Drepturile reale [631275]

UNIVERSITATEA CREȘTINĂ „DIMITRIE CANTEMIR”
FACULTATEA DE DREPT CLUJ-NAPOCA
DREPT CIVIL
Drepturile reale
LECT. UNIV . DR. MIHNEA-DAN RADU
2013
1

DREPT CIVIL
Drepturile reale
INTRODUCERE
Acest curs se adresează, studenților din anul II ai Facultății de Drept,
însușirea noțiunilor prezentate fiind absolut necesar ă pentru orice jurist în
devenire. Înțelegerea noțiunii de patrimoniu, a noținuii de drept real, însușirea
elemntelor specifice fiecărui drep real în parte, sunt pietre de temelie la baza
formației oricărui practician al dreptului.
OBIECTIVELE CURSULUI
Obiectivul central al acestui curs constă în însușirea și analiza critică a
drepturilor reale principale, în așa fel încât cunoștințele dobândite să poată fi
aplicate cu succes în practică.
După studierea cursului, studenții vor dobândi următoarele aptitudini:
2•cunoașterea în profunzime a drepturilor reale
principale
•analiza critică a textelro legale și a părerilor
exprimate în doctrină
•analiza unor situații de speță

MODUL ÎN CARE ESTE CONCEPUT CURSUL
Prezentul curs este, prin structura sa, destinat învățământului cu frecvență
redusă. Este destul de succint necesitând, în medie, un număr de 28 de ore de
studiu individual. Timpul precizat poate fi mai lung sau mai scurt raportat la
nivelul cunoștiințelor deja însușite și la capacitatea fiecărui student: [anonimizat], echilibrate din punct de
vedere al întinderii, instituții de bază ale dreptului, așa cum sunt ele
reglementate de Noul cod civil și de alte legi în vigoare.
Fiecare capitol cuprinde: obiectivele, structura tematică, analiza fiecărei
instituții abordate, teste de autoevaluare (TA) și o bibliografie de referință.
La finalul cursului se află o bibliografie minimală și răspunsurile corecte
la întrebările din testele de autoevaluare.
În cadrul fiecărui capitol, obiectivele enunță competențele ce urmează a fi
dobândite de către cursanți după parcursul acestuia.
Conținutul fiecărui capitol are în vedere raportul competențe-
conținuturi. Textul este structurat astfel încât să ofere o cantitate minimă
necesară de informații noi, ușor de asimilat care însă să stimuleze cursanții
pentru o educație activă.
Testele de autoevaluare au rolul de a verifica dacă obiectivele
educaționale au fost realizate. Acestea sunt plasate la sfârșitul fiecărui capitol și
sunt fie sub forma unor întrebări tip grilă, fie întrebări care necesită răspunsuri
elaborate.
COMPETENȚE GENERALE ȘI SPECIFICE CONFERITE
STUDENT: [anonimizat], religioase, politice, economice etc.
– dezvăluirea posibilității de a contribui la îmbunătățirea dreptului pozitiv
3

MODUL DE ABORDARE A CURSULUI
Fiecare capitol din acest suport de curs furnizează informațiile minime
necesare care să vă călăuzească în descoperirea dreptului civil.
1. Introducere. Noțiunea de patrimoniu
2. Posesia
3. Dreptul de proprietate – noțiune, caractere
4. Dreptul de proprietate – proprietatea publică
5. Regimul juridic al circulației imobilelor
6. Modalitățile dreptului de proprietate
7. Limitele dreptului de proprietate
8. Dezmembrămintele dreptului de proprietate I
9. Dezmembrămintele dreptului de proprietate II
10. Modalități de dobândire a dreptului de proprietate I
11.Modalități de dobândire a dreptului de proprietate II
12.Apărarea dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi reale I
13.Apărarea dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi reale II
14.Publicitatea drepturilor reale imobliliare
Testele de autoevaluare vor fi rezolvate în spațiile create în acest sens.
Răspunsurile corecte le veți găsi la pagina __ din prezentul suport de curs.
Pictogramele inserate au menirea de a evidenția anumite informații.
4

Capitolul 1
Introducere. Noțiunea de patrimoniu
Cuprins
Obiectivele capitolului 1
1.1. Introducere
1.2. Noțiunea de patrimoniu
Bibliografia capitolului 1
Obiectivele Capitolului 1
1.1. Introducere
Dreptul civil reglementează raporturile juridice dintre
subiecții de drept aflați pe poziție de egalitate,
raporturi ce pot fi atât de natură nepatrimonială cât,
mai ales, de natură patrimonială.
În societatea capitalistă care ne înconjoară, aspectele
economice, de ordin patrimonial, sunt primordiale,
astfel încât aporturile juridice cu conținut economic
sunt cele mai des întâlnite, genrerând cele mai multe
litigii.
1.2 Noțiunea de patrimoniu
1.2.1 Definiție: totalitatea drepturilor și obligațiilor
cu conținut economic (evaluabile în bani) care
aparțin unui subiect de drept
1.2.2 Teorii privitoare la patrimoniu:
5•Conștientizarea importanței studiului
dreptului civil
•Înelegerea noțiunii de patrimoniu și a
funcțiilor sale

1.Teoria personalistă:
a)numai persoanele pot avea un
patrimoniu;
b)fiecare persoană are un patrimoniu;
c)o persoană poate avea doar un
patrimoniu (unitar și indivizibil);
d)patrimoniul nu poate fi separat de
persoana căreia îi aparține.
2. Teoria patrimoniului scop sau afectațiune:
a)patrimoniul nu depinde de o anumită
personalitate, cei de scopul căruia i-a fost afectat
universalitatea
b)o persoană poate fi titulara mai multor
patrimonii
1.2.3 Reglementarea în legislația română: Nu
există o definiție legală a patrimoniului.
Referiri:
•în Codul civil de la 1864 – art. 1718, art. 781,
784, art. 1743
•în legislația societăților comerciale
•în NCC: art. 31-33, art. 2324
1.2.4 Elemente:
activul – toate drepturile subiective evaluabile în
bani
pasivul – datoriile evaluabile în bani
insolvabilitate – când valoarea pasivului o depășește
pe cae a activului
1.2.5 Caractere:
▪este o universalitate juridică – exprimă
valoarea tuturor drepturilor și
obligațiilor patrimoniale ale unei
persoane; este independent de
elementele care îl compun; nu se
confundă cu o universalitate de fapt
(ansamblu de bunuri a căror unitate e
bazată pe o legătură de fapt și e stabilită
prin voința stăpânului – art. 541 NCC)
▪orice persoană are un patrimoniu (art.
31 NCC)
▪orice persoană are un singur patrimoniu
▪este divizibil în mai multe mase sau
grupe de drepturi și obliga ii (art. 31 al. ț
2 NCC) – masele fiduciare, bunurile
6

soților, bunurile profesionale,
moștenirea sub beneficiu de inventar
etc.
▪este inalienabil
1.2.6 Funcții:
•constituie gajul general al creditorilor
chirografari (art. 2324 NCC)
•explică și asigură subrogația reală cu titlu
universal – înlocuirea unei valori cu altă
valoare
•explică și permite transmisiunea universală și
cu titlu universal (moștenire, fuziune,
divizare)
1.2.7 Drepturile patrimoniale:
•drepturi reale – acele drepturi în virtutea
cărora titularul poate să-și exercite atributele
asupraunui bun determinat, în mod direct și
nemijlocit, fără a fi necesară intervenția altuia; sunt
drepturi absolute
•drepturi de creanță – acele drepturi în temeiul
cărora subiectul activ, numit creditor, poate pretinde
subiectului pasiv, numit debitor, să aibă o anumită
conduită, sub sancțiunea constrângerii de stat; sunt
drepturi relative
•categorii juridice intermediare :
◦obligațiile propter rem și scriptae in rem
◦drepturile de proprietate intelectuală
◦drepturile potestative
1.2.8 Clasificarea drepturilor reale:
•drepturi reale principale : dreptul de
proprietate, dreptul de superficie, dreptul de
uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitație; dreptul de
servitute, dreptul de administrare, dreptul de
concesiune, dreptul de folosință
•drepturi reale accesorii : ipoteca, gajul,
privilegiile, dreptul de retenție
7

Test de autoevaluare nr. 1 Încercuiți răspunsurile corecte (întrebările pot
avea una, două sau trei variante corecte de răspuns):
Bibliografia Capitolului 1:
1.C. Bârsan – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. Hamangiu,
București, 2013;
2.B. Florea – Drept civil. Drepturi reale principale, Edit. Universul Juridic,
București, 2011;
3.V Stoica – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. C.H.Beck,
București, 2013;
4.M. Uliescu, A. Gherghe – Drept civil. Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, București, 2011.
81.O persoană juridică poate avea:
a)un singur patrimoniu;
b)două patrimonii;
c)un număr nelimitat de patrimonii.
2.Sunt drepturi reale principale:
a)ipoteca;
b)uzufructul;
c)servituțile.

Capitolul 2
Posesia
Cuprins
Obiectivele capitolului 2
2.1 Noțiune
2.2 Dobândirea și pierderea posesiei
2.3 Calitățile și viciile posesiei
2.4 Efectele posesiei
2.5 Protecția juridică a posesiei
Bibliografia capitolului 2
Obiectivele capitolului 2
2.1. Noțiune
2.1.1 Definiție = stare de fapt generatoare de efecte
juridice, care constă în stăpânirea materială sau
exercitarea unei puteri de fapt, de către o persoană
asupra unui bun, cu intenția și voința de a se comporta,
față de toți ceilalți, ca proprietar sau titular al unui
drept real.
2.1.2 Reglementare : art. 916-952 NCC
Anterior art. 1846-1862 Cod civil
2.1.3 Elemente constitutive:
Este ncesară întrunirea cumulativă a următoarelor
elemente:
9•Înțelegerea noțiunii de posesie
•Înțelegerea importanței practice pe care o
prezintă posesia și efectele sale
CORPUS
ANIMUS

Corpus = stăpânirea materială asupra bunului; poate fi
exercitată și prin intermediul altei persoane.
Animus = intenția de a stăpâni pentru sine ( animus
sibi habendi)
2.1.4 Detenția precară – situație în care o persoană
numită detentor are doar stăpânirea materială asupra
unui lucru, fără a avea și voința de a stăpâni pentru
sine; el stăpânește pentru cel care i-a încredințat bunul.
(art. 918 NCC)
2.1.5 Fundamentarea teoretică a posesiei :
Concepția subiectivă (Carl von Savigny) – elementul
determinant este animus
Concepția obiectivă (Rudolf von Iheiring) – elementul
principal este corpus, elementul intențional fiind
cuprins implicit în cel material
2.2. Dobândirea și pierderea posesiei
2.2.1 Dobândirea posesiei – prin întrunirea
cumulativă a celor două elemente, corpus și animus
2.2.2 Exercitarea posesiei :
Elementul corpus poate fi exercitat și prin intermediul
altei persoane.
Elementul animus se exercită personal. Exc.
incapabilii.
2.2.3 Dovada poasesiei :
corpus – cu orice mijloc de probă
animus – prezumții legale: art. 919 NCC: până la
proba contrară, acela care stăpânește bunul este
prezumat posesor.
2.3.4 Pierderea posesiei: în caz de dispariție a
ambelor elemente sau doar a unuia dintre acestea
•pierderea ambelor elemente, simultan – art. 921
lit. b-f
•pierderea elementului corpus – după scurgerea
unui an – art. 921 lit. g
•pierderea elementului animus – constitutul
posesor – art. 921 lit. a
2.3. Calitățile și viciile posesiei
2.3.1 Calitățile posesiei:
10

A)continuitatea – succesiunea regulată a actelor
de stăpânire asura lucrului, la intervale suficient
de scurte încât să se observe că nu e abandonat
B)lipsa de tulburare – caracterul pașnic
C)caracterul public – să fie exercitată în văzul
tuturor
D)neechivocul – să nu existe îndoială cu privire la
faptul posesiei
2.3.2 Viciile posesiei :
A)discontinuitatea – cînd posesorul o exercită cu
intermitențe anormale în raport cu natura
bunului (art. 923 NCC)
B)violența – fizică sau morală, activă și gravă,
exercitată de posesor împotriva altei persoane
C)clandestinitatea – dacă posesia se exercită
astfel încât nu poate fi cunoscută (art. 925 NCC)
D)echivocul – când actele manifestate de posesor
nu exprimă clar intenția de a poseda pentru sine
2.4. Efectele posesiei
2.4.1 Enumerare:
•prezumția de proprietate în favoarea posesorului
•dobândirea proprietății prin uzucapiunea
imobiliară
•dobândirea proprietății mobiliare prin posesie de
bună-credință și uzucapiunea mobiliară
•dobândirea proprietății prin ocupațiune
•dobândirea fructelor de către posesorul de bună-
credință
2.5. Protecția juridică a posesiei
2.5.1 Acțiunea posesorie = ansamblu de mijloace
procesuale prin care reclamantul solicită instanței să-l
oblige pe pârât să înceteze orice act de tulburare a
posesiei sale asupra unui bun imobil sau să îi restituie
în posesie bunul imobil atunci când a fost deposedat.
2.5.2 Reglementare – art. 674-676 Codul de
procedură civilă; art. 949-951 NCC
2.5.3 Caractere:
•real
11

•imobiliar
•apără o stare de fapt
•se judecă după o procedură specială
2.5.4 Forme:
•acțiunea în complângere (generală) – aceea prin
care reclamantul solicită înlăturarea unei tulburări oblișnuite
a posesiei pașnice
•acțiunea în reintegrare (specială) – aceea care se
folosește pentru restabilirea situației anterioare, în cazul în
care a intervenit o deposedare sau o tulburare violentă; poate
fi utilizată chiar și de cel a cărui posesie este viciată
2.5.5 Condiții generale de exercitare a acțiunii în
complângere:
•să nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare
•reclamantul să probeze că a posedat cel puțin un an
înainte de tulburare sau deposedare
•posesia reclamantului să fie utilă, neviciată
2.5.6 În cazul acțiunii posesorii speciale, nu se cere decât să
nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare.
Test de autoevaluare nr. 2- Încercuiți răspunsurile corecte (întrebările pot
avea una, două sau trei variante corecte de răspuns):
Bibliografia capitolului 2
1.I.O. Călinescu – Posesia si efectele sale juridice, Edit. Universul Juridic,
București, 2013;
2.C. Bârsan – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. Hamangiu,
București, 2013;
3..V Stoica – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. C.H.Beck,
București, 2013;
4.M. Uliescu, A. Gherghe – Drept civil. Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, București, 2011.
121.Sunt elemente ale posesiei:
a)corpus
b)tempus
c)animus
2.Acțiunea posesorie este o acțiune:
a)personală
b)petitorie
c)reală

Capitolul 3
Dreptul de proprietate
Cuprins
Obiectivele capitolului 3
3.1 Proprietatea privată
3.2 Exproprierea pentru cauză de utilitate publică
Bibliografia capitolului 2
Obiectivele capitolului 3
3.1. Proprietatea privată
3.1.1 Definiție : Proprietatea privată este dreptul
titularului de a poseda, folosi și dispune de un bun în
mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite
de lege. (art. 555 al. 1 NCC)
3.1.2 Conținut:
•posesia (ius posidendi)
•folosința (ius utendi și ius fruendi )
•dispoziția (ius abutendi)
◦materială
◦juridică
3.1.3 Caractere :
3.1.3.1 Absolut și inviolabil :
Dreptul de proprietate este absolut deoarece este
recunoscut titularului său în raporturile cu toți ceilalți.
Inviolabilitatea dreptului susține caracterul său
absolut. Potrivit Constituției, „Proprietatea privată
este inviolabilă, în condițiile legii organice”,
13•însușirea noțiunii de proprietate privată
•identificarea caracterelor dreptului de
proprietate privată
•înțelegerea procedurii specifice
exproprierii pentu cauză de utilitate publică

singurele excepții fiind:
1) Exproprierea pentru cauză de utilitate publică
2) Rechizițiile de bunuri
3) Subsolul oricărei proprietăți mobiliare poate fi
folosit și exploatat pentru lucrări de interes general.
3.1.3.2 Deplin și exclusiv
– este deplin deoarece conferă titularului său „ plena
in re potestas”, adică toate cele trei atribute: posesia,
folosința și dispoziția.
– este în același timp un drept exclusiv, în înțelesul că
atributele sau puterile inerente acestui drept sunt nu
numai depline, ci și independente de orice puteri ale
altei persoane asupra bunului respectiv, în afară de
cazurile în care proprietatea este dezmembrată.
3.1.3.3 Perpetuu și transmisibil
– este nelimitat în timp, fiind perpetuu și durează atâta
vreme cât există bunul care face obiectul său.
– poate fi transmis prin acte între vii, în condițiile legii
– în unele situații, bunurile din proprietatea privată pot
fi scoase temporar din circuitul civil prin acordul de
voință intervenit între proprietarul bunului și o terță
persoană.
3.1.4 Stingerea dreptului de proprietate :
•pieirea bunului
•renunțarea titularului
◦abandonarea unui bun mobil
◦declarația autentică de renunțare la un
imobil
•exproprierea
•confiscarea
3.2 Exprorpierea pentru cauză de utilitate
publică
3.2.1 Definiție = trecerea forțată în proprietatea
publică, prin hotărâre judecătorească, a unuor imobile
aflate în proprietate privată, cu o dreaptă și prealabilă
despăgubire, pentru cauză de utilitate publică.
Sunt expropriabile numai bunurile aflate în
proprietatea privată a persoanelor fizice și juridice, cât
și în aceea a unităților administrativ-teritoriale.
3.2.2 Reglementare : art. 44 al. 3 din Constituție; art.
562 al. 3 NCC
14

Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză
de utilitate publică;
Legea nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile
lucrărilor de construcție de autostrăzi și drumuri
naționale.
3.2.3 Procedura :
•efectuarea unei cercetări prealabile
•declararea utilității publice
•efectuarea măsurilor premergătoare (etapa
administrativă)
•exproprierea și stabilirea despăgubirilor (etapa
judiciară)
3.2.4 Efecte:
1. imobilul expropriat trece în proprietate publică și
intră în patrimonial expropriatorului liber de orice
sarcini, în temeiul hotărâri judecătorești rămasă
definitivă și irevocabilă.
2. se sting drepturile reale principale derivate din
dreptul de proprietate
3. dreptul de ipotecă și privilegiul imobiliar special
care grevează bunul imobil exproprieat se mută de
drept asupra despăgubirii
4. se sting orice drepturi personale dobândite de alte
persoane asupra imobilului expropriat
5. ca urmare a pronunțării hotărârii judecătorești de
expropriere se naște un drept de creanță în favoarea
persoanelor expropriate asupra despăgubirilor acordate
drept urmare a exproprierii imobilului.
3.2.5 Drepturile fostului proprietar al imobilului
expropriat:
•dreptul de a cere și a obține retrocedarea
imobilului, în cazul în care imobilul nu este utilizat în
termen de un an pentru realizarea scopului în
considerarea căruia a fost preluat
•dreptul de preemțiune în situația în care
expropriatorul se decide să înstrăineze imobilul
(termen de 60 de zile)
15

Test de autoevaluare nr. 3 – Încercuiți răspunsurile corecte (întrebările pot
avea una, două sau trei variante corecte de răspuns):
Bibliografia Capitolului 3
1.C. Bârsan – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. Hamangiu,
București, 2013;
2.B. Florea – Drept civil. Drepturi reale principale, Edit. Universul Juridic,
București, 2011;
3.G. Florescu – Exproprierea pentru cauză de utilitate publică, Edit.
Hamangiu, București, 2011;
4.V Stoica – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. C.H.Beck,
București, 2013;
5.M. Uliescu, A. Gherghe – Drept civil. Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, București, 2011.
161.Este un atribut al dreptului de proprietate:
a)detenția;
b)dispoziția;
c)clandestinitatea.
2.Ius abutendi conferă titularului:
a)dreptul de a culege fructele bunului;
b)dreptul de a greva cu sarcini bunul;
c)dreptul de a urmări bunul, în mâinile oricui s-ar afla.

Capitolul 4
Dreptul de proprietate publică
Cuprinsul capitolului 4
Obiectivele capitolului 4
4.1 Noțiune
4.2 Domeniul public și domeniul privat
4.3 Moduri de dobândire și de stingere a dreptului de proprietate publică
4.4 Exercitarea dreptului de proprietate publică
4.5 Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate publică
Bibliografia capitolului 4
Obiectivele capitolului 4
4.1 Noțiune
4.1.1 Definiție – proprietatea publică este acea formă
de proprietate care aparține statului și unităților sale
administrativ-teritoriale.
4.1.2 Reglementare:
•Constituția României – art. 136, art. 44, art. 136
•Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică
și regimul juridic al acesteia
•Legea nr. 215/2001 privind administrația
publică locală
•Legea nr. 18/1991 a fondului funciar
•Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru
cauză de utilitate publică
•OUG nr. 34/2006 privind regimul contractelor
de concesiune de bunuri proprietate publică
17•distincția dreptului de proprietate publică față de dreptul
de proprietate privată
•înțelegerea aspectelor specifice exercitării acestui drept

•Noul cod civil – Cartea a III-a, Titlul VI
4.1.3 Titularii dreptului de proprietate publică
•Statul Român
•unitățile administratv-teritoriale
4.1.4 Limitele exercitării dreptului de proprietate
publică: exercitarea dreptului de proprietate publică
se face în limitele prevăzute de Codul civil și de lege,
fiind așadar susceptibilă de orice limite pentru
respectarea dreptului de proprietate privată,
compatibile cu uzul sau interesul public căruia îi sunt
destinate bunurile – art. 862 NCC care consacră
egalitatea de tratament dintre proprietatea publică și
cea privată.
4.1.5 Caractere:
•absolut;
•exclusiv;
•perpetuu.
Bunurile proprietate publică sunt:
•inalienabile;
•impresciptibile;
•insesizabile.
4.2 Domeniul public și domeniul privat
4.2.1 Noțiunea domeniului public – bunurile care
formează obiectul proprietății publice alcătuiesc
domeniul public și poartă denumirea de bunuri
domeniale, deosebit de celelalte bunuri care constituie
domeniul civil și care aparțin particularilor. Domeniul
public poate să fie de interes național sau de interes
local.
În cadrul acestuia distingem:
♦ Domeniul public al statului;
♦ Domeniul public al județelor;
♦ Domeniul public al comunelor, orașelor și
municipiilor.
4.2.2 Domeniul privat – toate bunurile proprietate
publică care nu aparțin domeniului public, formează
domeniul privat.
4.2.3 Regimul juridic al domeniului public și al celui
privat:
♦ Bunurile din domeniul public sunt inalienabile, pe
18

când cele din domeniul privat pot fi înstrăinate;
♦ Bunurile din domeniul public sunt imprescriptibile,
pe când cele din domeniul privat sunt prescriptibile,
putând fi dobândite prin prescripție achizitivă;
♦ Bunurile din domeniul public sunt insesizabile,
adică nu pot fi urmărite;
♦ Bunurile din domeniul public sunt susceptibile de a
fi grevate de servituți, în măsura în care sunt
compatibile cu uzul sau interesul public;
♦ Dreptul de proprietate asupra bunurilor din
domeniul public nu este susceptibil de
dezmembrăminte;
♦ Formalitățile de publicitate imobiliară, nu sunt
aplicabile bunurilor din domeniul public.
4.3 Moduri de dobândire și de stingere a
dreptului de proprietate publică
4.3.1. Moduri speciale de dobândire a dreptului de
proprietate publică (art. 863 NCC):
a) prin achiziție publică, efectuată în condițiile legii;
b) prin expropriere pentru cauză de utilitate publică,
în condițiile legii;
c) prin donație sau legat, acceptat în condițiile legii,
dacă bunul, prin natura lui sau prin voința
dispunătorului, devine de uz ori de interes public;
d) prin convenție cu titlu oneros, dacă bunul, prin
natura lui sau prin voința dobânditorului, devine de uz
ori de interes public;
e) prin transferul unui bun din domeniul privat al
statului în domeniul public al acestuia sau din
domeniul privat al unei unități administrativ-
teritoriale în domeniul public al acesteia, în condițiile
legii;
f) prin alte moduri stabilite de lege.
4.3.2 Moduri de stingere a dreptului de proprietate
publică (art. 864 NCC):
a) pieirea bunului;
b) trecerea în domeniul privat, în cazul în care uzul
sau interesul public nu mai există.
19

4.4 Exercitarea dreptului de proprietate
publică
4.4.1 Reglementare : În condițiile legii, bunurile
proprietate publică pot fi date în administrare sau în
folosință și pot fi concesionate ori închiriate. (art. 861
NCC)
4.4.2 Exercitare – prin altul, în putere publică
4.5 Drepturile reale derivate din dreptul de
proprietate publică
4.5.1 Dreptul de administrare (art. 867-870 NCC)
Titulari: regiile autonome, prefecturile și autoritățile
publice centrale și locale cu personalitate juridică
(ministere, agenții naționale, consilii județene și
consilii locale), instituțiile publice de interes național,
județean sau local. (Legea nr. 213/ 1998)
Constituire: prin Hotărâre a Guvernului sau a
Consiliului local → raporturi administrative.
4.5.2 Dreptul de concesiune (art. 871-873 NCC)
Titulari: orice persoană fizică sau juridică, română sau
străină
Constituire: prin contract de concesiune în formă
scrisă ad validitatem încheiat între concedent (o
autoritate publică) și concesionar și prin care se
transmite, pe o perioadă determinată, dreptul și
obligația de a exploata un bun proprietate publică în
schimbul unei redevențe. → contract intuitu personae,
solemn, sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, cu
executare succesivă, constitutiv de drepturi reale.
4.5.3 Dreptul de folosință gratuită (art. 874 al. 1
NCC)
Titulari: persoane juridice de drept privat
Constituire: prin Hotărâre a Guvernului sau a
Consiliului local
20

Test de autoevaluare nr. 4- Încercuiți răspunsurile corecte (întrebările pot
avea una, două sau trei variante corecte de răspuns:
Bibliografia Capitolului 4
1.C. Bârsan – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. Hamangiu,
București, 2013;
2.B. Florea – Drept civil. Drepturi reale principale, Edit. Universul Juridic,
București, 2011;
3.G. Florescu – Exproprierea pentru cauză de utilitate publică, Edit.
Hamangiu, București, 2011;
4.V Stoica – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. C.H.Beck,
București, 2013;
5.M. Uliescu, A. Gherghe – Drept civil. Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, București, 2011.
211.Bunurile care fac obiectul proprietății publice sunt :
a) inalienabile, prescriptibile și sesizabile;
b)inalienabile, prescriptibile și insesizabile;
c)inalienabile, imprescriptibile și insesizabile.
2.Sunt drepturi reale derivate din dreptul de proprietate publică:
a)dreptul de uzufruct;
b)dreptul de administrare;
c)dreptul de concesiune.

Capitolul 5
Regimul juridic al circulației imobilelor
Cuprinsul capitolului 5
Obiectivele capitolului 5
5.1 Introducere
5.2 Reguli speciale privind circulația terenurilor prin acte juridice între vii
5.3 Regimul juridic al circulației construcțiilor
5.4 Dreptul de preempțiune
Bibliografia capitolului 5
Obiectivele capitolului 5
5.1. Introducere
5.1.1. Clasificarea terenurilor
Art. 1 din Legea 18/1991 – terenurile de orice fel,
indiferent de destinație, titlu sau de domeniul de care
aparțin alcătuiesc fondul funciar al României
În funcție de destinație (art. 2-6 Legea 18/1991):
•terenuri agricole
•terenuri forestiere
•terenuri aflate sub ape
•terenuri situate în intravilanul localităților
•terenuri cu destinații speciale (exemple)
În funcție de forma dreptului de proprietate (art. 552-
554 NCC):
•terenuri proprietate privată
•terenuri proprietate publică
Regula: terenurile proprietate privată se află în
circuitul civil general
art. 1 din Titlul X din Legea 247/2005 (întreg titlul X,
de fapt) – abrogat, astfel că în prezent reglementarea
22•prezentarea particularităților spcecifice
circulației juridice a terenurilor și
construcțiilor
•înțelegerea dreptului de preemțiune

art. 553 al. 4 NCC
Dreptul de proprietate privată poate fi:
•dobândit prin acte între vii, legate testamentare,
succesiune legală, uzucapiune, accesiune,
hotărâre judecătorească sau prin act
administrativ în cazuri prevăzute de lege
•dezmembrat în condițiile legii – drepturi reale
principale derivate: uzufruct, uz, abitație,
servitute, superficie
•grevat de drepturi reale accesorii – ipotecă,
retenție, privilegii speciale imobiliare
5.1.2 Transferul dreptului de proprietate asupra
terenurilor și construcțiilor (reglementare art. 557 al.
4 NCC pentru toate bunurile imobile) prin înscriere în
CF – coroborat cu art. 888 NCC – condițiile de
înscriere în CF: înscris autentic notarial sau hotărre
judecătorească, precum și certificatul de moștenitor
sau act emis de autoritățile administrative (atunci când
legea o cere)
Situație specială de pierdere a dreptului de proprietate:
art. 49 din Legea 18/1991 – situația specială a
persoanelor cărora li s-a constituit dreptul de
proprietate asupra unor terenuri agricole – sub
condiție:
1. stabilirea domiciliului în localitatea respectivă
2. întemeierea de gospodării agricole particulare
– constatat prin ordin al prefectului
5.2 Reguli speciale privind circulația terenurilor
prin acte juridice între vii
5.2.1 Înscrisul autentic – rămâne condiție specială de
validitate a actelor de înstrăinare între vii a terenurilor,
dar acum se extinde această prevedere și asupra
construcțiilor – contracte sau convenții. Nu este expres
menționată în cod, dar rezultă din cele două articole
mai jos menționate.
regula în transmiterea dreptului de proprietate –
principiul consensualismului
Vechile reglemetări (Legea 247/2005 titlul X)
excepție – regula privind bunurile imobile – terenuri
NCC – efect constitutiv al drepturilor reale: înscrierea
în CF.
23

Aceasta este posibilă tot numai în baza unui înscris
autentic atunci când este vorba despre bunuri imobile
– art. 557 al. 4 coroborat cu art. 888 NCC
5.2.2 Incapacități și restrângeri speciale privind
circulația terenurilor prin acte juridice între vii
1. incapacitatea străinilor și apatrizilor de a dobândi
dreptul de proprietate asupra terenurilor
– inițial, reglementată ca o incapacitate absolută
– după revizuirea Constituției art. 44 al. 2 aceste
categorii pot dobândi dreptul de proprietate privată
asupra terenurilor numai în condițiile rezultate din
aderarea României la UE și din alte tratate
internaționale la care România este parte, pe bază de
reciprocitate, în condițiile prevăzute prin lege
organică, precum și prin moștenire legală – cetățenii
unui stat membru nerezidenți în România, apatrizii cu
domiciliul într-un stat membru nerezidenți în România
– în aceste condiții, posibilă din anul 2012 pentru
terenuri pentru reședințe secundare și 2014 pentru
terenuri agricole, păduri și terenuri forestiere (termen
de 5 ani, respectiv 7 ani de la data aderării României)
pot dobândi alte drepturi reale principale
– pot dobândi drept de proprietate prin moștenire
– sancțiunea încălcării: nulitate absolută
2. incapacitatea persoanelor juridice străine de a
dobândi terenuri situate în România
reglementări similare celor referitoare la persoanele
fizice străine
5.3 Regimul juridic al circulației
construcțiilor
Construcțiile de orice fel, aflate în proprietate privată
rămân în circuitul civil și pot fi dobândite prin orice
modalitate prevăzută de lege, la fel cum dreptul de
proprietate asupra acestor construcții poate fi
dezmembrat sau grevat conform legii.
Normele juridice anterioare:
Regula: acordul de voință al părților – regula
consensualismului
pentru situațiile în care sunt înstrăinate doar
construcții, fără terenuri
Excepții: situații în care pentru înstrăinarea unei
24

construcții este necesară existența unui aviz sau
aprobări din partea unei autorități administrative sau
situația în care este necesară respectarea cerinței
actului autentic
Exemple:
a) donația – contractul de donație – înscris autentic sub
sancțiunea nulității absolute
b) aprobarea ministerului de resort pentru înstrăinarea
bunurilor imobile aparținând unei regii autonome
c) aprobarea ministerului de resort pentru acceptarea
unor donații de bunuri imobile
d) legislația reglementând vânzarea către populație a
locuințelor și spațiilor construite din fondurile statului,
ale unităților economice și bugetare de stat (Decret-
Lege nr. 61/1990, Legea nr. 85/1992) – pentru
înstrăinarea ulterioară a acestor locuințe, necesară
autorizarea CEC sau unității vânzătoare
e) certificatul de urbanism pentru încheierea actelor de
înstrăinare, partajare, comasare imobile sau constituire
servituți
– act autentic pentru toate bunurile imobile, indiferent
dacă sunt terenuri sau construcții.
Transferul proprietății pentru orice fel de imobile se
produce în momentul înscrierii dreptului în CF, iar
pentru înscrierea acestui drept în CF este necesar un
act autentic. Pentru actele juridice încheiate între vii
acest act autentic poate fi: înscris autentic notarial,
hotărâre judecătorească.
5.4 Dreptul de preempțiune
Definiție: drept conferit de lege unor persoane de a
cumpăra cu prioritate un bun mobil sau imobil din
categoria celor prevăzute de lege atunci când
proprietarul s-a hotărât să îl înstrăineze prin vânzare
sau să îl valorifice prin contracte cu executare
succesivă (închiriere, concesiune etc.)
normă legală imperativă, independentă de voința
vânzătorului sau convențional prin actele dintre părți
Reglementare:
art. 1730 – 1740 NCC
potrivit legislației speciale:
a) legea minelor – art. 10 raportat la art. 6 lit. d) din
25

Legea 85/2003 – beneficiar: fostul proprietar
b) legea petrolului – art. 11 raportat la art. 6 lit. d) din
Legea 238/2004 – beneficiar: fostul proprietar
c) art. 37 din Legea 33/1994 privind exproprierea
pentru cauză de utilitate publică – beneficiar: fostul
proprietar
d) art. 4 al. 4-8 din Legea 422/2001 privind protejarea
monumentelor istorice – beneficiar: statul prin
Ministerul Culturii sau unitățile administrativ-
teritoriale
e) legislația privind protecția chiriașilor art. 18-21 din
OUG 40/1999 – beneficiar: chiriașul – abrogată
f) art. 17 din Legea 10/2001 – beneficiari: locatarii
imobilelor revendicate
g) art. 35 din Legea 182/2000 privind protecția
patrimoniului cultural național mobil – beneficiar:
statul prin Ministerul Culturii
h) art. 15 al. 2 Legea arhivelor naționale pentru bunuri
mobile aparținând Fondului Arhivistic Național al
României
În situația în care titularii acestui drept nu înțeleg să
opteze pentru valorificarea dreptului lor sau prețul
oferit de ei este surclasat de către terț, proprietarul
bunului este liber să înstrăineze către oricine dorește
bunul.
Natura juridică:
Opinii:
– drept real opozabil tuturor, temporar – dar acest drept
nu conferă titularului nici un fel de prerogativă care
intră în conținutul unui drept real (ex. nici măcar
atributul de urmărire)
– drept relativ, personal, de creanță, conferind
titularului o prioritate la încheierea unui contract
– drept potestativ
– procedură obligatorie de publicitate a hotărârii de
vânzare, fiind o îngrădire prin lege a atributului de
dispoziție juridică asupra unui bun, respectiv o
obligație propter rem
Caractere:
1) indivizibil
2) incesibil
Procedura:
1) vânzătorul este obligat să notifice preemptorului
26

cuprinsul contractului încheiat cu un terț (poate
notifica chiar el) – notificarea trebuie să conțină: nume
și prenume vânzător, descriera bunului, sarcinile care îl
grevează, termenii și condițiile vânzării, locul situării
2) preemptorul își poate exercita dreptul comunicând
vânzătorului dorința de a cumpăra și consemnând
prețul
3) termen de exercitare: 10 zile pentru bunuri mobile,
30 zile pentru bunuri imobile. Termenul curge de la
comunicarea către preemptor a notificării.
Dacă preemptorul nu acceptă oferta, aceasta se
consideră respinsă.
Dacă preemptorul acceptă oferta, contractul se
consideră încheiat între el și vânzător, în condițiie
contractului cu terțul, acest contract desființându-se
retroactiv. Fațăd e terțul de bună credință, vânzătorul
răspunde pentru evicțiune.
Stingerea dreptului:
1) prin împlinirea termenului, dacă este vorba despre
un drept convențional constituit pentru un anumit
termen. Dacă este vorba despre un termen mai lung,
acesta se reduce la 5 ani.
2) moartea preemptorului
Test de autoevaluare nr. 5
27
Ce reguli speciale privind circulația juridică a terenurilor sunt
reglementate în legislația română?

Bibliografia Capitolului 5
1.C. Bârsan – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. Hamangiu,
București, 2013;
2.B. Florea – Drept civil. Drepturi reale principale, Edit. Universul Juridic,
București, 2011;
3.G. Florescu – Exproprierea pentru cauză de utilitate publică, Edit.
Hamangiu, București, 2011;
4.V Stoica – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. C.H.Beck,
București, 2013;
5.M. Uliescu, A. Gherghe – Drept civil. Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, București, 2011.
28

Capitolul 6
Modalitățile dreptului de proprietate
Cuprinsul capitolului 6
Obiectivele capitolului 6
6.1 Proprietatea rezolubilă
6.2 Proprietatea anulabilă
6.3 Proprietatea comună
Bibliografia capitolului 6
Obiectivele capitolului 6
6.1. Proprietatea rezolubilă
Se naște, de regulă, se naște în fața unui act periodic
translativ de proprietate afectat de o condiție
rezolutorie → dobânditorul are un drept de proprietate
sub condiție rezolutorie, aceeași condiție fiind pentru
înstrăinător suspensivă.
•Pendente conditione , bunul aparține la doi
proprietari.
•Eveniente conditione , se desființează dreptul
dobânditorului, bunul revenind înstrăinătorului.
•Deficiente conditione , se consolidează dreptul
dobânditorului.
6.2. Proprietatea anulabilă
Este dobândită printr-un act juridic translativ de
29•înțelegerea noțiunii de modalități ale dreptului
de proprietate
•sublinierea distincțiilor dintre formele
proprietății comune

proprietate lovit de nulitate relativă.
Consolidarea actului pare loc prin:
•împlinirea termenului de prescripție,
•confirmare.
6.3. Proprietatea comună
6.3.1 Proprietatea pe cote-părți obișnuită
(coproprietatea temporară)
Noțiune:
Un bun aparține, simultan și concurent, la doi sau mai
multi proprietari, fără ca bunul respectiv să fie
fracționat în materialitatea sa.
Fiecare coproprietar are determinată o cotă-parte
ideală, abstractă din dreptul de proprietate (1/2, 1/3,
1/4 etc.)
coproprietate ≠ indiviziune
Reglementare: art. 631-645 NCC
Regim juridic:
– fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei
cote-părți din dreptul de proprietate și poate dispune în
mod liber de aceasta în lipsă de stipulație contrară;
– coproprietarii vor împărți beneficiile și vor suporta
sarcinile coproprietății, proporțional cu cota lor parte
din drept;
– fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul
comun în măsura în care nu schimbă destinația și nu
aduce atingere drepturilor celorlalți coproprietari;
– fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor
coproprietarilor, proporțional cu cota lor parte din
drept;
– actele de conservare pot fi făcute fără acordul
celorlalți coproprietari;
– actele de administrare pot fi făcute numai cu acordul
coproprietarilor ce dețin majoritatea cotelor-părți;
actele de administrare care limitează în mod
substanțial posibilitatea unui coproprietar de a folosi
bunul comun în raport cu cota sa parte ori care impun
acestuia o sarcină excesivă prin raportare la cota sa
parte sau la cheltuielile suportate de către ceilalți
coproprietari nu vor putea fi efectuate decât cu acordul
acestuia, cu posibilitatea controlului judiciar în scopul
suplinirii consimțământului coproprietarului care nu
30

poate/refuză în mod abuziv încheierea actului de
administrare;
– actele de dispoziție , inclusiv actele de folosință cu
titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare și
locațiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani,
precum și actele care urmăresc exclusiv
înfrumusețarea bunului nu se pot încheia decât cu
acordul tuturor coproprietarilor;
– acțiunile în justiție, inclusiv acțiunea în revendicare ,
pot fi exercitate de un singur coproprietar; hotărârile
judecătorești pronunțate în folosul coproprietății
profită tuturor coproprietarilor, dar hotărârile
judecătorești potrivnice unui coproprietar, nu sunt
opozabile celorlalți proprietari;
– de la regulile privind repartizarea beneficiilor și a
sarcinilor între coproprietari, exercitarea în comun a
dreptului de folosință, actele de administrare și de
dispoziție se poate deroga printr-un contract de
administrare a coproprietății încheiat cu acordul
tuturor coproprietarilor;
– poate fi sistată oricând prin partaj.
6.3.2 Coproprietatea forțată și perpetuă
Noțiune: Formă a coproprietății care nu poate fi sistată
prin partaj, ca urmare a naturii bunurilor asupra cărora
poartă
Reglementare: art. 646-666 NCC
Cazuri:
– se află în coproprietate forțată:
● bunurile considerate părți comune, despărțiturile
comune, bunurile aflate în proprietate periodică,
bunurile care constituie amintiri de familie;
● bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea
a două imobile vecine, situate pe linia de hotar între
acestea, cum ar fi potecile, fântânile, drumurile și
izvoarele;
● bunurile comune afectate utilizării a două sau a mai
multor fonduri, cum ar fi o centrală termică sau alte
instalații care deservesc două sau mai multe clădiri, un
drum comun într-un cartier de locuințe sau alte
asemenea bunuri;
● orice alt bun comun prevăzut de lege.
Regim juridic:
– fiecare coproprietar poate exercita folosința bunului
31

comun, cu condiția să respecte destinația acestuia și să
permită exercitarea folosinței de către ceilalți
coproprietari;
– cheltuielile pentru întreținerea și conservarea bunului
comun se suportă în mod proporțional cu cota parte
din dreptul fiecărui coproprietar.
Coproprietatea asupra părților comune din clădirile cu
mai multe etaje sau apartamente
– Dacă într-o clădire sau într-un ansamblu rezidențial
există spații cu destinație de locuință sau cu altă
destinație având proprietari diferiți, părțile din clădire
care, fiind destinate întrebuințării spațiilor respective,
nu pot fi folosite decât în comun sunt obiectul unui
drept de coproprietate forțată;
– Sunt considerate părți comune:
● terenul pe care se află clădirea;
● fundația, curtea interioară, structura, structura de
rezistență, pereții perimetrali și despărțitori dintre
proprietăți și/sau spațiile comune, acoperișul, terasele,
scările și casa scărilor, holurile, pivnițele și subsolurile
necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele
termice proprii și ascensoarele;
● instalațiile de apă și canalizare, electrice, de
telecomunicații, de încălzire și de gaze de la
branșament/racord până la punctul de distribuție către
părțile aflate în proprietate exclusivă, canalele
pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, precum și
alte asemenea părți;
● alte bunuri care, potrivit legii sau voinței părților,
sunt în folosință comună.
● coșurile de fum și de aerisire, precum și spațiile
pentru spălătorii și uscătorii sunt considerate părți
comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizează
aceste utilități în conformitate cu proiectul clădirii;
– înstrăinarea sau ipotecarea cotei-părți nu se va putea
face decât odată cu dreptul asupra spațiului care
constituie bunul principal;
– în lipsa unei stipulații contrare existente în titlurile de
proprietate, cotele-părți se stabilesc prin raportarea
suprafeței utile a fiecărui spațiu locativ la totalul
suprafeței utile a spațiilor locative din clădire.
– de regulă, fiecare coproprietar suportă cheltuielile
legate de întreținerea, repararea și exploatarea părților
32

comune, în proporție cu cota sa parte;
– coproprietarii sunt obligați să permită accesul în
spațiile care constituie bunuri principale pentru
efectuarea lucrărilor necesare conservării clădirii și
întreținerii părților comune;
– în cazul distrugerii clădirii în întregime sau într-o
proporție mai mare de jumătate din valoarea ei, orice
coproprietar poate, în lipsa unei înțelegeri contrare, să
solicite vânzarea la licitație publică a terenului și a
materialelor de construcție care au rezultat;
– încetarea destinației de folosință comună pentru
părțile comune din clădirile cu mai multe etaje sau
apartamente se poate hotărî motivat cu acordul tuturor
coproprietarilor.
– imobilul, respectiv partea din imobil care rezultă din
încetarea destinației folosinței comune se înscrie în
mod corespunzător în cartea funciară pe baza
documentației cadastrale întocmite în acest scop.
Coproprietatea asupra despărțiturilor comune
– zidul, șanțul, precum și orice altă despărțitură între
două fonduri sunt prezumate a fi în proprietatea
comună a vecinilor, dacă nu rezultă contrariul din titlul
de proprietate, dintr-un semn de necomunitate ori dacă
proprietatea comună nu a devenit proprietate prin
uzucapiune;
– sunt semne de necomunitate următoarele:
● când culmea zidului este dreaptă și perpendiculară
spre un fond și înclinată spre celălalt fond, zidul este
prezumat a fi în proprietatea exclusivă a proprietarului
fondului către care este înclinată coama zidului;
● când pământul este aruncat sau înălțat exclusiv pe o
parte a șanțului, se prezumă că șanțul este în
proprietatea exclusivă a proprietarului fondului pe care
este aruncat pământul;
● sunt considerate semne de necomunitate orice alte
semne care fac să se prezume că zidul a fost construit
exclusiv de unul dintre coproprietari:
– proprietarii fondurilor învecinate pot fi obligați la
construirea unei despărțituri comune;
– înălțimea zidului comun se stabilește de către părți,
dar fără a depăși 2 metri, socotindu-se și coama
zidului;
– cheltuielile de întreținere și reparare a despărțiturilor
33

comune sunt suportate de coproprietari, proporțional
cu dreptul fiecăruia; în lipsa participării la cheltuieli
coproprietarul renunță la dreptul său de proprietate
asupra despărțiturii comune;
– oricare dintre coproprietari are dreptul să sprijine
construcții ori să instaleze grinzi în zidul comun cu
obligația de a lăsa 6 centimetri spre celălalt
coproprietar și fără a afecta dreptul acestuia de a
sprijini construcțiile sale ori de a instala propriile
grinzi în zidul comun;
– înălțarea zidului peste limita zidului comun poate fi
făcută de către oricare dintre coproprietari, cu obligația
de a suporta singur cheltuielile de înălțare peste limita
zidului comun, precum și cheltuielile de reparare a
părții comune a zidului ca urmare a înălțării acestuia;
6.3.3 Proprietatea devălmașă
Noțiune: există proprietate în devălmășie atunci când,
prin efectul legii sau în temeiul unui act juridic,
dreptul de proprietate aparține concomitent mai multor
persoane fără ca vreuna dintre acestea să fie titularul
unei cote-părți determinate din dreptul de proprietate
asupra bunului sau bunurilor comune.
De exemplu, dacă soții au optat pentru regimul
matrimonial al comunității de bunuri, bunurile
dobândite în timpul căsătoriei sunt considerate bunuri
comune și ele aparțin amândurora dintre soți
deopotrivă, fără a se stabili cât anume revine fiecăruia.
Reglementare: art. 667-668 NCC
6.3.4 Partajul
Noțiune: operațiunea juridică prin care încetează
starea de coproprietate, în sensul că bunul stăpânit pe
cote-părți este împărțit materialmente între copărtași,
fiecare devenind proprietar exclusiv asupra unei părți
determinate.
Acțiunea de partaj este imprescriptibilă. Dreptul de a
cere încetarea coproprietății putând fi doar suspendat
pe cel mult 5 ani.
Reglementare:
Art. 669-686 NCC
Felurile partajului :
•partajul convențional
•partajul judiciar
34

Moduri de împărțire a bunului comun:
•prin partajarea în natură (dacă bunul e
divizibil);
•prin atribuirea întregului bun, în schimbul unei
sulte, în favoarea unuia ori a mai multor coproprietari,
la cererea acestora;
•prin vânzarea bunului în modul stabilit de
coproprietari ori, în caz de neînțelegere, la licitație
publică, în condițiile legii, și distribuirea prețului către
coproprietari proporțional cu cota-parte a fiecăruia
dintre ei
Efecte: Conform NCC are efect constitutiv de drepturi
(art. 680)
Test de autoevaluare nr. 6
Bibliografia Capitolului 6
1.C. Bârsan – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. Hamangiu,
București, 2013;
2.B. Florea – Drept civil. Drepturi reale principale, Edit. Universul Juridic,
București, 2011;
3.D. Lupulescu – Proprietatea comună, Edit. Universul Juridic, București,
2013;
4.V Stoica – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. C.H.Beck,
București, 2013;
5.M. Uliescu, A. Gherghe – Drept civil. Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, București, 2011;
6.L. Uță – Modalitățile dreptului de proprietate, Edit. Universul Juridic,
București, 2012
351.În reglementarea noului Cod civil, partajul are
caracter:
a)constitutiv de drepturi;
b)declarativ de drepturi;
c)extinctiv de drepturi.
2.Se află în coproprietate forțată :
a)bunurile care constituie amintiri de famile;
b)bunurile comune ale soților;
c)bunurile moștenite de la un ascendent.

Capitolul 7
Limitele dreptului de proprietate
Cuprinsul Capitolului 7
Obiectivele capitolului 7
7.1 Limite legale
7.2 Limite convenționale
7.3 Limte judiciare
Bibliografia capitolului 7
Obiectivele capitolului 7
În noul Cod civil a fost preluată din doctrină concepția
potrivit căreia servituțile naturale și legale nu sunt, de
fapt, servituți, ci restricții legale aduse dreptului de
proprietate ce izvorăsc din raporturile de vecinătate.
7.1. Limite legale
7.1.1. Reglementare : Conform art. 602 NCC, legea
poate limita exercitarea dreptului de proprietate atât în
interes public cât și în interes privat.
Conform art. 44 alin. 7 din Constituție: „Dreptul de
proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind
protecția mediului și asigurarea bunei vecinătăți,
precum și la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit
legii sau obiceiului, revin proprietarului”.
7.1.2. Folosirea apelor (art. 604-610 NCC)
– proprietarului fondului inferior poate să ceară
autorizarea justiției spre a face, pe fondul său și pe
36•sublinierea distincțiilor între diferitele
tipuri de limite ale dreptului de proprietate
•sublinierea distincției între limitele legale
ale dreptului de proprietate și servituți

cheltuiala sa, lucrările necesare pentru schimbarea
direcției apelor în cazul în care situația inițială îi
cauzează prejudicii.
– proprietarul fondului superior este obligat să nu
efectueze nicio lucrare de natură să agraveze situația
fondului inferior.
– proprietarul fondului inferior nu poate împiedica
curgerea provocată a apelor (țâșnirea apelor, pe fondul
superior ori din cauza unor lucrări subterane sau din
secarea terenurilor mlăștinoase ori a apelor folosite în
scop casnic, agricol sau industrial, cu condiția ca
această curgere să preceadă vărsarea într-un curs de
apă sau într-un șanț); proprietarul fondului superior
este obligat să aleagă calea și mijloacele de scurgere
de natură să aducă prejudicii minime, fiind, de
asemenea, obligat la plata unei despăgubiri juste și
prealabile; aceste dispoziții nu se aplică în cazul în
care pe fondul inferior se află o construcție cu curte și
grădină sau un cimitir.
– obligația proprietarului vecin de a permite efectuarea
de lucrări de irigații pe terenul său, în favoarea
proprietarului care, în interes propriu, dorește să
folosească sisteme de irigații pe propriul teren,
desigur, cu cheltuiala sa și cu o justă și prealabilă
despăgubire a proprietarului care suportă efectuarea
lucrării respective.
– reglementarea privind întrebuințarea izvoarelor
7.1.2. Fostele servituți stabilite de lege (art. 611-616)
a) Picătura streșinii – Proprietarul este obligat să își
facă streașină casei sale astfel încât apele provenind de
la ploi să nu se scurgă pe fondul proprietarului vecin.
b) Distanța lucrărilor intermediare cerute pentru
construcții, lucrări sau plantații
•construcții – 60 de cm față de linia de hotar, dacă
nu se prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de
urbanism; orice dergare se poate face doar prin act
autentic
•plantații – 2 metri
c) Vederea asupra proprietății vecinului
•fereastra de vedere
◦paralel – 2 metri
◦neparalel – 1 metru
•fereastra de lumină – fără limită
37

7.1.3. Dreptul de trecere (art. 617-620 NCC)
– Proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea
publică are dreptul să i să permită trecerea pe fondul
vecinului său pentru exploatarea fondului propriu.
– Trecerea trebuie să se facă în condiții de natură să
aducă o minimă stânjenire exercitării dreptului de
proprietate asupra fondului ce are acces la calea
publică; – este imprescriptibil.
– se stinge în momentul în care fondul dominant
dobândește un alt acces la calea publică.
– nu se mai regăsește printre drepturile reale care
puteau fi apărate prin acțiunea confesorie.
7.1.4. Alte limite legale
– Dreptul de trecere pentru utilități (art. 621 NCC) –
rețelele edilitare de natura conductelor de apă sau gaz,
cablurile electrice subterane sau aeriene și alte
asemenea;
– Dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrări (art.
622 NCC) – proprietarul este obligat să permită
folosirea fondului său pentru efectuarea unor lucrări
necesare fondului învecinat, precum și accesul
vecinului pe terenul său pentru tăierea crengilor și
culegerea fructelor, în schimbul unei despăgubiri, dacă
este cazul.
– Dreptul de trecere pentru reintrarea în posesie a unui
bun ajuns întâmplător pe fondul respectiv (art. 623
NCC) – proprietarul unui fond nu poate împiedica
accesul altuia pentru a redobândi posesia unui bun al
său, ajuns întâmplător pe fondul respectiv, dacă a fost
înștiințat în prealabil.
– Starea de necesitate (art. 624 NCC) – permite
folosirea sau chiar distrugerea unui bun al altuia,
pentru a se apăra pe sine ori pe altul de un pericol
iminent.
7.2. Limite convenționale
7.2.1. Noțiune: limitări aduse dreptului de proprietate
prin acte juridice în care titularul dreptului consimte la
limitarea dreptului său cu condiția ca, în acest fel, să
nu încalce ordinea publică și bunele moravuri
7.2.2 Reglementare : art. 626-629 NCC
7.2.3 Clauza de inalienabilitate (art. 627).
38

– prin convenție sau testament (act juridic unilateral),
se poate interzice înstrăinarea unui bun, însă pentru o
durată de cel mult 49 de ani, cu condiția să existe un
interes serios și legitim.
– termenul începe să curgă din momentul dobândirii
bunului, iar dobânditorul poate să ceară autorizarea
instanței pentru a putea dispune de bun în cazul în care
motivul care a determinat clauza de inalienabilitate nu
mai există ori un interes superior motivează anularea
clauzei.
– nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulată într-un
contract, atrage nulitatea întregului contract dacă
această clauză a fost determinantă la încheierea
contractului.
– poate fi și subînțeleasă.
sancțiuni pentru nerespectarea clauzei de
inalienabilitate:
a) rezoluțiunea contractului cerută de înstrăinător în
cazul încălcării clauzei de către dobânditor;
b) anularea actului de înstrăinare la cererea
înstrăinătorului sau a terțului pentru nerespectarea
clauzei;
c) imposibilitatea urmăririi bunului atâta timp cât
clauza produce efecte, dacă prin lege nu se prevede
altfel.
7.3. Limite judiciare
7.3.1 Noțiune
– limitele judiciare sunt stabilite în interes privat și
privesc în mod special relațiile de vecinătate;
– sunt stabilite printr-o judecată în echitate, aceasta
însemnând aplicarea principiului egalității de
tratament în situații legale;
– în situația în care proprietarul cauzează, prin
exercitarea dreptului său, inconveniente mai mari
decât cele normale, în relațiile de vecinătate, instanța
de judecată poate să-l oblige la despăgubiri, precum și
la restabilirea situației anterioare.
– în cazul iminenței cauzării unui prejudiciu, instanța,
pe calea unei ordonanțe președințiale, poate dispune
măsurile necesare pentru prevenirea pagubei.
10.3.2 Reglementare : art. 630 NCC
39

Test de evaluare nr. 7
Bibliografia Capitolului 7
1.C. Bârsan – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. Hamangiu,
București, 2013;
2.B. Florea – Drept civil. Drepturi reale principale, Edit. Universul Juridic,
București, 2011;
3.V Stoica – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. C.H.Beck,
București, 2013;
4.M. Uliescu, A. Gherghe – Drept civil. Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, București, 2011.
40
În ce situații și în ce condiții este posibilă stabilirea de limite
convenționale ale dreptului de proprietate?

Capitolul 8
Dezmembrămintele dreptului de proprietate I
Cuprinsul capitolului 8
Obiectivele capitolului 8
8.1 Dreptul de superficie
8.2 Dreptul de uzufruct
Bibliografia capitolului 8
Obiectivele capitolului 8
Dezmembrămintele dreptului de proprietate = acele
drepturi reale principale derivate asupra bunurilor
altuia, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care
se constituie sau dobândesc prin desprinderea ori
limitarea unor atribute din conținutul juridic al
dreptului de proprietate.
8.1 Dreptul de superficie
8.1.1 Definiție = dreptul de a avea sau de a edifica o
construcție pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul
acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândește un
drept de folosință
8.1.2 Reglementare: art. 693-702 NCC
8.1.3 Caractere :
•drept real principal (se poate constitui numai
asupra
41•înțelegerea noțiunii de
dezmembrământ al dreptului de
proprietate
•prezentarea particularităților fiecărui
dezmemrământ în parte

•bunurilor imobile),
•drept derivat (este rezultatul dezmembrării
dreptului de proprietate asupra terenului),
•drept temporar (durata maximă a termenului de
superficie este de 99 de ani, cu posibilitatea reînnoirii
la expirarea termenului).
8.1.4 Întinderea și exercitarea dreptului de
superficie:
– în lipsa unei stipulații contrare, exercitarea dreptului
de superficie este delimitată de suprafața de teren pe
care urmează să se construiască și de cea necesară
exploatării construcției sau, după caz, de suprafața de
teren aferentă și de cea necesară exploatării
construcției edificate.
– în cazul reconstruirii, titularul superficiei are
obligația să respecte forma inițială a construcției; în
caz contrar, proprietarul terenului poate să ceară, în
termen de trei ani, încetarea superficiei sau repunerea
în situația anterioară.
8.1.5 Apărarea dreptului de superficie : prin acțiunea
confesorie de superficie, acțiune ce poate fi intentată
împotriva oricărei persoane chiar și împotriva
proprietarului terenului, dacă ea împiedică exercitarea
dreptului; dreptul la acțiune este imprescriptibil.
8.1.6 Încetarea superficiei : Dreptul de superficie se
stinge prin radierea din cartea funciară pentru una
dintre următoarele cauze:
•la expirarea termenului;
•prin consolidare (terenul și construcția devin
proprietatea uneia și aceleiași persoane);
•prin pieirea construcției, dacă există o stipulație
expresă în acest sens;
•în alte moduri prevăzute de lege.
Efecte:
•proprietarul terenului devine proprietarul
construcției edificate de superficiar, prin accesiune, cu
obligația de a plăti construcția la valoarea de circulație
de la data expirării termenului.
•în cazul în care construcția are o valoare mult
mai mare decât terenul, ca proprietarul terenului să-l
oblige pe superficiar să cumpere terenul la valoarea de
piață.
42

8.2 Dreptul de uzufruct
8.2.1 Noțiune: dreptul de a folosi bunul altei persoane
și de a culege fructele acestuia, întocmai ca
proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva
substanța
8.2.2 Reglementare : art. 703-748 NCC.
8.2.3 Dobândire: act juridic, uzucapiune sau alte
moduri prevăzute de lege, dispozițiile în materie de
carte funciară fiind aplicabile; se poate constitui numai
în favoarea unei persoane existente.
8.2.4 Obiect: orice bunuri mobile și imobile, corporale
ori incorporale, inclusiv o masă patrimonială, o
universalitate de fapt ori o cotă-parte din aceasta.
Nu pot face obiectul dreptului de uzufruct bunurile din
domeniul public.
– dispoziții speciale privind uzufructul asupra
creanțelor, inclusiv asupra unei rente viagere, asupra
acțiunilor sau a părților sociale, precum și uzufructul
asupra fondului de comerț (art. 737-745 NCC).
8.2.5 Apărarea dreptului de uzufruct : acțiune
confesorie, în aceleași condiții în care aceasta poate fi
exercitată și în cazul superficiei.
8.2.6 Durata uzufructului :
•în favoarea unei persoane fizice – cel mult
viager.
•în favoarea unei persoane juridice – cel mult 30
de ani.
Uzufructul constituit până la data la care o altă
persoană va ajunge la o anumită vârstă durează până la
acea dată, chiar dacă acea persoană ar muri înainte de
împlinirea vârstei stabilite.
8.2.7 Drepturile uzufructuarului :
– de folosință exclusivă a bunului, inclusiv dreptul de a
culege fructele acestuia (naturale, industriale, civile și
chiar productele);
– de a cere și de a obține predarea bunului;
– de a dispune, ca un bun proprietar, de bunurile care,
fără a fi consumptibile, se deteriorează rapid prin
utilizare. În acest caz, la sfârșitul uzufructului,
uzufructuarul va restitui valoarea pe care ar fi avut-o
43

bunul la această din urmă dată.
– de cesiune a uzufructului;
– de a închiria sau, după caz, de a arenda bunul primit
în uzufruct;
– de a exploata părțile de păduri înalte care au fost
destinate tăierii regulate, fie că aceste tăieri se fac
periodic pe o întindere de pământ determinată, fie că
se fac numai pentru un număr de arbori aleși pe toată
suprafața fondului;
– de a lua din păduri araci pentru vii;
– de a lua produsele anuale sau periodice ale arborilor,
cu respectarea folosinței obișnuite a proprietarului, în
limitele dispozițiilor legale;
– dreptul asupra pomilor fructiferi care se usucă și a
celor căzuți accidental;
– dreptul asupra carierelor de piatră și de nisip aflate în
exploatare.
– în cazul unei creanțe: dreptul de a încasa capitalul și
de a percepe dobânzile creanței, dreptul de a spori
capitalul, dreptul de vot, dreptul la dividende.
8.2.8 Obligațiile uzufructuarului:
– de a inventaria bunurile mobile și de a constata starea
în care se află imobilele, cu excepția cazului în care
uzufructul unui bun mobil este dobândit prin
uzucapiune;
– de a respecta destinația dată bunurilor de nudul
proprietar, cu excepția cazului în care se asigură o
creștere a valorii bunului sau cel puțin nu se
prejudiciază în niciun fel interesele proprietarului;
– de a despăgubi pe nudul proprietar pentru orice
prejudiciu cauzat prin folosirea necorespunzătoare a
bunurilor date în uzufruct;
– de a depune o garanție pentru îndeplinirea
obligațiilor sale;
– de a efectua reparațiile de întreținere a bunului;
reparațiile mari sunt în sarcina uzufructuarului atunci
când sunt determinate de neefectuarea reparațiilor de
întreținere.
– de a suporta toate sarcinile și cheltuielile ocazionate
de litigiile privind folosința bunului, culegerea
fructelor ori încasarea veniturilor;
– de a aduce de îndată la cunoștința nudului proprietar
orice uzurpare a fondului și orice contestare a
44

dreptului de proprietate, sub sancțiunea obligării la
plata de daune-interese.
8.2.9 Drepturile și obligațiile nudului proprietar:
•drepturile corelative obligațiilor uzufructuarului;
•o obligație generală negativă de a nu tulbura
exercitarea dreptului de uzufruct.
8.2.10 Stingerea uzufructului are loc prin:
– moartea sau, după caz, încetarea personalității
juridice a uzufructuarului;
– expirarea termenului pentru care a fost constituit
uzufructul;
– consolidarea (când una și aceeași persoană
dobândește atât calitatea de proprietar cât și pe aceea
de uzufructuar);
– neuzul timp de 10 de ani, iar în cazul creanțelor, 2
ani;
– pieirea totală a lucrului supus uzufructului;
– abuzul de folosință;
– renunțarea uzufructuarului.
Test de autoevaluare nr. 8 – Încercuiți răspunsurile corecte (întrebările pot avea
una, două sau trei variante corecte de răspuns):
451.Dreptul de superficie se poate constitui pentru o
durată:
a)nelimitată;
b)de cel mult 30 de ani;
c) de cel mult 99 de ani.
2.Uzufructul se stinge prin:
a)neuzul timp de 20 de ani;
b)neuzul timp de 10 ani;
c)neuzul timp de 30 de ani.
3.Dacă există un drept de uzufruct asupra unui
apartament, o terță persoană poate locui în el dacă
are acordul:
a)proprietarului;
b)uzufructuarului;
c)al ambilor.

Bibliografia Capitolului 8
1.C. Bârsan – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. Hamangiu,
București, 2013;
2.B. Florea – Drept civil. Drepturi reale principale, Edit. Universul Juridic,
București, 2011;
3.D. Lupulescu – Proprietatea comună, Edit. Universul Juridic, București,
2013;
4.V Stoica – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. C.H.Beck,
București, 2013;
5.M. Uliescu, A. Gherghe – Drept civil. Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, București, 2011.
46

Capitolul 9
Dezmembrămintele dreptului de proprietate II
Cuprinsul capitolului 9
Obiectivele capitolului 9
9.1 Dreptul de uz și dreptul de abitație
9.2 Dreptul de servitute (servituțile)
Bibliografia capitolului 9
Obiectivele capitolului 9
9.1 Dreptul de uz și dreptul de abitație
9.1.1 Definiții:
Uzul este dreptul unei persoane de a folosi lucrul
altuia și de a-i culege fructele naturale și industriale
numai pentru nevoile proprii și ale familiei sale.
Abitația este dreptul unei persoane de a locui în
locuința nudului proprietar împreună cu soțul și copiii
săi, chiar dacă nu a fost căsătorit sau nu avea copii la
data la care s-a constituit abitația, precum și cu părinții
ori alte persoane aflate în întreținere.
9.1.2 Reglementare : art. 749-754 NCC
9.1.3 Caractere : se deosebesc de uzufruct deoarece,
pe lângă faptul că ele nu sunt cesibile, este interzisă și
cesiunea emolumentului (beneficiile titularului
rezultate din exercitarea dreptului). Titularul
dezmembrământului respectiv nu își poate exercita
dreptul decât pentru nevoile lui și ale familiei sale.
Diferența dintre dreptul de uz și dreptul de abitație:
47•distincția între dreptul de uz și
uzufruct
•deosebirea diferitelor tipuri de
servituți

obiectul acestor dezmembrăminte → dreptul de
abitație se constituie asupra unei locuințe, iar dreptul
de uz asupra unor bunuri mobile sau imobile, cu
excepția locuinței.
Dreptul de uz și dreptul de abitație se supun, cât
privește constituirea, exercitarea și stingerea lor,
regulilor din materia uzufructului.
9.2. Dreptul de servitute (servituțile)
9.2.1 Definiție: servitutea este sarcina care grevează
un imobil pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt
proprietar.
– servitutea presupune două imobile aparținând unor
proprietari diferiți:
•fondul dominant
•fondul aservit.
9.2.2 Reglementare : art. 755-772 NCC
9.2.3 Constituire : servitutea se poate constitui numai
pe temeiul unui act juridic ori prin uzucapiune.
9.2.4 Clasificare :
– servituți aparente și servituți neaparente;
– servituți continue și servituți necontinue;
– servituți pozitive și servituți negative.
9.2.5 Obligațiile proprietarului fondului aservit:
•asigurarea uzului și utilității fondului dominant
•notarea în cartea funciară
•abținerea de a împiedica exercitarea servituții
9.2.6 Drepturile și obligațiile proprietarului
fondului dominant :
•dreptul de a lua toate măsurile și de a face pe
cheltuiala sa toate lucrările pentru a exercita și a
conserva servitutea;
•obligația de a nu agrava situația fondului aservit
și de a nu cauza prejudicii prin exercitarea servituții.
9.2.7 Stingerea servituților :
A. pe cale principală , prin radierea lor din cartea
funciară pentru una dintre următoarele cauze:
a) consolidarea, atunci când ambele fonduri ajung să
aibă același proprietar;
b) renunțarea proprietarului fondului dominant;
c) ajungerea la termen;
48

d) răscumpărarea;
e) imposibilitatea definitivă de exercitare;
f) neuzul timp de 10 de ani;
g) dispariția oricărei utilități a acestora.
B. prin exproprierea fondului aservit, dacă servitutea
este contrară utilității publice căreia îi va fi afectat
bunul expropriat.
Test de autoevaluare nr. 9 – Încercuiți răspunsurile corecte (întrebările pot avea
una, două sau trei variante corecte de răspuns):
Bibliografia Capitolului 9
1.C. Bârsan – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. Hamangiu,
București, 2013;
2.B. Florea – Drept civil. Drepturi reale principale, Edit. Universul Juridic,
București, 2011;
3.D. Lupulescu – Proprietatea comună, Edit. Universul Juridic, București,
2013;
4.V Stoica – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. C.H.Beck,
București, 2013;
5.M. Uliescu, A. Gherghe – Drept civil. Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, București, 2011.
491.Poate fi titular al dreptului de abitație :
a)orice persoană fizică sau juridică;
b)numai o persoană fizică;
c)numai o asociație sau fundație.
2.Servituțile pozitive :
a)sunt acelea prin care proprietarul fondului
dominant exercită o parte din prerogativele
dreptului de proprietate asupra fondului
aservit;
b)sunt acelea prin care proprietarul fondului
aservit este obligat să se abțină de la
exercitarea unora dintre prerogativele dreptului
său de proprietate;
c)sunt acelea a căror existență este atestată de un
semn vizibil de servitute .

Capitolul 10
Modurile de dobândire a dreptului de proprietate I
Cuprinsul capitolului 10
Obiectivele capitolului 10
10.1 Noțiune
10.2 Convenția sau contractul
10.3 Tradițiunea
10.4 Ocupațiunea
10.5 Hotărârea judecătorească
10.6 Accesiunea
Bibliografia capitolului 10
Obiectivele capitolului 10
10.1 Noțiune
10.1.1 Definiție : mijloace juridice constând în acte și
fapte juridice prin care dreptul de proprietate se poate
dobândi
Enumerare (art. 557 NCC): convenție, testament,
moștenire legală, accesiune, uzucapiune, posesia de bună
credință a bunurilor mobile și a fructelor, ocupațiune,
tradițiune, hotărâre judecătorească.
10.1.2 Clasificare :
După întinderea dobândirii:
•universală sau cu titlu universal
•cu titlu particular
După caracterul dobândirii:
50•Prezentarea generală a modurilor
prin care se poate transmite sau
dobândi dreptul de proprietate
•înțelegerea aspectelor specifice
ale fiecărui mod de dobândre a
proprietății

•cu titlu oneros
•cu titlu gratuit
După momentul în care se produce efectul dobândirii:
•între vii
•pentru cauză de moarte.
După situația juridică a bunului în momentul
dobândirii:
•originare
•derivate
10.2 Convenția sau contractul
Definiție = acordul de voință realizat între două sau
mai multe părți, cu intenția de a produce efecte
juridice.
Contracte translative de proprietate: vânzarea-
cumpărarea, donația, schimbul, renta viageră etc.
Principiul transmiterii dreptului de proprietate asupra
bunurilor determinate concomitent cu încheierea
contractului (art. 1273 al. 1 NCC)
Excepții:
•când părțile au convenit altfel;
•când contractul se referă la bunuri viitoare;
•în momentul întabulării în cartea funciară.
10.3 Tradițiunea
10.3.1 Definiție = mod de dobândire a dreptului de
proprietate prin predarea bunului de către transmițător
dobânditorului.
10.3.2 Cazuri:
•donația sub forma darului manual,
•înstrăinarea titlurilor la purtător.
10.4 Ocupațiunea
10.4.1 Definiție = luarea în posesie a unui bun ce nu
aparține nimănui cu intenția de a deveni proprietarul
acestuia.
10.4.2 Reglementare : art. 941-947 NCC.
10.4.3 Obiect: Pot fi dobândite doar bunuri mobile
corporale, fără stăpân, care nu au fost furate: bunurile
51

mobile abandonate, animalele sălbatice, peștele și
resursele acvatice vii din bazinele piscicole naturale,
fructele de pădure, ciupercile comestibile din flora
spontană, plantele medicinale și aromatice și altele
asemenea.
10.4.4 Situația bunului găsit:
Bunul mobil pierdut continuă să aparțină
proprietarului său.
Găsitorul bunului este obligat ca, în termen de 10 zile,
să îl restituie proprietarului ori, dacă acesta nu poate fi
cunoscut, să îl predea organului de poliție din
localitatea în care a fost găsit. Acesta are obligația de
a păstra bunul timp de 6 luni, fiind aplicabile în acest
sens dispozițiile privitoare la depozitul necesar.
Dacă bunul a fost găsit într-un loc public, el va fi
predat, pe bază de proces-verbal, persoanei care deține
un titlu, altul decât titlul de proprietate publică, asupra
locului respectiv. În termen de 3 zile de la data
preluării bunului pierdut, această persoană este
obligată să îl predea, pe bază de proces-verbal,
organelor de poliție din localitate.
Dacă, datorită împrejurărilor sau naturii bunului,
păstrarea sa tinde să îi diminueze valoarea ori devine
prea costisitoare, el va fi vândut prin licitație publică,
conform legii. În acest caz, drepturile și obligațiile
legate de bun se vor exercita în legătură cu prețul
obținut în urma vânzării (subrogație reală).
Bunul sau prețul obținut din valorificarea lui se va
remite proprietarului, dacă acesta îl pretinde, sub
sancțiunea decăderii, în termen de 6 luni, însă nu mai
înainte de a se achita cheltuielile legate de păstrarea
bunului.
În cazul bunurilor cu valoare comercială, proprietarul
este obligat să plătească găsitorului o recompensă
reprezentând a zecea parte din preț sau din valoarea
actuală a bunului.
Dacă bunul ori prețul nu este pretins de proprietarul
originar, el va fi considerat lucru fără stăpân și remis
găsitorului pe bază de proces-verbal. În acest caz,
găsitorul dobândește dreptul de proprietate prin
ocupațiune. Dovada ocupațiunii se poate face prin
procesul-verbal menționat sau prin orice alt mijloc de
probă.
52

Dacă găsitorul refuză să preia bunul sau prețul, acesta
revine comunei, orașului sau municipiului pe teritoriul
căruia a fost găsit și intră în domeniul privat al
acesteia.
10.4.5 Situația tezaurului găsit :
Definiție = Tezaurul este orice bun mobil ascuns sau
îngropat, chiar involuntar, în privința căruia nimeni nu
poate dovedi că este proprietar.
Dreptul de proprietate asupra tezaurului descoperit
într-un bun imobil sau într-un bun mobil aparține, în
cote egale, proprietarului bunului imobil sau al bunului
mobil în care a fost descoperit și descoperitorului.
Dispozițiile art. 946 NCC nu se aplică bunurilor
mobile culturale, calificate astfel potrivit legii, care
sunt descoperite fortuit sau ca urmare a unor cercetări
arheologice sistematice, și nici acelor bunuri care,
potrivit legii, fac obiectul proprietății publice. →
Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului
cultural național
10.5 Hotărârea judecătorească
Doar hotărârile constitutive (atributive) de drepturi.
•hotărâri prin care este suplinit consimțîmântul
ofertantuluic are și-a retras intempestiv oferta, dacă
este voba de o convenție translativă de drepturi reale
•hotărâri prin care este suplinit consimțîmântul
părții care refuză executarea unui antecontract bilateral
prin care părțile se obligă să încheie în viitor un
contract cu titlu oneros translativ de drepturi
•hotărârea prin care se expropriază un bun imobil
•hotărârea de retrocedare a imobilelor
expropriate
•hotărârea de sancționare a unor acte translative
sau constitutive de drepturi, prin care se dispune
repunerea părților în situația anterioară;
•hotărâri de restituire a dreptului de proprietate în
temeiul Legii nr. 10/ 2001
10.6 Accesiunea
10.6.1 Noțiune. Prin accesiune, proprietarul unui bun
53

devine proprietarul a tot ce se alipește cu bunul ori se
încorporează în acesta, dacă legea nu prevede altfel.
10.6.2 Forme:
•Accesiune imobiliară
◦naturală
◦artificială
•Accesiunea mobiliară
10.6.3 Accesiunea imobiliară naturală
Definiție = unirea a două bunuri dintre care cel puțin
cel principal este imobil, aparținând la doi prorietari
diferiți, fără intervenția omului.
Reglementare: art. 569-576 NCC
Cazuri:
•aluviunea;
•avulsiunea;
•albiile secate;
•insulele și prundișurile formate în râuri;
•animalele domestice rătăcite pe terenul altuia.
10.6.4 Accesiunea imobiliară artificială
Construcțiile, plantațiile și orice alte lucrări efectuate
asupra unui imobil, revin proprietarului acelui imobil
dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.
Reglementare: art. 577-597 NCC
– Accesiunea lucrărilor făcute de proprietar pe terenul
său, cu materialele altuia:
– Accesiunea lucrărilor făcute de o persoană cu
materialele sale pe un teren aflat în proprietatea altuia
•lucrări autonome, cu caracter durabil,
◦efectuate cu bună credință
◦efectuate cu rea credință
•lucrări adăugate
◦necesare
◦utile
◦voluptuare
10.6.5 Accesiunea mobiliară (art. 598-601 NCC)
•Adjoncțiunea = unirea a două lucruri mobile ce
aparțin unor proprietari diferi ți;
•Specificațiunea = confecționarea unui bun nou
de către o persoană prin munca sa, pentru
transformarea sau prelucrarea unui bun aflat în
proprietatea altuia.
•Confuziunea = unirea a două sau mai multe
54

bunuri mobile având proprietari diferiți astfel încât se
realizează un bun nou.
Test de autoevaluare nr. 10 Încercuiți răspunsurile corecte (întrebările pot
avea una, două sau trei variante corecte de răspuns):
Bibliografia Capitolului 10
1.C. Bârsan – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. Hamangiu,
București, 2013;
2.B. David – Accesiunea imobiliară artificială, Edit. Universul Juridic,
București, 2012;
3.B. Florea – Drept civil. Drepturi reale principale, Edit. Universul Juridic,
București, 2011;
4.D. Lupulescu – Proprietatea comună, Edit. Universul Juridic, București,
2013;
5.V Stoica – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. C.H.Beck,
București, 2013;
6.M. Uliescu, A. Gherghe – Drept civil. Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, București, 2011.
55Sunt moduri de dobândire a proprietății:
a)ocupațiunea;
b)tradițiunea;
c)confuziunea.
Atunci când o persoană construiește o casă pe
terenul altuia, ne aflăm în prezența:
a)accesiunii imobiliare naturale;
b)accesiunii imobiliare artificiale;
c)accesiunii mobiliare.

Capitolul 11
Modurile de dobândire a dreptului de proprietate II
Cuprinsul capitolului 11
Obiectivele capitolului 11
11.1 Uzucapiunea
11.2 Posesia de bună credință
11.3 Actul administrativ
11.4 Înscrierea în cartea funciară
Bibliografia capitolului 11
Obiectivele capitolului 11
11.1 Uzucapiunea
11.1.1 Definiție = mod originar de dobândire a
dreptului de proprietate prin exercitarea posesiei pe
parcursul unui termen prevăzut de lege (prescripția
achizitivă)
11.1.2 Reglementare : art. 928-934 NCC; Cartea a III-
a, Titlul XX din Codul civil 1864
11.1.3 Uzucapiunea reglementată de Codul civil de
la 1864
– Uzucapiunea de 30 de ani (uzucapiunea lungă) – art.
1890 C.civ.
Condiții:
•să existe o posesie utilă
•posesia să fie exercitată neîntrerupt timp de 30
de ani
– Uzucapiunea de la 10 la 20 de ani (uzucapiunea
56•înțelegerea instituției uzucapiunii,
în evoluția ei istorică
•corelarea regulilor diferitelor
tipuri de uzucapiune

scurtă) – art. 1895-1899 C.civ.
Condiții:
•să existe o posesie utilă
•justa cauză – posesia să se întemeieze pe un just
titlu
•buna credință a posesorului
•posesia să fie exercitată neîntrerupt de la 10 la
20 de ani
11.1.4 Uzucapiunea în sistemul cărților funciare :
Reglementare:
•Decretul-Lege nr. 115/1938 pentru unificarea
dispozițiilor privitoare la cărțile funciare
•Legea nr. 389/1943 și Legea nr. 260/1945 prin
care a fost extinsă aplicabilitatea Codului civil pe
întreg teritoriul României
•Legea nr. 241/1947 de punere în aplicare a Legii
115
– Uzucapiunea tabulară sau prin „convalescența
titlului” – drepturile reale înscrise în cartea funciară
fără o cauză legitimă, rămân valabile dacă titularul
dreptului le-a posedat cu bună credință timp de 10 ani.
– Uzucapiunea extratabulară – posesorul unui bun
imobil care l-a posedat, în condițiile legii, timp de 20
de ani de la moartea titularului dreptului de proprietate
înscris în cartea funciară, poate cere întabularea în
favoarea sa.
11.1.5 Uzucapiunea în noul cod civil
– Uzucapiunea imobiliară (art. 928-931):
•extratabulară – prin posesia utilă timp de 10 ani,
dacă:
◦proprietarul înscris în cartea funciară a
decedat ori, după caz, și-a încetat existența;
◦a fost înscrisă în cartea funciară declarația de
renunțare la proprietate;
◦imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.
•tabulară – drepturile celui care a fost înscris, fără
cauză legitimă, în cartea funciară, ca proprietar al unui
imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi
contestate când cel înscris cu bună-credință a posedat
imobilul timp de 5 ani după momentul înregistrării
cererii de înscriere, dacă posesia sa a fost neviciată
57

– Joncțiunea posesiilor: posesorul actual poate să
unească propria posesie cu aceea a autorului său.
Dispozițiile art. 930-934 din Codul civil referitoare la
uzucapiunea imobiliară se aplică numai în cazurile în
care posesia a început după data intrării în vigoare a
acestuia. Pentru cazurile în care posesia a început
înainte de această dată, sunt aplicabile dispozițiile
referitoare la uzucapiune în vigoare la data începerii
posesiei.
– Uzucapiunea mobiliară (art. 939): acela care posedă
bunul altuia timp de 10 ani, în alte condiții decât cele
privind dobândirea bunurilor mobile prin posesie de
bună credință, poate dobândi dreptul de proprietate, în
temeiul uzucapiunii
11.2 Posesia de bună credință
11.2.1 Dobândirea proprietății bunurilor mobile
prin posesia de bună credință
Reglementare: art. 935-938 NCC
Prezumție de proprietate în favoarea posesorului
bunului mobil.
Persoana care, cu bună-credință, încheie cu un
neproprietar un act translativ de proprietate cu titlu
oneros având ca obiect un bun mobil devine
proprietarul acelui bun din momentul luării sale în
posesie efectivă.
– bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la
posesorul de bună-credință, dacă acțiunea este
intentată, sub sancțiunea decăderii, în termen de 3 ani
de la data la care proprietarul a pierdut stăpânirea
materială a bunului.
– dacă bunul pierdut sau furat a fost cumpărat dintr-un
loc ori de la o persoană care vinde în mod obișnuit
bunuri de același fel ori dacă a fost adjudecat la o
licitație publică, iar acțiunea în revendicare a fost
introdusă înăuntrul termenului de 3 ani, posesorul de
bună-credință are un drept de retenție până la
indemnizarea sa integrală pentru prețul plătit
vânzătorului.
58

– este de bună-credință posesorul care nu cunoștea și
nici nu trebuia, după împrejurări, să cunoască lipsa
calității de proprietar a înstrăinătorului.
11.2.2 Dobândirea fructelor
Reglementare: art. 948 NCC
Posesorul de bună-credință dobândește dreptul de
proprietate asupra fructelor bunului posedat.
Buna-credință: trebuie apreciată la data perceperii
fructelor.
În cazul fructelor produse de imobile înscrise în cartea
funciară, buna-credință se apreciază în raport cu
condițiile cerute terților dobânditori pentru a respinge
acțiunea în rectificare.
În celelalte cazuri, posesorul este de bună-credință
atunci când are convingerea că este proprietarul
bunului în temeiul unui act translativ de proprietate
ale cărui cauze de ineficacitate nu le cunoaște și nici
nu ar trebui, după împrejurări, să le cunoască. Buna-
credință încetează din momentul în care cauzele de
ineficacitate îi sunt cunoscute. Posesorul de rea-
credință trebuie să restituie fructele percepute, precum
și contravaloarea acelora pe care a omis să le
perceapă.
11.3 Actul administrativ
Se pot întâlni stfel de acte legat de punerea în aplicare
a Legii nr. 112/1995 și a Legii nr. 10/2001 care
vizează retrocedarea dreptuluid e proprietate privată
prin intermediul organelor administrative.
11.4 Înscrierea în cartea funciară
Art. 885 NCC: Sub rezerva unor dispoziții legale
contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în
cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât și
față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea
funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat
înscrierea.
59

Test de autoevaluare nr. 11- Încercuiți răspunsurile corecte (întrebările pot avea
una, două sau trei variante corecte de răspuns):
Bibliografia Capitolului 11
1.C. Bârsan – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. Hamangiu,
București, 2013;
2.B. David – Accesiunea imobiliară artificială, Edit. Universul Juridic,
București, 2012;
3.B. Florea – Drept civil. Drepturi reale principale, Edit. Universul Juridic,
București, 2011;
4.L. Pop, L.M. Harosa – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, București, 2006;
5.V Stoica – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. C.H.Beck,
București, 2013;
6.M. Uliescu, A. Gherghe – Drept civil. Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, București, 2011.
60Uzucapiunea imobiliară extratabulară, conform
noului Cod civil, duce la dobândirea dreptului de
proprietate după o posesie prelungită timp de:
a)30 de ani;
b)20 de ani;
c)10 ani.
Fructele unui bun intră în proprietatea:
a)găsitorului;
b)posesorului de bună credință;
c)posesorului de rea credință.

Capitolul 12
Apărarea dreptului de proprietate I
Cuprinsul capitolului 12
Obiectivele capitolului 12
12.1 Protecția juridică a dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi
reale
12.2 Acțiunea în revendicare imobiliară
Bibliografia capitolului 12
Obiectivele capitolului 12
12.1 Protecția juridică a dreptului de
proprietate și a celorlalte drepturi reale
12.1.1 Mijloace de apărare de drept public:
Constituția României: art. 44, art. 136, Codul penal
etc.
12.1.2 Mijloace de drept civil:
– mijloace nespecifice (indirecte): scopul lor direct
constă în apărarea unor drepturi de creanță
– mijloace specifice (directe):
•acțiunile petitorii – prin care reclamantul cere să
i se stabilească calitatea de titular al unui drept real
asupra unui bun
•acțiunile posesorii – au ca scop apărarea
posesiei ca stare de fapt
61•înțelegerea mecanismelor de
protecție a dreptului de proprietate
și a celorlalte drepturi reale
•prezentarea aspectelor
caracteristice acțiunii în
revendicare imobiliară

12.2 Acțiunea în revendicare imobiliară
12.2.1 Noțiune:
– este un mijloc de apărare în justiție a dreptului de
proprietate privată (art. 563, 565, 566 NCC) și a
dreptului de proprietate publică (art. 865 alin. 3 NCC)
– reprezintă acțiunea în justiție aflată la îndemâna
proprietarului bunului împotriva posesorului sau
împotriva altei persoane care deține bunul respectiv,
fără drept.
12.2.2 Caractere:
•acțiune reală – se întemeiază pe un drept real
•acțiune petitorie – se pune în discuție însăși
existența dreptului de proprietate al reclamantului
asupra bunului
•acțiune imprescriptibilă sub aspect extinctiv
•acțiune în realizare
12.2.3 Condiții de realizare:
Nu poate fi exercitată decât de titularul dreptului de
proprietate asupra bunului revendicat
– în cazul copropriet ății, în orice acțiune privitoare la
coproprietate, inclusiv în cazul ac țiunii în revendicare,
fiecare coproprietar poate sta singur în justi ție,
indiferent de calitatea procesual ă
Proba este în sarcina reclamantului, care trebuie să
dovedească două împrejurări: că el este proprietarul
bunului revendicat și că pârâtul are posesia sau
detenția nelegitimă.
– în cazul imobilelor înscrise în cartea funciar ă,
dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de
carte funciară
12.2.4 Efectele admiterii acțiunii :
obligațiile pârâtului : pârâtul va fi obligat la restituirea
bunului sau la despăgubiri, evaluate în raport cu
momentul restituirii, dacă bunul a pierit din culpa sa
ori a fost înstrăinat; de asemenea, în aceleași condiții,
pârâtul va fi obligat la restituirea productelor sau a
contravalorii acestora
– pârâtul posesor de rea-credință sau detentorul precar
va fi obligat, la cererea reclamantului, și la restituirea
fructelor produse de bun până la înapoierea acestuia
către proprietar .
62

obligațiile reclamantului : la cererea pârâtului,
proprietarul poate fi obligat să restituie posesorului
cheltuielile necesare pe care acesta le-a făcut,
cheltuielile utile, în limita sporului de valoare, dacă
prin lege nu se prevede altfel, precum și cheltuielile
necesare pentru producerea și culegerea fructelor sau
a productelor
– proprietarul nu este dator să acopere cheltuielile
voluptuare; posesorul are dreptul de a-și însuși
lucrările efectuate cu aceste cheltuieli numai dacă prin
aceasta bunul nu se deteriorează
– în situația în care cheltuielile necesare, utile sau
voluptuare se concretizează într-o lucrare nouă, nu se
poate cere restituirea acestora, în acest caz fiind
incidente dispozițiile corespunzătoare din materia
accesiunii imobiliare artificiale
dreptul retenție al pârâtului : pârâtul are un drept de
retenție asupra produselor până la restituirea
cheltuielilor făcute pentru producerea și culegerea
acestora, cu excepția cazului în care proprietarul
furnizează pârâtului o garanție îndestulătoare
opozabilitatea hotărârii : hotărârea judecătorească prin
care s-a admis acțiunea în revendicare este opozabilă
și poate fi executată și împotriva terțului dobânditor,
în condițiile Codului de procedură civilă
Test de autoevaluare nr. 12 – Încercuiți răspunsurile corecte (întrebările pot avea
una, două sau trei variante corecte de răspuns):
631.Are calitate procesuală activă în cazul acțiunii în
revendicare:
a)proprietarul neposesor;
b)uzufructuarul;
c)posesorul de bună credință.
2.Poate avea calitate procesuală pasivă în cazul
acțiunii în revendicare :
a)proprietarul neposesor;
b)uzufructuarul;
c)posesorul de bună credință.

Bibliografia Capitolului 12
1.C. Bârsan – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. Hamangiu,
București, 2013;
2.B. Florea – Drept civil. Drepturi reale principale, Edit. Universul Juridic,
București, 2011;
3.E. Marin – Actiunea in revendicare si regimurile ei juridice, Edit.
Hamangiu, București, 2011;
4.V Stoica – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. C.H.Beck,
București, 2013;
5.M. Uliescu, A. Gherghe – Drept civil. Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, București, 2011.
64

Capitolul 13.
Apărarea dreptului de proprietate și a altor drepturi reale
Cuprinsul capitolului 13
Obiectivele capitolului 13
13.1 Acțiunea în revendicare mobiliară
13.2 Acțiunea negatorie
13.3 Acțiunea în grănițuire
13.4 Acțiunea confesorie
Bibliografia capitolului 13
Obiectivele capitolului 13
13.1 Acțiunea în revendicare mobiliară
În cazul bunurilor mobile, posesia de bună credință
valorează titlu de proprietate.
Prezumția de proprietate care oprează în favoarea
posesorului poate fi răsturnată dacă reclamantul
dovedește:
•fie că are titlu de prorietate cu privire la bunul
mobil și titlul precar în temeiul căruia i s-a încredințat
bunul pârâtului;
•fie că bunul i-a fost furat sau l-a pierdut, fiind
însușit apoi de către pârât;
•fie că posesia pârâtului era viciată în momentul
introducerii acțiunii.
65•corelarea acțiunii în revendicare
mobiliară cu dobândirea
proprietății prin posesie de bună
credință
•înțelegerea raportului între
acțiunea negatorie și acțiunea
confesorie

13.2 Acțiunea negatorie
13.2.1 Definiție = acea acțiune prin care reclamantul
proprietar îl cheamă în judecată pe pârâtul care
pretinde că este titularul unui dezmembrământ al
dreptului de proprietate asupra bunului respectiv,
solicitând instanței de judecată să îi recunoască
dreptul de proprietate și să constate inexistența
dreptului real al pârâtului.
13.2.2 Caractere:
•acțiune reală
•acțiune petitorie
•acțiune imprescriptibilă extinctiv
•acțiune în constatare
13.3 Acțiunea în grănițuire
13.3.1 Definiție = mijlocul juridic prin care
reclamantul cheamă în judecată pe titularul dreptului
de proprietate asupra fondului limitrof cu care nu se
înțelege în privința limitei de hotar sau a cheltuielilor
de delimitare a fondurilor, solicitând instanței să
determine, prin semne exterioare, linia despărțitoare
dintre cele două fonduri vecine.
13.3.2 Reglementare : art. 560 NCC – dreptul și
obligația la grănițuire proprietății
dreptul – atribut al dreptului real
obligația – propter rem
13.3.3 Caractere :
•acțiune reală
•acțiune petitorie
•acțiune imobiliară
•acțiune imprescriptibilă
•acțiune în realizare
13.3.4 Efectele admiterii :
– trasarea semnelor exterioare care marchează granița
dintre fondurile învecinate
– hotărârea pronunțată nu are autoritate de lucru
judecat pentru o acțiune în revendicare ulterior
introdusă
66

13.4 Acțiunea confesorie
13.4.1 Definiție = acțiunea prin care reclamantul, care
pretinde că este titularul unui dezmembrământ al
dreptului de proprietate, dar care a pierdut stăpânirea
materială conferită de dreptul pretins, se adresează
instanței de judecată solicitând să-l oblige pe pârât să-i
recunoască dezmembrământul și să îi restituie
stăpânirea materială a bunului.
13.4.2 Reglementare : art. 696, art. 705, art. 754, art.
757 NCC
13.4.3 Caractere :
•acțiune reală
•acțiune petitorie
•acțiune prescriptibilă
•acțiune în realizare
Test de autoevaluare nr. 13 – Încercuiți răspunsurile corecte (întrebările pot avea
una, două sau trei variante corecte de răspuns):
Bibliografia Capitolului 13
1.C. Bârsan – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. Hamangiu,
București, 2013;
2.E. Marin – Actiunea in revendicare si regimurile ei juridice, Edit.
Hamangiu, București, 2011;
3.V Stoica – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. C.H.Beck,
București, 2013.
671.Acțiunea în grănițuire este o acțiune:
a)în realizare
b)prescriptibilă
c)petitorie
2.Poate avea calitatea de reclamant în cadrul unei acțiuni
confesorii:
a)cel care pretinde că e proprietarul unui bun;
b)cel care pretinde să înceteze o tulburare a dreptului
său de proprietate;
c)cel care pretinde că este titularul unui
dezmembrământ al dreptului de proprietate.

Capitolul 14.
Publicitatea drepturilor reale imobiliare
Cuprinsul capitolului 14
Obiectivele capitolului 14
14.1 Noțiune
14.2 Actualul sistem de publicitate imobiliară
Bibliografia capitolului 14
Obiectivele capitolului 14
14.1 Noțiune
14.1.1. Definiție = acele formalități legale ce trebuie
îndeplinite în vederea constituirii și transmiterii
drepturilor reale ce au ca obiect bunuri imobile,
asigurării cadrului circulației bunurilor imobile și a
oopozabilității actelor și faptelor juridice constitutive
și translative de dreptuir reale imobiliare.
14.1.2 Scopuri:
•informarea terților cu privire la situația
imobilelor
•asigurarea opozabilității față de terți
•constituirea sau transmiterea drepturilor reale
imobiliare
•achiziția dreptului real imobiliar
•soluționarea conflictelor și funcția probatorie
•evidențierea titularilor de drepturi reale
imobiliare în vederea impozitării
14.1.3 Sisteme de publicitate imobiliară în
România:
68•Înțelegerea noțiunii de sistem de
publicitate imobiliară și a
importanței unui astfel de sistem
•stabilirea deosebirilor între
diferitele sisteme de publicitate
imobiliară

•Sistemul registrelor de transcripțiuni
și inscripțiuni – bazat pe principiul publiciății
personale; în fiecare localitate este deschis câte un rol
pentru ficare proprietar, unde se trec toate pământurile
și clădirile sale; identificarea topometrică este
relativă, fiind bazată pe stabilirea locației unui teren
prin arătarea vecinătăților sale (nord, sud, est, vest)
fapt care îl face greu de urmărit în ceea ce privește
transmiterea proprietății de la o persoană la alta si
inexact.
•Sistemul cărții funciare sub Decretul-
Lege nr. 115/1938
•Sistemul Legii nr. 7/ 1996
•Sistemul Noului Cod Civil
14.2 Actualul sistem de publicitate
imobiliară
14.2.1 Reglementare : Legea nr. 7/1996;
art. 876-915 NCC
14.2.2 Drepturile tabulare :
Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară
sunt drepturi tabulare. Ele se dobândesc, se modifică
și se sting numai cu respectarea regulilor de carte
funciară.
Sub rezerva unor dispoziții legale contrare, drepturile
reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se
dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai
prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului
sau faptului care a justificat înscrierea.
Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin
radierea lor din cartea funciară.
14.2.3 Corpul de proprietate este entitatea de
referință a înscrierilor în cartea funciară.
El este definit în art. 20 alin.2 Legea nr. 7/1996 ca
fiind „una sau mai multe parcele alăturate, de pe
teritoriul unei unități administrativ- teritoriale,
indiferent de categoria de folosință, aparținând
aceluiași proprietar, formează imobilul definit de
legea cadastrului și care se identifică printr-un număr
cadastral unic și se înscrie într-o carte funciară.
Corpul de proprietate poate fi modificat prin alipiri
sau dezlipiri:
69

Alipirea –se realizează de regulă prin unirea mai
multor parcele într-un corp de proprietate, prin
adăugarea unei noi parcele la un corp de proprietate
sau prin mărirea suprafeței unei parcele.
Dezlipirea –are loc atunci când se desparte sau se
desprinde o parcelă de la un imobil ori se micșorează
întinderea unei parcele. În cazul alipirilor și
dezlipirilor se vor efectua, dacă este cazul, operațiuni
de transcriere si reînscriere.
Transcrierea se face când o parcelă este trecută dintr-o
carte funciară în altă carte funciară. Dacă se transcrie o
parte dintr-o parcelă într-o altă carte funciară, restul se
înscrie în vechea arte funciară, cu arătarea noului
număr și a întinderii terenului.
Reînscrierea se realizează când o parcelă se dezlipește
și se trece în aceeași carte funciară ca un corp de
proprietate de sine stătător sau ca o parcelă a altui corp
de proprietate.
14.2.4 Cuprinsul cărții funciare:
Cartea funciară:
– este un înscris în care sunt evidențiate situația
materială și situația juridică a imobilelor, în mod
public, prin înscrierea tuturor actelor și faptelor
juridice referitoare la aceste bunuri.
– este axată, ca și sistem de publicitate, pe situația
imobilelor, fiind un sistem real de publicitate
imobiliară.
– este alcătuită dintr-un titlu și trei părți:
Titlul cărții funciare
Cuprinde numărul cărții funciare; biroul teritorial de
care aparține și denumirea localității în care este situat
imobilul.
Partea I (Foaia de avere)
Servește la descrierea imobilului și este formată din
următoarele rubrici:
a) numărul de ordine și cel cadastral al imobilului;
b) denumirea imobilului;
b) suprafața imobilului, destinația, categoriile de
folosință și, după caz, construcțiile;
c) planul imobilului cu vecinătățile, descrierea
imobilului și inventarul de coordonate al
amplasamentului, pentru fiecare imobil în parte, care
constituie anexa la partea I.
70

Partea a II-a (Foaia de proprietate)
Cuprinde:
a) numărul curent;
b) numele proprietarului;
c) actul sau faptul juridic care constituie titlul
dreptului de proprietate, precum și menționarea
înscrisului pe care se întemeiază acest drept;
d) strămutările proprietății
e) servituțile constituite în folosul imobilului
f) faptele juridice, drepturile personale sau alte
raporturi juridice, precum și acțiunile privitoare la
proprietate
Partea a III-a (Foaia de sarcini)
Cuprinde:
a) numărul curent,
b) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosință,
abitație, servituțile în sarcina fondului aservit, ipoteca
și privilegiile imobiliare, precum și locațiunea și
cesiunea de venituri pe o perioadă mai mare de 3 ani.
c) acțiunile privitoare la drepturile reale înscrise în
această parte, sechestrul, urmărirea silită a imobilului
sau a veniturilor sale,etc.
14.2.5 Înscrierile în Cartea Funciară
Întabularea – înscrierea prin care un drept real se
transmite sau se constituie cu titlu definitiv, de la data
înregistrării cererii de înscriere. devine opozabilă față
de terți de la data înregistrării cererii de înscriere.
întabularea stingerii unui drept se numește radiere.
Înscrierea provizorie – operațiunea prin care
transmiterea, consituirea, modificarea sau stingerea
unui drept real imobiliar devine opozabilă față de terți
sub condiția și în măsura justificării ei.
Se realizează în următoarele situații:
– dobândirea unor drepturi reale este afectată de o
condiție suspensivă
– când se solicită întabularea unui drept real în temeiul
unei hotarâri judecătorești ce nu este irevocabilă;
– dacă se dobândește un drept tabular înscris anterior
provizoriu în cartea funciară;
– în cazul în care debitorul consemnează sumele
pentru care a fost înscrisă ipoteca sau un privilegiu
imobiliar care grevează imobilul;
71

– dacă pentru soluționarea cererii sunt necesare
înscrisuri suplimentare, care însă nu aduc atingere
fondului dreptului ce se cere a fi înscris și nu
fundamentează noi capete de cerere.
Notarea – acea înscriere în cartea funciară care are ca
obiect menționarea existenței unor drepturi personale,
fapte sau raporturi juridice strâns legate de drepturile
întabulate și de titularii lor, pentru a le face opozabile
terților sau a le aduce la cunoștința acestora în scop de
informare.(art. 902 NCC)
14.2.6 Acțiunile de carte funciară
Acțiunea în prestație tabulară .
înscrierile în cartea funciară au efect constitutiv de
drepturi. Astfel, deși s-a încheiat un act translativ sau
constitutive de drepturi, efectul său se produce numai
în urma înscrierii în cartea funciară.
Prin urmare, cel care s-a obligat la constituirea,
transmiterea su modificarea unui drept real imobiliar
este obligat să predea înscrisurile neceasre pentru
întabularea în cartea funciară. În cazul în care refuză
acest lucru, la cererea persoanei îndreptățite, instanța
va pronunța o hotărâre judecătorească care, rămasă
definitivă, va înlocui înscrisurile necesare pentru
întabularea dreptului sau radierea sa.
Acțiunea în prestație tabulară poate fi introdusă
oricând, fiind o acțiune imprescriptibilă.
Acțiunea în justificare tabulară
acțiunea pe care o poate introduce cel care și-a înscris
provizoriu în cartea funciară un drept tabular afectat
de o condiție suspensivă împotriva celui împotriva
căruia s-a înscris provizoriu respectivul drept.
Acțiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară
Rectificarea înscrierilor în cartea funciară are ca
obiect înlăturarea neconcordanțelor care pot exista
între înscrierile în cartea funciară și situația juridică
reală a imobilului. Prin rectificare se înțelege radierea,
îndreptarea sau menționarea înscrierii oricărei
operațiuni, susceptibilă de a face obiectul unei
înscrieri în cartea funciară. Dacă însă se tinde la
schimbarea unor aspecte tehnice ale imobilului,
schimbare care nu afectează esența dreptului care
poartă asupra acelui imobil, se utilizează operațiunea
de modificare.
72

Spre deosebire de modificarea cărții funciare, care se
poate cere doar de proprietarul imobilului, cererea de
rectificare poate fi introdusă de orice persoană
interesată în următoarele cazuri:
a) înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat
înscrierea nu a fost valabil.
b) dreptul înscris a fost greșit calificat
c) nu mai sunt întrunite condițiile de existență ale
dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic
în temeiul căruia s-a făcut înscrierea.
d) înscrierea în cartea funciară nu mai este în
concordanță cu situația reală actuală a imobilului.
Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate
realiza nu numai prin hotărâre judecătorească
definitivă și irevocabilă, ci și pe cale amiabilă, prin
declarație autentică, însoțită de o documentație
cadastrală, dată de către titularul tabular sau de
titularul dreptului real neînscris în cartea funciară.
Test de autoevaluare nr. 14
Bibliografia Capitolului 14
1.M. Nicolae – Tratat de publicitate imobiliară, ed. a II-a, Edit. Universul
Juridic, București, 2011;
2.L. Pop, L.M. Harosa – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, București, 2006;
3.A.A. Chiș – Publicitatea imobiliara in conceptia noului Cod civil, Edit.
Hamangiu, București, 2012.
73Din ce este alcătuită o carte funciară și care este rolul ei?

BIBLIOGRAFIE GENERALĂ
1.F.A. Baias ș.a. – Noul Cod civil. Comentariu pe articole, Edit. C.H.Beck,
București, 2012;
2.C. Bârsan – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. Hamangiu,
București, 2013;
3.I.O. Călinescu – Posesia si efectele sale juridice, Edit. Universul Juridic,
București, 2013;
4.A.A. Chiș – Publicitatea imobiliara in conceptia noului Cod civil, Edit.
Hamangiu, București, 2012;
5.B. David – Accesiunea imobiliară artificială, Edit. Universul Juridic,
București, 2012;
6.B. Florea – Drept civil. Drepturi reale principale, Edit. Universul Juridic,
București, 2011;
7.C. Jora – Drept civil. Drepturile reale, Edit. Universul Juridic, București,
2012;
8.D. Lupulescu – Proprietatea comună, Edit. Universul Juridic, București,
2013;
9.P. Malaurie, L. Aynes – Bunurile, Edit. Wolters Kluver, București, 2013;
10.E. Marin – Actiunea in revendicare si regimurile ei juridice, Edit.
Hamangiu, București, 2011;
11.M. Nicolae – Tratat de publicitate imobiliară, ed. a II-a, Edit. Universul
Juridic, București, 2011;
12.L. Pop, L.M. Harosa – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, București, 2006;
13.V Stoica – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. C.H.Beck,
București, 2013;
14.M. Uliescu, A. Gherghe – Drept civil. Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, București, 2011;
15.L. Uță – Modalitățile dreptului de proprietate, Edit. Universul Juridic,
București, 2012
74

RĂSPUNSURI LA ÎNTREBĂRILE DIN TESTELE DE AUTOEV ALUARE
75
Testul de autoevaluare nr. 1
1. a
2. b,c
Testul de autoevaluare nr. 2
1. a,c
2. c
Testul de autoevaluare nr. 3
1. b
2. b
Testul de autoevaluare nr. 4
1. c
2. b,c
Testul de autoevaluare nr. 5
–
Testul de autoevaluare nr. 6
1. a
2. a
Testul de autoevaluare nr. 7
–
Testul de autoevaluare nr. 8
1. c
2. c
3. b
Testul de autoevaluare nr. 9
1. a
2. a
Testul de autoevaluare nr. 10
1. a,b
2. b
Testul de autoevaluare nr. 11
1. c
2. b
Testul de autoevaluare nr. 12
1. a
2. c
Testul de autoevaluare nr. 13
1. a,c
2. c
Testul de autoevaluare nr. 14
–

CUPRINS
INTRODUCERE………………………………………………………………………………………………………… 2
OBIECTIVELE CURSULUI ………………………………………………………………………………………… 2
MODUL ÎN CARE ESTE CONCEPUT CURSUL ………………………………………………………….. 3
COMPETENȚE GENERALE ȘI SPECIFICE CONFERITE STUDENTULUI …………………..3
MODUL DE ABORDARE A CURSULUI ……………………………………………………………………… 4
Capitolul 1………………………………………………………………………………………………………………….. 5
Introducere. Noțiunea de patrimoniu ……………………………………………………………………………… 5
Obiectivele Capitolului 1 ……………………………………………………………………………………… 5
1.1. Introducere…………………………………………………………………………………………………… 5
1.2 Noțiunea de patrimoniu ………………………………………………………………………………….. 5
Bibliografia Capitolului 1: ……………………………………………………………………………………. 8
Capitolul 2………………………………………………………………………………………………………………….. 9
Posesia……………………………………………………………………………………………………………………….. 9
Obiectivele capitolului 2 ………………………………………………………………………………………. 9
2.1. Noțiune……………………………………………………………………………………………………….. 9
2.2. Dobândirea și pierderea posesiei …………………………………………………………………… 10
2.3. Calitățile și viciile posesiei …………………………………………………………………………… 10
2.4. Efectele posesiei …………………………………………………………………………………………. 11
2.5. Protecția juridică a posesiei ………………………………………………………………………….. 11
Bibliografia capitolului 2 ……………………………………………………………………………………. 12
Capitolul 3………………………………………………………………………………………………………………… 13
Dreptul de proprietate ………………………………………………………………………………………………… 13
Obiectivele capitolului 3 …………………………………………………………………………………….. 13
3.1. Proprietatea privată ……………………………………………………………………………………… 13
3.2 Exprorpierea pentru cauză de utilitate publică …………………………………………………. 14
Bibliografia Capitolului 3 …………………………………………………………………………………… 16
Capitolul 4………………………………………………………………………………………………………………… 17
Dreptul de proprietate publică ……………………………………………………………………………………… 17
Obiectivele capitolului 4 …………………………………………………………………………………….. 17
4.1 Noțiune………………………………………………………………………………………………………. 17
4.2 Domeniul public și domeniul privat ……………………………………………………………….. 18
4.3 Moduri de dobândire și de stingere a dreptului de proprietate publică …………………19
4.4 Exercitarea dreptului de proprietate publică …………………………………………………….. 20
4.5 Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate publică ……………………………….. 20
Bibliografia Capitolului 4 …………………………………………………………………………………… 21
Capitolul 5………………………………………………………………………………………………………………… 22
Regimul juridic al circulației imobilelor ……………………………………………………………………….. 22
Obiectivele capitolului 5 …………………………………………………………………………………….. 22
5.1. Introducere…………………………………………………………………………………………………. 22
5.2 Reguli speciale privind circulația terenurilor prin acte juridice între vii ……………….23
5.3 Regimul juridic al circulației construcțiilor ……………………………………………………… 24
5.4 Dreptul de preempțiune ………………………………………………………………………………… 25
Bibliografia Capitolului 5 …………………………………………………………………………………… 28
Capitolul 6………………………………………………………………………………………………………………… 29
Modalitățile dreptului de proprietate …………………………………………………………………………….. 29
76

Obiectivele capitolului 6 …………………………………………………………………………………….. 29
6.1. Proprietatea rezolubilă …………………………………………………………………………………. 29
6.2. Proprietatea anulabilă ………………………………………………………………………………….. 29
6.3. Proprietatea comună ……………………………………………………………………………………. 30
Bibliografia Capitolului 6 …………………………………………………………………………………… 35
Capitolul 7………………………………………………………………………………………………………………… 36
Limitele dreptului de proprietate ………………………………………………………………………………….. 36
Obiectivele capitolului 7 …………………………………………………………………………………….. 36
7.1. Limite legale………………………………………………………………………………………………. 36
7.2. Limite convenționale …………………………………………………………………………………… 38
7.3. Limite judiciare …………………………………………………………………………………………… 39
Bibliografia Capitolului 7 …………………………………………………………………………………… 40
Capitolul 8………………………………………………………………………………………………………………… 41
Dezmembrămintele dreptului de proprietate I ……………………………………………………………….. 41
Obiectivele capitolului 8 …………………………………………………………………………………….. 41
8.1 Dreptul de superficie ……………………………………………………………………………………. 41
8.2 Dreptul de uzufruct ………………………………………………………………………………………. 43
Bibliografia Capitolului 8 …………………………………………………………………………………… 46
Capitolul 9………………………………………………………………………………………………………………… 47
Dezmembrămintele dreptului de proprietate II ………………………………………………………………. 47
Obiectivele capitolului 9 …………………………………………………………………………………….. 47
9.1 Dreptul de uz și dreptul de abitație …………………………………………………………………. 47
9.2. Dreptul de servitute (servituțile) ……………………………………………………………………. 48
Bibliografia Capitolului 9 …………………………………………………………………………………… 49
Capitolul 10………………………………………………………………………………………………………………. 50
Modurile de dobândire a dreptului de proprietate I ………………………………………………………… 50
Obiectivele capitolului 10 …………………………………………………………………………………… 50
10.1 Noțiune…………………………………………………………………………………………………….. 50
10.2 Convenția sau contractul …………………………………………………………………………….. 51
10.3 Tradițiunea………………………………………………………………………………………………… 51
10.4 Ocupațiunea………………………………………………………………………………………………. 51
10.5 Hotărârea judecătorească …………………………………………………………………………….. 53
10.6 Accesiunea………………………………………………………………………………………………… 53
Bibliografia Capitolului 10 …………………………………………………………………………………. 55
Capitolul 11 ……………………………………………………………………………………………………………… 56
Modurile de dobândire a dreptului de proprietate II ……………………………………………………….. 56
Obiectivele capitolului 11 …………………………………………………………………………………… 56
11.1 Uzucapiunea………………………………………………………………………………………………. 56
11.2 Posesia de bună credință ……………………………………………………………………………… 58
11.3 Actul administrativ ……………………………………………………………………………………… 59
11.4 Înscrierea în cartea funciară …………………………………………………………………………. 59
Bibliografia Capitolului 11 …………………………………………………………………………………. 60
Capitolul 12………………………………………………………………………………………………………………. 61
Apărarea dreptului de proprietate I ………………………………………………………………………………. 61
Obiectivele capitolului 12 …………………………………………………………………………………… 61
12.1 Protecția juridică a dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi reale …………….61
12.2 Acțiunea în revendicare imobiliară ……………………………………………………………….. 62
Bibliografia Capitolului 12 …………………………………………………………………………………. 64
Capitolul 13………………………………………………………………………………………………………………. 65
Apărarea dreptului de proprietate și a altor drepturi reale ……………………………………………….. 65
77

Obiectivele capitolului 13 …………………………………………………………………………………… 65
13.1 Acțiunea în revendicare mobiliară ………………………………………………………………… 65
13.2 Acțiunea negatorie ……………………………………………………………………………………… 66
13.3 Acțiunea în grănițuire …………………………………………………………………………………. 66
13.4 Acțiunea confesorie ……………………………………………………………………………………. 67
Bibliografia Capitolului 13 …………………………………………………………………………………. 67
Capitolul 14………………………………………………………………………………………………………………. 68
Publicitatea drepturilor reale imobiliare ……………………………………………………………………….. 68
Obiectivele capitolului 14 …………………………………………………………………………………… 68
14.1 Noțiune…………………………………………………………………………………………………….. 68
14.2 Actualul sistem de publicitate imobiliară ………………………………………………………. 69
Bibliografia Capitolului 14 …………………………………………………………………………………. 73
BIBLIOGRAFIE GENERALĂ …………………………………………………………………………… 74
RĂSPUNSURI LA ÎNTREBĂRILE DIN TESTELE DE AUTOEV ALUARE …………..75
78