduce atingere obigatilor contracts În orice caz, persoanele tolerate urme: fie evacuate daca locatarul a pierdut Greu de a mai fos locuinta. 2 eect, se valbia și produce efecte intre locatarl principal și sula “restului comun etetoare la tact eocelune sau a ince n se ip. Murr comefertleonailinlCatactldeinchiereee-com st tans Intrvcot contractete de subinchrere sunt guvemate de ispotile dreptului comun privind incetarea contract decat subloctarl nu beneficaza de eventuala prorogere ela s9u rennoire a contractelor de ichiere. EI poate fi evncust In expt termenului prevazut în contract sau dupa denuntarea contractului (cu respectarea termenul e preaviz) daca subocatiune: incheiat fra stpulaea termenulu on daca a operat elecatunea tata (care este tt pe timp nedeterminat). ar neplata chin arptulleratanill princpal de a cere rezilerea contactul de subineninere În conde dreptului comun, lar nu ale Leg 114/1996 (art.24 te). Cu toat ca subocatunea se inele cu scordl propretoull (locator), contactul nu prose eect fta de ei. Ne pate comzoctanta, în printe Îi contactul de subecotiune este res inter abos acta; drepte și oblgatile dinte locat locaaru principal raman neatinse. În acest sens, legea prevede ca ‘enencaru contractul de svbinchiree nu se poate prea. e un crept imporiva proprietarul sc asupra ricaru ty e ocupare (at.26 an). Pe d ata pate, ‘obiigatile chinasul iure a intretinerea si repararea spatiul inchrat se paseaza sn cazulsubinchier cunt (9°29 un. na). Des lege prevede expres, este evident calcarul ramane obgat sa platzasca ch isa executa tate celelate obigati contractuale. Deoorece subinehrere nu