Lect. Univ. Dr. Gál Katalin [619286]

UNIVERSITATEA CREȘTINĂ PARTIUM
FACULTATEA DE ȘTIINȚE ECONOMICE ȘI SOCIALE
SPECIALIZAREA: MANAGEMENT

LUCRARE DE LICENȚĂ

Coordonator științific:
Lect. Univ. Dr. Gál Katalin

Absolvent: [anonimizat]ávid

2017

5
UNIVERSITATEA CREȘTINĂ PARTIUM
FACULTATEA DE ȘTIINȚE ECONOMICE ȘI SOCIALE
SPECIALIZAREA: MANAGEMENT

LUCRARE DE LICENȚĂ
ANALIZA PIE ȚEI IMOBILIARE PRIVIND ORA ȘELE DIN
ROMÂNIA

Coordonator științific:
Lect. Univ. Dr. Gál Katalin

Absolvent: [anonimizat]ávid
2017

6
PARTIUMI KERESZTÉNY EGYETEM
GAZDASÁGI – ÉS TÁRSADALOMTUDOMÁNYI KAR
MENEDZSMENT SZAK

ÁLLAMVIZSGA DOLGOZAT

A ROMÁNIAI VÁROSI INGATLANPIAC ELEMZÉSE

Témavezető tanár:
Dr. Gál Katalin – egyetemi adjunktus

Készítette: Kis Gergely -Dávid

2017

3
Tartalomjegyzék
Bevezetés ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………….. 4
Introducere ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………… 5
Táblázatok jegyzéke ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. 6
Ábrák jegyzéke ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. …….. 6
1. A városi ingatlanok és ennek társadalmi kontextusa ………………………….. ………………………….. ……….. 7
2. A romániai ingatlanpiac fejlődése ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……. 8
2.1. Az 1989 előtti ingatlanpiac Romániában ………………………….. ………………………….. …………………. 8
2.2 Az 1989 utáni ingatlanpiac Romániában ………………………….. ………………………….. ………………… 11
2.3 Az ingatlanpiac elemzésével kapcsolatos alapfogalmak ………………………….. ……………………….. 13
2.4 A 2008 -as gazdasági világválság és annak ingatlanpiacra gyakorolt hatása …………………………. 15
2.5 A 2008 -as válság ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………………. 16
2.6 A 2008 -as válság hatása Romániában ………………………….. ………………………….. ……………………. 17
2.7 Mikor ér véget? ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………. 18
2.8 Az ingatlanpiac fejlődése néhány EU -s országban ………………………….. ………………………….. …… 18
3. Módszertan és kutatási kérdések ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……. 20
4. Románia ingatlanpiaca 2015 -2016 -ban ………………………….. ………………………….. ……………………….. 21
5. Esettanulmányok ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………………………. 36
5.1 Nagyvárad ingatlanpiaci leírása ………………………….. ………………………….. ………………………….. .. 36
5.2 Esettanulmány: Két család élethelyzetének az összehasonlítása 1990 -2017 között lakástulajdon
szempontjából ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. …. 43
6. Követ keztetések ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. . 49
Bibliográfia ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………… 51

4

Bevezetés

Dolgozatom témája a Román ingatlanpiac, azon belül is a városi ingatlanok és a
lakások árainak a feltérképezése és elemzése. Ehhez elengedhetetlennek tartom a Románia
ingatlanpiaci múltjának ismeretét és működésének megértését, ami az 1989 -i időszakra
vona tkozik. Az 1989 utáni időszak megértése és fejlődése is egyaránt fontosnak tartom, ezek
megismerése és működésének megértése segít átlátni a jelenlegi ingatlanpiaci helyzetet,
amivel a dolgozatomban, foglalkozok. A dolgozatom hat fejezetre osztottam az els ő
fejezetben, a dolgozatomban egy társadalmi résszel foglalkozom, melyben bemutatom a
társadalom és a modern városok viszonyát illetve, hogy hogyan alakultak ki a modern városok
és miért. A dolgozat második fejezetében egy szekunder elemzést végzek, melybe beletartozik
a z 1989 -előtti és 1989 -utáni trendek feltérképezése és maga a piac működésének
magyarázata. Mivel az Román ingatlanpiac alakulásában nagyon fontos szerepet játszott a
2008 -as gazdasági világválság így fontosnak tartom néhány oldal erejéig me gemlítni, hogy
pontosan mi is történt 2008 -ban a gazdasággal és miért illetve, hogy kilábal -e már az ország e
válságból. Ezek után következik a dolgozatom harmadik fejezete melyben bemutatom a
kutatási kérdéseket melyekkel a dolgozatban foglalkozom illetve a módszert, ami alapján a
dolgozatom felépül. A negyedik fejezetben egy viszonylag friss 2015 -2016 -os elemzést
készítek, az ország ingatlanpiacáról melyben főképp Nagyváradra összpontosítok. A
dolgozatom hatodik fejezetében következnek az esettanulmányok melyek a dolgozat fő
kutatásai és elemzései az egyik Nagyvárad jelenlegi ingatlanpiaci helyzetét mutatja be, melyet
úgy kiviteleztem, hogy az ingatlanfelértékelők által készült árakat összehasonlítom az általam
talált árakkal melyeket a nagyobb lakáshirdet ő oldalakon találok így egy reális képet fogunk
kapni a jelenlegi ártrendről, mindezt úgy, hogy Nagyváradot kerületekre bontom illetve
lakástusoknak megfelelően elemzem. A második esettanulmány két élethelyzetet mutat be
különböző szempontok alapján, egy ö sszehasonlítás 1990 és 2017 között, pontosabban, hogy
hogyan alakult két család élete lakástulajdon szempontjából.
Ezt befejezvén következik a dolgozat befejezése és a következtetések a dolgozattal
kapcsolatban, melyekben elmondom a tanulságokat az elemzésekkel és esettanulmányokkal
kapcsolatban.

5

Introducere

Tema lucrării mele este studiul pieței imobiliare urbane, analiza prețurilor imobilelor
și a locuințelor din România. Pentru a înțelege funcționarea actuală a pieței imobiliare este
foarte important să înțelegem în primul rând mecanismul de funcționare al acesteia studiind
și delimitând perioadele de dinainte de 1989 și perioada de după 1989.
Lucrarea este structurată pe 6 capitole:
În primul capitol prezint aspecte generale și legătura dintre societate și orașele
moderne
În al doilea capitol realizez un studiu detailat al pieței imobiliare din perioada de
dinainte de 1989 și după, explicarea tendințelor pieței și a evoluției acestora. Datorită faptului
că, criza economică din 2008 a avut un rol hotărâtor în dezvoltarea pieței imobiliare doresc să
punctez câteva aspecte legate de aceasta în cadrul acestui capi tol.
În capitolul al treilea prezint direcțiile de cercetare și metodele de cercetare folosite
pentru sudiul pieței imobiliare.
În capitolul al patrulea realizez un studiu amănunțit al perioadei 2015 – 2016 pe baza
datelor furnizate de agențiile imobili are și statisticile naționale.
Capitolul al cincilea, sunt prezentate două studii de caz în primul studiu de caz
prezint o comparare a prețurilor de piață între zonele orașului Oradea , iar în cel de al doilea
studiu de caz o comparare a situației imobiliare a două familii din Oradea în perioada 1990 –
2017.
În capitolul al șaselea este încheierea lucrării sunt prezentate concluziile și
propunerile în legătură cu tema studiată , respectiv concluziile rezulate din analiza studiilor
de caz.

6

Táblázatok jegyzéke

1.Táblázat: Hasonlóságok és különbségek az ingatlanpiac területén 1989 előtti és 1989 utáni
időszakban. 8 -ik oldal
2. Táblázat: A régi építésű lakások átlag négyzetméterárai 2015 -ben
és 2016 -ban a vizsgált nagyvárosokban, euróban 21 -ik oldal
3.Táblázat: A régi építésű kisvárosi lakások árai 2015 -ben és 2016 -ban. 21 -ik oldal
4.Táblázat: Erdély, Bánát, Körös -vidék, Máramaros négyzetméterárai régi építésű lakások
esetében 22 -23-ik oldal
5.Táblázat: Olténia és Munténia Románia régi építésű lakások négyzetméterára –euróban 24 –
ik oldal
6. Táblázat: Házak árai a fejlődésben lévő népszerű zónákban 25 -ik oldal
7.Táblázat: Kisvárosi házak átlag árai 25 -ik oldal
8.Táblázat: Városi magánlakás építések a statisztikai hivatal adatai alapján 26 -ik oldal
9.Táblázat: Állami és magán alapból épített lakások száma Bihar megyében és Bukarestben
28-ik oldal
10.Táblázat: A Bihar megyei városi magánlakások építése 29 -30-ik oldal
11. Táblázat: Luxus házak és villák árainak fejlődése 2015 -2016 -ban, Erdély – Bánát–
Körösvidék – Máramaros régióban. 32 -ik oldal
12. Táblázat: Luxus házak és villák árainak fejlődése 2015 -2016 -ban Olténia és Munténia
régiókban – euróban 33 -ik oldal
13. Táblázat: A régi építésű tömbház lakások átlag árainak negyedenkénti összehasonlít ása
hirdetési oldalak és ingatlanfelértékelők között euróban kifejezve 38 -ik oldal
14. Táblázat: Idő -értékváltozás 46 -47-ik oldal

Ábrák jegyzéke

1.Ábra: A kis – és nagyvárosi átlagárak euróban a régi építésű ingatlanok tekintetében 22 -ik
oldal
2.Ábra: Erd ély-Bánát -Körösvidék -Máramaros régi építésű lakások árainak alakulása –
euróban 23 -ik oldal
3.Ábra: Városi magánlakások építésének számszerű alakulása magán – és állami alapból 26 -ik
ábra
4. Ábra: Bihar megyei városi magánlakások építése 1995 -2015 között 31-ik oldal
5. Ábra: Erdély, Bánát, Körösvidék, Máramaros illetve Olténia és Munténia összehasonlítása
– négyzetméterárak euróban kisvárosi és nagyvárosi szempontból 34 -ik oldal
6.Ábra: Nagyvárad térképe negyedekre bontva 36 -ik oldal

7
1. A városi ingatlanok és ennek társadalmi kontextusa

Bár a dolgozatom témája Románia ingatlanpiaca főle g gazdasági szemszögbő l ezen
téma esetén nem lehet eltekinteni a szociológia tényezőktől sem, ilyen lehet a lakosság
rétegeződése és annak valós igényei , illetve m ég az adott város, ország kultúrája , jelen
esetben a Romániáé. Ebbe n a részben taglalni fogom magát a városi ingatlan fogalmát és
foglalkozni fogok az ezen városokban élő emberek igényeivel és vágyaival in gatlanpiaci
szempontból, hogy e gyáltalán van-e igény az ingatlanpiac fejlődésére.
A magyar nyelvben a városok minőségi irányba való fejlődését és ezen városok
megerősödését a benne élőkkel együtt úgynevezett városiasodásnak nevezzük, ez által
kijelenthetjük, hogy a mai társadalom egy urbanizált t ársadalom mivel, 2009 óta a világ
lakosainak több mint fele városokban lakik. Az ENSZ kimutatásai alapján a Föld
lakosságának több mint 70% -a városokban fog élni 2050 -re. Míg a fejlett nyugati világban
mint az Európai Unió, Japán és Észak -Amerika már az 1950 – es években a lakosság több mint
fele városokban lakott, jelenleg ezen , fejlett területeken ez az arány 70% vagy afelett jár.
A kevésbé fejlett országokban ez a folyamat inkább a jelenben és az elk övetkező
években fog lejátszódni. 1
A városiasodás, urbanizmus nem különíthető el olyan társadalmi és gazdasági
folyamatoktól, mint a modernizáció vagy iparosodás. Létezik túlzott urbanizáció is , ami az
ötvenes -hatvanas években terjedt el mint kifejezés m ellyel a harmadik világban zajló
események leírására használták. Ez pontosan azt jelenti, hogy olyan szinten kezd nőni a városi
lakosok száma, hogy ezt a gazdaság nem tudja követni ebből következvén, hogy munkahelyek
szempontjából nagyon szűk lesz a válasz ték vagy egyáltalán nem is lesz. Ezen városok
esetében nagyon nagy a munkanélküliségi arány, lakások száma a népességéhez mérten
szintén nagyon alacsony , ezáltal a hajléktalanok száma is jelentős.
Ezzel szemben a kelet -európai országok mivel erőlte tett ip arosodást mutattak az
iparosodási időszakban így alulurbanizálttá váltak. Ugyanis a szocializmus alatt sokkal
gyorsabban növekedett az állami munkahelyek száma , mint a városi lakosok száma,
pontosabban a folyamatosan létrejövő munkahelyek miatt költöztek az emberek városokba.

1 Forrás: http://epa.oszk.hu/00400/00458/00608/pdf/EPA00458_korunk_2014_09_015 -022.pdf (Urbanizáció –
Urbanizmus) Letöltve 2017.04.17

8
Ebben az értelemben tehát, ezen országok alulurbanizálttá váltak, ennek mértékét
mutatja az is, hogy ezen időszakban történt a legtöbb úgyn evezett bevándorlás , mellyel most a
falvakból városokba való kötözésre célzok. Ez volt a következménye az erőltet ett
urbanizációs politikánk melynek célja az volt, hogy a nem -termelő beruházásokon spóroljon,
mint a kórházak, iskolák, üzletek ennek következ ménye, hogy nagyon lassan haladtak a
városi lakásépítések és még lassabban az infrastruktúra fejlesztése, ez pedig korlátozta és
helyben tartotta az ipar miatt városba költöző em bereket. 2

2. A romániai ingatlanpiac fejlődése
2.1. Az 1989 előtti ingatlanpiac Romániában

Ahhoz, hogy az ingatlanpiac ma tapasztalható mechanizmusait jobban megérthessük,
fontosnak tartom néhány gondolat erejéig áttekinteni az 1989 előtti viszonyokat, hiszen
meggyőződésem – ezt a szakirodalom is alátámasztja –, hogy egy tágabb kontextualizálás
nélkül nehezen érthetőek meg az ingatlanpia c változásai Romániában.
A szocialista tervgazdálkod ás korszakában (1950 -1990) Romániában az i ngatlanpi ac,
mint minden más piac, irányí tott, befolyásolt és nem a mai piacgazda ság szabályai szerint
működött. A magántul ajdon korlátozása és egyáltalán megkérdőjelezése, rányomta a bélyegét
a korabeli ingatlanpiacra. Mi nden terv szerint készült, í gy az ingatlanok épí tése is. Ebben a
korszakban, 1970 -től s zámí tható, a Romániában elhí resült falurombolási program és a
városokra jellemző „szisztematizálásként” ismert városrendezés i terv. Mindkettő az amerikai
típusú egymás felett elhelyezkedő lakások épí tését jelentette, falusi és városi környezetben.
Az iparosítás évtizedeiben az épí tőipar húzó ágazatként volt jelen a szocialista
gazdaság szerkezetében. A modern R ománia megterem tésében jelentős iparágnak számított,
mivel az új épí tésű, döntő többségben előre gyártott betonelemekből, a lakások rendelkeztek,
kanalizálással, hideg és meleg vízzel, villannyal és az esetek többségében központi fűtéssel.
Ezek a tényezők az akkori és mai ingatlan ármeghatározásban alapelemekként szolgáltak.

2 Forrás: http://epa.oszk.hu/00400/00458/00608/pdf/EPA00458_korunk_2014_09_015 -022.pdf (Alul –
felülurbanizált terek) Letöltve 2017.04 .17

9
Azzal a különbséggel , hogy 1990 előtt az összes többi ármeghatá rozó piaci szereplő
hiányzott.
Az alábbiakban eg y szintetikus táblázat formájában foglaltam össze néhány dimenzió
mentén az ingatlanpiacra vonatkozó aspektusokat az 1989 előtti és utáni időszakra levetítve.

1.Táblázat: Hasonlóságok és különbségek az ingatlanpiac területén 1989 előtti és 1 989 utáni
időszakban.
Tényezők 1989 előtt 1989 után
Országon belüli területi elhelyezkedés Fontos Nagyon fontos
Településen belüli elhelyezkedés Nem meghatározó Meghatározó
Lakónegyeden belüli elhelyezkedés Nem meghatározó Meghatározó
Ház, telekkel Kevés van a piacon Újra me gjelennek a piacon és
keresettek
Lakrész közös udvarban Elhanyagoltak és
ezért nem annyira
keresettek Relatí v olcsók, de ma sem
annyira keresettek
Bérház (történelmi városközpontban) Elhanyagoltak és
ezért nem annyira
keresettek Egyre keresettebbek
elhelyezkedésük miatt
Tömbház Népszerűek, egyre
több épül Népszerűek, egyre több épül
Épített felület (nm) 50nm körüli 75-100 nm körüli
Komfort Opcionális volt Kötelező és meghatározó
Beosztás Adott prototípusok
voltak Igény szerint választható,
modern
Forrás: Saját kutatás és szerkesztés

Sok más tényező van, ami egy ingatlan árát befolyásolja, de azok már zömében egyéni
opciók. 1990 előtti Romániában , a lakásépítési piacot a mennyiségi és nem a minőségi
mutatók irányították . Talán már nem annyira ismert kifejezések, a tervgazdálkodás , ötéves
terv, tervtúlteljesítés , mindezek kommunista felfogásban. Az iparosítás ritmusával lépést
kellett tartson az építőipar is, mivel a munkaerő telepítés alapvető fontosságú volt a létesített
nagyüzemek számára. Ebből kiindulva területekre volt szükség a gyárak közelében, bontani
vagy mezőgazdasági területet kellett átalakítani , és kezdődhetett a lakótelepek építése . A
nagyvárosok, döntő többséggel ipari központokká váltak és a la kosságuk nem ritkán pár
évtized alatt akár megduplázódott vagy akár meg háromszorozódhatott csupán pár évtized
alatt. Romániának az erdélyi részét tanulmányozva, ez azt jelentette, hogy radikálisan
megváltozott a nemzetiségi arány ezeken a településeken.

10
A lakás rendeltetésű épületek piacának szerkezetét ( épített örökség -történelmi
városközpontok, a kommunizmus idején épített lakások, 1990 után épített ingatlanok)
vizsgálva és annak történetét, a következő következtetéseket vonhatjuk le:
– A legtöbb lakás a kommunista években épült, igen fontos piac-meghatározó szerepük
van, ma ezek felújítása és modernizálása zajlik (energiahatékonyság), kb. 40%
– A történelmi városközpontokban található épületek lakásai egyre ker esettebbek és
egyre drágábbak, K b. 30%
– Új építésű lakások (periféria, vagy medián városrészekben bontásokat követően, kicsi
tömbházak), jellemzően a kor követelményeihez igazodnak. Energia hatékonyak ,
tágasak, élhetőbbek. Kb. 30%
Az arányok , amelyeket feltüntettem az előbbi felsorolásban, eltérőe k lehetnek,
településenként. Példaként említhetem , Kolozsvárt vagy Temesvárt, ahol nagyon fejlett
egyetemi kö zpontok működnek tradicionálisan, ebből kifolyólag vonzóak a befektetők,
vállalkozók, vállalatok számára és végül is a munkavállalók számára is, akik a jobb kereseti
lehetőség és stabilabb munka reményében ezekbe a „metropoliszokban” igyekeznek
letelepedni. Az ott tanuló diákok egy részét már a tanulmányi évek alatt magukhoz csábítják a
cégek, különböző program ok keretében, ami nagy eséllyel azt ered ményezi, hogy a diák ott is
marad és ott fog családot alapí tani és a település állandó lakosa és munkavállalója lesz.
A blokkosítás, tömbházépítés, jelentősen megváltoztatta a nagyvárosok városképét.
Jelentős kárt okozott a történelmi városképekben az esz telen rom bolás, a beton monstrumok
megépí tésével. A mai városképek elengedhetetlen részévé válta k a kommunista korszakban
megépí tett gyárak (nem ritkán a városközpontokban ) és lakótömbök, lakónegyedek. Mindez
megtalálható a közép -kelet európai országok min degyikében.
Nagyvárad kommunista kor szakából, három fontosabb esemén yt emelhetünk ki:
1. Területi terjeszkedés
2. Bontások
3. Ipari és lakóépületek épí tése a lebontottak he lyére.
1. Területi terjeszkedés: – környező falvak Nagyváradhoz csatolása. Ilyen például
Szöllős falu Nagyváradhoz csatolása 1950, közigazgatási szempontból , vagy Bihar
püspöki Váradhoz csatolása.
2. A közigazgatási átszervezéseket követően, 1970 -ben elkezdődött az ors zágos
tömbház építési projekt Váradi megvalósí tása. Püspökire ne m volt jellemz ő a

11
bontás, de Szöllős ön több mint 90 százalékát lebontották a lakóházaknak és
tömbházakat építettek a helyükbe. Í gy sikerült pár szá z lakóház helyére több mint
hétezer blokklak ást épí teni a lebontott házakban lakóknak és a betelepítetteknek.
Bontásokra ke rült sor a Fő utcán (ma Republicii utca) több helyen is, a Kossuth
utcán (ma Independen ței), valamint a mai Rogériusz negyed és Rét területén.
3. A felsorolt bontások helyére ipa ri (a központban) létesítményeket építettek
(könnyűipari létesí tmények et és tömbház akat). Tömbházakat és iskolákat,
óvodákat, orvosi rendelőket, a külvárosokban.
Ez az átalakulás a lakosság létszámának a megemelkedésével, nemzetiségi
összetételének a megváltozásával is j árt. Minden eszközzel az iparosítá si törekvéseket kellett
szolgálni, így az ipari létesí tmén yek munkaerőigényét a tömbházépítési program segí tette.
Ezeket a lakásokat a lakásépítési tröszt vagy vállalat épí tette meg , de nem a ma ismert
piaci törvények szerint hat ározta meg az árakat és értékesí tette. Sőt egyáltalán nem
értékesítette , hanem csak bérbe adta az igénylőknek. Mivel a teljes foglalkoztatottság
korszakát éltük, ezért logikus volt, hogy lakáshoz jutni a vállalatokon keresztül lehetett,
kiutalás révén. Valószínűleg akkor sem volt minde gy, hogy ki, hol, milyen beosztásban
dolgozott és milyen komfortú lakáshoz juthatott és milyen zónában. Adás -vételről nagyon
ritka esetben beszélhettünk.

2.2 Az 1989 utáni ingatlanpiac Romániában

A Románia ingatlanpiac i fejlődését számos tényező befoly ásolta fejlődése során, mint
például a 90 -es évek elején a Japán piacválság , illetve az Amerikából indult gazdasági válság.
1989 után Románia jelentős demográfiai fe jlődésen ment keresztül, az elmú lt két évtizedben
két jelentős eseményt is észlelhettünk.
1.Románia lakosságának csökkenése:
Míg 1990 -ben 23 millió volt a Romániában a lakosok száma ez 2009 re lecsök kent
21,5 millió lakosra és ez folyamatosan csökkenő tendenciát mutat mivel legutóbbi népszámlás
alapján, ami 2 013-ben volt megejtve így ez a legfrissebb adat Románia lakossága most 20
millió lakos alatt pontosan 19.96 mill ió fő.
2.Románia lakosságának megöregedése:

12
Az 1990 -től 2009 -ig mért adatok alapján Románia l akossága rohamosan öregszik ,
40%-kal csökkent a fiatal lakosok aránya , míg 1990 -ben 7,3 millió volt így ez 2009 re 4,5
millióra csökkent.
Ezen két tényező alapján kijelenthetjük, hogy Románia jelenlegi helyzete lakosság
illetve fiatal generáci ó szempontjából igen szegényes.3
Ha Romániát tekintjük , igazából ingatlanpiacról 1989 után beszélhetünk ingatlanok
természetesen előtte is épültek , de konkrét ingatlanpiacról nem beszélhetünk, mint ahogy a
fentiekben ez már említve volt. A piac és egyben a pici árak a kezdetektől fogva növekedést
mutattak 1991 és 2009 között, ami közel húsz évet jelent a laká sok száma 7,7 milliárdról 8,4
milliárdra nőtt, ami azt jelenti Románia lakosságát tekintve, hogy egy lakásra 2,6 ember
jutott.
Az évek teltével nőttek a lakások méretei és a statisztikák alapján az egy főre jutó
négyzetméter 1991 -ben 11 négyzetméter volt még 2009 -re ez 13 négyzetméterre emelkedett.
Tény, hogy a vizsgált időszakban rengeteg ingatlan már magán nem pedig állami
kézben volt. Az akkori építkezéseket elemezvén azt lehet megállapítani, hogy nem is igazán a
lakások száma lett sokkal -sokkal több , hanem a nagyobb fejlődés az újonnan épített lakások
méretén lehetett észrevenni. A lakások mérete mivel már nem volt szabványosított és
mindenki olyanra építette a házát amilyenre akarta meg amilyenre tud ta így szépen lassan a
szobák a területek és a lakások méretei is megnőttek. Ezek után az ingatlanpiac gyors és erős
fejlődésnek indult évekig növekedést produkált, egészen a 2008 -as gazdasági válságig , amiről
bővebben a továbbiakban fogok írni mivel egy n agyon meghatározó tényező volt Románia
gazdaságának és piacaink alakulásában, így fontos szerepet játszik az ingatlanpiac
alakulásában és a dolgozatom megírásában is.
Onnan volt észrevehető, hogy ez a válság komoly és még komolyabb
következménnyel fog jár ni, hogy négy évvel az eset után az elemzések a következőket
mutatták, azaz 2011 -re 34% -al esett vissza a lakások építése az előző évekhez viszonyítva
illetve nagyon sok volt az olyan lakás melyeknek építése el volt kezdve , de már befejezése
nehézkes volt vagy egyáltalán be se volt fejezve. Romániában 2011 -ben 44.456 új lakás épült ,
ami 22.799 lakással kevesebb , mint amikor az építkezések . Romániában a csúcson voltak
2008 -ban a válság előtt , mert ezen időszakban közel 67.300 új lakást építettek , ami az eddigi

3 Forrás: Analiză și evaluare economico -financiară – Efectele crizei financiare și ale evoluției pieței imobiliare
asupra sectorului construcțiilor din România Letöltve: 2017.03.09

13
csúcs , ezt a számot a mai n apig nem sikerült túlszárnyalni. V iszont 2012 -ben már ismételten
növekedésnek indult, mert az előző évek, mint 2010,2011 -hez képest az folyamatban lévő
építkezések száma 20,65% -al nőtt. Ezen információk alapján kij elenthető, hogy Románia
lassan de annál biztosabban kezdett kilábalni a piac ezen részéből .4
Az állami és banki finanszírozású új lakásfejlesztési projektek száma 33% -al esett
vissza ez a cs ökkenés egészen 2012 -ig tartott ugyanis 2013 -ra 1,8% -al nőtt a kiadott építés i
engedélyek száma az előző 2012 -es évhez viszonyítva majd, 2014 -re egy újab b 2,7% -os
növekedés volt megfigyelhető. A lakások árainak terén, szinten növekedést bár egy lassú
növekedést lehetett megfigyelni. Az építési területek kezdenek úgymond zsúfoltak lenni és
betelni err e utal az a tény, hogy míg 2008 -ban 281 négyzetméter jutott egy lakóingatlan –
piaciépítési engedélyre ez 2014 re 205 négyz etméterre csökkent. A jelenlegi helyzethez
nagyban hozzájárul a 2009 -ben indított, ,Első otthon’’ (Prima Casa) program . Ami azt jelenti,
hogy olyan vásárlók, egynek számára, akinek még nem volt ingatlan a nevükön és
szeretnének új lakást vásárolni an nak a Román állam az ingatlan árának a felét maximum
60.000 eurót biztosít alacsony kamatláb mellet . Ez a program jelentősen hozzájárult ahhoz,
hogy a 2012,2013 -as évekre ilyen eredményeket produkáljon a Román ingatlanpiac illetve,
hogy valamelyest kihever je a válság okozta károkat és kis mértékben bár de növekedést
mutasson a gazdaság, legalábbis az ingatlanpiaci része.

2.3 Az ingatlanpiac elemzésével kapcsolatos a lapfogalmak

A következő részben pár olyan kifejezéssel és annak értelmezésével lehet találkozni
melyek szorosan kötődnek a dolgozat témájához és megértésük nélkül nehéz megérteni magát
a dolgozatot is.
Ingat lan: Az ingatlan kifejezés jogi szempontból egy földrészt jel öl, amely külön
helyrajzi számon bejegyezhető és külön telekkönyvezett építmény vagy földterület.
Ugyanakkor bizonyos esetekben, az „ingatlan” kifejezés földterületre utal , mely
magába foglalja azt a tényt is, hogy ilyen esetben minden , ami azon a földterü leten
található a föld tulajdonosáé, mint például épület növényzet ásványi kincsek.

4 www.inss.ro -Locuinte terminate in cursul anului pe surse de finantar e, medii de rezidenta, macroregiuni,
regiuni de dezvoltare si judete Letöltve: 2017.05.09

14
Ingatlanpiac : Ingatlanpiacnak nevezhetjük azt, amikor ingatlanokat és az ah hoz
kapcsolódó jogok adás vételéről beszélün k. Minden ingatlan egyedi ha épí tésileg nem
is helyileg biztos í gy kijelenthető, hogy nincs két ,,egyforma ” ingatlan .

Telek : Egy bizonyos helyrajzi számon nyilvántartásba vett földterület.

Adásvétel: Az adásvételi szerződésben az eladó fél köteles az eladásra kínált ,,dolgot,,
átruházni a vevő félre, a vevő viszont köteles megfizetni a vételárat és átvenni a
,,dolgot,,. Az adásvétel lebonyolítására a leg alkalmasabb módszer az adásvételi
szerződés.

Az ingatlan adásvétel és annak folyamatai: Vannak a szerződésnek kötelező részei,
ezeket egy adás-vételiszerződés mintából ki lehet venni , mint például a szerződő felek
neve, lakcímük és személyes adataik, adásvételre szánt ingatlanok pontos megjelölése.
A szerződésben szereplő ing atlan helyrajzi számát, fekvését illetve a szükséges
információkat a helyi telekkönyvi hivat alból. A szerződés megkötésekor a felek
megállapodásától függően a vásárló fél fizethet részletben is a vásárolni kívánt
ingatlanért, csak akkor bele kell foglalni a szerződésben, hogy az ingatlan nem egy
hanem több részletben lesz kifizetve az eladó fél számára. Ha a szerződés aláírásakor
kerül megfizetésre, akkor a szerződés már tartalmazza azt is, hogy a tulajdonjog a
szerződés aláírásáva l átszáll az új tulajdonosra.
Bérbeadás: Bérbeadásnak nevezzük azt, amikor a bérbeadó az úgynevezett, ,dolgot,,
időlegesen a bérelő használatára bocsájtja és a bérlő ezért pedig bért (bérleti díjat) fizet
a bérleti szerződés alapján.
Ingatlanmark eting: Jelenleg az ingatlanpiac és a lakáshirdetések leg kedveltebb helye
az internet , ahol különböző oldalak segítségéve l ki tudja szűrni a kliens azt a típusú
lakást , amit bérelni vagy megvásárolni szeretne. Az ingatlanok hirdetésének múltbeli
kedvelt formája a z újsághirdetés volt, ami még manapság is igen elterjedt, de nem
olyan eredményes, mint az internetes hirdetés vagy ingatlanközvetítők által talált
lakáshirdetések .5

5 http://www.knv.hu/fogalmak.php?page=ingatlanpiac_fogalma.php , Pannon Oktatási Intézet KFT. –
Ingatlanpiaccal kapcsolatos alapfogalmak (http://docplayer.hu/4251168 -Ingatlannal -kapcsolatos –
alapfogalmak.html)

15

2.4 A 2008 -as gazdasági világválság és annak ingatlanpiacra gyakorolt hatása

A következőkben a 2008 -as gazdasági világválságról fogok írni mivel egy nagyon
jelentős hatása volt a világ szinte minden ország gazdasági történelmében, főként
ingatlanpiaci szempontból vizsgálom a következőben az eseményeket , illetve keresem e
fejezet vé gén arra a kérdésre a választ m iszerint kilábaltak -e már a világ országai, köztük
Románia ezen válságból.
A 2008 -as gaz dasági világválság az egyik legjelentősebb válság az 1929 -1933 -as
túltermelési válság óta. Előzménye az amerikai jelzáloghitel -válság má s néven subprime
válság, mely egy pénzügyi válság és az Amerikai Egyesült Államokból indult 2006 végén a
bank és az ingatlan szektorból. A válság ugyan az Amerikai Egyesült Államok ból indult, de
világszerte éreztette a hatását a válság miatt számos vállalt csődbement vagy egyesülnie kellet
vetélytársaival a fennmaradás érdekében.
Elég érzékenyen érintette a nyugat -európai bakokat és mivel az amerikai gazdaság
visszaesett így ez a válság az egész világban megmutatkozott. A minőségi ingatlanok száma
csökkent , ez is az amerikai jelzálog -hitel egyik hatása volt. A 2007 es évben szinte 1,3
milliárd amerikai ingatlan volt ingatlanárverés tárgya, ez a 200 6-os statisztikákhoz képest
79%-os emelkedést jelentett.
A legnagyobb bankok és főbb pénzintézmények a világo n ebben az időszakban több
mint 433 millió amerikai dolláros veszteséget szenvedtek 2008 július17 -ig, amikor világos
lett, hogy az Amerikai Egyesült Államokat pénzügyi válság érte az elemzők csak helyi szintű
problémaként fogtál fel mely leginkább az ingat lanpiacot érintette, azonban ez a válság
nagyon hamar világszintűvé nőtte ki magát. Az Európai Bizottság szerint a válság miatt az
euró zónában 2009 re szinte teljesen leáll a gazdasági termelés vagy nagyon kevés 0,1% -os
növekedést fog mutatni.
Az egész EU-ban ez a gazdasági növekedés 2009 -ben viszont 0,2% -ra volt jósolva.
2008 -ra az euró övezet recesszióba került, 2008 második és harmadik negyedévében 0,2% -al
csökkent a gazdasági teljesítmény ilyenre még nem esett ezelőtt példa. A leg fejeltebb és
feltör ekvő országok gazdasági helyzete is jelentősen csökkent.6,7

6 http://elib.kkf.hu/edip/D_16091.pdf Letöltve: 2017.06.04
7 https://www.kansascityfed.org/Publicat/Econrev/PDF/4q07Gramlich.pdf Letöltve: 2017.04.11

16

2.5 A 2008 -as válság

A válság legfőbb oka, hogy az Amerikai Egyesült Államokban hitelbírálat nélkül
lehetett hitelhez jutni ez köszönhető annak, hogy hatalmas versengés volt a hitelpiacon és az
Amerikai Egyesült Államokba vetett hit mivel több, mint tíz éven keresztül emelkedé st
mutattak a gazdasági mutatók. A felvett hitelek két dologra használták egyrészt nagy
mennyiségű új lakásépítésre másrészt a hitelek egy része tartós fogyasztási cikkek vételezését
segítette elő. Ez jelentősen hozzájárult az amerikai gazdaság GDP -jének n övekedéséhez.
A bankok közötti hitelezési verseny oda vezetett, hogy egyre több megbízhatatlan és
kockázatos adósnak adtak hitelt illetve olyan vállalkozásokat is nagy számban támogattak,
ami tudni való volt, hogy rossz befektetés és nem éri meg , de mivel a bankok célja az, hogy
adjon, mivel ha nem ad nem is fog nyereséghez jutni és eddig a válságig semmi gond nem
volt így boldog -boldogtalan hitelhez jutott . Az ingatlanárak növekedése azt is segítette, hogy
olyanoknak tudjanak jelzáloghitelt adni , akik amúgy a normális fogyasztási hitel megkapására
alkalmatlanok lettek volna. Ez azt jelenti, hogy valójában a hitelt igénylő személy akár
munkanélküli vagy munkaképtelen is lehetett, ha volt a tulajdonában egy ingatlan melyet
kedve szerint tudott terh elni. A gazdasági növekedés negatívba váltott ez azt jelentette, hogy
csökkenek az ért ékpapírok árai csökkentek a részvények ez által az egész gazdaság . A
bankcsődök és a negatív hírek miatt nagymértékben csökkent a hitelezés , szinte meg is szűnt,
a termel és és a gazdálkodás mértéke hatalmasat esett és a munkanélküliségi mutatók
egyenesen íveltek felfelé.
Ezek után a bankok, hogy elkerüljék a további csődhullámokat vagy akár a teljes
csődöt feltőkésítették magukat így megelőzve a teljes összeomlást és ezze l megmentve az
emberek megtakarításait, így megelőzve az 1930 -as válsághoz hasonló helyzet kialakulását. A
kormány tanulva az esetből azóta is alacsonyan tartja a jegybanki alapkamatot bízván abba,
hogy az alacsony kamat miatt beindulhat a gazdaság fellend ülése, ami egy kilábalást jelenthet
a gazdasági helyzetből. Ez a folyamat oda vezetett, hogy a fejlett országok államai is
véglegesen eladósodtak.

17
Ez hosszú távon azt jelentette (3 -5) év, hogy a bankok inflációt próbáltak generálni a
piacon ezzel bízva abba, hogy c sökkenthetik adóságuk nagyságát.8

2.6 A 2008 -as válság hatása Romániában

A 2008 -as gazdasági válság nem érintette Romániát olyan rosszul, köszönhetően a
közel 40 milliárd befolyt értékű eurónak, melyet Románia kölcsönként vett fel több nyire a
Nemzeti Valutaalaptól, Világbanktól, és az Európai Uniótól illetve kisseb mértékben a
külföldi pénzpiacról. Ez azonban nem volt teljes mértékben elég a túléléshez így 19% -ról
24%-a emeleték a hozzáadott értékadót (ÁFA) , ami szakemberek szerint elég erősen több
mint tíz évre fogja ko rlátozni Román ia gazdaságá t. Ez az összeg a 2010 -2015 -ös években
elengedhetetlen volt hiszen a politikai szektorok ezen pénzből gazdagoztak meg, viszont
amire tényleg kellet és használva is volt a bankszektorban lévő pénzügyi go ndok részleges
kiküszöbölésére . A makrogazdaság szempontjából tehát Románia viszonylag
zökkenőmentesen viselte el a válság éveit. A mikro gazdaság tekintetében azonban a 2008 óta
eltelt időszak katasztrófához vezetett, mindenekelőtt a középosztály szempontjából.
Vállalkozók, gazdasági társaságok középveze tői kerültek siralmas helyzetbe kerültek. A
román gazdasági élet szereplői a válság hatásait kiz árólag a fizetésképtelenség bejelentésével,
a felvett kölcsönök kifizetésének elmaradásával, bércsökkentéssel, majd alkalmazottak
elbocsátá sával tudták úgy -ahogy kivédeni, de ez is nagyon kevés eseten veszetett a teljes csőd
elkerüléséhez.
A statisztikák s zerint a válság öt esztendeje alatt 115 ezer vállalkozás jelentett
fizetésképtelenséget. Gazdasági szakértők szerint alig 2 -3 százalékuk tér majd vissza a román
gazdaságba. A bankszektorban mintegy 30 milliárd lejt tesznek ki a rossz hitelek, a vásárlások
nagyjából a felére estek vissza. 2008 óta 600 ezer munkahely szűnt meg, a részvények
árfolyama 30 -50 százalékkal esett vissza. Szociológusok igen aggasztó jelnek tartják azt is,
hogy a vállalkozók, a tulajdonosok és az alkalmazottak munkakedve, munkához va ló
hozzáállása az idők során számottevően csökkent.9

8 https://mpra.ub.uni -muenchen.d e/36771/1/MPRA_paper_36771.pdf (1 -től 13 -as oldalig) Letöltve: 2017.02.20
9 http://kv.sapientia.ro/hu/hirek/a -gazdasagi -valsag -hatasai -es-kovetkezmenyei

18
2.7 Mikor ér véget?

A válságot követően az államnak nem volt konkrét gazdasági stratégiája , nem volt
megoldásuk a piacok fellendítésére, vagy legalább is bukásának megakadályozására,
hiányoztak a munka helyteremtő projektek, beruházások , melyek az országnak pénzt hozó
pályázatok at jelentettek . Az állam magára hagyta a vállalkozásokkal foglalkozó réteget,
amelynek jelentős része nem volt képes megbirkózni a helyzettel, ilyen körülmények között
pedig a válság végére várva nagyrészt véget vetett a beruházásoknak, szüneteltette az újabb
munkaerő alkalmazását. A nagy gond az, hogy senki sem tudja, mik or ér véget a válság. A
román politikai osztály 2008 őszén még úgy hitte, a válság néhány hét, legfeljebb 2 -3 hónap
alatt elmúlik. 2009 -ben a válság végét egy éven belül várta, 2010 -ben, pedig amikor a
kormány 25% -al levágta a közalkalmazottak fizetését 20 11-re ígérte a válság befejeződését.
2011 -ben valóban, mintha a román gazdaság éledezni látszott volna, egy év múlva azonban
ismét eltűnt a remény. Ezek után senki nem meri megjósolni, ha ki is lábal ebből Románia az
mikor lesz.10
Ez okból kifolyólag is indított új pályázati lehetőséget a Román állam 2017 -ben
mivel az fent említett időszakban szinte megszűntek Romániában a vállalkozások . Ez a
program a kezdő vállalkozásoknak szól mely egy 100% -ban elszámolható pályázat mely
maximum 200.000 lejig igényelhető szinte mindenre és térítésmentes, azaz nem kell
visszafizetni az összeget csak a vállalkozás bukása esetén. Ezzel segítvén Románia a
vállalkozó réteg felvirágoztatását.

2.8 Az ingatlanpiac fejlődése néhány EU -s országban

Az utóbbi időben több pénzügyi intézmény, is mint például az Európai Nemzeti
Bank bejelentette, hogy az EU fejeltebb országaiban az elmú lt néhány évben túlzottan
megnőttek a piaci árak beleértve természetesen az ingatlanpiacot is és mindent, ami
magántulaj dont képez. Olyan országokban, mint Anglia, Spanyolország és Franciaország
várhatóan csak a későbbiekben fogja éreztetni a hatását az áremelkedés.
Az Európai Központi Bank igazgatója azt állítja, hogy azon országokban ahol
áttértek az egységes európai val utára ott történt egy infláció. Ha az EU fejlettebb országaiban

10 http://www.maszol.ro/index.php/hatter/17962 -ilyen -volt-a-gazdasagi -valsag -ot-eve-romaniaban

19
gondot tud okozni a magántulajdonok és az ingatlanok árainak jelentős csökkenése, akkor fel
lehet tenni a kérdést, hogy mi történhetne közép és Kelet -Európában? Szakértők sze rint az
ingatlanpiaci és lakás á rak leginkább az EU keleti országaiban fognak nőni,
Lengyelországban, a Csehországban és Törökország nagyobb városaiban várható a
legnagyobb növekedés a következő években. Középtávon Romániában és Bulgáriában is
hasonló növekedések várhatóak.11
Ugyan ez a helyzet történt Magyarország csatlakozásakor is a lakás és az
ingatlanárak megduplázódtak vagy akár megtriplázódtak a főváros legkeresettebb részein.
Csatlakozás után a régi ingatlanok árai stagnáltak és most egy rohamos hanyatlásba kezdtek
összehasonlítva az új építésű ingatlanokkal. Budapest központi részében a legdrágábbak a
lakások összehasonlítva az ugyanolyan típusú Bukaresti lakásoka t Budapesten még így is 10 –
20%-al olcsóbbak az ugyanolyan típusú ingatlanok.
A legnagyobb amerikai ingatlanpiaccal foglal kozó szervezet a CBRE Group (CB RICHARD
ELLIS) készített egy felmérést az európai ingatlanpiacról miszerint ezen , terület forgalma
46%-al nőtt 2006 -ban az el őző évhez viszonyítva 227 milliárd euró – írta az Amerikai News
In. A 2005 -ös kimutatások alapján hasonló teljesítményt értek el, ezzel elmondhatva azt, h ogy
a piac mértéke 2005 -ös és 2006 -os évben me gduplázódott. A leggyorsabb növekedést
Németországban lehe tett megfigyelni miszerint 2005 -ben 20 mil liárd eurós forgalma volt
majd ez a szám 2006 -ra 51 milliárd eurór a emelkedett, ami több mint 150% -os emelkedést
jelent. Más európai országokban is meg lett duplázva az ingatlanpiac forg alma a 2006 -os
évben, mint pl. Belgium, Finnország, Dánia és Luxemburg. Közép és Kelet -Európában is
lényeges forgalomnövekedés volt észlelehető az ingatlanpiac területén 2005 -ben 5,8 milliárd
euróról 12,7 milliárd euróra nőtt 2006 -ra, a legnagyobb növekedés mégis az orosz piacon volt
megfigyelhető illetve Romániában és Bulgár iában az Európai Unióhoz való csatlakozást
követően. 12
Egy másik jelentősen növekvő terület a ha táron túli ingatlan befektetések . Az ilyen
jellegű befek tetések több mint 70% -al nőttek alig több mint 100 milliárd euró több mint 48%
a külföldi adásvételeknek . Azok számára, akik az elmúlt két évben a lakossági szegmensbe –
szektorba fektettek gondokba ütköztek.13

11https:// mpra.ub.uni -muenchen.de/36771/1/MPRA_paper_36771.pdf (15 -oldaltól,23 -ig) Let öltve : 2017.02.20
12 https://mpra.ub.uni -muenchen.de/36771/1/MPRA_paper_36771.pdf Letöltve: 2017.02.20
13 http://www.cbre.ro, (European Commercial Real Estate 2015) Letöltve: 2017.06.04

20
3. Módszertan és kutatási kérdések

Azért ezt a témát választottam szakdolgozatom megírásának mivel érdekel Románia
azon belül is inkább Nagyvárad ingatlanpiac múltja, jelene és jövője. Fontosnak
tartom tudni és ismerni legalább minimális szinten az ingatlanpiacot, mivel lakások
mindig lesznek és lakni is mindig fog kelleni valahol így ingatlan adás -vétel is mindig
lesz, amivel ha nem vagy unk, tisztába komoly anyagi következményekkel járhat.
Ennek alapján a dolgozat kutatási kérdései a következők:
I. Romániai ingatlanpiac statisztikai leírása
II. Ingatlanpiaci trendek feltérképezése
III. Helyi -Nagyváradi ingatlanpiac állapotfelmérése, aktuális trendek vizuális
megjelenítése.
Ezen kérdésekre és kutatási célokra a dolgozat további részében igyekszem megfelelő
tartalmi válaszokat adni melyek ezekre a kérdésekre kellőképpen kidolgozott és értelmes
választ nyújtanak. A dolgozatban a fő elemzés, miszerint a cél Románia ingatla npiacának a
feltérképezése és megértése, egy úgynevezett spirál elvet követ, ami azt jelenti, hogy országos
szintről régiós szintre majd városi, szintre és végül helyi Nagyváradi szintre érkezünk.
Módszertani tekintetben a szekundér adatelemzés és primer egyaránt szerepet kap.
A dolgozatomban szekunder elemzés a dolgozatomban a 2015 -2016 -os időszakra kitérő
fejezet melyben a Darian vállalat felmérései alapján dolgozom. Ezen kívül a 1990 -től 2015 -ig
tartó adatokat a statisztikai hivatal oldaláról szereztem b e.
A dolgozatom a primer elemzést az esettanulmányok képezik azok közül is inkább az első
melyben Nagyvárad ingatlanpiaci helyzetét mutatom be. Az elemzés a következő szempontok
szerint történt a nagyváradi ingatlanokat szétosztottam csoportokra majd ezen
ingatlancsoportok árit vizsgáltam egy hivatalos lakásfelértékelői dokumentum alapján melyek
a címe a következő Ghid bazat pe studiul de pia ța privind valorile orientative minime ale
proprietăților imobiliare din județul Bihor 2017, illetve az internetes hi rdető oldalak árai
alapján. Az oldalak árait 2017 júliusának elejé n kezdtem el elemezni és három hétig
kétnaponta néztem az ingatlanárakat, hogy friss információval dolgozhassak.

21

4. Románia ingatlanpiaca 2015 -2016 -ban

Az alábbiakban egy szekundér elemzés következik, melyben bemutatásra kerül a
Romániában épített lakások száma kategorizálva több csoportra az új és régi építésű, lakások
villák illetve ezen építmények átlag árai 2015 -2016 -os években szemeszterekre bontva.
A Darian ingatlanfelértékelés és ingatlanstatisztikákkal foglalkozó vállal at 2016 -ban
közzétett egy kimutatást melyben Románián belül 15 olyan várost elemzett ingatlanpiaci
szempontból mely fejlett vagy legalábbis nagy iramban fejlődik. Ezek a városok név szerint :
Kolozsvár, Brassó, Temesvár, Nagyvárad, Szeben, Arad, Marosvásárhely, Jászvásár, Galac,
Konstanca, Bákó, Bukarest, Craiova , Ploiest és Pitest .

Az elemzés logikája, hogy az országos szintről indulván megérkezzünk a hely városi
szinthez mindezt úg y, hogy összehasonlítván különböző évek adatait átfogó képet kapjunk
Románia ingatlanpiaci múltjáról, közelmúltjáról és jelenéről illetve, hogy valamelyest
elképzelést kapjunk a jövőbeli Román ingatlanpiacról, mint feltételezés az elmúlt évek értékei
alapj án.
Ezen elemzések értelme, hogy megértsük milyen módon és mennyivel növek edtek az
ingatlanpiac árai külön böző ingatlanokat tekintve. A következőkben országos szintre lesz
emelve az elemzés a nagy fejlődő városoktól a kis városokig szinte minden benne les z az
elemzésben.
Ezekben a városokban változó négyzetméterárakkal találkozunk például Aradon 526
euró négyzetméter még Kolozsváron ez az érték 1.197 így az átlagot tekintve ez 861 euro –
négyzetméter ár. Ezek az adatok 2016 második félévére vonatkoznak. Ezen adatok alapján
kijelenthető, hog y 2016 első félévéhez képest 3% -os növekedéssel találkozunk még 20 15
második félévéhez képest 9%-os a növekedés. A leg kisseb növekedést a második félévben
Galacon lehetett tapasztalni mindössze 1,4% még a legnagyobbat Kolo zsváron ahol a
növekedés értéke 5% volt.14
A következő táblázatban a fejlődési központokban épített régi építésű lakások árai
illetve az árak növekedése lesz bemutatva

14 https://www.darian.ro/darian -lanseaza -analiza -pietei -imobiliare -sii-2016 -rezidential -terenuri/

22
2. Táblázat : A régi építésű lakások átlag négyzetméter árai 201 5-ben
és 2016 -ban a vizsgált nagyvárosokban, euróban
Második félév
2016 ár
euro / nm Első félév 2016
ár
euro / nm Második félév
2015 ár euro /
nm Első félév 2016 2015 -2016 éves
emelkedés

6 Hónap ( %)
12 Hónap (%)
816 789 751 3 9
Forrás: Analiza -Rezidential_S2 -2016 ( www.darian.ro ) Letöltve: 2017.04.09

A következő táblázat ugyancsak a régi építésű lakások átlag áraira vonatkozik, de
kisvárosokra összpontosít .
3.Táblázat : A régi ép ítésű kisvárosi lakások árai 2015 -ben és 2016 -ban.
Második félév
2016 ár euro
/nm Első félév 2016
ár euro /nm Második félév
2015 ár euro /
nm Első félév 2016 2016 -2015 éves
emelkedés

6 Hónap ( %)
12 Hónap (%)
570 553 536 3 6
Forrás: Analiza -Rezidential_S2 -2016 ( www.darian.ro ) Letöltve: 2017.04.09

A kis városokban, ami 125.000 létszám alatti városokat jelenti régi lakásokat a leg
drágábban Tulcean adták el 716 ezer négyzetméter áron még a leg olcsóbban Resicán 409
eurós négyzetméter áron. A kis városokban az átlag négyzetméter ár 570 euró környékén
mozog, ami az elmúlt 6 hónaphoz képest egy 3% -os növ ekedési tendenciát mutat. Földrajzi
elhelyezkedésük alapján 41 ország volt benne egy felmérésbe melyben az ingatl anpiaci árakat
vizsgálták régiókra bontva régi lakásokat tekintve.
A következőben egy ábrát fogok készíteni mely , tartalmazza a fentebbi két táblázat
adatait, de látványosan lehet majd látni, hogyan fejlődetek a kisvárosi és nagyvárosi szinten
az árak.

1.Ábra : A kis- és nagy városi átlagára k euróban a régi építésű ingatl anok tekintetében

23

Forrás: Saját szerkesztésű ábra a 2015 -2016 -os régi építésű lakások esetén.

A következő táblázatban Erdély, Körös vidék , Bánát és Máramaros térséggel és ezen,
térségben lévő városok ingatlanárait fogom bemutatni régi építésű lakások esetén. Ezen lista
főbb városai a táblázatban vastagítva vannak és jelentősek az ingatlanpiac területén áraik
meghatározóak.

4.Táblázat : Erdély, Bánát, Körösvidék , Máramaros négyzetméterárai régi építésű lakások esetében

Erdély -Bánát –
Körösvidék -Máramaros

Régi építésű lakások
ÁTLAG ÁRAK ÁRAK FEJLŐ DÉSE
Második
félév 2016
ár euro /
nm Első
félév
2016
euro / nm Második
félév 2015
ár euro
/nm Első félév
2016 2016 -2015
éves
emelkedés

6 Hónap ( %) 12 Hónap (%)
Kolozsvár 1197 1140 1056 5 13
Brassó 869 851 823 2 6
Temesvár 977 950 894 3 9
Nagyvárad 679 649 611 5 11
Szeben 739 706 698 5 6
Arad 526 511 486 3 8
Marosvásárhely 784 752 693 4 13
Resicabánya 409 399 390 3 5
Déva 594 571 567 4 5
Gyulafehérvár 641 610 580 5 11 02004006008001000120014001600
2015 második félév 2016 első félév 2016 második félévKisvárosi átlagok
Nagyvárosi átlagok

24
Beszterce 558 545 527 2 6
Zilah 495 475 473 4 5
Nagybánya 656 614 581 7 13
Szatmár 516 496 489 4 6
Csíkszereda 520 508 504 2 3
Sepsiszentgyörg y 461 461 438 0 5
Zonális áltag árak 644 640 613 4 8
Fejlődési központok átlag
árai 824 794 751 4 10
Kisvárosi átlag árak 539 520 505 4 6
Forrás: Saját szerkesztésű táblázat Analiza -Rezidential_S2 -2016 ( www.darian.ro )
Letöltve: 2017.04.09

Mint ebből a táblázatból is kiderül Erdély -Bánát -Körösvidék -Máramaros térségben
Kolozsvár vezeti toronymagasan a listát ahol egy négyzetméter 2016 második félévében
1,197 euró. Ugyanezen régióban 409 euróval Resicán úgymond a leg olcsóbb a négyzetméter
ár. Nagyvá rad ezen táblázat alapján a 4. helyet foglalja el , 2016 . második félévében 679 euró
volt egy négyzetméter.
A következ őben a fenti táblázat alapján grafikonosan ábrázolom az ingatlanárak
alakulását, hogy szemléletesebbé tegyem a megjelenítést.

2.Ábra: Erdély -Bánát -Körösvidék -Máramaros régi építésű lakások árainak alakulása – euróban

Forrás: Saját szerkesztésű táblázat Analiza -Rezidential_S2 -2016 (www.darian.ro)
Letöltve: 2017.04.09 0200400600800100012001400
2016 második félév
2016 első félév
2015 második félév

25

A következőkben Olténia és Munténia régió árait fogom bemutatni régi építésű lakások
szempontjából.

5.Táblázat : Olténia és Munténia Románia régi építésű lakások négyzetméterára -euróban

Olténia -Munténia

Régi építésű lakások
ÁTLAG ÁRAK ÁRAK FEJLÖDÉSE
Második
félév 2016 Első
félév
2016 Második
félév 2015 Első félév
2016
2015 -2016
éves
emelkedés

6 Hónap ( %) 12Hónap (%)
Bucharest 1051 1016 985 3 7
Craiova 830 796 729 4 14
Ploie ști 742 728 704 2 5
Piteș ti 772 738 669 5 10
Buză u 653 616 594 6 10
Brăila 594 565 543 5 9
Alexandria 499 482 480 3 4
Slobozia 543 543 519 0 4
Călărasi 512 507 495 1 3
Giurgiu 411 400 396 3 4
Drobeta Turnu Severin 555 475 449 17 24
Râmnicu Vâ lcea 628 616 602 2 4
Târgoviste 508 499 489 2 4
Slatina 618 601 575 3 7
Târgu Jiu 678 665 663 2 7
Zonális áltag árak 639 616 593 5 10
Fejlődési központok átlag
árai 848 819 779 4 9
Kisvárosi átlag árak 563 542 525 7 10
Forrás: Saját szerkesztésű táblázat Analiza -Rezidential_S2 -2016 (www.darian.ro)
Letöltve: 2017.04.09

Olténiában és Munténiában, a fővárosban , Bukarestben a leg magasabbak a
négyzetméterárak 1.051 euró. A fővárosban 1 év alatt 10% -os növekedést lehet megfigyelni a
statisztika alapján. Ezen zónákban 2016 második felében átlagosan 639 euró volt egy
négyzetméter régi lakások tek intetében. Kisvárosi átlagárak p edig ugyan ebben az időszakban
563 euró volt.

6. Táblázat : Házak árai a fejlődésben lévő népszerű zónákban

26
Második félév
2016 Első félév 2016 Második félév
2015 Első félév 2016 2015 -2016 éves
emelkedése

6 Hónap ( %)
12 Hónap (%)
628 610 592 3 6
Forrás: Saját szerkesztésű táblázat Analiza -Rezidential_S2 -2016 (www.darian.ro)
Letöltve: 2017.04.09

Mint láthatjuk a fenti táblázatban is a fejlődési központokban úgymond kedvelt és
nagy városokban az árak 2015 -2016 -os éveket tekintve nőttek még 2015 első félé vében 592
euró négyzetméter ér volt ez az összeg felugrott 610euróra 2016 első félévére majd 2016
végére 628€ -ra. Ez azt jelenti, hogy el ső félévben 3% -os növeke dést majd a második félévben
6%-os növekedést tapasztalhattunk.
7.Táblázat : Kisvárosi házak átlag árai
Második félév
2016 Első félév 2016 Második félév
2015 Első félév 2016
2015 -2016 éves
emelkedés

6 Hónap ( %)
12 Hónap (%)
484 472 465 3 5
Forrás: Saját szerkesztésű táblázat Analiza -Rezidential_S2 -2016 (www.darian.ro)
Letöltve: 2017.04.09

Egy fe nti táblázatban láthattuk a fejlődő városokban milyen árai voltak a lakásoknak
ez a kimutatás most a kisvárosi átlagárakat mutatja be, lehet látni, hogy ez is folytonos
növekedést mutat csak úgy , mint a fentebbi táblázat. Láthatjuk, hogy 2015 második félév ében
465 euró volt a négyzetméterár, majd ez 2016 első félévére 472 euró ra nőtt és 201 6 második
félévére pedig 484 euróra . Ezt százalékban azt jelent i, hogy az első félévben egy 3% -os
növekedést láthatunk majd a második félévben egy 5% -os növekedést.
Ezen vállalat elemzései alapján el tudjuk mondani, hogy Romániában az ingatlanpiac
2015 -ről 2016 -ra kisseb -nagyobb 3 -5%-os növekedéseket produkált tekintvén az ország
minden részét nagy és egyben kis városokat is figyelembe véve.
A Darian vállalaton kívül a statisztikai hivatal által közzétett értékek alapján is
készítettem elemzéseket melyek az épült magán illetve köztulajdonú lakásokra alapul.
Az első elemzés a városi magánlakások építését a növek edési tendenciát elemzi.

8.Táblázat : Városi magánlakás építések a statisztikai hivatal adatai alapján

27
Városi magánlakás
építések Összesen országos
szinten Észak -nyugat i régió Bihar megye
2000 7.697 1187 220
2001 7.825 1097 299
2002 8.408 1193 263
2003 8415 1478 207
2004 11027 2409 228
2005 11746 2339 291
2006 15532 3076 489
2007 20205 3897 744
2008 28338 5099 1491
2009 26511 4438 958
2010 20364 3667 640
2011 18210 3040 720
2012 16678 2295 640
2013 18789 1884 492
2014 20965 2269 484
2015 23690 2808 343
Forrás: www.insse.ro (Locuinte terminate in cursul anului pe surse de finantare, medii de rezidenta,
macroregiuni, regiuni de dezvoltare si judete) Letöltve: 2017.04.09

A városi alapból épített magánlakások esetén nem érzem célszerűnek 1990 -től
elemezni az adatokat, hanem elég csak a 2000 -es évektől tekinteni, mivel rengeteg lakás épült
1989 -1990 után, hogy szabaddá vált az építkezés így reálisabbnak tekintem 2000 -2015 -ig az
adatok elemzését.

3.Ábra: Városi magán lakások építés ének számszerű alakulása magán – és állami alapból

28

Forrás: Saját szerkesztésű táblázat www.insse.ro A statisztikai hivatal honlapja
(Locuinte terminate in cursul anului pe surse de finantare, medii de rezidenta, macroregiuni, regiuni de
dezvoltare si judete) Letöltve: 2017.04.09

Maga a táblázat és a grafikon illetve az egész elemzés a spirál elvet követi, miszerint
ahogy a grafikon is mutatja az országos szinttől indulva érkezünk meg a regioná lis szinthez
majd azt k övetvén a megyei szinthez. Mind három összetevőjét az elemzésnek három
időszakra bontottam 2000 -2005, 2006 -2010 és 2011 -2015 így szemléltetvén a különböző
időszakokat és az, hogy mely időszakban volt a legtöbb építkezés és melyben a l eg kevesebb.
A 2000 -2005 -ig tartó időszakban országos szinten 55.118 lakás épült még ugyancsak
országos szinten a 2006 -2010 -es időszakba ez a szám majdnem a duplája volt 110.990 lakás
majd a 2011 -2015 -ös időszakban visszaesett 98.332 -re.
Az Észak -nyugati régió esetén 2000 -től 2005 -ig 9073 lakás épült összesen majd 2006 –
2010 -et tekintve az összeg több mint kétszeresére ugrott az előző periódusnak, mert összesen
20.177 lakás épült majd ugyancsak, mint az országos szintnél a számok visszaestek így a
2011 – 2015-ban 12.296 lakás épült. Bihar -megyei szinten a 2000 -2005 -ös időszakot nézvén
1508 lakás épült, 2006 -2010 -es periódusban 4.332 majd 2010 -2015 -ben pedig 2679 lakás
épült.
Tudván, hogy ingatlanpiacról csak 1989 után beszélhetünk Romániában , mivel az
említet t időszak előtt a lakásoknak nem volt piaca, ha volt is néhány ingatlan adás -vétel akkor
050000100000150000200000250000300000
Országos összes Észak-Nyugati
RégióBihar megye2011-2015
2006-2010
2000-2005

29
se lehet ingatlanpiaci nevezni így nem meglepő, hogy a jelenlegi adatok alapján az
ingatlanpiac és azon belül is a városi lakásépítés egy növekedő tendenciát mutat, szinte
folyamatosan 2015 -ig kisseb visszaeséseket lehet észrevenni 1995 és 1998 között illetve 2010
és 2012 köz ött. A leg nagyobb értéket 2008 -ban lehet tapasztalni pont a gazdasági válság
robbanása előtt. Százalékos arányokat tekintve or szágos szinten Bihar megye 3 -5%-át tette ki
az összértéknek.

9.Táblázat : Állami és magán alapból épített lakások száma Bihar megyében és Bukarestben
Építés éve Állami alapból
épített lakások
száma Bihar
megyében Állami alapból
épített lakások
száma
Bukarest ben Magán alapból
Épített lakások
száma Bihar
megyében Magán alapból
Épített lakások
száma Bukarest ben
1990 1339 6463 Nincs adat Nincs adat
1991 146 3150 Nincs adat Nincs adat
1992 324 2242 Nincs adat Nincs adat
1993 154 2052 Nincs adat Nincs adat
1994 70 3016 Nincs adat Nincs adat
1995 135 2471 397 1124
1996 26 1247 350 551
1997 Nincs adat 1024 444 362
1998 3 754 433 880
1999 50 156 392 1089
2000 28 541 432 718
2001 78 310 554 1086
2002 6 122 443 1255
2003 215 216 348 1110
2004 86 436 376 1288
2005 138 995 545 1170
2006 60 275 700 1746
2007 96 525 1056 2045
2008 184 108 2276 2913
2009 215 266 1445 2655
2010 200 Nincs adat 1195 2772
2011 27 146 1346 1814
2012 109 Nincs adat 1281 1637
2013 33 Nincs adat 993 2673
2014 8 Nincs adat 1024 3324
2015 50 Nincs adat 846 4448
Forrás: A statisztikai hivatal honlapja (Locuinte existente la sfarsitul anului pe forme de proprietate, judete si
localitati) Letöltve 2017.04.09

30
Az ANL ( Agenția Națională pentru Locuințe) Országos Lakásépítési Ügynökség azért
jött létre, hogy nemzeti szinten segítse a lakásépítést vagy a már meglévő lakások fejlesztését.
A Regionális Fejlesztési Minisztériummal és a Közigazgatással közösen működő szervezet,
mely úgy országos pénzügyi alapokkal , mint európai pénzügyi alapokkal, támog atásokkal is
foglalkozik. Mindezek mellet különféle programokat indítanak , melyek lehetnek időszakosak
vagy hosszú távú folyamatosan működő és elérhető programok, is mint példáu l, a
kissebségben élők és a külön böző károsultak lakás, lakhatás szempontból va ló segítése.
A magán – és állami finan szírozásból épített lakások összehasonlítását bemutató
táblázat Bihar megye és Bukarest között. Észrevehető, hogy 1990 -től 1995 -ig sokkal több
állami finanszírozású lakás épült , mint magán alapból. Fővárosunkban átlagot tekintve
minden évben szinte kétszer annyi némely esetben több lakás épült , mint magán , mint állami
finanszírozásból.
Az idő elteltével vi szont egyre nőtt a magán alapból épített lakások száma és
csökkenésnek indu lt az állami finanszírozásból finanszírozott építkezés. Itt is megfigyelhető,
a magán finanszírozású építkezéseknél, hogy 2008 -ban a válság előtt volt a legmagasabb az
építmények száma, Bihar megyében 2276, míg Bukarestben 2913. Fővárosunkat az adatok
alapján nem érintette drasztikusan a válság mivel nem csökkent olyan drasztikusan a magán
lakások építésének száma , sőt 2015 -re 4448 -ra nőtt.

10.Táblázat : A Bihar megyei városi magánlakások építése
Építés éve Nagyvárad Szalontai
magánlakások építése Belényesi
magánlakások építése Margittai
magánlakások építése
1995 51 18 34 10
1996 78 21 15 11
1997 180 23 7 43
1998 170 18 4 22
1999 132 10 26 26
2000 123 23 10 49
2001 235 16 7 25
2002 210 6 16 10
2003 153 12 9 10
2004 176 7 18 11
2005 189 18 26 12
2006 380 31 18 28
2007 635 22 15 25

31
2008 1377 37 13 16
2009 807 19 49 11
2010 536 19 28 14
2011 613 18 38 9
2012 543 20 39 11
2013 388 13 32 11
2014 396 18 41 14
2015 274 21 5 10
Forrás: www.inss.ro (Locuinte existente la sfarsitul anului pe forme de proprietate, judete si localitati)
Letöltve: 2017.05.11

Összességében Nagyváradot tekintve Bihar -megyében jócskán vezeti a sort az évek
során felépített lakások terén a nagyobb konkurenciák mellet is, ennek szemléltetése
érdekében egy grafikont készítek melyben összegzésre kerülnek az évek alatt épített lakások
számai 1990 -2015 -ig és az alapján látni lehet majd a számbeli különbségeket ezen, városok
közt.
A táblázatban láthatjuk, hogy a 2008 -as év utá n Nagyváradon komoly hanyatlás
történt az építendő lakások szempontjából és ez a jelenlegi 2015 -ös adatokig csak csökkent.
Ezt a folyamatos hanyatlást a 2008 -as gazdaságnak lehet betudni, mivel a gazdaság és szinte
minden piacágazat abban a periódusban összeomlott. A táblázatban szereplő t öbbi városban
nincs szemet szúró különbség mivel ezen városokban nem épülnek olyan mértékben a lakások
mint Nagyváradon így nem is észlelhető olyan komoly hanyatlás.
A fent i táblázatba ne m kerültek bele Bihar -megye más városai mert az adatok hiányosak vagy
oly kevés számban épültek ingatlanok, hogy nem szolgál reális összehasonlítási alapkánt,
ezért csak Nagyvárad, Szalonta, Belényes és Margita szerepel ezen városok közt mely a
magánlakások építésének tendenciájával foglalkozik.

4. Ábra: Bihar megyei városi magánlakások építése 1995 -2015 között

32

Forrás: Saját szerkesztés (www.inss.ro – Locuinte existente la sfarsitul anului pe forme de proprietate, judete si
localitati – Letöltve: (2017.05.11 )

Az ábra is tisztán mutatja és egyértelmű Nagyvárad elsőbbsége. Bihar megyében ,
Nagyvár adon a vizsgált időszakban mintegy 7646 magánlakás épült, míg a többi Bihar –
megyei várost vizsgálva összesen 1218 magánlaká s épült, ami több mint 6,2 tized szerese a
Nagyváradon épült lakások számának
Városunkat tekintve emelkedő tendenciát észlelhe ttünk 1990 -től 2001 -ig ahol kissé
visszaesik az építkezések száma majd 2002 -től 2008 -ig erős növekedést láthatunk ezen a téren
majd ismét hanyatlás igaz nem nagy léptekben, de viszon t folyamatosan. Nagyjából ugyan ez
mondató el a többi városra is, de leginkább a közepes és nagyvárosokra jellemző a nagy
léptekben történő fejlődés majd ugyanilyen nagymértékben történik meg a hanyatlás is.
Kisvárosokban inkább egy stagnáló kisseb -nagyobb növekedéseket és csökkenéseket lehet
tapasztalni e helyeken alig éreztette hatását a 2008 -as gazdasági világválság.
A következő részében a dolgozatomnak, a luxus lakások és villák építési áraival fogok
foglalkozni, mert ez is jelentős részét képezni Románia ingatlanpiacának .
A következő táblázatban Erdély, Bánát, Körösvidék és Máramaros részen épült luxus
házak és villák építési árainak fejlődése van feltüntetve.

7646390450378
Nagyvárad Szalonta Belényes Margitta

33
11. Táblázat: Luxus házak és villák árainak fejlődése 2015 -2016 -ban, Erdély – Bánát –
Körösvidék – Máramaros régióban.

Erdély – Bánát –
Körösvidék –
Máramaros

Luxus házak / Villák
ÁTLAG ÁRAK ÁRAK FEJLÖDÉSE
Első
félév
2016 Második
félév
2016 Másodi
k félév
2015 Első félév
2016
2015 -2016
éves
emelkedés

6 Hónap (%) 12 Hónap
(%)
Koloz svár 855 824 771 4 11
Brassó 593 607 588 -2 1
Temesvár 737 699 673 5 10
Nagyvárad 554 569 525 -3 6
Szeben 511 504 503 2 2
Arad 509 472 461 8 10
Marosvásárhely 618 615 611 0 1
Resicabánya 422 404 404 5 5
Déva 691 686 691 1 0
Gyulafehérvár 538 493 491 9 10
Beszterce 429 396 407 8 5
Zilah 373 368 322 1 16
Nagybánya 560 588 590 -5 -5
Szatmár 460 475 479 -3 -4
Csíkszereda 440 435 433 1 2
Sepsiszentgyörgy 679 679 679 0 0
Zonális átlagárak 561 551 539 2 4
Fejlődési központok
átlag árai 625 613 590 2 6
Kisvárosi átlag árak 510 503 499 2 3
Forrás: Saját szerkesztésű táblázat Analiza -Rezidential_S2 -2016 (www.darian.ro)
Letöltve: 2017.04.09

Mint az eddigi hasonló régió -elemzése k esetén itt is Kolozsvár toronymagasan vezeti
a listát , vizsgálván az éves % -os csökkenéseket viszont észrevehető, hogy nem egy helyen
negatív számot kapunk . Ami azt jeleni, hogy egyáltalán nem épültek villák és luxus házak
ezáltal csökkent a piac ezen része ezen bizonyos zónákban mint Brassó, Szatmár, Nagybánya
és városunk Nagyvárad is ezen kategóriába esett 2016 első félévét tekintve, majd 2016
második félévében Nagyváradon és Brassóban emelkedés volt megfigyelhető de Szatmár on és
Nagybányán tovább romlott a helyzet. A fejlődési központok átlag árai a vizsgált
időszakokban 609 euró / négyzetméter, amit ha összehasonlítunk a fentebbi értékekke l a régi
építésű lakások értékeivel ugyancsak négyzetméterárat tekintve melynek ugyanebben a
régióban átlagosan 790 euró / négyzetméter volt láthatjuk, hogy szinte 200 eurós különbség

34
van. Így jog osan tevődik fel a kérdés, hogy miért drágábbak a régi építésű lakások ezen
kimutatásokban, azért mert villákat és luxuslakásokat a külvárosba építenek az esetek nagy
hányadában, mivel belváros zsúfolt és területileg nagy helyet igényelnek az ilyen házak,
villák. Kisvárosi átlag árak 504 euró / négyzetméter, ami ugyancsak nem kevés és nem sokkal
kevesebb, se mint a nagyvárosi vagy jobban mondva fejlődési központok árai. Jobban
megvizsgálván a kis városok eredményeit nem túl elterjedtek ezek a típusú lakások.
A következőkben ugyanez lesz az elemzés lényege, azaz a luxus házak és villák árai
viszont, most egy másik térségben, Olténia és Munténia térségben következik az elemzés
majd a kapott eredmények összehasonlítása és elemzése.

12. Táblázat: Luxus házak és villák árainak fejlődése 2015 -2016 -ban Olténia és Munténia régió kban –
euróban

Olténia – Munténia

Házak /Villák
ÁTLAG ÁRAK ÁTLAG ÁRAK
Első félév
2016 Második
félév
2016 Második
félév 2015 Első félév
2016
2015 -2016
éves
emelkedés

6 Hónap (%) 12 Hónap (%)
Bukarest 912 875 861 4 6
Krajova 717 704 679 2 6
Ploiesti 643 612 583 5 10
Pitesti 518 484 475 7 9
Buzau 554 504 554 10 0
Braila 485 478 466 1 4
Alexandria 365 334 324 9 13
Slobozia 392 392 368 0 7
Calarasi 490 481 482 2 2
Giurgiu 495 473 463 5 7
Drobeta Turnu Severin 448 445 433 1 3
Ramnicu Valcea 463 445 428 4 8
Targoviste 428 407 429 5 0
Slatina 484 475 475 2 2
Târgu Jiu 572 572 520 0 10
Zonális áltag árak 531 512 503 4 6
Fejlődési központok átlag
árai 698 669 649 5 8
Kisvárosi átlag árak 471 455 449 4 5
Forrás: Saját szerkesztésű táblázat Analiza -Rezidential_S2 -2016 ( www.darian.ro) Letöltve: 2017.09.07

35

Ezen térségben Bukarest, a főváros vezeti a listát a vizsgált időszakban átlagosan a
maga 883 eurós négyzetméterárral a luxusházak és villák kategóriá ban. Összehasonlítván az
Erdély – Bánát – Körösvidék – Máramaros régióval észrevehető, hogy sehol nem volt
csökkenés, ebből arra lehet következni, hogy ezen térségekben elterjedtebbel ezek a bizonyos
luxus házak, villák így egyértelmű, hogy nagyobb igény is van rá mint másol az országban.
A fejlődési központok átlag árai Erdély – Bánát – Körösvidék – Máramaros -hoz v iszonyítva 672
euró / négyzetméter a vizsgált időszakban, ami valamelyest drágább ezen régió esetén, de
mivel itt nagyobbnak is bizonyult az igény ezen luxus házakra és villákra. Ezen térségben sem
túlságosan elterjedtek a luxus házak és villák, az átlagár jelen esetben a vizsgált időszakban
458 euró / négyzetméter, amit ha összehasonlítunk az előzőleg vizsgált régióval ami 504
euró/négyzetméter volt elmondhatjuk, hogy itt sincsen ek túl nagy építési négyzetméter
árkülönbségek.

5. Ábra: Erdély, Bánát, Körösvidék, Máramaros illetve Oltén ia és Munténia összehasonlítása –
négyzetméterárak euróban kisvárosi és nagyvárosi szempontból

Forrás: Saját szerkesztésű táblázat Analiza -Rezidential_S2 -2016 ( www.darian.ro ) Letöltve: 2017.04.09
0100200300400500600700
Olténia, Munténia Erdély, Bánát, Körösvidék,
MáramarosFejlődési központ
Kisvárosi átlag

36
Következtetésképp, a luxus házak és villák zonális, regionális elemzésének eredménye
az, hogy borzasztó nagy árkülönbségek nincsenek ezen lakások esetén, mivel ezek megépítése
az ország bármely területén költséges és területigényes.
5. Esettanulmány ok
5.1 Nagyvárad ingatlanpiaci leírása

Ezen ré szében a dolgozatomban egy primé r elemzést fogok végezni mely, felmér i
Nagyvárad ingatlanpiaci árait, hogy ez minél aktuálisabb és frissebb legyen így a 2017 -es év
júniusának elején elkezdtem vizsgálni a hirdető oldalak árait házak és tömbházak
szempontjából, melyet két héten keresztül napi rendszerességgel vizsgáltam, hogy megfelelő
és friss adatok at kapjak. Így n agyváradró l egy átfogó , képet fogunk kapni, hogy mely részén a
városnak milyen árakat találunk. A városban negyedek szerinti ingatlanárakat fogom
bemutatni az adatokat a www.imobiliare.ro, www.olx.ro és www.lajumate.ro, oldalakról
fogom, ös szegyűjteni illetve ezen elemzésben egyaránt szerepelnek majd a régi és új
ingatlanok árai is.
6.Ábra: Nagyvárad térképe negyedekre bontva

Forrás: Google térkép -sajátszerkesztés

37
Jelmagyarázat:
Piros színnel a rogériuszi negyed és annak környéke van jelölve .
Fekete színnel a történelmi városközpont.
Lilával a Dózsa György utca és a száldobágyi erdő mely a luxuslakások negyede.
Rózsaszínnel a Rulikowski temető és környéke mely a város szélén van, de még így is
központi résznek tekinthető.
Kékkel a szöllősi negyed és annak külvárosibb részei.
A továbbiakban használni fogom a Püspöki negyed kifejezést mely a
Rogériuszi negyed folyatatásaként lehetne feltüntetni, de mivel túlságosan város széle
így nem tartom kellőnek feltüntetni. Ezen túl az Ősi és a Velencei negyed is szerepelni
fog a továbbiakban . A Velencei negyed a rózsaszínnel jelölt Dózsa György rész bal
alsó sarkának és a Szöllősi negyed jobb felső sarkának a keresztmetszete. Az Ősi
negyed a pirossal jelölt Rogériuszi negyed és a zöldell jelölt Decebal -híd környékének
a keresztezésében találh ató és kihúzódik egészen a város széléig, a körgyűrűig .
Első sorban a dolgozat ezen elemzésében a régi építésű tömbház lakásokkal
fogok foglalkozni.

Régi építésű t ömbház lakások
A régi építésű tömbház lakások Nagyváradon legfőbbképp a szöllősi és a rogériuszi
illetve a decebál -híd zónáiban találhatók meg legnagyobb számban . De más zónákban,
negyedekben is lehet találkozni tömbházakkal csak jóval kisseb számban, vannak jelen.
A Szöllős negyedben számos lakás is a munkahely miatt népszerű, például saj át
tapasztalat ból tudom , hogy a Selgros bevásárló központban dolgozók nagyon nagy hányada
azért választja azt a negyedet lakhelynek , mivel munkahelyükhöz közel van és így
költséghatékonyabb is , mert nem kell átutaznia minden nap a városon, hogy bejusson a
munkahelyére.
Központ részeket tekintve , mint belváros színház, főtér környéke és körös -áruház
környéke úgynevezett mind központi rész tömbház lakások nem is nagyon, ha van is keveset
találunk ezen, negyedekben.
A tömbház lakások esetén négy csoportra bontanám a nagyváradi lakásokat:
– 1 szobás
– 2 szobás

38
– 3 szobás
– 4 vagy több szobás
Jelen állás sze rint összegezve az adatokat 2017 . Júniusában közel 800 tömbház lakást
árulnak csak az említett oldalakon és még bizonyára van több is csak azokat nem az említett
oldalakon hirdetik. A szobák száma alapján azt vehetjük észre, hogy a legnagyobb számban
tömbház lakások tekintetében a két és három szobás lakásokból van a legtöbb. Egy illetve
négyszobás eladó lakások száma ezen periódust tekintve 150 -200 körül mozog je lenleg míg
két illetve három szobásokat nézve 450 -500 ez a szám.15
Áraikban változóak mivel nagyon sok minden befolyásolhatja egy ingatlan árát.
Főként az adott ingatlan állapota és felszereltsége illetve az sem elhanyagolható, hogy milyen
környéken van. Kutatásom alatt arra jutottam, hogy igazán hatalmas különbség nincs ár
szempontjából . Tudván, hogy központ illetve ultra központ részen tömbház lakások száma
roppant alacsony , illetve ultra központi részen nincs is . Így a tömbház lakások árai a
következő képen oszlanak el : míg a rogériuszi negyedben egy átlagon felüli felszereltséggel
rendelkező tömbház lakás mely 2 -3 szobával rendelkezik és átlagosan 50 -60 négyzetméter a
területe 35.000 és 50.000 euró környékén mozog, nyilván változhatnak az árak és minde n
eladó annyit kér, amennyit szeretne , de reálisan a jelenlegi piaci helyzetet tekintve ezek az
átlagos árak. Ugyanez a típusú lakás a Szöllős negyedben már olcsóbb nem sokkal, de
átlagosan tekintve 5000 -6000 euró különbség van. Természetesen vannak oly an lakások is ,
melyek drágábbak például a Szöllős negyedet tekintve és vannak olcsóbban a rogériuszi
negyedben is, de ezek mind az adott lakást árulótól függenek, nagyon sok az olyan lakás mely
túl van árazva , de ez valamilyen szinten érthető , mivel minden e ladónak az a célja, hogy a
lehető legtöbbet keressen az eladni kívánt lakáson. Ugyanezen 2-3 szobás lakások
tekintetében az ősi, és püspöki környékén jelentősen olcsóbban 25.000 -től már jól
felszereltséggel lehet 2 -3 szobás lakást kapni ugyancsak ilyen ára khoz tartozik velence
környéke is, sőt némely esetben olcsóbbnak is lehet titulálni.16
Több mint négy szobás lakásokat tekintve az árak nagyon egységesek függetlenül a
környéktől a régebbi típusú négy vagy több mint négy szobás tömbház lakások árai alsó
hangon 60.000 -től indulnak és akár 100.00 -ig is eljutnak. Ugyanilyen 4 vagy több szobás új
építésű lakások 75.000 és 130.000 között mozognak , de ezek területe is szinte duplája a 2 -3

15 https://www.olx.ro/imobiliare/apartamente -garsoniere -de-vanzare/oradea/
16 https://www.imobiliare.ro/vanzare -apartamente/oradea

39
szobásokénak az ilyen 4 vagy több szobás tömbház lakások területe 100 és 120 négyzetméter
körül van átlagosan. Ezek az árak és trendek vonatkoznak Nagyváradon a tömbházakra ezek
mellet még nagyon sok az olyan ingatlan melyet nem eladásra, hanem bérbeadásra kínál, a
tulajdonosuk mivel a bérbeadás valamilyen szinten hamarabb műkö dhet és nagyobb is rá a
kereslet, mint a vételre , illetve egy biztos pénzforrást jelenthet szerződés alapján a fél, 1, 2,
vagy több évre kötött szerződés. Ezen bérleti árak is régi építésű tömbházak esetén két -három
szobás lakásokat tekintve 100 -150-200 eu ró körül mozog havonta ugyanez az új tömbház
lakások eseté akár 500 -600-700 euró per hónap is lehet nyilván ezek mérete, elhelyezkedése
és környezete is jobb és újabb. A legolcsóbban a garzonokhoz lehet hozzájutni , ami olyan 10
maximum 25 négyzetméter körül, mozog területét tekintve ezek árai 10.000 -20.000 euró
körül van még bérlésük 50 -100 euró egy hónapban, viszont e lakások 1 , maximum két
személynek valók , így családosoknak nem a legkényelmesebb , mivel méretét tekintve elég
szűkös.17 Ugyanezen tömbház lak ások tekintetében készült egy felmérés melyet
ingatlanfelértékelők készítettek, pontosabban. C. ESTIM EXPERT S. R. L. Nagyváradi
székhelyű vállalat készítette melyről a későbbiekben bővebben kívánok írni. Az általuk közölt
adatok alapján a következő helyzet áll fenn.18

13. Táblázat: A régi építésű tömbház lakások átlag árainak negyedenkénti összehasonlítása
hirdetési oldalak és ingatlanfelértékelők között euróban kifejezve
Negyedek Hirdető oldalak szerint i árak Ingatlanfelértékelői árak
Szobák száma
1 2 3 4 1 2 3 4
Szöllős 19.000 33.000 51.000 70.000 15.000 28.000 44.000 63.000
Decebal 20.000 35.000 53.000 72.000 17.000 27.000 46.000 65.000
Rogériusz 21.000 36.000 60.000 75.000 18.000 30.000 51.000 67.000
Velence 18.000 31.000 48.000 58.000 15.000 26.000 44.000 52.000
Ősi 18.000 30.000 47.000 60.000 16.000 25.000 41.000 55.000
Forrás: Saját szerkesztés

17 https://lajumate. ro/anunturi_apartamente -de-vanzare_in -oradea -bh.html
18 http://www.unnpr.ro/files/expertize2017/CNPOradea/bihor_2017.pdf Letöltve:2017.05.20

40
Ebbe a táblázatba az általam végzett kutatás eredményeinek átlag árait írtam bele.
Végeredményből látszik, hogy az ingatlanfelértékelők, ha nem is sokkal, de azért kevesebbre
értékelik az ingatlanokat, mint amennyiért tulajdonosuk eladni kívánja azokat, bár mind két
esetben vannak szélsőségek, gondolok itt arra, hogy a hirdető oldalakon vagy túl drága az
ingatlan vagy a felértékelő becsüli túlságosan alá az ingatlan értékét.

Házak

Házak tekintetében nagyon sok a választék és nincs standard , minden ház valamilyen
szempontból különbözik a másiktól , akár beszélhetünk itt méretbeli különbsé gekről , mely
ingatlan szempontból az egyik legfontosabb tényező , majd házak tekintetében ugyanilyen
fontosságú az udvar rész és annak mérete illetve, hogy hol helyezkedik el maga a terület , amin
a ház fekszik . Nagyvárad eladó házait vizsgálva a következő eredményekre jutottam.
Rogériusz negyedben mivel a tömbházak száma nagyon sok , így házak száma
alacsony, ami van is , annak magas az ára, mivel túlságosan kevés az eladó ház ezen
környéken és maga a házak száma is kevés , így aki ott akar lakást vásárolni a nnak meg kell
fizetni a kért összeget . Ezen negyedben a házak árai 90.000 -150.000 euró körül mozognak ,
nyilván ez is nagymértékben függ a terület nagyságától és az adott ház felszereltségétől ,
illetve az épület régiségétől.
A Szöllős negyedben is szinte ug yanez a helyzet áll fenn, mint a fentiekben leírt , bár
itt jelen periódust tekintve több az eladásra kínált ház , az árak i tt viszont jelentősen
magasabbak, némely ház esetében ez akár 200.000 -250.000 euró vagy annál több , átlagosan
tekintve az árakra viszo nt olyan 150.000 euró körül vannak az átlagárak. 19
Központi illetve ultra központi részét tekintve Nagyv áradnak szinte csak régi építésű
lakásokkal találkozunk . Mint minden városban Nagyváradon is a központi illetve az ultra
központ i lakások, házak a legdrágábbak , itt a legdrágábban hirdetett lakás, amit találtam az
360.000 euró volt és nem sokkal maradtak el tőle a többi hasonlóan központ i lakások , az átlag
itt is 150.000 -250.000 között mozog.20 A belvárosban és a történelmi központban
találkozhatunk m ég jócskán olyan típusú házakkal melyeknek udvara közös. Az ilyen típusú
lakások Nagyváradon elterjedtek és értékesek más néven bérházi lakásoknak is nevezik.

19 https://www.olx.ro/imobiliare/case -de-vanzare/oradea/
20 https://lajumate.ro/anunturi_case -vile-de-vanzare_in -oradea -bh.html

41
Ezen típusú ingatanok általában 2 -3 emeletesek mely ekben 15 -20 lakás van és 3 -4
szoba található mindegyik lakásban. Az ilyen típusú ingatlanok értéke változó, viszont
találataim alapján a következőkre jutottam. Jó állapotban lévő felújított lakás a városháza
mellet mely a történelmi központ része 100.000 és 130.000 euró között van emelettől
függően.
Ugyanezen típusú, lakások melyek nincsenek felújítva 85.000 és 99.000 között
mozognak attól függően, hogy hány szobával rendelkezik és hanyadik emeleten van.
A legolcsóbban házhoz jelen állás szerint Ősi, Velence, P üspöki és a külvárosban lehet
jutni, persze itt is vannak nagyon drága házak és sokkal több, is mint a fenti negyedekben ,
mivel ezen területek még építkezés képesek , ami azt jelenti jelen esetben, hogy még van hova
építeni . Az eddigi Rogériusz , Szőllős, illetve központi részeken már nincs hely , ahova
építkezni lehetne.
Így az Ősi, Püspöki és Velencei , illetve a külvárosi negyedek vannak még versenyben
építkezési szempontból és e helyeken az új lakások árai vetekedni fognak a központi , illetve
Szőllős és Rogériuszi negyedben lévő házak áraival. Persze , ezen helyeken a régebbi és
kisebb lakások árai 50.000 -90.000 euró körül mozog , ami azt jel enti, hogy a közkedvelt
tömbház negyedek áraival vetekszenek eze n inkább külvárosi negyedek ház árai.21
Jelen esetben megadott árak mind a fentebb említett oldalakról valóak és nem a lakás
valódi árát tükrözik, hanem az eladója által kért árat, ami nyilván lehet irreális is , azonban
legtöbb esetben az ár korrekt és igazodik a jelenlegi piaci árakhoz.
Végkövetkeztetésként Nagyváradon az ingatlanpiac igen sokszínű és egyáltalán nem
olcsó , ha egy sorrendbe kellene állítani az egyes zónákat, akkor elmondható , hogy
egyértelmű en a központi lakások a legértékesebbek és a legdrágábbak , aztán következne a
Körös-Áruház és környéke majd Rogériusz és Szőllős negyed fej -fej melle tt, illetve végül a
többi inkább külvárosi negyed, mint V elence, Ősi és Püspöki. Jobban belegondolva viszont a
várost akár háromba lehetne osztani ingatlan szempontból . Egyértelműen a hivatalos központi
rész a leg nagyobb, de ezek mellet én a R ogériusz és a Szőllős negyedet is egy központi
résznek tudom tekin teni, mivel nagyon sűrűn lakott részek és közkedveltek , illetve szinte
minden, amire az ott lakónak szüksége van megtalálható , a boltoktól a bankokig és a
tömegközlekedés is.

21 https://www.imobiliare.ro/vanzare -case-vile/oradea

42
Ezen témával kapcsolatosan készült egy 2017 -es kimutatás is melyet már fentebb
említettem és ingatlan felmérések alapján k észítettek Bihar megyei szinten, ezt a kutatást a
S. C. ESTIM EXPERT S . R. L. Nagyváradi székhelyű vállalat készítette, az általuk kapott
információkat összevetvén az általam gyűjtött adatokkal kiderül mennyire hiteles és hogy ár
szempontból mennyire valódi a Nagyváradi ingatlanpiac. Ezen kimutatásból kiderül, hogy az
általuk becsült új tömbh ázak értéke, a közkedvelt tömbházasított negyedekben , melyek két –
három szobával rendelkeznek, 45.000 -75.000 euró között van, amit ha a fentebb leírt oldalak
értékeivel összevetünk, akkor, reálisnak lehet nevezni a hirdetéseket, azaz normális piaci áron
kínálják őket.
Ugyanezen két -három szobás új építésű tömbház lakások például már a város külsőbb
negyedeiben, mint püspöki, velence és ősi már jelentősebb en alacsonyabb értékelését kaptak .
A felértékelők által, értékük 23.000 -től maximum 45.000 -ig van euróba n, amit a megint
összehasonlítunk a hirdető oldalak áraival akkor észre lehet venni, hogy itt már nem igen
egyeznek meg az árak mivel ugyancsak 25.000 euró környékéről indulnak az árak, de nagyon
jelentős szempont, hogy nem új építésű lakásokat lehet ennyiért venni, hanem régi építésűt .
Négy vagy több mint négy szobás tömbház lakások esetén az ingatlan értékelők
szerinti reális érték a közkedvelt zónák tekintetében, 55.000 és 90.000 eur ó körül mozog a
város külsőbb negyedeiről ez esetben nincs felmérési adat, viszont ezen értékeket összevetve
a hirdető oldalakkal kijelenthető, hogy e négy vagy több mint négy szobás lakások árai
valamelyest magasabbak, mint a felértékelők által ítélt ár.22
Házak esetén központi illetve ultraközponti részen a házakat átlagosan négyzetméter
alapján mérték, jelen esetben ez azt jelenti, hogy állításuk szerint, a központi és ultraközponti
részen a négyzetméter ár 400 -500 euró körül mozog , amit megint visszateki ntvén a hirdetések
áraira részben reálisnak lehet titulálni bér e központi rész esetén elég sok túlárazott házzal lehet
találkozni, csak azért mert központi és ultraközponti részen található. A város többi
negyedeiben a házak négyzetméterárai a következő képen alakulnak a felmérés alapján, szöllős
és rogériusz negyedben 250-től 400 – euróig mozoghat a négyzetméterenkénti ár, ami azt jeleni,
hogy a hirdető oldalakon látott árakkal nem egyezik, a város külsőbb negyedeiben viszont
központtól való messzeségétől függően 150 és 300 euró között mozog a négyzetméter ár.23

22 http://www.unnpr.ro/files/expertize2017/CNPOradea/bihor_2017.pdf (24 -28) Letöltve: 2017.03.12
23 http://www.unnpr.ro/files/expertize2017/CNPOradea/bihor_2017.pdf (26 -30) Letöltve: 2017.03.12

43
Ezen inf ormációk tudtán, mint következtetés lehet levonni, hogy ingatlan kereskedés
előtt érdemes szakember jelen esetben ingatlanfelmérő segítségét kérni, mivel reális értéket
nagy valószínűséggel e szakembertől tudunk kapni, ezáltal ha nincs túlárazva egy adott
ingatlan az eladó esélyei is jelentősen megnőnek az ingatlan eladásával kapcsolatban.

5.2 Esettanulmány: Két család élethelyzetének az összehasonlítása 1990 -2017
között lakástulajdon szempontjából

Az egyik család állami lakásban lakik, és azt megvásárolhatja a 90 -es évek elején az
akkor hatályban lévő törvények szerint. A másik nem kap lakáskiutalást, építenie kell vagy
vásárolnia. Ezt a két esetet kí sérem figyelemmel és elemzem, az idő, a jövedelmi valamint
más piaci viszonyok figyelem be vételével. 1990 és 2017 között eltelt több mint 27 évet,
három nagyon fontos időpont, esemény teszi feloszthatóvá, három történ elmi fejezetre. Az
első az 1999 -es évig tart, amikor is megjelent az euró, mint fizetőeszköz Európában . A
második a 2008 -ig, a gazdasági világválság kirobbanásáig, a harmadik pedig napjainkig.
A családokat nevezzük el Kovács (kétszobás állami tö mbház lakásban lakott 1990
előtt) és a Nagy család, akik fiatal házasokként próbáltak lakáshoz jutni, albérletben laknak,
de nem az állam nál.
I. Kovácsék 1995 -ben megvásárolják a román államot képviselő l akáshivataltól a
kétszobás tömbház lakásukat 8.000.000 lejért. Az akkori 8 millió lej
hozzávetőlegesen 6 -7 havi fizetésnek felel meg. Részletre vásárolják. Ezt a
korszakot a nagyon magas inflá ció jellemzi, ezért két év múlva kifizetik a teljes
vételárat. Akkoriban a nyugatnémet márka volt a népszerű valuta és gyakran
használták ingatlanok ármeghatározására és esetleg értékmegőrző pénztartalék
létrehozására. Tehát ez az ingatlan Kovácséknak hozz ávetőlegesen 400 német
márkájukba, talán 200 -250 eurónak megfelelő összegbe (meg kell jegyeznem,
hogy ez a két pénznem egymást váltotta és csak nagyon rövid ideig volt piacon),
került. Mai szemmel nézve szinte hihetetlennek tűnik mekkorát változtak a piaci
viszonyok, hogy egyáltalán kialakultak a piaci viszonyok és ez a folyamat még
mindig tart. Nagyék, ebben az időszakban, már nem jutottak lakás kiutaláshoz,
generációs problémának is tekinthető okok miatt, ezért kénytelenek voltak az

44
akkor még ébredező sza badpiacon albérletet keresni. Akkor már választhattak a
vásárlás vagy a bérlés között. Nem rendelkeztek megfelelő tőkével, pályakezdők
lévén, így maradt az albérlet. Havi 10 -15 német márkának megfelelő lejért tudtak
lakást bérelni. Ez a kilencvenes évek vé géig megsokszorozódott. Ennek a
történelmi fejezetnek több nagyon fontos jellemzője van:
– A kommunista korszakban rengeteg lakást építettek terv szerint, de nem
költséghatékonyan. Ebből, kifolyólag aki korosztályilag abban a korszakban a
dolgozók kategóriá jába tartozott, rendszerint vállalati kiutalás alapján,
lakáshoz jutott. Ezt a lakást, 1989 után, jutányos áron megvásárolhatta.
– 1989 után leálltak a lakásépítések, ami lassan lakáshiányhoz és ez az árak
emelkedéséhez vezetett.
– Nagyon magas infláció.
– Lassan alakul ki a bankren dszer és a hitelezés intézménye.
– Hiányos jogi környezet, bizonytalanság és bizalmatlanság a piacokon.
– Tönkrementek a főbb, addig gazdasági motorként működő, iparágak.
Ilyen körülmények között kellett Kovácsáknak és Nagyéknak alkalmazkodniuk
a teljesen újnak ható „demokráciához”.
II. Az első időszak végén, 1999 -ben kerül bevez etésre az euró fizetőeszköz az
Európai U nióhoz tartozó tagállamokban. Mivel Németországban is lecserélik az
addig használatos márkát valószínűsíthető , hogy ebből kifolyólag az euró válik a
referencia valutává az ingatlanok értékének a kifejezésében és a tartalékolásban.
Meg kell jegyeznem, hogy a Kárpátokon túl, nagyon sokan az amerikai dollárt
használták ezekre a célokra. Erdélyben a német márka és aztán az euró volt a
népszerűbb . A korabeli ingatlan értékeket tanulmányozva (1999 -2002),
pontosabban a német márka megszűnésekor és az euró megjelenésével együtt
jelentős áremelkedés volt tapasztalható az ingatlanpiacokon. Az ingatla npiacot
jelen tanulmányban lesz űkítem a kétszobás blokklakásokra. Kovácsék lakása
egyre többet ér, bár a potenciális vásárlók köre jelentősen nem gyarapszik, egyes
tanulmányok szerint jelentősen szűkült. Konkrét példával élve, egy évtized alatt a
Kovácsék lakása 400 márkáról 4000 (négye zer) márkára értékelődött fel, az első
szakaszban, majd a jelenlegi, második szakaszban, amikor már euróban

45
számolunk, egy két év leforgása alatt 6 -7.000 eurót fog érni és ennek a szakasznak
a végéig tovább drágul. Nagyék havi keresetének az értéke inkább mínuszba
mutat, tehát a magas infláció miatt értéktelen, ebből kifolyólag örülnek, ha sikerül
megélniük, kifizetni az albérletet, ami megsokszorozódott az ingatlan értékének
folyamatos emelkedése miatt. Abban az időszakban az épületek esetében 120 havi
megtérülést a területek esetében pedig 240 havi megtérülést számoltak, bár tudjuk,
hogy a földterületek nem amor tizálódnak, ahogy az épületek. Ma már ezek a
megtérülési időszakok jelentősen megváltoztak és szegmentálódtak, nagyon sok
mindentől függően) Nagyék tehát, Kovácsékkal szemben, futnak a pénzük értéke
után és lakás tulajdonról még csak álmodnak. Ezen a reménytelenségen próbál
meg segíteni a bankrendszer által nyújtott hitelezési rendszer. Jelentősen javultak
ebben a korszakban a jogi és gazdasági körül mények. Működőképes és
biztonságos bankrendszer alakult ki, ami a pénzpiacok fellendülését eredményezte,
ami a gazdaság ágazatainak a fellendülését eredményezte. A pénz úgy áramlott be
a gazdaságkülönböző ágazataiba, mint az életet adó víz az aszályos terü letre.
Nagyék előtt felcsillant a remény. A bankok hitelezési politikájuk megújításával,
nyitottak a magánszemélyek felé és különböző szolgáltatásokkal és termékekkel
csalogatták őket. Ilyen termékek voltak az ingatlan fedezetű lakásvásárlási vagy
építési hitel illetve a szabad felhasználású vásárlási hitelek, fedezet vagy fedezet
nélkül. Természetesen ebben a korszakban felháborodva tapasztalták az akkori
hiteligénylők , hogy Romániában a kamatlábak (pontosabban a teljes hiteldíj
mutatók – THM , románul DAE) sokkal magasabbak voltak, mint az Európai U nió
tagországaiban. Ez abból fakadt, hogy az ország pénzügyi és gazdasági rizikó
besorolása igen magas volt. De a semminél sokkal jobb volt és elkezdődtek a
lakásépítési projektek. Megélénkült a gazdasági élet és ezen belül az ingatlanpiac
is komoly lendületet kapott. Kovácsék nagyobbra cserélték a lakásukat egy hitel
segítségével . Nagyék pedig megvett első lakásukat. Mindketten a b ank segítségét
vették igénybe. A bank mindkét családot szívesen finanszírozta . Kovácsékat azért
mert több garanciát tudtak nyújtani fedezetként a felvett hitelhez, bár már
középkorúak volta. Mindkét családnak stabil munkahelye volt és ez nagyon sokat
segít ett a hitel felvételekor. Bár Nagyék több hitelre volt szükségük, hogy meg
tudják venni az első otthonukat, de a bank azért vállalt nagyobb rizikót, mert

46
fiatalabbak voltak és több idő állt rendelkezésükre a törlesztésre. Ebből kifolyólag
25%-os előleggel kaptak lakáshitelt. Fontos történés tehát, hogy nagyon fontos
események, pozitív változások zajlottak le ebben a másodiknak elnevezett
korszakba :
– Kovácsák nagyobb lakáshoz jutottak (kényelmesebben élnek és ennek az árát a
banknak fizetik meg), Nagyék lakás hoz jutottak (nem albérletet fizetnek,
hanem hitelt törlesztnek ).
– Egyre szélesebb körben indul be a hitelezés, ennek folyományaként beindulnak
a különböző iparágak, köztük elsőbbséget élvez az építőipar.
– Működni kezd az állami lakásügynökség (ANL24)
– Bővül a magánbank szektor.
– 2007 -ben Románia belép az Európai Unióba, teljesí tve a csatlakozási
feltételeket.
– 2008 -ban begyűrűzik Romániába is a gazdasági válság.

III. Kovácsékat a munkanélküliség szele lengi körül. Nagyék fizetése csökken, és
nagyon nehezen tudják fizetni az ingatlangaranciára felvett lakásvásárlási hitelt.
Ennek az időszakban jelentősen visszaesnek a beruházások, csökken, és
ugyanakkor megszigorodik a hitelezés. Építkezések állnak le, maradnak félbe és
kerülnek kalapács alá, árverezésre. Kovácsék, miután rendezték a munkahely
problémáikat (koruk miatt már nehezebben találnak új és jó munkahelyet) újra
tudják fizetni a lejben felvett hitelüket és stabilizálódik pénzügyi helyzetük. Ez
annak is köszönhető, hogy a nehéz, problémás időszakban a bank átüt emezte a
törlesztő részletek fizetését így segítve az ügyfelük . Kovácsékkal szemben,
Nagyék nagyon nehéz helyzetbe kerültek , mivel svájci frankban vették fel a
lakásvásárlási hitelüket, ami a felvételkor rendkívül előnyösnek tűnt és
mindkettejüknek nagyon jónak mondható fizetése volt. 2008 -at követően sajnos

24 https://www.anl.ro/ro/despre

47
radikálisan megváltozott a helyzet. Kettős csapás érte a családot. Csökkent a
család bevétele az általános, 25% -os fizetéscsökkentés és a svájci frank árfolyama
drámaian megem elkedett25, 2015 -16-ra elértve az euró szintjét26, ami több mint
200% -os, emelkedést jelentett bizonyos esetekben pedig még többet. Nagyék
azért, hogy védekezzenek a kialakult helyzettel szemben, és hogy ne veszítsék el a
lakásukat, a banktól a hiteltörleszt ő részletének az átütemezését kérték, hogy
számukra is elfogadható mértékű (kifizethető) legyen. E mellett többletmunkát
vállaltak, hogy növeljék a bevételeiket, bár ez nem volt könnyű, mert egyre
kevesebb volt a munka. Ezt a világméretű problémakört, amit világválságként
emlegetnek, a világ minden országában nehezen vészelték át. A mindenkori
kormányzatok az európai unió és a világ pénzügyi int ézeteinek a segítségére
szorulta k, hogy átvészeljék a válság által okozott gazdasági visszaesést. ( pénzügyi
piacok iránti bizalmatlanság, minden téren tapasztalható bizonytalanság) Kovácsék
is és Nagyék is sikerül végül megőrizzék a lakásaikat. Hogy milyen áron, az a
következő táblázatból kiderül. A táblázat tartalmazni fogja a lakások értékét a
megvásárlásuk pillanat ában (A), a három történelmi korszakban elért értékét (B,
C, D), a vásárlásra és a bővítésre felvett hitelek költségét (E) és az utolsó
oszlopban a mai értékét (F). A hitelesség kedvéért, Kovácsék és Nagyék
nagyváradi lakósok. Kovácsék a Rogériusz negyedbe n laknak egy háromszobás Pb
típusú lakásban27 (erre cserélték a kétszobásukat), Nagyék pedig Szöllős ön
(Nufarul I.) egy ugyancsak Pb típusú lakásban, ami kétszobás28.
14. Táblázat: Idő-értékváltozás
A B C D E F
Kovács 400 DM
4.000 DM 4.000 DM
7.000 E 7.000 E
40.000 50.000 E
Hitel 10.000
lej 20.000 lej
5.000 Euró 50.000
E
Nagy Nincs lakásuk Nincs lakásuk Nincs
lakásuk 40.000 E 67.000 lej 40.000

25 http://www.valutare.ro/curs/istoric -curs-valutar.html
26 http://www.valutare.ro/curs/istoric -curs-valutar.html
27 https://www.romi mo.ro/imobiliare/Apartamente/Apartamente -3-camere/Bihor/Oradea/anunt
4693612.html
28 https://www.romimo.ro/imobiliare/Apartamente/Apartamente -2-camere/Bihor/Oradea/anunt
4692989.html

48
2006 -ig Hitel 52.000
CHF (=30.000
E) 15.000 E E
Megjegyzés Nem volt
értéke a
lakásoknak Kezdtek
felértékelődni,
megélénkült a
kereslet Kezdtek
nőni a
bérek Elkezdődött a
hitelezés és
stabilizálódtak/
nőttek a bérek Kovácsék –
nak lejes
(előnyösebb ) a
hitelük A rossz
hitel miatt
Nagyék
lakása
még nem
ér annyit,
mint
amennyi a
hitel
végső
ára

Általános következtetések az esettanulmánnyal kapcsolatban
A vásárlási szokások megváltoztak az elmúlt negyed évszázadban. Több
négyzetméteren szeretnének élni az emberek, nem az átlag 50 nm a divat, hanem 75 -100 nm
az elfogadott családok részére, ugyanakkor az egy edülállók és a diákok az egyszobásokat
részesítik előnyben. A lakások beosztása is jelentősen módosult , a nagy nappalis és az
amerikai konyhás jött divatba. Ma már központi helyen szerepel az energiahatékonyság.(jól
szigetelt lakások, modern nyílászáró ren dszerek, Led világítás stb.) Nagyon fontos tényezők:
– Működő bankrendszer, elérhető lakáshitel konstrukciók,
– Kormányzati lakásvásárlást támogató program,
– Magán és magán -köz (PPP) lakásépítési projektek,
– A régi lakások energiahatékonyságának növelési programok, törvények
(modernizálás)29
Kovácsék azért jártak jobban, mint Nagyék, mert eleve áthoztak a kommunista korszakból
egy olyan értéket, amely az idő során még inkább felértékelődött, amihez nagyon olcsón
jutottak hozzá. Nagyék komoly pénzügyi erő feszítéseket kell, tegyenek a jövőb en is, ami
nagyon nagy teher les z a futamidő végéig. Talán kedvező irányba fogja befolyásolni az

29 http://www.dreptonline.ro/legislatie/legea_121_2014_eficienta_energetica.php

49
életüket a bérek fejlesztéséről szóló törvény melyet 2018 -tól tervez alkalmazni a román
kormány és fokozatosan, 2022 -ig érik el a törvé nyben előírt szintet30
6. Következtetések

Úgy gondolom amennyire lehetett az ingatlanpiacot legfőbb kép Románia és azon
belül is inkább Nagyvárad ingatlanpiacát kellőképp be tudtam mutatni a grafikonok
táblázatok és esettanulmányok segítségével. Elolvasván és értelmezvén ezt a dolgozatot, egy
tágabb fogalmat nyerthetünk arról , hogy ingatlan, ingatlanpiac megtudhatjuk, hogy működött
anno az esettanulmányokból és elemzésekből kiderül, hogy milyen értéke volt akkoriban 1990
előtt és, hogy milyen értéke van manapság egy lakásnak.
Következtetésképp ki lehet, jelenti, hogy az egyik legjobb befektetés napjainkban az
ingatlan legalábbis, ha Romániát tekintjük. Árak szempontjából az élezésekből kiderül, hogy
igazából ingadozó volt mivel 2008 -ig is hol alacsonyabb, hol magasabbak voltak az árak,
majd nagy ha nyatlás és manapság megint növekedésben van, de azt, hogy meddig azt senki
nem tudja, biztosan csak becsülni lehet, a 2008 -as válság lassan 10 éve történt, de hatásait
enyhén még most is érezteti, derül ki az elemzésekből.
Illetve az első esettanulmány tis ztán bemutatja, hogy jelen pillanatban egy közkedvelt
zónába -annyiba kerül egy 2 -3 szobás tömbház lakás, mint mondjuk egy város külsőbb részein
egy kertes ház nem nagy udvarral, de legalább udvarral ez arra enged következetni, hogy az
itteni társadalomnak mindegy hol csak minél közelebb mindenhez a városon belül olyan
helyet találni ahol mindent meg talál egy negyedben. Ugyancsak itt voltak említve a luxus
házak és villák is melyek szinte országos szinten egységes építési áron vannak mivel ilyen
típusú laká sokra lehet, hogy nagy igény lenne, de kevés az a réteg, aki meg is engedheti
magának Románia szinten.
A második esettanulmányt érdekesnek találom azon okból kifolyólag, hogy
bemutatja, ,két család ” értelmében három szegmensre bontva, hogy mikor milyen módon
lehetett lakáshoz jutni mennyibe került a 90 -es években, hogy befolyásolta az euró bevezetése

30 http://www.mmuncii.ro/j33/images/Documente/Legislatie/VenituriSalariale/2016 –
dec_Proiect_Legea_salarizarii_unitare.pdf

50
a hitelezési rendszer fiatalok számára mennyire volt előnyös vagy sem és különböző esetek,
példák.
Végül , a dolgozat lezárásaképp , úgy gondolom sikerült ez t a dolgozat ot rendesen
alátámasztva és hitelesen elkészíteni , illetve azok számára , akiket érdekel a z ingatlanpiac ,
azoknak segítségére van annak megértésében.
Az esettanulmányokkal kapcsolatos következtetések és tanulságok a következők
Nagyváradon az ingatlanpiac folyamatos fejlődés alatt van, rendszeresen szinte minden évben
kialakul egy új építésű tömbházsor, ami arra enged következetni, hogy a jelenlegi árak még
nőni fognak mivel tömbházak tekintetében az újonnan épült tömbházak minden esetbe -többe
kerülnek, mint az ugyanolyan paraméterekkel rendelkező régi építésű ingatlanok. Házak
esetén a piac telített központi részen új lakás építésére nagyon kevés lehetős ég van, mert
minden szabad terület be van építve. Lakásépítésre manapság inkább a város külső
negyedeiben van lehetőség, belvárosban csak abban az esetben, ha egy régi ingatlant
lerombolnak és a helyére egy újat húznak fel.
Lakásvásárlási szempontból a m ai viszonyokat tekintve arra a következtetésre
jutottam, ha a vásárló minimum egy jó középszintű bérrel rendelkezik és stabil munkahellyel
előnyösebb banki finanszírozás mellet dönteni és felvenni egy lakáshitelt, mint, hogy
valakinek bérleti díjat fizessen mivel, lehet megterhelőbb a lakáshitel, de ha minden jól alakul
a lakás egy időn belül az övé lesz.

51
Bibliográfia

Könyvek:
1. Charman John, Central and Eastern Europe: the development of real estate market in the
Transition Economies, U.K, 2008
2. Dragota Victor, Tatu Lucian, Stoian Andreea, Dragota Mihaela (2006), Vanzarea -cumpararea
de locuinte pe intelesul tuturor, Editia a 2 -a revizuita si actualizata, Ed. C.H. Beck, Bucuresti;

Weboldalak:

1. https://www.diploma.ro/licente/analiza -si-previziunea -pietei -valorilor -imobiliare -5361
2. http://economie.hotnews.ro/stiri -finante_banci -13032759 -analiza -cum-evoluat –
economia -romaniei -declansarea -crizei -din-2008 -vezi-diferentele -majore.htm
3. http://www.tion.ro/ 25-de-ani-de-piata -imobiliara -libera -in-1990 -un-apartament -se-
putea -cumpara -cu-putin -peste -7-000-de-dolari/1494468
4. http://www.consiliulconcurentei.ro/uploads/docs/items/id2969/raport_piata_imobiliare
_si_serv_conexe.pdf
5. http://www.mediafax.ro/economic/evolu tia-pietei -imobiliare -diferenta -dintre -pretul –
apartamentelor -noi-si-vechi -din-bucuresti -s-a-injumatatit -care-sunt-preturile -in-tara-
13443809
6. http://www.nairomania.ro/images/publicatii/doc_11_7.pdf
7. https://www.scribd.com/document/86053460/Piata -imobiliara
8. http://www.knv.hu/fogalmak.php?page=ingatlanpiac_fogalma.php
9. http://doksi.hu/get.php?order=DisplayPreview&lid=7297&p=2
10. http://docplayer.hu/4251168 -Ingatlannal -kapcsolatos -alapfogalmak.html
11. https://www.darian.ro/darian -lanseaza -analiza -pietei -imobiliare -sii-2016 -rezidential –
terenuri/
12. http://www.unnpr.ro/files/expertize2017/CNPOradea/bihor_2017.pdf
13. http://elib.kkf.hu/edip/D_14536.pdf
14. http://www.maszol.ro/index.php/hatter/17962 -ilyen -volt-a-gazda
15. https://www.romimo.ro/imobiliare/Apartamente/Apartamente -3-
camere/Bihor/Oradea/anunt -4693612.html

52
16. http://www.valutare.ro/curs/istoric -curs-valutar.html
17. https://www.anl.ro/ro/despre
18. http://www.unnpr.ro/files/expertize2017/CNPOradea/bihor_2017.pdf
19. http://statistici.insse.ro/shop/
20. https://www.darian.ro/
21. http://www.cbre .ro, (European Commercial Real Estate 2015)
22. https://mpra.ub.uni -muenchen.de/36771/1/MPRA_paper_36771.pdf
23. http://kv.sapientia.ro/hu/hirek/a -gazdasagi -valsag -hatasai -es-kovetkezmenyei