NAI Romania este reprezentantul exclusiv al NAI Global în România si [603707]

NAI Romania este reprezentantul exclusiv al NAI Global în România si
ofera servicii de consultanta imobiliara pe intreg teritoriul Romaniei.

NAI Global ocupa locul 4 mondial conform The Lipsey Company.

Despre noi
Advisory and Valuation
Agency and Brokerage
Green Services
Market Studies
Project Monitoring
Agribusiness Consulting 375 +
Offices

6700 +
Professional Staff

55+
Markets

2

7 Martie 2016

Raiffeisen Bank

RE: Studiu de piață

Stimați domni,

Conform instrucțiunilor dumneavoastră, vă rugăm sa găsiți mai jos studiul nostru
referitor la tendințele pieței imobiliare din semestrul II 2016.

Studiul de față scoate în evidență valorile medii și intervalele de variație a prețu rilor
cerute la vânzare și la închiriere pe diferite categorii de proprietăți imobiliare în orașe
principale în perioada iunie -decembrie 2016.

Documentul a fost pregătit de o echipă de evaluatori și consultanți financiari
specializați în analiza evoluției macroeconomice și a pieței imobiliare și cu
experiență vastă pe microregiunile analizate.

Baza de date utilizată este cea furnizată de Analize Imobiliare și cuprinde un număr
semnificativ de oferte pentru fiecare din tipurile de proprietăți analizate, c uprinzând
prețurile de ofertă pentru vânzare și respectiv închiriere , care a fost supus ă unui
proces de verificare și analiză de către evaluatori si brokeri imobiliari cu experiență
pe tipurile de proprietate și zonele geografice respective .

NAI Romania c ertifică prin prezenta că opiniile prezentate în cadrul acestui studiu
sunt obiective și NAI Romania împreună cu oricare din angajații sau asociații săi nu
are niciun interes particular în legătură cu obiectul prezentului studiu.

Sperăm că prezentul studi u corespunde solicitărilor dumneavoastră și vă rămânem
la dispoziție pentru orice solicitare suplimentară.

Cu stimă,

Managing Director Andreea Curmei -Semenescu Huidu Sorin
Andrei Botis,MRICS Director – Research Director – Valuatio n

3

Studiu de piata imobiliara
ROMANIA

05 România. Context economic general
11 Analize geografice comparative privind tendințele macroeconomice
16 Aprecieri de ansamblu asupra pieței imobiliare românești
20 Piața rezidențială
22 Piața de retail
24 Piața spațiilor de birouri
26 Piața spațiilor industriale
27 Piața terenurilor pentru construcții
29 Analiză detaliată pe principalele orașe

Cuprins

4

Anul 2017 se anunță unul marcat de incertitudine în plan internațional din punct de
vedere economic și politic. 20 ianuarie 2017 a adus o schimbare a coordonatelor de
politică internă ș i externă a Statelor Unite o dată cu investitura lui Donald Trump în
funcția de perședinte. Deși prea devreme să apreciem efectul măsurilor anunțate de
noul președinte pe plan economic și militar, vizând evoluții în plan intern, dar și
implicarea Statelor Unite în conturarea cadrului de securitate la nivel mondial,
subliniem totuși creșterea semnificativă a nivelului de incertitudine înregistrat pe
piețele Uniunii Europene.
Dacă anul 2017 este considerat de analiști ca având toate premisele economice
necesa re consolidării creșterii sustenabile a produsului intern brut la nivelul Uniunii
Europene, din perspectiva influenței factorilor externi, câțiva factori importanți de risc
merită menționați. Primul și cel mai important este dat de incertitudinea ce planea ză
asupra măsurilor de politică externă economică și militară ce vor fi promovate de
noua administrație de la Casa Albă și asupra modului în care acestea se vor articula
cu nevoile de securitate ale unora dint re membrii Uniunii Europene. În al doilea rând,
persistă amenințarea grupărilor teroriste manifestată nu mai devreme de finalul
anului 2016 prin atacuri la Berlin și Istanbul. Începând de la jumătatea anului 2016,
Brexitul a devenit și el un subiect extrem de important. Termenii, dar și momentul în
care Marea Britanie va părăsi Uniunea Europeană își pot pune o amprentă puternică
asupra echilibrului și așa fragilizat de discrepanțele puternice dintre membrii Uniunii.
Pe plan intern, multe din statele Uniunii Europene au trecut recent sau urmează să
treacă prin procese electorale care ar putea să aducă schimbări de paradigmă și în
politica lor internă.

Sursa: NASDAQ
A.România. Context economic general

5

Un factor al cărui nivel de variabilitate pare să devină mai modest pe parcursul
anului 2017 este prețul petrolului, care a înregistrat o tendință de creștere moderată
către un nivel de echilibru în jurul a 50 USD/baril, după scăderea semnificativă de la
finalul anului 2015.
Pe plan intern, anii 2016 -2018 se așteaptă s ă fie unii de creștere ec onomică
susținută. Tendința este consemnată atât în previziunile analiștilor interni, cât și în
cele ale instituțiilor financiare internaționale. Graficul de mai jos consemnează o
tendință de echilibrare a ratei de creștere economică în viziunea analiștilor Comisiei
Europene. Cu toate acestea, spre deose bire de anii precedenți, sustenabilitatea
creșterii economice și politicii financiare publice este pusă serios la îndoială de
diferențele mari dintre cifrele vehiculate de autoritățile publice naționale care se
bazează pe rate anuale de creștere economică de peste 5% și cele ale analiștilor
externi care anticipează creșteri economice anuale de sub 4%.

Sursa: Comisia Europeană
Măsurile de politică fiscală și bugetară anunțate de noul guvern pentru anii următori
se încadrează în linia unei politici economic e expansioniste, fiind anunțate creșteri
salariale în sistemul bugetar, dar și reduceri ale unor impozite și taxe.
Pe de alta parte, este important de reținut faptul că autoritățile financiare – Consiliul
Fiscal si Banca Națională a României – și-au exprim at deja îngrijorarea la începutul
anului 2016 cu privire la o tendință prea accentuată spre consum în România, rata
de creștere a consumului depa șind-o pe cea a venitului, ceea ce poate fi un semn de
creștere economică nesănătoasă.
În condițiile în care m ăsurile bugetare expansioniste nu vor fi atent corelate cu
tendința economică de ansamblu, efectul probabil va fi o creștere economică
susținută în 2017, probabil corelată și cu un dezechilibru bugetar și o creștere a ratei
inflației, urmată de o recesiune mai accentuată pe principalele piețe naționale în anii
viitori.
Deși economia românească se află pe un trend ascendent, opinia noastră este că
aceasta are o mulțime de surse de incertitudine și evoluția viitoare va depinde de
opțiunile politice și adminis trative adoptate de autoritățile publice, precum și de

6

provocările internaționale. Incertitudinea va fi reflectată probabil printr -o fluctuație
semnificativă pe termen mediu a prețurilor pe principalele piețe intern e, în măsura în
care piața nu va manifest a o prudență excesivă ca urmare a riscurilor percepute în
mediul economic internațional.
Anul 2017 este cel în care se previzionează întoarcerea ratei inflației în domeniul
valorilor pozitive, ceea ce era de așteptat având în vedere că în anii precedenți
factorul determniant al menținerii ratei inflației la valori negative a fost politica fiscală
manifestată în reducerea cotei de TVA aplicată pe piața românească.

Sursa: Comisia Europeană

Graficul evoluției ratei inflației relevă pentru anul 2017 o creșt ere generalizată a
prețurilor în medie cu aproximativ 2%, urmând ca rata inflației așteptată pentru anul
2018 să fie chiar mai mare, aproape 3% conform estimărilor analiștilor Comisiei
Europene. Aceasta în condițiile în care se previzionează o reducere pen tru anii
următori a nivelului ratei șomajului.
După cum se observă în graficul de mai jos, nivelul ratei șomajului, care s -a menținut
la valori ridicate, de peste 7%, pe toata perioada post criză financiară, cu un maxim
de 7.4% in 2011, a scăzut în 2014 la 6,8% pe fondul creșterii optimismului
investitorilor în ceea ce privește evoluțiile economice viitoare, menținându -se la
acest nivel și în 2015. Anul 2016 este cel în care s -a identificat o tendință de
reducere semnificativă a ratei șomajului, ca re a ajun s la 6,5%, estimările C omisiei
Europene pentru anii viitori fi ind de menținere a trendului descendent al șomajului
care va tinde moderat spre un nivel de echilibru de dinainte de criza financiară situat
în jurul valorii de 6%.

7

Sursa: Comisia Europeană
În aceste condiții, este de așteptat pentru anul 2017 o creștere ușoară a puterii de
cumpărare, cel puțin pentru anumite segmente ale populației, cu efect într -o creștere
moderată a prețurilor din sectorul imobiliar.
Un factor foarte important care are un i mpact evident asupra evoluției pieței
imobiliare este politica monetară. Deoarece în majoritatea tranzacțiilor se utilizează
și finanțare bancară, este evident c ă toate segmentele pieței imobiliare vor fi
influențate de măsurile politicii monetare. Este de remarcat că piața rezidențială este
cea mai sensibilă la modificarea politicii monetare.
Anul 2015 a fost marcat de continuarea măsurilor de relaxare ușoară a politicii
monetare, prin reducerea ratei dobânzii de referință bancară de la 2.75% la finalul lu i
2014 la 1,75%. Această măsură s -a reflectat într -o reducere în continuare a ratelor
de dobândă la creditele bancare cu efect în impulsionarea cererii pe piata imobiliară.
Cu toate acestea, se remarcă eforturi efectuate pe linia menținerii unor restricții in
ceea ce priveste acordarea de credite imobiliare în vederea asigurării unui control al
masei monetare, iar pe de altă parte și în strânsă corelație cu obiectivul menționat
anterior, evitarea apariției unor dezechilibre pe piața imobiliară.
Un semnal în acest sens îl constituie menținerea constantă a ratei de dobândă de
referință bancară din 2015 până în prezent, precum și susținerea creditării în
monedă națională. De asemenea, restricțiile impuse în ceea ce privește vech imea
unităților rezidențiale acc eptate p entru creditare prin programul “P rima casă ” au în
vedere mențin erea unui nivel acceptabil a riscului de credit asociat acestui program
național de finanțare.
Pentru anul 2017, cea mai atractivă sursă de finanțare pe piața rezidențială va
continua să fie programul „Prima Casă”. Deș i celelalte tipuri de credite imobiliare pot
fi accesate la rate de dobândă similare, avantajul principal al creditului prin
programul „Prima Casă” este dat de contributia minimă de 5% a debitorului din prețul
total al propr ietății, permițând astfel accesul facil la achiziția unei locuințe și pentru

8

persoane care nu dispun de o sumă semnificativă ce poate fi oferită ca avans la
momentul achiziției.
Dealtfel, creditarea bancară reprezintă principala resursă folosită pentru fin anțarea
achizițiilor imobiliare de către populație, în condițiile în care în trimestrul II al anului
2015 doar 1.2% din cheltuielile populatiei au fost direcționate către cumpărarea de
locuințe sau terenuri pentru construcții.

Sursa: Banca Națională a României
Apelul la credite imobiliare reprezintă de asemenea o sursă de finanțare importantă
pe piața imobiliară, atât pe segmentele nerezidențiale, cât și în ceea ce privește
propi retățile rezidențiale de lux, inaccesibile prin programul Prima Casă.
Un factor important cu un impact asupra finanțării achiziției de unități locative este
legea dării in plată. Introducerea ei a creat pentru o perioadă scurtă la începutul
anului 2016 inc ertitudine pe piața imobiliară, dar implicațiile asupra echilibrului pieței
nu au atins nivelul așteptat. Cu toate acestea, este de așteptat ca pe anumite
subse gmente particulare ale pieței imobiliare să se înregistreze o creștere ușoară a
ofertei, pe măsu ră ce instituțiile bancare își intensifică activitatea de valorificare a
portofoliului lor de proprietăți rezultate ca efect al legii menționate.
O altă tendință ce se remarcă în activitatea de creditare este reducerea diferenței
între ratele de dobândă la creditele în lei și cele la creditele în valută, favorizând
creditarea în monedă națională. Aceas tă tendință este justificată de nevoia
sistemului bancar de a se proteja în vederea evitării dezechilibrelor în rambursarea
datoriilor determinate de fluctuaț iile cursului de schimb valutar.
Pentru prima dată, în 2014 nivelul dobânzii anuale efective la creditele in lei a scăzut
sub cel la creditele acordate în euro. Mai departe, în primele nouă luni ale lui 2015
trendul s -a menținut, iar în ultima parte a anul ui rata dobânzii anuale efective la
credite în monedă națională a depașit -o ușor pe cea la creditele în euro.
Pe tot parcursul anului 2016 nivelul ratei dobânzii pentru creditele imobiliare în lei
acordate persoanelor fizice a rămas sub sau cel mult egal c u cel la creditele în

9

moneda europeană. Această evoluț ie a sporit atractivi tatea creditelor în lei ca surs ă
de finan țare a tranzactiilor imobiliare, așa cum este relevat în graficul următor.
Merită de asemenea menționat că și în cazul creditelor acordate p ersoanelor
juridice, în perioada menționată diferența între rata dobânzii la creditele în lei și cea
la împrumuturile în euro s -a redus substanțial, favorizând creditarea în monedă
națională.

Sursa: Banca Națională a României

2017 aduce noi provocări p entru piața imobiliară. Diferite puncte de vedere sunt
vehiculate de diverși reprezentanți ai autorităților publice în legătură cu modificarea
regimului de impozitare la transferul de proprietate asupra unor active imobiliare.
Deja eliminarea taxei pe valo area adăugată aplicată asupra tranzacțiilor imobiliare
este de așteptat că va determina o impulsionare a pieței imobiliare. În măsura în
care reducerea cuantumului impozitelor ce însoțesc acest tip de tranzacție va fi
legiferată, este de așteptat o impulsi onare a tranzacțiilor pe piața imobiliară sau pe
subsegmente ale acesteia ce vor intra sub incidența legii.
Concluzionând, apre ciem că elementele principale ce alcătuiesc contextul
macroeconomic general sunt favorabile unei evoluții moderate a pieței imobi liare
românești pe parcursul anului 2017.

10

Studiu de piata partial preluat din Studiu de piata
imobiliara Rom ania- decembrie 2016

Din punct de vedere geografic, se poate aprecia că se menține un ecart semnifictiv
între diferite regiuni și zone ale României atât din punctul de vedere al dezvoltării
economice măsurate prin niv elul produsului intern brut pe locuitor, cât și sub aspectul
ratei șomajului înregistrată în diverse zone.

Potrivit informațiilor furnizate de Comisia Națională de Prognoză, la nivelul anului
2016, regiunile care au înregistrat o creștere economică semni ficativă sunt București –
Ilfov, Vest, Nord -Vest și Nord -Est, în timp ce pentru regiunea Sud -Vest Oltenia
creșterea importantă de 4,8% înregistrată în 2015 este urmată de cel mai scăzut
nivel al creșterii economice înregistrat în regiunile din România, respe ctiv 3,3%.

Indicatori 2015 2016 2017 2018 2019
PRODUS INTERN BRUT
Total economie 3.8 4.8 4.3 4.5 4.7
NORD – EST 3.1 5.0 4.2 4.4 4.6
SUD – EST 2.6 3.8 4.3 4.5 4.7
SUD MUNTENIA 1.6 4.3 4.4 4.5 4.7
SUD – VEST OLTENIA 4.8 3.3 4.3 4.6 4.7
VEST 4.0 5.2 4.2 4.5 4.6
NORD – VEST 4.2 5.2 4.3 4.5 4.7
CENTRU 4.6 4.5 4.4 4.6 4.8
BUCURESTI – ILFOV 4.6 5.5 4.3 4.3 4.6
Comisia Națională de Prognoză

Să nu pierdem din vedere că aceste cifre trebuie corelate cu un decalaj important
între regiunile de dezvoltare înregistrat la începutul anului 2015 în care produsul
intern brut pe locuitor în regiunea Nord -Est– cea m ai puțin dezvoltată era de
aproximativ 3,77 ori mai mic decât cel din regiunea București -Ilfov, cea cu cel mai
ridicat nivel al indicatorului.

B.Analize geograf ice comparative privind tendințele
macroeconomice

11

Studiu de piata partial preluat din Studiu de piata
imobiliara Rom ania- decembrie 2016

Disparitățile sunt și mai pronunțate la nivel de județe, remarcându -se chiar în cadrul
aceleiași regiuni dif erențe mari între județele componente. Graficul de mai jos pune
în evidență evoluția PIB/locuitor în anul 2016 pentru fiecare județ. Cu caracter
general, putem remarca faptul că anul 2016 a fost caracterizat în toate județele țării
de o creștere economică semnificativă.

Analizând diferențele dintre județe, se poate observa în primul rând discrepanța mare
dintre gradul de dezvoltare economică estimat prin nivelul produsului intern brut pe
locuitor în capitală față de celelalte județe, valoarea indicatorului fiind în 2016 de cinci
ori mai mare în București față de Constanța, următorul județ clasat și de aproape 33
de ori mai mare decât valoarea PIB/locuitor a ultimului județ clasat, respectiv
Covasna.

În ceea ce privește disparitățile intraregionale, este ev ident din graficul prezentat că
există un nivel semnificativ mai ridicat de dezvoltare economică în apropierea celor
mai importanți poli urbani – Cluj, Timișoara, Constanța, Iași, Brașov, pe când județele
limitrofe realizează un produs intern brut mult mai redus.

În linii generale, putem aprecia un nivel mai ridicat de dezvoltare economică în
capitală și zonele de Vest, Centru și Nord -Vest ale țării, avantajate de apropierea de
granița de vest a țării precum și de implementarea unor proiecte majore de
infrastructură.

Dealtfel, polii de dezvoltare urbană din aceste regiuni înregistrează cele mai ridicate
niveluri ale produsului intern brut pe locuitor, dar și cele mai reduse valori ale ratei
șomajului.

12

Studiu de piata partial preluat din Studiu de piata
imobiliara Rom ania- decembrie 2016

Sursa: Comisia Națională de Prognoză

În ceea ce pr ivește gradul de ocupare a populației apte de muncă, în conformitate cu
informațiile deținute de Agențiile județene de Ocupare a Forței de Muncă, rata
somajului în profil teritorial se prezintă conform graficului de mai jos.

13

Studiu de piata partial preluat din Studiu de piata
imobiliara Rom ania- decembrie 2016

Sursa: Agenția Națională d e Ocupare a Forței de Muncă

14

Studiu de piata partial preluat din Studiu de piata
imobiliara Rom ania- decembrie 2016 Aceasta a scăzut ușor în 2016 comparativ cu 2015 în majoritatea județelor, cu
excepția notabilă a trei dintre ele – Prahova, Vâlcea și Ilfov – unde se remarcă o
ușoară creștere a ratei șomajului față de anul 2015.

Remarcăm de a semenea că cele mai ridicate rate ale șomajului sunt înregistrate în
județele Vaslui, Teleorman, Mehedinți, unde se înregistrază valori de peste 10%, în
timp ce județele cu cele mai reduse rate ale șomajului sunt Timiș, Ilfov și București
unde valorile rat ei șomajului sunt inferioare pragului de 2%.

Corelând cei doi indicatori, se poate constata cu ușurință că zonele cu un nivel redus
al produsului intern brut pe locuitor sunt și cele care sunt caracterizate de unele
dintre cele mai ridicate rate ale șomaj ului. Cu caracter general, am putea afirma că,
dincolo de evoluțiile particulare determinate de factori specifici, între nivelul de
dezvoltare economică dintr -un județ și mărimea ratei șomajului există o relație
inversă.

Acești indicatori sunt extrem de importanți pentru caracterizarea nivelului cererii
solvabile pe piața imobiliară pe fiecare din subsegmentele sale și reprezintă factori
semnificativi de influență a mecanismului de formare a prețurilor pe piața imobiliară.

Dealtfel, în zonele caracteriz ate de valori mari ale indicatorului de dezvoltare
economică și o rată redusă a șomajului identificăm un nivel ridicat al cererii solvabile
tradus prin prețuri mai mari pe piața rezidențială, dar și pe celealte segmente ale
pieței imobiliare – comercial, i ndustrial, unde gradele de ocupare sunt în general
ridicate. Ca răspuns, tot aici este de așteptat să întâlnim o activitate mai intensă de
dezvoltare imobiliară, dar și în ceea ce privește volumul tranzacțiilor imobiliare.

15

Studiu de piata partial preluat din Studiu de piata
imobiliara Rom ania- decembrie 2016

Cuvântul de ordine care caracterizează piața imobiliară românească în 2016 și
evoluția sa previzionată în 2017 este stabilitatea. Analiza creșterii economice de
ansamblu, ca și cea a evoluției pieței imobiliare pe principalele sale segmente
conduce la conc luzia că piața imobiliară se află într -o fază de creștere moderată,
susținută de o tendință de maturizare pe fiecare din segmentele sale principale.

După o creștere importantă înregistrată în anii anteriori pe piața spațiilor comerciale
și industriale, a nul 2016 a consemnat o creștere accentuată și pentru segmentul
rezidențial. Pentru anul 2017 previzionăm menținerea trendului ascendent al pieței,
dar cu o moderare a creșterii pe principalele sale segmente, ca urmare a maturizării
și stabilizării pieței.

În linii generale, activitatea de dezvoltare imobiliară a înregistrat o creștere
consemnată prin numărul de autorizații de construire emise în cei doi ani. Pentru anii
următori este de așteptat ca activitatea de dezvoltare imobiliară să își modereze
semnificativ rata de creștere ca urmare a faptului că proiectele deja dezvoltate se
pliază pe nevoile consumatorilor și răspund într -o proporție semnificativă cerințelor
acestora. Ca urmare, este posibil ca perioada următoare sa fie caracterizată de
oportunit ăți limitate de dezvoltare în domeniul imobiliar, în principal orientate pe
proiecte de nișă, cu precădere în zonele caracterizate de o activitate economică
intensă în perioada 2013 -2016.

Pentru o caracterizare completă a contextului pieței imobiliare, me rită amintit că piața
românească își menține avantajul în raport cu celelalte piețe europene, continuând
să înegistreze rate de rentabilitate semnificativ mai ridicate pe toate segmentele
pieței imobiliare. Acest lucru va conduce cel mai probabil la mențin erea pe o
perioadă mai îndelungată a trendului menționat de creștere moderată pentru toate
componentele principale ale pieței imobiliare.

În ceea ce privește activitatea de dezvoltare imobiliară, aceasta a fost una deosebit
de intensă în ultima perioadă, cu anumite caracteristici particulare determinate de
particularitățile fiecărei piețe locale.

În zonele caracterizate de un nivel mai ridicat de dezvoltare economică, activitatea
de dezvoltare a proiectelor imobiliare a avut un trend ascendent încă din p erioada
2013 -2014, în special pe segmentul industrial, urmat de creșteri semnificative și pe
segmentul spațiilor de birouri și de retail. Anii 2015 și 2016 au adus o creștere a
interesului pentru dezvoltarea de proiecte rezidențiale în astfel de zone, ca urmare a
identificării unei cereri solvabile importante susținută de creșterea veniturilor
populației și scăderea gradului de neocupare a forței de muncă.

În zonele cu un nivel mai redus de dezvoltare economică și o rată a șomajului
ridicată, activitatea de dezvoltare imobiliară, ca și volumul tranzacțiilor imobiliare au
C. Aprecieri de ansamblu asupra pieței imobiliare românești

16

Studiu de piata partial preluat din Studiu de piata
imobiliara Rom ania- decembrie 2016 demarat lent, în special pe baza unor proiecte imobiliare de mici dimensiuni, adaptate
la specificul pieței locale. În multe cazuri, activitatea de dezvoltare imobiliară a vizat
doar anumi te segmente particulare ale pieței, care corespund specificului economic
zonal, iar în altele, evoluții semnificative s -au înregistrat doar sub aspectul volumului
tranzacțiilor, fără a fi necesare dezvoltări imobiliare semnificative pe anumite
subsegmente deja bine reprezentate.

Este de asemenea de menționat că pentru anumite orașe analizate s -a remarcat o
lichiditate redusă a pieței imobiliare corespunzătoare evoluției economice lente. Între
acestea menționăm Buzău, Călărași, Giurgiu, Reșița, Slobozia, V aslui, Zalău etc.
Pentru aceste zone, este de așteptat ca perioada de marketabilitate să fie mai
ridicată pentru toate tipurile de active imobiliare.

O altă tendință identificată vizează implementarea de proiecte imobiliare importante
planificate de mai m ultă vreme, dar care în prioadele anterioare au fost amânate
datorită contextului economic, nivelului de risc asociat lor sau dificultăților în
atragerea finanțării. De asemenea, în anumite cazuri s -au dezvoltat proiecte
imobiliare care să răspundă unei ne voi specifice contextului local identificată de
dezvoltator.

Graficele de mai jos relevă coordonatele principale ale activității de dezvoltare
imobiliară în perioada 2014 – 2015 atât din perspectiva numărului de autorizații de
construire eliberate, cât și prin numărul de locuințe finalizate în acest interval. Se
poate observa numărul important de autorizații de construcție eliberate care
reprezintă un indicator extrem de important pentru cuantificarea intensității activității
de dezvoltare imobiliară, dar r eprezintă totodată un indicator al intensității activității
pe piața rezidențială.

Județul Ilfov este cel care conduce detașat în topul autorizațiilor de construire emise
în 2015, acest fapt fiind corespunzător intensificării activității de construire în zonele
periferice ale capitalei. Tendința este una naturală de expansiune a metropolei și se
manifestă cu atât mai intens cu cât survine la finalul unei perioade lungi de stagnare
a investițiilor în proiecte rezidențiale, dar și de extindere a rețelelor de utilități publice
ca urmare a manifestării crizei financiare din perioada 2008 -2011 urmată de o
stagnare și o demarare lentă a pieței rezidențiale.

După cum se poate observa, un număr ridicat de autorizații de construire au fost de
asemenea emise în jude țele în care sunt localizați polii urbani importanți la nivel
național. Alte județe cu activitate de dezvoltare imobiliară intensă mai sunt cele cu
potențial turistic ridicat, dar neexploatat la adevărata sa capacitate până în prezent,
cum ar fi Suceava, V âlcea și Argeș, județe care au înregistrat în ultimii ani și creșteri
semnificative ale PIB pe locuitor.

Din perspectiva numărului de locuințe finalizate, capitala și Județul Ilfov conduc
detașat în top, înregistrând totodată și o creștere importantă a ac estui indicator, în
comparație cu anul 2014. Județul Brașov ocupă de asemenea un loc fruntaș în acest
clasament, urmat de Sibiu. În ambele județe, creșterea semnificativă a numărului de
locuințe finalizate, corelat cu un nivel înalt al PIB pe locuitor cree ază premisele unei
piețe imobiliare active.

17

Studiu de piata partial preluat din Studiu de piata
imobiliara Rom ania- decembrie 2016

18

Studiu de piata partial preluat din Studiu de piata
imobiliara Rom ania- decembrie 2016

19

Studiu de piata partial preluat din Studiu de piata
imobiliara Rom ania- decembrie 2016
Anul 2016 este apreciat deopotrivă de intermediarii imobiliari și de analiștii de pe
această piață ca fiind unul foarte favorabil pieței rezidențiale. Numărul locuințelor
livrate în 2016 în marile orașe a crescut cu aproape 20% față de anul 2015 pe fondul
unui interes crescut al dezvoltatorilor pentru proiecte rezidențiale destinate unor
segmente variate de consumatori.

Activitatea de dezvoltare de proiecte rezidențiale demarată în 2014 -2015 în pr incipalii
poli urbani ai României a rezultat în furnizarea pe piață a unor produse adaptate
nevoilor în schimbare ale consumatorilor.

Dacă în anii anteriori oferta a vizat cu precădere produse adaptate programului Prima
Casă și accesibile persoanelor cu venituri mici sau medii, noile dezvoltări imobiliare
au avut în vedere și segmente de consumatori cu venituri peste medie, propunând
unități locative cu suprafețe generoase, dar de asemenea și ansambluri situate în
zone centrale, a căror dezvoltare în peri oadele anterioare ar fi fost considerată
riscantă prin prisma costurilor mari implicate.

Din perspectiva cererii, analiza relevă că în ultima parte a anului 2015 și pe parcursul
anului 2016 o proporție mai mare din cumpărători este reprezentată de cei cu venituri
medii și peste medie care sunt interesați de unități locative mai mari (2,3,4 camere)
situate în zone centrale și semicentrale bine deservite de rețelele de utilități și
transport public.

Acest lucru, coroborat cu faptul că veniturile salariale î n această perioadă au
înregistrat creșteri în cazul unei părți însemnate din populația activă, a făcut ca
presiunea asupra prețului unităților rezidențiale să scadă, potențialii cumpărători fiind
în egală măsură interesați de alte elemente precum localizar e, calitatea finisajelor,
apropierea de stațiile de transport public, accesul la o gamă largă de utilități.

Previziunile macroeconomice optimiste pentru anul 2017, precum și gradul de
absorbție mare al proiectelor imobiliare în derulare pe piețele locale active din
România (70 -90%) conduc la previzionarea unei evoluții favorabile a pieței
rezidențiale în anul următor.

Este de menționat de asemenea că expansiunea pieței rezidențiale este specifică
acelor zone în care nivelul de dezvoltare economică este r idicat sau în creștere și se
manifestă cu mult mai multă moderație în orașele mici, stagnante, afectate în ultimele
decenii de o migrație accentuată a populației tinere.

Piețele locale cu cea mai mare expansiune pe domeniul rezidențial în anul 2016 au
fost București, Cluj -Napoca, Constanța, Sibiu, Brașov, Iași și Timișoara. de menționat
că în partea centrală a țării se manifestă în plus o tendință particulară, și anume că
achiziția unităților locative se face în majoritatea cazurilor prin fonduri proprii, fără
apelul la finanțarea bancară.

Analiza intervalului de variație a prețurilor cerute pentru vânzarea și închirierea de
proprietăți rezidențiale a fost făcută având în vedere următoarele principii. S -a
considerat prețul pentru unități rezidențiale cu o calitate medie a finisajelor și de
dimensiuni medii pentru segmentul de piață respectiv.
D. Piața rezidențială

20

Studiu de piata partial preluat din Studiu de piata
imobiliara Rom ania- decembrie 2016 În cazul apartamentelor, conform solicitării clientului, s -au avut în vedere untăți
rezidențiale situate la etaje intermediare, cu o calitate medie a finisajelor și s uprafețe
utile aflate în jurul valorilor de 30 mp pentru apartamente de 1 cameră, 50 mp pentru
apartamente de 2 camere, 65 mp pentru apartamente de 3 camere și 80 mp pentru
apartamente de 4 camere.

Pentru case, s -au luat în considerare imobile cu suprafe țe construite desfășurate
între 100 mp și 250 mp cu suprafețe de teren de 200 -300 mp.

În măsura în care caracteristicile generale al imobilelor cu destinație rezidențială
dintr-o zonă diferă semnificativ de cele menționate, elementele luate în considerar e
vor fi semnalizate corespunzător în raportarea rezultatelor prin note de subsol.

În măsura în care în unele zone nu există proprietăți dintr -o anumită subcategorie
(ex. blocuri noi), s -a asimilat valoarea de la zonele imediat apropiate sau în cazul în
care respectivele proprietăți nu prezintă relevanță în formarea prețurilor de pe piața
locală, nu s -a atribuit valoare (N/A).

În ceea ce privește analiza ofertei, câteva constatări cu caracter general merită
menționate. De exemplu, existența unei diferenț e semnificative între nivelul prețurilor
din zona centrală și cele din cartierele periferice din orașele reședință de județ se
manifestă în continuare, dar anumite tendințe particulare pot fi constatate. Se
remarcă astfel prețuri mai ridicate pe metrul păt rat în zonele centrale și ultracentrale,
atât la vânzare cât și la închiriere, pentru unele unități locative vechi (construite
înainte de anul 2000), în comparație cu cele noi, în multe orașe importante. Această
aparentă anomalie este de fapt motivată de localizarea diferită a imobilelor, în sensul
că imobilele vechi sunt localizate în microzone cu acces mai facil la utilitățile publice
și în care densitatea construcțiilor este foarte mare, neputându -se identifica
oportunități noi de dezvoltare imobiliară. O altă posibilă distorsiune este determinată
de suprafețele utile ale apartamentelor oferite, cele din construcții mai vechi având
suprafețe în general mai reduse, de multe ori și pe seama balcoanelor și teraselor
mari proiectate în cazul imobilelor noi.

Referitor la distribuția geografică a ofertelor, predomină proiecte rezidențiale de
dimensiuni mici și medii în zone centrale și semicentrale și cu precădere în
apropierea polilor de dezvoltare a clădirilor de birouri, cum este cazul zonelor
Aviației -Aure l Vlaicu -Barbu Văcărescu, Tineretului -Timpuri Noi și Grozăvești în
capitală și proiecte mari în zone periferice, adresate persoanelor cu venituri mici și
mijlocii.

De asemenea a crescut semnificativ interesul cumpărătorilor potențiali pentru unități
locat ive noi în detrimentul celor vechi, precum și perioada de timp acceptată de
aceștia pentru achiziționare sau schimbarea locuinței.

Un alt aspect important care caracterizează piețele rezidențiale dezvoltate este
creșterea apetitului pentru închiriere, r elevând începutul unei etape de maturizare a
pieței rezidențiale românești unde ponderea persoanelor care stau cu chirie este
semnificativ mai mică decât pe alte piețe europene dezvoltate.

21

Studiu de piata partial preluat din Studiu de piata
imobiliara Rom ania- decembrie 2016 Un aspect nou pe piața imobiliară românească este reprezentat de o ferirea spre
vânzare de către IMMOFINANZ a întregii sale divizii rezidențiale, corespunzător unei
tendințe de specializare a dezvoltatorilor imobiliari, dar și așteptărilor referitoare la
existența pe piața românească a unor investitori cu putere financiar ă mare care să
intre sau să își consolideze poziția pe piața rezidențială.

Nu trebuie pierdută din vedere nici intensificarea activității de lichidare a portofoliior
rezidențiale deținute de instituțiile bancare ca urmare a înregistrării unor credite
nepe rformante și a aplicării legii dării în plată. Deși o mare parte a portofoliilor
bancare include locuințe situate în clădiri mai vechi, nu în puține cazuri oferta
acestora include apartamente în ansamburi rezidențiale noi a căror execuție a fost
stagnată c a urmare a dificultăților financiare ale dezvoltatorilor, imobilele intrând în
proprietatea băncilor. Intensificarea acestei activități ar putea într -o mică măsură să
determine o limitare a creșterii prețurilor în sectorul rezidențial al pieței imobiliare.

22

Studiu de piata partial preluat din Studiu de piata
imobiliara Rom ania- decembrie 2016

Anii 2014 -2016 au reprezentat o perioadă extrem de propice pieței imobiliare de
retail. Practic, în anul 2015 piața spațiilor comerciale a fost de departe vedeta pieței
imobiliare românești, îndeosebi sub aspectu l activității intense de dezvoltare a unor
spații noi sau de modernizare sau extindere a celor existente. Dezvoltarea
accentuată a continuat și în anul 2016 și este de așteptat că acest segment va mai
crește și în anul următor, dar cu o rată de creștere se mnificativ moderată de faptul că
nevoia consumatorilor pe acest segment a fost satisfăcută de investițiile de până
acum.

Cel mai mare investitor de pe această piață, fondul de investiții NEPI si -a continuat
politica de expansiune prin dezvoltarea de noi centre comerciale de tip mall în
Timișoara, Drobeta Turnu Severin, Piatra Neamț, Rm Vâlcea, Galați sau extinderea
celor existente la Constanța, Satu Mare, București – Promenada mall.

Pe plan național, cea mai mare tranzacție imobiliară de pe sectorul come rcial îi
aparține tot fondului de investiții NEPI care a finalizat achiziția centrului comercial de
la Sibiu de la ARGO la o valoare estimată la 100 de milioane de euro. Această
achiziție este în mod firesc urmată de o investiție de modernizare și extinder e a mall –
ului sibian.

Un eveniment care nu va trece neobservat în acest context este fuziunea fondului de
investiții NEPI cu Rockastle, ajungând astfel la o capitalizare bursieră cumulată de
aproximativ 5,6 mld. euro.

Pe parcursul anului 2016 alte două c entre comerciale de tip mall și -au deschis porțile
pentru clienți în capitală – Park Lake situat în cartierul Titan și Veranda mall în zona
centrală în imediata apropiere a stației de metrou Bucur Obor, ambele înregistrând
un grad de acoperire cu contracte de pre -închiriere deosebit de ridicat.

O altă investiție importantă anunțată pe piața românească de retail ce urmează a fi
finalizată în anul 2017 este construcția mall -ului AFI de la Brașov, situat în zona
centrală a orașului, pe un teren achiziționat d e dezvoltator în urmă cu mai mulți ani și
beneficiind de o vizibilitate foarte bună și acces direct de pe trei artere importante ale
orașului.

Tendința de concentrare a activității comerciale a orașelor în clădiri de tip mall
identificată deja de mai mul ți ani, îndeosebi pentru orașele mari, face ca diferența de
prețuri atât la vânzare, cât și la închiriere să crească între spațiile din centrele
comerciale și spațiile comerciale stradale.

O altă zonă comercială atractivă în orașele mari o reprezintă cent rele vechi ale
acestora sau arterele pietonale din zonele centrale. Extrem de atractive datorită
potențialului lor de atragere a turiștilor, aceste zone suferă în ultima perioadă datorită
lipsei de investiții în consolidarea spațiilor pe o lungă perioadă a nterioară, care face
E. Piața de retail

23

Studiu de piata partial preluat din Studiu de piata
imobiliara Rom ania- decembrie 2016 ca multe dintre spațiile comerciale de aici să fie improprii activității de retail. În multe
cazuri, lucrări de consolidare și modernizare s -au efectuat deja, dar este de așteptat
că vor mai trece câțiva ani până la finalizarea activit ății de reconsolidare pentru toate
spațiile comerciale stradale, mai ales că în unele orașe vorbim chiar de spații
comerciale situate la parterul blocurilor, pentru care acțiunea de reconsolidare este
mai anevoioasă. Este motivul pentru care, în cazul spaț iilor comerciale stradale,
intervalul de variație a prețurilor de vânzare și de închiriere este larg, cu valori spre
limita superioară pentru spații comerciale aflate în zone comerciale prin tradiție cu
trafic pietonal mare și vizibilitate bună în care s -au făcut investiții de consolidare și
modernizare și celelalte spații comerciale stradale.

Ca tendință generală, atât în cazul vânzării, cât și al închirierii se menține decalajul
între zonele comerciale premium și cele cu vad comercial mai redus, dar se c onstată
totodată diferența în creștere între spațiile comerciale stradale și cele din centrele
comerciale moderne.

De asemenea, diferențe semnificative pot fi constatate la nivelul prețurilor între
spațiile comerciale din orașe cu potențial economic ridic at și nivel de dezvoltare
economică satisfăcător și cele din orașele mai mici de provincie, cu o piață de retail
cu volum redus.

Raportarea rezultatelor analizei noastre are în vedere conform instrucțiunilor
clientului, spații comerciale stradale de dimen siuni mici – 50-100 mp și mari – 100-
250 mp, situate pe artere principale sau în zone cu circulație intensă și spații
comerciale poziționate pe artere secundare.

24

Studiu de piata partial preluat din Studiu de piata
imobiliara Rom ania- decembrie 2016

Anul 2016 a fost caracterizat de analiștii pieței imobiliare românești ca fiind anul
spațiilor de birouri, aproximativ jumătate din tranzacțiile imobiliare vizând acest
segment.

În ceea ce privește latura dezvoltării de poiecte de spații de birouri, aceasta a
continuat să fie foarte intensă pe parcursul anului 2016 . În capitală, polii principali de
dezvoltare au fost Grozăvești, Pipera și zona centrală. Dezvoltările de proiecte de
spații de birouri au avut în vedere valorificarea unor oportunități oferite de
dezvoltarea urbană de ansamblu, fiind centrate pe rezolvar ea uneia dintre
problemele prioritare ale marilor angajatori și anume migrația salariaților ca urmare a
dificultății accesului spre locul de muncă. Dezvoltarea extrem de rapidă a zonei de
nord a capitalei pe segmentul clădirilor de birouri și transformarea zonei de sud într –
un imens cartier -dormitor a condus la aglomerarea peste măsură a rutelor de
transport rutier și subteran ce străbat capitala de la sud la nord și o data cu ea la
creșterea duratei necesare pentru a străbate drumul spre și de la locul de muncă într –
o asemenea măsură încât unii angajați recurg la schimbarea locului de muncă pentru
a evita acest inconvenient.

Dezvoltările de spații de birouri în zona centrală a capitalei – Victoria Office Building,
Center Square, Unirii View -, precum și cel e din apropierea stațiilor de metrou
Grozăvești și Politehnica – Skanska, CA Immo, The Bridge – au în vedere oferirea
către angajatori a unei alternative la aglomerarea din partea de nord a capitalei prin
poziționarea în zona nodurilor intermodale din cent rul capitalei sau pe cea de -a doua
linie principală de metrou. Atractivitatea acestei zone a crescut semnificativ, aceasta
concentrând circa 33% din volumul tranzzacțiilor de închiriere în 2016 față de 10% în
2015. Printre chiriașii principali se numără BC R cu 20000 mp, Mysis 8000 mp și
Adobe 6500 mp.

O modalitate de rezolvare a acestei probleme se pare că a fost deja avută în vedere
în partea de vest a țării, proiectele de dezvoltări de spații de birouri din Cluj -Napoca
și Timișoara fiind deja adaptate su b forma unor ansambluri mixte comerciale și
rezidențiale care să permită limitarea timpului petrecut de angajați de la și înspre
locul de muncă. Un astfel de proiect multifuncțional – ISHO – a fost demarat la
Timisoara de omul de afaceri Ovidiu Șandor, în t imp ce la Cluj, un proiect deja
autorizat pentru construirea unor spații de birouri de mari dimensiuni a fost parțial
transformat în ansamblu rezidențial.

Din perspectiva tranzacțiilor cu spații de birouri, merită amintită fără îndoială cea mai
mare tranz acție a anului 2016 care a vizat achiziția cu 186 mil. euro a 26,88% din
compania Globalworth de către fondul sud -african Growthpoint. O altă tranzacție de
proporții anunțată pentru anul 2017 este achiziția ansambului de birouri AFI 1, 2,3,4
și 5 din Cotro ceni de către frații Pavăl, deținătorii lanțului de retail Dedeman cu peste
100 mil. Euro.
F. Piața spațiilor de birouri

25

Studiu de piata partial preluat din Studiu de piata
imobiliara Rom ania- decembrie 2016
În provincie, Timișoara a fost orașul care a înregistrat cel mai ridicat volum al
închirierilor, urmat de Iași și Cluj -Napoca.

La Timișoara, proiectele care s -au remarcat în acest top au fost OpenVille, Bega
Business Park și City Business Center, în timp ce pe lista chiriașilor se remarcă
Alcatel cu 10134 mp închiriați în Bega Business Center.

La Iași, printre chiriașii importanți se include Amazon în UBC 5, iar pr oiectul care a
atras cei mai mulți chiriași este tot Palas.

Cluj-Napoca se remarcă prin proiecte de clădiri de birouri precum Sigma Business
Center, The Of fice și Liberty Technology Park, cel mai important chiriaș care a
încheiat un contract în 2016 fiind Accenture cu un contract de închiriere de 5000 mp
în Sigma Business Center.

În ceea ce privește nivelul prețurilor pe piața spațiilor de birouri, acestea – atât la
vânzare, cât și la închiriere – sunt determinate de gradul de confort furnizat,
amplasare, apropierea de rețelele de transport în comun, calitatea finisajelor,
competiția de pe piața de spații de birouri locală, dar evident și de gradul de
dezvoltare economică a regiunii în care este amplasată clădirea, cu diferențe mari
între orașe, dar și în cadrul acestora.

În prezentarea detaliată a intervalelor de variație a prețurilor de vânzare și de
închiriere pentru proprietăți de acest tip s -au avut în vedere o gamă largă de tipuri de
spații de birouri, motiv pentru care intervalele prezentate trebuie înțelese ca
incluzând și prețuri pentru clădiri ce oferă un grad mai redus de confort (clădiri clasa
B sau C), care se vor regăsi în zona inferioară a intervalului, cât și spații premium,
pentru care prețurile se vor regăsi în partea superioară a interval ului.

26

Studiu de piata partial preluat din Studiu de piata
imobiliara Rom ania- decembrie 2016

Piața spațiilor industriale a fost o bună bucată de vreme (2013 -2014) motorul pieței
imobiliare românești, aceasta datorită elasticității mai reduse a acestui segment la
fluctuațiile economice. Anul 2015 a consemn at câteva t ranzacții importante pe piața
spațiilor industriale care au dus la concentrarea pieței în mâna câtorva jucători de
calibru între care liderul CTP, Blackstone care a achiziționat prin subsidiara sa
Logicor portofoliul de investiții industriale deținut de Im mofinanz, WDP etc.

Anul 2016 nu a rămas nesemnificativ pe această piață, consemnând achiziția P3
Logistic Park de către GIC, fondul suveran din Singapore pentru 2,4 mld. euro. În
acest context, P3 continuă activitatea de extindere a parcului logistic pe c are îl deține
în București și care urmează a crește cu 300.000 mp de spații logistice până la finalul
anului viitor.

Dezvoltări importante se remarcă și din partea altor jucători de pe piață. CTP spre
exemplu și -a continuat expansiunea prin dezvoltarea de proiecte de spații industriale
de-a lungul autostrăzii A1, cum este Faurecia, în timp ce WDP a anunțat construirea
unui nou park logistic în apropierea capitalei, precum și alte patru proiecte ce vor fi
finalizate la Rm. Vâlcea pentru Faurecia, Brăila pen tru Yazaki și Sibiu pentru
Siemens și DPD, după ce a finalizat proiectele de la Brașov pentru Inter Cars și
Ploiești pentru Federal Mogul. Cu toate acestea remarcăm o moderare a ritmului de
creștere a pieței spațiilor industriale, ce reflectă o stabilizare a acestui segment.

În ceea ce privește piața închirierilor de spații industriale, aceasta se menține activă,
printre tranzacțiile importante ale anului 2017 fiind cea încheiată de Carrefour pentru
30000 mp în P3 Logistic Park, 29000 mp închiriați de Yaza ki în parkul WDP de la
Brăila, 15000 mp închiriați de OTZ Logistic în CTP Bucharest West Park, 13400 mp
închiriați în VGP Timișoara de Heyform sau 10000 mp închiriați de Flanco în cadrul
proiectului KLG pe raza localității Bolintin în apropierea capitalei și autostrăzii A1.

Remarcăm, cum era de așteptat că prețurile de vânzare sau închiriere de spații
industriale diferă mult în funcție în primul rând de gradul de dezvoltare economică a
regiunii în care sunt amplasate, cererea fiind ridicată în apropierea c elor mai
importanți poli urbani, unde și gradul de ocupare este ridicat. Pe de altă parte
observăm necesitatea orientării investitorilor străini și spre alte zone de dezvoltare,
dat fiind nivelul extrem de scăzut al ratei șomajului în anumite regiuni precu m cele
din zona graniței de vest a țării, care face dificilă atragerea forței de muncă.

Un element important este și faptul că în multe orașe, oferta de spații industriale este
alcătuită în proporție ridicată din spații vechi, cu un grad ridicat de degrad are sau
care nu corespund necesităților dezvoltării unei activități industriale sau logistice
moderne eficiente, în timp ce pentru alte zone, se identifică un mix de spații noi
moderne și spații vechi, ceea ce face ca intervalul de variație a prețurilor să fie mare.

În prezentarea detaliată a intervalelor de variație a prețurilor de vânzare și de
închiriere pentru proprietăți de acest tip s -au avut în vedere o gamă largă de tipuri de
spații industriale, incluzând spații de producție și spații de depozitare , motiv pentru
care intervalele prezentate trebuie înțelese ca incluzând și prețuri pentru spații
industriale mai vechi, ca și prețuri pentru spații industriale noi, moderne.
G. Piața spațiilor industriale

27

Studiu de piata partial preluat din Studiu de piata
imobiliara Rom ania- decembrie 2016

Piața terenurilor reprezintă în mod tradițional segmentul cu cea mai redusă lichiditate
al pieței imobiliare. Ca principiu general, activitatea pe acest segment de piață se
corelează cu ciclul dezvoltărilor imobiliare pe celelalte segmente, tranzacțiile cu
terenuri pentru construcții fiind mai dese în perioadele ce preced o activ itate intensă
de dezvoltare imobiliară.

În contextul actual remarcăm o intensificare a tranzacțiilor cu terenuri pentru
construcții în perioada 2015 -2016 în special pentru loturi de teren de dimensiuni mici
sau medii, cu indicatori urbanistici favorabili și pretabile pentru dezvoltarea de
proiecte imobiliare.

Cu deosebire, tranzacțiile au vizat terenuri mici sau medii în zone centrale sau
semicentrale și în localități cu o piață imobiliară activă pe segmentul rezidențial sau al
spațiilor de birouri, în t imp ce în cazul proiectelor de dezvoltări comerciale de
dimensiuni mari, în principal acestea s -au dezvoltat pe terenuri achiziționate în
perioade anterioare sau au constat în modernizări și reconfigurări ale unor
ansambluri deja existente.

Pe de altă par te merită menționat că au existat în piață și tranzacții pentru terenuri cu
destinație comercială de dimensiuni mari în ultimii ani între care achiziția de către
Skanska a terenului de pe bd. iuliu Maniu la stația de metrou Politehnica în capitală,
achiziț ia de către Dedeman a unui teren în parcul comercial Băneasa pe care se
dezvoltă cel mai scump magazin al lanțului sau cele făcute de Ikea în zona Theodor
Pallady pentru dezvoltarea unui nou magazin și în zona Băneasa pentru un proiect
rezidențial de anver gură. Astfel de tranzacții sunt mai rare datorită valorii mari a
activelor tranzacționate și vizează de obicei etapa de pregătire a unor proiecte ce se
vor derula în anii următori și care prin complexitatea lor necesită o perioadă mai
lungă de execuție.

O piață ceva mai puțin activă este cea a terenurilor cu indicatori urbanistici reduși,
pretabili pentru construcția de unități rezidențiale individuale, caz în care evoluția
prețurilor nu a fost una spectaculoasă. Astfel de terenuri, chiar poziționate în zo ne
centrale, au o lichiditate mai mică și necesită o perioadă îndelungată de
marketabilitate (minim un an), în special în cazul piețelor locale mai puțin active.

În ceea ce privește terenurile pentru dezvoltări industriale, acestea reprezintă de
asemenea un segment mai puțin activ al pieței imobiliare. Este de remarcat aici că
proiectele imobiliare pe acest segment s -au realizat pe terenuri deja deținute de
dezvoltator. În cazul tranzacțiilor cu terenuri cu destinație industrială, cumpărătorii
acordă o ate nție deosebită localizării, căilor de acces disponibile și gradului de
deservire a lotului cu utilități.

Analiza efectuată în ceea ce privește prețurile de vânzare ale terenurilor de
construcții din principalele orașe ale țării, relevă intervale mari de variație în cadrul
zonelor analizate, depinzând de destinația loturilor oferite, dar și de caracteristicile
H. Piața terenurilor pentru
construcții

28

Studiu de piata partial preluat din Studiu de piata
imobiliara Rom ania- decembrie 2016 acestora precum accesul, forma și relieful terenului, indicatorii urbanistici
caracteristici. Diferențe se remarcă și privind poziționarea loturilor în zone centrale,
semicentrale sau periferice, precum și în apropierea rutelor de transport importante,
dar și între orașe în funcție de gradul de intensitate a activității pe piețele imobiliare
respective.

O caracteristică particulară, interesantă chiar dacă efectele asupra pieței imobiiare în
ansamblul său sunt reduse, este aceea a schimbării destinației unor terenuri din
apropierea marilor centre urbane sau a unor obiective importante în terenuri pentru
construcții. Aceasta corespunde fenomenului de ex tindere a centrelor urbane și este
manifestat cu deosebire în zonele în care se extind și rețelele de utilități publice.

Creșterea economică susținută din ultimii ani s -a făcut simțită și în ceea ce privește
segmentul construcțiilor comerciale din destin ații de vacanță, cel mai bun exemplu în
acest sens fiind tranzacționarea recentă a lanțului hotelier Amfiteatru din stațiunea
litorală Neptun -Olimp vândut către detinătorul hotelurilor Phoenicia. Aceeași tendință
se relevă și la scară mai mică prin creșter ea numărului de autorizații de construire
emise în zonele cu potențial turistic important, construirea în zonele turistice
cunoscând o intensificare semnificativă în ultima perioadă.

În furnizarea intervalului de variație a prețurilor de vânzare pentru te renuri în analiza
detaliată din cadrul acestui studiu s -a luat în considerare ipoteza simplificatoare că se
analizează terenuri cu destinație rezidențială având acces direct sau în proximitate la
rețelele de utilități publice.

I. Analiza detaliată pe
principalele orașe

IASI

Suprafata : 94 km2
Nr. locuitori: 362142
Densitate: 3.856
persoane/km2
Nationalitate Procentaj (2016)
Romana 88.93
Necunoscut 9.83
Alte minoritati 1.23

29

Studiu de piata partial preluat din Studiu de piata
imobiliara Rom ania- decembrie 2016

Iasi: Apartamente

Pret vanzare (Eur/mp) Pret inchiriere (Eur/mp)
Minim Maxim Mediu Minim Maxim Mediu
Centru Civic –
Gara – Central –
Ultracentral Ap. 1 cam < 2000 950 1,300 1130 6.30 8.30 7.00
Ap. 1 cam >=
2000 1250 1400 1,300 7.50 10 8.50
Ap. 2 cam < 2000 950 1,300 1120 5.50 8 7.00
Ap. 2 cam >=
2000 1200 1400 1260 7.50 9.50 8.00
Ap. 3 cam < 2000 950 1200 1070 5.00 7 6
Ap. 3 cam >=
2000 1100 1350 1200 6.50 8.60 7.70
Ap. min 4 cam <
2000 850 1200 1000 4.60 6.50 5.50
Ap. min 4 cam
>= 2000 1,050 1300 1100 6 8.50 7.50
Case <2000 750 1,250 900 4.50 7 5
Case>=2000 800 1300 1000 5.50 7.50 5.50
Pacurari –
Popas Pacurari –
Canta Ap. 1 cam < 2000 850 1,000 900 5 7.00 5.90
Ap. 1 cam >=
2000 750 1000 920 6 8 7
Ap. 2 cam < 2000 850 1,000 890 4.70 6 5.50
Ap. 2 cam >=
2000 750 1000 900 5 7 6
Ap. 3 cam < 2000 800 1000 880 4.10 5.50 4.70
Ap. 3 cam >=
2000 700 950 880 4 5.50 4.80
Ap. min 4 cam <
2000 800 950 850 4 5.50 4.50
Ap. min 4 cam
>= 2000 700 950 860 4 5.50 4.60
Case <2000 600 950 700 4 5.50 4.50
Case>=2000 700 1000 850 4 5.50 4.75
Copou Ap. 1 cam < 2000 950 1,250 1100 6 8 7.20
Ap. 1 cam >=
2000 1,000 1,300 1120 6.50 8.50 7.50
Ap. 2 cam < 2000 950 1250 1050 6 7.50 6.70
Ap. 2 cam >=
2000 1,000 1,300 1100 6.50 8.50 7.20
Ap. 3 cam < 2000 950 1250 1050 5.00 7 6.40
Ap. 3 cam >=
2000 1,000 1,300 1080 5.50 7.50 7

30

Studiu de piata partial preluat din Studiu de piata
imobiliara Rom ania- decembrie 2016 Ap. min 4 cam <
2000 850 1200 1050 5 6.50 5.80
Ap. min 4 cam
>= 2000 900 1250 1070 5.50 7 6.30
Case <2000 800 1,200 1,000 5 6 5.70
Case >=2000 900 1250 1050 5.50 6.50 6
Podu Ros Ap. 1 cam < 2000 800 1,000 930 5 7.00 5.80
Ap. 1 cam >=
2000 850 1,150 1,050 5.50 8.50 7
Ap. 2 cam < 2000 750 1,000 850 4.90 6.50 5.50
Ap. 2 cam >=
2000 850 1,150 1000 5.50 8.50 6.70
Ap. 3 cam < 2000 700 950 800 4.20 6 5
Ap. 3 cam >=
2000 850 1100 975 5 7 6
Ap. min 4 cam <
2000 700 900 750 4 5.50 4.80
Ap. min 4 cam
>= 2000 850 1070 950 5 7 5.80
Case <2000 – – – – – –
Case >=2000 – – – – – –
Tatarasi – Tudor
Vladimirescu Ap. 1 cam < 2000 800 1,000 890 5 7.30 6.10
Ap. 1 cam >=
2000 950 1,200 1,050 6 8.00 6.80
Ap. 2 cam < 2000 750 1,000 860 4.90 6.50 5.60
Ap. 2 cam >=
2000 950 1,200 1,050 5.50 7.10 6
Ap. 3 cam < 2000 700 950 810 4.30 5 5
Ap. 3 cam >=
2000 950 1,200 1,050 5.00 6.60 5.80
Ap. min 4 cam <
2000 650 900 750 4 6.30 4.75
Ap. min 4 cam
>= 2000 950 1,200 1,050 5.00 6.50 5.70
Case <2000 – – – – – –
Case >=2000 700 1000 800 4 6 5
Bucium –
Galata –
Mircea cel
Batran Ap. 1 cam < 2000 800 1000 850 5 7 5.40
Ap. 1 cam >=
2000 700 1000 850 5 7 5.50
Ap. 2 cam < 2000 750 950 830 4 5.50 4.60
Ap. 2 cam >=
2000 700 1000 850 4.20 5.60 5
Ap. 3 cam < 2000 750 900 830 4 5.50 4.50
Ap. 3 cam >=
2000 700 950 850 4 5.50 4.60
Ap. min 4 cam <
2000 700 900 750 3.50 5 4
Ap. min 4 cam
>= 2000 700 950 780 4.00 5 4.50

31

Studiu de piata partial preluat din Studiu de piata
imobiliara Rom ania- decembrie 2016 Case <2000 500 850 650 3.50 5.00 4.00
Case>=2000 550 900 700 3.50 5.50 4.50
Alexandru cel
Bun Ap. 1 cam < 2000 700 950 825 4.00 6.50 5.00
Ap. 1 cam >=
2000 750 1,050 850 5.00 8.00 5.50
Ap. 2 cam < 2000 700 950 825 4.00 6.50 5.00
Ap. 2 cam >=
2000 750 1,050 850 5.00 8.00 5.50
Ap. 3 cam < 2000 700 950 825 4.00 6.50 5.00
Ap. 3 cam >=
2000 750 1,050 850 5.00 8.00 5.50
Ap. min 4 cam <
2000 700 950 825 4.00 6.50 5.00
Ap. min 4 cam
>= 2000 750 1,050 850 5.00 8.00 5.50
Case <2000 – – – – – –
Case >=2000 – – – – – –
Nicolina – Cug –
Frumoasa –
Baza 3 Ap. 1 cam < 2000 750 1,000 880 5 7 6
Ap. 1 cam >=
2000 800 1000 900 5.50 7 6.20
Ap. 2 cam < 2000 750 1000 870 4.50 6 5.00
Ap. 2 cam >=
2000 800 1000 880 5 6 5.50
Ap. 3 cam < 2000 750 950 850 4 5 4.30
Ap. 3 cam >=
2000 800 1000 850 4.50 5.50 5
Ap. min 4 cam <
2000 700 900 780 3.50 5 4
Ap. min 4 cam
>= 2000 750 950 800 4 5 4.50
Case <2000 600 900 700 3.50 5 4
Case >=2000 650 900 750 3.60 5.5 4.30
Podul de Fier –
Moara de Vant Ap. 1 cam < 2000 900 1100 1000 5.50 7 5.80
Ap. 1 cam >=
2000 950 1200 1050 5.50 7.50 6.10
Ap. 2 cam < 2000 900 1100 1000 5 7 5.50
Ap. 2 cam >=
2000 980 1200 1020 5.50 7 6
Ap. 3 cam < 2000 900 1100 980 4.50 6.50 5.50
Ap. 3 cam >=
2000 980 1200 1,000 5.00 7 6
Ap. min 4 cam <
2000 900 1100 950 4.50 6.50 5.25
Ap. min 4 cam
>= 2000 950 1200 1,000 5.00 7 5.80
Case <2000 700 1000 800 3.50 5 4.50
Case >=2000 800 1100 900 4 5.50 5

32

Studiu de piata partial preluat din Studiu de piata
imobiliara Rom ania- decembrie 2016

Iasi: Birouri

Pret vanzare (Eur/mp) Pret inchiriere (Eur/mp)
Minim Maxim Mediu Minim Maxim Mediu
Semicentral
(TATARASI) 600 1100 870 6.50 12 9
Semicentral
(COPOU) 600 1200 1000 6.50 12.50 10
Semicentral
(PODU ROS 550 1130 850 5.50 11.50 9
Semicentral SUD
VEST (NICOLINA –
CUG) 580 1200 960 6 12 9.50
Ultracentral/ Central 690 1360 1100
7 14 11

Iasi: Spatii comerciale

Pret vanzare (Eur/mp) Pret inchiriere (Eur/mp)
Minim Maxim Mediu Minim Maxim Mediu
Semicrentral (PACURARI –
CANTA) 650 1,130 850 7 12 9
SEMICENTRAL (PODU
ROS) 650 1000 850 7 11 9
Semicentral ( Tatarasi) 700 2000 1000 7.50 20 10.5
Semicentral NORD -VEST
(Alexandru -DACIA) 750 2000 1000 8 20.5 11
Semicentral SUD -VEST
(NICOLINA -CUG) 650 1200 1000 7 13 10.50
ULTRACENTRAL/CENTRAL 800 2,210 1,500 9 25 15.50

Iasi: Spatii industiale

Pret van zare (Eur/mp) Pret inchiriere (Eur/mp)
Minim Maxim Mediu Minim Maxim Mediu
Nicolina -Cug 200 450 250 2 4.5 2.5
Pacurari -Canta 200 450 275 2 4,5 2.8
Tatarasi 150 400 250 1.5 4.0 2.5

Iasi: Terenuri

33

Studiu de piata partial preluat din Studiu de piata
imobiliara Rom ania- decembrie 2016 Pret vanzare (Eur/mp)
Minim Maxim Mediu
Centru C ivic – Gara – Central – Ultracentral 150 400 250
Pacurari – Popas Pacurari – Canta 40 100 70
Copou 70 220 150
Podu Ros 50 200 120
Tatarasi – Tudor Vladimirescu 60 200 150
Galata – Mircea Cel Batran 70 220 150
Alexandru cel Bun – Dacia 40 100 60
Bucium 20 70 35
Nicolina – Cug – Frumoasa –Baza3 50 120 70
Podul de Fier – Moara de Vant 75 150 110

34

Studiu de piata partial preluat din Studiu de piata
imobiliara Rom ania- decembrie 2016

NAI Romania – Appraisal &Valuation
Bd Nicolae Caramfil, 87
Sector 1, Bucuresti
tel: +40 311 011 890
fax: +40 372 250 626
e-mail: office@nairomania.ro
www.nairomania.ro