Evaluarea constituie o activitate ce vizează consultanță clineților cu care [613257]

Introducere

Evaluarea constituie o activitate ce vizează consultanță clineților cu care
interacționează similar cu alte activități cu caracter consultative precum proiectările, avocatura
sau auditul. Evaluarea are un caracter special atunci când o comparăm cu alte discipline
deoarece se particularizează prin cunoștințele și modul de lucru al evaluatorului dobândit prin
experieță , prin respectarea normelor profesionale precum și a celor deontologice și etice având
o largă utilitate nu numai în mediul economic , ci și în cerințele cetățenilor. În urma unui
proces complex se va elabora un raport de evaluare prin intermediul căreia se va atribuii un
anumit tip de valoare unor active financiare, bunuri mobile sau proprietăți imobiliare și la bază
va deține informații relevante de pe piața în care va fi efectuat transferul de proprietate al
bunurilor respective.
Prin raportul de evaluare se oglindește profesionalismul evaluatorul și în acest context
se poate spune că reprezintă instrument ul de comunicare dintre client și evaluator , iar
aprecierea și recunoștiința din partea unui client este mulțumirea față de evaluarea propriu -zisă
ce se va reflect în reputația acestuia.
Profesia de evaluator este impusă de cerințele diverse ale pieței și servește mai mult
decât exprimarea unui valori pentru schimbul aparut ca urmare a relațiilor de schimb sa de
vânzare -cumpărare, necesitatea evaluării este imperativă în anumite activități precum cele de
investiții sau de credite bancare.
Dacă ne raportăm doar la nivel de firmă observăm că evaluarea nu este numai un punct
reper pentru întreprindere raportată la activitatea, patrimonul și angajații săi , ci și unul din
instrumentele prin intermediul căreia se poate ajunge la o sporire a performanței în ansamblu a
întreărinderii și a ramurilor sale individuale.

Considerente generale priving evaluarea
Valoarea unui bun sau a unui serviciu e ste echivalentă calității care este atribuită
acesteia și poate fi determinată în urma unor estimari sau calcule deșfășurate de către persoane
autorizate și bazate pe concepte de într ebuințare sau de valoare.
Când se vorbește de valoarea unei întreprin deri este considerat faptul că nu există o
singură valoare a întreprinderii , ci există o multitudine de valori ce pot fi determinate în
funcție de personalitatea agentului ce dorește să cumpere sau să investesca în întreprinderea
respectivă și de natura p roiectelor pe care le are planificate privind acea întreprindere. Cu toate
aceste în evaluare intervine conceptul prețului c are este tangibil și re prezintă rezultatul
tranzacției, poate fi echivalent valorii, dar poate fi și diferit. Diferențele pot apărea ca urmare a
mai multor factori cum ar fi raportul de forțe existent în timpul negocierilor, situația curentă a
pieței în momentul respectiv, așteptările și estimările agențilo r, respectiv cumpărătorul și
vânzătorul, criteriile subiecti ve ale părților, etc .
Trebuie menționat faptul că obiectivul principal al evaluării nu este acela de a
determina cu exactitate prețul tranzacției , ci de a raspunde părților sub forma unui set de valori
ce garantează concilierea pozițiilor distincte ale vânzătorului și cumpărătorului. În acelaș timp
există această disticție apărută dealungul timpului referitoare la valoare și anume că nu trebuie
confundată valoarea unui bun cu valoarea unei societăți și a elementelor care o compun.
Valoarea unui bun se stabilește pe piaț ă ca urmare a confruntării cererii cu oferta , în schimb
valoarea unei intreprinderi și a componentele sale patrinomiale (precum proprietățile
imobiliare, mijloacele fixe , stocurile, creanțele,etc.) este stabilită și în funcție de capacit atea
acestora de a genera venituri viitoare. Deci evaluarea întreprinterii este privită din două puncte
de vedere , prima fiind aceea de totalitate a elementelor patromoniale iar cea de -a doua fiind
capacitatea sa de a realiza profit.
Referitor la preț trebuie l uate în considerarea elementele ce influențează prețul ce sunt
de două categorii , ci anume criteriile obiective și criteriile subiective.
Criteriile obiective determina prețul conform metodelor de calcul ce stabilesc valoarea
societății si se stabileșt e în funcție de valoarea tangibilă a activelor existente în întreprindere
dar și a volumului datoriilor.Criteriile obiective au caracter verificabil , în acest caz se poate
deduce că valoarea se corelează cu tranzacțiile recunoscute pe piață .
Criteriile subiective sunt divizate în două categorii :
 Elemente psihologice ;
 Elemente economice .
Printre elementele existente în activiteatea economic desfășurată în baza marii majorități a
profesiilor regăsim proprietățile imobiliare ce reprezintă una din cele mai importante componente
ale sale și participă la procesul de creare a valorii odată ce sunt introduse în circuitul economic,
indiferent de cine este purtătorul dreptului de proprietate și de dezmembramintele acestuia ,fie că
acesta este unul din organisi mele statului, o persoană fizică sau juridică ce are ca scop majorarea
valorii sale exprimată prin profit ,va avea întotdeuna la baza o proprietate imobiliară . Pentru
sporirea valorii proprietății este necesar ca toate tipurile de proprietate imobiliară să fie organizate
și conduse în mod profesional de către persoane specializate. Este necesară o estimare adecvată a
valorii proprietaților imobiliare pentru o folosință cât mai optimă a acesteia , iar deciziile privind
gestionarea aceasteia pot fi obținte doar pe baza analizelor competente ale tuturor aspectelor care
țin de proprietate.
Avand în vedere ambianța competitivă regăsită în mediul economic putem spune că cea

mai importantă resursă de dezvoltare o reprezintă informația, iar știința evaluării furnizează
exponenților activității economice informații cruciale . D eoarece deciziile referitoare la
întreb uințarea, dispoziția proprietaților și a drepturilor legate de proprietate sunt dependente de
cunoștiințe temeinice și ample se poate constata că evaluatorii aduc un aport substanțial
persoanelor ce iau astfel de decizii.
Odată cu dezvoltarea societății in general și concomitent cu dezvoltarea economiei în
particular ,știin ța evaluării, a devinit din ce în ce mai sofisticată , dezvoltându -se în aceeași măsură
pentru a satisface nevoia de informații din ce în ce mai complexe . Având în vedere schimbarile
constant e ce au loc î n economia de piață și numeroasele activitați ce se desfășoara între agenții
economici precum divizări, majorări de capit al social, lichidări, fuziuni, s e necesită o quantificare
cât concretă a s ocietății.
Poate fi menționată evoluția graduală a evaluării a plecat de la practică, iar pentru a
raspunde nevoilor cât mai variate ale pieței teoria știițifică a fost necesară, satisfăcând aceste
nevoi prin formularea principiilor și practicilor ce pot f i formulate la nivel de proprietate particular
, de întreprindere individuală sau de individ. Prin utilizare a acelorași tipuri de practici
fundamentate pe rațoionamentul profesional al evaluatorilor și pe ultilizarea unor tehnici moderne
ce culegere , analizare, interpretare și întrebunițare a informațiilor pertinente referitoare la valoarea
și util izarea proprietății confer relevanță iar comparabilitatea valorii capătă recunoaștere, iar
încrederea inspirată pe baza acesteia influențează deciziile persoanelor ce cumpără, vând, posedă,
investesc, conduc sau împrumută bani garantați cu această propriet ate.
Concepul evăluarii se determină a fi destul de complex și difici l de definit cu multiple
aplicaț ii bine definite și trasaturi multiple. Privita din punct de vedere economic, e valuarea
reprezinta expresia valorica a unui bun sau al unei grupe de bunuri, al unei lucrări , al unei
investiții, al unei prestații sau al unei î nreprinderi. Evaluarea definita din punct de vedere
contabil este procedeul metodic al cotabilitatii prin care prin care toate elementele ce
influenteaza intreprinderea precum pat rimoniul , procesele economice sau rezul tatele
economice sunt masurate î n bani cu scopul de a fi reflectate in conturile contabile.
Valoarea și tipurile sale
Referitor la termenul de valoare , acesta a fost privit din diferite puncte de vedere de –
alungul istoriei, fie ca vorbim de valoarea bunirilor de consum ce este data pe piata prin
intermediul schimbului in momentul confruntarii cererii cu oferta spre deose bire de evaluare,
ce este specifica bunurilor ce aduc venituri viitoare întreprinderii, precum terenurile, clădirile ,
mașinile, echipamentele tehnologice ,imobilizări necorporale , imobilizări financiare ,active
circulante sau alte intreprinderi. Termenul provine din latina de la verbul latin velere , care
înseamna a fi puternic, a putea. Cu alte cuvinte se constată că , analizată ca obiect al evaluării,
întreprinderea poate fi privită din două puncte de vedere , primul fiind ca o suma de elemente
patrim oniale sau de active iar cel de -al doilea fiind capacitatea de a obtine profit.
Caracterizarea comuna a evaluarii este aceea de lucrare specifică ce deține propriile
principii, evaluarea reprezintă un ansamblu de procedee, metode și tehnici utilizate de o echipa
una sau mai multe persoane specializate prin care se determină nivelul real din punct de vedere
valoric al utilitații economice. Conform dictionarului , prin evaluare se ințelege „acțiunea de a
evalua și rezultatul ei;apreciere, prețuire, calcul. Prin a evalua se ințelege a determina, a stabili

prețul, valoarea,numarul, cantitatea; a calcula, a socoti, a aprecia. Aceasta actiune se presupune
a fiefectuata de catre un subiect asupra unui obiect (un activ, o afacere, o datorie…).”1
Prin proces de e valuare înțelegem că reprezintă activitatea ce are ca scop final
estimarea valorii și este compusă dintr -un set de procedee , activități și maniere de calcul
organizate coerent și profesional, transpuse într -un raport de evaluare ce sprijină valoarea
estimată, în care se vor regăsi descrierea specifică a proprietății supusă evaluării , data
calendaristică a estimării, metodele de calcul utilizate , condițiile desfășurării procesului de
evaluare și concluziile.
Cu toate acestea menționate evaluarea în sine nu operează cu o definiție absolută ,
rigidă și definitivă a valorii ci cu tipuri de valoare care sunt rezumate în raport cu scopul
evaluării. Ca urmare prin evaluare se determină beneficiul adus proprietarului, iar avand în
vedere viziunea diferi tă a „beneficiului” de către fiecare persoană reiese o imposibiltate de a
determina o marime universală a valorii, dar totuși există posibilitatea de a fi calculată în
funcție de variațiile sale. O caracterizare cât mai realistă a valorii ar fi aceea că este
reprezentată de calitatea convențională a unui obiect, teren , clădiri, întreprinderi iar la randul
său această valoare poate fi determinată în urma unei expertize executate de către o persoană
autorizată. Se fundam entează pe baza unor previziuni, p rezumții, ipoteze și concepții a căror
realizare nu este în totalitate sigură, poate folosii combinații de metode de calcul și are caracter
subiectiv, ceea ce înseamnă că evaluarea nu este o știință exactă.
Între practică putem întalni următoarele tip uri de valori :
 Valoarea de piață ;
 Valoarea de utilizare ;
 Valoarea de investitie ;
 Valoarea de asigurare ;
 Valoarea de despăgubire ;
 Valoarea de impozitare ;
 Valoare intrisecă .
Valoare de piață se află sub influența a mai multor factori și poate fi definită ca
fiind “suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un
cumpărător decis și un vânzător hotărât, într -o tranzacție cu prețul determinat obiectiv, după o
activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicat e au acționat în cunoștință de
cauză, prudent și fără constrângere.”2 Suma estimată în unități monetare are caracter subiectiv
deoarece at ât cumpărătorul și vânzătorul sun t bine documentați cu situația bunului pe piață și
sunt motivați să obțină un rezult at cât mai favorabi. Se ia în considerare și o caracteristică
foarte importantă a valorii de piață și anume aceea că aceasta este estimată și nu are o valoare
rigidă, absolută , iar prețul determinabil al acesteia se consideră a fi „ cel mai probabil”.
Dato rită fluctuațiilor existente pe piață, pentru determinarea valorii de piață se necesită o
estimare sau o medie a estimărilor prețurilor pe un anumit interval de timp și nu la un moment
exact în timp. Valoarea de utilizare se regăsește în categoria activelor fixe, în special a
mijloacelor fixe și imobilelor și este privit din contrar punctului de vedere ce privește valoarea
ca fiind prețul de achiziți e cumulat cu eventualele sume necesare modificării s au îmbunătățirii
activului fix și supus fenomenului de amortizare . Acest tip de valoarea se leagă de beneficiile
pe are le va aduce activul întreprinderii pe perioada utilizării sale și poate fi privit atat dintr -o

1 IOV DANIELA RODICA -EVALUAREA ECONOMICA SIFINANCIARA AINTREPRINDERILOR
2 Expertevaluare.ro

postură economică ce presupune că se echi valează cu totalitatea cash -flowurilor estimate pe o
anumită perioadă cât și dintr -o postură tehnică ținându -se cont de folosința sa pe perioada
gestionării.
Pentru definirea valorii de investiție putem spune că „r eprezinta valoarea proprietatii
pentru un anumit investitor sau clasa de investitori, pentru obiective de investitii sau pentru
obiective de exploatare identificate. Acest concept subiectiv relationeaza o anumita proprietate
de un anumit investitor, grup de investitori sau entitate, care au obiective si/sau criterii de
investitii identificabile. Valoarea de investitie a unui activ poate fi mai mare sau mai mica
decat valoarea de piata a acelui activ. Conceptul valoare de investitie sau valoare subiectiva nu
trebuie confundat cu valoarea d e piata a unei investitii imobiliare. ”3 Aceasta este determinată
ce caracterul și motivațiile individuale ale investitorului ceea ce îi atribuie un character
personal și subiectiv. Referitor la diferențele dintre valoarea de investiție și valoarea de piaț ă
se poate evidenția elemental ce conferă caracterul subiectiv al fiecărui tip de valoarea. În cazul
valorii de piață elementul ce atribuie caracterul subiectiv este negocierea prețului , în schimb în
cazul valorii de investiției este însăși investitorul s au grupul de investitori și metoda lor de
gestionare a investiției făcute. Aceștia pot percepe în mod subiectiv diferitele potențiale
beneficii, riscuri, cheluieli , venituri sau oportunități bazandu -se pe experiența individuală a
fiecăruia.
Valo area de asigurare se definește ca fiind valoarea bunului definită conform poliței sau
contractului de asigurare. Luăm în același timp în considerare și valoarea de despăgubire
deoarece este complementară valorii de asigurare și poate fi echivalentă cu nece sarul banilor
pentru reconstruire, înlocuirea sau reparația bunului cuprins în polița de asigurare astfel încât
acesta să fie adus în condiții similar, însă nu mai bune decât, în momentul în care a avut loc
avariera sau distrugerea aceastuia, iar pentru an aliza valorii de asigurare se iau în considerare
factori precum deprecierea bunului, condiția sa în momentul avarierii,durata de viață
rămas ă(exceptand perioada de reparație), etc.
Valoarea impozabilă se caracterizează ca fiind “ valoarea proprietatii pentru un anumit
investitor sau clasa de investitori, pentru obiective de investitii sau pentru obiective de
exploatare identificate. Acest concept subiectiv relationeaza o anumita proprietate de un
anumit investitor, grup de investitori sau entitate, car e au obiective si/sau criterii de investitii
identificabile. Valoarea de investitie a unui activ poate fi mai mare sau mai mica decat valoarea
de piata a acelui activ. Conceptul valoare de investitie sau valoare subiectiva nu trebuie
confundat cu valoarea de piata a unei investitii imobiliare ”4 Este utilizată pentru a determina
cuantumul impozitului pe o perioadă și se determină diferit în funcție de obiectul impozabil.
Valoarea intrisecă este întampinată la întreprinderile cotate pe piața bursei și determi nă
prețul unei acțiuni influențată de factori precum valoarea actualizată a activelor, gradul de
îndatorare a firmei, estimările veniturilor viitoare, viitoarele dividend , potențiala rată a
creșterii,etc .

3 http://www.eval.ro/dictionar -evaluare/d efinitii -evaluare
4 Vasile Ion Roibu, Ion Anghel, Claudia Șerban -Analiza Economico -Financiară a Firmei, Elemente fiscale, pag. 79

Necesitatea evaluarii
Evaluarea oferă răspunsuri la o serie întreaga varietate de cerințe formulate în
beneficiul diverșilor agenți economici. Prețul sau valoarea estimată pentru obiectul sau
entitatea evaluată poate fi influențată de diveși factori precum poziția sau interesele diverselor
persoane ,scopul și condițiile în care se desfășoară evaluare a.
Există numerose p ărți ce se interesează de rezultatul evaluării întreprinderii printre care
enumarăm conducerea sau managementul unei firme , proprietarul sau acționarii acesteia ,
investitorii, creditorii, societățile de asigurări, salariații ,furnizorii sau instituțiile statului.
Managementul necesită constat informații pentru definirea valorii intreprinderii. Acestea
stabilesc demersurile necesare manangerilor pentru :
 definirea clara a performanțelor intreprinderii , performanțele fiind un rezult at al
funcționarii organizației, oferind posibilitatea de a compara rezultatele obținute cu
standardele impuse;
 stabilirea planului investițional pentru următoarea perioadă, a politicii de finanțare și a
acordării dividendelor ;
 determinarea gestiunii financiare curente și implementarea unor soluții necesare pentru
acorerirea diverselor , spre exemplu valorificarea unor active pentru stingerea datoriilor
față de creditori.
Când v orbim de evaluarea unei societăți sau a unui bun , aceasta poate raspunde la o
multitudine de solicitări diverse, fiecare din acestea fiind influențate de factori precum agenții
ce sunt interesați de procesul de evaluare și scopul acesteia . Printre agen ții interesați, putem
enumera :
 investitorii;
 asociații;
 managementul;
 creditorii;
 societățile de asigurări;
 furnizorii;
 clien ții;
 salariații;
 statul;
Printre c ei mai interesați din această categorie enumertă anterior ar fi investitorii , atât cei
existenți cât și cei potențiali , deoarece solicită asigurări în prinvința rentabilității investiției și
pe baza căreia se pot lua deciziile. În funcție de așteptările decidenților aceștia pot hotărî dacă
investesc sau nu în compania respectivă și totodată pot să aleagă abordarea ce fel de abordare
vor avea în această firmă, în sensul că fie vor selecționa un rol de investitor pasiv , achiziția de
acțiuni sau rol speculativ, fie vor selecta o abordare de implicare directă în conducerea
întreprinderii . Acest ea pot lua o multitudine de direcții direcții precum :
o achiziția unei firme pentru dezvoltarea pe cont propriu a unei activități ;
o achiziția unei firme pentru desfășurarea unei activități deja existente pentru
diversificarea obiectului de activitate ;

o achiziția unei firme pentru diminuarea costurilor producției , ca urmare a
cumpărarii unui dintre furnizori(extindere pe verticală) ;
o achiziția sau fuzionarea cu o firmă concurentă pentru a acapara un segment mai
mare a pieței.
Evaluarea servește simultan și managementului întreprinderii ca o opinie ,realistă
externă ce furnizează informații raportate la identificarea randamentelor obținute pe o anumită
perioada de timp raportate la previziunile iniț iale și asistă la implementarea a noi decizii
precum , stabilirea unei strategii financiare (de exemplu autofinanțare sau apelare către instituții
bancare) ,decizii referitoare la segmentul de piață abordat ,stabilirea unei gestiuni financiare
curente corespunzătoare referitoare la fluxul de disponibilități și l a colaborarea cu
terții,stabilirea unei strategii operaționale , adoptarea unor decizii referitoare la remunerații,
sporuri, etc. De asemenea după cum este menționat anterior, evaluarea mai servește salaraților
și terților prin garantarea stabilității firme i sau mai bine zis informarea salariaților cu privire la
stabilitatea firmei și capacitatea sa de a le oferii un salariu corespunzător și prin asigurarea
relațiilor și respectara termenelor de plată. Statul la randul sau se interesează în situația
generăr ilor de taxe și impozite sau în sitația unei exproprietăriri .
Pe baza evaluării întreprinderii se pot menține deciziile acționarilor sau asociaților de a
vinde, păstra, cumpăra sau emite noi acțiuni determinate de valoare actuală a întreprinderii și
previziunile reieșite. Aceasta evoluție a intreprinderii oglindește o evaluare mai obiectivă a
eficienței sale deoarece este descrisă și nu influențată de către neajunsurile fiscale și contabile.
Totodata deservește ca bază de încredere pentru societățile de c reditare și asigurare ce necesită
informații referitoare la randamentul economico -financiar al intreprinderii, la gradul său de
îndatorare, la potențialul economic și potențialul risc al garantării sau asigurării.
Proprietarul firmei chiar dacă are sau nu atribuții administrative,trebuie să urmărească
in permanență evoluția societății sale, ce poate deveni la orice moment obiect al t ranzacției pe
piață sau în cazul inexistenței acestei perspective , pentru a -și sintetiza performanțele
financiare. Evaluare a are o importanță majoră în procesele decizionale luate de către acționari.
Evaluarea este necesară în marea majoritate a situațiilor în care regasim tranzacția
proprietății piață prin vânzare -cumpărare , uneori în cazul închirierilor și în general dacă t rebuie
stabilite decizii ce determină strategii și acțiuni ce necesită o estimare a valorii. Printre
situațiile particulare ce necesită evaluarea , întâlnim:
 selectarea programului de utilizare a proprietății ;
 transferul de proprietate ;
 finanțarea proprietății ;
 compensarea în cazul pagubelor ;
 impozitarea proprietății ;
 exproprietărirea proprietății ;
 stabilirea fezabilității unei construcții ;
 stabilirea unui program de renovare ;
 calculul chiriei eșalonate ;
 satisfacerea cerințelor părților în cazul asi gurărilor ;
 sprijinirea firmelor ce doresc achiziția locuințelor pentru salariați ;
 spirjinirea fuziunii firmelor oferind suportul necesar pentru emisiunea de acțiuni ;
 oferă informații necesare în cazul reevaluării ;
 estimarea valorii de lichidare ;

 sprijină clienții în probleme de investiții imobiliare ;
 arbitrarea părților aflate în litigiu ;
 acordarea consultanței prinvind proiectele de urbanism ;
 determinarea situației pe piața imobiliară la un moment dat ;
 determinarea tendințelor pe piața imobiliară.
În cazu l transferului de proprietate , evaluatorul asistă și oferă încredere atât
potențialilor vânzători cât și a cumpărătorilor prin deciziile lor de a le oferii prețuri de vânzare
sau cumpărare iar aceștia le pot utiliza solicitând sume cât mai aproape de real itate ,
determinarea unei baze în cazul schimbului de proprietăți imobiliare și a eventualelor diferențe,
determinarea bazei pentru restructurarea sau fuzionarea proprietăților, inclusiv a afacerilor care
le utilizează , stabilirea condițiilor de remunerare sau c ompensare în cazul unei tranzacții sau
stabilirea cuantumului chiriei .
Evaluarea este necesara în cazul finanțării proprietății deoarece estimează valorea
garanției of erite pentru un credit ipotecar, asigură investitorul cu o bază întemeiată pentr u a
achiziționa valori mobiliare asigurate de proprietate și determina baza pentru decizii referitoare
la garantarea unui credit cu o proprietate imobiliară.
Procesul de impozitare solicită sau ar trebuii sa solicite evaluarea proprietății pentru o
serie de necesități precum o estimare cât mai corectă a valorii imobilului în cauză , partajarea
activelor depreciabile de cele nedepreciabile cum ar fi terenurile precum și determinare
rentabilității lor , apreciera valorii patrimoniului cultural stabili rea taxelor de moștenire sau de
donații.

Diagnosticul întreprinderii
Termenul de “diagnostic” își regăsește originile în limba greacă și înseamnă “fapt de a
discerne” și resprezintă capacitatea de a furniza obiectiv și cu discernământ o opinie referitoare
la un anumit subiect prin analiza și observarea manifestărilor acesteia. Este preluat din profesia
medicală unde a se da un diagnostic este sinonim cu precizarea bolii sau a problemei medicale
întampinate.
Dacă privim din punct de vedere econom ic la nivelul unei firme se poate spune ca
diagnosticul “ presupune reperarea disfuncționalitaților activităț ii ei, cercetarea si analiza
faptelor si responsabilităț ilor, identificarea cauzelor si a măsurilor care să conduăa la reglarea
situației. Diagnosticul activităț ii unei firme se impune nu numai in cazul in care aceasta se afla
in dificultate, ci și atunci cand situația ei economico -financiară este normală, dar se urmărește
îmbunătăț irea acesteia. ”5
Scopul diagnosticării firmei,prin e valuare, urmărește de fapt cunoașterea ei și a tuturor
laturilor sale , respectiv latura juridică, latur a tehnică, latura productivă , latura managerială și
latura economico -financiară precum si a punctelor forte ale acesteia și a slabiciunilor. Prin
aceas ta diagnosticare se vor putea raspunde la întrebări referitoare la statutul juridic al
întreprinderii, la performanța rezultatelor întreprinderii,capacitatea de satisfacere a nevoilor
întreprinderii a acesteia,capacitatea de a duce la îndeplinire obiectiv ele și modul de atingere a
acestora,eventualele piedici ce pot apărea atat pe termen lung cât și pe termen scurt, etc. Pentru
a se aprecia cât mai corect diagnosticul unei întreprinderi prin evaluare , trebuie solicitate și

5 http://www.rasfoiesc.com/business/management/DIAGNOSTICUL -INTREPRINDERII61.php

analizate informații referitoare situații, evenimente și gestiuni trecute și prezente , aceste tipuri
de informații reprezentand variabile importante ce se iau în considerare pentru selecționarea
uneia din diferitele metode de evaluare. Deoarece evaluarea întreprinderii reprezintă o
apreciere evoluției fimei,ci nu este constituită din o aplicare mecanică a unor tehnici rigide,
echipa de evaluare trebuie să opereze utilizând parametrii considerați normali în acel domeniu
de activitate actualizați pentru perioada efectuării evaluării. Pe ba za acestui diagnostic sunt
întocmite scenarii ce vor sta la baza evaluării, în acelaș timp pe baza diagnosticului nu se
prezintă nu mai o imagine de ansamblu asupra firmei și situației sale, ci și se prezintă
potențiale direcții referitoare la evoluția înt reprinderii. Diagnosticul oferit de altfel, conform
afrimațiilor anterioare are o structură adaptabilă în funcție de scopul urmărit, și acesta în
procesul de evaluare al unei firme poate fi structurat în:
 Diagnostic juridic;
 Diagnostic tehnic de exploatare ;
 Diagnostic comercial ;
 Diagnostic financiar -contabil;
 Diagnostic al managementului;
Diagnosticul juridic vizează formularea unei concluzii adecvate referitoare la aspectul
juridico -legal al activității firmei sau al activului supus evaluării și prin ver ificarea situației și
efectelor juridice se urmărește aprecierea potențialelor evoluții ale firmei. Pentru a se realiza
acest lucru se vor cerceta documentele legele prim ite de la firmă cercetând și evaluând
simultan prevederile legale ce delimitează drept urile și obligațiile firme luându -se în vedere
pentru această analiză domeniilor menționate după cum urmează.
1.Dreptul comercial și civil ce privește existența și legitimitatea următoarelor
documente sau contracte precum :
 Documente ce justifică d reptul de proprietate asupra imobilizărilor corporale precum a
terenurilor, constr ucțiilor, proprietăților imobiliare sau a utilajelor , verificarea ultimei
evaluări a acestora , documente referitoare la închirierea unor imobilizări corporale la
sau de la terți;
 Acte referitoare la situația juridică și a dreptului de proprietate asupra imobilizărilor
necorporale precum licențe,brevetele, mărci comerciale. În cazul acestora se va verifica
daca există certificatul de inventator sau autor, cine este titularul dreptului de autor sau
inventator sau care este durata legală de protecție;
 Acte referitoare la situația juridică și a dreptului de proprietate asupra imobilizărilor
financiare precum creanțele imobilizate , titlurile de participare sau titlurile imobiliz ate
ale activității de portofoliu;
 Documente referitoare la modul de exploatare a firmei respective concordanța bunurilor
sau serviciilor pe care le frunizează firma cu ceea ce este declarat în acte în mod
legitim, licențierea oficială de producție a bunur ilor sau furnizare a serviciilor
respective , documentarea privind drepturile de vânzare și cumpărare în relație cu terții,
verificarea existenței unor acroduri cu alte firme și verificarea ca acestea să nu încalce
preveder ile legale impuse de lege , etc;
 Documente referitoare la modul de finanțare a întreprinderii precum împrumuturi pe
termen lung sau linie de credit , justificarea acestora, documentarea privind garanțiile
reale ale acestora , eventuali plăți restante si consecințele acestora ;

 Documente referitoare la asigurarile obligatorii necesare în funcție de sectorul de
activitate .
2. Dreptul fiscal în cadrul căruia se verifică
 Dacă întreprinderea a fost înregistrată în evidența organelor abilitate de
administrație financiară ;
 Dacă au fost achitate obligațiile legale datorate precum contribuțiile, impozitele și
taxele ;
 Care este situația plăților restante în comparație cu termenele exigibile ;
 Constatările ultimului control efectuat.
3. Dreptul muncii verifică contractele collective și individu ale de muncă ale fiecărui
angajat precum și termenii și condițiile fiecăruia indifferent de departamentul ierarhic,un punct
de interes în acest caz îl reprezintă existența clauzelor speciale din contracte care specifică dacă
ar avea vreo consecință asupra angajaților transferul de proprietate al firmei (de exemplu dacă
noul proprietar ar fi obligat să mențină același număr de angajați sau daca fi obligat contractual
sau daca ar avea dreptul să modifice structura ierarhică a firmei).
4. Dreptul mediu lui presupune verificarea firmei astfel încat să aibă autorizație de
mediu, să îndeplinească condițiile și standardele de mediu impuse de legislație, se verifică dacă
activitatea desfășurată are nivelul ridicat de afectare a mediului dacă ex istă litigii cu alte firme
și dacă în acest fel se c reează obligația decontaminării. Cel mai influențabil factor al acestui
drept dreptului se regăsește pe piața de vânzare -cumpărare a întreprinderilor deoarece pentru a
aduce anumite întreprindere la standardele de med iu impuse implică o serie semnificativă de
cheltuieli de poluare.
În cadrul acestui diagnostic pot fi enumerate puncte forte precum un statut
corespunzător, contracte avantajoase pe termen lung cu terții, relații contractuale ce respect
prevederile legal e sau pot exista puncte slabe precum lipsa unor contracte de asigurare, riscul
de a pierde angajați cheie , existența unor penalități fiscal și așa mai departe.
Diagnosticul tehnic de exploatare
Acesta necesită o evaluare detaliată efectuată de catre persone autorizate ce dețin
calitatea de experți în analiza factorilor tehnici de producție, a organizării producției și a
muncii , a tehnologiilor de fabricație a produselor iar scopul principal al acestui diagnostic îl
reprezintă examinarea capacității mijloacelor de producție de a răspunde la nevoile solicitate de
eventualul cumpărător al întreprinderii. În privința realizării acesteia , vor fi utilizate informații
primite din partea întreprinderii referitoare la procesul de fabricație a bunurilor sau d e prestare
a serviciilor, tehnologiile alături de mijloacele fixe utilizate în procesul de producție și
întreținerea acestora, calitatea produselor și serviciilor obținute și eventualele investiții în
echipamente.
Modul de lucru se va desfășura c u ajutorul cel puțin a unui specialist din domeniul
tehnic și va n ecesita analiza prin prisma verificarii situației tehnice a mijloacelor fixe. Toate
informațiile rezultate din urma anlizei vor fi consemnate într -un tabel pentru a se putea
determina scorul raportat la eficiența tehnică. Prin verificarea situației actuale , toate
informațiile inițiale precum deparatamentul în care încadrat, starea sa de utilizare exprimat pri n
număr de ore de utilizare, potențial de dezvolare sau alte informații suplimentare se vor

constata sub formă tabelara pentru fiecare active. Un foarte important parametru de utilizare îl
reprezintă “coeficientul de utilizare a activelor fixe”6 obținut pr in raportarea numărului de
active fixe destinate producției și utilizate în mod active în producție raportate la numărul de
active fixe destinate producției pe inventor. În acest mod se pot evidenția acele active care nu
mai sunt utilizabile sau nu aduc ne apărat un plus de valoare entității, tot prin această metodă se
pot scoate în evidență și acele echipamente care sunt sporesc eficiența sau chiar constituie un
factor de dependeță pentru întreprindere. În aceeași măsură se pot stabili și “calitatea
mijloa celor fixe”7 determinat ă ca raportul dintre amortizare și valoarea brută a mijloacelor fixe .
Prin diagnosticarea tehnică raportată la mijloacele fixe de exploatare , se vor putea
detalia mai multe informații necesare conducerii precum gradul de uzură sau s tarea de
funcționare a acestora, performanțele acestora raportat la utilaje și mașinarii similare din
aceeași arie de producție, acele mijloace fixe ce nu pot fi folosite deoarece au intervenit
schimbări în producție, posibilitatea de a le uitiza pe viitor pe cele , existența sau inexistența
unei oportunități în cazul conservării activelor fixe , clasificarea lor pe categorii în
conformitate cu “Catalogul privind clasificarea și duratele normale de functionare a mijloacelor
fixe Modificat prin HG nr. 1496/2008 din 19 noiembrie 2008 privind modificarea anexei la
Hotararea Guvernului nr. 2.139/2004 ”8 , gradul de dependență al întreprin derii față de
mijloacele fixe închiriate, fezabilitatea investițiilor în curs și valoarea lor . Trebuie să avem în
vedere că în momentul în care se încearcă obținerea unui diagnostic tehnic se iau în considerare
atat activele fixe care sunt deținute de căt re firmă cât și activele pe care firma le uitilizează fără
ca acestea să se afle în proprietatea sa. Evaluatorii vor putea oferii informații și asupra
elementelor specific bilanțiere precum clădirile sau mijloacele de transport , în urma evaluării
se pot p ronunța asupra rezistența clădirii în caz de seis m sau a exploatării vehiculului,
modificările aduse asupra acestora (dacă este cazul), omologările sau aprobările necesare
pentru acestea ,eficiența după intervenție sau omologare comparativă cu eficiența a nterioară,
gradul de uzură, oportunități de uitilizare a acestora pe viitor, gradul de înnoire a acestora ,etc.
Diagnostic comercial
Acesta privește relațiile pe care întreprinderea le are cu terții, are rol de estimare a
poziției actuale pe piață actuală , potențialele oportunități ale acesteia sau riscuri pe care le
prezintă. Pentru tratarea acestei teme se vor aborda elemente precum evoluția relațiilor cu
clienții și furnizorii, gradul de dependență față de aceștia, analiza performanței în comparație cu
concurența, studierea vânzării produselor și a piețelor de desfacere.
Modul de lucru presupune procurarea informațiilor din mediul intern al întreprindere și
dacă este necesar și de informații externe Pentru a avea o estimare cât mai realistă referitoa re la
progresul vânzările , evaluatorii vor studia evoluția acestor pe o anumită perioadă de timp ce se
va compara cu dinamica vânzărilor regăsită în acea piață,respectiv cu evoluția generală a acelui
segment de piață, se va vedea trendul de diminuare sau de întărire. Din punct de vedere
matematic se poate calcula raportând parametrul cifrei de afaceri a întreprinderii în sectorul
respectiv la parametrul cifrei de afaceri a sectorului determinându -se segmentul de piață pe
care îl ocupă firma. Se analizează pe mai multe perioade pentru a se observa trendul. Dacă
intrăm în detalie la nivelul cifrei de afaceri trebuie avut în vedere și faptul că acestea se află
sub influneța a mai multor factori caracteristic domeniului de activitate respectiv și se referă la

6 http://www.universitatea -cantemir.ro/CursuriRei/documente/C13A naliza%20resurselor%20mat.pdf
7 http://www.universitatea -cantemir.ro/CursuriRei/documente/C13Analiza%20resurselor%20mat.pdf
8 HG nr. 1496/2008 din 19 noiembrie 2008 privind modificarea anexei la Hotararea Guvernului nr. 2.139/2004

volumul vânzărilor, structura acestora sau prețurile de vânzare. Volumul vânzărilor se
structurează în mai multe segmente pentru a putea urmării evoluția aces tora precum și să se
poată depista acele grupuri de produse ce nu mai au aceeași căutare pe piață . Produsele supuse
vânzării pot fi clasate de către evaluatori pe mai multe criterii în funcție de vechimea pe care o
au pe piață, de posibilitatea de adaptare la schimbare și se va verifica daca acestea sunt la
căutare pe toată perioada anului sau au doar caracter sezonier.
Raportându -ne la piață trebuie cunoscută pentru a înțelege daca există posibilități de
dezvoltare sau dacă vor prezenta piedici evoluției firmei. Trebuie cunoscut mediul acestora , își
desfășoară activitatea într -o piață deschisă un de factorii administrativi și legislativi tind să nu
pună piedici, fie vorbim de o piață închisă unde există obstacole legislative , birocratice și
comerciale comparativ cu concurența l ocală.
Relațiile cu terții constituie la rândul sau unul din fact orii determinați, iar în analiza
acestora, evaluatorii țin să raspună la întrebări precum:
 care sunt acei terți față de care firma are gradul cel mai ridicat de dependență?
 Există furnizori ce nu respectă termenele contratule de livrare a bunurilor?
 Exista clienți ce nu respectă termenele contractuale de plată?
 Care este nivelul de stabilitate al acestor terți?
Concurența reprezintă pentru evaluatori un pivot de comparație față de care se
estimează eficacitatea întreprinderii. Se va consemna în raport segmentul de piață pe care
concurența il ocupă comparativ cu firma evaluată, se va verifica cât de importantă și de
periculoasă este. În a cest proces de cercetare va fi indentificată atât concurența prezentă cât și
cea care ar avea potențial de a rivaliza societatea evaluată.
Diagnosticul managementului
Presupune cunoașterea oganizării întreprinderii, a structurii ierarhice a acesteia și a
criteriilor de atribuire a atribuțiilor în întreprindere. În cadrul acesteia se vor utiliza informații
obținute din î ntreprindere precum organigrama , lista structurată a angajaților precum, fișa de
atribuții prezentă în contractele individuale de muncă precum și segmentarea lor în
conformitate cu pregătirea profesională. În funcție de acestea se va obține o idee referi toare la
modul de organizare a personalului ,la nivelul de disciplină impus și la randamentul acestei
forme de gestionare.
În general evaluatorii pot alege următoarea abordare referitoare la managerii și angajații
societății :
 Colectarea tuturor informațiilor obținute pe baza documentelor și a rapoartelor
înteprinderii ;
 Consultarea directă a managerilor, a asociaților și administratorilor sau a unor
reprezentanți ai întreprinderii;
 Consultarea directă a personalului în mod direct și dacă este nevoie s tructurarea lor în
funcție de departamentul din care fac parte, controlul ierarhic pe care îl dețin sau
mărginirile acestora , atribuțiile fiecăruia, educație, experiență profesională sau vârstă a
salariaților și a managerilor;
 Deprinderea unor co ncluzii provenite din analiza efectută.
Concluziile trebuie să ajute la întelegerea mai multor aspect precum gradul de implicare
a asociaților în conducerea întreprinderii, dependență majoră față de un acționar sau un grup de

acționari( dacă aceasta există ), abordărea dominantă a organizării( tehnică sau comercială după
caz) , gradul de implicare a managementului în relația cu terții și riscul acestora ( precum ar fi
de exemplu un conflict de interese), gradul de dependență financiară față de un anumit grup al
personalului și posibilele riscuri ale acesteia ( un astfel de exemplu ar fi dacă am presupune că
departamentul tehnic este ocupat de specialiști aproape de vârsta pensionării, în cazul acesta
riscul este reprezentat de pierderea sau diminuarea sporulu i de lucru dacă societatea nu are
soluții de rezervă pentru asemenea situație) și nu în ultimul rând se mai poate cunoaște si
gradul de flexibilitate pe care o întreprindere o are în privința desășurării activătăților
(asemenea exemplului menționat mai sus , societatea trebuie mereu să aibă soluții de acoperire
a unui anumit post de muncă în cazul în care salariatul ocupant al acesteia este în
imposibilitate temporară sau permanent de a -l ocupa din devierse motive .
Diagnosticul financiar contabil
Pe baza acesteia se pot obține atât informații relevante pentru toate celălalte diagnostic
cât și informații importante referitoare referitoare la implementarea lor deoarece se află în
relație directă cu implementearea acestora . Rolul acesteia este acela de a det ermina
fezabilitatea informațiilor financiar -contabile , de a exprima sănătate financiară a întreprinderii
și de a înțelege care este potențiala evoluție a sa raportată la datele ultimilor ani. Modul de
lucru se va desfășura în felul următor:
 Preluarea informațiilor financiar -contabile consemnate în evidența entității ;
 Verificarea datelor astfel încât acestea să coincidă cu situația reală ;
 Indentificarea și analiză indicilor în așa fel încat să se obțină o imagine auspra
activătății firmei ;
 Stabilirea u nui diagnostic raportat la rezultatele analizei ;
 Consilierea conducerii cu referire la v iitoare oportunități ale firmei și potențiale
demersuri fezabile.
Acest tip de diagnostic are un statut destul de complex iar determinarea acestuia ține
seamă de mai mulți factori precum domniul în care activează firma , statutul său , rezultatele
financiare realizate ,etc. Poate fi limitat de anumite aspecte și poate oferii o aură de
predictibilitate în cadrul analizei financiare (de exemplu o societate ce își desfășo ară activitea
sezonier, o întreprindere individuală pe activitate agricolă,etc.), referitor la statutul ierarhic , se
va analiza dacă scopul principal al firmei este acela de a obține profit sau face parte dintr -un
sistem al unui grup de întreprinderi cons olidate , aflându -se în amonte și având ca scop
principal satisfacerea nevoilor grupului în detrimentul celor individuale.
La finele analizei acestora se vor scoate în evidență punctele tari și slabe ale societății,
potențialele amenințări externe , ris curi interne și oportunități . De asemenea în urma tuturor
diagnosticelor trebuie înțelese umătoarele aspecte :
 Interdependența activăților întreprinderii raportate la managementul acesteia
(există o relație de echilibu sau una o dictează pe cealălaltă) ;
 Raportări referitoare la eficiența întreprinderii din toate punctele de vedere
(productiv, comercial, managerial și ca loc de muncă) ;
 Influențele positive pe care le întreprinde firma în sistemul economico -social
 Influențele negative și posibilități de di minuare a acestora ;
 O potențială direcție de evoluție a firmei raportată la cerințele pieței.

Evaluarea constructiilor
Premise inițiale și generalități
Întotdeuna în întocmirea unui raport de evaluare trebuie certificate următoarele aspect
și reglementări care prin care
 se sesizează corectitudinea faptelor prezentate în raport reflectate conform celor mai
pertinent e cunoștiințe ale evaluatorului;
 condițiile limitative și ipotezele considerate sunt singurii factori ce limitează analizele,
inves tigările, estimările și rezultatele personale ale evaluatorului , acesta nefiind
părtinitor din punct de vedere profesional ;
 de asemenea evaluatorul nu trebuie să aibă vre -un interes asupra proprietății evaluate,
prezent sau de perspectivă și să nu exis te vre -un interes sau influență legată de părțile
implicate ;
 evaluatorul trebuie sa efectueze personal inspecția proprietății
 evaluatorul trebuie să îndeplinească toate cerințele de calitate profesională
 evaluarea trebuie să respecte Codul Deontologic al A NEVAR și să fie elaborată
conform Standardelor I nternaționale de Evaluare IVS
 nici o altă persoană să nu fi participat în elaborarea raportului cu excepția celor
specificați în raport
 nu trebuie sa existe vre -un acord sau înțelegere prin care evaluatorului sa îi fie acordat
vre-un avantaj financiar pentru concluziile exprimate în raport.
În cadrul întocmirii unui raport de evaluare trebuie precizat un rezumat prin care va fi
identifica tă entitatea sau activul supus evaluării . Dacă se discută despre o intreprindere se
menționeză informații generale ale entității precum numele , forma juridică , codul de
înregistrare la oficiul comețului, compoziția acționariatului și a capitalului so cial precum ,
obiectul de activitate precum și o scurtă istorie a societății evidențiând evenimentele
importante ale acesteia.
Daca dorim să evaluam anumite active , bunuri, construcții(precum in cazul necesar),
terenuri a căror valoare se găsesc în va loarea adăugată unei întreprinderi sau pur și simplu se
află în proprietatea unei persoane sau a unui grup de persoane , identificarea se va face
precizându -se proprietarul sau grupul de proprietari și descrierea proprietății. Pentru a avea mai
multă rele vanță multe dintre exemplele practice în această lucrare vor fi prezentate date reale
asupra unei proproietăți. Dupa cum am menționat de informații referitoare la clădire și la
proprietari trebuie enumerate locația, suprafața pe care se întinde clădirea , numărul de camere
și detalii referitoare la componenșa clădirii. În cadrul exemplului clădirea pe care am ales să o
menționez se află în proprietatea doamnei Pîrvu Constanța fiind edificată de către dumneaei și
soțul dumnei în anul 1975 . Proprietatea este compusă dintr -un teren ce se întinde pe o suprafață
de 255 mp și o casa de locut din paianța și parțial BCA, acoperită în totalitate de țiglă și o
magazie clădită din lemn situata în localitatea Craiova, zona Craiovița Veche, Aleea 4 Brestei ,
nr. 64. Trebuie descris dreptul de proprietate asupra imobilului rezultat din documentele puse
la dispoziție evaluatorului.
Înainte de a efectua evaluarea conform metodelor sale specifice , se mai specifică:
1. Ipoteze
2. condiții limitative

3. Sursele utilizate
Ipotezele și condiții limitative vizează premise pe baza cărora se va desfășura
activitatea evaluatorului și poate prezenta următoarele concepții:
– justifică aspect juridice bazate pe informații obținute de la proprietarii
imobilului fără să mai fie effectu ate investigații suplimentare;
– informațiile furnizate de către terți se apreciază a fi corecte fără să solicite
garanții pentru o mai mare rigurozitate ;
– se presupune că terenul și clădirea îndeplinesc standardele de mediu
– evaluatorul pleacă de la ipoteza că nu există condiții ascunse ale
amplasamentelor ce pot influența valoarea(și față de care evaluatorul nu își va
asuma nici o responsabilitate)
– la data evaluării este valabilă valoarea estimată de piață;
– în întocmirea raportului evaluatorul a utilizat toate informațiile puse la
dispoziția acestuia , dar cu toate astea există posibilitat de a exista și alte
informații față de care evaluatorul să nu aibă cunoștiință de cauză ;
– În condițiile în care ar putea exista inform ații ce nu au fost puse la dispoziție
evaluatorului sau față de care acesta nu ar fi avut cunoștiiță , valoarea rezultată
în urma muncii sale ar putea fi diferită
– Se presupune că toate informațiile obținute de la beneficiarul evaluării sunt
autentice , îns ă nu se poate oferii nici o garanație cu privir e la precizia lor
– Se presupune în cazul în care obiectul supus evaluării este o proprietate că
aceasta respect normele și restricțiile urbanistice , mai puțin în acele cazuri în a
care neconformitatea a fost depistată, definită și luată în considerare în raport
– Tot la nivelul raportat al unei proprietăți, aceasta poate fi evaluată liberă de
sarcini
Condițiile limitative reprezintă acele restricții ce au fost impuse ev aluatorilor de către
legislația națională, clienți sau alți evaluator și prevăd :
– Interzicerea dreptului de publicare unui raport de evaluare făra a se obține
aprobarea evaluatorului ;
– Raportul de evaluare este autentic și valabil la data întocmirii din punct de
vedere juridic, economic, fiscal și politic, dar dacă se schimbă una din condițiile
enumerate anterior , valabilitatea acestuia va fi pierdută ;
– “evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare
consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ la proprietatile in
chestiune, in afara cazului in care s -au incheiat astfel de intelegeri in prealabil
orice valori estimate in raport se aplica imobilului evaluat, luat ca intrg si orice
divizare sau distribuire a valorii pe interese fractionate va invalida valoarea
estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevazuta in raport
“9
Sursele de informare sunt defin ite de la sine și pot fi destul de diverse variând de la
documnete juridice referitoare la propritate, amplasament și clădiri, la informații obținute de la
agenți imobiliari cu privire la piața imobiliară, informații furnizate de evalutori locali cu privire

9 https://nou.anevar.ro/sites/default/files/page -files/standarde -colectie_sev_anevar_2001.pdf

la piața locală și așa mai departe.
În raportul de evaluare e trebuie să fie menționat scopul evaluării ce reprezi tă
necesitate clientul de a i se relata informații referitoare la valoarea dreptului de proprietate
imobiliară . Nevoia de efectuare a evaluării poate deriva din mai multe scopuri diverse. În
majoritatea împrejură rilor pentru o proprietate imobiliară fie se plătește chirie , fie sunt
cumpărate pe piață, lucru ce cuprinde tranzacții și în acest scop trebuie adoptate decizii,
effectuate achiziții, stabilite strategii iar toate aceastea implică o solicitare a evaluări i.
Și atuni cand ne referim la proprietățile imobiliare u n client poate solicia evaluarea în tr-
o multitudine de scopuri precum :
1. acela al transferului de proprietate fapt care va ajuta cumpărătorii pontențiali să ia
decizii având acces la prețuri de cumpărare sau să asiste vânzătorii potențiali în
determinarea prețurilor de vânzare acceptabile, ajută la determinarea unei baze pentru
schimbul de proprietăți, stabilește baza privind reorganizarea sau fuziunea mai multor
proprietăți și poate să stabilească condițiile de plată în anumite tranzacții ;
2. în cazul în care există situația exproprietăriri , oferă sprijin în deterimarea compensării
prin aceea că estimează valoarea de piață înainte și dupa exproprietărire și oferă o
apreciere a cuantului danuelor suferit de către imobilul avariat ;
3. ajută întreprinderile sau persoanele fizice să aibă acces la finanțări sau împrumuturi
bancare prin estimarea valorii garanției oferite pentru p ropunerea de creditare cu
ipotecă sau poate stabili o bază ce servește adoptării unor decizii cu privire la
garantarea unui credit cu o proprietate imobiliară ;
4. asistă în separarea activelor depreciabile de cele nedepreciabile și estimează valoarea
depreci erii sau poate calcula valoarea patrimoniului cultural sau istoric ;
5. Oferă consiliere în problem de investiții prin analiza piețelor imobiliare, a detrminarii
tendițelor de cerere și ofertă, precizarea fezabilității diferitelor proiecte imobiliare,
poate st abili valoarea imobilelor în cazul fuziunii firmelor , poate oferi o periodicitate a
chiriilor în cazul în care se necesită așa ceva ;
6. Poate servi la arbitrarea părților aflate în litigiu, poate răspunde la solicitările
asiguratorului și asiguratului sau poate estima valoarea în cazul vânzării forțate;
7. Poate sprijinii prin estimarea valorii impozabile.
Definirea și analiza pieței
Înainte de aborda oricare din metodelor de evaluare trebuie să o analiză asupra pieței
imobiliare pentru a consolida bazele efe ctuării acestora deoarece prin practică a fost
demonstrat că în evoluția economică atât pe piața autohtonă cât și pe cea internațională se
manifestă o ciclicitate . Atunci când vorbim de piață imobiliară spune că este compusă din
totalitatea persoanelor f izice și juridice ce intră în contact în interesul efectuării tranzacțiilor
imobiliare. Prețul este influențat, precum în celalalte piețe, de interacțiunea cererii cu oferta iar
pentru a putea fi cunoscute mai bine maniera de acțiune a acestor forțe trebui e mai întai
descrise partcularitățile ce diferențiază piața imobiliară de celălalte piețe . Datorită caracterului
specificpe care îl dețin , bunurile nu se transportă efectiv în momentul transferului de
proprietate iar orice construcție achiziționată sau vâ ndută este diferențiată de celălalte prin
prisma caracteristicilor sale specifice precum infrastructura, poziționarea, alcătuirea, etc.
Unicitatea fiecărui imobil face ca această să fie foarte complexă iar valoare unui bun pe această
piață poate fi influen țată de zona de care aparține și de scopul pentru care va fi utilizat bunul .
Potrivit unei descrieri generale „ tranzactia financiara reprezinta cumpararea, detinerea si

vanzarea actiunilor, obligatiunilor, marfurilor, valutelor, bunurilor de colectie, bunurilor
imobiliare si produselor derivate. ”10 Pe această piață imobiliară , clădirile îndeplinesc trei roluri
fundamentale diferite de speculație, investiție pe termen scr ut și investiție pe termen lung, dar
pe langă acestea mai pot prezenta și trăsaturile unui bun de consum. Conform acestora,
principalele stimulări ce stau la baza tranzacționării acestora îl reprezintă motivația de a deține
un spaț iu locuit cu scopul de a -l utiliza în interes personal,motivația utilizării imobilului în
scopul prestării se rviciilor,a fabricării sau a comercializării de bunuri , motivația câștigării unui
venit fix în urma închirierii proprietății imobiliare.
Există totuși limitări când vine vorba de echilibrul pieței deoarece , deși în mod normal
între cerere și ofertă se constată întotdeuna un decalaj rezultate din adaptabilități greoaie în
relația dintre cele două (oferta poate răspune mai greoi unei anumite cereri) având ca efect în
multe situații la supraofertare sau la exces de cerere. Conform statisticilor publicat e pe
„analizeimobiliare.ro” în 2017 piața imobiliară autohtonă a fost influențată de o serie de
factori care i -a încetinit creșterea anuală. Astfel că dacă la finele anului 2016 majorarea anuală
prețurilor ajunsese la 12.4% iar la finele anului 2017 major area a încetinit până la 9.1% ,
potrivit Raport ului de stabilitate financiară efectuat de BNR accelerarea prețurilor imobiliare
reprezintă unul din cele cinci riscuri ce amenință st abilitatea financiară națională, „Prețurile
locuințelor au avut o dinamică pozitivă, dar semnificativ mai redusă decât în numeroase țări
din Uniunea Europeană, pe fondul creșterii veniturilor populației, îmbunătățirii așteptărilor
viitoare ale indivizilor privind situația financiară și menținerii ratelor de dobândă la valori
extrem de reduse. Cu toate acestea, doar o parte redusă din tranzacțiile imobiliare sunt finanțate
prin credit. Pe termen mediu, potențialele riscuri care pot fi generate de portofoliul de credite
cu garanții ipotecare vizează sensibilitatea ridicată la riscul de creștere a ratei dobânzii a
debitorilor care au contractat un credit ipotecar“11. Potrivit acestui raport BNR expunerea
sistemului bancar față de piața imobiliară este semnificativă, în septembrie 2017 creditul
populației cu garanții imobilare având un cumul de 80,4 miliarde lei iar volumul de credite
“Prima Casă” reprezintă 65% din volumul Creditu lui nou acordat în prima parte a lui 2017.
După cum se observă în tabelul de mai jos se continuă trendul de majorare a prețurilor,
stimuland în acelaș timp și volumul investițiilor în tranzacțiile imobiliare indiferent dacă
vorbim de imobile noi construite sau cumpărate și vândute în tendință speculativă. Indicele
prezent mai jos reprezentând o medie a prețului pe metru pătrat între cele mai mari orașe ale
tării, respectiv București, Cluj, Timișoara , Iași, Oradea, Craiova, Constanța și Brașov. Totuși
trebuie să se țină seamă că toate aceste inflații au fost datorate și majorării cursului Euro și al
Roborului fiind în strânsă relație cu piața imobiliară. Deș i acestea ar trebuii să descurajeze o
parte din populație, mai exact persoanele fizice , aceștia ocupă peste 50% din marja celor ce
vor să în cumpere un imobil/apartament (prin programul Prima Casă) , marja investitorilor
fiind de 20%. Potrivit lui Iancu G uda, președinte al AAFBR ( Asociației Analiștilor Financiar –
Bancari din România ), programul “Prima Casă” ar trebuii contestat deoarece a dus la o
supraevaluare a imobilialelor “ Acum văd imobiliarele supraevaluate undeva la 20% -25%. Dacă
faci un calcul mediu cu chiria care poate fi încasată pe metrul pătrat, pe zece ani, cu un grad de
ocupare de 90% al activului și reinvestirea chiriei, la un randament anualizat real de 3%, pe o
clasă de active cu risc sub medie, cum ar fi obligațiuni, atunci ajungi la un pre ț pe metrul pătrat
de 1.000 – 1.050 de euro. Astăzi este 1.250 de euro. Pentru rezidențialele nișate, într -o zonă
foarte bună, ajunge la 2.000 de euro pe metrul pătrat. Îmi indică, mai degrabă, un maximum de
1.500 de euro pe același calcul de chirie, încas ată pe zece ani și reinvestită la un randament de

10Basarab Gogoneață – O analiza a pietei imobiliare din Romania , editura Universitară , pag. 19
11 Raport asupra stabilității financiare – 1/2018

3%”12 .

Conform graficului se poate observa că anul de revenire al pieței a fost în 2015 ,
moment ce a fost influențat și de o modificare rigidității impusă de bănci, acestea începând să
pună la dispoziție credite semnificative pentru tranzacții majore pe piața imobiliară, un alt
factor influențabil este cel al dezvoltării sectorului constru cțiilor , cunoscând o ascensiune de
10,4% influențat mai ales de sectorul clădirilor rezidențiale potrivit studuiului efectuat de
Institutul National de Statistica .
Acelaș factor pare să influențeze și piața municipală a orașului , unde se estimea ză că ar
fi în preconstrucție aproximativ 3000 de apartamente noi, din care circa 1800 se situază în
cartierul chinezesc iar 1200 sunt detșate de către sectorul privat. Potrivit informațiilor oferite
de către vicepreședintele ARAI( Asociației Române a Agenț iilor Imobiliare ), Cristian Clenciu
în emisiunea „ Economia Sudului” difuzat la Radio Sud sectorul rezidențial ar fi avut parte de o
dezvoltare senzaționala surclasând chiar si perioada de boom imobiliar de înaintea crizei
financiare „ Este pentru prima dată după perioada de criză când segmentul rezidențial a
cunoscut o creștere în Craiova, aș putea spune, o creștere explozivă. Vestea este surprinzătoare,
pentru că nici în anii de boom imobiliar – în perioada 2005 -2008 – nu s-a construit atât de mult
în Craio va. Sunt o serie de ansambluri rezidențiale în construcție, unele anunțate pentru a fi
livrate în următorul an sau în următorii doi ani, precum și multe blocuri individuale construite
de diverși dezvoltatori. Un ansamblu mare rezidențial este deja în const rucție, iar altul urmează

12 Iancu Guda, președin tele Asociației Analiștilor Financiar -Bancari din România – eveniment “Made in Romania”,
15.01.2018

să apară în zona de Vest a Craiovei“13. Prețurile la apartamentele noi pe metru patrat fiind de
circa 950 -1200 euro. Dintre reședințele de județ Craiova cel mai mare salt al prețurilor în
ultimul tremtestru , acesta fiind de 8% , a vand o medie 980 euro/metru care surclasează Iașiul
și Brașovul și situează orașul în topul 5 al municipiilor cu cele mai scumpe prețuri pe metro
pătrat. În materie de creșteri semnificative de preț , Craiova este depășită decât de Sfântul
Gheorghe cu un procentaj de 8,5% și de Oradea cu 8,3% , totuși se observă că Municipiul
județului Dolj surclasează celălalte orașe și are un impact mult mai puternic com parabil cu
celălalte majorări are prețurilor.
O raportare efectuată de către Institutul Național de Statistică referitoare la analiza
volumului construcțiilor de locuințe la nivel regional al țării constată că doar două regiuni sunt
au înregis trat creșteri ăn volumul locuințelor finalizate la finele primului trimestru ale acestui
an comparabil cu cel de anul trecut, aceste regiuni fiind zona de Sud -Vest (Oltenia) realizănd
vând o evoluție de la 561 în 2017 la 581 în 2018 și înregistrând o creș tere de 3,4% , cealaltă
regiune fiind cea de Nord -Vest cu o evoluție de la 1553 de unități la 1897 cu o majorare de
22,2%. Situația raportată la fiecare regiune a țării în primul trimestru al anului 2018 comparativ
cu situația aceleași perioade a anului tr ecut este prezentată în tabelul de mai jos.

13 Cristian Clenciu ,vicepreședintele Asociației Române a Agențiilor Imobiliare – Economia Sudului

Modul de desfășurare a evaluării
Evaluarea construcțiilor presupune în primul rand ca pe de -o parte să fie întelesă
situația acestor active prin prisma contribuție de venit generate de companie , iar pe de altă
parte prin prisma estimării valorii prin utilizarea unei metode adecvate , depinzând de poziția
evalutorul ui, de integrarea acestor active în ciclul de exploatare sau utilizarea lor în scop
administrativ .
Analiza constucțiilor se desfășoară în 5 pași
1. Analiza scriptică a mijlocului fix sau a construcției civile dacă nu se află în
proprietatea unei firme ;
2. Inspecția fizică a clădirii ;
3. Abordarea uneia din cele 3 metode evaluare ;
4. Descrierea construcției în amănunt și prezentare celei mai bune utilizări a
construcției din viziunea evaluatorului;
5. Prezentarea concluziilor.
Premergător evaluării construcțiilor, trebuie verificate datele scriptice ale activelor
precum anul punerii în funcțiune, durata normală de utilizare , perioada de func ționare ,
eventuale reparații, valoarea cuprinsă in baza reevaluării sau durata de viață rămasă cuprinse în
fișa mijocului fix . Toate aceste date vor fi confruntate pe teren prin compararea lor cu
informațiile obținute în urma inspecției fizice. Acest luc ru se realizează prin efectuarea unor
măsurători de către evaluator pentru a fi în concordanță cu baza de date comparativă. Calculul
suprafețelor sunt larg utilizate și adecvate pentru construții ce află în concordanță cu un
standard de înălțimi de bază. Ghidul European de măsurare a clădirilor conturează aria
desfășurată reprezentând suprafața unei construcții măsurate din exterior pe fiecare nivel și
cuprinzând :
– Grosimea zidului exterior și paravenele sau protecțiile exterioare

– Suprafețele cuprinse de per eții interior
– Camere de depozitare
– Cămine, stâlpi, coloane, lifturi, casa scării și alte elemente asemănătoare
– Atrium
– Terase acoperite și închise cu zidărie
– Wc-uri
Însă nu cuprind elemente precum scările exterioare,rampele de încărcare și
descărcare,balcoa nele exterioare , parcajele , aleile,etc.
Înainte de a ne putea avânta în metodele de abordare vor fi descrise caracteristicile
clădirii menționate ce va fi luată ca exemplu (aparținând doamnei Pîrvu Constanța ). Imobilul
este localizat în zona de nord -vest a municipiului Craiova , asta accesabilă direct din Aleea 4
Brestei , situatp pe strada cu acceeași denumire la numărul 64.
Zona are caracter preponderent rezidențial dar are și potențial de deschidere a unor
spații comerciale sau de prestări se rvicii. Suprafața imobilului rezultat din măsurători este de
255 de matri pătrați fiind delimitată la nord (pe o lungime de 14, 92 m etri) și est (pe o lungime
de 19 ,88 m etri) de gard de lemn , iar la sud(pe o lungime de 14,36 metri) și vest(lungime de
18,17 metri) fiind mărginita de gard de beton și portți față de aleea menționată mai sus.
Imobilul dispune de următoarele utilități:
– Imobilul este racordat la rețelele de apă;
– Imobilul nu este racordat la rețelele de canalizare nu sunt create în această z onă;
– Imobilul este raordat la rețelele de alimentare cu energie electrică .
Pe acest teren sunt delimitate următoarele construcții :
– Casa de locuit;
– Magazie construită din lemn pe o suprafață de 8 metri pătrați acoperită cu plăci
ondulate de azbociment
Casa se îndinde pe o suprafață de 90,76 metri pătrați cu regim de înălțime de tip parter
și este compusă din următoarele încăperi :
Nr. Crt. Încăpere Suprafață(mp)
1 Cameră 16, 47
2 Cameră 11,37
3 Cameră 9,05
4 Hol 7,72
5 Cameră 12,85
6 Hol 4,04
7 Cameră 10,53
8 Bucătărie 10,85

9 Baie 4,03
10 Cameră 3,37
Total suprafață utilă 90,67

Dispune de zidărie paiantă și parțial BCA, tâmplărie lemn și acoperiși de țiglă,
fundațiile nu au putut fi inspectate deoarece sunt lucrări ascunse însă conform observațiilor
evalutorului se poate presupune că și fundațiile sunt fisurate. În structura de r ezistență s-au
observant crăpături pronunțate pe pereții interior și exterior rezultân într -o structură de
rezistență foarte proastă. Înveliotarea este în stare foarte bune iar finisajele exterioare comupse
din tâmplărie din lemn , tencuieli și zugrăveli s unt în stare bună. Finisajele interioare de pe
încăperi formate din tâmplărie din lemn , tencuieli și zugrăveli sunt în stare nesatisfăcătoare
deoarece prezintă numeroase crăpături majore.
Abordarea Evaluării prin metoda comparației vânzărilor
Prin inte rmediul acestei metode se poate calcula recunoaște valoarea unei clădiri prin
urmărirea vânzărilor recenete sau a ofertărilor efectuate raportate pe piață pentru imobile și
construcții ce prezintă caracteristici similar cu proprietatea supusă evaluării. Da că proprietățile
comparabile nu sunt identice cu cele evaluate , atunci se vor efectua ajustări proprietăți lor
comparabile pentru a le aduce la același nivel cu proprietățile evaluate. Prin această metodă
efectuând o comparație asupra prețurilor pieței pen tru proprietățile concurente față de cea care
este supusă procesului sunt stabilite valorile prețurilor pieței. Comparația este realizată
utilizând norme și noțiuni relevante, iar ajustările sunt oprate pe baza diferențelor.
Procedura bazată pe această a bordare urmează următorul demers
1. Colectarea informațiilor din piață pentru tranzacțiie de proprietăți similare
2. Fixarea normelor în ceea ce privește comparația.
3. Compararea caracteristicilor fiecărei proprietăți cu cele ale activului de evaluat
4. Aplicarea corecțiilor necesare privind deosebirile sesizate
5. Dobândirea corecției și a desfășirarea comparației globale
6. Deprinderea unei singure valori din varietatea obținută
Caracteristicile comparate sunt
– Condițiile finanțării
– Drepturile de proprietate transmise
– Condițiile vânzării
– Condițiile pieței
– Elementele economice
– Elementele fizice
– Localizare
– Utilizarea
– Calea de acces la proprietate
– Condițiile de mediu

– Restricții guvernamentale
– Dezvoltarea infrastructurii
Corecțiil e sunt aplicate numai asupra prețului tranzacției comparabile, iar corecțiile
urmează următoarea ordine prioritate având corecțiile aplicate dreptului de proprietate
transmis(preț corectat 1) ,următoarele fiind corecțiile asupra condițiilor de finanțare (p reț
corectat 2), continuănd cu corecțiile aplicate condițiilor de piață(preț corectat 3) și urmând cu
corecțiile asupra condițiilor de piață, toate acestea avînd întaietate fața de corecțiile aplicate
asupra localizării, caracteristicilor economice și fizi ce și așa mai departe.