Polit ie Local a [613831]

Universitatea OVIDIUS CONSTANT  A
Facultatea de Drept  si S tiint e Administrative
Polit ie Local a
Aprobat Decan,
Conf. Univ. Dr. Adrian Stoica
CONTRACTUL DE V ^ANZARE –
CUMP ARARE
Coordonator proiect:
Lect. Univ. Dr. Claudiu Deca
Absolvent: [anonimizat]  A
IULIE 2018

Cuprins
1 Contractul de v^ anzare-cump arare istoric 3
2 Denit ii ale contractului de v^ anzare-cump arare 3
3 Condit iile actului juridic civil. Clasicare. Denit ie. 4
4 Condit ii de fond 5
4.1 Capacitatea p art ilor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
4.2 Capacitatea de folosint  a . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
4.3 Capacitatea de exercit iu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
5 Consint  am^ antul 5
5.1 Considerat ii generale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
5.2 Corelat ia dintre consimt  am^ ant  si voint a juridic a . . . . . . . . . . . . . . . 6
5.3 Principiile voint ei juridice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
5.3.1 Principiul autonomiei de voint  a . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
5.3.2 Principiul voint ei reale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
5.4 Momentul ^ ncheierii contractului . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
5.5 Consimt  am^ antul – condit ii . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
5.6 Libertatea contractual a . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
5.6.1 Promisiunea unilateral a de v^ anzare (sau de cump arare) . . . . . . . 14
5.6.2 Promisiunea bilateral a de v^ anzare-cump arare . . . . . . . . . . . . 15
5.6.3 Pactul de preferint  a . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
5.6.4 Dreptul de preempt iune . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

1 Contractul de v^ anzare-cump arare istoric
Al aturi de contractul de schimb, contractul de v^ anzare-cump arare pretinde a  unul
din cele mai vechi contracte cunoscute civilizat iei umane. Reglementarea raporturilor de
v^ anzare-cump arare cuprinde o perioad a de dezvoltare de aproximativ patru mii de ani.
Init ial, o dat a cu aparit ia propriet at ii private, apare, c ap at^ and o amploare deosebit a,
contractul chemat s a asigure trecerea prin schimb a bunurilor dintr-o gospod arie ^ n alta
(supranumit  si permutat io). Acest contract, pe care ^ l numim ast azi contract de schimb,
 si-a c ap atat autoritatea cuvenit a cu mult^ nainte de aparit ia monedei ca unitate de schimb,
deoarece satisf acea necesit at ile societ at ii romane timpurii, care se a
a ^ n faza trecerii de
la gospod aria natural a la gospod aria bazat a pe relat iile de schimb. Anume contractul de
schimb este temelia aparit iei  si dezvolt arii contractului de v^ anzare-cump arare. Din punct
de vedere juridic, v^ anzarea se prezint a ca o variant a mai evoluat a a schimbului, din care
^  si trage r ad acinile. ^ ntr-adev ar, v^ anzarea-cump ararea ^ n sens economic, init ial, pare a
preluat forma schimbului dintre dou a lucruri, unul din ele av^ and valoarea echivalentului
general. Mai t^ arziu, o dat a cu aparit ia monedei ^ n sensul apropiat celui actual, v^ anzarea-
cump ararea cap at a sensul schimbului unui lucru (res) contra unei valori monetare pret 
(pretium). Dreptul roman clasic atribuia v^ anzarea-cump ararea contractelor consensuale.
^ n baza contractului de v^ anzare-cump arare (emptio et venditio) o parte, numit a v^ anz ator
(venditor), se oblig a s a transmit a altei p art i, numit a cump ar ator (emptor), un bun (merx),
iar cump ar atorul se oblig a s a pl ateasc a pentru acest bun o cantitate de metal numit a pret 
(pretium). Potrivit lui Gaius, contractul de v^ anzare-cump arare se formeaz a prin acordul
de voint  a al p art ilor asupra obiectului contractului  si pret ului acestuia, clauzele referitoare
la bun  si la pret  ind condit ii esent iale ale contractului. Dreptul roman privat reglementa
 si v^ anzarea viitoarelor bunuri (mei futurae sivi speratae), cum bun aoar a era considerat a
recolta a steptat a. ^ n acest caz contractul de v^ anzare-cump arare se considera a  ^ ncheiat
sub condit ie suspensiv a.
2 Denit ii ale contractului de v^ anzare-cump arare
Fernand Braudel remarca faptul c a Economia ^ ncepe ^ n pragul valorii de schimb,
exist^ and un spat iu vast  si complex de la trocul elementar p^ an a la capitalismul cel mai
sosticat. De si v^ anzarea a devenit cel mai uzual contract, ea nu neag a existent a contrac-
tului de schimb, care nu mai joac a ^ ns a un rol at^ at de important. Codul civil consacr a
v^ anz arii un ^ ntreg titlu , iar modalit at i ale v^ anz arii sunt ^ nt^ alnite ^ n numeroase acte nor-
mative. Art. 1294 C.civ. dene ste v^ anzarea ca ind o convent ie prin care dou a p art i se
oblig a ^ ntre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru  si aceasta a pl ati celei
dint^ ai pret ul lui. Modul ^ n care legiuitorul a denit v^ anzarea nu este exact, ^ n primul r^ and
pentru c a v^ anz atorul nu se oblig a s a transmit a cump ar atorului proprietatea bunului, ci el
transform a ^ ns a si proprietatea lucrului v^ andut, iar pe de alt a parte, proprietatea se trans-
form a doar prin singurul efect al consimt  am^ antului. Obiectul v^ anz arii^ l poate constitui nu
numai dreptul de proprietate, dar  si alte drepturi reale. ^ n practica judiciar a s-a decis c a
obiectul v^ anz arii-cump ar arii ^ l poate forma  si numai nuda proprietate, v^ anz atorul put^ and
s a- si p astreze uzufructul viager. De asemenea, pot  v^ andute  si drepturi de creant  a (prin
cesiunea de creant  a), drepturi din domeniul propriet at ii intelectuale (dreptul la brevet,
dreptul la acordarea brevetului, drepturile ce decurg din brevet, certicatul de ^ nregistrare
a unui desen sau model industrial, drepturile asupra m arcii etc.), chiar  si o universalitate
ce cuprinde nu doar drepturi, ci  si obligat ii, asa cum este cazul v^ anz arii unei mo steniri.
^In schimb, nu pot forma obiectul contractului de v^ anzare-cump arare drepturile personale
3

nepatrimoniale  si patrimoniale care au un caracter strict personal (dreptul real de uz,
dreptul de abitat ie al sot ului supraviet uitor) sau care sunt prev^ azute de lege sau care sunt
contractate intuitu personae (dreptul de ^ ntret inere, dreptul de pensie) . ^Intr-o formulare
sintetic a, unii autori au sust inut c a v^ anzarea const a ^ n str amutarea propriet at ii unui lucru
sau a unui drept, pentru o sum a de bani numit a pret , alt ii au armat c a v^ anzarea ar
acel contract prin care una din p art i (v^ anz atorul) str amut a proprietatea unui bun al s au
asupra celeilalte p art i (cump ar atorul), care se oblig a ^ n schimb a pl ati v^ anz atorului pret ul
bunului v^ andut, air alt i autori, insist^ and asupra naturii dreptului transmis, au ar atat c a
v^ anzarea este acel contract ^ n temeiul c aruia opereaz a transmiterea dreptului de propri-
etate sau a altui drept real ori de creant  a- de la v^ anz ator la cump ar ator, cu obligat ia
pentru cel din urm a de a pl ati primului o sum a de bani drept pret .
3 Condit iile actului juridic civil. Clasicare. Denit ie.
Prin condit iile actului juridic ^ nt elegem elementele din care este alc atuit un asemenea
act. ^ n legislat ia civil a, se utilizeaz a termenul condit ii pentru a se desemna componentele
actului juridic civil. Bun aoar a, art. 948 C.civ. dispune : Condit iile esent iale pentru vali-
ditatea unei convent ii sunt: capacitatea de a contracta, consimt  am^ antul valabil al p art ii ce
se oblig a, un obiect determinat  si o cauz a licit a. ^ n doctrin a  si practic a se utilizeaz a, ca si-
nonim, termenul elemente, vorbindu-se despre elemente esent iale ori elemente neesent iale
ale actului juridic civil, ori termenul cerint e, vorbindu-se despre cerint ele actului juridic
civil. Am optat pentru termenul condit ii ^ ntruc^ at, pe de o parte, este folosit de Codul
civil,  si pe de alt a parte este r asp^ andit ^ n literatura de specialitate  si practic a. ^ n acela si
timp, termenul condit ie este polivalent, el av^ and trei sensuri: element al acului juridic;
modalitate a actului juridic civil, eveniment viitor  si nesigur ca realizare de care depinde
na sterea ori desint area unui act juridic civil; clauz a a actului juridic civil . Din contex-
tul ^ n care apare termenul condit ie poate  dedus sensul ce i se atribuie de ecare dat a.
Legea nr. 105/1992 folose ste constant expresiile condit ii de fond  si condit ii de form a.
^ n funct ie de aspectul la care se refer a, se disting : condit ii de fond (cele care privesc
cont inutul actului juridic civil)  si condit ii de form a (cele care se refer a la exteriorizarea
voint ei). Aceast a clasicare mai este desemnat a  si prin distinct ia ^ ntre condit ii intrinseci
 si condit ii extrinseci. Dup a criteriul obligativit at ii ori neobligativit at ii lor, condit iile ac-
tului juridic civil se ^ mpart ^ n esent iale (cele cerute pentru chiar valabilitatea actului)  si
neesent iale (sau ^ nt^ ampl atoare, adic a cele care pot  prezente ori pot lipsi, f ar a s a pun a
^ n discut ie valabilitatea actului). Dup a sanct iunea nerespect arii lor, se disting condit ii
de validitate (a c aror nerespectare se sanct ioneaz a cu nulitatea actului juridic civil)  si
condit ii de ecacitate (a c aror nerespectare atrage inopozabilitatea, spre exemplu). De-
sigur, ecare condit ie a actului juridic civil poate  calicat a prin toate cele trei criterii.
Astfel, capacitatea de a contracta este, ^ n acela si timp, o condit ie de fond, esent ial a,  si de
valitate. Forma solemn a este, ^ n schimb: de form a, esent ial a (pentru actele solemne)  si
de validitate
4

4 Condit ii de fond
4.1 Capacitatea p art ilor
Prin capacitate de a ^ ncheia actul juridic civil se ^ nt elege acea condit ie de fond  si
esent ial a care const a ^ n aptitudinea subiectului de drept civil de a deveni titular de drep-
turi  si obligat ii civile prin ^ ncheierea actelor de drept civil . Reglementarea capacit a t ii
de a ^ ncheia acte juridice este disparat a , adic a r a sp^ andit a ^ n mai multe dispozit ii legale,
din acte normative diferite, principalele g a sindu-se ^ n Codul civil .
4.2 Capacitatea de folosint  a
Conform art.1306 C.civ.: Pot cump a ra  si vinde tot i cei c a rora nu le este oprit de
lege. Deci, regula este capacitatea, iar incapacitatea except ia. De aceea, pe de o parte,
cazurile de incapacitate sunt expres  si limitativ prev a zute de lege , iar, pe de alt a parte,
interpretarea trebuie f a cut a restrictiv.
4.3 Capacitatea de exercit iu
^In principiu, ^ ncheierea unui contract de v^ anzare-cump a rare este un act de dispozit ie
 si de aceea trebuie ^ ndeplinit a condit ia capacit a t ii depline de exercit iu pentru ambele p a
rt i. Persoanele lipsite de capacitate de exercit iu sau cu capacitate restr^ ans a pot ^ ncheia
contracte de v^ anzare-cump a rare numai prin reprezentantul legal sau cu ^ ncuviint area
acestuia la care se adaug a cerint a autoriz a rii de c a tre autoritatea tutelar a . V^ anzarea-
cump a rarea este ^ ntotdeauna act de dispozit ie numai raportat la lucrul v^ andut  si la pret ul
care formeaz a obiectul contractului.^ n schimb, raportat la patrimoniul p a rt ii contractante,
v^ anzarea-cump a rarea mijloce ste  si efectuarea de acte de conservare sau de administrare a
patrimoniului (ex. cump a rare de materiale pentru repararea casei,^ nstr a inarea bunurilor
supuse pieirii ori stric a ciunii sau a celor de mic a valoare devenite nefolositoare ). Astfel,
anumite v^ anz a ri sau cump a r a ri m a runte  si necesare ^ n mod frecvent trebuie apreciate
ca acte de administrare  si, ca atare, put^ and  s a v^ ar site de toate persoanele zice.
5 Consint  am^ antul
5.1 Considerat ii generale
Consimt  am^ antul este enumerat ^ n art. 948 C.civ. printre condit iile de validitate ale
contractului. Prin consimt  am^ ant se ^ nt elege acea condit ie esent ial a, de fond si general a a
contractului care const a ^ n hot ar^ area de a ^ ncheia un contract manifestat a ^ n exterior. ^ n
sens larg, prin consimt  am^ ant se ^ nt elege ^ n su si acordul de voint  a al p art ilor dintr-un con-
tract. Din aceast a formulare s-ar puteatrage concluzia c a nu ar mai  nevoie de celelalte
elemente structurale, de vreme ce prin consimt  am^ ant se ^ nt elege ^ nsu si acordul de voint  a
al p art ilor. Este adev arat, voint a este cel mai important element structural al contractu-
lui, dar manifestarea de voint  a a p art ilor, luat a ecare ^ n parte ^ n sens de a consimt i nu
acoper a ^ n ^ ntregime toate sensurile  si valent ele produc atoare de efecte juridice. . ^ n sens
restr^ ans, prin consimt  am^ ant^ nt elegem voint a uneia dintre p art i prin care se accept a oferta
de a contracta a celeilalte p art i. Tot ^ n sens restr^ ans este considerat consimt  am^ antul c^ and
legea se refer a la viciile uneia dintre p art ile contractante. Consimt  am^ antul trebuie nu nu-
mai s a existe, ci este necesar s a e valabil exprimat , adic a lipsit de vicii . V^ anzarea, ca  si
orice alt contract, se ^ ncheie prin consimt  am^ antul p art ilor. Acordul de voint  a dintre p art i
5

este totdeauna necesar  si totodat a sucient ^ n vederea form arii contractului, cu except iile
prev azute de lege. De pild a, exproprierea pentru cauza de utilitate public a reprezinta tot o
v^ anzare-cump arare, dar fort at a, independent a de consimt  am^ antul proprietarului. Pret ul,
numit ^ n aceasta materie desp agubire, se stabile ste de comun acord cu proprietarul, iar
^ n caz de divergent  a, prin justit ie . Analiza complet a a voint ei exprimate de p art i implic a
privirea ^ mpreun a a consimt  am^ antului  si a cauzei, ambele elemente esent iale ale contrat-
cului, ecare dintre ele cu consecint e juridice distincte ^ n planul form arii contractului.  si
dac a ad aug am faptul c a voint a se poate exprima  si poate produce efecte juridice numai
dac a autorul manifest arii de voint  a este, potrivit legii, capabil s-o fac a, ceea ce subliniaz a
necesitatea unui alt element esent ial, capacitatea de a contracta, putem conchide ca o
asemenea concluzie (a considera consimt  am^ antul drept echivalentul contractului ^ nsu si)
este gre sit a. Numai existent a  si leg atura indisolubil a dintre toate aceste elemente acoper a
structural not iunea de contract. Voint a p art ilor trebuie exteriorizat a, exprimat a ^ ntr-o
anumit a form a, pentru a putea  constatat a at^ at ecare voint  a ^ ncorporat a ^ n contract,
c^ at  si unirea lor, realizarea acordului de voint  a  si, bine^ nt eles, momentul form arii con-
tractului, ^ ntruc^ at numai din acest moment ^ ncep s a se produc a efectele juridice avute ^ n
vedere de p art i. Problema formei de exprimare a voint ei la ^ ncheierea contractului se dis-
cut a ^ n str^ ans a leg atur a cu condit iile de form a ale acestuia, t in^ andu-se seama c a ^ n dreptul
nostru funct ioneaz a regula consensualit at ii potrivit c areia, pentru formarea valabil a a con-
tractului este sucient acordul de voint  a al p art ilor. De asemenea, nu poate  neglijat a
problema dovedirii operat iei juridice, ^ n care scop se cere constatarea prin ^ nscris a voint ei
p art ilor sau existent a unui ^ nceput de dovad a scris a care, completat cu alte probe, poate
face dovada contractului. P art ile ^  si pot manifesta voint a pe mai multe c ai: verbal, ^ n
scris, indirect, prin anumite atitudini  si prin t acere. T acerea, uneori, ^ nseamn a manifes-
tarea valabil a a consimt  am^ antului. De pild a, dac a p art ile, printr-o convent ie anterioar a,
au stabilit astfel, sau dac a p art ile sunt ^ n raporturi permanente de a face, c^ and, la cererea
uneia dintre ele cealalt a parte execut a obligat ia f ar a a trebui s a r aspund a ^ n scris, caz ^ n
care t acerea acesteia are valoarea de acceptare a propunerii f acute. Se admite, de aseme-
nea, c a t acerea valoreaz a consimt  am^ ant valabil exprimat (quid tacet consentire videtur)
^ n situat ia ^ n care contractul se ^ ncheie ^ n favoarea exclusiv a a celui care tace.
5.2 Corelat ia dintre consimt  am^ ant  si voint a juridic a
Actul juridic civil este manifestarea de voint  a f acut a cu intent ia de a produce efecte ju-
ridice. Voint a este de natur a psihologic a. Ea formeaz a obiect special de preocupare pentru
psihologie, dar intereseaz a at^ at dreptul^ n general c^ at  si dreptul civil^ n special. Sub aspect
juridic, voint a este complex a, ^ n structura sa intr^ and dou a elemente: consimt  am^ antul  si
cauza sau scopul. De aici rezult a c a ^ ntre consimt  am^ ant exista corelat ia de tipul parte-
^ ntreg. Aceast a corelat ie, la r^ andu-i, ^ nvedereaz a necesitatea de a se releva procesul de
formare a voint ei juridice, ca  si principiile sale. O asemenea prezentare este de natur a
a contribui la o mai bun a ^ nt elegere a conceptului de consimt  am^ ant. Formarea voint ei
juridice Formarea voint ei, ^ n general, reprezint a un proces psihologic complex. Punctul
de pornire ^ n acest proces ^ l reprezint a nevoia simt it a de om, pe care acesta tinde s a o
satisfac a. Aceast a nevoie este re
ectat a ^ n mintea omului. O dat a re
ectat a nevoia, se
ajunge la re
ectarea mijlocului de satisfacere a acelei nevoi. Dob^ ande ste contur, astfel,
dorint a satisfacerii nevoii. De cele mai multe ori ^ ns a, o dorint  a nu r am^ ane singur a. Ea
se ^ nt^ alne ste cu alte dorint e  si tendint e ale omului. Unele din acestea pot  ^ n acord cu
nevoia, iar altele pot  potrivnice. ^ n acest context, ^ ncepe a doua faz a a procesului psi-
hologic, care este deliberarea. Aceasta reprezint a c^ ant arirea avantajelor  si dezavantajelor
pe care le prezint a dorint ele  si mijloacele de realizare a lor, a
ate ^ n concurs. Ca urmare
6

a aparit iei unui motiv determinat, de la deliberare se trece la luarea hot ar^ arii ^ ncheierii
actului juridic civil, act care apare ca mijloc de realizare a scopului propus. De ret inut
c a aceste faze ale procesului psihologic de formare a voint ei juridice au caracter intern;
pentru ca faptul psihologic s a devin a fapt social este necesar ca hot ar^ area luat a s a e
exteriorizat a, put^ andu-se lua cuno stint  a de ea de c atre alte persoane. Din procesul acesta
complex, stufos al form arii voint ei, dreptul civil ret ine doar dou a elemente: hot ar^ area
exteriorizat a  si motivul determinant; primul element este ^ nsu si consimt  am^ antul, air cel
de-al doilea constituie cauza actului juridic. ^ n doctrin a, aceasta se nume ste construct ia
tehnic a a voint ei .
5.3 Principiile voint ei juridice
5.3.1 Principiul autonomiei de voint  a
Principiul autonomiei de voint  a este consacrat indirect ^ n cel put in dou a texte din
Codul civil, respectiv: Convent iile legal f acute au putere de lege ^ ntre p art ile contractante
 si nu se poate deroga prin convent ii sau dispozit ii particulare de la legile care intereseaz a
ordinea public a  si bunele moravuri . Din interpretarea per a contrario a acestor dispozit ii,
rezult a c a dac a se respect a legea  si bunele moravuri, subiectele de drept civil sunt libere
s a ^ ncheie convent ii. Acesta este, sintetic, cont inutul principiului autonomiei de voint  a.
Analitic, acest cont inut poate  exprimat astfel: subiectele de drept civil sunt libere s a
^ ncheie ori nu un contract de v^ anzare-cump arare, iar dac a ^ l ^ ncheie trebuie s a respecte
legea  si morala; p art ile sunt libere s a stabileasc a, a sa cum doresc, clauzele contractului;
p art ile sunt libere ca, prin acordul lor, s a modice sau s a pun a cap at contractului pe care
l-au ^ ncheiat. ^ n esent  a, acest principiu const a ^ n aceea c a o parte este obligat a ^ n contract
numai pentru c a  si-a manifestat voint a ^ n acest sens  si numai ^ n m asura ^ n care a voit acest
lucru, ^ ntruc^ at contractul de v^ anzare-cump arare, ca orice act juridic, este opera voint ei
umane. P art ile sunt libere s a ^ ncheie orice fel de contracte, s a le stabileasc a nestingherit
cont inutul, s a modice ori s a sting a obligat iile stabilite prin contract, cu alte cuvinte, prin
voint a lor, p art ile pot crea legea lor, cea care le va guverna raporturile juridice ^ n care
intr a. Ca regul a general a, orice om este liber s a v^ and a sau s a cumpere. Principiul auto-
nomiei de voint  a d a posibilitatea individului de a ^ ncheia sau nu orice contract, implicit
 si cel de v^ anzare-cump arare, potrivit intereselor sale. Limitele principiului autonomiei de
voint  a sunt: ordinea public a, morala  si normele imperative civile . Contractul ^ ncheiat cu
dep a sirea acestor limite este lovit de nulitate absolut a sau relativ a, dup a caz.
5.3.2 Principiul voint ei reale
Voint a juridic a cuprinde elementul intern (psihologic)  si cel extern (social). C^ and ^ ntre
aceste dou a elemente exist a concordant  a, identitate, nu se pune nicio problem a de deter-
minare a principiului aplicabil, c aci voint a este aceea si. Pot exista ^ ns a situat ii ^ n care
^ ntre cele dou a elemente s a nu existe concordant  a. ^ n asemenea situat ii se pune problema
c aruia dintre cele dou a elemente trebuie s a i se dea prioritate. ^ n aceast a problem a exist a
dou a concept ii: concept ia subiectiv a, care d a prioritate voint ei interne, reale,  si concept ia
obiectiv a, care, dimpotriv a, prefer a voint a declarat a, exteriorizat a. Fiecare concept ie
prezint a avantaje  si dezavantaje. Astfel, sistemul voint ei reale, consacrat de Codul civil
francez de la 1804, satisface securitatea static a a circuitului civil, ^ n timp ce ^ n sistemul
voint ei declarate, consacrat de Codul civil german de la 1900, este satisf acut a securitatea
dinamic a a circuitului civil. Aceasta deoarece, ^ n timp ce ^ n primul sistem se poate pune
^ n discut ie valabilitatea contractului pe motiv de neconcordant  a ^ ntre voint a real a  si cea
exprimat a, ceea ce este de natur a s a nu ^ ncurajeze subiectele de drept civil la ^ ncheierea
7

contractelor, ^ n al doilea sistem, o data exteriorizat a, voint a.produce efecte care nu pot
^ nl aturate pe motiv c a voint a declarat a nu coincide cu cea intern a, ceea ce este de natur a
a ^ ndemna, a ^ ncuraja s a se ^ ncheie acte juridice. Codul civil rom^ an consacr a principiul
voint ei reale sau interne. Aceast a consacrare nu este in terminis, existent a sa ^ ntemeindu-
se pe urm atoarele argumente de text: a)Interpretarea contractelor se face dup a intent ia
comun a a p art ilor contractante, iar nu dup a sensul literal al termenului; b)Actul secret
care modic a un act public nu poate avea putere dec^ at ^ ntre p art ile contractante  si succe-
sorii lor universali. Un asemenea act nu poate avea niciun efect ^ n contra altor persoane,
adic a regula ^ n materia simulat iei este c a ^ ntre p art i produce efecte actul secret, care este
real, iar nu actul public, care este mincinos; c) Consimt  am^ antul nu este valabil c^ and este
dat prin eroare, smuls prin violent  a sau surprins prin dol, produc atoare de efecte este
numai manifestarea de voint  a liber a, con stient a, real a, iar nu  si cea alterat a printr-un
viciu de consimt  am^ ant . De ment ionat c a oricare din sistemele ar atate, consacr^ and un
anumit principiu, nu exclude existent a unor except ii de la principiul preferat, tocmai pen-
tru a tempera unele neajunsuri care ar decurge din aplicarea drastic a a acelui principiu
. ^ n acest sens, Codul civil rom^ an consacr a, ca except ii de la principiul voint ei reale,
urm atoarele solut ii: a) ^ n caz de simulat ie, fat  a de tert i produce efecte actul public, dar
mincinos, c aci acesta poate  cunoscut de c atre alte persoane dec^ at p art ile contractante;
b) ^ n materie de probe, nu se va primi niciodat a o dovad a prin martori ^ n contra sau peste
ceea ce cuprinde actul, nici despre ceea ce se pretinde c a s-ar  zis ^ naintea, la timpul sau
^ n urma confect ion arii actului, chiar cu privire la o sum a ce nu dep a se ste 250 lei . Ori
se poate ^ nt^ ampla ca ^ nscrisul s a nu reprezinte voint a real a, aceasta put^ and  ^ ns a redat
prin depozit ia unui martor. Se poate ajunge ^ n temeiul textului s a produc a efecte voint a
consemnat a ^ n ^ nscris, de si nu este ^ n concordant  a cu adev arata voint  a a p art ilor,  si s a
nu produc a efecte voint a adev arat a, real a, care n-ar putea  stabilit a dec^ at prin probe cu
martori.
5.4 Momentul ^ ncheierii contractului
Problema cheie ^ n ^ ntregul proces al form arii contractelor este momentul ^ ncheierii lor,
^ ntruc^ at toate efectele ^ ncep s a se produc a din acest moment. Unirea voint ei p art ilor se
realizeaz a prin mijlocirea a dou a institut ii juridice: oferta de a contracta  si acceptarea.
Din analiza ^ mpreun a a celor dou a institut ii se poate stabili cu certitudine momentul c^ and
voint ele p art ilor se unesc, lu^ and na stere contractul. Oferta de a contracta const a ^ n voint a
unilateral a ce se notic a destinatarului, ^ n vederea ^ ncheierii unui contract. Oferta trebuie
s a e cert a, adic a s a nu ^ ncap a discut ii ^ n privint a existent ei ei, s a e precis a, adic a s a se
stabileasc a exact ^ n leg atur a cu ce va purta contractul ce urmeaz a a  ^ ncheiat,  si s a e
ferm a, adic a s a se fac a o adev arat a propunere de a contracta, nu exprimarea unei dorint i
mai mult sau mai put in precise sau o simpl a glum a. Acceptarea const a ^ n manifestarea
de voint  a a destinatarului ofertei de a accepta, f ar a rezerve sau propuneri de modicare,
oferta f acut a. Ea trebuie s a ^ ndeplineasc a condit iile unei manifest ari produc atoare de
efecte juridice  si trebuie s a e expresia  si rezultatul voint ei reale a destinatarului . Pen-
tru ^ ncheierea contractelor, de regul a, este sucient acordul de voint  a al p art ilor, ceea
ce se traduce ^ n principiul consensualit at ii contractelor. Dac a p art ile sunt de fat  a, ori
contractul se ^ ncheie prin telefon, evident nu se pune problema determin arii momentu-
lui ^ ncheierii contractului. Aceast a problem a se pune ^ n cazul contractelor ^ ncheiate prin
corespondent  a. Contractul se ^ ncheie ^ n momentul ^ n care s-au unit voint ele p art ilor (^ n
momentul realiz arii acordului de voint  a al p art ilor), voint e exprimate prin mijlocirea ofer-
tei  si accept arii. Teoria emisiunii Potrivit acestei teorii, contractul se consider a ^ ncheiat
^ n momentul accept arii ofertei, adic a ^ n momentul ^ n care destinatarul hot ar a ste a da curs
8

ofertei. Aceast a teorie prezint a dou a serioase neajunsuri: hot ar^ area de a accepta este un
element psihologic, l auntric, foarte greu de dovedit,  si ofertantul ^ nc a nu a luat cuno stint  a
de acceptare, ceea ce ^ nseamn a c a voint ele p art ilor nu s-au unit, deci nu s-a format acordul
de voint  a  si nu se poate vorbi de ^ ncheierea contractului. Teoria expedierii Potrivit acestei
teorii, contractul se consider a ^ ncheiat ^ n momentul ^ n care destinatarul expediaz a ^ n scris
oferta. Este adev arat, aceast a teorie ^ nl atur a neajunsul const^ and ^ n dicultatea dovedirii
momentului respectiv, pentru c a proba acestuia se face cu data  stampilei unit at ii po stale
de expedit ie. R am^ ane ^ ns a celalalt neajuns: voint ele p art ilor nu s-au ^ nt^ alnit, deci nu
s-a realizat acordul de voint  a  si nu s-a ^ ncheiat contractul. Teoria recept iunii Se consi-
der a, ^ n baza acestei teorii, c a momentul ^ ncheierii contractului este momentul ^ n care
acceptarea a ajuns la adresa ofertantului. Acela si neajuns se poate constata  si ^ n cazul
acestei teorii. Este foarte probabil ca ofertantul s a nu poata lua efectiv cuno stint  a de
acceptare ^ n momentul sau ^ n ziua c^ and aceasta a fost adus a la domiciliul sau re sedint a
sa, din diferite motive, ceea ce face s a nu se poat a uni voint ele ^ n acel moment. Teoria
informat iunii Conform acestei teorii, contractul se consider a ^ ncheiat ^ n momentul ^ n care
ofertantul a luat efectiv cuno stint  a de acceptare. ^ ntradev ar, acesta este momentul c^ and
voint ele p art ilor s-au unit. Acest sistem este acceptat ^ n sistemul nostru de drept. Dac a
este vorba de contracte solemne, contractul se consider a ^ ncheiat dac a sunt respectate
condit iile referitoare la ofert a  si acceptare  si, evident, dac a sunt ^ ndeplinite cerint ele legii
^ n privint a formei.
5.5 Consimt  am^ antul – condit ii
Pentru a  valabil, consimt  am^ antul trebuie s a ^ ndeplineasc a urm atoarele condit ii: –
s a provin a de la o persoan a cu discern am^ ant (premisa a capacit at ii de exercit iu) – s a
e exprimat cu intent ia de a produce efecte juridice (animo contrahendi negotii) – s a e
exteriorizat (e oricum consensualism, e forme legale acte solemne) – s a nu e alterat
de un viciu
A.Consimt  am^ antul trebuie s a provin a de la o persoan a cu discern am^ ant Condit ia
aceasta decurge din caracterul con stient al contractului; subiectul de drept civil trebuie
s a aib a puterea de a aprecia, de a discerne efectele juridice care se produc ^ n baza mani-
fest arii sale de voint  a. A nu se confunda capacitatea de a ^ ncheia contractul de v^ anzare-
cump arare cu aceast a cerint  a de valabilitate a consimt  am^ antului: s a provin a de la o
persoan a cu discern am^ ant. Capacitatea este o stare de drept (de jure), iar prezent a ori
lipsa discern am^ antului este, ^ n primul r^ and, o stare de fapt (de facto). Persoana zic a cu
deplin a capacitate de exercit iu este prezumat a c a are discern am^ ant juridic necesar pentru
a ^ ncheia contractul de v^ anzare-cump arare. Persoana lipsit a de capacitatea de exercit iu
(minorul sub 14 ani  si cel pus sub interdict ie judec atoreasc a) este prezumat a a nu avea
discern am^ ant , e datorit a v^ arstei fragede, e st arii de s an atate mintal a. Minorul ^ ntre
14  si 18 ani are discern am^ antul juridic ^ n curs de formare. Pentru persoana juridic a nu
se pun probleme, deoarece reprezentantul ei legal este, ^ ntotdeauna, o persoan a zic a cu
deplin a capacitate de exercit iu. A sa cum ^ nvedereaz a practica, ^ n afar a de incapacit at ile
legale (cazuri ^ n care legea prezum a persoana ca lipsit a de discern am^ ant) exist a  si cazuri
de incapacit at i naturale ^ n care se g asesc persoane capabile dup a lege; deci, ^ n drept, per-
soana este capabil a, dar, ^ n fapt, ea este lipsit a temporar de discern am^ ant. ^ n acest caz
se citeaz a cazurile de bet ie, hipnoz a, somnambulism, m^ anie puternic a. Astfel, Curtea de
Apel Bac au a decis ^ n mod corect c a o incapacitate zic a nu este de natur a s a in
uent eze
discern am^ antul unei persoane. Partea care arma c a ^ n momentul ^ ncheierii contractului
v^ anz atorul era lipsit de discern am^ ant, va trebui sa fac a dovada ^ n acest sens pentru a
obt ine constatarea de catre instanta a nulitatii contractului de v^ anzare-cump arare.. ^ n
9

spet  a, reclamantul nu a facut dovada cu acte medicale c a ^ n momentul ^ ncheierii actului
de v^ anzare-cump arare consimt  am^ antul v^ anz atorului defunct nu ar  fost valabil exprimat.
^ mprejurarea c a v^ anz atorul suferea de boala Parkinson neind transportabil, este lipsita
de relevant  a, ^ ntruc^ at aceast a boal a nu este de natur a s a afecteze discern am^ antul, ci are
repercursiuni doar din punct de vedere zic. Pe cale de consecint  a, faptul c a v^ anz atorul nu
a semnat contractul de vanzare-cumparare dec^ at prin aplicarea amprentei digitale nu echi-
valeaza cu lipsa de consimt  am^ ant a acestuia, ci ^ ntocmirea astfel a actului. se datoreaz a
imposibilit at ii de a semna din cauza maladiei de care suferea, ^ mprejurare ment ionat a  si
de notar la autenticarea actului.
B.Consimt  am^ antul trebuie exprimat cu intent ia de a produce efecte juridice Aceast a
condit ie decurge din esent a contractului, care este un acord de voint  a cu intent ia de a
produce efecte juridice (a crea, a modica ori a stinge un raport juridic civil concret).
Aceast a condit ie de valabilitate a consimt  am^ antului nu este ^ ndeplinit a: – c^ and manifes-
tarea de voint  a a fost f acut a ^ n glum a (jocandi causa), din prietenie, curtoazie sau pur a
complezent  a; – c^ and s-a f acut sub condit ie pur potestativ a din partea celui care se oblig a
(si voluero); – c^ and manifestarea de voint  a este prea vag a; – c^ and manifestarea de voint  a
s-a f acut cu o rezerv a mintal a (reservatio mentalis) cunoscut a de contractant (ex. prin
simulat ie).
C.Consimt  am^ antul trebuie s a e exteriorizat Aceast a condit ie este impus a din chiar
denit ia consimt  am^ antului: hot ar^ are de a ^ ncheia actul manifestat a ^ n exterior, adic a
exteriorizat a. Principiul aplicabil exterioriz arii consimt  am^ antului este acela al consensu-
alismului, care ^ nseamn a c a p art ile sunt libere s a aleag a forma de exteriorizare a voint ei
lor; ^ n alt i termeni, simpla manifestare de voint  a este nu numai necesar a, ci  si sucient a
pentru ca un act civil s a se nasc a valabil din punct de vedere al formei sale. De la acest
principiu exist a  si except ii, cum e cazul contractelor solemne, ^ n cazul c arora manifestarea
voint ei trebuie s a ^ mbrace o form a special a, de regul a, forma autentic a. Manifestarea de
voint  a poate  exteriorizat a ^ ntr-o form a expres a sau tacit a (implicit a). Pentru anumite
acte este necesar a manifestarea expres a a voint ei, cum e cazul actelor solemne, pe c^ and
alte acte pot  f acute printr-o manifestare expres a ori tacit a de voint  a. Modalit at ile de
exteriorizare a consimt  am^ antului sunt: ^ n scris, verbal, prin gesturi ori fapte concludente,
neechivoce. ^ n leg atur a cu exteriorizarea consimt  am^ antului, se mai pune problema valorii
juridice a t acerii. ^  si g ase ste sau nu aplicarea adagiul qui tacit consentire videtur (cine
tace este de acord)? ^ n principiu ^ n dreptul civil t acerea nu valoreaz a consimt  am^ ant ex-
teriorizat. Prin except ie, t acerea valoreaz a consimt  am^ ant: – c^ and legea prevede expres
aceasta; – c^ and, prin voint a expres a a p art ilor, se atribuie o anumit a semnicat ie juridic a
t acerii; – c^ and t acerea are valoare de consimt  am^ ant potrivit obiceiului.
D.Consimt  am^ antul trebuie s a nu e alterat printr-un viciu de consimt  am^ ant Aceast a
condit ie negativ a este impus a de caracterul con stient, liber, al contractului de v^ anzare-
cump arare. Specic viciilor de consimt  am^ ant este faptul c a exist a manifestare de voint  a,
dar aceasta este alterat a e ^ n cont inutul s au intelectual, con stient, cum este cazul erorii
sau al dolului, e ^ n caracterul s au liber, cum este cazul violent ei  si al leziunii. Astfel,
viciile de consimt  am^ ant sunt: eroarea, dolul (viclenia), violent a  si leziunea.
Eroarea
Eroarea este denit a ca falsa reprezentare a realit at ii la^ ncheierea contractului. Consimt  am^ antul
nu este valabil c^ and este dat prin eroare . ^ n alc atuirea erorii-viciu de consimt  am^ ant intr a
un singur element, de natur a psihologic a,  si anume falsa reprezentare a realit at ii, de unde
rezult a  si dicultatea prob arii sale. Eroarea poate : eroare-obstacol, eroare-viciu de
consimt  am^ ant  si eroare-indiferent a. Eroarea-obstacol, numit a  si distructiv a de voint  a,
este cea mai grav a form a a erorii, falsa reprezentare c az^ and e asupra naturii actului ce se
^ ncheie (error in negotium), e asupra identit at ii obiectului (error in corpore). Eroarea-
10

viciu de consimt  am^ ant este falsa reprezentare ce cade e asupra calit at ilor substant iale
ale obiectului actului (error in subtantiam), e asupra persoanei cocontractante (error in
personam) . Eroarea-indiferent a este falsa reprezentare a unor ^ mprejur ari mai put in im-
portante la ^ ncheierea actului juridic civil  si care nu afecteaz a ^ ns a si valabilitatea actului.
^ n alc atuirea erorii-viciu de consimt  am^ ant intr a un singur element, de natur a psihologic a,
 si anume falsa reprezentare a realit at ii, de unde rezult a  si dicultatea prob arii, dovedi-
rii sale. Dou a condit ii cumulative se cer a  ^ ntrunite pentru ca falsa reprezentare a
realit at ii la ^ ncheierea unui contract de v^ anzare-cump arare s a aib a valoarea de viciu de
consimt  am^ ant: elementul asupra c aruia cade falsa reprezentare s a  fost hot ar^ ator, de-
terminant pentru ^ ncheierea contractului, ^ n sensul c a dac a ar  fost cunoscut a realitatea,
contractul nu s-ar  ^ ncheiat; este necesar ca  si cocontractantul s a   stiut sau s a  trebuit
s a  stie c a elementul asupra c aruia cade falsa reprezentare este determinant, hot ar^ ator
pentru ^ nncheierea contractului. Aceast a cerint  a este impus a de nevoia asigur arii stabi-
lit at ii, certitudinii operat iunilor juridice care intervin ^ n circuitul civil. Nu este necesar
ca ecare parte s a se g aseasc a ^ n eroare pentru a  ^ n prezent a viciului de consimt  am^ ant,
care s a atrag a anulabilitatea contractului. Dac a, totu si, ambele p art i au fost ^ n eroare,
atunci ecare poate cere anularea contractului pentru eroarea c areia ^ i este victim a.
Dolul
Dolul este acel viciu de consimt  am^ ant care const a ^ n inducerea ^ n eroare a unei per-
soane, prin mijloace viclene sau dolosive, pentru a o determina s a ^ ncheie un contract de
v^ anzare-cump arare. ^ n esent  a, dolul este o eroare provocat a, spre deosebire de eroarea
propriu-zis a, care e spontan a. Dolul este o cauz a de nulitate a convent iei c^ and mijloa-
cele viclene, ^ ntrebuint ate de una din p art i, sunt astfel, ^ nc^ at este evident c a, f ar a aceste
ma sinat ii, cealalt a parte n-ar  contractat. Dolul nu se presupune . Av^ and originea ^ n
dreptul privat roman, unde exista dolus malus  si dolus bonus, se dinstinge ^ ntre: dolul
principal (dolus dans causam contractui), care este dolul ce cade asupra unor elemente
importante, determinante la ^ ncheierea contractului, care atrage anularea lui,  si dolul inci-
dent (dolus incidens), numit  si incidental sau secundar, care este dolul ce cade asupra unor
^ mprejur ari nedeterminante pentru ^ ncheierea contractului, neatr ag^ and nevalabilitatea lui
. Dolul, ca viciu de consimt  am^ ant, este alc atuit din dou a elemente: un element obiectiv,
material, const^ and ^ n utilizarea de mijloace viclene (ma sinat iuni,  siretenie, manopere do-
losive) pentru a induce ^ n eroare; un element subiectiv, intent ional, const^ and ^ n intent ia
de a induce ^ n eroare o persoan a, pentru a o determina s a ^ ncheie un contract. Primul
element poate consta at^ at ^ ntr-o act iune pozitiv a, c^ at  si ^ n una negativ a. C^ and elementul
obiectiv al dolului const a ^ ntr-un fapt omisiv, se utilizeaz a expresia dol prin retincent  a  si
se concretizeaz a ^ n ascunderea ori necomunicarea c atre cealalt a parte a unei ^ mprejur ari
ce i-ar  trebuit f acut a cunoscut a. Pentru a  viciu de consimt  am^ ant, dolul trebuie s a
^ ndeplineasc a cumulativ urm atoarele condit ii: s a e determinant pentru ^ ncheierea actu-
lui juridic  si s a provin a de la cealalt a parte. Prima condit ie este expres prev azut a de
art.960 C.civ.: mijloacele viclene sunt astfel, ^ nc^ at este evident c a, f ar a aceste ma sinat ii,
cealalt a parte n-ar  contractat. Caracterul determinant, hot ar^ ator al unui element pen-
tru ^ ncheierea contractului se apreciaz a, ca  si la eroare, in concreto. A doua condit ie este
cont inut a tot de art. 960 C.civ.: mijloacele viclene ^ ntrebuint ate de una din p art i, adic a
dolul s a provin a de la cocontractant. Nu se cere ca dolul s a e comun, adic a s a existe
pentru ecare parte a actului bilateral. Dac a, totu si, ar exista reciprocitate de dol, ecare
parte este ^ n drept s a cear a anularea actului pentru dolul al c arui victim a este. Fiind un
fapt juridic, dolul poate  probat prin orice mijloc de prob a. Spre deosebire de proba
erorii, dovada dolului este mai u sor de f acut datorit a elementului s au material, obiectiv,
exterior.
Violent a
11

Violent a este acel viciu de consimt  am^ ant care const a ^ n amenint area unei persoane cu
un r au care ^ i produce o temere ce o determin a s a ^ ncheie un act juridic pe care altfel
nu l-ar  ^ ncheiat. Violent a poate  moral a (metus), atunci c^ and amenint area se refer a
la onoarea, cinstea ori sentimentele persoanei, sau zic a (vis), atunci c^ and amenint area
prive ste integritatea zic a ori bunurile persoanei. Ca  si dolul, violent a este alc atuit a din
dou a elemente: un element obiectiv, exterior, care const a ^ n amenint area cu un r au,  si
un element subiectiv, const^ and ^ n insu
area unei temeri persoanei amenint ate. Ceea ce
altereaz a consimt  am^ antul ^ n cazul violent ei este tocmai aceast a temere insu
at a victimei
violent ei . Pentru a  viciu de consimt  am^ ant, violent a trebuie s a ^ ntruneasc a, cumula-
tiv, urm atoarele condit ii: s a e determinant a pentru ^ ncheierea actului juridic civil,  si s a
e injust a. ^ n aprecierea caracterului determinant, trebuie s a se aib a ^ n vedere v^ arsta,
sexul, condit ia persoanei amenint ate, cu alte cuvinte, criteriul aprecierii este unul subiec-
tiv. Nu orice amenint are reprezint a prin ea ^ ns a si violent  a viciu de consimt  am^ ant. E
necesar ca aceasta s a reprezinte o ^ nc alcare a legii, adic a s a e nelegitim a. Simpla te-
mere reverent iar a, f ar a violent  a, nu este cauz a de anulare. Amenint area cu un r au poate
proveni nu numai de la cocontractant, ci  si de la un tert . Starea de necesitate ^ n care
se g ase ste o persoan a, care o determin a s a ^ ncheie un act juridic pe care altfel nu l-ar
^ ncheiat, trebuie asimilat a violent ei.
Leziunea
Leziunea este acel viciu de consimt  am^ ant care const a^ n dispoport ia v adit a de valoare^ ntre
dou a prestat ii. Anularea pentru leziune se restr^ ange la minorii care, av^ and v^ arsta de 14 ani
^ mplinit i, ^ ncheie singuri f ar a^ ncuviint area p arint ilor sau a tutorilor, acte juridice pentru a
c aror validitate nu se cere  si^ ncuviint area prealabil a a autorit at ii tutelare, dac a aceste acte
le pricinuiesc vreo v at amare . Actele juridice ce se ^ ncheie de minorii care nu au ^ mplinit
v^ arsta de 14 ani sunt anulabile pentru incapacitate, chiar dac a nu este leziune. Structura
leziunii difer a ^ n funct ie de concept ia care st a la baza reglement arii ei. ^ n concept ia
subiectiv a, leziunea presupune dou a elemente: unul obiectiv, const^ and ^ n disproport ia de
valoare ^ ntre contraprestat ii  si unul subiectiv, const^ and ^ n protare de starea de nevoie
^ n care se g ase ste cealalt a parte. ^ n concept ia obiectiv a, leziunea are un singur element:
paguba egal a cu disproport ia de valoare dintre contraprestat ii. Dispozit iile legale consacr a
concept ia obiectiv a despre leziune. ^ n consecint  a, cel ce invoc a leziunea nu are de dovedit
dec^ at v adita disproport ie de valoare ^ ntre contraprestat ii. C^ and o parte a protat de
starea de nevoie ^ n care se g asea cealalt a parte ^ n momentul ^ ncheierii actului juridic,
acesta poate di anulat pentru cauz a imoral a. Pentru anularea contractului pentru leziune
este necesar s a e ^ ntrunite urm atoarele condit ii: leziunea s a e o consecint  a direct a a
contractului respectiv, leziunea s a existe ^ n raport cu momentul ^ ncheierii contractului,
 si disproport ia de valoare ^ ntre contraprestat ii trebuie s a e v adit a . ^ n starea actual a
a legislat iei noastre ^ n materie, leziunea are un domeniu restr^ ans de aplicare, at^ at din
punctul de vedere al persoanelor care o pot invoca drept cauz a de anulare, c^ at  si din acela
al actelor susceptibile de anulare pentru leziune. Sub primul aspect, leziunea prive ste
minorii ^ ntre 14  si 18 ani, iar sub cel de-al doilea aspect, sunt anulabile pentru leziune
numai contractele care, ^ n acela si timp sunt acte de administrare, au fost ^ ncheiate de
minorul ^ ntre 14  si 18 ani singur, f ar a incuviint area ocrotitorului legal, sunt lezionare
pentru minor,  si sunt comutative.
5.6 Libertatea contractual a
Libertatea de a contracta este recunoscut a ^ n favoarea tuturor, dar ea este t  armuit a,
^ n sensul c a numai convent iile legal f acute au putere de lege ^ ntre p art ile contractante.
Libertatea contractual a se exprima, din punct de vedere al formei, ^ n regula consensua-
12

lit at ii convent iilor, potrivit c areia pentru validitatea unei convent ii este sucient acordul
de voint  a al p art ilor. Libertatea contractual a ^ ns a nu este absolut a, ci limitat a de normele
imperative, ordinea public a  si regulile morale . Pe aceast a ordine de g^ andire voi ar ata
mai jos dou a categorii de restrict ii: restrict ii legale ale libert at ii de a vinde  si cump ara  si
restrict ii convent ionale ale libert at ii de a vinde  si cump ara.
A. Restrict ii legale ale libert at ii de a vinde  si cump ara V^ anz arile interzise Anu-
mite interese publice determin a legiuitorul s a interzic a v^ anzarea unor bunuri care sdeaz a
morala, a unor bunuri care vizeaz a securitatea  si s an atatea public a (ex: stupeante), si
a bunurilor care constituie monopol de stat (ex: materiale radioactive). ^ n general, legea
interzice v^ anzarea bunurilor care sunt scoase din circuitul civil. Cu titlu de exemplu pot
enumera urm atoarele legi : – Legea 18/1991 privind fondul funciar dispune c a terenul atri-
buit conform art.18 alin.1, art.20  si art.39 nu poate  ^ nstr ainat prin acte ^ ntre vii timp
de 10 ani socotit i de la ^ nceputul anului urm ator dob^ andirii propriet at ii. – Decretul-lege
61/08.02.1992 prevede posibilitatea v^ anz arii de locuint e construite din fondurile statului
numai dac a cet at enii au domiciliul ^ n t ar a. – Legea 54/1998 constituie reglementarea de
baz a privind circulat ia juridic a a terenurilor. V^ anz ari supuse unei autorizat ii admi-
nistrative (ex. arme, unele medicamente) V^ anz ari reglementate ^ n comert ul exterior
autorit at ile pot decide xarea unui pret  maximal. V^ anzare fort at a (ex. v^ anzare la
licitat ie public a prin procedura execut arii silite sau v^ anzarea la licitat ie public a ^ n cazul
ie sirii din indiviziune ^ n care bunul nu este comod partajabil). Refuzul de a vinde
Cu toate c a potrivit principiului autonomiei de voint  a v^ anzatorul este liber s a v^ and a sau
nu, uneori legea ^ l oblig a la v^ anzare pe anumite interese de ordin public. De ex. ^ n materie
imobiliar a, ^ n mod except ional, ^ n caz de expropriere, art. 481 C.civ prevede : Nimeni
nu poate  silit a ceda proprietatea sa afar a numai pentru cauz a de utilitate public a  si
primind o dreapt a  si prealabil a desp agubire V^ anz ari rezervate anumitor cump ar atori
(dreptul de preemt iune). Legea nu ^ l oblig a pe v^ anz ator s a v^ and a, dar ^ n ipoteza ^ n care
totu si se decide pentru v^ anzare, legiuitorul a rezervat anumitor potent iali cump ar atori
dreptul de a cump ara . Acest drept, datorit a complexit at ii sale, va  analizat mai pe larg
^ n urm atorul subcapitol. De asemenea, o v^ anzare specioas a, ca  si dreptul de preemt iune,
este retractul litigios. Retractul litigios este acea convent ie prin care debitorul unui drept
litigios voie ste a stinge litigiul  si obligat ia sa fat  a de creditor oferind tert ului cesionar
suma cu care el a pl atit cedentului creant a, plus dob^ anzile legale.
B. Restrict ii convent ionale ale libert at ii de a vinde  si de a cump ara 
^Int elegerea ^ ntre v^ anz atori Este convent ia ce poate interveni ^ ntre produc atorii sau dis-
tribuitorii unor m arfuri ^ n scopul evit arii concurent ei prin ^ mp art irea ^ ntre ei a zonelor
de v^ anzare. Pret ul impus de v^ anz ator Este convent ia prin care v^ anz atorul in-
terzice cump ar atorului s a rev^ and a marfa la un alt pret  (superior sau inferior). Cla-
uzele exclusivit at ii de v^ anzare Este convent ia p art ilor prin care v^ anz atorul impune
cump aratorului s a nu rev^ anda marfa ^ n afara unui perimetru sau ^ n anumite zone, ori
pe o anumit a perioada, sau altor persoane. Pactul de preferint  a Este o promi-
siune unilateral a sau bilateral a prin care p art ile se oblig a s a fat  a de una sau ^ ntre ele
de a nu vinde bunul f ar a a-l oferi mai ^ nt^ ai celeilalte. Pactul de preferint  a nu are drept
consecint  a transmiterea dreptului de proprietate, de aceea nerespectarea lui poate na ste
^ n sarcina promitentului obligat ia de dezd aunare fat  a de cel prejudiciat. Promisiu-
nea unilateral a de v^ anzare Este convent ia dintre v^ anz ator  si un beneciar prin care
v^ anz atorul promite c a va vinde un bun , de regul a ^ ntr-un anumite termen , beneciarul
rezerv^ andu- si dreptul ca ^ n termenul stabilit s a cumpere sau nu bunul. Promisiunea de a
vinde se deosebe ste de oferta de v^ anzare  si nu d a na stere dec^ at la obligat ia de a face. 
Promisiunea unilateral a de a cump ara Este convent ia prin care o persoan a se oblig a
s a cumpere un bun dac a v^ anz atorul va vinde. V^ anzarea neav^ and loc, cump ar atorul nu
13

dob^ ande ste ^ nc a proprietatea asupra bunului. Promisiunea bilateral a de v^ anzare-
cump arare Este convent ia prin care ambele p art i se oblig a s a ^ ncheie ^ n viitor, la pret ul
stabilit, contractul de v^ anzare-cump arare. Se deosebe ste de cea unilateral a prin faptul c a
oricare dintre p art i poate cere ^ ncheierea contractului. Urmeaz a ^ n continuare s a analiz am
aceste din urm a institut ii.
5.6.1 Promisiunea unilateral a de v^ anzare (sau de cump arare)
Spre deosebire de oferta de a contracta, act juridic unilateral, ^ n cazul promisiunii de
v^ anzare, o persoan a, prev az^ and un eventual interes pentru ea de a dob^ andi proprietatea
unui bun, prime ste promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezerv^ andu- si faculta-
tea de a- si manifesta ulterior de obicei, ^ nauntrul unui termen consimt  am^ antul s au de a-l
cump ara. De exemplu, locatorul-proprietar se oblig a fat  a de locatar s a-i v^ and a, la un pret 
stabilit, lucrul dat ^ n locat iune, dac a locatarul ^  si va manifesta voint a de a-l cump ara . O
promisiune de v^ anzare acceptata cu aceast a rezerv a constituie un contract,  si nu un act
unilateral de voint  a care devine caduc ^ n caz de moarte sau dac a persoana devine incapa-
bil a, dar nu constituie o v^ anzare  si nu poate produce efectele unei v^ anz ari. Promisiunea
de v^ anzare nu este un act translativ, pentru a na ste buna-credint  a necesar a dob^ andirii
fructelor bunului promis. Ea r am^ ane un antecontract, care d a na stere, cel mult, unui
drept de creant  a. Desigur, dac a clauzele anticipatorii ale unui asemenea antecontract
au fost executate (pret ul a fost pl atit, bunul a fost predat), nu buna-credint  a justic a
dob^ andirea fructelor de c atre det in ator, ci ^ mprejurarea ca promitentul, ^ nc a proprietar al
bunului, ^ i recunoa ste un drept de folosint  a a acestuia. Promisiunea de v^ anzare nu poate
 considerat a nici cel put in o v^ anzare sub condit ie suspensiv a. ^ ntr-adev ar, promisiunea
unilateral a de v^ anzare nu transfer a proprietatea, ci d a na stere unei obligat ii de a face,
deci o obligat ie personal a a uneia dintre p art i, cealalt a parte p astr^ andu- si libertatea de
a decide. Rezult a, deci, c a promisiunea de v^ anzare este un contract unilateral, ^ ntruc^ at
creeaz a obligat ii numai pentru una dintre p art i. Promisiunea de v^ anzare este, de fapt, un
antecontract, care d a na stere la un drept de creant  a, una din p art i ind obligat a fat  a de
cealalt a parte sa v^ and a ^ n viitor un anumit bun, beneciarul promisiunii put^ and opta ^ n
sensul de a-l cump ara ori nu. Dac a beneciarul va opta ^ n sensul cump ar arii bunului, dar
promitentul, prin ^ nc alcarea obligat iei asumate, va refuza v^ anzarea eventual a  si v^ andut
bunul unei alte persoane -, contractul proiectat nu se va mai ^ ncheia, beneciarul av^ and
drept la daune-interese, potrivit regulilor aplicabile obligat iilor de a face . Este posibil ca,
^ n schimbul dreptului de opt iune ce i se ofer a, beneciarul opt iunii s a se oblige la plata
unei sume de bani (pret ul dreptului de opt iune), caz ^ n care promisiunea unilateral a de a
vinde va  un contract sinalagmatic. Tot astfel, dac a beneciarul se oblig a la plata unei
sume de bani ^ n cazul ^ n care va opta ^ n sens negativ. Dovada promisiunii de v^ anzare
se face conform regulilor generale aplicabile creant elor, chiar dac a v^ anzarea proiectat a
ar  un contract solemn(de exemplu, are ca obiect un teren). ^ n principiu, v^ anzarea-
cump ararea se perfecteaz a solo consensu, f ar a ^ ndeplinirea vreunei formalit at i . Aceast a
regul a comport a ^ ns a unele except ii prev azute de lege: ^ n cazul terenurilor, ^ n t acerea
legii, ele nu sunt aplicabile  si promisiunii de v^ anzare. Ca atare, promisiunea, ind un
contract nenumit, va urma, c^ at prive ste mecanismul form arii acordului de voint  a, regulile
generale aplicabile contractelor, ^ nc^ at forma scris a este cerut a numai ad probationem.
Desigur, forma scris a r am^ ane capital a pentru dovada existent ei promisiunii dac a valoarea
dep a se ste 250lei  si dac a nu exist a un ^ nceput de dovad a scris a ori o imposibilitate de a
preconstitui sau p astra proba scris a . ^ n aceste din urm a ipoteze, legea permite dovada
cu martori, ceea ce, ^ n temeiul art. 1203 C.civ. d a dreptul instant ei s a recurg a la proba
cu prezumt ii, adic a la rat ionamente deduse din fapte conexe. ^ n raport de dispozit iile art.
14

45  si 46 din Legea nr.18/1991 (devenite art. 66-67, dup a republicarea legii la 5 ianuarie
1998), forma autentic a a actelor de ^ nstr ainare a terenurilor este necesar a ad validitatem,
dar v^ anzarea consemnat a ^ n ^ nscrisul sub semn atur a privat a, de si nul absolut ca act de
^ nstr ainare, totu si, ^ n temeiul conversiunii actelor juridice  si al execut arii clauzelor anti-
cipatorii de c atre p art i (plata pret ului  si predarea ^ n fapt a terenului), se interpreteaz a
ca promisiune de v^ anzare-cump arare, ceea ce d a dreptul s a e executat silit, ^ n condit iile
art. 1073  si 1077 C.civ . Obligat ia promitentului n ascut a din promisiunea de v^ anzare se
stinge la expirarea termenului prev azut sau, dac a nu s-a prev azut un termen, la expirarea
termenului general de prescript ie, care ^ ncepe s a curg a de la data ^ ncheierii promisiunii
de v^ anzare .
5.6.2 Promisiunea bilateral a de v^ anzare-cump arare
Promisiunea de v^ anzare poate  nu numai unilateral a, dar  si bilateral a de a vinde  si
cump ara ^ n care caz ambele p art i se oblig a s a ^ ncheie ^ n viitor, la pret ul stabilit, con-
tractul de v^ anzare-cump arare. Pe l^ anga clauzele esent iale  si indispensabile referitoare
la obiectul viitoarei v^ anz ari, promisiunea sinalagmatic a de v^ anzare-cump arare poate cu-
prinde  si unele clauze accesorii cum sunt: clauza de dezicere  si clauza rezolutorie (pact
comisoriu). Clauza de dezicere este prevederea contractual a ^ n temeiul c areia se confer a
uneia din p art ile contractante sau ambelor dreptul de a denunt a (desint a) unilateral
contractul pe care l-au ^ ncheiat, ^ n schimbul unei sume de bani, numit a dezicere, achi-
tat a cocontractantului s au, ^ ntr-un anumit termen. Clauza rezolutorie (pact comisoriu)
are menirea de a permite unei p art i contractante s a rezolut ioneze (desint eze), ^ n mod
unilateral, contractul ^ n care cealalt a parte nu- si ^ ndepline ste ^ n mod culpabil o obligat ie
contractual a dintre cele stipulate ^ n mod expres de p art i ^ n cuprinsul clauzei. Promisiu-
nea bilateral a, la fel ca  si cea unilateral a, este un antecontract, cu singura deosebire c a ^ n
acest caz oricare dintre p art i poate cere ^ ncheierea contractului. Dac a, de exemplu, p art ile
s-au obligat s a v^ and a, respectiv s a cumpere un teren, contractul de v^ anzare-cump arare
nu este ^ ncheiat c^ at timp nu se ^ ntocme ste ^ n form a prev azut a de lege (autentic a)  si cu
respectarea dreptului de preemt iune dac a este cazul. ^ ntruc^ at v^ anz atorul nu a v^ andut,
iar cump ar atorul nu a cump arat, ci ambii s-au obligat numai sa ^ ncheie contractul,de si
s-au ^ nt eles asupra lucrului  si asupra pret ului,v^ anzarea-cump ararea nu poate  conside-
rat a ^ ncheiat a. ^ n schimb, obligat ia de a ^ ncheia contractul ^ n viitor ram^ ane valabil a.
Forma autentic a se cere la ^ nstr ainarea  si dob^ andirea terenurilor proprietate privat a prin
ate juridice ^ ntre vii, dar ele pot  ^ nstr ainate  si dob^ andite valabil  si prin acte mortis
causa. Aceast a form a autentic a se refer a la terenurile de orice fel, agricole sau neagricole,
situate ^ n intravilan sau extravilan, except ie f ac^ and terenurile cu destinat ie forestier a,
regimul circulat iei lor ind stabilit printr-o lege special a ,  si terenurile proprietate pu-
blic a, al c aror regim juridic este reglementat prin Legea nr. 213/1998. Promisiunea
bilateral a, ca antecontract, d a na stere la obligat ii reciproce de a face, adic a de a ^ ncheia
^ n viitor, contractul promis de v^ anzare-cump arare. ^ n cazul promisiunilor bilaterale de
v^ anzare-cump arare, ale c aror clauze anticipatorii au fost executate de p art im s-a admis,
necontestat, posibilitatea ca instant a s a pronunt e, ^ n baza art. 1073  si art. 1977 C.civ.,
o hot ar^ are care s a t in a loc de act autentic de v^ anzare-cump arare. Dou a condit ii sunt
esent iale acestei posibilit at i: antecontractul s a aib a ^ ndeplinite cerint ele generale de va-
labilitate a actelor juridice, prev azute de art. 948 C.civ.,  si bunul a c arui v^ anzare a
fost promis a s a se a
e ^ n patrimoniul v^ anz atorului promitent  si s a nu existe alte im-
pedimente legale. Apare important pentru transformarea antecontractului ^ n contract
perfect ca p art ile s a  executat clauzele anticipatorii ale convent iei lor: predarea bunului
promis  si plata pret ului. Dac a promitentul-v^ anz ator nu- si respect a obligat ia  si vinde lu-
15

crul unei alte persoane, beneciarul-cump ar ator nu poate cere predarea lucrului ^ ntruc^ at
nu a devenit proprietar, iar v^ anzarea ^ ncheiat a cu o alt a persoan a (cu except ia fraudei)
este valabil a. Prin urmare, beneciarul-cump ar ator nu poate cere dec^ at daune-interese .
^ n practic a s-a decis c a, de si nul a ca v^ anzare-cump arare, pentru lipsa formei autentice,
convent ia ^ ncheiat a valoareaz a totu si, ^ n virtutea principiului conversiunii actelor juridice,
antecontract de v^ anzare-cump arare, generator de obligat ii de a face. Cum, ^ n spet  a, exe-
cutarea silit a a acestei obligat ii nu mai este posibil a, datorit a ^ nstrain arii ulterioare ^ n
form a autentic a a bunului de c atrepromitentul-v^ anz ator, instant ele au stabilit corect c a
ea se transform a ^ n dezd aun ari, conform art. 1075 C.civ. Dac a ^ ns a lucrul se mai g ase ste
^ n patrimoniul v^ anz atorului  si nu exist a alte impedimente legale pe l^ ang a posibilitatea
acord arii daunelor-interese sau oblig arii promitentului, sub sanct iunea acord arii daunelor
cominatorii, la ^ ncheierea contractului nu este exclus a posibilitatea ca instant a, ^ n lu-
mina principiului execut arii ^ n natur a a obligat iilor  si repar arii ^ n natur a a pagubelor, s a
pronunt e, ^ n baza art. 1073  si art. 1077 C.civ., o hot ar^ are care s a t in a loc de contract
de v^ anzare-cump arare  si care va avea caracter constitutiv de drepturi, oper^ and trasnferul
propriet at ii de la data c^ and r am^ ane denitiv a. Prin Legea nr.247/2005 s-a prev azut ^ n
mod expres c a ^ n situat ia ^ n care dup a ^ ncheierea unui antecontract cu privire la teren,
cu sau f ar a construct ii, una dintre p art i refuz a ulterior s a ^ ncheie contractul, partea care
 si-a ^ ndeplinit obligat iile poate sesiza instant a competent a care poate pronunt a o hot ar^ are
care s a t in a loc de contract. C^ at prive ste proba antecontractului, ^ n practica judiciar a
mai recent a s-a pus problema dac a ^ n ipoteza execut arii clauzelor anticipatorii (preda-
rea bunului promis  si plata pret ului) r am^ an ori nu aplicabile dispozit iile art. 1191 alin.1
C.civ., respectiv dac a ^ n absent a ^ nscrisului doveditor poate  primit a porba testimonial a.
S-a r aspuns ^ n sensul c a art.1191 alin.1 C.civ. r am^ ane aplicabil, dar c a este sucient un
r aspuns fragmentar sau evaziv al promitentului-v^ anz ator la interogatoirul luat de instant  a
asupra existent ei antecontractului , pentru ca instant a s a considere c a exist a ^ nceput de
dovad a ^ n sensul art. 225 C.pr.civ., care face admisibil a dovada cu martori  si prezumt ii
. Autorul care comenteaz a decizia adaug a, ^ ntemeiat, c a executarea clauzelor anticipa-
torii are, ^ n baza art. 1203 C.civ., sucient a greutate  si putere de a na ste probabilitatea
existent ei antecontractului  si constituie o prob a concludent a  si conving atoare ^ n admite-
rea act iunii de transformare a antecontractului ^ n contract perfect  si conchide ^ n sensul
c a este o situat ie care atenueaz a rigoarea regulii ^ nscrise ^ n art.1191 C.civ..
5.6.3 Pactul de preferint  a
Pactul de preferint  a este o variant a a promisiunii de v^ anzare prin care proprietarul
unui bun se oblig a ca, ^ n cazul c^ and ^ l va vinde, s a acorde preferint  a unei anumite per-
soane, la pret  egal. ^ n acest caz proprietarul bunului nu se oblig a s a-l v^ and a, ci numai s a
acorde preferint  a ^ n cazul ^ n care se va hot ar^  ^ n acest sens. O asemenea promisiune, de si
afectat a de o condit ie potestativ a, este totu si valabil a, deoarece condit ia este numa simpl a
potestativ a, realizarea ei depinz^ and  si de ^ mprejur ari externe voint ei promitentului, care
l-ar putea determina s a- si v^ and a bunul . De exemplu, proprietarul-locator se oblig a fat  a
de locatar s a-i acorde preferint  a ^ n cazul ^ n care s-ar hot ar^  s a v^ and a locuint a. O asemenea
obligat ie trebuie s a e prev azut a ^ n contractul ^ ncheiat ^ ntre p art i. Dup a cum s-a precizat
^ n practica judec atoreasc a, nicio dispozit ie legal a nu creeaz a, ^ n favoarea chiria sului care
ocup a un imobil proprietate privat a, un drept prioritar de a cump ara acest imobil  si nicio
analogie nu se poate face^ ntre aceast a situt ie  si aceea expres reglementat a de Decretul-lege
nr. 61/ 1990, care creeaz a ^ n favoarea chiria silor fondului locativ de stat un drept exclusiv
de a cump ara locuint ele pe care le ocup a. ^ ntruc^ at pactul de preferint  a, la fel ca  si promi-
siunea de v^ anzare nu transmite dreptul de proprietate, el nu confer a p art ii lezate dreptul
16

de a intenta act iunea ^ n revendicare sau ^ n anularea v^ anz arii f acute cu nesocotirea acestei
promisiuni, afar a de cazul ^ n care se dovede ste c a v^ anzarea s-a f acut ^ n frauda benecia-
rului cu complicitatea la fraud a din partea tert ului achizitor. ^ n lipsa fraudei, beneciarul
pactului va avea act iune ^ mpotriva promitentului numai pentru daune-interese, conform
regulilor generale privitoare la r aspunderea pentru prejudiciul cauzat prin nerespectarea
obligat iei de a face. Dac a nu s-a prev azut altfel ^ n convent ia dintre p art i, dreptul beneci-
arului rezult^ and din promisiunea de v^ anzare (unilateral a sau bilateral a) inclusiv pactul de
preferint  a, se poate transmite prin acte ^ ntre vii (cu respectarea formalit at ilor prev azute
de lege pentru cesiunea de creant  a) sau prin mo stenire. ^ ntruc^ at legislat ia noastr a nu
cunoa ste cesiunea de datorie, obligat ia promitentului se transmite numai prin mo stenire.
5.6.4 Dreptul de preempt iune
Dreptul de preempt iune este un drept subiectiv civil recunoscut de lege anumitor
persoane zice sau juridice care const a ^ n posibilitatea conferit a acestora de a cump ara
cu prioritate un anumit bun. Spre deosebire de pactul de preferint  a, care are natur a
contractual a ^ ntruc^ at dreptul prioritar la cump arare al beneciarului pactului se na ste
pe baza consimt  am^ antului dintre p art i, dreptul de preempt iune are natur a legal a, ind
instituit printr-o norm a imperativ a. Voint a proprietarului-v^ anz ator nu are niciun rol ^ n
na sterea  si exercitarea dreptului de c atre titularul lui. ^ n m asura ^ n care s-a hot ar^ at s a
v^ and a terenul, el trebuie s a respecte dreptul de preempt iune sub sanct iunea prev azut a de
lege . Instituirea dreptului de preempt iune reprezint a o derogare de la principiul liberei
circulat ii a bunurilor,  si, mai ales, de la principiul potrivit c aruia proprietarul dispune
liber, exclusiv  si absolut de bunul s au . Fiind conceput a de legiuitor ca o derogare de la
aceste principii, se impune concluzia ca textele care reglementeaz a dreptul de preempt iune
urmeaz a s a e interpretate restrictiv. Dreptul de preempt iune, ind un drept absolut, este
opozabil erga omnes. Deci, dac a proprietarul vinde terenul cu nerespectarea lui, se poate
cere anularea contractului indiferent de buna sau reaua-credint  a a tert ului cump arator. ^ n
cele ce urmeaz a voi detalia dreptul de preempt iune reglementat de O.U.G. nr.40/8.04.1999
privind protect ia chiria silor  si stabilirea chiriei pentru spat iile cu destinat ia de locuint e
, de Legea nr.10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate ^ n mod abuziv
^ n perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, precum  si cel reglementat de alte acte
normative. ^ n privint a dreptului de preempt iune reglementat de Legea nr.54/1998, prin
abrogarea acestui act normativ prin Legea nr.247/2005, nu a mai fost ment inut dreptul
de preempt iune al coproprietarilor, vecinilor  si arenda silor.
A. Dreptul de preempt iune al chiria sului la dob^ andirea locuint ei ^ n ipoteza ^ n care
proprietarul unei locuint e ^ nchiriate intent ioneaz a s a o v^ and a, chiria sul are un drept de
preempt iune la cump ararea locuint ei. Dreptul de preempt iune este consacrat de lege nu-
mai pentru situat ia ^ n care locuint a ^ nchiriat a se ^ nstr aineaz a prin v^ anzare, nu  si pentru
cazul ^ n care ar forma obiectul altor ^ nstr ain ari, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Dac a
proprietarul locuint ei ^ nchiriate intent ioneaz a s a nu re^ nnoiasc a contractul de ^ nchiriere
deoarece locuint a urmeaz a s a e v^ andut a, el are obligat ia s a ii notice chiria sului refuzul
de a re^ nnoi contractul de^ nchiriere. Aceast a noticare prealabil a trebuie s a^ ndeplineasc a,
sub sanct iunea nulit at ii absolute, patru condit ii cumulative: s a e f acut a prin intermendiul
executorului judec atoresc, s a indice motivul refuzului de a re^ nnoi contractul de ^ nchiriere,
s a e f acut a cu cel put in un an ^ nainte de expirarea contractului de ^ nchiriere,  si s a cu-
prind a pret ul la care locuint a ^ nchiriat a urmeaz a s a se v^ and a. Noticarea realizat a cu
respectarea exigent elor de mai sus are semnicat ia juridic a a unei oferte de v^ anzare, care
este irevocabil a p^ an a la expirarea perioadei de ^ nchiriere. ^ n raport cu aceast a ofert a de
v^ anzare, chiria sul poate avea una din urm atoarele pozit ii. A. S a accepte oferta de v^ anzare
17

astfel cum aceasta a fost f acut a de proprietar, situat ie ^ n care contractul de v^ anzare-
cump arare ^ ntre proprietar  si chiria s se perfecteaz a. B. S a accepte oferta de v^ anzare a
proprietarului, notic^ andu-i ^ ns a acestuia faptul c a intent ioneaz a s a obt in a un ^ mprumut
pentru plata pret ului. ^ n acest caz, contractul de ^ nchiriere se prelunge ste, ^ n puterea legii
 si chiar ^ mpotriva voint ei proprietarului, cu ^ nc a un an, perioad a care curge de la expira-
rea termenului contractual. Termenul de un an este un termen de dec adere, la expirarea
c aruia dac a v^ anzarea nu s-a perfectat chiria sul pierde dreptul subiectiv de preempt iune.
^ n acest interval de timp, p art ile sunt t inute s a- si ^ ndeplineasc a toate obligat iile ce de-
riv a din contractul de ^ nchiriere (plata chiriei, efectuarea reparatiilor, etc). Dac a dup a
expirarea termenului de un an contractul de v^ anzare-cump arare nu s-a perfectat, drep-
tul de preempt iune al chiria sului se stinge, acesta put^ and  obligat si la desp agubiri de
c atre proprietar dac a se va face dovada c a dreptul de preempt iune a fost exercitat cu
rea-credint  a (ex. chiria sul a solicitat prelungirea contractului cu ^ nc a un an, dar nu a
f acut vreun demers pentru obtinerea ^ mprumutului, ori refuz a ^ ncheierea contractului de
v^ anzare-cump arare, de si a obt inut ^ mprumutul solicitat). C. Nu se declar a de acord cu
oferta de v^ anzaer f acut a de c atre proprietar ^ n acest din urm a caz, la expirarea termenului
contractual, chiria sul va trebui s a p ar aseasc a locuint a. Dac a, totu si, chiria sul este inte-
resat de achizit ionarea locuint ei, el va trebui s a comunice proprietarului, la mutarea din
locuint  a, ^ n scris, cu conrmare de primire (prin intermediul executorului judec atoresc
sau prin scrisoare recomandat a cu conrmare de primire) adresa la care i se va notica
contractul de v^ anzare-cump arare, sub sanct iunea dec aderii din dreptul de a se subroga ^ n
drepturile cump ar atorului. Dac a proprietarul vinde locuint a unui tert  la pret ul cuprins
^ n oferta de v^ anzare ori la un pret  mai mare, chiria sul nu se poate prevala de ^ nc alcare
vreunui drept. ^ n schimb, dac a locuint a a fost v^ andut a unui tert  ^ n condit ii sau la un
pret  mai avantajos pentru cump ar ator dec^ at cel prev azut ^ n oferta adresat a chiria sului,
^ nseamn a c a a fost ^ nc alcat dreptul de preempt iune al chiria sului  si, la cererea acestuia din
urm a, intervine o sanct iune specic a: chiria sul se subrog a ^ n drepturile cump ar atorului,
pl atind acestuia pret ul v^ anz arii ^ n termen de 60 de zile de la noticarea contractului
de v^ anzare-cump arare. Termenul de 60 de zile este un termen de dec adere, cu toate
consecint ele ce decurg din aceast a calicare. Subrogarea ^ n drepturile cump ar atorului
este o manifestare unilateral a de voint  a care, dac a sunt ^ ndeplinite condit iile legale, pro-
duce efecte independent de voint a cump ar atorului. Dreptul chiria sului de a se subroga
^ n drepturile cump ar atorului se exercit a potrivit dispozit iilor C.pr.civ., privind ofertele
de plat a  si consemnat iuni. Procesul-verbal ^ ncheiat de executorul judec atoresc pentru a
constata primirea pl at ii de c atre tert ul cump ar ator ori hot ar^ area judec atoreasc a irevoca-
bil a prin care oferta de plat a  si consemnarea au fost declarate valabile t ine loc de titlu
de proprietate pentru fostul chiria s. Oferta de plat a urmat a de consemnat iune, f acut a
de chiria s pentru a se subroga ^ n drepturile cump ar atorului, este irevocabil a . ^ n cazul
exercit arii de c atre chiria s a dreptului de a se subroga ^ n drepturile cump ar atorului, devin
incidente dispozit iile corespunz atoare din materia garant iei contra evict iunii. Dac a sunt
^ ndeplinite condit iile obligat iei de garant ie pentru evict iune, v^ anz atorul va r aspunde fat  a
de cump ar ator ^ n condit iile art.1337 C.civ. Subrog^ andu-se ^ n drepturile cump ar atorului,
chiria sul devine succesor cu titlu particular al v^ anz atorului, cu toate consecint ele juridice
ce decurg din acest statut. Dispozit iile privind dreptul de preempt iune al chiria sului  si
dreptul de a se subroga ^ n drepturile cump ar atorului sunt aplicabile  si ^ n cazul ^ n care
proprietarul vinde locuint a ^ nainte de expirarea perioadei de ^ nchiriere.
B. Dreptul de preempt iune reglementat de Legea nr.10/2001 Potrivit art.17, au drept
de preempt iune^ n cazul^ ncheierii unui contract de v^ anzare-cump arare, locatarii urm atoarelor
imobile: cele ocupate de unit at i  si institut ii de ^ nv at  am^ ant din sistemul de stat (gradinit e,
 scoli, licee, colegii,  scoli profesionale,  scoli postliceale, institut ii de ^ nv at  am^ ant superior),
18

cele ocupate de unit at i sanitare  si de asistent  a medico-social a din sistemul public (cre se,
c amine-spital pentru b atr^ ani, spitale, centre de plasament, case de copii), cele ocupate
de institut ii publice (administrat ii nanciare, trezorerii, ministere  si alte autorit at i ale
administrat iei publice centrale, parchete, judec atorii, tribunale, curt i de apel, polit ie,
polit ie de frontier a, jandarmerii, servicii publice comunitare pentru situat ii de urgent  a,
sedii vamale, arhive nat ionale, direct ii judet ene, case de asigur ari de s an atate, prim arii,
prefecturi, consilii locale  si judet ene, inspectorate  scolare), cele ocupate de institut ii cul-
turale (teatre, opere, biblioteci, muzee), cele ocupate de sedii ale partidelor politice lagal
^ nregistrate. Dreptul de preempt iune se poate exercita, sub sanct iunea dec aderii, ^ n ter-
men de 90 de zile de la data primirii, prin executorul judec atoresc, a notic arii privind
intent ia de v^ anzare. ^ n cazul ^ n care contractele de v^ anzare cump arare se ^ ncheie cu
^ nc alcarea dreptului de preempt iune, sanct iunea aplicabil a este nulitatea absolut a a ace-
lor contracte. Dispozitiile art.17 sunt aplicabile  si ^ n ipoteza prev azut a de art.19. Astfel,
^ n situat ia imobilelor-construct ii c arora le-au fost adaugate, pe orizontal a  si/sau pe ver-
tical a, ^ n raport cu forma init ial a, noi corpuri a c aror arie desf a surat a ^ nsumeaz a mai
putin de 100^ n acest caz, det in atorul suprafet ei ad augate imobilului preluat are drept
de preempt iune la cump ararea suprafet ei restituite fostului proprietar sau, dup a caz,
mo stenitorului acestuia. Tot astfel, ^ n situat ia imobilelor-construct ii c arora le-au fost
ad augate, pe orizontal a  si/sau pe vertical a, ^ n raport cu forma init ial a, corpuri supli-
mentare de sine-st at atoare, fo stilor proprietari sau, dup a caz, most enitorilor acestuia, li
se restituie, ^ n natur a, suprafat a det inut a ^ n proprietate la data trecerii ^ n proprietatea
statului. Noul proprietar al suprafet ei restituite ^ n proprietate are drept de preempt iune
la cump ararea suprafet ei ad augate imobilului dup a trecerea acestuia ^ n proprietatea sta-
tului. ^ n ambele situat ii, ^ nc alcarea dreptului de preempt iune se sanct ioneaz a cu nuli-
tatea absolut a a contractului de v^ anzare-cump arare. Potrivit art.42 alin.2 imobilele cu
alt a destinat ie dec^ at cea de locuint  a care nu se restituie persoanelor ^ ndrept at ite, se pot
^ nstr aina potrivit legislat iei ^ n vigoare, iar det in atorii cu titlu valabil la data intr arii ^ n
vigoare a Legii nr.10/2001 au drept de preempt iune. De asemenea, potrivit art.42 alin.3,
au drept de preempt iune  si chiria sii imobilelor cu destinat ia de locuint e care nu se res-
tituie persoanelor ^ ndrept at ite. ^ n ipoteza ^ n care dreptul de preempt iune este ^ nc alcat,
sanct iunea care se impune este nulitatea relativ a a contractului de v^ anzare-cump arare .
C. Dreptul prioritar la dob^ andirea imobilului expropriat Potrivit art. 37 din Legea
nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz a de utilitate de utilitate public a. ^ n cazul
^ n care lucr arile pentru care s-a f acut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul
dore ste ^ nstr ainarea imobilului, expropriatul, fost proprietar, are un drept prioritar la
dob^ andire, la un pret  ce nu poate  mai mare dec^ at desp agubirea actualizat a . ^ n acest
scop, expropriatorul se va adresa ^ n scris fostului proprietar, iar dac a acesta nu opteaz a
pentru cump arare sau dac a nu r aspunde expropriatorului ^ n termen de 60 de zile de la pri-
mirea notic arii, acesta din urm a poate dispune de imobil. Fostul proprietar al imobilului
expropriat se bucur a de dreptul prioritar la dob^ andire ^ n toate cazurile ^ n care expropri-
atorul intent ioneaz a s a ^ nstr aineze imobilul, deci nu numai ^ n caz de v^ anzare. Chiar dac a
^ nstr ainarea s-ar face cu titlu oneros, prin v^ anzare fostul proprietar se bucur a de dreptul
prioritar nu la un pret  egal oferit de alt i cump ar atori, ci la un pret  ce nu poate dep a si
despagubirea actualizat a. Procedura exercitarii dreptului prioritar este simpl a, const^ and
^ n noticarea intent iei de ^ nstr ainare expropriatului  si manifestarea voint ei acestuia de
a redob^ andi proprietatea imobilului expropriat ^ n termen de 60 de zile de la primirea
notic arii .
D. Dreptul de preempt iune reglementat de Codul silvic Potrivit art. 52 din Legea
nr.26/1996 Statul, prin autoritatea public a central a care r aspunde de silvicultur a, are
drept de preempt iune la toate v^ anz arile de bun a-voie sau silite, la pret   si ^ n condit ii egale
19

pentru enclavele din fondul forestier proprietatea public a  si terenurile limitrofe acestuia,
precum  si pentru terenurile acoperite de vegetat ie forestier a. Proprietarul v^ anz ator este
obligat s a ^ n stiint eze, ^ n scris, unitatea silvic a teritorial a ^ n raz a c areia se a
 a terenul
respectiv, ^ n leg atur a cu intent ia de ^ nstr ainare. Unitatea silvic a sesizat a ^  si va manifesta
opt iunea ^ n termen de 30 de zile, dup a care dreptul de preempt iune ^ nceteaz a. V^ anzarea
f acut a cu ^ nc alcarea dispozit iilor de mai sus este nul a de drept. Dreptul de preempt iune se
exercit a numai^ n leg atur a cu contractele de v^ anzare-cump arare care au ca obiect enclavele
din fondul forestier proprietate public a, terenurile limitrofe fondului forestier proprietate
public a si terenurile cu vegetat ie forestier a. Titular al dreptului de preempt iune este sta-
tul. Prin derogare de la dreptul comun, acesta nu ^  si va exercita dreptul prin intermediul
Ministerului Finant elor, ci prin autoritatea public a central a care r aspunde de silvicul-
tur a. Potrivit art.10  si 11 alin.2 din Codul silvic, aceasta ^  si ^ ndepine ste atribut iile prin
Regia Nat ional a a P adurilor. Unit at ile silvice teritoriale sesizate cu intent ia de v^ anzare
a proprietarului v^ anz ator sunt direct iile silvice judet ene ale Regiei Nat ionale a P adurilor.
Corobor^ and dispozit ia legal a potrivit c areia dreptul de preempt iune se exercit a numai la
pret  egal cu aceea care statueaz a c a acest drept ^ nceteaz a prin expirarea termenului de
30 de zile, termen de dec adere, de la exprimarea intent iei de v^ anzare a proprietarului,
consider c a aceast a intent ie trebuie s a e o veritabil a ofert a de v^ anzare, cuprinz^ and toate
elementele esent iale ale contractului. Acceptarea acestei oferte de c atre organul compe-
tent s a reprezinte statul conduce la realizarea acordului de voint  a, care are natura juridic a
a unui antecontract de v^ anzare-cump arare. Pentru perfectarea contractului de v^ anzare-
cump arare, consimt  am^ antul p art ilor trebuie s a ^ mbrace forma autentic a. Sanct iunea ne-
respect arii dreptului de preempt iune este nulitatea absolut a a contractului, ^ ntruc^ at sunt
^ nc alcate norme juridice ce ocrotesc un interes general. Admiterea act iunii ^ n constatarea
nulit at ii absolute are ca efect ^ ntoarcerea bunului ^ n patrimoniul v^ anz atorului.
E. Dreptul de preempt iune reglementat de Legea nr.346/2004 privind stimularea^ nint  arii
 si dezvolt arii ^ ntreprinderilor mici  si mijlocii Potrivit art.12 lit.d), ^ ntreprinderile mici si
mijlocii au drept de preferint  a la cump ararea activelor disponibile ale regiilor autonome,
societ at ilor/companiilor nat ionale, precum si ale societ at ilor comerciale cu capital majo-
ritar de stat, s
ate ^ n vecin atarea imediat a a activelor pe care le det in ^ n proprietate.
Dreptul de preferint  a se poate exercita prin depunerea unei solicit ari ^ n acest sens, ^ n
termen de 30 de zile calendaristice de la data ^ nscrierii activului pe listele cuprinz^ and
activele disponibile prev azute la art.13 alin.4. Este interzis, sub sanct iunea nulit at ii ab-
solute, transferul, ^ n orice mod, al dreptului de proprietate asupra activului disponibil,
f ar a acordarea dreptului de preferint  a. Tot astfel, potrivit art.12 lit.e) ^ ntreprinderile mici
si mijlocii au prioritate la cump ararea activelor disponibile ale regiilor autonome, so-
ciet at ilor/companiilor nat ionale, precum  si ale societ at ilor comerciale cu capital majoritar
de stat. ^ n termen de 30 de zile de la primirea unei solicit ari^ n acest sens, regiile autonome,
societ at ile/companiile nat ionale, precum  si societ at ile comerciale cu capital majoritar de
stat, vor organiza o prim a licitat ie deschis a cu strigare doar pentru ^ ntreprinderile mici  si
mijlocii. Oferta de v^ anzare va specica faptul c a este adresat a doar ^ ntreprinderilor mici
 si mijlocii. ^ n situat ia neadjudec arii licitat iei, se poate organiza o alt a licitat ie, cu acces
liber, conform reglement arilor ^ n vigoare.
G. Dreptul de preempt iune reglementat de Legea nr.182/2000 privind protejarea patri-
moniului cultural nat ional mobil Potrivit art.35 din Legea nr.182/2000:v^ anzarea public a a
bunurilor culturale mobile clasate, a
ate ^ n proprietate privat a sau intermedierea v^ anz arii
se efectueaz a numai prin agent i economici autorizat i, cu respectarea prevederilor prezentei
legi. Agent ii economici autorizat i s a comercializeze bunuri culturale mobile sunt obligat i
ca, ^ n termen de 3 zile de la data ^ nregistr arii ^ n registrul propriu a bunurilor clasate ^ n
tezaur, s a comunice ^ n scris direct iei pentru cultur a, culte  si patrimoniul cultural nat ional
20

judet ene, respectiv a municipiului Bucuresti, ^ n a c arei raz a teritorial a ^  si au sediul, pu-
nerea acestora ^ n v^ anzare, precum  si, dup a caz, s a transmit a un exemplar al catalogului
editat ^ n scopul organiz arii unei licitat ii publice, indiferent dac a bunurile scoase la licitatie
sunt sau nu sunt clasate ^ n patrimoniul cultural nat ional mobil. Potrivit art. 36 din acela si
act normativ: ,,Bunurile culturale mobile, proprietate a persoanelor zice, sau juridice de
drept privat, clasate ^ n tezaur, pot face obiectul unei v^ anz ari publice numai ^ n condit iile
exercit arii dreptului de preemt iune de c atre statul rom^ an, prin Ministerul Culturii,  si cu
respectarea dispozit iilor art. 35 alin. 7. Direct iile judet ene pentru cultur a  si patrimoniul
cultural nat ional sunt obligate s a transmit a Ministerului Culturii, ^ n termen de 3 zile de la
primirea comunic arii scrise a agentului economic autorizat, ^ nregistrarea privind punerea
^ n v^ anzare a unui bun cultural mobil clasat ^ n tezaur. Termenul de exercitare a dreptului
de preemt iune al statului este de maximum 30 de zile, calculat de la data ^ nregistr arii
comunic arii prev azute la alin. 2, iar valoarea de achizit ionare este cea mai negociat a
cu v^ anz atorul sau cu agentul economic autorizat ori cea rezultat a din licitat ia public a
Nerespectarea dispozit iilor alin. 1 atrage nulitatea absolut a a v^ anz arii Consider am c a
prevederile citate necesit a c^ ateva preciz ari: – Dreptul de preempt iune se poate exercita
numai asupra bunurilor culturale mobile clasate ^ n tezaur. – Dreptul de preempt iune se
poate exercita numai ^ n cazul v^ anz arilor publice, iar nu  si ^ n ipoteza v^ anz arilor ^ ncheiate
^ n urma negocierii directe. – Titular al dreptului de preempt iune este statul. Prin dero-
gare de la dreptul comun, acesta nu ^  si va exercita dreptul prin intermediul Ministerului
Finant elor, ci prin Ministerul Culturii, prin intermediul direct iei judet ene pentru cultur a
 si patrimoniu cultural. – Dac a proprietarul  si-a manifestat intent ia de a vinde bunul prin
v^ anzare public a  si s-a adresat unui agent economic autorizat, titularul poate exercita
dreptul de preempt iune ^ n una din urm atoarele forme: prin negociere direct a cu agentul
economic autorizat care organizeaz a v^ anzarea sau prin negociere direct a cu v^ anz atorul
ori prin participarea la licitat ia public a. – Exercitarea dreptului de preempt iune ^ n ter-
menul de dec adere de 30 de zile stabilit de lege presupune exercitarea de c atre titularul
dreptului a intent iei de achizit ionare a bunului, iar nu neap arat desf a surarea licitat iei
publice ^ n acest interval. De aceea, consider am c a dac a intent ia Ministerului Culturii
de a achizit iona bunul s-a manifestat ^ n termen, acesta va putea benecia de dreptul de
preempt iune ^ n cadrul licitat iei publice, chiar dac a aceasta se desf a soar a dup a expirarea
celor 30 de zile. – Astfel cum prevede expres art. 36 alin. nal, sanct iunea nerespect arii
dreptului de preempt iune este nulitatea absolut a a contractului, ^ ntrucat sunt ^ nc alcate
norme juridice ce ocrotesc un interes general. Admiterea act iunii ^ n constatarea nulit at ii
absolute are ca efect ^ ntoarcerea bunului ^ n patrimoniul v^ anz atorului. Av^ and ^ n vedere
lipsa de claritate a textelor legale, consider am c a este necesar s a formul am un exemplar.
Astfel, dac a o persoan a se decide s a v^ and a pe calea unei v^ anz ari publice un bun cultural
mobil clasat ^ n tezaur a
at ^ n proprietatea sa, el este obligat s a organizeze v^ anzarea prin
intermediul unui agent economic autorizat. ^ n termen de trei zile de la data ^ nregistr arii
bunului ^ ntr-un registru special propriu, acest agent va informa direct ia pentru cultur a,
culte  si patrimoniul cultural nat ional despre punerea ^ n v^ anzare a imobilului. ^ n termen
de trei zile de la primirea acestei inform ari, direct ia judet ean a o va transmite Ministerului
Culturii. Acesta poate decide s a negocieze direct pret ul v^ anz arii cu agentul autorizat.
Acesta poate refuza oferta ministerului  si ^ n acest caz, Ministerul Culturii se poate adresa
direct proprietarului. Dac a ^ n urma negocierii dintre Ministerul Culturii  si proprietar nu
s eva ajunge la niciun rezultat, ministerul va putea participa la licitat ia public a  si va avea
prioritate la cump arare ^ n cazul ^ n care ofer a un pret  egal cu cel mai mare pret  oferit
de ceilalt i participant i la licitat ie. Dreptul de preempt iune mai este instituit  si prin alte
acte normative, de ex. Legea nr.442/2001 privind protejarea monumentelor istorice, Le-
gea nr.16/1996 a arhivelor nat ionale, Legea nr.379/2003 privind regimul mormintelor si
21

operelor comemorative de r azboi .
22