ACADEMIA DE STUDII ECONOMICE A MOLDOV EI [616040]

ACADEMIA DE STUDII ECONOMICE A MOLDOV EI

Cu titlu de manuscris
C.Z.U: 657. 421.1: 330 . 332.2 (478) (043)

BRÎNZILA L IUBA

CONTABILITATEA INVESTIȚIILOR IMOBILIARE

522.02 – CONTABILITATE; AUDIT; ANALIZĂ ECONOMICĂ

Teză de doctor în științe economice

Conducător științific: Nederița Alexandru,
doctor habilitat în economie,
profesor universitar

Autor ul: Brînzila Liuba

CHIȘINĂU, 201 5

2

© BRÎNZILA LIUBA, 2015

3
CUPRINS
ADNOTARE ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………………………. 6
LISTA ABREVIERILOR ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………… 9
INTRODUCERE ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………….. 10
1.FUNDA MENTE TEORETICO – METODOLOGICE ALE CONTABILITĂȚII
INVESTIȚIILOR IMOBILIARE ………………………….. ………………………….. …………………………. 16
1.1. Delimitări conceptuale privind contabilitatea investițiilor imobiliare . ………………………….. .. 16
1.2. Considerații privind clasifi carea, recunoașterea și evaluarea investițiilor imobiliare ………… 30
1.3. Concluzii la capitolul l ………………………….. ………………………….. ………………………….. …….. 50
2. TRATAMENTUL CONTABIL AL INVESTIȚIILOR IMOBILIARE LA
EVALUAREA INIȚIALĂ ȘI ULTERIOARĂ A ACESTO RA ………………………….. ……………… 53
2.1. Aspecte problematice ale contabilității operațiunilor de intrare a investițiilor imobiliare ….. 53
2.2. Contabilitatea investițiilor imobiliare evaluate după modelul bazat pe valoarea j ustă ………. 71
2.3. Contabilitatea investițiilor imobiliare evaluate după modelul bazat pe cost ……………………. 85
2.4. Concluzii la capitolul 2 ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……. 95
3. ABORDĂRI METODOLOGICO – APLICATI VE ALE CONTABILITĂȚII
OPERAȚIUNILOR DE TRANSFER ȘI DE IEȘIRE A INVESTIȚIILOR IMOBILIARE ………. 98
3.1. Probleme ale contabilității tranzacțiilor de transfer al investițiilor imobiliare …………………. 98
3.2. Contab ilitatea operațiunilor de ieșire a investițiilor imobiliare ………………………….. ……….. 107
3.3. Impactul informațiilor aferente investițiilor imobiliare asupra procesului decizional ……… 117
3.4. Concluzii la capitolul 3 ………………………….. ………………………….. ………………………….. …… 129
CONCLUZII GENERALE ȘI RECOMANDĂRI ………………………….. ………………………….. …. 132
BIBLIOGRAFIE ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………… 138
ANEXE ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. … 151
ANEXA 1. Reglementări contabile internaționale aferente proprie tăților imobiliare ……………. 152
ANEXA 2. Politici contabile privind tranzacțiile cu investițiile imobiliare …………………………. 153
ANEXA 3. Înregistrări contabile aferente tranzacțiilor de intrare a investițiilor imobili are ……. 155
ANEXA 4. Înregistrări contabile privind tranzacțiile cu investițiile imobiliare evaluate la
valoarea justă ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……… 156
ANEXA 5. Modul de contabilizare a tranzacțiilor cu inv estițiile imobiliare evaluate la
valoarea justă ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……… 157

4
ANEXA 6. Calculul amortizării investițiilor imobiliare în cazul revizuirii duratei de
funcționare utilă a acestora ………………………….. ………………………….. ………………… 158
ANEXA 7. Modul de determinare și contabilizare a pierderilor din deprecierea
investițiilor imobiliare ………………………….. ………………………….. ………………………. 160
ANEXA 8. Modul de contabilizare a provizioanelor aferente tranzacțiilor cu investiț iile
imobiliare evaluate după modelul bazat pe cost ………………………….. ………………… 161
ANEXA 9. Înregistrări contabile privind tranzacțiile cu investițiile imobiliare evaluate
după modelul bazat pe cost ………………………….. ………………………….. ……………….. 163
ANEXA 10. Ajustări aferente valorii contabile a proprietăților imobiliare la transferul
acestora în categoria investițiilor imobiliare ………………………….. …………………….. 165
ANEXA 11. Modul de contabilizare a invest ițiilor imobiliare construite în regie proprie ……… 166
ANEXA 12. Modul de contabilizare a tranzacțiilor de transfer al investițiilor imobiliare în
proprietăți utilizate de posesor cu aplicarea valorii juste drept cost presupus ……… 167
ANEXA 13. Modul de contabilizare a tranzacțiilor de transfer al stocurilor în investițiile
imobiliare ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………. 168
ANEXA 14. Registrul de evidență a operați unilor de transfer al investițiilor imobiliare ……….. 169
ANEXA 15. Înregistrări contabile aferente tranzacțiilor cu investițiile imobiliare primite
în leasing financiar ………………………….. ………………………….. …………………………. 171
ANEX A 16. Modul de contabilizare a tranzacțiilor de ieșire a investițiilor imobiliare în
baza unui contract de leasing financiar ………………………….. ………………………….. 172
ANEXA 17. Inregistrări contabile privind tranzacțiile de vânzare și lease back aferente
investițiilor imobiliare (la vânzător – locatar) ………………………….. …………………… 173
ANEXA 18. Înregistrări contabile privind tranzacțiile de vânzare și leaseback aferente
investițiilor imobiliare (la cumpărător – locator) ………………………….. ……………….. 174
ANEXA 19. Principalele caracteristici calitative amplificatoare ale informației contabile
privind investițiile imobiliare ………………………….. ………………………….. ……………. 175
ANEXA 20. Nomenclato rul informațiilor aferente investițiilor imobiliare în funcție
de modelele de evalu are ulterioar ă a acestora ………………………….. ………………….. 177
ANEXA 21. Criterii de diferențiere a investițiilor imobiliare de proprietățile imobiliare
utilizate de posesor ………………………….. ………………………….. …………………………. 179
ANEXA 22. Metode și ipoteze aplicate la determinarea valorii juste a investițiilor imobilia re. 180

5
ANEXA 23. Valori aferente investițiilor imobil iare recunoscute în situația de profit și
pierdere ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………… 181
ANEXA 24. Reconcilierea valorii contabile a investițiilor imobiliare evaluate la
valoarea justă ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……. 182
ANEXA 25. Informații privind i mposibilitatea evaluării valorii juste a investițiilor imobiliare
în mod fiabil ………………………….. ………………………….. ………………………….. …….. 183
ANEXA 26. Informații privind ieșirea investițiilor imobiliare care nu au fost evalu ate
la valoarea justă ………………………….. ………………………….. ………………………….. … 185
ANEXA 27. Informații privind valoarea contabilă a investițiilor imobiliare evaluate la cost ….. 186
ANEXA 28. Reconcilierea valorii contabile a invest ițiilor imobiliare evaluate la cost ………….. 187
ANEXA 29. Notă informativă privind investițiile imobiliare la întreprinderile
mici și mijlocii ………………………….. ………………………….. ………………………….. …… 188
ANEXA 30. Act de implementare ÎPC „ICAM” SA ………………………….. ………………………….. . 189
ANEXA 31. Act de implementare „Dalia” SA ………………………….. ………………………….. ………. 190
ANEXA 32. Act de implementare „UNIC” SA ………………………….. ………………………….. ……… 191
ANEXA 33. Act de implementare FPC „Viva & Co” SRL ………………………….. …………………… 192
DECLARAȚIA PRIVIND ASUMAREA RĂSPUNDERII ………………………….. …………………. 193
CV AL AUTORULUI ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………. 194

6
ADNOTARE
la teza pentru obținerea gradului de doctor în științe economi ce
„Contabilitatea investițiilor imobiliare ”
BRÎNZILA Liuba , Chișinău, 201 5
Specialitatea: 522.02. – Contabilitate; audit; analiză economică

Structura tezei: adnotare, introducere, trei capitole, concluzii și recomandări, bibliografie
(173 de titluri ), 137 pagini text de bază , 15 figuri, 2 grafice, 20 de tabele și 33 de anexe . Rezultatele
cercet ării sunt publicate în 12 lucrări științifice.
Cuvinte cheie: investiții imobiliare, teren, clădire, proprietate imobiliară, cost, evaluare,
valoare justă, leasing operaționa l, transfer, situații financiare.
Domeniul de studiu: contabilitate
Scopul și obiectivele lucrării constau în investigarea complexă a aspectelor teoretice și
aplicative ale contabilității investițiilor imobiliare și fundamenta rea direcțiilor de perfecționare și de
optimizare a metodologiei acesteia în conformitate cu cerințele internaționale.
Noutatea și originalitatea științifică constau în aprofundarea teoretică a definiției investițiilor
imobiliare și recomandarea u nor noi criterii de clasificare și delimitare a acestora; elaborarea
politicilor contabile aferente investițiilor imobiliare; fundamentarea direcțiilor de perfecționare a
contabilității investițiilor imobiliare la evaluarea ulterioară și optimizarea contab ilității la transferul
acestora; eficientizarea modului de prezentare a informațiilor privind investițiile imobiliare în
situațiile financiare.
Problema științifică importantă soluționată în domeniul cercetat, constă în: perfecționarea
contabilit ății investițiilor imobiliare în funcție de modelele de evaluare ulterioară a acestora;
recomandarea înregistrărilor contabile aferente operațiunilor cu investițiile imobiliare; argumentarea
propunerilor privind eliminarea divergențelor dintre reglementări le naționale și internaționale
aferente contabilității investițiilor imobiliare; propunerea unui nou model de prezentare a
informațiilor privind investițiile imobiliare în situațiile financiare. S oluționarea acestei probleme în
cercetare a confirmat avanta jele recomandărilor formulate în teză și influența benefică a acestora
asupra performanțelor entităților autohtone.
Semnificația teoretică și valoarea aplicativă rezidă în impactul recomandărilor teoretice și
practice aferente perfecționării conta bilității investițiilor imobiliare la evaluarea ulterioară și la
transfer, care vor contribui la îmbunătățirea procesului decizional.
Implementarea rezultatelor științifice: unele recomandări elaborate în teză sunt
implementate în practica c ontabilă a entităților autohtone și pot fi utilizate în procesul didactic al
instituțiilor de învățământ și de instruire profesională cu profil economic.

7
ANNOTATION
to the thesis for obtaining the degree of doctor in economic sciences
„ Accounting for inve stment properties”
BRÎNZILA Liuba , Chișinău, 2015
Specialt y : 522.02. – Accounting; audit ; economic analysis
Structure of thesis : annotation, introduction, three chapters, conclusions and recommendations,
bibliography (173 titles), is presented on 137 pages of basic text, 15 figures, 2 charts, 20 tables and
33 annexes. The obtained results are published in 12 scientific papers.
Keywords : real estate investment, book value, cost, fair value, real estate, operating lease,
transfer, recognit ion, evaluation, financial statements.
Research domain : Accounting.
Aim and objectives are the multilateral investigation of theoretical and applicative aspects of
accounting of real estate investments and main directions of improving its met hodology in
accordance with international standards.
Scientific originality and novelty is reflected in development of concept of definition of
investment property; recommending new criteria for the classification and delimitation of
investment prope rty; elaboration of accounting policies that are harmonized with international
standards; elucidate the issues and directions for improving the accounting of real estate investment,
evaluation after recognition, improving the presentation methods in financ ial statements.
The important scientific issue solved in the domain of research consists in improving the
investment property accounting based on the evaluation model; recommendation of accounting
records related to operations with real estat e investments; argumentatios for proposals on removing
differences between national regulations and international accounting related to real estate
investments ; proposing a new model to disclosure in the financial statements . Solving this issue in
the research confirmed the advantages of recommendations and their beneficial influence on the
performance of local entities .
Theoretical significance and applicative value of the thesis resides in the impact of
recommendations related to the improvement of accounting entry, further evaluation and transfer,
which will improve the decision process and performance of the entity.
Implementation of scientific results : some recommendations developed in the thesis have been
accepted for implementation in the economical practice of some domestic companies and in the
teaching process of educational institutions and professional training with economic profile.

8
АННОТАЦИЯ
к диссертации на соискание степени кандидата экономических наук
на тему «Бухгалтерский учет инвестицион нoй недвижимост и»
БРЫНЗИЛА Люба , Кишинэу, 201 5.
Специальность 522. 02. – Бухгалтерский учет; аудит; экономический анализ

Структура диссертации: аннотация, введение, три главы, выводы и рекомендации,
библиография (173 н аименований), 13 7 страниц основного текста, 15 рисунков, 2 графика, 20
таблицы и 33 приложений. Результаты исследования изложены в 12 научных работах.
Ключевые слова: инвестиционная недвижимость, земля, здание, недвижимое
имущество, стоимость, оценк а, справедливая стоимость, операционный лизинг, перевод,
финансовая отчетность.
Область исследования: бухгалтерский учет.
Цель и задачи диссертации состоят в комплексном исследовании теоретических и
практических аспектов учета инвестицио нной недвижимости и в обосновании направлений
совершенствования его методологии в соответствии с международными требованиями.
Научная новизна и оригинальность полученных результатов состоят в развитии
понятия инвестиционной недвижимости, а также рек омендации новых критериев при их
классификации и делимитации; разработке учетной политики, основанной на
международные принципы; совершенствовании учета инвестиционной недвижимости при
последующей оценке и оптимизации учета при их переводе; упорядочение метода
представления информации в финансовой отчетности.
Главная научная проблема, решенная в исследуемой области, состоит в :
совершенствовании учета инвестиционной недвижимости в зависимости от модели
последующей оценки; разрабо тке бухгалтерских записей по операциям с инвестиционной
недвижимостью; обоснования предложении по устранению расхождений между
национальными и международными правилами в рамках учета инвестиционной
недвижимости; рекомендации метода представления информаци и в финансовой отчетности.
Решение данной проблемы в рамках исследования доказало преимущества рекомендаций,
изложенных в работе, и их благоприятное влияние на результаты деятельности предприятия.
Теоретическое значение и практическая ценность работ ы состоят в воздействии
теоретических и практических рекомендаций по совершенствованию учета инвестиционной
недвижимостью при последующей оценке и их переводе, которые позволят оптимизировать
процесс принятия решении.
Внедрение научных результатов: отдельные рекомендации сформулированные в
работе , были внедрены в практику некоторых местных предприяти й и могут быть
использованы в учебном процессе экономических учебных заведений и курсов повышения
квалификации.

9
LISTA ABREVIERILOR
ACCA – Asoc iația Contabililor Autorizați din Marea Britanie.
ASB – Consiliul Standardelor de Contabilitate din Marea Britanie
ANEVAR – Asociața Na țională a Evaluatorilor din Româ nia
BNM – Banca Națională a Moldovei
CECCAR – Corpul Experților Contabili și Contabililor Autorizați din România
FASB – Consiliul de Elaborare a Standardelor Contabilității Financiare SUA
GAAP – Principii Contabile General Accept ate (SUA )
IAS – Standard Internațional de Contabilitate
IASB – Consiliul pentru Standarde Internaționale de Contabilitate
IFRS – Standard Internațional de Raportare Financiară
IMM – Întreprinderi mici și m ijlocii
IVS – Standarde Internaționale de Evaluare
IVSC – Consiliul pentru Standarde In ternaționale de Evaluare
SA – Societate pe acțiuni
SFAC – Declara ția conceptelor de contabilitate financiară
SNC – Standard Național de Contabilitate
SRL – Societate cu răspundere limitată
SUA – Statele Unite ale Americii
TVA – Taxa pe valoarea adăugată
UE – Uniunea Europeană

10
INTRODUCERE
Actualitatea temei de cerce tare și importanța problemei abordate . Evoluția treptată, dar
sigură, din societatea postindustrială spre societatea informațională și a cunoașterii impune
consolidarea contabilității pe plan internațional. Provenită dintr -o convingere fermă a specialiștil or
în domeniu, aceasta este necesară ca urmare a fenomenului globalizării piețelor financiare și a
necesității de informare a actorilor acestora. Respectiv, este indispensabilă inițierea unor eforturi de
modernizare a c ontabilității care să raspundă transformărilor economice globale, mișcării
capitalurilor și stabilității piețelor financiare.
Schimbările in tervenite pe plan internațional au impus reformarea sistemului contabil din
Republica Moldova în conformitate cu Directivele Uniunii Europ ene ( UE) și Standardele
Internaționale de Raportare Financiară (IFRS ). Ace st proces vizează și contabil itatea investițiilor
imobiliare , care trebuie să furniz eze informații obiective și transparente , necesare pentru luarea
deciziilor economice de către ent itate. Astfel, i mportanța cercetării problemelor contabiltății
investițiilor imobiliare este determinat ă de lacunele reformei contabilității privind implementarea
IFRS și aplicarea noilor Standarde Naționale de C ontabilit ate (SNC).
Actualitatea temei de cercetare este condiționată și de faptul că în Republica Moldova piața
imobiliară este în permanentă creștere și dezvolt are, inspirând o imagine atractivă ca obiect al
investirii. În situația în care cererea sporește , scopurile investitorilor pot fi at ât menținerea
investițiilor imobil iare în vederea posibilei majorări a valorii capitalurilor , cât și acordarea
propri etăților imobiliare în leasing . Totodată, investitorii pot urmări concomitent ambele scopuri. Ca
urmare , efect uarea unor astfel de tra nzacții impun e și aplicarea unor reglementări contabile moderne
pentru asigurarea gestion ării eficiente a investițiilor imobiliare .
Actualmente, în Republica Moldova lipsesc investigații complexe și profunde în domeniul
contabilității investițiil or imobiliare. În acest context, cercetarea și analiza metodologiei și practicii
contabilită ții investi țiilor imobiliare , precum ș i stabilirea direcțiilor prioritare de perfecționare a
acesteia sunt actuale și im portante atât sub aspect teoretic, cât și sub aspect aplicativ, ceea ce a
determinat alegerea temei de cercetare.
Descrierea situației în domeniu și identificarea problemelor cercetării. Unele aspecte
privind contabilitatea investițiilor imobiliare sunt abordate în lucrările savanți lor – economiști
autohtoni și străini : Țurcanu V., Nederi ța A., Tuhari T., Dolghi C ., Lazari L., Băncilă N.,
Frecăuț eanu A., Bucur V., Graur A., Golocialova I., Lapiț kaia L., Tabără N., Dumitru G., Manea C.,

11
Deaconu A., Feleagă N., Feleagă L., Vahrușina M., Cijevskaia L., Palii V., Borisenk o V., Needles
B., Anderson H., Caldwell J. , Kunin M ., Moli ko T., Wunder E., Ioanaș C., Demenina E., Maleav kina
L., Placko L ., Collings S., Polișciuk I., Iakovleva L., Blohin C ., Borodin O., Smirnova I.,
Generalova N., Mora riu A ., etc.
Cercetările savanților nominalizați au o valoare semnificativă, însă lucrările lor nu tratează sub
aspect complex problemele în domeniu și nu relevă direcțiile aprofundate de perfecționare a acestui
sector de evidență în conformitate cu cerințele internaționale. Astfel , în teoria și practica
contabilității investițiilor imobiliare rămân nesoluționate o multitudine de probleme referitoare la
recunoașterea , clasificarea, evaluarea și contabilizarea investițiilor imobiliare după modelul bazat pe
valoarea justă și pe cost , precum și la transfer ul acestora . Nu sunt suficient abordate și soluționate
problemele aferente prezentării informațiilor privind investițiile imobiliare în situațiile financiare .
Soluționarea pr oblemelor nominalizate prin realizarea unei investigații ample sub aspect
teoretic și practic, va oferi posibilitatea perfecționării contabilității investițiilor imobiliare în scopul
asigurării transparenței și com parabilit ății informațiilor contabile la nivel micro și macroeconomic.
În cadrul cercetărilor au fost luate în considerare rezultatele investigațiilor efectuate de savanții
autohtoni și străini, precum și prevederile Directivelor UE, IFRS, SNC și ale altor reglementări
contabile național e și internaționale.
Scopul lucrării constă în examinarea complexă a aspectelor teoretice și aplicative ale
contabilității investițiilor imobiliare și în fundament area direcțiilor de perfecționare a acesteia în
conformitate cu cerințele economiei de piață și practicile contabile internaționale .
Valorificarea scopului propus impu ne realizarea următoarelor obiective:
 analiza conceptelor teoretico – metodologice ale contabilității investițiilor imobiliare;
 examinarea definiție i investițiilor imobiliare și concretizarea modului de clasificare,
recunoaștere și delimitare a acestora;
 identificarea aspectelor problematice ale evaluării inițiale și ulterioare a investițiilor imobiliare;
 specificarea particularităților și perfecțio narea contabilității investițiilor imobiliare evaluate
după modelele bazat e pe valoarea justă și pe cost;
 evidențierea problematicii aferente contabilității tranzacțiilor de transfer și de ieșire a
investițiilor imobiliare;
 abordarea problemelor privind generalizarea și prezentarea informației aferente investițiilor
imobiliare în situațiile financiare;

12
 aprecierea consecințelor fiscale ale tranzacțiilor cu investițiile imobiliare și a influenței acestora
asupra relevanței și credibilității informației fi nanciare;
 determinarea rolului informației contabile privind investițiile imobiliare în procesul decizional.
Obiectul cercetării îl reprezintă fluxurile informațional e ale entităților cu diferite forme
juridice de organizare care dispun de acti vități în domeniul investițiilor imobiliare: „Icam” SA,
„Dalia” SA, „Unic” SA, „Lemi Invest” SA și „Viva and CO” SRL.
Metodologia de investigație se bazează pe metoda dialectică cu elementele sale
fundamentale: analiza, sinteza, inducția, de ducția, precum și pe metodele inerente disciplinelor
economice: observarea, compararea, selectarea și gruparea. În cadrul cercetărilor au fost investigate
abordările fundamentale și specifice privind definirea , clasificarea , recunoașterea, evaluarea,
conta bilizarea investițiilor imobiliare, precum și prezentarea informațiilor aferente acestora în
situațiile financiare.
Problema științifică importantă soluționată în domeniul cercetat , constă în : perfecționarea
contabilității investițiilor imobilia re în funcție de modelele de evaluare ulterioară a acestora ;
recomandarea înregistrărilor contabile aferente operațiunil or cu investițiile imobiliare; argumentarea
propunerilor privind eliminare a divergențelor dintre reglementările naționale și internațion ale
aferente contabilității investițiilor imobiliare; propunerea unui nou model de prezentare a
informațiilor privind investițiil e imobiliare în situațiile financiare. S oluționarea acestei probleme în
cercetare a confirmat avantajele recomandărilor formula te în teză și influența benefică a acestora
asupra performanțelor entităț ilor autohtone .
Noutatea și originalitatea științifică a rezultatelor obținute constau în perfecționarea
contabilității investițiilor imobiliare și vizează următoarele elemen te inovaționale:
 aprofundarea teoretică a definiției investiții lor imobiliare;
 recomandarea unor noi caracteristici aferente investițiilor imobiliare, precum și a modului de
delimitare a acestora de proprietățile imobiliare utilizate de posesor;
 stabilirea unor noi criterii de clasificare a investițiilor imobiliare;
 formularea recomandărilor aferente perfecționării contabilității investițiilor imobiliare la
evaluarea inițială și ulterioară a acestora;
 argumentarea măsurilor de eliminare a diver gențelor dintre prevederile standardelor naționale și
internaționale privind contabilitatea investițiilor imobiliare;
 optimizarea contabilității tranzacțiilor de transfer și de ieșire a investițiilor imobiliare;

13
 eficientizarea modului de prezentare a informațiilor privind investițiile imobiliare în situațiile
financiare.
Semnificați a teoretică și valoarea aplicativă a tezei . Argumentările științifice și elaborările
metodologice privind contabilitatea investițiilor imobiliare relevate în t eză au semnificație teoretică
și valoare aplicativă.
Semnificația teoretică a tezei rezult ă din următoarele investigații:
 examinarea abordărilor naționale și internaționale privind noțiunea investiții lor imobiliare ;
 analiza criteriilor de clasific are și de recunoaștere a investițiilor imobiliare și propunerea
unor noi criterii de clasificare a acestora;
 fundamentarea direcțiilor de perfecționare a contabilității investițiilor imobiliare la
evaluarea inițială și ulterioară a acestora ;
 identif icarea unui nou model de prezentare a informațiilor aferente investițiil or imob iliare în
situațiile financiare.
Valoarea aplicativă a tezei se confirmă prin:
 implementarea în practică a politicilor contabile af erente investițiilor imobiliare armon izate
cu normele internaționale;
 argumentarea unei abordări noi privind delimitarea investițiilor imobiliare de proprietățile
imobiliare utilizate de posesor ;
 recomandarea unui nou cont contabil aferent investițiilor imobiliare în curs de execuție cu
specificarea subconturilor corespunzătoare acestuia , precum și a subconturi lor care necesită
evidențiate la contul investițiilor imobiliare , în funcție de categoriile acestora;
 aplicarea în practică a schemelor de înregistrări conta bile aferente tranzacțiilo r cu investițiile
imobiliare elaborate de autor;
 elaborarea și aprobarea în practică a unor formulare noi de registre contabile aferente
operațiunilor de tran sfer a l investițiilor imobiliare .
Rezultatele științifice principale înaintate spre susț inere constau în: aprofundarea și
dezvoltarea teoretică a definiției investițiilor imobiliare; argumentarea unor noi caracteristici
aferente investițiilor imobiliare, precum și a modului de delimitare a acestora de proprietățile
imobiliare utilizate de pos esor; recomandarea unor noi criterii de clasificare a investițiilor
imobiliare; fundamentarea direcțiilor de perfecționare a contabilității investițiilor imobiliare la
evaluarea ulterioară și la transferul acestora; argumentarea propunerilor de eliminare a

14
discordanțelor dintre prevederile SNC și IFRS aferente contabilității investițiilor imobiliare;
eficientizarea modului de prezentare a informațiilor privind investițiile imobiliare în situațiile
financiare.
Implementarea rezultatelor șt iințifice . Recomandările autorului privind politicile contabile
aferente investițiilor imobiliare, înregistrările contabile ale operațiunilor cu investițiile imobiliare la
evaluarea ulterioară a acestora și formularul „Registrul de evidență a operațiunilor de transfer al
investițiilor imobiliare” au fost implementate în practica contabilă a entităților „Icam” SA,
„Dalia” SA , „Unic” SA și „Viva and CO” SRL.
Materialele investigațiilor pot fi utilizate în procesul didactic al instituțiilor de învățăm ânt și de
instruire profesională cu profil economic.
Aprobarea rezultatelor lucrării . Rezultatele cercetărilor efectuate au fost prezentate și
aprobate la 3 conferințe și simpozi oane științifice internaționale:
– Problemele contabilități i în contextul integrării europene: Conferința Științifică Internațională din
10 – 11 noie mbrie 2009. Chișinău: ASEM , 2010 ;
– Simpozionul Științific Internațional al Tinerilor Cercetători din 28 – 29 aprilie 2010. Chișinau:
ASEM , 2010 ;
– Simpozionul Int ernaț ional al Tinerilor Cercetători din 13 –15 aprilie 2011. Chișinău: ASEM , 2011 .
Publicații la tema tezei. Principalele rezultate al e cercetării au fost publicate în 12 lucrări
științifice cu un volum de 4,19 coli de autor, din care 9 articole – în reviste le științifice de profil .
Volumul și structura tezei. Teza cuprinde: adnotarea, introducerea, trei capitole, concluzii și
recomandări, bibliografia (1 73 de titluri), 137 de pagini text de bază, 15 figuri, 2 grafice, 20 de
tabele și 33 de anexe.
În Introducere este argumentată actualitatea temei, sunt definite scopul, obiectul și sarcinile
cercetării, precum și noutatea științifică, semnificația teoretică și valoarea aplicativă a rezultatelor
obținute în cadrul investiga țiilor.
Capitolul 1 „Fundamente teoretico – metodologice ale contabilității investițiilor
imobiliare” cuprinde o generalizare a abordărilor naționale și internaționale privind conceptele
teoretico – metodologice ale contabilității investițiilor imobiliare. În mod deosebit, sunt investigate
aspectele teoretice aferente definirii, recunoașterii, clasificării investițiilor imobiliare, precum și
evaluării acestora.
Capitolul 2 „Tratamentul contabil al investițiilor imobiliare la evaluare a inițială și
ulterioară a acestora” include rezultatele cercetării aspectelor metodologice și aplicative ale

15
contabilității operațiunilor de intrare a investițiilor imobiliare. Sunt tratate problemele contabilității
investițiilor imobiliare evaluate după modelele bazat e pe valoarea justă și pe cost și formulate
recomandări de perfecționare a acesteia.
Capitolul 3 „Abordări metodologico -aplicative ale contabilității operațiunilor de transfer
și de ieșire a investițiilor imobiliare” tratează proble mele contabilității operațiuni lor de transfer și
de ieșire a investițiilor imobiliare și evidenți ază măsurile de soluționare a acestora. Este abordată
problematica prezentării informațiilor privind investițiile imobiliare în situațiile f inanciare, în funcț ie
de modelele de evalu are ulterioar ă a acestora.
Concluziile generale și recomandările conțin o sinteză a rezultatelor cercetărilor efectuate de
către autor, relevă principalele deducții și recomandări privind perfecționarea contabilității
investițiilor imobiliare în conformitate cu cerințele internaționale .
Cuvinte – cheie: investiții imobiliare, teren, clădire, proprietăți imobiliare, cost, evaluare,
valoare justă, leasing operațional, transfer, situații financiare.

16
1. FUNDAMENTE TEORETICO – METODOLOGICE ALE CONTABILITĂȚII
INVESTIȚIILOR IMOBILIARE
1.1. Delimitări conceptuale privin d contabilitatea investițiilor imobiliare
Investițiile imobiliare reprezintă activ e care pot permite valori ficarea rațională a proprietăților
imobilia re pentru atingerea performanțelor. În acest scop, sunt necesare abordări contabile pentru a
realiza obiectivele stabilite de către entitate în vederea amelior ării strategi ei și politi cilor de
dezvoltare a acestor a.
Motivația privind cercetarea contabilității inves tițiilor imobiliare constă din următoarele
orientări: interesul de care se bucură tema la nivel interna țional și național , având ca obiect piața
imobiliară; cercet ările care generează multiple d ezacorduri și nu au condus încă la opinii relativ
identice ; importanța investițiilor imobiliare pentru efectele economice. Obiectivul principal al
cercetării este de a reflecta contribuția pe care o au informațiile contabile aferente investițiilor
imobilia re, furnizate prin intermediul situațiilor financiare , la perfecționarea procesului i ntern de
obținere a performanțelor de către entitățil e autohtone. Principalul obiectiv poate fi realizat prin
identificarea problemelor ce derivă din definiția investiții lor imobiliare, clasificarea, recunoașterea și
evaluarea acestora. Elementele respective reprezintă obiectul de studiu al cercetării și pot contribui
la soluționarea problemei știi nțifice privind fundamentarea axelor de perfecționare a contabilității
invest ițiilor imobiliare la evaluarea inițială și ul terioară a acestora , la transfer ul și ieșire a lor din
entitate , precum și la prezentarea informațiilor privind investițiile imobiliare în situațiile financiare.
În Republica Moldova , noțiunea de invest iții se conține în Legea cu privire la investițiile în
activitatea de întreprinzător. Conform legii menționate, investiți ile reprezintă o totalitate de bunuri
(active) depuse în activitatea de întreprinzător pe teritoriul Republicii Moldova, inclusiv pe ba za
contractului de leasing financiar, precum și în cadrul parteneriatului public – privat pentru a se
obține venit. Activitatea investițională este definită ca o activitate de efectuare a investiției și de
desfășurare a activității de întreprinzător în legătură cu această investiție pentru a se obține venit
[73, art. 3]. Însă actul menționat nu tratează în particular do meniul investițiilor imobiliare, fapt ce
poate avea un impact negativ asupra constituirii și reprezentării unui sistem contabil național bine
determinat și orientat către referențialul contabil internațional, în scopul asigurării obiectivităț ii
informației privind situația investițiilor imobiliare în Republica Moldova .
Cu toate că Regulamentul privind mecanismul de armonizare a le gislației Republicii M oldova
cu legislația comunitară stabilește că armonizarea trebuie să fie făcută primordial în domeniile

17
prioritare stabilite de actele bilaterale în vigoare care reglementează relațiile dintre Uniunea
Europeană și Republica Moldova [93, p. 5], acest fapt nu e ste asigurat în contextul contabilității
investițiilor imobiliare. Un document conceptual care determină prioritățile de dezvoltare a
contabilității în Republica Moldova , sub aspect general , este Planul de dezvoltare a contabilităț ii și
auditului în sectorul corporativ pe anii 2009 – 2014 [88], însă acesta în realitate nu corespunde
obiectiv elor stabilit e.
În Republica Moldova , armonizarea sistemului contabil cu reglementările internaționale este
abordată de Legea contabil ității, care prevede pentru anumit e categorii de entități aplicarea IFRS ,
precum și aplicarea SNC axate pe Directivele UE și IFRS [69, art. 4 ]. Contabilitatea investițiilor
imobiliare la nivel internațional este abordată sub aspect general de IAS 40 „Inves tiții imobiliare ” în
context cu Cadrul general conceptual pentru raportarea f inanciară și cu alte standarde de
contabil itate, principalele fiind prezentate în anexa 1. La nivel național , contabilitatea investițiilor
imobiliare este reglementată de SNC „Investiții imobiliare” [99].
Prezentul paragraf tratează problemele aferente definir ii, clasific ării și delimitării investițiilor
imobiliare de proprietățile i mobiliare utilizate de către posesor. Actualmente , aceste probleme nu
sunt investigate suficient și sub aspect complex în literatura autohtonă și străină. Ca urmare ,
cercetările vor contribui la elucidarea și fundamentarea direcțiilor de soluționare a acestora .
Economistul autohton Lapițkaia L. tratează problemele contabilității ti tlurilor de valoare și a
instrumentelor financiare derivate , dar care nu aborde ază aspectele contabilității investi țiilor
imobiliare [66]. Insuficient sunt tratate problemele contabilității investițiilor imobiliare și în lucrările
autorilor Kulikova L. [124] și Placiko L . [152]. Abordările autorilor Vahrușina M. și Rojnova О.
[117], axate în special pe compararea reglementărilor naționale cu IFRS , precum și lucrările
cercetătorilor Cijevs kaia L. [142, p. 36 – 45], Polișciuk I. [138, p. 45 – 46], de asemene a, nu re flectă
suficient problemele contabilității în domeniul respectiv. Unele probleme ale contabilității
investițiilor imobiliare sunt abordate în lucrările savanților Tabără N. [108], Țurcanu V. ,
Goloc ialova I. [140, p. 90] , [111] și Amarfii -Răilean N . [2].
În opinia s avantului economist Slonovs ki D., investi țiile constituie factorul primordial pentru
dezvoltarea și moder nizarea unei economii naționale și, implicit, a celei mondiale [98, p.15].
Totodată, l iteratura de specialitate trateaz ă în mod diferit investițiile ca un domeniu general și
investițiile imobiliare ca un domeniu particular. Cercetătorii Morariu A. și Crecană C. susțin că
oportunitățile imobiliare au constituit în permanen ță o provocare a oricăror investitori adevărați care

18
au simțit nevoia să facă dintr -o afacere în ace st domeniu și un fel de hobby, câștigând într-un timp
mai scurt sau mai lung [80, p. 28]. Considerăm că, p entru a realiza aspirațiile de creștere economică
în Republica Moldova, trebuie să se creeze o economi e modernă și competitivă în convergență cu
strategia de dezvoltare europeană și cu orientările acesteia spre o evoluție durabilă, inclusiv în ceea
ce priveș te coeziunea economică, pentru ca investițiile imobiliare să producă rezultatul scontat.
Mai jos, sunt expu se definiția și esența noțiunii de investiție imobiliară în contextul
reglementărilor internaționale, care reprezintă baza cercetării respective.
Astfel, în conform itate cu IAS 40 , investiția imobiliară este o proprietate imo biliară (un
teren sau o clădire – sau parte a unei clădiri – sau ambele) deținută (de proprietar sau de locatar în
temeiul unui contract de leasing financiar) mai degrabă pentr u a obține venituri din chirii sau
pentru creșterea valorii capitalului , sau ambele, decât pentru: a fi utilizată în producere a sau
furnizare a de bunuri sau servicii sau în scopuri administrative; sau a fi vândută pe parcursul
desfășurării normal e a activității [102, pct. 5].
Conform IFRS pentru IMM -uri, investiț ia imobiliară este o proprietate (un teren sau o clădire ,
sau parte a unei clădiri , sau ambele) deținu tă de proprietar sau de locatar în baza unui contract de
leasing financiar mai degrabă în scopul închirierii sau pentru creșterea valorii capitalului sau
ambele, decât pentru : utilizarea în procesul de producție sau furnizare a bunuri lor sau servicii lor, sau
în scopuri administrative , sau vânzare pe parcursul desfășurării normale a activității [103, pct. 16.2].
În unele țări, contabilitatea investiți ilor imobiliare este reglementată prin norme naționale,
axate în special pe prevederile IAS 40 . Respectiv , și definiția investiției imobiliare din aceste norme
este aproape identică cu cea din actul menționat .
Astfel , normele contabile ale Sloven iei ( SRS) 6 „Naložbene nepremičnine ” definesc
investițiile imobiliare ca proprietăți deținute pentru a obține venituri din chirii și/sau creșteri ale
capitalului . Acestea cuprind : terenuri deținute pentru majorarea capitalului, dar nu pentru a fi
vândute în activitatea ordinară, terenuri la care nu a fost determin ată încă utilizarea în viitor, clădiri
aflate în proprietate sau deținute în baza unui contract de leasing financiar ș i închiriate în baza unuia
sau mai multor contracte de leasing operaț ional, clă diri neocupate deținute pentru a fi închiriate în
baza unui a sau mai multor contracte de lea sing operațional [155, pct. 6.1 – 6.2] .
Reglementările contabile ale Ucrainei P (С)BU 32 „Investiționaia nedvi jimosti” prezintă
investițiile imobiliar e ca terenuri, clădiri, construcții amplasate pe terenuri aflate în proprietate sau
închiriate în condițiile unui contract de leasing financi ar, deținute cu scopul obținerii venituril or din

19
chirii, creșterii valorii capitalului sau ambele, dar nu pentru a fi utiliza te în produ cție, furnizarea de
bunuri și servicii, în scopuri administrative sau vinderea în procesul activității ordinare [134, pct. 4].
Conform Recomandărilor me todice privind aplicarea IAS 40 aprob ate de Ministerul Finanțelor
al Republici i Kazahstan, investițiile imobiliare semnifică propriet ăți (terenuri sau clădiri, sau parte a
unei clădiri, sau ambele) aflate în gestiunea proprietarului sau locatarului în bază de leasing
financiar în scopul obținerii veniturilor din chirii sau creșterii valor ii capitalului , sau ambele, dar nu
pentru utilizarea în produc ție, furnizarea de bunuri și servicii, în scopuri administrative sau pentru a
fi vândute în procesul activității ordinare [128, pct. 6].
Normel e contabile aplicabile în Regatul U nit și Republica Irlanda FRS 102 „The Financial
Reporting Standard applicable in the UK and Republic of Ireland ” definesc investi ția imobiliară ca
o proprietate (un teren sau o clă dire, sau parte a unei clădiri , sau ambele) de ținută de proprietar sau
de lo catar în baza unui contract de leasing financiar pentru a obține venituri din chirii sau pentru
majorarea valorii capital ului, sau ambele, decât pentru utilizarea în produc ție, furnizarea de bunuri
și/sau servici i, în scopuri administrative sau vânz area în cursul normal al activită ții [156, p. 90] .
Conform s tandardul ui contabil (AS) 13 „Accounting for Investments” din India, investiția
imobiliară reprezintă investiții în terenuri sau clădiri care nu sunt destinate pentru a fi utilizate de
entitate în activitatea operațională în scopul obținerii de venituri [145, pct. 3.4].
Instruc țiunea privind contabilitatea investi țiilor imobiliare, aprobată de Ministerul Finan țelor al
Republicii Belarus , prezintă investi țiile imobiliare ca terenuri, clădiri, construcții speciale , încăperi
izolate, locuri de parcare aflate în proprietatea sau gestiunea entității, transmise în leasing (cu
excep ția leasing ului financiar). Proprietățile imobiliare incluse în categoria investi țiilor imobiliare
trebuie să corespundă următoarelor cerințe: să fie închiriate; entitatea să obțină avantaje economice
din acestea ; valoarea proprietă ții imobiliare să poată fi estimată credibil [123, pct. 2 – 3].
În SUA, ASC 946 „ Financial Services – Investment Companies” tratează contabilitatea
investițiilor în funcție de natura acestora, iar investițiile imobiliare nu se limitează doar la obținerea
venitur ilor din chirii și/sau majorarea capitalului [147].
În Canada , IFRS se aplică î n conformitate cu reglementăr ile contabile „PP&E Impacts of First
Time Adoption of IFRS in Canada ”, fiind astfel aplica te și prevederile din IAS 40 [149].
Conform normelor contabile ale Estoniei RTJ 6 KINNISVARA INVESTEERINGUD , axate în
special pe IFRS pentru IMM -uri, investi ția imobiliară este o proprietate imobiliară (teren sau o
clădire , sau o parte a unei clădiri , sau ambele) de ținută (de proprietar sau de locatar în baza unui

20
contract de leasing financiar) pentru a obține venituri din chirii, creșterea capitalului , sau am bele,
decât a fi utiliza tă în activitatea operațională, în scopuri administrativ e sau v ânzare a în cursul normal
al activității [153, pct . 6].
Economistul Iakovleva L. afirmă că reglementările Federației Ruse nu prevăd un concept de
definire a investiției imobilare, iar obiectele imobiliare sunt tratate de Codul civil. Conform acestui
act, obiectele imobiliare includ: terenuri, subsoluri și tot ce în mod fix este legat de teren, și anume,
obiectele , permutarea cărora , fără prejudiciu disproporțion at, nu este posibilă, cum ar fi : clădiri,
construcții speciale, active materiale în curs de execuție [144, p. 238]. În același timp, î n actele
contabile ale Federației Ruse , este utilizat termenul investiții pe termen lung care semnifică costuri
privind crearea, extinderea, precum și achiziționarea activelor imobilizate pe termen lung (mai mare
de un an) care nu s unt destinate vânzării, cu excepția investițiilor pe termen lung în titluri de valoare
ale statului și de capital social al altor entități [135, pсt. 1.2]. De asemenea, î n practica contabilă a
instituțiilor de creditare din Federația Rusă , pentru echilibra rea normelor contabil e naționale cu cele
internaționale , există noțiunea de imobilizări temporar ne utilizate în activitatea ordinară , care
semni fică imobilizări (o parte a imobilizării) (terenuri sau clădiri , sau o p arte a unei clădiri , sau
ambele) deținute de o instituție de credit are (obținute în exercitarea activităților s tatutare) și
destinate obținer ii veniturilor din chirii (cu excepția plăț ilor conform contrac telor privind leasingul
financiar ), veniturior din crește rea valorii ac estor imobilizări, sau ambele, dar nu pentru a fi utilizate
în activitatea operațională [136, pct. 11.1]. Totuși, experții Smirnova I. și Generalova N. susțin că
lipsa unui standard na țional care ar reglement a contabilitatea investi țiilor imobiliare reduce
avantajele competitive ale entității prin micșorarea profituri lor față de creșterea prețurilor la
proprietățile imobiliare [139, p. 53 – 61]. Autorul Borodin O. , de asemenea, ajunge la concluzia că
normele contabile ale Federați ei Ruse nu corespund intereselor investitorilor , deoarece sistemul
contabil este lipsit de posibilitatea de a f urniza informa ții complete privind eficaci tatea investițiilor
imobiliare [115, p. 15 – 19], afirmând , totodată , că terenurile au o atare atractivitate investi țională,
încât acestea se procură fără a fi defini t scopul lor la momentul procurării [116, p. 29 – 36]. Totuși,
experții Vahr ușina M. și Borodin O. susțin că Federația Rusă cont ribuie activ ca piața imobiliară să
fie una profitabilă , în scopul de a ob ține venituri stabile din chirii și/sau creșteri ale valorii acestora
pe o perioadă îndelungată [119, p. 2 – 12].
În conform itate cu Reglementările contabile privind situa țiile financiare anuale individuale și
situațiile financiare anuale consolidate ale României, investiția imobiliară este proprietatea (un teren

21
sau o clădire ‐ ori o parte a unei clădiri – sau ambele) de ținută (de proprietar sau de locatar în baza
unui con tract de leasing financiar) mai degrabă pentru a ob ține venituri din chirii sau pentru
creșterea valorii capitalului, ori ambele, decât pentru: a) a fi utilizată în producerea sau furnizarea
de bunuri sau servicii , ori în scopuri administrative; sau b) a fi vândută pe parcursul desfășurării
normale a activită ții [96, p . 39]. Conform Legii contabilității a Rom âniei, anumite categorii de
entități țin contab ilitatea conform IFRS [75, art. 28]. Astfel, societățile comerciale , ale căror valori
mobiliare sunt admise la tranzacționare pe o piață reglementată , au obligația de a aplica IFRS ,
respectiv fiind aplicate și prevederile din IAS 40 aferente contabilității investițiilor imobiliare.
Conform SNC „Investi ții imobiliare” , investiția imobiliară reprez intă o proprietate imobiliară
deținută preponderent în scopul închirierii și/sau pentru creșterea valorii acesteia, dec ât pentru a fi
utilizată în producție, pentru f urnizarea de bunuri, prestarea serviciilo r sau în scopuri administrative
sau vândută în pr ocesul desfășurării normale a activității [99, p. 67]. Totodată, constatăm că , în
comparație cu definiția din reglementările internaționale, aceasta este mai restrânsă în conținut ,
redând și mai multă neclaritate. Astfel , pentru a înțelege ce reprezintă in vestițiile imobiliare , se
impune cunoașterea și a definiți ei proprietății imobiliare. Acest fapt, în opinia noastră, va face mai
anevoio asă înțelegerea definiției investiții lor imobiliare.
Recapitul ând investigațiile aferente definiției investiț iilor imobiliare , este de mențion at că
reglementările contabile reflectă, în general , conținutul definiți ei investiției imobiliare din IAS 40,
cu unele excepții , prin care acest ea nu în toate cazurile pot fi deținute exclusiv pentru obținerea
veniturilor d in chirii sau majorarea capitalului. Totodată, în opinia noastră, actele menționate nu
tratează aspectele ce pot crea impedimente în atribuirea la investiții le imobiliare a terenurilor
deținute în leasing, iar acest fapt poate împovăra procesul de califica re a acestora ca investiții
imobiliare. Considerăm că terenul poate fi închiriat doar în leasing operațional, deoarece durata de
viață a a cestuia este nedeterminată, iar riscurile și beneficiile nu pot fi transmise în cea mai mare
parte locatarului, după c um preved e leasingul financiar. Ca e xcepție la încadrare a terenului în
leasing financiar poate fi doar cazul când titlul de proprietate asupra acestuia se transfer ă locatarului
până la finalizarea contractului . Însă practica dovedește că asemenea situații pot avea loc foarte rar
sau pot să nu apară de loc. Astfel, probabilitatea deținerii terenurilor în leasing f inanciar poate fi
minimă. De aceea, pentru evitarea oricăror incertitudini în atribuir ea terenurilor deținute în leasing la
investiții le imoblia re, considerăm că este necesar dezvoltarea definiției investiții lor imobiliare în
acest sens.

22
În opinia noastră, definiția investiției imobiliare ar trebui expusă în următorul mod:
investiția imobiliară este o proprietate imobiliară deținută (de proprietar sau de locatar în temeiul
unui contract de leasing financiar, care în cazul terenurilor, poate fi încheiat atunci când se
estimează că, la expirarea contractului, dreptul de proprietate asupra acestora va fi transmis
locatarului) mai de grabă pentru a obține venituri din chirii sau pentru creșterea valorii capitalului,
sau ambele, decât pentru a fi utilizată la producerea sau furnizarea de bunuri/servicii, sau în scopuri
administrative, sau a fi vândută pe parcursul desfășurării normale a activității.
Confom reglementărilor internaționale , investițiile imobiliare includ proprietățile imobiliare
prezentate în figur a 1.1.

Fig. 1.1. Categorii de investiții imobiliare
Sursa: elaborat de autor d upă IAS 40 [ 102, pct. 8]
Din figura 1.1 rezultă că pot face ob iectul investițiilor imobiliare doar proprietățile imobiliare
deținute cu sc op de închiriere și majorare a valorii capitalului, fără a fi implicate în producție ,
prestarea de servici i, în scop uri administrativ e sau pentru vânzarea pe parcursul desfășurării normal e
a activității.
Proprietățile imobiliare care n u constituie investiții imobiliare conform reglementărilor
internaționale sunt ilustrate în figura 1. 2.
Investiții imobiliare
Terenuri
Terenuri deținute în
scopul creșterii pe
termen lung a valorii
capitalului
Terenuri deținute pentru a
fi utilizate în viitorul încă
nedeterminat
Clădiri
Clădiri aflate în
proprietatea entității și
închiriate în bază de
leasing operațional
Clădiri libere deținute
pentru a fi închiriate în
bază de leasing operațional
Proprietăți imobiliare în
curs de construcție sau
amenajare în scopul
utilizării viitoare ca
investiții imobiliare

23

Fig.1. 2. Proprietăți imobiliare care nu constituie investiții imobiliare
Sursa: elaborat de autor după IAS 40 [102 , pct. 9]
Din figura 1. 2 rezultă că propr ietățile imobiliare care nu fac parte din categoria investi țiilor
imobiliare s unt de ținute p entru uti lizarea în producerea de bunuri și/sau servicii, în scop uri
administrativ e, pentru vânzarea în cursul normal al activității și acordarea în leasing financiar.
Astfel, investiții e imobiliare se deosebesc esențial de proprietățile imobiliare utiliz ate de
posesor, de aceea și s copul deținerii acestora este diferit. În figura 1.3 este prezentat scopul deținerii
investițiilor imobiliare conform reglementărilor internaționale.

Fig. 1. 3. Scopul deținerii investiției imobiliare
Sursa: elaborat de autor după IAS 40 [102, pct. 7] Proprietăți
imobiliare care nu
sunt investiții
imobiliare
Proprietăți imobiliare
deținute pentru a fi
vândute pe parcursul
desfășurării normale
a activității uzuale
sau în procesul de
construcție sau
amenajare în vederea
unei astfel de vânzări
(IAS 2) Proprietăți imobiliare
utilizate de posesor,
inclusiv: deținute în
scopul utilizării lor
viitoare ca proprietăți
imobiliare utilizate de
posesor, deținute în
scopul amenajării
viitoare și utilizării
ulterioare ca
proprietăți imobiliare
utilizate de posesor,
proprietățile utilizate
de salariați și utilizate
de posesor care
urmează a fi cedate
(IAS 16) Proprietăți imobiliare
care sunt în curs de
construire sau
amenajare în numele
unor terțe părți
(IAS 11) Proprietăți imobiliare
care sunt închiriate
unei alte entități în
temeiul unui contract
de leasing financiar
(IAS 17)
Obținerea
veniturilor din
chirii și creșterea
valorii capitalului
Obținerea
veniturilor
din chirii
Deținerea
investiției
imobiliare
Creșterea
valorii
capitalului

24
Conform informației din figura 1. 3, scopul principal privind deținerea investiții lor imobiliar e
este obținerea veniturilor din chirii , majorarea capitalului sau ambele .
În acest context, putem menționa că SNC „Investiții imobiliare” evidențiază doar scopul
deținerii investițiilor imobiliare , dar nu specifică și categoriile acestora în conform itate cu
reglementările internaționale. Acest fapt poate crea disensiuni în identificarea categoriilor de
investiții imobil iare, de aceea considerăm necesară nominalizarea acestora în standardul respectiv .
Autorul , axând u-se în unele lucrări pe independența fluxurilor de numerar generate de
proprietățile imobiliare , evidențiează că investiți ile imobiliar e deținut e pentru obține rea venituri lor
din chirii sau pentru creșterea capitalului , sau ambele , generează fluxuri de numerar independent de
alte active ale entității , în timp ce proprietățile imob iliare utilizate de posesor deținute pentru
producere a, furnizare a de bunuri /servicii sau utilizarea în scopuri administrativ e generează fluxuri de
numerar în combina ție cu alte active ale entității. Astfel, independența fluxurilor de numerar aferente
acestor proprietăți poate fi considerat principal ul criteri u în diferen țierea investiți ilor imobiliare de
proprietăți le imobiliare utilizate de posesor [15, p. 307 – 308].
În această ordine de idei , poate fi exprimată și opinia c ercetătorul ui Collings S. privind
necesitatea unui nou standard p rivind investițiile i mobiliare, complet separat de IAS 16. Cercetătorul
consideră că p rincipalul motiv pentru c are investițiile imobiliare sunt în afara domeniului de aplicare
IAS 16 este diferența esențială dintre caracteristicile investițiilor imobiliare și cele ale propriet ăților
imobiliare utilizate de posesor [148]. În această ordine de idei , este de menționat că invesițiile
imobiliare reprez intă active cu caracter specific, având , totodată , și o imagine at ractivă ca obiect al
investirii. Acest fapt obligă aplicarea unor r eglementări contabile moderne care să garanteze o
gestionare eficientă și să conducă la atingerea unor performanțe majore și la decizii favorabile din
partea investitorilor. Asigurarea acestor priorități poate fi posibilă doar p rintr-un ansamblu coerent de
procedee, reguli, instrumente , conform cărora investițiile imobiliare trebuie să fie înregistrate în
structura patrimonială a entității și gestionate, ținându -se cont , în primul rând , de fundamentele
meto dologice ale acestora, inclusiv clasificarea, recun oașterea, evaluarea care au la bază esența,
natura și scopul deținerii lor.
Esența se explică prin ansamblul de trăsături al e investițiilor imobiliare care le deosebesc
esențial de proprietățile imobiliare util izate de posesor prin faptul că acestea sunt deținute pentru
obținerea veniturilor din chirii, majorarea capitalului sau ambele, iar proprietățile imobiliare utilizate
de posesor sunt deținute pentru a fi utilizate la producerea sau furnizarea de bunuri, servicii, în

25
scopuri administ rative sau pentru vânzare în cursul normal al activității. Natura rezultă din caracterul
specific al categor iilor de proprietăți imobiliare ( terenuri, clădiri ). Aceste categorii sunt caracterizate
prin faptul că, odată ce acestea se includ în categoria inv estițiilor imobiliare, ele pot fi deținute doar
pentru a fi transmise în leasing operațional sau majorarea capitalului , sau ambele. Scopul deținerii
investițiilor imobiliare , după cum a fost menționat mai sus , este obținerea veniturilor din chirii,
majorar ea capitalului , sau ambele.
Conform IAS 40, un drept imobiliar deținut de către un locatar în bază de leasing operațional
poate fi clasificat ca investiție imobiliară , numai dacă proprietatea imobiliară ar corespunde definiției
investiți ei imobili are și locatarul ar utiliza modelul bazat pe valoarea justă pentru activul recunoscut
[102, pct. 6]. Astfel, o proprietate imobiliară aflată în posesia beneficiarului de leasing operațional
poate fi calificată ca o investiție imobiliară în cazul în care :
– sunt respectate elemente le defini ției investiți ei imobiliare;
– leasingul opera țional este tratat ca un leasing financia r, în conformitate cu IAS 17;
– beneficiarul utilizeaz ă modelul bazat pe valoarea justă, stabilit de I AS 40.
Din cele sus menționate rezultă că se impune modificarea contractului cu locatorul, adică ,
trecerea de la leasing operațional la leasing financiar. Totodată, conform IAS 17 , la cont ractarea
unui leasing financiar , inițial se impune o plată semnificativă. Astfel, și în cazul investițiilor
imobiliare, la trecer ea de la leasing o perațional la leasing financiar , trebuie aplicată aceeași plată . Ca
rezultat, impunerea acestei plăți, precum și aplicarea doar a valorii juste la evaluare a investiții lor
imobiliare , schimbă în esență fondul acțiunii, iar acest fapt ar putea afecta considerabil poziția
financiară a entității. În opinia noastră , dacă în urma acestor operațiuni se ajunge la ide ea respect ării
elementelor de finiției investiții lor imobiliare , în IAS 40 nu ar trebui evidențiate prevederi le expuse
mai sus . Considerăm că , pentru a evita asemenea operațiuni, până la încheierea contract ului de
leasing , părțile ar trebui să analizez e toate circumstanțele posibile în care acesta nu va fi modifica t în
perioada contract ată.
În conform itate cu IAS 40 , anumite proprietăți imobiliare pot include o parte care este deținută
pentru a fi închiriată sau pentru creșter ea capitalului și o altă parte – pentru producerea sau furnizarea
de bunuri sau servicii , sau în scopuri administrative. Dacă aceste părți nu pot fi vândute sau
închiriate separat, propr ietatea imobiliară constituie o investiție imobiliară doar în cazul în care o
parte nesemnificativă este deținută pentru a fi utilizată la producerea s au furnizarea de bunuri/servicii
sau în scopuri administrative. În unele cazuri , o entitate poate furniz a servicii auxiliare unor entității

26
care se regăsesc în proprietatea imobiliară pe care o deține. În astfel de situații , entitate a tratează
proprietate a imobiliară ca investi ție imobiliară, dacă servicii le furnizate reprezintă o parte
nesemnificativă a întregului contract . În alte situații , serviciile furnizate pot reprezenta o componentă
semnificativă . În astfel de cazuri , proprietatea imobiliară se trat ează ca proprietate imobiliară utilizată
de posesor [102, pct. 10 – 12]. În acest sens , Directiva europeană privind situa țiile financiare anuale,
situa țiile financiare consolidate și rapoartele conexe ale anumitor tipuri de întreprinderi stabilește că
recunoașterea, evaluarea, descrierea, prezentarea și consolidarea din situa țiile financiare ar trebui să
fie guvernate de principiul pragului de semnifica ție [34, p. 17].
Conform Cadrul ui general conceptual pentru raportarea fin anciară , pragul de semnificație este
un aspect al relevanței specific unei entități bazat pe natura sau magnitudine a, sau pe ambele,
elementelor la care se referă informațiile în contextul raportului financiar al unei entități individuale.
Astfel, IASB nu specific ă un prag cantit ativ pentru semnificație și nu predetermină ce ar putea
fi semnificativ într -o anumită situație [21, pct. QC11 ]. Totodată, IAS 1 „Prezentarea situațiilor
financiare” [102, pct. 30] și Ghidul pentru înțel egerea și aplicarea IAS 1 [55] precizează că valorile
nesemnificative trebuie agregate cu valorile de natură sau funcție similară și nu trebuie prezentat e
separat. Dacă un element nu este în mod individual semnificativ , atunci el este agregat cu alte
elem ente fie în situațiile financiare, fie în note . Din cele expuse , considerăm că în practica contabilă
pot apărea multiple probleme la determinarea părții semnificative /nesemnificative a proprietăților
imobiliare pentru a delimita investi țiile imobili are de proprietățile imobiliare utilizate de posesor.
Anumite viziuni în acest sens exprimă și unii cercetători. Astfel, economistul Makarieva V. , în
cazul mijloacelor fixe, susține că , dacă există un element care are mai multe păr ți cu diferite durate
de funcționare utilă, fiecare parte se înregistrează ca un obiect de inventar separat [126, p. 2]. Însă,
în cazul în care o proprietate imobiliară care urmează a fi delimitată are o durată fixă de funcționare ,
în opinia autorului , acest criteriu nu ar putea fi utilizat în contextul investițiilor imobiliare.
Din sursele bibliografice derivă că pe plan mondial există două categorii principale de practici
referitoare la principiul pragului de semnificație, care implicit divizează sistemele contabile î n:
– sisteme contabile care prevăd și țin cont de principiul pragului de semnificație și care
permit agregări în situațiile financiare a le unor elemente contabile a căror prezentare individuală în
situațiile financiare nu este semnificativă. În această categorie sunt incluse țările al căror sistem
contabil este bazat pe modelul anglo -saxon, cum ar fi: Marea Britanie, SUA, Danemarca, Cehia,
Slovenia, Bulgaria, precum și alte sisteme contabile care, pentru anumite entități sau pentru toate

27
entitățile, acceptă aplicarea IFRS, de exemplu , Român ia, unde acestea se aplică pentru entitățile
mari. În acest e sisteme contabile , aplicarea princi piului pragului de semnificație presupune
nerespectarea altor principii , dacă informațiile generate de respectar ea altor principii nu s unt
semnificative pentru entitățile raportoare;
– sisteme contabile ce nu prevăd explicit principiul pragului de se mnificație , care au scheme
standard de situații financiare și care trebuie respectate , indiferent de importanța relativă a
informațiilor prezentate separat , și, eventual , permit anumitor categorii de entități, în general ,
întreprinderi lor mici și mijlocii , să regrupeze unele posturi din situațiile finan ciare și să le prezinte
cumulat . Este ca zul Franței, Germaniei, Belgiei, și altor țări care și -au construit sistemul contabil
sub influența modelului contabil francez și a Directivelor UE, cum ar fi : Polonia, Ungaria, Lituania
etc., precum și România pentru întreprinderile mici și mijlocii [162].
În practic ă se consideră că , totuși , la respectarea principiului pragului de semni ficație , cea mai
dificilă problemă este stabilirea mărimii acestuia , avându -se în vedere că semnificația unei
informații depinde, de regulă , atât de mărimea elemen tului sau a erorii, cât și de natura acestuia .
În această ordine de idei, de menționat că, deși SNC prevăd aplicarea în anumite situații a
pragului de semnificație, acestea nu explic ă modul de determinare a acestuia. De exemplu, SNC
„Investiții im obiliare” stipulează doar că pragul de semnificație privind delimitarea investiției
imobiliare de proprietatea imobiliară utilizată de posesor se stabilește în politicile contabile ale
entității [99, p. 6 8]. Considerăm că lipsa unor comentarii în acest sen s poate împovăra procesul de
delimit are a investițiilor imobiliare de proprietățile imobiliare utilizate de posesor și poate afecta
imaginea acestora în situațiile financiare .
Reglementările contabile nu tratează modul de delimit are a investițiil or imobiliare de
proprietățile imobiliare utilizate de posesor , în cazul în care acestea nu pot fi vâ ndute sau transmise
în leasing separat. Autorul recomandă în tabelul 1.1. delimitarea proprietăților nominalizate prin
determin area părții semnificative și nesemnificative a acestora în baza anumitor indicatori financiari
aferenți acestora . La determinarea părților s-a ținut cont de faptul că, în practica contabilă , o eroare
mai mare de 10% decât valoarea de referință a elementelor prezent ate în bilanț sau a indicatorilor
economic i calculați pe baza acestora poate influența semnificativ deciziile utilizatori lor de
informații . Nivelul indicatorilor conform cărora se stabilesc părțile menționate este determinat ,
ținându -se cont atât de natura, cât și de mărime a acestora, în măsura în care n-ar influența
semnificativ valoarea totală a indicatorilor aferenți proprietății imobiliare care trebuie delimitată .

28
Tabelul 1.1. Modul d e delimitare a investițiilor imobiliare de propr ietățile
imobiliare utilizate de posesor
Nr.
crt. Indicatori Proprietăți le imobiliare Recunoașterea
proprietăți lor
imobiliare Investiție
imobiliară
(%) Proprietate
imobiliară utilizată
de posesor (%)
1 2 3 4 5
1. Venitul din vânzări
aferent proprietății
imobiliare ≤ 10 ≥ 90 Proprietate imobiliară
utilizată de posesor
≥ 90 ≤ 10 Investiție imobiliară
2. Valoarea contabilă a
proprietății imobiliare ≤ 8 ≥ 92 Proprietate imobiliară
utiliza tă de posesor
≥ 92 ≤ 8 Investiție imobiliară
3. Profitul până la
impozitare aferent
proprietății imobiliare ≤ 10 ≥ 90 Proprietate imobiliară
utilizată de posesor
≥ 90 ≤ 10 Investiție imobiliară

Sursa: elaborat de autor
Modul de delimitare a proprietăților imobiliare prezentat în tabelul 1.1 va asigura veridicitate
și credibilitate investițiilor imobiliare în bilanț, și, ca urmare, va asigura o imagine obiectivă
situațiilor financ iare.
În exemplul 1.1 este ilustrat m odul de determin are a părții ne semnificative a unei clădiri în
care o parte este închiri ată, iar alt ă parte este utilizată de posesor.
Exemplul 1. 1. Entitatea „Dalia” SA deține o clădire cu un spa țiu de 3000 m2. Toate
încăperile din clădir e sunt închiriate, cu excepția a două încăperi cu un spațiu de 90 m2, utilizate ca
secții de marketing. Valoarea contabilă a clădirii constituie 10 000 000 lei. V enitul din vânzăr i,
obținut din activitatea desfăș urată în clădire , este de 1 200 000 lei, din care 120 000 lei constitu ie
venitul serviciilor de marketing. Politicile contabile prevăd determinarea părții nesemnificative prin
aplicarea indicatorului „venitul din vânzări ”. Pentru atribuirea proprietății im obiliare la
investiții le imobiliare, mărimea părții nesemnificative a acesteia nu trebuie să depășească 10% din
venitul total al vânzărilor , obținut din activitatea desfășurată în clădire.
Din condi țiile exemplului 1.1 rezultă că partea nesemnif icativă a clădirii se determină în baza
venitului din vânzări obținut în părțile clădirii: partea închiriată și partea utilizată ca secții de
marketing. Astfel, se determină cota procentuală a v enitului din vânzări în secțiil e de marketing în
totalul veniturilor obținut e din activitatea desfășurată în clădire (120 000 lei : 1 200 000) x 100% =
10%. Având în vedere că partea nesemnificativă a clădirii nu depășește mărimea stabilită de 10%,
clădirea în întregime poate fi inclusă în categoria investiți ilor imobiliar e.

29
Unii experți susțin că recunoașterea investi țiilor imobiliare ca activ e trebuie efectuată după
anumite criterii . Astfel, autorul Blohin C . afirmă că la recunoașterea investițiilor imobiliare trebuie
să se țină cont de: criteriile juridice , care determină baza de de ținere a investițiilor imobiliare ;
criteriile fizice, care determină daca acestea pot fi atrib uite proprietăților imobiliare [113].
Totodată, literatura de specialitate s tabile ște doar categoriile investi țiilor imobiliare, dar nu și
caracteristici le acestora. Considerăm că în practica contabilă poate fi dificil ă atribuirea proprietăților
imobiliare deținute pentru majorarea capitalului entității la investiții le imobiliare . În figura 1.4,
autorul recomandă un set de caracteristici pe care trebuie să le întrunească investiții le imobiliare, ca
dovadă că va putea fi majorat capitalul entității și fără acordarea lor în leasing operațional.

Fig.1.4. Caracteristici le investiții lor imobiliare deținute pentru majorarea capitalului entității
Sursa: elaborat de autor
Caracteristicile inves tițiilor imobiliare din figura 1.4 pot fi o dovadă con cludentă că se pot
obțin e beneficii economice din deținerea acestora și fără transmit erea lor în leasing operaț ional.
Axând u-ne atenția pe caracteristica aferentă obiectului de inventar separat , remarcăm că,
potrivit Catalogului mijloacelor fixe și activelor nemateriale , prin obiect de inventar se înțelege
articolul singular sau complexul de obiecte cu toate dispozitivele lui, destinat să îndeplinească în
mod independent în totalitate o funcție distinctă [22, pct. 12].
În prezentul paragraf au fost prezentate abordările conceptuale privind noțiunea de investiții
imobi liare și semnificația acesteia, au fost evidențiate deosebirile dintre investițiile imobiliare și
proprietățile imobiliare utilizate de posesor , particularitățile identificării investițiil or imobiliare
deținute pentru majorarea capitalului , precum și a modului de delimit are a investițiilor imobiliare de
Criterii de atribuire la investițiile imobiliare a proprietăților imobiliare
deținute pentru majorarea capitalului entității
Proprietățile
imobiliare
corespund
definiției
mijloacelor
fixe
Proprietățile
imobiliare
sunt
reflectate ca
obiecte de
inventar
separate
Investițiile
imobiliare
recunoscute
pot majora
capitalul
propriu
La data
transferului
investițiilor
imobiliare,
este aplicat
modelul
bazat pe
valoarea justă
La data
raportării,
valoarea justă
a investițiilor
imobiliare
poate fi
majorată

30
proprietățile imobiliare utilizate de posesor , în cazul în care acestea nu pot fi vândute sau transmise în
leasing separat. Ca rezultat al investigațiilor efectuate , autorul a aprofundat și a dezvol tat noțiu nea de
investiții imobiliare , a propus un ansamblu de caracteristici noi pentru investițiile imobiliare deținute
pentru majorarea capitalului , a recomandat modul de delimit are a investițiilor imobiliare de
proprietățile imobiliare utilizate de posesor .

1.2. Considerații privind clasificarea, recunoașt erea și evaluarea investițiilor imobiliare.
Veridicitatea informațiilor aferente investițiilor imobiliare este condiționată de corectitudinea
și plenitudinea clasificării, recunoașterii și eva luării investițiilor imobiliare.
Cercetarea prezentată în acest paragraf este determinată de necesitatea soluționării probleme lor
aferente clasific ării, recunoașter ii și evalu ării investițiilor imobiliare . Caracterul specific al
investițiilor imo biliare , precum și insuficiența reglementări lor contabile atât la nivel național, cât și
la nivel internațional , care ar aborda în mod complex aspectele menționate , impune efectuarea unor
examinări aprofundate în scopul elucidării deficiențelor existente .
Conform Cadrului general conceptual pentru raportarea financiară , deciziile inves titori lor
privind achiziționarea, vânzarea sau deținerea instrumentelor de c apitaluri proprii și de datorii
depind de rentabilitatea pe care aceștia o așteaptă de la o investiție în asemenea instrumente.
Așteptările investitorilor privind rentabilitatea acestora depind de evaluările intrăril or nete de
numerar , iar pentru acest ea investitorii au nevoie de informații credibile aferente resurselor entității
[21, p ct. OB3 – OB4 ]. Pentru ca entitatea să poată asigura decizii favorabile în evaluarea intrărilor
nete de numerar aferente investițiilor imobiliare , ea trebuie să dispună de informații credibile și
relevante privind potențialul acestora . Astfel de inf ormații vor putea fi obținute cunoscând
aprofundat conceptul investiții lor imobiliare, care poate fi dezvăluit prin determinarea criteriilor de
clasificare a acestora.
Investițiile imobiliare, privite prin prisma naturii lor și a domeniului pe car e îl reprezintă ,
trebuie clasificate conform unei metodologii bine teoretizată și practicată , iar aceasta impune
alegerea unor criterii raționale pentru asigur area unei definiri complete a conceptului de investiții
imobiliare . Totodată, literatura de speci alitate nu abordează aspectele clasificării invest ițiilor
imobiliare. Acest fapt poate afecta considerabil imaginea investițiil or imobiliare în situațiile
financiare. În acest cont ext, autorul recomandă în tabelul 1.2 principalele criterii de clasifi care a
investi țiilor imobiliare .

31
Tabelul 1.2. Clasificarea investițiilor imobiliare
Nr.
crt. Criterii de
clasificare Categorii de investiții imobiliare
1 2 3
1. Natura

Terenuri
Clădiri
Proprietăți imobiliare în curs de construire sau amenajare în scopul utilizării
viitoare ca investiții imobiliare
2. Destinația Terenuri deținute pentru majorarea valorii capitalului
Terenuri deținute pentru a fi utilizate în viitorul încă ned eterminat
Clădiri aflate în proprietatea entității și transmise în leasing operațional
Clădiri deținute în leasing financiar și transmise în leasing operațional
Clădiri libere deținute pentru transmiterea în leasing operațional
3. Modul de
const ituire Investiții imobiliare realizate în regie proprie
Investiții imobiliare realizate de terți
Investiții imobiliare achiziționate în mod ordinar
Investiții imobiliare achiziționate în schimbul altor active
Investiții imobiliare primite în baza unui l easing financiar
Investiții imobiliare intrate cu titlu gratuit
Investiții imobiliare intrate ca aport în capitalul social
Investiții imobiliare intrate în condiții de amânare a plății
4. Scopul
deținerii Investiții imobiliare deținute pentru obținerea v eniturilor din chirii
Investiții imobiliare deținute pentru majorarea valorii capitalului
Investi ții imobiliare deținute pen tru a fi utilizate în viitorul încă nedeterminat
5. Tipuri le de
riscuri Investiții imobiliare expuse riscului financiar
Investiț ii imobiliare expuse riscului valorii juste
Investiții imobiliare expuse riscului valutar
6. Sursa de
finanțare Investiții imobiliare acoperite din creșterile de capital
Investiții imobiliare acoperite pe seama veniturilor din leasing operațional
Inves tiții imobiliare acoperite pe seama provizioanelor
Investiții imobiliare acoperite prin angajamente de credite și împrumuturi
7.
Termenul
deținerii
Investiții imobiliare deținute pe perioada contractului de leasing
Investiții imobiliare deținute pe peri oada majorării valorii capitalului
Investiții imobiliare deținute pe perioada determinării destinației

Sursa: elaborat de autor
Criteriile de clasificare a investițiilor imobiliare din tabelul 1.2 vor contribui la îmbogățirea
cadrului informațio nal al decizi ilor de investire în proprietăți imobiliare și vor asigura obiectivitate
informații lor aferente acestora în situațiile financiare.
Dacă ne axăm pe criteriul riscului, în opinia noastră, orice investiție imobiliară generează un
risc pentru investitor. Cu cât riscul este mai mare, cu atât mai mult crește cerința față de capitalul
investit. Considerăm că investițiile imobiliare pot fi expu se următoarelor riscuri: 1) riscul financiar,
2) riscul legat de valoarea justă ; 3) riscul legat de cursul valutar.

32
Riscul financiar este legat de lichiditatea investiției imobiliare, adică de capacitatea de a o
transforma , într-un termen cât mai scurt și fără pierderi , în fluxuri de numerar. Acesta se poate
evidenția și în cazul cînd invest iția imobiliară nu poate genera încasările scontate în termenul
stabilit, iar debitorii nu vor putea rambursa creanțele sau le vor rambursa cu întârziere și în cuantum
mai redus. Spre exemplu, atunci când investițiile imobiliare deținute în leasing financi ar și sunt
transmise în leasing operațional, poate avea loc întreruperea realizării proiectului de investiții
imobiliare, altfel spus, realizarea unui sfârșit nefavorabil sau neatingerea scopurilor propuse aferente
investițiilor imobiliare.
Riscul legat de valoarea justă apare în cazul în care valoarea justă a investițiilor imobiliare și
toate elementele acesteia se modifică , iar, ca rezultat , aceasta poate afecta semnificativ mărimea
capitalurilor entității .
Riscul legat de cursul valuta r se manifestă direct sau indirect, ca urmare a fluxtuației cursului
valutar în cazul tranzacțiilor cu investițiil e imobiliare exprimate în valută. Riscul valutar direct apare
în cazul în care entitățile au filiale în străinătate cu activități în domeniul investițiilor imobiliare și
țin contabilitatea în moneda țării respective. Riscul valutar indirect provine din diferențele apărute î n
recalculul creanțelor și datoriilor exprimate în valută străină , conform contractelor încheiate între
rezidenți i Republic ii Moldova .
Criteriile de recunoaștere a elementelor contabile ca active sunt descrise în Cadrul general
conceptual pentru raportarea financiară . În conformitate cu actul menționat , recunoașterea
reprezintă procesul încorporării în bilanț sau în situația veniturilor și cheltuielilor a unui element care
corespunde definiției unui element ce îndeplinește următoarele criterii de recunoaștere : este probabil
ca orice beneficiu economic viitor asociat elementului să intre sau să iasă din entitate; și elementul
are un cost sau o valoare care se poate e valua în mod fiabil [21, pct. 4.37]. În contextul SFAC no.5
Recognition and Measureme nt in Financial Statements of Business Enterprises realizat de FASB,
criteriile de recunoaș tere a element elor situațiilor financiare su nt următoarele: elementul corespunde
definiției unui element al situațiilor financiare; este măsurabil, are un atribut de măsurare distinctiv;
relevanța și informațiile furnizate despre elementul respectiv pot influen ța deciziile utilizatoril or;
fiabilitatea, sinceritatea, verificabilitatea și neutralitatea informației furnizate [154, pct. 63].
În conformitate cu IAS 40 , o investiție imobiliară trebuie recunoscută ca activ în cazul în care
sunt respectate criterii le prezentate în fig ura 1.5 . Entitatea evaluează , conform principiului de
recunoaștere , toate costurile sale cu investițiile imobiliare în momentul când sunt suportate.

33

Fig. 1.5. Pincipalele criterii de recunoaștere a investițiilor imobiliare
Sursa: elaborat de autor după [102, pct. 16]
Criteriile din figura 1.5 reprezintă o dovadă că, în urma recunoașterii investițiilor imobiliare,
entitatea va dispune de intra re de numerar , care, ca rezultat , va genera beneficii economice .
Autorul expune în unele lucrări principale le caracterist ici după care sunt determinate criteriile
de recunoașter e a investițiilor imobiliare . Astfel, primul criteriu este potențialul invest ițiilor
imobiliare de a contribui direct sau indirect la fluxurile de numerar ale entității. Al doil ea criteriu îl
constituie valoarea în numerar plătit ă sau valoarea justă a altei contraprestații date pentru a dobândi
investiți ile imob iliare la momentul achiziționării sau construcției acestora . Pentru a determina dacă
element ul îndeplinește primul criteriu de recunoaștere, entitatea trebuie să stabilească gradul de
certitudine aferent fluxului de beneficii economice viitoare în baza dovezilor disponibile la acel
moment . Cel de -al doilea c riteriu poate fi îndeplinit mai ușor , deoarece tranzacția de schimb care
evidențiează cumpărarea activului identifică și costul acestuia [14, p. 28].
Conform Cadrul ui general conceptual pentru raportarea financiară , proces ul prin care se
determină valorile monetare la care elementele situațiilor financiare vor fi recunoscute și înregistrate
în bilan ț și în situaț ia veniturilor și cheltuielilor este evaluarea care presupune alegerea unei anumite
baze de evaluare, precum : costul istoric, costul curent, valoarea realizabilă (de d econtare), valoarea
actualizată . Totodată, baza de evaluare cel mai frecvent adoptată de entități în elaborarea situațiilor
financiare este costul istoric [21, pct. 4.54 – 4.56]. Viziun i în acest sens expun și savanți i americani
Needle s B., Anderson H. și Caldwel l J., care susțin că evaluarea constă în „atribuirea valorii
monetare unei operațiuni economice” [83, p. 51].
Criterii de recunoaștere a
investițiilor imobiliare
Costul investițiilor
imobiliare poate fi
evaluat în mod credibil
Există probabilitatea ca
beneficiile economice viitoare
asociate investițiilor imobiliare
să revină entității

34
În conform itate cu IAS 40 [102, pct. 20] și IFRS pentu IMM -uri [103, pct. 16.5] , investiț iile
imobiliare inițial se evaluează la cost, inclu zând și costurile de tranzacționare .
Totodată, în conformitate cu IVS 230 „Drepturi asupra proprietății imobil iare” abordarea prin
cost se utilizează când fie nu există nici o dovadă despre prețurile de tranzacționare pentru
proprietăț i imobiliare similare, fie nu există nici un flux de venit identificabil, efectiv sau teoretic ,
care ar reveni titularului dreptului. Această abordare se utilizează, în principal , pentru evaluarea
proprietății imobiliare specializate, adică a proprietății imobiliare care se vinde rar sau chiar nu se
vinde pe piață, cu excepția cazului în care se vinde întreprinderea sau entitatea din care face parte
[100, p. 64].
Unii experți, spre exemplu, Mitu I. și Mitu N. , afirmă că c ostul istoric poate fi definit ca acel
„sacrificiu care a fost consimțit pentru a aduce bunul în entitate la data sa de intrare”. Costul istoric ,
folosit în măsurarea valorii reale , se poate defini prin prisma sacrificiilor consimțite (costurile
angajate) plus costul asociat șanselor nevalorificate (venituri pierdute ) [78, p . 63].
În conformitate cu IAS 40 , costul reprezintă suma în numerar sau în echivalente de numerar
plătită , ori valoarea justă a altei contraprestații date pentru a dob ândi un activ la momentul ach iziției
sau construcției sale [102, pct. 5]. Acesta nu poate fi major at cu:
– costurile de constituire (cu excepția situați ei în care acestea sunt necesare pentru a aduce
proprietatea imobili ară în starea necesară pentru a funcționa );
– pierderile din exploa tare suportate înainte ca investiția imobiliară să atingă nivelul planificat de
ocupare;
– valori generate de pierderile de materiale, forță de muncă sau alte resurse suportate în cursul
lucrărilor de construcții , reconstrucții sau amenajare a proprietății imobiliare [102, pct. 23].
Costurile unei investiții imobiliare , conform IAS 40 , includ costurile suportate inițial pentru a
dobândi o investiție imobiliară și costurile suportate ulterior pentru a adăuga, pentru a înlocui o parte
sau pentru a întreține o proprietate imobiliară [102, pct. 17]. Nu se recuno sc în valoarea contabilă a
investiți ei imobiliare costurile întreținerii zilnice a acestora. Aceste costuri se recunosc în profit sau
pierd ere pe măsură ce sunt suportate [102, pct. 18]. De as emenea, conform acestui standard , unele
părți ale investiției imobiliare pot fi dobândite prin înlocuire, spre exemplu, pereții interiori să fi e
înlocuiți cu cei originali. Dacă sunt respectate criteriile de recunoaștere, entitatea include în valoarea
contabilă a investiției imobiliare costul înlocuirii acestei părț i a investiției imobiliare, iar valoarea
contabilă a acelor părți care sunt înlocuite este derecunoscută [102, pct. 19].

35
În conformitate cu IAS 23 „Costurile îndatorării”, c osturile î ndatorării care sunt direct atribuibile
achiziției, construcției sau producție i unui activ cu ciclu lung de producție fac parte din costul activului
respectiv. Orice alte costuri ale îndatorării sunt r ecunoscute drept cheltuieli [102, pct. 1]. Costur ile
îndatorării reprezintă dob ânzile și alte costuri suportate de entitate pentru împrumutarea de fonduri
și pot fi capitalizate ca parte a costului activului , dacă există probabilitatea c ă acestea vor aduc e
benefic ii economice viitoare și pot fi evaluate fiabil [102, pct. 5]. Astfel, costurile cu dobânzile și
alte costuri privind împrumuturile în cazul achiziției, construcției, reconstrucției, amen ajării
investițiilor imobiliare se includ în costul acestora , dacă sunt respectate prevederile IAS 23.
Autorul Palii V. remarcă că , la construirea sau reconstruirea investițiilor imobiliare , în costul
acestora nu se includ costurile elementelor care depășesc normele stabilite, c osturile aferente punerii
în exploatare a investițiilor imobiliare, cu excepț ia costuril or care sunt necesare pentru a aduce
acestea în stare de lucru [137, p. 214]. Totodată, de menționat că Legea cu privire la antreprenoriat
și întreprinderi atenționează că, prin exagerarea costului producției, rentabilității, adaosului
comerci al, volumului de lucrări efectuate în construcții și tarifelor la serviciile prestate , se pot obține
venituri ilicite , iar aceste fapte , conform prezentei legi se sancționează [72, art. 6]. Considerăm că de
aceste prevederi trebuie să se țină cont și la fo rmarea costului în cazul tranzacțiilor cu investițiile
imobiliare.
Expertul Borisen ko V. afirmă că, pentru determinarea costului unei investi ții imobiliare în care
pereții vechi au fost înlocu iți cu per eți noi, este necesar de adăuga t la valoarea contabilă a investi ției
imobiliare costul pere ților noi și de exclus valoarea conta bilă a pereților vechi [114, p. 11]. Astfel,
dacă valoarea contabilă a unei investi ții imobiliare la momentul înlocuirii este de 5 000 000 lei,
costul pere ților noi constituie 300 000 lei, iar valoarea contabilă a pere ților vechi – 100 000 lei,
valoarea investiției imobiliare , după înlocuirea pere ților noi cu cei vechi , va constitui 5 200 000 lei
(5 000 000 + 300 000 – 100 000).
Cercetătorul Generalova N. susține că totuși la evaluarea inițială a investițiilor imobiliare o
semnificație importantă o are modul de ahizițion are a acestora [120]. Totodată, în baza examinăril or
efectuate , s-a constată că literatura de specialitate abordează la genera l formarea costului investițiilor
imobiliare la evaluarea inițială , dar nu reflectă formarea acestuia în funcție de modalitatea de intrare
în entitate a acestora. Pentru clarificarea aspecte lor privind formarea costului investițiilor imobiliare
la evaluare a inițială , autorul prezintă în tabelul 1. 3 modul de formare a acestuia în funcție de
modalitatea de intrare în entitate .

36
Tabelul 1. 3. Modul de formare a costului investițiilor
imobiliare la evaluarea i nițială a acestora
Nr.
crt. Modul de intrare a
investițiilor imobiliare
în entitate Natura elementelor aferente costului
1 2 3
1. Achiziți i ordinare Prețul de cumpărare și orice cheltuieli direct atribuibile. Cheltuieli le
direct atribuibile includ: onorarii pentru servicii juridice, taxe pentru
transferul dreptului de proprietate, alte costuri de tranzacționare ,
cum ar fi: suma impozitelor aferente achiziționării (creării)
investițiilor imobi liare (dacă nu sunt recuperate entității), onorariile
arhitecților, inginerilor, etc .
2. Achizi ții în schimbul
unui activ sau a l unor
active nemonetare sau
al unei combinații de
active monetare și
nemonetare Costul investiți ei imobiliare se evalu ează la valoarea justă, cu
excepția situației în care tranzacția de schimb nu are conținut
comercial sau valoarea justă a activului primit și a celui cedat nu
poate fi evaluată fiabil. Dacă activul dob ândit n u este ev aluat la
valoarea justă, costul se evalu ează la valoarea contabilă a activului
cedat.
3. Crearea în cadrul
entității Costul total la data finalizării construcți ei sau îmbunătățir ii
investiției imobiliare se determin ă conform IAS 16. La transfe rul
construcției la investiții imobiliare, în cazul apariției unei diferențe
dintre valoarea justă și costul acesteia , se recunoaște în contul de
profit/pierdere a perioadei raportoare .
4. Primirea în baza unui
contract de leasing
financiar Costul se determină conform IAS 17 . Investiția imobiliara se
recunoaște la valoarea cea mai mică dintre valoarea justă și
valoarea actualizată a plăților minime de leasing.
5. Procurarea în condiții
de am ânare a plății Costul este echivalentul prețului în numerar. Diferența dintre costul
investiției imobiliare și datoria față de furnizor este tratată ca
cheltuială cu dob ânda, care va fi repartizată pe toată perioada de
amânare a plății.
6. Intrări cu titlu gratuit Costul este valoarea stabilită în docume ntele primare, cu includerea
în valoarea a cestora , după caz , a costurilor direct atribuibile. În
cazul în care în documentele primare nu este indicată valoarea
obiectului primit, ace asta se determină prin expertiză.
7. Primirea ca aport în
capitalul so cial Costul se determină , conform legislației în vigoare, la valoarea
aprobată prin decizia organului de conducere al entității, cu
includerea , după caz, a costurilor direct atribuibile.

Sursa: elaborat de autor după IAS 40 [102, pct. 21 – 27]
Din tabelul 1. 3 rezultă că formare a costul ui investiții lor imobiliare la intrare diferă în funcție
de modul de intrare a acestora în entitate, respectiv , fiind difer ite și elementele inculse în cost.
Conform informați ei din tabelul 1. 3, una din modalitățile de intrare a inves tițiilor imobiliare în
entitate este crearea acestora în cadrul entității. M odul de form are a costului investiției imobiliare
conform acestei modalități este ilustrat în exemplul 1. 2.

37
Exemplu l 1.2. Entitatea „Dal ia” SA a construt în anul 2014 o clădire cu destinație de
închiriere. Lucrările de bază au fost finalizate în prima jumătate a anului 2014. D upă finalizar ea
lucrărilor de bază , clădirea a fost dată în exploatare. Costul total al clădirii , format din cost uri
directe de materiale, costuri directe privind retribuirea mun cii și costuri indirecte de produ cție,
constituie 800 000 lei. Ulterior , entitatea decide să efectueze unele lucrări suplimentare aferente
exteriorului clădirii , suport ând costuri în sumă d e 200 000 lei. După trei luni de la finalizarea
tuturor lucrărilor , clădirea a fost transmisă în leasing operațional .
Pornind de la condițiil e exemplul ui 1.2, clădirea construită în cadrul entității se înregistrează
inițial ca activ imobilizat , conform IAS 16 sau conform SNC „Imobili zări necorporale și
corporale” , în cazul în care entitatea aplică SNC. În conform itate cu IAS 16 , investițiile capitale
ulterioare pe ntru ameliorarea suplimentară a stării obiectelor proprietă ților imobiliare în proce sul
utilizării acestora se trec la majorar ea valorii contabile a acestora . Astfel, costurile în sumă de
200 000 lei, suportate pentru a menajarea exteriorului clădirii , se includ în valoarea contabilă a
clădirii. Ca rezultat , costul total al clădirii va con stitui 1 000 000 lei (800 000 + 200 000) și va fi
reflectat ca cost al investiției imobiliare doar din momentul transmiterii clădirii în leasing
operațional .
De remarcat că, cu excepția cazurilor când proprietatea imobiliară este o investiție imobiliară
definită conform IAS 40, în SUA, ASC 946 „ Financial Services – Investment Companies” prevede
că investițiile care sunt măsurate ulterior la valoarea justă sunt evaluate inițial tot la valoarea justă
[150, BC 87, p. 69]. În opinia noastră, aplicarea valorii juste la evaluarea inițială a investițiilor
imobiliare ar elimina dezechilibrul dintre costurile acestora la intrarea în entitate și la evaluarea
ulterioară a acestora.
Experții Muzicovs ki E. și Drujilovs kaia E . remarcă că u nii autori, în abordările privind
evaluarea , pun accentul pe relația acesteia cu bilanțul și contul de profit și pierdere. Alții acordă mai
multă atenție regulilor și metodelor de determinare a valorii în proces ul evaluării, iar unii, în
definirea evaluării , accentuează scopul acesteia [129]. Astfel, opin iile autorilor referitor la
conceptul evaluării sunt diferit e. Totodată, a cești experți afirmă că, actualmente , lipsesc
reglementări care ar aborda evaluarea activelor nefinanciare , fapt care conduce la interpret ări diferite
privind evaluarea acestora, și, ca rezultat , la incomparabilitatea informați ilor contabile [130].
După recunoaștere , conform IAS 40 , investițiile imobiliare pot fi evaluate după unul din două
modele: bazat pe valoarea justă și pe cos t. În conform itate cu acest standard , modelul bazat pe cost

38
se aplică exclusiv atunci când o entitate nu poate evalua în mod fiabil valoarea justă a unei investiții
imobiliare [102, pct. 53]. Acest standard prevede că m odelul de evaluare ales de entitate se include
în politicile contabile și se aplică tuturor investițiilor imobi liare. Trecerea de la un mo del la altul
poate fi efectuată doar dacă această schimbare are drept rezultat situații le financiare care să ofere
informații mai fiabile și mai relevante despre efectele tranzacțiilor, alte evenimente sau condiții
privind poziția și performanța financiară a entității sau fluxurile de numerar. Este puțin probabil că
trecerea de la modelul bazat pe valoar ea justă la cel bazat pe cost va conduc e la o prezenta re mai
relevantă a informațiilor [102, pct. 30 – 31].
Conform IAS 40, e ntitatea care aplică modelul costului la eval uarea investițiilor imobiliare
utilize ază modelul de bază din IAS 16 . Ca urmare, pentru investițiile imobiliare evaluate la cost nu
este acceptat tratamentul alternativ (reevaluarea) din IAS 16. Astfel, evaluarea ulterioară a
investițiilor imobiliare , conform acestui model , se efectuează la costul de intrare diminuat cu suma
amortizării și d eprecierii acumulate. Drept rezultat, informațiile privind investițiile imobiliare din
situațiile financiare vor reda valoarea acestora doar l a data intrării în entitate, fapt care nu este agreat
de investitori.
În acest context, d e menționat că SNC „Investiții imobiliare” nu specifică modelul
preponderent care trebuie aplicat la evaluarea ulterioară a investițiilor imobiliare, iar lipsa unei astfel
de precizări poate pune la îndoială obiectivitatea alegerii acestuia . Deoar ece modelul bazat pe cost
tratează într -un mod mai simplu contabilizarea tranzacțiilor cu investițiile imobiliare în compara ție
cu modelul bazat pe valoarea justă, considerăm că entitățile autohtone se vor axa în special pe acest
model care nu re dă imaginea reală a investițiilor i mobiliare. De aceea autorul recomandă
specificarea în standardul menționat a modelul ui preponderent aplicat la evaluarea ulteri oară a
investițiilor imobiliare și propune m odelul bazat pe valoarea justă , în conformitate cu
reglementările internaționale.
Totodată, de remarcat că, conform IFRS pentu IMM -uri, la evaluarea ulterioară a investițiilor
imobiliare , nu este acceptat modelul bazat pe cost. Astfel, în cat egoria investițiilor imobiliare pot fi
incluse acele proprie tăți imobiliare a căro r valoare justă poate fi evaluată în mod fiabil la fiecare
dată raport oare [103, pct. 16.7]. Toate celelalte proprietăți imobiliare se contabilizează drept
imobilizări corporale conform modelul ui bazat pe cost, în afară de cazul în care este disponibilă o
evaluare fiabilă continuă a valorii just e [103, pct. 16.1]. În opinia noastră, prev ederile IFRS pentru
IMM -uri privind neacceptarea modelului bazat pe cost la evaluarea ulterioară a investițiilor

39
imobiliare ar fi oportun e și în contextul IAS 40, având în v edere că acest model poate cara cteriza
doar trecutul investițiilor imobiliare , omițând prezentul și viitorul, f enomen care nu este tocmai
binevenit pentru investitori .
Din analiza sursel or bibliografice rezultă că modelul bazat pe cost corespund e principiului
conservatismului , care nu permite a dovedi eficiența investițiilor imobiliare din punct de vedere al
creșterii capitalului. Din acest motiv , IASB se deplasează spre scopul relevan ței în pr ocesul
decizional care nu este ax at pe respectarea conceptului costului istoric. Astfel , acesta se axează pe
recunoa șterea prin atingerea poten țialului de benef iciu al activului , determinat pe piața funcțională ,
bazată p e ipoteze adecvate de determinare a valorilor de piață a le activelor și datoriilor.
Începând cu anul 2005 , majoritatea statelor dezvoltate au impus prin Directiva UE aplicarea
IFRS pentru societățile cotate la bursă și au lăsat celorlalte societăți posibilitatea de a opta pentru
raportarea conform IFRS . Directiva U E prevede că, pe lângă costul istoric , pot fi utilizate și alte baze
de evaluare, inclusiv și valoarea justă [97]. Totodată, acest act nu oferă anumite explicații referitor la
definirea conceptului de valoare justă și nici modal ități de determinare a acest eia. Însă e xperții
Mitu I. și Mitu N. susțin că valoarea justă încearcă să suplinească neajunsurile costului istoric , fiind
urmărită corectarea costurilor de achiziț ie ale activelor cu valoarea lor de piață [78, p. 63].
Savanții Feleagă N. și Feleagă L. afirmă că t ermenul de valoare justă este traducerea
expresiei anglo – saxone „fair value” care, din punct de vedere literar , corespunde „valorii sincere”
sau „valorii loiale ” [44, p. 307].
În viziunea e xpertul ui Deaconu A., conceptul de valoare justă este bazat pe: valoarea venală –
prețul pe care un bun ar putea fi schimbat în cadrul unei tranzacții echilibrate; suma pentru care un
activ ar putea fi schimbat , într-o tranzacție echilibrată , între părți informate și determina te, altfel
decât într-o vânzare forțată de lichidare; suma la care poate fi tranzacționat un activ sau decontată o
datorie de bună voie între părți aflate în cunoștinț ă de cauză în cadrul unei tranzacții în care pre țul
este determinat obiectiv [37, p. 110].
Conform abordărilor autorului Gorbatova L., valoarea justă reflectă nu tranzacțiile reale
efectuate de entitate, ci o sumă noțională care ar putea fi obținută , dacă activul ar fi vândut la prețul
bazat pe tranzacți ile reale care au avut loc pe piață la data evaluării acestuia [121]. Unele a vantaje și
dezavantaje aferente valorii juste sunt abordate în lucrările experți lor Oncioiu I. și Oncioiu F. [86].
Cu toate acestea, autorii Ioanaș C. și Manea C., referindu -se la valoarea justă în contextul
IFRS, își pun întrebarea de ce se impune valoare a justă și nu valoare a de piață în cazul în care se

40
indică clar că t rebuie căutat prețul pe o piață. Și explic ă aceasta prin faptul că valoarea de piață
poate constitui valoarea justă doar atunci când există piețe active, iar atunci când nu exist ă persoane
din afara entității care ar dori s ă achiziționeze activele sau să -și asume datoriil e acesteia, valoarea de
piață nu mai reprezintă o referință și , de aceea , trebuie utilizată valoarea justă [64, p. 62 – 64].
Economistul Mihalciuc C. afirmă că o piață poate fi activă , dacă există următoarele condiții:
elementele comercializate în cadrul pieței sunt omogene; cumpărători i și vânzători i interesați pot fi
găsiți în permanență; prețurile sunt disponibi le publicului [77, p. 58].
Autorul menționează în unele lucrări că ideea fundamentală a evaluării la valoarea justă constă
în aceea că activele și datoriile entității raportoare trebuie să fie prezentate în bilanț aproape de
prețul pieței. Î n plus, valoarea justă trebuie să reflecte nemijlocit capacitatea unui activ de a obține
fluxuri de plată viitoare, urmărind astfel să ajute investitorii a aprecia dacă managementul a efectuat
decizii de investire pozitive sau negative [7, p. 72].
Sub aspect normativ , conceptul valorii juste este abordat în IFRS 13 „Evaluarea la valoarea
justă ”, care reprezintă un cadru unic pentru evaluare a la valoarea justă și este aplicabil atunci când
un alt IFRS prevede sau permite evaluări la valoarea justă [102, pct. 5]. Conform actului menționat ,
valoarea justă reprezintă prețul care ar fi primit din v ânzarea unui activ sau plătit pentru transferul
unei datorii în cadrul unei tranzacții reglementate între participanții de pe piață l a data evaluării
[102, pct. 9]. Pentru a îmbunătăți consecvența și comparabilitatea evaluărilor la valoarea justă și ale
prezentărilor de in formații conexe, acest standard stabilește o ierarhie a valorii juste , care clasifică
pe trei niveluri datel e de intrare pentru tehnicile de evaluare utilizate pentru evaluarea valorii juste :
datele de intrare de nivelul 1 sunt „prețurile cotate” (neajustate) de pe piețele active pentru active
sau datorii identice , la care entitatea are acces la data evaluării; datele de intrare de nivelul 2 su nt
„date de intrare diferite de prețurile cotate incluse la nivelul 1 , care sunt observabile direct sau
indirect pentru activ sau datorie ”; datele de intrare de nivel ul 3 sunt „date de intrare neobservabile
pentru activ sau datorie” [102, pct. 76 – 90]. Referindu -ne la investițiile imobiliare, considerăm că
trebuie să aibă prioritate nivelul 1, având în vedere că , potrivit acestui a, evaluarea este bazată
exclusiv pe datele pieței la momentul evaluării.
Conform IAS 40, valoarea justă semnifică prețul care ar fi încasat pentru v ânzarea unui activ
sau plătit pentru transferul unei datorii într -o tranzacție reglementată între participanții de pe piață la
data evaluării [102, pct. 5]. Din acest context rezultă că valoarea justă este o evaluare în func ție de
piață , și nu o evaluare specifică entității .

41
Normele contabile Statement of Financial Accounting Standards No. 157 „Fair Value
Measurements ” definesc valoarea justă ca prețul care ar fi primit din v ânzarea unui activ sau plătit
pentru tran sferul unei datorii în cadrul unei tranzacții reglementate între participanții de pe piață la
data evaluării [159, p. 8] . Reglementările contabile Statement of Financial Accounting Standards
No. 159 „The Fair Value Option for Financial Assets and Financia l Liabilities ”, de asemenea , permit
entităților să aleagă valoarea justă la evaluarea activelor și datoriilor , iar, odată ce a fost aleasă, această
opțiune devine irevocabilă [160].
Conform Bazel or evaluării , valoarea justă reprezintă prețul estimat pent ru transferul unui activ
sau a l unei datorii între părți identificate, aflate în cunoștință de cauză și hotăr âre, care reflectă
interesele acelor părți [3, p.17]. De menționat că definiția valorii juste din Bazele evaluării este
diferită de cea exprimată în IFRS. IVSC consideră că , în general , definiția valorii juste din IFRS
corespunde cu definiția valorii de piață, a ccentuând , totodată , că, pentru alte scopuri decât cel de
utilizare în situațiile financiare, valoarea justă poate fi dife rită de valoarea de piață. Deși în multe
cazuri prețul la valoarea justă va fi egal cu cel obținut pe piață, pot fi situații în care estimarea valorii
juste va presupune luarea în considerație a unor aspecte care nu sunt necesare la estimarea valorii de
piață, cum ar fi orice element al valorii speciale , rezultat în urma combinării drepturilor asupra
proprietății . Valoarea specială este o sumă care reflectă caracteristicile par ticulare ale unui activ
care are valoare numai pentru un cumpărător special. Valoarea special ă poate apărea atunci când un
activ are caracteristici care îl fac mai atractiv pentru un anumit cumpărător decât pentru alți
cumpărători de pe piață. Acestea pot fi caracteristici le fizice, geografice, economice sau juridice ale
unui activ . Dacă valoarea specială este identificată, ace asta ar trebui raportată și diferen țiată clar de
valoarea de piață [3, p. 17]. Considerăm că valoarea specială , în contextul investițiilor imobiliare ,
poate apărea ca urmare a asocierii fizice cu alte investiții imobil iare, de exemplu, din vecinătate sau
pentru că acestea se află în apropiere cu obiectele locatarului care le închiriază. În astfel de situații ,
ar putea fi solicitată o plată peste valoarea de piață , care ar diferenția valoarea justă de valoarea de
piață a investițiilor imobiliare .
În conformitate cu SNC „Investiții imobiliare” , valoarea justă este suma la care activul ar
putea fi schimbat benevol în cadrul unei tranzacții desfășurate în condiții interesate, independente și
bine informate [99, p. 67]. Compar ând definiția valorii juste din acest standard cu cea din IFRS,
constatăm că în aceasta lipsește sintagma între participanții de pe piață . Totodată, conform IVS 300
„Evaluări pentru raportarea financiară ”, evaluările efectuate pentru a fi i ncluse în situațiile financiare

42
trebuie realizate astfel încât să respecte cerințele IFRS aplicabile [104, p. 94]. Pentru a corespunde
cu IFRS și a nu provoca inceritudini în estimarea valorii juste a investițiilor imobiliare, c onsiderăm
că definiția valorii ju ste din SNC „Investiții imobiliare” trebuie să includă sintagma sus menționată .
Totuși, expertul Șerban V. susține că noțiunea de valoare justă nu este greșită, chiar dacă la
moment nu este atât de perfectă , și poate fi îmbunătățită. El consider ă că principalele probleme
constau în procesul de măsurare a valorii juste, în elementele ca re pot fi evaluate la valoarea justă , în
cine efectuează evaluarea și în cine o confirmă [106, p. 10] .
Savanții autohtoni Țurcanu V. și Goloc ialova I. , de asemenea , remarcă că evaluarea
investițiilor imobiliare constituie o problemă destul de complicată, deoarece aceasta depinde de
posibilitatea aplic ării valorii juste, care necesită un grad ridicat de concentrare asupra IFRS întru
pregătirea corespunzătoar e a acelora care întocmesc și prezintă situa țiile financiare și care
concentrează în sine manifestarea profesională [141, p. 183] . În acest sens , savantul Bancilă N.
susține că , deoarece evaluarea bunurilor entităților este un proces complex și multilatera l, este
necesar ca acesta să fie desfășurat de evaluatori competenți, licențiați sau certificați în domeniul
respectiv al evaluării. Se propune , de asemenea, ca certificatul de evaluator să fie diferențiat pe
sectoare (segmente) de activitate , respectiv pe ntru evaluarea bunurilor de pe piața imobiliară și a
întreprinderilor [4, p. 130].
Având în vedere că valoarea justă este influențată în mod direct de mă rimea valorii de piață,
expunem noțiunea acesteia în contextul Bazelor evaluării. Conform act ului menționat, valoarea de
piață reprezintă suma estimată la care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat (ă) la data evaluă rii
între un cumpărător hotărât într-o tranzacție nepărtinitoare după un marketing adecvat în care părțile
au acționat fiecare î n cunoș tință de cauză , prudent și fără constrângere [3, p. 15]. De asemenea,
valoarea de piață este abordată și în unele lucrări ale autorului în care se menționează că aceasta are
la bază acțiunile și percepțiile colective ale majorității investitorilor de pe piață privind utilitatea
anumitor active. Astfel, se poate afirma că conceptul valorii de piață indică faptul că părțile
implicate în tranzacție sunt informate referitor la caracteristicile proprietăților , precum și referitor la
condițiile pieței la da ta evaluării, iar părțile nu sunt obligate de o anumită conjunctură să încheie
tranzacția [5, p. 204 – 205].
Cercetătorii Mitu I. și Mitu N. , analizând problemele domeniul ui financiar , accentuează că în
domeniu l respectiv exist ă două curente de opinie în ce prive ște relația dintre valoarea de piață și
valoarea justă:

43
– teoria piețelor eficiente, potrivit căreia p e o pia ță bine organizată și informată prețul de piață
este egal sau aproape egal cu valoarea justă, investitorii av ând o re acție imediată la orice informație;
– teoria comportamentală, conform căreia prețul de piața este de cele mai multe ori diferit de
valoarea justă, ca urmare a spiritului colectiv și a stărilor emoționale ale investitorilor [78, p. 64].
Investițiile imobiliare , reprezentând active nefinanciare, la evaluarea valorii juste a acestora ,
conform IFRS 13 , trebuie să se țină cont de capacitatea unui participant de pe piață de a genera
beneficii economice prin utilizarea cea mai intensă și cea mai bună a activului sau prin vânzarea
acestuia unui alt participant de pe piață, care ar utiliz a activul cel mai bine. Cea mai bună uti lizare a
unui activ nefinanciar ține cont de utilizarea posibilă din punct de vedere fizic, permisă legal și
fezabilă financiar [102, pct. 27 – 28]. În acest sens, experții Manole A. și Deaconu A. remarcă , de
asemenea, că criteriul esențial în evaluarea oricărei proprietăț i imobiliare este utilitatea sa.
Referindu -se la gradul de utilitate a terenului, aceșt ia remarcă că terenul este considerat ca un activ
permanent, iar amenajările și construcțiile atașate acestuia cu o durată de viață finită. Dacă terenul
este evalua t distinct de construcții , după princip iile economice, amenajările terenului și construcțiile
atașate acestuia trebuie evaluate ca o contribuție sau o deteriorare adusă la valoarea totală a
proprietă ții. Astfel , valoarea terenului , bazată pe conceptu l „cea mai bună utilizare” , reflectă
utilitatea și permanența terenului, iar valoarea amenajărilor și a construcțiilor atașate lui reflectă
diferența dintre valoarea terenului și valoarea de piață a proprietății construite [5, p. 204]. De
menționat că, potrivit IAS 17 , evaluarea separată a elementelor teren și clădiri nu este prevăzută , dacă
dreptul locatarului at ât asupra clădirilor, c ât și asupra terenului este clasificat drept investiție
imobiliară și se aplică valoarea justă la evaluare [102, p . 18].
Din cercetările efectuate , rezultă totuși că, la stabilirea valori i juste fi abile a investițiilor
imobiliare , principalul factor este determinarea unei valori de piață credibile a acestora , după care
pot fi luați în considerație și alți factori care nu ar face obiectul det erminării valorii de piață, dar care
ar influența mărimea a cestei a. Referindu -ne la investiți ile imobiliar e, considerăm că regula
obligatorie care urmează a fi respectat ă la determinarea valorii juste a acestora este determinarea
obiectivă a prețului și stipularea în con tractul încheiat între părți că acesta repr ezintă valoarea justă a
inves tiției imobiliare din tranzacția respectivă și nu valoare a din tranzacții le anterioare sau ulterioare
încheierii contractului. Astfel, pentru ca valoarea justă a investițiilor imobiliare să prezinte imagine
obiectivă în situați ile financiare, autorul recomandă î n figura 1.6 r egulile obligatorii care urmează a
fi respectate la estimarea acesteia.

44

Fig. 1.6. Reguli obligatorii de estimare a valorii juste a investițiilor imobiliar e
Sursa: elaborat de autor după IAS 40 [10 2]
Din figura 1.6 rezultă că , pentru o evaluare obiectivă a valorii juste a investițiilor imobiliare ,
este necesar ca entitate a să stabilească simultan :
– investiția imobiliară care face obiectul evaluării; Reguli obligatorii de stabilire
a valorii juste
În cazul posibilită ții obținerii pre țurilor
curente pe o pia ță activă, valoarea
justă:
trebuie
să fie estimată,
folosind cel mai
probabil pre ț
să reflecte stadiul
actual al pieței la
data bilan țului
să fie stabilită de
prețurile curente
pentru imobile
similare aflate în
aceleași condiții și
amplasamente
să evite dubla
înregistrare a
investițiilor
imobiliare:
activele și
datoriile separat
recunoscute
să exludă
veniturile obținute
din leasing
operațional sau
plătite în avans
să reflecte în baza
unui contract de
leasing financiar,
fluxurile de
numerar
preconizate nu trebuie
să fie influen țată
de acorduri de
finanțare
atipice,
contracte de
vânzare și
leaseback,
anumite
contraprestații
să fie diminuată
de costurile
tranzacției,
apărute în
momentul
vânzării sau
altui tip de
cedare
să reflecte
cheltuielile de
capital viitoare
care vor
îmbunătăți sau
spori activul În lipsa pre țurilor curente pe o pia ță
activă,
entitatea ia în
considerare
informațiile
provenite din
anumite surse :
prețurile
curente de pe o
piață activă a
imobilelor cu
natură, stare
sau localizare
diferită,
ajustate să
reflecte aceste
diferențe
prețurile
recente de pe
piețe mai puțin
active, cu
ajustări privind
modificări le
din data
tranzacțiilor
previziuni le
actualizate ale
fluxurilor de
numerar ,
bazate pe
estimări le
relevante ale
fluxurilor de
numerar
viitoare în cazul în
care surse le
de informații
utilizate oferă
diferite
concluzii
privind
valoarea
justă,
entitatea ia în
considerare
motivele
diferențe lor evaluarea
se face
conform
modelului
de bază
din IAS 16
atunci când
valoarea
justă nu
poate fi
estimată
credibil

45
– premisa de evaluare adecv ată, corespunzătoare celei mai bune utilizări posibile din pun ct
de vedere fizic a investițiilor imobiliare;
– piața principală sau cea mai avantajoasă pentru investițiile imobiliare;
– evaluarea se efectuează pe baza ipotezei pe care ar u tiliza -o participanți i de pe piață , dacă ar
stabili valoarea inves tiției imobiliare, admițând că acționează p recum ar obține beneficiu maxim;
– tehnici de evaluare adecvate , folosite de participanții de pe piață pentru a stabili valoarea
investiției imobiliare și nivelul de cla sificare a datelor de intrare în ierarhia valorii juste.
IFRS nu stabilesc metode le de evaluare particulare . IASB susține că, la evaluarea valorii juste,
trebuie să se țină cont de ghidurile emise de IVSC. Conform G hidului metodologic de evaluare 630
„Evaluarea bunurilor imobile” , evaluatorii se folosesc de metode de evaluare specifice, care se
încadrează în cele trei abordări în evaluare:
a) abordarea prin piață (comparație directă) – proces de obținere a unei ind icații asupra valorii
proprietății imobiliare subiect prin compararea proprietății imobiliare subiect cu proprietăți le
similare care au fost recent vândute sau care sunt propuse pentru vânzare;
b) abordarea prin venit – metod ele pe care un evaluat or le utilizează pentru a analiza
capacitatea proprietății subiect , pentru a genera venituri și pentru a le transforma într -o indicație
asupra valorii acestei proprietăți;
c) abordarea prin cost – proces de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare
subiect prin deducerea din costul nou al construcției/construcțiilor a deprecierii cumulate și
adăugarea la acest rezultat a valorii terenului ( inclusiv, amenajările ), estimate la data evaluării.
În orice e stimări a le valorii, se folosește una din aceste abordări sau mai multe . Alegerea lor
depinde de tipul de proprietate imobiliară, de utilizarea desemnată a evaluării, de premisele
evaluării, de calitatea și cantitatea date lor disponibile pentru analiză. Toate cele trei abordări în
evaluare se bazează pe date le pieței [60, p. 15 – 19].
În continuare sunt p rezent ate unele metode de determina re a valorii juste a investiț iilor
imobiliare (clădiri) prin estimarea veniturilor viitoare: valoarea de rentabilitate ; valoarea de
rentabilitate limitată; valoarea de rentabilitate continuă.
Valoarea de rentabilitate (Vr) se determină prin capitalizarea venit urilor și presupune
corectarea profitului mediu (P) cu un multiplicator (K) care reprezintă rata de plasament a
disponibilităților pe piața financiară (K = 1/i). Acest multiplicator (K) este inversul ratei de
capitalizare , adică:

46
Vr = P x K sau Vr = P x (1: i) . (1.1)
Astfel, din această formulă r ezult ă că valoarea netă este direc t proporțională cu capacitatea
investiției imobiliare de a aduce profit și invers proporțională cu rata de plasament a
disponibilităților pe piața financi ară. Metoda respectivă se aplică în cazul în care se stabilește că
investiția imobiliară se află în exploata re o perioadă nedeterminată, iar variația profitului mediu
anual este nesemnificativă [59, p. 65 – 67].
Modul de determin are a valorii juste a unei clădiri prin metoda estimării veniturilor viitoare
este ilustrat în exemplu l 1.3.
Exemplu l 1.3. Entitatea estimează profitul mediu anual în sumă de 90 000 000 lei. Rata de
plasament a disponibilităților pe piața financiară est d e 18 %. În urma aplicării metodei estimării
veniturilor viitoare, valoarea justă a unei clădiri se va determina în modul următor:
90 000 000 lei x 1/0,18 = 500 000 lei .
Din condi țiile exemplului 1.3 rezultă că valoarea just ă a clădirii , determinată prin metoda
estimării v eniturilor viitoare , constituie 500 000 lei. Astfel, în urma acestui procedeu , poate fi
stabilit termenul de recuper are a investiției imobiliare pentru care a fost estimat un profit mediu
anual de 90 000 000 lei.
La determinarea valorii juste a investițiilor imobiliare concretizate în clădiri , este importan tă și
corelația dintre rata de actualizare și nivelul de rentabilitate pe care îl estimează proprietarul sau
locata rul în raport cu cea esti mată. Dacă la evaluare se pract ică o rentabilitate sub nivelul ratei de
actualizar e, această situație este în favoarea unității care a închiriat clădirea (și invers).
Valoarea de rentabilitate limitată (Vrl) presupune actualizar ea profiturilor an uale viitoare
limita te la un număr de ani. Deoarece numărul de ani influențează sensibil valoarea justă , urmează a
fi luată în calcul și valoarea reziduală. Valoarea reziduală a unei investiții imobiliare (clădire) este
egală c u valoarea posibilă de realizat după expirarea duratei de viață utilă a acesteia . În operațiunea
de evaluare , valoarea reziduală are o semnificație mai complexă, mărimea ei fiind d eterminată de
momentul în care se efectuează evaluarea în perioada de viață utilă a investiției imobilia re. Cu cât
evaluarea se efectuează mai aproape de durata ciclului de viață , cu atât scade ponderea valorii
reziduale în valoarea justă a investiției, adică:
Vrl = ∑ [P/(1 + i)ⁿ] + [Vrz / (1+ i)ⁿ]. (1.2)
Valoarea de rentabilitate continuă (Vrc ) constă din profitul mediu anual previzionat ( o rentă
perpetuă) la care se a daugă valoarea de rentabilitate. Astfel :

47
Vrc = P + (P/i). (1.3)
Utiliz ând datele din exemplul 1.3, poate fi determinată valoarea rentabilității continue.
Astfel, Vrc = 90 000 000 + 90 000 000/0,18 = 590 000 000 lei.
Rezultă că determinarea valorii juste prin metoda estimării venit urilor are în vedere condițiile
concrete de utilizare a clădirii și veniturile medii anuale c are pot fi obținute prin utilizarea acesteia.
Conform IVS 230 „Drepturi asupra proprietă ții imobiliare ”, în cazul când se evaluează fie un
drept de proprietate afectat de loca țiune, fie un drept creat de contractul de închiriere , este necesar să
se ia în considerare chiria contractuală, iar în cazul în care aceasta este neargumentată – chiria de
piață. Chiria de pia ță este suma estimată la care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi
închiriat la data e valuării între un locator și un locatar hotărâ t cu clauze de închiriere adecvate într -o
tranzac ție în care păr țile au ac ționat în cuno ștință de cauză fără constrâ ngere [100, p. 61]. Astfel, în
cazul u nui contract de leasing aferent dreptului a supra investițiilor imobiliare , poate fi luată în
vedere și chiria de piață, dacă există incertitudi ni în determinarea chiriei contractuale.
În practică pot fi solicitate evaluări ale investiției imobiliare nefinalizate, spre exemplu, pentru
achiziții; fuziuni și v ânzări de entită ți sau părți de entită ți; gara ntarea împrumutului; litigii;
raportarea financiară . Modul de evaluare a acestor a se abord ează în IVS 233 „Investiția imobiliară în
curs de construire”, obiectivul căruia este estim area prețului de plătit și încasat într -un schimb
ipotetic pe piață, precum și a unei proprietăți imobiliare nefinalizate la data evaluării [101, p. 73].
În conform itate cu reglementăril e „Accounting for investment property under construction – a
practical guide ”, investițiile imobiliare în construcție , pentru o utilizare viitoare ca investiții
imobiliar e, se evaluează la valoarea justă, dacă aceasta p oate fi estimată credibil. Dacă valoarea justă
nu poate fi estimată credibil, aceasta este evalua tă la cost până la definitivare și data la care valoarea
justă poate fi estimata credibil [146, p. 4.2]. Consi derăm că investi țiile imobiliare în proces de
construcț ie, reconstrucție sau amenajare trebui e evaluate la cost până la definitivare a lucrărilor ,
având în vedere lipsa piețelor active care ar putea oferi valori juste credibile în asemenea situații .
Din abordările prezentului paragraf , s-a constat at că valoarea justă este influențată în mod
direct de valoarea de piață, evidențiindu -se astfel o corelație strânsă între acestea. Totodată, după
părerea noastră, aceas tă corelație nu este accentuată în actele normative contabile aferente
investițiilor imobiliare. Mai mult dec ât atât, în definiția valorii juste din SNC „Investiții imobiliare”
în contradicție cu IFRS, lipsește chiar și sintagma între participanții de pe piață . Faptele expuse , pot
afecta procesul estimării valorii juste a investițiilor imobiliare , care poate avea un impact negativ

48
asupra imaginii acestora în situațiile financiare. În acest context, considerăm necesară abordarea în
reglementările contabile naționale aspectele sus menționat e.
Ca rezultat al investigațiilor efectuate, pot fi evidențiate atât avantajele, cât și dezavantaje le
modelelor de evaluare a investițiilor imobiliare , bazate pe valoarea justă și pe cost , care sunt expuse
mai jos.
Avantaje le modelului bazat pe valoarea justă constau în : îmbunătăț irea controlul ui managerilor
asupra investițiilor imobiliare, dispunând astfel de date pentru calculul unor indicatori care pot spori
capitalul acționarilor; oferirea unor informații aprofundate și comparabil e privind eficacitatea
investițiilor imobiliare în prezent și în viitor; reduce rea diferenței dintre valoarea contabilă a
investițiilor imobiliare și valoarea oferită de piață acestora ; posibilitatea obținerii unor date fiabile ,
în cazul piețelor active, oferind astfel situațiilor financiare siguranță în certitudine .
Principalele d ezavantaje ale modelului bazat pe valoarea justă pot fi formulate prin
următoarele : în cazul piețelor inactive nu oferă o informație sigură și obiectivă; cre ează multip le
probleme tehnice și financiare , în special, în cazul aplicării metodelor alternative de evaluare ;
provoacă incertitudini la dete rminarea rezultatului financiar și a rezultatul ui distribuibil, având în
vedere că ajustările aferente valorii juste se contabi lizează în contul de profit și pierdere .
Avantajele modelul ui bazat pe cost sunt: este mult mai simplu de aplicat în practica contabilă;
atribuie valorii investițiilor imobiliare un caracter obiectiv ; poate fi verificat ușor prin compararea
docume ntelor contabile; corelația dintre mijloacele bănești aferente investițiilor imobiliare reflectate
în bilanț și situația fluxuri lor de numerar este exactă.
Dezavantaje le model ului bazat pe cost se referă la următoarele : investițiile imobiliare po t fi
înregistrate la valori mai mici decât valoarea lor reală; oferă un grad mai scăzut în comparabilitatea
și relevanța infor mației; în perioade le de inflație , la ieșirea investițiilor imobiliare , veniturile din
vânzări pot fi artificial majorate, iar cos tul vânzărilor poate fi subestimat, ca urmare, profiturile mai
mari pot impune și impozite mai mari.
Conform abordărilor din acest paragraf, după părerea noastră, evaluarea investițiilor imobiliare
reprezintă cel mai contr oversat fenomen la contabilizarea acestora . Astfel, ca procedeu al metodei
contabilității, aceasta este str âns legată de anumite procese a căror aplicare este condiționată de
exprimarea valorică a elementelor investițiilor imobiliare în diferite circumstanțe , care, la rândul l or,
pot crea dificultăți la determinarea valorilor acestora, iar ca rezultat poate fi afectată imaginea lor în
situațiile financiare.

49
Având în vedere caracterul specific al investițiilor imobiliare, precum și lipsa unei baze
legislative care a r reglementa la nivel național acest domeniu , în opinia noastră, o evaluare fiabilă a
valorii juste a investițiilor imobiliare pe piața imobiliară din Republica Moldova poate fi destul de
dificilă, deoarece în cea mai mare parte acestea sunt puțin funcțion ale, iar cererea și oferta nu
întotdeauna determină prețul proprietăților imobiliare la momentul în care au avut loc tranzacțiile.
Pentru soluționarea problemelor aferente determinării valor ii juste a investițiilor imobiliare ,
consideră m că, la nivel național , trebui e să existe reglement ări conforme cu cerințele internaționale ,
care să stabilească : investițiile imobiliare care fac obiectul evaluării; premisa de evaluare adecvată
corespunzătoare celei mai bune uti lizări; piața principală ; caracteri sticile care fac obiectul unei piețe
active și inactive; ipotezele pe care le -ar folosi participanții de pe piață pentru a stabili valoarea
investițiilor imobiliare; datele de intrare utilizate în tehnicile de evaluare în ierarhia valorii juste;
corelația dintre valoarea justă și valoarea de piață a investițiilor imobiliare; metode le și tehnici le de
evaluare alternative adecvate.
Problemele conceptuale abordate în urma investigațiilor efectuate cuprind o examinare la nivel
național și inter național a fundamentelor teoretico – metodologice ale contabil ității investițiilor
imobiliare, care rezidă în: dezvoltarea teoretică a definiției investiții lor imobiliare; identificarea
problem elor la clasificarea , delimitarea , recunoașterea și evaluarea investițiilor imobiliare și
argumentarea direcțiilor de perfecționare a acestora conform cerințel or internaționale; abordarea
problematicii la contabilizarea investițiilor imobiliare evaluate după modelele bazate pe valoarea
justă și pe cost; investigarea sub aspect comparativ a SNC și IFRS în contextul contabilității
investițiilor imobiliare și argumentarea propunerilor de eliminar e a d iscordanțelor dintre acestea ;
evidențierea problematicii la contabilizarea tranzacțiilor de transfer și de ieșire a invest ițiilor
imobiliare și formularea recomandăr ilor de îmbunătățire a acesteia; eficientizarea modul ui de
prezentare a informațiilor privind investițiile imobiliare în situațiile financiare.
Aportul autorului în cercetare constă în sintetizarea ele mentelor – cheie din evo luția
investițiilor imobiliare, având drept c ălăuză criteriul conceptual în context național și internațional.
Prezentând situația actuală a contabilității investițiilor imobiliare la nivel național și internațional,
am evidențiat p erspectivele de organizare a contabilității investițiilor imobiliare, în special, la
entitățile autohtone. În contextul argumentelor formulate privind organizarea contabil ității
investițiilor imobiliare , sunt conturate direcțiile de perfecționare în vedere a eficientizării acesteia și
îmbunătățirii performanței entității.

50
1.3. Concluzii la capitolul 1
În prezentul capitol sunt abordate fundamentele teoretico – metodologice ale contabilității
investițiilor imobiliare, precum și problematica clasificării, recunoașterii și evaluării acestora. În
baza acestora , pot fi formulate următoarele concluzii:
1. Investițiile imobiliare se deosebesc esențial de proprietățile imobiliare utilizate de posesor.
Acestea sunt deținute pentru obținere a veniturilor di n chirii, majorarea capitalului sau ambele, iar
proprietățile imobiliare utilizate de posesor – pentru a fi utilizate la producerea sau furnizarea de
bunuri/ servicii, în scopuri administrative , sau pentru a fi vândute pe parcursul normal a l activității.
2. Literatura de specialitate prezintă definiția investiții lor imobiliare în mod diferit, astfel încât
nu toate definițiile aferente acestora limitează deținerea investițiilor imobiliare în scopul închirierii
sau majorării capitalul ui sau ambele. Totodată, definiția investiții lor imobiliare din SNC „Investiții
imobiliare” este mult mai restrânsă în conținut și emană mai multă neclaritate, fapt ce poate
împovăra procesul de recunoașter e a investiții lor imobiliare. Considerăm că, în literatura de
specialitate nu se descri u aspectele aferente definiției investiții lor imobiliare , care pot crea
impedimente la includerea în categoria investițiilor imobiliare a terenurilor deținute în leasing.
Acest e situații au fost abordat e de către autor în conținutul capitolului , contribui nd astfel la
dezvoltarea definiției investiții lor imobliare sub aspect teoretic.
3. Actele normative contabile specifică doar categoriile de proprietăți imobiliare care pot fi
incluse în categoria i nvestiți ilor imobiliare, fără a s tabili și anumite caracteristici ale acestora . În
opinia noastră, în practica contabilă pot apărea inceritudini în cazul atribuir ii proprietăților
imobiliare deținute pentru majorarea capitalului la investiți ile imobiliare . Autorul recomandă un
ansamblu de caracteristici pentru asemenea proprietăți imobiliare ca dovadă a faptului că acestea ar
putea genera venit uri și fără implicarea lor în leasing operațional.
4. O proprietate imobiliară poate include o part e deținută pent ru închiriere și /sau pentru
majorarea capitalului și o altă parte – ca proprietate utiliza tă de posesor. În cazul în care părțile nu
pot fi vândute sau închiriate separat, proprietatea imobiliară poate co nstitui o investiție imobiliară
doar atunci când o p arte nesemnificativă este deținută pentru a fi utilizată de posesor. Literatura de
specialitate nu trat ează în mod explicit delimit area investițiilor imobiliare de proprietățile imobiliare
utilizate de posesor, atunci când acestea nu pot fi vândute sau înc hiriate separat. În acest context,
autorul recomandă delimitarea acestor proprietăți imobiliare prin determinarea părții semnificative
sau nesemnificative a lor.

51
5. Reglementările contabile nu tratează în mod clar aspectele clasific ării investi țiilor
imobiliare. Considerăm că asigurarea unei definiri complete a conceptului de investiție imobiliară,
precum și a unei analize mai profunde a acestora , va putea fi realizată prin alegerea unor criterii
raționale de clasificare a acestora. Autorul reco mandă criteriile de clasifi care a investitiilor
imobiliare care vor contribui la îmbogățirea cadrului informațional al deciziei de investire în
proprietățil e imobiliare.
6. SNC „Investiții imobiliare” conține prevede ri care contravin cerințelor IFR S și pot afecta
anumite etape ale ciclului contabil privind investițiile imobiliare. Astfel, în definiția valorii juste
lipsește sintagma „între participanții de pe piață ”. Lipsa acestei sintagme poate afecta obiectivitatea
estimării valorii juste a inves tițiilor imobiliare. În actul sus menționat , nu este evidențiată metoda
preponderentă care trebuie aplicată la evaluarea ulterioară a investițiilor imobiliare. Acest fapt nu va
permite entităților autohtone să aleagă obiectiv metoda de evaluare a acestora, și, în consecință ,
poate fi afectată poziți a financiară a entității. Autorul recomandă eliminarea acestor nereguli din
SNC „Investiții imobiliare” și conformarea acestuia cu reglementările internaționale .
7. Pentru eliminarea problemelor afere nte evalu ării valori i juste a investițiilor imobiliare în mod
fiabil, autorul consideră că , la nivel național , trebui e să existe reglementări care să stabilească :
investițiile imobiliare care fac obiectul evaluării; premisa de evaluare adecvată celei mai b une
utilizări; piața principală; caracteristicile care fac obiectul unei piețe active și inactive; ipotezele pe
care le -ar folosi participanții de pe piață pentru a stabili valoarea investițiilor imobiliare; datele de
intrare utilizate în tehnicile de eval uare în ierarhia valorii juste; corelația dintre valoarea justă și
valoarea de piață a investițiilor imobiliare; metode le și tehnici le de evaluare alternative adecvate.
8. Entitățile care aplică modelul bazat pe cost la eval uarea investiți ilor imobiliare din motivul
imposibilității determinării valorii juste în mod fiabil , utilize ază modelul de bază din IAS 16 . Ca
urmare, pentru investițiile imobiliare evaluate după acest model, nu este acceptat tratamentul
alternativ (reevaluarea) din IAS 16. Astfel, evaluarea investițiilor imobiliare se efectuează la costul
de intrare diminuat cu suma amortizării și a deprecierii cumulate. Ca rezultat , informațiile privind
investițiile imobiliare din situațiile financiare nu vor prezenta situația din perspectiva acestora , ci vor
exprima valoarea lor din trecut , fenomen neinspirat de investitori. Autorul consideră că acest model
nu ar trebui acceptat la evaluarea ulterioară a investițiilor imobliare de către entitățile autohtone.
Considerăm că în cazul în c are, valoarea justă a investițiilor imobiliare nu va putea fi determinată în
mod fiabil, a cestea să fie incluse în categoria proprietăților imobiliare utilizate de posesor.

52
Analiza conceptelor teoretico – metodologice ale contabilității investiți ilor imobiliare
generează necesitatea investigării problemelor principal e privind :
aprofund area aspectelor metodologico – aplicative ale contabilității investițiilor
imobiliare;
definirea , clasific area, recunoașter ea investițiilor imobiliare, precum și deli mitarea
acestora de proprietățile imobiliare utilizate de posesor;
determinarea valorii juste a investițiilor imobiliare la evalu area ulterioară ;
perfecționarea contabilității investițiilor imobiliare în funcție de modelul de evaluare
ulterioară a acesto ra;
optimizarea contabilităț ii tranzacțiilor de transfer și de ieșire a investițiilor imobiliare;
divergențele dintre reglementările internaționale și naționale în contextul contabilității
investițiilor imobiliare și argumentarea direcțiilor de eliminare a acest ora;
eficientizarea modului de prezentare a informațiilor privind investițiile imob iliare în
situațiile financiare;
rolul informației contabile privind investițiile imobiliare în procesul decizional .

53
2. TRATAMENTUL CONTABIL AL INVE STIȚIILOR IMOBILIARE
LA EVALUAREA INIȚIALĂ ȘI ULTERIOARĂ A ACESTORA
2.1. Aspecte problematice ale contabilității operațiunilor de intrare a investițiilor imobiliare .
Directivele UE privind situa țiile financiare anuale, situ ațiile financiare consolidate și
rapoartele conexe ale anumitor categorii de entită ți, impun cerințe speciale în vederea îmbunătă țirii
comparabilită ții situa țiilor financiare în întreaga Uniune Europeană, care, la rândul lor , vor avea un
impact pozitiv și asupra contabilit ății investi țiilor imobiliare atât la nivel interna țional, cât și la nivel
național.
Cercetarea din prezentul paragraf este determinată de examinarea și soluționarea problemelor
aferente contabilității tranzacțiilor de intrare a investițiilor imobiliare, precum și a contabilității
operațiunilor cu investițiil e imobiliare evaluate după modelul bazat pe valoarea justă și pe cost.
Investigațiile vor contribui esențial la e lucid area aspectelor problematice ale contabilității
investiți ilor imobiliare, precum și la îmbu nătățirea metodologiei acesteia. În special , vor avea un
impact pozitiv asupra entităților mici și mijlocii , care, conform Legii privind susținerea sectorului
întreprinderilor mici și mijlocii [70], acestea stimulează și a sigură creșter ile economice ale
Republicii Moldova .
Conform Directiv ei UE, elementele prezentate în situa țiile financiare anuale și consolidate
trebuie recunoscute și evaluate în conformitate cu următoarele norme fundamentale :
– se prez umă că entitatea își desfă șoară a ctivitatea pe baza principiului continuită ții activită ții;
– politicile contabile sunt aplicate consecvent de la un exerci țiu financiar la următorul;
– recunoa șterea și evaluarea se efectueaz ă pe o baz ă prudentă;
– sumele recunoscute în bilan ț și în contul de profit și pierdere se calculează pe baza
contabilită ții de angajamente ;
– bilanțul de deschidere pentru fiecare exercițiu financiar trebuie să corespundă cu bilanțul de
închidere a exercițiului financiar precedent;
– componentele elementelor de active și datorii se evaluează separat [34, art.6].
Considerăm că, la contabilizarea operațiunilor aferente investiții lor imobiliare, respectarea
normelor sus menționate poate fi posibilă în cazul în care se va ține cont de principiil e fundamentale
pe care se bazează contabilit atea, în general, prezentate în figura 2.1. Acestea pot asigur a starea și
modi ficarea situațiilo r financiare, precum și a rezultatelor entității , astfel încât să poată fi obțin ute
informații credibile privind investițiile imobiliare.

54
Fig. 2.1 . Principii contabile respectat e la contabilizarea investițiilor imobiliare
Sursa: elaborat de autor
Principiil e contabile din figura 2.1 denotă că entitatea trebuie să -și cont inuie în mod normal
activitatea într-un viitor previzibil, fără a intra în imposibi litatea continuării activității, iar
elementele contabile trebuie să fie recunoscute pe măsura apariției acestora, indiferent de momentul
încasării numerarului.
După cum a fost menționat în capitolul pre cedent , contabilitatea investițiilor imobiliare
tratează proprietățile imobiliare deținute în scopul închirierii , pentru creșterea valorii capitalului , sau
ambele. Totodată, pentru asigura rea unor decizii bine orientate, contabilitatea investițiilor imobiliare
trebuie să fie fundamentată pe date exacte și complete privind caracteristicile tehnico – funcționale,
gradul amortizării , valoarea estimată, deprecierea și capacitatea efectivă a acestora . Aceș ti factori
importanți pot influența obiectivitatea informațiilor contabile aferente investi țiilor imobiliare , care,
la rândul lor , pot avea un impact asupra performanței și poziției financiare a entității.
Astfel, pentru ca informațiil e contabile aferente investițiil or imobiliare să corespundă
principiilor care stau la baza întocmirii și prezentării situațiilor financiare s tabilite de Cadrul general
concept ual pentru raportare a financiară, este necesar să se țină cont de caracteri sticile calitative ale
acestora , prezentate în figura 2.2. Aceste caracteristici au drept scop înregistrarea și prezentarea
fidelă a operațiunilor cu investițiil e imobiliare în conf ormitate cu realitatea economic ă, punând în
evidență drepturile și obligațiile, precum și riscurile asociate acestor a.
Principii
fundamentale ale
contabilită ții
contabilitatea de
angajamente
veniturile și cheltuielile se constată și se reflectă în contabilitate și
în situațiile financiare ale perioadei în care au avut loc,
indiferent de încasările sau plățile efectuat e
continuitatea
activității
la pregătirea situa țiilor financiare, conducerea trebuie
să estimeze posibilitățile entității de a -și continua
activitatea în viitorul apropiat

55
Fig. 2.2 . Caracteristici le calitative ale informației contabile aferente investițiilor imobiliare
Sursa: elaborat de autor
Caracteristicil e din figura 2.2 vor asigur a obținerea unor informații credibile privind investițiile
imobiliare, care vor contribui la luarea unor decizii favorabile de către investitor i.
Regulile care asigură un echilibru între interesele destinat arilor de situații financiare și
interesul entităților de a nu fi împovărate excesiv cu cerințele de raportare sunt tratate de Directivele
UE. Obiectivele vizate de adaptarea directivelor europene la cerințele prezentului, c onform
abordărilor savanților Tabără N. și Nistor C. , sunt: pentru societățile cotate – eliminarea tuturor
divergențelor dintre directive și IFRS; pentru societățile necotate – crearea cadrului în așa fel încât
opțiunile oferite de IFRS să poată fi aplicate și de entitățile care păstrea ză direct ivele drept legislație
de bază; pe plan general, actualizarea directivelor în funcție de practicile contabile europene și
asigu rarea flexibilității acestora pentru a putea integra schimbările legate de IFRS [107, p. 32].
Savanții Feleagă N. și Feleagă L. susțin că standardele contabile au o importanță semnificativă
în noul capitalism, deoarece sunt un instrument – cheie în comunicarea privind activitatea și
rezultatele entității, comunicarea financiar ă fiind funcția esențială în luarea d eciziilor [43, p. 57].
Cercetătorii Căruntu C. și Lăpădu și M., exprimându -și viziunea de ansamblu asupra adoptării
și aplicării IFRS la nivel de entitate, remarcă că elaborarea de standarde naționale , pornind de la
Principalele caracteristici
calitative ale informației
contabile privind investițiile
imobiliare
autenticitatea
informațiile aferente
investițiilor imobiliare
trebuie să fie conforme
cu realitatea
comparabilitatea
datele privind investițiile
imobiliare trebuie să fie
comparabile in timp
pentru a identifica
tendințele de dezvoltare a
acestora
neutralitatea
informațiile aferente
investițiilor imobiliare
trebuie să fie lipsite de
influență
prudența
investițiile imobiliare și
veniturile din acestea să nu
fie supraevaluate, iar datoriile
și cheltuielile aferente să nu
fie subevaluate

56
principiile înscrise în IFRS -uri, pare a fi calea cea mai accesibilă. Însă, aplicarea metodei presupune
și o foarte bună cunoaștere a IFRS -urilor și o activitate legislativă prealabilă de pregătire a cadrului
necesar deschiderii câmpului de aplicare și de manifestare liberă să acționeze în bune condiții a
acestor principii. Standardele naționale , astfel elaborate , trebuie să asigure convergența totală cu
IFRS -uri. Această cale de acces la IFRS asigură o mai bună concordanță între principii și reguli,
care poate satisface mai bine raportur ile care trebuie să existe între contabilitate și fiscalitate și poate
cuprinde unele reguli referitoare la contabilitatea din exercițiul de raportare financiară [26, p. 95].
Cercetătorul Mircea M. , referindu – se la sistemul contabil britan ic, remarcă că , în Regatul
Unit, obligația situațiilor financiare de a prezenta „a true and fair view” (TFV) („o imagine
adevarată și onestă”) prevalează asupra respectării oricărei alte reglementări. ASB , elaborând o
strategie de convergență a reglement ărilor britanice cu IFRS , ajunge la concluzia „că nu există nici o
rațiune pentru care să se mențină diferențele dintre reglementările n aționale și cele internaționale , cu
excepția situațiilor în care standardele contabile britanice trebuie în mod excepțio nal să se abată de
la IFRS din motive juridice sau de raportul cost – beneficii” [76, p. 19].
Axând atenția pe viziunile savanților sus menționați, precum și pe concluziile ASB, poate fi
remarcat că , în ansamblu , convergența contabilă dintre SNC și IFRS privind contabil itatea
investițiilor imobiliare nu este asigurată. Mai mult decât atât, pe lângă faptul că există divergențe
majore între IFRS și SNC , cele din urmă nu sunt susținute de un cadru conceptual, care ar stabili
regulile generale ce stau la baza întocmirii și prezentării situațiilor financiare. În plus, acestea sun t
lipsite de o bază legislativă ce ar justifica disensiunile dint re acestea . Prin urmare, putem
concluziona că SNC nu prevăd același scop cu IFRS. Având în vedere că IFRS sunt standarde
bazate pe principii, stabilind reguli generale și impun ând anumite tratamente contabile specifice,
considerăm că , în cazul în care SNC sunt în dezacord cu acestea, evoluția contabilității nu poate fi
percepută ca un proces prin care regulile, nor mele sau practicile contabile sunt perfectate pentru a fi
comparabile în timp . De asemenea, nu va putea fi asigurată urmărirea, controlul și reflectarea fidelă
a elementelor contabile în situațiile financiare, fapt care poate afecta semnificativ performanț ele și
poziția financiară a entității, precum și procesul decizional. Totodată, cel mai regretabil este faptul
că consecințele vor fi suportate de entitățile care vor aplica SNC, dar nu de organele statului
responsabile de interpretarea inadecvată a acesto ra, care fac doar aluzii la IFRS.
În acest context, exprimăm și opinia savanților autohton i Frecăuț eanu A. și Chișlaru A., care
afirmă că, pentru ca reforma contabilității în Republica Moldova să demareze cu succes, procesul

57
reformei trebuia pregă tit minuțios și bazat pe experiența unor entități – pilot, iar entitățile vizate să
beneficieze de un suport informațional constant. Iar actele elaborate urmau a fi discutate în revistele
specializate și în mijloacele de informare în masă, cu referire la a numite entit ăți [54, p. 122].
Obiectul definirii și analize i referen țialului contabil internațional, după cum afirmă savanții
Feleagă N. și Feleagă L. , sunt politicile contabile . Chiar dacă toate standardele internaționale fac
referire l a politicile contabile, în vederea soluționării problemelor sub aspect conceptual, c âmpul de
reflecții cel mai dens se găsește în spiritul normelor IAS 1 „Prezentarea situațiilor financiare” și
IAS 8 „Politici contabile, modificări ale estimări lor contab ile și erori” [51, p. 11 ]. În conformitate
cu IAS 8, situațiile financiare nu s unt conforme cu IFRS -urile, în cazul în care conțin erori cu privire
la recunoașterea, evaluarea, prezentarea sau descrierea elementelor situațiilor financiare, fie acestea
erori semnificative, fie erori nesemnificative comise în mod intenționat pentru a obține o anumită
prezentare a pozi ției și performanței financiare sau a fluxurilor de nume rar ale unei entități. Erorile
potențiale ale perioadei curente , descoperite în acea pe rioadă , trebuie corectate înainte de a se aproba
publicarea situațiilor financiare [102, pct. 41]. La alegerea incorectă a metod elor și procedeelor de
întocmire a situațiilor financiare , acest fenomen poate micșor a gradul veridicității și comparabilităț ii
informațiilor contabile . Asupra situațiilor financiare , pot influența și modificările în pol iticile
contabile , în cazul în care, metodele și procedeele de ținere a contabilității nu sunt stabilite în mod
obiectiv . La fel, asupra situațiilor financiare pot influența modificările în evaluările contabile, cât și
erorile esențiale . Într-un fel sau altul , toate acestea , vor avea un impact asupra obiectivității și
comparabilității situațiilor financiare . Important este și cunoașterea dacă o omisiune, eroare sau f apt
influențează opinia celor care analize ază situațiile financiare, referindu -ne la cele mai importante
obiective aferente întocmir ii situațiilor financiare, c a performanța și poziția finan ciară a entității.
Totodată , practic a contabil ă dovedeșt e că entitățile autohtone se confruntă cu probleme majore
privind aleger ea obiectivă a procedeelor și metodelor de ținere a contabilității, care urmează a fi
adoptate în politicile contabile ale acestora . Asemenea critici exprimă și savantul autohton Tuhar i T.,
menționând că politicile contabile se întocmesc formal, fără a reda varian tele de ținere a contabilității
care ar demonstra specificul unor reguli, procedee, metode utilizate în interesele lor prin respectarea
obiectivității convențiilor și principii lor de contabilitate [109, p. 31]. În lucrările s avantul ui autohton
Nederița A ., de asemenea , se accentuează importanța alegerii obiective și veridic e a regulilor,
procedeel or și metodelor de ținere a contabil ității activelor și datoriilor în formarea poli ticilor
contabile ale entității [131, p. 40 – 58].

58
Totodat ă, Recomandările metodice privind tranziția la noile SNC prevăd că politicile contabile
se selectează de către fiecare entitate de sine stătător , în baza noilor SNC și altor reglementări
contabile. Iar, în cazul aplicării metodelor alternative de recunoaștere și evaluare a elementelor
contabile , politicile contabile se selectează în conformitate cu p revederile IFRS corespunzătoare
[91, pct. 9]. Considerăm că adoptarea unor politici contab ile conform SNC și a unor politici
contabile conform IFRS la aplicarea metodelor alternative de recunoaștere și evaluare a elementelor
contabile , dezechilibrează sistemul contabil național de cel internațional, ca urmare , nu va putea fi
asigurată imaginea fidelă a informațiilor contabile aferente investițiil or imobiliare .
Având în vedere problematica cu care se confruntă entitățile autohtone în alegerea metodelor și
procedeelor la formarea politicilor contabile privind investițiile imobiliare , autorul recomandă în
anexa 2 un model de politici contabile aferente investițiilor imobiliare armonizate cu normele
internaționale pentru entitățil e care desfășoară activități în domeniul investiții lor imobiliare .
Politicile contabile , propuse de autor , vor avea un impact pozitiv la alegerea obiectivă a procedeelor
și metodelor privind contabilizarea investițiilor imobiliare. Considerăm că , indiferent de impactul
care îl au politicile contabile asupra performanței și poziției financiare a entității, acestea t rebuie să
fie selectate și aplicate într -o manieră care să conducă la reflectarea în situațiile financi are a imaginii
fidele a investițiilor imobiliare . Politicile contabile , elaborate de autor , au fost implementate în
practica contabilă a entităților „Icam” SA, „Dalia ” SA, „Unic” SA și „Viva and CO” SRL.
Contabilitatea investițiilor imobiliare este condiționată de modalitățile intrării acestora în
entitate . Astfel, contabilizarea tranzacțiilor cu investițiil e imobiliare la intrare, se va efectu a în
funcție de modul intr arii lor în entitate. Axând atenția pe informațiil e prezentate în tabelul 1.2,
intrarea investițiilor imobiliare în entitate poate fi realizată prin următoarele modalități : achiziții
ordinare; achizi ții în schimbul unui activ sau a l unor active nemonetare sau al unei combinații de
active monetare și nemonetare ; crearea în cadrul entității; primirea în baza unui contract de leasing
financiar; procurarea în condiții de am ânare a plății ; intrarea cu titlu gratuit ; primirea ca aport în
capitalul social. Totodată, unele modalități de intrare , din cele nominalizate, nu sunt prevăzute în
SNC „Investiții imobiliare” . Astfel, acest standard nu tratează intrarea investițiilor imobiliare prin
crearea acestora în cad rul entității, precum și intrarea investițiilor imobiliare în baza unui contract de
leasing financiar. Considerăm necesară abordarea acestor modalități de intrare a investițiilor
imobiliare în standardul nominalizat , pentru a nu crea impedimen te la contabilizarea acestora , în
cazul intrării lor în entitate .

59
Conform SNC „Investiții imobiliare” , investiții le imobiliare , la intrare , se contabilizează după
cum urmează:
achiziționate contra plată – ca majorare concomitentă a acestora și a datoriilor;
primite în schimbul altor active nemonetare sau unei combinări de active nemonetare și
monetare – se tratează ca două operațiuni separate: ieșirea activului transmis în schimb și
intrarea investițiilor imobiliare , costul de intrare a investi ției imobiliare se determină la cost
care include valoarea de procurare și costurile de achiziție direct atribuibile și se
contabilizează în funcție de sursa de intrare ;
primite ca aport în capitalul social la constituirea entității – ca majorare a invest ițiilor
imobiliare și diminuare a capitalului nevărsat, iar cele primite ca aport la majorarea
capitalului – ca majorare concomitentă a investițiilor imobiliare și capitalul neînregistrat ;
investițiile imobiliare primite cu titlu gratuit – ca majorare a i nvestițiilor imobiliare și
datoriilor [99, p. 68 – 69].
În acest context, d e menționat că achiziționarea investițiilor imobiliare de la furnizori se
efectuează în baza documente lor primare cu regim special, î n conformitate cu Instrucțiunea privind
evidența, eliberarea, păstrarea și utilizarea formularelor tipizate de documente primare cu regim
special [63].
Ține de remarcat și faptul că unele prevederi din S NC „Investiții imobiliare” aferente form ării
costului investițiilor imobiliar e nu sunt expuse în mod explicit . Astfel, acest standard stipulează că
„costul de intrare a l investițiilor imobiliare nu se modifică după recunoașterea inițială a acestora, iar
în cazul capitalizării costurilor ulterioare sau ajustării valorii acestora se determină costul corectat al
obiectului care substituie costul de intrare ” [99, p. 69] . Totodată, actele normative contabile nu
prevăd noțiunea de „cost corectat ”, respectiv nu există nici semnificația acestuia. De asemenea,
standard ul menționat nu oferă explicații r eferitoare la modul de substituire a „costului corectat ” cu
„costul de intrare ”. Considerăm că actul nominalizat ar trebui să exp rime claritate în acest sens,
pentru a nu crea dificultăți la determinarea și contabilizarea costului investițiil or imobiliatre.
O problemă esențială la contabilizarea operațiunilor cu investițiile imobiliare la intrare este și
faptul că Planul general de conturi contabil e nu reglement ează modul de înregistrare a tranzacțiilor
în funcție de conținut ul economic al acestora , deși actul prevede asemenea opțiuni . Considerăm că
lipsa unor asemenea reglementări poate crea d isensiuni în reflectarea obiectivă a acestora în
contabilitate. În consecință , poate fi afecta tă imaginea investițiilor imobiliare în s ituațiile financiare .

60
În scopul asigurării unei contabiliz ări obiective a tranzacțiilor cu investițiile imobiliare la intrare,
autorul recomandă în anexa 3 principalele înregistrări contabile aferente acestor operațiuni .
În procesul exploatăr ii economice, investițiile imobiliare pot fi supuse modernizării sau
reconstrucției , ca rezultat fiind suportate costuri suplimentare celor inițiale. Conform SNC „Investiții
imobiliare” , astfel de costuri se tratează ca costuri ulterioar e [99, p. 69]. Toto dată, Indicațiile
metodice privind contabilitatea costurilor de producție și calculația produselor și serviciilor,
obiectivul cărora constă în stabilirea modului de contabilizare a costurilor de producție și de
calculație a costului produselor fabricate/se rviciilor prestate, nu tratează noțiunea și semnificația
costurilor ulterioare [99, p. 228] . Neținându -se cont de acest fapt, anumite standarde contabile
reflectă contabilitatea acestor costuri. De asemenea, contrar reglement ărilor internaționale, nu este
abordată contabilitatea costurilor ulterioare aferente investițiilor imobiliare în funcție de modelele de
evaluare ulterioară a acestora. Se evidențiază doar unele categorii de costuri care pot fi incluse în
costurile ulterioare ale investițiilor imobili are. Lipsa unor reglementări adecvate în acest sen s, poate
afecta imaginea investițiilor imobiliare evaluate după modelele bazat e pe valoarea justă și pe cost.
Pentru a nu crea incertitudini la contabilizarea costurilor ulterioare, autorul recomandă aborda rea în
actele contabile corespunzătoare a noțiunii și semnificației costurilor ulterioare, precum și a
contabilității acestor costuri în funcție de modelele de evaluare baza te pe valoarea justă și pe cost . Și
propune contabilizarea acestora , în modul următ or: în cazul în care la evaluarea investițiilor
imobiliare se aplică modelul bazat pe cost, contabilizarea costurilor ulterioare se efectuează conform
IAS 16; dacă se aplică modelul bazat pe valoarea justă, costurile ulterioare se contabiliz ează ca
cheltui eli ale perioadei în care au fost suportate, în cazul în care nu generează avantaje economice
suplimetare celor inițiale, și se capitaliz ează în cazul în care , ca rezultat al suportării acestor costuri,
valoarea justă va putea fi majorată .
Savantul rus Kunin M. , referindu -se la costurile ulterioare aferente investi țiilor imobiliare , de
asemenea, accentuează că acestea pot fi capital izate numai atunci când, ca urmare a acestor costuri,
este probabil că entitatea va obține beneficii economi ce viitoare în plus fa ță de cele planificate
inițial [125]. În această ordine de idei , exprimăm și opinia savantul ui autohton Bucur V. referitoare
la reflectarea în componența imobilizărilor necorporale a costurilor aferente modernizării bunurilor
primit e în leasing [17, p. 41 ]. Considerăm nepotrivite opiniile autorului din următoarele
considerente: imo bilizările necorporale sunt active care nu au o formă materială și nu reprezintă
careva obiecte, existența acestora se confirmă doar prin reflectarea pe pu rtătorii de informație

61
materială (de hârtie, magnetici). Însă, purtătorii de informa ție materială , care reflectă imobilizările
corporale , nu se înregistrează în contabilitate și în situa țiile financiare, se reflectă doar dreptul de
utilizare a acestora, ad ică de folosire a informa ției descrise pe ele, astfel, fiind reflectată doar forma
nematerială. Ca urmare, costurile aferente modernizări i bunurilor primite în leasing nu pot face
obiectul imobilizări lor necorporale și nu pot fi acceptate în cazul investi țiilor imobiliare de ținute în
leasing. În opinia noastră, a semenea costuri la locatar trebuie capitalizate și contabilizate în
conform itate cu IAS 16.
Important în c ontabilitatea investițiilor imobiliare este și obiectivitatea reflectării operațiu nilor
în procesul inventarierii acestora. Legea contabilității obligă entită țile să efectueze inventarierea
generală a elementelor de activ și pasiv cel puțin o dată pe an , pe parcursu l desfășurării activității
sale [69, art. 24]. Astfel , investițiile imo biliare deținute de entitate trebuie supu se inven tarierii cel
puțin o dată pe an.
Autorul în unele lucrări accentuează că , în practica contabilă autohtonă, deseori este dificilă
corectitudinea evaluării și reflectării în evidența contabilă a rez ultatelor inventarierii activelor și
pasivelor, dat fiind faptul că în procesul inventarierii apar diferite situații care solicită respectarea
suficientă a măsurilor de precauție în adoptarea deciziilor [10, p. 77]. Considerăm că acest fapt se
întâmplă , deoarece reglemetările naționale aferente inventarierii activelor și pasivelor nu abordează
principiile inventarierii în contextul prevederilor SNC și altor acte normative contabile . Spre
exemplu, Regulamentul privind inventarierea [95], îndeosebi , nu trate ază modul privind evalu area
activelor imobilizate în procesul inventarierii, respectiv nu este abordat n ici modul de evalu are a
investițiilor imobiliare la inventariere , astfel fiind ignorat principalul scop al inventarierii aferent
stabilir ii situației re ale a elementelor contabile pentru întocmirea situațiilor financiare anuale.
Considerăm că, î n cazul în care, reglementările menționate nu tratează factori i care stau la baza
determină rii stării reale a elementelor contabile , nu poate fi posibilă prezentar ea obiectivă a acestora
în situațiile financiare, inclusiv a investițiilor imobiliare.
Expertul Dumitru G. , referitor la imobilizări le corporale , susține că, în scopul asigurării unei
valori credibile a acestora, evalu area trebuie efectuată nu do ar la recunoaștere, dar și la inventariere,
la închiderea exercițiului și l a ieșir ea din entitate [40, p. 7]. Astfel, evaluarea proprietăților
imobiliare , inclusiv a investițiilor imobiliare, este necesară la toate etape le ciclului contabil.
Pentru elimina rea probleme lor sus menționate , autorul recomandă abordarea în Regulamentul
privind inventarierea modul evaluării investițiilor imobiliare în procesul inventarierii și propune,

62
totodată, efectuarea evaluării investițiilor imobiliare la valoarea de inventar, stabilită în funcție de
utilitatea bunului, starea acestuia și prețul pieței. Conform dicționarelor de contabilitate , valoarea de
inventar este totalitatea cheltui elilor ocazionate de achiziționarea, construirea sau confecționarea
unui mijloc fix, montarea, executarea probelor de funcționare, toate acestea realizate pe calea
investițiilor. Valoarea de inventar se constituie la finele exercițiului financiar, atunci c ând cu ocazia
inventarierii se constată o valoare de inventar (actuală) a imobilizărilor mai mică decât valoarea de
înregistrare (neamortizată) [35]. Rezultă că , la finele perioadei de raportare , trebuie de ținut cont și
de rezultatele inven tarierii. În cazul investițiilor imobiliare, urmează de comparat valoarea contabilă
cu valoa rea de inventar a acestora, și, după necesitate , de ajustat. Considerăm că investițiile
imobiliare în curs de execuție trebuie și ele să constituie obiect al evaluării la inventa riere.
Întocmirea situațiilor financiare este condiționată de normele metodologice de aplicare a
conturilor contabile. Conform Planul ui general de conturi contabile , investițiile imobiliare se reflectă
la contul 151 „Investi ții imobiliare” . Totodată, actul men ționat nu specifică la acest cont
subconturile aferente categoriil or investi țiilor imobiliare . Se menționează doar că contul este
destinat generalizării informației privind existența și mișcarea investițiilor imobiliare temporar
neutilizate , transmise în leasing operațional și altor investiții imobiliare . Considerăm că o astfel de
abordare va genera multiple probleme la contabiliz area investițiilor imobiliare pe categorii de
deținere a acestora . Pentru a putea fi obiectiv identifica te investi țiile imobiliare , autorul propune
specificarea la contul 151 a următoarel or subconturi :
– 1511 „Clădiri transmise în leasing opera țional”;
– 1512 „Clădiri libere de ținute pentru a fi transmise în leasing opera țional”;
– 1513 „Terenuri de ținute în scopul cre șterii pe termen lung a valorii capitalului”;
– 1514 „Terenuri de ținute pentru a fi utilizate în viitorul încă nedeterminat”;
– 1515 „Clădiri, terenuri vândute și răscumpărate de v ânzător în leasing” .
De menționat că Planul general de conturi contabile, pe lângă faptul că nu reglementează
reflectarea operațiunilor în conturi , care rezultă din prevederile SNC și altor acte normative
contabile, nu tratează nici eviden ța analitică a elementelor contabile, inclusiv a investi țiilor
imobiliare. Drept urmare, nu va putea fi asigura tă concordan ța dintre eviden ța sintetică și evidența
analitică a investițiilor imobiliare. Considerăm necesar ă abordarea acestor aspecte în actul normativ
menționat și propunem ca eviden ța analitic ă a investițiilor imobiliare să se țină conform destinației
acestora și obiecte de inventar distincte.

63
Una din categoriile proprietăților imobi liare, care fac obiectul investițiilor imobiliare , sunt
terenurile. Cercetătorul Deaconu A . afirmă că terenurile sunt bunuri imobiliare care cuprind trei
elemente: sol, subsol, suprasol, iar , din punct de vedere contabil , se disting: terenuri construite,
neconstruite, agricole, silvice, cu zăcăminte, altele [36, p. 91]. Considerăm că categoriile de terenuri
nominalizate , în cele mai frecvente cazuri , pot fi atribui te la investi ții imobiliare după efectuarea
anumitor lucrări de reconstrucție sau amenajare a acestora . Autorul Dumitrean E. , referindu -se la
amena jările terenuri lor, menționează că acestea cuprind cheltuielile efectuate pentru punerea în
valoare a acestora , cum ar fi: căi de acces, racordări la sistemele de alimentare cu energie, apă,
imprejmuiri etc. , lucrări care pot fi efectuate de ter ți sau cu f orțe proprii . Acesta accentuând ,
totodată , că lucrările de amenajare a terenurilor în practică sunt destul de complexe și pot dura o
perioadă îndelungată [39, p. 116]. În unele lucrări ale autorului , de asemenea, se menționează că
efectuarea lucrărilor de construc ție și amenaj are a clădirilor cu destina ție de utilizare ca investi ții
imobiliare pot decurge o perioadă îndelung ată. În astfel de situa ții, dacă costurile suportate se vor
atribui direct la contul investițiilor imobil iare, dar lucrările nu vor fi finalizate, valoarea ac estora
prezentată în bilanț nu va fi una relevantă [11, p. 84]. În această ordine de idei, considerăm că ,
până la finalizarea lucrări lor de construcție , reconstrucție sau amenajare a investițiilor imobiliare,
costurile aferente acestora trebuie contabilizate la un cont separat din clasa conturilor destinată
pentru investi țiile imobiliare. Astfel, p entru asigurarea unei imagini obiective a investițiilor
imobiliare în bilan ț, autorul recomandă întroducerea în Planul general de conturi contabile a unui
nou cont contabil care să reflect e costurile nominalizate mai sus până la finalizare a lucrărilor . Se
propune contul 153 „Investi ții imobiliare în curs de execuție ” cu specificarea următoarelor
subconturi: 1531 „Investi ții imobiliare în curs de construc ție”, 1532 „Investi ții imobiliare în curs de
reconstruc ție”, 1533 „Investi ții imobiliare în curs de amenajare”.
Totodată , Planul general de conturi contabile prevede coresponden ța debitului contului 151
„Investiții imobiliare” din grupa 15 „Investiții imobiliare” cu creditul contului 121 „Imobilizări
corporale în curs de execuție” din grupa 12 „Imobilizări corporale” [89, p. 151] . În opinia noastră , o
atare corespondență contra vine normelor metodologice de aplicare a conturilor contabile prin faptul
că grupele de conturi reprezi ntă active dife rite după destinație. Ca urmare , contul 121 nu poate fi
compatibil cu contul 151 privind reflectarea costurilor aferente lucrărilor de construcție .
Considerăm că c ontabilizarea acestor costuri poate fi efectuată prin intermediul contului din clasa
conturilor destinată investițiil or imobiliare propus de autor.

64
Principale le tranzacții aferente investițiilor imobiliare sunt tranzacțiile de leasing. Potrivit Legii
cu privire la leasing, f orma juridică a operațiunilor de leasing este contractul de leasing dintre
locator și locatar și contractul de v ânzare – cumpărare (furniza re) dintre locator și v ânzător
(furnizor) [74, art. 6]. Conform Codul ui civil, prin contractul de leasing , o parte (locator) se obligă la
cererea une i alte părți (locatar) să asigure posesiunea și folosința temporară a unui bun, cumpărat
sau produs de loca tor contra unei plăți periodice (rate de leasing) [23, art. 923].
Forme le de leasing principale , aplicate în tranzacțiile cu investițiile imobiliare , sunt preze ntate
în figura 2.3 .

Fig. 2.3 . Caracteristicile formelor de leasing aferente tranzac țiilor cu investițiile imobiliare
Sursa: elaborat de autor după Legea cu privire la leasing [74, art. 4].
Din caracter isticile descrise în figura 2.3 , se constată ca condițiile impuse leasingului f inanciar
sunt mult mai complexe comparativ cu cel e ale lea singului operațional, respectiv și contabilizarea
tranzacțiilor aferente leasingului financiar este mult mai dificilă comparativ cu cea a leasingului
operațional .
Formele de
leasing aplicate în
tranzacțiile cu
investițiile
imobiliare
leasing
financiar
operațiune care
trebuie să
îndeplinească cel
puțin una din
următoarele condiții:
riscurile și beneficiile
aferente dreptului de
proprietate asupra
bunului să fie transferate
locatarului la momentul
încheierii contractului
suma ratelor de leasing
să reprezinte cel puțin
90% din valoarea de
intrare a bunului dat în
leasing
contractul de leasing să
prevadă expres
transferul dreptului de
proprietate asupra
bunului către locatar la
expirarea contractului
perioada de leasing să
depășească 75% din
perioada de funcționare
utilă a bunului obiect al
leasingului
leasing
operațional
operațiune care nu
îndeplinește nici una
din condițiile
contractului de leasing
financiar

65
Anumite aspecte privind contabilitatea unui contract de le asing operațional, sunt abordate și în
unele lucrări ale autorului [12, p. 68]. De asemenea și e xpertul Achim M., referindu -se la
operațiunil e de leasing, vizează , în fapt , elementele esențiale ale contractului de leasing, exprimând
relevanța acestua sub aspect financiar [1, p. 32].
În opinia s avanților Molico T. și Wunder E., în cazul leasingului imobiliar , este important ca
locatorul să dispună de capacitate de finanțare și refinanțare ridicată, deoarece volumul investițiilor
este rid icat, durata contractului este de lungă durată și, în plus, finanțatorul suportă un risc foarte
mare. Pentru demara rea acestor afaceri la nivel mondial , sunt înființate societăți de profil numite
„societăți de obiect”, care se ocupă numai cu obiecte de leasin g din categoria bunurilor imobile.
Asemenea s ocietăți pot fi de tip holding , care, pentru fiecare investiție importantă , crează „o
societate de obiect de leasing, care se înființează și funcționează exclusiv pe durata contractului de
leasing [79, p. 150]. Considerăm că asemenea societăți ar fi benefice și în cadrul Republicii
Moldova, care , în opinia noastră, ar putea contribui la ameliorarea contabilității privind investițiile
imobiliare.
În contabilitatea investi țiilor imobiliare , corectitudinea reflectării veniturilor generate d e
tranzac țiile cu acestea constituie un loc aparte. Conform IAS 18 [102, pct. 7], precum și a Ghidul ui
pentru înțelegerea și aplicarea IAS 18 [58], veniturile sunt intrări brute de beneficii economice pe
parcursul perio adei, generate în cadrul desfășurării activităților normale ale unei entități, atunci c ând
aceste intrări au drept rezultat creșteri ale capitalurilor proprii, altele decât crește rile legate de
contribuții ale participanților la capitalurile proprii .
Veniturile din tranzacțiile cu investițiil e imobiliare se reflectă în funcție de modelul evaluării
ulterioare, bazat pe valoarea justă și pe cost . Conform IAS 40, u n câștig sau o pierdere , generat(ă) de
o modificare a valorii juste a investiției imobi liare, trebuie recunoscut(ă) în profitul sau în pierderea
perioadei în care apare [102, pct. 35]. La utilizarea modelului bazat pe cost, reluarea pierderilor din
depreciere se reflectă ca majorare a profiturilor în conformitate cu IAS 36 [102, pct. 119].
Economiștii Gârbina M. și Bunea Ș. afirmă că, adesea , în lumea contabilă , se sus ține că
profitul este un punct de vedere, în timp ce numerarul este o realitate. Această afirma ție se bazează
pe constatarea că unele entită ți raportează profituri impunătoare care nu au însă corespondent pe
măsură în numerar . Diferen ța se datorează pe de -o parte faptului că rezultatul contabil are în spate o
serie de conven ții, iar pe de altă parte este calitatea managementului entită ții [61, p. 8]. Referindu -ne
la profiturile constatate și la realitatea numerarului aferente tranzac țiilor cu investi țiile imobiliare,

66
considerăm că se poate manifesta o discordanță dintre acestea în cazul în care nu va fi asigurată o
corela ție eficientă dintre veniturile obținute din d eținerea investițiilor imobiliare și efectivul de
numerar care urmează a fi încasat din acestea .
Savanții Antony R. și Ris Dj. susțin că nu toate operațiunil e economice reflectate în evidența
financiară , care au menirea determinării venitului financiar , fac obiectul determinării ve nitului și în
scopuri fiscale. Iar o perațiuni le, valoarea cărora în evidența financiară diferă de cea în scopuri
fiscale , duc la diferențiere a venitului p ână la impozitare. Drept urmare , apar două categorii de
diferen țe între evidența financiară și cea fiscală, denumite ca diferențe permanente și temporare
[143, p. 179].
Conform IAS 12 „ Impozitul pe profit” [102] și a Ghidul ui pentru înțelegerea și aplicarea
IAS 12 [56] pentru tranzacțiile și cele lalte evenimente recunoscute în contul de profit sau pierdere,
orice efecte fiscale aferente se vor recunoaște la fel în contul de profit sau pierdere . În conformitate
cu reglementările menționate , diferen țele temporare reprezintă diferen țele dintre valoar ea contabilă a
unui activ sau datorii și baza fiscală a acestora. Diferen țele temporare pot fi impozabile și
deductibile. Diferențele temporare deductibile generează active ( creanțe) de impozit amânat, iar
diferențele temporare impozabile generează datorii de impozit amânat. Baza fiscală a unui activ
poate fi determinată prin scăderea din valoarea contabilă a sumelor impozabile , rezultate din
recuperarea activului și majorată cu sumele deductibile din utilizarea activului. De exemplu, dacă
costul unei inve stiții imobiliare este de 3 000 000 lei (baza fiscală), iar valoarea justă , la da ta
evaluării , constituie 2 800 000 lei , diferen ța de 200 000 lei (3 000 000 – 2 800 000) va reprezenta
suma viitoare deductibilă.
Deși, l a nivel interna țional, prin intermediul a două reglementări specifice, IAS 12 și SFAS
109 – Statement of Financial Accounting Standards No. 109 Accounting for Income Taxes , cele
două organisme de reglementare IASB și FASB acordă un interes deosebit tratamentul ui contabil
privind impozitul pe profit [158], la nivel na țional , contabilitatea impozitului pe profit nu este
suficient reglementată . Acest fapt, poate avea un impact negativ asupra corectitudinii determinării
impozitului pe profit generat de investițiil e imobiliare atât a celui curent, cât și a celui amânat .
Totodată , SNC „Cheltuieli” stipulează că entitatea poate aplica metoda impozitului pe profit amânat
potrivit IAS 12 , conform politicil or contabile [9 9, p. 154]. În acest context, de remarcat că sistemul
contabil și fiscal dispun ând de autonomii diferite, la determinarea im pozitului pe profit î n plan
contabil , se aplic ă regulile contabile , iar în plan fiscal se aplic ă dispozițiile dreptului fiscal. Astfel ,

67
pot apărea divergențe între rezultatul contabil și cel fisc al, fapt ce poate impune corectarea
rezultatului contabil. Considerăm că aplicarea normelor contabile internaționale la determinarea
impozitului pe profit amânat și a regulilor fiscal e naționale în scopuri de impozitare, dezechilibrează
rezultatul contabil și cel fiscal. Acest fapt poate genera apariția de erori din punct de vedere fiscal ,
care pot atrage după sine penalități. Prin urmare , nu pot fi agreate prevederile din SNC „Cheltuiel i”
privind aplicarea IAS 12 la determina rea impozitului pe profit amâna t în contextul investițiilor
imobiliare . Aceste probleme, în opinia noastră, pot fi soluționate prin elaborarea unor reglementări
naționale privind contabilitatea impozitul ui pe profit , care să rezulte din circumstanțele și actele
normative națion ale. De m enționat că, în cazul investițiilor imobiliare, impozitele amânate sunt
generate de diferențele dintre amortizarea contabilă și amortizarea fiscală a acestora.
Totodată, Codul fiscal [24] nu tratează modul de determin are a valorii fis cale a invest ițiilor
imobiliare. Acest fapt poate afecta obiectivitat ea determinării venitului impozabil din tranzacțiile cu
investițiile imobiliare. Considerăm că valoarea fiscală a investițiilor imobiliare , utilizată pentru
calculul amortizării fiscale a acestora , trebuie să fie determinată de costul de achiziție /construcție
sau de valoarea justă a investițiilor imobiliare obținute cu titlu gratuit ori constituite ca aport la data
intrării în capitalul entității. După părerea noastră, î n valoarea fiscală a investițiil or imobiliare , ar
trebui să fie inclus e și rezultatele evaluăril or potrivit reglementărilor contabile , în special, a celor din
ajustările valorii juste a investițiilor imobiliare .
Unii experți , axând u-se pe importanța informațiilor contabile care o au acestea în sistemul
fiscal, își exprimă viziunea referitor la corelați a dintre sistemul contabil și dreptul fiscal. Astfel ,
autorul Cuzdriorean D. susține că atât contabilitatea , cât și fiscalitatea au ca scop principal
identifi carea rezultatelor ob ținute de către o entitate economică, iar ceea ce diferă sunt , în fapt ,
obiectivele asumate de către fiecare, mai departe principiile contabilită ții financiare și respectiv
fisca le fiind , din multe puncte de vedere , similare (Norberg, 2007) [32, p. 19].
Cercetătorul Lengel R., referitor la relația fiscalitate – contabilitate în sistemul anglo -saxon,
menționează că în aceasta se atestă o decuplare a fiscalității de contabilitate, care se realizează prin :
– legislația fiscală, car e are influențe limitate asupra practicilor contabile curent e și nu
afectează conținutul și modul de prezentare al informației financiare către investitori în special
(SUA, M area Britanie) și publicului în general (Marea Britanie).
– impozitele și taxele sunt stabilite pe baza datelor din evidența cont abilă de către inspectori
financiari independenți, inspectori care întocmesc și declarații fiscale;

68
– piețele de capitaluri sunt ex trem de sensibile la informația contabilă publicată de soci etăți
care influențează direct cursurile bursiere;
– profesia contabilă este independentă de autoritățile publice [68, p. 199].
Savantul Feleagă N. remarcă că, la nivel european , pot fi identificați d oi factori tradiționali
care influe nțează doctrinele și practicile contabile, și anume: gradul de apropiere a relațiilor
„contabilitate – fiscalitate” și necesitățile de informare financiară a investi torilor pe piețele de
capital [52, p. 42].
Autorul Coman F. accentu ează că societă țile comerciale sunt locul unde contabilitatea și
fiscalitatea capătă forme concrete de supraveghere și control privind situația patrimonială, situația
financiar ă și a rezultatelor obținute [29]. Cercetătorul Graur A. menționează că, în contextul
sistemului economic , contabilitatea și fiscalitatea constituie elemente importante ale infrastructurii
economiei de pia ță, ce leagă sectorul particular cu cel public economi c și cu cel social, în virtutea
faptu lui că prezintă informa ție necesară la primirea deciziilor economico – financiare în aces te
domenii [62, p. 10]. Expertul Istrate C. precizează că contabilitatea reprezintă o sursă priv ilegiată de
informa ții pentru organele fiscale, deoarece majoritatea ob ligațiilor fiscale sunt stabilite pe baza
datelor din contabilitate [65, p. 4].
Abordările autorilor sus menționați reprezintă o convingere fermă că între contabilitate și
fiscalitate există o legătură strânsă datorită faptului că majoritatea obli gațiilor fiscale se stabilesc pe
baza informațiilor contabile. De aceea considerăm că raporturile dintre contabilitate și fiscalitate , în
contextul investițiilor imobiliare , trebuie să fie stabilite în strânsă legătură cu specificul acestui
domeniu de acti vitate.
Contabilizarea t ranzac țiilor cu investi țiile imobiliare în valută străină se efectuează conform
IAS 21 „Efectele variație i cursurilor de schimb valutar”. În conformitate cu acest standard ,
„diferența de curs valutar ” reprezintă diferența care rezultă din conversia unui anumit număr de
unități ale unei monede într -o altă monedă la cursuri de schimb valutar diferite [102, pct. 8].
Entitățile care aplică SNC contabilizează tranzac țiile cu investi țiile imobiliare în valută străină
conform SNC „Diferen țe de curs valutar și de sumă ”. Totodată, acest standard , elaborat în baza IAS
21, pe lângă noțiunea „diferenț ă de curs valutar ”, prevede și noțiunea „diferență de sumă ”, care
semnifică diferența rezultată din recalcularea creanțelor și datoriilor exprimate în valută străină
sau unități convenționale la diferite cursuri oficiale ale leului moldovenesc sau cursuri de schimb
stabilite în contractele încheiate între rezidenții Republicii Moldova [99, p. 185]. În acest context,

69
de remarcat că obiectivul IAS 21 este să prescrie modul în care se includ tranzacțiile valutare și
operațiunile din străinătate în situațiile financiare ale unei entități și modul în care se convertesc
situațiile financiare într -o monedă de prezentare. Principalele probleme sunt c e curs de schimb
valutar trebuie utilizat și în ce mod trebuie să se facă raportarea efectelor variațiilor cursurilor de
schimb v alutar în situațiile financiare [102, pct. 1]. Astfel, ținând cont de obiectivul IAS 21 , cât și de
lipsa de conținut economic a l acest ui termen , noțiunea „diferenț ă de sumă ” nu poate fi încadrată în
aria de aplicabilitate a acestui standard . Considerăm că abordarea în SNC „Diferen țe de curs valutar
și de sumă ” a unor termeni nejustificați, care contravin reglementărilor internațio nale, discreditează
imagine a acestora și ar trebui eliminați din standard ul respectiv .
Din abordările IFRS , aspectele sus menționate ar trebui tratate ca acoperiri de riscuri conform
IAS 39 „Instrumente financiare – recunoaștere și evaluare”. Pot rivit acestui act, dacă elementul
acoperit împotriva riscurilor este un activ nefinanciar sau o datorie nefinanciară, el trebuie desemnat
ca element acoperit împotriva riscurilor pentru riscurile legate de cursul valutar sau în întreg ime
pentru toate riscu rile din cauza dificultății de a izola și de a evalua porțiunea corespunzătoare din
modi ficările fluxurilor de numerar sau ale valorii juste , care poate fi atribuită riscurilor specifice,
altele dec ât riscul valutar [102, pct. 82]. În această ordine de id ei, investițiile imobiliare trebuie
desemnate ca elemente acoperite împotriva tuturor riscurilor , inclusiv riscurile legat e de curs ul
valutar și de valoarea justă. Cel mai po trivit instrument de acoperire a riscului valutar poate fi
contractul de leasing d enominat în valută, ca rezultat al scăderii cursului de schimb, iar , pentru riscul
legat de valoarea just ă, poate fi acoperirea acesteia împotriva riscului de preț.
Conform IAS 32 „ Instrumente financiare: prezentare” , un contract de cumpărare sau v ânzare a
unui element nefinanciar poate fi decontat net în numerar sau în alt instrument financiar sau prin
schimbul de instrumente financiare [10 2, pct. 8]. Acestea pot avea loc atunci când:
– termenii unui con tract permit oricărei părți să îl deconteze net în numerar sau în alt
instrument financiar, ori prin schimbul de instrumente financiare;
– capacitatea de decontare netă în numerar sau în alt instrument financiar, ori prin schi mbul
de instrumente financiare, nu este explicită în termenii contractului;
– pentru contracte similare, entitatea accept ă livrarea activului în scopul generării unui profit
din fluctuațiile prețului pe termen scurt și elementul nefinanciar , obiect al contractului , poate fi
convertit fără dificultate în numerar [102, pct. 9]. După părerea noastră, asemenea modalități de
decontare ar putea fi oprtune și în contextul contractelor aferente investițiilor imobiliare.

70
Conform IAS 40 , o entitate poate avea o proprietate imobiliară care este închiriată și ocupată
de societatea -mamă sau de o altă filială. Proprietatea imobiliară nu îndeplinește condițiile unei
investiții imobiliare în situațiile financiare consolidat e, deoarece este, din punctul de vedere al
grupului , o proprietate imobiliară utilizată de poseso r. Totodată , din punctul de vedere al entității
care o deține, este o investiție imobiliară dacă corespunde acestei definiți i [102, pct. 15].
La contabiliz area investițiilor imobiliare în filiale, în entități controlate în comun și în entități
asociate, dacă o entitate alege sau i se impune, prin reglementări locale , să prezinte situații financiare
individuale , entitatea aplică IAS 27 „Situații financi are consolidate și individuale ” [102, pct. 3]. Unele
aspecte privind formele combinărilor de entități și sit uațiile financiare ale acestora sunt tratate în
lucrările savanților Țurcanu V . și Golocialova I. [110, p. 190].
Din abordările prezentul ui paragraf, se constată că, în contabilitatea investițiilor imobiliare ,
există multiple probleme . Unele dintre acestea pot fi soluțion ate prin realizarea următoarelor măsuri :
• abordarea în Planul general de conturi contabile : modul de înregistr are a operațiunilor
cu investițiile imobiliare , la intrare , în funcție de conținutul economic al acestora ; specificarea
subconturilor corespunzătoare la contul 151 ; includerea unui nou cont 153 „Investiții imobiliare în
curs de execuție ” aferent costuri lor lucrărilor de constru cție, reconstrucție și amenajare a investițiilor
imobiliare până la finalizarea acestora , cu specificarea subconturilor corespunzătoare ;
• expunerea în reglementările contabile , în mod clar , a metodelor și procedeelor care urmea ză
a fi selectate la formarea politicilor contabile aferente investițiil or imobiliare ;
• abordarea , în Regulamentul privind inventarierea , a modul ui de evalu are a investițiilor
imobiliare în procesul inventarierii;
• reglementarea contabilității impozitului pe profit , în scopul determinării și contabilizării
obiective a consecințelor fiscale curente și viitoare , privind recuperarea valorii conta bile a
investițiilor imobiliare;
• tratarea în actele normative fiscale modul de determin are a valorii fiscale a
investițiilor imobiliare , utilizată pentru calculul amortizării fiscale;
• clarificarea în SNC „Investiții imobiliare” a aspectelor referitoare la „în cazul capitalizării
costurilor ulterioare aferente in vestițiilor imobiliare se determină costul corectat al obiectului care
substituie costul de intrare” , precum și abordarea contabilității costurilor ulterioare aferente
investițiilor imobiliare , în funcție de modelel e de evaluare ulterioară a acestora ;
• excluderea noțiunii „diferență de sumă” din SNC „Diferențe de curs valutar și de sumă”

71
pentru a corespunde IFRS și a nu provoca incertitudini în desemnarea investițiilor imobiliare ca
elemente de acoperi re impotriva riscurilor legat e de cursul valutar .

2.2. Contabilit atea investițiilor imobiliare evaluate după modelul bazat pe valoarea justă
Valoarea justă tot mai des este utilizată în limbajul contabil , aceasta fiind o valoare care
depăș ește limitel e celorlalte baze de evaluare , utilizate la întocmirea situațiilor financiare. Valoare a
justă se află în centru l dezbaterilor profesioniștilor internaționali și ale lumii de afac eri de mai bine
de două decenii și se interferează în prezent cu procesul internațional de evaluar e, cât și cu cel de
armonizare financiară și contabilă [7, p. 72] Lărgirea ariei de aplicabilitate a acestei valori a fost
favorizată, în special, de dezvoltarea piețelor de capital și de îmbunătățirea procesului informațional ,
de aceea valoarea justă are cei mai mulți susținători în țările cu economia axată pe piața de capital.
Cercetarea din prezentul paragraf este axată pe problemele contabilității tranzacțiilor cu
investițiile imobiliare evaluate după modelul bazat pe valoar ea justă . Această valoare poate crea
dificultăți în contabilizare a tranzacțiilor cu investițiile imobiliare , deoarece estimarea ei ramâne un
proces subiectiv, mai ales că aceasta trebuie determinată și în lipsa unor piețe funcționale, precum și
cu aplicare a metode lor alternative, ceea ce implică multe raționamente profesionale și posibilitatea
manipulării de cei care o estimează și o confirmă.
De remarcat că, în unele țări , reglementările contabile prevăd aplicarea valorii juste la
evaluarea inves tițiilor imobiliare doar în cazul în care aceasta poate fi estimată în mod fiabil, fără
constrângeri și eforturi suplimentare. Astfel, c onform normelor contabile FRS 102 „The Financial
Reporting Standard applicable in the UK and Republic of Ireland ”, aplic abile în Regatul Unit și
Republica Irlanda , evaluarea după recunoaștere este aplicată pentru i nvesti țiile imobiliare a căror
valoare justă poate fi estimată credibil , fără costuri excesive sau efort uri la fiecare dată de raportare .
O entitate trebuie să co ntabilizeze toate celelalte investi ții imobiliare ca imobilizări corporale după
modelul bazat pe cost [156, p. 91] .
De asemenea, conform IFRS pentru IMM -uri doar, proprietățile imobiliare a căror valoare
justă poate fi evaluată în mod fiabil , fără cost sau efort nesolicitat , se contabilizează ca investiții
imobiliare. În opinia noastră, abordările din FRS 102 și IFRS pentru IMM -uri exprimă atât avantaje ,
cât și dezavantaje . Considerăm că principal ul avantaj este faptul că vor fi elimina te anumite
probleme privind estim area valorii juste. Astfel, nu va fi necesară determinarea acestei valori pe
piețe inactive, cât și prin metode alternative. Dezavantajele pot fi exprimate prin aceea că nu toate

72
proprietățile imobiliare care vor fi transmise în leasi ng operațional vor putea fi atribuite categori ei
investiții lor imobiliare, dacă valoarea justă a acestora nu va putea fi determinată în mod fiabil.
Cercetătorul Șerban V ., referindu -se la valoarea justă, susține că aplicarea acestei valori
reprez intă un risc de mani pulare a rezultatului, deoarece valoarea justă nu este decât o estimare
contabilă care conduce la comportamente de tipul contabilității creative (manipulare contabilă).
Acesta remarcâ că evalu area la valoarea justă nu se bucură de cea m ai mare susținere pe plan
internațional, deoarece „în toate mediile și nu doar în Europa, se constată o rezistență fa ță de
valoarea justă ” (Gelard Gil, membru al IASB) [106, p. 14]. Totuși, î n opinia noastră, aplicarea
valorii juste la evaluarea investiții lor imobiliare poate fi o n ormă actuală pentru investitori în cazul
în care aceasta va fi determinată pe o piață activă în mod fiabil , dar nu pe o piață nefuncțională sau
prin metode alternative.
Totodată, autorul în unele lucrări afirmă că un factor important în estimarea valorii juste a
investițiilor imobiliare este identificarea corectă a acestora , fapt din care relevă obiectivitatea
contabilizării lor. La estimar ea valorii lor juste, trebuie să existe siguranță că aceasta este efectuată
pentr u investiția imobiliară recunoscută , și nu pentru un alt element contabil . Este necesar de ținut
cont că informațiile aferente evaluărilor la valoarea justă nu trebuie să fie relevante doar pentru
deciziile investitori lor, dar, în același timp , și credibil e, adică obiective și nearbitrare [7, p. 75].
Deși IASB sprijină faptul că o valoare justă deține cea mai bună capacitate de prognoză pentru
utilizatori, dacă este vorba de anticiparea po tențialelor de beneficiu viitor în cazul investițiilor
imob iliare, totuși, în viziunea mai multor autori , valoarea justă r eprezintă un model de referință care
caracterizează cu aproximație o imagine perfec tă, astfel aceasta fiind mai mult una teoretică, fără
o confirmare reală în practică.
Cu to ate acestea, expertul Deaconu A. afirmă că, în contextul celor mai importante
caracteristici calitative ale informației contabile, cum ar fi p ertinența și fiabilitatea, valoarea justă
este instrumen tul de masură cel mai pertinent mai ales pentru instrument ele financiare, pentru care
în general se pot obține informații suficient de fiabile, accentuând ca exemplu că, „valoarea justă
permite un tratament contabil fiabil pentru operațiile de acoperire a riscului valutar” [37, p. 103].
Din deducerile I FRS WORKBOOKS for Accounting Professionals AS 40 INVESTMENT
PROPERTY rezultă că și o bună parte din instituțiile financiare au implica ții în tranzacții le cu
proprietăți le imobiliare, proprietățile acestora și a clien ților lor. Clienț ii băncilor folosesc ad esea
proprietățile imobiliare ca garan ție pentru credite le bancare , dobândite în scopul desfășurării și

73
dezvoltării activității lor. Implicarea directă a băncilor în tranzacții cu investi țiile imobiliare este în
cazul în care acest ea deț in anumite cladiri și folose sc o mică parte din ele pentru activitate a bancară,
iar cea mai mare parte s e închiriază . În astfel de situații, a semenea clădiri se contabiliz ează ca
investi ții imobiliare . În scopul unei siguranțe în creditare , băncile ar trebui să ia în vedere calitatea
evaluărilor aferente investițiilor imobiliare efectuate de către clienții săi . Băncile trebuie să analizeze
impactul IAS 40 asupra situațiilor financiare ale clien ților săi. În cazul în care clien ții băncii
utilizează modelul bazat pe valoarea justă la contabilizarea investi țiilor imobiliare, veniturile se vor
reflecta în contul de profit , chiar dacă nu au fost realizate. Aceste venituri nerealizate nu generează
fluxuri de numerar și pot deveni pierderi în perioade le viitoare , dacă rezultatele reevaluări i vor fi
semnificative [151, p. 4]. În general, băncile nu constituie portofoli i de proprietă ți de investi ții, doar
cu excep ția cazului când profiturile de la acestea sunt mult mai mari decât cele care pot fi ob ținute
din activită țile bancare. De regulă, băncile prefer ă să utilizeze proprietățile imobiliare în activitatea
lor bancară, deoarece investi țiile în proprietă ți imobiliare implică finan țări pe termen mediu și lung și
ar putea avea un efect negativ asupra lichidită ții și numerarului bănci i. Totuși, băncile ar trebui sa fie
preocupate de investițiile imobiliare, inclusiv și a clienților lor, care fac obiectul acordării de credite,
dat fiind faptul că acestea pot afecta considerabil fluxurile de lichidi tate, precum și numerarul
băncilor . Astfe l, sunt necesare revizuiri periodice ale fluxurilor de numerar pentru a se asigura că
orice nereguli ș i orice reducer i anticipate a valorilor investițiilor imobiliare închiri ate să fie
identificate cât mai curând , pentru a fi întreprinse acțiunile corespun zătoare [151, p. 5]. Având în
vedere tendința actuală orientată în special spre evalu area bazată pe valoarea justă, după părerea
noastră, instituțiile financiare treb uie să dea dovadă de capacități de a efectua evaluări detaliate și
justificate care să asi gure stabilitate financiară ca rezultat al estimării valorii juste a investițiilor
imobiliare. Instituțiile financiare ar trebui să solicite justificări concludente din partea evaluatorilor ,
care să poată fi dovedite atât în managemenul riscului, cât și a l referențialului contabil. În caz
contrar, evaluăril e și contabilizările bazate pe valoarea justă pot fi un factor major în provocarea
unei crize financiare. Iar, pentru a o stopa, vor fi necesare multiple mecanisme de protejare, spre
exemplu, g estionare specială, anumite reglementări bancare, p olitici financiare, etc. Considerăm că,
în condițiile economice defectu oase ale Republicii Moldova, asemenea prerogative vor fi destul de
dificil de realizat.
În această ordine de idei, de menționat că experții români Căpraru B. și Onofrei M . își propun
cercetări aprofunda te în domeniul imobiliar, astfel venind în întâmpinarea multor probleme iscate în

74
contextul actual, ținând cont de evoluțiile datorate crizei financiare , al cărei epicentru s -a regăsit în
criza creditelor ipotecare din SUA , precum și de faptul că investițiile imobiliare din România au fost
afectate de criza internațională [33].
În contextul abordărilor de mai sus poate fi menționat că , problema fundamentală în
contabilitatea invest ițiilor imobiliare după modelul bazat pe valoarea justă este, totuși, procesul
determinării valorii juste a acestora .
Contabilitatea investițiilor imobiliare după modelul bazat pe valoarea justă este condiționată de
anumite elemente fundam entale, conform cărora investițiile imobiliare trebuie să fie reflectate în
structura patrimonială a entității și gestionate . Acestea sunt prezentate în tabelul 2. 1.
Tabelul 2.1. Elemente le fundamentale ale contabilități i investițiilor imobiliare
după modelul bazat pe valoarea justă
Nr.
crt. Elemente Particularități
1 2 3
1. Evaluarea
inițială Investițiile imobiliare se evaluează la cost , plus orice che ltuieli direct
atribuibile tranzacției .
2. Evaluarea
ulterioară Investițiile imobiliare se evaluează la valoarea justă, cu excepți a când
aceasta nu poate fi determinată în mod fiabil pe o bază continuă .
3. Amortizarea Investițiile imobiliare evaluate la valoarea justă nu se amortizează.
4. Ajustarea
valorii juste Ajustările în valoarea justă a investițiilor imobiliare se reflectă în contul
de profit și pierdere.
5. Imposibilitatea
determinării
valorii juste În cazuri excep ționale, entitatea poat e fi lipsită de posibilitatea de a
determina valoarea justă a investițiilor imobiliare din lipsa tranzacțiil or
comparabile și a unor estimări alternative . În astfel de situații , o
investiție imobiliară se contabilizează conform tratamentului de bază di n
IAS 16. Valoarea reziduală a investițiilor imobiliare se presupune a fi
egală c u zero.
6. Deprecierea Pentru investițiile imobiliare n u se aplică IAS 36 . Cerințele acestuia deja
sunt îndeplinite prin faptul că se aplică valoarea justă, care reflectă c el mai
probabil preț obținut în mod rezonabil pe piață.
7. Dezvăluirea
informa țiilor În cazuri excepționale, când care entitatea utilizează modelul bazat pe
cost conform IAS 16, aceasta trebuie să prezinte dezvăluiri referito are la
valorile acestor investiții imobiliare separa t de valorile altor investiții
imobiliare.

Sursa: elaborat de autor după [6, p. 101]
În baza e lementel or din tabelul 2.1 , entitățile vor putea , într-o manieră mai convingăto are, să ia
decizii privind aplicarea model ului bazat pe valoarea justă la contabilizarea investițiilor imobiliare.
Axând atenția pe elementul privind imposibilit atea determinării valorii just e, specificat în
tabelul 2.1, de remarcat că SNC „Investiții imobiliare ” stipulează că , în cazul în care valoarea justă

75
nu poate fi determină în mod credibil, investiția imobili ară se evaluează conform modelului bazat pe
cost p ână în momentul ieșirii acesteia. În acest caz, valoarea reziduală a investiției imobiliare va fi
egală cu zero. [99, p. 70]. Astfel, în cazul investițiil or imobiliare , valoare a reziduală a acestora nu se
determină . Totodată, î n contradicție cu prevederile nominalizate , SNC „Cheltuieli” menționează că,
la casarea investițiilor imobiliare , în cazul c ând valoarea bunurilor obținute în urma casării este mai
mică dec ât valoarea reziduală a acestora, pierderile rezul tate se atribuie la cheltuieli cu active
imobilizate [99, p. 160]. Considerăm necesar ă eliminarea acestor discordanțe din actele normative
menționate pentru a nu a fecta contabiliz area tranzacțiilor cu investițiile imobiliare.
În conform itate cu IAS 40, d acă proprietate a imobiliară utilizată de posesor devine o investiție
imobiliară , care va fi contabilizată la valoarea justă, entitate a va aplic a IAS 16 p ână la data
modificării utilizării. Orice diferență de la acea dată în valoarea contabilă a proprietății imobiliare se
tratează ca o reevaluare conform IAS 16 [102, pct. 61].
Conform SNC „Investiții imobiliare”, la determinarea valorii juste a investițiilor imobiliare ,
entitatea poate evalua în ansamblu proprietățile imobiliare, chiar dacă ele au fost recunoscute
anterior ca obiecte de evidență distincte. Drept exemplu de astfel de investiții pot servi:
– echipamentele, cum ar fi lifturi sau aparate de aer condiționat , sunt adesea parte integrantă
a clădirii transmise în leasing operațional și, de aceea, ele s unt incluse în valoarea justă a investiției
imobiliare, dar nu s unt recunoscute separat ca imobilizări corporale;
– încăperea t ransmisă în leasing operațional , împreună cu mobilie rul de oficiu , este evaluată la
valoarea justă, inclusiv valoarea justă a mobilierului, și nu se recunoaște ca activ separat [99, p. 70].
Totodată, sta ndardul sus menționat , în contradi cție cu reglementările internaționale , nu
specifică că la determinarea valorii juste a investițiilor imobiliare nu trebuie evidențiate dublu și
următoarele situații:
– valoarea justă a investiției imobiliare exclude veniturile din le asing operațional angaja te sau
plătite în avans, deoarece entitatea le recunoaște ca activ separat sau datorie separată ;
– valoarea justă a investiției imobiliare , deținute în temeiul un ui contract de leasing reflectă
fluxurile de trezorerie preconizate (inclusiv chiria conti ngentă care se preconizează că va deveni
scadentă). Prin urmare, dacă o evaluare obținută pentru o proprietate imobiliară este netă de orice
plăți care se preconizează că vor fi efectuate, va fi necesară readăugarea oricărei datorii recunoscute
aferente c ontractului de leasing pentru a se ajunge la valoarea contabilă a investiției imobiliare ,
utilizând modelul bazat pe valoarea justă [102, pct. 50].

76
Ajustările în valoarea justă a investițiilor imobiliare , în conformitate cu IAS 40 , se reflectă în
contul de profit și pierdere [102, pct. 35] . Diferențele de valoare care apar în urma modific ării
valorii juste a investițiilor imobiliare , conform SNC „Investiții imobiliare” , se contabilizează ca
majorare/diminuare a investiției imobiliare și majo rare a veniturilor sau cheltuielilor curente
[99, p. 70]. Astfel , se reflectă ca venituri ajustările pozitive , rezultate din estimarea valorii juste a
invest ițiilor imobiliare, și ca cheltuieli ajustările negative din estimarea acest eia.
De menționat că ajustările în valoarea justă a investițiilor imobiliare pot afecta poziția financiar ă
a entității. Ajustări le în partea majorării valorii juste pot impune creșteri de venituri, iar , în consecință ,
acestea pot obliga și impozite mai mari. Totodată, reglementările fiscale nu tratează aspecte le
abordate . În scopul asigurării unei stabilități financiar e a entității , considerăm că diferența din
majorarea valorii juste a investițiilor imobiliare, care urmează a fi reflectată la venit uri, ar trebu i să
fie neimpozabilă, deoarece în cele mai frecvente cazuri valoarea justă nu poate fi obiectiv ă. În
același timp , diferența de valoare din descreșterea valorii juste , care urmează a fi reflect ată la
cheltuieli , ar trebui să fie nedeductibilă .
Planul general de conturi contabile nu reglementează modul de înregistrare a investițiilor
imobiliare evaluate după modelul bazat pe valoarea justă, în funcție de conținutul economic al
acestora . Acest fapt poate provoca incertitudini la contabilizarea tran zacții lor cu investițiile
imobiliare după acest model. Drept urmare, poate fi afectată imaginea investițiilor imobiliare în
bilanț și respectiv în situațiile financiare . Pentru soluționarea acestor probleme , autorul propune în
anexa 4 principalele înregist rări contabile aferente tranzacțiilor cu investițiile imobiliare , evaluate
după modelul bazat pe valoarea justă , iar în anexa 5 este ilustrat modul de contabilizare a
tranzacțiilor cu investițiile imobiliare conform acestui model în baza unei situații conc rete.
Înregistrările contabile aferente tranzacțiil or cu investițiile imobiliare , evaluate după modelul bazat
pe valoarea justă , au fost implementa te în practica contabilă a entităților „Icam” SA, „Dalia” SA.,
„Unic” SA și „Viva and CO” SRL.
Examinări practice aferente contabiliz ării tranzacțiilor cu investițiil e imobiliare cu aplicarea
modelului bazat pe valoarea justă au fost efectuate de către autor la entitatea „Lemi Invest ” SA. De
asemenea , au fost analizate anumite aspecte aferente aceste i valori la „Dalia” SA. În urma
investigațiilor efectuate , am ajuns la concluzia că entitățile autohtone nu dispun de suficientă
experiență privind aplicarea în practica contabilă a model ului bazat pe valoarea justă . Totodată,
pentru a evidenția și a face lumină acestui proces, în exemplul 2.1 , axat pe informații le entității

77
„Dalia ” SA, este reflectată evoluția investițiilor imobiliare în mai multe perioade de gestiune,
variația acestora în totalul activelor imobilizate, influența modificărilor valorii just e asupra
rezultatului din activitatea operațională și impactul valorii juste asupra poziției financiare a entității
în ansamblu.
Exemplul 2. 1. În perioada anilor 2012 – 2014 investiții le imobiliare a le entității Dalia SA
reprezintă datele reflec tate în tabelul 2. 2. Elementele contabile din sit uațiile financiare în perioada
respectiv ă exprimă datele din tabelul 2. 3. Veniturile din leasing și modificările în valoa rea justă a
investițiilor imobiliare sunt redate în tabelul 2. 4. În baza informațiilo r prezentate în tabelele
nominalizate este descrisă evoluția invest ițiilor imobiliare în perioada menționat ă, variația
investițiilor imobiliare în totalul activelor imobilizate, precum și impactul modificărilor valorii juste
asupra rezultatului din activit atea operațională.
Evoluția investițiilor imobiliare în perioada anilor 201 2 – 2014 este prezentată în tabelul 2. 2.
Tabelul 2.2. Evoluția investițiilor imobiliare (în lei)
Nr.
crt. Operațiuni efectuate Perioada de gestiune
2014 2013 2012
1 2 3 4 5
1. Valoarea investițiilor imobiliare l a 1 ianuarie 69 124 406 5 680 60 8 27 517
2. Transfer la investiți i imobiliare 18 533 44 236 098 –
3. Ajustări în valoarea justă a investițiilor imobiliare (424 846) 16 375 803 5 667 561
4. Diferențe de curs valutar 48 421 2 831 898 (14 471)
5. Ieșiri de investiții imobiliare – – –
6. Valoarea investițiilor imobiliare l a 31 decembrie 68 766 514 69 124 40 7 5 680 607

Sursa: elaborat de autor în baza datelor entității „Dalia ” SA
Conform informațiilor din tabel ul 2. 2, în anul 20 13, au avut loc transferuri de proprietăți
imobiliare utilizate de entitate în categoria investiț iilor imobilia re în valoare de 44 236 098 lei ,
astfel, producând o majorare în acest ă categori e de active. De asemenea, pe parcursul anilor 201 2 –
2014, au fost efectuate a justări în valoarea justă a unor categorii de investiții imobiliare care au avut
impact atât în partea majorării valorii investițiil or imobiliare , cât și în partea micșorării acesteia . Prin
urmare , ajustările valorii juste a investițiilor imobiliare au influențat valoarea acestora atât pozitiv,
cât și negativ , ca rezultat , acestea constituind : în anul 2012 – 5 667 561 lei; în anul 2013 –
16 375 803 lei; în anul 2014 – (– 424 846) lei.
În tabelul 2. 3 sunt prezentate informații le privind elementele contabile din situ ațiile financiare
în perioada anilor 201 2 – 2014 .

78
Tabel ul 2.3. Informații privin d elementel e contabile (în lei)
Nr.
crt. Indicatori
Perioada de gestiune
2014 2013 2012
1 2 3 4 5
1. ACTIV E
1.1
1.1.1
1.1.2
1.1.3
1.1.4 Active imobilizate
Investiții imobiliare
Imobilizări corporale
Imobilizări necorpora le
Alte active imobilizate
Total active imobilizate
68 766 514
761 189
187 525
5 804 132
75 519 3 60
69 124 407
510 134
9 493
–
69 644 03 4
5 680 607
10 913 819
4 361
–
16 598 787
1.2
1.2.1
1.2.2
1.2.3
1.2.4 Active circulante
Creanțe comerciale
Obiecte de mică valoare și scurtă durată
Creanțe ale bugetului
Numerar în casierie și la conturi le curente
Total active circulante
2 366 978
20 298
–
1 902 842
4 290 118
9 430 190
391 727
–
674 038
10 495 955
1 870 587
–
6 457
2 005 904
3 882 948
Total active 79 809 47 8 80 139 989 20 481 735
2. PASIV E
2.1
2.1.1
2.1.2
2.1.3 Capital propriu
Capital social
Profit nerepartizat
Rezerve
Total capital propriu
17 674
22 603 157
(2 711 542)
19 909 289
17 674
21 225 353
1 251 021
22 494 048
17 674
4 973 144
(451)
4 990 367
2.2
2.2.1
2.2.2

2.3
2.3.1
2.3.2
2.3.3 Datorii pe termen lung
Credite și imprumuturi pe termen lung
Datorii privind leasingul
Total datorii pe termen lung
Datorii curente
Credite și împrumuturi pe termen scurt
Alte datorii
Datorii comerciale
Total datorii curente
Total datorii
54 902 694
388 045
55 290 739

3 132 8 43
–
1476 60 7
4 609 4 50
59 900 189
50 937 945
–
50 937 945

2 699 797
485 829
3 522 370
6 707 996
57 645 941
–
–
–

15 128 383
–
362 985
15 491 368
15 491 368
Total pasive 79 809 47 8 80 139 989 20 481 735

Sursa: elaborat de autor în baza datelor entității „Dalia ” SA
Din informa țiile prezentate în tabelul 2.3 rezultă că , în totalul activelor entității , ponderea cea
mai mare o constituie investițiile imobiliare, valoarea acestora fiind: în anul 2014 – 68 766 514 lei
din totalul de active imo bilizate de 75 519 360 lei sau 86,2% ; în anul 2013 – 69 124 407 lei din
totalul activelor imobilizate de 69 644 034 lei sau 86,3% ; în anul 2012 – 5 680 607 lei sau 27,7% .
Astfel, poate fi concluzionat că activitatea de bază a entității este axată, în special, pe acordarea
proprietăților imobiliare în leasing operațional, calificate la rând ul lor ca investiții imobiliare. De

79
asemenea, din datele tabelului 2. 3 se constată că, în anii 201 3 și 2014, investițiile imobiliare
reprezintă ponderea cea mai mare și în totalul activelor entității, constitu ind 86,16 % în anul 201 4 și
86, 25 % în anul 2013.
Variația investiți ilor imobiliare în totalul activelor imobilizate este prezentată în graficul 2.1.

Grafic ul 2.1. Variația investiți ilor imobil iare în totalul activelor imobilizate
Sursa: elaborat de autor în baza datelor entității „Dalia ” SA
Din inform ația prezentată în graficul 2.1 rezultă că, în perio ada anului 2013, valoarea
investițiilor imobiliare a avut o creștere sem nificativă, iar factorul care a contribuit la majorarea
acesteia este transferul proprietăților imobiliare utilizate de entitate în categoria investiți ilor
imobiliare. Prin urmare , valoarea investițiilor imobiliare s -a majorat de la 5 680 607 lei în anul 2 012
la 69 124 407 lei în anul 2013 . Totodată, investițiile imobiliare redau și o micșora re nesemnificativă
în anul 201 4 comparativ cu anul 201 3 în sumă de 357 893 lei, constituind 68 766 514 lei. Cea mai
mare parte din această sumă micșora tă fiind influe nțată de descreșterea valorii juste a unor categorii
de investiții imobiliare în anul 201 4. Astfel, poate fi remarcat că ajustările în valoarea justă a
investițiilor imobiliare pot avea un impact asupra valor ii totale a activelor imobilizate , atât în parte a
majorării, cât și în partea micșorării lor, influențând astfel valoarea totală a activelor deținut e de
către entitate.
68 766 514 69 124 407
5 680 607
761 189 510 134 10 913 819
187 525 9 493 4 361 5 804 132
0 0
0 10 000 000 20 000 000 30 000 000 40 000 000 50 000 000 60 000 000 70 000 000 80 000 000
2014 2013 2012 Active imobilizate
Investiții imobiliare
Imobilizări corporale
Imobilizări necorporale
Alte active imobilizate Lei

80
Pentru o analiză mai amplă, î n tabelul 2. 4 sunt evidențiate, în mod detaliat, veniturile și
cheltuielile aferente tranzacțiil or de leasing , ajustările în valo area ju stă a investițiilor imobiliare,
rezultatul obținut din activitatea operațională, precum și rezultatele financiare în perioadele de
gestiune 2012 – 2014.
Tabelul 2. 4. Veniturile, cheltuielile, rezultatele financiare (în lei)
Nr.
crt. Indicatori financiari Perioad ele de gestiune
2014 2013 2012
1 2 3 4 5
1. Venit uri din vânzări (leasing) 7 950 912 914 557 –
2. Costul vânzărilor 2 246 087 328 438 –
3. Profit ul brut 5 704 825 586 119 –
4. Alte venituri din activitatea
operațională – 21 059 28 800
5. Ajustări în valoare a justă a
investițiilor imobiliare (424 846) 16 375 803 5 652 554
6. Cheltuieli administrative 1 070 591 764 507 79 138
7. Cheltuieli de depreciere și
amortizare – 21 762 3 895
8. Alte cheltuieli din activitatea
opera țională 686 267 479 081 153 335
9. Total cheltuieli din activitatea
operațională 2 181 704 1 265 350 236 368
10. Rezultatul din activitatea
operațională 3 523 121 15 717 63 1 5 444 986
11. Venit uri din alte activități 18 842 390 11 153 258 164 220
12. Cheltuieli din alte activități 19 985 675 10 618 681 491 803
13. Diferen țe de curs valutar (3 965 046) 1 251 472 –
14. Rezultat ul din alte act ivități (5 108 331) 1 786 049 (327 583)
15. Profitul pâ nă la impozitare (1 585 210) 17 503 680 5 117 403
16. Cheltuieli privind impozitul pe venit – – –
17. Profit net (pierdere netă) a l
perioadelor de gestiune (1 585 210) 17 503 680 5 117 403

Sursa: elaborat de autor în baza datelor entității „Dalia ” SA
Din informațiile prezentate în tabel ul 2.4 , se constată că, pe parcursul anilor 2013 și 2014, au
avut loc ajustări ale valorii juste a investițiilor imobiliare. Astfel, în anul 2013 majorările valorii
juste au constituit 16 375 803 lei, iar în anul 2014 s -a produs o micșorare a acesteia cu 424 846 lei.
Totodată, modificările în valoarea justă a investițiilor imobiliare au influențat și rezultatul din
activitatea operațională, respecti v și profitul perioadelor de gestiune. Ca urmare, venitul din
activitatea operațională a constituit 3 523 121 lei în anul 2014, mai puțin cu 12 194 510 lei

81
(3 523 121 – 15 717 631) comparativ cu anul 2013, iar în comparație cu anul 2012 venitul s -a
diminu at cu 1 921 865 lei (5 444 986 – 3 523 121).
În graficul 2.2 , este prezentat impactul ajustărilor valorii juste asupra rezultatului din
activitatea opera țională .

Graficul 2.2. Impactul ajustărilor valorii juste asupra rezultatul ui din activitatea operațională
Sursa: elaborat de autor în baza datelor entității „Dalia ” SA
Din datele graficului 2.2 se constată că, în anii 2012 – 2014, au avut loc atât creșteri, cât și
descreșteri în valoarea justă a investițiilor imobiliare care au influențat rezultatul din activitatea
operațională. Valoarea justă s -a majorat de la 5, 65 mln. lei în 2012 la 16, 38 mln. lei în 2013 și s -a
diminuat cu 0,42 mln.lei în 2014. Se evidențiază anul 2013 cu un venit de 15,72 mln. lei și anul
2012 cu 5,44 mln. lei, obținut, în special din creșterea valorii juste a investițiilor imobiliare. În anul
2014, ca urmare a descreșterii valorii juste, venitul s -a micșorat până la 3,52 mln. lei.
Datele prezentate în grafic denotă că ajustările în valoarea justă a investițiilor imobiliare au
impact atât pozitiv, cât și negativ asupra rezultatului din activitatea operațională, care la rândul lor
influențează poziția financiară a entității. De menționat că valoarea justă a investițiilor imobiliare
poate exprima imagine obiectivă în bilanț, doar atunci când aceasta este determinată în baza
prețurilor stabilite pe o piață activă. Considerăm că, în cele mai frecvente cazuri, pe piețele
-0,42 16,38
5,65
0,00
0,02 0,03 5,70
0,59
0,00 -1,07 -0,76 -0,08
0,00 -0,02 0,00 -0,69 -0,48 -0,15
-2,18 -1,27 -0,24 3,52 15,72
5,44
-5,00 0,00 5,00 10,00 15,00 20,00
2014 2013 2012 Rezultatul din activitatea oper ațional ă
Ajustări în valoarea justă a investițiilor imobiliare
Alte venituri din activitatea operațională
Profitul brut
Cheltuieli administrative
Cheltuieli privind deprecierea și amortizarea
Alte cheltuieli din activitatea operațională
Total cheltuieli din activitatea operațională
Rezultatul din activitatea operațională Mil. lei

82
imobiliare din Republica Moldova valoarea justă nu va putea asigura ob iectivitate, având în vedere
că, în cea mai mare parte, acestea sunt puțin funcționale .
Conform IAS 40, valoarea justă a investiției imobiliare poate fi determinată și prin actualizarea
fluxurilor de numerar viitoare , modalitatea determinării ac esteia este ilustrată în exemplul 2. 2.
Exemplu l 2.2. Entitatea deține o clădire (investiție imobiliară) , care urmează a fi închiriată
pentru o perioadă de 5 ani. Chiria anuală este stabilită în mărime de 3 000 000 lei. Dobâ nda
anuală practica tă pe piaț a financiară este estimată la 12%.
Datele privind determinarea v alorii juste prin actualizarea fluxurilor de numerar viitoare sunt
prezentate în tabelul 2. 5.
Tabelul 2.5 . Determinarea valorii juste prin actualizarea
fluxurilor de numerar viitoare
Nr.
crt. Perioada
(ani) Suma anuală de
încasat Rata de
actualizare Valoarea
actualizată
a viitoarelor
încasări Dobâ nda
anuală
1 2 3 4 5 6
1. 2014 3 000 000 1,76 1 704 545 1 295 455
2. 2015 3 000 000 1,57 1 910 828 1 089 172
3. 2016 3 000 000 1,41 2 127 659 872 341
4. 2017 3 000 000 1,25 2 400 000 600 000
5. 2018 3 000 000 1,12 2 678 571 321 429
6. Total 15 000 000 10 821 603 4 178 397

Sursa: elaborat de autor
Conform datelor prezentate î n tabelul 2. 5, valoarea justă a investiției imobiliare (clădire) este
egală cu valoarea actualizată a viitoarelor încasări an uale și constituie 4 178 397 lei. Drept
urmare, prin a ctualizare , este stabilită valoarea prezentă (actualizată ) a unei sume viitoare de
numerar , care refl ectă o plată sau o încasare . Aceasta per mite compararea la data evaluării a
fluxurilor de venit care vor fi generate în perioadele viitoare.
În cazul în care entitate a preconizează că valoarea actualizată a plăților sale aferente unei
investiții imobiliare (altele , decât plățile aferen te datoriilor recunoscute) poate depăși valoarea
actualizată a încasărilor de numerar aferente, conform IAS 40 , trebuie să aplice IAS 37 pentru a
determina dacă se recunoaște o datorie și cum să fie evaluată aceasta [102, pct. 52].
În conform itate cu IAS 37 , o datorie cu plasare în timp sau valoare incertă reprezintă un
provizion [102, pct. 10]. Provizioanele se disting de alte datorii , având în vedere incertitudinea
legată de exigibilitatea sau valoarea viitoarelor ieșiri de resur se necesare sti ngerii datoriei. Un

83
provizion poate fi recunoscut în cazul în care: entitatea are o obligație actuală (legală sau implicită) ,
generată de un eveni ment trecut; este probabil, pentru decontarea obligației , să fie necesară o ieșire de
resurse , încorporând beneficii economice; poate fi realizată o estimare fiabilă a valorii obligației.
Dacă nu s unt îndeplinite aceste condiții, un provizion nu poate fi recunoscut [102, pct. 10, 14]. Din
condițiile expuse, rezultă că provizion ul reprezintă o subclasă de dator ii. Conform Cadrului general
conceptual pentru raportarea financiară, datoriile sunt obligații curente ale unei entități rezultate din
evenimente anterioare, a căror stingere se așteaptă să determine o ieșire de resurse , concretizate în
beneficii economice ale entității [21]. Ca urmare , doar intenția fără obligație este insuficientă pentru
a legitima constituirea unui provizion . Astfel, p entru recunoașterea unui provizion , în cazul
investițiilor imobiliare , este necesar să persiste obligați a. O obligație im plicită poate fi datoria care
rezultă din acțiunile entității prin stabilirea unei practici anterioare, prin politica de contabilitate a
entității sau din anumite declarații specifice, fiind asigurați , totodată, și de faptul că participanții la
tranzacții își asumă anumite responsabilități în executarea obligațiilor .
Trebuie de avut în vedere că , în multiple cazuri , în practic a contabilă , provizioanele sunt
utilizate deseori pentru diminuarea rezultatului financiar prin suplimentarea cheltuielilo r atunci când
se înregistrează profit și contribuie la îmbunătățirea rezultatului și atunci când se reiau la venituri în
exercițiile financiare cu performanțe mai joase .
Savantul Feleagă N. remarcă că, în unele țări, ca , spre exemplu Elveția , constituirea de rezerve
latente, în special supraestimarea provizioanelor , este o operație perfect legală. Pentru analistul
extern, sintagma armă de „deconspirare” a „fardării” poziției financiare și perfor manțelor prin astfel
de manevre este examinarea retro activă a situațiilor financiare, operație ce va permite să se
descopere insuficiențele sau excesele în materie de provizionare, fără ca , totuși, să fie posibilă
depistarea cauzelor anomaliilor: erori de estimare sau o voință deliberată de a manipula rezult atele
exercițiului [ 49, p. 58].
În conformitate cu IAS 37 , provizionul se utilizează numai pentru cheltuielile recunoscut e
inițial. Acoperirea unor cheltuieli dintr -un provizion care a fost recunoscut inițial pentru alt scop ar
ascunde impactul a două evenimente diferite [102, pct. 61 – 62]. Unele aspecte în acest sens, sunt
expuse și în lucrările savantul ui autohton Bucur V. [18, p. 67 – 74]. Astfel, în cazul investițiilor
imobil iare provizioanele trebuie să fie recunosc ute num ai pentru cheltuielile inițiale. Acestea trebuie
să fie reanalizate la fiecare dată de raportare și ajustate astfel încât să reflecte cea mai bună estimare
curentă. Dacă nu mai există probabil itate că pentru decontarea obligației va fi necesară o ie șire de

84
resurse cu beneficii economice, provizionul trebuie reluat. De menționat că, conform Codului fiscal,
provizioanele neutilizate reprezintă surse de venit impozabile [24, art. 18].
Modul de constituire, anulare și reluare a provizionului , având ca obiect o investiție imobiliară ,
este prezentat în exemplul 2.3.
Exemplul 2. 3. Entitatea „Dalia ” SA deține o clădire evaluată în momentul achiziționării la
valoarea de 10 000 000 lei. Conducerea entității decide transmiterea clădirii în leasing operațional
pentru o perioadă de 3 ani pentru o sumă de 300 000 lei pe an. Durata de funcționare utilă a
clădirii este 50 ani, fiind deja utilizată 15 ani. La finele primului an de la încheierea contractului de
leasing , se constată că valoarea clădirii a ajuns de la 10 000 000 lei la 8 000 000 lei din cauza
unei scăderi conjuncturale a prețului la categoria respectiv ă de clădiri. În anul următor, valoarea
clădirii crește până la 9 000 000 le i, fiind favorizată de construcția unor spații comerciale în
preajma acesteia .
Conform condi țiilor din exemplul 2. 3, rezultă că , după primul an de leasing operațional , este
necesară constituirea provizionului ca efect al diminuării valorii clădirii. Ca rezultat, provizionul va
constit ui 2 000 000 lei (10 000 000 – 8 000 000). În anul următor, pe motiv că valoarea clădirii este
în creștere , provizionul trebuie anulat la diferența de sumă ce depășește val oarea clădirii, astfe l
valoarea provizionului va constitui 1 000 000 lei (9 000 000 + 2 000 000 – 10 000 000).
Din abordările prezentului paragraf, p oate fi concluzi onat că, în contabilitatea investi țiilor
imobiliare după modelul bazat pe valoarea justă , cea mai mare problemă este procesul determinării
acesteia. După cum a fost menționat și în capitolul precedent, u nul din principalii factori fiind lipsa
piețelor active , precum și lipsa unor reglementări care ar aborda caracteristicil e unei piețe imobiliare
ca fiind activă sau inactivă în contextul investițiilor imobiliare. De asemenea, un impact negativ are
și faptul că valoarea justă trebuie determinată și în baza unor metode alternative. E lemente le
nominalizate, pot influența semnificativ creșterea sau descreșterea prețurilor investițiilor imobiliare
în timp, cât și stabil irea unor prețuri neadecvate acestora. Ca urmare, în asemenea situații , pot fi
impu se ajustări în valoarea justă a investițiilor imobiliare , care, la rândul lor , pot afecta poziția
financiară a entității. Considerăm că într-o anumită măsură, aceste problem e ar putea fi soluționate
prin reglementări național e axate pe normele internaționale, care să stabilească conceptul valorii
juste și modalitatea determinării acesteia în contextul investițiilor imobiliare .
Anumite probleme din contabilitatea in vestițiilor imobiliare după modelul bazat pe valoarea
justă ar putea fi eliminate și prin realizarea următoarelor măsuri:

85
• abordarea în Planul general de conturi contabile a modul ui de înregistrare a investițiilor
imobiliare după modelul bazat p e valoarea justă, în funcție de conținutul economic al acestora;
• tratarea în actele normative fiscale a aspectel or ce țin de ajustarea valorii juste a
investițiilor imobiliare;
• elimina rea din reglementările naționale a elemente lor care favorizează aspectele juridice
și fiscale în defavoarea celor economice, ținând cont că baza impozabilă , de regulă , se stabilește în
baza costul ui, iar întocmirea situațiilor financiare în două ipostaze, la cost și la valoarea justă , nu
poate fi justificabilă în ra portul dintre beneficiu și cost.

2.3. Contabilitatea investițiilor imobiliare evaluate după modelu l bazat pe cost
Cel mai privilegiat mod de ținere a contab ilității este modelul bazat pe cost care impun e
înregistrările în contabilitate a activelor și pasivelor la costul consemnat în documentele justificative.
Cu acest cost figurează în contabilitate de la intrare și p ână la iesire, put ând fi substituit prin alte
prețuri sau modificat prin reevaluare. Costul, având un caracter obiectiv , poate fi ușor verificat prin
compararea cu documentele primare care stau la baza înregistrării tranzacțiilor. De asemenea, costul
redă o corelație perfectă între sumele prezentate în bilanț și cele din situația fluxurilor de numerar.
Cu toate acestea, acest model prezintă informații din trecut ul investițiilor imobiliare , dar nu din
perspectiva acest ora, în timp ce în relațiile economiei de piață investitorii sunt cel mai mult
interesați de viitorul activității desfășurate . Contabilizând investițiile imobiliare după acest model,
în opinia noastră, nu va putea fi asigurată comparabilitatea informației în timp, precum și
satisfacerea obiectiv ului principal al informației financiare , și anume, de a fi utilă diferitor utilizator i
în procesul decizi onal.
Totuși, conform reglementărilor internaționale , modelul bazat pe cost este acceptat la
evaluarea ulterioară a investițiilor imobiliare , exclusiv în cazul imposibilității determinării valorii
juste a acestora în mod fiabil, astfel, prioritate având modelul bazat pe valoarea justă. Totodată,
acest fapt nu este evidențiat în SNC „Investiții imobiliare”, ceea ce poate afecta obiectivitatea
alegerii modelului de evaluare a investițiilor imobiliare. Pornind de la ideia că proce deul cel mai
acceptabil în reflectarea performanței unei entită ți este , totuși, prin intermediul rezultatelor
financiare , în cazul aplic ării acestui model la contabilizarea investițiil or imobiliare, în opinia
noastră, se pot crea incertitudini în obiectivi tatea indicatorilor din situațiile financiare . Astfel,
alegerea obiectivă a modelului de evalu are a investițiilor imobiliare poate asigura obiectivitate la

86
determinarea indicatorilor financiari. De aceea considerăm necesar de accentuat în SNC „Investiții
imobiliare” modelul preponderent la evaluare a investițiil or imobiliare după recunoașterea acestora.
Contabilitatea investițiilor imobiliare după modelul bazat pe cost este determinată de
elemente le fundamentale prezentate în tabelul 2.6, conform c ărora investițiile imobiliare trebuie să
fie reflectate în structura patrimonială a entității și exploatate .
Tabelul 2. 6 Elementele fundamentale ale contabilității investițiilor
imobiliare după modelul bazat pe cost
Nr.
crt. Elemente Particularități
1 2 3
1. Evaluarea inițială Investițiile imobiliare se evaluează la cost, plus orice costuri
direct atribuibile.
2. Evaluarea ulterioară Investițiile imobiliare se evaluează la cost fără amortizarea
cumulată și orice pierdere din depreciere.
3. Amortizarea Amortizarea se calculează în conformitate cu IAS 16.
Valoarea amort izării se recunoaște ca cheltuială /costuri.
4. Reevaluarea valorii
contabile Nu se aplică modelul reevaluării din IAS 16.
5. Deprecierea În cazul constatării unor indicii de depreciere a investițiilor
imobiliare , se aplică prevederile din IAS 16 și IAS 36.
Pierderile din depreciere se recunosc în contul de profit și
pierdere.
6. Dezvăluirea
informa țiilor În scopul prezentării de informații , în situațiile financiare se
prezintă dezvăluiri privind valoarea ju stă a investițiilor
imobiliare. Dacă en titatea nu poate determina valoarea justă în
mod credibil, trebuie să explice motivele pentru c are valoarea
justă nu poate fi stabilită .

Sursa: elaborat de autor după [6, p. 102].
Elementele din tabelul 2. 6 sunt o dovadă că investițiile imobi liare, contabilizate după modelul
bazat pe cost, sunt prezentate în bilanț la valoarea de intrare, figurând în contabilitate cu acest cost
până la iesire , care nu pot fi substituit e prin alte costuri sau modificate prin reevaluare .
Conform IAS 40, o entitate , care optează pentru modelul bazat pe cost, trebuie să evalueze
toate investițiile imobiliare conform prevederilor IAS 16 pentru acel model [102, pct. 56]. Dacă
entitatea aplică pentru prima dată IAS 40 și optează pentru utilizarea modelulu i bazat pe cost,
aceasta aplică IAS 8 oricărei modificări a politicilor contabile care intervine în momentul aplicării
acestuia . Efectul modificării politicilor contabile include reclasificarea oricărei sume deținute în
surplusul din reevaluare pe ntru inve stițiile imobiliare [102, pct. 83].

87
În procesul utilizării, investițiile imobiliare (clădiri) își pi erd din valoare , fiind consumate
treptat, concomitent cu avantajele obținute din acestea. Ca urmare, în fiecare exercițiu financiar se
stabilește o cheltuială e chivalentă cu avantajele obținute, care reprezintă amortizarea acestora și se
contabilizează conform IAS 16. Acest standard , definește amortizarea ca o alocare sistematică a
valorii amortizabile a unui activ pe înt reaga durată de viață utilă și este determinată după deducer ea
valorii reziduale a acestuia [102, pct. 6]. În cazul investițiilor imobiliare , valoarea reziduală se
presupune a fi egală cu zero, astfel, acestea trebuie a mortizate până la valoarea zero de-a lungul
duratei de viață uti lă estimată, sau până în momentul ieșirii acestora din entitate. Cheltuielile cu
amortizarea , conform IAS 16, se recunosc în contul de profit și pierdere , numai dacă nu sunt incluse
în valoarea contabilă a unui alt activ [102, pct. 48].
Conform SNC „Investi ții imobiliare”, amortiz area investi țiilor imobiliare se reflectă ca
majorare concomitentă a cheltuielilor curente și amortizarea investi țiilor imobiliare [99, p. 71 ].
Totodată, noțiunea de „cheltuieli curente ” nu este prevăzut ă în SNC „Cheltui eli”. Planul general de
conturi contabile , la fel, nu specifică asemenea categorie de cheltuieli, care să evidentieze un cont
(subcont) aferent amortizării investițiilor imobiliare. În lucrările savantului autohton Nederița A. , de
asemenea, nu este tratată semnificația acestor cheltuieli [82, p. 41 – 54]. Considerăm că aceste
neclarit ăți, pot crea dificultăți la contabilizarea amort izării investițiilor imobiliare și pot afecta atât
clasa cheltuielilor a ctivității operaționale, cât și cheltuielile altor acti vități ale entității, iar, în
consecință , poate fi afectată situația de profit și pierdere . Autorul recomandă eliminarea acestor
neclarități în actele sus menționate , și propune ca cheltuielile cu amortizarea, să se reflecte la contul
811 „Activități d e bază”, în cazul în care investițiile imobiliare constituie activitatea de bază, iar la
contul 714 „Alte cheltuiel i din activitatea operațională” dacă reprezintă activități suplimentare.
IAS 16 prevede diverse metode de amortizare a proprietă ților u zurabile , expuse în figura 2.4.

Fig. 2.4 . Metode de amortizare a proprietăților uzurabile
Sursa: elaborat de autor după IAS 16 [102, pct. 62]
Metode de
amortizare
Metoda liniară
Metoda amortizării
degresive
Metoda unităților
de producție

88
Din metodele de amortizare prezentate în figura 2.4, considerăm că metoda care ar reflecta
cel mai fidel ritmul preconizat de consum al beneficiilor economice viitoare , înglobate în investițiile
imobiliare (clădiri) , poate fi metoda liniară.
Conform IAS 16, v aloarea amortizabilă a unui activ trebuie alocată în mod sistematic pe
durata sa de viață utilă [102, pct. 50] . În conformitate cu standardul menționat , amortizarea liniară
are drept rezultat o cheltuială constantă de -a lungul duratei de viață utilă , dacă valoarea reziduală a
activului nu se modifică. Considerăm că amortizarea investiți ilor imobiliare trebui e să fie calcul ată
pe baza unui plan de amortizare întocmit pentru intervalul cuprins între data recunoașterii
investițiilor imobiliare și data recuper ării integrale a valorii lor. În asemenea mod, valoarea
amorti zabilă a investițiilo r imobiliare se va aloca sistematic pe toată durata de viață utilă a lor.
Autorii Bușe L. și Ganea M. remarcă că amortizarea , în general, are rolul de resursă p entru
finanțarea investițiilor, pentru re înnoirea activelor uzate, iar , în cal itate de element al costurilor ,
influențează evoluția rezulta telor financiare ale unei firme . În acest sens, importanța amortizării este
legată de impactul fiscal al acesteia, respectiv de posibilitatea deducerii cheltuielilor cu amortizarea
din baza de ca lcul a impozit ului pe profit și a diminuării pe această cale a obligaților de plată către
bugetul statului [20, p. 8 ].
La nivel național, a mortizarea fiscală este reglementată de Codul fiscal . Aceasta se calculează
pe baza duratelor normale de fu ncționare stabilite în Catalogul mijloacelor fixe și activelor
nemateriale . Conform acestui act, nu se includ în componența mijloacelor fixe și se raportă la
investiții sau la st ocuri de mărfuri și materiale: clădirile, construcțiile speciale și alte obiec te pe care
entitatea nu le utilizează în activitatea sa operațională și s unt destinate pentru scopuri investiționale
[22, p. 13]. Astfel, conform catalogului menționat, clădirile clasificate ca investiții imobiliare în
scopuri fiscale nu pot fi raportate l a categoria clădiri ce fac obiectul mijloacelor fixe. Totodată,
conform Regulamentului privind evidența și calcularea uzurii mijloacelor fixe în scopuri fiscale ,
pentru proprietatea ce reprezintă investiții efectuate în mijloacele fixe , care fac obiectul u nui
contract de leasing operațional, locațiune, concesiune și arendă, amortizarea se calculează în modul
stabilit pent ru categoria de proprietate la ca re se atribuie mijloacele fixe respective [94, p. 4]. În
opinia noast ră, prevederile sus menționate exprimă dezacord în abordare referitor la investițiile ce
nu fac obiectul mijloacelor fixe și care fac obiectul calculării amortizării. Având în vedere lipsa unor
reglementări care ar aborda aspectele fiscale ale investițiilor imobiliare , considerăm necesară
reglementarea acestora pentru a nu crea impedimente la determinarea venitului impozabil.

89
Durata de funcționare utilă a unui activ , conform IAS 16, este definită în sensul utilității
preconizate a activului pentru entitate. Politica en tității privind gestionarea activelor poate implica
cedarea activelor după o perioadă de timp specificată sau după consumarea unei proporții specificate
din beneficiile economice viitoare înglobate în activ. Prin urmare, durata de viață utilă a unui activ
poate fi mai scurtă decât durata sa de viață economică. Estimarea duratei de viață utilă a activului
este o problemă de raționament bazat ă pe experiența entității cu active similare [102, pct. 57 ].
Entitățile care aplică SNC determină durata de fu ncționare utilă a investițiilor imobiliare
conform S NC „Imobilizări necorporale ș i corporale”, lu ând în considerare: modul de utilizare a
obiectului; starea reală a acestuia și amortizarea fizică preconizată, care depinde de condițiile de
exploatare (număr ul de ture/schimburi în care se utilizează obiectul, programul de reparații practicat
de entitate), învechirea (uzura) morală a obiectului; restricțiile juridice privind posibilitatea folosirii
obiectului, cum ar fi termenul contractului de leasing, etc. [99, p. 62].
În conformitate cu IAS 16, valoarea reziduală și durata de viață utilă ale unui activ trebuie
revizuit e cel puțin la fiecare sfârșit de exercițiu financiar și, dacă așteptările se deosebesc de alte
estimări anterioare, modificăril e trebuie contabilizate ca modif icări a unor estimări contabile în
conformitate cu IAS 8 [102, pct . 51]. Valoarea reziduală a unei investi ții imobiliare se consideră a fi
egală cu zero, de aceea reviz uirea acesteia nu este necesară. Totodată , durata de fu ncționare utilă a
acestora urmează a fi revizuită la fiecare dată de raportar e. Necesitatea reexaminării duratei de
funcționare utilă a investițiilor imobiliare poate fi condiționată de anumiți factori, principalii dintre
care sunt prezentați în figura 2.5.

Fig. 2.5. Principalii f actori care condițion ează reexamin area
duratei de funcționare utilă a investițiilor imobiliare
Sursa: elaborat de autor
Principalii factori de care este
condiționată reexaminarea duratei de
funcționare utilă a investițiilor
imobiliare
Comiterea unor erori la
determinarea duratei de
funcționare utilă la
începutul utilizării
După efectuarea amenajării
sau îmbunătățirii investiției
imobiliare
În cazul modificării
utilizării activului ca
investiție imobiliară

90
Analizând factorii prezentați în figura 2.5 , poate fi constatat că astfel de sit uații pot avea loc
destul de frecvent în practică, de aceea , în cazul apariției unor asemenea situații , reexaminarea
duratei de funcționare utilă a investițiilor imobiliare va fi o necesitate.
De remarcat că, la revizuirea duratei de funcționar e utilă a investițiilor imobiliare , urmează de
corectat și amortizarea calculată. Calculul amortizării investițiilor imobiliare , în cazul revizuir ii
duratei de funcționare utilă a acestora , este ilustrat în anexa 6.
În conformitate cu Legea priv ind protec ția consumatorilor , un viciu (deficiență) a unui produs,
serviciu , care le face necorespunzătoare cerințelor prescrise sau declarate , poate fi constatat numai
în timpul utilizării și/sau păstrării acelui produs, serviciu [71, art. 1]. În context , putem menționa că,
ca urmare a exploatării investițiil or imobiliare , în cele mai frecvente cazuri , acestea se pot deprecia.
Totodată, examinările efectuate dovedesc că problemele deprecierii investițiilor imobiliare nu
sunt suficient ab ordate. Unii cercetători, spre exemplu Vahru șina M. , nu dezvăluie problemele
depre cierii investițiilor imobiliare care reies din reglementările internaționale [118, p. 2 – 11].
Conform IAS 36 „Deprecierea activelor”, un activ poate fi considera t depreciat atunci c ând
valoarea contabilă depășește valoarea sa recuperabil ă (maximul dintre prețul net de v ânzare și
valoarea de utilizare) [102, pct. 8]. Valoarea de utilizare reprezintă valoarea actualizată a fluxurilor
de numerar viitoare , preconizate să fie obțin ute de la un activ sau de la o unitate generatoare de
numerar. Valoarea recuperabilă a unui activ sau a unei unități generatoare de numerar reprezintă cea
mai mare valoare dintre valoarea sa justă minus costurile asociate cedării și valoarea s a de utilizare
[102, pct. 5]. În conform itate cu Ghidul pentru înțelege rea și aplicarea IAS 40 , în cazul investițiilor
imobiliare , nu este necesar ca totdeauna să se determine prețul net de vânzare și valoarea de utilizare
a acestora . Dacă măcar una din va lorile menționate depășește valoarea contabilă, investiția
imobiliară nu poate fi con siderată depreciată, de aceea estimarea celei de -a doua valori nu este
necesară . Totodată, în situația în care nu poate fi determinat prețul net de vânzare din cauza lipse i
unei baze argumentate privind estimarea obiectivă, valoarea recuperabilă a investiției imobiliare
poate fi considerată ca fiind valoarea ei de utilizare [59, p. 83]. Autorul în unele lucrări accentuează
ca, la determinarea valorii de utlizare , este impor tant să se țină cont de estimările fluxurilor viitoare
de numerar , care se referă , în special, la: așteptările în legătură cu posibile variații ale sumelor sau
perioadelor referitoare la aceste fluxuri de numerar; valoarea – timp a banilor, reprezentată de rata
de dobândă fără riscul de pe piață; prețul pentru nivelul de incertitudine inerent activului; alți factori,
precum nelichiditatea pe care participanții de pe piață o vor reflecta în valorizarea fluxurilor de

91
numerar viitoare , pe care entitatea se așt eaptă să le obțină de la activul respectiv. Totodată, autorul
remarcă că standardele contabile , așa cum nu oferă o modalitate clară de calcul sau de es timare a
valorii juste, nu oferă nici o modalitate clară de estimare a valor ii de utilizare. Ca urmare , valoarea
de utilizare , ca și valoarea justă , este foarte subiectivă, bazându -se pe parametri sau factori foarte
dificil de determinat în realitate [13, p. 80 – 81].
Potrivit Bazelor evalu ării, deprecierea este definită ca fiind o pierdere a util ității unui activ ,
cauzată fie de deteriorarea fiz ică, fie de schimbările tehnologice ale schemelor de evoluție a cererii ,
fie de mod ificările mediului înconjurător care se concretizează într -o pierdere de valoare. În teoria și
practica evaluării , există anumite forme ale deprecierii: depreciere fizică, depreciere funcțională și
depreciere economic ă. Deprecierea fizică este o pierdere a utilității , cauzată de deteriorarea fizică a
activului sau a componentelor sale, ca efect al vârstei sale și a utiliz ării în condiții normale , care se
concretizează într -o pierdere de valoare. Deprecierea funcțională este o pierdere de utilitate , cauzată
de ineficiențele activului , în comparație cu substitutul său , care se concretizează într -o pierdere de
valoare. Deprecierea economică este orice pierdere de utilitate , cauzată de factori economici sau de
localizare externi activului, ceea ce conduce la o pierdere de valoare. Aceasta este denumită în mo d
obișnuit depreciere economică atunci când factorii externi se referă la mo dificări ale ofertei sau
cererii pentru acest activ sau pentru produsele fabricate de acesta . Pentru proprietatea imobiliară,
deprecierea externă poate av ea loc și din cauza deterior ării localizării, spre exemplu, schimbări de
infrastructur ă local ă, a co ndițiilor de mediu sau a modificărilor demografice [3, p. 9-11].
Considerăm că deprecierea investițiilor imobiliare, în cele mai frecvente cazuri, poate fi
manifestată prin reducerea calităților de utilizare a acestora din punct de v edere al investitorului ,
exprimată prin diminuarea valorii acestora, ca rezultat al acțiunii anumitor factori. De regulă ,
deprecierea investițiilor imobiliare este strâns legată de factorul timpului, precum și de ciclul
funcțional al acestora (în special, al clădirilor) , care pot manifesta o pierdere continuă a calității de
consum. Totodată, deprecierea funcțională pentru i nvestițiile imobiliare poate fi atât recuperabilă,
cât și nerecuperabilă. Deprecierea recuperabilă poate fi posibilă din punct de vedere fizic și eficientă
din punct de vedere economic. De obicei, deprecierea recuperabilă include mărimea cheltuielilor
legate de înlăturarea unora din elementele deprecierii investiției imobiliare, care vor contribui la
majorarea valorii acesteia. Deprecierea nerecuperabilă poate fi c onstatată în cazul în care cheltuielile
pentru înlăt urarea elementelor deprecierii investi ției imobiliare vor fi mai mari decât creșterea
probabilă a valorii acesteia.

92
În conform itate cu IAS 36, d acă există un indiciu cu privire la posibila deprecie re a unui
activ, acesta poate indica faptul că durata de viață utilă rămasă, metoda de amortizare sau valoarea
reziduală a activului trebuie revizuită și ajustată , chiar dacă nu se recunoaște nici o pierdere din
depreciere a activ ului [102, pct. 17]. La finele fiecărei perioade de raportare, e ntitatea trebuie să
estimeze dacă există indicii ale deprecierii activelor. Dacă sunt identificați astfel de indicii, aceasta
trebuie să estimeze valoarea recuperabilă a activului respectiv [102, pct. 9]. Rezultă că , indiferent
dacă nu există nici un indiciu de depreciere a investiții lor imobiliare, acestea trebuie să fie testate
anual prin compararea valorii contabile cu valoarea recuperabilă a acestora.
Conform IAS 36, l a evaluarea măsurii în care există indicii de depreciere a activelor, entitatea
trebuie să ia în considerare atât surse interne de informații, cât și surse externe [102, pct. 12 ].
Asemenea surse urmează a fi luate în considerare și la stabilirea indici ilor de depreciere a
investițiilor imobiliare . Principalele surse de informații sunt prezentate în tabelul 2.7 .
Tabelul 2.7. Surse de informații utilizate la determinarea indic iilor
de depreciere a investițiilor imobiliare
Nr.
crt. Categorii
de surse Informații aferente surselor utilizate
1 2 3
1. Surse
interne determinarea amortizării fizice și/sau uzurii morale ;
schimbări le semnificative cu efect negativ asupra entității (planuri de
întrerupere sau restructurare a act ivității entității căreia îi aparține investiția
imobiliară , sau de cedare înainte de data anterior așteptată );
informațiile care indică că performanța economică a investiției imobiliare este
sau va fi mai mică dec ât estimarea inițială .
2. Surse
extern e scăderea considerabil ă a valorii de piață a investițiilor imobiliare;
modificările semnificative cu efect negativ asupra entității din mediul
tehnologic, de piață, economic, juridic, etc.;
creșterea ratelor dobânzilor sau alte rate ale rentabilit ății investițiilor
imobiliare de pe piață, care pot afecta rata de actualizare utilizată la
determinarea valorii de utilizare a investițiilor imobiliare și să scadă
semnificativ valoarea recuperabilă a acesteia ;
valoarea contabilă a investiției imobili are depășește capitalizarea sa de piață .

Sursa: elaborat de autor după IAS 36 [102, pct. 12 ]
Sursele de informații prezentate în tabelul 2.7 dovedesc că stabilirea indiciilor de depreciere a
investițiilor imobiliare, în special după cele externe , este un procedeu destul de complicat , care
implică studierea și analiza unor informații dificil de obținut în activitatea practică. Totuși , în cazul
în care aceste surse vor fi implicate adecvat în proces, poate fi posibilă determinare a obiectivă a
indiciilor de depreciere a investițiilor imobiliare .

93
Indici i, care dovedesc că investițiile imobiliare pot fi depreciate , sunt prezentați în figura 2.6.

Fig. 2.6 . Indicii de dep reciere a investițiil or imobiliare
Sursa: elaborat de autor
Indicii de depreciere din figura 2. 6, pot asigura entitatea că investițiile imobiliare ar putea fi
depreciate, iar în funcție de aceștia, va putea fi determinată pierderea din depreci erea investițiilor
imobiliare.
La nivel național , deprecierea activelor este reglementată de SNC „Deprecierea activelor”.
Având în vedere caracterul specific al investițiilor imobiliare , acest standard nu dezvăluie
elementele de bază care ar determina depre cierea acestora . Lipsa unor asemenea dezvăluiri poate
complica procesul determinării deprecierii investițiilor imobiliare, iar, ca consecință , poate să nu fie
exprimată obiectiv st area reală a acestora. De aceea considerăm necesar ă abordarea în standardul sus
menționat a fundamentelor care stau la baza deprecierii investițiilor imobiliare.
În conform itate cu IAS 36 , suma , cu care valoarea contabilă a unui activ sau a unei unități
generatoare de numerar depășește v aloarea sa recuperabilă , reprezintă o pierdere din depreciere
[102, pct. 6] care se recuno aște în profit sau pierdere [102, pct. 60].
În partea ce ține de investițiile imobiliare, o pierdere din depreciere poate apărea atunci c ând
valoarea neta contabilă este mai mare dec ât valoarea care poate fi recupera tă prin v ânzarea sau prin
Indicii privind
deprecierea
investițiilor
imobiliare
dificultatea financiară
semnificativă, probabilitatea
ridicată de faliment sau de
altă reorganizare financiară
încălcarea condițiilor
contractului privind
îndeplinirea obligațiilor de
plată
existența unei pierderi din
depreciere generată de
investiția imobiliară într -o
perioadă de gestiune
anterioară
dispariția unei piețe active
pentru investiția imobiliară
respectivă, cauzată de unele
dificultăți financiare

94
utilizarea continuă a acestora . Toto dată, valoarea care poate fi recuperată prin v ânzare trebuie să fie
determinată de pre țul practicat pe o pia ță activ ă sau de prețul tranzac țiilor cu investiții le imobiliare
similare. Valoarea de utilizare , de regulă, se determină prin actualizarea fluxurilor viitoare de
numerar, generate de investițiile imobiliare afl ate în exploatare. Se presupune că cel mai dificil în
practica actualizării fluxurilor de numerar viitoare, poate fi determinarea ratei de actualiz are, de
aceea cel mai frecvent se utilizează rata curentă de piață a dobânzii pentru un activ similar .
Concomitent, trebuie de ținut cont și de starea fizică și mor ală a investiți ilor imobiliare la momentul
actual, fără a lua în considerare cheltuielile care ar putea fi suportate ulterior cu scop de modificare
a valorii acestora. În context, reprezentăm modul de determinare și contabilizare a pierderi lor din
depre cierea investițiilor imobiliare în anexa 7.
În cazul în care entitate a preconizează că valoarea actualizată a plăților aferente unei investiții
imobiliare (altele , decât plățile privind datoriile recunoscute) poate depăși valoarea actualizată a
încasărilor de numerar aferente, aplică IAS 37 pentru a determina dacă se recunoaște o datorie ,
precum și modul în care poate fi evalu ată o astfel de datorie. În cazul în care se va stabili că este o
datorie cu exigibilitate sau valoare incertă, acea sta va fi asociată unui provizion care se va contabiiza
conform IAS 37. Deoarece reglementările contabile nu tratează modul de înregistrare a operațiunilor
privind constituirea provizioanelor în contextul investițiilor imobiliare după modelul bazat pe cos t,
autotrul propune în anexa 8 modul de contabilizare a acestora [8, p. 93 – 95].
Pierderile din deprecierea investițiilor imobiliare r ecuno scute se vor înregistra ca cheltui eli în
contul de profit și pierdere , cu excep ția cazului în care exist ă o rezervă din reevaluare aferentă
investiții lor imobiliare . Pierderile din depreciere vor afecta rezerva p ână la epuizarea acesteia, iar
diferența rămasă se va atribui la cheltuieli . Dupa recunoaș terea unei pierderi din depreciere, trebuie
ajustat ă amortizarea investiții lor imobiliare î n perioadele urm ătoare, în vederea repartiz ării valori i
contabile nete revizuite , în mod sist ematic , pe toată durata de funcționare utilă rămasă.
O problemă evidentă în contabilitatea investiți ilor imobiliare după modelul bazat pe cost este
și faptul că Planul general de conturi contabile nu reglementează înregistrările operațiunil or în
conturi în funcție de conținutul economic al acestora. Considerăm că lipsa unor reglementări în acest
sens poate crea dificultăți la contabiliz area investițiilor imobiliare , care, la rândul lor , pot afecta
imaginea acestora în bilanț . Autorul propune în anexa 9 principalele înregistrări contabile aferente
tranzacțiilor cu investițiil e imobiliare după modelul bazat pe cost , care au fost implementate și în
practica contabilă a entităților „Icam” SA, „Dalia” SA, „Unic” SA și „Viva and CO” SRL.

95
Concluzionând abordările din acest paragraf , putem menționa că în contabilitatea investițiil or
imobiliare după modelul bazat pe cost există o multitudine de probleme care necesită soluționate. În
opinia noastră, unele dintre acestea ar putea fi eliminate prin aplicarea următoarelor măsuri:
– posibilitatea nea plicării modelului bazat pe cost la contabilizarea invest ițiilor imobiliare;
– abordarea în SNC „Deprecierea activelor” a elementelor care stau la baza determin ării
deprecierii investițiilor imobiliare;
– eliminarea din SNC „Inves tiții imobiliare” a neclaritățil or referito are la noțiunea de
„cheltuieli curente ”;
– abordarea în Planul general de conturi contabile a modul ui de înregistrare a operațiunilor cu
investițiile i mobiliare după modelul bazat pe cost confor conținutul ui lor economic , precum
și evidențierea contul ui privind reflecta rea amort izării investițiilor i mobiliare;
– tratarea în actele normative fiscale a aspectel or ce țin de amortiz area și deprecierea
investițiilor imobiliare în scopuri de impozitare.

2.4. Concluzii la capitolul 2
Capitolul cuprinde rezultatele cercetării și recomandările autorului privind contabil itatea
investițiilor imobiliare la intrare și la evaluarea ulterioară a acestora . Prin urmare , pot fi formulate
următoarele concluzii:
1. Deosebirile esențiale dintre caracteristicile investițiilor imobiliare și prop rietățile imobiliare
utilizate de posesor impun separarea contabilității acestora. Acestea se contabilizează în funcție de
modul de obținere a venitului , fapt care poate asigura credibil itate în informațiile contabile aferente
acestora . De asemenea, apare posibilitatea evidențierii obiective a categoriilor de proprietăți
imobiliare în bilanț , iar în baza acestuia , care este principalul instrument în analiza și diagnost icarea
echilibrului financiar, pot fi identificate direcții le prioritare în activitatea i nvestiți onală.
2. Reglementările contabile nu exp un clar modul privind aleger ea procedeelor la formarea
politicilor contabile aferente investițiil or imobiliare . Autorul propune un model de politici contabile
privind investițiile imobiliare , armoni zate cu normele internaționale. La nivel național , contabilitatea
impozitului pe profit nu este suficient reg lementată , ce nu permite reflectarea reală a consecințelor
fiscale curente și viitoare privind recuperarea valorii contabile a investițiilor i mobiliare. Pentru
soluționarea acestor probleme, se propune reglementarea contabilității impozitului p e profit, care
ar reflecta real consecințe le fiscale ale investițiilor imobiliare, cu evidenți erea elementel or

96
care generează impozitele amânate aferent e acestora și se propun unele recomandări referitoare la
determinarea valorii lor fiscale .
3. Planul general de conturi contabile nu reglementează înregistrare a tranzacți ilor cu investițiile
imobiliare în conturi în funcție de conținutul economic al acestora. La contul 151 „Investiții
imobiliare” , nu sunt specificate subconturile conform categoriilor de investiții imobiliare . De
asemenea, categoriile acestora nu sunt specificate nici în SNC „Investiții imobiliare” . Aceste fapte
pot avea un impact negativ asupra reflectării operațiun ilor cu investițiile imobiliare, iar informația
din bilanț poate prezenta date neveridice care pot afecta poziția financiară a entității. Autorul
propune înregistrările contabile aferente tranzacți ilor cu investițiile im obiliare în funcție de
conținutul economic al acestora la evaluarea inițială și ulterioară , subconturile la contul 151 , precum
și categoriile investițiilor imobiliare care urmează a fi evidențiat e în SNC „Investiții imobiliare” .
4. În practică , lucrările de construcție, reconstrucție și amenajare a investițiilor imobi liare pot
fi efectuate în decursul unui proces îndelungat. Dacă costurile aferente lucrărilor vor fi atribuite
direct la contul investițiilor imobiliare , iar lucrările nu vor fi finalizate, valoarea acestora în bilanț nu
va fi obiectivă . Totodată, Planul general de conturi contabile nu prevede în clasa conturilor destinată
investițiilor imobiliare un cont separat pentru reflectarea costurilor până la finalizarea acestor
lucrări. Autorul recomandă întroducerea în Planu l general de conturi contabile contul 153 „Investiții
imobiliare în curs de execuție” cu specificarea subconturilor corespunzătoare acestuia .
5. Reglementările contabile naționale aferente contabilității costur ilor de producție, nu prevăd
noțiunea și semnificația costuri lor ulterioare . Totodată, anumite standarde contabile reflectă
contabilizarea acestor costuri. Pentru a nu crea incertitudini la contabilizarea costurilor ulterioare,
considerăm necesară abordare a acestora în reglementările contabile sus menționate. SNC „Investiții
imobiliare”, contrar reglementărilor internaționale , nu abordează contabilitatea costurilor ulterioare
aferente investițiilor imobiliare în funcție de modelel e de evaluare ulterioară a acestora . Lipsa unor
reglementări în acest sens, poate afecta imaginea investițiilor imobiliare evaluate după modelul
bazat pe valoarea justă și pe cost. Autorul recomandă abordarea în acest standard contabilizarea
costurilor ulterioare aferente investiții lor imobiliare conform modelelor de evaluare nominalizate și
propune modul în care ar trebui reflectate aceste costuri .
6. Regulamentul privind inventarierea nu tratează modul de evalu are a investițiilor imobiliare
în procesul inventarierii. Ca urmare, nu va putea fi efectuată o evaluare obiectivă a investițiilor
imobiliare la inventariere, iar în bilanț valoarea acestora poate să nu corespund ă realit ății. Autorul

97
recomandă abordarea acestor aspecte în actul menționat și propune ca evaluarea să fie efectuată l a
valoarea de inventar, sta bilită în funcție de utilitatea , starea investițiilor imobiliare și prețul pieței.
7. SNC „Diferen țe de curs valutar și de sumă” , contrar reglementărilor internaționale, prevede
noțiunea nejustificată și l ipsită de conținut economic „diferen ță de sumă” . Pentru a corespunde
reglementărilor internaționale și a nu provoca incertitudini în desemnarea investițiilor imobiliare ca
elemente acoperi te impotriva riscurilor legate de cursul valutar , autorul propune excluderea
termenului „diferen ță de sumă” din standardul menționat și recomandă elaborarea unor norme
naționale care să abordeze investițiile imobilia re ca elemente acoperi te împotriva riscurilor .
8. În contabilitatea investi țiilor imobiliare , evaluate după modelul bazat pe valoarea justă ,
problema fundamentală constă în procesul determinării acesteia. Considerăm că această problemă
ar putea fi soluționată într-o măsură oarecare prin reglementări naționale axate pe n ormele
internaționale care să st abilească conceptul valorii juste și modul de determinare a acesteia în
contextul investițiilor imobiliare. Actele normative fiscale nu tratează aspectele fiscale aferente
ajustări i valorii juste a investițiilor imobiliare . În acest sens, în conținutul cap itolului , se propun
anumite soluții . Se atrage atenția și la faptul privind elimina rea din reglementările naționale a
elementelor care favorizează aspectele juridice și fiscale în defavoarea celor economice, ținând cont
că baza impozabilă, de regulă , se stabilește în baza costului, iar întocmirea situațiilor financiare în
două ipostaze, la cost și la valoarea justă , nu poate fi justificabilă în raportul dintre beneficiu și cost.
9. Contabilitatea investițiilor imobiliare , evaluate după m odelul bazat pe cost, care se aplică în
cazul imposibilității de a evalua în mod fiabil valoarea justă a investiți ilor imobiliare , prezintă
informații doar despre valoarea acestora la data intrării în entitate. Prin urmare , acest model nu
expune situația investițiilor imobiliare din perspectiv a acestora , dar exprimă trecut ul lor , fenomen
care este în defavoarea investitorilor. O soluție în acest sens, în opini a noastră, ar fi posibilitatea
neadmiterii acestui model la contabilizarea investițiilor imobiliare de către entitățile autohtone .
10. SNC „Deprecierea activelor” nu dezvăluie elementele care pot sta la baza deprecier ii
investițiilor imobiliare. Deoarece, investițiile imobiliare sunt o categorie specifică de active , pentru a
nu complica procesul determinării deprecierii acestora și a reda obiectiv starea lor reală, considerăm
neces ară dezvăluir ea în actul sus menționat a fundamentelor care stau la baza deprecierii lor .
Autorul evidențiază principalele indicii care atestă că investițiile imobiliare pot fi depreciate și
recomandă modul de determinare și contabilizare a pierderilor din deprecierea acestora .

98
3. ABORDĂRI METODOLOGICO – APLICATIVE ALE CONTABILITĂȚII
OPERAȚIUNILOR DE TRANSFER ȘI DE IEȘIRE A INVESTIȚIILOR IMOBILIARE
3.1. Probleme ale c ontabili tății tranzacțiilor de transfer al investiții lor imobiliare .
În conformitate cu IAS 40 , transferurile în și din categoria investiții lor imobiliare trebuie
făcute doar în cazul modific ării utilizării acestora, influențate de anumiți factori [102, pct. 57].
Astfel , contabilitatea transferului investițiilor imobiliare este influențată de modificarea
utilizării proprietăților imobili are. Principalii factori care adeveresc transferurile investițiilor
imobil iare conform reglementărilor internaționale sunt prezentați în figura 3.1.

Fig. 3.1. Factorii justificativi ai transferul ui investițiilor imobiliare
Sursa: elaborat de autor după [102, pct. 57 ]
Din figur a 3.1 rezultă că transferul investi țiilor imobiliare poate avea loc, dacă acestea :
• nu mai sunt utilizat e de posesor și sunt închiriate terților – transfe r de la proprietăți
imobiliare utilizate de posesor la investiții imobiliar e;
• sunt achiziționat e în vederea rev ânzării , apoi închir iate terților – transfer de la stocuri
la investiții imobiliare;
• încep sa fie utilizate de posesor – transfer de la investiții imobiliare la proprietăți imobiliare
utilizate de posesor;
Transferuri în și
din categoria
investițiilor
imobiliare
Transferuri în
investiții
imobiliare
încheierea utilizării de
către posesor pentru un
transfer d e la
proprietăți imobiliare
utilizate de posesor la
investiții imobiliare
începerea unui leasing
operațional cu o altă
parte pentru un transfer
de la stocuri la
investiții e imobiliare
Transferuri din
investiții
imobiliare
începerea utilizării de
către posesor pentru un
transfer d e la investiții
imobiliare la proprietăți
imobiliare utilizate de
posesor
începerea procesului de
amenajare în scopul
vânzării pentru un
transfer d e la investiții
imobiliare la stocuri

99
• sunt dezvoltate în vederea v ânzării – transfer de la investiții im obiliare la stocuri.
Ca urmare al transferurilor investițiilor imobiliare , o importanță semnificativă au rezultatele
care derivă din asemenea tranzacții. Totodat ă, literatura de specialitate nu exprimă cla r
particularitățile transferurilor investiți ilor imobiliare în contextul modelelor de evaluare ulterioară a
acestora .
În tabelul 3.1, sunt prezentate p rincipalele particularități aferente t ranza cțiilor de transfer ale
investiții lor imobiliare , în funcție de modelele de evaluare ulterioară a acestora.
Tabelul 3. 1. Particularități le transferu rilor investi țiilor imobiliare
Nr.
crt. Transferuri Particularități
din în
1 2 3 4
1. Stocuri; Imobiliz ări
corporale Investi ții imobiliare evaluate
după modelul bazat pe cost Nu rezultă diferen țe de
valoare
2. Investi ții imobiliare
evaluate după modelul
bazat pe cost Stocuri; Imobilizări
corporale Nu rezultă diferen țe de
valoare
3. Investi ții imobiliare
evaluate după modelul
bazat pe valoare a justă Stocuri; Imobilizări
corporale Valoarea justă a investiției
imobiliare devine drept cost
presupus a proprietății
imobiliare utilizată de posesor
4. Imobiliz ări corporale
Investi ții imobiliare evaluate
după modelul bazat pe
valoarea justă Diferen ța dintre valoarea
contabilă și valoarea justă se
tratează ca o reevaluare
conform IAS 16
5. Stocuri Investi ții imobiliare evaluate
după modelul bazat pe
valoarea justă Diferența dintre valoarea
contabilă și valoarea justă se
recunoaște în contul de profit și
pierdere

Sursa: elaborat de autor
Din inf ormațiile prezentate în tabelul 3.1 , se constată că, în cazul în care o proprietate
imobiliar ă este transferat ă la investiții imobiliare , evaluată la valoarea justă, diferența dintre valoarea
justă și valoarea contabilă a acesteia este tratată diferit , în funcție de categoria proprietății imobiliare
transferată . Astfel, d acă proprietatea imobiliară a fost anterior la stocuri, diferența dintre valoarea
justă și valoarea contabilă a acesteia se reflectă în contul de profit și pierdere. Dacă proprietatea
imobiliară a fost imobilizare corporală , diferența dintre valoarea justă și valoarea contabilă a
acesteia , la data transferului la investiții imobiliare , se contabiliz ează ca o reevaluare în conform itate
cu IAS 16.

100
Examin ând SNC „Investiții imobiliare” , s-a constatat că acesta prevede situații de transfer care
nu justifică transferul, spre exemplu , „altor modificări a destinației proprietăților imobiliare ”
[99, p. 71]. Pentru a corespunde cu IFRS și a nu crea disensiuni în procesul de transfer al
investițiilor imobiliare, considerăm că ace astă sintagm ă trebuie eliminată din standard.
În conformitate cu SNC „Investiții imobiliare” , transferul proprietăților imobiliare în și din
categoria investițiilor imobiliare se efectuează la valoarea contabilă a obiectului transferat . În cazul
în care o proprietate imobiliară utilizată de posesor este transferată în cate goria investițiilor
imobiliare, costul de intrare a investiției imobiliare e ste egal cu valoarea contabilă a imobilizării
corporale, iar amortizarea și pierderile din deprecierea imobilizării corporale acumulate se
decontează. În acest caz, entitatea contabilizează:
1) valoarea contabilă a proprietății imobiliare transferate – ca maj orare a investițiilor
imobiliare și diminu are a imobilizărilor corporale;
2) amortizarea acumulată aferentă proprietății imobiliare transferate – ca diminuare
concomitentă a amortizării și imobilizărilor corporale;
3) pierderile din depreciere acumulate aferente proprietății imobiliare transferate – ca
diminuare concomitentă a pierderilor din depreciere și a amortizărilor corporale [99, p. 71].
În acest context, de menționat că în multiple cazuri valoarea contabilă a proprietăților
imobiliare poate să nu fie obiectivă din motivul că durata de funcționare utilă a proprietății
imobiliare nu a fost determinată corect (practica contabilă dovedește că asemenea situații au loc
destul de des la entitățile autohtone ). De aceea considerăm că , până a fi tran sferate proprietățile
imobiliare în categoria investițiilor imobiliare, ar fi oportun ă reexaminarea duratei de funcționare
utilă a acesto ra, iar, în caz de necesitate , revizuită.
Conform IAS 40 , până la data la care proprietatea imobiliar ă utilizată de posesor devine
o investiție imobiliară contabilizată la valoarea justă, entitatea amortizea ză proprietatea imobiliară
și recunoaște orice pierderi din depreciere survenite . Diferenț a de la acea dată , apărută în
valoarea contabilă a proprietății imobiliare , și valoarea sa justă se tratează ca o reevaluare în
conformitate cu IAS 16 [102, pct. 62]. Ajustările aferente valorii contabile a proprietăților imobiliare
la transferul acestora în categoria investițiilor imobiliare sunt abordate în anexa 10.
Contabili zarea operațiunilor de transfer al proprietăților imobiliare utilizate de posesor la
investiții imobil iare, cu reflectarea diferenței di ntre valoarea contabilă și valoarea justă a acest ora se
expu ne în exemplul 3.1.

101
Exemplul 3. 1. O clădire a fost utilizată de entitatea „Icam” SA în scopuri de producție
până la 30 iunie 2014. La acea dată , clădirea a fost eliber ată și renovată pentru a fi
închiriată unei entități în bază de leasing operațional începând cu 1 septembrie 20 14. La 30 iunie
2014, clădirea este înregistrată în contabilitate la valoarea de 6 600 000 lei, amortizarea
cumulată este 2 400 000 lei, respectiv, valoarea contabilă constituie 4 200 000 lei. Conform
politicii contabile, investi țiile imobiliare se contabilizează la valoarea justă. Valoarea justă a
clădirii la 30 iunie 2014 constituie 4 400 000 lei, iar la 31 decembrie 20 14 – 5 000 000 lei.
Confo rm condițiilor din exemplul 3.1 , transfe rul la investiții imobiliare trebuie să aibă loc
la data modificării utilizări i. Data transferului clădiri i la investiții imobiliare este 30 iunie 20 14.
În contabilitate s e vor întocm i următoarele înregistrări contabile :
1. Reflectarea diferenței surplusului de reevaluare a clădirii la data transferului la investiții
imobiliare :
Debit 123 „Mijloace fixe” – 200 000 lei ( 4 400 000 – 4 200 000)
Credit 343 „Alte elemente de capital propriu ” – 200 000 lei
2. Decontarea valorii clădirii transferată la investiții imobiliare :
Debit 151 „Investiții imobiliare ” – 4 400 000 lei
Credit 123 „Mijloace fixe” – 4 400 000 lei
3. Casarea amortizării clădirii transferată la investiții imobiliare :
Debit 124 „Amortizarea mijloacelor f ixe” – 2 400 000 lei
Credit 123 „Mijloace fixe” – 2 400 000 lei
4. Reflectarea diferenței de reevaluare a investiției imobiliare la 31 decembrie 2014:
Debit 151 „Investiții imobiliare ” – 600 000 lei ( 5 000 000 – 4 400 000)
Credit 621 „Venituri din operațiuni cu active imobilizate ” – 600 000 lei
Din condițiile exemplului 3.1 rezultă că, la data transferului clădirii în categoria investițiilor
imobiliare , diferența din surplusul de reevaluare se reflec tă în componența altor elemente de capital
propriu, iar modificările în valoarea justă , la data de raportare , se contabilizează ca venituri din
operațiuni cu active imobilizate.
Conform IAS 40, dacă o entitate finalizează lucrările de construc ție sau de amenajare a unei
investiții imobiliare în regie proprie care va fi contabilizată la valoarea justă, orice diferență dintre
valoarea justă a proprietății imobiliare de la acea dată și valoarea sa contabilă anterioară trebuie
recunoscută î n profit sau pierdere aferentă acelei perioade [102, pct. 65]. Pentru a face lumină

102
acestui proces, în anexa 11 este expus modul de contabilizare a investițiilor imobiliare construite în
regie proprie și evaluate după modelul bazat pe valoarea justă .
După cum am menționat în capitolul precedent , orice diferență dintre valoarea co ntabilă și
valoarea justă care apare din reevaluarea proprietății imobiliatre la dat a transferului la investiții
imobiliare se înregistr ează în contul de rezerve din reevaluare a acest ora, și nu în contul de profit și
pierdere. În exemplul 3.2, este ilustr at modul de contabil izare a transferului unei proprietăți
imobiliare utilizată de posesor la investiții imobiliare , cu reflectarea diferențelor de reevaluare în
capitalul propri u.
Exemplu l 3. 2. Entitatea „Viva & Co” SRL transferă o clădire care a fost utilizată ca
depozit la inv estiții imobiliare. Valoarea reevaluată a clădirii este de 8 000 000 lei. Valoarea de
intrare constituie 6 500 000 lei. Dife rența de valoare de 1 500 000 lei (8 000 000 – 6 500 000)
rezultă în urma reevaluării valorii de intrare a acesteia. Amortizarea clădirii , calculată până la
transferul acesteia , este de 2 000 000 lei, inclusiv ecartul de reevaluare a amortizării constitui nd
600 000 lei. Valoarea justă a investiției imobilia re în momentul transferului a fost determinată
în mărime de 5 500 000 lei.
Conform condițiil or din exemplul 3. 2, în contabilitate se vor întocm i înregistrări le contabile
ilustrate în tabelul 3.2.
Tabelul 3.2. Înregistrări contabile aferente transferului proprietății
imobiliare utilizate de posesor la investiții imobiliare
Nr.
crt. Conținutul operațiunii economice Suma
(lei) Conturi
corespondente
debit credit
1 2 3 4 5
1. Reflectarea transferului clădirii la investiții
imobiliare evaluate la valoarea justă 5 500 000 151 123
2. Casarea sumei amortizării clădirii calculată
până la reevaluare 1 400 000
(2 000 000 – 600 000) 124 123
3. Decontarea valorii de reevaluare a clădirii
transferată la investiții imobiliare 900 000
(1 500 000 – 600 000) 343 123
4. Reflectarea sumei reducerii de reevaluare
a amortizării clădirii transferată la investiții
imobiliare 600 000
124 343
5. Reflectarea diferenței de reevaluare a
clădirii rămasă neacoperită 200 000
(8 000 000 – 5 500 000 –
1 400 000 – 900 000) 721 123

Sursa: elabora t de autor

103
Din tabelul 3.2 rezultă că decontarea valorii de reevaluare a clădirii transferată la investiții
imobiliare se reflectă în componența altor elemente de capital propriu , iar diferența de reevaluare
rămasă neacoperită se atribuie la chel tuieli le cu active imobilizate.
În cazul în care entitatea decide cedarea unei investiții imobiliare fără amenajăr i suplimentare,
conform IAS 40, aceasta continuă să trateze proprietatea imobil iară ca investiție imobiliară până în
momentu l în care este derecunoscută (eliminată din situația poziției financiare) și nu o tratează ca
element de stoc. Totodată , dacă entitate a începe procesul de reamenajare a unei investiții imobiliare
existente în scopul utilizării viitoare continue ca investiț ie imobiliară, atunci proprietatea imobiliară
rămâne investiție imobiliară și nu este reclasificată drept propr ietate imobiliară utilizată de posesor
în cursul reamenajării [102, pct. 58]. În exemplul 3.3, ilustrăm transferul unei proprietăți imobiliare
utilizată de posesor în categoria investițiilor imobiliare după renovarea acesteia.
Exemplul 3. 3. O clădire a fost utilizată de entitate ca sediu central pâ nă la 30 iunie 201 4. La
acea dată, clădirea a fost eliberată, renovată și transmisă în leasin g operațional altei entități cu
începere de la 1 octombrie 201 4. Din acel moment , clădirea este tratată ca investiție imobiliară.
Conform politicii contabi le, investițiile imobiliare se evaluează la valoarea justă. La 30 iunie
2014, în registre le contabi le se conțin următoarele informații privind clădirea : costul de intrare –
8 000 000 lei; amortizare a cumulată – 3 000 000 lei; v aloare a contabilă netă – 5 000 000 lei;
valoarea justă a clădirii constituie la 30 iunie 2014 – 5 800 000 lei ; la 30 septembrie 2014 –
5 500 000 lei; la 31 decembrie 2014 – 6 000 000 lei.
Conform condițiil or din exemplul 3. 3, transferul clădirii trebuie să aibă loc la 30 iunie 201 4,
data modificării utilizării acesteia . În contabil itate se vor întocmi următoarele înregis trări contabile:
1. Reflectarea diferenței din reevaluare la data modificării utilizării clădirii :
Debit 151 „ Investiții imobiliare ” – 5 800 000 lei
Credit 123 „Mijloace fixe” – 5 000 000 lei
Credit 343 „Alte elemente de capital propriu ” – 800 000 lei (5 800 000 – 5 000 000)
2. Reflectarea diferenței din reevaluarea clădirii la 31 decembrie 201 4:
Debit 151 „ Investiții imobiliare” – 200 000 lei
Credit 621 „Venituri din operațiuni cu active imobilizate” – 200 000 lei (6 000 000 –
5 800 000)
Dacă entitatea aplică la evaluarea investițiilor imobiliare modelul bazat pe cost, conform IAS
40, transferurile între investiții imobiliare, proprietăți imob iliare utilizate de posesor și stocuri

104
nu modifică valoarea contabilă a proprietății imobiliare transferate și nici costul respectivei
proprietăți imobiliare în scopul evaluării și prezen tării de informații [102, p. 59 ]. Axând pe datele
din ex emplul 3.3, remarcăm că, în cazul în care politicile contabil e ale entității ar fi fost să
înregistreze investiția imobiliară la cost, l a data de 30 iunie 2014, clădirea ar fi fost transferată la
valoarea sa contabilă curentă, iar în contabilitate ar trebu i efectuate următoarele înregistrări :
1. Reflectarea transferului clădirii la investi ții imobiliare :
Debit 151 „ Investiții imobiliare” – 5 000 000 lei
Credit 123 „ Mijloace fixe” – 5 000 000 lei
Clădirea ar fi fost în continuare amortizată, doar cu deosebirea că de la 1 iulie 2014 aceasta ar
fi fost înregistrată ca amortizare a investiției imobiliare , și nu ca amortizare a proprietății imobiliare
utilizată de posesor.
2. Concomitent , se reflectă transfer ul amortizării clădirii ca amortizare a investiției imobiliare:
Debit 124 „Amortizarea mijloa celor fixe” – 3 000 000 lei
Credit 152 „Amortizarea și deprecierea investițiilor imobiliare” – 3 000 000 lei.
În con formitate cu IAS 40, pentru transferul unei investiții imobiliare în categoria proprietăților
imobiliare utilizate de posesor sau a stocurilor după modelul bazat pe valoarea justă, costul presupus
al proprietății , în scopul contabilizării ei ulterioare în conformitate cu IAS 16 sau IAS 2 , trebuie să
fie valoarea sa justă de la data modificării utilizării [102, pct. 60]. În opinia noastră, aplicar ea
acestor prevederi vor avea impact negativ asupra poziției financiar e a entită ții, dat fiind faptul că costul
presupus , adică valoarea justă , va reprezenta punctul de plecare p entru determinarea sumei
amortizării și pierderi i din deprecierea viitoare a proprietă ții imobi liare utilizată de posesor. Ca
urmare a a cestui fapt, vor fi implic ate și costuri mai mari . În asemenea situații , pot fi afectate atât
conturile de calculație, cât și cheltuielile activității operaționale. În anexa 12, este ilustrat modul de
contabilizare a tranzacțiilor de transfer de la investiții imobiliare la proprietăți imobiliare utilizate de
posesor cu aplicarea valorii juste ca cost presupus.
În cazul transferurilor unor active d e la stocuri la investiții le imobiliare care vor fi contabilizate
la valoarea justă, conform IAS 40, orice diferență dintre valoarea justă a proprietățilo r imobiliare la acea
dată și valoarea lor contabilă anterioară se recunosc în profit sau pierdere [10 2, pct. 63]. Tratamentul
contabil al transferurilor de la stocuri la investiții imobiliare după model ul bazat pe valoarea justă se
clasifică consecvent cu tratamentul v ânzărilor de stocuri [102, pct. 64]. Modul de contabilizare a
tranzacții lor de transfer de la stocuri la investiții imobiliare este ilustrat în anexa 13 .

105
Ținând cont de particularitățile transferului în și din categoria investiții lor imobiliare
contabilizate la valoarea justă, în tabelul 3.3 sunt generalizate efectele care reies din aceste a.
Tabelul 3. 3. Efectele transferului investi țiilor imobiliare contabilizate la valoarea ju stă
Nr.
crt. Transferuri Modificarea utilizării Efecte le rezultate
din în
1 2 3 4 5
1. Imobiliz ări
corporale Investi ții
imobiliare Incetarea utilizării de către
posesor Diferen ță de reevaluare
conform IAS 16
2. Imobiliz ări
corporale Investi ții
imobiliare Realizarea procesului de
construcție sau îmbunătățire Profit/pierdere
3. Stocuri Investi ții
imobiliare Incheierea unui contract de
leasing operațional Profit/ pierdere
4.
Investi ții
imobiliare Imobiliz ări
corporale Începerea utilizării d e către
posesor Nu exist ă
5.
Investi ții
imobiliare Stocuri Începerea procesului de
îmbunătățire în scopul v ânzării Nu exist ă

Sursa: elaborat de autor
Conform informa țiilor prezentate î n tabel ul 3.3, la transferul investițiilor imobiliare
contabilizate la valoarea justă, entitatea trebuie să respecte următoarele reguli:
1) orice diferență dintre valoarea contabilă a proprietății imobiliare și valoarea sa justă este
tratată la fel ca o reevaluare conform IAS 16;
2) orice diferență di ntre valoarea justă a proprietății imobiliare de la acea dată și valoarea sa
contabilă este recunoscută în profit/pierdere;
3) orice diferență dintre valoarea justă a proprietății imobiliare la acea dată și valoarea sa
contabilă se recunoaște în profit/p ierdere;
4) costul proprietății imobiliare va fi valoarea sa justă de la data modificării utilizării, după
transfer se va contabiliza conform IAS 16;
5) costul proprietății imobiliare va fi valoarea sa justă de la data modificării utilizării, după
transfer aceasta se va contabiliza conform IAS 2.
Una din particularitățile distinctive ale contabilității este urmărirea și reflectarea totală și
permanentă a operațiunilor economice în scopul obținerii datelor necesare pentru reflectarea curentă
a acti velor și datoriilor și exercitarea controlului asupra acestora. În prac tica contabilă , asemenea
acțiuni se realizează în baza documentației care asigură cunoașterea fenomenelor și procese lor
economice și a implicațiilor pe care acestea le produc. Totodată , literatura de specialitate nu tratează

106
modul de document are a tranzacțiilor de transfer al investițiilor imobiliare. Pentru asigurarea unei
justificări obiective a acestor a, autorul a elaborat formularul Registru l de eviden ță a operațiunilor de
transfer al investi țiilor imobiliare , axat pe datele din exemplul 3.4 și prezentat în anexa 14.
Exemplul 3. 4. Entitatea decide sa efectueze în anul 201 4 unele transferuri în și din categoria
investițiilor imobiliare. Transferul implică următoarele tranzacții:
– o clădire cu valoarea contabilă de 3 000 000 lei și amortizarea cumulată de 600 000 lei nu
mai este utilizată de entitate și se închiriază unei persoane terțe începând cu 01.01.201 4. Conform
politicilor contabile la evaluarea ulterioară, entitate a aplică modelul bazat pe cost. La 31.12.201 4,
valoarea c ontabilă a clădirii constituie 2 300 000 lei, iar valoarea justă – 2 800 000 lei;
– un teren din categoria investițiilor imobiliare , evaluat la valoarea justă , este vândut la
data de 01.06.2 014. Valoarea justă a terenului constituie 5 000 000 lei, aceasta fiind și valoarea
contabilă la acea dată;
– o clădire din categoria investițiilor imobiliare, cu valoarea justă de 4 500 000 lei, începe să
fie uti lizată de entitate din data de 01.03.201 4. La evaluare , se aplică modelul bazat pe cost.
Amortizarea cumulată pe parcursul anului 201 4 constituie 100 000 lei; la 31.12.201 4, valoarea
contabilă a clădirii este de 4 400 000 lei;
– un teren cu valoarea contabilă de 5 200 000 lei, achiziționat în vederea revânzării , este
transferat începând cu 01.08.201 4 la investiții imobiliare , în scopul creșterii valorii juste a acestuia.
La data transferului , valoarea justă a tere nului constituie 5 500 000 lei; la 31.12.201 4, aceasta s-a
majorat , fiind de 5 800 000 lei;
– o clădire cu valoarea contabilă de 5 000 000 lei și amortizarea cumulată de 1 200 000 lei,
care a fost utilizată de entitate, se închiriează unei persoane terțe la data de 01.06.201 4 în bază de
leasing operațional, fiind evalua tă după modelul bazat pe valoarea justă. La data transferului,
valoarea justă a clădirii este de 7 200 000 lei, iar la 31.12.201 4 – de 7 500 000 lei.
Concluzi onând , de menționa t că Registrul de evidență a operațiunilor de transfer a l
investițiilor imo biliare , axat pe informațiile din exemplul 3.4, poate asigura o evidență echilibrată în
procesul de transfer al investițiilor imobiliare și o garanție în cunoașterea fenomenelor aferente
investițiilor imobiliare, astfel asigurând un nivel mai înalt al cali tății inf ormațiilor privind investi țiile
imobiliare , care vor contribui la îmbunătățirea procesului de fundamentare a deciziilor . Registru l de
evidență a operațiunilor de transfer a l investițiilor imobiliare a fost implementat în practica contabilă
a entit ăților autohtone „Icam” SA, „Dalia” SA, „Unic” SA și „Viva and CO” SRL.

107
În recapitulare a paragrafului , de remarcat că contabilitatea transferului investițiilor imobilia re
este influențată de modificarea utili zării proprietăților imobiliare care satisfac elementele definiției
de investiții imobiliare. Totodată, s-a constatat că SNC „Investiții imobiliare” prevede situații de
transfer a l investițiilor imo biliare în discordanță cu reglementările internaționale care nu justifică
transferul, spre exemplu, „altor modificări a destinației proprietăților imobiliare ”. Autor ul
recomandă eliminarea acestei sintagme din standard pentru a nu afecta procesul de transfer al
investițiilor imobiliare. Literatura de specialitate nu exprimă clar particularitățile transferul ui
investițiilor imobiliare în contextul modelelor de evaluare ulterioară a acestora . Autorul evidențiează
aceste particularități conform modelelor de evalua re bazate pe valoarea justă și pe cost. Planul
general de conturi contabile nu reglementează tranza cțiile de transfer al investițiilor imobiliare în
funcție de conținutul economic al acestora. În acest context , autorul recomandă înregistrăril e
contabile aferente tranzacțiilor de transfer al investițiilor imobiliare care vor contribui la prezentarea
obiectivă a acestora în situațiile financiare. Reglementările contabile nu tratează modul de
documentare a tranzacțiilor de transfer a l investițiilor imobiliare. Ca urmare , nu va putea fi asigurată
urmărirea și controlul investițiilor imobiliare în procesul de transfer al acestora . Pentru soluționarea
acestor probleme, a utorul a elaborat formularul Registru l de evidență a operațiunilor de transfer a l
investițiilor imobiliare care va asigura gestiunea și controlul investițiilor imobiliare .

3.2. Contabilitatea operațiunilor de ieșire a investițiilor imobiliare
Conform IAS 40, o investiție imobiliară trebuie derecunoscută (eliminată din situația poziției
financiare) în momentul ieșiri i sau când aceasta este definitiv retrasă din folosință și nu se mai
preconizează apariția de beneficii economice viitoare din ieșirea ei. Ieșirea investițiilor imobiliare
poate fi realizată prin vânzare sau prin contractarea unui leasing financiar [10 2, pct. 66 – 67].
Totodată, în conform itate cu SNC „Investiții imobiliare” , ieșirea investițiilor imobiliare poate
avea loc în următoarele cazuri: casare (lichid are); vânz are; transmiter e ca aport la capitalul social al
altor entități; transmitere cu titlu gratuit; tran smitere în leasing financiar; alte operațiuni de ieșire
(lipsurile înregistrate la inventariere, expropriere) [9 9, p. 72]. Comparând situațiile privind ieșirea
investițiilor imobiliare din SNC „Investiții imobiliare” cu cele din IAS 40, în opinia noastră, nu
toate dintre acestea pot face obiectul ieșirii investițiilor imobiliare. Spre exemplu, noi considerăm că
transmiterea investițiilor imobiliare ca aport în capitalul social al altor entită ți nu retrag definitiv
acestea din poziția financiară a entității. În opinia noastră, ele au ca sco p aducerea de beneficii

108
economice viitoare. Standardul sus menționat, în contradicție cu reglementările internaționale , nu
prevede ca ieșiri de investiții imobiliare tranzacțiile de vânzare și leaseback, fapt care, în opinia
noastră, defavorizează și limitează principiile economiei de piață. De asemenea, nu împărtă șim nici
ideea că lipsurile la inventariere ar putea fi constatate ca ieșiri de investiții imobiliare, având în
vedere faptul că acestea sunt proprietăți imobiliare care au o așezare fixă, st abilă și nu pot fi mutate
dintr -un loc în altul , și care nu pot să-și piardă destinația inițială sau identitatea. În figura 3.2 sunt
evidențiate principalele modalități care, după părerea noastră, retrag definitiv investițiile imobiliare
din situațiile fin anciare, și ar trebui, de fapt, constatate ca ieșiri de investiții imobiliare.

Fig. 3. 2. Modalități de ieșire a investiții lor imobiliare
Sursa: elaborat de autor
Modalitățile de ieșire a investițiilor imobiliare prezentate în figura 3. 2 subliniază faptul că, la
ieșirea acestora din entitate, ele vor fi eliminate definitiv din poziția financiară a entității și nu vor
mai genera beneficii economice viitoare.
Asupra poziți onării leasingului se expun și u nii cercetători . Astfel, savanții Gorșcov R. și
Dicariova V. afirmă că experien ța mondială arată că utilizarea mecanismului de leasing este cea mai
importantă sursă de finan țare pentru entități în multe țări, indiferent de mărimea sau nivelul lor de
dezvoltare. Deosebit de i mportant este leasingul pentru țări în curs de dezvoltare și perioade de
tranzi ție, deoarece permite un aflux suplimentar de finan țare în sectorul de produc ție, contribuind
astfel la o cre ștere a volumului produc ției interne și dezvoltarea unor mecanisme financiare
Modalități privind
ieșirea investițiilor
imobiliare și normele
aplicate
realizarea prin
vânzare
IAS 18
scoaterea din
folosință
IAS 40
transmiterea în
leasing financiar
IAS 17
realizarea prin
vânzare și
leaseback
IAS 17

109
disponibile și întreprinderilor mici și mijlocii. Pe de altă parte, leasing ul este un instrument de
investire eficient ș i extrem de profitabil care oferă acces la finan țare pentru entități care nu sunt în
măsură să atragă împrumuturi bancare [122, p. 8]. Din abordările sus menționate , se constată că
leasingul reprezintă o metodă importantă de finanțare a businessului mic și mijlociu . În această
ordine de idei, considerăm că pentru o dezvoltare durabilă a acestui mecanism în contextul
investițiilo r imobiliare , entitatea ar trebui să disp ună de politic i de investiții determinat e de un bun
comportam ent de strategii investiționale care să asigure gestiona rea eficientă a potențialului de
proprietăți imobiliare .
După cum am menționat mai su s, una din modalitățile de ieșire a investițiilor imobiliare este
transmiterea acestora în leasing financiar. Conform IAS 17 [102, pct. 8] și a Ghid ului pentru
înțelegerea și aplicarea IAS 17 [57] , un contract de leasing este clasificat dre pt un leasing financiar,
dacă transferă în mod semnificativ toate riscurile și recompensele aferente dreptului de proprietate.
Locatorii recunosc în situația poziției financiare activele deținute în sistem de leasing financiar drept
creanțe, la o valoare egală cu inves tiția netă în leasing [102, pct. 36]. Expertul Niconova I. remarcă
că, în practică , cel mai dificil este de a determina corect valoarea contractului de leasing sau a
plăților datorate l ocatorului, astfel menționând și anumite plăți de leasing , cum ar fi:
– forma de plată: numerar , compensatorii ;
– metode de angajament (calcul): fixă, în avans (anticipat), minimă, nedefinită;
– periodicit atea de întroducere: o singură dată, periodic;
– metode de plată: în părți egale, creșterea mărimii în mod progresiv.
Totodată, expertul sus menționat afirmă că plata pentru r esurse , marja de leasing și prim a de
risc, în total , constituie o rată de leasing. Pentru a calcula valoarea plă ților de leasing , se utiliz ează
formula anuită ții (plăți anuale obligatori i privind un împrumut specific) , care reflectă impactul
interde pendent privi nd valoarea reală a plă ților de leasing în detrimentul tuturor condi țiilor
contractului de leasing, în special , valoarea și durata co ntractului, nivelul procentului de leasing,
frecven ța plă ților în stingerea datoriilor [133]. Având în vedere că contractele de leasing sunt unele
din prioritățile tranzacțiil or cu investițiile imobiliare, la încheier ea acestora pot apărea anumite
incertit udini în determin area plăților de leasing. Considerăm că stabilirea plăților de leasing prin
formula anuității poate fi o oportunitate și la contractarea leasingului în cazul investițiilor imobiliare.
O problemă ese nțială în contabilizarea operați unilor aferente leasingului financiar este faptul
că Planul general de conturi contabile nu reglementează asemenea tranzacții în funcție de conținutul

110
economic al acestora. Pentru eliminarea anumitor probleme în acest sens, autorul propune în anexa
15 înre gistrările contabile privind tranzacțiile cu investițiile imobiliare primite în leasing financiar.
Conform SNC „Contracte de leasing” , locatorul înregistrează transmiterea activului în leasing
financiar ca ieșire a obiectului corespunzător. În acest scop, la începutul termenului de leasing , se
contabilizează:
1) decontarea amortizării și pierderilor din depreciere acumulate pînă la transmiterea activului
în leasing financiar (dacă acestea există);
2) majorarea concomitentă a creanțelor și veniturilor anticipate la suma valorii rambursabile și
reziduale garantate a activului transmis în leasing financiar ;
3) majorarea cheltuielilor anticipate și diminuarea valorii contabile a activului transmis în
leasing financiar [99, p.79] . Ține d e menționat că aceste r eguli se aplică și în cazul transmiterii în
leasing financiar a investițiilor imobiliare.
Având în vedere că Planul general de conturi contabile nu reglementează tranzacțiile de ieșire
a investițiilor imobiliare în bază de leasing financiar , fapt ce se poate răsfrânge asupra corecti tudin ii
contabilizării acestora, în exemplul 3. 5 este ilustrat modul de contabilizare a acestor tranzacții .
Exemplu l 3.5. Entitatea „Dalia ” SA deține o investiție imobiliară (clădire) pe care o
transmite unei entității prin contractarea unui leasing financi ar. Valoarea clădirii constituie
4 000 000 lei (TVA nu este implicată în exemplu). La evaluarea investițiilor imobiliare , entitatea
aplică modelul bazat pe cost. Contractul de leasing stipulează următoarele: durata de viață utilă a
clădirii – 30 ani; durata contractului de leasing – 12 ani; valoarea reziduală estimată – 100 000 lei;
valoarea unei rate – 394 803 lei; dobânda folosită pentru stabilirea ratelor este de 3 % pe an.
Valoarea care urmează a fi recu perată de locator constituie 3 929 862 lei. A ceasta rezultă ca
urmare a actualizării valorii reziduale. În urma repartizării ratelor pe an , rezultă: dobânda totală
este de 807 414 lei din care, în primul an este de 117 896 lei; diferența de rată este de 276 907 lei.
Anexa la contract include următoarele informații: Pentru determinarea ratei constante , se stabilește
în primul rând valoarea pe care o are de recuperat locato rul în cele 12 trimestre. Conform
contractului, aceasta se determină prin actualizarea valorii reziduale. Valoarea de recuperare este
de 4 000 000 lei – 100 000/(1 +0,03)12 = 4 000 000-70138 = 3929862 lei. Această sumă se
repartizează pe trimestre cu ajutoru l formulei anuității constante (rata const antă = (3 929862 lei x
0,03)/[1 – (1+0,03)-12] = 394803 lei.
Rambursarea capitalului aferent leasing ului se efectuează conform calculul ui din tabelul 3. 4.

111
Tabelul 3.4. Calculul rambursării capitalul ui
Anul
Valoarea
de recuperat Rata plății
de leasing Dobânda
0,03 x (2) Capital rambursat
(reducerea
dobânzii de
leasing)
(3) – (4) Capital rămas
(soldul datoriei
de leasing)
(2) – (5)
1 2 3 4 5 6
1 3 929 862 394 803 117 896 276 907 3 652 055
2 3 652 055 394 803 109 561 285 242 3 366 813
3 3 366 813 394 803 101 004 293 799 3 073 014
4 3 073 014 394 803 92 190 302 61 3 2 770 401
5 2 770 401 394 803 83 112 311 691 2 458 710
6 2 458 710 394 803 73 761 321 042 2 137 668
7 2 137 668 394 803 64 130 330 673 1 806 995
8 1 806 995 394 803 54 210 340 593 1 466 402
9 1 466 402 394 803 43 992 350 811 1 115 591
10 1 115 591 394 803 33 468 361 335 754 256
11 754 256 394 803 22 628 372 175 382 081
12 382 081 394 803 11 462 383 341 (1 260)
Total 4 737 636 807 414 3 930 222

Sursa: elaborat de autor după [9, p. 81].
Conform datel or din tabel ul 3.4, rata determinată prin formula anuității rămâne constantă, iar în
cadrul acesteia dob ânda scade , drept urmare, partea de capital de încasat crește pe măsura plății
ratelor. De remarcat că diferențele de 1 260 lei (382 081 – 383 341) în capitalul rămas și de 360 lei
[4 737 636 – (3 929 862 + 807 414 ) ] dintre rata totală și valo area de recuperat plus dobân da,
apărute în tabel , sunt motivul calcu lelor efectuate cu aproximație. Înregistrări le contabile aferente
tranzacțiilor din exemplul 3.8 sunt prezentate în anexa 16. Mențio năm că operațiunile reflectate în
această a nexă se vor repeta în fiecare perioadă de gestiune pe toată durata contractului .
Axând u-ne pe datele din exemplul 3.8, d acă admitem că la finele perioadei de leasing clădirea
se vinde la valoarea reziduală estimată în mărime de 100 000 lei , în contabilitate se întocmesc
umătoarele înr egistrări :
Debit 234 „Alte creanțe curente ” – 100 000 lei
Credit 151 „Investiții imobiliare ” – 29 862 lei
Credit 621 „Venituri din operațiuni cu active imobilizate ” – 70138 lei
Valoarea clădirii în mărime de 10 0 000 lei include și veniturile estimate la începutul
leasing ului în sumă de 70 138 lei (determinată cu ajutorul fo rmulei anuității constante).

112
Conform condițiilor din exemplu l 3.8 , rezultă că, în cazul ieșiri i investițiilor imobiliare din
entitate în baza unui contract de leasig financiar , acestea sunt derecunoscut e și eli minate din
situațiile financiare ale entității . Astfel, ieșirea investițiilor imobiliare prin contractarea unui leasing
financiar este o operațiune care transferă locatarului dreptul de proprietate asupra i nvestiți ilor
imobiliare primite în leasing , respectiv transferă riscurile și avantajele aferente . Ca urmare, acest ea
nu se mai contabilizează în situațiile financiare ale locatorulu i ca proprietate imobiliară, ci ca drept
de creanță.
În conformitate cu SNC „Investiții imobiliare ”, valoarea contabilă a investițiilor imobiliare
ieșite se înregistrează ca cheltuieli curente, iar valoarea de v ânzare contractuală a acestora și/sau
compensările de primit – ca venituri curen te [99, p . 72]. Totodată, după cum a fost menționat și în
capitolul precedent , SNC „Cheltuieli” nu prevede noțiunea de cheltuieli curente , la fel , SNC
„Venituri” nu tratează noțiunea de venituri curente, astfel existând confuzii referitoare la categoria
de cheltuieli și de venituri la care urmează a fi reflectată valoarea contabilă și valoarea de vân zare a
investițiilor imobiliare la ieșirea lor din entitate. Considerăm necesară clarificarea acestor aspecte în
actele contabile menționate , pentru a nu afec ta clasa de cheltuieli și de venituri la ieșirea investițiilor
imobiliare din entitate .
În unele lucrări autorul accentuează că ieșirea investițiilor imobiliare conform unui contract de
leasing financiar e ste strâns legată de obiectivitatea determ inării veniturilor. Veniturile la locator
cuprind: venitul din activitatea de investiții – în mărimea valorii de răscumpărare (contractuale) a
activelor deținute în leasing; venitul din activitatea financiară – în mărimea dobânzii de leasing
primită de la locatar [9, p. 82].
Conform IAS 40, o modalitate de ieșire a investițiilor imobiliare sunt ș i tranzac țiile de v ânzare
și leaseback. În cazul ieșirii investițiilor imobiliare realizate prin contractarea unui leasing financiar și
a unei tranzacții de vânzare și leaseback , se aplică prevederile din IAS 17 [102, pct. 67]. După cum
am menționat mai sus, asemenea modalități de ieșire ale investițiilor imobiliare nu sunt prevăzute de
SNC „Investiții imobiliare” . Pentru a corespunde cu IFRS , considerăm necesară abordarea acestora
în standardul nominalizat.
Cercetătorul Feleagă N. afirmă că tranzacția de leaseback, fiind c unoscută în teoria și practica
finanțării sub denumirea de „sa le and leaseback transactions” , reprezintă „un monta j financiar prin
care pro prietarul unui bun îl vinde unei terțe pentru a -l relua concomitent printr -un co ntract de
locație” [45, p. 165]. Savantul autohton Nederița A. accentuează că t ranzacțiile de vânzare și

113
leaseback trebuie perfectate prin contracte de două tipuri: cumpărare – vânzare și leasing . Acestea
cuprind două operațiuni principale: v ânzarea – cumpărarea activului și transmiterea acestui activ în
leasing vânzătorului [81, p. 192]. De menționat că reglementările contabile naționale nu tratează ca
ieșiri de investiții imobiliare tranzacții le de vânzare și leaseback . În acest context, a utorul
evidențiază modul de ieșire a investițiilor imobiliare din entitate prin tranzacții de vânzare și
leaseback în figura 3. 3.

Fig.3. 3. Modul de ieșire a investiți ilor imobiliare prin tranzacții de vânzare și leaseback
Sursa: elaborat de autor
Din figura 3.3, rezultă că tranzacțiile de leaseback implică v ânzarea unei investi ții imobiliare și
închirierea de către v ânzător a aceleia și investi ții imobiliare de la cumpărător.
IAS 17 stipulează că tratamentul contabil al tranzacțiilor de vânzare și l easeback depinde de
tipul contractului de leasin g [102, pct. 58]. Dacă o tranzacție de v ânzare și de leaseback are drept
rezultat un leasing financiar, orice surplus , ce reprezintă diferența dintre suma rezultată din v ânzare și
valoarea contabilă , nu trebuie recunoscut imediat drept venit de către v ânzătorul – locatar. Diferența
se am ână și se amortizează pe parcursul duratei contractului de leasing [102, pct . 59]. Asemenea
tranzacții sunt un mijloc prin care locatorul a cordă finanțare locatarului, activul având rolul de
garanție. Din acest motiv, nu se recomandă să se considere drept venit diferența dintre sumele
rezultate din vânzare și valoarea contabilă a acestuia, de aceea diferența se amână și se a mortizează
pe parcursul duratei de leasing [102, pct . 58]. Dacă tranzacția de leaseback este un leasin g
operațional, iar plățile de leasing și prețul de vânzare sunt stabilite la valoarea justă, se consideră că
a avut loc o tranzacție de vânzare și orice profit sau pierdere se recunoaște imediat [102, pct. 62].
Planul general de conturi contabil e, nu reglementează tranzacțiile de vânzare și leaseback în
funcție de conținutul economic a l acestora. În acest context, autorul recomandă principalele Tranzacții de vânzare
și leaseback Realizarea unui
contract de vânzare –
cumpărare Proprietarul investiției
imobiliare o vinde cu
scopul recuperării
Realizarea unui
contract de leasing
financiar Transmiterea
investiției imobiliare
în leasing
vânzătorului

114
înregistrări contabile privind tranzacțiile de v ânzare și leaseback la v ânzător și la cumpărător , care
sunt prezentate în anexele 17 și 18.
Unii experți menționează că un moment esențial la ieșirea investițiilor imobiliare este modul
de formare a prețului acestora. Astfel, c ercetătorul Palii V. remarcă că, în practica contabilă a
Federației Ruse , la ieșirea investițiilor imobiliare, prețul de realizare a acestora este valoar ea sa justă
în momentul ieșirii, iar, în cazul acordării unui credit comercial sau a plății în rate, diferența dintre
suma restituită și valoarea justă a investiției imobi liare se reflectă în contabilitate separat ca veni t
obținut din dobânzi, care se înregistrează în contul de profit și pierdere [137, p . 215]. Economiștii
Maleavchina L. și Demenina E. afirmă că, în caz de înt ârziere a plății pentru investi ția imobiliară ,
suma primită inițial este reflectată la prețul obiectului a echivalentului de numerar, iar diferen ța
dintre valoarea nominală a contravalorii și echivalentul pre țului în numerar este recunoscută ca venit
din dob ânzi conform IAS 18 , folosind metoda dobânzii efective [127, p. 22].
În opinia noastră, p rețul net de v ânzare al unei investiții imobiliare tr ebuie să fie stabilit
printr -un contract de vânzare cu prețul determinat obiectiv pe o piață activă , fiind ajustat doar cu
cheltuielile care s unt direct atribuibile ieșirii investiției imobiliare . În cazul în care pe o piață activă
nu există contracte cu asemenea tranzacții , prețul net de v ânzare trebuie să fie prețul de piață al
acesteia, fără costurile ieșirii privind aducerea investiției imobiliar e în condiții optime pentru
vânzare.
În conform itate cu prevederile din IAS 40, la ieșirea investi țiilor imobiliare din entitate,
anumite situații aferente acestor tranzacții se recunosc și se contabilizează ca evenimente separat e de
acestea . Nomenclatorul evenimentelor , precum și normele contabile aplicabile acestora în momentul
ieșirii investițiilor imobiliare , sunt prezentate în tabelul 3.5.
Tabelul 3. 5. Evenimente separa te la ieșirea investițiilor
imobiliare din entitate
Nr.
crt. Conținutul evenimentului Norme aplicate la recunoa ștere
1 2 3
1. Deprecierea investițiilor imobi liare Prevederile IAS 36
2. Scoaterea din uz sau ieșirea investițiilor imobiliare Prevederile paragrafelor
66 -73 din IAS 40
3. Compensațiile de la terțe pentru investiții le imobiliare
care au fost depreciate, pierdute sau la care s -a renunțat Se recunosc în profit /pierdere
atunci când devin exigibile
4. Costul activelor renovate, cumpărate sau construite
ca înlocuitori Prevederile paragrafelor
20 – 29 din IAS 40
Sursa: elaborat de autor după [102, pct. 73]

115

Conform in formației d in tabelul 3. 5, evenimentele menționate nu sunt parte a investițiilor
imobiliare la ieșire, de aceea trebuie reflectate în contabi litate ca operațiuni economice separate.
Pentru determinarea datei de ieșire a investiți ilor imobi liare din entitate , conform IAS 40,
aceasta aplică criteriile prevăzute de IAS 18 pentru recunoașterea veniturilor rezultate din v ânzarea
bunurilor [102, pct. 67].
Câștigurile sau pierderile generate din casarea sau ieșirea unei inve stiții imobiliare , determinate
ca diferență între încasările nete din cedare și valoarea contabilă a activului , se recunosc în profit sau
pierdere (cu excepția situației în care IAS 17 nu prevede alte reguli pentru v ânzare și leaseback) în
perioada scoate rii din uz sau a ieșirii [102, pct. 69].
În conformitate cu IAS 18 „Venituri”, v eniturile din v ânzarea bunurilor trebuie recunoscute
în momentul în care au fost îndeplinite următoarele condiții:
• entitatea a transferat cumpărătorul ui riscurile și recompensele semnificative aferente
dreptului de proprietate asupra bunurilor;
• entitatea nu mai gestionează bunurile v ândute și nici nu deține controlul efectiv asupra lor;
• valoarea ve niturilor poate fi evaluată în mod fiabil;
• este probabil ca beneficiile economice din tranzacția de vânzare să fie generate entit ății;
• costurile suportate sau care urmează să fie suportate în legătură cu tranzacția respectivă pot fi
evaluate în mod fiabil [102, pct. 14] .
Veniturile și cheltuiel ile aferente u nora și acelorași fapte economice în conform itate cu SNC
„Venituri ” se recunosc în aceeași perioadă de gestiune (de exemplu, valoarea bunurilor v ândute și
costul acestora se contabilizează și se reflectă în situația de profit și pierdere într -o singură per ioadă
de gestiune) [99, p. 141]. Prin urmare , veniturile și cheltuielile aferente tranzacțiilor de ieșire a
investițiilor imobiliare se recunosc și se contabilizează în perioadă în care a u avut loc acestea .
Având în vedere că investițiile imobilia re includ terenuri și clădiri, î n cazul ieșirii acestora din
entitate, veniturile trebuie recunoscute atunci c ând titlul de proprietate se transferă cumpărătorului.
Totodată, în unele situații , unor cumpărător i le pot fi recunoscute drepturi le asupra inves tițiilor
imobiliare înainte de transferul legal al titlului de proprietate, deoarece riscurile și avantajele
aferente investiției imobiliare sunt transferate cumpărătorului . În astfel de situații , va fi necesară și
recunoașterea venituril or. Asemenea situa ții pot avea loc, spre exemplu, în cazul ieșirii investiți ilor
imobiliar e nefinalizate.

116
Creanțele recunoscute la i eșirea investițiilor imobiliare se evaluează conform SNC „Creanțe și
investiții financiare” la valoarea nominală , ținându -se cont de impozite și taxe . Recunoașterea
creanțelor poate fi efectuată prin stingerea acestora (de exemplu , încasarea numerarului, trecerea în
cont (decontarea ) a avansurilor primite, compensarea datoriilor) [99, p. 99].
Entitatea aplică IAS 37 , sau alt e standarde, după caz, pentru orice datorii pe care le reportează
în urma ieșirii unei investiții imobiliare [102, pct. 71]. Conform acestui standard , un eveniment
trecut poate genera o obligație actuală , dacă, luând în considerare toate dovezile disponibi le, există
probabil itatea să existe o obligație actuală la fin ele perioadei de raportare [102, pct. 15].
Expertul Cernușca L. afirmă că fenomenul care a condus la poliferarea provizioanelor , în
general, și provizioanelor pentru riscuri și cheltu ieli, în special, este pesimismul sistematic al
prudenței. Un provizion este o datorie a cărei mă rime și a că rei scadență sunt incerte. O datorie este
o obligaț ie curentă a entității, rezult ată din evenimente trecute, a cărei decontare se asteaptă să
determine o ieșire de resurse , încorporând beneficii legal e sau implicit e, care nu îi d ă entității o
alternativă realistă pentru a îndeplini obligația în cauză [27].
În cazul în care, la ieșirea unei investiții imobiliare , entitatea mai păstrează anum ite obligații
curente cu valoare incertă, aceasta aplică IAS 37 pentru a recunoaște un provizion. Autorul
menționează în unele lucrări că, deoarece situațiile financiare ale entității reflectă poziția financiară
la închiderea exercițiului financiar și nu p oziția financiară a entității în viitor, provizioanele aferente
costurilor legate de investițiile imobiliare ieșite , pe care le va suporta entitatea, se recunosc numai
dacă asemenea obligații există la data bilanțului [16, p. 346].
În conformitate cu S NC „Capital propriu și datorii” , provizioanele tr ebuie să fie strict corelate
cu riscurile și cheltuielile estimate. Provizioanel e se evaluează în suma costurilor necesare stingerii
oblig ației aferente. Cea mai bună estimare a costurilor necesare stingerii obligațiilor privind
provizi oanele este sum a pe care o entitate ar plăti -o în mod rațional pentru stingerea datoriei la data
raportării , sau pentru transferarea acestei sume unei ter țe părți la acel moment [99, p. 135].
Expertul Coman F. afirmă că, la finele oricărui exercițiu financiar, provizioanele constituite se
analizează și se regul ează după cum urmează: prin debiul contului de cheltuieli în cazul majorării
provizioan elor; pri n creditul contului de venituri atunci când provizioanele trebuie diminuat e sau
anulat e [30, p. 37]. Referindu -ne la provizioanele aferente investițiilor imobiliare, de menționat că,
în cazul majorării provizioanelor , se vor majora cheltuie lile cu active imobilizate, iar, în cazul
diminuării sau anulării provizioanelor , se vor majora veniturile din operațiuni cu active imobilizate.

117
Din abordările prezentul ui paragraf, poate fi concluzionat faptul că, în rezultatul tuturor
modalitățil or de ieșire a investițiilor imobi liare, acestea trebuie să fie derecunoscute și eliminate din
situațiile fina nciare ale entității ca dovadă că nu se mai preconizează apariția de beneficii economice
viitoare din acestea . Referitor la discordanțele dintre m odalitățile de ieșire a investițiilor imobiliare
prevăzute în SNC „Investiții imobiliare” și reglementările internaționale , considerăm că în SNC
trebui e tratate doar situațiile care nu preconizează în viitor obținerea beneficii lor economice. În
opinia noas tră, ar trebui eliminată din SNC „Investiții imobiliare” modalitatea privind transmiter ea
investițiilor imobiliare ca aport în capitalu l social al altor entități , precum lipsa la inventariere ,
totodată , de abordat ca ieșiri de investiții imobiliare tranzac țiile de vânzare și leaseback. O problemă
esențială este și faptul că Planul general de conturi contabile nu reglementează operațiunile de ieșire
a investițiilor imobiliare în funcție de conținutul economic al acestora. Acest fenomen poate afecta
corectitu dinea reflectării tranzacțiilor de ie șire a investițiilor imobiliare și, respectiv , imaginea
acestora în situațiile financiare. Pentru soluționarea acestor probleme , autorul propune înregistrările
contabile aferente tranzacțiilor de ie șire a investi țiilor imobiliare în funcție de conținutul economic
al acestora. SNC „Investiții imobiliare ” nu exprimă claritate referitor la categoria de cheltuieli și de
venituri la care urmează a fi reflectat ă valoarea contabilă și valoarea de vânzare a investițiilor
imobili are la ieșire . Autorul recomandă eliminarea acestor necla rități din standardul menț ionat
pentru a nu afecta clasa de cheltuieli și de venituri la ieșirea investițiilor imobiliare din entitate.

3. 3. Impactul informațiilor aferente investițiilor imobilia re asupra procesului decizional
În conformitate cu IAS 40, entita tea trebuie să prezinte informații aferente investițiilor
imobiliare în situațiile financiare cu privire la:
• dacă aplică modelul bazat pe valoarea justă sau pe cost;
• în cazul în care aplică modelul bazat pe valoarea justă, în ce circumstanțe drepturile
imobiliare deținute, conform unui contract de leasing operațional sunt clasificate și contabilizate ca
investiții imobiliare;
• în cazul în care clasificarea este dificilă, criteriile pe care le folosește pentru a deosebi
investițiile imobiliare de proprietățile imobiliare utilizate de posesor și de proprietățile imobiliare
deținute în vederea vânzării pe parcursul desfășurării normale a activității;
• măsura în care valoarea justă a invest iției imob iliare se bazează pe o evaluare efectuată de
un evaluator independent. Dacă nu există o astfel de evaluare, acest lucru trebuie menționat;

118
• diferențele din modificarea valorii juste , recunoscute în profit sau pierdere ;
• existența ș i valorile rest ricțiilor impuse asupr a gradului de realizare a investițiilor imobiliare
sau asupra transferului de venituri și încasări din ieșire;
• obligațiile contractuale privind cumpărarea, construcția, reconstrucția sau amenajarea unor
investiții imobiliare , sau privind lucrări de reparații, întreținere sau îmbunătățire [10 2, pct. 75].
De asemenea, conform IAS 1 „Prezentarea situa țiilor financiare”, entitatea trebuie să prezinte
fie în situația poziției financiare, fie în note, subclasificări suplimentare a le fiecărui rând de elemente
contabile, clasificate într-o manieră corespunzătoare operațiunilor entității. Detaliile oferite în
subclasificări depind de dispozițiile IFRS -urilor , precum și de mărimea, natura și funcția sumelor
implicate [102, pct . 77 – 78]. Astfel, rezultă că prezentările de informa ții în situațiile financiare
diferă în funcție de fiecare element contabil implicat.
În c onform itate cu Statement of Financial Accounting Concepts No. 8 „Conceptual
Framework for Financial Reporting” , unul din principal ele obiectiv e ale raportării financiare este
furnizarea de informa ții despre performan țele entități privind măsura rezultatului global și a
componentelor acestuia . Totodată, i nvestitorii, creditorii, și alte persoane sunt interes ați, în s pecial,
de evaluarea perspectivelor privind intrări le nete de numerar în entitate [157, BC1.31]. Anumite
aspecte aferente prezentării de informații în situațiile financiatre sunt abo rdate și în lucrările
autorului în care se menționează că informațiile af erente investițiilor imobiliare prezentate în
situațiile financiare, trebuie să reprezinte potențialul cu toate condi țiile esen țiale pentru realizare .
Totodată, autorul expune și viziunile unor cercetători în a cest sens, spre exemplu , a expertului
Bunea Ș. , care susține că imaginile oferite de management în situații le financiare trebuie să
reproducă fidel realitatea tranzacțiilor și evenimentelor survenite pe parcursul perioadei de raportare,
dar și să furnizeze informații prin care să se poată aprecia efic iența managementului în gestiunea
resurselor entității, riscurile la care entitatea este expusă prin acțiunea factorilor de mediu sau prin
acțiunea managerilor. Utilizatorii vor dori să identifice acele informații contabile pe baza cărora s -ar
putea antici pa devenirea entității (informații cu încărcătură previzională) [19, p. 7].
În acest sens, s avantul Feleagă N. evidențiază abordările lui Bernard Colasse , care, analiz ând
critic procesul is toric de normalizare contabilă din Statele Unite, releva că: „…no rmalizarea
contabilității este socialmente prea importantă pentru a fi încredințată numai contabililor. În
acest efort uriaș se înscriu pe o poziție privilegiată investitorii și statul, dar și alți utilizatori de
informații contabile , precum partenerii comerciali, sistemul financiar – bancar, sindicatele , etc.”

119
[42, p. 16]. De asemenea, autorul Feleagă N. vizează și afirmațiile lui Bernard Colasse referito are la
faptul că „istoria contabilită ții demonstrează că e a, contabilitatea , este, înainte de toate , fructul
activită ții și ingeniozită ții practicienilor, conducătorilor de întreprinderi și contabililor, mereu
dispu și să gasească solu ții tehnice noi pentru a raspunde mai bine solicitarilor de informare aflate
într-o continuă înnoire” [49, p. 58].
În același timp, economiștii Nidlz B. , Anderson X., Colduăll D. consideră că informația
contabilă este totuși cu aproximație, dar nu cu precizie absolută. Astfel, se menționează că
„informația prezentată în situațiile financiare este bazată mai mult pe măsur ări aproximative, și nu
precise. Aceste date mai mult se bazează pe evaluări ipotetice, clasificări convenționale, totalizări
subiecti ve și repartizări după anumite principii. Rezultatul activității în dinamica dezvoltării
economice nu este determinat și derivă din legătura condiționată de diferiți factori. Indiferent de
aura preciziei, care poate părea că încadrează situațiile financiare în întregime și formele rapoartelor
în detaliu, măsurările utlizate în acestea, dincolo de mica ex cepție, sunt apro ximative și bazate mai
mult pe reguli și ipoteze, dec ât pe valori precise” [132, p. 116 – 117].
Autorii Feleagă N. și Ionașcu I. susțin că informația contabilă poate fi considerată un bun de
consum “de masă”, fiind utilizată d e o multitudine de utilizatori cărora le influențează
comportamentul. Încercarea de a satisface nevoia de informație financiar – contabilă este
considerată c a fiind una extrem de dificilă fie datorită caracterului de utilitate pe care informația
trebuie să îl dețină, fie datorită nivelului educațional al beneficiarilor de informații , sau chiar datorită
conflictelor de interese dintre diferitele grupuri de utilizatori [47, p. 241]. În viziunea experților
Ciuhureanu A. și Balteș N. o activitate financiar – contabilă performantă trebuie să „capteze”
strategia și performanța managementului – oricare ar fi filozofia aleasă – și chiar să o împingă mai
departe, să ajute la integrarea, distribuirea și analiza informațiilor financiare la nivel de organizație
pentru a putea lua deciziile corecte și a acționa înaintea competitorilor de pe piață, să evite tratarea
simplistă sau dogmatică oferind firmelor posibilitatea de a afla unde se află în prezent, în ce direcție
ar trebui să se îndrepte și, foarte important, de ce resurse au nevoie , ca să ajungă acolo . Activitatea
financiar – contabilă în organizația viit orului trebuie să fie suficient de flexibilă pentru a se adapta
stilului de conducere, ut ilizând o tehnologie care ajută organizația să acționeze mai rapid, mai
inteligent și mai ușor [28, p. 138]. Autoarea Lazari L. , susține că dezvoltarea societății în ansamblu,
moderniza rea și restructurarea economiei conduc la diversificarea cererii de informație din sfera
financiar -contabilă. În acest context, misiunea contabil ității capătă o importanță deosebită. O

120
conducere performantă, o gestionare a actualei situații cu multiple fenomene de criză presupun
fundamentarea deciziilor pe baza unui sistem de informații reale, relevante, furnizate în timp util
[67, p. 254]. De as emenea, și expertul Dolghi C. afirmă că , în condițiile economiei de piață , rolul
contabilității constă în a asigura toți utilizatorii, mai ales proprietarii și con ducătorii entităților
economice , cu informație obiectivă și veridică [38, p. 202].
Savantul Feleagă N., exprimând viziunile unor economiști referitoare la întrebarea dacă
imaginea fidelă poate satisface, în același timp, toți utilizatorii, remarcă p ărerea profesorilor
J.M. Matt și A. Mikol , care susțin că „Imaginea nu poate fi fidelă, decâ t în raport cu interpretarea pe
care o va face utilizatorul; trebuie știut , deci, cine este destinatarul imaginii… Fiecare caută propriul
său adevăr [50, p. 27 – 33]”. De asemenea, răspunsul cercetătorului Pop A. la într ebarea dacă există
un singur adevăr contabil este categoric negativ, dar se poate răspunde că totuși contabilitatea
furnizează fiecărui protagonist la viața economico – socială adevărul de care acest a are nevoie
[90, p. 15].
Totodată , în conformitate cu Directiv ele UE, situațiile financiare trebuie să fie pregătite pe
bază prudențială și trebuie să ofere o imagine fidelă a activelor, datoriilor, poziției financiare și a
profitului sau pierderii entității [34, p. 9]. Împărtășind concepția normelor europene, noi su ntem de
părerea că elementele situațiil or financiare , precum și informațiile prezentate în acestea , trebuie să
ofere o imagine fidelă a rezultatelor și poziției financiare a entități i la sfâ rșitul fiecărui exercițiu
financiar în scopul de -a oferi informați i utile pentru utilizatori . De aceiași părere este și cercetătorul
român M. Covlea, care remarcă că informația contabilă este produsă numai dacă, și în forma în care,
este utilă în luarea deciziilor [31]. La fel și economiștii Oprea C. și Ristea M. susțin că informația
produsă și furnizată de contabilitate nu poate fi relevantă și credibilă, decât în condițiile în care
reflectă substanța economică a evenimentelor și tranzacțiilor și nu doar forma lor juridică [87, p. 8].
Conform Cadrului general c onceptual pentru raportarea financiară , informațiile , pentru a fi
utile, trebuie să fie atât relevante, cât și reprezentate exact. Nici o reprezentare exactă a unui
fenomen irelevant și nici o reprezentare inexactă a unui fenomen relevant nu ajută utilizat orii în
luarea unor decizii bune [21, p ct. QC17 ]. Caracteristicile calitative , care amplific ă utilitatea
informațiilor relevante și reprezentate exact , sunt: comparabilitatea, verificabilitatea, oportunitatea
și inteligibilitatea. Acestea pot ajuta la alegerea unei modalități din două alternative , care trebuie
utilizată pentru a descrie un fenomen, dacă se consideră că ambele sunt la fel de relevante și exact
reprezentate [21, p ct. QC19 ]. Expunerile caracteristicilor calitative amplificatoare sunt prezentat e în

121
anexa 19 . În contextul investițiilor imobiliare , aceste caracteristici vor asigura relevanța și
reprezentarea exactă a informațiilor aferente acestora în situațiile financiare.
Savantul Feleagă N. redă viziunea lui Lauzon referito are la princ ipalele obiective care ghidează
caracteristicile calitative ale informației financiare , fiind menționate următoarele :
– informația financiară se adresează, în principal, utilizatorilor externi ai entită ții;
– ea se adresează , în special, investitorilor și creditorilor;
– ea vizează utilizatorul (cititorul) avizat;
– privilegiază utilizatorul care nu are resurse și nici mijloa ce pentru a obține informații
financiare adiționale și se mulțumește cu situațiile financ iare ca principală sursă de informare;
– privilegiază luarea decizi ilor economice, în special, a celor care vizează investirea [48, p. 28].
Din cele abordate mai sus, poate fi constatat că mai mulți a utori sunt de părerea că totuși
contabilitatea nu exp rimă fidelitate absolută. Astfel, relevă faptul că trebuie să fim conștienți și de
existen ța unei distanțe între imagine și realitate, precum și de fenomenul că imaginea creează ea
singură, ea î nsăși, o realitate, ceea ce nu este acceptabil în contextul Directivelor UE.
Dacă ne referim la locul care este acordat imaginii fidele a informațiilor contabile la nivel
național, de menționa t că, în general, și în particular informațiilor aferente inves tițiilor imobiliare,
imaginea fidelă nu ocupă locul cuvenit , astfel, contabilitatea fiind percepută nu ca un sistem de
informare privi nd entitatea și pentru entitate, dar mai degrabă ca un instrument manipulator de
informații în favoarea statului. Consider ăm că, în asemenea situații , nu vor putea fi găsite soluții
adecvate în tratarea problemelor contabilității, iar utilizatorii nu vor putea lua decizii adecvate.
Savanții Feleagă L. și Feleagă N., referindu -se la raportarea financiară, susțin că, pentru a fi în
acord cu standardele IAS/IFRS, situațiile financiare trebuie să cuprindă o mențiune explicită și fără
rezerve de c onformit ate cu aceste standarde, precum și să respecte integral solicitările fiecărui
standard (IAS sau IFRS) și fiecărei i nterpretări (SIC sau IFRIC) aplicabile [41, p. 25]. În același
timp, s avantul Feleagă N. susține că, dacă întreprinderile mari sau grupurile sensibile la fenomenele
de globalizare financiar ă sunt și vor fi adepte ale întocmirii și prezentării informațiilor conform
IASB, nu același lucru se poate spune și despre întreprinderile mici și mijlocii, care reprezintă un
segment important în țesutul econom ic al fiecărei țări [53, p.19].
În opinia economistul ui Suciu G., bilanțul este acela care caracterize ază cifric și în etalon
bănesc relațiile de echilibru dimensional și structural dintre mijloacele economice gestionate de
titularul de patrimoniu și de sursele de procurare a acestor mijloace [105, p. 120 ]. Pentru ca bilanțul

122
să redea acel echilibru dime nsional al investițiilor imobiliare, este necesar ă o dezvăluire amplă de
informații în contextul model elor de evaluare ulterioară a acestora , care sunt dezvăluite în anexa 20.
Experții Feleagă N. și Feleagă L., evidențiază faptul că spre deo sebir e de IAS 16, daca se
aplică modelul bazat pe cost, entitățile s unt doar încurajate să prezinte în note valoarea justă, în
timp ce IAS 40 impune estimarea acesteia în mod obligatoriu [46, p. 130]. După părerea noastră ,
prevederile IAS 40 privind determinar ea valorii juste , în scop de prezentare, în cazul în care se
aplică modelul bazat pe cost la evaluarea investițiilor imobiliare, pot fi constatate ca o provocare.
Având în vedere lipsa piețelor funcționale și dificultățile aferente determin ării valorii juste a
investițiilor imobiliare , în cele mai frecvente cazuri , aceasta, va fi una improvizată și va fi prezentată
în situațiile financiare fără a fi aduse argumente convingătoare privind determinarea acesteia, fapt
care poate afecta performanța entității. De aceea , noi, nu împărtășim ideea prezentării valorii juste
în situațiile financiare, în cazul în care se aplică modelul bazat pe cost la evaluarea investițiilor
imobiliare , și considerăm prevederile din IAS 40 inoportune .
Drept temei la evaluarea capacității entității sunt informa țiile privind generarea numerarului și
a echivalentelor de numerar , care urmează a fi puse la dispozi ția investitorilor . Conform IAS 7
„Situația fluxurilor de trezorerie”, p rezentarea separată a fluxurilor de numerar provenite din
activități de inves tiții este importantă, acestea reprezentând măsura în care cheltuielile au servit
obținerii de resurse menite pentru a genera viitoare venituri și fluxuri de numerar [102, pct. 16 ].
Având în vedere importanța fluxurilor de numerar în eficientizarea activită ții de investi ții imobiliare,
pentru a oferi investitorilor posibilitatea să determine dacă entitatea investește în mod adecvat sau
inadecvat în menținerea capitalului , autorul recomandă prezentarea separată în situațiile financiare a
fluxurilor de numerar aferente investi țiilor imobiliare după modelul prezentat în tabelul 3.6.
Tabelul 3.6. Fluxuri de numerar provenite din tranzacții cu investi țiile imobiliare
Nr.
crt. Informa ții privind flux urile de numerar din tranzac țiile cu investi țiile imobiliare
1 2
1. Plăți privind achiziționarea investi țiilor imobiliare
2. Plăți privind costurile de dezvoltare , capitalizate și de construcții a investi țiilor imobiliare
3. Plăți aferente investi țiilor imobiliare de ținute în leasing financiar
4. Avansuri acordate întru achiziționare a și construc ția investiții lor imobiliare
5. Încasări aferente contractelor de leasing opera țional
6. Avansuri primite din tranzac țiile cu investi țiile imobiliare
7. Încasări din investi țiile imobiliare cedate

Sursa: elaborat de autor conform IAS 7 [102, pct. 16].

123
Conform informațiil or din tabelul 3. 6, entitatea va putea să determine dacă în mod adecvat se
investește în investițiile imobiliare și să stabileas că modul de menținere a capacității de investire.
Chiar dacă cercetătorul Carlea A. afirmă că efectul variațiilor cursurilor lic hidităților deținute
sau datorat e este reprezentat în situația fluxurilor de numerar pentru a permite comparația între
lichiditățile aferente deschiderii și închiderii exercițiului pe activități de exploatare, de investiții și de
finanțare [25], în opinia noastră , informațiile din situația fluxurilor de numerar nu exp un în mod
complex efectele numerarului în contextul in vestițiil or imobiliare, de aceea o dezvăluire mai amplă
în ce privește numerarul aferent acestora poate avea doar un impact pozitiv asupra poziției
financiare a entității. Cercetătorii Babaev I. și Comisarova I. susțin că sistemul de contabilitate nu
este un sistem static, acesta este în continuă schimbare și evoluție sub influența de noi și noi cerințe
față de informațiile contabile impuse de utilizatorii săi [11 2, p.108]. Astfel, informațiile aferente
fluxului de numerar provenite din tranzacțiile cu in vestițiile imobiliare vor evidenția evoluți a și
efectele acestora, care vor avea un impact pozitiv asupra deciziilor utilizatorilor de informații.
Din abordările literaturii de specialitate , se constată că informația contabilă este materia primă
fundamentală în luarea tut uror decizii lor manageriale și investiționale pe piețele de capital . Aceasta
poate fi utilă investitorilor doar dacă es te aplicată și înțeleasă corect și prezintă exact ceea ce îsi
propun e să reprezinte. Analiz ând nomen clatorul inform ațiilor privind investițiil e imobiliare care
trebuie prezentat în situațiile financiare, poate fi concluzionat că acesta este exagerat , invocând și
dificultăți la realizarea în practică. Pentru ca aceste informații să poată fi mai ușor redat e și mai
eficiente pentru utilizatori, autorul recomandă generalizarea și prezentarea informați ilor aferente
investițiilor imobiliare în situațiile financiare conform anexelor 21 – 28, expuse în funcție de
modelel e de evaluare bazate pe valoarea justă și pe cost și axate pe informațiile din exemplul 3.6.
Tranzacțiile din acest exempl u sunt susținute de înregistrări contabile prin intermediul cărora se
asigură urmărirea și controlul acestora , precum și acelor tranzacții care s-au produs pe parcursul
anului 2014 . Astfel, acestea vor reflecta modificările intervenite în structura investițiilor imobiliare ,
pentru ca la finele perioadei de raport are să ofere situația reală a investițiilor imobiliare necesar ă
pentru întocmir ea situațiilor financiare dezvăluirea informațiilor aferente acestora .
Exemplul 3.6. Entitatea dispune de următoarea situație privind investițiile imobiliare:
1. O clădire cu va loarea justă de 23 000 000 lei este închiriată în leasing operațional unei
entității pe o perioadă de 3 ani. Plata anuală a chiriei constituie 840 000 lei. Contractul expiră la
data de 01.03.201 4. După expirarea contractului , entitatea intenționează să vândă această clădire.

124
Entitatea deține o clădire cu v aloarea contabilă d e 18 000 000 lei, care a fost achiziționată la
data de 31.12.2012 și transmisă în leasing operațional la 01.01.2013 . Conform politicii contabile , la
evaluare se aplică modelul costului. D urata de funcționare a clădirii este de 40 ani, aceasta se
amortiz ează după metoda liniară . Plata anuală a chiriei constituie 900 000 lei și a fost achitată
integral la 01.11.2013. La data de 01.03.2014 , entitatea decide să reamenajeze clădirea în scopul
vânzării ulterioar e. La 01.01.2014 , investițiile imobiliare includ o c lădire cu valoarea contabilă de
1 200 000 lei evaluată după modelul costului, pentru a fi ulterior vândută. Entitatea decide să
vândă clădirea la prețul de 1 300 000 lei, fără TVA.
În contabilitate se vor întocmi înregistrări le contabil e reflectate în tabelul 3.7.
Tabelul 3.7. Înregistrări contabile aferente tranzacțiilor de
transfer a investițiilor imobiliare la stocuri
Nr.
crt. Conținutul operațiunii economice Suma
(lei) Conturi
corespondente
debit credit
1 2 3 4 5
După mode lul bazat pe valoarea justă
1. Transferul investiției imobiliare la stocuri 23 000 000 217 151
2. Reflectarea sumei chiriei încasată în anul 2014
pentru lunile ianuarie și februarie 140 000
(840 000 /12 x 2) 535 621
După modelu l bazat pe cost
1. Reflectarea sumei amortizării clădirii pentru
lunile ianuarie, februarie 201 4 75 000
(18 000 000/40/12×2) 714 152
2. Reflectarea transferului investiției imobiliare la
stocuri (fără amortizarea cumulată) 17 475 000
[18 000 000 lei – 525
000 (37 500 lei x1 4)] 217 151
3. Înregistrarea cotei – părți pentru anul 2014 din
chiria achitată anticipat 150 000
(900 000 /12 x 2) 535 621
4. Reflectarea veniturilor din vânz area clădirii 1 300 000 234 621
5. Reflectarea valorii contabile a clădirii vândute 1 200 000 721 151

Sursa: elaborat de autor
2. O clădire este deținută în leasing financiar pe o perioadă de 8 ani începând cu data de
01.01.201 3. Clădirea , în proporție de 6% , este utilizată de posesor în scopuri de reclamă, iar 94%
din aceasta este acordată în leasing operațional pentru o plată anuală de 900 000 le i. (având în
vedere că partea clădirii în care se acordă servici i de reclamă este nesemnificativă, constituind
doar 6% din valoarea totală a clădirii , aceasta se atribuie la investiți imobiliare ). La 01.01.2014 ,
valoarea justă a clădirii este 18 000 000 lei . În anul 2014 , au fost efectuate lucrări de renovare a
clădiri i de către persoane terțe în mărime de 2 000 000 lei. În urma renovării , s-a stabilit o nouă

125
plată a chiriei de 1 200 000 lei începând cu 01.10. 2014. Valoarea justă a clădirii la 31.12.201 4 este
de 24 000 000 le i, stabilită pe o piață activă. În anul 2014 , volumul vânzărilor din chirii este 3 600
000 lei, iar din servicii de reclamă – 120 000 lei.
Entitatea deține începând cu 31.12.2013 în leasing financiar o clădire cu valoarea contabilă de
16 000 000 lei pe o perioada de 10 ani . Clădirea este aco rdată în leasing operațional pe o perioadă
de 6 ani începând cu 01.01.201 4, cu o plată anuală de 600 000 lei. Conform politicii contabile , la
evaluare se aplică m odelul costului. Clădirea se amortizează prin metoda liniară . În anul 2014 ,
entitatea a renova t clădirea cu forțe propri i, costurile reno vării constituind 2 000 000 lei. Ca
rezultat al renovării , valoarea contabilă a clădirii s -a majorat cu 2 000 000 lei și, începând cu
01.10.2014 , constituie 18 000 000 lei .
În contabilitate s e vor întocmi înregistrări le contabile ilustrate în tabelul 3.8.
Tabelul 3.8. Înregistrări contabile aferente tranzacțiilor de renovare a clădirii
Nr.
crt. Conținutul operațiunii economice Suma
(lei) Conturi
corespo ndente
debit credit
1 2 3 4 5
După modelul bazat pe valoarea justă
1. Reflectarea c osturilor de renovare a
clădirii 2 000 000 121 521
2. Includerea c osturilor de renovare a
clădirii în valoarea acesteia 2 000 000 151 121
3. Reflectarea veniturilor din
modificarea valorii juste a clădirii 4 000 000
[24 000 000 – (18 000 000 +
2 000 000) ] 151 612
4. Reflectarea creanțelor sub formă de
venituri din chirii , ținându -se cont de
plata nou stabilită din 01.10.201 4 975 000
[675 000 (900 000/12 x 9) +
300 000 lei (1 200 000/12×3) ] 231 621
După modelul bazat pe cost
1. Reflectarea c osturilor de renovare a
clădirii 2 000 000 121 812
2. Includerea c osturilor de renovare a
clădirii în valoarea acesteia 2 000 000 151 121
3. Reflectare a amortizării clădirii până la
renovare 1 200 000
(16 000 000 lei x 9/ 120). 714 152
4. Reflectarea amortizării clădirii după
renovare 450 000
(18 000 000 x 3/ 120) 714 152
5. Reflectarea creanțelor sub formă de
venituri din chirii pentru anul 201 4 600 000
231 621

Sursa: elaborat de autor

126
3. Un teren este deținut pentru creșterea valorii capitalului. Valoarea jus tă a terenului la
01.01.201 4 este de 10 000 000 lei, stabilită în funcție de raportul leu/euro (500 000 euro la cursul
de schimb 1euro = 20 lei). În anul 2014 , terenul se îngrădește. Lucrările sunt efectuate de către
entitate , costul acestora fiind de 4 00 0 000 lei . Valoarea justă a terenului la data de 31.12.201 4
constituie 15 200 000 lei, stabilită la cursul de 1 euro = 25 lei.
La 01.01.2014 , entitatea deține un teren cu v aloarea contabilă de 9 000 000 lei , utilizarea
căruia nu a fost încă determinată. În anul 2014 , terenul a fost îngrădit , costul îngrădirii constituind
3 000 000 lei. Conform politicii contabile , terenul se evaluează după modelul bazat pe cost.
Amortizarea îngrădirii se efectuează prin metoda liniară . Durata de funcționare utilă a
îngrădirii este de 6 ani. Din motivul că se intenționează schimbarea investitorului , destinația
terenului nu a fost stabilită .
În contabilitate se vor întocmi înregistrările contabile ilustrate în tabelul 3.9.
Tabelul 3.9. Înregistrări contabile aferente creșterii valorii terenului
Nr.
crt. Conținutul operațiunii economice Suma
(lei) Conturi
corespondente
debit credit
1 2 3 4 5
După modelu l bazat pe valoarea justă
1. Reflectarea costurilor aferente îngrădirii
terenului 4 000 000 121 812
2. Includerea costurilor îngrădirii terenului în
valoarea acestuia 4 000 000 151 121
3. Reflectarea veniturilor din modificarea
valorii juste a terenulu i 1 200 000
[15 200 000 – (10 000 000 +
4 000 000 )] 151 612
După modelul bazat pe cost
1. Reflectarea costurilor aferent e îngrădirii
terenului 3 000 000 121 812
2. Includerea costurilor îngrădirii terenului în
valoarea acestuia 3 000 000 151 121
3. Reflectarea amortizării aferentă costului
îngrădirii terenului pentru anul 2014 500 000
714 152

Sursa: elaborat de autor
4. Un teren amenajat pentru practicarea voleiului este acordat în leasing operațional pe un
termen de 5 ani începând cu 01.01.201 3. Plata anuală a chiriei este stabilită în mărime de 500 000
lei. Valoarea justă a terenului la 01.01.2014 constituie 7 500 000 lei . La 31.12.2014 , valoarea justă
a terenului a fost stabilită în lipsa prețurilor pe o piață activă și constitui e 8 300 000 lei .

127
Entitatea deține la 01.01.2014 un teren cu v aloarea justă de 6 000 000 lei, care este acordat în
leasing operațional. În anul 2014 , terenul a fost amenajat cu utilaj , lucrările au fost efectuate de
către persoane terțe , costul amenaj ării constituie 1 500 000 lei. După amenajare , valoarea justă a
terenului este de 7 800 000 lei , stabilită pe o piață activă. Chiria anuală constituie 600 000 lei .
În contabilitate se vor întocmi înregistrările contabile ilustrate în tabelul 3.10.
Tabelul 3.10. Înregistrări contabile aferente tranzacțiilor
de modificare a valorii juste
Nr.
crt. Conținutul operațiunii economice Suma
(lei) Conturi
corespondente
debit credit
1 2 3 4 5
După modelu l bazat pe valoarea justă
1. Reflectarea veniturilor din modificarea
valorii juste a terenului pentru practicare a
voleiului 800 000
(8 300 000 – 7 500 000) 151 612
2. Reflectarea sumei chiriei pentru anul 201 4
aferentă terenului pentru practicarea
voleiului 500 000 231 621
3. Reflectarea costurilor aferente amenajării
utilajului 1 500 000 121 521
4. Reflectarea costu rilor aferente amenajării
terenului în valoarea acestuia 1 500 000 151 121
5. Reflectarea sumei chiriei pentru anul 201 4
aferentă terenului amenajat cu utilaj 600 000 231 621
6. Reflectarea veniturilor din modificarea
valorii juste a terenului amena jat cu utilaj 1 800 000
(7 800 000 – 6 00 000) 151 612

Sursa: elaborat de auto r
De menționat că informațiile din exemplul 3.6 sunt dezvăluite în anexele 21 – 28, descrierea
cărora este prezentată mai jos.
Astfel, în anexa 21 sunt expu se criteriile de diferențiere a investițiilor imobiliare de
proprietățile imobiliare utilizate de posesor , în cazul în care, acestea nu pot fi acordate în leasing sau
vândute separat. Aceasta va da posibilitatea cunoașter ii elementelor privind delimitarea acestor
proprietăți imobiliare.
Anexa 22 evidențiază metode le și ipoteze le aplicate l a determinarea valorii juste a investițiilor
imobiliare , care va contribui la alegerea obectivă a acestora în estimarea valorii ju ste.
Anexa 23 prezintă valorile aferente investițiilor imobiliare recunoscute în situația de profit și
pierdere , care vor avea un impact pozitiv asupra procesului decizional.

128
Anexa 24 descrie elementele reconcilier ii valorii contabile a investițiilor imobil iare evaluate la
valoarea justă la începutul și s fârșitul perioadei de gest iune.
Anexa 25 reflectă informații le privind imposibilit atea evaluării valorii juste a investițiilor
imobiliare în mod fiabil, care va da posibilitatea cunoașterii motivelor pentru care aceasta nu poate
fi determinată obiectiv în momentul efectu ării tranzacțiilor .
Anexa 26 descrie i nformații le aferente ieșirii investițiilor imobiliare , care nu au fost evaluate la
valoarea justă , în funcție de categoriile acestora .
Anexa 27 dezvăluie i nformații le privind valoarea contabilă brută a investițiilor imobiliare
evaluate la cost la începutul și sfârșitul perioadei de gestiune , cu evidențierea categoriilor acestora.
Anexa 28 prezintă o reconciliere a valorii contabile a in vestițiilor imobiliare evaluate la cost la
începutul și s fârșitul perioadei de gestiune , cu specificarea elemente lor reconcilierii .
În concluzie de menționat că , generalizarea și prezentarea informațiilor aferente investițiilor
imobiliare în situațiile financiare , conform recomandărilor din anexele 21 – 28, va asigura claritate
și veridicitate informațiilor contabile, producând astfel , un efect pozitiv pentru utilizatori i de
informații , care va avea un impact favorabil asupra procesului decizional.
Spre deosebire de IAS 40, IFRS pentru IMM – uri prevede prezentări de informa ții în situațiile
financiare doar pentru modelul valorii juste, deoarece numai proprietățile imobiliare a căror valoare
justă poate fi evaluată în mod fiabil continuu , fără cost sau efort nesolicitat , se califi că ca investiții
imobiliare. Toate c elelalte investi ții imobiliare se contabilizează ca imobilizări corporale , utiliz ând
modelul costului. Nomenclatorul i nforma țiilor care urmează a fi prezentat în situațiile financiare
pentru modelul valorii juste conform IFRS pentru IMM – uri este mult mai restrâns comparativ cu
cel din IAS 40, acesta fiind repre zentat în anexa 29. În opinia noastră, nomenclatorul, forma și
conținutul acestuia poate răspunde doar necesităților specifice micilor entități.
Conform IFRS 1 „Adoptarea pentru prima dat ă a Standardelor Internaționale de Raportare
Financiară” , dacă o entitate utilizează modelul valorii juste în situația de desc hidere a poziției
financiare în conformitate cu IFRS drept cost presupus pentru un element de imobilizări corporale, o
investiție imobiliară sau o imobilizare necorporală , primele situații financiare întocmite în conformitate
cu IFRS ale entității trebuie să prezinte pentru fiecare element – rând din situația de deschidere a poziției
financiare în conformitate cu IFRS următoarele : valoarea agregată a acelor valori juste; ajustarea
agregată a valorilor contabile , raportate conform principiilor contabile general acceptate (GAAP)
anterioare [102, pct. 30]. În conform itate cu Recomandări le metodice privind tranz iția de la SNC la

129
IFRS, informațiile privind utilizarea valorii juste drept cost presupus trebuie prezentate pentru
fiecare element – rând din bilanțul de deschidere IFRS, inclusiv , valoarea totală și ajustarea față de
cerințele S NC pentru fiecare element [9 2, p. 88].
Savantul Feleagă N. afirmă că, dacă întreprinderile mari sau grupurile sensibile la fenomenele
de globalizare și financiarizare sunt și vor fi adepte ale întocmirii și prezentării informațiilor
conform IASB , nu același lucru se poate spune și despre întreprinderile mici și mijlocii, care
reprezintă un segment important în țesutul economic al fiecărei țări. O armonizare contabilă
internațională pentru acest segment economic este o acțiu ne delicată și , dacă nu imposibilă, cel puțin
de lungă durată [53, p.19].
Investigațiile confirmă că informațiile contabile sunt materia primă fundamentală în luarea
tuturor deciziilor manageriale și investiționale pe piețele de capital și pot fi utile investitorilor doar
dacă sunt utilizate și înțelese corect, și reprezintă exact ceea ce îș i propun să reprezinte. Referindu –
ne la informația contabilă prezentată în situațiile financiare de către entitățile autohtone, poate fi
menționat că aceasta este în dezacord cu re glemetările IFRS, care nu poate să asigur e una din
principalele caracteristici calitative ale informației contabile , ca comparabilitate a, fenomen care este
în defavoarea investitorilor și care poate afect a procesul decizional .
Din abordările prezentul ui paragraf , autorul ajunge la concluzia că, pentru ca informația
prezentată în situațiile financiare să reflecte imagine a fidelă a performanței și poziției financiare a
entității, aceasta trebuie să fie întocmită și prezentată în corespundere cu IFRS și să cuprindă o
mențiune explicită și fără rezerve de conformitate cu acestea.
3.4. Concluzii la capitolul 3
În prezentul capitol s unt abordate problemele contabili tății tranzacțiilor de transfer și de ieșire
a investiț iilor imobiliare, precum și i mpactul informațiilor aferente investițiilor imobiliare asupra
procesului decizional . Ca rezultat al cercetări i, pot fi formulate următoarele concluzii:
1. Transferul în și din categoria investițiilor imobiliare trebuie făcut doar dacă e xistă o
modificare a utilizării acestora evidențiată de anumiți factori justificativi . Totodată, SNC „Investiții
imobiliare” prevede situații de transfer al investițiilor imobiliare care nu justific ă transferul acestora ,
spre exemplu, „altor modificări a destinației proprietăților imobiliare ”. Autorul recomandă
eliminarea acestor situații din standardul menționat pentru a nu provoca incertitudini în procesul de
transfer al investițiilor imobiliare. De asemenea, acest standard stipulează că, în cazul transferul ui
investițiilor imobiliare în categoria stocurilor, este necesar procesul de pregătire (amenajare,

130
reconstruire, etc.)” a investițiilor imobiliare pentru vânzare a acestora . Considerăm că nu în toate
cazurile pot fi necesar e pregăti ri (amenajare, reconstruire, etc.) pentru vânzarea investițiilor
imobiliare. Pentru a nu provoca îndoieli la transferul investițiilor imobiliare în categoria stocurilor,
autorul recomandă înlocuirea sintagmei „începerea procesului de pregătire (amenajare, reconstruire,
etc.) a investițiilor imobiliare pentru vânzare ” din SNC „Investiții imobiliare” cu sintagma
„începerea procesului de vânzare a investi țiilor imobiliare ”.
2. La transferul investiții lor imobiliare în categoria proprietăților imo biliare utilizate de posesor
sau a stocurilor contabilizate la valoarea justă , costul presupus al proprietăților imobiliare în scopul
contabilizării ei ulterioare trebuie să fie valoarea sa justă de la data modificării utilizării. În asemenea
situații , costul presupus al proprietăților imobiliare va reprezenta punctul de plecare p entru
determinarea amortizării și pierderi lor din deprecierea acest ora. În opinia noastră, acest fapt ar putea
afecta considerabil costurile amortizării și deprecierii inves tițiilor imobiliare, care pot avea un impact
negativ asupra poziției f inanciar e a entității. După părerea noastră, astfel de situații ar trebui ana lizate
minuțios, iar , în scopul excl uderii oricăror incertitudini , entitatea ar trebui să stabil ească în politicile
contabile anumite criterii care nu ar permite să se ajungă la o asemenea situație.
3. Una di n particularitățile distinctive ale contabilității constă în urmărirea și reflectarea
integrală și permanentă a operațiun ilor economice în scopul obținerii datelor necesare pentru ținerea
contabilității curente și exercitarea controlului asupra acestora. Totodată , literatura de specialitate
nu aborde ază aspectele referitoare la document area transferu lui investițiilor imobil iare. În scopul
justificării operațiunilor de transfer al investițiilor imobiliare , autorul propune formularul Registru l
de eviden ță a operațiunilor de transfer al investi țiilor imobiliare , care va asigura cunoașterea
fenomenelor și a proceselor de transfe r al investițiilor imobiliare, precum și caracteristicile acestora .
Astfel , acesta va asigura un nivel mai înalt al calității informațiilor aferente investițiilor imobiliare ,
care vor contribui la îmbunătățirea procesului de fundamentare a deciziilor de că tre utilizatorii de
informa ții.
4. Conform reglementărilor internaționale, investițiile imobiliare se consi deră ieșită din entitate
atunci când este eliminată din situația poziției financiare și nu se mai preconizează apariția de
beneficii economi ce viitoare. Totodată, SNC „Investiții imobiliare” prevede ca ieșiri de investiții
imobiliare transmiterea acestora ca aport în capitalul social al altor entită ți. După părerea noastră,
aceste modalit ăți nu retrag definitiv investi ția imobiliară din entita te, având ca scop aducer ea de
beneficii economice viitoare. De asemenea, nu împărtășim ideea că lipsurile la inventarierea

131
investițiilor imobiliare ar putea fi constatate ca ieșiri de investiții imobiliare, având în vedere faptul
că acestea sunt proprietăț i imobiliare care au o așezare fixă, stabilă și nu pot fi mutate dintr -un loc în
altul, și care nu pot să -și piardă destinația inițială sau identitatea. SNC „Investiții imobiliare” nu
abordează tranzac țiile de v ânzare și leaseback ca ieșiri de investi ții imobiliare, fapt ce contravine
reglementărilor internaționale, precum și devaforizează ș i limitează principiile economiei de pia ță.
Autorul recomandă abordarea lor în standardul menționat ca ieșiri de investiții imobiliare a
tranzac țiilor de vânzare și leas eback și propune modul de ieșire a acestora prin asemenea tranzacții.
5. Planul general de conturi contabile nu reglementează înregistrarea tranzacțiilor de transfer și
de ieșire a investițiilor imobiliare în funcție de conținutul economic al ace stora . Considerăm că lipsa
unor astfel de reglementări poate crea probleme la contabilizarea operațiunilor de transfer și de
ieșire a le investițiilor imobiliare , care, la rândul lor , pot afecta imaginea investițiilor imobiliare în
situațiile financiare. În acest context, autorul propune schemele înregistrărilor contabile aferente
tranzacțiilor de vânzare și leaseback la locator și locatar.
6. Informațiile contabile sunt materia primă fundamentală în luarea tut uror deciziilor
manageriale și de i nvestiții pe piețele de capital. Informația contabilă poate fi utilă investitorilor doar
dacă este utilizată și înțeleasă corect și reprezintă exact ceea ce îș i propune să reprezinte . Având în
vedere că nomenclatorul informații lor aferent investițiilor imo biliare care urmează a fi pre zentat în
situațiile financiare este exagerat și destul de dificil de realizat în practică , autorul recomandă nou
model de prezent are a informațiilor privind investițiil e imobiliare în situațiile financiare , în funcție
de m odelele de evaluare ulterioară a acestora.

132
Concluzii generale și recomandări
Rezultatele c ercetăril or în domeniul contabilității investițiilor imobiliare, permit formularea
următoarelor concluzii :
1. Contabilitatea investițiilor im obiliare se deosebește esențial de contabilitatea proprietăților
imobiliare utilizate de posesor, factorul principal fiind trăsăturile distincte ale acestora, precum și
scopul deținerii lor, fapt pentru care au fost necesare reglementări specifice privind contabilizarea
acestora. În reglementările contabile, noțiunea investițiilor imobiliare se tratează în mod diferit,
astfel încât unele definiții nu limitează deținerea acestora doar pentru acordarea lor în leasing
operațional sau pentru majorarea capitalul ui. Considerăm că d efiniția investiției imobiliare nu
exprimă claritate referitor la terenurile deținute în leasing. În cele mai frecvente cazuri, terenurile
sunt deținute în leasing opeațional, iar în leasing financiar acestea sunt deținute exclusiv când se
estimează că la finele contractului dreptul de proprietate asupra acestora va fi transmis locatarului
(practica dovedește că asemenea situații pot apărea foarte rar sau nu apar de loc). În opinia noastră,
acest fapt trebuie evidențiat în definiție pentr u a nu crea incertitudini în calificarea terenurilor ca
investiții imobiliare. Autorul a aprofundat sub aspect teoretic definiția investiției imobiliare.
2. Reglementările contabile actuale nu prevăd caracteristici specifice de identificare a
investițiilor imobiliare care sunt deținute pentru majorarea capitalului entității. Existența unor astfel
de caracteristici ar fi o dovadă că poate fi majorat capitalul și fără transmiterea acestora în leasing
operațional. Reglementările nominalizate nu tr atează modul delimitării investițiilor imobiliare de
proprietățile imobiliare utilizate de posesor, dacă proprietățile nu pot fi închiriate sau vândute
separat, precum și criteriile de clasificare a investițiilor imobiliare. În urma cercetărilor, autorul a
propus caracteristicile investițiilor imobiliare deținute pentru majorarea capitalului, modul
delimitării investițiilor imobiliare de proprietățile imobiliare utilizate de posesor și criteriile de
clasificare a investițiilor imobiliare.
3. Liter atura de specialitate nu abordează formarea costului investițiilor imobiliare la evaluarea
inițială, în funcție de sursa intrării în entitate, acesta fiind exprimat doar sub aspect general. SNC
„Investiții imobiliare” nu evidențiază metoda preponderentă la evaluarea ulterioară a investițiilor
imobiliare, fapt care poate crea incertitudini în alegerea obiectivă a unuia dintre cele două modele:
bazat pe valoarea justă sau pe cost. Actele contabile naționale nu definesc conceptul valorii juste și
modul estimăr ii acesteia în contextul investițiilor imobiliare. La fel, acestea nu abordează impactul
modelului bazat pe cost asupra indicatorilor financiari în cazul aplicării acestuia la evaluarea

133
investițiilor imobiliare. În teză, se evidențiază modul de formare a c ostului investițiilor imobiliare în
funcție de sursa intrării în entitate, se propun unele măsuri în scopul asigurării estimării fiabile a
valorii juste, sunt evidențiate avantajele și dezavantajele modelelor de evaluare bazate pe valoarea
justă și pe cost și formulate unele argumente în vederea neadmiterii celui din urmă la evaluarea
investițiilor imobiliare.
4. Sursele bibliografice nu tratează în mod clar alegerea obiectivă a principiilor, procedeelor și
regulilor la formarea politicil or contabile privind investițiile imobiliare. Planul general de conturi
contabile nu tratează înregistrarea operațiunilor cu investițiile imobiliare, în funcție de conținutul
economic al acestora, conform obiectivului stabilit. Contul destinat investițiilo r imobiliare, nu
conține subconturile pentru evidențierea principalelor categorii de investiții imobiliare. Actul
respectiv, nu prevede un cont separat pentru reflectarea costurilor aferente lucrărilor de construcție,
reconstrucție și amenajare a investiț iilor imobiliare până la finalizarea acestor lucrări. A utorul
propune un model de politici contabile privind investițiile imobiliare armonizate cu cerințele IFRS,
recomandă nomenclatorul subconturilor la contul destinat investițiilor imobiliare, precum și un nou
cont 153 „Investiții imobiliare în curs de execuție” și subconturile acestuia pentru reflectarea
costurilor nominalizate. Au fost propuse schemele înregistrărilor contabile aferente tranzacțiilor cu
investițiile imobiliare în funcție de conținutul e conomic al acestora.
5. Reglementările contabile actuale nu stabilesc modul de evaluare a investițiilor imobiliare la
inventariere, ceea ce nu permite determinarea stării și valorii reale a acestora. Actele normative
contabile aferente contabilită ții costurilor de producție, nu prevăd noțiunea și semnificația costurilor
ulterioare, în timp ce, anumite standarde contabile reflectă contabilizarea acestor costuri. În
contradicție cu reglementările contabile internaționale, la nivel național, nu este t ratată contabilitatea
costurilor ulterioare aferente investițiilor imobiliare în funcție de modelele de evaluare bazate pe
valoarea justă și pe cost. Acest fapt, poate afecta imaginea investițiilor imobiliare în situațiile
financiare. SNC „Deprecierea acti velor” nu dezvăluie în mod special factorii și indicii de depreciere
a investițiilor imobiliare. Autorul a propus modul de evaluare a investițiilor imobiliare la
inventariere. Recomandă abordarea în actele normative contabile a noțiunii și semnificației
costurilor ulterioare, precum și a contabilității acestora în funcție de modelele de evaluare bazate pe
valoarea justă și pe cost și propune modul de reflectare a acestora. De asemenea, p rezintă principalii
indicii de depreciere a investițiilor imobiliare

134
6. SNC „Investiții imobiliare” prevede situații de transfer al investițiilor imobiliare
nejustificate, precum și ieșiri ale acestora, care nu le retrag definitiv din situațiile financiare.
Totodată, c ontrar actelor contabile internaționale, nu su nt tratate ca ieșiri de investiții imobiliare
tranzacțiile de vânzare și leaseback. La nivel național, nu este suficient reglementată contabilitatea
impozitului pe profit. Lipsa unor reglementări adecvate în acest sens, poate afecta aprecierea
obiectivă a consecințelor fiscale curente și viitoare aferente recuperării valorii contabile a
investițiilor imobiliare. La fel, nu este reglementat modul de determinare a valorii fiscale a acestora.
Autorul propune eliminarea situațiilor de transfer al investițiilor imobiliare nejustificate, identifică
modalitățile de ieșire ale acestora, care nu le retrag definitiv din situațiile financiare și propune
abordarea ca ieșiri de investiții imobiliare tranzacțiile de vânzare și leaseback. Se e vidențiază
elementele care generează impozitele amânate aferente investițiilor imobiliare și se formulează
unele recomandări privind determinarea valorii lor fiscale.
7. Informațiile contabile aferente investițiilor imobiliare servesc drept bază pentru luarea
deciziilor m anageriale. Acestea pot fi utile doar dacă sunt credibile și transparente. Literatura de
specialitate nu tratează în mod special documentarea tranzacțiilor de transfer al investițiilor
imobiliare, fapt ce nu permite urmărirea și controlul acestora. Invest igând modul de prezentare a
informațiilor privind investițiile imobiliare în situațiile financiare, s -a constatat că volumul acestora
este exagerat și provoacă dificultăți la realizarea în practică. Pentru asigurarea gestiunii și
controlului investițiilor imobiliare, autorul a elaborat formularul Registrul de evidență a
operațiunilor de transfer al investițiilor imobiliare și a propus un nou model de prezentare a
informațiilor aferente acestora în situațiile financiare.
Problema ș tiințifică import antă soluționată în domeniul cercetat, constă în: perfecționarea
contabilității investițiilor imobiliare în funcție de modelele de evaluare ulterioară a acestora;
recomandarea înregistrărilor contabile aferente operațiunilor cu investițiile imobiliare; arg umentarea
propunerilor privind eliminarea divergențelor dintre reglementările naționale și internaționale
aferente contabilității investițiilor imobiliare; propunerea unui nou model de prezentare a
informațiilor privind investițiile imobiliare în situațiil e financiare. S oluționarea acestei probleme în
cercetare a confirmat avantajele recomandărilor formulate în teză și influența benefică a acestora
asupra performanțelor entităților autohtone.
Cercetările efectuate permit formularea unor recomandări referitoare la perfecționarea
contabilității investițiilor imobiliare:

135
1. Noțiunea investițiilor imobiliare trebuie definită ca o proprietate imobiliară, deținută (de
proprietar sau de locatar în temeiul unui contract de leasing financiar, care, în cazul
terenurilor, poate fi încheiat atunci când se estimează că la expirarea contractului dreptul de
proprietate asupra acestora va fi transmis locatarului) mai degrabă pentru a obține venituri
din chirii sau pentru creștere a valorii capitalului, sau ambele, decât pentru a fi utilizată la
producerea sau furnizarea de bunuri/servicii, sau în scopuri administrative, sau a fi vândută
pe parcursul desfășurării normale a activității.
2. Invest ițiile imobiliare deținute pentru majorarea capitalului trebuie să întrunească
următoarele caracteristici: să corespundă definiției mijloacelor fixe; să fie reflectate ca obiecte de
inventar separate; să poată majora capitalul; la transfer, să fie aplica tă valoarea justă; la data
raportării, valoarea justă să poată fi majorată. Se propune delimitarea investițiilor imobiliare de
proprietățile imobiliare utilizate de posesor prin stabilirea părții semnificative sau nesemnificative a
acestora. Autorul recoma ndă clasificarea investițiilor imobiliare după următoarele criterii: natură,
destinație, modul de constituire, scopul deținerii, tipurile de riscuri, sursa de finanțare și termenul
deținerii.
3. În scopul asigurării unei estimări obiective a valori i juste a investițiilor imobiliare, se
recomandă e laborarea normelor naționale care să abordeze : investițiile imobiliare care fac obiectul
evaluării; premisa de evaluare adecvată, corespunzătoare celei mai bune utilizări; piața principală;
caracteristicil e care fac obiectul unei piețe active și inactive; ipotezele pe care le -ar folosi
participanții de pe piață la stabilirea valorii investițiilor imobiliare; datele de intrare utilizate în
tehnicile de evaluare ale valorii juste ; corelația dintre valoarea ju stă și valoarea de piață a
investițiilor imobiliare; metodele și tehnicile alternative de evaluare adecvate.
4. Pentru perfecționarea contabilității investițiilor imobiliare, autorul propune:
 un model de politici contabile privind investi țiile imobiliare armonizate cu cerințele
IFRS;
 schemele de înregistrări contabile aferente operațiunilor cu investițiile imobiliare, în
funcție de conținutul economic al acestora;
 nomenclatorul subconturilor aferente categoriilor de investiții imobiliar e la contul
destinat acestora;
 un nou cont contabil pentru reflectarea costurilor aferente lucrărilor de construcție,
reconstrucție și amenajare a investițiilor imobiliare până la finalizarea acestor lucrări;

136
 elementele care generează impozitele a mânate aferente investițiilor imobiliare și modul
de determinare a valorii lor fiscale;
 principalii indicii de depreciere a investițiilor imobiliare, precum și a modului de
determinare și contabilizare a pierderilor din deprecierea acestora;
 abordarea în actele normative contabile noțiunea și semnificația costurilor ulterioare.
5. În scopul stabilirii stării și valorii reale a investițiilor imobiliare, se recomandă abordarea în
reglementările naționale a modului de evaluare a acestora la inventari ere și se propune evaluarea lor
la valoarea de inventar, stabilită în funcție de utilitatea, starea și prețul de piață a acestora.
6. În vederea eliminării divergențelor dintre prevederile standardelor naționale și internaționale
aferente conta bilității investițiilor imobiliare, sunt necesare următoarele măsuri:
 în SNC „Investiții imobiliare”, se propune: abordarea ca metodă preponderentă la
evaluarea ulterioară a investițiilor imobiliare cea bazată pe valoarea justă; expunerea
definiției valori i juste conform IFRS; tratarea contabilității costurilor ulterioare aferente
investițiilor imobiliare în funcție de modelele de evaluare ulterioară a acestora; clarificarea
aspectelor referitoare la „în cazul capitalizării costurilor ulterioare aferente i nvestițiilor
imobiliare se determină costul corectat al obiectului care substituie costul de intrare”;
eliminarea situațiilor care nu justifică transferul investițiilor imobiliare, precum și a
modalităților de ieșire ale acestora, care nu le retrag definit iv din situațiile financiare,
abordarea tranzacțiilor de vânzare și leaseback ca ieșiri de investiții imobiliare;
 elaborarea normelor naționale în scopul desemnării investițiilor imobiliare ca elemente
acoperite împotriva riscurilor legate de riscul finan ciar, de valoarea justă și de cursul
valutar;
 excluderea din SNC „Diferențe de curs valutar și de sumă” a noțiunii „diferență de sumă”
pentru a corespunde IFRS și a nu provoca incertitudini în desemnarea investițiilor
imobiliare ca elemente acoperite împ otriva riscurilor legate de cursul valutar;
 reglementarea contabilității impozitului pe profit în scopul determinării și contabilizării
obiective a consecințelor fiscale curente și viitoare privind recuperarea valorii contabile a
investițiilor imobiliar e.
7. În vederea eficientizării modului de prezentare a informațiilor privind investițiile imobiliare,
autorul recomandă formularul Registrul de evidență a operațiunilor de transfer al investițiilor
imobiliare, de asemenea, identifică volumul și mo dul de prezentare a informațiilor privind

137
investițiile imobiliare în situațiile financiare, în funcție de modelele de evaluare ulterioară a acestora,
cu scopul utilizării lor în procesul decizional.
Rezultatele cercetării constituie un aport se mnificativ în dezvoltarea teoriei și practicii
contabilității investițiilor imobiliare prin aprofundarea și perfecționarea metodologiei și practicilor
existente în domeniu. Aceste rezultate asigură obținerea unor informații veridice și credibile
necesare tuturor categoriilor de utilizatori pentru luarea deciziilor economice și manageriale la toate
nivelele de gestiune a entității.

138
BIBLIOGRAFIE
în limba română
1. Achim M. Leasingul – o afacere de succes. Buc urești: Editura Economică, 2005. 543 p.
2. Amarfii – Răilean N. Investițiile imobiliare: abordări contabile naționale și internaționale. În:
Materialele Conferinței Științifico – Practice Internaționale din 28 – 29 mai 2010 „Premisele
dezvoltării economiei naționale în conte xtul crizei economice”. Bălți: Presa universita ră bălțeană,
2010, p. 177 – 180.
3. Bazele evaluării. București: ANEVAR®, 201 4. 96 p.
4. Băncilă N. Perfecționarea activității de evaluare în Republica Moldova. În: Analele Academiei de
Studii Economice a Moldovei. Ediția a X -a, 2012. Chișinău: ASEM, 2012, p. 126 – 130.
5. Brînzila L. Valoarea justă ca formă a valorii de piață în contabilitatea investițiilor imobiliare. În:
Studia Universitatis, 2013, nr.7(67), p. 203 – 206.
6. Brînzila L. Aprecieri comparative privind m odelele de contabilizare a investiții lor imobiliare. În:
Intellectus, 2013 , nr. 3, p. 100 – 103.
7. Brînzila L. Considerații privind poziționarea valorii juste în contabilizarea in vestițiilor imobiliare.
În: Fin Consultan t, 2012, nr. 11, p.72 – 77.
8. Brînzila L . Aspecte privind contabilizarea investițiilor imobiliare conform mod elului bazat pe cost.
În: Fin Consultant, 2010, nr. 6, p. 88 – 95.
9. Brînzila L. Evidența contabilă în baza contractului de leasing financiar. În: Fin Consultant, 2009,
nr. 5, p. 80 – 89.
10. Brînzila L. Reflectarea în evidența contabilă a rezu ltatelor inventarierii. În: Fin Consultant, 2009,
nr. 2, p.77 – 84.
11. Brînzila L. Unele aspecte ale contabilității transferurilor la investiții imobiliare conform modelului
bazat pe valoarea justă. În: Fin Consultant, 2010, nr. 1, p. 80 – 85.
12. Brînzila L. Unele aspecte privind contabilizarea operațiunilor aferente contractului de leasing
operațional. În: Fin Consultant, 2011, nr.1, p. 67 – 70.
13. Brînzila L. Unele abordări contabile în identificarea deprec ierii activelor. În: Fin Consultant, 2011,
nr. 3, p.76 – 81.
14. Brînzila L. Unele aspecte aferente recunoașterii și evaluării investițiilor imobiliare. În:
„Problemele contabilității în contextul integrării europene”, Conferința Internațional ă

139
„Problemele contabilității î n contextul integrării europene” din 10 – 11 noiembrie 2009.
Chișinău: ASEM, 2010, p. 26 – 30.
15. Brînzila L. Delimitări conceptuale privind investițiile imobiliare. În: Simpozionul
Internați onal al T inerilor Cercetători din 28 – 29 aprilie 2010, Ediția a VIII -a. Chișinau: ASEM,
2010, p. 306 – 308.
16. Brînzila L. Unele aspecte ale contabilității ieșirii investițiilor imobiliare. În: Simpozionul științific al
Tinerilor Cercetători din 14 – 15 aprilie 2011, Ediția a IX -a. Chișinău: ASEM, 2011, p. 344 – 346.
17. Bucur V. Probleme ale contabilității activelor nemateriale și materiale pe termen lung. Autoref .
tezei de dr. hab. în econ. Chișinău: ASEM, 20 05. 71 p.
18. Bucur V. Modificarea provizioanelor pentru rep arația mijloacelor fixe și contabilitatea acestora. În:
Contabilitate și audit, 2008, nr. 4, p. 67 – 74.
19. Bunea Ș. Analiza și interpretarea situațiilor financiare. În: Curierul Național, 2012, nr. 6214, p. 7.
20. Bușe L., Ganea M. Analiza economico -financiară și evaluarea proprietăților. Provocari în actualul
context global. Simpozion științific din 29 -31 mai. București: Academia de Studii Economice, 2009,
p. 84 – 95.
21. Cadrul general conceptual pentru raportarea financiară IASB ( International Accounting Standar ds
Board) , 2010. http://minfin.md/actnorm/contabil/standartraport (vizitat 05. 03. 2014).
22. Catalogul mijloacelor fixe și activelor nemateriale, aprobat prin Hotărârea Guvernului Republicii
Moldo va nr. 338 din 21. 03. 2003. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova , 04. 04. 2003,
nr. 62 – 63.
23. Codul civil al Republicii Moldova nr.1107 –XV din 06.06. 2002. În: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, 22. 06. 2002, nr. 82 – 86.
24. Codul fiscal al Republicii Moldova nr. 1163 din 24.04.1997 . www.fisc.md (vizitat 31. 07. 2015).
25. Carlea A.,T ico S., Dumitra E. Consilier – Contabilitate. București: Editura Rentrop și Straton, 2010.
800 p.
26. Căruntu C., Lăpăduși M. Standarde Internaționale de R aportare Financiară – viziune de ansamblu
asupra adoptării și aplicării acestora la nivelul firmei. În: Analele Universității „Constantin
Brăncuși”, Târgu – Jiu, 2011, nr. 2, p. 95.
27. Cernușcă L. Politici contabile referitoare la provizioane. În: Tribuna E conomică, 2012.
http://tribunaeconomica.ro/blog/?p=436 (vizitat 05. 11. 2014).

140
28. Ciuhureanu A., Balteș N. Organizațiile moderne în contextul activității financiar – contabile. În:
Analele Univ ersității Româno – Germane. Sibiu: Editura BURG, 2008, Seria Științe Economice,
nr. 7, p. 133 – 139.
29. Coman F. Contabilitate financiară și fiscalitate. Buc urești: Editura Economică, 2009. 407 p.
30. Coman F. Contabilitatea financiară a societăților comercia le. București: Editura Fund ației Rom ânia
de M âine, 2007 . 180 p.
31. Covlea M. Teorie și practici privind principiile contabile general acceptate. București,
Universitatea Creștină „D imitrie Cantemir” , 2006.
http://www.ucdc.info/cd/doc/1064/PRINCIPIILECONTABILE. doc . (vizitat 27. 08. 2013).
32. Cuzdriorean D. Dezvoltăr i și aprofundări privind relația dintre contabilitate și fiscalitate.
Rezumatul tezei de doctorat. Cluj – Napoca: Universitatea Babeș – Bolyai, 2011. 84 p.
33. Căpraru B., Onofrei M. Investiții imobiliare. Fundamentre, practici și studii de caz. București:
Editura C.H. Beek, 2013. 152 p.
34. Directiva 2013/34/UE a Parlamentului European și a Consiliu lui din 26 iunie 2013 privind situațiile
financiare anuale, situațiile financiare consolidate și rapoartele conexe ale anumitor tipuri de
întreprinderi. În: Jurnalul Oficial al Uniunii Europene L 182 /19, 29. 06. 2013.
35. Dicționar contabil, 2012. http://www.conta.ro/dictionar_online_valoare%20de%20inventar.html
(vizitat 25. 12. 2013).
36. Deaconu A. Standarde de evaluare internaționale. Curs masterat universitar. Cluj – Napoca:
Universitatea Babeș – Bolyai, 2012 – 2013, p. 91.
37. Deaconu A. Valoarea justă. Concept contabil . București: Editura Economică, 2009. 354 p.
38. Dolghi C. Organizarea serviciului de contabilitate în cadrul entității economice. Funcții de bază și
cerințe. În: Studia Universitatis, 2010, nr. 2 (32), p. 202 – 206.
39. Dumitrean E., ș.a. Contabilitate financiara. Iași : Editura Sedcom Libris, 2002. 196 p.
40. Dumitru G. Tratamentul contabil a l investițiilor imobiliare. În: Curierul Național, 2013,
nr. 6329, p.7.
41. Feleagă L., Feleagă N. Contabilitate financiara. O abordare europeană și interna țională. Vol. II,
București: Editura Info Mega, 2005. 330 p.
42. Feleagă N. Sisteme contabile comparate. Normele contabile internaționale, Vol. II, Bucur ești:
Editura Economică, 2000. 360 p.

141
43. Feleagă N., Feleagă L. Guvernanța întreprinderii, pârgie indispensabilă a politicii de maximizare a
bogăției acționarilor și complementele ei contemporane. În: Economie teoretică și aplicată, 2006,
nr. 13(8), p. 53 – 60.
44. Feleagă N., Feleagă L. Contabilitate financiară. O abordare europeană și internațională. Ediția II,
Vol.1, Contabilitate financiară fundamentală. Buc urești: Editura Economică, 2007. 360 p.
45. Feleagă N., Malciu L. Politici și o pțiuni contabile. Bucu rești: Editura Economică, 2002. 464 p.
46. Feleagă N., Feleagă L. Contabilitate financiară. O abordare europeana și internațională. Ediția II.
Vol.2, Contabilitate financiară aprofundată. București: Editura Ec onomică, 2007. 312 p.
47. Feleagă N., Ionașcu I. Tratat de contabilitate financiară, Vol.I, Buc urești: Editura Economică,
1998. 824 p.
48. Feleagă N. Îmblânzirea junglei contabilității Buc urești: Editura Economică, 1996. 286 p.
49. Feleagă N. Controverse contabile. București: Editura Economică, 1996. 173 p.
50. Feleagă N. Contabilitate aprofundată. Buc urești: Editura Economică, 1996. 416 p.
51. Feleagă N., Feleagă L. Politici și opțiuni contabile. Bu curești: Editura Infomega, 2008. 251 p.
52. Feleagă N. Sisteme contabile comparate, Bucure ști: Editura Economică, 199 5. 382 p.
53. Feleagă N. Sisteme contabile comparate, Ediția a II -a, vol. I, Bucure ști: Editura Economică.
1999, 360 p.
54. Frecăuț eanu A., Chișlaru A. Perfecționarea sistemului contabil din Republica Moldova: Experiențe,
Probleme, Perspective. În: Știința Ag ricolă , 2013 , nr. 1 (15), p. 121 – 122.
55. Ghid pentru înțelegerea și aplicarea IAS 1 „Prezentarea situațiilor financiare”. București: Editura
CECCAR, 2004. 428 p.
56. Ghid pentru înțelegerea și aplicarea IAS 12 „Impozitul pe profit”. București: Editura CE CCAR,
2004. 411 p.
57. Ghid pentru înțelegerea și aplicarea IAS 17 „Leasing”. Bu curești: Editura CECCAR, 2004. 164 p.
58. Ghid pentru înțelegerea și aplicarea IAS 18 „Venituri din activități curente”. București: Editura
CECCAR, 20 04. 240 p.
59. Ghid pentru înțel egerea și aplicarea IAS 40 „Investiții imobiliare”. București: Editura CECCAR,
2004. 336 p.
60. Ghid metodologic de evaluare 630 „Evaluarea bunurilor imobile” . București : ANEVAR®,
2014. 28 p.

142
61. Gârbină M., Bunea Ș. Sinteze, studii de caz și teste grilă privind aplicarea IAS – IFRS , Vo l. III,
București: CECCAR, 2008. 512 p.
62. Graur A. Corelațiile contabilității financiare cu fiscalitatea. Teză de doctor în economie. Chișinău:
ASEM, 2001. 178 p.
63. Instrucțiunea privind evidența, eliberarea, păstrarea și utilizarea formularelor tipizate de documente
primare cu regim special, aprobată prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova nr. 294 din
17. 03. 1998. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 09. 04. 1998, nr. 30 – 33.
64. Ioanaș C., Manea C. Valo area justă . În: Tribuna Economic ă, 2006, nr. 24, p. 62 – 64.
65. Istrate C. Contabilitatea operațiunilor fiscale ale intreprinderii. Ia și: Univer sitatea „Alexandru Ioan
Cuza ”, 2011. 150 p.
66. Lapițkaia L. Problemele contabilității titlurilor de valoare și a instr umentelor financiare derivate.
Teză de doctor în științe economice. Chișinau: ASEM, 2001. 132 p.
67. Lazari L. Influența proceselor de armonizare contabilă asupra comunicării economico – financiare.
În: Analele Academiei de Studii Economice a Moldovei. Ediția a X-a, 2012. Chișinău: ASEM,
2012, p. 254 – 257.
68. Lenghel R. Studiul comparativ privind sistemul contabil anglo – saxon. În: Dezvoltare și Integrare
Europeană. Secțiunea B. Dezvoltare economică în contextul integrării europene. Conferința
Internațional ă din 16 – 17 octombrie 2009. Maramureș – România. Pr esa Universitară Clugeană,
2010. http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/extensii.ubbcluj.ro/ContentPages/2470238643.pdf .
69. Legea contabilității nr. 113-XVI din 27.04.2007. În: Monitorul Oficial al Repub licii Moldova,
29. 06. 2007, nr. 90 – 93.
70. Legea privind susținerea sectorului întreprinderilor mici și mijlocii nr. 206-XVI din 07. 07. 2006. În:
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 11. 08. 2006, nr. 126 – 130.
71. Legea privind protecția cons umatorilor nr. 105 -XV din 13.03.2003. În: Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, 27. 06. 2003, nr. 126 – 131.
72. Legea cu privire la antreprenoriat și întreprinderi nr. 845 – XII din 03.01.1992. În: Monitorul
Parlament ului, 28. 02. 1994, nr. 2.
73. Legea cu privire la investițiile în activitatea de întreprinzător nr. 81-XV din 18.03.2004. În:
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 23. 04. 2004, nr. 64 – 66.
74. Legea cu privire la leasing nr.59 -XVI din 28.04.2005. În: Monitorul Oficial al Republicii Mold ova,
08. 07. 2005, nr. 92 – 94.

143
75. Legea contabilității a României nr. 82 din 24 . 12. 1991. În: Monitorul Oficial al României,
18.06.2008, nr. 454. http://codfiscal.net/15635/legea -nr-821991 -legea -contabilitatii -actualizata -2011
(vizitat 30. 05. 2014).
76. Mircea M. Sisteme contabile comparate. Suport de curs. Bacău: Universitatea „Vasile
Alexandri” , 2010. 99 p .
77. Mihalciuc C. Contabilitate financiară aprofundă. Curs pentru învățământ la distanță. Suceava:
Universitatea „Ștefan cel Mare”, 2008. 91 p.
78. Mitu I., Mitu N. Valoarea justă versus costul istoric. În: Tribuna Econo mică, 2006, nr. 25,
p. 63 – 64.
79. Molico T., Wunder E. Leasingul un instrument modern de investiții și finanțare. București: Editura
CECCAR, 2003. 374 p.
80. Morariu A., Crecană C . Investi țiile imobiliare din România – analiză și tendin țe. În: Analiza
economic – financiară și evaluarea proprietă ților. Provocări în actualul context global. Simpozion
științific . București, 29 – 31 mai 2009, p. 27 – 31.
81. Nederița A. Contabilitate financiară, Ediția II-a, Chișinău: ACAP, 2003. 640 p.
82. Nederița A., Apostu A. Contabilitatea cheltuielilor conform SNC și Planului general de conturi
contabile. În: Contabilitate și audit, 2014, nr. 4, p. 41 – 54.
83. Need les B., Anderson H., Galdwell J. Principiile de bază ale contabilității. Ediția a cincea.
Traducere din limba engl eză. Chișinău: ARC, 2000. 1240 p.
84. Noul dicționar universal al limbii române. București – Chiși nău: Litera Internațional, 2007. 1676 p.
85. Noul dicționar universal al limbii române. București: Litera, 2011. 1872 p.
86. Oncioiu I., Oncioiu F. Evaluarea definiției valorii juste în IFRS (The evolution of the de finition of
fair value in IFRS). În: Studia Universitis „Vasile Goldiș” Arad , 2009 , nr. 1 – 1, p. 286 – 292.
87. Oprea C., Ristea M. Bazele contabilității. București: Editura Didactică și Pedagogică, R. A, 2003.
364 p.
88. Planul de dezvoltare a contabilității și auditului în sectorul corporativ pe anii 2009 – 2014, aprobat
prin Hotărârea Guvernul ui Republicii Moldova nr. 1507 din 31.12.2008. În: Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, 23 .01. 2009, nr. 10 – 11/31.
89. Planul general de conturi contabile, aprobat prin ordinul Ministrului Finanțelor nr. 119 din
06.08.2013. În: Monitorul Oficial al Rep ublicii Moldova, 22. 10. 2013, nr. 233 – 237/1534.

144
90. Pop A. Contabilitatea financiară românească armonizată cu Directivele Contabile Europene și cu
Standardele Naționale de Contabilitate. Cluj: Editura Intelcredo, 2002. 1024 p.
91. Recomandări metodice priv ind tranziția la noile Standarde Naționale de Contabilitate, aprobate prin
ordinul Ministerului Finanțelor nr. 166 din 28.11.2013. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,
13. 12. 2013, nr. 291 – 296/1833.
92. Recomandări metodice privind tranziția de la S tandardele Naționale de Contabilitate la Standardele
Internaționale de Raportare Financiară, aprobate prin ordinul Ministerului Finanțelor nr. 69 din
17.09.09. În: Monitorul Oficial al Republicii Mol dova, 09. 10. 09, nr. 153 – 154/693.
93. Regulamentul privind mecanismul de armonizare a legislației Republicii Moldova cu legislația
comunitară, aprobat prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova nr. 1345 din 24. 11. 2006. În:
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 15. 12. 2006, nr. 189 – 192.
94. Regulamentul priv ind evidența și calcularea uzurii mijloacelor fixe în scopuri fiscale, aprobat prin
Hotărârea Guvernului Republicii Moldova nr. 289 din 14.03.2007. În: Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, 23. 03. 2007, nr. 39 – 42.
95. Regulamentul privind inventar ierea, aprobat prin ordinul Ministerului Finanțelor nr. 60 din 29
mai 2012 . În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 10. 08. 2012, nr. 166 – 169/953 .
96. Reglementările contabile privind situațiile financiare anuale individuale și situațiile financiare
anuale consolidate ale României, aprobate prin ordinul Ministerului Finanțelor Publice nr. 1802 din
29. 12. 2014 – Partea I. În: Monitorul Oficial al României, 30. 12. 2014, nr. 963.
97. Regulamentul (CE) nr.1606/2002 al Parlamentului European și al Consiliu lui din 19 iulie 2002
privind aplicarea standardelor internaționale de contabilitate. În: Jurnalul Oficial al Comunităților
Europene, 11. 09. 2002, nr. L 243.
98. Slonovschi D. Noi aspecte ale investițiilor: internaționalizarea directă și indirectă. Teză de doctor în
economie. Chișinău, 2012. 191 p.
99. Stand ardele Naționale de Contabilitate, aprobate prin ordinul Ministerului Finanțelor nr. 118 din
06. 08. 2013 . În: Monitorul Of icial al Republicii Moldova, 16.08.2013 , nr. 177 – 181/1224 (vizitat
23. 05. 2014).
100. Standardul Internațional de Evaluare (IVS) 230 „Drepturi asupra proprietății imobiliare”. București:
ANEVAR®, 2014. 65 p.
101. Standardul Internațional de Evaluare (IVS) 233 „Investiția imobiliară în curs de construire”.
București: ANEVA R®, 2014. 78 p.

145
102. Standardele Internaționale de Raportare Financiară (IFRS). Chișinău: Ministerul Finanțelor,
2013 . http://mf.gov.md/actnorm/contabil/standartraport (vizitat 13. 05. 2014).
103. Standardul Internațional de Raportare Financiară (IFRS) pentru Întreprinderi Mici și Mijlocii (IFRS
pentru IMM -uri). Bucure ști: CECCAR, 2 009. 164 p.
104. Standardul Internațional de Evaluare ( IVS) 300 „Evaluări pentru raportarea financiară ”. Bucu rești:
ANEVAR® , 2014. 110 p.
105. Suciu G. Analiza economic o – financiară. B rașov: Editura Infomarket, 2009. 262 p.
106. Șerban C. Estimări și evaluări contabile. Rezumat teză de doctorat. Cluj – Napoca, 2011. 29 p.
107. Tabără N., Nistor C. Implicațiile adoptării IFRS asupra contabilității societăților comerciale din
România. În: Contabilitatea și auditul în contextul integrării economic e europene: progrese și
așteptări. Conferința științifică internațională din 05 aprilie 2013. Chișinău: ASEM, 2013,
p. 32 – 34.
108. Tabără N. Sisteme contabile comparate. Ediția III – a. Iași: Editura TipoMoldova, 2014. 385 p.
109. Tuhari T. Aspecte ramurale la etapizarea planurilor de conturi și a politicilor contabile. În:
Problemele contabilității în contextul integrării eu ropene: Conferința Internațională din 10 – 11
noiembrie 2009. Chișinău: ASEM, 2010, p. 30 – 32.
110. Țurcanu V., Golocialova I. Situații financiare consolidate. Chișină u: ASEM, 2012. 190 p.
111. Țurcanu V., Golocialova I. Raportarea Financiară conform standardelor i nternaționale . Chișinău:
ACAP , 2015. 452 p.
În limba rusă
112. Бабаев Ю., Комиссарова И., Бородин В. Бухгалтерский учет. Москва: ЮНИТИ – ДАН, 2005.
527 с.
113. Блохин К. Практические аспекты применения МСФО 40 „Инвестиционная собственность”
http://www .ippnou .ru/article .php?idarticle =002560 (vizitat 28. 08. 2013).
114. Борисенко В. Учет инвестиционной собственности в соответствии с МСФО 40
„Инвестиционная собственность” Î n: Финансовая газета, 2010, № 42, с. 11.
115. Бородин О. Российское нормативно – правовое регулирование в сфере бухгалтерского учета
инвестиционной недвижимости . În: Бухгалтер и закон , 2011 , № 10, с. 15 – 19.
116. Бородин О. Некоторые проблемы отражения объектов недвижи мости в Российском
бухгалтерском учете и финансовой отчетности. În: Международный бухгалтерский учет,
2011, № 8, с. 29 – 36.

146
117. Вахрушина М., Гетьман В., Рожнова О. Международные стандарты финансовой отчетности
Мoсква: ИНФРА – М, 2012. 559 с.
118. Вахрушина М., Бородин О. Теоретико – методологические проблемы последующего
измерения инвестиционной недвижимости на базе первоначальной стоимости. Î n:
Международный бухгалтерский учет, 2012, №. 33, с. 2 – 11.
119. Вахрушина М ., Бородин О. Проблемы первоначальной оценки инвестиционной
недвижимости: сравнительный анализ принципов МСФО и РПБУ. Î n: Международный
бухгалтерский учет, 2012, № 23, с. 2 – 12.
120. Генералова Н. МСФО 40 „Инвестиционная недвижимость”. Элект ронный ресурс.
www .ippnou .ru/article .php?idarticle =002713 (vizitat 05. 09. 2013).
121. Горбатова Л. Учет по справедливой стоимости: теория и практика Москва: Финансовая
газета. 2000, № 31. http://www.lawmix.ru/bux/146676 (vizitat 05. 09. 2013).
122. Горшков Р., Дикарева В. Лизинг: проблемы и перспективы развития в России. Монография.
Москва: МГСУ, 2012. 158 с.
123. Инструкция по бухгалтерскому учету инвестиционн ой недвижимости, утв. Постановлением
Минфина Республики Беларусь № 25 от 30. 04. 2012. Î n: Национальный реестр правовых
актов Республики Беларусь, 2012, № 8/26354.
124. Куликова Л. Международные стандарты финансовой отчетности. Нефинансовые aктивы
организации. Москва: Магистр ИНФРА – М, 2012 . 400 с.
125. Кунин М. Инвестиции в недвижимость в России: анализ доходности. Î n: Коммерческая
недвижимость, 2004, № 5, с. 37 – 38.
126. Макарьева В. Операции с основными средствами: Новое в бухгалтерском и налоговом учете.
http://eup.ru/Documents/2003 -05-12/168AE.asp (vizitat 25. 01. 2014).
127. Малявкина Л., Деменина Е. Идентификация инвестиционной недвижимости в Росийском
бухгалтерском учете. În: Научные записки Орел ГИЭТ , 2011 , №. 11, с. 20 – 26.
128. Методические рекомендации по применению Международного Cтандарта Бухгалтерского
Учета № 40 „Инвестиции в недвижимость”. Астана – 2005 .
http://www.grossbuh.kz/information/show/id /271.html (vizitat 15. 02. 2015) .
129. Мизиковский Е., Дружиловская Э. Требования к оценке акт ивов в российском бухгалтерском
учете . În: Аудиторские ведомости ", 2007, №. 11, с. 40 – 50 http://www .lawmix .ru/bux/59145
(vizitat 20. 05. 2015) .

147
130. Мизиковский Е., Дружиловская Э. Оценка нефин ансовых активов и достоверность
финансовой отчетности . În: Аудиторские ведомости, 2011, № 3, c. 52 – 56.
http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=PBI;n=160886 (vizitat 22. 05. 2015).
131. Недерица А. Формирование учетных политик на 2014 год в соответствии с новыми НСБУ.
În: Contabilitate și audit , 2014, nr. 2, p. 40 – 58.
132. Нидлз Б., Андерсон Х., Колдуэлл Д. Принципы бухгалтерского учета. În: Финансы и
Статистика, 1997, 543 с.
133. Никонова И. Лизинг как форма долгосрочного финансирования. Copyright 2007 ©
Элитариум ( www .elitarium .ru) (vizitat 27. 01. 2014).
134. П(С)БУ 32 «Инвестиционная недвижимость», утв. Приказом Мин фина Украины от 02. 07. 07,
№ 779 . http://consultant.par us.ua/_d.asp?r=04A8N20a3a968fa4d676715714a21fb687c13 (vizitat
19. 01. 2015) .
135. Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиции, утвержденной письмом
Министерство Финансов Рос сийской Федераций от 30. 12. 1993 , № 160.
http://www1.minfin.ru/ru/accounting/accounting/legislation/acts / (vizitat 31. 01. 2014).
136. Положение „О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях,
расположенны х на территории Российской Федерации”, утв. Банком России 16. 07. 2012,
№ 385 – П. http://www .consultant .ru/document /cons_doc_LAW _157143/? frame =84 (vizitat
31.01.2014) .
137. Палий В. Международные стандарты учета и финансовой отчетности. Москва: ИНФРА – М,
2007 . 512 с.
138. Полищук И., Супрунова И. Учет операций с инвестиционной недвижимостью в Украине:
перспективы развития. În: Ме ждународный бухгалтерский учет, 2012, №. 39, с. 45 – 46.
139. Смирнова И., Генералова Н. Инвестиционная недвижимость. Î n: Бухгалтерский учет, 2005,
№. 4, с. 53 – 61.
140. Цуркану В., Голочалова И. Составление финансовой отчетности в соответствии с
международными стандартами. Кишинэу: Î.S.F.E.P. „Tipografia Centrală” , 2014. 480 с.
141. Цуркану В., Голочалова И. Особенности оценки и учета инвестиционной недвижимости при
различных условиях аренды. În: 60 de ani de învățământ economic superior în Repu blica
Moldova : prin inovare și competivitate spre progres economic . Chișinău: ASEM , 2013,
p. 177 – 183.

148
142. Чижевская Л. Нормативное регулирование оценки инвестиционной недвижимости в
бухгалтерском учете: национальный и международный уровни. În: Международный
бухгалтерский учет, 2011, № 17, с. 36 – 45.
143. Энтони Р., Рис Дж. УЧЕТ: ситуации и примеры. Москва : Финансы и Статистика, 1993.
560 с.
144. Яковлева Л. Актуальные вопросы учета объектов недвижимости. În: Вопросы экономики и
права, 2011, № 12, с. 238.
În alte limbi
145. Accounting Standard (AS1 3) „Accounting for Investments” . India, 1993 .
http://www.mca.gov.in/Ministry/notification/pdf/AS_13.pdf (vizitat 06. 11. 2014).
146. Accounting for investment property under constructi on-a practical guide. ERNST&YO UNG.Quality
In Everything, 2009 .
http://www2.eycom.ch/publications/items/ifrs/single/200908_ipuc/200908_EY_accounti ng_ipuc.pdf
(vizitat 18. 05. 2014).
147. ASC Topic 946 Financial Services – Investment Companies, FASB . www.fasb.org.
(vizitat 06. 07. 2013).
148. Collings Steve . IAS 40 Investment Properties. By: GLOBAL ACCOUNTANT Published
09/05/2012 in Financial Technical Articles . http://www.globalaccountantweb.com/ias -40-
investment -property (vizitat 16. 05. 2014).
149. DUFF &PHELPS. PP&E Impacts of First Time Adoption of IFRS in Canada.
http://www.duffandphelps.com/sitecollectiondocuments/reports /ifrs1_canada_insert.pdf .
(vizitat 16. 05. 2014).
150. Financial Services – Investment Companies (Topic 946) Amendments to the Scope, Measurement,
and Disclosure Requirements. No. 2013 08 June 2013. Copyright© 2013 by Financial Accounting
Foundation , BC 87, p. 69.
151. IFRS WORKBOOKS for Accounting Professionals. IAS 40 INVESTMENT P ROPERTY. 2011.
http://bankir.ru/technology/vestnik/uchebnye -posobiya -po-msfoeng (vizitat 16. 05. 2014).
152. Placko Lukas. Die Bilanzierung von Immobilien nach IAS 40. Diplomarbeit, University of Vienna.
Fakultät für Wirtschaftswissenschaften Betreuer. In: Altenburger, Otto, 2011.
http://othes.univie.ac.at/17566/ (vizitat 15. 05. 2014) .
153. RTJ 6 KINNISVARAINVES TEERINGUD. 2003 (muudetud 2011) .

149
https://www.riigiteataja.ee/a ktilisa/3100/1201/2005/RTJ%206.pdf. (vizitat 17. 05. 2014) .
154. SFAC no. 5 Recognition and Measurement in Financial Statements of Business Enterprises.
Copyright ©2008, by Finan cial Accounting Standards Board .
http://www.fasb.org/cs/BlobServer?blobcol=urldata&blobtable=MungoBlobs&blobkey=id&blobwh
ere=1175820900391&blobheader=application%2Fpdf . (vizitat 21. 04. 2015).
155. Slovenski računovodski standard ( SRS6) „Naložbene nepremičnine”. Slovenia, 2006, p.6.1 – 6.2.
156. Standard Accounting and Reporting FRS 102 The Financial Reportin g Standard applicable in the
UK and Republic of Ireland, march 2013, p. 90 – 91 https://www.frc.org.uk/Our –
Work/Publications/Accounting -and-Reporting -Policy/FRS -102-The-Financial -Reporting -Standard –
applicabl.pdf . (vizitat 01. 11. 2014).
157. Statement of Financial Accounting Concepts No. 8 “Con ceptual Framework for Financial
Reporting”. FASB, September 2010, BC1.31.
http://www.fasb.org/cs/BlobServer?blobcol=urldata&blobtable=MungoBlobs&blobkey=id&blobwh
ere=1175822892635&blobheader=application/pdf (vizitat 15. 02. 2014).
158. Statement of Financial Accounting Standards No.109. Accounting for Income Taxes. Copyright
©1992 by Financial Accounting Standards Board. http://www.amac.org.mx/pags/pdf/fas109.pdf
(vizitat 17. 05. 2014).
159. Statement of Financial Accounting Standards No. 157. Fair Value Measurements. FASB,
Copyright © 2010 by Financial Accounting Foundation .
http://www.fasb.org/cs/BlobServer?blobkey=id&blobwhere=1175823288587&blobheader=applicati
on/pdf&blobcol=urldata&blobtable=MungoBlobs (vizitat 13. 03. 2015).
160. Statement of Financial Accounting Standard s No. 159. The Fair Value Option for Financial Assets
and Financial Liabilities. FASB, Financial Accounting Standards Board .
http://www.fasb.org/cs/BlobServer?blobcol=urldata&blobtable=MungoBlobs&blobkey=id&blobwh
ere=1175820919488&blobheader=application.pd f (vizitat 12. 03. 2015) .
161. Șevciuc T. How to determine the amortized cost of bank credits according to the effective interest
rate method in the context of transition to IFRS (International Financial Reporting Standards).
Scientific Papers „Management, Eco nomic Engineering in Agriculture and Rural Development”
Vol. 13, Issue 4, 2013, București, 2013, p. 247 -250.
Surse electronice
162. http://teoraeco.blogspot.com/2009/12/ principiul -pragului -de-semnificatie.html (vizitat 01. 02. 2014).

150
163. http://www.mf.gov.md/actnorm/contabil/lawcontabil (vizitat 19. 05. 2014) .
164. http://www.contabilsef.md/libview.php?l=ru&idc=229&id=3238 (vizitat 26. 05. 2014).
165. www.pwc.com/ifrs (vizitat 26. 05. 2014).
166. http://www.iasplus.com/en/standards/ias/ias40 (vizitat 22. 05. 2014).
167. http://www.oeconomica.uab.ro/upload/lucrari/820061/8.pdf (vizitat 15. 01. 2015).
168. http://www.humanistica.ro/anuare/2011/Continut/Art%2016.pdf (vizitat 14. 01. 2015).
169. http://contabilul.manager.ro/a/1952/ias -40-investitii -imobiliare.html (vizitat 10. 01. 2015).
170. http://www.edecon.ro/carte/189/armonizarea -contabila -internationala_victoria -bogdan/
171. http://www.f isc.md/Codul fiscal al RM.aspx (vizitat 15. 01. 2015).
172. http://www.bnm.md/md/legislation (vizitat 15. 01. 2015).
173. https://ro.wikipedia.org/wiki/Contabili tate (vizitat 16. 07. 2015)

151

ANEXE

152
ANEXA 1

Reglementări contabile interna ționale aferente proprietăți lor imobiliare

Nr.
crt. Categorii de proprietăți imobiliare Norme contabile
1 2 3
1. Terenuri deținute în scopul creșterii pe termen lung a
valorii capitalului IAS 40 „Investiții imobiliare”
2. Terenuri deținute pentru a fi utilizate în viitorul încă
nedeterminat IAS 40 „Investiții imobiliare”
3. Clădiri aflate în proprietatea entității sau deținute în
leasing financiar și închiriate în ba za unui sau mai
multor contracte de leasing operațional IAS 40 „Investiții imobiliare”
4. Clădiri neutilizate , deținute sp re a fi închiriate în baza
unui sau mai multor contracte de leasing operațional IAS 40 „Investiții imobiliare”
5. Clădiri, terenuri existente ca investiții imobiliare și
îmbunătățite în scopul utilizării în continuare ca
investiții imobiliare IAS 40 „Investiții imobiliare”
6. Clădiri construite , reconstruite sau amenajate în
scopul utilizării viitoare ca investiții imobiliare IAS 16 „Imobilizări corporale”
(până la definitivare a lucrărilor )
IAS 40 „Investiții imobiliare”
(după definitivare a lucrărilor )
7. Terenuri amenajate în scopul utilizării viitoare ca
investiții imobiliare IAS 16 „Imobilizări corporale”
(până la definitivare a
amenajărilor )
IAS 40 „Investiții imobiliare”
(după definitivare a amenajări lor)
8. Clădiri , terenuri deținute în scopul utilizării de către
posesor IAS 16 „Imobilizări corporale”
9. Clădiri, terenuri deținute în leasing în scopuri de
utilizare de către posesor IAS 17 „Contracte de leasing”
10. Clădiri, terenuri în curs de constru cție, reconstru cție
sau amenajare în numele unor terțe părți IAS 11 „Contracte de construcție”
11. Clădiri, terenuri deținute în scopuri de vânzare în
cursul normal al acti vității desfășurate IAS 2 „Stocuri”

Sursa: elaborat de autor

153
ANEXA 2

Politici contabi le privind tranzacțiil e cu investiții le imobiliare

Nr.
crt. Procedee contabile
1 2
1. Procedee generale
1.1
Investițiile imobiliare se evaluează și se contabilizează inițial la cost, cu include rea
cheltuielilor direct atribuibile .
1.2 Costul unei investiții imobiliare construite în regie proprie include costul de la data la care
construcția sau îmbunătățirea este finalizată.
1.3 Costul investiț iei imobiliare achizi ționată în schimbul unui activ sau a unor active
nemonetare sau a unei combina ții de active monetare și nemonetare se evaluează la
valoarea justă, cu excep ția situației în care tranzac ția de schimb nu are con ținut comercial
sau valoare a justă a activului primit și celui cedat nu p oate fi evaluată în mod fiabil. Dacă
activul dobândit nu este evaluat la valoarea justă, costul acestuia se evaluează la valoarea
contabilă a activului cedat.
1.4 În cazul amânării plății investiției imobilia re, costul acesteia este echivalentul prețului în
numerar. Diferența dintre această valoare și plățile totale este recunoscută de -a lungul
perioadei creditului ca fiind cheltuială cu dob ânda, care va fi repartizată pe toată perioada
de amânare a plă ții.
1.5 Costul inițial al unui drept imobiliar deținut în baza unui contract de leasing și clasificat ca
investiție imobiliară cuprinde valoarea cea mai mică dintre valoarea justă a proprietății
imobiliare și valoarea actualizată a plăților minime de leasing.
1.6 În costul investițiilor imobiliare nu se includ următoarele costuri:
– costurile de constituire (cu excepția situației în care acestea sunt necesare pentru a
aduce proprietatea imobiliară în starea necesară pentru a fi capabilă de a funcțio na în maniera
intenționată de către conducere) ;
– pierderile din exploatare suportate înainte ca investiția imobiliară să atingă nivelul
planificat de ocupare ;
– valori neobișnuite generate de pierderile de materiale, forță de muncă sau alte resurse
supo rtate în cursul lucrărilor de construcții sau amenajare a proprietății imobiliare.
2. Procedee aferente modelului bazat pe valoarea justă
2.1 Investițiile imobiliare se reflectă în contabilitate la valoarea justă, cu excepția situațiilor
când aceasta nu poate fi determinată în mod credibil pe o bază continuă.
2.2 Valoarea justă se determină de către evaluatori independenți și trebuie să reflecte
condițiile de piață la fiecare dată raportoare.
2.3 Diferențele obținute din modificarea valorii just e se reflectă în contabilitate în contul de
profit (pierdere).
2.4 Metoda de contabilizare a investițiilor imobiliare poate fi schimbată, doar dacă această
schimbare are drept rezultat situații financiare care să ofere informații mai fiabile și mai
relevan te despre efectele tranzacțiilor, despre alte evenimente sau condiții privind poziția
financiară a entității, performanța financiară sau fluxurile de trezorerie.

154
continuarea anexei 2

2.5 În cazul c ând valoarea actualizată a plăților aferente unei investiții imobiliare (altele dec ât
plățile aferente datoriilor financiare recunoscute) depășesc valoarea actualizată a
încasărilor de num erar aferente, entitatea, în baza IAS 37, determină recunoașterea unui
provizion.
2.6 Investițiile imobiliare contabilizate la valoarea justă nu se supun deprecierii.
2.7 Prezentarea de informații în situațiile financiare includ e informațiile impuse de IAS 40
(în cazul aplicării IFRS) ș i SNC „Investiții imobiliare”(în cazul aplicării SNC).
3. Procede e aferente modelului bazat pe cost
3.1 Investițiile imobiliare se reflectă în contabilitate în baza costului și se aplică pentru toate
investițiile i mobiliare.
3.2 Valoarea amortizabilă a investiției imobiliare se determină reieșind din cost sau o altă
valoare substituită costului din care se scade valoarea reziduală.
3.3 Valoarea reziduală a investițiilor imobiliare se va presupune a fi egală cu zer o.
3.4 Durata de viață utilă a investițiilor imobiliare este perioada pe parcursul căreia se
estimează că entitatea va utiliza proprietățile imobiliare supuse amortizării. Durata de
viață utilă se revizuiește periodic dacă se constată că estimările s unt semnificativ diferite
de cele efectuate anterior.
3.5 Amortizarea investițiilor imobiliare (clădiri) se efectuează în baza metodei liniare (poate
fi utilizată și o altă metodă prevăzută de IAS 16).
3.6 Valoarea amortizării corespunzătoare fiecărei per ioade se recunoaște ca cheltuială.
3.7 La fiecare dată raportoare, se estimează dacă nu există vre un indiciu potrivit căruia
investițiile imobiliare pot fi depreciate.
3.8 În scopul prezentării de informații se determină și valoarea justă a investițiil or imobiliare.
3.9 Prezentarea de informații în situațiile financiare include informațiile impuse de IAS 40.
3.10 Transferurile la și de la investiții imobiliare se efectuează numai în cazul c ând există o
modificare a utilizării proprietății care satisf ac definiția investiției imobiliare.
3.11
Investițiile imobiliare se elimină din situațiile financiare ale entității ca urmare a v ânzării,
scoaterii din folosință, închirierii în baza unui contract de leasing financiar.
3.12 Câștigurile sau pierderile apărute din cedarea investițiilor imobiliare se determină ca
diferența dintre încasările nete din cedare și valoarea contabilă a acestora și se recunosc în
contul de profit și pierdere.
3.13 În cazul ieșirii investițiilor imobiliare pentru care entitatea mai păstrează anumite datorii
cu valoare incertă se procedează la recunoașterea unui provizion.

Sursa: elaborat de autor

155
ANEXA 3

Înregistrări contabile aferente tranzac țiilor
de intrare a investițiilor imobiliare

Nr.
crt. Conținutul operațiunii economice Conturi corespondente
debit credit
1 2 3 4
1. Reflectarea valor ii de răscumpărare a investițiilor imobiliare
primite în leasing 151 413
2. Înregistrarea TVA aferentă valor ii de răscumpărare a
investițiilor imobiliare prim ite în leasing 232 413
3. Înregistrarea la finele perioadei raportoare a cotei curente a
datoriilor care urmează a fi achitate 413 521
4. Reflectarea sumei TVA aferentă valorii de răscumpărare a
investițiilor imobiliare care urmează a fi achitat ă în perioada
raportoare 534 232
3. Reflectarea investițiilor imobiliare achizi ționate contra plată 151 521
4. Reflectarea sumei TVA aferentă valorii investițiilor imobiliare
achiziționate contra plată 534 521
5. Reflectarea valorii de intrare a investițiilor imobiliare primite
cu titlu gratuit 151 622
6. Reflectarea investițiilor imobiliare primite ca aport în capitalul
social la constituirea societății
Reflectarea cotei aferentă aporturilor în capitalul social nevărsat
de fondatori 151

313 313

311
7. Calcularea amortizării lunare a investițiilor imobiliare (în cazul
modelului bazat pe cost) 714 152
8. Înregistrarea la finele perioadei raport oare a cotei curente
privind datoriile care urmează a fi achitate 413 521
9. Reflectarea sumei TVA aferentă valorii de răscumpărare a
investițiilor imobil iare care urmează a fi achitată în perioada
raportoare 534 232
10. Calcularea plății de leasing aferentă perioadei raportoare 722 521
11. Înregistr area sumei TVA aferentă plății de leasing calculat ă 534 521
12. Reflectarea sumei valorii de răscumpărare transferată în
perioada raportoare 521 242

Sursa: elaborat de autor

156
ANEXA 4
Înregistrări contabile privind tranzacțiile cu
investi țiile imobiliare evaluate la valoarea justă

Nr.
crt. Conținutul operațiunii economice Conturi
corespondente
debit credit
1 2 3 4
1. Reflectarea valor ii clădirilor, terenurilor procurate în scopul
utilizării ca investiții imobiliare 151 521
2. Reflectarea TVA aferentă terenurilor, clădirilor procu rate 534 521
3. Reflectarea valorii clădirilor, terenurilor transferate de la
proprietăți utilizate de posesor , stocuri la investiții imobiliare 151 123,122
217
4. Reflectarea diferenței pozitive de reevaluare a clădirilor ,
terenu rilor la data transf erului la investiții imobiliare 123,122 343
5. Casarea amortizării cumulate a clădirilor transfer ate la investiții
imobiliare 124 123
6. Reflectarea diferenței negative de reevaluare a clădirilor,
terenurilor la data transfer ului la investiții imobil iare 721 123
7. Reflectarea sumei reducerii de reevaluare a amortizării clădirilor
la data transfer ului la investiții imobiliare 124 343
8. Reflec tarea diferenței de reevaluare a clădirii rămasă neacoperită 721 123
9. Reflectarea diferenței (+, -) dintre valoarea justă și valoarea
contabilă a proprietăților imobiliare transferate de la stocuri la
investiții imobiliare 151

721 621

151
10. Reflectarea costului clădirilor construite în cadrul entității în
scopul utilizării ca investiții imobiliare 216 811, 812
11. Reflectarea valorii clădirilor construite în regie proprie transferate
la investiții imobiliare 151 216
12. Reflectarea diferenței (+, -) dintre valoarea contabilă a
investițiilor imobiliare construite , reconstruite sau amenajate în
cadrul entității și valoarea justă a acestora 151

721 621

151
13. Reflectarea valorii de răscumpărare a clădirilor, terenurilor primite
în leasing financiar, fără TVA 151 413
14. Înregistrarea TVA aferentă valorii de răscumpărare a clădirilor,
terenuril or primite în leasing financiar 232 413
15. Reflectarea datoriilor aferente veniturilor generate de investițiile
imobiliare, fără TVA 221 611, 612
16. Reflectarea TVA aferentă veniturilor generate de investițiile
imobiliare 221 534
17. Înregistrarea pr ovizioanelor constituite ca efect al diminuării
valorii juste a investițiilor imobiliare 714 538
18. Anularea provizioanelor ca urmare a creșterii valorii juste a
investițiilor imobiliare 538 612
Sursa : elaborat de autor

157
ANEXA 5

Modul de contabilizare a tranzacțiil or cu investițiile
imobiliare evaluate la valoarea justă

Din condițiile situației descrise , se vor efectua înregistrările contabile din tabelul de mai jos.
(în lei)
Nr.
crt. Conținutul operațiunii economice Suma Conturi
corespondente
debit credit
1 2 3 4 5
1. Reflectarea c osturilor de amenajare
a terenului, fără TVA 2 000 000
[2 400 000 – (2 400 000 : 6)] 121 521
2. Reflectarea sumei TVA aferentă
costurilor amenajării terenului 400 000
( 2 400 000 : 6) 534 521
3. Reflectarea c osturilor de amenajare
a terenului în valoarea acestuia 2 000 000 122 121
4. Decontarea valorii tere nului
transferată la investiții mobiliare 15 000 000
(13 000 000 + 2 000 000) 151 122
5. Reflectarea diferenței dintre
valoarea contabilă și valoarea justă a
terenului la momentul transferului
acestuia la investițiile imobiliare 1 000 000
(16 000 000 – 15 000 000) 151 621

Sursa: elaborat de autor Investițiile imobiliare , inițial, se evaluează la cost, iar
costurile de tranzacționare se includ în valoarea inițială a
acestora. Astfel, costurile de amenajare fără TVA se includ
în valoarea terenului, deoarece venitul din investiții le cu
acesta încă nu este obținut.
Dacă valoarea justă a investiției imobiliare este mai mare
decât valoarea sa contabilă la momentul transferului,
diferența de creștere se tratează ca venit care compensează
chelt uiala descreșterii rescunoscută anterior la aceeași
proprietate imobiliară.
Entitatea Viva & Co SRL deț ine un teren înregistrat ca activ imobilizat la valoarea de
13 000 000 lei. Entitatea decide să transfere terenul în categoria investițiilor imobiliare .
Dar, pentru a fi utilizat ca investiție imobiliară, sunt necesare c osturi de
amen ajare în valoare de 2 400 000 lei , inclusiv TVA (20%). Lucrările sunt efectuate
de către o entitate terță. Conform politicilor contabile, entitatea înregistrează investițiile
imobiliare la valoarea justă, care la mome ntul transferului constitui e 16 000 000 lei.

158
ANEXA 6

Calculul amortizării investițiilor imobiliare în cazul
revizuirii duratei de funcționare utilă a acestora

Costul de intrare a unei investiții imobiliare (clădire) este de 9 200 000 lei. Durata de
funcțion are utilă stabilită este 45 ani cu valoarea reziduală de 200 000 lei. După 5 ani de utilizare ,
s-a precizat că clădirea va putea fi utilizată 30 ani și nu 45. Conform politicii contabi le,
amortizarea investiției imobiliare se calculează prin metoda liniară. În situația descrisă , entitatea
trebuie să revizuească durata de funcționare utilă a clădirii și, respectiv , să corecteze amortizarea
calculată.
Calculul amortizării clădirii pe anii de utilizare
(în lei)
Perioada
raportoare (ani) Costul
clădirii Amortizarea
anuală Amortizarea
cumulată Valoarea
contabilă
1 2 3 4 5
La data începerii
utilizării 9 200 000 – – 9 200 000
1 9 200 000 200 000 200 000 9 000 000
2 9 200 000 200 000 400 000 8 800 000
3 9 200 000 200 000 600 000 8 600 000
4 9 200 000 200 000 800 000 8 400 000
5 9 200 000 200 000 1 000 000 8 200 000
6 9 200 000 320 000 1 320 000 7 880 000
7 9 200 000 320 000 1 640 000 7 560 000
8 9 200 000 320 000 1 960 000 7 240 000
9 9 200 000 320 000 2 280 000 6 920 000
10 9 200 000 320 000 2 600 000 6 600 000
11 9 200 000 320 000 2 920 000 6 280 000
12 9 200 000 320 000 3 240 000 5 960 000
13 9 200 000 320 000 3 560 000 5 640 000
14 9 200 000 320 000 3 880 000 5 320 000
15 9 200 000 320 000 4 200 000 5 000 000
16 9 200 000 320 000 4 520 000 4 680 000
17 9 200 000 320 000 4 840 000 4 360 000
18 9 200 000 320 000 5 160 000 4 040 000
19 9 200 000 320 000 5 480 000 3 720 000
20 9 200 000 320 000 5 800 00 0 3 400 000
21 9 200 000 320 000 6 120 000 3 080 000
22 9 200 000 320 000 6 440 000 2 760 000
23 9 200 000 320 000 6 760 000 2 440 000
24 9 200 000 320 000 7 080 000 2 120 000

159
continuarea anexei 6
25 9 200 000 320 000 7 400 000 1 800 000
26 9 200 000 320 000 7 720 000 1 480 000
27 9 200 000 320 000 8 040 000 1 160 000
28 9 200 000 320 000 8 360 000 1 480 000
29 9 200 000 320 000 8 680 000 1 160 000
30 9 200 000 320 000 9 000 000 200 000

Sursa: elaborat de autor
Conform datelor din tabel, se constată că, în primii cinci ani, amortizarea anuală p ână la
revizuirea duratei de funcționare utilă constituie 200 000 lei (9 200 000 – 200 000) : 45. Încep ând
cu anul al șaselea, după revizuirea duratei de func ționare utilă, amortizarea anuală se recalculează și
constituie 320 000 lei (8 200 000 – 200 000) : 25. Ca urmare , a revizuirii duratei de func ționare
utilă a invest ițiilor imobiliare , se majorează amortizarea anuală cu 120 000 lei (320 000 – 200 000).

160
ANEXA 7

Modul de determinare și contabilizare a pierderilor din deprecier ea investițiilor imobiliare

Din condițiile situației descrise se determină indicatori i nominalizați mai jos.
1) Valoarea netă contabilă = 4 000 000 lei (6 000 000 lei – 2 000 000 lei )
2) Valoarea recuperabilă max [3 500 000 lei; (3 800 000 lei – 20 000 lei)] = max (3 500 000
lei; 3 780 000 lei) = 3 780 000 lei
3) Pierderea din deprecier e = 220 000 lei ( 3 780 000 lei – 4 000 000 lei )
În conta bilitate , pierderile din depreciere se vor înregistra prin următoarea formulă contabilă :
Dt 7 Debit 7 21 „Cheltuieli cu active imobilizate” – 220 000 lei
Credit 152 „Amortizarea și deprecierea investiții lor imobiliare” – 220 000 lei
În perioadele următoare , cheltuiala cu amortizarea contabilă va fi egală cu 315 000 lei
(3 780 000 lei : 12 ani), dar nu 333 333 lei (4 000 000 lei : 12 ani).
Astfel, din datele exemplului se constată că in vestiția imobiliară este depreciată, iar pierderea
din depreciere constituie 220 000 lei.
Notă. Pierderea din depreciere se recunoaște în suma în care valoarea contabilă a investiției
imobiliare depășește valoarea sa justă minus costurile de vâ nzare.

Sursa: elaborat de autor

Entitatea deține o investi ție imobiliară (clădire) pentru care sunt cunoscute
următoarele date: valoarea contabilă – 6 000 000 lei; amortizarea cumulată –
2 000 000 lei; durata de via ță rămasă – 12 ani; valoarea de util izare estimată –
3 500 000 lei; pre țul de v ânzare – 3 800 000 lei; cheltuielile aferente vânzării –
20 000 lei. Urmează de constatat dacă investi ția imobiliară este depreciată și dacă
poate fi recunoscută o pierdere din depreciere.

161
ANEXA 8

Modul de contabilizare a provizioanelor aferen te tranzacțiilor
cu investițiile imobiliare evaluate după modelul bazat pe cost

Înregistrări contabile privind constituirea provizioanelor
(în lei)
Nr.
crt. Conținutul operațiunii economice Suma Conturi
corespondente
debit credit
1 2 3 4 5
1. Reflectarea valorii clădirii
transferată la investiții imobiliare 1 100 000 lei
(1 400 000 – 300 000) 151 123
2. Concomitent , se transferă suma
amortizării clădirii ca amortizare a
investiției imobiliare
În cazul aplicării modelului bazat pe
cost, amortizarea clădirii continuă
să se calculeze , dar nu ca
amortizare a proprietății imobiliare
utilizată de posesor , ci ca amortizare
a inv estiției imobiliare. De aceea ,
concomitent cu transferul clădirii , se
transferă și suma amortizării
calculată anterior. 300 000
124 152 Entitatea „Dali a” SA decide să transfere la investiții imobiliare o clădire care a fost
utilizată ca oficiu p ână la data de 31 martie 20 13. În momentul transferului, costul clădirii
constituie 1 400 000 lei, suma amortizării calculată este de 300 000 lei, respectiv, valoarea
contabilă constituie 1 100 000 lei. Conform politicii contabi le, investițiile imobiliare sunt
evaluate la cost și se utilizează metoda liniară la calculul amortizării. Durata de viață utilă a
investiției imobiliare este 25 ani. Încep ând cu 01. 08. 2013, clădirea este transmisă în
leasing operațional pe un termen de 5 ani. Veniturile anuale din leasing constituie 840 000
lei, inclusiv TVA. La finele primului an de închiriere, din motivul scăderii conjuncturale a
prețului la categoria respectiv ă de clăd iri, valoarea clădirii a ajuns până la 1 200 000 lei,
iar în anul următor a crescut cu 100 000 lei.

162

continuarea anexei 8
3. Reflectarea sumei amortizării
calculată investiției imobiliare
Înregistrarea sumei amortizării
investiției imobiliare se repetă în
fiecare an pe toată perioada
contractului de închiriere (5 ani). 44 000 (1 100 000 : 25) 714 152
4. Reflectarea creanțelor aferente
veniturilor gene rate de investiția
imobilia ră, fără TVA 700 000
(840 000 -140 000)
231 621
5. Reflectarea TVA aferentă veniturilor
generate de investiția imobiliară 140 000 231 534
6. Înregistrarea provizionului constituit
Valoarea provizionului se determină,
reieșind din valoarea diminuată a
clădirii (1 200 000 lei) și termenul
închirierii (5 ani) . 240 000 (1 200 000 : 5) 714 538
7. Anularea în anul următor a
provizionul ui constituit ca urmare a
creșterii valorii clădirii
La anularea provizionului, este
necesar de ținut cont că acesta
trebuie reanalizat la finalu l fiecărei
perioade raportoare și trebuie ajustat
astfel încât să reflecte cea mai bună
estimare curentă . În cazul în care, nu
mai există probabil itate că pentru
decontarea obligației va fi necesară o
ieșire de resurse , încorporând
beneficii economice, provizionul
trebuie reluat. 240 000
538 612

Sursa: elaborat de autor

163
ANEXA 9

Înregistrări contabile privind tranzacțiile cu investițiile
imobiliare evaluate după modelul bazat pe cost

Nr.
crt. Conținutul operațiunii economice Conturi
corespo ndente
dedit credit
1 2 3 4
1. Reflectarea valorii clădirilor, terenurilor , procurate în scopul
utilizării ca investiții imobiliare 151 521
2. Reflectarea sumei TVA aferentă terenurilor, clădirilor procurate 534 521
3. Reflectarea valorii clădiril or, terenurilor transferate de la
proprietăți utilizate de posesor la investiții imobiliare 151 123, 122

4. Transfer area sumei amortizării calculată anterior clădirilor ca
amortizare a investițiilor imobiliare 124 152
5. Reflectarea sumei diferențe i de reevaluare a clădirilor,
terenurilor la data transferului la investiții imobiliare 122,123 343
6. Reflectarea valorii clădirilor, terenurilor transferate de la
stocuri la investiții imobiliare 151 217
7. Reflectarea costurilor aferente clădirilor construite în cadrul
entității în scopul utilizării ca investiții imobiliare 216 811, 812
8. Atribuirea valorii clădirilor construite în cadrul entității la
investiții imobiliare 151 216
9. Reflectarea valorii de răscumpărare a clădirilor, terenurilor
primite în leasing financiar, fără TVA 151 413
10. Înregistrarea TVA aferentă valorii de răscumpărare a clădirilor,
terenurilor primite în leasing financiar 232 413
11. Reflectarea costurilor privind construcția, reconstrucția,
amenajare a clădirilor, terenurilor în scopul utilizării acestora
ca investiții imobiliare 121 521, 811,
812
12. Includerea costurilor aferente construcției, reconstrucției,
amenaj ării investițiilor imobiliare în valoarea acestora 151 121
13. Reflectarea TVA aferentă costur ilor de construcție,
reconstrucție, amenajare a investițiilor imobiliare 534 521
14. Reflectarea sumei amortizării calculată investițiilor imobiliare 714, 811 152
15. Reflectarea părții neamortizate a investi țiilor imobiliare casate
înainte de expirarea duratei de funcționare utilă 721 151
16. Reflectarea creanțelor aferente veniturilor generate de
investițiile imobiliare, fără TVA 221 611,612
621
17. Reflectarea sumei TVA aferentă veniturilor generate de
investițiile imobiliare 221 534
18. Recunoașt erea provizioanelor aferente pierderilor din
deprecierea investi țiilor imobiliare 721 538

164
continuarea anexei 9
20. Reflectarea pierderilor din deprecierea investițiilor imobiliare
recunoscute p e seama provizioanelor 538 152
21. Reflectarea pierderilor di n deprecierea investițiilor imobiliare
fără recunoașterea provizioanelor 721 152
22. Reflectarea costului efectiv al investițiilor imobiliare ieșite din
entitate 721 151
23. Reflectarea valorii investițiilor imobiliare transferate la
proprietăți imobiliare utilizate de posesor , deținute în scopul
vânzării 122, 123,
217 151

Sursa: elaborat de autor

165
ANEXA 10

Ajustări aferente valorii contabile a proprietăților imobiliare
la transferul acestora în categoria investițiilor imobiliare

Nr.
crt. Ajustări în valoarea contabilă
a proprietăților imobiliare Recunoa șterea
ajustărilor Observații suplimentare
1 2 3 4
1. a) reduceri în valo area contabilă a
proprietății imobiliare
profit/pierdere

În măsura în care o valoare
este inclusă în surplusul din
reevaluarea proprietăți i
imobiliare, reducerea este
recunos cută în alte elemente
ale venitului global și reduce
surplusul din reevaluare în
capitalul propriu
2. b) creșteri în valoarea contabilă a
proprietății imobiliare:
– dacă creșterea reia o pierdere din
deprecierea anterioară a proprietății
imobiliar e

– partea din profit rămasă

profit/pierdere

alte elemente ale
rezultatului total
care măre ște
surplusul din
reevaluare în
capitalul propriu Valoarea recunoscută în
profit/pierdere nu trebuie să
depășe ască valoarea necesară
pentru restabil irea valorii
contabile , care ar fi fost
determinată , dacă nu ar fi
fost recunoscută nici o
pierdere din depreciere.

La cedarea ulterioar ă a
investițiilor imobiliare,
surplusul din reevaluare
inclus în capitalul propriu
poate fi transferat în
rezultatul reportat, t ransfer ul
nu se face prin intermediul
profitului sau pierderii.

Sursa: elaborat de autor după [102, pct. 62]

166
ANEXA 11

Modul de contabilizare a investițiilor imobiliare
construite în regie proprie

Din condițiile situației menționate , se vor efectua înregistrările contabile din tabelul de mai jos.
(în lei)
Nr.
crt. Conținutul operațiunii economice Suma Conturi
corespondente
debit credit
1 2 3 4 5
1. Reflectarea costurilor dire cte de
materiale 2 700 000 812 211
2. Reflectarea costurilor directe privind
retribuirea muncii 1 400 000 812 531
3. Reflectarea consumurilor indirecte
de produc ție 900 000 812 821
4. Reflectarea valorii depozitului
conform documentelor estimativ e 5 000 000 216 812
5. Transferul depozitului la investiții
imobiliare la valoarea justă 5 500 000 151 216
6. Reflectarea diferenței dintre
valoarea justă și valoarea contabilă a
investiției imobiliare la data
transferului 500 000
(5 500 000 – 5 00 00 0) 151 612

Sursa: elaborat de autor

Entitatea Viva&Co SRL construiește în anul 2013 un depozit cu scopul ca după finalizare să fie
utilizat ca investiție imobiliară și contabilizat la valo area justă. Conform documentelor
estimative, costul depozitului este de 5 000 000 lei, inclusiv: costuri directe de materiale –
2 700 000 lei; costuri directe privind retribuirea muncii – 1 400 000 lei; costuri indirecte de
producție – 900 000 lei. Finaliz area lucrărilor s -a încheiat la data de 30.10 .2013. Transferul
depozitului la investiții imobiliare a avut loc la 31.12.2013. La momentul transferului la
investiții imobiliare, valoarea justă a depozitului constituie 5 500 000 lei.

167
ANEXA 12

Modul de contabilizare a tranzacțiilor de transfer a l investițiilor imobiliar e în
proprietăți utilizate de posesor cu aplicarea valorii juste drept cost presupus

Din condițiile situației descrise , se vor efectua înregistrările contabile din tabelul de mai jos.
(în lei)
Nr.
crt. Conținutul operațiunii economice Suma Conturi
corespondente
debit credit
1 2 3 4 5
1. Reflectarea c osturilor aferente
renovării investiției imobiliare 800 000 151 812
2. Reflectarea ajustărilor aferente
creșter ii valorii juste
1 200 000
(5 000 000 – (3 000 000 +
800 000) 151 612
3. Reflectarea transferului investiției
imobiliare la proprietăți utilizate de
poses or 5 000 000
123 151

Sursa: elaborat de autor
Dacă entitatea are deja o investiție imobilia ră pe care o îmbunătățește cu păstr area destinați ei
anterioar e, diferența din tre valoarea justă la începere a îmbunătățirii și la finalizarea acesteia , se
înregistrează în profitul sau pierderea netă a perioadei raportoare . Costul presupus al proprietății
imobiliare în scopul contabilizării ei ulterioare va fi valoarea sa justă de l a data modificării utilizării,
adică , 5 000 000 lei. Entitatea , proprietară a unui oficiu închiriat deja unei alte entități și înregistrat ca
investiție imobiliară, decide să efectueze pe cont propriu lucrări de renovare care vor
determina o creșt ere a funcționalității oficiului . Conform politicilor contabile,
investițiile imobil iare se contabilizează la valoarea justă. Pentru îmbunătățirea stării
oficiului s-au efectuat lucrări de renovare în valoa re de 800 000 lei, fără TVA, care
se vor adăuga la valoarea justă anterioară a acestuia de 3 000 000 lei. După renovare,
valoare a justă a oficiului se majorează până la 5 000 000 lei. Entitatea decide să nu
mai prelungească con tractul de închiriere, transferând oficiul la imobilizări corporale.

168
ANEXA 13

Modul de contabilizare a tranzacțiilor de transfer
al stocuri lor în investiții le imobili are

Entitatea construi ește garaje pentru automobile în scopul v ânză rii acestora unor
entități care prestează servicii de parcare. Costul unui garaj este de 100 000 lei.
Entitatea decide să închirieze opt garaje pe o perioadă de 3 ani în bază de leasing
operațional , iar, ulterior , acestea vor fi vândute unor persoane terțe. Conform politicii
contabile, la evaluarea investițiil or imobiliare , entitatea aplică modelul bazat pe
valoarea justă. În momentul vâ nzării , valoarea justă a garajelor cons tituie 160 000 lei
fiecare , fără TVA (20%) .

Conform situației menționate , se vor efectua înregistrările contabile din tabelul de mai jos.
(în lei)
Nr.
crt. Conținutul operațiunii economice Suma Conturi
corespondente
debit credit
1 2 3 4 5
1. Reflectarea costului efe ctiv al garajelor
construite 800 000
(100 000 x 8) 216 811
2. Înregistrarea valorii garajelor transferate
la investiții imobiliare 800 000 151 216
3. Reflectarea valorii garajelor vândute 1 280 000
(160 000 x 8) 234 621
4. Reflectarea sumei TVA aferentă valorii
garajelor vândute 256 000
(1 280 000 x 20%) 234 534
5. Decontarea costului efectiv al garajelor
vândute 800 000
(100 000 x 8) 721 151

Sursa: elaborat d e autor
Din înregistrări le contabile ilustrate în tabel rezultă că tratamentul transferurilor din categoria
stocurilor în categori a investițiilor imobiliare , contabilizate la valoarea justă , este consecvent cu
tratamentul vânzărilor de stocuri.

169
ANEXA 14
Denumirea entității ……………………………………..
Codul fiscal ………………………………………
Aprobat:
Conducătorul entității …………………
ord. nr. …… din ………………

Registru l
de eviden ță a operațiuni lor de transfer a l investi țiilor imobiliare
pentru anul 20………..
(în lei)

Nr.
crt.

Categoria
proprietăț ii/
investiției
imobiliare Număr
de
inventar Transferuri
Modificarea
Utilizării Data
transferului Modelul
de
evaluare
conform
politicii
contabile Valoarea proprietății/investiției im obiliare
la data transferului Valoarea
proprietății/investiției
imobiliare
la data de raportare
31.12.20….
din în
Valoarea
contabilă inclusiv
amortizare
a cumulată Valoarea
justă
estimată Valoarea
justă drept
cost
presupus Valoarea
contabilă Valoarea
justă
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
1.
Clădire
1230989 Imobilizări
corporale Investiții
imobiliare Proprietatea
imobiliar ă nu
este utilizată de
posesor și este
închiriată unei
persoane terțe 01.01.201 4 Modelul
bazat pe
cost 3 000 000 600 000 – – 2 300 000 2 800 000
2. Teren 1220665 Investiții
imobiliare Stocuri Investiți a
imobiliară este
dezvoltată în
scopul vânzării 01.06.201 4 Modelul
bazat pe
valoarea
justă 5 000 000 – – 5 000 000 – –
3.
Clădire 1230456 Investiții
imobiliare Imobiliz ări
corporale Investiția
imobiliară
încep e să fie
utilizată de
posesor 01.03.201 4 Modelul
bazat pe
cost – – – 4 500 000 4 400 000 –

170
continuarea anexei 14
4. Teren 1220640 Stocuri Investi ții
imobiliare Proprietatea
imobiliară
achiziționată în
vederea
revânzării este
menținută în
scopul creșterii
capitalului 01.08. 201 4
Modelul
bazat pe
valoarea
justă 5 200 000 – 5 500 000 – – 5 800 000
5. Clădire 1230445 Imobilizări
corporale Investiții
imobiliare Proprietatea
imobiliar ă nu
mai este
utilizată de
posesor și este
închiriată unei
persoane terțe 01.06.2014 Modelul
bazat p e
valoarea
justă 5 000 000 1 200 000 7 200 000 – – 7 500 000

Conducător (Numele, Prenumele) ……………………… Se mnătura …………………….
Contabil – șef (Numele, Prenumele )……………………… Semnătura …………………….

“––- -“ –––––––– 20
Sursa : elaborat de autor

171
ANEXA 15

Înregistrări contabile aferente tranz acțiilor
cu investiții le imobiliare primite în leasing financiar

Nr.
crt. Conținutul operațiunii economice Conturi corespondente
debit credit
1 2 3 4
1. Reflectarea valor ii de răscumpărare a investițiilor imobiliare
transmise în leasing financiar 161 424
2. Înregistrarea TVA aferentă valorii de răscumpărare a
investițiilor imobiliare transmise în leasing financiar 161 541
3. Reflectarea valorii contabile a investițiilor imobiliare
transmise în leasing financiar 171 151
4. Casarea amortizării cumulate a investițiilor imobiliare
transmise în leasing (contabilizată conform modelului bazat
pe cost) 151 124
5. Înregistrarea la data raportoare a cotei curente pe termen
lung care urmează a fi ac hitată în perioada de raportare 234 161
6. Înregistrarea la data de raportare a cotei curente privind
veniturile anticipate pe termen lung 424 535
7. Înregistrarea la data de raportare a cotei curente privind
cheltuie lile anticipate pe termen lung 261 171
8. Trecerea la venituri a valorii de răscumpărare a investițiilor
imobiliare transmise în leasing , care urmează a fi achitată în
perioada de raportare 535 621
9. Trecerea la cheltui eli a valorii contabile a investițiilor
imobiliare transmise în leasing aferentă perioadei de
raportare 721 521
10. Înregistrarea sumei TVA aferentă valorii de răscumpărare a
investițiilor imobiliare , care urmează a fi achitată în perioada
de raportare 541 534
11. Calcularea plății de lesing af erentă perioade de raportare 231 622
12. Înregistrarea sumei TVA aferentă plăților de leasing
calculate 231 534
13. Încasarea sumei valorii de răscumpărare aferentă perioadei
de raportare 242 234
14. Încasa rea plăților de leasing 242 231

Sursa : elaborat de autor

172
ANEXA 1 6

Modul de contabil izare a tranzacțiilor de ieșire a investițiilor
imobiliare în baza unui contract de leasing financiar
(în lei)
Nr.
crt. Conținutul operațiunii economice Suma
(fără
TVA) Conturi
corespondente
debit credit
1 2 3 4 5
1. Reflectarea valorii de răscu mpărare a investiți ei
imobiliare transmis ă în leasing , care necesită a fi
achitat ă în perioada de raportare 276 907 231 535
2. Reflectarea valorii de răscumpărare a investiț iei
imobiliare transmis ă în leasing , care necesită a fi
achitat e în perioadele ulterioare de raportare 3 652 055 161 424
3. Reflectarea valorii de răscumpărare a investiți ei
imobiliare transmis ă în leasing financiar la cont
extrabilanțier 3 929 862 913 –
4. Trecerea la veniturile perioadei de raportare a cotei
valorii de răscumpărare a investiți ei imobiliare
transmis ă în leasing 276 907 535 621
5. Reflectarea valorii contabile a investiți ei imobiliare
transmis ă în leasing care se atribuie la cheltuieli în
perioada de raportare 276 907 261 151
6. Atribuirea la cheltuiel i în perioada de raportare a cotei
valorii contabile a investiți ei imobiliare transmis ă în
leasing 276 907 721 261
7. Reflectarea ratei de leasing privind dob ânda calcu lată
aferentă perioadei de raportare 117 896 231 535
8. Reflectare a ratei de leas ing privind dobâ nda calculată
aferentă perioad elor de raportare ulterio ară 689 528 161 424
9. Atribuirea la venituri a dobâ nzii aferentă perioadei de
raportare 117 896 535 622
10. Reflectarea la finele perioadei de raportare a cotei
curente aferente veniturilor anticipate pe termen lung 394 803
(109 561+
285 242) 424 535
11. Reflectarea la finele perioadei de raportare a cotei
curente aferentă creanțelor pe termen lung privind
valoarea de răscumpărare a investiției imobiliare
transmisă în leasing 285 242 234 161
12. Reflectarea la finele perioadei de raportare a cotei
curente aferentă creanțelor pe termen lung privind
ratele de leasing 109 561 231 161
13. Reflectarea la finele perioadei de raportare a cotei
curente aferentă cheltuielilor anticipat e pe termen lung 285 242 261 171
14. Concomitent , se diminuează suma valorii de
răscumpărare a investiției imobi liare transmisă în
leasing din contul extrabilanțier 394 803 – 913

Sursa: elaborat de autor

173
ANEXA 1 7

Înregistrări con tabile privind tranzacțiile de vânzare și leaseback a ferente
investițiilor imobiliare (la v ânzător – locatar)

Nr.
crt. Conținutul operațiunii econ omice Conturi corespondente
debit credit
1 2 3 4
1. Reflectarea valorii de v ânzare (fără TVA) a investițiilor
imobiliare 234 621
2. Înregistrarea TVA aferentă valorii de vânzare a
investițiilor imobiliare 234 534
3. Reflectarea valorii contabile a investițiilor imobiliare
vândute 721 151
4. Casarea amortizării cumulate a investițiilor imobiliare
contabilizate după modelul bazat pe cost 152 151
5. Încasarea mijloacelor bănești pentru investițiile imobiliare
vândute 242 234
6. Reflectarea valor ii investițiilor imobiliare primite în
leasing 912 –
7. Calcularea plăților de leasing în perioada de raportare 714 521
8. Înregistrarea TVA aferentă plăților de leasing calculate 534 521
9. Transferarea plăților de leasing pentru perioada de
raportare 521 242
10. Returnarea investițiilor imobiliare după expirarea
contractului de leasing – 912

Sursa: elaborat de autor

174
ANEXA 18

Înregistrări contabile privind tranzacțiile de v ânzare și leaseback a ferente
investițiilor imobiliare (la cumpărător – locator)

Nr.
crt. Conținutul operațiunii economice Conturi corespondente
debit credit
1 2 3 4
1. Reflectarea valorii invest ițiilor imobiliare achiziționate 151 521
2. Înregistrarea TVA aferentă valorii investițiilor imobiliare
achiziționate 534 521
3. Transferarea mijloacelor bănești pentru investițiile
imobiliare cumpărate 521 242
4. Reflectarea valorii investițiilor i mobiliare transmise în
leasing 151 151
5. Reflectarea sumei amortizării investițiilor imobiliare
contabilizate după modelul bazat pe cost 714 152
6. Calcularea plăților de leasing în perioada de raportare 231 612
7. Înregistrarea TVA aferentă plăților de leasing calculate 231 534
8. Încasarea plăților de leasing 242 231
9. Înregistrarea investițiilor imobiliare după expirarea
contractului de leasing 151 151

Sursa: elaborat de autor

Entitățile pot introduce c onturi suplimentare d e gradul II pentru contabil izarea investițiilor
imobiliare vândute către un investitor și rascumpărate d e vânzător în leasing.
Autorul propune introducerea la contul 151 „ Investiții imobiliare” pentru investițiile
imobiliare aferente tranzacțiilor de vânzare și leaseback a subcontul ui 1515 „Clădiri, terenuri,
vândute și răscumpărate de vânzător în leasing”. Astfel, reflectarea valorii investițiilor imobiliare
vândute și răscumpărate de vânzător, me nționate la operțiunile 4 și 9 din tabelul de mai sus, se
vor contabiliza prin intermediul subcontului 1515.

175
ANEXA 1 9

Principalele caract eristici calit ative amplificatoare ale
informației contabile privind investițiile imobiliare

Nr.
crt. Inteligibilitate a Verificabilitatea
Oportunitatea Comparabilitate a
1 2 3 4 5
1. Clasificare a,
caracterizarea și
prezentarea în mod
clar și concis a
informațiilor le fac
pe aceste a
inteligibile.

, VeVer Prin verificabilitate se
înțelege că diferiți
observatori
independenți și în
cunoștință de cauză ar
putea ajunge la un
consens, dar nu
neapărat la un acord
total, că o anumită
descriere este o
reprezentare exactă.
Pentru a fi
verificabile,
informațiile
cuantificate nu trebuie
să fie o singură
estimare punctuală. Un
interval de valori
posibile și
probabilitățile aferente
acestora pot fi, de
asemenea, verificate. Oportunitatea
înseamnă că
informațiile sunt
disponibile pentru
factor ii decizionali
în timp util pentru a
le influența deciziile.
În general, cu cât sunt
mai vechi
informațiile, cu atât
sunt mai puțin utile.
Totuși, unele
informații pot să
rămână oportune mult
timp după finalul
perioadei de raportare
deoarece, de
exemplu, u nii
utilizatori ar putea fi
nevoiți să identifice
și să aprecieze
tendințele. Comparabilitatea
este una din
caracteristicile
calitative care
permite utilizatorilor
să identifice și să
înțeleagă
similitudinile și
diferențele dintre
elemente. Spre
deosebire de celelalte
caracteristici
calitative,
comparabilitatea nu
se referă la un singur
element. O
comparație necesită
cel puțin două
elemente.
2. Unele Unele fenomene
sunt inerent
complexe și nu pot
fi transformate în
fenomene ușor de
înțeles. Excluderea
informațiilor
privind aceste
fenomene din
rapoartele
financiare ar putea
face informațiile
din respectivele
rapoarte financiare
mai ușor de
înțeles. Totuși,
respectivele
rapoarte ar fi
incomplete și, prin
urmare, potențial
înșelătoare. Verificarea poate fi
directă sau indirectă.
Verificarea directă se
referă la verificarea
unei valori sau a altor
reprezentări prin
observare directă, de
exemplu, prin
numărarea banilor.
Verificarea indirectă se
referă la verificarea
intrărilor pentru un
model, o formulă sau o
altă tehnică și la
recalcularea rezultatelor
prin utilizarea aceleiași
metodologii. Consecvența, deși
ține de
comparabilitate, nu
este identică cu
aceasta. Consecvența
se referă la utilizarea
acelorași metode
pentru aceleași
elemente, fie de la o
perioad ă la alta în
cadrul unei entități
raportoare, fie într -o
singură perioadă
pentru entități
diferite.

176
continuarea anexei 19
3. Rapo Rapoartele
financiare sunt
întocmite pentru
utilizatorii care
dispun de
cunoștințe
suficiente privind
activitățile de
afaceri și
economice și care
studiază și
analizează
informațiile cu
atenția cuvenită.
Este posibil ca,
uneori, chiar și
utilizatorii bin e
informați și atenți
să fie nevoiți să
solicite ajutorul unui
consilier pentru a
înțelege informațiile
privind fenomenele
economice
complexe. Se poate să nu fie
posibil să se verifice
unele explicații și
informații cu caracter
previzional până într -o
perioadă viitoare sau
chiar deloc. Pentru a
ajuta utilizatorii să
decidă dacă doresc să
utilizeze respectivele
informații, ar fi, în
mod normal, necesar
să se prezinte ipotezele
fundamentale, metodele
de compilare a
informațiilor și alți
factori și circumstanț e
care susțin
informațiile. Comparabilitatea nu
este uniformitate.
Pentru ca informațiile
să fie comparabile,
aspectele similare
trebuie să fie
prezentate similar, iar
aspectele diferite
trebuie să fie
prezentate diferit.
Comparabilitatea
informațiilor
financiare nu este
amplificată dacă
aspectele diferite
sunt făcute să pară
similare, și nici dacă
aspectele similare
sunt făcute să pară
diferite.
4. O reprezentare
exactă a unui
fenomen economic
relevant trebuie, în
mod firesc, să aibă un
anumit grad de
comparabilitate cu o
reprezentare exactă a
unui fenomen
economic relevant
similar al unei alte
entități raportoare.

Sursa : elaborat de autor după [21, pct. QC19 – QC32 ].

177
ANEXA 20

Nomenclatorul infor mațiilor aferente investiț iilor imobiliare
în funcție de modelele de evalu are ulterioar ă a acestora

Nr.
crt. Prezentări de informații
1 2 3
1. Informații
generale modelul de evaluare aplicat, bazat pe valoarea justă sau pe cost
la aplicarea modelului valorii juste, circumstan țele în ca re drepturile
imobiliare deținute în leasing operațional sunt clasificate și contabilizate ca
investiții imobiliare
în cazul în care clasificarea este dificilă , criteriile utilizate la delimitarea
investițiilor imobiliare de proprietăți imobil iare utilizate de posesor și
deținute în scopul vânzării
măsura în care valoarea justă a investiției imobiliare (astfel cum a fost
evaluată sau prezentată în situațiile financiare) se bazează pe o evaluare
efectuată de un evaluator independent care deți ne o calificare profesională
recunoscută și relevantă și care are o experiență recentă în ceea ce privește
localizarea și categoria investiției imobiliare supuse evaluării. În cazul în
care nu există o astfel de evaluare, acest fapt trebuie menționat
valorile recunoscute în profit sau pierdere:
– veniturile din chirii aferente investițiilor imobiliare;
– cheltuielile directe de exploatare rezultate din investițiile imobiliare , care
au generat și care nu au generat venituri din chirii;
– modificarea cumulată a valorii juste în cazul vânzării investiției
imobiliare dintr -un grup de active în care este utilizat modelul costului
într-un grup în care este utilizat modelul valorii juste .
restricții impuse asupra:
– gradului de realizare a investițiilor imobil iare;
– transferului de venituri și încasări din cedare .
obligațiile contractuale privind cumpărarea, construcția, amenajarea,
reparația, întreținerea sau îmbunătățirea unor investiții imobiliare
2. Informații
aferente
modelului
bazat pe
valoarea
justă adăugările, prezentându -le separat pe cele rezultate din achiziții și cele
rezultate din cheltuielile ulterioare recunoscute în valoarea contabilă a
activ ului
adăugările rezultate din achiziții efectuate în cadrul unor combinări de
întreprinderi
activele clasificate drept deținute în vederea vânzării sau incluse într -un
grup destinat cedării , clasificat drept deținut în vederea vânzării în
conformitate cu IFRS 5 și alte cedări
câștigurile sau pierderile nete rezultate din ajustările valorii juste .
diferențele nete de curs valutar rezultate din conversia situațiilor financiare
în monede diferite de prezentare și din conversia unor operațiuni din
străinătate în moneda de prezentare a entității raportoare
transferurile în și din categoriile stocu rilor și proprietăților imobiliare
utilizate de posesor
alte modificări

178
continuare a anexei 20
Atunci când o evaluare obț inută pentru o investiție imobiliară este ajustată
semnificativ în vederea situațiilor financiare, de exemplu, pentru a evita
dubla contabilizare a activelor sau datoriilor, care sunt recunoscute drept
active și datorii separate, entitatea trebuie să prezi nte o reconciliere între
evaluarea obținută și evaluarea ajustată inclusă în situațiile financiare,
arătând separat valoarea agregată a oricăror obligații recunoscute ale
contractului de leasing care au fost readăugate și alte ajustări semnificative
în cazuri excepționale, când o entitate evaluează investițiile imobiliare
după modelul bazat pe cost, reconcilierea trebuie să prezinte valorile
aferente respectivelor investiții imobiliare separat de valorile aferente altor
investiții imobiliare. În plus, o entitate trebuie să prezinte:
(a) o descriere a investițiilor imobiliare;
(b) o explicație a motivului pentru care valoarea justă nu poate fi evaluată
în mod fiabil;
(c) dacă este posibil, intervalul de estimări în care este cel mai probabil să
se încadr eze valoarea justă;
(d) în cazul cedării unor investiții imobiliare care nu au fost contabilizate
la valoarea justă:
– faptul că entitatea a cedat investiții imobiliare care nu au fost
contabilizate la valoarea justă;
– valoarea contabilă a acestor invest iții imobiliare în momentul vânzării;
– valoarea câștigului sau a pierderii recunoscut(e).
3. Infor mații
aferente
modelului
bazat pe
cost metodele de amortizare utilizate
duratele de viață utilă sau ratele de amortizare utilizate
valoarea con tabilă brută și amortizarea cumulată (agregată cu pierderile din
depreciere) la începutul și la sfârșitul perioadei
o reconciliere a valorii contabile a investiției imobiliare la începutul și la
sfârșitul perioadei, evidențiind următoarele elemente:
– adăugările, prezentându -le separat pe cele rezultate din achiziții și pe cele
rezultate din cheltuielile ulterioare recunoscute ca activ;
– adăugările rezultate din achiziții, efectuate în cadrul unor combinări de
întreprinderi;
– activele clasificate drept dețin ute în vederea vânzării sau incluse într -un
grup destinat cedării, clasificat drept deținut în vederea vânzării;
– amortizarea;
– valoarea pierderilor din depreciere recunoscute, precum și a celor reluate
în cursul perioadei, conform IAS 36;
– diferențele nete de schimb valutar rezultate din conversia situațiilor
financiare în monede diferite de prezentare și din conversia unor
operațiuni din străinătate în moneda de prezentare a entității raportoare;
– transferurile în și din categoriile stocurilor și proprietăți lor imobiliare
utilizate de posesor;
– alte modificări.
valoarea justă a investițiilor imobiliare, iar în situații excepționale, când
valoarea justă nu poate fi determinată, entitatea trebuie să prezinte:
– descrierea investițiilor imobiliare;
– explicație privind motivul imposibilității determinării valor ii juste;
– dacă este posibil, intervalul de estimări în care este foarte probabil să se
încadreze valoarea justă.
Sursa: elaborat de autor după IAS 40 [102, pct. 74 – 79]

179
ANEXA 21

Criterii de diferențiere a investițiilor imobiliare
de proprietăți le imobiliare utilizate de posesor
(în lei)
Nr.
crt. Indicatori
Valoarea conform datelor
contabile Valoarea
pentru
atribuirea la
investiții
imobiliare Investiții
imobiliare Proprietăți
imobiliare
utilizate de
posesor
1 2 3 4 5 6
1. Costul
proprietății
Clădiri :
– proprietatea entității
– în leasing financiar

22 560 000

1 440 000
(6% din 24 000 000)

22 560 000

Terenuri :
– proprietatea entității
– în leasing financiar
2. Volumul
vânzărilor
din chirii
Clădiri :
– proprietatea entității
– în leasing financiar

3 600 000

120 000

3 600 000

Terenuri :
– proprietatea entității
– în leasing financiar
3. Venitul din
activitatea
operațională

Clădiri :
– proprietatea entității
– în leasing financiar
Terenuri :
– proprietatea entității
– în leasing financiar
4. Profitul net
Clădiri :
– proprietatea entității
– în leasing financiar
Terenuri :
– proprietatea entității
– în leasing financiar

Sursa: elaborat de autor
Notă. Pentru fiecare obiect i mobiliar, poate fi aplicat unul din indicatorii propu și sau
2-3 concomitent, conform politicii contabile a entității.

180
ANEXA 22

Metode și ipoteze aplicate la determinarea valorii juste a investițiilor imobiliare
(în lei)
Nr.
crt. Metode de determinare a
valorii juste Valoarea
justă
stabilită
Informații
utilizate Caracteristica
metodelor și
ipotezel or aplicate
la stabilirea valorii
juste
1 2 3 4 5 6
1.

Stabilită pe
o piață
activă
Clădiri :
– proprietatea entității
– deținut e în leasing
financiar
–
24 000 000

7 800 000

–

Prețuri pe o
piață activă

Prețuri pe o
piață activ ă

Prețurile au fost
disponibile
publicului ( trebuie
prezentată declarația
confirmativă )

Prețurile au fost
disponibile
publicului

Terenuri :
– proprietatea entității

– deținute în leasing
financiar
2.

Stabilită în
lipsa
prețuril or pe
o piață
activă

Clădiri :
– proprietatea entității
– deținute în leasing
financiar
–
–

8 300 000

–

Prețuri pe
piețe mai
puțin
funcționale

Terenuri :
– proprietatea entității

– deținute în leasing
financiar
Prețuri ale unor
proprietăți similare
3. Metode
alternative

Clădiri :
– proprietatea entității
– deținute în leasing
financiar
–
–

15 200 000

–

Informația
cursului
valutar al
BNM

Stabilită în funcție
de raportul leu/euro
608 000 eur o x 25
lei Terenuri :
– proprietatea entității

– deținute în leasing
financiar

Sursa: elaborat de autor
Notă. În anexă, urmează de nominaliz at toate investițiile imobiliare evaluate după modelul
bazat pe valoarea justă. În cazul aplicării unei metode alternative , se specifică metoda aplicată.

181

ANEXA 23
Valori aferente investițiilor imobiliare recunoscute în situația de profit și pierdere
(în lei)
Nr.
crt. Indicatori Suma Notă
1 2 3 4
1.

Venituri din chirii, aferente:
– clădirilor

– terenurilor

Total venituri
290 000
(140 000 – 150 000)
1 575 000
(975 000 + 600 000)
1 100 000
(500 000 + 600 000)

2 965 000
Proprietatea
entității
Deținute în leasing
financiar
Proprie tatea
entității
2. Venituri din modificarea valorii juste,
aferente:
– clădirilor

– terenurilor

Total venituri

4 000 000

2 600 000
(800 000+1 800 000)

6 600 000

Deținute în leasing
financiar
Proprietatea
entităț ii
3. Costuri directe de exploatare care au
generat venituri din chirii, aferente:
– clădirilor

– terenurilor

Total costuri

75 000

1 650 000
(1 200 000 + 450 000)

–

1 725 000

Amortizarea
clădirii entității
Amortizar ea
clădirii deținută în
leasing financiar

4.

Costuri directe de exploatare care nu au
generat venituri din chirii, aferente:
– clădirilor
– terenurilor

Total costuri

–
500 000

500 000

Amortizarea
îngrădirii terenului

5. Modi ficarea cum ulată a valorii juste în
cazul vânzarii investițiilor imobiliare
dintr -un grup de active evaluat la cost
într-un grup evaluat la valoarea justă,
aferentă:
– clădirilor
– terenurilor
Total valoarea cumulată

Sursa: elaborat de autor

182

ANEXA 24

Reconcilierea valorii contabile a investițiilor imobiliare evaluate la valoarea justă
(în lei)
Nr.
crt. Elementele reconcilierii valorii
contabile a investițiilor imobiliare
Valoarea elementelor reconcilierii
01.01.2014 31.12.2014
1 2 3 4
1. Adăugări
aferente

clădiri lor, rezultate din :
– – achiz iții
– – costuri ulterioare
– – combinări de
– întreprinderi

–

–

2 000 000

5 500 000
terenuri lor, rezultate din :
– – achiziții
– – costuri ulterioare
– – combinări de
– întreprinderi
2. Proprietăți i mobiliare deținute în scopul
vânzării conform IFRS 5 și alte cedări:
– – clădiri
– – terenuri
3. Venituri /pierderi rezultate din ajustările
valorii juste:
– – clădiri
– – terenur i

–
–

4 000 000
3 800 000
(1 200 000+ 800 000+
1 800 000)
4. Diferențe de curs valutar din conversia
situațiilor financiare și/sau a unor
opera țiuni din străinătate:
– – clădiri
– – terenuri
5. Transferuri în și din categoria stocurilor
și proprietăților imobiliare utilizate de
posesor:
– – clădiri
– – terenuri

23 000 000

–

6. Alte modificări:
– – clădiri
– – terenuri

Sursa: elaborat de autor

183

ANEXA 25
Informații privind i mposibilitatea evalu ării valor ii juste
a investițiilor imobiliare în mod fiabil
(în lei)
Nr.
crt. Caracteristici Clădiri Terenuri
în leasing
operațional deținute
spre a fi
acordate în
leasing
operațional în leasing
operațional deținute
pentru
majorarea
capitalului utilizarea cărora
nu a fost încă
determinată
1 2 3 4 5 6 7
1. Descrierea investiției
imobiliare :
– momentul (data)
închirierii, deținerii
spre a fi în chiriată
sau pentru majorarea
capitalului;
– perioada
închir ierii, deținerii
pentru majorarea
capitalului;
– motivul pentru
care utilizarea nu a
fost încă
determinată .

Data deținerii
31.12.2013

Destinația
terenului cu
valoarea
contabilă de
9 000 000 nu a
fost stabilită,
deoarece se
intenționează
schimbarea
investitorului .
2. O explicație a
motivului pentru
care valoarea justă
nu poate fi
determinată :
– în cazul în care o
entitate dobândește
pentru prima dată o
investiție imobiliară;
– în momentul
în care proprietate a
imobiliară devine
pentr u prima dată o
investiție imobiliară
în urma modificării
utulizării .

184
continuarea anexei 25

3. Dacă este posibil,
intervalul de estimări
în care este cel mai
probabil să se
încadreze valoarea
justă.

Sursa: elaborat de autor

185
ANEXA 2 6

Informații privind ieșirea investițiilor imobiliare
care nu au fost evaluate la valoarea justă
(în lei)
Nr.
crt. Caracteristici Clădiri Terenuri
în leasing
operațional deținute
spre a fi
transmise
în leasing
operațional deținute
spre a fi
vândute în leasing
operațional deținute
pentru
majorarea
capitalului utilizarea
cărora nu a
fost încă
determinat
ă
1 2 3 4 5 6 7 8
1. Venituri din
ieșirea
investiții lor
imobiliare:
– vândute
– transmise în
leasing
financiar
– scoase din
folosință

1 300 000
2. Valoarea
contabilă a
investițiilor
imobiliare
ieșite:
– vândute
– trans mise în
leasing financiar
– scoase din
folosință

1 200 000

3. Profit ul din
ieșirea
investiții lor
imobiliare:
– vândute
– transmise în
leasing financiar
– scoase din
folosință

100 000

4. Pierderi din
ieșirea
investiții lor
imobiliare :
– vândute
– scoase din
folosință

Sursa: elaborat de auto r

186
ANEXA 27

Informații privind valoarea contabilă a investițiilor imobiliare evaluate la cost
(în lei)
Nr.
crt. Categoria
investițiilor
imobiliare Valoarea contabilă
brută Amortizarea
cumulată Metoda
amorti –
zării Durata de
viață
utilă ,
deținută
în leasing
financiar
(ani) 01.01.2014 31.12.2014 01.01.2014 31.12.2014
1 2 3 4 5 6 7 8
1.

Clădiri:
– aflate în
proprietatea
entității și
transmise în
leasing
operațional
– deținute în
leasing
financiar și
transmise în
leasing
operațional
– libere ,
deținute
pentru a fi
transmise în
leasing
operațional
Total
18 000 000

16 000 000

34 000 000
–

18 000 000

18 000 000
450 000

–

450 000
525 000

1 650 000

2 175 000
liniară

liniară

40

10

2. Terenuri:
– deținute
pentru
majorarea
capitalului
– utilizarea
cărora n u a
fost încă
determinată
Total

9 000 000

9 000 000

Sursa: elaborat de autor

187
ANEXA 2 8

Reconcilierea valorii contabile a investițiilor imobiliare evaluate la cost
(în lei)
Nr.
crt. Elementele reconcilierii valorii contabile
Valoarea elementelor reconcilierii
01.01.2014 31.12.2014
1 2 3 4
1. Adăugări
aferente

clădirilor , rezultate din :
– achiziții
– costuri ulterioare
– combinări de întreprinderi

2 000 000

3 000 000
terenurilor , rezultate din :
– achiziții
– costuri ulterioare
– combinări de întreprinderi
2. Proprietăți imobiliare deținute în scopul v ânzării
sau alte i eșiri:
– – clădiri
– – terenuri
3. Amortizarea :
– – clădiri
450 000
2 175 000
4. Valoarea pie rderilor din depreciere recunoscute :
– – clădiri
– – terenur i
Valoarea pierder ilor din depreciere reluate în
perioada raportoare :
– – clădiri
– – terenuri
5. Diferențe de curs valutar din conversia situațiilor
financiare și/sau a unor operaț iuni din străinătate:
– – clădiri
– – terenur i
6. Transferuri în și din categoria stocurilor și
proprietăților imobiliare utilizate de posesor:
– – clădiri
– – terenuri

17 475 000
–
7. Alte modificări (se menț ionează ):
– – clădiri
– – terenuri

Sursa: elaborat de autor

188
ANEXA 2 9

Notă informativă privind investițiil e imobiliare la întreprinderile mici și m ijlocii

Nr.
crt. Prezentări de informații aferente investițiilor imobiliare
evaluate la valoarea justă
1 2
1. metodele și ipotezele semnificative aplicate la determinarea valorii juste a investiți ilor
imobiliare .
2. măsura în care valoarea justă a i nvesti țiilor imobiliare (evaluată sau prezentată în situa țiile
financiare) se bazează pe o evaluare efectuată de un evaluator independent care deține o
calificare profesională recunoscută și relevantă și are experiență recentă în localizarea și
clasa inves tiției imobiliare care este evaluată. Dacă nu a existat o astfel de evaluare , acest
lucru trebuie să fie prezentat.
3. existența și valorile restricțiilor asupra caracterului realizabil al investiției imobiliare sau
vărsarea profitului și proc edurile de c edare .
4. obligațiile contractuale privind cumpărarea, construc ția, amenajarea, repararea,
întreținerea sau îmbunătățirea investițiilor imobiliare.
5. o reconciliere între valorile contabile ale investiției imobiliare la începutul și la finele
perioadei (nu se prezintă pentru perioadele anterioare) , ilustrând separat:
• – suplimentările , prezentând separat acele suplimentări care rezultă din achiziții prin
combinări de întreprinderi ;
• – câștigurile sau pierderile nete din ajustările valorii juste ;
• – transfe rurile către imobilizări corporale, atunci câ nd nu mai este disponibilă o evaluare
fiabilă a valorii juste fără cost sau efort nesolicitat ;
• – transferurile către și de la stocuri și proprietatea imobiliară utilizată de posesor ;
• – alte modificări .
6. proprietarul unei investiții imobiliare furnizează prezentările de informații ale locatorilor
în legătură cu contractele de leasing pe care le -a inițiat; o entitate care deține o investiție
imobiliară conform unui contract de leasing financiar sau operațional furnizează
prezentările de informații ale locatarilor pentru contractele de leasing financiar și
prezentările de informații ale locatorilor pentru orice contracte de leasing operațional pe
care le -a inițiat.

Sursa: elaborat de autor după [1 03, pct. 16.10 – 16.11 ]

189
ANEXA 30
Act de impl ementare IPC „ICAM” SA

190
ANEXA 31
Act de impl ementare „Dalia” SA

191
ANEXA 32
Act de impl ementare „UNIC” S A

192
ANEXA 33
Act de impl ementare FPC„Viva & Co” SRL

193
DECLARAȚIA PRIVIND ASUMAREA RĂSPUNDERII

Subsemnata, declar cu propria răspundere că materialele prezentate în teza de doctor în
științe economice se referă la propriile activități realizate, în caz contrar , urmând să suport
consecințele în conformitate cu legislația în vigoare.

BRÎNZILA Liuba Semnătura

194

CV al autorului
Brînzila Liuba, 16 aprilie 1959
Republica Moldova, r. Anenii Noi, s. Mereni

Studiile (incomplete, medii, medi i speciale, superioare, militare, etc.) superioare
Denumirea
instituției de
învățământ Facultatea Anul
înmatriculării Anul
absolvirii Specialitatea
obținută Numărul,
seria
diplomei
Tehnicumul
tehnologic
din Chișinău Planificarea la
întreprinderile
de dese rvire
socială 1974 1977 tehnic –
planovic Я- I
nr.137717,
eliberată la
29/06/1977
Universitatea
de Stat din
Moldova Evidența
contabilă și
analiza
activității
economice 1984 1989 economist Seria PB nr.
716693,
eliberat la
30/06/1989

Lucrul prestat de la î nceputul activității de muncă
Data, luna, anul Funcția, postul, statutul, etc.
(instituția, organizația, întreprinderea,
ministerul, departamentul) Adresa organizației,
întreprinderii intrării în
funcție demisiei
1977 1983 Casier, contabil, contabil se f – adjunct,
contabil – șef, Combinatul de deservire
socială a populației MD 5400, or. Rezina
1983 1988 Revizor superior, e conomist superior ,
Ministerul deservirii sociale a populației bd. Ștefan cel Mare, 124,
MD 2001, mun. Chi șinău
1988 1990 Economis t superior , Ministerul industriei
locale și deservirii sociale a popula ției bd. Ștefan cel Mare, 124,
MD 2001, mun. Chi șinău
1990 1996 Specialist principal, contabil șef –
adjunct, Uniunea de Stat „Moldova –
servis” bd. Ștefan cel Mare, 124,
MD 2001, mun. Chișinău
1996 2011 Consultant, Direcția reglementarea
contabilității și auditului în sectorul
corporativ , Ministerul Finanțelor str. Cosmonauților, 7
MD 2005, mun. Chișinău
2011 2011 Auditor, „Ecofin -Audit Service” SRL str. M. Kogălniceanu, 34
MD 20 12, mun. Chișinău
2012 prezent Director, „Audit Avansat” SRL bd. Mircea cel Bătrîn 58,
ap. 22,
MD 2075, mun. Chișinău
Domeniul de activitate științifică – contabilitate
Lucrări științifice publicate – 12 publicații
Date de contact: mun. Chișinău, bd. Mircea cel Bătrîn 58, ap. 22
Tel. (22) 69 510 616, l.brinzila@yahoo.com

195

196

197