Raport evaluare teren intravilan [607128]

Raport evaluare teren intravilan

1
CCA CONS -EVAL SRL TIMISOARA
Membru Corporativ ANEVAR nr. 342
CUI 31124890; J35/147/ 2014
Timisoara, str. Acad. P.P. Negulescu,Bl. B118, sc. A, ap. 2
Tel. : 0726 -113-977;
Mail: cca.cons.eval@gma il.com

RAPORT DE EVALUARE

TEREN INTRAVILAN CF 400984
Situat in comuna STIUCA

ÎN SCOPUL ESTIMARII VALORII DE PIAȚ Ă

Proprietar: COMUNA STIUCA
Concesionar : DZITAC MARIUS -IONUT
Utilizator : COMUNA STIUCA

Datele, informațiile si conținutul prezentului raport fiind confidențiale , nu vor putea fi copiate
în parte sa u în totalitate și nu vor fi transmise unor terți fără acordul scris și prealabil al
evaluatorului .

– MARTIE 2019 –

Raport evaluare teren intravilan

2
Scrisoarea de transmitere

Cãtre ,
PRIMARIA COMUNEI STIUCA

Va inain tez prin prezenta Raportul de Evaluare intocmit la solicitarea dumne avoastra
pentru casa :
TEREN INTRAVILAN IN SUPRAFATA DE 799 mp conf. CF 400984
situat in comuna STIUCA , fara nr, Județul Timis , ce apartine Comunei Stiuca .
Scopul Raportului de Ev aluare este estimarea valorii de piata a terenului in ipo teza
vanzarii.
In acceptiunea Standardelor de Eval uare a Bunurilor – editia 2019 „valoarea de piata”
este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluari i,
intre un cumparator hotarat si un vanzator ho tarat, intr-o tranzactie nepartin itoare, dupa un
marketing adecvat si in care parti le au actionat fiecare in cunostin ta de cauza, prud ent si fara
constrang ere”
La realizarea Raportului s-au avut in vedere cerintele din Standardele si metodolo gia de lucru
recoman date de catre ANEVAR (Asociația Naționalã a Evaluato rilor Auto rizați din România).
In urma aplicarii metod elor de evaluare, opinia evaluato rului este ca Valoar ea de Piata a
proprietatii imobiliare analizate, la cursul valutar BNR de 4,7640 lei/1 euro valabil pentru data
de referinta a evaluarii (14.03.2019 ) este :

Nr.
crt. Denum ire bunuri imobile VAL OARE A DE PIATA
Curs BNR 14.03.2019 = 4,7640 lei/1 euro LEI EURO
1 Teren intravilan 19.910 4.179

 Valoa rea NU conține TVA .
 Evaluarea este o opinie asupra unei valori;
 Valoarea este o predicti e
 Valoarea este estimata la stadiul fizic al prop rietatii imobiliare existent la momentul inspe ctiei;
 Valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipo tezele, ipotezele speciale si aprecierile
exprimate in prezentul raport si este v alabila in conditiile generale si specifice aferente perioadei
MARTIE 2019 ;
 Valoarea este valabila numai p entru d estinatia precizata in Raport;
 Valoarea reprezinta opin ia evaluato rului privind valoarea de piata a constructiei in ipo teza
vanzar i;
 Piesele anexate și document ele luate în consid erare pe parcursul raportului sunt valabile doar în
scop info rmativ și pent ru atingerea scopului evaluării, n eputând fi utilizate în alt scop.
 Valoarea nu tine seama de respon sabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la
cerintele legale.

Destinatar/Beneficiar, COMUNA STIUCA
Utilizator : COMUNA STIUCA

Cu sti mã,
Evaluator autori zat – Ing..Cioc Cristina Almia ,
Memb ru titular ANEVAR – EI, EPI, EBM
Legitimatie nr. 11453

Raport evaluare teren intravilan

3

Cuprinsul

Scrisoarea de transmitere

1. INTRO DUCERE
1.1.D eclaratie de conformitate. Certificarea
1.2.R ezumatul con cluziilor importante (sinteza evaluarii)

2. TERME NII DE REF ERINTA AI EVALUARII

2.1. Identificarea tipului de evaluare si a tipul ui de raport
2.2. Identificarea clientului
2.3. Identificarea utilizatorilor d esemnati
2.4. Identificarea proprietatii imobiliare de evaluat
2.5.Identificarea drepturilor asupra proprietatii imobiliare de evaluat
2.6. Tipul de valoare si definirea acesteia
2.7. D ata efectiva a opiniei asupra valorii
2.8. Premisele evaluarii – Ipoteze si ipoteze speciale
2.9. Etap ele misiun ii de evaluare. Surse de informatii
2.10. Identificarea evaluatorului si compet enta
2.11. Clau za de nepublicare

3. PREZENTAREA DATELOR

3.1. D escrierea situatiei juridice
3.2. D ate despre piata imobiliara
3.3. D escrierea proprietatii imobiliare evaluate

4. ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE

4.1. C ea Mai Buna Utilizare – CMBU

5. ABORDAREA IN EVALUARE
5.1. ABORDAREA PRINPIATA
5.2. ABORDAREA PRIN VENIT
5.3. ABORDAREA PRIN COST

6. Reconcilierea si opin ia finala asupra valorii

7. ANEXE .

Raport evaluare teren intravilan

4

1. INTRODUC ERE
1.1. Declaratie de conformitate.Certificarea

In limita cunostin telor si informatiilor detinute, certific urmatoarele :
– afirmatiile prezentate si sustinute in p rezentul raport sunt r eale si corecte ;
– analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si
ipotezele spe ciale s pecifice, fiind analize,opin ii si concluzii personale nepartinitoa re din punct de
vedere profesional;
– nu am niciun interes actual sau de perspectiva fata de proprietatea imobiliara care face
obiectul acestui raport de evaluare;
– nu am niciun interes personal sau influ enta legata de partile impl icate.

Onorariul nu depinde de niciun acord, angajament sau intelegere care sa confere un
stimulent financiar pentru concluziile exprimate in evaluare sau pentru declararea in Raport a unei
anumite valori sau interval de valori. Evaluato rul nu are alt interes financiar legat de fin alizarea
tranzactiei.
Analizele, opin iile si concluziile prezentului Raport de Evaluare se supun norm elor,
cerintelor si metodologiei de luc ru ANEVAR si Raportul poate fi verificat (la cerere) in
conformitate cu Standardele de Eval uare a Bunurilor – editia 2019 .
Evaluatorul a respectat cerintele etice si profesionale continute in Codul Deontologic al
Standardelor Internationale de Evaluare.

La data elaborarii acestui Raport de Evaluare, evaluatorul este membru titular
ANEVAR cu specializarile:
– EI –Evaluar ea de Întreprind eri, de fond de comerț si alte a ctive necorporale ;
– EPI – Evaluar ea Proprietãții I mobiliare ;
– EBM – Evaluar ea Bunurilor Mobil e,
a indeplin it cerintele programului de pregatire profesiona la continua, are asigurare de
raspund ere profesionala si are compe tenta si spe cializarea necesara intocmirii acestui raport.
Evaluato rul nu este obligat sa ofere in continuare consultanta s au sa depuna ma rturie in
instanta referitor la proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului Raport de Evaluare,
decat in baza unui angajament special pentru acest scop si in limita permisa de reglementarile
deontologice si de conduita ale profesiunii si cu respe ctarea legislatiei in vigoare.
Prezentul Raport de Evaluare trebuie luat ca un intreg, nefiind acceptata utilizarea divizata a
acestuia. Raportul de Evaluare a fost redactat exclusiv pentru a fi folosit de catre destinatar si p entru
scopul pr ecizat.

Cu sti mã,
Evaluator autori zat – Ing..Cioc Cristina Almia ,
Memb ru titular ANEVAR – EI, EPI, EBM
Legitimatie nr. 11453

Datele,informatiile, opiniile si continutul prezentului raport de evaluare, fiind confidentiale, nu vor
putea fi copiate partial sau in totalitate si nu vor putea fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al
evaluatorului.

Raport evaluare teren intravilan

5

1.2. Rezumatul concluziilor importante (sinteza evaluarii)

OBIECT UL EV ALUARII

LOCALIZARE TEREN INTRAVLAN IN SUPRAFATA DE 799 MP

Comuna STIUCA , lot nr.32 , Județul Timis
PROP RIETAR
SEDIUL
BENEFICIAR Comuna STIUCA
STIUCA , str. Principala nr. 111 Județul Timis
Primar ia Comunei Stiuca
Drept de p roprietate Drept real prin cipal
SCOPUL EVALUARII Estimarea Valo rii de Piata pentru vanzare teren.

Data insp ectiei: 14.03.2019 Data evaluarii: 14.03.2019 Curs valutar 4,7640 lei/1 eu ro

In urma aplicarii metodolo giei de evaluare, opinia evaluatorului referitoa re la
VALOAREA DE PIATA a proprietatii imobiliare analizate – teren , tinand seama de prevederile
prezentului Raport, este urmato area:

Nr.
crt. Denum ire bunuri imobile VAL OARE A DE PIATA
Curs BNR 14.03.2019 = 4,7640 lei/1 euro LEI EURO
1 Teren intravilan 19.910 4.179

* Valoa rea NU conține TVA .
In acceptiunea Standardelor de Eval uare a Bunurilor – editia 2019 „valoarea de piata” este
suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluari i, intre
un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartin itoare, dupa un
marketing adecvat si in care parti le au actionat fiecare in cunostin ta de cauza, prud ent si fara
constrang ere”

2. TERMENII DE REFERINTA AI EVALUAR II

2.1. Identificarea tipului de evaluare si a tipului de raport

Prezentul reprezinta un Raport de Evaluare explicativ in forma scrisa, intocmit in 2 (doua)
exemplare – unul pent ru Evaluator si unul p entru Destinatar.
Valoarea proprietatii imobiliare a fost determinata in conformitate cu recomand arile
Standardelor de Eva luare a Bunurilor – editia 2019 : SEV 100 – Cadrul general, SEV 101 –
Termenii de referinta ai evaluari i, SEV 102 – Implementare, SEV 103 – Raportar e, SEV 230 –
Drepturi asupra prop rietatii imobil iare, GEV 630 – Evaluar ea bunurilor imobile.
In continutul raportului este prezentata metodol ogia de evaluare si relevanta metod elor in
cazul ev aluarii prezente.

Raportul de evaluare este structurat dupa cum urmeaza : Scrisoarea de transmitere ; 1 –
Introd ucere ; 2- Termenii de ref erinta ai evaluarii; 3 – Prezentarea datelor; 4- Analiza datelor si
concluziile; 5 – Anexe.
Raportul a fost pregatit pe b aza stand ardelor, recoman darilor si metodolo giei de luc ru
stabili te de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluato rilor Auto rizati din Ro mania).

Raport evaluare teren intravilan

6
2.2. Identificarea clientului
Clientul (beneficiarul) raportului de evaluare este Primaria Comunei Stiuca cu sediul
in comuna Stiuca, str. Principala, nr.111, CUI 4357961 .

2.3. Identificarea utilizatorilor desemnati
Utilizatorul raportului (destinatarul) este Primaria Comunei Stiuca cu sediul in comuna
Stiuca, str. Principala, nr.111, CUI 4357961.

2.4. Identificarea proprietatii imobiliare de evaluat

Proprietatea imobiliara evaluata -teren intravilan este situata in intravilanul comunei
STIUCA –lot nr.32 si este fo rmata din :
– Teren intravilan in suprafata de 799 mp

Inspectia proprietatii a fost realizata personal de evaluator in prezenta reprezentantului
prima riei, la d ata de 14.03.2019 . La data identificarii (inspe ctiei) terenul era construit .

2.5. Identificarea dreptur ilor asupra proprietatii imobiliare de evaluat

Proprietatea imobiliara evaluata – teren intravilan apartine Comunei Stiuca .
Dreptul de proprietate asupra proprietatii imobiliare evaluate rezulta din:
– Extras CFI nr. 400984 /14.03.2019 ;
– Contract de concesiune nr. 1348/19.09.2011 ;
– HCL nr.10/18.02.2019 .
Evaluato rul nu are calitatea juridi ca de a certifica corectitudinea, din punct de vedere legal,
a actelor mentionate si ni ci a dreptului deplin de p roprietate asupra proprietatii evaluate.
A fost evaluat intregul drept de proprietate apartinand Comunei Stiuca reprezentat prin
Primarul Comunei STIUCA care se presupune ca are intregul drept de proprietate : posesi e,
folosinta si dispozitie asupra proprietatii imobiliare. Evaluarea s-a efectuat in ipoteza – liber
de sarcini.

2.6. Tipul de valoare si definitia acesteia

Tipul valorii este determinat de scopul evaluarii. Un tip al valorii este o precizare a
ipotezelor fund ament ale de cuantificare a unei valori. Valoarea nu este un fapt ci o opinie asupra
celui mai p robabil pret care ar putea fi platit pentru un activ, in cadrul unui schimb dar si o opinie
asupra beneficiilor econom ice viitoare astept ate a rezulta din u tilizarea unui a ctiv.
In SEV 100- Cadrul general din Standardele de Eval uare a Bunurilor – editia 2019 sunt
cunos cute doua tipuri ale valorii : – valoarea de piata ; – tipuri ale valorii dif erite de valoare de
piata.
Evaluarea executata conform prezentului raport, in concordanta cu cerintele beneficiarului,
reprezinta o estimare a valorii de piata a bunurilor imob ile asa cum este aceasta definita in SEV
100 Cadrul general si recunos cuta pe plan international „ Valoarea de piata este suma estimata
pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat (a) la data evaluarii, intre un cumparator
hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartin itoare, dupa un marketing adecvat si in
care partile au a ctionat fiecare in cunostin ta de cauza, prudent si fara constrang ere”

2.7. Data efectiva a opiniei asupra valorii
Data la care se exprima opin ia asupra valorii (data evaluarii) este 14.03.2019 .
Data insp ectiei : 14.03.2019 .
Cursul de s chimb BNR la data evaluarii este 1 EURO = 4,7640 LEI.

Raport evaluare teren intravilan

7
2.8. Premisele evaluarii – Ipoteze si ipoteze spe ciale
La baza evaluarii stau o serie de ipo teze si ipoteze spe ciale , iar opin ia evaluato rului este
exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri din acest
raport.

* Aspectele juridi ce se bazează exclusiv pe info rmațiile și document ele furnizate de către client si
proprietar și au fost p rezentate fără a se înt reprinde verificări sau investig ații sup limentare.
* Dreptul de proprietate este considerat valabil și tranzactionabil;
* Informațiile furnizate de te rțe părți sunt consid erate de înc redere, dar nu li se acordă garanții pentru
acuratețe ;
* Se presupune că proprietatea se conformează tuturor re glementărilor și restricți ilor de zonare și
utilizare, în afara cazului în care a fost ident ificată o non-conformitate, descrisă și luată în consid erare
în prezentul raport;
* Nu am realizat o analiză a constru ctiilor, nici nu am inspe ctat acele părți care sunt acoperite,
neexpuse s au inaccesibile, acestea fiind consid erate în aceeasi stare tehnică ca si celelalte. Nu-mi pot
exprima opinia asupra stării tehni ce a părților neinspe ctate și acest Raport nu trebuie înțeles că ar
valida integritatea structurii sau sistemului constru ctiilor;
* Din informatiile detinute de catre evaluator si din discutii le purt ate cu beneficiarii nu exista nici un
indiciu privind existenta unor contamin ari naturale sau chimice care afecteaza valoarea proprietatii
evaluate sau valoarea proprietatilor vecine.
*Evaluatorul nu are cunostinta de efectuarea unor inspe ctii sau a unor r apoarte care sa ind ice prezenta
contaminanti lor sau materialelor p ericuloase si nici nu a efectuat investi gatii speciale in acest sens.
Valorile sunt estimate in ipoteza ca nu exista astfel de situatii. Daca se va stabili ulterior ca
exista contam inari pe orice proprietate sau pe oricare teren vecin sau ca au fost sau sunt puse in
functiune mijloace care ar putea sa contamine ze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii
raportate;
* Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente ale solului sau structurii constru ctiilor
(partilor ascunse) care să influ ențeze valoarea. Evaluato rul nu-și asumă nici o responsabil itate
pentru asemenea condiții sau pentru obțin erea studiilor necesare pentru a le descoperi;
* Situația actuală a proprietatii imobiliare și scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării
metod elor de evaluare utilizate și a modali tăților de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să
condu că la estimarea cea mai probabilă a valorii acesteia în condițiile tipu lui valo rii selectate.
* Alegerea metod elor de evaluare prezentate in cuprinsul raportului s-a facut tinand seama de tipul
valorii e xprimate si de informatiile disponibi le;
* Evaluato rul consid eră că presupunerile efectuate la aplicarea metod elor de evaluare au fost
rezonabile analizand faptele ce sunt disponib ile la data evaluării;
* Informațiile deținute au permis realizarea unei analize preliminare a pieței imobiliare de unde au
rezultat valorile minime și maxime ale tranzacțiilor/ofertelor de vanzare sau inchi riere de pe piață,
care a făcut posib ilă și adecvată aplicarea abordarii;
* Evaluato rul a utilizat în estimarea valorii numai informațiile pe care le-a avut la dispoziție
existând posibi litatea existenței și a altor informații de care evaluato rul nu avea cunoștin ță.
* Document ele prezentate sunt consid erate veridice fără ca evaluatorul să poată certifica
exactitatea lor, anexarea lor la raportul de evaluare având do ar scop info rmativ;
* Evaluato rul nu își asumă răspun derea pentru eventuale modificări ale dreptului de proprietate sau
ale elementelor înscrise în extrasul de carte funciară/alte documente de la data emiterii acestora
sau de la data inspectiei și până la data evaluării;
* Exactitatea si veridicitatea documentelor puse la dispo ziție de către beneficiari, pe baza cărora s-au
fundament at ipotezele ce stau la b aza evaluării sunt responsabil itatea acestora;
* Evaluato rul nu a facut o masu ratoare a p roprietatii. Limitele proprietatilor au fost preluate din
document ele pu se la dispozitie si indicate de beneficiari care poarta toata respon sabilitatea cu privire
la indicarea granitelor proprietatilor si a suprafetelor; Planurile, schitele, dimensiuni le puse la
dispo zitie evaluatorului se consid era a fi corecte dar nu se asuma nicio responsabil itate in aceasta

Raport evaluare teren intravilan

8
privinta;
* Evaluato rul nu are cunostinta de alte posibi le litigii generate de elemente ascunse sau vecinatati care
sa afecteze bunu rile imobile in afara celor prezentate in prezentul raport. Prezenta evaluare a fost
intocmita pentru s copul de clarat si nu va putea fi utilizata pentru alt scop;
* Evaluato rul nu își asumă nici o responsabil itate, în nici o circumstanță, p entru eventual ele info rmații
eronate, false sau incomplete puse la dispoziție de către beneficiari;
* Valorile estimate sunt valabile la data prezentată în Raport și încă un interval de timp limitat
dupa această dată in cazul in care condițiile specifice ale pieței imobiliare nu suferă mod ificări
semnificative care să afecteze opiniile estimate (nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de
schimb);
* Intrarea în pos esia un ei copii a acestui Raport nu impl ică dreptul de publicare a acestuia;
* Evaluato rul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultan ță sau să depună
mărturie în instanță, in afara cazului in care s-au inc heiat astfel de intelegeri in pr ealabil;
* Nici prezentul raport, nici părți ale sale (în special concluzii referitoare la valori, identi tatea
evaluato rului) nu t rebuie publicate sau medi atizate fără acordul prealabil al evaluato rului;
* Orice v alori estimate în raport se aplică întregii proprietăți și orice divizare sau distribuire a v alorii
pe in terese fracționate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de dis tribuire a
fost pr evăzută în raport;
* Raportul de evaluare este valabil in conditii econom ice, fiscale, jurid ice si politice de la d ata
intocmirii sale. D aca aceste conditii se vor m odifica concluziile acestui raport isi pot pierde
valabilitatea.

2.9. E tapele misiunii de evaluare. Su rse de in formatii
Etapele misiunii de evaluare : parcurse in vederea indeplin irii mis iunii de evaluare si
pentru estimarea valorilor sunt u rmato arele :
– document area, pe baza unei liste de informatii solicitate clientului/proprietarului;
– inspe ctia proprietatii imobiliare si efectuarea de fotografii din exteriorul si din interiorul acesteia;
– stabilir ea ipotezelor si ipotezelor sp eciale care au stat la baza elaborarii raportului;
– selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;
– analiza tuturor informatiilor culese si interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii;
– obtinerea de informatii asupra valorilor de tranzactionare sau oferta a proprietatilor imobiliare
similare si a nivelului chi riilor;
– obtinerea de informatii asupra veniturilor generate de proprietati imobiliare similare;
– obtinerea de informatii despre costuri le de reconstructie-inlocuire a constructiilor;
– aplicarea metod ei de evaluare consid erata oportuna pentru estimarea valorii si fundament area
opiniei finale a evaluato rului.
– analiaza valorilor obtinute prin rationament profesional si prin prisma criteriilor de
adecvare a metod elor, preciziei, cantitatii si calitatii informatiilor util izate;
– estimarea valorii de piata in urma aplicarii abordarii conside rata adecvata;
Sursele de informații care au stat la baza întocmirii pr ezentului Raport de Evaluare au fost:
-Document ele privind bun urile imobile puse la dispo ziție de către client/proprietar;
-Informații privind situația juridică a proprietatii imobiliare, istoricul amplasamentului, furnizate de
către client/proprietar ;
-Anunțu ri imobiliare prin Internet : www.olx.ro; www.romimo. ro, www.publi24 .ro;
www.anunturi.r o; www.multecase.ro .
-Cursul de referinta al monedei nationale publ icat pe site-ul BNR;
-Standardele de Eval uare a Bunurilor – editia 2019 , Ghidu rile metod ologice si recomand arile
ANEVAR ;
– alte date si in formatii culese de pe piata.

Raport evaluare teren intravilan

9
2.10. Identificarea evaluatorului si competența

Prezentul raport de evaluare este intocmit de CCA CONS -EVAL S.R.L. Timisoara
prin ing. Cioc Cristina Almia , evaluator autorizat in specializarile EI – Evaluar ea de
Întreprind eri, de fond de comerț si alte active necorpora le, EPI – Evaluar ea Propri etãții
Imobiliare, EBM – Evaluar ea Bunuri lor Mobile, membru titular A NEVAR, avand legitimatia
cu numarul 1145 3, cu domiciliul in Timisoara, str.Acad. P.P.Negulescu, bl. B118, sc. A, ap.2,
telefon 0726113977 , e-mail: cca.cons.eval @gmail .com.
Evaluato rul este administrator al CCA CONSVAL SRL , a parcurs cursurile profesionale
de pregatire continua , are asigurare de risc profesional, nu are niciun fel de in teres fata de
drepturile de proprietate evaluate si are competenta p entru a oferi o evaluare obie ctiva si
impartiala, in functie de datele si informatiile puse la dispo zitie si de piata in care se afla situate
bunurile imob ile evaluate. Nu exista niciun confli ct de interese al evaluatorului cu privire la
destinatari sau la drepturile de proprietate evaluate , misiunea de evaluare fiind indeplin ita pe baza
document elor puse la dispo zitie de proprietar si pe baza datelor si informatiilor culese de pe piata
de catre evaluato r.

2.11. Clauza de nepublicare
Acest raport de evaluare este confid ential, destinat numai scopului precizat si numai pentru
utilizatorii desemnati, mentionati in raport. Raportul de evaluare nu poate fi publicat sau inclus
intr-un do cument d estinat pub licitatii fara acordul p realabil al evaluato rului.

3. PREZENTAREA DATELOR

3.1. Descrierea situatiei juridice

Dreptul de proprietate asupra proprietatii imobiliare evaluate rezulta din document ele puse la
dispo zitie de client/ proprietar :
– Extras CFI nr. 400984 /14.03.2019 ;
– Contr act de concesiune nr. 1348/19.09.2011 ;
Confo rm documentelor puse la dispo zitie terenul are nr. cadastral 400984 si este ins crisa in
Cartea Funciara nr.400984 a Loc. STIUCA .
Evaluato rul nu are calitatea juridi ca de a certifica corectitudinea, din punct de vedere legal, a
actelor mentionate si nici a dreptului deplin de p roprietate asupra proprietatii evaluate.

LITIGII : Din document ele puse la dispo zitie si din afirmatiile proprietarului/
beneficiarului a rezultat faptul ca nu exista litigii la data identificarii proprietatii.
SARCINI : Din document ele puse la dispo zitie si din afirmatiile
proprietarului/beneficiarului a rezultat faptul ca nu exista litigii la data identificarii proprietatii.

A fost evaluat intregul drept de proprietate apartinand Comunei S tiuca reprezentat prin
Primari Comunei STIUCA care se presupune ca are intregul drept de proprietate : posesi e,
folosinta si dispozitie asupra proprietatii imobiliare. Evaluarea s-a efectuat in ipoteza – liber
de sarcini.

3.2. Date des pre piata imobiliara

Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in
scopul de a efectua tr anzactii imobiliare. Aceasta piata se d efineste pe baza tipului de proprietate,
potentialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile inv estitorilor si concesionar ilor tipici.
Pietele imobiliare nu sunt piete eficiente: numarul de vanzatori si cumpa ratori care

Raport evaluare teren intravilan

10
actioneaza este relativ mic, proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare
de cumpa rare, ceea ce face ca aceste piete sa f ie sensibile la stabil itatea veniturilor, schimbarea
nivelului salariilor, numarul de locu ri de munca precum si sa fie influ entate de t ipul de fin antare
oferit, volu mul creditului care poate fi dobandit, marimea avansului de plata, dob anzi, comisioan e.
Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acesta
este teoretic si este atins rareori, existand tot timpul un decalaj intre cerere si oferta. Oferta pentru
un anumit tip de cerere se dezvoltă greu iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca
de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere și nu echilibru. Pe un segment relativ limitat de
piață, cumpă rătorii și v ânzătorii nu sunt întotd eauna bine informați iar actele de vânzare-
cumpărare nu au loc în mod frecvent. De multe ori, informațiile despre prețuri de tranzacționare sau
nivelul ofertei nu sunt imediat dispo nibile. Proprietățile imobiliare sunt durabile și pot fi privite ca
investiț ii. Datorită tuturor acestor factori comportamentul piețelor imobiliare este dificil de previzionat.
Sunt importante motivațiile, interacțiunea participanților pe piață și măsura în care aceștia sunt
afectați de factori endogeni și exogeni prop rietății.
Sectorul de ret ail se va consolida în această perioadă, fără dezvoltări semnificative în
București. În orașele de provincie vor fi înregistrate noi livrări, în special în categoria parcurilor de
retail.
Piața din România va atrage noi branduri de retail. Noi branduri de retail, precum cele din
Polonia sau Turcia vor gasi anul acesta oportună penetrarea pieței românești, luând în considerarea
creșterea apetitului pentru consum al românilor, mărimea pieței din România, performanțele
înregistrate până acum și adaptabilitatea la cerințele consumatorilor locali.
Segmentul rezidențial se va deplasa în sfera de influență a marilor dezvoltări de birouri
Zonele rezidentiale ce se vor dezvolta în 2018 vor fi influențate de zonele de birouri din apropiere, în
special în partea de nor d a orașului, pentru a reduce timpul petrecut spre serviciu al tinerilor
corporatiști.
Piata terenurilor va fi orientata catre segmentele de retail si rezidential: Piata terenurilor se
va orienta, cel mai probabil, catre nevoile in schimbare ale consumator ilor, potrivit raportului
Colliers. Dezvoltarile rezidentiale in noi zone vor ramane atractive, asa cum va fi si cazul
extinderilor pentru retele de magazine mari, precum supermarket / hypermarket si DIY. (Sursa: wall-
street.ro )
În primul trimestru din 2018 , apartamentele din România s -au scumpit cu 4% față de nivelul
atins în cele trei luni anterioare, relevă cel mai recent raport de piață realizat de platforma Analize
Imobiliare, dezvoltată de Imobiliare.ro. Acesta este al doilea cel mai mare avans înregis trat în ultimii
aproape trei ani – fiind depășit doar de un salt de 4,2%, ce a avut loc în T4 2014. Din punctul de
vedere al evoluției prețurilor, piața rezidențială autohtonă se înscrie pe un trend ascendent de
unsprezece trimestre încoace (începând cu a doua jumătate a anului 2014, mai exact). De atunci,
marja medie de creștere la nivel trimestrial a fost de 2,4%. Prin urmare, în momentul de față ne
situăm la un nivel de preț similar cu cel consemnat în anul 2010.
Este necesar de precizat că, deși semnifi cativ, ritmul actual de creștere a prețurilor se
situează totuși considerabil sub cel caracteristic perioadei de boom a pieței autohtone. Spre
comparație, în 2006 -2008, locuințele se scumpeau, la modul general, cu peste 5% pe trimestru,
ajungând chiar la 1 6% (în T1 2008) sau 13% (în T3 2006). „Deși piața rezidențială evoluează rapid,
iar prețurile continuă să crească, ne aflăm încă sub nivelurile anului 2008. În momentul de față, piața
reușește să absoarbă majorarea susținută a prețurilor, dat fiind că cere rea este ridicată în marile orașe,
fiind stimulată de politica favorabilă de creditare a băncilor și de programul social al Guvernului,
Prima Casă.”, subliniază Dorel Niță, coordonatorul departamentului de analize imobiliare din cadrul
Imobiliare.ro.

Tend ința actuală de creștere a prețurilor poate fi explicată, cel puțin parțial, prin
dinamica raportului cerere -ofertă.
Pe de o parte, evoluția numărului de anunțuri de vânzare valabile în cele mai mari șase orașe
ale țării relevă o tendință clară de diminuar e a ofertei. La capitolul proprietăți nou -intrate pe piață,

Raport evaluare teren intravilan

11
datele Imobiliare.ro arată un declin de aproximativ 20% în primul trimestru din 2018 față de
perioada similară a anului trecut – în acest răstimp, cea mai mare scădere (în valoare de 27%) a avut
loc în Constanța, iar cea mai mică (8%) în Iași. Din punctul de vedere al numărului total de
proprietăți disponibile spre vânzare, tendința de diminuare este și mai accentuată, atingând o medie
de 33%. Constanța se situează, din nou, în fruntea clasamentulu i celor mai mari scăderi (cu un minus
de 37%), fiind urmată îndeaproape de București, cu un recul de 35%; cel mai mic declin, în valoare
de 25%, a fost consemnat tot în Iași.
La capitolul cerere, pe de altă parte, datele pe primul trimestru al anului arată o creștere
importantă față de perioada similară a anului trecut – în flagrantă opoziție, așadar, cu trendul ofertei.
În cele șase mari orașe analizate, interesul pentru achiziția de locuințe s -a majorat, per ansamblu, cu
16% față de primele trei luni din 2016. Cel mai semnificativ avans (de 38%) a avut loc în Brașov, iar
cel mai mic în București (13%). Cluj -Napoca este singura excepție de la regulă: aici, cererea de
locuințe este cu 7% mai mică decât în urmă cu 12 luni – comparativ cu trimestrul anterior î nsă,
interesul potențialilor cumpărători din orașul de pe Someș este cu 37% mai mare.

http://www.analizeimobiliare.ro/stiri -si-analize/raport_q1_ 2018 /

Piața imobiliară din Timișoara este una dintre cele ma dinamice din țară, atât din perspectiva
ansamblurilor rezidențiale care se dezvoltă în oraș, dar și în localitățile limitrofe, dar și din
perspectiva cererii sau a evoluției prețurilor. Anul acesta, prețul mediu pe metru p ătrat a evoluat de la
952 de euro în ianuarie, la 1.111 euro în luna septembrie, conform indicelui Imobiliare.ro.
Creșterea prețurilor în Timișoara este justificată, în primul rând, de o evoluție economică
pozitivă pe plan local, respectiv, crearea de locu ri de muncă stabile, remunerate peste medie, care
permit accesul la finanțare în vederea achiziționării unei locuințe. Companiile multinaționale aflate
în oraș, job -urile pe care le propune tinerilor profesioniști, oportunitățile de evoluție în carieră, da r și
pe scara veniturilor, ar fi principalele argumente favorabile care îi încurajează pe tineri să -și asume
un credit imobiliar.
Chiar dacă ritmul construcțiilor este unul susținut, oferta de locuințe noi din Timișoara nu
reușește să ajungă la nivelul cer erii. Numărul unităților locative pe care dezvoltatorii le finalizează
este încă mult sub nivelul cererii. În oraș se dezvoltă o serie de proiecte de anvergură, dar și unele de
dimensiuni mai mici care par să compenseze deficitul de locuințe noi.
Un alt ge nerator al creșterii prețurilor locuințelor din Timișoara este dat de evoluția
comportamentului cumpărătorului, de evoluția nevoilor sale. Cumpărătorul modern este unul
informat, știe exact ce vrea de la o locuință, care sunt elementele de confort și cele funcționale pe
care și le dorește, iar în momentul în care caută un apartament nou, nu este foarte dispus la concesii.
Astfel, dezvoltatorii trebuie să vină cu optimizări și inovații care presupun și un preț mai mare pe
metrul pătrat.
Cumpărătorul modern e ste interesat, într -o proporție importantă de segmentul locuințelor noi
deoarece aici este cel mai probabil să găsească elementele care -i pot crește calitatea vieții.
Pe măsură ce o ferta va compensa cererea, prețurile se vor stabiliza sau ar putea chiar să intre
pe o ușoară tendință descendentă. Orizontul de timp pentru această tendință este greu de previzionat,
cel puțin la nivelul pieței imobiliare din Timișoara datorită dinamismul ui crescut pe care aceasta îl
manifestă.
http://sodolescu.ro/ce -alimenteaza -cresterea -preturilor -apartamentelor -din-timisoara/

Piata Terenurilor nu este una foarte activa, in zona fiind identifi cate foarte putine oferte
de terenuri, cu supr afete similare si preturi de oferta de 5 euro/mp – 7 euro/mp.
Marja de negociere se incadreaza la 5%, iar in ce priveste diferentele de localizare si
caracteristici, acestea se incadreaza intre -15% – 25%. A fost analizata piata terenurilor situate in
zone aproximativ similare cu zona in care se afla situata proprietatea evaluata.

Raport evaluare teren intravilan

12
Elemente de
comparație Subiect Comparabila
A Comparabila
B Comparabila C Comparabila
D
Localizare Comuna
Stiuca Comuna
Stiuca, sat
Olosag Comuna
Gavojdia, Loc.
Gavojdia Comuna Gavojdia, Loc.
Gavojdia Comuna
Gavojdia, sat
Jena
zona
periferica zona
mediana zona
periferica zona periferica zona centrala
lot. Nr.
32 nr.12 periferica periferica median, nr.
272
Sursa date https://www.olx
.ro/oferta/te ren
-olosag -nr-12-
IDbR85a.html#
7a367a48f7 https://www.olx.
ro/oferta/vind –
urgent -teren –
gavojdia –
IDbBH8a.html#
e60b27545d https://www.romimo.ro/anu
nturi/imobiliare/de –
vanzare/terenuri/teren –
intravilan/anunt/vand –
teren -intravilan -cu-proiect –
casa/7b0f6d767b6b 625e.h
tml https://www.ol
x.ro/oferta/van
d-teren -in-
jena-
IDbhSa8.html
#6810f47a89
Suprafață (mp) 799 5,755 2,000 5,755 3,000
Pret oferta
euro/mp 6.95 6.00 5.00 5.00
Destinația
(utilizarea
terenului) intravilan intravilan intravilan intravilan intravilan
Amenajări
exterioare
(străzi, trotuare) stradă
asfaltată stradă
asfaltată strad ă
asfaltată stradă asfaltată stradă
asfaltată
Topografie/relief drept drept drept drept drept
Utilități
disponibile curent,
apa similar, la
gard nu are similar, la gard similar, la
gard
Formă în plan și
deschidere regulată similar similar similar simila r

„Terenurile, fiind un produ s investitional, dinamica tranz actiilor este mai mult influentata de
elementele de stabilitat e economica si politi ca decat piata aparta mentelor, care sunt elemente de
imediata necesitate”, MediaCity.

Punctul de echilibru al pietei este foarte greu de atins sau niciod ată, ciclul imobiliar
neputând fi sinc ronizat cu ciclul de d ezvoltare a afacerilor, d atorită instabili tății econom ice,
activitatea imobiliară răspunzând la stimu li pe t ermen lung sau pe termen scurt.

In concluzie, raportul dintre oferta si cererea de proprietati imobiliare de tipul celei
evaluate este intr-un dezechilibru total, oferta surclasand cererea, deci este o piata a
vanz atorului.

3.3. Descrierea proprietatii imobiliare evaluate

Proprietatea imobiliara este cuprinsa din :
– TEREN INTRA VILAN cu S = 799 mp, nr. cadastral 400984
si este situata in localitatea STIUCA , lot nr.32 .

Raport evaluare teren intravilan

13

Raport evaluare teren intravilan

14

Descriere Teren –
– are categoria de folosin ta curti constru ctii, avand o supr afata de 799 mp;
– pe teren este o fundatie casa P+M ridicata de catre concesionar dar neintabulata;
– nu este inclinat in r elief ;
– are drenaj bun, forma re gulata;
– nu este imp rejmuit;
– gradul seis mic al zonei este 7;
– utilitati : energie electrica, apa, canal ;
– regimul maxim de inaltime construibi l al zonei este P+1E+M;
– transpo rtul public este asigurat cu autovehi cule.
– accesul se face din dr um de asfalt ;

Raport evaluare teren intravilan

15

4.ANA LIZA DATELOR SI CONCLUZIILE

4.1. Cea mai buna utilizare CMBU
Comport amentul pieței imobiliare p resupune cunoașterea relațiilor dintre
comport amentul economic și evaluare, iar în țelegerea lui se face prin conceptul fundament at de
piața imobiliară – “cea mai bună utiliza re”, care reprezintă alternativa de utilizare a
proprietăților imobiliare. Când scopul unei evaluări este estimarea valorii de piață, analiza celei
mai bune utilizări identifică cea mai profitabilă utilizare competi tivă în care va fi pusă
proprietatea.
Conceptul de cea mai buna uti lizare (CM BU) reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii,
selectata din diferite variante posibi le care va constitui baza de porni re si va genera ipo tezele de
lucru necesare aplicarii m etodelor de evaluare in capitolele urmatoare ale lucrarii.

Raport evaluare teren intravilan

16
Cea mai buna utilizare este definita astfel „ Utilizarea probabi la rezonabil si legala a
terenului liber sau a unei propr ietati construi te, care este posibi la fizic, fundam entata adecvat,
financiar fezabila si care determina c ea mai mare valoar e”
Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urm atoarele situ atii :
– cea mai buna uti lizare a terenului consid erat liber;
– cea mai buna uti lizare a terenului construit. Cea mai buna utiliza re a terenului liber sau
considerat a fi liber
De asemeni proprietatea evaluata indeplineste criteriile obligatorii necesare unei
proprietăți imobiliare: – este permisibilă legal;
– îndeplinește condiția de fizic posibilă ;
– este fezabilă financiar – rezultă fluxuri pozitive;
– este maxim productivă – valoarea proprietății imobiliare în aceste condiții de exploat are
este m aximă.

Pentru ex primarea unei concluzii asupra valorii unei proprietăți imobiliare, evaluatorii
utilizează metode de evaluare specifice, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare :
a) abordarea prin piață;
b) abordarea prin venit;
c) abordarea prin cost .
În estimarea valorii unei proprietă ți imobiliare se pot utiliza una sau mai multe dintre aceste
abordări. Alegerea lor depinde de tipul de proprietate imobiliară, de scopul evaluării, de termenii de
referință ai evaluării, de calitatea și cantitatea date lor disponibile pentru analiză. Toate cele trei
abordări în evaluare se bazează pe date de piață.

5. Abordarea in evaluare si rationamentul

Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprietăți imobiliare, evaluatorii
utilizează metode de eva luare specifice, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare :
a) abordarea prin piață;
b) abordarea prin venit;
c) abordarea prin cost.
În estimarea valorii unei proprietă ți imobiliare se pot utiliza una sau mai multe dintre aceste
abordă ri. Alegerea lor depinde de tipul de proprietate imobiliară, de scopul evaluării, de termenii de
referință ai evaluării, de calitatea și cantitatea datelor disponibile pentru analiză. Toate cele trei
abordări în evaluare se bazează pe date de piață.

5.1 Abordarea prin piata

Abordarea prin piață este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății
imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute recent sau
care sunt oferite pentru vânzare. Abordare a prin piață este cunoscută și sub denumirea de
comparația directă sau comparația vânzărilor .
Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci când
există suficiente informații credibile privind tranzacții și/sau ofe rte recente credibile. Prin informații
recente, în contextul abordării prin piață, se înțeleg acele informații referito are la prețuri de
tranzacționare care nu sunt afectate de modificările intervenite în evoluția pieței specifice sau la
oferte care mai sunt valabile la data evaluării.

Raport evaluare teren intravilan

17
Atunci când există informații disponibile, abordarea prin piață este cea mai directă și
adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață. Dacă nu există suficiente
informații, aplicabilitatea abordării prin piață poate fi limitată. Dacă nu există suficiente informații
despre tranzacții recente cu proprietăți comparabil e se pot utiliza informații privind oferte de
proprietăți similare disponibile pe piață, cu condiția ca relevanța acestor informații să fie clar stabilită
și analizată critic.
Evaluatorul trebuie să se asigure că proprietățile comparabile sunt reale (adică pot fi
identificate) și că au caracteristicile fizice conforme cu informațiile scriptice. În raportul de evaluare
trebuie să se indice sursele de informații (inclusiv date de contact pentru o verificare independentă),
datele utilizate și raționamentul pe baza cărora evaluatorul a selectat proprietățile comparabile.
Trebuie luate în considerare diferentele dintre următoarele elemente :
 dreptul care oferă dovada despre pret si dreptul asupra proprietatii supus evaluarii;
 localizarile respective;
 calitatea te renului sau varsta si specificatiile constructiilor;
 utilizarea permisa sau zonarea pentru fiecare proprietate imobiliara;
 situatiile în care a fost determinat pretul si tipul valorii solicitat;
 data efectivă a dovezii despre pret si data evaluării solicit ata.
Tehnicile recunoscute în cadrul abordarii prin piată sunt :
a) tehnicile cantitative :
 analiza pe perechi de date;
 analiza datelor secundare;
 analiza statistica;
 analiza costurilor;
b) tehnicile calitative :
 analiza comparatiilor relative;
 analiza ten dintelor;
 analiza clasamentului si interviuri.
In abordarea prin piata, analiza preturilor proprietatilor comparabile se aplică în functie de
criteriile de comparatie adecvate specificului proprietatii subiect. În abordarea prin piată, se
analizeaza aseman arile si diferentele între caracteristicile proprietatilor comparabile si cele ale
proprietătii subiect si se fac ajustarile necesare în functie de elementele de comparatie.
In abordarea prin piata, elementele de comparație recomandate a fi utilizate inclu d, fara a se
limita la acestea : drepturile de proprietate transmise, conditiile de finantare, conditiile de vanzare,
cheltuielile necesare imediat după cumparare, conditiile de piata, localizarea, caracteristicile fizice,
caracteristicile economice, utili zarea, componentele non -imobiliare ale proprietatii.

Pentru terenuri :
Valoarea de piată a terenului trebuie estimata avand în vedere cea mai bună utilizare a
acestuia.
Metodele de evaluare a terenului liber sunt următoarele : comparatia directa, extr actia,
alocarea, metoda reziduala, capitalizarea rentei funciare, analiza parcelarii și dezvoltarii.
Comparatia directa este cea mai utilizata metoda pentru evaluarea terenului si cea mai
adecvata atunci cand exista informatii disponibile despre tranzact ii si/sau oferte comparabile.
In aplicarea acestei metode sunt analizate, comparate și ajustate informatiile privind
tranzactiile si/sau ofertele si alte date privind terenuri similare, în scopul evaluarii terenului subiect.
In procesul de comparare sunt luate în considerare asemanarile și deosebirile dintre loturi, acestea
fiind analizate în functie de elementele de comparatie.
 Elementele de comparatie includ : drepturile de proprietate transmise, condițiile de
finanțare, condițiile de vânzare, cheltuiel ile efectuate imediat dupa cumparare, conditiile de piată,
localizarea, caracteristicile fizice, utilitătile disponibile și zonarea.
Comparabilele trebuie selectate dintre cele care au aceeasi CMBU, diferentele identificate
fiind legate de optimizarea ut ilizarii și nu de natura/tipul acesteia.

Raport evaluare teren intravilan

18
Atunci cand nu exista suficiente vanzări de terenuri similare pentru a se aplica comparatia
directa, se pot utiliza metode alternative, precum: extractia de pe piata , alocarea (proportia) si metode
de capitalizare a venitului . Metodele de capitalizare a venitului, aplicate în evaluarea terenului, sunt
impartite la randul lor în :
– metodele capitalizării directe – metoda reziduală si capitalizarea rentei funciare, si
– metoda actualizarii – analiza flux ului de numerar/analiza parcelarii și dezvoltarii.
Extractia de pe piata este o metoda prin care valoarea terenului este extrasa din pretul de
vanzare al unei proprietati construite, prin scaderea valorii contributiei constructiilor, estimata prin
metoda costului de inlocuire net. Metoda alocarii, cunoscuta si ca metoda proportiei, se bazeaza pe
principiul echilibrului si pe principiul contributiei, care afirma ca exista un raport tipic sau normal
intre valoarea terenului si valoarea proprietatii imobilia re, pentru anumite categorii de proprietati
imobiliare, din anumite localizari.
Selectarea concluziei asupra valorii este determinata de proprietatea imobiliara comparabila
care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic si economic de pro prietatea imobiliara
subiect si asupra pretului careia s -au efectuat cele mai mici ajustari.
S-au folosit 4 comparabile din surse diferite, preluate din presa de specialitate precum si de
pe site -uri imobiliare specifice ( www.olx.ro , www.romimo.ro ).
Comparabilele pentru teren se regasesc in anexele la prezentul raport de evaluare.

EVALUAREA TERENULUI – ANALIZA PE PERECHI DE DATE
Elemente de
comparație Subiect Comparabila
A Comparabil a
B Comparabila
C Comparabila
D
Suprafața (mp) 799 5755 2000 5755 3000
Preț ofertă/vânzare
(€/mp) – 6.95 6.00 5.00 5.00
ELEMENTE SPECIFICE TRANZACȚIONĂRII
TIPUL
COMPARABILEI
(tranzacție/ofertă) ofertă ofertă ofertă ofertă
Marja de negociere
din pi ața specifică
(%) -5% -5% -5% -5%
Cuantum ajustare
(€/mp) -0.35 -0.30 -0.25 -0.25
PREȚ ESTIMAT DE
TRANZACȚIE (€/mp) 6.60 5.7 4.75 4.75
DREPTUL DE
PROPRIETATE
TRANSMIS Drept absolut Drept absolut Drept
absolut Drept absolut
Cuantum ajustar e
(%) 0% 0% 0% 0%
Cuantum ajustare
(€/mp) 0 0 0 0
PREȚ AJUSTAT 6.60 5.7 4.75 4.75
RESTRICȚII LEGALE
(reglementare
urbanistică) Nu sunt similar similar similar similar
Cuantum ajustare
(%) 0% 0% 0% 0%

Raport evaluare teren intravilan

19
Cuantum ajustare
(€/mp) 0 0 0 0
PREȚ AJUSTAT
(€/mp) 6.60 5.7 4.75 4.75
CONDIȚII DE
FINANȚARE Numerar Numerar Numerar Numerar Numerar
Cuantum ajustare
(%) 0% 0% 0% 0%
Cuantum ajustare
(€/mp) 0 0 0 0
PREȚ AJUSTAT 6.60 5.7 4.75 4.75
CONDIȚII DE
VÂNZARE Nepărtinitoare Nepărtinitoa re Nepărtinitoare Nepărtinitoar
e Nepărtinitoar
e
Cuantum ajustare
(%) 0% 0% 0% 0%
Cuantum ajustare
(€/mp) 0 0 0 0
PREȚ AJUSTAT 6.60 5.7 4.75 4.75
CONDIȚII DE PIAȚĂ Curente Curente Curente Curente Curente
Cuantum ajustare
(%) 0% 0% 0% 0%
Cuantu m ajustare
(€/mp) 0 0 0 0
PREȚ AJUSTAT
(€/mp) 6.60 5.7 4.75 4.75
ELEMENTE SPECIFICE PROPRIETĂȚII
Localizare Comuna
Stiuca Comuna
Stiuca, sat
Olosag Comuna
Gavojdia, Loc.
Gavojdia Comuna
Gavojdia, Loc.
Gavojdia Comuna
Gavojdia, sat
Jena
Comparativ cu
subiectul locație mai
buna locație
similară locație
similară locație mai
slaba
Cuantum ajustare
(%) -15% -5% -5% 10%
Cuantum ajustare
(€/mp) -0.990443093 -0.285 -0.2375 0.475
PREȚ AJUSTAT
(€/mp) 5.61 5.415 4.51 5.23
CARACTERISTICI FIZICE
SUPRAFAȚA (mp) 799 5,755 2,000 5,755 3,000
Cuantum ajustare
(%) 0% 0% 0% 0%
Cuantum ajustare
(€/mp) 0 0 0 0
DESTINAȚIA
(utilizare terenului) intravilan intravilan intravilan intravilan intravilan
Cuantum ajustare
(%) 0% 0% 0% 0%

Raport evaluare teren intravilan

20
Cuantum ajustare
(€/mp) 0 0 0 0
AMENAJĂRI
EXTERIOARE (străzi,
trotuare) stradă
asfaltată stradă
asfaltată stradă
asfaltată stradă
asfaltată stradă
asfaltată
Cuantum ajustare
(%) 0% 0% 0% 0
Cuantum ajustare
(€/mp) 0 0 0.00 0
TOPOGRAFIE/REL IEF drept drept drept drept drept
Cuantum ajustare
(%) 0% 0% 0% 0%
Cuantum ajustare
(€/mp) 0 0 0 0
UTILITĂȚI
DISPONIBILE curent, apa similar, la gard nu are similar, la
gard similar, la
gard
Cuantum ajustare
(%) 0% 5% 0% 0%
Cuantum ajustare
(€/m p) 0 0.27 0.00 0
FORMĂ ÎN PLAN &
DESCHIDERE regulată similar similar similar similar
Cuantum ajustare
(%) 0% 0% 0% 0%
Cuantum ajustare
(€/mp) 0 0 0 0
Total ajustare
caracteristici fizice % 0% 5% 0% 0%
Total ajustare
caracteristici fizice
(€/mp ) 0 0.27075 0.00 0
PREȚ AJUSTAT
(€/mp) 5.61 5.68575 4.51 5.225
Cheltuieli pentru
aducere la stadiul de
teren construibil nu nu nu nu nu
Cuantum ajustare
(%) 0% 0% 0% 0%
Cuantum ajustare
(€/mp) 0 0 0 0
PREȚ AJUSTAT
(€/mp) 5.61 5.68575 4.51 5.23
Ajustare totală brută
absolută (€) 0.990443093 0.55575 0.24 0.48
Ajustare totală
procentuală
absolută (%) 15.00% 10.00% 5.00% 10.00%
Număr de ajustări (buc.) 2 3 2 2

Raport evaluare teren intravilan

21
VALOARE DE
PIAȚĂ* : 5.23 euro/mp
4,179.00 euro echivalent a 19,910.00 lei
PREȚ AJUSTAT
(€/mp) 5,23 €/mp
* Conform GEV 630/art. 50, selectarea concluziei asupra valorii este determinată de proprietatea
imobiliară (Comparabila D) care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic și economic de
propriet atea imobiliară subiect și asupra prețului căreia s -au efectuat cele mai mici ajustări brute
absolute. (Curs valutar BNR: 4,764 lei/€)

Observatii privind ajustarile realizate pentru teren intravilan
o Pentru TRANSMITERE DREPT ASUPRA PROPRIETATII, CONDITII DE
FINANTARE, CONDITII DE VANZARE si CONDITII DE PIATA comparabilele sunt similare cu
terenul de evaluat si de aceea nu au fost ajustate.
o Pentru LOCALIZARE s -au ajustat toate comparabilele acestea fiind mai bine (A,B,C) sau
slab (D) situate (informatii ob tinute de la agentiile imobiliare partenere).
o Pentru UTILITATI a fost ajustata comparabila B , datorita lispei acestora.
o Pentru FORMA nu s-au aplicat ajusta ri;
o Pentru PRET OFERTA au fost ajustate comparabilele cu 5% (informatii obtinute de la
agentiile imob iliare partenere) ,

In urma stabilirii ajustarilor totale nete si ajustarilor to tale brute se selecteaza valoarea de
5,23 euro/mp aferenta Compa rabilei D care are caracteristici apropiate de subiect si are cea mai
mica ajustare bruta procentuala.

5.2 Ab ordarea prin venit
Abordarea prin venit este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății
imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza
capacitatea proprietății subiect de a gener a venituri și pentru a transforma aceste venituri într -o
indicație asupra valorii proprietății prin metode de actualizare. Abordarea prin venit este aplicabilă
oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării sau care are acest potenț ial în
contextul pieței (proprietăți vacante sau ocupate de proprietar).
Abordarea prin venit include două metode de bază :
 capitalizarea venitului;
 fluxul de numerar actualizat (analiza DCF).
Capitalizarea venitului , numită și capitalizarea directă, s e utilizează când există informații
suficiente de piață, când nivelul chiriei și cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieței și când
există informații despre tranzacții sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile.
Capitalizarea dire ctă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr -un singur an, cu o rată de
capitalizare corespunzătoare.
În metoda capitalizării venitului, evaluarea se realizează, de regulă, utilizând venitul net din
exploatare. Venitul net din exploatare se estimea ză pornind de la venitul brut potențial și venitul brut
efectiv.
Pentru a estima venitul brut efectiv evaluatorul trebuie să ajusteze venitul brut potențial cu
pierderile aferente gradului de neocupare și neîncasării chiriei. Pentru a estima venitul net di n
exploatare, evaluatorul trebuie să scadă din venitul brut efectiv cheltuielile de exploatare aferente
proprietății, cheltuieli care cad în sarcina proprietarului, acestea fiind cheltuieli nerecuperabile.
Cheltuielile care sunt suportate de către chiriași nu trebuie scăzute din venitul brut efectiv. Din
venitul brut efectiv nu se scad taxele aferente veniturilor proprietarului (de exemplu, impozitul pe
venit și alte taxe similare), plățile aferente creditului (serviciului datoriei) sau amortizarea contabil ă a
construcțiilor.

Raport evaluare teren intravilan

22
Observatie : Pentru teren nu s -au gasit date si informatii de piata acceptabile si credibile,
evaluatorul apreciind ca nu se poate justifica o valoare de piata stabilita prin acesta abordare.

5.3 Abordarea prin cost

Abordarea prin c ost este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății
imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcției/construcțiilor a deprecierii
cumulate și adăugarea la acest rezultat a valorii terenului estimată la data evaluăr ii.
Utilizarea abordării prin cost poate fi adecvată atunci când proprietatea imobiliară include :
 construcții noi sau construcții relativ nou construite; construcții vechi, cu condiția să
existe date suficiente și adecvate pentru estimarea deprecierii ace stora; construcții aflate în faza de
proiect;
 construcții care fac parte din proprietatea imobiliară specializată.
Evaluatorul trebuie să aleagă între cele două tipuri de cost de nou − costul de înlocuire și
costul de reconstruire – și să utilizeze unul dintre aceste tipuri în mod consecvent în aplicarea acestei
abordări.
Se recomandă aplicarea costului de înlocuire, iar dacă nu este posibil, se aplică costul de
reconstruire. În cazul construcțiilor speciale, atunci când nu sunt disponibile informații cu privire la
costurile de reconstruire, pot fi utilizați indici de actualizare adecvați pentru a transforma costurile
istorice într -o estimare a costului de reconstruire.
Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea construcțiilor sunt: metoda
comparațiilor unitare, metoda costurilor segregate și metoda devizelor.
Prima etapă solicită calcularea unui cost de înlocuire. În mod normal, acesta reprezintă costul
de înlocuire a proprietății imobiliare cu un echivalent modern, la data evaluării . O excep ție este cazul
în care ar fi necesar ca o proprietate imobiliară echivalentă să fie o replică a proprietății imobiliare
subiect, pentru a furniza aceeași utilitate unui participant de pe piață, caz în care costul de înlocuire
ar fi mai degrabă cel de repro ducere sau de reconstruire a clădirii subiect, decât cel de înlocuire cu un
echivalent modern.
Costul echivalentului modern se corectează apoi pentru a fi reflectată deprecierea. Scopul
ajustării pentru depreciere este acela de a estima cu cât ar fi mai pu țin valoroasă proprietatea
imobiliară subiect, pentru un potențial cumpărător, față de echivalentul său modern. Deprecierea ia
în considerare starea fizică, utilitatea funcțională și economică a proprietății imobiliare subiect, în
comparație cu echivalentu l său modern.
Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcție sunt următoarele :
a) deprecierea (uzura) fizică, ce poate fi : recuperabilă (reparații neefectuate la timp),
nerecuperabilă –elemente cu viață scurtă sau nerecuperabilă –elemente cu viață lungă;
b) deprecierea (neadecvarea) funcțională, ce poate fi : recuperabilă sau nerecuperabilă;
c) deprecierea externă (economică).
a.) Deprecierea fizică este generată de durata de viață a imobilului :
Perioada scursa de la terminarea constructiei
Dfiz = ––––––––––––––––––– x 100
Durata estimata de viata
b.) Deprecierea functionala este data de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea
cladirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilului sau instalatiilor sau echipamentelor atasate.
c.) Deprecierea economica (din cauze externe) se datore aza unor factori externi
proprietatii imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietatilor imobiliare in zona,
urbanismul, finantarea si reglementarile legale.

Observatie : Pentru teren nu s -au gasit date si informatii de piata acceptabil e si credibile,
evaluatorul apreciind ca nu se poate justifica o valoare de piata stabilita prin acesta abordare.

Raport evaluare teren intravilan

23

6. Reconcilierea si opinia finala asupra valorii

Proprietatea evaluate :
– Teren intravilan in suprafata de 799 mp
situata in localitatea STIUCA , fara numar este proprietatea Comunei Stiuca conform actelor de
proprietate prezentate de catre client/prop rietar si anexate in copie la prezentul raport. Evaluarea
s-a facut in scopul estimarii valorii de piata a constructiei mentionate in ipoteza vanzarii .
Avand in vedere informatiile avute la dispoziție, valoarea rezultată este cea mai adecvata
pentru estimarea valorii de piață a proprietatii evaluate. In urma reanalizarii datelor disponib ile, a
tehni cilor si a rationamentului profesional, avand in vedere relevanța informațiilor si scopul
evaluării, în opinia evaluatorului, valoar ea estimata si recoman data pentru p roprietatea
imobiliara analizata, rezultata din aplicarea Abordarii prin Piata este u rmatoar ea :

Nr.
crt. Denum ire bunuri imobile VALOARE A DE PIATA
Curs BNR 14.03.2019 = 4,7640 lei/1 euro LEI EURO
1 Teren intravilan 19.910 4.179

* Valoa rea NU conține TVA .
Crite riile luate in calcul sunt :
– adecvarea : tipul proprietatii se incadreaza cel mai bine ca proprietate generatoare de venituri;
– precizia : are in vedere corectitudinea datelor, calculele efectuate si ajustarile aduse preturilor
de vanzare sau oferta a proprietatilor compa rabile sau deprecierile aduse costului de nou ; Tine
cont de s copul ev aluarii;
– cantitatea si calitatea informatiilor : se refera la informatiile evidentiate de elementele de
compa ratie ale unor bunuri echival ente, certificarea si omologarea acestora in conformitate cu
norm ele si reglementarile legale din domeniu, costul de nou al unor bunuri si milare, marimea
tranzactiilor sau ofertelor de bunu ri similare, estimarea deprecierilor si costuri le de r econstru ctie-
inlocuire.
Argument ele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum și consid erentele privind
valoarea sunt:
-Evaluarea este o opin ie asupra unei valori;
-Valorile au fost exprimate și sunt valabile exclusiv în condiț iile și prevederile prezentului raport;
-Prețul de tranzacționare se va putea situa atât deasupra cât și sub valoarea opinată ținand seama
de particul aritățile v alabile la d ata tranzacției (motivația vânzătorului, motivația cumpă rătorului,
caracteristicile pi eței imobiliare, condiții concrete ale tranzacției )
-Valoarea este o p redicție;
-Valoarea este subie ctivă;
– Evaluarea este o opinie asupra unei valo ri obtenabile posibi le in cazul un ei tranzactii si in ipoteza
vanzarii a constructiei ;
-Valoarea se referă la int regul drept de p roprietate ;
-Valoarea proprietatii imobiliare nu este influ ențată direct proporțional de evoluția cursului de
schimb al monedei naționale în raport cu alte valute ;
-Piesele anexate și document ele luate în consid erare pe parcursul raportului sunt valabile doar în
scop info rmativ și pent ru atingerea scopului evaluării, n eputând fi utilizate în alt scop.
– Valoarea de piata a fost estimata fara luarea in consid erare a costurilor de vanzare sau de
cumpa rare si fara includ erea unor impozite sau taxe.

Raportul a fost pregatit pe baza Standardelor de Eval uare a Bunurilor – editia 2019 si a
recoman darilor si metodologiei de lucru stabi lite de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a
Evaluato rilor Auto rizati din Romani a).

Evaluare teren – Com. STIUCA, Concesionar Dzitac Marius -Ionut

24

7. ANEXE

COMPARABILE TEREN

https://www.olx.ro/oferta/teren -olosag -nr-12-IDbR85a.html#7a367a48f7

Evaluare teren – Com. STIUCA, Concesionar Dzitac Marius -Ionut

25
https://www.olx.ro/oferta/vind -urgent -teren -gavojdia -IDbBH8a.html#e60b27545d

https://www.romimo.ro/anunturi/imobiliare/de -vanzare/terenuri/teren -intravilan/anunt/vand -teren -intravilan -cu-
proiect -casa/7b0f6d767b6b625e.html

Evaluare teren – Com. STIUCA, Concesionar Dzitac Marius -Ionut

26

https://www.olx.ro/oferta/vand -teren -in-jena-IDbhSa8.html#6810f47a89

Evaluare teren – Com. STIUCA, Concesionar Dzitac Marius -Ionut

27
DOCUMENTE

Evaluare teren – Com. STIUCA, Concesionar Dzitac Marius -Ionut

28

Evaluare teren – Com. STIUCA, Concesionar Dzitac Marius -Ionut

29

Evaluare teren – Com. STIUCA, Concesionar Dzitac Marius -Ionut

30

Evaluare teren – Com. STIUCA, Concesionar Dzitac Marius -Ionut

31

Evaluare teren – Com. STIUCA, Concesionar Dzitac Marius -Ionut

32