Cu titlul de manuscris [629634]

UNIVERSITATEA DE STAT DIN MOLDOVA

Cu titlul de manuscris
C.Z.U: 347.453(043.3)

Guigov Alexandru
CONTRACTUL DE LOCAȚIUNE

553.01 – Drept civil

Teză de doctor în drept

Conducător științific: Chibac Gheorghe, doctor în drept, profe sor universitar

Autor: Guigov Alexandru

Chișinău, 2016
1

© Guigov Alexandru, 2016

2

CUPRINS

ADNOTARE (română, rusă, engleză) ……………………………………………………….. ……….
LISTA ABREVIERILOR ………………………………………………………………………………….
INTRODUCERE ……………………………………………………………………………………………….

5
8
9
1.

1.1
1.2

1.3
1.4

1.5

2.
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6

3.

3.1
3.1.1
3.1.2
3.1.3
3.1.4
3.2
3.2.1
3.2.2
3.3 ANALIZA DOCTRINEI ȘI A SITUAȚIEI ȘTIINȚIFICE ÎN DOMENIUL
CONTRACTULUI DE LOCAȚIUNE
Contractul de locațiune în contextul lucrărilor științifice și doctrinare ……………….
Aspecte comparative privind abordarea contractului de locațiune potrivit
doctri nei și legislației diferitelor state ……………………………………………………………
Evaluarea problemei științifice și formularea obiectivelor cercetării ……………….. …
Sinteza jurisprudenței și modul de soluționare a litigii lor în domeniul
contractului de locațiune ……………………………………………………………………………..
Concluzii la capitolul 1 …..………………………………………………………………………….

CARACTERIZA REA GENERAL Ă A CONTRACTULUI DE LOCAȚIUNE
Noțiuni și aspecte terminologice cu privire la contractul de locațiune ……………….
Istoricul relațiilor de locațiune și actuala reglementare a contractului ………………..
Caracterele juridice ale contr actului de locațiune ……………………………………………
Varietăți și tipuri ale contractului de locațiune ……………………………………………….
Delimitarea și asemănarea locațiunii față de alte tipuri de contracte ……. ……………
Concluzii la capitolul 2 ………………………………………………………………………………..

CONDIȚIILE DE VALIDITATE ȘI EFECTELE CONTRACTULUI DE
LOCAȚIUNE
Condițiile de validitate ale contractului de locațiune ……………………………………….
Capacitatea părților contractante …………………………………………………………………..
Obiectul și cauza contractului de locațiune …………………………………………………….
Consimțământul părților la încheierea contractului de locațiune ………………………
Forma și termenul contractului de locațiune …………………………………………………..
Efectele contractului de locațiune …………………………………………………………………
Drepturile și obligațiile locatorului ……………………………………………………………….
Drepturile și obligațiile locatarului ……………………………………….. ………………………
Concluzii la capitolul 3 ……………………………………………………………………………….

17
31
38

42
48

50
52
57
67
73
78

80
80
81
86
88
90
91
98
112
3

4.

4.1
4.2
4.2.1
4.3
4.4
4.4.1
4.4.2
4.4.3
4.4.4
4.5
MODIFICAREA, PRELUNGIREA ȘI ÎNCETAREA CONTRACTULUI
DE LOCAȚIUNE
Modificarea contractului de locațiune .. ………………………………………………………….
Prelungirea contractului de locațiune …………………………………………………………….
Tacita relocațiune ………………………………………………….. …………………………………..
Sublocațiunea și cesiunea contractului de locațiune ………………………………………..
Încetarea contractului de locațiune ………………………………………………………………..
Încetarea contractului de locațiune la expirarea termenului ……………………………..
Încetarea contractului de locațiune în legătură cu pieirea bunului ……………………
Alte cazuri de încetare a contractului de locațiune ……………… ………………………….
Efectele încetării contractului de locațiune …………………………………………………..
Concluzii la capitolul 4 ……………………………………………………………………………….

114
117
121
123
132
135
137
138
145
147
CONCLUZII GENERALE ȘI RECOMANDĂRI ……………………………………………..
BIBLIOGRAFIE ……………………………………………………………………………………………..
ANEXE …………………………………………………………………………………………………………… Anexa nr. 1 – Propuneri și sugestii cu privire la modificarea ș i completarea
prevederilor Codului civil, referitor la reglementarea contractului de locațiune ………
Anexa nr. 2 – Deosebirile dintre sublocațiunea și cesiunea contractului de locațiune …
Anexa nr. 3 – Model de contract de locațiune în limba română și engle ză ……………
Anexa nr. 4 – Model de contract de arendă în limba română și rusă …………………
Anexa nr. 5 – Model de cerere de chemare în judecată privind încasarea plății pentru
locațiune ………………………………………………………………………………
Anexa nr. 6 – Drepturile și obligațiilor păr ților în cadrul contractului de locațiune …..
DECLARAȚIA PRIVIND ASUMAREA RĂSPUNDERII …………………………………
CV-ul AUTORULUI ……………………………………………………………………………………….. 149
152
168

168
173
174
192

199
201 204
205

4

5

ADNOTARE
Guigov Alexandru, „Contractul de locațiune” Teza de doctor în drept la specialitatea
553.01 – Drept privat (drept civil), Chișinău, 2016.
Structura tezei: Introducere, 4 capitole, concluzii generale și recomandări, bibliografie
din 285 titluri, 6 anexe, 150 pagini de text de bază. Rezultatele obținute sunt publicate în 9
lucrări științifice.
Cuvinte -cheie: locațiune, contract, raporturi, chirie, arendă, locator, locatar, sublocațiune,
reparație, bun.
Dom eniul de studii, scopul și obiectivele tezei . Contractul de locațiune, fiind o parte
importantă a dreptului contractual, este abordat conform legislației și doctrinei Republicii
Moldova, precum și a dreptului comparat. Principalele obiective ale tezei rezi dă în elucidarea
naturii juridice a contractului de locațiune, în examinarea regimului juridic, a doctrinei și a practicii judiciare la nivel național și internațional. Scopul lucrării constă în elaborarea recomandări lor corespunzătoare ce facilite ază aplicarea corectă a contractului de locațiune și a
normelor legale din domeniu, atât de către instanțele judiciare, cât și de agenți economici,
persoane fizice și alți subiecți de drept.
Noutatea și originalitatea științifică . Cercetarea de față este una dintr e primele lucrări
științifice aprofundate înscrise în doctrina autohtonă , axate pe cercetarea minuțioasă a
contractul ui de locațiune. Acest fapt a servit drept temei pentru extinderea investigațiilor în
domeniu. Originalitatea științifică își găsește exprimare în caracterul profund analitic, sub aspect
teoretic și practic, al investigației.
Problema științifică importantă soluționată constă în identificarea, formularea și
argumentarea unor soluții și concluzii de ordin teoretic și practic, ce vizează simplificarea
procedurilor în materie de locațiune. La elaborarea lor, a fost luată ca bază nu doar legislația națională în domeniu, ci și cadrul legal al altor state, ceea ce contribui e implicit la formarea unei
practici judiciare corecte în domeniu.
Semnifica ția teoretică și valoarea aplicativă a lucrării . Importanța teoretică a lucrării
constă în analiza multiaspectuală a bazei normative și doctrinare ce vizează contractul de locațiune. Totodată, autorul vine cu sugestii, idei și soluții privitor la aplicarea contractului de
locațiune. În acest scop, au fost scoase în evidență mai multe modalități de aplicare simplă și corectă a contractului respectiv, ceea ce determină valoarea aplicativă a lucrării și utilitatea practică a rezultatelor obținute.
Implementarea rezultatelor științifice. Rezultatele investigației pot fi valorificate prin
implementarea ideilor și recomandărilor înaintate în teză, atât în practica utilizării raporturilor de locațiune, cât și în procesul instructiv -didactic universitar. Un alt rezu ltat scontat este adoptarea
propunerilor de lege ferenda în scopul perfecționării legislației naționale în acest domeniu.
6

АННОТАЦИЯ
Гуйгов Александр «Договор имущественного найма» Диссертация на соискание
ученой степени доктора права по специальности 553.01 – Частное право (гражданское
право), Кишинэу, 201 6.
Структура диссертации: Введение, 4 главы, общие выводы и рекомендации,
литература из 285 наименований, 150 страниц основного текста, 6 приложения.
Полученные результаты опубликованы в 9 научных работа х.
Ключевые слова : имущественный наём, договор, отношения, наём, аренда,
наймодатель, наниматель, поднаем, ремонт, вещь.
Область исследования и цели работы. Договор имущественного найма, часть
договорного права, рассмотрен на основе по законодательства и д октрины Республики
Молдова, а также сравнительного права. Основная намерение работы состоит в раскрытии
и презентации правового характера договора имущественного найма, в рассмотрении его
правового режима, в изучении доктрины, научных материалов и судебной практики, как в
национальном плане, так и в сравнительном. Цель работы предопределена в разработке
соответствующи х рекомендации, способствующие правильному применению правовых
норм, регламентирующих этот договор, на практике, как судебными инстанциями, та к и
экономическими агентами, физическими лицами и другими субъектами права.
Новизна и оригинальность настоящей исследовани и вписывается в число первых
из тех немногих научных основательных работ из национальной доктрины , что и
послужило основанием для бол ее тщательного и расщиреного анализа данного субьекта.
Оригинальность работы находит выражение в глубоко аналитическом характере
исследования, как в практическом, так и творческом плане.
Научная проблема, решенная в исследовании состоит в выявлении,
форму лировке и аргументации теоретических и практических выводов,
сформулированных автором, относительно упрощения процедур применяемых при
имущественном найме. При их разработке за основу было взято не только национальное
законодательство, но, в сравнительном плане, и законодательство других стран, что
способствует формирование правильному применению контракта в юридичес кой практике.
Теоретическая и практическая значимость работы . Теоретическая значимость
работы заключается в многоплановом анализе нормативной и доктринальной базы,
касающейся договора имущественного найма, рекомендаций, касающихся осуществления
договора имущественного найма. Её практическая значимость предопределена
возможностью применения на практике.
Внедрение научных результатов. Результаты э того исследования могут быть
применены в практике использования отношений договора имущественного найма, в
учебном процессе, при разработке научных исследований, а также при
совершенствовании национального законодательства в этой области.
7

ANNOTATION
Guigo v Alexandru, „Contract of lease”,
Doctoral thesis in law at the specialty 553.01 – Private Law (Civil Law), Chișinău,
2016 Thesis structure: Introduction, 4 chapters, general conclusions and recommendations,
bibliography of 285 titles, 150 pages text, 6 annexes. The results are published in 9 scientific
works.
Key-words: Lease, contract, relations, rent, agricultural lease, lessor, lessee, sublease,
overhaul, property.
The field of study and thesis objectives. The contract of lease, examined in accordance
with the laws and doctrine of the Republic of Moldova and in comparison with other countries’
legislation. The main objectives of the thesis are the elucidation and presentation of the legal
nature of the contract of lease, the examination of the system of law, doctrine, scientific
materials and judicial practice, both in Moldova and in comparative law. The purpose of the
work consists in developing appropriate recommendations for the implementation of effective
and fair legal rules related to this contract and their practical application by judiciary authorities,
economic operators, natural persons and other subjects of law.
Scientific novelty . The current research on the lease contract is one of the first in -depth
works of national doctrine. This served a s the basis for further inquiry in the field.
Scientific problem solved consists in identifying and formulating solutions, arguments
and conclusions, on both theoretical and practical levels, orientated at simplifying the procedures pertaining to the lease contract. Not only national legislation served as basis for the proposed
solutions, but also the legal framework of other states. Thus, the paper will contribute to the formation of fair judicial practices in the relevant domain.
The theoretical significance and value of the work. The theoretical and practical
importance of the work consists in many -aspectual analysis of the normative and doctrinal
base and the submission of suggestions, ideas, and solutions regarding the implementation of the
tenancy. Th e value of the work is enhanced by the highlighting of several simple and useful
interpretation and application of this contract.
Implementation of scientific results . The results from this research can be realized by
implementing the ideas and practical p roposals concerning the use of lease relations, but also by
teaching and academic study. Another expected result is implementation of lex ferenda proposals
in improving the national legislation in this domain.
8

LISTA ABREVIERILOR UTILIZATE ÎN TEXTUL TEZEI

alin. alineat și derivatele lui
art. articol și derivatele lui
cap.
CA
Capitol
Curtea de Apel
C. civ. RM
NCC
CC FR

Codul civil al Republicii Moldova
Noul Cod Civil român
Codul civil al Federației Ruse
CSJ RM
Ed.
ed.
HG
lit.
nr.

Curtea Supremă de Justiție a Republicii Moldova
editură
ediție
Hotărârea Guvernului Republicii Moldova
literă
număr
M. Of.
M.O.
OU

Monitorul Oficial al României
Monitorul Oficial al Republicii Moldova
Ordonanță a Guvernului României
OUG
p.
pct.

Ordonanță de Urgență a Guvernului României
pagină
punct
RM Republica Moldova
R.S.S.M. Republica Sovietică Socialistă Moldovenească
SRL Societate cu Răspundere Limitată
UE Uniunea Europeană
URSS
vol.
Uniunea Republicilor Sovietice Soc ialiste
Volum

9

INTRODUCERE
Actualitatea și importanța problemei investigate
De-a lungul istoriei, pe parcursul utilizării milenare a contractului de locațiune, acesta a
cunoscut o dezvoltare aprigă și o continuă perfecționare atât din punct de vedere juridic, cât și
practic. Fiind aplicat pe larg pe parcursul mai multor secole, începând cu perioada romană, baza
de drept a acestui contract a fost preluată de legislația mai multor state europene, și nu doar. Ca
urmare, contractul de locațiune a cunoscut un șir larg de abordări, dezbateri și controverse
doctrinare.
Pornind de la convingerea fermă asupra importanței majore a contractului de locațiune în
viața socială, economică și politică, am realizat necesitatea efectuării unui studiu temeinic și multiaspec tual. Se impune elucidarea celei mai importante probleme teoretico -practice cu care se
confruntă specialiștii în acest domeniu, în scopul oferirii unor soluții concrete de îmbunătățire a întregului spectru juridic, teoretic și practic.
Necesitatea și utilitatea practică a locațiunii în viața de toate zilele este greu de subestimat.
Însă, cadrul legislativ tânăr al Republicii Moldova și lipsa unei experiențe stabile în
administrarea contractului, alături de insuficiența unei practici judiciare bine conturate , pot
produce mai multe dificultăți în aplicarea corectă și utilă a locațiunii.
Acest subiect prezintă o actualitate sporită, întrucât își propune să ofere sugestii în ceea ce
privește perfecționarea cadrului legislativ, aplicarea utilă și corectă în practică a contractului, reducerea numărului litigiilor și, în final, simplificarea procedurilor judiciare în materie de
locațiune.
Deși acest contract era cunoscut și aplicat în Republica Moldova, termenul „locațiune” este
introdus pentru prima dată în legisla ția națională, odată cu adoptarea actualului Cod Civil, care
reglementează contractul de locațiune în Capitolul VIII, Titlul III din Cartea a treia a acestuia
[48]. Anterior implementării acestui termen în legislația autohtonă, era utilizată sintagma
„cont ractul de închiriere de bunuri” (art. 278 din Codul civil al RSSM din 1964) [49].
Însă, indiferent de normele de drept care au condus din punct de vedere legislativ acest
domeniu, de modul în care a fost reglementat și denumit contractul de locațiune, aces ta a fost și
este utilizat pe larg de către întreaga societate în toate domeniile. Din acest considerent, este salutabilă și respectabilă perfecționarea continuă a legislației cu privire la acest subiect. Astfel,
dezvoltarea relațiilor comercial -economice în diferite ramuri și sfere sociale, precum dezvoltarea
pieței imobiliare, a pieței autoturistice, a sectorului industrial etc., a contribuit expres și indubitabil la creșterea aplicării contractului de locațiune.
Totuși, așa cum am remarcat supra, deși co ntractul de locațiune este întâlnit pe larg în
10

practică, în ultima decadă această convenție nu s -a bucurat de prea multe modificări și
perfecționări legislative de însemnătate. În acest sens, nici în doctrina juridică națională,
locațiunea nu a fost sufici ent abordată și examinată. Prin urmare, prezenta lucrare constituie o
cercetare pe cât de necesară din punct de vedere științific, pe atât de importantă și utilă din punct de vedere social, deoarece vine să suplimenteze și să îmbogățească cadrul doctrinar în domeniul
respectiv, precum și să înainteze unele propuneri concrete referitor la perfecționarea și armonizarea legislației naționale.
Cu toate acestea, utilitatea practică a contractului de locațiune în toate domeniile și cu
precădere în sfera economică, este simțitoare. Astfel, potrivit unui studiu recent – Aspecte din
domeniul businessului Moldovenesc [124], ponderea majoră în totalul cifrei de afaceri a întreprinderilor de stat le -a aparținut veniturilor din prestarea serviciilor, care constituie 79,3 %.
Din această cifră, veniturile din locațiune (arendă), constituie 3,7%, ceea ce nu este de neglijat ci demonstrează încă odată importanța majoră din punct de vedere economico -social a acestui
contract.
La elaborarea acestei lucrări au fost luate în vizor și analizate din punct de vedere practic,
dar și teoretic, o serie de aspecte ale legislației și practicii, atât naționale cât și internaționale, pentru a contura acele segmente care prezintă probleme, dar și pentru a scoate în evidență
imperfecțiunile ce necesită a fi corectate în dreptul național prin raportare la dreptul altor state în
materie de locațiune.
Contractul de locațiune, ca subiect de cercetare științifică reprezintă la momentul de față o
noutate din mai multe puncte de vedere. Remarcăm că, d iversitatea necesităților economice și
sociale în perioada actuală, comparativ cu perioada anterioară trecerii Republicii Moldova la economia de piață, este una mult mai sporită. Atât experiența practică, cât și cadrul legislativ ce
vizează contractul de l ocațiune, sunt într -o permanentă schimbare, perfecționare și evoluare.
Aceste efecte pot izvorî din anumite surse, precum: doctrina juridică, legiuitorul, practicienii sau
interpreții judiciari.
Din punct de vedere științific, importanța elaborării acestei lucrări derivă din necesitățile
de îmbunătățire a legislației și doctrinei naționale de specialitate. Abordând această tematică,
intenționăm să realizăm o cercetare amănunțită și un studiu comprehensiv ce va favoriza și
ajutora legiuitorul pe parcursul codificării legislației civile autohtone, precum va contribui și la
aplicarea corectă și eficientă a contractului dat în sfera social -economică.
Scopul și obiectivele cercetării
Scopul urmărit prin realizarea prezentei teze este de a propune un nou concept de abordare
a contractului de locațiune, de a atrage atenția asupra lacunelor din legislație și de a perfecționa
11

cadrul normativ al acestuia, ceea ce la rândul său, va aduce o consolidare a unei practici judiciare
corecte. Un alt scop, rezidă în crearea unei noi viziuni și concepții asupra procedurii de aplicare a
acestui contract, precum și în elaborarea, respectiv, implementarea unui mod mai simplificat, util
și practic de utilizare a contractului în acest domeniu. De asemenea, un obiectiv propus în
lucrarea de față este și acela de a îmbunătăți derularea procedurilor judiciare și încercarea de a
elimina, sau cel puțin, a diminua litigiile apărute în practică.
Reieșind din scopurile propuse, intenționăm ca prin această lucrare să aducem un aport
consisten t la depistarea și elucidarea sectoarelor ce prezintă anumite probleme sau neclarități și
contribuirea concretă la îmbunătățirea și perfecționarea teoretico -practică a acestui subiect.
Astfel, obiectivul prioritar urmărit în cadrul acestei lucrări este axa t pe două segmente principale.
Cel dintâi segment reprezintă partea legislativă a contractului de locațiune, adică cadrul
legislativ -normativ. Țelul scontat în această parte este, inițial, depistarea lacunelor și
imperfecțiunilor legislative. Ulterior, du pă o analiză minuțioasă a prevederilor normative
lacunare și imperfecte, tindem spre modificarea, îmbunătățirea și perfecționarea spectrului legislativ cu eliminarea dispozițiilor normative inutile, ambigue sau nepractice.
Cel de- al doilea segment îl cons tituie partea practică a contractului, adică aplicarea
nemijlocită și corectă a normelor cu privire la locațiune. În aceeași măsură, scopul urmărit este
orientat spre a analiza în detalii modul de utilizare și implementare a acestui instrument juridic, dar și modul de implementare și transpunere corectă a legislației în activitatea practică. În acest
mod intenționăm ca un cadru legislativ adoptat corect și inteligent și implementat eficient în practică, să conducă inechivoc la administrarea benefică și just ă a contractului de locațiune în
societate.
Totodată, î n cadrul acestei analize ne- am propus să realizăm un studiu comparativ al
locațiunilor și instituțiilor ce vizează locațiunea din C. civ. RM și din codurile civile în vigoare
ale altor state, precum Ro mânia, Rusia, Franța, Canada, coduri ce constituie, indubitabil, o sursă
modernă a reformei legislative. Considerăm, de asemenea că, jurisprudența și doctrina acestor
state vor avea o pondere benefică și un cuvânt de spus în opera de edificare a legislație i civile
autohtone.
Cel din urmă scop, dar la fel de important, este de a contribui la formarea unei practici
judiciare corecte și echitabile în acest domeniu. De aceea, în prezenta lucrare am efectuat analiza unei serii largi de spețe practice din jurispr udență, pentru a exemplifica modul în care se
soluționează aceste practici, care de -a lungul timpului au generat un conflict atât în ceea ce
privește soluțiile diferențiate, cât și termenele destul de mari în cursul cărora derulează judecarea
pricinilor re spective. În acest sens, am adus, cu titlu de exemplu, mai multe cazuri judiciare
12

naționale , dar și internaționale pe care le considerăm extrem de sugestive. Din acest considerent
le-am supus unor dezbateri și analize minuțioase pe parcursul întregii lucră ri, în contextul
diferitor situații exemplificate practic și legislativ, precum și într -un paragraf separat, unde am
analizat în mod structurat diferite probleme din practică.
Pentru a dezbate tema pe care am supus -o cercetării atât din punct de vedere teo retic, cât și
practic, în compartimentul ce conține analiza practicii judiciare în materia contractului de
locațiune, am cercetat practica judiciară autohtonă începând cu anul 2006 până în prezent. De
menționat în context că, ne -au atras atenția mai multe spețe în materie de locațiune, prin
intermediul cărora vom evidenția, considerăm, cele mai principale probleme ale domeniului. Spețele analizate și aduse ca exemplu în prezenta lucrare au ca subiect diverse probleme practice
din domeniul contractului de locațiune. Acestea au fost selectate în primul rând, din cadrul
deciziilor pronunțate de către Curtea Supremă de Justiție a Republicii Moldova, și ulterior din
cadrul altor hotărâri și decizii rămase irevocabile ale diferitelor instanțe de judecată din țară.
Totodată, pentru o analiză și mai amplă, am adus cu titlu de comparație și unele hotărâri din practica judiciară a altor state.
Problema științifică de cercetare și direcțiile de soluționare
Elaborarea acestui studiu debut ează de la analiza profundă a s ituației generale în sfera
științifică, doctrinară, legislativă și practică în domeniu. De asemenea , am conturat debutul
studiului cu prezentarea definiției legale a contractului de locațiune, care evidențiază elementele
lui esențiale și anume: transmitere a folosinței unui bun, caracterul temporar al folosinței,
caracterul oneros, prețul denumit chirie, dar și alte elemente. Considerăm că definirea conceptului de locațiune explică în mod cert, operațiunea juridică care are loc între părțile
contractante, cu m ar fi: scopul, obiectul, efectele și obligațiile dintre locator și locatar. Am
continuat cercetarea subiectului cu abordarea tuturor aspectelor ce vizează încheierea, derularea
și efectele contractului până la încetarea de drept a locațiunii.
Pentru elab orarea lucrării, în primul rând, am cercetat cadrul legislativ autohton cu privire
la contractul de locațiune și l -am prezentat sub aspect comparativ cu prevederile legislației mai
multor state. Am determinat o serie de aspecte sau laturi pozitive și utile din legislația și practica
altor state dezvoltate și care sunt benefice sau chiar necesare implementării în cadrul juridico –
practic autohton din domeniu.
Fundamentarea științifică în prezenta lucrare este reflectată de elemente comparative ale
contractulu i de locațiune, descrise în raport cu legislația unor state cum ar fi, România, Franța,
Canada, Ucraina, Federația Rusă ș.a. În baza legislației analizate am determinat efectele pe care
le are contractul de locațiune din diferite țări, acestea fiind prezen tate în comparație cu cele pe
13

care le are contractul de locațiune din legislația Republicii Moldova, aducând în evidență
efectele pe care le are acesta în țările respective și așa cum e reflectat de legislația autohtonă.
Pornind de la premisa că locațiune a reprezintă un contract compus din mai multe elemente,
aplicabile în diverse situații și de o complexitate semnificativă, am efectuat cercetarea anumitor
varietăți de contract, ce derivă din el însuși, având ca scop caracterizarea deplină și multilaterală
a acestuia. În acest sens, au fost studiate varietățile contractului de locațiune, precum arenda,
închirierea spațiului locativ etc.
În aceeași ordine de idei, am efectuat un studiu pentru a determina similitudinile locațiunii
cu alte tipuri de contracte. În această secțiune, am analizat contractul de locațiune comparativ cu
contractul de vânzare- cumpărare, donație, schimb, comodat etc., având în vedere asemănările și
deosebirile dintre aceste tipuri de contracte.
Din punct de vedere doctrinar, gradul de cercetare științifică a temei este determinat de
evoluția opiniilor doctrinare exprimate până în prezent. Astfel, pentru expunerea și mai vastă a
situației din domeniul abordat, au fost analizate cele mai de vază lucrări științifice elaborate de
autori at ât din țară, cât și de peste hotare, precum România, Federația Rusă, Franța etc.
Specificăm în context că, au fost studiate un șir larg de materiale științifice, didactice (manuale, monografii, tratate universitare), teze de doctorat, articole științifice și altele.
Cercetările efectuate în prezenta lucrare au ca bază normativ -legislativă, în primul rând
Constituția Republicii Moldova, Codul civil, Legea cu privire la locuințe
1 [48,108], dar și alte
legi naționale [111, 112, 113, 114, 115] . Totodată, au fos t studiate și legile analogice ale
diferitelor state [105, 106, 107, 109, 110, 221, 223] și au fost făcute mai multe comparații și
contrapuneri pentru a determina punctele forte și punctele fragile ale legislației naționale. Printre țările a căror legisla ție a fost analizată se enumeră: România, Federația Rusă, Ucraina, Franța,
Canada, Germania, Austria etc. Suplimentar, pe parcursul cercetărilor am luat în atenție și unele
proiecte legislative europene precum Ante- proiectul francez de reformă a dreptului obligațiilor și
a dreptului prescripțiilor 2 citat sub numele de „ante -proiectul Catala” [269] , Cartea Socială
Europeană Revizuită [110] .
În rezultatul cercetărilor și analizelor multi aspectuale am elaborat și am enunțat mai multe
soluții și propuner i concrete cu privire la modul de îmbunătățire și perfecționare a cadrului
legislativ al contractului, precum și am evidențiat o serie de aspecte importante cu privire la
1 La 30 aprilie 2015, parlamentul RM a aprobat Leg ea cu privire la locuințe, care a intrat în
vigoare la 29 noiembrie 2015 și din aceiași dată este abrogat Codul cu privire la locuințe, (M.O.
al RM nr. 131- 138 din 29.05.2015) [108].
2 Avant -projet de réforme du droit des obligations et du droit de la pres cription .
14

modul de aplicare în practică a acestuia.
Așadar, în prezenta teză de doctorat sunt tratate, din punct de vedere teoretic și practic,
mecanismul de funcționare a locațiunii și relațiile contractuale care se conturează în cadrul
acestor raporturi juridice. De asemenea, am realizat o paralelă între legislația și doctrina în acest
domeniu a Republicii Moldova și cea a României, Federației Ruse, Franței etc., am scos în
evidență și am analizat asemănările și deosebirile în materie, fiind propuse soluții pentru
îmbunătățirea cadrului legal național.
În rezumare, în această teză sunt supuse dezb aterii în mod structural aspecte precum,
modalitatea în care ia naștere contractul de locațiune, apariția și istoricul acestor relații,
clasificarea și varietățile acestui contract, conținutul contractului, efectele – drepturile și
obligațiile părților, pr ecum și modificarea și încetarea locațiunii.
Semnificația teoretică și valoarea aplicativă a tezei
Importanța și valoarea rezultatelor obținute în urma investigației realizate se reflectă în
primul rând prin modul și conceptul original de abordare a contr actului de locațiune. Totodată,
însemnătatea studiului este consemnată prin explicațiile, aprecierile, propunerile, soluțiile și
remarcile aduse în scopul perfecționării și implementării eficiente și corecte a legislației în
domeniu, dar și prin analiza unui impunător volum de materiale științifice de specialitate.
Valoarea științifică a studiului este aprofundată prin sinteza minuțioasă a practicii judiciare la acest subiect.
În cadrul cercetării au fost examinate aproximativ 500 de titluri de manuale, tr atate, cursuri
universitare, teze, monografii, alte publicații științifice în care este abordat contractul de
locațiune, din care 285 de titluri au fost utilizate și reflectate în prezenta lucrare. De asemenea,
au fost analizate peste 300 de Decizii ale CS J a RM , dar și alte hotărâri de judecată ale diferitelor
instanțe din țară și de peste hotare, iar cele mai importante și relevante dintre acestea au fost
aduse ca exemple în diferite circumstanțe abordate, precum și în compartimentul destinat
analizei practicii judiciare.
În vederea implementării rezultatelor și concluziilor obținute în prezenta lucrare, am
înaintat o serie de propuneri (anexa Nr. 1) și concluzii ale cercetărilor din teză, care pot fi luate
în considerare și utilizate în cadrul perfecționării și armonizării actelor legislative normative. De
asemenea, ideile și propunerile autorului pot fi utile în cadrul procesului de instruire în instituțiile
de învățământ superior, la elaborarea manualelor și cursurilor universitare în domeniul
contractel or, dar și în procesul de legiferare.

15

Aprobarea rezultatelor științifice obținute
Prezenta lucrare cuprinde un studiu complex asupra temei abordate atât în plan național,
cât și în plan comparat cu legislația altor state. Rezultatele și ideile de bază ale prezentei cercetări
au fost transpuse în mai multe publicații științifice din reviste de specialitate [83, 84, 85, 86, 87]
și în comunicări prezentate la conferințe și forumuri științifice internaționale [88, 89, 90, 91].
Teza este elaborată în cadrul Facultății de Drept a Universității de Stat din Moldova,
Departamentul Drept privat. Aici lucrarea a fost examinată și supusă unor largi dezbateri și, fiind apreciată pozitiv, a fost recomandată pentru susținere în fața Consiliului Științific Specializat.
Volumul și sumarul compartimentelor tezei
Prezenta teză are o structură tradițională, care începe cu Introducerea, succedată de patru
capitole principale , concluzii generale și recomandări , cinci anexe, precum și bibliografia ce
însumează 285 de titluri. V olumul total al tezei cuprinde 206 de pagini, dintre care 150 p.
reprezintă textul de bază.
În Introducere sunt aduse argumente ce țin să confirme actualitatea și importanța
contractului de locațiune, fiind trasate cele mai importante sarcini pe care le ur mărește prezenta
cercetare. De asemenea, este subliniată noutatea științifică ce o poartă subiectul dat, este
reflectată importanța teoretică, practică și valoarea aplicativă a lucrării. Nu în ultimul rând, este
descrisă aprobarea rezultatelor și sumarul compartimentelor tezei.
În primul capitol al cercetării cu denumirea „Analiza doctrinei și a situației generale în
domeniul contractului de locațiune ”, este realizată o sinteză largă a materialelor științifice cu
privire la contractul de locațiune și este efectuată o cercetare succintă a acestora. De asemenea, este analizată legislația și jurisprudența în acest domeniu atât din țară, cât și de peste hotare.
Totodată, este efectuată o cercetare comparativă din punct de vedere legislativ, doctrinar și
jurispru dențial a contractului de locațiune.
Cel de- al doilea capitol, intitulat „Caracterizare a generală a contractului de locațiune ”,
constă în prezentarea, din punct de vedere general, a subiectului investigat și conține șase compartimente. Primul subcapitol e ste destinat, în primul rând, definiției contractului de
locațiune și unor aspecte terminologice. Ulterior am prezentat o scurtă evoluție istorică a acestei
instituții până la actuala reglementare a contractului. Capitolul dat continuă cu prezentarea
caracterelor juridice ale contractului de locațiune. Urmează un compartiment consacrat
clasificării acestui contract și determinării varietăților acestuia. Secțiunea a cincea din capitolul doi prezintă elementele ce delimitează locațiunea de alte tipuri de cont racte, dar și care o fac
asemănătoare cu ele. În cel din urmă compartiment, sunt formulate concluziile și înaintate propunerile ce vizează materia abordată în capitolul respectiv.
16

Capitolul trei al tezei, având titulatura „Condițiile de validitate și efectele contractului de
locațiune ”, este dedicat unei analize mai ample a temei. În acest capitol sunt abordate: condițiile
de validitate ale contractului de locațiune, capacitatea părților de a încheia contractul, obiectul
contractului , consimțământul și cauz a, efectele, precum și alte elemente ale locațiunii. La finele
acestui capitol, de asemenea, au fost făcute concluziile și înaintate propunerile corespunzătoare.
Ultimul capitol din lucrare – „Modificarea, p relungirea și încetarea contractului de
locațiu ne”, este consacrat, după cum sugerează și titlul, aspectelor ce țin, în primul rând, de
încetarea contractului de locațiune și efectele acesteia, dar și aspectel or cu privire la posibilitatea
părților de a prelungi sau modifica acest contract. Tot aici a am abordat în al patrulea
compartiment aspecte referitoare la sublocațiunea și cesiunea contractului. Capitolul respectiv,
finalizează, evident, cu concluziile și propunerile de rigoare.
În finalul cercetărilor, principalele realizări, problema științifică soluționată și valoarea
lucrării, sunt expuse în „ Concluzii generale și recomandări”. Acest compartiment însumează
textul de bază al tezei, aici sunt expuse principalele rezultate obținute și sunt rezumate cele mai
importante idei și propuneri . De asemene a, sunt prezentate propunerile și sugestiile utile, în
opinia noastră, pentru modificarea și perfecționarea C. civ. RM și a altor acte normative care
reglementează contractul de locațiune.
Lucrarea este încheiată cu o bibliografie bogată și variată, care conține 285 de titluri
utilizate în cuprinsul tezei și care conțin diferite lucrări științifice, tratate, publicații, legi, atât în
limba română, cât și în limba rusă, engleză, franceză și altele. În cele din urmă lucrarea este
definitivată prin prezentarea a șase anexe care înregistrează „Propuneri și sugestii cu privire la
modificarea și completarea prevederilor Codului civil, referitor la reglementarea contractului de locațiune ”, un tabel comparativ ce scoate în evidență „Deosebirile dintre sublocațiunea și
cesiunea contractului de locațiune ”, două modele de contracte de locațiune și un model de cerere
de chemare în judecată în litigiile cu privire la relațiile de locațiune.

17

1. ANALIZA DOCTRINEI ȘI A SITUAȚIEI GENERALE ÎN DOMENIUL
CONTRACTULUI DE LOCAȚIUNE

1.1 Contractul de locațiune în contextul lucrărilor științifice și doctrinare
În conjunctura cunoașterii și utilizării contractului de locațiune încă din perioada dreptului
roman, acesta a cunoscut pe parcursul timpurilor diferite încadrări și regl ementări juridice, având
o evoluție dinamică și continuă. Atribuindu- i-se o dezvoltare practică constantă, acest contract a
fost supus, de -a lungul timpului, mai multor schimbări și transformări structural- juridice.
Relațiile de locațiune au fost și sunt pe larg răspândite, nu doar din punctul de vedere al timpului, dar și al spațiului de aplicare.
Acest instrument juridic este folosit pe plan mondial în cadrul unei vaste categorii de
activități sociale, politice, economice și altele, cunoscând doar anumite adaptări în concordanță
cu tipurile de activități. La momentul actual, acest contract este pe larg aplicat în practică în
diverse scopuri. Însă, pentru punerea legală în practică a fost creat un ansamblu concret și
complex de norme de drept. Fiecare stat a reglementat în mod particular acest domeniu și și- a
creat propriul cadru juridic cu privire la reglementarea locațiunii. Acest ansamblu de norme de drept direcționează modul de punere în practică și utilizarea nemijlocită a contractului în relațiile
de locațiune de către subiecții contractanți.
Așadar, reieșind din necesitatea utilizării acestui contract, fiecare stat a implementat
anumite reglementări în mod individual privind modalitatea de aplicare și executare a contractului în practică, stabilind u n set de drepturi, obligații și condiții mai mult sau mai puțin
definite pentru fiecare parte, astfel creând cadrul legislativ cu privire la reglementarea locațiunii. Nu în ultimul rând și practica utilizării acestui contract a căpătat contur în dependență de
legislația stabilită și în concordanță cu perioada de apariție, modul de aplicare și de dezvoltare a
relațiilor de locațiune.
Totodată, pentru aplicarea corectă în practică a reglementărilor stabilite în legislație,
doctrina juridică supune discuției ș i dezbaterii acest subiect în diferite manuale, tratate, articole și
alte lucrări științifice. Relațiile de locațiune sunt abordate în doctrina și literatura națională a țărilor europene, dar și a altor state pe plan internațional.
Cadrul doctrinar naționa l cuprinde o serie de manuale, tratate, cursuri universitare și alte
lucrări teoretice, care sunt mai apropiate și înrudite din punct de vedere structural față de cadrul
juridic român și cu care are mai multe tangențe, datorită unicității lingvistice și sp ațiului
geopolitic învecinat. De asemenea, asemănări se găsesc și în cadrul legislativ al Rusiei, Ucrainei, dar și cel al Franței, Germaniei, Italiei și al altor state, care au servit drept izvor de inspirație la
18

codificarea legislației civile naționale.
Întrucât cadrul legislativ normativ al diferitelor state cunoaște mai multe asemănări și
deosebiri, respectiv și aria doctrinară, precum tratate, manuale, publicații și alte materiale
științifice sunt elaborate reieșind din legislația implementată, cunoscân d aceleași asemănări și
deosebiri.
Așadar, în spațiul doctrinar național contractul de locațiune este abordat prioritar în
manuale, cursuri, tratate, articole și în alte materiale științifice.
Dintre cele mai recente lucrări științifice cu privire la contractul de locațiune, relevant s -a
dovedit a fi manualul Dreptul de locațiune, arendă, elaborat de Gh. Chibac și I. Malanciuc [34].
În el, autorii tratează pe larg și din diferite puncte de vedere acest contract translativ de folosință.
Aici este luat în vizor atât contractul de locațiune, cât și cel de arendă, fiind prezentat, din punct
de vedere legislativ, istoricul lor, evoluția în timp, în contextul trecerii de la un sistem de
guvernământ la altul. Lucrarea dată reprezintă atât un material didactic univ ersitar, cât și un ghid
științifico -practic în domeniu pentru juriști sau alte persoane interesate de acest subiect. O
problemă aparte și extrem de interesantă, abordată în acest manual, mai puțin întâlnită în alte
materiale științifice în domeniu, vizează Formele organizațional -juridice ale raporturilor de
locațiune. La examinarea lor autorii abordează subiecte interesante, precum: Întreprinderea de
arendă; Antrepriza de arendă; Locațiunea individuală.
Contractului de locațiune îi este rezervat spațiu și în manualul Drept civil, Contracte și
succesiuni [33], aparținând unui colectiv de autori consacrați, precum Gh. Chibac, A. Băieșu, A.
Rotari și O. Efrim. În manualul respectiv sunt tratate separat toate contractele civile cunoscute în
practică și reglement ate din diferite puncte de vedere de Codul civil. Contractul de locațiune este
abordat pe larg, explicit în Capitolul VII al manualului. Mai mult decât atât, autorii nu epuizează subiectul doar prin descrierea contractului de locațiune, acesta fiind extins prin abordarea
contractului de arendă, contractului de închiriere a spațiului locativ și a contractului de leasing.
În același context vom menționa o altă lucrare importantă, destinată mediului universitar,
intitulată – Drept civil Contracte și succesiuni Note de curs, a cărui colectiv de autori sunt Gh.
Chibac, S. Brumă, O. Robu și N. Chibac [36]. Tot aici merită a fi amintită contribuția autorilor D. Cimil și E. Bejenaru care au abordat subiectul cercetat în manualul Drept civil Contracte
speciale [45].
În mod analogic, abordarea contractului de locațiune este regăsită succint și într -o formă
schematică, dar într -un mod deosebit în manualul, Drept civil Contracte speciale (scheme) ,
elaborat de autorul I. Ț îganaș [183].
De o deosebită importanță în domeniul dreptului civil considerăm că este Comentariul
19

Codului civil al Republicii Moldova [28], care conține un set complex de explicații și comentarii
detaliate asupra tuturor articolelor din Codul civil, inclusiv asupra articolelor cu privire la
contractul de locațiune, cuprinse în art. 875–910. Această lucrare este una de referință pentru toți
cei ce activează în domeniul juridic, atât teoreticieni, cât și practicieni, a cărei utilitate este incontestabilă la soluționarea unor cazuri concrete din practica jud iciară și la interpretarea unor
texte de lege din Codul civil. Această lucrare reprezintă una dintre cele mai ample și valoroase comentarii ale legislației civile din Republica Moldova.
Din spațiul doctrinar autohton face parte o altă lucrare merituoasă, Manualul judecătorului
pentru cauze civile, ediția a II -a, elaborată la inițiativa Președintelui Curții Supreme de Justiție a
Republicii Moldova, Mihai Poalelungi [138]. Acest manual reprezintă un adevărat ghid în actul de făptuire a justiției, pentru difer ite cazuri întâlnite în practică, autorii exemplificând și indicând
modul în care trebuie de acționat și cum trebuie aplicată legea în anumite situații concrete. Indicațiile vizează, în aceeași măsură, și contractul de locațiune, căruia i -a fost dedicat paragraful
12 intitulat Arenda și locațiunea, din Titlul VI al acestei lucrări. În conținutul acestuia , autorii
notorii A. Cobăneanu și Gh. Chibac, aduc un ansamblu de explicații și îndrumări utile atât din
perspectiva practicii social -civile de ordin comun, cât și din cea a aplicării corecte a contractului
de locațiune în practica judiciară pentru rezolvarea justă a litigiilor în acest domeniu.
În lista manualelor și tratatelor din doctrina juridică autohtonă mai putem evidenția, Drept
civil Teoria Generală a Obligațiilor , elaborată de un grup de autori marcanți. Aici contractul este
abordat din punct de vedere general , dar într -o formă detaliată cum ar fi, noțiunea și clasificarea
contractului, încheierea, conținutul și efectele acestuia. Aspectele precizat e sunt valabile fără
excepție și referitor la contractul de locațiune [9]. În mod similar ținem să facem referire și la
manualul de Drept civil. Partea Specială, a autorului Bloșenco A. [17].
Din cadrul tezelor de doctorat autohtone, având ca subiect de investigație contractul de
locațiune, cea mai recentă este Contractul de locațiune și varietăți ale acestuia, susținută în 2009
de către P. -R. Titulescu
3 [176]. În cuprinsul ei , autorul face o descriere a acestuia și prezintă mai
multe varietăți ce derivă d in acest contract. În cele patru capitole ale lucrării, subiectul este
abordat pe larg, cu accentul pe trăsăturile caracteristice, delimitarea contractului, condițiile de
validitate, efectele și încetarea locațiunii. Totodată, sunt luate în vizor, în cadrul a două capitole,
principalele varietăți ale locațiunii, cum ar fi: contractul de închiriere a locuinței, contractul de
arendare și contractul de leasing.
De același autor și cu privire la aceeași temă sunt publicate o serie de articole științifice în
3 Această lucrare este elaborată în mod prioritar pe baza legislației României, iar în unele
compartimente se face o analiză comparativă cu legislația RM.
20

diverse publicații de profil autohtone, cum ar fi: Tacita relocațiune în reglementarea europeană
și națională, în Revista Națională de Drept [155]; Unele probleme de drept privind regimul
juridic actual al drepturilor locative ale soților decurgând din închir ierea unei locuințe [145], în
Analele Științifice ale Universității de Stat din Moldova.
De asemenea, P. -R. Titulescu a publicat articole axate pe raporturile de locațiune și în
reviste științifice de specialitate din România, cum ar fi „Revista Euro Dreptul”: Unele aspecte
privitoare la coproprietatea forțată asupra părților comune din clădirile cu mai multe spații
locative aparținând unor proprietari diferiți [146], Varietăți ale locațiunii. Unele aspecte de
drept comparat [148]; Studiu succint privind is toricul și esența locațiunii [150]; Opinii cu privire
la condițiile obligației de garanție a locatorului pentru evicțiunea provenind de la un terț.
Situația tulburării de fapt [154]. Printre articolele acestui autor publicate în Analele Universității
„Spir u Haret” din București, menționăm: Stabilitatea dreptului de folosință al chiriașului și
accesul său la proprietate [152]; Observații cu privire la sfera persoanelor obligate la plata
îmbunătățirilor aduse imobilelor ce intră sub incidența legii reparatori i nr. 10/2001 [153];
Probleme de drept privind reparațiile necesare intervenite în timpul locațiuni [156]; Sfera
persoanelor care pot îndeplini calitatea de arendaș. Optica legiuitorului cu privire la condițiile speciale necesare [175], dar și alte articol e [147], [149], [151], [157]. Încheind relatarea
publicațiilor autorului P.- R. Titulescu (Puică) cu referire la contractul de locațiune, vom specifica
cele mai relevante, în opinia noastră, articole ale autorului respectiv cum sunt: Tacita relocațiune
în reglementarea europeană și națională [155] și Probleme de drept privind reparațiile necesare
intervenite în timpul locațiunii [156].
În continuarea șirului de articole științifice, nu putem omite o publicație foarte interesantă,
în care contractul de locați une cunoaște o nouă abordare. Avem în vedere articolul Recalificarea
locațiunii în raporturile de transport feroviar al bunurilor [23], în care autorii D. Cimil și Al.
Bot, realizează o abordare mai deosebită, legată de aspectul extinderii locațiunii și re încadrării
acesteia în parametrii juridici ai contractului de transport. Subiectul este tratat dintr -un punct de
vedere specific și se referă la situații în care contractul de locațiune întrunește, sau combină anumite clauze referitoare la contractul de tr ansport. Îmbinarea caracterelor juridice ale acestor
două tipuri de contracte, se raportează la situația contractelor complexe care conțin elemente ale diferitelor tipuri de contracte prevăzute de lege (art. 667 alin. (3) C. civ. RM ).
Reputatul autor Gh. C hibac, în publicația științifică Aspecte cu privire la aplicarea în
practică a contractelor de locațiune și arendă [38], tratează diferite probleme practice întâlnite
în procesul de aplicare a contractelor de locațiune și arendă. Autorul scoate în vileag unele aspecte ce fac dificilă practica aplicării acestor contracte, precum: folosirea incorectă în practică
21

a termenilor juridici – locațiunea și arenda, anumite discordanțe din legislația națională ce
vizează arenda fondului forestier și altele. Totodată, autorul propune modificarea art. 900 din C.
civ. RM și anume – completarea cu un nou alineat, având următorul conținut: „ Înstrăinarea
bunului închiriat poate avea loc doar cu notificarea prealabilă a cumpărătorului. Nerespectarea
acestei prevederi de către locator are ca efect nulitatea contractului, sau, după împrejurări,
despăgubirea locatarului ”. Considerăm ca fiind drept reușită această propunere de modificare ce
ar putea facilita aplicarea corectă a articolului respectiv.
De către același autor, în cadrul Conferinței internaționale științifico -practice „Codul civil
al Republicii Moldova: 10 ani – realizări, rezerve și perspective”, a fost prezentat articolul
Contractul de locațiune și arendă: statistică, dinamică, probleme [37] .
În același context țin em să mai evidențiem articolul, Unele aspecte practice cu privire la
contractul de vânzare -cumpărare a spațiului locativ, care abordează unele aspecte importante
întâlnite în practică în ceea ce ține de posesia și folosința unui spațiu locativ și vânzarea-
cumpărarea acestuia [39] și articolul, Evoluția legislației naționale în domeniul raporturilor
locative [40] .
Referitor la tema tezei, am realizat o serie de articole științifice în care am abordat
contractul de locațiune. Cu unele din ele am participat la conferințe științifice internaționale în
cadrul cărora a fost abordat acest subiect.
În primul articol științific – Aspecte comparative cu privire la contractul de locațiune, a
prevederilor legale din Codul civil al diferitelor state [83] – am efectuat o analiză amplă a
contratului de locațiune, în ceea ce ține de reglementarea în codurile civile a unor state precum
România, Federația Rusă, Franța, Italia, Ucraina și altele. Aici am dezbătut mai multe aspecte ale
acestuia, precum forma, durata, obligațiile părților și am făcut o analiză comparativă acestora din
punct de vedere al reglementării de către legislația diferitelor state.
Cel de- al doilea articol științific, intitulat Drepturile și obligațiile părților în cadrul
contractului de locațiune [84], constituie o cercetare juridică teoretico -practică a unor probleme
cu privire la ansamblul de drepturi și obligații ale locatarului și, respectiv, ale locatorului. Sunt
elucidate problemele ce țin de raportul de drepturi și obligații ale părților semnatare în contractul
de locațiune.
Urmează articolul Unele aspecte privind încetarea contractului de locațiune [85], în care
am abordat o problemă interesantă întâlnită în cadrul executării contractului de locațiune și anume – încetarea acestuia. Sunt investigate aspecte ce țin de modul, cauza și efectele încetării
contractului de locațiune. În articol am descris unele situații concrete din practică, precum și am
22

adus exemple de rezolvare a diferitelor litigii ce țin de acest subiect în cadrul unor proceduri
judicia re.
O altă publicație științifică ce -mi aparține, elaborată la tema tezei, este Evoluția și
delimitarea contractului de locațiune față de contractul de vânzare -cumpărare și de alte
contracte civile [86]. Acest articol conține o descriere succintă, în principal, a contractului de
locațiune și de vânzare -cumpărare. În el am axat istoricul apariției contractelor respective,
precum am dat și definiția acestora. Aici sunt examinate mai multe elemente și caractere juridice
care determină hotarul de delimitare a unui contract de altul și de asemănare între ele.
Cel din urmă articol publicat la tema tezei – Unele aspecte cu privire la reparația și
îmbunătățirea bunului închiriat în cadrul contractului de locațiune [87] – reprezintă o analiză
amplă a unei probleme importante ce vizează contractul de locațiune, întrucât reparația și îmbunătățirea bunului închiriat în cadrul acestui contract, creează cele mai multe divergențe în
practică. Reieșind din acest fapt, articolul încearcă să dea răspuns la o serie de probleme vizavi
de obligațiile părților contractante de a efectua reparații asupra lucrului închiriat și care este
soarta reparațiilor după încetarea locațiunii.
În continuarea prezentării contribuțiilor științifice internaționale la tema tezei, vom face
referire l a publicația Aspecte comparative privind reglementarea rezilierii contractului de
locațiune în Codul civil al Republicii Moldova și în noul Cod civil al României , prezentate în
cadrul Conferinței științifice „Integrare prin cercetare și inovare” [88]. Acea stă publicație
reprezintă o cercetare științifică din punct de vedere comparativ, prin care am încercat să trasez o paralelă între prevederile C. civ. RM și ale NCC, ce vizează mai multe aspecte referitoare la
rezilierea contractului de locațiune. Am făcut mai multe referiri concrete la textele de lege din
codurile civile menționate cu calificarea cuvenită, precum și am înaintat propunerea de a fi
operate modificări și îmbunătățiri ale unor norme de drept din legislația noastră civilă.
De asemenea, în cadru l Conferinței internaționale științifico -practice „Codul civil al
Republicii Moldova: 10 ani – realizări, rezerve și perspective”, am prezentat articolul, Aspecte cu
privire la sublocațiunea și cesiunea contractului de locațiune [89]. Această contribuție ș tiințifică
reprezintă o analiză a unor prevederi legale cuprinse, în special, în art. 894 C. civ. RM, și anume:
sublocațiunea și cesiunea locațiunii. Am abordat acest subiect din diferite puncte de vedere,
prezentându- l sub aspect comparativ cu reglementăr ile altor state și raportându -l la situații
practice concrete din jurisprudența națională.
În cadrul unei alte Conferințe internaționale – „Rolul științei și educației din Republica
Moldova în contextul integrării europene”, am relatat aspecte ce țin de Prelungirea contractului
de locațiune prin tacita relocațiune [90].
23

Finalizând relatarea publicațiilor pe care le- am realizat cu referire la tema tezei, vom
menționa articolul – Aspecte cu privire la darea în locațiune a bunurilor domeniului public de
către administrația publică locală, prezentat în cadrul Conferinței internaționale „Contribuția
tinerilor cercetători la dezvoltarea administrației publice” [91].
Spațiul doctrinar român a înregistrat de curând o recodificare majoră a legislației civile
odată cu adoptarea și intrarea în vigoare a NCC [51; 133]. Cu toate acestea, doctrina juridică nu a
întârziat să se dezvolte în baza noii legislații și prezintă un conținut suficient de larg și bogat,
comparativ cu cel autohton. Astfel, o recentă lucrare, consider ată una dintre cele mai importante
și așteptate de comunitatea juridică, este Noul Cod civil Comentariu pe articole , în frunte cu
coordonatorii: F -A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici și I. Macovei [8]. În această lucrare se
regăsește comentariul fiecărui articol din Codul civil, inclusiv al articolelor din capitolul V Titlul
IX, care reglementează contractul de locațiune și care prezintă o analiză amplă a subiectului dat.
Acest comentariu, nu doar explică modalitatea de interpretare și aplicare a textelor de lege, dar
trasează și o paralelă cu celelalte texte de lege din vechiul Cod Civil, dar și alte legi speciale.
De asemenea, o analiză amplă a contractului de locațiune, o regăsim în lucrarea Noul Cod
civil, comentarii, doctrină, jurisprudență [2], c e aparține unui colectiv de autori format în special
din judecători, avocați, profesori, precum M. Afrăsinei, M. Belu Magdo, A. Bleoancă. În cadrul
acestei analize, pe lângă caracterul științific, se regăsește și o cercetare din punct de vedere al
practici i judiciare cu căile optime de punere în aplicare a noilor reglementări.
O lucrare recentă și originală, cu o analiză detaliată în materia contractelor civile,
analizându -se comparativ dispozi țiile vechiului Cod civil cu cele instituite de NCC este
Contrac tele civile. În contextul noului cod civil și al noului cod de procedur ă civilă. Autorul
acestei lucrări, O. Puie, efectuează o analiz ă complexă a contractelor civile și tratează explicit
contractual de locațiune în cap. V al manualului [158] . De asemenea, o lucrare recentă este și
cursul Contractele civile în noul Cod Civil , elaborată de autorul D. Florescu . Acest manual
abordeaz ă cu claritate instituțiile fundamentale ale contractelor reglementate în baza prevederilor
NCC , dar și în comparație cu reglemen tările vechiului C . civ. român, precum și unele opinii
controversate din literatura juridic ă referitor la aplicarea unor dispozitii legale privind contractele
civile [80] .
Din ansamblul acelorași categorii de comentarii și tratate asupra noilor codificări
legislative românești, face parte și Noul Cod civil adnotat , aparținând unui colectiv de autori în
frunte cu E. Florescu [79].
Fostul jurist, doctor în drept civil, cercetător științific principal de gradul I și Laureat al
premiului „Simion Bărnuțiu” al Ac ademiei Române, profesorul universitar Mircea Mureșan în
24

coautorat cu S. Fildan și Ș. I. Lucaciuc, oferă o abordare inconfundabilă contractelor numite din
dreptul civil, inclusiv și contractul de locațiune în manualul Drept civil. Contractele speciale
[128] .
În contextul prefacerilor legislative aduse de NCC, conferențiarul universitar, doctor în
drept și avocatul V. Nemeș, abordează într -o manieră proprie, Locațiunea fondului de comerț, în
paragraful 3 din secțiunea a 4 -a a capitolului II din manualul, Drept comercial – Conform noului
Cod civil [130] . Aici abordarea este realizată prin prisma principiilor Codului civil actual, fiind
abordate și dezvoltate conceptele clasice ale dreptului comercial.
Unele aspecte valabile și pentru contractul de locațiune re găsim în lucrarea Tratat
elementar de drept civil. Obligațiile . Această lucrare este realizată de autorii L. Pop, I. -F. Popa și
S. I. Vidu și este primul tratat ce abordează teoria general ă a obligațiilor prin prisma noilor
reglement ări aduse de NCC și car e se învrednicește de premiul „Traian Ionașcu ” pentru cea mai
bună carte a anului pe teme de drept privat, acordat de către Revista Română de Drept Privat în
colaborare cu Uniunea Națională a Executorilor Judecătorești din România [141] . Autorul R.
Dincă, abordează materi a contractelor special e într-un mod concis și pragmatic în lucrarea
Contracte civile speciale în noul Cod civil [72].
În ace eași categorie a obligațiilor civile, dorim să prezentăm și cartea Drept civil. Obligații,
aparținând aut orului, profesor la Facultatea de Drept a Universit ății Babeș -Bolyai din Cluj –
Napoca, P. Vasilescu [188]. O altă lucrare merituoasă, ce cuprinde un studiu asupra contractelor
speciale, evident și asupra locațiunii, este Noul Cod civil. Studii și comentarii, elaborată de prof.
univ. dr. M. Uliescu, membru emerit al Institutului de Cercetări Juridice ”Acad. Andrei
Rădulescu”, Academia Română, autor decernat recent cu titlul de Doctor Honoris Causa al
Universității „Valahia” din Târgoviște [184] . O lucrare specială în do meniul contractelor, bazată
pe legislația europeneană, este cea a autorului G. Orga -Dumitriu intitulată, Dreptul european al
contractelor Realit ăți Influenț e Domeniu de aplicare [136]. În acest context mai ținem să
prezentăm și lucrarea autorului P. Perju , ce trasează anumite paralele între teoria obligațiilor
contractuale în dreptul civil roman și în dreptul nord- american – Contractul în dreptul civil
roman, î n dreptul nord- amer ican [144] .
Profesorul universitar și rectorul Universit ății "Nicolae Titulescu " din Bucure ști, G. Boroi
contribuie în coautorat cu D. N. Theohari , la apariția manualului Noul Cod civil. Noul Cod de
procedur ă civilă. Studii de practică judiciară neunitară, iar în coautorat cu L. Stănciulescu
contribuie la apariția lucrării, Instituții de drept civil în reglementarea noului Cod civil.
Din rândul lucrărilor monografice dedicate nemijlocit contractului de locațiune le vom
specifica pe cele mai recente și mai semnificative. Printre acestea se înscrie Locațiunea în noul
25

Cod civil [ 13]. Autorul M. Belu Magdo, face o analiză comparativă a doctrinei și practicii
anterioare cu noile reglementări. În monografie sunt abordate contractul de locațiune, contractul
de închiriere a locuințelor și contractul de arendare sub aspectul noii reglementări c ivile.
Cea mai recentă lucrare ce analizează nemijlocit tema abordată, este Contractul de
locațiune , elaborată de autorul A. Tabacu [172]. Acest manual conține comentarii , interpretări și
soluții practice desprinse din doctrină și dispozițiile legislației în materia locațiunii. De
asemenea, este comentată cea mai relevantă jurisprudență în măsura în care să explice modul în
care se realizează aplicarea concret ă a acestui contract.
O altă monografie importantă din dreptul contractelor este intitulată Contractul de
închiriere, elaborată de C. Hageanu [92]. În ea autorul se expune, cu precădere asupra închirierii
spațiilor locative, dar tratează și instituția locațiunii în ansamblu.
Același autor, C. Hageanu, în coautorat cu V. Dumitrache, publică lucrarea Contractul de
închiriere, practică judiciară [93]. În această lucrare autorii analizează soluțiile instanțelor
judecătorești din România legate de litigiile privind încheierea, executarea și încetarea contractului. În ea sunt abordate anumite probleme întâlni te în practică, cum ar fi circulația
contractului de închiriere, schimbul de locuințe și altele.
Ținem să menționăm și alte lucrări semnificative din aria doctrinară română, care au o
amprentă importantă în studiul dreptului civil român și respectiv a cont ractului de locațiune.
Printre acestea, enumerăm: Contracte speciale de F. Moțiu [127]; Contracte speciale.
Locațiunea, închirierea locuințelor, antrepriza. Practică Judiciară de L. Stoica [169]; Curs de
Contracte Civile de T. Prescure [142]; Curs de drept Civil. Contracte de L. Stănciulescu [166];
Contracte speciale în noul Cod civil de L. Uță [186] și Drept civil – Contracte civile speciale de
Gh. Com ăniță, I-I. Com ăniță [57]. O recentă publicație în domeniul contractelor este Contracte
civile speciale, aparțin ând autorului C. N . Bărbieru.
O lucrare adresată în primul rând mediului studențesc precum și practicienilor în domeniul
dreptului, în care sunt expuse cele mai frecvent întâlnite contracte civile printre care și
locațiunea, este cursul universitar , Drept civil . Contracte speciale , elaborată de autorul I. Urs
[185] . O lucrare specială cu un conținut bogat și cu diverse explicații în materie, este – Drept
civil, sinteze pentru pregătirea examenului de admitere și definitivare în profesia de avocat,
elaborată de autorii E. Dragomir și R. Paliță [76]. Tot o lucrare specială cu un conținut detaliat și
explicit, dar în același timp concis, este manualul autorilor F. Bujorel și G. Singurel, intitulat –
Drept civil . Contracte, Curs în tehnologie IFR [26].
Și nu în ultimul rând, tot aici vom menționa o lucrare distinsă cu premiul “Mihail Eliescu”
al Uniunii Juriștilor din România pe anul 2003, Drept civil. Contracte special e, Studiu al
26

doctrinei și jurisprudenței de drept român, străin și cu ample referiri de drept comunitar,
aparținând autorului C. Toader, distins profesor universitar desemnată pentru funcția de
judecător la Curtea de Justiție a Uniunii Europene [176].
În lista contribuțiilor științifice evidențiate, găsim de cuviință să menționăm și anumite
lucrări publicate în revistele de specialitate. Astfel, în Analele Științifice ale Universității „Al. I.
Cuza” din Iași, C. Macovei tratează subiectul locațiunii în articolul Poate fi locațiunea un act de
dispoziție? [118]. Deși articolul este elaborat în baza prevederilor legale ale Codului civil vechi,
prezintă interes abordarea acestui contract privit ca fiind un act de dispoziție sau de administrare.
De același autor și în aceeași revistă este publicat un alt articol, intitulat Provocări pe tema
risculu i în contractul de arendare [117].
Considerăm demnă de atenție o altă publicație, aparținând autorului român, F. Folea
Contractele privind cedarea folosinței bunurilor în procedura insolvenței [81], pe care o găsim
în Analele Universității de Vest din Timișoara. Aici este abordată o problemă aparte din practică
și anume, transmiterea în folosință a bunurilor în cadrul procedurii de insolvență potrivit
legislației României. Totodată, este supus dezbaterii, în principal, contractul de închiriere
comercială în raport cu diverse situații practice și în concordanță cu anumite acte legislative,
precum Legea 85/2006 privind procedura insolvenț ei, Legea 193/2000 privind clauzele abuzive
din contractele încheiate între comercianți și consumatori și altele.
Profesorul universitar dr. Gh. Bică, publică în Analele Universității „ Spiru Haret” din
București articolul, Obligația locatorului de a asigura locatarului folosința bunului imobil
închiriat [15], în care analizează desfășurat principala obligație a locatorului, și anume, de a
garanta folosirea bunului închiriat de către locatar. Autorul abordează doar aspectele ce țin de
contractul de închiriere a bunului imobil pentru locuit și nu contractul de locațiune per ansamblu.
Suplimentar doctrinei juridice prezentate din u ltimii ani, dorim să aducem ca exemple și
unele lucrări din doctrina juridică mai veche, care și -au păstrat o valoare apreciabilă pentru o
perioadă îndelungată. Una dintre aceste lucrări, aparține fostului profesor onorar al Facultății de
Drept din Bucureș ti în perioada 1913- 1920, magistratul C. Nacu și este intitulată, Comparațiune
între codul civil român și codul Napoleon. Lucrarea tratează în două volume, întreaga materie a
Codului civil românesc în comparație cu modelul său francez (Codul Napoleon) [129].
Cunoscut și ca întemeietorului studiului comparat de drept în România, juristul, profesorul
universitar și omul politic Dimitrie Alexandresco, este autorul monumentalei lucrări de
drept, Explicațiunea teoretică și practică a dreptului civil român în com parațiune cu legile vechi
și cu principalele legislațiuni străine (1886- 1915) [5]. Considerat și cel mai prolific autor din
literatura juridică românească a perioadei sale, după manuscrisele autorului Dimitrie
27

Alexandresco, este publicată și Principiile dr eptului civil român, care este abordat în lucrarea
noastră [4]. În această operă inedită este cuprinsă jurisprudența, maxime, aforisme și cele mai
cunoscute reguli de drept, române, franceze, germane etc.
Alte lucrări de importanță majoră ale unor autori r eprezentativi care au lăsat o amprentă
onorabilă în doctrina juridică română, amintim: C. Hamangiu și lucrarea acestuia, Codul civil
adnotat, cu textul art. corespunzător francez, italian și belgian [96]; N. Georgean, Codul civil
adnotat, [95]; Coautorii I . Rosetti- Bălănescu și Al. Băicoianu care au contribuit la apariția
Tratatului de drept civil [94] și au publicat lucrarea Drept civil român. Studiu de doctrină și
jurisprudență; F. Deak, Tratat de drept civil: Contracte speciale [ 68]; G. L . Demetriu, Clauza
Proprietarului și a chiriașului [71]; C. Z. Buzdugan, Legea proprietarilor. Executarea
contractelor de locațiune.
O altă operă importantă considerăm pe cea a autorului C. Christescu, Codicele civil
adnotat cu jurisprudența română, tabel indicativ pe ar ticole de hotărârile pronunțate asupra
vechilor legiuri Caragea și Calimach și asupra Regulamentelor Organice ale Munteniei și
Moldovei [43]. Tot aici ținem să specificăm o lucrare remarcabilă a autorului V. Boerescu,
Codicele Romane Alessandru Ioan s au Colecțiune de legile principatelor unite române [20]
precum și a autorului I. Alecsandru, Codice civile [3].
Un alt spațiu doctrinar în aria dreptului civil și cu o materie bogată în privința contractului
de locațiune, este spațiul doctrinar rusesc. Acesta conține o serie impunătoare de cursuri
universitare, tratate, manuale, publicații științifice și alte lucrări.
Din cadrul comentariilor la CC FR și la Codul cu privire la locuințe, considerăm că merită
a fi remarcate cele mai de vază lucrări cum ar fi: Come ntariul (pe articole) al Codului civil al
Federației Ruse, avându- l ca prim autor pe E. N. Abramova [192]; Comentariul Codului civil al
Federației Ruse. Partea a doua (pe articole), de către Gh. E. Avilov și alții [194]; Comentariul
Codului civil al Federației Ruse. Partea a doua (pe articole), de către S. P. Grishaev și A. M.
Erdelevskii [214] și Comentariul Codului civil al Federației Ruse, de către T. E. Abova și A. Iu.
Kabalkin [193]. Tot aici vom mai menționa, comentariul pe articole a codului cu privi re la
locuințe al Federației Ruse , realizat de autorul L. Iu. Grudțina [216]. În comentariile enumerate
supra, autorii ne aduc o muncă și un material științific valoros, întrucât analizează și explică fiecare articol din Codul civil rus și respectiv Codul cu privire la locuințe, astfel oferind
posibilitatea de a interpreta și aplica mai ușor și corect dispozițiile legale. Evident, aceste lucrări conțin explicații atât din punct de vedere general cât și explicații particulare ale prevederilor
legale ce vizează contractul de locațiune reglementat de legile amintite.
Din șirul tratatelor universitare și cursurilor didactice, doctrina rusă, de asemenea, înscrie
28

un număr impunător și valoros. Astfel, sub redacția lui S. S. Alexeyev, deținător a celei mai
înalte distincții juridice a Federației Ruse „ Juristul anului ” în 2009 oferă spre editare manualul
Drept Civil [195], în care se conține un curs complet al dreptului civil, bazat pe toate cele patru
părți ale CC FR, cu ultimele modificări legislative și care este dedicat în special profesorilor și
studenților instituțiilor de învățământ superior. În acest manual sunt tratate mai multe tipuri de
contracte ce presupun transmiterea dreptului de folosință, evident, printre care se încadre ază și
contractul de locațiune.
Autorii A. A. Goncearov și A. V. Maslova abordează subiectul locațiunii în cursul
universitar Drept Civil. Partea generală și Partea specială [205]. Aici este examinată detaliat
instituția locațiunii și abordat separat fiecare tip al contractului de loc ațiune potrivit legislației
ruse, cum ar fi: contractul de arendă (locațiune), închiriere a lucrurilor mobile, locațiunea încăperilor și construcțiilor, locațiunea întreprinderii și altele.
Un alt manual universitar Drept Civil. Partea specială, ce aparțin e autorului V. Ivakin
[224], tratează contractul de locațiune în format asemănător și abordează subiectul potrivit
legislației ruse. Tot aici vom aminti o lucrare remarcabilă, Drept civil rus, Dreptul obligațiilor,
aparținând unui colectiv de autori sub re dacția profesorului universitar și om de știință emerit al
Federației Ruse E. A. Sukhanov [245] .
Nu în ultimul rând, ținem să menționăm și alte materiale didactice pentru învățământul
universitar, care conțin descrierea contractului de locațiune, acestea f iind: Dreptul contractual de
V. V. Gushin și A. A Ovcinikov [217]; Drept Civil al Rusiei de L. Iu. Grudțina și A. A. Spektor
[215] ; Drept Civil de V. P. Kamîșanskii, N. M. Korșunov și V. I. Ivanov [227] .
Ținem să menționăm că doctrina rusă conține un număr impunător și de lucrări de doctorat
în domeniul contractului de locațiune. Printre acestea merită a fi amintite: teza intitulată Probleme juridico- civile la arendarea bunurilor imobile susținută de D. V. Elizarov [218]; teza
intitulată Contractul comer cial de locațiune a spațiilor locative susținută de V. V. Vasin [202] și
teza cu tema Probleme juridice internaționale ale locațiunii teritoriilor statelor în relațiile dintre
Federația Rusă și țările vecine susținută de D. N. Cernîșev [254].
Autorul G. Corniiciuk a elaborat o lucrare monografică cu titlul Contractul de locațiune,
închiriere și leasing [230] , în care subiectul este tratat din punct de vedere civil și fiscal. De
asemenea, autorul acordă o atenție deosebită problemei privind locațiunea bunuri lor imobile și
mijloacelor de transport.
În ce privește articolele științifice la tema studiată, revistele de specialitate rusești, de
asemenea, conțin un șir larg de lucrări interesante, dintre care dorim să specificăm următoarele:
Arenda și vânzarea- cump ărarea terenurilor de pământ în Federația Rusă [246], avându- l ca
29

autor pe M. Iu. Tihomirov, jurist și autor a peste 300 de manuale, broșuri și articole de
specialitate. În acest articol, autorul propune dezbaterii problema privind atât arendarea
terenuril or de pământ, cât și vânzarea- cumpărarea acestora potrivit legislației Federației Ruse.
Aici sunt puse în discuție diferite aspecte precum: drepturile și obligațiile părților, condițiile și
situațiile de încetare a contractului de arendă și alte aspecte. Aceluiași autor îi aparține și
lucrarea, Locațiunea bunurilor: practică judiciară și modele de contracte [249]. Publicația dată
include mai multe materiale și exemple utile din practica judiciară decurse din contractele de
locațiune.
Considerăm un alt artic ol științific, la fel de interesant și demn de atenție Deposedarea
terenurilor de pământ de la locatar pentru utilitate publică: problematică, teorie și practică [191] . Autorii acestuia, A. Anisimov și V. Ustjukova, abordează o problemă sensibilă, anume –
în ce mod se poate efectua deposedarea terenurilor de pământ de la locator (arendaș)? Acest subiect este investigat temeinic și din diferite puncte de vedere, dar, mai cu seamă, din punct de
vedere practic. În acest sens, sunt aduse ca exemple un șir de hotărâri judecătorești ale instanțelor
interne.
De către G. Cocetov contractul de locațiune este abordat în alt context și anume, al
arendării unui complex de bunuri imobile. În articolul intitulat Întreprinderea ca un complex
patrimonial unic – locatorul î n contractul de locațiune a bunului imobiliar [233], dânsul pune în
dezbatere o serie de probleme ce vizează bunurile imobile proprietate a statului, formând un
complex patrimonial unic. Publicația ne -a captivat atenția prin faptul că autorul se referă, în
special, la drepturile unei întreprinderi transmise în cadrul unui contract de locațiune.
Drepturile locatorului, în contextul închirierii spațiilor locative proprietate de stat sau
municipală, sunt examinate în demersul științific cu tema Apărarea drepturilor locatarului
[232]. Autorii G. Klinova și N. Mișacova, pun accentul pe importanța unor așa drepturi ale locatorului, precum dreptul de a procura bunul închiriat, în special, dreptul de a participa la
achiziția publică, dreptul la compensarea cheltuielilor pentru îmbunătățirile și reparațiile
efectuate asupra bunului și altele.
Tot cu referire la drepturile locatarului, este de menționat publicația științifică al lui E.
Titova cu denumirea Problematica amortizării îmbunătățirilor neseparabile asupra bunului de
către locatar în cazul prelungirii contractului de locațiune [247]. În această lucrare, autorul
tratează o serie de probleme ce apar la încetarea contractului de locațiune vizavi de reparațiile capitale. O atenție sporită acordă situației când co ntratul de locațiune se prelungește în mod tacit,
iar îmbunătățirile și reparațiile sunt utilizate în continuare de către locatar. Autorul abordează și
problema reparațiilor capitale ce nu pot fi desprinse de bunul principal sub aspect contabil.
30

Și pe plan internațional doctrina civilă încorporează o serie largă de surse doctrinare.
Dintre cele mai cunoscute în această arie vom specifica: Dreptul contractelor, autor I. Brown
[259]; Tratat al Dreptului Contractual Englez , de A. Burrows [260] . Această lucra re, conține o
examinare a legii generale a contractului la stadiul actual și vine ză prezinte modul în care
diferitele elemente se potrivesc împreună. M. Chen -Wishart , profesor de drept contractual la
Universitatea Oxford din Marea Britanie, publică în coa utorat cu B. Ong, lucrarea: Studiu în
dreptul contractual al Asiei: Căi de atac în caz de încălcare a contractului [261] .
Cunoscutul profesor universitar francez A. Benabent tratează în manualul său intitulat
Dreptul c ontractelor speciale civile și comerciale, diferite contracte civile, printre care și
locațiunea [270]. Un alt autor francez, F.C. Dutilleul, în coautorat cu P. Delebecque, abordează
contractul de locațiune în Contracte civile și comerciale [273]. În același context, merită să
amintim lucrările: Principalele contracte civile și comerciale, autori P. Le Tourneau, J. Fischer,
E. Tricoire [277] și Contracte speciale, autori P. Malaur ie, L. Aynes, P. Gautier [279].
Un alt autor de vază în doctrina franceză este G. Vermelle, iar lucrarea acestuia care ne -a
atras atenția este intitulată Contracte speciale [280]. Acest demers științific este înalt apreciat în
sfera juridică internațională. Tot aici, nu vom omite să specificăm o lucrare intitulată Urmărirea
încăperilor mobilate date în chirie, care ab ordează o problemă interesantă și care aparține
autorului francez și profesorul emerit de drept fiscal, Maurice Cozian, autor a mai multor lucrări
de referință cunoscute în cercurile academice și intelectuale [272].
Adiacent materialelor științifice națio nale și internaționale prezentate, dorim să mai
menționăm o lucrare în sfera contractelor internaționale, și anume – Principiile UNIDROIT
privind contractele comerciale internaț ionale [18]. Lucrare a autorul ui R.-B. Bobei , este tradusă
din limbile franceză și engleză și este însoțită de unele comentarii aferente.
În ipoteza analizelor desfășurate asupra întregii arii doctrinare atât naționale, cât și
internaționale, o concluzie ce se invocă este, în viziunea noastră, unicitatea caracterului juridic
definito riu cu privire la contractul de locațiune, și anume: transmiterea temporară a dreptului de
folosință asupra unui bun contra unei remunerări. Oricare formulare ar fi acordată contractului de
locațiune, acesta va rămâne și își va păstra caracterul, iar în li psa acestuia nu ar mai persista
natura juridică a locațiunii.
Indubitabil, c ele consemnate în acest compartiment, nu epuizează problemele ce au format
obiectul de studiu și, cu siguranță, există alte lucrări științifice care ar putea fi menționate și
incluse în el , însă aici au fost prezentate doar cele mai noi și mai semnificative din punctul nostru
de vedere.

31

1.2 Aspecte comparative privind abordarea contractului de locațiune potrivit
legislației diferitelor state.
După ce am determinat nivelul și modul în care contractul de locațiune este abordat în
doctrină, atât pe plan național, cât și internațional, vom realiza o analiză amplă, sub aspect
comparativ a prevederilor codurilor civile ale diferitelor state în raport cu C. civ. național,
acestea fiind r aportate la diferite situații practice.
În statele la care vom face aici referire, legislația cu privire la contractul de locațiune
reglementează anumite probleme ce vizează acest contract, în unele în mod asemănător, iar în
altele într -un mod diferențiat . Respectiv, și definiția dată în legislația diferitelor state contractului
de locațiune, deși are unele deosebiri, în principal este asemănătoare. Astfel, locațiunea, regăsită sub orice definiție din legislația țărilor analizate, va constitui acel contrac t de dobândire a
dreptului de folosință sau posesie și folosință a unui bun, pe o perioadă determinată și contra unei plăți prestabilite. Aceste caractere și elemente juridice vor persista în orice definiție din legislația
analizată.
În C. civ. RM legiuitorul formulează definiția contractului de locațiune în art. 875, într -un
mod concis, dar care redă deslușit sensul și condițiile principale ale acestuia. Astfel, prin
contractul de locațiune, o parte (locator) se obligă să dea celeilalte părți (locatar) un bun
determinat individual în folosință temporară sau în folosință și posesiune temporară, iar aceasta
se obligă să plătească chirie.
Asemănător este formulată definiția locațiunii în CC FR – art. 606 [206], în C. civ. al
Ucrainei – art. 759 [257], al Kaz ahstanului – art. 540 [209], al Republicii Belarus – art. 577 [207;
208]. Similaritatea definițiilor contractului de locațiune, se datorează, probabil, amprentei sistemului ex -sovietic. Elementul de asemănare a definițiilor date acestui contract nu constă doar
în modul de formulare, ci și conceptul de formulare. În acest sens, textele de lege ale statelor
menționate redau locațiunea și arenda în mod sinonimic, contopind practic acești termeni și
interpretându- i ca echivalenți, fără careva deosebiri semnifi cative. Așadar, potrivit doctrinei ruse
[215, p. 192; 224, p. 22], prin contractul de locațiune (arendă), o parte locator (arendator) se obligă să transmită locatarului (arendașului) bunuri, în schimbul unui preț, în posesie și folosință
temporară.
O situa ție aparte întâlnim în C. civ. al Georgiei [212] în art. 531, unde este formulată
definiția generală a contractului de locațiune, fără să fie înglobată în ea și noțiunea de arendă.
Totodată, legiuitorul georgian, delimitează într -un mod specific noțiunile de locațiune și arendă
în articolele 581 și 592 C. civ.
Într-un mod deosebit este abordat contratul de locațiune în C. civ. al Franței din 1804
32

[271]. Așa, în art. 1708, legiuitorul francez clasifică locațiunea în: locațiune de bunuri și
locațiune de lucrări. Această concepție are o datare mai veche, întrucât a fost formulată încă în a.
1804 când a fost pus în aplicare Codul Napoleon. Însăși definiția contractului de locațiune este
redată în art. 1709 și 1710, referitoare la locația de lucruri și respectiv, locația de servicii. Sensul
raporturilor contractuale definite de art. 1710 C. civ. se regăsește în cadrul raporturilor contractuale de muncă, cunoscute la moment , iar art. 1709 C. civ. definește contractul de
locațiune într -o formă modernă, explicită și complexă. Deși reprezintă unul dintre cele mai vechi
codificări cunoscute pe plan internațional, această lege este și astăzi la fel de actuală și
contemporană. C. civ. al Franței a servit drept inspirație pentru codificarea multor legislații
moderne de azi . Mai multe state dezvoltate ale lumii au împrumutat din prevederile acestui Cod,
el servind drept inspirație pentru formarea legislației civile. Codul Napoleon a dat dovadă de o
autoritate grandioasă și de o expansiune masivă ce poate fi comparată doar cu cea a dreptului
roman codificat de Iustinian. Cu toate acestea, s -au înregistrat mai multe intenții de modificare a
acestuia. Încă din 1945 a existat o comisie de reformare a C. civ. al Franței, care a adus un
anteproiect al primelor două cărți din Cod, î nsă fără finalitate. Pe parcursul anilor, C. civ. francez
a cunoscut, totuși, unele modificări. Cel mai recent anteproiect de reformă a dreptului obligațiilor și prescripției din C. civ. al Franței, numit și „Anteproiectul Catala” [269], a fost înregistrat în
anul 2005 de către o comisie de juriști, profesori și foști judecători francezi.
O definiție asemănătoare cu cea din legea franceză se conținea în vechiul C. civ. al
României, în art. 1410, care prezenta acest contract într -un mod foarte apropiat și c are, la fel, îl
clasifica în locațiune de lucruri și locațiune de lucrări [50, p. 12].
Legislația și doctrina franceză [271; 277, p. 91], utilizează termenul de închiriere a
lucrurilor (louage de chose ), care constituie contractul prin care una din părți se obligă să ofere
celeilalte părți folosința unui lucru pentru o perioadă determinată și pentru un preț determinat
(art. 1709 C. civ. francez).
O definiție mult mai contemporană și mai reușită a locațiunii, care îi oferă o structură bine
formulată și co ncretă, o regăsim la momentul actual în NCC, în art. 1777. Potrivit acestui articol,
locațiunea este contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părți, numite locatar, folosința unui bun pentru o anumită perioadă, în schim bul unui preț, denumit
chirie [51; 132; 133]. Textul de lege citat exprimă cu succes și într -un mod concis, dar, totodată
deplin, caracterul contractului de locațiune, întrucât dreptul civil român a fost recodificat după
modelul legislațiilor mai multor țări moderne, și anume: după C. civ. al Franței, Italiei, Spaniei,
Germaniei și al provinciei Quebec din Canada etc. După mai multe anteproiecte și proiecte de
nou cod civil, care s -au perindat în mediul academic mai multe decenii, legiuitorul român a
33

adopt at, în 2009, noul Cod civil al României, care a înlocuit, deopotrivă, vechiul Cod civil de la
1865, dar și Codul comercial [31, p. 21]. NCC preia, în mare parte prevederile vechiului Cod
civil, precum și principiile deja consacrate în doctrină, dar aduce t otodată, un șir de elemente de
noutate, cum ar fi cele prevăzute de art. 1782, 1783, 1823. Un element cu totul nou și interesant
întâlnim în art. 1798, care instalează un caracter executoriu pentru plata chiriei în cadrul
contractelor de locațiune, cu condiția încheierii acestor înscrisuri sub semnătură privată sau în
formă autentică și înregistrarea lor la organele fiscale, oferindu -le valoare juridică de titluri
executorii. Expunându- ne asupra acestui text de lege reușit, considerăm că este o prevedere
legală nouă, unică și totodată, una de succes, binevenită, întrucât va simplifica și va facilita
procedura judiciară de încasare forțată a datoriilor în acest caz [83] .
Codul civil al provinciei Quebec din Canada [52], care este considerat o autentică
recodi ficare a legislației, definește locațiunea (închirierea) în art. 1851, ca fiind contractul prin
care o persoană, locatorul, se angajează să ofere altei persoane, locatarul, în schimbul unei
chirii, folosința unui bun mobil sau imobil pentru o anumită perioadă. După cum se observă, textul de lege citat ne oferă o definiție simplă și clară care redă sensul adevărat al contractului de
locațiune. Totodată, se observă o amprentă semnificativă de asemănare între textul de lege din C.
civ. al Quebecului și din NCC , care a fost redactat sub influența celui dintâi.
De asemenea, o definiție deosebită a contractului de locațiune care prezintă interes, este
dată în C. civ. al Letoniei [211], adoptat încă în anul 1937 și pus în aplicare în anul 1992, după proclamarea in dependenței. În art. 2112 al acestui Cod, legiuitorul reglementează simultan atât
locațiunea, cât și arenda. Deși acești termeni sunt incluși într -un singur articol și este dată
definiția în mod concomitent și pentru arendă și pentru locațiune, diferenție rea și deosebirea
clară este plasată în partea finală a acestui articol.
Codul civil al Germaniei [199; 282] oferă, în art. 535, intitulat Principalele obligații ale
contractului de locațiune, o definiție specială locațiunii având o structură complexă, în care se
conține atât caracterizarea acestui contract, cât și principalele obligații specifice ale părților. Astfel: (1) Prin contractul de locațiune, locatorul se obligă să transmită locatarului folosința
bunului închiriat pe perioada locațiunii. Locatarul este obligat să transmită locatorului bunul în
stare corespunzătoare pentru folosință potrivit condițiilor contractuale și să mențină această
stare a bunului pe perioada locațiunii. Acesta este obligat să suporte cheltuielile la care bunul
închiriat este supus. (2) Locatarul este obligat să plătească locatorului chiria convenită.
În dreptul german, acest contract este încadrat în categoria contractelor continue, care sunt
executate succesiv prin mai multe acțiuni din partea fiecărei persoane contractante [199, p. 436].
Codul civil al Germaniei, cunoscut îndeosebi, după inițialele denumirii sale (BGB),
34

reprezintă unul dintre cele mai importante, dar și mai originale monumente legislative ale
marelui sistem juridic romano -germanic. Elementele inedite, limb ajul tehnicist pe care îl
promovează, anumite particularități în definirea unor concepte de bază, structura sa originală, toate acestea îl fac să difere într -o măsură însemnată de Codul civil francez, asigurându- i o
poziție particulară în cadrul marelui si stem de drept [190].
Potrivit art. 1571 din C. civ. al Italiei [285] , locațiunea reprezintă contractul prin care o
parte se obligă să permită folosirea de către cealaltă parte a unui lucru mobil sau imobil pentru o anumită perioadă, la o anumită contravaloare. Observăm că și legiuitorul italian ne oferă o
definiție simplă, dar complexă și explicită, a locațiunii.
Analizând în ansamblu și din punct de vedere comparativ cercetările asupra definițiilor
prezentate, putem deduce că sensul juridic al definiției c ontractului de locațiune este redat, în
mare parte, asemănător de legislația țărilor la care am făcut referire. Cu toate acestea, există
anumite caractere (elemente), care sunt reglementate diferit de legile interne, cum ar fi: termenul
maxim a l locațiunii, forma încheierii contractului, raportul de drepturi și obligații reciproce ale
părților contractante și altele.
Așadar, oricare ar fi formularea definiției locațiunii, oferite de textele legislative ale țărilor
amintite mai sus, acestea vor conține princ ipalele elementele juridice, definitorii și caracteristice
ale acestui contract, precum: caracterul temporar al contractului; caracterul pecuniar; caracterul
translativ al dreptului de folosință și caracterul sinalagmatic. Aceste caractere juridice sunt
prezente și sunt similare pentru formularea contractului de locațiune din orice țară și din orice
sistem de drept.
La momentul actual, există mai multe inițiative de unificare a legislației europene și de
elaborare a unui Cod civil european. Dintre aceste inițiative fac parte, inițiativa profesorului german Christian von Bar, a profesorului danez Ole Lando și inițiativa profesorului italian
Gandolfy. Munca cercetătorilor este orientată spre constituirea unor principii fundamentale ale
dreptului privat din sta tele membre ale UE și, respectiv, recrearea ulterioară a unui Cod civil
european. Acest act, elaborat de diverși experți și juriști din mediul academic european, denumit Proiectul Cadrului Comun de Referință [31, p. 19; 265] , constituie inițial un demers a cademic
pentru a pune baza unui eventual Cod civil european, structurat din X Cărți. În el, Cartea a II -a
este dedicată contractelor și actelor juridice, în care, evident, este reglementat contractul de
locațiune.
Pentru o comparație mai amplă și diversificată cu privire la problema abordată, considerăm
că este oportun să acordăm atenție și altor aspecte ale contractului de locațiune, cum ar fi
principalele caractere juridice ale acestui contract, precum și modul de reglementare în legislația
35

diferitelor state.
Astfel, primul element definitoriu al locațiunii este caracterul temporar, care este tipic
acestui contract și valabil pentru orice reglementare sau țară unde este aplicat. Locațiunea este,
prin esența ei, un contract cu termen extinctiv, în care pr estația locatorului constă neapărat în
prestații succesive corespunzând cu folosința lucrului în timp, iar prestația echivalentă a locatarului este neapărat calculată după timpul folosinței, chiar și în cazul în care, prețul este
fixat în mod global, pe ti mpul întreg.
Cu privire la perioada de folosință a locațiunii, legislația diferitelor state reglementează în
mod particular termenul maxim de acțiune a contractului. C. civ. RM stabilește un termen al
locațiu nii de cel mult 99 de ani, care în opinia noastr ă este unul prea larg. La fel, considerăm că
este un termen prea larg, cel prevăzut de art. 1880 din C. civ. al provinciei Quebec din Canada,
care stipulează că termenul locațiunii, nu poate depăși 100 de ani, iar dacă contractul depășește
100 de ani, se r educe la această perioadă [52] .
În acest sens , în C. civ. al Italiei (art. 1573) și în C. civ. al Germaniei (art. 544) este instituit
un termen maxim de 30 de ani, pe care îl considerăm mult mai rezonabil. În NCC (art. 1783),
legiuitorul român a stabilit p erioada maximă a contractului de locațiune, de 49 de ani, deși inițial
la prima apariție în M. Of. din 24 iulie 2009 [51], era prevăzut la fel, pentru o perioadă maximă
de 30 de ani. Totodată, în CC FR, în C. civ. al Republicii Belarus, Ucraina, al Kazahst an și ale
altor state, în principal ex -sovietice, nu este stabilit expres un termen limită al acestui contract,
această prerogativă fiind oferită părților.
În mod asemănător, un termen maxim și expres al contractului, nu este prevăzut nici în C.
civ. al Franței [271] și nici în al Austriei [284]. Sub aspect comparat, prezintă interes durata
acestui contract în perioada romană. Astfel, în dreptul roman perioada obișnuită (practică) de
închiriere a bunurilor era de 5 ani [24] care, în opinia noastră, este una eficientă și realistă.
Un alt element caracteristic al contractului este structura pecuniară a locațiunii. În cadrul
contractului de locațiune, prețul este principalul scop urmărit de către locator. Acest tip de contract nu poate exista fără prezența prețului. Lipsa acestuia va transforma locațiunea într -un
contract de comodat, care presupune transmiterea temporară a dreptului de folosință asupra unui bun în regim gratuit. Acest element este instituit prin însăși definiția dată contractului de
locațiune potrivit normelor legale adoptate de statele nominalizate.
De menționat în acest context că, unele prevederi ale codurilor civile ale anumitor state,
diferă doar în ce privește modul și termenul de plată al chiriei. Astfel, C. civ. RM prevede în art.
886 că plata chiriei poate fi efectuată integral la expirarea termenului stabilit în contractul de
locațiune. Dacă plata chiriei este stabilită pentru anumite perioade, ea trebuie efectuată la
36

expirarea lor.
În comparație cu această regulă, cu caracter permisiv, NCC stabilește în art. 1797 sub
aspect general, că plata chiriei trebuie să fie făcută la termenele stabilite conform uzanțelor, dacă
nu există stipulație contrară. Iar, în anumite cazuri, dacă nu există nici uzanțe și nici prevederi
contractuale, alin. 2 ) al aceluiași articol prevede că chiria se plătește: a) în avans pentru toată
durata contractului, dacă aceasta nu depășește o lună; b) în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata locațiunii este mai mare de o lună, dar mai mică de un an; c) în pr ima zi lucrătoare
a fiecărui trimestru, dacă durata locațiunii este de cel puțin un an [174, p. 863] .
Acest cod mai conține în art. 1798, o prevedere legală nouă, potrivit căreia: Contractele de
locațiune încheiate în formă autentică, precum și cele închei ate prin înscris sub semnătură
privată și înregistrate la organele fiscale constituie, în condițiile legii, titluri executorii pentru
plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract. Această condiție executorie a
plății locațiunii este o prevedere originară, utilă și practică pentru a disciplina executarea onestă a
obligațiilor și pentru a minimaliza numărul litigiilor în instanțele de judecată.
Astfel, locatorul este scutit de formalități și cheltuieli suplimentare, întrucât nu mai este
nevoit să solicite în justiție obligarea locatarului la plata chiriei, având dreptul de a cere, în
condițiile legii, executarea silită a obligației de plată a chiriei în temeiul contractului de locațiune
[8, p. 1831].
Condiții privitor la plata chiriei, conform practicii uzuale, sunt întâlnite și în textele de lege
ale CC FR în art. 614. Potrivit acestuia, modalitatea, condițiile și termenul de achitare a plăților, forma de achitare (prin bani, bunuri sau alte compensații), trebuie să fie stabilite prin c ontract
[193].
În art. 1728 din C. civ. al Franței, este prevăzută doar obligația locatarului de a efectua
plata chiriei la momentele convenite, fără restricționări sau condiționări specifice referitor la
modul și termenul de plată a locațiunii.
Legea civi lă a Ucrainei prevede într -un mod mai simplificat, în art. 762 alin. (5) Cod civil,
doar faptul că plata chiriei se efectuează lunar, dacă nu au fost convenite alte înțelegeri
contractuale între părți.
Un aspect important și necesar de a fi abordat este fo rma contractului. Potrivit legislației
naționale, locațiunea se încheie sub condiția formei scrise doar în cazul bunurilor imobile (art.
876 C. civ. RM). La alin. (2) doi al aceluiași articol, legiuitorul prevede că bunul imobil închiriat
pe o perioadă mai mare de trei ani trebuie înscris în registrul bunurilor imobile. Alte condiții
referitoare la forma contractului de locațiune nu sunt prevăzute. Cu toate acestea, considerăm că nerespectarea formei cerute de lege pentru locațiunea unui bun imobil nu afect ează valabilitatea
37

contractului. Această idee este susținută și de unele opinii doctrinare autohtone [28, p. 501; 36, p.
75]. Reieșind din cele relatate, ar fi binevenit ca în C. civ. RM să fie adăugate unele prevederi
care ar stipula concret posibilitatea încheierii contractului de locațiune în formă nescrisă, inclusiv
în cazul unui bun imobil.
Noul Cod civil al României nu impune expres forma scrisă a contractului de locațiune, ci
doar face referire în art. 1178, la libertatea formei ce se încheie prin si mplul acord de voință. Nici
vechiul C. civ. român din 1865 nu prevedea obligatoriu forma scrisă a locațiunii, ci permitea
încheierea acestuia în formă verbală conform art. 1416 al acestui cod. În acest sens, în literatura
juridică mai veche [42; 43, p. 16] , există abordări prin care este admisă încheierea contractului
de locațiune în formă verbală și se acceptă proba chiar și prin martori.
Conform legislației Federației Ruse, forma scrisă a acestui tip de contract este cerută de art.
609 C. civ., în cazul î n care locațiunea este încheiată pe o perioadă mai mare de un an și dacă cel
puțin o parte contractantă este persoană juridică. Anumite tipuri specifice ale locațiunii,
prevăzute de art. 609, 625, 633, 643, 651, 658, 674 C. civ., precum locațiunea spațiului locativ,
arenda (locațiunea) întreprinderii, arenda încăperii sau construcției, închirierea mijloacelor de
transport, la fel, cer respectarea formei scrise a contractului de locațiune.
Nici legislația Ucrainei nu prevede expres o condiție generală și com ună cu privire la
forma contractului de locațiune, în art. 793, 811, C. civ., fiind specificate doar anumite prevederi,
care se referă la închirierea bunurilor imobile și, respectiv, la închirierea spațiilor locative.
Un alt aspect comparativ al reglementării contractului de locațiune îl constituie raportul de
drepturi și obligații între locator și locatar, instituit de legislația țărilor la care ne referim în acest
compartiment. În acest sens, principalele drepturi și obligații ale acestor părți sunt identice,
întrucât sunt caracteristice locațiunii. Printre acestea, pot fi enumerate dreptul locatarului de a
primi bunul în folosință și de a -l utiliza nestingherit, totodată având obligația principală de a
achita chiria și de a întreține bunul în stare normală. În ce privește locatorul, acesta are obligația
de a transmite bunul și de a garanta liniștita folosință a acestuia, iar din drepturile pe care le dețin
le putem specifica, în principal, dreptul de a primi plata chiriei. Acest raport de drepturi și
oblig ații esențiale este analogic în textele de lege ale tuturor țărilor luate aici în atenție. Totuși, în
totalitatea de drepturi și obligații ale locatorului și locatarului, de legislația unor țări, sunt stabilite și diferențieri, în mare parte, referitor la bunul închiriat.
Legislația națională reglementează ansamblul de drepturi și obligații în contextul reparației
și îmbunătățirii bunului închiriat în art. 888, 891, 898, 909 C. civ. Potrivit acestor articole,
locatarul are, în principal, obligația de a face reparațiile curente ale bunului, iar locatorul –
obligația de a face reparațiile capitale.
38

Aproximativ același raport de obligații cu privire la reparația și îmbunătățirea bunului
închiriat este stabilit și de CC FR (în art. 616), dar și de C. civ. al Uc rainei (în art. 776). O
situație aparte întâlnim în NCC, unde în art. 1788, legiuitorul plasează în sarcina locatorului o
responsabilitate mai mare cu privire la reparația și îmbunătățirea bunului închiriat.
Și C. civ. al Italiei reglementează, în art. 157 7, 1583, 1584, 1592, 1593, condițiile cuprinse
la efectuarea reparației bunului (în mare parte asemănător are cu cele prevăzute de C. civ. RM ),
stabilind un echilibru obligațional între părți și impunând locatorului obligația de a efectua reparația capital ă, iar locatarului – obligația de a efectua reparațiile curente ale bunului, cu
excepțiile stabilite prin contract.
În aceeași măsură, cu privire la aspectele ce țin de obligația efectuării reparațiilor asupra
bunului închiriat și C. civ. al Franței conțin e prevederi asemănătoare cu cele întâlnite în C. civ.
RM și C. civ. al Italiei.

1.3 Evaluarea problemei științifice și formularea obiectivelor cercetării
Remarcând utilizarea dinamică, precum și importanța contractului de locațiune în diverse
sfere, am conchis necesitatea identificării, elucidării și expunerii diverselor probleme ce sunt
întâlnite în acest domeniu. Astfel, imperfecțiunea cadrului legislativ, lipsa unei practici judiciare
uniforme și stabile, ne -a determinat la realizarea unei cercetări am ple și complexe cu privire la
contractul studiat, în scopul eliminării tuturor deficiențelor din reglementarea și aplicarea
contractul de locațiune.
Pornind de la aspectele istorice ale reglementării și utilizării contractului de locațiune, ne
propunem de a consacra prezentul studiu asupra cercetării multiaspectuale, a situației actuale din
doctrina, legislația și jurisprudența cu privire la subiectul investigat.
Totodată, observând unele aspecte mai mult sau mai puțin imperfecte, insuficiente, sau
defectuo ase în doctrina, practica și legislația națională, vizavi de acest subiect, ne- a influențat să
stabilim drept scop al prezentei cercetări, contribuția fermă la remedierea acestor neajunsuri.
Realizarea acestui studiu cuprinde atât particularitățile doctrinare, teoretice cît și practice
cu privire la contractul de locațiune și a fost determinat de necesitatea abordării și dezvoltării
subiectului investigat izvorât din rațiuni teoretic o-practice, prin care urmărim să conturăm
propriile concepre și viziuni vi zavi de subiect .
Ca rezultat, am stabilit principalele direcții de soluționare a problemelor identificate în
prezentul studiu, prin analiza desfășurată a legislației naționale ce reglementează contractul de locațiune precum și analiza paralelă a legislației similare din alte state. Totodată, obiectiv de
cercetare al tezei îl constituie și concepțiile existente ale autorilor autohtoni expuse în plan
39

comparat cu cele ale autorilor din doctrina altor state. Nu în cele din urmă, atenție al prezentului
studiu, l -a constituit și practica judiciară existentă în domeniul contractului de locațiune.
Așadar, cercetările din prezenta lucrare, urmăresc realizarea următoarele obiective de
bază:
– Efectuarea unei analize ample a materialelor științifice, doctrinare de specialitate atît pe
plan național cît și pe plan internațional.
– Analiza pluriaspectuală și profundă a modului de reglementarea și aplicare a contractului
de locațiune pentru identificarea lacunelor sau/și deficiențelor din legislația națională și
înaintare a propunerilor de lege ferenda , pentru perfecționarea legislației în domeniul vizat.
– Cercetarea practicii judiciare cu privire la soluționarea litigiilor în domeniul contractului
de locațiune.
Așadar, pornind de la primul obiectiv, ca bază doctrinar știi nțifică a prezentei teze, sunt
puse cele mai actuale și mai apreciate materiale științifice, didactice, articole, publicații etc.
Suportul teoretico- științific al prezentei lucrări l- a constituit, în primul rând, sursele doctrinare
elaborate în țară, dar s unt analizate și lucrările ce aparțin unor autori de vază, cunoscuți, atât pe
plan național cât și pe plan internațional. Referitor la problematica abordată de noi, ținem să
menționăm că au fost expuse diverse teorii și concepte care contribuie la dezvolta rea acestui
subiect.
Dat fiind faptul că doctrina juridică națională este într -o anumită măsură reticentă la
capitolul contractului de locațiune și nu se poate lăuda cu multe surse bibliografice în acest
domeniu, am apelat în mare parte și la sursele doctr inare din alte state, în special din România și
Federația Rusă.
Nu au fost trecute cu vederea nici acele lucrări doctrinare, de o importanță aparte,
aparținând unor autori notorii, ce au avut o apariție timpurie însă și -au păstrat valoarea științifică
de-a lungul timpului și au fost apreciate în mod special.
Astfel, observăm că unele concepte doctrinare cunosc o evoluție și o actualizare cu noile
idei și circumstanțe, reieșind din actuala normă legală și actualele viziuni sociale.
Estimând conceptele doctri nare și apreciind literatura de specialitate autohtonă ca fiind una
austeră în abordarea și explicarea esenței contractului de locațiune ne-a provocat de a ne implica
în dezvoltarea doctrinei și de a soluționa această problemă prin formularea propriilor vi ziuni și
idei în acest sens.
Constatăm că în doctrina națională și cea de peste hotare nu este efectuată o cercetare
analitică profundă asupra subiectului cercetat și nu sunt întâlnite prea multe lucrări în acest sens. Din acest considerent, în vederea elucidării specificului acestui contract, au fost examinate un
40

număr semnificativ de articole, lucrări științifice în care este tratat, nemijlocit sau tangențial,
acest subiect.
Dezvoltarea raporturilor sociale și economice au configurat existența mai multor tipuri
sau varietăți ale contractului de locaț iune, care sunt abordate în compartimentul 2.4. al tezei.
Similar pentru evidențierea particularităților deosebite ale contractului de locațiune, a fost efectuată și o analiză comparativă a diferitor contracte civile care înregistrează anumite elemente
de asemănare ș i deosebire cu locațiunea.
Suplimentar cercetărilor pe plan doctrinar, din considerentul imperfecțiunilor de ordin
normativ și a interpretărilor ambigue, constatate referitor la subiectul investigat, am concluzionat
necesitatea extinderii cercetărilor sub aspectul reglementărilor legislative.
În mod paralel, cercetarea este axată pe analiza comparativă a legislației și doctrinei
naționale cu cea a mai multor state dezvoltate pentru identificarea elem entelor de succes ce pot fi
implementate pe plan național.
Pentru a contribui la aplicarea utilă și eficientă a reglementărilor naționale din acest
domeniu, și pentru a îmbunătăți normele legale ale Republicii Moldova, ne -am stabilit scopul
expres de a for mula propuneri de lege ferenda, inspirate în rezultatul analizei și cercetării
legislației similare a unor state dezvoltate, ce au avut o reformă legislativă reușită, cum ar fi
legislația unor state ca Franța, Canada, Romania, Federația Rusă și altele.
În această ordine de idei, ne- am propus de a efectua o analiză amănunțită a cadrului
normativ a RM, ce reglementează contractul de locațiune, în vederea identificării
imperfecțiunilor din legislație și cu scopul de a aduce propuneri de modificare a acesteia pentru
îmbunătățirea ei, precum și cu scopul de a contribui la o interpretarea mai clară și corectă a
acestor prevederi.
În sensul expus, o direcție de cercetare este realizarea unei analize sistemice a legislației
naționale în plan comparat cu cea a alto r state, precum și a instrumentelor internaționale de drept
uniform cu caracter opțional.
Pe această cale, problema de cercetare în teză este orientată spre identificarea efectivă a
oricăror lacune existente în legislația națională precum și în liter atura de specialitate autohtonă.
Prin urmare, am stabilit ca prim scop să analizăm orice divergență reală în cadrul aplicării contractului de locațiune și să dezvoltăm teorii proprii privind acest subiect , pentru a face
utiliz area contractul ui de locațiune mai eficient ă.
Reieșind din esența analizelor asupra prevederilor legislative ce au evoluat pe parcursul
timpului, opinăm importanța și necesitatea identificării elementelor
41

Prin rezultatele cercetărilor și prin propunerile de modificare a legii civile, intenționăm de
a oferi o interpretare univocă a reglementărilor cu privire la contractul de locațiune. a cărei
redacții va permite o interpretare corectă și uniformă a acestor norme juridice.
Scopul ce ține de identificarea imperfecțiunilor legislative și înlătu rarea lacunelor din
doctrină este succedată de soluționarea deficiențelor practice în aplicarea nemijlocită a
contractului de locațiune precum și în soluționarea litigiilor de către instanțele judiciare.
Așadar, adiacent scopului propus inițial de a identi fica lacunele din legislație și de a
formula propuneri concrete cu privire la perfecționarea cadrului legal, intenționăm de a formular anumite viziuni clare sau propuneri ce pot contribui la îmbunătățirea modului de utilizare a
contractului de locațiune, precum și de a defini în ansamblu concepte noi. Toate aceste eforturi,
considerăm că vor aduce după sine îmbunătățirea practicii judiciare în domeniu din mai multe
puncte de vedere.
Deseori în practica judiciară a Republicii Moldova, soluționarea litigiilo r în instanțele de
judecată parcurge pași anevoioși și cunoaște verdicte diferențiate și controversate în situații
similare. Atît din punct de vedere practic cât și teoretic problema privind soluționarea
inechitabilă și neuniformă a litigiilor în practica judiciară, reprezintă una din cele mai sensibile
aspecte și este cauzată de faptul că există numeroase lacune și neclarități la tratarea acestor
subiecte. Acest aspect cu privire la practica judiciară neuniformă în domeniul contractului de
locațiune, duce după sine la paralizarea utilizării eficiente și corespunzătoare a contractului de
locațiune.
În acest sens, ținând cont de problema remarcată în domeniul practicii judiciare urmărim
să facem o claritate referitor la acest capitol. De asemenea, aceasta ne decide de a formula
propunerii de interpretare corectă a normelor de drept și de aplicare a acestora în practică.
Deci, scopul final al lucrării, prin rezolvarea cumulativă a primelor două sarcini, cea a
dezvoltării doctrinei juridice și perfecționării ca drului legal, este de a ordona și a eficientiza
practica judiciară a contractului de locațiune, dar și înlesnirea utilizării eficac e în practică a
acestuia.
Considerăm că un astfel de studiu, prin propunerile aduse, va aduce în primul rând la
reducerea, pr evenirea sau chiar și combaterea nihilismului juridic cu privire la aplicarea
reglementărilor în practică a contractului de locațiune și ca urmare va contribui per ansamblu la
reformarea și consolidarea practicii judiciare în domeniul vizat.
Stabilirea cor ectă a interpretării normelor legale ce guvernează contractul de locațiune
este de maximă importanță practică, deoarece numai astfel poate fi asigurată o aplicare corectă a
legii și respectiv o rezolvare echitabilă a eventualelor litigii judiciare.
42

1.4 Sinteza jurisprudenței și modul de soluționare a litigiilor în domeniul contractului de
locațiune
Pornind de la premisa utilizării active în practică a contractului de locațiune în diverse
domenii sociale, culturale, economice etc. de către diverse persoane f izice sau/și juridice, nu
poate fi pus la îndoială faptul că, realmente, se vor naște anumite controverse, divergențe sau
chiar neînțelegeri între părți. Aceste divergențe, în caz de imposibilitate de rezolvare pe cale
amiabilă, se pot transforma în litigii în instanțele de judecată. Astfel, în practica judiciară apar spre rezolvare o multitudine de litigii în acest domeniu. În studiul de față, în ceea ce ține de
jurisprudența națională, ne -am axat atenția cu prioritate asupra litigiilor definitive din dome niul
contractului de locațiune, care au fost examinate în ultimă instanță de către Curtea Supremă de Justiție a Republicii Moldova și publicate pe portalul online în Baza de date a hotărârilor
Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ al C SJ [10, 11].
Problema de drept înaintată spre rezolvare în fața instanțelor de judecată, este suficient de
variată și constă în acțiuni privind recunoașterea contractului de locațiune, încasarea datoriei,
rezilierea contractului de locațiune, restituirea b unului închiriat de la locatar, declararea nulă a
contractului , dar și altele. Tot aici ținem să mai menționăm faptul că, litigiile în acest domeniul,
de cele mai multe ori, conțin mai multe revendicări sau capete de cerere și nu doar o solicitare
aparte. Cerințele exemplificate sunt solicitate în mod cumulativ, cum ar fi, cererea privind
încasarea forțată a plăților pentru chirie poate fi completată cu cererea de reziliere a contractului,
cererea de restituire a bunului poate fi cumulată cu cea de despăgubire a daunelor etc.
Ca exemplu de litigiu, în care instanța de judecată este chemată să se pronunțe asupra
recunoașterii contractului de locațiune, vom specifica, Încheierea Curții Supreme de Justiție din
21 mai 2014 (dosarul nr. 2rac -273/14) [11]. În acest litigiu, reclamantul – locatar, a solicitat
instanței recunoașterea încheierii tacite a contracului de locațiune, invocând achitarea chiriei după expirarea termenului contractului, astfel pretinzând că a avut loc prelungirea tacită a
locațiunii (relocaț iunea) pe un termen nedeterminat. Instanța de fond a respins acest capăt de
cerere, constatând că nu a avut loc o continuare în mod tacit a raporturilor contractuale.
Litigii și decizii referitoare la încasarea datoriilor pentru plata chiriei, putem afirma că sunt
cele mai des întâlnite, printre acestea specificăm: Decizia Curții Supreme de Justiție din 20
august 2014 (dosarul nr. 2rc -557/14), Decizia Curții Supreme de Justiție din 10 decembrie 2014
(dosarul nr. 2rac -583/14) [11]. Din Încheierea Curții Supr eme de Justiție din 10 septembrie 2014
(dosarul nr. 2rac- 419/14 ) [11] se reflectă un alt litigiu ce se referă la încasarea datoriei pentru
plata locațiunii, în care o societate cu răspundere limitată, acționează în judecată Inspectoratul
Fiscal de Stat pe mun. Bălți, Ministerul Afacerilor Interne, Departamentul Poliției, Direcția
43

Investigare a Fraudelor, Secția Regional ă „Nord” a DIF a MAI . În această cauză, societatea cu
răspundere limitată, în calitate de locator, a transmis în locațiune o cameră frigorif ică pentru
păstrarea producției sechestrate. Constat ând neachitarea sumei pentru locațiune conform
contractului, Judecători a Bălți, p rin hotărîrea din 10 octombrie 2012 a admis integral acțiunea
înaintată de societatea cu răspundere limitată și a încasat d in contul Ministerului Afacerilor
Interne în beneficiul societății cu răspundere limitată datoria solicitată precum și alte cheltuieli.
De asemenea, printre litigiile frecvent întâlnite în practică, sunt și cele referitoare la
solicitarea rezilierii contra ctului de locațiune . Dintre cele care ne -au atras atenția, în mod special,
specificăm pricina reflectată prin Decizia Curții Supreme de Justiție din 05 martie 2014 (dosarul
nr. 2rac -9/14) , Decizia Curții Supreme de Justiție din 14 februarie 2014 (dosarul nr. 2ra -265/14)
și pricina reflectată prin Decizia Curții Supreme de Justiție din 12 noiembrie 2014 (dosarul nr. 2rc-608/14) [11].
Un litigiu cu privire la acest aspect, pe care îl considerăm mai interesant și mai complex
din diferite puncte de vedere, est e reflectat prin Decizia Curții Supreme de Justiție din 0 8 mai
2014 (dosarul nr. 2rac -255/14) [11]. În cererea de chemare în judecată a SRL „VP” împotriva
SRL „I C”, primul capăt de cerere constă în rezilierea contractului de locațiune. Potrivit
constatăril or din Încheiere, SRL „VP” – locator , prin contractul de locațiune, s -a obligat să dea
celeilalte părți, SRL „IC” – locatar , două încăperi în folosință temporară, iar acesta s -a obligat să
plătească plata pentru chirie. Neachitarea plăților asumate a servi t drept temei de bază a
reclamantului de a solicita instanței de judecată, rezilierea contractului de locațiune precum și
încasarea plății pentru chirie, penalități aferente și recuperarea cheltuielilor de judecată. În speță,
SRL „IC” a înaintat instanței de judecată o cerere reconvențională împotriva SRL „VP”, prin
care a solicitat anularea contractului de locațiune, repararea prejudiciului material și încasarea
cheltuielilor de judecată . Analizând constatările expuse în Încheierea CSJ, considerăm că în mo d
nejustificat, prima instanță a emis hotărîrea din 28 noiembrie 2012, prin care, acțiunea înaintată
de SRL „VP ” către SRL „IC” cu privire la rezilierea contractului de locațiune, încasarea plății
pentru chirie, penalității aferente și cheltuielilor de jud ecată a fost respinsă ca neîntemeiată, iar
acțiunea reconvențională a fost admisă de deplin. A fost declarat nul contractul de locațiune între SRL „V P” în ca litate de locator și SRL „IC ” în calitate de locatar al bunului imobil .
În cele din urmă, după rejudecarea cauzei de către Curtea de Apel Chișinău, prin Decizia
din 22 ianuarie 2014, considerăm că just a fost admis apelul declarat de SRL „VP”, hotărîrea
Judecătoriei Ciocana din 28 noiembrie 2012 a fost casată, fiind pronunțată o nouă hotărîre prin care acțiunea inițială înaintată de SRL „VP” către SRL „IC” cu privire la rezilierea
contractului de locațiune, încasarea plății pentru chirie, penalității aferente și cheltuielilor de
44

judecată a fost admisă. A fost reziliat contractul de locațiune între SRL „V P” în calitate de
locator și SRL „IC” în calitate de locatar în privința a două încăperi. S- a încasat din contul SRL
„IC” în beneficiul SRL „VP”, plata pentru chirie pentru, amenda aferentă, cheltuieli pentru
asistență juridică și cheltuieli pentru achitar ea taxei de stat. Acțiunea reconvențională înaintată
de SRL „IC” către SRL „VP” a fost respinsă ca fiind neîntemeiată.
Subiecți în litigiile din domeniul locațiunii sunt atât persoane fizice, agenți economici, cât
și autorități publice, instituții de stat. Exemple de litigii în care figurează instituții de stat și autorități publice, sunt multiple. Printre cele care ne -au atras atenția într -un mod special, vom
specifica Decizia Curții Supreme de Justiție din 27 martie 2014 (dosarul nr. 3ra -358/14). Părți î n
acest proces sunt Oficiul Teritorial Ungheni al Cancelariei de Stat împotriva Consiliului raional
Nisporeni, intervenient accesoriu Direcția Învățământ Tineret și Sport Nisporeni, cu privire la
anularea Deciziei Consiliului raional Nisporeni nr. 1/26 din 07 februarie 2013 despre darea în
locațiune a unui spațiu în incinta unui liceu [10].
Drept altă pricină cu implicarea autorităților publice locale, putem menționa procesul cu
participarea Consiliului municipal Chișinău împotriva unei Asociații, privind r ezilierea
contractului de locațiune și evacuarea din imobil (Decizia Curții Supreme de Justiție din 26
august 2014, dosarul nr. 3ra -859/14) [11].
Un alt caz cunoscut public, în care părțile litigante sunt și autorități de stat și agenți
economici, este pri cina civilă pornită la cererea de chemare în judecată a ÎM „Dufremol” SRL
împotriva ÎS „Aeroportul Internațional Chișinău” și ÎCS „Le Bridge Corporation Limited” SRL, privind recunoașterea nulității contractului de locațiune (Decizia Curții Supreme de Justiție din
10 iunie 2011, dosarul nr. 2rae -197/2011) [10].
În ceea ce ține de acțiunile împotriva autorităților publice cu privire la transmiterea în
locațiune /arendă, ținem să menționăm că aceste litigii urmează să fie examinate conform legislației referitoare la contractul de locațiune în coroborare cu Legea contenciosului
administrativ nr. 793 din 10.02.2000, Legea privind prețul normativ și modul de vânzare –
cumpărare a pământului nr. 1308 din 25.07.1997 [114], dar și de alte legi speciale aplicabile în
cazurile corespunzătoare.
O situație specială întâlnim și în cazurile transmiterii în locațiune, arendă a bunurilor
imobile, a terenurilor aparținând autorităților administrațiilor publice locale. Transmiterea în
posesie și folosință prin arendă sau locați une a bunurilor proprietate a unității administrativ –
teritoriale se realizează prin licitație publică, organizată în conformitate cu Legea privind
administrația publică locală (art. 77) [91]. În această parte, nu vom ezita să afirmăm că practica
judiciară este, după părerea noastră, cea mai aglomerată de litigii în care este cerută anularea
45

deciziilor autorităților publice locale privind darea în locațiune, arenda bunurilor domeniului
public de către administrația publică locală. Cauze în acest sens, vom ex emplifica prin Încheierea
Curții Supreme de Justiție din 23 aprilie 2015 (dosarul nr. 3ra -577/15) [11], din care se deduce
participarea Consiliului municipal Chișinău în calitate de pârât, al cărui act administrativ este
contestat. Un alt proces, în care O ficiul Teritorial Chișinău al Cancelariei de Stat, în calitate de
reclamant, a acționat Consiliul municipal Chișinău, solicitând anularea unei decizii, este reflectat prin Încheierea Curții Supreme de Justiție din 19 martie 2015 (dosarul nr. 3ra -323/15) [11].
Similar, putem exemplifica Decizia Curții Supreme de Justiție din 22 aprilie 2015 (dosarul nr. 3ra-343/15), unde participanți sunt aceiași subiecți: Oficiul Teritorial Chișinău al Cancelariei de
Stat împotriva Consiliul municipal Chișinău.
În ceea ce ț ine de soluțiile adoptate de către instanțele de judecată, în urma analizei a peste
300 de decizii ale Curții Supreme de Justiție, examinate și plasate pe portalul online [10; 11], dar și din culegeri de practică judiciară [139; 140], putem afirma că, în g eneral, verdictele
corespunzătoare sunt pronunțate corect, conform legislației. Însă, în unele cazuri, vom fi nevoiți să recunoaștem și faptul că, hotărârile judiciare prezintă și unele lacune în ce privește motivarea
și explicarea clară a soluțiilor adopt ate.
Un alt aspect, ce ținem să- l menționăm cu privire la examinarea litigiilor referitoare la
contractul de locațiune este termenul în limitele căruia are loc finisarea definitivă a cauzelor.
Așadar, apreciem că termenul în care sunt examinate aceste liti gii, este unul rezonabil și nu
exagerat de lung, însă cu unele excepții. Printre cazurile a căror examinare considerăm că a derulat în cursul unei perioade prea lungi, sunt cele reflectate prin: Decizia Curții Supreme de
Justiție din 26 decembrie 2012 (dos arul nr. 2ra -2499/12) [10], care a durat o perioadă de
aproximativ patru ani; Decizia Curții Supreme de Justiție din 30 octombrie 2013 (dosarul nr. 2ra –
1799/13), care, de asemenea, a durat o perioadă de aproximativ patru ani; Decizia Curții Supreme de Just iție din 18 martie 2015 (dosarul nr. 2ra -465/15), care a durat o perioadă de
aproximativ șapte ani, și alte cazuri asemănătoare. Un alt caz judiciar, pe care îl considerăm că a durat o perioadă prea îndelungată, este reflectat prin Decizia Curții Supreme d e Justiție din 29
aprilie 2015 (dosarul nr. 2rh- 104/15) [11]. În acest caz, reclamanta P. M. a depus, la data de 30
august 2005, cerere de chemare în judecată împotriva unei Întreprinderi Individuale privind
rezilierea contractului de locațiune, evacuarea pârâtului din apartament și încasarea plății pentru
chirie, iar Încheierea irevocabilă de inadmisibilitate a fost pronunțată de Curtea Supremă de Justiție abia la 10 decembrie 2014. Adăugător acestora, pe marginea cauzei date a fost examinată
și cererea d e revizuire a reprezentantului reclamantei P.M., în legătură cu care, Curtea Supremă
de Justiție a emis Încheierea de inadmisibilitate a cererii de revizuire la data de 29 aprilie 2015
46

(dosarul nr. 2rh- 104/15) [11]. Un alt caz care -l considerăm că a durat o perioadă excesiv de
lungă este litigiul reflectat prin Decizia Curții Supreme de Justiție din 30 iulie 2014 (dosarul
nr.2rc -471/14). Aici problema de drept este cu privire la restituirea datoriei între două Societăți
cu Răspundere Limitată.
Motivele care duc la examinarea îndelungată a proceselor pot fi diverse, printre acestea:
folosirea abuzivă a drepturilor procesuale de către părți, cât și volumul exagerat de mare al dosarelor aflate pe rol în instanțele de judecată, omisiuni judiciare de ordin procedural care au
dus la dispunerea rejudecării pricinii. Exemple de cazuri care au fost trimise spre rejudecare sunt
multiple și din diverse motive procedurale. În acest sens, vom menționa un litigiu iscat între
IPNA Compania „Teleradio -Moldova” și o Societate cu Răspundere Limitată, privind rezilierea
contractului de locațiune. Potrivit Deciziei Curții Supreme de Justiție din 05 martie 2014 (dosarul nr. 2rac -9/14), cauza a fost trimisă la rejudecare în instanța de apel, întrucât instanțele
de judecată au acțio nat în contradicție cu prevederile art. 138 Cod procedură civilă. Un alt proces
care a fost trimis de repetate ori spre rejudecare, din diferite motive, este relatat în Decizia Curții
Supreme de Justiție din 15 octombrie 2014 (dosarul nr. 2rac -475/14).
Totodată, nu vom omite să exemplificăm și unele cazuri care au avut o examinare rapidă și
justă. Bunăoară, examinarea cauzei cuprinse în dosarul nr. 3ra – 648/14, a durat mai puțin de un
an de la depunerea cererii de chemare în judecată (30 septembrie 2013) , până la adoptarea
Deciziei instanței supreme (25 iunie 2014). O altă cauză a cărei examinare a durat mai puțin de
un an, se deduce din Încheierea de inadmisibilitate a Curții Supreme de Justiție din 30 aprilie
2015 (dosarul nr. 2rac -546/15) [11].
Alte su rse care conțin selecții de practică judiciară relevantă, atât din domeniul
contractului de locațiune, cât și din alte domenii, sunt Culegere de practica judiciară a colegiului
civil și de contencios administrativ al Curții Supreme de Justiție (2005 -2006) și Culegere de
practica judiciară a Colegiului civil și de contencios administrativ al Curții Supreme de Justiție
(2007) [139; 140], ambele elaborate de M. Poalelungi.
Așadar, practica judiciară națională în domeniul contractului de locațiune, este vastă și
variată, cu participarea a diferiților subiecți de drept și pe diferite probleme. Aceeași constatare o
facem și cu privire la practica judiciară din străinătate. Culegeri și analize sintetizate ale practicii
judiciare românești, în domeniul cercetat, a u fost realizate de autorii C. Cucu și M. Gavriș în
Contractele comerciale. Practică judiciară [63], de R. Motica și F. Moțiu în Contracte civile.
Teorie și practică judiciară [125], de C. Hageanu și V. Dumitrache în Contractul de închiriere.
Practică judi ciară [93]. Din cadrul lucrărilor monografice în domeniul contractului de locațiune,
care conține și o analiză a practicii judiciare, amintim manualul Contracte speciale. Locațiunea,
47

închirierea locuințelor, antrepriza. Practică judiciară, autor L. Stoica [169]. Tot aici, putem
specifica și publicațiile Dezmembrămintele dreptului de proprietate. Practică judiciară ,
elaborată de M. Pivniceru [136]; Acțiunea în evacuare: practică judiciară comentată, aparținând
lui D. Teohari [173] și, nu în ultimul rând, manualul Contracte civile speciale. Practică judiciară
comentată și adnotată, avându- l ca autor pe binecunoscutul jurist român C. Turianu [181] .
În practica juridică rusă, de asemenea, întâlnim o multitudine de cazuri din dom eniul
contractului de locațiune. O sistematizare a practicii judiciare întâlnim, în mod special, în unele
analize și culegeri din jurisprudență. Printre cele mai relevante culegeri de practică judiciară
specificăm: Deposedarea terenurilor de pământ de la l ocatar pentru utilitate publică:
problematică, teorie și practică, autori A. Anisimov și V. Ustjukova [191]; Locațiunea
imobilelor. Analiza practicii rezolvării litigiilor în arbitraj: Ghid practic de aplicare a legislației
civile și funciare a F.R (autor I.N. Așihmin). Nu în ultimul rând, vom specifica o lucrare
importantă și din jurisprudența franceză, care conține o analiză a practicii judiciare, intitulată
Dreptul Contractelor. 10 ani de jurisprudență comentată, realizată de autorul L. Leveneur [278].
Așadar, litigiile izvorâte din relațiile de locațiune sunt întâlnite pe larg în cadrul practicii
judiciare din toate statele analizate mai sus. Conflictele apar în mod obișnuit și în majoritatea
cazurilor din motivul nerespectării sau respectării parțiale ș i necorespunzătoare a condițiilor
contractuale prestabilite, de către una din părți sau de ambele.
Pentru a evita litigiile în domeniul contractului de locațiune este recomandabilă evident, în
primul rând, manifestarea de către părți a unui comportament reciproc respectuos și cu bună
credință. Totodată, părțile trebuie să evalueze anticipat capacitățile proprii de a respecta și de a
duce la bun sfârșit îndeplinirea condițiilor contractuale la care s -au angajat. Incapacitatea vreunei
părți de a- și onora și îndeplini pe deplin condițiile contractuale poate duce la un conflict între
părți și ulterior la un litigiu judiciar. De aceea este necesar ca părțile să încheie de la bun început un contract detaliat și bine formulat (anexa nr. 3; 4) care să ghideze concr et atât locatorul cât și
locatarul în exercitarea corectă a drepturilor și obligațiilor acestora. Însă în cazul apariției
vreunor circumstanțe neprevăzute pe parcursul derulării relațiilor de locațiune, părțile sunt în
drept și este binevenită revizuirea anumitor clauze din contract și ajustarea acestora la noile
împrejurări pentru a putea fi onorate și pentru a evita ulterior eventualele conflicte
În cazul în care una din părți, locatorul sau locatarul nu- și onorează obligațiunile
intenționat sau cu bună c redință, este preferabil și chiar necesar ca acestea să poarte negocieri în
scopul aplanării litigiului pe cale amiabilă. Dacă procesul de soluționare pe cale extrajudiciară a litigiului, eșuează și nu înregistrează nici un succes, atunci partea îndreptățită deține
oportunitatea de a se adresa în instanța de judecată competentă cu o cerere de chemare în
48

judecată prin care își va revendica drepturile încălcate. Cererea respectivă urmează să respecte
forma și condițiile procedurale cerute de lege (anexa nr. 5).
Rezumând asupra analizei practicii judiciare și a litigiilor din cadrul contractului de
locațiune, putem conchide că, procesele în acest domeniu sunt, cu părere de rău, multiple și din
varii motive. Pentru reducerea numărului de conflicte judiciare din această sferă, considerăm că
este necesară formarea și consolidarea unei practici judiciare corecte și bine motivate, care va duce la disciplinarea juridică a utilizatorilor acestui contract, precum și la perfecționarea cadrului
legislativ. Cele din urmă n u vor permite interpretarea unor norme insuficient de clare sau
lacunare și va contribui, în final, la consolidarea practicii judiciare și la micșorarea numărului de litigii.

1.5 Concluzii la capitolul 1
Doctrina juridică cu privire la contractul de loca țiune, atât națională cât și internațională,
este în continuă dezvoltare și perfecționare în concordanță cu noile reglementări legale și potrivit
practicii de aplicare formată de diferiți subiecți de drept.
La realizarea studiului din prezentul capitol am cercetat și selectat cele mai de vază, mai
cunoscute și mai apreciate materiale juridice care tratează contractul de locațiune. În acest sens,
am analizat un număr impunător de lucrări în acest domeniu, precum: manuale, cursuri și tratate universitare, lu crări de doctorat, publicații și alte lucrări științifice atât din Republica Moldova,
cât și din alte state. În prim plan, în studiul de față, au fost prezentate și analizate cele mai recente lucrări care conțin abordări cu privire la contractul de locațiu ne. Iar întru- n mod specific,
pentru a da valoare și unor lucrări irepetabile din trecut ale unor autori cu renume, au fost prezentate și unele opere juridice mai vechi dar care au rămas un simbol în doctrina juridică.
Aria doctrinară autohtonă se află înt r-un debut cu o ascensiune lină dar continuă, care
înregistrează treptat tot mai multe lucrări științifice în acest domeniu. Un ansamblu de împrejurări ceva mai avansat și dezvoltat se înregistrează referitor la doctrina juridică din
România, Federația Rus ă, Franța etc.
Partea practică este urmată de tendința creării unei jurisprudențe în acest domeniu. Astfel,
practica judiciară cu privire subiectul abordat este suficient de vastă și diversă. Totuși, îmbucurător este faptul că, în ultima decadă se observă, cu unele rezerve și excepții, o oarecare
uniformizare a practicii judiciare cu privire la soluționarea litigiilor în domeniul contractului de locațiune. Odată cu aceasta, faptul respectiv va favoriza apariția altor studii și lucrări mai ample
și mai detaliate la acest capitol.
Jurisprudența în domeniul contractului de locațiune este una diversă, constând în diferite
49

probleme înaintate în fața instanței de judecată spre soluționare. Subiecți ai litigiilor legate de
încheierea, executarea efectele și înceta rea contractului de locațiune sunt atât persoane fizice cât
și juridice, atât întreprinderi de stat, municipale sau autorități ale administrației publice, cât și
întreprinderi private. Iar conflictele apărute între acestea privesc cereri referitor la încas area
plăților pentru chirie, restituirea sau evacuarea bunului, rezilierea contractului, încasarea unor prejudicii, penalități și altele.
De cealaltă parte, aria doctrinară de peste hotare precum, română, rusă, franceză,
înregistrează deja un bagaj de materiale științifice mult mai amplu. Aici există o practică
judiciară, care s -a format în cursul unei perioade mai îndelungate, comparativ cu cadrul legal
național, mult mai tânăr și abia la început de cale. Legislația statelor luată în cercetare înregistreaz ă un set de norme de drept, în mare parte, asemănător în ceea ce ține de definirea
locațiunii, deosebiri existând doar în ce privește anumite moduri de formulare și stabilirea raportului de drepturi și obligații.
Analizele realizate în acest compartiment a l tezei ne oferă posibilitatea să constatăm că
doctrina juridică națională este una satisfăcătoare, dar nu suficient de bogată și diversă,
comparativ cu spațiul doctrinar al altor state precum cel rusesc, francez, român etc. Similar și
practica judiciară î n materia locațiunii urmează să fie uniformizată și consolidată în mod
asemănător altor state dezvoltate.
Cu siguranță că în viitorul apropiat, în spațiul doctrinar autohton vor apărea și se vor face
cunoscute și alte studii comprehensive la tema pusă în discuție, care vor îmbogăți substanțial arealul juridic în acest domeniu.

50

2. CARACTERIZARE A GENERALĂ A CONTRACTULUI DE LOCAȚIUNE

2.1 Noțiuni și aspecte terminologice cu privire la contractul de locațiune
Este universal recunoscut faptul că locațiunea con stituie în sine o vânzare a dreptului de
folosință asupra unui bun determinat și pe o perioadă determinată. Însă, dezvoltându- se separat,
acest tip de contract în timp s -a consolidat în mod distinct, ajungând la momentul actual unul
complex și variat.
Gaiu s, în opera sa „Instituțiile” afirma că, până într-atâta cumpărarea și vânzarea par să
aibă unele analogii cu locațiunea, încât în unele situații te întrebi, de obicei, dacă ceea ce se
contractează este cumpărare -vânzare ori locațiune [82, p. 237].
Textele legislative, diverși juriști și întreaga arie doctrinară juridică au oferit contractului
de locațiune o multitudine de definiții mai mult sau mai puțin asemănătoare, însă care îmbină
toate caracterele juridice definitorii și redau cu succes înțelesul aces tui contract.
Printr -o definiție succintă și mixtă, am putea afirma că locațiunea reprezintă acel contract
prin care o parte, locator, se obligă să ofere celeilalte părți, locatar, posesia și folosința temporară
a unui bun determinat și contra unei plăți determinate.
Principalul izvor de drept din Republica Moldova care ne oferă o definiție legală a
contractului de locațiune, este Codul civil, unde definește acest contract în art. 875, stipulând că:
prin contractul de locațiune, o parte (locator) se obligă să dea celeilalte părți (locatar) un bun
determinat individual în folosință temporară sau în folosință și posesiune temporară, iar aceasta se obligă să plătească chirie.
O recentă codificare a legislației din țările europene, NCC [47; 103; 137], ne oferă o
definiție modernă și de succes a contractului de locațiune, care a înlocuit vechea formulare din C.
civ. român din 1865 [50]. Acesta din urmă conținea o definiție asemănătoare cu cea din actualul
C. civ. al Franței [271]. Și CC FR [206] legiferează o def iniție reușită a acestui contract, dar care
îmbină termenii de locațiune și arendă la nivel de sinonime.
În C. civ. al RSS Moldovenești, termenul de locațiune lipsea, iar echivalentul acestuia era
termenul de închiriere, însă erau cunoscuți și utilizați totuși termenii de locator și locatar. În art.
278 al acestui cod se stipula că, în baza contractului de închiriere de bunuri locatorul se obligă
să pună la dispoziția locatarului un bun în folosință temporară în schimbul unei sume de bani .
Sub aspect com parativ, ținem să atragem atenția asupra unor termeni mai puțin întâlniți în
mediul juridic la momentul actual, și anume cei folosiți în Codul Calimachi [46] la definirea contractului de locațiune. Întrucât aici se regăseau mai multe tipuri de locațiune, î ntâlnim termeni
precum închiriere, năimeală, bezman, solarium, orîndatorie.
51

În încercarea de a oferi acestui contract o definiție proprie cu un conținut și înțeles mai
amplu și complex atât din punctul de vedere al abordării doctrinare [177; 178], cât și legale,
putem afirma că, locațiunea reprezintă acel contract prin care o parte, numită locator, se obligă
să asigure celeilalte părți, numită locatar, posesia sau/și folosința totală sau parțială a unui bun
individual determinat, pe o perioadă anumită de t imp, în schimbul unui preț sau altei prestații,
numită chirie.
Această definiție considerăm că reprezintă o formulare mai complexă și reușită a
contractului de locațiune care cuprinde integral elementele definitorii ale acesteia și în acest sens
a fost îna intată către Ministerul Justiției, ca propunere pentru modificarea și completarea C. civ.
RM la capitolul contractului de locațiune (anexa 1).
Rezumând analiza definițiilor studiate și prezentate cu privire la contractul de locațiune,
vom conchide că acest ea sunt formulate într -un mod similar și cu un sens asemănător atât de
legislația diferitelor state, cât și de întreaga doctrină juridică per ansamblu.
Așadar, reieșind din sensul definițiilor prezentate, putem deduce că sensul general al
oricărei relații de locațiune presupune operațiunea prin care locatorul asigură temporar folosința
unui bun sau a unui ansamblu de bunuri contra unei prestații bănești sau de altă natură, achitate, de regulă, periodic de locatar.
În aceeași măsură și Dicționarul explicati v al limbii române [73], dar și Noul dicționar
universal al limbii române [135], ne oferă o definiție a termenului „locațiune”. Potrivit acestor
dicționare, locațiunea, semnifică: închiriere, chirie plătită pentru anumite lucruri luate în
folosință temporară . Totodată, referitor la originea cuvântului, se face trimitere la termenul
location, provenit din limba franceză și la termenul locatio -onis, provenit din limba latină.
Ultima origine este confirmată și de Dicționarul latin –român [61, p. 466]. Tot aici poate fi găsit
termenul de „arendă”, care este tradus în latină ca: loco,- are; redimo,- ere. De asemenea, ținem să
menționăm că și Dicționarul juridic român -francez [67, p. 248], traduce locațiunea în „ location”,
dar mai utilizează un termen destul de frec vent întâlnit în literatura franceză, cel de „ bail” .
Un dicționar modern de drept civil [58], redă detaliat și explică locațiunea, ca fiind, un
contract, în virtutea căruia o persoană, numită locator, se obligă să asigure altei persoane,
numite locatar, folosința integrală sau parțială a unui lucru sau prestarea unui serviciu pe o
durată de timp determinată în schimbul unui preț corespunzător.
Din punct de vedere etimologic, cuvântul „locațiune” provine din verbul latin locare ,
semnificând a da cu chirie, a da în arendă. Acest verb, era folosit în dreptul roman împreună cu
termenul „conducere”, care semnifica faptul de a lua cu chirie, astfel formând denumirea de
locatio -conductio.
52

Și dicționarul etimologic rus [251, p. 85] face trimitere la proveniența la tină și anume la
termenii: arrenda, arrendare și reddere . Totdată aici mai este făcută trimiterea și la termenul
arendowac , din limba poloneză. În acest dicționar este menționată perioada de când termenul de
arendă este cunoscut, și anume, secolul XVII.
Aspecte interesante sunt întâlnite și în dicțiobarul juridic rus -român [60]. Aici, termenul
rus, arenda, este tradus în română ca, arendă, arendare, închiriere, chirie . Totodată sunt
întâlnite sintagme precum: arendă veșnică, arenda foamei, arendă în bani, arendă înrobitoare,
arendă capitalistă etc.
Reieșind atât din etimologia cuvântului, cât și din definiția dată de Dicționarul explicativ,
de dicționarele juridice menționate, observăm că se face trimitere și la termenii de arendă și
chirie. Atât arenda, cât și locațiunea reprezintă o transmitere a dreptului de folosință, însă
deosebirea o face bunul care se transmite în baza acestor contracte. Prin arendă se transmit, de regulă, bunuri cu destinație agricolă, potrivit art. 911 C. civ. RM, iar închirierea est e utilizată în
practică pentru transmiterea în folosință a bunurilor mobile și imobile, în special a locuințelor.
Un sens diferit noțiunilor de „închiriere a bunurilor și „arendă” li se atribuie prin
normele unor state europene, ca de exemplu cele ale Germ aniei și Elveției. Astfel, prin „arendă”
se subînțelege contractul în baza căruia se transmite contra plată unu numai dreptul de posesie
a bunurilor, ci și dreptul de a culege fructele lui [33, p. 99].
În cele din urmă, putem afirma că termenul de locațiune precum și cei de arendă și
închiriere , au cunoscut evoluția corespunzătoare și caracteristică contractelor respective în
concordanță cu perioada lor de aplicare. Explicarea înțelesului acestor termeni din punct de vedere etimologic, istoric, legal etc. e ste necesară pentru a înțelege în fine, care termen trebuie de
utilizat pentru exprimarea și redarea corectă a tipului corespunzător de contract.

2.2 Istoricul relațiilor de locațiune și actuala reglementare a contractului
Este bine cunoscut faptul că, lo cațiunea cunoaște o perioadă timpurie de utilizare largă în
societate. Acest contract era folosit în că din perioada romană, în special pentru închirierea
vitelor, pentru muncile agricole și locațiunea de servicii sau a lucrărilor. Locațiunea era
considerat ă un contract consensual, însă el nu a avut această caracteristică de la început. Locațiunea
consensuală a apărut abia în epoca clasică, după Legea Aebutia, pentru că acțiunile de bună- credință
care sancționau obligațiile părților ( actio conducti și actio locati ) au fost create de pretori pe baza
acestei legi [97; 153]. Pag.
Inițial, se întâlneau mai multe tipuri de locațiune. Locatio conductio rei, reprezenta primul
tip de locație la Roma și era folosit la muncile agricole. Ulterior, în secolele I și II e .n. au apărut și
53

celelalte tipuri de locațiune, dezvoltându -se instituția contractului de locațiune. Principalele trei
tipuri de locațiune întâlnite, erau: Locatio conductio rei, Locatio conductio operarum și normal
Locatio- conductio- operis faciendi [240, p. 224].
Așadar , potrivit contractului locatio conductio rei , locatarul avea obligația să predea lucrul
în stare bună, iar a rendașul sau chiriașul – să se poată folosi de el în conformitate cu clauzele
contractuale. Acest contract permitea închirierea unu i lucru mobil, a unei case sau a unui teren, a
unei moșii, precum și a unui sclav [189, p. 330].
Locatio- conductio operarum , presupunea locațiunea unor lucrări sau/și a unor servicii.
Aceasta însemna că serviciile sau munca unui lucrător, erau contractate contra unei plăți pentru o
anumită perioadă de timp. Acest tip de contract a fost folosit o perioadă scurtă de timp, întrucât
posibilitatea exploatării muncii sclavilor oferea stăpânilor alternativa de a nu folosi munca liberă.
Locatio conductio operis fac iendi constituia un contract prin care se urmărea îndeplinirea
unei anumite lucrări în schimbul unei remunerații. Obiect al acestui contract putea constitui, spre
exemplu, închirierea muncii pentru construcția unei case. În baza acestei convenții, conductorul se
obliga să execute o lucrare stabilită, iar comandatarul lucrării, adică locatorul, se obliga să achite
un preț stabilit, denumit merces . Acest tip de contract se regăsește, actualmente sub reglementarea
contractului de antrepriză și corespunde carac teristicilor juridice ale acestuia [237 p. 361] .
O arendă de tip special se numea Conductio agri vectigalis, care era instituită pentru a
asigura cultivarea pământurilor aparținute cetăților romane și se transmitea în folosință pe un
termen lung în schimbul unei sume de bani plătite anual, numite vectigal. Plata arendei avea
denumirea de vectigal , întrucât ager publicus arendat se numea ager vectigalis . Aceste categorii,
precum ager vectigalis și emfiteotul, puteau să dobândească dreptul de proprietate asup ra
fructelor prin separație.
Basmanul sau embaticul, era un alt contract consensual cunoscut mai în special sub
denumirea de emfiteoză , reprezenta înțelegerea prin care o parte se îndatora să procure un lot de
pământ, unei alte persoane numită emfiteot, pentru a cultiva acest pământ și pentru a -i culege
fructele pentru o perioadă de timp îndelungat și nedeterminată , iar cealaltă parte (emfiteot ), se
obliga în schimbul acestora, să plătească anual o sumă de bani care se numea canon.
În vechiul drept românesc, locațiunea îmbrăca mai multe forme. De aceea, Legea țării
definea locațiunea ca fiind o convenție prin care o parte se obliga să procure folosința unui lucru, serviciile sale, sau să execute o lucrare determinată în schimbul prețului, pe care c ealaltă parte se
obligă a -l plăti [119, p. 78].
Una dintre legile cele mai importante din acea perioadă care s -au aplicat cu precădere pe
teritoriului Moldovei a fost Sobornicescul Hrisov al lui Alexandru Mavrocordat din 1785. Acesta
54

aduce un nou regim al schimburilor și zălogirilor de moșii și este considerat cel mai important
act normativ intern până la Codul Calimach [46].
Cea de- a doua lege, și de o importanță majoră este Codul Calimah, care a început să fie
elaborat de Alexandru Calimah și finalizată d e Scarlat Calimah în 1817 [46]. Abia după
traducerea sa din greacă, în anul 1833, acest Cod a fost aplicat mai stabil până în 1865, când a
fost înlocuit cu Codul civil. Codul Calimah avea la bază legiuirile și obiceiurile pământului, dar
și unele coduri ci vile europene, cum ar fi C. civ. al Franței din 1804 și C. civ. al Austriei de la
1811. Acest Cod conținea și norme de drept burghez, ceea ce reflecta începutul relațiilor bazate
pe proprietatea privată.
Nu în ultimul rând, este necesar să amintim și manua lul juridic a lui Andronache Donici
din 1814, reeditat în 1859, care îmbină obiceiul pământului cu normele de drept bizantin
interpretate în sensul iluminismului.
Începând cu 1 decembrie 1865 este pus în aplicare Codul civil al lui Alexandru Ioan Cuza ,
care a fost elaborat după modelul Codului civil Napoleonian din 1804. Acesta a reprezentat un
Cod civil modern, contractul de locațiune fiind reglementat în articolele 1410- 1453. Acest cod a
fost în vigoare în România o perioadă de peste 140 de ani, succedând mai multe regimuri politice
și ajungând unul dintre cele mai vechi coduri din Europa. Însă la data de 1 octombrie 2011, este
abrogat în legătură cu intrarea în vigoare a NCC [51].
Pe teritoriul Republicii Moldova, la data de 26.12.1964 este adoptat și pu blicat Codul civil
al RSS Moldovenești, care a intrat în vigoare la 01 iulie 1965 și este aplicat până la adoptarea noului Cod civil al Republicii Moldova din 2003. Codul civil din 1964, conținea în capitolul
douăzeci și șase, în art. 278–299, reglementări privind închirierea de bunuri și în art. 300–348
privind închirierea locuințelor. În acest Cod nu era utilizat termenul de locațiune, ci doar cel de închiriere. Cu toate acestea, era întâlnit termenul de locator și locatar.
Cea din urmă realizare a legiu itorului național, este adoptarea la data de 06.06.2002, a
actualului C. civ. RM , care este publicat în Monitorul Oficial al RM nr. 82- 86 la data de
22.06.2002. Acesta din urmă este elaborat, în principal, în baza C. civ. al Germaniei, dar și în
baza altor coduri civile moderne și utilizează în premieră pentru legislația moldovenească
termenul „locațiune”. Actualul Cod reglementează contractul de locațiune în capitolul VII în art.
875-910. Totodată, Codul civil al Republicii Moldova reglementează separat și contractul de
arendă, în art. 911- 922.
Anterior adoptării Codului civil în vigoare, spre dezbateri în Parlamentul RM au perindat
în total trei proiecte a Codului civil, „proiectul Peremienco”, „proiectul USAID” și proiectul ”Grupului de profesori”. Cel din urmă, cunoscut și ”proiectul GTZ” a fost transmis
55

Parlamentului la 19 mai 2000, fiind înregistrat sub nr. de intrare 1748. Acest proiect a fost
adoptat drept proiect de bază , iar celelalte două proiecte – de alternativă [35, 112p.] în cele din
urmă, din motive necunoscute, proiectul codului civil elaborat de grupul de profesori nu a fost
adoptat de Parlament. Codul respectiv urma să reglementeze contractul de locațiune în capitolul
IX, art. 1279- 1312 [143].
Astfel, în ordinea descrisă, urmând o cale lung ă de evoluție și dezvoltare atât din punct de
vedere legislativ, cât și practic, contractul de locațiune ajunge la ora actuală unul de o importanță majoră în sfera social -economică, cu o reglementare expresă în legislație.
Cu referire la perioada actuală, primul act normativ național de o importanță majoră și
care, reglementează în mod expres contractul de locațiune, este C. civ. RM din 2003 [48]. Aici,
locațiunea este legiferată ca un contract distinct în Capitolul VIII din Titlul III. Articolele 875 –
910 c onțin reglementarea deplină a locațiunii, începând cu definirea acesteia, continuând cu
stabilirea anumitor reguli de aplicare și finalizând cu condițiile de încetare.
Alte legi tangențiale cu privire la acest domeniu, în care se pot regăsi reglementări
referitoare la relațiile de locațiune, sunt: Legea cu privire la locuințe [108], Legea cu privire la
arenda în agricultură [112], Codul funciar [54], Legea cu privire la leasing [111], Legea privind
prețul normativ și modul de vânzare -cumpărare a pământului [114]. Astfel, relațiile de locațiune
sunt aplicate conform regulilor generale din Codul civil și în coroborare cu reglementările din
actele normative amintite în diferite circumstanțe, în dependență de caz.
Complementar legilor specificate mai sus, aplic abile în unele situații relațiilor de locațiune,
se va ține cont și de unele hotărâri ale Guvernului Republicii Moldova, cum ar fi: HG pentru
aprobarea Regulamentului cu privire la modul de dare în locațiune a activelor neutilizate [98];
HG cu privire la p rivatizarea încăperilor nelocuibile date în locațiune [99]; HG cu privire la
aprobarea Regulamentului întreprinderii de arendă și Regulamentului antreprizei de arendă
[100].
Totodată, în practica judiciară, la adoptarea hotărârilor judecătorești de către i nstanțele
naționale se vor lua în considerare explicațiile din Hotărârea Plenului CSJ „ Despre practica
aplicării de către instanțele judecătorești a unor dispoziții ale Codului cu privire la locuințe” [102]. Similar și legislația altor state reglementează raporturile de locațiune prioritar în codurile
civile care reprezintă fundamentul legislației civile.
Sub aspect comparativ cu legislația română, NCC [51] este legea similară care conține
principalele reglementări cu privire la contractul de locațiune. În Capitolul V din Titlul IX (art.
1777- 1850), legiuitorul român reglementează desfășurat și inteligibil toate aspectele cu privire la
acest contract. În capitolul dedicat locațiunii, legiuitorul formulează, în primul rând, definiția
56

acestui contract, stabil ește obligațiile locatorului și ale locatarului, dar și alte condiții privitor la
tacita relocațiune, înstrăinarea bunului dat în locațiune, expirarea termenului și încetarea
contractului. Totodată, structurează reglementarea contractului în secțiuni separ ate, unde
stabilește anumite condiții speciale pentru anumite tipuri de locațiune, precum chiria spațiului locativ, arenda etc.
Un alt act normativ din cadrul legislației românești cu privire la reglementarea relațiilor de
locațiune este Legea pentru prelu ngirea sau reînnoirea contractelor de închiriere privind unele
suprafețe locative [ 109]. Legea arendării
4 [105] a reglementat acest contract până la intrarea în
vigoare a NCC iar Legea locuinței 5 [107] a fost abrogată doar parțial
În ceea ce privește leg islația Federației Ruse, și aici întâietate referitor la reglementarea
contractului de locațiune o deține Codul civil [ 206], iar printre legile tangențiale putem aminti
Legea cu privire la leasing [252], Codul funciar [223] și Codul locativ [221].
Codul ci vil al Federației Ruse îmbină cu succes, în art. 606 -688, mai multe categorii ale
contractului de locațiune, categorisindu- l în: chiria bunurilor mobile (art. 626), chiria mijloacelor
de transport (art. 632), locațiunea (arenda) clădirilor și construcțiilor (art. 650), locațiunea
(arenda) întreprinderii (art. 656). Este de menționat că, legislația rusă utilizează, în principal,
termenul „arendă”, echivalent termenului de „locațiune” din legislația Republicii Moldova și nu
este utilizat doar pentru folosința bunurilor agricole. Sub denumirea de arendă este inclusă
locațiunea și arenda unui larg tip de bunuri, atât a celor agricole, cât și a altor bunuri, spre deosebire de C. civ. RM , care delimitează locațiunea și arenda prin noțiuni și capitole separate
[83].
În opinia noastră, Capitolul VIII din Titlul III al C. civ. RM , ar trebui suplimentat cu
secțiuni speciale, ce vor reglementa locațiunea anumitor tipuri de bunuri, cum ar fi: mobile, imobile, locațiunea mijloacelor de transport, locațiunea spațiilor de locuit etc., într -un mod
asemănător Codurilor civile ale altor state prezentate în mod comparativ.
Deși, în vigoare timp de peste o sută de ani, C. civ. al Germaniei [199, 282] reprezintă și
astăzi unul dintre cele mai importante, dar și mai originale monumente legislative ale marelui
sistem juridic romano -germanic și este cunoscut, îndeosebi, după inițialele denumirii sale
(BGB). Și aici, legiuitorul german a structurat acest contract în mai multe secțiuni, unde a
4 Odată cu punerea în aplicare a noului Cod civil român, Legea arendării nr. 16/1994 din
05.04.1994 a fost abrogată.
5 Odată cu punerea în aplicare a noului Cod civil român, art. 21- 33 din Legea locuinței nr.
16/1994 din 05.04.1994 a u fost abrogate
57

reglementat: prevederi generale cu privire la contractul de locațiune; locațiunea spațiilor locative;
arenda terenurilor etc. (art. 535 -597).
Într-un mod aparte, ținem să atragem atenția asupra C. civ. al Franței, în vigoare încă din
1804, în care dispozițiile privind contractul de locațiune sunt c uprinse în Titlul VIII (art. 1708–
1831). Deși este în vigoare încă din perioada napoleoniană, acest Cod este unul dintre cele mai
moderne codificări pe plan european, dar și pe plan mondial. C. civ. al Franței conține în
Capitolul I prevederi generale cu privire la locațiune, iar în Capitolul II delimitează mai multe
tipuri ale acestui contract, cum ar fi: locațiunea lucrurilor; locațiunea caselor și a bunurilor
mobile (secțiunea II); locațiunea terenurilor agricole. În Capitolul III se regăsesc prevederi
similare contractului de antrepriză și prestări servicii, numite locațiunea lucrărilor și serviciilor
(du louage d'ouvrage et d'industrie). În același Capitol III se conțin reglementări referitoare la
locațiunea de vite (animale). În mod asemănător, este s tructurată reglementarea contractului de
locațiune în C. civ. al Italiei [285] (art. 1571–1652), în C. civ. al Olandei [283] (art. 7:201 –
7:310), în C. civ. al Quebecului [52] (art. 1851–2000).
Finalizând, vom evidenția și codurile civile ale statelor ex -sovietice, ce reglementează
contractul de locațiune. Astfel, C. civ. al Ucrainei [257], reglementează acest contract în
Capitolul 59, (art.810–826); C. civ. al Republicii Belarus [207; 208] în art. 577–642. Alte coduri
ce merită a fi menționate în acest cont ext sunt, C. civ. al Republicii Kazahstan [209], C. civ. al
Republicii Letonia [211] și C. civ. al Georgiei [212].
2.3 Caracterele juridice ale contractului de locațiune
Locațiunea, asemănător celorlalte contracte civile bilaterale și încheiat ad validita tem,
conține un număr anumit de caractere juridice. Caracterele acestei convenții sunt importante
pentru elucidarea și înțelegerea regulilor ce guvernează încheierea, validitatea și executarea
contractului de locațiune.
În doctrina juridică [9, 33], sunt c unoscute mai larg și abordate în mod prioritar diferite
caractere juridice precum, caracterul consensual, sinalagmatic, oneros, caracterul comutativ și caracterul succesiv al executării. Acestea sunt principalele caractere juridice cunoscute și
atribuite c ontractului de locațiune.
Articolul 666 C. Civ., Dispoziții generale cu privire la contract, prevede în alin. (3), că :
Contractul poate fi de adeziune sau negociat, sinalagmatic sau unilateral (generează obligații
doar pentru una dintre părți), comutativ s au aleatoriu și cu executare instantanee sau succesivă,
precum și de consumator. Așadar, observăm că legislația autohtonă reglementează caracterele
juridice ale contractului. Cu toate acestea, remarcăm că ele sunt pur și simplu enumerate
58

limitativ, fără a fi definite și caracterizate în mod mai expres sau mai explicit. Totuși unele dintre
acestea, precum caracterul sinalagmatic își regăsește definiția în art. 704 C. civ. celelalte
caractere juridice pot fi deduse din alte prevederi ale legislației.
Din punc t de vedere comparativ al legislației, ținem să specificăm că în NCC, în art. 1171 –
1177, sunt prevăzute mai multe caractere juridice decât cele specificate în legislația autohtonă.
Aceste caractere juridice sunt definite și caracterizate cu succes fiecar e în parte.
Adăugător celor menționate supra, ținem să enunțăm și unele caractere juridice mai puțin
tratate în literatura de specialitate, dar în aceeași măsură, valabile și importante, pentru contractul
de locațiune, cum ar fi:
– contract translativ de d repturi;
– contract al bunei -credințe;
– contract ce poate fi încheiat atât personal, cât și prin reprezentant;
– contract numit și reglementat;
– contract principal;
– contract negociabil;
– contract irevocabil;
– contract ce poate fi atât simplu, cât și afectat de modalități;
– contract cu caracter de unicitate;
– contract cu conținut patrimonial [178].
Caracterul consensual al locațiunii
Consensualitatea acestui contract este datorată faptului că el se poate încheia prin simplul
acord de voință al părților, fără ca norm a legală să impună anumite condiții speciale și
suplimentare pentru validitate.
Articolul 876 C. civ. RM, prevede încheierea contractului de locațiune în formă scrisă,
doar în cazurile închirierii bunurilor imobile, dar nu sancționează cu nulitate nerespec tarea
acestei condiții. De aici, se deduce faptul că forma scrisă este folosită doar pentru a proba
existența contractului și pentru a putea atrage la răspundere în caz de nerespectare a obligațiilor
și de apariție a vreunui litigiu. De asemenea, la alin. (2) al aceluiași articol este indicat că
contractul de locațiune a unui bun imobil pe un termen ce depășește 3 ani trebuie înscris în registrul bunurilor imobile. Nerespectarea acestei reguli are ca efect inopozabilitatea contractului
față de terț; prin ur mare, formalitatea este doar ad probationem . Așadar, caracterul consensual al
contractului de locațiune este relevant prin aceea că se încheie prin simplul acord de voință al
părților ( solo consensu). Instrumentum probationis avut în vedere cu prioritate, atât de legiuitor,
cât și de practica judiciară, este însuși contractul de locațiune.
59

În cazul în care, nu se respectă prevederile nominalizate mai sus, terțului nu -i sunt
imputabile prevederile art. 900 C. civ. RM, potrivit cărora dacă bunul închiriat, după ce a fost
predat locatarului, este înstrăinat de locator unui terț, acesta din urmă se subrogă locatorului în
drepturile și obligațiile decurgând din locațiune. În concluzie, terțul nu va fi obligat să respecte
condițiile unui contract de locațiune, ca re va depăși un termen de 3 ani, nefiind înscris în
registrul bunurilor imobile.
În abordarea doctrinară juridică română și franceză, locațiunea este un contract consensual.
Însă, în ipoteza în care un contract de închiriere a fost încheiat doar verbal și nu este pus în
executare, iar partea interesată neagă existența lui (ca existență juridică), proba cu martori nu va
putea fi admisă, chiar dacă s -ar fi achitat o anumită arvună și nici chiar dacă există un început de
dovadă scrisă [92, p. 957; 68, p. 176; 270]. Deși această situație este una confuză și
controversată, considerăm că un înscris precum achitarea arvunei pentru chirie, poate servi drept
dovadă a încheierii contractului de locațiune.
În acest sens, în literatura juridică s -a afirmat că atunci când contractul a fost constatat prin
înscris și acesta a fost distrus ori pierdut datorită unui caz de forță majoră, existența acestuia
poate fi dovedită prin orice mijloc de probă [159, p. 158].
În accepțiunea lui I. Trofimov [178, p. 127] contractul de locațiune are caracter consensual,
unde atât locatorul, cât și locatarul își asumă obligații la momentul încheierii contractului, iar începutul producerii efectelor contractului nu este legat cu momentul transmiterii bunului.
Legiuitorul stabilește, în mod e xpres, caracterul dat, acesta fiind unul din indicii determinanți ai
locațiunii.
Locațiunea este un contract sinalagmatic
Caracterul sinalagmatic sau bilateral al locațiunii este obligatoriu pentru acest contract,
întrucât oferă ambelor părți, atât dreptur i cât și obligații reciproce. Codul civil autohton ne oferă
definiția legală a contractului sinalagmatic, în art. 704 alin (1) care stipulează că, Un contract
este sinalagmatic dacă fiecare dintre părți se obligă reciproc, astfel încît obligația fiecăreia din
ele să fie corelativă obligației celeilalte. Din textul legislativ citat se deduce apartenența acestui
caracter și pentru contractul de locațiune.
Acest caracter de asemenea derivă din reciprocitatea și interdependența obligațiilor
contractuale. Astfel , locatarul se obligă, în principal, să achite prețul locațiunii cu o periodicitate
prevăzută în contractul de locațiune, iar locatorul, cu condiția îndeplinirii întocmai a obligațiilor
locatarului, se angajează să ofere locatarului un bun determinat indiv idual în folosință temporară,
sau în folosință și posesiune temporară.
60

Locatorul este obligat să asigure locatarului posesia și folosința temporară a bunului
prevăzut de contractat și să- l garanteze contra viciilor ascunse sau evicțiunii. La rândul său,
locatarul se obligă să plătească locatorului chiria și să utilizeze bunul la destinație și în condițiile
contractuale, sau, altfel spus, ca un bun pater familias . Acestea sunt obligațiile principale,
enumerate concis, ale părților contractante, care derivă d in caracterul sinalagmatic al locațiunii.
Ca efect al acestui caracter, se creează o legătură de corelație între un drept al unei părți și
o obligație a celeilalte părți. În contractele sinalagmatice, cauza consimțământului fiecărei părți
constă în reprezentarea, adică prefigurarea mentală a contraprestației (o parte se obligă știind că
și cealaltă parte se obligă, la rândul ei) [182, p. 322].
Urmare acestor factori, contractului de locațiune i se aplică toate regulile specifice actelor
sinalagmatice reglementate de art. 704 – 711 C. civ. RM, precum: excepția neîndeplinirii
contractului ( exceptio non adimpleti contractus ); rezilierea pentru neexecutare culpabilă din
partea uneia dintre părți; condițiile stabilite pentru suportarea riscului contractului .
Ca particularitate, în raporturile de locațiune reciprocitatea prestațiilor este afectată de
principiul lipsei simultaneității, potrivit căruia locatorul și locatarul trebuie să își îndeplinească
obligațiile în mod corelativ, locatorul să asigure folosin ța bunului , iar locatarul să achite chiria.
Prestațiile părților este condiționată de executarea prealabilă și integrală a îndatoririlor
contractuale ale acestora în mod reciproc.
Locațiunea este un contract cu titlu oneros
Acest caracter este determinat de scopul financiar, economic urmărit de către fiecare
persoană contractantă, prin intenția de a realiza un interes patrimonial propriu, locatorul – suma
chiriei, iar locatarul – folosința bunului.
Caracterul dat, de asemenea are o definiție legală, regăsi tă în Codul civil, referitor la actele
juridice, valabil și pentru contractul de locațiune. Art. 197 alin. (2) C. c iv. prevede că Act juridic
cu titlu oneros este actul prin care se procură unei părți un folos patrimonial pentru obținerea în
schimb a unui alt folos patrimonial.
În mod asemănător , relațiile referitor la folosul patrimonial se petrec și în contractul de
locațiune, unde părțile sunt interesate în obținerea unui folos sau beneficiu economic. Locatorul,
care transmite bunul în folosință, urmăreș te obținerea unui profit financiar, iar locatarul este
interesat în satisfacerea temporară a necesității de a utiliza un bun anumit.
Deși locațiunea este foarte asemănătoare cu comodatul, în cadrul primului contract
locatarul achită chiria pentru folosința bunului, pe când comodatarul primește bunul în folosință
gratuită fără achitarea vreunui preț. Astfel, nu poate exista o relație de locațiune fără existența
unui preț determinat și convenit pentru folosința bunului închiriat, în concluzie – fără existența
61

caracterului pecuniar. Deci, dacă posesia și folosința unui lucru este transmisă fără respectarea
caracterului oneros, adică cu titlu gratuit, contractul își pierde natura juridică ca locațiune, și va
îmbrăca forma juridică a unui contract de împrumut de folosință (comodat).
Astfel, în opoziție cu contractul de comodat sau altfel spus, împrumutul de folosință, care
este un contract esențialmente cu titlu gratuit, locațiunea este în ace eași măsură, prin definiție
(esențialmente) cu titlu oneros [75, p. 95]. Toate acestea trasează încă odată într -un mod ferm
diferența acestor două contracte, precum și certitudinea prezenței elementului pecuniar pentru
contractul de locațiune.
Caracterul comutativ al locațiunii
Potrivit acestui caracter juridic, părțile semna tare cunosc încă de la data încheierii
contractului de locațiune, care este întinderea drepturilor și obligațiilor ce izvorăsc din respectivul act juridic și nu depind de careva împrejurări sau circumstanțe imprevizibile în mod
obișnuit.
Întrucât legislația națională nu oferă o definiție a contractului comutativ, vom face referire
la Dicționarul de drept civil de la A la Z, [58 p. 200] potrivit căruia, contractului comutativ
reprezintă, sintagm a ce desemnează contractul în care existența și întinderea prest ațiilor
datorate de către părți sunt certe și pot fi evaluate chiar la momentul încheierii contractului, ele
nedepinzând în nici o măsură de hazard (elementul alea). Distincția față de contractul aleatoriu este că numai în cazul contractului comutativ, se poate pune problema resciziunii pentru leziune,
iar nu și în cazul contractului aleatoriu.
Asemănător și în cadrul locațiunii, acesta reprezintă un contract comutativ, dat fiind faptul
că, aici părțile, chiar din momentul realizării acordului lor de voință și încheierii contractului,
cunosc că prestațiile la care se obligă sunt echivalente și reciproce.
Acee ași opinie este regăsită și în literatura juridică, potrivit căreia, locațiunea este un
contract comutativ deoarece părțile cunosc existența și întinde rea obligațiilor încă de la
momentul încheierii contractului [21, p. 432]
Pentru stabilirea caracterului comutativ al locațiunii este necesară îndeplinirea cumulativă
a două clauze, acestea fiind: siguranța asumării îndeplinirii drepturilor și obligațiilor de către
părți, precum și efectul determinat sau determinabil al îndeplinirii drepturilor și obligațiilor de
către locator și locatar.
Grație caracterului comutativ, contractul de locațiune, odată fiind încheiat, nu va ridica
probleme legate de obligații le asumate și drepturile dobândite și nici în legătură cu întinderea lor,
ceea ce este de natură să precizeze și să pună accent pe responsabilitatea părților.
Locațiunea este un contract cu executare succesivă
62

Caracterul executării succesive a locațiunii constituie unul din elementele particulare și
caracteristice de identificare a acestui contract. Locațiunea este cunoscută ca fiind un contract cu
executare treptată, periodică și cu îndeplinire progresivă în timp a obligațiilor bilaterale ale
contractanțil or. Elementul timp (durata) este esența locațiunii, chiria stabilindu- se pe unitatea de
timp (lună, trimestru, an etc.) [127, p. 143].
Astfel, acest caracter se relevă prin faptul că plățile sunt eșalonate în timp și achitate de
locatar în termenele stabil ite, iar locatorul îi oferă bunul în folosință temporară sau în folosință și
posesiune temporară.
Pe de o parte, locatarul achită periodic chiria pentru folosința bunului, iar locatorul asigură
posibilitatea folosinței acestui bun de către primul. Mărimea chiriei este determinată și calculată
în funcție de durata folosinței, iar locatorul asigură locatarului folosința bunului până la încetarea locațiunii.
Cu toate acestea, durata contractului poate fi pe o perioadă nedeterminată, dar nu și
nedeterminabilă s au infinită, întrucât oricare dintre părțile contractante poate solicita încetarea
acestuia cu o prealabilă înștiințare a celeilalte părți. Caracterul succesiv al locațiunii este pus sub
semnul întrebării, în cazul în care, plata chiriei poate fi îndeplinită, sau se îndeplinește o singură
dată pentru întreaga perioadă de folosință a bunului, cu încetarea sigură a contractului la finele
expirării acesteia. Considerăm că, chiar și într -o atare situație caracterul executării succesive nu
va fi schimbat.
Fiind vremelnică, locațiunea include întotdeauna un termen extinctiv, la împlinirea căruia
efectele contractului se sting (pentru viitor). De obicei, părțile stabilesc o dată până la care locatarul este obligat să plătească prețul folosinței bunului locatorului, caz în care este incident
termenul suspensiv.
După cum susțin unii autori din RM, după natura prestațiilor care le presupune contractul
de locațiune, acesta apare drept un contract cu executare succesivă, astfel cum folosința bunului
este exercitată succesiv pe durata unei perioade de timp, sau restituirea bunului este condiționată
de scurgerea unei perioade de timp. Totodată, atunci când se presupune transmiterea dreptului de
folosință asupra bunului, obligația de transmitere a bunului este executată ins tantaneu [9 , p. 510;
178, p. 146].
Caracterul translativ al contractului de locațiune
Locațiunea este un contract cu caracter translativ care se referă doar la dreptul de folosință
sau/și posesie și folosință asupra bunului și nu la toate elementele dreptului de proprietate.
Potrivit definiției de specialitate [58 , p. 200] caracterul translativ reprezintă o sintagmă ce
desemnează particularitatea caracteristică actelor juridice prin efectul cărora se produce
63

transmiterea unui drept real vizând un anumit bun de la una din părți în favoarea celeilalte
părți.
Totuși în opinia unor autori, locatarul nu devine titular al unui drept real cu privire la bunul
închiriat, ci este un simplu detentor precar al acestuia [119, p. 237]. Acest punct de vedere este
diferenți at în literatura de specialitate și este o opinie discutabilă și interpretativă însă, pornind de
la definiția contractului de locațiune, de la noțiunea de drept real și drept de creanță [58, p. 407;
p. 363] opinăm că dreptul locatarului obținut în baza unui contract de locațiune este doar un
drept de creanță. În ace eași ordine de idei, ținem să evocăm că în dreptul anglo -saxon,
locațiunea, cunoscută ca lease, este privită ca un drept real (proprietary right) și se bucură de o
protecție apropiată cu cea a pr oprietății, comparativ cu sistemul de drept continental unde este
este apreciat ca un drept de creanță.
Acest caracter translativ și temporar al dreptului de folosință în cadrul contractului de
locațiune, este principalul element ce trasează deosebirea esențială față de dreptul de proprietate
din cadrul contractului de vânzare -cumpărare, care este unul continuu și absolut. În baza
dreptului de folosință asupra bunului închiriat, locatarul va răspunde de prejudiciile aduse asupra lucrului doar în limita efec telor acțiunilor sale, nu și pentru cazurile riscului pieirii fortuite a
bunului, sau pentru consecințele forței majore.
Locațiunea este un contract translativ de folosință temporară asupra unui bun
neconsumptibil, individual determinat, de unde rezultă că locator poate fi nu doar proprietarul
bunului, ci și uzufructuarul, locatarul principal etc. [116, p. 58].
Caracterul bunei -credințe
Caracterul dat presupune în mod evident, executarea cu bună -credință și onestitate a
obligațiilor asumate de către părți. Existența caracterului dat, precum și onorarea îndatoririlor
conform acestuia, adică cu bună -credință, este esențială în derularea raporturilor contractului de
locațiune, dar și a altor contracte existente.
Buna -credință mai poate fi apreciată și ca un mo del de conduită ce se caracterizează prin
onestitate, corectitudine și respect față de interesele celeilalte părți contractante într -un raport
juridic. Buna- credință înseamnă cooperare, asistență, informare, sfătuire, discreție [186, p. 5].
Acesta, este in stituit chiar de legiuitor în C. civ. RM, stipulând în art. 513 că: Debitorul și
creditorul trebuie să se comporte cu bună -credință și diligență la momentul nașterii, pe durata
existenței, la momentul executării și stingerii obligației.
Din prevederea sus -citată se subînțelege că și părțile contractante în contractul de locațiune
– locatorul și locatarul – în calitate de debitori și responsabili față de obligațiile asumate unul față
de altul, sunt obligați la îndeplinirea cu bună -credință a îndatoririlor.
64

Acord juridic ce poate fi încheiat atât personal, cât și prin reprezentant
Caracterul respectiv presupune modalitatea prin care locațiunea poate fi încheiată.
Contractul de locațiune poate fi semnat atât personal – de locator și locatar, cât și de
reprezent anții legali ai acestora. Similar majorității tipurilor de contracte, încheierea locațiunii nu
necesită semnarea strict personală a actului, ca în cazul unor acte, spre exemplu: testamentul,
căsătoria, recunoașterea unui copil. În acest sens, în legislație nu sunt stabilite condiții și restricții
la încheierea acestui contract. Așadar, locatarul și locatorul pot semna contractul atât personal cât și prin intermediari, adică reprezentanți.
Contract tipic, numit și reglementat
După reglementarea și denumir ea sa legală, contractul de locațiune este un act juridic
numit (tipic) și expres legiferat în actele normative naționale. O atare categorie de contracte
apare ca urmare a încadrărilor lor normative de către legiuitor, care de altfel își rezervă dreptul
de a le atribui o denumire specifică [44, p. 107]. Astfel, având o reglementare proprie în Codul
civil, locațiunea are o denumire stabilită și o apreciere legală, concretă, unde sunt prevăzute condițiile de încheiere, aplicare și încetare. Respectiv, și punerea contractului în practică trebuie
să fie făcută potrivit acestor norme legale.
Scopul, necesitatea și utilitatea acestui caracter se manifestă prin stabilirea mai eficientă și
simplă a regulilor sau condițiilor de aplicare. Astfel, pentru contractul de locațiune ca și pentru
toate contractele numite mai sus, nu este necesară stabilirea și includerea de fiecare dată în
contract a tuturor condițiilor și obligațiilor dintre părți, întrucât acestea sunt deja stabilite prin
lege.
Locațiunea este un contract principal
După regimul juridic stabilit de legiuitor contractului de locațiune, acest act are o existență
independentă și de sine stătătoare, întrucât nu depinde de existența altui act juridic principal. În
practică, majoritatea actelor și contractelor jur idice civile sunt de categorie principală.
Soarta și efectul juridic al actului accesoriu este dependent de actul, contractul juridic
principal ( accesorium sequitur principale ). Încetarea valabilității actului juridic principal aduce
după sine, evident, și încetarea actului juridic accesoriu.
În fapt, însăși contractul de locațiune poate avea unul sau mai multe acte accesorii, precum
anumite anexe sau acorduri la contract. Astfel, într -un mod mai special, în cadrul contractului de
locațiune, act din categor ia contractelor accesorii va fi chiar sublocațiunea.
Deci, constituind un contract de transmitere a unui bun spre folosință în schimbul unei plăți
de chirie, locațiunea este un act juridic principal, întrucât aceste acțiuni nu sunt condiționate de
existen ța altor acte sau contracte juridice.
65

Caracterul negociabil al contractului de locațiune
Caracterul negociabil al locațiunii se înscrie în tipul tradițional al contractelor și
reprezintă, în esență, acea posibilitate a părților de a discuta și trata clauz ele contractuale
asumate în momentul încheierii acestuia. Însuși obiectul contractului de locațiune, impune
prezența acestui caracter ce permite părților contractante să negocieze și să stabilească, încă
înainte de semnarea contractului, toate condițiile la care se obligă, precum modul și timpul de
transmitere a bunului, modul de restituire, mărimea chiriei etc., dar și clauzele privitor la
procedura de soluționare a litigiilor.
În cazul încheierii acestui contract, există o așa- zisă perioadă precontractual ă, mai scurtă
sau mai îndelungată, în care au loc negocieri sau discuții între părți , perioada precontractuală
ar putea culmina cu încheierea contractului propriu zis [9, p. 100]. Circumstanțele prezentate
sunt pe deplin valabile locațiunii și se încadreaz ă pe deplin în caracterele juridice ale acestui
contract.
Caracterul negociabil al locațiunii mai este determinat și de faptul că nu există nici o
prevedere care limitează sau aduce vreo ingerință în voința juridică a părților de a duce tratative
și de a f ace concesii sau compromisuri reciproce înainte de semnarea contractului.
Contractul de locațiune are un caracter irevocabil
Caracterul irevocabil sau definitiv al locațiunii este cauzat în esență de condițiile de fond și
de formă ale acestui contract, a c ăror respectare vin e să protejeze interesele și drepturile părților,
pe întreaga perioadă a acțiunii acestui raport juridic, cu excepția cazurilor când însăși părțile
convin mutual de a modifica sau completa pe parcurs anumite clauze.
Potrivit regimului ju ridic conferit de către legiuitor, în funcție de posibilitatea revocării
contractului, locațiunea este un contract irevocabil, întrucât părțile nu pot induce revocabilitatea.
În conformitate cu acest caracter, nici locatorul, nici locatarul nu au dreptul d e a înceta unilateral
executarea obligațiilor la care s -au angajat, prin simpla manifestare de voință.
În practică, cea mai mare parte a contractelor însușesc caracterul irevocabilității, deoarece
sunt încheiate după stabilirea de către părți a condițiilo r esențiale ale contractului și nu pot refuza
îndeplinirea acestora, decât dacă nu s -a convenit în acest sens, sau, dacă legea nu admite în mod
expres acest fapt .
În cadrul contractului cu caracter irevocabil, condițiile la care au convenit părțile au putere
de lege și nu se admite executarea lor sub formă facultativă.
Nu în ultimul rând, considerăm că, irevocabilitatea contractului de locațiune derivă din
principiul forței obligatorii a actului juridic sinalagmatic, reprezentând o consecință, dar, totodată
și o garanție a acestui drept.
66

Locațiunea este un contract ce poate fi atât simplu, cât și afectat de modalități
Locațiunea este un contract simplu, întrucât încheierea acestuia vizează o singură
operațiune juridică iar executarea lui nu este pusă sub ob ligativitatea îndeplinirii cărorva condiții
speciale și netratate de către părți. Exemple în acest sens, ar mai putea servi, contractul de
donație, depozit comodat etc.
Totodată, locațiunea poate fi și contract afectat de modalități, deoarece executarea
anumitor clauze și producerea efectelor, este condiționată de anumiți factori. Astfel, prevederile
contractului de locațiune pot conține anumite modalități termene, condiții sarcini, a căror îndeplinire sau ne îndeplinire condiționează derularea pe mai depa rte a locațiunii. Alte exemple
de contracte afectate de modalități sunt, contractul de împrumut, contractul de asigurare, vânzare cu clauză de întreținere etc.
Potrivit art. 234 C. c iv. RM, actul juridic se consideră încheiat sub condiție, când apariția și
încetarea drepturilor subiective civile și a obligațiilor corelative depind de un eveniment viitor și
nesigur ca realizare. Totodată, părțile contractante pot stabili și alte clauze, care pot condiționa
atât începutul producerii efectelor, cât și momentul încetării contractului.
Astfel, contractul de locațiune poate fi afectat de modalități sau poate depinde de un
eveniment viitor și nesigur în cazul în care, deși este încheiat valabil, efectele acestuia sunt
realizate doar la respectarea unor anumite cond iții, cum ar fi cea de înregistrare, publicare etc. În
acest sens, la art. 876 alin. (2) C. civ. RM se prevede că: contractul de locațiune a unui bun
imobil pe un termen ce depășește 3 ani trebuie înscris în registrul bunurilor imobile.
Nerespectarea acest ei reguli are ca efect inopozabilitatea contractului față de terț.
Caracterul de unicitate al locațiunii
Acest caracter denotă că locațiunea este un contact irepetabil și unic pentru întreaga
perioadă de valabilitate, chiar dacă, pe parcursul executării l ui pot surveni careva modificări,
precum chiria, termenul sau alte condiții. În acest sens, caracterul unicității se menține, indiferent de circumstanțe sau anumite modificări. Așadar, pentru toată durată de acțiune a locațiunii,
părțile sunt guvernate de regulile prestabilite în contract în momentul încheierii acestuia și este
unic, inclusiv atunci când parvin condiții noi, sau sunt modificate cele vechi.
La fel, prin caracterul de unicitate a locațiunii se mai subînțelege și faptul că nu pot exista
concom itent două sau mai multe contracte de locațiune încheiate între aceleași părți și referitor la
același bun, întrucât doar un singur act juridic încheiat valabil poate să guverneze o relație
juridică, adică un raport juridic dintre aceleași persoane.

67

Locațiunea este un contract juridic cu conținut patrimonial
După criteriul conținutului contractual, contractele pot fi patrimoniale și nepatrimoniale.
Evident, fiind un contract cu conținut evaluabil pecuniar, locațiunea face parte din categoria
actelor cu caracter patrimonial. Deci, având ca obiect drepturi reale și drepturi de creanță,
locațiunea reprezintă un contract patrimonial.
Din conținutul patrimonial al contractului de locațiune derivă că și prestațiile cu privire la
care se obligă locatarul și lo catorul unul față de altul, au conținut patrimonial, întrucât locatorul
își atribuie îndatorirea de a transmite posesia și folosința unui bun, iar locatarul își asumă
obligația de a achita pentru folosirea bunului o plată stabilită, numită chirie [178, p. 128].
2.4 Varietăți și tipuri ale contractului de locațiune
Contractul de locațiune, fiind unul de ordin complex, este utilizat în diverse sfere sociale și
pentru diverse scopuri, având ca obiect diverse bunuri cu diferite destinații. Toate acestea au
determinat crearea unor condiții specifice de aplicare și, în consecință, au dus la apariția și
distingerea mai multor varietăți sau categorii ale acestui contract. Așa -numitele varietăți ale
contractului de locațiune sunt abordate și susținute, în special d e doctrina juridică română. În
acest sens, autorul român F. Moțiu afirmă că, contractul de locațiune prezintă mai multe
varietăți. Astfel, potrivit art. 1778 din NCC, locațiunile sunt de mai multe feluri, fiecare cu
denumire specifică și reguli proprii „Închirierea, adică locațiunea bunurilor imobile și cea a
bunurilor mobile; Arendarea, adică locațiunea bunurilor agricole; Locațiunea spațiilor destinate exercitării unei profesii sau întreprinderi” [127, p. 153].
Doctrina de specialitate autohtonă, de asemenea, abordează în unele surse [34; 36]
varietățile contractului de locațiune. Printre principalele varietăți întâlnite în doctrină amintim,
contractul de închiriere a locuinței și contractul de arendă. Aceste contracte nu sunt prevăzute de legislația națională ca fiind varietăți ale contractului de locațiune, însă acest fapt poate fi dedus
din natura juridică a contractelor și din unele interpretări doctrinare. Calificarea contractelor de
arendă și de chirie a locuințelor ca varietăți ale locațiunii este susținută, în special, de literatura
juridică românească [148; 176, p. 309].
Contractul de locațiune poate fi categorisit, în dependență de tipul și destinația bunului
închiriat, în mai multe tipuri sau varietăți. Astfel, putem afirma, în principal, despre locațiunea de
bunuri mobile și locațiunea de bunuri imobile. Locațiunea de bunuri imobile, de asemenea, poate
cunoaște mai multe tipuri, cum ar fi: închirierea de spații locative, închirierea de spații cu
destinație ne locativă, de oficii, birouri etc. To t aici, se cere a fi adăugată și locațiunea unui
complex de bunuri (mobile și imobile), cum ar fi locațiunea unei întreprinderi, uzine, fabrici etc.
68

Bunăoară, CC FR reglementează acest contract, specificând foarte clar un șir de categorii
de locațiune în dependență de bunul închiriat. Astfel, în art. 607 C. civ. FR, legiuitorul distinge
bunurile ce pot forma obiectul contractului de locațiune, acestea fiind terenuri de pământ și alte
obiecte naturale distincte, întreprinderi și alte complexe de bunuri, clă diri, construcții, utilaje,
mijloace de transport și alte bunuri neconsumptibile. Pentru cele mai principale tipuri de bunuri au fost stabilite și condiții speciale de închiriere. Astfel, reglementări specifice, sunt prevăzute
pentru: locațiunea bunurilor mobile (paragraful 2 din Cap. 34, art. 626– 631); locațiunea
mijloacelor de transport (paragraful 3 din Cap. 34, art. 632–649); locațiunea clădirilor și construcțiilor (paragraful 4 din Cap. 34, art. 650– 654); locațiunea întreprinderii (paragraful 5 din
Cap. 34, art. 656–664). Reglementări speciale sunt prevăzute și cu privire la locațiunea sau
închirierea spațiilor de locuit, acestui contract fiindu -i dedicat un capitol aparte – Capitolul 35,
art. 671–688 din C. civ. FR.
În aceeași ordine de idei, ținem s ă menționăm că și NCC, reglementează contractul de
locațiune (Titlul IX, Capitolul V). Aici, în secțiuni separate (2 și 3) sunt prevăzute contractul de arendă și cel de chirie a locuințelor ca feluri ale contractului de locațiune. Locațiunea este
termenul general pentru acest tip de contract, pe când locațiunea bunurilor imobile și a bunurilor
mobile se numește închiriere, iar locațiunea bunurilor agricole poartă denumirea de arendare
(art. 1778, alin (1) , NCC ).
Contractul de arendă
Legislația națională nu distinge careva varietăți ale contractului de locațiune și nu conține
reglementări specifice pentru anumite tipuri de bunuri; ea face distincție doar între locațiune și
arendă, ca fiind contracte separate, reglementându -le în două capitole aparte (VIII și IX, din
Titlul III, Cartea a III -a din C. civ. RM ). Mai mult decât atât, există și Legea cu privire la arendă
în agricultură [112], unde contractul de arendă este reglementat ca fiind distinct de locațiune. Cu
toate acestea, există anumite prevederi legal e care unifică într -o măsură anumită aceste două
contracte. Astfel, potrivit alin. (3) art. 911 C. civ. RM, contractului de arendă i se aplică în
modul corespunzător dispozițiile cu privire la locațiune în măsura în care prezentul capitol nu
prevede altfel . Deci, prin această prevedere legală se recunoaște că dispozițiile privitoare la
locațiune sunt valabile și pentru arendă, în măsura în care nu contravin prevederilor speciale referitoare la arendă. De aici se poate deduce că, regulile generale despre locațiune sunt valabile
și aplicabile și contractului de arendă, doar în măsura în care nu contravin regulilor speciale. De
asemenea, această situație este valabilă și viceversa. În acest sens, în alin. (2) al aceluiași articol,
legiuitorul stabilește că prin acordul părților, dispozițiile cu privire la arendă se aplică și la
69

locațiunea altor imobile . Potrivit acestor prevederi, se poate afirma că legiuitorul „înrudește” din
punct de vedere legislativ aceste două contracte, însă doar referitor la bunurile imobile.
Potrivit art. 911 al C. civ. RM, arenda reprezintă contractul încheiat între o parte –
proprietar, uzufructuar sau un alt posesor legal de terenuri și de alte bunuri agricole
(arendator) – și altă parte (arendaș) cu privire la exploatarea acestora pe o durată determinată
și la un preț stabilit de părți.
O definiție analogică găsim și în art. 2 al Legii cu privire la arenda în agricultură, potrivit
căreia arenda reprezintă acel acord încheiat între o parte, proprietar sau un alt posesor legal al
terenu rilor și altor bunuri agricole, denumită arendator, și altă parte, denumită arendaș, în
vederea exploatării acestora pe o durată determinată și la un preț stabilit de părți. O definiție
aproape identică cu aceasta era întâlnită în Legea arendării nr. 16/1994 a României [105], care a
fost abrogată prin legea de punere în aplicare a NCC și intrarea în vigoare a acestuia. Reglementarea separată a contractului de arendă și a locațiunii atât în Codul civil, cât și în Legea
cu privire la arendă în agricultură poa te fi explicată prin însemnătatea socială a acestui contract și
prin importanța lui în sectorul agrar din RM.
Adiacent celor expuse mai sus, ținem să remarcăm faptul că, în pofida delimitării din punct
de vedere legislativ a contractelor și a termenilor de locațiune de cel de arendă (ultimul consacrat
prin lege pentru bunurile agricole), în practică, acești termeni sunt confundați sau contopiți și
considerați ca fiind sinonime. Spre confirmarea acestor constatări, pot fi prezentate mai multe
cazuri întâlnite în practica judiciară. Așa, într -o pricină civilă, examinată în ultimă instanță la
Curtea Suprema de Justiție [10] (dosarul nr. 2rae -112/09), instanța supremă a constatat că: La 20
septem brie 2001 între SRL „D -RM” (proprietar) și SRL „P -M-V” (arendaș) a fost încheiat
contractul nr. 01 privind arenda încăperilor nelocuibile. În conformitate cu pct. 1.1 – 1.2 din
contract, proprietarul a transmis, iar arendașul a primit în folosință și posesiune temporară încăperea cu suprafața de 100 m², situată în mun. Chișinău, str. Sprîncenoaia, 6/1, în scopul
prestării de servicii „internet -club”. Din pasajul prezentat se poate remarca faptul că, bunul
transmis în posesie și folosință constituie o încăpere cu scopul prestării de servicii „internet-
club”, iar acest bun, după părerea personală, nu poate fi catalogat drept bun agricol și nu poate
constitui obiect al contractului de arendă în sensul art. 911 C. civ. RM și al Legii cu privire la arendă în agricultură, ci este un imobil care poate fi obiect al unui contract de locațiune.
O altă situație întâlnită în practică, în care termenii „locațiune” și „arendă” sunt confundați
sau generalizați, r egăsim în Decizia Curții de Apel Economice ( dosarul nr. 2e -638/2011), unde
stabilește că: Primăria or. „O” s -a adresat cu cerere de chemare în judecată către SRL „A -A”,
solicitând rezilierea contractului de locațiune funciară nr. 26 (568)…, obiect al căruia constituie
70

darea în arendă a terenului cu suprafața de 0,80 ha…, cu destinație comercială [10]. În acest
caz observăm că, deși obiect al contractului este un teren agricol, contractul pentru acest tip de
bun nu este cel de arendă, ci cel de locațiune, calificare eronată și confuză, în opinia noastră.
Îmbinarea acestor doi termeni sau chiar confuzia lor este întâlnită des atât în p ractica
judiciară, cât și în practica socială în cadrul utilizării contracte respective. Situația poate fi
rezolvată prin implementarea unui cadru legal fără echivoc și prin stabilirea concretă a
diferențelor dintre aceste două contracte, sau prin unificar ea acestora cu delimitarea clară între
termenul de locațiune și cel de arendă.
Nu în ultimul rând, este de menționat faptul că și caracterele juridice ale contractului de
arendă sunt identice cu cele ale contractului de locațiune. În această parte nu exist ă careva
diferențe semnificative. Deosebirea arendei față de locațiune o reprezintă, în esență, bunul ce
face obiectul contractului și anume – bunul agricol. O altă deosebire care poate fi amintită aici
este termenul acestor contracte.
O oarecare incertitu dine poate apărea în momentul determinării destinației lucrului oferit în
folosință, și anume: acesta este un bun agricol sau un bun de uz universal. În cazul unui teren agricol întrebuințat pentru creșterea diverselor culturi, destinația agricolă este cer tă. Însă, în cazul
unui bun care poate fi utilizat atât cu destinație agricolă, cât și cu altă destinație, cum ar fi un
tractor, atunci calificarea contractului va deveni mai dificilă. În această situație, considerăm că,
interpretarea contractului va fi făcută potrivit intenției părților, dacă arendașul primește bunul în
folosință în scopuri agricole sau nu.
Contractul de închiriere a locuinței
Pornind de la convingerea că relațiile locative constituie în viața socială un segment de o
importanță majoră, c ontractului de închiriere a locuinței sau a spațiului locativ i s -a acordat pe
bună dreptate o atenție aparte.
Referitor la contractul de închirierea a locuinței , C. civ. RM nu conține careva
reglementări speciale care ar califica acest contract ca fiind u nul separat și distins față de
locațiune. Aici sunt întâlnite doar anumite texte de lege, cum ar fi cele de la art. 1185, 1186, în
care se menționează succint despre acest contract într -un context diferit și anume la
intermedierea închirierii de locuințe . Astfel, condițiile generale cu privire la contractul de
locațiune, considerăm că sunt valabile și pentru contractul de închiriere a spațiului locativ.
Reglementări speciale cu privire la acest contract sunt stabilite în Legea cu privire la
locuințe [108] care a substituit din 29 noiembrie 2015 Codul cu privire la locuințe al RSSM [53].
Totuși această Lege nu conține aparte o definiție a contractului cu privire la închirierea spațiului
71

locativ , dar cuprinde un ansamblu de prevederi care vor suplimenta în continuare cadrul
legislativ civil al acestui contract de o importanță socială majoră.
Un alt act normativ cu privire la închirierea spațiului locativ care necesită a fi amintit,
întrucât este vizat într -o Hotărâre a Plenului CSJ [102] este Regulamentul cu privire la modul de
acordare a încăperilor de locuit . În practica judiciară s -a concluzionat că, deși acest Regulament
pare a fi un act care nu mai corespunde timpului actual, el este unicul act neabrogat, care
reglementează raporturile respective [7]. Nu î n ultimul rând, aici poate fi menționată și
Hotărârea Plenului CSJ nr. 36 din 20.12.1999, care oferă mai multe explicații vizavi de aplicarea unor dispoziții ale Codului cu privire la locuințe al RSSM [102] , care a fost substituit recent de
Legea cu privir e la locuințe [108] .
Necesitatea asigurării unei locuințe pentru orice cetățean reprezintă o importanță
primordială în orice stat democratic. Dreptul la o locuință trebuie să fie garantată oricărei persoane și la acest drept, s -a făcut referire chiar și î n art. 25 din Declarația Universală a
Drepturilor Omului, adoptată de ONU în 1948 (Republica Sovietică Socialistă Moldova aderă la
aceasta la data de 28 iulie 1990, în conformitate cu Hotărârea nr. 217 din 28.07.1990 a Sovietului
Suprem) , unde se menționea ză: Orice om are dreptul la un nivel de trai care sa- i asigure
sănătatea și bunăstarea lui și familiei sale, cuprinzând hrana, îmbrăcămintea, locuința,
îngrijirea medicală, precum și serviciile sociale necesare … Acesta a fost considerentul din care,
închir ierii spațiului locativ, i s -a acordat o atenție sporită, respectivul contract fiind abordat în
doctrina națională ca un contract distinct și separat de contractul de locațiune. Închirierea
spațiului locativ este definită în doctrină ca fiind acel contract în baza căruia locatorul se obligă
să transmită în folosința chiriașului și a membrilor familiei acestuia încăperea de locuit utilitară pentru locuință permanentă, iar chiriașul se obligă să folosească spațiul de locuit după
destinație, să asigure integri tatea lui și să achite în termen plata pentru folosința spațiului
locativ [36, p. 98].
Pe de altă parte, doctrina românească, care tratează acest contract ca o varietate a
contractului de locațiune, definește închirierea de locuințe ca fiind acel contract prin care
locatarul transmite chiriașului folosința temporară a unei locuințe, în schimbul unei sume de bani, numită chirie [166, p. 309].
Similar abordărilor doctrinare amintite, nu face excepție referitor la plasarea contractului
de închiriere a locuințe i în cadrul locațiunii, nici legislația română, care stabilește în NCC, în
secțiunea a 2 -a a Capitolului V, dedicat contractului de locațiune, anumite reguli particulare în
materia închirierii locuințelor, reglementându -l ca pe un subcontract al locațiunii .
72

Referitor la jurisprudența română, ținem să menționăm că aceasta cunoaște o practică
judiciară bogată și interesantă în materia contractelor cu privire la închirierea locuințelor [169].
În practica judiciară din RM cu privire la contractul de închiriere a locuințelor și relațiilor
locative, putem exemplifica unele cazuri în care instanța supremă, CSJ RM a emis Deciziile corespunzătoare cum ar fi: Decizia din 26 iunie 2013 (dosar nr. 2ra -1405/13); Decizia din 14 mai
2014 (dosar nr. 2ra -72/14); Decizia din 14 august 2013 (dosar nr. 3ra -1107/13); Decizia din 01
octombrie 2014 (dosar nr. 2ra -1874/14) [11].
Literatura juridică rusă [244, 248] privește contractul de închiriere a locuințelor ca un
contract distinct de cel de locațiune (arendă), întrucât are un sp ecific aparte. Totodată, și
legislația civilă rusă, reglementează și plasează contractul de închiriere a locuințelor într -un
capitol separat din CC FR, capitolul 35, art. 671–688. Atribuindu- i o importanță aparte,
legiuitorul rus a mai reglementat contractul de închiriere a locuințelor în Codul locativ [221], deși nu stabilește anumite norme total diferite față de reglementările generale ale locațiunii
(arendei) ci doar le completează cu succes.
Sub aspect general al spectrului legislației naționale, închir ierea de locuințe cade, în primul
rând, sub incidența cadrului legal referitor la contractul de locațiune, deoarece în C. civ. RM nu
există reglementări separate sau/și speciale cu privire la așa -numitul contract de închiriere a
locuințelor. Totodată acest e reglementări sunt suplimentate și completate de cele din Legea cu
privire la locuințe [108] care a substitui t deopotrivă din 29 noiembrie 2015, vechile reglementări
din Codul cu privire la locuințe a RSSM și conține prevederi noi referitoare la contractul de
închiriere a locuințelor.
Caracterele juridice ale contractului de arendă și închiriere a locuințelor Întrucât aceste contracte se deosebesc între ele printr -un singur element esențial, și anume:
prin obiectul ce este transmis spre folosință, adică bunul imobil cu destinație locativă în cazul
contractului de închiriere a locuințelor și bunul agricol în cazul contractului de arendă,
caracterele juridice vor fi identice. Astfel, contractul de închiriere a locuinței, și contractul de
arendă precum și co ntractul de locațiune, vor conține aceleași caractere juridice, după cum
urmează:
Caracterul sinalagmatic – este valabil pentru aceste contracte, întrucât drepturile și
obligațiile părților contractuale sunt reciproce.
Caracterul oneros – este caracterizat prin faptul că părțile contractante urmăresc un
oarecare beneficiu patrimonial.
Caracterul temporar – este datorat faptului că doar dreptul de proprietate este perpetuu, iar
dreptul de folosință obținut în baza locațiunii, arendei, sau închirierii de loc uințe este stabilită
73

doar pentru o anumită perioadă de timp. Executarea succesivă a contractului, presupune
executarea în timp și periodică a acestuia, iar plata pentru folosința bunului se efectuează pe
parcursul derulării contractului la termenele și con dițiile stabilite în acesta.
Caracterul translativ al folosinței derivă din faptul că prin aceste contracte nu se transmite
dreptul de proprietate a bunului, ci doar dreptul de folosință, posesie.
Caracterul comutativ al locațiunii, arendei și închirierii locuințelor se datorează faptului că
părțile cunosc întinderea prestațiilor la care se impun încă de la încheierea contractului.
În cele din urmă, vorbind despre un contract în baza căruia s -a închiriat fie un bun imobil,
agricol sau cu destinație locativ ă, fie un bun mobil, utilaj sau autovehicul, toate vor avea
caractere juridice unice caracteristice pentru contractul de locațiune. Între aceste contracte există
doar o singură deosebire esențială și anume – bunul transmis în locațiune, iar sub aspect gen eral
sunt aplicabile dispozițiile comune privitor la contractul de locațiune. Din acest motiv, considerăm necesară completarea Codului civil, Titlul III, Capitolul VIII, cu anumite secțiuni
care să conțină prevederi sau reguli speciale pentru locațiunea, s au închirierea diferitelor tipuri
de bunuri.

2.5. Delimitarea și asemănarea locațiunii față de alte tipuri de contracte
Contractul de locațiune fiind unul complex, înregistrează mai multe elemente de asemănare
cu și deosebire de mai multe contracte civil e cunoscute și reglementate de legislația națională.
De la începutul apariției și întrebuințării diferitelor categorii de contracte în diverse sfere
sociale, acestea au evoluat și s -au perfecționat în timp, în dependență de necesitățile economice,
politic e și sociale ale oamenilor. Diferitele tipuri de contracte, multiple la număr, au fost
conformate și aplicate, după necesitate, în dependență de cerințele sociale ale fiecărei perioade
istorice în parte și în dependență de fiecare societate în parte [86].
Reieșind din faptul că majoritatea contractelor sinalagmatice formează un complex de
elemente comune care atât le asemănă, cât și le deosebesc, fără echivoc că și contractul de
locațiune cunoaște anumite elemente de asemănare și deosebire față de alte cont racte civile.
Astfel, locațiunea cunoaște asemănări cu și deosebiri de astfel de contracte, ca: vânzarea-
cumpărarea, comodatul, contractul de depozit, contractul de schimb, contractul de muncă,
antrepriză și prestări servicii, contractul de leasing și cont ractul de mandat. Cu siguranță, și față
de celelalte contracte, nespecificate aici, locațiunea are anumite deosebiri și asemănări, însă acestea sunt cele mai semnificative ce necesită a fi dezbătute.
În sensul expus, locațiunea conturează delimitări și ase mănări față de următoarele tipuri de
contracte:
74

Contractul de vânzare -cumpărare este primul cu care locațiunea cunoaște un șir de
elemente comune de asemănare, dar și anumite elemente de deosebire, întrucât ambele sunt
translative de drepturi reale. Atât l ocațiunea, cât și vânzarea -cumpărarea au apărut și au fost
aplicate pe larg de societatea umană din cele mai vechi timpuri. Diferența esențială dintre aceste două contracte o reflectă caracterul dreptului transmis părții contractante, întrucât vânzarea
transmite absolut toate elementele dreptului de proprietate – posesia, folosința și dispoziția, iar
locațiunea transmite doar dreptul de posesie și folosință pe o perioadă determinată. Caracterul temporar al locațiunii a servit la aprecierea ei ca fiind drept o vânzare a folosinței, sau, altfel
spus, a dreptului de posesie și folosință.
Ambele contracte, formează în dreptul civil actual două instituții civile aparte,
independente și bine configurate atât din punct de vedere legislativ, cât și practic. Ambele s unt
pe larg utilizate în diverse sfere social -economice de diferiți subiecți de drept atât pe plan
național, cât și internațional.
Nimic nu pare astăzi mai străin și diferit decât vânzarea și locațiunea, căci în timp ce
prima este translativă de proprietat e, executându -se dintr -o dată, locațiunea nu conferă
locatarului decât un simplu drept personal (de creanță), care îl obligă doar pe locator să -i
asigure un anumit timp folosința lucrului închiriat, fiind un contract cu prestații succesive. În practică exi stă, totuși, situații când cele două contracte se combină, cum este cazul leasing- ului,
lease back -ului sau locațiunii -vânzare [42].
Elementele juridice caracteristice comune locațiunii și vânzării sunt:
Prețul , care reprezintă poate primul scop urmărit de locator și, respectiv, de vânzător în
contractele corespunzătoare. Fără acest element contractele vizate și -ar pierde natura juridică și
s-ar transforma în comodat sau, respectiv, în donație. Diferența acestui element în aceste două
contracte este modul de plată. În contractul de locațiune plata, sau chiria, este achitată, de regulă, și de cele mai multe ori, periodic sau treptat pe parcursul locațiunii, iar în contractul de vânzare –
cumpărare plata este efectuată, de regulă, instantaneu. Prezența prețului în aceste două contracte,
face ca ele să fie clasificate în rândul contractelor cu titlu oneros sau zis și pecuniar.
Bunul constituie în contractele date un element indispensabil și imperios necesar. Bunul,
care este supus locațiunii sau vânzării -cumpărări i, reprezintă obiect al contractului și trebuie să
fie determinat individual și inclus în circuitul civil. Fără existența acestui element vital nu ar putea fi pusă problema încheierii contractului sub nici o formă.
Consensualitatea contractelor respective persistă în ambele cazuri, întrucât acestea se
încheie prin acordul comun al părților contractante pe bază de înțelegere reciprocă. Simplul
acord de voință al părților este necesar fără a fi nevoie de vreo anumită formalitate, pentru
75

validitate. Legea nu prevede pentru încheierea acestor contracte, îndeplinirea unor condiții
speciale, chiar dacă există dispoziții privind încheierea lor sub formă scrisă sau nu a acestora.
Această din urmă formă, are ca scop doar dovada condițiilor stabilite de contract, ad
probationem , dar nicidecum ad validitatem .
Caracterul bilateral , cunoscut și ca cel sinalagmatic, semnifică întinderea reciprocă a
obligațiilor asumate, la care s -au îndatorat ambele părți din momentul semnării contractului. În
acest mod, contractanții au simultan atât calitatea de creditor, cât și cea de debitor. În cazul
locațiunii, locatorul are obligația să asigure folosința temporară a bunului, iar loca tarul are
obligația să plătească chiria. Pe când, în cazul contractului de vânzare- cump ărare vânză torul are
obligația să predea bunul vândut și să primească prețul, iar cumpărătorul are obligația să -l preia
și să plătească prețul.
Caracterul comutativ al locațiunii și vânzării -cump ărării este prezent în natura acestor
contracte, întrucât fiecare dintre părți cunoaște existența și întinderea prestațiilor reciproce din
momentul încheierii. Deja, existența caracterului oneros al acestor contracte, caracterizat mai sus, determină în practică, de cele mai multe ori, și existența caracterului comutativ.
Ceea ce diferențiază aceste două contracte este, în primul rând, periodicitatea executării
prestațiilor. Astfel, locațiunea reprezintă un contract cu executare succesivă în timp pe o perioadă
determinată, iar vânzarea este un contract cu executare imediată și definitivă.
De asemenea, aceste două contracte se diferențiază prin faptul că locațiunea transmite doar
dreptul de posesie și folosință, iar contractul de vânzare -cumpărare transmite dreptul de
proprietate cu toate cele trei elemente ale sale. Dreptul de pr oprietate este absolut, inviolabil,
deplin, exclusiv și perpetuu, ceea ce face să se deosebească de dreptul de folosință, care este
doar un dezmembrământ al dreptului de proprietate și este temporar. Așadar, contractul de
vânzare -cump ărare transmite pe dep lin toate elementele dreptului de proprietate asupra lucrului
vândut [86, p. 49] .
Un alt contract cu care locațiunea are, în aceeași măsură, mai multe asemănări și deosebiri
atât din punctul de vedere al structurii sale, cât și al caracterelor juridice com une, îl reprezintă
comodatul . Ținem să menționăm că, este impresionant de accentuat gradul de asemănare al
acestor două contracte din punct de vedere al naturii juridice, însă acestea conțin totuși, anumite
caractere definite ce le delimitează clar.
Ca și locațiunea, contractul de comodat reprezintă un transfer temporar al posesiei și
folosinței, numai că în cel de -al doilea caz lipsește principalul element, și anume – prețul. Tocmai
această componentă face diferența esențială dintre contractele respective.
76

În ansamblul obligațiilor comodatarului nu va intra și obligația achitării plății pentru
posesia și folosința bunului. În rezultat, comodatul, fiind un contract cu titlu gratuit, nu are
scopul obținerii unui beneficiu, ca și în cazul locațiunii. De aici, se deduce caracterul cu titlu
gratuit al comodatului, și nu caracterul cu titlu oneros care este regăsit în cadrul locațiunii. Celelalte caractere juridice importante ale acestor două contracte, precum caracterul consensual,
bilateral, comutativ, temporar etc., sunt valabile și pentru locațiune, și pentru comodat.
Contractul de depozit este, de asemenea, un contract bilateral și consensual cu care
locațiunea cunoaște mai multe asemănări, dar și deosebiri. Potrivit art. 1086 din C. civ. RM,
depozitul reprezi ntă contractul prin care o parte (depozitar) se obligă să păstreze bunul mobil,
predat de cealaltă parte (deponent), o perioadă determinată sau nedeterminată și să- l restituie
la cerere. Reieșind din prezenta definiție, scopul sau intenția părților, este d e a păstra și conserva
bunul, dar nu și de a -l folosi, ca în cazul locațiunii. În cele din urmă, prin acest contract este
transmis doar dreptul de posesie, nu și cel de folosință, precum în cazul locațiunii.
Tot din definiție reiese că, obiect al contract ului de depozit pot constitui doar bunurile
mobile, nu și imobile ca în cazul locațiunii. În comparație cu contractul de locațiune, depozitarul
nu are dreptul de a utiliza pentru scopurile proprii bunul primit în posesie, ci doar obligația de a -l
supraveghea și păstra.
În unele situații, delimitarea de locațiune poate fi difici lă în dependență de intențiile
părților. Spre exemplu, lăsarea unui autoturism într -un garaj aparținând altei persoa ne poate
însemna, fie locațiune, dacă cheile garajului se află l a conducătorul autoturismului și scopul
închirierii este lipsa spațiului de parcare, fie depozit, în cazul în care obligația principală (care determină calificarea contractului), este cea de supraveghere, păstrare și conservare a
autoturismului [86, p. 48 ].
Următorul contract supus analizei, care are o tangență semnificativă cu locațiunea, este
schimbul . Acesta prezintă anumite asemănări cu locațiunea, dar și numeroase deosebiri de ea.
Contractul de locațiune se delimitează prin faptul că transmite doar p osesia și folosința unui bun,
iar schimbul transmite toate elementele dreptului de proprietate. Un alt element ce deosebește aceste două contracte, este executarea temporară și succesivă în cadrul locațiunii și executarea
imediată în cadrul contractului de schimb.
Asemenea contractului de locațiune, atât schimbul, cât și vânzarea- cumpărarea se prezintă
ca un instrument juridic, prin intermediul căruia se asigură circuitul civil și economic al
bunurilor materiale. Caracterele juridice ale acestor contracte sunt asemănătoare [21, p. 53].
Ca și locațiunea, contractul de muncă reprezintă o convenție cu executare succesivă
pentru o perioadă determinată și contra unei remunerații. În cadrul contractului de muncă
77

angajatorul își asumă obligația de a achita angajat ului, o plată pentru munca prestată. În fond, se
prezumă că, contractul de muncă este o locațiune a forței de muncă, ceea ce face ca aceste două
contracte să aibă un complex de elemente de asemănare. Aceasta se datorează rădăcinii comune
încă din perioada dreptului roman.
Cu toate acestea, contractul de muncă se distinge esențial de cel de locațiune și are o
conotație aparte în sistemul de drept civil. În principal, contractul de muncă se deosebește de cel
de locațiune prin aceea că nu există un bun anumit transmis în posesie și folosință, ci este prestat
un anumit volum de muncă potrivit calificației și în anumite condiții reglementate de dreptul muncii.
Un alt contract cu executare succesivă în timp, care înregistrează un șir de elemente de
asemănare și d eosebire cu locațiunea, este antrepriza . În baza acestui contract se execută lucrări
de mare importanță, dar și prestări de servicii de valoare mai mică [280, p. 93].
Locațiunea se deosebește de antrepriză, întrucât regulile aplicabile acestor două contr acte
sunt diferite. O primă deosebire este aceea că, prețul locațiunii este determinat în raport cu durata folosinței, iar în cadrul contractului de antrepriză, prețul este determinat în dependență de
serviciul prestat sau lucrarea executată. De asemenea, locațiunea se deosebește de antrepriză,
deoarece prestarea de servicii care formează esența celui de- al doilea contract, nu este
remunerată în raport de timpul cât durează, ci în raport de rezultatul final.
Contractul de antrepriză se deosebește de con tractul de locațiune prin faptul că ultimul
este condiționat de durata folosinței bunului, iar contractul de antrepriză nu servește drept temei
pentru folosința lucrului. Prestarea de servicii care este esența antreprizei nu este remunerată în
raport de timpul cât durează, ci în raport de rezultatul final, spre deosebire de contractul de
locațiune.
În cele din urmă, atestăm asemănări și deosebiri dintre locațiune și contractul de leasing .
Acesta din urmă, este reglementat atât de C. civ. RM în art. 923- 930, cât și de Legea cu privire la
leasing [111]. Art. 923 din C. civ. RM și art. 3 din lege, redau definiția contractului de leasing
într-un mod foarte asemănător și cu un sens comun cu mici diferențieri de formulare. Astfel,
potrivit art. 3 din legea amin tită, contractul de leasing reprezintă acel contract prin care o parte
(locator) se obligă, la cererea unei alte părți (locatar), să- i asigure posesiunea și folosința
temporară a unui bun, contra unei plăți periodice (rate de leasing), achiziționat sau produs de locator, iar la expirarea contractului să respecte dreptul de opțiune al locatarului de a cumpăra
bunul, de a prelungi contractul de leasing ori de a face să înceteze raporturile contractuale.
Reieșind din definiția respectivă, atât obligațiile părților din cadrul contractului de
locațiune, precum și ale celor din cadrul leasingului, constau în asigurarea locatarului cu posesia
78

și folosința temporară a bunului, deosebirea intervenind la expirarea contractului, moment în
care, în cadrul leasingului, l ocatarul va avea dreptul să procure acest bun.
Totuși, indiferent de asemănarea prezentată între contractul de locațiune și leasing, există
anumite elemente de deosebire care le delimitează și care nu permit confundarea acestora.
Contractul de leasing este o operațiune comercială sui generis, clădită pe mai multe contracte,
cu o finalitate comună, între care și locațiunea, în timp ce contractul de locațiune are o
fizionomie simplă. [ 13, p. 8].
O deosebire importantă între aceste două contracte o reprezintă calitatea persoanelor ce pot
fi parte contractantă. Astfel, în sensul art. 5 din Legea cu privire la leasing, subiecți în cadrul
contractului de locațiune pot fi atât persoanele fizice, cât și cele juridice, iar în relațiile de
leasing, o parte contractant ă poate fi doar persoana juridică, întreprinderea care îndeplinește
anumite condiții legale și anume – deține o autorizație specială de activitate – sau persoana fizică
ce practică activitate de întreprinzător.
Adăugător, în jurisprudență s -a afirmat că le asingul nu se confundă cu locația pentru că
față de obligația de plată a chiriei, care dispărea în cazul pieirii bunului, utilizatorul -locatar e
obligat, în lipsă de stipulație contrară, să continue plata chiar în cazul dispariției bunului din caz fortuit; și, ca un corolar, riscul pieirii și deteriorării bunului revine locatarului -utilizator, nu
locatarului -finanțator [170, p. 309].
Locațiunea, are atât asemănări cât și deosebi ri față de contractul de mandat . Ambele
convenții sunt consensuale, întrucît înc heierea lor are loc prin acordul de voință al părților
contractuale. În cazul în care contractul de mandat este cu titlu oneros, acesta este și sinalagmatic
dând naștere la obligații reciproce ca și în cadrul locațiunii.
Pornind de la o formă mai veche a l ocațiunii, locațiunea serviciilor , vom sesiza o
multitudine de ase mănări între mandat și locațiune, devenind ceva mai dificil de a face
deosebirea între aceste două contracte. În contractul de mandat, mandatarul este însărcinat cu
reprezentarea la încheier ea unor acte juridice, în timp ce locațiunea serviciilor s -ar aplica la fapte
materiale.
Contractul de mandat este considerat un contract intuitu personae, ce se bazează pe
încrederea mandantului în mandatar . O altă asemănare a contractului de mandat cu lo cațiunea,
considerăm că este condiția comună de întrunire a regulilor generale cu privire la validitate a
oricărui acord bilateral.
2.6 Concluzii la capitolul 2

Subiectele investigate în prezentul capitol, conturează o descriere general -introductivă
asupra principalelor elemente și caractere referitoare la contractul de locațiune. Pentru a pătrunde
79

în înțelesul contractului de locațiune, capitolul respectiv debutează cu prezentarea diferitor
definiții ale acestuia, care sunt date de legislația și doctrina diferitor state. Continuarea
caracterizării contractului de locațiune este efectuată prin redarea istoricului și apariției acestui
contract. Ulterior sunt relatate caracterele juridice, după care sunt caracterizate varietățile și
tipurile ce derivă din contr actul respectiv. În cele de urmă, accentul este pus pe elementele de
deosebire și asemănare a locațiunii față de alte tipuri de contracte.
În încheierea argumentelor și constatărilor din prezentul capitol, evidențiem că definiția
contractului de locațiune este formulată într -un mod mai mult sau mai puțin asemănător de către
întreaga arie doctrinară de diverși juriști și de către legislația atât națională cât și internațională.
Definiția formulată de noi și propusă referitor la contractul de locațiune este u na optimă și
binevenită de a fi implementată în legislația noastră, în Codul civil – art. 875, întrucât îmbină cu
succes cele mai reușite și cunoscute opinii doctrinare din sfera juridică, dar și corespunde cu cele
mai moderne codificări a le legislației a mai multor țări dezvoltate.
Suplimentar definiției complexe date contractului de locațiune, originea și elementele de
ordin terminologic ale acestui termen sunt dezvăluite detaliat, evidențiindu -se uneori
coincidența, unor termeni utilizați în domeniul jur idic cu termenii interpretați în Dicționarul
explicativ al limbii române [73], iar alteori – divergența dintre aceștia. De asemenea este realizată
prezentarea comparativă a definiției contractului de locațiune utilizată de legislația și doctrina
diferitor state.
Istoricul relațiilor de locațiune inițiază din cele mai vechi timpuri, încă din perioada
romană, parcurgând succesiv o evoluție îndelungată prin mai multe perioade ale istoriei, precum
perioada medievală, interbelică și până la ora actuală.
Contrac tului de locațiune îi sunt proprii un șir de caractere juridice mai mult sau mai puțin
întâlnite în doctrina juridică , dar a căror prezență este obligatorie și esențială. În rezultatul
efectuării unei clasificări și identificării varietăților contractului de locațiune, am subliniat
importanța reglementării, în mod diferențiat în C. civ. RM, a locațiunii, arendei, locațiunii
spațiilor locative etc. În aceeași măsură, au fost trasate elementele ce fac deosebirea și
asemănarea între contractul de locațiune și alte contracte civile precum: contractul de vânzare-
cumpărare, comodatul, contractul de depozit, de schimb, contractul de muncă, antrepriză și prestări servicii și contractul de leasing.
Nu în ultimul rând, am efectuat analiza legislației atât naționale, c ât și internaționale ce
reglementează contractul de locațiune. În acest compartiment, au fost studiate și aduse ca
exemple, în plan comparat, cele mai reușite texte de lege din România, Federația Rusă,
Germania, Franța și alte state dezvoltate ce vizează acest contract.
80

3. CONDIȚIILE DE VALIDITATE ȘI EFECTELE CONTRACTULUI
DE LOCAȚIUNE

3.1. Condițiile de validitate ale contractului de locațiune
Pentru încheierea în mod valabil a contractului de locațiune, caracteristic și altor contracte
civile, se cere în deplinirea cumulativă a anumitor condiții. Dat fiind faptul că orice contract se
încheie în ideea validității sale, valabilitatea contractului presupune mai mult decât o simplă
analiză a mecanismului de formare a acordului de voințe. Pornind de la preveder ile art. 666
alin. (2) din Codul civil, conform căreia contractului îi sunt aplicabile normele cu privire la actul juridic, la încheierea contractului urmează să se țină cont de respectarea condițiilor de
valabilitate ale actului juridic [9, p. 147].
În ac est sens, pentru a produce careva efecte juridice, locațiunea ca orice alt contract,
trebuie să întrunească condițiile generale de validitate. Condițiile de validitate pentru încheierea
contractului de locațiune, pot fi divizate în condiții de fond și condiții de formă.
Condițiile de fond sunt cele care țin de conținutul contractului, cum ar fi: capacitatea
părților de a contracta; consimțământul părților exprimat în mod valabil; obiectul și cauza contractului.
Condițiile de formă sunt acelea care impun respectarea unei anumite forme pentru
încheierea valabilă a contractului, cum ar fi forma contractului. Condiția de formă este impusă
pentru validitate ( ad validitatem ) și pentru a putea face dovada ( ad probationem ). Însă, în
anumite situații, pentru valabilitatea sau opozabilitatea anumitor tipuri de contracte, legea poate
să prevadă o anumită formă specială.
3.1.1. Capacitatea părților contractante
Capacitatea părților de a contracta reprezintă o condiție esențială pentru încheierea valabilă
a actelor jur idice, reflectată prin aptitudinea subiecților de drept civil de a fi titulari de drepturi și
obligații civile.
Potrivit regulilor generale care guvernează capacitatea de a contracta, orice persoană are
dreptul de a încheia contracte, dacă nu este declarat ă de lege incapabilă, sau îi este interzis de a
semna anumite acte juridice. De regulă, se prezumă că există capacitatea valabilă de a încheia acte juridice, iar incapacitatea reprezintă excepția de la regulă, acestea fiind expres și limitativ
prevăzute de lege.
81

Contractul de locațiune, fiind un act de administrare [74, p. 45], trebuie să întrunească
aceleași condiții pentru încheierea sa valabilă. Din aceasta, rezultă că este necesar ca atât
locatorul, cât și locatarul să aibă capacitatea cerută de lege pe ntru încheierea acestui act juridic.
Pentru a deține capacitatea de a contracta, părțile trebuie să posede, în primul rând,
facultatea de discernământ. Pentru persoanele fizice, discernământul și capacitatea juridică se
obțin la atingerea anumitei vârste s tabilite de lege, sau la posedarea capacității psihice
corespunzătoare pentru îndeplinirea anumitor acte. Pentru anumite persoane legea poate institui unele incapacități de a contracta.
În cazul contractului de locațiune, părțile nu trebuie să îndeplineasc ă anumite condiții
speciale pentru a contracta, ci trebuie doar să respecte condițiile generale și să aibă capacitatea
deplină de exercițiu cerută de lege pentru încheierea actelor juridice sub aspect general. De
asemenea, locatorul trebuie să aibă dreptul de a transmite bunul închiriat în folosință locatarului,
adică să fie proprietarul bunului, să fie posesorul legal, sau să aibă împuternicirile cuvenite. Așadar, nu este obligatoriu ca locatorul să fie proprietarul bunului dat în locațiune. Această
calita te o poate avea coproprietarul sau uzufructuarul acelui bun, deținut în baza oricărui contract
ce-i oferă dreptul de folosință, însă să nu- i fie interzis acest drept [26, p. 128] .
În anumite cazuri, ne putem afla în prezența unei locațiuni, unde bunul închiriat, aparține
altei persoane decât cea care are dreptul să -l dea în folosință. Această circumstanță poate avea
loc, în cazul în care, așa- zisul locator este un posesor de rea -credința asupra acelui bun. În
rezultat , proprietarul nu va fi obligat să respe cte această locațiune.
Există incapacități generale, în sensul că, nu poate să încheie o locațiune o persoană care
nu are cel puțin capacitatea de a încheia acte de administrare, și incapacități speciale, care sunt prevăzute în mod special de legislație. Î n consecință, dreptul de folosință al locatarului este un
drept de creanță, și nu un drept real de folosință (cum ar fi dreptul de uzufruct).
Referitor la capacitatea de exercițiu a subiecților în contractul de locațiune, urmează să se
țină cont de prevede rile art. 24 C. civ. RM, care dispune anumite limitări pentru persoanele
fizice. Tot referitor la capacitatea de exercițiu, conform art. 20 C. civ. RM , condițiile cerute
pentru ca o persoană să aibă capacitate de exercițiu deplină sunt limitativ prevăzute de lege.
Astfel, în comparație cu NCC constatăm că ambele legislații prevăd ca primă condiție atingerea
majoratului, care în ambele state este reglementat ca fiind la împlinirea vârstei de 18 ani.
3.1.2. Obiectul și cauza contractului de locațiune
O condiție generală de validitate, obligatorie pentru orice contract juridic bilateral, este că
acesta poate fi încheiat și realizat în mod valabil doar în prezența obiectului contractului.
82

Referindu -ne la contractul de locațiune, obiect al acestui acord de voin ță îl va reprezenta
ansamblul prestațiilor, acțiunilor sau/și inacțiunilor, la care locatorul și locatarul se obligă
reciproc să le îndeplinească.
Pornind de la regulile generale referitoare la obiectul actului juridic, art. 206 alin. (1) C.
civ. RM preve de că: Obiect al actului juridic este obligația persoanei care a încheiat actul
juridic . În ace eași măsură, reieșind din definiția locațiunii oferită de art. 875 C. civ. RM, vom
deduce că obiect al acestui contract îl va constitui: bunul determinat individ ual și transmis în
folosință, pe de o parte, și respectiv: chiria achitată locatorului pentru utilizarea acestui bun, pe de altă parte.
În literatura juridică și în legislația română mai veche s -a conturat că obiectul contractului
de locațiune este un luc ru sau o lucrare. (C. civ. 1411, 1413 urm.; C. civ. Fr. 1708) [95, p. 536;
96, p. 532; 50]. Decurgând din prevederile NCC, cât și a doctrinei juridice formate deja în baza noii legislații, [8, p. 1810; 79; 134] obiect al contractului de locațiune este atât bunul transmis în
locațiune cât și chiria achitată pentru utilizarea bunului. La o asemenea abordare este înclinată și legislația și doctrina de specialitate rusă [244, p. 273; 259]. Observăm că în toate situațiile
prezentate mai sus în mod comparativ, le gislația acestor state reglementează și redă în mod
similar, existența dublă a obiectului contractului de locațiune – pe de o parte bunul transmis în
folosință, iar pe de altă parte chiria pentru utilizarea bunului.
Din cele menționate, reliefăm că obiect al contractului de locațiune este unul dublu,
corespunzător interesului fiecărei părți din contract și caracteristic pentru toate contractele
sinalagmatice. Literatura juridică, atât din Republica Moldova, cât și din România este unanimă
în aprecierea locațiunii ca fiind un contract sinalagmatic, deoarece acesta generează drepturi și
obligații în sarcina ambelor părți contractante. În ceea ce privește conduita locatorului, aceasta
vizează lucrul asupra căruia se transmite dreptul de folosință, în cazul loc atarului conduita
raportându- se la prestația pe care o execută cu titlu de chirie [17 5, p. 43]. Referitor la bunul
transmis în locațiune, ca obiect al contractului, așa cum am amintit mai sus, în conformitate cu art. 875 C. civ., acesta trebuie să fie în primul rând determinat individual. Adăugător, acesta
trebuie să se afle în circuitul civil (art. 286 C. civ.) și poate fi atât mobil cât și imobil (art. 288 C.
civ.), corporal sau incorporal, divizibil sau indivizibil (art. 291 C. civ.) frugifer sau nefrugi fer,
fungibil sau nefungibil (art. 293 C. civ.) etc.
În sensul dat, bunul care se transmite în chirie și constituie obiect al contractului de
locațiune trebuie să îndeplinească anumite condiții, precum, să existe la încheierea contractului sau în viitor, să fie în circuitul civil, să fie determinat sau determinabil, să fie posibil, să fie licit
și moral.
83

Așadar, practic toate bunurile ce întrunesc condițiile legale pot constitui obiect al
contractului de locațiune, cu excepția cazurilor când există prevederi exprese contrare în acest
sens, sau acest bun nu poate fi obiectul contractului din cauza naturii sale.
Cu privire la acest aspect, legiuitorul național stipulează în art. 878 C. civ. RM, o serie de
caracteristici, pe care bunul închiriat trebuie să l e dețină pentru a forma obiectul contractului de
locațiune. Astfel, ne rețin atenția următoarele elemente:
– bunul trebuie să fie transmis în starea corespunzătoare, conform destinației convenite prin
contract (alin. ( 1) din art. 878 C. civ.).
– bunul transmis în locațiune, trebuie să fie liber de orice viciu material sau juridic, și să
întrunească caracteristicile convenite pentru a putea fi folosit conform destinației stabilite (alin. (2) și (3) din art. 878 C. civ.).
Așadar, legea stipulează și stabilește p rincipalele caracteristici de ordin material și juridic,
prezentate față de obiectul locațiunii. Bunul este considerat liber de orice viciu material când are
caracteristicile convenite. Aceste caracteristici se referă la criteriile și cerințele de ordin calitativ,
care la rândul lor, fac referință la însușirile lăuntrice ale bunului și care, trebuie să asigure
folosirea acestuia după destinație. Bunul poate fi considerat liber de orice viciu material, dacă părțile au respectat cel puțin o condiție din cele două legale. Adică, în contract este stipulată
destinația obiectului și starea acestuia permite folosirea lui după această destinație sau părțile nu au convenit asupra unor anumite caracteristici de folosință, dar bunul poate fi folosit conform
destinației obișnuite a unor asemenea bunuri.
Caracteristicile bunului închiriat referitor la faptul ca acesta să fie liber de orice viciu
juridic, sunt îndeplinite atunci când niciun terț nu poate valorifica dreptul său asupra acestui bun
în perioada pentru care a fost încheiat contractul [1 7, p. 67]. Prin urmare, obiect al contractului
de locațiune nu pot constitui bunurile asupra cărora terțele persoane pot revendica careva
drepturi.
Drepturile locatarului în locațiune, pot fi realizate doar cu respectarea preved erilor legale,
care stabilesc obligația locatarului de a- l informa pe locator despre viciile depistate. Prin urmare,
îndată după depistarea viciilor bunului închiriat, locatarul este obligat să -și onoreze obligația
informațională despre acest fapt față de locator.
Soluționarea și aplanarea eventualelor divergențe legate de viciile descoperite asupra
bunului închiriat pot avea loc, în dependență de situație, prin acordul comun al părților, sau pe
cale judiciară conform normelor generale.
În cele din urmă, pentru întrunirea condițiilor ca bunul să devină obiect al contractului de
locațiune locatorul este obligat să transmită bunul în stare, care permite folosirea lui conform
84

destinației și menținerea bunului în această stare pe toată durata locațiunii. Aceast ă obligațiune
rezultă din argumentul că, locatorul este de cele mai multe ori, proprietarul bunului închiriat și
drept consecință trebuie să suporte toate cheltuielile corespunzătoare pentru menținerea acestui
bun în starea cuvenită. Regula dată este imper ativă și stabilită implicit de lege prin art. 875 și 878
alin. (1) C. civ. RM , iar părțile nu pot conveni în mod contrariu. Scopul acestei norme este de a
asigura transmiterea în locațiune a unui bun care este liber de orice vicii.
Similar și adiacent bunu lui oferit în folosință, chiria de asemenea constituie obiect al
contractului de locațiune. Chiria reprezintă plata sau prețul achitat locatorului, în schimbul
folosinței lucrului de către locatar și este fixată, de regulă, într -o sumă de bani, bunuri sau orice
alte prestații. În practică , chiria este achitată de cele mai multe ori lunar și uneori trimestrial sau
anual. În confirmarea practicii referitor la perioada de achitare a chiriei există o multitudine de
cazuri examinate de CSJ RM, prin deciziile și încheierile căreia se reflectă acest fapt. În acest
sens exemplificăm: Decizia CSJ din 25 iunie 2014 (dosarul nr. 2rac -184/14); Decizia CSJ din 17
septembrie 2014 (dosarul nr. 2rc -607/14); Decizia CSJ din 27 mai 2015 (dosarul nr. 2rac –
150/15); Decizia CSJ din 30 iulie 2014 (dosarul nr. 2rc -471/14); Încheierea CSJ din 03
septembrie 2014 (dosarul nr. 2ra -2237/14); Decizia CSJ din 14 februarie 2014 (dosar nr.2ra –
265/14); Încheierea CSJ din 24 aprilie 2013 (dosarul nr. 2ra -1361/13); Încheierea CSJ din 25
febru arie 2015 (dosar nr:2ri -25/15); Încheierea CSJ din 21 mai 2014 (dosarul nr. 2rac -273/14);
Decizia CSJ din 30 aprilie 2014 (dosarul nr. 2r -415/14); Încheierea CSJ din 02 aprilie 2014
(dosarul nr. 2rac -186/14) [11].
Articolul 886 alin. (1) C. civ. RM stabile ște condițiile generale cu privire la modul și
termenele de plată ale chiriei și prevede că: Plata chiriei poate fi efectuată integral la expirarea
termenului stabilit în contractul de locațiune. Dacă plata chiriei este stabilită pentru anumite
perioade, e a trebuie efectuată la expirarea lor.
În acest sens, potrivit prevederilor citate, plata chiriei, în dependență de înțelegerea
părților, poate fi efectuată, fie pe deplin la expirarea termenului locațiunii bunului stabilit în contract fie, la expirarea anumitor perioade precum săptămâni, luni, semestre etc., în cazul în
care plata chiriei este stabilită pentru anumite perioade.
Cu privire la acest aspect, ținem să aducem un exemplu comparativ, ce este cuprins în art.
1797 NCC și prevede că, În lipsă de st ipulație contrară, locatarul este obligat să plătească
chiria la termenele stabilite potrivit uzanțelor. Iar potrivit alin. (2), în cazul în care nu există
uzanțe și stipulații contrare, chiria urmează să fie plătită: a) în avans pentru toată durata
contractului, dacă aceasta nu depășește o lună; b) în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă
85

durata locațiunii este mai mare de o lună, dar mai mică de un an; c) în prima zi lucrătoare a
fiecărui trimestru, dacă durata locațiunii este de cel puțin un an.
În temeiul art. 887 alin. (1) C. civ. RM, părțile sunt în drept să modifice cuantumul chiriei
numai o dată în an și numai în cazul în care condițiile economice fac ca neajustarea să fie
inechitabilă. Pentru realizarea acestei modificări părțile vor semna un acord adițional. Sub aspect
comparativ, ne -a atras atenția dispozițiile din art. 614 alin. (3) CC FR, care conține o prevedere
similară ce stabilește dreptul părților de a modifica cuantumul chiriei nu mai des de cât o dată în
an.
Așa, cuantumul chiriei se d etermină de regulă, în momentul încheierii contractului și poate
fi stabilită global, pentru toată durata locațiunii, spre exemplu pentru un an, trei sau cinci ani, sau
pe anumite perioade de timp și urmează a fi plătită conform termenelor convenite de căt re părți.
Legislația română, conține în art. 1780 alin. (2) NCC o prevedere reușită cu privire la modul de stabilire a prețului chiriei, în temeiul căreia: Dispozițiile privitoare la stabilirea prețului vânzării
sunt aplicabile, în mod corespunzător, și chiriei.
O altă condiție referitoare la chirie, sau la valabilitatea acesteia, rezidă în faptul că, aceasta
trebuie să fie reală, sinceră și serioasă. Dacă chiria este stabilită fictiv, sau nu este sinceră, contractul de locațiune își pierde efectele, și ast fel, vom fi în prezența unui contract de comodat.
Cauza sau scopul contractului de locațiune îl reprezintă obiectivul, sau interesul urmărit în
momentul încheierii acordului și constă, pe de o parte, în bunul primit spre folosință de către
locatar, și pe d e altă parte, în beneficiul pecuniar sau retribuția bănească (chiria), primită de
locator. Întrucât, scopul încheierii unei locațiuni reprezintă acel element specific la manifestarea
voinței de a contractanta , fiecare parte are o cauză proprie și nu o cauz ă comună contractului.
Acest fapt, este caracteristic, în special, contractelor sinalagmatice, unde nu există o singură
cauză unică, ci câte o cauză pentru fiecare parte contractuală.
Astfel, prin cumularea scopurilor părților contractante, precum și prin exprimarea
consimțământului juridic al acestora, va rezulta încheierea valabilă a contractului de locațiune
Deși aceste elemente – cauza, consimțământul și obiectul contractului de locațiune – pot fi
confundate cu ușurință, ele cunosc un șir de deosebiri î ntre ele. Astfel, cauza sau scopul
contractului de locațiune, se deosebește în principal prin întrebarea „de ce (pentru ce)” a avut loc
încheierea acestei operațiuni . La rândul său, obiectul contractului constă în aceea la ce s -au
obligat reciproc locatorul și locatarul .
Pentru a fi declarată valabilă, cauza trebuie să întrunească condițiile: să existe, să fie reală,
să fie licită și morală. Existența acestei cauze nu trebuie dovedită, ea se prezumă chiar dacă nu
este expresă.
86

Ca și în toate celelalte cont racte, cauza contractului de locațiune cunoaște două elemente.
Acestea sunt scopul mediat și scopul imediat [75, p. 396].
În C. civ. RM , cauza oricărui act juridic este reglementată în art. 207, care prevede: (1)
Actul juridic civil încheiat fără cauză, or i fondat pe o cauză falsă sau ilicită, nu poate avea
niciun efect. (2) Cauza actului juridic se prezumă până la proba contrară. (3) Este ilicită cauza
care contravine legii, ordinii publice sau bunelor moravuri.

3.1.3. Consimțământul părților la încheiere a contractului de locațiune
Orice contract, inclusiv locațiunea, pentru a fi valabil încheiat și pentru a produce efecte
juridice, trebuie să fie negociat în scopul stabilirii condițiilor acestuia și ulterior, manifestarea
voinței privind semnarea lui. Pot rivit art. 199 alin. (1) C. civ. RM, consimțământul este
manifestarea, exteriorizată, de voință a persoanei de a încheia un act juridic . Acordul de voință
al părților, sau consimțământul încheierii contractului, constă din două elemente: oferta și
acceptar ea acesteia. Elemente respective trebuie să fie urmate de hotărârea fermă cu privire la
încheierea contractului și respectiv de exteriorizare a voinței în sensul propus.
Prin urmare, consimțământul, element de bază necesar încheierii oricărui contract, dar nu
și suf icient, este îndeplinit prin acordul comun al părților [26, p. 127] . Consimțământul se
formează prin exprimarea voinței juridice, care constă din motivul și scopul concret urmărit,
reflectat prin necesitățile economico -materiale sau/și spirituale ale părților. Bunăoară, locatorul
urmărește scopul material de a obține un venit, iar locatarul, necesitatea posesiei și folosinței unui bun.
De asemenea, pentru a fi valabil încheiat, consimțământul trebuie să provină de la o
persoană cu discernământ și să fie exprimat în cunoștință de cauză precum și în deplină facultate,
trebuie să fie declarat cu seriozitate și cu scopul de a produce efecte juridice. Totodată, acesta
trebuie să nu fie afectat de careva vicii de consimțământ, precum eroarea, dolul (vicl enia),
violența și leziunea și în cele din urmă, să fie exteriorizat într -un mod în care să poată fi
recepționat și înțeles [1, p. 210] .
Referitor la viciile de consimțământ, C. civ. RM conține un șir de prevederi care
reglementează mai multe cazuri de nul itate ale actului și, respectiv, ale contractului juridic.
Articolele 220 –232 C. civ. RM prevăd principalele cauze și vicii de consimțământ, care pot duce
la nulitatea contractului de locațiune.
Dispozițiile legale menționate mai sus fac deosebire între viciile aparente și viciile ascunse
și instituie răspunderea locatorului numai pentru viciile ascunse, calificându -le pe cele aparente
ca fiind posibile de constatat de către locatar la momentul primirii bunului. Astfel, locatarul nu
87

este în drept să înainte ze careva pretenții pentru anumite lipsuri, neajunsuri sau alte pretinse vicii
ale bunului, care nu le -a constatat din propria neatenție deși putea și era obligat să observe starea
bunului, în această situație prezumându- se că locatarul a primit bunul în s tare corespunzătoare
conform contractului.
Similar situației descrise din C. civ. RM, este reglementat și de NCC, care prevede în art.
1790 că: Locatorul garantează contra tuturor viciilor lucrului care împiedică sau micșorează
folosirea lui, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului. Însă potrivit alin. (2) al
aceluiași articol, locatarul are garanția doar în privința viciilor ascunse ale bunului, dar nu și în
privința acelor aparente pe care le -a cunoscut, sau a putut să le cunoască la moment ul încheierii
contractului și pe care se consideră că le- a acceptat, chiar dacă nu a informat locatorul în cel mai
scurt timp.
Într-o opinie doctrinară mai veche s -a statuat că, locatorul garantează pe locatar contra
viciilor nu doar când acestea sunt perm anente, dar și când acestea sunt vremelnice [5, p. 101].
Pentru antrenarea răspunderii locatorului, viciile ascunse trebuie să prezinte o anumită gravitate, de natură să împiedice întrebuințarea bunului, sau să -i micșoreze în așa măsură posibilitatea
folos inței, încât să se poată prezuma că dacă ar fi cunoscut existența acestor vicii, ar fi fost
afectată decizia cu privire la încheierea locațiunii sau ar fi determinat la o micșorare a chiriei.
În ceea ce privește reducerea chiriei din cauza v iciului bunului închiriat legiuitorul, în art.
879 C. civ. RM, clarifică această situație în sensul că dacă bunul este afectat de un viciu,
locatarul este eliberat de plata unei părți din chirie proporțional diminuării folosinței bunului. Dreptul de a plăt i o chirie redusă, încetează când viciul este remediat. Viciul nesemnificativ nu
este luat în considerare .
Viciile reprezintă imperfecțiuni ale bunului, care diminuează posibilitatea de folosire a
acestuia, de manieră să afecteze caracterul util al lui cu intensități diferite prin gravitatea lor,
întrucât se prezumă că, dacă le- ar fi cunoscut, locatarul nu ar fi contractat sau ar fi plătit o chirie
redusă.
În cele din urmă, viciile de consimțământ abordate mai des în doctrină, care pot afecta în
mod obișnuit valabilitatea încheierii contractului de locațiune și asupra cărora ne vom opri mai
detaliat, sunt: eroarea, dolul sau viclenia, violența și leziunea.
Eroarea reprezintă expunerea falsă sau denaturată a realităților, sau a unor împrejurări cu
privire la încheierea contractului de locațiune. Principalul element al acestui viciu de consimțământ este ducerea în eroare a persoanei prin denaturarea circumstanțelor reale în mintea
acesteia, pentru a o determina să încheie un contract. În acest sens, deducem că eroarea este un
viciu de ordin psihologic, ceea ce face dificilă probarea existenței acesteia. Totuși, pentru ca
88

eroarea să fie determinată ca viciu de consimțământ în cadrul încheierii locațiunii, aceasta
trebuie să joace un rol determinant sau hotărâtor, adică dacă realitatea ar fi fost cunoscută,
contractul nu ar fi fost semnat.
Dolul sau viclenia constă în inducerea în confuzie a unei persoane prin utilizarea de
șiretlicuri, sau alte moduri viclene , cu scopul de a o determina să încheie contr actul de locațiune.
Prin conținutul său, dolul este foarte asemănător cu eroarea, diferența fiind în caracterul spontan
al celei din urmă.
Pentru ca dolul să fie calificat ca viciu de consimțământ, acesta trebuie să fie determinant
la încheierea locațiuni i. Acest viciu de consimțământ este clasificat, în funcție de consecințele pe
care le produce asupra valabilității contractului, în dol principal (dolus malus) și dol incident
(dolus bonus ).
Violența reprezintă acel viciu de consimțământ, care are loc pri n amenințare fizică sau
psihică prin anumite fapte negative, ce determină persoana să încheie locațiunea, dar pe care nu
ar fi încheiat -o în mod obișnuit. Totodată, este de remarcat faptul că, simpla temere sau
îngrijorare fără elemente de violență fizică sau psihică din partea unui terț, nu poate fi calificată
ca viciu de consimțământ și nu va duce la nulitatea convenției.
Cel din urmă viciu de consimțământ, leziunea, se referă la provocarea unui prejudiciu
material, suferit prin disproporția vădită de val oare între două prestații în momentul încheierii
contractului. Acest viciu de consimțământ, de asemenea, se compune din două elemente, unul obiectiv și unul subiectiv.
Situații practice în jurisprudența națională, în care a avut loc, printre altele și examinarea
nulității contractului de locațiune din cauza viciilor de consimțământ precum dolul, eroarea,
putem exemplifica: Încheierea CSJ RM din 29 aprilie 2015 (dosarul nr. 2rh- 104/15); Încheierea
CSJ RM din 08 mai 2014 (dosarul nr. 2rac -255/14) [11].

3.1.4. Forma și termenul contractului de locațiune
Regula generală, care guvernează formarea contractelor în conformitate cu principiul
consensualismului, este simpla manifestare de voință a părților și îndeplinirea formalităților
impuse de lege. Referitor la încheierea contractului de locațiune, legea stabilește o condiție de
formă. Astfel, potrivit alin. (1) art. 876 C. civ. RM, contractul de locațiune a unui bun imobil
trebuie să fie întocmit în scris.
Potrivit unor opinii doctrinare [28, p. 501; 34, p. 51], forma scrisă a contractului de
locațiune este o condiție ad probationem și nu una ad validitatem. Împărtășim aceeași idee,
întrucât, în practică, sunt încheiate o multitudine de contracte a bunurilor imobile fără a se
89

întocmi scris, în acest sens, un cont ract de locațiune. Nerespectarea formei scrise a contractului
de locațiune a bunurilor imobile este întâlnită, în special, la încheierea contractelor între
persoanele fizice.
În această parte opinăm benefică completarea art. 876 C. civ. cu alin. (3) care să prevadă
stabilirea formei scrise în mai multe cazuri. Acest articol ar pute fi formulat în modul următor:
Contractul de locațiune a unui bun mobil trebuie să fie întocmit în scris, dacă cel puțin una din
părți este persoană juridică sau dacă locațiunea este încheiată pe o perioadă mai mare de un
an (anexa nr. 1). Suplimentar explicațiilor din anexă, referitor la necesitatea stipulării în C. civ a
acestei norme, ce ar prevedea obligativitatea părților de a încheia contractul de locațiune în
formă scrisă în cazurile menționate, mai precizăm că stipulări asemănătoare sunt regăsite în
coduri le civile ale unor state precum Federația Rusă (art. 609) , Republica Belarus (art. 580) .
Totodată considerăm că aceste ajustări legislative ar veni în completarea prevede rilor art. 210 C.
civ. R.M. care stabilește care acte juridice trebuie să fie încheiate în scris și ar atrage o atenție
mai sporită asupra formei în care urmează să se încheie contractul de locațiune.
O altă condiție cu privire la forma locațiunii este înregistrarea contractului pentru
opozabilitatea față de terți. Așadar, potrivit alin. (2) art. 876 C. civ. RM, contractul de locațiune
a unui bun imobil pe un termen ce depășește 3 ani trebuie înscris în registrul bunurilor imobile.
Nerespectarea acestei reg uli are ca efect inopozabilitatea contractului față de terț . Potrivit
acestei condiții, se cere îndeplinirea unei formalități despre publicitatea contractului pentru protejarea terților, în cazul nerespectării acestei condiții, contractul nefiindu- le opoza bil.
În acest sens plenul CSJ RM, menționează că: Nerespectarea acestei reguli are ca efect
inopozabilitatea contractului față de terți. În sensul exemplului dat, dacă locatorul va înstrăina
bunul dat în locațiune, noul proprietar va trebui să respecte dre ptul locatarului doar dacă
acesta din urmă a respectat cerințele de publicitate prescrise de lege [101] .
Inopozabilitatea contractului de locațiune față de terți este considerată drept o sancțiune
pentru nerespectarea de către părți a obligațiunilor de pub licitate impuse de lege în scopul
ocrotirii părților terțe. În acest sens, în cazul înstrăinării de către locator a bunului dat în locațiune, noul proprietar va fi ținut să respecte drepturile locatarului, dacă au fost respectate și
îndeplinite condițiile de publicitate prevăzute de lege.
Termenul contractului de locațiune este un alt element indispensabil acestei convenții cu
executare succesivă, întrucât folosința locatarului poate fi doar temporară și nu perpetuă, precum
proprietatea. C. civ. RM conține prevederi care stabilesc durata maximă pentru care se poate
încheia un contract de locațiune. Acest contract nu poate fi încheiat pentru o perioadă mai mare
90

de 99 de ani. În cazul convenirii în contract, asupra unui termen ce depășește pe cel legal, acesta
se reduce de drept la perioada maximă stabilită de legiuitor.
Referitor la termenul de 99 de ani, Claus Sprick, ex -consultant pentru elaborarea legislației
civile pentru Republica Moldova (2002- 2007) și consilier al Curții Federale a Germaniei, afirmă
că Un termen atât de mare riscă să creeze un drept aproape echivalent proprietății, ceea ce nu
prea este de dorit dintr -o multitudine de considerente. Legea germană (§ 544 BGB) stipulează
imperativ facultatea de a rezilia unilateral contractul după scurgerea unui termen legal de
preaviz, după scurgerea a 30 de ani [165] .
Pentru comparație: referitor la termenul maxim al locațiunii, legiuitorul român stabilește în
art. 1783 NCC că, locațiunea nu se poate încheia pe o perioadă mai mare de maxim 49 ani.
Aceasta este o normă generală cu privire la termenul maxim, în special, dacă părțile nu au
prevăzut un termen al contractului. În acest sens, referitor la locațiunea fără durată determinată,
art. 1785 al aceluiași Cod, prevede: Dacă în contract părțile nu au arătat durata locațiunii, fără
a-și fi dorit să contracteze pe o durată nedeterminată, în lipsa uzanțelor, locațiunea se consideră
încheiată: a) pentru un an, în cazul locuințelor nemobilate, sau spațiilor pentru exercitarea
activității unui profesionist; b) pe durata corespunzătoare unității de timp pentru care s -a
calculat chiria, în cazul bunurilor mobile, ori în acela al camerelor sau apartamentelor
mobilate; c) pe durata locațiunii imobilului, în cazul bunurilor mobile puse la dispoziția
locatarului pentru f olosința unui imobil.
Așadar, conform normei citate mai sus, contractele de locațiune încheiate sub
reglementarea legislației române, nu pot fi încheiate pentru o perioadă mai mare de 49 de ani.
Dacă părțile stipulează un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani.
De menționat în același context, că potrivit CC FR, art. 610 „Termenul contractului de
locațiune”, nu prevede expres o limitare a termenului contractului, specificându- se doar faptul
că, acesta are durata indicată în contract, iar î n lipsa unor astfel de prevederi, contractul se
consideră încheiat pe o perioadă nedeterminată, cu dreptul de a cere încetarea contractului preavizând partea contractantă cu o lună și, în cazul locațiunii imobiliare, cu trei luni [83].

3.2. Efectele contr actului de locațiune
Încheierea contractului de locațiune, de altfel, ca și a oricărui alt contract civil, are ca efect
și este realizată cu scopul de a naște, modifica sau stinge raporturi juridice obligaționale. Așadar,
efectele juridice ale locațiunii vor fi consecințele pe care le va produce contractul, sau obligațiile
apărute atât față de locator, cât și față de locatar.
Principalele efecte pe care le va produce locațiunea, vor fi categorisite în:
91

– efectele încheierii contractului de locațiune;
– efectele neexecutării sau executării necorespunzătoare a contractului de locațiune;
– efectele executării contractului de locațiune [ 13, p. 23] .
Prima categorie a efectelor – ale încheierii contractului de locațiune , are ca rezultat
dobândirea de către părți , locatar și locator, a drepturilor și obligațiilor asumate.
Efectele neexecutării sau executării necorespunzătoare a contractului de locațiune
generează dreptul și posibilitatea părților de a solicita executarea forțată a obligațiilor
contractuale sau, d upă caz, rezilierea contractului și respectiv, despăgubirea corespunzătoare din
partea debitorului obligației.
Cel din urmă efect , al executării contractului de locațiune, presupune realizarea
consecințelor drepturilor și obligațiilor asumate, adică dobân direa dreptului de folosință asupra
bunului de către locatar și primirea plății (chiriei) pentru locațiune de către locator, iar la
încetarea locațiunii – restituirea bunului către locator.
Prima și cea mai importantă sursă legală din care rezultă dreptur ile și obligațiilor părților
contractului de locațiune este, evident, definiția acestui contract dată de art. 875 C. civ. RM.
Reieșind din aceasta, se conturează în prim -plan, principalele obligații reciproce: cea a
locatorului – de a transmite bunul închi riat și cea a locatarului – de a achita prețul locațiunii .
Adiacent acestor două obligații primare, se disting un șir de alte angajamente reciproce
între locator și locatar. Pentru oferirea unui vizor mai detaliat și comprehensiv asupra drepturilor
și obl igațiilor atât ale locatorului cât și ale locatarului, acestea au fost prezentate într -un tabel
(anexa nr. 6), ce oferă posibilitatea de a constata cu ușurință raportul de obligații între părțile acestui contract. În cele ce urmează, vor fi tratate în detaliu atât drepturile, cât și obligațiile
părților semnatare în contractul de locațiune.

3.2.1. Drepturile și obligațiile locatorului
Drepturile locatorului
Toate obligațiile la care s -a angajat locatarul conform contractului de locațiune dar și
potrivit le gii, pot fi considerate ca drepturi ale locatorului. Dat fiind caracterul sinalagmatic al
contractul ui de locațiune, lui i se aplică regula generală a contractelor de drept civil – obligației
unei părți îi corespunde dreptul celeilalte părți și invers, cu unele excepții prevăzute de lege [36,
p. 77] .
Primul și principalul drept de care se bucură locatorul este dedus din prevederile art. 875
C. civ. RM și reprezintă dreptul de a primi plata (chiria) pentru folosința bunului și care este
corelativ cu principala obligație asumată de locator. Celelalte drepturi ce aparțin locatorului,
92

urmează a fi deduse din conținutul art. 887; 889; 891; 892; 896; 899; 905; 906; 909; 910 C. civ.
RM. Specificarea expresă a tuturor drepturilor locatorului poate și urmează a fi co nsemnată în
contract potrivit negocierilor și înțelegerilor părților.
Așadar, în temeiul art. 887 C. civ. RM , locatorul are dreptul să ceară modificarea chiriei,
însă numai o dată în an și numai în cazul în care condițiile economice fac ca neajustarea să f ie
inechitabilă. Prin această dispoziție legiuitorul a oferit drept locatorului de a modifica cuantumul
chiriei, însă cu stabilirea unei îngrădiri de termen – numai o dată în an și cu respectarea condiției
– numai în cazul în care condițiile economice fac ca neajustarea să fie inechitabilă.
Reieșind din prevederile art. 889 alin. (2) C. civ. RM, locatorul poate solicita repararea
prejudiciului sau rezilia contractul de locațiune în cazul neexecutării de către locatar a obligației de a acționa într -o manier ă care sa nu împiedice folosirea normală a bunului de către alți locatari.
Adăugător dreptului de a primi chiria, în corespundere cu art. 891 C. civ. RM, locatorul are
dreptul să verifice bunul închiriat, să efectueze lucrări asupra lui și, în cazul imobil ului, să -l
prezinte eventualilor cumpărători sau locatari. Aceste drepturi, locatorul este ținut să le exercite în mod rezonabil încât să nu stingherească dreptul de folosință al locatarului.
Articolul 892 C. civ. RM mai oferă locatorului dreptul de a soli cita de la locatar repararea
prejudiciului suferit prin pierderile survenite la bun, dacă nu va demonstra că aceste pierderi nu
se datorează vinovăției sale, sau a persoanelor cărora le- a permis folosința bunului sau accesul la
el.
Locatorul este în drept de a cere rezilierea contractului de sublocațiune, în temeiul art. 896
C. civ. RM, dacă neexecutarea unei obligații de către sublocatar cauzează un prejudiciu esențial
locatorului sau altor locatari.
De a cere repararea prejudiciului , locatorul are dreptul în conformitate cu art. 899 C. civ.
RM, dacă locatarul cunoaște un viciu sau o deteriorare substanțială a bunului închiriat și nu informează locatorul într -un termen rezonabil.
Reieșind din art. 905 C. civ. RM, în cadrul locațiunii încheiate fără termen, locatorul poate
cere rezilierea contractului cu respectarea unui preaviz de 3 luni. Același drept, de a cere
rezilierea contractului, este oferit exclusiv de art. 906 C. civ. RM. În baza acestui text de lege,
locatorul are dreptul de a solicita rezilierea locațiunii în cazul în care locatarul: a) nu folosește
bunul închiriat la destinație sau în conformitate cu prevederile contractului; b) admite intenționat sau din culpă înrăutățirea stării bunului, ori creează un pericol real pentru o
asemenea înrăutățire ; c) nu plătește chiria pe parcursul a 3 luni după expirarea termenului de
plată, dacă în contract nu este prevăzut altfel; d) încheie un contract de sublocațiune fără acordul locatorului.
93

Toate cazurile enumerate de această normă, se referă la unele situaț ii de neexecutare a
obligațiilor locatarului. Considerăm oportun, ca legea să nu prevadă limitativ doar anumite
situații exacte ce pot avea loc în practică, ci să ofere posibilitatea părților de a cere rezilierea
contractului și în alte cazuri de neîndepl inire a obligațiilor asumate (anexa nr. 1) .
Ultimul drept al locatorului pe care -l deducem din prevederile art. 909 C. civ. RM este de a
reține îmbunătățirile care nu pot fi separate fără deteriorări și care sunt efectuate de locatar
asupra bunului închiri at, fără permisiunea celui dintâi. Din acee ași normă mai deducem dreptul
locatorului de a cere locatarului, demolarea construcțiilor neautorizate din contul acestuia.
Obligațiile locatorului
Obligațiile principale ale locatorului în cadrul contractului d e locațiune sunt izvorâte din
principiul că, acesta trebuie să asigure și să garanteze locatarului, pentru întreaga durată a locațiunii, liniștita și utila folosință a bunului închiriat [17, p. 66] .
În sarcina locatorului se încadrează un număr mai larg de obligații față de cele ale
locatarului. În C. civ. RM nu există un articol consacrat nemijlocit pentru stabilirea sau
enumerarea obligațiilor locatorului. Numărul concret al acestora necesită a fi desprinse din
prevederile stabilite de art.: 875; 884; 878; 880; 878; 898; 883; 894; 908; 909 C. civ. RM.
Așadar, art. 875 C. civ. RM, trasează prima obligație a locatorului , cea de a transmite în
termen bunul către locatar conform condițiilor contractuale. Acest angajament, considerăm că
este unul dintre principalele și esențialele obligații sau condiții, fără de care contractul nu ar
putea fi încheiat.
Potrivit art. 878 alin. (1) C. civ. RM, dar și potrivit art. 1786 din noul NCC, sub aspect
comparat, predarea- preluarea bunului se face în stare normală de folosi nță cu toate accesoriile
sale. Locatorul este dator să efectueze toate reparațiile necesare înainte de a preda bunul, în
vederea asigurării folosirii acestuia potrivit destinației pentru care a fost închiriat.
Refuzul predării sau predarea bunului închiri at cu întârziere, de către locator, îl
îndreptățește pe locatar, în temeiul art. 884 C. civ. RM, să ceară rezilierea contractului sau
despăgubiri pe durata în care a fost lipsit de folosința bunului, dacă din această cauză a fost
prejudiciat. Opinăm că aceasta este o normă echitabilă care impune asumarea unei
responsabilități mai accentuate a locatorului față de locatar în executarea obligațiilor asumate.
Mai mult ca atât considerăm oportună completarea acestui text de lege prin care să cuprindă și
situațiile de netransmitere parțială a bunului închiriat. Astfel, este binevenită adăugarea
sintagmei „total sau parțial” după cuvântul „timp” din acest articol (anexa nr. 1).
De regulă, predarea unui bun imobil, bunăoară un apartament, se face la locul situării
acestuia, dar nu este exclus, în opinia noastră, ca predarea să se facă în orice alt loc, pe calea
94

simbolică a înmânării cheilor, atâta timp cât părțile prin inventar și- au preconstituit proba
bunurilor care se dau spre închiriere.
Astfel, refuzul locatorului de a executa obligația de predare a bunului închiriat, sau
executarea necorespunzătoare a acestei obligații conferă locatarului dreptul la despăgubiri pentru
prejudiciile cauzate, dreptul de a invoca excepția de neexecutare, constând în refuzul de plat ă a
chiriei, în cazul în care plata acesteia trebuie să se facă cu anticipație.
În cele din urmă, în temeiul prevederilor enunțate și a contractului de locațiune locatarul
are deschisă calea acțiunii în justiție, unde poate solicita predarea silită a bunul ui și accesoriilor
acestuia, precum și calea acțiunii în rezilierea contractului cu daune- interese, pentru
neexecutarea culpabilă a obligațiilor.
Potrivit art. 884 C. civ. RM, locatorul are obligația de a repara prejudiciile aduse
locatarului pentru netran smiterea, sau netransmiterea în termen a bunului. Deci, în cazul în care
predarea bunului închiriat a avut loc cu întârziere, sau a fost transmis doar parțial, locatarul are
dreptul de a cere o diminuare a chiriei proporțională cu lipsa de folosință, oblig ându- l pe locator
la despăgubirile corespunzătoare.
Dacă locatorul refuză micșorarea plății chiriei proporțional cu lipsa de folosință, sau, dacă
refuză executarea obligației de predare a bunului, locatarul are dreptul de a se adresa instanței de
judecată, cerând fie executarea silită a acestor obligații, fie rezilierea contractului și repararea
prejudiciilor pricinuite.
Litigii în practica judiciară a căror obiect de examinare a fost, printre altele și ne
transmiterea sau transmiterea necorespunzătoare a b unului, sunt reflectate prin Decizia CSJ RM
din 05 martie 2014 (Dosarul nr. 2rac -9/14); Decizia CSJ RM din 15 octombrie 2014 (dosarul nr.
2rac- 475/14) și Încheierea CSJ RM din 03 septembrie 2014 (dosarul nr. 2ra -2237/14).
Obligația locatorului de a transm ite în stare corespunzătoare și liber de orice vicii
materiale sau juridice a bunului și accesoriile acestuia (art. 878 C. civ. RM), precum și obligația
de a repara prejudiciile pricinuite locatarului din cauza viciilor bunului închiriat (art. 880 C.
civ.). Astfel, p rincipalele obligații ale locatorului sunt: obligația de a preda locatarului bunul în
starea corespunzătoare și de a menține bunul în această stare pe toată durata locațiunii.
Locatorul, mai este ținut conform art. 878 C. civ. RM, să transmită î n stare
corespunzătoare și liber de orice vicii materiale sau juridice, a bunului și accesoriile acestuia. În acest sens, odată cu executarea obligației de predare a bunului, trebuie transmise și toate
accesoriile acestuia care fac bunul utilizabil, cu excepția cazului în care înțelegerea contractuală
nu a fost alta. Bunul închiriat, împreună cu accesoriile sale, trebuie să fie predate într -o
asemenea stare, încât să corespundă destinației în vederea căreia a fost închiriat sau potrivit
95

înțelegerii . Aceste condiții vor fi îndeplinite atunci când bunul dat de locator va fi liber de orice
viciu material sau juridic în conformitate cu dispozițiile normei citate.
În cele din urmă, bunul închiriat este considerat liber de orice viciu material, dacă
întrunește car acteristicile convenite în contract și poate fi folosit conform destinației stabilite.
Viciul juridic, nu va afecta bunul închiriat atunci când nici o terță persoană nu va poate valorifica
drepturi asupra acestui bun în perioada pentru care a fost încheiat contractul.
Reieșind din prevederile art. 878 alin. (1) C. civ. RM , locatorului îi revine obligația de a
asigura folosința bunului în starea corespunzătoare și de a- l menține în această stare pe toată
durata locațiunii în măsura în care acesta să poată servi la întrebuințare pentru destinația
convenită prin contract și pentru care a fost închiriat. Aceasta presupune în primul rând, că
locatorul urmează să efectueze reparațiile care revin în sarcina lui, pe toată durata locațiunii și
dacă bunul închiriat ne cesită asemenea reparații, precum și îndeplinirea altor acțiuni ce vin să
mențină bunul în stare utilă.
Obligația prevăzută de norma citată, mai este cunoscută și ca obligația de garanție, care
constă în sarcina de a- i asigura locatarului posibilitatea de a folosi bunul închiriat pe toată durata
relațiilor de locațiune și poate fi comparată cu obligația de garanție a vânzătorului, diferența fiind
în dreptul transmis și garantat, care este folosința liniștită și utilă a bunului închiriat și
respectiv, drept ul de proprietate.
Așadar, în virtutea obligației de garanție, locatorul răspunde de tulburările provenite din
propria sa faptă, din fapta unui terț și din viciile ascunse ale bunului, dacă prin aceste tulburări se aduce atingere serioasă folosinței bunului în conformitate cu prevederile art. 889 și 890 C. civ.
RM. În acest sens locatorul are obligația de a se abține de la orice faptă a sa, care ar duce la și ar
avea drept consecință deranjarea sau stingherirea locatarului în a folosi bunul. Această deranja re
sau tulburare a folosinței poate fi de fapt sau de drept.
Împotriva tulburărilor de fapt, locatarul trebuie să acționeze singur, având posibilitatea să
le contracareze prin exercitarea acțiunii posesorii aflate și la îndemâna detentorului precar, cum
este chiriașul, care deține bunul în interesul propriu, în temeiul contractului de închiriere cu
posesorul, afară numai dacă tulburătorul este cel pentru care deține.
În caz contrar, potrivit art. 890 C. civ. RM, locatarul poate obține o reducere a chiriei.
Nerespectarea acestei obligații oferă locatarului dreptul de a cere instanțelor judecătorești
oprirea, stoparea acțiunilor locatorului și despăgubirea pentru prejudiciul cauzat. Totodată,
locatorul nu răspunde pentru stingherirea dreptului de folosință al locatarului, adusă prin
efectuarea reparațiilor, la care este obligat prin lege sau contract, dacă aceste reparații au caracter
urgent și nu pot fi amânate până la încetarea contractului.
96

Într-o altă opinie, aflată în acord cu jurisprudența mai veche, se susține că tulburarea
folosinței locatarului printr -un act administrativ emis cu respectarea legii, nu poate fi calificată ca
o tulburare de fapt, pentru că el este un act de putere al autorității administrative ce poate fi
asimilat unui caz de forță majoră , care antrenează responsabilitatea locatorului [ 68, p. 182; 96, p.
196]. Numai tulburarea folosinței printr -un act administrativ nelegal poate fi calificată ca o
tulburare de fapt, deoarece locatarul este legitimat să ceară anularea acestuia pe calea procedurii
contenciosului administrativ, dacă se consideră vătămat în drepturile sale.
Răspunderea locatorului pentru tulburarea de drept suferită de locatar intervine numai în
cazul în care, acesta din urmă, a anunțat tulburarea în timp util locatorului, de ma nieră ca acesta
să fie în măsură să se apere și să -l apere pe locatar. Dacă locatarul a ales să se apere singur, sau a
recunoscut dreptul terțului, se presupune că el și -a asumat riscul pierderii dreptului său.
Tulburarea sau deranjarea posesiei și folosinț ei bunului din partea unui terț poate avea loc
în diferite etape și în diferite circumstanțe ale relațiilor de locațiune și pot fi asociate chiar și cu
faptele personale ale locatorului însuși. Spre exemplu, locatorul a transmis în chirie o cameră
pentru a fi locuită, iar restul imobilului a fost închiriat de o persoană care, în virtutea profesiei
sale, bunăoară un muzician, îl tulbură pe locatar. În aceste circumstanțe, locatarul răspunde prin prisma obligației locatarului în raport cu alți locatari și a o bligației sale de a asigura utila și
liniștita folosință a bunului (art. 889, 890 C. civ. RM).
Jurisprudența franceză consideră că folosința netulburată nu cuprinde și dreptul de
neconcurență, cu excepția cazului în care, locațiunea are ca obiect fondul de comerț. Locatarul
tulburat nu poate cere autorului tulburării despăgubiri, rezilierea contractului și nici nu- l poate
chema în garanție pe locator, dacă autorul tulburării este în drept să- și exercite comerțul sau
industria sa, afară de cazul când, s -ar fi obligat să nu exercite comerțul sau industria sa, situație
în care operează garanția locatarului tulburat [5, p. 112].
În obligația locatorului, potrivit art. 898 C. civ. RM se mai înscrie și efectuarea
reparațiilor capitale asupra bunului , dacă acestea s unt necesare și dacă legea sau contractul nu
prevede altfel. Reparațiile capitale urmează a fi efectuate într -un termen stabilit de către părți
prin contract, sau dacă există o necesitate stringentă în acest sens.
În cazul în care, locatorul nu- și execută obligațiile referitor la efectuarea reparațiilor
capitale, locatarul poate cere instanței de judecată obligarea celui dintâi, la efectuarea acestora,
sau să execute unilateral aceste reparații și să treacă cheltuielile suportate în contul chiriei (art.
898 alin. (3) C. civ. RM ), sau repararea prejudiciilor și pierderilor suportate și rezilierea
contractului.
97

Locatorul nu este obligat să efectueze reparațiile mici asupra bunului, numite reparații
curente, care din momentul predării bunului, trec în sarcina locatarului. Însă, o problemă de drept
ce necesită a fi menționată referitor la acest aspect constă în faptul că nu există o delimitare
legală între reparațiile capitale și reparațiile curente – care anume reparații urmează a fi calificate,
în acest sens, capitale și respectiv, curente?
În art. 898 C. civ. RM, sunt cuprinde dispoziții referitoare la efectuarea reparațiilor, în
sensul că, obligația efectuării reparației capitale revine în sarcina locatorului. În toate contractele de locațiune fie de bunuri m obile, fie de bunuri imobile, locatorul este obligat să asigure pe
locatar de posibilitatea folosirii libere și utile a bunului ce formează obiectul locațiuni. Rezultă că locatorul are obligația de a face, în cursul contractului toate reparațiile necesare, afară de acele
locative, care sunt în sarcina locatarului.
Obligația locatorului de întreținere, reparare și înlocuire parțială, sau totală a elementelor
de instalații, se referă la lucrările ce privesc instalațiile existente. Efectuarea de către locatar a
lucrărilor de reparații care cad în sarcina locatorului fără înștiințarea acestuia, nu -i mai conferă
dreptul de a compensa cheltuielile direct din chirie, acesta va fi obligat să obțină o hotărâre
judecătorească prin care locatorul va fi obligat la plata contravalorii reparațiilor.
Neîndeplinirea sau îndeplinirea necorespunzătoare a obligațiilor de reparație și de
menținere în stare corespunzătoare de întrebuințare a bunului, este echivalentă cu obligația
generală de „a face” și îi acordă locatarului dr eptul de a se adresa către instanța judiciară
competentă, solicitând: obligarea locatorului la efectuarea acestor lucrări; autorizarea locatarului privind executarea lucrărilor de reparație pe contul locatorului; rezilierea contractului de
locațiune și repararea prejudiciilor.
Potrivit prevederilor art. 883 C. civ. RM, în sarcina l ocatorului mai intră obligația de a
repara prejudiciul care a rezultat din acțiunile sau inacțiunile acestuia și care au dus la perturbarea folosirii bunului închiriat de către un terț, dacă terțul este locatar, sau dacă locatorul
i-a permis folosința bunului, sau accesul la el . Această obligație a l ocatorului este una
condiționată și trebuie să cumuleze factorii prevăzuți în acest articol.
O altă obligație ce aparține locatorului, derivă din prevederile alin. (3) art. 894 C. civ. RM,
care la fel este una condiționată, întrucât constă în obligația de a comunica, în termen de 15 zile,
motivele din care nu consimte la sublocațiune sau la cesiunea locațiunii . Obligația din textul de
lege menționat, este una condiționată întrucât afirmă că aceasta urmează să aibă loc dacă nu
consimte la sublocațiune sau la cesiunea locațiunii . Deci, doar în cazul în care nu consimte la
sublocațiune sau la cesiunea locațiunii, locatorului îi apare obligația de a comunica locatarului în
98

termen menționat, motivele deciziei sale cu privire la refuz, în caz contrar se va considera că a
consimțit.
Din prevederile art. 909 C. civ. RM, deducem obligația locatorului de a compensa
îmbunătățirile (reparațiile) aduse asupra bunului închiriat dacă îmbunătățirile respective nu pot
fi separate și au fost efectuate cu acordul acestuia.
Așadar referitor la îmbunătățirile efectuate cu acordul locatorului și care po t fi separate
fără a se deteriora bunul , legea stipulează o normă generală: aceste îmbunătățiri, la alegerea
locatarului pot fi separate de acesta în favoarea sa sau compensate de locator [28, p. 522].
Considerăm această dispoziție ca fiind una echitabilă, deoarece locatarul nu poate fi impus să
îmbunătățească și r espectiv să ridice valoarea bunului închiriat prin mijloacele financiare proprii.
Astfel, îmbunătățirile și reparațiile aduse asupra bunului în condițiile legale și contractuale trebuie să fie compensate locatarului de către locator.
Deși nu este prevăzută expres, obligația locatorul de a primi (prelua) bunul închiriat la
încetarea raporturilor contractuale este recunoscută în doctrina juridică [34, p. 59] și urmează a
fi dedusă din principiul caracterului temporar al contractului. Deci, odată ce însăși contractul de locațiune, prin natura sa este unul temporar, respectiv și efectele acestuia urmează să înceteze la
termenul cuvenit. Încetarea efectelor contractului se va produce odată cu îndeplinirea ultimei
acțiuni, cea de restituire a bunului primit în loc ațiune. Totodată, considerăm necesar de a
menționa că obligația de a primi înapoi bunul închiriat este o obligație corelativă și condiționată
în primul rând de obligația locatarului de a preda bunul închiriat. Deși acțiunea locatorului de a
primi bunul la încetarea locațiunii este mai întâi un drept, aceasta urmează sau poate fi
interpretată și ca pe o obligație pentru a asigura posibilitatea îndeplinirii obligației locatarului de a preda bunul. Reieșind din circumstanțele relatate vom deduce și obligația l ocatorului de a
prelua bunul înapoi de la locatar.

3.2.2. Drepturile și obligațiile locatarului
Drepturile locatarului
Similar situației locatorului, vom enunța din punct de vedere generic că toate obligațiile la
care s -a angajat acesta vor constitui drepturi ale locatarului.
Locatarul, fiind partea contractuală care trebuie să primească bunul închiriat, va deține
primul și principalul drept – de a se folosi liber și nestingherit de acest bun. Acest drept de
folosință reiese, cu certitudine, din definiția dată de legiuitor în art. 875 C. civ. RM. Întrucât nu
există un singur articol care enumeră expres drepturile locatarului, acestea sunt reflectate și
99

urmează a fi deduse din diverse articole din C. civ. RM, cum ar fi: art. 879, 880, 884, 887, 890,
894, 898, 904, 905, 907, 909.
Așadar, în primul rând rezultând din dispozițiile art. 875 C. civ. RM, locatarul se va bucura
fără îndoială de dreptul de a se folosi liber și nestingherit de bunul închiriat , obiect al
contractului de locațiune. Acest drept derivă di n însăși definiția locațiunii, care stabilește în
sarcina locatorului transmiterea lucrului și asigurarea folosinței acestuia, iar în sarcina locatarului
– achitarea plății pentru chirie. Întrucât locatarul cumpără în sine folosința bunului, un
dezmembrământ al dreptului de proprietate, acest drept îi va fi garantat și inviolabil pe tot parcursul folosinței. Evident că, dreptul de folosință asupra bunului nu va fi nelimitat, ci va fi
condiționat de prevederile legale și contractuale stabilite de părți. Prin tre limitările legale cu
privire la folosința bunului sunt interdicția de a modifica destinația sau natura acestuia.
Dacă libertatea și garanția de folosință este încălcată prin acțiunile sau inacțiunile
locatorului, precum refuzul de a transmite bunul sau transmiterea lui cu întârziere, locatarul are
dreptul, potrivit art. 884 C. civ. RM, să ceară executarea obligației respective și repararea
prejudiciului, sau rezilierea contractului .
Acest drept al locatarului este unul evident, expres legiferat și deriv ă din însăși dreptul de a
se folosi de bunul închiriat. Fără executarea principalei obligații a locatorului, de a preda bunul,
locatarul va fi lipsit de principalul său drept – cel de a utiliza liber și nestingherit bunul închiriat.
În ipotezele enunțate, în dependență de circumstanțe sau/și alegerea locatarului, acesta deține
opțiunile: de a cere pe cale judiciară, obligarea executării predării bunului sau rezilierea
contractului, precum și repararea prejudiciului.
De asemenea, în condițiile art. 879 C. c iv. RM, locatarul este în drept să ceară locatorului o
reducere a chiriei în cazul depistării că bunul închiriat este afectat de careva vicii. Cuantumul
reducerii chiriei trebuie să fie proporțional diminuării folosinței bunului. Acest drept cu privire la reducerea chiriei din cauza viciilor asupra bunului, este și mai accentuat de către legiuitor în alin.
(2) al aceluiași articol, referitor la chiria spațiilor de locuit. Potrivit acestui text de lege, în cazul
închirierii unei locuințe, convențiile prin care se derogă de la alin. (1) în defavoarea locatarului
nu produc efecte .
Același drept, de a cere reducerea chiriei, locatarul îl deține în temeiul art. 887 alin. (2) C.
civ. RM. Astfel, în baza acestor prevederi, dacă condițiile stipulate în contract cu privire la
folosirea bunului sau starea lui s -au înrăutățit considerabil în circumstanțe independente de
voința locatarului, acesta din urmă va fi în drept să solicite locatorului o reducere a chiriei.
Prevederea legală ce conține un alt drept al locataru lui, este art. 890 C. civ. RM, în care se
menționează că locatarul a cărui folosință este deranjată de către un alt locatar sau de
100

persoanele cărora acesta le -a permis folosința bunului sau accesul la el poate obține, în
dependență de circumstanțe, o reduc ere a chiriei sau rezilierea contractului, dacă înștiințează
locatorul comun despre încălcările ce îi afectează folosința și dacă acestea persistă.
Așadar, potrivit articolului citat, în cazul în care locatorul stingherește, sau deranjează într –
un mod oare care folosința bunului, locatarul are dreptul să obțină, în dependență de
circumstanțe, o reducere a chiriei sau rezilierea contractului, dacă înștiințează locatorul comun
despre împrejurările ce -i afectează folosința și dacă acestea persistă. Locatarul mai poate cere în
această situație repararea prejudiciului de către locator, cu excepția cazului când ultimul demonstrează că a acționat cu prudență și diligență în sensul prevederilor alin. (2) din același
articol.
Referitor la drepturile de reziliere a co ntractului din partea locatarului menționăm că,
similar și altor contracte bilaterale, și în cazul locațiunii, părților contractante le este asigurat
dreptul de a rezilia, în anumite circumstanțe prevăzute de lege sau de contract.
Sub aspect general, în t emeiul art. 905 alin. (1) C. civ. RM, locatarul are dreptul de a
solicita rezilierea contractului de locațiune încheiat fără termen, înaintând o cerere în acest sens
cu un preaviz de 3 luni pentru bunurile imobile și de o lună pentru bunurile mobile. Potri vit alin.
(2) al aceluiași art. , locatarul poate rezilia contractul de locațiune fără respectarea termenului de
preaviz, dacă locuința sau orice altă încăpere destinată pentru locuit se află într -o stare ce creează
un pericol real pentru sănătate.
Articolu l 907 C. civ. RM oferă locatarului dreptul să ceară rezilierea contractului în cazul
în care: a) și -a pierdut capacitatea de muncă și nu poate folosi bunul închiriat;
b) este privat de libertate și nu- și poate executa obligațiile contractuale.
În opinia noastră, aceste două situații legale, care oferă locatarului dreptul de a cere
rezilierea locațiunii, sunt restrictive, deoarece în practică sunt posibile mai multe circumstanțe care pot determina necesitatea rezilierii locațiunii din partea locatarului.
În primul caz, cel de pierdere a capacității de muncă a locatarului, este într -o măsură
anumită, justificabil și parțial acceptabil ca acesta să dețină dreptul de a cere rezilierea
contractului. Totuși, această prevedere este una lacunară și imprecisă, întru cât nu se referă și la
persoanele juridice, or capacitatea de muncă poate fi atribuită doar persoanei fizice. Această prevedere mai este controversată deoarece este prea generală și nu face distincție între pierderea
capacității de muncă totale, temporare sau parțiale. În acest sens, pierderea capacității de muncă
poate fi luată în considerație la rezilierea locațiunii doar dacă este direct legată cu profesia sa și cu destinația lucrului închiriat. Bunăoară , dacă un meseriaș închiriază un imobil pentru
exercitarea profesiei sale și ulterior își pierde capacitatea de muncă în exercitarea acestei profesii
101

(meserii), atunci este motivabilă solicitarea rezilierii contractului. Însă în situația în care locatarul
pierde capacitatea de muncă, iar bunul închiriat es te destinat altor scopuri din care acesta chiar
obține venituri, sau are alte venituri, atunci este inechitabil dreptul de a cere rezilierea contractului pe acest motiv. O altă situație care pune în discuție dreptul locatarului de a rezilia
contractul este atunci când acesta deja avea stabilită o incapacitate de muncă pentru o anumită
profesie, dar totuși închiriază un anumit bun pentru interesele proprii.
În ce privește al doilea caz, în care locatarul are dreptul să solicite rezilierea contractului –
privarea de libertate și imposibilitatea de a executa obligațiile contractuale, nu susținem pe
deplin posibilitatea locatarului de a dispune de acest drept, întrucât, considerăm că privarea de
libertate are loc în condițiile legii din vina celui privat, în caz ul dat – a locatarului, atunci când
acesta a comis anumite încălcări ale legislației. De asemenea, pot exista cazuri în care perioada privării de libertate este mult mai mică (spre exemplu, 6 luni) comparativ cu perioada
contractului de locațiune (spre exe mplu, 6 ani). În această situație, locatarul care a fost privat pe
o perioadă scurtă de libertate poate relua și continua executarea obligațiilor contractuale, fără a profita de anumite împrejurări pentru care tot el este responsabil. Prin urmare, răspunde rea
pentru obligațiile asumate în situația expusă trebuie să le poarte locatarul și nu locatorul. Totodată, menționăm că și această prevedere se referă sau este aplicabilă doar persoanelor fizice,
întrucât cele juridice nu pot fi private de libertate. Mai mult ca atât, considerăm că această
prevedere nu este una echitabilă, întrucât de bunul închiriat, cum ar fi o locuință, se pot folos i și
membrii familiei locatarului care a fost privat de libertate, iar această situație ar putea aduce mai degrabă unele ab uzuri.
Dorim să remarcăm în acest context că nici CC FR și nici NCC nu conțin reglementări
asemănătoare care oferă expres dreptul locatarului de a cere rezilierea contractului în cazul
privării sale de libertate și în cazul pierderii incapacității de munc ă.
Dat fiind faptul, că alin. (1) al acestui articol, prevede limitativ doar două cazuri de
reziliere a contractului de locațiune, la alin. (2) din acest articol legiuitorul dispune: legea sau
contractul pot prevedea și alte motive decât cele de la alin. ( 1) de reziliere a contractului de
locațiune din inițiativa locatarului.
Deși în primul alineat se conțin mai puține motive de reziliere comparativ cu motivele de
drept ale locatorului, alineatul secund vine să echilibreze balanța de drepturi și oferă expre s
posibilitatea ca părțile să stabilească și alte situații în care locatarul are dreptul să ceară rezilierea
locațiunii.
Întrucât alin. (1) al art. 907 C. civ. RM stabilește doar două temeiuri de reziliere a
locațiunii din inițiativa locatarului, este opo rtună stabilirea expresă a mai multor cazuri în care
102

locatarul ar avea dreptul să ceară rezilierea. Spre exemplu, nu este prevăzută posibilitatea
rezilierii locațiunii în cazul în care, locatorul predă doar parțial bunul închiriat și nu în întregime,
cum ar fi: transmiterea unui bun fără accesoriile sale indispensabile pentru funcționare, sau
transmiterea unui apartament locuibil cu mai multe camere, dar cu limitarea accesului într -o
anumită cameră. Aceste cazuri ar putea fi încadrate în situația de transmi tere parțială a bunului în
posesia locatarului, și considerăm, ar putea fi încadrate expres în normele legale [85] .
Referitor la problem a abordat ă mai sus și anume lacunele legislative referitor la dreptul
locatarului de a cere rezilierea contractului , au fost înaintate propunerile corespunzătoare pentru
modificările legislative, către Ministerul Justiției a l RM (anexa nr. 1) potrivit cărora, articolul
vizat, să fie suplimentat cu alin. (4) care să prevadă că: Contractul de locațiune poate fi reziliat
de către locator sau locatar dacă una din părți ignoră sau refuză neîntemeiat executarea
obligațiilor asumate prin contract.
Considerăm că o astfel de normă , expres dedicată contractului de locațiune, ar permite
părților posibilitatea rezilierii contractului în toate cazuril e de neexecutare a obligațiilor asumate
și nu ar veni în contradicție cu nor mele similare deja existente în C. civ. RM (art. 709 și 735) ci
ar oferi un contur mai explicit în astfel de situații.
În cele din urmă mai subliniem că r eglementări asemănătoare, ce permit rezilierea
contractului de locațiune sub o condiție generală a neexecutării obligațiilor asumate, există în
unele coduri moderne precum NCC (art. 1817), C. civ. a l Quebecului (art. 1863).
În privința îmbunătățirilor și reparațiilor bunului închiriat, legiuitorul a rezervat în art. 909
alin. (1) și (2) C. civ. RM un drept foarte important pentru locatar, care -i oferă acestuia,
posibilitatea de a separa îmbunătățirile, efectuate cu permisiunea locatorului , care pot fi
separate fără a se deteriora bunul, ori să ceară compensarea valorii lor de către locator dacă legea
sau contractul nu prevede altfel. Iar potrivit alin. (3) al aceluiași articol, construcțiile neautorizate
de locator urmează a fi demolate de către locatar sau pe contul l ui.
Considerăm că este un drept firesc și echitabil al locatarului, de a putea separa
îmbunătățirile aduse asupra bunului dacă aceste îmbunătățiri sunt separabile fără careva
deteriorări și dacă au fost efectuate cu permisiunea locatorului.
În cazul în car e, lucrările de amenajare sau chiar și reparație a spațiului închiriat pentru
confortul și necesitățile personale s -au efectuat din inițiativa locatarului, fără acordul locatorului,
iar acesta nu dorește să le rețină, locatarul nu este îndreptățit la recup erarea cheltuielilor de la
locator. În astfel de situații, potrivit art. 909 alin (2) C. civ. RM, locatarul are dreptul de a ridica
și de a separa îmbunătățirile efectuate fără permisiunea locatorului, dacă pot fi separate fără a se
103

deteriora bunul, readucând bunul la starea lui anterioară, sau într -o stare nu mai rea decât a fost
preluat, luându -se în considerare uzura firească a bunului.
Suplimentar ținem să menționăm în această parte că norma citată nu prevede la care tipuri
de reparație se referă dispoz ițiile din art. 909 C. civ. RM. Aceste circumstanțe ne permit să
concluzionăm că poate fi vorba atât de reparațiile capitale cât și de reparațiile curente, locative.
În sensul prevederilor amintite, locatarul are opțiunea, fie să separe îmbunătățirile care sunt
separabile fără aducerea vreunor deteriorări, fie să solicite locatorului compensarea acestora în
cazul în care ele nu sunt separabile fără deteriorări dar sunt efectuate cu acordul locatorului. În
cel din urmă caz, locatorul va fi obligat să -i compe nseze locatarului cheltuielile efectuate pentru
îmbunătățirile inseparabile ale bunului dacă acestea au fost efectuate cu permisiunea celui dintâi (compartimentul 3.2.1).
Un alt drept, important pentru locatar, este oferit de art. 880 C. civ. RM și constă în dreptul
de a cere o chirie redusă, sau /și despăgubiri pentru prejudiciul cauzat, dacă există un viciu care
diminuează folosința bunului.
Deci, acest drept se referă la situațiile când bunul primit în locațiune este afectat de un
viciu ce diminuează dr eptul de folosință al locatarului. Viciul ce diminuează folosința poate
exista în momentul încheierii contractului sau poate apărea ulterior, dar persistă dintr -o cauză
pentru care este răspunzător locatorul. Dispozițiile acestui articol mai oferă dreptul locatarului să
remedieze el însușii viciul bunului, dacă locatorul întârzie în executarea acestor obligații, solicitând ulterior restituirea cheltuielilor utile.
Un drept ce ține de interesele locatarului, este de a da bunul închiriat în sublocațiune sau s ă
cesioneze locațiunea, cu condiția consimțământului locatorului. Acest drept este înserat în art.
894 C. civ. RM și depinde de voința locatorului. Cu toate acestea, voința locatorului trebuie să
fie motivată în caz de refuz. În acest sens, alin. (3) din a cest articol stipulează că, dacă nu este de
acord cu sublocațiunea sau cesiune a, locatorul este obligat să comunice în termen de 15 zile,
motivele, în caz contrar se va considera că a consimțit.
În temeiul art. 898 C. civ. RM, locatarul are dreptul de a ef ectua reparația capitală și de a
trece cheltuielile de reparație capitală în contul chiriei, dacă locatorul nu și -a executat obligația
efectuării acestei reparații. Acest drept de asemenea este unul condiționat și depinde de
executarea sau neexecutarea anu mitor obligații ale locatorului. Deci în cazul în care locatorul nu
își execută îndatorirea de a efectua reparația capitală a bunului, locatorului îi este permis de a
efectua aceste lucrări personal, și de a trece cheltuielile suportate în contul chiriei. Observăm că
acest drept este unul dublu, pe de o parte, locatarul are dreptul de a efectua reparația capitală a bunului, pe de altă parte acesta are dreptul de a trece cheltuielile respective în contul chiriei.
104

Un alt drept de care se bucură locatarul, est e stabilit de legiuitor în art. 904 C. civ. RM și
constă în dreptul prioritar de a încheia contractul de locațiune pe un nou termen, dacă a îndeplinit
condițiile prevăzute în alin. (2) și anume: a) și-a onorat anterior obligațiile contractuale; b)
bunul se dă în locațiune pe un nou termen; c) este de acord cu noile condiții contractuale
stabilite de locator. Așadar, dacă va cumula condițiile specificate, locatarul va fi în drept să
încheie contractul de locațiune pe un nou termen. În cele din urmă nu putem omite precizarea că
prin comun acord, părțile sunt în drept și este oportun ca acestea să stabilească expres în contract
și alte drepturi ale locatarului.
Obligațiile locatarului
Principalul text de lege ce cuprinde în mod expres majoritatea și cele mai im portante
drepturi ale locatarului este art. 888 C. civ. RM. Potrivit acestei norme, locatarul este obligat:
– să folosească bunul la destinație și în conformitate cu prevederile contractului;
– să păstreze și să asigure integritatea bunului;
– să acopere cheltuielile curente de folosire și întreținere în stare normală a bunului;
– să efectueze reparația curentă a bunului.
După cum observăm, aici legiuitorul nu procedează la o enumerare completă și limitativă a
obligațiilor locatarului. În cele din urmă, păr țile contractante, ca regulă generală, sunt în drept să
specifice și să enumere expres și alte drepturi.
În acest context, susținem ideea ca legislația cu privire la acest aspect să specifice mai
explicit, mai multe drepturi și obligații care le revin părților în cadrul contractului de locațiune.
Astfel, considerăm benefică reformularea art. 888 C. civ. RM, intitulându- l „Principalele
obligații ale locatarului” , iar după lit. d), să fie adăugate lit. e), f) și g), cu următorul conținut:
e) să preia bunul dat în locațiune;
f) să achite chiria convenită în mărimea și condițiile contractuale;
g) să restituie bunul la încetarea locațiunii. Același articol, 888 propunem să fie completat cu un nou alineat cu următorul conținut:
Părțile pot stabili în contract și alte obligații ale locatarului .
În continuare, pentru a stabili o un echilibru între drepturile și obligațiile părților
contractante, după art. 888 propunem să fie introdus un nou articol, 888¹ intitulat – Principalele
obligații ale locatorului , cu următorul conținut:
(1) Locatorul este obligat:
a) să predea locatarului bunul determinat în locațiune ;
b) să asigure locatarului, pe întreaga perioadă a locațiunii, folosința corespunzătoare a
bunului închiriat ;
105

(2) Să respecte alte obligațiuni prevăzute de lege sau contract.
Aceste reformulări și completări considerăm că vor fi utile pentru stabilirea ansamblului de
drepturi și obligații atât ale locatorului cât și ale locatarului, fiind înaintate ca propuneri pentru modificarea C. c iv. RM (anexa nr. 1).
Ținem să specificăm faptul că, în C. civ. RM întâlnim un număr de prevederi mai mare
referitor la obligațiile locatarului, comparativ cu cele ale locatorului. C onsiderăm că acestea
trebuie să fie proporționale și corelative unul față de altul, cu excepțiile de rig oare.
Tradițional, pentru determinarea obligațiilor părților contractului de locațiune și pentru
locatar, principalele obligații aparținute acestuia, sunt deduse din însăși definiția locațiunii, care îi plasează sarcina primară de a primi bunul în posesie și folosință, de a se folosi de bun potrivit
destinației și ca un bun proprietar, dar și de a achita chiria conform condițiilor contractuale.
Însă, numărul total al obligațiilor locatarului nu se cumulează și nu se limitează conform
prevederilor articolului specificat mai sus. Dacă nu au fost înserate în contract acestea pot și urmează a fi desprinse și din alte prevederi legale, precum: art. 875, 889, 892, 894, 899, 908, 909
C. civ. RM. Conform înțelegerilor contractuale ale părților, acestea pot conveni ș i la alte obligații
și clauze specifice în parametrii legali .
Obligația de a prelua bunul închiriat precum și de a participa la întocmirea actului de
predare- preluare și de a- l semna
[34, p. 60] reprezintă o acțiune plasată în sarcina locatarului,
care face parte atât din categoria drepturilor, cât și din cea a obligațiilor. Aprecierea dreptului de
a prelua bunul ca și o obligație, este necesară pentru păstrarea caracterului relațiilor de locațiune,
întrucât, dacă locatorul este obligat expres de a preda bunul, atunci este necesar de a fi introdusă
și obligația locatarului de a prelua bunul, în caz contrar, existând riscul pierderii caracterului
relațiilor de locațiune. În ipoteza în care, locatorul își îndeplinește obligația de a preda bunul, sau de a pune la dispoziția locatarului folosința bunului, iar ultimul nu va prelua, primi sau folosi
bunul, va dispărea însăși relația locațiunii.
Obligația locatarului de a prelua obiectul material al locațiunii, este corelativă obligației
locatorului de a preda aces t obiect, ele fiind reciproce și interdependente [22, p. 441]. Cu această
ocazie, este salutabilă efectuarea inventarului bunurilor preluate, deoarece la încetarea locațiunii, locatarul este obligat să restituie bunul sau bunurile în starea în care le -a primit, inclusiv
accesoriile acestuia. Întârzierea locatarului de a prelua bunul nu îl lipsește pe locator de dreptul de a încasa chiria, chiar și prin executare forțată, important este doar ca primul să asigure
posibilitatea posesiunii și folosinței acestui bun.
Obligația de a prelua bunul închiriat înglobează și obligația de a folosi bunul pe tot
parcursul locațiunii. Tot aici putem plasa și formula, potrivit căreia, locatarul este dator să
106

folosească bunul cu prudență și diligență ca un bun proprietar, adică să se comporte ca și cum
bunul închiriat ar fi al lui propriu, cu excepțiile de rigoare.
În acest context se înscrie și obligația prevăzută de art. 888 lit. a) C. civ. RM, potrivit
căreia locatarul este ținut să folosească bunul la destinație și în conf ormitate cu prevederile
contractului. Prin norma citată se subînțelege că locatarul nu este în drept de a modifica
destinația sau natura bunului, ci să -l folosească doar în condițiile contractuale prestabilite.
Totodată considerăm că prin consensul părților , pe parcursul executării contractului de
locațiune, acestea pot să cadă de acord asupra unor schimbări ale destinației bunului închiriat, cu
condiția de a nu aduce atingere drepturilor altor persoane. De asemenea, părțile pot conveni prin
contract și la alte condiții cu privire la utilizarea bunului închiriat .
În conformitate cu legea română nouă (art. 1799 din NCC), destinația bunului închiriat
urmează să fie determinată prin convenția părților, iar în lipsa acestor înțelegeri – potrivit celei
prezumate după natura sau destinația sa anterioară, ori celei potrivit căreia locatarul îl folosește.
Opinăm că legiuitorul român a reglementat în mod reușit aceste circumstanțe cu privire la
destinația și folosirea bunului închiriat și poate servi o sursă de inspir ație și pentru armonizarea
legislației noastre.
Locatarul trebuie să întrebuințeze bunul potrivit destinației prezumate după circumstanțe,
dacă această destinație nu este stabilită în mod expres sau tacit, deoarece destinația bunului închiriat este de esen ța contractului de închiriere
[96, p. 592].
În cazul în care părțile nu au stipulat nimic cu privire la destinația bunului închiriat,
aceasta se poate determina după natura lui, după destinația sa anterioară sau după orice alte fapte
și circumstanțe ce au precedat locațiunea. Printre circumstanțele care pot fi luate în considerație
la determinarea destinației pentru care a fost închiriat un anumit bun este și profesia practicată de
locatar, în cazul în care locatarul a cunoscut -o. În unele circumstanțe se poate prezuma că bunul a
fost închiriat și pentru exercitarea profesiei.
Dreptul acordat locatarului de a da bunul în sublocațiune, nu presupune și permisiunea
unei schimbări de destinație al acestuia de către sublocatar. Prezumându -se că sublocatarul nu
poate avea mai multe drepturi decât locatarul principal, respectiv și în privința destinației, sublocatarul va fi obligat să mențină destinația prestabilită a bunului .
Obligația de a întrebuința bunul ca un bun proprietar este o obligație cu caracter gene ral și
multiaspectual, care implică obligația de a întreține bunul în tot timpul locațiunii în stare de
întrebuințare, astfel cum a fost predat sau conform destinației. Aceasta înglobează și obligațiunea
locatarului de a efectua reparațiile curente (numite locative, de simplă întreținere) prevăzută
107

expres în art. 888 lit. d) C. civ. RM. Obligația de a folosi bunul închiriat ca un bun proprietar,
potrivit destinației sale, se referă atât la bunurile mobile, cât și la cele imobile.
Într-o opinie doctrinară ma i timpurie, obligația de a întrebuința lucrul închiriat sau arendat
ca un bun proprietar se deosebește de obligația de a folosi bunul potrivit destinației sale.
Locatarul poate folosi bunul ca un bun proprietar, fără a -l întrebuința potrivit destinației sa le [5,
p. 138].
Locatarul, ca și în cazul obligațiunilor locatorului, va răspunde nu doar pentru fapta
proprie, ci și pentru fapta unui terț. Astfel, el va răspunde de stricăciunile, deteriorările și pierderile provocate bunului de către persoanele terțe, care pot fi persoane din familie sau
sublocatari, nu doar membrii propriu- ziși ai familiei, dar și toate persoanele introduse de el în
imobil (prepuși, persoane tolerate, vizitatori etc.).
În cazul în care, locatarul nu respectă, total sau parțial, această obligație, ori efectuează
transformări neîncuviințate asupra bunului închiriat, considerăm că locatorul este
îndreptățit să solicite readucerea bunului în starea anterioară și folosirea lui potrivit
destinației convenite. De asemenea locatorul este în drept în temeiul art. 906 alin. 1) lit. a) să ceară rezilierea contractului cu repararea eventualelor prejudicii dacă acestea au existat.
Totodată considerăm că nu orice lucrări efectuat e asupra bunului închiriat constituie o
încălcare a acestei obligații. A stfel, nu se consideră schimbare a destinației bunului: racordarea
locuinței la rețeaua de gaze, conectarea la cablu -TV, instalarea aparatelor de ventilație, de aer
condiționat ș.a., acestea de fapt, trebuie privite ca niște îmbunătățiri aduse asupra bunul ui și
apreciate corespunzător.
Obligația de a achita chiria derivă, în mod incontestabil, din prevederile art. 875 și din
revederile art. 886 C. civ. RM. Achitarea poate fi efectuată în conformitate cu înțelegerile contractuale sau integral la expirarea t ermenului stabilit în contractul de locațiune. Dacă plata
chiriei este stabilită pentru anumite perioade, ea trebuie efectuată la expirarea lor. Acestea sunt
prevederi și condiții de ordin general cu privire la plata chiriei însă, potrivit contractului, pot fi
stabilite și alte condiții sau termene cu privire la obligația efectuării plății chiriei.
Așadar, chiria reprezintă prețul folosinței bunului. Ea este esența contractului și îl califică
ca atare – un contract de închiriere, și nu de comodat. Chiria se plătește la data stabilită în
contract, sau la termenul impus de uzanțe, printr -o prestație unică, sau mai multe prestații
succesive.
În ceea ce ține de modul de plată a chiriei, reglementat de art. 886 C. civ. RM, considerăm
că legiuitorul a stabilit prea limitativ modalitățile în care urmează să aibă loc achitarea acesteia.
Diversitatea situațiilor din practică determină părțile să stabilească în mod individual la propria
108

lor dorință modul și termenele de achitare a chiriei. Reieșind din circumstanțele menționate
opinăm ca fiind binevenită completarea normei de lege citate mai sus cu alin. (4), care va stipula
că: „Părțile pot stabili și alte modalități și termene de achitare a chiriei.” Astfel, va fi oferit
cadrul legal corespunzător ce va permite păr ților contractante să convină prin propria lor
înțelegere modul și termenele de achitare a chiriei.
În caz de neexecutare a obligației respective, locatorul poate cere, conform regulilor
generale, executarea silită sau rezilierea contractului în privința l ocatarului rău platnic. Iar, dacă
chiria urma să fie plătită cu anticipație și bunul nu a fost predat, locatorul poate invoca excepția de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus).

În cazul în care, locatorul este amenințat de un terț cu evicțiunea, el poate suspenda
plata chiriei până când va înceta tulburarea. Dacă chiria urma să fie plătită anticipat și locatorul
refuză predarea bunului, locatarul poate invoca excepția de neexecutare a contractului.
Dacă locatorul a transmis bunul la mai mu lți colocatari, aceștia vor purta răspunderea
pentru achitarea chiriei în mod individual, dacă solidaritatea sau indivizibilitatea acestei obligații
nu rezultă din contract. Iar în ipoteza în care bunul închiriat a fost vândut și noul proprietar nu- l
înștiințează pe locatar, plata făcută vechiului proprietar (locator) este valabilă.
Chiria poate consta într -o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestații. Acest fapt
reiese din prevederile legale atât a C. civ . RM cât și a C. civ . român. Suplimentar și doctrina
română mai veche [5], interpretând dispozițiile art. 1411 din vechiul C. civ. român, conchide că
prețul locațiunii poate fi achitat și altfel decât în bani. Opinia noastră împărtășește ace eași
viziune conform căreia, chiria nu constă numai în bani .
Dacă locatarul abdică de la obligația de plată a chiriei ori o execută necorespunzător,
locatorul are opțiunea de a cere: executarea silită, plata chiriei pe calea unei acțiuni derivate din
contract, rezilierea contractului, atunci când neexecutarea pro duce locatorului o vătămare
semnificativă, ori poate invoca excepția de neexecutare, dacă chiria trebuie plătită cu anticipație
și bunul nu a fost predat.
Refuzul nejustificat al locatorului de a primi chiria poate fi contracarat pe calea ofertei
reale, urm ată de consemnarea chiriei pe numele locatorului. Opinăm că, o astfel de modalitate de
plată a chiriei reprezintă o achitare valabilă și liberatorie de datorie, făcând ineficiente efectele pactului comisoriu.
Conform literaturii de specialitate și conform doctrinei mai multor state [63; 230; 276],
locatarul are obligația de a păstra bunul și de a asigura integritatea acestuia. Obligația respectivă
cumulează și înglobează mai multe obligații mai explicite, cum ar fi: obligația răspunderii
109

pentru incendiu, obligația privind apărarea împotriva uzurpărilor, obligația privind paza
bunului, și altele.
Prin obligația locatarului de a apăra bunul închiriat contra uzurpărilor, putem înțelege
angajamentul acestuia de a acționa într -o manieră în care să protejeze bunul de la orice atingere,
sau încălcarea provenită de la un terț asupra proprietății, sau posesiei bunului dat în locațiune
[74, p. 47]. Dacă locatorul se află în necunoștință privind încercarea de uzurpare, locatarul
urmează să- l înștiințeze în termen util p entru a fi în măsură să se apere contra încercării de
uzurpare. Dacă locatarul omite să aducă la cunoștință referitor la uzurpare, acesta va răspunde de prejudiciul suferit de locator în urma neînștiințării. Dacă degradarea sau înrăutățirea stării
bunului închiriat este cauzată din neglijența locatarului, a membrilor familiei sale sau a
sublocatarilor săi, el va fi obligat să suporte toate reparațiile.
Sarcina locatarului de a menține și întreține bunul primit în locațiune în stare
corespunzătoare conform contractului și potrivit legii, plasează pe seama acestuia
responsabilitatea privind producerea pagubelor, dacă nu va dovedi că stricăciunile au provenit în
circumstanțele unui caz fortuit, forță majoră sau dintr -un defect al bunului, precum și în cazul în
care vinovat este o persoană terță.
Obligația privind suportarea cheltuielilor curente de folosire și întreținere în stare
normală a bunului, sau obligația privind efectuarea reparațiilor curente derivă din art. 888 alin.
(1) lit. c) și d) C. civ. RM. Aș adar, în sarcina locatarului revin reparațiile locative, a căror
necesitate rezultă din folosința obișnuită a bunului. Din obligația locatarului de a întrebuința bunul ca un bun proprietar, decurge obligația lui de a întreține și menține bunul în stare
funcțională pe toată durata locațiunii. Ca urmare, locatarului îi incumbă obligația efectuării
reparațiilor de întreținere curentă, în absența unei stipulații contractuale contrare.
Acestuia îi mai revine obligația de a remedia degradările produse asupra bunu lui închiriat,
ca urmare a neefectuării la timp a reparațiilor curente, precum și a celora devenite necesare din
culpa persoanelor terțe cărora le -a permis accesul, chiar dacă acestea devin prin natura lor mai
mult decât așa- zise reparații locative.
În ce ea ce ține de regula efectuării reparațiilor curente (locative) de către locatar, o
considerăm ca fiind stabilită corect și oportună, întrucât locatarul folosește și uzează lucrul pentru propriile interese, iar locatorul nu trebuie pus la compensarea aces tor cheltuieli [87].
Dacă locatarul nu efectuează reparațiile locative, locatorul poate cere obligarea acestuia de
a efectua reparațiile care i se incumbă, sau poate cere repararea prejudiciilor aduse, sau rezilierea
contractului, potrivit regulilor genera le.
110

În situația în care locatarul nu a executat, din neglijență, reparațiile locative și din această
cauză bunul închiriat a suferit careva degradări, atribuindu -se aceste responsabilități, el va fi
constrâns să efectueze atât reparațiile curente cât și reparațiile de remediere în urma degradării
bunului.
Legat de obligația folosirii bunului conform destinației sale, locatarul va fi ținut să
mențină forma bunului închiriat, în măsura în care, la încetarea contractului de locațiune să -l
predea în starea în care l -a primit. Spre exemplu, pe un teren deținut în locațiune sau arendă,
locatarul sau arendașul, va fi limitat în dreptul de a edifica anumite construcții sau de a
efectua careva plantații precum și alte tipuri de lucrări de natură să modifice destinația
bunului închiriat sau arendat. Dacă, în pofida tuturor restricțiilor, locatorul a efectuat
asemenea lucrări, acestea devin prin accesiune și în temeiul art. 909 alin. (2) C. civ. RM,
proprietatea locatorului, considerându- se că primul a acționat cu rea- credință doar în calitate de
un detentor precar.
Din obligația locatarului de a întrebuința bunul ca un bun proprietar, decurge obligația
acestuia de a -l întreține și menține în stare de întrebuințare pe toată durata locațiunii, altfel spus,
de a face reparațiile curente (locative). Opinăm că aceasta este o obligație generală care se aplică atât locațiunilor de imobile, cât și locațiunilor de bunuri mobile. În consecință, locatarului îi
incumbă obligația de a efectua mici reparații de întreținere curentă, denumite „locative”, în lipsa
unei clauze contrare în contract, devenind responsabil de degradările bunului, ca urmare a neefectuării la timp a reparațiilor de întreținere curentă. De asemenea, locatarul este dator să
efectueze și reparațiile care reprezi ntă mai mult decât simple reparații locative, dacă acestea au
devenit necesare din culpa sa, ori a familiei sale.
Nu pot fi calificate ca reparații locative puse în sarcina locatarului stricăciunile cauzate de
vechime, forță majoră, viciul construcției, a materiei bunului închiriat, deoarece în aceste cazuri
și în cele prevăzute de lege, locatarului ori familiei sale nu- i poate fi imputată nici o culpă.
În orice caz, reparațiile curente și de întreținere în stare normală a bunului pe care urmează
să le execute locatarul, sunt de o intervenție minimală sau limitată în ceea ce ține de înlocuirea elementelor de construcție, instalarea aparatelor de folosință casnică, repararea și îmbunătățirea
considerabilă a bunului, însă, pe toată durata contractului de închi riere, sunt într -o proporție mai
sporită reparațiile mici, superficiale, de îmbunătățire și decor, intervențiile ce țin de menținerea curățeniei și igienei.
În cazul locațiunii unui bun imobil, considerăm că locatarului nu- i va fi atribuită și
obligația de a repara spațiile comune ale imobilului în cadrul larg al reparațiilor locative de
întreținere, a căror necesitate rezultă din folosința chiar și obișnuită a locuinței, întrucât acestea
111

constituie reparații de o importanță mai sporită și pot fi încadrate în reparațiile capitale, puse de
legiuitor în seama locatorului.
Folosirea bunului închiriat altfel decât potrivit destinației stabilite, cu posibile consecințe
de deteriorare gravă, sau diminuare semnificativă a performanțelor, sau calității acestuia es te
calificată ca abuzivă și conduce la plata despăgubirilor, sau la rezilierea contractului de locațiune
cu repunerea bunului în starea anterioară; aceasta doar nu numai în cazul schimbării complete a
destinației, dar și în cazul schimbării parțiale. După cum locatorul nu poate schimba în timpul
locațiunii forma bunului închiriat sau arendat, tot astfel, această formă nu poate fi schimbată de locatar sau arendaș, pentru a -l putea restitui cum l -a primit la finele contractului.
Nu constituie, însă, o transformare a formei imobilului, lucrările cu caracter provizoriu
executate de locatar sau colocatari pentru o utilizare mai comodă a acestuia. Astfel că, pentru
aceasta nu este necesară încuviințarea locatorului, dacă contractul nu conține vreo clauză
prohibitivă în acest sens.
Schimbarea destinației bunului închiriat se poate face cu consimțământul expres sau tacit al
locatorului, fără ca prin aceasta să se diminueze suprafața construită, să fie alterată structura
arhitectonică și funcțională a acestui a, ori a bunului mobil închiriat, cu obligația locatarului ca la
sfârșitul locațiunii să readucă bunul la starea inițială, dacă locatorul nu dorește să păstreze
lucrările, achitând contravaloarea lor.
Faptul că, pentru executarea unor lucrări nu este nece sară careva autorizare prevăzută de
lege, nu dă locatarului dreptul să le efectueze fără aprobarea proprietarului. Consimțământul
proprietarului pentru schimbarea destinației sau structurii bunului închiriat, este necesar ca o
măsură preventivă de protecți e a dreptului de proprietate, care poate fi afectat prin edificarea
unor lucrări, care nu se înscriu în limitele dreptului de folosință al chiriașului.
În baza prevederilor art. 889 alin (1) C. civ. RM, Locatarul are obligația de a acționa într –
o manieră c are să nu împiedice folosirea normală a bunului de către alți locatari. În
eventualitatea ignorării acestei obligații, locatarul este ținut față de locator și de ceilalți locatari să repare prejudiciul ce po ate rezulta prin urmare .
În sarcina locatarului poate fi inclusă obligația de a permite examinarea bunului de către
locator potrivit art. 891 C. civ. RM, care este corelativă dreptului acestuia și care trebuie să se
facă astfel, încât să nu -i cauzeze locatarului o restrângere nejustificată a folosinței. Proprietarul
bunului închiriat este în drept să verifice modul în care locatarul își respectă obligațiile asumate prin contract în perioada de folosință. Considerăm că această verificare urmează să fie efectuată
cu o înștiințare prealabilă și în comun acord cu locatarul.
112

Potrivit art. 892 alin. (1) C. civ. RM, dacă nu- și va demonstra nevinovăția, locatarul este
ținut să repare prejudiciul suferit de locator prin pierderile survenite la bunul închiriat O altă
obligație ce aparține locatarului derivă din prevederile art. 894 alin. (1) C. civ. RM, și este una
condiționată, întrucât constă în obligația de a informa locatorul, atunci când este cazul, despre
intenția de a da bunul în sublocațiune sau de a ceda locațiunea. Astfel, locatarul este ținut să
transmită b unul în sublocațiune numai cu consimțământul prealabil al locatorului în condițiile
normei citate.
La încetarea contractului de locațiune în temeiul art. 909 alin. (3) C. civ. RM locatarul este
ținut să demoleze, pe cheltuiala sa, toate construcțiile ridic ate pe terenul locatorului, fără acordul
și la solicitarea acestuia [34, p. 61].
În virtutea stipulațiilor din art. 899 C. civ. RM, locatarului îi mai este atribuită obligația de
a-l informa pe locator despre viciile sau/și deteriorările apărute asupra bun ului închiriat.
În cele din urmă, odată cu încetarea contractului de locațiune, o ultimă obligație esențială a
locatarului este de a restituirii bunul închiriat locatorului. Așadar, după încetarea relațiilor
contractuale, sau după întreruperea și încetarea anticipată a locațiunii, locatarul urmează să
restituie bunul închiriat și să -l transmită înapoi în posesia și folosința locatorului.
Restituirea bunului închiriat trebuie să fie făcută cuvenit, la momentul potrivit și conform
art. 908 C. civ. RM, sau pot rivit înțelegerilor, în starea în care a fost predat împreună cu toate
accesoriile sale, luându- se în considerare uzura normală a bunului.
Restituirea bunului poate fi cerută de locator printr -o acțiune personală, sau de proprietar
printr -o acțiune în revendicare. Locatarul nu răspunde de pieirea, sau deteriorarea bunului din
cauza vechimii, forței majore sau cazului fortuit. Dovada incumbă, potrivit regulilor generale, locatarului. Evident, locatarul nu răspunde nici de uzura normală a lucrului. În temeiul alin. (2) al
aceluiași art. locatarul este ținut să repare prejudiciul pricinuit prin înrăutățirea stării bunului.
Este i ncontestabil faptul că părțile contractante, ca regulă generală, sunt în drept să
specifice și să enumere toate drepturile de care se bucură și obligațiile care li se incumbă, însă
acestea trebuie să fie cuprinse în parametrii legali acceptabili. Totodată, ar fi preferabil ca legislația cu privire la acest aspect să specifice mai explicit toate drepturile și obligațiile care
revin părțil or în cadrul contractului de locațiune [84].

3.3 Concluzii la capitolul 3
Pentru încheierea valabilă a unei locațiuni este necesară îndeplinirea condițiilor de
valabilitate, precum: capacitatea părților, consimțământul, obiectul și cauza contractului. De
asemenea de către lege se impune respectarea condiției de formă. Privitor la termenul locațiunii,
113

am opinat că prevederile art. 877 C. civ. RM, care stabilesc termenul maxim de 99 de ani este
unul prea mare și nici nu este întâlnit în mod similar în legisl ația altor state.
Întrucât locațiunea este un contract sinalagmatic, ambelor părți le revin atât drepturi, cât și
obligații. Obligațiile locatorului reies din principiul că el trebuie să asigure locatarului folosința
bunului pe toată durata existenței cont ractului de locațiune, iar obligațiile locatarul reies din
principiul că acesta trebuie să utilizeze bunul ca un bun gospodar. În mod obișnuit drepturile și obligațiile părților sunt asumate prin consemnarea lor expresă în contract, sau devin obligatorii,
întrucât decurg din lege.
Deoarece legea prevede concis drepturile și obligațiile locatorului și locatarului este
necesară modificarea și completarea prevederilor Codului civil, care reglementează raportul
obligațional al părților în contractul de locațiun e. În acest sens, pentru perfecționarea cadrului
legislativ din țară, considerăm că este binevenită reformularea art. 888 C. civ. RM care poate fi
intitulat – Principalele obligații ale locatarului , precum și adăugarea lit. e), f) și g), cu conținutul:
e) să preia bunul dat în locațiune;
f) să achite chiria convenită în mărimea și condițiile contractuale;
g) să restituie bunul la încetarea locațiunii. La finalul articolului considerăm oportun, de a completa aceste prevederi cu un nou
alineat, după cum urmea ză: Părțile pot stabili în contract și alte obligații ale locatarului .
Nu în ultimul rând, pentru a stabili un echilibru între drepturile și obligațiile părților
contractante, după art. 888 apreciem a fi binevenită introducerea unui nou articol, 888¹ intitulat –
Principalele obligații ale locatorului , cu următorul conținut:
(1) Locatorul este obligat: a) să predea locatarului bunul determinat în locațiune ;
b) să asigure locatarului, pe întreaga perioadă a locațiunii, folosința corespunzătoare a
bunului închiriat;
(2) Să respecte alte obligațiuni prevăzute de lege sau contract. În cele din urmă, după instalarea unei balanțe complete și juste a drepturilor și obligațiilor
între locator și locatar, vor apărea mai puține divergențe și neclarități pe parcursul ex ecutării
contractului de locațiune, iar aplicarea acestuia va fi mai benefică și utilă atât pe plan social cât și
pe plan economic.

114

4. MODIFICAREA, PRELUNGIREA ȘI ÎNCETAREA LOCAȚIUNII

4.1. Modificarea contractului de locațiune
Modificarea contractului d e locațiune o vom defini ca fiind acea opțiune sau drept atât al
locatorului, cât și al locatarului de a schimba anumite clauze prestabilite și care se poate produce
doar cu voința și acordul comun al părților.
Așadar, prin modificarea locațiunii putem înțelege orice schimbări legal permise a
clauzelor și prevederilor contractuale stabilite inițial și care urmează să aibă efect doar pentru
viitor. Aceste schimbări pot viza condiții, precum: durata termenului locațiunii, mărimea și
modul plății pentru chirie , diminuarea sau majorarea obiectului primit în locațiune, condiții cu
privire la reparația bunului, dreptul sau interdicția de a transmite bunul în sublocațiune, alte drepturi și obligații ale părților.
Modificarea contractului se face cu respectarea tutu ror condițiilor prevăzute de legea în
vigoare la data modificării, iar elementele ce nu fac obiectul modificării sunt supuse dispozițiilor
legii în vigoare la data când a fost încheiat contractul [167, p. 46].
Potrivit prevederilor generale referitoare la contracte, art. 668 alin. (3) C. civ. RM,
stipulează: contractul poate fi modificat sau rezolvit numai în conformitate cu clauzele sale, ori
prin acordul părților, dacă legea nu prevede altfel.
Așadar, o eventuală modificare a clauzelor contractuale conven ite inițial, poate fi efectuată
prin semnarea de către părți a unui acord adițional cu privire la schimbarea prevederilor unor clauze. Modificarea clauzelor contractuale poate fi efectuată de către locator și locatar la orice
stadiu de executare a contract ului.
Articolul 887 C. civ. RM, constituie principala normă legală care menționează despre
posibilitatea modificării contractului de locațiune și se referă doar la clauza plății chiriei. Locatarul are dreptul să ceară reducerea chiriei în cazul în care co ndițiile stipulate în contract, de
folosire a bunului sau starea lui s -au înrăutățit considerabil în virtutea unor circumstanțe
independente de voința locatarului [36, p. 83] .
Un alt temei de modificare a contractului de locațiune, îl putem deduce din prev ederile art.
880 C. civ. RM. În sensul acestei norme, dacă un viciu care diminuează folosința bunului există
în momentul încheierii locațiunii sau dacă apare ulterior dintr -un motiv pentru care se face
răspunzător locatorul, precum și dacă acesta este în î ntârziere în privința obligației sale de a
remedia bunul, locatarul poate solicita atât o achitare redusă a chiriei, cât și despăgubiri pentru
prejudiciul cauzat. În această situație modificarea contractului va consta în reducerea plății
pentru chirie la c are locatarul are dreptul.
115

Modificarea contractului, legat de dreptul de a solicita reducerea chiriei este expusă și de
prevederile NCC, în art . 1818, care stipulează că, Dacă imposibilitatea folosirii bunului este
numai parțială, locatarul poate, după împrejurări, să ceară fie rezilierea locațiunii, fie
reducerea proporțională a chiriei.
În concluzionarea asupra celor menționate putem reitera că dreptul de a cerere modificarea
clauzelor contractuale o are atât locatorul, cât și locatarul. Dreptul de a modi fica unilateral
anumite clauze îl au părțile doar în măsura în care au convenit referitor la acest drept și dacă o asemenea clauză este permisă legal, cum ar fi modificarea unilaterală de către locator a mărimii
chiriei odată pe an și în concordanță cu anu mite circumstanțe (art. 887 alin. (1) C. civ. RM).
Referitor la clauzele contractuale ce pot fi modificate prin acordul părților, menționăm: cuantumul chiriei; termenul contractului de locațiune; obiectul locațiunii; efectuarea reparațiilor;
sublocațiunea sau cesiunea bunului, precum și alte aspecte.
Modificarea clauzelor contractuale cu privire la cuantumul chiriei
Chiria trebuie să fie determinată, sau, cel puțin determinabilă (putând fi lăsată fie la
aprecierea unui terț ales de părți, fie la influența u nui factor obiectiv, de exemplu, cursul valutar)
[32, p. 46].
Modificarea clauzelor contractuale cu privire la mărimea și modul de achitare a chiriei
poate fi revizuită și modificată de părți, ținându -se cont de prevederile art. 887 C. civ. RM.
Locatorul poate să ceară modificarea chiriei doar odată în an și doar cu condiția că situația economică face ca neajustarea să fie inechitabilă. Apreciem această normă ca fiind una
binevenită și orientativă pentru a nu permite locatorului să abuzeze în privința solic itărilor de
majorare a chiriei din așa zise motive economice. Însă nu este explicit care anume situații
economice fac ca neajustarea să fie inechitabilă, cea a locatorului, cea a locatarului sau altele .
Vizavi de dreptul locatarului de a cere reducerea chi riei, în alin. (2) al aceluiași articol sunt
oferite prevederi mai clare. În acest sens locatarului i se permite să solicite reducerea chiriei în
cazul în care condițiile, stipulate în contract, de folosire a bunului sau starea lui s -au înrăutățit
consider abil în virtutea unor circumstanțe independente de voința locatarului . Un alt caz de
modificare a contractului prin reducerea chiriei poate avea loc și atunci când un bun este
închiriat de mai mulți locatari, ba mai mult ca atât, în afară de locatari, acce s la obiectul
contractului au și alte persoane, care pot deranja folosința bunului de către unul din locatari (art. 890 C. c iv. RM ) [36, p. 83].
Cu toate acestea, considerăm că părțile pot prevedea și alte circumstanțe în care fie
locatorul, fie locatarul este în drept să ceară modificarea cuantumului chiriei, sau posibilitatea de
a o modifica unilateral, precum și limitarea schimbării mărimii chiriei indiferent de circumstanțe.
116

Schimbarea modului de achitare a chiriei poate consta în achitarea prin numerar, virament
sau prin alte operațiuni, precum și în achitarea fie la finele locațiunii, la începutul acesteia, sau la
finele anumitor perioade etc.
Modificarea clauzelor contractuale cu privire la termenul contractului de locațiune
Modificarea clauzelor cu privire la termenul de acțiune a contractului presupune mărirea
sau reducerea timpului de acțiune al acestuia și poate consta în stabilirea unei noi date în care va avea loc încetarea locațiunii. Această dată poate fi una mai târzie decât cea stabilită in ițial, ceea
ce va constitui o prelungire a contractului sau o dată mai apropiată, ceea ce va constitui o micșorare a termenului, sau o încetare anticipată a contractului de locațiune. Spre exemplu,
termenul contractului stabilit inițial până la finele anului calendaristic poate fi modificat printr –
un acord adițional semnat de ambele părți, prin care se convine la o altă dată ulterioară față de
cea inițială.
La modificarea contractului de locațiune, și anume – în cazul măririi termenului trebuie să
se țină cont de limita maximă stabilită de lege, în caz contrar, durata locațiunii va fi redusă la
limita legală.
Modificarea clauzelor contractuale cu privire la obiectul locațiunii
În doctrina și legislația atât națională cât și cea română s -a statuat că toate b unurile, atât
mobile cât, și imobile, pot face obiectul contractului de locațiune, dacă dintr -o prevedere legală
sau din natura lor nu rezultă contrariul [34; 138; 80; 187, p. 119; 134].
Prin modificarea clauzelor referitoare la obiectul material al locaț iunii, se presupune sau se
subînțelege efectuarea anumitor acțiuni asupra obiectului contractului, adică în privința bunului transmis în folosință. Modificarea acestuia poate consta în reducerea unei părți, cum ar fi:
renunțarea locatarului la o anumită su prafață din bunul imobiliar, sau renunțarea la unele
accesorii sau părți ale unui bun mobil (cum ar fi remorca unei mașini, o parte separabilă a unui
utilaj etc.). De asemenea reducerea unei părți din bu nul închiriat se poate produce în urma
distrugerii sa u pieirii parțiale a bunului etc.
După părerea noastră, odată cu renunțarea locatarului la o parte din bunul închiriat,
urmează să aibă loc și micșorarea cuantumului chiriei stabilite inițial. Tot o modificare cu referire la obiectul locațiunii va constitu i doar micșorarea sau reducerea unei părți din bunul
închiriat, dar și majorarea acesteia, prin adăugarea unei porțiuni la spațiul utilizat, sau/și prin primirea adăugătoare a unor accesorii sau părți ale bunului mobil.
Modificarea clauzelor contractuale c u privire la efectuarea reparațiilor
Efectuarea reparațiilor asupra bunului închiriat pe timpul locațiunii reprezintă un aspect
foarte important al contractului și este inclusă atât în obligațiile locatorului, cât și ale locatarului.
117

Potrivit art. 888 lit. d) C. civ. RM, locatarul are obligația să efectueze reparația curentă a
bunului. Art. 898 alin. 1) C. civ. RM, prevede: locatorul este obligat să efectueze reparația
capitală a bunului închiriat dacă legea sau contractul nu prevede altfel. Acestea sunt re gulile
generale ce fac referire la efectuarea reparațiilor, însă părțile pot conveni și la alte reguli cu
privire la acest subiect. La fel, părțile pot modifica clauzele contractuale, stabilind alte clauze
prin care vor plasa obligațiile efectuării unui tip sau altui al reparațiilor în sarcina fie a
locatorului, fie a locatarului. În cazul modificării și stabilirii obligațiilor de a efectua reparațiile
capitale și curente pe seama locatarului, părțile trebuie să țină cont de dreptul acestuia de a
separa, după posibilități, îmbunătățirile aduse bunului.
Modificarea clauzelor cu privire la sublocațiunea sau cesiunea bunului
O altă posibilă clauză importantă a contractului de locațiune care poate fi reglementată și
ulterior, modificată de către părți, este drep tul locatarului de a transmite bunul închiriat în
sublocațiune, sau de a cesiona contractul. Articolul 894 C. civ. RM conține norma principală
legală care permite locatarului de a da în sublocațiune sau de a cesiona locațiunea. Părțile pot
conveni din star t, la încheierea contractului, prin stabilirea expresă cu privire la consimțământul
sau interzicerea din partea locatorului de a transmite bunul în sublocațiune, sau la cesionare. Evident, părțile pot stabili ulterior alte clauze, modificându -le pe cele v echi în modul
corespunzător.
Totodată, ținem să menționăm că anume prin transmiterea bunului în sublocațiune se
produce o modificare a locațiunii de bază. În acest caz, apare un nou subiect de drepturi și obligații, un nou locatar (sublocatar).
O si tuație similară are loc și în cazul cesiunii contractului de locațiune. Cesionarea
locațiunii de către locatar are drept consecință principală modificarea raportului de locațiune prin
schimbarea persoanei locatarului (cu cesionarul, care dobândește dreptur ile și obligațiile
locatarului) [167, p. 225].
Modificarea contractului de locațiune cu privire la alte clauze
Evident, numărul eventualelor clauze contractuale este unul variabil care urmează a fi
convenit de părți și care nu poate fi enumerat î ntr-o listă concretă de clauze exacte ce pot exista.
Părțile semnatare pot stipula orice clauze contractuale legale pe care le consideră necesare și de
care se vor călăuzi pe parcursul exercitării drepturilor și obligațiilor sale.
Alte clauze contractuale care pot fi inserate și modificate în contract, adiacent celor
menționate mai sus, pot fi referitoare la anumite drepturi și obligații ale părților, la efectele
executării și neexecutării acestora, precum și la sancțiunile survenite.
118

În acest mod, locatorul și locatarul pot conveni la modificarea clauzelor referitoare la
drepturile și obligațiile lor de a repara și menține în stare corespunzătoare bunul închiriat. Astfel,
pot conveni ca anumite obligații de reparare a bunului care erau pe seama unei părți s ă treacă în
obligația celeilalte părți. De asemenea, pot conveni la aplicarea cărorva sancțiuni în caz de neexecutare a însărcinărilor asumate.
În cazul efectuării oricăror modificări referitoare la anumite clauze ale contractului,
locatorul și locatarul u rmează să încheie un acord adițional la contract în care vor consemna
noile prevederi ale acestuia. Așadar, contractul de locațiune poate fi modificat numai prin acordul comun al părților contractante. În cazul dezacordului și împotrivirii uneia din părți
acordul de modificare nu se va produce și nu va avea efecte juridice. Cu titlu de excepție, în
situația în care este prevăzut expres de contract sau de lege, părțile sunt în drept să modifice
unilateral anumite clauze ale contractului.

4.2. Prelungirea contractului de locațiune
Luând în considerare, în primul rând, caracterul temporar al locațiunii, este evident că acest
contract va fi încheiat pe o perioadă determinată de timp stabilită de părți sau limitată de lege.
Însă, acest contract poate fi încheiat și fără specificarea și indicarea de către părți a termenului
contractului; în acest caz, locațiunea va acționa pe o perioadă nedeterminată, dar în limitele celei legale. Perioada maximă legală pentru care poate fi încheiat un contract de locațiune este d e 99
de ani.
Raporturile contractuale pe termen lung sunt necesare atât în sectorul agrar, cât și în alte
domenii de activitate, deoarece duc la stabilitatea acestora, stimulează investițiile, oferă locatarilor posibilitatea de a organiza producerea subst anțială a mărfurilor, serviciilor, lucrărilor
pe un termen lung, precum: plantarea culturilor multianuale, instalarea sistemelor de irigare etc.
[32, p. 154].
În practica judiciară se observă că perioada contractelor de locațiune încheiate este de cele
mai multe ori de unu sau trei ani. Un astfel de termen de unu sau trei ani se reflectă din Deciziile
emise de CSJ în pricini ce vizează contractul de locațiune, acestea fiind: Decizia din 06 august
2014 (dosarul nr. 2ra-2172/14) ; Decizia din 08 octombrie 2014 (dosarul nr. 2rac-377/14) ;
Decizia din 28 mai 2014 (dosarul nr. 2ra-1252/14 ); Decizia din 13 noiembrie 2013 (dosarul nr.
2rac- 486/13) ; Decizia din 29 mai 2013 (dosarul nr. 2rac- 203/13) ; Decizia din 15 mai 2013
(dosarul nr. 3ra-691/13) ; Decizia din 29 mai 2013 (dosarul nr. ra-1106/13) ; Decizia din 08 aprilie
2015 ( dosarul nr. 3ra -450/15) [11].
119

Opiniile doctrinare naționale au afirmat că în practică durata contractului de locațiune
variază, de obicei, între unu, trei sau cinci ani, mai rar pe un termen mai î ndelungat [34, p. 50].
După expirarea termenului contractului de locațiune părțile vor avea dreptul de a prelungi
perioada de valabilitate a acestuia. Prelungirea sau încheierea contractului pe un nou termen este
prevăzută de art. 904 C. civ. RM. La alin. (2) al acestui articol se prevede că la expirarea
contractului de locațiune, locatarul are dreptul prioritar la încheierea contractului pe un nou termen dacă: a) și -a onorat anterior obligațiile contractuale; b) bunul se dă în locațiune pe un
nou termen; c ) este de acord cu noile condiții contractuale stabilite de locator.
Din norma sus -citată se observă că legiuitorul stabilește anumite condiții pentru ca
locatarul să poată beneficia de dreptul de a prelungi contractul de locațiune. Aceste condiții sunt expres enumerate și considerăm că sunt valabile nu doar pentru încheierea contractului pe un
termen nou, dar și pentru prelungirea locațiunii pentru o nouă perioadă.
Referitor la prima condiție enunțată mai sus în textul legii, se consideră că locatarul și- a
onorat anterior obligațiile precedente, dacă el a respectat prevederile art. 888 C. civ. RM. Încălcările care por servi ca bază pentru a nu aplica dreptul prioritar al locatarului la încheierea
contractului pe un nou termen, pot fi considerate temeiurile de reziliere a locațiunii din inițiativa
locatorului stipulate în art. 906 C. civ. RM [28, p. 520].
A doua condiție referitoare la transmiterea bunului în locațiune pe un nou termen este
firească, întrucât va fi imposibilă încheierea unui nou contract de locațiune în lipsa voinței și
ofertei din partea locatorului.
Ultima condiție stabilită de legiuitor pentru ca locatarul să poată beneficia în mod prioritar
de dreptul de a încheia contractul pe un nou termen, este să accepte noile condiții stabilite de locator. Noile condiții cu privire la încheierea contractului pe un nou termen, se pot referi, în
primul rând, la cuantumul plății pentru chirie, la modul de achitare a acesteia, la termenul
contractului, la destinația bunului etc. Însă, considerăm că aceast ă dispoziție, prevăzută de art.
904 C. civ. RM. alin. (2) lit. c), poate fi interpretată abuziv în favoarea locatorului. Acesta are libertatea de a stabili condiții total noi, care nu au existat în contractul precedent și care sunt în
detrimentul locatarului. Astfel, profitând de acest drept, poate stabili condiții noi, care nu sunt în
interesul locatarului, cu scopul ca acesta să renunțe la încheierea unui nou contract și totodată
favorizând pe altcineva la încheierea locațiunii.
În același context, în mod comparativ, ținem să specificăm că C. civ. FR conține în art.
621, prevederi asemănătoare, prin care oferă locatarului un drept de preemțiune la încheierea
contractului de locațiune pe un nou termen.
120

Pe de altă parte, în NCC în partea dispozițiilor gener ale cu privire la contractul de
locațiune nu sunt întâlnite prevederi similare care ar stipula condiții analogice cu privire la
drepturi preferențiale ale locatarului de a încheia contractul de locațiune pe un nou termen. Însă
în compartimentul regulilor particulare în materia închirierii locuințelor , legiuitorul român a
oferit chiriașului, în art. 1828, drept preferențial, în condiții egale, de a încheia un nou contract de închiriere a locuinței. Același articol, limitează acest drept, când locatarul nu și- a executat
obligațiile contractului anterior.
Un aspect care necesită a fi remarcat este diferența dintre acțiunea încheierii unei noi
locațiuni și prelungirea termenului locațiunii curente. Considerăm că, între încheierea unei locațiuni noi și prelungire a termenului de locațiune prestabilit în contract există mai multe
deosebiri. Contractul de locațiune existent și care este în executare, dar se află la finele termenului acestuia, poate fi prelungit printr -un acord comun fără întreruperea derulării relați ilor
de locațiune. Pe când încheierea unei noi locațiuni presupune încetarea relațiilor în baza contractului vechi și încheierea unui nou cu un alt conținut și, eventual, cu alte condiții, alt preț
al chiriei, alte obligații etc.
Totuși, considerăm că est e oportun de a menționa și referitor la durata garanției minime a
contractului de locațiune. În ce privește noțiunea de garanție minimă a locațiunii, dorim să
specificăm că, în momentul stabilirii unei perioade de trei ani a contractului, părțile – locator ul și
locatarul – nu vor fi în drept să solicite anticipat rezilierea și încetarea contractului, fiind obligate,
în acest sens, la respectarea acestui termen, sub sancțiunea achitării chiriei pe toată perioada
convenită și obligării respectării acestui ter men.
Perioada de garanție minimă a contractului de locațiune este necesară și importantă pentru
a proteja, pe de o parte, dreptul locatarului la posesie, folosință a bunului și la investițiile,
activitățile economice preconizate în timp, iar, pe d e altă parte, pentru a proteja interesele și
drepturile legitime ale locatorului care a oferit bunul în chirie. Astfel, încheind cu locatarul
contractul pe o perioadă fie de o lună, fie de trei ani, locatorul va avea întotdeauna garanția
acestei perioade, iar locatarul va avea asigurată această perioadă de folosire a bunului. Evident,
părțile pot prelungi an după an contractul, până la necesitatea și dorința uneia din părți de a înceta relațiile de locațiune. Desigur, nimeni nu poate fi obligat la posesia ș i folosința unui bun,
însă în acest caz intervine prevederea legală referitor la forța obligatorie a contractului ,
reglementată de art. 668 C. civ. RM, care impune părțile semnatare la onorarea obligațiilor
asumate.
Prelungirea contractului de locațiune se poate produce, în principal, prin două modalități:
prin acordul comun și expres al părților și prin tacita relocațiune. Prelungirea locațiunii prin
121

acordul comun și expres al locatorului și locatarului, se produce prin exprimarea în mod scris a
voinței ac estora. Prelungirea contractului prin tacita relocațiune, de asemenea, conține voința
ambelor părți, doar că în acest caz nu se întocmesc careva acorduri scrise.

4.2.1. Tacita relocațiune
Tacita relocațiune, cunoscută și ca reconducțiune [76; 155] , semnif ică prelungirea
automată și neexprimată formal de către locator și locatar, însă subînțeleasă și admisă prin
comportamentul părților, și anume: prin achitarea în continuare a chiriei, utilizarea bunului și
acceptarea utilizării acestuia.
Tacita relocațiun e (reconducțiune), presupune că între părți s -a încheiat un nou contract de
locațiune în condițiile primului contract (inclusiv în privința garanțiilor), dar pe durată
nedeterminată (cu excepția cazurilor când termenul este prevăzut de lege sau prin conven ția
părților), care poate înceta prin denunțare unilaterală [166, p. 195].
Contractul de locațiune încheiat pe o perioadă determinată urmează să înceteze de la sine,
odată cu expirarea termenului prevăzut de clauzele acestuia, fără să fie necesar, în mod obișnuit,
îndeplinirea altor acțiuni și formalități. Totuși, excepția de la această regulă va interveni în
situația în care va opera tacita reconducțiune, produsă în urma comportamentului locatorului și al
locatarului manifestat prin continuarea relațiilor de locațiune.
Manifestarea voinței de a continua contractul de locațiune, după expirarea termenului
stabilit și stipulat inițial prin contract, va fi valabilă dacă locatarul continuă să achite chiria, rămâne și e admis de către locator în posesia bunului. În această situație se va considera că
locațiunea a fost reînnoită, efectele ei urmând a fi reglementate după regulile referitoare la locațiunea fără termen.
Totodată, accentuăm că tacita relocațiune poate funcționa numai în cazul contractelor
încheiate pe o durată determinată, dar naște un contract încheiat pe durată nedeterminată.
Așadar, reînnoirea locațiunii prin reconducțiune se produce dacă, după expirarea
termenului din contract, locatarul rămâne în posesia și folosința bunului, cu acordul mutual a l
locatorului. Operațiunea dată, nu funcționează în situația în care contractul a fost încheiat inițial
pe o durată nedeterminată.
În ceea ce privește reglementarea tacitei relocațiuni, legiuitorul autohton, a stabilit în art.
904 alin. (1) din C. civ. RM că: dacă raporturile contractuale continuă în mod tacit după
expirarea contractului de locațiune, acesta se consideră prelungit pe un termen nedeterminat.
Dispoziția legală citată, referitor la tacita relocațiune este aplicabilă în situația în care, după
122

expirarea termenului locațiunii locatarul a continuat în mod obișnuit și netulburat utilizarea și
posesia bunului, achitând în acest sens chiria.
Este de menționat că, în sensul acestor prevederi de lege, se subînțelege că însăși
contractul de locațiune e xistent și încheiat la o dată anterioară este prelungit de drept și devine
valabil pe o perioadă nedeterminată, dar nu se produce încheierea unui nou contract pe o perioadă nedeterminată.
Referitor la acest aspect, ținem să remarcăm anumite deosebiri în comparație cu legislația
română. Astfel, NCC prevede în art. 1810: (1) Dacă, după împlinirea termenului, locatarul
continuă să dețină bunul și să își îndeplinească obligațiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locaț iune, în condițiile celei vechi, inclusiv în privința
garanțiilor. (2) Noua locațiune va fi, însă, pe durată nedeterminată, dacă prin lege sau convenția părților nu se prevede altfel.
Din textul de mai sus desprindem un element de deosebire important în ce ea ce ține de
modul de reglementare al tacitei relocațiuni, și anume că, în ultima situație are loc încheierea
unei noi locațiuni pe o perioadă nedeterminată, iar potrivit legislației RM are loc doar
prelungirea efectelor locațiunii vechi pe o perioadă nedeterminată și nu încheierea unui nou
contract.
Atât din opinia doctrinară [186, p. 308] , cât și din dispozițiile citate mai sus, rezultă că prin
tacita relocațiune are loc încheierea unui nou contract de locațiune și nu prelungirea efectelor
celui vechi . Așadar, atât legea, cât și doctrina română susține că tacita relocațiune constă în
încheierea unei noi locațiuni, în aceleași condiții cu cea anterioară, mai puțin durata care va fi una nedeterminată, dacă prin lege sau prin convenția părților nu se prevede altfel și dacă sunt
îndeplinite ipotezele și condițiile evocate de prevederile legii. [142, p. 123].
În această ordine de idei, remarcăm că și legislația rusă, în art. 621 alin. (2) CC FR [206],
reglementează tacita relocațiune într -un sens mai apropiat de prevederile C. civ. RM , adică, ca
fiind o reînnoire a contractului de locațiune vechi și nu încheierea unui nou.
Reglementări interesante și deosebite cu privire la tacita relocațiune, întâlnim în C. civ. al
Quebecului în art. 1879, unde se stipulează că, l ocațiunea, este reî nnoită tacit, dacă locatarul
continuă să folosească bunul timp de 10 zile după expirarea termenului contractului, fără ca
locatorul să se opună. Același art icol, mai prevede că în acest caz, locațiunea este reîn noită , în
aceleași condiții, pe o perioadă de un an sau pe perioada ini țială a contractului , dacă acesta a fost
mai mic de un an. Locațiunea reîn noită poate fi supusă din nou tacitei relocațiuni. Unele
reglementări asemănătoare cu acestea sunt înt âlnite în C. civ. al Austriei, în art. 1115. Aici, de
123

asemenea se stipulează că prelungirea tacită a locaț iunii are loc în aceleași condiții și pe o
perioadă de numai un an.
În cele din urmă, considerăm că, fie încheierea unui nou contract pe o perioadă
nedeterminată, fie p relungirea efectelor celui vechi de asemenea pe o perioadă nedeterminată, nu
prezintă o însemnătate radicală și nu are efecte specifice pentru drepturile și obligațiile părților,
întrucât acestea au importanță pentru viitor.
În situația prelungirii contrac tului prin tacita relocațiune vom fi în prezența unei locațiuni,
ce-și produce efectele pe o perioadă nedeterminată. Însă, această perioadă nedeterminată a
contractului, totuși, nu va putea depăși perioada maximă de 99 de ani prevăzută de lege pentru trans miterea bunurilor în locațiune (art. 877 C. civ. RM). Prelungirea locațiunii pe o perioadă
nedeterminată are drept consecință posibilitatea oricăreia dintre părți de a solicita rezilierea
anticipată a contractului în temeiul art. 905 C. civ. RM.
Un alt asp ect cu privire la tacita relocațiune se referă la cazul când una din părțile
contractante împiedică realizarea reconducțiunii printr -o notificare în care își exprimă intenția de
a nu prelungi relațiile de locațiune după îndeplinirea termenului prestabilit. Așadar, în cazurile în
care până la expirarea termenului prevăzut de contract, locatorul sau locatarul înștiințează pe
cealaltă parte despre neprelungirea locațiunii, reînnoirea tacită a contractului nu va opera de
drept, chiar dacă bunul se află în conti nuare în folosința locatarului și acesta achită chiria în
continuare.
Așadar, nu va exista o tacită reconducțiune a contractului de locațiune în cazul în care,
până la expirarea termenului contractului, locatorul va notifica pe locatar sau/și viceversa, pr intr-
o comunicare, chiar dacă una din părți va continua să folosească bunul, inclusiv și după expirarea termenului contractului de locațiune.
Se cere doar determinarea faptului cu cât timp înainte de expirarea locațiunii trebuie
înaintată această comunicar e în scopul de a preveni producerea tacitei relocațiuni. Se poate
întâmpla, ca părțile să fi prevăzut în contract un asemenea termen de preaviz. Dacă nu există un
astfel de acord, nu este necesară respectarea vreunei durate anumite, întrucât părțile știau deja că
acel contract încetează la termenul prestabilit. Scopul preavizării este de a oferi celeilalte părți posibilitatea de a identifica oportunitatea încheierii unui alt contract. Însă, fiecare dintre părți
trebuia să exploreze asemenea oportunități din timp.
Dacă, după împlinirea termenului contractului, locatarul continuă să dețină bunul și
îndeplinește mai departe obligațiile fără vreo împotrivire din partea locatarului, atunci se
consideră încheiat un nou contract de locațiune, în condițiile și preve derile celui vechi, inclusiv
în privința prețului și celorlalte clauze. Noua locațiune va fi, însă, pe durată nedeterminată, dacă
124

prin lege sau convenția părților nu se prevede altfel. În cazul locațiunii pe durată nedeterminată,
sau în cazul locațiunii ex pirate și continuate prin tacită relocațiune, oricare dintre părți poate
denunța contractul prin notificare.
Semnarea actului necesar cu privire la prelungirea contractului de locațiune poate întârzia
sau poate fi chiar omisă de către părți, aici interveni nd tacita relocațiune.
Totodată, părțile sunt în drept să stopeze realizarea tacitei relocațiuni, dacă înainte de
expirarea termenului contractului își manifestă expres, printr -o notificare, intenția de a nu
prelungi efectele locațiunii vechi ce sunt pe cale să înceteze la termenul fixat anticipat. În aceeași
măsură, părțile pot prevedea din start și pot consemna în contract anumite clauze care nu vor
permite realizarea tacitei relocațiuni. În circumstanțele expuse, atât locatorul, cât locatarul vor fi
lipsiți de dreptul de a invoca operarea tacitei relocațiuni. Însă, părțile nu vor fi lipsite, în această
situație, de dreptul de a semna un nou contract de locațiune, dacă vor conveni din nou.
În practica judiciară română s -a statuat că, nepredarea de către ch iriaș la termenul stabilit, a
utilajului închiriat, determină prelungirea contractului prin tacita relocațiune și obligă la plata, în continuare, a chiriei [181, p. 265].
În practica judiciară națională, de asemenea sunt întâlnite o serie de cazuri unde se aplică
prelungirea tacită a contractului de locațiune. Dispozițiile judecătorești, pronunțate în ultimă
instanță de CSJ RM, care reflectă abordarea problemei – operarea sau nu a tacitei prelungiri a
contractului de locațiune, sunt: Decizia CSJ din 15 aprilie 2015 (dosarul nr. 2rc -323/2015);
Decizia CSJ din 26 august 2014 (dosarul nr. 3ra -859/14); Încheierea CSJ din 21 mai 2014
(dosarul nr. 2rac -273/14) ; Decizia CSJ din 24 decembrie 2014 (dosarul nr. 2ra -1423/14) [11].
În cea din urmă cauză adusă ca exemplu, Colegiul civil, comercial și de contencios
administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție , afirmă că: analizînd situația de fapt din
prezenta speță, în raport cu probele anexate la dosar, consideră oportun de a reitera prevederile
art. 904 al. (1 ), Codul Civil RM care menționează cert că, dacă raporturile contractuale
continuă în mod tacit după expirarea contractului de locațiune, acesta se consideră prelungit pe un termen nedeterminat . În această decizie, Curtea Suprem ă de Justiție mai constată că : instanța
de apel corect s -a expus asupra contractului de locațiune nr. 3/12/023 din 26.10.2012, care a
fost încheiat în baza unei decizii legale a Consiliului mun. Chișinău nr. 5/41- 2 din 17.09.2012 cu
privire la prelungirea contractului de locațiune și reîncheierea acestuia.

4.3 Contractul de sublocațiune și cesiune a locațiunii
O prerogativă aparte și specifică contractului de locațiune este dreptul locatarului de a
transmite bunul folosit în sublocațiune, sau de a cesiona unui terț drepturile și obli gațiile
125

contractuale. Sublocațiunea presupune transmisiunea dreptului de locator în baza unui contract
de sublocațiune de la locatar către o terță persoană în ce privește contractul de locațiune –
sublocatar [176, p. 117].
Reieșind din faptul că, locatarul este dobânditorul legal al dreptului de posesie și folosință
a bunului, pe o perioadă determinată, el este în drept să utilizeze respectivul bun potrivit propriilor necesități economice sau sociale, inclusiv să dea în sublocațiune drepturile sale unei
terțe persoane – sublocatar, dar fără depășirea termenului locațiunii principale și cu respectarea
condițiilor acestuia.
Potrivit C. civ. RM, art. 894 alin. (1), locatarul este în drept să dea bunul închiriat în
sublocațiune, sau să cesioneze locațiunea numai cu consimțământul locatorului. Pentru aceasta,
el este obligat să- l informeze pe locator despre intenția sa și să indice numele sau denumirea,
adresa persoanei căreia intenționează să- i subînchirieze bunul sau să -i cedeze locațiunea.
Textul de lege citat, scoate în evidență doar o singură condiție expresă ce se cere a fi
îndeplinită pentru a beneficia de dreptul de a transmite bunul în sublocațiune, aceasta fiind consimțământul locatorului. Deși este o condiție aparent simplă, aceasta este deținută exclusi v de
voința locatorului. Așadar, pentru a beneficia de dreptul de a transmite bunul închiriat în sublocațiune, locatarul va îndeplini condițiile prevăzute de lege, precum cea de a informa
locatorul despre intenția de a subînchiria bunul, indicarea numelui persoanei sublocatare etc.
Condițiile abordate mai sus au fost reflectate și în cazuri din practica judiciară . Astfel, în
Decizia Colegiului Civil și de Contencios Administrativ al CSJ din 11 iunie 2008 (dosarul nr. 2ra-1094/08) s -a dispus că, locatarul nu era în drept să transmită bunul în sublocațiune fără
acordul locatorului [10]. Opinăm că acest verdict, pronunțat de instanța supremă este unul corect și întemeiat legal, pe care -l împărtășim în egală măsură .
În fapt, prin încheierea sublocațiunii locatar ul intră în relație contractuală dublă: pe de o
parte, cu locatorul principal și, pe de altă parte, cu sublocatarul în contractul de sublocațiune. În ultimul caz, locatarul se reprezintă față de sublocatar ca fiind însuși locatorul. Pentru
nerespectarea ob ligațiilor contractuale în contractul de sublocațiune, fiecare din părți răspunde,
în primul rând, față de partea cu care a contractat. În alți termeni, sublocatarul va răspunde față de sublocator, iar acesta va răspunde față de locator. Totodată, sublocat arul poate răspunde atât
față de sublocator, cât și față de locator. Iar sublocatorul poate răspunde în fața locatorului atât pentru acțiunile sale, cât și pentru acțiunile sublocatarului.
Așadar, contractul de sublocațiune poate fi definit ca acel acord d e voință, în temeiul căruia
locatarul, care a dobândit folosința temporară a unui bun în baza unui contract de locațiune
126

preexistent, subînchiriază acel bun unui terț, care se obligă să -i plătească chirie. În consecință,
locatarul devine locator (sublocat or), iar terțul cu care contractează, sublocatar [89, p. 117].
Reieșind din definiția prezentată, precum și din sensul textului de lege citat, titularul
dreptului de posesie și folosință a bunului – locatarul este în drept să transmită bunul închiriat în
sublocațiune sau să cesioneze locațiunea contractată unei terțe persoane, însă cu consimțirea
locatorului despre acest fapt și cu îndeplinirea condițiilor specificate în art. 894 alin. (1) C. civ.
RM. În fapt, putem concluziona că locatarul capătă statutul de locator în raport cu terțul
sublocatar și în același timp, rămâne în raport de locațiune cu locatorul principal. Totodată, observăm că articolul specificat mai sus este unic și comun atât pentru reglementarea cesiunii,
cât și pentru reglementarea subloc ațiunii.
Relațiile de sublocațiune și de cesiune sunt reglementate de articolele: 895, 896, 897, 905
alin. (3), 906 alin. (1) lit. d), 908 alin. (2) din Codul civil.
Dreptul locatarului de a cesiona locațiunea și de a transmite în sublocațiune bunul folosi t,
este regăsit și în prevederile legislațiilor altor state. Astfel, CC FR reglementează sublocațiunea în art. 615, C. civ. al Ucrainei stabilește aceste raporturi în art. 774, NCC – în art. 1805 – 1808, C.
civ. al Germaniei – în art. 540 și C. civ. al Fra nței – în art. 1717. Toate formulările din codurile
civile ale țărilor menționate mai sus, redau în mod asemănător și cu un sens similar cesionarea și
sublocațiunea acestui contract.
Articolul 1805 din NCC [133] stipulează că locatarul poate să încheie o s ublocațiune,
totală sau parțială, ori chiar să cedeze locațiunea, în tot sau în parte, unei alte persoane, dacă această facultate nu i -a fost interzisă în mod expres. Cu toate acestea, dacă bunul este mobil,
sublocațiunea ori cesiunea nu este permisă decât cu acordul scris al locatorului .
De aici, desprindem că principala deosebire evidențiată între reglementarea națională și cea
română, este că în ultimul caz se specifică posibilitatea transmiterii bunului în sublocațiune total
sau parțial, iar în privința cesiunii legiuitorul român utilizează termenul de „cedare”. Aceste
deosebiri nu aduc diferențieri semnificative referitor la reglementarea acestui drept al locatarului.
În opinia unor autori din doctrina juridică română, contractul de sublocațiune și cont ractul
de cesiune a locațiunii fac parte din categoria subcontractelor, întrucât își întemeiază existența pe
câte un contract de locațiune principal [32, p. 114; 167, p. 226; 168, p. 145] .
De menționat în context că, termenul sintactic de sublocațiune, nu este regăsit și definit
expres în Dicționarul explicativ al limbii române și nici în Noul dicționar universal al limbii
române [73; 135], în timp ce literatura din domeniu și unele dicționare juridice dau o definiție
clară a acestui termen [ 69].
127

Revenind nemijlocit la tratarea sublocațiunii și cesiunii contractului de locațiune, vom
specifica condițiile legale generale ce urmează a fi îndeplinite pentru a beneficia de acest drept.
Potrivit alin. (2) al art. 894 C. civ. RM, locatorul nu poate să nu dea cons imțământul la
subînchiriere sau la cesiunea locațiunii dacă, după încheierea contractului de locațiune, se naște interesul legitim pentru locatar de a da bunul, integral sau parțial, unui terț. Această prevedere nu
se aplică dacă persoana terțului constitu ie un impediment, spațiul închiriat devenind astfel
supraîncărcat sau dacă, din alte motive temeinice, nu i se poate impune locatorului să permită subînchirierea sau cesiunea locațiunii.
Acest text de lege stabilește, în mod echitabil, atât posibilitatea locatorului să refuze
sublocațiunea sau cesiunea, cât și dreptul locatarului de a beneficia într -u n s e n s m a i l a r g d e
dreptul de posesie și folosință. Astfel, din textul legii citat supra, deducem că locatarul poate să transmită bunul închiriat în sublocațiu ne doar cu acordul locatorului, iar, pe de altă parte,
locatorul nu este în drept să refuze subînchirierea dacă există un interes legal al locatarului.
Locatorul este în drept să refuze transmiterea în sublocațiune a bunului de către locatar,
doar dacă exi stă motive temeinice, sau dacă astfel de condiții contractuale au existat, de la bun
început. La rândul său, locatarul trebuie să dovedească interesul său legitim pentru a putea
transmite bunul într -o nouă chirie. Interesul legitim poate fi manifestat prin dobânda, profitul,
posibilitățile sau imposibilitățile de folosință a bunului, alt rezultat pozitiv pe care îl dobândește locatarul în contractul respectiv [28, p. 513].
Astfel, pentru încheierea contractului de sublocațiune sau cesionarea acestuia, sunt
necesare respectarea unor condiții esențiale, cum ar fi: lipsa unei clauze exprese care să interzică
aceste drepturi; noua locațiune (sublocațiune) să nu contravină condițiilor din contractul
principal; existența interesului legitim din partea locatarului; locatorul să -și manifeste
consimțământul.
Referitor la forma manifestării de voință a locatorului cu privire la acceptul sau refuzul
sublocațiunii, opinăm că aceasta se poate realiza atât în formă scrisă, cât și în formă verbală. În
aceeași ordine de idei , în sensul prevederilor legale din alin. (3) art. 894 C. civ. RM, considerăm
că bunul închiriat poate fi transmis în sublocațiune și prin acordul tacit, dacă locatarul a înștiințat locatorul despre intenția sa de a da bunul în sublocațiune, iar cel din ur mă nu reacționează.
Textul de lege din articolul menționat se referă și la termenul în care locatorul trebuie să comunice despre refuzul său de a accepta sau nu sublocațiunea, precum și motivele refuzului.
Astfel, dacă nu consimte la sublocațiune sau la ce siunea locațiunii, locatorul este obligat să
comunice, în termen de 15 zile, locatarului motivele; altfel, dacă tace, se consideră că a consimțit.
128

Deci, această prevedere stabilește că necomunicarea în termen de 15 zile a deciziei
locatorului cu privire la acceptul sau refuzul transmiterii în sublocațiune a bunului de către
locatar se va considera că a consimțit. Așadar, numai respingerea expresă și motivată a
locatorului împiedică locatarul să transmită bunul închiriat în sublocațiune.
Pentru o examinare comparativă ținem să prezentăm modul de reglementare a permisiunii
subcontractării locațiunii în NCC. Aici, legiuitorul român oferă dreptul locatarului de a încheia o
sublocațiune, dacă această facultate nu i -a fost interzisă în mod expres, iar dacă bunul închiriat
este mobil, atunci subînchirierea poate avea loca doar cu acordul scris al locatorului (art. 1805).
Din cele expuse conchidem, că este o abordare mai simplificată și mai restrictivă, dar care
prezintă o latură pozitivă întrucât nu creează dificul tăți și confuzii în aprecierea acordării sau
neacordării dreptului de a subcontracta, aceasta fiind doar în formă scrisă și fără careva termene.
În același context, nici legiuitorul rus, în art. 615 CC FR, nu impune un termen în care
locatorul trebuie să consimtă sau să refuze la sublocațiune și nici nu prevede expres necesitatea
acordului în formă scrisă sau doar verbală, ci doar precizează că este necesară permisiunea
locatorului de a subcontracta. Opinăm că lipsa specificării formei acordului la sublocaț iune – în
formă scrisă sau verbală, constituie un neajuns în Legea rusă, întrucât poate permite unele abuzuri ale părților în această parte.
Prevederi legale specifice și reușite cu privire la interzicerea sublocațiunii sau cesiunii
contractului, găsim în reglementarea română, în art. 1806 NCC [132], unde legiuitorul stabilește
că: (1) Interdicția de a încheia o sublocațiune o include și pe aceea de a ceda locațiunea.
Interdicția de a ceda locațiunea nu o include pe aceea de a încheia o sublocațiune. (2)
Interdicția de a încheia o sublocațiune privește atât sublocațiunea totală, cât și pe cea parțială.
Interdicția de a ceda locațiunea privește atât cesiunea totală, cât și pe cea parțială.
Reglementări similare în acest sens, nu sunt regăsite în legislația no astră. Considerăm că
este o stipulațiune legală și apreciabilă care trasează cu succes o diferență între sublocațiunea și
cesiunea contractului și care ar fi binevenită să fie implementată și în C. civ. RM.
Considerăm că și în actualul cadru legislativ al NCC rămâne valabilă opinia doctrinară
veche, în baza legislației vechi [5, p. 76], potrivit căreia, clauza prin care se dispune că locatarul
nu poate subînchiria sau cesiona contractul decât persoanelor agreate de proprietar, echivalează
cu o cauză prohibi tivă absolută a sublocațiunii sau cesiunii, proprietarul putând refuza orice
persoană pe care nu ar agrea -o, fără ca tribunalul să poată verifica motivele refuz ului [2, p. 168].
Din alt punct de vedere, considerăm că nici dreptul locatarului de a transmite bunul în
sublocațiune, sau de a cesiona contractul nu este absolut sau prioritar și nu poate fi exercitat în mod abuziv, încât să aducă careva prejudicii locatorului.
129

Pentru a exclude apariția vreunor divergențe între locator și locatar cu privire la aces t
aspect, considerăm necesar ca părțile să stabilească de la bun început clauze contractuale exprese
despre dreptul de a transmite sau nu în sublocațiune bunul închiriat.
În cazul în care locatorul acceptă transmiterea în sublocațiune sau cesiune a locațiu nii,
dispoziția de la alin. (4) art. 894 C. civ. RM, aduce un privilegiu acestuia și îi oferă un drept de a
cere compensarea cheltuielilor rezonabile care pot rezulta din sublocațiune sau cesiune. În
această ipoteză, locatorul va trebui să demonstreze că aceste cheltuieli sunt rezonabile și rezultă
din sublocațiune sau cesiune.
În cele din urmă, după transmiterea în sublocațiune a bunului, ținem să precizăm că
relațiile de locațiune dintre locatorul și locatarul principal rămân neschimbate. Răspunderea contractuală a locatarului față de locator, condițiile legale, precum și cele contractuale stabilite
între părți inițial rămân pe deplin valabile și urmează a fi respectate.
Transmiterea bunului închiriat în sublocațiune de către locatar nu transferă obligați ile și
responsabilitățile pe care le are față de locator noului terț – sublocatar, ci rămân neschimbate.
Stabilitatea acestor relații între locator și locatar este conturată de prevederile alin. (5) art. 894 C.
civ. RM, care stabilește că în cazul sublocaț iunii, locatarul își păstrează răspunderea față de
locator.
Totuși, dacă locatarul acționează contrar prevederilor specificate mai sus și transmite în
sublocațiune sau cesionează contractul de locațiune chiar și cu refuzul motivat al locatorului,
acesta di n urmă este în drept se apeleze în instanța de judecată competentă și să ceară rezilierea
contractului de sublocațiune sau de cesiune a locațiunii. Totodată, locatorul va putea solicita compensarea eventualelor pagube pricinuite efectiv. Dreptul locatorulu i de a cere rezilierea
contractului este prevăzut și de art. 896 C. civ. RM, potrivit căruia: în cazul în care neexecutarea
unei obligații de către sublocatar cauzează un prejudiciu esențial locatorului sau altor locatari, locatorul poate cere rezilierea contractului de sublocațiune.
Continuând analiza prevederilor legislative cu privire la sublocațiunea și cesiunea
contractului de locațiune, ne vom referi la conținutul alin. (6) art. 894 C. civ. RM, care
reglementează un element esențial și anume – termenu l sau durata contractului de sublocațiune.
Astfel, în cazul sublocațiunii, termenul acestui subcontract va fi dependent de termenul de acțiune a contractului de locațiune principal și nu va putea depăși durata acestuia.
Așadar, termenul sublocațiunii nu poate fi mai mare și nu poate depăși durata însăși a
contractului de locațiune. Deci, dacă părțile din contractul de sublocațiune vor respecta această
condiție, vor recurge la stabilirea unui termen mai mic decât sau echivalent cu termenul
contractului de locațiune inițial [89].
130

Dacă în contractul de sublocațiune, de către locatar și sublocatar a fost stabilit un termen ce
depășește locațiunea principală, durata sublocațiunii va fi redusă în concordanță cu contractul
inițial de locațiune. Iar în cazul în care locațiunea a fost încheiată pe o perioadă nedeterminată,
aceasta va înceta odată cu încetarea contractului de locațiune principal. O situație specifică vom avea în cazul în care locațiunea principală, încheiată pe o perioadă determinată, va înceta din
anumite motive, înainte de termenul prestabilit. În această situație, sunt aplicabile prevederile art. 905 alin. (3) C. civ. RM, care stipulează că rezilierea contractului de locațiune are ca efect și
rezilierea contractului de sublocațiune, dacă în contr actul de locațiune nu este prevăzut altfel.
Așadar, în acest caz sublocațiunea va înceta odată cu contractul de locațiune. Termenul
contractului de sublocațiune va fi conformat permanent în concordanță cu termenul contractului de locațiune.
În ultimul alin eat din art. 894 C. civ. RM, legiuitorul a precizat o circumstanță specifică în
cazurile cesiunii contractului de locațiune și anume: Cesiunea locațiunii eliberează locatarul
anterior de obligații. În cazul închirierii unui alt bun decât imobilul de locuit , părțile pot stabili
altfel. În acest mod este adusă, de fapt, o deosebire între sublocațiunea și cesiunea contractului
de locațiune.
În sensul celor menționate, referitor la deosebirea dintre sublocațiune și cesiune,
considerăm oportun să specificăm că, de fapt, aceste două subcontracte dețin mai multe deosebiri
esențiale, în pofida legiferării comune din Codul civil. Așadar, din punct de vedere general, în
cadrul raporturilor de cesiune a locațiunii se vor aplica, în mod corespunzător, regulile comune
cu privire la sublocațiunea și cesiunea contractului. În același timp, considerăm că raporturilor de
cesiune a locațiunii le pot fi aplicate în mod coroborat și condițiile generale cu privire la cesiunea contractului [9, p. 546- 555].
Cesiunea contractului pr esupune o operațiune juridică cu participarea a trei părți, care are
drept efect substituirea uneia din ele ( cedent) cu o persoană terță ( cesionar), care preia toate
drepturile și obligațiile contractuale și legale ale cedentului. Înlocuirea sau substituir ea părții
contractante cu o persoană terță, trebuie să aibă loc cu consimțământul celeilalte părți contractante.
Așadar, cesiunea de contract, presupune intervenția a trei părți: cedentul (partea care își
cedează poziția contractuală), cesionarul (terțul c are, ca efect al acordului încheiat cu cedentul,
preia locul acestuia în raportul juridic contractual) și cedatul (partea contractuală inițială, față de
care se vor produce, de asemenea, efectele cesiunii de contract) [66, p.1].
Pornind de la principiile ș i reglementările ce domină contractul de cesiune a locațiunii, spre
deosebire de sublocațiune, putem afirma că este un nou contract de locațiune, întrucât reprezintă
131

o cedare a dreptului de posesie și folosință. Însă, cu privire la acest aspect, există mai multe
neclarități și unele controverse. În acest sens, într -o opinie pe care o susținem, Claus Sprick, fost
consilier al Curții Federale a Germaniei și consultant pentru elaborarea legislației civile pentru
Republica Moldova (2002- 2007), enunță referitor la neclaritatea deplină a acțiunilor de cesiune a
contractului de locațiune (din art. 894 C. civ. RM), afirmând: Ce înseamnă „cesiunea”?
Deoarece este dificil de imaginat ca locatarul să „cedeze atât drepturile, cât și obligațiile sale
unui terț, ar trebui de presupus, fie că este un contract tripartit, fie că este unul încheiat sau
între locator și locatarul inițial, fie între locatarul inițial și cel nou și care nu va fi valabil decât dacă a treia parte își dă acordul [165].
O altă problemă care apare în legătură cu încheierea și executarea contractului de cesiune a
locațiunii este, dacă locatarul poate ceda locațiunea sub forma altui tip de contract, cum ar fi
comodatul, schimbul etc.
Vizavi de drepturile locatarului asupra bunului închiriat, considerăm necesar de a atrage
atenția asupra unor prevederi legale speciale întâlnite în art. 615 CC FR [206, 208, 244] care
include, pe lângă dreptul de a transmite bunul închiriat în sublocațiune și de a -l cesiona,
posibilitatea locatorului de a transmite bunul în folosință gratuită , de a gaja dreptul său de
posesie și folosință și chiar de a transmite acest drept asupra bunului, ca aport în constituirea
unor societăți.
În această ordine de idei, opinăm că ar fi binevenită perfecționarea cadrului legis lativ
autohton cu privire la reglementarea cesiunii și sublocațiunii contractului de locațiune și suplimentarea acestuia cu prevederi exprese, care ar indica posibilitatea locatarului de a
transmite dreptul său de posesie și folosință unor terțe persoane, dar și formele juridice sub care
pot fi îndeplinite aceste operațiuni.
Referitor la caracterul contractului de cesiune, relatăm opinia autorului român A. Dănilă,
care afirmă că cesiunea contractului de locațiune nu este considerată de doctrină a fi un caz de
transfer al contractului. Deși teoreticienii români nu au început să se preocupe de chestiunea cesiunii contractului decât recent, cesiunea contractului de locațiune a fost îndelung analizată,
datorită prevederii acestei operațiuni în Codul civil [66, p. 21].
Faptul că cesiunea locațiunii este considerată în doctrină [171] o vânzare a dreptului de
folosință a locatarului principal către un terț, subliniază principala deosebire față de sublocațiune
care reprezintă, de fapt, o locațiune nouă.
Pentru a evi denția principalele deosebiri între sublocațiune și cesiune, acestea au fost
plasate într -un tabel schematic (Anexa nr. 2).
132

Întrucât contractul de cesiune este cu executare dintr -o dată (iar nu succesivă ca
sublocațiunea), locatarul -cedent garantează numai existența dreptului de folosință în condițiile
din momentul încheierii contractului, dar nu și executarea obligațiilor de către locator [68].
Acțiunea cesionării contractului constituie transferul contractului însuși și a drepturilor și
obligațiilor izvor âte din acesta, ca raport juridic complex, diferențiindu- se astfel, de cesiunea
drepturilor de creanță și de cesiunea de datorie.
În urma cesionării contractului de locațiune, persoana terță – cesionarul va avea aceleași
drepturi și obligații pe care le av ea cedentul – locatarul. Principiul nemo plus juris ad alium
transferre potest quam ipse habet , care semnifică că nimeni nu poate să transfere mai multe
drepturi decât are, trasează o limită în ceea ce privește ansamblul de drepturi și obligații transmise. Cesionarul nu poate avea mai multe drepturi, decât cele ale creditorului cedent.
Un alt element, considerat de noi – important, este faptul că, potrivit cadrului legal, nu este
prevăzută o limită a numărului de transmitere în sublocațiune sau a cesiunii locațiunii,
deducându- se că această operațiune poate avea loc nelimitat. În acest context, persoana terță care
a subînchiriat un bun de la sublocator, având calitatea de sublocatar, deține aceleași drepturi ca și
un locatar. Acest fapt îi va permite să tran smită în continuare bunul în sublocațiune cu
respectarea condițiilor generale amintite mai sus. Cu toate acestea, considerăm că, din punct de vedere practic, numărul transmiterilor în sublocațiune nu poate avea loc la nesfârșit. Nu în
ultimul rând, opinăm că transmitea în sublocațiune, efectuată o singură dată sau repetat, se poate
produce sau urmează a fi interzisă în dependență de tipul bunului oferit în locațiune și caracteristicile acestuia, precum ar fi bun mobil, bun imobil etc. Totodată, textul legal cu privire
la sublocațiune și cesiune a locațiunii nu prevede nici faptul că acestea se pot produce repetat. Astfel, potrivit unor opinii doctrinare, sublocațiunea ulterioară nu se admite [34; 36].
Întrucât această problemă ridică mai multe neclarități, este binevenită modificarea cadrului
legal cu privire la acest aspect și completarea art. 894 C. civ. RM, prin includerea unui alineat suplimentar care să precizeze expres posibilitatea sau interzicerea sublocațiunii repetate.
Contractul de sublocațiune ar e caracter accesoriu față de contractul de locațiune preexistent
lui și practic urmează soarta juridică a acestuia, este supus acelorași condiții de validitate,
produce aceleași efecte și are aceleași cauze de încetare. Contractul de sublocațiune poate
prezenta caracteristici deosebite doar referitor la plata chiriei și la modul de utilizare a bunului de
către sublocatar. Iar referitor la destinația bunului, considerăm că nu poate fi schimbată destinația
lucrului închiriat, întrucât art. 885 din C. civ. RM prevede că nici locatorul, nici locatarul nu are
dreptul să schimbe forma sau destinația bunului în timpul locațiunii. Prevederi similare, cu
133

privire la interdicția schimbării destinației bunului de către locator sau locatar sunt cuprinse și în
legislația altor state, precum NCC (art. 1799, 1800), C. civ. a l Quebecului (art. 1856).
Întrucât între locator și sublocatar nu există acțiuni directe, locatorul principal nu este parte
în contractul de sublocațiune, iar acest contract este față de el o „res inter alios acta” [80, p.
197]. Așadar, locatarul terț nu este parte contractantă cu primul locator și aceștia nu au raporturi
contractuale unul față de altul, însă în temeiul art. 897 C. civ. RM, dacă locatorul nu- și execută
obligațiile, sublocatarul poate exer cita drepturile locatarului pentru a- l obliga să- și execute
obligațiile.
Într-o altă formă, în literatura de specialitate din perioada interbelică, de către cei trei mari
juriști români, C. Hamangiu I. Rosetti- Bălănescu, Al. Băicoianu, s -a afirmat că sublocațiunea
este un nou contract de locațiune [94, p. 593]. Tindem să susținem această afirmație simplă, dar
profundă, care definește într -un mod general semnificația contractului de sublocațiune .
Sublocatarul va avea față de sublocator statutul de locatar cu toate drepturile și obligațiile oferite
acestui subiect.
Având în vedere că suntem în prezența a două contracte distincte (locațiune și
sublocațiune), vom avea în consecință și două raporturi juridice diferite: raportul juridic dintre
locator și locatar, respectiv raportul de sublocațiune (închiriere) dintre locatar și sublocatar [280,
p. 127].
În cele din urmă reiterăm circumstanțele potrivit cărora, în contractul de sublocațiune,
locatorul și sublocatarul nu contractează direct, cu toate acestea, subloca tarul va avea obligații
atât față de locatar, cât și față de locatorul primar.

4.4 Încetarea contractului de locațiune
Fiind prin natura sa o convenție temporară și cu executare succesivă, contractul de
locațiune va ajunge, la un moment dat, la realizarea și îndeplinirea scopurilor propuse și ulterior,
la încetarea de facto . Așa cum este imposibilă din punct de vedere juridic derularea unei
locațiuni pe o perioadă nelimitată, este inevitabilă stingerea afectelor juridice ale acestui contract
la un termen s tabilit de lege sau prestabilit de părți.
Având în vedere că locațiunea, similar altor contracte, s -a încheiat prin acordul de voințe al
părților, ea poate înceta chiar înainte de producerea efectelor sale, pe aceeași cale (mutuus
consensus, mutuus dissens us) [165, p. 307].
Așadar, atât încheierea contractului, producerea efectelor acestuia, cât și încetarea lui
prezintă o importanță deosebită în cadrul relațiilor de locațiune ce necesită a fi reglementate și
134

tratate corespunzător. Încetarea contractului de locațiune reprezintă stingerea efectelor juridice
între locator și locatar, părțile fiind eliberate de drepturile și obligațiile sale.
Încetarea raporturilor contractuale cu privire la locațiune se realizează în conformitate cu
regulile generale specifice tuturor contractelor, fie prin voința părților la termenul convenit inițial
sau anticipat, fie prin voința locatarului sau locatorului, prin reziliere înainte de termen ca
sancțiune pentru neexecutare sau executare necorespunzătoare a uneia din părți.
În art. 903 C. civ. RM, legiuitorul prevede expres că locațiunea încetează, în principal, în
trei cazuri: a) la expirarea termenului contractului; b) în cazul pieirii bunului închiriat; c) în
alte cazuri prevăzute de lege sau de contract.
Primul temei de înce tare a locațiunii, prevăzut de art. 903 C. civ. RM , la expirarea
termenului contractului, reprezintă o situație consacrată și larg răspândită în practică. Deci, cel
mai des, la atingerea datei prevăzute în contract prin acord comun, părțile pun capăt relaț iilor de
locațiune .
Cel de- al doilea temei de încetare a locațiunii, în caz de pieire a bunului închiriat, este unul
incontestabil și nu i se poate opune niciuna din părți. Cu toate acestea, partea care se face vinovată de pieirea bunului va fi responsabil ă să despăgubească partea îndreptățită,
compensându- i în acest sens, prejudiciile efectiv cauzate prin culpa sa. Dacă locatorul sau
locatarul care se face vinovat de pieirea bunului, refuză să despăgubească cealaltă parte, aceasta
din urmă va fi în drept s ă se adreseze în instanțele de judecată pentru obligarea încasării
despăgubirilor.
În cele din urmă, legea oferă părților posibilitatea ca acestea să stabilească la discreția lor
alte circumstanțe și temeiuri, potrivit cărora, urmează să înceteze contractu l de locațiune
încheiat.
Așadar, potrivit legii, locațiunea încetează în primul rând, la expirarea termenului
prestabilit în contract și în al doilea rând – în situația pieirii sau dispariției bunului. În al treilea
rând, locatorul și locatarul sunt în dre pt să prevadă diferite situații de încetare și desființare a
convenției semnate. Însă aceste cazuri de încetare a locațiunii prevăzute de lege, nu sunt exhaustive, putând fi identificate și alte situații deduse din cadrul legal. Suplimentar situațiilor
prevăzute de art. 903 C. civ. RM , locațiunea poate înceta și în alte circumstanțe prevăzute de
lege, sau prin acordul comun al părților în conformitate cu rigorile generale privitoare la încetarea actelor juridice.
Încetarea locațiunii prin denunțare unilater ală este cunoscută în special în doctrina [184;
188] și legislația română (art. 1816 NCC) [133] și este aplicabilă contractelor pe o perioadă
nedeterminată, dar este întâlnită și în doctrina autohtonă [17, p. 71]. Totuși în legislația și
135

doctrina națională , acest procedeu juridic este cunoscut și utilizat ca rezilierea contractului la
inițiativa unei părți. În această situație, din anumite motive personale, oricare din părți are
dreptul de a cere, în mod unilateral, desfacerea contractului de locațiune prin manifestarea de
voință și înștiințarea celeilalte părți, cu respectarea corespunzătoare a termenului legal de preaviz stipulat în alin. (1) art. 905 C. civ. RM.
Dreptul privind rezilierea anticipată a contractului din motivul neexecutării obligației unei
părți, se naște atât pentru locator, cât și pentru locatar, în situația când una dintre părți nu -și
execută obligațiile asumate, precum: neplata chiriei, neefectuarea reparațiilor, schimbarea destinației bunului, abuzul în folosința lucrului etc.
Desființa rea titlului locatorului sau pierderea dreptului care i- a permis acestuia de a
transmite în posesie și a asigura folosința bunului locatorului, au ca efect și determină încetarea
de drept a contractului de locațiune.
În sensul prevederilor art. 900 C. civ. RM contractul de locațiune nu va înceta din cauza
înstrăinării bunului închiriat. În această situație norma citată stabilește subrogarea în drepturi și
obligații a noului proprietar. Textul de lege nu specifică nici posibilitatea de a stabili alte reguli
în caz de înstrăinare a bunului. Totuși, considerăm că dacă părțile au convenit în acest sens și au
prevăzut o clauză de încetare a locațiunii pe motivul înstrăinării bunului, contractul va înceta de
drept. Luând în considerație circumstanțele expuse, cons iderăm oportună completarea dispoziției
art. 900 C. civ. RM cu sintagma: dacă în contract nu este prevăzut altfel , prevedere ce va
permite părților să convină fie la încetarea fie la continuarea contractului de locațiune potrivit propriilor dorințe.
În caz ul decesului locatorului sau al locatarului, în mod obișnuit și în conformitate cu art.
902 C. civ. RM, locațiunea nu încetează. Totuși, acest articol rezervă posibilitatea încetării
locațiunii dacă s -a prevăzut în acest sens de către părți și dacă, în fun cție de circumstanțe,
contractul nu mai poate fi menținut. Totodată, ținem să remarcăm că această prevedere este
aplicabilă doar persoanelor fizice nu și celor juridice, deoarece decesul (moartea) poate fi atribuit
doar omului ca persoană fizică. Consideră m că acest text de lege necesită a fi completat,
făcându -se referire și la desființarea persoanei juridice.
Așa fiind, la expirarea termenului prestabilit, locațiunea va înceta dacă părțile n -au
prelungit contractul. Prin urmare, în asemenea cazuri nu mai este necesar un acord suplimentar
din partea locatorului sau/și locatarului pentru a se produce încetarea contractului, întrucât
simpla împlinire a termenului prestabilit determină încetarea de drept al acestuia.
În completarea dispozițiilor mai sus citate privitor la încetarea contractului de locațiune, se
aplică, evident și dispozițiile generale în materie, cu deosebirile și excepțiile specifice precum
136

cazurile vizând încetarea contractului de locațiune prin pieirea locuinței, prin desființarea
(desfacerea) titlului locatorului și prin efectul înstrăinării locuinței. Evident, contractul poate
înceta și în alte cazuri prevăzute prin acordul părților.

4.4.1 Încetarea contractului de locațiune la expirarea termenului
Interpretând contractul de locațiune ca u n ansamblu de drepturi și obligații ale părților
semnatare, termenul prevăzut în contract va reprezenta, ca și celelalte clauze, o obligațiune
asumată care urmează a fi onorată, cu excepția operării tacitei relocațiuni (a se vedea secțiunea
4.2.1).
Întrucâ t, însăși definiția locațiunii ne precizează că acest contract se semnează pe o
perioadă anumită, evident că la expirarea termenului prevăzut de lege sau de contract, acesta va
înceta de drept. Așadar, ajungând la termenul fixat, contractul va înceta să pr oducă efectele
juridice inițiale. Termenul contractului poate fi stipulat de părți în contract, sau în anumite condiții, poate fi prezumat de lege [168, p. 150] .
Potrivit legii (art. 903 lit. a) C. civ. RM ), expirarea termenului contractual reprezintă pri ma
cauză de încetare a locațiunii. În aceeași măsură și în practica utilizării contractului de locațiune
expirarea termenului fixat de părți este principalul motiv de încetare a relațiilor de locațiune,
deoarece de la bun început, locatorul și locatarul au estimat durata necesității folosirii bunului
închiriat. Evident, în anumite situații, acest termen poate suferi modificări sau poate fi prelungit
în mod tacit.
Printre situațiile din practica judiciară în care instanța supremă a RM a concluzionat
operarea încetării contractului de locațiune la expirarea termenului acestuia putem exemplifica
pricina civilă reflectată prin Decizia CSJ din 25 iunie 2014 (dosarul nr. 2rac -154/14), Decizia
CSJ din 06 noiembrie 2013 (dosarul nr. 2rac -418/13) , Decizia CSJ din 20 august 2014 (dosarul
nr. 2rc -557/14) [11]. În ultima pricină exemplificată, reclamantul, în calitate de locator a indicat
că, în temeiul contractului de locațiune a a transmis pârâtei contra plată în posesie și folosință
temporară bunuri imobile din str. U zinelor, mun. Chișinău. De asemenea susține că, termenul
contractului de locațiune a expirat , iar conform pct. 5.5 din contract ul menționat, părțile urmează
să informeze în scris despre nedorința de a prelungi contractual cu 30 zile înainte de expirarea
contractului, astfel, pârâtei i -a fost expediată scrisoarea nr. 163 privind încetarea contractului și
eliberarea încăperilor, însă ultima nu dorește să elibereze încăperile. Prin urmare, solicită încasarea de la pârâtă a datoriei , considerarea ca fiind încet at contractul de locațiune încheiat
între pârâtă și reclamantă, evacuarea pârâtei din încăperile transmise conform contractului de locațiune .
137

În cele din urmă, considerăm că just, prin hotărârea Judecătoriei Centru mun. Chișinău din
06 decembrie 2013 acțiu nea a fost admisă, a fost încasat de la pîrît (locatar) în benefici ul
reclamantului (locator) datoria pentru locațiune, a fost încetat contractul de locațiune încheiat
între reclamant (locator) și pârât (locatar) a fost evacuat locatarul din imobil. Hotărârea
Judecătoriei Centru a fost menținută de instanțele superioare.
Anterior împlinirii termenului fixat pentru expirarea contractului, pentru a nu permite
realizarea tacitei relocațiuni, părțile pot adresa reciproc sau doar una dintre ele, notificări despr e
neprelungirea pe mai departe a contractului și încetarea lui la dată prevăzută de la bun început,
ceea ce va constitui o scrisoare de confirmare a respectării datei prevăzute inițial.
Dacă nu se va efectua notificarea amintită către partea adversă și relațiile de locațiune vor
continua chiar și pentru o mică perioadă de timp, va opera tacita relocațiune, în urma căreia,
efectele contractului vor fi prelungite pe o perioadă nedeterminată și va putea fi reziliat conform
condițiilor generale (art. 905 C. ci v. RM ).
În cazul în care continuarea relațiilor de locațiune are loc doar din inițiativa (sau vina)
locatarului, acesta întârziind să restituie bunul, locatorul, conform art. 910 C. civ. RM va putea
să ceară și să încaseze plata chiriei pentru toată durat a întârzierii, fără a se considera o
reconducțiune în situația dată.
Potrivit normelor generale, locațiunea încetează la expirarea termenului stabilit de părți, cu
excepția situațiilor în care operează relocațiunea. În materia contractului vizat, expirarea
termenului nu atrage neapărat încetarea raporturilor de locațiune, deoarece operează în mod tacit reînnoirea de drept a contractului, iar în anumite cazuri și condiții – prelungirea legală a
termenului.
Concluzionând asupra celor relatate, opinăm că aceas tă notificare de concretizare a
încetării contractului de locațiune la termenul prevăzut, este binevenită, pentru a opri operarea
tacitei relocațiuni de către una din părți și pentru a nu crea dificultăți la determinarea faptului,
dacă a avut loc sau nu, î nnoirea prin reconducțiune. Totodată, amintim că această notificare nu
este obligatorie pentru părți, fiind necesară doar claritatea manifestării de voință într -un sens sau
altul.

4.4.2 Încetarea contractului de locațiune în legătură cu pieirea bunului
Pieirea bunului este cauza de încetare deoarece contractul rămâne fără un element al
obiectului – bunul dat în locațiune. Pieirea înseamnă distrugerea materială (fizică) a bunului
sau pieirea juridică, adică imposibilitatea de a folosi bunul în materialitat ea lui [ 56, p. 91]. În
această ipoteză, contractul de locațiune încetează de drept o dată cu pieirea bunului. Însă, această
138

situație poate genera mai multe scenarii, fiecare dintre care se cere tratat și interpretat în mod
separat.
Așadar, precum este reg lementat și de art. 903 lit. b) C. civ. RM, locațiunea urmează să
înceteze în cazul pieirii bunului închiriat . Materializând în practica judiciară prevederile acestei
text de lege, CSJ RM afirmă în Decizia din 04 decembrie 2013 (dosarul nr. 2rac- 449/13) că: Din
sensul normei de drept citate rezultă că pieirea bunului închiriat este un temei indiscutabil de
încetare a locațiunii, deoarece în acest caz dispare un element principal al contractului – însuși
obiectul locațiunii. Prin urmare, dispare și interesul părților [11].
În textul de lege menționat supra nu se prevede în mod expres că pieirea bunului poate fi
atât parțială, cât și totală. Încetarea inevitabilă a contractului va surveni doar în cazul pieirii totale a bunului. În cazul pieirii parțiale, loca tarul va fi în drept să solicite o reducere a chiriei
proporțional cu partea din bun care a pierit.
În situația dispariției bunului închiriat, este necesară în primul rând, stabilirea motivului
dispariției acestuia. Pornind de la obligația locatarului de a păstra și asigura integritatea bunului
(art. 888 lit. b) C. civ. RM), considerăm că și prevenirea pieirii bunului reprezintă o obligație a
acestuia.
Astfel, dispariția bunului poate avea loc din anumite motive, precum furtul, distrugerea
totală, orice imposibilitate de folosire a acestuia. Aprecierea pieirii și cauzei acesteia reprezintă o
problemă ce necesită a fi determinată de către părți prin comun acord, iar în caz contrar – prin
intermediul instanțelor de judecată.
Așadar, în cazul pieirii bunului î nchiriat din vina locatarului, acesta va răspunde în fața
locatorului, iar în cazul pieirii fortuite, contractul va înceta de drept, deoarece locatorul se va afla în situația de imposibilitate de a asigura folosința bunului.

4.4.3 Alte cazuri de încetare a contractului de locațiune
Suplimentar cazurilor de încetare a locațiunii, descrise în compartimentele precedente
(4.3.1 și 4.3.2), există și alte circumstanțe în care acest contract poate înceta de drept.
Încetarea contractului de locațiune în legătur ă cu imposibilitatea folosirii bunului
Întrucât bunul închiriat reprezintă obiectul contractului de locațiune și una din principalele
cauze de închiriere a contractului, este firesc că imposibilitatea folosirii bunului, din oricare
cauze, va duce inevita bil la încetarea acestuia.
Imposibilitatea locatorului de a asigura folosința bunului de către locatar în urma
distrugerii totale a bunului închiriat are drept efect rezilierea contractului de locațiune ipso facto
din momentul distrugerii. Consecințe similare vom regăsi și în cazul în care locatorul nu mai este
139

în măsură să asigure locatarului folosința bunului, potrivit destinației și condițiilor stabilite prin
clauzele contractuale.
În cazul deteriorării fizice parțiale a bunului, locatarul va fi în dre pt să ceară scăderea
prețului locațiunii, chiar dacă evenimentul distrugerii bunului a apărut înainte de punerea în
executare a contractului.
Așadar, în situația imposibilității folosirii bunului doar parțial, contractul nu va fi
desființat automat și ime diat, locatarul fiind în drept să utilizeze în continuare bunul cu reducerea
proporțională a chiriei, cu condiția că nu- i afectează scopul închirierii bunului sau va fi în drept
să ceară rezilierea contractului.
Încetarea contractului în legătură cu decesu l locatorului sau/și a locatarului
În mod obișnuit și potrivit legislației, decesul locatorului sau al locatarului nu duce
obligatoriu la desființarea contractului de locațiune. Astfel considerăm că locațiunea nu este un contract intuitu personae , deoar ece moartea uneia dintre părți nu atrage încetarea acestuia.
Această regulă, este confirmată prin prevederile Codului civil, care la art. 902 stipulează că locațiunea nu încetează prin decesul locatarului, nici prin cel al locatorului, dacă în contract nu
este prevăzut altfel sau dacă, în funcție de circumstanțe, contractul nu mai poate fi menținut. Totuși, această regulă este, într -o măsură oarecare fragilă în practică și depinde de mai multe
circumstanțe. Sub aspect comparativ, Codul Civil al RSSM, abroga t în 2003, nu conținea
prevederi legale referitor la decesul locatorului sau/și a locatarului.
Continuitatea locațiunii chiar și după dispariția celor mai determinante elemente ale
contractului, adică moartea locatorului sau/și a locatarului, este bineveni tă în legislație, întrucât
aceasta reprezintă respectarea dreptului la moștenire și a principiului potrivit căruia drepturile și obligațiile persoanei se transmit moștenitorilor săi, dar nu se sting imediat prin decesul său.
Textul de lege citat mai sus su bliniază, în primul rând, continuitatea contractului de
locațiune chiar și după decesul uneia din părți sau chiar al ambelor, dar rezervă, totuși, o ipoteză de încetare a contractului, dacă acesta nu conține clauze contrare și dacă circumstanțele fac
impos ibilă menținerea relațiilor de locațiune.
O abordare similară întâlnim în legislația română. Astfel, în art. 1820 din NCC, este
prevăzut că locațiunea nu încetează prin moartea locatorului sau a locatarului. Cu toate
acestea, în cazul locațiunii cu durată determinată, moștenitorii locatarului pot denunța
contractul în termen de 60 de zile de la data la care au luat cunoștință de moartea locatarului și
existența locațiunii.
Totodată, legiuitorul român a stabilit anumite reguli speciale referitor la decesul c hiriașului
în materia închirierii locuințelor (art.1834 din NCC) și în cazul arendării bunurilor agricole (art.
140

1850 C. civ.). În aceeași măsură și doctrina română, bazată pe prevederile vechiului Cod civil,
conținea o abordare, potrivit căreia moartea une ia dintre părți nu constituie o cauză de încetare a
locațiunii [75 p. 417].
Încetarea contractului de locațiune în urma desființării titlului locatorului
Această formulă este utilizată cu precădere în legislația și doctrina română [2; 119, 134],
însă ț inându- se cont de sensul acestei operațiuni juridice, desființarea titlului locatorului este
aplicabilă și valabilă în anumite situații și în cazurile noastre.
În cazul desființării titlului locatorului este vorba despre conjunctura în care, pe parcur sul
executării obligațiilor unui contract, se produce o cauză care determină pierderea de către locator a titlului juridic, care i- a permis să încheie contractul la acel moment. Desființarea titlului
locatorului se poate realiza prin multiple modalități, c um ar fi: anularea dreptului de proprietate,
revendicarea bunului de către adevăratul proprietar, exproprierea etc. Desființarea titlului
locatorului poate avea ca efect încetarea locațiunii, potrivit principiului resoluto jure dantis, resolvitur jur accip ientis [116, p. 64].
În urma acestor procese, locatorul, pierzând dreptul de proprietate, nu va mai fi în măsură
să asigure locatarului folosința bunului, iar contractul în temeiul căruia a fost consimțită
locațiunea, va înceta de drept.
Încetarea contrac tului de locațiune în legătură cu exproprierea bunului închiriat
Articolul 901 C. civ. RM, conține prevederi conform cărora contractul de locațiune se
stinge de drept în cazul exproprierii totale a bunului închiriat. Acest articol prevede: (1)
Expropriere a totală a bunului închiriat stinge locațiunea de la data la care expropriatorul are
dreptul să ia bunul în posesiune. (2) În cazul în care exproprierea bunului este parțială, locatarul poate, după împrejurări, obține reducerea chiriei sau rezilierea locaț iunii.
Din acest text de lege distingem două feluri de expropriere – totală sau parțială. Într -o atare
circumstanță, exproprierea totală a bunului închiriat va duce inevitabil la stingerea locațiunii, deoarece locatorul nu mai este în posibilitate de a asigura locatarului posesia și folosința bunului.
Pe de altă parte, exproprierea parțială poate păstra în vigoare contractul de locațiune, în caz de
acord al ambelor părți, însă doar în partea bunului care nu a fost expropriată.
Exproprierea parțială are ca efect reducerea chiriei sau rezilierea locațiunii. Alegerea uneia
din aceste posibilități este prerogativa locatarului, care, în funcție de circumstanțele reale, poate
cere reducerea chiriei sau rezilierea contractului. În cazul reducerii chiriei, cuantumul acesteia
este în funcție de volumul micșorării folosirii bunului închiriat, de impedimentele care s -au creat
și de alte circumstanțe [28, p. 516] .
141

Exproprierea bunului și încetarea contractului de locațiune este independentă atât de
voința locatorului, c ât și de cea a locatarului. Această situație este justificată prin simplul fapt
că exproprierea se efectuează în scopul și în interesul unor utilități publice, comune, cum ar fi
construcția unui drum național, a unei magistrale etc. [85] .
Totodată, ținem să reiterăm faptul că procedura exproprierii, legal motivate, poate avea
loc doar în conformitate cu prevederile și în condițiile prevăzute de Legea exproprierii pentru
cauza de utilitate publică [113], în urma unei prealabile și juste despăgubiri . Ca e fect al
exproprierii bunului va surveni încetarea de drept atât a contractului de locațiune principal, cât și
a celui de sublocațiune (atunci când acesta există).
Și în practica judiciară română mai veche s -a concluzionat că exproprierea reprezintă o
trans mitere legală, dar în mod forțat, a unui bun în proprietatea publică pentru anumite utilități
publice și în schimbul unei despăgubiri. Astfel, într -o decizie a Tribunalului Ilfov se explică:
Exproprierea pentru cauză de utilitate publică nefiind decât o si mplă vânzare silită, supusă unor
forme prevăzute de legea specială de exproprieri, și cel ce expropriază dărâmând construcțiunile în urma exproprierii, nu se poate susține că dărâmarea aceasta este un caz de
forță majoră și, ca consecință, terenul sau valoarea lui să revină nudului proprietar [96, p. 545] .
Opinăm că în cele din urmă exproprierea poate fi făcută dacă rezultatul acesteia vizează un
interes și un beneficiu general și comun al cetățenilor și dacă operațiunea de expropriere este
efectuată cu res pectarea legislației în domeniu.
În scop comparativ ținem să menționăm că și literatura de specialitate rusă [ 191] abordează
într-o măsură asemănătoare aspectul încetării în mod forțat a contractului de locațiune, în
circumstanțele adoptării unei hotărâri de către organele competente cu privire la exproprierea
bunului închiriat.
Încetarea contractului de locațiune prin reziliere
Rezilierea locațiunii constituie o sancțiune de drept civil ce se aplică în cazul neexecutării
culpabile a obligațiilor cont ractului respectiv, având ca rezultat încetarea de drept a efectelor
numai pentru viitor, efectele produse până în momentul desființării rămânând neschimbate.
Întrucât locațiunea este un contract sinalagmatic și cu executare succesivă, asupra acestuia
se vor aplica regulile rezilierii și nu a rezoluțiunii, care are efect retroactiv.
Rezilierii i se pot aplica toate dispozițiile generale și regimul juridic al rezoluțiunii,
ținându- se cont de faptul că rezilierea desființează contractul doar pentru viitor. În să C. civ. RM
stabilește exact cazurile în care dispozițiile cu privire la rezoluțiune se aplică și în cazul rezilierii
– art. 747 alin. (2). În caz de reziliere, se aplică în mod corespunzător prevederile art. 734, 735,
737, 741 – 746 [85, p. 54].
142

Totoda tă, este de menționat că locațiunea, fiind un contract sinalagmatic și cu executare
succesivă, este supusă rezilierii în condițiile normelor civile generale, dacă una dintre părți nu- și
execută fără careva motive justificative, obligațiile asumate și dacă creditorul nu va cere
executarea silită a acestor obligații. O poziție similară este susținută și în explicațiile Plenului
CSJ RM, potrivit căreia: sunt supuse rezilierii contractele: de rentă, comodat, locațiune, arendă,
antrepriză, prestări servicii etc. [101].
Așadar, pentru declanșarea procedurii de reziliere, trebuie să avem, în primul rând, o
neîndeplinire esențială și intenționată din partea locatorului sau a locatarului, cel puțin a unei obligații din cele născute și asumate valabil. Accentul trebu ie pus corect asupra condițiilor
contractuale născute în mod valabil, întrucât din punct de vedere juridic, rezilierea nu poate să opereze pentru un contract lovit de nulitate.
Dreptul de a cere rezilierea contractului de locațiune îl are atât locatorul, cât și locatarul,
din momentul ce una dintre părți, fără careva motive justificative și legale, nu -și execută
obligațiile cuvenite sau le execută în mod necorespunzător. Atunci, aceștia vor fi în drept să ceară, pe lângă reziliere și repararea eventualelor prejudicii cauzate prin neexecutare sau
executare necorespunzătoare a obligațiilor.
În mod firesc, rezilierea locațiunii pentru o cauză de neexecutare, trebuie să aibă drept
temei neîndeplinirea unei obligații principale, cum ar fi: neplata chiriei, deteriorarea bunului, schimbarea destinației convenite etc., dar nu a unei obligații minore sau nesemnificative. Totuși,
în cazuri de excepție, locatorul sau locatarul are dreptul de a cere rezilierea, chiar dacă
neexecutarea este de mică însemnătate, însă are u n caracter repetat sau continuu.
În cazul în care neplata chiriei este fortuită, locatarul suportă riscul rezilierii contractului în
calitate de debitor al obligației neexecutate. L ocatorul nu este obligat să asigure folosința bunului
cu titlu gratuit, ind iferent de motivele pentru care locatarul este în incapacitate de a plăti datoria
pentru locație. Tot aici pot fi incluse și situațiile de imposibilitate de plată a cheltuielilor pentru consumul de apă, gaze, energie electrică etc.
Rezilierea contractului de locațiune poate fi efectuată cel puțin prin două metode. Așadar,
inițierea rezilierii locațiunii poate fi declarată, în primul rând, în mod unilateral de partea
îndreptățită – atât de locator, cât și de locatar, prin notificarea scrisă a celeilalte părț i atunci când
această posibilitate a fost convenită în contract. În acest caz, declarația sau notificarea cu privire la reziliere, trebuie făcută în termenul de prescripție prevăzut de lege pentru acțiunea
corespunzătoare acestora.
Așadar, pe lângă temeiur ile generale sau speciale prevăzute de lege, contractul de
asemenea, poate rezerva unei părți sau ambelor, dreptul la rezoluțiune sau, după caz, de reziliere,
143

fie pentru un anumit motiv temeinic, fie la dorința absolută a părții îndreptățite. În literatura de
inspirație franceză clauza respectivă mai este numită și pact comisoriu [32, p. 101].
În al doilea rând, rezilierea contractului de locațiune poate fi efectuată pe cale
judecătorească. În această situație, instanța de judecată competentă va putea dispu ne rezilierea
contractului în cazul nerespect ării obliga țiilor asumate de c ătre una din p ărți.
Hotărârea instanței despre rezilierea locațiunii poate fi pronunțată în urma intentării
procesului, la cererea părții îndreptățite în acest sens. De asemenea, r ezilierea contractului poate
avea loc printr -o declarație unilaterală de către partea justificată și interesată, prin notificarea
scrisă a celeilalte părți, dacă asemenea drepturi au fost convenite prin contract.
Astfel, părțile sunt în drept de a insera î n contractul semnat un pact comisoriu, care va
produce efecte doar în privința obligațiilor a căror neexecutare atrage rezilierea de drept a
locațiunii. Respectiv, dacă părțile au convenit asupra astfel de clauze sau/și dacă ele sunt
prevăzut de lege, rezi lierea va opera de drept și va produce efecte.
Spre deosebire de rezilierea unilaterală, pactul comisoriu atrage rezilierea de drept a
contractului, fără să mai fie nevoie de vreo manifestare de voință suplimentară a creditorului în
acest sens, însă numai dacă părțile au stabilit, în mod expres, în contractul încheiat obligațiile
care atrag rezilierea contractului și faptul că debitorul este de drept în întârziere, dacă nu -și
execută respectivele obligații.
În ceea ce privește denunțarea unilaterală a contr actului, considerăm că aceasta poate
funcționa doar în cazul contractelor de locațiune încheiate pe durată nedeterminată. Locațiunea
urmează să înceteze în rezultatul denunțării unilaterale a unei părți, comunicată printr -o
notificare. Însă încetarea nu va avea loc instantaneu chiar după înaintarea notificării. Această
notificare trebuie să respecte un termen de preaviz. Se impune ca înștiințarea cu privire la
reziliere să ofere un termen rezonabil și legal (art. 905 – 907 C. civ. RM).
Denunțarea contractuală sau altfel spus, comunicarea oficială a unei părți, privitor la
încetarea valabilității unui act este utilizată cu precădere în legislația (art. 1816 C. civ.) și doctrina română, iar pe plan național este utilizat, sub aspect general, termenul de „ reziliere” (art.
905 C. civ. RM).
Încetarea contractului de locațiune sub imperiul reglementării civile este prevăzută la art.
905 C. civ. RM, dispoziție legală care stipulează expres unele cazuri, modul și dreptul de reziliere, deținut atât de locator, cât și de locatar. Totodată, norma citată inserează dreptul
părților de a prevedea prin contract și alte condiții cu privire la reziliere. Ca efect al rezilierii contractului de locațiune, potrivit prevederilor alin. (3) al acestui articol, va fi și rezilierea
sublocațiunii, dacă nu au existat alte înțelegeri contractuale în acest sens. Considerăm că, într -o
144

atare situație, sublocatarul va avea dreptul de a cere despăgubiri de la locatarul principal care și -a
asumat obligația să asigure folosința bunului pe durata convenită, sau până la expirarea
contractului principal.
Privitor la drepturile în parte ale fiecărui subiect al contractului de locațiune, articolele 906
– 907 C. civ. RM, specifică expres cazurile în care locatorul și locatarul au dreptul de a cere
rezilierea contractului [88, 217]. Cauze de reziliere a locațiunii din inițiativa locatorului sunt
prevăzute, în mod special, în art. 906 C. civ. RM. Așadar, locatorul este în drept să ceară
rezilierea contractului de locațiune înainte de expirarea termenul ui prestabilit, în cele patru cazuri
expres prevăzute de norma menționată, dar și din alte motive convenite și înserate de părți în contract.
Pe de altă parte, potrivit art. 907 C. civ. RM, locatarul poate cere rezilierea contractului de
locațiune în cazul în care: a) și -a pierdut capacitatea de muncă și nu poate folosi bunul închiriat;
b) este privat de libertate și nu -și poate executa obligațiile contractuale . Legea sau contractul
pot prevedea și alte motive, decât cele de la alin. (1), de reziliere a contra ctului de locațiune din
inițiativa locatarului.
Adăugător situațiilor prezentate supra, locatarul mai are dreptul de a cere rezilierea
contractului și în cazurile prevăzute de articolele: 884, 890 alin. (1), 901 alin. (2), 905 alin. (1),
(2) și art. 907 C . civ. RM.
Pentru a oferi o imagine comparativă și pentru o examinare mai complexă a rezilierii
contractului de locațiune, vom prezenta reglementările similare ale NCC referitoare la acest
subiect. Astfel, art. 1817 din acest Cod prevede că atunci când, fără justificare, una dintre
părțile contractului de locațiune nu își execută obligațiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locațiunea, cu daune -interese, dacă este cazul, potrivit legii [132,
p. 427].
Din conținutul reglem entării prezentate supra, concluzionăm că legiuitorul român a
cumulat toate cazurile și motivele de reziliere sub o singură condiție – cea de neexecutare a
obligațiilor născute din contract. Legiuitorul național nu a stabilit o normă similară în C. civ . RM
prin care s -ar stipula în mod general că orice parte are dreptul să ceară rezilierea contractului de
locațiune, dacă cealaltă parte nu -și execută obligațiile sale. Considerăm că această regulă este
una reușită și binevenită spre implementare în legislația noastră și anume în art. 905 C. civ. RM.
Acest articol ar putea fi suplimentat cu alin. (4) prin care să dispună că: Contractul de locațiune poate fi reziliat de către locator sau locatar dacă una din părți ignoră sau refuză neîntemeiat
executarea obligaț iilor asumate prin contract.
145

În practica judiciară, există un număr semnificativ de litigii, în care părțile solicită instanței
de judecată rezilierea contractului de locațiune, iar motivul principal îl reprezintă nerespectarea
condițiilor contractuale. Ci rcumstanțele unor astfel de cauze se reflectă prin: Încheierea CSJ RM
din 26 august 2014 (dosarul nr. 3ra -859/14); Încheierea CSJ RM din 03 septembrie 2014
(dosarul nr. 2ra -2237/14); Încheierea CSJ RM din 29 aprilie 2015 (dosarul nr. 2rh -104/15);
Încheierea CSJ RM din 22 mai 2014 (dosarul nr. 2rac -274/14); Decizia CSJ RM din 05 martie
2014 (dosarul nr. 2rac -9/14) [11] .
4.4.4 Efectele încetării contractului de locațiune
Indiferent de cauza și de modalitatea prin care are loc încetarea contractului de locaț iune,
la expirarea termenului, prin reziliere, prin pieirea bunului închiriat sau din alt motiv, rezultatul
acestei operațiuni juridice va consta în desființarea și încetarea efectelor contractului pentru
viitor.
Totuși, rămân neafectate clauzele contractu ale destinate să producă efecte chiar și după
încetarea locațiunii, cum ar fi plata sumelor restante pentru chirie sau restituirea bunului.
Încetarea anticipată a contractului, indiferent de motiv, poate atrage restituirea sumelor achitate în avans pentru chirie, dacă în contract nu este prevăzut altfel.
Principalele obligații dar și efecte ca urmare a încetării contractului de locațiune sunt
restituirea bunului de către locatar și răspunderea acestuia după cum rezultă din prevederile art.
908 C. civ. RM. Î n acest sens textul de lege al articolului respectiv prevede că: (1) După
încetarea raporturilor contractuale, locatarul este obligat să restituie bunul închiriat în starea în
care i -a fost dat sau în starea prevăzută de contract. (2) Prejudiciul cauzat pr in înrăutățirea
stării bunului se repară de către locatar, dacă nu dovedește lipsa vinovăției sale. Locatarul poartă răspundere în aceeași măsură pentru înrăutățirea admisă de membrii familiei sale, de sublocatar sau de terți, cărora le -a permis accesul la bunul închiriat. (3) Locatarul răspunde
pentru deteriorarea bunului în mărimea în care s -a micșorat valoarea lui, dacă în contract nu
este prevăzut altfel.
Așadar, din prevederile enunțate supra deducem că, odată cu încetarea locațiunii,
locatarul trebui e să restituie bunul luat în locațiune în starea în care l -a primit, cu excepția
cazurilor când au existat alte înțelegeri contractuale sau când bunul fie a pierit, fie s -a deteriorat
din cauza uzurii firești prin trecerea timpului. Această obligație implică răspunderea locatarului
nu doar pentru degradările produse din culpa sa, ci și pentru cele cauzate de membrii familiei
sale, de sublocatarul său ori prin fapta altor persoane cărora le -a îngăduit în orice mod folosirea,
deținerea sau accesul la bun. Ace știa poartă răspundere în mod solidar cu locatarul.
146

În ipoteza în care locatarul a executat anumite îmbunătățiri, acesta are dreptul de a păstra
lucrările adăugate și autonome efectuate asupra bunului pe durata locațiunii. Dacă lucrările au
fost efectuate fără acordul prealabil al proprietarului, acesta poate alege să ceară chiriașului
aducerea bunului în starea inițială, precum și plata de despăgubiri pentru orice pagubă ar fi cauzată bunului de către acesta. În cazul în care nu a fost oferit acordul preal abil al locatorului,
locatarul nu poate pretinde la compensarea investițiilor pentru îmbunătățirile neseparabile.
Referitor la locul unde trebuie să aibă loc restituirea bunului închiriat , în legislația
națională nu există prevederi legale exprese. Astfel , considerăm că restituirea bunurilor mobile
se poate face în orice loc, conform înțelegerilor contractuale sau ulterioare a părților. Totodată,
pentru bunurile imobile, predarea la locul situării lor este preferabilă, întrucât permite evaluarea
stării bunurilor și convenirea amiabilă asupra modului concret de încetarea a contractului.
Sub aspect comparativ, ne -au captat atenția prevederile art. 1821 NCC, care indică locul
unde trebuie să aibă loc înapoierea bunului și stipulează că: Restituirea bunurilor m obile luate în
locațiune se face în locul în care au fost predate. Doctrina în acest sens opinează că: Restituirea
imobilelor nu se poate face decât la locul situării lor, iar restituirea lucrurilor mobile locate se
face în locul în care au fost predate [2 , p. 185] . Vom îndrăzni să afirmăm că aceste prevederi ce
fixează locul în care urmează să aibă loc restituirea bunului, sunt în surplus deoarece este mai bine ca părțile singure să decidă această locație.
În cazul refuzului locatarului de a restitui bunul, locatorul dispune de dreptul de a se adresa
în instanța de judecată, prin care va solicita executarea silită a obligației și revenirea în posesie a
bunului. În aceeași măsură, locatorul va fi îndreptățit să solicite și repararea prejudiciilor,
daunelor, precum și plata chiriei pentru perioada reținerii neîntemeiate a bunului.
Lucrările care nu pot fi separate de bun fără deteriorări considerabile sunt construcțiile,
plantațiile, anexele și oricare alte intervenții cu caracter de îmbunătățire, reparație, întreținere
realizate asupra unui imobil. Lucrările adăugate sunt încorporate în bunul principal și ele sunt
necesare dacă, în lipsa acestora, imobilul ar putea suferi deteriorări grave sau chiar distrugere.
Ele mai sunt utile, atunci când sporesc valoarea economică a imobilului sau când sunt făcute din
simpla intenție sau plăcere a locatarului. Aceste lucrări mai pot fi categorisite și în autonome, precum construcțiile de sine stătătoare sau adăugate precum anexele.
O altă categorisire a lucrărilor de îmbu nătățire sunt cele efectuate cu acordul locatorului și
cele efectuate fără acordul acestuia. În ipoteza în care, oricare dintre astfel de lucrări au fost
executate cu învoirea prealabilă al locatorului, acesta din urmă are dreptul de a le păstra, dar și
obligația de a recompensa locatarului valoarea îmbunătățirilor, deoarece au fost făcute cu bună-
credință. Cuantumul despăgubirilor urmează a fi stabilit de către părți și trebuie să fie echivalent
147

valorii îmbunătățirilor aduse bunului. În cazul în care, părț ile nu vor ajunge la un numitor comun
privind stabilirea despăgubirilor, împuternicirile soluționării acestui litigiu, le deține instanța de
judecată. În situația în care lucrările adăugate și autonome au fost efectuate fără acordul prealabil
al locatorulu i și cu rea -credință dar au un caracter durabil, acestea vor fi reținute de locator cu
respectarea prevederilor legale.
Dacă lucrările au fost efectuate fără acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege
să ceară locatarului aducerea bunului în star ea inițială, precum și plata de despăgubiri pentru
orice pagubă ar fi cauzată bunului de către locatar [21, p. 444]. Lucrările cu caracter provizoriu,
chiar și cele cu caracter durabil, efectuate fără acordul prealabil al locatorului, pot fi înlăturate dacă acesta optează în acest sens, iar locatarul este ținut să suporte cheltuielile aferente pentru
repunerea imobilului în starea anterioară precum și pentru eventualele daune -interese,
despăgubiri.
În practica judiciară națională sunt întâlnite mai multe situații unde, obiect al litigiului îl
formează îmbunătățirile bunului închiriat. Printre cele mai relevante cazuri care au fost rezolvate
în ultimă instanță de Curtea Supremă de Justiție și care ne -au reținut atenția vom specifica,
dosarul nr. 2rac -186/14 (Î ncheierea CSJ RM din 02 aprilie 2014), dosarul nr. 2rac -150/15
(Decizia CSJ RM din 27 mai 2015), dosarul nr. 2rc -566/15 (Decizia CSJ RM din 08 iulie 2015).
Efectele descrise mai sus își regăsesc reglementarea în prevederile art. 909 C. civ. RM. În
ipoteza aplicării acestor prevederi legale, bunul închiriat va fi readus la situația inițială pentru a
putea fi restituit locatorului, cu excepția cazului dacă nu au existat alte înțelegeri și dacă separarea îmbunătățirilor nu deteriorează esențial bunul. Totodată , textul dat de lege permite
locatorului de a intra în proprietatea îmbunătățirilor făcute asupra bunului închiriat, dacă acestea au fost făcute fără permisiunea sa.
Un alt efect al încetării contractului de locațiune îl deducem din art. 910 C. civ. RM, c are
prevede că: dacă, după încetarea raporturilor contractuale, locatarul nu restituie bunul
închiriat, locatorul are dreptul să ceară plata chiriei pentru toată durata întârzierii. Se poate
cere repararea prejudiciului în partea neacoperită de chirie. Acest text de lege, prin
reglementările stipulate, conține atât un efect al contractului de locațiune, cât și un drept al locatorului, care apare după încetarea locațiunii și în caz dacă locatarul nu -și onorează obligația
de restituire a bunului închiriat.

4.5 Concluzii la capitolul 4
Așa cum orice contract este încheiat pentru a produce efecte juridice, în contractele cu
executare succesivă, printre care și locațiunea, după îndeplinirea scopurilor propuse de către
148

părți, acesta urmează să- și înceteze efectele fie la data expirării contractului, fie la o altă dată
convenită de către părți, dar și în alte cazuri prevăzute de lege.
Însă până la încetarea locațiunii, acest contract poate suferi anumite modificări, inclusiv de
prelungire a termenului. Această cl auză de prelungire trebuie să fie consemnată în scris, într -un
act adițional la contract. În unele cazuri, chiar și fără semnarea expresă și în scris a înțelegerii de
prelungire a locațiunii, acest contract poate fi prelungit în mod tacit. Această metodă d e
prelungire tacită a contractului poartă denumirea de tacita relocațiune sau reconducțiune .
În continuarea relatării aspectelor încetării contractului de locațiune, sunt elucidate
principalele cauze care duc la această fază, cele mai frecvente fiind expi rarea termenului și
rezilierea. Alte situații de încetare, analizate atât sub aspect legislativ, cât și practic, sunt
imposibilitatea folosirii bunului, decesul locatorului sau/și al locatarului, exproprierea bunului
închiriat și pieirea bunului.
Legea oferă locatarului în mod expres posibilitatea de a transmite dreptul de posesie și
folosință unei persoane terțe, în tot sau în parte, în baza unui contract de sublocațiune.
Sublocațiunea poate fi permisă de către locator, în cazul în care nu a fost interzisă expres prin
contractul principal și locatarul are interesul legitim de a transmite bunul în sublocațiune. În condițiile în care poate interveni sublocațiunea, este permisă și cesiunea contractului de locațiune
de către locatar. Spre deosebire de sublocați une, care reprezintă un nou contract de locațiune,
cesiunea constituie o vânzare a dreptului de folosință.
Finalmente, sunt analizate aspectele ce țin de afectele produse în urma încetării
contractului de locațiune. În acest context, am subliniat ultimele obligații ale părților: de
restituire a bunului de către locatar și de primire înapoi a acestuia de către locator. Deși aceste acțiuni sunt aparent simple, am evidențiat unele situații care îngreunează procedura de încetare a
locațiunii. Aceste situații a par în cazurile în care nu au fost îndeplinite conștiincios obligațiile
contractuale în timpul derulării relațiilor de locațiune. Asemenea împrejurări pot apărea,
bunăoară, în cazurile de îmbunătățire a obiectului locațiunii și de refuz al compensării din partea
locatorului, dacă aceste îmbunătățiri nu pot fi separate fără a se deteriora bunul principal.
În concluzie, încetarea contractului de locațiune, fie la expirarea termenului, fie prin
reziliere sau alte modalități, nu ridică probleme juridice specia le. Neînțelegerile urmează să fie
rezolvate pe cale amiabilă în conformitate cu prevederile legale. Cu toate acestea, în caz de
apariție a vreunor litigii între părți, după epuizarea concilierilor pe cale amiabilă, acestea sunt în
drept să se adreseze inst anței de judecată pentru soluționarea legală a conflictului.
149

CONCLUZII GENERALE ȘI RECOMANDĂRI
În încheierea studiului realizat asupra contractului de locațiune, ținându- se cont de
abordările și cercetările efectuate, reiterăm principalele rezultatele obț inute în prezenta lucrare.
Pornind de la baza legislativ -normativă a locațiunii oferită de legiuitor, de interpretările
doctrinare, dar și de jurisprudența din domeniu, am analizat în primul rând definiția acestui
contract și caracterele lui juridice, aces tea fiind abordate în plan comparat cu legislația și
doctrina altor state. Totodată, am evidențiat aspectele de ordin terminologic, am prezentat istoricul contractului de locațiune.
În lucrarea respectivă, am accentuat importanța social -economică a cestui contract. Astfel,
utilizând acest instrument juridic, poate fi realiza t un drept, o necesitate economică. Prin
intermediul acestui contract este posibilă extinderea oportunităților de exploatare și utilizare în scop economic a unui patrimoniu pe care nu- l deții în proprietate. Totodată, este o cale juridică
eficientă de folosire și exploatare cât mai rațională a unor bunuri, în cazurile când proprietarul temporar nu le utilizează.
Cercetările din paragraful destinat analizei situației doctrinare în domeniu au scos în
evidență cele mai importante materiale științifice, atât cele publicate în ultimii ani, dar și unele
mai puțin recente, însă de o importanță și apreciere specială de -a lungul timpului. Materialele
doctrinare analizate în teză aparțin unor autori notorii, atât din țară, cât și de peste hotare. În
urma cercetărilor prezentate cu privire la situația științifică doctrinară în domeniu, se evidențiază
existența unui areal limitat de lucrări și materiale științifice autohtone și totodată, unul cu mult
mai bogat și diversificat în alte țări. Astfel, spectrul doctrinar și științific este mult mai bogat în
România, aici regăsindu -se un număr semnificativ de materiale științifice, monografii,
comentarii etc. De asemenea, aria doctrinară rusă oferă un arsenal bogat de literatură și materiale
didactice, științifice etc. Nu în ultimul rând, un spectru doctrinar și științific bogat găsim în mai
multe state europene, precum Franța, Italia, Germania etc. De asemenea au fost examinate
multiaspectual conținutul contr actului, drepturile și obligațiile părților, modificarea și încetarea
locațiunii, precum și alte elemente și aspecte importante ce vizează subiectului dat.
Principala problemă științifică soluționată în prezenta lucrare este în primul rând, a naliza
cadrulu i legislativ național, prezentat sub aspect comparativ cu cele mai reușite codificări ale
legislației pe plan internațional care ne permite identificarea sectoarelor mai puțin calitative și eficiente din legislația noastră și bineînțeles, îmbunătățirea și perfecționarea acesteia în sensul
dat. În ace eași măsură și analiza practicii judiciare din domeniu, realizată în tot conținutul
lucrării dar și într -un compartiment special, ne oferă posibilitatea să determinăm lacunele și
150

greșelile admise în jurisprudență , iar ca rezultat să găsim căile și modalitățile de corectare,
unificare și sistematizare a acesteia.
Ca rezultat al studiului efectuat, se cer a fi menționate următoarele aspecte. C. civ. RM în
secțiunea ce reglementează contractul de locațiune și anume, Capitolul VIII din Titlul III,
necesită, de a fi perfecționat și suplimentat cu anumite reglementări speciale. Cu referire expresă
la cele mai importante sugestii de perfecționare a fiecărui articol în parte, considerăm oportună efectuarea următoarelor mo dificări:
– Pentru oferirea unei definiții mai complexe și mai reușite a contractului de locațiune,
considerăm binevenită expunerea art. 875 C. civ. RM în următoarea redacție:
Locațiunea reprezintă acel contract prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure
celeilalte părți, numită locatar, posesia sau/și folosința totală sau parțială a unui bun individual
determinat, pe o perioadă anumită de timp, în schimbul unui preț sau altei prestații, numită
chirie.
– În scopul stabilirii unei siguranțe mai sporite în cadrul aplicării contractului de locațiune
de către diferiți subiecți de drept, sugerăm completarea art. 876 C. civ. RM cu alin. (3), în modul
următor:
(3) Contractul de locațiune a unui bun mobil trebuie să fie întocmit în scris, dacă cel puțin
una din părți este persoană juridică sau dacă locațiunea este încheiată pe o perioadă mai mare
de un an.
– Întrucât locațiunea prin esență are un caracter temporar , iar durata de 99 de ani este una
exagerat de mare și care poate fi comparată cu dreptul de proprietate, propunem:
În art. 877 C. civ., sintagma „99” să fie substituită cu sintagma „40”.
Finalul acestei dispoziții să fie completat după cum urmează:
Dacă părțile stabilesc un termen mai mare, acesta se reduce de drept la termenul prevăzut
de prezentul articol.
– Referitor la art. 885 C. civ., sugerăm reformularea acestuia în următoarea redacție:
Locatorul sau locatarul nu este în drept să schimbe în mod unilateral forma sau destinația
convenită a bunului închiriat în timpul locațiunii, dacă în contract nu este prevăzut altfel.
– Referitor la termenul de achitare a chiriei, propunem ca art. 886 C. civ. să fie completat
cu alin. (4), care va avea următorul conținut :
(4) Părțile pot stabili și alte modalități și termene de achitare a chiriei.
– Pentr u a stabili un echilibru între drepturile și obligațiile locatorului și locatarului, găsim
benefică reformularea art. 888 C. civ. în următoarea redacție:
Principalele obligații ale locatarului :
După lit. d) art. 888 să fie adăugate lit. e), f) și g), cu pr evederile:
151

e) să preia bunul dat în locațiune;
f) să achite chiria convenită în mărimea și condițiile contractuale;
g) să restituie bunul la încetarea locațiunii.”
Același articol să fie completat cu un nou alineat , având conținutul:
Părțile pot stabili pr in contract și alte obligații ale locatarului.
Din aceleași considerente ar fi binevenită includerea unui nou art., 888¹ stipulând:
Principalele obligații ale locatorului.
(1) Locatorul este obligat:
a) să predea locatarului bunul determinat în locațiune;
b) să asigure locatarului, pe întreaga perioadă a locațiunii, folosința corespunzătoare a bunului
închiriat .
(2) Să respecte alte obligațiuni prevăzute de lege sau contract .
De asemenea, aici este utilă adăugarea unui nou alineat cu prevederile:
Locatorul este obligat să notifice prealabil pe cumpărător despre existența contractului de
locațiune a bunului .
– Articolul 905 C. civ. poate fi suplimentat cu alin. (4) care să ofere părților posibilitatea
rezilierii contractului în toate cazurile de neexecutare a obligațiilor, conținând:
(4) Contractul de locațiune poate fi reziliat de către locator sau locatar dacă una din părți
ignoră sau refuză neîntemeiat executarea obligațiilor asumate prin contract.
– Dovedindu- și utilitatea în legislația altor state [2, 8, 133], apreciem includerea și în cadrul
nostru legislativ a unui nou art. – 910¹, cu următorul conținut:
Puterea executorie a contractului de locațiune.
Contractul de locațiune încheiat între persoane juridice și înregistrat la organul fiscal
sau/și alt or gan competent potrivit legii, precum și contractul încheiat în formă autentică între
persoane fizice sau/și juridice, are putere de titlu executoriu pentru efectuarea plăților de chirie
conform termenelor și condițiilor contractuale, cu excepția penalităț ilor sau altor sume cu titlu
de despăgubiri.
Aceste completări pot duce la eficientizarea utilizării în practică a contractului de locațiune
și la reducerea litigiilor în instanțele de judecată .
Rezumând analizele, explicațiile și sugestiile relatate pute m constata că prezenta lucrare
cuprinde argumentele și conceptele de bază care permit identificarea obiectivelor și dezideratelor
propuse la realizarea acestui studiu. Așadar, în concluzie putem afirma că abordarea problemelor
teoretice și practice, precum și soluțiile propuse la tema abordată și- au regăsit reflectare în
conținutul tezei, care însumează informații, explicații, sugestii și idei în sprijinul practicienilor,
teoreticienilor și al altor persoane implicate în relațiile de locațiune.
152

BIBLIOGRAFIE
1. Adam I. Drept civil . Obligațiile . Contractul. București: C.H. Beck, 2011. 768 p.
2. Afrăsinei M., Belu Magdo Mona -Lisa., Bleoancă A. Noul Cod civil. Comentarii, doctrină,
jurisprudență. Vol. 3. București: Hamangiu, 2012. 1229 p.
3. Alecsandru I. Codice civile. Bucureșci: Imprimeria statului, 1865. 325 p.
4. Alexandresco D. Principiile dreptului civil român. Vol. VIII. București: Tipografia Curții
Regale F. Gobl Fii SA, 1926. 747 p.
5. Alexandresco D. Explicațiunea teoretică și practică a dreptului civil român în compa rațiune
cu legile vechi și cu principalele legislațiuni străine. Vol. V. Iași: Tipografia Națională, 1898. 714 p.
6. Anghel D. Comentariile Codului civil: contractul de vânzare și contractul de schimb. București: Hamangiu, 2012. 265 p.
7. Aviz consultativ al Ple nului Curții Supreme de Justiție din 30 septembrie 2013, cu privire la
modul de punere în aplicare a art. 32 (28) din Legea cu privire la sistemul penitenciar, în redacția Legii nr. 1036 din 17 decembrie 1996.
http://jurisprudenta.csj.md/search_avize_csj.php?id=13 ( vizitat 01.03.2016)
8. Baias F -A. ș.a. Noul Cod civil . Comentariu pe articole. ed. a 2 -a. București: C.H. Beck ,
2014. 2960 p.
9. Baieș S., Mîțu Gh., Cazac O. Drept Civil. Teoria general ă a obligațiilor. Chișinău, 2015.
752p.
10. Baza de date a hotărârilor Curții Supreme de Justiție (hotărârile emise până la 24 aprilie 2013). http://jurisprudenta.csj.md/db_hot_old.php ( vizitat 01.03.2016) .
11. Baza de date a hotărârilor Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ al Curții Supreme de Justiție. http://jurisprudenta.csj.md/db_col_civil.php ( vizitat 01.0 3.2016) .
12. Bărbieru C . N. Contracte civile speciale. Universul Juridic : Hamangiu, 2016. 400 p.
13. Belu Magdo Mona -Lisa. Locațiunea în noul Cod civil. București: Hamangiu, 2012. 230 p.
14. Beleacov S. Relațiile de arendă în sectorul agrar: Teza de doctor în științe economice.
Chișinău, 2001. 172 p.
15. Bică G. Obligația locatorului de a asigura locatarului folosința bunului imobil închiriat. În:
Analele Universității „ Spiru Haret”, Seria „Economie”. Anul 7, 2007, nr. 7.
16. Bîrsan C., Pivniceru M.M. (fondatori). Buletinul l unar al Curții Europene a Drepturilor
Omului. Buletinul CEDO Nr. 12/2009. București: Hamangiu. 95 p.
17. Bloșenco A. Drept civil. Partea Specială. Chișinău: Cartdidact, 2003. 280 p.
18. Bobei R.- B. Principiile UNIDROIT privind contractele comerciale interna ționale 2010.
București: C.H. Beck, 2015. 520 p.
19. Boca S. Analiza investigațiilor științifice în materia efectelor nulității actului juridic civil în
doctrina statelor străine . În: Tendințe contemporane în evoluția patrimoniului istoric și
153

juridic al Republicii Mo ldova. Materialele conferinței științifice internaționale anuale a
doctoranzilor și tinerilor cercetători. Vol. II. Ed. a VI -a, 12 aprilie 2012, Chișinău, p. 15- 39.
20. Boerescu V. Codicele Romane Alessandru Ioan seu Colecțiune de legile principatelor unite
române. Bucureșci: Tipografia Cesar Bolliac, 1865. 1116 p.
21. Boroi G., Stănciulescu L. Instituții de drept civil în reglementarea noului Cod civil.
București: Hamangiu, 2012. 696 p.
22. Boroi G. Theohari D. N. Noul Cod civil. Noul Cod de procedura civil ă. Studii de practică
judiciară neunitară. București: Hamangiu , 2015. 832 p.
23. Bot A., Cimil D. Recalificarea locațiunii în raporturile de transport feroviar al bunurilor. În: Avocatul poporului, 2012, Nr. 1- 2.
24. Bob M. B. Obligația contractual ă în dreptul roman cu tri miteri comparative la Codul civil.
București: Universul Juridic, 2015. 216 p.
25. Bocsa M. -I. Încheierea contractelor de comer ț interna țional prin mijloace electronice.
București: Universul Juridic, 2010. 420 p.
26. Bujorel F. Singurel G. Drept civil. Contracte. București: Editura Fundației Romania de
Maine, 2014. 180 p.
27. Buletinul Jurisprudenței. Culegere de decizii pe anul 2011. București: C.H. Beck, 2012.
28. Buruiană M., Efrim O., Eșanu N. (coordonatori). Comentariul Codului civil al Republicii
Moldova. Vol. II, Chi șinău: ARC, 2006. 1356 p.
29. Buzdugan C.Z. Legea proprietarilor. Executarea contractelor de locațiune. București:
Editura Tip. Ziarului „Curierul Judiciar”, 1914. 84 p.
30. Cadariu I. Drept civil. Contracte . Iași: Junimea, 2004. 337 p.
31. Cazac O. Instituția rezoluțiunii și rezilierii contractelor: metodă de soluționare a raporturilor contractuale patogene: Teză de doctor în drept. Chișinău, 2013. 224 p.
32. Cărpenaru Stanciu D, Stănciulescu L., Nemeș V. Contracte civile și comerciale. București: Hamangiu, 2009. 503 p.
33. Chibac Gh. ș.a. Drept civil. Contracte și succesiuni. Vol 3. Chișinău: Cartier, 2010. 568 p.
34. Chibac Gh., Malanciuc I. Dreptul de locațiune, arenda. Chișinău: CEP USM, 2010. 82 p.
35. Chibac Gh. Cîteva precizări în legătura cu mersul elaborării si adoptării nou lui cod civil al
R. Moldova. În: Revista de drept privat, Anul 3, Nr. 3, 2003, Cartdidact: Chișinău 2003, p.
111-115, 116 p.
36. Chibac Gh., Brumă S., Robu O., Chibac N. Drept civil. Contracte și succesiuni. Note de
curs. Chișinău: CEP USM, 2014. 440 p.
37. Chiba c Gh. Contractul de locațiune și arendă: statistică, dinamică, probleme. În: Conferința
internațională, științifico -practică: „Codul civil al Republicii Moldova: 10 ani – realizări,
rezerve și perspective” Chișinău, 2013.
154

38. Chibac Gh. Aspecte cu privire la aplicarea în practică a contractelor de locațiune și arendă.
În: Revista Institutului Național al Justiție, 2013, nr. 3 (26), 2013. p. 21- 23.
39. Chibac Gh. Unele aspecte practice cu privire la contractul de vânzare -cumpărare a spațiului
locativ. În: Studii juridice în onoarea prof. univ. Dr. Gheorghe Chibac. Universitatea de Stat
din Moldova, Facultatea de Drept. Chișinău, 2013. p. 162- 167.
40. Chibac Gh. Evoluția legislației naționale în domeniul raporturilor locative. În: Conferința internațională jubiliară „Ro lul științei și educației din Republica Moldova în contextul
integrării europene”: In honorem academicianului Valeriu Canțer. Chișinău, 2015.
41. Chibac N. Delimitarea contractului de servicii turistice de alte contracte. În: Legea și Viața, 2014, nr. 4, p. 23- 27.
42. Chirică D. Contracte speciale civile și comerciale. București: Rosetti, 2005. 328 p.
43. Christescu C. Codicele civil adnotat cu jurisprudența română, tabel indicativ pe articole de
hotărârile pronunțate asupra vechilor legiuri Caragea și Calimach și asu pra Regulamentelor
Organice ale Munteniei și Moldovei. București: Ed. Wiegand & C. Săvoiu, 1894. 1027 p.
44. Cimil D. Calificarea raporturilor contractuale: Studiu monografic. Chișinău: Grafema Libris, 2013. 224 p.
45. Cimil D
., Bejenaru E. Drept civil. Contracte speciale. Chișinău : Grafema Libris, 2014. 276 p.
46. Codul lui Calimah. București: Acad. R.P.R., 1958. 1016 p.
47. Codul civil. Codul de Procedură Civilă. Legea Contenciosului administrativ. Ediția a 6- a.
București: Hamangiu , 2010. 272 p.
48. Codul civil al Republicii Moldova nr. 1107 din 06.06.2002. În Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, 2002, nr. 82- 86, art. 661.
49. Codul civil al R.S.S. Moldovenești din 26.12.1964 (abrogat). În Veștile Sovietului Suprem
al R.S.S. Moldovenești, 1964, nr. 36, art. 81.
50. Codul civil al României din 26.11.1865 (abrogat). București: Lumina Lex, 1999. 302 p.
51. Codul civil al României. În: Monitorul Oficial al României Nr. 511, din 24.07.2009.
52. Codul civil al Quebecului. http://ccq.lexum.org/ccq/section.do?lang=en&article=1851 (vizitat 01.03.2016).
53. Codul cu privire la locuințe al R.S.S. Moldovenești, nr. 2718 din 03.06.1983. În: Veștile
R.S.S.M, 1983, nr. 6, art. 40.
54. Codul funciar al R. Moldova, nr. 828 din 25.12.1991. În: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, 2001, nr. 107 art. 817.
55. Codul contravențional al Republicii Moldova, nr. 218 din 24.10.2008. În: Monitorul Oficial
al Republicii Moldova, 2009, nr. 3- 6, art. 15.
56. Cojocaru A. Contracte civile. București: Lumina Lex, 2008. 238 p.
57. Comăniță Gh., Comăniță I-I. Drept civil – Contracte civi le speciale. București: Universul
Juridic , 2013. 390 p.
155

58. Costin M.N., Costin C.M., Dicționar de drept civil de la A la Z, ed. a II -a, Ed. Hamangiu,
București, 2007. 1008 p.
59. Costiniu F. Legea nr. 10/2001 „Jurisprudența I.C.C.J. în materia imobilelor preluate abuziv
(2001- 2010)”. Hotărâri C.E.D.O. în materia proprietății. Ed. a 3 -a. București: Hamangiu,
2010. 394 p.
60. Cotelnic T., Ețcu I., Lungu L. Dicționar juridic rus -român. Chișinău: Litera, 2001. 550 p.
61. Crăcea E. Dicționar latin -român, român -latin. Constanța : Steaua Nordului, 2009. 768 p.
62. Croitoru M.S. Dreptul de proprietate în jurisprudența C.E.D.O. București: Hamangiu, 2010.
434 p.
63. Cucu C., Gavriș M. Contractele comerciale. Practică judiciară. Ed. a 2- a. București:
Hamangiu, 2011. 373 p.
64. Curtea de Apel Iași . Culegere de practică judiciară pe anul 2012. București: Hamangiu,
2015. 624 p.
65. Dandara L. Drept civil (Alte drepturi reale). Note de curs. Chișinău: UCCM, 2011. 92 p.
66. Dănilă A. Cesiunea de contract. București: Hamangiu, 2010. 125 p.
67. Dănișor D. Dicționar juridic român- francez/francez -român. ed. a 2- a. București: C.H. Beck,
2010. 912 p.
68. Deak F. Tratat de drept civil: Contracte speciale. București: Universul Juridic, 2001. 574 p.
69. Dersidan E. Dicționar de termeni juridici uzuali . București: Proteus, 2006. 460 p.
70. Dinu C. G. Contractul de concesiune. E diția a 2 -a. București: C.H. Beck, 2016. 430 p.
71. Demetriu G.L. Clauza proprietarului și a chiriașului. București: Editura Librăriei Leon
Alcalay, 1909. 111 p.
72. Dincă R. Contracte civile speciale în noul Cod civil . București : Universul Juridic , 2013 . 308 p.
73. Dicționarul explicativ al limbii române. Academia Română, Institutul de Lingvistică „Iorgu
Iordan – Al. Rosetti ”, București: Univers Enciclopedic Gold , 2016. 1376 p.
74. Dobre Fl. Contracte civile și comerciale în econ omia de piață. Constanța: 2009. 244 p.
75. Dogaru I. ș. a. Drept civil. Contracte speciale. București: C.H. Beck, 2009. 1346 p.
76. Dragomir E., Paliță R. Drept civil, sinteze pentru pregătirea examenului de admitere și
definitivare în profesia de avocat (ediția a III -a). București: Nomina Lex, 2012. 840 p.
77. Drăgușin C. Comentariile Codului Civil: posesia, uzucapiunea. București: Hamangiu, 2012. 447 p.
78. Dumitru M. Drept profesional. Teoria generală a contractului profesional. Iași: Institutul European, 2011. 286 p.
79. Florescu E. ș.a. Noul Cod civil adnotat. București: Rosetti International, 2013. 1008 p.
80. Florescu D. C. Contractele civile în noul Cod Civil. ed. a V-a. București: Universul Juridic ,
2015. 456 p.
156

81. Folea F. Contractele privind cedarea folosinței bunurilor î n procedura insolvenței. În:
Analele Universității de Vest din Timișoara. Seria „Drept”, vol. 2, 2011. p. 154- 164.
82. Gaius. Instituțiunile . București : Editura Academiei R.S.R. , 1982. 362 p.
83. Guigov A. Aspecte comparative cu privire la contractul de locațiune ale prevederilor legale
din Codul civil al diferitelor state. În: Legea și Viața, 2010, nr. 11, p. 55- 60.
84. Guigov A. Drepturile și obligațiile părților în cadrul contractului de locațiune. În: Legea și
Viața, 2011, nr. 7, p. 31- 36.
85. Guigov A. Unele aspecte p rivind încetarea contractului de locațiune. În: Revista Națională
de Drept, 2012, nr. 10, p. 49- 58.
86. Guigov A. Evoluția și delimitarea contractului de locațiune de contractul de vânzare –
cumpărare și de alte contracte civile. În: Revista Națională de Drept, 2012, nr. 12, p. 46- 52.
87. Guigov A. Unele aspecte cu privire la reparația și îmbunătățirea bunului închiriat în cadrul
contractului de locațiune. În: Revista Națională de Drept, 2013, nr. 10, p. 86 -97.
88. Guigov A. Aspecte comparative privind reglementarea rez ilierii contractului de locațiune în
Codul civil al Republicii Moldova și în noul Cod civil al României. În: Interferențe
universitare – Integrare prin cercetare și inovare. Conferință științifică cu participare
internațională, 25- 26 septembrie. Chișinău, 2012, p. 213 – 216.
89. Guigov A. Aspecte cu privire la sublocațiunea și cesiunea contractului de locațiune. În:
Conferința internațională științifico -practică „Codul civil al Republicii Moldova: 10 ani –
realizări, rezerve și perspective”. Chișinău, 19- 20 septembrie 2013, p. 313- 318.
90. Guigov A. Prelungirea contractului de locațiune prin tacita relocațiune. În: Conferința
internațională jubiliară „Rolul științei și educației din Republica Moldova în contextul integrării europene
”: In honorem academicianului Valeriu Canțer . Chișinău, 2015, p. 551-553.
91. Guigov A., Megherea S. Aspecte cu privire la darea în locațiune a bunurilor domeniului
public de către administrația publică locală. În: Conferința științifico -practică internațională
„Contribuția tinerilor cercetători la dezvoltarea administrației publice”. Chișinău, 2015. p.
249 – 254.
92. Hageanu C. Contractul de închiriere. București: Hamangiu, 2011. 329 p.
93. Hageanu C., Dumitrache V. Contractul de închiriere. Practică judiciară. București: Hamangiu, 2007. 224 p.
94. Hamangiu C., Rosetti- Bălănescu I., Băicoianu Al. Tratat de d rept civil român. Vol. II. Ediția
a 2-a. București: C.H. Beck, 2008. 800 p.
95. Hamangiu C., Georgean N . Codul civil adnotat . București: ALL Beck, 2002. 691 p.
96. Hamangiu C. Codul civil adnotat, cu textul art. corespunzător francez, italian și belgian. Vol.
III. București: Editura Librăriei „Universala” Alcalay & Co, 1925. 717 p.
97. Hanga V., Bob M. Curs de drept privat roman. Ediția a IV -a, revizuită și adăugită București:
Universul Juridic, 2011. 307 p.
157

98. Hotă rârea Guvernului Republicii Moldova pentru aprobarea Regulamentului cu privire la
modul de dare în locațiune a activelor neutilizate, nr. 483 din 29.03.2008. În: Monitorul
Oficial al Republicii Moldova, 2008, nr. 69- 71, art. 460.
99. Hotărârea Guvernul ui Republicii Moldova cu privire la privatizarea încăperilor nelocuibile
date în locațiune, nr. 468 din 25.03.2008. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova 2008,
nr. 66- 68, art. 442.
100. Hotărârea Guvernului Republicii Moldova cu privire la aprobarea Regul amentului
întreprinderii de arendă și Regulamentului antreprizei de arendă , nr. 284 din 21.05.1993. În:
Monitorul Oficial al Republicii Moldova 1993, nr. 5, art. 160.
101. Hotăr ârea Plenului CSJ RM Cu privire la aplicarea de către instanțele de judecată a
legis lației ce reglementează nulitatea actului juridic civil, nr.1 din 07.07.2008. În: ”Buletinul
Curții Supreme de Justiție a Republicii Moldova” Chișinău, 2009, nr. 4 – 5, pag. 4.
102. Hotărârea Plenului Curții Supreme de Justiție a Republicii Moldova , despre practica
aplicării de către instanțele judecătorești a unor dispoziții ale Codului cu privire la locuințe, nr. 36 din 20.12.1999. În: „Culegere de hotărâri explicative” . Chișinău, 2002.
103. Legea pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, nr. 71 din
03.06.2011. În: Monitorul Oficial al României, nr. 409 din 10.06.2011.
104. Legea privind Codul civil, nr. 287/2009. În: Monitorul Oficial al României, nr. 505 din 15 iulie 2011.
105. Legea arendării, nr. 16 din 05.04.1994. În: Monitorul Oficial al României, 2011, nr. 91.
106. Legea privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, nr. 33 din 27 mai 1994. În:
Monitorul Oficial al României, 1994, nr. 139/2.
107. Legea locuinței, nr. 114 din 11.10.1996. În: Monitorul Oficial al României, partea I, 1996,
nr. 254. Republicată în: Monitorul Oficial al României, partea I, 1997, nr. 393.
108. Legea cu privire la locuințe nr. 75 din 30 aprilie 2015, MO al RM nr. 131- 138 din
29.05.2015
109. Legea pentru prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere privind unele suprafeț e
locative, nr. 17 din 8.04.1994. În: Monitorul Oficial al României, 1994, nr. 100.
110. Legea pentru ratificarea Cartei Sociale Europene Revizuite, nr. 74 din 03.05.1999. În:
Monitorul Oficial al României, partea I, 1999, nr. 193.
111. Legea cu privire la leasing, nr. 59 din 28.04.2005. În: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, 2005, nr. 92- 94, art. 429.
112. Legea cu privire la arenda în agricultură, nr. 198 din 15.05.2003. În: Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, 2003, nr. 163- 166, art. 650.
113. Legea exproprierii pentru cauza de utilitate publică, nr. 488 din 08.07.1999. În: Monitorul
Oficial al Republicii Moldova, 2000, nr. 42- 44, art. 311.
158

114. Legea privind prețul normativ și modul de vânzare -cumpărare a pământului, nr. 1308 din
25.07.1997. În: Monitorul Oficial al R epublicii Moldova, 2001, nr. 147- 149, art. 1161.
115. Lege a pentru aprobarea Codului navigației maritime comerciale al Republicii Moldova, nr.
599 din 30.09.1999. În: Monitorul Oficial al R. Moldova, 2001, nr. 1- 4, art. 2.
116. Lupșan G. Drept civil. Contracte. Ga lați: Editura Universitară Danubius, 2010. 112 p.
117. Macovei C. Provocări pe tema riscului în contractul de arendare. În: Analele Științifice ale
Universității „Al. I. Cuza” Iași, Tomul LII, Ș tiințe Juridice, 2006. p. 35 – 46.
118. Macovei C. Poate fi locațiunea un act de dispoziție? În: Analele Științifice ale Universității
„Al. I. Cuza” Iași, Tomul LIV, Ș tiințe Juridice, 2008. p. 51- 54.
119. Mangu C. E. Riscul în principalele contracte civile potrivit noului Cod civil. București:
Universul Juridic, 2013. 488 p.
120. Mihal ache Iu. Dreptul Afacerilor: Note de curs. Chișinău, 2015. 384 p.
121. Mîțu Gh. Reprezentarea și intermedierea în dreptul privat. Chișinău, 2014. 386 p.
122. Molcuț E. Istoria Dreptului Românesc. București: Credis, 2007. 173 p.
123. Monitorul Jurisprudenței Nr. 1/2013. B ucurești: Wolters Kluwer, 2010.
124. Morozniuc I., Colesnicova T., Iațișin T. Aspecte din domeniul businessului Moldovenesc.
În: Materialele conferinței internaționale științifico -practice “Abordări europene în cercetare
și inovare”. Supliment Vector European Revista de cercetări socio -umanistice. Chișinău,
2014. p. 47- 52.
125. Motica R., Moțiu F. Contracte civile speciale. București: Lumina Lex, 2005. 395 p.
126. Motica R., Bercea L., Pașca L. Conferința națională a noilor coduri ale României. Timișoara
27-28 mai 2011. București: Universul Juridic, 2011. 738 p.
127. Moțiu F. Contracte speciale. ed. a 6 -a. București: Universul Juridic, 2015. 370 p.
128. Mureșan M., Fildan S., Lucaciuc Ș. I. Drept civil. Contractele speciale. București: Cordial
Lex, 2013. 495 p.
129. Nacu C. Comparațiune între codul civil român și codul Napoleon. București: Editura
Librăriei Leon Alcalay, 1898. 1007 p.
130. Nemeș V. Drept comercial – Conform noului Cod civil. Ed. a 2- a. București: Hamangiu,
2015. 576 p.
131. Ninu I. Efectele contractului. Practica judiciară și reg lementarea din noul Cod civil.
București: Hamangiu, 2014. 320 p.
132. Noul Cod civil și 9 legi uzuale. ed. a 12- a. București: Hamangiu, 2016. 808 p.
133. Noul Cod civil și Legea de punere în aplicare. București: Hamangiu, 2016. 664 p.
134. Noul Cod civil și Noul Cod de procedură civilă. București: Universul Juridic, 2015. 672 p.
135. Oprea I. ș.a. Noul dicționar universal al limbii române. Ediția a treia. București: Litera Internațional, 2008. 1872 p.
159

136. Orga -Dumitriu G. Dreptul european al contractelor . Realit ăți. Influen țe. Domeniu de
aplicare. București: C.H. Beck 2013. 424 p.
137. Pivniceru M.M. Noul cod civil și reglementările anterioare. Prezentare comparativă.
București: Hamangiu, 2013. 616 p.
138. Poalelungi M., Belei E., Sîrcu I. (coordonatori). Manualul judecătorului pentru cauz e civile.
Ediția a II -a. Chișinău: Tipografia Centrală, 2013. 1200 p.
139. Poalelungi M. Culegere de practica judiciară a Colegiului civil și de contencios
administrativ al Curții Supreme de Justiție (2005- 2006). Chișinău: Cartier, 2007. 864 p.
140. Poalelungi M. Culegere de practica judiciară a Colegiului civil și de contencios
administrativ al Curții Supreme de Justiție (2007). Chișinău: Cartier, 2008. 892 p.
141. Pop L., Popa I. -F., Vidu S. I. Tratat elementar de drept civil. Obligațiile Conform Noului
Cod Civil. București: Universul Juridic, 2012. 896 p.
142. Prescure T. Curs de Contracte Civile. București: Hamangiu, 2012. 338 p.
143. Proiectul Codului civil al Republicii Moldova. În: Drept moldovean, 2002, nr. 1, Chișinău:
Cartier, 2002. 451 p.
144. Perju P. Contractul în dreptul civil român, în dreptul nord- american. București: C.H. BECK
2010. 152 p.
145. Puică (Titulescu) P., Cojocari E. Unele pro bleme de drept privind regimul juridic actual al
drepturilor locative ale soților decurgând din închirierea unei locuințe . În: Analele Științifice
ale Universității de Stat din Moldova. Seria Științe socio -umanistice, vol. I. Centrul Editorial
Poligrafic a l USM, Chișinău: CEP USM, 2006. p. 326- 330.
146. Puică (Titulescu) P., Bică D. Unele aspecte privitoare la coproprietatea forțată asupra
părților comune din clădirile cu mai multe spații locative aparținând unor proprietari diferiți.
În: Euro Dreptul, 2006, nr. 3. p. 106- 110.
147. Puică (Titulescu) P., Bică D. Certain aspects of comparative law regarding the letting
contract. În: Arhivele Olteniei. București. Editura Academiei Române, 2007, p. 285- 293.
148. Puică (Titulescu) P. Varietăți ale locațiunii. Unele aspecte de drept comparat. În: Euro
Dreptul, 2007, nr. 3. p. 59 – 67.
149. Puică (Titulescu) P., Bică Gh., Popescu M. Considerations concernant la restitution en
nature et la reparation par equivalent dans le cas des immeubles qui entrent sous l’incidence de la Loi no. 10/2001. În: Revista de Științe Juridice a Facultății de Drept și Științe
Administrative, Universitatea din Craiova. Craiova: Universitaria, 2007. p. 23- 43.
150. Puică (Titulescu) P. Studiu succint privind istoricul și esența locațiunii. În: Euro Dreptul,
2007, nr. 4.
151. Puică (Titulescu) P. Reflecții asupra unor aspecte particulare privind locațiunea bunului
comun. În: Dezvoltarea culturii antreprenoriale pentru un management performant bazat pe
investiții și cunoaștere , Satu- Mare: Cibernetica MC, 2007. p. 56- 67.
160

152. Puică (Titulescu) P., Bică Gh. Stabilitatea dreptului de folosință al chiriașului și accesul său
la proprietate . În: Analele Universității „Spiru Haret” din București, Facultatea de Drept și
Administrație Publică, Craiova. București: Editura Fundației „Român ia de Mâine”, 2007. p.
33-42.
153. Puică (Titulescu) P., Bică Gh. Observații cu privire la sfera persoanelor obligate la plata
îmbunătățirilor aduse imobilelor ce intră sub incidența legii reparatorii nr. 10/2001. În:
Analele Universității „Spiru Haret” din Buc urești, Facultatea de Drept și Administrație
Publică , Râmnicu -Vâlcea , București : Editura Fundației „România de Mâine ”, 2007 . p. 204-212 .
154. Puică (Titulescu) P., Bică Gh. Opinii cu privire la condițiile obligației de garanție a
locatorului pentru evicțiunea provenind de la un terț. Situația tulburării de fapt. În: Euro
Dreptul, 2008, nr. 2.
155. Puică (Titulescu) P., Tacita relocațiune în reglementarea europeană și națională. În: Revista
Națională de Drept, 2008, nr. 10. p. 56- 59.
156. Puică (Titulescu) P., Bică Gh. Probleme de drept privind reparațiile necesare intervenite în
timpul locațiunii. În: A XV-a Sesiune națională de comunicări științifice a cadrelor didactice
și studenților „Știință și cultură într -o societate a cunoașterii”, Universitatea „Spiru Haret”,
Râmni cu Vâlcea, 4 -5 aprilie, 2008. p. 243- 247.
157. Puică (Titulescu) P., Firică C., Analiza unor cauze de tulburare a folosinței locatarului din
perspectiva reglementării naționale și a unor state europene. În: Euro Dreptul, 2008, nr. 2. p.
34-39.
158. Puie O. Contracte le civile. În contextul noului cod civil și al noului cod de procedur ă civilă .
București: Universul Juridic, 2014. 590 p.
159. Reghini I., Diaconescu S., Vasilescu P. Introducere în dreptul civil. București: Hamangiu,
2013. 808 p.
160. Rîpeanu A. Drept roman: Curs universitar. București: Pro Universitaria, 2008. 460 p.
161. Rosetti- Bălănescu I., Băicoianu Al. Drept civil român. Studiu de doctrină și jurisprudență.
București: Socec, 1943. 808 p.
162. Roșca N., Baieș S. Dreptul afacerilor . Chișinău: Ti pografia Centrală, 2011. 571 p.
163. Sararu C. -S. Cartea de contracte administrative. Modele. Comentarii. Explicatii. București:
C.H. Beck, 2013. 380 p.
164. Selejan -Guțan B. Hotărârile CEDO în cauzele împotriva României. București: Hamangiu,
2006. 408 p.
165. Sprick C. Comentariu cu privire la Codul civil al Republicii Moldova.
http://es.scribd.com/doc/87859729/Comentariu- CC-de-Un-Francez (vizitat 01.03.2016).
166. Stănciulescu L. Curs de drept civil. Contracte. ed. a 2- a. București: Hamangiu, 2014. 504 p.
167. Stănciulescu L. Nemeș V. Dreptul contractelor civile și comerciale. București: Hamangiu, 2013. 653 p.
161

168. Stănescu A. -T. Contracte profesionale speciale în reglementarea noului Cod civil. Buc urești:
Hamangiu, 2015. 288 p.
169. Stoica L. Contracte speciale. Locațiunea, închirierea locuințelor, antrepriza. Practică
judiciară. București: Hamangiu, 2010. 341 p.
170. Stoica C., Cristea S. Dreptul afacerilor. Subiecte și contracte. București: ASE, 2011. 323 p.
171. Stoica V. Drept civil. Contracte speciale. București: Universul Juridic, 2008. 239 p.
172. Tabacu A. Contractul de locațiune. București: Universul Juridic, 2016. 350 p.
173. Teohari D.N. Acțiunea în evacuare: practică judiciară comentată. București: Hamangiu, 2010. 417 p.
174. Terzea V. Noul Cod civil – Volumul II. (Art. 1164- 2664). Adnotat cu doctrina și
jurisprudența. ediția a 2 -a București: Universul Juridic, 2014. 1450 p.
175. Titulecu P., Cojocari E. Sfera persoanelor care pot îndeplini calitatea de arendaș. Optica
legiuitorului cu privire la condițiile speciale necesare . În: Analele Universității „Spiru
Haret” din București. București: Ed. Fundației „România de Mâine”, 2008, p. 34 – 44.
176. Titulescu P. Contractul de locațiune și varietăți ale acestuia: Teză de doctor în dr ept.
Chișinău, 2009. 229 p.
177. Toader C. Drept civil. Contracte speciale. Ed. a III- a. București: All Beck, 2008. 358 p.
178. Trofimov I . Drept civil. Contractele Civile. Chișinău, 2012. 237 p.
179. Turcu E. Contractul de leasing . București: Hamangiu. 2008. 335 p.
180. Turculeanu I. , Băncioi C. Drept civil . Contracte speciale . Craiova : Universitaria, 2004. 283 p.
181. Turianu C. Contracte civile speciale. Practică judiciară comentată și adnotată. București:
Pinguin Book. 2004. 528 p.
182. Turianu C. Curs de drept civil. Contracte s peciale. București: Editura Universitară, 2013.
352 p.
183. Țiganaș I. Drept civil. Contracte speciale (scheme). Chișinău, 2009. 108 p.
184. Uliescu M. Noul Cod civil. Studii și comentarii. București: Universul Juridic, 2016. 1000 p.
185. Urs I. Drept civil Contracte speciale. București: Universul Juridic, 2015. 416 p.
186. Uță L. Contracte speciale în noul Cod civil. București: Hamangiu, 2012. 360 p.
187. Uță L. Contracte civile și comerciale: curs pentru administrație publică. București: Hamangiu, 2011. 250 p.
188. Vasilescu P. Drep t civil. Obligații. București: Hamangiu, 2012. 704 p.
189. Volcinschi V., Cebotari S.,Turcan D. Drept Privat Roman. Chișinău, 2014. 396 p.
190. Zlătescu V. Panorama marilor sisteme contemporane de drept. București: Continent XXI,
1994. 247 p.
Referințe bibliografice în limba rusă
191. Анисимов А., Устюкова В. Изъятие земельных участков для государственных нужд у
арендатора: проблемы теории и практики. В: Право и Экономика, 2012, № 03. c. 55- 61.
162

192. Абрамова Е.Н. и др. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации.
Часть вторая (постатейный). Под ред. Сергеева А.П. Москва: Проспект, 2010. 992 с.
193. Абова Т.Е., Кабалкин А.Ю. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской
Федерации, Том 1. 6- е издание. Москва: Юрайт -Издат, 2011. 926 c.
194. Авилов Г.Е., и др. Комментарий к Граж данскому кодексу Российской Федерации.
Часть 2 -ая. Под ред. Садикова О.Н. 5- е изд. Москва: Инфра -М, 2008. 987 с.
195. Алексеев С. ред. Гражданское право, Учебник Проспект. Екатеринбург, 2015. 440 c.
196. Ашихмин И.Н. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения
споров. Практическое пособие по применению Гражданского и земельного законодательства РФ. Москва: РОФЕР, 2006. 418 с.
197. Беленков Р. Гражданское право. Часть вторая. Москва: А -Приор, 2007. 160 с.
198. Беляева О.А. Коммерческое право России. Москва: «ЗА О Юстицинформ», 2009. 192 с.
199. Бергманн В. Гражданское уложение Германии. Вводный закон к Гражданскому
уложению. Книга 1. Москва: Wolters Kluwer, 2008. 850 с.
200. Бондаренко Н. Гражданское право. Общая часть. Минск: Тетра Системс, 2009. 159с.
201. Борисов А.Б. Ком ментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации
(постатейный). 6 -е изд. Москва: Книжный мир. 2005. 1172 с.
202. Васин В.В. Договор коммерческого найма жилого помещения: Диссертация на
соискание ученой степени кандидата юридических наук. Москва, 2012. 221 c .
203. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда
зданий, сооружений и предприятий, лизинг. Москва: Статут, 2001. 304 с.
204. Витрянский В.В. Договор доверительного управления имуществом. Москва: Статут,
2002. 191 с.
205. Гончаров А.А ., Маслова А.В. Гражданское право. Части Общая и Особенная: курс
лекций. Москва: Wolters Kluwer, 2010. 492 с.
206. Гражданский кодекс Российской Федерации. Федеральный закон Российской Федерации, №. 14- ФЗ от 26.01.1996 г.
207. Гражданский кодекс Республики Беларусь, № 218- З от 7.12.1998 г. Принят Палатой
представителей 28 октября 1998 года.
208. Гражданский кодекс Республики Беларусь. Санкт -Петербург: Юридический Центр
Пресс, 2003.
209. Гражданский кодекс Республики Казахстан № 269-XIII от 27.12.1994 г. http://kodeksy –
kz.com/ka/grazhdanskij_kodeks.htm (vizitat 01.03.2016) .
210. Гражданский кодекс Республики Казахстан. Санкт -Петербург: Юридический Центр
Пресс, 2002.
211. Гражданский кодекс Латвийской Республики . Санкт -Петербург: Юридический Центр
Пресс, 2001.
163

http://law.edu.ru/norm/norm.asp?normID=1260168&subID=100123791,100123796,100123
810,100124164#text (vizitat 01.03.2016) .
212. Гражданский кодекс Грузии. Санкт -Петербург: Юридический Центр Пресс, 2002,
http://law.edu.ru/nor m/norm.asp?normID=1259884&subID=100122131,100122134,100122
600,100122601,100122682,100123127#text (vizitat 01.03.2016) .
213. Гришаев С.П. Все о недвижимости: (регистрация прав, купля -продажа, мена, дарение,
аренда, наём жилого помещения, ипотека, наследование) : Учебно -практическое
пособие. Москва: Бек, 2000. 259 с.
214. Гришаев С.П., Эрделевский А.М. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской
Федерации, части второй. Постатейный. Москва: Консультант Плюс, 2007. 566 с.
215. Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Гражданское право России . Москва: Юстицинформ,
2008. 560 с.
216. Грудцына Л.Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. Под общ. ред. Н. М. Коршунова. Москва: Эксмо, 2005. 384 с.
217. Гущин В.В. Овчинников А.А. Договорное право. Москва, 2008. 243 с.
218. Елизаров Д.В. Гражданско -правовые проблемы аренды недвижимого имущества:
Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук.
Владивосток, 2011. 209 с.
219. Ершова Н.В. Аренда как инструмент вовлечения в хозяйственный оборот
неиспользуемых сельско хозяйственных угодий: Диссертация на соискание ученой
степени кандидата экономических наук. Москва, 2010. 149 с.
220. Жевлакович М.С. Институт аренды земельных участков в российском
законодательстве и в законодательстве государств -членов Европейского Союза:
Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Волгоград,
2010. 218 с.
221. Жилищный кодекс Российской Федерации № 188- ФЗ от 29 декабря 2004 г.
222. Зарудный С.И. Гражданское уложение итальянского королевства и русские
гражданские законы. С -Петербу рг, 1869. 192 с.
223. Земельный кодекс Российской Федерации № 136-ФЗ от 25 октября 2001 г.
224. Ивакин В.Н. Гражданское право. Особенная часть. 3 -е изд., исп. и доп. Москва:
Юрайт, 2009. 223 с.
225. Калачев С.А. Аренда офисных, складских, торговых помещений. Москва: Пр иор,
2001. 160 с.
226. Кабалкин А.Ю., Абова Т.Е. Безвозмездное пользование. Москва: Бек, 2000. 166 c.
227. Камышанский В.П., Коршунов Н.М., Иванов В.И. Гражданское право. Часть 2. 2- e
изд. Москва: Эксмо, 2011. 703 с.
228. Кибак Г., Мишина Т., Цонова И. Гражданское право. Кишинев: СЕР USM, 2012. 505 c.
164

229. Кибак Г. Арендное право. Учебное пособие. Издание 3 -е, дополненное и
переработанное. Кишинев , 2011. 88 с .
230. Корнийчук Г. Договоры аренды, найма и лизинга. Москва : Дашков и Ко. 2008. 65 с.
231. Кириченко О.В. Договор коммерческого найма жилого помещения как один из
основных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан. Диссертация
на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Саратов, 2010. 285 c.
232. Клинова Г., Мишакова Н. О защите прав арендатора. В: Право и Эконом ика, 2005, №
06. 128 с.
233. Кочетов Г. Унитарное предприятие -арендодатель в договоре аренды недвижимого
имущества . В: Вестник Волгоградского государственного университета, 2010, № 8 -2.
c. 46- 50.
234. Кокотов Б.В. Правовое регулирование аренды сельскохозяйственных земель в Англии
и США. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук.
Москва, 2000. 298 c.
235. Малова А.А. Аренда: политико -экономический аспект. Диссертация на соискание
ученой степени кандидата экономических наук . Шуя, 2010. 246 c.
236. Мань ков А.Г. Уложение 1649 года. Кодекс феодального права России. Ленинград:
Наука, 1980. 273 с.
237. Новицк ий И.Б. Перетерский И. С. Римское частное право. Москва: Юриспруденция ,
2000. 448 с .
238. Перетерский И.С. и др. Римское частное право. Москва: Юрайт, 2011. 448 с .
239. Перетерский И .С. (перевод). Французский Гражданский кодекс 1804 года. Москва:
Юридическое издательство НКЮ СССР, 1941. 471 с.
240. Подопригора A.A. Основы римского гражданского права: Учебное пособие. Киев:
Высшая школа. 1995. 288 с.
241. Полдников Д.Ю. Доктрины д оговорного права Западной Европы XI -XVIII вв. Москва:
Национальный исследовательский университет «Высшая школа экономики», 2012. 370 c.
242. Попова Е.В. Договор найма жилого помещения: Диссертация на соискание ученой
степени кандидата юридических наук. Волгогра д. 2004. 193 c.
243. Садовникова Е.В. Проблемы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения: Диссертация на соискание ученой степени кандидата
юридических наук. Москва, 2010. 216 c.
244. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское Право. Издание четвертое, переработанное
и дополненное. Том 2. Москва: Проспект, 2007. 846 с.
245. Су ханов Е. А. ред., Витрянский В. В., Ем В. С., Козлова Н. В. Российское
гражданское право. Том 2: Обязательственное право. Статут Москва, 2010. 1206 с.
246. Тихомиров М. Аренда и купля -продажа земельных участков в Российской Федерации.
В: Право и Экономика 2007 № 12, с. 77- 90.
165

247. Титова Э. Проблема амортизации неотделимых улучшений арендатором при
пролон 2гации договора аренды. В: Известия Тульского государственного
униве рситета. Экономические и юридические науки, 2010, № 1 -2. с. 297- 301.
248. Талье И.К. и др. Аренда и лизинг. Москва: Филин, 1996. 176 с.
249. Тихомиров М. Аренда имущества: судебная практика и образцы документов. Москва,
2016. 142с.
250. Уильям Э.Б. Гражданский кодекс Рос сийской Федерации. Части 1, 2 и 3. Москва:
ЮрИнфоР -Пресс, 2008. 926 с.
251. Фасмер М. Этимологический словарь русского языка. Москва: Прогресс, 1986. 576 с.
252. Федеральный закон o финансовой аренде (лизинге) № 164- ФЗ от 29 октября 1998 г.
253. Чаусская О.А. Гражданское право, курс лекций. Москва: Эксмо, 2009. 430 c.
254. Чернышев Д.Н. Международно- правовые проблемы международной аренды
государственной территории в отношениях между Российской Федерацией и
соседними странами. Диссертация на соискание ученой степени кандидата
юридических наук. Москва, 2010. 222 c.
255. Яковлев В.Н., и др. Научно- практический комментарий к Гражданскому кодексу
Молдавской ССР. Кишинев: Картя Молдовеняскэ, 1987. 642 с.
256. Яковлев В.Н. Древнеримское частное право и современное российское гражданское
право. Москва: Wolters Kluwer, 2010. 960 с.
Referințe bibliografice în limba ucraineană
257. Цивільний Кодекс України. В: Відомості Верховної Ради, 2003, № 40- 44, ст. 356.
Referințe bibliogra fice în limba e ngleză
258. Andrews N. Contract Law. Cambridge University Press, 2015. 703 p.
259. Brown I. Law of Contract 2003- 2004. New York: Oxford University Press, 2003. 271 p.
260. Burrows A. A Restatement of the English Law of Contract. Oxford University Press
Academ, 2016. 293 p.
261. Chen -Wishart M., Ong B. Studies in the Contract Laws of Asia: Remedies for Breach of
Contract. Oxford University Press, 2016. 536 p.
262. Hinkel D. F. Essentials of Practical Real Estate Law . Cengage Learning, 2015. 560 p.
263. Markesinis B., Unber ath H., Johnston A. The German Law of Contract – A Comparative
Treatise. 2nd Edition. Oxford: Hart Publishing, 2006. 1034 p.
264. Miller R. L Business Law Today. Cengage Learning, 2016. 888 p.
265. Principles, Definitions and Model Rules of European Private Law Dra ft Common Frame of
Reference (DCFR). Outline Edition. Dissen: Diet er Fuchs Stiftung, 2009. 647 p.
266. Stewart M., Warner R., Portman J. Leases & Rental Agreements. Nolo, 2015. 240 p.
267. Willis D. J. Real Estate Law & Asset Protection for Texas Real Estate Investo rs. First
Edition Design Pub, 2016. 400 p.
Referințe bibliografice în limba franceză
268. Ameli F. Droit civil: Les obligations / Francois Ameli. Paris: Montchrestien, 1997. 328 p.
166

269. Avant -projet de réforme du droit des obligations (Articles 1101 a 1386 du Code c ivil) et du
droit de la prescription (Articles 2234 a 2281 du Code civil). Rapport a Monsieur Pascal
Clément, Garde des Sceaux, Ministre de la Justice, 22 septembre 2005,
http://www.justice.gouv.fr/art_pix/RAPPORTCATALASEPTEMBRE2005.pdf (vizitat
01.03.2016)
270. Benabent A. Droit des contrats spéciaux civils et commerciaux. 10e édition. Paris: L.G.D.J.,
2013. 712 p.
271. Code civil francais de 18 mars 1804 .http://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do;
jsessionid=E694CDF4C392C061DFFFBF96F9838B81.tpdjo12v_2?cidTexte=LEGITEXT000006070721&dateTexte=20140701. ( vizitat 01.03.2016)
272. Cozian M. Les tracasseries de la location meublée , Paris: Dalloz 1993.
273. Dutilleul F.C., Delebecque P. Contrats civils et commerciaux. Paris: Dalloz, 2004. 978 p.
274. Gatsi J. Les contrats speciaux. Paris: Ar mand Colin, 1998. 225 p.
275. Griolet G., Verge C. Nouveau Code Civil. Annoté et expliqué d'après la jurisprudence et la
doctrine. Paris: Au bureau de là jurisprudence générale, 1905 -1907. 1120 p.
276. Le Tourneau P. Droit de la responsabilite et des contrats. Pari s: Dalloz, 2004. 1384 p.
277. Le Tourneau P., Fischer J., Tricoire E. Principaux contrats civils et commerciaux. Elipses,
2005. 399 p.
278. Leveneur L. Droit de contrats. 10 ans de jurisprudence commentee. Paris: Litec, 2002. 634p.
279. Malaurie P., Aynes L., Gautier P. Les contrats speciaux. Paris: Defrenois, 2009. 715 p.
280. Vermelle G. Droit civil. Les contrats speciaux. 5e edition. Paris: Dalloz, 2006. 180 p.
Referințe bibliografice în limba germană
281. Münchener Kommentar zum Bürgerliches Gesetzbuch: BGB. Band 2: Schuldrecht .
Allgemeiner Teil: §§ 241 -432. 5. Auflage. München: C. H. Beck. 2007. 2274 p.
282. Bürgerliches Gesetzbuch auf 1986 [Codul civil al Germaniei din 1896]. http://www.
gesetze- im-internet.de/englisch_bgb/german_civil_code.pdf (vizitat 01.03.2015)
283. Burgerlijk Wetboek [Codul civil al Olandei].
http://www.dutchcivillaw.com/civilcodegeneral.htm ( vizitat 01.03.2016).
284. Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch für die deutschen Erbländer – der oeste rreichischen
Monarchie. StF: JGS Nr. 946/1811. [Codul civil al Austriei sind 1811]
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxeAbfrage=Bundesnormen&G esetzesnummer
=10001622 (vizitat 01.05.2015).
Referințe bibliografice în limba italiană
285. Il Codice Civile Italiano. R.D. 16 marzo 1942, n. 262 Approvazione del testo del Codice
Civile. Gazzetta Ufficiale, n. 79 del 4 aprile 1942.
http://www.jus.unitn.it/cardozo/obiter_dictum/codciv/Codciv.htm . (vizitat 01.03.2016).
167

Anexa nr. 1

Ministerului Justiției al Republicii
Moldova
Direcției elaborarea actelor normative
D-lui Nicolae EȘANU, Viceministru

De la: Alexandru GUIGOV, doctorand,
Universitatea de Stat din Moldova

Propuneri și sugestii cu privire la modificarea și completarea prevederilor Codului civil,
referitor la reglementarea contractului de locațiune

În rezultatul cer cetărilor efectuate în lucrarea de doctorat asupra contractului de locațiune,
luând în considerare procesul de modificare și perfecționare continuă a cadrului legislativ din
Republica Moldova, am evidențiat necesitatea și importanța modificării și comple tării unor
dispoziții legale din Codul civil al RM, cuprinse în Cartea a treia, Titlul III, capitolul VIII, art. 875 – 910.
Propunerile înaintate, precum și explicațiile succinte privind modificările și completările
sugerate la reglementarea contractului d e locațiune în Codul civil, rezidă în următoarele:
1. Articolul 875 Cod civil, în care este dată definiția contractului de locațiune,
considerăm că ar fi mai reușit să fie expus în următoarea redacție:
„Locațiunea reprezintă acel contract prin care o parte, n umită locator, se obligă să asigure
celeilalte părți, numită locatar, posesia sau/și folosința totală sau parțială a unui bun individual determinat, pe o perioadă anumită de timp, în schimbul unui preț sau altei prestații, numită
chirie.”
Notă: În actuala redacție a art. 875 Cod civil este utilizată sintagma „se obligă să dea”,
care, considerăm că exprimă un grad de responsabilitate mai redus față de sintagma propusă, „se
obligă să asigure”, formulare ce va aduce o eficientizare a aplicării contractului de locațiune în
practică. Totodată, noua formulare propusă presupune asigurarea folosinței bunului pe întreaga perioadă a locațiunii și nu doar o acțiune scurtă cu executare instantanee exprimată prin sintagma
„să dea”. Nu în ultimul rând, opinăm că definiția propusă este mai complexă și exhaustivă,
deoarece specifică mai lucid transmiterea în posesie sau/și folosință a bunului, atât parțial, cât și
total, precum și achitarea chiriei în bani sau alte prestații.
168

2. Articolul 876 Cod civil propunem să fie completat cu alin. (3) având următorul
cuprins:
„(3) Contractul de locațiune a unui bun mobil trebuie să fie întocmit în scris, dacă cel puțin
una din părți este persoană juridică sau dacă locațiunea este încheiată pe o perioadă mai mare de
un an.”
Notă: Actuala pr evedere a art. 876 Cod civil cere forma scrisă a contractului doar în cazul
locațiunii unui bun imobil. Considerăm că respectarea acestei forme este binevenită și în cazul
locațiunii bunurilor mobile, dacă cel puțin o parte este persoană juridică, pentru a proteja în
primul rând persoanele fizice de eventualele abuzuri din partea unor companii, dar și pentru posibilitatea probării locațiunii. Totodată, opinăm că și contractul de locațiune cu o durată mai
mare de un an, necesită să fie consemnată în formă scrisă, deoarece exprimă un raport
obligațional pe o perioadă mai semnificativă..
3. În art. 877 Cod civil, sintagma „99” propunem să fie substituită cu sintagma „40”.
La final, dispoziția cestui articol să fie completată după cum urmează:
„Dacă părțile stabile sc un termen mai mare, acesta se reduce de drept la termenul prevăzut
de prezentul articol.”
Notă: Termenul maxim al contractului de locațiune de 99 ani, considerăm că este unul
exagerat și nepractic. Într -o perioadă de timp atât de lungă pot interveni o m ultitudine de
circumstanțe care ar pune în pericol dreptul de proprietate al locatorului. Acestea sunt considerentele din care sugerăm stabilirea unui termen maxim al contractului de locațiune care să
nu depășească 40 de ani. În acest sens, se impune oblig ația reducerii de drept, a termenului
contractului de locațiune la 40 de ani, dacă acesta este stabilit mai mare.
4. În art. 878 alin. (1) Cod civil, după sintagma „să predea locatarului bunul” propunem
să fie adăugată sintagma „și accesoriile sale”.
La final ele alin. (1) din același articol, este binevenită, în opinia noastră, completarea
acestuia cu o propoziție nouă având următorul conținut:
„Dacă în contract nu este prevăzută destinația bunului, atunci acesta va fi utilizat potrivit
naturii sale sau/și al tor circumstanțe.”
Notă: Sintagma propusă spre modificare, și accesoriile sale este o completare utilă din
punct de vedere practic, întrucât vine să disciplineze locatorul la executarea obligației de a
transmite în folosință nu doar bunul principal dar și accesoriile necesare acestuia. Menționăm că
în practică pot exista situații când, locatorul poate ascunde intenționat unele accesorii utile ale bunului și de a căror existență, locatarul nu cunoaște. Cea de -a doua propunere de completare al
articolului viz at, de asemenea are un sprijin practic în cadrul utilizării contractului de locațiune
169

atunci când destinația bunului nu este consemnată de părți. În acest mod, se poate realiza o
protejare din punct de vedere juridic și practic a bunului dat în locațiune, de la eventualele
abuzuri în cadrul utilizării și exploatării acestuia de către locatar.
5. În art. 884 Cod civil, după termenul „timp”, propunem să fie adăugată sintagma „total
sau parțial”.
Notă: Modificarea dată considerăm că este necesară de a fi completată pentru a elimina o
lacună din textul de lege și pentru a evita situațiile de netransmitere parțială de către locator a bunului închiriat, dar și pentru stabilirea răspunderii mai accentuate a acestuia față de locatar. În
lipsa acestei modificări și pr ecizări legale, opinăm că pot să apară unele interpretări abuzive în
favoarea locatorului și ca rezultat, eschivarea acestuia de la obligația de a transmite deplin bunul închiriat.
6. Articolul 885 propunem să fie modificat în următoarea redacție:
„Locatorul sau locatarul nu este în drept să schimbe în mod unilateral forma sau destinația
convenită a bunului închiriat în timpul locațiunii, dacă în contract nu este prevăzut altfel.”
Notă: Reformularea articolului vizat este binevenit de a fi implementată, întru cât propune
o schimbare și o definire mai clară a situațiilor când părțile sunt în drept să schimbe destinația bunului închiriat. Din prevederile textului de lege actual se deduce că schimbarea destinației
bunului închiriat pe timpul locațiunii, este inter zisă totalmente. Însă, luând în considerație dreptul
de folosință al locatarului și dreptul de proprietate al locatorului opinăm că nu este corectă
limitarea administrării bunului dat. De asemenea, textul de lege, în redacția propusă de noi
vizează și situ ațiile din practica aplicării contractului de locațiune, când apar anumite
circumstanțe ce impun schimbarea destinației bunului, iar schimbarea respectivă este favorabilă atât locatorului cât și locatarului.
7. Articolul 886 Cod civil, propunem să fie complet at cu alin. (4), având următoarea
prevedere:
„(4) Părțile pot stabili și alte modalități și termene de achitare a chiriei.”
Notă: Actuala formulare a textului dat de lege stabilește limitativ modalitățile în care
urmează să se efectueze plata chiriei. Însă, în practică, părțile pot să stabilească diferite
modalități de plată a chiriei, care nu sunt prevăzute de lege. Din acest considerent, este oportună
inserarea expresă în lege a dreptului locatorului și al locatarului să prevadă în mod contractual
termenele, modalitatea și alte condiții cu privire la plata chiriei.
8. Denumirea articolului 888 Cod civil , propunem să fie reformulată în următoarea
redacție:
„Principalele obligații ale locatarului”
170

După lit. d) art. 888 propunem să fie adăugate lit. e), f) și g) , după cum urmează:
„e) să preia bunul dat în locațiune;
f) să achite chiria convenită în mărimea și condițiile contractuale;
g) să restituie bunul la încetarea locațiunii.”
Același articol, 888 propunem să fie completat cu un nou alineat cu următorul conț inut:
„Părțile pot stabili prin contract și alte obligații ale locatarului.”
Notă: Prezenta opinie privind completarea articolului vizat conturează faptul că în funcție
de circumstanțe pot apărea și alte obligații ale locatarului decât cele prevăzute de pr ezentul
articol. Acestea, deși pot fi deduse din prevederile altor articole, considerăm că urmează să fie
regăsite și în textul propus de noi. Totodată, luând în considerare că în prevederile contractuale
pot fi stipulate și alte obligații ale locatarului, considerăm că acestea ar fi potrivit să fie
denumite, principalele obligații ale locatarului, care vor fi valabile și atunci când ele nu sunt
specificate în contractul părților. Nu în ultimul rând, menționăm că această modificare va motiva
locatorul și lo catarul să formuleze expres și alte obligațiuni pe care se angajează să le respecte
ultimul.
9. După art. 888 propunem să fie inclus un nou articol, 888 ¹ cu următorul conținut:
„Principalele obligații ale locatorului.
(1) Locatorul este obligat:
a) să predea locatarului bunul determinat în locațiune;
b) să asigure locatarului, pe întreaga perioadă a locațiunii, folosința corespunzătoare a
bunului închiriat ;
(2) Să respecte alte obligațiuni prevăzute de lege sau contract .”
Notă: Prezenta modificare este similară obligațiilo r locatarului din art. 888 și este
binevenită spre implementare, întrucât subliniază principalele obligații ale locatorului și stabilește un echilibru în raportul obligațional dintre părți. Deși aceste obligații pot fi deduse
indirect din prevederile altor articole, considerăm că este favorabilă specificarea lor în mod
separat pentru a evidenția principalele obligații ale locatorului, chiar dacă acestea lipsesc în prevederile contractului semnat de părți.
10. La art. 900 Cod civil , propunem completarea dispoziț iei acestuia cu sintagma:
„dacă în contract nu este prevăzut altfel.”
Același articol, 900 să fie completat cu un nou aliniat, care să prevadă:
„Locatorul este obligat să notifice prealabil pe cumpărător despre existența contractului de
locațiune a bunului”.
171

Notă: Această propunere de modificare este prevăzută pentru situațiile în care, părțile
convin ca locațiunea să înceteze în circumstanțele când bunul închiriat este vândut sau înstrăinat
în altă formă. Totodată, o obligație a locatorului, pe care o considerăm importantă, este de a
înștiința anticipat pe cumpărător despre locațiunea bunului oferit spre vânzare.
11. Articolul 905, propunem să fie suplimentat cu un nou alineat (4) , care să dispună:
„(4) Contractul de locațiune poate fi reziliat de către locator sau locatar dacă una din părți
ignoră sau refuză neîntemeiat executarea obligațiilor asumate prin contract.”
Notă: Întrucât în articolele 905, 906, 907 Cod civil, care reglementează situațiile și cauzele
de reziliere a contractului de locațiune, nu est e stabilită expres o prevedere generală care să
cuprindă posibilitatea rezilierii contractului în toate cazurile de neexecutare a obligațiilor, această
propunere este binevenită pentru a suplini și perfecționa cadrul legislativ la acest subiect.
12. După art. 910 Cod civil , propunem să fie inclus un articol nou, 910 ¹, cu următorul
conținut:
„Puterea executorie a contractului de locațiune
Contractul de locațiune încheiat între persoane juridice și înregistrat la organul fiscal sau/și
alt organ competent potrivi t legii, precum și contractul încheiat în formă autentică între persoane
fizice sau/și juridice, are putere de titlu executoriu pentru efectuarea plăților de chirie conform
termenelor și condițiilor contractuale, cu excepția penalităților sau altor sume c u titlu de
despăgubiri.”
Notă: În urma studiilor efectuate asupra contractului de locațiune, am remarcat existența
unui număr impunător de litigii civile în materia relațiilor de locațiune. Reieșind din acest motiv,
completarea dată, cu privire la puterea executorie a contractului de locațiune, va reduce
semnificativ numărul de litigii de lungă durată în instanțele de judecată, va disciplina achitarea în termen a chiriei și va facilita utilizarea și aplicarea acestuia per ansamblu.
Adițional, îmi exprim di sponibilitatea de a participa la eventualele dezbateri și consultări
privind modificarea și completarea prevederilor Codului civil cu privire la contractul de locațiune.
Cu respect Al exandru GUIGOV
Date de contact:
069843377
allexander.g@gmail.com

172

Anexa nr. 2
Deosebirile dintre sublocațiunea și cesiunea contractului de locațiune
SUBLOCAȚIUNEA CESIUNEA
1. Deosebiri în
dependență de
obiectul
contractului Locatarul transmite bunul închiriat
în posesie și folosință unei persoane terțe în baza unui contract de locațiune nou. Locatarul vinde dreptul de posesie
și folosință a bunului unei terțe
persoane.
2. Deosebiri după
condițiile legale Transmiterea dreptului de posesie și folosință a bunului nu trebuie să fie
contrară condițiilor din contractul principal (condiții și reglementări
legale comune atât pentru sublocațiune, cât și pentru cesiune).
3. Deosebiri după
obligațiile
garantate de p ărți. În cazul sublocațiunii, fiecare parte
își păstrează raporturile
obligaționale conform condițiilor contractuale. În cazul cesiunii, este asigurat doar
dreptul de folosință nu și executarea obligațiilor de către locator.
4. Deosebiri după
modul de
executare. Sublocațiunea este executată
succesiv pe o perioadă ce nu va depăși locațiunea principală. Cesiunea este executată dintr -o
dată, independent de durata contractului de locațiune principal.
5. Deosebiri în
dependență de
drepturile și
obligațiile obținute. Sublocatarul poate obține unele
drepturi și obligații noi și diferite
față de cele ale locatarului, însă să nu fie în contradicție cu contractul de locațiune principal. Cedentul este, în fapt, substituit de
către cesionar și nu are loc apariția
sau încetarea vreunor drepturi și
obligații.
6. Deosebiri după
modul de efectuare
a dovezii încheierii contractului. Sunt aplicabile regulile referitor la
contractul de locațiune. Sunt aplicabile regulile referitor la
contractul de vânzare -cumpărare.
7. De osebiri în
dependență de
raportul de acțiune
între părți. În contractul de sublocațiune,
locatorul principal are drept de
acțiune conform contractului doar
împotriva sublocatorului, iar acesta împotriva sublocatarului. Cesionarul are acțiune directă
împotr iva locatorului.
8. Deosebiri după
modul și cadrul de
reglementare. Atât sublocațiunea, cât și cesiunea contractului de locațiune au un cadru
de reglementare special și comun.
Sublocațiunea nu cunoaște alte reglementări, decât cele referitoare la
contract ul de locațiune.
Cesiunea este, reglementată pentru diferite tipuri de contracte .
173

Anexa nr. 3
Model de contract de locațiune în limba română și engleză
LEASE AGREEMENT CONTRACT DE LOCAȚIUNE
Chișinău
01.01.2016
1. CONTRACTING PARTIES
AAAA SRL, IDNO -fiscal number
xxxxxx, having its legal address at xxxxxx
Street, Chisinau, MD – xxxxxx, Republic of
Moldova,
duly represented by xxxxxx SRL,
IDNO -fiscal number xxxxxx, having its legal
address at xxxxxx (the “Representative”)
pursuant to a Mandate Agreement dated xxxxxx, concluded between AAAA SRL and the Representative, where the Representative is duly represented by its Administrator –
xxxxxx, acting in conformity with the Charter, hereinafter c alled the “Lessor”
and
BBBB SRL, IDNO -fiscal number
xxxxxx having its legal address at xxxxxx,
duly represented by its Administrator xxxxxx, acting in conformity with the Charter,
hereinafter called the “Lessee”,
hereinafter both collectively referred to
as the “Parties” or individually as “Party”,
have concluded this contract (the “Contract”,
the “Lease Agreement”) as follows: 2. PĂRȚILE CONTRACTANTE
AAAA SRL, IDNO- cod fiscal xxxxxx,
cu sediul la xxxxxx Chișinău, MD – xxxxxx,
Republica Moldova,
reprezent at în mod corespunzător de
xxxxxx SRL, IDNO -cod fiscal xxxxxx, cu
sediul la str. xxxxxx, („Reprezentant”) în
conformitate cu un Contract de Mandat din
xxxxxx încheiat între AAAA SRL și
Reprezentant, care este reprezentat în mod corespunzător de către Administratorul său xxxxxx, care acționează în conformitate cu
Statutul, denumit în continuare Locator,
și
BBBB SRL, IDNO/cod fiscal xxxxxx,
cu sediul la str. xxxxxx, reprezentat în mod corespunzător de către Administratorul său
xxxxxx, care acționează în confo
rmitate cu
Statutul, denumit în continuare Locatar,
denumiți împreună în continuare „Părți”
sau în mod separat „Parte”, au încheiat prezentul contract („Contract” sau „Contract de Locațiune”) după cum urmează:
2. SUBJECT OF THE LEASE 2. OBIECTUL LOCAȚIUNI I
2.1. The Lessor hereby leases to
the Lessee and the Lessee accepts the
following immovable property (building)
with an overall total surface area of xxxx sq. 2.1. Locatorul prin prezentul
Contract dă în locațiune Locat arului, iar
Locatarul acceptă următorul imobil (construcție) cu o suprafață totală de xxxx
174

m.:
(i) the building and its technical
rooms, the plans of which are attached to this
Contract as Annex 1 the terrace; the cellar;
and the office located at xxxxxx Republic
of Moldova, registered by Chisinau
Territorial Cadastre Office under cadastral
number xxxxxx (the “Leased Property”). m.p.:
(i) Planul construcției este anexat
la prezentul Contract sub forma Anexei 1, (pentru uz intern se vor utiliza denumirile de ”terasă”, ”pivni ță” și ”mansardă”) situată în
str. xxxxxx Republica Moldova, înregistrată
de către Oficiul Teritorial Cadastral Chișinău
sub numărul cadastral xxxxxx („Bunul Închiriat”) .
2.2. For the avoidance of doubt, the
Leased Property expressly excludes:
(i) the apartment (the attic ) that
will remain locked;
(ii) the vehicles located on the
Leased Property that will be moved after the deposit payment;
(iii) the decorations from the
Restaurant (including the name of the Restaurant, the menu, etc.) that shall be removed by the Lessee, following the
execution of the Deed of Conveyance, and
shall be stored appropriately or shall be
otherwise handled, pursuant to the subsequent instructions of the Landlord; and
(iv) all personal property of the
Lessor that shall be stored appropriately by the Lessee or shall be otherwise handled,
pursuant to the subsequent instructions of the
Landlord. 2.2. Pentru a evita orice dubii,
Bunul Închiriat exclude în mod expres:
(i) apartamentul (mansarda), care
va rămâne încuiată;
(ii) vehiculele situate pe te ritoriul
Bunului Închiriat care vor fi deplasate după
achitarea depozitului;
(ii) decorațiile de la Restaurant
(inclusiv denumirea Restaurantului, meniul etc.) care vor fi îndepărtate de către Locatar după semnarea Actului de predare -primire și
care vor fi depozitate în modul corespunzător
sau vor fi gestionate în alt mod, în conformitate cu instrucțiunile ulterioare ale Locatorului; și
(iv) toate bunurile care se află în
proprietatea personală a Locatorului care vor fi depozitate în mod corespunzător sau c are
vor fi gestionate în alt mod, în conformitate
cu instrucțiunile ulterioare ale Locatorului.
2.3. The Leased Property shall be
used by the Lessee as a restaurant and for the
purpose of running a restaurant business, in
full compliance with all applic able laws,
regulations and standards of the Republic of 2.3. Bunul Închiriat va fi folosit de
către Locatar în calitate de restaurant și în
scopul desfășurări unei afaceri în domeniul
restaurantelor, în conformitate deplină cu
toate legile, regulamentele și standardele
175

Moldova (the “Permitted Use”). The use can
be extended to related activities such as a
thematic shop in a removable area to be
covered at the expense and under the sole responsibility of the Lessee. aplicabile ale Republicii Moldova („Folo sirea
permisă”). Utilizarea se poate ex tinde la
activități conexe, cum ar fi un magazin tematic într -o zonă detașabilă pentru a fi
acoperite din contul și numai sub responsabilitatea Locatarului.
3. LEASE TERM
3.1. The Lease term under this
Contract shall begin on xxxxxx, and shall be
valid for xxxxxx years, through xxxxxx (the “Term”). 3. TERMENUL LOCAȚIUNII
3.1. Termenul Locațiunii, în baza
prezentului Contract va începe la xxxxxx și
va fi în vigoare pe parcursul a xxxxxx ani,
până la xxxxxx („Term enul”).
3.2. The Term of this Lease may be
extended based on a written agreement
between the Parties. 3.2. Termenul prezentei Locațiun i
poate fi extins în baza unui contract scris încheiat între Părți.
4. THE RENT 4. CHIRIA
4.1. The total amount o f the
monthly rent to be paid by the Lessee to the Lessor for the Leased Property is as follow: –
xxxx
per each month of the Lease
Agreement, VAT excluded (the “Rent”). 4.1. Suma totală a chiriei lunare
care va fi plătită de către Locatar Locatorului pentru Bunul Închiriat este după cum
urmează: – xxxx
pentru fiecare lună a Contractului de
Locațiune, cu excepția TVA („Chiria”).
4.2. The Rent does not include the
cost of utility services. Payments for utility
services (e.g. payment for water and sewage
system, electric power, heating and communication services) are performed by the Lessee, according to readings of meters, under direct contracts to be concluded
between the Lessee and the respective utility
suppliers. If for any reasons it is not possibl e
to conclude direct utility supply contracts between the Lessee and the suppliers, the
Lessee undertakes to reimburse or to pay for
the actual costs incurred by the Lessor for the 4.2. Chiria nu include costul
serviciilor comunale. Plata pentru serviciile comunale (de ex. plata pentru sistemul de apă
și canalizare, energie electrică, încălzire și
servicii de comunicație) este efectuată de către Locatar, în conformitate cu datele contoare lor, în baza unor contracte directe
care vor fi încheiate între Locatar și furnizorii respectivi de servicii comunale. Dacă, din oricare motive, nu este posibil de a încheia contracte directe de furnizare a serviciilor
comunale între Locatar și furnizori, Locatarul
se obligă să ramburseze sau să achite prețul
176

utility services, on the basis of an agreement
for reimbursement or for pay ment of such
costs to be concluded between the Lessee and
Lessor. Such reimbursement/ payment will be performed only on the basis of meter readings for each type of services, which meters
should be dedicated solely to the space used
by the Lessee. real suportat de către Locator pentru serviciile
comunale prestate în cadrul Spațiului, în baza
unui acord de rambursare sau de achitare a
acestor cheltuieli care va fi încheiat între Locatar și Locato r. Rambursarea/ achitarea
dată va fi efectuată doar în baza datelor de
contor pentru fiecare tip de serviciu, cu
condiția ca contoarele respective să fie dedicate exclusiv spațiului folosit de Locatar.
4.3. The Lessor shall lease the
Leased Property to the Lessee during the first
2 months of the Term free of charge, without the Lessee being obliged to pay the Rent. For
the avoidance of doubt, the Lessee shall
perform its first payment for Rent (partial at the pro rata of the days) for the month of xxxxxx The first payment in full shall be paid
by the Lessee for the month of xxxxxx 4.3. Locatorul va da în locațiune
Bunul Închiriat Locatarul ui pe parcursul
primelor 2 luni a Termenului gratis, fără ca Locatarul să fie obligat să achite Chiria.
Pentru a evit a orice dubii, Locatarul va
efectua prima plată pentru Chirie (parțial
proporțional cu zilele) pentru luna xxxxxx. Prima plată integrală se va achita de către
Locatar pentru luna xxxxxx .
4.4. The Lessee shall pay, not later
than 5 banking days following t he day of
execution of this Lease Agreement, the first
part of a security payment to the Lessor in the
amount of the Rent for 3 months, which
constitutes a total of xxxxxx and which shall
guarantee the performance of Lessee’s
obligations under this Contrac t (the “Security
Payment”). 4.4. Locatarul va achita, nu mai
târziu de 5 zile bancare după ziua semnării prezentului Contract de Locațiune prima parte
din plata de garanție către Locator în suma
Chiriei pentru 3 luni, ceea ce constituie xxxxxx și care va garanta executarea de către
Locatar a obligațiilor acestuia în baza Contractului („Plata de garanție”).
4.5. Following the termination of
this Contract other than for reasons of a substantial breach of the Contract by the Lessee, as well as in other cases expressly provided by this Contract, the Lessor shall
return the Security Payment to the Lessee by
a bank transfer. Otherwise, the Security 4.5. La rezilierea prezentului
Contract din alte motive decât din motivul unei neexecutări esențiale a Contractului de
către Locatar, precum și în alte cazuri prevăzute expres de prezentul Contract,
Locatorul va returna Plata de garanție către
Locatar printr -un transfer bancar. În celelalte
177

Payment shall not be returned. cazuri, Plata de garanție nu va fi returna tă.
4.6. The payments shall be made
by wire transfer to the bank account of the
Representative, designated below, or to any other relevant bank account, that the Lessor may indicate to the Lessee from time to time,
on a monthly basis, within 5 banking days
from the beginning of each month. 4.6. Plățile vor fi efectuate prin
transfer bancar la contul bancar al Reprezentantului desemnat mai jos, sau la orice alt cont bancar relevant care ar putea fi indicat de către Locator Locatarului din timp
în timp, lunar, în decursul a 5 zile bancare de
la începutul fiecărei luni.
4.7. The Lessee shall pay the Rent
to the following bank account of the
Representative: Beneficiary: xxxxxx 4.7. Locatarul va plăti Chiria la
următorul cont bancar al Reprezentantului: Beneficiar: xxxxxx .
4.8. Unless Moldovan law allows
payments between Moldovan residents in
EUR, the Rent in EUR shall be payable in
MDL at the exchange rate enacted by the National Bank of Moldova at the date of payment to the respective bank account. 4.8. Cu excepția cazului în care
legislația Republicii Moldova permite
efectuarea plăților între rezidenții Republicii
Moldova în EUR, Chiria în EUR se va efectua în MDL la rata de schimb stabilită de Banca Națională a Moldova la data efectuării plații
la cont ul bancar respectiv.
4.9. All excess funds paid
hereunder shall be returned. 4.9. Toate sumele achitate în exces
în baza prezentului Contract vor fi returnate.
5. CONVEYANCE OF THE
LEASED PROPERTY 5. PREDAREA BUNULUI
ÎNCHIRIAT
5.1. No later than xxx xxx, the
Lessor shall deliver the Leased Property in the possession and use of the Lessee and the
Parties shall execute a Deed of Conveyance of the Leased Property, in the form of Annex 2, in 2 copies, one for each Party. 5.1. Nu mai târziu de xxxxxx,
Locatorul va preda Bunul Închiriat în posesia
și folosința Locatarului și Părțile vor întocmi un Act de predare -primire a Bunului Închiriat,
care va avea forma Anexei 2, în 2 exemplare, câte unul pentru fiecare Parte.
5.2. At the moment of execution of
the Deed of Conveyance, the Parties shall
draw up an inventory list of all the assets that are conveyed together with the Leased
Property. The Lessee shall be liable for any
and all damages caused to the respective 5.2. La momentu l semnării Actului
de predare- primire, Părțile vor întocmi o listă
de inventariere a tuturor bunurilor care sunt predate împreună cu Bunul Închiriat.
Locatarul va purta răspundere pentru oricare
și toate daunele cauzate respectivelor bunuri
178

assets during the Term. pe perioada Te rmenului.
5.3. The Lessee shall return the
Leased Property to the Lessor under a Deed
of Conveyance at the end of the Term or after the termination of the Contract. The inseparable items installed by the Lessee as
part of improvements of the Leased Property
must be left in the Leased Property at the end of the Term and shall not be compensated by
the Lessor, unless the respective
improvements were expressly agreed and approved by the Lessor prior to their performance, in which case they will be
compensa ted pursuant to their actual value. 5.3. Locatarul va returna Bunul
Închiriat Locatorului în baza unui Act de
predare- primire la sfârșitul Termenului
Locațiunii sau după rezilierea Contractului. Obiectele care nu pot fi separate instalate de
Locatar car e fac parte din îmbunătățirile
Bunului Închiriat vor fi lăsate în Bunul
Închiriat la sfârșitul Termenului și nu vor fi
compensate de către Locator, cu excepția
cazurilor în care respectivele îmbunătățiri au fost convenite și aprobate în mod expres de către Locator înaintea realizării acestora, în
care caz îmbunătățirile vor fi compensate în conformitate cu valoarea lor reală..
6.REPAIRS AND MAINTENANCE 6. REPARAȚIA ȘI ÎNTREȚINEREA
6.1. The Lessor shall, at its own
cost, be responsible for all major main tenance, structural work and repair
including (but not limited to) maintenance and repair of structural elements and systems,
such as walls, ceilings, roofs, foundations,
electrical and related fixtures. 6.1. Locatorul, pe propria sa
cheltuială, va fi responsabil pentru toate întreținerile, lucrările structurale și reparațiile semnificative, inclusiv (dar fără a se limita la) întreținerea și reparația elementelor
structurale și ale sistemelor, precum pereții,
podurile, acoperișurile, fundațiile, sistemele
electrice și alte sisteme similare.
6.2. The Lessee shall, at its own
cost, be responsible for the current maintenance and repair of the Leased Property, provided that such maintenance or
repair works have been approved by the Lessor and do not trigger a deterioration of
the Leased Property and that the Lessee preserves the Permitted Use following such
works. If the Lessee fails to comply with
these obligations, it shall restore the Leased 6.2. Locatarul va fi responsabil, pe
propria sa cheltuială, de reparația și întreținerea curentă a Bunului Închiriat, cu condiția că astfel de lucrări de întreținere și
reparație au fost aprobate de către Locator și
nu vor cauza o deteriorare a Bunului Închiriat și că Locatarul va păstra Folosirea Permisă, după efectuarea acestor lucrări. În cazul în
care Locatarul nu respectă prezenta obligație,
acesta va restau ra Bunul Închiriat la condiția
179

Property to its initial condition at its own
expense or shall pa y to the Lessor the sum
necessary for the performance of such
restoration.
6.3 The Lessor undertakes, after the
payment by the Lessee of the deposit, to
ensure, within the reasonably shortest terms,
to remove the vehicles parked on the property, and to undertake the following
maintenance/repair works:
– Repair of 2 outside doors, of the
terrace’s wall and of a missing pavement at the terrace’s entrance
– Repair and first maintenance of the
A/C system
– First maintenance of the cold rooms
– Change of the electric meters
– Painting of the staircase walls
between the ground floor and the first floor sa inițială pe propria sa cheltuială sau va
achita Locatorului suma necesară pentru
executarea de către acesta a unei asemenea
restaurări .
6.3 Locatorul se angajează, după
achitarea de către Locatar a depozitului, s ă
asigure, în termeni rezonabili, deplasarea
vehiculel or parcate pe teritoriul proprietății și
să întreprindă următoarele lucrări de
întreținere / reparații:
– Servicii de reparație a 2 uși exterioare,
a peretelui de la teras ă și a unui pavaj care
lipsește de la int rarea la teras ă.
– Servicii de reparare și de întreținere a
sistemului / A/C .
– Întreținerea camerelor frigorifice.
– Schimbarea contoarelor de energie
electrică.
– Vopsirea pereților de scară dintre
parter și primul etaj.
7. WARRANTIES 7. GARANȚII
7.1. Each Party represents and
warrants that: 7.1. Fiecare Parte declară și
garantează că:
(i) it is a legal entity duly
incorporated and existing pursuant to the laws
of the Republic of Moldova, that it is not insolvent, no decision has been made with respect to it regarding insolvency or
liquidation; (i) este o persoană juridică creată
în modul corespunzător și care există în
conformitate cu legislația Republicii Moldova, că aceasta nu este în procedură de insolvabilitate și că nu s -a luat nici o decizie
în privința sa cu privire la insolvabilitate sau
lichidare;
(ii) it has done everything
necessary and obtained all the necessary
permits, licenses, approvals and consents
required for the execution and performance of (ii) a executat toate acți unile
necesar e și a obținut toate permisurile,
licențele, aprobările și consimțămintele necesare pentru semnarea și executarea
180

this Contract; prezentului Contract;
(iii) the person signing this
Contract on behalf of a Party has been duly
authorized to do so; (iii) perso ana care semnează
prezentul Contract din numele Părții a fost împuternicită în modul corespunzător pentru aceasta;
(iv) upon the signing of the
Contract, it shall represent a legal and binding obligation for each Party; (iv) după semnarea prezentului
Cont ract, acesta va reprezenta o obligație
legală și obligatorie pentru fiecare dintre Părți;
(v) neither the signing by a Party
of this Contract nor the performance by a Party of its obligations hereunder breaches or contravenes the laws of the Republic of
Moldova, any agreement or other document
to which the Party is party or by which the
Party, its assets or property is bound or may be bound, any provision of any court decision
in effect and relating to such Party; (v) nici semnarea de către o Parte a
prezentului Contract și nici executarea de
către o Parte a obligațiilor sale în conformitate cu prezentul Contract nu încalcă sau nu
contravine legislației Republicii Moldova,
oricărui contract sau oricărui alt document la care Partea este parte sau prin care P artea,
bunurile sau proprietatea sa, sunt obligate sau
pot fi obligate, precum și orice prevede a
oricărei hotărâri judecătorești care este în vigoare și în legătură cu respectiva Parte;
(vi) as of the date of signing hereof
there are no claims or arbitration, administrative, court or other proceedings or investigations and there is no threat of such
being initiated against the Party, or
concerning the Party, in any court, arbitration court or other body which, in the event of an unfavorable outcome, would have a
significant unfavorable impact on that Party’s ability to perform their obligations hereunder; (vi) la data semnării prezentului
Contract, nu există careva pretenții sau proceduri arbitrale, administrative, în instanțele judecătorești sau de alt fe
l sau
careva investigații și nu există probabilitatea ca acestea să fie inițiate împotriva Părții sau în legătură cu Partea în orice instanță de judecată, instanță arbitrală sau altă instanță și
care, în cazul unui rezultat nefavorabil, ar
avea un impact n efavorabil semnificativ
asupra posibilității Părții de a -și executa
obligații în baza prezentului Contract;
(vii) all and any representations and
warranties provided by one Party to the other (vii) toate și oricare din declarațiile
și garanțiile furnizate de către o Parte
181

Party hereunder shall remain in full force and
effect throughout the term of validity of this
Contract. celeilalte Părți în baza prezentului Contract,
vor rămâne pe deplin în vigoare și vor avea efect deplin pe parcursul termenului de
valabilitate a prezentului Contract.
7.2. The Lessor warrants that: 7.2. Locatorul garantează că:
(i) it is the sole and lawful owner
of the Leased Property; (i) acesta este unicul proprietar al
Bunului Închiriat;
(ii) it is duly authorized and able
to enter into this Lease Agreement and to
perform its obligations hereunder. (ii) acesta este autorizat în mod
corespunzător, și are dreptul să încheie
prezentul Contract și să -și îndeplinească
obligațiile în conformitate cu prevederile
prezentului Contract .
(iii) the Lessee may enjoy
possession of the Leased Property for the Term (and any prolongation thereof), without any interruption or disturbance from the Lessor, or any person claiming by, from or
through, or under the Lessor. The Lessor
further warran ts that it will hold the Lessee
free and harmless from any and all demands, claims, actions or proceedings by others in
regard to the Leased Property, and shall take,
in a timely manner, all necessary steps regarding any such demand, claim, action or
proce eding, so as to avoid any interruption or
disturbance of the Lessee’s enjoyment of the
Leased Property. (iii) Locatarul are dreptul de a se
bucura de posesiunea asupra Bunului Închiriat pe durata Termenului (și pe durata oricărei extinderi a acesteia), f ără întreruperi sau
perturbări din partea Locatorului sau a
oricărei altei persoane care să acționeze din
sau în numele, sau ca mandatar al Locatarului.
Locatorul de asemenea garantează că va
elibera și va proteja Locatarul de oricare
solicitări, reclamații, acțiuni sau tranzacții a
altor persoane în legătură Bunul Închiriat și va întreprinde, în termen, toți pașii necesari cu
privire la soluționarea respectivelor solicitări,
reclamații, acțiuni sau tranzacții, întru evitarea oricărei întreruperi sau pertu rbări a
Locatarului de la beneficierea de Bunul
Închiriat.
7.3. The Parties shall be obliged
immediately to inform each other of any
significant unfavorable change of
circumstances which may take place and
affect any of their respective representations 7.3. Părțile vor fi obligate să se
informeze reciproc imediat în cazul unor schimbări nefavorabile semnificative a
circumstanțelor care ar putea avea loc și care
ar putea afecta declarațiile și garanțiile lor
182

and warranties set forth herein. stabilite pr in prezentul Contract.
7.4. The breach by a Party of any
of the representations and warranties set forth
in this article shall represent a material breach of this Contract by such Party. 7.4. Încălcarea de către o Parte a
oricăror declarații și garanț ii stabilite în
prezentul articol vor reprezenta o încălcare esențială a prezentului Contract de către respectiva Parte.
8. DISPOSAL OF THE
LEASED PROPERTY 8. DISPUNEREA DE BUNUL
ÎNCHIRIAT
8.1. The Lessor shall have the right
to assign rights and oblig ations, mortgage or
otherwise dispose of its rights for the Leased Property (entirely or partially), and also to assign its rights and/or responsibilities, or
pledge its rights under this Lease Agreement
(entirely or partially) with subsequent notice provi ded to the Lessee. 8.1. Locatorul are dreptul de a
cesiona drepturi și obligații, de a ipoteca sau de a dispune în alt mod de drepturile sale aspra Bunului Închiriat (în totalitatea lor, sau parțial) și de a cesiona drepturile și/sau
obligațiile sale, sa u de a gaja drepturile sale în
conformitate cu prezentul Contract de
Locațiune (în totalitatea lor, sau parțial) cu notificarea ulterioară a Locatarului.
8.2. Shall the Lessor decide, at any
time during the Term of this Lease Agreement, to sell or other wise transfer the
Leased Property, it shall first notify the
Lessee of such intention and shall grant it the
first option to purchase the Leased Property for the price of xxxxxxxxxxxxx), where such
sale shall be completed within the Term
provided by this L ease Agreement. If, within
30 calendar days from such notification, the Lessee refuses to buy or otherwise receive
title over the Leased Property from the Lessor
or leaves the Lessor without an answer, the Lessor shall proceed to due negotiation and selling or other transfer of the Leased
Property to any third party. 8.2. În cazul în care Locatorul va
decide, în orice moment pe parcursul
Termenului prezentului Contract de Locațiune, să vândă sau să transfere în alt
mod Bunul Închiriat, acesta va notifica întâi
de toate Locatorul în legătură cu o astfel de
intenție și îi va oferi acestuia dreptul
primordial de a cumpăra Bunul Închiriat la
prețul de xxxxxxxxxxxx (fără TVA), în condițiile în care vânzare a dată va fi finalizată
pe parcursul Termenului prevăzu
t de
Contractul de Locațiune. Dacă, pe parcursul a
30 de zile calendaristice de la data unei
asemenea notificări, Locatarul va refuza să cumpere sau să obțină în alt mod dreptul de
proprietate asupra Bunului Închiriat de la
Locator sau va lăsa Locatorul fă ră un răspuns,
183

Locatorul va purcede la negocierile
corespunzătoare și la vânzarea sau
transferarea în alt mod a Bunului Închiriat
oricărei persoane terțe.
8.3. In case of sale or any other
transfer of the Leased Property by the Lessor
to a third party, the Lessor shall notify the
Lessee in writing on the termination of the Contract, pursuant to the provisions hereof, 4
months prior to such termination. For the
avoidance of doubt, the sale or any other transfer of the Leased Property to a third person cons titutes a ground for termination of
the Contract, while the Parties expressly agree that the new owner of the Leased Property shall not subrogate to the rights and obligations of the Lessor that arise under this
Lease Agreement. 8.3. În cazul vânzării sa u a oricărui
alt transfer al Bunului Închiriat de către Locator unei persoane terțe, Locatorul va
notifica în scris Locatarul despre rezilierea Contractului, în conformitate cu prevederile
acestuia, cu 4 luni înaintea unei astfel de
rezilieri. Pentru a ev ita orice dubii, vânzarea
sau orice altă transferare a Bunului Închiriat către o persoană terță constituie temei de
reziliere a Contractului, iar Părțile convin în
mod expres că noul proprietar al Bunului Închiriat nu se va subroga drepturilor și obligațiilor Locatorului care decurg din
prezentul Contract de Locațiune.
8.4. The Lessee is entitled to sub –
lease or assign the Lease Property only with
Lessor ’s prior written approval. 8.4. Locatarul are dreptul să dea
Bunul Închiriat în sublocațiune sau să îl
cesioneze doar cu acordul anterior scris a
Locatorului.
9. INSURANCE 9. ASIGURAREA
9.1. The Lessee shall, at its own
expense insure the Leased Property for its general civil liability, including Lessees’ liability towards the Lessor and third persons for the damage caused by use of the Leased
Property with limit of liability not less than
xxxxxxxxxx and maintain such insurance valid throughout the entire Term. 9.1. Locatarul va asigura, din cont
propriu, Bunul Închiriat pentru răspunderea sa civilă generală, inclusiv răspunderea
Locatarului față de Locator și persoane terțe pentru daunele cauzate prin folosirea Bunului
Închiriat, cu limita răspunderii civile de
minimum xxxxxx și va menține valabilă această asigurare pe parcursul întregului Termen.
10. OTHER PARTIES’ RIGHTS
AND OBLIGATIONS 10. DREPTURILE ȘI OBLIGAȚIILE
ALTOR PERSOANE
184

10.1. The Lessor reserves the right to
enter and inspect, at any time, the Leased
Property, for the purpose of maintaining it
and in order to view the state and conditi on of
the Leased Property and/ or make any necessary repairs and maintenance in the
presence of the Lessee. In such case, the
Lessor shall duly inform the Lessee about any such entry in advance. During such
inspections, the Lessor reserves the right to
request any documentation pertinent to the
activity of the Lessee, in order to monitor the compliance of the Lessee with the Permitted
Use and the warranties provided hereunder. 10.1 Locatorul își reține dreptul de a
intra în și examina Bunul Închiriat în s copul
întreținerii acestuia precum și pentru a evalua
starea și condițiile în Bunul Închiriat și pentru a efectua lucrările de reparație și de întreținere necesare în prezența Locatarului. În cazurile
menționate mai sus, Locatorul va informa în
prealabil , în mod corespunzător, Locatarul
despre oricare astfel de intrări. Pe durata unor astfel de examinări, Locatorul își reține
dreptul de a solicita orice documente pertinente activității Locatarului în scopul
monitorizării conformării Locatarului cu
Folosirea Permisă și garanțiile prevăzute în
prezentul.
10.2. The Lessee is entitled to install
furniture and equipment in the Leased Property. Upon expiration of this Contract,
the Lessee shall take all equipment, furniture and facilities installed by him in the Leased
Property. 10.2 Locatarul este în drept să
instaleze obiecte de mobilier și echipament în
Bunul Închiriat. La expirarea prezentului
Contract, Locatarul va elibera Bunul Închiriat de toate echipamentele, mobila și alte obiecte instalate de el în Bunul Închiriat.
10.3. The Lessee shall inform the
Lessor, in due time, of the new name of the Restaurant which it intends to adopt. The
Lessor shall be entitled to the final approval
of the new name of the Restaurant. 10.3. Locatarul va informa
Locator ul, în timp util, despre noul nume al
Restaurantului pe care intenționează să îl
adopte. Locatorul va avea dreptul la aprobarea
finală a noului nume al Restaurantului.
10.4. The Lessee undertakes to
maintain a good reputation of the Restaurant
and to pr ovide qualitative services to its
customers which would be at least
comparable to the former services offered by this Restaurant. 10.4. Locatarul își asumă
angajamentul de a menține o reputație bună a
Restaurantului și de a presta servicii de
calitate cli enților acestuia, servicii care să fie
cel puțin comparabile cu serviciile precedente oferite de Restaurant.
11. LIABILITY OF THE
PARTIES 11. RĂSPUNDEREA PĂRȚILOR
185

11.1 For nonperformance or
improper performance of a monetary
obligation provided by this Contract, the
defaulting Party shall pay the other Party a
penalty at the rate of 0.01 % of the amount
due for each day of delay . 11.1. Pentru neexecutarea sau
executarea necorespunzătoare a unei obligații
pecuniare prevăzute de prezentul Contract,
partea care nu a executat/ a executat
necorespunzător va plăti celeilalte Părți o penalitate în mărime de 0,01% din suma
scadentă pentru fiecare zi de întârziere.
11.2 Payment of the penalty
provided by this Contract shall not release the Parties from perform ing their contractual
obligations or from the responsibility to cure
breaches, or to reimburse the other Party for losses caused by nonperformance or improper
performance of the obligations specified in
this Contract. 11.2. Plata penalității prevăzute de
prezentul Contract nu va elibera Părțile de la
executarea obligațiilor lor contractuale sau de
la răspunderea de a înlătura neexecutarea sau de a compensa prejudiciul cauzat celeilalte Părți din cauza neexecutării sau a executării
necorespunzătoare a obliga țiilor prevăzute de
prezentul Contract.
11.3 The Lessee shall immediately
(but, in any case, not later than 7 days after receiving a request) compensate the Lessor
for any fines, sanctions, claims from the state authorities, local authorities and third parties,
incurred by the Lessor as a result of the
Lessee’s actions or failures to act. 11.3. Locatarul va compensa
Locatorului imediat (însă, în orice caz, nu mai târziu de 7 zile de la primirea cererii în acest
sens) orice amenzi, sancțiuni, pretenții
de la
autoritățile publice centrale sau locale sau de la alte părți terțe, suportate de Locator ca
rezultat a acțiunilor sau inacțiunilor
Locatarului.
12. ENTRY INTO FORCE,
AMENDMENT, AND TERMINATION OF THE CONTRACT 12. INTRAREA ÎN VIGOARE,
MODIFICAREA SI REZILIEREA
CONTRACTULUI
12.1. This Contract shall enter into
force upon its signing by both Parties’
representatives and shall continue in full
force and effect until the complete performance by each Party of its respective obligations hereunder. Any payment
obligations of the Lessee under this Contract will become effective only upon signing by 12.1. Prezentul Contract va intra în
vigoare la data semn ării acestuia de către
reprezentan ții ambelor Părți și va rămâne în
vigoare și va produce efecte până la executarea deplină de către fiecare Parte a obligațiilor lor respective în baza prezentului
Contract. Orice obligații de plată a
Locatarului în baza prezentului Contract vor
186

the Parties of the Deed of Conveyance in
accordance with point 5.1. produce efe cte numai după semnarea de către
Părți a Actului de predare -primire în
conformitate cu punctul 5.1.
12.2. All amendments to this
Contract must be made in writing and must
be signed by the authorized representatives of
the Parties. 12.2. Toate modifică rile prezentului
Contract trebuie să fie efectuate în scris și
trebuie să fie semnate de către reprezentanții
autorizați ai Părților.
12.3. This Contract may be
terminated by mutual agreement of the Parties. 12.3. Prezentul Contract poate fi
reziliat pr in acordul reciproc al Părților.
12.4. Each Party may terminate this
Lease Agreement by giving the other Party a
4-months prior termination notice. 12.4. Oricare din Părți poate rezilia
prezentul Contract prin notificarea celeilalte Părți cu 4 luni în ainte de data preconizată a
rezilierii.
12.5. If the Lessor terminates this
Contract unilaterally within the Guaranteed Term, it will pay to the Lessee, in full, the
equivalent of the Security Payment. 12.5. În cazul în care Locatorul
reziliază în mod unilateral prezentul Contract
în perioada Termenului Garantat, acesta va plăti Locatarului, integral, echivalentul Plății
de Garanție.
12.6. If the Lessee terminates this
Contract unilaterally within the Guaranteed
Term, the improvements expressly agreed
and approved by the Lessor prior to their performance that were to be compensated by
the Lessor pursuant to their actual value, in
conformity with point 5.3., shall not be compensated and the Security Payment shall not be returned to the Lessee. 12.6. În cazul în care Locatarul
reziliază prezentul contract în mod unilateral
în perioada Termenului Garantat,
îmbunătățirile care au fost convenite și aprobate în mod expres de către Locator
înaintea realizării acestora care urmau a fi
compensate de către Locator în conformitate cu valoarea lor reală, conform punctului 5.3., nu vor fi compensate și Plata de Garanție nu
va fi restituită Locatarului.
12.7. The Lessor shall have the right
to immediately terminate this Contract upon
written notice to the Lessee, without penalty:
(i) in case of non -payment by the 12.7. Locatorul va avea dreptul de a
rezilia imediat prezentul Contract prin înaintarea unei notificări scrise Locatarului,
fără plata unei penalități:
(i) în cazul nea chitării de către
187

Lessee of the Rent and/or any other due
amounts resulting from the Contract for a
period of not less than two months, unless the
Lessor sets an additional deadline for payment, or unless the Lessee prompt ly pays
the undisputed amount and a timeframe is
agreed to resolve the disputed sums, or

(ii) in case of essential breach of
the Contract by the Lessee (such as use of the
Leased Property contrary to the Permitted Use, sublease of the Leased Property to third
persons (other than affiliates of the Lessee) without Lessor’s written consent. Locatar a Chiriei și/sau a oricăror altor sume
scadente care rezultă din Contract într -o
perioadă de cel puțin două luni, cu excepția cazului în care Locatorul stabilește un termen limită adițional pentru plată sau cu excepția cazului în care Locatarul plătește în mod
prompt suma necontestată și Părțile stabilesc de comun acord o perioadă pentru soluționarea disputelor privind sumele
contestate, sau
(ii) în cazul încălcării esențiale a
Contractului de către Locatar (precum
folosirea Clădir ii contrar Folosirii Permise,
sublocațiunea Bunului Închiriat către persoane terțe (altele decât afiliați ai Locatarului) fără acordul scris al Locatorului.
12.8. In the event that this Contract
is validly terminated, this Lease shall end after 10 (ten) business days following such
termination date, and the Parties shall collaborate so that, before the expiration of
this term, the Lessee transfers to the Lessor
the Leased Property under a Deed of Conveyance. The Rent shall be paid for that
period, in the last month, for which this Lease
was valid. 12.8. În cazul în care prezentul
Contract este reziliat în mod valabil,
Locațiunea va înceta în decursul a 10 (zece) zile lucrătoare după respectiva reziliere, iar Părțile vor colabora astfel încât, înaintea
expirării termenului dat, Locatarul să
transfere Locatorului Bunul Închiriat în baza
unui Act de predare -primire. Chiria va fi
achitată pentru acea perioadă a ultimii luni pentru care Locațiunea a fost valabilă.
12.9. In the event that the Lessee has
duly performed its obligations under the
Contract, upon expiry of the Term of the Lease, the Lessee shall have the right of priority over other third parties to execute a new lease contract for a new term. 12.9. În cazul în care Locatarul a
executat în modu l corespunzător obligațiile
sale în baza Contractului, la expirarea Termenului Locațiunii, Locatarul va avea drept de prioritate asupra altor părți terțe de a semna un nou contract de locațiune pentru un
nou termen.
13. FORTUITOUS EVENTS 13. FORȚĂ MAJOR Ă
188

13.1. In the event of fire, flood or
any other cause extended – more than 24
hours that may render the Leased Property
unsafe or uninhabitable, the Lessor will return to the Lessee money paid in advance (lease of the current month) for the period the
Leased property cannot be used under its
permitted use 13.1. În caz de incendiu, inundație
sau alte cauze care durează mai mult de 24 de ore, în rezultatul cărora Bunul Închiriat devine
periculos sau imposibil de locuit, Locatorul va rambursa Locatarului banii plătiți în avans
(chiria pentru luna curent ă) pentru perioada în
care bunul închiriat nu poate fi valabil pentru folosirea permis ă.
13.2. The Lessor shall indemnify the
Lessee or the occupants of the Leased Property against any loss or damage incurr ed
due to a defect of the Leased Property, or the act of a third party to which the Lessor
allowed use or access to the Leased Property,
unless this is due to the fault of the Lessee or the occupants of the Leased Property. 13.2. Locatorul va despăgubi
Locatarul sau ocupanții Bunului Închiriat
pentru orice prejudiciu sau daună datorată unui viciu al Bunului Închiriat, sau unui act al terțului căruia Locatorul i -a permis folosința
sau accesul la Bunul Închiriat, cu excepția cazului când aceasta se datoreaz ă vinovăției
Locatarului sau ocupanților Bunului Închiriat.

14. DISPUTE RESOLUTION,
JURISDICTION 14. SOLUȚIONAREA
LITIGIILOR, JURISDICȚIA
14.1 This Contract is governed by
the laws of the Republic of Moldova. 14.1. Prezentul Contract este
guvernat de legislația Republicii Moldova.
14.2 Any disputes and controversies
arising between the Parties out or in connection with this Contract, including the case when one of the Parties is of the opinion
that the other Party has not performed or has
improperl y performed (breached) this
Contract, shall be settled by negotiations. The first Party must notify the other Party of
the breach in writing, attaching to the
notification a description of the factual circumstances of such breach and a request to negotiat e the dispute. 14.2. Orice litigii și dispute care vor
apărea între Părți în baza sau în legătură cu prezentul Contract, inclusiv cazul în care una dintre Părți consideră că cealaltă Parte nu a
executat sau a executat necorespunzător (nu a
executat) prez entul Contract, vor fi rezolvate
prin intermediul negocierilor. Prima Parte trebuie să notifice cealaltă Parte despre
neexecutare în scris, cu atașarea la notificare a
unei descrieri a circumstanțelor de fapt a neexecutării și cu exprimarea unei cerințe de a
negocia asupra litigiului dat.
14.3 If the Parties fail to settle the
dispute or controversy by negotiations within 14.3. În cazul în care Părțile nu
reușesc să rezolve litigiul sau disputa în
189

60 (sixty) calendar days of sending such
notice, it shall be referred to the competent
court of the Republic of Moldova, in
accordance w ith the procedure established by
law. decurs de 60 (șaizeci) de zile calendaristice de
la expedierea notificării, acesta va fi înaintat
instanței de judecată competente a Republicii
Moldova, în conformitate cu procedura stabilită de legislație.
15. MISCELLANEOUS 15. PREVEDERI DIVERSE
15.1 This Contract is executed in 2
copies, one for each Party. Each copy of the Contract is executed in Romanian and
English languages, both tex ts being authentic
and having equal legal effect. In case of
discrepancy between the Romanian and English versions of the Contract, the
Romanian version shall prevail. 15.1. Prezentul Contract este
întocmit în 2 exemplare, câte unul pentru
fiecare Parte. Fiecare exemplar al Contractului
este întocmit în limba română și în limba engleză, iar fiecare dintre aceste texte sunt autentice și au aceeași forță juridică. În caz de neconcordanță dintre versiunile în limba
română și în limba engleză a Contractului,
versiunea în limba română va prevala.
15.2 Any notice, request or other
communication sent in connection with this
Contract shall be made in writing in the
Romanian, Russian or English language and shall be sent by facsimile (with confirmation of deliver y), courier, personal delivery or
against signature of a representative of the other Party, or sent by registered mail with a description of the contents and return receipt
to the addresses of the Parties set forth below,
or to another address of which a P arty may
from time to time notify the other Party:
Lessor: xxxx
Lessee: xxxx
Notices hereunder are considered
received: on the date set forth in the receipt, in the event of courier or hand delivery, and
on the date set forth in the deliver y notice as
the date of delivery, in the event of registered 15.2. Orice notificare, cerere sau alte
comunicații expediate în legătură cu prezentul
Contract vor fi întocmite în scris în limba
română, rusă sau engleza și vor fi expediate
prin fax (cu confirmarea recepționării), livrare
prin curier, personală sau contra semnătură a
unui reprezentant al celeilalte Părți, sau vor fi
expediate prin scrisoare recomandată cu o
descriere a conținutului și cu o confirmare de
primire la adresele Părților stabilite mai jos,
sau la altă adresă pe care o Parte o poate
notifica celeilalte Părți din când în când:
Locator: xxxx
Locatar: xxxx
Notificările expediate în baza
prezentului Contract sunt considerate primite:
la data prevăzută în confirmarea de primire, în
cazul unei livrări prin curier sau personale și la data prevăzută în notificarea de expediere
190

mail. ca dată a primirii, în cazul expedierii prin
scrisoare recomandată.
15.3 Headings of Articles in this
Contract are intended for ease of referenc e
only and shall not affect the interpretation of
any provisions hereof. 15.3. Titlurile articolelor prezentului
Contract sunt incluse pentru comoditatea referințelor și nu vor afecta interpretarea oricăror prevederi ale prezentului Contract.
15.4 If an y provision in this
Contract becomes at any time invalid by decision of a court of law or in accordance
with legislation or by other means, this will
not entail the invalidity of the remaining provisions herein. In the event that any provision in this Cont ract is declared invalid,
the Lessor and the Lessee shall take all possible and requisite actions, including entering amendments and addenda to this Contract, in order to comply with
requirements of applicable legislation of the
Republic of Moldova and ret ain as far as
possible understandings previously reached between the Parties. 15.4. În cazul în care oricare din
prevederile prezentului Contract devin, în
orice moment, nevalabile prin decizia unei
instanțe de judecată sau în conformitate cu
legislația sa u prin alte metode, aceasta nu va
atrage nevalabilitatea prevederilor rămase. În
cazul în care orice prevedere a prezentului
Contract este declarată nevalabilă, Locatorul
și Locatarul vor întreprinde toate acțiunile
posibile și necesare, inclusiv adoptare a unor
modificări și completări la prezentul Contract,
pentru a se conforma prevederilor legislației
aplicabile a Republicii Moldova și pentru a
menține, în măsura în care este posibil,
înțelegerile încheiate anterior între Părți.
On behalf of the LESSO R/ Din numele
LOCATORULUI:
____________________
Name/Nume: x On behalf of the LESSEE/ Din numele
LOCATARULUI
____________________ Name/Nume: x

Annexes: Anexe:
Annex 1 The Plans of the Restaurant; Anexa 1 Planurile Restaurantului;

Annex 2 The Deed of Conveyance of
the Leased Property. Anexa 2 Actul de predare -primire a
Bunului Închiriat.

191

Anexa nr. 4
Model de contract de arendă în limba română și rusă
Contract de arendă a terenurilor
Договор аренды земельного участка
Nr. 100000
Chișinău 01 ianuarie 2016
I
Subsemnatul, Dl Numele, buletin de identitate nr. 8000000 eliberat la data de 27/00/2000,
de IS "Cris Registru", născut la data de 31/07/1 900, cu domiciliu or. Denumire str. Denumire 17,
denumit în continuare "Arendator", pe de o parte, și
Denumire Companie SRL, cod fiscal nr. 10000010000 cu adresa juridic ă la str. Denumire
Chișinău, Republica Moldova reprezentat de către Numele Prenumele î n calitate de administrator
denumit în continuare "Arendaș", pe de altă parte, în baza legislației civile și a Legii nr. 198 -XV
din 10 mai 2000 cu privire la arenda în agricultură (în continuare – "Legea") am încheiat
prezentul contract privind următoare le.
___________________________
Нижеподписавшийся, г -н Имя, удостоверение личности №. 800000000 выдан
27/00/2000, ГП "Registru", родившийся 31/07/1900, в городе Название. Улица, Имя 17,
именуемое в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и
Название компании ООО, фискального кода нет. 10000010000 с юридическим
адресом по ул. Имени Кишинев, Молдова в лице Имя Фамилия менеджером, дал ее
"Арендатор", с другой стороны, в соответствии с гражданским законодательством и
Законом №. 198- XV от 10 мая 2000 года об аренде в сельском хозяйстве (далее – «Закон»),
заключили настоящий Договор о нижеследующем.
II
Obiectul contractului
Предмет договора
Arendatorul a dat în arendă, iar Arendașul a preluat terenurile, după cum urmează: teren
agricol – 001 ha, număr cadastral 01010101, Localitate raionul denumire. Terenurile arendate vor
fi folosite pentru: Instalarea de generatoare și de echipament.
___________________________
Арендодатели сдал в аренду, а арендатор принял земельные участки, следующим
образом: земли сельскохозяйственного назначения – 001 га, кадастровый номер 01010101,
192

Район имя. Выделенная земля будет использоваться для: Монтаж генераторов и
оборудования.
III
Termenul de arendă
Срок аренды
Termenul de arendă este de trei ani, începând cu data de 12/08/2020 și care s e încheie nu
mai devreme de data de 12/08/2020. În cazul în care perioada de Arendă va expira, iar Arendatorul nu va cere să i se predea terenul arendat și Arendașul va continua exploatarea
acestuia, contractul de arend ă va fi prelungit pentru încă o peri oadă de un an.
___________________________
Срок аренды составляет три года, начиная с 08/12/2020, и заканчивая не ранее, чем
дата 08/12/2020. Когда срок аренды истекает, и арендодатели не будет требовать их возврат, и арендаторов будет продолжать свою деятельность, договор аренды будет
продлен на срок до одного года.
IV
Plata pentru arendă
Арендная плата
Pentru exploatarea terenurilor arendate, Arendașul achit ă în contul bancar al Arendatorului
sau în numerar, până la data de 01 ianuarie 2015, suma total ă de 10000 MDL (zece mii lei).
Arendașul va achita pentru Arendator impozitul pe venit aferent venitului obținut din darea în
arendă potrivit cotelor stabilite de legislația în vigoare pentru anul în care a obținut venitul,
precum și comisioanele bancare și orice alte taxe aferente tranzacțiilor.
___________________________
Для эксплуатации арендованной земли, арендатор платит в банковский счет
арендодателя или наличными до 1 января 2015 года, общую сумму в размере 10000 леев
(десять тысяч). Арендатор должен платить подоходный налог за аренду дохода от сдачи в
аренду в соответствии с квотами, установленными законодательством за год, в котором он накапливается и банковские сборы, и любые другие сборы связанные со сделками.
V
Drepturile și obligațiile Arendatoru lui
Права и обязанности арендодателя
Arendatorul este în drept:
a) să verifice modul în care Arendașul exploatează terenul dat în arendă, fără a interveni în
activitatea curentă a acestuia;
193

b) să inițieze modificarea sau rezilierea prezentului contract numai în condițiile Legii și
contractului;
Arendatorul este obligat:
a) să transmită terenurile arendate în termenele și în condițiile stipulate de contract;
b) să anunțe Arendașul despre viciile materiale și viciile juridice ale terenurilor arendate,
dacă este cazul;
c) Să acționeze într -o manieră care să nu împiedice exploatarea normală a terenurilor date
în arendă;
d) să execute alte condiții prevăzute de legislația în vigoare sau de contract.
___________________________
Арендодатель имеет право:
а) проверить, как арендатор использует арендованную землю без вмешательства в
его текущей работе;
б) инициировать поправку или расторжения настоящего договора только в
соответствии с законом и договором;
Арендодатель обязан:
а) передать арендованную землю в условиях, предусмотренных в договоре;
б) извещать арендатора о материальных и юридических дефектов арендуемой земли,
если таковые имеются;
в) действовать таким образом, чтобы не мешал нормальной эксплуатация
арендованной земле;
г) выполнять другие условия, установленные законодательством или договором.
VI
Drepturile și obligațiile Arendașului
Права и обязанности арендатора
Arendașul are dreptul:
a) la reîncheierea prioritară a contractului de arendă pe un nou termen în cazul în care: – și-
a onorat obligați ile contractuale asumate anterior; – terenul arendat se dă în arendă pe un nou
termen; – acceptă noile clauze contractuale stabilite de Arendator.
b) de preemțiune în cazul înstrăinării de către proprietar a terenului dat în arendă;
c) să ceară rezilierea sau modificarea contractului de arendă în condițiile prevăzute de Lege
sau la înțelegerea părților;
d) să schimbe parțial destinația terenurilor cu consimțământul Arendatorului și conform
legislației;
194

e) să transmită în subarendă terenul numai cu consimță mântul în scris al proprietarului,
prin încheierea unui contract separat de subarendă în condițiile prevăzute de Lege;
Arendașul este obligat:
a) să folosească cu bună -credință terenurile arendate, conform clauzelor contractului și
legislației în vigoare;
b) să mențină potențialul productiv al terenurilor arendate și să le restituie la expirarea
termenului stabilit în contract, în stare corespunzătoare. În cazul în care pe terenurile arendate
sunt amplasate construcții, se va ține cont de gradul de uzură al acestora.
c) să achite plata pentru arendă în termenul și în modul stabilit;
d) să achite impozitele și alte plăți, prevăzute de legislația în vigoare, în cazul în care
contractul nu prevede altfel;
e) să procure integral suprafața terenului care va face obiectul schimbării destinației din
teren agricol în teren destinat construcției;
f) să achite toate taxele și plățile aferente obținerii documentelor schimbării destinației
terenurilor;
g) să respecte normele maximal admisibile de influen ță asupra m ediului (cu efectuarea
analizei chimice a solului la transmiterea și la restituirea terenurilor, cu acordul comun al părților contractante);
___________________________
Арендатор имеет право:
а) Перезаключение договора аренды на новый срок, в приоритетном порядке, если:
– Ранее выполнял свои договорные обязательства; – земельный участок дается в
аренду на новый срок; – Принимает новые условия договора, установленные
Арендодателя.
б) преимущества в покупки, в случае продажи собственником арендованной земли;
в) требовать прекращения или изменения договора аренды, в соответствие с законом
или соглашением сторон;
г) частично изменить назначения земли с согласия арендодателя и в соответствии с
законом;
е) передать в субаренду землю, только с письменного согласи я владельца, заключив
отдельный договор субаренды, как это предусмотрено законом;
Арендатор обязан:
а) использовать добросовестно арендованные земли, в соответствии с условиями
договора и законодательством;
195

б) поддерживать производственный потенциал арендо ванной земле и возвращать их
после окончания срока договора в хорошем состоянии. В случае когда на земельных
участков расположены зданий, будет учитываться их степень износа.
в) уплачивать за аренду в сроках и в установленном порядке. г) уплачивать налоги и другие платежи, предусмотренные законом, если договором
не предусмотрено иное;
д) купить в полной мере земельные участки, которые являются предметом
изменений в земельные участки для строительства;
е) оплатить все сборы для получения документов изменени й землепользования;
ф) соблюдать максимально допустимую воздействия окружающей среды
(химического анализа почвы и реституции земель, передачи по взаимному согласию
договаривающихся сторон);
VII
Modificarea, încetarea sau rezilierea contractului de arendă
Изменение, прекращение или расторжение аренды
La modificarea clauzelor contractului de arendă, părțile contractante semnează acorduri
adiționale, înregistrate în modul stabilit, care sunt parte integrantă a contractului de bază. Contractul de arendă încetează în cazurile prevăzute de art. 13 al Legii. Contractul de arendă se
reziliază prin acordul comun al părților contractante în cazul în care Arendașul va sista definitiv
procesul de instalare a generatoarelor sau la cererea uneia dintre părțile contractant e, în legătură
cu neexecutarea de către cealaltă parte a obligațiunilor contractuale.
___________________________
При изменении условий договора аренды, стороны подписывают дополнительные
соглашений, зарегистрированные в установленном порядке, которые явл яются частью
основного договора. Договор аренды прекращается в случаях, предусмотренных ст. 13
Закона. Договор аренды прекращается по взаимному согласию договаривающихся сторон,
если арендатор полностью прекратит установку генераторов или по просьбе
догова ривающихся сторон от невыполнения договорных обязательств, другой стороной.
VIII
Restituirea bunurilor arendate
Возврат арендуемую имуществу
Restituirea terenurilor arendate se efectuează în baza actului de predare -preluare, semnat
de ambele părți.
___________________________
196

Возврат арендованной имуществе проводится на основания акта приема -передачи,
подписанный обеими сторонами.
IX
Cazurile de forță majoră
Форс -мажор
Partea contractantă este exonerată de răspundere în cazul în care neexecutarea sau
execu tarea necorespunzătoare a obligației sale se datorează unui eveniment care nu depinde de
voința ei (stare de forță majoră, pieire fortuită). Exonerarea de răspundere este posibilă atâta timp
cât există starea de forță majoră.
Arendașul aflat în imposibil itatea de a- și executa obligațiile din cauza stării de forță majoră
este obligat: – să ia toate măsurile pentru conservarea bunurilor arendate; – să anunțe
Arendatorul, cel mult a doua zi de la survenirea evenimentului de forță majoră sau pieirii fortuite, despre pierderile suferite și/sau imposibilitatea executării prezentului contract; – să
întocmească actul de pierderi suferite și să îl semneze împreună cu Arendatorul.
___________________________
Подписавшая сторона освобождается от ответственности, если неисполнение или
ненадлежащее исполнение своих обязательств в связи с событием, которое не зависит от
воли его (форс -мажорных обстоятельств, случайного уничтожения). Отказ от
ответственности возможно до тех пор, пока существует форс -мажорные обстоятельств а.
Арендатор, будучи не в состоянии выполнять свои обязательства в связи с
состоянием форс -мажор, обязан: – Принять все меры для защиты арендованной
имуществе; – Сообщите арендодателю не позднее, чем в день наступления форс-
мажорных обстоятельств или случа йной уничтожения, о потерях и / или невозможность
выполнение этого договора; – Составлять акт ущерба и подписать его вместе с
арендодателями.
X
Soluționarea litigiilor
Урегулирование споров.
În cazul apariției unor divergenț e izvorâte din prezentul contrac t, părțile contractante vor
lua toate m ăsurile pentru soluționarea lor pe cale amiabilă sau prin intermediul unor
reprezentanți aleși.
În cazul imposibilității rezolvării divergen țelor pe cale amiabilă, orice litigiu izvorât din
prezentul contract se soluționează de instanța judecătorească competentă.
197

În cazul în care între Arendator și Arendaș au apărut divergențe care nu pot fi soluționate
prin prevederile contractului, dar reglementate de Lege, părțile vor acționa în conformitate cu
Legea.
___________________________
В случае возникновения разногласий, вытекающие из настоящего договора,
Договаривающиеся Стороны принимают все меры, чтобы решить их мирным путем, либо через избранных представителей.
В случае невозможности разрешить их разногласия мирным путем, любой спор,
возникший из настоящего договора, будет разрешен компетентным судом.
В случае если между арендодателя и арендатора возникли разногласия, которые не
могут быть решены по нормы договора, но регулируется Законом, стороны будут
действовать в соответствии с Законом.
XI
Clauze finale
Заключительные положения
Prezentul contract reglementează relațiile dintre Arendator și Arendaș pe perioada stabilită
de arendă a terenurilor agricole și servește temei pentru efectuarea înregistrărilor la contul extra-
bilanțier destinat evidenței activelor arendate pe termen lung.
Prezentul contract intr ă în vigoare din data semnării lui.
Prezentul contract este emis în două exemplare identice. Primul exemplar revine
Arendatorului , iar al doilea – Arendașului.
___________________________
Настоящий договор регулирует отношения между арендатора и арендодателя в
течение срока аренды и служит основой для записи для учета внебалансовых активов арендованных многолетних наблюдений.
Настоящий Договор вступает в силу с дат ы его подписания.
Настоящий Договор оформлен в двух идентичных экземплярах. Первый экземпляр
принадлежит арендодателя, а второй экземпляр – арендатору.

"Arendator" "Arendaș"
"Арендодатель" "Арендатор"

198

Anexa nr. 5
Model de cerere de chemare în judecată privind încasarea plății pentru locațiune
mun. Chișinău “____”______________2016
Judecătoria (denumirea)
mun. Chișinău, bd. Ștefan cel Mare și Sfânt
Reclamant: „Companie 1” SRL IDNO: 000000000
mun. Chișinău, bd. Ștefan cel Mare și Sfânt
tel: 022 1000000 MD -20001
Pârât: „Companie 2” SRL IDNO: 000000000
mun. Chișinău, bd. Ștefan cel Mare ș i Sfânt
tel: 022 2000000 MD -20002

CERERE DE CHEMARE ÎN JUDECATĂ
Privind încasarea datoriilor pentru locațiune în valoare de 000 lei
În fapt , la data de 00 ianuarie 2015, între „Companie 1” SRL și „Companie 2” SRL, a fost
încheiat contractul de locațiune nr.01.
Conform pct. 1 din contractul de locațiune, locatarului i -a fost transmis în locațiune bunul
imobil ce constă în biroul nr. 01, nivelul 0, cu suprafața de 100,0 m.p. din blocul administrativ
„Companie 1” SRL, amplasat în mun. Chișinău bd. Ștefan cel Mare și Sfânt .
Conform pct.3 al contractului, „Companie 2” SRL și -a asumat obligația de a efectua plata
lunară pentru spațiul transmis în locațiune în mărime de 000 lei MD pentru un metru pătrat,
inclusiv TVA, total însumând 000 lei, inclusiv TVA.
Potrivit pct. 3.2 al aceluiași contract, plata lunară urma să fie achitată cel târziu pe data de
00 a lunii curente, prin transfer sau prin depunerea în casieria locator ului a sum ei cuvenit e.
Cu încălcarea condițiilor contractuale și normelor legale cu privire la îndeplinirea
obligațiunilor, locatarul nu a achitat suma cuvenită în termenul stabilit în contractul de locațiune, formând o datorie în mărime de 000 lei.
În legătură cu ce, „Companie 1” SRL a acceptat achitarea eșalonată a datoriilor cu
încheierea la data de 00 ianuarie 2015 a acordului de eșalonare a datoriilor, potrivit căruia datoria
totală în sumă de 000 lei a fost eșalonată proporțional pe un termen de 10 luni, începând cu luna
ianuarie 2016 până în luna ianuarie 2016, suma lunară constituind 000 lei.
„Companie 2” SRL nu a respectat obligațiile, în modul și termenele stabilite în acordul de
eșalonare, nu a achitat datoria nici măcar pentru o lună, din care motiv, „Companie 1” SRL ,
potrivit pct. 4.1 alin. 1), a reziliat unilateral acordul dat, informând despre acest fapt pârâtul.
199

Multiplele adresări de achitare a datoriei create, „Companie 2” SRL le -a ignorat
nejustificat, continuând neglijarea îndeplinirii obligațiunilor asumate.
Dovada acestor datorii constituie și actul de verificare între organizații, semnat la data de
00.01.2015, între „Companie 1” SRL și „Companie 2” SRL, prin care pârâtul recunoaște datoria
de 000 lei formată în urma locațiunii bunului imobil.
La fel, nici la pretenția din 02.01.2016 expediată în adresa „Companie 2” SRL, prin care li
s-a acordat un termen de 15 zile calendaristice pentru achitarea datoriei în valoare de 00 lei, și un
termen de una lună pentru achitarea întregii sume datorate, plus penalitatea de 1% din suma neachitată în termen, nu a fost oferit nici un răspuns.
În urma neachitării plății pentru locațiune în termenele stabilite în contract ”Companie 2”
SRL a acumulat penalități în mărime de 000 lei, pe care s -a asumat să le achite conform pct. 4.1
din contract .
În drept potrivit art. 585 Cod c ivil, în cazul în care, conform legii sau contractului,
obligația este purtătoare de dobândă, se plătește o dobândă egală cu rata de refinanțare a Băncii Naționale a Moldovei dacă leg ea sau contractul nu prevede o altă rată.
Conform art. 619 alin. (2) Cod c ivil, în cazul actelor juridice la care nu participă
consumătorul, dobânda este de 9% peste rata dobânzii prevăzută la art. 585 dacă legea sau
contractul nu prevede altfel. Nu este admisă proba unui prejudiciu mai redus.
Potrivit calculului efectuat, începând cu data de 01.00.2016 până la data de 02 00.2016,
dobânda de întârziere constituie 0000 lei.
În temeiul celor expuse mai sus, potrivit art. 572, 585, 619, 875, 886 alin. (1) Cod Civil;
art. 38, 166, 167 Cod de Procedură Civilă, „Companie 1” SRL, solicită
Instanței de judecată:
– admiterea prezentei cereri de chemare în judecată;
– încasarea forțată din contul „Companie 2” SRL :
1. A datoriei pentru locațiune în mărime de 000,00 lei;
2. A penalității pentru fiecare zi de întârziere în mărime de 000 lei;
3. A dobânzii de întârziere în mărime de 000 lei;
4. A taxei de stat de 000 lei;
În total, încasarea sumei de 000 lei;
Anexă: Prezenta cerere pentru pârât;
Administrator nume / semnătura „Companie 1” SRL

200

Anexa nr. 6
Drepturile și obligațiilor părților în cadrul contractului de locațiune
Drepturile
Locatorului Locatarului
– dreptul de a primi plata chiriei în
condițiile contractuale (art. 875 C. civ. RM); – dreptul de a se folosi liber și
nestingherit de bunul închiriat (art. 875 C. civ.
RM);
– dreptul de a verifica bunul închiriat (art.
891 C. civ. RM); – dreptul la reducerea chiriei din cauza
viciului bunului închiriat, dacă bunul este
afectat de un viciu (art. 879 C. civ. RM);
– dreptul de a efectua lucrări asupra
bunul lui închiriat (art. 891 C. civ. RM); – dreptul de a cere o chirie redusă, dacă
există un viciu care diminuează folosința
bunului (art. 880 C. civ. RM);
– dreptul de a prez enta imobilul
eventualilor cumpărători sau locatari, cu exercitarea acestui drept în mod rezonabil (art.
891 C. civ. RM); – în caz de nepredare de către locator în
termenul stabilit a bunului închiriat, sau
refuzului de a -l preda, locatarul are dreptul să
ceară executarea obligației respective și repararea prejudiciului, sau rezilierea
contractului (art. 884 C. civ. RM);
– locatorul are dreptul să ceară
modificarea chiriei numai o dată în an și numai
în cazul în care condițiile economice fac ca
neajustarea să fie inechitabilă potrivit art. 887
C. civ. RM; – dreptul de a solicita reducerea chiriei,
sau rezilierea contractului în cazul deranjării folosinței sale de către un alt locatar (art. 890
C. civ. RM);
– dreptul de a solicita de la locatar
repararea pr ejudiciului adus asupra bunului,
potrivit art. 892 C. civ. RM; – locatarul are dreptul de a da bunul
închiriat în sublocațiune sau să cesioneze locațiunea cu consimțământul locatorului
potrivit prevederilor art. 894 C. civ. RM;
– locatorul are dreptul de a solicita rezilia
contractul de locațiune în cazul neexecutării de
către locatar a obligațiilor prevăzute de art. 889
alin. (1) C. civ. RM; – dreptul locatarului de a cere rezilierea
contractului de locațiune (art. 905, 907 C. civ.
RM);
– dreptul de a cere rezilierea contractului – locatarul are dreptul prioritar la
201

în condițiile și cazurile enumerate în art. 906
C. civ. RM; prelungirea contractului de locațiune (art. 904
C. civ. RM);
– dreptul de a cere locatarului, demolarea
construcțiilor neautorizate din contul acestuia
potrivit art. 909 C. civ. RM. dreptul de a cere reducerea chiriei (art.
887 C. civ. RM);
– dreptul să separe îmbunătățirile
efectuate cu permisiunea locatorului și în
condițiile art. 909 alin. (1) C. civ. RM;
Obligațiile
Locatorului Locatarului
– obligația de a transmite în termen bunul
către locatar, conform condițiilor contractuale (art. 875 C. civ.); – obligația de a prelua bunul închiriat și
de a participa la întocmirea actului de predare-preluare și de a -l semna
[34, p. 60].
– obligația de a repara prejudiciile aduse
locatarului pentru netransmiterea, sau
transmiterea cu întârziere a bunului închiriat
(art. 884 C. civ.); – obligația de a acționa într -o manieră
care să nu împiedice folosirea normală a
bunului de către alți locatari (art. 889 C. civ.
RM);
– obligația de a transmite în stare
corespunzătoare și liber de orice vicii materiale sau juridice bunul și accesoriile acestuia, în
conformitate cu art. 878 C. civ.; – obligația de a repara prejudiciul suferit
de loc ator prin pierderile survenite la bunul
închiriat (art. 892 alin. (1) C. civ. RM);
– obligația de a repara prejudiciile
pricinuite locatarului din cauza viciilor bunului
închiriat (art. 880 C. civ.); – obligația de a nu transmite bunul în
sublocațiune, decât cu consimțământul
locatorului (art. 894 C. civ. RM);
– obligația de a asigura folosința bunului
și de a- l menține în starea corespunzătoare pe
toată durata locațiunii (art. 878 C. civ.); – obligația de a -l informa pe locator
despre viciile sau/și d eteriorările apărute
asupra bunului închiriat (art. 899 C. civ. RM);
– obligația de a efectua reparațiile
capitale (art. 898 C. civ.); – obligația de a repara prejudiciul
pricinuit prin înrăutățirea stării bunului (art.
908 alin. (2) C. civ. RM);
– obligația de a repara prejudiciul rezultat
prin perturbarea sau stingherirea folosinței
cauzate de un terț, căruia i -a permis accesul la – locatarul este obligat să demoleze, din
contul său, toate construcțiile ridicate pe terenul l ocatorului, fără acordul și la solicitarea
202

bun (art. 883 C. civ.); acestuia în condițiile prevăzute de art. 909 alin.
(3) C. civ. RM)
– obligația de a comunica locatarului, în
termen de 15 zile, motivele din care nu
consimte la sublocațiune, sau la cesiunea
locațiunii (art. 894 alin (3) C. civ.);
– obligația de a compensa îmbunătățirile
(reparațiile) aduse asupra bunului închiriat,
dacă îmbunătățirile respective nu pot fi
separate și au fost efectuate cu acordul
locatorului (art. 909 C. civ.);
– la încetarea raporturilor contractuale
locatorul are obligația de a primi (prelua) bunul
închiriat de la locatar .

203

DECLARAȚIE PRIVIND ASUMAREA RĂSPUNDERII

Subsemnatul Guigov Alexandru, declar pe răspundere personală că materialele prezentate
în tez a de doctorat constituie rezultatul propriilor cercetări și realizări științifice. Conștientizez
că, în caz contrar, urmează să suport consecințele în conformitate cu legislația în vigoare.
Guigov Alexandru 2016

204

Curriculum Vitae
Informații personale Alexandru GUIGOV
data nașterii
R. Moldova
069 843377
allexander.g@gmail.com
Experiența
profesională
2016 – prezent

Juris t – Orvento- Metall Trading Company SRL
2009 – 2016 Jurisconsult pr incipal – Uniunea Centrală a Cooperativelor
de Consum din R. Moldova MOLDCOOP.
mun. Chișinău, bd. Ștefan cel Mare și Sfînt, 67, MD -2001.
2009 – 2016 Jurisconsult prin cumul în cadrul diferitor întreprinderi
din R. Moldova.
Activită ți desfășurate în cadrul ONG
2006 – 2009 Jurist principal – Combinatul de Producție “Prodcoop” din mun.
Chișinău.
2005 – 2006 Angajat al Ministerului Afacerilor Interne al R. Moldova, CPs
Botanica
Educație și formare
2009 – prezent Doctorand , drept ci vil Universitatea de Stat din R. Moldova.
Disciplinele principale studiate: Drept civil
mun. Chișinău str. A. Mateevici, 60 MD -2009. http://usm.md /
2006 – 2007 Universitatea de stat din R. Moldova. Master în drept economic.
Disciplinele principale studiate: Drept antreprenorial.
mun. Chișinău, str. A. Mateevici, 60 MD -2009. http://usm.md /
2001 – 2005 Academia de Politie „Alexandru Ioan Cuza” din București.
București, Sector 1, Aleea Privighetorilor , Nr. 1- 3, C.P. 014031
205

http://www.academiadepolitie.ro
1999 – 2001 Liceului teoretic „Dimitrie Cantemir” din or. Cantemir
Competențe
personale
Competențe și
abilități sociale Abilități excel ente de lucru în echipă.
Capacitate de integrare în medii culturale diferite
Abilități de comunicare. Capacitate ridicată de analiză și sinteză.
Responsabilitate, inițiativă, creativitate, spirit analitic și obiectiv.
Competențe
lingvistice: Română – nativ

Alte limbi străine
cunoscute

Limba rusă
Limba engleză Limba franceză ΙNΤELEGERE VORBIRE SCRIERE
Ascultare Citire Participare la
conversație Discurs
oral Exprimare
scrisă
C2 C1 C1 B2 B2
B2 B2 B1 A2 A2
A2 A1 A1 A1 A1
Niveluri: A1/2: Utilizator elementar – B1/2: Utilizator independent –
C1/2: Utilizator experimentat. Cadrul european comun de referință
pentru limbi străine
Competențe și
aptitudini
informatice Operare PC: Windows, MS Office, Navigare pe internet, și dive rse
programe utile de lucru, etc. Abilități de lucru cu aparatură și tehnică diversificată de birou.
Domenii de interes Jurisprudență, Turism, Sport.
Publicații în reviste
de specialitate și
participări la foruri
științifice (naționale
și internaționale ) – Problematica reparării prejudiciului moral. În Legea și viața – 2009,
nr. 10;
– Aspecte comparative cu privire la contractul de locațiune, a
prevederilor legale din Codul civil al diferitor state. În Legea și viața,
2010, nr.11, p. 55- 58;
– Drepturil e și obligațiile părților în cadrul contractului de locațiune.
206

În Legea și viața, 2011, nr. 7, p. 31 -37;
– Unele aspecte privind încetarea contractului de locațiune. În
Revista Națională de Drept, 2012, nr.10, p. 49- 58;
– Evoluția și delimitarea contractului de locațiune de contractul de
vânzare- cumpărare și de alte contracte civile. În : Revista Națională de
Drept, 2012, nr. 12, p. 46 -42;
– Unele aspecte cu privire la reparația și îmbunătățirea bunului închiriat
în cadrul contractului de locațiune. În: Revista Națională de Drept,
2013, nr. 10, p. 86- 92 și În: Revista Națională de Drept, 2013, nr.11, p.
80-83 (continuare) ;

– Aspecte comparative privind reglementarea rezilierii contractului de
locațiune în Codul civil al Republicii Moldova și noul cod civi l al
României. În: Interferențe universitare – integrare prin cercetare și
inovare. Conferință științifică cu participare internațională, 25 -26
septembrie. Chișinău, 2012, p. 213- 216;

– Aspecte cu privire la sublocațiunea și cesiunea contractului de
locaț iune. În: Conferința internațională, științifico -practică: “Codul
civil al Republicii Moldova: 10 ani – realizări, rezerve și perspective”,
Chișinău, 19- 20 septembrie 2013, p. 313- 318.
– Prelungirea contractului de locațiune prin tacita relocațiune. În :
Conferința internațională jubiliară “Rolul științei și educației din
Republica Moldova în contextul integrării europene”: In honorem
academicianului Valeriu Canțer . Chișinău, 2015, p. 551- 553.
– Aspecte cu privire la darea în locațiune a bunurilor domeniul ui public
de către administrația publică locală. În: Conferința științifico -practică
internațională ”Contribuția tinerilor cercetători la dezvoltarea
administrației publice” Chișinău, 2015, p. 249- 254.

207