CONSIDERAȚII PRIVIND PROPRIETATEA COMUNĂ ÎN [616924]

CONSIDERAȚII PRIVIND PROPRIETATEA COMUNĂ ÎN
PROIECTUL CODULUI CIVIL

Conf. univ. dr. Sevastian Cercel
Lect. univ. dr. Anamaria Florea
Universitatea din Craiova

Le projet du Code civil propose, pour la première fois dans notre législation, une
réglementat ion unitaire du régime juridique de la propriété commune. Dans la matière de
la co -propriété ordinaire, la doctrine et la jurisprudence ont, depuis longtemps, établi et
imposé des règles. Les charges et les bénéfices de la co -propriété sont attribuées
prop ortionnellement à la cote -partie de chacun, chaque co -propriétaire pouvtant user du
bien commun s'il n'en change pas la destination et s'il ne porte pas d'atteinte au droit des
autres co -propriétaires, et pouvant conclure des actes de conservation sans que l'accord
des autres co -propriétaires soit nécessaire. Chaque co -propriétaire peut agir seul en
justice, n'importe sa qualité procédurale, dans toute cause concernant la co -propriété, y
compris au cas de l'action en revendication. Les décisions judiciaires prononcées à la
faveur de la co -propriété profitent à tous les co -propriétaires, alors que les décisions
émises contre l'un des co -propriétaires ne sont pas opposables, de par cela, aux autres.

1. Preliminarii. Proprietatea comună este o modalitate a dreptului de proprietate
ce se caracterizează prin aceea că acesta aparține concomitent asupra aceluiași bun sau
asupra aceleiași mase de bunuri mai multor titulari . În consecință, atributele dreptului de
proprietate sunt exercitate concomitent de toți coproprietarii. Există două forme ale
proprietății comune: proprietatea comună pe cote -părți și proprietatea comună în
devălmășie. Proprietatea comună pe cote -părți se caracterizează prin aceea că un bun
nefracționat în materialitatea sa aparține concomitent mai multor proprietari, fiecare dintre
ei având o cotă -parte ideală și abstractă din dreptul de proprietate asupra acelui bun1. Pe de
altă parte, proprietatea comună în devălmășie se întâlnește atunci când un bun nef racționat
în materialitatea sa aparține mai multor titulari, fără a se cunoaște cota -parte a fiecăruia din
dreptul de proprietate. De subliniat ab initio că această formă a coproprietății este
compatibilă numai cu proprietatea privată, are ca titulari pers oanele fizice, și este întâlnită,
de regulă, în raporturile de familie. Cât privește proprietatea comună pe cote -părți, ea este
compatibilă cu proprietatea privată ce poate aparține oricărui titular și nu este exclusă nici
în cazul proprietății publice2.

2. Caracterizare generală a proprietății comune pe cote părți . Sunt situații
practice numeroase când obiectul dreptului de proprietate aparține mai multor persoane,
simultan și concurent, fără a se ști care anume parte materială este a fiecăruia. Așa se
întâmplă, exempli gratia , când la moștenirea unei persoane vin mai mulți descendenți, sau
când mai multe persoane cumpără împreună un bun fiecare acoperind o parte din preț. În
primul caz, legea va stabili cota -parte a fiecărui descendent (fiecare va primi o cotă egală),

1D. Lupulescu, Dreptul de proprietate comună pe cote -părți și aplicațiile sale practice, Editura
Științifică, București, 1973, p. 9 și urm.
2C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. All Beck, 2001, p. 168. Pentru coproprietatea
forțată, Valeriu Stoica, Coproprietatea forțată asupra p ărților comune din clădirile cu mai multe spații
locative aparținând unor proprietari diferiți, în Curierul Judiciar nr. 3/2005, p. 71 și urm.

Revista de Științe Juridice
49 iar în cel de -al doilea caz, în lipsa unei alte înțelegeri, fiecare cumpărător va avea o cotă –
parte proporțională cu partea sa din preț. În ambele situații însă, cota -parte privește dreptul
de proprietate ca drept subiectiv civil, ca posibi litate recunoscută de lege, iar nu bunul privit
în materialitatea sa. Drepturile tuturor coproprietarilor se vor întâlni asupra fiecărei
molecule, particule, a bunului comun. Fiecare coproprietar are un drept asupra întregului
bun ori asupra întregii mase de bunuri, drept exprimat printr -o cotă -parte abstractă, ideală,
matematică din dreptul de proprietate, iar nu printr -o parte determinată în mod concret
asupra bunului comun. Această cotă poate fi exprimată sub formă de fracție nominală,
fracție zecimală s au în procente. Numai la încetarea coproprietății această cotă își va găsi
materializarea într -o parte determinată, materială din bun, parte care va reveni în proprietate
exclusivă titularului cotei -părți ideale. Sub aspect terminologic, această situație e ste
întâlnită sub termenii de indiviziune ori de coproprietate. Deși nu se deosebesc sub aspectul
regimului juridic, indiviziunea și coproprietatea nu se confundă. Astfel, indiviziunea are ca
obiect o universalitate de bunuri (din care mai mulți titulari a u o cotă -parte), iar
coproprietatea are ca obiect un bun determinat ut singuli. Cum s -a spus, coproprietatea este
o modalitate a dreptului de proprietate, iar indiviziunea este o modalitate a patrimoniului3.

3. Teorii cu privire la natura juridică . Cu p rivire la natura juridică a proprietății
comune pe cote -părți, au existat mai multe teorii, problema fiind dacă aceasta este o
modalitate a dreptului de proprietate sau un drept de sine -stătător4. Teoria clasică ,
împărtășind concepția dreptului roman, conc epe proprietatea comună pe cote -părți ca o
modalitate a dreptului de proprietate. Se arată că bunul care formează obiectul acesteia
aparține tuturor coproprietarilor, fiecare având o cotă ideală, o fracțiune care nu este
materialmente determinată, ci este stabilită numai intelectual, abstract. De vreme ce dreptul
de coproprietate poartă asupra fiecărei particule din lucrul comun (indiviz), înseamnă că
fiecare coproprietar poate exercita, în ceea ce privește partea sa ideală, toate prerogativele
dreptului de proprietate, care sunt compatibile cu natura ideală a acestei cote -părți. În
concluzie, se arată pe bună dreptate că, pe de o parte, există un drept unic de proprietate
care poartă asupra lucrului comun, iar pe de altă parte, acest drept este împărțit în cote părți
abstracte recunoscute fiecărui coproprietar. Dreptul de proprietate al fiecăruia poartă, în
cotă-parte ideală, asupra fiecărei particule -moleculă, atom, proton, electron, neutron – care
alcătuiesc substanța acelui bun, obiect al coproprietății5.
În opoziție cu teoria clasică, se arată că dreptul de coproprietate ar fi un drept real
de sine stătător . Astfel, cu privire la ideea că ar exista un drept unic de proprietate, se arată
că este contrară caracterelor esențiale ale dreptului de proprietat e, care este un drept
absolut, exclusiv și perpetuu. Or, dreptul coproprietarilor nu este nici absolut de vreme ce
nici unul nu poate dispune singur de lucrul comun, nu este nici exclusiv, fiindcă aparține, în
același timp, mai multor persoane, care exerci tă simultan și concurent, drepturi identice
asupra aceluiași bun, și, în fine, nu este nici perpetuu, deoarece, prin natura sa, el are o
existență provizorie. Pe de altă parte, cu privire la ideea împărțirii intelectuale a dreptului
unic de proprietate, se arată că din moment ce se admite această diviziune în cote -părți, se

3L. Pop, Dreptul de proprietate și dezmembrămintele sale, Ed. Lumina Lex, București, 2001, p. 130
4Pentru analiza acestor teorii a se vedea A. Ionașcu, La copropri été d'un bien, Les Presses
Universitaires de France, Paris, 1930, p. 227 și urm.
5Colin et Capitant, Cours élémentaire de droit civil francais, tome I, Paris, Daloz, 1924, p. 770 -771;
J. Carbonnier, Droit c ivil. Les biens et les obligations, , Les Presses Universitaires de France, Paris,
1964, p. 91 -92; G érard Cornu, Droit civil. Introduction. Les personnes. Les biens, Montchrestien,
Paris, 1991, p. 388 și urm.

Codul civil român între tradiție și reformă la 140 de ani de apl icare
50 admite implicit și împărțirea cantitativă a conținutului său. Or, această împărțire duce în
mod necesar la schimbarea naturii juridice a drepturilor fracționate, diferența cantitativă
impunând o diferență calitativă a drepturilor6. Așadar, dreptul de proprietate ar fi un drept
real sui -generis .

4. Reglementare juridică și forme . Cu privire la reglementarea proprietății
comune pe cote -părți, vom observa mai întâi că în Codul civil nu ex istă o reglementare
generală a acesteia, ci doar unele dispoziții incidentale, consacrate împărțelii succesorale
(art. 728 și urm. C.civ.). Așadar, noțiunile generale de proprietate comună și de indiviziune
sunt creația jurisprudenței și doctrinei. În fin e, din punct de vedere al duratei coproprietății,
aceasta poate fi obișnuită sau temporară , pe de o parte, ori forțată și perpetuă , pe de altă
parte, principala deosebire dintre ele fiind faptul că prima poate înceta prin împărțeală sau
partaj, iar cea de a doua, nu.

5. Coproprietatea obișnuită sau temporară . Specificul ei constă în faptul că are
caracter temporar , pentru că există până în momentul în care părțile cer partajarea. Ea
apare, de regulă, prin transmisiunea patrimoniului unei persoane decedat e la mai multe
persoane în viață, prin moștenire (art. 650 și urm. C.civ.), indiferent dacă aceasta este legală
sau este testamentară important fiind să existe cel puțin două persoane cu vocație
succesorală7. Poate rezulta dintr -un contract de dobândire în comun a unui bun, dintr -o
coposesiune al cărei efect a fost dobândirea de către mai multe persoane, prin uzucapiune, a
unui bun. Or, poate rezulta dintr -o coocupațiune , cum este situația în care mai multe
persoane exercită concomitent drepturi asupra acel uiași bun mobil, așa cum se întâmplă în
situația tezaurului descoperit pe un fond străin, de mai multe persoane, când descoperitorii
vor exercita concomitent dreptul de proprietate asupra jumătății ce li se cuvine (art. 649
C.civ.). În fine, se susține că la desfacerea ori încetarea căsătoriei, proprietatea devălmașe a
foștilor soți se transformă într -o coproprietate obișnuită pe cote -părți8. În toate aceste
situații coproprietatea este temporară, legiuitorul garantând dreptul de a cere ieșirea din
această situație (art. 728 C.civ.).
Regimul juridic al exercitării coproprietății obișnuite. Doctrina și jurisprudența au
stabilit regimul juridic al exercitării coproprietății obișnuite sau temporare pornind de la
unele reglementări ale Codului civil din mater ia succesiunilor, la baza acestuia fiind două
principii: a) nici unul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei anume părți
materiale din bunul aflat în coproprietate; b) fiecare coproprietar are un drept exclusiv
asupra unei cote -părți id eale, abstracte din dreptul de proprietate.
Drepturile coproprietarilor asupra bunului privit în materialitatea sa. Din regula
că nici unul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei anume părți materiale
din bunul aflat în coproprietate, t rebuie să tragem concluzia că nici un fel de act nu poate fi
făcut cu privire la bun fără acordul unanim al tuturor. Este ceea ce s -a numit regula,

6 A. Ionașcu, op. cit., p. 249
7În cazul unui singur moștenitor, acesta primește întreaga moștenire, fiind proprietar exclusiv. Cu
privire la problemele generale privind moștenirea, a se vedea, St. D. Cărpenaru, Dreptul de moștenire,
Editura Științifică și Enciclopedică, București, 1982, p. 9 -19
8I.Filipescu, Tratat de dreptul familiei, ALLBECK, 1999, p. 218, 265 -267; D. Lupulescu, Dreptul de
proprietate comună al soților, Casa de editură și presă Șansa SRL, București, 1993, p. 161 -162;
Valeriu Stoica, Coproprietatea obișnuită în lumina dispozițiilor l egale actuale și a celor din proiectul
Codului civil. Noțiune, principii și exercitare, în Dreptul nr. 4/2005, p.34 și urm.

Revista de Științe Juridice
51 principiul unanimității . O aplicare rigidă a acestui principiu ar fi prejudicioasă pentru toți
titularii, ce ea ce a dus în practică la unele nuanțări.
Exercitarea dreptului de proprietate, în general, implică posibilitatea îndeplinirii
unui număr nelimitat de acte, care pot fi însă, materiale ori juridice. Această distincție este
utilă și aici, așa încât vom v edea că regula unanimității se aplică cu intensitate diferită celor
două categorii de acte.
Actele materiale . Aceste acte constau în posesia, folosința și dispoziția materială
asupra bunului comun. Coposesia permite fiecărui coproprietar să exercite stăp ânirea
materială a bunului, simultan și concurent cu ceilalți. Acela care este tulburat sau exclus de
la posesie de ceilalți coproprietari poate, fără a pretinde o posesie exclusivă a lucrului, cere
menținerea sau repunerea sa în posesia comună prin acțiun ea posesorie9. După cum am
văzut, posesia exercitată de către un singur copărtaș asupra întregului bun comun nu este o
posesie utilă, dar poate fi intervertită, în condițiile legii. Folosința materială a bunului
comun în întregime poate fi exercitată de fi ecare copărtaș dacă nu aduce o tulburare sau
stânjenire a folosinței concomitente la care sunt îndreptățiți ceilalți și dacă nu schimbă
destinația și modul de utilizare a bunului10. Fructele bunului comun, indiferent de natura
lor, se cuvin tuturor copropri etarilor proporțional cu cota -parte ideală din drept. Cel care a
efectuat cheltuielile necesare pentru producerea și perceperea fructelor va pretinde
despăgubiri celorlalți, de asemenea proporționale cu partea lor din drept. În funcție de
circumstanțele s peței, temeiul pretinderii acestor despăgubiri îl poate constitui mandatul,
gestiunea de afaceri sau îmbogățirea fără justă cauză11. Productele bunului comun revin
fiecărui coproprietar în funcție de cota sa parte. Dispoziția materială asupra lucrului comun
poate fi exercitată numai cu respectarea principiului unanimității. Un coproprietar nu poate
singur să execute lucrări de transformare, renovare sau orice altă lucrare de natură a
schimba destinația bunului12. În cazul bunurilor consumptibile, a căror folo sință obișnuită
duce la consumarea substanței lor, dacă un coproprietar va folosi o parte mai mare decât i s –
ar cuveni proproțional cu întinderea cotei sale din drept, va fi obligat să restituie bunuri de
aceeași calitate în cantitatea consumată în plus.
O problemă specială este aceea a partajului de folosință. În situația în care
coproprietarii nu se înțeleg între ei cu privire la folosirea materială a bunului comun, poate
instanța de judecată să decidă cu privire la împărțirea folosinței. Doctrina și ju rispudența
răspund în sensul că instanța nu poate să formeze loturi pe care să le atribuie în folosință
exclusivă fiecărui coproprietar fără consimțământul lor, deoarece caracteristic stării de
coproprietate este că dreptul fiecărui coproprietar atinge fie care parte din bunul respectiv13.
S-a arătat că rațiuni practice fac totuși necesară admisibilitatea partajului de folosință
imobiliară pe cale judiciară, iar, de vreme ce acesta nu este interzis de lege, înseamnă că
poate fi permis14. O astfel de soluție es te corectă și preferabilă pentru a evita anumite

9E. Prescurea, Acțiunile posesorii, Tratat teoretic și practic, Institutul de Arte Grafice, Târgu Jiu,
1937, p. 270 și urm.
10 A se vedea Tribunalul Suprem, dec.civ. nr. 549/1978, în C.D. 1978, p. 10; potrivit art. 1517 C.civ.
pct. 2, fiecare asociat poate să se servească de lucrurile societății, întrucât le întrebuințează la
destinația lor statornicită prin uz, și întrucât nu împied ică și pe ceilalți asociați în exercițiul dreptului
lor (dispozițiile sunt în materia contractului de sociatate civilă)
11E. Chelaru, Curs de drept civil.Drepturile reale principale, Ed. All Beck, București, 2000, , p. 115 –
116.
12C. Bîrsan, op. cit., p. 171
13Tribunalul Suprem, col. civ., decizia nr. 819/1968, în R.R.D. nr. 11/1968, p. 168
14L. Pop, op. cit., p. 135; C.Bîrsan, op. cit., p. 173

Codul civil român între tradiție și reformă la 140 de ani de apl icare
52 situații generatoare de conflicte, însă ea nu poate, în lipsa unei norme speciale, opri calea
unui copărtaș spre ieșirea din indiviziune sau coproprietate.
Actele juridice . Regula unanimității trebuie să s e regăsească și în materia actelor
juridice care se încheie cu privire la bunul comun (în întregime ori asupra unei părți
determinate din bun). Din considerente economice, lesne de înțeles, aplicarea rigidă a
acestei reguli ar fi dăunătoare pentru cei impl icați într -o astfel de situație. Făcând o aplicare
a clasificării actelor juridice după importanța ori gravitatea lor în acte de conservare, de
administrare și de dispoziție, jurisprudența a nuanțat aplicarea principiului unanimității în
această materie (m ergând până la înlăturarea aplicabilității lui). Astfel, se știe că actul de
conservare este cel care are ca efect preîntâmpinarea pierderii unui drept subiectiv și este
întotdeauna avantajos pentru autorul său deoarece, cu o cheltuială mică, se salvează u n
drept de o valoare mult mai mare (cum ar fi, spre exemplu, somația, înscrierea unei ipoteci
sau a unui privilegiu, întreruperea prescripției prin acțiunea în justiție). În acest context,
actele de conservare încheiate de un singur coproprietar sunt vali date în mod constant de
practica judiciară15. Pe de altă parte, actul de administrare este acela prin care se realizează
o normală punere în valoare a unui bun ori a unui patrimoniu (asigurarea unui bun,
culegerea fructelor, reparațiile de întreținere, înch irierea unui bun, în anumite limite). Un
astfel de act, încheiat de un singur coproprietar poate fi validat considerându -se că între
copărtași există un mandat tacit, că cel care a acționat este un gerant, ori aplicându -se
regulile contractului de societat e civilă (art. 1491 și urm. C.civ.), după caz. Dacă un
coproprietar se opune expres la încheierea unui astfel de act, acesta nu mai poate fi încheiat.
Poate să apară însă situația în care opunerea coproprietarului (care este un adevărat drept de
veto, jus prohibendi ) este prejudicioasă pentru întreaga coproprietate, așa cum se întâmplă
în situația unui act ce are un caracter necesar și urgent. Problema care se pune este dacă
instanța de judecată poate autoriza efectuarea acelui act? Fără a susține competen ța
instanței de a aprecia întotdeauna legitimitatea opoziției unui coproprietar, s -a admis că
atunci când administrarea lucrurilor aflate în indiviziune ar fi paralizată prin dezacordul
coproprietarilor, instanța poate numi un administrator provizoriu16. Nu este exclusă nici
posibilitatea stabilirii prin convenție a limitelor dreptului de opoziție. Practica a stabilit că
un coproprietar poate să ceară remedierea degradărilor aduse bunului comun, desființarea
lucrărilor noi sau despăgubiri, în temeiul răspund erii civile delictuale, fără a avea nevoie de
consimțământul celorlalți coproprietari sau de o împărțeală a bunului17.
Cu privire la acțiunea în revendicare, asupra căreia vom reveni, se consideră, într -o
opinie majoritară, că introducerea ei presupune aco rdul tuturor coproprietarilor, de vreme
ce aceasta are ca scop recunoașterea dreptului de proprietate asupra bunului în litigiu și
readucerea lui în patrimoniul reclamantului, iar nu simpla recunoaștere a unei cote ideale18.
În fine, cât privește valabili tatea actelor juridice de dispoziție , revenim la regula
unanimității, așa încât un copărtaș singur nu poate încheia acte de dispoziție, fără acordul
celorlalți, prin care să înstrăineze sau să greveze întregul bun sau o parte determinată din
acesta. Cu toa te acestea, un act de dispoziție încheiat de un singur coproprietar asupra

15Pentru validarea acestora pe temeiul gestiunii de afaceri, a se vedea Tribunalul Suprem, col. civ.,
dec. nr. 884/1968, în C.D. 1968, p. 65
16Temeiu l juridic ar fi dispozițiile privind numirea unui curator al succesiunilor vacante (art. 725
C.civ.) ori cele privind numirea unui sechestru judiciar care să administreze bunurile aflate în litigiu
(art. 1632 C.civ.)
17Tribunalul Suprem, decizia nr. 106/196 9, în R.R.D. nr. 5/1969, p. 175
18Ion Lulă, Opinii privitoare la posibilitatea exercitării acțiunii în revendicare de către un singur
coproprietar, în Dreptul, nr. 4/2002, p. 75 și urm.

Revista de Științe Juridice
53 întregului bun comun nu este nul de plano . Valabilitatea sa depinde de modul în care se
realizează împărțeala: dacă lucrul vândut va fi atribuit în întregime coproprietarului
vânzăt or, ca urmare a efectului declarativ al partajului (art. 786 C.civ.), acesta va fi
considerat proprietar exclusiv ex tunc, vânzarea va fi considerată valabilă. Actul de
dispoziție este deci afectat de condiția rezolutorie a căderii bunului în lotul copropr ietarului
înstrăinător19. Pe de altă parte, nimic nu se opune ca ceilalți coproprietari să ratifice actul de
dispoziție la care inițial nu au participat. Dacă bunul indiviz este atribuit altui copărtaș,
actul de dispoziție va fi desființat retroactiv pentru lipsa calității de proprietar al
vânzătorului. Dacă dobânditorul nu cunoaște, la data încheierii actului, faptul că
înstrăinătorul este coproprietar, iar nu proprietar exclusiv, actul de dispoziție este anulabil.
Drepturile coproprietarilor cu privire la cota-parte ideală din dreptul de
proprietate. De vreme ce fiecare are un drept de proprietate exclusiv asupra acestei cote –
părți, oricare coproprietar poate înstrăina valabil, cu titlu oneros ori gratuit, acest drept. Se
poate dispune de acest drept prin acte între vii ori pentru cauză de moarte. Regula
unanimității este inaplicabilă aici. Fiecare coproprietar poate să greveze cota sa parte cu
drepturi reale (ipotecă). În cazul înstrăinării, dobânditorul ia locul transmițătorului, așa
încât bunul rămâne co mun. Așadar, actele de dispoziție sunt compatibile cu natura pur
intelectuală a dreptului de proprietate determinat sub formă de cotă -parte, materialitatea
bunului comun și integritatea juridică a prerogativelor pe care coproprietarii le exercită
asupra ac estuia nefiind afectate20
Obligațiile coproprietarilor . Este evident că fiecare copărtaș va fi obligat să
contribuie, proporțional cu cota sa parte, la cheltuielile făcute cu întreținerea, conservarea și
administrarea bunului comun. Aceste cheltuieli sunt datorate coproprietarului care le -a
suportat singur ori terțului ce a făcut cheltuieli utile și necesare cu bunul comun. Ele pot
rezulta din gestiunea de afaceri sau din îmbogățirea fără justă cauză. Pe de altă parte,
obligațiile reale de a face ( propter r em) care privesc bunul obiect al proprietății comune,
sunt în sarcina tuturor coproprietarilor.

6. Coproprietatea forțată și perpetuă . Are ca obiect acele bunuri care constituie
accesoriul necesar sau util pentru folosirea a două sau mai multe fonduri vecine, care
aparțin unor proprietari diferiți și care sunt socotite bunuri principale. Această
coproprietate este forțată pentru că se impune peste voința proprietarilor lucrurilor
principale. Împărțirea acestor bunuri comune le -ar face improprii folosin ței pentru care sunt
destinate, așa încât această formă a coproprietății este obligatorie. Cazurile în care ea se
întâlnește fac imposibilă exercitarea dreptului de proprietate exclusivă în lipsa ei, deoarece
obiectul coproprietății forțate îl constituie u n bun ori o universalitate de bunuri care sunt
accesorii indispensabile ale altor bunuri principale21.
Ea este și perpetuă pentru că nu poate lua sfârșit prin împărțire, scopul pentru care
a luat naștere este unul permanent, ceea ce îi imprimă și ei acest caracter. În fine, această
formă a coproprietății constituie un accesoriu indispensabil al unor bunuri principale aflate
în proprietate exclusivă a mai multor proprietari ori în coproprietate obișnuită sau

19C.S.J., s.civ. nr. 2057/1993, în Dreptul nr. 9/1994, p. 84; pentru as imilarea acestei situații cu
vânzarea lucrului altuia, sancționată cu nulitatea relativă, a se vedea, F. Deak, Tratat de drept civil.
Contracte speciale, Ed. Actami, 1999, p. 59 -62.
20D. Lupulescu, Drept civil. Drepturile reale principale, Lumina Lex, 1997 , p. 74 -75.
21D. Lupulescu, op. cit., p. 76; Valeriu Stoica, Coproprietatea forțată asupra părților comune din
clădirile cu mai multe spații locative aparținând unor proprietari diferiți, în Curierul Judiciar nr.
3/2005, p. 71 și urm.

Codul civil român între tradiție și reformă la 140 de ani de apl icare
54 temporară. În acest context, dreptul de copropri etate forțată nu se poate transmite, ipoteca
sau valorifica într -un alt mod decât împreună și nemijlocit cu dreptul de proprietate asupra
bunului principal22. Se spune că dreptul de coproprietate forțată și perpetuă urmează soarta
juridică a dreptului asupr a bunului principal ( accesorium sequitur principale ).
Coproprietatea forțată și perpetuă are numeroase aplicații practice: coproprietatea lucrurilor
comune necesare sau utile pentru folosirea a două fonduri vecine; coproprietatea
despărțiturilor comune (ar t. 590 -609 C.civ.); coproprietatea părților comune dintr -o clădire
cu mai multe etaje sau apartamente; coproprietatea asupra bunurilor considerate ca bunuri
de familie (morminte sau construcții funerare, hârtiile de familie, tablourile de familie
etc.)23.
Drepturile și obligațiile coproprietarilor. Coproprietatea forțată acordă titularilor
ei drepturi mult mai largi decât coproprietatea obișnuită. Ei își pot exercita prerogativele
dreptului de coproprietate fără a avea nevoie de consimțământul celorlalți cop roprietari,
având obligația să respecte două condiții: a) să nu aducă nici o atingere dreptului egal și
reciproc al celorlalți coproprietari, folosind obiectul coproprietății în așa fel încât să nu
împiedice dreptul celorlalți de a -l folosi24; b) să nu folo sească obiectul coproprietății decât
în interesul fondului căruia i -a fost afectat, pentru utilizarea bunului principal spre a cărui
folosire sau exploatare este destinat, în acord cu interesul celorlalți.
Obligațiile coproprietarilor compensează întinde rea drepturilor primite, prin
asprimea lor. Am stabilit deja că nu se poate pune capăt acestei stări. Mai mult, un
coproprietar nu poate încheia acte de dispoziție prin care să înstrăineze separat bunul aflat
în coproprietate forțată. Înstrăinând bunul pri ncipal, el înstrăinează automat și bunul
accesoriu, fără a avea nevoie de consimțământul celorlalți. În fine, coproprietarii au
obligația de a suporta cheltuielile de întreținere și conservare a bunului comun, proporțional
cu partea fiecăruia ori cu valoar ea sau întinderea bunului principal pentru a cărui utilizare
este destinat bunul aflat în coproprietate forțată și perpetuă.

22Tribunalul Suprem, s. civ., decizia nr. 507/1974, în C.D. 1974, p. 56 -57.
23Conform art. 28 din Legea nr. 1/2000, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 400/2002 pentru
aprobarea O.U.G. nr. 102/2001 privind modificarea și completarea Legii nr. 1/2000 pentru
reconstituirea d reptului de proprietate asupra terenurilor agricole și celor forestiere, solicitate potrivit
prevederilor Legii fondului funciar (publicată în M.Of. nr. 492 din 9.07. 2002, în vederea
administrării și gospodăririi terenurilor forestiere prevăzute la art. 2 6, membrii formelor asociative de
tip composesorat , obști de moșneni, obști de răzeși, păduri grănicerești și altele sau moștenitorii
acestora se vor constitui într -o asociație autorizată de către judecătorie. Suprafețele forestiere aflate în
proprietate c omună rămân în proprietate indiviză pe toată durata existenței asociației. În cazul
dizolvării formei asociative aceste suprafețe revin în proprietate statului și în folosință consiliului
local respectiv. În ipoteza în care nu vor exista moștenitori legali ai membrilor formelor asociative,
cotele aferente acestora trec în proprietatea statului și în folosința consiliului local. Membrii formelor
asociative nu pot înstrăina proprile cote -părți între ei sau unor persoane din afara acestora și nu pot
transmite drepturile prin testament sau donație, ci numai prin moștenire legală. Așadar, în concepția
legiuitorului, reconstituirea dreptului de proprietate în cazul acestor suprafețe de teren este făcută
numai în cadrul formelor asociative enumerate. Regimul juridi c al proprietății privind terenurile
forestiere menționate este determinat de lege în mod special, în considerarea particularităților
economice și sociale ale formelor de exploatare anterioare trecerii terenului în proprietatea statului.
Aceste particulari tății cuprind anumite limitări ale unor prerogative ale dreptului de proprietate,
decurgând din faptul că acest drept poartă asupra unei proprietăți aflate într -o perpetuă indiviziune
forțată (a se vedea și Curtea Cunstituțională, decizia nr. 269 din 22.10 .2002, publicată în M.Of. nr.
879 din 6.12.2002).
24Curtea Supremă de Justiție, secția civilă, decizia nr. 1567/1992, în Dreptul nr. 10 -11/1993, p. 116.

Revista de Științe Juridice
55 Aspecte privind c oproprietatea asupra părților comune din clădirile cu mai multe
apartamente sau spații cu altă destinație . Sediul materiei îl constituie Legea locuinței nr.
114/1996 cu modificările și completările ulterioare. Ordonanța nr. 85 din 30 august 2001
privind organizarea și funcționarea asociaților de proprietari25 a modificat și completat
Regulamentul -cadru al asociației d e proprietari, care făcea parte integrantă din legea
locuinței.
Obiectul acestei proprietăți comune îl constituie toate părțile din clădirile cu mai
multe locuințe sau spații cu altă destinație, instalațiile și dotările care, prin natura lor, nu se
pot f olosi decât în comun, precum: terenul pe care este construită clădirea, curtea, fundația,
structura de rezistență, acoperișul, terasele, coșurile de fum, scările, holurile, pivnițele,
subsolurile, casa scării, ascensoarele. Sunt de asemenea comune, canalel e pluviale,
paratrăznetele, antenele, instalațiile de telefoane, instalațiile electrice, conductele de apă,
sistemele de încălzire și conductele de gaze până la punctele de distribuție din
apartamentele individuale. Cu privire la instalațiile și dotările c lădirii, este irelevant dacă
acestea au existat din momentul construirii, ori au fost făcute ulterior.
Toate aceste lucruri se află în proprietate comună pe cote -părți care este
indivizibilă. Cota -parte aferentă fiecărui apartament proprietate particular ă se calculează
proporțional cu raportul dintre suprafața locativă a acestuia și suprafața locativă a tuturor
apartamentelor. Ea este importantă pentru stabilirea participării la cheltuielile comune, însă
nu are relevanță pentru folosința bunurilor comune. Astfel, fiecare copărtaș poate folosi
nestingerit aceste bunuri, indiferent de cota sa parte, având obligația de a nu aduce atingere
drepturilor celorlalți. Potrivit art. 1 alin. 2 din O. G. nr. 85/2001, asociația de proprietari se
constituie în scopul as igurării condițiilor de funcționare normală a locuințelor și a spațiilor
cu altă destinație din clădire, precum și a părților comune, care alcătuiesc împreună un
condominiu26. Asociația va răspunde de administrarea și funcționarea clădirilor și de
întreține rea, repararea renovarea și înlocuirea părților comune, iar costurile aferente vor fi
calculate conform cotei -părți proporționale de proprietate sau, după caz, conform numărului
de persoane prevăzute în acordul de asociere (art. 3). Asociația se înființeaz ă prin hotărârea
adunării generale a proprietarilor. Asociațiile de locatari existente la data intrării în vigoare
a Ordonanței nr. 85/2001, în clădirile ale căror apartamente au fost dobândite în proprietate
în condițiile legii și care nu au fost reorgani zate în asociații de proprietari potrivit
prevederilor Legii nr. 114/1996, au fost recunoscute ca asociații de proprietari, cu obligația
de a se reorganiza prin adoptarea de către adunarea generală a acordului de asociere și a
statutului propriu (art. 17 d in ordonanță)27.
Asociația este condusă de adunarea generală a proprietarilor, care este formată din
câte un reprezentant al fiecăriei familii de proprietari28. Ea alege comisia de cenzori,

25Publicată în Monitorul Oficial nr. 544 din 1 septembrie 2001, a intrat în vigoare la 30 de zile de la
publicarea ei (art. 23)
26 A se vedea și A. Nicolae, M. Nicolae, Asociațiile de proprietari, în Dreptul nr. 2/1998, p. 17 și urm.
27 Legea acorda un termen de 12 luni de la intrarea sa în vigoare
28 Legea vorbește de "familie de proprietari". Este posibil ca într -un apartament să locuiască mai
multe familii, având cote -părți egale sau nu asupra proprietății apartamentului respeciv, ori o familie
să aibă în proprietate mai multe apartamente în aceeași asociație. Credem că este vorba de
reprezentantul fiecăr ui apartament sau spațiu aflat în proprietate exclusivă ori în proprietate comună
pe cote -părți obișnuită sau temporară. În acest din urmă caz, coproprietarii hotărăsc cine îi va
reprezenta în adunarea generală. Pe de altă parte, este posibil ca întinderea apartamentelor dintr -o
asociație să fie diferită, așa încât și cota -parte să fie diferită. Într -un bloc, spre exemplu, pot exista
apartamente cu trei camere, cu două și cu o singură cameră. Acest raport al cotelor părți influențează
și dreptul de vot și i nteresul asociaților.

Codul civil român între tradiție și reformă la 140 de ani de apl icare
56 comitetul executiv, format din 3 -11 membrii, din care unul va fi d esemnat președinte al
asociației prin votul adunării generale. Președintele reprezintă asociația în relațiile cu terții
și în fața instanțelor de judecată, precum și în derularea contractelor și își asumă obligații în
numele acesteia. Adunarea generală est e statutar întrunită, de regulă, în prezența a 2/3 din
numărul membrilor și adoptă hotărâri prin votul majorității celor prezenți. Hotărârile sale
sunt obligatorii pentru toți membrii.
Administrarea condominiului se realizează de persoane fizice angajate în condițiile
legii ori de persoane juridice specializate, ceea ce înseamnă că se pot constitui societăți
comerciale care să aibă ca obiect de activitate administrarea de condomenii, pentru că
această activitate poate fi concepută și ca o activitate lucrat ivă29. Pentru realizarea lucrărilor
de reparații sau altor activități de întreținere, administatorul va propune comitetului
executiv ofertele cele mai avantajoase. Închirierea sau folosirea de către o persoană a
spațiilor aflate în proprietatea comună se fa ce prin contract semnat de președinte, pe baza
hotărârii adunării generale, cu acordul proprietarilor direct afectați. Este vorba de orice
spațiu care poate fi folosit separat, fără a prejudicia drepturile asociațiilor (spații care nu
sunt indispensabile f olosirii apartamentelor), iar folosirea poate fi atribuită unui asociat ori
unui terț. Deși apartamentele sunt proprietatea exclusivă a asociaților, așa încât ei exercită
singuri toate prerogativele proprietății (posesie, folosință, dispoziție – materială sau
juridică) având în vedere că schimbarea destinației unui apartament dintr -un condominiu
poate să -i afecteze și pe ceilalți asociați (mai ales vecinii), legea stabilește că aceasta se
poate face numai pe baza hotărârii adunării generale a asociației de proprietari, cu acordul
proprietarilor direct afectați (art. 11 alin. 2). De asemenea, modificările constructive și
utilizarea în alte scopuri a unor părți sau elemente de construcție ale clădirii, cum ar fi:
ancorarea de reclame pe pereți, suspendări de s tâlpi, pereți, scări interioare și alte asemenea,
se vor putea face numai pe baza hotărârii adunării generale, cu acordul proprietarilor direct
afectați și, după caz, pe baza unui proiect tehnic întocmit de instituții de specialitate,
verificat de un exper t autorizat, precum și cu autorizația pentru executare de lucrări,
eliberate în condițiile legii (art. 12). Legea vorbește de "acordul proprietarilor direct
afectați" în cazul închirierii sau folosirii unor spații comune, schimbării destinației
apartamentu lui ori modificării constructive. Credem că este vorba de cei care suferă o
limitare a dreptului lor de folosință ori pot suferi un prejudiciu în aceste situații. În lipsa
unei înțelegeri, instanța de judecată va aprecia suveran dacă un anume proprietar es te sau
nu afectat de aceste situații, precum și dacă opunerea lui este sau nu îndreptățită. Dacă
aceste măsuri sunt luate în situația în care un proprietar direct afectat se opune motivat,
instanța de judecată poate interveni și interzice închirierea unui spațiu comun, schimbarea
destinației unui apartament sau o anume modificare de structură.
Aceste dispoziții (art. 11 -12) au drept scop să asigure normala conviețuire între
familiile celor care fac parte din aceeași asociație de proprietari, ținând, într -un anume sens,
și de limitele exercițiului normal al dreptului de proprietate30. Pentru a înlătura litigiile care
au apărut între înstrăinătorii și dobânditorii unor apartamente dintr -un condominiu cu
privire la cheltuielile de întreținere restante, legea îi obligă pe proprietarii care înstrăinează
apartamentele sau spațiile cu altă destinație să facă dovada achitării la zi a cheltuielilor care
le revin în cadrul asociației31. Mai mult, notarii publici nu pot autentifica actele de
înstrăinare fără această do vadă. Dobânditorul poate declara că va prelua datoriile
înstrăinătorului, situație în care înstrăinarea poate avea loc (art. 15). Legea vorbește de

29 C. Bîrsan, op. cit., p. 183
30 C. Bîrsan, op. cit., p. 184
31 Asociația de proprietari va elibera în acest sens o adeverință doveditoare

Revista de Științe Juridice
57 înstrăinare, ceea ce poate însemna orice operațiune juridică prin care se transmite
proprietatea, indiferent dacă este cu titlu oneros ori cu titlu gratuit (vânzare -cumpărare,
schimb, donație, întreținere etc.). În fine, trebuie menționat că, potrivit art. 36 din Legea nr.
114/199632, în situația în care, în clădirile de locuințe unul dintre proprietari sau chiri ași
împiedică cu bună știință și sub orice formă folosirea normală a imobilului de locuit sau
cauzează prejudicii celorlalți proprietari sau chiriași, instanța poate lua măsuri pentru
folosirea normală a imobilului. Poate fi angajată și răspunderea civilă delictuală a
proprietarului sau chiriașului în culpă33.

7. Caracterizare generală a proprietății comune în devălmășie . Se
caracterizează prin aceea că titularii săi nu cunosc nici întinderea dreptului lor de
proprietate asupra bunului comun și nici parte a materială din bunul comun sau bunurile în
materialitatea lor, care aparțin fiecăruia în parte. Ei nu cunosc, așadar, nici în mod abstract
întinderea dreptului lor și nici în mod concret, care sunt bunurile fiecăruia34. În sistemul
nostru de drept este reg lementat dreptul de proprietate devălmașă a soților asupra bunurilor
dobândite în timpul căsătoriei (art. 30 și urm. C.fam.). Pe de altă parte, potrivit art. 46 din
Legea nr. 18/1991 republicată, foștii moșneni sau răzeși, "în cazul terenurilor exploatate în
devălmășie … în cadrul obștilor nedivizate" pot cere restituirea dreptului de proprietate
privată asupra acestor terenuri. În fine, nu este exclus și nici interzis de lege ca devălmășia
să se nască dintr -o convenție , prin care două sau mai multe persoa ne stabilesc că anumite
bunuri pe care le dobândesc împreună sau separat, într -o anumită perioadă de timp, se vor
afla în proprietatea lor devălmașă35. Față de specificitatea acestei forme a proprietății
comune, și de problemele care pot să apară la încetar ea ei, interesul practic pentru astfel de
convenții este foarte scăzut. Cu privire la dreptul de proprietate comună în devălmășie al
soților, art. 30 alin. 1 C.fam. dispune: "Bunurile dobândite în timpul căsătoriei, de oricare
dintre soți, sunt de la data dobândirii lor, bunuri comune ale soților". Este vorba de toate
bunurile astfel dobândite, ceea ce înseamnă că avem de a face cu o universalitate de bunuri,
ceea ce trimite la noțiunea de indiviziune, cu mențiunea că în cazul devălmășiei, spre
deosebire d e indiviziune, nu sunt precizate cotele -părți din dreptul asupra universalității
privite ca atare36. Codul familiei enumeră în art. 31 categoriile de bunuri proprii ale fiecărui
soț, bunuri asupra cărora soții au o proprietate exclusivă37. Exercitarea drept ului de
proprietate devălmașă se face în condițiile art. 35 C.fam., potrivit căruia "soții
administrează și folosesc împreună bunurile comune și dispun tot astfel de ele. Oricare
dintre soți, exercitând singur aceste drepturi, este socotit că are și consim țământul celuilalt
soț". Legea instituie așadar, o prezumție relativă de mandat tacit pentru actele făcute de soți
cu privire la bunurile comune. Însă, pentru încheierea actelor de înstrăinare sau de grevare a
bunurilor imobile aflate în proprietate devălm așă este necesară existența consimțământului
expres al ambilor soți. Încălcarea limitelor mandatului tacit atrage anularea actului încheiat
de un soț fără a avea consimțământul celuilalt.

32 Așa cum a fost modificat prin Ordonanța de urgență nr. 40/1997
33 C. Bîrsan, op. cit., p. 185
34 D. Lupulescu, op. cit., p. 85 și urm.; Liviu Pop, op. cit., p. 153 și urm.; I. Filipescu, A. Filipescu,
op. cit., p. 226 și urm.
35 Liviu Pop, op. cit., p. 153; C. Bîrsan, op. cit., p. 188; I. Adam, op. cit., p. 494
36 M. Eliescu, Căsătoria în dreptul R.P. R., Editura Academiei, București, 1964, p. 230.
37 A se vedea I.Filipescu, op. cit., p. 57 și urm.

Codul civil român între tradiție și reformă la 140 de ani de apl icare
58 8. Probleme actuale privind protecția proprietății comune . O prob lemă aparte,
care a revenit după 1990 în discuția jurisprudenței și doctrinei noastre, este aceea de a ști
dacă în cazul proprietății comune acțiunea în revendicare poate fi exercitată de unul sau mai
mulți coproprietari ori dacă este aplicabilă aici regul a unanimității, fiind obligatorie
exercitarea ei de către toți coproprietarii. Practica a stabilit că este inadmisibilă acțiunea în
revendicare a unui coproprietar împotriva celorlalți coproprietari întrucât această acțiune
presupune existența unui drept exclusiv și determinat asupra bunului38. Pentru același
motiv se consideră inadmisibilă și acțiunea în revendicare a unui coproprietar sau a unei
părți dintre coproprietari îndreptată împotriva unui terț care posedă bunul, căci fiind un act
de dispoziție, în caz contrar, s -ar încălca regula unanimității în materia proprietății comune
pe cote -părți39. Pe de altă parte, în ceea ce privește acțiunea în revendicare întemeiată pe
dreptul de proprietate comună în devălmășie a soților doctrina distinge după cum obi ectul
acțiunii în revendicare îl constituie bunuri mobile sau bunuri imobile: în cazul bunurilor
mobile acțiunea în revendicare poate fi introdusă numai de unul dintre soți, deoarece se
aplică prezumția mandatului tacit reciproc în timp ce, în cazul bunuri lor imobile, acțiunea
în revendicare trebuie introdusă de ambii soți, întrucât nu mai funcționează prezumția de
mandat tacit reciproc40. Jurisprudența însă este în sensul că acțiunea în revendicare,
indiferent de obiectul său poate fi introdusă de un singur soț căci "deși o astfel de acțiune se
încadrează în categoria actelor de dispoziție (și) în mod normal ar trebui să figureze ambii
soți (în calitate de reclamanți – subl. ns.), totuși fiind vorba de mărirea patrimoniului
comun, ea profită implicit și celu ilalt soț41.
Recent, pornindu -se de la o opinie minoritară exprimată în doctrina franceză, se
susține că acțiunea în revendicare poate fi promovată și de către un singur coproprietar,
fără acordul celorlalți coproprietari, deoarece ea nu face parte din acte le juridice de
dispoziție, fiind în prezența numai a unui simplu act de conservare42. Se pornește de la
definirea actelor de conservare, prin care se urmărește evitarea unei pierderi materiale a
unui bun sau dispariției juridice a unui drept, și arătându -se că din această categorie fac
parte, fără îndoială, actele de întrerupere a unei prescripții, se susține că "prin exercitarea
acțiunii în revendicare, are loc tocmai o asemenea întrerupere și anume întreruperea
prescripției achizitive în favoarea terțului care, prin ipoteză, stăpânește bunul indivizibil
animus sibi habendi "43. Pe de altă parte, se arată că de vreme ce se admite oricărui
coproprietar posibilitatea promovării unui partaj de folosință, ar fi cu totul nefiresc să nu
admitem dreptul său și la pro movarea unei acțiuni în revendicare împotriva terțului posesor,
pentru că a raționa altfel ar însemna ca partajul bunului indiviz să devină o obligație impusă
indirect de către coproprietarii care se opun introducerii acțiunii în renvendicare, ceea ce nu

38Vezi în acest sens Trib. Suprem, dec. civ. nr. 1335 din 12 spt. 1978, în Culegere de decizii, 1978,
p. 31; vezi și Trib. Suprem, dec. civ. nr. 2063 din 7 o ct. 1955, în Culegere de decizii, 1955, vol. I, p.
53.
39În acest sens s -a pronunțat Trib. Suprem prin dec. civ. nr. 1105 din 30 aug. 1969, în Culegere de
decizii, 1969, p. 237; dec. civ. nr. 2241 din 24 nov. 1972, în Culegere de decizii, 1972, p. 84; dec. civ.
nr. 1030 din 10 iulie 1975, în Culegere de decizii, 1975, p. 222; dec. civ. nr. 362 din 15 februarie
1984, în I. Mihuță și Al. Alesviodax, p. 285.
40I.P. Filipescu, op. cit ., p. 217; D. Lupulescu, Dreptul de proprietate comună a soților , Casa de
Editu ră și Presă "Șansa", București, p. 153.
41Trib. Suprem, dec. civ. nr. 538 din 3 martie 1973, în Culegere de decizii, 1973, p. 243.
42A se vedea D. Chirică, Posibilitatea exercitării acțiunii în revendicare de către un singur coindivizar,
în Dreptul nr. 11/19 98, p. 23 -30
43Ibidem, p. 28

Revista de Științe Juridice
59 poate fi admis întrucât partajul judiciar trebuie să rămână o facilitate acordată tuturor
coproprietarilor, iar nu obligația lor civilă.
Această opinie a fost împărtășită și de alți autori (Liviu Pop) considerându -se că
validarea ei de practica judecătorea scă este imperios necesară, cu precizarea că pârâtul
trebuie să fie un terț, iar de lege ferenda va trebui consacrat dreptul unui coproprietar de a
promova acțiunea în revendicare împotriva unui terț care stăpânește fără un drept real sau
personal bunul af lat în coproprietate44. Pe de altă parte, această opinie a fost criticată,
considerându -se că acțiunea în revendicare nu poate fi promovată de către un singur
coproprietar45. Se arată că obiectul material al acestei acțiuni îl constituie numai bunurile
individual determinate, reclamantul având obligația să facă dovada dreptului de proprietate
și identității bunului, care se află în posesia nelegitimă a posesorului. Acțiunea unui
coproprietar este inadmisibilă pentru că el este titularul unei părți din dreptu l de proprietate
și nu poate pretinde readucerea bunului în patrimoniul său deoarece nu a avut și nu i se
poate înapoia stăpânirea materială asupra întregului bun. Cel care nu are ceva determinat
materialmente, nu poate revendica ceva determinat materialme nte. Atât recunoașterea
dreptului de proprietate, cât și stăpânirea efectivă a întregului bun revendicat sunt vădit
incompatibile cu regimul juridic al coproprietății și indiviziunii46. Se arată că acțiunea în
revendicare nu poate fi un act de conservare pe ntru că necesită cheltuieli judiciare foarte
mari și are un caracter grav întrucât prin hotărârea finală s -ar putea statua ieșirea imobilului
respectiv din patrimoniul reclamantului. Mai mult, se arată că dacă am considera -o ca un
act de conservare ar treb ui să acceptăm că poate fi promovată și de către un minor, ceea ce
este absurd47. În acest sens, sunt aduse ca argumente de text dispozițiile art. 35 C.fam și art.
471 C.civ.
Trebuie să observăm că argumentele pentru care un coproprietar nu poate folosi
singur o acțiune în revendicarea bunului comun nu pot avea aceeași intensitate în toate
ipotezele proprietății comune. Astfel, în cazul proprietății în devălmășie în mod corect
practica judecătorească admite acțiunea în revendicarea unui bun comun introdusă de un
singur soț. Pe de altă parte, în cazul proprietății comune pe cote -părți forțate și perpetue,
coproprietarii au drepturi foarte largi și au posibilitatea să se comporte adesea ca și când ar
avea un drept de proprietate exclusivă. În această situație nu există nici un impediment ca
un singur coproprietar să poată reclama bunul indiviz din mânile unui terț care îl stăpânește
singur. În realitate, ceilalți coproprietari nu pot să se opună unui astfel de demers, ei sunt și
trebuie să fie de acord cu aces ta, putându -se considera că există un mandat acordat celui
care acționează.
Problema rămâne, așadar, în situația proprietății comune pe cote -părți obișnuite
sau temporare. Mai întâi, este corectă afirmația că cel care nu are ceva determinat
materialmente (și în această situație se află toți coproprietarii), nu poate revendica ceva
determinat materialmente. Putem însă imagina anumite situații în care respingerea acțiunii
prin care un singur copropritar solicită bunul de la un terț care îl folosește fără ni ci un drept
duce la consecințe inadmisibile, ceea ce însemnă că această regulă nu poate fi absolută. Pe
de altă parte, este unanim admis că posesia și folosința materială a bunului comun în
întregime pot fi exercitate de fiecare coproprietar (singur). Dacă aceste drepturi pot fi opuse
în raporturile dintre copărtași, unde fiecare va fi ținut să nu stânjenească drepturile

44Liviu Pop, op. cit., p. 255.
45I. Lulă, Opinii privitoare la posibilitatea exercitării acțiunii în revendicare de către un singur
coproprietar, în Dreptul, nr. 4/2002, p. 75 – 84
46 Ibidem, p. 77
47 Ibidem, p. 79

Codul civil român între tradiție și reformă la 140 de ani de apl icare
60 concomitente la care sunt îndreptățiți ceilalți, cu atât mai mult ele pot fi opuse în raporturile
cu terții, unde nu există o astfel de li mită. În plus, trebuie să observăm că p roprietatea
comună, modalitate a dreptului de proprietate, are în vedere pluralitatea subiectelor
dreptului de proprietate, iar nu conținutul acestuia , și anume prerogativele pe care le
conferă. Mai exact, pe planul c onținutului juridic, al atributelor conferite titularilor, nu
există nici o diferență între proprietatea exclusivă și proprietatea comună48. Or, este de
principiu că protecția juridică a drepturilor subiective civile trebuie să fie proporțională cu
puterea pe care acestea o conferă titularului, putere dată de conținutul lor juridic . În acest
context, oferindu -i coproprietarului în raporturile cu terții numai o acțiune posesorie,
înseamnă a -i recunoaște o situație juridică asemănătoare cu cea a posesorului, ceea ce este
inadmisibil de vreme ce el nu exercită o simplă posesie (coposesie) ca stare de fapt, ci una
care este un atribut al dreptului său de coproprietate. Fără a susține teza potrivit căreia
dreptul de coproprietate este un drept real de sine stătăt or, trebuie totuși să admitem că el
poate fi protejat prin mijloace juridice corespunzătoate conținutului său juridic. Se poate
susține că atunci când un coproprietar solicită instanței să -l oblige pe terț să înceteze actele
prin care îi tulbură sau îi nea gă dreptul său, obligându -l în consecință să -i restituie bunul
comun, el nu afirmă în mod necesar că este un proprietar exclusiv , nu neagă dreptul
celorlalți coproprietari, ci își exercită dreptul său.

9. Soluțiile proiectului Codului civil . În cartea II I, “Bunurile”, titlului I, „Despre
bunuri și drepturile reale în general”, capitolul V, “Despre proprietatea comună”, proiectul
Codului civil reglementează pentru prima dată în legislația noastră unitar, regimul juridic al
proprietății commune. În secțiune a a doua, “Despre coproprietatea obișnuită”, art. 492 -503,
este prevăzut regimul juridic al acesteia. Art. 492 consfințește dreptul exclusive al
coproprietarului asupra unei cote părți ideale din bun (alin. 1) și prezumă relative egalitatea
cotelor (alin. 2). Art. 493 -498 conființesc regulile statuate de doctrină și jurisprudență în
această materie: împărțirea sarcinilor și beneficiilor coproprietății proporțional cu cota
parte; fiecare coproprietar poate folosi bunul comun fără a schimba destinația și a at inge
dreptul celorlalți; fructele se culeg proporțional cu cota parte; fiecare poate încheia acte de
conservare fără acordul celorlalți.
Art. 499 și 500 reglementează încheierea actelor de administrare și de dispoziție cu
privire la bunul comun. Regula este că actele de administrare pot fi încheiate cu acordul
majorității coproprietarilor și a cotelor părți. Coproprietarii pot cere instanței să suplinească
consimțământul celui aflat în imposibilitate de a -și exprima voința sau care se opune abuziv
la efe ctuarea unui act de administrare indispensabil menținerii utilității sau valorii bunului
(alin. 3 art. 499). Actele de dispoziție trebuie să respecte regula unanimității (alin. 4).
Actele încheiate cu nerespectarea acestor reguli sunt inopozabile coproprie tarului care nu a
consimțit, expres sau tacit, la încheierea actului. (alin. 1 art. 500). El are deschisă acțiunea
posesorie împotriva terțului care a intrat în posesia bunului comun în urma încheierii actului
(alin. 2). Cu privire la exercițiul drepturilo r procesuale de către coproprietari, art. 501
dispune că fiecare coproprietar poate sta singur în justiție , indiferent de calitatea procesuală,
în orice acțiune privitoare la coproprietate, inclusiv în cazul acțiunii în revendicare . De
asemenea se arată ex pres că hotărârile judecătorești pronunțate în folosul coproprietății

48 Curtea Constitu țională a arătat că proprietatea comună, sub toate formele pe care sistemul juridic
românesc le cunoaște, nu este o formă de proprietate al cărui exercițiu ar fi supus unor îngrădiri.
Indiviziunea, ca formă a proprietății comune, are în vedere pluralitatea subiectelor dreptului de
proprietate, iar nu conținutul acestuia , și anume prerogativele pe care le conferă (dec. nr.
269/22.10.2002; a se vedea și Curierul Judiciar nr. 1/2003, p. 70 -71).

Revista de Științe Juridice
61 profită tuturor coproprietarilor, iar cele potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile
celorlalți.
Așadar, viitoarea legislație civilă va admite expres promovarea acțiunii în
revend icare de către un singur coproprietar. Problema care se pune este dacă legislația
actuală o interzice expres. Am văzut că regimul juridic al copropietății nu este acum
organizat prin lege, el fiind construit de doctrină și practică. Așadar nu se poate sus ține că
legea interzice în prezent ca un singur coproprietar să folosească revendicarea împotriva
unui terț. Soluția de respingere a acestei acțiuni a fost stabilită de practică pronindu -se de la
regulile r egimului juridic al exercitării coproprietății. Se poate observa însă că această
soluție poate să prejudicieze uneori chiar interesele coproprietarilor, așa încât, în aceste
circumstanțe, este greșită. Față de argumentele prezentate în doctrină pentru una sau alta
din soluții, față de propunerile legisl ative actuale, se poate considera că ar trebuie regândită
soluția tradițională de respingere a acestei acțiuni. O soluție conformă stadiului
constituțional actual privind protecția proprietății și conținutului juridic specific al dreptului
de proprietate c omună nu exclude neapărat revendicarea unui coproprietar îndreptată
împotriva unui terț care stăpânește fără drept bunul comun. Așa încât, o astfel de acțiune
poate fi admisă fără a aștepta modificarea legii civile în sensul reglementării ei exprese (în
virtutea principiului că în spațiul juridic privat ceea ce nu este interzis este permis).
În secțiunea a treia, “Despre drepturile asupra părților comune din clădirile cu mai
multe etaje sau apartamente”, art. 504 -515, este reglementat regimul juridic al co proprietății
forțate și perpetue. Ca o noutate, este reglementată atribuirea în folosință exclusivă a
părților comune, art. 506: dacă nu sunt lezate drepturile celorlalți coproprietari și cu o
majoritate de ¾ din numărul coproprietarilor și cotelor părți. Este prevăzută obligația de a
permite accesul în spațiile deținute în proprietate exclusivă (art. 512) și reguli aplicabile în
cazul distrugerii clădirii (art. 513): dacă dintr -un caz fortuit clădirea a fost distrusă într -o
proporție mai mare de ¾ din val oare ei, oricare coproprietar poate cere vănzarea la licitație
a terenului și a materialelor de construcție. Dacă proporția este mai mică, coproprietarii vor
contribui la refacerea părților comune, proporțional cu cotele lor. Cei care nu doresc, sunt
oblig ați să cedeze drepturile lor celorlalți. În secțiunea a patra, “Despre coproprietatea
asupra despărțiturilor comune”, art. 516 -522 sunt menținute, în principiu, soluțiile
prevăzute în art. 590 -609 C.civ. Secțiunea a 5 -a este intitulată “Despre proprietate a
comună în devălmășie”, art. 523 -524. În fine, secțiunea a 6 -a, “Despre împărțeală”, art.
525-541, reglementează încetarea coproprietății prin voința coproprietarilor. Este menținută
regula art. 728 C.civ.