Ovidiu Alin Mircea VALORILE ORIENTATIVE PRIVIND PROPRIETATILE IMOBILIARE DIN ROMANIA [605064]

UNIVERSITATEA DE ȘTIIN ȚE AGRICOLE ȘI MEDICIN Ă
VETERINAR Ă A BANATULUI
„REGELE MIHAI I AL ROMÂNIEI ” DIN TIMI ȘOARA
FACULTATEA DE AGRICULTUR Ă
SPECIALIZAREA: M ĂSUR ĂTORI TERESTRE ȘI CADASTRU
FORMA DE ÎNV ĂȚĂ MÂNT: ZI

VALORILE ORIENTATIVE
PRIVIND PROPRIET ĂȚILE
IMOBILIARE DIN ROMÂNIA

COORDONATOR ȘTIIN ȚIFIC :
Conf. dr. HERBEI MIHAI VALENTIN

Candidat: [anonimizat]
2017

Ovidiu Alin Mircea VALORILE ORIENTATIVE PRIVIND PROPRIETATILE IMOBILIARE DIN ROMANIA

CAPITOLUL III
REZULTATE ȘI DISCU ȚII

3.1. ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII
În urma studiului efectuat pe baza metodologiilor specifice s-a a juns la urm ătoarele
rezultate:
□ Cea mai bun ă utilizare a propriet ății este ca aceasta s ă fie:
a) Permisibil ă legal – din certificatul evaluatorului, realizat în conformitate c u
cerin țele din Standardele de Evaluare, recomand ările și metodologia de lucru recomandate de
către ANEVAR(Asocia ția Na țional ă a Evaluatorilor Autoriza ți din România), precum și cu
cerin țele „Codului Deontologic al profesiei de evaluator”, rezult ă c ă nu exist ă nici o obliga ție de
plat ă care s ă influen țeze rezultatele evalu ării. Aspectele juridice se bazeaz ă exclusiv pe
informa țiile și documentele furnizate de c ătre proprietar și au fost prezentate f ără a se intreprinde
verific ări sau investiga ții suplimentare. Evaluarea propriet ății s-a realizat în ipoteza ca fiind
liber ă de sarcini, lipsit ă de restric ții(grani țe, servitu ți, uzufruct, etc.). Situa ția juridic ă a terenului
și a construc ției s-a considerat a fi nerestric ționist ă, din punct de vedere al defini ției valorii
exprimate de evaluator.
În toate cazurile evaluatorul trebuie s ă determine care utiliz ări sunt permise de lege. El
trebuie s ă analizeze reglement ările privind zonarea, restric țiile de construire, normativele de
construc ție, siturile istorice, impactul asupra mediului.
b) Fizic posibil ă – proprietatea subiect este amplasat ă în intravilanul Timi șoarei,
terenul este construibil, are suprafa ța de 2379mp, cu construc ții. Accesul se poate realiza direct
cu mijloacele de transport existente în zon ă sau cu autovehicule. Amplasamentul dispune de
toate utilit ățile edilitare. Terenul are utilitate ca amplasament pentru construc ții comerciale și
reziden țiale.
Structura geologic ă a terenului, forma, suprafa ța, accesibilitatea unui lot de teren și riscul
unor dezastre naturale, pot afecta utiliz ările unei propriet ăți imobiliare. Evaluatorul are misiunea
de a considera capacitatea și disponibilit ățile utilit ăților publice (ap ă, gaze, electricitate, agent
termic).
Caracteristicile fizice ale terenului, utilit ățile disponibile și îmbun ătățirile influen țeaz ă
utilizarea terenului și implicit valoarea sa. Elementele fizice ale terenului ce se vor lua în
considerare sunt: dimensiunile, forma, raportul dimensiunilor, topograf ia, localizarea, orientarea.
Evaluatorul nu a realizat o expertiz ă tehnic ă a construc ției și nu a inspectat acele p ărți
care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea f iind considerate în stare tehnic ă bun ă.

Ovidiu Alin Mircea VALORILE ORIENTATIVE PRIVIND PROPRIETA ȚILE IMOBILIARE DIN ROMÂNIA

c) Financiar fezabil ă – valoarea de pia ță estimat ă poate s ă fie influen țat ă în
func ție de condi țiile, termenele și modalit ățile de încheiere a unei eventuale tranzac ții. Se
presupune nu exist ă condi ții ascunse sau neaparente ale propriet ății, solului sau structurii care s ă
influen țeze valoara. Evaluatorul nu î și asum ă nici o responsabilitate pentru asemenea condi ții sau
pentru ob ținerea studiilor necesare pentru a le descoperii. Se consider ă c ă bunurile evaluate ca o
proprietate imobiliar ă respect ă toate reglement ările și restric țiile urbanistice, existând în acest
sens aprob ările și avizele necesare, impuse de legisla ția în domeniu existent ă, în vigoare.
Evaluarea mijloacelor fixe, de natura cl ădirilor, a șa cum sunt ele cuprinse în eviden țele
contabile, s-a f ăcut pornind de la premisa c ă acestea pot fi grupate din punct de vedere
func țional, fiind evaluate ca atare. Construc țiile/cl ădirile care sau considereat ca neputând fi
utilizate independent au fost evaluate impreun ă cu partea de cl ădire/construc ție care putea fi
considerat ă ca un tot func țional/valorificabil(marketabil).
Toate utiliz ările din care rezult ă fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind
financiar fezabile.
d) Maxim productiv ă – cea mai bun ă utilizare a terenului considerat liber,
presupune c ă terenuleste liber sau poate fi eliberat prin demolarea cons truc țiilor. Zona de
amplasare este preponderent comercial ă dar și reziden țial ă.
Cea mai bun ă utilizare a terenului considerat liber trebie s ă țin ă cont de utilizarea curent ă
și de toate utiliz ările poten țiale.
Datorit ă sarcinilor inscrise în extrasul de C.F. nu se poate considera v reo modificare și nu
se poate pune problema schimb ării imobilului. Astfel, în opinia evaluatorului cea mai bun ă
utilizare este cea de proprietate de tip comercial.
Ținând cont de aceste aspecte, orice alternativ ă de alt ă utilizare nu îndepline ște criteriile
analizate în procesul de evaluare.
Valoarea terenului se va considera numai pentru cazul celei mai bune utiliz ări și prin
urmare, se va urm ări ipoteza terenului liber și disponibil cu destina ție de tip comercial.
Cea mai bun ă utilizare poten țial ă a terenului este de obicei o utilizare pe termen lung și se
presupune c ă va r ămâne aceea și pe durata de via ță economic ă sau util ă a construc țiilor.

Ovidiu Alin Mircea VALORILE ORIENTATIVE PRIVIND PROPRIETA ȚILE IMOBILIARE DIN ROMÂNIA

3.2. ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA M ĂSUR ĂTORILOR
Odat ă cu apari ția, perfec ționarea continu ă, r ăspândirea și folosirea lor aproape în
exclusivitate, precum și avantajele privind precizia, confortul în manevrare și randamentul, au
făcut din sta țiile totale simbolul activit ății topografului contemporan.
Enumeram câteva din avantajele utiliz ării sta țiilor totale în procesul de m ăsurare:
– permit m ăsurarea automat ă a elementelor geometrice, afi șarea și înregistrarea
lor, prelucrarea par țial ă și transferul lor în calculator;
– soft-urile de lucru sunt difeern țiate de la simple la cele complexe;
– indiferent de program datele de baz ă se p ăstreaz ă în memorie;
– programul „ coordonate polare” permite determinarea pozi ției spa țiale a unui
punct, pe baza unei vize de referin ță iar aceast ă posibilitate poate fi valorificat ă în cadrul multor
aplica ții topografice.
În urma m ăsur ătorilor efectuate pentru relevarea spa țiului comercial mai sus men ționat s-
a folosit un distomat BOSCH modelul PLR 30, ulterior distan țele m ăsurate au fost raportate în
AutoCAD, cu ajutorul c ărora s-a realizat releveul imobilului; (Anexele III, IV, V )

Ovidiu Alin Mircea VALORILE ORIENTATIVE PRIVIND PROPRIETA ȚILE IMOBILIARE DIN ROMÂNIA

CONCLUZII ȘI RECOMAND ĂRI

În interesul prezent ării abord ărilor din evaluare și având în vedere scopul lucr ării s-au
aplicat:
□Pentru proprietatea imobiliar ă construc ție(f ără teren):
– abordarea prin venit;
-abordarea prin compara ții
În urma abord ărilor prezentate în cadrul capitolului anterior, au rezultat urm ătoarele
valori estimate pentru proprietatea ”S.C. Salon de înfrumuse țare Monica S.R.L.”, situat ă în
Municipiu Timi șoara , cu intrare din str. Barbu Iscovecu, nr.2.
• abordarea prin venituri
1.224.100 Lei (echivalentul a 273100 euro)
• abordarea prin compara ții
1.318.000Lei(echivalentul a 294.000 euro)
În urma aplic ării celor dou ă abord ări, cu preciz ările și rezervele fiec ărei metode, valoarea
just ă estimat ă, a propriet ății imobiliare „ S.C. Salon de înfrumuse țare Monica S.R.L.” situat ă în
Timi șoara, la intersec ția str ăzii Str. Barbu Iscovescu cu Str. Cornelia S ălceanu cu intrare de pe
str. Barbu Iscovescu, nr. 2, jude țul Timi ș, la momentul actual este, în opinia evaluatorului, în
sum ă de: 1.318.000Lei(echivalent a 294.000 euro) rezultat ă în urma abord ării prin compara ții.
La selectarea acestei valori s-a avut în vedere faptul c ă aceast ă metod ă de evaluare
prezint ă mai mult ă acurate țe decât alte abord ări, deoarece se bazeaz ă pe mai multe informa ții
certe. În cele ce urmeaz ă voi prezenta câteva dintre acestea:
• Precizia informa țiilor care au stat la baza procesului de evaluare – informa țiile
utilizate în cadrul abord ării prin compara ție sunt considerate a fi cele mai adecvate scopului
prezentei lucr ări, propriet ăți imobiliare similare fiind tranzac șionate la pre țuri cunoscute. În
cadrul abord ării prin costuri, gradul de uzur ă calculat poate sau n u s ă reflecte realitatea,
construc ția poate avea o stare tehnic ă mai bun ă decât a unei propriet ăți similare cu o vârst ă mai
mic ă.
• Cantitatea informa țiilor avute la dispozi ție și selectate în cadrul analizei de pia ță
(informa țiile cele mai multe au fost ob ținute despre oferte și vânz ări comparabile).
• Valoarea estimat ă este valabil ă în condi țiile realiz ării tuturor ipotezelor și
condi țiilor limitative enun țate pe parcursul întregii lucr ări.
• Valoarea se refer ă la plata integral ă cash la data vânz ării.
• Valoarea este o predic ție

Ovidiu Alin Mircea VALORILE ORIENTATIVE PRIVIND PROPRIETA ȚILE IMOBILIARE DIN ROMÂNIA

• Evaluarea este comparare.
• Valoarea este subiectiv ă.
• Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

Recomand ări:
Având în vedere specificul spa țiului comercial studiat și datorit ă amplas ării acestuia în
zona Complexului studen țesc, paleta de oferte privind serviciile s ă fie adresat ă cu prec ădere
publicului tân ăr, oferindu-se acestuia tot felul de pachete (de servicii) atr ăgătoare.
Accesul fiind facil, în apropierea mijloacelor de transport în comun, imobilul aflându-se
într-o stare tehnic ă bun ă, servicii diversificate care acoper ă cererea relativ mare, ar fi recomandat
crearea unor spa ții în aer liber pentru timpii de a șteptare mai ales pe perioada verii.
S.C. Salon de înfrumuse țare Monica S.R.L. s ă beneficieze de lichidit ăți imediate,
deoarece accesul la finan țare este destul de dificil datorit ă situa ției financiare și economice
actuale precum și a incertitudinii veniturilor viitoare.
Decalajul între cerere și ofert ă s ă fie cât mai mic pentru a elimina pierderile.
Oferta de servicii s ă fie c ăt mai larg ă cu posibilitatea elimin ării serviciilor pentru care nu
exist ă cerere.
Efectuarea cu rigurozitate a analizei de tip SWOT pentru r educerea și chiar eliminarea pe
cât posibil a punctelor slabe, precum și ob ținerea de cât mai multe puncte forte.
Pentru ca estimarea valorii imobilului studiat s ă fie cât mai real ă, benefiaciarul trebuie s ă
pun ă la dispozi ția evaluatorului o cantitate cât mai mare și mai exact ă de informa ții.
Realitatea din teren arat ă tot mai evident faptul c ă, instrumentele topografice clasice
răspund tot mai greu la cerin țele actuale ale pie ței, datorit ă perioadei de determinare a unui punct
de sta ție în Sistemul de Proiec ție Stereografic 1970. Din alt punct de vedere, modernizarea
continu ă și relativ rapid ă a Municipiului Timi șoara a deteriorat puncte din re țeaua geodezic ă de
stat. Astfel c ă semnalele de coordonate cunoscute, amplasate pe blocurile cele ma i înalte în
perioada regimului comunist au disp ărut sau nu se mai pot utiliza din cauza apari ției de noi
edificii mult mai înalte care obstruc ționeaz ă vizibilitatea între utilizator și semnal.
Pentru a ajunge la o interpretare cât mai precis ă a elementelor din teren, este recomandat
ca operatorul s ă utilizeze atât instrumentele de m ăsurat clasice cât și cele moderne care au la
baz ă tehnologia GPS.
Alegerea unui instrument corespunz ător sau a unei combina ții de instrumente este pasul
cel mai important pentru ob ținerea unor valori corecte privind efectuarea m ăsur ătorilor cât și

Ovidiu Alin Mircea VALORILE ORIENTATIVE PRIVIND PROPRIETA ȚILE IMOBILIARE DIN ROMÂNIA

ulterior în elaborarea planurilor cadastrale func ție de scopul pentru care acestea (m ăsur ătorile)
au fost executate.
Sta ția total ă este de departe cea mai bun ă solu ție pentru radierea punctelor de contur ale
construc țiilor, lucru aproape imposibil de realizat cu ajutorul receptorului GPS. În schimb acesta
din urm ă reprezint ă solu ția ideal ă pentru determinarea punctelor de sprijin necesare realiz ării
ridic ării topografice.