1Drepturi reale [621271]

1Drepturi reale

Structura capitolului:
I. Teoria generală a proprietății
1. Drepturile reale principale
2. Definiția și conținutul juridic al dreptului de proprietate
3. Caracterele dreptului de proprietate
4. Exproprierea pentru cauză de utilitate publică
II. Dreptul de proprietate publică
1. Definiție și caractere
2. Exercitarea dreptului de proprietate publică
2.1 Dreptul de administrare
2.2 Dreptul de concesiune
Obiective fundamentale:
 Înțelegerea trăsăturilor deosebitoare dintre dreptul de proprietate privată și dreptul de
proprietate publică;
Obiective operaționale:
 Să precizeze caracterele dreptului de proprietate privată;
 Să definească noțiunea de expropriere;
 Să identifice caracterele dreptului de proprietate publică;
 Să identifice dezmembrămintele dreptului de proprietate privată;
 Să definească conceptul dreptului de proprietate;
Termeni cheie: drept de proprietate privată, drepturi reale principale, posesie, folosință, dispoziție,
inalienabilitate, imprescriptibilitate, insesizabilitate, darea în administrare, contractul de concesiune.

2Drepturi reale

I. Teoria generală a proprietății
1. Drepturile reale principale. Dreptul civil reglementează două categorii de drepturi reale
principale: dreptul de proprietate și drepturile reale principale derivate din dreptul de
proprietate.
Dreptul de proprietate este cel mai important drept real principal. Dreptul de proprietate se
prezintă sub două forme: dreptul de proprietate și drepturile reale principale derivate din dreptul de
proprietate.
A. Dreptul de proprietate privată se subdivide în: drept de proprietate particulară, care
aparține persoanelor fizice și persoanelor juridice de tip particular, și drept de proprietate privată al
statului, unităților administrativ-teritoriale, precum și a altor persoane juridice înființate de către stat
și autoritățile locale.
B. Drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate. De multe ori dreptul de
proprietate se exercită în plenitudinea atributelor sale direct și nemijlocit de către proprietar. Sunt
însă situații când dreptul de proprietate se exercită, de regulă, în ce privește unele dintre atributele
sale – posesia și folosința – prin intermediul altor persoane decât proprietarul. În acest scop, adeseori
proprietarul încredințează unele bunuri ale sale unei persoane în vederea punerii lor în valoare.
Drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate sunt de două feluri:
a) drepturi reale principale derivate din dreptul de proprietate publică. Potrivit
reglementărilor în vigoare, există trei drepturi reale corespunzătoare proprietății publice: dreptul de
administrare, dreptul de concesiune și dreptul real de folosință cu titlu gratuit. Aceste drepturi reale
principale se constituie prin acte administrative, în cadrul unor raporturi juridice de putere, și de
aceea, nu dezmembrează dreptul de proprietate publică.
b) drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate privată sunt opozabile
tuturor, inclusiv proprietarului. Ele se mai numesc dezmembrăminte ale dreptului de proprietate.
Codul civil român reglementează următoarele drepturi reale principale derivate din dreptul de
proprietate privată: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitație, dreptul de servitute și
dreptul de superficie. (Liviu Pop, Dreptul de proprietate și dezmembrămintele sale, editura Lumina
lex, 2001, p.34-36)

32. Definitie și conținutul juridic al dreptului de proprietate.
Dreptul de proprietate poate fi definit ca fiind acel drept real care conferă titularului
atributele de posesie, folosință și dispoziție asupra unui bun, atribute pe care numai el le poate
exercita în plenitudinea lor, în putere proprie și în interesul său propriu, cu respectarea normelor
juridice în vigoare.
Dreptul de proprietate este dreptul real cel mai deplin, deoarece este singurul drept subiectiv
care confera titularului său trei atribute: posesia, folosința și dispoziția.
Posesia constă în posibilitatea proprietarului de a stăpâni bunul ce-i aparține în materialitatea
sa, comportându-se față de toți ceilalți ca fiind titularul dreptului de proprietate. Folosința conferă
proprietarului facultatea de a întrebuința bunul său, culegând sau percepând în proprietate toate
fructele pe care acesta le produce. Atributul de dispoziție este alcătuit din dreptul de dispoziție
materială și dreptul de dispoziție juridică. Dreptul de dispoziție materială este posibilitatea
proprietarului de a dispune de substanța bunului, adică de a-l transforma, consuma sau distruge, cu
respectarea reglementărilor în vigoare. Dispoziția juridică se concretizează în posibilitatea
proprietarului de a înstrăina dreptul de proprietate, cu titlu oneros sau gratuit, și de a-l greva cu
drepturi reale derivate în favoarea altor persoane. (L.Pop, op.cit., p.43)
3. Caracterele dreptului de proprietate
3.1 Caracterul absolut și inviolabil. Dreptul de proprietate este absolut deoarece este
recunoscut titularului său în raporturile cu ceilalți, care sunt obligați să nu facă nimic de natură a-l
încălca. Ori de câte ori bunul aflat în proprietatea unei persoane ajunge în deținerea sau posesia
nelegitimă a altei persoane, proprietarul are dreptul la acțiunea în revendicare. Inviolabilitatea se
referă la faptul că dreptul de proprietate nu poate fi încălcat de nimeni. Această interdicție cunoaște
două excepții:
a) bunurile imobile aflate în proprietate privată pot fi expropriate pentru cauză de utilitate
publică.
b) subsolul oricărei proprietăți imobiliare poate fi exploatat pentru lucrări de interes general.
În ambele cazuri, despăgubirile se stabilesc de comun acord cu proprietarul sau, în caz de
divergență, de instanțele de judecată.
3.2 Caracterul deplin și exclusiv. Dreptul de proprietate este un drept deplin deoarece
conferă titularului toate cele trei atribute: posesia, folosința și dispoziția. Dreptul de proprietate este,
în același timp, un drept exclusiv, în înțelesul că atributele inerente acestui drept sunt independente
de orice puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv, în afară de cazurile când proprietatea este
dezmembrată.

43.3 Caracterul perpetuu și transimisibil. Prin perpetuitatea dreptului de proprietate se
înțelege că este nelimitat în timp și durează atâta vreme cât există bunul care face obiectul său. De
asemenea, el nu se pierde prin neuz, adică prin neexercitare. De regulă, acțiunea în revendicare a
dreptului de proprietate este imprescriptibilă.
Dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte între vii. Ba mai mult, transmisiunea lui este
inevitabilă și obligatorie pentru cauză de moarte. (L.Pop, op.cit., p. 44-48)
4. Exproprierea pentru cauză de utilitate publică
Exproprierea este definită ca un act de putere publică prin care se realizează dobândirea
forțată a proprietăților private asupra imobilelor necesare executării lucrărilor de utilitate publică,
în schimbul unei despăgubiri. Exproprierea conduce la transformarea calitativă a proprietății, din
proprietate privată în proprietate publică.
Obiectul exproprierii. Pot fi expropriate bunurile imobile proprietatea persoanelor fizice sau
a persoanelor juridice cu sau fără scop lucrativ, precum și, pentru lucrări de utilitate publică de
interes național, cele aflate în proprietatea privată a comunelor, orașelor, municipiilor su județelor.
Procedura exproprierii poate fi evitată de cei interesați prin cesiune amiabilă, părțile
stabilind o altă modalitate de transfer din proprietate privată în proprietate publică al imobilelor
susceptibile de a forma obiectul exproprierii (de exemplu, vânzare, schimb etc.).
Procedura exproprierii presupune parcurgerea a trei etape: a) declararea utilității publice; b)
măsurile premergătoare exproprierii (etapa administrativă); c) exproprierea propriu-zisă și stabilirea
despăgubirilor (etapa judiciară).
a) Declararea utilității publice. Pentru lucrările de interes național, utilitatea publică se
declară de către Guvern, iar pentru lucrările de interes local, utilitatea se declară de către consiliile
județene. În anumite situații speciale utilitatea publică se declară pentru fiecare caz în parte prin lege.
Declarația de utilitate publică se face numai după o cercetare prealabilă. Pe baza rezultatului
cercetării prealabile, Guvernul sau, după caz, consiliul județean va adopta actul de declarare a
utilității publice. Acest act se aduce la cunoștință publică, însă actele de declarare a utilității publice
pentru lucrări privind apărarea țării și siguranța statului sunt exceptate de la publicitate. Ca natură
juridică, declarația de utilitate este un act administrativ, fiind supus controlului constituționalității și
legalității sale în această etapă la Curtea Constituțională (dacă utilitatea publică a fost declarată prin
lege) sau la instanța de contencios administrativ.
b) Măsurile pregătitoare exproprierii. După aducerea la cunoștința publică a declarației de
utilitate publică, expropriatorul întocmește planul imobilelor supuse exproprierii, indicând numele
proprietarilor și ofertele de despăgubiri. Propunerile de expropriere și procesul-verbal prin care s-a

5finalizat cercetarea prealabilă declarării utilității publice se notifică titularilor drepturilor reale asupra
imobilelor supuse exproprierii, în termen de 15 zile de la publicare. Aceștia pot face întâmpinare în
termen de 45 de zile de la primirea notificării, întâmpinare ce se depune la primarul localității unde
se află imobilul expropriabil.
c) Exproprierea propriu-zisă și stabilirea despăgubirii. Soluționarea cererilor privitoare la
expropriere este de competența tribunalului în raza căruia este situat imobilul propus pentru
expropriere. Judecarea cererii de expropriere se face cu citarea nu numai a proprietarului sau a
posesorului, desigur și a expropritorului, ci și cu citarea oricărei persoane ce ar putea justifica un
interes legitim asupra imobilului supus exproprierii.
Instanța va verifica numai îndeplinirea condițiilor cerute de lege pentru expropriere și va
stabili despăgubirile. În vederea stabilirii despăgubirilor, instanța va dispune efectuarea unei
expertize de către o comisie formată din trei experți.
Transferul dreptului de proprietate are loc în momentul în care expropriatorul și-a executat
obligația de plată a despăgubirilor. Eliberarea titlului executoriu și punerea în posesie a
expropriatorului se fac pe baza încheierii instanței prin care se constată îndeplinirea obligațiilor
privind despăgubirea.(G. Boroi, L. Stănciulescu, op.cit., p. 39-42)
Efectele exproprierii:
a) imobilul expropriat trece în proprietatea publică și intră în patrimoniul expropriatorului
liber de orice sarcini;
b) se sting drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate,
c) ipotecile și privilegiile constituite asupra imobilului expropriat se strămută de drept asupra
despăgubirii stabilite de instanță;
d) se sting orice drepturi personale dobândite de alte persoane asupra imobilului expropriat,
cum ar fi cele născute din contractul de locațiune sau din contractul de comodat.
e) nașterea unui drept de creanță în favoarea persoanelor stabilite în hotărârea instanței de
judecată asupra despăgubirilor acordate ca o consecință a exproprierii imobilului. (L.Pop, op.cit.,
p.56-57)

6II. Dreptul de proprietate publică
1. Definiție și caractere. Dreptul de proprietate publică este dreptul de proprietate al
statului și unităților administrativ-teritoriale asupra bunurilor din domeniul public, care se exercită
în regim de drept public, fiind inalienabil, imprescriptibil și insesizabil.
Se poate constata că dreptul de proprietate publică se particularizează prin trei caractere
specifice: inalienabilitatea, imprescriptibilitatea și insesizabilitatea.
a) dreptul de proprietate publică este inalienabil. Prin caracterul inalienabil se înțelege că
bunurile care fac obiectul dreptului de proprietate publică sunt scoase din circuitul civil general,
adică nu pot fi înstrăinate pe cale voluntară, prin acte juridice civile și nici pe cale forțată, prin
expropriere. Și mai mult, este interzisă chiar și dezmembrarea dreptului de proprietate prin
constituirea de drepturi reale derivate cum sunt: uzufructul, uzul, abitația, servituțile și superficia.
Asupra lor se pot constitui numai drepturi reale derivate care nu sunt dezmembrăminte ale dreptului
de proprietate.
b) dreptul de proprietate publică este imprescriptibil atât extinctiv cât și achizitiv.
Imprescriptibilitatea sub aspect extinctiv se exprimă prin aceea că acțiunea în revendicarea dreptului
de proprietate publică poate fi introdusă oricând. Sub aspect achizitiv, prin imprescriptibilitate
înțelegem că bunurile proprietate publică nu pot fi dobândite în proprietate privată de către oricare
altă persoană prin uzucapiune.
c) dreptul de proprietate publică este insesizabil, în sensul că bunurile aflate în proprietate
publică nu pot fi urmărite de creditorii proprietarului sau ai persoanelor care le posedă cu orice titlu.
(L.Pop, op.cit., p.65-68)
2. Exercitarea dreptului de proprietate publică. Exercitarea dreptului de proprietate
publică prezintă anumite particularități. Trebuie avut în vedere că dreptul de proprietate publică
prezintă importanță deosebită pentru asigurarea dezvoltării sociale, deoarece aparține unor subiecte
de drept care organizează însăși viața socială, iar bunurile ce îi formează obiectul interesează
societatea, astfel încât modul de exercitare a dreptului de proprietate publică trebuie să corespundă
finalității sale, anume asigurarea realizării intereselor societății. Titularii dreptului de proprietate
publică pot exercita acest drept în temeiul capacității lor de drept administrativ, ca purtători ai unor
prerogative de putere.
Exercițiul efectiv al dreptului de proprietate publică poate fi încredințat autorităților publice
centrale sau locale, care, deși nu devin titulari ai dreptului de proprietate publică, au în patrimoniul
lor un drept de administrare asupra bunurilor din domeniul public. Așadar, într-o asemenea ipoteză,
exercițiul dreptului de proprietate publică este supus unui regim de drept administrativ.

72.1 Dreptul de administrare. Dreptul de administrare aparține instituțiilor publice de interes
național, județean sau local.
Darea în administrare se realizează prin hotărâre a Guvernului (pentru bunurile din domeniul
public al statului) sau, după caz, prin hotărâre a consiliului județean sau local (pentru bunurile din
domeniul public al județelor, municipiilor, orașelor sau comunelor).
Dreptul de administrare a bunurilor proprietate publică este un drept real cu o natură
juridică mixtă, atât administrativă cât și civilă, iar această calificare rezultă din două categorii de
raporturi juridice:
– Raporturile juridice administrative care se stabilesc între, pe de o parte, titularii
dreptului de proprietate publică (statul și unitățile administrativ-teritoriale), iar, pe de altă parte,
titularii dreptului de administrare a bunurilor proprietate publică (regiile autonome și autoritățile
administrației publice locale sau centrale); titularii dreptului de proprietate publică înființează, prin
acte de autoritate, subiectele dreptului de administrare a bunurilor proprietate publică, determinând și
sfera de activitate a acestora, în funcție de care hotărăsc ce bunuri proprietate publică le vor fi
încredințate în administrare; persoanele juridice astfel înființate sunt în raporturi de subordonare față
de titularii dreptului de proprietate publică;
– Raporturile juridice civile ce se stabilesc între, pe de o parte, titularii dreptului de
administrare, iar, pe de altă parte, celelalte subiecte de drept; regiile autonome și autoritățile
administrației publice locale sau centrale și alte instituții publice de interes național, județean sau
local, în vederea satisfacerii intereselor publice pentru care au fost înființate, participă în nume
propriu la circuitul civil. (G.Boroi, L.Stănciulescu, op.cit., p.43-47)

2.2 Dreptul de concesiune. Concesiunea, ca formă de exercitare a dreptului de proprietate
publică, presupune încheierea unui contract de concesiune, însă raporturile juridice dintre părți nu
țin doar de domeniul dreptului civil, ci trebuie avute în vedere și elementele de drept public.
Noțiunea și efectele contractului de concesiune. Contractul de concesiune este acel contract
prin care o autoritate publică denumită concedent, transmite, pe o perioadă determinată, unei alte
persoane denumită concesionar, care acționează pe riscul și pe răspunderea sa, dreptul și obligația
de exploatare a unui bun proprietate publică, în schimbul unei sume de bani numită redevență. Pot
forma obiect al acestui contract bunurile care sunt proprietate publică a statului sau a unităților
administrativ-teritoriale.
Atunci când contractul are ca obiect bunuri proprietate publică a statului, calitatea de
concedent o au ministerele sau alte organe de specialitate ale administrației publice centrale; când

8acesta are ca obiect bunuri proprietate publică a județului, a orașului sau a comunei, această calitate o
vor avea, în mod corespunzător, consiliile județene și consiliile locale sau instituțiile publice de
interes local. Calitatea de concesionar o poate avea orice persoană fizică sau juridică română și
străină. Concesiunea este un contract cu titlu oneros ce se încheie pe o durată determinată ce nu va
putea depăși 49 de ani de la data semnării conractului.
Delimitarea dreptului de concesiune față de dreptul de administrare.
Din punctul de vedere al asemănărilor, se poate reține că ambele sunt drepturi reale care își
au sorgintea în dreptul de proprietate publică și constituie modalități specifice de exercitare a acestui
drept. De asemenea, nici unul dintre aceste două drepturi nu constituie o dezmembrare a dreptului de
proprietate publică.
Între ele există însă și importante deosebiri. Astfel, în primul rând, dreptul de administrare
poate aparține numai unor subiecte de drept public, pe când dreptul de concesiune poate aparține
numai unor subiecte de drept privat.
În al doilea rând, dreptul de administrare se naște numai pe calea unui act administrativ de
autoritate emis de organul de stat competent, pe când dreptul de concesiune se naște exclusiv pe baza
unui contract încheiat între concedent și concesionar.
În al treilea rând, sub aspectul prerogativelor, titularul dreptului de administrare poate să
posede, să folosească și, în anumite limite, chiar să dispună de bunul primit, pe când dreptul de
concesiune conferă concesionarului numai dreptul de a poseda bunul, de a-l folosi în scopul stabilit
de părți prin contract și de a-i culege fructele.
În sfârșit, dreptul de administrare este un drept real, în principiu perpetuu și inalienabil, pe
când dreptul de concesiune este un drept real, temporar și inalienabil.
Încetarea contractului de concesiune. Contractul de concesiune poate să înceteze:
– prin ajungere la termenul prevăzut în contract, afară de situația prelungirii lui prin acordul
părților pentru o perioadă de cel mult jumătate din durata sa inițială;
– prin denunțare unilaterală a contractului de către concedent, în cazul în care interesul
național sau local impune o asemenea încetare, cu plata de despăgubiri juste și prealabile către
concesionar;
– prin reziliere, în cazul neexecutării culpabile a obligațiilor contractuale de către oricare
dintre părțile sale;
– prin dispariția, dintr-un caz de forță majoră, a bunului concesionat, precum și în cazul
imposibilității obiective a concesionarului de a-l exploata, prin renunțare, fără plata unei despăgubiri.
(Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturi reale principale, editura Hamangiu, 2007, p. 105-109)