Creditul Ipotecar Studiu De Caz. [631307]

1 Cuprins
Introducere ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……….. 1
Capitolul I. Creditul ipotecar – provocări și tendințe ………………………….. ………………………….. ……….. 5
1.1. Creditul ipotecar – concept și semnificații ………………………….. ………………………….. ……………… 5
1.2. Evoluții ale creditelor ipotecare acordate de instituțiile de credit din România în perioada
anilor 2010 -2016 ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………. 12
1.3. Provocările legislației privind stingerea obligațiilor asumate prin credite ipotecare ………….. 18
Capitolul II. INTESA SANPAOLO – PERFORMANȚE ÎN SI STEMUL BANCAR ROMÂNESC 20
2.1 Scurt istoric ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………… 20
2.2 Performan țe financiare ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………. 25
2.3 Evoluția creditului ipotecar în contextul politicii de creditare a băncii ………………………….. … 28
Capitolul III. Studiu de caz: mecanismul acordării creditelor ipotecare persoanelor fizice de cătr e
Intesa SanPaolo ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. .. 30
3.1 Analiza capacității de rambursare și limita de finanțare ………………………….. ………………………… 30
3.1.1. Analiza bonității clientului ………………………….. ………………………….. …………………………. 30
3.1.2. Capacitatea de rambursare ………………………….. ………………………….. …………………………. 30
3.1.3 Analiza documentației de creditare ………………………….. ………………………….. …………….. 38
Documente generale de identitate ………………………….. ………………………….. ………………………….. …… 41
3.2 Aprobarea creditelor ipotecare. Competențe de aprobare ………………………….. …………………… 42
3.3 Aprobarea cr editului. Încheierea contractelor și angajarea creditului ………………………….. …… 42
3.4 Rambursarea și urmărirea creditelor ………………………….. ………………………….. …………………… 45
3.4.1 Rambursarea credit elor ………………………….. ………………………….. ………………………….. ….. 45
3.4.2 Urmărirea debitelor restante ………………………….. ………………………….. ………………………… 42
Activitatile de colectare de tip „Soft”: ………………………….. ………………………….. ……………………… 46
3.5 Scadențarea, rescadențarea, reeșalonarea si rambursarea creditelor ipotecare ……………….. 51

2 Introducere

Am ales această temă întrucât consider că este importantă studierea situației creditelor
ipotecare în țara noastră, în special la banca Intesa Sanpaolo. Actualitatea temei este dată de
necesitatea studierii condițiilor de acordare și rambursare a creditelor ipotecare, în contextul socio –
economic din prezent.
Pentru achiziționarea l ocuinței persoanele fizice pot solicita un împrumut ipotecar prin
intermediul căruia o instituție de credit le va împrumuta o sumă de bani în schimbul angajamentului
de rambursare pe termen lung, împreună cu dobânda, prin plata ratelor periodice (de obicei lunare).
În cazul acestor împrumuturi, instituția are o garanție specială pentru colectarea sumei împrumutate:
o ipotecă asupra casei personale. Dacă nu se va achita datoria, entitatea poate să vândă casa pentru a
recupera suma restantă. Creditul ipotecar este formalizat printr -un document semnat după citirea și
furnizarea acordului privind termenii și condițiile specificate.
Dobândirea locuințelor este probabil una dintre cele mai importante operațiuni economice pe
care o persoană le desfășoară pe tot pa rcursul vieții. Pentru a putea efectua această achiziție, care va
implica în mod normal o sumă mare, va fi necesar să se solicite un împrumut sau un credit, cu
excepția cazului în care cumpărătorul are economii pentru a plăti toată suma, care în mod normal va
fi garantat printr -un credit ipotecar asupra locuinței in cauza.
Fiind o operație atât de importantă, este fundamental ca cei care vor cere un credit ipotecar
să aibă suficiente informații pentru a cunoaște caracteristicile de bază ale acestor operați uni, atât
pentru a putea compara ofertele cât și pentru a alege cele mai interesante oferte pentru nevoile lor și
să fie conștienți de obligațiile pe care si le asumă atunci când decide sa facă acest lucru. În țara
noastră marea majoritate a împrumuturilo r și creditelor ipotecare sunt contractate cu entități
supravegheate de Banca Națională (bănci, bănci de economii, uniuni de credit sau instituții
financiare de credit).
Când vine vorba de un împrumut sau de un credit semnificativ, cum ar fi finanțarea
locuințelor, există două elemente importante care trebuie luate în considerare: rata dobânzii și
perioada de rambursare. Creditele ipotecare sunt, în general, împrumuturi pe termen lung care au o
garanție specială pentru entitatea bancară care le acordă și, p rin urmare, au o rată a dobânzii mai
mică decât alte tipuri de finanțare care nu au această garanție.

3 Aceste împrumuturi, așa cum am menționat, au pentru instituția care le acordă o garanție
suplimentară fata de orice alt împrumut: casa în sine, care este ipotecată în favoarea băncii
(denumită în continuare "împrumut ipotecar"). În cazul în care clientul nu își îndeplinește
angajamentele de plată, entitatea poate cere executarea acestuia pentru a recupera suma împrumutată
în așteptarea rambursării, dobânzil e neachitate și dobânzile pentru întârzierea plății și cheltuielile de
neplată, clientul pierzându -și locul de trai dobândit.
Cu toate acestea, datoria nu este întotdeauna plătită. Scopul principal al împrumutului
ipotecar este de obicei achiziționarea un ei locuințe (o proprietate imobiliară), deși poate fi îndreptat
și spre finanțarea construcției, extinderii sau reabilitării acesteia. Proprietatea poate fi destinată unei
reședințe obișnuite – cum se întâmplă în majoritatea cazurilor – sau unei a doua reș edințe sau poate
avea uz comercial – birouri, sedii.
De asemenea, finanțarea poate avea ca scop achiziționarea de terenuri, dezvoltări imobile
etc. Împrumuturile ipotecare sunt uneori acordate în alte scopuri, cum ar fi creșterea disponibilității
de bani a solicitantului în scopul achiziționării de bunuri de consum sau reeșalonarea datoriilor
existente ale împrumuturilor anterioare.
În acest scop, proprietarul unei locuințe oferă o garanție unei entități pentru a accesa astfel
un împrumut, de regulă la co ndiții de preț mai bune (dobândă) decât cele existente pentru alte tipuri
de finanțare care nu necesită o garanție de acest tip.
În orice situație, deși operațiunea poate părea atractivă la prima vedere, alți factori trebuie
luați în considerare pentru o evaluare adecvată a operațiunii care urmează să fie contractată:
împrumutul este returnat cu o proprietate care ar putea fi pierdută; costurile mai mari de formalizare
a unui credit ipotecar în comparație cu un împrumut personal și termenii mai lungi ai
împrumuturilor ipotecare, care, dacă ar fi utilizate pentru finanțarea bunurilor de consum, ar putea
depăși durata de viață utilă a activului achiziționat.
O caracteristică specifică a creditelor ipotecare este garanția specifică, în plus față de alte tipuri de
credite, care este pusă la dispoziția creditorului și care este, de obicei, proprietatea însăși.
Cu toate acestea, pe parcursul duratei împrumutului, locuința ipotecă este, cu toate intențiile
și scopurile, proprietatea clientului (debitorul), care o poate vinde, închiria sau chiar o poate
rambursa, cu condiția ca creditorul să nu fie vătămat de vreuna dintre aceste operațiuni.

4 Din punct de vedere al teoriei, dar și al practicii, conceptul de credit presupune o dublă abordare: în
accepție juridică și a ccepție economică. O abordare unilaterală a conceptului de credit nu duce la o
conturare completă a acestuia. 1
Astfel, am considerat că este oportun să abordez acest subiect, extrem de important în
condițiile în care, în România, din ce în ce mai multe pe rsoane apelează la credite bancare în
vederea achiziției unei locuințe personale.

1 Madalina Antoaneta Radoi, Gestiune Bancară, editura Economică,2009 ,p.194

5

Capitolul I. Creditul ipotecar – provocări și tendințe

1.1. Creditul ipotecar – concept și semnificații

Adoptarea Legii nr.190/1999, a creditului ipotecar, a constituit un pas important în direcția
reglementării acestui domeniu. Legea a stabilit că acest tip de credit poate fi acordat pe o perioadă
de minimum 5 ani pentru persoanele juridice și de minimum 10 ani pentru persoanele fizice, fiind
desti nat să finanțeze construirea, cumpărarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu
destinație locativă, industrială sau comercială (art.1 și art.2). Garantarea creditului ipotecar se
realizează prin ipoteci sau privilegii asupra imobilului – teren sau construcție – pentru care se acordă
creditul (art.3). Instituțiile autorizate să acorde credite ipotecare sunt băncile, Agenția Națională
pentru Locuințe, Casa de Economii și Consemnațiuni și alte instituții financiare abilitate prin lege,
inclu siv fondurile ipotecare (art.5).
Prima bancă comercială care a lansat creditul ipotecar în România a fost Alpha Bank în anul
2001, urmată de Banca Comercială Română în anul 2002, urmate apoi de alte bănci, precum BRD,
BancPost, Banca Transilvania, în anul următor. Pe fondul scăderii ratei inflației și a
macrostabilizării economice din ultimii ani, tot mai multe bănci se implică în acest sector. În
prezent, mai mult de 10 bănci comerciale acordă credite ipotecare pentru persoane fizice și juridice.
De remar cat este și denumirea deosebit de atractivă sub care unele bănci oferă aceste credite:
„Habitat plus” (BRD), ”Casa ta” (Raiffeisen Bank), „O casă pentru tine” (Banc Post), „Clasic”,
„Avantaj”., „Fidelis”, Euro Clasic” (ING Bank), „Acoperiș pentru visurile tale” (Egnatia Bank),
Alpha 800 și Alpha 810 Housing Loan (Alpha Bank) „Ca să construim împreună”(Banca
Transilvania).2
Urmărindu -se încurajarea înființării de noi instituții financiare, care să preîntâmpine cererea
crescândă de credite ipotecare, a fost adoptată Ordonanța de Urgență a Guvernului nr.200/2002

2 Gh. Manolescu, „Banci si credit“, Editura Fundatiei România de Mâi ne, Bucuresti, 2006 ,p.144

6 privind societățile de credit ipotecar. Acestea se pot constitui ca societăți pe acțiuni, al caror capital
social minim este echivalentul în lei al sumei de 3 milioane euro (art.2 și art.7), fiind abil itate,
printre altele, să acorde finanțări sub forma creditelor ipotecare în lei și valută (art.3 și art.14). 3
Un credit este actul de a da bani unei alte părți în schimbul unei viitoare rambursări a sumei
principale împreună cu dobânzile sau alte cheltui eli de finanțare. Un împrumut poate fi pentru o
anumită sumă unică sau poate fi disponibil ca o linie de credit pe termen limită până la o dată
specificată sau o sumă de plafon.
Termenii unui împrumut sunt conveniți de fiecare parte în tranzacție înainte c a orice bani sau
proprietate să fie oferite. În cazul în care creditorul solicită garanții, acest lucru este evidențiat în
documentele de împrumut. Cele mai multe credite au, de asemenea, prevederi referitoare la valoarea
maximă a dobânzii, precum și alte clauze, cum ar fi perioada de timp înainte de rambursare.4
Trăsătura de bază a creditelor ipotecare o reprezintă modalitatea de introducere a ipotecii. De
asemenea, clienții au posibilitatea de a ipoteca casa care urmează a fi construită cu o singură
condi ție, aceea de a fi obținută deja o autorizație de construcție. Ipotecă, în această situație, este
aplicată atât pentru terenul cât și pentru casa care urmează se va construi. Creditul ipotecar prezintă
o mare strictețe. Toate contractele sunt întocmite în conformitatea cu legea nr. 190/1999 în care se
enumera, în mod concret, atât condițiile care se referă la oferirea creditului dar și cele care fac
referire la constituirea de garanții.5
Existența garanției ipotecare permite instituției de credit să ofere o perioadă de rambursare
lungă și un preț (rată a dobânzii) mai mic decât o altă finanțare, dar are posibilitatea să acopere
datoriile (toate sau o parte ) prin vânzarea locuinței sau prin executarea garanției ipotecare.
Ipoteca imobiliara este de doua fe luri : 6
1. Ipoteca conventionala, care ia nastere prin conventia dintre parti in formele prevazute de
Codul Civil ;
2. Ipoteca legala care ia nastere in baza unor dispozitii speciale ale legii.
Chiar datorită legilor cărora sunt supuse creditele ipotecar e, dobânda nu mai poate varia atât
de ușor ca în cazul creditului imobiliar. În cazul creditelor ipotecare, dobânda poate să
varieze numai în limitele menționate în cadrul contractului și strict în ceea ce privește fluctuațiile

3 Politici mangeriale și tehnici bancare autor Tudor Ganea, Editura Titu Maiorescu, 2015 ,p.143
4 www.investopedia.com , acceat in data de 30.05.2017
5 Teodor Rosca, Moneda si credit , Ed. Altip, Alba – Iulia, 2001, p. 36
6 Politici m angeriale și tehnici bancare autor Tudor Ganea, Editura Titu Maiorescu, 2015 ,p.143

7 indicelui de referință stipu late, de altfel, în cadrul contractului. Chiar și așa, schimbarea ratei
dobânzii necesita să se comunice celui împrumutat cel mai târziu la data de aplicare a ratei noi.
În domeniul creditelor ipotecare, riscul de credit apare în mai multe moduri. De exem plu, în
cazul în care calitatea creditelor originare sau deservite se deteriorează, banca nu este capabilă să
vândă împrumuturile la prețurile de piață predominante. Cumpărătorii acestor active își reduc
prețurile de cumpărare sau evită achiziția dacă exis tă probleme de creditare. Calitatea slabă a
creditului poate duce, de asemenea, la pierderea condițiilor favorabile sau la eventuala anulare a
contractelor cu agenții de piață secundară sau investitori privați.
Având în vedere toate aceste riscuri asociat e creditelor ipotecare, considerăm că pentru
prevenirea și limitarea lor s -ar impune cu necesitate utilizarea asigurării ipotecare printr -o instituție
specializată anume înființată în acest scop ( fond de garantare a creditelor ipotecare) sau prin
Agenția Națională pentru Locuințe, după caz. Pentru început ar fi necesară implicarea statului,
pentru ca ulterior să poată fi dezvoltat și un sistem de asigurări ipotecare private, așa cum s -a
procedat și în țările dezvoltate În Statele Unite, de pildă și în pr ezent cei mai mari creditori ipotecari
(Freddie Mac, care deține 17% din volumul creditelor ipotecare, Fannie Mae, care deține 14% și
Ginnie Mae, care deține 13%) beneficiază în mare parte de garanția și sprijinul statului.7
Pentru băncile care acordă împr umuturi pentru terți, riscul de credit afectează în mod direct
valoarea de piață și profitabilitatea portofoliului de servicii ipotecare al băncii. Majoritatea
acordurilor solicită administratorilor să remită investitorilor principalul și dobânzile și să p ăstreze
impozitele pe proprietăți și primele de asigurare a riscului, chiar și atunci când administratorul nu a
primit plăți de la debitori.
Aceste acorduri impun, de asemenea, băncii să efectueze eforturi de colectare costisitoare,
care nu pot fi ramburs ate integral băncii. Costurile de întreținere pot crește pe baza unor
împrumuturi de calitate inferioară, datorită creșterii colectării și a activităților administrative
necesare. O bancă este, de asemenea, expusă riscului de credit în cazul în care acordă împrumuturi
pentru investitori pe bază de recurs contractual și păstrează riscul pierderilor rezultate din neplata
debitorului.
Atunci când un client este implicat într -un împrumut în cadrul unui acord de recurs, banca
este în mod normal responsabilă pen tru toate pierderile de credit, deoarece trebuie să răscumpere
împrumutul deservit. O formă similară de risc de credit implică riscul de concentrare. Acest risc
poate apărea dacă expunerile sunt concentrate într -o regiune geografică, segment de debitor sau țip

7 Politici mangeriale și tehnici bancare autor Tudor Ganea, Editura Titu Maiorescu, 2015 ,p.187

8 de produs. De exemplu, riscul de concentrare poate apărea dacă un portofoliu de servicii este
compus din credite dintr -o zonă geografică care se confruntă cu o încetinire economică sau dacă un
portofoliu este compus din tipuri de produse netradițional e sau subprime. Riscul de credit poate
există chiar dacă împrumutul și serviciul au fost vândute.
De exemplu, împrumuturile vândute la o bază de deservire pot fi supuse unor dispoziții de
răscumpărare sau de returnare în temeiul dispozițiilor de plată ant icipată a plăților. În cazul în care o
bancă răscumpără un împrumut, banca cel mai probabil va rambursa cumpărătorul pentru valoarea
nominală rămasă a împrumutului, precum și pentru valoarea activului de întreținere. O bancă poate
fi expusă riscului de cre dit al contrapartidei dacă o contrapartidă nu își îndeplinește obligația.
Contrapărțile asociate activităților bancare ipotecare includ brokerii, creditori corespondenți,
asigurători privați de ipoteci, vânzători și agenți de închidere a împrumuturilor.
Dacă o contraparte devine instabilă din punct de vedere financiar sau întâmpină dificultăți
operaționale, banca ar putea să nu fie în măsură să colecteze creanțele datorate sau poate fi obligată
să caute servicii în altă parte. Prin urmare, o bancă ar trebu i să monitorizeze în mod regulat acțiunile
contrapartilor și să efectueze o analiză adecvată a stabilității financiare.
Dacă clientul nu o să -și mai achite ratele, acțiunile băncilor pot să fie mult mai dure. În acest
fel, în situația întârzierilor la plat ă, banca poate să trimită celui împrumutat o notificare prin
intermediul unei scrisori recomandate cu confirmare la primire ori prin intermediul executorului
judecătoresc sau bancar. În cazul în care în următoarea lună de la recepționarea acestei notificăr i
nu se va achita datoria, contractul de credit se va rezilia iar datoria poate să fie executată.8
Printre clauzele cu character obligatoriu menționate de legea nr. 190/1999, actualizata în 19
mai 2017, în cazul contractelor ipotecare putem să precizăm:
Banca are obligația de a prezenta clienților clientului documentul ce conține
totalitatea condițiilor din contract, cu minim 10 zile înaintea semnării
Clientul e dator să plătească numai costurile ocazionate de realizarea documentației
de credit și procesul ui de constituire a ipotecii
Se interzice oricare încercare a bănciilor de condiționare a acordării unui credit cu
acceptarea de către consumator a serviciilor care n -au legătura cu operațiunile
creditării

8 Sergiu Sechelariu, Ioan Bejan, Creditul ipotecar , Ed. Desteptarea, Bucuresti 2002, p. 20

9 În zilele noastre, pe piața financiară pot fi ac cesate creditele ipotecare care sunt adresate
acelor indivizi ce doresc, ori să achiziționeze un imobil (vila, apartament ori teren), ori doresc să
ridice ori să restaureze un imobil. Limita de finanțare se determina astfel:9
75% din valoarea de piață a im obilului,
în cazul construirii/ extinderii/ reabilitării/ consolidării se determină ca fiind 75% din
valoarea de piață a imobilului (teren și construcția viitoare) dar nu poate depăși valoarea
stabilită în raportul de evaluare (valoarea lucrărilor executat e și/ sau rămase de executat).
Creditele pentru cumpărare imobile cu destinație locativă sunt angajate într -o singură tranșă
prin virament, în ziua efectuării plății către vânzător, conform condițiilor stipulate în Contractul de
ipotecă în forma autentică și înregistrat în Cartea Funciară. În situația în care imobilul adus în
garanție este afectat de sarcini, potrivit extrasului de Carte Funciară și anume privilegiul
vânzătorului, urmează ca după acordarea creditului și încasarea prețului de către vânzător acest
privilegiu să fie radiat, astfel ca banca să aibă ipoteca de rangul I.
Creditele pentru construirea, extinderea, consolidarea și reabilitarea unui imobil cu destinație
locativă, pot fi angajate într -una sau mai multe tranșe, în funcție de stadiile de execuție/lucrările
executate ( valoarea și termenele acestora ) în conformitate cu Planul de finanțare. O tranșă poate
acoperi contravaloarea lucrărilor executate la unul sau mai multe stadii. Diferențele de tranșe din
credit neacordate se pot adăuga în tranșele următoare pe baza documentelor justificative. La
solicitarea clientului, banca poate, fără a fi obligată, să elibereze o tranșă de credit înainte de data
planificată.10
Trăsătura de bază a creditelor ipotecare o reprezintă faptul că gara nția care are rolul să
asigure obligația de plată reieșită după împrumut, o constituie respectivul imobil. Actele utile în
vederea obținerii creditelor ipotecare pot să varieze de la bancă la bancă, însă de regulă dintre
acestea putem preciza:
Actele de i dentitate ale solicitanților, cum ar fi și al soțului său soției acestora și a
codebitorilor (în cazul în care situația o impune);
Certificatele de căsătorie, în cazul în care beneficiarul e căsătorit;
Acte care să ateste prezența altor angajamente de pla tă, cum ar fi, spre exemplu alte
credite ipotecare ori alte împrumuturi înregistrate de solicitant;

9 Madalina Antoaneta Radoi, Gestiune Bancară, editura Economică,2009 ,p.126
10 Madalina Antoaneta Radoi, Gestiune Bancară, editura Economică,2009 ,p.194

10
Acte de proprietate ale imobilelor pentru care se realizează împrumutul, cum ar fi și
alte cte utile procesului de evaluare cum ar fi: plan de cadastru, ex trase de Carte
Funciară actualizate, etc.;
Documente care să poată atesta veniturile obținute de solicitant, cum ar fi și veniturile
parten erului, în cazul în care banca decide să ia în seam ă venitul familiei ori al
persoanelor codebitoare implicate în ca drul procesului creditării.
Printre atuurile creditelor ipotecare putem preciza în principal faza de rambursare, cuprinsă
între minimul de trei ani și maximul de 35 de ani.
Rambursarea creditului se poate face în rate de credit care să permită rate de pl ată lunare
egale ( anuități egale ) sau în alt mod stabilit prin reglementările interne ale băncii, de comun acord
cu împrumutatul. În situația creditelor acordate în tranșe, rambursarea începe din luna imediat
următoare acordării ultimei tranșe. Creditele se rambursează în baza ,,Graficului de rambursare,,
care este anexă la contractul de credit. Rambursarea creditului se face întotdeauna prin intermediul
contului curent asociat creditului. În situația în care disponibilitățile din contul curent în moneda
creditului sunt insuficiente pentru rambursarea creditului, banca, îm baza mandatului de autorizare
inclus în contractul de credit, participă la licitația valutară în numele clientului pentru asigurarea
sumei necesare, în limita disponibilităților bănești în alte conturi curente.
Împrumutatul are dreptul de a rambursa creditul în avans, parțial sau total, în baza unei cereri
scrise, situație în care se va achita un comision de rambursare anticipată, stabilit prin reglementările
interne ale bănc ii. Din sumele achitate de împrumutat, banca va acoperi datoriile acesuia în
următoarea ordine :11
• comisioane ;
• dobânzi majorate ;
• dobânda curentă ;
• ratele de credit restante ;
• ratele de credit curente.
În acest fel, având în vederea forța de ramb ursare, se poate selecta o perioadă mai
îndelungată în vederea returnării creditelor accesate, ceea ce semnifica in clusiv și ra te mai mici și
care să nu agraveze semnificativ starea financiară a familiei. Un alt atuu este reprezentat de
veniturile pe care le accepta băncile în cazul creditelor ipotecare, ele putând să fie fie salarii, fie alte

11 Madalina Antoaneta Radoi, Gestiune Bancară, editura Economică,2009 ,p.169

11 venituri care provin din cadrul activităților independente, din pensii sau chirii, drepturi de autor,
salarii obținute din străinătate, etc.12
Ulterior, nivelul de în datorare poate fi determinat pentru toți solicitanții în mod individual,
având în vedere scoringul lor, lucru care oferă un nivel de flexibilitate creditelor ipotecare . Avand
în vedere nivelul de îndatorare se determina și ratele ce trebuie achitate, aces tea putând ajunge pană
la circa 60% din veniturile totale din fiecare lună. Tot în ceea ce privește avantajele, putem menționa
și faptul că marea majoritate a băncilor au decis să accepte codebitorii. Acest lucru înseamnă că, cu
scopul de a crește șansele de accesare a unui credit ipotecar, și alte personae pot sprijini în acest
scop, care astfel vor deveni giranți pentru creditele obținute. Persoane codebitoare pot să fie atât
membrii din familie, dar și alți indivizi.
În principal, faptul că se poate rea liza rambursarea în mod anticipat (totală ori parțială) a
creditului în absența altor taxe impuse de bănci, poate să fie tot un avantaj în cazul creditelor
ipotecare.

Dezavantaje le credite lor ipotecare

O regulă semnificativă pe care o impun băncile, pentru acordarea creditelor ipotecare o
reprezintă avansul pe care necesita achitat pentru creditare. Astăzi, în cazul produselor băncilor,
acesta e de cel puțin 15% în cazul creditelor în lei și de minim 25% în cazul celor în euro. Asta
semnifică, ca în cazu l în care solicitantul dorește suma maximă, avansul ce trebuie deținut va fi
implicit mai ridicat. Chiar și așa, necesita să precizăm, astfel, că acesta deține avantajul de a
reduce costurile ocazionate de credit, respectiv un avans mai ridicat o să ducă i mplicit la d obânzi
mai mici și astfel la ra te lunare de rambursare mai mici.
Tot ca dezavantaj, poate să fie menționată și ipotecă, care este pusă pentru imobilul care face
obiectul creditului, aceasta fiind în același timp înregistrată în cadrul Cărții F unciare. În acest fel,
locuința o să fie utilizată drept garanție și nu poate să fie dată spre vânzare pană în la momentul
rambursării creditului ipotecar. De altfel, un alt dezavantaj este constituit de asigurările obligatorii
ce trebuie făcute în situați a anumitor credite, în mod special că anumite bănci pot să impună ca în
afară de asigurarea imobilului care va fi constituit ca ipotecă, să fie făcută și o asigurare de viață.

12 Teodor Rosca, Moneda si credit , Ed. Altip, Alba – Iulia, 2001, p. 39

12 1.2. Evoluții ale creditelor ipotecare acordate de instituțiile de credit din România în perioada
anilor 20 07-2017

Dacă înaintea perioadei octombrie 2008, văzuta că fiind punctul de plecare al crizei în țara
noastră, creditele de consum constituiau o proporție semnificativă în totalul de credite oferite către
populație, pe măsură ce acesteau au reușit să ajungă la scadență ori mai aproape de aceasta, ori au
fost cesionate în unele situații firmelor de recuperare, proporția acestora a scăzut.
Examinând faza 2008 – 2012, volumul de credite imobiliare a continuat să crească în toți
anii, mai intens în cadrul perioadei 2009 – 2010 și mai puțin în cadrul următoarei perioade. În acest
fel, în 2009 volumul de credite pentru locuințe era cu circa 16% mai mare față de anul precedent iar
în 2010 a crescut cu circa 20% în comparație cu 2009. Î n 2011 maximizarea s-a mai redus reușind să
ajungă iarăși aproape de 15% față de 2010 iar în 2012 soldul reușise să crească cu doar 11% în
comparație cu anul precedent .
Conform raportului statistic întocmit de BNR , de Centrala Riscului de Credit – Credit e
acordate și angajamente asumate de instituțiile de credit – persoane fizice , pentru care exist ă date
începand cu anul 2012 , creditele ipotecare continu ă să se situeze pe un trend cresc ător .
Tabelul nr 1: Nume clasa statistica : Centrala Riscului de C redit – Credite acordate și
angajamente asumate de instituțiile de credit – persoane fizice
Data Credite acordate și
angajamente asumate de
instituțiile de credit; credite
ipotecare Sume datorate; credite
ipotecare
(mil. RON) (mil. RON)
Dec. 2012 23,539 22,025
Dec. 2013 26,782 24,627
Dec. 2014 29,465 26,518
Dec. 2015 32,357 28,671
Dec. 2016 37,841 33,343
Apr. 2017 39,268 34,371

13
0 20,000 40,000 60,000Dec.2012Dec.2013Dec.2014Dec.2015Dec. 2016Aprilie2017 Sume datorate;
credite ipotecare
Credite acordate și
angajamente
asumate de
instituțiile de credit;
credite ipotecareFigura nr 1 : Credite acordate și angajamente asumate de instituțiile de credit – persoane fizice

La fel ca și în anul precedent , la 31 decembrie 2012 persoanele fizice reprezentau 89,7 la
sută din numărul total al debitorilor înregistrați în baza de date a CRC . Acest lucru ne arata ca la
aceeași dată, valoarea creditelor acordate persoanelo r fizice din totalul sumei datorate a scăzut cu
0,1 puncte procentuale comparativ cu 31 decembrie 2011 (până la 33,4 la sută). La sfârșitul anului
2012, din totalul creditelor acordate persoanelor fizice, raportate la CRC, 64,1 la sută erau
denominate în e uro, 21,1 la sută în lei, 14,5 la sută în franci elvețieni și 0,3 la sută în dolari SUA,
structura fiind asemănătoare celei de la sfârșitul anului 2011 .
În anul 2013 , dinamica anuală a creditelor în lei acordate populației s-a mărit , după ce a
stagnat în prima jumătate a anului, la -0,8 la sută în decembrie 2013, față de -6,5 la sută la finele
anului 2012 , pe seama înmulțirii intr-un timp scurt a împrumuturilor destinate locuințelor (soldul
acestora s -a dublat, ajungând să reprezinte circa 9 la sută din valoarea creditelor totale pentru
locuințe).
Un alt motiv l -a reprezentat, în mod cert și educația financiară mai eficientă a cetățenilor ,
impusă ori de legislație ori de dificultățile pe care astfel de credite au reușit să le aducă în cadrul
bugetelor f amiliale. Proporția de credite ipotecare a început să se maximizeze de la un an la celălalt
reușind să ajungă în 2013 la 36% din totalu l de credite obținute de cet ățeni.

14 În anul 2014, creșterea creditului în monedă națională, vizibilă încă din luna ianuari e, s-a
intensifi cat pe parcursul anului, s oldul înregistrat la 31 decembrie 2014 fiind mai ridicat cu 7 la sută
în termeni reali comparativ cu cel de la sfârșitul anului 2013. Această e voluți e a fost determinată de
reducerea costurilor de finanțare, de scăderile succesive ale ratei dobânzii de politică monetară
efectuate de BNR, în contextul diminuării ratei RMO aferente pasivelor în lei și al gestionării
corespunzatoare a lichidității de pe piața monetară interbancară, avand drept consecinte minime
istorice ale ratelor dobânzilor active în lei. Un alt fapt care a avut o influență pozitivă asupra
dinamicii creditului în lei, de asemenea, a fost modificarea programului „Prima casă” în sensul
derulării acestuia exclusiv în monedă națională, începând cu augus t 2013 , în urma i nițiative i
legislative supusă dezbaterii publice, în ceea ce privește conversia creditelor ipotecare în moneda
locală și / sau diverse deduceri pentru debitori.
Numai în cursul anului 2014, aproximativ 35.000 de garanții au fost acordate c u programul
“Prima casă”, facilitând accesul consumatorilor la achiziționarea sau construirea unei locuințe, prin
stabilirea prețurilor la niveluri accesibile prin legislație și o contribuție individuală scăzută de numai
5%. De la lansarea sa în 2009, prog ramul a sprijinit peste 180.000 de credite ipotecare pentru
populație.13
În anul 2015, creditarea cetățenilor în România a crescut cu 6,7% în 2015 (față de scăderea
cu 1,9% în anul precedent), susținută în principal de creșterea semnificativă a creditării i potecare,
care a înregistrat o creștere de 17,6%. Pe parcursul ultimului an, împrumuturile ipotecare au obținut
o pondere de 48,1% din creditele de consum acordate (față de 43,7% în 2014 și, respectiv, 19,8% în
2007), cu sprijinul Programului “Prima casă” (credit ipotecar garantat de statul român ). În anul
2015, creditele ipotecare în România au fost acordate în principal în moneda locală (RON), în timp
ce indicele ROBOR a atins un minim istoric de 1,02%, în scădere medie cu aproximativ 0,65 puncte
procent uale în ultimii doi ani. În general, ROBOR a scăzut cu mai mult de 5 puncte procentuale de
la începutul anului 2010 și cu peste 14 puncte procentuale de la sfârșitul anului 2008.
Din datele furnizate de BNR putem să observăm că volumul creditelor ipotecar e nou
efectuate în euro a reușit să urce semnificativ în 2015 în comparație cu 2014, reușind să înregistreze
o maximizare de circa 150%, de la 604,7 milioane de lei, la 1,57 miliarde de lei.
România a înregistrat în mod constant una dintre cele mai ridica te rate de ocupare în
Uniunea Europeană (98%), cu un stoc de locuințe de peste 8,8 milioane, în creștere cu 0,5% (41.500
locuințe) în 2015. Creșterea a fost în principal rezultatul a 47.000 de locuințe noi finalizate în 2014.

13 http://www.ecbc.eu/uploads/attachements/99/65/Romania.pdf , accesat in data de 25.05.2017

15 Distribuția acestor noi proiec te rezidențiale a fost totuși inegală la nivel național, mai mult de
jumătate din casele noi fiind construite în București și în alte 6 județe, în timp ce la celălalt capăt al
spectrului, 17 județe au reprezentat mai puțin de 11,8% din locuințele noi.
Tendința ascendentă pare a fi durabilă, numărul autorizațiilor de construcție rezidențiale
emise în 2015 a crescut cu 3,8% față de anul precedent. Potrivit cercetărilor de la marile companii
imobiliare, segmentul rezidențial din București în 2015 s -a caracter izat printr -o creștere a volumului
de vânzări și a unui stoc nou pe piață. În ansamblu, rezervele rezidențiale totale din capitală au ajuns
la peste 30.000 de unități, indicând, pe de o parte, încrederea dezvoltatorilor în piață și, pe de altă
parte, încre derea cumpărătorilor în creșterea economică viitoare.
Cu toate acestea, prin compararea prețurilor locuințelor în 2015 cu prețurile înainte de criză,
România a înregistrat unele dintre cele mai scăzute valori din UE, cu o revenire lentă în ultimii ani.
Întrucât programul guvernamental de achiziție a imobilelor (programul Prima Casă) a inclus limite
maxime ale creditului, a fost favorizată în ultimii ani cosntruirea de locuințe cu valori de 60.000
euro și mai puțin.
În plus, în 2015, a fost aprobată o lege privată privind falimentul și a fost planificată să fie
pusă în aplicare până în decembrie 2016. La sfârșitul anului 2015, rata neperformantă a
împrumuturilor ipotecare a fost de 6,9%, datorată în mare măsură consumatorilor casnici (58%
dintre cei care nu au performanțe la iunie 2015). Tot în luna iunie 2015, creditele în capitalul propriu
au înregistrat o rată neperformantă de 12,5%, comparativ cu rata neperformantă de credite ipotecare
de 4,3%. Portofoliul de împrumuturi acordate prin programul Prima Cas ă a continuat să prezinte un
rata de împrumut foarte scăzută (0,03%).14
În ultimele luni ale anului 2015 și cele dintâi luni ale anului 2016 au existat o serie de
discuții care se referă la „darea în plată”.
În ultima lună a anului 2015, președintele Iohan nis a decis să trimită către Parlament, în
vederea reexaminării, actul normativ. În perioada lunii aprilie, norma era iarăși la Camera
Deputaților, forul decizional, iar legea a reușit să intre în vigoare pe13 mai 2016.
Darea în plată a reușit să genereze a stfel o prăbușire impresionantă a volumului
creditelor actuale în euro în 2016, cel mai posibil datorită avansului semnificativ cerut de bănci. De
la suma de 1,57 miliarde de lei din 2015 a reușit să se ajungă la 354,65 milioane de lei în cele
dintâi 10 luni ale anului 2016.15

14 http://www.ecbc.eu/uploads/attachements/99/65/Romania.pdf , accesat in data de 25.05.2017
15 www.bankingnews.ro , accesat in data de 01.05.2017

16 În 2016, legea “Datio în Solutum” a fost adoptată de Parlamentul României, permițând
debitorilor să -și soluționeze integral răspunderea prin transferarea către bănci a dreptului de
proprietate asupra proprietății utilizate ca garanție pentru împrumuturile lor, cu aplicabilitate
retroactivă.
În cele dintâi 4 luni ale anului 2016, soldul creditelor pentru locuințe nu părea să arate semne
de revenire însă e posibil să fie încurajat în curând de veștile care se referă la programul Prima Ca să,
acela pe care s -a bazat creditarea pentru locuințe încă de la apariția sa.
Procesul de pregătire a legii de dare în plata și adoptarea acesteia au reușit să influențeze
politica de creditare a băncilor, însă și cererea creditelor. Creditele ipotecare c resc rapid de la un an
la celălalt, în 2016 față de 2014 existând o maximizare de mai bine de 50%. În total, în cele
dintâi 10 luni ale anului 2016 volumul creditelor noi în lei, a fost de 9,45 de mld. Ron, în comparație
cu 10,16 mld. Ron în perioada anulu i 2015 și de doar 6,38 de mld. Ron, în 2014, în conformitate cu
datele oferite de Banca Națională a României.
De la debutul lui 2016 și până în perioada lunii mai, băncile au reujsit să majoreze simultan
avansul în cazul creditelor ipotecare, ajungând la u n nivel de 30 -40%, procentele cele mai ridicate
fiind în cazul creditelor în valută.
Faptul că „dărea în plată” și reacția oferită de bănci, prin intermediul maximizării avansului,
au reușit să afecteze amplu piața creditelor ipotecare, se poate sesiza ce l mai clar în cadrul evoluției
creditelor în euro. Creditele actuale în euro au reușit să scadă de 6 – 7 ori, ca volum lunar, de la
începutul anului până în octombrie 2016. În acest fel, în cazul în care în luna ianuarie a anului 2015
s-au oferit împrumutu ri în euro de 73,59 milioane de lei, în perioada lunii octombrie volumul lunar
era de circa 7 ori mai redus, adică de 11 milioane de lei. În perioada lunii mai, în momentul în care
legea a reușit să fie adoptată, volumul de credite acordate a fost de 3 ori mai scăzut față de perioada
lunii ianuarie, respectiv 25 de milioane de lei.16
În privința creditelor în lei, statisticile BNR au indicat cumulat în volumul de
împrumuturi actuale pe acelea standard și „Prima casă”. În acest fel, e destul de dificil de se sizat ce
evoluție lunară a avut oricare tip de credit. Ce putem să observăm din cadrul statisticilor BNR e că
cererea de credite s-a maximizat semnificativ, cetățenii romani încercând in anul 2016 să acceseze
un credit fără majorarea avansului.
În acest fel, dacă în prima lună a anului, volumul creditelor actuale în lei oferite de bănci a
fost de 532 de milioane, în următoarele luni volumul s -a dublat, fiind de 1,15 miliarde de lei,

16 www.bankingnews.ro , accesat in data de 01.05.2017

17 în oricare lună. În cele dintâi 4 luni ale anului s -au oferit o mulțime d e credite ipotecare uzuale și
„Prima casă”. În acest fel, plafonul inițial al garanțiilor „Prima casă” aferent 2016 era de
aproximativ 1,69 miliarde de lei
Volumul garanțiilor oferite de bănci în cele dintâi 4 luni din 2016 a fost mai mare de 13.000,
de două ori mai mare comparative cu aceeași perioadă din anii anteriori.
Apoi, chiar în perioada lunii mai, plafonul a fost crescut cu 500 de milioane de lei, astfel
corespondentul unui volum al creditelor de un miliard de lei. Mulțumită „Primei case”, însă și
băncilor care au ales un avans limitat și ulterior apariției legii „dării în plată”, volumul creditelor noi
ipotecare a reușit să rămână crescut. În acest fel, în mai și iunie băncile au oferit credite în suma de
1,3, precum și 1,2 miliarde lei. Din iuli e, volumele creditelor actuale au început să se diminueze, și
au reușit să rămână într -o direcție de reducere inclusiv în lunile de toamnă.
Programul „Prima casă” a reușit să benficieze de încă o suplimentare a garanțiilor
constiutind 500 de milioane de l ei, în septembrie, și de o alta de 250 de milioane de lei, în
noiembrie. O componenta semnificativă, care ne duce spre concluzia că creditele ipotecare
standard trebuie să fie privite ca o opțiune eficientă de către clienți în ultima perioadă, e generată d e
evoluția creditelor imobiliare în euro înntre anii 2014 și 2016. Astfel, statistica, care se referă
la creditele în euro nu a fost afectat de programul” Prima Casă”, aceste împrumuturi acordându -se
doar în moneda națională.
In anul 2017 , piața creditelo r ipotecare ar putea înregistra un avans de 5 -6%. Factorii care
vor influenta creditarea sunt, în principal, creșterea veniturilor populației și schimbările fiscale din
ultima perioadă. Dacă, însă, anul 2017 va fi supus unor schimbări legislative cu impa ct nefavorabil
asupra pieței imobiliare sau dacă se ivesc blocaje în alocarea garanțiilor pentru Prima Casă,
perspectivele nu sunt de bun augur , susțin specialiștii industriei bancare.
Enunțarea acestei teorii ia în calcul și factori colaterali, ce pot stimula majorarea acestui
segment de finanțare, cum ar fi: măsurile fiscale precum scutirea de impozit pentru unele tranzacții
imobiliare, relaxarea avansului pentru unele credite standard, continuarea program ului
guvernamental „Prima Casă”.
Exceptand factori i fiscali, tendinta crescatoare va fi susținut ă și de continuarea programului
„Prima Casă ”, prin micșorarea avansului la creditele ipotecare și urgentarea ritmulului de
construire de noi spații de locuit , dar și de dezvoltarea economică estimată.
De ase menea, creșterea creditării ipotecare va depinde și de cum vor fi alocate garanțiile în
programul guvernamental.

18 Continuă să fie un factor de risc cadrul legislativ incert și impredictibil în domeniul
financiar -bancar la adresa profitabilității bancare în perioada ce urmeaza , cu toate că impactul care
există ca posibilitate asupra sectorului bancar al legilor referitoare la darea în plată și conversiei
creditelor în franci elvețieni s -a atenuat în contextul în care Curtea Constituțională a declarat ca
neconstituționale unele prevederi ale Legii dării în plată, precum și Legea privind conversia
creditelor în franci elvețieni. În aceste condiții , soluțiile propuse au avut un efect remarcabil pe
parcursul anului 2016, trend ce se așteaptă a fi în urcare și î n cursul anului 2017 . Incertutudinea
planeaza asupra apariți ei riscului privind majorarea prețurilor bunurilor imobiliare rezidențiale,
ultimele evoluții indicând o depășire a valorii de semnal (6 la sută), conform metodologiilor
europene.
Rezultatele an alizelor privind sustenabilitatea dinamicii prețurilor imobiliare arată inițierea
unei noi faze de ex tindere a activității pieței imobiliare și, implicit, necesitatea unei supravegheri
atente a riscurilor dinspre această piață asupra sectorului financiar. Prețurile locuințelor au crescut
datorit ă cererii , în situația îmbunătățirii condițiilor economice, creșterii veniturilor populației și
menținerii costurilor de îndatorare la minime istorice .Condițiile favorabile de îndatorare au
încurajat contractarea de credite ipotecare. Creșterea rapidă a creditului acordat sectorului populației
indică o posibilă acumulare de vulnerabilități la nivelul sectorului bancar.

1.3. Provocările legislației privind stingerea obligațiilor asumate prin credite ipotecare

Înăsprirea temporară a standardelor de creditare ale băncilor în ceea ce privește creditul
ipotecar acordat populației , a fost determinat de a doptarea Legii privind darea în plată (nr. 77/2016)
în luna mai 2016 și, ulterior de declararea ca neconstituționale unele prevederi ale acestei legi de
către Curtea Constituțională în luna octombrie 2016. Pentru scurt timp acest lucru a afectat
activitatea de creditare, astfel că cererea populației s-a îndreptat către finanțarea acordată prin
programul „Prima casă” (exce ptată de la prevederile Legii nr. 77/2016).
În condițiile legii darii în plata, pentru stingerea creditului ipotecar, consumatorul e obligat
să transmită către creditor o notificare prin intermediul căreia să informeze despre decizia de
transmitere a drep tului de proprietate pentru imobilul ipotecat. Acest lucru o să fie realizat prin
intermediul executorului judecătoresc, avocatului ori notarului public.
Astfel, legea precizează:

19 “În vederea aplicării prezenței legi, consumatorul transmite creditorului, p rin intermediul
unui executor judecătoresc, al unui avocat sau al unui notar public, o notificare prin care îl
informează că a decis să îi transmită dreptul de proprietate asupra imobilului în vederea stingerii
datoriei izvorând din contractul de credit ip otecar, detaliind și condițiile de admisibilitate a cererii
(…)”17, evidențiindu -se că debitorul o să suporte totalitatea costurilor ocazionate.
Concomitent, în cadrul notificării este necesar să se precizeze și intervalul orar pentru 2 zile
distincte în care reprezentantul de la instituția de credit să fie prezent la notarul public sugerat de
debitor pentru încheierea actului translativ al proprietății. Conform actului astfel încheiat, totalitatea
datoriilor debitorului aferente creditului ipotecar se vor stinge. În același timp, de la momentul în
care se primește notificarea, dreptul creditorului de indrreptare contra persoanelor codebitoare o să
se suspende.
“Prima zi de convocare la notarul public nu poate fi stabilită la un termen mai scurt de 30
de zi le libere, perioadă în care se suspendă orice plată către creditor, precum și orice procedură
judiciară sau extrajudiciară demarată de creditor sau de persoane care se subrogă în drepturile
acestuia îndreptată împotriva consumatorului sau a bunurilor acest uia. Cu cel puțin 3 zile libere
înainte de prima zi de convocare la notarul public, părțile transmit acestuia informațiile și
înscrisurile necesare încheierii actului de dare în plată”18, mai menționează legea.
Cu alte cuvinte, notificarea creditorului o să se poată face și de către persoanele codebitoare,
dar și de către garanții personali ori ipotecari ai principalului consumator, dar doar prin intermediul
acordului lui ori al succesorilor acestui a .
Curtea constituțională a respins în noiembrie 2016 ca in admisibilă excepția de
neconstituționalitate a prevederilor art. 11 teza I raportate la dispozițiile art. 3 teza I, dar și cea a
prevederilor art. 11 teza ÎI din legea 77/2016 referitoare la darea în plată deoarece, din examinarea
acesteia, a reieșit că to talitatea contractelor care au fost încheiate înntre anii 2007 – 2009 se afla sub
imperiul Codului Civil vechi, și astfel, întreaga teorie nu poate fi aplicată în astfel de situații.
Art. 11 din legea 77/2016 privitoare la darea în plată, stipulează că,” î n vederea echilibrării
riscurilor izvorând din contractul de credit, precum și din devalorizarea bunurilor imobile, prezenta
lege se aplică atât contractelor de credit aflate în derulare la momentul intrării sale în vigoare, cât și
contractelor încheiate d upă această dată”.

17 Legea nr. 77/2016
18 Idem.

20 De altfel, art. 3 din lege menționează că,” prin derogare de la dispozițiile Legii nr. 287/2009
privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, consumatorul are dreptul de a i se stinge
datoriile izvorâte din contractele de credit cu tot cu accesorii, fără costuri suplimentare, prin darea în
plată a imobilului ipotecat în favoarea creditorului, dacă în termenul prevăzut la art. 5 alin. (3)
părțile contractului de credit nu ajung la un alt acord”.19

Capitolul II. INTESA SANPAOLO – PERFORMANȚE ÎN SISTEMUL
BANCAR ROMÂNESC

2.1 Scurt istoric

Intesa Sanpaolo este grupul bancar constituit prin fuziunea dintre Banca Intesa și Sanpa olo
IMI. Fuziunea a reunit două mari bănci italiene cu valori comune, pentru a -și spori oportun itățile de
creștere economică, pentru a spori serviciile pentru clienții cu amănuntul, pentru a sprijini în mod
semnificativ dezvoltarea afacerilor și a aduce o contribuție importantă la creșterea economică a țării.
Intesa Sanpaolo se numără printre primel e grupuri bancare din zona euro, cu o capitalizare
de piață de 42,7 miliarde de euro.
Intesa Sanpaolo este lider în Italia în toate domeniile de activitate (retail, corporate și
managementul averii). Grupul oferă servicii către 11,1 milioane de clienți pri ntr-o rețea de peste
3.900 de sucursale bine distribuite în întreaga țară, cu cote de piață de cel puțin 12% în majoritatea
regiunilor italiene.
Intesa Sanpaolo are o prezență selectată în Europa Centrală și de Est și în zonele din Orientul
Mijlociu și Afr ica de Nord, cu peste 1.100 de sucursale și 7.7 milioane de clienți aparținând filialelor
Grupului care operează în sectorul bancar comercial în 12 țări.

19 Legea nr. 77/2016

21 În plus, o rețea internațională de specialiști în sprijinul clienților corporativi se răspândește în
28 de țări, în special în Orientul Mijlociu și Africa de Nord și în zonele în care companiile italiene
sunt cele mai active, precum Statele Unite, Brazilia, Rusia, India și China.
Primii pași către procesul de fuziune au fost făcuți la 26 august 2006, când consiliile de
administrație ale celor două bănci au aprobat liniile directoare pentru un plan de fuziune. Planul a
fost apoi aprobat de consiliile de administrație pe 12 octombrie și ratificat de reuniunile
extraordinare ale acționarilor celor două bănci î n data de 1 decembrie a aceluiași an.
Banca Intesa a fost înființată în 1998 prin fuziunea dintre Cariplo și Banco Ambrosiano
Veneto. În 1999, Banca Commerciale Italiana (BCI) s -a alăturat Grupului Intesa . Odată cu fuziunea
ulterioară a BCI cu Banca Intesa (mai 2001), grupul a luat numele IntesaBci. În decembrie 2002,
Adunarea Acționarilor a soluționat modificarea denumirii societății la Banca Intesa , care a intrat în
vigoare la 1 ianuarie 2003.
Acordul de fuziune dintre Nuovo Banco Ambrosiano și Banca Catt olica del Veneto a fost
realizat pe 31 decembrie 1989. Acesta a fost punctul de întâlnire al două trasee de 100 de ani,
acoperite de două bănci catolice preeminente.
Banco Ambrosiano a fost înființat la Milano în 1896 la inițiativa lui Giuseppe Tovini, avo cat
din Brescia, care a înființat în 1888 Banco San Paolo din Brescia pentru a avea un coordonator
regional al băncilor catolice locale și, prin urmare, susținătorul direct sau indirect al mai multor
întreprinderi catolice și alte organizații de caritate ( angajând "ad pias causas", așa cum a spus Papei
Leo al XIII -lea în limba latină în nota să din 1887) deja existente în întreaga Lombardie.
După moartea lui Tovini în 1897, Banco Ambrosiano a devenit din punct de vedere
operațional mai aproape de o instituț ie de credit obișnuită, dar a păstrat o puternică amprentă
catolică, cum ar fi distribuirea statutară către organizațiile de caritate a unei cote de câștiguri și
legăturile sale permanente cu ierarhia bisericii catolice.
Capitalul inițial a fost fixat la u n milion de lire și până la sfârșitul anilor 1930, Banco
Ambrosiano și -a dezvoltat organic baza de capital la 60 de milioane de lire iar rețeaua sa teritorială
la douăzeci de sucursale, dintre care doar opt în afara Lombardiei: Torino și Alessandria (1919)
(1920), Piacenza (1921), Novară și Veneția (1922), Bologna (1925) și Roma (1937).
Cea mai importantă creștere pentru Banco Ambrosiano a avut loc după cel de -al 50 -lea an,
când s -ar putea califica într -adevăr ca fiind una dintre cele mai importante bănci p rivate într -un
sistem dominat de instituții controlate de guvern la nivel național. O astfel de poziție a fost atinsă
mulțumită directorilor săi care au reușit să exploateze oportunitățile de creștere care au apărut în

22 Lombardia, una dintre cele mai dinami ce și cele mai dezvoltate regiuni din Italia, care a condus,
într-adevăr, la industrializarea țării.
Această creștere a dus la extinderea rețelei de sucursale și, mai important, la îmbogățirea
capacităților operaționale, pe baza unei creșteri robuste a tut uror afacerilor internaționale și a
achiziționării de participații de capital în societăți bancare, financiare și de asigurări în limitele
naționale.
Un aspect al unei astfel de creșteri a fost capacitatea de a segmenta toată clientela pentru a
oferi servi cii furnizate de Taylor, concentrându -se astfel mai bine ca niciodată asupra clienților
mijlocii și mari (atât din sectoarele privat cât și guvernamental) și, în final, care erau inovatoare în
produsele și procesele lor.
Ca urmare a crack -ului care a avut loc sub conducerea lui Calvi (1982), Nuovo Banco
Ambrosiano, a fost deja orientată către dereglementare și și -a reluat creșterea planificată cu ritmuri
crescute.
Cei mai importanți pași pe această cale au fost fuzionarea din 1989 cu Banca Cattolica del
Veneto, care a dus la înființarea Banco Ambrosiano Veneto care a fost urmată de extinderea în sudul
Italiei prin achiziționarea Citibank Italia și a mai multor bănci mici din Apuglia, Campania și
regiunile Sicilia.
Banca Cattolica del Veneto, cealaltă compone ntă a Banco Ambrosiano Veneto, a avut un
suflet diferit ca bancă catolică, deoarece a izvorât din tradiția solidarității și cooperării poporului
Veneto. Banca Cattolica precede Banco Ambrosiano, deoarece a fost înființată în 1892 sub numele
de Banca Cattol ica Vicentina. Se poate spune că a fost instituită ca o instituție inspirată de Biserica
Catolică și orientată spre societate, pentru a contrabalansa mișcarea băncilor popoarelor (banche
popolari sau banche cooperative în Italia, băncile Raffeisen din Germ ania și Austria, chiar și peste
graniță ).
Banca Cattolica a fost încorporată ca o companie cooperatistă cu răspundere limitată, care a
sprijinit economiile locale, în conformitate cu liniile directoare de solidaritate între părțile interesate,
în mod tip ic meșteșugari și profesioniști care animau o societate bazată pe agricultură, unele
deschizându -se până la viitoarea dezvoltare industrială.
Evoluția istorică
1998
• 1 ianuarie – înființarea Băncii Intesa
• 2 ianuarie – Achiziționarea Cariplo de la Fond azione Cariplo

23 • 21 mai – Definirea noii organizații federale a grupului
• 1 iunie – Prezentarea planului industrial pe piață
1999
• 8 iunie – Consiliul de administrație al Banca Intesa a autorizat contactele cu Banca
Comercială Italiană (BCI)
• 30 iun ie – Consiliul de Administrație al Băncii Intesa a aprobat integrarea BCI în
conformitate cu modelul federal
• 17 august – Adunarea acționarilor a aprobat majorarea capitalului pentru achiziționarea a
70% din BCI
• 27 septembrie – 15 octombrie – Ofertă d e ofertă Intesa -BCI
2000
• 11 aprilie – Prezentarea noului model divizional pe piață
• 6 iunie – a început integrarea BCI; Comitetul de coordonare și directorii de zonă au fost
numiți
• 28 iulie – Adunarea Acționarilor Banca Intesa a aprobat fuziunea di ntre Ambroveneto,
Cariplo și Mediocredito Lombardo
• 10 octombrie – consiliile de administrație au aprobat fuziunea cu Banca Commerciale
Italiana
• 17 noiembrie – a fost numit noul consiliu de administrație al Banca Intesa
• 19 decembrie – A fost numit directorul de operare al Grupului
• 31 decembrie – Banca Intesa a inclus Ambroveneto, Cariplo și Mediocredito Lombardo
2001
• 28 februarie – Adunarea Acționarilor BCI a aprobat fuzi unea prin încorporare în Banca
Intesa
• 1 martie – Adunarea acționarilor Banca Intesa a aprobat fuziunea BCI
• 26 martie – Aprobarea planului general 2001 -2003
• 24 aprilie – A fost semnat actul de fuziune dintre Banca Intesa și BCI
• 1 mai – a format IntesaBci
2002
• 25 iunie – Consiliul de Administrație a aprobat nouă st ructură organizațională bazată pe
diviziuni
• 9 septembrie – Comitetul a aprobat planul de afaceri 2003 -2005

24 • 1 Decembrie 17 – Adunarea Extraordinară a Acționarilor IntesaBci a decis să sch imbe
denumirea firmei la Banca Intesa Spa
Sanpaolo IMI a fost în ființată în 1998 de la fuziunea Istituto Bancario San Paolo di Torino
cu ÎMI (Istituto Mobiliare Italiano). Aceste două bănci au fost foarte complementare: Istituto
Bancario San Paolo di Torino s -a specializat în împrumuturi cu amănuntul, ÎMI, o entitate p ublică
înființată în 1931 pentru a sprijini reconstrucția sistemului industrial național, a fost o bancă de
afaceri și de investiții.
1998
• Fuziunea Istituto Bancario San Pao lo di Torino (care își are rădăcinile în Monte di Pietà
înființată la Torino în 1563) și IMI și red enumirea entității ca Sanpaolo IMI.
2000
• Sanpaolo IMI a continuat să crească la nivel național, achiziționând Banco di Napoli (care
a fost înființată încă din 1539 ca o instituție de caritate orientată spre ajutorarea celor nevoiași),
intrarea în capitalul social al Cassa dei Risparmi di Forlì e della Romagna și înființarea Alianțe cu
cele mai importante instituții bancare italiene și străine.
2001 – 2002
• Integrarea cu Grupul Cardine, înființată prin fuziunea Grupurilor Casse Venete și Casse
Emiliano Romagnole și formată din șapte bănci (Cassa di Risparmio din Bologna, Cassa di
Risparmio di Venezia, Cassa di Risparmio di Udine e Pordenone, Cassa di Risparmio di Gorizia,
Banca Popolare dell'Adriatico – redenumite Banca dell'Adriatico – și Banca Agricolă di Cerea), care
operează în nord -estul Italiei și de -a lungul coastei Adriatice.
2003
• S-au luat măsuri pentru a asigura integrarea Banco di Napoli și a Grupului Băncile
Cardine. Pentru a facilita acest p roces de integrare, companiile care operează pe același teritoriu au
fost combinate: Banca Agricolă di Cerea a fost preluată de Cassa di Risparmio di Padova e Rovigo –
renumită Cassa di Risparmio del Veneto – în timp ce Cassa di Risparmio di Udine e Porden one și
Cassa di Risparmio di Gorizia au fost unite pentru a forma Friulcassa, redenumit Cassa di Risparmio
del Friuli Venezia Giulia. În iulie 2003 a fost finalizată divizarea băncii mari din sudul Italiei,
Sanpaolo Banco di Napoli, iar în 2007 banca a lua t denumirea inițială Banco di Napoli.
2004
• A fost finalizată integrarea tuturor băncilor comerciale ale Grupului, adoptând același
model organizațional și de afaceri și aceeași platformă IT.

25 2005
• Este lansat proiectul pentru noul pol de asigurare și în luna octombrie este prezentat planul
strategic pentru perioada de trei ani 2006 -2008.
2006
• În luna ianuarie a fost aprobată a doua etapă a dezvoltării Polului de Economii și Pensii,
care prevede integrarea Managementului Activelor (Eurizon Capital SG R) în Eurizon Financial
Group, care include deja compania de asigurări EurizonVita (fostă AIP) și Banca Fideuram. În 2007,
Eurizon Financial Group va fuziona în Intesa Sanpaolo. După această fuziune, cele trei companii
aflate sub controlul Grupului Eurizon Financial Group se vor raporta direct la Intesa Sanpaolo.

2.2 Performan țe financiare

Profitul Intesa Sanpaolo , banca principală de retail din Italia, a reușit să dep ășească
previzionările ef ectuate de analiști în primul trimestru al anului 2017, după creșterea taxelor și
comisioanelor, conform surselor specializate precum MarketWatch, Reuters și ANSA. În
primele 3 luni din 2017, profitul net s-a maximizat cu 12%, la 901 milioane de euro (987 milioane
de dolari), în contextul creșterii comisioanelor cu 10%. Analiștii considerau că va fi obținut un
câștig de 770 de milioane de euro. Intesa a precizat că profitul realizat în faza ianuarie -martie
2017 reprezintă mai mult decât destul, cu sc opul de a sprijini obiectivele Intesa de
a oferi dividendele de 3,4 miliarde de euro aferente rezultatelor obținute în 2017.
La sfârșitul lunii martie 2017, indicele adecvării capitalului era situat la 12,5%, în
comparație cu 12,9% la finele lunii decembrie, însă se menține, chiar și așa, unul din cele mai mari
din Itali a. Banca a comunicat faptul că profitul din primul trimestru ar fi reușit să ajungă la 1,18
miliarde de euro în cazul în care s -ar fi exclus aportul său la fondul de salvare al băncilor, realizat de
Guvernul de la Roma în 2015. În cel dintâi trimestru din 2017, veniturile Intesa au reușit să urce cu
1%, la 4,21 miliarde de euro.
Intesa Sanpaolo a reușit să înregistreze în țara noastră venituri operaționale de 9 mil. euro, în
scădere cu 15% fata de același interval al anului 2016, pe când cheltuielile au re ușit să crească cu
3,5%, la 6 mil. euro. În data de 31 martie, banca avea în țara noastră credite performanțe de 600
milioane de euro, grad asemănător cu acela din aceeași perioadă din 2016. Creditele neperformante

26 au ajuns la valoarea 11 milioane de euro, iar creditele improbabil a fi rambursate la 9 milioane de
euro.20

Tabel nr. 2 Contul de profit și pierdere

Venituri din dobânzi 2016 2015
Cheltuieli cu dobânzile 150.661.59
5 184.073.980
Venit net din dobânzi 7 -33
.984.018 -57 .098.723
Venituri di n comisioane 116.677.57
7 126.975.257
Cheltuieli cu comisioanele 34.429.507 36.130.208
Venit net din comisioane 8 -6.888 .054 -8.086.167
Venit net din tranzacționare 9 27.541.453 28.044.041
Alte venituri din vânzarea activelor financiare
10 16.779.242 18.334.050
disponibile pentru vânzare 5.600 .700 3.414.514
3.835 .113 1.600.733
Alte venituri din exploatare 170.434.08
5 178.368.595
Total venituri -27.218
.550 -38.091.597
Cheltuieli nete cu ajustările de depreciere aferente -742.379
credite lor acordate clienților 18 32.957 272.459
Cheltuieli nete cu ajustările de depreciere aferente -1.576.143 -5.000.000
activelor financiare disponibile pentru vânzare 11 -7.179.076 5.072.659
Câștiguri/(Pierderi nete) din vânzarea activelor -57 .184
.545 -63 .168.436
–
Cheltuieli cu deprecierea participațiilor 19 -17.927.452 -14.302 .347
(Constituiri)/ Reluări de provizioane pentru riscuri și -43
.625.421 -52.340.253
cheltuieli 29 15.013.476 10.811.080
Cheltuieli cu personalul 11 15.013.476 10.811.08 0
Cheltuieli cu amortizarea și deprecierea imobilizărilor
și 20,21
, 2016 2015
investițiilor imobiliare 22 150.661.59
5 184.073.980
Alte cheltuieli operaționale 12 -33
.984.018 -57 .098.723

20 www.news.ro , accesat in data de 20.05.2017

27 Profit înainte de impozitare 116.677.57
7 126.975.257
Cheltuiel i aferente impozitul pe profit 13 34.429.507 36.130.208
Profitul exercițiului financiar 15.013.476 10.811.080

Sursă: www.intesasanpaolobank.ro

2016 2015
Profitul exercițiului f inanciar 15.013.476 10.811.080
Alte elemente ale rezultatului global, nete de impozit
Elemente care sunt sau ar putea fi reclasificate în contul
de profit și pierdere
Rezervă din reevaluarea activelor financiare disponibile
pentru vânzare
Diferența netă din reevaluare -10.767.296 -8 .154.744
Suma netă transferata din rezervă în contul de profit și
5.423.153 3.348.984 Pierdere
Impozite aferente 912.927 768.922
Alte elemente ale rezultatului global, nete de impozit -4.431.216 -4.036 .838
Rezultatul global al exercițiului financiar 10.582.260 6.774.242

Sursă: www.intesasanpaolobank.ro

Tabel nr. 3 Situația poziției financiare

ACTIVE 2016 2015

Casa și disponibilități la banca centrală 15 606.498.362 712.170.436
Plasamente la banei 16 123.298.938 110.600.698
Active financiare derivate deținute pentru
managementul riscului 17 2.985.715 1.834.602
Active financiare la valoare justă prin contul de
profit și
pierdere 19 429.806 545.090
Credite și avansuri acordate clienților 18 2.825.725.918 2.805.709.917
Active financiare disponibile pentru vânzare 19 398.360.414 482.911.974
Participații 19 5.845.616
Imobilizăr i corporale 20 62.099.468 69.620.679
Imobilizări necorporale 21 21.208.921 24.021.122

28 Investiții imobiliare 22 6.867.795 7.027.114
Creanțe privind impozitul amânat 23 15.911.575 15.911.575
Alte active 24 25.121.585 20.086.635
TOTAL ACTIVE 4.088.508.4 97 4.256.285.458
DATORII
Instrumente financiare derivate deținute pentru
managementul riscului 17 2.961.924 1.718.017
Depozite de la banei 25 113.300.087 142.625.239
Împrumuturi de la banei 27 651.332.422 660.985.074
Depozite de la clienți 26 2.750.907.904 2.900.066.773
Datorii subordonate 28 31.816.902 31.710.039
Provizioane 29 22.181.743 14.985.696
Datorii privind impozitul amânat 23 280.051 1.192.978
Alte datorii 30 29.325.286 27.181.724
TOTAL DATORII 3.602.106.319 3. 780.465.540
CAPIT ALURI PROPRII
Capital social 31 926.814.210 926.814.210
Prime de capital 31 251.628.890 251.628.890
Pierderi cumulate -722.504.443 -736.767.245
Rezerve 31 30.463.521 34.144.063
TOTAL CAPITALURI PROPRII 486.402.178 475.819.918
TOTAL DATORII ȘI CA PITALURI PROPRII 4.088.508.497 4.256.285.458

Sursă: www.intesasanpaolobank.ro

2.3 Evoluția creditului ipotecar în contextul politicii de creditare a băncii

Intesa Sanpaolo Bank face parte din grupul băncilor care au decis să -și ia măsuri de
precau ție ca rezultat al posibilității ca Legea care se referă la darea în plată să se aprobe de către
Guvern. Decizia de ultim moment a băncii a fost creșterea avansului la creditele imobiliare în lei, cu
5 procente. Intesa Sanpaolo Bank a decis să majoreze ava nsul solicitat în cazul împrumuturilor
ipotecare în lei cu 5%.
Dacă pană la acel moment creditele investițiilor imobiliare – achiziția imobilelor – cu un
avans de cel puțin 15% – finanțând cel mult 85% din valuarea imobilului, în prezent banca solicita
un avans de cel puțin 20%. Banca a luat decizia de a modifica și produsele în euro și pe cele oferite
romanilor rezidenți din Italia. Avansul minim în cazul creditului Investiții Imobiliare în euro e în
prezent de 20% (în comparație cu 15% în luna februarie), iar cel minim în cazul creditului pentru

29 investiții imobiliare furnizat romanilor rezidenți în Italia s -a majorat până la 25% (în comparație cu
20% în perioada lunii februarie).

Tabel nr. 4 Credit ipotecar

Rata lunară 348.94 EUR (pentru 50.000 EUR pe 25 ani)
INFORMAȚII GENERALE
Tipul de credit Ipotecar
Valuta EUR
Destinația Case -apartamente, Refinanțare
Avans minim 20% din valoarea proprietății
Perioada minimă 60 luni
Perioada maximă 420 luni
Valoarea min 1.000 EUR
Valoarea max 400.000 EUR
Perioada de grație

INFORMAȚII DESPRE DOBÂNDA
Rata dobânzii 6.86%
Tip dobânda Variabilă
Calcul dobânda 6.86%( EURIBOR 3M 6.1 %)
Dae 7.56% (pt. 50.000 EUR pe 25 ani)
Tip rate egale
Grad de îndatorare 54% – 67%

COSTURI LA ACORDARE
Cost 2% din credit
0% din credit
0% din credit (null)
Cost suma fixa 0 RON
0 EUR

Sursă: www.creditepentrulocuinte.ro

În 2013, Intesa Sanpaolo Bank România a lansat un program pilot pentru creditarea
cetățenilor romani rezidenți în Italia care doreau să achizițione ze un imobil în țara noastră, aceștia

30 aducând documentele în vederea accesării împrumuturilor la punctele grupului -mamă din Peninsulă,
prezența la banca din România fiind obligatory doar o dată, în vederea semnării actelor. Creditul de
achiziții se poate g aranta și cu o alta locuința fata de cea achiziționata prin intermediul
împrumutului, având o valoare de până la 250.000 de euro, iar perioada creditării poate să ajungă
până la 35 de ani, dar vârsta maximă a celui care solicita creditul să nu treacă de 70 de ani la finele
perioadei.
Dobânda solicitată la astfel de credite de Intesa Sanpaolo Bank era egală cu Euribor la trei
luni + 6,1%, cost reactualizat la 3 luni, comisionul de analiză a dosarului era de 200 de euro, iar
comisionul pentru serviciile e fectuate la solicitarea clientului era de 100 de lei. Rambursarea în mod
anticipat a creditului nu era taxata. Solicitantul necesita să obțină venituri nete aligibile de cel puțin
700 de euro, iar în cazul în care codebitor e soțul ori soția ce trăiește și are o activitate în țara
noastră, venitul minim eligibil necesita să fie de cel puțin 200 de euro ori 800 de lei la vremea
respectivă.21

Capitolul III. Studiu de caz: mecanismul acordării creditelor ipotecare
persoanelor fizice de către Intesa SanPaolo

3.1 Analiza capacității de rambursare și limita de finanțare
3.1.1. Analiza bonității clientului

Banca va acorda produse de creditare Persoanelor Fizice în situația în care solicitantul,
codebitorii și, după caz, garanțiile îndeplinesc criteriile mini me de eligibilitate prezentate în tabelul
de mai jos.
Nu se acceptă codebitori în cazul facilităților de descoperit autorizat de cont (overdraft) sub
forma de plafon pe contul curent al clientului sau atașat la cardul de debit. În restul situațiilor, se vo r
avea în vedere următoarele:
1) Se acceptă ca și codebitori:

21 www.adevarul.ro , accesat in data de 22.05.2017

31 a. soțul/soția solicitantului;
b. rude și afini de gradul I și frați / surori ale solicitantului si, după caz,
soțului/sotiei acestuia;
c. partenerul consensual al solicitantului de credit (acceptat ca si c odebitor
numai in cazul creditelor pentru investiții imobiliare si/sau a creditelor de consum
garantate integral cu ipoteca imobiliara asupra unei proprietăți imobiliare)
2) Numărul maxim de codebitori = 3.
3) In cazul in care venitul soțului/sotiei solicitantul ui de credit nu se ia in
considerare la determinarea venitului familiei, soțul/sotia nu trebuie sa îndeplinească
criteriile de eligibilitate.
4) Nu este obligatoriu pentru codebitori sa aibă același domiciliu cu solicitantul
principal.
5) Codebitorii trebuie sa semneze contractele de credit.

Cetățenie Română si/sau străină cu rezidenta în România sau străinătate
Categoria țintă Toate persoanele fizice
Vârstă – minimum: 18 ani,
-maximum: 70 ani – la scadenta creditului
75 ani la scadenta creditului, numai in cazul
garantării integrale a facilității de credit solicitate cu active
financiare de natura depozitului colateral sau
titlurilor/obligațiunilor de stat
Împlinirea vârstei maxime poate fi la orice dată în cursul anului
ultimei scadențe a creditului
Venit net lunar
minim 800 lei
Posibilități de Telefon fix si / sau mobil (personal sau de serviciu)

32 contactare
Alte criterii de
eligibilitate: 1) Solicitantul / codebitorii / garanții au capacitatea
legala de a contracta credite si/sau de a garanta obligațiile
rezultate in urma încheierii contractului de credit;
2) Documentele solicitate de Banca sunt furnizate,
împreună cu acordul privind verificarea acestora de către Banca;
3) Garanțiile propuse sunt acceptate de Banca, in
conformitate cu reglementările interne in v igoare;
4) Solicitantul/ codebitorii/ garanții trebuie sa dea
dovada de integritate morala, iar reputația acestora trebuie sa fie
acceptabila pentru Banca;
5) Cu excepția creditelor cu destinație generala
(„credite de consum”), toate produsele de creditare trebu ie sa
aibă o baza legala si o destinație definita;
6) In ceea ce privește garanțiile, Banca nu va avea
niciodată rang inferior fata de oricare alti creditori. Aceasta
regula poate sa nu fie aplicata in cazul:
a. Preluării (refinanțării) de expuneri de
credit pe care solicitantul si, după caz, soțul/sotia acestuia
le au contractate la alte instituții financiare, in situația in
care pentru o perioada scurta de timp Banca poate avea
rang inferior asupra garanțiilor in relația cu respectivele
instituții financiare;
b. Achiziției de imobile ipotecate in favoarea
altei instituții de credit, in situația in care pentru o
perioada scurta de timp Banca poate avea rang inferior
asupra garanțiilor in relația cu respectivele instituții
financiare;
Criterii de
knock -out Banca nu va aproba facilități de credit pentru clienții noi in
următoarele situații (denumite si criterii de „knock -out”):
1. Daca solicitantul/ codebitorii/garanții si/sau

33 entitățile (persoane juridice/entitățile economice) pe care le
controlează se regăsesc in Black List si/sau Watch List
si/sau Lista Sesizări Externe;
2. Daca solicitantul/codebitorii/ garanții si/sau
entitățile (persoane juridice/entitățile economice) pe care
aceștia le controlează se afla sub oricare dintre interdicțiile
prevăzute de Art.15 din NCCPS BFT;
3. Daca acordarea creditului se bazează exclusiv pe
reputația clientului;
4. Daca Băncii i se oferă propriile acțiuni/ acțiuni la
Compania -mama ca si garanție pentru creditul solicitat;
5. Daca exista informații disponibile in cadrul
Băncii, asupra faptului ca finanțarea – indiferent de
destinația declarata – va avea ca scop spălarea de bani;
6. Daca solicitantul/codebitorii înregistrează, la data
analizei mai mult de 20 interogări in Biroul Roman de
Credit in ultima luna;
7. Daca solicitantul/codebitorii au sau au av ut in
ultimele 36 de luni credite scoase in afara bilanțului;
8. Daca furnizorul de venituri al solicitantului/
codebitorilor, care are sediul/punct de lucru in Romania,
apare pe RECOM sau http://noulportal.just.ro sau
www.buletinulinsolventei.ro ca fiind/cu mențiunile:
 in dizolvare de drept, conform articolului 30 din
Legea 359/2004 (pentru neefectuarea preschimbării
certificatului de înmatriculare și a celui de înregistrare
fiscală cu noul certificat de înregistrare conținând codul unic
de înregistrare);
 radiata de la Registrul Comerțului;
 cu capital social subscris sub limita legala;
 in lichidarea administrativa, urmata de dizolvarea
societății in baza Legii 31/1990 privind societățile

34 comerciale;
 cu autorizație de funcționare nepreschimbată in
termenul legal;
 este in inactivitate temporara;
 in dizolvare de drept pentru nemajorarea
capitalului social;
 in procedura insolventei, conform Legii 85/2006
privind procedura insolventei;
 in procedura insolventei conform Legii 85/2014
privind procedurile de pr evenire a insolventei si de
insolventa;
 supusa procedurii concordatului preventiv in
conformitate cu Legea nr. 381/2009 privind introducerea
concordatului preventiv și mandatului ad -hoc;
 societatea nu mai are organe statutare sau acestea
nu se mai pot înt runi;
 societatea și -a încetat activitatea, nu are sediul
social cunoscut ori nu îndeplinește condițiile referitoare la
sediul social sau asociații au dispărut ori nu au domiciliul
cunoscut sau reședința cunoscută;
9. Daca furnizorul de venituri al solicitantu lui/
codebitorilor se regăsește in Black List si/sau Watch List sau
pe Listele Sesizări Externe;
10. Împrumutatul sau garanții formulează acțiuni in
justiție (inclusiv demersuri administrative, penale sau de
orice alta natura), in tara sau in străinătate împot riva Băncii,
a Grupului din care Banca face parte sau angajaților sai, sau
continua astfel de acțiuni sau demersuri in cazul in care
acestea au fost déjà inițiate;
11. In cazul in care contrapartida este reprezentata
de:
 Candidați independenți care, fie direc t fie prin

35 alte persoane fizice/ juridice delegate de aceștia, folosesc
împrumuturile pentru a finanța participarea la campaniile
electorale organizate pentru alegerea organelor de stat
reprezentative in diferitele sale forme (Camera Deputaților,
Senat, Pa rlamentul European, Consiliile Regionale, Județene
si Municipale sau alte Organizații similare prin natura lor);
 Lideri de sindicat;

Determinarea scorului
La nivelul fiecărui produs au fost identificate criteriile cele mai relevante prin prisma
comport amentului mediu al clientului fata de aceste produse, asa cum reiese din analiza efectuata
de Banca. Sistemele de punctaj utilizate se găsesc in „ Procedura privind analiza si clasificarea
creditelor si plasamentelor, precum si determinarea si utilizarea a justărilor prudentiale de
valoare ".

In situația in care pentru o solicitare exista si un codebitor, analiza se extinde si asupra
acestuia, punctajul la nivel de solicitare reprezentând minimul dintre scorurile individuale calculate
pentru fiecare solicita nt/codebitor in parte.

Determinarea clasei de risc
Scorul evaluat la nivelul solicitării, determinat la punctul 4.2.1, este asociat unei clase de
risc, aliniata cu PD -urile folosite la nivel de Grup Intesa Sanpaolo. Împărțirea pe clase este
prezentată î n „Procedura privind analiza și clasificarea creditelor și plasamentelor, precum și
determinarea și utilizarea ajustărilor prudentiale de valoare".

Determinarea zonei de risc
Fiecare clasă de risc este asociată unei zone de risc, potrivit profilului de ri sc al Băncii,
astfel :
– Risc foarte ridicat : R4 -R5
– Risc ridicat : R1 -R3
– Risc mediu : M1 -M4

36 – Risc scăzut : I2 -I6
– Risc foarte scăzut : I1

Determinarea performanței financiare

Performanța financiară la nivelul solicitării poate fi: Alpha (A), B eta (B), Gamma (C), Delta
(D), Epsilon (E).
Corespondența între scor (punctaj), clasele de risc și performanța financiară este prezentată
în în „Procedura privind analiza și clasificarea creditelor și plasamentelor, precum și determinarea și
utilizarea aju stărilor prudentiale de valoare".
Determinarea gradului de risc
Gradul de risc, potrivit matricei din Tabelul 1, se va determina prin coroborarea
performanței financiare cu istoricul de nerambursare potrivit datelor din Biroul de Credit/ Centrala
Riscului de Credit (Tabelul 2).
Gradul de risc al oricărei solicitări se va încadra într -unul dintre nivele: Standard (A), În
Observație (B), Substandard (C), Îndoielnic (D) sau Pierdere (E).
Tabel 1 – Matrice pentru stabilirea gradului de risc
Indicator
BC/CRC
Performanța
financiară 0 FI 1 2 3 4 5 6 G L
Alpha A A B C D E E E E E
Beta A B C D E E E E E E
Gamma B C D E E E E E E E
Delta C D E E E E E E E E
Epsilon D E E E E E E E E E

Astfel, Indicatorul BC/CRC – reprezintă codul obținut din baza de date a Bi roului de
Credit/ Centralei Riscului de Credit și are semnificația potrivit tabelului 2. Datele utilizate se

37 referă la ultimele 12 luni în care se stabilește Indicatorul BC cel mai defavorabil la nivelul
fiecărui solicitant.
Tabel 2 – Istoric de nerambursa re Birou de credit/ Centrala Riscului de Credit
Indicator
BC/CRC Serviciul datoriei
0 0, Istoric pozitiv
FI Fără istoric în
BC/CRC
1 30 – 59
2 60 – 89
3 90 – 119
4 120 – 149
5 150 – 179
6 Peste 180
“G” În recuperare
“L” În afara bilanțului

Grad ul de risc la nivel de solicitare este dat de gradul de risc cel mai defavorabil dintre cele
obținute pentru fiecare solicitant / codebitor în parte.
3.1.2. Capacitatea de rambursare

La evaluarea capacității de rambursare a clienților, Banca ia în consid erare nivelul veniturilor
existent la momentul formulării solicitării creditului, istoricul acestora și evoluția lor în timp,
nivelul/situația cheltuielilor clienților, precum și alte aspecte financiare și economice considerate
necesare, suficiente și prop orționale în acest scop.
La evaluarea capacității de rambursare a clientului,Banca ia în considerare predominant
capacitatea acestuia de a genera venituri necesare rambursării creditului și doar ca element secundar
faptul ca valoarea garanției depășește va loarea creditului sau perspectiva de creștere a valorii
bunului imobil rezidențial în situația în care creditul este acordat în scopul construirii sau renovării
respectivului bun imobil rezidențial.

38 Banca obține informațiile de la clienți și din alte surse interne sau externe relevante, inclusiv,
după caz, prin consultarea bazei de date a unui sistem de evidență de tipul birourilor de credit și de
la intermediarii de credit implicați în activitățile preliminare încheierii contractelor de credit.
Banca ia mă suri rezonabile pentru verificarea informațiilor obținute, inclusiv prin
consultarea unor surse independente, dacă este cazul.

3.1.3 Analiza documentației de creditare

În tabelul de mai jos am prezentat lista documentelor necesare î n vederea creditării persoanelor
fizice:

MOMENT A. DOCUMENTE NECESARE LA APLICARE
IMOBIL FINALIZAT IMOBILE NEFINALIZATE (care fac
obiectul vânzării cumpărării)
 Copii ale actelor de identitate ale
vânzătorilor / împuterniciților
 Antecontractul de vânzare – cumpare a
locuinței (înscris autentic sau sub semnatura  Copii ale actelor de identitate ale
vânzătorilor / împuterniciților
 Antecontractul de vânzare – cumpare a
locuinței (înscris autentic sau sub semnătura

39 cu data certă/legalizare de semnături)/
documente specifice procesului de licitație
 Titlul/actele de proprietate a imobilului ce
urmează a fi ipotecat/ finanțat (de ex:
Contract de vanzare – cumpărare /Act de
adjudecare; certificat de moștenitor; Contract
de Schimb; contract de donație; hotărâre
judecătorească; titlu de partaj; sentința de
divorț; tranzacția constatatoare a partajului;
certificat de urbanism + autorizație de
construire + proces verbal d e finalizare a
lucrării; titlu de proprietate sau decizia
Prefectului emise în baza Lg 18/1991 etc) – în
original după care se vor face fotocopii, pe
care RRM le va semna pentru conformitate;
 Orice alte acte conexe actului de proprietate
în funcție de moda litatea prin care a fost
dobândit imobilul:
o dovada achitării integrale, extras de CF ;
o încheierea de radiere a oricărei ipoteci /
interdicții (dacă e cazul);
o proces verbal de predare -primire a
bunului imobil (dacă este cazul);
o acte de dezmembrare / ali pire /
constituire servituți de trecere pentru
imobil, certificatul de urbanism care a stat
la baza încheierii acestor acte etc.) – în
original după care se execută copie cu data certă/legalizare de semnături)/
 Titlul/actele de proprietate a imobilului ce
urmează a fi ipotecat/ finanțat
Exemplu 1
Contract de vanzare – cumpărare; certificat de
moștenitor; Con tract de Schimb; contract de
donație; hotărâre judecătorească; titlu de partaj;
sentința de divorț; tranzacția constatatoare a
partajului; titlu de proprietate sau decizia
Prefectului emise în baza Lg 18/1991
Exemplu 2
Certificat de urbanism + autorizație de
construire + proces verbal de recepție parțială a
lucrării în baza constatării stadiului fizic a
lucrării de către Oficiul de Cadastru – în original
după care se vor face fotocopii, pe care RRM le
va semna pentru conformitate;

Notă : Intabularea se poat e face de către
cadastrist în baza procesului verbal de recepție
parțială a lucrării semnat de către proiectant,
constructor și beneficiar, document înregistrat la
Primărie.
Promisiune de creditare/garantare – IMOBILE NEFINALIZATE (care fac obiectul
vânz ării cumpărării)
 Antecontractul de vânzare – cumpare a locuinței (înscris autentic sau sub semnătura cu data

40 certă/legalizare de semnături)
 Copii ale actele de identitate ale vânzătorilor / împuterniciților
Documente comune solicitate de către FNGCIMM
1. Extrasul de Carte Funciară
2. Certificatul de eficientă energetică privind performanță energetică a clădirilor, cu modificările
ulterioare începând cu data intrării în vigoare a prevederilor art. 23 din Legea nr. 372/2005 privind
performanță energetic ă a clădirilor, cu modificările ulterioare.

MOMENT B. DOCUMENTE NECESARE SEMNĂRII CONTRACTELOR DE
CREDIT, VÂNZARE – CUMPĂRARE și ÎNSCRIERII IPOTECII
Alte documente solicitate de notar:
Alte documente solicitate de notar:
 Titlul/acte de propriet ate a imobilului finanțat în original
 Încheierea de Intabulare a titlului de proprietate dată de Judecătorul Delegat/ Registratorul de
la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară a sectorului/județului în care este situat imobilul
finanțat; original+c opie
 Extrasul de Carte Funciară de autentificare (valid); original + copie
 Procură specială autentică în cazul în care una dintre părți nu este în persoană – original
 Actele de identitate a le vânzătorilor / împuterniciților
 Certificatul Fiscal pentru plat ă la zi a impozitelor și taxelor locale emis de Admistratia
Financiară (valid); original + copie
 Adeverință de la Asociația de Proprietari (valabilă) dovedind plata tuturor datoriilor – pentru

41 achiziție apartamente finalizate; original+copie
Notă: În cazul imobilelor din Ardeal, dacă s -a redenumit strada, adresa din Cartea Funciară trebuie
să fie aceeași cu cea de pe Certificatul Fiscal, în caz contrar, clientul va trebui să prezinte băncii o
Adresa de la Sistematizare pentru confirmarea adresei imobilului și corectarea acesteia în CF odată
cu notarea ipotecii în favoarea ISPRO.
Notă : Lista nu este exhaustivă. Recomandăm consultarea Manualului de garanții și Procedurii
privind evaluarea garanțiilor

MOMENT C. DOCUMENTE NECESARE PUNERII LA DISPOZIȚIE
IMOBI L FINALIZAT
 Extras de Carte Funciară de informare, în original în care este evidențiată ipoteca în
favoarea statului român, reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice
 Încheierea de intabulare privind înscrierea ipotecii în favoarea statului român, rep rezentat
de Ministerul Finanțelor Publice și ISPRO și a interdicțiilor aferențe (respectiv a interdicțiilor
de înstrăinare pe 5 ani și grevare) în Cartea Funciară, (în original)
 Copie certificată după încheierea de intabulare a dreptului de proprietate

Documente generale de identitate
DOCUMENTE CONDIȚII
 Buletin, Carte de identitate sau carte de
identitate provizorie
 Document de identitate, pașaport și,
după caz, permis de ședere / permis de
rezidența / carte de rezidență în cazul
cetățenilor străini Se verifică:
 concordanța dintre poză și persoană
 semnătura solicitantului
 autenticitatea și valabilitatea actului de identitate
 prezența numărului personal de identificare
 evidențierea instituției emitente și a domiciliului
stabil
Notă 1: În cazul BI – originalul trebuie să prezinte
ștampila continuă aplicată parțial pe poză și această să
fie vizibilă și în copia prezentată .

42 Notă 2 : RRM (conform ROF – Structuri Teritoriale în
vigoare) va face mențiunea „conform cu originalul”, va
scrie data, numele, p renumele, funcția și semnătura;

3.2 Aprobarea creditelor ipotecare. Competente de aprobare

Decizia de aprobare a creditului poate fi implementată în maximum 30 zile (calendaristice),
dacă nu este specificat altfel în reglementările specifice de produs , caz în care implementarea poate
fi făcută în maximum 90 de zile.
Prin decizia de aprobare sau prin reglementări specifice în vigoare (fișe de produs, proceduri
etc), se pot stabili termene de implementare mai mici decât cele menționate în paragraful ante rior.
După expirarea termenelor de implementare indicate/ aprobate, operațiunea de credit va fi
reaprobata de către organul decizional competent, în baza unei noi aplicații de credit întocmită de
RRM, cu respectarea reglementărilor interne în vigoare.
Luarea deciziei de aprobare a unei operațiuni de creditare în mod colectiv reprezintă un
principiu de guvernare a procesului și o practică sănătoasă în măsură să asigure un nivel mai ridicat
de control și să reducă eventualele conflicte de interese.
Operațiu nile de credit relevante din punctul de vedere al expunerii, nivelului de risc,
tipologiei de produs și/sau contrapartida vor fi supuse analizei și deciziei organelor decizionale
colective. În orice caz, la nivelul oricărui organ decizional, ISPRO aplică “ principiul celor patru
ochi”.
Regulille, limitele de competență și prerogativele atribuite diferitelor organe decizionale din
cadrul Băncii sunt stabilite prin “ Regulamentul privind nivelurile decizionale, prerogativele de
creditare și de gestiune ale ace stora în cadrulB.C. Intesa Sanpaolo România S.A.”.

3.3 Aprobarea creditului. Încheierea contractelor și angajarea creditului

43 Înainte de încheierea unui contract de credit, Banca realizează, pe baza unor informații
corespunzătoare și suficiente, o evaluar e riguroasă a capacității clientului de rambursare a creditului
potrivit obligațiilor contractuale, luând în considerare factori relevanți.
În situația în care clientul solicită, după încheierea contractului de credit, majorarea valorii
totale a creditului acordat inițial, Banca actualizează informațiile aflate la dispoziția lor privind
clientul și reevaluează capacitatea acestuia de rambursare.
Prin derogare, reevaluarea capacității de rambursare a clientului nu este necesară în cazul în
care Banca a efec tuat, anterior solicitării, evaluarea capacității de rambursare pentru o valoare totală
a creditului care cuprinde majorarea solicitată de client ulterior încheierii contractului de credit, iar
informațiile deținute despre acesta sunt relevante și sunt val abile cel mult 30 de zile de la data
acordării creditului.
Banca acordă creditul solicitat ori majorează valoarea totală a creditului acordat inițial numai
în cazul în care din evaluarea realizată, rezultă că este probabil ca obligațiile care rezultă din
contractul de credit să fie îndeplinite de client în condițiile contractuale.
Banca stabilește, revizuiește periodic, documentează și păstrează, pe suport hârtie sau în
format electronic, potrivit normelor interne de arhivare, procedurile și categoriile de informații care
stau la baza evaluării capacității de rambursare a clienților.
Banca stabilește, în mod proporțional, limitat la scopul pentru care sunt necesare și într -o
manieră care să permită identificarea și prevenirea apariției de denaturări ori eror i din partea
consumatorilor, împrumutătorilor sau, după caz, a intermediarilor de credite, informațiile ce vor fi
solicitate clienților în scopul evaluării capacității de rambursare.
În situația aprobării creditului, Banca păstrează informațiile care stau la baza aprobării cel
puțin pe durata creditului.
Banca păstrează o evidență cu istoricul veniturilor care au stat la baza aprobării creditului și
cu măsurile întreprinse pentru verificarea acestora pentru fiecare client,
Procesul de analiză a creditului include evaluarea obiectivă și critică a destinației și
motivației creditului solicitat, a capacității și surselor clientului de rambursare a creditului, bazate pe
documente justificative. Pe lângă cele menționate mai sus, solicitanții de credit trebuie să furnizeze
garanții acceptabile în conformitate cu Manualul de Garanții și procedurile de produs specifice în
vigoare.
1) Fluxul de analiză și acordare în cazul solicitărilor de credit înaintate de:

44  persoanele fizice – angajați ai entităților din România ale Grupului Intesa Sanpaolo (în
condiții standard sau în condițiile de favoare prevăzute în „Procedura privind acordarea de facilități
în ceea ce privește produsele și serviciile bancare în favoarea angajaților entităților membre ale
Grupului Intesa Sanpaolo din România”) și
 persoane fizice (în condiții standard) – pentru care angajați ai entităților Grupului Intesa
Sanpaolo din România au/ vor avea calitatea de codebitori și
 persoane fizice aflate în relații speciale cu Banca

Nr. Crt. Pași Responsabil
1. Prez entarea produsului RRM/ Operator Call Center/ Altă persoană
responsabilă, conform reglementărilor în
vigoare
2. Evaluarea garanției (unde este cazul) Evaluatori agreați / Evaluator Centrală
3. Verificarea documentelor și analiză
cererii de credit Analist cr edite/RCM sau
Altă persoană responsabilă, conform
reglementărilor în vigoare
4. Decizie: Aprobare/ Respingere Autoritatea de aprobare corespunzătoare, în
conformitate cu competențele de aprobare în
vigoare
5. Informarea Clientului RRM/Analist credite/RCM sa u
Altă persoană responsabilă, conform
reglementărilor în vigoare
6. Elaborarea contractelor de credit și
(unde este cazul) de garanție RRM sau
Altă persoană responsabilă, conform
reglementărilor în vigoare
7. Verificarea contractelor, acordarea și
punerea la dispoziție a creditului și
înregistrarea garanțiilor (unde este cazul) Structură responsabilă cu atribuții de
administrare

2) Flux de analiză și acordare în cazul solicitărilor de credit înaintate de alte persoane fizice
decât cele de mai sus:

45 Nr. Crt . Pași Responsabil
1. Prezentarea produsului și evaluarea
preliminară RRM sau
Altă persoană responsabilă, conform
reglementărilor în vigoare
2. Colectarea, verificarea documentelor
și determinarea cuantumului
creditului ce se poate acorda RRM sau
Altă perso ană responsabilă, conform
reglementărilor în vigoare
3. Analiza cererii de credit Analist credite/RCM sau
Altă persoană responsabilă, conform
reglementărilor în vigoare
4. Evaluarea garanției (unde este cazul) Evaluatori agreați / Evaluator Centrală
5. Încăr carea documentației aferente
solicitării de credit în arhiva
electronică (în secial istoricul
veniturilor ) RRM/ Altă persoană responsabilă, conform
reglementărilor în vigoare
6. Verificarea documentelor și analiza
cererii de credit Analist credite/RCM sau
Altă persoană responsabilă, conform
reglementărilor în vigoare
7. Decizie: Aprobare/Respingere Autoritatea de aprobare corespunzătoare, în
conformitate cu competențele de aprobare în
vigoare
8. Informarea Clientului și semnarea
contractelor RRM sau
Altă pers oană responsabilă, conform
reglementărilor în vigoare
9. Acordarea și punerea la dispoziție a
creditului și înregistrarea garanțiilor
(unde este cazul) JT/ JTC sau altă persoană responsabilă cu
atribuții de administrare

3.4 Rambursarea și urmărirea credit elor
3.4.1 Rambursarea creditelor

46 Consumatorul are dreptul, în orice moment, să își îndeplinească integral sau parțial
obligațiile care îi revin în temeiul unui contract de credit înainte de încetarea acestuia. În acest caz,
consumatorul ar e dreptul la o reducere a costului total al creditului, această reducere constând în
dobânda și costurile aferente sumei rambursate anticipat pentru perioada dintre data rambursării
anticipate și data prevăzută pentru încetarea contractului de credit.
Drep tul consumatorului de a rambursa anticipat nu poate fi condiționat de plata unei anumite
sume minime sau de un anumit număr de rate.
În cazul rambursării anticipate parțiale, consumatorul are dreptul să aleagă între:
a) menținerea valorii ratei lunare și diminuarea perioadei de creditare inițiale;
b) diminuarea valorii ratei lunare și menținerea perioadei de creditare inițiale;
c) diminuarea valorii ratei lunare și diminuarea perioadei de creditare inițiale.
Banca nu va aplica penalizări, nu va percepe compensație sau orice alte costuri de la
consumator în cazul rambursării anticipate.
Nu se solicită o compensație pentru rambursare anticipată în niciunul dintre următoarele
cazuri:
a) rambursarea a fost realizată ca urmare a executării unu i contract de asigurare care are
drept scop asigurarea riscului de neplată;
b) contractul de credit este acordat sub forma "descoperitului de cont";
c) rambursarea anticipată intervine într -o perioadă în care rata dobânzii aferente creditului
nu es te fixă.
3.4.2 Urmărirea debitelor restante

Obiectivul principal al procesului de colectare și recuperare este de a asigura o gestionare
adecvată și proactivă/ timpurie a acelor contrapartide care, datorită propriilor caracteristici sau
factorilor extern i, pot prezenta diferite grade de dificultate financiară și/sau economică cu
deteriorarea ulterioară reală/ potențială a bonității acestora.
În cadrul procesului de colectare și recuperare a creditelor, au fost identificate următoarele
etape principale:
Activitățile de colectare de tip „Soft”:
Această etapă cuprinde toate acele acțiuni/intervenții în relația cu clienții care:

47 1. înregistrează restanțe la plată datoriilor către Bancă, iar intervențiile sunt menite să
asigure menținerea/readucerea acestora la s tatutul performant (cu respectarea reglementărilor în
vigoare) sau
2. întâmpină dificultăți financiare/economice, chiar dacă plățile către Bancă se efectuează
încă în conformitate cu graficele convenite, intervențiile vizând prevenirea situațiilor de neplată /
creșterea nivelului de risc al contrapartidei.
3. Înregistrează cel puțin unul din semnele fatale (i.e. fraude carduri sau interdicție de a
emite cecuri sau poprire pe conturile curente) sau înregistrează întârzieri în ceea ce privește serviciul
datoriei in tern.
Activitățile de colectare de acest fel au ca scop identificarea unei soluții pentru a depăși, dacă
este cazul, dificultățile întâmpinate de contrapartidă.

Activitățile de colectare de acest fel sunt în general desfășurate de către unitățile teritor iale
care gestionează relația cu contrapartida, care pot beneficia de suportul Departamentului Recuperări
Credite, după caz.

Un proces de colectare eficient presupune gestionarea contrapartidelor în baza unor
activități/ strategii predefinite, care să p ermită:
O gestionare omogenă și coerentă a expunerilor cu profil de risc similar/ comparabil;
O optimizare a timpilor necesari renegocierii condițiilor și termenilor contractuali
prevăzuți în relația cu contrapartida;
O monitorizare structurată a portofoli ului în ceea ce privește testarea eficienței
strategiilor aplicate;
O monitorizare mai bună din partea structurilor de resort din Centrală Băncii asupra
unităților teritoriale.
Departamentul Recuperări Credite va supraveghea și va monitoriza procesul în a nsamblul
sau în vederea asigurării eficacității strategiilor definite/ aprobate.

Cele mai relevante activități pe care le implică această fază sunt prezentate sintetic mai jos:
a) Contactarea contrapartidei (telefonic, via poșta electronică, sms etc) imediat ce
expunerea este identificată ca fiind cu risc.

48 Ca și regulă generală, în cazul contrapartidelor cu întârzieri la plata sumelor datorate, este de
maximă importanță ca unitățile teritoriale să depună toate diligențele necesare pentru contactarea
cliențil or (prin telefon, email/ fax/ curier sau personal) în primele 30 de zile de restanță, pentru a -i
determina să ramburseze datoriile și/sau pentru a înțelege dacă sunt necesare alte tipuri de intervenții
pentru regularizarea/ recuperarea expunerii.
b) Recontact area clientului:
În cazul în care restanțele nu sunt achitate într -o perioadă rezonabilă de timp, debitorul va fi
notificat cu privire la toate aspectele relevante, incluzând dar nelimitându -se la: valoarea expunerii,
valoarea datoriilor restante etc.În a cest sens, unitățile teritoriale vor efectua și vizite la domiciliul /
locul de muncă al contrapartidei.

Detaliile cu privire la tipul activităților preliminare, scopul și modul de desfășurare a
acestora (inclusiv frecvența și eventualele formulare util izate) sunt prezentate în “Procesul de
gestionare al expunerilor cu risc PF”.

Activitățile de colectare de tip „Soft” pot fi externalizate în favoarea unor entități terțe
specializate cu scopul:
– de a optimiza procesul, respectiv pentru a crește rata de re gularizare a pozițiilor care
înregistrează restanțe în rambursarea datoriilor față de Bancă și pentru a diminua costurile
operaționale/ administrative sau
– de a gestiona anumite constrângeri ale Băncii reprezentate de numărul insuficient de
resurse alocate sau limitări ale aplicațiilor IT utilizate.
În aceste cazuri, Departamentul Recuperare Credite va elabora propunerea cu privire la
portofoliul de externalizat și o va supune analizei și deciziei Problem Assets Committee
(Comitetului Calității Activelor) , conform reglementărilor specifice implementate de ISPRO și cu
respectarea legislației în vigoare.
Analiza preliminară efectuată de către unitățile teritoriale trebuie să fie formalizată în mod
corespunzător și să susțină/ argumenteze măsurile propuse.
În situația în care unitățile teritoriale apreciază faptul că:
 dificultățile financiare ale contrapartidei pot fi depășite într -o perioadă scurtă de timp (1-3
luni), strategia de implementat ar putea fi reprezentată de:
– Promisiune de plată (cu definirea, î n mod obligatoriu, a datei scadențe);

49 – Renegocierea termenilor și condițiilor de credit etc.
 bonitatea/ capacitatea de rambursare a contrapartidei este semnificativ deteriorată/ nu
poate fi redresată într -un termen scurt , este foarte important ca fie luat ă în calcul:
– posibilitarea restructurării expunerii de credit sau, după caz,
– inițierea negocierilor în vederea recuperării pe cale amiabilă, prin vânzarea
garanțiilor/ inițierea procedurilor judiciare.

Dacă debitorii care înregistrează restanțe în ramb ursarea datoriilor față de Bancă nu își
îndeplinesc obligațiile asumate în cadrul planului de acțiune agreat, unitățile teritoriale sau, după
caz, Departamentul Recuperări Credite pot să ia în considerare – în mod excepțional – propunerea
unui nou plan de acțiune.
Activități de recuperare tip “hard”:

Inițierea activităților de recuperare poate fi prevăzută în planurile de acțiune/ strategiile de
recuperare propuse de unitatea teritorială sau, după caz, de către Departamentul Recuperări Credite
pentru contr apartidele cu risc/ neperformante – indiferent de numărul de zile de întârziere* – în cazul
în care se verifică oricare din următoarele:
– În ciuda încercărilor repetate, este imposibilă contactarea împrumutatului;
– Împrumutatul nu este dispus să colaboreze;
– Sunt detectate evenimente compromițătoare;
– Dificultățile financiare/economice ale împrumutatului nu pot fi depășite într -o perioadă
rezonabilă de timp;
– Alte măsuri (ex. Reeșalonări/ rescadentari /refinanțări) nu sunt eficiente.
*Cu toate acestea, se va avea în vedere ca de la data declarării anticipate a creditului,
executarea silită să nu fie pornită mai devreme de 3 luni de la data declarării scadenței anticipate a
creditului și de regulă fără a se depăși 6 luni de la dată declarării scadenței an ticipate a creditului.
Prevederea de mai sus se aplică și contractelor de credit încheiate de Bancă și clienții săi
aflate în derulare la data de 01.10.2016 – data intrării în vigoare a OUG nr. 52/2016 privind
contractele de credit oferite consumatorilor p entru bunuri imobile, precum și pentru modificarea și
completarea Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 50/2010 privind contractele de credit pentru
consumatori.

50 Pentru creditele acordate începând cu data de 30.09.2016, supuse prevederilor OUG nr.
52/201 6 privind contractele de credit oferite consumatorilor pentru bunuri imobile, precum și pentru
modificarea și completarea Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 50/2010 privind contractele de
credit pentru consumatori, Banca va putea declara creditul exigi bil anticipat DOAR după ce în
prealabil debitorul/codebitorul/garanții au fost notificați cu cel puțin 30 de zile calendaristice înainte
de declararea scadenței anticipate a creditului, debitorul/codebitorul/garanții fiind informați cu
privire la drepturil e pe care le au în această situație:
– dreptul de a solicita Băncii vânzarea bunului imobil ipotecat direct de către acesta pe
o perioadă de cel puțin 6 luni;
– dreptul de a solicita Băncii reducerea termenului de 3 luni ,referitor la perioada în
care executa rii silite nu poate fi pornită;

În astfel de cazuri, expunerile contrapartidelor performante ar putea fi propuse pentru
clasificare în categoriile de credite neperformante. Propunerea va fi înaintată spre analiză Biroului
Credite Deteriorate de către Depa rtamentul Recuperări Credite. Biroul Credite Deteriorate va înainta
autorității de aprobare propunerea de declasificare spre decizie.

Procesul de recuperare a expunerilor neperfomante se poate realiza prin orice metodă, cu
respectarea legislației și a reg lementărilor interne, având drept finalitate rambursarea integrală a
creditului și dobânzilor, comisioanelor și accesorilor aferente sau stingerea acestuia prin
înregistrarea pe pierdere în evidențele băncii („write –off”).
Procesul poate presupune:
– Restru cturarea expunerii de credit a contrapartidei,
– Recuperarea pe cale amiabilă prin identificarea surselor potențiale de rambursare (în
general altele decât cele susținute de performanță economico -financiară a debitorului), care pot să
implice atât debitorul , cât și codebitorii, garanții, terțe părți.
– Recuperarea prin executarea silită sub toate formele sale, inclusiv asupra garanțiilor
constituite în favoarea Băncii și după caz a patrimoniului garanților (fideiusori/avalisti) conform
legislației în vigoare.
– Recuperarea prin includerea creanțelor într -un portofoliu de creanțe oferit spre vânzare
unor terțe părți

51 – Preluarea activelor în contul creanțelor urmată de vânzarea respectivelor active sau
transferul acestora către alte entități, conform reglementărilor în vigoare

Sumele obținute prin aplicarea măsurilor de recuperare pe cale amiabilă vor fi utilizate
pentru a reduce debitele împrumutatului, respectând ordinea stabilită de părți în cuprinsul
contractului de credit.

Principalele metode de recuperare a cr eanțelor rezultate din activitatea de creditare sunt:
– Recuperarea extrajudiciară
– Recuperarea pe cale judiciară.

Ambele metode sunt de regulă activate atunci când bonitatea debitorului este serios și
ireversibil deteriorată, scopul fiind de a identif ica cea mai bună strategie în vederea recuperării
expunerii în cauză.
Gestionarea timpurie a acestor expuneri are o importantă majoră, în special atunci când
debitorul se află în proceduri judiciare (ex. executare silită). Procesul decizional vă avea în ve dere
maximizarea recuperării expunerilor cu minimum de efort (timp, costuri, etc).
3.5 Scadențarea, rescadențarea, reeșalonarea și rambursarea creditelor ipotecare

În baza solicitării scrise a debitorului, Banca poate perfecta operațiuni de înlocuire a
expune rilor existente, cu respectarea legislației și a reglementărilor interne specifice în vigoare.
Operațiunile de înlocuire sunt reprezentate de:

a. Rescadentarea creditelor : metodă de realizare a operațiunilor de înlocuire a unei
facilități de credit nonrevolv ing prin care ISPRO modifică scadența intermediară și/sau suma
de plată a uneia/mai multor rate ale creditului în sold, fără a se depăși durata inițială de
acordare a creditului.

Această metodă se caracterizează, de regulă, prin următoarele elemente princ ipale:
– încheierea unui act adițional la contractul de credit, cu inserarea unor clauze specifice
și generarea unui nou grafic de rambursare;
– menținerea duratei de creditare inițiale;

52 – modificarea datelor de rambursare/sumelor ratelor de credit din scadențar ul inițial.
b. Reeșalonarea creditelor : metodă de realizare a operațiunilor de înlocuire a unei
facilități de credit nonrevolving prin care ISPRO modifică scadența și/sau suma de plată a uneia/mai
multor rate ale creditului în sold, cu depășirea duratei iniți ale de acordare a creditului și/sau
încadrarea creditului în altă categorie, după caz (termen mediu, termen lung).

Această metodă se caracterizează, de regulă, prin următoarele elemente principale:
– încheierea unui act adițional la contractul de credit, cu inserarea unor clauze specifice
și generarea unui nou grafic de rambursare;
– depășirea duratei de creditare inițiale;
– trecerea de la un produs pe termen scurt la un produs de creditare pe termen mediu
sau lung;
– modificarea datelor de rambursare/sumelor ra telor de credit din scadențarul inițial.

c. Refinanțarea creditului: operațiune prin care ISPRO acordă o nouă facilitate de
credit cash pentru rambursarea parțială/integrală a unuia/mai multor credite deținute de
solicitant/ contrapartidă laISPRO. Prin aceas tă operațiune se pot rambursa și datoriile aferente
creditului/ -elor refinant/ -e, precum și creanțele restante exigibile (rezultate din contracte de
credit încheiate de ISPRO cu contrapartidă și pentru care a expirat termenul de rambursare a
creditului sau care au fost declarate scadente anticipat ca urmare a rezilierii contractului de
credit, etc).

Această metodă se caracterizează, de regulă, prin următoarele elemente principale:
– încheierea unui nou contract de credit, în funcție de produsul ales, cu in serarea unor
clauze specifice, după caz, privind operațiunea de înlocuire, posibilitatea consolidării a două sau mai
multe credite într -unul singur;
– valoarea maximă a creditului va acoperi soldul creditului/creditelor în derulare și
datoriile către ISP afe rente acestuia/acestora, calculate până la data utilizării noului credit. În situația
în care clientul prezintă datorii restante față de bugetul consolidat al statului și/sau alți creditori,
organele decizionale în materie de creditare ale Centralei ISPRO pot aproba finanțarea
parțială/integrală a acestora, prin includerea lor în creditul acordat pentru refinanțare.

53 Refinanțarea se aplică atunci când niciuna din metodele descrise mai sus nu poate fi adoptată
și/sau clientul solicită consolidarea a două/mai multe credite (ex: linie de credit și credit pentru
investiții, etc) într -unul singur.

Concluzii

În concluzie, consider că lucrarea și -a atins scopul, reușind să surprindă toate informațiile
teoretice și practice referitoare la subiectul analizat.
După cum am văzut, într -un împrumut ipotecar un client primește bani de la o bancă, fiind
obligat să -l ramburseze în tranșe periodice și cu interese asociate. Creditul ipotecar se face pe
termen mediu sau lung și este susținut de ipo teca unei case, în condițiile convenite cu banca și
încorporate într -un contract.

54 Există mai multe tipuri de credite ipotecare, determinate de obicei de tipul ratelor (deoarece
acestea sunt deschise și pot varia în timp, dacă acestea sunt solicitate de cli ent). De exemplu, ele pot
fi mai mici, la început, iar apoi să crească cu anii. Această modalitate poate fi interesantă dacă, de
exemplu, ne gândim la o creștere a salariilor. Sau ar putea fi invers: mai mare la început și apoi să
scadă în timp (convenabil dacă, de exemplu, se prevede o altă cheltuială pe termen mediu sau lung).
Creditul ipotecar reprezintă o noțiune tot mai întâlnită pe buzele majorității cetățenilor din
țara noastră, mai ales a persoanelor tinere. Acesta a reușit să devină principala surs ă de finanțare
pentru construirea, achiziționarea, modernizarea ori extinderea unei locuințe. Pentru statele cu o
economie în curs de dezvoltare, dezvoltarea pieței imobiliare reprezintă o doleanță a noii generații,
dar pentru acest lucru trebuie să se îmb unătățească condițiile macroeconomice și nivelul de
dezvoltare a sistemului financiar bancar.
Creșterea nivelului de trai și dezvoltarea permanentă a patrimoniului locativ deține ca efect
nevoia de locuințe și de sisteme de creditare actuale și eficiente. Într-o democrație puternică se
consideră că toți oamenii ar trebui să aibă dreptul la o locuință decentă și ușor de dobândit. Dreptul
la o proprietate imobiliară reprezintă unul din drepturile de bază ale unui cetățean în cadrul unei
societăți moderne.
Dezvoltarea imobiliara din perioada anilor 2000 a făcut ca o mare parte a populației sa
apeleze la creditele ipotecare pentru cumpărarea sau construirea unei locuințe. Crearea condițiilor
juridice pentru creditarea ipotecară în 1999 a reușit să impulsioneze p iața imobiliară, punând la
dispoziția persoanelor împrumutate opțiuni diverse de finanțare. În condițiile crizei de lichidități
începute în Statele Unite în 2007 -2008, identificarea anumitor surse de refinanțare a reușit să devină
o preocupare fundamentală a creditorilor.
În țările dezvoltate există deja o piață de tip secundar, iar țara noastră a încercat în 2006 să
adopte pachet de legi pentru crearea unei piețe secundare a creditelor ipotecare. Din nefericire, până
în prezent țara noastră nu are o piață secundară, chiar dacă nevoia refinanțării portofoliilor de
creanțe deja existente se exercită acut pe piață.