Programul de studii universitare de licenta [609518]

1
Universitatea “Ovidius” din Constanța
Facultatea de Drept și Științe Administrative
Programul de studii universitare de licenta
DREPT IF

LUCRARE DE LICENȚĂ

Coordonator i științific i:
Prof. Univ. Dr. STOICA ADRIAN – CONSTANTIN
Conf. Univ. Dr. MARILENA MARIN

Absolvent: [anonimizat]
2016

2

Universitatea “Ovidius” din Constanța
Facultatea de Drept și Științe Administrative
Programul de studii universitare de licenta
DREPT IF

ASPECTE COMPARATIVE PRIVITOARE LA
OPERAȚIUNILE DE PUBLICITATE
MOBILIARĂ ȘI IMOBILIARĂ, ÎN RAPORT
CU INSTITUȚIA UZUCAPIUNII

Coordonator i științific i:
Prof. Unif. Dr. S TOICA ADRIAN – CONSTANTIN
Conf. Univ. Dr. MARILENA MARIN

Absolv ent:
TOLOȘ EMILIAN -ALEXANDRU

Constanța
2016

3
Cuprins
Introducere …………………………………………………………………………………………………………….. . 4
Capitolul I. Aspecte generale privind prescripția achiz itivă ……………………………………….. 5
1.1 Noțiunea și caracterizarea prescripției achizitive ……………………………………………. 5
1.2 Instituția prescripției achizitive …………………………………………….. …………………….. 6
Capitolul II. Evoluția uzucapiunii în Codul civil român …………………………………………… 11
2.1 Uzucapiunea in sistemul Codului Civil de la 1864 ………………………………………….. 11
2.1.1 Uzucapiunea d e 30 de ani ………………………………………………………………. 12
2.1.2 Uzucapiunea de la 10 pana la 20 de ani ……………………………………………. 14
2.2 Uzucapiunea in noul cod civil …………………………………… …………………………………. 22
2.2.1 Formele uzucapiunii in Noul Cod civil …………………………………………….. 23
Capitolul III. Probleme privitoare la publ icitatea imobiliară …………………………………… 36
3.1 Noțiunea și obiectivele publicității imobiliare ………………………………………………… 36
3.2 Sistemul de publicitate personală………………………………………… ………………………… 37
3.2.1 Noțiune și reglementare………………………………………………………………….. 37
3.2.2 Neajunsurile sistemului de publicitate al registrelor de transcripțiuni și
inscripțiuni…………………………. ………………………………………………………… 38
3.3 Sistemul de publicitate reală ………………………………………………………………………… 40
3.3.1 Noțiune și reglementare …………………………………….. ………………………….. 40
3.3.2 Înscrierile în cartea funciară ……………………………………………………………. 43
3.3.3 Acțiunile de carte funciară …………………………..………………….. 46
Capitolul IV . Probleme privitoare la publicitatea mobiliară …………………………………….. 51
4.1 Sistemul de evidență mobiliară prin intermediul A.E.G.R.M …………….…….. 51
4.1.1 Funcțiile si rolul A.E.G.R.M. …………………….………………………. 54
4.2 Domenii de aplicare a acestui sistem ………………… ………………………… 57
4.2.1 Autoritatea de Supraveghere în domeniul publicității mobiliare ………….. 60
Studiu de caz ………………………………………………………………………………………………………….. 62
Conclu zii …………………………………………………………………………………………………………….. … 82
Bibliografie …………………………………………………………………………………………….. …………….. 84

4
INTRODUCERE
„Aspecte comparative privitoare la operațiunile de publicitate mobiliară și imobiliară,
în raport cu instituția uzucapiunii ” este titlul prezentei lucrări în care mi -am propus să tratez
principalele aspecte teoretice și practice referitoare la dobândirea drepturilo r reale prin
uzucapiune și a modurilor în care publicitatea mobiliară si cea imobiliară devin incidente.
Având în vedere utilitatea practică și utilizarea frecventă a uzucapiunii pentru dobândirea și
pentru probarea dreptului de proprietate, am considerat că este utilă cunoașterea mai detaliată
a normelor de drept care guvernează această instituție juridică.
Lucrarea este structurată în două părți, o primă parte teoretică și o a doua parte de
practică judiciară. La rândul ei, partea teoretică este structura tă pe patru capitole și
subcapitole, în care am încercat să prezint o privire de ansamblu asupra uzucapiunii, așa cum
a fost ea reglementată de legiuitor de -a lungul timpului, începând cu Codul Civil de la 1864 și
încheind cu Noul Cod Civil, precum și prob lemele privitoare la publicitatea mobiliară si cea
imobiliară.
Astfel, în primul capitol am început cu câteva generalități despre prescripția achizitivă,
în cadrul căruia am prezentat noțiunea și caracterizarea acestei instituții. Am continuat
cercetarea c u descrierea originii noțiunii de uzucapiune, în cuprinsul celui de -al doilea capitol.
Capitolul al treilea analizează aspecte privitoare la publicitatea imobiliară, inclusiv
prin prisma uzucapiunii, pentru a urmări elementele propuse odată cu alegerea tem ei de
cercetare. Am pornit studiul de la aspecte generale privind noțiunea de publicitate imobiliară,
cu prezentarea separată a celor două sisteme importante, respectiv, publicitatea personală și
publicitatea reală și am scos în evidență efectele juridice pe care le produce uzucapiunea în
sistem de publicitate imobiliară.
Ultimul capitol prezintă publicitatea mobiliară, cu sistemul său de evidență
(A.E.G.R.M.) și domeniile sale de aplicare. Aici am evidențiat situația specială a acestui tip
de publicitate î n raport cu uzucapiunea, în sensul că acest sistem nu creează posibilitatea
dobândirii proprietății ci doar este un mijloc de protecție a creditorilor diligenți.
Am ales ca studiu de caz situații practice specifice publicității imobiliare, care produce
efecte juridice în materia dobândirii proprietății asupra unui bun, inclusiv prin aplicarea
noțiunii de uzucapiune.
Pentru elaborarea acestei lucrări am utilizat materiale bibliografice provenind de la
mari juriști români, dar și decizii elaborate de instanțe le de judecată și articole din reviste de

5
specialitate. Utilizând aceste materiale, am reușit să definesc, iar apoi să dezvolt, principalele
cerințe cerute de legiuitor pentru operarea uzucapiunii.

6
CAPITOLUL I
Aspecte genera le privind prescripția achizitivă

1.1. NOȚIUNE SI CARACTERIZARE
Modurile de dobândire a dreptului de proprietate și a altor drepturi reale principale
prin mijloace de drept civil sunt diverse, unul din aceste moduri, reglementat prin prevederile
art. 645 Cod C ivil, fiind și prescripția. Tot Codul civil, în art. 1837, dispune ca prescripția
achizitiva este un mod de a dobândi proprietatea.
Acest mod de dobândire a proprietații cunoscut dreptului roman și -a gasit consacrarea
în vechiul drept romanesc, instituția pe larg tratată, de exemplu, de Codul Calimach ( art.1907
și urm. ) și Codul Caragea ( partea a VI -a, art. 6 și urm.), într -un capitol referitor la prescripția
achizitiva.
În Codul civil român, intrat în vigoare la 1864, uzucapiunea este reglementată în
Cartea a III – a, titlul XX, dispoziții care se completează cu unele prevederi ale Decretului nr.
167/1958 privind prescripția extintiva, iar în ceea ce priveste publicitatea imobiliară, aceasta
se realizează prin carțile funciare. Initial, pentru Ardeal, era u aplicabile prevederile Decretului
lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozitiilor privitoare la carțile funciare. In prezent,
publicitatea imobiliara si sistemul de carte funciara sunt aplicabile pe intreg teritoriul
Romaniei.
Ca mod de dobândire a pro prietații uzucapiunea se intemeiază pe faptul posesiei, pe
perioada de timp ceruta de lege a imobilului, astfel ca în absența posesiei unui imobil nu se
poate vorbi despre dobândirea dreptului de proprietate prin acest mod.
Când posesiunea unui imobil se p relungește pe o anumita durată, în anumite condiții
impuse de lege, acest fapt nu rămâne fără consecințe juridice, cea mai importantă fiind aceea
că, la epuizarea termenului, această stare de fapt dobândește conotații juridice, în sensul că
duce la naștere a dreptului de proprietate asupra imobilului în patrimoniul persoanei care a
avut posesia utila a acestuia.
Așadar, când posesia unui imobil se prelungește o anumită perioadă de timp legea o
consideră izvor al proprietății, iar posesorul va fi considerat p roprietar.
În literatura juridică prescripția achizitivă sau uzucapiunea a fost definită ca un mijloc
de a dobândi proprietatea unui lucru prin posesiunea acestuia în timpul fixat de lege.

7
Uzucapiunea sau prescripția achizitivă este acel mod originar de do bândire a
proprietății sau a altor drepturi reale privind un bun imobiliar, prin posesia sa de către o
persoana în condițiile și termenul prevăzute de lege.
Invocarea uzucapiunii – ca mod originar de dobândire a proprietății – este cel mai
eficace mod de a apăra dreptul de proprietate asupra unui imobil, astfel încât, chiar dacă cel
care a avut un titlu de proprietate asupra imobilului l -a pierdut, prin invocarea uzucapiunii
dreptul său va putea fi apărat, fiind necesar doar ca cel interesat să facă dovada faptului
posesiei în termenul și în condițiile impuse de lege.
S-a reținut în literatura de specialitate că posesia conduce la dobândirea proprietății,
întrucât posesia nu este decât manifestarea materială a unui drept de proprietate legitim.
Așadar, uzuca piunea dă naștere dreptului de proprietate ori unui alt drept real asupra
unui bun imobil, prin posesia lui de către una sau mai multe persoane, în condițiile și
termenele prevăzute de lege .
Dovada absolută a dreptului de proprietate este însă greu de făcu t, uneori chiar de
adevăratul proprietar, acestuia fiindu -i uneori imposibil sa facă dovada transmiterii succesive
a imobilului până în patrimoniul sau, astfel că prin invocarea uzucapiunii se simplifică
probatoriul necesar pentru dovedirea dreptului de pr oprietate.
Dacă această dovada se va face, dreptul celui care până atunci a posedat se
consolidează în mod absolut, această dovada putându -i profita inclusiv adevăratului
proprietar.

1.2. INSTITUȚA PRESCRIPȚIEI ACHIZITIVE

A. Evoluția reglementarii prescripției ach izitive
– Prescripția achizitivă in dreptul roman
Definită de Modestinus ca adiectio domini par continuationem possessionis temporis
lege definiti, uzucapiunea funcționa în dreptul roman clasic în două situații distincte:
dobândirea de la o persoana care nu era proprietarul lucrului – a non domino – viciu de fond
care impiedică transferul proprietății respectiv transmiterea unor lucruri, mancipii prin traditio
in loc de mancipio traditium care nu era apta să strămute proprietatea din cauza acestui viciu
de fo rma1.

1 Ana Boar, Uzucapiunea. Prescriptia, posesia si publicitatea drepturilor, Editura Lumina Lex, 1999, p. 17

8
Legea celor XII Table pretindea pentru realizarea uzucapiunii numita usus auctoritas,
o stăpânire exercitată timp de doi ani pentru bunurile imobile și de un an pentru bunurile
mobile. Efectele acesteia puteau fi invocate numai de către cetățenii rom ani si numai asupra
lucrurilor romane, dar și prin intervenția magistraților, sfera sa de aplicare a fost extinsă sub
forma denumită prescriptio longi temporis și în favoarea străinilor, precum și asupra
fondurilor provinciale.
Inițial această prescripție lungă funcționa doar ca o exceptie, un mijloc de apărare la
îndemana pârâtului, însa, mai tarziu ea s -a transformat într -o acțiune reală ca o noua forma de
uzucapiune pentru împlinirea căreia se cerea un termen de 10 ani inter praesentes, când părțile
locuiau în aceeași provincie sau de 20 ani inter absentes, când părțile locuiau în provincii
diferite.
În vreme ce uzucapiunea de drept civil, prevăzuta de Legea celor XII Table privea
exclusiv dreptul de proprietate, praescriptio longi temporis curgea și împo triva
desmembrămintelor acestuia, jure in re alieno.
Dacă la origine cele doua expresii, uzucapiune și prescripție achizitivă aveau
semnificații diferite, prima având sensul de luare, de apropriere a lucrului prin uz, iar cea dea
doua reprezentând doar un mijloc procedural, o excepție recunoscută în favoarea posesorului,
odată cu Justinian ele dobândesc un sens unic, fiind reunite într -o singură instituție pentru
desemnarea căreia ambele pot fi la fel de bine utilizate.
– Uzucapiunea după Codul civil austriac și dreptul cutumiar maghiar.
Dacă prevederile Codului civil roman cu privire la uzucapiunea bunurilor imobile s –
au aplicat în Vechiul Regat de la intrarea lor în vigoare, respectiv 1864, în provinciile care s –
au alipit în 1918 (Transilvania, Banatul și B ucovina), a continuat să se aplice vechea legislație
cutumiară maghiară, iar în anumite zone și Codul civil austriac.
În aceste provincii au existat înainte de 1811, cand s -a pus în aplicare Codul civil
austriac, mai multe feluri de registre de publicitate , respectiv table provinciale, registre
imobiliare urbane și cărți urbane, care, mai târziu, au ajutat la întocmirea cărților funciare în
Ardeal.
Potrivit prevederilor art. 321 C. civ. austriac, „în localitățile unde există tabele
provinciale, registre o rășenești, registre funciare sau alte registre publice, posesia legitimă a
unui drept real asupra unor bunuri imobiliare se dobândeste numai prin înscrierea în aceste
registre”.

9
Potrivit prevederilor art. 350 din același cod, „posesia drepturilor și bunur ilor
imobiliare, ce constituie obiectul registrelor publice, se stinge prin radierea lor din tablele
orășenești, provinciale sau funciare, sau prin intabularea lor pe numele altuia”.
Așa fiind împotriva celui intabulat în cartea funciară și titular al unu i drept real, nu se
putea dobândi acel drept pe cale de uzucapiune.
Cu toate acestea uzucapiunea bunurilor imobile era posibila în condițiile art. 1460 și
urm. C. civ. austriac. Condițiile uzucapiunii constau în aceea că posesia să fie justă, de bună
credință, reala, continuă și exercitată pe perioada prevăzută de lege. Potrivit prevederilor art.
1468 C. civ. austriac, uzucapiunea pentru imobilele care nu erau trecute în registre publice
opera numai după trecerea a 30 de ani impliniți.
Deci uzucapiunea, p otrivit prevederilor art.1460 si 1461 C. civ. austriac, necesită just
titlu și posesia de buna -credință.
Potrivit legilor locale cutumiare maghiare, termenul de uzucapiune era de 32 de ani si
era necesar just titlu și buna -credință.
– Uzucapiunea în vechiul drept romanesc și în dreptul civil
Dintre legiuirile vechi romanești doar Codul Calimach acordă uzucapiunii o
importanta considerabilă, consacrându -i alături de prescripția extinctivă un întreg capitol –
cap. al IV -lea din Partea a III -a – adică aproxima tiv 70 de articole.
Condiția pe care acest cod, inspirat de modernul – pentru epoca respectivă – Cod civil
austriac din 1811, o pretindea pentru ca dreptul sa fie „câștigat” prin uzucapiune constă din
exercitarea asupra bunului, în termen general de 10 la 20 ani, a unei stăpâniri „drepte”, adică
întemeiată pe un just titlu și de bună -credință: „neprihănită”, „fără vicleșug” și „necurmată”.
În același timp, pentru a fi utilă, stăpânirea lucrului nu trebuia să fi fost exercitată pe
ascuns sau în baza unei si mple îngăduințe a proprietarului .
DEFINIȚIE . Unul dintre efectele cele mai importante ale posesiei, când aceasta se
prelungește în timp, este uzucapiunea sau posesia prescripția achizitivă.
Uzucapiunea este un mod de dobândire a proprietății sau a altor d repturi reale cu
privire la un lucru, prin posesia neîntrerupta a acestui lucru în tot timpul fixat de lege.
Deși în Codul civil regulile cu privire la prescripția achizitivă erau cuprinse în același
titlu (titlul XX din Codul civil), cu cele referitoare l a prescripția extinctivă, cele două instituții
nu se pot confunda; prescripția achizitivă duce la dobândirea unor drepturi, pe când
prescripția extinctivă are ca efect încetarea posibilității de a obține realizarea, prin
constrângere, a unor drepturi. Dist incția dintre ele este astăzi și atât mai evidentă cu cât prin
Decretul nr. 167/1958 s -a dat o reglementare aparte prescripției extinctive. Așa cum vom arăta

10
mai jos, însă, și în prezent există unele reguli comune în privința celor două feluri de
prescripț ie, în special regulile referitoare la calculul termenelor de prescripție.
În sistemul nostru de drept normele privitoare la prescripția achizitivă privesc
deopotrivă atât bunurile imobile, cât și cele mobile, Regulile speciale aplicabile prescripției în
cazul bunurilor mobile au fost arătate atunci când ne -am referit la revendicarea acestor bunuri,
așa încât în această parte ne vom referi numai la uzucapiunea imobilelor.
UTILITATEA INSTITUȚIEI UZUCAPIUNII ȘI JUSTIFICAREA EI
În sistemul Codului civil roman uzucapiunea joaca un rol important, întrucât ea
constituie singura dovada absoluta a dreptului de proprietate. Am arătat, atunci când am
examinat actiunea în revendicare, marile dificultăți de probă care se ridica cu privire la dreptul
de proprietate. Uzu capiunea soluționează aceste dificultăți, în sensul ca cel ce reușește să
dovedească faptul că a dobândit în acest mod lucrul, nu mai trebuie să mai facă nici o altă
dovadă suplimentară.
Rolul uzucapiunii este mult mai redus în acele regiuni din tara noas tră în care exista
sistemul cărții funciare, în care dreptul de proprietate se dobândește prin intabulare
(Transilvania, Moldova de nord).
Instituție controversată în dreptul civil socialist, uzucapiunea se întemeiază pe
următoarele justificări :
a) în imens a majoritate a cazurilor posesia corespunde dreptului de proprietate însă
dovada proprietății este greu de făcut. Uzucapiunea este chemată astfel, sa suplinească
această dificultate de proba;
b) Nevoia de stabilitate a situațiilor și a raporturilor juridice f ace necesar să se recunoască
efectele juridice unei aparențe îndelungate de proprietate, cum este cazul posesiunii
prelungite de timp;
c) Uzucapiunea apare și ca o sancțiune împotriva vechiului proprietar care, dând dovada
de lipsa de diligenta, a delăsat vre me îndelungată bunul său în mâna altor persoane.
În determinarea domeniului de aplicație al uzucapiunii trebuie să pornim de la art.
1844 din Codul civil conform căruia „nu se poate prescrie domeniul lucrărilor care din natura
lor proprie sau dintr -o decl aratie a legii nu pot fi obiectul de proprietate privată , ci sunt
scoase afară din comert”.
În interpretarea pe care o dăm astăzi acestui text, urmează să înțelegem ca el cuprinde,
printre altele, toate bunurile inalienabile și cele care intră în circui tul civil numai in anumite
condiții; este cazul, după cum este evident, al bunurilor proprietate socialistă.

11
Am precizat mai inaite că statul poate să dobândească prin uzucapiune, bunuri
apartinând unor organizații cooperatiste ale altor organizații publi ce. Niciodată însa bunurile
proprietate socialistă de stat au fost dobândite prin uzucapiune de către o persoana fizică ori
de o organizație cooperatistă ori de altă organizație publica.
Așadar, rezultă din cele de mai sus că uzucapiunea se aplică, în pri ncipiu, bunurilor
imobile proprietate personală și individuală.
După cum am arătat însă, anumite categorii de bunuri imobile proprietate personală și
individuală, anume terenurile de orice fel au fost practic scoase din circuitul civil. Într -adevăr
potriv it Legilor nr. 58/1974 și nr. 59/1974, terenurile cu sau fără construcții din perimetrul
construibil al localităților urbane sau rurale și terenurilor agricole puteau fi dobândite numai
prin moștenire legală, fiind interzisă înstrăinarea sau dobândirea lor prin acte juridice (art. 30
din Legea nr. 58/1974 și art. 44 din Legea nr. 59/1974).
Întrucât singurul mod de dobândire a proprietății unor asemenea terenuri este
moștenirea legală, înseamnă că legea care guverna perioada socialista a voit să excludă ori ce
alt mod de dobândire a proprietății unor astfel de bunuri imobiliare. Împrejurarea ce textele
menționate vorbesc numai despre interzicerea înstrăinării sau dobândirii de terenuri prin acte
juridice nu este de natură să ne conducă la o altă concluzie, ch iar dacă uzucapiunea este un
fapt juridic.
In concluzie, sub imperiul legislatiei de dinainte de 1989, terenurile de orice fel,
proprietate personală sau individuală nu puteau fi dobândite prin uzucapiune de o altă
persoană fizică.
Dacă termenul uzucapiu nii s -a împlinit înainte de intrarea în vigoare a legilor nr.
58/1974 și nr. 59/1974, dat fiind faptul că dispozițiile lor nu au caracter retroactiv, se va putea
constata împlinirea termenului uzucapiunii și deci dobândirea proprietății terenului respecti v
de către uzucapant, chiar dacă acțiunea în constatare a fost introdusă ulterior intrării în vigoare
a celor două legi.
În același timp, trebuie să observăm că, deoarece construcțiile proprietate personală și
individuală au rămas în circuitul civil gener al, ele vor putea fi dobândite prin uzucapiune.
Cum o atare dobândire de către uzucapant semnifică din punct de vedere juridic înstrăinare a
construcției, urmează a se face și în acest caz aplicarea prevederilor art. 30 alin. 2 si 3 din
Legea nr. 58/1974. Aceasta înseamnă că terenul aferent construcției uzucapate va trece în
proprietatea statului, dobânditorul prin uzucapiune al construcției urmând a primi de la stat, în
folosință, terenul necesar în limitele prevăzute de art. 8 si 17 din aceeași lege.

12
In practica, s -a ridicat problema daca nu cumva, pe perioada cat au existat in vigoare
legile nr, 58 si 59/1974, terenurile nu puteau fi uzucapate, operand una dintre modalitatile
actului juridic. Atat sub aspect suspensiv (vizand nasterea actului juridic civi l), cat si sub
aspect extinctiv (cand avem in vedere incetarea actului juridic), s -a sustinut de catre
reprezentantii paratilor, in cadrul actiunilor in constatare, ca termenul de 30 de ani nu s -a
putut scurge continuu, public, pasnic, neechivoc, sub nume de proprietar (conditii
cumulative), intrucat legislatia vremii era stricta. Mai mult, o parte dintre posesori au fost
sanctionati cu amenda contraventionala, pentru asezare abuziva pe terenul apartinand
administratiei publice locale. In acest sens, posesi a nu a mai fost continua, pasnica si
neechivoca.

CAPITOLUL II
Evoluția uzucapiunii in Codul civil român

2.1 Uzucapiunea în sistemul Codului Civil de la 1864
Referindu -se la materia uzucapiunii, Codul Civil de la 1864 utilizează, ca și Codul Civil
francez corespunzator perioadei, sintagma de „prescripție achizitiv ă”, sintagmă căreia i -au
fost aduse numeroase critici2. Prin prescripția proprietății se întelege pierderea acesteia prin
uzucapiunea ei de către un terț, în consecință, sintagma „prescripție achizitivă” este eronată
deoarece prin prescripțiune nu se achiz iționează nimic, ci doar se pierde.3
Legiuitorul de la 1864, urmărind un interes „obștesc”, în condiția în care proprietatea
dobândea un rol tot mai social, a admis noțiunea prescripțiunii, asumându -și toate
consecințele acesteia, întrucât aceasta răspunde necesității sociale de a nu lăsa să se aducă
atingere, după o lungă perioadă de timp, unor situații stabile.4
Codul Civil de la 1864 reglementează două forme ale prescripției achizitive. Una dintre
aceste forme este generală, de drept comun, pentru împlin irea căreia nu este necesară decât o
posesie obișnuită exercitată pe o durată de 30 de ani, iar a doua, are caracter special, cu
termenul redus la 10 până la 20 de ani, în funcție de calitățile cerute posesiei și dacă aceasta a
fost exercitată în temeiul u nui just -titlu și cu bună -credință.5

2 N.E. Antonescu, Prescripția în dreptul civil , Tipografia Romania Nouă, 1926, p.54
3 C. Vișoiu, op. cit., p.9
4 N.E. Antonescu, op. cit., p.84
5 A. Boar, Uzucapiunea, Prescripția, Posesia si Publicitatea Drepturilor , Ed. Lumina Lex, 1999, p.93

13
2.1.1 Uzucapiunea de 30 de ani
Întâlnită și sub denumirea de uzucapiune logissimi temporis sau de lungă durată,
uzucapiunea de 30 de ani este recunoscută în temeiul art.1890 Cod Civil în favoarea
posesorului care poate „ prescrie prin 30 de ani (…) fără să fie obligat a produce vreun titlu și
fără să i se poată opune reaua -credință”.
Din articolul citat rezultă că, pentru a putea dobândi proprietatea bunului prin uzucapiune
de 30 de ani, posesorul trebuie să posede bun ul în tot timpul stabilit de lege, adică 30 de ani și
pe lângă aceasta, să aiba o posesie utilă, neafectată de vicii. În materia uzucapiunii nu este
suficientă simpla posesie, ci mai este necesar ca aceasta să fie utilă. O posesie viciată sau o
detenție pr ecară nu va avea niciodată ca efect dobândirea dreptului de proprietate prin
prescripția achizitivă. Această posesie utilă, adică regularitatea posesiei, se prezumă,
rămânând în sarcina celui care o contestă să facă dovada afectării posesiei de un viciu.
Posesiunea însa este o stare de fapt, așa încât cel care invocă posesiunea va trebui să facă
dovada ei, potrivit art.1169 Cod civil.
Cele două elemente constitutive ale posesiei sunt: corpus și animus . Nu este suficient să
existe doar o detenție materială a imobilului, ci și intenția de a dobândi dreptul de proprietate
asupra bunului respectiv. O posesie precară (adică în calitate de locatar, depozitar,
uzufructuar), nu poate constitui fundamentul uzucapiunii dreptului de proprietate.6 De
asemenea, o posesie precară este și aceea exercitată prin îngăduința sau toleranța
proprietarului, caz în care nu se poate vorbi despre intenția de a uzucapa. Astfel cum este
prezentat de către D. Hantea, „vom fi în prezența posesiei ca stare de fapt, ori de câte ori o
perso ană va exercita asupra unui bun o putere de fapt, fără a exista un drept care să -i permită
acest lucru. Codul civil numește această posesie ca fiind o posesie utilă, care poate să conducă
la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune”.7 Pentru valabilitatea acestui gen de
uzucapiune nu se mai solicită nici o altă condiție, rezultând în mod clar din articolul citat că
cel care invocă uzucapiunea de 30 de ani nu trebuie să fie de bună -credință, chiar și o posesie
de rea -credință fiind aptă să ducă la dobândirea dreptului real. Cu privire la bunurile supuse
prescripției de 30 de ani, acestea erau limitate de art.1844 Cod Civil, care prevedea că nu se
pot prescrie achizitiv lucrurile care sunt scoase din comerț. Nu vor putea fi dobândite prin
uzucapiune bunurile care fac parte din domeniul public fiind indiferent sub acest aspect dacă
titularul este statul sau unitațiile administrativ -teritoriale și de asemenea sunt imprescriptibile

6 Decizia nr.293/1912, Curtea de Casație, sect. I, în "Curi er Judiciar" nr.44/1912
7 D. Hantea, în Pandectele române, Nr. 7/2007, p.38

14
bunurile care nu aparțin nimănui, cum ar fi aerul, lumina precum și star ea civilă a unei
persoane.8
Deși textele legale se referă în mod expres la dobândirea dreptului de proprietate prin
uzucapiune, este general admis că sunt supuse prescripției de 30 de ani și celelalte drepturi
reale principale corespunzatoare tipului de pr oprietate privată. Se încadrează în această
categorie dreptul de uzufruct, uz, abitație, superficie și servituțiile continue și aparente,
drepturi care constituie dezmembrăminte ale dreptului de proprietate privată.9Acest lucru
poate fi motivat prin faptul că dacă se poate uzucapa dreptul real deplin, care conferă
titularului toate cele trei atribute ale proprietății, posesia, folosința și dispoziția, în aceeași
măsură sunt susceptibile uzucapării și celelalte drepturi reale principale, separate de dreptul de
proprietate prin separarea atributelor sale.
Cu privire la dreptul de servitute, I. Lulă opiniază că acesta este un dezmembramant al
dreptului de proprietate privata asupra unui imobil care are calitatea de fond aservit, constituit
in favoarea proprieta rului unui imobil vecin, având calitatea de fond dominant,
dezmembrământ cu caracter indivizibil, care conferă titularului fondului dominant, anumite
prerogative, stabilite prin titlul de constituire asupra fondului aservit. Pentru ca să poată avea
loc int ervertirea unei servituți necontinue și neaparente în servitute continuă și aparentă, ar
trebui ca proprietarul fondului dominant să poată exercita acte de folosință a unei servituți
continue și aparente de trecere, fără faptul actual al omului pentru ca t recerea să fie continuă,
adică să fie o trecere fără trecere, ceea ce este absurd. Niciodată trecerea nu va putea deveni
servitute continuă pentru că niciodată nu va putea exista trecere fără faptul actual al trecerii.10
Prescripția achizitivă de 30 de ani poate fi invocată, în principiu, de orice persoană, fie ea
fizică sau juridică, aptă să exercite posesia, fie personal sau prin reprezentant. În același mod,
statul și unitațile administrativ -teritoriale pot invoca uzucapiunea asupra imobilelor posedate
cu excepția imobilelor intrate în mod abuziv în patrimoniul acestora, deoarece posesia
exercitată în temeiul unor acte apreciate ca abuzive, nu este utilă ad usucapionem , fiind
fondată și conservată prin acte de violență.11
Cu privire la cel care achizițione ază un imobil printr -un înscris sub semnatură privată,
înscris incapabil de a transmite proprietatea datorită nerespectării formei cerute de lege ad

8 N. Costin, Marile institutii ale dreptului civil roman , p.365
9 O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale , Ed. Hamangiu,
București, 2008, p.586
10 I. Lulă, în Dreptul, nr.8/2008, p.119
11 Decizia nr.193/1993, C.S.J, în Dreptul, nr.8/1994, p.83 -84

15
validitatem , acesta nu poate fi considerat un simplu detentor precar, dacă voința părților a fost
de a vind e respectiv de a cumpăra bunul respectiv.12 În acest caz, achizitorul intră în posesie
sub nume de proprietar și cu intenția de a poseda pentru sine, întrunind ambele elemente ale
posesiei, atât animus cât și corpus, rezultând că acesta poate uzucapa, în co ndițiile
uzucapiunii lungi nefiind necesară dovedirea existenței unei cauze juridice valabile pentru
intrarea în posesia bunului. Acest ultim punct de vedere este întărit de situația în care însăși
verus dominus , adevaratul proprietar, poate invoca uzucapi unea ca mod originar de dobandire
a bunului, când nu poate prezenta, în sensul de instrumentum , un titlu pentru dreptul său. Cu
privire la persoanele îndreptățite să invoce uzucapiunea, se pune problema dacă cel care a
posedat timp de 30 de ani, dar nu mai are posesia la momentul introducerii cererii de chemare
în judecată, poate invoca prescripția achizitivă. Din analiza Codului Civil de la 1864, rezultă
că nu este necesar ca cel care invocă prescripția să posede la acel moment, ci doar să fi
posedat pe pe rioada de timp prevăzută de lege, motiv pentru care o astfel de cerere este
admisibila. Locatorul, fiind doar un detentor precar, neexercitând o posesie utilă asupra
imobilului închiriat, nu poate invoca uzucapiunea.13 De asemenea, vânzătorul unui imobil,
care rămâne în posesia acestuia, nu poate uzucapa, fiind tot doar un detentor precar, ținut de
obligația de predare a lucrului vândut.

2.1.2 Uzucapiunea de la 10 până la 20 de ani
Uzucapiunea de la 10 la 20 de ani sau uzucapiunea scurtă cum mai este ea den umită,
constituie o excepție de la regula, reprezentată de uzucapiunea de 30 de ani. Justificarea
acesteia se regasește în intenția de a avantaja, prin reducerea termenului necesar prescripției
achizitive, pe acei posesori care pot invoca, pe lângă condiți ile generale ale posesiei, și un just
titlu, pe baza căruia au intrat cu bună -credință în stăpânirea imobilului.
În lipsa unor reglementări derogatorii, rămân aplicabile regulile de drept comun, astfel
încât cel care neîndeplinind condițiile generale, nu s e poate prevala de uzucapiunea de 30 de
ani, va fi exclus și din beneficiul uzucapiunii scurte. O altă justificare a existenței acestei
forme speciale a prescripției achizitive rezultă din necesitatea de a asigura celui care
dobândește, cu bună -credință, u n drept de la o persoană, alta decât titularul de drept, o situație
asemănătoare cu cea pe care ar fi avut -o dacă ar fi tratat cu adevăratul titular.

12 E. Roșioru, Uzucapiunea in dreptul civil roman , Ed. Hamangiu, București, 2008, p.180
13 Decizia nr. VIII din 29 septembrie 1999, C.S.J, public ată în M. Of. nr.636 din 27 decembrie 1999

16
Cu privire la bunurile supuse uzucapiunii scurte, Codul Civil de la 1864 se referă la un
bun „nemișcător d eterminat” adică în exclusivitate la bunuri imobile determinate14, fapt ce
exclude aplicarea uzucapiunii cu privire la universalitățile de bunuri. În legatură cu drepturile
supuse uzucapiunii scurte, în practică dar și în doctrină, s -a arătat că, la fel ca în cazul
anterior, sunt incluse în sfera de aplicare, pe lângă dreptul de proprietate, și alte asemenea
drepturi, cum este dreptul de uzufruct. Dacă în cazul uzucapiunii lungi, este mai puțin
probabil ca posesorul să folosească posesia sa utilă pentru a do bândi doar un dezmembrământ
al dreptului de proprietate, în cazul uzucapiunii scurte, titlul pe care posesorul își întemeiază
posesia este hotărâtor cu privire la acest aspect. Rezultă deci că dacă se invocă o posesie
extinsă față de cuprinsul justului tit lu, nu se mai poate invoca uzucapiunea scurtă ci doar,
eventual, cea de 30 de ani.
Privitor la posibilitatea de a dobândi un drept de servitute prin uzucapiunea scurta, s -au
adus argumente pro și contra, atât doctrina cât și jursiprudența fiind împărțite. Un prim curent
susține că în masura în care acestea pot constitui obiect al posesiei, sunt supuse doar
uzucapiunii de 30 de ani, justificând această restrangere prin interpretarea literală a
dispozițiilor art.623 din Codul Civil de la 1864, articol care se referă exclusiv la dobândirea
servituților prin posesia de 30 de ani. De asemenea se arată că însuși îndeplinirea condițiilor
pe care le reclamă această formă specială a uzucapiunii, este greu de imaginat în cazul
servituților, asupra cărora chiar exercit area unei veritabile posesii este excepționala. 15 Cu
toate acestea, reunirea acestor condiții nu este exclusă în totalitate, fiind posibil ca o servitute
aparentă să fie dobândită printr -un titlu care nu emană de la adevăratul proprietar, ulterior
făcând o biectul unei posesii veritabile și utile.16 O a doua opinie, este în sensul posibilității de
a opera uzucapiunea scurtă și în cazul servituților, opinie întemeiată pe lipsa unei interdicții
legale exprese și neechivoce de dobândire a servituților prin uzuca piune de scurtă durată și pe
exprimarea legiuitorului din cuprinsul art.1895 Cod civil, care se referea la un „nemișcător
determinat”, categorie care include și servitutea, care este un imobil prin obiectul la care se
aplică. Un alt motiv pe care se înteme iaza această a doua opinie este recunoașterea
posibilității de dobândire a servituților pe calea uzucapiunii scurte în dreptul roman,
considerat autor al dreptului român. Opinia potrivit căreia este posibilă dobândirea unui drept
de servitute prin uzucapiu nea scurtă este soluția care s -a impus în doctrină și în practică

14 A. Boar, op. cit., p.116

15 M. Cantacuzino, Elementele dreptului civil român , Ed. Cartea Românească, București, 1921, p.177
16 A. Boar, Elemente de teoria dreptului , Ed. Servosat, 1996, p.207

17
deoarece este inechitabil ca acela în favoarea căruia s -a constituit prin titlu, de către un
neproprietar, o servitute aparentă și continuă, și care o exercită cu bună -credință, să nu poată
invoca decât prescripția achizitivă de 30 de ani, iar dacă neproprietarul i -ar fi vândut imobilul,
ar fi beneficiat de dispozițiile mai favorabile ale uzucapiunii scurte.17 Uzucapiunea scurtă se
întemeiază pe un titlu, chiar provenind de la un non dominus , iar existența acestui titlu
exclude caracterul de toleranță a actelor prin care se exercită servitutea, fondând caracterul
util al posesiei exercitate, posesie aptă să conducă la dobândirea dreptului prin uzucapiunea de
10 până la 20 de ani.
Pentru a benef icia de efectele uzucapiunii scurte, de 10 până la 20 de ani, este
necesară îndeplinirea a patru condiții. Pe lângă cerința exercitării posesiei asupra imobilului
în termenul prevăzut de lege, de 10 până la 20 de ani, condiție prevăzută și la uzucapiunea
lungă, cu modificarea termenului necesar și condiția ca posesia exercitată să fie utilă,
uzucapiunea scurtă impune alte două condiții care nu se regasesc în condițiile necesare
uzucapiunii lungi, aceste condiții conferindu -i caracterul special.
O primă cond iție suplimentară o constituie cerința ca posesorul să fi intrat în posesie
printr -un just titlu iar cealaltă condiție este ca posesorul să fi fost de bună -credință la
momentul intrării în posesie.
Justul titlu, sau așa cum este numit de art.1865 Cod Civil , „justa cauză” reprezintă acel
negotium , act juridic real, valabil, translativ de drept și definitiv, prin care posesorul intră în
posesia imobilului și care i -ar fi putut transfera însăși proprietatea daca ar fi fost încheiat cu
adevăratul proprietar.18 Literatura juridică s -a exprimat în sensul că justul titlu, este un act sau
un fapt juridic, translativ de proprietate, un negotium care are ca scop să transfere
proprietatea, fiind indiferent dacă există sau nu un înscris constatator al operațiunii
transla tive.19 S-a arătat deci că titlul la care se face referire este actul juridic, negotium și nu
înscrisul care îl constată. Calificativul de just desemnează calitatea titlului de a fi îndeplinit
condițiile prevăzute de lege, neavând, în acest context, nici o conotație morală. S -a arătat în
doctrină că justul titlu trebuie să provină de la altcineva decât de la justul proprietar, deoarece
cel care a cumpărat imobilul de la adevăratul proprietar nu se poate prevala de uzucapiune
deoarece titlul, emanând de la ad evăratul proprietar este suficient pentru dobândirea
proprietății. Cu toate acestea, justul titlu poate fi considerat și cel care emană de la adevăratul
proprietar, deoarece chiar dacă dreptul real este transmis în virtutea titlului însuși, posesorul

17 Ibidem
18 C. Vișoiu , op. cit., p.129
19 E. Roșioru, op. cit., p.318

18
nu po ate fi oprit a invoca uzucapiunea ca mod originar de dobândire a dreptului de
proprietate, în scopul de a pune capat oricăror potențiale contestații împotriva titlului.20 În
acest scop trebuie reținut că prima funcție a uzucapiunii este cea probatorie, depă șind funcția
achizitivă ca importanță, adevăratul scop al uzucapiunii fiind cel de a dovedi dreptul de
proprietate.21 Daca un act juridic constituie just titlu, chiar dacă înstrainătorul nu are calitatea
de titular al dreptului , cu atât mai mult, un titlu care nu este lovit de niciun viciu, la rândul,
său ar trebui considerat just titlu.
Condiția ca justul titlu să fie real, efectiv, presupune o deplină concordanță între el,
titlul, și imobilul care se intenționează a fi uzucapat. Cumpărătorul unui teren a cărui întindere
este precizată în contract, dar care intră, în fapt, și în posesia altor parcele, crezând ca le -a
cumpărat și pe acestea, chiar dacă respectă cerința bunei -credințe, nu va putea invoca în
privința lor uzucapiunea scurtă, pentru ca îi lipseș te, pentru acele parcele, justul titlu22.
Datorită faptului că în materia uzucapiunii, spre deosebire de dobândirea fructelor de către
posesorul de bună -credință a bunului frugifer, justul titlu și buna -credință sunt două condiții
distincte, care trebuiesc întrunite cumulativ, este necesar ca actul translativ să fie real, adică să
nu existe doar în imaginația posesorului, fie acesta și de bună -credință, adică să nu fie vorba
doar despre un titlu putativ, inexistent23. Justul titlu trebuie să fie valabil, apt să producă
efectele juridice avute în vedere de părți, făcând abstracție desigur de lipsa calității de titular a
înstrăinătorului. Pentru a fi valabil, justul titlu trebuie să îndeplinească toate condițiile de fond
și de formă prevazute de lege. Cu alte cu vinte, este necesar ca actul care a constituit temeiul
intrării în posesie să aibă o existență juridică, nefiind suficient ca actul să fi fost încheiat în
realitate, cerându -se ca el să fie valid, apt de a produce efecte juridice, singurul viciu pe care îl
poate acoperi uzucapiunea scurtă fiind lipsa dreptului înstrainatorului. Un titlu lovit de
nulitate absolută nu poate servi ca just titlu în cazul uzucapiunii de la 10 la 20 de ani, spre
deosebire de uzucapiunea lungă care poate avea la baza intrării în p osesie un act de
transmitere nul absolut. Dacă însă nulitatea actului care servește ca titlu just nu este absolută
ci relativă, care nu poate fi invocată decât de persoana ocrotită prin dispozițiile încălcate la
încheierea lui, actul poate fi utilizat ca j ust titlu dacă dobânditorul a ignorat cauza de nulitate,

20 V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale , vol. 2, Ed. Humanitas, 2006, p.397
21 C. Vișoiu, op. cit., p.130
22 I. Dogaru, S. Cercel, Drept civil.Teoria generala a drepturilor reale, Curs universitar , Ed. All Beck,
București, 2003, p.285
23 E. Roșioru, op. cit., p.350

19
dar doar dacă termenul uzucapiunii s -a împlinit anterior invocării nulitătii de către cel
îndreptățit, pe calea acțiunii în anulare.
Pentru ca actul juridic pe baza căruia posesorul a intrat în stăpâ nirea imobilului să
poată reprezenta un titlu just, este necesar ca acesta să fi fost un act constitutiv sau translativ
de drepturi, adică să fi fost apt să constituie sau să transfere dreptul real asupra
dobânditorului, dacă ar fi fost încheiat cu verus d ominus . Rezultă de aici că pot fi invocate ca
just titlu: vânzarea, donația, schimbul, legatul cu titlu particular, datul în plata, iar dintre
hotărârile judecătorești, pot servi drept just titlu, acele hotărâri care au efect constitutiv și nu
declarativ d e drepturi. Nu pot servi drept just titlu ad usucapionem convențiile de locațiune,
comodat, depozit și hotararile judecătorești declarative de drepturi. Justul titlu, pe care se
întemeiază posesia, trebuie să fie definitiv, adica să nu fie afectat de condi ție suspensivă sau
rezolutorie. Cu toate acestea, dacă efectul translativ al actului era afectat de o condțiie
suspensivă, utilitatea posesiei în vederea uzucapiunii scurte va începe doar de la data
îndeplinirii ei. Chiar dacă îndeplinirea condiției produc e efecte retroactiv, termenul de 10 -20
de ani necesar nu se va socoti decât din momentul realizării condiției, întrucat ficțiunea
retroactivității nu va transforma în posesie utila, o detenție precară, cum este aceea a
dobânditorului sub condiție suspensiv ă24. Dacă însa actul este supus unei condiții rezolutorii,
titlul va avea, de la început, eficacitate, în sensul că dobânditorul va exercita o posesie utilă
din chiar momentul încheierii actului. El va putea invoca uzucapiunea scurtă dacă termenul
prevăzut de lege pentru aceasta, de 10 -20 de ani, s -a împlinit înainte de realizarea condiției
rezolutorii. În cazul în care condiția rezolutorie se realizează anterior termenului pentru
invocarea uzucapiunii, se va desființa retroactiv actul juridic și prin urmare va disparea justul
titlu.
Dovada justului titlu se face dupa regulile generale de proba, sarcina probei revenind
uzucapantului, acesta fiind cel care îl invocă în favoarea sa25. Se pot utiliza așadar, în acest
scop, de regulă, înscrisuri, fie ele autentic e sau sub semnatură privată, și doar în mod
excepțional, în condițiile art.1197 și următorul din Codul civil, și celelalte probe admise de
lege. Având în vedere că posesorul invocă drept just titlu un act fată de care adevăratul

24 A. Boar, Uzucapiunea, Prescriptia, Posesia si Publicitatea Drepturilor , Ed. Lumina Lex, 1999, p.135
25 Decizia nr.139/1979, Trib. Suprem, sec. civ., www.scj.ro

20
proprietar este tert, înscr isul sub semnatură privată servește ca probă numai daca a dobândit
dată certă26.
A doua condiție specifică uzucapiunii de la 10 la 20 de ani este reprezentată de poziția
subiectivă a posesorului care trebuie să exercite posesia sa cu bună -credință. În drept ul roman,
s-a apreciat că buna -credință reprezintă sinceritatea în cuvinte, veritas și fidelitatea în
angajamente, constantia27. Fundamentul bunei -credințe este reprezentat de onestitate, ca
percept judiciar, ulterior separat în buna -credință ( bona fides ), termen juridic și
onestitate( honestum ). Buna – credință a posesorului nu este analizată însa sub aspect moral,
acestuia nefiindu -i cerut să dea dovadă de onestitate în general, ci doar în privința unui aspect
și anume să fi ignorat lipsa de calitate a celui de la care a dobândit, să fi avut credința că
acesta avea „toate însușirile cerute de lege” pentru a -i putea transfera dreptul pe care îl
poseda. Orice îndoială pe care ar fi putut să o aibă cu privire la dreptul autorului, este de
natură să înlăture bene ficiul uzucapiunii scurte. Bona fides se bazează pe o eroare de fapt în
care s -a găsit uzucapantul, eroarea de drept, în general, nefiind scuzabilă. Cu toate acestea,
potrivit lui E. Roșioru, nu există nici un motiv serios pentru a realiza o diferențiere î ntre buna –
credință ca efect a unei erori de fapt de cea determinată de o eroare în drept. Chiar dacă,
potrivit principiului nemo censetur ignorare legem , nimănui nu îi este permis a se sustrage
legii pe motivul necunoașterii acesteia, s -a arătat în doctrin ă că nu acesta este și cazul
uzucapantului care invocă buna -credință28. Cu alte cuvinte, cunoașterea de către posesor a
faptului că justul său titlu ar putea fi afectat de vicii, nu constituie în mod automat rea –
credință. Astfel, atunci cand titlul este lov it de nulitate relativă, cunoașterea acestei nulități de
către posesor este lipsită de relevanță, în ceea ce privește buna sa credință29. Rezultă de aici
că, atunci când dobânditorul uzucapant se înșeală asupra valorii juridice a titlurilor anterioare
a aut orului său, va putea să invoce buna -credință. Este de notat însă că, instanțele de judecată,
în aprecierea lor suverană a existenței bunei -credințe, vor putea ține seama de gravitatea
erorii, putând exclude eroarea grosolana sau nescuzabila30. Cu privire la momentul la care se
cere buna -credință, art.1898 alin.2 Cod Civil, precizează in mod clar că este acela al câștigării

26 P. Perju, Probleme de drept civil si de drept administrative survenite in practica , in Dreptul, nr.5/1995,
p.45
27 Cicero, De oficiis , in E. Roșioru, op.cit., p.363
28 I. Deleanu, Cunoașterea legii și eroarea de drept , în Dreptul, nr.7/2004
29 E. Roșioru, op. cit., p.375
30 Ibidem

21
imobilului, buna -credință nefiind necesar să dureze pe toată durata termenului cerut pentru
prescripția achizitivă. Prin urmare, cunoaște rea ulterioară de către posesor a dreptului
adevăratului proprietar nu poate înlătura buna sa credință atât timp cât aceasta a existat în
momentul inițial, legiuitorul român de la 1864 preluând astfel regula existentă în dreptul
roman, potrivit căreia, mala fides superveniens non impedit usucapionem. Se observă aici o
revenire la principiile de drept roman și implicit o îndepărtare de la concepția moralistă
promovată de dreptul canonic, în care reaua -credință reprezenta o piedică pentru uzucapiune,
indifere nt în ce moment ar fi intervenit31. În cazul actelor juridice inter vivos , buna -credință
trebuie să existe la momentul încheierii actului juridic care va constitui titlu just, fiind
indiferent dacă acesta este afectat de o condiție suspensivă. Cu privire la actele juridice mortis
causa , dintre care numai legatul cu titlu particular are calitățiile cerute de lege pentru a fi just
titlu, întrucât dobândirea bunului prin legat se realizează atunci când legatarul își manifesta
voința de acceptare, buna -credință trebuie să existe la acel moment, adică în momentul
acceptării legatului, acela fiind deci momentul în care legatarul trebuie să creadă ca autorul
său este adevăratul proprietar al imobilului32. Se remarcă faptul că buna -credință trebuie sa fie
deplină. Dac ă acesta a avut cea mai mică indoială cu privire la calitatea de proprietar a
autorului său, atunci urmează a fi considerat de rea -credință. În ceea ce priveste proba bunei –
credințe a posesorului, legea instituie în favoarea acestuia o prezumție ( bona fide s
presumitur ), în sensul că posesorul nu este dator a face proba faptului că nu a cunoscut lipsa
calitații de proprietar a autorului său. Chiar și in lipsa acestei prezumții, ar fi fost imposibila
obligarea dovedirii faptului negatic pe care îl invocă. Doa r acela care se pretinde a fi
adevarătul proprietar și care susține ca posesorul a avut cunoștință de această împrejurare,
poate face dovada acestui fapt pozitiv, iar pentru că el este cel care -l invocă, are și sarcina să o
faca, potrivit art.1169 din Codu l civil de la 1864. Rezultă deci că dovada lipsei bunei -credințe
a posesorului se poate face prin orice mijloc de probă, iar dacă această probă a fost făcută,
posesorul poate, la rândul său, să se folosească de orice mijloc de probă pentru a o înlătura.
Cu privire la prezumția legală de bună -credință, se ridică intrebarea dacă aceasta se înlătură
automat în cazul în care se face dovada că in registrul de publicitate, era înregistrat ca titular,
o altă persoană decât aceea de la care s -a dobândit. S -a arătat în doctrină că, dacă justul titlu
provine de la o terță persoană neînscrisă în cartea funciară, buna -credință a uzucapantului

31 A. Boar, op. cit., p.140
32 A. Boar, Elemente de teoria dreptului , Ed. Servosat, 1996, p.141

22
este, prin ipoteză, exclusă33. Dacă însă imobilul nu avea deschisă o carte funciară la data
justului titlu, publicitatea drepturil or reale fiind făcută prin intermediul registrului de
transcripțiuni și inscripțiuni imobiliare, nu putem prezuma reaua -crdință a uzucapantului, în
cazul transcrierii titlului altei persoane decât cea de la care a dobândit uzucapantul. Cu privire
la ambele situații, s -a arătat că deducerea din acest fapt al înscrierii a relei -credințe, nu este
decât o prezumție judecătorească lăsată, potrivit art.1203 Cod Civil, la „ luminile și
înțelepciunea magistratului”.
Aceste condiții mai restrictive privitoare la exi stența unui just titlu și la buna -credință
ceruta posesorului sunt justificate de reducerea, în temeiul lor, a termenului de uzucapiune de
la 30 de ani la 10 până la 20 de ani. În temeiul art.1895 din Codul civil de la 1864, termenul
va fi de 10 ani, în ca zul în care adevăratul proprietar locuieste în circumscripția tribunalului în
raza căruia este situat imobilul și respectiv 20 de ani, dacă adevăratul proprietar locuiește în
afara acestei circumscripții. Doctrina românească a interpretat aceste dispoziții legale în
sensul că trebuie avută în vedere locuința efectivă și nu domiciliul adevaratului proprietar,
această interpretare fiind mai în acord cu rațiunea legii, fiind evident că stabilirea unui termen
mai lung, în favoarea celui care locuiește în altă c ircumscripție teritorială decât cea în care
este situat imobilul, vine în protecția acestuia deoarece îi este mai dificil să ia act și să
actioneze împotriva uzurpatorilor. La fel de dificil i -ar fi însă să actioneze si proprietarului
care, deși ar avea do miciliul în aceeași circumscripție cu imobilul, nu ar locui efectiv acolo, în
acest caz nemaifiind realizat scopul avut în vedere de legiuitor. Cu privire la situatia în care
uzucapiunea este îndreptată împotriva a mai mulți coproprietari, care domiciliază în locuri
diferite, împotriva fiecăruia va curge un termen diferit, de 10 ani pentru partea sau părtile
celor care locuiesc în raza tribunalului unde este situat imobilul si 20 de ani pentru cotele
celorlalți. Din acest motiv este posibil ca, la un moment dat, uzucapantul să devină
coproprietar al imobilului, alături de celălalt sau ceilalți coproprietari a căror uzucapiune nu s –
a îndeplinit până în acel moment. În măsura în care se poate uzucapa împotriva statului, se va
aplica în toate situațiile termenu l de 10 ani.
Avand în vedere considerentele de ordin juridic și social pe care iși întemeiază
existența, curgerea prescripției achizitive nu se justifică în situațiile în care, fie posesorul a
încetat să stăpânească în mod util, fie adevăratul titular al d reptului posedat a ieșit din
inacțiune. Din aceste considerente, ivirea acestor situații pe parcursul termenului uzucapiunii

33 M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliara, vol. 2, Ed. Universul Juuridic, Bucuresti, 2006, p.294

23
va determina întreruperea termenului și înlăturarea oricărui efect pentru timpul scurs anterior
cauzei de întrerupere, posesia exer citată până în acel moment devenind inutilă sub aspectul
prescriptiei achizitive.
În absența unei prevederi legale contrare, drepturile potestative sunt imprescriptibile
sub aspect extinctiv. Ca urmare, dreptul de opțiune cu privire la uzucapiune este și e l
imprescriptibil. Acest drept potestativ este însă susceptibil de decădere. Dispozițiile art.1842
C. civ., evocate mai sus, precizează că invocarea uzucapiunii este posibilă până la pronunțarea
hotărârii în apel. Altfel spus, aceste dispoziții stabilesc u n termen de decădere, termen care nu
are însa o întindere unica în timp34.

2.2 Uzucapiunea în Noul Cod Civil
Uzucapiunea constituie un mod de dobândire a dreptului de proprietate sau a altui
drept real asupra unui bun prin posesia exercitată neîntrerupt în termenul prevăzut de lege și
cu respectarea condițiilor legale35. Într -o altă accepțiune, uzucapiunea este acel mod de
dobândire a proprietății sau a altor drepturi reale principale prin exercitarea unei posesii
neîntrerupte asupra unui bun, în termenul și în condițiile prevăzute de lege36. Astfel cum este
formulat de C. Bîrsan, unul dintre efectele cele mai importante ale posesiei, când aceasta se
prelungește în timp, este uzucapiunea37.
Instituția uzucapiunii este justificată prin raportarea la situația pos esorului, în sensul că
nevoia de stabilitate a situațiilor și a raporturilor juridice impune, la un moment dat,
recunoașterea unor efecte juridice aparenței îndelungate de proprietate, transformând o
situație de fapt într -o situație de drept. De asemenea, nu se poate face abstracție de situația
fostului proprietar, în sensul că, indirect, uzucapiunea constituie o sancțiune a pasivității
acestuia, care s -a desesizat de bunul său și s -a dezinteresat de acesta, lăsându -l să se afle în
posesia altei persoane ca re s-a comportat ca proprietar38.
În Noul Cod Civil, legiuitorul face distincție între uzucapiunea tabulară și uzucapiunea
extratabulară.

34 V. Stoica, în Drept ul, nr. 4/2006, p.47
35 C. Stătescu, C. Bîrsan, Drept Civil. Teoria generală a drepturilor reale , Universitatea
București, 1988, p.275
36 G. Boroi, C. A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale principale , Ed. Hamangiu,
București, 2013, p .228
37 C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția a 3 -a, Ed. Hamangiu, București, 2008, p.323
38 Decizia nr.2550 din 31 martie 2005, Î.C.C.J., www.scj.ro

24
2.2.1 Formele uzucapiunii în noul cod civil
A. Uzucapiunea imobiliară tabulară de 5 ani
Potrivit articolului 931 aliniat ul (1) noul Cod civil, ”drepturile celui care a fost
înscris, fără cauză legitimă în cartea funciarp, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui
drept real, nu mai pot fi contestate când cel înscris cu bună credință a posedat imobilul timp
de 5 ani d upă momentul înregistrării cererii de înscriere, dacă posesia sa a fost neviciată” ,
iar aliniatul (2) al aceluiași articol dispune ”este suficient ca buna -credință să existe în
momentul înregistrării cererii de înscriere și în momentul întrării în posesie” .
Așadar, uzucapiunea tabulară presupune îndeplinirea următoarelor condiții:
– înscrierea dreptului de proprietate sau a unui alt drept real imobiliar în cartea
funciară, fără legitimă cauză;
– exercitarea unei posesii utile;
– cel înscris în cartea funcia ră a fost de bună credință în momentul înregistrării cererii
de înscriere, cât și în momentul intrării în posesie;
– posesia a fost exercitată timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii.
Prin sintagma ”fără cauză legitimă”, folosită de articolul 931 aliniatul (1) noul Cod
civil, urmează să înțelegem un titlu (mod) de dobândire a dreptului de proprietate sau a altui
drept real imobiliar, care însă nu a pordus efectul translativ (sau constitutiv), întrucât fie
provenea de la un non dominus , fie era afe ctat de o cauză de nulitate.
Legea nu arată ce se înțelege prin bună -credință în această materie, dar, aplicând prin
analogie dispozițiile legale care definesc buna -credință în alte materii, vom concluziona că
este necesar ca uzucapantul să nu fi cunoscut și nici să nu fi trebuit, în raport de împrejurările
concrete, să cunoască, atât în momentul înregistrării cererii de înscriere, cât și în momentul
întrării efective în posesie, cauza de ineficacitate a titlului său. Nu are relevanță împrejurarea
că, ulter ior acestor două momente, posesorul ia cunoștință de cauza de ineficacitate a titlului
său – mala fides superveniens non impedit usucapionem .
Efectele uzucapiunii tabulare se produc retroactiv, în sensul că uzucapantul va fi
considerat proprietar nu de la data împlinirii termenului de 5 ani, ci chiar de la data la care și -a
înscris dreptul în cartea funciară.
Uneori, pentru cel care a dobândit cu bună -credință și s -a înscris în cartea funciară ar
fi mai avantajos să se prevaleze de anumite dispoziții specia le în materie de carte funciară
decât de uzucapiunea tabulară.

25
Avem în vedere cazul în care dobânditorul de bună -credință ar putea să invoce
dispozițiile articolului 90939 noul Cod civil în favoarea sa, în sensul respingerii acțiunii în
rectificare exercita te împotriva sa, deoarece: dacă a dobândit prin donație sau legat particular,
deși termenul (de decădere) este tot de 5 ani (de la data la care si -a înregistrat cererea), nu va
trebui să facă dovada exercitării unei posesii utile; dacă a dobândit prin act juridic cu titlu
oneros, termenul (de decădere) este de 3 ani (de la data la care autorul său și -a înregistrat
cererea de înscriere) sau de un an (de la comunicarea încheierii prin care s -a dispus înscrierera
ce face obiectul rectificării), cerința exercit ării posesiei nefiind necesară nici în acest caz.
De asemenea, în cazul în care cel care a dobândit cu bună credință și cu titlu oneros s –
ar putea prevala de articolul 90140 noul Cod civil, dispozițiile mai restrictive din materia
uzucapiunii tabulare devin inutile. Subliniem însă că, potrivit articolului 79 aliniatul (1) din
Legea numărul 71/2011, ”în cazul în care, pentru prima dată, s -au înscris în cartea funciară,
fără cauză legitimă, drepturi reale potrivit articolului 58 din Legea numărul 7/1996,
repub licată, cu modificările și completările ulterioare, terții dobânditori cu titlu oneros ai
vreunui drept real imobiliar, întemeindu -se, cu bună -credință, pe cuprinsul cărții funciare, nu
se pot prevala contra adevăraților proprietari, străini de cartea func iară, de dispozițiile
articolului 901 din noul Cod civil (…), cât timp nu s -a împlinit termenul de uzucapiune
tabulară prevăzut de noul Cod civil sau dacă în acest termen s -a înscris o acțiune prin care se
contestă cuprinsul cărții funciare”, iar aliniat ul (2) al aceluiași articol mai prevede că, în cazul

39 Articolul 909 Termenele de exercitare a acțiunii în rectificare (1) Sub rezerva pre scripției dreptului la acțiunea
în fond, acțiunea în rectificare este imprescriptibilă față de dobânditorul nemijlocit, precum și față de terțul care a
dobândit cu rea -credință dreptul înscris în folosul său. Dacă acțiunea de fond introdusă pe cale separat ă a fost
admisă, acțiunea în rectificare este, de asemenea, imprescriptibilă atât împotriva celor care au fost chemați în
judecată, cât și împotriva terților care au dobândit un drept real după ce acțiunea de fond a fost notată în cartea
funciară. (2) Față de terțele persoane care au dobândit cu bună -credință un drept real prin donație sau legat cu
titlu particular, acțiunea în rectificare, sub rezerv a prescripției dreptului la acțiunea de fond, nu se va putea
introduce decât în termen de 5 ani, socotiți de la înregistrarea cererii lor de înscriere. (3) De asemenea, sub
rezerva prescripției dreptului la acțiunea în fond, acțiunea în rectificare, înteme iată exclusiv pe dispozițiile
articolului 908 aliniatul (1) punctele 1 și 2, se va putea îndrepta și împotriva terțelor persoane care și -au înscris
vreun drept real, dobândit cu bună -credință și printr -un act juridic cu titlu oneros sau, după caz, în temei ul unui
contract de ipotecă, întemeindu -se pe cuprinsul cărții funciare. În aceste cazuri, termenul va fi de 3 ani, socotiți
de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de către dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui
rectificare se cere, cu excepția cazului când încheierea, prin care s -a ordonat înscrierea care face obiectul acțiunii
în rectificare, a fost comunicată celui îndreptățit, caz în care termenul va fi de un an de la comunicarea acesteia.
40Articolul 901 – Dobândirea cu bună -credi nță a unui drept tabular (1) Sub rezerva unor dispoziții legale
contrare, oricine a dobândit cu bună -credință vreun drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act
juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său , chiar dacă, la cererea adevăratului
titular, dreptul autorului său este radiat din cartea funciară. (2) Terțul dobânditor este considerat de bună -credință
numai dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, sunt îndeplinite următoarele
condiții: a) nu a fost înregistrată nicio acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare; b) din cuprinsul
cărții funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane; și c) nu a
cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărții funciare. (3) Dispozițiile prezentului articol sunt aplicabile
și terțului care a dobândit cu bună -credință un drept de ipotecă în temeiul unui act juridic încheiat cu titularul de
carte funciară ori cu succe sorul său în drepturi, după caz. (4) Dispozițiile prezentului articol nu pot fi însă opuse
de o parte contractantă celeilalte și nici de succesorii lor universali sau cu titlu universal, după caz.

26
înscrierilor efectuate înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil din 2009, sunt aplicabile
dispozițiile de drept comun privitoare la uzucapiune, în vigoare la data intrării în posesia
imobilului41.
Din cuprinsul articolului 931 noul Cod civil rezultă că pot fi dobândite pe calea
uzucapiunii tabulare drepturile reale principale corespunzătoare tipului de proprietate privată:
dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, precum și cel de uz și cel de
abitație și dreptul de servitute. Celelalte drepturi reale principale enumerate în articolul 551
noul Cod civil: dreptul de administrare, dreptul de concesiune, dreptul de folosință gratuită
care corespund tipului de proprietate publ ică, sunt excluse din domeniul de aplicare al
uzucapiunii, bunurile proprietate publică fiin inalienabile, conform articolului 929 noul Cod
civil.
Noul cod civil are prevederi exprese privitoare la dobândirea prin efectul uzucapiunii
(tabulare și extratabu lare) atât a dreptului de proprietate privată, cât și a dezmembrămintelor
sale: superficie, uzufruct (uzul și abitația fiind specii de uzufruct), servitute.
Cât privește dreptul de servitute, în forma inițială, articolul 763 noul Cod civil
prevedea că numa i servituțile pozitive se pot dobândi și numai prin uzucapiune tabulară, în
condițiile legii. Considerăm oportună și binevenită amendarea acestui articol, prin Legea
numărul 71/2011 pentru punerea în aplicare a noului Cod civil. Astfel, în forma republicat ă,
noul Cod civil stipulează că prin uzucapiune tabulară poate fi dobândită orice servitute, iar
prin uzucapiune extratabulară pot fi dobândite numai servituțile pozitive. Este firesc ca prin
uzucapiunea tabulară să poată fi dobândită orice servitute, pent ru că în cazul uzucapiunii
tabulare, dreptul de servitute este întotdeauna descris într -un titlu, înscris în cartea funciară.
Prin urmare, nu există motive pentru ca servituțile negative să nu poată fi dobândite prin
uzucapiune tabulară, existența titlului excluzând prezumția că abținerea proprietarului
fondului aservit de la exercitarea unora din prerogativele dreptului de proprietate este
rezultatul unor relații normale, de bună vecinătate, și nu expresia unui animus domini al
proprietarului fondului domi nant, constitutiv al posesiei servituții respective42.
Asemănător vechiului Cod civil (articolul 641), articolul 764 noul Cod civil prevede că și
modul de exercițiu al servituții se dobândește în aceleași condiții ca dreptul de servitute. În

41 Gabriel Boroi, Carla Alexandra Anghelescu, Bogdan Nazat, Curs de drept civil – Drepturi reale principale ,
Editura Hamangiu, 2013, pp. 231 -233.
42 Servituțile pozitive și cele negative sunt definite de articolul 762 noul Cod civil, astfel: ”(…) (2) Servituțile pozitive
sunt acelea prin care proprietarul fondului dominant exercită o parte din prerogativele dreptului de proprietate asupra
fondului aservit, cum ar fi servitutea de trecere. (3) Servituțile negative sunt acelea prin care proprietarul fondului
aservit este obligat să se abțină de la exercitarea unora d intre prerogativele dreptului său de proprietate, cum ar fi
servitutea de a nu construi”.

27
cazul uzucapiun ii tabulare, exercițiul dreptului de servitute nu poate decât să corespundă
descrierii din titlu.
Sub aspectul bunurilor, sfera de aplicare a uzucapiunii tabulare cuprinde numai
bunurile imobile, numai acestea făcând obiectul înscrierii în cartea funciară, conform
articolului 878 noul Cod civil.
Conform articolului 929 noul Cod civil, sunt excluse de la domeniul de aplicare al
uzucapiunii bunurile care, înainte sau după intrarea în posesie, au fost declarate prin lege
inalienabile.
Și în cazul uzucapiunii t abulare reglementate de noul Cod civil, una din condiții este
să fi avut loc înscrierea unui drept real principal în cartea funciară, fără cauză legitimă, adică
titlul pe baza căruia a fost operată înscrierea în cartea funciară să fie lovit de nulitate.
Uzucapiunea tabulară are, ca element constitutiv, titlul nul, indiferent de cauza de
nulitate care l -ar afecta, spre deosebire de uzucapiunea prescurtată din Codul civil din 1864,
care se grefa pe titlul nul exclusiv pe lipsa calității înstrăinătorului.
Dacă titlul este afectat de o cauză de nulitate absolută, titularul dreptului înscris are tot
interesul în invocarea uzucapiunii, care este singura cale de validare a dreptului, atât acțiunea
în constatarea nulității absolute, cât și – în ceea ce îl privește p e dobânditorul nemijlocit –
acțiunea în rectifucarea cărții funciare fiind imprescriptibile.
În situația în care titlul pe baza căruia are loc înscrierea dreptului real principal în
cartea funciară este lovit de o cauză de nulitate relativă, trecerea terme nului de prescripție a
acțiunii în anulare (de 3 ani, prevăzut de articolul 2529, raportat la articolul 2517 noul Cod
civil) asanează titlul și consolidează dreptul înscris. Dobânditorul nemijlocit al dreptului va
avea interes în invocarea uzucapiunii tabu lare, dacă termenul de prescripție a acțiunii în
anulare nu este deja împlinit43.
În situația în care titlul pe baza căruia are loc înscrierera dreptului real principal în
cartea funciară provine de la un non dominus , deci titularul dreptului are calitatea de terț
dobânditor, el beneficiază de invocarea uzucapiunii tabulare, lipsa calității de titular al
dreptului a înstrăinătorului sau constituitorului fiind tot o cauză de nulitate a titlului și
încadrându -se în sintagma ”înscriere fără cauză legitimă” prev ăzută de articolul 931 noul Cod
civil.
Invocarea uzucapiunii tabulare s -ar putea dovedi lipsită de interes în cazul
subdobânditorului cu titlu oneros de bună credință, care, în această calitate, beneficiază și de

43 Ținând seama că termenul de prescripție începe să curgă la momente diferite, în funcție de cauza de anulare
invocată și în funcție de persoana îndrituită să o invoc e.

28
efectele publicității materiale a cărții fu nciare, conform articolului 901 coroborat cu articolul
909 aliniatul (3) noul Cod civil. Articolul 901 coroborat cu articolul 909 alinitul (3), respectiv
908 aliniatul (4) noul Cod civil, instituie principiul publicității materiale prin cartea funciară,
adică regula potrivit căreia, în afara îngrădirilor și excepțiilor legale, cuprinsul cărților
funciare se consideră exact în folosul aceluia care și -a înscris un drept real în cartea funciară,
dobândit prin act juridic cu titlu oneros, dacă în momentul înreg istrării cererii de înscriere a
dreptului în folosul său nu a fost notată în cartea funciară vreo acțiune prin care se contestă
cuprinsul ei, din cuprinsul cărții funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea
acesteia în favoarea altei per soane și nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului
cărții funciare. Terțul dobânditor de bună credință, cu titlu particular și oneros al unui drept
real, care s -a întemeiat pe cuprinsul cărții funciare, dobândește un drept inatacabil, chiar da că
cel înscris era numai un proprietar aparent, fără trecerea vreunui termen, în cazurile când nu
mai erau întrunite condițiile de existență a dreptului sau au încetat efectele actului juridic în
temeiul căruia s -a făcut înscrierea în cartea funciară ori î nscrierea în cartea funciară nu mai
este, din orice alte motive, în concordanță cu situația juridică a imobilului, sau după trecerea
unui termen de 3 ani, socotit de la data înscrierii dreptului în folosul autorului său, în cazurile
când înscrierea, închei erea sau, după caz, actul în temeiul căruia s -a dispuns înscrierea nu este
valabil ori când dreptul înscris a fost greșit calificat.
Termenul de 3 ani este unul de decădere, înlăuntrul căruia căruia cel îndreptățit ar
trebui să ceară rectificarea cărții f unciare pentru cazurile prevăzute de articolul 908 aliniatul
(1) punctul 1 și 2 noul Cod civil. Dacă acțiunea în rectificarea cărții funciare rămâne
imprescriptibilă față de dobânditorul nemijlocit, în cazul înstrăinării dreptului de către acesta,
față de terțul dobânditor de bună -credință trecerea termenului de 3 ani de la data înregistrării
cererii de înscriere formulate de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere
constituie un fine de neprimire a acțiunii în rectificare a cărții f unciare, cu consecința
consolidării irevocabile a dreptului terțului dobânditor. Același efect de consolidare
irevocabilă a dreptului terțului dobânditor de bună -credință îl are și simpla transmitere cu titlu
oneros a dreptului, în cazurile prevăzute de ar ticolul 908 aliniatul (1) punctul 3 noul Cod civil.
Și titlul terților subdobânditori de bună -credință, care au dobândit, cu titlu gratuit și
particular, dreptul real, bazându -se pe cuprinsul cărții funciare, devine inatacabil după
trecerea termenului de d ecădere de 5 ani stabilit de articolul 909 aliniatul (2) noul Cod civil,
care se socotește, însă din ziua înregistrării cererii lor, iar nu a cererii autorului lor nemijlocit.

29
Deci, cel de dobândește cu titlu oneros, prin just titlu și cu bună -credință de la un
neproprietar un drept real privitor la un imobil are deschisă și calea apărării dreptului astfel
dobândit prin intermediul dispozițiilor mai favorabile ale noului Cod civil.
În cazul unei dobândiri cu titlu gratuit, prin care acțiunea în rectificare este supusă
termenului de decădere de 5 ani, este posibil ca termenul uzucapiunii să se împlinească în
același timp sau chiar anterior termenului de prescripție a acțiunii în rectificarea cărții
funciare, ceea ce ar păstra interesul pentru invocarea uzucap iunii tabulare.
Dacă nu sunt îndeplinite condițiile invocării principiului publicității materiale a cărții
funciare, (spre exemplu, în situația în care însăși prima înscriere în cartea funciară a fost fără
cauză legitimă, caz în care principiul publicități i materiale a cărții funciare nu poate fi invocat
în contra adevăratului proprietar rămas străin de cartea funciară), îi rămâne terțului dobânditor
de bună -credință numai posibilitatea invocării uzucapiunii tabulare.
În cazurile înscrierilor efectuate înai nte de intrarea în vigoare a noului Cod civil,
norma tranzitorie nu permite invocarea uzucapiunii tabulare (chiar dacă posesia efectivă ar
începe sub imperiul noului Cod civil), putând fi invocată numai uzucapiunea din
reglementarea anterioară, respectiv u zucapiunea de 30 ani sau de 10 -20 ani conform Codului
civil din 1864.
Terțul dobânditor de bună -credință poate avea și interesul de a invoca joncțiunea
posesiilor, în sensul unirii la posesia pe care a exercitat -o în condițiile articolului 931 noul
Cod civ il a posesiei autorului său, care, la rândul lui, prin ipoteză, a fost înscris în cartea
funciară, evident cu condiția ca și acesta să fi îndeplinit condiția bunei credințe la momentul
înscrierii dreptului său. În acest caz, prin invocarea uzucapiunii tabu lare, cu joncțiunea
posesiilor, se urmărește consolidarea titlului autorului, precum și, subsecvent, a
titlului/dreptului terțului dobânditor de la non dominus .
Pentru dobânditorul nemijlocit de rea -credință și pentru terțul dobânditor de rea –
credință nu e xistă posibilitatea invocării uzucapiunii tabulare, față de aceștia fiind
imprescriptibilă și acțiunea în rectificare tabulară.
Nevalabilitatea înscrierii poate rezulta nu numai dintr -un viciu al titlului pe baza
căruia este operată înscrierea, ci și dintr -un viciu al procedurii de înscriere a dreptului în
cartea funciară. Conform articolului 885 noul Cod civil, drepturile reale asupra imobilelor
cumprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin
înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea. Deci,
publicitatea prin cărțile funciare, conform noului Cod civil, este constitutivă, dobândirea
drepturilor reale fiind posibilă numai prin efectul înscrierii, iar pentru a asigu ra valabilitatea

30
dreptului este necesar ca atât titlul constitutiv sau translativ, cât și înscrierea propriu -zisă să
fie valabile44.

B. Uzucapiunea imobiliară extratabulară de 10 ani
Conform articolului 930 noul Cod civil, ”(1) Dreptul de proprietate asupra unui
imobil și dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în
folosul celui care l -a posedat timp de 10 ani, dacă:
a) proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, și -a încetat
existența;
b) a fost înscrisă în cartea funciară declarația de renunțare la proprietate;
c) imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.
(2) În toate cazurile, uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă și -a înregistrat
cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o terță persoană să își fi înregistrat propria
cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar
după împlinirea termenului de uzucapiune”.
În baza textului de lege citat, dreptul de proprietate asupra unui im obil și
dezmembrămintele sale pot fi dobândite prin uzucapiunea extratabulară de către cel care le -a
posedat pe timpul prevăzut de lege, în trei situații: când proprietarul înscris în cartea funciară
a decedat, ori, după caz, și -a încetat existența, când a fost înscrisă în cartea funciară declarația
de renunțare la proprietatea imobilului și când imobilul nu este înscris în nicio carte funciară.
Uzucapiunea astfel reglementată este denumită extratabulară, întrucât posesorului nu i
se cere să îndeplinească c ondiția de a fi înscris în cartea funciară.
Pentru a opera uzucapiunea extratabulară este necesară îndeplinirea condițiilor
cumilative care rezultă explicit din conținutul articolului 930 noul Cod civil, și anume:
i) titularul dreptului de proprietate asup ra imobilului înscris în cartea funciară să fie
decedat, să -și fi încetat existența sau să fi renunțat la dreptul său;
ii) moștenitorii sau unitatea administrativ -teritorială să nu își înscrie dreptul de
proprietate în cartea funciară, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de uzucapiune;
iii) exercitarea unei posesii utile asupra bunului întabulat în cartea funciară;
iv) durata posesiei utile să fie de 10 ani, atât de la data decesului proprietarului sau a
încetării existenței acestuia sau a renunț ării lui la drept, cât și de la data intrării în posesie;

44 Claudia Vișoiu, Procedura uzucapiunii , Ediția a 2 -a, Editura Hamangiu, București, 2013, pp. 316 -324.

31
v) uzucapantul să ceară și să îi fie admisă înscrierea dreptului său de proprietate în
cartea funciară.
Din cuprinsul aceluiași articol 930 noul Cod civil rezultă că pot fi dobândite pe ca lea
uzuca piunii extratabulare drepturile reale principale corespun zătoare tipului de proprietate
privată: dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, precum și cel de uz
și cel de abitație și dreptul de servitute. Celelalte drepturi reale p rincipale enumerate în
articolul 551 noul Cod civil – dreptul de administrare, dreptul de concesiune, dreptul de
folosință gratuită – care sunt corespunzătoare tipului de proprietate publică, sunt excluse de la
domeniul de aplicare al uzucapiunii, bunurile proprietate publică fiind inalienabi le, conform
articolului 929 noul Cod civil.
Referitor la dreptul de servitute, conform articolului 763 noul Cod civil, prin
uzucapiunea tabulară poate fi dobândită orice servitute, iar prin uzucapiunea extratabulară po t
fi dobândite numai servituțile pozitive. Deci, conform textului de lege amintit (așa cum a fost
amendat prin Legea numărul 71/2011), servituțile pozitive pot fi dobândite și pe calea
uzucapiunii extratabulare, nu însă și cele negative, în cazul cărora fu ncționează prezumția
legală absolută că abținerea proprietarului fondului aservit de la exercitarea unora dintre
prerogativele dreptu lui său de proprietate este rezultatul unor relații normale, de bună
vecinătate, și nu expresia unui animus domini constit utiv al pose siei servituții respective a
proprietarului fondului dominant.
Deși servituțile necontinue și cele neaparente nu sunt excluse din domeniul de aplicare
al uzucapiunii extratabulare, este mai puternică prezumția că faptele prin care ele se manif estă
nu sunt decât rezultatul unor relații normale, de bună vecinătate, și nu expresia unui animus
domini constitutiv al posesiei. Împotri va acestei prezumții de toleranță și de precaritate se
poate însă face dovada contrară. Deci, ca și în cazul uzucapiu nii extratabulare reglementate de
Decretul -lege numărul 115/1938, dacă pentru servi tutile pozitive continue și/sau aparente,
prezumția este că actele de stăpânire sunt utile, constitutive de posesie, iar sarcina de a face
dovada contrară revine celui care le neagă această calitate, pentru cele pozitive discontinue
și/sau neaparente prezumția este că, dimpotrivă, aceste acte sunt de pură facultate sau de
toleranță, sarcina de a dovedi contrariul revenind celui care pretinde că erau acte de posesie
utilă.
Asemănător vechiului Cod civil (articolul 641), articolul 764 noul Cod civil prevede
că și modul de exercitare al servitutii (pozitive) se dobândește în aceleași condiții ca dreptul
de servitute. Dispoziția are relevanță deosebită pentru uzucapiunea extratab ulară, dobândirea

32
dreptului de servitute, dar și a modului de exercitare a lui urmând să aibă loc conform actelor,
faptelor constitutive de posesie.
Sub aspectul bunurilor, sferă de aplicare a uzucapiunii extra tabulare cuprinde numai
bunurile imobile, con form mențiunii expre se din articolul 930 aliniatul (1) noul Cod civil.
Condițiile specifice uzucapiunii extratabulare
a) Decesul titularului dreptului de proprietate, încetarea existentei acestuia sau
renunțarea lui la drept
În sistemul noului Cod civil, cât timp proprietarul nu a decedat, nu și -a încetat
existența sau nu a renunțat la dreptul său, nu este posibilă dobândirea unui drept real asupra
imobilului înscris în car tea funciară prin uzucapiune de către o altă persoană.
Spre deosebire de vechea reg lementare din Decretul -lege numărul 115/1938, noul Cod
civil se referă expres nu doar la decesul proprietarului persoană fizică, ci și la încetarea
existenței persoanei juridice titulare a dreptului de proprietate înscris în cartea funciară.
În situația î n care dreptul de proprietate asupra imobilului înscris în cartea funciară ar
fi dezmembrat, de exemplu, prin constituirea unui drept de uzufruct, în lipsa unor distincții în
textul de reglemen tare, trebuie îndeplinită aceeași condiție a decesului, încetă rii exis tenței sau
renunțării la drept a nudului proprietar, fiind irelevantă situația uzufructuarului, care se poate
apăra de invocarea uzucapiunii întrerupând posesia utilă a uzucapantului.
Doar dacă posesorul extratabular s -ar confrunta cu situația dre ptului de proprietate
asupra unui teren dezmembrat sub forma dreptului de superficie (care include dreptul de
proprietate asupra construcției și dreptul de folosință asupra terenului pe perioada existenței
construcției), pentru uzucaparea oricărui drept re al asu pra ambelor imobile (teren și
construcție) ar trebui îndeplinită con diția decesului, încetării existenței sau renunțării la drept
a ambilor proprietari, atât cel al terenului, cât și cel al construcției.
Cât privește renunțarea proprietarului la dr eptul său, sunt inci dente dispozițiile
articolului 562 aliniatul (2) noul Cod civil, conform cărora proprietarul poa te renunța, prin
declarație autentică, la dreptul de proprietate asu pra bunului imobil, înscris în cartea funciară,
dreptul stingându -se prin înscrierea în cartea funciară, în condițiile legii, a declarației de
renunțare și dispozițiile articolului 889 aliniatele (1) și (2) noul Cod civil, care dispun că pro –
prietarul poate renunța la dreptul său printr -o declarație autentică notarială înre gistrată la
biroul de cadastru și publicitate imobiliară pentru a se înscrie radierea dreptului, caz în care
comuna, orașul sau municipiul poate cere înscrierea dreptului de proprietate în folosul său, în
baza hotărârii consiliului local, cu respectarea di spozițiilor legale privind transferul drepturilor
reale imobiliare, dacă o altă persoană nu a solicitat îns crierea în temeiul uzucapiunii.

33
b) Neînscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al moștenitorilor sau
al unității administrativ -terito riale, în cursul sau chiar după împlinirea termenului
uzucapiunii
Acesta este o condiție care rezultă explicit din cuprinsul articolului 930 aliniatul (2)
noul Cod civil. De altfel, înscrierea dreptului de proprietate al moștenito rilor sau al unității
administrativ -teritoriale ar însemna să nu mai fie îndeplinită prima condiție.
În articolul 887 noul Cod civil, moștenirea este enumerată, alături de acce siunea
naturală, vânzarea silită și exproprierea pentru cauză de utilitate publică, printre situațiile în
care drepturile reale se dobân desc fără înscriere în cartea funciară, înscriere care devine însă
necesară pentru ca titularul dreptului să poată dispune de el.
Potrivit articolului 553 aliniatul (2) noul Cod civil, moștenirile vacante se constată prin
certificat de vacanță succesorală și intră în domeniul privat al comunei, orașului sau
municipiului, după caz, fără înscriere în car tea funciară. Imobilele cu privire la care s -a
renunțat la dreptul de proprietate conform articolului 562 aliniatul (2) nou l Cod civil se
dobândesc, fără înscriere în cartea funciară, de comună, oraș sau municipiu, după caz, și intră
în domeniul privat al acestora prin hotărârea consiliului local.
Deci, înscrierea titlului de moștenitor în cartea funciară nu este o condiție pe ntru
dobândirea dreptului, dar neînscrierea implică riscul dobândirii unui drept real asupra bunului
de către o terță persoană, pe calea uzucapiunii extratabulare. Este și cazul dreptu rilor
dobândite de unitățile administrativ -teritoriale, prin intermediu l moștenirii vacante45 sau al
renunțării proprietarului la bun.
În cazul încetării existenței persoanei juridice, succesorul în drepturi dobândește
dreptul prin înscriere în cartea funciară (cu excepția perioadei tranzitorii), aceasta împiedicând
și curgere a termenului uzucapiunii.
Condiția neînscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate al succesorilor sau al
unității administrativ -teritoriale trebuie înde plinită pe întreaga durată a posesiei utile necesare
dobândirii drep tului pe calea uzucapi unii extratabulare, dar și, în continuare, până la
momentul formulării cererii de înscriere a dreptului uzucapantului în cartea funciară. Cerința

45 Conform articolului 1138 noul Cod civil, moștenirile vacante revin comunei, orașului sau, după caz,
municipiului în a cărui rază teritorială se afla u bunurile la data deschiderii moștenirii și intră în domeniul lor
privat. Este considerată nescrisă orice dispoziție testamentară care, fără a stipula transmiterea bunurilor
moștenirii, urmărește să înlăture această regulă, iar în conformitate cu articolu l 1139 aliniatul (1) noul Cod civil,
comuna, orașul sau, după caz, municipiul intră în stăpânirea de fapt a moștenirii de îndată ce toți succesibilii
cunoscuți au renunțat la moștenire ori, la împlinirea termenului prevăzut la articolul 1137 noul Cod civil , dacă
niciun moștenitor nu este cunoscut. Moștenirea se dobândește retroactiv de la data deschiderii sale.

34
neînscrierii dreptului în folosul unei terțe persoane pe baza unei cauze legitime, chiar ulterior
împlinirii t ermenului de uzucapiune, dar mai înainte de formularea cererii de înscriere de către
uzucapant, este prevăzută expres de articolul 930 aliniatul (2) noul Cod civil. Moștenitorii
(care dobândesc dreptul fără înscriere, con form articolului 887 noul Cod civi l), respectiv
unitățile administrative, nu sunt decăzuți din dreptul de proprietate asupra bunului, respectiv
din dreptul de a cere înscrierea dreptului de proprietate, prin simpla împlinire a termenului
uzucapiunii, ci numai prin efectul procedurii de îns criere a dreptului uzucapantului.
c) Imobilul să nu fie înscris în cartea funciară, în tot cursul și chiar după
împlinirea termenului de uzucapiune
Această condiție este una alternativă celor două care trebuie îndeplinite cumulativ,
descrise la primele dou ă puncte anterioare [literele a) și b)].
Acest caz de uzucapiune extratabulară (când imobilul nu a fost și nu este înscris în
vreo carte funciară) este o inovație a noului Cod civil, în raport cu prevederile Decretului -lege
numărul 115/1938, iar aplicabili tatea lui era pusă sub semnul întrebării de suprapunerea
asupra domeniului de aplicare cu teza finală a normei tranzitorii din articolul 82 al Legii
numărul 71/2011, în forma ante rioară modificării aduse prin Legea numîrul 60/2012, conform
căreia imobilel or neînscrise în cărți funciare ar fi trebuit să le rămână aplicabile, chiar și după
intrarea în vigoare a noului Cod civil, dis pozițiile în materie de uzucapiune din Codul civil din
1864. Articolul 82 aliniatul (1) din Legea numărul 71/2011, în forma mod ificată, a înlăturat
această neconcordanță, lăsând liber câmpul de acțiune al preve derilor articolului 930 aliniatul
(1) litera c) noul Cod civil.
În ipoteza în care imobilul nu este înscris în cartea funciară, dreptul de proprietate sau
dezmembrămintele acestuia purtând asupra imobilului pot fi dobândite pe calea uzucapiunii
extratabulare, indiferent de existența unui proprietar cu titlu asupra bunului, aflat în viață.
Această ipoteză de aplicare a uzucapiunii extratabulare se aseamănă cu cea în care oper ează
uzucapiunea lungă pre văzută de Codul civil din 1864, singura condiție care se mai cere,
alături de neînscrierea imobilului în cartea funciară, fiind aceea a posesiei utile pe perioada
prescrisă de lege (și anume 10 ani).
Condiția neînscrierii imobilu lui în cartea funciară trebuie îndepli nită în tot cursul, dar
și după împlinirea termenului de uzucapiune, până la data înregistrării cererii de înscriere a
dreptului uzucapat46.
d) Posesia utilă – condiție a uzucapiunii extratabulare

46 Claudia Vișoiu, Procedura uzucapiunii , Ediția a 2 -a, Editura Hamangiu, București, 2013, pp. 333 -338.

35
Posesia utilă (exerci tată timp de 10 ani) este, de asemenea, o condiție a uzucapiunii
extratabulare. Posesiei necesare pentru dobândirea dreptului pe calea uzucapiunii
extratabulare îi sunt aplicabile dispozițiile în materie ale noului Cod civil din cuprinsul
articolelor 916 -927.
Ca și în cazul uzucapiunii extratabulare reglementate de Decretul -lege numărul
115/1938, când în cartea funciară este înscris dreptul de coproprietate sau proprietate
devălmașă asupra unui imobil, iar unul dintre coproprietari/codevălmași decedează,
coproprieta rul rămas în viață poate beneficia de uzucapiunea extratabulară, dacă face dovada
că a intervertit precaritatea în posesie împotriva moștenitorilor coproprietarului decedat, când
aceștia din urmă nu și -au înscris dreptul lor.
C. Calculul termenul ui uzucapiunii
În cazul uzucapiunii tabulare, momentul de început în calcu lul termenului este marcat
de îndeplinirea cumulativă a condițiilor specifice: formularea cererii de înscriere a dreptului și
intrarea în posesia sub nume de proprietar [articolul 9 31 aliniatul (1) noul Cod civil].
La uzucapiunea extratabulară, în cazurile prevăzute la articolul 930 aliniatul (1)
literele a) și b) noul Cod civil, termenul uzucapiunii începe să curgă la data îndeplinirii
cumulative a condițiilor decesului sau, după ca z, a înce tării existenței juridice a proprietarului,
respectiv a înscrierii declarației de renunțare la proprietate și a intrării în posesie [articolul 932
aliniatul (1) noulul Cod civil], în timp ce în cazul de la litera c), termenul uzucapiunii înce pe
să curgă la data intrării în posesie.
Cât privește împlinirea termenului, care în materie de uzuca piune este stabilit pe ani,
aplicând dispozițiile articolului 2552 aliniatul (1) noul Cod civil, rezultă că el se împlinește în
ziua corespunzătoare din ulti mul an, luându -se în considerare, dacă este cazul, și cazurile de
suspendare sau de întrerupere prevăzute de lege (articolul 2544 noul Cod civil). Dacă ultima
lună nu are o zi corespunzătoare celei în care termenul a început să curgă, termenul se
împlineș te în ultima zi a acestei luni [articolul 2552 aliniatul (2) noul Cod civil].
Dintre cazurile generale de suspendare a prescripției prevă zute de articolul 2532 noul
Cod civil sunt aplicabile în materie de uzucapiune următoarele:
– între soți, cât timp dur ează căsătoria și nu sunt separați în fapt;
– între părinți, tutore sau curator și cei lipsiți de capacitate de exercițiu sau cu
capacitate de exercițiu restrânsă ori între curatori și cei pe care îi reprezintă, cât timp durează
ocrotirea și socotelile nu au fost date și aprobate;
– între orice persoană care, în temeiul legii, al unei hotărâri judecătorești sau al unui

36
act juridic, administrează bunurile altora și cei ale căror bunuri sunt astfel administrate, cât
timp administrarea nu a încetat și socoteli le nu au fost date și aprobate;
– în cazul celui lipsit de capacitate de exercițiu sau cu capacita te de exercițiu restrânsă,
cât timp nu are reprezentant sau ocrotitor legal, în afară de cazurile în care există o dispoziție
legală contrară;
– în cazul în care titularul dreptului sau cel care l -a încălcat face parte din forțele
armate ale României, cât timp acestea se află în stare de mobilizare sau de război. Sunt avute
în vedere și persoanele civile care se găsesc în forțele armate pentru rațiuni de servi ciu impuse
de necesitățile războiului;
– în cazul în care cel împotriva căruia curge sau ar urma să curgă prescripția este
împiedicat de un caz de forță majoră să facă acte de întrerupere, cât timp nu a încetat această
împiedicare; forța majoră, când este temporară, nu constituie o cauză de suspendare a
prescripției decât dacă survine în ultimele 6 luni înainte de expi rarea termenului de
prescripție.
În materie de uzucapiune este aplicabil și cazul special de sus pendare a prescripției
prevăzut de articolu l 2533 aliniatul (2) noul Cod civil în materie suc cesorală, respectiv
termenul uzucapiunii nu curge contra moște nitorilor defunctului cât timp aceștia nu au
acceptat moștenirea ori nu a fost numit un curator care să îi reprezinte.
Dintre cazurile de într erupere prevăzute de articolul 2537 noul Cod civil sunt
aplicabile uzucapiunii următoarele:
– recunoașterea, în orice mod, a dreptului adevăratului titular, făcută de către cel în
folosul căruia curge uzucapiunea;
– introducerea unei cereri de chemare în j udecată de către ti tularul dreptului (eventual
constituirea ca parte civilă pe parcursul urmăririi penale sau în fața instanței de judecată până
la începerea cercetării judecătorești);
– orice act prin care cel în folosul căruia curge uzucapiune este pus în întârziere47
Capitolul II I
Probleme privitoare la publicitatea imobiliară

3.1 Noțiunea și obiectivele publicității imobiliare
Toate normele juridice edictate într -un stat formează un sistem care reflectă atât
unitatea dintre ele, cât și caracterul lor diferențiat pe ramuri și instituții juridice. Dreptul

47 Claudia Vișoiu, Procedura uzucapiunii , Ediția a 2 -a, Editura Hamangiu, București, 2013, pp. 350 -351.

37
funciar are un caracter aparte, deoarece cuprinde atât elemente specifice dreptului public, cât
și elemente specifice dreptului privat.
Înainte de a vedea care sunt aceste elemente, vom încerca să defin im cele două
ramuri. Astfel, dreptul public cuprinde acele norme care au ca obiect reglementarea
raporturilor dintre guvernanți și cei guvernați, iar dreptul privat cuprinde acele reguli care
reglementează raporturile dintre particulari.48
Terenurile, obiec t de studiu al acestei ramuri de drept, pot constitui atât obiect al
proprietății private, cât și al celei publice, aceasta din urmă aparținând numai statului și
unităților administrativ -teritoriale.49
Statul și unitățile administrativ -teritoriale, în calit ate de persoane juridice, pot avea
în proprietate bunuri din domeniul privat, iar ca persoane juridice de drept public sunt
proprietare ale bunurilor domeniului public. 50
Specificul regimului juridic al bunurilor imobile constă în instituirea unui
mecanism de evidență a bunurilor imobile și, totodată, de înscriere a drepturilor imobiliare
prin care se asigură proprietatea.
Publicitatea imobiliară desemnează totalitatea mijloacelor juridice prevăzute de
lege, prin care se evidențiază situația materială și j uridică a imobilelor, în mod public, pentru
a oferi securitate statică și securitate dinamică circuitului civil referitor la asemenea bunuri.
Prin „securitate statică” se înțelege ocrotirea drepturilor existente în prezent asupra unui bun,
iar prin „securi tate dinamică” se înțelege ocrotirea drepturilor ce se vor dobândi în viitor, în
conformitate cu legea, asupra acelui bun.51
Publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidență al cadastrului general,
are ca obiect înscrierea în r egistre speciale a faptelor și actelor juridice referitoare la imobile,
asigurând accesul liber la informații despre regimul lor juridic.
Existența unui sistem de publicitate imobiliară este determinată de necesitatea
cunoașterii precise a regimului juridic al bunurilor imob ile, a elementelor de identificare și a
titularilor dreptului de proprietate, a transferurilor de proprietate ale căror obiecte sunt
bunurile imobile, a dezmembrămintelor de proprietate ori a sarcinilor care le grevează etc.

48 Radu, Motica , Trăilescu, Anton „Manual de drept funciar și publicitate imobiliară. Noile cărți funciare” ,
editura All Beck, București, 2001, pag.7
49 Art. 136, al.2 , Constituția României , Propriet atea publică este garantată și ocrotită prin lege și aparține statului
sau unităților administrativ -teritoriale
50 Art. 10, Legea 286/2006 “Autoritățile administrației publice locale administrează sau, după caz, dispun de
resursele financiare, precum si de bunurile proprietate publica sau privată ale comunelor, orașelor, municipiilor și
județelor, in conformitate cu principiul autonomiei locale”
51 Liviu, Pop , Liviu -Marius Harosa “Drept civil. Drepturile reale principale” , editura Universul Juridic, București ,
2006, pag.333

38
Instituția publicității imobil iare poate fi definită ca instrument juridic prin care, pe
de o parte, se asigură accesul liber la informație al participanților la circuitul civil, iar pe de
alta, securitatea circuitului civil, al cărui obiect îl constituie bunurile imobile. Totodată,
publicitatea imobiliară se conturează ca instituție ce confirmă constituirea drepturilor
imobiliare înscrise în registrul imobiliar.
În literatura juridică de specialitate52, publicitatea imobiliară este definită ca mijloc
de informare privind drepturile de p roprietate opozabile erga omnes, precum și ca instrument
de garantare a acestora, fiind în consecință un mijloc de dublă protecție legală , de ocrotire
juridică a drepturilor patrimoniale și de încredere în operațiunile juridice, ambele susceptibile
de a fi folosite în înțelesul general de securitate juridică.
Astfel, publicitatea imobiliară are rolul de constituire a drepturilor imobiliare , de
confirmare a existenței drepturilor reale imobiliare și oferă date certe privind situația
juridică a imobilelor, răspunzând nevoii de certitudine și corectitudine cu privire la regimul
juridic al imobilelor în cazul constituirii, modificării sau stingerii drepturilor imobiliare,
evitându -se înstrăinările succesive sau cele efectuate cu necunoașterea unor dezmembrăminte
ale dreptului de proprietate asupra acestor imobile, precum și a ipotecilor sau privilegiilor cu
care pot fi grevate.
3.2 Sistemul de publicitate personală
3.2.1 Noțiune și reglementare
Până la intrarea în vigoare a Legii nr.7/199653 în România au exista t două sisteme
de înregistrare a bunurilor imobile. În cadrul acestui capitol ne vom opri asupra primului
dintre acestea și anume sistemul registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni, denumit și
sistemul publicității personale, aplicat în Muntenia, Moldo va, Oltenia și Dobrogea.
„Sistemul registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni reprezintă o modalitate de
organizare a publicității drepturilor reale imobiliare, presupunând evidențierea actelor juridice
încheiate în legătură cu imobilele, în scopul de a le face opozabile terților.”54
Acest sistem de publicitate imobiliară este alcătuit din registre de transcripțiuni
(transcrieri) și registre de inscripții (înscrieri), ținute în cadrul judecătoriilor. În cazul

52 Albu, Ioan , “Publicitatea imobiliară în dreptul român. Noile cărți funciare” . Revista „Dreptul”, 1996, nr.
11, pag. 5.
53 Legea cadastrului și publicității imobiliare nr.7/1996 a fost publicată în Monitorul Oficial al României, partea I,
nr.61 din 26 martie 1996 și a intrat în vigoare la data de 26 iunie 1996
54 Radu, Motica , Trăilescu, Anton op.cit., pag.61

39
registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni avem de -a face cu un sistem personal de publicitate
a drepturilor reale imobiliare, deoarece registrele se țin pe numele proprietarilor.
Consecința firească a acestui fapt este ca transcrierile și înscrierile se fac pe numele
persoanelor și nu pe imobile. „Situația juridică a imobilului poate fi aflată numai cunoscând
proprietarii săi succesivi și cercetând la numele lor, dacă și ce drepturi au transmis sau
constituit referitor la acel bun, operație deosebit de dificilă și anevoioasă”55.
Publicitatea prin r egistre de transcripțiuni și inscripțiuni este reglementată de Codul
nostru Civil în art. 1803 -1804, art. 818 -819, art. 1295 alin.2, art. 1394, art. 710 -720.
3.2.2 Neajunsurile sistemului de publicitate al registrelor de transcripțiuni și
inscripțiuni
Sistemul d e publicitate prin transcripții și inscripții prezintă numeroase neajunsuri și
inconveniente, datorită cărora înlocuirea sa a devenit o necesitate stringentă. Acest sistem nu
reușește să asigure o protecție eficace a terților de bună -credință și nici să st imuleze
dezvoltarea creditului ipotecar, din cauza nesiguranței juridice a dreptului de proprietate pe
care pretinde a -l avea cel care dorește să înscrie o garanție ipotecară în schimbul
împrumutului luat.
În ceea ce privește principalele neajunsuri ale ac estui sistem, acestea pot fi sintetizate
astfel:
a) sistemul este incomplet , deoarece nu asigură o publicitate integrală a tuturor
actelor și faptelor juridice translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare. Astfel, nu
sunt supuse înregistrării transmisiunile mortis causa sau actele declarative (partajul),
hotărârile prin care se pronunță anularea, rezoluțiunea, reducțiunea sau revocarea unui act
translativ, care, deși nu au în sine un efect translativ, modifică și deplasează în fapt
proprietatea sau alt drept real dintr -un patrimoniu în altul. De aici se creează nesiguranță
pentru proprietarul imobilului;
b) deoarece sancțiunea neîndeplinirii formalităților de transcriere și înscriere
constă doar în inopozabilitatea față de terți a drepturilor tr ansmise sau constituite, deseori,
părțile nu solicită transcrierea actelor juridice sau înscrierea clauzelor prin care s -au constituit
drepturi de ipotecă și privilegii imobiliare;
c) sub aspect funcțional, sistemul este imprecis, întrucât registrele se ți neau pe
numele proprietarilor și nu pe imobile. De asemenea, obiectul publicității este insuficient
specializat, deoarece se arată numai localitatea și natura bunului asupra căruia poartă dreptul

55 Liviu, Pop , Liviu -Marius Harosa op.cit., pag.335

40
înscris. „În aceste condiții, pentru a cunoaște situația jur idică exactă a imobilului, trebuie să
cunoaștem toți proprietarii succesivi ai acestuia, pe o perioadă de cel puțin 30 de ani, precum
și numele acelora care au fost sau sunt încă beneficiarii unei garanții sau alte sarcini reale, o
perioadă de cel puțin 15 ani […]. O astfel de cercetare nu este ușoară și nici sigură. Este
suficient să fie omis un singur nume pentru ca șirul transmisiunilor să fie rupt și existența
unor sarcini sau transmisiuni să fie ignorată […]. De aceea niciun achizitor nu putea să fie
sigur că dreptul pe care l -a dobândit este inatacabil.”56
d) având în vedere că judecătorul nu are obligația de a cerceta valabilitatea și
legalitatea actului juridic prezentat pentru transcriere sau înscriere și nici existența dreptului
transmițătorului, ac este înregistrări au o valoare relativă; altfel spus, se aduce la cunoștința
terților un anumit act juridic fără a se garanta valabilitatea sa și existența dreptului dobândit;
e) sistemul este lipsit de omogenitate și coerență, deoarece efectele transcrier ii
depind de natura actului transcris, și nu de felul sau caracterul dreptului ce a fost dobândit: în
materie de acte cu titlu oneros, creditorii chirografari nu sunt terți, așa cum sunt în materia
actelor cu titlu gratuit. Privilegii sau ipoteci, cu toate că și în astfel de cazuri drepturile lor
sunt la fel de grav afectate. De exemplu, atunci când creditorii chirografari se află în fața unor
creditori ipotecari, ei pot opune lipsa transcrierii, dat atunci când se află în fața unui
cumpărător, ei nu se pot prevala de transcrierea vânzării. Cu toate acestea, înstrăinarea
bunului produce creditorilor o pagubă cu mult mai gravă decât simpla ipotecare, deoarece
prima scoate definitiv imobilul din patrimoniul debitorului și -l sustrage cu totul urmării
creditoril or, pe când ipoteca scade adesea numai parțial valoarea unui imobil.
Pe de altă parte, transcrierea sau înscrierea produc efecte relative : actul produce
efecte translative sau constitutive de drepturi reale între părți, dar nu este opozabil față de
terți. Lipsa de sancțiune față de părți este unul dintre cele mai grave inconveniente ale acestui
sistem de publicitate. Din această cauză, ca și datorită taxelor costisitoare, se renunța deseori
la transcriere, preferându -se riscul mai redus al inopozabilității actului față de terți.
3.3 Sistemul de publicitate reală
3.3.1 Noțiune și reglementare
Deficiențele sistemului registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni sunt în cea mai
mare parte înlăturate de sistemul cărților funciare – sistem real de publicitate imobiliară – care

56 Marian Nicolae. Op. cit. , pag.317

41
se bazează pe identitatea cadastrală (topografică) a bunurilor și realizează publicitatea
integrală a transmisiunilor și constituirilor de drepturi imobiliare.
În sistemul de publicitate prin cărți funciare toate înscrierile se fac pe imobile și
nicidecum pe proprietari. Fiecare imobil are propria carte funciară în care sunt evidențiate
orice schimbări ce intervin în situația sa materială și juridică. Drepturile reale imobiliare
înscrise în cartea funciară se numesc „ drepturi tabulare”. Înscrierile p rivitoare la drepturile
tabulare alcătuiesc așa -numita „stare tabulară” .
Sistemul de publicitate prin cărți funciare era reglementat de Decretul – Lege nr.
115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare 57, puse în aplicare prin
legea nr. 241/1947.
Înainte de a trata pe larg obiectul de reglementare al cărților funciare, vom face o
scurtă trecere în revistă a sistemelor reale de publicitate imobiliară anterioare.
Primul sistem real de publicitate imobiliară, unitar și omogen cunoscu t sub numele
de sistemul Torrens sau Real Property Act, a fost introdus în Australia de Sud și a servit de
model tuturor legislațiilor ulterioare și în special legiuitorului german din 1900 sau autorilor
codului civil elvețian din 1907. Pe teritoriul țării noastre cărțile funciare au fost introduse în
Transilvania și Bucovina, în mod treptat, după cum urmează:
– 1794 – în fostele regiuni grănicerești (Landtafel Patent);
– 1855 – în teritoriile în care se aplica dreptul maghiar;
– 1870 în teritoriile supu se codului civil austriac, inclusiv în Bucovina.
Așadar, pe teritoriul Transilvaniei se aplicau trei regimuri de carte funciară care,
deși asemănătoare, prezentau și unele particularități de reglementare. Ele s -au menținut în
vigoare și după desăvârșirea statului unitar român, până la punerea în aplicare a Decretului –
Lege nr. 115/1938. 58
Avantajele acestui sistem au preconizat introducerea cărților funciare pe întreg
teritoriul României. Aceasta a condus la adoptarea Legii nr. 23/1933 privind organizarea
cadastrului funciar și introducerea cărților funciare în Vechiul Regat. Prin această lege s -a
urmărit realizarea unui cadastru modern la nivelul întregii țări, care să servească drept bază
tehnică a cărților funciare. Totodată, s -a prevăzut rămânerea în v igoare a legilor și
regulamentelor din ținuturile unite cu România, referitoare la cărțile funciare până la
momentul revizuirii și unificării lor într -un act normativ ulterior.

57 Publicat în Monitorul Oficial nr. 95 din 27 aprilie 1938
58 Liviu, Pop , Liviu -Marius Harosa op.cit., pag.340

42
Urmare a acestui fapt, au început lucrările de cadastru în București și în une le comune
din fostul județ Ilfov. În 1937 au demarat și lucrările de întocmire a cărților funciare. Din
păcate, obiectivele stabilite prin această lege n -au putut fi realizate, deoarece lucrările
cadastrale au fost lente și cu rezultate minime, fiind sista te în preajma celui de -al doilea război
mondial.
La 27 aprilie 1938 a fost adoptat Decretul – Lege nr. 115 pentru unificarea
dispozițiilor privitoare la cărțile funciare, care reglementa în mod unitar regimul juridic al
cărților funciare pe întregul terit oriu al Țării. Acest act normativ a fost pus în aplicare în
Bucovina prin Decretul nr. 511/1938. Intrarea în vigoare a Legii nr. 115/1938 în toate
celelalte teritorii a fost amânată până la adoptarea și punerea în aplicare a Codului Civil
Român unificat, a le cărui dispoziții erau în concordanță cu principiile de carte funciară.
Decretul – Lege nr. 115/1938 a fost conceput ca o lege de aplicare generală la nivelul
întregii țări, prin care se urmărea unificarea legislației cărților funciare din regiunile de c arte
funciară cuprinzând reglementări fragmentare și parțial depășite. Decretul – Lege nr.
115/1938 cuprinde 194 de articole structurate în 8 capitole59:
 Capitolul I intitulat „Dispoziții generale” – art. 1 -10 – se referă la modul de
organizare administrati vă a cărților funciare ca sistem de publicitate imobiliară;
 Capitolele II -IV – art. 43 -109 – cuprind dispoziții privitoare la regimul
înscrierilor care se fac în cartea funciară: întabularea, înscrierea provizorie și notarea;
 Capitolul V – art. 110 -138 – statornicește regulile de procedură;
 Capitolul VI – art. 139 -146 – cuprinde normele tehnice cu privire la evidența
cărților funciare;
 Capitolele VII -VIII se referă la punerea în aplicare a legii și procedura de
introducere a cărților funciare.
Decretul – Lege nr. 115/1938 a servit ca model de reglementare autorilor noii legi a
cadastrului și publicități imobiliare, fiind preluate multe din principiile, instituțiile, denumirile
și formulările sale, dar înlăturate o serie de reglementări precum cele referitoa re la regimul
înscrierilor sau efectul constitutiv de drepturi al înscrierilor.
În cele ce urmează vom începe tratarea noțiunii, structurii și obiectului cărților
funciare.

59 Marian Nicolae. Op. cit. , pag.362

43
Cartea funciară descrie imobilele și cuprinde evidența drepturilor reale ce au ca
obiect aceste bunuri. De asemenea, drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice în
legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, pot fi înscrise, în cazurile prevăzute de lege
în cadrul cărții funciare.
Stricto sensu, cartea funciară re prezintă înscrisul sau actul care descrie imobilele și
arată drepturile, actele sau faptele privitoare la imobile, precum și persoanele înscrise sau
menționate ca titulari ale acestor drepturi. Lato sensu, denumirea de carte funciară
desemnează totalitatea cărților funciare ale unei localități alcătuind registrele funciare ale
acelei localități.
Așadar, din punct de vedere terminologic, sintagma „carte funciară” este
întrebuințată cu mai multe sensuri:
1. Înscris sau document referitor la publicitatea imob iliară;
2. Registru funciar;
3. Instituția juridică care încorporează totalitatea normelor juridice ce
reglementează în mod unitar și omogen publicitatea drepturilor reale imobiliare prin cărțile
funciare60
Principalele trăsături ale cărților funciare, astf el cum sunt acestea desprinse din
ansamblul reglementărilor existente în materie, în vigoare până la punerea în aplicare a Legii
nr. 7/1996, sunt următoarele:
– fiecare imobil are cartea funciară în care sunt trecute toate actele translative sau
constituti ve de drepturi reale, precum și anumite drepturi de creanță, faptele și raporturile
juridice în legătură cu acel imobil.
– evidența se ține pe imobile și nu pe persoane, deoarece are la bază identitatea
topografică a imobilelor; în acest sistem, imobilul e ste elementul fix față de care se modifică
diferiții proprietari, fapt ce permite oricând identificarea titularului dreptului corespunzător;
– cărțile funciare sunt întocmite și numerotate pe localități; toate cărțile funciare
ale unei localități alcătuies c „registrul funciar” al respectiv localități;
– cărțile funciare se țineau în câte un singur exemplar de către judecătorii, ca
instanțe de carte funciară; în prezent, activitatea de publicitate imobiliară prin cărțile funciare
este realizată de către birourile teritoriale de cadastru și publicitate imobiliară din subordinea
Oficiilor județene de cadastru și publicitate imobiliară.

60 În limbaj uzual, prin expresia „carte funciară” se mai înțelege, de asemenea, biroul de carte funciară unde se
păstrează cărțile funciare, adică instan ța de carte funciară (în speță, judecătoria, iar actualmente, biroul teritorial de
cadastru și publicitate imobiliară din subordinea oficiului județean de cadastru și publicitate imobiliară)

44
– cărțile funciare se întregesc, conform legii, cu o serie de documente sau registre,
respectiv cu:
a) planul, care cuprinde pa rcelele, cu arătarea numărului fiecăruia; orice schimbare
în întinderea unei parcele se va trece pe plan în temeiul schiței prezentate de părți;
b) înscrisurile privitoare la înscrieri;
c) registrul de intrare care stabilește ordinea și rangul înscrierilor .
– imobilele din domeniul public se înscriu în registre speciale: proprietatea minieră
în registrul minier, imobilele întreprinderilor publice sau private de căi ferate și canale se
înscriu în registre centrale;
– cartea funciară este publică; oricine p oate cerceta cărțile funciare, planul și arhiva
și să ceară certificate, extrase sau copii legalizate de pe acestea
3.3.2 Înscrierile în cartea funciară
Art. 5 din Decretul -Lege nr. 115/1938 prevede că înscrierile sunt de 3 feluri:
întabularea, înscrierea proviz orie și notarea . Întabularea și înscrierea provizorie au ca obiect
drepturile reale imobiliare cuprinse în cartea funciară, iar notarea are ca obiect drepturile
personale, faptele și raporturile juridice supuse, conform legii, înscrierii în cartea funciară .
1. Întabularea
Întabularea este înscrierea prin care se transmite, constituie sau stinge un drept real
cu titlu definitiv, de la data înregistrării cererii de înscriere61. În consecință, obiectul
întabulării îl constituie înscrierea drepturilor tabulare – de ex. întabularea drepturilor de
proprietate în favoarea cumpărătorului sau donatarului, întabularea ipotecii în favoarea
creditorului. Întabularea stingerii unui drept real se numește radiere .
Întabularea constituie înscrierea obișnuită, normală a dre pturilor reale imobiliare și
este considerată definitivă, în sensul că nu necesită vreo justificare ulterioară, cum este cazul
înscrierii provizorii. Ea are efect constitutiv de drepturi.
Pentru efectuarea întabulării legea prevede necesitatea dovedirii a ctului juridic în
temeiul căruia se cere înscrierea, care poate fi un înscris autentic sau, după caz, un înscris sub
semnătură privată62, o hotărâre judecătorească definitivă sau un act administrativ individual.
Dovada hotărârii judecătorești și a actului a dministrativ individual se face prin copii
legalizate.

61 Termenul de întabulare își are originea în vechile registre pro vinciale întocmite în sec. XII -XIII în Boemia,
Moravia și Silezia de Nord, din dispoziția consiliilor orășenești.
62 Cu privire la admisibilitatea acțiunii în prestație tabulară, în cazul imposibilității preconstituirii înscrisului
doveditor datorită gradu lui de rudenie dintre părți, caz în care ar fi suficient și un început de dovadă scrisă care,
împreună cu declarațiile martorilor dovedesc existența convenției de înstrăinare pentru terenul în litigiu

45
Pentru încuviințarea întabulării, înscrisul original trebuie să îndeplinească
următoarele cerințe de ordin general:
– îndeplinirea condițiilor de validitate a actului juridic;
– deplina putere dovedito are, potrivit dreptului comun;
– numele și denumirea părților.
Pe lângă aceste cerințe cu caracter general, pentru încuviințarea întabulării este
necesar ca înscrisul original să îndeplinească următoarele cerințe speciale:
– să cuprindă data la care a fost î ntocmit și domiciliul părților;
– să arate numărul parcelei sau al cărții funciare, dacă întabularea privește toate
imobilele cuprinse în aceeași carte funciară;
– să cuprindă declarația expresă prin care cel al cărui drept urmează să fie
transmis, grevat, res trâns ori stins, își dă consimțământul la întabulare. Declarația se poate da
și printr -un înscris separat sau în chiar cuprinsul cererii de întabulare, înaintate și semnate de
persoana împotriva căreia urmează să se efectueze întabularea.
Dacă întabularea se cere în baza unei hotărâri judecătorești, aceasta trebuie să fie
irevocabilă. Mutatis mutandi , aceeași trebuie să fie soluția în cazul în care întabularea se face
în baza deciziei autorității administrative.
2. Înscrierea provizorie
Înscrierea provizorie este înscrierea prin care se dobândește, modifică sau stinge
un drept real imobiliar, sub condiția și în măsura justificării sale ulterioare.63
Ca și întabularea, înscrierea provizorie are ca obiect înscrierea drepturilor reale
imobiliare, însă, spre deose bire de aceasta, este o întabulare condițională, deoarece efectele ei
sunt condiționate.
Înscrierea provizorie are loc atunci când înscrisul original nu îndeplinește cerințele
speciale prevăzute de lege pentru întabulare sau în cazul în care înscrierea es te cerută în
temeiul unei hotărâri judecătorești supusă recursului.
Rolul înscrierii provizorii este acela de a conferi înscrierii, la momentul în care va
deveni definitivă, adică atunci când se va transforma în întabulare, data și rangul pe care l -a
avut înscrierea provizorie. În felul acesta, cel interesat este pus la adăpost de riscul unei
eventuale întabulări, pe numele unei terțe persoane care ar dobândi ulterior același drept și
are, totodată, posibilitatea de a obține radierea tuturor înscrierilor co ndiționate de justificarea
înscrierii inițiale. Justificarea reprezintă îndeplinirea cerințelor necesare transformării

63 Art. 48 din Legea 115/1938: „Înscrierea provizorie v a avea ca efect dobândirea, modificarea sau stingerea unui
drept tabular cu rangul dobândit prin această înscriere, sub condițiunea și în măsura justificării ei.

46
înscrierii provizorii în înscriere definitivă, adică în întabulare. Justificarea se admite numai
dacă se înfățișează:
– declarația scrisă prin care cel îndreptățit întregește cerințele privitoare la
întabulare; în lipsa acesteia, se va putea însă prezenta hotărârea judecătorească irevocabilă pe
care o înlocuiește;
– hotărârea judecătorească rămasă irevocabilă, când înscrierea provizorie s -a
încuviințat în baza unei hotărâri judecătorești nedefinitive;
– hotărârea judecătorească de validare de plată, urmată de consemnațiune rămasă
irevocabilă.
Dacă înscrierea provizorie se justifică, se vor radia toate înscrierile făcute
împotriva celui înta bulat (antecesorul tabular); dacă însă, înscrierea provizorie nu se justifică,
se vor radia împreună cu înscrierea provizorie toate înscrierile făcute împotriva celui înscris
provizoriu.64
3. Notarea
Notarea este acea înscriere care are ca obiect menționarea î n cartea funciară a unor
drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice strâns legate de drepturile tabulare, pentru
a le face opozabile terțelor persoane.
În sistemul cărților funciare numai drepturile reale pot face obiectul unei întabulări
sau al unei înscrieri provizorii. Drepturile de creanță susceptibile de înscriere pot fi doar
notate în cartea funciară. drepturile de creanță nu -și schimbă caracterul și nu devin reale prin
faptul înscrierii lor, chiar dacă și ele capătă caracter de opozabilita te erga omnes.
Pot fi notate în cartea funciară:
1. Situația juridică personală a titularului dreptului înscris , precum minoritatea,
interdicția judecătorească, curatelele speciale etc.; în aceste cazuri, notarea are drept scop să
împiedice pe incapabil sa u pe cel cu capacitate de exercițiu restrânsă să dispună, contrar legii
de dreptul tabular înscris în favoarea lui și, totodată, sa -i avertizeze pe terți asupra restrângerii
sau lipsei capacității de exercițiu a acestor persoane.
2. Drepturile personale sa u alte raporturi juridice ; acestea devin prin notare,
opozabile și terților, fără ca înscrierea să garanteze existența sau valabilitatea dreptului înscris.
Este cazul promisiunii de a încheia un contract viitor, al opririi înstrăinării sau grevării
privito are la dreptul înscris, al dreptului de preemțiune convențională sau al contractelor de
locațiune încheiate pe un termen ce depășește trei ani.

64 Art. 57 din Legea 115/1938

47
3. Anumite acțiuni în justiție în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară, în
scopul de a împiedica, pe de o parte, dobândirea cu bună credință a unui drept tabular și, pe de
altă parte, de a asigura executarea hotărârii judecătorești. Este vorba despre:
 Acțiunea de rectificare a înscrierilor din cartea funciară;
 Acțiunea pentru desființarea sau desfacerea actului juridic pentru cauze
posterioare încheierii lui;
 Acțiunea pauliană;
 Acțiunea pentru executarea prestației tabulare;
 Acțiunea de partaj judiciar.
4. Anumite îngrădiri legale ce implică o serie de restricții aduse proprietății, fără
ca opozabilitatea față de terți să depindă de această notare65.
Principiul legalității formale se aplică și în cazul drepturilor de creanță, faptelor
sau altor raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.
3.3.3 Acțiunile de carte funciară
Drepturile s ubiective civile sunt protejate prin posibilitatea pe care o au titularii
acestora de a se adresa instanțelor judecătorești, cu cereri, excepții sau căi de atac, prin care
urmăresc respectarea, realizarea, constatarea acestor drepturi, sau dimpotrivă, soli cită
încetarea tulburării nelegitime exercitată de altă persoană66.
În legătură cu înscrierile care se fac în cartea funciară, pot fi exercitate două
acțiuni: acțiunea în prestație tabulară și acțiunea în rectificarea înscrierilor în cartea
funciară.
A. AC ȚIUNEA ÎN PRESTAȚIE TABULARĂ
Înscrierile de drepturi reale în cartea funciară au efect constitutiv de drepturi. Prin
urmare, deși s -a încheiat un act juridic translativ sau constitutiv de drepturi, efectul său se
produce numai în urma înscrierii în cartea funciară.
Dreptul r eal se poate transmite, constitui, modifica sau stinge, numai prin
întabulare. Pentru aceasta, cel care s -a obligat la constituirea, transmiterea sau modificarea
unui drept real imobiliar este obligat să predea înscrisurile necesare pentru întabularea
dreptului în cartea funciară, iar dacă este vorba despre stingerea unui asemenea drept, să
predea actele necesare pentru radierea lui din cartea funciară.67 În cazul în care refuză să -și

65 Declarația de utilitate publică a exproprierii unui imobil sau faptul că imobilul a fost dobândit în temeiul legilor de
împroprietărire
66 Radu, Motica , Trăilescu, Anton , op.cit., pag.106
67 Art. 22 și 23 din Legea 115/1938

48
îndeplinească această obligație, persoana îndreptățită se poate adresa ins tanței de judecată,
pentru ca aceasta să dispună, prin hotărâre, întabularea sau, după caz, radierea dreptului real.
Hotărârea judecătorească rămasă definitivă va înlocui înscrisurile necesare pentru întabularea
sau radierea dreptului.
Acțiunea în prestați e tabulară poate fi intentată împotriva celui care a consimțit la
constituirea, transmiterea sau stingerea dreptului real respectiv. Ba mai mult, poate fi
îndreptată și împotriva terțului sub -dobânditor înscris în cartea funciară, dacă sunt îndeplinite
următoarele trei condiții:
1. Cel care cere prestația tabulară să fi fost în posesia imobilului la data la care
terțul dobânditor a contractat;
2. Actul juridic cu dată certă, în temeiul căruia se cere prestația tabulară, să fie
încheiat anterior actului pe b aza căruia terțul și -a înscris dreptul în cartea funciară;
3. Terțul să fi dobândit dreptul cu titlu gratuit sau să fi fost de rea -credință. În
cazul în care terțul a dobândit cu bună -credință și pe baza unui act cu titlu oneros, acțiunea în
prestație tabu lară va fi respinsă.
În ceea ce privește natura juridică a acțiunii în prestație tabulară, practica judiciară
este neunitară, considerându -se, pe de o parte, că este vorba despre o acțiune reală și
imprescriptibilă, iar pe de altă parte, că este o acțiune personală și, în consecință,
prescriptibilă.
În condițiile Legii 115/1938, considerăm că este vorba despre o acțiune reală,
imprescriptibilă. „Atunci când prin ea se cere înscrierea dreptului real, considerăm că este o
aplicație particulară, în regimul căr ților funciare, a acțiunii în revendicare. În ipoteza în care
se introduce pentru radierea dreptului, constituie o aplicație particulară a acțiunii negatorii.”68
Art.24 din Legea 115/1938 nu prevede un termen limitativ pentru introducerea acestei acțiuni.
Acțiunea în prestație tabulară nu se confundă cu acțiunea în executarea unui
antecontract de vânzare -cumpărare. Acțiunea în executarea unui antecontract de înstrăinare a
unui imobil este o acțiune personală, ce are ca temei legal art.17 din Legea 115/1938. fiind
vorba despre o acțiune personală în realizarea unui drept de creanță este prescriptibilă în
termenul general de prescripție de 3 ani.
Acțiunea în prestație tabulară se introduce atunci când există un titlu apt de
întabulare, însă înstrăinătorul nu -și dă consimțământul la efectuarea acestei înscrieri pe
numele dobânditorului. Întabularea unui drept real sau radierea lui din cartea funciară poate

68 Liviu Pop, Liviu -Marius Harosa , Op. cit., p. 351

49
avea loc numai cu consimțământul titularului acelui drept.69 În consecință, pentru a se face
întabularea sau radierea unui drept real nu este suficientă prezentarea înscrisului original în
care este consemnat actul de înstrăinare. Este necesar și consimțământul expres declarat al
titularului dreptului, dat în formă autentică sau în fața judecătorului de carte fun ciară.
În cazul în care titularul dreptului nu -și dă consimțământul, în baza art.22 și
următoarele din Legea 115/1938, cel îndreptățit poate solicita instanței de judecată să dispună,
prin hotărâre, întabularea sau, după caz, radierea dreptului.
B. ACȚIUNE A ÎN RECTIFICAREA ÎNSCRIERILOR ÎN CARTEA
FUNCIARĂ70
Potrivit legii, înscrierile făcute în cartea funciară trebuie să oglindească situația
juridică reală și exactă a drepturilor privitoare la imobile. Se pot ivi însă situații când între
situația tabulară și realitate există neconcordanțe. Aceste neconcordanțe pot fi înlăturate prin
acțiunea în rectificare.
Acțiunea în rectificare este acea acțiune în justiție prin care se cere îndreptarea sau
suprimarea unei înscrieri necorespunzătoare realității, făcută în c artea funciară, pentru a pune
de acord starea tabulară cu situația juridică reală a unui imobil.

1. Rectificarea întabulării și a înscrierii provizorii
Potrivit art.34 din Legea 115/1938, rectificarea unei întabulări sau înscrieri
provizorii se poate ce re, de orice persoană interesată, în următoarele cazuri:
a) dacă înscrierea sau titlul pe baza căreia s -a făcut nu au fost valabile (de
exemplu, titlul este nul sau anulabil);
b) dacă prin înscriere dreptul a fost greșit calificat (de exemplu, s -a înscris dreptul
de uzufruct în locul celui de abitație);
c) dacă nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului înscris sau au
încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s -a făcut înscrierea (s -a împlinit termenul
extinctiv sau s -a realizat cond iția rezolutorie).
În urma admiterii acțiunii, operațiunea rectificării se face, la cerere, în temeiul
hotărârii judecătorești rămase definitive.
Acțiunea în rectificare poate fi introdusă împotriva celui în favoarea căruia s -a
făcut înscrierea respectivă, precum și împotriva succesorilor săi, indiferent că este vorba
despre un succesor universal, cu titlu universal sau cu titlu particular.

69 Art. 17, al.2 și art.45 din Legea 115/1938
70 Art. 34 -40 din Legea 115/1938

50
În legătură cu prescripția acestei acțiuni, art. 36 și 37 din Legea 115/1938, prevăd
următoarele:
 Acțiunea în rectific are este imprescriptibilă, sub rezerva prescripției acțiunii de
fond, atunci când este introdusă față de dobânditorul nemijlocit, precum și față de terțul care a
dobândit cu rea -credință dreptul înscris în favoarea sa;
 Acțiunea în rectificare poate fi intr odusă în termen de 10 ani, față de terțul
dobânditor cu titlu gratuit, de bună -credință, termen care începe să curgă de la data
înregistrării cererii de înscriere a acestuia;
 Împotriva terțului dobânditor cu titlu oneros, de bună -credință, acțiunea poate
fi introdusă numai în primele două cazuri prevăzute de art.34 din lege71, în următoarele
termene:
– șase luni de la data comunicării către cel îndrituit a încheierii prin care s -a dispus
înscrierea ce face obiectul acțiunii în rectificare;
– trei an de la da ta înregistrării cererii de înscriere a dreptului a cărui rectificare se
solicită prin acțiune.
2. Rectificarea notării72
Rectificarea notării se poate cere în următoarele cazuri:
 Nevalabilitatea notării;
 Calificarea greșită a dreptului personal, faptului s au raportului juridic notat;
 Dacă nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului personal, faptului
sau raportului juridic notat sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s -a făcut
notarea (minorul a devenit major, contractul de locațiune a ajuns la termen);
 Dacă notarea, indiferent de cauză, a încetat să mai fie exactă sau în
conformitate cu realitatea.
Acțiunea în rectificarea notării este imprescriptibilă.
Odată cu intrarea în vigoare a Legii nr.7/1996, înscrierile făcute în co nformitate cu
actele normative în vigoare în registru de transcripțiuni și inscripțiuni, în cărțile funciare și în
cărțile de publicitate funciară, înainte de data intrării în vigoare a legii, își vor produce și după
această dată efectele prevăzute, cu exc epția cazurilor în care drepturile de proprietate și
celelalte drepturi reale au fost afectate în orice mod prin efectul legii.73

71 Titlul nu este valabil sau dreptul a fost greșit calificat
72 Art. 39 din Legea 115/1938
73 Liviu Pop, Liviu -Marius Harosa , Op. cit., p. 355

51
Actul juridic privind constituirea sau transmiterea unui drept real imobiliar, valabil
încheiat anterior intrării în vigoare a legii nr.7/1996, neînscris în cartea funciară, își produce
efectele la data înscrierii în cartea funciară potrivit prevederilor legii cadastrului, cu
modificările ulterioare. Actul sub semnătură privată, valabil încheiat, va fi luat în considerare
dacă are dată certă anterioară intrării în vigoare a legii fondului funciar 18/1991.
În baza art.60 din Legea nr.7/1996, așa cum a fost completată și modificată, în
regiunile de carte funciară supuse legii 115/1938, înscrierile privitoare la imobile, cuprinse în
cărțile funciare sau, după caz, în cărțile de publicitate funciară, vor continua să fie făcute în
aceste cărți, cu respectarea și în condițiile dispozițiilor Legii nr.7/1996

52
Capitolul IV
Probleme privitoare la publicitatea mobiliară

4.1 Sistemu l de evidență mobiliară prin intermediul Arhivei Electronice de
Garanții Reale Mobiliare
În ansamblul drepturilor, actelor și faptelor juridice aduse la cunoștința oricarei
persoane interesate pentru respectarea principiului opozabilității, un loc aparte îl ocupă
publicitatea asupra bunurilor mobile sau mișcătoare. În privința acestei categorii de bunuri
procedura de publicitate este una diferită de aceea a bunurilor imobile, datorită specificului
fiecărei categorii de asemenea bunuri.
Având în vedere cr iteriul mixt de clasificare, după natura bunurilor și calificarea
dată de lege, bunurile sunt împărțite în bunuri imobile sau nemișcătoare și bunuri mobile sau
mișcătoare. La rândul lor, acestea se subîmpart astfel:
– bunurile pot fi imobile: prin natura lor , prin destinație (întrucât vom ști întotdeauna
unde se afla un bun imobil) și prin determinarea legii;
– bunurile pot fi mobile: prin natura lor, prin anticipație (pentru că la aceste bunuri
putem doar presupune unde se află, fără a ști cu certitudine acest lucru, în orice
moment) și prin determinarea legii.
Fără a intra în amănunte asupra publicității mobiliare, vom caracteriza sumar acest
sistem de publicitate.
Publicitatea mobiliară se realizează prin intermediul Arhivei Electronice de Garanții
Reale Mob iliare (AEGRM). Această Arhivă reprezintă un sistem informatizat de evidență
prin intermediul căruia se înregistrează anumite operațiuni juridice. Deși Arhiva este un
sistem unic în țară, este ținut de persoane fizice sau juridice de drept privat, unii di ntre ei fiind
profesioniști ai dreptului, fără ca ei să aibă exclusivitate în acest domeniu.
Activitatea acestei Arhive a început în decembrie 2000, dată de la care a evoluat și s –
a dezvoltat, dovedind prin aceasta cât este de utilă. Dezvoltarea sa e const atată atât ca număr
de entități autorizate să opereze în arhivă, cât și ca număr de înscrieri. Înscrierile în arhivă nu
au efect constitutiv de drepturi, ci efect de publicitate al unor raporturi juridice și de stabilire a
unei ordini de prioritate, sistem ul asigurând astfel încrederea părților raporturilor juridice în
înscrierile efectuate.
Prin existența Arhivei, mediul românesc de afaceri are un acces mult mai facil la
credite, prin garantarea acestora cu bunuri care sunt înscrise în Arhiva Electronică d e Garanții

53
Reale Mobiliare, deținând prin reglementari specifice în această materie o măsură de siguranță
suplimentară privind credibilitatea persoanelor fizice sau juridice.
Deși temeiul legal al apariției și funcționării Arhivei îl reprezintă Ordonanța
Guvernului nr. 89/2000, fundamentul legislativ este reprezentat de Legea nr. 99/1999, privind
unele masuri pentru accelerarea reformei economice. Acest fundament reglementează în Titlul
VI, Regimul juridic al garantiilor reale mobiliare, constituirea garanț iilor reale mobiliare,
publicitatea și ordinea de preferință, executarea și, nu în ultimul rând, organizarea Arhivei
Electronice de Garanții Reale Mobiliare. Astfel sunt promovate o serie de schimbări esențiale
în acest domeniu, simplificând cât mai mult p rocedurile, diminuând costurile și reducând
durata operațiunii de realizare a dreptului de creanță. S -au creat condiții pentru acordarea de
credite prin îmbunătățirea sistemului de garantare, arhiva oferind mijlocul de identificare a
debitorilor și a bunur ilor supuse garanției, precum și de evaluare a riscului, iar în caz de
neperformanță, oferă proceduri simple și mult mai rapide de executare.
Potrivit art. 2 alin. 1 din Ordonanța Guvernului nr. 89/2000 privind unele măsuri
pentru autorizarea operatorilor și efectuarea înscrierilor în Arhiva Electronică de Garanții
Reale Mobiliare, cu modificările și completările ulterioare, Arhiva Electronică de Garanții
Reale Mobiliare constituie un sistem de evidență a priorității ipotecilor mobiliare și de
publicitate, structurat pe persoane și bunuri, care asigură înregistrarea operațiunilor privind
ipotecile mobiliare, a operațiunilor asimilate acestora, a altor drepturi prevăzute de lege,
precum și publicitatea operațiunilor juridice prevăzute de lege.
Prin înființar ea Arhivei se promovează accesul la credite pentru mediul de afaceri, iar
proprietatea mobiliară asigură garantarea și plata obligațiilor. Arhiva electronică îndeplinește
următoarele funcții:
– funcția de avertizare, întrucât arhiva pune la dispoziție un sis tem de căutare care să
ofere informații exacte și actualizate cu privire la înregistrările garanțiilor reale
mobiliare;
– funcția de asigurare a priorității, arhiva punând la dispoziția creditorilor o metodă prin
care îți vor înregistra garanțiile reale pe c are le au asupra bunurilor debitorului, metodă
prin care se determină prioritatea în cazul existenței mai multor creditori interesați în
obținerea bunului respectiv.

54
Regula prin care se stabilește ordinea în care își satisfac creanțele este prevăzută la
art. 28 din Legea nr. 99/1999.74
Rolul Arhivei este acela de a proteja creditorii care și -au constituit ipoteci mobiliare
înscrise la Arhivă. Înscrierea în Arhivă conferă creditorului ipotecar dreptul de a -și putea
recupera creanța prin executarea bunului ip otecat de debitor, înaintea creditorilor ipotecari ale
căror drepturi asupra bunului ipotecat au un rang de prioritate inferior. Consultarea Arhivei
oferă creditorilor date exacte prin care pot evalua riscul unei tranzacții ce urmează a fi
încheiată cu un debitor.
Legiuitorul român a reglementat deopotrivă garanțiile reale mobiliare clasice și
anumite acte juridice, întocmai cum sunt ele prevăzute la art. 2 din reglementarea -cadru: toate
cesiunile de creanță, vânzările condiționate, vânzările în rate, contr actele de închiriere,
arendare și concesiune, leasing -ul, contractul de consignație și amanet, contractul de custodie
și depozit (inclusiv depozite bancare), contractul de credit/împrumut, hotărârile judecătorești
definitive, privilegiul statului (rezultat din taxe, impozite, amenzi, confiscări).
În privința bunurilor ce fac obiectul actelor juridice arătate mai înainte, art. 6 din
Legea nr. 99/1999 reglementează următoarele categorii: bunuri mobile, corporale sau
necorporale (inclusiv accesorii ale unui bu n imobil), stocuri de bunuri fungibile, solduri
creditoare ale conturilor de depozit, certificate de depozit, acțiuni și părti sociale ale
societăților comerciale, dreptul de creanță, recolta agricolă, polițe de asigurare, cambia, biletul
la ordin, CEC -ul, titlurile de valori mobiliare, cu condiția ca aceste bunuri să fie determinate
(individual/generic) sau deteminabile în viitor; ordinea de prioritate, publicitatea și executarea
obligațiilor.
Chiar dacă înscrierea operațiunilor juridice nu este imperativ a se efectua, părțile
însele putând opta pentru efectuarea acestor mențiuni, activitatea Arhivei electronice este
supravegheată direct de către Ministerul Justiției75. De altfel, acesta este autoritatea desemnată
să autorizeze operatorii AEGRM, să controlez e activitatea Corpului operatorilor și să verifice
respectarea întocmai a procedurii de înscriere și actualizare a operațiunilor juridice care intră
în competența Arhivei.

74 Față de terț, inclusiv față de stat, o garanție reală și celelalte sarcini reale asupra bunurilor supuse prezentului titlu
au rang de prioritate stabilit în momentul în care garanția reală sau sarcinile reale au fost făcute publice prin una din
metodele prevăzute în acest capitol.
75 În temeiul art. 3 din Regulamentul pentru organizarea și funcționarea Arhivei Electronice de Garanții Reale
Mobiliare

55
4.1.1 Funcțiile și rolul AEGRM
Funcțiile pe care AEGRM le îndeplinește în cadrul sistemului de publicitate sau
evidență mobiliară sunt următoarele:
– funcția de avertizare a potențialilor creditori asupra contractelor de garanție încheiate
anterior;
– funcția de asigurare a priorității;
– funcția căreia i se circumscrie caracterul public al datelor consemnate în sistemul
AEGRM.
Funcția de asigurare a priorității
Concursul între creditorii ipotecari ai aceluiași bun, cu alte cuvinte, rangul de
preferință între creditorii ipotecari sau rangul de prioritate pe care creditorii garantați cu
ipote că il au în fața creditorilor negarantați ai aceluiași debitor, este reglementat în cuprinsul
dispozițiilor art. 2420 din Noul Cod Civil, care reglementează concursul ipotecilor mobiliare.
Această normă juridică prevede următoarele:
(1) Rangul ipotecilor perfe cte se determină potrivit ordinii înscrierii sau perfectării
ipotecilor, cu excepțiile prevăzute de lege.
(2) Ipoteca perfectă este întotdeauna preferată ipotecilor care nu au fost perfectate.
Pentru corecta înțelegere a studiului nostru, trebuie să menționăm că publicitatea
ipotecii nu este un scop în sine. Astfel, pe lângă funcția de publicitate, care ar fi lipsită de sens
în lipsa funcției de prioritate și preferința acordată unui creditor astfel garantat, înscrierea
ipotecii are și efectul ordonării modului în care creditorii au dreptul să pretindă plata creanței
în fața altor creditori prin predeterminarea rangului de prioritate și preferință.
În plus față de funția de înscriere a ipotecii, în anumite situații, înscrierea și
publicitatea ipotecilor mobilia re se realizează după alte reguli decât cele general reglementate
de noul cod civil. Aceste reguli guvernează și efectele la care se referă această formulă atipică
de publicitate în ceea ce privește prioritatea și preferința între creditori. În acest sens, avem ca
exemplu preemțiunea de care se bucură autoritățile fiscale (de stat).
Funcția de avertizare a potențialilor creditori asupra contractelor de garanție
încheiate anterior
Alături de funcția de asigurare a priorității, cealaltă funcție importantă a
Arhivei Electronice de Garantii Reale Mobiliare este aceea de a avertiza potențialii creditori
asupra contractelor de garanție încheiate anterior.

56
Pentru întelegerea acestei funcții, autorii consacrați din acest domeniu au făcut o
serie de precizari. Astfe l, activitatea de înscriere în Arhiva Electronică de Garanții Reale
Mobiliare a avizelor de înscriere, desfășurată de persoanele autorizate să efectueze aceste
înregistrări, în calitate de operatori de arhivă, nu presupune exercitarea unui control de
legal itate ori de altă natură cu privire la datele înscrise de solicitant în formularul respectiv.
Operatorul de arhivă nu are și nu poate avea aptitudinea de verificare a legalității acestor
mențiuni. El este un simplu executant, atribuțiile sale rezumându -se doar la a aduce la
cunoștința celor interesați a mențiunii înscrise în formularul transmis către el.
Înregistrarea unei ipoteci mobiliare în AEGRM presupune următoarea procedură:
– creditorul sau reprezentantul acestuia completează un formular tipizat de avi z de
înscriere în care menționează datele corespunzătoare cuprinse în contractul de
ipotecă mobiliară;
– operatorul de arhivă procedează la înscrierea fidelă în AEGRM a datelor cuprinse în
formularul completat de solicitant, fără să exercite controlul de leg alitate asupra
acestora76.
Conform dispozițiilor legale, înscrierea formularelor de avize de înscriere în
AEGRM este o obligatie, iar „personalul arhivei (operatorii de arhivă) nu are dreptul și nici
nu poate fi ținut să ia măsuri cu privire la corectitudin ea informațiilor introduse în arhivă”,
întreaga răspundere pentru datele trecute în formular revenind persoanei care solicită
efectuarea înregistrării.
Potrivit dispozițiilorart. 2414 Cod civ., „înscrierea în arhivă nu conferă validitate
unei ipoteci lovite de nulitate”, astfel încât, dacă în realitate nu există un contract de ipotecă
mobiliară ori conținutul avizelor de înscriere nu are acoperire în clauzele contractului de
ipotecă mobiliară, înscrierea respectivă nu va produce nici un efect. Ceea ce verif ică
operatorii de arhivă este completarea corespunzătoare de către solicitant a formularului de
aviz de înscriere și calitatea de persoană interesată a solicitantului, potrivit legii (de creditor,
debitor sau reprezentant legal/convențional al acestora).
În acest sens amintim și studiul întocmit de un centru de specialitate în acest
domeniu centru intitulat IRIS (Center for Institutional Reform and the Informal Sector) care
prevede următoarele precizări:

76 Prin control de legalitate se întelege o verificare a concordantei dintre datele înscrise în formularul de aviz de
înscriere completat și cele cuprinse în contract, precum și o verificare a valabilității actului juridic respectiv.

57
Operatorii nu văd contractul și nu stiu dacă acesta există în realitate. Aceste
verificări ar cauza întârzieri și complicații inutile. Chiar dacă operatorul ar vedea un contract
scris de mână, întrucât legea permite încheierea contractului de ipotecă mobiliară sub forma
unui înscris sub semnatură privată, n u ar exista certitudinea că este vorba despre un contract
veritabil și nu de un fals. În acest din urmă caz, se disting două situații, și anume, ar fi nevoie
de verificări amănunțite care să necesite prezența ambelor parti ori ar fi necesar un inscris
autentic. Operatorii ar fi responsabili pentru toate aceste verificări și toată procedura ar fi
îngreunată.
Pe de o parte, amintim faptul că arhiva are doar o funcție de avertizare, astfel
încât, dacă o înregistrare apare cu privire la o persoană, potențialul creditor va cere informații
suplimentare de la debitor ori se va informa din alte surse. Precizăm că, de regulă, toate aceste
operațiuni opresc o persoană care acționează cu rea -intenție să solicite o înregistrare falsă. În
mod excepțional, daca persoana respectivă se va desemna pe sine însuși ca și creditor, ar
putea să facă o asemenea solicitare, dar, în acest caz, dovada faptei sale va rămâne
întregistrată într -o baza de date publica.
Funcția căreia i se circumscrie caracterul public al datelor consemn ate în
sistemul AEGRM
Din lucrările de specialitate pe care le -am analizat în elaborarea acestei lucrări, am
constatat că cele două funcții ale arhivei se află în strânsă legătură cu caracterul public al
datelor înscrise în AEGRM. Informațiile înscrise în această arhivă sunt informații publice,
ceea ce face ca orice persoană să poată cauta informații despre un anumit debitor sau despre
un anumit bun, fără plata vreunei taxe ori obținerea unei autorizații prealabile de acces.
Potrivit Regulamentului de org anizare și funcționare a AEGRM, adoptat prin
Hotărârea Guvernului nr. 802/199977, „Autoritatea de Supraveghere, în temeiul compețentelor
sale de supraveghere și de reglementare, va asigura (…) accesul direct și gratuit al publicului

77 Modificată și completată prin Ordonanța Guvernului nr. 89/2000 privind unele măsuri pentru autorizarea
operatorilor și efectuarea înscrierilor în Arhiva Electronică de Garanții Reale Mobiliare, publicată în Moni torul
Oficial al României, Partea I, nr.423 din 1 septembrie 2000, Hotărârea Guvernului nr. 350/2004 pentru modificarea și
completarea Hotărârii Guvernului nr. 802/1999 privind adoptarea Regulamentului pentru organizarea și funcționarea
Arhivei Electronice de Garanții Reale Mobiliare, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 294 din 5
aprilie 2004, Ordinul ministrului justiției nr. 1290/C/13 mai 2004 pentru aprobarea formularelor de avize de garanție
privind înregistrările efectuate în Arhi va Electronică de Garanții Reale Mobiliare și a instrucțiunilor de completare a
acestor formulare, publicat în Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 482 din 28 mai 2004 prin care s -a dispus
înlocuirea formularelor cuprinse în Anexele 1 -4 la Regulam ent, cu formularele cuprinse în anexele 1 – 9 la ordin și
Ordinul ministrului justiției nr. 2034/C din 10 octombrie 2011 pentru aprobarea formularelor de avize de înscriere
privind înregistrările efectuate în Arhiva Electronică de Garanții Reale Mobiliare și a instrucțiunilor de completare a
acestor formulare, publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 731 din 18 octombrie 2011 prin care s -a
dispus înlocuirea formularelor cuprinse în Anexele 1 -9 la Regulament cu formularele cuprinse în anexele 1- 26 la
ordinul mentionat

58
la citirea și copierea i nformațiilor înscrise în arhivă, fără a stabili alte reguli cu privire la
accesul si la obținerea informațiilor din arhivă”.
AEGRM pune la dispoziție persoanelor interesate un program de căutare prin care
se pot obține date exacte cu privire la garanțiile reale mobiliare înscrise în această arhivă. Ca
regulă generală, căutarea se realizează în funcție de atributele de identificare a unei persoane
(care este potentialul debitor) ori în funcție de descrierea bunului ce urmează a fi afectat
ipotecii (căutare r ecomandată mai cu seamă cu privire la autovehicule, descrise prin seria
motorului și numărul de șasiu).
În cazul unei căutari ce are drept criteriu atributele de identificare a debitorului,
rezultatele vor include toate ipotecile mobiliare constituite de a cesta în favoarea creditorilor.
Dacă nu s -a gasit nicio înregistrare, potențialul creditor poate să își înregistreze ipoteca, având
prioritate fată de creditorii care, ulterior, își vor înregistra ipoteci cu privire la bunul respectiv.
În cazul în care că utarea a evidențiat faptul că există ipoteci înregistrate anterior,
creditorul va putea cere informații de la debitor cu privire la obligația garantată prin ipoteca
înscrisă în AEGRM, putând să ceara, după caz, constituirea ipotecii pe un alt bun ori să
accepte drept ipotecă chiar acel bun (dacă valoarea obligației garantate, asumate anterior de
către debitor este inferioară valorii bunului).
De asemenea, menționăm că pot fi întâlnite și situații în care obligația garantată
prin ipoteca înscrisă în AEGRM să fi fost deja executată de catre debitor, iar creditorul a
neglijat să ceara înscrierea în arhivă a unui aviz de stingere, după cum este posibil ca
înregistrarea din arhivă să se refere la o creanță negarantată ori la un act juridic pentru care
înscrierea în AEGRM nu reprezintă, conform legii, o metodă validă de publicitate.
În acest context, operatorii sau agentii nu pot refuza înscrierea în AEGRM a unui
aviz de înscriere pe motiv că înregistrarea în arhivă a actului juridic care face obiectul avizului
de înscriere nu constituie o metodă validă de publicitate.
4.2 Domenii de aplicare a acestui sistem
Publicitatea mobiliară se aplică asupra actelor de drept material și procesual.
Potrivit dispozițiilor art. 2413 Cod civ., Arhiva Electronică de Garanții Reale Mo biliare
cuprinde următoarele operațiuni juridice:
(1) Înregistrarea operațiunilor privind ipotecile mobiliare, a operațiunilor asimilate
acestora, precum și a altor drepturi prevăzute de lege se efectuează numai în Arhiva
Electronică de Garanții Reale Mobiliar e, dacă prin lege nu se prevede altfel.
(2) Organizarea și funcționarea arhivei se reglementează prin lege specială.

59
AEGRM oferă informații atât creditorilor (banci, IFN -uri, persoane fizice, etc.)
despre ipotecile mobiliare oferite de un debitor pentru un cre dit, cât și cumpărătorilor
(persoane fizice sau juridice) care pot verifica dacă există vreo ipotecă mobiliară constituită
asupra unui bun pe care urmează să -l achiziționeze (bunuri mobile, vehicule, stocuri de marfă,
utilaje, etc).
În AEGRM se pot înregis tra publicitatea următoarelor operațiuni: ipotecile mobiliare,
fiduciilor, obligațiunile ipotecare, creanțele securizate, clauzele de insesizabilitate, clauzele de
inalienabilitate, clauzele de rezervă a proprietății, pactele de răscumpărare, cesiunile de
creanță, declarațiile de rezoluțiune, declarațiile de reziliere, hotărâri judecătorești privind
actele de dispoziție care pun în pericol grav interesele familiei, regimul matrimonial,
uzufructul asupra creanțelor, plata anticipată a chiriei, cesiunea crean ței privind chiria, alte
acte sau fapte juridice supuse publicității conform legii.
AEGRM reprezintă o bază de date unică la nivel național, care asigură înscrierea
ipotecilor reale mobiliare și a celorlalte acte juridice prevăzute în materia legislativă s pecifică
domeniului AEGRM.
Orice creditor garantat care, în scopul obținerii unui rang de prioritate, dorește să facă
publică existența unei ipoteci mobiliare asupra unui bun, potrivit dispozițiilor codului civil,
trebuie să completeze și să depună ori să transmită, sub forma unui înscris în format electronic
căruia i s -a încorporat, atașat sau asociat o semnatură electronică extinsă, bazată pe un
certificat calificat valabil, în condițiile stabilite de Autoritatea de Supraveghere, un formular
de aviz de în scriere către un operator/agent autorizat al arhivei, cu plata taxei stabilite de lege
și a tarifului corespunzător stabilit de acel operator.
Ipoteca mobiliară reglementată de codul civil constituie un drept real care are ca
finalitate garantarea îndeplin irii oricărei obligații.
La rândul său, Legea nr. 99/1999 reglementează regimul juridic al garanțiilor reale
mobiliare, destinate să asigure îndeplinirea unei obligații civile sau comerciale născute din
orice contract încheiat între persoane fizice sau jur idice, fiind supuse prevederilor titlului VI,
în ceea ce privește ordinea de prioritate, publicitatea și executarea, următoarele acte juridice:
a) toate cesiunile drepturilor de creanță;
b) vânzarile condiționate, precum și orice alte acte juridice, indife rent de forma sau de
denumirea lor, destinate să garanteze îndeplinirea unei obligații cu un bun, așa cum este
definit la art. 6 din prezentul titlu;

60
c) toate formele de închiriere, inclusiv orice leasing, pe termen mai mare de un an, având
ca obiect bunur ile prevăzute la art. 6 din prezentul titlu;
d) contractele de consignație care au ca obiect bunuri prevăzute la art. 6 din prezentul titlu,
dacă valoarea bunului care urmează a fi vândut, stabilită în contractul de consignație, este mai
mare decât echival entul în lei al sumei de 1.000 euro;
e) garantele și recipisele de depozit.
Se consideră cuprinse în domeniul de aplicare al Titlui IV toate bunurile mobile,
corporale sau necorporale, orice bun mobil corporal sau bun mobil care este accesoriu al altui
bun imobil, dar care poate fi înlaturat sau extras din acesta, cu excepția clădirilor și a
materialelor de construcții, chiar dacă părțile au denumit contractul respectiv ipotecă .
Pentru că am făcut referire la dispozițiile legale anterioare , care, la rândul lor, se
raportează la ”prezentul titlu” ori la ”titlul din prezenta lege”, vom face precizări asupra
bunurilor care intră sub incidența legii. Sunt considerate asemenea bunuri următoarele:
a. stocul de bunuri fungibile și nefungibile;
b. soldur ile creditoare ale conturilor de depozit, depunerile de economii ori depozitele la
termen deschise la instituții bancare sau financiare;
c. certificatele de depozit, conosamentele și altele similare;
d. acțiunile și părtile sociale din societățile pe acțiuni și cu răspundere limitată;
e. drepturile de exploatare ale resurselor naturale și de operare de servicii publice,
în condițiile prevăzute de lege;
f. drepturile rezultând din invenții, mărci de fabrică și alte drepturi de proprietate
intelectuală, industrială sau c omercială;
g. drepturile de creanță garantate;
h. instrumentele negociabile;
i. universalitatea bunurilor mobile ale debitorului, care poate îngloba inventarul
bunurilor circulante și bunurile viitoare;
j. pădurea, recolta agricolă, mineralele și hidrocarburile ce urmează a fi extrase sau care
au fost extrase;
k. polițe de asigurare;
l. dreptul obținut din închirierea sau arendarea unor bunuri imobiliare;
m. echipamentele, instalațiile, mașinile agricole sau altele asemenea;
n. orice drept, exclusiv sau nu, de a tranzacționa cu bu nuri mobile sau de a asigura
servicii, care poate fi cedat de către titular, indiferent dacă cedarea este supusă

61
unor restricții sau dacă necesită consimțămantul constituitorului sau autorizarea altei
persoane;
o. bunurile mobile închiriate sau care fac obiec tul unei operațiuni de leasing, pe o durată
mai mare de un an;
p. orice alte asemenea bunuri.
Totodată, considerăm necesar să explicăm unele noțiuni, pentru o corectă înțelegere a
analizei noastre. Astfel, noțiunea de bun afectat garanției cuprinde toate bunurile prevăzute la
art. 6 din lege, precum și produsele acestora, adică orice bun primit de debitor în
urma vânzării, schimbului, fructele și productele, precum și sumele încasate din asigurare sau
alta formă de administrare ori dispunere de acest ea, inclusiv sumele obținute din orice
alte operațiuni ulterioare.
4.2.1 Autoritatea de Supraveghere în domeniul publicității mobiliare
Autoritatea de Supraveghere a activității Arhivei Electronice de Garanții Reale
Mobiliare este Ministerul Justiției. Aceasta exercită următoarele atribuții care determină
corecta activitate a AEGRM:
a) autorizează operatorii în vederea înscrierii avizelor de garanție în arhivă;
b) supraveghează activitatea de înscriere a avizelor de către operatori și agenții acestora;
c) administrează și întreține sistemul computerizat de siguranță al arhivei amplasat la
sediul Ministerului Justiției;
d) poate efectua înscrieri de avize de garanție în arhivă în cazurile de extremă urgență,
atunci când operatorii autorizați nu pot face fa ță cererii de înscrieri și când acest fapt ar
conduce la o întârziere mai mare de 3 zile în efectuarea înscrierilor de către operatori;
e) controlează activitatea operatorilor și agenților autorizați, precum și funcționarea
arhivei;
f) poate emite decizii pentru punerea în aplicare a prevederilor legale, acestea având
caracter obligatoriu pentru operatori și agenții acestora;
g) examinează orice plângere primită privitoare la nerespectarea de către operatori,
directorii de arhivă sau agenții împuterniciți a dispozițiilor legale și dispune măsurile
corespunzătoare pentru îndreptarea situației;
h) supraveghează desfășurarea activității operatorilor și agenților împuterniciți în
conformitate cu regulile de concurență loială, sesizând Oficiul Concurenței atunci când
consideră că sunt probe suficiente în acest sens;
i) cooperează cu operatorii și agenții acestora, respectiv, Corpul oparatorilor, în scopul
îmbunătățirii performanțelor și calităților tehnice, a administrării și funcționării arhivei;

62
j) asigură acce sul direct și gratuit al publicului la citirea și copierea informațiilor înscrise în
arhivă;
k) constată, prin organele sale specializate, săvârsirea contravențiilor prevăzute în legislația
în materie și aplică sancțiunile corespunzătoare.
În cazul în car e operatorii sau agenții autorizați ai acestora încalcă în mod repetat
dispozițiile legale și deciziile Autorității de Supraveghere, aceasta poate să suspende sau să
revoce dreptul operatorului/agentului de a opera în arhivă.
De asemenea, Autoritatea de S upraveghere are competența de a solicita operatorului
orice document sau informație, pe care acesta este obligat să o furnizeze în termenele stabilite,
sub sancțiunea suspendării dreptului de a efectua înscrieri în arhivă, precum și de a ridica
toate docum entele operatorului, în cazul în care constată încălcări grave și repetate ale legii.
În acest sens facem trimitere la Anexa 3 a prezentei lucrări, în cadrul căreia am cules
câteva măsuri sancționatorii pe care această autoritate de supraveghere le -a luat împotriva
unor operatori sau agenți ai operatorilor, ca efect al nerespectării întocmai a legislației române
în vigoare. Precizăm că în cuprinsul acestei anexe am cules măsuri sancționatorii luate atât
înainte de modificarea legislației civile, cât și ulte rior (după data de 01.10.2011).
Cazurile de aplicare a sancțiunilor luate de către autoritatea de supraveghere privesc
persoane fizice, cât și persoane juridice, care au calitatea de agenți ai operatorilor.
Conform dispozițiilor legale în această materie78, sancțiunile disciplinare împotriva
operatorului se aplică prin ordin al ministrului justiției. Sancțiunile disciplinare împotriva
birourilor operatorului sau agenților împuterniciți ai acestuia se aplică prin decizie a
conducătorului compartimentului de s pecialitate al Autorității de Supraveghere.
Întrucât legislația română permite ca împotriva unei sancțiuni să existe posibilitatea de
contesta măsura, în cazul persoanelor care se consideră lezate de această sancțiune, același act
normativ indică perioada de înregistrare a contestației și perioada de soluționare a acestei
contestații. Astfel, legiuitorul român prevede că împotriva sancțiunii disciplinare aplicate
potrivit dispozițiilor anterioare se poate face plângere în termen de 15 de zile de la
comunica re. Plângerea respectivă se rezolvă în termen de 30 de zile de la data înregistrării de
către ministrul justiției sau de un împuternicit anume desemnat de acesta.

78 Art. 311 din O.G. nr. 89/2000

63
STUDIU DE CAZ

RIL nr. 19/2015. Aplicarea prevederilor art. 1.050 –1.053 din Codul de procedură civilă
În Monitorul Oficial nr. 11 din 7 ianuarie a.c. a fost publicată Decizia Înaltei Curți de
Casație și Justiție nr. 19 din 5 octombrie 2015 prin care Completul competent să judece
recursul în interesul legii a luat în examinare recursul în interesul legii exercitat de Colegiul
de conducere al Curții de Apel Constanța și Colegiul de conducere al Curții de Apel Suceava
privind interpretarea și aplicarea unitară a dispozițiilor art. 1.050 –1.053 din Codul de
procedură civilă raportat la prevederile art. 56, 76 și 82 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea
în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, cu referire la aplicabilitatea procedu rii
speciale de înscriere a drepturilor dobândite în temeiul uzucapiunii, în cazul prescripțiilor
achizitive începute și eventual împlinite înainte de intrarea în vigoare a noului cod civil.
ÎNALTA CURTE,
deliberând asupra recursului în interesul legii, a constatat următoarele:
I. Problema de drept ce a generat practica neunitară
Prin memoriul de recurs în interesul legii formulat de autorii sesizării a fost indicată
următoarea problemă de drept ca fiind soluționată diferit de instanțele judecătorești:
„Interpretarea și aplicarea unitară a dispozițiilor art. 1.050 –1.053 din Codul de
procedură civilă raportat la prevederile art. 56, 76 și 82 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea
în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil (denumită în continuare Lege a nr.
71/2011 ), cu referire la aplicabilitatea procedurii speciale de înscriere a drepturilor dobândite
în temeiul uzucapiunii, în cazul prescripțiilor achizitive începute și, eventual, împlinite înainte
de intrarea în vigoare a noului cod civil“.
II. Sesizarea Înaltei Curți de Casație și Justiție
La data de 19 mai 2015, Înalta Curte de Casație și Justiție a fost învestită cu Sesizarea
nr. 3.363/33 din 13 mai 2015, potrivit Hotărârii nr. 7 din 12 mai 2015 a Colegiului de
conducere al Curții de Apel Constanț a. Cauza a fost înregistrată pe rolul instanței supreme,
Completul competent să soluționeze recursul în interesul legii, cu nr. 12/2015.
La data de 10 iunie 2015, Colegiul de conducere al Curții de Apel Suceava a sesizat
Înalta Curte de Casație și Justiție cu aceeași problemă de drept, invocând adresa de informare

64
a Curții de Apel Constanța referitoare la Sesizarea nr. 3.363/33 din 13 mai 2015. Cauza a fost
înregistrată pe rolul instanței supreme sub nr. 16/2015.
Constatând că, prin cele două sesizări menți onate, problema de drept ce s -a solicitat a
fi interpretată unitar este identică, prin rezoluția din 16 iunie 2015, vicepreședintele Înaltei
Curți de Casație și Justiție, doamna judecător Cristina Iulia Tarcea, a dispus conexarea
Dosarului nr. 16/2015 la D osarul nr. 12/2015.
III. Soluțiile pronunțate de instanțele judecătorești
Practica judiciară neunitară ce a determinat sesizarea Înaltei Curți de Casație și Justiție
cu prezentul recurs în interesul legii s -a conturat în modul de interpretare și aplicare a
dispozițiilor art. 1.050 –1.053, din Codul de procedură civilă raportat la prevederile art. 56, 76
și 82 din Legea nr. 71/2011, cu referire la aplicabilitatea procedurii speciale de înscriere a
drepturilor dobândite în temeiul uzucapiunii.
În sesizările Cu rții de Apel Constanța și Curții de Apel Suceava s -au expus, în esență,
următoarele opinii jurisprudențiale:
Într-o primă opinie, s -a apreciat că procedura specială prevăzută de art. 1.049 –1.052
din Codul de procedură civilă (art. 1.050 –1.053, după republi care) este aplicabilă și cererilor
întemeiate pe posesia începută anterior intrării în vigoare a noului Cod civil.
S-a argumentat în acest sens că, „dacă legiuitorul ar fi vrut să deroge de la
aplicabilitatea imediată a procedurii speciale prevăzute de art . 1.049 și următoarele din Codul
de procedură civilă în privința tuturor cererilor de uzucapiune imobiliară formulate după
intrarea în vigoare a noului Cod de procedură civilă, ar fi prevăzut expres că această
procedură este aplicabilă doar în cazul uzucap iunilor începute sub imperiul noului Cod civil.
Chiar dacă anumite dispoziții procedurale fac trimitere la prevederile de drept material din
noul Cod civil, respectiv art. 930, acestea nu pot fi aplicate în cazul cererilor de constatare a
dobândirii dreptu lui de proprietate prin uzucapiune, în privința cărora este aplicabil Codul
civil din 1864, în privința celorlalte dispoziții procedurale, acestea urmând a fi aplicate
corespunzător situației de fapt și normelor de drept material aplicabile, reprezentate d e Codul
civil de la 1864. În acest sens sunt prevederile art. 1.050 alin. (3), referitoare la înscrisurile ce
trebuie anexate cererii, art. 1.051 alin. (7) din Codul de procedură civilă.“
În același sens s -a reținut că prevederile art. 1.050 –1.053 din noul Cod de procedură
civilă, fiind norme de procedură cu caracter special și neexistând nicio altă normă care să
dispună altfel, trebuie admis că acestea sunt de imediată aplicare, astfel cum dispune expres

65
art. 24 din noul Cod de procedură civilă. Mai mult, art. 1.049 din noul Cod de procedură
civilă se referă la „orice“ cereri de înscriere în cartea funciară, nefăcând nicio distincție în
raport cu data introducerii lor la instanță.
Într-o a doua opinie, s -a apreciat că procedura specială prevăzută de art. 1. 049–1.052
din Codul de procedură civilă (art. 1.050 –1.053, după republicare) nu este aplicabilă și
cererilor întemeiate pe posesia începută anterior intrării în vigoare a noului Cod civil.
Această opinie a fost argumentată prin aceea că, „din interpretarea coroborată și
teleologică a dispozițiilor din cauză cu cele ale noului Cod civil ce reglementează instituția
uzucapiunii, se constată că aceste dispoziții procedurale sunt reglementate pentru uzucapiunile
cărora li se aplică normele noi, și nu cele din Co dul civil de la 1864, întrucât efecte
constitutive de drept nu mai au hotărârile judecătorești care constată uzucapiunea, ci cele care
dispun asupra unor cereri de intabulare în cartea funciară a dreptului dobândit ca urmare a
uzucapiunii. Cum în sistemul Codului civil de la 1864, uzucapiunea constituia drepturi în
temeiul hotărârii judecătorești, retroactiv, de la data începerii posesiei, în sistemul Codului
civil din 2009, de la intabularea în cartea funciară și de la data formulării cererii de chemare
în judecată, dispozițiile art. 1.049 –1.052 din Codul de procedură civilă nu pot fi impuse în
sistemul Codului civil vechi. Mai mult, procedura nouă, cu caracter special, deschide și calea
unei proceduri cu caracter necontencios în anumite condiții de speță, incompatibilă cu
instituția uzucapiunii reglementată de Codul civil de la 1864.“
În majoritatea cazurilor, din considerentele hotărârilor anexate sesizărilor, nu rezultă
însă, în mod expres, argumentele avute în vedere pentru aplicabilitatea, respectiv
inaplicabilitatea procedurii speciale reglementate de art. 1.050 –1.053 din Codul de procedură
civilă.
IV. Prevederile legale incidente
Art. 35 din Codul de procedură civilă:
„Art. 35. – Cel care are interes poate să ceară constatarea existenței sau inexistenț ei
unui drept. Cererea nu poate fi primită dacă partea poate cere realizarea dreptului pe orice altă
cale prevăzută de lege.“
Conform art. 1.050 din Codul de procedură civilă, titlul XII, Procedura privitoare la
înscrierea drepturilor dobândite în temeiul uzucapiunii:

66
„Art. 1.050. – Dispozițiile prezentului titlu sunt aplicabile oricăror cereri de înscriere
în cartea funciară a drepturilor reale imobiliare dobândite în temeiul uzucapiunii.“
Art. 1.053 alin. (3) din Codul de procedură civilă: „(3) Reclamantu l este considerat
proprietar de la data înscrierii, în condițiile legii, în cartea funciară a dreptului de proprietate
dobândit în temeiul uzucapiunii.“
Art. 56 din Legea nr. 71/2011:
„Art. 56. – (1) Dispozițiile Codului civil privitoare la dobândirea drep turilor reale
imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după finalizarea
lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ -teritorială și deschiderea, la cerere
sau din oficiu, a cărților funciare pentru imobi lele respective, în conformitate cu dispozițiile
Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și
completările ulterioare.
(2) Până la data prevăzută la alin. (1), înscrierea în cartea funciară a dreptului de propr ietate și
a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s -au transmis, constituit ori modificat în mod
valabil, se face numai în scop de opozabilitate față de terți.“
Art. 76 din Legea nr. 71/2011 prevede că:
„Art. 76. – Dispozițiile art. 876 –915 din C odul civil privitoare la cazurile, condițiile,
efectele și regimul înscrierilor în cartea funciară se aplică numai actelor și faptelor juridice
încheiate sau, după caz, săvârșite ori produse după intrarea în vigoare a Codului civil.“
Art. 82 din Legea nr. 71/2011 prevede că:
„Art. 82. – (1) Dispozițiile art. 930 –934 din Codul civil referitoare la uzucapiunea
imobiliară se aplică numai în cazurile în care posesia a început după data intrării în vigoare a
acestuia.
Pentru cazurile în care posesia a început în ainte de această dată sunt aplicabile
dispozițiile referitoare la uzucapiune în vigoare la data începerii posesiei. Cu privire la
imobilele pentru care, la data începerii posesiei, înainte de intrarea în vigoare a Codului civil,
nu erau deschise cărți func iare, rămân aplicabile dispozițiile în materie de uzucapiune din
Codul civil din 1864.
(2) În cazul posesiilor începute după intrarea în vigoare a Codului civil, dacă erau deschise
cărți funciare, până la îndeplinirea condițiilor prevăzute în art. 56 alin. (1), uzucapiunea
extratabulară prevăzută în art. 930 din Codul civil își produce efectele de la data introducerii

67
cererii de chemare în judecată prin care s -a solicitat constatarea îndeplinirii cerințelor legale
ale acestui mod de dobândire, dacă acțiunea a fost admisă, respectiv de la data invocării
excepției uzucapiunii, dacă această excepție a fost admisă.“
Conform art. 223 din Legea nr. 71/2011:
„Art. 223. – Dacă prin prezenta lege nu se prevede altfel, procesele și cererile în
materie civilă sau comer cială în curs de soluționare la data intrării în vigoare a Codului civil
se soluționează de către instanțele legal învestite, în conformitate cu dispozițiile legale,
materiale și procedurale în vigoare la data când acestea au fost pornite.“
Art. 201 din Le gea nr. 71/2011:
„Art. 201. – Prescripțiile începute și neîmplinite la data intrării în vigoare a Codului
civil sunt și rămân supuse dispozițiilor legale care le -au instituit.“
Art. 3 din Legea nr. 71/2011:
„Art. 3. – Actele și faptele juridice încheiate o ri, după caz, săvârșite sau produse
înainte de intrarea în vigoare a Codului civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele
prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor.“
Conform art. 6 din Codul civi l:
„Art. 6. – (1) Legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare. Aceasta nu are
putere retroactivă.
(2) Actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de intrarea
în vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte j uridice decât cele prevăzute de legea în vigoare
la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor.
(3) Actele juridice nule, anulabile sau afectate de alte cauze de ineficacitate la data intrării în
vigoare a legii noi sunt supuse dispoziț iilor legii vechi, neputând fi considerate valabile ori,
după caz, eficace potrivit dispozițiilor legii noi.
(4) Prescripțiile, decăderile și uzucapiunile începute și neîmplinite la data intrării în vigoare a
legii noi sunt în întregime supuse dispozițiilo r legale care le -au instituit.“
Conform art. 24 din Codul de procedură civilă:
„Art. 24. – Dispozițiile legii noi de procedură se aplică numai proceselor și
executărilor silite începute după intrarea acesteia în vigoare.“

68
V. Opinia procurorului general
La data de 3 octombrie 2015, Ministerul Public a transmis un punct de vedere cu
privire la problema de drept ce formează obiectul recursului în interesului legii, procurorul
general opinând, în esență, că procedura specială reglementată de prevederile art. 1 .050–1.053
din Codul de procedură civilă este aplicabilă și uzucapiunilor începute anterior datei de 1
octombrie 2011, indiferent dacă imobilele au fost înscrise sau nu în cartea funciară.
VI. Jurisprudența Înaltei Curți de Casație și Justiție
Nu s -a ident ificat jurisprudență relevantă în această materie la nivelul secțiilor
instanței supreme.
În ceea ce privește, însă, aplicarea legii în timp în materia prescripției extinctive sau
achizitive, Înalta Curte de Casație și Justiție a pronunțat următoarele deci zii în interesul legii:
nr. IV din 16 ianuarie 2006, nr. 86/2007 și nr. 1/2014.
VII. Jurisprudența Curții Constituționale
Problema de drept în discuție a făcut obiect de analiză al Curții Constituționale din
perspectiva domeniului de aplicare a dispozițiil or art. 1.050 –1.053 din Codul de procedură
civilă, cu referire la condițiile impuse de noul Cod civil pentru înscrierea în cartea funciară a
drepturilor dobândite prin uzucapiune și în privința posesiilor începute înainte de intrarea în
vigoare a noului Co d civil.
Prin Decizia nr. 225 din 2 aprilie 2015, publicată în Monitorul Oficial al României,
Partea I, nr. 405 din 9 iunie 2015, Curtea Constituțională a stabilit că dispozițiile reclamate
sunt constituționale, pentru următoarele considerente:
Făcând dist incția dintre normele de procedură, de imediată aplicare, și normele de
drept substanțial, la înscrierea dreptului dobândit trebuie să se țină cont, în privința condițiilor
de fond ale uzucapiunii, de legea în vigoare la data începerii posesiei. În acest s ens sunt și
dispozițiile art. 82 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, publicată în Monitorul Oficial al României,
Partea I, nr. 409 din 10 iunie 2011, potrivit cărora dispozițiile noului Cod civil referitoare la
uzucapiunea imobiliară se aplică numai în cazuri le în care posesia a început după data intrării
în vigoare a acestuia. Prin urmare, condițiile de fond ale uzucapiunii (referitoare la condițiile
posesiei) vor fi guvernate de legea în vigoare la data începerii posesiei, iar procedura
aplicabilă înscrierii dreptului va fi cea prevăzută de art. 1.050 –1.053 din Codul de procedură
civilă, atunci când cererea a fost formulată după intrarea acestuia în vigoare. În acest sens sunt

69
și dispozițiile de drept substanțial cuprinse în art. 6 alin. (4) din Codul civil, potrivit cărora
uzucapiunile începute și neîmplinite la data intrării în vigoare a legii noi sunt în întregime
supuse dispozițiilor legale care le -au instituit.
Având în vedere faptul că norma procedurală are o sferă de cuprindere foarte largă, în
sensul c ă aceasta se aplică cererilor de constatare a dobândirii dreptului de proprietate în
temeiul uzucapiunii formulate în temeiul unor acte normative diferite, revine instanței de
judecată să interpreteze și să aplice în concret dispozițiile legale criticate, evitându -se
instituirea în sarcina uzucapanților a prezentării unor înscrisuri care nu au legătură cu
dispozițiile de drept substanțial aplicabile cererilor acestora. De altfel, Curtea reține că este de
principiu că valorificarea dispozițiilor de drept sub stanțial se face prin intermediul normelor
de drept procedural, iar dreptul de acces la justiție nu este un drept absolut, el putând fi supus
unor limitări sau condiționări, astfel încât să nu fie afectată însăși substanța dreptului.
VIII. Jurisprudența Cu rții Europene a Drepturilor Omului și a Curții de Justiție a
Uniunii Europene
La nivelul celor două instanțe europene nu s -a identificat jurisprudența relevantă care
să vizeze în mod direct problema de drept supusă analizei.
IX. Punctul de vedere exprimat de specialiști
Opinia exprimată, în calitate de specialiști, de prof. univ. doctor Valeriu Stoica, conf.
univ. doctor Adrian Almășan, asist. univ. doctor Laura Toma -Dăuceanu, din cadrul Facultății
de Drept a Universității București, în temeiul art. 516 ali n. (6) din Codul de procedură civilă,
a fost cea potrivit căreia problema de drept dedusă analizei trebuie soluționată în sensul că, ori
de câte ori cererea are ca obiect constatarea dobândirii dreptului real ca urmare a uzucapiunii,
indiferent de momentul la care a început posesia, se aplică procedura specială reglementată de
art. 1.050 –1.053 din Codul de procedură civilă, iar atunci când constatarea dobândirii
dreptului de proprietate, ca urmare a uzucapiunii, se invocă pe cale de excepție, respectiv cât
timp înscrierile în cartea funciară nu au un efect constitutiv de drepturi, se aplică procedura
contencioasă de drept comun. Acolo unde se aplică deja efectul constitutiv al înscrierii în
cartea funciară și, în viitor, pe măsură ce se va aplica efectul con stitutiv, nu se va mai putea
invoca uzucapiunea pe cale de excepție, ci numai cu aplicarea procedurii speciale.
Punctul de vedere exprimat de specialiștii în procedură civilă ai Facultății de Drept a
Universității „Babeș -Bolyai“ din Cluj este în sensul că procedura specială a înscrierii
drepturilor reale imobiliare dobândite prin uzucapiune trebuie aplicate și prescripțiilor

70
începute anterior noului Cod civil, aceștia apreciind că textul art. 35 privind procedura acțiunii
în constatare ar putea fi înlăturat prin invocarea directă a încălcării textului art. 1 alin. (1) din
Protocolul nr. 1.
Specialiștii de la catedra de drept civil a Facultății de Drept a Universității „Babeș –
Bolyai“ din Cluj au apreciat că procedura specială a uzucapiunii extratabulare nu es te
susceptibilă de a fi aplicată tuturor uzucapiunilor al căror curs a început înainte de intrarea în
vigoare a actualului Cod civil. Totodată, subliniind că există o diferență de natură juridică
între uzucapiunea reglementată de vechiul Cod civil și uzuca piunea extratabulară, s -a apreciat
că nu ar fi justificată extinderea procedurii judiciare specifice uneia dintre cele două modele
de uzucapiune la uzucapiunea instituită de vechiul Cod civil. Astfel, procedura din art. 1.050 –
1.053 din Codul de procedură c ivilă este mult prea puternic legată/condiționată de natura
juridică a uzucapiunii extratabulare pentru a putea fi extinsă și la un alt tip de uzucapiune. O
atare extindere ar presupune modificare de facto fie a legii materiale, condiționând
uzucapiunea di n vechiul Cod civil de înscrierea în cartea funciară, fie a legii procesuale, prin
trunchierea procedurii speciale, care nu poate fi doar preluată, fără adaptarea conținutului
actual.
Opinia Institutului Național al Magistraturii, exprimată de formatorii c u normă
întreagă din cadrul catedrei de drept civil și drept procesual civil, a fost în sensul că procedura
specială reglementată de dispozițiile art. 1.050 –1.053 din Codul de procedură civilă este
aplicabilă numai în ipoteza în care obiectul cererii intro duse pe rolul instanțelor judecătorești
ulterior intrării în vigoare a noului Cod de procedură civilă vizează înscrierea dreptului
dobândit în temeiul uzucapiunii extratabulare prevăzută de art. 930 din noul Cod civil. S -a
subliniat că, în ipoteza în care posesia imobilului a început sub imperiul Codului civil din
1864, iar cererea de constatare a dobândirii dreptului real prin efectul uzucapiunii achizitive
este introdusă pe rolul instanțelor judecătorești ulterior intrării în vigoare a noului Cod de
proce dură civilă, sub aspectul dreptului material, sunt aplicabile dispozițiile Codul civil de la
1864, iar, sub aspectul dreptului procesual, dispozițiile noului cod de procedură civilă, însă nu
procedura specială, ci dispozițiile generale și cele vizând proce dura contencioasă.
X. Raportul asupra recursului în interesul legii
Raportul întocmit de judecătorii -raportori desemnați, conform art. 516 alin. (5) din
Codul de procedură civilă, a concluzionat că, în interpretarea și aplicarea prevederilor art.
1.050 –1.053 din Codul de procedură civilă și art. 56, 76 și 82 din Legea nr. 71/2011,
stabilește că procedura specială reglementată de prevederile art. 1.050 –1.053 din Codul de

71
procedură civilă nu este aplicabilă în privința prescripțiilor achizitive începute anter ior intrării
în vigoare a Codului civil. Astfel, sub aspect material, sunt aplicabile normele de drept în
vigoare la data începerii posesiei, iar, sub aspect procedural, se aplică dispozițiile generale și
cele vizând procedura contencioasă din Codul de pro cedură civilă.
XI. Înalta Curte de Casație și Justiție
Examinând sesizările cu recurs în interesul legii, raportul întocmit de judecătorii –
raportori și dispozițiile legale ce se solicită a fi interpretate în mod unitar, reține următoarele:
Din perspectiva legitimării procesuale active, se poate constata că sunt îndeplinite cerințele
impuse de dispozițiile art. 514 din Codul de procedură civilă, recursul în interesul legii fiind
exercitat de către colegiile de conducere ale Curții de Apel Constanța și Curții de Apel
Suceava.
Articolul 515 din Codul de procedură civilă, care reglementează condițiile de
admisibilitate ale recursului în interesul legii, statuează că acesta este admisibil numai dacă se
face dovada că problemele de drept care formează obiectul jud ecății au fost soluționate diferit
prin hotărâri judecătorești definitive, care se anexează cererii.
Norma legală impune, astfel, trei condiții de admisibilitate distincte, dar care nu se
apreciază gradual, ci cumulativ, respectiv:
– problema de drept viza tă să facă obiectul judecății;
– problema de drept să fi fost soluționată diferit de instanțe diferite, prin hotărâri judecătorești
definitive;
– hotărârile judecătorești definitive de soluționare diferită a problemei de drept să fie anexate
cererii de rec urs în interesul legii.
Din analiza hotărârilor anexate sesizărilor conexate rezultă că aceste condiții legale
sunt, în mod formal, îndeplinite.
În ceea ce privește dezlegarea problemei de drept care a determinat jurisprudență
neunitară, Înalta Curte de Ca sație și Justiție – Completul competent să soluționeze recursul în
interesul legii consideră că procedura specială reglementată de prevederile art. 1.050 –1.053
din Codul de procedură civilă este aplicabilă numai uzucapiunilor guvernate de Codul civil.
Astfel, în cazul în care posesia a început anterior intrării în vigoare a Codului civil, iar
acțiunea este introdusă după intrarea în vigoare a Codului de procedură civilă, sub aspect

72
material, sunt aplicabile normele de drept în vigoare la data începerii pose siei, iar, sub aspect
procedural, se aplică dispozițiile generale și cele vizând procedura contencioasă din Codul de
procedură civilă.
Primul argument în susținerea acestei soluții decurge din prevederile art. 82 alin. (1)
din Legea nr. 71/2011. În acord c u principiul de drept tranzitoriu al neretroactivității legii noi
în materie de prescripție, acest text legal prevede că: „(1) Dispozițiile art. 930 –934 din Codul
civil referitoare la uzucapiunea imobiliară se aplică numai în cazurile în care posesia a înc eput
după data intrării în vigoare a acestuia. Pentru cazurile în care posesia a început înainte de
această dată sunt aplicabile dispozițiile referitoare la uzucapiune în vigoare la data începerii
posesiei. Cu privire la imobilele pentru care, la data înce perii posesiei, înainte de intrarea în
vigoare a Codului civil, nu erau deschise cărți funciare, rămân aplicabile dispozițiile în
materie de uzucapiune din Codul civil din 1864“.
La adoptarea acestei soluții s -a ținut seama, așa cum era firesc, de faptul c ă
circumstanțele istorice și evoluția legislativă au determinat coexistența pe teritoriul țării
noastre a mai multor sisteme de publicitate imobiliară, ceea ce a influențat și reglementarea
diferită a instituției uzucapiunii.
Codul civil de la 1864 regleme ntează două feluri de uzucapiune: uzucapiunea de 30 de
ani (art. 1890) și uzucapiunea de 10 până la 20 de ani, numită și uzucapiunea prescurtată (art.
1895).
Cele două forme de uzucapiune presupun îndeplinirea unor condiții specifice, dintre
care unele sun t comune (să existe o posesie utilă, posesia să fie exercitată neîntrerupt în tot
timpul fixat de lege, iar îndeplinirea prescripției achizitive să fie invocată de posesor, fie pe
cale de acțiune, fie pe cale de excepție), iar altele se cer a fi întrunite numai în cazul
uzucapiunii de 10 până la 20 de ani (să existe un just titlu, iar posesorul să fie de bună –
credință).
În mod unanim, atât practica judiciară, cât și jurisprudența recunosc caracterul
retroactiv al uzucapiunii, în special în ceea ce privește dobândirea dreptului de proprietate de
către posesor, respectiv stingerea acestui drept în ceea ce îl privește pe adevăratul proprietar.
Dobândirea de către posesor a dreptului exercitat asupra imobilului în cauză are loc nu
de la data împlinirii termenulu i de prescripție, nici de la data pronunțării hotărârii
judecătorești, ci retroactiv, din ziua începerii cursului prescripției achizitive, altfel spus, din
momentul intrării efective în posesia bunului.

73
Această trăsătură a mecanismului prescripției are o s erie de implicații sub diverse
aspecte, precum cel al drepturilor constituite de posesor în favoarea terților, în materia
comunității de bunuri a soților sau în ceea ce privește situația juridică a fructelor bunului
frugifer uzucapat.
În regiunile de carte funciară (Transilvania, Banat, Crișana, Satu Mare și Bucovina),
uzucapiunea are o aplicație restrânsă, acest mod de dobândire a proprietății fiind permis în
mod excepțional, numai în condițiile prevăzute de art. 27 (uzucapiunea tabulară sau „prin
convales cența titlului“) și art. 28 (uzucapiunea extratabulară) din Decretul -lege nr. 115/1938
pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare (denumit în continuare Decretul –
lege nr. 115/1938 ).
Potrivit art. 27 din Decretul -lege nr. 115/1938: „În c azul care s -au înscris fără cauză
legitimă, drepturi reale, care pot fi dobândite în temeiul uzucapiunii, ele vor rămâne valabil
dobândite dacă titularul dreptului le -a posedat cu bună -credință, potrivit legii, timp de 10 ani“.
Expresia „uzucapiune tabular ă“ este de natură a evidenția faptul că dreptul real ce se prescrie
achizitiv este deja înscris sau intabulat în cartea funciară pe numele uzucapantului. De
asemenea, sintagma „prin convalescența titlului“ subliniază faptul că titlul în baza căruia s -a
realizat intabularea, deși nevalabil, se curăță de viciile sale prin trecerea termenului de 10 ani,
devenind pe deplin valabil.
În jurisprudența mai veche a instanței supreme (Decizia nr. 493/1968 a fostului
Tribunal Suprem, Secția civilă) s -a statuat că, în ipoteza prevăzută de art. 27 din Decretul -lege
nr. 115/1938, legiuitorul reglementează un caz special de uzucapiune, având drept scop
„asanarea“ titlului nevalabil în temeiul căruia s -a făcut înscrierea. Această uzucapiune se
produce cu efect retroactiv, a stfel încât titularul dreptului real imobiliar înscris în cartea
funciară în temeiul titlului nevalabil își va vedea consolidată situația juridică creată prin starea
de aparență, chiar de la data înscrierii făcute în favoarea sa, ca și când acea înscriere s-ar fi
făcut în temeiul unui titlu valabil.
Art. 28 din Decretul -lege nr. 115/1938, care reglementează uzucapiunea extratabulară,
prevede că: „Cel ce a posedat un bun nemișcător în condițiunile legii, timp de 20 de ani, după
moartea proprietarului înscris în cartea funciară, va putea cere înscrierea dreptului uzucapat.
De asemenea, va putea cere înscrierea dreptului său, cel ce a posedat un bun nemișcător, în
condițiunile legii, timp de 20 de ani, socotiți de la înscrierea în cartea funciară a declarațiuni i
de renunțare la proprietate.“

74
Denumirea de „uzucapiune extratabulară“ se datorează faptului că dobândirea
dreptului de proprietate de către posesorul imobilului are loc fără ca acesta să fi fost intabulat,
la începerea posesiei, în cartea funciară.
Sub a spect procedural, înscrierea drepturilor dobândite prin uzucapiune este
reglementată de art. 130 din Decretul -lege nr. 115/1938.
Decretul -lege nr. 115/1938 prevede, în capitolul V („Dispoziții de procedură“)
secțiunea a II -a („Procedura privitoare la înscr ierea drepturilor dobândite prin uzucapiune“)
art. 130, că „cererea de înscriere se va îndrepta la tribunalul (…) în circumscripția căruia este
așezat imobilul“, care „prin încheiere va emite o somație care se va afișa (…) și se va publica
într-unul din zi arele mai răspândite din capitală (…). Dacă nu s -a făcut opoziție, tribunalul
(…) se va pronunța printr -o încheiere; în cazul contrar, opoziția se va judeca de către instanța
competentă, după dreptul comun (…). Notariatul de stat nu va putea, în temeiul uz ucapiunii,
dispune înscrierea dreptului, dacă acesta a fost intabulat sau înscris provizoriu, în folosul unei
alte persoane, chiar după împlinirea termenului de uzucapiune; în cazul când s -ar fi făcut
numai o notare, notariatul de stat va dispune înscriere a dreptului, fără ca înscrierea să fie
opozabilă celui care a cerut notarea“.
Și în acest caz, efectele uzucapiunii se produc retroactiv, de la data începerii posesiei.
În situația admiterii cererii de intabulare (prin încheiere sau hotărâre judecătorească ), dreptul
de proprietate se înscrie în cartea funciară cu data notării cererii, iar efectele uzucapiunii se
produc retroactiv de la data începerii posesiei. Între data începerii posesiei și data la care s -a
înscris dreptul uzucapat în cartea funciară, pos esorului i se recunoaște retroactiv un drept de
proprietate extratabulară.
În același sens, însă într -o manieră nuanțată, se consideră că mai corect ar fi de spus că
acest efect retroactiv coboară în timp, în cazul unei posesii începute încă din timpul vie ții
proprietarului tabular, numai până la momentul la care a survenit decesul titularului dreptului
real ce se prescrie achizitiv.
În plus, față de formele de uzucapiune enumerate, pentru posesiile începute anterior
punerii în aplicare a Decretului -lege nr . 115/1938 (prin Legea nr. 241/1947 în Transilvania și
prin Legea nr. 511/1938 în Bucovina), în regiunile țării în care cărțile funciare au fost
introduse de ocupația habsburgică și austro -ungară, se poate invoca uzucapiunea supusă
condițiilor și regulilor prevăzute de Codul civil austriac sau uzucapiunea reglementată de
legile locale maghiare.

75
Deși perioada de timp care s -a scurs de la momentul începutului unor asemenea
posesii este destul de mare, nu este exclusă invocarea uzucapiunii în astfel de condiți i, dată
fiind imprescriptibilitatea unei astfel de acțiuni, dar și posibilitatea ca uzucapiunea să fie
invocată pe cale de excepție.
Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 (denumită în continuare Legea
nr. 7/1996 ), care a înlocuit regimu l de publicitate imobiliară prin registre de transcripțiuni și
inscripțiuni și pe cel prin cartea funciară, nu a mai consacrat cazurile speciale de uzucapiune
prevăzute de Decretul -lege nr. 115/1938.
Întrucât dispozițiile Legii nr. 7/1996 nu au reglementat în niciun fel prescripția
achizitivă în sistem de carte funciară, s -a cristalizat concluzia că, în privința posesiilor
începute după intrarea în vigoare a acestei legi, este aplicabilă uzucapiunea de drept comun,
reglementată de Codul civil.
Pornind de la principiul retroactivității efectelor uzucapiunii (coborând în timp până la
data la care aceasta a început) și de la regula de aplicabilitate generală potrivit căreia
verificarea îndeplinirii condițiilor uzucapiunii se supune normelor juridice în vigoare la data
la care posesorul a început să prescrie achizitiv, în doctrină, s -a mai susținut că momentul la
care trebuie să fie raportată data intrării în vigoare a Legii nr. 7/1996 nu este acela al
introducerii acțiunii având ca obiect constatarea împlinirii uzucapiunii și a producerii efectelor
sale, ci cel al începerii, respectiv al împlinirii termenului de prescripție achizitivă.
Astfel, în teritoriile de carte funciară, pentru uzucapiunile începute și împlinite anterior
intrării în vigoare a Legii nr. 7/1 996, sunt aplicabile dispozițiile Decretului -lege nr. 115/1938,
independent de promovarea ulterioară a cererii introductive având ca obiect tocmai
constatarea acestui fapt. De asemenea, pentru acele prescripții achizitive începute după
intrarea în vigoare a actului normativ menționat, urmează a fi incidente dispozițiile Codului
civil.
În schimb, în cazul unei uzucapiuni începute anterior intrării în vigoare a Legii nr.
7/1996 și împlinite după acest moment, nici doctrina și nici practica judiciară nu au avu t un
punct de vedere unitar. Unificarea practicii judiciare s -a realizat prin Decizia nr. LXXXVI
(86) din 10 decembrie 2007 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, Secțiile Unite (publicată în
Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 697 din 14 octombr ie 2008). Prin această decizie
s-a statuat că, în situația prescripțiilor achizitive începute sub imperiul Decretului -lege nr.
115/1938 și împlinite după intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, acțiunile în constatarea

76
dobândirii dreptului de proprietate p rin uzucapiune în regim de carte funciară sunt guvernate
de dispozițiile legii vechi, respectiv ale Decretului -lege nr. 115/1938.
Codul civil actual (Legea nr. 287/2009), intrat în vigoare la data de 1 octombrie 2011,
conform art. 220 alin. (1) din Legea n r. 71/2011, reglementează două forme de uzucapiune
imobiliară, și anume uzucapiunea extratabulară (art. 930) și uzucapiunea tabulară (art. 931).
Conform art. 930 alin. (1) și (2) „(1) Dreptul de proprietate asupra unui imobil și
dezmembrămintele sale pot f i înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul
celui care l -a posedat timp de 10 ani, dacă:
a) proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, și -a încetat existența;
b) a fost înscrisă în cartea funciară declarația de r enunțare la proprietate;
c) imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.
(2) În toate cazurile, uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă și -a înregistrat cererea de
înscriere în cartea funciară înainte ca o terță persoană să își fi înregistrat prop ria cerere de
înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după
împlinirea termenului de uzucapiune“.
Conform art. 931 alin. (1) și (2) „(1) Drepturile celui care a fost înscris, fără cauză
legitimă, în cartea func iară, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu
mai pot fi contestate când cel înscris cu bună -credință a posedat imobilul timp de 5 ani după
momentul înregistrării cererii de înscriere, dacă posesia sa a fost neviciată.
(2) Este suficient ca buna -credință să existe în momentul înregistrării cererii de înscriere și în
momentul intrării în posesie“.
Cele două forme de uzucapiune se grefează pe sistemul de publicitate imobiliară prin
cărți funciare, astfel cum a fost regândit și stru cturat în titlul VII al cărții a III -a din Codul
civil, intitulat „Cartea funciară“, relevant din perspectiva analizei de față fiind unul dintre
principiile pe care se bazează acest sistem, și anume principiul efectului constitutiv de
drepturi reale al îns crierii (art. 885 și art. 886 din Cod civil).
Acest principiu este activ și în materie de uzucapiune, deoarece art. 887 din Codul
civil nu mai include uzucapiunea printre excepțiile de la regula efectului translativ, constitutiv
sau extinctiv de drepturi r eale al înscrierii în cartea funciară, așa cum făcea art. 26 alin. (1) din
Legea nr. 7/1996.

77
Pe de altă parte, art. 1.053 alin. (3) din Codul de procedură civilă, intrat în vigoare
ulterior Codului civil, prevede că: „(3) Reclamantul este considerat propri etar de la data
înscrierii, în condițiile legii, în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit în temeiul
uzucapiunii“.
Ca atare, se constată că, în noua reglementare, s -a abandonat efectul retroactiv al
uzucapiunii, dreptul de proprietate nefiind dobândit de posesor decât din momentul înscrierii
lui în cartea funciară.
Prevederile art. 1.053 alin. (3) din Codul de procedură civilă nu reprezintă o simplă
aplicație a principiului efectului constitutiv al înscrierii în materia uzucapiunii, ci reprezi ntă o
normă specială, intrată în vigoare ulterior Codului civil, prin care legiuitorul a înțeles ca, în
materie de uzucapiune, să modifice drastic regimul juridic al acestei instituții, sub aspectul
momentului dobândirii dreptului de proprietate. În consec ință, aplicabilitatea art. 1.053 alin.
(3) din Codul de procedură civilă în privința posesiilor începute după intrarea în vigoare a
Codului civil nu poate fi înlăturată prin efectul art. 56 și 76 din Legea nr. 71/2011, în
condițiile în care aceste preveder i legale sunt anterioare intrării în vigoare a Codului de
procedură civilă și conțin norme tranzitorii care se referă în mod explicit și exclusiv la
„dispozițiile Codului civil privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul
înscrierii a cestora în cartea funciară“, respectiv la „dispozițiile art. 876 –915 din Codul civil
privitoare la cazurile, condițiile, efectele și regimul înscrierilor în cartea funciară“.
Rezultă că, pentru toate cererile de uzucapiune soluționate după procedura specia lă
prevăzută de Codul de procedură civilă [cu excepția celor la care se referă art. 82 alin. (2) din
Legea nr. 71/2011], momentul dobândirii dreptului de proprietate este cel al înscrierii acestui
drept în cartea funciară, în baza încheierii sau a hotărâri i pronunțate asupra cererii de
uzucapiune, după caz. Or, dacă procedura specială s -ar aplica și în cazul posesiilor începute
anterior intrării în vigoare a Codului civil, s -ar ajunge la modificarea regimului juridic al
formelor de uzucapiune respective, su b aspectul momentului dobândirii dreptului de
proprietate, prin aplicarea retroactivă a unei noi reguli în această materie, ceea ce contravine
principiului general potrivit căruia uzucapiunea se supune normelor juridice în vigoare la data
la care posesorul a început să prescrie achizitiv.
Deși se observă similitudinea între condițiile de fond ale uzucapiunii extratabulare,
astfel cum sunt reglementate în Codul civil și condițiile de fond ale uzucapiunii extratabulare
din Decretul -lege nr. 115/1938, precum ș i asemănarea între procedura de înscriere a
drepturilor dobândite prin uzucapiune, prevăzută de art. 130 din Decretul -lege nr. 115/1938, și

78
procedura specială reglementată de Codul de procedură civilă actual, această din urmă
procedură nu poate fi extinsă nici măcar asupra posesiilor începute sub imperiul Decretului –
lege nr. 115/1938, deoarece, așa cum s -a arătat, efectul achizitiv al posesiei se produce în mod
diferit.
În sistemul vechilor cărți funciare, efectele uzucapiunii extratabulare se produc
retroa ctiv, de la data începerii posesiei, înscrierea dreptului uzucapat în cartea funciară nu are
efect constitutiv, ci doar un rol de publicitate, pentru a -l face opozabil terților, în timp ce, în
cazul uzucapiunii reglementate de actualul Cod civil, proprieta tea se dobândește fără efect
retroactiv, fiind condiționată de înscrierea dreptului în cartea funciară, ca urmare a parcurgerii
procedurii speciale, în temeiul hotărârii judecătorești prin care această procedură se
finalizează.
Diferența de regim juridic e ste și mai evidentă în comparația dintre uzucapiunea
reglementată de Codul civil din 1864 și uzucapiunea din Codul civil actual. Dacă, în sistemul
vechiului Cod civil, uzucapiunea constituie un mod originar de dobândire a proprietății, cu
efect retroactiv de la data începerii posesiei, opozabil erga omnes, independent de orice formă
de publicitate și fără ca dreptul de dispoziție să fie condiționat de o eventuală înscriere în
evidențele de publicitatea imobiliară, în sistemul actualului cod civil, dreptul d e proprietate se
dobândește numai de la data înscrierii în cartea funciară, în temeiul hotărârii judecătorești
pronunțate în procedura specială „privitoare la înscrierea drepturilor dobândite în temeiul
uzucapiunii“, prevăzută de titlul XII al cărții a VI -a a Codului civil.
Sub aspect procedural, în ipoteza uzucapiunii reglementate de Codul civil de la 1864,
cererea de chemare în judecată vizează constatarea dreptului real dobândit în temeiul acesteia,
acțiunea îmbrăcând forma cererii în constatare, în timp ce acțiunea formulată pe calea
procedurii speciale are ca obiect înscrierea în cartea funciară a dreptului dobândit prin
uzucapiune, fiind o cerere în realizare de drepturi.
De asemenea, efectele hotărârii judecătorești sunt diferite, în primul caz, hotăr ârea
având efect declarativ (deoarece recunoaște dreptul de proprietate cu efect retroactiv, de la
data începerii posesiei), pe când, în cazul procedurii speciale reglementate de actualul cod de
procedură civilă, hotărârea judecătorească (încheierea sau se ntința, după caz) conține
dispoziția de înscriere în cartea funciară a dreptului real dobândit de reclamant, care va fi
considerat proprietar de la data înscrierii în cartea funciară, astfel încât hotărârea nu are
caracter declarativ, deoarece nu recunoașt e un drept preexistent.

79
Din prezentarea formelor diferite de uzucapiune reglementate de legislația aplicabilă
pe teritoriul țării noastre în decursul timpului rezultă că acestea sunt supuse unor condiții de
fond diferite, ceea ce determină administrarea un ui probatoriu specific și efectuarea de către
judecător a unor verificări corespunzătoare, în raport cu forma de uzucapiune incidentă în
cauză. În plus, hotărârea judecătorească are consecințe diferite, atât sub aspectul momentului
dobândirii dreptului de proprietate, dar și din perspectiva efectelor înscrierii dreptului
dobândit prin uzucapiune în cartea funciară.
Chiar dacă dispozițiile tranzitorii ale art. 82 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 se referă la
modul de aplicare a normelor care vizează condițiil e de fond ale uzucapiunii, nu trebuie omis
faptul că normele de procedură reprezintă forma de valorificare în plan procesual a normelor
de drept material. Or, dacă legea aplicabilă în ce privește condițiile și termenele uzucapiunii
este cea de la data înce perii posesiei, aceasta trebuie aplicată în întregime, nu numai parțial,
deci și cu privire la efectele posesiunii.
Prevederea art. 1.053 alin. (3) din Codul de procedură civilă, deși înglobată în
reglementarea -cadru a procedurii de judecată în materie civ ilă, constituie o normă de fond,
care guvernează regimul juridic al uzucapiunii, sub aspectul momentului nașterii dreptului de
proprietate. Stabilind că reclamantul este considerat proprietar de la data înscrierii în cartea
funciară a dreptului de propriet ate dobândit în temeiul uzucapiunii, noua reglementare
schimbă în mod radical concepția anterioară în privința efectelor uzucapiunii, neputând fi
aplicată decât dacă i s -ar recunoaște caracter retroactiv, ceea ce este contrar art. 15 alin. (2)
din Constitu ția României, republicată.
Un alt considerent în susținerea acestei soluții decurge din însuși textul art. 1.052 alin.
(7) din Codul de procedură civilă, care prevede expres că instanța va cerceta „dacă sunt
îndeplinite cerințele prevăzute de Codul civil p entru dobândirea dreptului reclamat în temeiul
uzucapiunii“. Singura interpretare validă este aceea că trimiterea avută în vedere de legiuitor
se referă la Codul civil în vigoare.
Argumentul potrivit căruia s -ar putea da o interpretare mai largă textului, în sensul că
referința ar viza atât noul Cod civil, cât și Codul civil de la 1864, este lipsit de fundament și
nu poate fi acceptat, deoarece textul legal examinat este cuprins în cartea a VI -a a Codului de
procedură civilă, intitulată „Proceduri speciale“ , fiind, așadar, o normă specială, de strictă
interpretare și aplicare.

80
De altfel, prin terminologia utilizată, legiuitorul a făcut distincția clară între Codul
civil adoptat prin Legea nr. 287/2009 și Codul civil anterior. Astfel, în conținutul art. 230 l it.
a) din Legea nr. 71/2011 se face referire la „Codicele civil“ sau „Codul civil din 1864“.
Cu atât mai puțin poate fi argumentată interpretarea art. 1.052 alin. (7), în sensul
extinderii aplicării procedurii speciale în materie de uzucapiune, prevăzută de Codul de
procedură civilă, cu privire la celelalte forme speciale de uzucapiune, prevăzute de Decretul –
lege nr. 115/1938. Oricât de largă ar fi interpretarea, acest din urmă act normativ nu poate fi
înglobat în Codul civil, fiind o reglementare specială , care ar fi trebuit să fie indicată în mod
expres în situația în care s -ar fi intenționat extinderea procedurii speciale și cu privire la
aceasta.
Art. 1.052 alin. (7) din Codul de procedură civilă nu reprezintă o dispoziție singulară
prin care se face tr imitere la Codul civil. Bunăoară, art. 94 pct. 1 lit. a) și art. 114 alin. (1) din
Codul de procedură civilă cuprind norme de competență referitoare la „cererile date de Codul
civil în competența instanței de tutelă și de familie (…)“, fiind evident că tex tul se raportează
la dispozițiile Codului civil în vigoare.
La fel, art. 193 alin. (3) din Codul de procedură civilă se referă la verificarea
evidențelor succesorale prevăzute de Codul civil, iar art. 397 alin. (3) și art. 454 din Codul de
procedură civilă fac trimitere directă la anumite articole din Codul civil, care se regăsesc în
textul Codului civil în vigoare, ceea ce exclude orice dubiu cu privire la faptul că, pentru
legiuitor, „Codul civil“ la care se face trimitere este cel adoptat prin Legea nr. 287/2009, nu
cel anterior.
În continuarea aceluiași raționament mai trebuie remarcat și faptul că, atunci când s -a
dorit trimiterea atât la dispozițiile Codului civil, cât și la alte dispoziții legale, aceasta s -a făcut
în mod expres. Un exemplu în acest s ens sunt prevederile art. 237 alin. (2) pct. 9 și 10 din
Codul de procedură civilă, potrivit cărora, în etapa cercetării procesului, judecătorul „va
dispune ca părțile să prezinte dovada efectuării verificărilor în registrele de evidență ori
publicitate pr evăzute de Codul civil sau de legi speciale“, respectiv „va îndeplini orice alt act
de procedură necesar soluționării cauzei, inclusiv verificări în registrele prevăzute de legi
speciale“.
Dintr -o altă perspectivă, problema de drept analizată prezintă simi litudini cu cea
dezlegată prin Decizia în interesul legii nr. 1/2014 a Înaltei Curți de Casație și Justiție,
publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 283 din 17 aprilie 2014, prin care s -a

81
statuat că prescripțiile extinctive începute anter ior datei de 1 octombrie 2011, împlinite ori
neîmplinite la aceeași dată, rămân supuse dispozițiilor art. 18 din Decretul nr. 167/1958
privitor la prescripția extinctivă, republicat, astfel încât atât instanțele de judecată, din oficiu,
cât și părțile inte resate pot invoca excepția prescripției extinctive, indiferent de stadiul
procesual, chiar în litigii începute după 1 octombrie 2011.
Problema care a fost supusă analizei în cadrul acestui recurs în interesul legii a fost
aceea dacă, după intrarea în vigoa re a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, instanțele de
judecată, din oficiu, ori părțile interesate mai pot invoca, în orice fază procesuală, excepția
prescripției extinctive atunci când prescripțiile au început înainte de 1 octombrie 2011.
Completul î nvestit cu soluționarea recursului în interesul legii a avut în vedere
dispoziția tranzitorie a art. 201 din Legea nr. 71/2011, potrivit căreia „Prescripțiile începute și
neîmplinite la data intrării în vigoare a Codului civil sunt și rămân supuse dispoziț iilor legale
care le -au instituit“.
S-a reținut, în argumentarea soluției, că, „din punctul de vedere al aplicării legii civile
în timp, prescripțiile începute și neîmplinite la data intrării în vigoare a legii noi reprezintă
facta pendentia, ca situații j uridice în curs de formare, modificare sau stingere la data apariției
acesteia.
Reglementând conflictul de drept intertemporal generat de intrarea în vigoare a Legii
nr. 287/2009 privind Codul civil, în partea privitoare la prescripție, legiuitorul a optat să
supună legii vechi prescripțiile începute și neîmplinite la data de 1 octombrie 2011, în vederea
asigurării stabilității juridice, spre a da satisfacție principiilor respectării drepturilor câștigate
și a așteptărilor legitime, iar, nu în ultimul rând, spre a evita aplicarea retroactivă a legii noi,
față de imperativul respectării principiului de ordin constituțional al neretroactivității legii,
consacrat prin dispozițiile art. 15 alin. (2) din Constituția României, republicată.
Aceasta întrucât, de pri ncipiu, modificările aduse prin legea nouă condițiilor ori
regimului prescripției – fie că legea nouă ar institui ori suprima prescripția, fie că ar mări sau
micșora durata termenelor de prescripție, fie că ar modifica începutul acesteia, cauzele de
suspen dare, întrerupere, de repunere în termen ori condițiile invocării în vederea producerii de
efecte juridice – nu pot atașa unui fapt trecut alte consecințe juridice decât cele prevăzute de
legea atunci în vigoare. Acest lucru s -ar putea realiza doar dacă le gea nouă ar retroactiva, fapt
inadmisibil în actuala ordine constituțională.

82
Aceeași soluție legislativă a fost consacrată și prin dispozițiile art. (6) alin. (4) din
Codul civil, potrivit cărora «Prescripțiile, decăderile și uzucapiunile începute și neîmp linite la
data intrării în vigoare a legii noi sunt în întregime supuse dispozițiilor legale care le -au
instituit».
(……….) Întrucât norma tranzitorie a art. 201 din Legea nr. 71/2011 nu utilizează
nicio distincție, iar «ubi lex non distinguit nec nos disti nguere debemus» , în timp ce aceea a
art. 6 alin. (4) din Codul civil – care consacră o soluție identică, dând expresie acelorași
principii de drept – conține sintagma «în întregime», se înțelege că legea sub imperiul căreia
prescripția a început să curgă v a guverna atât aspectele de drept material, cât și pe cele de
drept procesual referitoare la prescripție, chiar dacă aceasta se împlinește după intrarea în
vigoare a Codului civil“.
Având în vedere raționamentul acestei decizii, ținând seama că și în cazul posesiilor
începute și neîmplinite la data intrării în vigoare a legii noi suntem în prezența unor facta
pendentia, ca situații juridice în curs de formare, modificare sau stingere la data apariției
acesteia, față de prevederile art. 82 alin. (1) din Lege a nr. 71/2011 și art. 6 alin. (4) din Codul
civil și pentru identitate de rațiune, soluția care se impune este aceea că pentru posesiile
începute anterior intrării în vigoare a Codului civil nu pot fi aplicate noile dispoziții
procedurale, a căror consecin ță ar fi renunțarea la caracterul retroactiv al uzucapiunii și
schimbarea, în acest mod, a regimului juridic al uzucapiunii.
În ceea ce privește unul dintre argumentele opiniei contrare, bazat pe interpretarea
prevederilor art. 1.050 din Codul de procedură civilă, potrivit cărora dispozițiile titlului XII al
cărții a VI -a se aplică „oricăror cereri de înscriere în cartea funciară a drepturilor reale
imobiliare dobândite în temeiul uzucapiunii“, se apreciază că acestea nu pot fi interpretate
izolat, ci prin raportare la celelalte prevederi ale aceluiași titlu, în special, la art. 1.052 alin.
(7), care face trimitere la condițiile uzucapiunii prevăzute de Codul civil. Din analiza
sistematică a acestor dispoziții legale rezultă că cererile vizate de art. 1.050 din Codul de
procedură civilă sunt cele care au ca obiect uzucapiunile guvernate de Codul civil.
Prevederile art. 24 din Codul de procedură civilă, potrivit cărora „Dispozițiile legii noi
de procedură se aplică numai proceselor și executărilor silite încep ute după intrarea acesteia în
vigoare“, nu pot constitui un argument în favoarea opiniei contrare, deoarece, în cazul
posesiilor începute anterior intrării în vigoare a Codului civil și valorificate printr -o cerere de
chemare în judecată formulată ulterior intrării în vigoare a Codului de procedură civilă, nu se
pune problema aplicării vechii legi procedurale, ci se aplică tot legea nouă, însă nu cea

83
configurată în procedura specială (care este circumscrisă uzucapiunilor întemeiate pe Codul
civil), ci dispo zițiile generale ale Codului de procedură civilă.
Condițiile de exercitare a acțiunii, impuse prin art. 1.051 din Codul de procedură
civilă, precum și împrejurările pe care judecătorul trebuie să le verifice, conform art. 1.052 al
aceluiași cod, conduc spr e concluzia că această procedură specială a fost elaborată în strânsă
corelație cu prevederile Codului civil în materie de uzucapiune.
Înscrisurile solicitate de lege în dovedirea dreptului dedus judecății pe calea procedurii
speciale, respectiv cele menți onate în cadrul art. 1.051 alin. (3) lit. a) și g) din Codul de
procedură civilă, vizează în mod evident uzucapiunea extratabulară sub cele două forme
reglementate de art. 930 alin. (1) lit. a) și b) din Codul civil (respectiv uzucapiunea întemeiată
pe dec esul proprietarului tabular și uzucapiunea întemeiată pe renunțarea la proprietate),
neexistând nicio justificare ca instanța să administreze astfel de probe în situația în care, de
exemplu, se invocă uzucapiunea întemeiată pe Codul civil din 1864.
Împreju rarea că unele dintre probele și verificările prevăzute de procedura specială se
efectuau și în procedura aplicabilă anterior datei de 15 februarie 2013 (data intrării în vigoare
a Codului de procedură civilă) și se vor administra și în procedura de drept comun descrisă de
acest cod nu poate justifica aplicarea procedurii speciale pentru posesiile începute anterior
intrării în vigoare a Codului civil.
Aspectele reținute în considerentele Deciziei nr. 225 din 2 aprilie 2015 a Curții
Constituționale, referito are la incidența procedurii de înscriere a dreptului de proprietate
dobândit în temeiul uzucapiunii, prevăzută de art. 1.050 –1.053 din Codul de procedură civilă,
și în cazul posesiilor începute anterior intrării în vigoare a Codului civil, sunt de natură s ă
creeze în practică situații de aplicare neuniformă și secvențială a legii, lăsând la latitudinea
fiecărui judecător posibilitatea de a aprecia dacă aplică sau nu o anumită dispoziție din
procedura specială.
Prin decizia menționată, Curtea Constituțională analizează conformitatea textului legal
criticat (art. 1.049 din Codul civil, devenit art. 1.050 după republicare) în raport cu prevederile
Constituției, fără ca prin aceasta să se poată limita atributul constituțional al instanței
supreme, prevăzut de ar t. 126 alin. (3) din Constituție, de a se pronunța cu privire la
interpretarea și aplicarea unitară a legii.
Totodată, în cazul uzucapiunii pentru un imobil neînscris în cartea funciară, dacă în
timpul sau după împlinirea termenului de uzucapiune de 30 ani proprietarul imobilului sau

84
moștenitorii acestuia decid să deschidă o primă carte funciară (fapt ce nu este de natură să
întrerupă cursul prescripției achizitive, deoarece este vorba despre o simplă cerere adresată
unui organ administrativ), uzucapantul n u va putea obține înscrierea dreptului său în cartea
funciară și, ca atare, nici nu va putea dobândi însuși dreptul de proprietate, deoarece s -ar
opune prevederile art. 1.053 alin. (2) din Codul de procedură civilă, text potrivit căruia
înscrierea dreptului dobândit în temeiul uzucapiunii nu se poate efectua dacă acesta a fost
intabulat sau înscris provizoriu în folosul unei alte persoane.
În raport cu aspectele relevate și având în vedere caracterul special al procedurii
instituite de art. 1.050 –1.053 din Codul de procedură civilă se apreciază că aceasta nu poate fi
aplicată trunchiat, în sensul că instanța de judecată, în soluționarea unei cereri întemeiate pe
aceste dispoziții procedurale, nu poate să aleagă între a aplica sau nu o anumită normă și nu
poate atribui hotărârii pronu nțate un alt efect decât cel pe care legea îl prevede în mod expres.
Fiecare regim juridic de reglementare a uzucapiunii are propria sa logică, iar
judecătorul nu poate distruge această logică, amestecând diverse reguli din diferite legi
succesive. De asem enea, instanța nu se poate substitui legiuitorului și să creeze un nou regim
juridic ad -hoc (lex tertia) , alcătuit din diverse reguli ce decurg din diferite legi succesive,
deoarece s -ar ajunge la consecința inadmisibilă ca organul judiciar să exercite un atribut care
nu îi revine, intrând în sfera de competență constituțională a legislativului.
Pentru considerentele arătate, în temeiul art. 517 cu referire la art. 514 din Codul de
procedură civilă,
ÎNALTA CURTE DE CASAȚIE ȘI JUSTIȚIE
În numele legii
DECIDE:
Admite recursul în interesul legii exercitat de Colegiul de conducere al Curții de Apel
Constanța și Colegiul de conducere al Curții de Apel Suceava.
În interpretarea și aplicarea prevederilor art. 1.050 –1.053 din Codul de procedură civilă și
art. 56,art. 76 și art. 82 din Legea nr. 71/2011 stabilește că procedura specială reglementată de
prevederile art. 1.050 –1.053 din Codul de procedură civilă nu este aplicabilă în privința
posesiilor începute anterior intrării în vigoare a Codul ui civil.
Obligatorie, potrivit art. 517 alin. (4) din Codul de procedură civilă.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 5 octombrie 2015.

85
CONCLUZII
Prezenta lucrare prezintă o abordare practică, pe baza aspectelor teoretice, a modului
de reglementare a uzucapiunii, a modului în care aceasta se împletește cu aspectele de
publicitate imobiliară și a problemelor pe care această instituție le -a ridicat odată cu trecerea
timpului și cu schimbarea legislațiilor. În urma întocmirii acestei lucrări și odată c u analizarea
tuturor dispozițiilor legale incidente, am desprins câteva concluzii pe care le voi expune în
cele ce urmează.
În primul rând, admițând că proprietatea nu este altceva decât o posesie de o anumită
calitate, este natural ca ceea ce duce la dobâ ndirea unui drept de proprietate, să fie chiar
posesia. Desigur, este necesar ca această posesie să aibă anumite calități, nefiind de conceput
ca orice fel de posesie și indiferent de modul dobândirii ei, să producă efectul prevăzut de lege
în cazul uzucap iunii, sau, cum a fost numita de Codul Civil de la 1864, prescripției achizitive.
Un prim deziderat al oricărei legislații ar trebui să fie reprezentat de ocrotirea dreptului de
proprietate, această ocrotire fiind realizată, în mod optim, în momentul în ca re dispozițiile
privitoare la pierderea dreptului de proprietate, respectiv a modului prin care cineva poate
dobândi dreptul de proprietate sunt clare și nesusceptibile de interpretări. Noul Cod Civil s -a
îndepărtat în mod substanțial de prevederile vechiu lui Cod Civil aducând, așa cum este și
normal, o protecție suplimentară și superioară celui care are înscris dreptul său în cartea
funciară. Astfel cum reiasă din lucrarea de față, posesia care va începe sub imperiul noului
Cod Civil, chiar și utilă, nu va putea fi opusă proprietarului tabular în viață și care nu a
renunțat la dreptul său în mod expres.
Prevederile Codului Civil de la 1864, reglementau uzucapiunea lungă, permițând ca o
posesie de 30 de ani, chiar și de rea credință, să ducă la uzucapiune, r eglementare care, în
sistemul de carte funciară în care înscrierea are rol constitutiv de proprietate și în contextul
social actual, sunt neconforme. Prin scoaterea din funcțiune a registrelor de transcripțiuni și
inscripțiuni odată cu intrarea în vigoare a Legii nr.7/1996 și a începerii dezvoltării unui sistem
cadastral național, legiuitorul a adus o schimbare legislativă binevenită.
Conform problemelor și discuțiilor de actualitate referitoare la uzucapiunie și a
incidenței normelor de publicitate imobil iară, sunt de părere că această temă este actuală și de
o importanță majoră, iar această lucrare proprie, este o prezentare concretă a realități.

86
BIBLIOGRAFIE SELECTIVĂ

A. Cărți, tratate, cursuri, monografii
1. Gabriel Boroi, Carla Alexand ra Anghelescu, Bogdan Nazat, Curs de drept civil – Drepturi
reale principale , Editura Hamangiu, 2013;
2. Irina Olivia Călinescu, Posesia și efectele sale juridice , Editura Universul Juridic,
București, 2013;
3. Claudiu Drăgușin, Comentariile Codului civil – Posesia. Uzucapiunea , Editura Hamangiu,
București, 2012;
4. Mihaela Mîneran, Cartea funciară – Jurisprudență comentată și reglementarea din noul
Cod civil , Editura Hamangiu, 2013;
5. Emil Molcuț, Drept privat roman , Editura Universul Juridic, București, 2011
6. Nicolae Popa, Teoria generală a dreptului , Editura C. H. Beck, Ediția 3, București, 2008;
7. Viorel Terzea, Posesia și acțiunile posesorii în noul Cod civil , Editura C. H. Beck,
București, 2015;
8. Claudia Vișoiu, Procedura uzucapiunii , Ediția a 2 -a, Ed itura Hamangiu, București, 2013 ;

B. Articole și lucrări conferențiare
1. Revista Universul Juridic Nr. 10, octombrie 2016, p. 25 -31;
2. Studia Universitatis Babeș -Bolyai, Studia Iurisprudentia Nr. 4, 2009 ;

C. Legislație
1. Codul civil din 1864;
2. Noul Cod c ivil;
3. Codul de procedură civilă din 1865;
4. Noul Cod de procedură civilă;
5. Legea cadastrului și a publicității imobiliare numărul 7/1996 republicată, modificată și
completată;
6. Regulamentul de avizare, receptie și înscriere în evidențele de cadastr u și carte funciară
aprobat prin Ordinul Directorului general al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate
Imobiliară numărul 700/09.07.2014

87
D. Pagini web
1. http://www.aegrm.ro/
2. http://www.corpuloperatorilor.ro/index.php/ro/component/content/article/37 –
informatii/245 -care-sunt-operatiunile -juridice -supuse -publicitatii -in-arhiva -electronica
3. http://www.co.romarhiva.ro
4. http://www.mj.romarhiva.ro
5. http://www.pegeros.ro/download/Noile%20carti%20funciare.pdf