LECTOR UNIV. DR. CLAUDIA ȘERBAN – CERNAT ABSOLVENT DAN BABONEA Brașov 2020 UNIVERSITATEA SPIRU HARET FACULTATEA DE ȘTIINȚE JURIDICE ȘI ȘTIINȚE… [607331]
UNIVERSITATEA SPIRU HARET
FACULTATEA DE ȘTIINȚE JURIDICE ȘI ȘTIINȚE ECONOMICE,
BRAȘOV
PROGRAM DE STUDII DREPT
LUCRARE DE LICENȚĂ
COORDONATOR ȘTIINȚIFIC
LECTOR UNIV. DR. CLAUDIA ȘERBAN – CERNAT
ABSOLVENT: [anonimizat]
2020
UNIVERSITATEA SPIRU HARET
FACULTATEA DE ȘTIINȚE JURIDICE ȘI ȘTIINȚE ECONOMICE,
BRAȘOV
PROGRAM DE STUDII DREPT
PROMISIUNEA BILATERALĂ DE
VÂNZARE – CUMPĂRARE
COORDONATOR ȘTIINȚIFIC
LECTOR UNIV. DR. CLAUDIA ȘERBAN – CERNAT
ABSOLVENT: [anonimizat]
2020
Absolvent: [anonimizat]
3 CUPRINS
INTRODUCERE Pag. 4
CAPITOLUL I – CONTRACTUL – ASPECTE GENERALE Pag. 6
1.1 Scurtă privire asupra contractului ca izvor de obligații în doctrina și legislația
clasică Pag. 6
1.2 Noțiune, caractere juridice, clasificarea contractelor în sistemul de drept românesc Pag. 8
1.3 Antecontractul – condiții și caractere juridice Pag. 1 2
1.4. Pactul de opțiune și promisiunea de a contracta în noul Cod civil Pag. 14
CAPITOLUL II – ASPECTE PRIVIND ÎNCHEIEREA ȘI CONȚINUTUL
PROMISIUNII BILATERALE DE VÂNZARE – CUMPĂRARE
Pag. 18
2.1 Delimitări conceptuale ale promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare Pag. 18
2.2 Domeniul de aplicare al promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare Pag. 21
2.3 Încheierea promisiunii bilaterale de vânzare -cumpărare Pag. 22
2.4 Conținutul promisiunii bilaterale de vânzare -cumpărare Pag. 23
CAPITOLUL III – CONSIDERAȚII PRIVIND EXECUTAREA PROMISIUNII
BILATERALE DE VANZARE – CUMPARARE
Pag. 28
3.1 Executarea promisiunii de vânzare -cumpărare Pag. 28
3.2 Neexecutarea obiectivă a promisiunii de vânzare – cumpărare Pag. 30
3.3 Notarea în cartea funciară a promisiunii Pag. 31
CAPITOLUL IV – STUDI I DE CA Z. PROMISIUNEA BILATERALĂ DE
VÂNZARE – CUMPĂRARE PENTRU APARTAMENT ÎN FAZĂ DE
PROIECT, CU ACT ADIȚIONAL, APARTAMENT EXISTENT, TEREN
EXTRAVILAN
Pag. 32
I. Promisiunea bilaterală de vânzare -cumpărare pentru un apartament în fază de proiect Pag. 32
II. Promisiunea bilaterală de vânzare -cumpărare pentru un apartament existent Pag. 34
III. Promisiunea bilaterală de vânzare -cumpărare pentru un teren extravilan Pag. 36
CONCLUZII Pag. 37
BIBLIOGRAFIE Pag. 38
ANEXE – MODELE DE PROMISIUNI BILATERALE DE VÂNZARE –
CUMPĂRARE DIN PRACTICA NOTARIALĂ
Pag. 40
Absolvent: [anonimizat]
4
INTRODUCERE
În doctrina juridică au fost întâlnite trei concepții diferite despre antecontract, determinate de
apropierea mai mare sau mai mică de contractul de vânzare -cumpărare definitiv pe care îl pregatește.
În concepția cea mai restrânsă se are în vedere , atunci când se vorbește de antecontract ,
contractul prealabil prin care ambele părți sunt angajate, negocierile fiind duse până la capăt iar
elementele esențiale ale contractului viitor sunt definite în cuprinsul său. În această opinie, acordurile
de principiu, pactele de tratative și scrisorile de intenție contractele preliminare, cele parțiale ce
stabilesc aspect ale negocierii ori pactele de preferin Ță nu ar fi antecontracte pentru că elementele
esențiale ale vânzării ce ar urma să se realizeze nu sunt determinate în totalitate. Doar promisiunile
sinalagmatice de vânzare ar fi antecontracte, susținându -se că doar caracterul sinalagmatic ar
caracteriza antecontractul.
În concepția de mijloc se are în vedre ideea conform căreia antecontractul este o convenție
mai apropiată de vânzare, lipsind însă unul dintre elementele esențiale ale acesteia. Sunt excluse
astfel din această categorie convențiile legate de negocieri, însă sunt incluse promisiunile
sinalagmatice de vânzare, promi siunile unilaterale de vânzare și de cumpărare, pactele de opțiune si
pactele de preferință.
A treia concepție , mai largă, include în categoria antecontractelor orice contract care
pregătește și prefigurează un contract viitor, convenție obligatorie dar provizorie. Se consideră că
vânzarea s-ar încheia în etape succesive, așa numita punctație din dreptul german, iar fiecare dintre
respectivele etape (puncte), în care s -ar realiza vreun acord cu privire la contractul final, formează un
antecontract.
În lucrarea de față prezentăm promisiunea bilaterală de vânzare – cumpărare așa cum apare
în noul Cod civil, apreciind că în categoria antecontractelor sunt incluse pactele de preferință ,
promisiunile unilaterale de vânzare și de cumpărare, precum și promisiunile bilaterale de
vânzare. Reglementând promisiunea de a contracta la art. 1279 alin. 4, noul Cod civil prevede
următoarele: “Convenția prin care părțile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau
modificării unui contract nu constituie promisiune de a contracta ”.
In Capitolul I am făcut o scurtă prezentare asupra contractului ca izvor de obligații în
doctrina și legislația clasică, amintind vechiul Cod german, codul austriac, vechiul Cod civil,
pornind de la definiția dată libertății de Dimitrie Alexandresco „ Libertatea, adică facultatea
naturală de a face ceea ce -i place, este starea normală a omului. De câteori, contrar plecărei lui
firești, el își interzice un fapt sau se supune îndeplinirei unui act, el se obligă, adică: pune o piedecă
Absolvent Babonea Dan Introducere
5 libertății sale. Cuvântul „obligație” caracterizează starea unei persoane care, în urma unui fapt
voluntar, este silită a se abține de un act, sau de a face ori de a da ceva”.
In capitolul II am prezentat aspe cte privind încheierea și conținutul promisiunii bilaterale de
vânzare – cumpărare, și anume conceptul de promisiune bilaterală, domeniul de aplicare, încheierea
și conținutul acesteia.
Capitolul III prezintă executarea promisiunii bilarerale de vânzare – cumpărare, sub aspect
teoretic.
În ultimul capitol al lucrării am prezentat modele de promisiuni bilaterale de vânzare –
cumpărare, întâlnite în practica actuală notarială.
Absolvent Babonea Dan
Capitolul I – Contractul – aspecte generale (introductive)
6
CAPITOLUL I
CONTRACTUL – ASPECTE GENERALE (INTRODUCTIVE)
1.1. Scurtă privire asupra contractului ca izvor de obligații în doctrina și legislația clasică
Dimitrie Alexandresco arăta că „ Libertatea, adică facultatea naturală de a face ceea ce -i
place, este starea normală a omului. De câteori, contrar plecărei lui firești, el își interzice un fapt
sau se supune îndeplinirei unui act, el se obligă, adică: pune o piedecă libertății sale. Cuvântul
„obligație” caracterizează starea unei persoane care, în urma unui fapt voluntar, este silită a se
abține de un act, sau de a face ori de a da ceva ”1
Art. 241 din vechiul Cod german preciza că „ În virtutea obligației creditorul este în drept a
cere de la debitor o prestație. Această prestație poate să consiste și într -o abstențiune (in einem
Unterlassen ).
La fel ca și în clasi ficarea făcută de romani, în dreptul românesc vechi, se arăta că, obligațiile
izvorăsc din convenții sau contracte ( obligații convenționale ); din quasicontracte; din delicte și quasi
delicte și ca o noutate: din lege (art. 588 Cod civil vechi).
Codul Cali machi, respectiv Codul austriac, la rândul lor prevedeau: ” Personalnicale drepturi
asupra lucrurilor, prin care se îndatorește o persoană către alta ca să facă un lucru sau să dea, să
sufere sau să nu facă ceva, se întemeiază: ori fără mijlocire asupra une i legi, sau asupra unei tocmeli,
sau asupra unei vătămări pricinuită cuiva ”.2
În concepția doctrinarilor de la sfârșitul sec. al IX -lea, începutul sec. XX, noțiunea de contract
și cea de convenție erau sinonime. Astfel se arăta în art. 942 Cod civil vech i:”Contract sau convenție
sunt astăzi două cuvinte sinonime, căci contractul este o convenție prin care două sau mai multe
persoane se învoesc pentru a da naștere unei obligații sau pentru a o stânge ” iar „ Convenția este
orice acord al voinței a două sau m ai multe persoane ”.
Alexandresco, face distincția dintre convenție și contract, el precizează că, covenția ( de la
cum venire ) este reprezintă genul, iar contractul ( de la trahere cum ) specia. Contractul este deci
totdeauna o convenție, pe când convenția nu este totdeauna un contract.3
Vechiul Cod civil român conform art. 943 și 944 , împărțea contractele în bilaterale și
unilaterale. În contractele sinalagmatice sau bilaterale, părțile își creeau reciproc avantaje și
1 Dimitrie Alexandresco, Principiile dreptului civil român , Vol. III Despre contracte sau convențiuni , Tipografia Curții
Regale f. GŐBL FII SA, București, 1926, p. 5
2 Art. 1150 Codul Calimachi, respectiv art. 859 Codul austriac
3 Dimitrie Alexandresco, Principiile dreptului civil român , Vol. III Despre contracte sau convențiuni , Tipografia Curții
Regale f. GŐBL FII SA, București, 1926, p. 8
Absolvent Babonea Dan
Capitolul I – Contractul – aspecte generale (introdu ctive)
7 dezavantaje, iar obligația uneia dint re părți constituia cauza obligației celeilalte părți. Contractul era
considerat unilateral ( ex uno latere ) atunci când una sau mai multe persoane se obligau către una sau
mai multe persoane, fără reciprocitate. Contractele unilaterale erau considerate ca fiind, de exemplu:
donațiunea, depozitul, mandatul, împrumutul, concordatul etc. În privința concordatului opiniile erau
controversate.4
Art. 945 și 946 Cod civil vechi reglementau contractele cu titlu oneros și cu tilu gratuit .
Contractele cu titlul oner os (de la onus -sarcină ), erau definite ca fiind cele în care fiecare parte voiește
să-și procure un folos, exemple de asemenea contracte erau: vânzarea, locațiunea, tranzacțiunea,
împrumutul cu dobândă etc. Contractele cu titlul gratuit se mai numeau „ de binefacere ” și erau acelea
care se încheiau doar în interesul uneia dintre părți. Astfel de contracte erau considerate a fi:
donațiunea, depozitul, mandatul etc.
Art. 947 și 1635 Cod civil vechi clasificau contractele cu titlu oneros în contracte comutati ve
și contracte aleatorii. În literatura de specialitate de atunci se arăta că un contract este comutativ
atunci când fiecare parte dă și primește echivalentul lucrurilor date și primite, chiar dacă valoarea
primită în schimb nu este matematic egală cu ce a dată. Asemenea contracte erau considerate a fi:
vânzarea, schimbul, locațiunea etc. Contractele erau, din contră, aleatoare de câte ori exista
posibilitatea de câștig sau de pagubă, fie pentru toate părțile, fie pentru una sau mai multe din ele.Erau
considerate contracte aleatoare: contractul de asigurare, împrumutul nautic, jocul și prinsoarea, renta
viageră, cumpărarea unor lucruri pe nădejde etc.5
De asemenea, în literatura de specialitate de atunci se preciza că aproape toate contractele sunt
nesolemn e și numai prin excepție unele dintre ele sunt solemne. Contractele nesolemne obligă pe
debitor, ca și contractele solemne, pentru că susținea Loysel: „ On lie les boeufs par leurs cornes, et
les hommes par les paroles; et autant vaut une simple promesse ou convenance, que les stipulations
du droit romain”6. De unde și vechiul proverb francez: „ Comme les boeufs par les corne son lie,
Aussi les gens par leurs mots font folie ”, același proverb exista și în limba spaniolă: „ Al buey por el
cuerno, y al hombre por el vierbo ”. În dreptul germanic găseam, de asemenea, următorul proverb:
„Zusagen macht Schuld ” (Făgăduința constituie o obligație ) sau „ Ein Mann, ein Wort ” (Un om, un
cuvânt ).
4 A se vedea în acest sens Cesărescu și Dan, Codul de comerț adnotat , p.198 și urm.; art. 1020,1179,1180 Cod civil vechi;
Dimitrie Alexandresco, Principiile dreptului civil român , Vol. V, Tipografia Curții Regale f. GŐBL FII SA, București,
1926, p. 12
5 A se vedea și art. 1427, 1710 Cod Calimachi
6 Loysel, Institutes coutumiéres , II, Ed. Dupin et Laboulaye, 1846, p.359
Absolvent Babonea Dan
Capitolul I – Contractul – aspecte generale (introductive)
8
De asemenea contractele erau împărțite în consensuale și reale . Cele consensuale erau
considerate perfecte prin simplul efect al consimț ământului, precum: vânzarea, locațiunea, mandatul
etc. Contractele reale erau acelea care se încheiau doar prin remiterea sau tra
iția lucrului ( qui re perficiuntur ) precum: darul manual, împrumutul, depozitul, amanetul etc.
Contractele se mai clasificau ș i în contracte numite și nenumite. Contractele numite erau
considerate cele care aveau denumire proprie și făceau obiectul unor reglementări legale, precum:
vânzarea, locațiunea, mandatul etc. Cele nenumite erau considerate acele contracte care nu erau
prevăzute în lege, dar care sunt valide în baza principiului libertății convențiilor prevăzut de art. 969
Cod civil vechi , de câte ori nu erau contrare ordinii publice și bunelor moravuri (art. 5 Cod civil
vechi). Exemplu: contractului de asigurare pe uscat , care nu era prevăzut de lege i se aplicau regulile
de la contractul de asigurare maritim ( art. 616 și urm. Cod comercial ); contractului de misitie , i se
aplicau regulile de la contractul de locațiune, de servicii etc.7
În fine contractele se clasificau și în contracte principale și accesorii. Contractele principale
erau considerate cele care pot exista prin ele însele, precum: căsătoria, adopțiunea etc.; iar contractele
accesorii, erau acelea care aveau drept scop asigur area unui contract anterior, precum: amanetul,
ipoteca, antichreza, fidejusiunea etc.
Ca un corolar, se considera că spre deosebire de dreptul roman care împărțea contractele în
contracte bonae fidei și contracte stricti juris , nu se mai putea face această departajare deoarece toate
contractele erau de bună credință, buna credință fiind chiar presupusă ( art. 960 și 1899 Cod civil
vechi ).
1.2. Noțiune, caractere juridice, clasificarea contractelor în sistemul de drept românesc
A. Noțiune și caractere juridice:
Potrivit art. 942 C.civ. vechi contractul este: ” acordul de voință între două sau mai multe
persoane, pentru a constitui sau a stinge între dânșii raporturi juridice ”.
În Noul Cod civil , potrivit art. 1166 “Contractul este acordul de voință din tre două sau mai
multe personae cu intenția de a constitui, modifica sau stinge un raport juridic ”.8
Contractul reprezintă acordul dintre două sau mai multe persoane prin care își manifestă
voința de a crea, modifica sau stinge un raport juridic.
7 Dimitrie Alexandresco, Principiile dreptului civil român , Vol. III Despre contracte sau convențiuni , Tipografia Curții
Regale f. GŐBL FII SA, București, 1926, p. 11
8 Art. 1166 din noul Cod civil român, Legea nr. 287/2009 republicată în temeiul art. 218 din legea nr. 7/2011 pentru
punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, publicată în M. Of. Nr. 409 din 10 iunie 2011
Absolvent Babonea Dan
Capitolul I – Contractul – aspecte generale (introductive)
9
Antecontr actul/ precontractul/ contractul preliminar sau provizoriu/ promisiunea de a
contracta , poate fi bilateral sau unilateral. Antecontractul bilateral este convenția prin care părțile
se obligă reciproc să încheie în viitor un contract al cărui clauze esenția le sunt stabilite prin voința
actuală cuprinsă în antecontract, fiecare parte având atât calitatea de promitent cât și cea de
beneficiar. Antecontractul unilateral este convenția prin care una din părți – promitentul – se obligă
față de cealaltă parte – bene ficiarul – să încheie, la cererea acestuia, un contract al cărui conținut este
prestabilit.
Oferta și acceptarea ofertei reprezintă manifestări unilaterale de voință, exprese sau tacite,
în vederea încheierii unui contract.
Pactul de preferință convenția p rin care promitentul se obligă ca, în czul în care urmează să
vândă un bun, să -l prefere la preț egal, în calitate de cumpărător, pe beneficiarul promisiunii.
Promisiunea de porte -fort/ fapta altuia este convenția prin care o parte – promitent – se oblgă
față de cealaltă parte – creditorul promisiunii – să depună toate diligențele pentru a determina o terță
persoană să -și asume un angajament juridic față de creditor – să ratifice un contract încheiat de
promitent fără împuternicirea prealabilă, să încheie un con tract cu creditorul sau să efectueze anumite
prestații către creditor.
Contractul sub condiție este contractul prin care părțile convin ca, în cazul realizării
condiției suspensive, contractul să se perfecteze cu efect retroactiv, iar în cazul realizării c ondiției
rezolutorii, să se desființeze cu efect retroactiv.
În legislația noastră, așa cum am mai arătat, unii autori consideră că termenul de contract este
sinonim cu cel de convenție, iar alții consideră că, contractul ar fi specia de convenție prin car e se
creează obligații, în timp ce convenția ar fi acordul de voință prin care se nasc diverse efecte juridice
(ex: modificarea, stingerea de obligații etc. )9
Contractul prezintă următoarele caractere juridice :
a) este un izvor de obligații a căror existență depinde hotărâtor de acordul de voință al părților
b) este un act juridic bi sau multilateral, care exprimă voința conciliată și interesele părților
c) este un instrument juridic prin care subiectele de drept pot constitui, modifica sau stinge
raporturi juridi ce obligaționale în conținutul cărora intră drepturi și obligații în folosul ori în
sarcina acestora
B. Clasificarea contractelor:
1) După modul de formare
9 M. Rarincescu, Curs elementar de drept civil , București, 1947, p.19
Absolvent Babonea Dan
Capitolul I – Contractul – aspecte generale (introductive)
10
a) Contract consensual – este acela care se încheie în mod valabil prin simplul accord de voință
al părților, fără a fi necesară îndeplinirea vreunei condiții de formă. – art. 1174 Noul Cod civil
b) Contracte solemne – sunt acelea pentru a căror încheiere și valabilitate se cere nu nu mai
acordul de voință, ci și respectarea unei forme care, de regulă, este forma autentică ( ex:
contractul de arendă, donația etc .)- art. 1174 Noul Cod civil
c) Contracte reale – sunt acelea pentru a căror formare este necesar nu numai acordul părților ci
și remiterea materială a lucrului.( ex: gajul, împrumutul de consumație, comodatul, depozitul
etc.)- art. 1174 Noul Cod civil
2) După conținutul lor
a) Contractul sinalagmatic – sau bilateral, este acela prin care părțile se obligă reciproc una
față de cealaltă să dea, să facă sau să nu facă ceva (art.943 C.civ.vechi, respectiv 1171
Noul Cod civil)
b) Contractul unilateral – este acela care dă naștere la obligții numai în sarcina uneia din
părți, cealaltă având numai calitatea de creditor (art. 944 C.civ.vechi respectiv 117 1 Noul
Cod civil) -(ex: împrumutul, depozitul, gajul etc .)
3) După scopul urmărit de părți
a) Contractul oneros – este acela în care fiecare parte voiește a -și procura un avantaj (art. 945
C.civ.vechi respectiv art. 1172 Noul Cod civil). Această categorie se subd ivide în:
Contractul comutativ – este acela în care întinderea prestațiilor datorate de părți este
certă sau poate fi apreciată din momentul încheierii lui (ex: contractul de vânzare –
cumpărare, antrepriza, schimbul, închirierea etc.) – art. 1173 Noul Cod civ il
Contractul aleatoriu – este acela în care întinderea prestațiilor sau numai a unora dintre
ele depinde de un eveniment incert astfel că în momentul încheierii lui nu se poate
evalua cu certitudine șansele de câștig sau de pierdere pentru părțile contractante -(ex:
renta viageră, contractul de întreținere, jocul etc. )- art. 947 C.civ vechi, respectiv art.
1173 Noul Cod civil
b) Contractul cu titlu gratuit – este acela în care una din părți voiește a procura, fără
echivalent, un avantaj celeilalte părți (art. 946 C.civ. respectiv art. 1172 Noul Cod civil).
Această categorie se subclasifică în:
Contractul dezinteresat – este acela prin care una dintre părți urmărește să facă un
serviciu gratuit celeilalte părți, fără ca prin aceasta să se producă o micșorare a
patrimoniului său. ( ex: mand atul, comodatul, fidejusiunea )
Absolvent Babonea Dan
Capitolul I – Contractul – aspecte generale (introductive)
11
Liberalitatea – este actul juridic prin care se realizează o creștere a activului
patrimonial al unei persoane și o micșorare a patrimoniului celui care a gratificat, fără
a se urmări un echivalent în schimb ( ex: donația )
4) După efectele produse
a) Contracte constitutive sau translative de drepturi – sunt acelea care produc efecte din
momentul încheierii lor determinînd o situația juridică nouă între părți.
b) Contracte declarative de drepturi – sunt acelea care recunosc situații juridic e preexistente
și au efect retroactiv nu numai pentru viitor.
5) După modul de executare
a) Contract cu executare imediată – a cărui executare se produce dintr -o dată, la data fixată.
b) Contract cu executare succesivă – este acela a cărui obligații se execută trepta t, în timp
(ex: furnizare de energie electircă, contractul de închiriere, contractul de asigurare ).
6) După cum au sau nu denumire proprie și sunt sau nu reglementate prin lege:
a) Contracte numite – ele fac obiectul unei reglementări speciale și au o denumire proprie
prevăzută de lege ( ex: contractul de vânzare -cumpărare, mandatul, locațiunea etc .)
b) Contracte nenumite – sunt acelea care nu sunt reglementate special de lege și prin urmare
nu au o denumire specială ( ex: contractul de întreținere )
7) După raportul di ntre ele
a) Contracte principale – sunt acelea care au o existență de sine stătătoare, situația lor nefiind
legată de aceea a altor contracte încheiate de părți.
b) Contracte accesorii – sunt acelea care însoțesc unele contracte principale de a căror soartă
depind (ex: gajul, ipoteca, fidejusiunea )
8) După modul de realizare a acordului de voință
a) Contract negociat – este acela la care acordul de voință se realizează prin negocierea
tuturor clauzelor acestuia.
b) Contractul de adeziune – este acela redactat în întregime sau în cea mai mare parte de către
una dintre părțile contractante, cealaltă parte având latitudinea să accepte sau nu contractul
(ex: contractul de furnizare de energie electrică, contractul de telefonie etc .)- art.1175
Noul Cod civil
c) Contractele obligatori i- sunt acele contracte a căror încheiere și conținut sunt impuse de
lege ( ex.: contractele de asigurare de imobile pentru proprietarii acestora, asigurarea de
răspundere civilă pentru proprietarii de automobile etc .)
Absolvent Babonea Dan
Capitolul I – Contractul – aspecte generale (introductive)
12
Noul Cod civil în art. 1176 reglemente ază și contractul -cadru, definit ca fiind “acordul prin
care părțile convin să negocieze, să încheie sau să mențină raporturi contractuale ale căror
elemente esențiale sunt determinate de acesta ”, iar în art. 1177 așa numitul : contractul încheiat cu
consum atorii, care este supus legilor speciale și, în completare, dispozițiilor Noului Cod civil.
1.3. Antecontractul – conditii și caractere juridice
Instituția antecontractului de vânzare -cumpărare a fost reglementată în legislația românească
prin Decretul n r.144/1958, art.12. Dar ea a fost folosită în practica judiciară și înainte de această dată,
având ca scop „ legarea” părților care pentru moment nu puteau să încheie un contract valabil.
Antecontractul de vînzare -cumpărare este o promisiune de a contracta , un acord de voință
între părți, care precede încheierea unui anumit contract și care are menirea de a oferi părților
certitudinea că nici una dintre ele nu va renunța la încheierea contractului preconizat.
Ca orice contract, promisiunea este nu numai un simplu act de schimb de valori economice,
ci și un act de previziune, de proiecție în viitor, adică – în acest caz – de organizare în avans a unei
proiectate vânzări viitoare.
Configurarea juridică a acestui contract implică analizarea condițiilor de valab ilitate, a
efectelor, precum și a consecințelor nerespectării sale.
Promisiunea de vânzare -cumpărare face parte din categoria contractelor nenumite.
10Particularitatea acesteia constă în faptul că pregătește, prefigurează un alt contract, și anume acela
de vânzare -cumpărare.
Antecontractul de vânzare -cumpărare este acordul de voință cuprins într -un act juridic
bilateral, prin care părțile se obligă să încheie în viitor, un contract de vânzare – cumpărare, la un preț
determinat.
Fiind un contract nenumit, an tecontractul trebuie să întrunească, în principiu, condițiile de
validitate aplicabile contractelor în general, dar și condițiile de validitate speciale pe care trebuie să
le îndeplinească contractul în forma căruia urmează a se perfecta.
Antecontractul prezintă următoarele caractere juridice: este un contract nenumit, cu titlu
oneros, sinalagmatic, comutativ, cu executare uno ictu și consensual.
Expresie a libertății contractuale, în dreptul nostru civil, antecontractul este guvernat de
principiul consensualismului, consacrat de art. 971 și art. 1295 C.civ. De aceea, antecontractul se
încheie valabil prin simpla manifestare de voință a părților, nefiind necesar ca ea să fie însoțită de
o anumită formă. Nu se cere ca antecontractul să se încheie în formă autentică. Antecontractul se
10 D. Chirică, Promisiunea sinalagmatică de vânzare -cumpărare ca formă autonomă de contract , în SUBB nr. 2/2000
Absolvent Babonea Dan
Capitolul I – Contractul – aspecte generale (introductive)
13
poate încheia în scris sau verbal; totuși, pentru probațiune, este indicat ca acordul de voințe să fie
consemnat într -un înscris.
În cazul antecontractului sau a promisiunii de vânzare -cumpărare, distingem ma i multe
situații, respectiv aceea în care ambele părți se obligă la perfectarea ulterioară a unui contract de
vânzare -cumpărare sau doar una dintre părți, care manifestă un interes mai stringent. În această
ordine de idei, se remarcă promisiunea bilater ală de vânzare – cumpărare, în primul caz, și respectiv,
promisiunea unilaterală de vânzare -cumpărare.
Promisiunea unilaterală de vânzare -cumpărare intervine în cazul în care o persoană,
prevăzând un eventual interes pentru ea de a dobândi proprietatea unu i bun, primește promisiunea
proprietarului de a vinde acel bun, rezervându -și facultatea de a -și manifesta ulterior, de obicei într –
un anumit termen, consimțământul de a -l cumpăra. De exemplu, locatorul -proprietar se obligă față
de locatar să -i vândă, la u n preț stabilit, lucrul dat în locațiune, dacă locatarul își va manifesta dorința
de a-l cumpăra.
O promisiune de vânzare acceptată cu această rezervă este neîndoielnic un contract distinct,
ce nu este totuși o vânzare (și deci nu poate produce efectele specifice ale contractului de vânzare –
cumpărare) și nici un act unilateral de voință. Promisiunea de vânzare (sau de cumpărare) dă naștere
la un drept de creanță, una dintre părți fiind obligată față de cealaltă parte să vândă în viitor un
anumit bun.11
Promisiunea unilaterală nu trebuie să fie confundată însă nici cu vânzarea sub condiție sau
afectată de un termen, întrucât prima are drept obiect o obligație de a face, iar cea de -a doua o
obligație de a da.
Promisiunea de vânzare este de fapt un anteco ntract care dă naștere la un drept de creanță,
una dintre părți fiind obligată față de cealaltă parte să vândă în viitor un anumit bun, beneficiarul
promisiunii putând opta în sensul de a -l cumpăra sau nu. Dacă beneficiarul va opta în sensul
cumpărării bun ului, dar promitentul, prin încălcarea obligației asumate, va refuza vânzarea,
contractul proiectat nu se va mai încheia, beneficiarul având dreptul la daune -interese potrivit
regulilor aplicabile obligațiilor de a face.
Rezultă că promisiunea de vânzare e ste un contract unilateral, întrucât creează obligații
numai pentru una din părți (promitent). Este însă posibil ca, în schimbul dreptului de opțiune ce i
se conferă, beneficiarul promisiunii să se oblige la plata unei sume de bani, caz în care promisiun ea
unilaterală de a vinde va fi un antecontract sinalagmatic, dar fără a se fi transformat într -o promisiune
bilaterală, căci beneficiarul nu își asumă obligația de a cumpăra, ci numai aceea de a plăti prețul
11 F. Deak, Tratat de drept civil , Ed. Universul Juridic, București, 2001, p. 23.
Absolvent Babonea Dan
Capitolul I – Contractul – aspecte generale (introductive)
14
opțiunii ce i se conferă.
Obiect al controverselor în doctrină l -a constituit și faptul de a ști dacă pentru încheierea
contractului de vânzare -cumpărare promitentul trebuie să -și manifeste încă o dată consimțământul.
În anumite opinii, s -a considerat că voința promitentului, în sensul de a vinde, s -a manifestat
cu ocazia perfectării promisiunii de vânzare și deci, nu este necesar să fie repetată. În momentul
manifestării voinței beneficiarului de a cumpăra, acordul de voință s -a realizat și astfel contractul
de vânzare -cumpărare este încheiat.
In alte opinii, pentru încheierea contractului de vânzare -cumpărare în baza promisiunii de
vânzare este necesară o nouă manifestare de voință din partea promitentului, în sensul încheierii
contractului. Într -adevăr, obligația asumată de promitent de a vinde bunul nu trebuie înțeleasă ca o
obligație de a vinde imediat, ci în sensul de a -și da consimțământul la o dată ulterioară când își va
manifesta voința beneficiarul de a cumpăra bunul. În absența unei noi manifestări de voință din
partea promite ntului există riscul imposibilității perfectării contractului, în cazul în care promitentul
nu și -a respectat promisiunea și a vândut bunul unei alte persoane.
Cu privire la noțiunea de antecontract , părțile au și o obligație de a nu face, respectiv aceea
de a nu întreprinde nimic în direcția consimțirii la o altă vânzare având același obiect sau a oricărei
acțiuni de natură să împiedice perfectarea contractului promis.
Cu privire la obiect și formă, antecontractul trebuie să cuprindă mențiuni cu privir e la bunul
ce se intenționează a fi vândut, cât și la prețul pentru care urmează a se face vânzarea. Potrivit
principiului consensualismului și a libertății manifestării de voință, părțile pot încheia antecontractul
în orice formă. De asemenea, s -a statuat că prețul poate fi stabilit prin orice mijloace de probă,
inclusiv declarații de martori sau prezumții, mai ales în cazul în care o parte din el a fost și plătit.
Antecontractul mai poate cuprinde și alte clauze, prin care părțile se obligă reciproc să
plătească despăgubiri, în cazul în care cu rea-credință una dintre ele se dezice de la încheierea
contractului, termenul până la care trebuie achitat prețul, sau până la care părțile se obligă să se
prezinte la notarul public, predarea sau primirea bunului, etc. Acele clauze care sunt de natura și de
esența antecontractului, cum este obligația părților de a se prezenta la notar în vederea încheierii
contractului de vânzare -cumpărare în formă autentică, se consideră subînțelese, chiar dacă ele nu au
fost inserate în antecontract.
1.4. Pactul de opțiune și promisiunea de a contracta în noul cod civil
După cum am menționat, încheierea unui contract are semnificația juridică a realizării
acordului de voință dintre părți, asupra clauzelor acestuia urmare a conjuncției celor două elemente
constitutive ale oricărei convenții: a ofertei și acceptarea acestei a, urmând ca efectele (drepturile și
Absolvent Babonea Dan
Capitolul I – Contractul – aspecte generale (introductive)
15
obligațiile specifice) să se producă de la acest moment (cu excepția cazului când prin voința părților,
ori după lege, ele se vor produce la un alt moment). Cu toate acestea, nimic nu se opune, ba, chiar se
recunoaște expresis verbis de lege, ca părțile să poată încheiea înțelegeri prealabile contractului (așa
numite contracte preparatorii)12, prin care se prefigurează sau proiectează încheierea unui contract în
viitor, aceasta fiind o modalitate juridică des întâlnită î n practică, prin care, deși părțile nu încheie
contractul proiectat, totuși se leagă juridic între dânsele a -l încheia în viitor, dobândind astfel o
certitudine relativă la încheierea acestuia. Într -un astfel de caz, angajamentul juridic asumat are ca
obiect o obligație de “a face” sau, chiar mai mult, așa după cum vom observa, sunt situații în care
deja una dintre părți își exprimă consimțământul în avans , la încheierea acestui contract. O asemenea
“înțelegere juridicească”, la rându -i reprezintă un verita bil contract (art. 1.166 NCC), diferit însă de
cel subsecvent, previzionat. Evident, nu poate fi omisă ipoteza în care se emite o simplă ofertă de a
contracta, caz în care aceasta, ca și fizionomie juridică, va rămâne un act unilateral.
Reglementând parte a generală a obligațiilor, respectiv cea a izvoarelor obligaționale (Cartea
a V- a, Titlul II), în cuprinsul capitolului I, referitoare la Contract, Noul Cod Civil cuprinde dispoziții
relative, atât la pactul de opțiune, definit ca fiind acea convenție pri n care una dintre ele rămâne legată
de propria declarație de voință, iar cealaltă să o poată accepta sau refuza, acea declarație se consideră
o ofertă irevocabilă și produce efectele prevăzute la art. 1.191, (art. 1.278 NCC), cât și la promisiunea
de a con tracta (art. 1.279), ce nu beneficiază de o definiție legală, dar care este înțeleasă în doctrină
13 ca fiind acea convenție prin care părțile se angajează reciproc, ori numai una dintre ele, a încheia
în viitor un contract.
Se observă opțiunea fermă a l egiuitorului nu doar de a utiliza deopotrivă atât noțiunea de
“pact de preferință” cât și cea de “promisiune de a contracta” dar, cel mai important, de a reglementa
în mod deosebit cele doua operațiuni juridice, de unde rezultă că între cele două noțiuni n u există
identitate.
Această observație se impune a fi subliniată, în condițiile în care, până în prezent, o parte a
doctrinei românești14, prin vocea unor autori de certă autoritate, afirmă în mod hotărât că promisiunea
unilaterală (de a contracta ) și pac tul de opțiune sunt “unul și același lucru”, apreciindu -se că cea de
a doua sintagmă este propusă doar pentru a marca faptul că promisiunea nu este întodeauna un
contract unilateral (în cazul în care este stipulată o indemnizație de imobilizare)15.
12 Dan Chirică, Contracte speciale civile și comerciale , Vol. I, Editura Rosetti, 2005, p. 156
13 Fr. Deak, Tratat de Drept Civil, Contracte Speciale , Editura Actami, 1998, p.19-20
14 Dan Chirică, op. cit , p.157
15 Dan Chirică, op.cit , p.157
Absolvent Babonea Dan
Capitolul I – Contractul – aspecte generale (introductive)
16
Promisiunea unilaterală de a contracta obligă promitentul de a încheia în viitor contractul,
astfel încât, în cazul în care, beneficiarul promisiunii se va hotărî a încheia contractul, promitentul
va fi ținut să -și manifeste consimțământul la încheierea c ontractului subsecvent, iar în caz de refuz,
obligația acestuia fiind susceptibilă de executare silită (indirectă), caz în care, instanța, suplinind
consimțământul acestuia, va pronunța o hotărâre care să țină loc de contract16. Astfel obligația ce
revine în sarcina promitentului, în cazul încheierii unui astfel de contract, este cea de “ a face ” (implică
o conduită ulterioară pozitivă, alta decât cea de “a da”), corelativă dreptului de creanță al
beneficiarului, de opțiune, în sensul de a decide și pretinde încheierea contractului. Putem, astfel,
califica actul ca având natura juridică a unui antecontract, respectiv o convenție prin care una dintre
părți se obligă să încheie în viitor un contract al cărui conținut esențial este determinat17, fiind o
convenție prealabilă, diferită de cea previzionată.
Deosebit de acestea, în cazul încheierii unui pact de opțiune , promitentul nu se mai
angajează a încheia în viitor contractul (a face) ci, deja, în mod actual și anticipat, acesta își manifestă
consimțământul la încheierea contractului subsecvent, astfel încât, la data la care și beneficiarul va
opta pentru încheierea acestuia, odată cu manifestarea propriei voințe realizandu -se ipso jure acordul
de voință, contractul fiind considerat încheiat. Legiuitorul a defin it că manifestarea de voință, astfel
exprimată, potrivit art. 1.278 NCC reprezintă o ofertă irevocabilă, ce produce efectele prevăzute la
art. 1.191 NCC. S -a și susțnut în doctrină că un astfel de act ar avea o natură juridică complexă,
reunind deopotriv ă atât o ofertă (de a contracta), cât și o convenție accesorie, în puterea căreia
beneficiarul devine creditorul unui drept de opțiune asupra încheierii sau neîncheierii. Fără a nega
justețea tezei potrivit cu care ar avea o natură juridică complexă, totuș i, faptul că se conferă dreptul
de opțiune al beneficiarului nu reprezintă un element de absolută noutate, inedit, de vreme ce orice
ofertă (fiind astfel calificată de legiuitor) conferă destinatarului acesteia opțiunea de a decide dacă o
va primi ori nu. Astfel că, așa după cum am arătat, caracterul original și care particularizează acest
instrument juridic, rezidă în aceea că elementele ofertei nu sunt stabilite exclusiv de către ofertant ci,
prin acordul părților.
Această convenție preliminară fiind de finită ca promisiune de a contracta sau pact de
opțiune, manifestă un interes practic deosebit, pentru a observa modalitatea în care se va încheia
contractul subsecvent (proiectat), respectiv, în cazul promisiunii de a contracta în “doi timp”, fiind
necesar ca ambele părți să își manifeste consimțământul pentru încheierea actului subsecvent, pe când
în cazul pactului de opțiune, contractul se încheie prin simpla manifestare de voință a beneficiarului,
16 Mircea N. Costin, Mircea C. Costin, Promisiunea de contract , în Dicționar de drept civil, Editura Lumina Lex, 2004,
p. 267;
17 Mircea N. Costin, Mircea C. Costin, op.cit., p. 267;
Absolvent Babonea Dan
Capitolul I – Contractul – aspecte generale (introductive)
17
caz în care se realizează acordul de voință. Pe de alt ă parte, interesează forma pe care trebuie să o
îmbrace un astfel de act, aceasta deoarece, dacă în cazul pactului de preferință, legiuitorul a
reglementat forma actului ca fiind cerută de lege pentru contractul pe care părțile urmăresc să îl
încheie (art. 1.278 alin. 5), o astfel de reglementare lipseste în cazul promisiunii de a contracta, de
unde rezultă că se aplică regula generală, cea a consensualismului (art. 1.178 NCC “Libertatea
Formei”), indiferent dacă actul proiectat este unul pentru care legea cere încheierea în forma solemnă.
Reglementând un caz particular în care se întâlnește un astfel de act, respectiv Pactul de
opțiune privind contractul de vânzare, legiuitorul înscrie la art. 1.668 alin (1) (NCC) că, în cazul
pactului de opțiune privind u n contract de vânzare asupra unui bun individual determinat, între data
încheierii pactului și data exercitării opțiunii sau, după caz, aceea a expirării termenului de opțiune
nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului, fiind vorba de o cauză temporară de
indisponibilizare a bunului, motiv pentru care părțile pot prevedea în convenția încheiată o
indemnizație de imobilizare18 , caz în care contractul devine oneros și sinalagmatic. De asemenea, la
alin. (2) al aceluiași articol se prevede că, atunci când pactul are ca obiect drepturi tabulare, dreptul
de opțiune se notează în cartea funciară, iar, dreptul de opțiune se radiază din oficiu dacă până la
expirarea termenului de opțiune nu s -a înscris o declarație de exercitare a opțiunii, însoț ită de dovada
comunicării sale către cealaltă parte.
Reglementând promisiunea de vânzare – cumpărare, Noul Cod Civil prevede la art. 1.669.
alin. (1) că, atunci când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză,
nejustific at, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să
țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite. Iar, dreptul la acțiune
se prescrie în termen de 6 luni, de la data la care contractul trebuia încheiat.
18 D. Chirică, op.cit ., p. 158
Absolvent Babonea Dan
Capitolul II – Aspecte privind încheierea și conținutul
promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare
18
CAPITOLUL II
ASPECTE PRIVIND ÎNCHEIEREA ȘI CONȚINUTUL PROMISIUNII BILATERALE DE
VÂNZARE – CUMPĂRARE
2.1. Delimitări conceptuale ale promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare
Promisiunea bilaterală de vânzare -cumpărare este o convenție ( antecontract ) prin care ambele
părți, numite promitent – vânzător și promitent -cumpărător , se obligă să încheie între ele, în
viitor, un contract de vânzare -cumpărare, ale cărui elemente esențial e (lucrul și prețul) sunt deja
stabilite prin promisiune. Am arătat în capitolul anterior faptul că în literatura juridică recentă s -a
avansat opinia potrivit căreia promisiunea sinalagmatică de vânzare -cumpărare și antecontractul de
vânzare -cumpărare sunt două instituții juridice diferite. Se susține că diferențierea se bazează, în
primul rând, pe consimțământul părților, diferit în cele două situații. Astfel, în cadrul promisiunii
sinalagmatice de vânzare -cumpărare consimțământul este netranslativ de prop rietate, în timp ce în
cadrul antecontractului de vânzare -cumpărare consimțământul este translativ de proprietate, chiar
dacă transferul proprietății se realizează ulterior, la data autentificării actului. De asemenea,
antecontractul de vânzare -cumpărare a re ca obiect o obligație de a da în faza încheierii contractului
și o obligație de a face în faza executării acestuia, pe când promisiunea sinalagmatică de vânzare –
cumpărare are ca obiect o obligație de a face19
Deși părțile sunt de acord una să vândă, iar cealaltă să cumpere, convenind asupra lucrului ce
va fi vândut și asupra prețului, totuși nu încheie direct contractul de vânzare -cumpărare. Practica
demonstrează că există situații în care părțile nu pot sau nu vor să încheie pe lo, un contract de
vânzare -cumpărare, pe care însă urmăresc să -l încheie, între ele. De exemplu, un proprietar dorește
să-și vândă imobilul său, iar un cumpărător dorește să -l cumpere, dar încheierea de îndată a
contractului de vânzare -cumpărare nu este posibilă deoarece vânză torul nu dispune de toate actele
necesare perfectării vânzării (extras de carte funciară sau titlu de proprietate care să -i ateste dreptul
de proprietate, certificat fiscal, imobilul este închiriat sau grevat de o ipotecă etc.). Alteori,
cumpărătorul nu di spune de întreaga sumă necesară achitării prețului.20
Astfel, este firesc ca promitentul -vânzător și promitentul -cumpărător să se asigure că își vor
19 Ioan Popa, Contractul de vânzare -cumpărare. Studiu de doctrină și jurisprudență , Ed. Universul Juridic, București,
2006, pp. 203–208
20 M. Mureșan, Drept civil. Contractele speciale , Ed. Cordial Lex, 1999, p. 130 .
Absolvent Babonea Dan
Capitolul II – Aspecte privind încheierea și conținutul
promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare
19
respecta cuvântul dat, drept pentru care întocmesc pe loc o promisiune de vânzare -cumpărare,
obligându – se reciproc să -și procure actele sau sumele de bani care le lipsesc și să încheie, în viitor,
contractul promis. Această promisiune obligă părțile să -și respecte obligațiile asumate și să încheie,
într-un anumit termen convenit de ele, contractul promis.
Rezultă astfel că promisiunea de vânzare -cumpărare este o promisiune de contract , adică
un contract prin care părțile se angajează să încheie în viitor un contract de vânzare -cumpărare, al
cărui conținut esențial (lucrul vândut și prețul) este deja stabilit prin promisiune.
Deși părțile s -au înțeles asupra lucrului și prețului, totuși promisiunea de vânzare -cumpărare
nu echivalează, în dreptul nostru, cu o vânzare perfectă, fiind un contract distinct de însuși contractul
de vânzare -cumpărare. Astfel, promite ntul-vânzător prin încheierea promisiunii nu a vândut ci a
promis că vinde în viitor, iar promitentul – cumpărător nu a cumpărat, ci a promis că va cumpăra în
viitor, ambii obligându -se să încheie contractul de vânzare -cumpărare.
Promisiunea bilaterală de v ânzare -cumpărare este un contract nenumit, adică nu se bucură de
o reglementare în codul nostru civil, dar ea și -a găsit o largă aplicare practică în perioada regimului
comunist, datorită restricțiilor și formalităților impuse înstrăinării imobilelor.
Promisiunea de vânzare -cumpărare se deosebește de însuși contractul de vânzare -cumpărare
prin conținutul și efectele sale. Astfel, promisiunea dă naștere în sarcina părților obligației de a face
(de a încheia în viitor contractul promis), în timp ce contractul de vânzare -cumpărare dă naștere
obligației de a da (de a transmite dreptul).
Promisiunea de vânzare -cumpărare nu este translativă de proprietate, adică promitentul –
vânzător rămâne proprietar ul bunului promis a fi vândut până la încheierea contractului de vânzare –
cumpărare. În schimb, contractul de vânzare -cumpărare este translativ de proprietate, adică bunul
vândut trece în patrimoniul cumpărătorului.
Promisiunea de vânzare -cumpărare și contr actul de vânzare -cumpărare se deosebesc și din
punctul de vedere al condițiilor de fond și de formă ce trebuie îndeplinite în momentul încheierii lor.
Astfel, la încheierea promisiunii nu este necesar ca promitentul – vânzător să fie proprietarul
bunului sa u titularul dreptului înstrăinat, deoarece promisiunea nu este translativă de drepturi, în timp
ce vânzătorul trebuie să aibă calitatea de proprietar al bunului sau de titular al dreptului înstrăinat.
Obiectul promisiunii constă în încheierea în viitor a c ontractului promis, în timp ce obiectul vânzării
constă în transmiterea dreptului de proprietate sau a altui drept, real ori de creanță; promisiunea se
încheie consensual, în timp ce contractul de vânzare -cumpărare se încheie, adeseori, în formă solemnă
(de exemplu, vânzarea terenurilor, cu sau fără construcții, trebuie încheiată ad validitatem , în formă
autentică).
Absolvent Babonea Dan
Capitolul II – Aspecte privind încheierea și conținutul
promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare
20
a) Prin caracterul sinalagmatic, promisiunea de vânzare -cumpărare se deosebește de
promisiunea unilaterală de vânzare, respectiv de cumpărare, pri n care numai una dintre părți își
asumă obligații, în timp ce cealaltă parte își păstrează libertatea de a contracta sau nu.
b) Promisiunea de vânzare -cumpărare se deosebește și de oferta de a contracta întrucât oferta
este o manifestare unilaterală de voință (act juridic unilateral), în timp ce promisiunea este un
contract, o convenție (act juridic bilateral). Oferta poate fi revocată în anumite condiții sau poate
deveni caducă dacă ofertantul decedează, în timp ce promisiunea, fiind o convenție, nu poate fi
revocată unilateral și nu devine caducă prin moartea sau incapacitatea promitentului, drepturile și
obligațiile părților transmițându -se moștenitorilor, potrivit dreptului comun; de asemenea, dacă
oferta de a contracta este valabilă, pentru încheierea cont ractului este suficientă manifestarea voinței
acceptantului, în timp ce în cazul existenței unei promisiuni, pentru încheierea contractului promis,
ambii promitenți trebuie să -și dea consimțământul.21
c) Promisiunea de vânzare -cumpărare se deosebește și de pactul de preferință prin aceea că în
cazul pactului promitentul nu se obligă să vândă, ca în cazul promisiunii, ci se obligă doar că, dacă
se va hotărî să vândă bunul, să -l prefere drept cumpărător pe cel cu care a încheiat pactul (la preț și
condiții ega le); în cazul promisiunii de vânzare -cumpărare lucrul vândut și prețul sunt deja stabilite
chiar prin promisiune, pe când în cazul pactului de preferință conținutul contractului urmează să fie
negociat între părțile pactului și cu posibili cumpărători, pre ferința funcționând numai la preț și
condiții egale.22
d) Promisiunea de vânzare -cumpărare se deosebește de proiectul neobligatoriu prin care
părțile doar au început discuțiile și negocierile în vederea încheierii unui contract de vânzare –
cumpărare, păstrându -și libertatea de a încheia sau nu vânzarea.
e) Promisiunea de vânzare -cumpărare se deosebește de acordul de principiu prin care părțile
convin să negocieze cu bună -credință, în viitor, încheierea unui contract de vânzare -cumpărare, ale
cărui elemente nu sunt încă stabilite. Deși acordul de principiu este și el un contract (înțelegere), dă
naștere doar unor obligații de a negocia cu bună -credință un contract, care se poate încheia sau nu.
f) Promisiunea de vânzare -cumpărare se deosebește de promisiunea de porte -fort
(promisiunea faptei altei persoane) prin aceea că în cazul promisiunii de vânzare se promite propriul
consimțământ la încheierea viitorului contract, pe când în cazul promisiunii de porte -fort promitentul
se obligă să convingă altă persoană să încheie s au să ratifice un anumit contract.
21 M. Mureșan, op. cit. , p. 133
22 M. Mureșan, op. cit. , p. 133
Absolvent Babonea Dan
Capitolul II – Aspecte privind încheierea și conținutul
promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare
21
2.2 Domeniul de aplicare al promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare
Noul Cod civil reglementează promisiunea de a contracta, promisi – unea de vânzare și
promisiunea de cumpărare , precum și posibilitatea ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină
loc de contract în art. 1279 și art. 1669.
Astfel, conform dispozițiilor art. 1279 NCC: „(1) Promisiunea de a contracta trebuie să conțină
toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea.
(2) În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune -interese. (3) De asemenea,
dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit
propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura
contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile
prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin
lege nu se prevede altfel. (4) Convenția prin care părțile se obligă să negocieze în vederea încheierii
sau modiicării unui contract nu constituie promisiune de a contracta ”.
Noul Cod civil, reglementând promisiunea de a contracta , lasă deschisă părților posibilitatea
de a încheia orice fel de promisiuni, stabilind, însă, că instanța poate pronunța o hotărâre care să țină
loc de contract doar atunci când natura contractului o permite, iar cerințele pentru validitatea acestuia
sunt îndeplinite. Legiuitorul se referă la faptul că instanța nu are po sibilitatea de a pronunța o hotărâre
care să țină loc de contract în cazul contractelor reale, în situația în care prin lege nu se prevede altfel,
această dispoziție legală explicându -se pr in faptul că acest tip de contract nu ia naștere decât din
momentul predării bunului ce face obiectul contractu – lui. De asemenea, instanța nu poate pronunța
o hotărâre care să țină loc de contract în baza unei convenții prin care părțile s -au obligat doar la a
negocia în vederea încheierii sau modiicării unui contract, tocmai datorită faptului că nu reprezintă o
promisiune de a contracta.
În general promisiunea bilaterală de vânzare – cumpărare este utilizată pentru a se promite
înstrăinarea terenurilor. Terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan, pot fi
înstrăinate și dobândite prin acte juridice încheiate în formă autentică (titlul X, art. 2 alin.1 din Legea
nr. 247 / 2005). Întrucât autentificarea unui contract de vânzare -cumpărare, având ca obiect un teren,
nu se poate realiza imediat, de îndată ce părțile au convenit asupra lucrului și prețului, fiind necesare
o serie de acte și prezentarea în fața notarului public, părțile încheie pe loc o promisiune de vânzare –
cumpărare, urmând ca ulterior să încheie contractul promis.
Dar promisiunea de vânzare -cumpărare este folosită nu numai în cazul vânzării terenurilor, ci
și în cazul altor vânzări, a căror încheiere necesită timp și îndeplinirea unor condiții legale restrictive.
De exemplu, poate fi folosită pentru promiterea încheierii în viitor a unui contract de vânzare –
Absolvent Babonea Dan
Capitolul II – Aspecte privind încheierea și conținutul
promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare
22
cumpărare a unor bunuri mobile din patrimoniul cultural național, a unor bunuri mobile cu regim
juridic special (arme de vânătoare sau de panoplie), chiar a unor autoturisme sau alte autovehicule
(când cumpărătorul dorește, mai întâi, să se asigure că mașina poate fi omologată sau înmatriculată
în țară).
În general, ori de câte ori părțile apreciază utilă o înțelegere prealabilă vânzării, pot încheia o
promisiune d e vânzare -cumpărare.
De asemenea, printr -o promisiune (antecontract) se poate promite încheierea în viitor a aproape
oricărui contract civil (donație, schimb, întreținere, partaj voluntar, comodat, depozit, împrumut etc.).
Deși majoritatea antecontractelor vizează vânza rea-cumpărarea unor bunuri, în practica
judiciară s-a pus și problema pronunțării unor hotărâri care să țină loc de contract de schimb, de închi
riere sau chiar de donație, în baza unor promisiuni bilaterale încheiate de părți în acest sens.
Doar în cazul contractului de donație, instanțele au respins posibilitatea pronunțării unei
hotărâri care să țină loc de act de donație, avându -se în vedere faptul că, în situația contractului de
donație, manifestarea de voință animus donandi trebuie să f ie concomitentă cu încheierea
contractului în forma autentică.
În situația antecontractelor de schimb și de închiriere, de principiu, în practica judecătorească,
s-a admis posibilitatea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act de schimb sau de închiriere,
urmând a fi analizate celelalte condiții de validitate ale convenției în fiecare situație în parte.
2.3. Încheierea promisiunii bilaterale de vânzare -cumpărare
Promisiunea bilaterală de vânzare -cumpărare se încheie în condițiile dreptului comun,
aplicându -se regulile generale în materie de contracte (art. 942 și urm. C. civ.).
Promisiunea bilaterală de vânzare -cumpărare nu are valoarea unui act de vânzare -cumpărare,
dar pentru a putea conduce la încheierea contractului promis, trebuie să în deplinească și ea condițiile
de valabilitate necesare oricărei convenții.
Se impune existența unui consimțământ valabil exprimat, neviciat de eroare, dol sau violență.
În literatura juridică și în practica judiciară s -a admis că promisiunea bilaterală de vânzare -cumpărare
se poate încheia nu numai printr -un consimțământ expres, dar și printr -un consimțământ tacit
(implicit) al părților. De exemplu, atunci când părțile încheie direct, pe loc, un contract de vânzare –
cumpărare cu privire la un teren, dacă nu se respectă forma autentică un asemenea contract va fi nul
Absolvent Babonea Dan
Capitolul II – Aspecte privind încheierea și conținutul
promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare
23
ca vânzare -cump ărare23. Însă, deși nul ca vânzare, un asemenea contract poate fi considerat – prin
conversiune – o promisiune de vânzare – cumpărare, căci dacă părțile au dorit, pe loc, să vândă și să
cumpere, înseamnă că ele au acceptat implicit și o simplă promisiune de vânzare – cumpărare.
În ce privește capacitatea, se admite că în momentul încheierii promisiunii părțile trebuie să
aibă capacitatea de a vinde și de a cumpăra, căci altfel acordul asupra lucrului vândut și prețului nu
ar fi valabil24.
Obiectul promisiunii d e vânzare -cumpărare îl constituie însăși încheierea în viitor a
contractului de vânzare -cumpărare. Întrucât promisiunea este o convenție, obiectul acesteia trebuie
să fie posibil și licit, să fie determinat (adică trebuie stabilite deja natura viitorului c ontract, lucrul
vândut și prețul).
După cum se arată în literatura juridică, se poate promite și vânzarea lucrului altuia, deoarece
promisiunea nu este translativă de proprietate, situație în care promitentul -vânzător își asumă implicit
obligația de a dobâ ndi acel lucru în proprietate, spre a -l putea transmite promitentului – cumpărător la
data stabilită pentru încheierea contractului promis25.
In momentul încheierii promisiunii nu este necesar să fie îndeplinite condițiile de fond ale
vânzării propriu -zise. Astfel, promisiunea este valabil încheiată chiar dacă nu există încuviințarea
autorității tutelare (dacă imobilul promis a fi vândut ar aparține unui minor) sau autorizarea
administrativă prealabilă ori îndeplinirea formalităților legate de dreptul de pree mțiune, prevăzute
de lege în cazul unor vânzări. De exemplu, art. 5 din Legea nr. 15 / 1990 privind reorganizarea
unităților economice de stat ca regii autonome și societăți comerciale prevede că înstrăinarea
imobilelor aparținând regiei autonome se face cu aprobarea ministerului de resort; art. 52 din Codul
silvic prevede un drept de preemțiune în favoarea Statului la toate vânzările de bună -voie sau silite
pentru enclavele din fondul forestier proprietate publică și terenurile limitrofe acestuia, precum și
pentru terenurile acoperite de vegetație forestieră.
2.4. Conținutul promisiunii bilaterale de vânzare -cumpărare
Conținutul promisiunii bilaterale de vânzare -cumpărare face referire la drepturile și obligațiile
cărora promisiunea le dă naștere în favoarea și în sarcina părților.
Încheierea valabilă a promisiunii bilaterale de vânzare -cumpărare obligă părțile contractante
23 Conform art. 2 alin. 1, titlul X, din Legea nr. 247/2005 terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și
extravilan, indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate
în for mă autentică, sub sancțiunea nulității absolute.
24 D. Chirică, op. cit. , p. 190
25 M. Mureșan, op. cit. , p. 136
Absolvent Babonea Dan
Capitolul II – Aspecte privind încheierea și conținutul
promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare
24
să respecte angajamentul asumat. Fiecare parte contractantă are dreptul să pretindă celeilalte părți
încheierea contractului prom is, iar în caz de refuz, să se adreseze instanței de judecată cu o acțiune
prin care să solicite pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract (art. 5 alin. 2, Titlul X, din
Legea nr. 247/2005).
În sens restrâns, prin conținutul promisiunii de vân zare-cumpărare se înțelege clauzele
acesteia, care pot fi clasificate în trei categorii: clauze esențiale și indispensabile; clauze accesorii;
clauze anticipatorii.
1. Una dintre clauzele esențiale și indispensabile ale promisiunii de vânzare -cumpărare este
obligația reciprocă a părților contractante de a încheia, în viitor, contractul de vânzare -cumpărare.
Această obligație trebuie să fie neechivocă și stipulată expres. Dar, chiar dacă părțile n -ar fi stipulat –
o expres, trebuie să se considere că o atare obligație subzistă în toate promisiunile de vânzare –
cumpărare, perfectarea vânzării propriu – zise fiind de neconceput în lipsa ei.
2. O altă clauză esențială și indispensabilă a promisiunii de vânzare – cumpărare este
determinarea conținutului esențial al viit orului contract de vânzare -cumpărare (natura contractului,
lucrul care se va vinde și prețul).
Această clauză este atât de importantă încât trebuie stipulată expres în promisiune, ea neputând fi
subînțeleasă.
3. Tot esențială și indispensabilă este asumarea obligației reciproce de a face tot ceea ce este
necesar pentru a se putea încheia valabil contractul promis.
Această obligație subzistă în orice promisiune de vânzare – cumpărare, chiar dacă n -ar fi
stipulată expres și are un conținut larg.
De exemplu, în f uncție de cazul concret, ea se poate referi la:
– obligația promitentului -vânzător de a se prezenta la notarul public și de a consimți la
autentificarea vânzării, dacă legea pretinde ad validitatem încheierea contractului promis în formă
autentică sau dacă p ărțile au stipulat prin promisiune forma autentică; de a prezenta notarului actele
necesare perfectării vânzării ( extras de carte funciară, titlul de proprietate, certificat fiscal, dovada
că sunt îndeplinite condițiile speciale cerute de lege pentru înst răinarea unor bunuri, cum sunt cele
din patrimoniul cultural național etc.); de a obține autorizația administrativă prealabilă sau
încuviințarea autorității tutelare, dacă legea prevede în cazul unor vânzări; de a ieși din indiviziune,
atunci când promiten tul- vânzător este doar coproprietar al bunului ce se va vinde; de a obține
consimțământul expres al soțului, dacă bunul promis a fi vândut este un bun comun al soților16.
– obligația promitentului -cumpărător de a se prezenta la notarul public și de a consimți la
autentificarea vânzării, obligație identică cu cea a promitentului -vânzător; de a prezenta actele
Absolvent Babonea Dan
Capitolul II – Aspecte privind încheierea și conținutul
promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare
25
necesare și dovada că nu se încadrează în prohibițiile instituite de art. 1307 – 1309 din C.civ. sau de
alte dispoziții legale imperative.
Clauze accesorii
Aceste clauze pot fi stipulate sau nu de către părțile contractante, fără ca lipsa lor să afecteze
validitatea promisiunii de vânzare -cumpărare.
1. Clauza penală prin care părțile stabilesc anticipat cuantumul daunelor -interese
compensatorii sau moratorii ce vor fi datorate de partea în culpă, vinovată de neîncheierea
contractului de vânzare -cumpărare. Ea poate fi prevăzută atât pentru neexecutarea obligației
asumate prin promisiune, cât și pentru executarea cu întârziere.
2. Clauza de arvună regleme ntată de art. 1297 -1298 C.civ. în materia contractului de vânzare –
cumpărare, dar care poate fi stipulată și în alte contracte, inclusiv promisiunea de vânzare –
cumpărare. Arvuna este suma de bani pe care promitentul -cumpărător o dă promitentului -vânzător
cu ocazia încheierii promisiunii. În funcție de voința părților, manifestată expres în convenție, arvuna
poate îndeplini trei funcții:
– funcția confirmatorie situație în care se mai numește și arvună confirmatorie. Dacă nu există
stipulație expresă contrară a părților, arvuna îndeplinește întotdeauna această funcție confirmatorie,
adică de dovadă (probă) a încheierii convenției. În această ipoteză, dacă contractul de vânzare –
cumpărare nu se va încheia din vina uneia dintre părți, atunci cealaltă parte contract antă, care nu este
în culpă, poate cere fie executarea silită a convenției, fie să invoce clauza de arvună (solicitând să
primească înapoi dublul arvunei date sau să păstreze arvuna, după caz).
– funcția de clauză de dezicere situație în care se mai numește și arvună penitențială. În această
ipoteză, părțile contractante, sau numai una din ele, își rezervă dreptul de a denunța unilateral
convenția, cu consecința pierderii arvunei date sau a restituirii duble a arvunei. Prin urmare, în caz
de denunțare unilate rală a convenției, cealaltă parte, care și -a îndeplinit obligațiile asumate, nu mai
are dreptul de a solicita executarea silită a promisiunii, ci doar dreptul de a păstra arvuna ori de a i
se restitui dublul arvunei, după caz. Pentru ca arvuna să îndepline ască această funcție, de clauză de
dezicere, ea trebuie stipulată expres în convenție, deoarece reprezintă o derogare de la principiul
irevocabilității unilaterale a contractelor sinalagmatice.
– arvuna îndeplinește și funcția de clauză penală în toate cazur ile în care arvuna se pierde sau
se restituie îndoit (întreit, înzecit etc.). În această situație instanța de judecată nu poate acorda alte
Absolvent Babonea Dan
Capitolul II – Aspecte privind încheierea și conținutul
promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare
26
daune -interese decât cele care rezultă din aplicarea clauzei de arvună26.
Precizăm că nu orice sumă de bani, care se plătește cu ocazia încheierii unui contract,
reprezintă o arvună. În unele cazuri, plata unei asemenea sume de bani are semnificația unui simplu
avans sau acont. De aceea, arvuna nu trebuie confundată cu simplul avans (acont) care reprezintă și
el o parte din prețul care trebuie plătit, dar care nu joacă rolul arvunei. Astfel, este vorba despre un
simplu avans atunci când la încheierea convenției se plătește o parte din preț, în legătură cu care
părțile nu stipulea ză nimic altceva decât că a fost achitată, urmând ca diferența de preț să fie achitată
ulterior. Este vorba despre o arvună atunci când părțile stipulează expres în convenție funcțiile jucate
de aceasta. Prin urmare, caracterul de arvună trebuie să rezult e din manifestarea expresă de voință a
părților, altminteri suma achitată în avans va fi considerată un simplu acont (parte din preț)
In caz de neexecutare culpabilă a obligațiilor contractuale acontul va fi restituit de către
vânzător, în timp ce arvuna va fi pierdută de cel care a plătit -o ori va fi restituită îndoit. Acontul nu
joacă niciodată rolul de clauză penală, așa cum joacă arvuna. De aceea, în cazul în care suma de bani
plătită avea semnificația unui acont, dacă se pune problema desființării con venției, cuantumul
daunelor -interese va trebui determinat de către instanța de judecată.
Stabilirea caracterului de arvună sau de avans trebuie făcută în funcție de voința expres
manifestată a părților, fiind o chestiune de fapt lăsată la libera apreciere a instanțelor de judecată.
3. Clauza de dezicere, care poate fi stipulată independent de existența clauzei de arvună, prin
care părțile își rezervă dreptul de a se răzgândi și a desființa unilateral convenția, de regulă într -un
anumit termen ori în anumite co ndiții. În temeiul clauzei de dezicere, beneficiarul acesteia are la
dispoziție un timp de reflecție pentru analizarea consecințelor contractului încheiat, în final având
dreptul de a – și retrage unilateral consimțământul dat, desființând astfel contractul.
Este important de precizat că noțiunile „ clauză de dezicere” și
„clauză de arvună cu funcție de dezicere” nu se confundă. Așa cum se vede în literatura juridică,
arvuna este plătită întotdeauna încă de la încheierea contractului ca re o conține (indiferent
dacă joacă rol confirmator sau de dezicere), în timp ce dezicerea (prețul denunțării unilaterale a
contractului) nu este datorată decât dacă și în momentul când beneficiarul clauzei se prevalează de
aceasta.
Clauza de de zicere fiind derogatorie de la principiul irevocabilității unilaterale a contractelor
sinalagmatice, trebuie stipulată expres în convenție.
4. Clauza rezolutorie sau pactul comisoriu expres în temeiul căreia desființarea contractului
26 D. Chirică, op.cit . p.10
Absolvent Babonea Dan
Capitolul II – Aspecte privind încheierea și conținutul
promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare
27
se produce la cererea creditorului obligației neexecutate. Această clauză funcționează în condițiile
dreptului comun, fiind subînțeleasă întotdeauna în contractele sinalagmatice (art. 1020 C.civ.).
Enumerarea clauzelor accesorii nu este limitativă, pentru că în funcție de inter esul lor părțile
contractante pot stipula și alte clauze accesorii.
Clauze anticipatorii
În considerarea promisiunii bilatrale de vânzare -cumpărare încheiate, părțile pot să stipuleze
și să execute în fapt, cu anticipație, unele prestații specifice contractului promis.
1. Clauza privind predarea anticipată (înaintea perfectării vânzării)a imobilului în folosința
promitentului -cumpărător. O asemenea clauză nu are efect translativ de proprietate, imobilul
rămânând până la încheierea contractului promis în patrimoniul și proprietatea promitentului –
vânzător. Folosința imobilului este conferită promitentului – cumpărător cu titlu de detenție precară.
Încheierea promisiunii bilaterale de vânzare -cumpărare și predarea cu anticipație a bunului
promis a fi vândut în folosința promitentului – cumpărător produce următoarele consecințe juridice:
– conferă promitentului -cumpărător un titlu locativ valabil, care n -ar putea fi evacuat din
acest imobil pe motiv de lipsă de titlu;
– dobândind doar detenția precară, promitentul -cumpărător nu poate invoca uzucapiunea
pentru dobândirea proprietății asupra imobilului;
– promitentul -cumpărător are dreptul de a culege fructele bunului, ca și cum ar fi un posesor
de bună -credință, însă nu în temeiul calității de posesor, ci î n baza convenției încheiate, așa cum
și promitentul -vânzător culege fructele (dobânzile) sumei primite drept preț al înstrăinării27.
2. Clauza cedării dreptului de a construi în favoarea promitentului cumpărător pe imobilul
promis a fi vândut. În această ipote ză, dacă promitentul -cumpărător construiește înainte de
perfectarea vânzării, el devine titularul unui drept de superficie. Promitentul -cumpărător va fi
considerat un constructor de rea- credință dacă construiește pe imobilul primit în folosință, înainte
de perfectarea vânzării, fără acordul promitentului -vânzător28.
3. Clauza privind plata anticipată a prețului vânzării (în totalitate sau în parte) de către
promitentul -cumpărător. Această clauză este stipulată, de regulă, atunci când promitentului –
cumpărător i se transmite anticipat folosința bunului, astfel încât ambele părți să profite de prestațiile
executate anticipat.
27 M.Mureșan, op.cit ., p.143
28 D.Chirică, op.cit., p.198
Absolvent Babonea Dan
Capitolul I II – Considerații privind executarea
promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare
28
CAPITOLUL III
CONSIDERAȚII PRIVIND EXECUTAREA PROMISIUNII BILATERALE DE
VÂNZARE – CUMP ĂRARE
3.1 Executarea promisiunii de vânzare -cumpărare
Executarea promisiunii de vânzare -cumpărare înseamnă îndeplinirea exactă a obligațiilor
asumate de către părțile contractante, adică încheierea contractului de vânzare -cumpărare promis
(perfectarea vânzării promise). Îndeplinirea obligațiilor născute din promisiune se poate face pe cale
amiabilă (de bună voie) sau pe cale silită (constrângere).
A. Executarea voluntară (de bună voie) are loc atunci când părțile promisiunii încheie
contractul de vânzare -cumpărare promis din proprie inițiativă, obținând, în funcție de cazul concret,
îndeplinirea tuturor condițiilor cerute de lege (autor izația administrativă prealabilă, încuviințarea
autorității tutelare, dovada că sunt îndeplinite condițiile speciale cerute de lege pentru vinderea
anumitor bunuri, prezentarea la notarul public pentru autentificarea vânzării, atunci când forma
autentică e ste cerută ad validitatem de lege sau de voința părților contractante).
B. Executarea silită a promisiunii de vânzare -cumpărare se poate obține atunci când una din
părțile contractante refuză sau neglijează să încheie contractul de vânzare -cumpărare promis. Î n
acest caz, cealaltă parte contractantă, care și -a îndeplinit obligațiile asumate, are la dispoziție
mijloacele juridice oferite de lege.
Astfel, conform art. 1073 din C.civ . creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a
obligației, și în caz contrar are dreptul la dezdăunare.
Dacă lucrul promis se află în patrimoniul promitentului -vânzător și nu există alte impedimente
legale, pentru îndeplinirea exactă a obligației pe cale de executare silită în natură a promisiunii
oricare dintre părțile co ntractante poate cere instanței de judecată:
– fie obligarea promitentului la încheierea contractului, sub sancțiunea daunelor cominatorii sau a
amenzii civile, în temeiul art. 580 din C.pr.civ.; (Potrivit art.580 din C.pr.civ. dacă obligația de a
face nu poate fi îndeplinită prin altă persoană decât debitorul, acesta poate fi constrâns la îndeplinirea
ei, prin aplicarea unei amenzi civile ( de la 20 RON la 50 RON, stabilită pe zi de întârziere, până la
executarea obligației ); pe lângă aplicarea amenzii c ivile, pentru acoperirea prejudiciului cauzat prin
neîndeplinirea obligației asumate, creditorul poate cere obligarea debitorului la daune – interese.)
– fie pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare –
Absolvent Babonea Dan
Capitolul I II – Considerații privind executarea
promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare
29 cumpărare, în temeiul art. 1073 C.civ. și art. 5 alin.2.
pentru ca o asemenea acțiune să poată fi admisă este necesar să fie îndeplinite următoarele
condiții:
promisiunea de vânzare -cumpărare să fie valabil încheiată;
promisiunea să fie dovedită, în condițiile dreptului comun (art.1191 și următ.din
C.civ.);
părțile să nu fi stipulat în convenție o clauză de dezicere;
reclamantul să -și fi îndeplinit obligațiile asumate prin promisiune;
una dintre părți să refuze încheierea contractului de vânzare – cumpărare, iar refuzul să
fie nejustificat;
la data pronunțării hotărârii judecătorești să fie îndeplinite toate condițiile cerute de
lege pentru perfectarea vânzării, promitentul -vânzător să fie proprietarul lucrului
promis a fi vândut, iar promitentul -cumpărător să nu fie lovit d e vreo incapacitate
specială de a -l dobândi;
acțiunea să nu fie prescrisă, întrucât drepturile și obligațiile născute din promisiunea
de vânzare – cumpărare având un conținut patrimonial este supusă prescripției
extinctive, conform art. 1 alin.1 din Decret ul nr.167/1958. Prin urmare, dreptul la
acțiune se va prescrie în termenul general de prescripție de trei ani, care începe să
curgă de la data încheierii promisiunii (art.7 alin.2 din Decretul nr.167/1958).
Efectele hotărârii pronunțate sunt, în principiu, identice cu efectele pe care le -ar fi
produs contractul de vânzare -cumpărare, dacă acesta ar fi fost încheiat valabil, adică
transformarea obligației de a face (asumată prin promisiune) într -o obligație de a da (de a
transfera dreptul d e proprietate asupra bunului promis). Hotărârea instanței de judecată care
ține loc de contract de vânzare -cumpărare are caracter constitutiv de drepturi, operând
transferul dreptului de proprietate de la data rămânerii definitive și irevocabile.
În situaț ia în care promitentul -vânzător, între timp, a vândut lucrul promis unei terțe
persoane, încălcându -și obligația asumată față de promitentul -cumpărător, de cele mai multe
ori vânzarea nu se mai poate perfecta. În acest caz trebuie făcută distincția după c um terțul
cumpărător a fost de bună -credință sau de rea-credință.
Dacă terțul cumpărător este de bună -credință (neavând cunoștință despre încheierea
promisiunii), vânzarea este valabilă și dreptul său se menține. Astfel promitentul -cumpărător
nu poate cere decât rezoluțiunea și daune -interese pentru prejudiciul suferit, conform regulilor
Absolvent Babonea Dan
Capitolul I II – Considerații privind executarea
promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare
30
aplicabile obligațiilor de a face (art.1075 C.civ.)29. Ca atare, în materie de imobile este utilă
notarea promisiunii de vânzare -cumpărare în cartea funciară, în temeiul art . 40 din Legea
nr.7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, care devine astfel opozabilă terților, în
sensul că aceștia vor trebui să o respecte, în caz contrar fiind considerați de rea – credință.
Dacă terțul cumpărător este de rea -credință , vân zarea poate fi desființată pe calea
exercitării de către promitentul -cumpărător a acțiunii pauliene (art.975 C.civ.) ori a acțiunii în
constatarea nulității absolute pentru cauză ilicită. În aceste situații, în caz de admitere a
acțiunii promitentului -cump ărător, bunul revine în patrimoniul promitentului – vânzător, fiind
posibilă încheierea contractului promis, de bună voie sau pe cale silită.
3.2. Neexecutarea obiectivă a promisiunii de vânzare – cumpărare
Imposibilitatea obiectivă de executare a promisiunii de vânzare – cumpărare se poate întâlni
în situații cum ar fi:
– dispariția în întregime a bunului care face obiectul contractului promis, indiferent dacă
aceasta este sau nu imputabilă părților contractante. În această situație, întrucât bunul nu mai există,
nu se mai poate încheia contractul de vânzare -cumpărare. Dacă pieirea bunului nu este imputabilă
părților contractante (pieire fortuită, datorită unui incendiu, cutremur, inundații etc.) se va aplica
regula de drept comun res perit debitori și deci promitentul -vânzător va suporta riscul contractului
(deoarece el este debitorul obligației imposibil de executat), fiind obligat să restituie prețul în cazul
în care l -a încasat anticipat. Dacă pieirea bunului este imputabilă uneia dintre părți, ce alaltă parte
poate cere obligarea celui vinovat la plata de daune -interese;
– scoaterea bunului promis din circuitul civil sau exproprierea pentru cauză de utilitate publică;
– refuzul organului administrativ competent de a elibera autorizația administrativă p realabilă
sau refuzul autorității tutelare de a încuviința vânzarea, independent de vreo culpă a părților;
– moartea uneia dintre părțile contractante atunci când promisiunea este încheiată intuitu
personae.
29 Fr. Deak, op. cit ., p. 26
Absolvent Babonea Dan
Capitolul I II – Considerații privind executarea
promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare
31 3.3 Notarea în cartea funciară a promisiunii
În cazul în care promisiunea bilaterală de vânzare – cumpărare privește dreptul de proprietate
asupra unui bun imobil sau un alt drept tabular, aceasata poate fi notată în cartea funciară (potrivit
art. 906 C. Civ.) dacă sunt îndeplinite următoarele condi ții:
promitentul este înscris în cartea funciară ca titularul dreptului ce face obiectul promisiunii;
promisiunea prevede termenul în care urmează să fie încheiat contractul de vânzare –
cumpărare.
Dacă aceste condiții sunt îndeplinite cumulativ atunci no tarea promisiunii bilaterale de
vânzare – cumpărare a unui drept tabular se va efectua la cererea uneia dintre părți și devine opozabilă
terților. (Potrivit art. 902 C.Civ., antecontractul devine opozabil terților exclusiv prin notare, dacă nu
se dovedește că a fost cunoscut pe altă cale, în afara cazului în care din lege rezultă că simpla
cunoaștere a acestuia nu este suficientă pentru a suplini lipsa de publicitate).
Promisiunea notată în cartea funciară ”se va putea radia dacă cel îndreptățit nu a cerut instanței
pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, în termen de 6 luni de la trecerea termenului
fixat pentru încheierea lui sau dacă, între timp, imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării
silite de către un terț care nu este ț inut să răspundă de obligaâiile promitentului. Radierea se va dispune
din oficiu, dacă, până la expirarea termenului de 6 luni prevăzut la alin (2), n -a fost cerută înscrierea
dreptului care a făcut obiectul promisiunii, cu excepția cazului când cel îndrep tățit a cerut notarea în
cartea funciară a acțiunii prevăzute la alin. (2). De asemenea, promisiunea se va radia din oficiu în
toate cazurile când, până la încheierea contractului amintit mai sus ori până la soluționareadefinitivă
a acțiunii prevăzute la a li. (2), imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un
terț care nu este ținut să răspundă de obligațiile promitentului” (art. 906 C. Civ.)
Prin radierea notării din cartea funciară nu este afectată valabilitatea promisiunii ci doar
opozabilitatea acesteia. Penrtu sumele de bani plătite în temeiul promisiunii bilaterale, promitentul –
cumpărător beneficiază de o ipotecă legală asupra bunului imobil care formează obiectul contractului.
Absolvent Babonea Dan
Capitolul IV – Studii de caz
32
CAPITOLUL IV
STUDII DE CAZ. PROMISIUNEA BILATERALĂ DE VÂNZARE – CUMPĂRARE PENTRU
APARTAMENT ÎN FAZĂ DE PROIECT, CU ACT ADIȚIONAL, APARTAMENT EXISTENT,
TEREN EXTRAVILAN
Pentru a înțelege punerea în practica de spe cialitate a celor amintite mai sus, luăm ca studiu de caz
modele de promisiuni bilaterale de vânzare -cumpărare, pentru: apartament în fază de proiect cu act
aditional, apartament finalizat și întabulat, teren extravilan.
I. Promisiunea bilaterală de vânzare -cumpărare pentru un apartament în fază de proiect
1.1 Părțile
a) Persoană juridică, reprezentată prin mandatar, în calitate de promitentă -vânzătoare (denumită în
întreaga redactare ”Vânzător”)
b) Soți, persoane fizice, căsătoriți sub regimul matrimonial al comunității legale de bunuri, în calitate de
promitenți -cumpărători (denumiți în continuare ”Cumpărător”)
1.2 Obiectul promisiunii
În acest caz este vorba despre un apartament ce se vinde în stadiul de proiect. Așadar în prima parte
a descrierii imobilului se face referire la terenul pe care va fi amplasat blocul respectiv: categoria de
folosință a terenului (curți construcții), datele de identificare în cartea funciară, suprafața, cotele din părțile
de uz comun generale, regimul de înalțime.
De asemenea apar m enționate delatii legate de apartamentul ce face obiectul promisiunii: numărul
acestuia, suprafața, detalii legate de compartimentare, spații auxiliare anexate imobilului.
Tot aici regăsim speculată clauza prin care Vânzatorul se obligă să vândă Cumpărător ului întregul
drept de proprietate asupra imobilului mai sus menționat după întabulare, liber de sarcini sau procese.
Invocate sunt și articolele 1695 și 1707 Cod Civil, prin care Cumpărătorul este garantat pentru orice
evicțiune totală sau parțială și pen tru vicii.
1.3 Prețul
Acesta e1ste una dintre clauzele indispensabile unei promisiuni bilaterale de vânzare -cumpărare. În
cazul de față prețul este specificat în euro, iar achitarea lui se va face tranșant, prin virament bancar, în
contul precizat al Vânzătoru lui, în lei, la cursurile stabilite de părți.
Absolvent Babonea Dan
Capitolul IV – Studii de caz
33 Totodată este precizat faptul că una din tranșe a fost achitată la o dată anterioară, cu titlul de avans.
Restul prețului se va achita după realizarea anumitor lucrări.
O clauză importantă în acest context este cea care precizează că ”Neachitarea prețului în termenul
convenit va conduce la rezoluțiunea de drept a prezentei promisiuni bilaterale de vânzare -cumpărare, fără
nicio altă formalitate prealabilă (pact comisoriu ultim grad)”. Așadar, în cazul neachitării de către
Cumpărător a prețului stabilit, Vânzătorul poate invoca această clauză pentru rezoluțiunea actului în mod
unilateral.
1.4 Transferul dreptului de proprietate
Dreptul de proprietate asupra imobilului, împreună cu spațiile anexate, se va face la data stabilită
de părți, și anume 31.12.2019, data semnării și autentificării contractului de vânzare -cumpărare. Acesta din
urmă poate fi prelungit cu cel mult 30 de zile.
Desigur nu trebuie confundat acest aspect cu intrarea în posesia de fapt (folosința/data predării) a
imobilului. Data acestuia se alege de către părți și se poate face înaintea, deodată sau după semnarea în
formă autentică a contractului final. Este obligatorie semnarea unui proces verbal de predare -primire. În
cazul de față data predării se f ace înainte, dar acest termen poate fi prelungit cu numărul de zile în care
datorită cazurilor de forță majoră nu s -au putut efectua lucrări.
Nerespectarea acestor termene atrage asupra lor anumite sacțiuni aplicate Vânzătorului și anume
plata unor ”penal ități de 0,02% pe zi de întârziere din sumele achitate de Cumpărător în cazul în care
termenul de predare a imobilului la cheie cu toate dotările, finisajele și utilitățile convenite nu a fost
respectat. Suma va fi scăzută din diferența de preț rămasă de a chitat.”
1.5 Obligații
Pe lângă obligațiile legate de termenele de plată, semnare și predare ce apar între părți, se nasc și
cele legate de calitatea lucrării. Astfel se specifică de către Vânzător etapele și materialele folosite și să îi
aducă la cunoștință C umpărătorului limita fondurilor alocate pentru anumite finisaje, acesta din urmă având
posibilitate de a alege materialele folosite, într -un termen de 10 zile. Proiectele, avizele necesare înscrierii
în cartea funciară, racordarea imobilulu i la rețelele d e curent electric, apă, canal, gaz vor fi obținute pe
propria cheltuială a Vânzătorului.
Importante sunt de asemenea efectele ce se pot produce atunci când una dintre părți se răzgândește
cu privire la vânzarea sau cumpărarea bunului. Așadar în cazul în ca re Vânzătorul nu mai dorește să vândă
este obligat să îi restituie Cumpărătorului sumele încasate și un procent de 20% din totalul acestora, cu titlul
de daune interese. Pe lângă acestea se adaugă și cheltuielile aferente promisiunii bilaterale. În cazul î n care
Absolvent Babonea Dan
Capitolul IV – Studii de caz
34
contractul de vânzare nu se va autentifica datorită Cumpărătorului, acesta va pierde un procent de 10% din
sumele achitate, tot cu titlu de daune interese iar promisiunea bilaterală de vânzare -cumpărare se va
rezoluționa de drept, imobilul putând fi vândut altui Cumpărător de către Vânzător, eliberat de orice
obligație față de Cumpărătorul inițial.
1.6 Încheierea de autentificare
În această parte regăsim identificarea părților ce semnează promisiunea bilaterală de vânzare –
cumpărare, a mandatarilor acest ora, onorariul și taxele ce urmează sa fie achitate.
De asemenea date precum numele notarului public (sau al biroului notarial unde se autentifică
înscrisul), data, numărul de înregistrare în registrul general și desigur, semnăturile părților și a notarulu i
public.
1.7 Actul adițional
În modelul de promisiune bilaterală de vânzare -cumpărare prezentat mai sus am vorbit despre
termenul de semnare a contractului final si de termenul legat de intrarea în posesia de fapt a Cumpărătorului
asupra imobilului. Din anumite motive, aceste termene nu pot fi respectate așadar părțile au convenit să
încheie acest tip de act.
Părțile din promisiune de regăsesc și aici, una dintre ele fiind reprezentată prin mandatar. Cum
spuneam acest act revine asupra termenului stipulat în promisiunea de vânzare. Așadar data de semnare a
contractului final de vânzare și anume 31.12.2019 va fi modificată cu data de 21.03.2020. Fiind vorba doar
despre acest aspect, este necesară prezența clauzei ”Celelalte clauze ale promisiunii bilaterale de vânzare –
cumpărare rămân neschimbate.”
Încheierea de autentificare este neschimbată, mai putin numărul acesteia, data și onorariul.
II. Promisiunea bilaterală de vânzare -cumpărare pentru un apartament existent
1.1 Părțile
a) Persoană fizică, văduvă, reprezentată prin mandatar, în calitate de promitentă -vânzătoare
(denumită în întreaga redactare ”Vânzător”)
b) Persoane fizică, căsătorită sub regimul matrimonial al separației de bunuri, în calitate de promitent –
cumpărător (denumită în continuare ”Cumpărător”)
1.2 Obiectul promisiunii
Aici vorbim despre un apartament deja existent, întabulat. Descrierea acestuia cuprinde numărul
cu care este înscris în cartea funciară, numărul cadastral. De asemenea, apar menționate delatii legate de
Absolvent Babonea Dan
Capitolul IV – Studii de caz
35 compartimentarea imobilului (balcon, h ol, bucătărie etc.), precum și suprafața utilă, cotele de uz comun
aferente dar și despre terenul pe care se află contruit apartamentul, suprafața acestuia, categoria de folosință
și numărul de înscriere în cartea funciară.
În continuare este precizată mo dalitatea de dobândire a imobilului de către vânzător. Este menționat
întregul procedeu prin care a avut loc dobândirea dreptului de proprietate, în primă fază cu titlul de drept
cumpărare, apoi prin moștenire, iar în final prin ieșire din indiviziune, pri n partaj.
Fiind o clauză indispensabilă, regăsim și aici reglementările articlolelor 1695 și 1707 Cod Civil,
prin care vânzătorul garantează pe cumpărător pentru orice evicțiune totală sau parțială și pentru vicii.
1.3 Prețul
În acest caz, plata a cunoscut mai multe momente. Două tranșe din întregul preț au fost achitate cu
titlu de avans anterior autentificării, una în numerar, a doua făcându -se prin virament bancar în contul
Vânzătorului. Restul de preț se va achita tot prin virament bancar, la data autentifi cării contractului de
vânzare iar toate cheltuielile de autentificare vor cădea în sarcina cumpărătorului.
1.4 Obligații
Părțile convin asupra faptului că transferul dreptului de drept și de folosință se va realiza în același
timp, la data autentificării contr actului de vânzare.
Sunt, bineînțeles, speculate situațiile în care, datorită uneia dintre părți, contractul de vânzare nu se
va mai semna. Așadar, în cazul în care vânzătorul nu va mai vinde, cumpărătorul va putea alege acțiunea
în instanță, în vederea ob ținerii unei hotărâri judecătorești aptă de întabulare sau poate pretinde dublul
avansului achitat.
În cazul în care autentificarea contractului final nu va mai avea loc din culpa cumpărătorului, acesta
va pierde avansul achitat iar vânzătorul poate vinde imobilul oricărui alt cumpărător.
Importantă aici este convenția prin care se specifica faptul că radierea notării din cartea funciară a
cumpărătorului este posibilă în cazul în care acesta va avea culpă pentru nesemnarea contractului final sau
din cauza neobținerii a creditului.
1.5 Încheierea de autentificare
Și aici regăsim identificarea părților ce semnează promisiunea bilaterală de vânzare -cumpărare, a
mandatarilor acestora, onorariul și taxele ce urmează sa fie achitate etc.
Absolvent Babonea Dan
Capitolul IV – Studii de caz
36
III. Promisiunea bilaterală de vânzare -cumpărare pentru un teren extravilan
1.1 Părțile
În acest caz regăsim un număr de cinci vânzători, unii dintre aceștia fiind reprezentați prin
mandatari, denumiți în continuare ,,Vânzător” și un singur cumpărător. Important este faptul că soția
cumpărătorului, nefiind cetățean al vreunui stat membru al Uniunii Europene sau al Spațiului Economic
European, nu va putea dobândi dreptul de proprietate asupra terenului, cunoașterea acestui fapt fiind
cunoscută de către cumpărător.
1.2 Obiectul promisiunii
Aici vorbim despre o situație mai specială și anume despre un teren arabil, în suprafață de 527 mp,
aflat în extravilan, ce are un PUZ în derulare. Acest lucru înseamnă că până la data semnării contractului
final, imobilul va intra in intravilan. Astfel nu s e mai precizează nimic legat de legea 17/2014, referitor la
dreptul de preempțiune asupra terenurilor din extravilan. Desigur, pot interveni anumiți factori ce pot
prelungi acest proces, termenul de semnare neputând fi respectat. În acest caz este necesară întocmirea unui
act adițional prin care acest termen se modifică.
1.3 Prețul
O parte din sumă a fost achitată în numerar, cu titlu de avans, anterior autentificării promisiunii de
vânzare, fapt ce este recunoscut de către vânzător prin semnarea prezentului în scris. Restul de preț se va
achita în numerar la data semnării contractului final. Cheltuielile de autentificare vor fi în seama
cumpărătorului.
1.4 Obligații
Intrarea în posesia de drept și de fapt se realizează odată cu semnarea înscrisului.
În cazul în car e contractul final nu se va mai semna din culpa vânzătorului, cumpărătorul va putea
opta pentru acțiunea în instanță sau pentru restituirea unei sume egale cu dublul celei achitate către vânzător.
Daca pricina îi aparține cumpărătorului, acesta va pierde suma achitată iar vânzătorul este liber de
orice obligație, putând să vândă imobilul altui cumpărător.
O clauză importantă aici este cea prin care se precizează că datorită numărului numeros de
operațiuni necesare aprobării PUZ -ului, operațiuni de dezlipir e sau alipire, toate acestea până la data
autentificării contractului final, promisiunea de vânzare nu va fi notată în Cartea Funciară. Totodată se
pronunță acordul vânzătorului cu privire la închierea contractelor de cesiune asupra drepturilor și
obligați ilor ce decurg din prezenta promisiune, de către cumpărător.
Absolvent Babonea Dan
Concluzii
37 CONCLUZII
În această lucrare am arătat că promisiunile de vânzare nu mai reprezintă astăzi doar niște procedee
ocazionale, comode și folosite doar de anumite categorii de proprietari care doresc să faciliteze vânzarea
bunurilor lor, ci sunt adevărate tehnici, ni ște instrumente de care dispun toate categoriile de persoane, de
la profesioniști la simplii particulari, prin care aceștia urmăresc să-și satisfacă dorințele și nevoile,
favorizând circulația bunurilor și activitatea economică.
În prezent, părțile care urmăresc încheierea unui contract de vânzare -cumpărare privind un bun de
o importanță deosebită, apelează la numeroase acorduri sau contracte provizorii (negocieri, acorduri –
cadru, scrisori de informare, protocoale de acord), care se multiplică și se dive rsifică în dreptul nostru
contemporan.
Noul Cod civil reglementează promisiunea de a contracta, promisiunea de vânzare – cumpărare,
precum și posibilitatea ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract în art. 1279 și art. 1669.
Observăm că noul Cod civil, reglementând promisiunea de a contracta , lasă deschisă părților
posibilitatea de a încheia orice fel de promi – siuni, stabilind, însă, că instanța poate pronunța o hotărâre care
să țină loc de contract doar atunci când natura contractului o permite, iar cerințele pentru validitatea acestuia
sunt îndeplinite.
Astfel reținem faptul că promisiunea de vânzare – cumpărare este o garanție a perfectării în viitor
a contractului de vânzare – cumpărare în mod transparent și cu respectare a condițiilor de formă dacă aceasta
se impune. Chiar dacă contractul de vânzare -cumpărare este consensual, nimic nu împiedică părțile să
încheie o asemenea convenție. Elementul esențial în cazul promisiunii îl constituie, așadar, faptul că el
este o conven ție distinctă de viitorul act de înstrăinare, ceea ce face să nu fie confundat cu contractul de
vânzare -cumpărare propriu -zis; nu poate fi considerat însă nici o ofertă simplă de înstrăinare, promisiunea
având locul chiar dacă secundar, totuși bine localiz at în spectrul instituțional civil.
Dintre motivele întâlnite în practică care determină încheierea promisiunii de vânzare -cumpărare,
menționăm lipsa unei culturi juridice, rapiditatea operațiunii, evitarea taxelor de timbru notariale,
imposibilitatea achitării integrale a prețului, terenul nu se află încă în patrimoniul promitentului, starea de
indiviziune, neeliberarea titlului de proprietate, dorința promitentului de a mai stăpâni o perioadă terenul
în cauză, condiționarea vânzării de îndeplinirea unor evenimente viitoare.
Absolvent Babonea Dan
Bibliografie
38
BIBLIOGRAFIE
I.TRATATE, CURSURI, MONOGRAFII
Dimitrie Alexandresco, Principiile dreptului civil român , Vol. III Despre contracte sau convențiuni ,
Tipografia Curții Regale f. GŐBL FII SA, București, 1926
Gabriel Boroi, Mona Maria Pivniceru, Carla Alexandra Anghelescu, Bogdan Nazat, Ioana Nicolae,
Tudor Vlad -Rădulescu , Fișe de drept civil . Ediția a 2 -a, revăzută și adăugită, Editura Hamangiu,
București, 2017
Dan Chirică, Contracte speciale civile și comerciale , Vol. I, Editura Rosetti, 2005
Mircea N. Costin, Mircea C. Costin, Promisiunea de contract , în Dicționar de drept civil, Editura
Lumina Lex, 2004,
Francisc Deak, Lucian Mihai, Romeo Popescu, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Editur a
Universul Juridic , București, 2017
Francisc Deak, Tratat de Drept Civil. Contracte Speciale , Editura Actami, 1998
Francisc Deak , Tratat de drep t civil , Editura Universul Juridic, București, 2001
Victor Marcusohn, Drept civil. Contracte speciale . Ediția a -II-a, revăzută și adăugită, Editura Universul
Juridic , București, 2018
M. Mureșan, Drept civil. Contractele speciale , Editura Cordial Lex, 1999
Ioan Popa, Contractul de vânzare -cumpărare. Studiu de doctrină și jurisprudență , Editura Universul
Juridic, București, 2006
M. Rarincescu , Curs elementar de drept civil , București, 1947
Liviu Stănciulescu Liviu, Dreptul contractelor civile . Doctrină și jurisprudență , ediția a 3 -a, Editura
Hamangiu, București, 2017
Claudia Șerban Cernat, Drept civil. Contracte , curs, USH, SJEA, Brașov, 2 017
Ilie Urs, Drept civil. Contracte speciale Manual de studiu individual , Editura Pro Universitaria,
București, 2017
II. ARTICOLE ÎN PUBLICAȚII DE SPECIALITATE
Dan Chirică, Promisiunea sinalagmatică de vânzare -cumpărare ca formă autonomă de contract , în
SUBB nr. 2/2000
Absolvent Babonea Dan
Bibliografie
39
III. LEGISLAȚIE
*** Codul civil și Legea de punere în aplicare – ediție actualizată la 7 ianuarie 2019, corespondența cu
reglementările anterioare, decizii ale Curții Constituționale, recursuri în interesul legii, hotărâri prealabile,
legislație conexă și index alfabetic, Editura Hamangiu , București
Absolvent Babonea Da n
Anexe
40
ANEXE
Absolvent Babonea Dan
Anexe
41
PROMISIUNE BILATERALĂ DE VÂNZARE -CUMPĂRARE
Subscrisa –––––––––– , persoană juridică română, cu sediul în –––––––––––
–––––––––––––––––– , înregistrată la Registrul Comerțului sub nr. –––– –,
CUI –––- –––––– , reprezentată prin mandatar ––––––––– , în baza procurii
autentificată sub nr –––– de notarul public ––––––- , în calitate de promitentă -vânzătoare
(denumită în continuare ”Vânzător” ) și Subsemnatul ––––– , CNP ––––––- , cetățean ––-
––- , necăsătorit, cu domiciliul în ––––––– ––––––––––– ––––– în calitate
de promitent -cumpărător , (denumit în continuare ” Cumpărător” ) încheiem prezentul act în condițiile
de mai jos în care prin folosirea singularului se subînțelege pluralul și invers.
Subscrisa ––––––––––– ––––––––- declar că sunt titulara dreptului de proprietate
asupra următoarelor terenuri situate în ––––––––––––––- :
– terenul curți, construcții, înscris în CF nr. –––––––– , la A1, sub nr. cad. parcare
în suprafață de 1.222 mp cu cota de 3,10% din părțile de uz comun generale – branșamentele de apă,
canal, electricitate, încălzire centrală; pe acest teren sunt edificate fără acte două construcții industriale și
edilitare neîntabulate C1 având nr. cad –– C1 cu suprafața de 22 mp, respectiv construcția C2 având
nr. cad. –––––– -C2 cu suprafața de 13 mp;
– terenul curți, construcții înscris în CF nr. ––– – Brașov , la A1, sub nr. Cad în
suprafață de 724 mp cu cota de 1,83% din părțile de uz comun generale – branșamentele
de apă, canal, gaz, electricitate, încălzire centrală,
terenuri pe care dezvolt un proiect imobiliar constând în edificarea unui bloc cu spații
multifuncționale și apartamente având destinația de locuință.
Subscrisul Vânzător am dobândit dreptul de proprietate asupra terenurilor cu titlu de drept
cumpărare, în baza contractului de vânzare autentificat sub nr. ––––– de notarul public ––– –.
Având în vedere cele de mai sus,
subsemnatul Vânzător mă oblig ca după edificarea blocului în regim S+P+11E, întabularea și
apartamentarea acestuia, să vând Cumpărătorului, liber de sarcini sau procese, întregul drept de
proprietate asupra:
– apartamentului nr.34 care va avea o suprafață utilă de 29,28 mp, la care se
adăugă balcon cu sup rafața de 8 mp, compus din living, bucătărie, baie, balcon, situat la
etajul 7,
– boxei pivniță nr.34 în suprafață de 3,28 mp,
– cota aferentă din părțile de uz comun și din terenul aferent construcției, toate
denumite împreună ”Imobilul”.
Structura apartamentului, boxei pivniță și situarea acestora pe etaj sunt prezentate în schițele
anexate care fac parte integrantă din prezentul act.
Menționăm că toate cotele din partile de uz comun și din teren aferente fiecărui apartament vor
fi determinate cu ex actitate odata cu dezmembrarea pe apartamente (apartamentarea) blocului.
Părtile de uz comun sunt acele suprafețe construite sau neconstruite în cadrul complexului
rezidențial care, prin funcționalitatea lor, folosesc tuturor proprietarilor/ posesorilor/ d eținătorilor cu
orice titlu ai apartamentelor și nu numai acestora și care, prin natura lor, constituie proprietatea comună,
forțată și perpetuă, a tuturor proprietarilor de apartamente din cadrul blocului.
Apartamentul și boxa pivniță vor deveni proprieta tea exclusivă a Cumpărătorului.
Părțile de uz comun (din care face parte și terenul, vor deveni proprietatea comună indiviza a
tuturor proprietarilor de apartamente aflate în cadrul blocului în cotele ce vor fi precizate.
Absolvent Babonea Da n
Anexe
42
Subsemnatul Vânzător garantez pe Cumpărător pentru orice evicțiune totală sau parțială și
pentru vicii, conform art. 1695 și art.1707 Cod Civil .
Prețul convenit este echivalentul în lei la cursul BNR din data facturării al sumei de –––- – ( ) EUR,
inclusiv TVA 5%, preț pe care Cumpărătorul îl va achita astfel:
– Suma de –––––––– (––––––––––– ) lei, echivalentul a ––––––- ( –- ) EUR
la cursul BNR de 4,6387 lei/EUR s -a achitat prin virament bancar în contul nr. ––––––––––––
–
deschis pe numele vânzătorului la ––––––––– la o dată anterioară;
– Suma de ––––––––– (–––––––– ) lei, echivalentul a –––––- ( ––– ) EUR la
cursul BNR de 4,6260 lei/EUR se va achita prin virament bancar în contul nr. ––– ––––––––––
deschis pe numele vânzătorului la –––––––––- în termen de trei zile lucrătoare de la data de astăzi;
– Echivalentul în lei al sumei de –––––- ( –– ) EUR la cursul BNR din data efectuării plății se va
achita prin virament bancar în contul nr ––––––––––– – deschis pe numele vânzătorului la –
––––––––– până la data finalizării lucrărilor la acoperișul blocului.
Neachitarea tranșelor de preț în termenul convenit va conduce la rezoluțiunea d e drept a prezentei
promisiuni bilaterale de vânzare -cumpărare, fără nicio altă formalitate prealabilă (pact comisoriu ultim grad).
Potrivit art. 1504 Cod Civil, Cumpărătorul are oricând dreptul să solicite băncii la care Vânzătorul
are deschise conturile bancare, o confirmare, în scris, a efectuării plății prin virament. Această confirmare face
dovada plătii.
Restul de preț nu este purtător de dobânzi.
Convenim să încheiem contractul de vânzare în formă autentică până la data de 31.12.2019.
Folosința imobilului se va preda pînă la data de 31.07.2019 (”Data Predării”). Acest termen va fi
prelungit cu numărul de zile în care, datorită cazurilor de forță majoră, caz fortuit sau condiții meteorologice
nefavorabile (definite de autoritatile competente la ac ea dată), ori altor cauze prevăzute de lege ori
neimputabile Vânzătorului, sunt sistate lucrările ori este imposibilă efectuarea lucrărilor la standardele de
siguranță și calitate asumate ori prevăzute de lege, pe perioada în care aceste situații persistă.
Cap. 1 TRANSFERUL DREPTULUI DE PROPRIETATE
1.1 Dreptul de proprietate asupra imobilului, descris conform proiectului anexat, inclusiv a locului de
parcare, se transfera de la Vanzator la Cumparator, la data semnării si autentificării contractului de
vânzare cumpărare in fata Notarului Public sub condiția achitării integrale a prețului, a semnarii
procesului verbal de receptie a lucrarilor si a prezentarii de catre Vanzator a extrasului de carte
funciara liber de sarcini si procese.
1.2 Imobilul va fi predat finisat conform prevederilor punctului 4.5 urmând a se preda la recepția finală
intabulat in cartea funciara, racordat la utilități: curent electric, apă, canal, gaz, cablu TV.
1.3 Părțile se obliga sa se prezinte in fata Notarului Public pentru semnarea si au tentificarea
contractului de vânzare cumpărare până la data de 31.12.2019. Termenul poate fi prelungit cu cel
mult 30 zile.
Cap. 2 TERMENUL DE RECEPȚIE AL APARTAMENTULUI
2.1 Vânzătorul se obligă să notifice Cumpărătorului recepția apartamentului până cel târziu în data de
31.07.2019.
2.2 Recepția apartamentului poate avea loc la o dată anterioară datei menționate la art 2.1 al acestui
Absolvent Babonea Dan
Anexe
43 capitol sau, în condițiile prevăzute de prezentul act, poate avea loc la o dată ulterioară acesteia.
Recepția apartamentului are loc în condițiile prevăzute la cap. 3.
2.3 Termenul de recepție prevăzut la alin. 2.1. al acestui capitol poate fi prelungit de către Vânzător cu o
perioadă de cel mult 30 de zile, fără ca această prelungire să atragă în sarcina sa obligația de plată a
vreunei penalități de întârziere sau a unor daune către Cumpărător.
Cap. 3 RECEPȚIA APARTAMENTULUI
3.1 Constituie obiect al recepției stadiul finalizat al lucrărilor la apartament. Prin stadiul
finalizat al lucrărilor se înțelege executarea completă a lucrări lor în apartament inclusiv a
finisajelor interioare în apartament, a finisajelor terasei și a branșamentelor aferente
utilităților, însă cu luarea în considerare a precizărilor din alineatele subsecvente.
3.2 Nu constituie obiect al procesului -verbal de recepție lucrări privind alte elemente
componente ale imobilului, lucrările privind părțile indivize comune (fațada clădirii, etc.)
sau, după caz, lucrările privind amenajarea locului de parcare, lucrările privind spațiile cu
destinația de fol osință comun ă, căile de acces la clădire, împrejmuirea și aleile, enumerarea
fiind enunțiativă.
3.3 In cazul în care lucrările enumerate la alin. 3.2. al acestui articol nu sunt complet executate la data
recepției, aceasta nu influențează recepția și curgerea termenului de plată a ratelor rămase de
achitat. Vânzătorul se obligă să finalizeze aceste lucrări în cel mai scurt termen, dar nu mai târziu
de 3 (trei) luni de zile de la data recepției
3.4 Recepția are loc în prezența unei comisii formate din Cumpărător, șe ful de șantier și
reprezentantul Vânzătorului.
3.5 Receptia apartamentului se va face pe baza de proces -verbal, semnat de parti. In cadrul
receptiei Vanzatorul va pune la dispozitia Cumparatorului copie dupa Cartea Tehnica a
Constructie – Cap. A, B, C, intocmita in conformitate cu prevederile HG273/1994 – cu
modificarile si completarile ulterioare.
3.6 Cumparatorul va fi notificat de catre Vanzator despre finalizarea lucrarilor si va fi invitat
pe aceasta cale la receptia apartamentului, la data si ora prevazute in notificare, urmand a
se incheia un proces -verbal.
3.7 In cazul in care Cumparatorul nu are obiectii cu privire la apartament, se va intocmi si semna
un proces -verbal final.
3.8 In cazul in care Cumparatorul are obiectiuni (aparitia unor degradari/deteriorar i datorate
calitatii executiei sau a materialelor folosite, nefolosirea materialelor convenite, executie
incompleta, etc.) cu privire la apartamentul cumparat, acestea vor fi consemnate in procesul
verbal intermediar. Vanzatorul se obliga sa le repare, corec teze, remedieze, pe cheltuiala
sa, în termen de cel mult 15 (cincisprezece) zile de la constatare în baza garanției oferite
de Vânzător, urmand o noua notificare pentru constatarea de catre Cumparator a efectuarii
remedierilor si intocmirea procesului -verbal final.
3.9 Receptia locului de parcare se va consemna de asemenea intr -un proces verbal.
3.10 Părțile arată că furnizarea efectivă de utilități depinde de furnizorii acestora, iar
funcționarea serviciilor de comunicație depinde de încheierea cont ractelor de f urnizare a
serviciilor între Cumpărător și furnizorul serviciilor de comunicație. Vânzătorul se obligă
să încheie contracte de furnizare de utilitati urmând ca, de îndată ce sunt îndeplinite
formalitățile prealabile necesare încheierii contra ctelor de furnizare de utilități între
Cumpărător și furnizorii de utilități, contractele dintre Vânzător și furnizorii de utilități să
înceteze.
Absolvent Babonea Da n
Anexe
44
3.11 In cazul în care la data recepției apartamentului utilitățile sunt furnizate deja în temeiul
contractelor dintre Vânzător și furnizorul de utilități și pot fi constatate consumuri de apă,
de energie electrică, gaz, acestea se vor consemna în procesul -verbal de recepție al
apartamentului, costul lor până la această dată fiind suportat de Vânzător. Odată cu pred area
cheilor apartamentului și de la data predării acestora, costurile privind consumurile de
utilități se suportă de către Cumpărător.
Cap. 4 OBLIGAȚIILE VÂNZĂTORULUI
4 . 1 Să execute cantitativ și calitativ lucrările de construcție care fac obiectul prezentei
convenții, în condițiile convenite.
4 . 2 Să realizeze lucrările de construcție la termenele de execuție stabilite de părți, să finalizeze
construcția, să execute toate branșamentele utilităților la clădire precum și toate finisajele
convenite.
4 . 3 Să notifice Cumpărătorul că sunt îndeplite condițiile pentru recepția lucrărilor în scopul
convocării comisiei de recepție de către acesta.
2. 4 Să semneze procesul -verbal de recepție a imobilului și a execuției finisajelor, a
branșamentelor conform contractului cu Cumpărătorul până la data predării.
4 . 4 La această dată imobilul se va preda – primi în starea contractată, cu finisajele efectuate.
4 . 5 Să execute și să monteze următoarele finisaje convenite:
– Apartamentul va avea obiecte sanitare în valoare de 2.000 lei pentru fiecare spațiu având destinația
de baie;
– Izolația termică la acoperiș se va face cu vată bazaltică;
– Izolația termică exterioară va fi de vată bazaltică de 10 cm conform proiectului;
– Hidroizolatie
– Zidăria perimetrală va fi dublă;
– Tâmplăria termopan va fi de culoare wenge sau nuc;
– Prețul parchetului, a gresiei și a faianței (baie și bucătărie) nu va depăși 50 lei/mp;
– Centrală termică de apartament va fi de 24 kW; detector de gaz
– Vopseaua lavabilă care se va aplica pe pereții interiori ai apartamentului va fi de culoare albă;
– Ușile de interior nu vor depăși prețul de 500 lei/bucată;
– Prețul ușii de acces în apartament nu va depăși suma de 700 lei;
– Blocul va fi racordat la toate utilitățile (gaz, curent electric, apă, can alizare) și fiecare apartament
va avea racordurile necesare pentru utilitatile mai sus pentionate plus pentru televiziune prin cablu
și internet;
– Blocul va avea interfon.
Cumpărătorul are dreptul de a alege materialele folosite (obiecte sanitare, gresie, f aianță,
parchet, uși interioare) în limitele de preț precizate mai sus, în acest sens Vânzătorul va notifica din timp
Cumpărătorul privind stadiul execuției și îi va permite Cumpărătorului o perioadă de 10 zile pentru a alege
materialele folosite.
4 . 6 Să execute și să monteze: -instalația electrică în întreaga construcție care va fi
funcțională la data predării și a recepției lucrării (montare tablou electric, prize,
întrerupătoare), instalația centrală de încălzire termică, instalație apă -canal.
4 . 7 Să amenajeze în incinta construcției parcare si căile de acces, să execute împrejmuirea
imobilului.
4 . 8 Să execute pe cheltuiala proprie branșare la utilități (apă, gaz, energie electrică, canal) a
imobilului obiect al antecontractului.
Absolvent Babonea Dan
Anexe
45 4 . 9 Să permită trei vizite ale Cumpărătorului sau mandatarilor săi la imobil, pentru a verifica
calitatea lucrărilor pe diferite stadii de execuție, in baza unei cereri in prealabil facuta de
Cumparator .
4 . 1 0 Sa plătească Cumpărătorului penalități de 0,02 % pe zi întârziere din sumele achitate de
Cumparator în cazul în care termenul de predare a imobilului la cheie cu toate dotările,
finisajele și utilitățile convenite nu a fost respectat. Suma va fi scăzută din diferența de preț
rămasă de achitat.
4 . 1 1 Vânzătorul se obligă să obțină și să efectueze pe propria cheltuială proiectele și avizele
necesare înscrierii în cartea funciară a construcției precum și a racordării imobilului la
rețelele de curent electric, apă, canal, gaz, astfel încât la momentul transferului drep tului de
proprietate imobilul să fie racordat la utilități și intabulat in cartea funciară.
4 . 1 2 Pentru semnarea contractului de vânzare în formă autentică, Vânzătorul va notifica pe
Cumpărăto r cu 20 de zile înainte de data încheierii actului pentru a se prezenta la notarul
public în vederea semnării acestuia, această notificare constituind și punere în întârziere.
4 . 1 3 Toate cheltuielile de întreținere a imobilului, precum și impozitele și ta xele locale trec de
la data încheierii actului autentic în sarcina C umpărătorului. Intrarea în stăpânirea de fapt și
de drept asupra imobilului de către Cumpărător se va face începând cu data semnarii
contractului de vânzare in formă autentică.
4 . 1 4 In cazul în care, din motive neimputabile, Vânzătorul nu reușește să respecte cotele indicate
în schițe și dacă suprafața utilă a imobilului scade sau crește cu peste 2 % , prețul imobilului
va scădea, respectiv va crește odată cu scăderea, respectiv mărirea imobilului. Dacă marja
de eroare este mai mică de 2 % , prețul imobilului va rămâne același.
4 . 1 5 Vânzătorul declară și garantează că nu se află în procedură de insolvență, reorganizare
judiciara, faliment, dizolvare, lichidare judiciară și nu face obiectul unei proceduri legale
pentru declararea acestora, nu este supus vreunei proceduri de urmărire silită, că înstrăinarea
imobilelor nu se face cu scopul fraudării vreunui creditor, potrivit prevederilor legale.
4 . 1 6 Orice neînțelegere cu privire la calitatea lucrărilor de construcție (inclusiv finisaje, instalații,
utilități) va fi s oluționată pe cale amiabilă. Vânzătorul se obligă să remedieze eventualele deficiențe
constatate și să le repare pe cheltuiala sa în maxim 5 de zile lucrătoare.
Cap.5 GARANȚII
5.1 Vânzătorul se obligă să răspundă și să garanteze pe Cumpărător de calitatea construcției,
structura de rezistență, viciile aparente sau ascunse în conformitate cu legislația în vigoare.
5.2 Vânzătorul garantează pe Cumpărător de orice evicțiune și declară că imobilul ce face
obiectul prezentului act nu face obiectul unui alt antecontract sau promisiune de vânzare.
Cumpărătorul a declarat pe proprie răspundere, sub sancțiunea dispozițiilor Codului penal privind
falsul în declarații, că îndeplinește condițiile prevăzute de art.291 Cod fiscal pentru aplicarea cotei de T.V.A.
de 5%.
Dacă autoritățile fiscale vor stabili că declarațiile și informațiile furnizate de Cumpărător la semnarea
contractului de vânzare nu sunt satisfăcătoare în vederea stabilirii TVA -ului aferent de 5%, Cumpărătorul se
obligă să pună la dispoziția Vânzătoru lui documentația suplimentară solicitată de autoritățile fiscale în termen
de 5 zile de la notificarea făcută lui de către Vânzător prin care i se va comunica o copie a solicitării autorităților
fiscale. Vânzătorul va colecta cota redusă de TVA 5% exclusiv pe baza declarațiilor făcute de Cumpărător iar
acesta va plăti acestuia toate sumele reprezentând diferențele în plus fată de TVA -ul colectat de Vânzător în
baza prezentului înscris și a contractului de vânzare, precum și penalitățile și dobânzile de întârziere aplicate
acestor sume, în termen de 5 zile de la notificarea Vânzătorului prin care i se vor comunica sumele de plată și
o copie a titlului executoriu prin care au fost constatate și impuse aceste sume de către autoritățile fiscale
competente.
Absolvent Babonea Da n
Anexe
46
Subsemnatul Cumpărător mă oblig să cumpăr apartamentul, boxa pivniță și locul de parcare
susmenționat în condițiile și pe prețul convenit cu Vânzătorul.
Până la data autentificării contractului de vânzare asupra imobilelor, Cumpărătorul nu va avea
dreptul să își amenajeze personal sau prin antreprenori apartamentele, să impună Vânzătorului anumiți furnizori
ori să refuze finisarea apartamentului, cu excepția cazului în care Vânzătorul își dă acordul in scris prealabil.
Subsemantul Cumpărător înțeleg și acce pt faptul că această interdicție este impusă din rațiuni de siguranță a
lucrărilor de constructii și a organizării de șantier.
Convenim ca în cazul în care Vânzătorul nu va mai vrea să vândă, să ramburseze Cumpărătorului
sumele primite plus un procent de 20% din aceste sume (cu titlu de daune interese) și toate cheltuielile aferente
autentificării prezentului act; aceste sume se vor achita în termen de cinci zile lucrătoare de la data precizată
în notificarea primită de la Cumpărător. De asemenea, în această situație, cunoaștem că poate opta Cumpărătorul
pentru acțiunea în instanță prin care să se obțină o hotărâre judecătorească aptă de întabulare care să țină loc de
contract de vânzare.
În cazul nerespectării de către Vânzător a predării imobilului până la Data predării, acesta va
achita penalități de 0,02% pentru fiecare zi de întârziere din sumele achitate de către Cumpărător. Aceleași
penalități vor fi datorate de Vânzător în situația în care acesta nu a întabulat bunul ce urmează a fi vândut sau
întârzie pentru orice alt motiv semnarea contractului de vânzare în formă autentică deși a fost notificat de către
Cumpărător privind posibilitatea achitării diferenței de preț.
În situația în care contractul de vânzare nu se va încheia din culpa Cumpărăto rului, acesta va pierde
cu titlu de daune -interese un procent de 10% din sumele achitate, prezenta promisiune -bilaterală de vânzare –
cumpărare se va rezoluționa de drept, fără punere în întârziere sau altă formalitate prealabilă iar Vânzătorul va
putea vind e apartamentul, boxa pivniță și locul de parcare oricărui alt cumpărător, eliberat de orice obligație
față de Cumpărător.
Niciuna dintre Părți nu va fi ținută răspunzătoare pentru neîndeplinirea totală sau parțială sau
pentru executarea cu întârziere a obl igațiilor asumate prin acest act, dacă o astfel de neîndeplinire sau executare
cu întârziere a fost determinată de cazuri de forță majoră. Prin caz de forță majoră se înțelege orice eveniment
imprevizibil și inevitabil, care nu poate fi controlat de Părți, care a survenit după încheierea prezentului act și
care a împiedicat total sau parțial îndeplinirea obligațiilor asumate.
Cumpărătorul are dreptul de a cesiona drepturile și obligațiile sale decurgând din prezentul act
oricărei alte persoane fizice sau juridice numai cu acordul Vânzătorului.
Convenim ca toate cheltuielile de autentificare a contractului de vânzare să cadă în sarcina
Cumpărătorului.
Prezentul act s-a tehnoredactat și autentificat într -un exemplar original și 3 (trei) duplicate
astăzi, data autentificării, la sediul –––––––––––––––––––––––-
VÂNZĂTOR, CUMPĂRĂTOR ,
––––––––––––––– –––––––
prin mandatar
––––––––
–
Absolvent Babonea Dan
Anexe
47 R O M Â N I A
UNIUNEA NAȚIONALĂ A NOTARILOR PUBLICI
BIROUL INDIVIDUAL NOTARIAL –––-
Licența de funcționare nr. –––––––––-
––––––––––––––––––––
INCHEIERE DE AUTENTIFICARE Nr. –––
Anul –––- luna ––––– ziua –-
In fața mea, ––––––- , Notar Public, la sediul biroului notarial, s -au prezentat :
1. –––––––- , CNP ––––––– , cu domiciliul în ––––––––––– –– , identificat cu
CI seria –– nr–– /–– eliberat de –––– , în calitate de reprezentant al–––––––––––––
2. ––––––- , CNP –––––– , cu domiciliul în ––––––––– , identificat cu CI seria –
– nr. –––––- eliberată de, în nume propriu, care, după ce au citit actul, au declarat că i -au
înțeles conținutul, că cele cuprinse în act reprezintă voința lor, au consimțit la autentificarea
prezentului înscris și a u semnat unicul exemplar și cele două anexe.
În temeiul art.12 lit.b din Legea notarilor publici si a activitatii notariale nr.36/1995,
republicată, cu modificările ulterioare,
SE DECLARĂ AUTENTIC PREZENTUL ÎNSCRIS
S-a perceput onorariul de ––––– lei, plus TVA aferent, achitat cu BF. nr. –– /–––
NOTAR PUBLIC,
–––––––––
Prezentul duplicat s -a întocmit în 3 (trei) exemplare de –––––––– , notar public,
astăzi, data autentificării actului, are aceeași forță probantă ca originalul și constituie titlu
executoriu în condițiile legii.
NOTAR PUBLIC,
––––––––––
Absolvent Babonea Da n
Anexe
48
ACT ADITIONAL
LA PROMISIUNEA BILATERALA DE VANZARE –
CUMPARARE AUTENTIFICATA SUB NR. ––– /–––
DE NOTARUL PUBLIC ––––––-
Subsemnații –––––––– , CNP ––––––––– , cetățean ––– , domiciliat in ––––
–––––––- și soția ––––––––- , CNP –––––––– , cetățean ––– , cu
domiciliul –––– ––– , căsătoriti sub regimul matrimonial al comunității legale, reprezentați prin
mandatar , CNP
–––––––––––– ,domiciliata in–––––––––––––––––- ,în baza
procurii autentificate sub nr.––––– /–––– de notarul public, în calitate de promitenti -vânzători
(denumiți în continuare ”Vânzător” ) și
Subsemnatul –––––––– , CNP –––––– , cetățean român, cu domiciliul în ––––
–-
––––– , căsătorit sub regimul matrimonial al comunității legale de bunuri cu ––––– , CNP –-
––––––– , cetățean român, în calitate de promitent -cumpărător , (denumit în continuare
”Cumpărător” ), încheiem prezentul act aditional în condițiile de mai jos:
Convenim să prelungim termenul până la care vom încheia contractul de vânzare în forma
autentică până la data de ––––– –.
Celelalte clauze ale promisiunii bilaterale de vânzare -cumpărare ramân neschimbate.
Prezentul act s -a tehnoredac tat și autentificat la –––––––– , într-un exemplar original,
care rămâne în arhiva biroului notarial și 3 (trei) duplicate, din care unul va rămâne în arhiva biroului
notarial și 2 (doua) exemplare au fost eliberate părților.
VÂNZĂTOR, CUMPĂRĂTOR ,
–––––––––- –––––––––
–––––––––-
ambii prin mandatar
–––––––-
Absolvent Babonea Dan
Anexe
49
R O M Â N I A
UNIUNEA NAȚIONALĂ A
NOTARILOR PUBLICI
BIROUL INDIVIDUAL NOTARIAL
–––––-
Licența de funcționare nr. ––––––––
INCHEIERE DE AUTENTIFICARE Nr.
Anul ––– luna –––- ziua ––
In fața mea, –––––––– , Notar Public, la sediul biroului notarial, s -au prezentat :
1. –––––––– , CNP –––––––– , domiciliata in ––––––––––– –- ,
identificata cu CI seria – nr. ––– /––– eliberata de ––––––– , în calitate de mandatară
pentru ––
–––––- , CNP –––––– , domiciliat in ––––––––––––––––- și soția –––––
–––
–––- , CNP ––––––––– , cu domiciliul ––––––––––––––- în
baza procurii
autentificate sub nr. –––- /–––– de notarul public ––––––– ,
2. –––––––––- , CNP ––––––––– , cu domiciliul în–––––––––– ,
identificat cu CI seria –– nr. –––- /––- eliberată de ––––– , care, după ce au citit actul, au
declarat
că i-au înțeles conținutul, că cele cuprinse în act reprezintă voința lor, au consimțit la autentificarea
prezentului înscris și au semnat unicul exemplar.
În temeiul art.12 lit.b din Legea notarilor publici si a activitatii notariale nr.36/1995,
republicată, cu modificările ulterioare,
SE DECLARĂ AUTENTIC PREZENTUL ÎNSCRIS
S-a perceput onorariul de –––- lei, plus TVA aferent, achitat cu BF. nr. ––- /–––
NOTAR PUBLIC,
––––––––-
Prezentul duplicat s-a întocmit în 3 (trei) exemplare de –––––––– , notar public,
astăzi, data autentificării actului, are aceeași forță probantă ca originalul și constituie titlu
executoriu în condițiile legii.
NOTAR PUBLIC,
–––––––––
Absolvent Babonea Da n
Anexe
50
PROMISIUNE BILATERALĂ DE VÂNZARE -CUMPĂRARE
Subsemnata ––––––––- , CNP –––––––––– , cetățean român, văduvă, cu
domiciliul în –––––––––––––––––– , reprezentată prin mandatar –––
––
–––––– , CNP ––––––––– , conform procurii autentificată sub nr. ––––
––
––––– de notarul public ––––––––––––- , in calitate de promitentă –
vânzătoare, (denumită în continuare ”Vânzător”) ,
Subsemnatul ––––––––––– , CNP ––––––– , cetatean român , domiciliat
in –––––––––––- căsătorit sub regimul matrimonial al separației de bunuri cu –
––
––––––––- , CNP –––––––– , cetatean român conform convenției
matrimoniale
autentificată sub nr. ––––– de notarul public –––––– , în calitate de promitent –
cumpărător (denumit în continuare ” Cumpărător” ), încheiem prezentul act în condițiile de
mai jos în care prin folosirea singularului se subînțelege plural ul și invers.
Subsemnatul vânzător mă oblig să vând, liber de sarcini sau procese, cumpărătorului,
întregul drept de proprietate asupra apartamentului situat în –––––––––– , înscris
în CF
nr. ––––––– a localității ––––––– , cu nr.cad. –– ––––– compus din:
balcon, hol, bucătărie, baie, dormitor, living , în suprafață utilă de 48 m.p., cu cota de
48/1823 din părțile comune și cota de 44340/1684000 din terenul aferent curți, construcții în
suprafață de 1.684 mp înscris în CF nr. ––––– – Sânpetru, cu nr. cad. – –.
Subsemnatul vânzător declar că am dobândit dreptul de proprietate asupra
apartamentului cu titlu de drept cumpărare în baza contractului de vânzare -cumpărare
autentificat sub nr. –––
––– de notarul public ––––––– , prin moștenire în baza certificatului de moștenitor
nr. –
––––– eliberat de notarul public ––––––– , respectiv prin ieșire din indiviziune
în
baza actului de partaj autentificat sub nr. ––––––- de notarul public ––––––- –.
Subsemnatul vânzător garantez pe cumpărător pentru orice evicțiune totală sau parțială și
pentru vicii, conform art. 1695 și art.1707 Cod Civil.
Prețul convenit este de –––––––– lei, echivalentul sumei de –––––––
–
EUR la cursul stabilit convențional de 4,7408 lei/EUR, preț pe care Cumpărătorul îl va achita
după cum urmează:
– Suma de ––––––––- lei, echivalentul sumei de–––––––––– EUR la
cursul
stabilit convențional de 4,7408 lei/EUR, s -a achitat în numerar cu titlu de avans anterior
autentificării.
Absolvent Babonea Dan
Anexe
51
– Suma de ––––––––––– lei, echivalentul sumei de –––––––– EUR la
cursul stabilit convențional de 4,7408 lei/EUR, s -a achitat cu titlu de avans anterior
autentificării prin virament bancar în contul nr. ––––––––––– deschis pe numele
vânzătorului la –
–––––––––––– .
– Restul de preț de –––––––––––- lei, echivalentul sumei de ––––––––
–
–––––––- EUR la cursul stabilit convențional de 4,7408 lei/EUR, se va achita prin
virament bancar în contul nr––––––––––––– deschis pe numele vânzătorului
la ––––––––––– ––––- la data autentificării contractul de vânzare.
Convenim să încheiem contractul de vânzare în formă autentică până la data de
15.05.2019 .
Subsemnatul cumpărător mă oblig să cumpăr imobilul susmenționat în condițiile și pe
prețul convenit cu vânzătorul.
Intrarea în posesia de drept și de fapt se va reali za la data autentificării contractului de
vânzare.
În cazul în care vânzătorul nu va mai vrea să vândă, cumpărătorul va putea opta pentru
acțiunea în instanță prin care să se obțină o hotărâre judecătorească aptă de întabulare sau, la
alegerea sa, va putea opta pentru ca vânzătorul să îi achite o sumă egală cu dublul avansului
primit.
În situația în care contractul de vânzare nu se va încheia din culpa cumpărătorului, acesta
va pierde avansul achitat iar vânzătorul va putea vinde apartamentul oricărui alt cumpărător,
eliberat de orice obligație față de cumpărător.
În situația în care prezenta promisiune va fi notată în cartea funciară a imobilului iar
contractul de vânzare nu se va încheia din culpa cumpărătorului sau din cauza neobținerii de
către acesta a creditului, subsemnatul cumpărător declar de pe acum că sunt de acord cu
radierea notării din CF, condiția suficientă și necesară fiind neprezentarea cumpărătorului la
CF în vederea intabulării contractului de vânzare.
Convenim ca toate cheltuielile de au tentificare a contractului de vânzare să cadă în
sarcina cumpărătorului.
Subsemnatele părți contractante am luat la cunoștință dispozițiile art.627 alin.4 din
Codul civil care are următorul conținut: „Clauza de inalienabilitate este subînțeleasă în
convenț iile din care se naște obligația de a transmite în viitor proprietatea către o persoană
determinată sau determinabilă.”
Prezentul act s -a tehnoredactat și autentificat într -un exemplar original și 4 (patru)
duplicate astăzi, data autentificării, de notarul public Marcel Babonea, la sediul biroului
individual notarial.
VÂNZĂTOR, CUMPĂRĂTOR ,
–––––––––––––– –––––––––––––
prin mandatar –––––––
Absolvent Babonea Da n
Anexe
52
PROMISIUNE BILATERALĂ DE VÂNZARE -CUMPĂRARE
Subsemnații ––––––––– , CNP ––––––––- , cetățean român,
văduvă, cu
domiciliul în , reprezentată prin
mandatar –
–––––––––– , CNP conform procurii autentificată sub nr.
de notarul public , ––––––– , CNP , cetățean
român,
cu domiciliul în și soția ––––––––––- , CNP
–––– , cetățean român, cu domiciliul în ––––––––– , căsătoriți sub regimul
matrimonial
al comunității legale de bunuri, ––––––––– , CNP ––––––––– , cetățean
român,
cu domiciliul în și soția –––––––– , CNP
,
cetățean român, cu domiciliul în ––––––––––––––– , căsătoriți sub regimul
matrimonial al comunității legale de bunuri, toți reprezentați prin
mandatar
––––––––––– ––––––––––– ––––––––––– –––––-
,
CNP ––––––- , conform procurii autentificată sub nr. ––– ––- de notarul public –-
–-
, –––––––– , CNP , cetățean român,
divorțată, domiciliată în –––––––––––- , reprezentată prin mandatar –––– ,
în baza
procurii autentificată sub nr. –––––– de notarul public –––––-
și
––––––––––– ––––––––––– ––––––––––– ––––––
,
CNP ––––––– , cetățean român, necăsătorit, cu domiciliul în –––––––– ,
reprezentat
prin mandatar ––––––– , CNP –––––––– , conform procurii autentificată sub
nr. –
–––––– de notarul public ––––––– , toți in calitate de promitenți –
vânzători,
(denumiți în continuare ”Vânzător”) ,
Subsemnatul –––––––– , CNP ––––––– , cetatean român, domiciliat in –
––––––––––––– , căsătorit sub regimul matrimonial al comunității legale de
Absolvent Babonea Dan
Anexe
53
bunuri
cu ––––––– , cetățean albanez, cu reședința în ––––––––––- , în calitate
de promitent -cumpărător (denumit în continuare ” Cumpărător” ), încheiem prezentul act
în condițiile de mai jos în care prin folosirea singularului se subînțelege pluralul și invers.
Subsemnatul vânzător mă oblig să vând, liber de sarcini sau procese, cumpărătorului,
întregul drept de propriet ate asupra lotului nr. 27, cu PUZ în derulare, teren arabil în suprafață
de 527 mp, lot ce va rezulta din dezlipirea terenului situat în extravilanul ––––––– ,
înscris
în CF nr. ––––– a localității –––––- , la A1, cu nr.cad. ––––- –.
Subsemnatul vânzător declar că am dobândit dreptul de proprietate asupra terenului cu
titlu de drept cumpărare în baza contractului de vânzare -cumpărare autentificat sub
nr
––––––––––– ––––––––––– ––––––––––– ––––––-
de
notarul public –––––- –.
Subsemnatul cumpărător cunosc faptul că soția mea nu poate dobândi dreptul de
proprietate asupra terenurilor în România deoarece nu este cetațean al vreunui stat membru al
Uniunii Europeane sau al Spațiului Economic European.
Subsemnatul vânzător garantez pe cumpărător pentru orice evicțiune totală sau
parțială și pentru vicii, conform art. 1695 și art.1707 Cod Civil.
Prețul convenit este de –––––- EUR, echivalentul sumei de ––––––––-
––
– lei la cursul BNR de 4,7611 lei/EUR din data de astăzi, preț din care suma de ––––––
––
-, echivalentul sumei de –––––––––––– lei la cursul BNR de 4,7611 lei/EUR
din data de astăzi, s -a achitat în numerar cu titlu de avans anterior autentificării prezentului
contract, ceea ce subsemnatul vânzător recunosc prin semnarea pr ezentului înscris, iar restul
de preț de ––
––––––- se va achita în numerar la data autentificării contractului de vânzare.
Convenim să încheiem contractul de vânzare în formă autentică până la data de
31.12.2019 .
Subsemnatul cumpărător mă oblig să cumpăr imobilul susmenționat în condițiile și pe
prețul convenit cu vânzătorul.
Intrarea în posesia de drept și de fapt se va realiza la data autentificării contractului de
vânzare.
În cazul în care vânzătorul nu va mai vrea să vândă, cumpărătorul va putea opta pentru
acțiunea în instanță prin care să se obțină o hotărâre judecătorească aptă de întabulare
sau, la alegerea sa, va putea opta pentru ca vânzătorul să îi achite o sumă egală cu dublul
avansului primit. În situația în care contractul de vânzare nu se va încheia din culpa
cumpărătorului, acesta va pierde avansul achitat iar vânzătorul va putea vinde terenul oricărui
alt cumpărător, eliberat de
orice obligație față de cumpărător.
Subsemnatul vânzătorul sunt de acord ca cu mpărătorul să încheie contracte de cesiune
cu privire la drepturile și obligațiile ce decurg din prezentul contract.
Convenim ca toate cheltuielile de autentificare a contractului de vânzare să cadă în
sarcina cumpărătorului.
Absolvent Babonea Da n
Anexe
54
Subsemnatele părți contractante am luat la cunoștință dispozițiile art.627 alin.4 din
Codul civil care are următorul conținut: „Clauza de inalienabilitate este subînțeleasă în
convențiile din care se naște obligația de a transmite în viitor proprietatea că tre o persoană
determinată sau determinabilă.”
Prezentul act s-a tehnoredactat și autentificat într-un exemplar original și 4 (patru)
duplicate astăzi, data autentificării, de notarul public –– , la sediul biroului individual
notarial.
VÂNZĂTOR,
CUMPĂRĂTOR,
Absolvent Babonea Dan
Anexe
55
R O M Â N I A
UNIUNEA NAȚIONALĂ A NOTARILOR
PUBLICI BIROUL INDIVIDUAL NOTARIAL –
––––––-
Licența de funcționare nr. ––––––––-
––––––––––––––––––-
ÎNCHEIERE DE AUTENTIFICARE nr .
Anul luna ziua
În fața mea, ––––––– , notar public, la sediul biroului notarial s -au prezentat:
–––––––- , CNP …, domiciliat în , identificat cu CI seria – nr.––––- eliberată de
–––––- în calitate de mandatar pentru ––––– și
––– ––––––- , CNP , domiciliat în , ,
identificat cu CI seria –- nr. ––––– , eliberată de ––––– , în calitate de mandatar
pentru , , , și și –
–––––- , CNP ––––– , domiciliat in ––––––– , identificat cu CI seria
nr.
–––- ––, eliberată de ––––– , în nume propriu, care, după ce au citit actul, au
declarat
că i-au înțeles conținutul, că cele cuprinse în act reprezintă voința lor, au consimțit la
autentificarea prezentului înscris și au semnat unicul exemplar.
În temeiul art.12 lit.b din Legea notarilor publici si a activitatii notariale nr.36/1995,
republicată, cu modificările ulterioare,
SE DECLARĂ AUTENTIC PREZENTUL ÎNSCRIS
S-a perceput onorariul de ––––- lei, plus TVA aferent, achitat cu BF. nr. /2019
NOTAR PUBLIC ,
Prezentul duplicat s -a întocmit în 4 (patru) exemplare de––––––––––- , notar
public, astăzi, data autentificării actului, are aceeași forță probantă ca originalul și constituie
titlu executoriu în condițiile legii.
NOTAR PUBLIC,
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: LECTOR UNIV. DR. CLAUDIA ȘERBAN – CERNAT ABSOLVENT DAN BABONEA Brașov 2020 UNIVERSITATEA SPIRU HARET FACULTATEA DE ȘTIINȚE JURIDICE ȘI ȘTIINȚE… [607331] (ID: 607331)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.