Standarde Internaționale de Evaluare [615181]
Standarde Internaționale de Evaluare
Ediția a șasea 2003
International
Valuation Standards
Committee
Standarde Internaționale de Evaluare
Ediția a șasea 2003
Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare
International Valuation Standards Committee
12 Great George Street
Londra
Regatul Unit SW1P 3 AD
Copyright©2003 International Valuation Standards CommitteeToate drepturile rezervate.Nici un fragment din această publicație nu poate fi reprodus, stocat într-un
sistem de recuperare a informațiilor sau transmis sub orice formă sau prin orice mijloace electronice, mecanice, fotocopiere, înregistrare sau de altă natură, fără permisiunea prealabilă, în scris, a Comitetului pentru Standarde Internaționale de Evaluare, 12 Great George Street, Londra SW1P 3 AD, Regatul Unit, Internet: http://www.ivsc.org.
The 6
th edition of International Valuation Standards (2003) is translated
by Asociatia Nationala a Evaluatorilor din România (ANEVAR) with the
permission of the International Valuation Standards Committee (IVSC), which holds the copyright.The approved text of the 6
th edition of International Valuation Standards
(2003) is that published by IVSC in the English language. For information on
obtaining a copy, please visit the IVSC, web site, http://www.ivsc.org; email
on [anonimizat]; or fax +44 1442 879306.
Standardele Internaționale de Evaluare, ediția a 6-a (2003), au fost traduse de
Asociația Națională a Evaluatorilor din România (ANEVAR) cu permisiunea
Comitetului pentru Standardele Internaționale de Evaluare (IVSC), care deține dreptul exclusiv (copyright).Textul aprobat al Standardelor Internaționale de Evaluare, ediția a 6-a (2003), este cel publicat de IVSC în limba engleză. Pentru informații referitoare la obținerea unei copii, vă rugăm să accesați web site-ul IVSC, http://www.ivsc.org; email: [anonimizat]; fax: +44 1442 879306.
ISBN 973-0-03254-8
ii
iiiStandarde Internaționale de Evaluare
Ediția a șasea 2003
Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare
010233, București sector 1 Tel.: 021/315.65.05; 315.65.64
Calea Plevnei nr. 46–48 Fax: 021/311.13.40http://www.anevar.ro
Comenzi la:
ANEVAR
Calea Plevnei nr. 46–48 Sector 1, București Cod poștal: 010233 E-mail: [anonimizat] [anonimizat] Fax: 021/311.13.40 021/311.27.82
© Versiune electronică realizată de
INVEL-Multimedia din cadrul
SC MAVI SERPICO TRADE SRL
Str. Fabrica de Chibrituri nr. 24-26 sector 5, București
E-mail: [anonimizat]
Tel./Fax: 021/430.35.42
ivwww.invel_multimedia.ro
Adobe, the Adobe logo, and Reader are either registered trademarks or trademarks
of Adobe Systems Incorporated in
the United States and/or other countries.
vMulțumiri
Ediția a șasea a Standardelor Internaționale de Evaluare a fost
elaborată de o echipă de redactori condusă de Michael R. Milgrim, cu doctoratul obținut în Statele Unite ale Americii. Michael a fost asistat de John Rich, MA, FRICS (Regatul Unit) și Ray Westwood, LFAPI, (Australia). Consiliul de Conducere al IVSC este profund îndatorat echipei de redactori nu numai pentru efortul imens depus pentru publicarea acestei ediții într-un timp atât de scurt, ci și pentru aportul personal pe care l-au adus la elaborarea standardelor de evaluare și de practică în evaluare care au sporit calitatea și utilitatea acestei ediții.
Mulți alții au contribuit la dezvoltarea Standardelor Internaționale de
Evaluare. Membri ai Consiliului de Conducere, ai Comitetului pentru Standarde și ai Grupurilor de Experți au oferit, voluntar, o parte din timpul și din cunoștințele lor pentru pregătirea standardelor. IVSC este, de asemenea, recunoscător multor persoane și organizații care au răspuns la invitația de a comenta versiunile preliminare, asigurându-se astfel de faptul că variantele finale reflectă cerințele pieței internaționale.
Contribuții financiare
IVSC mulțumește pentru contribuțiile financiare la elaborarea
Standardelor IVSC, primite de la următoarele organizații:
/circle6 American Appraisal Associates
/circle6 American Society
of Appraisers
/circle6 Appraisal Institute of Canada
/circle6 Appraisal Institute, US
/circle6 ATIS Real Weatheralls
/circle6 Australian Property Institute
/circle6 CB Richard Ellis, trading as
CB Hillier Parker in the UK
/circle6 Chesterton
/circle6 China Appraisal Society
/circle6 Cushman
& Wakefield Healey & Baker
/circle6 DTZ Debenham Tie Leung Ltd.
/circle6 Hongkong Land
/circle6 Insignia Richard Ellis Ltd.
/circle6 Institut Français de l’Expertise
Immobili ère/circle6 Jones Lang LaSalle
/circle6 King Sturge & Co.
/circle6 Knight Frank
/circle6 Land Securities
/circle6 Lend Lease Real Estate
Investments
/circle6 The National Association of
Romanian Valuers
/circle6 PricewaterhouseCoopers
/circle6 The Royal Institution of
Chartered Surveyors
/circle6 Verband deutscher
Hypothekenbanken e.V . (Association of German Mortgage Banks)
viiBIROU INTERNAȚIONAL
12 Great George StreetLondra SW1P 3AD
Regatul Unit
Tel/Fax: 44 1442 879306E-mail: ivsc@ivsc.orgInternet: http://www.ivsc.org
30 aprilie 2003
Sunt încântat să vă prezint a șasea ediție a Standardelor
Internaționale de Evaluare. Aceasta este ediția finală care încheie Proiectul de Standarde IVSC. Proiectul s-a desfășurat timp de trei ani, între 2000 și 2002, și are ca obiectiv pregătirea de către ISVC a unui set de standarde complete și practice pentru facilitarea tranzacțiilor internaționale care implică proprietăți și care contribuie la stabilitatea financiară internă și internațională.
Ediția a șasea reprezintă o variantă îmbunătățită a ediției din
2001: proiectele de expunere au evoluat la stadiul de finalitate, comentariile primite au consolidat și îmbunătățit standardele de evaluare/de practică în evaluare existente; și au fost introduse noi materiale. Au fost introduse câteva modificări editoriale deoarece încercăm să facem standardele cât mai accesibile pentru utilizator. Am urmat exemplul stabilit prin Standardele Internaționale de Contabilitate și am introdus conceptul de “subliniere cu litere îngroșate”. Principiile de bază din carte sunt acum scrise cu litere îngroșate pentru a le diferenția de elaborarea și instrucțiunile din plan secundar. Suntem îngrijorați că pe plan internațional există tendința ca anumite jurisdicții să privească “standardele de practică în evaluare” ca opționale. Este totuși foarte clar că deși anumite porțiuni de text din Standarde, Standarde de Aplicații în Evaluare și din Standarde de Practică în Evaluare (GN) sunt “subliniate cu litere îngroșate”, întreg documentul este obligatoriu și orice evaluare elaborată conform IVS trebuie să respecte toate componentele acestuia.
Cu toate că am ajuns la finalul Proiectului Standardelor munca
unui elaborator de standarde nu este niciodată completă. Rămân foarte multe de făcut. Unul dintre obiectivele IVSC
este convergența standardelor naționale de evaluare într-un
singur set de standarde globale de înaltă calitate. Pentru a lucra în sensul obiectivelor stabilite, IVSC a creat un nou Comitet pentru departamentul Standarde pentru a sfătui Consiliul de Conducere. Una dintre atribuțiile Comitetului pentru Standarde este să colaboreze mult mai strâns cu elaboratorii de standarde naționale de evaluare și cu organizațiile regionale de evaluatori astfel încât agendele acestora să se armonizeze și să se reducă gradual diferențele existente în cadrul standardelor.
IVSC s-a mai angajat să elaboreze Standarde Internaționale de
Evaluare care susțin prezentarea informațiilor elaborată de alte organizații internaționale. Anul 2005 este o prioritate pentru comunitatea financiară și de afaceri din multe țări. Aceasta este bineînțeles data până la care multe țări vor fi adoptat Standardele Internaționale de Contabilitate. Standardele Internaționale de Contabilitate solicită un singur set de Standarde Internaționale de Evaluare pentru evaluarea corectă a activelor raportate în situațiile financiare. Există multe indicii că profesiile din domeniile contabilitate și audit financiar vor necesita evaluări conform Standardelor Internaționale de Evaluare, pentru aplicarea corectă și riguroasă a Standardelor Internaționale de Contabilitate și pentru comparabilitate internațională.
IVSC urmărește activitatea Comitetului de la Basel pentru
Supervizarea Activităților Bancare în eforturile sale de a introduce noi cerințe internaționale de bază pentru bănci și alte instituții financiare. Importanța proprietății ca garanție pentru împrumuturi face ca armonizarea deplină a standardelor de evaluare să fie foarte dorită.
Standardele Internaționale de Contabilitate din Sectorul Public
sunt din ce în ce mai apreciate peste tot în lume. Încă o dată IVSC colaborează foarte strâns cu Comitetul Sectorului Public al Federației Internaționale a Contabililor (IFAC PSC) care elaborează aceste standarde. IVSC a avut satisfacția să observe că au fost făcute trimiteri la Standardele Internaționale de Evaluare în instrucțiunile publicate de către IFAC PSC, în aprilie 2002, pentru asistarea entităților din sectorul public în tranziția de la sistemul de contabilitate care înregistrează veniturile și
viii
cheltuielile la încasarea lor la contabilitatea de angajamente, în
care veniturile și cheltuielile sunt recunoscute în momentul în care se produc.
Pe parcursul derulării elaborării lor, Standardele Internaționale
de Evaluare, Standardele Internaționale de Aplicații în Evaluare și Standardele Internaționale de Practică în Evaluare au fost supuse unui proces de revizuire și au fost introduse mai multe modificări. Consiliul de Conducere al IVSC anticipează acum o perioadă de stabilitate pentru Standardele Internaționale de Evaluare deși, în continuare, se va gândi la modificările solicitate. Această ediție menționează modificările ulterioare ale Standardelor Internaționale de Evaluare care rezultă în urma Proiectului de Îmbunătățire IASB, dar instrucțiunile suplimentare vor fi cerute în momentul în care sunt finalizate. IVSC așteaptă cu interes rezultatul activității Grupului de Reevaluare IASB. Consiliul de Conducere va continua să răspundă la cererile de piață pentru noi recomandări. Domeniile care sunt în prezent în curs de elaborare includ evaluarea proprietăților specializate generatoare de afaceri, evaluarea în scopuri de conversie mobiliară și a industriilor extractive, evaluarea pentru baze de impozitare și evaluarea pentru raportarea financiară a activelor din sectorul public.
Pentru a fi informat cu privire la orice modificări actuale sau
propuse ale Standardelor Internaționale de Evaluare, IVSC a introdus un serviciu de abonament. Vă încurajez să vă abonați (prin intermediul website-ului IVSC) pentru a vă asigura că primiți toate notificările cu privire la modificările, versiunile preliminare, noi standarde și copii ale Buletinului IVSC. Vă rog să profitați de acest serviciu.
Cu stimă,
John Edge, FRICS
Președinte, Comitetul pentru Standarde Internaționale de
Evaluare
ix
Prefață la ediția română
Standardele Internaționale de Evaluare reprezintă rezultatul eforturilor
a sute de evaluatori profesioniști din întreaga lume, care au reușit să sintetizeze toate aspectele relevante, teoretice și metodologice, necesare pentru realizarea unor procese de evaluare credibile pentru toate tipurile de proprietăți.Ca membru în conducerea Comitetului pentru Standardele Internaționale de Evaluare (IVSC), Asociația Națională a Evaluatorilor din România (ANEV AR) a participat în mod activ la elaborarea, revizuirea și redactarea Standardelor Internaționale de Evaluare. Acestea au un grad de generalizare ridicat și acoperă prevederile Standardelor regionale din Europa, America și Asia.Traducerea și editarea în limba română a Standardelor Internaționale de Evaluare reprezintă un moment important pentru activitatea profesională a celor peste 5.000 de membri ai ANEV AR, aceștia având la dispoziție un set complet de standarde coerente și consecvente cu Standardele Internaționale de Contabilitate și care reflectă cea mai bună practică internațională în domeniul evaluării în domeniul tuturor tipurilor de proprietăți.ANEV AR a adoptat Standardele Internaționale de Evaluare ca bază pentru Standardele ANEV AR, începând cu data de 01 ianuarie 2004, urmând ca specialiștii din IROV AL să elaboreze un ghid privind înțelegerea și aplicarea unor aspecte prezentate în mod sintetic în Standarde și/sau specifice legislației europene și românești.Standardele Internaționale de Evaluare reprezintă suportul științific și metodologic fundamental pentru perfecționarea pregătirii profesionale a evaluatorilor profesioniști și pentru apropierea și unificarea conceptelor, principiilor și metodelor de evaluare utilizate în practica evaluării din România, de către membrii diferitelor asociații profesionale.În același timp, beneficiarii rapoartelor de evaluare, respectiv investitorii, instituțiile financiare, organismele Administrației centrale și locale, instanțele judecătorești și publicul larg, au la dispoziție un cadru de referință pentru a ști cum să formuleze cerințele față de elaboratorii rapoartelor de evaluare, în ce privește tipul de valoare pe care îl solicită, conținutul minim al raportului de evaluare, metodele și procedurile de evaluare și alte aspecte relevante.
xiStandarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Fiind o ediție din anul 2003, considerăm că aceste standarde pot contribui
în mod direct, la eliminarea din practica unor evaluatori a unor abordări vetuste, cu caracter de uzanțe ca și a unor abordări de natură administrativă, care au avut numai un caracter temporar și limitat.Pe această cale, Asociația Națională a Evaluatorilor din România mulțumește Comitetului pentru Standardele Internaționale de Evaluare (IVSC) – autorul și editorul culegerii originale de Standarde, care a permis traducerea și editarea în limba română a acestor Standarde, de către ANEV AR.Coordonarea traducerii și redactării acestei cărți a fost realizată de către Institutul Român de Cercetări în Evaluare – IROV AL, prin dr. ec. Sorin V . Stan, ing. Liliana Oltean și ec. Daniela Moldoveanu.Traducerea acestor Standarde a fost aprobată de Consiliul Științific al IROV AL.Traducerea lucrării a fost realizată de un colectiv mai larg, din care au făcut parte firma de traducere autorizată „ABC Traduction“ S.R.L., precum și membrii ANEV AR – ing. Doru Puiu Tiberiu, ing. Narcis Gorea, ing. Sorana Crișan MAA, lect. dr. ec. ing. Cristian Bănacu, ec. Manuela Stănescu, ec. Viorel Apostol.Verificări intermediare ale traducerii au fost realizate de un colectiv de specialiști, membri ANEV AR, din care enumerăm: ing. Adrian Crivii MAA, conf. dr. ec. Ion Anghel MAA, lect. drd. Anamaria Ciobanu.Dr. ec. Sorin V . Stan, ing. Gheorghe Bădescu MAA și prof. univ. dr. Alexandru Gheorghiu – președintele Consiliului Științific al IROV AL au verificat în final traducerea integrală, asigurând astfel coerența termenilor și a exprimării.Suntem conștienți că, din cauza complexității și dificultății de traducere în limba română a unor noțiuni și expresii economice, specifice economiilor dezvoltate, nu au fost găsite întotdeauna cele mai bune formule de exprimare. În edițiile viitoare, cu sprijinul cititorilor cărora le solicităm să ne semnaleze eventualele lor neînțelegeri, vor fi înlăturate posibilele imperfecțiuni de exprimare.Sperăm ca traducerea și editarea acestor Standarde să reprezinte începutul unei etape de aliniere totală a practicilor de evaluare ale membrilor ANEV AR și ale altor evaluatori profesioniști, membri ai altor asociații profesionale la practicile de evaluare recunoscute pe plan mondial.
Octombrie 2003
Asociația Națională a Evaluatorilor din România
xii
Modificări ale IVS ediția a șasea (2003) față de IVS
2001
Această secțiune oferă o prezentare generală a modificărilor majore
care au fost introduse în ediția a șasea a Standardelor Internaționale de Evaluare. Datorită naturii dinamice a profesiunii de evaluare, versiunea scrisă a Standardelor, fie în engleză sau în traducere, are o durată scurtă de timp. Cititorii sunt sfătuiți să consulte website-ul IVSC pentru a obține informații cu privire la proiectele și instrucțiunile IVSC curente pentru obținerea celei mai actuale versiuni a Standardelor. Principalele modificări ale ediției a șasea a IVS (2003) includ introducerea unui al treilea Standard, Raportarea Evaluării (publicat ca un proiect de îmbunătățire la Standardul Internațional de Practică în Evaluare în IVS 2001). IV A 1, Evaluare pentru Raportarea financiară (versiune preli minară în IVS 2001) a fost mult revizuită și este publicată ca document în versiune finală. După expunerea pe website-ul IVSC, au fost publi ca te trei noi Standarde Internaționale pentru Practică în
Evaluare ca documente în versiune finală: GN 5, Evaluarea bunurilor mobile, GN 10, Evaluarea proprietăților agricole și GN 11, Verificarea evaluărilor. Alte două Standarde Internaționale de Practică în Evaluare, care au fost publicate ca Proiecte de Expunere în IVS 2001, apar ca documente finale în a șasea ediție: GN 8, Costul de înlocuire net și GN 9, Analiza fluxului de numerar actualizat (GN 9 a apărut ca ED GN 10 în IVS 2001). Formatul Standardelor Internaționale pentru Practică în Evalua re a fost modificat și anumite porțiuni de text din
secțiunile Instrucțiuni au fost subliniate cu litere îngroșate. (Sublinierea cu litere îngroșate tre bu ie să atragă atenția cititorului asupra punctelor
importante, însă toate prevederile din Standardele Internaționale de Evaluare, din Stan dardele Internaționale pentru Practică în Evaluare și
din Standardele Internațio nale pentru Aplicații în Evaluare au aceeași
importanță și respectarea principiilor și procedurilor elaborate în întreg documentul este obliga torie). Comentariile IVSC, inițial concepute
pentru a răs pund e aspecte lor imediate, sunt acum publicate pe website-
ul IVSC. Unul dintre Co men tariile anterioare, Evaluarea în piețele
în dezvoltare, se adresează practicilor de evaluare din multe zone ale lumii, unde funcționarea și capitalizarea piețelor financiare sunt activități mult mai recente. A fost inclus în IVS 2003 sub forma unui Studiu Internațional de Evaluare.
Standarde Internaționale de Evaluare
IVS 1 , s-a adăugat paragraful 3.4; paragrafele 4.1.1 și 4.1.2 sunt noi;
paragrafele 4.3, 4.4, 4.5, 4.6 și 4.7 au fost eliminate; secțiunea 5 a
xiii
fost reorganizată (punctele din secțiunea 5 ale IVS 1 și IVS 2 sunt
prezentate acum în aceeași ordine); paragraful 8.1 a fost revizuit.
IVS 2 , paragraful 4.2 este nou; paragrafele 4.3, 4.4, 4.5 și 4.6 au fost
eliminate; secțiunea 5 a fost reorganizată (punctele din secțiunea 5 ale IVS 1 și IVS 2 sunt prezentate acum în aceeași ordine); paragraful 8.1 a fost revizuit.
IVS 3 , secțiunile 1, 2 și 7 din fostul Proiect de Îmbunătățire a
Standardului de Practică în Evaluare au fost scurtate; secțiunea 5 a fost revizuită în mare parte; secțiunea 6 și paragrafele 3.5, 3.6, 4.1, 7.2 și 8.2 sunt noi; paragrafele 4.2 și de la 7.3 la 7.7 din fostul Proiect de Îmbunătățire a Standardului de Practică în Evaluare au fost eliminate.
Standarde Internaționale de Aplicații în Evaluare
IV A 1 , IV A 1 abordează acum activele din sectorul privat. Noul IV A
3 (care va fi emis în al doilea trimestru al anului 2003 ca Proiect de Expunere) va aborda activele din sectorul public acolo unde tratarea lor pentru raportarea financiară este diferită de cea pentru bunurile din sectorul privat. Cerințele de raportare au devenit subiectul IVS 3 (la care se face referire în paragrafele 5.5, 7.1 și 8.1) și orice comentariu asupra acestora a fost scos din IV A 1. A fost introdus un număr de definiții suplimentare în secțiunea 3 (paragrafele 3.3, 3.12 și de la 3.14 la 3.21). Definițiile au fost grupate în două categorii: definiții IVS și definiții IAS. Paragrafele 4.2, 5.4 și 5.6 sunt noi. Secțiunea 5 a fost reorganizată și șase sub-paragrafe de la paragraful 6.3 au fost trecute la Anexa A. Paragrafele 6.2.5.4, de la 6.2.6 la 6.2.9, de la 6.4.3 la 6.4.6, 7.1 și 7.2 sunt, de asemenea, noi.
Când raportează evaluările proprietăților specializate, folosind
metodologia costului de înlocuire net, IVSC nu mai promovează valoarea de utilizare existentă a terenului pentru raportarea financiară. Mai degrabă trebuie raportată valoarea pe piață a terenului (paragrafele 3.2 și 5.3). Aceste modificări au fost introduse de către IASB în timp ce proprietățile închiriate pe termen lung, în viitor pot fi calificate pentru evaluare ca investiții imobiliare. IV A 1 (paragraful 6.3.5) indică modificările propuse, care vor intra în vigoare începând cu Ianuarie 2005, chiar dacă IASB încurajează punerea lor în aplicare mult mai devreme. Au fost introduse unele explicații ale testării activelor pentru depreciere (paragraful 6.4.4). IVSC se consultă cu IASB cu privire la ipotezele adecvate ce trebuie făcute, când se evaluează proprietăți ocupate de proprietar.
Câteva secțiuni ale Anexei A au fost actualizate sau revizuite (A3.2,
A3.3, A4.2, A4.3, A5.4, A6.22, A6.23, A6.24.2, A6.3, A6.3.2, și
xiv
A6.3.4.1). Paragrafele A6.6.1-A6.6.4 au fost scoase din IV A 1.
În paragraful A6.7 sunt tratate activele financiare. Un nou arbore decizional a fost adăugat la Anexa C pentru a ghida evaluatorii spre baza corectă de evaluare conform IAS 16, Imobilizări corporale și IAS 40, Investiții imobiliare.
IV A 2 , paragrafele 5.3, 5.8 și 8.1. acum fac trimitere la IVS 3.
Standarde Internaționale de Practică în Evaluare
Toate notele indicative au fost reduse la un format de șase
componente. În secțiunea 5 părți ale textului au fost scrise cu litere îngroșate (a se vedea cele de mai jos).
GN 1 , Paragrafele 4.1 și 5.16 sunt noi. Paragrafele 5.6, 5.10, 5.11,
5.13.5, 5.22.2, 5.22.7, 5.24, 5.24.2 și 5.25 au suferit modificări minore. Paragrafele 5.12.5.1 și 5.15.5.2. au fost eliminate.
GN 2 , Paragraful 1.6 este nou, iar paragraful 4.3 a fost actualizat.
Paragrafele 5.3, 5.5 și 5.8 au suferit modificări minore. Paragrafele 5.11 și 5.12 au fost eliminate.
GN 3, 4, 6 și 7 nu au fost revizuite.
GN 5, 10 și 11 sunt noi.
GN 8 a fost revizuit în mare măsură pentru a asigura compatibilitatea
cu IV A 1. Câteva definiții au fost revizuite și altele câteva au fost adăugate la secțiunea 3 (paragrafele 3.1, 3.2, 3.4, 3.5, 3.8 și 3.9). Paragrafele 4.1, 4.1.1 și 5.4 au fost revizuite. Paragrafele 4.1.3, 5.3, 5.6, 5.9 sunt noi.
GN 9 (GN 10 din IVS 2001) a fost redenumit Analiza fluxului de
numerar actualizat pentru evaluările bazate pe informații de piață și din afara pieței. Cele trei paragrafe ale secțiunii 1 au suferit modificări minore. Paragraful 2.3 a fost eliminat. Trei definiții au fost revăzute (paragrafele 3.2, 3.5 și 3.6). Secțiunea 5 a fost revizuită pe larg, în special paragrafele 5.1, 5.4, 5.5, 5.6, 5.7, 5.8 și 5.9.
xv
Comentarii
Comentariile IVSC au fost concepute pentru a răspunde problemelor
imediate. În consecință, acestea au fost inițial eliminate din Standarde și sunt publicate pe website-ul IVSC.
Studiu Internațional de Evaluare
Evaluarea în piețele în dezvoltare a apărut în IVS 2001 sub formă
de comentariu. Datorită relevanței sale în practică, în multe zone ale lumii unde funcționarea și capitalizarea piețelor financiare reprezintă dezvoltări recente, lucrarea a fost reținută ca o anexă la a șasea ediție a IVS (2003).
Glosarul reflectă modificările făcute în cadrul definițiilor conținute în
diferitele componente ale documentului și cuprinde termenii introduși în noile Standarde Internaționale de Practică în Evaluare.
Indexul conține un număr mai mare de trimiteri.
xvi
CUPRINS
Introducere
Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare 3
Introducere 3 Membri 4 Realizări ale IVSC 5 Sediul central 5 Actul Constitutiv al IVSC 6 Standardelele Internaționale de Evaluare 17 Obiective și arie de aplicabilitate 17 Prezentarea Standardelor Internaționale 19 Structura Standardelor 23 Datele adoptării Standardelor 27
Concepte și principii generale de evaluare
Introducere 31 Conceptul de teren și conceptul de proprietate 31 Conceptele de proprietate imobiliară, proprietate și activ 33 Preț, cost, piață și valoare 35 Valoarea de piață 38 Cea mai bună utilizare 39 Utilitatea 40 Alte concepte importante 43 Abordări în evaluare 44 Rezumat 47
Cod Deontologic
Introducere 51 Arie de aplicabilitate 51 Definiții 51 Etică 54 Competență 56 Prezentarea informațiilor 58 Raportarea valorilor 59
xvii
Tipuri de proprietate
Introducere 63
Proprietatea imobiliară 63 Bunuri mobile 70 Întreprinderi (afaceri) 73 Active financiare 77
Standarde Internaționale de Evaluare (IVS)
Introducere la IVS 1, 2 și 3 87 IVS 1 Valoarea de piață – bază de evaluare 95 IVS 2 Baze de evaluare diferite de valoarea de piață 109 IVS 3 Raportarea evaluării 123
Standarde Internaționale de Aplicație în Evaluare (IVA)
IV A 1 Evaluarea pentru raportarea financiară 135 IV A 2 Evaluarea pentru garantarea împrumutului 185
Standarde Internaționale de Practică în Evaluare (GN)
GN 1 Evaluarea proprietății imobiliare 199 GN 2 Evaluarea pentru închiriere/leasing 223 GN 3 Evaluarea instalațiilor, mașinilor și echipamentelor 237 GN 4 Evaluarea activelor necorporale 245 GN 5 Evaluarea bunurilor mobile 259 GN 6 Evaluarea întreprinderii 273 GN 7 Considerații privind substanțele periculoase
și toxice în cadrul evaluării 299
GN 8 Costul de înlocuire net 309 GN 9 Analiza fluxului de numerar actualizat
pentru evaluarea de piață sau în afara pieței 321
GN 10 Evaluarea proprietăților agricole 331
GN 11 Verificarea evaluării 339
Studiu Internațional de Evaluare
Evaluarea în piețele în dezvoltare 347
Glosar de termeni 359
Index 471
xviii
Introducere
Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare (IVSC) 3
Introducere 3 Membri 4 Realizări ale IVSC 5 Sediul central 5Actul Constitutiv al IVSC 6Standardele Internaționale de Evaluare 17 Obiective și arie de aplicabilitate 17 Prezentarea Standardelor Internaționale 19 Structura Standardelor 23 Datele adoptării Standardelor 27
Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare
Introducere
3Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare
Introducere
Ritmul rapid al schimbărilor economice din anii ‘70 a contribuit
la sporirea recunoașterii date de participanții pe piață referitoare la importanța evaluării proprietății în mod profesional. Ritmul rapid de globalizare a piețelor investiționale a accentuat necesitatea unor standarde recunoscute pe plan internațional pentru evaluarea proprietății. Devenise evident că, fără existența unor standarde de evaluare recunoscute pe plan internațional, probabilitatea de apariție a confuziilor era ridicată. Diferențele de puncte de vedere între organizațiile profesionale naționale în domeniul evaluării pot conduce la dezacorduri involuntare. Ca răspuns la aceasta situație, membrii unei comisii tehnice a Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) și reprezentanți ai organismelor din domeniul evaluării din Statele Unite au demarat un dialog, spre sfârșitul anilor ‘70, care a dus la înființarea, în anul 1981 a Comitetului pentru Standarde Internaționale de Evaluare a Activelor (TIA VSC). În anul 1994, Comitetul și-a schimbat denumirea, iar în prezent este cunoscut sub denumirea Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare (IVSC). IVSC este o asociație non profit fiind formată din organizații profesionale în domeniul evaluării la nivel mondial care sunt unite printr-un singur act constitutiv. Obiectivele IVSC sunt alcătuite din două părți:
/circle6 să elaboreze și să publice, în interesul public, standarde pentru
eva luarea proprietății și să promoveze adoptarea lor la nivel global; și
/circle6 să armonizeze standardele de evaluare printre țările1 lumii,
să identifice și să dezvăluie, pe măsură ce apar, diferențele în interpretarea și/sau aplicarea prevederilor standardelor de evaluare.
IVSC recunoaște diversitatea de scopuri pentru care sunt solicitate evaluările proprietății, și anume: utilizarea evaluărilor la întocmirea situațiilor financiare, adoptarea deciziilor cu privire la acordarea împrumuturilor garantate de o proprietate (garanții, gajuri, ipoteci), realizarea tranzacțiilor care implică transferul dreptului de proprietate, soluționarea litigiilor și stabilirea taxelor. De asemenea, IVSC publică Standarde de Practică în Evaluare care se referă la tratarea anumitor probleme specifice evaluării precum și la aplicarea Standardelor în situații specifice, care apar în acordarea de consultanță în diferite domenii de activitate.
1 În acest document, cuvântul “țări” sau “state” are același înțeles cu cel folosit de Organizația
Națiunilor Unite, care recunosc și se referă la membri săi ca țări (state), respectiv comunități
organizate politic, care au un guvern propriu și ocupă un teritoriu suveran.
Introducere
Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
În mod deosebit, IVSC a urmărit ca Standardele Internaționale de
Evaluare (IVS) să fie recunoscute în standardele de contabilitate precum și în alte standarde de raportare, astfel încât evaluatorii să cunoască ce li se solicită din partea standardelor altor discipline.
IVSC a realizat cinci revizuiri ale Standardelor Internaționale de
Evaluare, care au fost publicate în anii 1985, 1994/97, 2000, 2001 și 2003. Evoluția acestor Standarde atestă importanța pe care IVSC o acordă faptului că schimbarea este inevitabilă și continuă, chiar și atunci când este graduală și abia perceptibilă. Perfecționarea continuă a Standardelor de evaluare reflectă angajamentul IVSC de a asigura că definițiile și cerințele evaluării sunt actualizate permanent, în funcție de evoluțiile pe plan mondial.
Membri
Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare a devenit cu adevărat o organizație internațională, atât în ceea ce privește misiunea sa, cât și membrii săi. Comitetul, care a fost inființat de 20 de asociații profesionale naționale, s-a dezvoltat permanent, ajungând ca, până în anul 2001 să cuprindă 36 asociații profesionale naționale ce au statutul de membru deplin. În plus, unsprezece țări au statutul de observator, iar trei țări sunt reprezentate de corespondenți. Asociațiile membre din aceste țări subscriu la obiectivele IVSC în domeniul evaluării și trebuie să aibă un număr suficient de membri capabili să elaboreze lucrări de evaluare conform Standardelor. Asociațiile membre sprijină Standar dele publicate de IVSC și depun eforturi pentru recunoașterea Standar delor în țările lor.
Asociațiile membre sunt încurajate să informeze IVSC cu privire la orice
divergențe semnificative între standardele naționale și internaționale, astfel încât acestea să fie comunicate comunității internaționale. IVSC admite că evaluatorii trebuie să își desfășoare activitatea în mod legal, în conformitate cu prevederile legale și cu reglementările specifice țărilor în care își desfășoară activitatea. Asociațiile membre, atât în baza statutului lor, cât și voluntar, cooperează cu autoritățile locale de control și reglementare și cu alte organizații profesionale pentru a se asigura că evaluările respectă prevederile Standardelor Internaționale de Evaluare, elaborate de IVSC. De asemenea, la nivelul țărilor în care activează, aceste asociații naționale joacă un rol educativ și consultativ în ceea ce privește standardele de evaluare.
Membri4
5Realizări ale IVSC
IVSC este o organizație non-guvernamentala (ONG), membră a
Națiunilor Unite, în mai 1985 fiindu-i acordat statutul Roster în cadrul Consiliului Economic și Social al Națiunilor Unite. IVSC lucrează în cooperare cu țările membre menținând legătura cu agențiile internaționale, cum ar fi: Organizația pentru Cooperare și Dezvoltare Economică (OECD), Banca Mondială, Fondul Monetar Internațional (FMI), Organizația Mondială a Comerțului (WTO), Comisia Uniunii Europene, Banca pentru Reglementări Internaționale (BIS). De asemenea, IVSC menține o relație strânsă cu organismele de elaborare a standardelor cum ar fi Consiliul pentru Standarde Internaționale de Contabilitate (IASB), Federația Internațională a Contabililor (IFAC) și Organizația Internațională a Comisiilor pentru Valori Mobiliare (IOSCO).
IVSC furnizează profesiei contabile recomadări și consiliere referitoare
la evaluare, urmărește să coordoneze standardele sale și programele de lucru cu cele ale disciplinelor înrudite, în interesul public și cooperează cu organismele internaționale pentru elaborarea și promulgarea de noi standarde.
Sediul central
Sediul internațional al IVSC se află situat în Londra: 12 Great George Street London United Kingdom SW1P3AD Tel.: 44 1442 879306 Fax: 44 1442 879306
Biroul financiar situat în Chicago, Statele Unite, răspunde de aspectele
financiare ale activității IVSC. Informații suplimentare despre Comitet și continua dezvoltare a Standardelor de evaluare pot fi obținute prin accesarea adresei de Internet a IVSC: http://www.ivsc.org/.
Persoanele de conducere ale IVSC, sunt selectate cu atenție din rândul
reprezentanților desemnați de asociațiile naționale membre, din care aceștia fac parte. Un nou președinte este ales la doi ani. IVSC este condus de un Consiliu de Conducere din care fac parte membrii aleși
Realizări ale IVSCStandarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
cu drepturi depline, președintele, doi vicepreședinți și președintele
anterior. Consiliul de Conducere deleagă responsabilitatea revizuirii standardelor și elaborarea de noi proiecte către Comitetul pentru Standarde al IVSC. Membrii Comitetului pentru Standarde provin din domenii de activitate diverse. În selecția membrilor Comitetului pentru Standarde, Consiliul de Conducere urmărește să constituie un grup de personae, avându-se în vedere obținerea celei mai bune combinații de abilități tehnice și experiență profesională relevantă pe piețele internaționale de afaceri și de proprietăți, grup care poate contribui la dezvoltarea standardelor internaționale de evaluare la un înalt nivel calitativ. Statutul IVSC expune detaliat cerințele referitoare la membri, conducere și la activitățile organizației.
Actul constitutiv al Comitetului pentru Standarde
Internaționale de Evaluare
A fost elaborat în anul 1981 la Melbourne – Australia. Prezentul act
constitutiv este rezultatul revizuirii realizate în baza deciziilor adoptate la Adunările Generale ale IVSC, ținute la data de 16 septembrie 1995 în Quebec – Canada; la data de 07 octombrie 1998 în Paris – Franța și la data de 18 septembrie 2002 în Bruxelles – Belgia.
1.0 Denumire
Denumirea Comitetului va fi: Comitetul pentru Standarde
Inter naționale de Evaluare (numit în continuare “Comitetul”).
2.0 Obiective
Obiectivele pentru care Comitetul a fost constituit sunt:
2.1 Dezvoltarea de standarde internaționale de evaluare și raportare
care satisfac cerințele de raportare financiară, cele ale piețelor internaționale și ale mediului internațional de afaceri;
2.2 Dezvoltarea de standarde internaționale de evaluare și raportare
care satisfac necesitățile țărilor în dezvoltare și în curs de industrializare și acordarea de consultanță în introducerea și implementarea acestor standarde;
2.3 Identificarea situațiilor în care standardele naționale diferă de
Actul constitutiv al IVSC6Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
7cele internaționale și desfășurarea de activități specifice în scopul
îmbunătățirii compatibilității și armonizării reglemen tărilor specifice fiecărei țări cu standardele internaționale de evaluare.
3.0 Sediul executiv
Sediul executiv al Comitetului va fi situat în locațiile pe care
Comitetul le va stabili periodic, luând în considerare recomandările Consiliului de Conducere în această privință. Comunicarea oricărei modificări a locației sediului executiv se va face imediat către fiecare țară membră (numită în continuare “țară membră”) și reprezentantului său (numit în continuare “reprezentant”), precum și reprezentanților țărilor non-membre.
4.0 Membri
4.1 Calitatea de membru al Comitetului va fi acordată asociațiilor,
organizațiilor sau instituțiilor naționale organizate în domeniul evaluării, care reprezintă țările lor, țări recunoscute de către Națiunile Unite. Aceste organizații profesionale trebuie să asigure Comitetul că:
(i) Recunosc obiectivele care privesc evaluarea activelor;
(ii) Au un număr suficient de membri capabili să conducă astfel
de evaluări;
(iii) Au respectat cerințele formularelor de solicitare în vederea
obținerii statutului de stat membru al Comitetului; și
(iv) Respectă în continuare aceste cerințe. Calitatea de țară
membră va deveni efectivă după o perioadă de trei (3) ani în care, anual, se va raporta către Consiliul de Conducere, situația existentă a fiecărei organizații profesionale și a membrilor săi din cadrul țării respective, inclusiv stadiul în care se află standardele naționale în domeniu și armonizarea acestora cu IVS.
4.2 Asociațiile, or ganizațiile sau instituțiile naționale organizate
în domeniul evaluării, eligibile, vor primi statutul de membru în Adunarea Generală Anuală prin votul a 2/3 din membrii Comitetului.
Actul constitutiv al IVSCStandarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
4.3 Admiterea altor asociații, organizații sau instituții naționale,
organizate în domeniul evaluării din orice țară membră, reprezentată deja în cadrul Comitetului, va necesita aprobarea (declarația oficială de sprijin) din partea asociației (lor), organizației (lor) sau instituției (lor) naționale în domeniul evaluării, existente la momentul respectiv în cadrul respectivei țări membre, sau votul a 2/3 din membrii Comitetului.
4.4 După admiterea ca membru al Comitetului, o țară membră
va continua să-și mențină acest statut atâta timp cât respectă condițiile de eligibilitate conform paragrafului 4.1. și continuă să respecte obligațiile financiare anuale față de Comitet, prin organizația profesională reprezentată.
5.0 Reprezentanții țărilor membre
În urma admiterii ca membru al Comitetului, fiecare țară membră,
reprezentată prin intermediul organizației (lor) sau instituției (lor) naționale în domeniul evaluării, existente la momentul respectiv, în cadrul respectivei țări membre, va nominaliza un reprezentant (cu un singur asociat) în cadrul Comitetului, prin comunicarea scrisă către Directorul Executiv, împreună cu orice modificări ulterioare ale acestei nominalizari. Reprezentantul poate fi însoțit de asociat la Adunările Comitetului, la reuniunile Consiliului de Conducere, în cadrul căruia reprezentantul are calitatea de membru deplin sau ales, sau reprezentant al unei țări în dezvoltare. Asociatul va avea dreptul să ia cuvântul cu ocazia acestor adunări, dar nu va avea drept de vot.
6.0 Reprezentanții statelor nemembre
6.1 Instituțiile care nu întrunesc criteriile pentru a deveni membru
al Comitetului sau nu au posibilitatea de a îndeplini obligațiile financiare față de Comitet, prin votul a 2/3 din membrii Comitetului, pot să fie reprezentate în cadrul Comitetului de către un observator. Ulterior, observatorului îi va fi permis să participe la Adunările Comitetului și la lucrările acestuia, dar nu va avea drept de vot și nu va putea solicita să devină reprezentant al unei țări membre.
Actul constitutiv al IVSC8Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
6.2 Corespondenți
Orice țară care nu are o asociație, organizație sau instituție națională
în domeniul evaluării, care să întrunească criteriile prevăzute în paragraful 4.1, cu votul a 2/3 din membrii Comitetului poate să fie reprezentată în cadrul Comitetului de către un corespondent. Acest corespondent își va asuma răspunderea de a sprijini formarea unei asociații, organizații sau instituții naționale în domeniul evaluării, renunțând la funcție după ce o asociație, organizație sau instituție națională în domeniul evaluării, din țara pe care o reprezintă, va îndeplini condițiile de eligibilitate și va deveni membru în cadrul Comitetului. Corespondenții vor avea dreptul să ia cuvântul cu ocazia întrunirilor Comitetului, dar nu vor avea drept de vot și nu vor putea solicita să devină reprezentant al unei țări membre.
7.0 Consiliul de Conducere
7.1 Conducerea activităților Comitetului va fi controlată de un
Con siliu de Conducere. Acest Consiliu de Conducere va fi format din:
(i) Membri permanenți – reprezentanți ai țărilor member, al
căror statut inițial de membru permanent a fost aprobat de Consiliul de Conducere, iar respectiva țară membră și-a achitat cotizația anuală la zi, corespunzătoare statutului de membru permanent.
(ii) Membri aleși – reprezentanți ai țărilor membre care și-au
asumat în scris, înainte de a fi aleși, angajamentul de a achita cotizația anuală corespunzătoare statutului de membru ales, în timpul în care ocupă o funcție oficială în cadrul Consiliului de Conducere, numai dacă sunt îndeplinite următoarele condiții:
a. În fiecare an, numărul maxim de membri aleși nu va depăși
numărul total, mai puțin unul, de membri permanenți pentru anul respectiv;
b. Unul dintre acești membri aleși va fi reprezentantul unei
țări în dezvoltare, numit în conformitate cu prevederile paragrafului 14;
c. Numirea fiecărui membru ales, altul decât reprezentantul
unei țări în dezvoltare, a cărui numire se realizează în
conformitate cu prevederile paragrafului 14, se va face pe
Actul constitutiv al IVSC 9Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
o perioadă de (3) trei ani de la data numirii, la expirarea
acestei perioade reprezentantul fiind eligibil pentru realegere;
d. De la data adoptării acestei clauze și includerii ei în
Statut, 1/3 din membrii aleși, cu excepția reprezentantului unei țări în dezvoltare, va demisiona în fiecare an pe parcursul ciclului inițial de 3 ani, calculat ulterior acestei date, pentru a face posibil ca înlocuirea membrilor aleși să aibă loc respectând fiecare ciclu următor de 3 ani. Fiecare din aceste alegeri va avea loc în Adunarea Consiliului de Conducere, care se va ține imediat, precedând începutul fiecărui an inițial al unor astfel de numiri;
e. Cu cel mult 120 de zile înainte de data acestor Adunări ale
Consiliului de Conducere, Directorul Executiv va solicita tuturor țărilor membre nominalizările pentru numărul necesar de membri aleși.
Nominalizările, în scris, cuprinzând angajamentul
prevăzut la punctul 7.1 (ii), va fi trimis Directorului Executiv cu cel mult 60 de zile înainte de data acestor Adunări ale Consiliului de Conducere.
După ce a luat la cunoștință cu privire la aceste
nominalizări, Consiliul de Conducere va desemna numă rul necesar de membrii aleși pentru a forma o treime (1/3) din numărul complet de membri aleși în cadrul Consiliului, având în vedere prevederile paragrafului 7.1 (ii)(a) cu privire la numărul maxim de membrii aleși.
7.2 Consiliul de Conducere include ca persoane (nominal):
(i) Președintele, numit periodic conform prevederilor
paragra fului 9.
Actul constitutiv al IVSC 10Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
(ii) Cei doi Vicepreședinți numiți conform prevederilor
paragrafului 10.
(iii) Președintele anterior celui actual.7.3 Fiecare membru permanent sau membru ales, reprezentant al
unei țări membre, care are o poziție financiară bună în raport cu Comitetul va avea dreptul la un vot în cadrul Adunării Consiliului de Conducere. În caz de egalitate de voturi la aceste Adunări Generale ale Consiliului de Conducere, Președintele va avea votul decisiv.
7.4 Consiliul de Conducere va pregăti strategiile, programele
de lucru, bugetele anuale (inclusiv nivelurile cotizațiilor) și situațiile financiare pentru a fi aprobate de către Comitet; anul financiar începe la data de 01 ianuarie și se încheie la data de 31 decembrie.
7.5 Consiliul de Conducere va avea responsabilitatea de a propune
anual funcționari superiori competenți pentru Consiliul de Conducere și Comitet, în conformitate cu prevederile prezentului Statut și să înainteze aceste nominalizări către Comitet pentru ratificare.
7.6 În fiecare an, Consilul de Conducere va numi un Director
Executiv, conform prevederilor paragrafului 13, și va înainta această nominalizare către Comitet pentru ratificare.
7.7 Consiliul de Conducere va constitui un Comitet pentru Standarde
și va numi membrii acestuia în fiecare an, conform prevederilor paragrafului 11.
7.8 Comitetul pentru Standarde va avea responsabilitatea să elaboreze
și să actualizeze periodic standardele internaționale de evaluare și să comunice recomandările sale cu ocazia fiecărei Adunări Generale a Consiliului de Conducere
7.9 Consiliul de Conducere va fi responsabil cu asigurarea
personalului necesar IVSC, care va include un Director Executiv și orice alte categorii de personal considerate necesare. La aprecierea Consiliului de Conducere, unui angajat îi poate fi permis să participe și să ia cuvântul cu ocazia adunărilor IVSC, dar nu va avea drept de vot.
Actul constitutiv al IVSC 11Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
7.10 Având în vedere recomandările Comitetului pentru Standarde,
Consiliul de Conducere va fundamenta și ulterior va face publice standarde internaționale de evaluare și publicații înrudite, numai după publicarea proiectelor de expunere ale acestora pentru analiză și comentarii și după aprobarea acestora de către Comitet.
7.11 Consiliul de Conducere se va întruni înainte de orice Adunare
Generală a Comitetului și ori de câte ori este necesar la solicitarea Președintelui.
7.12 La orice Adunare a Consiliului de Conducere, întrunită în
mod legal, un număr minim de cinci membri ai Consiliului de Conducere va constitui un cvorum (număr minim necesar de membri pentru ca adunarea să fie statutar constituită).
7.13 La orice Adunare a Consiliului de Conducere, întrunită în mod
legal, voturile date în baza unei împuterniciri nu vor fi valabile.
8.0 Adunările Generale
8.1 Adunarea Generală a Comitetului nu va fi ținută mai târziu de data
de 30 noiembrie a fiecărui an, la o dată și într-un loc stabilite de Consiliul de Conducere. Această Adunare Generală va fi denumită Adunarea Generală Anuală. Toate celelalte Adunări Generale vor fi denumite Adunări Generale Speciale.
8.2 Adunările Generale Speciale ale Comitetului pot fi convocate
la orice dată de către Directorul Executiv, conform precizărilor Consiliului de Conducere, în baza solicitărilor scrise a nu mai puțin de 5 reprezentanți în Consiliul de Conducere sau a nu mai puțin de 10 reprezentanți în cadrul Comitetului.
8.3 Adunările Generale Speciale se vor desfășura la sediul executiv al
Comitetului, dacă Consiliul de Conducere nu decide altfel.
8.4 Țările membre, prin reprezentanții lor, vor fi anuntațe cu 28
de zile înainte de data Adunării Generale, informarea acestora cuprinzând și prezentarea generală a principalelor probleme ce vor fi discutate cu ocazia Adunării Generale.
8.5 La fiecare Adunare Generală, fiecare țară membră va avea dreptul
la un vot. Un reprezentant al unei țări membre poate numi, în scris, în baza unei împuterniciri, ca reprezentantul unei alte țări
Actul constitutiv al IVSC 12Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
membre să participe la orice Adunare Generală și să ia cuvântul și
să voteze în numele său. Împuternicirea va fi înregistrată de către Directorul Executiv cu 14 zile înainte de data Adunării.
8.6 Pentru a fi adoptate, deciziile luate cu ocazia Adunării
Generale trebuie să întrunească o majoritate de 2/3 din voturile înregistrate.
8.7 Obiectivele Adunării Generale Anuale vor fi:
(i) Ratificarea Proiectelor de expunere de standarde de evaluare și
de publicații înrudite, înaintate de Consiliul de Conducere;
(ii) Analiza Raportului Anual al Consiliului de Conducere,
Consiliului pentru Standarde și a oricărui alt sub-comitet;
(iii) Analiza și aprobarea situațiilor financiare ale Comitetului
pentru anul anterior și a bugetului de venituri și cheltuieli pentru anul curent;
(iv) Analiza și aprobarea bugetului și a nivelului cotizațiilor
propuse de Consiliul de Conducere pentru anul următor;
(v) Aprobarea numirilor Consiliului de Conducere, inclusiv a
Directorului Executiv;
(vi) Rezolvarea oricăror probleme diverse care au fost înregistrate
de către Directorul Executiv cu cel puțin 14 zile înainte de data Adunării Generale.
9.0 Președintele
9.1 Conform prevederilor paragrafului 9.4, Președintele va fi ales pe
o perioadă de doi ani, care va începe de la încheierea Adunării Generale Anuale, în urma căreia mandatul Președintelui în funcție expiră.
9.2 Cu cel mult 180 de zile înaintea celei de-a doua Adunări Generale
Anuale, prezidată de Președintele în funcțiune, Directorul Executiv va solicita tuturor țărilor membre nominalizări pentru viitorul Președinte. Nominalizările, în formă scrisă, vor fi
Actul constitutiv al IVSC 13Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
transmise Directorului Executiv cu cel mult 120 de zile înainte
de respectiva Adunare Generală. După ce a luat la cunoștință de aceste nominalizări, Consiliul de Conducere va desemna viitorul Președinte pentru o perioada de doi ani, care începe de la data încheierii celei de-a doua Adunări Generale Anuale, prezidată de Președintele în funcție. La această a doua Adunare Generală Anuală, Consiliul de Conducere va informa Comitetul cu privire la nominalizarea viitorului Președinte, în vederea aprobării acestei nominalizări cu ocazia respectivei Adunări anuale.
9.3 Dacă, din orice motiv, un Președinte în funcțiune nu-și poate
îndeplini mandatul de doi ani, având ca efect întreruperea mandatului, în termen de 60 de zile de la notificarea primită din partea Președintelui în funcțiune și/sau Directorului Executiv, Consiliul de Conducere va iniția numirea viitorului Președinte ca Președinte în funcțiune, pentru perioada de timp rămasă până la finalizarea mandatului Președintelui care pleacă. În termen de 60 de zile de la această schimbare, Directorul Executiv va informa țările membre cu privire la numele noului Președinte.
9.4 Ulterior, numirea Președintelui va trebui să urmărească prevederile
paragrafului 9.2 prezentat anterior, cu următoarele excepții:
(i) Președintele desemnat în mod statutar va continua să-și
îndeplinească responsabilitățile preluate, din data numirii sale de către Consiliul de Conducere, numire care va trebui ratificată imediat la următoarea Adunare Generală a Comitetului.
(ii) Când o astfel de Adunare Generală este o Adunare Generală
Specială, durata unui astfel de mandat va trebui să fie cât se poate de scurtă, astfel încât să expire la încheierea Adunării Generale Anuale, organizată la încheierea mandatului întrerupt, când se va finaliza numirea Președintelui.
9.5 Un Președinte sau un Vicepreședinte care preia funcția de
Președinte, conform prevederilor paragrafului 9.3, poate fi reales numai pentru un singur mandat de doi ani.
9.6 Președintele, după preluarea funcției, poate înceta să-și mai
reprezinte țara iar aceasta va avea dreptul să nominalizeze un alt reprezentant în loc. Acest reprezentant va avea dreptul de vot, iar Președintele își menține numai votul hotărâtor.
Actul constitutiv al IVSC 14Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
10.0 Vicepreședinții
În fiecare an, Consiliul de Conducere va alege doi Vicepreședinți
din rândul membrilor săi, care vor îndeplini această funcție pe
durata anului următor, unul din aceștia fiind ales în același timp cu viitorul Președinte pentru anul respectiv, și va informa Comitetul cu privire la aceste nominalizări, în vederea aprobării lor la următoarea Adunare Generală Anuală.
11.0 Comitetul pentru Standarde
11.1 Consiliul de Conducere va înființa un Comitet pentru Standarde,
a cărui funcție va fi de monitorizare, revizuire, modificare și, dacă este necesar, elaborarea de Standarde Internaționale de Evaluare, ce vor fi supuse spre aprobarea Consiliului de Conducere și spre ratificare de către Comitet.
11.2 Comitetul pentru Standarde, în primă instanță, va fi alcătuit din
Președinte, Vicepreședinte si orice alt membru desemnat anual de Consiliul de Conducere pentru a lucra în cadrul Comitetului pentru Standarde.
11.3 Consiliul de Conducere va avea dreptul de a desemna periodic,
personal suplimentar în cadrul Comitetului pentru Standarde, din afara membrilor Consiliului de Conducere
12.0 Directorul Executiv
12.1 Comitetul va aproba anual nominalizarea Directorului Executiv
din partea Consiliului de Conducere. Directorul Executiv va avea dreptul să ia cuvântul la Adunări dar nu va avea drept de vot.
12.2 Directorul Executiv va fi remunerat la un nivel rezonabil și îi vor
fi decontate cheltuielile de deplasare către și dinspre locurile de desfășurare a Adunărilor Generale și întrunirilor Consiliului de Conducere precum și orice alte costuri colaterale (implicate de prezența la aceste adunări)
12.3 Directorul Executiv își va îndeplini responsabilitățile, conform
condițiilor de numire stabilite periodic de către Consiliul de Conducere.
Actul constitutiv al IVSC 15Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
13.0 Înregistrarea legală a IVSC
Consiliul de Conducere va înregistra legal IVSC, activitatea
acestuia desfășurându-se în conformitate cu prevederile Statutului său și cu orice alte prevederi legale în vigoare, aplicabile în domeniu.
14.0 Reprezentantul unei țări în dezvoltare
Avînd în vedere recomandarea Consiliului de Conducere și în
confomitate cu condițiile de numire stabilite periodic de către Consiliul de Conducere, Comitetul va aproba nominalizarea Consiliului de Conducere pentru reprezentantul unei țări în dezvoltare, cu ocazia următoarei Adunări Generale Anuale.
15.0 Prevederi financiare
Țările membre vor trebui să asigure, pe baza cotizațiilor anuale
stabilite de către Consiliul de Conducere, acoperirea cheltuielilor prevăzute în bugetul Comitetului precum și costurile de organizare a Adunărilor, costurile publicațiilor precum și costurile altor activități aprobate. Cu excepția asistenței financiare pentru reprezentantul unei țări în dezvoltare, cheltuielile de deplasare și altele colaterale, implicate de prezența reprezentanților la Adunările Generale și Speciale ale Comitetului și ale Consiliului de Conducere, precum și la Adunările Comitetului pentru Standarde, vor fi plătite de reprezentanți și nu vor fi suportate de către Comitet, cu excepția cazurilor în care acesta hotărăște altfel.
16.0 Reguli și proceduri
Activitățile Comitetului și ale Consiliului de Conducere se vor
desfășura în conformitate cu Manualul de Reguli și Proceduri, întocmit de Consiliul de Conducere, acesta putând fi ulterior actualizat periodic în măsura în care Consiliul de Conducere consideră că este necesar.
Actul constitutiv al IVSC 16Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Standardele Internaționale de Evaluare
Obiective și arie de aplicabilitate
Dezvoltarea Standardelor Internaționale de Evaluare (IVS) s-a realizat
urmărindu-se trei obiective principale:
/circle6 Pentru a înlesni tranzacțiile internaționale și a contribui la
viabi litatea piețelor internaționale prin promovarea transparenței în raportările financiare precum și creșterea încrederii în evaluările realizate pentru garantarea împrumuturilor, pentru tranzacții care implică transfer al dreptului de proprietate, pentru soluționarea litigiilor și pentru determinarea taxelor asupra proprietății;
/circle6 Pentru a servi ca un etalon profesional pentru evaluatorii din
întreaga lume, și astfel permițându-le acestora să răspundă cerin țelor piețelor internaționale pentru evaluări credibile și să satisfacă cerințele pentru raportări financiare ale comunității internaționale de afaceri;
/circle6 Pentru a furniza Standarde de evaluare și raportare financiară
care să satisfacă cerințele țărilor în dezvoltare sau în curs de industrializare.
Utilizatorii evaluărilor realizate în baza IVS se pot baza pe asemenea
lucrări, acestea fiind realizate de profesioniști care subscriu unor standarde ridicate de deontologie profesională. Pe măsură ce aria de aplicare a evaluării a devenit mai largă, termenul de evaluarea pro prietății
a căpătat o însemnătate mai mare decât termenul, mult mai restrictiv, de evaluarea activelor, acesta referindu-se în special la evaluările realizate pentru utilizarea în raportarea financiară. Un evaluator specializat pentru evaluarea proprietăților este o persoană care are calificarea, abilitățile și experiența necesare pentru a estima valoarea – în general valoarea unei proprietăți imobiliare – pentru diverse scopuri, cum ar fi: tranzacții ce implică transferuri ale dreptului de proprietate, evaluări pentru garanții bancare imobiliare si ipotecare, evaluări de proprietăți aflate în litigiu, evaluări de proprietăți pentru stabilirea taxelor datorate statului pentru acestea, evaluări de proprietăți tratate ca active imobilizate în raportarea financiară. Un evaluator profesionist de proprietăți poate avea competența profesională pentru a realiza evaluări și pentru alte categorii de proprietăți: evaluarea bunurilor mobile, evaluări de afaceri, evaluări de active financiare. Un evaluator profesionist de active este o persoană care are calificarea, abilitățile și experiența necesare pentru a efectua evaluări de terenuri, construcții și/sau mașini, utilaje, echipamente și
Obiective și arie de aplicabilitate ale Standardelor 17Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
alte mijloace fixe, în general în scopul înregistrării acestora în situațiile
financiare ale companiei.
Standardele Internaționale de Evaluare reprezintă cea mai bună practică sau practica acceptată în evaluare, cunoscute și ca Principii de Evaluare General Acceptate (GA VP). Se intenționează ca Standardele Internaționale de Evaluare și standardele naționale din țările membre să se completeze și să se susțină reciproc. IVSC pledează în favoarea cunoașterii diferențelor între prevederile Standardelor Internaționale de Evaluare și cele naționale.
Uneori, Standardele Internaționale de Evaluare pot necesita o abordare
care diferă de practica națională și/sau de reglementările naționale. Practicienii vor trebui să determine (cuantifice) și să explice influența unor astfel de diferențe asupra valorii. Analiza detaliată a metodologiei de evaluare și aplicației acesteia pentru diferite tipuri de proprietăți sau piețe ține de pregătirea specializată și documentarea specialistului în evaluare. Pentru acest motiv, IVSC încurajează toți evaluatorii ca, pentru perfecționarea lor profesională, să folosească programele de educație continuă pe parcursul întregii lor cariere. Standardele Internaționale de Evaluare prevăd mai degrabă ce trebuie să facă evaluatorii, decât să explice cum sunt aplicate procedurile sau metodele specifice de evaluare. IVSC recunoaște că fiecare aplicație de evaluare este legată de o problemă specifică de evaluare, a cărei soluție depinde de abilitatea evaluatorului de a selecta tehnicile de evaluare relevante și de a-și exprima opinia în mod adecvat.
Acolo unde standardele altor discipline, cum sunt cele de contabilitate,
pot fi aplicate în evaluări, IVSC recomandă evaluatorilor să caute să înțeleagă utilizarea contabilă posibilă a rezultatelor evaluărilor lor. Atunci când evaluarea se realizează pentru o raportare financiară sau pentru orice altă înregistrare contabilă, evaluatorul trebuie să respecte atât cerințele standardelor de contabilitate cât și cele care au legătură cu evaluările proprietății. Dacă, în anumite situații, apar divergente între prevederile celor două categorii de standarde, evaluatorul va trebui să evidențieze situațiile respective.
Obiective și arie de aplicabilitate ale Standardelor 18Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Prezentarea Standardelor 19Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Prezentarea Standardelor Internaționale
Principiile și tehnicile de evaluare sunt înțelese în cadrul profesiei de
evaluator și sunt recunoscute de către întreaga comunitate de afaceri. Comentariile prescurtate referitoare la aceste principii și tehnici, incluse în Standarde, nu ar trebui considerate exhaustive. De aceea, înțelegerea și utilizarea acestor Standarde în totalitatea lor este importantă, chiar dacă Standardele considerate individual pot fi publicate ca secțiuni distincte, fiecare este o componentă a întregului. Astfel, definițiile, introducerile,
conceptele și principiile de evaluare și alte elemente comune trebuie înțelese ca având legătură cu fiecare componentă. Deși s-a încercat
elaborarea individuală a fiecărui capitol din Standarde, cerințele Codului Deontologic al IVSC și IVS 3 – Raportarea evaluării, se aplică tuturor elementelor. Astfel, cititorul va avea de câștigat din lecturarea întregului document. Trimiterea frecventă la referințe ușurează urmărirea în întregul text a paragrafelor care tratează același subiect. Deși unele pasaje din textul Standardelor sunt subliniate, întregul document este obligatoriu și orice lucrare de evaluare, realizată în baza IVS, trebuie să respecte toate prevederile acestora.
Structura Standardelor
Prezentarea Standardelor 20Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
ASPECTE
FUNDAMENTALE
TIPURI DE
PROPRIETATEISTORIC, INTRODUCERE, ACT CONSTITUTIV, PREZENTAREA STANDARDELOR
INTERNAȚIONALE, CONCEPTE ȘI PRINCIPII GENERALE DE EVALUARE
PROPRIETATEA
IMOBILIARĂBUNURI
MOBILEÎNTREPRINDERIACTIVE
FINANCIARE
STANDARDESTANDARD 1
EVALUĂRI BAZATE
PE Valoarea de piațăSTANDARD 2
EVALUĂRI PE
BAZE DIFERITE
DE VALOAREA
DE PIAȚĂ
STANDARDE
INTERNAȚIONALE
DE APLICAȚII ÎN
EVALUAREEVALUAREA PENTRU
RAPORTAREA FINANCIARĂ
STANDARDE
INTERNAȚIONALE
DE PRACTICĂ ÎN
EVALUARE
STUDIU
INTERNAȚIONALEVALUAREA
PROPRIETĂȚII
IMOBILIAREEVALUAREA
PENTRU
ÎNCHIRIERE/
LEASINGEVALUAREA
INSTAL.,
MAȘINILOR
ȘI ECHIPA-
MEN TELOREVALUAREA
ACTIVELOR
NECOR-
PO RALEEVALUAREA
BUNURILOR
MOBILE
EVALUAREA
ÎNTRE-
PRIN DERII
VERIFICAREA
EVALUĂRILOR
EVALUAREA
ÎN PIEȚE
ÎN
DEZVOLTARE
ANEXEGLOSAR
DE
TERMENICONSIDERAȚII
PRIVIND
SUBSTANȚELE
PERICULOASE
ȘI TOXICE
ÎN CADRUL
EVALUĂRIICOSTUL
DE
ÎNLOCUIRE
NET
(CIN)ANALIZA
FLUXULUI
DE
NUMERAR
ACTUALIZATEVALUAREA
PROPRIE –
TĂȚILOR
AGRICOLEEVALUAREA PENTRU
GARANTAREA ÎMPRUMUTULUIVEZI SCHEMA
VALORII
DIFERITE
DE VALOAREA
DE PIAȚĂSTANDARD 3
RAPORTAREA
EVALUĂRIIVALOAREA
DE PIAȚĂTIPURI DE VALORI DIFERITE
DE Valoarea de piațăCOMUNICAREA
EVALUĂRIICODUL DEONTOLOGIC
Valori diferite de valoarea de piață
Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare (IVSC)
recunoaște complexitatea procedurilor profesionale de evaluare, diversitatea de tipuri de proprietăți, dificultățile generate de modul de interpretare a evaluării de către alte discipline, problemele care apar în utilizarea și traducerea terminologiei de specialitate precum și nevoia primordială a publicului pentru evaluări profesioniste, bine fundamentate și elaborate în conformitate cu standarde general acceptate. În consecință, conținutul și formatul Standardelor a fost elaborat având în vedere aceste considerente, înțelegerea structurii Standardelor fiind astfel importantă pentru aplicarea lor. Modul de organizare a Standardelor este prezentat în cele ce urmează, detaliat, pe următoarele secțiuni:
1. Introducere – Introducerea oferă o privire de ansamblu cu
privire la originile Standardelor Internaționale de Evaluare, activitatea Comitetului pentru Standarde Internaționale de Evaluare și contextul general al Standardelor. De asemenea, este explicată organizarea standardelor și aria de aplicabilitate a acestora.
2. Concepte și principii generale de evaluare – O analiză
completă a corpului de cunoștințe referitoare la metodele și practicile de evaluare depășește aria de aplicabilitate a acestor Standarde. Pentru a sprijini înțelegerea acestor standarde
Prezentarea Standardelor 21Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
VALORI DIFERITE
DE Valoarea de piață
VALOAREA
DE
UTILIZARE
VALOAREA
DE
IMPOZITAREVALOAREA
DE
RECUPERAREVALOAREA
DE LICHIDARE
SAU DE
VÂNZARE
FORȚATĂVALOAREA
SPECIALĂVALOAREA
DIN
FUZIUNEVALOAREA
DE INVESTIȚIE
SAU SUBIECTIVĂVALOAREA
DE EXPLOATARE
CONTINUĂVALOAREA
DE
ASIGURARE
pentru alte discipline și pentru a elimina dificultățile generate
de barierele lingvistice, această secțiune încearcă să furnizeze comentarii cu privire la cadrul juridic, economic și conceptual pe care se bazează disciplina evaluării și Standardele sale. Detalierea acestor concepte și principii este esențială pentru înțelegerea evaluării și aplicarea acestor Standarde.
3. Codul Deontologic – Codul Deontologic conține cerințele
de etică și competență solicitate evaluatorilor în practica profesională. Conduita etică servește interesului general, stă la baza încrederii instituțiilor financiare în serviciile de evaluare și lucrează în beneficiul profesiei de evaluator. Conduita etică asigură că rezultatele evaluărilor sunt credibile, consecvente și imparțiale.
4. Tipuri de proprietate – Proprietatea imobiliară, fundamentul
oricărui sistem al avuției, este distinctă de celelalte categorii de proprietate, cum ar fi: bunurile mobile (corporale și necor porale), întreprinderile și activele financiare. În Standarde sunt prezentate în mod detaliat aceste patru tipuri de proprietate, precum și diferențele dintre ele.
5. Introducerea la Standarde – Toate evaluările pot fi clasificate
în două categorii: cele care au la bază valoarea de piață și
cele care au la bază valori diferite de valoarea de piață . După
finalizarea evaluării, evaluatorul va trebui să explice clar rezultatele și modul cum acestea au fost obținute. Secțiunea introductivă tratează diferențele dintre valoarea de piață și
bazele de valoare diferite de valoarea de piață , precum și
importanța comunicării clare și concise a rezultatelor evaluării.
6. Standardele – În organizarea Standardelor Internaționale de
Evaluare, de Aplicații în Evaluare și de Practică în Evaluare, cele trei standarde sunt considerate ca fiind de bază și permanente. Astfel, Standardele IVSC 1 si 2 tratează valoarea de piață
ca bază de evaluare precum și bazele de evaluare diferite de valoarea de piață . Standardul 3 prezintă cerințele de prezentare
a raportului de evaluare. De asemenea, cele trei standarde servesc ca bază pentru cele două Standarde Internaționale de Aplicații în Evaluare (IV A), care prezintă modalitățile de realizare a evaluărilor în scopuri de înregistrări contabile și de garantare a împrumuturilor.
Prezentarea Standardelor 22Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
7. Standarde Internaționale de Aplicație în Evaluare –
Evaluările sunt realizate pentru diverse scopuri. În cadrul aces tor
standarde sunt descrise modalitățile de realizare a evaluă rilor de
active aparținând sectorului public sau privat, în scopul utilizării acestora în cadrul raportărilor financiare sau pentru adoptarea deciziilor de acordare a împrumuturilor garantate.
8. Standarde Internaționale de Practică în Evaluare – Probleme
referitoare la aplicarea Standardelor apar frecvent din practica de evaluare sau din partea celor care apelează la serviciile de evaluare. Aceste Standarde de Practică în Evaluare furnizează instrucțiuni referitoare la probleme specifice de evaluare și la modalitățile de aplicare a standardelor în diverse situații și domenii de activitate specifice. Aceste Standarde de Practică în evaluare completează și dezvoltă Standardele de Evaluare având aceeași importanță ca și acestea. Respectarea Standardelor Internaționale de Practică în Evaluare precum și a Standardelor Internaționale de Evaluare și a Standardelor Internaționale de Aplicație în Evaluare este obligatorie pentru toți evaluatorii care elaborează rapoarte de evaluare în conformitate cu IVS.
9. Studiul Internațional de Evaluare – Deoarece practica de
evaluare nu este nici uniformă și nici statică, IVSC publică studii privind performanțele evaluării la nivel mondial. Un asemenea Studiu este inclus și în IVS 2003.
10. Glosarul de termeni – Acest glosar face trimitere la referințe
și detaliază termenii cu utilizări diferite în Commonwealth, America de Nord și alte comunități vorbitoare de limba engleză; de asemenea, acesta include și definiții din alte discipline care au legătură cu evaluarea și face trimiterile corespunzătoare acolo unde termenii sunt definiți în Standarde.
Cele trei principale elemente componente ale Standardelor
Internaționale de Evaluare, adică Standardele Internaționale de Evaluare, Standardele Internaționale de Aplicație în Evaluare și Standardele Internaționale de Practică în Evaluare au aceeași importanță, iar evaluările realizate în baza IVS trebuie să fie în conformitate cu principiile și procedurile prezentate în cadrul acestora.
Structura Standardelor
Fiecare din cele trei Standarde de Evaluare este elaborat pentru a aborda o arie cât mai largă din practica de evaluare. Corespunzător, fiecare Standard conține următoarele nouă secțiuni:
Prezentarea Standardelor 23Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Structura Standardelor de Evaluare (IVS)
și a Standardelor de Practică în Evaluare (IV A)
Prezentarea Standardelor 24Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
STANDARD INTERNAȚIONAL DE EVALUAREINTRODUCERE
ARIE
DE
APLICABILITATE
DEFINIȚII
RELAȚIA
CU STANDARDELE
DE CONTABILITATE
CONȚINUTUL
STANDARDULUI
COMENTARII
CERINȚE
DE PREZENTARE
A INFORMAȚIILOR
CERINȚE REFERITOARE
LA DEVIERILE
DE LA STANDARD
DATA INTRĂRII
ÎN VIGOARE
1. Introducere
2. Arie de aplicabilitate3. Definiții4. Relația cu Standardele de Contabilitate5. Conținutul Standardului6. Comentarii7. Cerințe de prezentare a informațiilor8. Cerințe referitoare la devierile de la Standard9. Data intrării în vigoare
Standardele Internaționale de Aplicație în Evaluare (IV A) au următoarea
structură:
1. Introducere
2. Arie de aplicabilitate3. Definiții4. Relația cu Standardele de Contabilitate5. Conținutul Standardului de Aplicație6. Comentarii7. Cerințe de prezentare a informațiilor8. Cerințe referitoare la devierile de la Standard9. Data intrării în vigoare
Fiecare din Standardele Internaționale de Practică în Evaluare (GN)
se ocupă de probleme referitoare la aplicarea Standardelor, ce apar frecvent din practica de evaluare sau din partea celor care apelează la serviciile de evaluare. Corespunzător, fiecare Standard Internațional de Practică în Evaluare conține următoarele șase secțiuni:
1. Introducere
2. Arie de aplicabilitate3. Definiții4. Relația cu Standardele de Contabilitate5. Instrucțiuni de aplicare6. Data intrării în vigoare
Aceste Standarde de Practică în Evaluare pot fi împărțite în trei grupe.
Cinci dintre acestea se ocupă de aspectele specifice evaluării diferitelor categorii de proprietăți, cum ar fi: proprietatea imobiliară; drepturile de închiriere; instalații, mașini și echipamente; bunuri mobile (corporale și
Prezentarea Standardelor 25Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
FORMATUL STANDARDELOR DE PRACTICĂ
ÎN EV ALUARE (GN)
Prezentarea Standardelor 26Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
STANDARDE DE PRACTICĂ ÎN EVALUAREINTRODUCERE
ARIE DE APLICABILITATE
DEFINIȚII
RELAȚIA
CU STANDARDELE DE
CONTABILITATE
INSTRUCȚIUNI
DE APLICARE
DATA INTRĂRII
ÎN VIGOARE
necorporale). Două din standarde se referă la evaluarea de proprietăți
sau active pe baza fluxurilor de numerar, incluzând activele necorporale și întreprinderile. Două din Standardele de Practică în Evaluare conțin instrucțiuni de aplicare a metodologiilor de evaluare (Costul de înlocuire net – CIN și Analiza fluxului de numerar actualizat – DCF). Datorită elementelor comune care stau la baza lor, aceste Standarde de Practică în Evaluare trebuie privite ca un întreg.
Din restul de trei GN-uri, unul se referă la probleme de mediu
(Considerații cu privire la substanțele periculoase și toxice), unul se referă la evaluarea proprietăților agricole iar ultimul furnizează instrucțiuni într-un domeniu profesional al practicii de evaluare (Verificarea evaluărilor).
Datele adoptării Standardelor
Definiția IVS pentru valoarea de piață și primele două Standarde
Internaționale de Evaluare au fost adoptate la data de 24 martie 1994. Alte două standarde, ce au fost adoptate la aceasta dată (IVS 3 și IVS 4) au devenit Standarde Internationale de Aplicație în Evaluare în iulie 2000. Al treilea Standard Internațional de Evaluare și primul Standard Internațional de Aplicație în Evaluare au intrat în vigoare la 30 aprilie 2003. Standardul Internațional de Practică în Evaluare – Considerații cu privire la substanțele periculoase și toxice în evaluare a fost adoptat la 19 aprilie 1996. Standardul Internațional de Practică în Evaluare – Evaluarea instalațiilor, mașinilor și echipamentelor a fost adoptat la 1 iulie 1997 și cel de Evaluarea întreprinderii, la data de 26 aprilie 1999. Standardele Internaționale de Practică în Evaluare – Evaluarea proprietății imobiliare, Evaluarea pentru închiriere/leasing și Evaluarea activelor necorporale au fost adoptate în iulie 2000. Standardele Internaționale de Practică în Evaluare cu privire la Evaluarea bunurilor mobile, Costul de înlocuire net (CIN), Analiza fluxului de numerar actualizat (DCF), Evaluarea proprietăților agricole și Verificarea evaluărilor au fost adoptate la 30 aprilie 2003.
În următoarea etapă, Comitetul va continua să dezvolte Standardele de
Evaluare, Standardele de Aplicații și de Practică în Evaluare în funcție de evoluția cerințelor pieței și a utilizatorilor evaluărilor.
Datele adoptării Standardelor 27Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Concepte și principii generale de evaluare
Introducere 31
Conceptul de teren și conceptul de proprietate 31Conceptele de proprietate imobiliară, proprietate și activ 33Preț, cost, piață și valoare 35Valoarea de piață 38Cea mai bună utilizare 39Utilitatea 40Alte concepte importante 43Abordări în evaluare 44Rezumat 47
Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare
Concepte și principii generale de evaluare
Concepte și principii generale de evaluare
1.0 Introducere
1.1 E xperiența evaluatorilor profesioniști și dialogul desfășurat
între națiuni, prin intermediul Comitetului pentru Standarde Internaționale de Evaluare (IVSC), au demonstrat, cu unele excepții, că există o înțelegere unitară referitoare la principiile care stau la baza disciplinei evaluării. În unele cazuri, legislația și circumstanțele economice naționale pot solicita aplicații speciale (uneori și limitate), însă fundamentele metodelor și tehnicilor de evaluare sunt similare în întreaga lume. Recunoașterea și promovarea acestor fundamente constituie un obiectiv al Comitetului pentru Standardele Internaționale de Evaluare.
1.2 Standardele de evaluare ale IVSC sunt bazate pe aceste
fundamente, însă Comitetul consideră ca inadecvată clarificarea, în cuprinsul fiecărui Standard, a tuturor fundamentelor specifice. În schimb, această secțiune completează fiecare Standard și asigură o imagine de ansamblu asupra fundamentelor importante, în special pentru înțelegerea profesiei de evaluare și pentru aplicarea Standardelor.
2.0 Conceptul de teren și conceptul de proprietate
2.1 Terenul este esențial pentru viața și existența noastră. Importanța
terenului îl plasează în centrul atenției juriștilor, geografilor, sociologilor și economiștilor, ale căror discipline de studiu sunt legate de teren și de utilizările acestuia, influențând societățile și națiunile.
2.2 Evaluarea terenului, considerat ca fiind liber sau a terenului
ca fiind construit, reprezintă un concept economic. Liber sau construit, terenul este denumit și proprietate imobiliară . Valoarea
este creată prin utilitatea sau capacitatea proprietății imobiliare de a satisface nevoile și dorințele societății. Valoarea proprietății imobiliare este generată de unicitatea, durabilitatea, permanența locației, oferta relativ limitată și de utilitatea specifică a unui anumit amplasament.
Concepte și principii generale de evaluare 31Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
2.3 Proprietatea reprezintă un concept juridic ce se referă la toate
avantajele, drepturile și beneficiile legate de deținerea acesteia.* Dreptul de proprietate se referă la un anumit avantaj (profit) sau la toate avantajele implicate de exercitarea acestuia. Trebuie făcu tă distincția între termenul de proprietate imobiliară, ca entitate fizică și exercitarea dreptului de proprietate asupra acesteia, ce reprezintă un concept juridic. În anumite țări, suma prerogativelor asociate dreptului de proprietate constituie un cumul de atribute .
În temeiul dreptului de proprietate asupra unui bun, titularul îl poate folosi, vinde, închiria ori înstrăina în alt mod, având opțiunea de a exercita oricare dintre aceste atribute sau nici unul. Păstrarea dreptului de dispoziție echivalează cu nuda proprietate.
2.4 Proprietatea asupra bunurilor, altele decât cele imobiliare, este
numită proprietate mobiliară . Termenul de proprietate , utilizat
fără alte precizări sau identificări, poate defini proprietatea imobiliară sau alte tipuri de proprietate cum ar fi întreprinderile sau activele financiare, ori o combinație a acestora. (A se vedea Secțiunea 3 de mai jos și Tipurile de proprietate).
2.5 Evaluatorii de proprietăți imobiliare, de active și de alte proprietăți
sunt cei care se ocupă cu o disciplină economică specială, asociată cu elaborarea și raportarea evaluărilor. Ca profesioniști, evaluatorii trebuie să parcurgă și să finalizeze programe riguroase de instruire, calificare, specializare și să-și demonstreze competența și abilitățile. De asemenea, trebuie să cunoască și să respecte un Cod Deontologic și Standardele de practică profesională și să respecte Principiile de Evaluare General Acceptate (GA VP).
2.6 Evoluția prețurilor în timp este rezultatul efectelor specifice și
generale ale forțelor economice și sociale. Forțele generale pot conduce la modificări ale nivelurilor de preț și ale puterii relative de cumpărare a banilor. Acționând în anumite momente, forțele specifice, cum ar fi schimbările tehnologice, pot genera mutații în cerere și ofertă și pot crea modificări majore de prețuri.
2.7 În evaluarea proprietății imobiliare sunt aplicate multe dintre
principiile recunoscute. Este vorba despre principiile cererii și ofertei, concurenței, substituției, anticipării sau așteptării, schimbării și altele. Elementul comun al acestor principii constă în efectul lor direct sau indirect asupra gradului de utilitate și productivității unei proprietăți. Prin urmare, se poate spune că utilitatea unei proprietăți imobiliare reflectă influențele combinate ale tuturor forțelor pieței care susțin valoarea proprietății.
* A se vedea și Standardul Internațional de Practică în Evaluare GN1, 3.7.
Concepte și principii generale de evaluare 32Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
3.0 Conceptele de proprietate imobiliară, proprietate și activ
3.1 Proprietatea imobiliară este definită ca fiind terenul și acele
elemente create de om și care sunt atașate terenului. Este “lucrul” fizic, tangibil, care poate fi văzut și atins, împreună cu toate adăugirile pe teren, deasupra lui și subterane. Legile naționale din fiecare țară prevăd criterii pentru diferențierea proprietății imobiliare de proprietatea mobiliară. Deși este posibil ca aceste concepte juridice să nu fie recunoscute în toate țările, ele sunt totuși adoptate aici, pentru a face deosebirea între aceste concepte și noțiuni importante.
3.2 Drepturile reale imobiliare includ toate prerogativele, avantajele
și beneficiile asupra bunurilor imobile ce fac obiectul acestor drepturi. Ele pot fi probate, în mod normal, prin documente (de ex.: titlu de proprietate) fiind distincte de proprietatea imobiliară asupra căreia acestea se exercită. Drepturile reale imobiliare nu au o formă materială.
3.3 Proprietatea mobiliară include bunurile corporale și necorporale
care nu sunt incluse în proprietatea imobiliară. Elementele proprietății mobiliare corporale nu sunt fixate în mod permanent de proprietatea imobiliară, în general fiind caracterizate prin mobilitatea lor.
3.4 În terminologia contabilă, activele sunt resurse controlate de
către întreprindere, ca rezultat al unor evenimente trecute și de la care se așteaptă să genereze beneficii economice viitoare pentru întreprindere. Proprietatea asupra unui activ este ea însăși necorporală. Totuși, activul deținut poate fi atât corporal, cât și necorporal.
3.4.1 Beneficiile economice viitoare, încorporate într-un
activ, pot intra în întreprindere în mai multe moduri, de exemplu, prin utilizarea separată sau împreună cu alte active pentru prestarea de servicii sau producția de bunuri destinate vânzării de către întreprindere, prin schimbarea lui cu alte active, pentru stingerea unei datorii sau activul este repartizat acționarilor întreprinderii. (Standardele Inter naționale de Contabilitate [IAS], F55).
3.4.2 Un activ este recunoscut în bilanț atunci când este
probabilă realizarea unui beneficiu economic viitor de către întreprindere și activul are un cost sau o valoare, care poate fi evaluat(ă) în mod credibil (IAS, F89).
Concepte și principii generale de evaluare 33Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
3.5 Standardele Internaționale de Contabilitate pentru raportarea
financiară fac distincția dintre activele corporale și cele ne corporale. Următoarele concepte și termeni au o importanță deosebită:
3.5.1 Active curente (circulante) . Active care nu sunt deținute
pentru a fi utilizate pe o bază continuă în activitățile unei întreprinderi. Exemple sunt stocuri, creanțe, investiții pe termen scurt, disponibilul în bancă și numerar. Deși în mod normal proprietatea imobiliară face parte din activele imobilizate, în anumite circumstanțe, poate fi inclusă și în activele curente. De exemplu, terenul sau proprietatea imobiliară construită și deținută în stoc pentru vânzare.
3.5.2 Active imobilizate (active fixe sau pe termen lung) . Acestea
sunt activele corporale și necorporale care se împart în două categorii:
3.5.2.1 Imobilizări corporale . Active destinate utilizării pe
o bază continuă (termen lung) în activitățile unei întreprinderi, și anume teren și construcții, mașini, utilaje și echipamente, alte categorii de active identificabile, mai puțin amortizarea cumulată. Terenurile și mijlocele fixe sunt active corporale sau fizice.
3.5.2.2 Alte active imobilizate. Active care nu sunt
destinate utilizării pe o bază continuă în activitatea unei întreprinderi, dar este de așteptat să fie deținute pe termen lung; din această categorie fac parte investițiile pe termen lung, creanțele pe termen lung, fondul comercial, cheltuieli de repartizat pe mai multe exerciții financiare, mărci de fabrică și alte active. Această categorie de active include atât active corporale (sau fizice) cât și active necorporale (nemateriale). Activele necorporale sunt considerate ca fiind componente ale proprietății mobiliare necorporale și pot include abilitățile de management și marketing, vocația la credit, fondul comercial și alte drepturi sau instrumente legale (brevete de invenție, mărci de fabrică, drepturi de autor, francize și contracte).
3.5.3 Indiferent de convenția de înregistrare contabilă utilizată,
respectiv pe baza costului istoric sau a costului curent, trebuie făcută o distincție între activele de exploatare și
Concepte și principii generale de evaluare 34Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
activele de natura unei investiții imobiliare. Activele de
ex ploatare sunt cele considerate necesare pentru activitatea normală de exploatare a întreprinderii. Activele deținute ca investiții imobiliare sunt considerate ca fiind în surplus față de necesitățile de exploatare ale întreprinderii proprietară a lor.
3.6 Terminologia contabilă diferă uneori de termenii uzuali utilizați
în evaluare. În clasificarea prezentată la paragraful 3, evaluatorii sunt cel mai des implicați în evaluarea activelor imobilizate. Practic, se evaluează dreptul de proprietate asupra activului și nu activul corporal sau necorporal. Această optică face distincția între conceptul economic de evaluare a unui activ, bazat pe capacitatea activului de a fi vândut și cumpărat pe piață și de conceptul subiectiv de estimare a unei valori intrinseci sau altor tipuri de
valori diferite de valoarea de piață . Conceptul obiectiv, bazat pe
piață, are unele aplicații speciale în cazul evaluării proprietăților cu piață limitată sau fără piață, așa cum se prezintă în Standardul Internațional de Evaluare 2.
3.7 Termenul depreciere este utilizat atât în evaluare, cât și în
contabilitate și poate genera confuzii. Pentru a evita neînțelegerile, evaluatorii pot utiliza fie termenul depreciere fie depreciere
cumulată, în aplicarea metodei bazate pe costul de înlocuire sau
de reconstrucție, pentru a reflecta orice pierdere de valoare față de costul de nou estimat. Această pierdere poate fi generată de manifestarea mai multor forme ale deprecierii, respectiv deteriorare fizică, depreciere funcțională (tehnologică) sau depreciere economică (externă). Termenul alocări pentru depreciere se
referă la alocările făcute de contabili pentru compensarea între costul inițial și valoarea rămasă a activului, acolo unde se aplică tratamentul contabil de bază, indiferent de regimul de amortizare aplicat. Pentru evaluatori însă, este important că deprecierea cumulată este o funcție a pieței. Alocările pentru depreciere sunt o funcție a convenției contabile și nu reflectă neapărat piața.
4.0 Preț, cost, piață și valoare
4.1 Imprecizia traducerilor (limbajului), în special în comunitatea
internațională, poate duce la neînțelegeri și interpretări eronate. Aceasta constituie o problemă atunci când cuvintele uzuale au înțelesuri specifice pentru o anumită disciplină. Este cazul termenilor preț, cost, piață și valoare așa cum sunt utilizați de
disciplina evaluarea proprietăților.
Concepte și principii generale de evaluare 35Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
4.2 Prețul este termenul utilizat pentru o sumă cerută, oferită sau
plătită pentru un bun sau un serviciu. Prețul de vânzare este un fapt istoric, indiferent dacă a fost publicat sau dacă a fost confidențial. Datorită capacității financiare, motivațiilor sau intereselor speciale ale unui vânzător sau cumpărător, prețul plătit pentru bunuri sau servicii poate avea sau nu legătură cu valoarea care ar putea fi atribuită de către alții acelor bunuri sau servicii. Totuși, prețul constituie, în general, o indicație asupra valorii relative date bunurilor sau serviciilor de către un anumit cumpărător și/sau vânzător, în anumite situații particulare.
4.3 Costul reprezintă prețul plătit de cumpărător pentru bunuri sau
servicii, sau suma necesară pentru a crea sau a produce bunul sau serviciul de către producător. În momentul în care s-a finalizat bunul sau serviciul, costul acestora devine un fapt istoric. Prețul plătit pentru un bun sau un serviciu reprezintă costul acestora pentru cumpărător.
4.4 Piața este mediul în care bunurile, mărfurile și serviciile sunt
comercializate între cumpărători și vânzători, prin mecanismul prețului. Conceptul de piață presupune că bunurile și/sau serviciile se pot tranzacționa fără restricții, între cumpărători și vânzători. Fiecare parte va răspunde la raporturile dintre cerere și ofertă și la alți factori de stabilire a prețului, în funcție de capacitatea și cunoștințele proprii, de imaginea proprie asupra utilității relative a bunurilor și/sau serviciilor și de nevoile și dorințele individuale. O piață poate fi locală, regională, națională sau internațională.
4.5 Valoarea este un concept economic referitor la prețul cel mai
probabil, convenit de cumpărătorii și vânzătorii unui bun sau serviciu disponibil pentru cumpărare. Valoarea nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preț care va fi plătit pentru bunuri și servicii, la o anumită dată, în conformitate cu o anumită definiție a valorii. Conceptul economic de valoare reflectă optica pieței asupra beneficiilor celui care deține bunurile sau primește serviciile, la data evaluării.
4.6 Există multe tipuri de valoare, fiecare cu definiții specifice (pentru
exemple, a se vedea IVSC Standard 2). Anumite tipuri de valoare sunt utilizate frecvent în evaluare. Altele sunt utilizate în situații speciale și în circumstanțe atent identificate și explicate. În utilizarea și înțelegerea evaluărilor, de o importanță deosebită este ca tipul și definiția valorii să fie clar enunțate și să fie adecvate cu
Concepte și principii generale de evaluare 36Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
scopul evaluării. O modificare în definiția valorii poate avea efect
semnificativ asupra valorilor estimate pentru proprietăți.
4.7 Evaluatorii profesioniști, care cunosc în profunzime piața
proprietății, înțeleg interacțiunile manifestate între participanții de pe piață și sunt capabili să judece cele mai probabile prețuri ce vor fi convenite între cumpărători și vânzători, evită utilizarea numai a cuvântului valoare, adăugându-i atribute care descriu tipul particular de valoare. Valoarea de piață sau în unele țări
valoarea de piață liberă este cel mai obișnuit tip de valoare
asociat cu evaluarea proprietăților, fiind prezentat în Standardul Inter național de Evaluare 1. Este foarte important ca valoarea de
piață sau oricare alt tip de valoare estimată să fie identificată și
definită foarte clar în orice misiune de evaluare, deși o posibilă uzanță ar duce la înțelegerea că valoarea de piață este cea vizată
în absența unei specificări.
4.8 Conceptul de valoare presupune o sumă de bani asociată unei
tranzacții. Totuși, vânzarea proprietății evaluate nu este o condiție necesară pentru estimarea prețului pentru care proprietatea ar trebui vândută, la data evaluării, în condițiile precizate în definiția valorii de piață .
4.9 Valoarea de piață a proprietății imobiliare este mai degrabă o
reprezentare a utilității sale recunoscute de piață decât a stării sale pur fizice. Utilitatea activelor pentru o anumită întreprindere sau persoană poate fi diferită de utilitatea recunoscută de piață sau de un anumit domeniu economic. De aceea, este necesar ca evaluarea de active în scopul elaborării situațiilor financiare, care reflectă efectele modificării prețurilor, să facă distincția între valorile recunoscute pe piață, care ar trebui reflectate în situațiile financiare și tipurile de valoare nebazate pe piață. Costul de înlocuire net (CIN), definit în Standardul Internațional
de Evaluare 2 și aplicat pentru proprietățile specializate, poate fi considerat ca fiind o metodă acceptabilă pentru estimarea unui surogat pentru valoarea de piață .
4.9.1 Considerații similare celor prezentate mai sus sunt
aplicabile și în cazul evaluării altor tipuri de proprietate. Cu excepția cazurilor în care metoda CIN este adecvată, raportarea financiară va necesita aplicarea metodelor de estimare a valorii de piață și o distincție clară între aceste
metode și metodele de estimare a valorilor nebazate pe
piață.
Concepte și principii generale de evaluare 37Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
4.10 Costul total al proprietății cuprinde toate costurile de producție ale
acesteia, directe și indirecte. Dacă sunt implicate costuri de capital suplimentare ale cumpărătorului, ulterioare achiziției, acestea se vor adăuga la costul de achiziție istoric, în scopul contabilizării costului. În funcție de modul în care utilitatea acestor costuri este percepută de piață, acestea pot fi sau nu reflectate integral în valoarea de piață a proprietății.
4.11 O estimare a costului pentru o proprietate poate avea la bază fie
estimarea costului de înlocuire, fie a costului de reconstrucție. Costul de reconstrucție este costul pentru a crea o copie identică
a unei clădiri existente, utilizând același proiect și materiale de construcții similare. Costul de înlocuire se referă la construirea
unei clădiri de utilitate comparabilă, folosind proiectele și materialele utilizate în mod curent pe piață. (În unele țări, termenul de activ echivalent modern este folosit pentru a descrie
o clădire al cărei cost este estimat pe baza costului de înlocuire).
5.0 Valoarea de piață
5.1 Conceptul de valoare de piață reflectă percepțiile și acțiunile
colective de pe piață și este baza pentru evaluarea majorității resurselor în economiile de piață. Deși definițiile pot fi diferite ca precizie, conceptul de valoare de piață este, de obicei, înțeles și
aplicat.
5.2 Valoarea de piață se definește ca:
Suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată,
la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing adecvată, în care ambele părți au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.
5.3 Este important de subliniat că estimarea profesionistă a valorii de
piață este o evaluare obiectivă a drepturilor de proprietate asupra
unor anumite bunuri, la o anumită dată. În această definiție apare implicit conceptul de piață în ansamblu, care reflectă mai degrabă activitatea și motivația mai multor participanți decât imaginea sau interesul preconceput ale unui anumit participant. Valoarea
de piață este o estimare fundamentată de piață, efectuată în
conformitate cu aceste Standarde.
Concepte și principii generale de evaluare 38Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.4 Proprietatea imobiliară este diferită de cele mai multe bunuri
și servicii, datorită perioadei relativ mari de expunere pe piață, pentru a atinge un preț care să reprezinte valoarea de piață ,
din cauză că proprietatea imobiliară este o marfă cu lichiditate mai redusă. Această perioadă mare de expunere, absența unei “piețe la vedere” (o piață pe care mărfurile sunt disponibile pentru vânzarea imediată) și natura și diversitatea proprietăților imobiliare și a piețelor proprietăților imobiliare au determinat necesitatea apariției evaluatorilor profesioniști și a standardelor de evaluare.
5.5 În anumite țări, termenul de valoarea justă de piață este utilizat ca
sinonim cu valoarea de piață. Valoarea justă de piață nu trebuie
confundată cu termenul contabil valoarea justă. (A se vedea
paragraful 8.1 de mai jos). Poziția IVSC este aceea că termenul valoarea de piață nu solicită niciodată clarificări suplimentare și
deci toate țările ar trebui să se îndrepte spre utilizarea acestuia.
6.0 Cea mai bună utilizare
6.1 Terenul este privit ca un activ permanent dar amenajările terenului
și construcțiile legate de acesta au o durată de viață finită. Datorită fixității terenului, fiecare lot de proprietate imobiliară are o localizare unică. Permanența terenului înseamnă, de asemenea, că este de așteptat ca terenul să existe și după dispariția construcțiilor atașate acestuia, care au o durată de viață finită.
6.1.1 Caracteristicile unice ale terenului determină utilitatea
lui optimă. Atunci când terenul este evaluat distinct de construcțiile de pe el, principiile economice cer ca amenajările terenului și construcțiile atașate să fie evaluate ca o contribuție sau o deteriorare adusă la valoarea totală a proprietății. Astfel, valoarea de piață a terenului, bazată
pe conceptul de “cea mai bună utilizare” reflectă utilitatea și permanența terenului, în contextul pieței, iar valoarea amenajărilor terenului și a construcțiilor atașate lui reflectă diferența dintre valoarea terenului și valoarea de piață a
proprietății construite.
6.2 Cele mai multe proprietăți sunt evaluate ca o combinație între teren
și amenajările acestuia și construcțiile atașate. În aceste cazuri, evaluatorul va estima valoarea de piață luând în considerare cea
mai bună utilizare a proprietății construite.
Concepte și principii generale de evaluare 39Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
6.3 Cea mai bună utilizare este definită ca:
Cea mai probabilă utilizare a proprietății care este fizic
posibilă, justificată adecvat, permisă legal, fezabilă financiar și
care conduce la cea mai mare valoare a proprietății evaluate.
6.4 O utilizare care nu este legal permisă sau nu este fizic posibilă,
nu poate fi considerată ca fiind cea mai bună utilizare. O utilizare permisă legal și posibilă fizic, poate cere evaluatorului, cu toate acestea, să justifice de ce este rezonabil probabilă. După ce a rezultat din analiză că una sau mai multe utilizări sunt rezonabil probabile, se trece la verificarea fezabilității financiare. Utilizarea din care rezultă valoarea cea mai mare, în corelare cu celelalte utilizări este considerată cea mai bună utilizare.
6.5 Aplicarea acestei definiții permite evaluatorilor să aprecieze
efectele deteriorării și deprecierii asupra construcțiilor, care sunt cele mai adecvate construcții, fezabilitatea proiectelor de reabilitare și renovare și multe alte situații de evaluare.
6.6 Pe piețele caracterizate de o volatilitate deosebită sau de
dezechilibre severe între ofertă și cerere, cea mai bună utilizare a proprietății poate fi păstrarea acesteia pentru utilizarea viitoare. În alte situații, în care sunt identificate mai multe tipuri potențiale de cea mai bună utilizare, evaluatorul ar trebui să analizeze aceste utilizări alternative ca și nivelele de venituri și cheltuieli viitoare previzionate. În cazul în care amenajarea teritoriului și zonificarea se află în curs de modificare, cea mai bună utilizare imediată a proprietății poate fi o utilizare intermediară.
6.7 Conceptul de cea mai bună utilizare este o parte fundamentală și
integrantă a estimărilor valorii de piață .
7.0 Utilitatea
7.1 Criteriul esențial în evaluarea oricărei proprietăți imobiliare sau
mobiliare este utilitatea sa. Procedurile utilizate în procesul de evaluare au ca obiectiv comun definirea și cuantificarea gradului de utilitate a proprietății evaluată. Acest proces solicită clarificarea conceptului de utilitate.
Concepte și principii generale de evaluare 40Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
7.2 Utilitatea este mai degrabă un termen relativ sau comparativ și
nu un criteriu absolut. De exemplu, utilitatea terenului agricol este măsurată prin capacitatea sa productivă. Valoarea sa este o funcție a cantității și calității produsului pe care pământul îl produce, în sens agricol, sau o funcție a cantității și calității construcțiilor esențiale pentru activitatea agricolă. Dacă terenul are potențial de dezvoltare, producția sa este estimată în funcție de utilizarea sa din perspectivă rezidențială, comercială, industrială sau o utilizare mixtă. Ca urmare, valoarea terenului se stabilește prin evaluarea utilității sale în condițiile factorilor legali, fizici, funcționali, economici și de mediu care influențează capacitatea sa productivă.
7.3 În mod esențial, evaluarea proprietății este influențată de modul
în care proprietatea este utilizată și/sau ar fi tranzacționată în mod normal pe piață. Pentru unele proprietăți, utilitatea optimă este obținută dacă proprietatea respectivă este exploatată ca entitate distinctă. Alte proprietăți au o utilitate mai mare dacă sunt exploatate ca parte a unui grup, de exemplu, proprietăți administrate de o întreprindere integrată, cu lanțuri de subunități de vânzare cu amănuntul, restaurante fast-food sau hoteluri. De aceea, trebuie făcută o distincție între utilitatea proprietății considerate individual sau ca fiind parte a unui grup. Evaluatorul va privi proprietatea din perspectiva pieței, fie ca o entitate distinctă, fie ca parte dintr-un întreg sau portofoliu. De obicei, evaluatorul estimează și raportează valoarea proprietății ca entitate individuală. Dacă valoarea proprietății, considerată ca parte din întreg sau din portofoliu este diferită de valoarea sa individuală, această valoare ar trebui luată în considerare și raportată ca atare.
7.4 Proprietățile de natura unor unități de exploatare independente
sunt tranzacționate independent și sunt evaluate ca atare. Dacă astfel de proprietăți ar putea avea o valoare mai mare (sau mai mică), rezultată dintr-o asociere economică sau funcțională cu alte proprietăți, o asemenea valoare specială sau adițională trebuie evidențiată în procesul de evaluare și raportată corespunzător, conform observațiilor proprii ale evaluatorului sau în concordanță cu instrucțiunile exprese ale clientului. Orice astfel de valoare estimată, nu ar trebui asociată cu valoarea de piață , fără
explicațiile de rigoare.
Concepte și principii generale de evaluare 41Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
7.5 O proprietate individuală poate avea o valoare adițională sau
specială, peste valoarea sa privită ca entitate separată, ca rezultat al asocierii sale fizice sau funcționale cu o proprietate deținută de alții sau al atractivității pentru un cumpărător care are interese speciale. Mărimea unei astfel de valori adiționale sau speciale este, în general, raportată în mod distinct de valoarea de piață .
7.6 Utilitatea este măsurată dintr-o perspectivă pe termen lung,
de obicei pe durata normală de utilizare a unei proprietăți sau unui grup de proprietăți. Totuși, sunt momente când o anumită proprietate poate deveni temporar excedentară, scoasă în afara exploatării, adaptată pentru o utilizare sau o funcționare alternativă, sau uneori pur și simplu pusă în conservare pentru a anumită perioadă de timp. În alte cazuri, circumstanțele externe ale pieței, economice sau politice, pot dicta limitarea producției pentru o perioadă nedefinită de timp. Evaluările în astfel de situații necesită competență și o experiență deosebită și raportările se vor efectua în concordanță cu Standardele Internaționale de Evaluare. Este deosebit de important ca evaluatorul să prezinte explicit definiția valorii, informațiile pe care se bazează evaluarea, ipotezele și condițiile limitative (dacă există) referitoare la evaluare.
7.7 În mod similar, este posibil ca proprietățile să nu aibă un grad de
utilitate perceptibil la data evaluării, datorită factorilor externi sau economici, cum ar fi proprietăți situate în regiuni îndepărtate, în țări cu o economie în tranziție, în țări care nu au o economie de piață sau în țări în care au loc schimbări în sistemul economic. Cerințele de raportare cu respectarea Standardelor Internaționale de Evaluare, solicită prezentarea completă a definiției valorii, a informațiilor pe care se bazează evaluarea și măsura în care ipotezele și condițiile limitative (dacă există) influențează evaluarea.
7.8 Un e fect obișnuit al instabilității politice sau incertitudinii
economice este modificarea utilității, exprimată fie prin capacitate, fie prin eficiență. În asemenea situații, responsabili tatea evaluatorului este de a estima așteptările pieței privind durata unor asemenea evenimente. Închiderile temporare pot avea un impact redus sau nul asupra valorii proprietății sau activului, în timp ce previziunile pe termen lung, referitoare la încetarea activității, pot duce la o diminuare permanentă a valorii. Proprietatea sau activul evaluat trebuie analizat din perspectiva tuturor factorilor interni și externi cu efect asupra performanțelor de exploatare ale acestora.
Concepte și principii generale de evaluare 42Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
8.0 Alte concepte importante
8.1 Expresia valoare de piață și termenul valoare justă , așa cum
apare în mod uzual în standardele de contabilitate sunt, în general, compatibile, chiar dacă nu întotdeauna exact echivalente. Valoarea justă , ca un concept de contabilitate, este definită în
Standardele Internaționale de Contabilitate și în alte standarde de contabilitate, ca fiind suma la care poate fi tranzacționat un activ sau decontată o datorie, de bunăvoie, între părți aflate în cunoștință de cauză, în cadrul unei tranzacții în care prețul este determinat obiectiv. Valoarea justă se utilizează, în general, pentru raportarea
financiară, atât a valorii de piață cât și a valorilor nebazate pe
piață . Când se poate stabili valoarea de piață a unui activ, această
valoare va fi egală cu valoarea justă. Când valoarea de piață a
unui activ nu poate fi determinată, se decide utilizarea unei valori surogat, cum este costul de înlocuire net (CIN).
8.2 Activele specializate sunt cele care se vând foarte rar sau deloc pe
piață (liberă), cu excepția cazurilor în care se vând ca părți din întreprinderea în care sunt parte componentă. Aceste active pot fi considerate ca fiind cele cu piață limitată sau fără piață, active dependente de proiectarea lor specializată, de configurarea sau aplicarea lor specifică. În cazul în care evaluatorul are informații de piață limitate sau nu are informații de piață comparabile direct, procesul de evaluare poate deveni foarte complex. Totuși, este responsabilitatea evaluatorului să culeagă informații și motivații de piață pentru a susține și/sau explica concluzia asupra valorii. Deși poate fi aplicată oricare dintre metodele de evaluare și ar trebui luate în considerare toate metodele aplicabile, de obicei, pentru evaluarea activelor specializate este aplicată metoda costului de înlocuire net (CIN). Atunci când este posibil,
evaluatorul estimează valoarea terenului, costul și deprecierea cumulată, pe baza informațiilor de piață și explică bazele pentru estimarea valorii.
8.3 În cazul în care nu există condiții normale de piață sau când
dezechilibrul raportului ofertă-cerere determină prețuri de piață care nu au legătură cu definiția valorii de piață , evaluatorul se
confruntă cu o problemă dificilă de evaluare. Prin utilizarea conceptului și a definiției valorii de piață și prin aplicarea
informațiilor de piață și a raționamentului profesional în procesul de evaluare, evaluatorii asigură relevanța și utilitatea raportării valorii activelor în situațiile financiare. Misiunea evaluării solicită un grad înalt de profesionalism, vigilență, experiență și
Concepte și principii generale de evaluare 43Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
raționament profesional din partea evaluatorului, în condițiile
penuriei informațiilor de piață.
8.4 Uneori, evaluatorului i se poate solicita aplicarea unei definiții
particulare a valorii de piață , pentru a răspunde unor cerințe
juridice sau statutare. Dacă i se cere așa ceva, evaluatorul trebuie să menționeze acest fapt și să descrie impactul oricăror diferențe asupra valorii estimate. Atunci când este realizată o evaluare în conformitate cu Standardele Internaționale de Evaluare, termenul valoare de piață va respecta întotdeauna definiția IVS.
8.5 Toate rapoartele de evaluare ar trebui să prezinte clar scopul și
utilizarea evaluării. Pe lângă cerințele de raportare, când sunt implicate evaluări pentru raportarea financiară, ar trebui ca raportarea evaluării să conțină o identificare clară a clasei de active în care este inclus activul evaluat, ca și a bazei pentru această includere. Fiecare clasă de active ar trebui explicitată.
8.6 Aria de aplicabilitate a Standardelor Internaționale de Evaluare se
referă la estimarea și raportarea valorilor proprietăților și activelor. Modul în care rezultatele evaluării sunt îmbinate și integrate cu constatările altor profesiuni este de o importanță majoră pentru evaluatori. Înțelegerea corectă a terminologiei este esențială pentru evaluatori și pentru cei care citesc rapoartele. Sunt esențiale experiența evaluatorului ca și aplicarea corectă a metodologiei. Aceste Standarde sunt destinate să susțină obiectivele comune ale celor care efectuează evaluări de proprietăți și active și ale celor care trebuie să se bazeze pe rezultatele evaluărilor.
9.0 Abordări în evaluare
9.1 Estimarea oricărui tip de valoare, de piață sau din afara pieței , cere
ca evaluatorul să aplice una sau mai multe abordări în evaluare. Termenul abordare în evaluare se referă la metodologiile analitice
general acceptate utilizate de obicei. În unele țări, aceste abordări sunt cunoscute și sub denumirea de metode de evaluare .
9.2 Evaluările bazate pe piață utilizează, în mod normal, una sau mai
multe abordări în evaluare , prin aplicarea principiului substituției ,
utilizând informații derivate din piață. Acest principiu arată că o persoană prudentă nu va plăti pentru un bun sau serviciu mai mult decât costul de achiziție pentru un bun sau serviciu acceptabil ca substitut, în absența factorilor timp, risc sau neadecvare. Costul
Concepte și principii generale de evaluare 44Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
cel mai mic al celei mai bune alternative, pentru un bun substitut
sau pentru un bun identic, va tinde să reflecte valoarea de piață .
9.2.1 Abordările în evaluare bazate pe piață includ:
9.2.1.1 Abordarea prin cost . Această abordare
compara tivă ia în considerare ca substitut, pentru cumpă rarea unei anumite proprietăți, alternativa de a construi o altă proprietate, fie ca o copie identică a originalului, fie ca o proprietate cu aceeași utilitate. În contextul proprietății imobiliare, o persoană nu ar plăti mai mult pentru o proprietate decât costul pentru achiziția terenului echivalent și pentru construirea unei clădiri alternative, fără să fie implicate timpul, riscul și neadecvarea. În practică, abordarea presupune o estimare a deprecierii pentru proprietățile mai vechi și/sau cu deficiențe în funcționare, când o estimare a costului de nou ar depăși nepermis prețul cel mai probabil plătibil pentru proprietatea evaluată.
9.2.1.2 Abordarea prin comparația vânzărilor . Această
abordare comparativă ia în considerare vânzările proprietăților similare sau substituibile și informațiile referitoare la piață și stabilește o estimare a valorii prin procese de comparație. În general, proprietatea evaluată este comparată cu vânzările unor proprietăți similare, tranzacționate pe o piață deschisă. Pot fi luate în considerare și oferte de vânzare.
9.2.1.3 Abordarea prin capitalizarea venitului.
Această abordare comparativă ia în considerare informațiile referitoare la veniturile și cheltuielile aferente proprietății evaluate și estimează valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea leagă venitul (de obicei, venitul net) de un anumit tip de valoare prin convertirea venitului într-o estimare de valoare. Acest proces poate lua în considerare o relație directă (cunoscută ca rate de
capitalizare ), ratele de actualizare (care reflectă
fructificarea investiției), sau ambele. În general,
Concepte și principii generale de evaluare 45Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
principiul substituției arată că fluxul de venit care
produce cea mai mare recuperare și fructificare, corespunzătoare unui anumit nivel de risc, conduce la cea mai probabilă mărime a valorii.
9.3 Evaluările din afara pieței pot aplica abordări similare, însă
implică de obicei alte scopuri decât determinarea valorii de piață .
De exemplu:
9.3.1 O întreprindere/entitate poate aplica abordarea prin cost
pentru a compara costul altor clădiri cu costul clădirii
evaluate a unei întreprinderi/entități, constatând diferențe în cazul proprietății evaluate în contradicție cu piața liberă. Această aplicație este specifică pentru o anume proprietate, care poate fi un cost nerecunoscut de piață.
9.3.2 Un proprietar de teren poate plăti un preț suplimentar
pentru o proprietate adiacentă. În aplicarea abordării prin comparația vânzărilor, pentru a determina prețul maxim pe care proprietarul este dispus să îl plătească pentru terenul adiacent, evaluatorul poate ajunge la o sumă care poate depăși cu mult valoarea de piață . În unele țări, o astfel de
estimare se numește valoare a cumpărătorului special .
9.3.3 Un investitor poate aplica o rată de rentabilitate specifică
acelui investitor, diferită de cea recunoscută pe piață. În
aplicarea abordării prin capitalizarea venitului, pentru a determina prețul pe care acel investitor este dispus să îl plătească pentru o anumită investiție, bazată pe rata de recuperare anticipată a investitorului, evaluatorul ajunge la o estimare a valorii de investiție mai degrabă decât la o valoare de piață .
9.4 Costul de înlocuire net (CIN) este o metodă acceptabilă pentru
estimarea unui surogat pentru valoarea de piață a proprietăților
specializate. Metoda este aplicată, de obicei, în situația evaluării unei proprietăți pentru care nu există informații disponibile sau pertinente pentru estimarea valorii de piață.
9.5 Fiecare abordare în evaluare are metode alternative de aplicare.
Experiența și competența evaluatorului, standardele naționale,
cerințele pieței și informațiile disponibile în combinarea lor, determină care metodă sau ce metode sunt aplicabile. Rațiunea
Concepte și principii generale de evaluare 46Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
pentru existența abordărilor și metodelor alternative constă în
punerea la dispoziția evaluatorului a unei serii de proceduri analitice care vor fi apreciate și reconciliate într-o estimare a valorii finale, în funcție de tipul de valoare implicat.
9.6 În general, abordările și metodele de evaluare sunt comune tuturor
tipurilor posibile de evaluări, incluzând proprietatea imobiliară, proprietatea mobiliară (bunurile mobile), întreprinderile și activele financiare. Totuși, evaluarea diferitelor tipuri de proprietate implică surse diferite de informații, care reflectă în mod adecvat piața pe care proprietatea (și/sau serviciul sau întreprinderea) este evaluată. De exemplu, clădirile individuale sunt, de obicei, vândute și evaluate pe o piață imobiliară relevantă, în timp ce evaluarea acțiunilor unei companii care deține mai multe clădiri este reflectată prin referirea la cursul acțiunilor pe o piață de valori mobiliare relevantă.
10.0 Rezumat
10.1 Standardele Internaționale de Evaluare sunt concepute pentru
a facilita tranzacțiile internaționale de proprietăți și pentru a contribui la viabilitatea piețelor globale, prin promovarea transparenței în raportarea financiară. Se pune accent pe utilizarea informațiilor de piață faptice, pe baza cărora se dezvoltă raționamente profesionale referitoare la modul în care pot fi efectuate evaluările proprietății.
Concepte și principii generale de evaluare 47Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Cod Deontologic
Introducere 51
Arie de aplicabilitate 51Definiții 51Etică 54Competență 56Prezentarea informațiilor 58Raportarea valorilor 59
Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare
Cod Deontologic
Cod Deontologic
1.0 Introducere
În aplicarea Standardelor Internaționale de Evaluare este esențial
ca evaluările realizate în conformitate cu acestea să fie efectuate de evaluatori profesioniști, cinstiți și competenți, fără prejudecăți și interese proprii, ale căror rapoarte sunt clare, nu induc în eroare și care prezintă toate aspectele esențiale pentru înțelegerea adecvată a evaluării. Evaluatorii vor promova și vor menține în permanență încrederea publicului în profesiunea de evaluator.
2.0 Arie de aplicabilitate
2.1 Evaluatorii respectă aceste Standarde fie ca opțiunea lor, fie din
necesitatea de a aplica prevederile legii sau ale regulamentelor, fie ca urmare a instrucțiunilor clienților sau utilizatorilor vizați. O evaluare elaborată pe baza Standardelor Internaționale de Evaluare îl obligă pe evaluator să respecte acest Cod Deontologic.
2.2 Acest Cod nu are nici o autoritate legală și nu reprezintă decât
o completare a regulilor, statutelor și regulamentelor asociațiilor naționale sau organizațiilor care controlează sau monitorizează activitățile evaluatorilor.
2.3 Evaluările efectuate în conformitate cu aceste Standarde devin
acceptabile, pentru utilizatorii finali, numai când sunt elaborate de un membru instruit în cadrul unui organism național profesional și recunoscut, care pune în aplicare standarde obligatorii de calificare, competență, experiență, etică și comunicare în evaluare. În acele țări în care nu există încă o infrastructură pentru o exercitare instruită și controlată a profesiunii de evaluator, principala responsabilitate este ca utilizatorii să fie satisfăcuți, iar evaluatorii să-și îndeplinească sarcina în mod competent.
3.0 Definiții
3.1 Ipotezele sunt supoziții considerate ca fiind adevărate. Ipotezele
implică fapte, condiții, sau situații care afectează subiectul sau abordarea unei evaluări dar care nu pot fi verificate sau nu
Cod Deontologic 51Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
necesită o verificare. Acestea sunt aspecte care, după ce au fost
declarate, trebuie acceptate în vederea înțelegerii evaluării. Toate ipotezele care stau la baza unei evaluări trebuie să fie rezonabile.
Toate evaluările depind, într-un anume grad, de acceptarea
ipotezelor. În mod deosebit,
definiția valorii de piață include ipoteze care asigură
consecvența abordării, dar
evaluatorul poate fi pus în situația de a face și alte ipoteze cu
privire la fapte care nu pot fi cunoscute sau stabilite.
3.2 Condițiile limitative sunt restricții impuse evaluărilor.
Condițiile limitative pot fi impuse: de clienți (de ex., atunci când evaluatorului nu i se permite să
investigheze complet unul sau mai mulți factori importanți, care ar putea afecta valoarea);
de evaluator (de ex. atunci când clientul nu poate publica
parțial sau total raportul de evaluare sau certificatul de evaluare, fără acordul prealabil în scris al evaluatorului cu privire la forma și contextul în care poate să apară), sau
de legislația națională aferentă. 3.3 Un evaluator este persoana care are pregătirea profesională
necesară, capacitatea și experiența de a efectua o evaluare. În unele țări, se impune obținerea unei autorizații înainte ca evaluatorul să își desfășoare activitatea în acest sens.
Evaluatorul va fi o persoană cu o bună reputație care:
/circle6 a obținut o pregătire profesională adecvată în cadrul unui
centru de pregătire recunoscut, sau o calificare academică echivalentă;
/circle6 are experiență adecvată și este competent în evaluarea pe piața
și categoria respectivă de active;
Cod Deontologic 52Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
/circle6 cunoaște, înțelege și poate pune în aplicare în mod corect
acele metode și tehnici recunoscute care sunt necesare pentru efectuarea unei evaluări credibile;
/circle6 este membru al unui organism național profesional de evaluare
recunoscut;
/circle6 urmează un program de instruire profesională; și
/circle6 respectă toate cerințele acestui Cod Deontologic.
În cazul în care, în orice țară, nu există calificări academice
adecvate, cum sunt cele menționate mai sus, evaluatorul trebuie să aibă un nivel de pregătire suficient și experiență în evaluare și este:
fie membru al unui organism național profesional de evaluare
recunoscut, fie are autorizație din partea guvernului sau numire din partea justiției sau a unei autorități cu un statut echivalent.
În unele țări, prin lege, evaluatorul are nevoie de o autorizație sau
un certificat, din partea unui organism independent, pentru a putea profesa în această calitate.
3.4 Un evaluator intern este un evaluator angajat fie în cadrul
întreprinderii care deține activele, fie în cadrul firmei de contabilitate responsabilă cu elaborarea rapoartelor și/sau înregistrărilor financiare ale întreprinderii. Un evaluator intern este, în general, apt de a respecta toate exigențele privind independența și obiectivitatea profesională, solicitate în conformitate cu acest Cod Deontologic însă, din motive de prezentare publică și regulament, este posibil să nu îndeplinească întotdeauna rolul de evaluator independent în anumite tipuri de angajamente.
3.5 Un evaluator extern este un evaluator care, împreună cu orice
asociați, nu are legături materiale importante cu compania client sau cu subiectul misiunii.
3.6 Ținâ nd cont de faptul că toți evaluatorii, care îndeplinesc
misiuni în conformitate cu Standardele Internaționale de Evaluare, trebuie să respecte cerințele privind imparțialitatea, obiectivitatea profesională și transparența solicitată în baza acestui Cod Deontologic, acești evaluatori trebuie să respecte solicitările privind independența lor, aferente mai multor misiuni.
Cod Deontologic 53Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
În anumite țări sau pentru anumiți clienți ar putea fi aplicate
restricții suplimentare, prin regulamente sau prin lege, referitoare la termenul evaluator independent, în conformitate cu anumite
circumstanțe. Acest Cod nu își propune să definească diferite grade de independență dincolo de standardul de independență cerut deja în conformitate cu acest Cod.
4.0 Etică
Evaluatorii vor menține în permanență un standard înalt de
onestitate și integritate și își vor desfășura activitățile lor astfel încât să nu prejudicieze clienții, publicul, profesia lor sau organismul național profesional de evaluare din care fac parte.
4.1
4.1.1 Un evaluator nu trebuie să acționeze în mod înșelător sau
fraudulos.
4.1.2 Un evaluator nu trebuie să redacteze și să comunice în
mod conștient un raport care conține opinii și analize false, inexacte sau părtinitoare.
4.1.3 Un evaluator nu trebuie să contribuie sau să participe la un
serviciu de evaluare pe care alți evaluatori îl consideră ca nejustificat.
4.1.4 Un evaluator trebuie să acționeze legal și să respecte legile
și reglementările țării în care își desfășoară activitatea sau în care îndeplinește o anumită misiune.
4.1.5 Un evaluator nu trebuie să pretindă în mod conștient,
sau să facă să pară credibilă o prezentare a calificărilor profesionale pe care nu le posedă.
4.1.6 Un evaluator nu va folosi în mod conștient pretenții sau
reclame false, eronate sau exagerate, cu intenția de a-și asigura lucrări de evaluare.
4.1.7 Un evaluator va avea grijă ca orice salariat sau colaborator
subordonat, care ia parte la misiune, să respecte acest Cod Deontologic.
Cod Deontologic 54Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
4.2 Conflicte de interese
4.2.1 Un evaluator nu trebuie să acționeze pentru una sau
mai multe părți în aceeași problemă, cu excepția unui consimțământ în scris al celor implicați.
4.2.2 Un evaluator trebuie să ia toate măsurile necesare pentru
a nu se ivi conflicte între interesele clienților săi și cele ale altor clienți, ale evaluatorului, ale firmei sale, rudelor, prietenilor sau asociaților. Posibilele conflicte vor fi evidențiate în scris, înainte de acceptarea instrucțiunilor clientului. Orice astfel de conflicte, pe care evaluatorul le cunoaște ulterior, trebuie să fie imediat comunicate. În cazul în care aceste conflicte sunt percepute de evaluator, după finalizarea evaluării, comunicarea acestora trebuie făcută într-o perioadă de timp rezonabilă.
4.3 Confidențialitate
4.3.1 Întotdeauna, un evaluator trebuie să trateze
problemele clientului cu discreția și confidențialitatea corespunzătoare.
4.3.2 Un evaluator nu trebuie să divulge informațiile sensibile,
obținute de la un client sau rezultatele unei lucrări elaborate pentru un client, altor persoane decât celor autorizate de client, cu excepția cazului în care se solicită acest lucru în mod legal, cum ar fi situațiile în care un evaluator trebuie să respecte anumite proceduri cvasi-judiciare, în cadrul organismului național profesional de evaluare recunoscut, al cărui membru este respectivul evaluator.
4.4 Imparțialitate
4.4.1 Un evaluator trebuie să efectueze o misiune cu stricta
independență, obiectivitate și imparțialitate și fără a considera interesele personale.
4.4.2 Un evaluator nu trebuie să accepte o misiune care presupune
raportarea unor opinii și concluzii predeterminate.
4.4.3 Onorariile aferente unei misiuni nu trebuie să depindă de
rezultatul predeterminat al oricărei evaluări sau al oricărui sfat independent, obiectiv inclus în raportul de evaluare.
Cod Deontologic 55Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
4.4.4 Dacă onorariul evaluatorului este sau nu condiționat de
orice aspect al raportului, acest lucru trebuie precizat.
4.4.5 Un evaluator nu trebuie să se bazeze pe informațiile
esențiale furnizate de un client sau de orice altă parte care nu are calificare corespunzătoare sau confirmarea de la o sursă independentă, cu excepția cazului în care natura și importanța acestei încrederi sunt specificate ca o condiție limitativă.
4.4.6 Un evaluator nu va accepta o misiune care implică
raportarea unor condiții ipotetice asumate, care nu pot fi realizate într-o perioadă de timp rezonabilă.
4.4.7 Condițiile ipotetice, care exprimă o posibilitate rezonabilă,
pot fi raportate cu condiția să fie însoțite de o discuție cu privire la șansele de realizare a ipotezei precum și la determinarea valorii care reflectă adevărata situație, de ex., o situație în care un client vrea să știe care va fi valoarea terenului care ar putea fi decontaminat.
4.4.8 Un evaluator nu va folosi sau nu se va baza pe concluzii
fără suport, bazate pe o prejudecată de orice fel sau nu va raporta concluzii care reflectă opinia că această prejudecată este necesară pentru menținerea sau maximizarea valorii.
4.4.9 La verificarea raportului altui evaluator, un evaluator va
raționa în mod imparțial și își va justifica motivele pentru care este de acord sau nu cu concluziile raportului.
5.0 Competență
Un evaluator trebuie să posede cunoștințele, competența și
experiența necesară pentru a îndeplini, în mod eficient, misiunea sa în conexiune cu un standard profesional acceptabil. Numai acei evaluatori capabili să respecte definiția evaluatorului, menționată în Definiții (paragraful 3.3 de mai sus) vor desfășura activități în conformitate cu aceste Standarde.
5.1 Acceptarea instrucțiunilor
5.1.1 Înainte de a accepta o misiune sau de a încheia un contract
de efectuare a oricărei misiuni, un evaluator trebuie să identifice în mod corespunzător problema care trebuie
Cod Deontologic 56Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
abordată și să fie sigur că posedă experiența și cunoștințele,
sau în cazul unei misiuni în străinătate, că este capabil să se asocieze cu un profesionist care posedă experiență sau cunoaște forțele pieței, limba și legislația, pentru a-și îndeplini misiunea în mod competent.
5.2 Asistență din exterior
5.2.1 Atunci când se apelează la asistența din exterior, în vederea
completării competențelor unui evaluator, acesta va trebui să stabilească dacă persoanele care oferă asistență posedă abilitățile și principiile deontologice necesare.
5.2.2 Câ nd se solicită asistență din exterior este necesară
obținerea acordului clientului iar identitatea persoanelor care oferă asistență și importanța rolului lor vor fi evidențiate în raportul evaluatorului.
5.3 Eficiență și conștiinciozitate
5.3.1 Evaluatorul va acționa prompt și eficient pentru îndeplinirea
instrucțiunilor clientului și îl va informa pe client asupra stadiilor evaluării.
5.3.2 Instrucțiunile vor fi refuzate în cazul în care circumstanțele
împiedică efectuarea investigațiilor necesare, a unei calități bune a muncii și a finalizării evaluării într-un timp rezonabil.
5.3.3 Instrucțiunile scrise vor fi primite de la client și/sau
vor fi confirmate în scris de evaluator, conținând detalii suficiente pentru a evita orice interpretare eronată, înainte de raportarea evaluării.
5.3.4 Un evaluator va face verificări și investigații laborioase
pentru a se asigura că datele pentru analiza în evaluare sunt corecte și demne de încredere.
5.3.5 Un evaluator va pregăti un dosar de lucru pentru fiecare
misiune care, la finalizare, va conține o copie a originalului, pe hârtie sau în formă electronică (salvate corespunzător) a tuturor rapoartelor scrise, a corespon denței și a notificărilor plus însemnările din dosar, care întăresc opiniile evaluatorului prin verificări, comparare obiectivă, deducție și calcul.
Cod Deontologic 57Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.3.6 Dosarul de lucru pentru fiecare misiune va fi reținut pentru
o perioadă de cel puțin cinci ani de la finalizarea misiunii.
6.0 Prezentarea informațiilor
Este esențial ca evaluatorii să elaboreze și să comunice analizele,
opiniile și concluziile lor către utilizatorii serviciilor prestate de ei, prin rapoarte corecte care vor dezvălui orice informații ce ar putea afecta obiectivitatea.
6.1 Raportul de evaluare va trebui să facă o descriere clară și
precisă a ariei de aplicabilitate a misiunii și a scopului acesteia, prezentândnd orice ipoteze, scenarii sau condiții limitative care afectează în mod direct evaluările și, acolo unde este cazul, indicând efectul lor asupra valorii.
6.2 Raportul de evaluare trebuie să furnizeze suficiente informații
pentru a descrie activitatea desfășurată, concluziile obținute și contextul în care s-au format.
6.3 Un evaluator trebuie să prezinte orice relație personală sau a
firmei, directă sau indirectă, cu proprietatea sau compania care este subiectul oricărei misiuni și care ar putea duce la un posibil conflict de interese.
6.4 Atunci când un evaluator acționează în ipostaza de evaluator
intern, relația sa cu entitatea care controlează activele va trebui dezvăluită în raportul de evaluare.
6.5 Atunci când un evaluator acționează în ipostaza de evaluator
extern, însă a lucrat și în alte contracte pentru client, această relație trebuie să fie dezvăluită în cazul în care o terță parte, care se bazează pe evaluare, consideră că obiectivitatea evaluatorului este compromisă.
6.6 Orice limitări privind calitatea serviciului pe care un evaluator
îl poate oferi trebuie să fie dezvăluite, fie că se datorează unor constrângeri externe impuse sau în special se datorează evaluatorului sau misiunii. În cazul în care apelează la asistență din exterior, evaluatorul trebuie să prezinte identitatea persoanelor care oferă asistență, gradul de încredere și natura acestei asistențe.
Cod Deontologic 58Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
6.7 Un evaluator trebuie să stabilească o restricție de nepublicare
a unei evaluări sau a concluziilor acesteia fără acord prealabil, astfel încât evaluatorul să păstreze un control asupra formei și contextului în care evaluările sale sunt dezvăluite public.
6.8 Un evaluator va prezenta orice devieri de la Standardele
Internaționale de Evaluare.
6.8.1 Standardele sunt concepute pentru situațiile generale și nu
pot acoperi orice eventualitate. V or exista situații în care devierea de la Standarde este inevitabilă. Când apar astfel de situații, devierea nu va constitui o încălcare a acestor Standarde, cu condiția ca această deviere să fie rezonabilă, să respecte principiile eticii și limitele de competență, iar în raportul de evaluare să fie inclusă o expunere privind rațiunea acestei devieri.
7.0 Raportarea valorilor
Misiunile de evaluare se pot referi la una sau mai multe proprietăți.
Stilul raportului de evaluare trebuie să fie ajustat în funcție de natura misiunii și de nevoile clientului, respectându-se și anumite cerințe minime cu privire la conținut.
7.1 Acest paragraf prezintă conținutul minim al oricărui raport sau
certificat. Trebuie să fie incluse următoarele elemente (vezi și paragraful 5.1 din IVS 3 – Raportarea evaluării):
/circle6 identitatea evaluatorului și data raportului;
/circle6 identitatea clientului;
/circle6 instrucțiunile, data efectivă a valorii estimate, scopul și
utilizarea evaluării;
/circle6 baza de evaluare, incluzând tipul și definiția valorii;
/circle6 identitatea, situația juridică și locația (locațiile) proprietății
(proprietăților) care vor fi evaluate;
/circle6 data și amploarea inspecțiilor;
Cod Deontologic 59Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
/circle6 aria de aplicabilitate și amploarea activității în misiunea de
evaluare;
/circle6 orice ipoteze și condiții limitative și orice ipoteze speciale,
neobișnuite sau extraordinare;
/circle6 o declarație de conformitate prin care se arată că evaluarea a
fost făcută prin respectarea standardelor și a altor cerințe de prezentare;
/circle6 calificarea profesională și semnătura evaluatorului; și
Conform exigențelor din unele țări, în anumite cazuri, o certificare
specifică din partea evaluatorului într-o formă standard.
7.2 Utilizarea evaluării și complexitatea proprietății determină gradul
de detaliere adecvat pentru un raport. În cazul în care se raportează o proprietate unică sau complexă, este recomandabil ca raportul să conțină mai multe detalii cu privire la datele pe care se bazează evaluarea și raționamentul din spatele concluziilor. În cazul în care un raport este elaborat pentru un portofoliu de proprietăți, în scopul utilizării evaluării într-o misiune de audit, nivelul de detaliere a datelor solicitate pentru fiecare dintre proprietățile din cadrul portofoliului poate fi mai puțin extins.
7.3 Această secțiune nu trebuie să fie considerată ca reprezentând
investigațiile, cercetarea și analiza necesare desfășurării unei evaluări adecvate, ci pur și simplu minimul care trebuie prezentat în raport.
Cod Deontologic 60Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Tipuri de proprietate
Introducere 63
Proprietatea imobiliară 63Bunuri mobile 70Întreprinderi (afaceri) 73Active financiare 77
Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare
Tipuri de proprietate
Tipuri de proprietate
1.0 Introducere
Proprietatea imobiliară reprezintă o parte considerabilă a avuției
mondiale, iar evaluarea acesteia este fundamentală pentru asigurarea viabilității proprietății globale și a piețelor financiare. Proprietatea imobiliară trebuie să se distingă de celelalte categorii de proprietate, respectiv de proprietatea mobiliară (bunuri mobile), întreprinderi și active financiare. Termenul proprietate ,
utilizat fără alte precizări sau identificări, se poate referi la oricare din tipurile de proprietate de mai sus. Deoarece evaluatorii au adesea misiuni care se referă la tipuri de proprietate diferite de proprietatea imobiliară sau la proprietăți a căror valoare includ mai multe tipuri de proprietate, este esențială înțelegerea fiecărui tip de proprietate și distingerea caracteristicilor fiecăruia. Deși divizarea proprietății în cele patru categorii distincte este recunoscută de mult timp, în ultimele decenii au apărut noi entități și instrumente noi. Cadrul de referință acceptat descrie aceste noi clase de proprietate, iar familiarizarea evaluatorilor cu tipurile specializate de proprietate și participații devine tot mai importantă pentru practica evaluării. Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare recunoaște următoarele patru tipuri entități de proprietate: proprietate imobiliară, proprietate mobiliară (bunuri mobile) întreprinderi și active financiare.
2.0 Proprietatea imobiliară
2.1 Drepturile reale imobiliare se exercită asupra unui bun imobil.
Acest drept este înregistrat într-un document formal, de exemplu un titlu de proprietate. De aceea, proprietatea este un concept juridic distinct de bunul imobil, care este un activ fizic. Drepturile reale imobiliare cuprind toate prerogativele, avantajele și beneficiile legate de proprietatea asupra bunurilor imobile. În contrast, proprietatea imobiliară cuprinde terenul în sine, toate bunurile care în mod natural fac corp comun cu acesta, precum și toate bunurile care sunt legate de acesta, cum ar fi clădirile sau amenajările ale terenului (amplasamentului).
2.1.1 Termenul imobiliar este utilizat, uneori, pentru a face
distincție atât între drepturile reale imobiliare și bunurile asupra cărora se exercită, pe de o parte și bunurile mobile, pe de altă parte care, în anumite țări, sunt denumite în mod legal ca bunuri mobiliare .
Tipuri de proprietate 63Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
2.2 Dreptul de proprietate imobiliar are următoarele atribute: posesia,
folosința și dispoziția. Acestea includ dreptul de a utiliza, de a ocupa, de a vinde, de a închiria, de a testa (a lăsa moștenire) de a dona sau de a alege a exercita oricare sau nici unul dintre acestea. În anumite situații, un anumit atribut poate fi separat și transferat, închiriat sau înstrăinat, în condițiile legii.
2.2.1 Prerogativele sau beneficiile corespunzătoare dreptului
real imobiliar sunt stabilite prin lege. Uzual, dreptul de proprietate poate fi subiect al unor limitări externe impuse de către stat, precum impozitarea, exproprierea, confiscarea, reglementarea, planificarea urbană sau preluarea de către stat a proprietăților fără proprietar sau moștenitor.
2.2.2 Dreptul de proprietate absolut, care este limitat numai de
stat, este cunoscut sub denumirea de drept de proprietate
deplin.
2.2.3 Contractele de închiriere sunt înțelegeri prin care se
creează alte drepturi reale imobiliare. Printr-un contract de închiriere proprietarul își menține dreptul de dispoziție și transferă sau asigură chiriașului dreptul de ocupare și de utilizare. Chiriașul sau locatarul dobândește, în temeiul contractului de închiriere, dreptul de a ocupa și a utiliza proprietatea imobiliară pentru un timp determinat și în anumite condiții (plata chiriei).
2.2.3.1 Subînchirierile iau naștere în cazul în care chiriașul
transferă unui terț, numit subchiriaș (sublocatar) dreptul de care se bucură chiriașul, respectiv dreptul de ocupare și utilizare.
2.2.3.2 Un evaluator trebuie să analizeze în ce măsură
clauze sau condițiile dintr-un contract de închiriere afectează valoarea proprietății.
2.2.4 În afara restricțiilor impuse de către stat, alte prevederi
legale pot impune restricții asupra exercitării drepturilor inerente aferente unei proprietăți imobiliare.
Tipuri de proprietate 64Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
2.2.4.1 Restricțiile actelor de proprietate și clauzele
restrictive care însoțesc terenul, pot afecta
utilizarea, dezvoltarea sau transferul proprietății.
2.2.4.2 Servituțile reprezintă un beneficiu necorporal
asupra proprietății deținute, care încredințează utilizarea unei părți a acesteia fără a duce la dobândirea proprietății. Drepturile de trecere sunt drepturi sau privilegii dobândite prin uz, contract sau lege, cum ar fi dreptul de trecere prin sau peste o parte a unei proprietăți imobiliare, aflată în proprietatea altei persoane.
2.2.5 Asociate cu proprietatea imobiliară pot fi și alte drepturi de
proprietate sau care privesc interese financiare.
2.2.5.1 Coproprietatea (proprietatea comună) poate
fi creată prin împărțirea legală a drepturilor de proprietate. Un exemplu îl constituie proprietatea imobiliară care nu aparține unui singur proprietar. Proprietatea poate aparține unei societăți comerciale cu mai mulți acționari sau asociați, sau mai multor coproprietari.
2.2.5.2 Interesul unui beneficiar în cadrul trustului este
cunoscut sub formă de participație sub formă de
acțiuni, care este în contrast cu interesul legal al
unui administrator de active (un beneficiar deține o participație în acțiuni pe când titlul legal este deținut de administratorul de active).
2.2.5.3 Un beneficiu financiar poate lua naștere prin
ipotecarea proprietății imobiliare atunci când aceasta este utilizată ca și colateral pentru garantarea unei finanțări sau cheltuieli legate de proprietatea respectivă. O participație de capital
este considerată ca un activ financiar distinct.
2.3 În terminologia contabilă, proprietatea imobiliară este inclusă, în
mod uzual, în categoria activelor corporale imobilizate, numite și active pe termen lung. Uneori, proprietatea imobiliară poate fi considerată ca activ curent, de ex. cînd un teren, eventual după amenajare, este deținut în stoc pentru vânzare.
2.3.1 Activul reprezintă dreptul deținut în proprietatea imobi liară,
de exemplu activul este dreptul real de proprietate.
Tipuri de proprietate 65Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
2.3.2 Se evaluează mai degrabă dreptul de proprietate asupra
activului și nu proprietatea imobiliară ca o entitate fizică.
2.3.3 În cazul în care un activ se cumpără și se vinde în piață,
participanții pe piață atribuie valori specifice anumitor drepturi în proprietatea imobiliară. Aceste valori atribuite de către participanți formează baza obiectivă pentru estimarea valorii de piață a proprietății imobiliare.
2.4 Evaluarea proprietății imobiliare se realizează în diverse scopuri,
printre care: raportări financiare, tranzacții care implică transferul proprietății, credite sau împrumuturi garantate cu proprietatea, litigii, probleme de impozitare, consultanța sau luarea unor decizii investiționale. Cu excepția ultimului caz, valoarea de piață
reprezintă baza de stabilire a valorii, în toate situațiile următoare:
2.4.1 Evaluări ale activelor imobilizate cu scopul întocmirii
rapoartelor financiare, pentru reflectarea efectului modificării prețurilor sau valorilor curente;
2.4.2 Evaluări pentru a asista un cumpărător potențial la
întocmirea ofertei sale, sau a asista un vânzător potențial în stabilirea unui preț acceptabil pe care să îl pretindă sau pentru a ajuta ambele părți să determine prețul de vânzare pentru o anumită tranzacție; evaluări pentru stabilirea bazelor pentru reorganizarea sau fuziunea unor proprietăți multiple;
2.4.3 Evaluări solicitate pentru estimarea valorii unei proprietăți
cu care se garantează un credit ipotecar sau pentru a stabili o bază de asigurare sau de garantare a unui credit cu o proprietate;
2.4.4 Evaluări utilizate în exproprieri pentru cauza de utilitate
publică, în litigii sau arbitraj asupra unor dispute asupra unor contracte sau interese parțiale, sau acoperirea unor daune cauzate de accidente sau violări ale legislației de mediu;
2.4.5 Evaluări necesare pentru estimarea valorii de impozitare;
pentru separarea activelor în active amortizabile și active neamortizabile și determinarea, în acest mod, a amortizării aplicabile; sau pentru determinarea taxelor legate de donații sau moșteniri;
Tipuri de proprietate 66Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
2.4.6 Evaluări și lucrări auxiliare pentru un spectru larg de
clienți, de exemplu: investitori, asigurători, licitatori, lichidatori, administrația locală (pentru determinarea efectelor planurilor de urbanism) sau pentru o diversitate de scopuri, de exemplu: analize de piață sau de fezabilitate, analize cost/beneficiu, determinarea valorii contabile a unor noi acțiuni emise (sau revizuirea acesteia) și pentru stabilirea evoluției chiriei și ratelor de leasing viitoare.
2.5 În orice evaluare a proprietăților imobiliare trebuie identificate
caracteristicile relevante ale proprietății. Caracteristicile proprietății includ:
2.5.1 localizarea, descrierea fizică și juridică și atributele
economice sau de a genera venit;
2.5.2 dreptul de proprietate evaluat (proprietate deplină/
liberă, proprietate închiriată, drept de închiriere, drept de subînchiriere);
2.5.3 orice proprietate mobilă, adăugiri sau active necorporale
care nu sunt proprietate imobiliară dar sunt incluse în evaluare (a se vedea paragraful 3.2) de mai jos;
2.5.4 orice servituți, restricții, impedimente, închirieri,
condiționări sau clasificări speciale asupra proprietății sau a altor elemente de natură similară cunoscute;
2.5.5 dacă proprietatea subiect reprezintă un drept parțial sau
fracționar sau un segment fizic al unei parcele mai mari de teren.
2.6 Evaluarea proprietății imobiliare poate fi influențată de considerații
speciale, cum sunt:
2.6.1 O cerere de a analiza fuziunea unor proprietăți (de exemplu,
în cazul valorii din fuziune ) sau separarea participațiilor la
o proprietate ( valoarea componentelor );
2.6.2 E fectele unor modificări probabile de zonificare sau
dezvoltare a infrastructurii, de exemplu extinderea sistemelor de utilități publice sau coridoare de acces;
2.6.3 Piețe în declin, caracterizate prin cerere redusă, ofertă
excedentară, număr redus de tranzacții, în care estimările valorii de piață pot fi susținute în mică măsură pe date
istorice sau curente. În aceste cazuri, participanții pe
Tipuri de proprietate 67Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
piață se pot focaliza spre alți indicatori ai valorii sau
performanțelelor proprietății.
2.7 În evaluarea proprietății imobiliare se utilizează, în general,
abordările prin cost, comparații ale vânzărilor și capitalizarea veniturilor și implicit metodele asociate cu aceste abordări. Evaluatorul va reconcilia indicațiile rezultate din aplicarea a două sau mai multe abordări sau metode asociate. Toate cele trei abordări sunt bazate pe principiul substituției, care stabilește că dacă sunt disponibile mai multe mărfuri sau servicii similare sau asemănătoare, acea marfă sau acel serviciu cu prețul cel mai mic va atrage cererea și vânzarea cea mai mare.
2.7.1 Abordarea prin cost stabilește valoarea proprietății
imobiliare prin estimarea costului de achiziționare a terenului și construirea unui imobil nou cu utilitate egală sau adaptarea unei proprietăți vechi la aceiași utilizare, fără costurile legate de timpul de construcție/adaptare. În mod uzual, la costurile terenului și de construcție se adaugă un profit estimat pentru promotorul imobiliar. În cazul proprietăților vechi, abordarea prin cost ia în considerare o estimare a deprecierii, care include atât deteriorarea fizică, cât și deprecierea funcțională.
2.7.1.1 În anumite țări se aplică metodologia costului
de înlocuire net (CIN) pentru a determina un
surogat pentru valoarea de piață a proprietăților
specia lizate (a se vedea Concepte și principii generale de evaluare, paragraful 8.2 și Standardul Internațional de Practică în Evaluare GN 1, paragraful 5.11.1).
2.7.1.2 O estimare obținută de abordarea prin cost
reprezintă valoarea unei proprietăți depline (neocupată). Dacă proprietatea este închiriată sau este supusă unor alte interese parțiale, evaluatorul trebuie să facă ajustări pentru a reflecta drepturile de proprietate care se evaluează.
2.7.1.3 Costul și valoarea de piață sunt cel mai apropiate în
cazul unei proprietăți noi. Abordarea prin cost este
aplicată adesea în evaluarea unor construcții
Tipuri de proprietate 68Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
noi sau recente, a unor proiecte de construcții,
extinderi sau renovări. Totuși estimările de cost reprezintă limita superioară a ceea ce cumpărătorii ar plăti pentru astfel de proprietăți. De asemenea, abordarea prin cost este utilă în evaluarea proprietăților specializate sau cu piață limitată, care sunt vândute rar. Dacă se aplică pentru proprietățile vechi, când este dificil să se obțină date de piață pentru estimările costurilor și deprecierii, abordarea prin cost poate produce indicații de valoare nebazate pe piață.
2.7.2 Abordarea prin comparația vânzărilor stabilește limitele
valorii de piață prin examinarea prețurilor de piață plătite
pentru proprietățile imobiliare concurente cu proprietatea de evaluat. Trebuie să fie analizate vânzările, astfel încât să existe certitudinea că părțile implicate în tranzacție au fost motivate în mod tipic. Trebuie eliminate din comparație prețurile de vânzare care reflectă motivații diferite de cele ale unui participant tipic pe piață, de exemplu tranzacțiile unor cumpărători cu interese speciale, care plătesc un supliment de preț pentru o anumită proprietate.
2.7.2.1 Proprietatea subiect al evaluării (proprietatea de
evaluat) este comparată cu prețurile de vânzare (sau ofertele de vânzare) ale unor proprietăți similare, care au fost tranzacționate recent pe o piață liberă. Prețurile de vânzare sunt analizate prin aplicarea unor elemente de comparație corespunzătoare și sunt ajustate pentru diferențele față de subiectul evaluării pe baza elementelor de comparație (A se vedea GN 1, Standardul Internațional de Practică în Evaluarea proprietății imobiliare, paragrafele 5.12.4 și 5.22).
2.7.2.2 În aplicarea abordării prin comparația vânzărilor,
evaluatorul trebuie să ia în considerare care sunt drepturile de proprietate de evaluat, pentru a se asigura că sunt identice cu cele asociate cu proprietățile comparabile. În caz contrar, sunt necesare ajustări adecvate asupra vânzărilor proprietăților luate ca bază de comparație.
2.7.2.3 Abordarea prin comparația vânzărilor este
apli cabilă și convingătoare numai în cazul existenței
Tipuri de proprietate 69Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
unor date de piață suficiente. Datele obținute prin
aplicarea acestei abordări pot fi aplicate și în cazul abordărilor prin capitalizarea venitului și prin cost. Totuși, încrederea în abordarea prin comparația vânzărilor poate fi limitată atunci când condițiile de piață sunt marcate de modificări rapide sau de volatilitate sau în cazul evaluărilor de proprietăți specializate, care sunt rareori vândute.
2.7.3 În cazul abordării prin capitalizarea venitului , valoarea de
piață a proprietăților imobiliare este determinată pe baza
capacității proprietății de a genera venit. Abordarea prin
capitalizarea venitului se bazează pe principiul anticipării,
conform căruia valoarea este creată de beneficiile viitoare anticipate (fluxurile de venit).
2.7.3.1 Capitalizarea venitului ia în considerare infor mațiile
asupra veniturilor și cheltuielilor compa rabile
pentru a stabili venitul net (operațional) al proprietății de evaluat. Capitalizarea se face fie prin aplicarea unei singure rate (rată de capitalizare totală, rată pentru toate riscurile) asupra venitului dintr-un singur an, fie prin aplicarea unei rate de actualizare (care reflectă randamentul investiției) asupra unei serii de venituri previzionate pentru o anumită perioadă (A se vedea GN 1, Standardul Internațional de Practică în Evaluarea Proprietății Imobiliare, paragrafele 3.13 la 5.13.5)
2.7.3.2 Deoarece investitorii urmăresc nivelul ratei
rentabilității, ipotezele sau datele de intrare pentru estimările valorii prin capitalizarea venitului pot fi comparate cu performanța unei proprietăți alternative și a investițiilor financiare.
2.7.3.3 Capitalizarea venitului este aplicată îndeosebi
pentru evaluarea proprietății în totalitatea sa, deci 100% (inclusiv a tuturor acționarilor sau partenerilor) a capitalului proprietăților închiriate.
3.0 Bunuri mobile
3.1 Proprietatea asupra bunurilor mobile se referă la proprietatea
asupra unui bun, altul decât o proprietate imobiliară. Aceste bunuri pot fi corporale sau necorporale, de exemplu, o creanță
Tipuri de proprietate 70Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
sau o licență. Proprietatea mobiliară corporală reprezintă
drepturile asupra unui activ care nu este atașat în mod permanent de o proprietate imobiliară și este caracterizat, în general, prin mobilitatea sa.
3.2 Exemple de bunuri mobile sunt:
3.2.1 Obiecte identificabile, portabile și corporale, considerate de
către publicul larg drept personale, de exemplu: mobilier, colecții, aparate. Proprietatea asupra activelor curente ale unei întreprinderi, stocurile și obiectele de inventar sunt considerate bunuri mobile.
3.2.1.2 În unele țări, cele de mai sus sunt denumite bunuri
de folosință personală .
3.2.2 Instalațiile non-imobiliare atașate la proprietate de către
chiriaș și utilizate în derularea afacerii. Îmbunătățirile făcute de locatar se pot face asupra terenului sau clădirilor și sunt instalate și plătite de către locatar pentru a-i răspunde nevoilor sale. Elementele non-imobiliare pot fi luate de locatar la expirarea contractului de închiriere. Îndepărtarea lor nu duce la deteriorarea proprietății imobiliare. Îmbunătățirile făcute de chiriaș sau locatar pot fi partajări sau amenajări. Viața utilă a acestora poate fi mai mică sau mai mare decât durata contractului de închiriere. În cel de al doilea caz, locatarul poate primi compensări care reflectă contribuția cu care îmbunătățirile făcute de acesta au majorat valoarea proprietății închiriate.
3.2.2.1 Prin extensie, această categorie poate include
construcții nepermanente, mașini și echipamente specializate.
3.2.2.2 În alte țări, termenul de bunuri mobile cuprinde
ambele categorii de bunuri descrise în paragrafele 3.2.1 și 3.2.2.
3.2.3 F ondul de rulment net (capital de lucru net) și instrumentele
financiare pe termen scurt sau activele curente (circulante)
Tipuri de proprietate 71Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
nete sunt diferența dintre activele lichide și datoriile
pe termen scurt. Fondul de rulment net poate include disponibilitățile bănești, titluri de plasament și stocurile curente din care se scad datoriile pe termen scurt, respectiv datorii la furnizori și credite pe termen scurt.
3.2.4 Activele necorporale sunt drepturi în entități necorporale.
Exemple de proprietate necorporală sunt: dreptul de a recupera o creanță și dreptul de a valorifica o idee. Este dreptul, de exemplu, de a recupera sau a profita, distinct de însăși entitatea nercoporală, respectiv creanța sau ideea, care este proprietate și căreia îi este atribuită valoarea.
3.3 O evaluare care include atât bunurile mobile, cât și proprietatea
imobiliară trebuie să identifice bunurile mobile și să ia în considerare efectele acesteia asupra estimării valorii cerute.
3.3.1 Evaluările de bunuri mobile pot fi subiectul unor
angajamente mai largi. Tipul de valoare care se determină pentru bunurile mobile trebuie să fie consecvent cu scopul evaluării, indiferent dacă acesta este vânzarea, renovarea sau demolarea proprietății. Bunurile mobile pot fi evaluate la valoarea de piață, la valoarea de recuperare sau la
valoarea de lichidare, de exemplu valoarea bunurilor
mobile dintr-un hotel care au fost vândute împreună cu hotelul în funcțiune față de valoarea bunurilor mobile din hotel care au fost vândute după ce hotelul a încetat să funcționeze (A se vedea IVS 2, paragrafele 3.9 și 3.10).
3.3.2 Un evaluator trebuie să poată distinge bunurile mobile de
proprietatea imobiliară, iar uneori, i se poate solicita să le excludă, de exemplu în misiuni solicitate de autorități guvernamentale, în scop de impozitare sau de expropriere.
3.3.3 În evaluarea activelor unei întreprinderi, evaluatorul de
active trebuie să stabilească dacă aceste active vor fi evaluate ca parte a valorii de exploatare continuă sau ca active individuale.
3.4 Un evaluator trebuie să cunoască uzanțele locale pentru a
stabili dacă un activ poate fi considerat ca bun mobil sau ca proprietate imobiliară. În anumite cazuri, un element bine fixat, care este tratat ca bun mobil, poate face fi inclus în proprietatea imobiliară la terminarea contractului, mai ales dacă demontarea și
Tipuri de proprietate 72Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
reamplasarea lui poate produce o deteriorare costisitoare a acestui
element sau a clădirii în care este amplasat.
3.5 Evaluarea bunurilor mobile se poate face prin utilizarea tehnicilor
incluse în cele trei abordări de evaluare.
3.5.1 Dacă evaluatorul constată că bunurile mobile, incluse în
proprietatea de evaluat sunt fie superioare, fie inferioare față de cele aflate în mod uzual în proprietățile comparabile, evaluatorul trebuie să introducă corecții pentru contribuția diferită la valoare a bunurilor mobile.
3.5.2 În unele misiuni, evaluatorul trebuie să determine gradul
de deteriorare fizică, depreciere funcțională și depreciere economică care afectează elementele bunurilor mobile. O astfel de determinare va lua în considerare, de asemenea, și durata de viață economică rămasă a clădirii/clădirilor, cu care sunt asociate bunurile mobile.
4.0 Întreprinderi (afaceri)
4.1 O întreprindere (afacere) este o entitate comercială, industrială,
de servicii sau financiară care desfășoară o activitate economică. Întreprinderile sunt, în general, unități distincte de exploatare, generatoare de profit și care furnizează clienților produse sau servicii. Strâns legat de conceptul de întreprindere se utilizează și termenii companie operațională, care este o afacere cu o activitate economică de producție, vânzare sau comercializare a unui produs sau serviciu, și de continuitatea activității care este o întreprindere care își va constinua activitatea în viitorul previzibil, fără intenția sau nevoia de a fi lichidată sau de a-și reduce în mod semnificativ activitatea.
4.2 Întreprinderile sunt entități constituite în mod legal. Întreprinderile
se pot împărți în două categorii.
4.2.1 În prima categorie intră asociațiile familiale, asocierile în
participațiune, societățile în nume colectiv sau în comandită simplă.
Tipuri de proprietate 73Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
4.2.2 În cea de-a doua categorie sunt societățile comerciale
închise și cele deschise, ale căror acțiuni sunt accesibile publicului prin intermediul unei piețe.
4.2.3 Alte forme legale de întreprinderi pot include grupuri
de întreprinderi , în care controlul este încredințat unor
administratori, și entități multiple care presupun com binarea
dintre societatea mamă și filiale.
4.3 Întreprinderile au o gamă largă de activități economice și aparțin
fie sectorului privat, fie celui de stat. Activitățile economice includ: industria, comerțul cu ridicata și cu amănuntul, hotelăria,
asistență medicală și servicii financiare, juridice, educaționale sau sociale , printre altele. Întreprinderile care furnizează publicului
servicii de infrastructură, de exemplu utilitățile publice, în multe țări sunt controlate de stat dar nu se află în proprietatea acestuia.
4.3.1 Holdingurile care controlează filialele prin deținerea
pachetelor de acțiuni de control ale acestora se regăsesc, printre altele, în domeniul imobiliar sau agricultură.
4.3.2 Proprietăți precum hoteluri, stații de benzină, restaurante,
teatre sau cinematografe, cu denumiri diferite, ca de exemplu proprietăți asimilate cu o întreprindere, proprietăți
generatoare de afaceri, proprietăți comerciale specializate sau entități operaționale distincte sunt evaluate la valoarea
de piață dar valoarea lor de piață include valoarea unor
componente ca: terenuri, clădiri, bunuri mobile, active necorporale și afacerea în sine. Deoarece aceste proprietăți sunt vândute în mod uzual ca un tot unitar operațional, identificarea distinctă a valorii terenului, clădirilor și altor elemente poate fi dificilă; ca urmare, componentele proprietății incluse în evaluare trebuie identificate cu atenție.
4.4 În terminologia contabilă, în activele unei întreprinderi sunt
incluse atât activele corporale, cât și cele necorporale.
Tipuri de proprietate 74Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
4.4.1 Activele corporale includ activele curente și activele
imobilizate ca proprietăți imobiliare, echipamente sau bunuri mobile corporale.
4.4.2 Activele necorporale, care sunt considerate ca bunuri mobile
necorporale, includ abilitatea managerială, know-how de marketing, vocația la credit, forță de muncă calificată, fondul comercial și proprietatea asupra diferitelor drepturi legale și instrumente (de exemplu, brevete de invenție, copyright, franșize și contracte).
4.4.2.1 F ondul comercial include două componente
distincte: una inerentă proprietății (fondul comercial sau goodwill al întreprinderii) și fondul comercial sau goodwill-ul personal, asociat cu proprietarul sau managerul.
4.5 Evaluarea întreprinderilor se face în scopuri diferite ca (a se
vedea GN 6, Standardul Internațional de Practică în Evaluarea întreprinderii, paragraful 5.0):
4.5.1 ac hiziția sau vânzarea unei întreprinderi individuale,
fuziunea sau estimarea valorii pachetelor de acțiuni deținute de acționarii unei întreprinderi;
4.5.2 evaluarea întreprinderii este utilizată adesea ca o bază
pentru alocarea valorii totale a întreprinderii pe activele ei componente și reflectă astfel valoarea de utilizare (a se vedea
Standardul Internațional de Evaluare 2, paragraful 3.1) a diferitelor active ale întreprinderii. Evaluările întreprinderii pot fi baza pentru estimarea mărimii deprecierii unor active imobilizate corporale ale întreprinderii.
4.6 Evaluările de întreprinderi se pot baza pe valoarea de piață a
întreprinderii. Valoarea de piață a unei întreprinderi nu este
neapărat echivalentă cu valoarea de utilizare a întreprinderii.
Evaluările în scopul raportării financiare sunt, în general, solicitate a se baza pe valoarea justă , care poate fi echivalentă sau
nu cu valoarea de piață . În astfel de situații, evaluatorul trebuie să
indice dacă valoarea satisface sau nu atât definiția valorii de piață ,
cât și definiția valorii juste (vezi Concepte și principii generale
de evaluare, paragraful 8.1). Evaluările pe premisa continuității activității (definită în Tipuri de proprietate, paragraful 4.1) se bazează, în general, pe valoarea de utilizare . Dacă scopul evaluării
Tipuri de proprietate 75Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
este elaborarea situațiilor financiare ale întreprinderii, valoarea
de utilizare are un înțeles aparte, redat în Standardul Internațional
de Contabilitate 36, Deprecierea activelor, și care este diferit de înțelesul acesteia din practica evaluării.
4.7 Evaluatorul trebuie să definească în mod clar întreprinderea de
evaluat (de exemplu întreprindere producătoare, holding, firmă din domeniul comerțului), pachetul de acțiuni sau acțiunea (de exemplu, necotată sau cotată la bursă) care sunt supuse evaluării.
4.7.1 O proprietate poate fi nedivizibilă sau poate aparține mai
multor acționari și/sau poate implica o poziție majoritară sau minoritară.
4.7.2 Evaluatorul trebuie să ia în considerare drepturile,
privilegiile sau condițiile aferente dreptului de proprietate, precum și forma juridică a proprietății.
4.8 Evaluările de întreprinderi utilizează trei abordări pentru a ajunge
la valoare. De obicei, evaluatorii reconciliază rezultatele obținute prin două sau mai multe abordări și prin metodele asociate (a se vedea GN 6, Standardul Internațional de Practică în Evaluarea întreprinderii, paragraful 5.15).
4.8.1 Abordarea bazată pe active a evaluării ia în considerare
bilanțul unei întreprinderi, prin care se raportează toate activele, corporale și necorporale și toate datoriile la valoarea de piață sau la o altă valoare contabilă adecvată.
Dacă se utilizează abordarea pe bază de active în evaluarea întreprinderilor care-și continuă activitatea normală de exploatare, valoarea obținută trebuie să fie considerată împreună cu estimările de valoare obținute din altă/alte abordare/abordări.
4.8.2 Abordarea prin capitalizarea venitului calculează valoarea
prezentă a veniturilor sau beneficiilor anticipate, având în vedere creșterea estimată a acestora și momentul obținerii lor, riscul asociat și valoarea în timp a banilor. Venitul este convertit în valoare fie prin capitalizarea directă a unui nivel reprezentativ al venitului, fie prin analiza fluxului de numerar actualizat, fie pe baza metodei dividendelor, în care veniturile estimate a se încasa în mai multe secvențe de timp viitoare sunt convertite într-o valoare prezentă prin aplicarea unei rate de actualizare.
Tipuri de proprietate 76Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
4.8.3 Abordarea prin comparația vânzărilor stabilește valoarea
prin compararea întreprinderii evaluate cu întreprinderi similare, cu pachete de acțiuni sau cu acțiuni care au fost tranzacționate pe piață. Întreprinderile comparabile trebuie să fie din același domeniu de activitate cu cea de evaluat și să depindă de aceleași variabile economice. Sursele uzuale de informații sunt piața achizițiilor de întreprinderi, care se vând și se cumpără în totalitate, tranzacțiile anterioare de acțiuni ale întreprinderii supuse evaluării și piețele de capital, pe care se tranzacționează acțiuni ale unor întreprinderi similare.
5.0 Active financiare
5.1 Activele financiare rezultă din divizarea legală a proprietății asupra
întreprinderii sau proprietății imobiliare (de exemplu: asocieri, societăți comerciale, societăți mixte, coproprietatea), dintr-un drept opțional de a vinde sau cumpăra o proprietate (de exemplu imobiliară, acțiuni sau alte instrumente financiare) la un preț dat și într-o perioadă stabilită, sau prin crearea unor instrumente investiționale bazate pe un pachet de active imobiliare.
5.1.1 Proprietatea poate fi în mod legal divizată pentru a crea
asocieri în care două sau mai multe persoane dețin în comun o proprietate sau o întreprindere și își împart profiturile sau pierderile acesteia.
5.1.1.1 O societate în nume colectiv este o formă de
proprietate în care toți partenerii își împart câștigurile sau pierderile din investiție și fiecare este pe deplin responsabil pentru toate obligațiile.
5.1.1.2 O societate în comandită simplă este o formă de
proprietate constând din parteneri comanditați și comanditari: unii administrează afacerea și își asumă pe deplin obligațiile, pe când ceilalți sunt asociați pasivi și responsabili numai până la mărimea capitalului investit.
5.1.2 Alte entități juridice sunt sindicalizările și asocierile în
participațiune.
5.1.2.1 Investitorii sindicalizați sunt parteneri limitați.
Prin sindicalizare se pot strânge fonduri pentru
Tipuri de proprietate 77Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
achiziționarea sau dezvoltarea unor proiecte
imobiliare sau în alte domenii.
5.1.2.2 O asociere în participație (joint venturre) este o
combinație de două sau mai multe entități care se unesc în scopul realizării unui anumit proiect. Această formă de asociere se deosebește de celelalte forme de asociere prin limitarea duratei
asocierii și prin scopul specific al acesteia.
5.1.3 O opțiune este o înțelegere de a menține o ofertă de a
cumpăra, a vinde sau a închiria o proprietate imobiliară într-o anumită perioadă și la un preț dat. O opțiune creează un drept contractual, exercitarea căruia este, în general, dependentă de îndeplinirea unor condiții specificate. Deținătorul poate alege să-și exercite sau nu opțiunea. În acest caz, o opțiune diferă de un contract de vânzare sau de cumpărare a unei proprietăți. Opțiunile de cumpărare pot fi conținute în contractele de închiriere. Opțiunile de
cumpărare conțin adesea clauza conform căreia o parte
sau întreaga chirie plătită se poate regăsi în prețul de cumpărare.
5.1.4 Investițiile imobiliare prin deținerea de valori mobiliare
sau de instrumente care reflectă atât pozițiile de datorie, cât și de capital, reprezintă o alternativă la proprietatea directă. Investitorii pot deține și tranzacționa părți sau acțiuni într-o proprietate sau într-un pachet de proprietăți la fel cum pot deține și tranzacționa acțiuni ale întreprinderilor.
5.1.4.1 Piața pentru astfel de valori mobiliare include
atât un sector privat sau instituțional (societăți, fonduri, companii de asigurare), cât și un sector public (investitori individuali care tranzacționează pe piața de capital).
5.1.4.2 Instrumentele de investiție mobilizate includ
fonduri imobiliare, fonduri ipotecare sau de alte valori mobiliare bazate pe ipoteci, firme de exploatare imobiliară etc.
Tipuri de proprietate 78Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.2 Activele financiare sunt active necorporale și pot include:
5.2.1 drepturile inerente deținerii unei întreprinderi sau
proprietăți, respectiv de a folosi, ocupa, vinde, închiria sau administra;
5.2.2 drepturile inerente din cadrul unui contract care garantează
o opțiune de a cumpăra, sau unei închirieri cu opțiune de cumpărare, opțiuni care pot fi exercitate sau nu; sau
5.2.3 drepturile inerente deținerii unui pachet de acțiuni sau
obligațiuni (de exemplu, de a păstra acest pachet sau de a-l vinde).
5.3 Evaluarea activelor financiare este necesară în mai multe situații. 5.3.1 Un activ financiar poate fi inclus între activele unui
investitor. Ca urmare, pentru a stabili valoarea totală a activelor deținute de investitor, trebuie determinată valoarea activelor financiare ale acestuia. Sau un investitor dorește să își vândă participația sa, sau aceasta este moștenită, valoarea ei necesară pentru stabilirea impozitului aferent sau pentru luarea unei hotărâri judecătorești. De asemenea, un asociat dorește să cumpere un activ financiar, inclusiv pentru aport la capital.
5.3.2 Opțiunile de cumpărare, care se pot achiziționa adesea cu
sume mici, creează un puternic efect de îndatorare, efect al cărui impact trebuie să fie luat în considerare în prețul final de tranzacționare. Opțiunile de cumpărare a proprietății închiriate reduc vandabilitatea proprietății închiriate, cu implicații asupra valorii de piață a acesteia.
5.3.3 Evaluarea instrumentelor de investiții mobilizate se face în
scopul garantării emisiunilor și emiterii rating-lui valorilor mobiliare, înainte de ofertele publice de vânzare.
5.4 Standardul Internațional de Contabilitate, IAS 32 – Instrumente
financiare: prezentare și descriere, paragraful 5, oferă definiții pentru un activ financiar, datorie financiară, instrument financiar,
instrument de capital propriu, instrument (financiar) compus și active și datorii financiare monetare. Conform IAS 32, o
întreprindere trebuie să prezinte informații asupra valorii juste pentru fiecare clasă de active și de datorii financiare, recunoscute sau nerecunoscute. Dacă un instrument financiar este tranzacționat
Tipuri de proprietate 79Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
pe o piață activă sau lichidă, prețul cotat pe acea piață este cea mai
bună măsură pentru valoarea justă (IAS 32, 77, 81).
5.4.1 Un activ financiar este orice activ care este a) numerar;
b) un drept contractual de a încasa numerar sau alte active financiare de la altă întreprindere; c) un drept contractual de a schimba instrumente financiare cu altă întreprindere în condiții care sunt potențial favorabile; sau d) un instrument de capitaluri proprii ale altei întreprinderi.
5.4.1.1 Exemple uzuale de active financiare care reprezintă
un drept contractual de a încasa numerar în viitor sunt: a) creanțele și datoriile pe termen scurt comerciale; b) efecte comerciale de încasat și de plătit; c) împrumuturi de încasat și de plătit; și d) obligațiuni de încasat și de plătit.
5.4.2 O datorie financiară este orice datorie contractuală: a) de a
vărsa numerar sau alt activ financiar unei alte întreprinderi; b) de a schimba instrumente financiare cu altă întreprindere în condiții care sunt potențial nefavorabile (O întreprindere poate avea o datorie contractuală care poate fi reglată fie printr-o plată sub formă de active financiare, fie sub forma unor valori mobiliare de tipul capitalurilor proprii).
5.4.2.1 Exemple uzuale de datorii financiare care
reprezintă o obligație contractuală de a vărsa numerar în viitor sunt: a) creanțele și datoriile pe termen scurt comerciale; b) efecte comerciale de încasat și de plătit; c) împrumuturi de încasat și de plătit; și d) obligațiuni de încasat și de plătit.
5.4.3 Un instrument financiar reprezintă orice contract
care generează simultan un activ financiar pentru o întreprindere și o datorie financiară sau un instrument de capitaluri proprii pentru o altă întreprindere. Instrumentele financiare au o sferă largă, respectiv de la instrumente primare tradiționale precum obligațiunile la forme variate de instrumente financiare derivate:
5.4.3.1 Instrumentele financiare derivate dau, uneia dintre
părți, dreptul contractual de a schimba active financiare cu altă parte, în condiții ce sunt potențial favorabile, sau o datorie contractuală de a schimba active financiare cu altă parte în condiții ce sunt
Tipuri de proprietate 80Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
potențial nefavorabile. Drepturile și obligațiile
contractuale care nu implică transferul activului financiar, ci prevăd executarea prin primirea sau livrarea doar a unui activ fizic (de exemplu, o opțiune, contracte forward sau futures pe argint) nu sunt cuprinse în sfera de definiție a instrumentelor financiare (IAS 32, A 9, 14, A 13).
5.4.3.2 Instrumentele financiare derivate creează drepturi
și datorii, ce au ca efect transferarea între părți a unuia sau mai multor riscuri financiare (de exem plu, riscul de preț, riscul de credit, riscul de lichi ditate, riscul fluxului de numerar), inerente unui instrument financiar primar de bază (IAS 32, 10).
5.4.3.3 Multe alte tipuri de instrumente financiare
derivate încorporează un drept sau o datorie de a face schimburi viitoare, incluzând swap-ul de rată a dobânzii și swap-ul valutar, rata dobânzii din contractele caps, collars și floors pe baza ratei dobânzii, împrumuturile, emisiunile de obligațiuni și acreditivele (IAS 32, A 12).
5.4.3.4 O operațiune de leasing financiar este considerată
un instrument financiar, iar o operațiune de leasing operațional nu este considerată un instrument financiar (IAS 32, A 6).
5.4.4 Un instrument de capital propriu este orice contract care
certifică existența unui interes rezidual în activele unei întreprinderi după deducerea tuturor datoriilor sale.
5.4.4.1 Exemple uzuale de instrumente de capitaluri
proprii includ acțiunile comune, unele tipuri de acțiuni preferențiale, precum și bonurile de subscriere de active sau opțiuni pentru subscrierea sau cumpărarea de acțiuni de la întreprinderea emitentă (IAS 32, A7).
5.4.4.2 O opțiune sau alt instrument similar, achiziționat de
o întreprindere, care îi dă dreptul de a răscumpăra propriile instrumentele de capitaluri proprii nu se constituie într-un activ financiar al întreprinderii (IAS 32, A8).
Tipuri de proprietate 81Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.4.5 Un instrument (financiar) compus este un instrument
financiar care, din punctul de vedere al emitentului, conține atât un element de datorie, cât și de capital.
5.4.6 Activele și datoriile financiare monetare (denumite și
instrumente financiare monetare ) sunt active și datorii
financiare ce urmează a fi încasate sau plătite în bani, pentru o sumă determinată sau determinabilă.
5.5 Val oarea ansamblului tuturor activelor financiare asupra
unei proprietăți poate fi mai mare sau mai mică decât suma participațiilor individuale asupra acelei proprietăți.
5.5.1 Valoarea completă (100%) a deținerilor în proprietăți
generatoare de venit, aparținând mai multor asociați, este posibil să depășească valoarea agregată a participațiilor minoritare asupra proprietăților. În mos similar, valoarea portofoliului unui fond imobiliar, care reprezintă ansamblul a diferite proprietăți, este posibil să difere de suma valorilor tuturor proprietăților care formează portofoliul, datorită specificului asamblării proprietăților în portofoliu și/sau managementului portofoliului.
5.5.2 Evaluatorul estimează mai întâi valoarea completă sau
totală a unei proprietăți înainte de a evalua participațiile fragmentare (fracțiunile proprietății).
5.5.3 În misiuni care implică active financiare, evaluatorul
trebuie să identifice în mod exact drepturile de proprietate care se evaluează, dacă este vorba de o poziție majoritară sau minoritară într-o întreprindere sau proprietate, de un drept contractual sau un drept majoritar sau minoritar asupra unei investiții imobiliare mobilizate. Evaluatorul trebuie să examineze clauzele contractuale sau actele constitutive (de asociere) pentru a verifica cota procentuală din proprietate pe care o reprezintă subiectul evaluării.
5.6 Evaluarea activelor financiare implică cunoștințe aprofundate și
specializate. Ca urmare, evaluatorul trebuie să adapteze abordarea sau abordările la natura activului financiar de evaluat.
Tipuri de proprietate 82Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.6.1 T oate cele trei abordări pot fi utilizate la evaluarea
proprietăților deținute de asocieri.
5.6.1.1 La analiza vânzărilor comparabile în cadrul
abordării prin comparația vânzărilor, evaluatorul
determină dacă în prețul de cumpărare sunt incluse și active non-imobiliare. Dacă sunt incluse, aceste active trebuie identificate, iar efectul lor asupra valorii trebuie luat în considerare și estimat.
5.6.2 Dacă un asociat/acționar a achiziționat participații într-o
asociere/întreprindere, evaluatorul ia în considerare efectele activelor non-imobiliare asupra prețului tranzacției. Aceste elemente pot include finanțări speciale, garanții privind ocuparea sau venitul și servicii de management.
5.6.3 Opțiunile de cumpărare sunt considerate la cost de
cumpărător, când opțiunea este exercitată. Prin urmare, costul unei opțiuni de a cumpăra o proprietate, opțiune care a fost exercitată, se adaugă la prețul de vânzare al proprietăți imobiliare. Un evaluator trebuie să ia în considerare efectul de îndatorare produs de o opțiune de cumpărare asupra prețului de tranzacție final pentru o proprietate. Când o opțiune de cumpărare a unei proprietăți închiriate este exercitată iar chiriile anterior plătite sunt considerate părți ale prețului de cumpărare, astfel de plăți sunt tratate ca plăți de rate.
5.6.4 Prețul unităților sau acțiunilor asupra unei investiții
imobiliare mobilizate sunt stabilite pe piețele pe care acestea sunt tranzacționate. Evaluările activelor imobiliare, care sunt componente ale unui pachet de instrumente de investiție, pot fi solicitate pentru subscriere sau rating înaintea unei oferte publice de vânzare. În astfel de situații, evaluatorul aplică acele abordări și metode consecvente cu caracteristicile de a genera venituri ale proprietății imobiliare.
Tipuri de proprietate 83Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Introducere la Standardele
Internaționale de Evaluare 1, 2 și 3
Introducere 87
Piețe 88Preț, cost și valoare 88Baze de evaluare bazate și nebazate pe piață 90Comunicarea rezultatelor evaluării 91
Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare
Introducere la Standardele Internaționale de Evaluare 1, 2 și 3
Introducere la Standardele Internaționale
de Evaluare 1, 2 și 3
Elaborarea și comunicarea evaluării
Evaluările sunt elaborate pe baza valorii de piață a unui activ sau
pe baze diferite de valoarea de piață . Toate evaluările utilizează
conceptele de piață, preț, cost și valoare. Aceste concepte sunt relevante atât pentru evaluările pe baza valorii de piață , cât și pentru
cele efectuate pe criterii care nu au legătură cu piața. Atât comunicarea clară a rezultatelor evaluării, cât și înțelegerea modalității de obținere a lor au aceeași importanță pentru munca evaluatorilor. Un raport de evaluare bine elaborat îndeplinește aceste funcțiuni. În consecință, este indicat ca Standardele Internaționale de Evaluare să se refere la aceste trei aspecte fundamentale ale evaluării: IVS 1, Valoarea de piață ; IVS
2, Baze de evaluare diferite de valoarea de piață ; și IVS 3, Raportarea
evaluării.
Baze de evaluare bazate și nebazate pe piață
1.0. Introducere
Din punct de vedere conceptual, valoarea este creată și susținută de
interacțiunea a patru factori, care sunt asociați cu orice produs, serviciu sau marfă. Acestea sunt utilitatea, raritatea, dorința și
puterea de cumpărare.
1.1. Funcționarea principiului economic al cererii și ofertei reflectă
interacțiunea complexă a celor patru factori ai valorii. Oferta unui bun sau serviciu este influențată de utilitatea sa și de solicitarea sa. Disponibilitatea unui bun sau serviciu este limitată de raritatea sa și de puterea efectivă de cumpărare a potențialilor consumatori. Cererea pentru un bun sau serviciu este, de asemenea, creată de utilitatea sa, influențată de raritatea și de solicitarea sa și limitată de puterea de cumpărare.
1.2. Utilitatea pentru care un bun sau serviciu a fost produs, ca și
raritatea sau disponibilitatea redusă a bunului sau serviciului
Introducere la IVS 1, 2 și 3 87Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
sunt considerate factori ai ofertei . Preferințele consumatorilor și
puterea lor de cumpărare, care reflectă dorința de a avea bunul sau serviciul și stabilesc accesibilitatea articolului, sunt considerate factori ai cererii.
2.0 Piețe
O piață reprezintă un mediu în care bunurile, serviciile și mărfurile
sunt comercializate între cumpărători și vânzători prin mecanismul prețului. Conceptul de piață implică capacitatea cumpărătorilor și a vânzătorilor de a-și desfășura activitatea fără restricții.
2.1 Principiul cererii și ofertei menționează că prețul unui bun sau
serviciu variază invers proporțional cu oferta și direct proporțional cu cererea.
2.2 În cazul piețelor imobiliare, oferta reprezintă totalitatea
drepturilor de proprietate imobiliară disponibile pentru vânzare sau închiriere, la diferite prețuri, în cadrul unei anumite piețe, într-un anumit interval de timp, în situația în care costurile forței de muncă și costurile de producție rămân constante.
2.3 Cererea constituie numărul potențialilor cumpărători sau chiriași,
care caută drepturi de proprietate asupra anumitor proprietăți, la diferite prețuri, pe o anumită piață, într-o anumită perioadă de timp, în situația în care alți factori precum populația, venitul, prețurile viitoare și preferințele consumatorilor rămân constante.
3.0 Preț, cost și valoare
Diferențele dintre preț, cost și valoare au fost prezentate anterior.
(A se vedea secțiunea 4.0 din Conceptele și Principiile Generale de Evaluare). Aceste diferențe de terminologie sunt importante pentru funcționarea pieței datorită relației funcționale pe care o descrie fiecare, de ex. prețul se raportează la schimbului actual al bunului sau serviciului; costul reflectă cheltuiala pentru producția bunului sau serviciului; valoarea reprezintă cel mai probabil preț convenit de cumpărătorii și vânzătorii unui bun sau serviciu, care este disponibil pentru cumpărare.
3.1 Prețul este un concept care se referă la schimbul unei mărfi, unui
produs sau unui serviciu. Prețul reprezintă suma de bani care a fost cerută, oferită sau plătită pentru un articol. După ce schimbul a
Introducere la IVS 1, 2 și 3 88Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
fost efectuat, prețul public sau confidențial devine un fapt istoric.
Prețul plătit reprezintă intersecția dintre ofertă și cerere.
3.2 Costul este un concept referitor la producție, diferit de schimb,
care este definit ca fiind suma de bani necesară pentru a crea sau produce o marfă, un bun, sau un serviciu. După obținerea bunului sau după prestarea serviciului, costul acestora devine un fapt istoric.
3.3 Conceptul de valoare se referă la prețul cel mai probabil convenit
de cumpărătorii și vânzătorii unui bun sau serviciu disponibil pentru cumpărare. Valoarea stabilește prețul ipotetic sau noțional pe care cumpărătorii și vânzătorii îl vor conveni pentru un bun sau un serviciu. Astfel, valoarea nu reprezintă un fapt ci o estimare a celui mai probabil preț care va fi plătit pentru un bun sau serviciu, disponibil pentru cumpărare, la un anumit moment dat.
3.4 În afară de aptitudinea de a fi cumpărat și vândut de către
participanții pe piață, de ex. cumpărătorii sau vânzătorii, valoarea unui bun sau serviciu poate deriva din utilitatea economică
Introducere la IVS 1, 2 și 3 89Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Curba cererii și ofertei
Preț de echilibruPrețul în dolari (mii $)
CerereOferta
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
Cantitatea în unități (mii)0 50 100 150 200 250
alternativă sau din funcțiunile asociate acesteia sau poate reflecta
condiții de piață neobișnuite sau atipice.
3.4.1 Deținătorii unei proprietăți din cadrul unei întreprinderi în
activitate, investitorii în această proprietate, asiguratorii proprietății, agenții fiscali sau funcționarii evaluatori, lichidatorii și administratorii provizorii, și cumpărătorii speciali sau motivați atipic pot atribui diferite valori aceleiași proprietăți, din motive la fel de logice și valabile.
3.4.2 Au fost elaborate diferite definiții ale valorii, care oferă o
perspectivă a valorilor alternative care pot fi atribuite unui bun sau unui serviciu. În consecință, folosirea termenului valoare, trebuie întotdeauna caracterizată de definiția particulară aplicabilă.
4.0 Baze de evaluare bazate și nebazate pe piață
Conceptul de valoare de piață este legat de percepțiile colective
și de comportamentul participanților pe piață. Acest concept recunoaște diverșii factori care pot influența tranzacțiile din cadrul pieței, și îi separă de alte considerente intrinseci sau nebazate pe piață, care influențează valoarea.
4.1 Evaluările proprietății pe baza pieței implică funcționarea unei
piețe în cadrul căreia tranzacțiile au loc fără restricții din partea forțelor din afara pieței.
4.1.1 Evaluările pe baza pieței trebuie să identifice și să includă
definiția valorii de piață utilizată în evaluare.
4.1.2 Evaluările pe baza pieței trebuie să stabilească cea mai bună
utilizare , sau cea mai probabilă utilizare, a proprietății, care
reprezintă un determinant semnificativ al valorii sale.
4.1.3 Evaluările pe baza pieței sunt elaborate pe baza informațiilor
specifice ale pieței (piețelor) corespunzătoare și prin metode și proceduri care încearcă să reflecte procesele deductive ale participanților pe aceste piețe.
4.1.4 Evaluările pe baza pieței sunt realizate prin aplicarea
abordărilor valorii prin cost, comparația vânzărilor și
capitalizarea venitului . Informațiile și criteriile folosite
în fiecare din aceste abordări trebuie să fie obținute de pe piață. În funcție de aplicarea sa, abordarea prin cost poate sau nu să producă o indicație a valorii de piață .
Introducere la IVS 1, 2 și 3 90Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
4.2 Evaluările nebazate pe piață ale proprietății utilizează metode
care iau în considerare utilitatea economică sau funcțiunile unui activ altele decât capacitatea acestuia de a fi cumpărat și vândut de participanții pe piață, sau consideră efectul condițiilor de piață neobișnuite sau atipice.
4.2.1 Evaluările nebazate pe piață trebuie să includă definiția
valorii aplicate în cadrul evaluării, de ex.,
valoarea de utilizare, valoarea de exploatare continuă,
valoarea de investiție sau subiectivă, valoarea de asigurare, valoarea de impunere sau de impozitare, valoarea de recuperare, valoarea de lichidare, sau valoarea specială.
Raportul de evaluare trebuie să asigure faptul că o astfel de
valoare definită nu va fi interpretată ca valoare de piață..
4.2.2 Utilizarea metodologiei costului de înlocuire net (CIN) este
considerată acceptabilă în raportarea financiară, pentru a obține un surogat al valorii de piață pentru proprietățile cu
piață limitată sau specializate.
4.2.3 Evaluările nebazate pe piață trebuie să utilizeze procedurile
corespunzătoare și să analizeze suficiente informații pentru efectuarea unei estimări rezonabile a valorii.
5.0 Comunicarea rezultatelor evaluării
5.1 Conținutul și prezentarea raportului de evaluare au o importanță
deosebită în:
5.1.1 transmiterea concluziei cu privire la valoare clientului și
utilizatorului (utilizatorilor) evaluării, și
5.1.2 confirmarea bazei de evaluare/definiției valorii, scopului
evaluării, și ipotezelor sau condițiilor limitative care stau la baza evaluării.
5.2 Pentru a ajuta cititorul să parcurgă procedurile și dovezile utilizate
de evaluator în elaborarea procesului de evaluare, raportul de evaluare poate furniza, de asemenea, procesele analitice și
Introducere la IVS 1, 2 și 3 91Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
informațiile empirice utilizate pentru a obține concluzia cu privire
la valoare.
5.3 Alte informații esențiale conținute în raportul de evaluare includ: 5.3.1 numele evaluatorului și data la care se aplică estimările de
valoare,
5.3.2 proprietatea și drepturile de proprietate supuse evaluării, 5.3.3 data evaluării și data raportului de evaluare, 5.3.4 amplitudinea inspecției, 5.3.5 aplicabilitatea acestor Standarde și orice prezentare
solicitată.
Introducere la IVS 1, 2 și 3 92Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
IVS 1 – Valoarea de piață – bază
de evaluare
Introducere 95
Arie de aplicabilitate 96Definiții 96Relația cu Standardele de Contabilitate 99Conținutul Standardului 100Comentarii 101Cerințe pentru prezentarea informațiilor 104Prevederi referitoare la devieri de la Standard 105Data intrării în vigoare 105
Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare
IVS 1 – Valoarea de piață – bază de evaluare
Standard 1
Standarde Internaționale de EvaluareValoarea de piață – bază de evaluare
Acest Standard trebuie citit în contextul materialului de fond și
al recomandărilor de implementare conținut în Conceptele și principiile generale de evaluare.
1.0 Introducere
1.1 Obiectivul acestui Standard este de a oferi o definiție uzuală a
valorii de piață . De asemenea, acest Standard explică criteriile
generale referitoare la această definiție și la aplicarea ei în evaluarea proprietății, atunci când scopul și utilizarea propusă a evaluării cer estimarea valorii de piață .
1.2 Valoarea de piață este o reprezentare a valorii de schimb,
sau suma de bani pe care o proprietate ar aduce-o dacă ar fi oferită spre vânzare pe o piață liberă, la data evaluării, conform cerințelor care corespund definiției valorii de piață . Pentru a
estima valoarea de piață , evaluatorul trebuie să determine mai
întâi cea mai bună utilizare , sau cea mai probabilă utilizare
(vezi Standardele Internaționale de Evaluare [IVS] și Conceptele și principiile generale de evaluare ale IVSC, paragrafele 6.3, 6.4, 6.5). Această utilizare poate fi pentru continuarea utilizării existente a proprietății sau pentru unele utilizări alternative. Aceste determinări sunt realizate din evidența pieței.
1.3 Valoarea de piață este estimată prin aplicarea metodelor și
procedurilor de evaluare care reflectă natura proprietății și circumstanțele în care proprietatea respectivă va fi cel mai probabil tranzacționată pe piața liberă. Cele mai utilizate metode pentru estimarea valorii de piață includ abordarea prin cost, abordarea
prin comparația vânzărilor și abordarea prin capitalizarea
veniturilor , inclusiv analiza fluxului de numerar actualizat.
1.4 Toate metodele, tehnicile și procedurile de măsurare a valorii de
piață , dacă pot fi utilizate și dacă sunt aplicate corect și adecvat,
vor conduce la reflectarea valorii de piață dacă se bazează pe
criterii derivate din piață. Costurile de construcție și deprecierea
trebuie determinate prin analiza costurilor și a deprecierilor
IVS 1, Valoarea de piață – bază de evaluare 95Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
cumu late reflectate de piață. Metoda comparației vânzărilor sau
alte meto de de comparație de piață trebuie să fie fundamentate
pe observațiile de piață. Abordarea prin capitalizarea venitului ,
care include analiza fluxului de numerar actualizat , trebuie să
se baze ze pe fluxurile financiare determinate de piață și pe rate
de renta bilitate derivate din piață. Chiar dacă posibilitatea de
obținere a informațiilor și circumstanțele legate de piață sau de proprietatea în sine vor determina care metodă de evaluare este cea mai relevantă și mai adecvată, rezultatul folosirii oricăreia dintre procedurile menționate anterior trebuie să fie valoarea de
piață , dacă fiecare metodă se bazează pe informații derivate din
piață.
1.5 Maniera în care proprietatea va fi negociată pe piața liberă face
distincție între aplicabilitatea diferitelor metode sau proceduri folosite pentru estimarea valorii de piață . Când se bazează pe
informații de piață, fiecare metodă este o metodă comparativă. În orice situație de evaluare, una sau mai multe metode sunt, în general, cele mai reprezentative pentru activitățile pieței libere. Evaluatorul va lua în considerare fiecare metodă pentru orice implicare a valorii de piață și va determina care metodă este cea
mai potrivită.
2.0 Arie de aplicabilitate
2.1 IVS 1 se aplică valorii de piață a proprietății, de obicei aceasta
fiind proprietatea imobiliară și elementele ei înrudite. Este necesar ca proprietatea avută în vedere să fie privită ca fiind de vânzare pe piața liberă, în contrast cu evaluarea acesteia ca parte a valorii totale a întreprinderii care își va continua activitatea normală de exploatare sau pentru alt scop.
3.0 Definiții
3.1 Pentru scopul acestor Standarde valoarea de piață este definită
astfel:
Valoarea de piață este suma estimată pentru care o proprietate
va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicate au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.
3.2. În definiția de mai sus este utilizat termenul de proprietate
deoarece, în aceste Standarde, accentul este pus pe evaluarea
IVS 1, Valoarea de piață – bază de evaluare 96Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
proprietății. Întrucât aceste Standarde se referă și la raportarea
financiară, în definiția generală poate fi utilizat și termenul activ în locul termenului proprietate. Fiecare element al definiției are propriul său cadru conceptual:
3.2.1 “Suma estimată…” se referă la un preț exprimat în unități
monetare (de obicei în moneda națională) plătibil pentru
proprietate într-o tranzacție independentă (nepărtinitoare) de piață. Valoarea de piață este măsurată ca fiind cel mai
probabil preț care se poate obține, în mod rezonabil, pe piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii
de piață . Acesta este cel mai bun preț care se poate obține
în mod rezonabil de către vânzător și cel mai avantajos preț obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod specific, un preț estimat inflatat sau deflatat de termeni sau circumstanțe speciale, cum ar fi acordurile atipice de finanțare, vânzare și leaseback, anumite contraprestații sau concesii acordate de orice persoană care are legătură cu respectiva vânzare sau de orice element al valorii speciale (definită în IVSC Standard
2, paragraful 3.11).
3.2.2 “…o proprietate va fi schimbată…” se referă la faptul că
valoarea unei proprietăți este o sumă de bani estimată și nu un preț de vânzare predeterminat sau prețul actual de vânzare. Este prețul la care piața așteaptă că tranzacția, care întrunește toate celelalte condiții ale definiției valorii
de piață , ar putea fi încheiată, la data evaluării.
3.2.3 “…la data evaluării…” impune că valoarea de piață
estimată este specifică unui moment, unei date precise. Deoarece piețele și condițiile de piață se pot schimba, valoarea estimată într-un alt moment ar putea fi incorectă sau inadecvată. Valoarea estimată va reflecta starea și circumstanțele pieței la data evaluării, și nu la o dată anterioară sau ulterioară. De asemenea, definiția presupune și realizarea simultană a schimbului și definitivarea contractului de vânzare, fără orice fluctuație a prețului care poate să apară.
3.2.4. “…între un cumpărător decis…” se referă la un cumpărător
care este motivat, dar nu constrâns să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici determinat să
IVS 1, Valoarea de piață – bază de evaluare 97Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
cumpere la orice preț. Acest cumpărător este, de asemenea,
un cumpărător care achiziționează în concordanță cu realitățile pieței actuale, dar și cu așteptările pieței actuale mai degrabă decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Presupusul cumpărător nu va plăti un preț mai mare decât prețul cerut pe piață. Proprietarul actual al proprietății este inclus între cei care formează “piața”. Un evaluator nu trebuie să facă presupuneri nerealiste despre conjunctura pieței și nici să considere un nivel al valorii de
piață peste cel obtenabil în mod rezonabil.
3.2.5 “…un vânzător hotărât…” nu este nici nerăbdător sau
constrâns/dispus să vândă la orice preț, nici forțat să men țină
un preț care nu este considerat realist pe piața actuală. Acest
vânzător este motivat să vândă proprietatea, în condițiile pieței, la cel mai bun preț care poate fi obținut pe piața deschisă, după o activitate de marketing corespunză toare,
oricare ar fi acel preț. Circumstanțele faptice ale ac tua lului
proprietar nu sunt parte integrantă a acestei consi de rații,
deoarece “vânzătorul dispus” este un proprietar ipotetic.
3.2.6 “…într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv…”
înseamnă o tranzacție încheiată de părți între care nu există o relație particulară sau specială (de exemplu, compania mamă cu filiala sa, proprietarul cu chiriașul, care ar face ca prețurile tranzacțiilor să nu fie caracteristice pieței sau să fie mari prin includerea unui element de valoare specială
(a se vedea IVS 2, paragraful 3.11). Tranzacția la valoarea
de piață se presupune că are loc între părți distincte, fiecare
acționând în mod independent.
3.2.7 “…după o activitate de marketing adecvată…” înseamnă că proprietatea va fi prezentată pe piață în cel mai adecvat mod care poate duce la cedarea ei la cel mai bun preț care se poate obține în mod rezonabil, în acord cu definiția valorii
de piață . Durata timpului de expunere pe piață poate varia
în funcție de condițiile pieței, dar trebuie să fie suficientă pentru a permite ca proprietatea să fie adusă în atenția unui număr corespunzător de potențiali cumpărători. Se presupune că perioada de expunere trebuie să înceapă înainte de data evaluării.
3.2.8 “…în care părțile implicate au acționat în cunoștință de cauză și prudent…” presupune că atât cumpărătorul,
IVS 1, Valoarea de piață – bază de evaluare 98Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
cât și vânzătorul sunt informați, de o manieră rezonabilă,
în
legătură cu natura și caracteristicile proprietății, cu utilizările
actuale ale acesteia, precum și asupra stadiului în care se
află piața, la data evaluării. Se consideră că fiecare parte acționează în propriul interes și în mod prudent, dispunând de cunoștințele necesare pentru a obține cel mai bun preț corespunzător poziției ocupate în tranzacție. Prudența este măsurată prin referire la conjunctura pieței de la data evaluării și neluând în considerare eventualele informații ulterioare acestei date. Nu este neapărat imprudent pentru un vânzător să vândă proprietatea pe o piață cu prețuri în scădere, la un preț mai mic decât cele anterioare. În asemenea cazuri, valabile și pentru situații de vânzare și cumpărare caracteristice piețelor care înregistrează variații de prețuri, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acționa în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la data evaluării.
3.2.9 “…și fără constrângere…” stabilește faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacția, dar nici una nu este forțată, nici silită în mod nejustificat să facă acest lucru.
3.3 Valoarea de piață este înțeleasă ca fiind valoarea unui activ,
estimată fără luarea în considerare a costurilor de vânzare sau de cumpărare și fără includerea nici unui impozit /taxe asociat(e).
3.4 Cea mai bună utilizare (CMBU). Cea mai probabilă utilizare a
proprietății, care este fizic posibilă, justificată în mod adecvat, permisă legal, fezabilă financiar și din care rezultă valoarea cea mai mare a proprietății evaluate.
4.0 Relația cu Standardele de Contabilitate
4.1 Evaluarea în scopul raportării financiare, care constituie conținutul
Standardului Internațional de Aplicație în Evaluare 1 (IV A 1) trebuie citită în corelație cu acest standard.
4.1.1 IV A 1, Evaluarea pentru raportarea financiară, prezintă
instrucțiuni pentru evaluatori, contabili și orice altă
persoană referitoare la Standardele de evaluare care afectează profesiunea contabilă. Valoarea just ă a activelor
imobilizate este, de obicei, valoarea de piață a acestora.
(A se vedea Concepte și principii generale de evaluare,
paragraful 8.1)
IVS 1, Valoarea de piață – bază de evaluare 99Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
4.1.2 Când nu există posibilitatea de a identifica o valoare
de piață din cauza naturii specializate a unor active
imobilizate și a faptului că acestea se vând rar, ele sunt evaluate la costul de înlocuire net (Standardul Internațional
de Contabilitate 16 [IAS 16]).
4.2 Există mai multe exemple de termeni care sunt utilizați atât
de contabili cât și de evaluatori. Unii dintre aceștia pot duce la neînțelegeri și la abuzuri posibile în utilizarea Standardelor. IVS 1 definește valoarea de piață și comentează criteriile necesare
pentru stabilirea valorii de piață . Alți termeni importanți sunt
definiți în IVS 1 și 2 și se referă la cerințele specifice comentate în IV A 1, Evaluarea pentru raportare financiară.
5.0 Conținutul Standardului
Pentru efectuarea evaluărilor compatibile cu aceste Standarde
și cu Principiile de evaluare general acceptate (GA VP) este obligatoriu ca evaluatorii să respecte toate secțiunile Codului Deontologic, referitoare la etică, competență, prezentare a informațiilor și la cerințele de raportare (secțiunile 4, 5, 6 și 7).
5.1 În determinarea și raportarea valorii de piață estimată,
evaluatorul va:
5.1.1 prezenta evaluarea în mod complet, inteligibil și într-o
manieră care să nu inducă în eroare;
5.1.2 asigura că estimarea valorii de piață se bazează pe
informații de piață;
5.1.3 asigura că estimarea valorii de piață s-a făcut prin
utilizarea metodelor și tehnicilor adecvate;
5.1.4 prezenta informații suficiente pentru a permite celor
care citesc și se bazează pe raportul de evaluare, să înțeleagă informațiile din acesta, raționamentul, analizele și concluziile; și
5.1.5 va respecta cerințele IVS 3 privind raportarea evaluării.
Ca urmare, evaluatorul va:
5.1.5.1 defini tipul de valoare pe care îl va estima
și va prezenta scopul și intenția de utilizare a evaluării, data efectivă a evaluării și data raportului.
IVS 1, Valoarea de piață – bază de evaluare 100Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.1.5.2 identifica clar și descrie proprietatea și
drepturile de proprietate sau participațiile de evaluat;
5.1.5.3 descrie sfera/extinderea misiunii lui ca
și amploarea inspecției efectuate asupra proprie tății;
5.1.5.4 prezenta orice ipoteze și condiții limitative pe
care s-a bazat evaluarea;
5.1.5.5 explica pe larg și complet bazele de evalua re/
abordările aplicate ca și motivele și conclu ziile
aplicării lor; și
5.1.5.6 include o declarație de conformitate semnată
(certificare a valorii) care atestă obiectivitatea evaluato rului, contribuțiile profesionale, echidistanța și necondiționarea onorariilor profesionale sau ale altor compensații de rezultatele evaluării, ca și aplicarea standardelor, precum și alte prezentări.
6.0 Comentarii
6.1 Conceptul și definiția valorii de piață sunt fundamentale pentru
toate practicile de evaluare. Un scurt rezumat al fundamentelor esențiale economice și procedurale este prezentat în Conceptele și principiile generale de evaluare și în Codul Deontologic, documente pe care aceste Standarde se sprijină.
6.2 Conceptul de valoare de piață nu este dependent de o tranzacție
actuală, care are loc la data evaluării. Mai degrabă, valoarea de
piață este o estimare a prețului care ar trebui obținut la o vânzare,
la data evaluării, în condițiile definiției valorii de piață . Valoarea
de piață e o reprezentare a prețului asupra căruia un cumpărător și
un vânzător ar trebui să cadă de acord, la acel moment, conform definiției valorii de piață , fiecare dintre ei având, în prealabil,
timp pentru investigarea altor oportunități și alternative ale pieței, fără să nege faptul că pregătirea contractelor formale și a documentației necesare, aferente încheierii acestora, ar putea să necesite mai mult timp.
6.3 Conceptul de valoare de piață presupune un preț negociat pe o
piață liberă și concurențială, o circumstanță care ocazional impune utilizarea adjectivului liber după cuvintele valoare de piață.
IVS 1, Valoarea de piață – bază de evaluare 101Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Cuvintele liberă și concurențială nu au un înțeles absolut. Piața
pentru o proprietate poate fi o piață internațională sau națională. Piața poate fi constituită din cumpărători și vânzători numeroși, sau poate fi caracterizată printr-un număr limitat de participanți. Piața pe care proprietatea este expusă pentru vânzare nu este, prin definiție, o piață restrictivă sau constrictivă. În sens contrar, dacă se omite cuvântul liberă nu se indică faptul că tranzacția ar fi
privată sau închisă.
6.4 În general, evaluările de piață se bazează pe informațiile
referitoare la proprietăți comparabile. Procesul de evaluare cere ca evaluatorul se efectueze o cercetare adecvată și relevantă, să efectueze analize competente și să tragă concluzii informate și bine susținute. În acest proces, evaluatorii nu pot accepta orice informații, ci trebuie să ia în considerare toate evidențele pertinente asupra pieței, tendințele, tranzacțiile comparabile, și alte informații. Dacă informațiile de piață sunt limitate sau total inexistente (ca de exemplu pentru anumite proprietăți specializate), evaluatorul trebuie să facă o prezentare adecvată a situației și trebuie să declare dacă estimarea este în vreun fel limitată de inadecvarea informațiilor. Toate evaluările solicită exercitarea judecății evaluatorului, dar din rapoarte trebuie să reiasă dacă evaluatorul își bazează estimarea valorii de piață
pe evidențele pieței sau dacă estimarea se bazează, în principal, pe raționamentul profesional al evaluatorului, din cauza naturii proprietății și a lipsei informațiilor comparative de piață.
6.5 Deoarece piețele sunt caracterizate prin condiții în schimbare,
evaluatorii trebuie să ia în considerare dacă informațiile disponibile reflectă și întrunesc criteriile pentru valoarea de piață .
6.5.1 Perioadele de schimbări rapide ale condițiilor de piață
sunt caracterizate prin modificarea rapidă a prețurilor – situație numită în mod uzual ca dezechilibru . O perioadă
de dezechilibru poate continua pe o perioadă de ani și poate constitui condiția pieței curente și a celei previzionate. În alte circumstanțe, o schimbare economică rapidă poate da naștere unui flux haotic de informații despre piață. Dacă unele vânzări nu sunt adecvate și reprezentative pentru piață, evaluatorul le va acorda o importanță mai mică. Evaluatorul are posibilitatea să stabilească, pe baza informațiilor pe care le are la dispoziție, unde se află nivelul realist al pieței. Prețurile tranzacțiilor individuale
IVS 1, Valoarea de piață – bază de evaluare 102Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
pot să nu fie o reflectare a valorii de piață , dar analiza
acestor informații de piață trebuie luată în considerație în procesul de evaluare.
6.5.2 Pe o piață inactivă sau în scădere numărul de “cumpărători
deciși” (participanți de bună voie) poate să fie mare sau mic. Câteva tranzacții, dar nu în mod necesar toate, pot implica elemente de constrângere financiară (sau de alt tip), sau condiții care reduc sau elimină voința practică a anumitor proprietari de a vinde. Evaluatorii trebuie să ia în considerație toți factorii pertinenți în astfel de condiții de piață și să acorde o importanță adecvată tranzacțiilor individuale pe care aceștia le consideră potrivite să reflecte piața. Lichidatorii și executorii au, în mod normal, datoria de a obține cel mai bun preț pentru vânzările de active. Totuși, vânzările pot avea loc fără un marketing adecvat sau o perioadă rezonabilă de marketing. Evaluatorul trebuie să analizeze astfel de tranzacții pentru a determina măsura în care acestea îndeplinesc cerințelor definiției valorii de
piață ca și importanța care trebuie acordată unor astfel de
informații.
6.5.3 În timpul unor perioade de tranziție de piață, caracterizată
de creșteri sau scăderi rapide de prețuri, există riscul supra sau subevaluării în cazul în care se acordă o importanță excesivă informațiilor istorice, sau dacă se utilizează ipoteze nefundamentate, referitoare la piețele viitoare. În aceste circumstanțe, evaluatorii trebuie să analizeze cu atenție și să reflecte acțiunile și atitudinile pieței și să prezinte complet rezultatele investigațiilor și constatărilor în rapoartele lor.
6.6 Conceptul valoare de piață presupune, de asemenea, că într-o
tranzacție la valoarea de piață , o proprietate va fi expusă liber
și adecvat pe piață, pentru o perioadă rezonabilă de timp și cu o publicitate rezonabilă. Această expunere se presupune că are loc înaintea datei efective a evaluării. Piețele pentru activele imobilizate sunt diferite de cele pe care se tranzacționează acțiuni, obligațiuni și alte active curente. Activele imobilizate tind să fie unicate. Ele sunt vândute mai puțin frecvent și pe piețe care sunt mai puțin formale și mai ineficiente decât, spre exemplu, piețele pentru valori cotate la bursă. În plus, activele imobilizate sunt mai puțin lichide. Din aceste motive, și pentru că activele imobilizate nu se comercializează în mod obișnuit în cadrul unei
IVS 1, Valoarea de piață – bază de evaluare 103Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
burse, aplicarea conceptului de valoare de piață impune utilizarea
unor ipoteze, ca de exemplu, expunere adecvată pe piață pentru o perioadă rezonabilă de timp, pentru a permite un marketing adecvat și finalizarea negocierilor.
6.7 Proprietățile generatoare de venit, deținute ca plasamente
imobiliare pe termen lung de către compania imobiliară, fondurile de pensii, trusturile sau alt tip de posesiune sunt evaluate, de obicei, pe baza vânzării individuale a activelor, în conformitate cu un plan bine stabilit. Valoarea totală a acestor active, privite sau tratate ca un portofoliu sau ca un grup compact de proprietăți, poate depăși sau poate fi mai mică decât suma valorilor de piață
ale fiecărui activ luat separat.
6.8 Toate evaluările trebuie să se refere la scopul și la utilizarea pro pusă
a evaluării. În plus față de alte cerințe ale raportării, evalua torul
trebuie să clarifice în ce clasă a fost încadrat fiecare activ, în cazul în care scopul evaluării este elaborarea situațiilor financiare.
6.9 În situații excepționale, valoarea de piață poate avea o valoare
negativă. Această situație include unele proprietăți închiriate, unele proprietăți specializate, proprietăți învechite la care costul de demolare depășește valoarea terenului, unele proprietăți contaminate și altele.
7.0 Cerințe de prezentare a informațiilor
7.1 Rapoartele de evaluare trebuie să fie clare. Evaluările făcute
în scopul estimării și raportării valorii de piață vor îndeplini
prevederile Secțiunii 5 de mai sus. Rapoartele vor conține o referință specifică la definiția valorii de piață așa cum aceasta este
prezentată în acest Standard, împreună cu o referință specifică privitoare la modul în care proprietatea a fost avută în vedere, în termeni de utilitate existentă sau de cea mai bună utilizare a sa (sau cea mai probabilă utilizare a sa) și o prezentare a tuturor ipotezelor reale.
7.2 În efectuarea estimărilor valorii de piață , evaluatorul va identifica
în mod clar data efectivă a evaluării (data la care valoarea estimată este valabilă), scopul și utilizarea propusă a evaluării și alte astfel de criterii relevante și potrivite să asigure o interpretare adecvată și corespunzătoare a rezultatelor, opiniilor și concluziilor evaluatorului.
IVS 1, Valoarea de piață – bază de evaluare 104Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
7.3 Deși conceptul, folosirea, și aplicarea expresiilor alternative ale
valorii pot fi adecvate în anumite circumstanțe, evaluatorul se va asigura că ele nu trebuie interpretate ca reprezentând valoarea
de piață, chiar dacă astfel de valori alternative sunt estimate și
raportate.
7.4 Când evaluările sunt efectuate de un evaluator intern, de exemplu
de o persoană salariată în întreprinderea proprietară a activelor, sau în firma de contabilitate angajată cu elaborarea situațiilor financiare ale întreprinderii, va fi făcută o mențiune expresă, în certificatul sau în raportul de evaluare, despre existența și natura unor astfel de relații.
8.0 Prevederi referitoare la devieri de la Standard
8.1 Potrivit acestui Standard, orice deviere trebuie corelată cu
prevederile conținute de IVS 3, Raportarea evaluării.
9.0 Data intrării în vigoare
9.1 Acest Standard Internațional de Evaluare a intrat în vigoare la
1 iulie 2000.
IVS 1, Valoarea de piață – bază de evaluare 105Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
IVS 2 – Baze de evaluare diferite
de valoarea de piață
Introducere 109
Arie de aplicabilitate 109Definiții 110Relația cu Standardele de Contabilitate 114Conținutul Standardului 114Comentarii 116Cerințe pentru prezentarea informațiilor 118Prevederi referitoare la devieri de la Standard 119Data intrării în vigoare 119
Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare
IVS 2 – Baze de evaluare diferite de valoarea de piață
Standard 2
Standarde Internaționale de Evaluare
Baze de evaluare diferite de valoarea de piață
Acest standard ar trebui citit în contextul materialului de fond și
al ghidului de implementare conținut în Conceptele și principiile și generale de evaluare.
1.0 Introducere
1.1 Standardul Internațional de Evaluare 2 (IVS 2) are două obiective:
în primul rând să identifice și să explice bazele de evaluare altele decât valoarea de piață și să stabilească standarde pentru aplicarea
lor; în al doilea rând, să prezinte deosebirea dintre aceste baze și valoarea de piață .
1.2 Deși majoritatea evaluărilor făcute de experți, în special evaluările
de active, la care se face referire în Standard Internațional de Aplicație în Evaluare 1 (IV A 1), Evaluarea pentru raportare financiară, implică valoarea de piață , există circumstanțe în care
sunt necesare baze de evaluare, altele decât valoarea de piață .
Este esențial ca atât evaluatorul cât și beneficiarii evaluării să înțeleagă clar diferența dintre baza de evaluare valoarea de piață
și bazele de evaluare în afara valorii de piață , ca și efectele pe care
diferențele (dacă există) dintre aceste două concepte le pot avea asupra aplicabilității evaluării.
1.3 Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare (IVSC)
dorește să evite apariția unor neînțelegeri pe plan internațional și/sau formarea unor idei greșite în unele țări referitoare la folosirea și aplicarea unor baze de evaluare nefundamentate pe piață. Evaluatorii responsabili pentru aplicarea acestor Standarde trebuie să se asigure că au fost selectate bazele de evaluare adecvate, folosind toate mijloacele necesare pentru a mării gradul de înțelegere a lor de către beneficiarii evaluării, evitând împrejurările care ar putea induce în eroare publicul și raportând cu obiectivitate estimările efectuate.
2.0 Arie de aplicabilitate
2.1 Acest standard prezintă și explică bazele de evaluare diferite de
valoarea de piață .
IVS 2, Baze de evaluare diferite de valoarea de piață 109Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
3.0 Definiții
3.1. Valoarea de utilizare . Valoarea pe care o anumită proprietate
o are pentru o utilizare specifică și pentru un anumit utilizator și de aceea nu este în relație cu piața. Acest tip de valoare se referă strict la valoarea cu care o anumită proprietate contribuie în întreprinderea din care face parte, fără a avea în vedere cea
mai bună utilizare a proprietății sau suma de bani ce poate fi
obținută în urma vânzării sale. Definiția dată de contabilitate valorii de utilizare este valoarea actualizată a fluxurilor viitoare
de numerar, ce se așteaptă să generate din utilizarea continuă a unui activ și din cedarea lui la sfârșitul duratei de viață utilă. (A se vedea Standardul Internațional de Contabilitate 36, paragraf 5 [IAS 36, paragraful 5]).
3.2 Proprietate cu piață limitată . O proprietate care, din cauza
condițiilor de piață, a unor caracteristici unice sau altor factori, atrage un număr relativ mic de cumpărători potențiali, într-un timp determinat. Caracteristica dominantă și esențială a proprietăților cu piață limitată nu este imposibilitatea lor de a fi vândute pe piața liberă, ci că vânzarea acestora necesită în mod obișnuit o perioadă de comercializare pe piață mai mare decât cea obișnuită pentru proprietățile gata de vânzare.
3.3 Proprietate specializată, cu scop special sau proprietate proiectată
special . Proprietatea care, datorită naturii ei specializate, este rar
sau niciodată vândută pe piața liberă altfel decât ca parte a unei afaceri (numită întreprinderea exploatată de proprietar), datorită unicității sale, cauzată de natura și arhitectura specializate ale clădirii (clădirilor), configurația, localizarea sau altele, ca de exemplu rafinăriile petroliere. Deși oricare dintre abordări poate fi aplicată pentru evaluarea proprietăților specializate și implicit și metodele aplicabile considerate necesare, metoda costului
de înlocuire net (CIN) este utilizată în mod uzual (A se vedea
Concepte și principii generale de evaluare, paragraful 4.9 și 8.3 și IVS 2, paragraful 3.8).
3.4 Valoare de investiție sau subiectivă . Este valoarea proprietății
pentru un anumit investitor sau pentru o categorie de investitori sau pentru obiective (scopuri) de investiții identificate. Acest concept subiectiv face legătura dintre o proprietate anumită și un anumit investitor, grup de investitori sau entitate care au obiective de investiții și/sau criterii pentru efectuarea investiției definite în mod clar. Valoarea de investiție sau valoarea subiectivă a unui
activ al proprietății poate fi mai mare sau mai mică decât valoarea
de piață a acelui activ. Conceptul de valoarea de investiție sau
IVS 2, Baze de evaluare diferite de valoarea de piață 110Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
valoarea subiectivă nu trebuie confundat cu valoarea de piață
a unei investiții imobiliare. Totuși, valoarea de piață poate să
reflecte o plajă de estimări individuale a valorii de investiție sau
valorii subiective , a unui activ particular. Valoarea de investiție
sau valoarea subiectivă este asociată cu valoarea specială . (A se
vedea paragraful 3.11 de mai jos).
3.5 Valoarea de exploatare continuă . Valoarea unei întreprinderi în
ansamblul ei. Conceptul presupune evaluarea unei întreprinderi
care-și va continua activitatea și a cărei valoare de exploatare
continuă poate fi alocată pe părțile sale componente, reflectând astfel contribuția acestora la valoarea totală; dar valoarea unei componente, astfel determinată, nu reflectă valoarea sa de piață. Ca urmare, conceptul de valoare de exploatare continuă poate fi aplicat numai pentru proprietatea care reprezintă o parte a unei întreprinderi sau entități.
3.6 Valoarea de asigurare. Valoarea proprietății dată de unele definiții
conținute într-o poliță sau contract de asigurare.
3.7 Valoarea de impozitare, de impunere sau valoarea impozabilă este
o valoare care se bazează pe definițiile conținute în legile ce se referă la evaluarea, aprecierea și/sau impozitarea proprietății. Deși unele jurisdicții pot cita valoarea de piață ca bază de evaluare,
metodele prin care se estimează valoarea pot produce rezultate diferite valoarea de piață , așa cum aceasta este definită în IVS 1.
Ca urmare, valoarea de impozitare, de impunere sau impozabilă nu poate fi considerată ca fiind aceeași cu valoarea de piață , așa
cum aceasta este definită în IVS 1, dacă nu se indică în mod
explicit contrariul.
3.8 Costul de înlocuire net (CIN) este considerat ca o metodă
acceptabilă utilizată în raportarea financiară pentru a determina un
surogat al valorii de piață a proprietăților specializate și cu piață
limitată, pentru care nu sunt disponibile informații de piață. CIN se bazează pe estimarea valorii de piață pentru utilizarea existentă
a terenului, plus costul curent brut de înlocuire (sau reconstrucție)
a clădirilor minus alocarea (valorică) pentru deteriorarea fizică și orice forme relevante de depreciere și optimizare.
Notă: Pentru a rămâne în conformitate cu IAS 16 este
necesară modificarea acestei definiții. Un Proiect de expunere a unei noi definiții va fi prezentat în curând.
Rezultatul îmbină elemente de piață cu cele non-piață. O estimare
rezultată din metoda CIN este prezentată ca “evaluată prin referință la CIN”. Acest rezultat este condiționat de existența unei rentabilități potențiale adecvată sau potențial adecvat de servicii al
IVS 2, Baze de evaluare diferite de valoarea de piață 111Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
întreprinderii, provenit din utilizarea activelor totale, ce reprezintă
o ipoteză care poate fi acceptată sau neacceptată.
Costul de înlocuire net este o aplicație particulară a abordării prin
cost. Abordarea prin cost poate fi aplicată în estimările valorii
de piață, dacă toate elementele necesare pentru aplicarea acestei
abordări sunt obținute din evidențele pieței libere. Aceste aplicații diferite ale costului nu trebuie să fie confuze sau greșit înțelese în stabilirea, prezentarea sau aplicarea valorii de piață .
Relația dintre valoarea de piață și valorile din afara pieței
și instrumentele analitice disponibile
3.9 Valoarea de recuperare . Valoarea unei proprietăți, cu excepția
terenului, dată mai degrabă de valorile materialelor pe care le conține decât de continuarea utilizării, fără a necesita reparații sau adaptări speciale. Poate fi redată în formă brută sau netă, în a doua situație prin scăderea costurilor de vânzare din valoarea de recuperare brută. În ultimul caz, aceasta poate fi egală cu valoarea
realizabilă netă. (A se vedea valoarea realizabilă netă , Anexa A
din IV A 1, Evaluarea pentru raportarea financiară, paragraf A6.5). În orice situație, elementele incluse sau excluse trebuie să fie identificate.
IVS 2, Baze de evaluare diferite de valoarea de piață 112Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Valoarea
de piață
Instrumentele analitice
Abordarea prin cost
(Metoda contractorului
sau abordarea prin însumare)
Categoria de proprietate
Proprietăți nespecializateValoarea
de piață
Instrumentele analitice
Metoda CIN
Categoria de proprietate
Piață limitată & Proprietăți
specializateInformații de piață
Numărul ipotezelor în creștere despre valoare
3.10 Valoarea de lichidare sau valoarea de vânzare forțată . Suma care
ar putea fi primită, în mod rezonabil, din vânzarea unei proprietăți, într-o perioadă de timp prea scurtă pentru a fi conformă cu perioada de marketing necesară, specificată în definiția valorii
de piață . În unele țări, valoarea de vânzare forțată , în particular
poate implica, de asemenea, un vânzător obligat să vândă și un cumpărător sau niște cumpărători care cumpără, fiind conștienți de dezavantajul vânzătorului.
3.11 Valoarea specială. Un termen legat de un element extraordinar al
valorii, mai mare decât valoarea de piață . Valoarea specială poate
proveni, de exemplu, ca urmare a asocierii fizice, funcționale sau economice a proprietății cu orice altă proprietate, de exemplu cu una învecinată. Este un supliment de valoare care poate fi aplicabil unui anumit proprietar sau utilizator, sau unui potențial cumpărător sau utilizator al proprietății mai degrabă decât pieței în general; cu alte cuvinte, valoarea specială este aplicabilă numai
unui cumpărător cu interese speciale. Valoarea din fuziune, adică
valoarea suplimentară rezultată din contopirea a două sau mai multe participații la proprietate, reprezintă o formă particulară a valorii speciale. Valoarea specială ar putea fi asociată cu elemente ale valorii de exploatare continuă și cu valoarea de investiție,
sau subiectivă. Evaluatorul trebuie să se asigure că și criteriile utilizate pentru evaluarea unor astfel de proprietăți sunt diferite de cele utilizate pentru estimarea valorii de piață , prin prezentarea
clară a oricărei ipoteze speciale utilizată.
3.12 Valoarea de garantare a creditului ipotecar . Valoarea proprietății
determinată de evaluator printr-o estimare prudentă a vandabilității viitoare a proprietății, prin luarea în considerare a aspectelor mentenabile pe termen lung ale proprietății, condițiilor normale și locale de piață, utilizării curente și utilizărilor alternative adecvate ale proprietății. La estimarea valorii de garantare a creditului ipotecar nu vor fi luate în considerare elementele speculative. Valoarea de garantare a creditului ipotecar trebuie fundamentată
într-o manieră clară și transparentă.
Definiția valorii de garantare a creditului ipotecar , prezentată
mai sus, este conținută în legislația europeană (Directiva 98/32/EC a Parlamentului European și a Consiliului din 22 iunie 1998). Valoarea de garantare a creditului ipotecar este un concept al
valorii cu risc utilizat în mai multe țări europene pentru scopul de
creditare, bazată pe aspectele mentenabile ale proprietății și prin restrângerea estimării valorii proprietății numai la caracteristicile
IVS 2, Baze de evaluare diferite de valoarea de piață 113Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
economice permanente ale acesteia și la venitul pe care orice
proprietar îl poate produce prin managementul lui. Această abordare în evaluare este o tradiție în câteva piețe europene dezvoltate.
3.13 Alte expresii ale valorii, specifice îndeosebi pentru instalații,
mașini și echipamente, și/sau pentru situații speciale, sunt definite în GN3, Evaluarea instalațiilor, mașinilor și echipamentelor.
4.0 Relația cu Standardele de Contabilitate
4.1 Evaluarea în scopul raportării financiare, care constituie conținutul
Standardului Internațional de Aplicație în Evaluare 1 (IV A 1), trebuie citită în corelație cu acest standard.
4.1.1 IV A 1, Evaluarea pentru raportarea financiară, prezintă
instrucțiuni pentru evaluatori, contabili și orice altă persoană referitoare la Standardele de evaluare care afectează contabilitatea. Valoarea justă a activelor
imobilizate este, de obicei, valoarea de piață a acestora,
(A se vedea Concepte și principii generale de evaluare, paragraful 8.1)
4.1.2 Când nu există posibilitatea de a identifica o valoare
de piață, din cauza naturii specializate a unor active imobilizate și a faptului că acestea se vând rar, ele sunt evaluate la costul de înlocuire net (Standardul Internațional
de Contabilitate 16 [IAS 16]).
4.2 Există mai mulți termeni care sunt utilizați atât de contabili, cât
și de evaluatori. Unii dintre ei pot genera neînțelegeri și abuzuri în utilizarea Standardelor. IVS 1 definește valoarea de piață și
comentează criteriile necesare pentru stabilirea valorii de piață .
Alți termeni importanți sunt definiți în IVS 1 și 2 și se referă la cerințele specifice comentate în IV A 1, Evaluarea pentru raportare financiară.
5.0 Conținutul Standardului
Pentru efectuarea evaluărilor compatibile cu aceste Standarde
și cu Principiile de evaluare general acceptate (GA VP) este obligatoriu ca evaluatorii să respecte toate secțiunile Codului Deontologic, referitoare la etică, competență, prezentare a informațiilor și la cerințele de raportare (secțiunile 4, 5, 6 și 7).
5.1 În determinarea și raportarea unei valori diferită de valoarea
de piață , evaluatorul va:
IVS 2, Baze de evaluare diferite de valoarea de piață 114Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.1.1 prezenta evaluarea în mod complet, inteligibil și într-o
manieră care să nu inducă în eroare;
5.1.2 asigura că estimarea valorii se bazează pe informații și
circumstanțe adecvate misiunii lui;
5.1.3 asigura că estimarea valorii s-a făcut prin utilizarea
metodelor și tehnicilor adecvate;
5.1.4 prezenta informații suficiente pentru a permite celor
care citesc și/sau se bazează pe raportul de evaluare, să înțeleagă informațiile din acesta, raționamentul, analizele și concluziile; și
5.1.5 va respecta cerințele Standardului Internațional de
Evaluare 3 privind raportarea evaluării. Ca urmare, evaluatorul va:
5.1.5.1 defini tipul de valoare pe care îl va estima
și va prezenta scopul și intenția de utilizare a evaluării, data efectivă a evaluării și data raportului;
5.1.5.1.1 distinge faptul că valoarea raportată
nu este o estimare a valorii de piață ,
dacă estimarea a fost făcută printr-o bază de evaluare diferită de valoarea
de piață ;
5.1.5.2 identifica și descrie clar proprietatea și
drepturile de proprietate sau participațiile de evaluat;
5.1.5.3 descrie sfera/extinderea misiunii lui ca
și amploarea inspecției efectuate asupra proprietății;
5.1.5.4 prezenta orice ipoteze și condiții limitative pe
care s-a bazat evaluarea;
5.1.5.5 explica pe larg și complet bazele de evaluare/
abordările aplicate ca și motivele și concluziile aplicării lor; și va
IVS 2, Baze de evaluare diferite de valoarea de piață 115Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.1.5.6 include o declarație de conformitate (certificare
a valorii) care atestă obiectivitatea evaluato ru lui,
contribuțiile profesionale, echidistanța și ne con diționarea onorariilor profesionale sau alte altor compensații de rezultatele evaluării, ca și aplicarea standardelor, precum și alte informații.
5.2 Deși, conceptul, utilizarea și aplicarea bazelor de evaluare
diferite de piață pot fi adecvate în anumite situații, evaluatorul va asigura că o astfel de valoare raportată, nebazată pe piață, nu va fi considerată ca o reprezentare a valorii de piață .
6.0 Comentarii
6.1 Valoarea de utilizare (vezi paragraful 3.1) este o diferită de
valoarea de piață , în care valoarea este estimată din perspectiva
unui anumit utilizator. Valoarea de utilizare, uneori este numită ca “valoarea pentru un anumit utilizator sau proprietar”. Valoarea de
schimb (a se vedea IVS 1, paragraful 1.2 și urmarea) este valoarea
recunoscută de o piață în care schimbul de active are loc. Definiția IVSC a valorii de piață , adecvată pentru raportarea financiară, se
bazează pe principiul valorii de schimb și nu pe cel al valorii de
utilizare.
6.2 Expresiile valoare de schimb și valoare de utilizare pot duce la
confuzii, dacă nu sunt explicate clar. De aceea, trebuie evitate când ar putea rezulta o confuzie.
6.3 Proprietățile pot fi evaluate pe alte baze decât valoarea de piață sau
își pot schimba proprietarii la prețuri care nu reflectă valoarea de
piață , așa cum este ea definită. Astfel de baze alternative pot reflecta
fie utilitatea economică sau funcțiunile proprietății, altele decât vandabilitatea, fie unele condiții atipice și în afara pieței. Exemplele includ valoarea de utilizare, valoarea de investiție sau subiectivă,
valoarea de exploatare continuă, valoarea de asigurare, valoarea de impozitare, de impunere sau valoarea impozabilă, valoarea specială, valoarea de lichidare sau de vânzare forțată și valoarea
de recuperare (vezi paragraful 3.0 de mai sus și următoarele).
6.4 Valoarea de exploatare continuă exprimă valoarea atribuită unei
întreprinderi în funcționare și nu oricărei părți componente ale acesteia. Valoarea totală alocată pe activele individuale, care sunt părți ale întreprinderii, se bazează pe contribuția lor la ansamblul întreprinderii, cunoscută în mod uzual prin valoarea
lor de utilizare , când se referă la o anumită întreprindere și la
IVS 2, Baze de evaluare diferite de valoarea de piață 116Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
proprietarul acesteia. Nu este o valoare de piață (A se vedea
paragraful 3.5 de mai sus).
6.5 Ar fi o simplă coincidență dacă valoarea de utilizare a unei
proprietăți ar fi egală cu valoarea ei de piață . Valoarea de utilizare
a proprietății tinde să fie mai mare decât valoarea sa de piață dacă
întreprinderea ar fi capabilă să o administreze într-un mod mai
rentabil decât un producător obișnuit (mediu) al aceluiași produs sau serviciu. Pe de altă parte, valoarea de utilizare poate fi mai
mică decât valoarea de piață în condițiile în care întreprinderea nu
folosește un activ la capacitatea și eficiența lui maximă. Valoarea
de utilizare poate fi mai mare decât valoarea de piață și dacă
întreprinderea deține drepturi speciale de producție, contracte foarte avantajoase, brevete de invenție și licențe unice, o anumită experiență, un fond comercial special și alte active necorporale care nu sunt transferabile altui proprietar.
6.6 Valoarea specială poate fi atribuită unei proprietăți datorită
amplasării ei unice, unor condiții excepționale de piață sau unei
prime de preț, plătibilă de un cumpărător care are un interes special (a se vedea paragraful 3.11 de mai sus). Valoarea din fuziune , adică
valoarea suplimentară rezultată din contopirea a două sau mai multe
participații la proprietate, reprezintă o formă particulară a valorii
speciale . Astfel de elemente ale valorii speciale vor fi raportate
în mod distinct față de valoarea de piață , așa cum este aceasta
definită în standarde. Valoarea specială nu trebuie încorporată într-
o reprezentare a valorii de piață deoarece o astfel de procedură va
duce la o confuzie și, prin consecință, ar însemna că acest element
suplimentar de valoare nu are un caracter special.
6.7 Vânzarea forțată se referă la un preț care provine din vânzarea
în circumstanțe atipice sau extraordinare, care reflectă, de obicei, o perioadă de comercializare inadecvată și fără o publicitate rezonabilă, iar alte ori reflectă prezența unui vânzător care nu e dispus să vândă sau/și desfășurarea vânzării în condiții de forțare sau constrângere. Din aceste motive, prețul asociat cu un tip de vânzare, forțată sau la faliment, numit valoarea de vânzare forțată
(a se vedea paragraful 3.10 de mai sus) nu este o reprezentare a
valorii de piață . Prețul plătit în astfel de condiții este un fapt dat.
În general nu este ușor de estimat de către evaluator din cauza
naturii și amploarei ipotezelor subiective și conjuncturale pe care trebuie să le facă evaluatorul pentru a-și formula o astfel de opinie. Valoarea de vânzare forțată mai este cunoscută și prin
termenul de preț de lichidare .
IVS 2, Baze de evaluare diferite de valoarea de piață 117Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
6.8 Valoarea de recuperare (a se vedea paragraful 3.9) este, în mod
obișnuit, reflectarea p rețului curent sperat pentru proprietate,
alta decât un teren, care a ajuns la sfârșitul duratei de viață utilă, din punctul de vedere al scopului și funcțiunii stabilite inițial. Conceptul de valoare de recuperare se bazează pe ideea că activul
este evaluat mai degrabă prin prisma valorii lui de recuperare din vânzare, decât a scopului pentru care a fost conceput inițial. În acest context, valoarea de recuperare este cunoscută în
terminologia contabilă și sub numele de valoare realizabilă netă
pentru un activ care nu mai are utilitate pentru o întreprindere (A se vedea paragraful 3.9 de mai sus)
6.8.1 Valoarea de recuperare nu trebuie să implice automat
faptul că o proprietate nu mai are nici o durată de viață utilă sau o utilitate. Proprietatea vândută pentru recuperare poate fi reconstruită, transformată pentru a servi unui scop asemănător sau diferit sau poate asigura componente pentru alte proprietăți care pot fi încă utilizate. În ultimă instanță, valoarea de recuperare ar fi expresia valorii de casare sau
a valorii pentru reciclarea materialelor .
7.0 Cerințe pentru prezentarea informațiilor
7.1 Rapoartele de evaluare trebuie să fie clare. Anumite standarde
referitoare la întocmirea rapoartelor pot diferi de la o țară la alta, dar este o responsabilitate a evaluatorului de a lua în considerare cel puțin elementele prezentate în paragraful 5.1 de mai sus. Pentru evaluările nebazate pe valoarea de piață este necesar să se specifice
clar, conform Codului Deontologic, care este scopul folosirii evaluărilor și că s-a prezentat transparența totală asupra bazelor de evaluare utilizate, a aplicabilității și limitărilor acestora.
7.2 Fiecare raport de evaluare, efectuat pe alte baze decât valoarea
de piață , va conține o Expunere a condițiilor limitative sau o
prezen tare similară. Deși are acest mijloc de prevedere, evaluatorul nu îl va folosi pentru justificarea devierilor nerezonabile de la aceste Standarde.
7.3 În efectuarea unei evaluări pe altă bază decât valoarea de piață ,
evaluatorul nu va face ipoteze nerezonabile în perspectiva deru lării faptelor și constatate la data evaluării. Toate ipotezele vor fi specificate în toate rapoartele.
7.4 Fiecare raport de evaluare, efectuat pe o altă bază decât valoarea
de piață , trebuie să conțină o certificare a valorii/Declarație de
conformitate semnate sau un certificat care să confirme aderarea evaluatorului la instrucțiunile conținute în Codul Deontologic
IVS 2, Baze de evaluare diferite de valoarea de piață 118Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
IVS, secțiunea 7.1 și în IV A 1, paragraful 5.1.8. În mod particular
se face distincția între valoarea de piață și orice altă formă de
evaluare aplicată.
7.5 Dacă o evaluare este efectuată de un evaluator intern, de exemplu
de o persoană salariată în întreprinderea proprietară a activelor sau în firma de contabilitate angajată cu înregistrarea și/sau întocmirea rapoartelor contabile, va fi făcută o mențiune expresă în raportul de evaluare sau în certificatul de evaluare despre existența și natura unor astfel de relații.
7.6 Alte raportări se vor face în concordanță cu aceste standarde.
8.0 Prevederi referitoare la devieri de la Standard
8.1 Aplicând acest standard, orice devieri trebuie să respecte
prevederile din IVS 3, Raportarea evaluării.
8.2 Dacă unui evaluator i se cere să execute o evaluare care deviază
în vreun fel de la aceste standarde, evaluatorul va accepta să facă acest lucru numai dacă:
8.2.1 stabilește că evaluarea nu are intenția să îl inducă în eroare
pe client, pe utilizatorii raportului sau publicul;
8.2.2 informează clientul că evaluarea implică o ipoteză specială
sau o deviere de la Standarde care vor fi menționate pe larg în orice raport și/sau unei terțe părți de către evaluator;
8.2.3 solicită, ca o condiție în contractul de evaluare, că orice
ipoteză specială sau deviere să fie menționate în orice document publicat în care se face referire la opinia evaluatorului.
9.0 Data intrării în vigoare
9.1 Acest Standard Internațional de Evaluare a intrat în vigoare la
1 iulie 2000.
IVS 2, Baze de evaluare diferite de valoarea de piață 119Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
IVS 3 – Raportarea evaluării
Introducere 123
Arie de aplicabilitate 124Definiții 124Relația cu Standardele de Contabilitate 126Conținutul Standardului 126Comentarii 130Cerințe pentru prezentarea informațiilor 130Prevederi referitoare la devieri de la Standard 131Data intrării în vigoare 131
Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare
IVS 3 – Raportarea evaluării
Standard 3
Standarde Internaționale de Evaluare
Raportarea evaluării
1.0 Introducere
1.1 Importanța critică a unui raport de evaluare, care este etapa finală
a procesului de evaluare, rezidă în comunicarea concluziei asupra valorii și a bazei de evaluare, a scopului evaluării și a oricăror ipoteze si condiții limitative carora li se supune evaluarea. De asemenea, în raportul de evaluare, pot fi incluse și procesele analitice și datele empirice utilizate în scopul determinării valorii, pentru a ghida cititorul printre procedurile și faptele pe care evaluatorul le-a luat în considerare.
1.2 Raportul de evaluare prezintă concluzia asupra valorii. El conține
numele evaluatorului și data evaluării. Identifică proprietatea, drepturile de proprietate supuse evaluării, baza de evaluare și utilizarea intenționată a evaluării. Sunt prezentate toate ipotezele și condițiile limitative, specificate datele evaluării și raportării, este descrisă extinderea inspecției, se fac referiri la aplicabilitatea acestor standarde și a oricăror cerințe de prezentare și include semnătura evaluatorului.
1.3 Datorită rolului cheie pe care raportul de evaluare îl are în
comunicarea concluziei privind valoarea către utilizatori si terți, acest standard are următoarele obiective principale:
1.3.1 Să comenteze cerințele privind raportarea, care corespund
celei mai bune practici profesionale; și
1.3.2 Să identifice elementele esențiale care trebuie incluse în
rapoartele de evaluare.
IVS 3, Raportarea evaluării 123Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
2.0 Arie de aplicabilitate
2.1 Cerințele privind raportarea, cuprinse în acest standard, se aplică
tuturor tipurilor de rapoarte de evaluare.
2.2 Conformitatea cu aceste cerințe privind raportarea este cerută atât
evaluatorilor externi, cât și celor interni.
2.3 Unele instrucțiuni, care se referă la evaluarea pentru scopuri
specifice și pentru tipuri specifice de proprietate, cum ar fi raportarea financiară și pentru garantarea împrumutului, pot să fie diferite de cele realizate pentru alte misiuni. Cititorul este sfătuit să consulte acele secțiuni ale Standardelor Internationale de Evaluare (IVS) care se referă la acele situații, de exemplu Aplicația Internațională de Evaluare 1 și 2 (IV A 1, IV A 2).
3.0 Definiții
3.1 Raport de evaluare . Un document care înregistrează instrucțiunile
pentru o anumită misiune de evaluare, baza de evaluare și scopul evaluării ca și rezultatele analizei care a condus la opinia privind valoarea. De asemenea, un raport de evaluare poate să explice procesele analitice care au fost parcurse în cursul evaluării și să prezinte informațiile semnificative care au fost folosite în analiză. Rapoartele de evaluare pot fi verbale sau scrise. Tipul, conținutul și lungimea unui raport variază în funcție de destinatar, de cerințele legale, de tipul proprietății și de natura și complexitatea misiunii de evaluare.
Termenii de raport de evaluare si certificat de evaluare sunt
utilizați, uneori, ca fiind echivalenți. După cum se obișnuiește în unele țări (Marea Britanie), termenul de certificat de evaluare desemnează un document în care evaluatorul certifică suma de bani la care a fost evaluată proprietatea. Certificatul de evaluare
este, de obicei, o scrisoare scurtă, cu toate că poate lua și forma unui raport detaliat. El include: data evaluării, scopul evaluării, data certificatului, ipotezele pe care s-a bazat evaluarea și numele, adresa și calificarea evaluatorului. Certificarea valorii , după
cum se obișnuiește în alte țări (SUA) este o declarație prin care evaluatorul afirmă că faptele prezentate sunt corecte, că analizele prezentate sunt limitate numai la ipotezele prezentate, că onorariul evaluatorului nu este condiționat de nici un aspect al raportului și că evaluatorul a întocmit evaluarea în conformitate cu standardele profesionale și etice.
IVS 3, Raportarea evaluării 124Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
3.2 Raport verbal. Rezultatul unei evaluări, comunicat verbal unui
client sau prezentat în justiție ca mărturie de expert sau ca depoziție. Un raport de evaluare comunicat verbal unui client trebuie să fie susținut de un dosar de lucru și urmat cel puțin de un rezumat scris al evaluării.
3.3 Raport scris. Rezultatul unei evaluări, comunicat clientului în
scris, inclusiv sub formă electronică. Rapoartele scrise pot fi documente narative detaliate, care să conțină toate materialele pertinente examinate și analizele realizate pentru a ajunge la concluzia privind valoarea sau pot fi documente narative sintetizate cum ar fi actualizari periodice ale valorilor, formulare utilizate de către guvern sau alte agenții sau scrisori către clienți.
3.4 Specificațiile misiunii evaluatorului. Primul pas în procesul de
evaluare, în care se stabilesc contextul și extinderea evaluării și se rezolvă orice ambiguitate care implică un element sau o problemă de evaluare. Termenul este echivalent cu o informare scurtă
privind evaluarea , așa cum se practică în unele țări. Evaluatorul
se asigură că analizele, informațiile și concluziile prezentate în raport sunt în concordanță cu specificațiile stabilite prin definirea misiunii evaluatorului. Specificațiile misiunii de evaluare includ
următoarele șapte elemente:
3.4.1 O identificare a proprietății imobiliare, mobiliare (bunuri
mobile), întreprinderi sau altei proprietăți, care face subiectul evaluării și a altor clase de proprietăți care sunt incluse în evaluare, pe lângă categoria principală de proprietate;
3.4.2 O identificare a drepturilor de proprietate (unic proprietar,
societăți comerciale, participații) care vor fi evaluate;
3.4.3 Scopul vizat al evaluării și orice limitare legată de acesta,
identificarea oricărui colaborator și a contribuției acestuia;
3.4.4 O definiție a bazei sau tipului de valoare cerut; 3.4.5 Data la care este valabilă valoarea estimată și data
raportului;
IVS 3, Raportarea evaluării 125Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
3.4.6 O identificare a ariei de aplicabilitate a evaluării și a
raportului;
3.4.7 O identificare a oricăror condiții limitative pe care se
bazează evaluarea.
3.5 Declarația de conformitate . O declarație care atestă faptul că
evaluatorul a respectat cerințele etice și profesionale conținute în Codul Deontologic IVS, aferent îndeplinirii misiunii. În unele țări, declarația de conformitate este cunoscută sub denumirea de certificarea valorii. Pentru conținutul declarației de conformitate, a se vedea paragrafele 5.1.11 și 5.1.11.1 de mai jos.
3.6 Ipoteze speciale, neobișnuite sau extraordinare. Înainte de a
încheia tranzacția de achiziție a unei proprietăți, un cumpărător prudent face o analiză complexă (due diligence) interesându-se pe piață despre respectiva proprietate. Este normal ca evaluatorul să utilizeze ipotezele care au rezultat din această analiză și să se bazeze pe informația pe care clientul i-o pune la dispoziție în această problemă. Ipotezele speciale, neobișnuite
sau extraordinare pot fi orice ipoteze adiționale care se referă la
problemele studiate în cadrul acestei analize sau care se referă la alte probleme, cum ar fi identitatea cumpărătorului, starea fizică a proprietății, prezența poluanților (cum ar fi contaminarea pânzei de apă freatică) sau abilitatea de a redezvolta proprietatea. (A se vedea paragraful 5.7.1 de mai jos)
4.0 Relația cu Standardele de Contabilitate
4.1 Când este adecvat, raportul de evaluare trebuie să conțină cel puțin
cerințele prevăzute în Standardele Internaționale de Contabilitate (IAS) și în Standardele Internaționale de Contabilitate a Sectorului Public (IPSAS).
4.2 Evaluarea în scopul raportării financiare, care constituie conținutul
IV A 1, trebuie corelată cu acest standard.
5.0 Conținutul Standardului
Pentru a face evaluări compatibile cu aceste standarde și
cu Principiile de evaluare general acceptate (GAAP), este obligatoriu ca evaluatorii să respecte secțiunile Codului
IVS 3, Raportarea evaluării 126Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Deontologic referitoare la etică, competență, prezentare a
informațiilor și cerințe de raportare (secțiunile 4, 5, 6 și 7).
5.1 Orice raport de evaluare trebuie:
5.1.1 să prezinte clar și cu acuratețe concluziile evaluării într-
o manieră neechivocă;
5.1.2 să identifice clientul, utilizarea intenționată a evaluării
și informațiile relevante, referitoare la:
5.1.2.1 data la care valoarea estimată este valabilă;
5.1.2.2 data raportului, și
5.1.2.3 data inspecției;
5.1.3 să specifice baza de evaluare, incluzând tipul de valoare
și definiția acestui tip de valoare;
5.1.3.1 valoarea de piață și valoarea nebazată pe piață
vor fi raportate în mod distinct când orice component(e) al(e) proprietății sunt evaluate având ca bază de evaluare costul de înlocuire
net (CIN).
5.1.4 să identifice și să prezinte:
5.1.4.1 drepturile de proprietate sau participațiile care
trebuie evaluate;
5.1.4.2 caracteristicile fizice și legale ale proprietății; și
5.1.4.3 clasele de proprietate incluse în evaluare, altele
decât categoria principală de propietate;
5.1.5 să descrie aria de aplicabilitate/extindere a misiunii de
evaluare;
5.1.6 să specifice orice ipoteze și condiții limitative care
condiționează concluzia asupra valorii;
5.1.7 să identifice ipotezele speciale, neobișnuite sau
extraordinare și să prezinte probabilitatea în care aceste condiții ar putea să apară;
IVS 3, Raportarea evaluării 127Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.1.8 să includă o descriere a informațiilor și datelor
analizate, a analizelor de piață efectuate, a abordărilor și procedurilor de evaluare aplicate, ca și raționamentul care susține analizele, opiniile și concluziile din raport;
5.1.9 să conțină o declarație prin care îl informează pe
utilizator că raportul este confidențial pentru evaluator și pentru utilizator și că nici o responsabilitate referitoare la raport nu poate fi acceptată de evaluator față de o terță parte;
5.1.10 să conțină, în mod expres, o clauză care să nu permită
publicarea integrală sau parțială a raportului, sau oricărei referințe sau valori incluse în raport, sau numelui și afilierii profesionale a evaluatorului, fără aprobarea scrisă a evaluatorului;
5.1.11 să conțină o declarație de conformitate care să certifice
că evaluarea a fost făcută în concordanță cu IVS, să prezinte orice deviere de la cerințele specifice ale IVS și să prezinte o explicație pentru o astfel de deviere, corespunzător cu Codul Deontologic IVS;
5.1.11.1 Orice declarație de conformitate va confirma că:
/circle6 prezentările faptelor din raport sunt corecte
și reflectă cele mai pertinente cunoștințe ale evaluatorului;
/circle6 analizele și concluziile sunt limitate numai la
ipotezele și condițiile prezentate în raport;
/circle6 evaluatorul nu a avut (sau dacă a avut
trebuie să specifice) nici-un interes asupra proprietății evaluate;
/circle6 onorariul evaluatorului este sau nu este
condiționat de nici-un aspect al raportului;
/circle6 evaluarea a fost efectuată în conformitate
cu Codul Deontologic și cu standardele de evaluare;
/circle6 evaluatorul îndeplinește cerințele adecvate,
de calificare profesională;
IVS 3, Raportarea evaluării 128Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
/circle6 evaluatorul are experiență în ceea ce privește
localizarea și categoria de proprietate care este evaluată;
/circle6 evaluatorul a efectuat (sau nu) o inspecție
personală a proprietății; și
/circle6 nici-o persoană, cu excepția celor specificate
în raport, nu i-a acordat asistență profesională în elaborarea raportului.
5.1.12 Să includă numele, calificarea profesională și
sem nă tura evaluatorului.
5.2 Atunci când raportul de evaluare este transmis în variantă
electronică, un evaluator trebuie să ia măsurile necesare pentru a proteja integritatea datelor/textelor din raport și să se asigure că nu apar erori de transmitere. Software-ul trebuie să asigure siguranța transmisiei.
5.2.1 Trebuie identificate originea, data și ora transmisiei,
precum și destinația, data și ora recepționării. Software-ul trebuie să permită confirmarea că există o corespondență între cantitatea de date/texte transmise și recepționate, iar raportul trebuie să fie salvat într-o variantă care permite numai citirea (mai puțin pentru autor).
5.2.2 Evaluatorul trebuie să se asigure că semnatura digitală
este protejată și se află sub controlul complet al evaluatorului prin parole (coduri PIN), elemente de hardware (cartele de securitate) sau alte mijloace. O semnătură aflată pe un raport electronic este considerată autentică și implică același nivel de responsabilitate ca și o semnătură scrisă pe un raport tipărit pe hârtie.
5.2.3 O copie electronică și/sau listată a raportului transmis
electronic trebuie păstrată de către evaluator pe perioada cerută prin lege, dar nu mai puțin de 5 ani. Fișierele cu înregistrarea raportului transmis electronic se pot păstra pe suport electronic, magnetic sau alte variante.
5.3 Modul de prezentare a raportului de evaluare este stabilit de
evaluator și de client în funcție de instrucțiunile și specificațiile misiunii de evaluare.
IVS 3, Raportarea evaluării 129Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.4 Tipul raportului, conținutul și mărimea acestuia sunt în
funcție de destinatarul raportului, de reglementările existente, de recomandările legale, de tipul proprietății și de natura și complexitatea problemei de evaluare. GN 5 Evaluarea bunurilor mobile (paragraful 5.6) prezintă conținutul raportului de evaluare adecvat pentu evaluările de bunuri mobile.
5.5 Pentru toate rapoartele de evaluare, trebuie reținute și
îndosariate documentele pe baza cărora au fost stabilite rezultatele și concluziile evaluării, acestea trebuind să fie păstrate pentru o periodă de cel puțin cinci ani de la data finalizării misiunii de evaluare.
6.0 Comentarii
6.1 Contextul în care valoarea este raportată este la fel de importantă
ca și baza și acuratețea acesteia. Valoarea finală trebuie să facă referire la informațiile de piață, la procedurile și raționamentele care susțin această valoare finală.
6.2 Comunicarea rezultatului evaluării într-o manieră logică și
consistentă presupune o abordare metodică, ce-l ajută pe utilizator să înțeleagă derularea procesului de evaluare și relevanța concluziei sale.
6.3 Raportul trebuie să comunice cititorului o înțelegere clară a
opiniilor exprimate de evaluator și, de asemenea, trebuie să fie bine tehnoredactat și inteligibil pentru cineva care nu are cunoștințe anterioare asupra proprietății evaluate.
6.4 Raportul trebuie să demonstreze claritatea, transparența și
consistența abordării.
6.5 Evaluatorul ar trebuie să manifeste prudență în acordarea
permisiunii de utilizare a evaluării sale în alte scopuri decât cel pentru care a fost destinată inițial.
7.0 Cerințe de prezentare a informațiilor
7.1 Dacă evaluările sunt făcute de un evaluator intern, în raportul
de evaluare vor fi prezentate informații specifice referitoare la existența și natura relației dintre evaluator și entitatea care controlează activul.
7.2 Dacă evaluatorul participă la misiunea de evaluare în altă calitate
decât cea de evaluator, de exemplu ca agent independent sau
IVS 3, Raportarea evaluării 130Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
imparțial, consultant al întreprinderii sau ca mediator, evaluatorul
trebuie să prezinte rolul specific în fiecare dintre aceste misiuni.
8.0 Prevederi referitoare la devieri de la Standard
8.1 Nu se admite nici-o deviere de la cerința ca fiecare raport de
evaluare să prezinte clar și cu acuratețe concluziile evaluării și să prezinte orice ipoteze și condiții limitative care afectează evaluarea și valoarea finală.
8.2 În cazul în care unui evaluator i se cere să îndeplinească o misiune
care se abate de la aceste recomandari sau care cere mai puțin lucru sau efectuarea evaluării în mod diferit față de cel prescris de IVS și Codul Deontologic, evaluatorul poate să accepte și să realizeze această misiune numai dacă pot fi îndeplinite următoarele condiții:
8.2.1 Evaluatorul concluzionează că instrucțiunile nu vor induce
în eroare utilizatorii evaluării.
8.2.2 Evaluatorul estimează că evaluarea nu este astfel limitată
încât rezultatele acesteia să nu mai prezinte încredere sau credibilitate, corespunzător cu scopul și utilizarea intenționată pentru evaluare.
8.2.3 Evaluatorul își informează clientul că instrucțiunile pentru
evaluare conțin o deviere de la standarde, care va fi prezentată în întregime în raportul de evaluare.
8.3 În orice situație, care presupune o deviere de la raportarea valorii
de piață , evaluatorul trebuie să precizeze clar că valoarea pe care
o raportează este diferită de valoarea de piață .
9.0 Data intrării în vigoare
9.1 Acest Standard Internațional de Evaluare a intrat în vigoare la
30 aprilie 2003.
IVS 3, Raportarea evaluării 131Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Standard Internațional de Aplicație
în Evaluare 1 – IV A 1Evaluare pentru raportarea financiară (adoptat în 2003)
Introducere 135
Arie de aplicabilitate 136Definiții 137Relația cu Standardele de Contabilitate 140Aplicație 141Comentarii 143Cerințe de prezentare a informațiilor 151Prevederi referitoare la devieri de la Standard 151Data intrării în vigoare 151Anexa A (Fundamente de Contabilitate) 155Anexa B (Arbore Decizional) 177Anexa C (Arbore Decizional) 181
Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare
IV A 1 – Evaluare pentru raportarea financiară
Standard Internațional de Aplicație în Evaluare
1 – IV A 1Evaluare pentru raportarea financiară
Documentația pentru acest Standard este extrasă din Standardele
Internaționale de Contabilitate (IAS), publicate de Consiliul pentru Standardele Internaționale de Contabilitate (IASB). Extrasele din IAS sunt reproduse în această ediție a Standardelor Internaționale de Evaluare (IVS-uri) cu permisiunea IASB.
Textul aprobat pentru Standardele Internaționale de Contabilitate
este cel publicat de IASB în limba engleză, iar exemplare ale acestuia pot fi obținute direct de la IASB, 30 Cannon Street, London EC4M6HX, United Kingdom, E-mail: publicatios@iasb.org.uk.
IAS-urile, Proiectele de expunere și alte publicații ale IASB sunt
protejate prin copyright al IASB.
“IAS,” “IASC”, “IASB” și “Standardele Internaționale de
Contabilitate” sunt mărci înregistrate ale IASB și nu pot fi folosite fără aprobarea Consiliului pentru Standardele Internaționale de Contabilitate.
1.0 Introducere
1.1 Obiectivul acestui Standard este de a explica principiile care
stau la baza evaluărilor realizate pentru utilizarea în situațiile financiare și în conturile adecvate ale întreprinderilor.
1.2 Acest Standard prezintă criteriile pe care evaluatorii trebuie să
le ia în considerație în realizarea evaluărilor pentru elaborarea situațiilor financiare și a conturilor adecvate. De asemenea, comentează conceptele care sunt familiare contabililor, organismelor de reglementare și altor utilizatori ai serviciilor de evaluare. Evaluatorii care efectuează lucrări de această natură ar trebui să aibă o bună înțelegere a conceptelor și principiilor contabile, care sunt menționate în Anexa A din acest Standard. Pentru precizia tehnică, evaluatorii trebuie să ia mereu în considerație Standardele Internaționale de Contabilitate sau naționale relevante. Aplicarea bazelor de evaluare la principiile contabile este similară pentru sectorul public și pentru cel privat. Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare (IVSC) va
IV A 1, Evaluarea pentru raportarea financiară 135Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
publica un Standard de Aplicație privind modificările necesare
pentru activele din sectorul public și tratamentul lor pentru raportarea financiară, conform cu Standardele Internaționale de Contabilitate pentru Sectorul Public (IPSAS-uri).
1.3 În cazul evaluării pentru raportarea financiară este fundamental ca
evaluatorul să utilizeze definiții bazate pe condițiile de piață, să fie obiectiv și să prezinte integral aspectele relevante, într-un format adecvat și ușor de utilizat. În cazul proprietăților specializate ,
care exclud utilizarea numai a conceptelor aferente valorii de
piață , acest Standard prevede modalitatea adecvată de tratament
și de prezentare în evaluări.
2.0 Arie de aplicabilitate
2.1 Acest Standard se utilizează pentru toate evaluările claselor
de active, incluse în orice situație financiară, care corespund calificării și experienței evaluatorilor.
2.2 Standardele Internaționale de Evaluare facilitează tranzacțiile
internaționale și viabilitatea piețelor globale, prin armonizarea și transparența din raportarea financiară. Ca urmare, acest Standard este elaborat în contextul Standardelor Internaționale de Contabilitate. Deși există o puternică tendință către convergența standardelor naționale și Standardelor Internaționale de Contabilitate (IAS-uri), unele standarde naționale sunt încă diferite de IAS-uri.
2.3 Standardele Internaționale de Contabilitate (IAS-uri) adoptă două
modele pentru recunoașterea activelor în bilanț, un model bazat pe cost numit tratamentul contabil de bază și un model bazat pe valoare justă , care reprezintă tratamentul contabil alternativ
permis numai în câteva cazuri specifice. Acolo unde se aplică modelul bazat pe valoare justă este necesară o reevaluare curentă
a activului și acest Standard evidențiază acele circumstanțe specifice în care urmează să fie raportate valori de piață , dar
uneori și valori care sunt diferite de valoarea de piață .
2.4 Cerințele legislative, contabile, de jurisprudență și reglementările
pot impune modificări ale acestui Standard în unele țări sau în anumite condiții. Orice deviere cauzată de asemenea circumstanțe trebuie prezentată în raportul de evaluare și explicată detaliat.
IV A 1, Evaluarea pentru raportarea financiară 136Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
3.0 Definiții
Definiții ale Standardelor Internaționale de Evaluare
3.1 Valoare de piață. Suma estimată pentru care o proprietate va
fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicate au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere (IVS 1, paragraful 3.1).
3.2 Costul de înlocuire net (CIN). Este o metodă de evaluare
utilizată în raportarea financiară pentru a determina un surogat pentru valoarea de piață a proprietăților specializate sau cu
piețe limitate, pentru care informațiile de piață sunt limitate sau
nu sunt disponibile. CIN se bazează pe o estimare a valorii de
piață pentru utilizarea existentă a terenului plus costul curent
brut (de înlocuire sau de reconstrucție) al amenajărilor terenului și construcțiilor atașate din care se scade cota aferentă uzurii fizice și tuturor formelor relevante de depreciere și optimizare (paragraful 3.8 din IVS 2, Baze de evaluare diferite de valoarea de piață ).
Notă: pentru menținerea consecvenței cu IAS 16 este necesară
modificarea acestei definiții. Un Proiect de expunere a unei noi definiții va fi prezentat în curând.
3.3 Amenajări ale terenului și construcțiile atașate . Clădirile,
structurile sau modificările aduse terenului, de natură permanentă, care presupun cheltuieli de muncă și de capital și care au scopul de a majora valoarea sau utilitatea proprietății. Amenajările terenului și construcțiile atașate au modalități de utilizare și durate de viață economică diferite.
3.4 Proprietate generatoare de afaceri specializată . Proprietățile
cu potențial de profit, cum ar fi hoteluri, stații de carburanți, restaurante sau similare, a căror valoare de piață poate include și alte active pe lângă teren și clădiri. Aceste proprietăți sunt în general vândute pe piață ca un pachet operațional care ar putea face dificilă sau chiar imposibilă identificarea separată a valorii terenului, clădirii, bunurilor mobile corporale, activelor necorporale și afacerii propriu-zise. (Tipuri de proprietate, paragraful 4.3.2).
3.5 Proprietate specializată . O proprietate care este tranzacționată rar
sau niciodată pe piața liberă, cu excepția cazurilor în care se vinde împreună cu întreprinderea din care face parte, datorită unicității
IV A 1, Evaluarea pentru raportarea financiară 137Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
sale, generată de natura specializată și proiectul clădirii(lor),
configurației, dimensiunii, locației sau altele.
Definiții ale Standardelor Internaționale de Contabilitate3.6 Valoarea justă . Suma pentru care un activ ar putea fi schimbat
sau o datorie decontată, de bună voie, între două părți aflate în cunoștință de cauză, în cadrul unei tranzacții cu prețul determinat obiectiv (IAS 16, paragraful 6).
3.7 Valoarea amortizabilă . Costul activului sau o altă valoare
substituită costului în situațiile financiare, din care s-a scăzut valoarea reziduală (IAS 16, paragraful 6).
3.8 Valoarea reziduală . Valoarea netă pe care o întreprindere estimează
că o va obține pentru un activ la sfârșitul duratei de viață utilă a acestuia, după deducerea prealabilă a costurilor de cedare estimate (IAS 16, paragraful 6).
3.9 Proprietăți imobiliare utilizate de proprietari. Proprietățile
deți nute (de proprietar sau de locatar în baza unui contract de leasing financiar) pentru a fi utilizate în producția de bunuri, prestarea de servicii sau în scopuri administrative (IAS 40, paragraful 4).
3.10 Investiție imobiliară . Proprietate imobiliară (teren sau clădire,
sau parte a unei clădiri, sau ambele) deținută (de proprietar sau de locatar în baza unui contract de leasing financiar) mai degrabă în scopul închirierii sau pentru creșterea valorii capitalului sau ambele, decât pentru:
a) a fi utilizată în producția de bunuri, prestarea de servicii sau
pentru scopuri administrative; sau
b) a fi vândută pe parcursul desfășurării normale a activității
(IAS 40, paragraful 4).
Notă: În Proiectul de expunere a îmbunatățirilor propuse la
Standardele Internaționale de Contabilitate (prezentat în mai 2002) IASB a propus un amendament la această definiție. Cuvintele “(de proprietar sau de locatar în baza unui contract de leasing financiar)” vor fi eliminate. Se va introduce o reformulare adițională pentru a permite ca proprietățile deținute printr-un contract de leasing operațional să fie clasificate ca investiții imobiliare și evidențiate
ca și cum ar fi vorba de un contract de leasing financiar, în cazul îndeplinirii anumitor criterii. (A se vedea paragraful 6.3.5 de mai jos). IAS 40 revizuit va intra în vigoare pentru situațiile financiare aferente perioadelor începând la sau după 1 ianuarie
IV A 1, Evaluarea pentru raportarea financiară 138Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
2005. Aplicarea în devans (după publicarea Standardelor revizuite,
planificată pentru trimestrul doi în 2003) este încurajată.
3.11 Active curente (circulante)
Un activ care:
a) se așteaptă să fie realizat sau este deținut pentru vânzare
sau consum în cursul normal al ciclului de exploatare al întreprinderii; sau
b) este deținut, în principal, în scopul comercializării sau pe
termen scurt și se așteaptă a fi realizat în termen de 12 luni de la data bilanțului; sau
c) reprezintă numerar sau echivalent de numerar a căror utilizare
nu este restricționată (IAS 1, paragraful 57).
Toate celelate active trebuie să fie clasificate ca active
imobilizate.
3.12 Valoare contabilă . Valoarea la care un activ este recunoscut
în bilanț după scăderea amortizării cumulate până la acea dată, precum și a pierderilor cumulate din depreciere (IAS 16, paragraful 6; IAS 36, paragraful 5).
3.13 Amortizarea. Alocarea sistematică a valorii amortizabile a unui
activ pe întreaga sa durată de viață utilă (IAS 16, paragraful 6; IAS 36, paragraful 5).
3.14 Prețul net de vânzare . Valoarea ce se poate obține din vânzarea
unui activ de bunăvoie, între părți aflate în cunoștință de cauză, în cazul unei tranzacții în care prețul este determinat obiectiv (IAS 36, paragraful 5). IASB a decis să modifice definiția de mai sus de la prețul net de vânzare la “valoarea justă minus costul necesar pentru vânzare.”
3.15 Valoare realizabilă netă. Prețul de vânzare estimat ce ar putea fi
obținut pe parcursul desfășurării normale a activității, mai puțin costurile estimate pentru finalizarea bunului și costurile necesare vânzării (IAS 2). Valoarea realizabilă netă este utilizată numai
în contextul IAS 2 (Stocuri) pentru proprietăți deținute în scopul vânzării. În acele circumstanțe, această valoare ar fi egală cu valoarea de piață din care se scad costurile aferente vânzării,
dacă toate cerințele aferente definiției valorii de piață sunt
îndeplinite. Termenul este echivalent ca semnificație cu prețul
net de vânzare .
IV A 1, Evaluarea pentru raportarea financiară 139Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
3.16 Valoarea recuperabilă. Maximul dintre prețul net de vânzare al
unui activ și valoarea lui de utilizare (IAS 36, paragraful 5).
3.17 Valoare reevaluată. Valoarea justă la momentul reevaluării, mai
puțin orice amortizare ulterioară cumulată aferentă și pierderile
ulterioare cumulate din depreciere .
3.18 Imobilizări corporale. Active corporale care:
(a) sunt deținute de o întreprindere pentru a fi utilizate în
producția de bunuri sau prestarea de servicii, pentru a
fi închiriate terților sau pentru a fi folosite în scopuri administrative; și
b) este posibil a fi utilizate pe parcursul mai multor perioade
(IAS 16, paragraful 6).
3.19 Valoare de utilizare. Valoarea actualizată a fluxurilor viitoare de
numerar estimate, ce se așteaptă să fie generate din utilizarea continuă a unui activ și din cedarea lui la sfârșitul duratei de viață utilă (IAS 36, paragraful 5).
3.20 Durata de viață utilă este:
a) fie perioada de timp de-a lungul căreia un activ se așteaptă a
fi utilizat de către o întreprindere; fie
(b) numărul unităților de producție sau al unităților similare ce
se așteaptă a fi obținute de către întreprindere din utilizarea activelor (IAS 16, paragraful 6; IAS 17, paragraful 3; IAS 36, paragraful 5).
3.21 Depreciere . Când valoarea recuperabilă a unui activ scade sub
valoarea sa contabilă (IAS 36, paragraful 5).
4.0 Relația cu Standardele de Contabilitate
4.1 Acest Standard va fi utilizat în combinație cu Standardele IVS
1, IVS 2 și IVS 3 și în contextul Standardelor Internaționale de Contabilitate (IAS-uri) publicate de Consiliul pentru Standardele Internaționale de Contabilitate (IASB).
4.2 Evaluările de active sunt în prezent opționale conform cu IAS 16,
Imobilizări corporale și IAS 38, Active necorporale (tratamentul
contabil alternativ permis de evaluare); IAS 40, Investiții
IV A 1, Evaluarea pentru raportarea financiară 140Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
imobiliare (modelul bazat pe valoarea justă , chiar și atunci când este
utilizat modelul bazat pe cost, valoarea justă trebuie prezentată) și
IAS 20, Contabilitatea subvențiilor guvernamentale și prezentarea informațiilor legate de asistență guvernamentală (subvenții de active nemonetare). Evaluările de active sunt des solicitate conform IAS 22, Combinări de întreprinderi (evaluarea inițială a unor active identificabile achiziționate); IAS 19, Beneficiile angajaților (active deținute de un fond de beneficii ale angajaților pe termen lung); IAS 36, Deprecierea activelor (prețul net de vânzare) și IAS 41,
Agricultura. Aceste referințe nu sunt în mod necesar exhaustive.
5.0 Aplicație
Pentru a face evaluări conforme cu acest Standard și cu
Principiile General Acceptate de Evaluare (GA VP), este obligatoriu ca evaluatorii să respecte toate secțiunile Codului Deontologic referitoare la etică, competență, prezentare și raportare (secțiunile 4, 5, 6, și 7).
5.1 Clasificarea activelor . Evaluatorii trebuie să solicite de la
directorii entității proprietare o listă cu activele care vor fi evaluate, clasificându-le ca active operaționale, adică active necesare pentru activitățile de bază ale entității sau ca active din afara exploatării, respectiv proprietăți deținute pentru dezvoltarea viitoare, ca investiții sau active în surplus față de necesitățile de exploatare ale entității.
5.2 Baze ale valorii . Activele evaluate pentru raportarea financiară,
cu excepția cazului în care circumstanțele și detalierea prezentării fac insuficientă aceasta, trebuie evaluate după cum urmează:
5.2.1 Toate proprietățile nespecializate , inclusiv proprietățile
comerciale specializate, vor fi evaluate pe baza valorii de
piață , conform cu IVS 1.
5.2.2 Proprietățile specializate vor fi evaluate utilizând CIN,
conform cu IVS 2.
5.3 Alocarea valorii . Conform cu cerințele IAS 16, evaluatorii
trebuie să aloce valorile determinate, alocând valoarea în mod distinct pentru teren, pe baza valorii de piață conform celei mai
bune utilizări și pentru amenajările terenului și construcții . Pentru
amenajările terenului și construcții evaluatorilor li se poate solicita prezentarea duratelor de viață adecvate în care vor fi amortizate.
IV A 1, Evaluarea pentru raportarea financiară 141Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.4 Componența amenajării terenului și construcțiilor . Atunci când
se solicită, valoarea trebuie distribuită fiecărui component important al unui activ, corespunzător cu durata lui de viață utilă sau cu modelul de utilizare.
5.4.1 Valoarea reziduală . Acolo unde se solicită, evaluatorul
trebuie să prezinte o estimare a valorii reziduale a activului (activelor) astfel încât valoarea amortizabilă să fie determinată cu acuratețe.
5.4.2 Durata de viață utilă . Acolo unde se solicită, evaluatorul
trebuie să prezinte o estimare a duratei de viață utilă rămasă a activului/activelor.
5.5 Concluzia evaluării trebuie raportată în conformitate cu IVS 3,
Raportarea evaluării.
5.6 Evaluatorii trebuie să se asigure că rapoartele conțin suficientă
informație pentru a îndeplini toate cerințele IAS-urilor când întocmesc situații financiare:
5.6.1 IAS 16 (revizuit în 1998), paragraful 64, solicită, printre
altele, prezentarea următoarelor informații:
În cazul în care elementele imobilizărilor corporale
sunt exprimate în valori reevaluate, trebuie prezentate următoarele informații:
(a) baza folosită în reevaluarea activelor;
(b) data intrării în vigoare a reevaluării;
(c) dacă a fost implicat un evaluator independent;
(Nota, IVS interpretează aceasta ca Evaluator
extern );
În Proiectul de expunere a îmbunătățirilor propuse la
Standardele Internaționale de Contabilitate (prezentat în mai 2002), IASB a propus un amendament la IAS 16 pentru a se solicita prezentarea adițională a următoarelor:
(d) metodele și ipotezele semnificative aplicate în
estimarea valorii juste a activelor; și
e) în ce măsură valorile juste ale activelor au fost
determinate direct prin referință la prețurile practicate pe o piață activă sau la tranzacții recente
IV A 1, Evaluarea pentru raportarea financiară 142Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
independente (nepărtinitoare) de piață sau dacă au
fost estimate utilizând alte tehnici de evaluare.
IAS 16 revizuit va intra în vigoare pentru situațiile financiare
corespunzătoare perioadelor începând la sau după 1 Ianuarie 2005. Aplicarea în devans (după publicarea Standardelor revizuite, programată pentru trimestrul 2 anul 2003) este încurajată.
5.6.2 IAS 40, paragraful 66, solicită, între altele, prezentarea
următoarelor informații:
a) metodele și ipotezele semnificative aplicate în
determinarea valorii juste a investiției imobiliare ,
inclusiv o declarație din care să reiasă că determinarea valorii juste s-a bazat pe indicațiile
pieței sau s-a bazat mai mult pe alți factori (pe care întreprinderea trebuie să îi prezinte), datorită naturii proprietății imobiliare și lipsei datelor de piață comparabile;
b) măsura în care valoarea justă a investiției imobiliare
(așa cum a fost ea evaluată sau prezentată în situațiile financiare) se bazează pe evaluarea efectuată de către un evaluator independent (conform interpretării IVS, acesta este extern), evaluator care deține o calificare profesională recunoscută și relevantă și care posedă experiența recentă în ceea ce privește localizarea și categoriile de investiții imobiliare care sunt supuse evaluării.
5.7 Relația cu auditorii . La solicitarea clienților, și în funcție de
un consimțământ adecvat, evaluatorii trebuie să discute și să explice evaluările în mod transparent cu auditorii entității.
6.0 Comentarii
6.1 Valoare de piață și valoare justă . Deși uneori sunt utilizate
alternativ în mod neoficial între contabili și evaluatori în stabilirea unor baze comune, expresiile valoare de piață și valoare justă
nu sunt întotdeauna neapărat sinonime (A se vedea Anexa A, paragraful A6.4).
6.1.1 Valoarea justă , conform IAS 16, este în general sinonimă
cu valoarea de piață , dar într-o “piață inactivă” ar putea fi
IV A 1, Evaluarea pentru raportarea financiară 143Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
considerată ca o definiție mai largă decât cea a valorii de
piață din IVS, și ar include metode care nu se bazează pe
piață, inclusiv costul de înlocuire net .
6.1.2 IAS 40, paragraful 29 recunoaște că valoarea justă pentru
investițiile imobiliare este, în general, aceeași cu valoarea
de piață a acestora. Paragrafele 27 la 46 din IAS 40
detaliază abordarea modelului bazat pe valoarea justă în contextul investițiilor imobiliare .
6.2 IAS 16, Imobilizări corporale
6.2.1. IAS 16 abordează, în principal, proprietățile ocupate sau
utilizate de proprietar.
6.2.2. IAS 16, paragraful 16, detaliază tratamentul contabil de
bază al activelor, astfel:
“Ulterior recunoașterii inițiale ca activ, o imobilizare
corporală trebuie înregistrată la cost, mai puțin amortizarea cumulată aferentă și orice pierderi cumulate din depreciere”.
6.2.3. T ratamentul contabil alternativ permis, care necesită
reevaluări periodice, este prevăzut în paragraful 29, astfel:
“Ulterior recunoașterii inițiale ca activ, o imobilizare
corporală trebuie înregistrată la valoarea reevaluată care reprezintă valoarea justă la momentul reevaluării, mai puțin orice amortizare ulterioară cumulată aferentă și pierderile ulterioare cumulate din depreciere. Reevaluările trebuie efectuate cu suficientă regularitate, astfel încât valoarea contabilă să nu difere în mod semnificativ de valoarea care poate fi determinată pe baza valorii juste la data bilanțului”.
6.2.4. Identificarea claselor de proprietăți. Conform IAS 16,
paragraful 60, proprietatea trebuie să fie identificată într-o clasă. Scopul acestei identificări este de a-i asista pe cei care întocmesc situațiile financiare pentru a se conforma cerințelor IAS 16, paragraful 60 (Prezentarea infor mațiilor), care solicită printre altele:
IV A 1, Evaluarea pentru raportarea financiară 144Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
“Situațiile financiare trebuie să prezinte, pentru fiecare clasă
de imobilizări corporale: a) bazele de evaluare utilizate în determinarea valorii contabile brute. Dacă s-au folosit mai multe baze, atunci trebuie prezentată pentru fiecare clasă în parte valoarea contabilă brută a respectivei clase.”
Când un element este reevaluat, întreaga clasă de active
căreia îi aparține ar trebui reevaluată pentru a se evita atât reevaluări selective, cât și raportarea unor valori care sunt o combinație de costuri și valori juste, calculate la date diferite. Din acest punct de vedere o clasă de active este o grupare de active de aceeași natură și cu utilizări similare, aflate în exploatarea întreprinderii.
6.2.5. Proprietăți ocupate de proprietar. Evaluatorului i se poate
solicita pentru motive de ordin juridic sau alte rațiuni valide să presupună, fie:
6.2.5.1 Posesie vacantă, care presupune că o proprietate nu
este în prezent ocupată. Raportul sau certificatul de evaluare ar trebui să ia în considerație valoarea determinată din informațiile de piață referitoare la vânzarea unor proprietăți comparabile vacante. Această abordare reflectă înlocuirea activului la costul său minim; sau
6.2.5.2 Ocuparea proprietății, care reflectă beneficiul
continuu adus de activ întreprinderii. În anumite jurisdicții, este presupusă o închiriere ipotetică și astfel fluxurile de numerar sunt capitalizate pentru a determina valoarea justă .
6.2.5.3 Abordările anterioare vor duce la concluzii diferite
în urma evaluării, și IVSC a solicitat de la IASB clarificări pentru a determina care abordare ar trebui să fie aplicată.
6.2.5.4 Închirieri în cadrul grupului . Proprietate ocupată
de o companie filială în baza unui contract de leasing inter-companii în cadrul unui grup, poate fi evaluată la valoarea de piață , luând în considerație
acele înțelegeri pentru scopul raportării financiare în cadrul companiilor filiale. Oricum, la consolidarea la nivelul grupului, proprietatea ar trebui evaluată ca fiind ocupată de proprietar.
IV A 1, Evaluarea pentru raportarea financiară 145Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Paragraful 14 din IAS 40, Investiții imobiliare
oferă următoarea explicație:
“În unele situații, o întreprindere are o proprietate
care este închiriată și ocupată de societatea sa mamă sau de o altă filială. Proprietatea imobiliară nu este considerată o investiție imobiliară în situa țiile financiare consolidate care include ambele în treprinderi, deoarece proprietatea imobiliară, din punctual de vedere al grupului, este o propietate imobiliară utilizată de posesor. Totuși, din punctul de vedere al întreprinderii individuale care o deți ne, proprietatea imobiliară
este investiție imobi liară dacă respectă definiția de
la paragraful 4. Prin urmare, locatorul, în situațiile sale financiare, tratează proprietatea imobiliară ca investiție imobiliară.”
6.2.5.5 Separarea între proprietatea ocupată de proprietar
și investiția imobiliară nu este clar definită în
cadrul Standardelor Internaționale de Contabilitate și clasificarea nu este unitară în toate țările. Anexa C la IV A 1 este un “arbore decizional” menit să permită determinarea a ce anume se clasifică ca o investiție imobiliară (A se vedea și Anexa A,
paragraful 6.2.4.2).
IAS 40 oferă următoarea explicație referitoare la
investiția imobiliară .
“Dacă părțile nu pot fi vândute în mod separat,
proprietatea imobiliară devine investiție imobi liară
doar dacă o parte nesemnificativă este deținută în scopul utilizării în producția de bunuri, în prestarea de servicii sau în scopuri adminis trative” (IAS 40,
paragraful 8).
“Pentru a se determina dacă o proprietate
imobi liară este investiție imobiliară, este nevoie de raționament profesional. O întreprindere stabilește criteriile astfel încât își poate exercita în mod consecvent raționamentul în conformitate cu definiția investiției imobiliare și cu recomandările practice aferente, prezentate în paragrafele de la 5 la 11. Paragraful 66(a) cere unei întreprinderi să
IV A 1, Evaluarea pentru raportarea financiară 146Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
prezinte informații referitoare la aceste criterii,
atunci când clasificarea este dificilă” (IAS 40, paragraful 12).
IVSC consideră că dacă o proprietate este ocupată
de proprietar într-o proporție mai mică de 20% din total iar restul este oferit spre închiriere, atunci proprietatea ar trebui considerată ca investiție imobiliară.
6.2.6. Proprietăți specializate. IAS 16 nu dă indicații pentru
estimarea valorii juste când nu există date credibile de piață. În astfel de circumstanțe, evaluarea proprietăților specializate prin metode care nu sunt de piață, prin utilizarea CIN, așa cum este prezentat în IVS 2, necesită o prezentare adecvată în certificatul sau raportul de evaluare. Pentru comentarii privind CIN, a se vedea Standardul Internațional de Practică în Evaluare nr. 8 (GN 8).
6.2.7. Alocarea pe componente . În Proiectul de expunere a
îmbunătățirilor propuse la Standardele Internaționale de Contabilitate (prezentat în mai 2002), IASB a propus un amendament la IAS 16 care pune un accent mai mare pe alocarea valorii totale a activului pe componentele acestuia cu durate de viață diferite. Aceasta creează o obligație suplimentară pentru evaluatori de a prezenta asemenea informații, dacă sunt solicitate. IAS 16 revizuit va intra în vigoare pentru situațiile financiare anuale începând la sau după 1 Ianuarie 2005. Aplicarea în devans (după publicarea Standardelor revizuite, planificată pentru trimestrul 2, anul 2003) este încurajată.
6.2.8. Frecvența reevaluării .
Paragraful 32 din IAS 16 menționează: “Frecvența reevaluărilor depinde de evoluția valorii juste a
imobilizărilor corporale în cauză. În cazul în care valoarea justă a unui activ reevaluat diferă semnificativ de valoarea contabilă, atunci este necesară o nouă reevaluare. Unele imobilizări corporale pot suferi modificări semnificative și fluctuante ale valorii juste, necesitând, prin urmare, reevaluări anuale. Pentru imobilizările corporale ale căror valori juste nu suferă modificări semnificative, nu este necesar să se facă reevaluări. Pentru acestea, reevaluările făcute la fiecare 3 sau 5 ani pot fi mai adecvate.”
IV A 1, Evaluarea pentru raportarea financiară 147Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
6.3 IAS 40, Investițiile imobiliare
6.3.1 Investițiile imobiliare sunt selectate pentru tratament
individual conform IAS 40. Standardul permite entităților să aleagă unul dintre următoarele modele contabile:
a) Un model bazat pe valoarea justă. Investiția imobiliară
trebuie evaluată la valoarea justă , iar modificările
înregistrate în valoarea justă trebuie recunoscute în contul de profit și pierderi; sau
b) Un model bazat pe cost . Modelul costului “istoric”
este de fapt tratamentul contabil de bază, prevăzut în IAS 16. O întreprindere care optează pentru modelul bazat pe cost trebuie să prezinte și informațiile în legătură cu valoarea justă a investiției sale imobiliare.
6.3.2 Anexa B a acestui document reproduce Anexa A din IAS
40, care este un “arbore decizional” și prezintă modul în care o entitate determină dacă va aplica IAS 40 (Investiții imobiliare), IAS 16 (Imobilizări corporale) sau IAS 2 (Stocuri).
6.3.3 Costuri de tranzacționare. Valoarea justă a investiției
imobiliare nu este diminuată cu costurile de tranzacționare,
care ar putea fi suportate în cazul vânzării. Această prevedere urmărește utilizarea valorii de piață ca bază
adecvată de recunoaștere, în opoziție cu prețul net de vânzare.
6.3.4 Proprietăți închiriate . În prezent, IAS 40 nu permite unui
locatar să trateze interesele (beneficiile) sale în proprietățile deținute sub un contract de leasing operațional ca fiind investiții imobiliare, chiar dacă locatarul a achiziționat aceste interese în schimbul unei plăți substanțiale de la începutul contractului sau în cazul în care contractul de leasing este pe un termen foarte lung. IAS clasifică toate contractele de leasing fie ca leasing operațional fie ca leasing financiar , iar
IAS 17, Leasing tratează contabilizarea acestor active (A se vedea Anexa A, paragraf A6.2.2).
În Proiectul de expunere a îmbunătățirilor propuse la
Standardele Internaționale de Contabilitate (prezentat în mai 2002), IASB a propus ca definiția investiției imobiliare
să fie modificată pentru a permite ca participația într-o proprietate deținută de un locatar, în baza unui contract
IV A 1, Evaluarea pentru raportarea financiară 148Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
de leasing operațional, să fie calificată drept investiție
imobiliară dacă:
a) restul definiției investiției imobiliare este respectat; și
b) locatarul utilizează modelul bazat pe valoarea justă ,
model prezentat în IAS 40, paragrafele 27-49.
În plus, un locatar care clasifică participația sa într-o
proprietate, deținută în baza unui contract de leasing operațional drept investiție imobiliară trebuie să trateze
plata leasingului ca fiind de leasing financiar. IAS 40 revizuit va intra în vigoare, pentru situațiile financiare anuale corespunzător periodei începând la sau după 1 Ianuarie 2005. Aplicarea în devans (după publicarea Standardelor revizuite, planificată pentru trimestrul 2 în 2003) este încurajată.
6.3.5 Evaluări externe . Întreprinderile sunt încurajate, dar nu
obligate, să determine valoarea justă a unei investiții
imobiliare pe baza evaluării făcute de un evaluator
independent (extern), care deține o calificare profesională relevantă și recunoscută și care are experiență recentă în ceea ce privește localizarea și categoria de investiție
imobiliară care este evaluată. (IAS 40, paragraful 26).
6.4 Alte Cerințe conform Standardelor Internaționale de
Contabilitate.
6.4.1 Portofolii . Un grup sau o combinație de proprietăți deținute
de un singur proprietar și al cărui management este efectuat în comun este considerat ca portofoliu .
6.4.1.1 Valoarea de piață a unor asemenea active,
considerate sau tratate ca un portofoliu sau ca un ansamblu de proprietăți, ar putea să fie mai mare sau mai mică decât suma valorilor de
piață ale fiecărui activ individual. Acolo unde
există această situație, ar trebui raportat separat directorilor sau Consiliului de Administrație.
6.4.1.2 În raportarea activelor dintr-un portofoliu,
proprietățile evaluate la valoarea de piață ar trebui
identificate și prezentate în mod distinct de cele
IV A 1, Evaluarea pentru raportarea financiară 149Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
evaluate prin CIN, pentru a îndeplini cerințele de
prezentare și a evita orice confuzie posibilă.
6.4.2 Active financiare . Acestea sunt descrise în secțiunea 5 din
Tipuri de proprietate a IVS. Prin însăși natura lor aceste active sunt diverse și, mai ales în cazul intereselor în proprietatea imobiliară , în general unice. Baza pe care
un activ financiar poate fi evaluat este determinată de Standardul de Contabilitate în baza căruia urmează a fi recunoscut sau prezentat (A se vedea Anexa A, paragraful A6.7). Ca urmare, evaluatorii ar trebui să se consulte cu managerii și cu auditorii asupra modului în care activul financiar urmează a fi prezentat.
6.4.3 Evaluări de întreprinderi . Evaluările de întreprinderi, așa
cum sunt prezentate în GN 6, Evaluarea întreprinderii, nu sunt recunoscute ca atare în componența Standardelor Internaționale de Contabilitate. Evaluările de întreprinderi și componentelor lor, pot fi utilizate ca o bază pentru a face alocări ale valorii totale pe diferite active, în mod deosebit interese financiare așa cum este prezentat în paragraful 6.4.2 de mai sus, în întocmirea situațiilor financiare.
6.4.4 Proprietățile deținute pentru vânzare în decursul activității
normale . Evaluările de proprietăți deținute pentru vânzare
în decursul activității normale a întreprinderii ar trebui să corespundă cerințelor IAS 2, Stocuri. Aceste proprietăți sunt estimate la valoarea realizabilă netă , care ar fi
valoarea de piață mai puțin costurile de vânzare.
6.4.5 Deprecierea . O întreprindere trebuie să stabilească, conform
cerințelor din IAS 36, Deprecierea activelor, la data fiecărui bilanț contabil, dacă există vreun indiciu potrivit căruia un activ poate fi depreciat. Prin testul de depreciere se urmărește să se constate dacă valoarea recuperabilă a scăzut sub valoarea contabilă (care a fost reprezentată de
cost sau de o evaluare anterioară și apoi ajustată pentru amortizare sau pentru o pierdere din depreciere). Stabilirea valorii recuperabile se face prin identificarea maximului
dintre prețul net de vânzare (valoare de piață minus costuri
de vânzare), unde evaluatorul va avea un rol, și valoarea de
utilizare , care este sarcina directorilor întreprinderii. (A se
vedea și IV A 1 Anexa A, paragraful A6.3.4.1).
IV A 1, Evaluarea pentru raportarea financiară 150Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
6.4.6 Piețe discontinue . Când piețele sunt discontinue sau
suspendate, evaluatorii trebuie să fie prudenți în analize așa cum se prezintă în IVS 1, paragraful 6.5. Conform IAS 29, Raportarea financiară în economii hiperinflaționiste, evaluatorilor li se poate solicita să estimeze valoarea la data întocmirii bilanțului.
6.4.7 Agricultura . În funcție de care Standard este adecvat în
circumstanțele respective, evaluările de active agricole ar trebui să corespundă cu cerințele IAS 16, Imobilizări corporale, IAS 40, Investițiile imobiliare sau IAS 41, Agricultura. GN 11 a IVS, Evaluarea proprietăților agricole, ține cont de Standardele IASB.
7.0 Cerințe de prezentare a informațiilor
7.1 Evaluatorul trebuie să prezinte toate informațiile necesare
conform IVS 3, Raportarea evaluării.
7.2 Pentru prezentarea informațiilor necesare conform
Standardelor Internaționale de Contabilitate, a se vedea paragrafele 5.6.1 și 5.6.2 de mai sus.
7.3 Evaluatorul trebuie să prezinte cadrul legislativ și orice
deviere de la aceste Standarde solicitată pentru a respecta legislația, reglementările (inclusiv cele contabile) sau uzanța;
8.0 Prevederi referitoare la devieri de la Standard
8.1 Î n utilizarea acestui Standard orice devieri trebuie să fie
în conformitate cu recomandările din IVS 3, Raportarea evaluării.
9.0 Data intrării în vigoare
9.1 Acest Standard Internațional de Aplicație în Evaluare a intrat în
vigoare la 30 aprilie 2003.
IV A 1, Evaluarea pentru raportarea financiară 151Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Evaluarea pentru
raportarea financiară: Anexa A
Fundamente de contabilitate
pentru IV A 1
Introducere 155
Scopul conturilor 155 Standarde Internaționale și naționale de Contabilitate 156
Concepte și convenții contabile 157
Structura, conținutul și caracteristici calitative
ale situațiilor financiare 159
Active 161
Comitetul pentru Standardele Internaționale de Evaluare
Anexa A, Fundamente de Contabilitate pentru IV A 1
155Fundamente de contabilitate pentru IV A 1
A1.0 Introducere
Scopul acestei Anexe este de a face o prezentare generală a
unora dintre principalele principii de contabilitate și de a le
încadra în contextul Standardelor Internaționale de Contabilitate (IAS-uri).
A1.1 În cadrul Standardului Internațional de Aplicație în Evaluare
1 (IV A 1), situațiile financiare sunt definite ca înregistrări
financiare formale, având un conținut prestabilit și forma necesară pentru publicare, cu scopul de a furniza informații generale către o gamă largă de utilizatori terți, care nu sunt neapărat identificabili. Există un anumit nivel de prezentare, asociat cu situațiile financiare, care sunt realizate în contextul unor standarde contabile și al legislației.
A1.2 Utilizatorii situațiilor financiare sunt investitorii actuali și potențiali, angajații, creditorii, furnizorii și alți creditori comerciali, clienții, statele și instituțiile acestora și publicul. Deși nu toate nevoile de informații ale acestor utilizatori pot fi satisfăcute de situațiile financiare, există nevoi comune ale tuturor utilizatorilor. Deorece investitorii furnizează capital de risc, situațiile financiare care satisfac nevoile lor vor satisface cu mare probabilitate și nevoile celorlalți utilizatori.
A2.0 Scopul conturilor
A2.1 În întreaga lume, companiile și alte organizații își evidențiază
activitățile prin înregistrări financiare, cunoscute sub numele de conturi , în care sunt înregistrate toate elementele de venituri și
cheltuieli. Termenul entități este utilizat pentru a desemna toate
întreprinderile și alte organizații, astfel încât să includă atât întreprinderile care produc profit pentru proprietari, cât și cele care furnizează servicii către public și care s-ar putea să nu fie motivate numai de obținerea profitului. Conturile pot fi realizate și structurate în diferite moduri, pentru a satisface diferite scopuri:
A2.1.1 Conturile de gestiune sau conturile interne sunt utilizate de cei care administrează aceste entități pentru monitorizarea și coordonarea activităților zilnice. Acestea sunt structurate și prezentate pentru a furniza
Fundamente de contabilitate pentru IV A 1Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
toate tipurile de informații, luării deciziilor în cadrul
entității. Acestea nu sunt destinate publicării și nu sunt subiectul unor reglementări din exteriorul entității.
A2.1.2 Situațiile financiare generale sunt utilizate pentru a
raporta poziția și performanța financiară a entității ca și modificările acestora. În cele mai multe țări, corporațiile, inclusiv cele care funcționează în principal pentru beneficiul publicului și mai puțin pentru a crea profit, sunt obligate de legislație să completeze anual situațiile financiare, într-o formă și cu un conținut prestabilite. Alte organizații utilizează aceste situații finaciare și se bazează pe ele, pentru diverse scopuri, ca de exemplu pentru a lua decizii de investiții, de împrumutare, decizii de creditare, sau pentru a promova imaginea corporației și pentru relațiile publice. Situațiile financiare sunt realizate în conformitate cu standardele de contabilitate. În mod uzual, ele sunt supuse auditului independent al unor auditori profesioniști. Utilizarea și raportarea evaluărilor, în cadrul acestor situații financiare, reprezintă subiectul IV A 1.
A2.1.3 Altele. Unele țări elaborează legi care solicită entităților
să întocmească și să prezinte conturile într-o formă prestabilită, pentru anumite scopuri, cum ar fi pentru stabilirea bazei de impozitare.
A2.2 Obiectivul raportării financiare, în conformitate cu standardele de
contabilitate, este de a prezenta în mod fidel poziția financiară, performanța financiară și fluxurile de numerar ale entității pentru care sunt elaborate aceste rapoarte. În consecință, Standardele de contabilitate nu sunt orientate spre evaluarea unei entități.
A2.3 Cele mai multe țări impun legi care, într-o măsură mai mare sau
mai mică, stabilesc forma și conținutul situațiilor financiare. Asemenea reglementări naționale includ standardele de contabilitate care sunt promulgate de autoritățile de reglementare și/sau de organizații ale profesiei contabile din țările respective.
Rolul auditorilor profesioniști independenți este să exprime opinia dacă situațiile financiare sunt elaborate, în toate aspectele importante, în conformitate cu acele standarde de contabilitate.
A3.0 Standardele Internaționale și naționale de contabilitate
A3.1 Ca urmare a creșterii gradului de globalizare a apărut o tendință
către armonizarea practicilor contabile la nivel internațional. Continuă să existe diferențe de formă, conținut și terminologie
Fundamente de contabilitate pentru IV A 1 156
157între standardele de contabilitate publicate în diferite țări.
Totuși, este relevant și faptul că sunt multe zone în care există o abordare comună.
A3.2 Consiliul pentru Standardele Internaționale de Contabilitate
(IASC) a fost înființat în anul 1973, cu obiectivul de a se obține uniformitatea principiilor contabile pentru sectorul privat, la nivel internațional. Există în prezent 41 de Standarde Internaționale de Contabilitate. Începând din 2001, IASC a adoptat o nouă structură și a fost înființată Fundația IASC. Aceasta are în componență următoarele organizații: Consiliul de Administrație, Consiliul pentru Standarde Internaționale de Contabilitate (IASB), Consiliul Consultativ al Standardelor (SAC) și Comitetul Permanent pentru Interpretarea Standardelor (IFRIC). IASC a elaborat Standardele Internaționale de Contabilitate (IAS) și Interpretări ale Standardelor Internaționale de Contabilitate (SIC). IASB va elabora Standardele Internaționale de Raportare Financiară (IFRS) și Interpretările Standardelor Internaționale de Raportare Financiară (IFRIC). În interpretarea IASB, termenul IFRS include IAS, SIC și IFRIC. Mai mult, IASB a stabilit care dintre IAS-urile și SIC-urile continuă să fie aplicate, cu excepția cazului în care vor fi modificate sau anulate. Multe țări se află în procesul de adoptare a Standardelor Internaționale de Contabilitate (IAS-uri).
A3.3 În anul 1977 a fost înființată Federația Internatională a
Contabililor (IFAC). Comitetul pentru Sectorul Public al IFAC dezvoltă un set de bază de standarde de contabilitate recomandate pentru organizațiile din sectorul public, cunoscut ca Standardele Internaționale de Contabilitate pentru Sectorul Public (IPSAS). IPSAS-urile sunt bazate pe Standardele Internaționale de Contabilitate (IAS-uri), iar cerințele acestor Standarde sunt aplicabile sectorului public. Comitetul elaborează, de asemenea, IPSAS-uri care abordează problemele contabile în sectorul public și care nu sunt conținute în IFRS-uri sau IAS-uri. IVSC elaborează un Standard Internațional de Aplicație în Evaluare pentru expunerea ca proiect al IV A 3 – Evaluarea pentru raportarea activelor din sectorul public.
A4.0 Concepte și convenții contabile
A4.1 Este important să se facă distincția dintre convențiile privind contabilizarea la costul curent, care până acum nu au primit o recunoaștere largă,
și tratamentul contabil alternativ permis, care
permite recunoa șterea activelor la valori actualizate din timp în timp,
Fundamente de contabilitate pentru IV A 1Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
cunoscut ca modelul bazat pe valoarea justă . În mod tradi țional și
conform unei practici foarte răspândite, conturile au fost elaborate conform convenției de cost istoric, prin care elementele situațiilor financiare sunt recunoscute
și evidențiate în bilanț și în contul de
profit și pierdere la costul istoric. În pofida investiga țiilor privind
utilizarea unei convenții de cost curent, care să reflecte efectul modificării prețurilor
și valorilor curente, costul curent nu a fost
adoptat pe scară largă. Oricum, recent a apărut o tendință evidentă pentru IAS-uri spre utilizarea unui model bazat pe valoarea justă ca
și dezbateri internaționale, referitoare la contabilizării la
valoarea justă comparativ cu modelul costului istoric.
A4.2 IAS-urile sunt elaborate într-un cadru conceptual, astfel încât
com-ponentele situațiilor financiare sunt identificate și tratate
într-o manieră universal aplicabilă. Ca urmare, standardele nu tratează în mod individual fiecare tip de activitate. IAS-urile aspiră către tratarea elementelor esențiale pentru a evita ca standardele să devină atât de complexe, încât să nu poată fi aplicate pe o scară largă. Ținând cont de gama largă a activităților cuprinse în raportările financiare, aceste concepte sunt, în mod necesar, generale. Din când în când, această generalitate poate crea tensiuni între perspectiva largă a contabilității și cea a evaluatorului a cărui perspectivă este relativ restrânsă la un activ specific, de un tip identificabil. Această diferență este larg ilustrată prin compararea conceptelor de valoare justă (un
termen contabil) și valoare de piață (un termen de evaluare) așa
cum se arată în paragraful 6.1 din acest Standard și în IVS 1, secțiunea 3.
A4.3 În mai 2000, Organizația Internațională a Comisiilor Valorilor
Mobiliare (IOSCO) a decis să recomande membrilor săi să accepte situațiile financiare elaborate în conformitate cu IAS-urile pentru listarea pe piețele internaționale. Aproape toate țările din lume procedează astăzi astfel. Totuși, două piețe de capital majore necesită încă reconcilierea IAS-urilor cu principiile contabile naționale–SUA (unde sunt utilizate Principiile Contabile General Acceptate ale SUA sau USGAAP), și Canada (unde sunt utilizate Principiile Contabile General Acceptate în Canada sau GAAP canadiene). Comisia pentru Valori Mobiliare și Bursa din SUA, cât și Administrația pentru Valori Mobiliare din Canada analizează în prezent posibilitatea unei mai largi acceptări a IAS-urilor.
A4.4 Din punctul de vedere al evaluatorului, cea mai semnificativă
diferență contabilă dintre IAS-uri și USGAAP este tratarea în
Fundamente de contabilitate pentru IV A 1 158Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
159bilanț a activelor de tipul imobilizărilor corporale și investițiilor
imobiliare, după recunoașterea lor inițială. Exprimat în cei mai simpli termeni, USGAAP solicită ca singura bază pentru recunoașterea continuă a unor asemenea active să fie costul istoric, în timp ce IAS-urile permit două opțiuni, fie cost, cunoscută ca tratamentul contabil de bază, fie valoarea
reevaluată , cunoscută ca tratamentul contabil alternativ permis
(a se vedea IV A 1 paragraful 2.3). Este important să observăm că, atât pentru IAS-uri, cât și pentru USGAAP, convențiile sunt, ca esență, convenții de cost istoric în cea mai mare parte, cu excepția tratamentului diferit permis pentru active. Tratamentul alternativ permis, conform IAS-urilor, este cel care implică munca evaluatorilor într-o mare parte a lumii.
A4.4.1 Ambele convenții contabile solicită ca activele,
indiferent de modul lor de recunoaștere, să fie revizuite ulterior și ajustate cu privire la depreciere și la cheltuielile ulterioare. (IAS 40 modelul bazat pe valoare justă nu permite deprecierea pentru investițiile imobiliare).
A4.5 În cadrul raportărilor financiare, Standardele Internaționale de
Evaluare urmăresc, în principal, estimarea valorilor curente și se concentrează în general către conformitatea cu convențiile adoptate de Consiliul pentru Standarde Internaționale de Contabilitate. Totuși, IVS-urile au fost elaborate ținând cont de principiile de contabilitate general acceptate, care se aplică în multe țări și, în consecință, vor fi corespunzătoare pentru utilizarea și în cadrul altor asemenea standarde de contabilitate.
A5.0 Structura, conținutul și caracteristicile calitative ale
situațiilor financiare
A5.1 Conținutul situațiilor financiare include bilanțul, contul de
profit și pierdere, situația modificărilor în poziția financiară, situația fluxurilor de numerar și notele explicative cum sunt politicile contabile.
A5.2 Scopul situațiilor financiare este prevăzut de Standardul
Internațional de Contabilitate 1 (IAS 1) astfel:
“Situațiile financiare sunt o reprezentare financiară structurată
a poziției financiare a unei întreprinderi și a tranzacțiilor efectuate de aceasta. Obiectivul situațiilor financiare generale este de a oferi informații despre poziția financiară, performanța
Fundamente de contabilitate pentru IV A 1Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
și fluxurile de numerar ale unei întreprinderi, utile pentru
o gamă largă de utilizatori în luarea deciziilor economice. Situațiile financiare prezintă, de asemenea, rezultatele gestiunii resurselor încredințate conducerii întreprinderilor. Pentru a atinge acest obiectiv, situațiile financiare oferă informații despre:
a) activele; b) datoriile; c) capitalurile proprii; d) veniturile și cheltuielile, inclusiv câștigurile și pierderile; și e) fluxurile de numerar ale întreprinderii. Aceste informații, împreună cu alte informații din notele la
situațiile financiare, ajută utilizatorii la estimarea viitoarelor fluxuri de numerar ale întreprinderii și, în special, a momentului și gradului de certitudine a generării numerarului și echivalentelor de numerar.“
Informația despre poziția financiară este furnizată în primul rând
într-un bilanț. Informația despre performanță este furnizată în primul rând într-un cont de profit și pierdere. Informația despre modificările în poziția financiară este furnizată în situațiile financiare printr-o situație distinctă. Aplicarea Standardelor Internaționale de Evaluare se concentrează în primul rând asupra activelor din bilanț, deși tratamentul și modificările în valorile activelor ar putea fi reflectate în venituri și cheltuieli. Un activ este recunoscut în bilanț atunci când este probabil ca el să genereze beneficii economice viitoare pentru entitate și activul are un cost sau valoare care pot fi evaluate în mod credibil.
A5.3 Situațiile financiare sunt destinate unei game largi de utilizatori,
care nu sunt în mod necesar identificabili, și de aceea este important ca ele să aibă anumite caracteristici de calitate. Prin conformitatea cu recomandările Codului Deontologic al IVS se asigură că evaluările îndeplinesc aceste cerințe.
A5.3.1 Credibilitate . Pentru a fi utilă, informația trebuie să
fie credibilă. Informația este credibilă atunci când nu conține erori semnificative, nu este părtinitoare, iar utilizatorii pot avea încredere că reprezintă corect ceea ce și-au propus să reprezinte sau ceea ce se așteaptă, în mod rezonabil, să reprezinte. În multe situații, trebuie
Fundamente de contabilitate pentru IV A 1 160Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
estimate costul sau valoarea; utilizarea unor estimari
rezonabile este o parte esențială a elaborării situațiilor financiare și nu trebuie să diminueze credibilitatea lor. Când, totuși, nu poate fi făcută o estimare rezonabilă, elementul nu este recunoscut în bilanț sau în contul de profit și pierdere. Datele și informațiile de piață trebuie să fie utilizate în toate situațiile posibile de evaluare, în vederea asigurării credibilității. Atunci când aceste informații sau date sunt limitate sau nu există, ca în cazul metodologiei costului de înlocuire net , este important ca
raționamentele subiective, cum sunt cele referitoare la durata de viață a unei clădiri sau deprecierea , să poată
fi justificate.
A5.3.2 Neutralitate . Pentru a fi credibilă, informația cuprinsă
în situațiile financiare trebuie să fie neutră, adică lipsită de influențe. Situațiile financiare nu sunt neutre dacă, prin selectarea sau prezentarea informației, influențează luarea unei decizii sau formularea unui raționament pentru a realiza un rezultat sau obiectiv predeterminat. Evaluatorii garantează că evaluările lor sunt făcute într-un context adecvat și fără o prezentare selectivă condiționând ca prezentarea evaluării către public să se facă numai cu acordul evaluatorului privind forma și contextul.
A5.4 Continuitatea activității . Situațiile financiare sunt elaborate, de
regulă, pornind de la ipoteza că întreprinderea își va continua activitatea și în viitorul previzibil. Astfel, se presupune că întreprinderea nu are intenția și nici nevoia de a lichida sau de a-și reduce în mod semnificativ activitatea; dacă o astfel de intenție sau nevoie există, ar putea fi nevoie ca situațiile financiare să fie întocmite pe o bază diferită de evaluare și, în acest caz, trebuie indicată baza utilizată. Anumite baze ale valorii, cum ar fi vânzarea forțată sau lichidarea , nu sunt compatibile cu
conceptul de continuitatea activității.
A6.0 Active
A6.1 Standardele Internaționale de Evaluare iau în considerație în
principal activele, ca elemente de active ale situațiilor financiare. Standardele Internaționale de Contabilitate, care prezintă
Fundamente de contabilitate pentru IV A 1 161Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
referințele primare pentru tratamentul activelor în situațiile
financiare, sunt:
IAS 16 Imobilizări corporale
IAS 17 Leasing IAS 36 Deprecierea activelor IAS 38 Active necorporale IAS 40 Investiții imobiliare IAS 41 AgriculturăA6.2 Active. În terminologia contabilității, activele sunt resurse
controlate de o întreprindere, ca rezultat al unor evenimente trecute și de la care se așteaptă să genereze beneficii economice viitoare către întreprindere. Beneficiile economice viitoare, aferente unui activ, pot fi generate, către entitate, în diferite forme; de exemplu, prin utilizarea activului fie separat fie în combinație cu alte active pentru a produce bunuri sau servicii pentru vânzare, pentru schimbarea sa cu un alt activ, pentru lichidarea unei datorii, sau prin distribuirea către proprietarii entității. (Concepte și Principii Generale de Evaluare, paragraful 3.4.1.) Standardele de contabilitate clasifică activele în diferite moduri, care nu sunt întotdeauna exclusive, dar care vor determina, într-o anumită măsură, tratamentul lor în conturi. Activele sunt tratate în mod diferit, în funcție de clasificarea lor în corporale sau necorporale , curente sau imobilizate , iar
fiecare dintre grupări se pot suprapune. Astfel, unele active
corporale pot fi curente iar altele pot fi imobilizate ; unele active
necorporale pot fi curente și altele imobilizate .
A6.2.1 Active corporale și necorporale . Activele pot fi împărțite
în corporale sau necorporale . Imobilizările corporale
(IAS 16) și Investițiile imobiliare (IAS 40) au o formă
fizică și, în cazul în care proprietatea este clară, pot fi considerate ca active corporale. Dreptul de proprietate sau dreptul de utilizare a unui activ corporal pot fi
frecvent separate de activul fizic. În consecință, dreptul de proprietate sau dreptul de utilizare a unui activ pot deveni un activ necorporal . Activele necorporale includ
bunurile mobile necorporale, cum ar fi: fondul comercial, diverse drepturi legale sau instrumente ca: brevete de invenții, mărci comerciale, drepturi de autor, francize și contracte. Conform Standardelor Internaționale de Contabilitate, criteriile pentru recunoașterea activelor necorporale (IAS 38) sunt mai restrictive, și se aplică
Fundamente de contabilitate pentru IV A 1 162Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
reguli mai stricte pentru credibilitatea evăluărilor și
pentru necesitatea existenței unor piețe active, înainte de recunoașterea lor la valoarea curentă.
A6.2.2 Leasing . Drepturile unui chiriaș, conform unui contract
de închiriere ar trebui clasificate ca un activ necorporal ;
totuși, acestea sunt tratate în mod explicit conform IAS 17, Leasing și nu conform IAS 38, Active necorporale. Conform IAS 17, contractele de leasing sunt clasificate fie ca leasing financiar , fie ca leasing operațional. IAS
17 definește leasingul financiar ca “operațiunea de
leasing care transferă, în mare măsură, toate riscurile și avantajele aferente dreptului de proprietate asupra bunului. Titlul de proprietate poate fi transferat, în cele din urmă, sau nu.” IAS 17 definește un contract de leasing operațional ca “operațiunea de leasing ce
nu intră în categoria leasingului financiar.” Oricum, paragraful 11 din IAS 17 adaugă mențiunea că “o caracteristică a terenurilor este că acestea au, în mod normal, o durată de viață economică nedeterminată și, dacă nu se estimează că locatarului îi va fi transferat titlul de proprietate până la sfârșitul duratei contractului de leasing, atunci locatarului nu-i revin, în mare măsură, toate riscurile și avantajele aferente titlului de proprietate”.
Consecința acestui fapt este că leasingul proprietăților
imobiliare va fi în general clasificat ca leasing
operațional , care în prezent nu este tratat conform IAS
40, Investiții imobiliare, acesta aplicându-se numai leasingului financiar (A se vedea paragrafele 6.3 și
Anexa A, A6.6). Relevanța acestei consecințe pentru evaluatori și clienții lor este că un contract de închiriere cu o chirie mică, acordată în schimbul unei plăți în avans ar trebui tratat ca un leasing operațional conform IAS 17, paragraful 25, care stabilește ca Standard “că plățile de leasing în cazul unui leasing operațional trebuie recunoscute ca o cheltuială în contul de profit și pierdere liniar de-a lungul duratei contractului de leasing, în cazul în care o altă bază sistematică nu este mai reprezentativă pentru ritmul beneficiilor utilizatorului.” Anumite standarde naționale nu urmează cerințele acestei convenții. Asemenea proprietăți în leasing pe termen lung pot fi tratate pe o bază similară cu cea recomandată în IAS 16, Imobilizări corporale și
Fundamente de contabilitate pentru IV A 1 163Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
să fie recunoscute în bilanț la valoarea justă . Din 2005
este probabil ca investițiile în leasingul pe termen lung să fie incluse, conform definiției Investițiilor imobiliare
și modificărilor IAS 17 și 40 și să fie contabilizate ca leasing financiar. (A se vedea IV A 1, paragraful 6.3.5).
A6.2.3 Active curente (active circulante) . Din optica
evaluatorului, activele curente , care pot fi corporale
sau necorporale, sunt acelea care sunt efectiv deținute ca stoc comercial urmând a fi vândute pe parcursul ciclului de exploatare al entității, de obicei un an (A se vedea IV A 1, paragraful 6.4.4.). Un exemplu ar fi locuințele construite și vândute de constructori ca parte a activității lor comerciale normale. Activele curente sunt
tratate, conform IAS 2, Stocuri și ar trebui evidențiate în bilanț la minimul dintre cost și valoarea realizabilă netă.
Evaluările activelor curente în conexiune cu situațiile
financiare ar fi deci neuzuale întrucât acestea ar trebui identificate în principal ca stoc comercial.
A6.2.4 Active imobilizate . Aceasta este clasificarea permisă
pentru toate celelalte active, care nu sunt curente. Acestea se împart în următoarele trei categorii majore:
A6.2.4.1 Imobilizări corporale (IAS 16). Active care
urmează să fie utilizate pe o bază continuă în activitățile unei entități, incluzând terenul și clădirile, instalațiile, mașinile și echipamentele, deprecierea cumulată, și alte categorii de active, corect identificate. Imobilizările corporale sunt,
prin natura lor, active corporale sau fizice, dar
dreptul de proprietate sau dreptul de utilizare sunt necorporale .
A6.2.4.2 Investiții imobiliare (IAS 40). Anexa C la IV A
1 prezintă un “arbore decizional” care poate fi utilizat pentru a determina ce anume se clasifică drept investiție imobiliară (A se vedea și IV A 1,
paragraful 6.2.5.5). IAS 40, paragraful 7 oferă următoarele recomandări suplimentare:
“Investițiile imobiliare nu includ: a) proprietățile deținute pentru a fi utilizate
în producția de bunuri sau prestarea de servicii sau pentru a fi folosite în scopuri administrative (A se vedea IAS 16);
Fundamente de contabilitate pentru IV A 1 164Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
b) proprietățile imobiliare deținute pentru a fi
vândute pe parcursul desfășurării normale a activității (A se vedea IAS 2);
c) proprietățile imobiliare care sunt construite
sau îmbunătățite cu scopul de a fi ulterior utilizate ca investiții imobiliare. IAS 16 se aplică acestor categorii de proprietăți până în momentul definitivării construcției sau îmbunătățirii, moment în care proprietatea imobiliară devine investiție imobiliară și se aplică Standardul IAS 40. Totuși, IAS 40 este aplicabil pentru investițiile imobiliare existente care sunt reîmbunătățite cu scopul de a fi în continuare utilizate ca investiții imobiliare;
d) o participație deținută de un locatar
conform unui contract de leasing operațional, chiar dacă participația a fost una pe termen lung achiziționată pentru o plată în avans mare (a se vedea IAS 17);
e) activele biologice atașate terenului destinat
activităților agricole (a se vedea IAS 41, Agricultura);
f) drepturile asupra unor active minerale,
pentru explorarea și extracția de minerale, petrol, gaze naturale și alte resurse similare neregenerabile.”
A6.2.4.2.1 Uneori este dificil de stabilit dacă
o proprietate ar trebui clasificată ca o investiție imobiliară , conform
cerințelor IAS 40. Aceasta poate depinde de proporția în care proprietatea este folosită în cele două scopuri. Paragrafele 8-14 din IAS 40 prezintă recomandări pentru aceste situații.
Exemplele ar include: Serviciile auxiliare . Acestea
pot varia de la servicii furnizate oaspeților hotelului până la cele furnizate locatarilor dintr-o clădire de birouri.
Fundamente de contabilitate pentru IV A 1 165Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Utilizări multiple . Ocuparea unei
proprietăți poate fi împarțită între proprietar și un locatar, care ar putea de asemenea include un contract între o companie mamă și o filială.
A6.2.4.3 Alte active imobilizate . Active a căror utilizare
continuă nu este intenționată în activitățile unei entități, dar se estimează să fie deținute pe termen lung inclusiv investițiile pe termen lung, creanțele pe termen lung, fondul comercial, brevetele de invenții, mărcile de fabrică și altele. Această categorie include atât active corporale sau fizice, cât și necorporale .
A6.3 Recunoașterea activelor în bilanț . Un activ este recunoscut în
bilanț atunci când este probabil că:
i) va genera beneficii economice viitoare către întreprindere.
Din punctul de vedere al proprietății aceasta înseamnă beneficii, cum ar fi, dreptul de a ocupa sau de a face afaceri într-o clădire sau de a fabrica un produs pe un utilaj, și
ii) activul are un cost sau valoare care poate fi estimat(ă) în
mod credibil. Unele active necorporale , cum sunt fondul
comercial și proprietatea intelectuală provin mai degrabă din generarea internă, într-o perioadă de timp, decât din achiziționarea contra unui preț măsurabil. Dacă nu se poate realiza o evaluare credibilă, activul nu este recunoscut.
Activele care se califică pentru recunoașterea în bilanț sunt
evaluate inițial la costul lor și, conform IAS, acesta va fi numit valoare contabilă. După ce este înregistrată în bilanț, conform oricăreia dintre convențiile contabile dominante, valoarea contabilă a activelor imobilizate va fi mai târziu ajustată
anual cu cheltuielile ulterioare, amortizarea și pierderea din
depreciere . (Investiția imobiliară în modelul bazat pe valoarea
justă și activele financiare nu se supun amortizării).
Conform convenției care ia în considerare modificarea prețurilor,
valoarea contabilă este numită valoarea reevaluată, stabilită
prin evaluare sau prin reevaluarea periodică a activelor, fiind obiectul IV A 1. Astfel costul de înlocuire net curent al unui activ
va fi baza de evaluare a acestuia atunci când se poate estima valoarea de piață (A se vedea Concepte și principii generale de
evaluare, paragraful 8.3).
Fundamente de contabilitate pentru IV A 1 166Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
A6.3.1 Cheltuielile ulterioare sunt recunoscute ca activ,
respectiv sunt adăugate la valoarea contabilă, numai atunci când acele cheltuieli îmbunătățesc starea respectivului activ față de performanțele estimate inițial. Acestea se referă la adăugarea de spațiu unei clădiri sau modificarea unei instalații care ar duce la creșterea vitezei sale de operare, dar nu includ cheltuielile de reparații și întreținere obișnuite, care sunt tratate ca și cheltuieli curente.
A6.3.2 Amortizarea este o procedură utilizată de către contabili
în încercarea de a simula uzura sau consumul capacității productive a unui activ, pe parcursul duratei sale de viață utilă. Este normal ca o entitate să aplice un proces sistematic de conservare a amortizării pe parcursul duratei de viață utilă a unui activ și să prezinte regimul de amortizare utilizat, cum ar fi amortizarea liniară sau amortizarea degresivă, în prezentarea politicilor contabile. Nu toate activele se amortizează cu aceeași cotă; o importanță deosebită pentru evaluatori o are faptul că în timp ce amenajările terenului și
construcțiile se amortizează, terenul nu este considerat
ca fiind un activ amortizabil, cu excepția situațiilor extragerii de minereu sau a gropilor de gunoi ecologice. Evaluatorilor li se cere să defalce valoarea proprietății imobiliare între amenajări ale terenului și contrucții , pe
de o parte, și teren , pe de altă parte.
A6.3.3 Conform convenției agreate de către USGAAP, după
ce activele imobilizate (sau pe termen lung) au fost înregistrate în bilanț, ele sunt menținute la costul istoric mai puțin orice amortizare cumulată.
A6.3.4 Standardele IAS precum și anumite standarde naționale
înregistrează activele imobilizate , în bilanț, la costul lor
istoric minus amortizarea cumulată aferentă și orice pierderi cumulate din depreciere ( valoarea contabilă ),
dar permit și un tratament alternativ prin care terenul și mijloacele fixe pot fi subiectul unei reevaluări periodice ,
pentru obținerea valorii juste . Acest principiu se aplică,
în anumite limite, și investițiilor imobiliare (IAS 40)
(A se vedea IV A 1, paragraful 6.3). Conform IAS 16, după fiecare astfel de reevaluare activul este înregistrat la valoarea reevaluată . Atunci când este adoptat
tratamentul contabil alternativ permis, reevaluarea
Fundamente de contabilitate pentru IV A 1 167Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
ar trebui să urmeze un model repetitiv regulat și să
fie aplicat tuturor activelor din aceeași clasă. Aceast tratament alternativ implică munca evaluatorilor din țările care adoptă această convenție.
A 6.3.4.1 Deprecierea . La fiecare dată de întocmire a
bilanțului, valorile contabile ale activelor,
cu câteva excepții, sunt revizuite de către directori din punctul de vedere al viabilității financiare, prin aplicarea testului valorii
recuperabile , prevăzut în IAS 36 Deprecierea
activelor și trecut în revistă în IV A 1, paragraful 6.4.5.
Ca o componentă esențială a testului valorii
recuperabile , determinarea valorii de utilizare
este o prerogativă numai a directorilor și poate lua în considerare probleme de management, relații comerciale, propuneri de restructurare și mulți alti factori care, de obicei, sunt incluși în evaluarea întreprinderii prin actualizarea fluxurilor viitoare de numerar. În estimarea valorii de utilizare , de către directori, există
anumite restricții, în sensul că estimările fluxurilor viitoare de numerar nu includ fondul comercial generat intern, intrările sau ieșirile de numerar din activitățile financiare ca și încasările sau plățile aferente impozitului pe profit.
Acolo unde, conform IV A 1, valoarea justă
a activelor specializate a fost calculată prin metodologia costului de înlocuire net și
recomandată directorilor pentru a fi inclusă în situațiile financiare, trebuie să ne amintim că valorile contabile vor fi testate pentru viabilitate financiară prin aplicarea de către directori a testului valorii recuperabile , care
va lua în considerare valoarea de utilizare .
Așadar valoarea justă , prețul net de vânzare
și valoarea de piață sunt specifice activelor
în timp ce valoarea de utilizare este specifică
entității.
Costul de înlocuire net al activelor special zate
și valoarea de utilizare a acestora nu sunt
neapărat valori identice. Evaluatorii trebuie
Fundamente de contabilitate pentru IV A 1 168Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
să fie conștienți că estimarea CIN nu reflectă
numai deteriorarea fizică, ci trebuie să includă și elementele de depreciere funcțională/tehnologică și economică/externă (A se vedea GN 8). Aceste forme de depreciere sunt specifice activelor și trebuie să ia în considerare condițiile curente ale pieței pentru anumite active, la data evaluării. Având în vedere că deprecierea funcțională/tehnologică și cea economică/externă sunt aspecte esențiale atât ale valorii de utilizare ,
cât și ale estimărilor CIN, evaluatorii trebuie să discute aceste probleme cu directorii și cu directorii financiari, pe măsură ce își formulează concluziile.
A6.4 Valoarea justă reprezintă suma pentru care un activ ar putea
fi schimbat de bunăvoie între două părți aflate în cunoștință de cauză, în cadrul unei tranzacții cu prețul determinat obiectiv (IAS 16). Valoarea justă și valoarea de piață pot
fi echivalente atunci când valoarea justă îndeplinește toate
cerințele din definiția valorii de piață , din Standardul IVS 1,
secțiunea 3.0. Valoarea justă reprezintă, de asemenea, valoarea
potențialului de servicii al unui activ pentru entitatea/unitatea
sau pentru proprietarul activului, ca de exemplu benefciile economice viitoare încorporate în activ sub forma capacității de a contribui, direct sau indirect, la fluxurile de numerar și de echivalente de numerar ale entității respective. Potențialul
de servicii este comensurat a fi nivelul capacității productive
care ar trebui înlocuite dacă entitatea ar fi lipsită de respectivul activ. În timp ce evaluatorul oferă o estimare a valorii activului pentru directorii și/sau contabilii entității, aceștia sunt cei care vor decide dacă valoarea estimată trece de testul valorii juste .
Valoarea justă ia în considerare conceptul de valoare de piață .
Cu toate acestea, termenul de valoare justă este un termen
generic utilizat în contabilitate. Conceptul de valoare justă
este mai larg decât cel al valorii de piață, care este specific
proprietății. Valoarea justă poate include un surogat pentru
valoarea de piață , în cazurile în care valoarea de piață nu
poate fi identificată credibil.
A6.4.1 Conform IAS-urilor, valoarea justă este utilizată
într-o diversitate de cazuri (având aceeași definiție și înțeles general) atât pentru contabilizarea activelor cât și pentru contabilizarea datoriilor, incluzând
Fundamente de contabilitate pentru IV A 1 169Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
contabilizarea leasing-urilor, a costurilor pensiilor,
combinațiilor de întreprinderi, recunoașterea ven iturilor
și a instru mentelor financiare, precum și reevaluarea
activelor. De fapt, este utilizată în foarte multe Standarde
Internaționale de Contabilitate. Astfel, valoarea justă a
unui activ, destinată elaborării situațiilor financiare, va fi diferită în funcție de circumstanțe și nu va implica neapărat evaluatorii. Atunci când există piață, valoarea justă va fi valoarea de piață . Când nu există piață, în
estimarea valorii juste se vor utiliza alte tehnici, cum
este costul de înlocuire net . Valoarea estimată astfel este
menită să indice cam cât ar putea să fie valoarea justă .
Valoarea justă, așa cum este aplicată investițiilor
imobiliare , este definită în detaliu în Standardul IAS
40. În Anexa B a Standardului IAS 40, IASB recunoaște că “profesia de evaluare va avea un rol important în implementarea standardului [IAS 40]. Prin urmare, pentru punerea la punct a asistenței pe problema valorii juste a investiției imobiliare, Consiliul a avut în vedere același tip de recomandări întâlnit în literatura IASC dar a considerat și Standardele Internationale de Evaluare (IVS).” De asemenea, IASB “consideră că al său concept despre valoarea justă este similar cu conceptul
IVSC despre valoarea de piață ” și că “recomandările
din paragrafele 29–30 și 32–38 din Standard [IAS
40] sunt, atât în formă, cât și în conținut, identice cu recomandările din IVS 1.”
Definiția utilizată în Standardele de Contabilitate
pentru valoarea justă este în mod intenționat mai puțin precisă față de definiția pe care IVSC o dă valorii de
piață , deoarece trebuie să includă o gamă mai largă
de situații. În general, valoarea de piață este utilizată
în contabilitate ca o măsură mai precisă, aliniată
conceptului IVSC al valorii de piață și este o cale mai precisă de a îndeplini definiția valorii juste , potrivită în
situații particulare.
A6.5 Valoarea realizabilă netă este prețul de vânzare estimat ce ar
putea fi obținut pe parcursul desfășurării normale a activității, mai puțin costurile estimate pentru finalizarea bunului și costurile necesare vânzării (IAS 2). Valoarea realizabilă netă se
utilizează numai în contextul IAS 2, Stocuri, pentru proprietățile deținute pentru vânzare. În acele circumstanțe, această valoare ar
Fundamente de contabilitate pentru IV A 1 170Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
fi echivalentă cu valoarea de piață minus costurile de vânzare,
atunci când toate condițiile din definiția valorii de piață sunt
îndeplinite.
A6.6 Investițiile imobiliare sunt tratate în mod distinct în IAS 40.
În esență, în bilanț, investițiile imobiliare sunt tratate la fel ca
activele imobilizate, cu excepția faptului că atunci când o entitate
alege modelul de contabilizare bazat pe cost trebuie să prezinte și valoarea justă a investițiilor sale imobiliare . În modelul bazat
pe valoarea justă există două diferențe în tratarea investițiilor
imobiliare: 1) fără amortizare , și 2) modificările valorii juste
sunt incluse în contul de profit și pierdere și nu în surplusuri din
reevaluare.
A6.6.1 O entitate ar trebui să aplice modelul ales pentru toate
investițiile sale imobiliare . O trecere de la un model la
altul ar trebui făcută numai dacă schimbarea ar duce la o mai bună prezentare. IAS 40 precizează că este foarte puțin probabil ca o astfel de situație să existe, în cazul trecerii de la modelul bazat pe valoarea justă la modelul
bazat pe cost.
A6.6.2 Echipamente . Trebuie evitată dubla înregistrare a
investițiilor imobiliare și a activelor și datoriilor
recunoscute în mod distinct. Echipamentele integrate,
cum ar fi lifturi sau instalații de aer condiționat sunt mai degrabă incluse în investiția imobiliară decât să fie
recunoscute în mod distinct.
A6.6.3 Cheltuială ulterioară de capital . Valoarea justă a
investițiilor imobiliare nu trebuie să reflecte cheltuielile ulterioare, care vor îmbunătăți sau pune în valoare activul și nici beneficiile viitoare care vor rezulta din aceste cheltuieli. În interpretarea IVSC, în timp ce valoarea de piață reflectă cheltuielile potențiale de pe
urma cărora proprietatea ar putea beneficia (precum
și riscurile și incertitudinea asociate cu un astfel de eveniment viitor), în cazul calculării valorii curente nu poate fi luată în considerare ipoteza producerii nici unui astfel de eveniment.
A6.6.4 Credibilitate . În standardul IAS 40, paragraful 47, se
arată că există o ipoteză respinsă, conform căreia o
entitate va putea să determine, în mod credibil, valoarea
justă a unei investiții imobiliare , pe o bază continuă. Cu
toate acestea, este recunoscut faptul că nu întodeauna acest lucru este posibil.
Fundamente de contabilitate pentru IV A 1 171Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
A6.6.4.1 Proprietăți achiziționate recent. În cazul unei
proprietăți achiziționate recent, de la început poate fi evident că valoarea justă nu poate fi
evaluată în mod credibil. În asemenea cazuri, entitatea trebuie să evalueze acea investiție
imobiliară utilizând tratamentul contabil de
bază din IAS 16 și să aplice acest tratament până când va înstrăina proprietatea. Acest fapt trebuie identificat și prezentat în mod distinct.
A6.6.4.2 Investiții imobiliare existente . Dacă o entitate a
înregistrat o investiție imobiliară la valoarea
sa justă , trebuie să continue astfel până la
înstrăinarea acesteia (sau până apar schimbări majore cum ar fi ocuparea sa de către proprietar sau dezvoltarea sa), chiar dacă informațiile disponibile pentru evaluarea sa la valoarea justă au devenit mai puțin disponibile.
A6.7 Active financiare . Acestea sunt abordate de către următoarele
Standarde Internaționale de Contabilitate:
IAS 11, Contracte de construcții. Acest Standard prevede
tratarea profiturilor rezultate dintr-un contract de construcții ca element de venit. Dreptul de participare la capital, care rezultă din dezvoltarea cu succes a unei proprietăți imobiliare va fi tratat ca și activ contingent, conform IAS 37, Provizioane, datorii și active contingente.
IAS 27, Situații financiare consolidate și contabilitatea
investițiilor în filiale. Acest Standard se aplică pentru întocmirea și prezentarea situațiilor financiare consolidate ale unui grup de entități aflate sub control unic ca și pentru investițiile realizate în filiale, în situațiile financiare separate ale societății mamă. El stipulează modul în care trebuie reflectate interesele minoritare într-o filială. Un activ al filialei va fi evaluat în întregul său, conform Standardelor Internaționale de Evaluare, înainte de a se lua în considerare orice interes minoritar.
IAS 28, Contabilitatea investițiilor în întreprinderile asociate.
O întreprindere asociată este descrisă ca o întreprindere în care investitorul are o influență semnificativă dar care nu este nici o filială, nici o asociere în participație a investitorului. Pentru tratarea investițiilor într-o întreprindere asociată sunt prescrise două metode: metoda punerii în echivalență și metoda costului. Un activ al întreprinderii asociate va fi evaluat în întregul său,
Fundamente de contabilitate pentru IV A 1 172Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
în concordanță cu Standardele Internaționale de Evaluare. Un
evaluator de întreprinderi poate raporta valoarea capitalului.
IAS 31, Raportarea financiară a intereselor în asocierile în
participație. Acest Standard se aplică pentru contabilizarea participațiilor deținute în asocierile în participație și pentru raportarea financiară a activelor, datoriilor, veniturilor și cheltuielilor asociaților, indiferent de forma și structura activităților. El ia în considerare operațiunile, activele și entitățile aflate sub control comun și prescrie folosirea uneia dintre cele două forme de raportare, respectiv tratamentul contabil de bază – consolidarea proporțională sau tratamentul contabil alternativ permis – metoda punerii în echivalență. Un activ al unei asocieri în participație va fi evaluat în întregul său, în concordanță cu Standardele Internaționale de Evaluare. Un evaluator de întreprinderi poate raporta valoarea capitalului.
IAS 32, Instrumente financiare: prezentare și descriere. Un
instrument financiar este definit ca fiind orice contract ce generează simultan un activ financiar pentru o întreprindere și o datorie financiară sau un instrument de capitaluri proprii pentru a altă întreprindere. Standardul exclude, în mod expres, interesele identificate și declarate conform IAS 27, 28 și 31 la care s-au făcut referiri mai sus. Exemple de instrumente financiare sunt depozitele de disponibil la o bancă sau altă instituție financiară, împrumuturi, obligațiuni, waranturi, opțiuni, instrumente financiare derivate și leasinguri financiare. Pentru fiecare clasă de active financiare și datorii financiare, atât cele identificate, cât și cele neidentificate, o entitate trebuie să prezinte informațiile despre valorile juste . Dacă acest lucru nu este posibil atunci
trebuie făcute alte prezentări. Valoarea justă a unui instrument financiar poate fi determinată prin aplicarea metodologiei valorii
de piață sau altei metodologii recunoscută, care întotdeauna
trebuie prezentată împreună cu ipotezele semnificative.
i) În IAS 32, valoarea de piață are o definiție specifică:
“Valoarea de piață este valoarea ce se obține din vânzarea (sau se plătește la achiziția) unui instrument financiar pe o piață activă” . O piață activă este definită în Standardul IAS
38 (vezi mai jos).
ii) Prin urmare trebuie să observăm că această definiție diferă
sensibil de definiția IVSC a valorii de piață, prezentată în
IVS I, Valoarea de piață – bază de evaluare.
Fundamente de contabilitate pentru IV A 1 173Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
iii) Când un instrument financiar este tranzacționat pe o piață
activă și lichidă, cea mai bună informație privind valoarea
sa justă este cotația sa de piață.
Anumite instrumente financiare intră în sarcina evaluatorului,
care va evalua și raporta valoarea acestor active, în concordanță cu prevederile Standardelor Internaționale de Evaluare. Un leasing financiar, definit și descris în IAS 17, Leasing este identificat în IAS 32, Anexa A.6 ca fiind instrument financiar. Unele clădiri, deținute în leasing, pot fi clasificate ca și leasinguri financiare, în contrast cu leasingurile de teren care sunt leasinguri operaționale și deci nu pot fi tratate ca instrumente financiare.
IAS 37, Provizioane, datorii și active contingente. Acest standard
determină modul de abordare a dreptului potențial de participare la capital, în urma realizării cu succes a unui contract de construcție pentru o proprietate imobiliară. Un activ contingent este prezentat, dar nerecunoscut, conform IAS 37, atunci când este probabilă obținerea de beneficii economice. Când realizarea este aproape sigură, activul nu mai este tratat ca și contingent ci este recunoscut conform altui Standard adecvat. Conform acestui Standard, o datorie contingentă, cum ar fi o posibilă cerere de a înlătura contaminarea produsă de substanțe periculoase, trebuie declarată și va fi recunoscută ca datorie atunci când devine o obligație probabilă.
IAS 38, Active necorporale. Acest Standard prescrie contabilizarea
și prezentarea pentru activele necorporale care nu sunt precizate
expres în alte Standarde Internaționale de Contabilitate. În mod excepțional, activele necorporale individuale, scoase în evidență
din evaluarea întreprinderii (A se vedea GN6, Evaluarea întreprinderii), pot fi reflectate în situațiile financiare la valoarea reevaluată, conform tratamentului contabil alternativ permis, în cazul în care se poate face o evaluare credibilă prin referirea la o piață activă. O piață activă este definită ca: “o piață unde există toate următoarele condiții: a) elementele comercializate în cadrul pieței sunt omogene; b) cumpărători și vânzători interesați pot fi găsiți în permanență și c) prețurile sunt disponibile publicului.” Câteva exemple sunt licențele de taximetrie transferabile, licențele de pescuit și cotele de producție.
Fundamente de contabilitate pentru IV A 1 174Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Evaluarea pentru
raportarea financiară: Anexa B
Arbore decizional
Arbore decizional 177
Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare
Anexa B – Arbore decizional
Arbore decizional
Anexa B reproduce Anexa A din Standardul Internațional de
Contabilitate IAS 40, Investiții imobiliare, care reprezintă un “arbore decizional” ce rezumă modul în care o entitate determină dacă aplică tratamentul din IAS 40, Investiții imobiliare, din IAS 16, Imobilizări corporale, pentru proprietățile ocupate de proprietari; sau din IAS 2, Stocuri, pentru proprietățile deținute pentru vânzare pe parcursul desfășurării activității afacerii.
Notă: În situații excepționale, conform modelului bazat pe valoarea justă, dovada
poate indica, în mod clar, că întreprinderea nu va fi capabilă să determine, credibil, valoarea justă a proprietății imobiliare, pe o bază continuă. O întreprindere evaluează
proprietatea imobiliară utilizând tratamentul contabil de bază din IAS 16, iar toate
celelalte investiții imobiliare ale sale sunt evaluate la valoarea justă.
Arbore decizional 177Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Proprietatea este deținută
pentru a fi vândută în cursul
normal al activității?
Este proprietatea imobiliară
utilizată de posesor?
Este proprietatea imobiliară
construită sau îmbunătățită?
Proprietatea imobiliară
este o investiție imobiliară
Care model este ales pentru
toate investițiile imobiliare?Start
Se utilizează IAS 40Se utilizează IAS 16
(de bază) cu prezentarea
informațiilor prevăzute de
IAS 40Se utilizează IAS 16
(tratamentul contabil
de bază sau alternativ
permis) până la
definitivareSe utilizează IAS 16
(tratamentul contabil
de bază sau alternativ
permis)Se utilizează IAS 2
Model bazat
pe valoarea justăModel bazat
pe costNuNuNuDa
Da
Da
Evaluarea pentru
raportarea financiară: Anexa C
Arbore decizional
Arbore decizional 181
Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare
Anexa C – Arbore decizional
Evaluarea pentru raportări financiare
Anexa C – Arbore decizional
Arborele decizional de mai jos poate fi utilizat pentru a se stabili ce
constituie o investiție imobiliară.
Clasificarea activului pentru aplicarea IAS 16 și IAS 40
în scopuri de evaluare
Arbore decizional 181Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
DaActiv din proprietate
Activul este în surplus față de necesitățile
întreprinderii sau întreprinderea
intenționează să vândă activul?
Proprietatea este clasificată
ca investiție imobiliară?Nu
Nu Da
IAS 40 IAS 16
Valoarea justă Valoarea justă
Preț net de
vânzareActivul este
specializat?
Da Nu
Valoarea de piață minus
costuri de vânzareValoarea de piață Valoarea de piațăValoarea
nebazată de
piață
Cost de Înlocuire net
Standard Internațional
de Aplicație în Evaluare 2 – IV A 2 Evaluarea pentru garantarea împrumutului
Introducere 185
Arie de aplicabilitate 185 Definiții 186Relația cu Standardele de Contabilitate 187Aplicație 187Comentarii 189Cerințe de prezentare a informațiilor 194 Prevederi referitoare la devieri de la Standard 195 Data intrării în vigoare 195
Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare
IV A 2 – Evaluarea pentru garantarea împrumutului
Standard Internațional
de Aplicație în Evaluare 2 – IV A 2
Evaluarea pentru garantarea împrumutului
1.0 Introducere
1.1 Scopul Standardului Internațional de Aplicație în Evaluare 2
(IV A 2) este de a oferi instrucțiuni evaluatorilor care elaborează evaluările pentru garantarea împrumuturilor. IV A 2 oferă cadrul în care evaluatorii pot face evaluări mai degrabă pentru instituțiile de creditare și alte instituții care oferă finanțări, care trebuie garantate cu active imobilizate, decât pentru creditele destinate persoanelor fizice sau întreprinderilor/entităților. Opiniile evaluatorilor pot fi aplicate și în alte domenii, însă acest Standard analizează numai evaluările de proprietăți pentru garantarea împrumutului.
1.2 Multe acorduri de finanțare sunt garantate cu anumite active.
Garanțiile pentru un împrumut în alte acorduri de finanțare pot fi definite mai pe larg. În anumite situații, însuși activul net al unei întreprinderi/entități poate fi pus ca garanție, indiferent de activele din componența lui. În general, evaluatorii determină valoarea de
piață când evaluează anumite active pentru a garanta o finanțare.
Uneori pot utiliza valoarea de exploatare continuă, valoarea de lichidare sau cu alte tipuri de valoare, în funcție de legislație, de circumstanțe și de cerințele părții garantate, însă finanțatorii solicită în mod uzual valoarea de piață .
1.3 Chiar dacă proprietățile diferă din punct de vedere al amplasării,
utilității, vechimii, adecvării și altor factori, principiile de evaluare sunt aceleași. Este important ca evaluatorii să aplice în mod consecvent principiile de evaluare din cuprinsul acestor Standarde, efectuând evaluări obiective, care să fie relevante pentru necesitățile clienților și bine înțelese de utilizatorii evaluării.
2.0 Arie de aplicabilitate
2.1 Acest Standard se aplică în toate situațiile în care evaluatorii
sunt solicitați să avizeze sau să raporteze instituțiilor de creditare sau altor furnizori de capital de împrumut, în cazurile în care evaluările sunt efectuate pentru garantarea împrumuturilor. Acest Standard trebuie perceput ca o continuare a IVS 1.
IV A 2, Evaluarea pentru garantarea împrumutului 185Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
3.0 Definiții
3.1 Valoarea de piață , așa cum a fost definită în IVS 1, rămâne baza
activității evaluatorului. Este definită ca:
Valoarea de piață este suma estimată pentru care o proprietate
va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicate au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.
3.2 Termenul proprietate este utilizat în paragraful 3.1 de mai sus
deoarece acest Standard se ocupă de evaluarea proprietății. Utili za rea termenului proprietate ar trebui să fie utilă pentru
diferen țierea evaluărilor în scop de creditare ca și a altor tipuri de evalu ări de cele pentru raportarea financiară, care operează cu
activele reflectate în documentele contabile ale unei întreprinderi/entități.
3.3 Toate metodele, tehnicile și procedurile de evaluare a valorii de
piață , dacă pot fi utilizate și dacă sunt aplicate corect și adecvat,
vor conduce la reflectarea valorii de piață , când se bazează pe
criterii derivate din piață. Metoda comparației vânzărilor sau
alte metode de comparație de piață trebuie să fie fundamentate pe observațiile de piață. Costurile de construcție și deprecierea trebuie determinate prin analiza costurilor și a deprecierilor cumulate reflectate de piață. Abordarea prin capitalizarea
venitului sau analiza fluxului de numerar actualizat (DCF) trebuie
să se bazeze pe fluxurile de numerar determinate de piață și pe rate de rentabilitate derivate din piață. Chiar dacă posibilitatea de obținere a informațiilor și circumstanțele legate de piață sau de proprietatea în sine vor determina care metodă de evaluare este cea mai relevantă și mai adecvată, rezultatul folosirii oricăreia dintre procedurile menționate anterior trebuie să fie valoarea de
piață , dacă fiecare metodă se bazează pe informații derivate din
piață.
3.4 Maniera în care proprietatea va fi negociată pe piața (liberă) va
face deosebirea în ce privește aplicabilitatea diferitelor abordări sau proceduri folosite pentru estimarea valorii de piață . Când
se bazează pe informații de piață, fiecare metodă este o metodă comparativă. În orice situație de evaluare, una sau mai multe metode sunt, în general, cele mai reprezentative pentru activitățile pieței (libere). Evaluatorul va lua în considerare fiecare metodă în
IV A 2, Evaluarea pentru garantarea împrumutului 186Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
orice implicare a valorii de piață și va determina care metodă este
cea mai adecvată.
3.5 Persoanele care caută garanții pentru finanțare sau care încearcă să
evalueze statutul acelei garanții, uneori, vor solicita evaluări pe o bază diferită de valoarea de piață . În astfel de situații, evaluatorul
ar trebui să obțină definițiile reglementare care se pot aplica și va începe o evaluare pe o bază diferită de valoarea de piață numai
dacă acea evaluare nu contravine legilor sau reglementărilor în vigoare și nu va duce la apariția unor confuzii. În astfel de situații, în mod uzual evaluatorii includ o estimare a valorii de piață sau
alte informații adecvate prin care să arate mărimea diferenței dintre o valoare estimată nebazată pe piață și valoarea de piață .
3.6 IVS 2 oferă definiții ale valorilor diferite de valoarea de piață .
Evaluatorul trebuie să fie foarte atent pentru a evita orice situație în care estimările valorilor din afara pieței pot fi confundate cu
estimările valorilor de piață. Chiar dacă pot fi situații în care estimările valorii de piață sunt adecvate, cei care utilizează astfel
de evaluări trebuie atenționați cu privire la faptul că aceste valori nu pot să fie, și în general nu sunt, realizabile pe piață.
4.0 Relația cu Standardele de Contabilitate
4.1 Evaluările realizate în scopul prezentării situațiilor financiare nu
necesită în mod necesar aceleași însușiri ca și cele efectuate în scopul garantării unui împrumut. De exemplu, conceptul de cost
de înlocuire net (CIN), în cazul în care este folosit ca surogat al
unei valori care are legătură cu piața, în general nu este adecvat pentru evaluarea proprietății în scop de garanție. Unul din principiile de bază ale evaluării pentru raportarea financiară îl reprezintă ipoteza continuității activității întreprinderii. Conform acesteia, evaluatorul poate fi solicitat să evalueze valoarea activelor întreprinderii cum ar fi o proprietate care are o piață restrânsă sau nu are piață. Totuși, o astfel de ipoteză nu se aplică în cazul proprietăților cu care sunt garantate împrumuturile.
5.0 Aplicație
Pentru efectuarea evaluărilor conforme cu acest Standard
și cu Principiile de evaluare general acceptate (GA VP) este obligatoriu ca evaluatorii să respecte toate secțiunile din
IV A 2, Evaluarea pentru garantarea împrumutului 187Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Codul Deontologic IVS, referitoare la etică, competență,
prezentarea informațiilor și raportare (secțiunile 4, 5, 6 și 7) .
5.1 În efectuarea evaluărilor proprietăților ale căror rezultate vor
fi utilizate pentru garantarea împrumuturilor, evaluatorii vor estima în mod normal valoarea de piață a activelor acestora,
în conformitate cu aceste Standarde Internaționale de Evaluare.
5.2 Când circumstanțele, reglementările și legile conțin sau solicită
devieri de la valoarea de piață , și numai în aceste circumstanțe,
evaluatorii vor aplica alte definiții ale valorii și procedurilor care ar fi adecvate. Această deviere va fi menționată clar și va fi explicată în raportul sau în certificatul de evaluare, împreună cu precizarea și definiția tipului de valoare estimată și cu o explicație a motivelor pentru această deviere. Dacă există o diferență substanțială între valoarea de piață a proprietății și
un tip alternativ de valoare raportată, acest lucru ar trebui menționat în raport sau certificat și discutat cu clientul.
5.3 Baza de evaluare pentru contractul evaluatorului va fi stabilită
foarte clar în orice raport sau certificat ce trebuie utilizat de terțe părți, și toate raportările vor fi întocmite astfel încât să nu fie considerate confuze. Concluzia evaluării va fi raportată în conformitate cu IVS 3, Raportarea evaluării.
5.4 În anumite țări, standardele de practică profesională
de evaluare stabilesc anumite cerințe pentru evaluările proprietăților asociate cu garantarea împrumuturilor. În general, îndeplinirea acestor cerințe are rezultate care sunt compatibile cu prezentul Standard Internațional de Aplicație în Evaluare, deși conformitatea cu acesta este o problemă distinctă. Orice devieri trebuie explicate cu claritate.
5.5 Un procentaj mare de credite pentru persoane fizice și
pentru întreprinderi, solicitate băncilor și altor instituții financiare, sunt garantate printr-o participație asupra unor active specifice ale proprietății. Pentru a efectua evaluări în astfel de circumstanțe, evaluatorii trebuie să înțeleagă foarte bine cerințele acestor instituții, ca și structura termenilor și aranjamentelor contractului de împrumut. Uneori creditorii solicită ca anumiți termeni referitori la un anumit împrumut
IV A 2, Evaluarea pentru garantarea împrumutului 188Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
să rămână confidențiali, însă acest lucru nu exonerează
evaluatorul de obligația de a avea cunoștințe generale despre procesul de creditare.
5.6 Evaluatorul ar trebui să facă evaluarea în contextul pieței și să
furnizeze o estimare a riscurilor aferente proprietății în cauză, atât pentru prezent cât și pentru viitor. Orice variabilitate neobișnuită în valoarea proprietății sau pe piața proprie tăților comparabile trebuie menționată în raportul sau certificatul de evaluare.
5.7 Rapoartele și estimările evaluărilor clare, obiective, per tinente
și inteligibile sunt importante pentru toate evaluările în care împrumuturile trebuie garantate prin active ale proprietății. Evaluările pentru împrumuturi obligatare, în cazurile în care acestea au o cotație publică, pot fi efectuate după reguli speciale. Evaluatorii vor lua la cunoștință, vor înțelege și vor respecta toate cerințele speciale referitoare la astfel de evaluări.
5.8 Evaluatorul va face prezentări ale informațiilor, în mod
adecvat cu specificul contractului și va respecta Standardele de raportare prezentate în IVS 3, Raportarea Evaluării și în secțiunea 7 de mai jos.
6.0 Comentariu
6.1 În general, cerințele evaluărilor pentru împrumuturile care trebuie
garantate cu active ale proprietății sunt asemănătoare cu cele pentru alte angajamente care estimează valoarea de piață . În
particular, este necesar să se stabilească și raporteze baza pentru orice deviere de la standarde. Așa cum se menționează în cele ce urmează, anumite tipuri de proprietăți necesită o atenție specială.
6.2 Investiții imobiliare
6.2.1 Proprietățile care produc venituri sunt de obicei evaluate
individual, însă este posibil ca instituțiile de creditare să dorească să cunoască valoarea unei proprietăți ca făcând parte dintr-un portofoliu al proprietăților. În astfel de situații, diferența dintre astfel de puncte de vedere potențial diferite ar trebui explicată clar.
6.2.2 Creditorii sunt interesați mai ales de opinia evaluatorului
în ceea ce privește siguranța serviciului datoriei pentru un împrumut, adică de posibilitatea ca proprietatea să facă
IV A 2, Evaluarea pentru garantarea împrumutului 189Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
față plăților de dobândă și rambursării creditului (dacă este
adecvat), pe toată perioada de acordare a creditului.
6.2.3 În cazul investițiilor imobiliare, este recomandat ca
evaluatorii să facă distincția între rata de capitalizare a capitalului propriu și rata totală de capitalizare. În mod asemănător, referințele la ratele interne de rentabilitate (RIR) trebuie să menționeze dacă acestea conțin sau nu costul creditului. De asemenea, trebuie să fie explicat orice tratament special al impozitelor.
6.3 Proprietățile ocupate de proprietar
6.3.1 Proprietățile ocupate de proprietar trebuie evaluate în
ipoteza unei proprietăți libere (vacantă sau neocupată), de ex. terenul sau proprietatea construită pe acest teren, a căror drepturi de proprietate sunt deținute, dar care în prezent nu sunt ocupate, și în funcție de cea mai bună utilizare a
proprietății. Aceasta nu exclude considerarea proprie tarului
ca parte a pieței, însă prevede ca orice avantaje speciale ce decurg din ocuparea de către proprietar, care pot fi reflectate în evaluarea afacerii, să fie distincte de valoarea proprietății. În cazul neîndeplinirii angajamen telor financiare, garanția pentru finanțare poate fi realizată numai prin schimbarea ocupării. Dacă evaluatorului i se cere să stabilească o bază de evaluare diferită, raportul sau certificatul de evaluare ar trebui, de asemenea, să facă trimitere la valoarea derivată din realitatea de pe piața vânzărilor de proprietăți neocupate similare.
6.4 Proprietăți specializate
6.4.1 Proprietățile specializate care, prin definiție, au o
vandabilitate limitată și valoarea este derivată din valoarea totală a întreprinderii (a se vedea Conceptele și principiile generale de evaluare, paragraful 8.2 și IV A 1, paragraful 6.2 și următoarele) pot fi inadecvate ca garanții distincte pentru împrumuturi. Dacă acestea sunt considerate garanții pentru un împrumut individual sau colectiv, ele trebuie evaluate pe baza celei mai bune utilizări în ipoteza unei proprietăți
vacante și a explicării complete a tuturor ipotezelor. Metoda de evaluare costul de înlocuire net (CIN) se aplică în mod
uzual pentru proprietățile specializate și în scopul raportării financiare, conform IV A 1, în absența datelor de piață. În
IV A 2, Evaluarea pentru garantarea împrumutului 190Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
evaluarea pentru garantarea creditului, CIN nu trebuie
confundat cu metodele de piață, care se bazează numai pe informațiile de piață (inclusiv o abordare prin cost bazată pe piață).
6.5 Proprietăți evaluate în mod normal ca unități generatoare de
afaceri
6.5.1 Anumite clase de proprietăți, care cuprind în principal
hoteluri sau alte afaceri în care se organizează petrecerea timpului liber, precum și alte tipuri de afaceri, sunt
evaluate în mod uzual în conformitate cu o estimare atentă a nivelului sustenabil de venit, rezultat din datele contabile sau din previziuni, excluzând orice fond comercial special obținut de un operator cu aptitudini de conducere peste medie. În astfel de cazuri, creditorul trebuie atenționat cu privire la diferența majoră de valoare care poate exista între o activitate funcțională și una în care
6.5.1.1 întreprinderea este închisă; 6.5.1.2 inventarul este lichidat; 6.5.1.3 licențele/certificatele, contracte de franciză, sau
permisele sunt anulate sau sunt în pericol;
6.5.1.4 proprietatea este vandalizată; sau există 6.5.1.5 alte circumstanțe care pot dăuna performanței de
exploatare viitoare.
6.5.2 De asemenea, evaluatorul trebuie să extindă recomandările
sale pentru a acoperi viitoarele fluctuații posibile în statutul proprietății propusă ca garanție. De exemplu, dacă fluxurile de numerar nete ale unei proprietăți depind foarte mult de un anumit locatar, de mai mulți locatari dintr-un singur domeniu, sau de alte condiții care ar putea determina o instabilitate viitoare, evaluatorul trebuie să noteze aceste lucruri în raportul sau certificatul de evaluare. În anumite cazuri, poate fi adecvată o estimare a valorii proprietății pentru utilizarea alternativă cu posesiune vacantă.
6.6 Proprietăți în dezvoltare
6.6.1 Proprietățile care nu produc venit, deținute pentru
dezvol tare sau ca amplasamente pentru dezvoltare cu clădiri nespecializate, trebuie evaluate prin luarea în considerare a
IV A 2, Evaluarea pentru garantarea împrumutului 191Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
drepturilor și reglementărilor de dezvoltare, existente și
potențiale. Orice ipoteze cu privire la planificare urbană și alți factori importanți trebuie să fie rezonabile și trebuie enunțate explicit în raportul sau certificatul de evaluare.
6.6.2 Gradualitatea și periodicitatea pentru finanțarea în
contractul de creditare trebuie discutate cu creditorul, iar pe parcursul ciclului de dezvoltare trebuie efectuate evaluări periodice de piață.
6.6.3 Metoda adecvată de evaluare a proprietăților în dezvoltare
va depinde de gradul de dezvoltare al proprietății, la data evaluării și de măsura în care proprietatea poate fi vândută sau închiriată, înainte de finalizarea dezvoltării. Metoda trebuie discutată și convenită cu creditorul înainte de începerea evaluării. Evaluatorul trebuie să aibă grijă să:
6.6.3.1 țină cont de diferențele de timp dintre data
finalizării dezvoltării și data evaluării. Efectul cerințelor suplimentare de dezvoltare asupra costurilor și veniturilor, folosind actualizarea la valoare prezentă, când este cazul, va fi reflectat în această analiză;
6.6.3.2 evidențieze, în mod corespunzător, schimbările de
piață anticipate în timpul perioadei de dezvoltare rămase;
6.6.3.3 ia în considerare și să indice în mod corect gradul
de risc asociat dezvoltării; și să
6.6.3.4 ia în considerare și să arate orice relații speciale
cunoscute dintre părțile implicate în dezvoltare.
6.7 Active epuizabile
6.7.1 În evaluarea activelor epuizabile (neregenerabile) există
probleme particulare. Trebuie acordată o atenție specială duratei și profilului creditului, incluzând dobânda și ratele de plată, în funcție de cantitatea activelor epuizabile și de programul stabilit pentru extragerea sau utilizarea acestora.
IV A 2, Evaluarea pentru garantarea împrumutului 192Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
6.7.2 O chirie care depășește chiria de piață sau economică,
creează astfel un avantaj special locatorului și poate reprezenta un activ, asociat cu proprietatea imobiliară în cadrul căreia se aplică. În astfel de cazuri, avantajul de chirie poate reprezenta un activ epuizabil a cărui valoare scade pe măsură ce chiriile sunt plătite și durata de închiriere descrește.
6.8 Evaluatorul
6.8.1 Natura și sfera angajamentului sunt importante pentru
evaluator și pentru utilizatorii serviciilor evaluatorului. Evaluatorii trebuie să fie conștienți de faptul că evaluările pentru garantarea împrumutului au un anumit grad de risc în cazul în care neînțelegerile și/sau erorile pot degenera în litigii între creditor și evaluator. De exemplu, în cazul nerambursării creditului de către debitor, creditorul va executa silit proprietatea ipotecată și o va vinde, încasând numai o parte din valoarea estimată.
6.8.2 În unele jurisdicții, legislația serviciilor financiare prevede
anumite licențe sau anumite înregistrări când consultanța se referă nu numai la valoarea proprietății, ci și la aspecte de garanție precum valoarea capitalului propriu, contribuții participative, scheme colective de investiții sau credite sindicalizate.
6.8.3 Datorită unor circumstanțe fiduciare speciale implicate în
majoritatea garanțiilor pentru împrumuturi, este important ca evaluatorul să fie mai degrabă independent decât să aibă o legătură cu părțile implicate în relația financiară, prezentă sau propusă. De asemenea, este important ca evaluatorul să dețină sau să poată obține experiența necesară pentru tipul și locația proprietății implicate.
6.9. Vânzarea forțată sau perioadele de vânzare cu marketing limitat
6.9.1 Instituțiile creditoare vor solicita uneori evaluări efectuate
pe bază de vânzare forțată sau de lichidare sau își vor impune propriile restricții cu privire la durata în care se presupune că va avea loc vânzarea garanției. Trebuie remarcat faptul că astfel de evaluări nu corespund definiției valorii de piață, iar evaluatorii trebuie să respecte paragraful 3.5 al acestui Standard.
IV A 2, Evaluarea pentru garantarea împrumutului 193Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
7.0 Cerințe de prezentare a informațiilor
7.1 Rapoartele de evaluare nu trebuie să fie ambigue. În general, astfel
de rapoarte elaborate pentru evaluările realizate în conformitate cu IV A 2 vor respecta cerințele de raportare prezentate în secțiunea 5 IVS 1, Baza de evaluare – valoarea de piață , și IVS 3, Raportarea
evaluării. În particular acestea vor conține trimiteri specifice la definiția valorii de piață , așa cum este expusă în acest IV A,
împreună cu anumite trimiteri la modul în care proprietatea a fost văzută din punctul de vedere al utilității sale sau a celei mai bune
utilizări .
7.2 Astfel de evaluări trebuie, de asemenea, să se refere la o anumită
dată a evaluării (data la care se aplică această estimare a valorii), scopul și funcționalitatea evaluării și alte astfel de criterii relevante și adecvate pentru a asigura interpretarea corectă și adecvată a constatărilor, opiniilor și concluziilor evaluatorului.
7.3 Chiar dacă conceptul, utilizarea și aplicarea expresiilor alternative
ale valorii pot fi adecvate în anumite situații, evaluatorul trebuie să asigure că dacă astfel de valori alternative sunt constatate și raportate, acestea sunt legale și adecvate, și nu pot fi interpretate ca o reprezentare a valorii de piață .
7.4 În raportarea unei de valori de piață estimată pentru garanțiile
unui împrumut, evaluatorul va:
7.4.1 realiza evaluarea și raportul de evaluare clar și complet,
astfel încât să nu inducă în eroare;
7.4.2 furniza suficiente informații care să permită celor care
citesc și se bazează pe acest raport să înțeleagă foarte bine datele, raționamentul, analizele și concluziile care stau la baza constatărilor, opiniilor și concluziilor evaluatorului;
7.4.3 enunța orice ipoteze sau condiții limitative pe care se
bazează evaluarea;
7.4.4 identifica și descrie foarte clar proprietatea evaluată; 7.4.5 identifica dreptul sau drepturile supuse evaluării;
IV A 2, Evaluarea pentru garantarea împrumutului 194Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
7.4.6 defini valoarea estimată și va enunța scopul evaluării, data
evaluării și data raportului;
7.4.7 va explica integral și complet bazele de evaluare aplicate și
motivele aplicării acestora precum și concluziile;
7.4.8 va dezvălui orice relații personale sau de afaceri, anterioare
sau prezente, directe sau indirecte, cu proprietatea sau cu debitorul care ar putea duce la un potențial conflict de interese; și va
7.4.9 include o certificare profesională semnată, privind
obiectivitatea, nepărtinirea, contribuțiile profesionale, aplicabilitatea Standardelor și alte dezvăluiri relevante.
8.0 Prevederi referitoare la devieri de la Standard
8.1 În respectarea acestui Standard orice deviere trebuie să se facă
în conformitate cu direcțiile cuprinse în IVS 3, Raportarea evaluării.
9.0 Data intrării în vigoare
9.1 Acest Standard Internațional de Aplicație în Evaluare a intrat în
vigoare la 1 iulie 2000.
IV A 2, Evaluarea pentru garantarea împrumutului 195Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Standarde Internaționale de Practică
în Evaluare – GN
GN 1: Evaluarea proprietății imobiliare 199
GN 2: Evaluarea pentru închiriere/leasing 223GN 3: Evaluarea instalațiilor, mașinilor și echipamentelor 237GN 4: Evaluarea activelor necorporale 245GN 5: Evaluarea bunurilor mobile 259GN 6: Evaluarea întreprinderii 273GN 7: Considerații privind substanțele periculoase
și toxice în cadrul evaluării 299
GN 8: Costul de înlocuire net 309
Anexe 318GN 9: Analiza fluxului de numerar actualizat
pentru evaluarea de piață sau în afara pieței 321
GN 10: Evaluarea proprietăților agricole 331GN 11: Verificarea evaluării 339
Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare
Standarde Internaționale de Practică în Evaluare
Standard Internațional de Practică în Evaluare
nr. 1 – GN 1
Evaluarea proprietății imobiliare (revizuit în 2003)
1.0 Introducere
1.1 Conceptele și principiile generale de evaluare ale Comitetului
pentru Standarde Internaționale de Evaluare (IVSC) prezintă
termenii și conceptele care sunt fundamentale pentru toate evaluările. Scopul GN 1 constă în clarificarea acestor fundamente, pentru a fi înțelese mai bine în evaluarea proprietății imobiliare.
1.2 Proprietatea imobiliară reprezintă o parte considerabilă a avuției
mondiale. Dacă operațiunile de pe piețele imobiliare sunt stabilite
și depind de evaluările credibile, acestea trebuie să agreeze Standardele prin care valoarea de piață și alte tipuri de valoare
sunt estimate și raportate de evaluatori. Înțelegerea corectă și
aplicarea adecvată a acestor Standarde vor promova inevitabil viabilitatea tranzacțiilor imobiliare internaționale și naționale, vor îmbunătăți poziția relativă a proprietății imobiliare față de alte alternative de investiții și vor reduce cazurile de fraudă și abuz.
1.3 Termenul proprietate , în sens juridic, poate fi definit mai degrabă
ca drept de proprietate decât ca o entitate fizică precum teren,
clădiri și obiecte ale proprietății personale. În acest context, IVSC identifică patru tipuri generale de proprietate:
1.3.1 Proprietate imobiliară (GN 1)
1.3.2 Bunuri mobile (GN 3, 4 și 5) 1.3.3 Întreprinderi (GN 6) 1.3.4 Active financiare
1.4 Pentru evaluarea proprietății imobiliare, ca și pentru alte tipuri de
proprietate, metodele de evaluare sunt recunoscute și acceptate
pe scară largă. Pentru evaluator și pentru utilizatorii serviciilor de evaluare este important ca metodele adecvate să fie pe deplin înțelese, să fie aplicate competent și explicate satisfăcător. Prin
GN 1, Evaluarea proprietății imobiliare199Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Standard Internațional de Practică în Evaluare 1
atingerea acestui obiectiv, evaluatorii contribuie la soliditatea
și credibilitatea estimărilor valorii de piață și, în consecință, la
bunăstarea piețelor pe care își desfășoară activitatea.
1.5 Promovarea înțelegerii și evitarea abuzurilor pe piață cer ca
evaluatorul și utilizatorul serviciilor de evaluare să facă o distincție atentă între tipurile de proprietate. În caz contrar, se poate ajunge la luarea unor decizii incorecte sau recomandate în mod greșit și la prezentarea/interpretarea eronată a valorilor raportate. Când tipurile de proprietate sunt confundate sau amestecate rezultatul este o supraevaluare sau subevaluare. Același lucru este valabil și atunci când terminologia este ambiguă sau neadecvată.
1.6 Evaluatorii de proprietăți imobiliare cunosc complexitatea piețelor
și a proprietăților imobiliare cumpărate și vândute în cadrul acestora. Dacă sunt urmate Principiile general acceptate de evaluare (GA VP), diferențele de pe piețele imobiliare și dintre proprietățile individuale vor fi reflectate cu acuratețe și credibilitate.
1.7 În toate țările membre IVSC, este recunoscut faptul că evaluarea
proprietății imobiliare necesită o pregătire, instruire și experiență speciale. La fel cum dezvoltarea firmelor profesionale de evaluare la nivel național atestă cerința pieței pentru evaluatori competenți și corecți în fiecare țară, globalizarea piețelor imobiliare și constituirea IVSC reflectă cerința pieței ca evaluatorii să adopte metode consecvente (coerente) în întreaga lume. GN 1, Evaluarea proprietății imobiliare, furnizează cadrul pentru aplicarea metodelor general acceptate, utilizate pentru evaluarea proprietății imobiliare.
1.8 Relațiile dintre GN 6, referitor la evaluarea întreprinderii și GN 1,
referitor la evaluarea proprietății imobiliare, trebuie clar înțelese. Proprietatea imobiliară este evaluată ca o “entitate” distinctă, și anume active fizice asupra cărora se aplică anumite drepturi de proprietate, de exemplu, o clădire de birouri, o locuință, o fabrică sau alte tipuri de proprietăți care încorporează terenul aferent. Totuși, în evaluarea întreprinderii se poate regăsi și proprietatea imobiliară, care poate fi o componentă. Valoarea de piață a
proprietății imobiliare este întotdeauna evaluată în concordanță cu Standardul Internațional de Evaluare 1 (IVS 1). Când estimarea valorii proprietății imobiliare este o componentă a evaluării întreprinderii, se estimează valoarea de piață a acelei proprietăți
imobiliare. Așa cum este prezentată în GN 1, această convenție/procedură este diferită de practica neacceptabilă a estimării valorii
de piață pentru proprietatea imobiliară prin alocarea valorii de
exploatare continuă.
GN 1, Evaluarea proprietății imobiliare 200Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
1.9 Deși conținutul GN 1 nu este în mod necesar analog practicilor
specifice din toate țările, el reprezintă o abordare sistematică ce reflectă Principiile general acceptate de evaluare (GA VP). Este important ca evaluatorii și utilizatorii serviciilor de evaluare să cunoască Standardele Internaționale de Evaluare (IVS).
1.10 Obiectivul GN 1 nu constă în furnizarea unor instrucțiuni speciale
despre modalitatea în care ar trebui efectuată o anumită evaluare sau despre calificările și procedurile aplicate de evaluatorii profesioniști. Aceste aspecte sunt abordate în cadrul programelor de formare și instruire continuă din fiecare țară. Intenția IVSC este de a stabili cadrul de lucru și cerințele pentru evaluarea proprietății imobiliare în scopul armonizării cu practicile de evaluare internaționale.
2.0 Arie de aplicabilitate
2.1 Acest GN este elaborat pentru a oferi sprijin în elaborarea sau în
utilizarea evaluărilor de proprietate imobiliară.
2.2 Elementele principale ale GN 1 includ: 2.2.1 o identificare a termenilor și definițiilor cheie; 2.2.2 o sinteză a procesului de evaluare și logica sa; 2.2.3 o prezentare a importanței principiilor și conceptelor; 2.2.4 o prezentare a cerințelor adecvate de prezentare a
informa țiilor și de raportare;
2.2.5 exemple de abuzuri și confuzii; și 2.2.6 o prezentare a instrucțiunilor de aplicare a evaluării
pro prie tății imobiliare.
2.3 Aplicarea specifică a procedurilor de evaluare calitative și
cantitative nu face obiectul GN 1. Totuși, este important de subliniat ca evaluatorii să fie instruiți în astfel de proceduri și ca aceste proceduri să fie incluse în practicile general acceptate. În practică, evaluatorii aplică, de obicei, mai multe proceduri în fiecare evaluare și apoi reconciliază rezultatele pentru a obține o indicație finală pentru valoarea de piață sau pentru o altă valoare
specificată.
GN 1, Evaluarea proprietății imobiliare 201Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
3.0 Definiții
3.1 Conceptele și principiile generale de evaluare definesc
conceptele de teren și proprietate ; proprietate imobiliară , drept
de proprietate și activ; preț, cost și valoare; valoare de piață,
cea mai bună utilizare și utilitate . Glosarul de termeni definește
multe dintre conceptele și termenii tehnici utilizați în Standarde. Următoarele definiții sunt specifice GN 1 și sunt incluse pentru a ajuta cititorul:
3.2 Informații comparabile . Informații utilizate în evaluare care
conduc la estimările valorii. Informațiile comparabile se referă la
proprietățile care au caracteristici similare cu cele ale proprietății evaluate (proprietatea subiect). Astfel de informații includ prețuri de vânzare, chirii, venituri și cheltuieli, rate de capitalizare și de actualizare/randament practicate pe piață.
3.3 Elemente de comparație. Caracteristicile specifice ale proprietăților
și tranzacțiilor care determină diferențele dintre prețurile plătite pentru proprietățile imobiliare. Elementele de comparație
includ, fără a se limita numai la acestea, următoarele: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, condițiile de piață, localizarea și caracteristicile fizice și economice. (A se vedea paragraful 5.22 din acest document pentru o prezentare integrală a Elementelor de comparație ).
3.4 Cea mai bună utilizare . Cea mai probabilă utilizare a proprietății,
care este fizic posibilă, justificată adecvat, permisă legal, fezabilă financiar și care conduce la cea mai ridicată valoare a proprietății evaluate. (A se vedea Concepte și principii generale de evaluare, secțiunea 6).
3.5 Piață . Mediul în care bunurile, mărfurile și serviciile sunt
tranzacționate între cumpărători și vânzători prin mecanismul prețului.
3.6 Valoarea de piață . Definițiile sunt incluse în Concepte și principii
generale de evaluare și la Standardul Internațional de Evaluare 1, secțiunea 3.
3.7 Drepturi de proprietate . Drepturile de a poseda, a folosi și a
culege fructele, cât și de a dispune asupra obiectului dreptului de proprietate imobiliară. Acestea includ dreptul de construire (sau de neconstruire) a terenului, de a-l închiria, de a-l exploata la suprafață sau în subteran, de a-i modifica topografia, de
GN 1, Evaluarea proprietății imobiliare 202Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
a-l parcela și de a-l extinde în conformitate cu reglementările
legale. Aceste drepturi sunt considerate atribute (elemente) ale dreptului de proprietate. Atributele dreptului de proprietate pot fi exercitate numai în limitele și condițiile prevăzute de lege. Dreptul de proprietate poate fi susceptibil de dezmembrare prin uz, uzufruct, abitație, superficie și servituți legale, naturale și/sau convenționale.
3.8 Proprietate imobiliară . Terenul și toate lucrurile care sunt parte
naturală a terenului, de exemplu copacii și mineralele, ca și obiectele adăugate de oameni, de exemplu clădirile și amenajările amplasamentului. Toate instalațiile permanente ale clădirilor, cum ar fi conductele, sistemele de încălzire și de aer condiționat, cablurile electrice și cele incluse în construcție cum ar fi lifturile sau ascensoarele fac parte, de asemenea, din proprietate
imobiliară . Proprietatea imobiliară include toate construcțiile și
amenajările de la suprafață și din subteran (a se vedea Concepte și principii generale de evaluare ca și Glosarul de termeni).
3.9 Drepturile reale imobiliare . Toate prerogativele, avantajele
și beneficiile legate de proprietatea asupra bunurilor imobile
(proprietate imobiliară ). Drepturile reale imobiliare reprezintă
un concept legal, distinct de proprietatea imobiliară (bunurile
imobile ), care reprezintă un activ fizic. Pot să existe anumite
limitări potențiale în exercitarea drepturilor reale imobiliare (A se vedea Tipuri de proprietate, paragraful 2.2.1 și 2.2.4).
3.10 Criterii de comparație. Utilizează, de obicei, două componente
pentru a conduce la un factor (de exemplu prețul pe unitatea de măsură sau o rată, cum ar fi cea rezultată prin raportarea prețului de vânzare a proprietății la venitul său net, adică multiplicatorul de venit net), care reflectă diferențele dintre proprietăți și facilitează analiza în cele trei abordări ale valorii.
3.11 Abordarea prin cost . Una dintre abordările valorii cel mai frecvent
aplicate pentru estimarea valorii de piață și în multe alte cazuri
de evaluare. Costul de înlocuire net (CIN) este considerat ca o
metodă acceptabilă pentru ajungerea la un surogat pentru valoarea
de piață a proprietăților specializate sau cu piețe limitate, pentru
care informațiile relevante sunt rare sau inexistente.
GN 1, Evaluarea proprietății imobiliare 203Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
4.0 Relația cu Standardele de Contabilitate
4.1 Pentru comentarii detaliate referitoare la cerințele normelor
contabile pentru evaluările proprietății imobiliare, utilitatea valorii de piață în promovarea obiectivității și comparabilității
evaluărilor de proprietăți imobiliare și importanța independenței Standardelor de Contabilitate și a Standardelor de Evaluare, a se vedea IV A 1.
5.0 Instrucțiuni de aplicare
5.1 Valoarea, în sensul cel mai larg, este definită ca relația dintre un
bun deținut ca proprietate și o persoană sau persoanele care doresc să-l dețină. Pentru a face distincție dintre diferitele tipuri de relații subiective care pot apărea între persoane, evaluatorii trebuie să identifice un anumit tip particular de valoare, ca bază a oricărei evaluări. Valoarea de piață este cel mai utilizat tip de valoare,
dar există și valori nebazate pe piață. (A se vedea Introducerea
la Standardele 1, 2 și 3 și IVS 1 și 2).
5.1.1 Valoarea de piață a evoluat în concepție și definire sub
influența forțelor pieței și ca răspuns la diferitele principii ale economiei proprietății imobiliare. Prin aplicarea în
evaluări a unei definiții a valorii, cum ar fi valoarea de
piață , evaluatorii și utilizatorii au un plan obiectiv de
analiză.
5.1.2 Atunci când scopul unei evaluări este valoarea de piață ,
evaluatorul va aplica definițiile, procesele și metodele compatibile cu IVS 1.
5.2 Când scopul unei evaluări este un tip de valoare diferit de
valoarea de piață , evaluatorul va aplica o definiție adecvată
a tipului respectiv de valoare și va respecta IVS 2 și GN-urile aplicabile. În situațiile în care scopul evaluării este o valoare diferită de valoarea de piață , este responsabilitatea
evaluatorului să evite potențialele neînțelegeri și aplicări eronate ale estimării acelei valori. Prezentările adecvate,
identificarea și definirea termenilor și precizarea condițiilor limitative ale aplicării evaluării și raportului de evaluare asigură, în mod normal, conformitatea.
GN 1, Evaluarea proprietății imobiliare 204Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.3 Figura 1-1 din GN 1 ilustrează procesul de evaluare așa cum este
aplicat pe plan internațional. Procesul reflectă Principiile General Acceptate de Evaluare (GA VP) și este asemănător aproape în toate țările, chiar dacă nu toate etapele sunt urmate în mod explicit. Principiile din care derivă acest proces sunt aceleași în toate țările. Deși procesul poate fi utilizat atât în cazul estimării valorii
de piață , cât și a altor valori decât valoarea de piață , în cazul
aplicațiilor privind valoarea de piață este necesar ca evaluarea să
se bazeze exclusiv pe informațiile de piață.
5.4 Procesul de evaluare este diferit ca sferă de raportul de
evaluare. Procesul de evaluare include toate cercetările, informațiile, raționamentele, analizele și concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea estimată. Raportul de evaluare comunică aceste procese și concluziile. Deși cerințele diferă de la o țară la alta, o cerință a acestor Standarde este păstrarea documentelor adecvate pentru a demonstra că procesul de evaluare a fost parcurs și deci, concluziile sunt credibile și de încredere. Aceste dosare trebuie să fie disponibile în cazul unor verificări ulterioare (A se vedea Codul Deontologic IVS,
paragrafele 5.3.5 și 5.3.6). În practică, unele forme ale raportului pot prezenta incomplet întreaga bază a evaluării. Dacă raportul
este limitat în orice fel, evaluatorul va face distincția între sfera evaluării și cea a raportului de evaluare.
5.5 Este adecvat și uzual ca instrucțiunile clientului (paragraful
5.6) să fie menționate în scris într-o scrisoare sau contract de
prestări de servicii. În situațiile estimării valorii de piață , pentru
independența sau neutralitatea evaluatorului, se obișnuiește și întocmirea unei declarații afirmative. Contractul stabilește și relațiile de afaceri dintre evaluator și client, onorariul și condițiile de plată, cerințele și limitările speciale, o identificare a Standardelor care vor fi aplicate și alte aspecte relevante.
5.6 Așa cum este prezentat în Figura 1-1, evaluatorul și clientul
evaluării trebuie să fie de acord asupra contextului și sferei evaluării. Definirea activității de evaluare include:
5.6.1 o identificare a proprietății imobiliare implicată în
eva luare;
GN 1, Evaluarea proprietății imobiliare 205Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Figura 1-1: Procesul de evaluare
GN 1, Evaluarea proprietății imobiliare 206Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
ALTE
CONDIȚII
LIMITATIVEDEFINIREA PROBLEMEI
IDENTIFI-
CAREA
PROPRIE-
TĂȚII
IMOBILIAREIDENTIFI-
CAREA
DREPTU-
RILOR DE
PROPRIE-
TATEUTILIZAREA
EVALUĂRIIDEFINIREA
VALORIIDATA
EVALUĂRIISFERA
EVALUĂRII
ANALIZA PRELIMINARĂ; CULEGEREA ȘI SELECTAREA INFORMAȚIILOR
ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI
Terenul ca fiind liber/neocupat
Proprietatea ca fiind construită
Specificarea în termeni de utilizare, timp și participanți pe piață
ESTIMAREA VALORII TERENULUI
RECONCILIEREA REZU LTATELOR ȘI ESTIMAREA VALORII FINALE
RAPORTAREA VALORII DEFINITEGENERALE
(Regiune, oraș și vecinătate)
SOCIALE
ECONOMICE
GUVERNAMENTALE
MEDIU
ÎNCONJURĂTORSPECIFICE
(Informații despre proprietatea
imobiliară evaluată și
proprietăți comparabile)
COST ȘI DEPRECIERI
VENITURI ȘI CHELTUIELI
RATA DE CAPITALIZARE
ISTORICUL PROPRIETĂȚII
UTILIZAREA PROPRIETĂȚIIOFERTA CONCURENȚIALĂ
ȘI CEREREA
(Piața proprietății imobiliare
evaluate)
INVENTARUL
PROPRIETĂȚILOR
COMPARABILE
TRANZACȚII ȘI OFERTE
SPAȚII NEOCUPATE ȘI
CONSTRUCȚII NOI
STUDII ALE CERERII
RATE DE ABSORBȚIE
APLICAREA ABORDĂRILOR ÎN EVALUARE
ABORDAREAPRIN COSTABORDAREA PRIN
COMPARAȚIA VÂNZĂRILORABORDAREA PRIN
CAPITALIZAREA VENITULUI
5.6.2 o identificare a drepturilor de proprietate care sunt
evaluate;
5.6.3 intenția de utilizare a evaluării și orice limitări în acest
sens;
5.6.4 identificarea oricăror subcontractanți (colaboratori)
sau agenți și a contribuției lor;
5.6.5 definiția tipului de valoare cerut;
5.6.6 data la care este valabilă valoarea estimată; și data
raportului de evaluare;
5.6.7 o identificare a ariei de aplicabilitate/dimensiunii
evaluării și raportului de evaluare; și
5.6.8 o identificare a oricăror ipoteze posibile și condiții
limitative pe care s-a bazat evaluarea.
5.7 În parcurgerea etapelor înscrise în analiza preliminară și în
culegerea și selectarea informațiilor solicitate în procesul de
evaluare, evaluatorul se familiarizează cu piața generală și cu proprietatea de evaluat, stabilind un punct de plecare pentru analize mai aprofundate.
5.7.1 Informațiile economice generale sunt colectate la nivel
de vecinătate, oraș, regiune și chiar la nivel național și internațional, în funcție de proprietatea implicată. Pentru o mai bună cunoaștere a unei proprietăți sunt examinați factorii sociali, economici, guvernamentali și de mediu, ce pot influența valoarea de piață (sau alt tip de valoare). Sunt
investigate în detaliu și alte forțe specifice, care trebuie luate în considerare.
5.7.2 Informațiile specifice despre proprietate , sau informațiile
mai detaliate despre proprietatea de evaluat și proprietățile comparabile sunt, de asemenea, colectate și examinate. Acestea includ informații despre amplasament, amenajări și construcții, informații despre costuri și depreciere, date despre venituri și cheltuieli, informațiile privind ratele de capitalizare și de actualizare, istoricul proprietății (proprietari și utilizări de-a lungul timpului) și alte informații considerate a fi semnificative și luate în considerare de cumpărători și vânzători în negocieri și tranzacții.
GN 1, Evaluarea proprietății imobiliare 207Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.7.3 Informații privind cererea și oferta , caracteristice celei mai
probabile piețe pentru proprietate, sunt analizate în scopul întocmirii unui inventar al proprietăților concurente cu proprietatea evaluată pentru segmentul de piață, precum și unui inventar al proprietăților existente care pot fi adaptate și al noilor proprietăți aflate în construcție, care vor majora oferta concurențială. Piețele sunt analizate pentru a determina tendințele pieței, relațiile între cerere și ofertă, ratele de absorbție și alte informații specifice de piață.
5.8 După ce informațiile de mai sus au fost colectate și analizate,
evaluatorul ar trebui să determine utilizările posibile pentru proprietatea evaluată. Deoarece diferite loturi de proprietăți imobiliare pot avea diferite utilizări potențiale, în selectarea vânzărilor și a altor informații comparabile primul pas
necesar este determinarea celei mai bune utilizări (CMBU)
a proprietății evaluate. Evaluatorul va lua în considerare atât cea mai bună utilizare a terenului considerat liber, cât și cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind construită (vezi
discuția CMBU în Conceptele și principiile general acceptate în evaluare, paragraful 6.0 și următoarele).
5.8.1 Conceptul de CMBU se bazează pe ideea că deși două
sau mai multe parcele de proprietate imobiliară pot fi similare fizic și localizate apropiat, pot exista diferențe semnificative în ce privește modul în care acestea pot fi utilizate. Modul în care o proprietate poate fi utilizată optim este fundamentul pentru determinarea valorii ei de piață.
5.8.2 Determinantele de bază ale CMBU includ răspunsurile la
următoarele întrebări:
/circle6 Utilizarea sugerată este una rezonabilă și probabilă?
/circle6 Este legală utilizarea sau există o probabilitate rezonabilă
de a se obține o aprobare legală pentru acea utilizare?
/circle6 Proprietatea este fizic adecvată utilizării sau poate fi
adaptată pentru acea utilizare?
/circle6 Este fezabilă financiar utilizarea propusă? și
/circle6 Pentru utilizările care au trecut cele patru teste
anterioare, CMBU selectată reflectă cea mai profitabilă utilizare a terenului?
GN 1, Evaluarea proprietății imobiliare 208Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.9 Pentru evaluarea terenului sunt utilizate mai multe metode .
Aplicabilitatea lor diferă în funcție de tipul de valoare estimată
și de disponibilitatea informațiilor. Pentru estimările valorii de
piață , orice metodă aleasă trebuie să fie justificată de informații
de piață. (A se vedea paragraful 5.25 și subparagrafele).
5.10 În multe țări, dar nu în toate, în procesul de evaluare sunt
recunoscute trei abordări ale evaluării: cost, comparația
vânzărilor și capitalizarea venitului . Dacă existența informațiilor
de piață abundente face ca abordarea prin cost să fie mai
puțin relevantă, lipsa informațiilor comparabile poate face ca abordarea prin cost să fie predominantă. Legislația din unele țări reglementează sau limitează aplicarea uneia sau mai multor abordări. Dacă nu există astfel de restricții sau alte motive
de constrângere pentru o anume omisiune, este rațional
ca evaluatorul să considere fiecare abordare. În unele țări,
utilizarea fiecărei abordări este obligatorie, cu excepția cazului
în care evaluatorul poate să demonstreze o lipsă a informațiilor necesare sau un alt motiv temeinic pentru omisiunea unei anumite abordări. Fiecare abordare se bazează pe principiul
substituției , conform căruia atunci când sunt disponibile mai
multe bunuri sau servicii similare, cel cu prețul cel mai scăzut va avea cea mai mare cerere și cea mai răspândită distribuție. Cu alte cuvinte, prețul unei proprietăți stabilit pe o piață dată este limitat de prețurile plătite în mod frecvent pentru proprietăți competitive pe același segment de piață, de alternativele financiare pentru investirea banilor în alte domenii și de costul de construcție a unei noi proprietăți sau de adaptare a unei proprietăți vechi pentru o utilizare similară cu cea a proprietății de evaluat.
5.11 Abordarea prin cost , cunoscută și sub denumirea de metoda
antreprenorului, este recunoscută în multe țări. În orice aplicație, abordarea prin cost estimează valoarea prin estimarea costurilor de achiziționare a terenului și de construire a unei noi proprietăți, cu aceeași utilitate, sau de adaptare a unei proprietăți vechi pentru aceeași utilizare, fără costuri legate de timpul de construcție/adaptare. Costul terenului se
adaugă la costul total al construcției. (Dacă este cazul, în mod uzual se adaugă la costurile de construcție și stimulentul/profitul promotorului). Abordarea prin cost stabilește limita superioară până la care piața ar plăti în mod normal pentru o proprietate anumită, când aceasta ar fi nouă. Pentru o proprietate veche,
pentru estimarea unui preț care reflectă aproximativ valoarea
GN 1, Evaluarea proprietății imobiliare 209Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
de piață , se scad unele alocări (repartizări) pentru diferitele
forme de depreciere cumulată (deteriorare fizică; depreciere
funcțională sau tehnologică; și depreciere economică sau externă) . În funcție de cantitatea de informații de piață disponibile
pentru efectuarea calculelor, abordarea prin cost poate conduce la
o indicație directă a valorii de piață . Abordarea prin cost este
foarte utilă pentru estimarea valorii de piață a unei construcții
intenționate a fi construită, a proprietăților cu scopuri speciale și
a altor proprietăți care nu se tranzacționează în mod frecvent pe piață.
5.11.1 Costul de înlocuire net (CIN) este considerat o metodă
acceptabilă pentru obținerea unui surogat pentru
valoarea de piață a proprietăților cu piață limitată și
a celor specializate, atunci când informațiile relevante sunt rare sau inexistente. CIN poate fi utilizat pentru raportarea financiară atunci când valoarea de piață nu
poate fi determinată. (A se vedea GN 8, CIN)
5.12 Abordarea prin comparația vânzărilor consideră că prețurile
proprietății sunt stabilite de piață. Valoarea de piață poate fi
deci calculată în urma studierii prețurilor de pe piață ale proprietăților competitive pe segmentul respectiv de piață. Procesele comparative aplicate sunt fundamentale pentru procesul de evaluare.
5.12.1 Atunci când există informații disponibile, abordarea
prin comparația vânzărilor este cea mai directă și
sistematică abordare pentru estimarea valorii.
5.12.2 Câ nd nu există informații suficiente, aplicabilitatea
abordării prin comparația vânzărilor poate fi limitată.
Cercetarea insuficientă de către evaluator nu este o scuză pentru omisiunea acestei abordări, atunci când există informații disponibile sau când acestea pot fi procurate în mod rezonabil. (A se vedea paragraful 5.23 și următoarele pentru prezentarea analizei de piață, verificarea informațiilor, procedura de corecție a prețului și reconcilierea rezultatelor).
5.12.3 După ce au fost colectate și verificate informațiile privind vânzările, trebuie selectate și analizate unul sau mai multe criterii de comparație . Criteriile de
comparație utilizează două componente pentru a genera un factor (de exemplu, preț pe unitatea de măsură sau rata rezultată prin raportarea prețului de vânzare al proprietății
GN 1, Evaluarea proprietății imobiliare 210Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
la venitul său net, adică multiplicatorul venitului net),
care reflectă precis diferențele dintre proprietăți. Criteriile de comparație pe care cumpărătorii și vânzătorii, de pe o anumită piață, le utilizează în deciziile lor de cumpărare și de vânzare au o relevanță specială și pot avea o importanță mare.
5.12.4 Elementele de comparație sunt caracteristicile specifice
ale proprietății și tranzacțiilor care determină diferențele între prețurile plătite pentru proprietatea imobiliară. Acestea sunt considerații esențiale în
abordarea prin comparația vânzărilor .
5.12.5 Pentru a realiza o comparație directă între o
proprietate comparabilă vândută și proprietatea evaluată, evaluatorul ar trebui să ia în considerare posibile corecții bazate pe diferențe dintre elementele de comparație. Corecțiile pot fluctua în funcție de
diferențele între fiecare proprietate comparabilă și proprietatea de evaluat. Evaluatorii aplică metode
cantitative și/sau calitative pentru a analiza diferențele și a estima corecțiile.
5.13 Abordarea prin capitalizarea venitului poate fi aplicată atât
în estimările valorii de piață , cât și ale altor tipuri de valori.
Totuși, pentru aplicațiile valorii de piață , este necesară
culegerea și analizarea informațiilor relevante de piață. Acest
aspect este diferit de cel al prelucrării unor informații subiective pentru un anumit proprietar sau pentru reflectarea punctului de vedere al unui anumit investitor sau analist.
5.13.1 Abordarea prin capitalizarea venitului este bazată pe
aceleași principii care se aplică și în alte abordări ale
evaluării. În mod concret, abordarea consideră că valoarea este creată de așteptările de beneficii viitoare (fluxuri de venit). Capitalizarea venitului utilizează procesele care calculează valoarea actualizată a beneficiilor viitoare anticipate.
5.13.2 Ca și alte abordări, abordarea prin capitalizarea venitului
poate fi utilizată cu credibilitate numai atunci când sunt disponibile informații comparabile relevante.
Când astfel de informații nu sunt disponibile, abordarea poate fi utilizată pentru o analiză generală, și nu pentru scopul unei comparații directe de piață. Abordarea prin
capitalizarea venitului este importantă, în special,
GN 1, Evaluarea proprietății imobiliare 211Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
pentru proprietățile care sunt cumpărate și vândute
pe baza capacității și caracteristicilor lor de a genera câștiguri și în situațiile în care există evidențe de piață pentru susținerea diverselor elemente încorporate în analiză. Precizia matematică a procedurilor utilizate în
abordare nu ar trebui să fie înțeleasă ca fiind o indicație a
acurateței rezultatelor.
5.13.3 Pentru abordarea prin capitalizarea venitului , analiza
de piață este importantă din mai multe motive. Pe lângă
oferirea de informații care vor fi prelucrate, analiza
de piață furnizează și informații calitative pentru a determina comparabilitatea și pentru a fundamenta importanța aplicabilității rezultatelor analizei. Astfel,
abordarea nu este exclusiv cantitativă sau matematică, ci solicită și estimări calitative.
5.13.4 După ce a fost finalizată analiza de piață și comparația,
evaluatorii analizează veniturile și cheltuielile proprietății evaluate. Această etapă implică studierea veniturilor și cheltuielilor istorice ale proprietății luate în considerare, ca și pentru alte proprietăți concurente pentru care sunt disponibile informații. Ulterior, se întocmește un flux de numerar (bazat pe contul de
profit și pierdere din exploatare corectat) care reflectă
așteptările pieței, elimină experiențele speciale ale unui anumit proprietar și furnizează o bază pentru analiza ulterioară. Scopul acestei etape este de a estima venitul
care poate fi obținut de proprietate, și care va fi capitalizat pentru a estima valoarea. Această estimare poate reflecta
venitul și cheltuielile pentru un singur an sau pe un interval de ani . (A se vedea și paragraful 5.13.5)
5.13.5 Pe baza construcției fluxului de numerar (bazat pe contul
de profit și pierdere din exploatare corectat ) evaluatorul
trebuie să aleagă o cale de capitalizare. Capitalizarea
directă aplică o rată totală sau de randament pentru toate riscurile prin care se divide venitul net din exploatare stabilizat dintr-un singur an și rezultă o indicație de valoare. Capitalizarea directă este utilizată
când există informații suficiente de piață. Fluxul de
numerar actualizat ia în considerare valoarea banilor în
timp și se aplică actualizarea la o serie de venituri nete
GN 1, Evaluarea proprietății imobiliare 212Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
din exploatare pentru o perioadă de mai mulți ani. O
metodă numită analiza fluxului de numerar actualizat
(DCF) este o formă predominantă a metodei fluxului
de numerar. (A se vedea GN 9). Atât capitalizarea directă,
cât și fluxul de numerar actualizat pot fi utilizate pentru
estimarea valorii de piață dacă ratele de capitalizare și de
actualizare sunt cele practicate pe piață. Dacă sunt aplicate corect, ambele proceduri/metode ar trebui să ducă la obținerea unor valori egale.
5.13.6 În anumite țări, contul de profit și pierdere din
exploatare corectat arată că previziunea venitului se face pe baza ipotezei că proprietatea este gestionată de un management competent sau cel puțin de un operator cu eficiență medie.
5.14 Cele trei abordări ale valorii sunt independente una de cealaltă,
chiar dacă fiecare abordare se bazează pe aceleași principii economice. Toate cele trei abordări au ca scop estimarea unui nivel al valorii, dar concluzia asupra valorii finale depinde de luarea
în considerare a tuturor informațiilor și proceselor folosite și reconcilierea indicațiilor de valoare derivă din rezultatele din diferitele abordări într-o estimare finală a valorii. Așa cum
este prezentat în Figura 1-1, procesul de reconciliere este urmat de un raport al valorii definite.
5.15 Cerințele pentru rapoartele de evaluare sunt prezentate în
Codul Deontologic IVS și în IVS 3, Raportarea evaluării.
5.16 Dacă există informații suficiente de piață pentru
fundamentarea evaluării, rezultă valoarea de piață . În alte
situații, când nu există informații de piață suficiente sau când sunt date anumite instrucțiuni speciale, rezultatul va fi o valoare nebazată pe piață .
5.17 Existența diferitelor tipuri de valoare nu ar trebui să ducă la
confuzii în rândul evaluatorilor sau utilizatorilor serviciilor de evaluare. Valoarea de piață , adică tipul de valoare cel mai
des solicitat pe piață, este diferită de toate celelalte tipuri de valoare. Fiecare dintre celelalte tipuri de valoare are propria rațiune și aplicare, și ar trebui investigată numai într-un context adecvat. Prin raportarea corectă, prin clarificări și
comentarii adecvate și prin asigurarea că tipul de valoare indicat în raportul de evaluare corespunde scopului propus și utilizării evaluării, evaluatorul ajută piața în ce privește credibilitatea asupra evaluărilor.
GN 1, Evaluarea proprietății imobiliare 213Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.18 Termenii piață și piețe implică proprietăți, cumpărători,
vânzători și un anumit grad de concurență. Dacă o proprietate
selectată pentru comparație nu este sau nu poate fi o concurentă pe aceeași piață cu proprietatea evaluată, este probabil că proprietatea de comparație să aparțină unei piețe diferite.
5.19 Totalitatea atributelor drepturilor de proprietate privată, asociate
unui bun imobil, conferă titularului un drept absolut și exclusiv
sau o altă exprimare din legislația unor țări.
5.20 În orice analiză a informațiilor comparabile, este esențial
ca proprietățile de la care au fost colectate informațiile comparabile să aibă caracteristici similare cu ale proprietății evaluate. Acestea includ caracteristici legale, fizice, de localizare
și utilizare, care sunt compatibile cu cele ale proprietății de evaluat și reflectă condițiile de pe piața pe care concurează proprietatea de evaluat. Diferențele ar trebui notate și analizate pentru a conduce la estimarea corecțiilor în toate cele trei abordări.
5.20.1 În abordarea prin cost , informațiile comparabile se
referă la costurile de construcție sau de dezvoltare, iar corecțiile sunt făcute pentru a justifica diferențele în cantitate, calitate și utilitate. În plus, se face și analiza informațiilor privind terenurile comparabile și estimările deprecierii comparabile. (A se vedea prezentarea Costului de înlocuire net (CIN), în paragraful 5.11.1 de mai sus.)
5.20.2 În abordarea prin comparația vânzărilor , informațiile
privind vânzările comparabile sunt corectate pentru a
reflecta diferențele între fiecare proprietate comparabilă și proprietatea de evaluat. Elementele de comparație includ drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile imediate după achi ziționare, condițiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea și componen tele non-imobiliare ale vânzării.
5.20.3 În abordarea prin capitalizarea venitului , informațiile
comparabile cuprind chiria, venitul, cheltuielile
și informațiile privind ratele de capitalizare și de actualizare. Categoriile de informații comparabile
privind veniturile și cheltuielile utilizate în previziunile veniturilor și cheltuielilor viitoare ca și în stabilirea ratelor de capitalizare și de actualizare trebuie să fie identice .
GN 1, Evaluarea proprietății imobiliare 214Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.21 Ar trebui selectate unități de măsură pentru comparație
adecvate pentru a conduce la analize corecte. Pot fi utilizate
diferite unități de măsură pentru comparație, în funcție de tipul de proprietate și de scopul analizei. Clădirile de birouri și pentru depozite pot fi comparate utilizând prețul pe metru pătrat de suprafață închiriabilă. În anumite piețe, compararea clădirilor pentru depozite poate utiliza prețul pe metru cub; apartamentele pot fi comparate pe baza prețului pe unitate de apartament sau de suprafață; și proprietățile agricole pot fi comparate, folosind venitul din recoltă pe hectar sau acru sau pe numărul de unități de animale suportabil pe hectar sau acru. Unitățile de măsură
pentru comparație sunt utile numai atunci când sunt selectate și aplicate în mod corespunzător, în fiecare analiză, pentru proprietatea evaluată și pentru proprietățile comparabile și când reflectă unitățile de comparație utilizate de cumpărători și de vânzători pe o anume piață.
5.22 Elementele de comparație identifică acele caracteristici specifice
ale proprietăților și tranzacțiilor care pot explica diferențele de preț. Analiza de piață identifică, în special, elementele mai sensibile. Ar trebui luate în considerare, ca bază în analiza vânzărilor comparabile, următoarele elemente de com parație:
5.22.1 Drepturile de proprietate transmise. O identificare precisă
a drepturilor de proprietate transmise în fiecare tranzacție comparabilă, selectată pentru analiză, este esențială deoarece prețul de tranzacție se bazează întotdeauna pe dreptul de proprietate transmis.
5.22.2 Condițiile de finanțare. Tipurile și condițiile
aranja mentelor financiare în orice tranzacție ar trebui să fie pe deplin înțelese, analizate și luate în considerare deoarece diferitele aranjamente financiare pot face ca prețul plătit pentru o proprietate să difere de cel pentru o proprietate identică.
5.22.3 Condițiile vânzării. Motivația specială a părților dintr-o
tranzacție, în multe situații, poate afecta prețurile plătite și chiar să genereze unele tranzacții de natură diferită de piață. Exemple de condiții speciale ale vânzării includ un preț mai ridicat plătit de un cumpărător pentru că lotul are valoare în fuziune/asamblare; un preț mai scăzut plătit pentru că vânzătorul era grăbit să încheie vânzarea; o relație financiară, de afaceri sau familială între părțile
GN 1, Evaluarea proprietății imobiliare 215Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
implicate în tranzacție; impozite și taxe neuzuale; lipsa de
expunere a proprietății pe piață (liberă); sau perspectiva unor proceduri de litigiu îndelungate.
5.22.4 Cheltuielile făcute imediat după cumpărare sunt
cheltuielile care ar trebui realizate după achiziționarea proprietății și pe care un cumpărător avizat le-ar putea negocia în prețul de achiziție. Exemple sunt: costul de reparație sau de înlocuire a structurii sau elementelor de structură, costul pentru decontaminarea mediului sau costuri asociate cu schimbările de zonare pentru a permite dezvoltarea.
5.22.5 Condițiile de piață . Condițiile de piață la data vânzării
proprietății comparabile pot fi diferite de cele de la data evaluării proprietății evaluate. Factorii care au impact asupra condițiilor de piață includ aprecierea sau deprecierea rapidă a valorilor proprietății, schimbări în legislația impozitelor pe venit, restricții de construire sau stopări ale acesteia, fluctuații în cerere și ofertă sau orice combinație a forțelor care determină alterarea condițiilor de piață de la un moment la altul.
5.22.6 Localizarea . Localizările proprietăților comparabile și ale
proprietății de evaluat ar trebui comparate, pentru a stabili dacă localizarea și vecinătatea influențează prețurile plătite. Diferențele mari de localizare pot indica faptul că acea tranzacție nu este cu adevărat comparabilă și deci ar trebui eliminată.
5.22.7 Caracteristicile fizice . Atribute cum ar fi mărimea,
calitatea construcției și starea tehnică a proprietății evaluate și ale proprietăților comparabile sunt descrise și analizate de către evaluator. Dacă aceste caracteristici fizice ale unei proprietăți comparabile sunt diferite față de cele ale proprietății evaluate, fiecare dintre diferențe ar trebui luate în considerare, iar impactul acestora asupra valorii ar trebui luat în calcul și făcută ajustarea corespunzătoare.
5.22.8 Caracteristicile economice . Indicatori cum ar fi venitul,
cheltuielile de exploatare, clauzele de închiriere, managementul și caracteristicile chiriașilor sunt utilizate pentru analiza proprietăților generatoare de venit.
GN 1, Evaluarea proprietății imobiliare 216Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.22.9 Utilizarea . Zonarea și alte restricții sau limitări
influențează utilizarea proprietății. Dacă există o diferență în utilizarea actuală sau cea mai bună utilizare a unei proprietăți comparabile și cea a proprietății evaluate, impactul acestei diferențe asupra valorii ar trebui luat în considerare cu multă atenție. În general, numai proprietățile cu cele mai bune utilizări egale sau similare ar trebui utilizate în analiza comparativă.
5.22.10 Componentele non-imobiliare ale vânzării . La
vânzare, bunuri mobile, participații la alte afaceri sau alte elemente care nu constituie proprietate imobiliară ar putea fi incluse în prețul de tranzacționare. Aceste componente ar trebui analizate în mod distinct de proprietatea imobiliară. Exemple tipice de bunuri mobile sunt obiectele de inventar, mobilierul și echipamentele dintr-un hotel sau restaurant.
5.23 În aplicarea abordării prin comparația vânzărilor , evaluatorul
parcurge o procedură sistematică. Evaluatorul va:
5.23.1 Analiza piața pentru selectarea informațiilor de piață
adecvate pentru proprietățile similare concurente cu proprietatea evaluată, pe același segment de piață; aceste informații pot fi diferite între tipurile de proprietate dar includ, de obicei, tipul proprietății, data vânzării, mărimea, localizarea, zonarea și alte informații relevante.
5.23.2 Verifica informațiile pentru confirmarea corectitudinii
acestora și dacă termenii și condițiile de vânzare sunt compatibile cu cerințele valorii de piață ; unde apar
diferențe, evaluatorul va stabili dacă informațiile se încadrează doar în categoria considerațiilor generale.
5.23.3 Selecta criteriile de comparație relevante (de exemplu:
preț pe metru pătrat, preț pe cameră, multiplicatorul de venit sau altele) și va efectua analize comparative pentru fiecare criteriu.
5.23.4 Compara proprietățile vândute cu proprietatea
evaluată , utilizând elementele de comparație și corectând
prețul de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, în cazul în care există informații pertinente pentru a susține astfel de corecții. Ca o alternativă, evaluatorul poate
GN 1, Evaluarea proprietății imobiliare 217Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
utiliza informațiile privind vânzările pentru a delimita sau
determina intervalul probabil de valori pentru proprietate. Dacă informațiile obținute pentru o proprietate nu sunt suficiente pentru comparabilitate, acea proprietate ar trebui eliminată dintre comparabile.
5.23.5 Reconcilia rezultatele într-o singură valoare. Atunci
când condițiile de piață sunt nedefinite, sau când paleta de informații privind vânzările arată diferite grade de comparabilitate, poate fi acceptată stabilirea unui interval de valori.
5.24 Cea mai bună utilizare susține și fundamentează analiza
pentru orice misiuni al căror scop este valoarea de piață .
O înțelegere a comportamentului și dinamicii pieței imobiliare este esențială pentru determinarea celei mai bune utilizări a proprietății. Deoarece forțele pieței creează valoarea de piață ,
interacțiunea dintre forțele pieței și cea mai bună utilizare este de o importanță fundamentală. Cea mai bună utilizare identifică
cea mai profitabilă utilizare dintre utilizările potențiale pe care proprietatea le poate avea și, ca urmare, este dictată de piață .
5.24.1 Este posibil ca cea mai bună utilizare (CMBU) a
terenului considerat ca fiind liber și CMBU a terenului ca fiind construit să fie diferite. În multe țări, poate fi ilegală demolarea construcțiilor, chiar dacă este posibilă o utilizare mult mai profitabilă. Acolo unde demolarea și curățirea amplasamentului este permisă, costurile implicate pot face ca noile construcții să fie nefezabile economic. Astfel, este posibil să existe o diferență între CMBU a terenului ca fiind liber și cea a proprietății ca fiind construită. Evaluatorul trebuie să analizeze și să menționeze aceste considerații și să precizeze care CMBU a fost selectată. De asemenea, evaluatorul trebuie să explice selectarea CMBU.
5.24.2 În multe țări, este necesar să se facă o estimare a
valorii terenului considerat ca fiind liber pe baza CMBU. Această determinare a CMBU este, bineînțeles, necesară dacă terenul este liber, dar ea asigură și o bază economică pentru judecarea profitabilității amenajărilor și construcțiilor, când acestea există. Practica implică, de asemenea, analizarea informațiilor de piață pentru a
GN 1, Evaluarea proprietății imobiliare 218Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
determina mărimea deprecierii cumulate, care poate fi
prezentă în amenajări și construcții. În alte țări sau în situațiile în care informațiile de piață despre vânzările de terenuri libere sunt insignifiante, este posibil ca valoarea terenului să nu poată fi estimată. Standardele naționale din fiecare țară prescriu practica în aceste situații, dar în orice eventualitate astfel de restricții trebuie să fie înțelese clar.
5.25 Metodele primare de evaluare a terenului sunt:
5.25.1 Tehnica comparației vânzărilor pentru evaluarea terenului
implică o comparație directă a terenului evaluat cu loturile similare de teren pentru care există informații disponibile asupra tranzacțiilor de piață recente. Deși vânzările sunt cele mai importante, analiza ofertelor de preț pentru loturi similare, care concurează cu proprietatea evaluată, poate aduce o mare contribuție la înțelegerea pieței.
5.25.2 Tehnica parcelării poate fi aplicată în evaluarea
terenului. Acest proces presupune proiectarea unei parcelări a unui teren într-o serie de loturi, calcularea veniturilor și cheltuielilor asociate procesului de parcelare și actualizarea venitului net rezultat obținând astfel o indicație de valoare. Această tehnică poate fi susținută în unele situații, dar presupune un număr prea mare de ipoteze, care pot face dificilă asocierea cu definiția valorii de piață . Se recomandă atenție sporită
în stabilirea ipotezelor fundamentate pe care evaluatorul trebuie să le prezinte în întregime.
Când nu există disponibile terenuri comparabile pot
fi aplicate, cu precauție, următoarele metode.
5.25.3 Repartizarea (alocarea) este o tehnică indirectă de
comparație care utilizează o proporție între valoarea terenului și valoarea proprietății construite, sau alte relații între componentele proprietății. Rezultatul constă într-o măsură / proporție de repartizare a prețului de piață total între teren și amenajările terenului și construcții, pentru scopuri comparative.
5.25.4 Extracția (prin scădere) este o altă tehnică de comparație
indirectă (uneori denumită și abstracție ). Prin această
metodă valoarea amenajărilor terenului și construcțiilor
se estimează prin costul de înlocuire net, care se scade
GN 1, Evaluarea proprietății imobiliare 219Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
din prețul total al proprietăților comparabile. Rezultatul
rezidual este o indicație a valorii posibile a terenului.
5.25.5 Tehnica reziduală a terenului pentru evaluarea terenului
aplică, de asemenea, informațiile privind venitul și cheltuielile ca elemente de analiză. Este realizată o analiză financiară a venitului net care poate fi obținut printr-o utilizare generatoare de venit și se face o scădere, din venitul net total al proprietății, a venitului alocabil remunerării construcțiilor. Venitul rămas este considerat ca venit rezidual al terenului și este capitalizat într-o indicație de valoare. Metoda este limitată la proprietățile generatoare de venit și este mai des aplicată pentru proprietățile noi, pentru care sunt necesare mai puține ipoteze.
5.25.6 Terenul poate fi evaluat și prin capitalizarea rentei
funciare . Dacă terenul este capabil să genereze în
mod independent rentă funciară, această rentă poate fi capitalizată într-o indicație de valoare de piață, atunci când sunt disponibile suficiente informații de piață. Trebuie acordată atenție în folosirea termenilor și condițiilor speciale ale rentei funciare care pot să nu fie reprezentative pe anumite piețe. În plus, deoarece rentele funciare au fost stabilite cu mai mulți ani înainte de data evaluării, rentele respective ar putea fi neactuale, iar ratele de capitalizare curente pot fi dificil de obținut.
5.26 O piață imobiliară poate fi definită ca interacțiunea dintre
persoane fizice sau entități care schimbă drepturi de proprietate pe alte active, de obicei, bani. Piețele imobiliare specifice
sunt definite prin tipul de proprietate, localizare, potențialul de a genera venit, caracteristicile locatarilor tipici, atitudinile și motivațiile investitorilor tipici sau prin alte atribute recunoscute de acele persoane fizice sau entități care participă la schimbul de proprietăți imobiliare. În schimb, piețele imobiliare fac obiectul
unei diversități de influențe sociale, economice, guvernamentale și de mediu.
5.26.1 În comparație cu piețele de bunuri, de valori mobiliare
sau de mărfuri, piețele imobiliare încă sunt considerate
ineficiente . Această caracteristică este cauzată de mai
mulți factori cum sunt o ofertă relativ inelastică și o localizare fixă a proprietății imobiliare. Ca urmare,
GN 1, Evaluarea proprietății imobiliare 220Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
oferta de proprietate imobiliară nu se adaptează rapid ca
răspuns la schimbările cererii de pe piață.
5.26.2 Investiția în proprietatea imobiliară , care este relativ
nelichidă, implică mari sume de bani pentru care o finanțare adecvată nu este disponibilă rapid. Evaluatorii trebuie să recunoască aceste ineficiențe iar înțelegerea caracteristicilor piețelor imobiliare și/sau sub-piețelor se va concretiza într-o analiză credibilă și obiectivă pentru clienții lor.
5.27 Utilizarea abordării prin cost , de obicei, este adecvată atunci
când proprietățile sunt noi sau relativ nou construite. În piețele în stagnare, deprecierea economică sau externă trebuie să fie inclusă în valoarea calculată prin abordarea prin cost. Abordarea poate fi convingătoare atunci când estimările valorii terenului și deprecierii sunt susținute de evidențele de pe piață.
6.0 Data intrării în vigoare
6.1 Acest Standard Internațional de Practică în Evaluare (revizuit în
2003) a intrat în vigoare la 30 aprilie 2003.
GN 1, Evaluarea proprietății imobiliare 221Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Standard Internațional de Practică în Evaluare
nr. 2 – GN 2
Evaluarea pentru închiriere/leasing
1.0 Introducere
1.1 Conceptele și principiile generale de evaluare din Standardele
Internaționale de Evaluare (IVS) fac distincția între proprietatea
imobiliară , adică “lucrul” corporal (a se vedea Concepte și princi pii,
secțiunea 3.0), și drepturile reale imobiliare , care se referă la drepturile,
interesele și beneficiile implicate de deținerea unei proprietăți imobiliare. Dreptul de a închiria este un atribut al drep tu rilor reale
imobiliare care rezultă din relația contractuală (ale cărei clauze au fost convenite prin contractul de închiriere ) între un proprietar , adică
o persoană care deține proprietatea care este închiriată altuia, și un chiriaș sau locatar, adică o persoană care primește, pe o perioadă
limitată, dreptul de a utiliza proprie tatea în schimbul plății unor chirii
sau altor compensări cu valoarea economică.
1.2 În diferite țări, există o diferențiere ulterioară între utilizarea
și ocuparea pe termen foarte scurt a proprietății imobiliare (de exemplu audierea unei reprezentații teatrale pentru o perioadă scurtă) și termenii și condițiile cerute pentru ca angajamentul contractual să fie considerat ca o închiriere/leasing.
1.3 Pentru a evita neînțelegerile sau interpretările eronate, evaluatorii
și utilizatorii serviciilor de evaluare trebuie să facă distincția importantă între aspectele legale și cele fizice, implicate în analiza drepturilor de a închiria. De exemplu, deoarece terenul liber/neînchiriat este diferit în mod legal de dreptul chiriașului (poziția
legală a chiriașului) și de dreptul proprietarului (poziția legală a
proprietarului), evaluarea de piață a acestor drepturi este efectuată sub diferite premise, chiar dacă dreptul de a închiria se referă la același teren. Un contract de închiriere/leasing poate specifica, de exemplu, că locatarul/chiriașul nu are dreptul să vândă sau să transfere drepturile sale, ceea ce înseamnă că nu este vandabil pe durata contractului. Ca urmare, valoarea sa pentru chiriaș/locatar rezultă numai din drepturile de utilizare și de ocupare. Chiar dacă dreptul chiriașului nu poate fi vândut în această perioadă, el are o valoare monetară pentru proprietar sub forma venitului.
1.4 Această clasă de proprietate este, atât pentru dreptul absolut de
proprietate, cât și pentru proprietatea închiriată, comun pentru toate tipurile de active imobiliare evaluate. O proprietate poate să conțină una sau mai multe dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, fiecare dintre acestea având o valoare de piață .
Standard Internațional de Practică în Evaluare 2
GN 2, Evaluarea pentru închiriere/leasing 223Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
1.5 În nici o situație nu se recomandă evaluarea distinctă a drepturilor
de închiriere, ale căror valori estimate să fie apoi însumate pentru a se ajunge la mărimea unui tip de valoare definit pentru proprietatea imobiliară . Contractele de închiriere/leasing stabi lesc
drepturile de proprietate care sunt diferite de dreptul deplin de proprietate.
1.6 În prezent, Standardul Internațional de Contabilitate 40 (IAS 40),
Investiții imobiliare, nu permite chiriașului/locatarului să trateze un drept de proprietate deținut în baza unui leasing operațional ca o investiție imobiliară , chiar dacă locatarul achiziționează dreptul
în schimbul unei plăți substanțiale sau în cazul în care contractul de închiriere se derulează pe o perioadă foarte lungă. IAS clasifică toate operațiunile de leasing fie ca leasing operațional fie ca
leasing financiar , iar IAS 17, Leasing, tratează contabilizarea
acestor active.
Ca parte a Proiectului de îmbunătățiri din 2002, Consiliul pentru
Standarde Internaționale de Contabilitate (IASB) a propus ca definiția proprietății imobiliare să fie modificată pentru a permite
ca dreptul de proprietate deținut de un locatar în cadrul unui leasing operațional să fie recunoscut ca o investiție imobiliară dacă sunt îndeplinite următoarele două condiții:
a) să respecte definiția investiției imobiliare ; și
b) locatarul să utilizeze modelul valorii juste , prevăzut în IAS 40,
paragrafele 27-49.
Mai mult, locatarul care califică dreptul de proprietate deținut în
cadrul unui leasing operațional ca o investiție imobiliară trebuie
să contabilizeze acest leasing ca și cum ar fi un leasing financiar.
IAS 16 revizuit, Imobilizări corporale, va fi obligatoriu pentru
situațiile financiare anuale care încep de la 1 ianuarie 2005. Se recomandă aplicarea în devans a acestuia (după publicarea Standardului revizuit, programată pentru al doilea trimestru al anului 2003).
1.7 Relațiile între diferitele drepturi de proprietate asupra aceleiași
proprietăți pot fi complexe și pot genera confuzii cauzate de terminologia diferită utilizată pentru a reflecta diferitele drepturi. Acest Standard (GN 2) tratează și clarifică aceste probleme.
GN 2, Evaluarea pentru închiriere/leasing 224Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
2.0 Arie de aplicabilitate
2.1 Acest Standard stabilește definițiile, principiile și aspectele
importante ce trebuie luate în considerare în evaluarea și raportarea drepturilor de închiriere/leasing.
2.2 Acest Standard se va aplica ținând cont și de referințele speciale
conținute în Conceptele și principiile IVS și de IVS 1 și 2.
2.3 Acest Standard se aplică în țările unde locatorul/chiriașul deține
un drept asupra terenului și/sau clădirilor, drept care reprezintă o formă distinctă a dreptului legal de proprietate. Dreptul de proprietate este subordonat unui drept ierarhic superior care el însuși poate fi un alt drept al chiriașului pe termen lung, fie un drept deplin sau drept absolut de proprietate.
3.0 Definiții
3.1 Termenii de bază ai definirii și evaluării drepturilor de proprietate
sunt:
3.1.1 Drept absolut de proprietate reprezintă dreptul de
proprie tate perpetuu asupra terenului.
3.1.2 Leasing . Un acord contractual prin care drepturile de
utilizare și de posesie sunt transferate de la deținătorul titlului de proprietate (numit și proprietar sau locator) în schimbul promisiunii făcute de către o altă parte (numită chiriaș sau locatar) de a plăti chiriile/rentele așa cum sunt prevăzute în contract. În practică drepturile și obligațiile părților pot fi complexe și depind de clauzele specificate în contract.
3.1.3 Dreptul proprietarului . Dreptul deținut de proprietar/
locator în una din situațiile descrise în cadrul paragrafelor 3.1.5, 3.1.6 sau 3.1.7 de mai jos.
3.1.4 Dreptul chiriașului/locatarului . Dreptul de proprietate creat
de clauzele unui contract de leasing/închiriere mai degrabă decât drepturile legale aferente deținerii proprietății imobiliare. Dreptul chiriașului/locatarului este generat numai de clauzele unui anumit contract de leasing, expiră la o dată prevăzută de timp și poate fi apt de a fi divizat sau subînchiriat altor părți.
GN 2, Evaluarea pentru închiriere/leasing 225Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
3.1.5 Investiția în proprietatea închiriată reprezintă dreptul
de proprietate al unui locator care deține proprietatea imobiliară, care este obiectul unui contract de închiriere/leasing.
3.1.6 Închiriere principală . O închiriere către o singură entitate
care se presupune a fi deținătorul unor contracte ulterioare de subînchiriere către subchiriași, care vor fi locatarii bunurilor imobiliare închiriate.
3.1.7 Drept de închiriere principală . Un contract care reprezintă
un drept intermediar între un drept superior, cum este dreptul absolut de proprietate și un drept inferior (cum este acela al locatarilor în posesie). Proprietarul dreptului de închiriere principală este atât locatarul, față de dreptul superior, cât și locatorul față de dreptul inferior.
3.1.8 Tipuri de contracte de închiriere: 3.1.8.1 Concesiunea terenului . În mod uzual este o
închiriere pe termen lung a terenului în care se permite chiriașului să amenajeze terenul sau să construiască pe acesta pentru a obține astfel beneficii pe durata contractului de concesiune.
3.1.8.2 Contract cu chiria procentuală . O prevedere
contractuală conform căreia una sau toate plățile efectuate de chiriaș/locatar se calculează prin aplicarea unui procentaj asupra veniturilor obținute de către locatar din deținerea proprietății luate în leasing/chirie. În mod uzual, în astfel de aranjamente se precizează o sumă minimă garantată sau o rentă minimă de bază, care nu depinde de valoarea operațiunilor locatarului, precum și un procentaj sau cotă de participație din rezultatul din exploatare.
3.1.9 Tipuri de chirie 3.1.9.1 Chirie de piață . Suma de bani estimată pentru care
o proprietate imobiliară sau spațiu din aceasta ar fi închiriată, la data evaluării, între un locator și un locatar, în termeni adecvați de închiriere, într-o
GN 2, Evaluarea pentru închiriere/leasing 226Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
tranzacție cu chiria determinată în mod obiectiv,
după o activitate adecvată de marketing, în care părțile au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.
În cazul în care clauzele închirierii sunt diferite de
cele care există în mod curent pe piață, respectiv de nivelurile normale de piață, atunci și chiria de
piață aplicabilă acelui contract va fi diferită, ca o
reflectare a acelor clauze.
3.1.9.2 Chirie contractuală sau chirie tranzitorie . Chiria
prevăzută într-un anumit contract de închiriere; deși chiria contractuală dintr-un anumit contract poate fi egală cu chiria de piață, în practică aceasta poate fi substanțial diferită, în special pentru contractele de închiriere mai vechi, care conțin clauze de chirie fixă.
3.1.9.3 Chirie în funcție de venituri . Orice formă de
contract de închiriere în care locatorul primește o chirie al cărui nivel este stabilit în funcție de veniturile locatarului. Un exemplu este chiria calculată ca procentaj din cifra de afaceri.
3.1.10 O chirie mai mare decât nivelul chiriei de piață se numește
chirie excesivă . Această chirie excesivă, când este utilizată
pentru calcule, se capitalizează cu o rată mai mare de actualizare din cauza riscului mai ridicat și a incertitudinilor potențiale asociate cu poziția dezavantajoasă a chiriașului. Din cauza chiriei excesive, din punctul de vedere al locatarului, poate să apară o valoare de piață negativă a dreptului chiriașului. În unele țări, orice valoare asociată chiriei excesive este considerată ca fiind un bun mobil, din cauza faptului că provine dintr-o clauză a contractului de închiriere și nu din proprietatea imobiliară în sine.
3.1.11 Componentele uzuale ale valorii 3.1.11.1 Valoarea proprietății libere (absolute) este în
general considerată a fi suma valorii actualizate a veniturilor nete anticipate, care pot fi obținute pe parcursul unui contract de închiriere, la care se adaugă valoarea actualizată a valorii estimate a proprietății la data când aceasta va reintra în posesia locatorului. În practică, tipul de
GN 2, Evaluarea pentru închiriere/leasing 227Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
valoare (de ex. valoarea de piață ) trebuie să fie
identificat, definit și să fie adecvat cu situația concretă.
3.1.11.2
Valoarea dreptului de închiriere este valoarea
acestui drept. Deși drepturile de proprietate transmise locatarului sunt dreptul de utilizare și dreptul de posesiune, valoarea acestora pentru locatar este în general contrabalansată de obligația de a plăti nivelul chiriei pentru aceste drepturi. Ca urmare, valoarea dreptului de închiriere apare numai când chiria de piață a proprietății este mai mare decât chiria contractuală. Atunci când chiria contractuală este mai mare decât chiria de piață, poate rezulta o valoare negativă a dreptului de închiriere. În practică, tipul de valoare (de exemplu, valoarea de piață ) și componentele
legale supuse evaluării (de exemplu, dreptul de închiriere) trebuie să fie identificate, definite și să fie adecvate cu situația concretă.
3.1.11.3 Valoarea din fuziune . Valoarea suplimentară, dacă
există, rezultată din fuziunea a două sau mai multe participații la o proprietate, peste suma valorilor participațiilor individuale.
3.1.12 Vânzare și leaseback. Vânzarea proprietății imobiliare
simultană cu închirierea către vânzător a aceleiași proprietăți în regim de leasing. Cumpărătorul devine locator sau proprietar, iar vânzătorul devine locatar sau chiriaș. Deoarece între părțile participante pot să existe circumstanțe sau relații speciale, tranzacțiile de vânzare și leaseback pot să reflecte sau nu clauzele normale practicate pe piață.
3.2 Definițiile leasingului prezentate în cadrul Standardelor Internațio nale
de Contabilitate sunt:
3.2.1 Leasing operațional. O operațiune de leasing în care
loca torul păstrează, în mare măsură, toate riscurile aferente
dreptului de proprietate asupra proprietății închiriate. (A se vedea “Clasificarea operațiunilor de leasing” din IAS 17.)
3.2.2 Leasing financiar. Operațiunea de leasing care transferă
chiriașului, în mare măsură, toate riscurile și avantajele aferente dreptului de proprietate asupra unui activ. Titlul de proprietate poate fi transferat, în cele din urmă, sau nu. (IAS 17, paragraful 3)
GN 2, Evaluarea pentru închiriere/leasing 228Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
4.0 Relația cu Standardele de Contabilitate
4.1 Atunci când un drept al chiriașului are o durată scurtă, înainte de
expirarea lui sau până la momentul renegocierii sale la nivelul chiriei de piață, valoarea de piață a acestui drept al chiriașului
poate să nu aibă o mărime importantă. Ca urmare, evaluatorul trebuie să discute cu directorii dacă astfel de drepturi de închiriere este oportun a fi evaluate. Dacă aceste drepturi sunt omise din evaluarea întregului portofoliu, raportul de evaluare va trebui să conțină o referință la această omisiune, precum și justificarea faptului că aceste valori nu sunt relevante.
4.2 Tratamentul contabil al operațiunilor de leasing, așa cum este
definit în paragraful 3.2 de mai sus, este următorul:
4.2.1 Operațiunile de leasing în cadrul situațiilor financiare ale
locatorilor
4.2.1.1 Leasingul operațional. În cadrul operațiunii de
leasing operațional, riscurile și avantajele aferente titlului de proprietate asupra unui activ rămân locatorului. Ca urmare, activul respectiv este tratat de către locator ca fiind un activ amortizabil. Amortizarea sau reevaluarea activelor în regim de leasing operațional trebuie să se facă pe o bază consecventă cu politica normală de amortizare sau de reevaluare a locatorului pentru active similare.
4.2.1.2 Leasingul financiar . Un bun deținut în regim de
leasing financiar trebuie recunoscut în bilanț, nu la clasa de imobilizări corporale, ci ca o creanță, la o valoare egală cu investiția netă în leasing. În cazul leasingului financiar, locatorul transferă locatarului, în mare măsură, toate riscurile și avantajele aferente titlului de proprietate. De aceea, locatorul tratează ratele de încasat ca rambursare a principalului și ca venit financiar pentru recompensarea locatorului pentru investițiile și serviciile făcute de acesta.
4.2.2 Operațiunile de leasing în cadrul situațiilor financiare ale
locatarilor
4.2.2.1 Leasingul operațional . Plățile de leasing
operațional sunt recunoscute drept cheltuieli de chirie în contul de profit și pierdere din perioada contabilă respectivă.
4.2.2.2 Leasing financiar . Acestea trebuie să fie
recunoscute atât ca active, cât și ca datorii la o
GN 2, Evaluarea pentru închiriere/leasing 229Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
valoare egală, la începutul contractului de leasing,
cu o valoare justă a proprietății în leasing, sau cu
valoarea actualizată a plăților minime de leasing, dacă aceasta din urmă este mai mică. Prin urmare, la începutul contractului de leasing, activul și datoria pentru plățile viitoare sunt recunoscute în bilanț la aceeași valoare. Pe parcursul derulării leasingului financiar, activul și datoria aferent este puțin probabil a mai fi egale ca valoare, așa cum a fost la începutul contractului de leasing.
4.3 Modificările posibile ale Standardelor Internaționale de
Contabilitate privind tratamentul leasingului sunt momentan în studiu. Lucrarea G4+1 (G4+1 Position Paper) intitulată
“Operațiunile de leasing: Implementarea unei noi abordări” a fost publicată pentru comentarii în februarie 2000 de către IASB. Leasingul este o afacere globală iar diferențele în Standardele de Contabilitate pot genera baze diferite de comparabilitate. IASB are un proiect activ de analiză pentru a îmbunătăți contabilizarea leasingului prin elaborarea unei abordări mai coerente cu cadrul conceptual al definițiilor activelor și datoriilor. Proiectul se va concretiza într-un amendament sau într-o înlocuire a IAS 17.
5.0 Instrucțiuni de aplicare
5.1 Drepturile chiriașului sunt evaluate după aceleași principii
generale ca și dreptul absolut de proprietate, dar cu respectarea diferențelor create de un contract de leasing, care îngrădește dreptul deplin de proprietate, al cărui efect poate fi faptul că dreptul chiriașului să nu poată fi vandabil sau să fie restricționat.
5.2 Drepturile chiriașului sunt adesea obiectul unor clauze
restrictive sau unor prevederi privind înstrăinarea lor.
5.3 Proprietățile libere, care fac obiectul drepturilor chiriașului,
sunt considerate ca investiții imobiliare în tratamentul lor contabil și, ca urmare, sunt evaluate pe baza valorii de piață .
Drepturile principale de închiriere sunt evaluate în mod uzual, pe baza valorii de piață .
5.4 În unele țări locatarul poate avea un drept statutar de a
cumpăra proprietatea închiriată, de obicei ca proprietate liberă, sau poate avea un drept absolut sau condiționat de reînnoire a leasingului pentru o perioadă de timp. Evaluatorul trebuie să atragă atenția asupra existenței unor astfel de
GN 2, Evaluarea pentru închiriere/leasing 230Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
drepturi și să indice dacă acestea au fost menționate în
raportul de evaluare sau în certificat.
5.5 Este important ca evaluatorul să fie familiarizat în mod
corespunzător cu termenii și condițiile leasingului, precum și cu prevederile statutare care afectează dreptul specific al chiriașului. În estimarea valorii adecvate a dreptului chiriașului,
evaluatorul poate să aibă nevoie de a obține clarificări asupra clasificării corecte a drepturilor chiriașului, în vederea efectuării unei evaluări într-o manieră adecvată.
5.6 Pentru promovarea înțelegerii și pentru evitarea unor abuzuri
potențiale, evaluatorii trebuie să parcurgă etapele necesare
pentru a se asigura că informațiile prezentate clienților nu vor fi ambigue și nici inadecvate în circumstanțele date.
5.7 În evaluarea unui drept al chiriașului, un evaluator trebuie
să fie conștient, să înțeleagă și să aplice în mod corect acele metode și tehnici de evaluare care sunt necesare pentru realizarea unei evaluări credibile și neambigue.
5.8 La comunicarea evaluărilor drepturilor chiriașului,
evaluatorul trebuie să prezinte informațiile într-o manieră clară și neechivocă. Această comunicare va respecta cerințele de prezentare a informațiilor conținute în Standardele Internaționale de Evaluare 1, 2 și 3 (IVS 1, 2 și 3) și în Standardul Internațional de Aplicație în Evaluare 1 (IV A 1). Cerințele pentru elaborarea rapoartelor de evaluare sunt prevăzute în Codul Deontologic IVS și în IVS 3, Raportarea evaluării.
5.9 Fiecare drept legal asupra unei proprietăți va fi evaluat
ca o entitate separată și nu tratat ca fiind contopit cu un alt drept . Din cauza prevederilor restrictive conținute într-un
contract de leasing, valorile dreptului locatorului și/sau ale dreptului chiriașului/locatarului pot fi diminuate. În mod similar, o contopire a acestor drepturi ar putea genera o valoare peste nivelul sumei valorilor acestor drepturi evaluate în mod distinct. Această valoare a fuziunii drepturilor de proprietate este numită
valoare din fuziune (a se vedea paragraful 3.1.11.3 de mai sus) și
ar trebui menționată numai ca o recomandare. Calculele pe baza fuziunii (calcule ale valorii mai mari rezultate în urma fuziunii drepturilor) pot fi efectuate pe baza unor ipoteze specifice numai în cazul în care evaluatorul are calificarea necesară.
GN 2, Evaluarea pentru închiriere/leasing 231Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.10 Evaluarea dreptului chiriașului, inclusiv cele prezentate
în paragraful 5.9 de mai sus, solicită calcule matematice. Evaluatorii vor acorda atenție pentru a face diferența între rezultatele matematice obținute și importanța pe care piața de referință o acordă acestor rezultate.
5.11 În analiza tranzacțiilor de închiriere, evaluatorul trebuie
să țină cont de orice element reprezentând motivații de închiriere, concesii sau plata unor prime ce pot avea impact asupra chiriei de piață.
5.12 Ocazional pot apărea diferențe între chiria contractuală și
chiria de piață, cauzate de modificările ofertei și cererii pe piața
închirierilor. Pe o piață a închirierilor în scădere, proprietatea poate avea o chirie prea mare (chiria contractuală este mai mare decât chiria de piață) iar dreptul chiriașului este mai dificil de a fi vândut, altfel decât prin plata unei “prime inverse”, care presupune o valoare de piață negativă (a se vedea paragraful
5.18 de mai jos). Pe o piață în creștere, chiria contractuală poate deveni, din contră, mai mică (rezultând un beneficiu financiar pe durata rămasă a leasingului), iar dreptul chiriașului poate să aibă o valoare de piață pozitivă
5.13 Condițiile de închiriere oneroase pot afecta negativ valoarea
de piață a dreptului chiriașului. Evaluatorul trebuie să atragă
atenția asupra acestui fapt în raportul de evaluare. Cele mai
uzuale situații, în care aceste efecte negative pot apărea, sunt restricțiile impuse evaluării sau dreptului de a subînchiria. Uneori există clauze care dau dreptul locatorului să determine sau să obțină o reducere a chiriei, în cazul în care locatarul intră în faliment sau în lichidare forțată, alta decât în scopul restructurării sale financiare.
5.14 Atunci când o clauză a contractului de leasing afectează
valoarea de piață , efectele sale trebuie luate în calcul de către
evaluator. Exemple de condiții neobișnuite sau oneroase, care pot afecta valoarea dreptului și comentariul asupra efectului acestora în raportul de evaluare, includ:
5.14.1 Restricții privind utilizarea:
O clauză poate restricționa utilizarea proprietății pentru o anumită
clasă de utilizare sau pentru un comerț sau un tip de întreprindere
GN 2, Evaluarea pentru închiriere/leasing 232Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
specific. Aceste restricții vor fi relevante în determinarea atât a
chiriei, cât și a valorii rezultate prin capitalizarea acesteia, cu condiția ca restricția să nu fie atât de severă încât să împiedice închirierea sau vânzarea. În multe cazuri, efectul va fi de diminuare a valorilor, însă, în anumite circumstanțe, pot fi create valori de monopol.
5.14.2 Prejudicii și/sau reabilitare
Prejudiciile totale rezultate în urma încălcării clauzelor contractului
pot fi substanțiale. Costurile de reabilitare a bunurilor deteriorate de către locatar pot să fie considerabile.
5.14.3 Dreptul de a achiziționa alte drepturi
Locatarul poate avea, atât un drept contractual sau o opțiune de a
cumpăra proprietatea liberă prin contractul de leasing,
5.14.4 Opțiunile sau drepturile de denunțare sau de reînnoire
a contractului
Un contract de leasing poate să conțină o opțiune de exercitare de
către locator sau de către locatar, a dreptului de denunțare sau a dreptului de reînnoire a contractului, fie în mod unilateral, fie în anumite condiții specificate în contract.
5.15 Evaluarea drepturilor chiriașului poate fi un proces complex,
deoarece este dificilă identificarea elementelor de comparație necesare pentru raportarea valorilor de piață . Evaluatorii și
utilizatorii serviciilor de evaluare trebuie să acorde o atenție deosebită în selectarea evaluatorilor calificați, în identificarea scopului și destinației evaluării, în identificarea și definirea termenilor, în detalierea și explicarea comentariilor și în prezentarea informațiilor.
5.16 Închirieri în cadrul grupului
5.16.1 Atunci când o proprietate face obiectul unui leasing
sau unui acord de închiriere între două întreprinderi din același grup, se poate ține cont de existența acestui acord atunci când acesta se evaluează pentru înregistrarea în contabilitate, în situația în care termenii acestui acord reflectă o tranzacție cu prețul determinat în mod obiectiv și în corespondență cu practica pieței. Totuși, la consolidarea
rezultatelor și bilanțurilor acestor întreprinderi în
GN 2, Evaluarea pentru închiriere/leasing 233Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
conturile grupului, existența leasingului nu trebuie
luată în considerare, iar bunul este evaluat ca fiind ocupat de proprietar. Dacă se solicită o evaluare ce ține cont de acordurile existente între întreprinderile din cadrul grupului, evaluatorul trebuie să prezinte în raportul de evaluare relațiile existente între părțile implicate în acordurile respective.
5.17 Amenajările și construcțiile efectuate de chiriaș
5.17.1 Este uzual ca anumite proprietăți să fie preluate în
leasing într-o stare fizică inaptă pentru scopurile derulării afacerii locatarului, fără efectuarea de lucrări de construcții și instalații pentru necesitatea utilizării. De exemplu: magazine noi sau puncte de
vânzare modernizate cu elemente componente cum ar fi vitrine, plafon fals, finisaje ale pardoselii și pereților, construcții industriale standard pe care locatarul le adaptează astfel încât să corespundă caracteristicilor specifice ale procesului de producție sau comercializare; și birouri (spații pentru birouri) pe care locatarii le compartimentează conform nevoilor acestora.
5.17.2 În circumstanțele de mai sus, directorii pot decide că
valoarea pentru afacere a unor astfel de proprietăți, după realizarea amenajărilor și construcțiilor, să fie estimată în funcție de politicile contabile aplicate, prin una din următoarele modalități:
a) Valoarea de piață , la data evaluării, a proprietății așa
cum aceasta se află după amenajări și construcții; sau
b) Valoarea de piață , la data evaluării, a proprietății
în starea ei anterioară lucrărilor de amenajare și construcție și, ca o valoare distinctă, costul de înlocuire net (CIN) al lucrărilor de amenajări și construcții.
5.17.3 În evaluarea leasingului, trebuie acordată o atenție
deosebită stabilirii elementelor supuse evaluării; de exemplu, un evaluator trebuie să determine efectul, dacă
există, al deteriorărilor anterioare ale amenajărilor și construcțiilor pe care le-au produs chiriașii. Ceea ce
se constată și se reține în cursul inspecției proprietății în legătură cu construcțiile s-ar putea să nu fie ceea ce
GN 2, Evaluarea pentru închiriere/leasing 234Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
trebuie să fie reflectat în evaluare (a se vedea paragraful
5.17.2b de mai sus). Dacă, în absența documentațiilor
doveditoare/devize, volumul lucrărilor de amenajare și construcție nu poate fi determinat, evaluatorul se va baza pe ipotezele declarate.
5.18 Valori de piață negative
5.18.1 Când drepturile chiriașului reprezintă datorii pentru
o întreprindere se spune că au o valoare de piață
negativă
5.18.2 Valori de piață negative pot proveni, de exemplu, din
drepturi ale chiriașului în care chiria contractuală, prevăzută în contract, depășește chiria de piață.
Astfel de valori pot rezulta din clauze oneroase impuse chiriașului, care implică unele costuri care vor depăși valoarea care, altfel, ar fi impusă dreptului respectiv în absența unor astfel de clauze.
5.18.3 Dacă valoarea de piață pozitivă a unui activ al
întreprinderii este înregistrată în situația financiară, în mod firesc, este normal să fie reflectată și valoarea
de piață negativă a datoriilor sale. A raporta valoarea
unui drept al chiriașului care reflectă o datorie, la valoarea zero, înseamnă a nu reflecta în mod corect situația. Orice valoare de piață negativă ar trebui raportată în mod
distinct în raportul sau în certificatul de evaluare și nu ar trebui să fie reflectată prin diminuarea valorii de piață
pozitivă a altei proprietăți.
5.19 Generalități
Datorită complexității evaluării drepturilor de a închiria, este
important ca un client sau juristul acestuia să pună la dispoziția evaluatorului copii după toate contractele de leasing sau, în cazul proprietăților cu mai mulți chiriași, contractele cadru, împreună cu un sumar al clauzelor din celelalte contracte de leasing.
6.0 Data intrării în vigoare
6.1 Acest Standard Internațional de Practică în Evaluare a intrat în
vigoare la 1 iulie 2000.
GN 2, Evaluarea pentru închiriere/leasing 235Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Standard Internațional de Practică în Evaluare
nr. 3 – GN 3 Evaluarea instalațiilor, mașinilor și echipamentelor
1.0 Introducere
1.1 Obiectivul acestui standard este de a oferi evaluatorilor clarificări
și instrucțiuni pentru elaborarea evaluărilor de instalații, mașini
și echipamente. După cum sunt definite mai jos, instalațiile,
mașinile și echipamentele constituie împreună o clasă generală
de proprietate, diferită de proprietatea imobiliară, asimilată în contabilitate sub denumirea de active corporale. Standardul Internațional de Aplicație în Evaluare 1 (IV A 1) prezintă cerințele de evaluare în scopul raportării financiare. Acest standard are intenția de a clarifica și de a extinde aceste comentarii referitoare la activele corporale, altele decât proprietatea imobiliară și de a face distincția dintre evaluările pentru raportarea financiară de alte baze de evaluare, care pot fi aplicate în situațiile unor raportări ne-financiare.
1.2 Instalațiile, mașinile și echipamentele pot fi evaluate pentru o
multitudine de motive. Când sunt evaluate în scopul raportării financiare, instalațiile, mașinile și echipamentele sunt evaluate în
aceeași manieră ca alte active, aplicându-se conceptele de valoare
de piață și costul de înlocuire net (CIN), în conformitate cu IV A
1. Când scopul evaluării este altul decât raportarea financiară, instalațiile, mașinile și echipamentele sunt evaluate prin aplicarea
unei baze de evaluare adecvate; în cazul aplicării unor baze de evaluare din afara pieței se vor evidenția diferențele rezultate față
de valoarea de piață .
1.3 Ins talațiile, mașinile și echipamentele se combină pentru a constitui
o mare varietate de situații, solicitând astfel o evaluare profesionistă a utilității proprietății evaluate și o luare în considerație atentă a caracteristicilor fizice, funcționale și economice ale unei astfel de proprietăți. Privite ca proprietate corporală mobilă, instalațiile,
mașinile și echipamentele pot fi vândute în conjuncție cu o varietate
de alte active corporale și necorporale, grupate și vândute separat, sau divizate în componente separate și apoi vândute. Metodele de evaluare existente includ:
1.3.1 abordarea prin comparația vânzărilor;
1.3.2 abordarea prin cost (aplicarea costului de înlocuire net),
și
Standard Internațional de Practică în Evaluare 3
GN 3, Evaluarea instalațiilor, mașinilor și echipamentelor 237Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
1.3.3 abordarea prin capitalizarea venitului .
1.4 IVSC încearcă să evite impactul neînțelegerii internaționale sau
a diferențelor conceptuale dintre țări, referitoare la evaluarea instalațiilor, mașinilor și echipamentelor. Evaluatorii care aplică
Standardele IVSC și acest Standard sunt responsabili pentru alegerea metodelor de evaluare corecte, pentru îmbunătățirea înțelegerii de către beneficiarii evaluării, pentru evitarea circumstanțelor care ar putea induce în eroare publicul și pentru raportarea obiectivă a evaluărilor realizate.
2.0 Arie de aplicabilitate
2.1 Acest Standard cuprinde definiții, principii și considerații
importante referitoare la evaluarea instalațiilor, mașinilor și a echipamentelor.
2.2 Acest Standard trebuie aplicat cu referiri particulare la Standardele
Internaționale de Evaluare 1 și 2 (IVS 1 și 2) și IV A 1. În primul rând, aceste Standarde fac distincția între evaluările pe baza valorii de piață și evaluările efectuate pe alte baze decât valoarea
de piață , precum și între evaluările pentru scopuri de raportare
financiară și evaluările pentru alte scopuri.
3.0 Definiții
3.1 Instalațiile, mașinile și echipamentele includ active corporale
altele decât proprietatea imobiliară, care au ca scop generarea de venituri pentru proprietarul acestora. Definițiile esențiale sunt redate mai jos:
3.1.1 Instalații . Ansamblu de active care poate include
construcțiile specializate nepermanente, mașinile și echipamentele netehnologice.
3.1.2 Mașini . Mașinile și utilajele individuale sau grupuri de
mașini și utilaje. O mașină este un aparat care folosește sau aplică putere mecanică, având mai multe părți, fiecare cu o funcție definită și care efectuează împreună un anumit tip de operație.
3.1.3 Echipamente . Activele auxiliare care sunt folosite pentru
a facilita funcționarea întreprinderii/entității.
3.2 Valoarea de piață este definită în IVS 1:
Valoarea de piață este suma estimată pentru care proprietatea va
fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.
GN 3, Evaluarea instalațiilor, mașinilor și echipamentelor 238Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
3.3 Valoarea de utilizare este definită în IVS 2. Ea poate fi o bază de
evaluare a instalațiilor, mașinilor și echipamentelor atunci când activele sunt evaluate ca parte a valorii totale a întreprinderii, determinată sub premisa continuității activității . Valoarea
activelor, calculată pe baza continuității activității, poate să fie diferită în mod sensibil de valoarea de piață a acestor active.
Astfel de evaluări nu duc la valoarea de piață și ar trebui să fie
diferențiate și explicate cu atenție de evaluator.
3.4 IV A 1 se referă la valoarea de piață , ca bază de evaluare, așa cum
este aplicată pentru raportarea financiară.
3.5 Alte definiții ale valorilor din afara pieței, care pot fi aplicate
diferitelor tipuri de evaluări ale instalațiilor, mașinilor și echipamentelor, includ următoarele:
3.5.1 Valoarea de lichidare sau valoarea de vânzare forțată este
definită în IVS 2. Ambii termeni se referă la suma care ar putea fi primită, în mod rezonabil, din vânzarea unei proprietăți, într-o perioadă de timp prea scurtă pentru a fi conformă cu perioada de marketing necesară, specificată în definiția valorii de piață . În unele țări, valoarea de lichidare
sau valoarea de vânzare forțată poate implica, de asemenea,
un vânzător obligat să vândă și un cumpărător sau niște cumpărători care cumpără, fiind conștienți de dezavantajul vânzătorului. Aceste valori nu iau în considerare costurile de
punere în funcțiune, deoarece venitul asociat acestor active
nu include aceste costuri. Se pot face distincții referitoare la data și locul în care se va realiza vânzarea.
3.5.2 Valoarea de recuperare este definită în IVS 2. Ea este
valoarea unui activ, cu excepția terenului, dată mai degrabă de valorile materialelor pe care le conține activul decât de continuarea utilizării acestuia, fără a necesita reparații sau adaptări speciale. Poate fi redată în formă brută sau netă, în a doua situație prin scăderea costurilor de vânzare din valoarea de recuperare brută. În ultimul caz, aceasta poate fi egală cu valoarea realizabilă netă. Se presupune că
anumite componente ale activului pot fi refolosite. Valoarea de recuperare poate fi privită și ca valoare de casare .
3.5.3 Costul de înlocuire asigurat sau valoarea de asigurare .
Reprezintă costul de înlocuire net, așa cum este el definit în polița de asigurare, fără costul de înlocuire net al elementelor excluse în mod expres din poliță, dacă acestea există.
GN 3, Evaluarea instalațiilor, mașinilor și echipamentelor 239Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
3.5.4 Valoarea de licitație realizabilă . Suma estimată care se
așteaptă a fi obținută din vânzare la o licitație corect promovată, condusă și cu participare corespunzătoare. Aceasta presupune, în mod normal, că vânzarea are loc la locul de amplasare, iar toate activele din lista de inventar sunt oferite spre vânzare în același timp.
3.5.5 Valoarea de reconstituire . Costul necesar pentru înlocuirea,
repararea sau reconstruirea proprietății asigurate într-o condiție foarte asemănătoare, însă nu mai bună sau mai cuprinzătoare decât condiția sa, atunci când era nouă.
3.5.6 Valoarea de despăgubire . Costul necesar pentru înlocuirea,
repararea sau reconstituirea proprietății asigurate, într-o condiție foarte asemănătoare, dar nu mai bună sau mai cuprinzătoare, în comparație cu condiția sa la momentul în care a avut loc distrugerea, luând în considerație vechimea, condiția, și durata de viață utilă rămasă.
4.0 Relația cu Standardele de Contabilitate
4.1 Instalațiile, mașinile și echipamentele sunt active corporale care,
atunci când sunt prezente, se vor reflecta în evaluările pentru raportarea financiară. Ca și alte active corporale, instalațiile, mașinile și echipamentele sunt evaluate la valoarea de piață .
Atunci când este cazul, ca bază de evaluare, se aplică costul de înlocuire net (CIN). (A se vedea IV A 1).
4.2 Dacă este raportată o altă bază de evaluare, ca în cazul asigurărilor,
al lichidărilor sau al altor aplicații speciale, raportul va defini orice baze relevante ale valorii și va face distincția între acestea și valoarea de piață .
4.3 Standardul Internațional de Contabilitate 16 (IAS 16), paragraful
31, prevede o direcționare explicită în aplicarea metodei CIN pentru imobilizările corporale de natura mijloacelor fixe:
Valoarea justă a mijloacelor fixe este, de obicei, valoarea lor
de piață determinată în urma unei evaluări. Atunci când nu există nici o posibilitate de a identifica o valoare de piață, din cauza faptului că acel gen de imobilizări corporale este foarte rar vândut, cu excepția vânzării lor împreună cu întreprinderea proprietară, acele active sunt evaluate la costul de înlocuire net.
GN 3, Evaluarea instalațiilor, mașinilor și echipamentelor 240Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
4.4 Costul de înlocuire ne t (CIN) este utilizat în mod tipic atunci când
nu există informații despre vânzările comparabile. O estimare rezultată din CIN este prezentată ca “evaluată prin referință la CIN”. Acest rezultat este condiționat de existența unei rentabilități potențiale adecvate sau unui potențial de servicii al entității, provenit din utilizarea activelor totale, care reprezintă o ipoteză ce poate fi acceptată sau neacceptată. Dacă directorii entității cred că rentabilitatea potențială a întreprinderii este insuficientă să susțină mărimea estimată a CIN, ei pot înscrie o valoare mai mică în conturi, convertind astfel mărimea CIN în valoare de utilizare .
Totuși, sarcina evaluatorului este să declare dacă evaluarea realizată prin aplicarea CIN a făcut obiectul testului rentabilității potențiale al directorilor întreprinderii.
5.0 Instrucțiuni de aplicare
5.1 Situațiile de evaluare a instalațiilor, mașinilor și echipa mentelor
sunt variate, iar circumstanțele pot chiar solicita estimarea a mai multor tipuri de valoare, în cadrul aceluiași angajament. În consecință, instalațiile, mașinile și echipa mentele vor
fi evaluate prin utilizarea unei baze de evaluare adecvată pentru circumstanțele întâlnite și care va fi definită adecvat în Raportul de evaluare.
5.2 În scopul raportării financiare, elementele care cuprind
instalații, mașini și echipamente trebuie împărțite în trei categorii: aflate în exploatare, excedentare (în surplus) și deținute ca investiții, în concordanță cu IV A 1. Deși acest proces poate fi amplu și în mod frecvent este complicat, atunci când există un mare număr de obiecte de evaluat, o identificare și o clasificare corectă și detaliată a activelor de natura instalațiilor, mașinilor și echipamentelor sunt cerințe fundamentale pentru efectuarea unei evaluări. Instrucțiunile clientului referitoare la aceste clasificări trebuie să fie obținute la începutul misiunii de evaluare.
5.3 Dacă un evaluator acceptă un angajament în care nu sunt
date nici un fel de instrucțiuni referitoare la definiția valorii solicitate, atunci evaluatorul va face în mod independent investigația și analiza necesară pentru a identifica în mod corect definiția valorii relevante.
5.4 La comunicarea evaluării instalațiilor, mașinilor și
echipa mentelor evaluatorii vor face prezentări clare,
GN 3, Evaluarea instalațiilor, mașinilor și echipamentelor 241Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
neambigue, neechivoce, conform celor prezentate în IVS 1,2
și 3 și în IV A 1. Cerințele pentru rapoartele de evaluare sunt prezentate în Codul Deontologic IVS și în IVS 3, Raportarea evaluării.
5.5 Pentru a asigura înțelegerea de către client și de către beneficiar
a raportului de evaluare și pentru a evita eventualele abuzuri, evaluatorii vor face pașii necesari pentru a se asigura că îndeplinirea contractului nu va duce la o concluzie care poate induce în eroare sau care este neadecvată circumstanțelor.
5.6 La efectuarea unei evaluări de instalații, mașini și echipamente,
evaluatorul va fi conștient, va înțelege și va aplica corect acele metode și tehnici de evaluare care sunt necesare pentru efectuarea unei evaluări care să nu inducă în eroare.
5.7 Deși conceptul, folosirea și aplicarea bazelor din afara pieței
ale valorii pot fi adecvate în anumite circumstanțe, evaluatorul are responsabilitatea de a asigura faptul că dacă astfel de valori trebuie fundamentate și raportate, atunci ele nu vor fi interpretate ca fiind reprezentări ale valorii de piață .
5.8 Evaluările vor conține precizări clare referitoare la faptul
că instalațiile, mașinile și echipamentele au fost evaluate pe amplasamentul lor sau în afara acestuia.
5.9 Valoarea de piață a instalațiilor, mașinilor și echipamentelor
se bazează pe ideea că un cumpărător prudent nu va plăti mai mult pentru un activ, sau pentru un grup de active, decât costul pentru achiziționarea de pe piață a unui substitut, la fel de util. În evaluarea instalațiilor, mașinilor și echipamentelor
costul substitutului include, de multe ori, costuri pentru a face activul productiv. Aceste costuri sunt numite câteodată costurile de punere în funcțiune . De multe ori, în aceste costuri
sunt incluse și cheltuielile necesare asociate precum engineering, transportul, instalarea, racordarea la utilități și probe.
5.10 Ins talațiile, mașinile și echipamentele includ instalațiile și
suportul pentru utilitățile necesare pentru procese sau producții concepute să îndeplinească o funcție specifică predeterminată. Acestea includ toate aparatele tehnice neimobiliare, în formă fixă sau mobilă, implicate în procesarea, producția și asamblarea produselor, de la stadiul de materie primă până la cel de produse finite. Nu sunt incluse elementele raportate separat, ca stocurile de materiale, produsele finite, brevetele de invenție și altele asemănătoare. De aceea, este esențial pentru procesul de
evaluare ca toate elementele care trebuie evaluate să nu fie
GN 3, Evaluarea instalațiilor, mașinilor și echipamentelor 242Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
nici omise, nici dublu înregistrate, în evaluare și în rapoartele
aferente.
5.11 Instalațiile, mașinile și echipamentele pot fi împărțite, în
mare, în patru categorii:
5.11.1 Utilaje și echipamente care e posibil să fi fost instalate
în totalitate în legătură cu procesele comerciale sau industriale ale ocupantului;
5.11.2 Echipamente care includ mobilier și instalații sanitare,
electrice, armături, unelte, scule, dispozitive diverse;
5.11.3 Structuri și construcții specializate, care se integrează
foarte bine proceselor și echipamentelor pe care le găzduiesc și structuri de natură specializată, și
5.11.4 Instalațiile de utilități ale clădirilor care, în mod normal
sunt incluse în evaluările terenului și clădirilor. Aceste
instalații de utilități ale clădirii pot include electricitatea, gazul, apa, încălzirea, apa caldă, aerul condiționat și ventilația, protecția împotriva incendiilor, canalizarea, lifturile și podurile rulante, ca parte a proceselor industriale desfășurate de către ocupant.
5.12 Pentru evaluările care au ca bază de evaluare valoarea de lichidare
sau de valoarea de vânzare forțată, durata de timp pentru vânzarea cerută este specificată în mod normal de către client și poate varia de la o perioadă relativ lungă (totuși mai scurtă decât perioada cerută de valoarea de piață ), până la o perioadă scurtă, urgentă.
În unele cazuri, vânzarea se poate face prin licitație. În alte cazuri vânzarea se poate face prin execuție silită sau prin combinarea cu alte active, formându-se un pachet de vânzare. Maniera în
care se face oferta, durata de timp luată în calcul, precum și localizarea activelor la data vânzării sunt elementele care trebuie prezentate mod adecvat în Raportul de evaluare.
6.0 Data intrării în vigoare
6.1 Acest Standard Internațional de Practică în Evaluare a intrat în
vigoare la 1 iulie1997.
GN 3, Evaluarea instalațiilor, mașinilor și echipamentelor 243Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Standard Internațional de Practică în Evaluare
nr. 4 – GN 4
Evaluarea activelor necorporale
1.0 Introducere
1.1. Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare (IVSC)
a adoptat acest Standard (GN) pentru a spori consecvența și
calitatea evaluărilor de active necorporale în cadrul comunității internaționale, în beneficiul utilizatorilor situațiilor financiare și de evaluări ale activelor necorporale.
1.2. Evaluările de active necorporale sunt cerute și realizate în mod
uzual, la valoarea de piață , pe bază de evaluare, prin aplicarea
prevederilor Standardului Internațional de Evaluare 1 (IVS 1). În
cazurile în care sunt utilizate alte baze de evaluare, cu informațiile și explicațiile adecvate, se aplică prevederile IVS 2.
1.3. În general, conceptele, procesele și metodele aplicate în evaluarea
de active necorporale sunt aceleași ca și cele folosite pentru alte tipuri de evaluări. Anumiți termeni pot avea însă sensuri sau utilizări diferite. Aceste diferențe au o mare importanță în momentul utilizării lor. Acest GN prezintă definițiile importante utilizate în evaluare de active necorporale.
1.4. Evaluatorii și utilizatorii serviciilor de evaluare trebuie să fie
foarte atenți pentru a face distincția între valoarea activelor necorporale individuale, care sunt active necorporale identificabile și considerațiile continuității activității întreprinderii, inclusiv cele care se regăsesc în evaluarea participațiilor la bunurile imobiliare. Un exemplu în acest ultim caz îl reprezintă evaluările proprietăților generatoare de afaceri.
2.0. Arie de aplicabilitate
2.1. Acest GN este întocmit pentru a fi folosit la efectuarea sau la
utilizarea serviciilor de evaluare a activelor necorporale.
2.2. Pe lângă elementele comune altor GN-uri din cadrul Standardelor
Internaționale de Evaluare, acest GN conține un comentariu
larg al procesului de evaluare a activelor necorporale. Acest comentariu este inclus în scopul de a exemplifica procedeele implicate în evaluările activelor necorporale și pentru a prezenta
Standard Internațional de Practică în Evaluare 4
GN 4, Evaluarea activelor necorporale 245Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
o bază de comparație cu alte tipuri de evaluări, însă comentariul
nu trebuie considerat ca fiind obligatoriu sau restrictiv, decât în limita stabilită de acest GN sau de alt IVS.
2.3. Deoarece pentru evaluările de active necorporale pot fi aplicate
alte principii de evaluare de bază și Standarde Internaționale de Evaluare, acest GN trebuie înțeles că încorporează toate celelalte secțiuni aplicabile ale IVS-urilor.
3.0. Definiții
3.1. Valoare contabilă
3.1.1. Referitor la active, costul capitalizat al unui activ minus
amortizarea cumulată și orice pierdere cumulată din depreciere, așa cum este recunoscut în bilanț.
3.1.2. Referitor la întreprindere/entitate, diferența dintre
activele totale (din care s-a scăzut amortizarea cumulată și orice pierdere cumulată din depreciere) și totalul datoriilor întreprinderii, așa cum apar în bilanț. În acest caz, valoarea contabilă este sinonimă cu valoarea
contabilă netă, valoarea netă și capital propriu (capitalul acționarilor).
3.2. Întreprindere/entitate. O organizație comercială, industrială sau
de servicii care desfășoară o activitate economică.
3.3. Capitalizare
3.3.1. Transformarea venitului în valoare 3.3.2. Structura capitalului unei întreprinderi 3.3.3. Recunoașterea unei cheltuieli mai degrabă sub formă de
activ de capital decât sub formă de cheltuieli curente
3.4. Factor de capitalizare. Orice multiplu sau divizor folosit pentru a
transforma venitul în valoare.
3.5. Rată de capitalizare. Orice divizor (de obicei exprimat procentual)
care este folosit pentru a transforma venitul în valoare.
GN 4, Evaluarea activelor necorporale 246Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
3.6. Flux de numerar (cash-flow)
3.6.1. Flux de numerar brut . Profitul net după impozitare plus
elemente non-numerar, ca de exemplu amortizarea, egal
flux de numerar brut .
3.6.2. Flux de numerar net pentru capitalul propriu . Fluxul
de numerar brut minus creșterile de fond de rulment
(diminuările sunt adăugate), minus cheltuielile de capital, minus diminuarea creditelor pe termen lung plus creșterea creditelor pe termen lung, egal flux de numerar net pentru
capitalul propriu.
3.6.3. Fluxul de numerar net pentru capitalul investit. Fluxul de numerar net pentru capitalul propriu plus dobânzi nete
plătite (după deducerea economiei de impozit) minus
creșterea netă a creditelor pe termen lung, egal fluxul de
numerar net pentru capitalul investit.
3.7. Rată de actualizare . O rată a rentabilității utilizată pentru a
transforma o sumă de bani, de plătit sau de încasat în viitor,
în valoare prezentă. O medie ponderată a ratei de actualizare aplicată activelor necorporale și a ratei de actualizare aplicată activelor corporale ar trebui să fie corelată cu costul mediu ponderat al capitalului pentru întreprindere.
3.8. Durată de viață economică. Perioada în care o proprietate poate fi
folosită în mod profitabil. Durata de viață economică poate varia de la o țară la alta, în funcție de nivelul de dezvoltare industrială și de cadrul de reglementare din fiecare țară.
3.9. Data efectivă. Data la care se aplică opinia evaluatorului cu
privire la valoare. (Numită și data evaluării și/sau data aplicării.)
3.10 Întreprindere . A se vedea Întreprindere/Entitate.
3.11 Continuitatea activității. O întreprindere în funcțiune.
3.12 Valoare de exploatare continuă
3.12.1. Premisa valorii unei întreprinderi, sau a unei participații
la aceasta, ca activitate în desfășurare.
3.12.2. Elementele necorporale ale valorii unei întreprinderi în
exploatare, care rezultă din factori cum ar fi deținerea de forță de muncă calificată, o instalație funcțională și existența licențelor, sistemelor și procedurilor necesare.
GN 4, Evaluarea activelor necorporale 247Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
3.13 Fond comercial (goodwill) . Acel activ necorporal care apare ca
rezultat al numelui comercial, reputației, clientelei, localizării, produselor și altor factori similari, care produc beneficii economice.
3.14 Abordarea prin capitalizarea venitului. O cale generală de estimare
a valorii unui activ necorporal prin folosirea uneia sau mai multor metode prin care valoarea este estimată prin convertirea beneficiilor anticipate în valoarea capitalului.
3.15 Active necorporale. Active care se manifestă prin proprietățile lor
economice. Nu au substanță fizică; acordă drepturi și privilegii proprietarului acestora și în general produc venituri pentru proprietarii lor. Activele necorporale pot fi clasificate ca derivând din drepturi,
relații, active necorporale grupate, sau proprietate intelectuală.
3.15.1 Drepturile există în conformitate cu clauzele unui contract,
scris sau nescris, care este benefic din punct de vedere economic pentru ambele părți. Exemple sunt contractele de furnizare, de distribuție, contractele de aprovizionare și permisele de licență, printre altele.
3.15.2 Relațiile între părți sunt în general nebazate pe un contract,
pot fi de scurtă durată și pot avea o valoare importantă pentru părți. Astfel de exemple sunt, printre altele, forța de muncă calificată, relațiile cu clienții, relațiile cu furnizorii, relațiile cu distribuitorii și relațiile structurale între părți.
3.15.3 Activele necorporale nediferențiate (grupate) reprezintă
valoarea reziduală a activelor necorporale rămasă după
evaluarea activelor necorporale identificabile și scăderea
acestei valori din valoarea totală a activelor necorporale. Alte concepte folosite cu înțeles similar sunt clientela, profit suplimentar și valoare reziduală. Activele necorporale
nediferențiate sunt numite, în mod curent, f ond comercial
(goodwill). În diferite perioade de timp, fondul comercial a
fost interpretat ca fiind clientela atrasă, venitul suplimentar generat de întreprindere peste profitul normal cu care se remunerează activele identificate și/sau ca valoarea suplimentară a întreprinderii/entității în ansamblul ei peste valoarea însumată a activelor ei identificabile.
3.15.4 Proprietatea intelectuală reprezintă o clasă specială a
activelor necorporale deoarece, uzual, sunt protejate prin
lege pentru a nu fi folosite de persoane neautorizate. Astfel de exemple sunt, printre altele, mărcile de fabrică și de produse, drepturi de autor, brevete de invenție, secrete comerciale, know-how.
GN 4, Evaluarea activelor necorporale 248Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
3.15.5 În general, accepțiunea contabilă limitează recunoașterea
activelor necorporale individuale la cele care în mod
normal pot fi recunoscute, au o durată de viață limitată prin lege sau contracte și/sau sunt separabile și transferabile în mod individual.
3.16 Proprietatea necorporală. Drepturile și privilegiile acordate
proprietarului de active necorporale.
3.17 Durata de viață legală. Durata de viață permisă de lege pentru
activele necorporale.
3.18 Abordarea prin piață. O cale generală de estimare a valorii unui
activ necorporal prin folosirea uneia sau mai multor metode care compară activul în cauză cu active similare care au fost vândute.
3.19 Valoarea de piață . A se vedea IVS 1, paragraful 3.1.
3.20 Rata rentabilității. Mărimea profitului (pierderii) și/sau a
modificării valorii realizate sau anticipate a unei investiții, exprimată în procente din valoarea acelei investiții.
3.21 Cost de înlocuire nou. Costul curent al unui element nou similar,
care are o utilitate aproape echivalentă cu cea a elementului evaluat.
3.22 Data raportului. Data raportului de evaluare. Poate fi aceeași sau
poate fi diferită de data evaluării.
3.23 Cost de reproducție nou . Costul curent al unui element nou
identic.
3.24 A bordare în evaluare. În general, o cale de estimare a valorii
prin folosirea uneia sau mai multor metode specifice de evaluare. (A se vedea și definițiile Abordarea bazată pe active, Abordarea
prin piață și Abordarea prin capitalizare ).
3.25 Metodă de evaluare . În cadrul abordărilor în evaluare, o cale
specifică de estimare a valorii.
3.26 Procedură de evaluare. Acțiunea, modul și tehnica de îndeplinire
a etapelor unei metode de evaluare.
3.27 Rată de evaluare. Un factor în care o valoare sau un preț servesc
ca numărător, iar datele financiare, de funcționare sau fizice servesc ca numitor.
GN 4, Evaluarea activelor necorporale 249Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
3.28 Valoarea de utilizare. Acest tip de valoare se axează pe valoarea
cu care o anumită proprietate contribuie la întreprinderea/entitatea din care face parte, indiferent de cea mai bună utilizare
a proprietății sau de suma monetară care poate fi obținută în urma vânzării sale. Valoarea de utilizare reprezintă valoarea pe care o anumită proprietate o are pentru un anumit scop și un anumit utilizator și, în consecință, nu se bazează pe informații de piață.
4.0 Relația cu Standardele de Contabilitate
4.1 Evaluările de active necorporale sunt folosite în mod uzual ca
bază pentru alocările valorii pe diferite active, pentru a veni în sprijinul elaborării sau retratării situațiilor financiare. În acest context, evaluatorii de active necorporale reflectă valoarea de
piață a tuturor componentelor bilanțului unei întreprinderi pentru
a respecta standardele de contabilitate, având în vedere convenția care reflectă efectul modificării prețurilor.
4.2 Alte considerente referitoare la relația dintre evaluările de active
necorporale și standardele de contabilitate sunt similare cu prevederile conținute în Standardul Internațional de Aplicații în Evaluare 1 (IV A 1).
4.3 Standardul Internațional de Contabilitate 38 (IAS 38) prescrie
tratamentul contabil pentru activele necorporale, analizează criteriile pe care un activ necorporal trebuie să le îndeplinească pentru a fi recunoscut, specifică valoarea contabilă a activelor necorporale și stabilește cerințele pentru prezentarea informațiilor referitoare la activele necorporale.
5.0 Instrucțiuni de aplicare
5.1 Evaluările de active necorporale pot fi solicitate pentru
diferite utilizări incluzând achiziții și vânzări de întreprinderi sau părți de întreprinderi, fuziuni, vânzarea unui activ necorporal și altele asemănătoare .
5.1.1 Când scopul evaluării solicită o estimare a valorii de
piață , evaluatorul va aplica definițiile, procesele și
metodologiile compatibile cu prevederile conținute în IVS 1.
5.1.2 În cazurile în care un angajament implică o bază de
evaluare diferită de valoarea de piață , evaluatorul va
identifica foarte clar tipul de valoare implicată, va defini o astfel de valoare și va face toți pașii necesari
GN 4, Evaluarea activelor necorporale 250Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
pentru a face distincția între estimarea tipului de
valoare respectiv de estimarea valorii de piață .
5.2 Dacă, în opinia evaluatorului, anumite aspecte ale unui angajament
indică faptul că este necesară și adecvată o deviere de la oricare prevedere a Standardelor Internaționale de Evaluare sau de la acest GN, o astfel de deviere ar trebui să fie prezentată împreună cu motivul invocării devierii.
5.3 Evaluatorul va face toți pașii necesari pentru a asigura
că toate sursele de informații consultate sunt credibile și adecvate procesului de evaluare. În multe situații, verificarea
completă a unor surse de informații secundare sau terțiare nu intră în atribuțiile evaluatorului. Prin urmare, evaluatorul va întreprinde toate acțiunile necesare pentru a verifica exactitatea și corectitudinea surselor de informații, așa cum se obișnuiește pe piețele și în zona în care se face evaluarea.
5.4 Evaluatorii de active necorporale trebuie să se bazeze, în
mod frecvent, pe informațiile primite de la client sau de la reprezentanții acestuia. În rapoartele de evaluare, verbale sau scrise, sursele tuturor informațiilor luate în considerare vor fi prezentate de evaluator, iar aceste informații vor fi verificate ori de câte ori este posibil în mod rezonabil. Cerințele pentru elaborarea rapoartelor de evaluare sunt menționate în Codul Deontologic IVSC și în IVS 3, Raportarea evaluării.
5.5 Chiar dacă multe din principiile, metodele și tehnicile evaluării de
active necorporale sunt asemănătoare cu cele din alte domenii de evaluare, evaluările de active necorporale necesită cerințe speciale de pregătire, instruire, cunoștințe și experiență.
5.6 O descriere a misiunii de evaluare trebuie să includă
5.6.1. identificarea activului/activelor necorporal(e) sau a
dreptului de proprietate asupra activului/activelor necorporal(e) care vor fi evaluate;
5.6.2 data efectivă a evaluării;
5.6.3 definiția valorii;
5.6.4 deținătorul dreptului de proprietate;
5.6.5 scopul și utilizarea evaluării.
GN 4, Evaluarea activelor necorporale 251Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.7 Factorii care trebuie luați în considerare de către evaluatorul
de active necorporale includ:
5.7.1 Drepturile, privilegiile sau condițiile aferente dreptului
de proprietate
5.7.1.1 Drepturile de proprietate sunt stabilite în diferite
documente legale. În anumite țări sau în anumite jurisdicții legale, aceste documente pot fi numite brevete de invenție, mărci de produse, mărci de fabrică, know-how, baze de date și drepturi de autor, pentru a numi câteva.
5.7.1.2 Oricine deține un drept de proprietate asupra
activelor necorporale este înregistrat într-un document. Aceste drepturi și condiții sunt conținute într-un contract sau alt document și pot fi transferate sau nu unui nou beneficiar.
5.7.2 Durata de viață economică rămasă și/sau durata de
viață legală a activului necorporal.
5.7.3. Capacitatea activelor necorporale de a genera profit.
5.7.4. Natura și istoricul activelor necorporale. Din moment
ce valoarea rezultă din beneficiile viitorului drept de proprietate, istoricul este important deoarece poate reprezenta un ghidaj pentru așteptările viitoare referitoare la activele necorporale.
5.7.5. Perspectiva economică ce ar putea afecta activele
necorporale în cauză, inclusiv perspectiva politică și
politica guvernamentală. Probleme ca rata de schimb valutar, rata inflației și rata dobânzii pot afecta în mod diferit activele necorporale, care funcționează destul de particularizat în diferite sectoare ale economiei.
5.7.6. Condițiile și perspectiva domeniului specific de
activitate , care pot afecta activele necorporale în cauză.
5.7.7 De asemenea, valoarea necorporală este conținută în
active nediferențiate, adesea numită fond comercial (goodwill) . În acest contest se observă că valoarea fondului
comercial este similară cu fondul comercial în accepțiunea contabilității, respectiv de valoare reziduală (cost istoric în
GN 4, Evaluarea activelor necorporale 252Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
termeni contabili) după deducerea valorii tuturor celorlalte
active.
5.7.8 Tranzacțiile anterioare în care au fost implicate
drepturile de proprietate asupra activelor necorpo rale în cauză.
5.7.9 Alte informații de piață, de ex. ratele de rentabilitate
pentru investiții alternative, etc.
5.7.10 Prețurile de piață pentru achiziționarea drepturilor
de proprietate similare asupra activelor necorporale sau a activelor necorporale.
5.7.10.1 Adesea, în special la utilizarea tranzacțiilor de
achiziționare, informațiile adecvate sunt dificil sau imposibil de obținut. Dacă prețul real al tranzacției poate fi făcut public, evaluatorul nu știe ce garanții și indemnizații a acordat vânzătorul, ce termeni au fost acordați sau primiți, sau care a fost efectul impozitării asupra tranzacției.
5.7.10.2 Informațiile comparabile trebuie utilizate
întot deauna cu atenție și poate fi necesară efectuarea de corecții numeroase.
5.7.11 Corecțiile situațiilor financiare istorice pentru a
estima posibilitățile economice și perspectivele acti velor necorporale.
5.7.12 Orice alte informații pe care evaluatorul le consideră
relevante.
5.8. Metode de evaluare a activelor necorporale
5.8.1 Abordarea prin cost, adesea numită costul de recreare,
este cunoscută și sub denumirea de abordarea prin
activul corectat.
5.8.1.1 Abordarea prin cost este fundamentată pe
principiul substituției, de ex. un activ nu valorează mai mult decât ar costa înlocuirea tuturor părților sale componente.
5.8.1.2 În aplicarea abordării prin cost, costul fiecărui
element necesar pentru crearea activelor, inclusiv profitul promotorului, trebuie esti mat prin utilizarea cunoștințelor avute la data evaluării.
GN 4, Evaluarea activelor necorporale 253Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.8.2 Abordarea prin capitalizarea venitului în evaluarea activelor
necorporale.
5.8.2.1 Abordarea prin venit estimează valoarea unui
activ necorporal sau a drepturilor de proprietate asupra activului necorporal prin calcularea valorii actualizate a beneficiilor anticipate. Cele două metode uzuale incluse în abordarea prin venit sunt
capitalizarea (directă) a venitului și analiza fluxului
de numerar actualizat (DCF).
5.8.2.1.1 În cazul capitalizării (directe) a veni tului,
un nivel reprezentativ al venitului este împărțit cu o rată de capitalizare sau este înmulțit cu un multiplu de venit (factor de capitalizare) pentru a transforma venitul în valoare.
5.8.2.1.2 Evaluatorul alocă venitul pe diferitele
active necorporale. Trebuie acordată atenția necesară astfel încât venitul alocat pe toate activele individuale să nu aibă o valoare însumată mai mare decât venitul total aferent tuturor activelor.
5.8.2.1.3 Teoretic, venitul poate îmbrăca multe forme
de venit și flux de numerar. În practică forma de venit utilizat este fie venitul înainte de impozitare, fie venitul după impozitare. Dacă sunt utilizate metodele de capitalizare, durata de viață economică a activelor trebuie să fie infinită, sau foarte lungă.
5.8.2.1.4 În cadrul analizei DCF și/sau metodei
dividendului, încasările de numerar
sunt estimate pentru fiecare din perioadele viitoare. Aceste încasări sunt transformate în valoare prin aplicarea ratei de actualizare, folosind tehnicile valorii actualizate. Pot fi folosite multiplele
definiții ale fluxului de numerar (cash-flow).
Metodele de actualizare sunt folosite în mod uzual pentru activele necorporale cu durată economică de viață finită. Perioada de timp
previzionată în metodele de actualizare este în mod normal mai scurtă decât
GN 4, Evaluarea activelor necorporale 254Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
durata de viață economică sau durata de
viață legală (definită ca perioada în care activul sau participația la acesta este protejată legal).
5.8.2.1.4.1 Durata de viață economică
este estimată ca perioada în care se așteaptă ca activele necorporale să genereze un beneficiu pentru proprietarul lor. Un exemplu este programul pentru calculator care poate avea o durată de viață estimată de 36 de luni până la înlocuirea sa cu o versiune actualizată.
5.8.2.1.4.2 Durata de viață legală este
perioada în care activele necorporale pot fi protejate prin lege. Un exemplu ar fi brevetele de invenție care au o durată de viață ce poate fi definită de la început și care, în timp se îndreaptă către zero.
5.8.2.1.5 Ratele de capitalizare și ratele de
ac tualizare sunt preluate din piață și sunt exprimate ca multiplii de preț (determi nați pe baza informațiilor despre cota țiile la bursă și tranzacțiile de întreprin deri) sau ca o rată a rentabilității inves tiției (estimată pe baza informațiilor despre investițiile alternative).
5.8.2.2 Venitul anticipat sau beneficiile anticipate sunt
convertite în valoare folosind calcule care iau în considerare creșterea estimată a acestora, precum și anii viitori de încasare a beneficiilor, riscul asociat cu fluxul de beneficii și valoarea în timp a banilor.
5.8.3 Abordarea prin piață (prin comparația vânzărilor) în
evaluarea activelor necorporale.
5.8.3.1 Abordarea prin piață compară subiectul cu
active necorporale similare sau drepturi de
GN 4, Evaluarea activelor necorporale 255Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
proprietate asupra activelor necorporale care au
fost vândute pe piața liberă.
5.8.3.2 Cele două surse de informații uzuale utilizate
în abordarea prin piață sunt piețele în cadrul
cărora drepturile de proprietate asupra activelor necorporale similare sunt comercializate, precum și tranzacțiile anterioare în care a fost implicat dreptul de proprietate asupra activelor necorporale în cauză.
5.8.3.2.1 În abordarea prin piață trebuie să existe
o bază rezonabilă pentru comparații prin referirea la active necorporale similare. Aceste active necorporale
similare trebuie să funcționeze în același domeniu ca și subiectul evaluat sau într-un domeniu care răspunde acelorași variabile economice. Comparația trebuie făcută într-o manieră clară și fără ambiguități.
5.8.3.3 Prin intermediul analizei achizițiilor de active
necorporale, evaluatorul calculează adesea ratele de evaluare, care sunt un raport între preț și o formă de venit sau activele nete. Trebuie acordată o mare atenție în calcularea și selectarea acestor rate.
5.8.3.3.1 Rata (ratele) alese trebuie să furnizeze
informații clare despre valoarea activelor necorporale.
5.8.3.3.2 Informațiile asupra activelor necorporale
similare, folosite pentru a calcula rata, trebuie să fie corecte.
5.8.3.3.3 Calcularea ratelor trebuie să fie corectă. 5.8.3.3.4 Dacă se face o medie a datelor, perioada de
timp luată în calcul și metoda de calculare a mediei trebuie să fie corespunzătoare.
5.8.3.3.5 T oate calculele trebuie făcute în mod
similar, atât pentru activele necorporale similare, cât și pentru activele necorporale în cauză.
GN 4, Evaluarea activelor necorporale 256Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.8.3.3.6 Datele referitoare la preț, utilizate la
rată (rate) trebuie să fie valabile la data evaluării și trebuie să fie reprezentative pentru piață la acea dată.
5.8.3.3.7 Dacă este cazul, ar putea fi necesare
anumite corecții pentru a aduce activele necorporale similare și activele necorporale în cauză la un grad de comparabilitate mai mare.
5.8.3.3.8 Ar putea fi necesare corecții pentru
elementele neobișnuite, extraordinare și din afara exploatării.
5.8.3.3.9 Ratele selectate trebuie să fie cele
adecvate, având în vedere diferențele de risc și de așteptări ale activelor necorporale similare și activelor necor porale în cauză.
5.8.3.3.10 Pot fi calculate mai multe niveluri
ale valorii, deoarece pot fi selectați mai mulți multiplii (multiplicatori) de evaluare, care sunt aplicați activelor necorporale supuse evaluării.
5.8.3.4 Când sunt utilizate informații despre
tranzacțiile anterioare în care au fost implicate activele necorporale în cauză, pentru a furniza instrucțiuni de evaluare, pot fi necesare corecții pentru a lua în considerare trecerea timpului și pentru circumstanțele modificate din economie, din domeniul de activitate și al activelor necorporale.
5.9 Procese de reconciliere
5.9.1 Concluzia asupra valorii va fi bazată pe
5.9.1.1 definiția valorii; și
5.9.1.2 toate informațiile relevante de la data evaluării,
necesare pentru îndeplinirea misiunii.
GN 4, Evaluarea activelor necorporale 257Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.9.2 Concluzia asupra valorii se va baza și pe estimările de
valoare rezultate din metodele de evaluare aplicate.
5.9.2.1 Selectarea și susținerea abordărilor, metodelor
și procedurilor adecvate de evaluare depinde de raționamentul profesional al evaluatorului.
5.9.2.2 Evaluatorul trebuie să-și folosească raționamentul
său profesional atunci când apreciază importanța/credibilitatea fiecărei estimări de valoare, la care a ajuns prin procesul de evaluare. Evaluatorul trebuie să prezinte raționamentul și justificarea pentru metodele de evaluare utilizate și pentru importanța acordată metodelor, în urma cărora a rezultat valoarea finală/reconciliată.
6.0. Data intrării în vigoare
6.1 Acest Standard Internațional de Practică în Evaluare a intrat în
vigoare la 1 iulie 2000.
GN 4, Evaluarea activelor necorporale 258Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Standard Internațional de Practică în Evaluare
nr. 5 – GN 5
Evaluarea bunurilor mobile
1.0 Introducere
1.1 Scopul acestui standard este de a îmbunătăți consecvența și
calitatea evaluărilor de bunuri mobile în avantajul utilizatorilor
serviciilor de evaluare a bunurilor mobile.
1.2 În general, evaluările bunurilor mobile sunt necesare și realizate
în conformitate cu baza de evaluare valoarea de piață , aplicând
prevederile Standardului Internațional de Evaluare 1 (IVS 1). În cazurile în care sunt utilizate alte baze de evaluare, se aplică prevederile IVS 2, cu prezentarea informațiilor și explicațiilor necesare.
1.3 Dacă unii termeni pot avea definiții alternative, iar aplicabilitatea
metodelor specifice poate să difere, teoria, conceptele și procesele aplicate în evaluarea bunurilor mobile, în esența lor sunt aceleași cu cele folosite pentru alte tipuri de evaluări. Ori de câte ori se folosesc termeni cu mai multe semnificații este important să se specifice acele diferențe. Acest Standard stabilește definițiile importante utilizate în evaluările bunurilor mobile.
1.4 Evaluatorii și utilizatorii serviciilor de evaluare trebuie să fie
foarte atenți pentru a face distincția între componentele pieței și
valorile de piață corespunzătoare bunurilor mobile. Un exemplu de o astfel de diferență o reprezintă valoarea de piață a proprietăților
vândute prin licitație în comparație cu cea a proprietăților vândute
sau achiziționate de la comercianții particulari, la care prețul negociat nu este dezvăluit. Un alt exemplu ar fi acela al valorii
de piață a bunurilor mobile vândute en-gros în comparație cu
valoarea de piață a acelorași produse vândute cu amănuntul.
2.0 Arie de aplicabilitate
2.1 Acest Standard este întocmit pentru a fi folositor la prestarea sau
utilizarea serviciilor de evaluare a bunurilor mobile.
2.2 Pe lângă alte elemente comune altor Standarde Internaționale
de Evaluare, acest Standard conține un comentariu amplu al procesului de evaluare a bunurilor mobile. Acesta este inclus
Standard Internațional de Practică ân Evaluare 5
GN 5, Evaluarea bunurilor mobile 259Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
în scopul de a caracteriza procedeele implicate în evaluările
bunurilor mobile și pentru a furniza o bază de comparație cu alte tipuri de evaluări.
2.3 Deoarece și alte principii de evaluare de bază și Standarde IVSC
pot fi aplicate în evaluarea bunurilor mobile, acest Standard ar trebui înțeles că el cuprinde și alte secțiuni relevante din cadrul IVS-urilor.
2.4 Instalațiile, mașinile și echipamentele reprezintă una din categoriile
de bunuri mobile, dar evaluarea acestora este prezentată în GN 3.
3.0 Definiții
3.1 Preț de licitație. Prețul care reprezintă ultima propunere
acceptată în cadrul unei licitații publice; poate include sau nu taxe sau comisioane. A se vedea și prețul de lichidare a stocului, vânzarea prin acord privat.
3.2 Obiecte de colecție. Termen care descrie pe larg obiectele de
colecție, datorită interesului pe care acestea îl provoacă prin raritatea, noutatea sau unicitatea lor. În anumite țări acest termen poate fi aplicat, printre altele, pentru obiectele de artă, antichități, pietre prețioase și bijuterii, instrumente muzicale, colecții numismatice și filatelice, cărți rare și materiale de arhivă. În alte situații termenul este folosit, în mod normal, pentru aceste obiecte ca și pentru o mare varietate de alte elemente care nu sunt incluse într-o categorie distinctă.
3.3 Abordarea prin cost. O abordare comparativă a valorii
proprietății sau altor active, care consideră, ca un substitut/înlocuitor pentru cumpărarea unei proprietăți date, posibilitatea construirii unei alte proprietăți care să fie o replică/copie a celei originale sau unei proprietăți care ar avea aceeași utilitate și fără costuri de întârziere. Estimarea evaluatorului se bazează pe costul de reproducție sau de înlocuire a proprietății sau activului în cauză, minus deprecierea totală (cumulată).
3.4 Abordarea prin cost în evaluarea obiectelor de artă. O
abordare comparativă a valorii obiectelor de artă care ia în considerare, ca substitut pentru cumpărarea unui anumit obiect de artă, posibilitatea creării unui alt obiect de artă care să înlocuiască originalul. Estimarea evaluatorului se bazează pe costul de reproducție sau de înlocuire al obiectului de artă în
GN 5, Evaluarea bunurilor mobile 260Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
cauză și pe natura înlocuirii, de ex. înlocuirea unui obiect vechi
cu unul nou, bază de despăgubire, o copie exactă (facsimil) sau o reproducere.
Înlocuirea unui obiect vechi cu unul nou se referă la costul
de achiziție al aceluiași element sau, dacă acesta nu este disponibil, al unui element de același fel și în aceeași stare, de pe piața de vânzare cu amănuntul a obiectelor de artă noi.
Bază de despăgubire se referă la costul de înlocuire a unui
element cu altul similar și în aceeași stare pe piața vânzării cu amănuntul a produselor la mâna a doua pentru obiecte de artă și antichități.
O reproducere este o copie a obiectului original, cât mai
apropiată cu originalul în ceea ce privește natura, calitatea și vechimea materialelor, însă creată prin metodele moderne de realizare.
O copie exactă (facsimil) reprezintă o copie fidelă a obiectului
original, realizată cu materiale care au o natură, calitate și vechime similară și prin metodele de realizare din perioada originală.
3.5 Instalații și accesorii. Totalitatea amenajărilor aferente unei
proprietăți, evaluate în grup. A se vedea accesorii comerciale sau accesoriile locatarului.
3.6 Mobilier, instalații și echipamente . Un termen utilizat în
America de Nord pentru a se referi la bunurile mobile corporale plus accesoriile comerciale și amenajările proprietății închiriate. A se vedea și bunurile personale.
3.7 Bunuri mobiliare și alte bunuri. În anumite țări, termen
utilizat pentru obiectele care pot fi identificabile, portabile și corporale considerate de publicul larg drept mobile. A se vedea și bunurile mobile.
3.8 Preț de lichidare a stocului. Oferta anunțată și acceptată, ce
nu include taxele și comisioanele și, în consecință, dar nu neapărat, prețul de achiziție. A se vedea, de asemenea, prețul de licitație, vânzarea pe bază de acord privat.
3.9 Abordarea prin capitalizarea venitului. O metodă comparativă
de determinare a valorii care ia în considerare informațiile referitoare la veniturile și cheltuielile proprietății evaluate și estimează valoarea printr-un proces de capitalizare.
3.10 Valoarea intrinsecă . În anumite țări, suma considerată, pe baza
evaluării faptelor disponibile, ca fiind valoarea “adevărată”
GN 5, Evaluarea bunurilor mobile 261Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
sau “reală” a unui element. Este un concept pe termen lung de
valoare nebazată pe piață , care aplatizează fluctuațiile de preț
pe termen scurt.
3.11 Amenajările și construcțiile proprietății închiriate sau
amenajările făcute de locatar. Amenajările fixe sau amenajările
terenurilor și clădirilor, realizate și plătite de către locatar pentru a satisface necesitățile sale; în mod normal trebuie luate de către locatar după expirarea contractului de închiriere; scoaterea acestor amenajări nu trebuie să provoace distrugerea proprietății imobiliare. A se vedea și Bunuri mobile, Accesorii comerciale sau accesoriile locatarului.
3.12 Abordarea prin comparație . O cale generală de estimare a
valorii indicată pentru bunurile mobile sau pentru un drept de proprietate asupra bunurilor mobile, care utilizează una sau mai multe metode care compară subiectul cu bunuri similare sau cu drepturi de proprietate asupra bunurilor similare. Această abordare a evaluării bunurilor mobile depinde de cunoștințele de piață ale evaluatorului și de experiență precum și de informațiile publicate despre elementele comparabile.
3.13 Valoarea de piață , a se vedea IVS 1, paragraful 3.1.
3.14 Proprietate mobiliară. Un concept legal care se referă la
toate drepturile, interesele și beneficiile ce derivă din dreptul de proprietate asupra obiectelor altele decât proprietatea imobiliară. În anumite țări, obiectele proprietății mobiliare sunt numite în mod legal bunuri mobile pentru a se deosebi de proprietatea imobiliară, care se poate referi fie la dreptul real imobiliar, fie la proprietatea imobiliară. Obiectele din categoria bunurilor mobile pot fi corporale, cum ar fi bunurile mobile corporale sau necorporale, cum ar fi o creanță sau un brevet de invenție. Obiectele din categoria bunurilor mobile corporale nu sunt anexate în permanență proprietății imobiliare și în general sunt caracterizate prin caracterul lor mobil. A se vedea și Obiectele de colecție; instalații și accesorii; Mobilier, instalații și echipamente; Bunuri mobile; Amenajările și construcțiile proprietății închiriate sau amenajările făcute de locatar; Instalații, mașini și echipamente; Accesorii comerciale sau accesoriile locatarului.
3.15 Bunuri mobile. Termen legal utilizat în anumite țări pentru a
desemna componente ale bunurilor mobile spre deosebire de proprietatea imobiliară, care se referă la bunurile imobiliare. Bunurile mobile includ elementele corporale sau necorporale
GN 5, Evaluarea bunurilor mobile 262Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
care nu reprezintă proprietate imobiliară. A se vedea și
proprietatea mobiliară.
3.16 Instalații, mașini și echipamente
(i) Active care sunt destinate utilizării continue în activitățile unei
întreprinderi/entități incluzând clădiri specializate temporare; utilaje (mașini individuale sau ansamble de mașini, instalații comerciale și amenajările proprietății închiriate) și alte categorii de active, identificate corespunzător.
(ii) Active corporale care: (a) sunt deținute de o întreprindere/entitate pentru a fi
utilizate în producția de bunuri sau în prestarea de servicii, pentru a fi închiriate terților sau pentru a fi folosite scopuri administrative; și
(b) se așteaptă să fie utilizate pe parcursul mai multor
perioade de timp.
3.17 Vânzare prin acord privat. O vânzare negociată și tranzacționată
între persoane și nu prin licitație publică sau prin altă metodă. Prețul de vânzare plătit într-o vânzare prin acord privat este, în general, cunoscut numai de părțile care participă la tranzacție și nu este public. A se vedea și Prețul de licitație, Prețul de lichidare a stocului.
3.18 Evaluator profesionist de proprietăți. O persoană care deține
calificările, abilitățile și experiența necesară pentru a estima valoarea proprietății pentru o diversitate de scopuri incluzând tranzacții care presupune cedarea dreptului de proprietate asupra bunurilor, a proprietății considerată garanție pentru asigurarea împrumuturilor, a proprietății care face obiectul unor litigii sau în pentru impozitare și a proprietății tratate ca active imobilizate în rapoartele financiare.
3.19 Accesorii comerciale sau accesoriile locatarului. Accesorii
mobiliare anexate de locatar proprietății și folosite la conducerea activității sau afacerii. A se vedea și Amenajările și construcțiile proprietății închiriate sau amenajările făcute de locatar.
3.20 Abordare în evaluare. În general, o cale de estimare a valorii
care folosește una sau mai multe metode specifice de evaluare. În funcție de natura și scopul proprietății pot fi aplicate trei abordări în evaluare. Acestea sunt abordarea prin comparația vânzărilor, abordarea prin cost și abordarea prin capitalizarea venitului.
GN 5, Evaluarea bunurilor mobile 263Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Aplicarea acestora va permite evaluatorului să determine valoarea
de piață sau o altă valoare diferită de valoarea de piață .
3.21 Metodă de evaluare. O cale specifică de estimare a valorii din
cadrul abordărilor în evaluare.
3.22 Procedură de evaluare. Acțiunea, modul și tehnica de îndeplinire
a pașilor specifici metodei de evaluare.
4.0 Relația cu Standardele de Contabilitate
4.1 În unele situații, evaluarea bunurilor mobile efectuată împreună
cu evaluarea proprietății imobiliare și/sau a întreprinderii oferă o bază în determinarea gradului de depreciere a anumitor active imobilizate. În acest caz, evaluarea bunurilor mobile în sine poate
sau nu să reprezinte principalul motiv al evaluării, însă împletirea serviciilor oferite de evaluatorul de bunuri mobile, de evaluatorul de întreprinderi și/sau de evaluatorul de proprietăți imobiliare este necesară pentru a aloca și reflecta corect valoarea de piață a
activelor care vor fi incluse în situația financiară.
5.0 Instrucțiuni de aplicare
5.1 Evaluările de bunuri mobile pot fi solicitate pentru mai multe
utilizări incluzând raportarea financiară, achiziții și vânzări/cedări, asigurare și impozitare.
5.1.1 Când scopul evaluării necesită o estimare a valorii de piață ,
evaluatorul va aplica definițiile, procesele și meto dologiile
consecvente cu prevederile conținute în IVS 1.
5.1.2 În cazurile în care un contract implică o bază de valoare
diferită valoarea de piață , de ex. valoarea de asigurare sau
valoarea de recuperare, evaluatorul va identifica foarte clar tipul de valoare implicată, va defini o astfel de valoare și va face toți pașii necesari pentru a prezenta diferența între estimarea acelui tip de valoare și estimarea valorii de piață ,
conform IVS 2.
5.2 Evaluatorul va face toți pașii necesari pentru a asigura
că toate sursele de informare consultate sunt credibile și adecvate procesului de evaluare. În multe situații, verificarea
completă a unor surse de informații secundare sau terțiare nu intră în atribuțiile evaluatorului. Ca urmare, evaluatorul va întreprinde toate acțiunile necesare pentru a verifica exactitatea
GN 5, Evaluarea bunurilor mobile 264Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
și corectitudinea surselor de informații, așa cum se obișnuiește pe
piața (piețele) și în zona unde se face evaluarea.
5.3 Pentru evaluările bunurilor mobile nu este ceva neobișnuit
ca evaluatorul de bunuri mobile să solicite și să se bazeze pe serviciile altor evaluatori profesioniști de proprietăți și/sau altor specialiști. Astfel, parametrii de responsabilitate referitori la
clasificarea elementelor proprietății de evaluat trebuie stabiliți între evaluatorii diferitelor discipline pentru a se asigura că nimic nu a fost omis sau dublu înregistrat. Un exemplu uzual
îl reprezintă încrederea acordată unui evaluator de proprietăți imobiliare, care evaluează componentele proprietății imobiliare ale proprietății. În cazul în care se apelează și la serviciile altor
experți, evaluatorul de bunuri mobile:
5.3.1 va face verificările necesare pentru a se asigura că astfel
de servicii sunt îndeplinite integral iar concluziile sunt rezonabile și credibile, sau
5.3.2 va dezvălui faptul că o astfel de verificare nu a fost
făcută.
5.4 Evaluatorii de bunuri mobile trebuie să se bazeze, în mod
frecvent, pe informațiile primite de la client sau de la reprezentanții acestuia. În rapoartele de evaluare, verbale sau scrise, sursele tuturor informațiilor luate în considerare vor fi prezentate de evaluator, iar aceste informații vor fi verificate ori de câte ori este posibil acest lucru în mod rezonabil.
5.5 Chiar dacă multe din principiile, metodele și tehnicile de evaluare
a bunurilor mobile sunt asemănătoare cu cele din alte domenii de evaluare, evaluările de bunuri mobile necesită cerințe speciale
de pregătire, instruire, cunoștințe și experiență.
5.6 Cerințele pentru rapoartele de evaluare sunt menționate
în Codul Deontologic din Standardele Internaționale de Evaluare și în IVS 3, Raportarea evaluării. În cazul bunurilor mobile, raportul de evaluare trebuie să cuprindă:
5.6.1 Identificarea bunurilor și a dreptului de proprietate
asupra bunului care va fi evaluat (amplasarea obiectului care este bun mobil și adresa proprietarului);
5.6.2 Data intrării în vigoare a evaluării;
GN 5, Evaluarea bunurilor mobile 265Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.6.3 Baza sau definiția valorii;
5.6.4 Identificarea deținătorului dreptului de proprietate
sau partea inițiatoare (n.b., în unele țări, identitatea posesorului dreptului de proprietate nu poate fi făcută publică din motive de confidențialitate) ;
5.6.5 Scopul și utilizarea evaluării;
5.6.6 Condițiile evaluării;
5.6.7 Drepturi de retenție și servituți asupra proprietății; și
5.6.8 O declarație de conformitate (semnată și datată) .
5.7 Factorii care trebuie luați în considerare (însă nu neapărat
raportați) de către evaluatorul de bunuri mobile includ:
5.7.1 Drepturile, privilegiile sau condițiile aferente dreptului
de proprietate asupra bunurilor în cauză
5.7.1.1 Drepturile de proprietate sunt stabilite în diferite
documente legale.
5.7.1.2 Drepturile și condițiile conținute în contractul
proprietarului sau în schimbul de corespondență; aceste drepturi pot sau nu să fie transferate unui nou proprietar al bunurilor în cauză.
5.7.1.3 Documentele pot conține restricții asupra
transferului de proprietate ca și prevederi care stipulează baza de evaluare care trebuie adoptată, în cazul transferării proprietăți.
5.7.2 Natura bunurilor și istoricul dreptului de proprietate
(proveniență)
5.7.2.1 Transferuri sau vânzări anterioare ale proprietății.
5.7.3 Perspectiva economică ce ar putea afecta bunurile
în cauză, inclusiv perspectiva politică și politica guvernamentală.
5.7.4 Condițiile și perspectivele unei piețe specifice comerțului
cu bunuri mobile care pot afecta bunurile în cauză .
GN 5, Evaluarea bunurilor mobile 266Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.7.5 Mențiunea că bunurile în cauză au sau nu valoare
necorporală
5.7.5.1 Dacă valoarea necorporală este inerentă bunurilor
mobile, evaluatorul trebuie să se asigure că valoarea necorporală este reflectată în întregime, indiferent dacă valoarea necorporală identificabilă a fost sau nu a fost evaluată distinct.
5.7.5.1.1 Valoarea necorporală, atât cât este posibil,
trebuie diferențiată de valoarea proprie tății
corporale.
5.7.5.2 Este esențial ca evaluatorul să fie conștient de
limitările legale și de condițiile care derivă din legile țării în care există bunurile.
5.7.5.3 Adesea, în special când pentru evaluare se utilizează
tranzacțiile de achiziție, este dificil să se obțină informațiile adecvate. Dacă prețul real al tranzacției poate fi făcut public, evaluatorul s-ar putea să nu afle ce garanții și indemnizații a acordat vânzătorul, dacă înainte de achiziție s-au obținut de la vânzător bani numerar sau alte active, cum trebuie alocată valoarea pe activele achiziționate, sau care a fost efectul impozitării asupra tranzacției.
5.7.5.4 Datorită motivelor explicate în paragraful 5.7.5.3,
informațiile asupra comparabilelor trebuie utilizate întotdeauna cu atenție, adesea fiind necesară efectuarea unor corecții. Când se utilizează rezultatele publice ale licitației, trebuie avut în vedere că acele rezultate pot reprezenta tranzacții pentru un sector de piață mic. Pot fi necesare corecții pentru diferențele datorate nivelelor de piață diferite.
5.7.6 Orice alte informații pe care evaluatorul le consideră a fi
relevante.
5.8 Evaluările de bunuri mobile realizate prin abordarea prin
comparația vânzărilor
5.8.1 Abordarea prin comparația vânzărilor compară proprie tatea
în cauză cu proprietăți similare și/sau drepturi de proprietate asupra proprietăților care au fost vândute pe piețele libere.
GN 5, Evaluarea bunurilor mobile 267Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.8.2 Cele două surse uzuale de informații, utilizate î n abordarea
prin comparația vânzărilor , sunt rezultatele publicate ale
licitațiilor și tranzacțiile raportate de către firmele angajate în mod curent în comercializarea proprietăților similare.
5.8.3 În abordarea prin comparația vânzărilor trebuie să existe o
bază rezonabilă și credibilă pentru comparații cu proprietăți similare. Aceste proprietăți similare sunt cele comercializate periodic pe aceeași piață ca și cele în cauză sau pe o piață care este influențată de aceleași variabile economice. Comparația trebuie făcută într-o manieră clară și fără ambiguități. Factorii ce trebuie luați în considerare, pentru a stabili existența unei baze de comparație rezonabilă, includ:
5.8.3.1 Asemănarea cu bunurile în cauză din punctul de
vedere al caracteristicilor descriptive, calitative și cantitative.
5.8.3.2 Cantitatea și verificabilitatea datelor asupra
bunurilor similare.
5.8.3.3 Dacă prețul bunurilor similare reprezintă o
tranzacție în condiții nepărtinitoare (deci prețul a fost stabilit în mod obiectiv).
5.8.3.4 O cercetare minuțioasă, imparțială, asupra bunurilor
similare este necesară pentru a stabili independența și credibilitatea evaluării. Cercetarea ar trebui să includă criterii simple și obiective pentru selectarea bunurilor similare.
5.8.3.5 T rebuie efectuată o analiză comparativă a
asemănărilor și diferențelor calitative și cantitative dintre bunuri similare și bunurile în cauză.
5.8.3.6 Acolo unde este cazul, pot fi necesare anumite
corecții pentru a face mai comparabilă valoarea bunurilor similare cu cea a bunurilor în cauză. Aceste corecții pot fi necesare în cazul elementelor neobișnuite, nerepetabile și unice.
5.8.3.7 După caz, trebuie făcute corecții pentru diferențele
referitoare la dreptul de proprietate asupra bunurilor în cauză și asupra bunurilor similare în ceea ce privește caracterul și influența unei astfel de proveniențe sau posibilitatea de comercializare/vânzare sau lipsa acestora, dacă e cazul.
GN 5, Evaluarea bunurilor mobile 268Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.8.4 Când la o evaluare sunt utilizate tranzacțiile anterioare ale
bunurilor în cauză, pot fi necesare anumite corecții în ce privește trecerea timpului, modificările aduse bunurilor, și pentru circumstanțele modificate ale economiei, industriei, aprecierile specialiștilor și activitatea întreprinderilor în care astfel de bunuri sunt comercializate.
5.8.5 Uzanțele de evaluare sau metodele empirice, pot fi utile în
evaluarea bunurilor sau a dreptului de proprietate asupra unui element din categoria de bunuri mobile. Totuși, valorilor rezultate din utilizarea unor astfel de uzanțe nu ar trebui să li se dea o importanță deosebită, cu excepția cazului în care se poate dovedi că vânzătorii și cumpărătorii se bazează foarte mult pe ele.
5.9 Evaluările de bunuri mobile efectuate prin abordarea prin cost
5.9.1 Abordarea prin cost ia în considerare, ca substitut pentru
cumpărarea unui anumit bun mobil, posibilitatea creării unui alt bun mobil care să înlocuiască originalul sau a unui bun mobil care ar putea avea aceeași utilitate, fără a ține cont de costurile întârzierii fabricației.
5.9.2 Estimarea evaluatorului se bazează pe costul de reproducție
sau de înlocuire a proprietății sau activului de evaluat.
5.9.2.1 Costul de înlocuire se referă la suma pe care
persoană se așteaptă să o plătească pentru un obiect cu aceeași vechime, mărime, culoare și condiție. În general, se încearcă să se stabilească prețul unui exemplar alternativ sau unei reproduceri/copii a elementului original, cât mai apropiată de original în ceea ce privește natura, calitatea și vechimea materialelor, însă creată prin metodele moderne de realizare.
5.9.2.1.1 În cazul unor active cum sunt antichitățile
sau tablourile de valoare, înlocuirea nu se poate realiza, indiferent de cost.
5.9.2.1.2 Costul de reproducție se referă la suma
pe care o persoană se așteaptă să o plătească pentru o copie exactă (facsimil)
a elemen tului original, realizată cu
GN 5, Evaluarea bunurilor mobile 269Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
materiale care au o natură, calitate și
vechime similară și prin metodele de realizare din perioada originală.
5.9.2.1.3 Pe parcursul timpului, anumite elemente
ale bunurilor mobile care nu sunt afectate de deprecierea fizică pot să-și majoreze valoarea deoarece costul curent de înlocuire sau de reproducție ale acestora crește mai repede decât prețul lor curent.
5.9.3 Aplicarea abordării prin cost este recomandată în special
în cazul evaluării bunurilor mobile precum produse fabricate sau articole care există în mai multe exemplare, de ex. tipărituri, figurine din porțelan, sau produse restaurate.
5.10 Evaluările de bunuri mobile prin abordarea prin capitali zarea
venitului
5.10.1 Abordarea prin capitalizarea venitului ia în considerare
informațiile despre venitul și cheltuiala aferente proprietății evaluate și estimează valoarea printr-un proces de capitalizare.
5.10.2 Aplicarea abordării prin capitalizarea venitului poate
fi recomandată la evaluarea mobilierului, accesoriilor și a echipamentului esențiale pentru funcționarea proprietăți lor precum, hoteluri, apartamente mobilate și îngrijirea sănătății.
5.10.2.1 Mobilierul, accesoriile și echipamentele pot fi
supuse unei utilizări intense necesitând astfel o înlocuire periodică pentru a menține caracterul atractiv și utilitatea unui complex.
5.10.2.2 Duratele de viață utilă ale mobilierului,
acceso riilor și echipamentelor sunt estimate pe baza calității și durabilității lor și în funcție de cât de mult sunt utilizate. Apoi se poate calcula o me die a duratelor de viață utilă pentru aceste
obiecte.
5.10.2.3 Un cost de înlocuire viitor estimat pentru
ele mentele mobilierului, accesoriilor și echipamen telor este împărțit la această durată (durată me die de viață utilă) pentru a obține
o alocare anuală de înlocuire/fond anual de
GN 5, Evaluarea bunurilor mobile 270Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
reînnoire. Fondul de înlocuire/fondul de reînnoire
este inclus în cheltuielile/costurile de funcționare ale entității.
5.11 Procese de reconciliere
5.11.1 Concluzia asupra valorii va fi bazată pe 5.11.1.1 definiția valorii; 5.11.1.2 scopul și destinația evaluării; și pe 5.11.1.3 toate informațiile relevante de la data evaluării
necesare pentru îndeplinirea misiunii.
5.11.2 Concluzia asupra valorii se va baza și pe estimările
rezultate din aplicarea metodelor de evaluare.
5.11.2.1 Selectarea și susținerea abordărilor, metodelor
și procedurilor adecvate de evaluare depind de raționamentul profesional al evaluatorului.
5.11.2.2 Evaluatorul trebuie să-și utilizeze raționamentul
său profesional în procesul de evaluare, când apreciază importanța/credibilitatea fiecărei estimări de valoare. Evaluatorul trebuie să prezinte raționamentul profesional și justificarea pentru metodele de evaluare folosite și pentru importanța acordată metodelor în urma cărora a rezultat valoarea finală, când aceasta este cerută.
6.0 Data intrării în vigoare
6.1 Prezentul Standard Internațional de Practică în Evaluare a intrat în
vigoare începând cu 30 aprilie 2003.
GN 5, Evaluarea bunurilor mobile 271Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Standard Internațional de Practică în Evaluare
nr. 6 – GN 6Evaluarea întreprinderii
1.0 Introducere
1.1 Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare (IVSC) a
adoptat acest Standard pentru a îmbunătăți conținutul și calitatea
evaluărilor de întreprinderi în cadrul comunității internaționale,
în beneficiul orientării utilizatorilor situațiilor financiare și ai evaluărilor de întreprinderi.
1.2 Evaluările de întreprinderi sunt solicitate și efectuate, în mod
uzual, pentru stabilirea valorii de piață ca bază de evaluare,
conform prevederilor din Standardul Internațional de Evaluare
1 (IVS 1). Atunci când sunt folosite alte baze de evaluare, sunt aplicabile prevederile din IVS 2, cu explicațiile și clarificările adecvate.
1.3 În general, conceptele, procesele și metodele aplicate în evaluarea
întreprinderilor sunt similare cu cele folosite pentru alte tipuri de evaluări. Anumiți termeni pot avea sensuri sau utilizări diferite. Acele diferențe permit clarificări importante oriunde ar fi folosite. Acest GN prezintă definițiile importante utilizate în evaluările de întreprinderi.
1.4 Evaluatorii și utilizatorii serviciilor de evaluare trebuie să facă
distincție între valoarea unei entități de afaceri, evaluarea activelor
deținute de o astfel de entitate și alte diferite aplicații posibile ale întreprinderii sau considerațiile de continuitate a activității întâlnite în evaluarea drepturilor legate de proprietatea imobiliară. Un exemplu în acest sens sunt evaluările proprietăților generatoare de afaceri (A se vedea Tipuri de proprietate, paragraful 4.3.2).
2.0 Arie de aplicabilitate
2.1 Acest GN este elaborat pentru a sprijini efectuarea sau utilizarea
evaluărilor de întreprinderi.
2.2 În plus, față de elementele care sunt comune cu alte Standarde
Internaționale de Evaluare, acest GN conține o analiză mai
amănunțită a procesului de evaluare a întreprinderii. Această
analiză are rolul de a prezenta o bază de comparație cu alte tipuri de evaluări, însă nu trebuie considerată ca fiind obligatorie sau
Standard Internațional de Practică ân Evaluare 6
GN 6, Evaluarea întreprinderii 273Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
limitativă, cu excepția prevederilor stabilite ca atare în acest GN
sau în alte Standarde Internaționale de Evaluare.
2.3 Deoarece în evaluarea întreprinderii pot fi aplicabile și alte
principii de bază ale evaluării, ca și Standardele Internaționale de Evaluare, acest GN trebuie înțeles ca încorporând toate celelalte paragrafe aplicabile din Standardele IVSC.
3.0 Definiții
3.1 Abordare în evaluare. În general, o cale de estimare a valorii prin
folosirea uneia sau mai multor metode specifice de evaluare. (A se vedea și Abordarea bazată pe active, Abordarea prin piață și Abordarea prin capitalizarea venitului).
3.2 Abordare bazată pe active. Cale de estimare a valorii unei
întreprinderi și/sau unei participații la capital utilizând metode bazate pe valoarea de piață a activelor individuale ale
întreprinderii, minus datoriile.
3.3 Abordare prin capitalizarea venitului. O cale generală de estimare
a valorii întreprinderii, participații sau unei acțiuni prin folosirea uneia sau mai multor metode prin care valoarea este estimată prin convertirea beneficiilor (câștigurilor) anticipate în valoare a capitalului.
3.4 Abordare prin piață. O cale generală de estimare a valorii unei
întreprinderi, participații sau unei acțiuni prin folosirea uneia sau mai multor metode care compară subiectul evaluat cu alte întreprinderi similare, participații sau acțiuni similare care au fost vândute.
3.5 Active nete. Active totale minus datorii totale.
3.6 Capital investit. Suma dintre capitalul propriu și datoriile pe
termen lung.
3.7 Capitalizare:
3.7.1 Transformarea venitului în valoare. 3.7.2 Structura capitalului unei întreprinderi. 3.7.3 Recunoașterea unei cheltuieli mai degrabă sub formă de
activ decât sub formă de cheltuieli curente.
GN 6, Evaluarea întreprinderii 274Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
3.8 Companie operațională. O întreprindere care desfășoară o
activi tate economică prin producerea, vânzarea sau tranzacționarea unui produs sau serviciu.
3.9 Continuitatea activității.
3.9.1 O întreprindere în exploatare. 3.9.2 O premisă a evaluării, conform căreia evaluatorii și
contabilii consideră o întreprindere ca un stabiliment/entitate care își va continua activitatea de exploatare într-un orizont de timp nelimitat. Premisa continuității activității reprezintă o alternativă la premisa lichidării. Adoptarea premisei continuității activității permite ca întreprinderea să fie evaluată la o valoare mai mare decât valoarea ei de lichidare și este esențială pentru estimarea valorii de piață
a întreprinderii.
3.10 Control . Autoritatea de a guverna managementul și politicile unei
întreprinderi.
3.11 Control majoritar. Gradul de control asigurat de o poziție
majoritară.
3.12 Cost de înlocuire nou. Costul curent al unui element nou, similar,
care are o utilitate aproape echivalentă cu cea a elementului evaluat.
3.13 Cost de reproducție nou. Costul curent al unui element nou,
identic.
3.14 Data efectivă. Data la care se aplică opinia evaluatorului în ceea
ce privește valoarea (denumită și data evaluării ).
3.15 Data raportului. Data raportului de evaluare. Poate fi aceeași sau
poate fi diferită de data evaluării.
3.16 Discont pentru lipsă de control. Un procentaj sau o sumă dedus(ă)
din valoarea unei participații (pachet de acțiuni) calculată ca pro-rata din valoarea totală a întreprinderii, care reflectă lipsa unora sau a tuturor drepturilor de control.
3.17 Discont pentru nelichiditate. Sumă sau procentaj care se deduce
dintr-o participație la capital pentru a reflecta lipsa de lichiditate.
GN 6, Evaluarea întreprinderii 275Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
3.18 Discont pentru participație minoritară. Discont aplicabil la o
participație minoritară care, reflectă lipsa puterii de control.
3.19 Evaluarea întreprinderii. Actul sau procesul prin care se ajunge la
o opinie sau la o estimare a valorii unei afaceri sau întreprinderi/entități sau unei participații la aceasta.
3.20 Evaluator de întreprindere. O persoană care prin pregătire,
instruire și experiență este calificată să efectueze o evaluare a unei întreprinderi, participații, acțiuni și/sau a activelor necorporale.
3.21 Factor de capitalizare. Orice multiplu utilizat pentru a transforma
venitul în valoare.
3.22 Flux de numerar (cash flow). Profitul net plus amortizarea și alte
cheltuieli non-cash (numit și flux brut de numerar ). Tipurile de
flux de numerar sunt definite în Glosar.
3.23 Flux net de numerar. Pentru o perioadă de exploatare, numerarul
care rămâne după ce au fost finanțate toate necesitățile întreprinderii. Fluxul net de numerar poate fi disponibil pentru
acționari sau disponibil pentru capitalul investit.
3.23.1 Flux net de numerar disponibil pentru acționari este
calculat prin următoarea formulă:
Profit net curent plus amortizare și alte cheltuieli non-
cash, minus cheltuieli de capital, minus creșterile fondului de rulment, plus creșterea anuală a datoriilor purtătoare de dobânzi, după scăderea restituirilor de credite.
3.23.2 Flux net de numerar disponibil pentru capitalul investit
(sau pentru firmă) este calculat prin următoarea formulă:
Profit brut din exploatare, minus impozitul pe profit, plus
amortizarea și alte cheltuieli non-cash, minus cheltuieli de capital, minus creșterile fondului de rulment.
3.24 Fond comercial (goodwill) . Acel activ necorporal care apare ca
rezultat al numelui comercial, reputației, clientelei, localizării, produselor și altor factori similari care produc beneficii economice.
3.25 Fond de rulment. Diferența dintre activele curente (circulante) și
datoriile curente.
3.26 Holding. O afacere care încasează venituri de pe urma activelor
sale.
3.27 Întreprindere . Vezi întreprindere/entitate economică.
GN 6, Evaluarea întreprinderii 276Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
3.28 Întreprindere/entitate economică. O entitate comercială,
industrială, de servicii sau de investiții care desfășoară o activitate economică.
3.29 Metodă de evaluare. În cadrul abordărilor în evaluare, o cale
specifică de estimare a valorii.
3.30 Participare minoritară. Poziția proprietarului care-i asigură sub
50% din voturile totale ale unei întreprinderi.
3.31 Poziție majoritară. Poziția proprietarului care deține peste 50%
din voturile totale într-o întreprindere.
3.32 Primă de control. Plusul de valoare aferent pachetului de control,
care reflectă puterea sa de control, în contrast cu un pachet minoritar.
3.33 Procedură de evaluare. Acțiunea, modul și tehnica de îndeplinire
a etapelor unei metode de evaluare.
3.34 Rată de actualizare. O rată a rentabilității utilizată pentru a
converti o sumă de bani, de plătit sau de primit în viitor, în valoare prezentă.
3.35 Rată de capitalizare. Orice divizor (de obicei, exprimat procentual)
care este folosit pentru a transforma venitul în valoare.
3.36 Rată de evaluare. Un factor în care o valoare sau un preț servesc
ca numărător, iar datele financiare, de funcționare sau fizice, servesc ca numitor.
3.37 Rata rentabilității. Mărimea profitului (pierderii) și/sau a
modificării valorii realizate sau anticipate a unei investiții, exprimată în procente din valoarea acelei investiții.
3.38 Structura capitalului. Elementele componente ale capitalului
investit.
3.39 Valoare contabilă corectată. Valoarea contabilă care rezultă
atunci când valoarea unuia sau mai multor active sau datorii este corectată prin adăugare, eliminare sau modificare de sume față de valoarea lor de înregistrare contabilă.
GN 6, Evaluarea întreprinderii 277Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
3.40 Valoare netă contabilă
3.40.1 Referitor la active, costul capitalizat al unui activ minus
amortizarea cumulată și orice pierdere cumulată din depreciere, așa cum apare înregistrată în contabilitatea întreprinderii.
3.40.2 Referitor la o întreprindere/entitate, diferența între
activele totale (după scăderea amortizării cumulate și oricărei pierderi din depreciere) și datoriile totale, așa cum acestea apar în bilanț.
3.41 Valoare de piață. A se vedea IVS 1, paragraful 3.1.
3.42 Valoarea de exploatare continuă
3.42.1 Valoarea unei întreprinderii sau a unei participații la
aceasta, ca activitate în desfășurare.
3.42.2 Elementele necorporale ale valorii unei întreprinderi în
exploatare, care rezultă din factori cum ar fi: deținerea de forță calificată de muncă; o instalație funcțională și existența licențelor, sistemelor și procedurilor necesare.
3.43 Venit net. Venituri totale minus cheltuieli totale, inclusiv impozitele
aferente.
3.44 Viață economică. Perioada în care proprietatea poate fi utilizată în
mod profitabil.
4.0 Relația cu Standardele de Contabilitate
4.1 Evaluările de întreprinderi sunt utilizate în mod uzual ca bază
pentru alocarea diferitelor active, necesară în cazul elaborării sau retratării situațiilor financiare. În acest context, evaluatorii de întreprinderi reflectă valoarea de piață a tuturor componentelor
bilanțului contabil al unei societăți pentru a fi în concordanță cu Standardele de Contabilitate, având în vedere convenția care reflectă efectul modificării prețurilor.
4.2 În unele situații, evaluarea întreprinderii furnizează o bază pentru
estimarea mărimii deprecierii anumitor active imobilizate. În acest caz, evaluarea întreprinderii poate sau nu să fie principalul
GN 6, Evaluarea întreprinderii 278Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
motiv pentru evaluare, iar împletirea serviciilor evaluatorului de
întreprinderi cu cele ale evaluatorului de proprietăți imobiliare, de exemplu, este necesară pentru o alocare și reflectare corectă în situația financiară, a valorii de piață a activelor.
4.3 Alte considerații referitoare la relația dintre evaluările de
întreprinderi și Standardele de Contabilitate sunt similare cu prevederile prezentate în Standardul Internațional de Aplicație în Evaluare 1 (IV A 1).
5.0 Instrucțiuni de aplicare
5.1 Evaluările de întreprinderi pot fi necesare pentru mai multe
utilizări posibile care includ achiziționări și vânzări de întreprinderi individuale, fuziuni, evaluarea participațiilor deținute de acționari și altele asemănătoare.
5.1.1 Când scopul evaluării necesită o estimare a valorii de
piață , evaluatorul va aplica definițiile, procedurile și
metodologiile compatibile cu prevederile conținute în IVS 1.
5.1.2 În cazurile în care un angajament implică o bază de
evaluare diferită de valoarea de piață , evaluatorul va
identifica foarte clar tipul de valoare implicată, va defini o astfel de valoare, și va face toți pașii necesari pentru a face distincția între estimarea acelui tip de valoare și estimarea valorii de piață .
5.2 Dacă, în opinia evaluatorului, anumite aspecte ale unui
angajament indică faptul că este necesară și adecvată o deviere față de orice prevedere din IVS sau din acest GN, o astfel de deviere va fi menționată, iar motivul pentru care a fost făcută va fi clar menționat în orice rapoarte de evaluare (verbale sau scrise) prezentate de evaluator. Cerințele pentru rapoartele de evaluare sunt conținute în Codul Deontologic IVS și în IVS 3, Raportarea evaluării.
5.3 Evaluatorul va face toți pașii necesari pentru a se asigura că
toate sursele de informații consultate sunt credibile și adecvate procesului de evaluare. În multe cazuri, o verificare completă a
surselor de informații secundare sau terțiare nu intră în atribuțiile evaluatorului. Prin urmare, evaluatorul va întreprinde toate
GN 6, Evaluarea întreprinderii 279Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
acțiunile necesare pentru a verifica exactitatea și corectitudinea
surselor de informații, așa cum se obișnuiește pe piața și în zona unde se face evaluarea.
5.4 Pentru evaluarea întreprinderii este normal ca evaluatorul
de întreprinderi să ceară și să se bazeze pe ajutorul altor evaluatori și/sau al altor profesioniști. Un exemplu uzual în
acest sens este recurgerea la ajutorul unui evaluator de proprietăți imobiliare, care evaluează componentele proprietății imobiliare deținute de întreprinderea respectivă. În cazul în care se apelează
și la serviciile altor experți, evaluatorul de întreprinderi:
5.4.1. va face verificările necesare pentru a se asigura că astfel
de servicii sunt îndeplinite integral, iar concluziile sunt rezonabile și credibile; sau
5.4.2. va menționa faptul că o astfel de verificare nu a fost
făcută.
5.5 Evaluatorii de întreprinderi trebuie să se bazeze, în mod
frecvent, pe informațiile primite de la client sau de la reprezentanții acestuia. În rapoartele de evaluare, verbale sau scrise, sursele tuturor informațiilor luate în considerare vor fi prezentate de evaluator, iar aceste informații vor fi verificate ori de câte ori este posibil, în mod rezonabil.
5.6 Chiar dacă multe din principiile, metodele și tehnicile evaluării
de întreprinderi sunt asemănătoare cu cele din alte domenii de evaluare, evaluările de întreprinderi necesită cerințe speciale de pregătire, instruire, cunoștințe și experiență.
5.7 Continuitatea activității are câteva înțelesuri/sensuri în
contabilitate și în evaluare. În câteva contexte, continuitatea
activității reprezintă o premisă prin care evaluatorii și contabilii consideră o întreprindere ca o unitate care-și va continua exploatarea într-un timp nedefinit.
5.7.1 Premisa continuității activității reprezintă o alternativă
la premisa lichidării. Adoptarea premisei continuității activității permite ca întreprinderea să fie evaluată la o valoare mai mare decât valoarea ei de lichidare și este esențială pentru estimarea valorii de piață a
întreprinderii .
GN 6, Evaluarea întreprinderii 280Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.7.1.1 În lichidări, valoarea multor active necorporale
(de exemplu fondul comercial) tinde spre zero, iar valoarea tuturor activelor corporale reflectă circumstanțele lichidării. Și cheltuielile asociate cu lichidarea (comisioane de vânzări, onorarii, impozite și taxe, alte costuri de închidere, cheltuielile administrative pe timpul încetării activității și pierderea de valoare a stocurilor) sunt calculate și deduse din valoarea estimată a întreprinderii.
5.8 Pentru a realiza evaluări competente de întreprinderi, este
importantă atenția acordată activității curente de piață și cunoașterii tendințelor economice relevante. Pentru a
estima valoarea de piață a unei întreprinderi, evaluatorii
de întreprinderi identifică și estimează mărimea impactului unor astfel de considerații în evaluările lor și în rapoartele de evaluare.
5.9 Descrierea misiunii de evaluare a întreprinderii trebuie să
cuprindă:
5.9.1 identificarea întreprinderii, a pachetului de acțiuni
sau valorii mobiliare care trebuie evaluată;
5.9.2 data efectivă a evaluării;
5.9.3 definiția valorii;
5.9.4 deținătorul dreptului de proprietate;
5.9.5 scopul și utilizarea evaluării.
5.10 Evaluatorul de întreprinderi trebuie să ia în considerare
următorii factori:
5.10.1 Drepturile, privilegiile sau condițiile aferente
dreptului de proprietate, fie că sunt deținute de o societate pe acțiuni, o societate cu răspundere limitată sau de un proprietar individual.
5.10.1.1 Drepturile de proprietate sunt stabilite în
diferite documente legale. În diferite țări, aceste documente pot fi articole din actele constitutive, statute, acorduri de asociere, acorduri între acționari etc.
GN 6, Evaluarea întreprinderii 281Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.10.1.2 Drepturile și obligațiile proprietarului
participa ției sunt înscrise în documente ale întreprinderii. Unele drepturi și condiții pot fi conținute într-un contract de proprietate sau într-un schimb semnat de corespondență iar aceste drepturi pot fi sau nu transferabile către un nou proprietar.
5.10.1.3 Documentele pot conține restricții cu privire
la transferul dreptului de proprietate precum și prevederi asupra bazei de evaluare care trebuie adoptată, în eventualitatea transferului dreptului respectiv. De exemplu, documentele pot stipula că dreptul care este transferat trebuie să fie evaluat ca o fracțiune, pro-rată din valoarea totală a acțiunilor emise, chiar dacă dreptul care este transferat reprezintă o participație minoritară. În fiecare caz, drepturile aferente proprietății, care este evaluată, ca și drepturile atașate oricărui alt tip de participații, trebuie luate în considerare încă de la început.
5.10.2 Natura întreprinderii și istoricul ei. Din moment ce
valoarea rezultă din beneficiile obținute de viitorul proprietar, istoricul este important deoarece poate reprezenta un reper pentru așteptările privind beneficiile viitoare ale întreprinderii.
5.10.3 Mediul economic ce ar putea afecta întreprinderea în
cauză, inclusiv mediul politic și politica guvernamentală.
Probleme ca rata de schimb valutar, rata inflației și rata dobânzii pot afecta în mod diferit întreprinderile care funcționează în diferite sectoare ale economiei.
5.10.4 Condițiile și perspectiva domeniului de activitate,
care pot afecta întreprinderea în cauză.
5.10.5 Activele, datoriile, capitalul și situația financiară ale
întreprinderii.
5.10.6 Capacitatea întreprinderii de a obține profit și de a
plăti dividende.
5.10.7 Dacă întreprinderea are sau nu valori/active
necorporale.
GN 6, Evaluarea întreprinderii 282Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.10.7.1 Valoarea necorporală se poate prezenta sub
formă de active necorporale identificabile cum ar fi brevete de invenție, mărci comerciale, drepturi de autor, know-how, baze de date etc.
5.10.7.2 De asemenea, valoarea necorporală mai poate
fi conținută în active neidentificabile, adesea numite fond comercial. În acest context se
observă că valoarea fondului comercial este similară cu fondul comercial în accepțiunea contabilității, respectiv de valoare reziduală (cost istoric în termeni contabili) după deducerea valorii tuturor celorlalte active.
5.10.7.3 Dacă întreprinderea deține active necorporale,
evaluatorul trebuie să se asigure că valoarea activelor necorporale este reflectată în totalitate și dacă activele necorporale identificabile au fost sau nu evaluate în mod distinct.
5.10.8 Tranzacțiile anterioare în care au fost implicate
drepturile de proprietate ale întreprinderii în cauză.
5.10.9 Mărimea relativă a participației care trebuie
evaluată.
5.10.9.1 Există diferite nivele de control sau de lipsă
a controlului, în funcție de mărimea partici -pațiilor. În unele cazuri, controlul efectiv poate
fi obținut cu mai puțin de 50% din drepturile de vot. Chiar dacă o singură persoană deține mai mult de 50% din drepturile de vot și are controlul operațional, pot exista anumite decizii, cum ar fi dizolvarea întreprinderii, care pot fi aprobate cu mai mult de 50% din drepturile de vot, precum și decizii care pot fi aprobate cu votul tuturor acționarilor.
5.10.9.2 Este esențial ca evaluatorul să fie atent cu privire
la restricțiile legale și la condițiile menționate de legile statului în care întreprinderea respectivă își desfășoară activitatea.
GN 6, Evaluarea întreprinderii 283Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.10.10 Alte informații de piață , cum ar fi ratele de
rentabilitate ale investițiilor alternative, avantajele conferite de controlul deținut, dezavantajele lipsei de lichiditate etc.
5.10.11 Cotațiile de piață ale acțiunilor tranzacționate pe o
piață reglementată, ca și prețurile de achiziție ale participațiilor sau ale întreprinderilor implicate în același domeniu de activitate.
5.10.11.1 Adesea, în special în tranzacțiile privind
achiziții de întreprinderi, este dificilă sau chiar imposibilă obținerea de informații adecvate. Chiar dacă prețurile de tranzacție pot fi cunoscute, evaluatorul nu are posibilitatea să știe ce garanții și asigurări a acordat vânzătorul, ce condiții au fost oferite sau primite, dacă din societate au fost luate, înainte de achiziție, fonduri sau alte active sau ce impact are regimul de impozitare asupra tranzacției.
5.10.11.2 Informațiile comparabile trebuie întotdeauna
utilizate cu grijă și inevitabil trebuie făcute numeroase corecții. Când se utilizează cursurile pe piața bursieră trebuie să se aibă în vedere că aceste cotații sunt rezultate din tranzacțiile efectuate pentru participații minoritare. Prețul pentru achiziționarea unei societăți în totalitate reprezintă 100% din valoarea întreprinderii. Trebuie făcute corecții (ajustări) pentru diferențele existente în ceea ce privește puterea de control deținută.
5.10.12 Orice alte informații considerate de evaluator ca
relevante.
5.11 Utilizarea situațiilor financiare.
5.11.1 Există trei scopuri ale analizei financiare și
corecțiilor:
5.11.1.1 Înțelegerea relațiilor existente între
ele mentele din contul de profit și pierdere și cele din bilanț, inclusiv a tendințelor care s-
GN 6, Evaluarea întreprinderii 284Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
au manifestat de-a lungul timpului, pentru
aprecierea riscurilor inerente în activitatea întreprinderii, precum și a perspectivelor de performanță financiară viitoare
5.11.1.2 Compararea cu întreprinderi similare pentru
a stabili parametrii de risc și cei de valoare
5.11.1.3 Ajustarea situațiilor financiare istorice
pen tru a estima abilitățile economice precum și perspectivele întreprinderii.
5.12 Pentru a facilita înțelegerea situației economice și a riscului
investiției în întreprindere, situațiile financiare trebuie analizate în termeni 1) monetari, 2) procentuali (elementele din contul de profit și pierderi exprimate ca procentaje din vânzări, iar elementele din bilanț exprimate ca procentaje din totalul activelor înscrise în bilanț) și 3) de rate financiare.
5.12.1 Analiza în termeni monetari , așa cum apare în situațiile
financiare, este utilizată pentru a stabili tendințele și relațiile între conturile de venituri și de cheltuieli ale unei întreprinderi, de-a lungul timpului. Aceste tendințe și relații sunt utilizate pentru a stabili fluxul de venit așteptat a fi generat în viitor precum și necesarul de capital care să permită întreprinderii să genereze acel flux de venit.
5.12.2 Analiza în termeni procentuali compară elementele de
venituri și cheltuieli din conturile de profit și pierdere, cu totalul veniturilor obținute, și elementele de active respectiv datorii din bilanț, cu activele totale. Analiza procentuală este utilizată pentru a compara tendințele relațiilor existente de-a lungul timpului, între elementele de venituri și cele de cheltuieli, sau între posturile din bilanț pentru întreprinderea în cauză sau în raport cu cele ale întreprinderilor similare.
5.12.3 Analiza în termeni de rate financiare este utilizată
pentru a compara riscul relativ al întreprinderii în cauză de-a lungul timpului și cu cel al întreprinderilor similare.
5.13 Pentru estimările valorii de piață a întreprinderii, trebuie
făcute corecții uzuale ale înregistrărilor financiare, în scopul
GN 6, Evaluarea întreprinderii 285Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
de a reflecta cât mai corect realitatea economică, atât în ceea
ce privește fluxul de venit cât și bilanțul contabil.
5.13.1 Corecțiile situației financiare trebuie făcute asupra
datelor financiare raportate, pentru elementele care sunt relevante și semnificative în procesul de evaluare. Corecțiile pot fi adecvate pentru ur mătoarele
motive:
5.13.1.1 Pentru corectarea veniturilor și cheltuielilor
la niveluri care sunt în mod rezonabil reprezentative pentru continuarea activități lor de exploatare;
5.13.1.2 Pentru prezentarea pe o bază consecventă
atât a datelor financiare ale întreprinderii în cauză, cât și cele ale întreprinderilor luate ca bază de comparație;
5.13.1.3 Pentru a converti valorile înregistrate în
valori de piață;
5.13.1.4 Pentru a corecta activele și datoriile din afara
exploatării, precum și veniturile și cheltuielile aferente acestora;
5.13.1.5 Pentru a corecta veniturile și cheltuielile
neeconomicoase.
5.13.2 În funcție de puterea de control aferentă unei
parti cipații supuse evaluării se apreciază dacă o corecție este adecvată sau nu. Pentru drepturile de
control, inclu siv un drept de participație de 100%,
majoritatea corecții lor pot fi adecvate, dacă deținătorul
ar putea să facă modificările implicate de corecție. Pentru evaluarea parti ci pațiilor minoritare, ai căror deținători nu
au autoritatea de a modifica majoritatea elementelor, evaluatorul trebuie să fie atent pentru a reflecta această situație atunci când face corecțiile. Corecțiile uzuale
includ:
5.13.2.1 Eliminarea din contul de profit și pierdere a
unor evenimente extraordinare și a impac tu lui
acestora asupra bilanțului contabil, dacă acest impact există. Din moment ce este
impro babil ca aceste evenimente să se repete, un cum pă rător al unei participații nu va beneficia de
GN 6, Evaluarea întreprinderii 286Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
ele și deci nu le va prevedea în fluxul de venit.
Pot fi necesare corecții și asupra impozitelor. Aceste tipuri de corecții sunt adecvate, în mod tipic, atât pentru evaluarea pachetului de control, cât și a pachetelor minoritare. Exemple de evenimente extraordinare pot fi:
5.13.2.1.1 Greve, dacă nu sunt ceva obișnuit.
5.13.2.1.2 Cheltuielile de punere în funcțiune a
unei instalații.
5.13.2.1.3 Fenomene meteorologice, cum ar fi:
inundații, uragane etc.
5.13.2.2 Evaluatorul trebuie să fie prudent când face
corecții datorate elementelor extraordinare atunci când acestea apar în mai mulți ani,
dar de fiecare dată sunt rezultatul unor evenimente diferite. Multe întreprinderi nu
se confruntă cu evenimente extraordinare în fiecare an; de aceea, evaluatorul trebuie să ia în considerare constituirea unor eventuale provizioane pentru aceste cheltuieli.
5.13.2.3 Eliminarea din bilanț și din contul de profit și
pierdere a impactului elementelor din afara exploatării , în contextul evaluării participației
(pachetului) de control. În contextul evaluării unei participații minoritare, aceste corecții pot să nu fie adecvate. Dacă există în bilanț active din afara exploatării, ele trebuie extrase și evaluate în mod distinct față de restul activităților de exploatare. Elementele din afara exploatării trebuie evaluate la valoarea de piață . Impozitele
pot necesita, de asemenea, corecții. Costurile de vânzare ar trebui luate în considerare. Corecțiile efectuate în contul de profit și pierdere ar trebui să aibă în vedere eliminarea atât a veniturilor cât și a cheltuielilor aferente activelor din afara exploatării, inclusiv a impactului impozitării. Exemple de elemente din afara exploatării și corecțiile adecvate pentru acestea pot include:
GN 6, Evaluarea întreprinderii 287Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.13.2.3.1 Personal auxiliar. Se elimină
cheltu ielile cu compensațiile, impozitele aferente și trebuie corectate impo zitele pe venit. Evaluatorul trebuie să fie precaut atunci când face corecții la elemente cum ar fi personalul auxiliar pentru a ajunge la niveluri mente nabile ale profiturilor
posibil de obți nut. Astfel, există
pericolul supra evaluării întreprinderii în cazul în care cheltuielile sunt reintegrate în profit, exceptând cazul în care evaluatorul știe despre clientul său că acesta are puterea de control, care îi permite să facă schimbări și intenționează să disponibilizeze personalul excedentar.
5.13.2.3.2 Active auxiliare (de exemplu,
avion). Se elimină valoarea avionului și a oricăror active și datorii din bilanț. (După ce întreprinderea a fost evaluată, valoarea activelor auxiliare, netă de costurile de vânzare și impozite, dacă există, se va adăuga în procesul de reconciliere a valorii). Se elimină impactul deținerii avionului asupra contului de profit și pierdere, respectiv asupra cheltuielilor (com bustibil, echipaj, hangar, impozite, întreținere etc.) și veniturilor aferente (veniturile obținute din efectuarea de curse charter sau din închirierea avionului).
5.13.2.3.3 Activele redundante (excedentare
sau care nu sunt necesare pentru activitatea întreprinderii) ar trebui tratate în raportul de evaluare în mod similar cu elementele din afara exploatării. Astfel de elemente de active redundante pot include în principal licențe, contracte de franciză
GN 6, Evaluarea întreprinderii 288Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
și drepturi de autor neutilizate,
investiții în teren, în clădiri închiriate și echipamente în surplus; investiții în alte întreprinderi; un portofoliu de titluri de plasament; numerarul excedentar sau depozitele la termen. Valoarea realizabilă netă a activelor redundante (netă de costu rile de vânzare și de impozitul pe venit) trebuie adăugată ca o intrare la fluxul de numerar net din exploatare, de obicei în primul an al perioadei de previziune explicită.
5.13.2.4 Amortizarea poate să necesite o corecție față
de amortizarea contabilă sau cea fiscală, care sunt reflectate în situațiile financiare, pentru a estima acea amortizare care poate fi comparată cu mai mare acuratețe cu amortizarea utilizată de întreprinderile similare. Pot fi necesare și corecții de impozit.
5.13.2.5 Stocurile contabile pot necesita corecții
pentru a asigura o mai bună comparabilitate cu cele ale întreprinderilor similare, ale căror înregistrări contabile pot fi ținute pe o bază diferită față de cea a întreprinderii în discuție, sau pentru a reflecta realitatea economică cu mai mare acuratețe. Corecțiile stocurilor pot
fi diferite când se iau în considerare contul de profit și pierdere și bilanțul. De exemplu, metoda primul intrat-primul ieșit (o metodă de
evaluare a costului stocurilor care presupune că primul lot achiziționat va fi și primul vândut) poate să reprezinte cu mai multă acuratețe valoarea stocurilor atunci când se construiește un bilanț contabil în valori de piață . Dar, când
este examinat contul de profit și pierdere, metoda ultimul intrat-primul ieșit (o metodă
de evaluare a costului stocurilor care presupune că ultimul lot achiziționat va fi vândut primul) poate reprezenta mai bine nivelul venitului
GN 6, Evaluarea întreprinderii 289Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
în perioade de inflație sau de deflație. Pot fi
necesare și corecții asupra impozitului.
5.13.2.6 Remunerarea proprietarului (proprietarilor)
poate necesita o corecție pentru a reflecta costul de piață al înlocuirii muncii acestora. Poate fi necesar să fie luate în considerare și îndemnizațiile de licențiere ale personalului
auxiliar. Pot fi necesare și corecții de impozit. Analiza contractelor de muncă poate furniza
informații pentru corectarea la nivel de valoare (nu de costuri) în cazul încetării relațiilor contractuale cu cadrele superioare.
5.13.2.7 Costul elementelor în leasing, închiriate sau
contractate în orice alt mod cu parteneri înrudiți poate necesita corecții pentru a reflecta
valoarea de piață a plăților. Pot fi necesare și
corecții de impozit.
5.13.3 Unele corecții care se efectuează în contextul evaluării
întregii întreprinderi ar putea să nu fie făcute în contextul evaluării unei participații minoritare la acea
entitate, deoarece deținătorul participației minoritare nu are puterea legală să le facă.
5.13.4 Corecțiile situației financiare se fac pentru a-l ajuta pe
evaluator să emită o concluzie în ce privește evaluarea. Dacă evaluatorul acționează în ipostaza de consultant al cumpărătorului sau al vânzătorului într-o tranzacție, corecțiile trebuie înțelese de către client. De exemplu, eventualul cumpărător trebuie să înțeleagă că valoarea rezultată după aplicarea corecțiilor poate reprezenta suma maximă care ar trebui plătită. Dacă un cumpărător nu crede că pot fi făcute îmbunătățiri financiare sau de exploatare, va fi adecvat un preț mai mic.
5.13.5 Corecțiile făcute trebuie să fie descrise și fundamentate.
Evaluatorul trebuie să fie foarte atent când corectează înregistrările istorice. Aceste corecții trebuie discutate în întregime cu clientul. Evaluatorul trebuie să facă corecțiile numai după o cunoaștere prealabilă a întreprinderii respective, astfel încât să poată susține validitatea lor.
5.14 Abordări în evaluarea întreprinderii
5.14.1 Abordarea bazată pe active în evaluarea
întreprinderii
GN 6, Evaluarea întreprinderii 290Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.14.1.1 În evaluarea întreprinderii, abordarea bazată
pe active poate fi similară cu abordarea prin cost, utilizată de evaluatorii diferitelor tipuri de active.
5.14.1.2 Abordarea bazată pe active este fundamentată
pe principiul substituției, respectiv un activ nu valorează mai mult decât costul de înlocuire al tuturor părților sale componente.
5.14.1.3 În derularea a bordării pe bază de active ,
bilanțul contabil întocmit pe bază de costuri este înlocuit cu bilanțul ce reflectă toate activele,
corporale și necorporale precum și toate datoriile, la valoarea lor de piață sau la o altă valoare curentă adecvată. Poate fi necesară
luarea în considerare a impozitelor. Dacă se aplică valorile de piață sau de lichidare, poate fi necesară luarea în considerare a costurilor de vânzare și a altor cheltuieli.
5.14.1.4 Abordarea bazată pe active trebuie aplicată
în evaluarea de participații majoritare la anumite întreprinderi, care pot include unul sau mai multe dintre următoarele cazuri:
5.14.1.4.1 O investiție sau un holding, cum
ar fi o proprietate cu destinație de întreprindere sau o fermă agricolă
5.14.1.4.2 O întreprindere evaluată pe altă
bază decât cea a continuității activității.
5.14.1.5 Abordarea bazată pe active nu trebuie să
fie unica abordare utilizată în evaluările întreprinderilor care își continuă activitatea, în afară de cazurile în care este folosită în mod uzual de către vânzători sau cumpărători. În
astfel de cazuri, evaluatorul este cel care trebuie să susțină selectarea acestei abordări.
5.14.1.6 Dacă evaluarea unei întreprinderi nu este
făcută pe baza ipotezei continuității activității, activele trebuie evaluate pe baza valorii de
piață sau pe o bază care presupune o perioadă
mai scurtă de expunere pentru vânzare,
GN 6, Evaluarea întreprinderii 291Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
dacă acest lucru este adecvat. În acest tip de
evaluare, trebuie să fie luate în considerare toate costurile care au legătură cu vânzarea activelor sau cu închiderea întreprinderii. Activele necorporale, cum ar fi fondul comercial, pot să nu aibă valoare în aceste condiții, după cum alte active necorpo rale, cum ar fi brevetele de
invenție, mărcile de fabrică sau de produse, pot să-și păstreze valoarea lor.
5.14.1.7 În cazul în care holdingul are proprietăți
și încasează venituri din aceste proprietăți, pentru fiecare proprietate trebuie determi nate valorile lor de piață .
5.14.1.8 Dacă trebuie evaluate acțiunile, fie cotate sau
necotate, ale unui holding, pot fi relevante lichiditatea acțiunilor și mărimea participației și, ca urmare, se pot obține valori diferite de cursul acțiunii la bursă.
5.14.2 Abordarea prin capitalizarea venitului în evaluarea
întreprinderii
5.14.2.1 Prin abordarea prin capitalizarea venitului se
estimează valoarea unei întreprinderi, unei participații sau unei acțiuni prin calcularea valorii actualizate a beneficiilor anticipate. Cele două metode uzuale ale abordării prin venit sunt capitalizarea venitului și analiza fluxului de numerar actualizat sau metoda
dividendelor.
5.14.2.1.1 În capitalizarea (directă) a
venitului, un nivel reprezentativ al venitului este împărțit cu o rată de capitalizare sau este înmulțit cu un multiplu de venit, pentru a transforma venitul în valoare. Teoretic, venitul poate fi
definit printr-o diversitate de forme, inclusiv de flux de numerar. În practică, venitul uzual estimat este fie cel brut (înainte de impozitare), fie cel net (după impozitare). Rata de
GN 6, Evaluarea întreprinderii 292Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
capita lizare trebuie să fie adecvată cu
definiția formei de venit utilizat.
5.14.2.1.2 În analiza fluxului de numerar
actualizat și/sau metoda divi –
dendelor , încasările de numerar
sunt estimate pentru fiecare din perioadele viitoare. Aceste încasări sunt convertite în valoare prin aplicarea ratei de actualizare, folosind tehnicile valorii prezente. Pot fi utilizate multe definiții pentru fluxul de numerar. În practică, se utilizează în mod frecvent fluxul net de numerar (numerar care ar putea fi distribuit acționarilor) sau dividendele actuale (mai ales în cazul acționarilor minoritari). Rata de actualizare trebuie să fie adecvată cu definiția fluxului de numerar utilizat.
5.14.2.1.3 Ratele de capitalizare și ratele de
actualizare sunt preluate din piață și sunt exprimate ca multipli de preț (determinați pe baza infor mațiilor despre întreprin derile cotate sau din tranzacții) sau ca o rată a rentabilității investiției (esti mată pe baza informațiilor despre investițiile alternative).
5.14.2.2 Venitul anticipat sau beneficiile anticipate
sunt convertite în valoare folosind calcule care iau în considerare creșterea estimată a acestora, precum și anii viitori de încasare a beneficiilor, riscul asociat cu fluxul de beneficii și valoarea în timp a banilor.
5.14.2.2.1 Venitul sau beneficiile anticipate
trebuie estimate luând în consi derare structura capitalului și performanțele anterioare ale între prinderii, evoluția sperată
a acesteia, precum și factorii
GN 6, Evaluarea întreprinderii 293Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
econo mici și domeniul de
activitate.
5.14.2.2.2 Abordarea prin venit necesită
estimarea unei rate de capitalizare, când venitul se capitalizează pen tru a se transforma în valoare sau unei rate de actualizare, când se actualizează fluxul de numerar. Pentru estimarea ratei
adecvate, evaluatorul trebuie să ia în consi derare factori cum ar fi nivelul rate lor dobânzii, ratele de
rentabilitate așteptate de investitori din investiții similare și riscul inerent fluxului de beneficii așteptate.
5.14.2.2.3 În metodele de capitalizare care
utilizează actualizarea, creșterea așteptată a beneficiului (venitului) este luată în considerare în mod explicit pentru estimarea fluxului de beneficiu viitor.
5.14.2.2.4 În metodele de capitalizare care nu
utilizează actualizarea, creșterea așteptată a beneficiului (venitului) este inclusă în rata de capitalizare.
Relația, exprimată printr-o formulă, este: rata de capitalizare este egală cu rata de actualizare minus rata așteptată de creștere pe termen lung (R=Y-a, în care R este rata de capitalizare, Y este rata de actua lizare sau de randament și a este modificarea anualizată în valoare).
5.14.2.2.5 Rata de capitalizare și rata de
actualizare trebuie să fie în concordanță cu tipul de beneficii anticipate utilizat. De exemplu,
ratele înainte de impozitare trebuie utilizate pentru beneficiile înainte de impozitare; ratele după impozitare trebuie utilizate pentru fluxul de venit net; ratele aplicabile la fluxul
GN 6, Evaluarea întreprinderii 294Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
de numerar net trebuie să fie cele
coerente cu acesta.
5.14.2.2.6 Când venitul previzionat este
exprimat în termeni nominali (prețuri curente), trebuie utilizate rate nominale iar când venitul previzionat este exprimat în termeni reali (prețuri constante), trebuie utilizate rate reale. În mod
similar, rata de creștere așteptată pe termen lung a venitului trebuie să fie fundamentată și exprimată în mod clar în termeni nominali sau reali.
5.14.3 Abordarea prin piață în evaluarea întreprinderii
5.14.3.1 Abordarea prin piață compară întreprinderea
de evaluat cu alte întreprinderi similare, cu participații la întreprinderi și cu acțiuni care au fost vândute pe piața (liberă).
5.14.3.2 Cele trei surse uzuale de informații, folosite
în abordarea prin piață , sunt piețele financiare
de valori mobiliare unde sunt tranzacționate participații pentru întreprinderi similare, piața achizițiilor de întreprinderi în ansamblul lor și tranzacțiile anterioare ale proprietății subiect al evaluării.
5.14.3.3 În abordarea prin piață trebuie să existe
o bază rezonabilă pentru comparații prin referirea la întreprinderi similare. Aceste
întreprinderi similare trebuie să funcționeze în același domeniu de activitate ca și subiectul evaluat sau într-un domeniu care răspunde acelorași variabile economice. Comparația trebuie făcută într-o manieră clară și fără ambiguități. Factorii luați în considerare pentru stabilirea existenței unei baze rezonabile de comparație cuprind:
5.14.3.3.1 As emănarea cu întreprinderea în
discuție, în termeni de caracteristici cantitative și calitative ale între prinderii;
GN 6, Evaluarea întreprinderii 295Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.14.3.3.2 Cantitatea și gradul de verifica bilitate
a informațiilor referitoare la întreprinderi similare;
5.14.3.3.3 Dacă prețul întreprinderii similare
reprezintă prețul rezultat dintr-o tranzacție liberă și nepărtinitoare (deci un preț stabilit în mod obiectiv):
5.14.3.3.3.1 Pentru a asigura
inde pen dența și credibili tatea evaluării este nec e sară o
analiză minuți oa să,
fără prejudecăți, a întreprinderilor simila re. Analiza trebuie să includă criterii simple, obiective de selectare a întreprinderilor similare;
5.14.3.3.3.2 Trebuie făcută o analiză
comparativă, din punct de vedere cantitativ și calitativ, a asemănărilor și diferențelor dintre întreprinderile similare și întreprinderea în cauză;
5.14.3.4 Prin intermediul analizei tranzacțiilor
pe piața bursieră sau a achizițiilor de întreprinderi, evaluatorul calculează adesea rate de evaluare, care sunt rapoarte între preț și o formă de venit sau activele nete. Trebuie acordată o mare atenție în calcularea și selectarea acestor rate.
5.14.3.4.1 Rata trebuie să furnizeze informații
clare despre valoarea întreprinderii.
5.14.3.4.2 Informațiile despre întreprinderile
similare, utilizate pentru a calcula rata, trebuie să fie corecte.
5.14.3.4.3 Calcularea ratelor trebuie să fie
corectă.
GN 6, Evaluarea întreprinderii 296Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.14.3.4.4 Dacă se face o medie a datelor,
perioada de timp luată în calcul ca și metoda de calculare a mediei trebuie să fie corespunzătoare.
5.14.3.4.5 T oate calculele trebuie să fie
făcute în mod similar, atât pentru întreprinderea evaluată, cât și pentru întreprinderile similare.
5.14.3.4.6 Datele referitoare la preț, utilizate
la rată trebuie să fie valabile la data evaluării.
5.14.3.4.7 Dacă este cazul, ar putea fi
necesare corecții pentru a aduce întreprin derea în cauză și
întreprinderile similare la un grad de compa rabilitate mai mare.
5.14.3.4.8 Ar putea fi necesare corecții
pentru elementele neobișnuite, extraor dina re sau pentru cele din afara exploatării.
5.14.3.4.9 Ratele selectate trebuie să fie
cele adecvate, având în vedere diferen țele de risc și de așteptări ale întreprinderii evaluate și întreprin derile similare.
5.14.3.4.10 Pot fi calculate mai multe niveluri
ale valorii deoarece pot fi selectați mai mulți multiplii (multiplicatori) de evaluare, care sunt aplicați întreprinderii supuse evaluării.
5.14.3.4.11 Dacă este cazul, trebuie făcute
corecții aferente diferențelor dintre participațiile în întreprinderea evaluată și cele din întreprinderile similare, cu privire la existența sau la lipsa controlului, la lichiditate sau la lipsa de lichiditate.
5.14.3.5 Când sunt utilizate informații despre
tranzacțiile anterioare ale întreprinderii în discuție, pentru a furniza instrucțiuni de evaluare, pot fi necesare corecții pentru a
GN 6, Evaluarea întreprinderii 297Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
lua în considerare trecerea timpului precum
și pentru circumstanțele modificate din economie, din domeniul de activitate și din întreprinderea respectivă.
5.14.3.6 Uzanțele de evaluare sau metodele empirice
pot fi utile în evaluarea unei întreprinderi, unei participații sau unei acțiuni. Totuși, valorilor rezultate din utilizarea unor astfel de uzanțe nu trebuie să li se dea o importanță deosebită, cu excepția cazului în care se poate dovedi că vânzătorii și cumpărătorii se bazează foarte mult pe ele.
5.15 Procesul de reconciliere
5.15.1 Concluzia asupra valorii va fi bazată pe:
5.15.1.1 definiția valorii;
5.15.1.2 scopul și intenția de utilizare a evaluării; și pe
5.15.1.3 toate informațiile relevante de la data
evaluării, necesare pentru îndeplinirea misiunii
5.15.2 Concluzia asupra valorii se va baza și pe estimările de
valoare rezultate din metodele de evaluare aplicate.
5.15.2.1 Selectarea și susținerea abordărilor, metodelor și
procedurilor adecvate depinde de raționamentul profesional al evaluatorului.
5.15.2.2 Evaluatorul trebuie să-și folosească
raționamentul său profesional atunci când apreciază importanța/credibilitatea fiecărei estimări de valoare la care a ajuns prin procesul de evaluare. Evaluatorul trebuie să prezinte raționamentul și justificarea pentru metodele de evaluare utilizate precum și pentru importanța acordată metodelor, în urma cărora a rezultat valoarea finală/reconciliată.
6.0 Data intrării în vigoare
6.1 Acest Standard Internațional de Practică în Evaluare a intrat în
vigoare la 1 iulie 2000.
GN 6, Evaluarea întreprinderii 298Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Standard Internațional de Practică în Evaluare
nr. 7 – GN 7Considerații privind substanțele periculoase și toxice în cadrul evaluării
1.0 Introducere
1.1 Obiectivul acestui Standard este de a sprijini evaluatorii în
efectuarea evaluărilor în cazul în care substanțele periculoase sau
toxice pot influența valorile proprietății.
1.2 Substanțele periculoase și toxice fac parte din acei posibili factori
de mediu care, când este cazul, sunt luați în considerație în mod specific de către evaluatori. Acest Standard se limitează numai la luarea în considerare a substanțelor periculoase și toxice, deoarece alți factori de mediu, care pot fi întâlniți în evaluări, au mai puține lucruri în comun cu problematica științifică sau de ordin tehnic, inclusiv cu legile aferente.
1.3 Acest Standard conține concepte, principii și considerații generale
care îi orientează pe evaluatori în efectuarea evaluărilor când sunt prezente substanțe periculoase sau toxice, care pot influența valoarea proprietății. De asemenea, pune în discuție concepte care trebuie înțelese de experții contabili, de autoritățile în drept și de alți beneficiari ai serviciilor de evaluare.
1.4 Evaluatorii au rareori calificare specială în domeniul juridic,
științific sau în alte domenii tehnice care implică evaluarea riscurilor asociate cu substanțele periculoase sau toxice. Când iau în considerare efectele pe piață ale unor astfel de riscuri, în evaluările de proprietăți, evaluatorii se bazează, în mod frecvent, pe recomandările unor experți. Așa cum s-a menționat în Standardul Internațional de Evaluare 1 (IVS 1), bazarea semnificativă pe recomandările unor experți trebuie prezentată și explicată în contextul proprietății inclusă în raportul de evaluare.
1.5 Pentru aplicarea acestui Standard este esențială aderența evaluatorului la evaluările bazate pe piață, obiectivitatea și totala transparență privind problemele relevante. În mod similar, evaluatorii sunt obligați să redacteze rapoarte de evaluare care pot fi înțelese, în mod rezonabil, de clienți și de alte persoane. Când sunt implicate probleme de ordin științific, tehnic și juridic
GN 7, Considerații privind substanțele periculoase și toxice 299Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Standard Internațional de Practică în Evaluare 7
este foarte importantă obligația pentru o expunere clară și total
transparentă.
1.6 Acest GN asigură și tratarea corectă și menționarea problemei
substanțelor periculoase și toxice când se evaluează proprietățile specializate ca și în alte situații care nu permit aplicarea conceptelor valorii de piață .
2.0 Arie de aplicabilitate
2.1 Acest Standard se aplică tuturor evaluărilor de proprietăți care
includ active corporale imobilizate. Prevederile speciale ale acestui Standard vor fi luate în considerare când este presupusă sau este cunoscută prezența unor substanțe periculoase sau toxice, care pot influența valoarea de piață a proprietății sau o
altă valoare recunoscută.
2.2 Cerințele de ordin legislativ (juridic), normativ sau contabil sau
cele ale unei jurisdicții legale pot impune modificări ale acestui Standard, în unele țări sau în unele condiții.
3.0 Definiții
3.1 Substanțe periculoase sau toxice , în contextul acestui Standard,
înseamnă materiale specifice care, prin prezența sau proximitatea lor, pot avea efect dăunător asupra valorii proprietății, din cauza potențialului lor dăunător asupra unor forme de viață. Asemenea materiale ar putea fi încorporate în construcțiile de pe terenul respectiv sau pot fi găsite în sau pe teren. Ele pot fi și în afara amplasamentului, dar în apropierea lui. În unele cazuri, pot fi purtate de aer.
3.1.1 Într-o accepțiune mai generală, în afara acestui Standard,
factorii de mediu pot fi apreciați ca fiind influențe
exterioare asupra proprietății evaluate, care pot avea efect pozitiv, negativ sau nici un efect asupra valorii proprietății. Substanțele periculoase sau toxice se pot găsi fie pe proprietate, fie în afara amplasamentului proprietății evaluate.
3.2 Substanța periculoasă , în contextul efectuării unei evaluări,
este orice material din interiorul, din jurul sau din apropierea proprietății evaluate care are o formă, o cantitate sau posibilitate biologică suficientă pentru a crea un impact negativ asupra valorii
de piață a proprietății.
GN 7, Considerații privind substanțele periculoase și toxice 300Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
3.3 Toxic descrie statutul unui material, gazos, lichid sau solid, care
prin forma, cantitatea și localizarea sa, la data evaluării, are capacitatea de a dăuna formelor de viață. Toxicitatea se referă la gradul sau la dimensiunile unei astfel de capacități.
4.0 Relația cu Standardele de Contabilitate
4.1 Expresiile valoare de piață și valoare justă pot să nu fie identice
(a se vedea Standardele Internaționale de Evaluare 1 și 2 [IVS 1 și 2] și Standardul Internațional de Aplicație în Evaluare 1 [IV A 1]), fiecare tip de valoare reflectând comportamentul pieței în situațiile conținute în definițiile respective. În măsura în care valorile proprietății, corespunzătoare unuia din cele două tipuri de valoare, pot fi afectate de substanțe periculoase sau toxice, este necesară prezentarea și aplicarea procedurilor specifice de evaluare, adaptate la aceste circumstanțe.
4.2 Acest Standard este aplicabil în toate situațiile care necesită o
prezentare transparentă pentru uz public a valorilor proprietății, fie că sunt raportate individual, fie ca întreg, în cazul în care substanțele periculoase sau toxice pot afecta aceste valori. În plus, față de efectul posibil al unor asemenea ipoteze asupra proprietăților evaluate, este posibil să apară probleme adiacente, cum ar fi costurile de tratare sau de refacere, costurile de monitorizare și întreținere, obligațiile față de o terță parte sau față de reglementările existente și altele. De aceea, transparența adecvată și tratamentul sunt esențiale în evaluările destinate pentru întocmirea situațiilor financiare.
4.3 În decursul efectuării unei evaluări patrimoniale, evaluatorul va fi
instruit de directorii întreprinderii/entității, așa cum s-a specificat în IV A 1. Orice instrucțiuni speciale primite de evaluator, în privința abordării substanțelor periculoase sau toxice, care ar putea avea impact negativ asupra valorii proprietății, reprezintă mențiuni importante ce vor fi făcute de evaluator în raportul de evaluare, conform IV A 1. Acestea vor fi completate cu explicațiile evaluatorului despre abordarea problemelor apărute în decursul procesului de evaluare, cu ipotezele făcute și cu efectul (dacă există) unor astfel de considerații asupra valorii raportate.
4.4 Deși efectele de valoare ale substanțelor toxice sau periculoase
derivă din piață, într-o evaluare care solicită determinarea valorii
de piață aceste efecte nu pot fi ușor recunoscute în evaluările în
GN 7, Considerații privind substanțele periculoase și toxice 301Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
care este adecvată metoda costului de înlocuire net . Conform
IV A 1, când se aplică metoda CIN, evaluatorii trebuie să aplice principiile acestui Standard în cea mai mare măsură și să arate transparență privind dimensiunea analizei făcute și baza pe care s-au sprijinit concluziile lor.
4.5 Definiția contabilă a pierderii din depreciere este suma cu care
valoarea contabilă a unui activ depășește valoarea sa recuperabilă (IAS 36, paragraf 5). Impactul negativ al materialelor periculoase sau toxice, care există pe o proprietate, poate contribui la o pierdere. Pierderea din depreciere indusă proprietății prin prezența acestor substanțe poate include efectul negativ al acestor substanțe asupra valorii proprietății (A se vedea paragraful 5.4 de mai jos).
5.0 Instrucțiuni de aplicare
5.1 În discuția cu un client sau cu un potențial client, asupra
unor elemente care țin de evaluarea proprietății, când este percepută existența unor condiții de mediu evidente sau ușor detectabile, care pot avea influență nocivă asupra valorilor proprietății, evaluatorul va trebui să prezinte clientului nivelul său de cunoștințe, experiență și competență pentru a trata situația.
5.1.1 Dacă factorii de mediu sunt cunoscuți sau se bănuiește
prezența lor, la data când evaluatorul și potențialul client discută despre contractul preconizat, evaluatorul trebuie să se convingă de faptul că acel client înțelege gradul de competență și obligațiile evaluatorului și că angajarea evaluării nu va compromite aceste obligații.
5.1.2 Dacă factorii de mediu sunt descoperiți după începerea
contractului de evaluare, evaluatorul trebuie să facă mențiunile adecvate privind cunoștințele, experiența și competența sa către client, mențiuni relevate în acest Standard, iar apoi trebuie să se conformeze tuturor cerințelor privind prezentarea informațiilor din toate celelalte Standarde.
5.2 Recunoscând faptul că multe situații, ce depind de mediu,
reclamă probleme de ordin fizic, juridic, științific și tehnic, evaluatorul va parcurge etapele necesare pentru a-și încheia misiunea în mod competent, dacă aceasta este acceptabilă
GN 7, Considerații privind substanțele periculoase și toxice 302Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
pentru client și pentru evaluator. Aceste etape pot presupune
un studiu personal aprofundat, asocierea cu un alt evaluator care are cunoștințele, experiența și competența necesare sau obținerea de consultanță de specialitate din partea celor ce au cunoștințele, experiența și competența necesare.
5.3 Necesitatea menționării existenței oricărei substanțe
periculoase sau toxice, care pot avea un efect negativ asupra valorii unei proprietăți, face parte din cerințele generale de raportare conținute în IVS 1, 2 și 3. O altă cerință este ca evaluatorul să arate cum au fost tratați acești factori în misiunea lui. Dacă misiunea (contractul) se referă la evaluarea
proprietății ca și cum n-ar exista un astfel de factor de mediu, este necesară transparența totală asupra ipotezelor limitative, iar raportarea trebuie să fie în concordanță cu expunerea criteriilor de mai sus (A se vedea paragrafele 5.1 și 5.2). Cerințele pentru
rapoartele de evaluare sunt menționate în Codul Deontologic și în IVS 3, Raportarea evaluării.
5.4 Când o proprietate suportă o depreciere, evaluatorul va
estima valoarea proprietății ca și când deprecierea ar fi fost remediată. Când este posibil, evaluatorul ar trebui să identifice costul remedierii; dacă acest lucru nu este posibil, evaluatorul ar trebui să arate faptul că proprietatea este depreciată.
5.5 Dacă o proprietate este evaluată ca nefiind afectată de
substanțe periculoase, iar aceste substanțe există sigur sau sunt suspectate că există, raportul de evaluare va include o mențiune privind limitele ariei de evaluare, o expunere a scopului și concluziile bine argumentate, plus o restricție contra utilizării rezultatului evaluării fără ca aceasta să fie însoțită de evidențierea mențiunii de mai sus și de justificarea acesteia.
5.6 În raportul de evaluare vor fi menționate numele expertului
și tipul de asistență profesională acordată, care a contribuit cu informații specifice privind efectele factorilor de mediu asupra proprietății evaluate.
5.7 Când nu sunt identificați factori de mediu cu efect negativ
asupra valorii proprietății, evaluatorul va trebui, ca element al practicii standard, să includă în raportul de evaluare o condiție limitativă sau o altă precizare prin care se afirmă că evaluarea a fost efectuată în ipoteza că totuși nu se cunoaște
GN 7, Considerații privind substanțele periculoase și toxice 303Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
existența unor astfel de factori, la data evaluării, dar dacă
totuși acești factori există, ei ar putea avea un efect în diminuarea valorii.
5.8 La nivel mondial există o preocupare crescândă referitoare la
efectele substanțelor periculoase sau toxice asupra formelor de viață și asupra proprietății. Recent au fost identificate numeroase riscuri potențiale, iar altele se vor adăuga probabil de-a lungul timpului, pe măsură ce apar descoperiri noi și, în consecință, vor fi impuse norme de control de către guverne sau acestea vor fi cerute de piață.
5.9 Unele substanțe periculoase sau toxice pot avea efecte importante
asupra valorilor proprietății. Totuși, deoarece evaluatorii
operează în mod normal cu valorile de piață, reacția pieței la aceste substanțe constituie subiectul evaluărilor conform valorii de piață . În timp, s-a stabilit că substanțele considerate a
nu avea efecte dăunătoare asupra valorii proprietății se pot dovedi că au un astfel de efect. În schimb, materialele considerate a avea un efect substanțial, s-au dovedit puțin sau deloc dăunătoare valorii proprietății sau având un efect numai în anumite condiții de piață.
5.10 Abordarea problemelor de ordin fizic, juridic, științific sau tehnic,
ce se referă la substanțe toxice sau periculoase, nu reprezintă una din sarcinile evaluatorului. Totuși, rolul evaluatorului în
înțelegerea acestor factori va fi facilitat dacă:
5.10.1 situațiile care presupun existența de substanțe ce
influențează mediul sunt depistate și abordate în concordanță cu acest Standard, fie că sunt întâlnite
înainte de preluarea misiunii, fie ulterior începerii acesteia.
5.10.2 informațiile adecvate vor fi obținute cu ajutorul
consilierii profesionale și asistenței acordate de alte persoane atunci când sunt necesare abilități speciale, calificare și experiență, iar menționarea și explicarea acestui tip de asistență, în raportul de evaluare, sunt obligatorii.
5.10.3 se va trata în mod adecvat influența substanțelor
periculoase sau toxice în procesul de evaluare sau, dacă se vor exclude astfel de considerații, vor fi menționate
GN 7, Considerații privind substanțele periculoase și toxice 304Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
ipotezele făcute, scopul analizei și efectul probabil al
ipotezelor făcute asupra valorii finale.
5.10.4 se vor face eforturi rezonabile pentru ca rapoartele și
estimările de valoare pe care aceste rapoarte le conțin să nu fie neclare și pentru ca ele să fie utilizate numai pentru scopul pentru care au fost elaborate.
5.11 Evaluatorii trebuie să aplice corect acele metode și tehnici unanim
recunoscute, care sunt necesare în concordanță cu acest Standard. Când evaluează o proprietate expusă unor substanțe periculoase sau toxice, care influențează negativ valoarea proprietății, evaluatorul ar trebui să aplice acele procese necesare pentru reflectarea adecvată a oricăror pierderi de valoare, având grijă să nu supraestimeze sau să subestimeze efectele asupra valorii. Într-o misiune în care se solicită valoarea de piață , este în
responsabilitatea evaluatorului să reflecte efectul pieței într-o situație sau circumstanță particulară.
5.12 Evaluatorii sunt avertizați de faptul că pot apărea controverse
importante de ordin juridic, științific sau tehnic între experții pe a căror consiliere se va baza evaluatorul. Diferendele specifice se pot referi la aplicarea metodelor prin care se determină mărimea procedurilor de eliminare, mentenanță sau monitorizare a poluării ce pot fi asociate cu substanțele periculoase sau toxice și la costurile aferente decontaminării/eliminării, mentenanței și monitorizării.
5.12.1 Contractele pot solicita evaluarea proprietății afectate
în ipoteza că orice efect asupra valorii, dat de substanțele periculoase sau toxice, este exclus din valoarea raportată. Astfel de angajamente sunt acceptabile, având
în vedere faptul că valoarea finală este clară, clientul este informat și acceptă ipoteza limitativă, iar raportul evaluare stabilește clar limitele și motivele existenței acestora.
5.12.2 Din cauza problemelor de ordin tehnic, frecvent implicate
în problematica privind mediul, este uzuală procedura prin care evaluatorul solicită consultanță de specialitate, în mod direct sau prin clientul său, și prin care el se bazează pe opinia acelor persoane ce dețin calificarea necesară pentru a evalua problemele legate de substanțele periculoase sau
GN 7, Considerații privind substanțele periculoase și toxice 305Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
toxice. Evaluatorii trebuie să menționeze calitatea și
natura unor astfel de opinii pe care ei se bazează.
5.13 Evaluatorii și utilizatorii serviciilor de evaluare trebuie să
conștientizeze că efectul unor substanțe periculoase sau toxice poate avea un mare grad de variație, în funcție de diferențele între proprietăți, amplasări ale acestora și piețe. Efectele negative pot fi inexistente sau pot fi mai mari decât costurile de tratare și de remediere. Această situație poate apare, de exemplu, când cea mai bună utilizare a proprietății afectate este modificată de starea în care se află și în cazul în care vandabilitatea și alte avantaje ale proprietății sunt alterate. În orice caz, rolul evaluatorului este să
facă cercetări și să reflecte efectele factorilor de mediu asupra unei proprietăți anume, pe piața acesteia.
5.14 Într-o misiune tipică de evaluare, evaluatorului îi pot lipsi
abilitățile de a face cercetări de ordin juridic, științific sau tehnic, care țin de substanțele periculoase sau toxice sau de alți factori de mediu, ce pot avea efect negativ asupra valorii. Este important
ca, pentru a da credibilitate și utilitate valorii raportate, dacă
astfel de situații există, acestea să fie luate în considerare și raportate.
5.14.1 Când evaluatorul știe că substanțele periculoase
sau toxice sunt implicate în proprietatea inclusă în misiunea sa de evaluare, va trebui să urmeze toate
cerințele acestui Standard. În mod normal, clientul sau alte persoane implicate vor apela la consultanța experților tehnici de specialitate, pe a căror opinie se bazează evaluatorul.
5.14.2 Când evaluatorul are motive să bănuiască existența
unei substanțe periculoase sau toxice, el își va informa imediat clientul asupra problemei și îi va cere să parcurgă etapele necesare rezolvării situației. Abordând
această situație pe bază privată, confidențială, evaluatorul evită situațiile în care divulgarea acestei informații poate afecta proprietatea.
5.15 Standardele ce impun responsabilitatea evaluatorului de a
observa, localiza și identifica substanțele periculoase sau toxice, pot să fie diferite în timp și de la o jurisdicție la alta. În general,
GN 7, Considerații privind substanțele periculoase și toxice 306Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
stabilirea naturii, extinderii și efectele fizice ale condițiilor de
mediu nu face parte din domeniul atribuțiilor evaluatorilor.
5.16 În abordarea substanțelor periculoase sau toxice, evaluatorul
trebuie să facă cercetări în privința problemelor conexe într-un mod confidențial, astfel încât să nu lase loc speculațiilor în privința proprietății.
5.17 Nu es te ceva neobișnuit ca persoanele nefamiliarizate cu
problematica substanțelor periculoase sau toxice să presupună că, dacă există un efect fizic al acestor substanțe, în mod automat există și o reacție economică nefavorabilă. Experiența de piață arată că, în mod frecvent, pot exista diferențe notabile între percepțiile publicului și efectele pe piață datorate prezenței acestor substanțe. Rolul evaluatorului este să evite asemenea
ipoteze potențial eronate și să ia în considerare toți factorii importanți, să elaboreze cercetări de piață competente și să reflecte, în rapoartele de evaluare, atitudinile relevante ale pieței față de situația prezentată.
6.0 Data intrării în vigoare
6.1 Acest Standard Internațional de Practică în Evaluare a intrat în
vigoare la 19 aprilie1996.
GN 7, Considerații privind substanțele periculoase și toxice 307Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Standard Internațional de Practică în Evaluare
nr. 8 – GN 8Costul de înlocuire net
1.0 Introducere
1.1 Scopul acestui Standard (GN 8) este de a informa pe utilizatorii
și elaboratorii rapoartelor de evaluare asupra interpretării corecte
a conceptului de cost de înlocuire net (CIN), utilizat în practica
internațională de evaluare.
1.2 Pentru scopuri de raportare financiară, CIN este considerat ca o
metodă acceptabilă pentru a ajunge la un surogat pentru valoarea
de piață a proprietăților specializate sau cu piață limitată pentru
care informațiile de piață nu sunt disponibile.
2.0 Arie de aplicabilitate
2.1 Acest GN stabilește procedurile care trebuie să fie urmate
de evaluatori în adoptarea, ca bază de evaluare, a costului de
înlocuire net în corelație cu
/circle6 Standardul Internațional de Evaluare 2 (IVS 2), Baze de
evaluare diferite de valoarea de piață , și
/circle6 Standardul Internațional de Aplicație în Evaluare 1 (IV A 1),
Evaluarea pentru raportarea financiară
3.0 Definiții
3.1 Costul de înlocuire net (CIN). O metodă acceptabilă utilizată în
raportarea financiară pentru a determina un surogat al valorii de
piață a proprietăților specializate și cu piață limitată , pentru
care nu sunt disponibile informații de piață. CIN se bazează pe estimarea valorii de piață pentru utilizarea existentă a
terenului plus costul curent brut de înlocuire (sau reconstrucție) a amenajărilor terenului și construcțiilor atașate acestuia minus alocarea (valorică) pentru deteriorarea fizică și pentru orice forme relevante de depreciere și optimizare (IVS 2, Baze de evaluare diferite de valoarea de piață , paragraful 3.8). CIN poate fi descris
atât ca o metodologie de evaluare, cât și ca bază pentru valoare/tip de valoare definită.
Standard Internațional de Practică în Evaluare 8
GN 8, Costul de înlocuire net 309Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Notă: pentru a rămâne în conformitate cu IAS 16, este
necesară modificarea acestei definiții. Un Proiect de expunere a unei noi definiții va fi prezentată în curând.
3.2 Proprietăți specializate . Proprietăți care sunt tranzacționate rar
sau niciodată pe piață (liberă), cu excepția cazurilor în care se vând împreună cu întreprinderea sau entitatea în care sunt părți componente, datorită unicității lor, generate de natura specializată și designul clădirilor, configurației lor, dimensiunii, locației sau altele. Ca urmare, vânzări comparabile credibile nu pot fi identificate pentru proprietățile specializate .
3.3 Proprietate cu piață limitată. Proprietatea care, din cauza
condițiilor de piață, a unor caracteristici unice sau altor factori, atrage un număr relativ mic de cumpărători potențiali.
3.4 Valoarea de piață pentru utilizarea existentă. Suma de bani
estimată pentru care terenul s-ar schimba, ca teren liber, bazată pe continuarea utilizării existente a acestuia, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu prețul determinat obiectiv, după o perioadă adecvată de marketing, în care fiecare parte a acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. În contextul metodologiei CIN, valoarea de piață
pentru utilizarea existentă a terenului este aplicată ca o parte a
modelului CIN. CIN estimat și raportat nu va reflecta neapărat valoarea de piață a componentei teren a proprietății, pe baza celei
mai bune utilizări acestuia.
Trebuie menționat că Standardele Internaționale de Contabilitate
nu mai recunosc conceptul de valoare de piață pentru utilizarea
existentă și că această bază de evaluare a fost luată în discuție de
către IVSC.
3.5 Amenajări ale terenului și construcțiile atașate. Clădirile,
structurile sau modificările aduse terenului, de natură permanentă, care presupun cheltuieli de muncă și de capital și care au scopul de a majora valoarea sau utilitatea proprietății. Amenajările terenului și construcțiile atașate acestuia au modalități de utilizare și durate de viață economică diferite.
3.6 Rentabilitatea adecvată. Atunci când un activ a fost evaluat
prin metoda CIN, rentabilitatea adecvată reprezintă testul pe care directorii/managerii entității ar trebui să-l aplice pentru a se
GN 8, Costul de înlocuire net 310Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
asigura că entitatea este aptă să suporte mărimea CIN. În cazul
în care directorii/managerii entității consideră că estimarea CIN nu trece testul rentabilității adecvate , valoarea mai mică estimată
reprezintă valoarea de utilizare a activului.
3.7 Potențial de servicii. Capacitatea de a produce bunuri și servicii
în funcție de obiectivele entității, indiferent dacă aceste obiective sunt generarea de intrări de numerar sau furnizarea de bunuri și servicii, într-un anumit volum și calitate către beneficiari. În sectorul public, conceptul de potențial de serviciu reprezintă
înlocuitorul testului rentabilității adecvate , aplicat în sectorul
privat.
3.8 Activ modern echivalent (AME) . O construcție similară cu una
existentă și având o capacitate egală de producție, care ar putea fi construită prin utilizarea materialelor, tehnicilor și proiectelor moderne. Baza pentru estimarea costului de construcție a unui activ modern echivalent (noțiune folosită în țările Commonwealth)
este reprezentată de costul de înlocuire.
3.9 Depreciere. Atunci când valoarea recuperabilă este mai mică
decât valoarea contabilă. Standardul Internațional de Contabilitate 36 (IAS 36), paragraful 5.
3.10 Valoarea de utilizare. Valoarea actualizată a fluxurilor viitoare
de numerar estimate, ce se așteaptă să fie generate din utilizarea continuă a unui activ și din cedarea lui la sfârșitul duratei de viață utilă (IAS 36), paragraful 5. Valoarea pe care o anumită proprietate o are pentru o utilizare specifică a unui anumit utilizator și care, prin urmare, nu reflectă realitățile pieței.
3.11 Optimizarea. Procesul de apreciere a deteriorării fizice și
deprecierii funcționale/tehnologice a activelor proprietății și de determinare a celor mai economice soluții de a înlocui potențialul de servicii al activului. Costurile de modernizare și de remediere reprezintă datorii viitoare condiționate, ce trebuie estimate și prezentate în asociere cu procesul de optimizare .
4.0 Relația cu Standardele de Contabilitate
4.1 CIN se aplică pentru raportarea financiară a activelor proprietății
ca metodă de obținere a valorii juste când există informații de
piață insuficiente, necesare pentru estimările prin metodele înscrise în abordările de piață.
GN 8, Costul de înlocuire net 311Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
4.1.1 IAS 16, Imobilizări corporale, se referă la activele
ocupate de proprietar, ca fiind distincte de investițiile imobiliare (IAS 40). IAS 16, paragraful 31, îi îndrumă pe evaluatori să aplice metoda CIN în evaluarea mijloacelor fixe atunci când nu există nici o posibilitate
de a identifica o valoare de piață. IAS 16 nu menționează nimic despre evaluarea proprietății când nu există nici o informație de piață, caz în care se consideră totuși că se aplică metoda CIN.
4.1.2 IAS 36, paragraful 58, se referă la deprecierea
activelor.
4.1.3 Standardele Internaționale pentru Contabilitatea în
Sectorul Public (IPSAS) au fost publicate de IFAC. IPSAS 17, Imobilizări corporale, paragrafele 42 și 43, prevede utilizarea costului de înlocuire net pentru
evaluarea atât a clădirilor specializate și a altor lucrări de construcție, cât și a elementelor de instalații, mașini și echipamente de natură specializată.
4.1.4 Comitetul IFAC pentru Sectorul Public intenționează să
publice un proiect de expunere referitor la depreciere, în cursul anului 2003. Acest proiect va comenta cuantificarea pierderii din depreciere în potențialul de servicii.
5.0 Instrucțiuni de aplicare
5.1 Trebuie făcută distincția între proprietățile care se vând
pe piață (liberă) și proprietățile specializate și cele cu piață
limitată. (A se vedea IVS 2, Baze de evaluare diferite de
valoarea de piață ).
5.1.1 Faptul că proprietatea poate să îndeplinească definiția
proprietății specializate sau celei cu piață limitată nu
duce în mod automat la concluzia că trebuie adoptată metoda CIN ca bază de evaluare. Chiar dacă proprietatea are caracteristicile unei proprietăți specializate sau cu
piață limitată, poate fi posibilă efectuarea unei evaluări
prin abordarea prin cost, abordarea prin comparația de piață și/sau abordarea prin capitalizarea venitului.
5.2 În absența informațiilor de piață, CIN este privită ca o
metodă/bază acceptabilă pentru a obține un surogat al valorii
de piață pentru proprietățile specializate și cele cu piață
GN 8, Costul de înlocuire net 312Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
limitată. Totodată, metodologia CIN conține observațiile de
piață ale evaluatorului, referitoare la valoarea terenului, la costul curent și la cotele de depreciere.
5.3 Calculul CIN, nefiind fundamentat pe informații de piață,
se va baza pe criterii care se referă la o tranzacție ipotetică între părți raționale și informate.
5.4 CIN poate fi privit atât ca o metodologie de evaluare, cât și
ca o bază a valorii/tip de valoare definită.
5.5 Metodologia CIN cere evaluarea distinctă a celor două
elemente ale proprietății imobiliare:
teren și amenajările terenului + construcțiile atașate
5.5.1 În aplicarea metodologiei CIN, evaluatorul va:
5.5.1.1 Estima terenul la valoarea sa de piață pentru
utilizarea existentă
5.5.1.2 Estima costul de înlocuire brut curent al
amenajărilor terenului și construcțiilor atașate, mai puțin deducerile necesare pentru a reflecta:
/circle6 Deteriorarea fizică
/circle6 Deprecierea funcțională sau tehnologică
/circle6 Deprecierea economică sau externă
5.5.1.3 Estima deteriorarea fizică a amenajărilor
terenului și construcțiilor atașate, rezultată din uzura fizică pe parcursul duratei de timp consumate și lipsa lucrărilor necesare de reparații și întreținere. Pentru estimarea
deteriorării fizice a amenajărilor terenului și construcțiilor atașate, pot fi utilizate diferite metode de evaluare.
5.5.1.3.1 Unele metode se bazează pe estimarea
elementelor specifice ale deprecierii și pe devizele constructorului;
5.5.1.3.2 Alte metode se bazează pe comparația
directă a unităților de valoare între proprietățile aflate în aceeași condiție.
GN 8, Costul de înlocuire net 313Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.5.1.4 Estima deprecierea funcțională/tehnologică
cauzată de inovațiile tehnologice, care produce active noi, apte să furnizeze produse și servicii într-un mod mai eficient.
5.5.1.4.1 Metodele moderne de producție pot avea
ca efect deprecierea totală sau parțială a activelor existente, exprimată în termeni ai costului curent echivalent.
5.5.1.4.2 Deprecierea funcțională/tehnologică
este în mod uzual alocată pe baza adoptării costurilor unui activ modern echivalent.
5.5.1.5 Estima deprecierea economică/externă
rezulta tă din influențe externe care afectează valoarea proprietății în cauză.
5.5.1.5.1 Factorii externi se pot referi la schimbări
în economie, care afectează cererea pentru bunuri și servicii și, în consecință, rentabilitatea întreprinde rilor.
5.5.1.6 Estima toate formele relevante ale deteriorării
și deprecierii recuperabile, care includ costurile optimizării necesare pentru modificarea
proprietății astfel încât să i se optimizeze productivitatea.
5.5.1.7 Calcula suma dintre valoarea de piață pentru
utilizarea existentă a terenului și costul de înlocuire net al amenajărilor terenului și construcțiilor atașate (costul de înlocuire brut curent al amenajărilor terenului și construcțiilor minus cotele alocate pentru deprecierea fizică și pentru orice forme relevante de depreciere), ca estimare a CIN.
5.5.1.8 În cazul instalațiilor, mașinilor și
echipamen telor, metoda CIN este identică, cu mențiunea că nu se ia în calcul elementul teren.
GN 8, Costul de înlocuire net 314Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.6 Pentru scopuri de raportare, evaluatorul va
5.6.1 Estima terenul la valoarea sa de piață sub premisa celei
mai bune utilizări a sa;
5.6.2 Raporta valoarea terenului la valoare sa de piață;
5.6.3 Raporta diferența între suma estimată a CIN
(paragraful 5.5.1.7) și valoarea terenului la valoarea sa de piață (paragraful 5.6.2) rezultând astfel valoarea amenajărilor terenului și construcțiilor atașate.
5.7 Dacă valoarea de piață a terenului este mai mare decât mărimea
estimată a CIN, estimarea CIN este inutilă și evaluatorul va raporta numai valoarea de piață.
5.8 Exemplele A și B din Anexa la acest GN ilustrează procedura
estimării prin CIN, care conține terenul și amenajările terenului și construcțiile atașate, modificările necesare pentru scopuri de raportare, când utilizarea existentă a terenului și valoarea terenului pentru utilizarea existentă diferă de cea mai bună utilizare a terenului și de valoarea de piață a terenului rezultată.
5.9 Printr-un proces de observație de piață, evaluatorii pot
fi capabili să determine cotele de depreciere și duratele economice de viață rămasă estimate pentru clădirile existente și pentru alte amenajări și construcții, comparativ cu clădirile și alte amenajări și construcții de înlocuire, noi sau recente.
5.9.1 Cotele de depreciere analizate pot fi exprimate ca o cotă
de depreciere totală sau pot rezulta din formele distincte de depreciere, respectiv din deprecierea fizică, deprecierea funcțională și cea economică.
5.9.2 T ranzacțiile cu proprietăți reflectă, în mod constant,
modificarea nivelurilor cotelor de depreciere și a estimărilor duratei de viață economică rămasă, cauzate de influențele pieței. Evaluatorii ar trebui să identifice aceste modificări și să le poată utiliza pentru a fundamenta cotele de depreciere aplicate în CIN.
5.10 Aplicarea adecvată a CIN va reproduce procesul deductiv
al unui cumpărător potențial în căutarea unei astfel de proprietăți dar, având ca referință o piață limitată, el trebuie să se bazeze pe conceptele de cost și utilitate. În aplicarea CIN,
GN 8, Costul de înlocuire net 315Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
evaluatorul se va asigura că toate elementele importante ale unei
tranzacții de piață au fost luate în considerare. Acestea includ:
5.10.1 o înțelegere a activului, a funcției și mediului acestuia ;
5.10.2 colectarea de informații suficiente pentru a determina
durata de viață fizică rămasă (pentru a estima deteriorarea fizică) și durata de viață economică a activului;
5.10.3 cunoașterea necesităților afacerii (pentru a estima
deprecierea funcțională /tehnologică);
5.10.4 cunoașterea necesităților viitoare ale domeniului de
activitate (pentru a estima deprecierea economică/externă);
5.10.5 familiarizarea cu clasa proprietății prin accesul la
informațiile de piață disponibile;
5.10.6 cunoașterea celor mai bune tehnici și materiale de
construcție (pentru a estima costul unui activ modern echivalent); și
5.10.7 cunoștințe suficiente pentru a determina impactul deprecierii
economice/externe asupra valorii amenajărilor terenului și construcțiilor când valoarea de piață a terenului, sub
premisa celei mai bune utilizări , este substanțial mai mare
decât valoarea terenului la utilizarea sa curentă.
5.11 Pentru entitățile cu active specializate din sectorul privat,
care se bazează pe una sau mai multe operații generatoare de numerar, adoptarea valorii estimate prin CIN trebuie să fie condiționată de aplicarea testului rentabilității adecvate a activelor deținute de entitate.
5.12 Pentru entitățile din sectorul public care nu generează cash-
flow disponibil, testul rentabilității adecvate de mai sus este înlocuit de testul potențialului adecvat de servicii.
5.12.1 Potențialul de servicii se măsoară ca nivelul capacității
productive care va trebui să fie înlocuită dacă entitatea este deposedată de activ.
5.12.2 Guvernele și administrațiile locale acordă o importanță
deosebită testului potențialului adecvat de servicii
GN 8, Costul de înlocuire net 316Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
în raportarea valorii activelor deoarece multe agenții
utilizează activele din sectorul public în contextul unei obligații de a presta servicii către populație.
5.12.3 Testul potențialului adecvat de servicii, care determină dacă
activul îndeplinește cerințele necesare pentru capacitatea sa productivă, este efectuat în general de către directorii/managerii entității.
5.13 Concluziile evaluării vor fi raportate în concordanță cu IVS 3,
Raportarea evaluării.
5.13.1 Evaluatorul va prezenta rezultatul ca fiind dependent
de testul rentabilității adecvate sau potențialului adecvat de servicii, a cărui efectuare se află în responsabilitatea directorilor/managerilor entității.
5.13.2 Când se raportează evaluarea unui portofoliu de proprietăți,
care cuprinde un pachet de proprietăți, din care unele sunt evaluate pe baza valorii de piață , iar altele sunt evaluate
pe baza CIN, evaluatorul nu va însuma valorile celor două clase de proprietăți, rezultând astfel o singură valoare, ci va raporta valorile, în mod distinct, pe cele două categorii.
6.0 Data intrării în vigoare
6.1 Acest Standard Internațional de Practică în Evaluare a intrat în
vigoare la 30 aprilie 2003.
GN 8, Costul de înlocuire net 317Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
GN 8, Costul de înlocuire net 318Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
}Mărimea
deprecieriieconomicesuplimentare
Utilizarea existentă a
terenului: Industrială10 acri x 300.000$/acru = 3.000.000$Valoarea de piață a terenului pentru utilizarea existentă
Cea mai bună utilizare a terenului: Rezidențială10 acri x 450.000$/acru = 4.500.000$Valoarea de piață a terenuluiAnexă
Exemplul A: Ilustrare a (a) metodologiei de determinare a concluziei CIN bazată pe valoarea de piață a terenului pentru
utilizarea existentă („Coloana A“) și (b) alocarea CIN în scopuri de
raportare bazată pe valoarea de piață a terenului („Coloana B“).
În acest exemplu, în alocarea pentru scopuri de raportare, valoarea amenajărilor terenului și construcțiilor este anulată parțial de diferența pozitivă dintre valoarea de piață a terenului și valoarea de piață a
terenului pentru utilizarea existentă.
AMENAJĂRILE TERENULUI 10:000 mp clădire industrială
+ CONSTRUCȚII Cost de înlocuire: 5.000.000 $
„Coloana A“ „Coloana B“
Metodologie AlocareCost de înlocuire $ 5.000.000 $ 5.000.000minus:
/circle6 Deteriorarea fizică 1.250.000 1.250.000
/circle6 Deprecierea
funcțională 1.000.000 1.000.000
/circle6 Deprecierea
economică 500.000 2.000.000
= CIN al amenajărilor
terenului și al con-
strucțiilor 2.250.000 750.000
Valoarea terenului 3.000.000 4.500.000
TEREN 10 acri
CONCLUZIE
Costul de înlocuire net = 5.250.000 $
Alocată între:
/circle6 Construcții/Amenajări ale terenului 750.000 $
/circle6 Teren 4.500.000 $
GN 8, Costul de înlocuire net 319Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
}Mărimea
deprecieriieconomicesuplimentare
Utilizarea existentă a
terenului: Industrială10 acri x 300.000$/acru = 3.000.000$Valoarea de piață a terenului pentru utilizarea existentă
Cea mai bună utilizare a terenului: Rezidențială10 acri x 600.000$/acru = 6.000.000$Valoarea de piață a terenuluiAnexă
Exemplul B: Ilustrare a (a) metodologiei de calcul a CIN bazată pe
valoarea de piață a terenului pentru utilizarea existentă („Coloana
A“) și (b) adoptarea bazei de evaluare valoarea de piață pentru a
determina valoarea de piață a terenului („Coloana B“).
În acest exemplu, valoarea amenajărilor terenului și construcțiilor este anulată în întregime de diferența pozitivă dintre valoarea de piață a
terenului și valoarea de piață pentru utilizarea existentă a acestuia. Ca
urmare, calcularea CIN nu este relevantă și este raportată valoarea de
piață a proprietății
AMENAJĂRILE TERENULUI 10:000 mp Clădire industrială
+ CONSTRUCȚII Cost de înlocuire: 5.000.000 $
„Coloana A“ „Coloana B“ Concluzia
Metodologie asupra valorii de piață
Cost de înlocuire $ 5.000.000 $ 5.000.000minus:
/circle6 Deteriorarea fizică 1.250.000 1.250.000
/circle6 Deprecierea
funcțională 1.000.000 1.000.000
/circle6 Deprecierea
economică 500.000 2.750.000
= CIN al amenajărilor
terenului și al con-
strucțiilor 2.250.000
Valoarea terenului 3.000.000 6.000.000
TEREN 10 acri
CONCLUZIE
Valoarea de piață = 6.000.000 $
Alocată între:
/circle6 Construcții/Amenajări ale terenului 0 $
/circle6 Teren 6.000.000 $
Standard Internațional de Practică în Evaluare
nr. 9 – GN 9
Analiza fluxului de numerar actualizat pentru
evaluările bazate pe informații de piață și din afara pieței
1.0 Introducere
1.1 Analiza fluxului de numerar actualizat (DCF) reprezintă o
tehnică de modelare financiară bazată pe ipo tezele explicite
referitoare la venitul și cheltuielile previzionate aferente unei proprietăți sau întreprinderi. Astfel de ipoteze se referă la cantitatea, calitatea, variabilitatea, momentul și durata intrărilor și ieșirilor care sunt actualizate la valoarea prezentă. Analiza DCF, cu informațiile și cu ratele de actualizare adecvate și care pot fi susținute, reprezintă una din metodologiile de evaluare acceptate în cadrul abordării prin capitalizarea venitului. Analiza DCF
este tot mai larg utilizată și datorită progresului din domeniul tehnologiei calculatoarelor. Analiza DCF este aplicată în evaluarea proprietății imobiliare, a întreprinderilor și activelor necorporale, în analizele investițiilor și ca procedură de contabilitate pentru estimarea valorii de utilizare. Analiza DCF este utilizată din ce în ce mai mult în sectoarele instituționale, de investiții imobiliare și de evaluarea întreprinderilor și este frecvent solicitată de clienți, creditori, consilieri și administratori financiari și de manageri de portofoliu.
1.2 Evaluările DCF, ca și alte evaluări bazate pe venit, sunt fundamentate pe analiza datelor istorice și pe ipotezele referitoare la condițiile viitoare de piață care afectează cererea, oferta, venitul, cheltuielile și potențialul de risc. Aceste ipoteze determină capacitatea de a genera venit a unei proprietăți sau întreprinderi, a căror schemă de venituri și cheltuieli viitoare a fost previzionată.
1.3 Scopul acestui Standard de Practică în Evaluare (GN) este de a
prescrie Principiile de Evaluare General Acceptate (GA VP), cea mai bună practică și atenția deosebită pe care evaluatorii trebuie să o acorde, în efectuarea analizei DCF, pentru evaluările bazate și nebazate pe piață și să facă distincția între aplicarea analizei DCF în aceste două tipuri diferite de misiuni de evaluare.
GN 9, Analiza fluxului de numerar actualizat 321
Standard Internațional de Practică în Evaluare 9Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
2.0 Arie de aplicabilitate
2.1 Acest GN se aplică pentru evaluările bazate pe piață și cele
din afara pieței, efectuate cu ajutorul analizei DCF. El prezintă
structura și componentele modelelor DCF și cerințele de raportare pentru evaluările bazate pe analiza DCF.
2.2 Aria de aplicabilitate a acestui Standard se extinde și asupra
naturii rezonabile și sustenabile, a ipotezelor pe care se bazează analiza DCF. Ipotezele utilizate, în orice evaluare, afectează în mod direct concluzia referitoare la valoare. În conformitate cu Codul Deontologic din Standardele Internaționale de Evaluare (IVS), toate ipotezele care stau la baza unei evaluări trebuie să fie plauzibile, rezonabile și să poată fi susținute.
3.0 Definiții
3.1 Analiza fluxului de numerar actualizat (DCF). O tehnică de
modelare financiară, bazată pe ipotezele explicite referitoare la veniturile și cheltuielile previzionate, aferente unei proprietăți sau întreprinderi. Ca metodologie acceptată, inclusă în abordarea prin venit, analiza DCF presupune previziunea unei serii de fluxuri de numerar periodice, fie pentru o proprietate funcțională, fie pentru o proprietate în dezvoltare, fie pentru o întreprindere. Acestor serii de fluxuri de numerar previzionate, li se aplică o rată de actualizare adecvată, derivată de pe piață, pentru a stabili valoarea actualizată a fluxului de venit generabil de proprietate sau întreprindere. În cazul exploatării proprietății imobiliare, fluxul de numerar periodic este în general estimat ca venitul brut minus pierderile din neocupare și din neîncasarea chiriei minus cheltuielile/costurile de funcționare. Apoi seria veniturilor nete de exploatare periodice, împreună cu valoarea terminală, anticipată pentru sfârșitul perioadei de previziune, sunt actualizate. În cazul proprietăților în dezvoltare, sunt estimate cheltuielile de capital, costurile de dezvoltare și venitul anticipat din vânzări pentru a calcula o serie de fluxuri de numerar care sunt apoi actualizate, pe perioada previzionată de dezvoltare și comercializare. În cazul unei întreprinderi sunt actualizate fluxurile de numerar periodice estimate și valoarea întreprinderii la sfârșitul perioadei de previziune.
3.2 Modelare financiară. Previziunea schemei de evoluție a venitului
sau fluxului de numerar periodic al unei întreprinderi sau proprietăți, din care pot fi calculați indicatori ai rentabilității financiare. Previziunile de venit sau de flux de numerar se
GN 9, Analiza fluxului de numerar actualizat 322Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
fac prin utilizarea unui model financiar care reflectă relațiile
istorice dintre venit, cheltuieli și valoarea capitalului, precum și previziunile acelor variabile. De asemenea, modelarea financiară poate fi de utilizată și ca un instrument de conducere pentru a testa așteptările în ceea ce privește performanța proprietății, pentru a evalua integritatea și stabilitatea modelului DCF, sau ca o metodă de reproducere a pașilor făcuți de investitori în luarea deciziilor în ce privește achiziționarea, vânzarea sau deținerea unei proprietăți sau unei întreprinderi.
3.3 Analiza investițiilor. Un studiu efectuat în scopul dezvoltării și
investirii, evaluarea performanței investițiilor, sau analiza unei tranzacții care implică investiții. Analizele investițiilor sunt numite studii de fezabilitate (economică), analize de piață sau analize de vandabilitate sau studii de previziune financiară.
3.4 Rată de actualizare . O rată a rentabilității folosită pentru a converti
o sumă de bani, care trebuie plătită sau primită în viitor în valoarea ei actualizată (sau prezentă). Teoretic, ar trebui să reflecte costul de oportunitate al capitalului, de ex. rata de rentabilitate ce poate fi obținută de capital dacă este destinat altor utilizări cu același risc. Numită și rată de randament.
3.5 Rată internă de rentabilitate(RIR) . Rata de actualizare la care
valoarea actualizată a fluxului net de numerar al unui proiect este egală cu valoarea actualizată a investiției de capital. Este rata la care valoarea actualizată netă (VNA) este egală cu zero. RIR reflectă atât rentabilitatea capitalului investit, cât și rentabilitatea investiției originale, care sunt elementele de bază ce trebuie luate în considerare de potențialii investitori. În consecință, obținerea RIR din analiza tranzacțiilor de piață cu proprietăți similare, care generează un venit comparabil, este o metodă corectă pentru stabilirea ratelor de actualizare de piață utilizate pentru a obține valoarea de piață .
3.6 Valoarea netă actualizată (VNA) . Diferența dintre veniturile
actualizate sau intrările actualizate și costurile sau ieșirile actualizate, în cadrul unei analize DCF. În cadrul unei evaluări efectuate pentru a se obține valoarea de piață , în care intrările și
ieșirile actualizate și rata de actualizare sunt derivate de pe piață, VNA rezultată ar trebui să indice valoarea de piață , calculată prin
abordarea prin venit.
GN 9, Analiza fluxului de numerar actualizat 323Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
4.0 Relația cu Standardele de Contabilitate
4.1 Actualizarea este o procedură standard utilizată de contabili la
luarea în considerare a valorii în timp a banilor.
4.2 Standardele Internaționale de Contabilitate (IAS) stabilesc o
procedură de actualizare pentru a estima valoarea de utilizare a unui activ. O estimare a valorii de utilizare implică a) estimarea viitoarelor intrări și ieșiri de numerar care derivă din folosirea continuă a activului și din cedarea lui la sfârșitul perioadei de deținere și, b) aplicarea ratei de actualizare adecvată pentru aceste fluxuri viitoare de numerar (IAS 36, paragraful 26).
4.3 În IAS 36, paragraful 48, se menționează că “rata (sau ratele) de
actualizare ar trebui să fie rata (sau ratele) înainte de impozitare, ce reflectă evaluările pieței curente ale valorii-timp a banilor și riscurile specifice activului. Rata (ratele) de actualizare nu trebuie să reflecte riscurile pentru care estimările viitorului flux de numerar au fost ajustate.” Pot fi utilizate și alte forme de venit sau fluxuri de numerar, cu condiția ca rata (ratele) de actualizare să fie corespondente cu fluxul (fluxurile) de venit.
5.0 Instrucțiuni de aplicare
5.1 Modelele fluxului de numerar actualizat sunt structurate
pe o perioadă de timp sau durată specificată. În analiza proprietății imobiliare, chiar dacă evenimente precum revizuirea chiriei, înnoirea contractului de închiriere/re-închirierea, redezvoltarea sau renovarea ar putea afecta durata analizei, această durată este în general condiționată de comportamentul de piață caracteristic clasei de proprietate și sectorului ei de piață. De exemplu, durata de analiză pentru proprietățile imobiliare este, de obicei, de cinci – zece ani.
Frecvența intrărilor și ieșirilor (lunar, trimestrial, anual) ar
trebui, de asemenea, să fie derivată din piață. Ca și în cazul altor metodologii acceptate, intrările și ieșirile ar trebui să fie adecvate și să poată fi argumentate rezonabil.
O valoare terminală se poate baza pe venitul net din anul
următor ultimului an al analizei DCF sau pe venitul net al ultimului an al analizei DCF. Selectarea metodei de calculare a valorii terminale depinde de practicile investitorilor din segmentul de piață, iar evaluatorii trebuie să respecte practicile și să dezvăluie metoda folosită.
GN 9, Analiza fluxului de numerar actualizat 324Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Ca și în cazul celorlalte componente ale analizei DCF, rata de
actualizare ar trebui de asemenea să reflecte datele de piață, de ex. alte rate de actualizare derivate ale pieței. Ratele de actualizare ar trebui să fie preluate de pe piața proprietăților și întreprinderilor comparabile. Pentru ca aceste proprietăți să fie comparabile, venitul, cheltuielile, riscul, inflația, ratele reale de rentabilitate și previziunile venitului pentru proprietățile comparabile, trebuie să fie similare cu cele pentru proprietatea evaluată.
5.1.1 Calculele valorii actualizate a fluxurilor de numerar
sunt cel mai adesea făcute cu ajutorul ratelor de actualizare corespunzătoare fiecărei clase de fluxuri de numerar. O valoare terminală este calculată prin capitalizarea, cu o rată de capitalizare terminală, și este actualizată la valoarea prezentă cu o rată de actualizare adecvată. În multe situații, se folosește o singură rată de actualizare pentru toate fluxurile de numerar.
5.1.2 Fluxurile de numerar și prețurile de vânzare ale
proprietăților comparabile pot fi analizate pentru a determina ratele de actualizare de piață sau ratele interne de rentabilitate (RIR).
5.1.3 Modelul DCF pentru fluxul de numerar poate fi dezvoltat
pe baza unui flux de numerar înainte de impozit, după impozit, nominal sau real (ajustat pentru inflație). RIR trebuie calculată pe baza aceluiași flux de numerar, respectiv înainte de impozit, după impozit, nominal sau real, așa cum este folosit pentru fluxul de numerar. Modelul DCF trebuie să fie consecvent cu aplicarea opțiunilor de mai sus, iar analiza comparabilelor de pe piață trebuie să reflecte aceeași abordare.
5.2 Respectând Codul Deontologic IVS, este obligatoriu ca
evaluatorul să identifice componentele analizei DCF, care include următoarele:
5.2.1 o perioadă de previziune în care sunt specificate data
începerii fluxului de numerar și numărul și durata perioadelor;
5.2.2 componentele intrărilor de numerar și ieșirilor de
numerar, grupate pe categorii și motivul acestei selectări;
GN 9, Analiza fluxului de numerar actualizat 325Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.2.2.1 În cazul evaluării proprietății imobiliare,
intrările de numerar includ veniturile obținute din chirii și din serviciile furnizate chiriașului, corectate pentru pierderile prin neocupare și din neîncasarea chiriei, în cazul proprietăților finalizate sau construite și din venitul obținut din vânzări, în cazul proprietăților în dezvoltare.
5.2.2.2 În cazul evaluării proprietăților imobiliare,
ieșirile de numerar includ cheltuielile fixe și variabile, alocarea la fondul de reparații și cheltuielile de capital, numai acolo unde este cazul; în cazul proprietăților în dezvoltare, trebuie identificate costurile directe și costurile indirecte.
5.2.2.3 În cazul evaluării întreprinderii, fluxul de
numerar include cel mai adesea toate intrările și ieșirile aferente activităților de exploatare și de investiții. În această situație, fluxul de numerar actualizat reprezintă banii pe care un investitor i-ar putea retrage dintr-o întreprindere, după ce asigură resursele pentru finanțarea exploatării și pentru dezvoltare.
5.2.3 finanțarea datoriei sau serviciului datoriei (plata
dobânzii și a ratei capitalului împrumutat) pe perioadă și rata anuală efectivă la care este calculată dobânda periodică, dacă este cazul;
5.2.4 fluxurile nete de numerar pe perioadă (suma intrărilor
minus suma ieșirilor);
5.2.5 rata sau ratele de actualizare care sunt aplicate la
fluxurile de numerar net, raționamentul care stă la baza lor și motivarea selectării acestora;
5.2.6 rata terminală de capitalizare care este aplicată pentru
a calcula valoarea terminală și raționamentul care a stat la baza acestei selecții; și
5.2.7 o listă cu toate ipotezele care stau la baza analizei.
5.3 Analiza DCF utilizează informațiile de piață disponibile și în
general reflectă procesele de gândire, așteptările și percepțiile investitorilor și ale altor participanți pe piață. Ca tehnică de previziune, analiza DCF nu trebuie judecată în funcție de faptul că o previziune DCF a fost sau nu îndeplinită, ci mai
GN 9, Analiza fluxului de numerar actualizat 326Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
degrabă de gradul de fundamentare pe informații de piață a
previziunii DCF, la momentul realizării sale.
5.3.1 Atunci când analiza DCF este utilizată pentru a face
o estimare a valorii de piață , evaluarea ar trebui să
respecte toate criteriile pentru estimările valorii de piață, așa cum sunt stabilite în IVS 1.
5.4 Atunci când un client furnizează evaluatorului cerințele sale
specifice, care nu corespund cu cele ale estimărilor valorii de
piață în ceea ce privește perioada de deținere a proprietății
(de previziune), termenii de finanțare, impozitarea sau rata de actualizare, valoarea rezultată trebuie considerată ca valoare
în afara pieței. Rezultatul reprezintă, mai degrabă, o estimare a
valorii de investiție/valorii subiective, caracteristică ipotezelor oferite de client, decât o estimare a valorii de piață .
5.5 De asemenea, analiza DCF poate fi folosită și pentru testarea
validității punctelor de vedere convenționale în analiza diferitelor ipoteze. Rezultatul acestui tip de analiză de senzitivitate este valoarea de investiție/subiectivă.
5.5.1 Dacă analiza DCF este astfel utilizată, rezultatele ar
trebui identificate ca valoare în afara pieței , iar evaluarea
ar trebui să îndeplinească toate criteriile pentru evaluările în afara pieței, așa cum sunt stabilite în IVS 2.
5.6 Un evaluator ar trebui să desfășoare o analiză suficientă pentru
a asigura că estimările fluxurilor de numerar și ipotezele care stau la baza modelului DCF sunt corespunzătoare și rezonabile pentru piața în cauză.
5.6.1 Ca un exemplu, analiza contractelor de închiriere pentru a
veni în sprijinul previziunii fluxului de numerar pentru o proprietate locuită de mai mulți chiriași ar trebui să facă trimitere la chiria contractuală/chiria tranzitorie și la chiria de piață, la expirarea contractului de închiriere și la datele revizuirilor contractului de închiriere, la indexarea chiriilor/chiriile în trepte, la cheltuielile/costurile de funcționare, la cheltuieli care sunt acoperite/costuri recuperabile, la comisioane de închiriere, la cheltuieli de investiție și la alte prevederi specifice care se vor aplica.
5.6.2. Ipotezele referitoare la creșterea sau scăderea venitului
trebuie să se bazeze pe analiza condițiilor economice și de piață. Modificările în cheltuielile de funcționare/ieșiri, ar
GN 9, Analiza fluxului de numerar actualizat 327Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
trebui să reflecte toate tendințele cheltuielilor și tendințele
specifice pentru elementele importante ale cheltuielilor.
5.6.3. Rezultatele analizei DFC trebuie testate și verificate pentru
a nu conține greșeli și mențiuni neraționale.
5.7 Pentru a obține rata de actualizare și rata terminală de
capitalizare, un evaluator trebuie să utilizeze toate sursele de informații și date disponibile pe piețele de capital și de proprietăți imobiliare. Pe lângă datele asupra fluxului de venit
și prețurilor de revânzare ale proprietăților sau întreprinderilor comparabile, analiza opiniilor investitorilor și a indicilor de randament este utilă, pentru selectarea ratelor de actualizare, cu condiția ca piața pentru proprietatea în cauză să fie compatibilă cu piața pentru proprietatea achiziționată de investitorii, a căror opinie a fost analizată.
5.8 Evaluatorul are responsabilitatea de a se asigura că datele
de intrare sunt compatibile cu evidențele de piață și cu perspectiva curentă de piață. În plus, evaluatorul care supraveghează elaborarea modelului DCF sau selectarea unui model elaborat de alții, este responsabil pentru integritatea modelului respectiv în ceea ce privește corectitudinea matematică și teoretică, mărimea fluxului de numerar și corectitudinea tuturor intrărilor. Un evaluator trebuie să aibă
experiența și cunoștințele de piață corespunzătoare pentru a structura fluxul de numerar și pentru a furniza alte intrări pentru model.
5.9 La raportarea rezultatelor unei analize DCF, un evaluator
trebuie să respecte cerințele din Codul Deontologic IVS și din IVS 3, Raportarea evaluării.
5.9.1 Prezentarea trebuie să se facă în conformitate cu
circumstanțele descrise în IVS 3, paragrafele 5.1.11, 7.0, și 8.2.3.
5.9.2 Ipotezele explicite, utilizate ca intrări pentru
analiză, sunt inerente analizei DCF. Pentru a furniza utilizatorilor de servicii de evaluare posibilitatea de a verifica rezultatele, evaluatorul trebuie să prezinte ipotezele și justificarea pentru utilizarea acestora în dezvoltarea modelului DCF. Utilizând ca exemple proprietatea imobiliară, acestea includ printre altele:
5.9.2.1 data începerii, termenul și frecvența utilizate în
model;
GN 9, Analiza fluxului de numerar actualizat 328Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.9.2.2 chiria previzionată și alte venituri și rata
previzionată de modificare a venitului;
5.9.2.3 cheltuielile de exploatare previzionate și rata
previzionată de modificare a acestor cheltuieli; și
5.9.2.4 modul de tratare al expirării contractului de
închiriere/costurilor de evicțiune, pierderilor determinate de neocupare și pierderilor din neîncasarea chiriei.
5.9.3 Evaluatorul trebuie să:
5.9.3.1 indice rata anuală efectivă la care este calculată
dobânda periodică, în cazul în care finanțarea datoriei sau serviciul datoriei (plata dobânzii și a ratei de capital) este o componentă a fluxului de numerar periodic previzionat;
5.9.3.2 specifice rata (ratele) de impozitare folosite,
acolo unde este cazul;
5.9.3.3 explice raționamentul care a stat la baza
acordării unor bonificații la chirie, acolo unde este cazul;
5.9.3.4 explice utilizarea oricărei cheltuieli de
capital efectuate în achiziționarea sau pentru amenajarea terenului și pentru construcțiile atașate sau activelor întreprinderii;
5.9.3.5 explice baza pentru rata de capitalizare
terminală adoptată și pentru rata de actualizare adoptată; și să
5.9.3.6 identifice modelul de flux de numerar prin
numele celui care l-a elaborat sau, dacă a cumpărat programul informatic, prin numele produsului și versiune; să descrie metodele și ipotezele inerente modelului; și să specifice datele la care modelul a fost dezvoltat și folosit.
6.0 Data intrării în vigoare
6.1 Acest Standard Internațional de Practică în Evaluare a intrat în
vigoare la 30 aprilie 2003.
GN 9, Analiza fluxului de numerar actualizat 329Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Standard Internațional de Practică în Evaluare
nr. 10 – GN 10
Evaluarea proprietăților agricole
1.0 Introducere
1.1 În multe regiuni ale lumii, terenurile destinate producerii
mărfurilor agricole reprezintă principalul activ economic și, adesea, singura bază economică a unei regiuni.
1.2 T erenurile destinate utilizării agricole sunt astfel subiectul
principal al serviciilor de evaluare, datorită multor motive, printre care enumerăm transferul public și privat al dreptului de proprietate, impozitarea, stabilirea garanției pentru finanțare și pentru studii economice, de amenajare a teritoriului și de investiții. Evaluările credibile ale terenurilor agricole sunt esențiale pentru a asigura capitalul necesar pentru sprijinirea continuității bazei economice, pentru a promova utilizarea productivă a terenului, pentru a păstra încrederea în piețele de capital și pentru a respecta cerințele generale de raportare financiară.
1.3 Prestarea serviciilor de evaluare credibile și corecte, pentru
proprietățile agricole, presupune ca evaluatorul să posede cunoștințe solide și să poată înțelege elementele fizice și economice care afectează capacitatea de producție a terenurilor agricole și valoarea mărfurilor produse pe acestea.
1.4 Caracteristicile fizice și economice ale terenurilor agricole sunt
diferite, ca grad de importanță, de cele ale mediilor neagricole sau urbane.
1.4.1 Solurile în mediul urban trebuie să poată suporta
amenajările și construcțiile care sunt amplasate pe aceste terenuri. În cazul proprietăților agricole, terenul este principalul agent de producție, variind în capacitatea sa de a produce o anumită cantitate dintr-o anumită clasă de mărfuri.
1.4.2 În mediile urbane, utilizarea economică a proprietății și/sau
avantajelor pe care le oferă, pot rămâne neschimbate timp de mai mulți ani și pot fi chiar garantate prin contracte. În timp ce pentru unele proprietăți agricole aceeași utilizare se poate prelungi pe o durată mai mare (de ex.
GN 10, Evaluarea proprietăților agricole 331Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Standard Internațional de Practică în Evaluare 10
pădurile exploatate după 25 ani), pentru altele, beneficiile
economice pot fluctua de la un an la altul, în funcție de mărfurile pe care proprietatea le poate produce.
1.4.3 Fluxul de venit asociat cu proprietatea agricolă va fluctua
de la un an la altul, în funcție de tipul de agricultură utilizat,
de mărfurile produse și de natura ciclică a piețelor de mărfuri.
2.0 Arie de aplicabilitate
2.1. Prezentul Standard cuprinde
2.1.1 Acele caracteristici ale valorii asociate cu proprietățile
agricole, și
2.1.2 Cerințele de bază ale Standardelor de Evaluare și
Standardelor de Aplicații, așa cum acestea se aplică în cazul evaluării proprietăților agricole.
3.0 Definiții
Utilizările agricole ale proprietăților pot fi clasificate în câteva
grupe mari, ale căror definiții sunt redate mai jos.
3.1 Ferme agricole . Proprietăți agricole utilizate pentru producerea
mărfurilor care în general sunt plantate și recoltate într-un ciclu de 12 luni. Pe proprietățile utilizate pentru producția anuală se pot cultiva mai multe tipuri de recoltă anuală, în aceeași perioadă, iar aceste recolte pot necesita sau nu irigații. Anumite mărfuri sunt culturile anuale, care pot fi lăsate în pământ peste acel ciclu de 12 luni, conform prevederilor unui contract sau în situația unor condiții de piață nefavorabile. Aceste recolte vor ține mai mult de un an după strângerea recoltei însă nu sunt considerate permanente. A se vedea și teren irigat, culturi perene .
3.2 Teren irigat . Terenuri folosite pentru a produce recolte sau furaj
pentru animale și care necesită irigarea cu altă apă decât cea
naturală, provenită de la ploi, se numesc ferme agricole irigate
sau pășuni irigate. Proprietățile care nu au o sursă de apă alta
decât ploaia naturală sunt denumite proprietăți agricole cu teren
neirigat.
GN 10, Evaluarea proprietăților agricole 332Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
3.3 Culturi perene. Culturi formate din plante care au o durată de
viață care se prelungește peste un an sau peste un ciclu de recoltă. Un astfel de exemplu îl reprezintă viile și livezile. Aceste tipuri de proprietăți pot avea o investiție de capital semnificativă în plantații, care reprezintă un activ corporal amortizabil. A se vedea și pădure/teren împădurit .
3.4 Complexe zootehnice specializate. A se vedea ferme de lapte,
ferme zootehnice/crescătorii de animale.
3.5 Ferme zootehnice/crescătorii de animale. Proprietăți agricole
folosite pentru creșterea și hrănirea animalelor precum vite, oi, porci, capre, cai sau combinații ale acestora. Utilizarea efectivă a acestor proprietăți poate îmbrăca diferite forme. Animalele pot fi crescute, înmulțite și vândute în procesul de funcționare a proprietății. Animalele tinere pot fi achiziționate din afara proprietății și apoi crescute pe proprietate. Animalele pot fi crescute pentru consum sau ca animale de prăsilă. Furajul pentru animale poate fi produs pe proprietate, importat sau obținut din ambele surse. Proprietățile utilizate pentru creșterea și hrănirea animalelor au investiții semnificative de capital în construcții (țarcuri, adăposturi pentru animale, staule, gard despărțitor) și chiar în animale, care poate fi amortizabil sau nu, în funcție de legile și regulamentele jurisdicției naționale.
3.6 Ferme de lapte. Proprietăți agricole utilizate în producția de
lapte de vacă sau pentru alte produse lactate. Aceste proprietăți, în general dețin construcții extinse (grajduri, hale pentru muls, silozuri) și echipamente (iesle pentru hrănit, mașini de muls). Furajul poate fi produs pe proprietate, importat sau obținut din ambele surse.
3.7 Pădure/teren împădurit. Proprietatea agricolă folosită pentru
creșterea copacilor, care nu pot fi plantați în livadă, care sunt recoltați periodic în decursul unor perioade mari (10-20 sau chiar mai mulți ani). Sunt considerate ca fiind proprietăți agricole, deoarece acestea produc o recoltă de ex. lemnul, chiar dacă această recoltă necesită o perioadă mai lungă de creștere. A se vedea și culturi perene.
3.8 Proprietăți specializate sau proprietăți cu un scop special.
Proprietăți agricole care în mod normal nu produc o recoltă, dar sunt folosite pentru manevrarea, procesarea sau depozitarea recoltelor după culesul acestora. În general, aceste proprietăți au o suprafață mică de teren, însă sunt dotate cu construcții (silozuri
GN 10, Evaluarea proprietăților agricole 333Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
de cereale) și echipamente (utilaje de ridicat). Proprietățile pot fi,
de asemenea, clasificate ca având un scop specia l după natura
bunurilor pe care le produc. Astfel de exemple sunt fermele legumicole, fermele de păsări, fermele care produc semințe omologate sau fermele horticole și grajdurile pentru creșterea sau antrenarea cailor de curse.
3.9 Unitate integrată. O entitate agricolă care deține dreptul de
proprietate asupra tuturor proceselor sau numai a unei părți din procesele care implică producția și comercializarea produselor și/sau a mărfurilor.
Standarde Internaționale de Contabilitate – Definiții3.10 Activitatea agricolă. Administrarea de către o întreprindere a
transformărilor biologice a animalelor vii și a plantelor (active biologice), în produse pentru vânzare, în producție agricolă sau în active biologice adiționale. (A se vedea Standardul Internațional de Contabilitate 41 [IAS 41], Agricultură.)
3.11 Active biologice. Animale vii sau plante crescute pentru
vânzare, pentru a fi transformate în producție agricolă sau în alte active biologice adiționale (IAS 41).
4.0 Relația cu Standardele de Contabilitate
4.1. Standardele Internaționale de Contabilitate 16 (Active
imobilizate), 40 (Investiții imobiliare), și 41 (Agricultura) se aplică în evaluarea proprietății agricole. O entitate respectă IAS 16 sau IAS 40, în funcție de standardul corespunzător în situațiile respective. IAS 16 prevede ca terenul construit să fie evaluat fie la costul său minus orice depreciere cumulată și pierdere cumulată din depreciere, fie la valoarea reevaluată.
IAS 40 prevede ca terenul, care reprezintă o investiție imobiliară, să fie evaluat la valoarea sa justă, sau la cost mai puțin orice depreciere cumulată și pierderi cumulate din depreciere. IAS 41, care nu stabilește nici un principiu nou cu privire la teren și la activitatea agricolă aferentă, prevede ca activele biologice atașate terenului (de ex. copacii dintr-o pădure plantată) să fie evaluate la valoarea lor justă minus costurile estimate de la punctul de vânzare, separat de teren.
4.2 IAS 41 recunoaște că, pentru activele biologice care sunt
atașate terenului pe care se află, poate să nu existe piață separată, însă poate să existe o piață activă pentru activele combinate, adică pentru activele biologice, teren și amenajări
GN 10, Evaluarea proprietăților agricole 334Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
ale acestuia, considerate ca un pachet. Pentru determinarea
valorii juste a activelor biologice, o întreprindere poate să utilizeze informațiile referitoare la activele combinate. Pentru a determina valoarea justă a activelor biologice, valoarea justă a terenului ca atare și a amenajărilor acestuia poate fi dedusă din valoarea justă a activelor combinate (A se vedea IAS 41, paragraful 25). IAS 41 oferă, de asemenea, instrucțiuni cu privire la modul de determinare a valorii juste a unui activ biologic sau a unui produs agricol, în condițiile existenței unei piețe active, ca și în absența unei piețe active.
4.3 Activele proprietăților agricole pot fi clasificate în:
/circle6 Terenuri
/circle6 Construcții și amenajări
/circle6 Instalații și utilaje (atașate terenului)
/circle6 Instalații și utilaje (neatașate terenului)
/circle6 Active biologice (atașate terenului)
/circle6 Active biologice (neatașate terenului)
Valoarea justă/Valoarea de piață a activelor biologice
reprezintă valoarea de contribuție sau pe care acestea o adaugă terenului. IAS 41 prevede ca activele biologice să fie evaluate la recunoașterea lor inițială și la data fiecărui bilanț contabil.
4.4 IAS 16 recomandă frecvența reevaluărilor, afirmând că aceasta
este de la trei la cinci ani. IAS 40 prevede o reevaluare anuală.
5.0 Instrucțiuni de aplicare
5.1 Proprietățile agricole se caracterizează prin diferite
tipuri de producție de mărfuri și metode de exploatare. De asemenea, aceste proprietăți pot reprezenta diferite combinații dintre terenuri, clădiri, echipamente și plantații. Principiile de Evaluare General Acceptate (GA VP) se aplică proprietăților agricole la fel ca și în cazul evaluărilor altor forme de proprietate imobiliară.
GN 10, Evaluarea proprietăților agricole 335Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.1.1 Evaluatorul trebuie să aibă competență în evaluarea
diferitelor active pe care le conține proprietatea. (A se vedea Codul Deontologic IVS, secțiunea 5.0, Competență.)
5.2 Valoarea de piață trebuie să fie recunoscută ca bază
fundamentală de evaluare (IVS 1).
5.2.1 Evaluatorul va obține valoarea de piață pentru proprietățile
agricole, asigurându-se că evaluarea este derivată din piață.
5.2.2 Pentru raportarea financiară, evaluatorul va atribui
valoarea de piață în conformitate cu cerințele IAS. Pentru
detalii, cititorul va apela la IV A 1.
5.3 Când sunt utilizate alte baze de evaluare, acestea trebuie
diferențiate de valoarea de piață , ca bază de evaluare.
5.3.1 În estimarea altor valori diferite de valoarea de piață ,
așa cum se solicită pentru raportarea financiară, pentru regimurile de amortizare sau în scopuri de impozitare, evaluatorul trebuie să se asigure că distincția este definită și prezentată clar.
5.4 Elemente mobiliare
5.4.1 Când este efectuată evaluarea unei proprietăți agricole, care
include și elemente mobiliare precum animale vii, recolte
din depozit și echipamente, evaluatorul trebuie să înțeleagă când o cultură sau alte mărfuri sunt bunuri imobiliare și când au devenit bunuri mobiliare. Materialul lemnos de exemplu, este parte a proprietății imobiliare în timp ce crește, însă devine proprietate mobiliară (bun mobil) când este defrișat de pe teren.
5.5 Evaluatorul trebuie să înțeleagă natura unică a factorilor de
producție agricoli, a pieței lor de mărfuri, a practicilor de producție și ciclurilor din regiunea pieței.
5.5.1 În evaluarea proprietăților agricole, aspectele fizice și de
mediu ale proprietății au o importanță specială. Acestea includ caracteristici precum climat, tipurile de sol și capacitatea lor de producție, disponibilitatea sau absența apei pentru irigare, și capacitatea de hrănire/dezvoltare a animalelor vii. Factorii externi, care trebuie luați în
GN 10, Evaluarea proprietăților agricole 336Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
considerare, sunt disponibilitatea și caracterul adecvat
al instalațiilor necesare pentru depozitare, procesare și transport. Importanța relativă a acestor factori diferită în funcție de tipul de agricultură pentru care proprietatea este corespunzătoare sau pentru care este utilizată. Evaluatorul trebuie să țină cont atât de factorii interni, cât și de cei externi pentru determinarea clasei de utilizare agricolă în care proprietatea se poate încadra cel mai bine.
5.5.2 Rămânând la definiția valorii de piață , ar trebui întotdeauna
efectuată o analiză a celei mai bune utilizări a proprietății pentru a 1) garanta că va fi utilizată în continuare din punct de vedere agricol, mai ales când se dovedește că o altă sistematizare a terenului, de ex. o subdivizare cu ocazia creșterii expansiunii urbane/suburbane, ar putea fi mai indicată și 2) de a stabili dacă utilizarea agricolă specifică trebuie continuată.
5.5.3 În cazurile în care evaluatorul este instruit pentru a ignora
alte utilizări decât utilizarea agricolă curentă, valoarea rezultată nu va indica neapărat valoarea de piață a
proprietății, iar acest lucru ar trebui dezvăluit în totalitate.
5.6 Estimarea venitului stabilizat al proprietății agricole trebuie
să se bazeze pe tipurile de recoltă și pe ciclurile din zona de piață.
5.6.1 Fluxul de numerar pentru proprietățile agricole este
o funcție atât a ciclului de producție, urmat în cadrul proprietății, cât și a forțelor ciclice cum sunt piețele de mărfuri. Evaluatorul ar trebui să înțeleagă impactul acestor cicluri asupra fluxurilor de numerar. Evaluarea proprietății trebuie să se bazeze pe venitul stabilizat care corespunde ciclurilor de producție practicate în regiunea în care se află proprietatea.
5.7 Evaluatorul de proprietăți agricole, care este formată din
mai multe componente fizice sau clase de utilizare agricolă, trebuie să menționeze clar dacă valoarea fiecărui component sau utilizări reprezintă contribuția valorii acestora ca părți (componente) la valoarea întregii proprietăți sau dacă este valoarea lor ca fracțiune separată, de sine stătătoare.
GN 10, Evaluarea proprietăților agricole 337Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.7.1 Diferitele componente ale întregii proprietăți, evaluate
în mod individual, pot avea o valoare mai mare sau mai mică decât valoarea acestora ca parte a întregului. Evaluatorul trebuie să determine dacă fiecare componentă trebuie evaluată în mod individual sau ca parte a întregii proprietăți.
5.7.2 Proprietățile agricole pot fi administrate astfel încât să
producă simultan mai mult de o clasă de mărfuri, pe baza diferitelor condiții fizice din cadrul proprietății sau în funcție de deciziile manageriale. În evaluarea proprietăților agricole pe care sunt cultivate și recoltate mai multe tipuri de produse, la diferite intervale de timp, valoarea fiecărei clasificări agricole trebuie să se bazeze pe contribuția sa la valoarea totală a proprietății și nu pe valoarea sa independentă.
5.7.3 Utilizarea agricolă a proprietății poate solicita amenajări,
construcții și instalații importante, de ex. hambare, silozuri, instalații pentru prelucrarea laptelui. Astfel de active, fiind necesare pentru funcționarea normală a proprietății, sunt frecvent secundare față de principalul activ – pământul. Valoarea acestora trebuie să se bazeze pe contribuția lor la valoarea totală a proprietății, indiferent de costul lor sau o altă măsură a valorii lor.
În mod normal, astfel de amenajări și construcții au o valoare de
utilizare, de ex. valoarea lor de contribuție la întreprindere/entitate. Cu această ocazie, în cazul în care poate fi cerută o alocare a valorii între active, o astfel de alocare nu trebuie considerată ca un indiciu al valorii individuale a acestora luate ca active separate.
5.8 Cerințele pentru rapoartele de evaluare sunt prezentate în
Codul Deontologic IVS și în IVS 3, Raportarea evaluării.
6.0 Data intrării în vigoare
6.1 Această Standard Internațional de Practică în Evaluare a intrat în
vigoare la 30 aprilie 2003.
GN 10, Evaluarea proprietăților agricole 338Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Standard Internațional de Practică în Evaluare
nr. 11 – GN 11
Verificarea evaluărilor
1.0. Introducere
1.1. O verificare a evaluării este o verificare cu raționament profesional
imparțial a activității unui evaluator efectuată de un alt evaluator.
1.2. Din necesitatea de a garanta acuratețea, corectitudinea și calitatea
rapoartelor de evaluare, verificările evaluărilor au devenit o parte
integrantă a practicii profesionale. Într-o verificare a evaluării, sunt luate în considerare corectitudinea, consecvența, credibilitatea și completitudinea evaluărilor.
1.2.1. O verificare a evaluării poate solicita intervenția experților
cu cunoștințe de specialitate referitoare la costurile de construcție, venitul proprietății, aspecte juridice și de impozitare, sau probleme de mediu.
1.2.2. O verificare a evaluării oferă o viză de control credibilă
cu privire la evaluarea verificată și analizează soliditatea
acesteia concentrându-se asupra
1.2.2.1 adecvării și relevanței evidente a datelor utilizate
și a cercetărilor efectuate;
1.2.2.. corectitudinii metodelor și tehnicile folosite;
1.2.2.3 faptului că analiza, opiniile și concluziile sunt
adecvate și credibile; și
1.2.2.4 faptului că în general produsul prezentat, respectă
sau depășește Principiile de Evaluare General
Acceptate (GA VP).
1.3. V erificările evaluărilor sunt efectuate din diferite motive,
incluzând:
1.3.1. Precauția necesară pentru raportarea financiară și
managementul activelor;
1.3.2. Mărturia de expert judiciar în procedurile și circumstanțele
legale;
GN 11, Verificarea evaluărilor 339Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Standard Internațional de Practică în Evaluare 11
1.3.3. O bază pentru deciziile în afacere; și
1.3.4. Determinarea faptului că un raport respectă cerințele
reglementate, în cazul în care
1.3.4.1. Evaluările sunt utilizate ca parte a procesului de
împrumut garantat cu ipotecă, mai ales în cazul ipotecilor asigurate sau reglementate de guvern, și
1.3.4.2. Este necesar să se verifice dacă evaluatorii au
respectat standardele și cerințele de reglementare din jurisdicția lor.
2.0. Arie de aplicabilitate
2.1. Cerințele prezentului Standard se aplică pentru elaborarea și
raportarea verificării evaluărilor.
2.2. Respectarea acestui Standard este obligatorie pentru fiecare
evaluator care, în capacitatea sa de supervizor sau manager, semnează o verificare a evaluării, acceptând astfel responsa bilitatea
conținutului acelei verificări.
3.0. Definiții
3.1. Verificarea evaluării. O misiune de evaluare care acoperă
diferite tipuri și scopuri. Principala caracteristică comună tuturor verificărilor de evaluări este faptul că un evaluator își exercită raționamentul imparțial în analiza activității altui evaluator. O verificare a evaluării poate veni în sprijinul aceleiași concluzii cu privire la valoarea din evaluarea verificată, sau poate fi în contradicție cu concluzia cu privire la valoare. Verificările evaluărilor oferă o viză a credibilității cu privire la evaluare și, de asemenea, o verificare a eficienței activității evaluatorului inițial, cu privire la cunoștințele, experiența și independența sa.
În anumite țări, o verificare a evaluării poate reprezenta și o
actualizare efectuată de către evaluatorul din cadrul aceleiași firme care a efectuat prima evaluare.
Organizațiile de evaluare din toată lumea fac distincția dintre
diferite tipuri de verificări, de ex. verificări administrative (de
conformitate), verificări tehnice, verificări de birou, verificări în teren, verificări care să asigure că o evaluare a fost efectuată în
GN 11, Verificarea evaluărilor 340Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
conformitate cu standardele profesionale (în care au fost acceptate
bazele de evaluare), verificări care întrunesc informațiile generale de piață pentru a veni în sprijinul concluziei cu privire la valoare sau pentru a o combat, și verificări care examinează datele specifice din evaluarea verificată față de datele comparabile dintr-un grup eșantion.
3.2. Verificare administrativă (de conformitate). O verificare a evaluării
efectuată de un client sau un utilizator al serviciilor de evaluare ca un exercițiu efectuat cu foarte mare atenție atunci când evaluarea trebuie utilizată atât în scopul luării de decizii precum ipotecarea, achiziționarea sau vinderea proprietății. În anumite, situații un evaluator poate desfășura o verificare administrativă pentru a ajuta clientul în aceste decizii. O verificare administrativă este efectuată, de asemenea, pentru a se asigura că o evaluare respectă sau depășește cerințele de conformare sau instrucțiunile pentru o anumită piață și, la minimum, este conform cu Principiile de Evaluare General Acceptate (GA VP).
3.3. Verificare tehnică. O verificare a evaluării efectuată de un
evaluator pentru a forma o părere dacă analizele, opiniile și
concluziile din raportul care este verificat sunt corecte, adecvate, rezonabile și argumentate.
3.4. Verificare de birou. O verificare a evaluării care se limitează la
datele prezentate în raport, care pot fi confirmate independent sau nu. În general este efectuată cu ajutorul unei liste de verificare a elementelor. Verificatorul analizează acuratețea calculelor, corectitudinea datelor, caracterul adecvat al metodologiei și respectarea instrucțiunilor clientului, a cerințelor de reglementare și a standardelor profesionale. A se vedea, de asemenea, verificarea
în teren.
3.5. Verificare în teren. O verificare a evaluării care include inspectarea
exteriorului și uneori și a interiorului proprietății în cauză și posibila inspecție a proprietăților comparabile pentru a confirma datele prezentate în raport. În general este efectuată cu ajutorul unei liste de verificare care acoperă elementele examinate într-o verificare de birou și poate include, de asemenea, confirmarea datelor de piață, cercetării pentru colectarea datelor suplimentare și verificarea programului utilizat în elaborarea raportului. A se vedea, de asemenea, verificarea de birou.
GN 11, Verificarea evaluărilor 341Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
4.0. Relația cu Standardele de Contabilitate
4.1. Relația dintre standardele de contabilitate și practica de evaluare
este comentată în IV A 1.
5.0. Instrucțiuni de aplicare
5.1. În efectuarea unei verificări a evaluării, evaluatorul
verifi cator va:
5.1.1. identifica clientul și utilizatorii vizați ai verificării
evaluării, utilizarea vizată a opiniilor și concluziilor evaluatorului verificator și scopul acestei misiuni;
5.1.2. identifica proprietatea în cauză, data verificării
evaluării, proprietatea și dreptul de proprietate evaluat în raportul verificat, data raportului verificat, data efectivă pentru care este valabilă opinia din raportul verificat și evaluatorul (evaluatorii) care au întocmit raportul verificat;
5.1.3. identifica aria procesului de verificare ce trebuie
efectuat;
5.1.4. identifica toate ipotezele și condițiile limitative din
verificarea evaluării;
5.1.5. formula o părere cu privire la integralitatea raportului
verificat în funcție de tematica aplicabilă în cazul misiunii;
5.1.6. formula o părere cu privire la conformitatea și relevanța
aparentă și oricăror ajustări ale informațiilor;
5.1.7. formula o părere cu privire la adecvarea metodelor și
tehnicilor folosite pentru a fundamenta motivele pentru aprobarea sau dezaprobarea raportului verificat; și va
5.1.8. formula o părere care să arate că analizele, opiniile
și concluziile activității verificate sunt adecvate, rezonabile și argumentate.
GN 11, Verificarea evaluărilor 342Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.2. În raportarea rezultatelor verificării unei evaluări, evaluatorul
verificator va:
5.2.1. menționa identitatea clientului și a posibililor utilizatori,
posibila utilizarea a rezultatelor misiunii și scopul
misiunii;
5.2.2. menționa informațiile care trebuie identificate în
conformitate cu paragrafele 5.1.1 – 5.1.4. de mai sus;
5.2.3. menționa natura, aria de cuprindere a procesului de
verificare efectuat și detalii referitoare la acest proces;
5.2.4. formula părerile, motivele și concluziile prevăzute în
paragrafele 5.1.5. – 5.1.8. de mai sus;
5.2.5. indica dacă sunt incluse toate informațiile cunoscute
pertinente; și va
5.2.6. include în raportul de verificare o declarație de
conformitate semnată.
5.3. Evaluatorul verificator nu va lua în considerare evenimentele
care afectează proprietatea sau piața, care au avut loc după evaluare, ci numai acele informații care erau disponibile pe piață în timpul evaluării.
5.4. Motivele pentru aprobarea sau dezaprobarea concluziilor
din raportul de evaluare trebuie explicate integral de către
evaluatorul verificator.
5.4.1. Când evaluatorul verificator este de acord cu concluziile
unui raport de evaluare, motivele acestui acord trebuie explicate și prezentate integral.
5.4.2. Când evaluatorul verificator nu este de acord cu concluziile
unui raport de evaluare, motivele pentru această dezaprobare
trebuie explicate și prezentate clar.
5.4.3. Când evaluatorul verificator nu deține toate faptele și
informațiile pe care se bazează evaluatorul, evaluatorul verificator trebuie să prezinte limitările concluziilor sale.
GN 11, Verificarea evaluărilor 343Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
5.5. În cazul în care activitatea de verificare întreprinsă este suficientă
ca să constituie o nouă evaluare, o astfel de evaluare trebuie să fie în conformitate cu cerințele Standardelor Internaționale de Evaluare și cu Codul Deontologic IVS.
6.0. Data intrării în vigoare
6.1. Prezentul Standard Internațional de Practică în Evaluare a intrat
în vigoare la 30 aprilie 2003.
GN 11, Verificarea evaluărilor 344Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Studiu Internațional de Evaluare
Evaluarea în piețele în dezvoltare 347
Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare
Studiu Internațional de Evaluare
Studiu internațional de evaluare
Evaluarea în piețele în dezvoltare
Prezentul Studiu Internațional de Evaluare trebuie citit ținându-se
cont de Standardele Internaționale de Evaluare 1 și 2, Standardele Internaționale de Aplicații în Evaluare 1 și 2 de și Codul Deontologic.
1.0 Introducere
1.1 Datorită importanței piețelor imobiliare și a piețelor de capital
pentru dezvoltarea economică, standardele pentru evaluarea tuturor tipurilor de proprietate, activelor de capital și titlurilor financiare cumpărate și vândute pe aceste piețe au o importanță esențială. Introducerea și implementarea standardelor de evaluare sunt esențiale pentru consolidarea piețelor imobiliare și de capital în economiile în curs de dezvoltare. În consecință unul dintre cele trei obiective pe care Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare și le-a stabilit este “furnizarea de Standarde de evaluare care să corespundă necesităților țărilor în dezvoltare și nou industrializate”.
1.2 IVSC a avut două motive pentru elaborarea Studiului referitor la
evaluarea în piețele în dezvoltare. Studiul are ca scop:
1.2.1 să elaboreze instrucțiunile specifice pentru evaluatorii de
pe piețele în dezvoltare; și
1.2.2 să contribuie la eforturile băncilor de dezvoltare
internaționale, regionale și naționale și instituțiilor de supraveghere a restructurării și/sau de consolidare a sistemelor financiare pe piețele în dezvoltare.
1.3 Particularitățile economice, juridice și instituționale ale piețelor
în dezvoltare ridică anumite probleme pentru evaluatorii care lucrează pe aceste piețe. Unele dintre aceste caracteristici pot fi evidente și pe piețele mai dezvoltate, însă tind să fie mai evidente pe piețele în dezvoltare și includ:
1.3.1 Un cadru juridic incomplet sau inadecvat, care nu permite
funcționarea eficientă a pieței imobiliare.
Studiu internațional de evaluare, Evaluarea în piețele în dezvoltare 347Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Un cadru legal global, incluzând un compendiu al legislației
referitoare la proprietăți, este esențial pentru funcționarea
pieței imobiliare. De exemplu, pe multe piețe în dezvoltare, dreptul de proprietate poate să nu fie garantat prin lege, fie
că este definit ca un anumit drept (“dreptul de a utiliza”)
fie ca un ansamblu de drepturi și interese, sau “cumul de
drepturi”.
Planul de amenajare a teritoriului este un exemplu
important deoarece este esențial ca evaluatorii să efectueze
analizele celei mai bune utilizări (CMBU) (a se vedea definiția din Glosarul de termeni) care reprezintă baza pentru formarea unei opinii cu privire la valoarea de piață .
Pentru ca o proprietate să respecte criteriile permisibilității legale, utilizarea ei trebuie să fie în conformitate cu legile de planificare urbană și cu regulile de zonare.
1.3.2 Absența informațiilor publicate sau dificultatea obținerii
informațiilor referitoare la tranzacții, precum și alte date necesare pentru evaluări corespunzătoare.
Evaluatorii de pe piețele în dezvoltare consideră că datele
de piață solide cu privire la tranzacții sau alte date de piață relevante sunt insuficiente, fie datorită faptului că publicarea unor astfel de date nu este încă o regulă stabilită, fie faptului că oamenii sunt mult mai conservatori în dezvăluirea publică a astfel de informații.
1.3.3 O mai mare volatilitate a piețelor imobiliare
Pe piețele în dezvoltare, atât factorii interni, cum ar fi slaba
colectare și răspândire a informațiilor despre piață, cât și
factorii externi precum susceptibilitatea privind fluxurile neașteptate de capital, pot duce la volatilitate economică.
1.3.4 Lipsa evaluatorilor calificați corespunzător
Analizele evaluatorilor calificați sunt esențiale pentru
sprijinirea procesului de luare a deciziilor de participanții
pe piață. În absența evaluărilor credibile, piețele imobiliare nu pot funcționa eficient. Rolul important al evaluatorilor calificați în funcționarea eficientă a pieței imobiliare trebuie mai bine înțeles și apreciat de către utilizatorii serviciilor de evaluare, de normalizatori, de guvern și de public în general.
Studiu internațional de evaluare, Evaluarea în piețele în dezvoltare 348Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
1.3.5 Standarde naționale de evaluare perimate
În anumite piețe în dezvoltare, standardele naționale de
evaluare pot fi în prezent supuse unei revizuiri. Chiar dacă sunt considerate provizorii, aceste standarde naționale sunt recunoscute ca juridic ca valabile. Când există o asemenea situație, aceasta trebuie prezentată iar asociația națională de evaluare trebuie să depună toate eforturile pentru a asigura că noile standarde naționale pun în aplicare cea mai bună practică de evaluare, așa cum este reflectată în IVS.
1.3.6 Presiunea externă Din cauza reglementărilor insuficiente sau chiar
inexistente, referitoare la problemele de evaluare, din partea supervizorilor piețelor financiare și de capital și a însăși profesiunii de evaluator, evaluatorii sunt adesea supuși presiunii nedrepte și/sau excesive din partea părților interesate cum sunt instituțiile și clienții, de a efectua evaluări altfel decât în conformitate cu Principiile de Evaluare General Acceptate (GA VP).
1.3.7 Intervenție guvernamentală excesivă sau insuficientă Guvernele pot interveni în cadrul economic, juridic și
instituțional care stau la baza pieței imobiliare astfel încât împiedică funcționarea ei eficientă. Efectele pe termen lung ale unei astfel de interferențe pot fi o alocare necorespunzătoare a resurselor sau un dezechilibru și distorsiuni pe piața imobiliară. Pe de altă parte, lipsa de înțelegere din partea guvernului sau absența unui sprijin pot împiedica funcționarea eficientă a pieței imobiliare.
1.3.8 Importanța din ce în ce mai mare a proprietății
necorporale
În fostele economii planificate și centralizate, multe drepturi
asupra proprietății necorporale nu au fost recunoscute integral. Aceste economii se află în tranziția la economia de piață, iar drepturile asupra proprietății necorporale au dobândit o importanță specială, fiind recunoscute ca o categorie de proprietate.
Studiu internațional de evaluare, Evaluarea în piețele în dezvoltare 349Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
2.0 Definiții
2.1 Piață în dezvoltare. O piață în creștere ca mărime și complexitate
din cadrul unei economii naționale, care este în tranziție pentru a deveni mai dezvoltată și pentru a fi bazată pe piață. O piață în dezvoltare poate fi o piață financiară cu o scurtă funcționare și/sau cu o capitalizare insuficientă. Caracteristicile comune piețelor în dezvoltare pot cuprinde modificările structurale semnificative în economia națională, dezvoltarea rapidă a structurilor politice, legale și instituționale și trecerea de la o economie planificată sau o economie centralizată la o economie bazată pe piață. Ca rezultat, piețele în dezvoltare devin tot mai mult globalizate.
2.2 Cadru legal. Un corp cuprinzător de legi aplicabile care prevăd
drepturile și interesele asociate cu dreptul de proprietate asupra unui bun, precum și puterile exercitate de administrația publică asupra proprietății.
2.3 Plan de amenajare a teritoriului (P AT) și planuri urbanistice
generale (PUG). Programul propus de autoritatea locală pentru
viitoarea dezvoltare a unei zone, în conformitate cu o anumită utilizare sau utilizări ale terenului. Aceste planuri, care exprimă o formă de exercitare a puterii de către guvern, reprezintă baza pentru zonificare.
3.0 Comentariu
3.1 De la început trebuie menționat faptul că deoarece acest Studiu
recunoaște circumstanțele speciale ale piețelor în dezvoltare, evaluatorii care lucrează în cadrul acestor piețe nu trebuie să utilizeze prezentul Studiu pentru a se sustrage de la conceptele de bază și principiilor GA VP.
3.2 Valoarea de piață – ca bază de evaluare
3.2.1 Baza de evaluare fundamentală din Standardele
Internaționale de Evaluare este valoarea de piață . Orice
estimare a valorii de piață depinde de ipoteza că, într-
o anumită măsură, există o piață activă și funcțională. Măsura în care o piață în dezvoltare este operativă depinde de mărimea sa relativă, de gradul său de maturizare și de complexitatea sa.
Studiu internațional de evaluare, Evaluarea în piețele în dezvoltare 350Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
3.2.2 În timp ce în unele economii în dezvoltare piețele active
de proprietăți pot furniza evaluatorilor suficiente date tranzacționale și alte informații relevante pentru a estima valoarea de piață , în cadrul altor piețe, informațiile despre
piață pot fi greu de obținut. Informațiile de bază, referitoare la o proprietate, pot să nu fie disponibile, iar calitatea informațiilor obținute să nu reflecte piața. În condițiile pieței limitate, evaluatorul este nevoit să depună mai multe eforturi în studierea condițiilor de piață, care au impact asupra datelor tranzacționale, selectate pentru a fi utilizate ca date comparabile. Ajustările adecvate ale datelor trebuie însoțite de analize logice și solide. O dimensiune sau un număr nerezonabil de ajustări, împiedică totuși utilizarea unor astfel de date ca date comparabile.
3.2.3 În cazul în care un evaluator nu poate efectua o evaluare
pe baza informațiilor de piață sau dacă numai o parte a evaluării poate fi efectuată pe bază evidențelor pieței, evaluatorul trebuie să prezinte utilizatorului evaluării această restricție și să identifice orice element al acesteia, bazat pe alte date decât cele obținute de pe piață. Toate ipotezele făcute în evaluare trebuie prezentate și trebuie menționat impact potențial asupra valorii raportate.
3.2.4 În piețele în dezvoltare, legile privind amenajarea
teritoriului ar putea să nu fie promulgate în mod explicit sau aplicate de către autoritățile elaboratoare. Ca urmare, stabilirea celei mai bune utilizări (CMBU) (a se vedea definiția în Glosarul de termeni), poate fi dificilă sau, în cel mai bun caz, subiectivă. Poate fi nevoie ca evaluatorii să facă un raționament special în justificarea concluziei CMBU. CMBU este determinată de moment. În consecință, este necesar să se specifice când și cum intră în vigoare CMBU. În cazul în care analiza CMBU nu poate fi efectuată sau când astfel de analize au la bază un număr excesiv de ipoteze, evaluatorul trebuie să facă cunoscută această situație.
3.3 Baze de evaluare diferite de valoarea de piață
3.3.1 Standardele Internaționale de Evaluare 1 și 2 dac o
distincție clară între evaluările bazate pe valoarea de piață
și evaluările pe baze diferite de valoarea de piață . Bazele de
Studiu internațional de evaluare, Evaluarea în piețele în dezvoltare 351Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
evaluare diferite de valoarea de piață pot fi utilizate pentru
a estima, de exemplu, valoarea de utilizare sau valoarea pe care o anumită proprietate o are pentru o anumită utilizare și un anumit utilizator, în comparație cu valoarea de schimb, care reprezintă fundamentul evaluărilor bazate pe valoarea de piață .
3.3.2 Datorită lipsei sau insuficienței datelor tranzacționale sau
altor date relevante, necesare în evaluările bazate pe piață, evaluatorii din cadrul piețelor în dezvoltare uneori obțin estimări ale valorii altele decât valoarea de piață , fără
să ofere clarificările necesare asupra faptului că aceste estimări de valoare sunt într-adevăr evaluări nebazate pe piață. Conform Standardului IVS 2, este necesar ca evaluările nebazate pe piață, indiferent unde sunt efectuate, să fie identificate clar ca evaluări nebazate pe piață.
3.3.3 Costul de înlocuire net sau metodologia CIN, pentru
evaluări care nu pot fi justificate integral cu datele de piață (a se vedea diagrama Linia continuă între valorile
bazate și nebazate pe piață din IVS 2), este considerat ca
o metodologie acceptabilă pentru a ajunge la un surogat pentru valoarea de piață a proprietății specializate sau
a proprietății cu piață limitată. Rezultatul este totuși o estimare nebazată pe piață. CIN este o metodă foarte utilă în cadrul piețelor în dezvoltare, unde datele tranzacționale sunt rare, iar informațiile cu privire la costurile de construcție pot fi obținute mai ușor. Totuși, evaluatorii trebuie să identifice foarte clar limitările unei estimări obținute prin metodologia CIN. Trebuie acordată o atenție deosebită principiului utilizării consecvente atunci când evaluarea se bazează pe CIN, mai ales în cazul în care informațiile disponibile reprezintă un mix sau o combinație a datelor bazate și nebazate pe piață. (A se vedea GN 8, Costul de înlocuire net).
3.4. Evaluările pentru raportarea financiară 3.4.1 În evaluările pentru raportarea financiară (Standardul
Internațional de Aplicație în Evaluare 1), evaluatorii din cadrul piețelor în dezvoltare trebuie să țină cont de conceptele și principiile stabilite în Standardele Internaționale de Contabilitate și trebuie să înțeleagă diferențele dintre aceste standarde de contabilitate și standardele naționale de contabilitate ale țării în care
Studiu internațional de evaluare, Evaluarea în piețele în dezvoltare 352Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
se desfășoară evaluarea. În mod normal, standardele
naționale de contabilitate au prioritate în fața standardelor internaționale deoarece standardele naționale derivă din legislația națională și sunt obligatorii. Nevoile de raportare ale clientului sunt esențiale deoarece raportul financiar este în general adaptat acestor nevoi.
3.5 Evaluările pentru împrumuturi 3.5.1 În evaluarea pentru împrumuturi (Standardul Internațional
de Aplicație în Evaluare 2), evaluatorii din cadrul piețelor în dezvoltare pot fi supuși unor presiuni din parte clienților. Evaluatorii trebuie să lucreze cu autoritățile de reglementare, pentru a se asigura că regulamentele sunt clar stabilite, enunțate, respectate și aplicate integral.
3.5.2 Creditorii trebuie să facă distincția între evaluările făcute
pentru ipotecile rezidențiale și evaluările făcute pentru proiecte mai mari. Datorită naturii în expansiune a piețelor în dezvoltare, proiectele comerciale și rezidențiale tind să fie de mare amploare, iar evaluările pentru proiecte necesită studii de piață și de fezabilitate, înainte de a estima valoarea.
3.6 Codul Deontologic 3.6.1 În paragraful 2.3 din Codul Deontologic IVS se menționează
că “În acele țări în care nu există încă o infrastructură pentru exercitarea instruită și controlată a profesiunii de evaluator, principala responsabilitate este ca utilizatorii să fie satisfăcuți, iar evaluatorii să-și îndeplinească sarcina în mod competent”. Totuși, evaluatorii de pe piețele în dezvoltare trebuie întotdeauna să respecte dispozițiile Codului Deontologic IVS și nu se pot abate de la acest Cod.
3.6.2 În paragraful 5.0, Codul Deontologic IVS conține
prevederile de competență IVS. În pofida nevoii de a sprijini aceste prevederi în caracterul lor general, este recunoscut că definiția evaluatorului din paragraful 3.3 al Codului Deontologic poate să nu fie conformă întotdeauna cu situația unei piețe în dezvoltare, unde nu există nici pregătirea corespunzătoare și nici o organizație a evaluatorilor instruiți suficient sau cu suficientă experiență.
Studiu internațional de evaluare, Evaluarea în piețele în dezvoltare 353Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
3.6.3 Finalul paragrafului 6.8.1 din Codului Deontologic merită
să fie reiterat:
“Standardele sunt concepute pentru situațiile generale și nu
pot acoperi orice eventualitate. V or exista situații în care devierea de la Standarde este inevitabilă. Când apar astfel de situații, devierea nu va constitui o încălcare a acestor Standarde, cu condiția ca această deviere să fie rezonabilă, să respecte principiile eticii și limitele de competență, iar în raportul de evaluare să fie inclusă o expunere privind rațiunea acestei devieri”.
4.0 Recomandări
Conform celor două obiective ale acestui Studiu, recomandările
sunt destinate evaluatorilor care efectuează evaluări pe piețele în dezvoltare băncilor comerciale și altor creditori, precum și băncilor de dezvoltare internaționale, regionale și naționale și instituțiile care supraveghează restructurarea și/sau consolidarea sistemelor financiare din cadrul piețelor în dezvoltare.
4.1 Recomandări pentru evaluatori: 4.1.1 Valoarea de piață trebuie recunoscută ca bază fundamentală
de evaluare.
4.1.2 În cazul în care sunt utilizate alte baze de evaluare acestea
trebuie diferențiate de valoarea de piață .
4.1.3 În cazul evaluărilor pentru raportarea financiară, evaluatorii
trebuie să înțeleagă relația dintre evaluare și standardele de contabilitate și dintre Standardele Internaționale de Contabilitate și standardele naționale de contabilitate.
4.1.4 În cazul evaluărilor pentru împrumuturi, evaluatorii
trebuie să-și îndeplinească misiunea în mod independent, colaborând în același timp cu autoritățile de reglementare pentru a rezista presiunii din partea clienților, prin promovarea de regulamente clare și aplicabile.
4.1.5 La începutul fiecărei evaluări, condițiile contractului și
instrucțiunile misiunii trebuie menționate foarte clar în scris.
Studiu internațional de evaluare, Evaluarea în piețele în dezvoltare 354Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
4.1.6 Respectarea Codului Deontologic IVS este obligatorie
pentru toți evaluatorii care lucrează în cadrul piețelor în dezvoltare.
4.1.7 Fiecare Standard Internațional de Evaluare, Standard
Internațional de Aplicație în Evaluare și Standard Internațional de Practică în Evaluare, include secțiuni referitoare la prezentarea informațiilor și la devieri. În condițiile de piață, în care devierea de la Standarde este inevitabilă, Standardele Internaționale de Evaluare solicită prezentarea tuturor devierilor și raționamentul pentru aceste devieri.
4.2 Recomandări pentru bănci comerciale și alți creditori: 4.2.1 Băncile și alte instituții financiare, care acordă împrumuturi
pentru ipoteci rezidențiale, precum și pentru proiecte comerciale și rezidențiale, trebuie să asigure respectarea Standardului Internațional de Aplicație în Evaluare 2, Evaluarea pentru garantarea împrumutului. Evaluatorii trebuie să fie evaluatori independenți/externi deoarece numai evaluatorii independenți/externi pot furniza instituțiilor creditoare responsabilitatea profesională corespunzătoare. În cazul în care se apelează la evaluatorii interni, se recomandă ca funcția de evaluare să fie independentă de funcția de aprobare a creditului/împrumutului și acest statut de independență al evaluatorului trebuie prezentat.
4.2.2 Când se angajează evaluatori pentru a îndeplini o misiune,
instituțiile creditoare trebuie să menționeze condițiile de angajare și instrucțiunile pentru misiune în mod clar, în scris, încă de la început.
4.3 Recomandări pentru băncile și instituțiile de dezvoltare
internaționale, regionale și naționale:
4.3.1 Băncile și instituțiile de dezvoltare trebuie să recunoască
importanța evaluările efectuate de evaluatori calificați care respectă Standardele Internaționale de Evaluare și acest Studiu.
4.3.2 Necesitatea standardelor de evaluare trebuie privită în
contextul politicilor de promovare care minimalizează dezechilibrul de pe piața proprietăților și în contextul restructurării și consolidării piețelor de proprietăți și a sistemelor financiare din cadrul piețelor în dezvoltare.
Studiu internațional de evaluare, Evaluarea în piețele în dezvoltare 355Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
4.3.3 U tilizatorii evaluărilor elaborate pentru raportarea
financiară, de ex. pentru înregistrarea valorilor activelor în conturile contabile, trebuie să asigure respectarea Standardului Internațional de Aplicație în Evaluare 1, Evaluarea pentru raportarea financiară. Evaluatorii trebuie să-și îndeplinească misiunile într-un mod independent.
4.3.4 Institu țiile cu funcții de reglementare a profesiei de
evaluator trebuie să asigure posibilitatea adecvată de dezvoltare a acesteia, deoarece această profesiune este esențială pentru funcționarea adecvată a pieței imobiliare și economiei prin extensie.
5.0 Data aplicării
Prezentul Studiu de Evaluare Internațională a fost publicat la
1 iulie 2001.
Studiu internațional de evaluare, Evaluarea în piețele în dezvoltare 356Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Glosar de termeni pentru
Standardele Internaționale de Evaluare
Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare
Glosar de termeni pentru Standardele Internaționale de Evaluare
Glosar de termeni pentru
Standardele Internaționale de Evaluare
A șasea ediție a Standardelor Internaționale de Evaluare
cuprinde:
/circle6 Introducere
/circle6 Concepte și principii generale de evaluare
/circle6 Cod Deontologic
/circle6 Tipuri de proprietate
/circle6 Standarde Internaționale de Evaluare:
Introducere la Standardele Internaționale de Evaluare IVS 1: Valoarea de piață – bază de evaluare
IVS 2: Baze de evaluare diferite de valoarea de piață
IVS 3: Raportarea evaluării
/circle6 Standarde Internaționale de Aplicații în Evaluare:
IV A 1: Evaluări pentru raportarea financiară
IV A 2: Evaluări pentru garantarea împrumutului
/circle6 Standarde Internaționale de Practică în Evaluare:
GN 1: Evaluarea proprietății imobiliare
GN 2: Evaluarea pentru închiriere/leasing GN 3: Evaluarea instalațiilor, mașinilor și echipamen-
telor
GN 4: Evaluarea activelor necorporale GN 5: Evaluarea bunurilor mobile GN 6: Evaluarea întreprinderii GN 7: Considerații privind substanțele periculoase și
toxice în cadrul evaluării
GN 8: Costul de înlocuire net GN 9: Analiza fluxului de numerar actualizat pentru
evaluările bazate pe informații de piață și din afara pieței
GN 10: Evaluarea proprietăților agricole GN 11: Verificarea evaluării
/circle6 Studiu Internațional de Evaluare
Evaluarea în piețele în dezvoltare
/circle6 Glosar de termeni
Glosar de termeni pentru IVS 359Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Standardele Internaționale de Contabilitate la care se face
referire în acest Glosar sunt:
/circle6 Cadrul general pentru întocmirea și prezentarea situațiilor
financiare
/circle6 IAS 1, Prezentarea situațiilor financiare
/circle6 IAS 16, Imobilizări corporale
/circle6 IAS 17, Leasing
/circle6 IAS 22, Combinări de întreprinderi
/circle6 IAS 27, Situații financiare consolidate și contabilitatea
investițiilor în filiale
/circle6 IAS 28, Contabilitatea investițiilor în întreprinderile asociate
/circle6 IAS 31, Raportarea financiară a intereselor în asocierile în
participație
/circle6 IAS 32, Instrumente financiare: prezentare și descriere
/circle6 IAS 36, Deprecierea activelor
/circle6 IAS 38, Active necorporale
/circle6 IAS 40, Investiții imobiliare
/circle6 IAS 41, Agricultura
Standardele Internaționale de Contabilitate pentru Sectorul
Public la care se face referire în acest Glosar sunt:
/circle6 IPSAS 16, Investiții imobiliare
/circle6 IPSAS 17, Imobilizări corporale
Glosar de termeni pentru IVS 360Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
O abordare comparativă a valorii
care ia în considerare vânzările proprietăților similare sau substi- tuibile și informațiile referitoare la piață și stabilește o estimare a valorii prin procese de comparație. În general, proprietatea evaluată este comparată cu vânzările unor proprietăți similare, tranzacționate pe o piață deschisă. Pot fi luate în considerare și oferte de vânzare.
O cale generală de estimare a
valorii indicată pentru bunurile mobile sau pentru un drept de proprietate asupra bunurilor mobi- le, care utilizează una sau mai mul te
metode care compară subiectul cu bunuri similare sau cu drepturi de proprietate asupra bunurilor similare. Această abordare a eva luării bunurilor mobile
depinde de cunoștințele de piață ale evalua torului și de experiență
precum și de informațiile publicate despre elementele comparabile.
Mai poartă și denumirea de Meto-
da comparației vânzărilor.
În general, o cale de estimare
a valorii care folosește una sau mai multe metode specifice de evalua re. În funcție de natura și scopul proprietății, pot fi aplicate trei abordări în evaluare. Acestea sunt abordarea prin comparația vânză rilor, abordarea prin cost și aborda rea prin capitalizarea
venitului. Aplicarea acestora va permite eva luatorului să determine
Glosar de termeni pentru IVS 361Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Abordare
prin comparația vânzărilor
Abordare
înevaluare Concepte și
principii generale de evaluare,9.2.1.2
GN 5, 3.12
Concepte și
principii generale de evaluare,9.1; GN 4, 3.25; GN 6, 3.1
valoarea de piață sau o altă valoare
diferită de valoarea de piață.
A se vedea Abordare bazată
pe active, Metoda comparației vânză rilor, Abordare prin cost, Abordare prin capitalizarea venitului, Abor da re prin piață,
Principiul substi tuției, Abordare
prin comparația vânzărilor.
O abordare comparativă a valorii
care ia în considerare informațiile referitoare la veniturile și cheltuie- lile aferente proprietății evaluate și estimează valoarea printr-un pro- ces de capitalizare. Capitalizarea leagă venitul (de obicei, venitul net) de un anumit tip de valoare prin convertirea venitului într-o estimare de valoare. Acest proces poate lua în considerare o relație directă (cunoscută ca rată totală de capitalizare sau de randament care se aplică asupra venitului dintr-un singur an), ratele de actualizare (care reflectă fructificarea investi- ției) aplicate asupra fluxului de venit din perioada de previziuni sau ambele. Abordarea prin venit reflectă principiul anticipării.
O abordare comparativă a valorii
proprietății sau unui activ, care ia în considerare, ca substitut pentru cumpărarea unei proprietăți date, posibilitatea construirii unei alte proprietăți care să fie o replică a celei originale sau unei proprietăți care ar avea aceeași utilitate și fără costuri de întârziere. Estimarea
Glosar de termeni pentru IVS 362Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Abordare
prin capitaliza- rea venitului
Abordare prin cost (Metodă)Concepte și principii generale de evaluare,9.2.1.3; Tipuri de proprietate 2.7.3; GN 1, 5.13; G 5, 3.9
Concepte și
principii generale de evaluare,9.3.1; Tipuri de proprietate, 2.7.1; GN 1, 5.11;GN 5, 3.3
evaluatorului se bazează pe costul
de reconstrucție sau de înlocuire a proprietății sau activului din care se scade deprecierea cumulată și la care se adaugă valoarea terenului și profitul promotorului imobiliar.
A se vedea și Cost de înlocuire net,
Depreciere, Cost de înlocuire, Cost de reconstrucție.
O abordare a valorii care
analizează bilanțul întreprinderii, care raportează toate activele, atât cele corporale, cât și cele necorporale, ca și datoriile totale la valoarea lor de piață sau la altă valoare contabilă. Când se face o evaluare, prin abordarea bazată pe active, a unei întreprinderi care-și continuă activitatea, valoarea obținută trebuie să fie luată în considerare numai împreună cu valorile estimate prin celelalte abordări sau prin una din celelalte două abordări.
Orice abordare a valorii bazată
pe utilizarea datelor care reflectă tranzacțiile de pe piață și pe raționamentul care corespunde modului de gândire al participan- ților la piață.
O cale generală de estimare a
valorii unui activ prin folosirea uneia sau mai multor metode care compară activul în cauză cu active similare care au fost vândute.
Glosar de termeni pentru IVS 363Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Abordarea
bazată de active
Abordarea
prin piațăGN 6, 3.2
GN 4, 3.18;
GN 6, 3. 4
Accesorii mobiliare anexate de
locatar proprietății și folosite la conducerea activității sau afacerii.
A se vedea și Amenajările și
construcțiile proprietății închiriate, Bunuri mobile.
i) O resursă deținută sau controlată
de o întreprindere ca rezultat al unor evenimente trecute și de la care se așteaptă să genereze beneficii economice viitoare pentru întreprindere. Proprietatea asupra unui activ este ea însăși necorporală. Totuși, activul deținut poate fi atât corporal, cât și necorporal.
ii) O resursă controlată de către
întreprindere ca rezultat al unor evenimente trecute și de la care se așteaptă să genereze beneficii economice viitoare pentru întreprindere.
iii) Un element al imobilizărilor
corporale este recunoscut ca activ când:
a) este posibilă generarea către
întreprindere de beneficii econo- mice viitoare aferente activului; și
b) costul activului poate fi măsurat
în mod credibil.
Termenul este folosit atât pentru
proprietatea imobiliară, cât și pentru bunuri mobile, corporale și necorporale. Dreptul de proprie tate
Glosar de termeni pentru IVS 364Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Accesoriile
locatarului
ActivTipuri de
proprietate, 3.2.2;
GN 5; 3.19
Concepte și
princi pii generale de evaluare, 3.4
IAS Cadrul
general de lucru 49(a)IAS 16,7
asupra unui activ este el însuși
necorporal.
A se vedea și Active curente,
Active fixe sau pe termen lung, Activ de investiție, Activ de exploatare, Activ specializat, Activ excedentar.
Un activ care este deținut de
o întreprindere, dar care este considerat excendentar pentru activitățile entității. Un activ excedentar (redundant) nu este considerat necesar pentru producția de bunuri sau pentru prestarea de servicii de către entitate. El este deținut fie ca o investiție, fie pentru dezvoltare, fie pentru vânzare sau este utilizat ca garanție pentru un împrumut sau alte scopuri comerciale, nelegate de activitatea de exploatare a entității. Valoarea de piață a activului excedentar se determină pe baza celei mai bune utilizări a acestuia. Se mai numește și activ din afara exploatării.
A se vedea și Activ de investiție,
Activ de exploatare.
Un activ a cărui valoare, exprimată
în termeni reali, scade în timp.
Exemple sunt dreptul chiriașului și
drepturi de concesiune.
Un activ considerat necesar pentru
activitatea normală de exploatare a întreprinderii. În sectorul public, activele de exploatare cuprind trei
Glosar de termeni pentru IVS 365Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Activ
excedentar (în surplus)
Activ
epuizabil
Activ de
exploatare Principii și concepte generale de evaluare, 3.5.3
categorii: infrastructură, proprie tăți
specializate precum activele de patrimoniu și proprietăți nespecia- li zate, precum clădirile birourilor municipale.
A se vedea Active de investiții,
Active din afara exploatării, Active excedentare (în surplus).
Orice activ ce reprezintă a) nume –
rar; b) un drept contractual de a încasa numerar sau alte active financiare de la altă întreprindere; c) un drept contractual de a schimba instrumente financiare cu altă întreprindere în condiții care sunt potențial favorabile; sau d) un instrument de capitaluri proprii al unei alte întreprinderi.
O construcție similară cu una
existentă și având o capacitate egală de producție, care ar putea fi construită prin utilizarea materia- lelor, tehnicilor și proiectelor moderne. Baza pentru estimarea costului de construcție a unui activ modern echivalent este repre zentată
de costul de înlocuire.
Termenul Activ modern echivalent
este utilizat în cadrul Common- wealth.
Active cu existență fizică.
Exemple sunt: terenuri și clădiri, instalații, mașini, utilaje, bunuri detașabile și instalații, instru mente,
echipamente și active în curs de execuție și dezvoltare.
Glosar de termeni pentru IVS 366Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Activ
financiar
Activ
modern echivalent (AME)
Active
corporaleIAS 32, 5; IAS 39,8
GN 8, 3.8
În sectorul public, un activ
exce dentar sau unul care nu este consi derat necesar pentru
producerea bunurilor sau serviciilor produse de entitate, dar care este deținut în scopul investirii, dezvoltării sau vânzării, sau în alte scopuri comerciale care nu au legătură cu funcționarea entității sau cu obligațiile legale pe care entitatea trebuia să le respecte.
A se vedea Active de investiții,
Active excedentare (în surplus). A se vedea și Active de exploatare.
Animale vii sau plante vii (în
contextul activității agricole).
i) Active care nu sunt deținute
pentru a fi utilizate pe o bază con ti nuă în activitățile unei întreprin deri. Exemple sunt stocuri, creanțe, investiții pe termen scurt, disponibilul în bancă și numerar. Deși în mod normal proprietatea imobiliară face parte din activele imobilizate, în anumite circum stanțe, poate fi inclusă și în activele curente. Exemplu este un bun imobiliar îmbunătățit deținut
în stoc pentru vânzare.
ii) Un activ care:a) Se așteaptă să fie realizat sau
este deținut pentru vânzare sau consum în cursul normal al ciclului de exploatare al întreprinderii; sau
Glosar de termeni pentru IVS 367Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Active
din afara exploatării
Active
biologice
Active
curente (circulante)IAS 41, 5
Concepte și
principii generale de evaluare, 3.5.1
IAS 1,57
b) Este deținut, în principal, în
scopul comercializării sau pe termen scurt și se așteaptă a fi realizat în termen de douăsprezece luni de la data bilanțului; sau
c) Reprezintă numerar sau
echivalente de numerar a căror utilizare nu este restricționată.
Terenuri și/sau clădiri deținute
pentru a aduce un venit prezent sau viitor din chirie și/sau pentru păstrarea sau sporirea valorii capitalului sau în ambele scopuri. Nu sunt deținute pentru a fi utilizate în producție sau furnizarea de bunuri sau servicii sau în scopuri administrative, sau spre vânzare pe parcursul derulării activității comerciale.
A se vedea și Activ de explotare,
Activ excedentar (în surplus).
Un activ cu semnificație culturală,
de mediu sau istorică. Activele de patrimoniu includ clădirile și monumentele istorice, șantierele arheologice, zonele protejate și rezervațiile naturale și operele de artă. Activele de patrimoniu ade sea
prezintă următoarele caracte ristici
(chiar dacă aceste caracte ristici
nu se limitează neapărat numai la activele de patrimoniu):
a) beneficiul lor economic
din punct de vedere cultural, educațional și istoric nu va fi reflectată integral într-o valoare
Glosar de termeni pentru IVS 368Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Active de
investiții imobiliare
Active de
patrimoniu și active protejateConcepte și principii generale de evaluare, 3.5.3
Această definiție
este conformă cu definiția activelor de patrimoniu din IPSAS 17,8
financiară bazată în întregime pe
prețul de piață;
b) prevederi legale sau statutare
pot impune prohibiția vânzărilor sau restricții severe la vânzare;
c) adesea sunt de neînlocuit iar
beneficiul lor economic poate crește pe parcursul timpului, chiar dacă condiția lor fizică se deteriorează; și
d) este dificilă estimarea duratelor
de viață utilă ale acestora, în unele cazuri acestea putând fi de sute de ani.
Trebuie reținut și faptul că crite riile
stabilite de guvern, pentru a delimita activele de patrimoniu, pot să nu corespundă criteriilor utilizate în sectorul privat.
O proprietate deținută, sau închi –
riată de autoritatea guvernamen- tală sau legală și administrată de o agenție guvernamentală sau cvasi-guvernamentală, pentru fur-nizarea unor servicii sau bunuri publice. Proprietățile din sectorul public cuprind mai multe tipuri de active, incluzând proprietățile convențio nale cum sunt activele de patrimo niu și protejate, infras-
tructura, instalațiile de utilități pu-blice, activele recreative și clădirile publice (de ex. unitățile militare), fiecare din aceste categorii fiind incluse în imobilizări corporale. Proprietățile din sectorul public
Glosar de termeni pentru IVS 369Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Active din
sectorul public
pot fi clasificate și în ac tive de
exploatare, din afara exploatării sau excedentare (în surplus).
A se vedea și Active de patrimoniu
și de conservare, Infrastructură, Active din afara exploatării, Active de exploatare, Clădiri publice, Instalații de utilitate publică, Active recreative.
Active corporale și necorporale,
care sunt împărțite în două categorii mari, și anume, terenuri și mijloace fixe (imobilizări corporale) și alte active pe termen lung.
Numite și active fixe sau active pe
termen lung.
Active care se manifestă prin
proprietățile lor economice. Nu au substanță fizică; acordă drepturi și privilegii proprietarului acestora și în general produc venituri pentru proprietarul lor. Activele necorpo rale pot fi clasificate ca derivând din drepturi, relații, active necor po rale grupate, sau
proprietate intelectuală.
În general, profesiunea contabilă
limitează recunoașterea activelor necorporale individuale la cele care: îndeplinesc criteriile de recunoaștere; au o durată de viață rămasă legală sau contractuală; și/sau trebuie să fie transferabile în mod individual și separabile de întreprindere.
Un activ identificabil nemonetar,
fără suport material și deținut pentru
Glosar de termeni pentru IVS 370Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Active
imobilizate
Active
necorporaleConcepte și principii generale de evaluare, 3.5.2
GN 4, 3.15
IAS 38,7
utilizare în procesul de producție
sau furnizare de bunuri sau servicii, pentru a fi închiriat altora sau în scopuri administrative.
Active totale minus datorii totale. A se vedea Active imobilizate.
A se vedea Active de patrimoniu.
O proprietate deținută de stat care:
a) este administrată de sau în numele autorităților guvernamen tale naționale, municipale sau locale; și
b) este destinată utilizării recreati ve
de către public.
Exemple sunt parcurile, terenurile
de joacă, spațiile verzi, spațiile de plimbare, locurile de joacă, câmpurile și terenurile și alte proprietăți dotate cu facilități de recreare și sportive.
Administrarea de către o între –
prindere a transformării activelor biologice în scopul vânzării, în producția agricolă sau în active adiționale.
Termenul alocări pentru depreciere
se referă la alocările făcute de contabili pentru compensarea între costul inițial și valoarea rămasă a activului, acolo unde se aplică tratamentul contabil de bază, indiferent de regimul
Glosar de termeni pentru IVS 371Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Active nete
Active pe
termen lung
Active
protejate
Active
recreative
Activitate
agricolă
Alocări
pentru depreciereGN 6, 3.5
IAS 41,5
Concepte și
principii generale de evaluare, 3.7
de amorti zare aplicat. Alocările
pentru de pre ciere sunt o funcție a
convenției contabile și nu reflectă neapărat piața.
A se vedea și Depreciere
cu mulată.
Clădirile, structurile sau
modifi cările aduse terenului, de natură permanentă, care presupun cheltu ieli de muncă și
de capital și care au scopul de a majora valoarea sau utilitatea proprietății. Amenajările terenului și construcțiile atașate acestuia au modalități de utilizare și durate de viață economică diferite.
A se vedea și Terenul, Valoarea
amenajărilor terenului și construc țiilor atașate.
O tehnică de modelare financiară,
bazată pe ipotezele explicite refe –
ritoare la veniturile și cheltuielile previzionate, aferente unei proprietăți sau întreprinderi. Ca metodologie acceptată, inclusă în
abordarea prin venit, analiza DCF presupune previziunea unei serii de fluxuri de numerar periodice, fie pentru o proprietate funcțio nală, fie
pentru o proprietate în dezvoltare, fie pentru o întreprin dere. Acestor
serii de fluxuri de numerar previzionate, li se aplică o rată de actualizare adecvată, de riva tă
de pe piață, pentru a stabili valoarea actualizată a fluxului de venit generabil de proprietate sau
Glosar de termeni pentru IVS 372Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Amenajări
ale terenului și construcțiile atașate
Analiza fluxului de numerar actualizat (DFC)IV A 1, 3.3; GN 8, 3.5
GN 9, 3.1
întreprindere. În cazul exploatării
proprietății imobiliare, fluxul de numerar periodic este în general estimat ca venitul brut minus pierderile din neocupare și din neîncasarea chiriei minus cheltuie- lile/costurile de funcționare. Apoi seria veniturilor nete de exploatare periodice, împreună cu valoarea terminală, anticipată pentru sfârși- tul perioadei de previziune, sunt actualizate. În cazul proprietăților în dezvoltare, sunt estimate cheltuielile de capital, costurile de dezvoltare și venitul anticipat din vânzări pentru a calcula o serie de fluxuri de numerar care sunt apoi actualizate, pe perioada previzio nată de dezvoltare și comerciali zare. În cazul unei între-prinderi, sunt actualizate fluxurile de numerar periodice estimate și valoarea întreprinderii la sfârșitul perioadei de previziune.
Cele mai răspândite aplicații ale
analizei DCF sunt rata internă de rentabilitate (RIR) și valoarea netă actualizată (VNA). Tehnicile pot fi utilizate pentru evaluarea terenului și investițiilor și pentru ierarhiza rea/selectarea proiectelor.
Un studiu efectuat în scopul
dezvoltării și investirii, evaluarea performanței investițiilor sau analiza unei tranzacții care implică investiții. Analizele investițiilor sunt numite studii de fezabilitate (economică), analize de piață sau
Glosar de termeni pentru IVS 373Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Analiza
investițiilorGN 9, 3.3
analize de vandabilitate sau studii
de previziune financiară.
A se vedea Principiul anticipării. O serie de plăți făcute sau primite
la anumite intervale, fie pe viață, fie pe un număr stabilit de perioade.
O unire între două sau mai multe
persoane, care dețin în comun o proprietate sau o întreprindere și împart profiturile și pierderile. Asocierile pot îmbrăca mai multe forme legale.
O combinație de două sau mai
multe entități care se unesc în scopul realizării unui anumit proiect. Această formă de asociere se deosebește de celelalte forme de asociere prin limitarea duratei
asocierii și prin scopul specific al acesteia.
Evaluările nebazate pe piață ale
proprietății utilizează metode care iau în considerare utilitatea economică sau funcțiunile unui activ, altele decât capacitatea acestuia de a fi cumpărat și vândut de participanții pe piață, sau consideră efectul condițiilor de piață neobișnuite sau atipice.
A se vedea și Valoare de utilizare,
Valoare de exploatare continuă, Valoare de investiție sau subiec tivă,
Valoare de asigurare, Valoare
Glosar de termeni pentru IVS 374Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Anticipare
Anuitate
Asociere
Asociere în
participație (joint venture)
Baze de
evaluare din afara piețeiTipuri de proprietate, 5.1.1.1, 5.1.2.1
Tipuri de
proprietate, 5.1.2.2
Introducere la IVS
1, 2 și 3, 4.2.1
de impunere sau de impozitare,
Valoare de recuperare, Valoare de lichidare sau Valoare specială.
Bunuri și terenuri care aparent
nu au nici un proprietar. În cazul în care o persoană moare fără a-și întocmi testamentul și nu are urmași, toate bunurile din proprietatea acestei persoane trec în posesia guvernului.
A se vedea și Preluare de stat. Un termen legal folosit în SUA
pentru a desemna bunurile imobile sau dreptul real imobiliar spre deosebire de bunurile mobiliare.
A se vedea și Bunuri mobiliare. Proprietatea asupra bunurilor,
altele decât cele imobilizate este numită proprietate mobiliară sau bunuri mobile. În anumite țări, elemente ale proprietății mobiliare sunt numite bunuri mobile, spre deosebire de proprietatea imobi liară, care se poate referi fie la bunurile imobile, fie la dreptul real imobiliar.
Elementele bunurilor mobile
pot fi atât corporale, cum ar fi bunurile mobile personale, cât și necorpo rale, precum o datorie sau un brevet de invenție. Bunurile mobile nu sunt fixate în mod în permanent în structura proprității imobiliare și deci se caracterizează prin mobilitatea lor.
Glosar de termeni pentru IVS 375Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Bona
vacantia
Bunuri
imobiliare
Bunuri
mobileTipuri de proprietate, 2.1.1
Concepte și
principii generale de evaluare, 2.4, 3.3; Tipuri de proprietate, 2.1.1, 3.1, 3.2, 3.3, 3.5; GN 5, 3.14
Bunurile mobiliare pot fi evaluate
la valoarea de piață, la valoarea de recuperare sau la valoarea de lichidare. Pentru evaluarea lor sunt utilizate tehnicile înscrise în cele trei abordări.
A se vedea și Obiecte de colecție;
Instalații și accesorii; Amenajările și construcțiile proprietății închi –
riate sau amenajările făcute de locatar; Instalații, mașini și echipamente; Accesorii comercia le sau accesoriile locatarului.
În anumite țări, termen folosit
pentru obiectele identificabile, portabile și corporale considerate de publicul larg drept mobile.
A se vedea și Bunuri mobile. Un corp cuprinzător de legi
apli cabile care prevede drepturile și obligațiile aferente dreptului de proprietate asupra unui bun, pre cum și puterile exercitate de admi nis trația publică asupra
proprie tății.
Un amplasament dezvoltat,
locali zat într-o zonă urbană. Termenul amplasament brun este utilizat în Commonwealth.
A se vedea și Iarbă verde.O întreprindere care desfășoară o
activitate economică prin produce- rea, vânzarea sau tranzacționarea unui produs sau serviciu.
Glosar de termeni pentru IVS 376Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Bunuri
mobiliare
Cadru legal
Câmp brun
Campanie
operaționalăTipuri de proprietate, 3.2.1; GN 5, 3.7
Evaluarea
în Piețele în dezvoltare, Studiu Internațional de Evaluare, 2.2
GN 6, 3.8
Suma dintre capitalul propriu și
datoriile pe termen lung.
i) La o anumită dată, conversia
venitului în valoare a capitalului sau a unei serii de încasări nete, reale sau estimate, pe o anumită perioadă.
ii) În evaluarea întreprinderii,
termenul se referă la structura capitalului întreprinderii/entității.
iii) În evaluarea întreprinderii,
acest termen se referă și la recunoașterea unei cheltuieli mai degrabă sub formă de activ decât sub formă de cheltuieli curente.
Metodă de estimare a valorii unei
proprietăți prin referire la pro-fitu rile nete și la o rentabilitate pro cen tuală așteptată. În unele țări, capitalizarea se referă la conversia unui flux de venit în valoare a capitalului prin folosirea unui sin gur factor de conversie.
Cea mai probabilă utilizare a
proprietății care este fizic posibilă, justificată adecvat, permisă legal, fezabilă financiar și care conduce la cea mai mare valoare a proprietății evaluate.
A se vedea și Valoarea de piață.Numărul potențialilor cumpărători
sau chiriași, care caută drepturi de proprietate asupra a numitor
pro prietăți, la diferite prețuri, în cadrul unei anumite piețe, într-un
Glosar de termeni pentru IVS 377Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Capital
investit
Capitalizare
Cea mai bună utilizare
Cerere
(pe piața imobiliară)GN 6, 3.6
Concepte și
principii generale de evaluare, 6.3
Introducere la IVS
1, 2 și 3, 2.3
interval de timp, în situația în
care alți factori precum populația, venitul, prețurile viitoare și preferințele de consum rămân constante.
A se vedea și Piața, Principiul
ofertei și cererii, Oferta.
Solicitată de unele țări într-un
format prestabilit pentru a fi inclu să
în raportul de evaluare. Într-o certificare a valorii, evaluatorul declară că faptele prezentate în raport sunt corecte în limita cunoș tințelor evaluatorului; că analizele și concluziile sunt limitate numai la ipotezele și condițiile raportate; că evaluatorul nu are nici un interes (sau dacă are este specificat) în proprietatea în cauză; că indemnizația evaluatorului depinde sau nu de orice aspect al raportului; că evaluarea a fost efectuată în conformitate cu un cod deontologic și cu standardele de performanță; că evaluatorul a urmat un program de instruire profesională; că evaluatorul a efectuat (sau nu) o inspecție personală a proprietăților; și că nici o persoană, decât cele specifi cate,
nu a oferit asistență la elaborarea raportului.
Termenii certificat al valorii și
declarație asupra valorii, așa cum sunt utilizați în anumite țări nu au nici o legătură cu rapoartele de evaluare, ci mai degrabă denumesc două alte documente elaborate
Glosar de termeni pentru IVS 378Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Certificarea
valorii
în scopuri legale. Unul este
formu larul semnat de cumpărătorul unei proprietăți, prin care se atestă prețul plătit în vederea stabilirii taxei de vânzare sau taxei de timbru, taxei de succesiune sau în scopul planificării proprietății. Celălalt este documentul care demonstrează valoarea proprietății vândută unei autorități îndreptățită să facă o expropriere. Din moment ce funcționarii administrativi ai guvernului nu trebuie să înțeleagă procesul analitic care stă la baza evaluării, certificatul sau declara ția asupra valorii furni-zează numai valoarea de piață declarată a proprietății, anexată de funcțio narul legal, data evaluării și câteva informații despre proprietate și evaluare.
A se vedea și Declarație de
conformitate, Raport de evaluare.
A se vedea Certificarea valorii.
A se vedea Raport de evaluare,
Conținutul minim al raportului de evaluare.
A se vedea Cheltuieli de explo-
a tare.
O formă a chiriei în escaladă în care
locatarul plătește o cotă di rectă din
cheltuielile de exploatare.
Termenul, cheltuieli tranzitorii,
se folosește în America de Nord;
Glosar de termeni pentru IVS 379Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Certificat al
valorii
Certificat
de evaluare
Cheltuieli
Cheltuieli
tranzitorii (Costuri recuperabile)
termenul costuri recuperabile este
utilizat în cadrul Commonwealth.
A se vedea și Escaladări/mo dificări
ale chiriei.
Cheltuielile ulterioare aferente unui
element de natura imobili ză rilor
corporale, care a fost deja re cu –
noscut, trebuie adăugate valorii contabile a activului numai atunci când se estimează că întreprin derea va obține beneficii econo mice viitoare suplimentare față de performanțele estimate inițial ca fiind corespunzătoare. Toate cele lalte cheltuieli ulterioare
trebuie recunoscute drept chel-tuieli în perioada în care au fost suportate.
Suma de bani estimată pentru
care o proprietate imobiliară sau spațiu din aceasta ar fi închiriată, la data evaluării, între un locator și un locatar, în termeni adecvați de închiriere, într-o tranzacție cu chiria determinată în mod obiectiv, după o activitate adecvată de mar ke ting, în care părțile au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. În cazul în care clauzele închirierii sunt diferite de cele care există în mod curent pe piață, respectiv de nivelurile normale de piață, atunci și chiria de piață aplicabilă acelui contract va fi diferită, ca o reflectare a acelor clauze.
Numită și chirie economică.
Glosar de termeni pentru IVS 380Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Cheltuieli
ulterioare
Chiria de
piațăIAS 16, 23
GN 2, 3.1.9.1
A se vedea Chirie contractuală.
O persoană căreia i se închiriază o
proprietate în baza unui contract de închiriere. Chiriașul este numit în mod uzual locatar.
A se vedea și Chirie contractuală,
Chirie de piață, Chirie în funcție de venituri.
Chiria prevăzută într-un anumit
contract de închiriere; deși chiria contractuală dintr-un anumit contract poate fi egală cu chiria de piață, în practică aceasta poate fi substanțial diferită, în special pentru contractele de închiriere mai vechi care conțin clauze de chirie fixă.
Termenul, chirie contractuală este
utilizat în America de Nord; chirie tranzitorie este utilizat în cadrul Commonwealth.
A se vedea Chiria de piață.
O chirie mai mare decât nivelul
chiriei de piață; această chirie ex ce sivă, când este utilizată pen-tru calcule, se capitalizează cu o rată mai mare de actualizare din cauza riscului mai ridicat și a incertitu dinilor potențiale aso-
ciate cu pozi ția dezavantajoasă
a chiriașului. Din cauza chiriei excesive, din punctul de vedere al locatarului, poate să apară o valoare de piață negativă a dreptului
Glosar de termeni pentru IVS 381Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Chiria
tranzitorie
Chiriaș/
Locatar
Chirie
Chirie
contractuală (Chirie tranzitorie)
Chirie economică
Chirie
excesivăGN 2, 3.1.9.2
GN 2, 3.1.10
chiriașului. În unele țări, orice
valoare asociată chiriei excesive este considerată ca fiind un bun mobil, din cauza faptului că provine dintr-o clauză a contractului de închiriere și nu din proprietatea imobiliară în sine.
Modificările ascendente ale chiriei
bazate pe modificări exterioare sau indexări și specificate în clauza unui contract de închiriere. (Termenul chirie în escaladă este utilizat în America de Nord; chiria în trepte este utilizată în cadrul Commonwealth).
Orice formă de contract de
închiriere în care locatorul primeș te
o chirie al cărui nivel este stabi lit
în funcție de veniturile locata rului.
Un exemplu este chiria calcu lată ca
procentaj din cifra de afaceri.
A se vedea Chirie în escaladă.
O clădire care servește comunității
sau îndeplinește o funcție socială și face parte din proprietatea publică. Astfel de exemple sunt clădirile tribunalelor, sediile admi nistrației
municipale, școli, închi sori,
secții de poliție, unități mili tare,
biblioteci, spitale, clinici și clădiri sociale sau publice.
O întreprindere care controlează
filialele prin deținerea pachetelor de acțiuni de control ale acestora; o afacere care încasează venituri de pe urma activelor sale.
Glosar de termeni pentru IVS 382Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Chirie în
escaladă (trepte)
Chirie în
funcție de venituri
Chirie în
trepte
Clădire
publică
Companie
holdingGN 2, 3.1.9.3
Tipuri de
proprietate, 4.3.1GN 6, 3.26
De obicei, este o închiriere pe
termen lung a terenului, în care se permite chiriașului să amenajeze terenul sau să construiască pe acesta, pentru a obține astfel beneficii pe durata contractului de concesiune.
A se vedea și Restricții impuse
prin contract.
Restricții impuse evaluărilor
de către clienți, evaluatori sau legislația națională aferentă.
Acțiunea sau procesul de punere
în aplicare a dreptului guvernului de preluare a proprietății. În cadrul confiscării, scăderea valorii dreptului de moștenire, care derivă dintr-o preluare parțială, este cunoscut sub numele de daune.
Termenii, confiscare și daune, sunt
folosiți în America de Nord.
A se vedea și Expropriere, Preluare
de stat.
Situațiile financiare sunt elabo-
rate, de regulă, pornind de la ipoteza că o întreprindere își va continua activitatea și în viitorul previzibil. Astfel, se presupune că întreprin derea nu are nici intenția și nici nevoia de a lichida sau de a-și reduce în mod semnificativ activi tatea; dacă o astfel de intenție sau nevoie există, ar putea fi nevoie ca situațiile financiare să
Glosar de termeni pentru IVS 383Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Concesiunea
terenului
Condiții restrictive
Condiții
limitative
Confiscare
Continuita-
tea activitățiiGN 2, 3.1.8.1
Cod Deontologic,
3.2
IAS Cadrul
general, 23; IV A 1, A5.4
fie întocmite pe o bază diferită de
evaluare și, în acest caz, trebuie indicată baza utilizată.
O întreprindere în exploatare.Continuitatea activității servește
și ca premisă a evaluării, conform căreia evaluatorii și contabilii consideră o întreprindere ca un stabiliment/entitate care își va continua activitatea de exploatare într-un orizont de timp nelimitat. Adoptarea premisei continuității activității permite ca între prin derea
să fie evaluată la o valoare mai mare decât valoarea ei de lichidare și este esențială pentru estimarea valorii de piață a întreprinderii.
Numită și chirie procentuală; o
prevedere contractuală conform căreia una sau toate plățile efectu ate de chiriaș/locatar se calculează prin aplicarea unui procentaj asupra veniturilor obținute de către locatar din deținerea proprietății luate în leasing/chirie. În mod uzual, în
astfel de aranjamente se precizează o sumă minimă ga ranta tă sau o
rentă minimă de bază, care nu depinde de valoarea operațiunilor locatarului, precum și un procentaj sau cotă de participație din rezultatul din exploatare.
Autoritatea de a guverna
mana gementul și politicile unei între prinderi.
Glosar de termeni pentru IVS 384Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Contract
cu chirie procentuală
ControlGN 4, 3.11, GN 6,
3.9.1, GN 6, 3.9.2, 5.7.1
GN 2, 3.1.8.2
GN 6, 3.10
Gradul de control asigurat de o
poziție majoritară.
Conturi utilizate de cei care
administrează, monitorizează și coordonează activitățile zilnice. Acestea nu sunt destinate publi cării și nu sunt subiectul unor regle mentări din exteriorul
entității.
Toate rapoartele de evaluare
trebuie să prezinte clar și cu acuratețe concluziile evaluării, într-o manieră neechivocă. În orice raport de evaluare trebuie incluse zece elemente:
1) identitatea evaluatorului și
data raportului;
2) identitatea clientului;3) instrucțiunile, data efec tivă
a valorii estimate, scopul și utilizarea evaluării;
4) baza de evaluare, inclu zând
tipul și definiția valorii;
5) identitatea, situația juridi că și
locația (locațiile) pro prietății
(proprietăților) care vor fi evaluate;
6) data și amploarea inspec țiilor;
7) aria de aplicabilitate și
am ploa rea activității în misiu nea de evaluare;
8) orice ipoteze și condiții
limi tative și orice ipoteze spe ciale, neobișnuite sau ex tra ordinare;
Glosar de termeni pentru IVS 385Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Control
majoritar
Conturi de
manage-ment sau conturi interne
Conținut
minim al raportului de evaluareGN 6, 3.11
IV A 1, A2.1.1
Cod Deontologic,
7.1; IVS 3, 5.1
9) o declarație de confor mitate
prin care se arată că evaluarea a fost făcută prin respectarea standardelor și a altor cerințe de prezentare;
10) calificarea profesională și
semnătura evaluatorului; și
În unele țări se cere o certificare
specifică din partea evaluatorului, într-o formă standard.
Rapoartele de evaluare adesea pot
să prezinte informațiile și datele examinate, analizele de piață realizate, abordările și procedurile de evaluare utilizate ca și raționamentul care stă la baza analizelor, opiniilor și concluziilor.
O metodă de elaborare a conturilor
companiei în care activele imobilizate sunt înregistrate mai degrabă la valoarea lor pentru întreprindere pe baza costurilor curente decât pe baza costurilor istorice.
Aceasta se referă la costul actual de
achiziție a unui activ de înlocu ire
care va furniza același serviciu.
A se vedea și Convenția costului
istoric.
i) Convenția contabilă tradițio –
nală pentru elaborarea situațiilor financiare pe baza costurilor suportate în realitate de proprietarul actual. Utilizarea acestei convenții contabile poate să nu reflecte
Glosar de termeni pentru IVS 386Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Convenția
costului curent (contabili-zare)
Convenția
costului istoric
valoarea adecvată a activelor la
data conturilor anuale.
ii) A ctivele sunt înregistrate
la suma în numerar sau echivalent de numerar plătită în momentul cumpărării lor sau la valoarea justă a sumei plătite în momentul cumpărării. Datoriile sunt înregis trate la
valoarea echivalentelor obținute în schimbul obligației sau, în anumite împrejurări (de exemplu, în cazul impozitului pe profit), la valoarea ce se așteaptă să fie plătită în numerar sau echivalent de numerar pentru a stinge datoriile, în cursul normal al afacerilor.
A se vedea și Convenția costului
curent.
Poate fi creată prin împărțirea
legală a drepturilor de proprietate. Un exemplu îl constituie proprie tatea imobiliară care nu aparține unui singur proprietar. Proprietatea poate aparține unei societăți comerciale cu mai mulți acționari sau asociați, sau mai multor coproprietari.
i) Prețul plătit pentru bunuri sau
servicii devine costul acestora pentru cumpărător.
ii) Suma necesară pentru a crea
sau a produce bunul sau serviciul.
Glosar de termeni pentru IVS 387Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Coproprie-
tate (proprietate comună)
CostCadrul general
IAS, 100 (a)
Tipuri de
proprietate, 2.2.5.1
Concepte și
principii generale de evaluare, 4.3, 4.10; Introducere la IVS 1, 2 și 3
Costul este un concept referitor
la producție, diferit de schimb. După obținerea bunului sau după presta rea serviciului, costul
acestora devine un fapt istoric.
Costul total al unei proprietăți
include toate costurile directe și indirecte de producție a acesteia.
A se vedea și Costuri directe,
Costuri indirecte, Preț, Valoare.
Costul curent al unui element nou
identic.
Costul curent al construirii unei
replici exacte a structurilor exis tente, utilizând același proiect și materiale de construcție similare cu cele din perioada de execuție.
Pe piața obiectelor de artă, costul
de reproducție este costul de crearea a unei copii fidele cu obiectul original.
A se vedea și Abordarea prin cost
pentru obiecte de artă, Cost de înlocuire.
i) Costul de înlocuire a unui activ
cu un alt activ cu aceeași utilitate.
ii) Rezultă în mod normal din
costul de achiziție curent al unui activ similar, nou sau folosit, sau al unei capacități productive echivalente sau de servicii po tențiale.
Glosar de termeni pentru IVS 388Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Cost de
reproducție (nou)
Cost de
înlocuire (nou)Concepte și principii generale de evaluare, 4.11; GN 4, 3.23;GN 6, 3.39
Concepte și
principii generale de evaluare, 4.11; GN 4, 3.21;GN 6, 3.12
Costul de înlocuire presupune
utilizarea materialelor, tehnicilor și proiectelor moderne.
A se vedea și Cost de repro-
ducție.
i) Costul care ar fi suportat
pe piață pentru achiziționarea unui activ înlocuitor de utilitate echivalentă.
ii) Costul de achiziționare, cel
mai scăzut, al potențialului de servicii rămas al activului la data bilanțului contabil; este o valoare de intrare.
iii) Simplu spus, este costul de
înlocuire minus deprecierea.
CIN este o metodă acceptabilă
utilizată în raportarea financiară pentru a determina un surogat al valorii de piață a proprietăților specializate și cu piață limitată, pentru care nu sunt disponibile informații de piață. CIN se bazează pe estimarea valorii de piață pentru utilizarea existentă a terenului plus costul curent brut de înlocuire (sau reconstrucție) a amenajărilor terenului și construc țiilor minus alocarea (valorică) pentru deteriorarea fizică și pentru orice forme relevante de depre ciere și
optimizare. CIN poate fi descris atât ca o metodologie de evaluare, cât și ca bază pentru valoare/tip de valoare definită.
Glosar de termeni pentru IVS 389Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Cost de
înlocuire curent net
Cost de
înlocuire net (CIN)IVS 2, 3.8; GN 8, 3.1
Notă: pentru a rămâne în con-
for mitate cu IAS 16, este necesară modificarea acestei definiții. Un Proiect de expunere a unei noi definiții va fi prezent în curând.
Rezultatul, care conține un com-
po nent care nu este evaluat pe baza informațiilor de piață, se spune că este estimarea costului de înlocuire net. Acest rezultat reprezintă subi- ec tul rentabilității potențiale adec- vate sau potențialului de servicii din utilizarea tuturor activelor. Aceasta reprezintă o ipoteză care poate fi acceptată sau eliminată.
Cheltuielile efectuate pentru a
obține venit.
În cazul proprietății imobiliare,
aceste cheltuieli includ, în princi pal, impozitul pe proprietate, asi gurări, reparații și întreținere și onorariile de management.
Dacă cheltuielile de exploatare
sunt scăzute din venitul brut rezultă venitul net din exploatare.
Termenul de cheltuieli de explo-
atare se utilizează în America de Nord.
Costuri asociate direct cu pro-
ducerea efectivă a unui activ, cum sunt materialele și munca.
Costurile de construcție sau de
preluare care nu pot fi practic identificate într-un activ/produs.
Glosar de termeni pentru IVS 390Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Costuri de
exploatare (cheltuieli)
Costuri
directe
Costuri
indirecte
De exemplu, asigurarea, costurile
finanțării și taxele din timpul construcției, onorariile arhitectu lui,
costurile de administrație și cheltuielile legale.
Utilizează, de obicei, două
com ponente care reflectă dife-rențele dintre proprietăți și facilitează ana li za, de ex. prețul pe
metru pătrat, raportul dintre prețul de vânzare a proprietății și venitul său net (multiplicatorul venitului net).
Culturi formate din plante care au o
durată de viață care se prelun gește
peste un an sau peste un ciclu de recoltă. Un astfel de exemplu îl reprezintă viile și livezile. Aceste tipuri de proprietăți pot avea o investiție de capital semnificativă în plantații, care reprezintă un activ corporal amortizabil.
A se vedea și Pădure/teren împă-
durit.
În anumite țări, suma prero-
ga tivelor asociate dreptului de pro prie tate constituie un cumul de atribute. În temeiul dreptului de proprietate asupra unui bun, proprietarul îl poate folosi, vinde, închiria sau înstrăina în alt mod, având opțiunea de a exercita oricare dintre aceste atribute sau nici unul.
Glosar de termeni pentru IVS 391Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Criterii de
comparație
Culturi
perene
Cumul de
atributeGN 1, 3.10
GN 10, 3.3
Concepte și
principii generale de evaluare, 2.3;Tipuri de proprietate, 2.2
Data raportului de evaluare.
Poate fi aceeași sau poate fi diferită de data evaluării.
Data la care opinia evaluatorului
se aplică. Este numită și Data evaluării.
Data la care se aplică opinia
evaluatorului. Se mai numește și data intrării în vigoare și/sau data efectivă.
Orice datorie contractuală a) de
a vărsa numerar sau alt activ financiar unei alte întreprinderi; sau b) de a schimba instrumente financiare cu altă întreprindere în condiții care sunt potențial nefavorabile.
A se vedea Confiscare.O declarație care atestă faptul că
evaluatorul a respectat cerințele etice și profesionale conținute în Codul Deontologic IVS, aferent îndeplinirii misiunii. În unele țări, declarația de conformitate este cunoscută sub denumirea de certificarea valorii. IVS 3, 5.1.11.1 prezintă conținutul declarației de conformitate.
A se vedea specificațiile pentru
Misiunea de evaluare.
Când valoarea recuperabilă scade
sub valoarea contabilă.
Glosar de termeni pentru IVS 392Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Data
raportului
Data
efectivă
Data
evaluării
Datorie
financiară
Daune
Declarație
de conformitate
Definiția misiunii de evaluare
DepreciereGN 4, 3.22;
GN 6, 3.15
IAS 32, 5;
IAS 39, 3
IAS 36.5
A se vedea Valoare contabilă,
Pierdere din depreciere, Valoare recuperabilă.
O pierdere de valoare datorită
scăderii utilității proprietății din cauza perimării, schimbărilor teh nologice, tipurilor de compor-ta mente umane și preferințelor, sau modificărilor de mediu. Uneori, deprecierea este clasificată în funcție de elementele de proiect și de funcționare depășite, de supradimensionare (de ex. un activ a fost proiectat la o capacitate de producție care nu mai este soli citată
de cererea curentă), de elemente ale configurației structu rale
inapte pentru a face față cerințelor curente și de factori de influență din exteriorul activului (depreciere externă sau economi că) cum e
cazul modificărilor în cererea de utilizare.
i) Pierdere de valoare față de costul
de nou, cauzată de deterio rarea
fizică, deprecierea funcțio nală
(tehnologică) și/sau deprecie rea
economică (externă).Numită și deprecierea cumulată.
ii) Alocarea sistematică a valorii
amortizabile a unui activ pe întrea ga sa durată de viață utilă.
În contabilitate, amortizarea
se referă la una sau mai multe deduceri făcute în scopuri contabi le
(de impozitare) pentru a permite
Glosar de termeni pentru IVS 393Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Depreciere
Depreciere
(amortizare)Concepte și principii generale de evaluare, 3.7
reducerea efectivă sau presupusă
din valoarea capitalizată a unui activ pe o perioadă presupusă sau prestabilită.
A se vedea și Alocări pentru
depreciere.
Orice pierdere în valoare față
de costul nou estimat. Pentru evaluatori, deprecierea cumulată este o funcție a pieței.La o anumită dată, suma cumulată a amortizării care a fost înregis trată în contul unui anumit activ. Deprecierea cumulată se calcu lează ca o diferență între valoarea unui activ nou și valoarea curentă estimată a activului evaluat. Se mai numește și “amortizare”.
A se vedea Alocări pentru
depre ciere, Deprecierea (Amortizare).
O pierdere de valoare cauzată de
factori exteriori activului în cauză.
Deprecierea economică este
numi tă și externă, de mediu sau de locație. Exemple de depreciere economică sunt: schimbările în ceea ce privește concurența sau în amenajarea teritorială locală cum este cazul unei fabrici industriale lângă o zonă reziden țială. Se consideră a fi nerecu perabilă deoarece cheltuiala nece sară soluționării problemei nu este practică.
Glosar de termeni pentru IVS 394Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Depreciere
cumulată
Depreciere
economicăConcepte și principii generale de evaluare, 3.7
A se vedea Depreciere economică.
O pierdere de valoarea a unei
structuri cauzată de schimbările de gusturi, preferințe, inovații
tehnologice sau standarde de piață.
Deprecierea funcțională include
costurile excesive de capital și costurile excesive de exploatare. Ea poate fi recuperabilă sau nerecuperabilă.
Numită și Depreciere tehnologică.Acele elemente ale deteriorării
fizice și deprecierii funcționale care nu sunt remediabile în mod fezabil economic.
Acele elemente ale deteriorării
fizice și deprecierii funcționale care pot fi remediate în mod fezabil economic.
Termen folosit de evaluatorii
de imobilizări corporale pentru deprecierea funcțională.
O pierdere de valoare cauzată de
deteriorarea condiției fizice; poate fi recuperabilă sau nerecuperabilă.
Realizarea de orice clădire,
con struc ție, exploatare minieră sau alte operațiuni în, pe, peste și sub teren sau efectuarea oricărei modificări semnificative în utilizarea clădirii sau terenului.
Glosar de termeni pentru IVS 395Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Depreciere
externă
Depreciere
funcțională
Depreciere
nerecupe-rabilă
Depreciere recuperabilă
Depreciere
tehnologică
Deteriorare
fizică
Dezvoltare
Un procentaj sau o sumă dedus(ă)
din participații (pachet de acțiuni), calculat(ă) ca pro-rata din valoarea totală a întreprinderii, care reflectă lipsa unora sau a tuturor drepturilor de control.
A se vedea și Primă de control.O sumă sau procentaj care se
deduce dintr-o participație la capital pentru a reflecta lipsa de lichiditate.
Discount aplicabil la o participație
minoritară, care reflectă lipsa con trolului.
Drept sau privilegiu, obținut prin
utilizare sau prin contract, de trecere peste o porțiune sau fâșie de teren aflată în posesia altei persoane.
A se vedea și Servitute. Dreptul de proprietate perpetuu
asupra terenului.
Interesul în proprietate creat
de clauzele unui contract de leasing/închiriere mai degrabă decât drepturile legale aferente deținerii proprietății imobiliare. Dreptul chiriașului/locatarului
este generat numai de clauzele unui anumit contract de leasing, expiră la o dată prevăzută de timp
Glosar de termeni pentru IVS 396Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Discont
pentru lipsă de control
Discont pentru nelichiditate
Discont pentru participațieminoritară
Drept de
trecere
Drept
absolut de proprietate
Drept al
chiriașului/locataruluiGN 6, 3.16
GN 6, 3.17
GN 6, 3.18
Tipuri de
proprietate, 2.2.4.2
GN 2, 3.1.1
și poate fi apt de a fi divizat sau
subînchi riat altor părți.
Un contract care reprezintă un
drept intermediar între un drept superior, cum este dreptul absolut de proprietate și un drept inferior (cum este acela al locatarilor în posesie). Proprietarul dreptului de închiriere principală este atât locatarul, față de dreptul superior, cât și locatorul față de dreptul inferior.
Dreptul de proprietate care revine
proprietarului sau locatorului asupra unei proprietăți închiriate în care drepturile de utilizare și ocupare sunt transferate unui chiriaș sau locatar; atribut al dreptului de proprietate asupra unei proprietăți închiriate.
Dreptul unui locatar sau chiriaș în
proprietatea închiriată, respectiv drepturile de utilizare și ocupare pentru o anumită perioadă de timp în schimbul plății unei prime și/sau unei chirii.
Proprietățile pot fi închiriate pe o
perioadă de 25, 60 sau 99 de ani etc.
Proprietate absolută supusă numai
restricțiilor impuse de stat; numită, de asemenea, proprietate liberă.
Prerogativele sau beneficiile
co res punzătoare dreptului real imobiliar sunt stabilite prin lege. Uzual, dreptul de proprietate
Glosar de termeni pentru IVS 397Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Drept de
închiriere principală
Drept de
dispoziție al proprie-
ta rului
Drept de
închiriere
Drept de
proprietatedeplin
Drept real
imobiliarGN 2, 3.1.7
Tipuri de
proprietate, 2.2.3
Tipuri de
proprietate, 2.2.3
Tipuri de
proprietate, 2.2.2
Tipuri de
proprietate, 2.2.1
poate fi subiect al unor limitări
externe impuse de către stat, precum impozitarea, exproprierea, confis ca rea, reglementarea sau preluarea de către stat a proprietăților fără proprietar sau moștenitor.
A se vedea Drept de închiriere.
Drepturile de a poseda, a folosi și a
culege fructele, cât și de a dispune asupra obiectului dreptului de proprietate imobiliară. Acestea includ dreptul de construire (sau de neconstruire) a terenului, de a-l închiria, de a-l exploata la supra față sau în subteran, de a-i modifica topografia, de a-l parcela și de a-l extinde în conformitate cu reglementările legale.
Aceste drepturi sunt considerate
atribute (elemente) ale dreptului de proprietate. Atributele dreptului de proprietate pot fi exercitate numai în limitele și condițiile prevăzute de lege. Dreptul de proprietate poate fi susceptibil de dezmem brare prin
uz, uzufruct, abitație, superficie și servituți legale, naturale și/sau convenționale.
Un concept juridic care include
toate prerogativele, avantajele și beneficiile asupra bunurilor mobile ce fac obiectul acestor drepturi. Un drept real imobiliar este dovedit, în mod normal, prin documente (de ex. titlu de proprietate).
Glosar de termeni pentru IVS 398Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Dreptul
locatarului
Drepturi de
proprietate
Drepturi
reale imobiliareGN 1, 3.7
Concepte și
principii generale de evaluare, 3.2; Tipuri de proprietate, 2.1
A se vedea și Proprietate,
Proprietate imobiliară.
i) Numărul de ani în care activele
sunt așteptate să ofere servicii de valoare economică, de ex. durata rămasă de timp în care activul generează profit.
ii) Perioada de-a lungul căreia
se estimează că un activ este utilizabil economic de către unul sau mai mulți utilizatori sau numărul unităților de producție sau al unităților similare care se estimează a se obține prin utilizarea activului de către unul sau mai mulți utilizatori.
Perioada în care un activ poate
fi folosit ținându-se cont de factori, precum condițiile sale și urmă rindu-se dacă activul
îndeplinește sau poate să atingă standardele acceptate și cerințele stabilite.
Perioada protecției legale sau
contractuale a activului necorporal permisă de lege.
Fiea) perioada pe parcursul căreia
se estimează că întreprinderea va utiliza activul supus amortizării; fie
b) numărul unităților produse
sau a unor unități similare ce se estimează că vor fi obținute
Glosar de termeni pentru IVS 399Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Durată
de viață economică
Durată de
viață fizică
Durată de
viață legală
Durată de
viață utilăIAS 17,3
GN 4, 3.17
IAS 16,6; IAS
17,3; IAS 36,5; IPSAS 17,12
de întreprindere prin folosirea
activu lui respectiv.
Include activele auxiliare care
sunt folosite pentru a facilita funcționa rea întreprinderii.
Diminuarea valorii participației
la o proprietate care rezultă drept consecință a drepturilor statutare.
Termenul este utilizat în cadrul
Commonwealth.
A se vedea și Prejudiciu.Caracteristicile specifice ale
pro prietăților și tranzacțiilor care de termină diferențele dintre
prețurile plătite pentru proprietățile imobi liare. Elementele de com-parație includ: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, condițiile de piață, localizarea și caracteristicile fizice și economice.
A se vedea Proprietate generatoare
de afaceri specializată.
Procesul de estimare a valorii. Pe piața imobiliară, această
expre sie se folosește în cazul evaluării terenurilor, clădirilor și/sau insta la țiilor, mașinilor și echi-
pamen telor, în general în scopul înregis trării în conturile companiei.
În astfel de cazuri, proprietatea
asupra unui activ nu este neapărat
Glosar de termeni pentru IVS 400Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Echipament
Efect nociv
Elemente
de comparație
Entitate
comercială
Evaluare
Evaluare de
activeGN 3, 3.1.3
GN 1, 3.3
transferată, dar evaluarea prezintă
interes pentru acționari sau este solicitată pentru preluări de companii, cotări la bursă sau ipotecări.
Pe alte piețe, exclusiv piața
imobiliară, acest termen se referă în general la evaluarea unui activ pentru vânzare, cumpărare sau în alte scopuri.
Actul sau procesul prin care se
ajunge la o opinie sau la o estimare a valorii unei întreprinderi, unei afaceri sau unei participații la aceasta.
A se vedea Evaluator profesionist
de proprietăți.
O persoană care are pregătirea
profesională necesară, capacitatea și experiența de a efectua o evaluare. În unele țări, se impune obținerea unei autorizații înainte ca evaluatorul să își desfășoare activitatea în acest sens.
A se vedea și Evaluator profe sionist
de proprietăți.
A se vedea Evaluatorul profe sionist
de active.
O persoană care prin pregătire,
instruire și experiență este califi cată
să efectueze o evaluare a unei întreprinderi, participații, acțiuni și/sau a activelor necorporale.
Glosar de termeni pentru IVS 401Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Evaluarea
întreprin- derii
Evaluator
Evaluator
Evaluator
de active
Evaluator
de între -prinderiGN 6, 3.19
Cod Deontologic,
3.3
GN 6, 3.20
A se vedea Evaluator profesionist
de proprietăți.
Un evaluator care împreună cu
orice asociați nu are legături materiale importante cu compania client sau cu subiectul misiunii.
A se vedea și Evaluator inde-
pen dent, Evaluator intern.
Un evaluator care îndeplinește
cerințele specifice de indepen dență,
aferente mai multor misiuni și care este supus unor regula mente
sau legi, în anumite țări și pentru anumiți clienți.
A se vedea și Evaluator extern. Un evaluator intern este un
evaluator angajat fie în cadrul întreprinderii care deține activele, fie în cadrul firmei de contabilitate responsabilă cu elaborarea rapoar telor și/sau înregistrărilor financia re ale întreprinderii. Un evaluator intern este în general apt de a respecta toate exigențele privind independența și obiectivitatea pro fe sio nală,
solicitate în conformi tate cu
acest Cod Deontologic însă, din motive de prezentare publică și regulament, este posibil să nu îndeplinească întotdeauna rolul de evaluator independent în anumite tipuri de angajamente.
A se vedea și Evaluator extern.
Glosar de termeni pentru IVS 402Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Evaluator
de proprie tăți
Evaluator
extern
Evaluator independent
Evaluator internCod Deontologic, 3.5
Cod
Deontologic, 3.6; IV A 2, 6.8.3
Cod Deontologic,
3.4
O persoană care are calificările,
abilitățile, competența și experi ența necesare pentru a estima valoarea – în general, valoarea proprietății – pentru o diversitate de scopuri, incluzând tranzacții care presupun cedarea dreptului de proprietate asupra bunurilor, a proprietății considerată garanție pentru asigurarea împru-muturilor, a proprietății care face obiectul unor litigii sau pentru impozitare și a proprietății tratate ca active imobilizate în rapoartele financia ră. Un evaluator
profesionist de proprietăți poate avea și com petența de a efectua
evaluări ale altor categorii de bunuri, de ex. bunuri mobile, întreprinderi și active financiare.
A se vedea Evaluator extern,
Evaluator independent, Evaluator intern, Evaluator calificat de active, Evaluator.
O persoană care are calificarea,
abilitățile, competența și experi ența
necesare pentru a face eva luări
de terenuri, construcții și/sau instalații, mașini și echipamente, în general în scopul înregistrării acestora în situațiile financiare.
A se vedea Evaluator calificat de
proprietăți.
Dreptul guvernului de a prelua
proprietățile private în scopuri de
Glosar de termeni pentru IVS 403Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Evaluator
profesionistde proprietăți
Evaluator
profesionistde active
ExpropriereIntroducere/Obiective și sferă de aplicabilitate a IVS; GN 5, 3.18
Introducere/
Obiective și sferă de aplicabilitate a IVS
utilitate publică, în schimbul unei
compensări corecte.
A se vedea și Confiscare. În conformitate cu procedurile și
practicile legale, preluarea de către guvern a proprietăților private în scopul utilizării publice contra unei compensații, așa cum este prevăzut de lege.
Termenul, expropriere/cumpărare
obligatorie, este utilizat în cadrul Commonwealth. Termenii, expro priere și despăgubire sunt utilizați în America de Nord.
A se vedea și Confiscare. Orice multiplu sau divizor folosit
pentru a converti venitul în valoare.
A se vedea și Rata de capitalizare,
Multiplicator al venitului, Rată de evaluare.
Influențe exterioare asupra
pro prie tății evaluate, care pot avea efect pozitiv, negativ sau nici un efect asupra valorii proprietății. Substanțele periculoase sau toxice se pot găsi fie pe proprietate, fie în afara amplasamentului proprietății evaluate.
Proprietăți agricole utilizate
pentru producerea mărfurilor care în general sunt plantate și recoltate într-un ciclu de 12 luni.
Glosar de termeni pentru IVS 404Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Expropriere/
cumpărare obligatorie
Factor de capitalizare
Factori de
mediu
Ferme
agricoleGN 4, 3.4;GN 6, 3.21
GN 7, 3.1.1
GN 10, 3.1
Pe proprietățile utilizate pentru
producția anuală se pot cultiva mai multe tipuri de recoltă anuală, în aceeași perioadă, iar aceste recolte pot necesita sau nu irigații. Anumite mărfuri sunt culturile anuale care pot fi lăsate în pământ peste acel ciclu de 12 luni, conform prevederilor unui contract sau în situația unor condiții de piață nefavorabile. Aceste recolte vor ține mai mult de un an după strângerea recoltei însă nu sunt considerate permanente.
A se vedea și Teren irigat, Culturi
perene.
Proprietăți agricole utilizate
în producția de lapte de vacă sau pentru alte produse lactate. Aceste proprietăți, în general dețin construcții extinse (grajduri, hale pentru muls, silozuri) și echipamente (iesle pentru hrănit, mașini de muls). Furajul poate fi produs pe proprietate, importat sau obținut din ambele surse.
Proprietăți agricole folosite pentru
creșterea și hrănirea animalelor precum vite, oi, porci, capre, cai sau combinații ale acestora. Utilizarea efectivă a acestor proprietăți poate îmbrăca diferite forme. Animalele pot fi crescute, înmulțite și vândute în procesul de funcționare a pro-prietății. Ani malele tinere pot fi
achiziționate din afara proprietății și apoi crescute pe proprietate.
Glosar de termeni pentru IVS 405Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Ferme de
lapte
Ferme
zootehnice/crescătoriide animaleGN 10, 3.6
GN 10, 3.5
Animalele pot fi crescute pentru
consum sau ca animale de prăsilă. Furajul pentru animale poate fi produs pe proprietate, importat sau obținut din ambele surse. Proprietățile utilizate pentru creșterea și hrănirea animalelor au investiții semnificative de capital în construcții (țarcuri, adăposturi pentru animale, staule, gard despărțitor) și chiar în animale, care poate fi amortizabil sau nu, în funcție de legile și regulamentele jurisdicției naționale.
Venitul net periodic, real sau
estimat, generat de veniturile și cheltuielile/ieșirile din procesul de exploatare și din revânzarea finală a unei proprietăți generatoare de venit.
Flux de numerar brut. Profitul net
după impozitare plus elemente non-numerar, ca de exemplu amortizarea, egal flux de numerar brut.
Flux de numerar net pentru
capi talul propriu (acționari). Fluxul de numerar brut minus creșterile de fond de rulment (diminuările sunt adăugate), minus cheltuielile de capital, minus diminuarea credi telor pe termen
lung plus creșterea creditelor pe termen lung, egal flux de numerar net pentru capita lul propriu.
Glosar de termeni pentru IVS 406Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Flux de
numerar
GN 4, 3.6.2;GN 6, 3.23.1
Fluxul de numerar net pentru
capitalul investit. Fluxul de numerar net pentru capitalul propriu plus dobânzi nete plătite (după deducerea economiei de impozit) minus creșterea netă a creditelor pe termen lung, egal fluxul de numerar net pentru capitalul investit.
A se vedea și Flux net de nu –
merar.
Pentru o perioadă de exploatare,
numerarul care rămâne după ce au fost finanțate toate necesitățile întreprinderii. Fluxul net de numerar poate fi disponibil pentru acționari sau disponibil pentru capitalul investit.
A se vedea și Flux de numerar. i) Acesta reprezintă un activ
necorporal transferabil, bazat pe probabilitatea ca clienții să conti nue să apeleze la aceleași locații unde se desfășoară acti vitatea, sub un anumit nume come rcial sau acolo unde bunurile sunt vândute și serviciile oferite sub o marcă de comerț, al cărui rezultat este perspectiva de a obține un profit acceptabil.
Fondul comercial poate fi specific
proprietății sau inerent acesteia. Sau fondul comercial poate fi în mare parte sau integral personal.
Glosar de termeni pentru IVS 407Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Flux net de
numerar
Fond
comercial(goodwill)GN 4, 3.6.3;GN 6, 3.23.2
GN 6, 3.23
Tipuri de
proprietate, 4.4.2.1
În acest caz, fondul comercial va
dispare la vânzarea proprietății.
Acel activ necorporal care apare
ca rezultat al numelui comercial, reputației, clientelei, localizării, produselor și altor factori similari care produc beneficii economice.
ii) Orice depășire a costurilor de
achiziție peste proporția deținută în activele și datoriile identi ficabile
deținute de dobânditor, achizi ționate la valoarea justă la data tranzacției de schimb.
Diferența dintre activele curente
(circulante) și datoriile curente.
Un activ care este nominalizat legal
și pus la dispoziția credito rului
pentru obținerea și recupe rarea
sumei de bani împrumutate, în cazul în care debitorul nu-și onorează obligațiile.
Principii de evaluare general
acceptate; cea mai bună practică în activitatea de evaluare.
Un teren viran propus pentru
dezvoltare; aceste terenuri sunt de obicei amplasate la periferie sau în afara zonei urbane.
Termenul iarbă verde este utilizat
în cadrul Commonwealth.
A se vedea și Câmp brun.
Glosar de termeni pentru IVS 408Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Fond de
rulment
Garanție
pentru împrumut
GA VP
Iarbă verdeGN 4, 3.13;
GN 6, 3.24
IAS 22, 41
GN 6, 3.25
Introducere/IVS/
Obiective și arie de aplicabilitate
A se vedea Cheltuieli de
exploa tare.
i) Active destinate utilizării pe o
bază continuă (termen lung) în activitățile unei întreprinderi, și anume teren și construcții, mașini, utilaje și echipamente, depreciere acumulată și alte categorii identi ficabile.
ii) Active corporale care: a) sunt
deținute de o întreprindere pentru a fi utilizate în producția de bunuri sau prestarea de servicii, pentru a fi închiriate terților sau pentru a fi folosite în scopuri administrative; și b) este posibil a fi utilizate pe parcursul mai multor perioade.
Informații utilizate în evaluare
care conduc la estimările valorii; informațiile comparabile se referă la proprietățile care au caracte ristici similare cu cele ale proprie tății evaluate. Astfel
de informații includ prețuri de vânzare, chirii și cheltuieli.
Active care în general au unele sau
chiar toate caracteristicile generale de mai jos;
a) fac parte dintr-un sistem sau
dintr-o rețea;
b) prin natura lor sunt specializate
și nu au utilizări alternative;
c) au caracter de imobilitate; și
Glosar de termeni pentru IVS 409Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Ieșiri
Imobilizări
corporale
Informații comparabile
Infrastruc- turăConcepte și principii generale de evaluare, 3.5.2.1
IAS 16,6
GN 1, 3.2
Această definiție
corespunde definiției activelor de infrastructură din cadrul IPSAS 17,21
d) pot face obiectul unor constrân geri
în momentul vânzării.
Un ansamblu de active care poate
include construcțiile specializate nepermanente, mașinile și echipa mentele netehnologice.
O proprietate carea) produce un serviciu sau un bun
pentru consumul public; și
b) reprezintă de obicei un
monopol sau cvasi-monopol supus unei anumite forme de control guverna mental.
Un termen folosit în unele
țări pentru a face referire la proprietatea mobiliară corporală plus instalațiile detașabile co merciale și îmbunătățirile făcute de chiriaș.
A se vedea și Bunuri mobile.Totalitatea amenajărilor aferente
unei proprietăți, evaluate în grup.
A se vedea și Accesorii comerciale
sau Accesoriile locatarului.
Active destinate utilizării continue
în activitățile unei întreprinderi/entități incluzând construcții spe cializate temporare; mașini (indi vi duale sau ansamble, accesorii detașabile comerciale și amenajări făcute de locatar) și alte
Glosar de termeni pentru IVS 410Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Instalații
Instalații
de utilitate publică
Instalații
detașabileși echipa -mente
Instalații și
accesorii
Instalații,mașini șiechipamenteGN 3, 1.1.1
Tipuri de
proprietate, 3.2.2.2
GN 5, 3.5
Tipuri de
proprietate, 3.2.2
categorii de active, identificate
cores pun zător.
Active corporale care:(a) sunt deținute de o între-
prindere/entitate pentru a fi utili zate în producția de bunuri sau prestarea de servicii, pentru a fi închiriate terților sau pentru a fi folosite în scopuri administrative; și
(b) se așteaptă să fie utilizate pe
parcursul mai multor perioade de timp.
A se vedea și Bunuri mobile.Orice contract ce generează
simultan un activ financiar pentru o întreprindere și o datorie financiară sau un instrument de capitaluri proprii pentru altă întreprindere.
Instrumente care asigură pozițiile
de datorie și de capital, care sunt achiziționate și vândute într-un sector de piață privat sau institu țional și într-un sector
de piață public; exemplele sunt fondurile imobiliare, fondurile ipotecare sau alte valori imobiliare, bazate pe ipoteci, firme de exploatare imobiliară.
Interesele i) create prin ipotecarea
proprietății imobiliare atunci când aceasta este utilizată ca și colateral pentru garantarea unei
Glosar de termeni pentru IVS 411Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Instrument
financiar
Instrumente de investiție mobilizate
Interese financiareGN 3, 3.1;GN 5, 3.16
IAS 32, 5;
IAS 39, 8
Tipuri de
proprietate, 5.1.4.2
Tipuri de
proprietate, 2.2.5.3
finanțări sau cheltuieli legate de
proprie tatea respectivă; sau ii) reprezen tând o participație de capital la proprietatea respectivă.
Activele financiare rezultă din
di vi zarea legală a proprietății asupra întreprinderii sau proprietății imo biliare (de exemplu asocieri, societăți comerciale, societăți mixte, coproprietatea) dintr-un drept opțional de a vinde sau cumpăra o proprietate (de exemplu imobiliară, acțiuni sau alte instrumente financiare) la un preț dat și într-o perioadă stabilită, sau prin crearea unor instrumente investiționale bazate pe un pachet de active imobiliare (instrumente de investiții garantate).
A se vedea Dreptul chiriașului/
locatarului.
i) Utilizarea unei sume de capital
pentru a achiziționa un activ care se estimează că va produce un flux de venit acceptabil și/sau va majora valoarea capitalului.
ii) Termenul este folosit și pentru a
face referire la un activ achizi ționat
în scopul investiției.
A se vedea și Investiție imobiliară.Dreptul de proprietate al unui
locator care deține proprietatea imobiliară, care este obiectul unui contract de închiriere/leasing.
Glosar de termeni pentru IVS 412Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Interesul
chiriașului
Investiție
Investiție în
proprietatea închiriatăTipuri de proprietate, 5.1
GN 2, 3.1.5
i) În proprietatea imobiliară,
bunurile deținute cu scopul de a fi închiriate unei terțe părți, pentru o posibilă ocupare viitoare de către proprietar sau în scopul unei dezvoltări viitoare pentru a aduce un venit din chirii sau un profit din revânzare.
ii) Proprietatea imobiliară (un
teren sau o clădire – sau parte a unei clădiri – sau ambele) deținută (de proprietar sau de locatar, în baza unui contract de leasing financiar) mai degrabă în scopul închirierii sau pentru creșterea valorii capitalului sau ambele, decât pentru:
a) a fi utilizată în producția de
bunuri, prestarea de servicii sau în scopuri administrative; sau
b) a fi vândută pe parcursul
desfășurării normale a activității.
Notă: În Proiectul de expunere
a îmbunătățirilor propuse la Stan dardele Internaționale de Conta bilitate (prezentat în
mai 2002) IASB a propus un amendament la această definiție.
Cuvintele “(de proprietar sau de locatar pe baza unui contract de leasing finan ciar)” vor fi eliminate.
Se va intro duce o reformulare
adițională pen tru a permite ca
proprietățile deținute printr-un contract de leasing operațional să fie clasifi cate ca investiții
Glosar de termeni pentru IVS 413Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Investiții
imobiliare
IAS 40,4;IPSAS 16,6;IV A 1, 6.2.5.5 și urm.,A6.2.4.2
imobiliare și evidențiate ca și cum
ar fi vorba de un contract de leasing financiar, în cazul îndeplinirii anumitor criterii. IAS 40 revizuit va intra în vigoare pentru situațiile financiare aferente perioadelor începând la sau după 1 ianuarie 2005. Aplicarea în devans (după publicarea Standardelor revizuite, planificată pentru trimestrul doi în 2003) este încurajată.
Supoziții considerate a fi
adevă rate. Ipotezele implică fapte, con di ții sau situații care
afectează subiectul sau abordarea unei evaluări, dar care nu pot fi verifi cate sau nu necesită o
verificare. Acestea sunt aspecte care, după ce au fost declarate, trebuie acceptate în vederea înțelegerii evaluării. Toate ipotezele, care stau la baza unei evaluări, trebuie să fie rezonabile.
A se vedea și Ipoteze speciale,
neobișnuite sau extraordinare.
Înainte de a încheia tranzacția
de achiziție a unei proprietăți, un cumpărător prudent face o analiză complexă (due diligence) intere sându-se pe piață despre respectiva proprietate. Este normal ca evaluatorul să utilizeze ipotezele privind rezultatul probabil al acestei analize și să se bazeze pe informația pe care clientul i-o pune la dispoziție în această problemă. Ipotezele speciale, neobișnuite
Glosar de termeni pentru IVS 414Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Ipoteze
Ipoteze
speciale, neobișnuite sau extraor- dinareCod Deontologic, 3.1
IVS 3, 3.6
sau extraordinare pot fi orice
ipoteze adiționale care se referă la problemele studiate în cadrul acestei analize sau care se referă la alte probleme, cum ar fi identitatea cumpărătorului, starea fizică a proprietății, prezența poluanților (cum ar fi contaminarea pânzei de apă freatică) sau abilitatea de a redezvolta proprietatea.
A se vedea și Ipoteze. Îmbunătățirile făcute de locatar
se pot face asupra terenului sau clădirilor și sunt instalate și plătite de către locatar pentru a-i răspunde nevoilor sale. Elementele non-imobiliare pot fi luate de locatar la expirarea contractului de închi riere; îndepărtarea lor nu
duce la deteriorarea proprietății imobi liare.
A se vedea și Bunuri mobile,
Accesoriile locatarului sau chiria șului.
Închirierea către o singură entitate
care se presupune a fi deținătorul unor contracte ulterioare de subînchiriere către subchiriași, care vor fi locatarii bunurilor imobiliare închiriate.
Un interes sau drept în proprietatea
imobiliară care poate majora sau micșora valoarea proprietății însă care nu împiedică cedarea de
Glosar de termeni pentru IVS 415Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Îmbunătă-
țiri făcute de locatar
Închiriere
principală
ÎngrădireTipuri de
proprietate, 3.2.2
GN 2, 3.1.6
către proprietar. Exemplele includ
servi tuțile și clauzele restrictive.
A se vedea Întreprindere/entitate
economică.
O entitate comercială, industrială,
de servicii sau financiară care desfășoară o activitate economică; în general o întreprindere cu scop de profit. Întreprinderile sunt entități legal constituite sub dife rite
forme, în general încadrându-se în două categorii respectiv familiale, asocieri în participa ție, societăți în
nume colectiv sau în comandită simplă, pe de o parte, și societățile comerciale închise sau deschise, pe de altă parte. Alte forme de întreprinderi pot fi grupurile de întreprinderi și entități multiple. Participația la proprietate într-o întreprindere poate fi nedivizată, împărțită între acționari și/sau poate să implice o participație majoritară și o participație minoritară.
Întreprinderile pot fi evaluate
prin abordarea bazată pe active, abor darea prin capitalizarea venitului și abordarea prin comparația vânză rilor.
A se vedea și Continuitatea
activității, Holding, Companie
Glosar de termeni pentru IVS 416Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Întreprin –
dere
Întreprin –
dereeconomică/EntitateTipuri de proprietate, 4.1, 4.2, 4.7, 4.8;GN 6, 3.28
operațională, Proprietăți
genera toare de afaceri.
i) Un acord contractual prin care
drepturile de utilizare și de posesie sunt transferate de la deținătorul titlului de proprietate (numit și proprietar sau locator) în schimbul promisiunii făcute de către o altă parte (numită chiriaș sau locatar) de a plăti chiriile/rentele așa cum sunt prevăzute în contract. În practică, drepturile și obligațiile părților pot fi complexe și depind de clauzele specificate în contract.
ii) Un contract prin care locatorul
cedează locatarului, în schimbul unei plăți sau unei serii de plăți, dreptul de a utiliza un bun pentru o perioadă convenită de timp.
Operațiunea de leasing care tran sferă,
în mare măsură, toate riscu rile și
avantajele aferente dreptului de proprietate asupra bunului. Titlul de proprietate poate fi trans ferat, în
cele din urmă, sau nu.
A se vedea și Leasing operațional.Operațiunea de leasing ce nu intră
în categoria leasingului financiar.
O operațiune de leasing este
considerată leasing operațional, dacă nu transferă, în mare măsură, riscurile și avantajele titlului de proprietate.
A se vedea și Leasing financiar.
Glosar de termeni pentru IVS 417Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Leasing
Leasing
financiar
Leasing
operaționalGN 2, 3.1.2
IAS 17,3
IAS 17,3
IAS 17,6
O persoană numită de tribunal,
de către creditorii societății sau de ad mi nistratorii societății, cu
scopul de a efectua lichidarea.
O vânzare de obicei în public,
în care proprietatea este vândută ultimului licitator (licitatorul cu oferta cea mai mare), cu condiția ca suma oferită să fie egală cu sau să depășească prețul minim stabilit.
O persoană care posedă drepturile
de utilizare a unui activ, transferate unei alte persoane (locatarul) în baza unui contract de închiriere. Locatorul este numit, de obicei, proprietar.
O mașină este un aparat care
utilizează sau aplică în putere mecanică, având mai multe părți, fiecare cu o funcție definită și care efectuează împreună un anumit tip de operație.
Pentru evaluare, acestea includ
mașini individuale sau ansamble de mașini.
O procedură de evaluare care
utilizează prețurile de vânzare sau chiriile activelor similare activului în cauză, ca bază pentru estimarea valorii sale de piață, pentru vânzare sau închiriere.
Ipoteza care este la bază este
aceea că un investitor nu va plăti
Glosar de termeni pentru IVS 418Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Lichidator
Licitație
Locator
Mașini
Metoda
comparațieide piață (Metodacomparațieidirecte de piață)GN 3, 3.1.2
mai mult pentru o proprietate
decât ar trebuie să plătească pentru o proprietate similară cu o utilitate comparabilă.
Numită și Abordarea prin
compa rația vânzărilor.
O abordare comparativă a valorii
obiectelor de artă care ia în considerare, ca substitut pentru cumpărarea unui anumit obiect de artă, posibilitatea creării unui alt obiect de artă care să înlocuiască originalul. Estimarea evaluatorului se bazează pe costul de reproducție sau de înlocuire al obiectului de artă în cauză și pe natura înlocuirii, de ex. înlocuirea unui obiect vechi cu unul nou, bază de despăgubire, o copie exactă (facsimil) sau o reproducere.
„Înlocuirea unui obiect vechi cu
unul nou” se referă la costul de achiziție al aceluiași element sau, dacă acesta nu este disponibil, al unui element de același fel și în aceeași stare, de pe piața de vânzare cu amănuntul a obiectelor de artă noi.
„Bază de despăgubire” se referă la
costul de înlocuire a unui element cu altul similar și în aceeași stare pe piața de vânzare cu amănuntul a produselor la mâna a doua pentru obiecte de artă și antichități.
Glosar de termeni pentru IVS 419Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Metoda
costului în evaluarea obiectelor de artăGN 5, 3.4
„O reproducere” este o copie
a obiectului original, cât mai apropiată cu originalul în ceea ce privește natura, calitatea și vechimea materialelor, însă creată prin metodele moderne de realizare.
„O copie exactă (facsimil)”
reprezintă o copie fidelă a obiectului original, realizată cu materiale care au o natură, calitate și vechime similară și prin metodele de realizare din perioada originală.
A se vedea Analiza Fluxului de
numerar actualizat.
O metodă de estimare a deprecierii
cumulate prin aplicarea asupra costului de nou al proprietății a raportului: vechimea efectivă a activului/durata de viață economică utilă a sa.
O procedură de evaluare care
capitalizează venitul viitor estimat sau utilitatea ca bază pentru estimarea valorii de piață a activului în cauză. Ipoteza implicită este că investi torul nu va plăti mai mult pentru activul în cauză față de cât ar trebui să plătească pentru un alt activ cu un flux de venit cu mărimea, durata și certitudinea comparabile.
A se vedea și Abordarea prin
venit.
Glosar de termeni pentru IVS 420Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Metoda
dividendelor
Metoda duratei de viață
Metoda
investiției
A se vedea Abordare prin cost.
În cadrul abordărilor în evaluare, o
cale specifică de estimare a valorii.
A se vedea Definiția misiunii de
evaluare.
Previziunea schemei de evoluție a
venitului sau fluxului de numerar periodic al unei întreprinderi sau proprietăți, din care pot fi calculați indicatori ai rentabilității finan-ciare. Previziunile de venit sau de flux de numerar se fac prin utilizarea unui model financiar care reflectă relațiile istorice dintre venit, cheltuieli și valoarea capita- lului, precum și previziunile acelor variabile. De asemenea, modelarea financiară poate fi utilizată și ca un instrument de conducere pentru a testa așteptările în ceea ce privește performanța proprietății, pentru a evalua integritatea și stabilitatea modelului DCF, sau ca o metodă de reproducere a pașilor făcuți de investitori în luarea deciziilor în ce privește achiziționarea, vânzarea sau deținerea unei proprietăți sau unei întreprinderi.
A se vedea și Analiza fluxului de
numerar actualizat.
Raportul dintre prețul de vânzare
sau valoarea unei proprietăți și venitul mediu anual sau venitul estimat; poate fi bazat pe venitul
Glosar de termeni pentru IVS 421Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Metoda
promoto- rului
Metodă de
evaluare
Misiunea
de evaluare
Modelare
financiară
Multiplu
(multiplica- tor) de venitGN 4, 3.26;GN 6, 3.29
GN 9, 3.2
brut sau net. Se aplică asupra
venitului pentru a se calcula valoarea capitalului. Termenul de multiplicator (multiplu) al veni –
tului se utilizează în America de Nord.
A se vedea și Factor de
capitalizare, Metoda investiției, Rată de evaluare.
Termen care descrie pe larg
obiectele de colecție, datorită interesului pe care acestea îl provoacă prin raritatea, noutatea sau unicitatea lor. În anumite țări, acest termen poate fi aplicat, printre altele, pentru obiectele de artă, antichități, pietre prețioase și bijuterii, instrumente muzicale, colecții numismatice și filatelice, cărți rare și materiale de arhivă. În alte situații, termenul este folosit, în mod normal, pentru aceste obiecte și pentru o mare varietate de alte elemente care nu sunt incluse într-o categorie distinctă.
Înștiințare scrisă sau dovadă a unei
datorii, în special acțiuni emise ca garanție de către o companie pentru banii împrumutați.
Totalitatea drepturilor de pro –
prietate imobiliară disponibile pentru vânzare sau închiriere, la diferite prețuri, în cadrul unei anumite piețe, într-un anumit interval de timp, în situația în care costurile forței de muncă
Glosar de termeni pentru IVS 422Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Obiecte de
colecție
Obligațiune
Ofertă (pe
o piață a proprietății imobiliare)GN 5, 3.2
Introducere la IVS
1, 2 și 3, 2.2
și costurile de producție rămân
constante.
A se vedea și Cerere, Piață,
Principiul ofertei și cererii.
Procesul de apreciere a deteriorării
fizice și deprecierii funcționale/teh nologice a activelor proprietății și de determinare a celor mai economice soluții de a înlocui potențialul de servicii al activului. Costurile de modernizare și de remediere reprezintă datorii viitoa re condiționate, ce trebuie estimate și prezentate în asociere cu procesul de optimizare.
Termenul optimizare este utilizat
în unele părți ale Commonwealth.
O înțelegere de a menține o
ofertă de a cumpăra, a vinde sau a închiria o proprietate imobiliară într-o anumită perioadă și la un preț dat. O opțiune creează un drept contractual, exercitarea căruia este, în general, dependentă de îndeplinirea unor condiții speci-ficate.
Poziția proprietarului care-i
asi gură sub 50% din voturile totale ale unei întreprinderi.
Acea parte a rezultatelor nete
ale activităților și activelor nete
ale unei filiale, atribuite unor interese care nu sunt deținute de
Glosar de termeni pentru IVS 423Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Optimizare
Opțiune
Participare
minoritară (interes minoritar)GN 8, 3.11
Tipuri de
proprietate, 5.3.1
GN 6, 3.30
IAS 22, 8
către societatea-mamă, direct sau
in direct, prin intermediul filialei.
Interesul unui beneficiar în cadrul
trustului, în contrast cu interesul legal al unui administrator de active.
Un beneficiar deține o participație
în acțiuni pe când titlul legal este deținut de administratorul de active.
A se vedea Participații la
proprie tate.
Proprietatea agricolă folosită
pen tru creșterea copacilor, care nu pot fi plantați într-o livadă și care sunt plantați periodic în decursul unor perioade lungi (10-20 ani sau chiar mai mult). Sunt considerate ca fiind proprie tăți
agricole deoa rece produc o recoltă,
de ex. lemnul, chiar dacă această recoltă necesită o perioadă mai lungă de creștere. A se vedea și Culturi perene.
În anumite țări, un termen care
poate fi substituit termenului “Piață”.
A se vedea și Piață.Mediul în care bunurile, mărfurile
și serviciile sunt comercializate, între cumpărători și vânzători, prin mecanismul prețului.
Conceptul de piață presupune că
bunurile și/sau serviciile se pot
Glosar de termeni pentru IVS 424Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Participație
sub formă de acțiuni
Participații
fracționate
Pădure/
Terenîmpădurit
Piața liberă
PiațăTipuri de
proprietate, 2.2.5.2
GN 10, 3.7
Concepte și
principii generale de evaluare 4.4;Introducere la IVS 1, 2 și 3, 2.0
tranzacționa fără restricții, între
cumpărători și vânzători. O piață poate fi locală, regională, națională sau internațională.
A se vedea și Cerere, Principiul
cererii și ofertei, Ofertă.
O piață în creștere ca mărime
și complexitate din cadrul unei economii naționale, care este în tranziție pentru a deveni mai dezvoltată și pentru a fi bazată pe piață. O piață în dezvoltare poate fi o piață financiară cu o scurtă funcționare și/sau cu o capitalizare insuficientă. Caracteristicile co mu ne piețelor în
dezvoltare pot cuprinde modificări structurale semnificative în economia națio nală; dezvoltarea
rapidă a struc turilor politice,
legale și instituțio nale; și trecerea
de la o economie planificată sau o economie centra lizată la
o economie bazată pe piață. Ca rezultat, piețele în dezvoltare devin tot mai mult globalizate.
Suma cu care valoarea contabilă
a unui activ depășește valoarea sa recuperabilă.
Programul propus de autoritatea
locală pentru viitoarea dezvoltare a unei zone în conformitate cu o anumită utilizare sau utilizări ale terenului. Aceste planuri, care exprimă o formă de exercitare a puterii de către guvern, reprezintă baza pentru zonificare.
Glosar de termeni pentru IVS 425Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Piață în
dezvoltare
Pierderea
din depreciere
Plan de amenajare a teritoriului (PAT) și planuri urbanistice generale (PUG)Evaluarea în piețele în dezvoltare, Studiu Internațional de Evaluare, 2.1
IAS 16,6; IAS
36,5; IAS 38,7
Evaluarea
în Studiu Internațional de Evaluare, 2.3
Un ansamblu de diferite proprietăți
deținute sau administrate de o singură entitate.
Profituri viitoare obținute din
vânzarea bunurilor și produselor, de ex. petrol, alimente și băuturi, sau din furnizarea unor servicii specializate pentru cazare, parcare, jocuri sau alte activități de divertisment. Potențialul de profit este asociat cu o categorie de proprietăți (benzinării, restaurante, hoteluri, cazinouri, cinematografe și teatre), a căror valoare de piață include nu numai terenul, clădirile și bunurile mobiliare, ci și activele necorporale, ca fondul de comerț și activitatea comercială însăși.
Termenul potențial de profit, este
utilizat în cadrul Commonwealth.
Capacitatea de a produce bunuri
și servicii în funcție de obiectivele entității, indiferent dacă aceste obiective sunt generarea de intrări de numerar sau furnizarea de bunuri și servicii, într-un anumit volum și calitate către beneficiari. În sectorul public, conceptul de potențial de servicii reprezintă înlocuitorul testului rentabilității adecvate, aplicat în sectorul privat. Testul potențialului adecvat de servicii, care determină dacă activul îndeplinește cerințele stabilite pentru capacitatea sa productivă, este efectuat, în
Glosar de termeni pentru IVS 426Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Portofoliu
Potențial de
profit
Potențial de
serviciiGN 8, 3.7
general, de managerii/directorii
entității. Beneficiile economice viitoare concretizate în activ din punct de vedere al potențialului acestuia de a contribui direct sau indirect, la fluxul de numerar sau echivalente în numerar ale entității. Potențialul de servicii este măsurat ca nivelul capacității productive care ar trebui înlocuit dacă entitatea este privată de activ. În termeni cuantificabili, potențialul de servicii este exprimat ca durata de viață utilă rămasă sau capacitatea productivă rămasă. Termenul, potențial de servicii este utilizat în cadrul Commonwealth.
Poziția proprietarului care deține
peste 50% din voturile totale într-o întreprindere.GN 6, 3.31
Dreptul guvernului de a prelua
proprietatea unui deținător în momentul în care acesta moare și nu are testament sau moștenitori care pot fi verificați.
A se vedea și Bona vacantia.O sumă de bani care a fost
cerută, oferită sau plătită pentru un articol. După ce schimbul a fost efectuat, prețul public sau confidențial devine un fapt istoric. Prețul plătit reprezintă intersecția ofertei și cererii.
A se vedea și Cost, Valoare.
Glosar de termeni pentru IVS 427Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Poziție
majoritară
Preluare
de stat
PrețGN 6, 3.31
Concepte și
principii generale de evaluare, 4.2; Introducere la IVS 1, 2 și 3, 3.1
Cel mai mic preț acceptabil stabilit
de vânzător.
Oferta acceptată și anunțată, nu
include taxele și comisioanele și, în consecință, dar nu neapărat prețul de achiziție.
A se vedea și Preț de licitație,
Vânzare pe baza acordului privat.
Prețul care reprezintă ultima
propunere acceptată în cadrul unei licitații publice; poate include sau nu taxe sau comisioane.
A se vedea și Preț de lichidare
a stocului, Vânzare prin acord privat.
Valoarea ce se poate obține din
vânzarea unui activ de bunăvoie, între părți aflate în cunoștință de cauză, în cadrul unei tranzacții în care prețul este determinat obiectiv.
Plusul de valoare aferent pache tului
de control, care reflectă puterea sa de control în contrast cu un pachet minoritar.
A se vedea și Discount pentru lipsă
de control.
Prețul plătit de locatarul existent
sau viitor unui locator, de obicei cu privire la chirie sau pentru chiria care este redusă sub suma care în mod normal ar trebui plătită.
Glosar de termeni pentru IVS 428Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Preț de
rezervă
Preț de
lichidare a stocului
Preț de
licitație
Preț net de
vînzare
Primă de
control
Primă de
închiriereGN 5, 3.8
GN 5, 3.1
IAS 36, 5
GN 6, 3.32
Valoarea este creată de beneficiile
viitoare anticipate.
Principiul conform căruia
terenul nu poate fi evaluat pe baza unei anumite utilizări în timp ce ame najările terenului și
construcțiile sunt evaluate pe o altă bază. Principiul consecvenței utilizării trebuie invocat în situațiile în care utilizarea terenului este în schim bare și
când proprietățile sunt destinate utilizărilor temporare. Amenajările terenului și construc țiile care nu
reprezintă cea mai bună utilizare a terenului, însă au durate de viață fizică rămase substanțiale, pot avea fie o valoare temporară interimară, fie nici o valoare sau chiar o valoare nega tivă, dacă sunt
necesare cheltuieli substanțiale pentru refacerea acestora.
Prețul unui bun sau serviciu
variază invers proporțional cu oferta și direct proporțional cu cererea pentru produs/serviciu.
A se vedea și Cerere, Piață,
Ofertă.
O persoană prudentă nu va plăti
pentru un bun sau serviciu mai mult decât costul de achiziție pentru un bun sau serviciu acceptabil ca substitut, în absența factorilor timp, risc sau neadecvare. Costul cel mai mic al celei mai bune alternative, pentru un bun substitut
Glosar de termeni pentru IVS 429Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Principiul
anticipării
Principiul consecvenței utilizării
Principiul ofertei și cererii
Principul
substituțieiTipuri de proprietate, 2.7.3
Introducere la IVS
1, 2 și 3, 2.1
Concepte și
principii generale de evaluare, 9.2
sau pentru un bun identic, va tinde
să reflecte valoarea de piață.
Acest principiu este fundamental pentru cele trei moduri de abordare ale valorii de piață.
Procesul de transferare a
pro prietăților de stat în proprietate privată; privatizarea se efectuează în general prin împărțirea între cetățeni a acțiunilor fostelor întreprinderi de stat, prin transferul integral al unităților rezidențiale ocupanților acestora, prin retroce darea proprietății către
foștii proprietari sau urmașilor acestora înainte de naționalizare sau prin vânzarea proprietății către investi torii locali sau străini.
Acțiunea, modul și tehnica de
în deplinire a etapelor unei metode de evaluare.
Un concept juridic care se referă
la toate avantajele, drepturile și beneficiile legate de deținerea acesteia. Dreptul de proprietate se referă la un anumit avantaj sau la toate avantajele implicate de exercitarea acestuia. Trebuie făcută și distincția între termenul de proprietate imobiliară, ca entitate fizică și exercitarea dreptului de proprietate asupra acesteia, ce reprezintă dreptul real imobiliar. Deținerea unui drept asupra unui element de natură
Glosar de termeni pentru IVS 430Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Privatizare
Procedură
de evaluare
ProprietateGN 4, 3.26;
GN 6, 3.33
Concepte și
principii generale de evaluare, 2.3, 2.4
non-imobiliară poartă numele de
proprietate mobiliară. Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare recunoaște următoarele patru tipuri de proprietate: proprietatea imobiliară, bunurile mobile (proprietatea mobiliară), întreprinderi și active financiare.
A se vedea Cumul de atribute,
Bunuri mobiliare, Proprietate imobiliară.
Pentru proprietățile imobiliare
aceasta presupune dreptul de posesiune a terenului sau a proprietății construite, care nu are un ocupant. Termenul posesie vacantă se utili-zează în Commonwealth.
A se vedea Proprietate generatoare
de afaceri specializată.
O proprietate care, din cauza
condițiilor de piață, unor caracte ristici unice sau altor factori, atrage un număr relativ mic de potențiali cumpărători.
Proprietăți generatoare de profit
din exploatare, cum ar fi hoteluri, stații de carburanți, restaurante sau similare, a căror valoare de piață poate include și alte active pe lângă teren și clădiri. Aceste proprietăți sunt în general vândute pe piață ca un pachet operațional
Glosar de termeni pentru IVS 431Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Proprietate
vacantă
Proprietate
comercială specializată
Proprietate
cu piață limitată
Proprietate
generatoare de afaceri specializatăIVS 2, 3.2;GN 8, 3.3
Tipuri de
proprietate, 4.3.2; IV A 1, 3.4
care ar putea face dificilă sau chiar
imposibilă identificarea separată a valorii terenului, clădirii, bunurilor mobile, activelor necorporale și afacerii propriu-zise.
Numită și proprietate cu potențial
de profit.
Termenii, proprietate generatoare
de afaceri specializată și proprie tate
cu potențial de profit sunt utilizați în cadrul Commonwealth.
Terenul fizic și totale bunurile care
în mod natural fac corp comun cu acesta, precum și acele com ponente
care sunt atașate terenului de către oameni.
A se vedea și Proprietate,
Proprie tate mobiliară.
Termen legal utilizat în anumite țări
pentru a denumi componente ale bunurilor mobile, spre deo sebire
de bunurile imobiliare, care pot fi, fie bunuri imobile, fie drepturi reale imobiliare. Bunurile mobile includ componente corpo rale și
necorporale, care nu repre zintă
bunuri imobiliare.
A se vedea și Bunuri mobiliare,
Proprietate imobiliară.
Drepturile și privilegiile acordate
proprietarului de active necor-po rale.
Glosar de termeni pentru IVS 432Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Proprietate
imobiliară
Proprietate
mobiliară
Proprietate necorporalăConcepte și principii generale de evaluare, 3.1;Tipuri de proprietate, 2.0
Concepte și
principii generale de evaluare, 3.3;Tipuri de proprietate, 3.1;GN 5, 3.15
GN 4, 3.16
Proprietăți agricole care în mod
normal nu produc o recoltă, dar sunt folosite pentru manevrarea, procesarea sau depozitarea recolte lor după culesul acestora. În general, aceste proprietăți au o suprafață mică de teren, însă sunt dotate cu construcții (silozuri de cereale) și echipamente (utilaje de ridicat). Proprietățile pot fi, de asemenea, clasificate ca având un scop special după natura bunurilor pe care le produc. Astfel de exemple sunt fermele legumicole, fermele de păsări, fermele care produc semințe omologate sau fermele horticole și grajdurile pentru creșterea sau antrenarea cailor de curse.
Proprietățile deținute (de un
proprietar sau de locatar în baza unui contract de leasing financiar) pentru a fi utilizate în producția de bunuri, prestarea de servicii sau în scopuri administrative.
Proprietăți care sunt tranzacționate
rar sau niciodată pe piață (liberă), cu excepția cazurilor în care se vând împreună cu întreprinderea sau entitatea în care sunt părți componente, datorită unicității lor, generate de natura specializată și designul clădirilor, configurației lor, dimensiunii, locației sau altele.
Exemple de proprietăți speciali zate
sunt rafinării, centrale electri ce,
docuri, echipamente speciali zate
Glosar de termeni pentru IVS 433Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Proprietăți
agricole specializate sau cu un scop special
Proprietăți
imobiliare utilizate de posesor
Proprietăți
specializateGN 10, 3.8
IAS 40, 4
IPSAS 16, 6
Concepte și
principii generale de evaluare, 8.2;IV A 1, 3.5;GN 8, 3.2
de producție, instalații pu blice,
biserici, muzee, și pro prie tăți
amplasate în anumite zone geografice pentru scopuri opera țio nale sau pentru activități comerciale. Aceste proprietăți sau active pot fi denumite și active cu piață limitată sau active fără piață. Metoda costului de înlocuire net (CIN) este utilizată în mod uzual pentru evaluarea proprietăților specializate în scopul de raportare financiară, cu prezentarea adecva tă
a informațiilor.
Numite și proprietăți cu scop
special sau cu utilizare specială.
Puterile exercitate de administrația
publică, care impun anumite restricții asupra drepturilor de proprietate. Puterile administrației publice se referă la impozitarea, vânzarea/exproprierea, reglementarea și aproprierea în cazul revendicării.
A se vedea și Valoare impozabilă,
Bona vacantia, Expropriere, Pre luare de stat, Planificarea ame na jării teritoriului.
A se vedea Rata de capitalizare.
A se vedea Rata de capitalizare
inițială.
Un document care înregistrează
instrucțiunile pentru o anumită misiune de evaluare, baza de
Glosar de termeni pentru IVS 434Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Puterile
administra- ției publice
Randament
cu toate riscurile
Randament
inițial
Raport de
evaluareIVS 3, 3.1
evaluare și scopul evaluării ca și
rezultatele analizei care a condus la opinia privind valoarea. De asemenea, un raport de evaluare poate să explice procesele analitice care au fost parcurse în cursul evaluării și să prezinte informațiile semnificative care au fost folosite în analiză. Rapoartele de evaluare pot fi verbale sau scrise. Tipul, conținutul și lungimea unui raport variază în funcție de destinatar, de cerințele legale, de tipul proprie- tății și de natura și complexitatea misiunii de evaluare.
Termenii de raport de evaluare si
certificat de evaluare sunt utilizați, uneori, ca fiind echivalenți. După cum se obișnuiește în unele țări (Marea Britanie), termenul de certificat de evaluare desemnează un document în care evaluatorul certifică suma de bani la care a fost evaluată proprietatea. Certificatul de evaluare este, de obicei, o scrisoare scurtă, cu toate că poate lua și forma unui raport detaliat. El include: data evaluării, scopul evaluării, data certificatului, ipote- zele pe care s-a bazat evaluarea și numele, adresa și calificarea evaluatorului. Certificarea valorii, după cum se obișnuiește în alte țări (SUA) este o declarație prin care evaluatorul afirmă că faptele pre zentate sunt corecte, că analizele prezentate sunt limitate numai la ipotezele prezentate, că onorariul evaluatorului nu este condiționat
Glosar de termeni pentru IVS 435Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
de nici un aspect al raportului și că
evaluatorul a întocmit evaluarea în conformitate cu standardele profe sionale și etice.
A se vedea și Conținutul minim al
raportului de evaluare.
Rezultatul unei evaluări, comu nicat
clientului în scris, inclusiv sub formă electronică. Rapoartele scrise pot fi documente narative detaliate, care să conțină toate materialele pertinente examinate și analizele realizate pentru a ajunge la concluzia privind valoarea sau pot fi documente narative sinte tizate cum ar fi actualizări perio dice ale valorilor, formulare utilizate de către guvern sau alte agenții sau scrisori către clienți.
A se vedea și Raport verbal.Rezultatul unei evaluări,
comu nicat verbal unui client sau pre zentat în justiție ca mărturie de expert sau ca depoziție. Un raport de evaluare comunicat verbal unui client trebuie să fie susținut de un dosar de lucru și urmat cel puțin de un rezumat scris al evaluării.
A se vedea și Raport scris.Venitul net inițial la data tran zacției
sau la data evaluării, expri mat ca
procentaj din prețului de vânzare sau din valoare.
Glosar de termeni pentru IVS 436Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Raport
scris
Raport
verbal
Rata
inițială de capitalizareIVS 3, 3.3
IVS 3, 3.2
Termenul rată inițială de capi-
talizare este folosit în America de Nord; randamentul inițial este utilizat în cadrul Commonwealth.
Mărimea profitului (pierderii) și/
sau a modificării valorii reali zate
sau anticipate a unei investiții, exprimată în procente din valoarea acelei investiții.
Rata de capitalizare utilizată
pen tru transformarea venitului într-un indiciu al valorii anticipate a proprietății la sfârșitul perioadei de deținere sau la revânzarea acesteia.
În America de Nord, rata
terminală de capitalizare este, de asemenea, numită rată reziduală de capi talizare. În cadrul
Common wealth este cunoscută ca randa ment ter minal.
Un factor în care o valoare sau
un preț servesc ca numărător, iar datele financiare, de funcționare sau fizice servesc ca numitor.
A se vedea și Factor de capita lizare,
Multiplicator al venitului.
O rată a rentabilității folosită
pentru a converti o sumă de bani, care trebuie plătită sau primită în viitor în valoarea ei actualizată (sau prezentă). Teoretic, ar trebui să reflecte costul de oportunitate al capitalului, de ex. rata de
Glosar de termeni pentru IVS 437Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Rata
rentabilității
Rata terminală de capitalizare (randament terminal)
Rată de
evaluare
Rată de
actualizareGN 4, 3.20;GN 6, 3.37
GN 4, 3.27;
GN 6, 3.36
GN 9, 3.4
rentabilitate ce poate fi obținută
de capital dacă este destinat altor utilizări cu același risc. Numită și rată de randament.
Reprezintă rata de actualizare
la care valoarea actualizată a
fluxului net de numerar al unui proiect este egală cu valoarea actualizată a investiției de capital. Este rata la care valoarea actualizată netă (VNA) este egală cu zero. RIR reflectă atât rentabilitatea capita lului investit,
cât și rentabilitatea investiției originale, care sunt elementele de bază ce trebuie luate în considerare de potențialii investitori. În consecință, obține rea RIR din
analiza tranzacțiilor de piață cu proprietăți similare, care generează un venit comparabil, este o metodă corectă pentru stabilirea ratelor de actualizare de piață utilizate pentru a obține valoarea de piață.
Utilizată în analiza fluxului
de numerar actualizat pentru a deter mina rata rentabilității
implicite sau sperate a unui proiectului, RIR este rata rentabilității la care valoarea netă actualizată (VNA) este zero.
Orice divizor (de obicei, exprimat
procentual) care este folosit pentru a transforma venitul în valoare.
Rata dobânzii sau rentabilității
la care venitul anual net dintr-o
Glosar de termeni pentru IVS 438Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Rată
internă de rentabilitate (RIR)
Rată totală de capitalizare (cu toate riscurile incluse)GN 9, 3.5
GN 4, 3.5;
GN 6, 3.35
investiție este capitalizat pentru
a stabili valoarea investiției la o anumită dată.
Termenul, rată totală de
capitalizare, se folosește în America de Nord; randament cu toate riscurile se utilizează în Commonwealth.
A se vedea și Rata terminală de
capitalizare.
Procesul încorporării în bilanț
sau în contul de profit și pierdere a unui element care îndeplinește următoarele criterii:a) este probabil ca orice beneficiu economic viitor asociat să intre sau să iasă din întreprindere; și b) elementul are un cost sau o valoare care poate fi evaluat(ă) în mod credibil.Recunoașterea implică descrierea în cuvinte a respectivului element și asocierea unei anumite sume precum și includerea respectivei sume în totalul bilanțului sau al contului de profit și pierdere. Elementele care satisfac criteriile de recunoaștere trebuie prezentate în bilanț sau în contul de profit și pierdere. Nerecunoașterea acestor elemente nu poate fi corectată nici prin prezentarea politicilor con tabile folosite, nici prin note sau informații suplimentare.
Glosar de termeni pentru IVS 439Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Recunoaș-
tereCadrul generalIAS, 82, 83
Atunci când un activ a fost evaluat
prin metoda CIN, rentabilitatea adecvată reprezintă testul pe care directorii/managerii entității ar trebui să-l aplice pentru a se asigura că entitatea este aptă să suporte mărimea CIN. În cazul în care directorii/managerii entității consideră că estimarea CIN nu trece testul rentabilității adecvate, valoarea mai mică estimată reprezintă valoarea de utilizare a activului.
Restricții legale, în special privind
utilizarea sau intensitatea utilizării, legate de teren, indiferent de proprietar.
A se vedea Specificațiile misiunii
de evaluare.
Un beneficiu (necorporal)
asupra proprietății deținute care încredințează utilizarea unei părți a acesteia fără a duce la dobândirea proprietății.
A se vedea și Drept de trecere.Entitate legală referitoare la un
parteneriat; organizată deseori de un partener general cu investitori cum ar fi partenerii cu răspundere limitată, prin care fondurile sunt comasate pentru achiziționarea și dezvoltarea proiectelor imobiliare sau afacerilor cu riscuri.
Glosar de termeni pentru IVS 440Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Rentabili-
tate adecvată
Restricții
ale actelor de proprietate și clauze restrictive
Rezumatul
evaluării
Servitute
Sindicali-
zareGN 8, 3.6
Tipuri de
proprietate, 2.2.4
Tipuri de
proprietate,2.2.4.2
Tipuri de
proprietate, 5.1.2.1
i) În contabilitate, acestea cuprind
bilanțul și situația veniturilor și cheltuielilor (Cont de profit și pierdere). Acestea sunt situații scrise ale poziției financiare a unei persoane sau a unei companii.
ii) Un set complet de situații
financiare include următoarele componente:
a) Bilanțul;b) Contul de profit și pierdere;c) O situație care să reflecte fie:1) toate modificările capita lurilor
proprii; fie
2) modificările capitalurilor pro –
prii, altele decât acelea provenind din tranzacții de capital cu pro prietarii și distribuiri către proprietari.
d) Situația fluxurilor de numerar;
și
e) Politicile contabile și notele
explicative.
iii) Î nregistrări financiare formale,
având un conținut prestabilit și forma necesară pentru publicare, cu scopul de a furniza informații generale către o gamă largă de utilizatori terți, care nu sunt neapărat identificabili. Există un anumit nivel de prezentare, asociat cu situațiile financiare, care sunt realizate în contextul unor standarde contabile și al legislației. Situațiile financiare s unt utilizate pentru
Glosar de termeni pentru IVS 441Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Situații
financiare
IAS 1,7
IV A 1, A 1.1, 7
a prezenta poziția finan ciară și
performanța unei între prinderi.
Primul pas în procesul de evaluare,
în care se stabilesc contextul și extinderea evaluării și se rezolvă orice ambiguitate care implică un element sau o problemă de evaluare. Termenul este echivalent cu o informare scurtă privind evaluarea, așa cum se practică în unele țări. Evaluatorul se asigură că analizele, informațiile și con cluziile prezentate în raport sunt în concordanță cu specificațiile sta bilite prin definirea misiunii eva lua torului. Specificațiile misiunii de evaluare includ următoarele șapte elemente:
1. O identificare a proprietății
imobiliare, mobiliare (bunuri mobile), întreprinderi sau altei proprietăți, care face subiectul evaluării si a altor clase de proprietate care sunt incluse în evaluare, pe lângă categoria principală de proprietate;
2. O identificare a drepturilor
de proprietate (unic proprietar, societăți comerciale, participații) care vor fi evaluate;
3. Scopul vizat al evaluării și
orice limitare legată de acesta, iden tificarea oricărui colaborator și a contribuției acestuia;
Glosar de termeni pentru IVS 442Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Specifica-
țiile misiunii de evaluareIVS 3, 3.4
4. O definiție a bazei sau tipului de
valoare cerut;
5. Data la care este valabilă valoarea
estimată și data rapor tului;
6. O identificare a ariei de
apli cabilitate a evaluării și a rapor tului;
7. O identificare a oricăror condiții
limitative pe care se bazează evaluarea.
Standardele de Evaluare Interna-
ționale (IVS), dacă nu se specifică altfel.
Elementele componente ale capi –
talului investit.
O poziție a proprietății închiriate
în care un chiriaș sau un locatar transferă unui terț, numit sub chiriaș
(sublocatar) dreptul de care se bucură chiriașul (locatarul).
A se vedea și Închiriere principală,
drept de închiriere principală.
În contextul unei evaluări, orice
material din interiorul, din jurul sau din apropierea proprietății evaluate care are o formă, o cantitate și posibilitate biologică suficientă de a crea un impact negativ asupra valorii de piață a proprietății.
A se vedea Principiul substituției.
Glosar de termeni pentru IVS 443Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Standarde
de evaluare
Structura
capitalului
Subînchi-
riere
Substanțe
periculoase
SubstituțieGN 6, 3.38
Tipuri de
proprietate,2.2.3.1
GN 7, 3.2
Suprafața solului, subsolul, care se
întinde până în centrul pământului și spațiul de deasupra, care se întinde până la cer. Dreptul de proprietate asupra terenului și drepturile ce derivă de aici sunt totuși reglementate de legile unei anumite țări. Evaluarea terenului considerat ca fiind liber sau a terenului ca fiind construit, reprezintă un concept economic. Liber sau construit, terenul este denumit și proprietate imobiliară.
A se vedea și Amenajări ale
terenului și construcții, Proprietate imobiliară, Drepturi reale de proprietate.
Terenul folosit pentru a produce
recolte sau furaj pentru animale și care necesită irigarea cu altă apă decât cea naturală, provenită de la ploi, se numesc ferme agricole irigate sau pășuni irigate. Proprie tățile care nu au o sursă de apă alta decât ploaia naturală sunt denumite proprietăți agricole cu teren neirigat.
Statutul unui material, gazos,
lichid sau solid, care prin forma, cantitatea și localizarea sa, la data evaluării, are capacitatea de a dăuna formelor de viață.
Toxicitatea se referă la gradul
sau la dimensiunile unei astfel de capacități.
Glosar de termeni pentru IVS 444Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Teren
Teren irigat
ToxicConcepte și
principii generale de evaluare, 2.1, 2.2
GN 10, 3.2
GN 7, 3.3
Una din cele două opțiuni permise
conform IAS 16,29 pentru măsu rarea ulterioară recunoașterii inițiale a unui activ. Denumită și baza valoarea reevaluată (“un element al imobilizărilor corporale trebuie înregistrat la valoarea reevaluată care reprezintă valoarea justă la momentul reevaluării, mai puțin orice amortizare cumulată aferentă și pierderile ulterioare cumulate din depreciere”).
A se vedea și Tratament contabil
de bază.
Una din cele două opțiuni
permise în baza IAS 16, 28 pentru măsurarea ulterioară în urma recunoașterii inițiale a unui activ. Cunoscută de asemenea ca baza de cost sau modelul bazat pe cost (“un element al imobilizărilor corporale trebuie înregistrat la cost mai puțin amortizarea cumulată aferentă și orice pierderi cumulate din depreciere”).
A se vedea și Tratament contabil
alternativ permis.
O entitate agricolă care deține
dreptul de proprietate asupra tuturor sau numai a unei părți din procesele care implică producția și comercializarea produselor și/sau a mărfurilor lor.
Glosar de termeni pentru IVS 445Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Tratament
contabil alternativ permis
Tratament
contabil de bază
Unitate
integrată
GN 10, 3.9
Mai degrabă un termen relativ
sau comparativ decât o condiție abso lută, care se referă la gradul de utilitate a unui bun sau serviciu.
Utilitatea terenului agricol este
măsurată prin capacitatea sa pro ductivă.
Dacă terenul are potențial de
dezvoltare, productivitatea sa este estimată în funcție de utilizarea sa din perspectiva rezidențială, comercială, industrială sau o utilizare mixtă.
Utilitatea optimă este obținută
dacă proprietatea respectivă este exploatată ca o entitate distinctă. Alte proprietăți au o utilitate mai mare dacă sunt exploatate ca parte a unui grup de proprietăți sau dacă sunt deținute și administrate ca un portofoliu de proprietăți.
Utilitatea este măsurată dintr-
o perspectivă pe termen lung, de obicei pe durata normală de utilizare a unei proprietăți sau unui grup de proprietăți. Dacă o pro prietate nu are un grad de utilitate perceptibil la data evaluării, este necesară prezentarea integrală a definiției valorii, a informațiilor de fundamentare și a ipotezelor speciale sau condițiilor limitative.
A se vedea Principiul utilizării
consecvente.
Glosar de termeni pentru IVS 446Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Utilitate
Utilizare
consecventăConcepte și principii generale de evaluare, 7.2,7.3, 7.6, 7.7
Maximul dintre prețul net de
vânzare (valoarea realizabilă netă) al unui activ și valoarea lui de utilizare.
Valoarea netă pe care o
între prindere estimează că o va
obține pentru un activ la sfârșitul duratei de viață utilă a acestuia, după deducerea prealabilă a costurilor de cedare estimate.
Valoarea rămasă a unui activ
la sfârșitul duratei normale de funcționare (în această definiție valoarea reziduală este similară în valoarea de casare).
Un termen legat de un element
extraordinar al valorii, mai mare decât valoarea de piață.
Valoarea specială poate proveni,
de exemplu, ca urmare a asocierii fizice, funcționale sau economice a proprietății cu orice altă proprie tate, de exemplu cu una învecinată. Este un supliment de valoare care poate fi aplicabil unui anumit proprietar sau utilizator, sau unui potențial cumpărător sau utilizator al proprietății mai degrabă decât pieței în general; cu alte cuvinte, valoarea specială este aplicabilă numai unui cumpărător cu interese speciale. Valoarea specială ar putea fi asociată cu elemente ale valorii de exploatare continuă. Evaluatorul trebuie să se asigure că și criteriile utilizate
Glosar de termeni pentru IVS 447Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Valoare
recupe -rabilă
Valoare
reziduală
Valoare
specialăIAS 36,5; IV A 1, 6.4.4
IAS 16,6;
IAS 38,7; IPSAS 17, 12
IVS 2, 3.11
pentru evaluarea unor astfel de
proprietăți sunt diferite de cele utilizate pentru estimarea valorii de piață, prin prezentarea clară a oricărei ipoteze speciale utilizată.
A se vedea Valoare de impo-
zitare.
Prețul cel mai probabil convenit
de cumpărătorii și vânzătorii unui bun sau serviciu disponibil pentru cumpărare. Valoarea stabilește prețul ipotetic sau noțional pe care cumpărătorii și vânzătorii îl vor conveni pentru un bun sau un serviciu. Valoarea nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preț care va fi plătit pentru un bun sau serviciu, la un anumit moment dat, în confor mitate cu o
anumită definiție a valorii.
A se vedea și Cost, Preț. i) Este valoarea recunoscută de
o piață în care are loc schimbul unui activ. Definiția IVSC a valorii de piață, adecvată pentru raportarea financiară, se bazează pe princi piul valorii de schimb.
ii) Valoarea, exprimată în
nu merar, a unei proprietăți care este schimbată pentru alt activ sau active. Numerarul este măsura prin care valoarea comparativă poate fi evaluată.
Glosar de termeni pentru IVS 448Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Valoare
impozabilă
Valoare
Valoare de
schimbConcepte și principii generale de evaluare, 4.5;Introducere la IVS 1, 2 și 3, 3.3
IVS 2, 6.1, 6.2
Valoare care reflectă prima pe care
proprietarul unui teren o poate plăti pentru o proprietate înveci nată
peste valoarea de piață.
A se vedea și Valoare specială. Valoarea monetară curentă a
fluxurilor numerar viitoare.
i) Costul activului sau o altă
valoare substituită costului în situațiile financiare, din care s-a scăzut valoarea reziduală.
ii) Acel element al unui activ
care se amortizează pe parcursul
duratei lui de viață utilă. Valoarea amortizabilă reprezintă elementul epuizabil al activului, soldul fiind reprezentat de valoarea reziduală. În mod uzual, clădirile sau amenajările terenului sunt tratate ca valori amortizabile, iar terenul este valoarea reziduală. Totuși, terenul închiriat ar putea fi și el amortizabil.
Valoarea la care un activ este
recunoscut în bilanț după scăderea amortizării cumulate până la acea dată, precum și a pierderilor cumulate din depreciere.
Valoarea la care un activ este
recunoscut în situația poziției financiare.
A se vedea și Valoare contabilă
netă.
Glosar de termeni pentru IVS 449Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Valoare a
cumpără -torului special
Valoare
actualizată (prezentă)
Valoare
amorti -zabilă
Valoare
contabilăConcepte și principii generale de evaluare, 9.3.2
IAS 16,6;
IAS 36,5;IAS 38,7;IPSAS 17,12
IAS 16,6;
IAS 36,5;IAS 38,7
Valoarea contabilă care rezultă
atunci când valoarea unuia sau mai multor active sau datorii este corectată prin adăugare, eliminare sau modificare de sume față de valoarea lor de înregistrare con tabilă.
Conform convenției costului
isto ric, valoarea contabilă netă re prezintă valoarea contabilă brută minus deprecierea cumulată. De asemenea, poate fi și valoarea reevaluată, rezultată din indexarea costului istoric sau din reevaluările periodice ale activelor.
A se vedea și Valoare contabilă.Valoarea unei proprietăți, cu
excepția terenului, dată mai de grabă de valorile materialelor pe care le conține decât de continua rea
utilizării, fără a necesita reparații sau adaptări speciale.
Poate fi redată în formă brută
sau netă, în a doua situație prin scăderea costurilor de vânzare din valoarea de recuperare brută. În ultimul caz, aceasta poate fi egală cu valoarea realizabilă netă.
Conceptul valoare de recuperare se
referă la un activ care este evaluat mai degrabă pentru vânzarea în scopul recuperării valorii lui decât pentru utilizarea originală a activului.
Glosar de termeni pentru IVS 450Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Valoare
contabilă corectată
Valoare
contabilă netă
Valoare de
recuperareGN 6, 3.39
IV A 1, A6.3
IVS 2, 3.9
Reprezintă costul de înlocuire net,
așa cum este el definit în polița de asigurare, mai puțin costul de înlocuire net al elementelor excluse în mod expres din poliță, dacă acestea există.
Valoarea pe care un activ
amortizabil o va avea la încheierea duratei sale de funcționare, așa cum a fost cunoscută sau de terminată în momentul în care activul a fost achiziționat sau furnizat de persoana care a efec- tuat vânzarea.
i) În contextul pieței, costul
necesar unui proprietar – ocupant pentru a cumpăra un activ de înlocuire; numită și Cost curent net de înlocuire.
ii) În contextul din afara pieței,
valoarea unui activ pentru actualul proprietar, egală cu cea mai mare dintre valoarea sa de utilitate pentru acel proprietar și valoarea de vânzare a activului.
În cel de-al doilea context,
valoarea de deposedare este un exemplu de bază de evaluare care reflectă conceptul nebazat pe piață privind valoarea de utilizare a activelor ca parte a valorii de exploatare continuă și este denumită uneori valoarea optimă de deposedare.
Glosar de termeni pentru IVS 451Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Valoare de
asigurare (cost de înlocuire asigurat)
Valoare de
casare
Valoare de
deposedareGN 3, 3.5.3
A se vedea și Valoare de exploa tare
continuă, Pierderea din depre ciere,
Potențial de servicii.
Costul necesar pentru înlocuirea,
repararea sau reconstituirea proprietății asigurate, într-o condiție foarte asemănătoare, dar nu mai bună sau mai cuprinzătoare în comparație cu condiția sa la momentul în care a avut loc distrugerea, luând în considerație vechimea, condiția și durata de viață utilă rămasă.
Valoarea unei întreprinderi în
ansamblul ei, dar având în vedere renatabilitaea potenațială adecvată sau potențialul de servicii, inclu zând toate activele sale și toate datoriile, fondul comercial și potențialitățile ei de evoluție.
Dacă activele utilizate sunt
de ținute de întreprindere, ele repre zintă componente ale valorii de exploatare continuă, evaluate pe baza contribuției lor la valoarea totală. Conceptul presupune eva lua rea unei întreprinderi în func țiune/exploatare, a cărei valoare totală de exploatare continuă poate fi defalcată pe componen-tele sale, așa cum acestea contribuie la valoarea totală, dar fără a se înțelege că aceste valori defalcate astfel reprezintă valori de piață.
Glosar de termeni pentru IVS 452Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Valoare de
despăgu- bire
Valoare de
exploatarecontinuăGN 3, 3.5.6
IVS 2, 3.5, 6.4
A se vedea și Valoare de
depo sedare. Valoarea unei între-prinderi sau unei participații la aceasta, pe baza premisei con-tinuității acti vității.
Elementele necorporale ale valorii unei întreprinderi în exploatare, care rezultă din factori cum ar fi deținerea de forță de muncă calificată, o instalație funcțională și existența licențelor, sistemelor și procedurilor necesare.
O valoare care se bazează pe
definițiile conținute în legile ce se referă la evaluarea, aprecierea și/sau impozitarea proprietății.
Deși unele jurisdicții pot cita
valoarea de piață ca bază de evaluare, metodologia de evaluare necesară poate duce la rezultate care diferă de valoarea de piață așa cum este definită în aceasta.
Termenul valoarea de impozitare
este utilizat în America de Nord.
Referitor la active, costul
capita lizat al unui activ minus amor tizarea cumulată și orice pierdere cumulată din depreciere, așa cum apare înregistrată în contabilitatea întreprinderii.
Referitor la o întreprindere/
entitate, diferența dintre activele totale (după scăderea amortizării cumulate și oricărei pierderi din
Glosar de termeni pentru IVS 453Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Valoare de
impozitare, de impu -nere sau valoarea impozabilă
Valoare de
inventarGN 6, 3.42
GN 6, 3.42.2;
GN 4, 3.12.2
IVS 2, 3.7
GN 4, 3.1.1, 3.1.2;
GN 6, 3.40.1, 3.40.2
(contabilă)
depreciere) și datoriile totale,
așa cum acestea apar în bilanțul contabil. În acest caz, valoarea contabilă este sinonimă cu valoarea contabilă netă, valoarea netă și capital propriu.
A se vedea și Valoarea contabilă
corectată.
Valoarea unei proprietăți pentru
un anumit investitor sau pentru o categorie de investitori sau pentru obiective (scopuri) de investiții identificate. Acest concept subiectiv face legă tura dintre o proprietate anumită și un anumit investitor, grup de investitori sau entitate care au obiective de investiții și/sau criterii definite clar. Conceptul de valoare de investiție sau valoare subiectivă nu trebuie confundat cu valoarea de piață a unei investiții imo biliare.
Termenul valoare de investiție este
utilizat în America de Nord.
A se vedea Valoare de vânzare
forțată.
Suma estimată pentru care o
proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicate au acționat
Glosar de termeni pentru IVS 454Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Valoare de
investiție (subiectivă)
Valoare de
lichidare
Valoare de
piațăIVS 2, 3.4
IVS 1, 3.1
în cunoștință de cauză, prudent și
fără constrângere.
Conceptul valoarea de piață
reflectă percepțiile și acțiunile colective ale pieței și reprezintă baza pentru evaluarea majorității resurselor în economiile func-țio nale de piață. Valoarea de piață obținută în mod profesional reprezintă o evaluare obiectivă a drepturilor de proprietate identi ficate, pentru o anumită proprie tate, la o anumită dată.
A se vedea și Cea mai bună
utilizare, Baze de evaluare diferite de valoarea de piață.
Aceasta reprezintă costul necesar
pentru înlocuirea, repararea sau reconstruirea proprietății asigurate într-o condiție foarte asemănă toare, însă nu mai bună sau mai cuprinzătoare decât condiția sa, atunci când era nouă.
i) Valoarea actualizată a fluxurilor
viitoare de numerar estimate, ce se așteaptă să fie generate din utilizarea continuă a unui activ și din cedarea lui la sfârșitul duratei de viață utilă.
Trebuie reținut că definiția
de mai sus, care este aplicată în raportarea financiară, ia în considerare valoarea unui activ la sfârșitul duratei de viață utilă a acestuia. Această optică diferă
Glosar de termeni pentru IVS 455Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Valoare de
reconsti- tuire
Valoare de
utilizareGN 3, 3.5.5
IAS 36,5;
IV A 1, A6.3.4.1;GN 8, 3.10
de modul cum acest termen este
utilizat în mod uzual în evaluare (A se vedea definiția de mai jos).
ii) Valoarea pe care o anumită
proprietate o are pentru o utilizare specifică și pentru un anumit utilizator și de aceea, nu este în relație cu piața.
Acest tip de valoarea se referă
strict la valoarea cu care o anumită proprietate contribuie în întreprin derea din care face parte, fără a avea în vedere cea mai bună utilizare a proprietății sau suma de bani ce poate fi obținută în urma vânzării sale.
i) Valoarea de piață cu o clauză
în care vânzătorul a impus o limită de timp pentru efectuarea vânzării, care nu poate fi privită ca o perioadă de timp rezonabilă, având în vedere natura activului, loca lizarea sa și situația pieței.
ii) Suma care ar putea fi primită, în
mod rezonabil, din vânzarea unei proprietăți, într-o perioadă de timp prea scurtă pentru a fi conformă cu perioada de marketing necesară, specificată în definiția valorii de piață. În unele țări, valoarea de vânzare forțată, în particular poate implica, de asemenea, un vânzător obligat să vândă și un cumpărător sau niște cumpărători care cum pără, fiind conștienți de
dezavan tajul vânzătorului.
Glosar de termeni pentru IVS 456Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Valoare de
vânzare forțată (lichidare)IVS 2, 3.1
IVS 2, 3.10
Valoarea suplimentară rezultată
din contopirea a două sau mai multe participații la proprietate. De exemplu, valoarea a două parcele de teren vecine care se unesc poate fi mai mare decât a unei proprietăți care însumează valoarea distinctă a celor două parcele.
Termenul valoare din fuziune, este
utilizat în cadrul Commonwealth; în America de Nord sunt utilizați termenii valoare cumulată și valoarea loturilor.
Valoarea suplimentară, dacă
există, rezultată din fuziunea a două sau mai multe participații la o proprietate, peste suma valorilor participațiilor individuale.
În anumite țări, suma considerată,
pe baza evaluării faptelor dispo nibile, ca fiind valoarea “adevă rată” sau “reală” a unui element. Este un concept pe termen lung de valoare nebazată pe piață, care aplatizează fluctuațiile de preț pe termen scurt.
i) Suma la care poate fi
tran zacționat un activ sau decontată o datorie, de bunăvoie, între părți aflate în cunoștință de cauză, în cadrul unei tranzacții în care prețul este determinat obiectiv.
În contabilitate, valoarea justă
anticipează o vânzare care poate
Glosar de termeni pentru IVS 457Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Valoare din
fuziune
Valoare
intrinsecă
Valoare
justăIVS 2, 3.11
GN 2, 3.1.11.3
GN 5, 3.10
Concepte și
principii generale de evaluare, 8.1;IAS 16,6, IAS 17,3 etc.,IPSAS 16,6;IV A 1, 3.6,A6.4 și urm.
avea loc în circumstanțe diferite
și în alte condiții decât cele care prevalează pe piață (deschisă) pentru vânzarea normală, ordonată a activelor. Acestea includ po –
sibilitatea unei vânzări în situații de vânzare forțată pe termen scurt sau în alte situații care nu sunt reflectate în definiția valorii de piață.
ii) Termenul valoare justă este
folosit, de asemenea, în acțiuni legale pentru a rezolva disputele dintre părți, a căror circumstanțe pot să nu fie conforme cu definiția valorii de piață. De aceea, valoarea justă nu este sinonimă cu valoarea de piață.
iii) Valoarea justă poate reprezenta
potențialul de servicii al unui activ, de exemplu beneficiile economice viitoare reprezentate de activ în sensul potențialului său de a contribui, direct sau indirect, la fluxul de numerar și echivalentele de numerar pentru entitate.
Diferența dintre veniturile actua-
lizate sau intrările actualizate și costurile sau ieșirile actualizate, în cadrul unei analize DCF. În cadrul unei evaluări efectuate pentru a se obține valoarea de piață, în care intrările și ieșirile actualizate și rata de actualizare sunt derivate de pe piață, VNA rezultată ar trebui să indice valoarea de piață, calculată prin abordarea prin venit.
Glosar de termeni pentru IVS 458Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Valoare
netă actua- lizată (VNA)IV A 1, A6.4
GN 9, 3.6
i) Prețul de vânzare estimat al unui
activ pe parcursul desfășurării normale a activității, din care se scad costurile de vânzare și de finalizare.
ii) Reprezintă veniturile estimate
din vânzarea unui activ, minus costurile de vânzare; este o valoare de ieșire.
iii) Prețul de vânzare estimat ce
ar putea fi obținut pe parcursul desfășurării normale a activității, mai puțin costurile estimate pentru finalizarea bunului și costurile necesare vânzării.
Valoarea realizabilă netă se
utilizează numai în contextul IAS 2–Stocuri, pentru proprietățile de ținute pentru vânzare. În acele circumstanțe, această valoare ar fi egală cu valoarea de piață minus costurile de vânzare, atunci când toate condițiile din definiția valorii de piață sunt îndeplinite. În particular, aceasta implică un timp de vânzare suficient pentru realizarea tranzacției la valoarea de piață. Valoarea de piață reprezintă, în mod normal, o sumă brută sau, mai corect, o „valoare nominală” anterioară deducerii costurilor de vânzare.
i) Valoarea imobilizărilor corpo rale
așa cum este stabilită prin estimare sau evaluare efectuată în mod
Glosar de termeni pentru IVS 459Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Valoare
realizabilă netă
Valoare
reevaluatăIAS 2,4
IV A 1, A6.5
normal de evaluatori pro fesioniști
(autorizați)
ii) Valoarea justă a unui activ la
momentul reevaluării, mai puțin orice amortizare ulterioară cumu-lată aferentă și pierderile ulterioare cumulate din depreciere.
A se vedea și Tratament contabil
alternativ permis.
A se vedea Valoarea de investiție.
Valoarea prezentă sau valoarea
capitalului rezultată din dreptul de a primi 1$ pe perioadă, pentru un anumit număr de viitoare perioade, în care fiecare încasare periodică a fost actualizată cu o anumită rată de actualizare, iar valorile astfel actualizate sunt însumate.
Valoarea adăugată terenului
prin amenajări și construcții, cum ar fi clădiri, structuri sau modificări aduse terenului, de natură perma nentă, implicând
cheltuieli de muncă și capital, cu intenția de a crește valoarea sau utilitatea proprietății. Amenajările terenului și construcțiile existente au modalități de utilizare și durate de viață economică diferite.
A se vedea și Amenajări ale
terenului și construcțiile atașate.
Valoarea acelor componente create
în urma separării participațiilor la proprietate.
Glosar de termeni pentru IVS 460Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Valoare
subiectivă
Valoarea
actualizatăa 1 $ peperioadă
Valoarea
amenajări- lor tere-nu lui șiconstruc- țiilor atașate
Valoarea
componen -telorIAS 16,29
Tipuri de
proprietate
A se vedea și Valoare în fuziune.
Valoarea proprietății determinată
de evaluator printr-o estimare prudentă a vandabilității viitoare a proprietății, prin luarea în consi –
derare a aspectelor mentenabile
pe termen lung ale proprietății, condițiilor normale și locale de piață, utilizării curente și uti lizărilor alternative adecvate ale proprietății. La estimarea valorii de garantare a creditului ipotecar nu vor fi luate în considerare elementele speculative. Valoarea de garantare a creditului ipotecar trebuie fundamentată într-o manieră clară și transparentă.
Suma estimată la care se poate
aștepta să se ajungă în cadrul unei licitații.
Aceasta presupune, în mod
normal, că vânzarea are loc la locul de amplasare, iar toate activele din lista de inventar sunt oferite spre vânzare în același timp.
Suma de bani estimată pentru
care terenul s-ar schimba, ca teren liber, bazată pe continuarea utilizării existente a acestuia, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu prețul determinat obiectiv, după o perioadă adecvată de marketing, în care fiecare parte a acționat în cunoștință de cauză, prudent și
Glosar de termeni pentru IVS 461Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Valoarea de
garantare a creditului ipotecar
Valoarea
de licitație realizabilă
Valoarea
de piață pentru utilizarea existentă (valoarea pentru utilizarea existentă)IVS 2, 3.12(din Directiva98/32/EC a Parlamentului European și a Consiliului din 22 iunie 1998)
GN 3, 3.5.4
GN 8. 3.4
fără constrângere. În contextul
metodologiei CIN, valoarea de piață pentru utilizarea existentă a terenului este aplicată ca o parte a modelului CIN. CIN estimat și raportat nu va reflecta neapărat valoarea de piață a componentei teren a proprietății, pe baza celei mai bune utilizări acestuia.
Trebuie menționat că Standardele
Internaționale de Contabilitate nu mai recunosc conceptul de valoare de piață pentru utilizarea existentă și că această bază de evaluare a fost luată în discuție de către IVSC.
Termenul valoarea pentru utiliza –
rea existentă se utilizează în cadrul Commonwealth.
În 1998 IASB și IVSC au renunțat
la conceptul valoarea de piață pentru utilizarea existentă și l-au scos din standardele lor (IAS 16 și IAS 22). Rațiunea acestei decizii constă în faptul că utilizarea existentă nu este compatibilă cu definiția valorii juste, care se referă la prețul unei tranzacții. Pe piețele eficiente, prețurile de tranzacție nu trebuie să reflecte neapărat utilizarea existentă sau o utilizare alternativă, deoarece diferiții participanți pe piață pot avea percepții diferite.Totuși, ar trebui remarcat faptul că acest concept nu a fost abandonat total de standardele naționale de
Glosar de termeni pentru IVS 462Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
contabilitate și în încă se folosește
în unele țări. În plus, valoarea de piață pentru utilizarea existentă este un concept care se utilizează în metodologia CIN, ca bază de evaluare a terenului, atunci când metoda CIN este utilizată pentru raportarea financiară, în scopul determinării unui surogat pentru valoarea de piață a proprietăților specializate și cu piață limitată.
Valoarea acestui drept; deși
drepturile de proprietate transmise locatarului sunt dreptul de utilizare și dreptul de posesiune, valoarea acestora pentru locatar este în general contrabalansată de obliga ția de a plăti nivelul chiriei pentru aceste drepturi. Ca urmare, valoa rea dreptului de închiriere apare numai când chiria de piață a proprietății este mai mare decât chiria contractuală. Atunci când chiria contractuală este mai mare decât chiria de piață, poate rezulta o valoare negativă a dreptului de închiriere. În practică, tipul de valoare (de exemplu, valoarea de piață) trebuie să fie identificat, definit și să fie adecvat cu situația concretă.
A se vedea Valoare de impozitare.
A se vedea Valoarea de piață
pentru utilizarea existentă.
Glosar de termeni pentru IVS 463Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Valoarea
dreptului de închiriere
Valoarea
impozabilă
Valoarea
pentru utilizarea existentăGN 2, 3.1.11.2
Considerată în general a fi suma
valorii actualizate a veniturilor nete anticipate, care pot fi obținute pe parcursul unui contract de închiriere, la care se adaugă valoarea actualizată a valorii estimate a proprietății la data când aceasta va reintra în posesia locatorului. În practică, tipul de valoare (de ex. valoarea de piață) trebuie să fie identificat, definit și să fie adecvat cu situația concretă.
O vânzare negociată și
tranzac ționată între persoane și nu prin licitație publică sau prin altă metodă. Prețul de vânzare plătit într-o vânzare prin acord privat este, în general, cunoscut numai de părțile care participă la tranzacție și nu este public. A se vedea și Preț de licitație, Preț de lichidare a stocului.
O vânzare a proprietății imobiliare
simultană cu închirierea către vânzător a aceleiași proprietăți în regim de leasing. Cumpărătorul devine locator sau proprietar, iar vânzătorul devine locatar sau chiriaș. Deoarece între părțile par ti ci pante pot să existe
circumstanțe sau relații speciale, tranzacțiile de vânzare și leaseback pot să reflecte sau nu clauzele normale practicate pe piață.
Vechimea unui element, ca de
exemplu o clădire, așa cum este indicată de condiția sa fizică și
Glosar de termeni pentru IVS 464Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Valoarea
proprietății libere
Vânzare
prin acord privat
Vânzare și
leaseback
Vechime
efectivăGN 2, 3.1.11.1
GN 5, 3.17
GN 2, 3.1.12
de utilitatea sa în comparație cu
durata ei de viață utilă, în contrast cu vechimea sa cronologică.
Amploarea întreținerii și protejării
clădirii va ajuta la determinarea vechimii sale efective. O clădire construită în urmă cu 5 ani poate avea o vechime efectivă de 10 ani datorită proastei întrețineri a sa.
A se vedea Venit net. Venituri totale minus cheltuieli
totale, inclusiv impozitele afe –
rente.
A se vedea și Cheltuieli de
exploatare.
O verificare a evaluării care se
limitează la datele prezentate în raport, care pot fi confirmate independent sau nu. În general este efectuată cu ajutorul unei liste de verificare a elementelor. Verifica -torul analizează acuratețea calcu –
lelor, corectitudinea datelor, carac- te rul adecvat al metodologiei și respectarea instrucțiunilor clientu –
lui, a cerințelor de reglementare și a standardelor profesionale. A se vedea și Verificare în teren.
O verificare a evaluării, efectuată
de un client sau un utilizator al serviciilor de evaluare, ca exercițiu efectuat cu atenție atunci când evaluarea trebuie utilizată în scopul luării de decizii precum ipotecarea, achiziționarea sau vinderea proprietății. În anumite, situații
Glosar de termeni pentru IVS 465Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Venit
Venit net
(dinexploatare)
Verificare
de birou
Verificare
administra- tivă (deconformi -tate)GN 6, 3.43
GN 11, 3.4
GN 11, 3.2
un evaluator poate desfă șura o
verificare administrativă pentru a ajuta clientul în aceste decizii. O verificare administrativă este efectuată, de asemenea, pentru a se asigura că o evaluare respectă sau depășește cerințele de confor mare
sau instrucțiunile pentru o anumită piață și, ca minimum, este conformă cu Principiile de Eva luare General
Acceptate (GA VP).
A se vedea Verificare
adminis trativă.
O verificare a evaluării care
in clude inspectarea exteriorului și uneori și a interiorului proprietății în cauză și posibila inspecție a proprietăților comparabile, pentru a confirma datele prezentate în raport. În general este efectuată cu ajutorul unei liste de verificare, care acoperă elementele examinate într-o verificare de birou și poate include, de asemenea, confirmarea datelor de piață, cercetări pentru colectarea datelor suplimentare și verificarea programului utilizat în elaborarea raportului. A se vedea și Verificare de birou.
O verificare a evaluării, efectuată
de un evaluator pentru a forma o părere dacă analizele, opiniile și concluziile din raportul care este verificat sunt corecte, adecvate, rezonabile și argumentate.
O misiune de evaluare care
acoperă diferite tipuri și scopuri. Principala caracteristică, comună
Glosar de termeni pentru IVS 466Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Verificare
de confor –
mitate
Verificare
în teren
Verificare
tehnică
Verificarea
evaluăriiGN 11, 3.5
GN 11, 3.3
GN 11, 3.1
tuturor verificărilor de evaluări,
este faptul că un evaluator își exercită raționamentul imparțial în analiza activității altui evaluator. O verificare a evaluării poate veni în sprijinul aceleiași concluzii cu privire la valoare, conținută în evaluarea verificată, sau poate fi în contradicție cu concluzia cu privire la valoare. Verificările evaluărilor oferă o viză de control a credibilității evaluării, ca și o verificare a eficienței activității evaluatorului inițial, cu privire la cunoștințele, experiența și inde pendența sa. În anumite țări, o verificare a evaluării poate repre zenta și o actualizare efectuată de evaluatorul din aceeași firmă care a efectuat prima evaluare.
Organizațiile de evaluare din toată
lumea fac distincția dintre diferite tipuri de verificări, de ex. verificări administrative (de conformitate), verificări tehnice, verificări de birou, verificări în teren, verificări care să asigure că o evaluare a fost efectuată în conformitate cu standardele profesionale (în care au fost acceptate bazele de evaluare utilizate în evaluarea supusă verificării), verificări care întrunesc informațiile generale de piață, pentru a veni fie în sprijinul concluziei cu privire la valoare, fie pentru a o contesta și verificări care examinează datele specifice din evaluarea verificată față de datele comparabile dintr-un grup eșantion.
Glosar de termeni pentru IVS 467Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Index
Index 471–496
Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare
Index
Index
abordare prin capitalizarea venitului, 45-46, 70, 76, 95-96, 186
aplicație a (cum s-a prezentat în Standardul Internațional de Practică în Evaluare nr. 1 (GN 1), 218-219 pentru evaluarea activelor necorporale (cum s-a prezentat în
Standardul Internațional de practică în Evaluare nr. 4 (GN 4),
245-255
pentru evaluarea bunurilor mobile, 270 pentru evaluarea întreprinderii (cum s-a prezentat în Standardul
Internațional de Practică în Evaluare nr. 6 (GN 6), 292-295
abordare prin piață, 249, 274abordare prin comparația vânzărilor, 45, 69-70, 77, 83, 95 aplicație a (Standardul Internațional de Practică în Evaluare nr. 1
(GN 1): Evaluarea proprietății imobiliare), 210-211, 217-218
pentru evaluarea activelor necorporale (Standardul Internațional
de Prac tică în evaluare nr. 4 (GN 4): Evaluarea activelor necorporale), 255-257
pentru evaluarea terenului, 217 pentru evaluarea bunurilor mobile, 267-269abordare prin cost, 203, 221 aplicare a (cum a fost enunțată în Standardul Internațional
de Practică în Evaluare nr. 1 (GN1): Evaluarea proprietății imobiliare), 209-210
pentru evaluarea activelor necorporale (cum a fost enunțat în
Standardul Internațional de Practică în Evaluare nr. 4 (GN4): Evaluarea activelor necorporale), 253
pentru evaluarea obiectelor de artă, 260-261 pentru evaluarea bunurilor mobile, 269-270abordări în evaluare, 44-47, 68-70, 249, 274 considerații de utilitate, 40- 42 A se vedea și abordarea bazată pe active, abordarea prin cost,
abordarea prin capitalizarea venitului și abordarea prin comparația vânzărilor
accesorii comerciale, 61accesorii și legături, A se vedea și accesorii comerciale
activ biologic, 165, 334
activ financiar, 80activ modern echivalent (AME), 311active, 33-34, 74-75, 97, 161-174
Index 471Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
clasificare a, 44, 141
depreciere, 168-169 epuizabile, 192-193 evaluatori de, 32, 72 în abordarea bazată pe active în evaluare, 17, 76, 255-256, 274,
290-292
recunoașterea activelor în bilanț, 166-167
A se vedea și Standardul Internațional de Practică în Evaluare
nr. 6 (GN 6): Evaluarea întreprinderii; Standardul Inte r-
național de Contabilitate IAS 36: Deprecierea activelor; și
active specializate
active ale investiției, 34, 77-83active corporale, 162-163active cu piața limitată, A se vedea active specializate
active cu utilizare limitată, A se vedea active specializate
active curente, 34, 65-66, 139, 162
active de exploatare, 34, 73-77, 141active din afara exploatării, 141active epuizabile, 192-193active excedentare (în surplus), 141active financiare monetare și datorii financiare, 79active financiare, 65, 150, 172-174 asamblarea participațiilor de capital, 82 considerații de specialitate în, 82-83 divizarea participațiilor în afacere/întreprindere și în proprietatea
imobiliară, 76-78
evaluare din aceasta, 82-83
prezentarea informațiilor despre, 104-105 scopuri ale, 79active fixe sau pe termen lung, 34, 65-66, 119-120, 122, 150-151active imobilizate, 162, 164-167active necorporale neidentificabile distinct, 248active necorporale, 34, 67, 72, 166-167 Standardul Internațional de Practică în Evaluare nr. 4 (GN 4), la
245-258
A se vedea și Standardele Internaționale de Contabilitate, IAS
38: Active necorporale
active nete, 274active specializate, 41, 128, 148activitate agricolă, 334
Index 472Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
alocarea valorii, 141, 219
amenajări ale terenului și construcții atașate terenului, 137, 141, 310analiza fluxului de numerar actualizat (DCF), Standardul Internațional de Practică în Evaluare nr. 9 (GN9) despre, 321-329analiza investiției, 323analiză de piață, 212arbore decizional (figuri); aplicabilitatea IAS-urilor la categorii de proprietăți, 177 determinarea a ceea ce constituie o investiție imobiliară, 181asociere în participație (joint venture) 78auditori, relația cu, 143
bona vacantia, 64
bunuri mobile (proprietate mobiliară), 32, 33, 63, 67, 70-73 Standardul Internațional de Practică în Evaluare nr. 5 (GN 5) cu
privire la, 259-271
bunuri personale, 71 A se vedea și bunuri mobile
cadru legal, 350
capital investit, 274capitalizare directă, 212capitalizare, 246, 274capitalizarea rentei funciare, 220capitalizarea venitului, 212 A se vedea și analiza fluxului de numerar actualizat (DCF)
caracteristici economice ale proprietății imobiliare, 216caracteristici fizice ale proprietății imobiliare, 216cea mai bună utilizare, 39-40, 99, 104, 141, 202, 208 determinarea (cum este enunțat în Standardul Internațional
de Practică în Evaluare nr. 1 (GN 1): Evaluarea proprietății imobiliare, 218-219
cererea și oferta, principiu al, 87-88 curba (figura), 89certificarea valorii, 124certificat de evaluare, 124cheltuieli ulterioare, 167cheltuieli imediate după cumpărare, 216chirie contractuală sau tranzitorie, 227chirie excesivă, 227
Index 473Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
chirie de piață, 226-227
chirie în funcție de venituri, 227chirie, 226-227, 232clauze restrictive, 64, 66Codul Deontologic, 22, 32, 51-60, 100-101, 114, 160, 187Comisia Canadiană de Valori Mobiliare, 158Comisia de Valori Mobiliare din SUA (SEC), 158Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare (TIA VSC), 3Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare, realizări ale, 5 actul constitutiv al, 6-16 Adunarea Generală, 12-13 istoric al, 3-4 membrii ai, 4, 7-8 obiective ale, 3-4, 6, 31, 109, 135companie operațională, 73,76,163, 275companii holding, 74, 76, 276competență în practica profesională, 56-58, 100-101, 114-116, 141,
188
acceptarea instrucțiunilor și stabilirea clară a problemei, 56-57 eficiență și tenacitate în îndeplinirea activităților pentru finalizarea
angajamentului contractual, 57
instrucțiuni pentru (cum s-a enunțat în Standardul Internațional
de Practică în Evaluare nr. 1 (GN 1): Evaluarea proprietății
imobiliare, 200
identificarea nevoii de asistență competentă externă, 57
A se vedea și etica în evaluarea profesională
componente ale valorii din afara pieței (figura), 21componente non-imobiliare ale vânzării, 217componența amenajării terenului și a construcțiilor atașate, 142, 147concesiunea terenului, 226condiții de piață, 216condiții limitative în evaluare, 52condițiile vânzării, 215Consiliul pentru Standarde Internaționale de Contabilitate (IASB), 5,
135, 138, 157, 159, 170
A se vedea și raportarea financiară, evaluări pentru: împrumut,
relația cu standardele de contabilitate; și evaluări pe bază de piață, relația cu standardele de contabilitate;
cont de profit și pierdere corectat, 212, 213
Index 474Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
contabilitate, 155-174
concepte și convenții, 157-159 standarde naționale și internaționale pentru, 156-167 A se vedea și Standardele Internaționale de Contabilitate
continuitatea activității, 73, 75, 161, 187
, 239, 245, 247, 273, 275, 280
A se vedea și evaluarea întreprinderii
contract cu chirie procentuală, 226
control majoritar, 275conturi de management, 155-156conturi interne, A se vedea conturi de management
conturi, scopul general al situațiilor financiare, 155-156 conturi de management, 155 scop al, 155-156 structura, conținutul și aspecte calitative ale, 159-161cost de înlocuire net CIN, 37, 210, 241 aplicat la active specializate, 43, 46 comparat cu costul de înlocuire și valoarea de piață, 46-47, 68, 91,
111-112
în comentariu asupra evaluării pentru raportarea financiară, 137,
141, 161
în comentariu asupra evaluării pentru scopuri de împrumut, 187,
190
în evaluarea cu bază diferită de valoarea de piață, 114 Standardul Internațional de Practică în Evaluare nr. 8 (GN8)
despre, 309-319
A se vedea și metodologia de aplicare a calculului/con cluziilor
CIN
cost de înlocuire, 35, 38, 43, 249, 275cost, 36, 88-89 în relație cu valoarea de piață, 68-69cost de reproducție, 35, 38 ca alternativă la costul de înlocuire, 43, 249costuri de punere în funcțiune, 242costuri de tranzacție, 148criterii de comparație, 202, 210, 215cumpărare de opțiuni, 78cumul de atribute, 32, 64
data efectivă, 247, 275
datorie financiară, 80, 160
Index 475Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
declarație de conformitate, 125, 128-129
definiția pieței imobiliare pentru (Standardul Internațional de Practică
în Evaluare nr. 1 (GN 1): Evaluarea proprietății imobiliare), 220
deontologia profesională, cerințe pentru promovarea și prezervarea
încrederii în evaluarea profesională (Codul Deontologic), 49
A se vedea și competența profesională, etica evaluatorilor
depreciere cumulată, 35 A se vedea și depreciere
depreciere economică (externă), 35, 210, 313, 314
depreciere externă, A se vedea și depreciere economică
depreciere, 140, 150, 311, 312
depreciere, 35, 139, 167 în abordarea prin cost, 45 A se vedea și deprecierea economică (externă), deprecierea
funcțională și deteriorarea fizică
depreciere funcțională, 40, 210, 313-314
depreciere tehnologică, A se vedea deprecierea funcțională
deteriorare fizică, 210, 313discont pentru lipsă de control, 275discont pentru nelichiditate, 275discont pentru participație minoritară, 276drept de expropriere, 64drept de închiriere principală, 226drept real imobiliar, 63dreptul chiriașului, 64, 67, 223, 225dreptul de a închiria proprietatea deținută și Standardul Internațional de
Practică în Evaluare nr. 2 (GN 2), 223-235
A se vedea și Standardele Internaționale de Contabilitate, IAS
17: Leasing
dreptul proprietarului, 225
drepturi de proprietate, 202-203, 215drepturi de trecere, 65drepturi parțiale de proprietate, 65, 67drepturi reale de proprietate, A se vedea și dreptul proprietarului
durata de viață legală, 249, 255
durata de viață utilă, 142 A se vedea și durată de viață economică
durată de viață economică, 247, 255, 270
Index 476Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
elemente de comparație, 202, 211, 215-217
etica în evaluarea profesională, 54-56, 100, 114, 141, 188, 200 exemple de: asigurare împotriva conflictelor de interese, 55 asigurarea imparțialității, 55-56 confirmarea integrității, 54 menținerea confidențialității, 55 A se vedea și competența în activitatea profesională și
prezentarea informațiilor
evaluare pe baza valorii din afara pieței, 109-119 cerințe de prezentare a informațiilor pentru, 118-119 linia continuă (relația) dintre valoarea de piață și din afara pieței
(figura), 112
metode utilizate în, 91 prevederi referitoare la devieri, 119 relația cu standardele de contabilitate, 114 Standardele pentru, 114-116 A se vedea și Standardul IVS 2: Baze de evaluare diferite de
valoarea de piață
evaluarea întreprinderii, 150, 200, 273-297 abordări în, 75-76 categorii contabile pentru, 74-75 exemple de întreprinderi asociate cu, 73-74 fondul comercial în, 75 scopuri ale, 75, 279 Standardul Internațional de Practică în Evaluare nr. 6 (GN6)
pentru, 273-297
și evaluarea proprietății imobiliare, relația dintre (cum a fost
enunțată în Standardul Internațional de Practică în Evaluare nr. 1 (GN 1): Evaluarea proprietății imobiliare), 200
evaluarea proprietății imobiliare, Standardul Internațional de Practică
în Evaluare nr. 1 (GN 1), 199-221
abordări în evaluare pentru, 68-70 considerații de utilitate în, 40-42 considerații speciale în, 67 identificarea proprietății imobiliare, 72 relația cu Standardele de Contabilitate, 204 scopuri ale, 66-67 A se vedea și evaluările bazate pe piață, evaluările cu bază
diferită de valoarea de piață și abordări în evaluare
Index 477Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
evaluator de întreprindere, 276
evaluator extern, 53, 124, 142, 143evaluator independent, 54evaluator intern, 53-54, 105, 124, 130evaluator profesionist imobiliar, 17, 32, 52-53, 263evaluator, 52-54evaluatori, 32evaluări externe, 150evaluări pe baza valorii de piață, 95-105 cerințe de prezentare a informațiilor, 104-105 prevederi referitoare la devieri pentru, 105 relația cu Standardele de Contabilitate, 99-100 standarde pentru, 100-101 A se vedea și Standardul IVS 1: Valoarea de piață ca bază de
evaluare
expropriere/cumpărare, 64extracția, 219
factor de capitalizare, 246
Federația Internațională a Contabililor (IFAC), 5, 157, 312ferme agricole, 332ferme de lapte, 333ferme zootehnice/crescătorii de animale, 333flux de numerar net disponibil pentru acționari, 276flux de numerar net la dispoziția capitalului investit, 276flux de numerar, 247, 276fond comercial (goodwill), 75, 248, 252-253, 276fond de rulment, 276forestier/teren împădurit, 333frecvența reevaluării, 147
GN 1: Evaluarea proprietății imobiliare, 199-221
abordări ale valorii, 209-214 analiza celei mai bune utilizări, 202, 208, 218-219 analiza datelor preliminare, culegerea și selectarea informațiilor,
207-208
cerințe de raportare, 213 contractul între client și evaluator, 205 definiția misiunii, 205-207 elemente de comparație în evaluarea proprietății imobiliare, 202,
215-217
Index 478Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
elemente principale ale GN1, 201
evaluarea terenului, 209, 219, 220 extinderea elementelor fundamentale ale conceptelor și princi piilor
generale de evaluare ale IVSC, 199
Figura 1-1 din GN 1: Procesul de evaluare, 206 piața proprietăților imobiliare, 214, 220-221 procedura pentru abordarea prin comparația vânzărilor, 217-218 procesul de evaluare, 205-206 reconcilierea rezultatelor, 213 utilizarea raportului de evaluare, 205 valoarea de piață – bază de evaluare, 200, 201, 204, 207, 210, 213,
218
valori diferite de valoarea de piață, 204, 213
GN 2: Evaluarea pentru închiriere/leasing, 223-235
amenajări și construcții realizate de chiriaș, 234-235 chirie contractuală versus chirie de piață, 232 condiții de închiriere oneroase, 232 drepturi de achiziție a altor drepturi, 233 drepturile chiriașului sunt evaluate după aceleași principii ca și
dreptul absolut de proprietate, 230
drepturile de închiriere nu se evaluează distinct și apoi să fie
însumate, 224
evaluarea dreptului chiriașului și calculul matematic, 232 fiecare participație legală este o entitate distinctă, 231 închirieri în cadrul grupului (companiei) 233-234 motivații de închiriere, 232 opțiuni sau drepturi de reînnoire, 230, 233 prezentarea informațiilor, 231 restricții privind utilizarea drepturilor, 230, 232 termenii și condițiile leasingului, 231 valoarea de piață ca bază de evaluare, 223, 227-230, 232-235 valori de piață negative, 228, 235
GN 3: Evaluarea instalațiilor, mașinilor și echipamentelor, 237-243
analiza adecvată, 241 analizarea definiției valorii relevante, 241 categorii de mașini, instalații și echipamente, 243 comentarii extinse asupra Standardului Internațional de Aplicație
în Evaluare 1; cu referire la standardele IVSC 1 și 2, 238
costul de achiziție al unui substitut la fel de util, 242
Index 479Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
definiție pentru, 238
evaluare competentă, 241-242 evaluarea pe amplasamentul lor sau în afara acestuia, 242 evitarea omisiunilor sau dublelor înregistrări a elementelor
evaluate, 242-243
includerea bazelor de evaluare din afara pieței în valoarea de piață,
242
motivele evaluării mașinilor, instalațiilor și echipamentelor, 237 pentru raportarea financiară: mașini, instalații și echipamente de
exploatare, excedentare sau investiții imobiliare, 241
practica etică, 241-242 prezentarea oricărei devieri, 241-242 prezența mai multor tipuri de valoare, în cadrul aceluiași
angajament, 241
scopul GN 3, 237 valoarea de vânzare forțată, 239, 243
GN 4: Active necorporale, 245-258
abordarea prin capitalizarea venitului, 254-255 abordarea prin comparația vânzărilor, 255-257 abordarea prin cost, 253 abordări în evaluare, 253-257 cerințe speciale de competență și instruire pentru evaluarea
activelor necorporale, 250-251
considerații privind continuitatea activității, 247 descrierea misiunii, 251 deviere, 251 drepturi de proprietate și privilegii, 252 durata de viață economică și legală a activului, 255 factorii de luat în considerare în evaluarea activelor necorporale,
252-253
fondul comercial în valoarea activelor necorporale, 248, 252-253 motivele pentru evaluarea activelor necorporale, 250 prevederi ale Standardelor IVSC 1 și 2 pentru GN 4, 245 procesul de reconciliere, 257-258 selectarea și calcularea ratelor de evaluare, 256-257 utilizarea informațiilor credibile și verificate, 251GN 5: Evaluarea bunurilor mobile, 259-271 abordarea prin capitalizarea venitului pentru, 270 abordarea prin comparația vânzărilor pentru, 267-269 abordarea prin cost pentru, 269-270
Index 480Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
cerințe de raportare pentru, 265, 266
factori care trebuie luați în considerare la, 266-267 procese de reconciliere în, 271 similaritate cu alte tipuri de evaluare, 259, 265 surse de informații pentru, 266-267 tipuri de piețe pentru, 259 utilizări ale, 264 verificarea informațiilor în, 264-265 A se vedea și imobilizări corporale
GN 6: Evaluarea întreprinderii, 273-297 abordarea bazată pe active, 290-292 abordarea prin capitalizarea venitului, 292-295 abordarea prin piață în evaluarea întreprinderii, 295-298 abordări în evaluarea întreprinderii, 290 activitatea de piață și tendințe în economice relevante, 281 analiza situațiilor financiare în termeni monetari, procentuali și de
rate financiare, 285
asigurarea ajutorului altor experți competenți, 280 considerații de continuitate a activității, 280-281, 291 corecții ale înregistrărilor financiare ale întreprinderii, 285-290 definiția continuității activității în contabilitate și evaluare, 280-
281
descrierea misiunii, 281 explicație pentru devierea de la practica normală a evaluării, 279 factori care trebuie luați în considerare în evaluarea întreprinderii,
281-284
procesul de reconciliere, 298 scopul evaluării întreprinderii, 279 Standardele IVSC 1 și 2 aplicate, 273 utilizarea situațiilor financiare, 284 utilizarea surselor credibile de informații, 280
GN 7: Considerații privind substanțele periculoase și toxice în cadrul
evaluării, 299-307
cerințe ce limitează sfera evaluării în cazul în care proprietatea este
evaluată ca fiind neafectată de substanțe periculoase cunoscute
sau suspecte de a exista, 303
controverse între experții juridici, științifici și tehnici asupra
limitelor decontaminării, mentenanței și monitorizării, 305
Index 481Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
efectul substanțelor periculoase poate fi în funcție de diferențele
între proprietăți, amplasări ale acestora și piețe, 306
evitarea ipotezelor eronate bazate pe percepția publică, 307
facilitarea rolului evaluatorului, 303-304 prezentarea corpului de cunoștințe, experiență și competență a
evaluatorului, 302
prezentarea costurilor de tratare sau refacere, 303
prezentarea instrucțiunilor speciale pentru evaluare, 301 prezentarea ipotezelor, condițiilor limitative și calificărilor, 303-
305
prezentarea opiniei altor experți, 305, 306 prezentarea substanțelor periculoase și toxice cunoscute, 304 probleme de confidențialitate, 306, 307 Standardul 1 IVSC aplicat, 299
GN 8: Costul de înlocuire net (CIN), 309-319
argumente bazate pe observația pieței pentru valoarea terenului,
costul curent și cotele de depreciere, 312, 315
bazat pe costul curent de înlocuire brut minus deprecierea estimată,
312
ca metodologie de evaluare și sau ca bază a valorii, 312
cerințe de raportare, 317 considerat în relație cu Standardul 2 IVSC și Standardul
Internațional de Aplicație în Evaluare IV A 1, 309
determinarea cotelor de depreciere, 315 elemente ale deprecierii, 313-314 estimarea costului de modificare a proprietății și de optimizare a
productivității sale, 314
metodologia interpretării concluziilor CIN (figura), 319 metodologia de aplicare a CIN (figura), 320 proprietatea vândută pe piața liberă diferită de proprietățile
specializate și cu piață limitată, 312
raportarea valorii terenului și a valorii amenajărilor terenului și
construcțiilor, 314
rentabilitate adecvată sau potențial de servicii, 310-311, 316-317
reproducerea procesului de gândire al cumpărătorului potențial,
312, 315-316
scopul GN 8, 309
terenul și clădirea ca active distincte pentru raportări financiare,
313
utilizarea CIN când informațiile sunt insuficiente, 312
Index 482Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
GN 9: Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evaluări bazate pe
informații de piață și din afara pieței, 321-329
analiza DCF prin percepțiile și așteptările investitorilor și ale altor
participanți pe piață, 326
analiza DCF utilizată pentru testarea ipotezelor alternative, 327 analiza suficientă pentru a face ipoteze adecvate și rezonabile,
327
componente utilizate în analiza DCF, 325-326 date de intrare și ipotezele ce trebuie să reflecte informațiile
evidente disponibile de pe piață și așteptările curente, 322, 328
definiția analizei DCF, 321-322 determinarea valorii de piață estimate, 326-327 estimarea unor valori diferite de valoarea de piață, 327 experiența și cunoștințele adecvate cerute evaluatorului pentru a
structura fluxul de numerar și pentru a furniza alte intrări pentru modelul DCF, 328
perioade și frecvența modelului DCF, 324 raportarea rezultatelor unei analize DCF, 328-329 ratele de actualizare derivate și ratele finale de capitalizare, 328 scopul GN 9, 321 valoarea estimată reprezintă mai degrabă o estimare a valorii de
investiție decât o estimare a valorii de piață, 327
GN 10: Evaluarea proprietăților agricole, 331- 338
caracteristicile proprietăților agricole, 331-332, 336-337 clasificarea activelor proprietăților agricole în, 335 combinarea componentelor fizice și/sau de utilizare în, 335,
337-338
analiza celei mai bune utilizări, 337 valoarea de piață, bază de evaluare pentru, 336-337 valori din afara pieței, 337 elemente non-imobiliare în, 336 motive pentru, 331 cerințe de raportare, 338 estimarea venitului stabilizat în, 337
GN 11: Verificarea evaluărilor, 339-344
concentrarea pe verificarea evaluării, 339
criterii de corectitudine, consecvență, credibilitate și integralitate,
339
definiția verificării evaluării și tipuri de verificări, 339, 340-341
Index 483Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
evaluatorul nu va lua în considerare evenimentele care au avut loc
după evaluare, 343
explicații privind motivele pentru aprobarea concluziilor sau
pentru dezacordul față de concluziile evaluării, 343-344
informații luate în considerare în, 343
pot avea nevoie de suportul unor experți, 339, raportarea rezultatelor verificării evaluării, 343, realizarea verificării evaluării, 342 utilizări ale rezultatelor verificării evaluării, 339-340
imobilizări corporale, 34, 71, 114, 140, 144-145, 159, 164, 167
Standardul Internațional de Practică în Evaluare nr. 3 (GN 3):
despre, 237-243
A se vedea și Standarde Internaționale de Contabilitate IAS
16: Imobilizări corporale
informații comparabile, 202
A se vedea și informații/date
informații de piață, A se vedea informații
informații/date, 207-208, 209-214, 264-265
informații economice generale, 207 informații privind cererea si oferta, 208 informații specifice despre proprietate, 207instrucțiuni pentru misiunea de evaluare, 56-57, 205instrument compus, A se vedea instrument financiar
instrument de capital, 81instrument financiar, 80-81investiție, 226investiții imobiliare, 138, 143-144, 146-149, 159, 164-166, 224 comentariu asupra evaluării pentru împrumut, 189-190 A se vedea și Standarde Internaționale de Contabilitate, IAS
40: Investiții imobiliare
investiții în proprietatea imobiliară, 221ipoteza unui management competent, 213ipoteza unui operator cu eficiență medie, 213ipoteze aferente evaluărilor, 51-52, 127 A se vedea și prezentarea informațiilor și Standardele
Internaționale de Practică în Evaluare 1-10 (GN 1-GN 10)
ipoteze atacabile, 171
ipoteze, speciale, neobișnuite sau extraordinare, 126, 127
Index 484Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
IV A 1: Evaluarea pentru raportarea financiară, 135-151, 155-174
alocarea valorilor, 141 aplicații, 141-143 baza de evaluare, 141 clasificarea activelor, 141 componența amenajării terenului și construcțiilor, 142, 147 costul de înlocuire net, 137, 141 devieri în practica evaluării, 151 evaluator extern, 142-143 frecvența reevaluării, 147 identificarea clasei de proprietate, 144-145 imobilizări corporale, 142, 144-145, 148 investiție imobiliară, 144, 146-149 închirieri în cadrul grupului, 145 piețe discontinue, 150-151 portofolii, 149 prezentarea informațiilor, 151 proprietatea deținută cu chirie, 145 proprietăți ocupate de proprietar, 145-147 proprietăți specializate, 141, 147 relația cu auditorii, 143 scopul IV A 1, 135 valoarea de piață și valoarea justă, 143-144 valoarea de piață, 145, 148-150
IV A 2: Evaluarea în scopuri de împrumut, 185-195
aplicație, 187-189 costul de înlocuire net, 187 proprietăți în dezvoltare, 191-192 perioade pentru vânzare forțată sau marketing limitat, 193 investiții imobiliare, 189 valoarea de piață, 186-187, 194 proprietăți ocupate de proprietar, 190 proprietăți evaluate ca unități generatoare de afaceri, 191 cerințe de raportare, 189, 194-195 proprietăți specializate, 190-191 serviciile evaluatorului și certificarea, 193 active epuizabile, 192-193
Index 485Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
îmbunătățiri făcute de locatar, 71
A se vedea și imobilizări corporale
împrumuturi, prevederi referitoare la devieri pentru, 195 cerințe de prezentare a informațiilor pentru, 194-195 relația cu Standardele de Contabilitate, 187 aplicații în evaluare ale, 187-188 evaluări ale, 185-195 A se vedea și Standardul Internațional de Aplicație în Eva luare
2 (IV A 2), Evaluarea pentru garantarea împrumutului
închiriere principală, 226închirieri în cadrul grupului (companiei), 145, 233-234îngrădire, 64întreprindere, A se vedea întreprindere/entitate economică
întreprindere/entitate economică, 246, 277întreprinderi de investiții, A se vedea și companie holding
leasing financiar, 81, 148, 163-164, 224, 228-230
leasing operațional, 148, 224, 228, 229leasing, contract de închiriere, 148, 163-154, 225locație, 216
mașini, echipamente și instalații, A se vedea și Standardul Internațional
de Practică în evaluare nr. 3 (GN 3): Evaluarea instalațiilor, mașinilor și echipamentelor; îmbunătățirile făcute de locatar și imobilizări corporale
metodă de evaluare, 277 A se vedea și Abordări în evaluare
metodologia de aplicare a calculului CIN (figura), 319metodologia interpretării concluziilor CIN (figura), 318misiunea în evaluare definiție a, 205-207 specificații pentru, 125-126mobilă, furnituri și echipamente, A se vedea îmbunătățiri făcute de
chiriaș
model bazat pe cost, 136, 148modelare financiară, 322-323modelul bazat pe valoarea justă, 136, 140, 148, 158-159
obiecte de colecție, 260
obligațiuni ipotecare, 78
Index 486Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
obligațiuni, 76, 78
optimizare, 311, 314opțiune, 78Organizația Internațională a Comisiilor de Valori Mobiliare (IOSCO),
5, 158
participare minoritară, 277
poziție majoritară, 277parcelare pentru dezvoltare, 219parteneriat general, 77participație la capital, 65piață, 36, 88, 202, 220pierderi din depreciere, 302piețe discontinue, 150-151 A se vedea și valoarea de piață în condiții anormale
piețe în dezvoltare, Studiu Internațional de Evaluare, 347-356 baza de evaluare din afara pieței trebuie identificată, 352 caracteristici speciale economice, legale, instituționale ale piețelor
în dezvoltare, 347-349
CIN ca metodologie acceptabilă, 352 definiția pieței în dezvoltare, 350 deosebiri între evaluarea pentru proiecte comerciale mari și pentru
ipotecile rezidențiale, 353
legătura cu Codul Deontologic IVS, 353-354 pentru motive de împrumut: evaluatorul va trebui să lucreze cu
autoritățile de reglementare pentru a se asigura de respectarea reglementărilor, 353
pentru situații financiare: necesitatea de a lua în considerare
Standardele Internaționale de Contabilitate și înțelegerea diferențelor dintre acestea și standardele de contabilitate naționale, 352-353
prezentarea tuturor devierilor de la Standardele IVSC, 355 Principii de Evaluare General Acceptate (GA VP), 350 recomandări pentru bănci comerciale și a alți creditori, 355 recomandări pentru băncile și instituțiile de dezvoltare
internaționale, regionale și naționale, 355
recomandări pentru evaluatori, 354-355 scopul Studiului Internațional de Evaluare, 347 valoarea de piață ca bază de evaluare, 350-351planificarea amenajării teritoriului, 350
Index 487Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
plantații perene, 333
portofoliu, 41, 149potențial de servicii, 169, 311preț de lichidare a stocului, 261preț de licitație, 260preț net de vânzare, 139, 141, 148, 150preț, 35, 88-89 A se vedea și prețul de licitație sau prețul de adjudecare
prezentarea informațiilor, 58-59, 100-101, 114-116, 141, 187 A se vedea și competența în activitatea profesională, etica în
activitatea profesională și evaluarea profesională
primă de control, 277
Principii de Evaluare General Acceptate (GA VP), 18, 32, 100, 114,
141, 187
Relevanța în a reflecta piața imobiliară și proprietatea individuală
(așa cum este menționat în Standardul Internațional de Practică
în Evaluare nr. 1 (GN1): Evaluarea proprietății imobiliare, 200
Principiile de Contabilitate Canadiene General Acceptate (GAAP),
158
Principiile de Contabilitate General Acceptate din SUA (USGAAP),
158, 167
principiul anticipării, 70, 209
principiul substituției, 44, 209procesul de evaluare (figura), 206procesul de evaluare, 205proprietate cu piață limitată, 110, 310proprietate cu proiect special, 110proprietate cu scop special, A se vedea proprietate specializată
proprietate dată cu chirie de proprietar, 223
proprietate deplină, 64, 67, 214, 225proprietate generatoare de afaceri, 74, 137, 191proprietate imobiliară, 31, 33, 203 A se vedea și terenul și drept real imobiliar
proprietate imobiliară, 32-33, 63, 199, 203 caracteristici ale, 67 proprietatea și participarea financiară în, 63-65 Standardul Internațional de Practică în Evaluare nr. 1 (GN 1),
199-221
proprietate intelectuală, 248proprietate specializată, 310
Index 488Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
aplicație pentru metoda costului de înlocuire la, 46
evaluare a, utilizând abordarea prin cost, 69 în evaluări din afara pieței, 110, 111 în evaluarea pentru raportarea financiară, 136, 137-138, 141, 147 în evaluarea pentru scopuri de împrumut, 190-191 pentru utilizare agricolă, 333proprietate, 31-35, 63-83, 96-97 cu potențial de profit, A se vedea proprietate generatoare de
afaceri
evaluarea, 17-18 inspecția, 101, 115 tipuri de, 22, 32, 63-83 A se vedea și îmbunătățiri ale chiriașului, drepturi reale de
proprietate, accesorii comerciale
proprietăți agricole, 151 Standard Internațional de Practică în Evaluare nr. 10 (GN 10)
pentru evaluarea de, 331-338
proprietăți deținute cu chirie, 148proprietăți deținute pentru vânzare, 150proprietăți în dezvoltare, 191-192proprietăți nespecializate, 141proprietăți ocupate de proprietar, 138, 190puterea administrației publice, 64
randament cu toate riscurile, A se vedea rata totală de capitalizare
raport scris, 125
raport verbal, 125raportare financiară, aplicații de evaluare pentru, 141-143 arbore decizional (figuri), 177, 181 evaluări pentru, 135-151 relația cu standardele de contabilitate, 140-141 A se vedea și Standardele Internaționale de Contabilitate,
IAS 1: Prezentarea situațiilor financiare și Standardul Internațional de Aplicație în Evaluare IV A 1: Evaluarea pentru raportarea financiară
raportare, 59-60, 100-101, 114-116, 123-131, 141, 187
A se vedea și prezentarea informațiilor; IVS Standard 3:
Raportarea evaluării
raportarea evaluării, 123-131, 205
rată a rentabilității, 249, 277
Index 489Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
rată de evaluare, 249
rată internă de rentabilitate (RIR), 323rate de actualizare, 46, 213, 247, 277, 323rate de capitalizare, 45-46, 70, 212, 246, 277rate de randament, 46reevaluarea la valoarea justă, 167relația dintre valoarea de piață și valoarea diferită de valoarea de piață
(figura), 112
rentabilitate adecvată, 310restricții contractuale, 65, 67rezumatul evaluării, A se vedea și instrucțiuni pentru misiunea de
evaluare și specificații pentru misiunea de evaluare
Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), v, 3
servituți, 65
sindicalizare, 77-78societate în comandită, 77societăți imobiliare active pe piață, 73, 78specificații pentru misiunea de evaluare, 126-127Standard Internațional de Aplicație în Evaluare (IV A), 23 formatul standardelor și al aplicațiilor (figura), 24 structura a standardelor (figura), 20 A se vedea și aplicații specifice prezentate în cele ce
urmează
Standarde Internaționale de Evaluare (IVS), 22 date de adoptare pentru, 27 formatul standardelor și aplicațiilor (figura), 24 modificări de standarde între edițiile 2001-2003, viii-xi obiective generale și arie de aplicabilitate pentru, 17-18, 31 prezentarea, 17, 18, 31 pentru estimarea și raportarea valorilor proprietății și activelor,
44
pentru facilitarea tranzacțiilor internaționale de proprietăți și
promovarea clarității în raportarea financiară, 47
relația cu IVS (cum este enunțat în Standardul Internațional
de Practică în Evaluare nr. 1 (GN1): Evaluarea proprietății imobiliare), 201
structura Standardelor (figura), 20 A se vedea și standarde specifice în cele ce urmează
Index 490Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Standarde Internaționale de Contabilitate (IAS), 33, 43, 135, 156-159,
166
active (corporale și necorporale), 162-163, 166-167
active curente, 139, 162 active imobilizate, 162, 164, 167 arbore decizional (figura), aplicabilitatea IAS-urilor pentru tipuri
de proprietate, 177
arbore decizional (figura), determinarea a ceea ce constituie
investiția imobiliară, 181
convenții contabile pe baza costurilor curente și tratamentul
contabil alternativ permis bazat pe conceptul contabilității costurilor istorice, 157-158, 159, 167
diferența dintre IAS și USGAAP, 158-159 IAS 1: Prezentarea situațiilor financiare, 159-160 IAS 2: Stocuri, 170 IAS 16: Imobilizări corporale, 140, 142-144, 147-148, 151, 162,
164-165, 167, 169, 172, 240, 312, 334, 335
IAS 17: Leasing 162-164, 174, 228, 230 IAS 19: Beneficiile angajaților, 141 IAS 20: Contabilitatea subvențiilor guvernamentale și prezentarea
informațiilor legate de asistența guvernamentală, 141
IAS 22: Combinări de întreprinderi, 141
IAS 29: Raportarea financiară în economiile hiperinflaționiste,
151
IAS 32: Instrumente financiare: prezentare și descriere, 79, 173-
174
IAS 36: Deprecierea activelor, 141, 162, 168-169, 302, 324 IAS 37: Provizioane, datorii și active contingente, 174 IAS 38: Active necorporale, 140, 162-163, 174, 250 IAS 40: Investiții imobiliare, 143-144, 148, 151, 162, 164-165,
170-172, 224, 312, 334, 335
IAS 41: Agricultura, 141, 162, 334-335 recunoașterea activelor în bilanț, 166-167 scopul situațiilor financiare, 155-156 situații financiare universal aplicabile, 158 valoare justă, 158, 169-170 valoarea realizabilă netă, 170 A se vedea și secțiunea 4 din IVS 1, 2 & 3, IV A 1 & 2, și din
fiecare GN
Index 491Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
Standarde Internaționale de Contabilitate pentru Sectorul Public
(IPSAS), 136, 157
IPSAS 17: Imobilizări corporale, 312Standarde Internaționale de Practică în Evaluare (GN-uri), 23 formatul Standardelor Internaționale de Practică în Evaluare
(figura), 26
structura standardelor (figura), 20 A se vedea și Standardele Internaționale de Practică în
Evaluare (GN 1 la GN 11)
Standarde Internaționale de Raportare Financiară (IFRS-uri), 157
Standardul IVS 1: Valoarea de piață – bază de evaluare, 93-105
abordări în evaluare, 95-96 conținutul Standardului, 100 declarație privind scopul utilizării rezultatelor evaluării, 104 evaluările realizate de evaluatori interni trebuie să fie dezvăluite,
105
identificarea datei efective a evaluării, 104 informații referitoare la proprietăți comparabile, 102 ipoteza negocierii prețului pe o piață concurențială deschisă,
101-102
rapoarte de evaluare clare, 104 scopul unei definiții comune pentru valoarea de piață, 95-99 selectarea datelor pe piețele caracterizate prin condiții în
schimbare, 102-103
timpul de expunere, 103 valoarea de piață ca valoare fundamentală în practica de evaluare,
101
valoarea de piață exprimată ca valoare negativă, 104
Standardul IVS 2: Baze de evaluare diferite de valoarea de piață,
109-119
certificare a valorii semnată, 118 conținutul Standardului, 114-116 evaluările realizate de evaluatori interni trebuie să fie dezvăluite,
118-119
evitarea rapoartelor de evaluare incomplete sau eronate, 118-119 expunere a condițiilor limitative sau a unor probleme similare,
118
ipotezele vor fi rezonabile și specificate, 118-119
Index 492Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
înțelegerea diferențelor dintre valoarea de piață și baze de evaluare
diferite de valoarea de piață, 109
linia continuă (relația) dintre valoarea de piață și valoarea diferită
de piață (figura), 112
standardele de contabilitate prescriu tratamentul contabil pentru
activele imobilizate, 114
Standardul IVS 2 va fi citit împreună cu Standardul Internațional
de Aplicație în Evaluare 1 (IV A 1), 114
valori diferite de valoarea de piață, 110-114, 116-118
Standardul IVS 3: Raportarea evaluării, 123-131
cerințe de prezentare a informațiilor pentru, 130-131 certificat de evaluare, 124 Codul Deontologic IVS, 126-127 componentele obligatorii ale rapoartelor de evaluare, 123, 127-
130
conținutul Standardului, 126-130 declarație de conformitate, 126 documentarea pentru, 130 funcțiile raportului de evaluare, 123 importanța rapoartelor de evaluare, 123 obiective ale IVS 3, 123 prevederi referitoare la devieri de la Standard pentru, 131 prezentarea raportului, 129 rapoarte transmise electronic, 129 specificațiile misiunii de evaluare, 125-126 tipuri de rapoarte, 125structura capitalului, 277structura standardelor (figura), 20Studiu Internațional de Evaluare în piețele în dezvoltare, 347-356subînchiriere, 64, 67substanță toxică, definiție a, 300 Standardul Internațional de Practică în Evaluare nr. 7 (GN 7)
despre, 299-307
substanțe periculoase, definiția pentru, 300-301 GN 7 despre, 299-307 A se vedea și substanță toxică
teren irigat, 332-333teren rezidual, 220teren, 31
Index 493Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
valoare a, 209, 219/220
A se vedea și proprietate imobiliară
termeni financiari, 215tipuri de valoare, 36-37 componentele valorii diferite de valoarea de piață (figura), 21 linia continuă (relația) între valoarea de piață și valoarea diferită
de valoarea de piață (figura), 112
A se vedea și valoarea justă, Standardul 1 IVS: Valoarea
de piață ca bază de evaluare, Standardul 2 IVS: Baze de evaluare diferite de valoarea de piață, și valoarea de piață
toxicitate, definiție a, 301tratament contabil alternativ permis, 157-158, 159,167tratament contabil de bază, 144, 157-158, 159, 167trusturi, 65
unitate (agricolă) integrată, 334
utilitate, 87 considerații în evaluarea terenului, 40-42utilizarea proprietății, 217
valoare amortizabilă, 138, 209
valoare contabilă, 150, 246valoare de impozitare, 91, 111, 116valoare de lichidare, 99, 113,116,117, 185, 193, 239, 243valoare de licitație realizabilă, 240valoare de reconstituire, 240valoare de recuperare, 72, 91, 112, 116-118, 239valoare de schimb, 116valoare intrinsecă, 261-262valoare însumată, 82 A se vedea portofolii
valoare pentru un cumpărător special, 46valoare recuperabilă, 139, 150, 168valoare reevaluată, 140, 166-168valoare reziduală, 138, 142valoare specială 91, 97, 98, 113, 116, 117valoare, element distinctiv față de preț și cost, 35-38, 88-90 susținută de utilitate, raritate, dorință și putere de cumpărare, 87valoare asigurabilă, A se vedea valoare de asigurare
valoare contabilă corectată, 274
Index 494Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
valoare de asigurare (de asemenea, costul de înlocuire asigurat), 91,
111, 116, 239
valoare de despăgubire, 240valoare de garantare a creditului ipotecar, 113-114valoare de investiție, 46, 91, 110, 116valoarea de piață ca metodă acceptată în evaluarea proprietății ( A se
vedea Standardul Internațional de Practică în Evaluare Nr.1 – GN
1: Evaluarea proprietății imobiliare) 200, 201, 204, 207, 210, 213, 218
comparată cu valoarea justă, 43 definiție a, 38-39, 44, 96-99 deosebiri față de valorile diferite de valoarea de piață, 109-119 în abordarea prin capitalizarea venitului, 70 în abordarea prin comparația vânzărilor, 69 în condiții de piață anormale, 43, 67-68 în evaluarea bunurilor mobile, 72, 264 în evaluarea în scopul creditării, 185-189, 193-194 în evaluarea întreprinderii, 74-75 în evaluarea proprietății bazată pe piață, 90-91, 95-105 în principiul substituției, 45 în raportarea financiară, 43, 79-80, 136, 137, 141, 143-144, 149,
150, 158, 167, 169-170, 173
în relația cu costul, 68 pe o piață deschisă și concurențială, 101-102 valoarea de piață (liberă), 37 A se vedea și Standardul IVS 1: Valoarea de piață ca bază de
evaluare
valoarea de piață liberă, 37valoarea de piață pentru utilizarea existentă, 111, 137, 310, 313, 314valoarea de utilizare, 75-76, 91, 110, 116-117, 140, 150, 168-169, 217,
239, 250, 311
valoarea de vânzare forțată, A se vedea valoarea de lichidare
valoarea din fuziune, 113, 117, 228, 231valoarea dreptului absolut de proprietate, 227valoarea dreptului de închiriere, 228valoarea impozabilă, A se vedea valoarea de impozitare
valoarea justă de piață, 39valoarea justă, 39, 43 cum se aplică în evaluarea pentru raportarea financiară, 75, 114,
136, 138, 140-145, 147-149, 167-170
Index 495Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
valoarea netă actualizată (VNA), 323
valoarea proprietății date cu chirie, 227valoarea realizabilă netă, 139 A se vedea și Standardul Internațional de Contabilitate IAS 2
Stocuri
vânzare prin acord privat, 263vânzare și leaseback, 228verificare administrativă (de conformitate), 341verificare de birou, 341verificare în teren, 341verificare tehnică, 341verificarea evaluării, A se vedea GN 11: Verificarea evaluării
zonare/zonificare, A se vedea planificarea amenajării teritoriului
Index 496Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a 6-a
ANEV AR
Activitatea profesională și editorială
Asociația Națională a Evaluatorilor din România (ANEV AR) este o
persoană juridică de drept privat fără scop patrimonial, cu caracter profesional-științific constituită cu scopul de a promova, prin mijloace specifice profesiei de evaluator, metodele și tehnicile de evaluare a celor patru tipuri de proprietăți, respectiv:
– proprietatea imobiliară;
– bunurile mobile;
– întreprinderi (afaceri); și
– active financiare.
În vederea atingerii scopului său principal, ANEV AR organizează cursuri pentru formarea de experți evaluatori specializați în evaluarea celor patru tipuri de proprietate ca și seminarii speciale de instruire continuă a membrilor săi.Pentru asigurarea unui suport teoretic și metodologic adecvat pentru cursurile de formare și de instruire, ANEV AR a asigurat suporturile de curs și celelalte materiale necesare (cărți, standarde, ghiduri, studii de caz etc.), cele mai importante fiind: 1. Evaluarea întreprinderii, editura IROV AL ediția 2003
(coordonator: dr.ec. Sorin V . Stan);
2. Ghid practic de evaluare, editura IROV AL, 2003 (coordonator:
dr. ec. Sorin V . Stan);
3. Inspecția proprietăților în scopul evaluării, editura IROV AL,
2002 (autor: ing. Corneliu Șchiopu);
4. Clădiri, sisteme-subsisteme constructive, ediția a 2-a
revizuită, editura IROV AL, 2003 (autori: prof. univ. dr. ing. Constantin Peștișanu, ing. Corneliu Șchiopu);
497
5. Evaluarea întreprinderilor cotate și necotate, editura IROV AL,
2002 (autor dr. ec. ing. Daniel Manațe);
6. Coerențe și corelații în evaluarea întreprinderii, editura
IROV AL, 2001 (autor: dr. ec. Sorin V . Stan);
7. Evaluarea proprietății imobiliare (Appraisal Institute Chicago
– traducere) – ANEV AR 2001;
8. Teste pentru evaluarea de întreprinderi, editura IROV AL,
2002 (colectiv de autori).
ANEV AR este:
– membru în Consiliul Director al IVSC;
– membru al Grupului European al Asociațiilor de Evaluatori
(TEGoV A)
– membru al Asociației Mondiale a Organizațiilor de Evaluatori
(WA VO);
Ca membru în Consiliul Director al IVSC, ANEV AR a participat în mod
direct la elaborarea, editarea și promovarea Standardelor Internaționale de Evaluare (IVS). De asemenea, în calitate de membru al TEGoV A, a participat la elaborarea unor Standarde Europene de Evaluare.
498
STATUTUL
ASOCIA ğIEI NAğIONALE A EVALUATORILOR DIN ROMÂNIA
CAPITOLUL I
DENUMIREA, SCOPUL, DURATA ùI SEDIUL ASOCIA ğIEI
Art. 1. Denumirea asocia Ġiei
ASOCIAğIA NAğIONALĂ A EVALUATORILOR DIN ROMÂNIA (ANEVAR)
Art. 2. Scopul asocia Ġiei
AsociaĠia NaĠională a Evaluatorilor din România este o persoan ă juridică de drept privat f ără scop
patrimonial, cu caracter profesional- útiinĠific, constituit ă pe termen nedeterminat, care ac Ġionează
în interes public úi are drept scop promovarea prin mijloace specifice a profesiei de evaluator , a
metodelor úi tehnicilor de evaluare a întreprinderilor, a propriet ăĠilor imobiliare, a bunurilor
mobileúi a valorilor mobiliare.
Art. 3. Sediul asocia Ġiei
BUCURE ùTI – ROMÂNIA
Calea Plevnei Nr.46-48, Sector 1
Sediul asocia Ġiei va putea fi schimbat prin hot ărârea Consiliului Director luat ăcu votul majorit ăĠii
membrilor s ăi.
CAPITOLUL II
OBIECTIVELE ùI ACTIVIT ĂğILE ASOCIA ğIEI
Art. 4. AsociaĠia NaĠională a Evaluatorilor din România are următoarele obiective principale:
a)dezvoltarea úi valorificarea potenĠialului profesional creator al evaluatorilor din
România, în vederea sporirii substan Ġiale a aportului membrilor s ăi la promovarea
mecanismelor economiei de pia Ġă liberă în România;
b)difuzarea pe plan na Ġional a principiilor, metodelor úi tehnicilor de evaluare úi
diagnostic, cuprinse în standardele de evaluare ANEVAR;
c) promovarea utiliz ării pe plan na Ġional a standardelor de evaluare ANEVAR;
d)facilitarea cooperării cu alte organisme, asocia Ġii sau exper Ġi din domenii conexe,
precumúi a schimbului de experien Ġăúi de informa Ġii între membrii s ăiúi aceste entit ăĠi;
e)stabilirea úi dezvoltarea de legături cu organiza Ġiiúi organisme guvernamentale úi
neguvernamentale , naĠionaleúi internaĠionale, în scopul promov ării profesiei úi a
conlucrării pentru ameliorarea continu ă a metodelor úi tehnicilor de evaluare úi
diagnostic a întreprinderilor, de evaluare a propriet ăĠilor imobiliare úi de evaluare a
valorilor mobiliare;
f)încurajarea , prin mijloace proprii, a dezvolt ării activităĠii de evaluare úidiagnostic úi a
asigurării cunoaúterii de către beneficiarii poten Ġiali a posibilit ăĠilor oferite de practica
acestei activit ăĠi;
g)asigurarea unui înalt nivel de calificare profesional ă a membrilor s ăi, precum úi
dezvoltarea corpului de evaluatori pentru a satisface exigen Ġele promov ării profesionale;
3h)definirea úi promovarea regulilor úi principiilor deontologice úi etice, care guverneaz ă
activitatea evaluatorilor, în conformitate cu responsabilit ăĠileúidemnitatea profesiei úi
urmărirea menĠineriiúi respectării acestora;
i)întreprinderea permanent ă de activit ăĠi utile profesiei, constituindu-se într-un autentic
centru de informare, documentare, schimb de experien Ġă, întâlniri interne úi
internaĠionale, formare úi perfecĠionare;
j) studierea , promovarea úi protecĠiaintereselor profesionale comune ale membrilor s ăi.
Art. 5. În scopul atingerii acestor obiective, Asocia Ġia NaĠională a Evaluatorilor din România va
desfăúura următoarele activit ăĠi principale:
a) organizeaz ă cursuri de formare în domeniul evalu ării întreprinderilor, a propriet ăĠilor
imobiliare, a bunurilor mobile úi a valorilor mobiliare;
b) organizeaz ă manifestăriútiinĠifice în vederea studierii úi dezbaterii problemelor teoretice
úi practice ale evalu ăriiúi analizei diagnostic;
c) organizeaz ă conferin Ġe pentru dezbaterea úi soluĠionarea problemelor majore ale
practicării profesiei de evaluator în România;
d) organizeaz ăúi participă la conferin Ġe, congrese, colocvii, seminarii, etc. cu caracter
internúi internaĠional, cu tematici din domeniul s ău de activitate sau din domenii
conexe;
e) organizeaz ă stagii úi seminarii de perfec Ġionare profesional ă a membrilor s ăi, în Ġarăúi
străinătate;
f) organizeaz ăúi asigură atestarea profesional ă a persoanelor fizice úi juridice care doresc
să devină membri ai asocia Ġiei;
g) organizeaz ăúi sprijină acĠiunea de introducere a sistemului de asigurare a calit ăĠii în
firmele asociate la ANEVAR;
h) organizeaz ăúi deruleaz ă, în folosul membrilor s ăi, programe de instruire continu ă;
i) desfăúoară activităĠi care să asigure îndeplinirea condi Ġiilor de afiliere a Asocia Ġiei
NaĠionale a Evaluatorilor din România la asocia Ġiiúi organisme interna Ġionale de
profil;
j) emite avize consultative, la cererea institu Ġiilor de stat, a altor organiza Ġiiúi organisme
guvernamentale úi neguvernamentale cu privire la principiile, metodele úi tehnicile de
diagnostic úi evaluare;
k) constituie un institut de cercet ări în evaluare denumit “Institutul Român de Cercet ări în
Evaluare” (IROVAL) S.R.L. al c ărui unic asociat este ANEVAR;
l) elaboreaz ă standarde de evaluare , studii úi lucrări de cercetare, prin intermediul
IROVAL;
m) asigur ă editarea c ărĠilor, publica Ġiilor de specialitate, lucr ărilor de sintez ă, studiilor
documentare, etc. din domeniul s ău de activitate, prin intermediul IROVAL;
n) mediaz ă, la cerere, eventualele litigii dint re membrii ANEVAR, decurgând din
exercitarea de c ătre aceútia a activit ăĠii de evaluare a întreprinderilor, a propriet ăĠilor
imobiliare, a bunurilor mobile úi a valorilor mobiliare, în cazul în care p ărĠile implicate
acceptă arbitrajul pentru stingerea litigiului;
Medierea úi arbitrajul se vor desf ăúura în conformitate cu Regulile de conciliere
facultativă ale ANEVAR úi cu Regulile de procedur ă arbitrală ale ANEVAR;
o) înfiinĠează societăĠi comerciale úi desfăúoară activităĠi economice directe cu caracter
accesoriu úi în strâns ă legătură cu scopul asocia Ġiei;
p) înfiinĠează filiale cu personalitate juridic ă.
4CAPITOLUL III
MEMBRII ASOCIA ğIEI, DREPTURILE ùI OBLIGA ğIILE ACESTORA
Art. 6. AsociaĠiaare în componen Ġa sa următoarele categorii de membri:
a) membri fondatori, persoane fizice úi persoane juridice, aceia care au ini Ġiatúi înscris
asociaĠia la instan Ġa judecătorească;
b) membri aspiran Ġi, persoane fizice, în conformitate cu art. 7;
c) membri titulari, exper Ġi evaluatori, persoane fizice, în conformitate cu art. 8;
d) membri asocia Ġi, persoane juridice sau asocia Ġii de persoane juridice, în conformitate cu
art. 9;
e) membri acredita Ġi, experĠi evaluatori, persoane fizice, în conformitate cu art. 10;
f) membri de onoare, pesoane fizice, propu úi de Consiliul Director úi aprobaĠi de
ConferinĠa NaĠională;
g) membri titulari seniori, exper Ġi evaluatori, propu úi de Consiliul Director úi aprobaĠi de
ConferinĠa NaĠională;
Art. 7. (1)Poate fi membru aspirant al ANEVAR orice persoan ă fizică, indiferent de cet ăĠenie,
naĠionalitate, religie,sex sau convingeri politice care se oblig ă să parcurgă un program
de pregătire teoretic ăúi practică în domeniul evalu ării pentru a dobândi competen Ġa de
înĠelegereúi rezolvare a problemelor din acest domeniu de activitate.
(2) Calitatea de membru aspirant comport ă următoarele condi Ġii:
-să fie absolvent al înv ăĠământului universitar de lung ă durată (4, 5 sau 6 ani);
-să parcurgă un program de preg ătire teoretic ăúi practică agreat de ANEVAR sau
să fie absolvent al unei institu Ġii de învăĠământ superior la care s ă fi promovat
cursuri agreate de ANEVAR;
-să aibă o autentic ă reputaĠie morală;
-să recunoasc ăúi să respecte statutul ANEVAR úi codul deontologic al profesiei
de evaluator.
Art. 8. (1) Poate fi membru titular ANEVAR (expert evaluator) orice persoan ă fizică, indiferent
de cetăĠenie, naĠionalitate, religie, sex, sau convingeri politice, care prin preg ătireaúi
experienĠa sa în domeniul evaluării a dobândit o competen Ġă deosebită de înĠelegereúi
rezolvare a problemelor din acest domeniu de activitate.
(2) Calitatea de membru titular (expert evaluator) comport ă îndeplinirea urm ătoarelor
condiĠii:
-să fie absolvent al înv ăĠământului universitar de lung ă durată (4, 5 sau 6 ani);
-să aibă o autentic ă reputaĠie morală;
-să facă dovada unei solide preg ătiri profesionale, prin absolvirea unor forme
de instruire / calificare recunoscute de ANEVAR;
-să p r o m o v e z e u n e x a m e n s c r i s d e a d m i t e r e . F o r m a úi conĠinutul
examinării va fi aprobat ăúi revizuită de Consiliul Director;
-să fi executat lucr ări de evaluare úi diagnostic;
-să recunoasc ăúi să respecte statutul ANEVAR úi codul deontologic al profesiei
de evaluator;
5-să facă dovada a 2 ani de experien Ġă profesional ă de la absolvirea facult ăĠii;
-să fie aprobat ă de Consiliul Director;
-să încheie o poli Ġă de asigurare de r ăspundere civil ă profesional ă.
Art. 9. (1)Pot fi membri asocia Ġi ai ANEVAR persoanele juridice române (societ ăĠi comerciale,
organizaĠii, organisme, institu Ġii, asociaĠii, etc.) ale c ăror activit ăĠi ca obiective, con Ġinut,
domeniu úi mod de desf ăúurare, sunt similare activit ăĠii de analiz ă, evaluare úi
diagnostic.
(2) Calitatea de membru asociat comport ă următoarele condi Ġii:
– să aibă în organigram ă un compartiment special cu activitate de evaluare sau
consultanĠă, în care s ă activeze minim 3 persoane membri titulari ANEVAR,
care pot fi asocia Ġi/acĠionari sau angaja Ġi cu contract individual de munc ă pe
durată nedeterminat ă. Conduc ătorul compartimentului s ă fie membru titular
ANEVAR;
-să recunoasc ăúi să respecte statutul ANEVAR úi codul deontologic al profesiei
de evaluator;
-să introducă, în termen de 2 ani de la admiterea ca membru asociat, un sistem de
asigurare a calit ăĠii serviciilor de evaluare;
-să introducă la admiterea ca membru asociat, un sistem de asigurare de
răspundere civil ă profesional ă;
-să fie aprobat ă de Consiliul Director;
-să facă dovada existen Ġei unui program de preg ătire profesional ă continuă a
angajaĠilorúi colaboratorilor.
Art. 10. (1) Poate fi membru acreditat ANEVAR (expert evaluator) (M.A.A.) orice membru
titular ANEVAR, care îndepline úte următoarele condi Ġii:
– are o vechime în ANEVAR de cel pu Ġin 3 ani;
– a urmat în ultimii 2 ani un program de instruire continu ă în domeniul evalu ării
sau domenii conexe, echivalent a 50 ore de curs;
– a promovat un examen scris;
-să fie aprobat de Consiliul Director.
(2) Consiliul Director poate desemna ca membri acredita Ġiúi persoanele care fac dovada
îndeplinirii în str ăinătate a condi Ġiilor de mai sus.
(3) Normele specifice de acreditare se stabilesc prin Regulamentul de atestare profesional ă,
aprobat de Consiliul Director care va include úi criterii de specializare.
Art. 11. Membrii titulariúi acreditaĠi (experĠi evaluatori) ANEVAR au urm ătoarele drepturi :
a) să participe la toate activit ăĠileúi manifest ările care constituie obiectul de activitate al
asociaĠiei;
b) să aleagă organele asocia Ġieiúi să facă parte din ele;
c) să colaboreze la publica Ġiile asocia Ġiei;
d) să fie informa Ġiúi să-úi spună părerea asupra activit ăĠii desfăúurate de asocia Ġieúi să facă
propuneri pentru sporirea eficacit ăĠii cu care aceasta lucreaz ă;
e) să poată consulta baza de date, lucr ările, publica Ġiileúi materialele documentare de care
dispune asocia Ġiaúi să beneficieze de toate condi Ġiile puse la dispozi Ġie de asocia Ġie
pentru ridicarea nivelului de preg ătire profesional ă;
f) să fie incluúi pe tabloul membrilor ANEVAR, publicat oficial;
6g) să utilizeze parafa de identificare specific ă domeniului de specializare;
h) să utilizeze al ături de nume, calitatea de membru ANEVAR;
i) să apeleze la serviciile de mediere úi arbitraj oferite de ANEVAR, în condi Ġiile art.5 lit
n).
Art. 12. Membrii aspiran Ġi ANEVAR au urm ătoarele drepturi:
a) să participe la toate activit ăĠileúi manifest ările care constituie obiectul de activitate al
asociaĠiei;
b) să colaboreze la publica Ġiile asocia Ġiei;
c) să fie informa Ġiúi să-úi spună părerea asupra activit ăĠii desfăúurate de asocia Ġieúi să facă
propuneri pentru sporirea eficacit ăĠii cu care aceasta lucreaz ă;
d) să poată consulta baza de date, lucr ările, publica Ġiileúi materialele documentare de care
dispune asocia Ġiaúi să beneficieze de toate condi Ġiile puse la dispozi Ġie de asocia Ġie
pentru ridicarea nivelului de preg ătire profesional ă;
e)să utilizeze, al ături de nume, calitatea de membru aspirant ANEVAR.
Art. 13. Membrii ANEVAR au urm ătoarele obliga Ġii statutare :
a) sărespecte statutul úi regulamentele asocia Ġiei;
b) să contribuie la realizarea ac Ġiunilor propuse de asocia Ġie;
c) săacorde o atenĠie deosebit ă perfecĠionării profesionale continue, prin participarea la
fiecare 2 ani, la un program echivalent a 16 ore de curs;
d) săîncheie o poliĠă de asigurare de r ăspundere civil ă profesional ă;
e) să respecte Codul Deontologic al profesiei de evaluator;
f) să contribuie la formarea úi dezvoltarea bazei de date úi tezaurului informa Ġional al
asociaĠiei;
g) să achite anual cotiza Ġia, în cuantumul úi la termenele stabilite de asocia Ġie;
h) să respecte standardele de evaluare úi recomand ările ANEVAR;
i) să nu desfăúoare activit ăĠi politice în cadrul sau cu ocazia manifest ărilor organizate de
ANEVAR.
Art. 14. Calitatea de membru titular úi de membru acreditat ANEVAR (expert evaluator) se
dovedeúte prin legitima Ġieúi parafă,iar cea de membru aspirant ANEVAR se dovede úte
prin legitima Ġie.
CAPITOLUL IV
ORGANIZAREA ùI FUNCğIONAREA ASOCIA ğIEI
Art. 15. ANEVAR se structureaz ă matriceal în patru sec Ġiuni úi două niveluri organizatorice:
S e c Ġiunile sunt:
– evaluarea întreprinderilor; – evaluarea propriet ăĠilor imobiliare;
– evaluarea bunurilor mobile; – evaluarea valorilor mobiliare.
A p a r t e n e n Ġa la fiecare sec Ġiune va fi înscris ă pe parafă.
Conferin Ġa NaĠională va putea decide constituirea úi a altor sec Ġiuni.
7 Nivelurile organizatorice sunt:
-n i v e l n a Ġional: Asocia Ġia
– nivel teritorial: Centrele teritoriale.
Art. 16. (1) Organele de conducere ale Asocia Ġiei sunt:
a) Conferin Ġa NaĠională;
b) Senatul ;
c) Consiliul Director; d) Comisia de cenzori.
(2) Organele de conducere ale centrelor teritoriale sunt:
a) Adunarea general ă a membrilor din centrul teritorial;
b) Biroul centrului teritorial.
(3) La nivel na Ġional, func Ġionează următoarele comisii de specialitate:
– Comisia de cercetare útiinĠificăúi standarde profesionale;
– Comisia de calificare úi atestare profesional ă;
– Comisia de rela Ġiiúi imagine;
-C o m i s i a de eticăúi disciplin ă.
(4) Comisiile de specialitate sunt organizate úi funcĠionează pe baza regulamentelor
proprii, aprobate de Consiliul Director;
(5) În func Ġie de necesit ăĠi, centrele teritoriale pot crea în structura lor organizatoric ă
comisii ori stabili persoane care vor îndeplini atribu Ġii corespunz ătoare celor
exercitate de comisiile de specialitate, existente la nivel na Ġional.
Art. 17. (1)ConferinĠa NaĠionalăeste organul de conducere, alc ătuit din membrii titulari, prin
reprezentare.
Norma de reprezentare se stabile úte de Consiliul Director.
Membrii fondatori, membrii Senatului , membrii de onoare úi preúedinĠii centrelor
teritoriale particip ă de drept la Conferin Ġa NaĠională.
(2) Conferin Ġa NaĠională are următoarele atribu Ġii:
a) stabileúte strategia úi obiectivele generale ale asocia Ġiei;
b) aprobă bugetul de venituri úi cheltuieli úi situaĠiile financiare anuale;
c) alegeúi revocă preúedinteleúi membrii Consiliului Director;
d) alegeúi revocă membrii comisiei de cenzori;
e) modific ă statutul asocia Ġiei;
f) ratifică hotărârile Consiliului Director de aprobare a standardelor de evaluare úi a
celor etice;
g) aprobă raportul úi programul de activitate ale Consiliului Director;
h) aprobă înfiinĠarea de filiale úi societăĠi comerciale;
i) decide dizolvare úi lichidarea asocia Ġiei, precum úi destinaĠia bunurilor r ămase
după lichidare;
j) îndepline úte orice alte atribu Ġii prevăzute de lege sau de statut.
(3) Conferin Ġa NaĠională ordinară se întrune úte cel puĠin o dată pe an, la convocarea
Consiliului Director.
8 Conferin Ġa NaĠională extraordinar ă se întrune úte ori de câte ori este necesar, la
convocarea Consiliului Director, din proprie ini Ġiativă ori la cererea a jum ătate plus
unul din num ărul membrilor fondatori.
(4) Pentru validitatea deliber ărilor Conferin Ġei NaĠionale, la prima convocare, este
necesară prezenĠa a jumătate plus unul din num ărul delega Ġilor, iar hot ărârile să fie
luate cu votul majorit ăĠii delegaĠilor prezen Ġi.
La a doua convocare, Conferin Ġa NaĠională poate să delibereze oricare ar fi num ărul
delegaĠilor prezen Ġi, iar hot ărârile să fie luate cu votul majorit ăĠii delega Ġilor
prezenĠi.
Termenul de întrunire al Conferin Ġei NaĠionale nu poate fi mai mic de 30 zile de la
data public ării convoc ării, iar dac ă, la prima convocare, Conferin Ġa NaĠională nu
poate fi Ġinută din cauza lipsei cvorumului, a doua convocare trebuie programat ă
după10 zile de la prima convocare.
(5) Conferin Ġa NaĠională este condus ă de preúedintele în exerci Ġiu, sau, în lipsa acestuia,
de preúedintele viitor.
(6) Conferin Ġa NaĠională poate alege un pre úedinte de onoare, din rândul membrilor de
onoare.
(7) Fiecare delegat are dreptul la un vot.
(8) Membrii de onoare au drept de vot consultativ.
(9) Hot ărârile Conferin Ġei NaĠionale se iau prin vot deschis. Votul (nominal úi secret) este
obligatoriu pentru alegerea úi revocarea pre úedintelui, a membrilor Consiliului
Director, precum úi a cenzorilor.
(10) Hot ărârile luate de Conferin Ġa NaĠională, în limitele legii úi ale statutului sunt
obligatorii pentru to Ġi membrii asocia Ġiei.
Art.18. (1) Senatul este un organism consultativ care func Ġionează pe lângă Consiliul Director.
(2) Senatul este alc ătuit din membri nominaliza Ġiúi revocaĠi din func Ġie de Conferin Ġa
NaĠională ANEVAR.
(3) Pot fi membri ai Senatului, membrii fondatori úi foúti preúedinĠi ANEVAR
(4) Preúedintele de onoare al asocia Ġiei este de drept pre úedinte al Senatului.
(5) Senatul are urm ătoarele atribu Ġii:
a) acordă avize consultative Consiliului Director;
b) elaboreaz ă proiectul strategiei na Ġionale a ANEVAR;
c) propune activit ăĠi utile profesiei, schimburi de experien Ġă, întâlniri interne úi
internaĠionale, de formare úi perfecĠionare;
d) propune m ăsuri de protec Ġie a intereselor profesionale comune ale membrilor
ANEVAR, inclusiv în rela Ġiile cu alte asocia Ġii profesionale;
e) propune organizarea de manifest ăriútiinĠifice, conferin Ġe, simpozioane, în
vederea studierii úi dezbaterii problemelor teoretice úi practice ale evalu ăriiúi
analizei diagnostic;
f) propune desf ăúurarea de activit ăĠi care să asigure îndeplinirea condi Ġiilor de
afiliere a ANEVAR la asocia Ġiiúi organisme interna Ġionale.
(6) Senatul se întrune úte ori de câte ori este necesar, la convocarea Pre úedintelui s ău.
(7) Senatul î úi va elabora un regulament de organizare úi funcĠionare.
9(8) În scopul îndeplinirii atribu Ġiilor sale, Senatul va beneficia de suportul material al
asociaĠiei, cu aprobarea Pre úedintelui asocia Ġiei.
Art.19. (1) Consiliul Director îndeplineúte obiectivele Asocia Ġieiúi asigură punerea în executare
a hotărârilor Conferin Ġei NaĠionale.
(2) Consiliul Director este al cătuit din 17 membri ale úi de Conferin Ġa NaĠională prin vot
nominal úi secret:
(3) Structura Consiliului Director este urm ătoarea:
– preúedintele în exerci Ġiu;
– viitorul pre úedinte;
– fostul preúedinte (imediat anterior preúedintelui în exerciĠiu);
-4vicepreúedinĠi, care sunt pre úedinĠii comisiilor de specialitate;
– secretarul general;
– trezorierul; – 8 membri pre úedinĠi de centre teritoriale reprezentan Ġi ai regiunilor de dezvoltare.
De asemenea, Conferin Ġa NaĠională alege úi 3 membri suplean Ġi în Consiliul Director.
(4) Alegerea Consiliului Director se face de Conferin Ġa NaĠională, nominal pe func Ġie, prin
vot secret :
– Viitorul Preúedinte , se alege din rândul membrilor fondatori, precum úi din rândul
membrilor Consiliului Director úi al preúedinĠilor de centre teritoriale care au
exercitat vreuna din func Ġiile respective în ultimii 6 ani anteriori alegerii ;
-C e i 8 reprezentan Ġi ai regiunilor de dezvoltare se aleg din rândul pre úedinĠilor de
centre teritoriale din zona respectiv ă;
-VicepreúedinĠii si secretarul general, se aleg din rândul personalit ăĠilor sau
preúedinĠilor de centre, delega Ġi la conferin Ġa naĠională.
-Trezorierul se alege din rândul membrilor ANEVAR úi trebuie s ă fie expert
contabil;
(5) Membrii suplean Ġi se aleg din rândul pre úedinĠilor de centre teritoriale.
(6) Membrii Consiliului Director sunt reeligibili.
Preúedintele poate candida pentru un nou
mandat care începe dup ă o perioad ă de 4 ani de la data expir ării mandatului anterior (de
preúedinte în exerci Ġiu).
(7) Durata mandatului pre úedintelui în exerci Ġiu este de 2 ani. Pre úedintele, ales la fiecare 2
ani, va deveni pre úedinte în exerci Ġiu peste 2 ani de la alegere.
În cazul vacan Ġei funcĠiei de pre úedinte, prin renun Ġarea, revocarea, imposibilitatea
definitivă de exercitare a func Ġiei sau decesul pre úedintelui în exerci Ġiu, viitorul
preúedinte devine pre úedinte în exerci Ġiu, durata mandatului s ău putând dep ăúi, în acest
caz, perioada de 2 ani.
(8) Mandatul membrilor Consiliului Director este de 2 ani.(9)Competen Ġa Consiliului Director cuprinde:
a) prezint ă Conferin Ġei NaĠionale raportul de activitate pe perioada anterioar ă,
executarea bugetului de venituri úi cheltuieli, situa Ġiile financiare anuale, proiectul
bugetului de venituri úi cheltuieli úi proiectul programelor asocia Ġiei;
b) încheie acte juridice în numele úi pe seama asocia Ġiei;
c) aprob ă afilierea asocia Ġiei la asocia Ġiiúi organisme de profil, na Ġionaleúi
internaĠionale;
d) aprobă organigrama úi politica de personal a asocia Ġiei;
10e) nume úteúi revocă preúedinĠii secĠiunilor;
f) decide înfiin Ġareaúi dizolvarea centrelor teritoriale;
g) aprobă regulamentele de organizare úi funcĠionare ale Consiliului Director,
comisiilor de specialitate úi ale centrelor teritoriale, precum úi regulamentul de
organizare úi funcĠionare a comisiei de cenzori;
h) hotărăúte mutarea sediului asocia Ġiei;
i) aprob ăúi modific ă actul constitutiv al “Institutului Român de Cercet ări în
Evaluare” (IROVAL) S.R.L.;
j) deleag ă unele atribu Ġii unui birou executiv format din pre úedintele în exercitiu,
viitorul pre úedinte, fostul pre úedinte, secretarul general úi trezorierul;
k) îndepline úte orice alte atribu Ġii prevăzute în statut sau stabilite de Conferin Ġa
NaĠională.
(10) Consiliul Director poate împuternici directorul executiv pentru a executa atribu Ġii din
cele prev ăzute la alin. (9) lit.b) úi j).
(11) Consiliul Director se întrune úte cel pu Ġin o dat ă pe trimestru, la convocarea
preúedintelui în exerci Ġiu.
(12) Pentru validitatea deliber ărilor Consiliului Director este necesar ă prezenĠa a jumătate
plus unul din num ărul membrilor s ăi, iar hotărârile să fie luate cu votul majorit ăĠii
membrilor prezen Ġi, dacă statutul nu prevede altfel.
(13)ùedinĠa Consiliului Director este condus ă de preúedintele în exerci Ġiu sau de
preúedintele viitor.
(14) La úedinĠele Consiliului Director particip ă ca invitat directorul executiv al asocia Ġiei.
(15) Consiliul Director va solicita în scris membrului s ău, care lipse úte nemotivat de la trei
úedinĠe consecutive, s ă se retrag ă din func Ġie, iar dac ă acesta nu d ă curs solicit ării,
ConferinĠa NaĠională va revoca din func Ġie membrul respectiv.
(16) Preúedintele în exerci Ġiu asigur ă conducerea activit ăĠii asociaĠiei între úedinĠele
Consiliului Director úi reprezint ă asociaĠia în raporturile cu ter Ġii, persoane fizice úi
juridice.
Art.20. (1)Controlul financiar intern al asociaĠiei este asigurat de o comisie de cenzori alc ătuită
din 3 membri, ale úi de Conferin Ġa NaĠională, prin vot secret.
Cenzorii trebuie s ă fie membri titulari ai asocia Ġiei.
(2) Durata mandatului cenzorilor este de 2 ani úi pot fi reale úi.
(3) Competen Ġa comisiei de cenzori cuprinde:
a) verifică modul în care este administrat patrimoniul asocia Ġiei;
b) întocme úte rapoarte úi le prezint ă ConferinĠei NaĠionale;
c) particip ă la úedinĠele Consiliului Director f ără drept de vot;
d) îndepline úte orice alte atribu Ġii prevăzute în statut sau stabilite de Conferin Ġa
NaĠională.
(4) Comisia de cenzori î úi poate elabora un regulament de organizare úi
funcĠionare, aprobat de Consiliul Director.
Art.21. (1)Centrul teritorial este o entitate f ără personalitate juridic ă, făcând parte din structura
organizatoric ă teritorială a asociaĠiei conform art.15 úi art.16.
Organizarea úi funcĠionarea centrului teritorial sunt reglementate prin regulamentul de
organizare úi funcĠionare a centrului teritorial, aprobat de Consiliul Director.
11 (2) Adunarea general ăa membrilor din centrul teritorial se convoac ă anual în úedinĠă
ordinară,úi ori de câte ori este necesar, în úedinĠe extraordinare.
(3) Adunarea general ă alege biroul precum úi preúedintele centrului teritorial úi
desemneaz ădelegaĠii la Conferin Ġa NaĠională.
(4) Durata mandatului pre úedintelui de centru teritorial este de 2 ani. Pre úedintele
centrului teritorial este reeligibil, dar nu poate de Ġine, consecutiv, mai mult de dou ă
mandate.
(5) Biroul centrului teritorial este format din 3 – 5 membri, în func Ġie de num ărul
membrilor din fiecare centru teritorial.
CAPITOLUL V
PATRIMONIUL ùI MIJLOACELE FINANCIARE
Art.22. (1)Veniturile ANEVAR provin din :
a) taxele de înscriere a membrilor; b) cotiza Ġiile membrilor;
c) venituri ob Ġinute din activitatea de formare profesional ă;
d) donaĠiiúi sponsoriz ări;
e) alte venituri prev ăzute de lege.
(2) Membrii fondatori, persoane fizice, membrii de onoare úi membrii titulari seniori nu
sunt cotizan Ġi.
(3) Asocia Ġia este titular ă de cont bancar.
Art.23. (1) Consiliul Director stabile úte anual num ărul de posturi úi salariile personalului încadrat
în muncă la ANEVAR, precum úi cuantumul taxelor, cotiza Ġiilorúi indemniza Ġiilor.
(2) Efectuarea cheltuielilor se aprob ă de către preúedintele în exerci Ġiu al Asocia Ġiei.
CAPITOLUL VI
DIZOLVAREA ùI LICHIDAREA
Art.24. (1)AsociaĠia se dizolvă prin unul din urm ătoarele moduri:
a) de drept; b) prin hot ărârea judec ătoriei;
c) prin hot ărârea Conferin Ġei NaĠionale.
( 2 ) A s o c i a Ġia se dizolv ă de drept prin:
– imposibilitatea constituirii Conferin Ġei NaĠionale sau a constituirii Consiliului
Director în conformitate cu statutul, dac ă această situaĠie durează mai mult
de un an de la data la care, conform statutului, Conferin Ġa NaĠională sau,
după caz, Consiliul Director trebuie constituit;
– reducerea num ărului de asocia Ġi sub limita prev ăzută de lege,dac ă acesta nu a fost
suplinit timp de 3 luni;
(3) Asocia Ġia se dizolv ă prin hotărâre judec ătorească, la cererea oric ărei persoane
interesate, când aceasta a devenit insolvabil ă.
12 (4) Asocia Ġia se dizolv ă prin hot ărârea Conferin Ġei NaĠionale, cu votul delega Ġilor
reprezentând 2/3 din num ărul membrilor asocia Ġiei.
Art.25. (1)În oricare din cazurile de dizolvare prevăzute la art.24, lichidarea patrimoniului
asociaĠiei se face de lichidatori autoriza Ġi, persoane fizice sau juridice, numi Ġi de
judecătorie sau, dup ă caz, de Conferin Ġa NaĠională.
(2) Mandatul Cons iliului Direct or înceteaz ă odată cu numirea lichidatorilor.
(3) Lichidatorii î úi îndeplinesc mandatul sub controlul cenzorilor.
(4) Destina Ġia bunurilor r ămase dup ă lichidare va fi stabilit ă de Conferin Ġa NaĠională, cu
respectarea legii.
(5) Dup ă terminarea lichid ării, lichidatorii trebuie s ă ceară radierea asocia Ġiei din Registrul
asociaĠiilorúi fundaĠiilor.
(6) Asocia Ġia înceteaz ă a avea fiin Ġă la data radierii din Registrul asocia Ġiilorúi fundaĠiilor
de la grefa judec ătoriei în a c ărei circumscrip Ġie teritorial ăúi-a avut sediul.
Art.26. Punctul de vedere oficial al ANEVAR se exprim ă în documente adoptate úi
aprobate de organele ei de conducere.
Opiniile exprimate public de membrii asocia Ġiei reprezint ă păreri personale ale acestora
úi nu angajeaz ă ANEVAR.
Art.27. (1)SancĠiunile disciplinare ce pot fi aplicate membrilor asocia Ġiei sunt:
– avertisment scris; – suspendarea calit ăĠii de membru pe timp de 1 an;
– excluderea din asocia Ġie.
(2) Aplicarea sanc Ġiunilor disciplinare.
a) SancĠiunile “ avertisment scris “ úi “ suspendarea calit ăĠii de membru pe timp de
1 an” sunt aplicate:
– prin decizie a Consiliului Director, luat ă cu votul majorit ăĠii membrilor s ăi,
membrilor asocia Ġiei fără funcĠii de conducere;
– prin decizie a Consiliului Director, luat ă cu votul a 2/3 din num ărul membrilor
săi, membrilor Consiliului Director úi preúedinĠilor centrelor teritoriale.
Decizia Consiliului Director este definitiv ă.
b) SancĠiunea “ excluderea din asocia Ġie “este aplicat ă:
-prin decizie a Consiliului Director, luat ă cu votul majorit ăĠii membrilor s ăi (9
voturi), membrilor asocia Ġiei fără funcĠii de conducere, cât úi preúedinĠilor
centrelor teritoriale.
SoluĠionarea contesta Ġiei împotriva deciziei de excludere din asocia Ġie este de
competen Ġa exclusiv ă a Conferin Ġei NaĠionale.
– prin hot ărâre a Conferin Ġei NaĠionale, membrilor Consiliului Director.
H o t ărârea Conferin Ġei NaĠionale este definitiv ă.
3) Membrii fondatori nu pot fi exclu úi.
(4) Pierderea calit ăĠii de membru al asocia Ġiei are loc prin:
– retragerea, la cerere, din asocia Ġie;
– excluderea din asocia Ġie, în condi Ġiile alin.(2), lit.b).
13Art.28. Nu poate de Ġine funcĠia de preúedinte al ANEVAR sau de membru al Consiliului Director,
de preúedinte de centru teritorial sau de membru al biroului centrului teritorial, persoana
căreia i-a fost aplicat ă, oricare dintre sanc Ġiunile disciplinare prev ăzute la art.27 (1).
Art.29. Afilierea sau aderarea ANEVAR la federaĠii, uniuni sau asocia Ġii de specialitate din Ġară
sau străinătate se face în condi Ġiile păstrării autonomiei ANEVAR fa Ġă de acestea.
Afilierea sau aderarea se face prin hot ărâre a Consiliului Director, validat ă de Conferin Ġa
NaĠională.
Art.30. Prevederile Statutului pot fi modificate úi/ sau completate prin hot ărâre a Conferin Ġei
NaĠionale.
Prezentul statut se completeaz ă cu prevederile Ordonan Ġei Guvernului nr.26 / 2000 cu
privire la asocia Ġiiúi fundaĠii, astfel cum a fost modificat ăúi completat ă prin Ordonan Ġa
Guvernului nr.37/2003, precum, úi ale altor reglement ări în vigoare, aplicabile persoanelor
juridice de drept privat f ără scop patrimonial.
Fac parte integrant ă din prezentul statut:
Anexa nr.1 – Codul deontologic al profesiei de evaluator Anexa nr.2 – Lista membrilor fondatoriStatutul în prezenta form ă înlocuieúte Statutul ANEVAR înregistrat la data constituirii
asociaĠiei, cu modific ările úi completările ulterioare, legal înregistrate.
14Anexa
CODUL DEONTOLOGIC AL PROFESIEI DE EVALUATOR
1. Considera Ġii generale
Codul deontologic al profesiei de evaluator anex ă la Statutul ANEVAR cuprinde principiile
etice care stau la baza serviciilor profesionale ale evaluatorilor úi exemple de practici lipsite de
etică. ANEVAR este autorizat s ă numeasc ă organisme care s ă vegheze respectarea principiilor
etice prin aplicarea Regulamentului Comisiei de etic ă.
Respectarea codului deontologic al profesiei (constituit în standard etic), ca úi a
standardelor profesionale, depinde în primul rând de în Ġelegerea membrilor, de ac Ġiunile lor
voluntare úi în ultimul rând, atunci când sunt necesare, de procedurile disciplinare, îndreptate
împotriva celor care se abat de la aceste principii.
Înscrierea în ANEVAR este voluntar ă. Acceptând statutul de membru, un evaluator î úi
asumă prin respectarea acestor principii etice, o obliga Ġie de autodisciplin ă, dincolo de cerin Ġele
legilorúi regulamentelor.
Principiile etice ale Codului Deontologic al ANEVAR exprim ă recunoaúterea de c ătre
evaluator a propriilor responsabilit ăĠi faĠă de opinia public ă, clienĠiúi colegi. Aceste principii îi
ghidează pe membrii ANEVAR în îndeplinirea responsabilit ăĠilor lor profesionale pe baza
condiĠiei etice úi necesită un angajament ferm pentru un comportament exemplar, chiar dac ă acest
lucru este contrar avantajului personal.
2. Responsabilit ăĠi
Pe parcursul îndeplinirii responsabilit ăĠilor profesionale ale determin ării valorii reale a
proprietăĠilor, evaluatorul trebuie s ă pună în aplicare judec ăĠi profesionale úi morale rezonabile,
în toate activit ăĠile pe care le întreprinde.
Valoarea determinat ă trebuie s ă fie obiectiv ăúi nu trebuie influen Ġată de factori subiectivi
ca voinĠa, dorinĠa sau nevoia clientului sau altor persoane.
Evaluatorii ANEVAR au responsabilit ăĠi faĠă de toĠi cei care beneficiaz ă de serviciile lor
profesionale.
Membrii mai au úi responsabilitatea continu ă de a coopera unii cu al Ġii pentru a îmbun ătăĠi
arta evalu ării, pentru a p ăstra încrederea publicului úi pentru a duce la îndeplinire cerin Ġele
speciale de auto guvernare ale profesiunii. Eforturile colective ale evaluatorilor sunt necesare
pentru a men Ġineúi întări tradiĠiile profesiunii.
3. Interesul public
Evaluatorii trebuie s ă accepte obliga Ġia de a ac Ġiona într-un mod care va servi interesului
public, va onora încrederea publicului úi va demonstra ata úamentul fa Ġă de profesionalism.
Ca semn distinct al unei profesii este acceptarea acesteia de c ătre public. Publicul
evaluatorilor este format din clien Ġi, guvern, întreprinz ători, manageri, comunitatea financiar ăúi
de afaceri úi toĠi cei care se bazeaz ă pe obiectivitatea úi integritatea evaluatorilor pentru a men Ġine
funcĠionarea normal ă a societăĠii. Aceast ă încredere impune o responsabilitate a interesului public
15asupra evaluatorului. Interesul public este definit drept bun ăstarea colectiv ă a comunit ăĠii
oamenilor úi a instituĠiilor pe care profesia o serve úte.
În aplicarea responsabilit ăĠilor profesionale, evaluatorii se pot întâlni cu presiuni
conflictuale din partea fiec ăruia din aceste grupuri. În rezolvarea acestor conflicte, evaluatorii
trebuie să acĠioneze cu integritate, ghida Ġi după perceptul conform c ăruia, atunci când membrii
ANEVAR î úi îndeplinesc responsabilit ăĠile lor către public, interesul clien Ġilor este servit în cel
mai bun mod cu putin Ġă.
Cei care se bazeaz ă pe rapoartele de evaluare ale evaluatorilor se a úteaptă ca aceútia să se
achite de responsabilit ăĠile profesionale cu integritate, obiectivitate, cu grija profesional ă cuvenită
úi cu un interes autentic în a servi publicul. Se a úteaptă ca aceútia să furnizeze servicii de calitate,
să stabileasc ă relaĠii contractuale, úi să ofere o gam ă de servicii într-o manier ă care să
demonstreze un nivel de profesionalism conform standardelor profesionale úi codului
deontologic.
ToĠi cei care accept ă calitatea de membru ANEVAR se angajeaz ă să onoreze încrederea
publică. În schimbul încrederii pe care publicul úi-o pune în ei, membrii trebuie s ă caute continuu
să demonstreze dedicarea lor în atingerea excelen Ġei profesionale.
4. Integritatea
Pentru a men Ġineúi a răspândi încrederea public ă, membrii trebuie s ă-úi îndeplineasc ă
toate îndatoririle profesionale în spiritul celei mai înalte integrit ăĠi.
Integritatea este un element fundamental pentru recunoa úterea profesional ă. Integritatea
pretinde ca un membru s ă fie onest, sincer în limitele confiden ĠialităĠii clientului. Evaluatorul nu
trebuie să fie subordonat câ útiguluiúi avantajelor personale.
Evaluatorul are obliga Ġia de a evita furnizarea unor rezultate false ale evalu ării, care s-ar
putea datora fie abord ării greúite, fie estim ării făcute cu o aproxima Ġie foarte larg ă.
Evaluatorul are obliga Ġia să explice úi să descrie corespunz ător ce înĠelege prin evaluare în
cazul unui contract specific pentru care este angajat, pentru a evita neîn Ġelegerileúi greúelile voite
sau întâmpl ătoare ulterioare.
Nu este corect ca un evaluator s ă accepte un contract de evaluare pentru un domeniu în
afara calific ării sale profesionale cu excep Ġia cazurilor în care:
a adus înainte la cuno útinĠa clientului limitele competen Ġei sale;
se asociaz ă cu un alt evaluator care are calificarea necesar ă în domeniul-specific.
Când doi sau mai mul Ġi clienĠi potenĠiali solicit ă serviciile aceluia úi evaluator relativ la
aceeaúi evaluare, evaluatorul nu poate accepta decât pe unul, cu excep Ġia cazului când exist ă
consensul p ărĠilor implicate.
Integritatea este m ăsurată în termeni de ce este drept úi just. Evaluatorul trebuie s ă-úi
testeze deciziile úi acĠiunile, să urmărească atât forma cât úi spiritul standardelor tehnice úi
etice, principiile obiectivit ăĠii, ale independe Ġeiúi ale rigurozit ăĠii.
5. Obiectivitatea úi independen Ġa
Un membru trebuie s ă-úi menĠină independen Ġaúi să nu se afle în conflict de interese atunci
când îúi exercită responsabilit ăĠile profesionale. Evaluatorul trebuie s ă fie independent în fapte úi
aparenĠe atunci când ofer ă servicii de evaluare sau consultan Ġă.
Principiul obiectivit ăĠii impune obliga Ġia de a fi impar Ġial, onest din punct de vedere
intelectual úi în afara conflictelor de interese. Independen Ġa exclude rela Ġiile care ar putea p ărea
că micúorează obiectivitatea membrilor în oferirea se rviciilor. Membrii servesc de multe ori
16interese multiple, dar trebuie s ă protejeze integritatea muncii lor, s ă menĠină obiectivitatea úi să
evite orice subordonare a judec ăĠii lor.
ObligaĠia evaluatorului fa Ġă de client este de a prezenta acestuia concluziile obiectiv,
rezultatele precise úi reale asupra evalu ării cerute, indiferent de dorin Ġaúi indicaĠiile clientului.
Incertitudinile trebuie, de asemenea, f ăcute cunoscute.
6. Rigurozitatea
Membrii trebuie s ă se ghideze dup ă standardele etice úi profesionale, s ă se străduiască
continuu s ă îmbunătăĠească competen Ġaúi calitatea serviciilor lor úi să-úi exercite
responsabilit ăĠile profesionale la capacitatea maxim ă.
Rigurozitatea solicit ă membrilor s ă-úi exercite responsabilit ăĠile profesionale cu competen Ġă
úi sârguinĠă. Ea impune obliga Ġia de a îndeplini sarcinile profesionale la capacitatea maxim ă,
avându-se mereu în vedere interesul clientului pentru care sunt îndeplinite aceste servicii úi în
concordan Ġă cu responsabilitatea profesional ă faĠă de interesul public.
Competen Ġa derivă din sintetizarea preg ătiriiúi a experien Ġei. Ea începe cu st ăpânirea
cunoútinĠelor cerute pentru a deveni evaluator. Men Ġinerea competen Ġei solicită un angajament de
instruire úi de perfec Ġionare profesional ă, care trebuie s ă continue pe tot timpul vie Ġii profesionale
a membrilor. Competen Ġa este o responsabilitate individual ă a fiecărui membru, care trebuie s ă ia
toate măsurile pentru a atinge un nivel de competen Ġă care va asigura faptul c ă valoarea din
rapoartele de evaluare va respecta un înalt grad de profesionalism cerut de codul deontologic úi
statutul ANEVAR.
Fiecare membru este responsabil de stabilirea competen Ġei sale, evaluând dac ă pregătirea,
experienĠaúi judecata sa sunt adecvate pentru responsabilit ăĠile care trebuie asumate.
Evaluatorul trebuie s ă execute con útiincios úi cu competen Ġă contractele ce îi sunt
încredinĠate. Loialitatea, impar Ġialitatea úi dorinĠa de a fi util clientului trebuie s ă inspire úi să
ghideze lucr ările lui.
7. Confiden Ġialitate
Evaluatorul angajat într-o ac Ġiune de evaluare are obliga Ġia de a nu dezv ălui angajarea sa
de către client unor ter Ġe persoane, precum úi obligaĠia de a nu dezv ălui rezultatele evalu ării fără
permisiunea scris ăúi prealabil ă a clientului s ău, sau fără să fie obligat de o procedur ă judiciară.
În cazul în care raportul de evaluare este pus de c ătre client la dispozi Ġia unor ter Ġe
persoane, cu acordul scris al evaluatorului, acestea au acela úi drept de a se baza pe validitatea úi
obiectivitatea raportului evaluatorului ca úi clientul ini Ġial.
8. Practici lipsite de etic ăúi de profesionalism în munca de evaluare
Se consider ă că exemplele prezentate nu acoper ă toate aspectele.
Poate fi suspectat rezultatul unei evalu ări úi deci considerat lipsit de valabilitate, dac ă
evaluatorul a acceptat un contract a c ărui plată este condi Ġionată de:
a) o decizie judec ătorească favorabil ă clientului referitoare la proprietatea evaluat ă;
b) o reducere de impozit ob Ġinută de client pentru acea proprietate;
c) preĠul vânzării acelei propriet ăĠi;
d) orice indica Ġii sau concluzii furnizate apriori de client.
17Este lipsit de etic ăúi profesionalism acceptarea unor contracte a c ăror plată reprezint ă
procente din valoarea la care se ajunge în urma opera Ġiunii de evaluare.
Se consider ă lipsită de eticăúi profesionalism acceptarea de c ătre un evaluator a unui
contract care prive úte o proprietate pentru care el are un interes actual sau de
perspectiv ă. Interesele pe care un evaluator le-ar putea avea fa Ġă de o proprietate
evaluată includ:
a) dobândirea respectivei propriet ăĠi;
b) funcĠionarea ca agent de vânzare-cump ărare sau finan Ġare a respectivei
proprietăĠi;
c) administrarea respectivei propriet ăĠi.
Este lipsit ă de eticăúi profesionalism:
a) utilizarea semn ăturii unei persoane care nu a lucrat efectiv la evaluare sau nu a
supravegheat efectiv evaluarea;
b) în cazul unui raport comun lipsa unei semn ături sau orice opinie divergent ă;
c) în cazul colabor ării între doi sau mai mul Ġi evaluatori, prezentarea de rapoarte
separate;
d) în cazul unor evalu ări independente pentru aceea úi proprietate, colaborarea în
orice fel a evaluatorilor angaja Ġi independent.
Nu este etic úi profesional ca un evaluator s ă emită asupra valorii unei propriet ăĠi o
opinie fără a face investiga Ġii complete úi fără a analiza toate datele.
Reclama nu este incompatibil ă cu etica, dar este lipsit ă de etică utilizarea în cadrul
reclamei a informa Ġiilor false cum ar fi:
– prezentarea gre úită a experien Ġeiúi calificării profesionale;
– prezentarea fals ă a serviciilor ce pot fi oferite conform calific ării sau prezentarea
pentru reclam ă a unor contracte anterioare f ără permisiunea expres ă a clientului;
– afirmarea, garantarea sau insinuarea faptului c ă evaluarea ar putea fi efectuat ă
conform intereselor clientului.
În cazul în care unui evaluator i se cere o apreciere asupra unui raport de evaluare elaborat de al Ġi evaluatori, este lipsit de etic ă ca acesta s ă denigreze munca desf ăúurată.
Părerile exprimate nu se vor referi la valoarea ob Ġinută, ci la respectarea standardelor úi
procedurilor recunoscute de evaluare, adecvarea metodelor alese úi a judec ăĠii
evaluatorului.
Este o practic ă lipsită de etică exprimarea public ă a unor opinii despre profesionalismul,
experienĠa, calitatea rapoartelor de evaluare a unor membri ai ANEVAR, precum úi
defăimarea organiza Ġiei.
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Standarde Internaționale de Evaluare [615181] (ID: 615181)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.