Forma de învățământ: zi [603232]
UNIVERSITATEA DIN PITEȘTI
FACULTATEA DE ȘTIINȚE ECONOMICE
Specializare: Contabilitate și Informatică de Gestiune
Forma de învățământ: zi
Evaluarea proprietăților imobiliare
pentru garantarea împrumuturilor.
Studiu de caz la societatea
DECO MEUBLE SRL
Coordonator științific: Absolvent: [anonimizat]. univ. dr. Mariana Bănuță Adam M. Adina -Ionica
Pitești
2015
Anexa 2
MODEL
DECLARA ȚIE PRIVIND ORIGINALITATEA LUCRĂRII DE LICENȚĂ/PROIECTULUI
DE DIPLOMĂ
UNIVERSITATEA………………………………………………………………………………………………….
FACULTATEA…………………………………………………………………………. …………………………..
PROGRAMUL DE STUDII……………………………………………………………………………………..
NUME ȘI PRENUME……………………………………………………………………………… ……………..
PROMO ȚIA…………………………………………………………………………………………………………..
SESIUNEA DE LICEN ȚĂ/DIPLOMĂ/……………………………………………………………………. .
DENUMIREA LUCR ĂRII/PROIECTULUI……………………………………………………………….
…………………………………………………………………………………………………………….. ……………..
Declar pe propria r ăspundere că lucrarea de față este rezultatul muncii proprii, pe baza
cercetărilor mele și pe baza informațiilor obținute din surse care au fost citate și indicate
conform normelor etice, în textul lucr ării/proiectului, în note și în bibliografie.
Declar c ă nu s -a folosit în mod tacit sau ilegal munca altora și că nicio parte din
teză/proiect nu încalc ă drepturile de proprietate intelectuală ale altcuiva, persoană fizică sau
juridică.
Declar c ă lucrarea/proiectul nu a mai fost prezentat(ă) sub această formă vreunei instituții
de învățămant superior în vederea ob ținerii unui grad sau titlu științific ori didactic.
În cazul constat ării ulterioare a unor declarații false, voi suporta rigorile legii.
DATA:…………………….. NUME, PRENUME, SEMNATURA ABSOLVENT: [anonimizat] 5
CAPITOLUL I ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………. 6
Rolul activelor imobil izate corporale în cadrul patrimoniului ………………………….. ………………. 6
1.1 Normalizarea și armonizarea contabilității în România ………………………….. ……………….. 6
1.2 Patrimoniul întreprinderii și locul activelor imobilizate corporale în cadrul acestuia ….. 8
1.3 Deprecierea activelor imobilizate corporale ………………………….. ………………………….. … 11
1.4 Recunoașterea și evaluarea activelor imobilizate corporale în contabilitate ……………… 14
CAPITOLUL II ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………………… 17
Activele imobilizate corporale ale societăților comerciale – abordări și metode de evaluare
specifice ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. …. 17
2.1 Importanța evaluării întreprinderii și necesitatea evaluării imobilizărilor corporale ale
acesteia ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. .. 17
2.2 Abordări recunoscute în evaluare și metode de evaluare specifice ………………………….. 20
2.3 Tipuri de garanții acceptate de către bănci în situația creditării societăților comerciale 25
2.4 Evaluarea proprietăților imobiliare pentru garantarea împrumuturilor ……………………. 27
2.5 Identificarea imobilizărilor corporale ale societăților comerciale și metode de evaluare
ce pot fi aplicate în cazul acestora ………………………….. ………………………….. …………………… 31
2.6 Raportarea evaluării activelor imobilizate corporale ………………………….. …………………. 34
CAPITOLUL III ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………….. 37
Studiu de caz la Societatea Comercială DECO MEUBLE SRL ………………………….. ………….. 37
3.1 Prezentarea societății comerciale DECO MEUBLE SRL ………………………….. ………….. 37
3.2 Identificarea imobilizărilor corporale la societatea comercială DECO MEUBLE SRL 40
3.3 Evaluarea proprietății imobiliare pentru garantarea împrumuturilor la societatea DECO
MEUBLE SRL ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………………. 43
3.3.1 Descrierea obiectului evaluării ………………………….. ………………………….. …………….. 43
3.3.2 Evaluarea terenului și construcției – obiecte ale evaluării ………………………….. ……. 44
3.3.2.1 Abordarea prin metoda costului de înlocuire net ………………………….. ………….. 44
3.3.2.2 Abordarea prin capitalizarea veniturilor ………………………….. ……………………… 47
Concluzii ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………………………. 50
Bibliografie ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………………… 52
Anexe ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. …. 53
Listă scheme
Schema nr. 1.1 Ecuația juridică a patrimoniului ………………………….. ………………………….. ……. 8
Schema nr. 1.2 Clasificarea activelor în funcție de lichiditate ………………………….. ……………… 9
Schema nr. 1.3 Formele de depreciere ………………………….. ………………………….. ………………… 11
Schema nr. 1.4 Momente ale evaluării în contabilitate ………………………….. ……………………… 15
Schema nr. 2.1 Etapele necesare aplicării metodei fluxului de numerar actualizat (DCF) …… 22
Schema nr. 2.2 Metodele de estimare a venitului conform metodei capitalizării venitului ….. 24
Schema 2.3 Tipuri de garanții acceptate de către bănci în situația creditării societăților
comerciale ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. . 26
Schema nr. 2.4 Tipuri de proprietăți imobiliare ………………………….. ………………………….. ……. 28
Schema nr. 2.5 Conținutul raportului de evaluare ………………………….. ………………………….. … 34
Schema 3.1 Organigrama firmei ………………………….. ………………………….. …………………………. 38
Listă tabele
Tabel nr. 1.1 Gruparea entităților conform reglementărilor din O.M.F.P. nr. 1802/2014 pentru
aprobarea Reglementărilor contabile privind situațiile financiare anuale individuale și
situațiile financiare anuale consolidate ………………………….. ………………………….. ………………….. 7
Tabel nr. 1.2 Clasificarea activelo r imobilizate corporale ………………………….. ………………….. 10
Tabel nr. 1.3 Tratarea și înregistrarea diferențelor ………………………….. ………………………….. … 13
Tabel 2.1 Metodele utilizate pentru estimarea valorii terminale ………………………….. ………….. 23
Tabel 2.2 Tipuri de imobilizări corporale – abordări și metode specifice de evaluare ………… 31
Tabel nr. 3.1 Prezentarea indicatorilor financiari din anul 2014 ai societății comerciale DECO
MEUBLE SRL ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………………. 38
Tabel nr. 3.2 Prezentarea activelor imobilizate corporale ale societății comerciale DECO
MEUBLE SRL ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………………. 40
Tabel nr 3.3 Planul de amortizare al abrichtului din cadrul societății comerciale evaluate ….. 40
Tabel nr 3.4 Planul de amortizare al circularului din cadrul patrimoniului societății comerciale
evaluate ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. ….. 41
Tabel nr 3.5 Planul de amortiz are al compresorului din cadrul patrimoniului societății
comerciale evaluate ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………… 41
Tabel nr 3.6 Planul de amortizare al mașinii de apli cat cant din cadrul patrimoniului societății
comerciale evaluate ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………… 42
Tabel nr 3.7 Planul de amortizare al mașinii de găurit multiplă și frezat din cadrul
patrimoniului societății comerciale evaluate ………………………….. ………………………….. ………… 42
Tabel nr 3.8 Planul de amortizare al autoturismului din cadrul patrimoniului societății
comerciale evaluate ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………… 43
Tabel nr. 3.9 Grila de piață pentru estimarea valorii terenului aferent proprietăț ii ……………… 45
Tabel nr. 3.10 Valoarea obținută în urma aplicării metodei capitalizării venitului ……………… 48
5
INTRODUCERE
Evaluarea constă în cuantificarea și măsurarea în expresie valorică a mijloacelor
materiale, creanțelor, obligațiilor, costurilor, veniturilor, rezultatelor financiare, și a fiecărei
operații economice, folosind prețurile și tarifele. Aceasta reprezintă operațiunea de a aprecia,
a stabili valoarea, prețul, numărul, a calcula, a socoti, etc. Evaluarea este un procedeu al
metodei contabilității fără de care nu ar fi posibilă realizarea obiectivului său. Prin evaluare se
înțelege exprimarea valorică a existenței și mișcării elementelor patrimoniale.
Prezenta lucrare reprezintă o modalitate de prezentare a aspectelor teoretice și
practice ale procesului de evaluare, în concordanță cu reglementările și normele privind
evaluarea, axându -se mai ales asupra necesității, caracteristicilor și modului de evaluare a
activelor imobilizate corporale ce pot fi aduse drept garanție pentru a cordarea împrumutului.
Lucrarea se structurează în trei capitole, al căror conținut este prezentat astfel:
În cadrul Capitolului I ,,Rolul activelor imobilizate corporale în cadrul
patrimoniului” este prezentat un scurt istoric referitor la normel e contabile utilizate în
România , sunt prezentate și definite activele imobilizate corporale, modul de recunoaștere și
evaluare contabilă al acestora. Întrucât subiectul prezentei lucrări îl constituie evaluarea
activelor imobilizate corporale acceptate drep t garanții în situația creditării societăților
comerciale, am prezentat tipurile de garanții acceptate de către bănci în situația respectivă și
modul de evaluare al proprietăților imobiliare acordate în vederea garantării împrumutului.
În Capitolul II ,,Ac tivele imobilizate corporale ale societăților comerciale –
abordări și metode de evaluare specifice” am considerat esențială prezentarea necesității
evaluării imobilizărilor corporale din cadrul unei entități, principalele metode și abordări de
evaluare ut ilizate atât în evaluarea de ansamblu a întreprinderii, cât și a celor specifice
evaluării activelor imobilizate corporale. Tot aici regăsim, de asemenea, prezentate aspectele
caracteristice raportului de evaluare și modul său de întocmire.
Concretizarea p ractică a informațiilor teoretice detaliate în capitolele I și II, are loc
prin intermediul exemplificării concrete prezentate pe parcursul Capitolului III ,, Studiu de
caz privind evaluarea activelor imobilizate corporale la societatea comercială S. C. De co
Meuble SRL” . În cadrul acestui capitol, pe lângă prezentarea a câtorva aspecte referitoare la
întreprinderea în cauză, am analizat principalii indicatori financiari ai entității , și am prezentat
imobilizările corporale deținute de respectiva entitate. Demersul metodologic al evaluării a
vizat estimarea valorii unui teren și a unei hale de producție, aceste bunuri putând fi aduse
drept garanție într -un contract de creditare pe care banca urmărește să -l contracteze (CREDIT
AGRICOLE BANK S.A).
Pentru a concluziona, am rezumat rezultatele cercetării mele prin extragerea și
argumentarea ideilor esențiale regăsite pe parcursul lucrării, finalizând cu exprimarea unei
opinii asupra tipurilor de garanții acceptate în vederea obținerii unui împrumut de către o
anumită societate comercială .
6
CAPITOLUL I
Rolul activelor imobilizate corporale în cadrul patrimoniului
1.1 Normalizarea și armonizarea contabilității în România
Motivele principale pentru demararea programului de armonizare și normalizare a
contabili tății au fost necesitatea atragerii de investitori străini și integrarea în Uniunea
Europeană. Obiectivele, metodele, conceptele, regulile și procedurile privind producția și
utilizarea informației contabile se formalizează și materializează pe baza nevoii de
uniformitate și armonizare în contabilitate, nevoie ce impune normalizarea.
Nucleul normalizării este reprezentat de elaborarea normelor contabile. Norma
contabilă reprezintă o regulă sau mai multe reguli constituite ca sistem de referință pentru
producția de informații contabile și validarea socială a situațiilor financiare precum rapoarte
financiare, documente contabile de sinteză s au bilanț contabil.1
Privind des fășurarea producției și utilizarea informațiilor contabile, normele
contabile se prezintă în amontele procesului contabil ca fiind principii, reguli și proceduri
constituite ca sistem de referință pentru obținerea de informații, iar în avalul procesului ca un
sistem de certificare a situațiilor financiare.
Privind acceptarea normelor de către protagoniștii sociali (părțile afectate) distingem
trei tipuri de normalizare:
Normal izarea legală sau reglementată e ste impusă tuturor în virtutea
legilor, ordonanțel or, hotărârilor de guvern, ordinelor ministeriale și intraministeriale.
Normalizarea profesională s e impune profesiunilor corespunzătoare, iar
prin intermediul acestora în producția informațiilor contabile și în validarea socială a
acestora prin audit.
Normalizarea mixtă presupune combinarea celor două tipuri de
normalizare prezentate mai sus.
Obiectul normalizării contabile poate fi reprezentat fie de situațiile financiare anuale,
fie de planul contabil. Astfel că normalizarea cu situații financiare anual e, proprie țărilor
anglo -saxone, cuprinde elementele componente situațiilor financiare, descrierea,
recunoașterea și evaluarea acestor elemente, reglementările, standardele și procedurile de
contabilitate necesare întocmirii și prezentării situațiilor financiare. Normalizarea cu plan
contabil general, specifică țărilor Europei continentale, presupune normalizarea formei și
formatului situațiilor financiare anuale, planului de conturi general, organizării documentelor
de contabilitate și a procedurilor d e înregistrare, validare și control a operațiilor.
O scurtă cronologie a principalelor evoluții ale sistemului contabil românesc, se
prezintă astfel: Începând cu anul 1991, legea care aduce cadrul de bază ce reglementează
activitatea contabilă din România este Legea contabilității nr. 82/1991. Ca urmare a unor
schimbări aduse , aceasta a fost republicată de mai multe ori, ultima republicare fiind în iunie
2008. La zece ani diferență, este adoptat Ordinul 94/2001 al Ministerului Finanțelor Publice
pentru apro barea Reglementărilor contabile armonizate cu Directiva a IV -a a Comunităților
Economice Europene și cu Standardele Internaționale de Contabilitate. Acest ordin prevedea
1 Mihai Ristea, ,,Contabilitate financiară ” , Editura Universitară 2005 , pag. 14. Normalizarea presupune definirea de concepte, principii și norme contabile,
bazate pe o terminologie identică pentru toți producătorii și utilizatorii de informații
contabile, dar și aplicarea lor în practică, în vederea asigurării comparabilității în timp
și spațiu și a relevanței și credibilității informațiilor contabile.
7
aplicarea limitată a Standardelor Internaționale de Contabilitate și necesitatea conso lidării. Un
an mai tărziu, un nou ordin este aprobat, și anume O.M.F.P 306/2002 pentru aprobarea
Reglementărilor contabile simplificate, arm onizate cu directivele europene. Dacă anterior
reglementările Ordinului 94 erau aplicabile doar societăților mari, a cest nou ordin transpunea
reglementări armonizate cu IAS/IFRS către toate societățile. Abrogând Ordinul 94/2001 și
306/2002, Ordinul 1752/2005 reușește să unifice cadrul reglementărilor contabile armonizate
cu directivele a IV -a și a VII -a a Comunităților Economice Europene2.
Câțiva ani mai târziu, respectiv octombrie 2009, Ordinul 1752/2005 este abrogat și
înlocuit de către O.M.F.P. nr. 3055/2009 pentru aprobarea Reglementărilor contabile
conforme cu directivele europene. După adoptarea Ordinului 2239/2011 pentru aprobarea
Sistemului simplificat de contabilitate pentru societăți mici, se aprobă O.M.F.P. nr. 1286/2012
pentru aprobarea Reglementărilor con tabile conforme cu Standardele Internaționale de
Raportare Financiară, aplicabil societăților com erciale ale căror valori mobiliare sunt admise
la tranzacț ionare pe o piață reglementată, care alături Ordinul nr. 1802/2014 pentru aprobarea
Reglementărilor contabile privind situațiile financiare anuale individuale și situațiile
financiare anuale consoli date (ce a înlocuit O.M.F.P. nr. 3055/2009 pentru aprobarea
Reglementărilor contabile conforme cu directivele europene ) formează Reglementările
contabile utilizate în prezent în România. În funcție de criter iile de mărime, entitățile
prevă zute de prezentel e reglementări se grupează în trei categorii, astfel :
Tabel nr. 1.1 Gruparea entităților conform reglementărilor din O.M.F.P. nr. 1802/2014
pentru aprobarea Reglementărilor contabile privind situațiile financiare anuale individuale și
situațiile financiare anuale consolidate
Microentități – sunt
entitățile care, la data
bilanțului, nu depășesc
limitele a cel puțin două din
următoarele trei criterii: Entități mici – sunt
entitățile care, la data
bilanțului, nu se încadrează în
categoria microentităților și
care nu depășesc limitele a
cel puțin două din
următoarele trei criterii: Entități mijlocii și
mari – sunt entitățile care, la
data bilanțului, depășesc
limitele a cel p uțin două din
următoarele trei criterii:
a. totalul
activelor :
350 000 EUR; a. totalul activelo r:
4 000 000 EUR; a. totalul activelor :
4 000 000 EUR;
b. cifră de afaceri
netă:
700 000 EUR; b. cifră de afaceri
netă:
8 000 000 EUR; b. cifră de afaceri
netă:
8 000 000 EUR;
c. numărul mediu de
salariați în cursul exercițiului
financiar : 10; c. numărul mediu de
salariați în cursul exercițiului
financiar : 50; c. numărul mediu de
salariați în cursul exercițiului
financiar : 50;
Sursă: tabel realizat de autor pe baza materialelor de specialitate
În concluzie, țara noastră, asemeni multor altor țări s -a aflat și continuă să se afle sub
auspiciul procesului de normalizare și armonizare contabilă europeană și internațională.
2 Bărbăcioru Victoria, Bănuță M ariana , S. Maria, Contabilitate Financiară , Editura Sitech, Craiova, 2007 , pag.
15;
8
1.2 Patrimoniul întreprinderii și locul activelor imobilizate corporale în
cadrul acestuia
, considerat obiectul de studiu al contabilității, reprezintă totalitatea
drepturilor și a obligațiilor cu valoare economică, dar și a bunurilor economice la care aceste
drepturi și obligații fac referire, aparținând unei persoane fizice sau juridice.
Noțiunea de patrimoniu este validă doar atunci când există un subiect și un obiect.
Mai exact, presupune existența unei persoane fizice sau juridice deținătoare de bunuri
economice. Structura patrimoniului este împărțită în structură juridică și structură
economică . Structura juridică presupune a naliza patrimoniului economic al unei firme prin
prisma a două coordonate, și anume: bun uri economice și drepturi și obligații cu valoare
economică.
Ideea pe patrimoniu este asociată cu cea de bilanț, însă trebuie precizat faptul că în
vorbirea curentă noțiunea de bilanț este atribuită rezultatului pozitiv sau negativ al unei
activități. Astfel, rezultatul unei activități este pozitiv dacă în urma desfășurării acesteia se
realizează un câștig, un beneficiu sau un profit, și este negativ atunci când activitatea se
finalizează cu o pierdere.3
Ecuația juridică a patrimoniului este următoarea :
Schema nr. 1.1 Ecuația juridică a patrimoniulu i
(Sursa:Bengescu Marcela, ,,Bazele contabilității” , Editura Sitech, Craiova, 2012 )
Definite ca fiind su bstanța materială a patrimoniului , bunurile economice sunt
reprezentate de mijloacele de acțiune ale unei entități. În fun cție de forma existențială, ele se
regăsesc sub mai multe forme:
Bunuri necorporale, precum licențe, concesiuni, brevete, mărci
comerciale, creanțe pentru bunurile și serviciile în curs d e încasare, etc;
Bunuri corporale, cum ar fi clădirile, utilajele, mijloacele de transport,
etc;
Bunuri materiale, ca de exemplu ambalaje, mărfuri, materii prime, etc;
Bunuri monetare, sub forma disponibilităților bănești, creanțelor;
Bunuri financiare, referitoare la investiții pe termen lung și scurt sub
forma valorilor mobiliare, precum acțiuni, părți sociale, obligațiuni.
Drepturile și obligațiile exprimă relația de proprietate în cadrul căreia se procură și se
gestionează bunurile. Drepturile se regăs esc în situația în care titularul de patrimoniu nu
trebuie să plătească pentru posesia sau respectiv utilizarea acestora, deci prin urmare, este
proprietar. Obligațiile se regăsesc atunci când titularul de patrimoniu trebuie, fie să
îndeplinească o prestație, fie să acorde un echivalent valoric în schimbul bunurilor ce vor intra
în componența patrimoniului.
Structura economică presupune analiza patrimoniului economic al unei entităț i în
funcție de utilizări și resurse. Utilizările defi nesc modul în care sunt întrebuințate valorile, și
3 Iamandi Luca, Paul Mircea Petcu, ,, Bazele contabilității” , Editura N ațional, București, 2009, pag . 5.
Drepturi
Obligații
Bunuri
economicePatrimoniul
9
sunt struc turate în: utilizări permanente sau stabile (construcții, terenu ri, utilaje), utilizări
temporare sau curente (materii prime, materiale consumabile, mărfuri, ambalaje,
disponibilități bănești din casieria într eprinderii sau din conturile curente la bănci , etc)
utilizări rezultat (pierderi generate de activități nerentabile). Având o determinare financiară,
resursele pot fi prezentate ca fiind sursele de finanțare a valorilor utilizate. Astfel, în funcție
de pro veniență, ele se împart în : resurse proprii (sunt asigurate de proprietar), resurse atrase
sau împrumutate (sunt asigurate de persoane din afara întreprinderii) și resurse rezultat (atunci
când activitatea entității se încheie cu profit).
În contabilitate, totalitatea bunurilor economice deținute de întreprindere sunt
grupate sub denumirea de active, pe când totalitatea drepturilor sau surselor proprii, și a
obligațiilor/datoriilor/surselor împrumutate se regăsesc sub noțiunea de pasiv. Reform ulând
ecuația juridică a patrimoniului (vezi s chema nr. 1.1), se obține ecuația bilanțieră sau
egalitatea contabilă :
ACTIVUL reprezintă rezultatul unor evenimente trecute, o resursă controlată de
entitate, care urmează să genereze beneficii economice pentru aceasta și al cărui cost se poate
evalua într -un mod credibil.
În bilanțul contabil ordinea de prezentare a activelor are în vedere următoarele
criterii: conținutul economic și natura activelor patrimoniale; lichiditatea activ elor
patrimoniale;4
LICHIDITATE
Active imobilizate Active circulante Cheltuieli înregistrate în avans
Schema nr. 1.2 Clasificarea activelor în funcție de lichiditat e
(Sursa:realizată de autor)
Activele imobilizate, folosite și sub denumirile de active pe termen lung, bunuri de
investiții sau bunuri imobile, au o lichiditate mai mare de un an, participă în mod repetat la
circuitul economic (nu se consumă și nu se înlocuiesc după prima întrebuințare), și nu sunt
destinate comercializării (se utilizează în activitatea întreprinderii).
Activele imobilizate se clasifică în: Imobilizări necorporale
Imobilizări corporale
Imobilizări financiare
Imobilizările corporale s unt elemente corporale deținute în vederea utilizării pentru
producerea sau prestarea de bunuri sau servicii, pentru a fi închiriate terților sau pentru a fi
folosite în scopuri administrative; și se preconizează a fi utilizate pe parcursul mai multor
perioade de gestiune .
Conform Planului de conturi general, activele imobilizate corporale se clasifică și
sunt contabilizate cu ajutorul conturilor prezentate mai jos5:
4 Bengescu Marcela, ,,Bazele contabilității ” ,Editura Sitech Craiova 2012,pag . 20;
5 Ordinul nr. 1.802/2014 pentru aprobarea Reglementărilor contabile privind situațiile financiare anuale
individuale și situațiile financiare anuale consolidate ; ACTIV=PASIV.
10
Tabel nr. 1.2 Clasificarea acti velor imobilizate corporal e
CONT EXPLICAȚIE
211
•2111
•2112 Terenuri și amenajări de terenuri :
Terenuri;
Amenajări de terenuri;
212 Construcții
213
•2131
• 2132
•2133 Instalații tehnice și mijloace de transport:
Echipamente tehnologice (mașini, utilaje și instalații de lucru);
Aparate și instalații de măsurare, control și reglare;
Mijloace de transport;
214 Mobilier, aparatură birotică, echipamente de protecție a valorilor umane și
materiale și alte active corporale;
215 Investiții imobiliare;
216 Active co rporale de explor are și evaluare a resurselor minerale;
217 Active biologice productive;
(Sursă: tabel realizat de autor pe baza materialelor de specialitate )
Terenurile propriu -zise sunt elemente de active imobilizate corporale, și ca urmare a
faptului că durata de utilizare a acestora este nelimitată, sunt singurele elemente din grupa 21
Imobilizări corporale care nu se supun amortizării. Amenajările de terenuri se amor tizează.
Construcțiile, instalațiile tehnice și mijloacele de transport, dar și mobilierul,
aparatura birotică, echipamenele de protecție a valorilor umane și materiale și alte active
corporale sunt incluse în categoria mijloacelor fixe. Pentru ca un bun economic să poată fi
încadrat în această categorie, este necesar să îndeplinească simultan următoarele condiții: să
aibă o durată mai mare de un an; să se poată utiliza independent; valoarea de intrare să fie mai
mare decât limita stabilită prin hotărâre d e guvern;
Ca elemente de noutate, reglementările contabile actuale au introdus următoarele
categorii: ,,Investiții imobiliare”, contabilizate cu ajutorul contului 215, ,,Active corporale de
explorare și evaluare a resurselor minerale” , contabilizate cu aj utorul contului 216, și ,,Active
biologice productive”, contabilizate cu ajutorrul contului 217, ce înlocuiește vechiul cont
2134 ,,Animale și plantații”.
Potrivit Ordinului nr. 1.802/2014, investiția imobiliară este proprietatea (un teren sau
o clădire -ori o parte a unei clădiri -sau ambele) deținută (de proprietar sau de locatar în baza
unui contract de leasing financiar) mai degrabă pentru a obține venituri din chirii sau pentru
creșterea valorii capitalului, ori ambele, decât pentru:
a. a fi utili zată în producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii ori în
scopuri administrative; sau
b. a fi vândută pe parcursul desfășurării normale a activității;
Nu se încadrează în această categorie terenurile și construcțiile care sunt
deținute pentru producție, comerț, prestări de servicii (regăsite în contul 211 ,,Terenuri
și amenajări de terenuri” și 212 ,,Construcții” ) ;
Activele de explorare și evaluare a resurselor minerale se amortizează în funcție de
durata lor de viață utilă. Conform reglementărilor în vigoare, explorarea și evaluarea
resurselor minerale se referă la prospectarea resurselor minerale, inclusiv minereuri, petrol,
gaze naturale și resurse similare neregenerative, după ce entitatea a obținut drepturile legale
de a explora într -o anumită zonă, precum și la determinarea fezabilității tehnice și a viabilității
comerciale ale extracției resurselor minerale.
Active biologice productive sunt repre zentate de animale sau plante vii, spre exemplu
animalele de lapte, vița-de-vie, pomii fructiferi și copacii din care se obține lemnul de foc.
ATENȚIE!
!!
11
Activele biologice productive nu sunt produse agricole ci, mai degrabă, sunt active
autoregeneratoare.6
1.3 Deprecierea activelor imobilizate corporale
Majoritatea imobiliză rilor corporale sunt supuse unui proces de depreciere prin care
își pierd î n timp, treptat, d in valoarea de utilitate și din potenț ialul lor economic. Un activ este
depreciat atunci când valoarea sa contabilă depășește valoarea recuperabilă7. Deprecierea de
valoare conduce la diminuarea rezultatului, deoarece se impută asupra cheltuielilor după
natura lor. Din punc t de vedere fiscal, ajustările pentru deprecierea activelor imo bilizate sunt
nedeductibile și majorează baza de c alcul a profitului impozabil. Câ nd deprecierea nu mai are
obiect, ajustările sunt anulate total sau parțial prin creșterea veniturilor după natura lor.
Potrivit regulilor fiscale, aceste venituri se scad di n baza de impozitare a rezultatului fisca l
(sunt venituri neimpozabile) .
Prin valoare contabilă se înțelege valoarea la care un activ este recunoscut în bilanț
după scăderea oricărei amortizări cumulate și, în plus, a oricăror pierderi cumulate din
depreciere. Valoarea recuperabilă este maximul dintre prețul net de vânzare al unui activ și
valoarea lui de utilizare.
Depreciere cu caracter ireversibil
Depreciere cu caracter reversibil
(sau depreciere temporară)
Schema nr. 1.3 Formele de depreciere
(Sursa: realizată de autor pe baza materialelor de specialitate)
Activele imobilizate sunt supuse unor deprecieri, ce pot avea fie caracter ireversibil
(în acest caz deprecierea este reflectată prin intermediul amortizării imobilizărilor corporale și
necorporale), fie caracter reversibil (această formă de depreciere fiind cunoscută și sub
denumirea de depreciere temporară de valoare ce poate fi constatată pentru toate tipurile de
activ imobilizat, fiind reflectată prin intermediul ajustărilor de valoare pentru deprecierea
temporară).
Amortizarea este procesul de recuperare treptată a valorii amortizabi le a unui bun, de
regulă pe parcursul duratei de viață utilă, prin includerea în cheltuielile exercițiului a unei
părți din valoarea de amortizat sub forma amortismentului. Deci amortizarea este un proces,
iar amortismentul este rezultatul acestui proces8.
Pentru înregistrarea amortizării imobilizarilor corporale (cu excepția terenurilor),
societatea trebuie să întocmească încă de la începutul intrării în entitate și planul de
amortizare în care se stabilește amortizarea ce se va înregistra lunar pentru fie care activ
imobilizat în funcție de: obiectul amortizabil, valoarea de amortizat (ce corespunde în general
cu valoarea de intrare, dar poate fi reprezentată și de valoarea justă stabilită în urma
6 Ordinul nr. 1.802/2014 pentru aprobarea Reglementărilor contabile privind situațiile financiare anuale
individuale și situațiile financiare anuale consolidate ;
7 Standardul Internațional de Contabilitate IAS 36 ,,Deprecierea activelor”;
8 Pântea I.P, Pop A. (coordonatori), ,, Contabilitatea financiară a întreprinderii ” , Editura Dacia, Cluj -Napoca,
2004, pag. 122 în Marcela Bengescu, ,, Fiscalitate și Contabilitate ”, Editura Sitech , Craiova, 2013; Deprecierea poate fi:
12
reevaluării pentru activele imobilizate corporale reevaluate ), metoda de amortizare, durata de
utilizare, dar și de condițiile de utilizare.
Amortizarea contabilă se înregistrează lunar, începând cu luna următoare celei în
care activul imobilizat este pus în funcțiune sau este dat spre utilizare. Aceasta este reflectată
în debitul conturilor de cheltuieli, influențează mărimea elementelor de imobilizări cuprinse în
activul bilanțului și contul de rezultate și se determină în concordanță cu normele elaborate în
acest sens. Formula contabilă de înregistrare a amo rtizării imobilizărilor corporale se prezintă
astfel:
6811 = 281
,,Cheltuieli de exploatare privind ,,Amortizări privind
amortizarea imobilizărilor ” imobilizările corporale ”
Amortizarea fiscală nu se înregistrează în contabilitate, dar se evideanțiază în
Registrul de evidență fiscală și se raportează în declarația anuală privind impozitul pe profit.
Reflectată într -o mică măsură în performanța întreprinderii, aceasta se ia în calculul profitului
impozabil și implicit a impozitului pe profit, în funcție de care se stabi lește rezultatul net.
Metodele de amortizare acceptate de autoritatea fiscală în cazul imobilizărilor
corporale sunt:
amortizare liniară;
amortizare accele rată;
amortizare degresivă ;
amortizare în funcție de unități de producție, fabricație , sau număr
de kilometri parcurși;
Amortizarea în funcție de unități de producție, fabricație, sau număr de kilometri
parcurși este aplicată în cazuri exprese cum sunt: amortizarea clădirilor și a construcțiilor
speciale ale minelor, salinelor cu extracție în soluție prin sonde, carierelor, exploatărilor la zi,
pentru substanțe minerale solide, a căror durată de utilizare este condiționată de durata
rezervelor și care nu pot fi folosite în alte scopuri după valorificarea integrală a rezervelor,
precum și amo rtizarea investițiilor efectuate pentru descopertă.9
Cu mici excepții, elementele comune celor două concepte de amortizare sunt obiectul
amortizării și valoarea amortizabilă, iar delimitarea se realizează pe baza duratei și metodei de
amortizare. În cazul imobilizărilor corporale reevaluate, normele contabile prevăd că valoarea
reevaluată se substituie valorii de intrare, în timp ce prin dispozițiile legii fiscale valoarea
reevaluată nu este recunoscută ca o valoare amortizabilă. Referitor la acest aspect este de
reținut faptul că amortizarea fiscală se calculează la valoarea de intrare, modificată numai de
costul îmbunătățirii mijloacelor fixe amortizabile10.
În contradicție cu reglementările contabile, potrivit cărora perioada de amortizare se
poate stabi li pe baza raționamentului profesional, în legislația fiscală acest interval este
solicitat prin hotărâre de Guvern, astfel încât să se poată tempera politica întreprinderii cu
privire la stabilirea unor durate reduse de utilizare, cu anumite consecințe d e diminuare a
masei profitului impozabil.
Anterior întocmirii situațiilor financiare orice entitate este obligată să realizeze
inventarierea tuturor elementelor patrimoniale (acest proces de inventariere este obligatoriu de
la începutul desfășurării activi tății, cel puțin o dată pe parcursul exercițiului financiar – de
obicei la sfârșitul exercițiului, ori de câte ori este nevoie în timpul activității din necesități
diferite spre exemplu schimbarea gestionarilor, fuziunea societății, divizarea, lichidarea).
Cu ocazia inventarierii, elementele patrimoniale inclusiv activele imobilizate sunt
evaluate la valori actuale numite și valori de inventar. Valoarea actuală se determină în funcție
de prețul pieței pentru bunul respectiv, starea și utilitatea acestuia. Ul terior se compară
9 Marcela Bengescu, ,, Fiscalitate și Contabilitate ”, Editu ra Sitech , Craiova, 2013, pag . 63;
10 Marcela Bengescu ,, Contabilitate financiară ” , Editura Universității din Pitești, 2006, pag. 158;
13
valorile contabile cu valoarea actuală (de inventar) și astfel dacă cele două valori diferă
diferențele sunt tratate și înregistrate conform principiului prudenței astfel:
Tabel nr. 1.3 Tratarea și înregistrarea diferențelor
Valoare con tabilă Valoare actuală (de
inventar) Diferențe
X Y Minusul de valoare
se înregistrează în
contabilitate astfel:
•Dacă sunt
imobilizări amortizabile, iar
deprecierea este ireversibilă,
se înregistrează o amortizare
suplimentară (6811=28X);
•Dacă deprecierea
este reversibilă (temporară –
se datorează fluctuațiilor
prețurilor de pe piață, se
înregistrează ajustări de
valoare pentru deprecierea
imobilizărilor) (6813=29X) ;
X Y Plusul de valoare,
potrivit principiului prudenței
nu se înregistrează în
contabilitate în cazul
activelor;
(Sursă: tabel realizat de autor pe baza materialelor de specialitate)
Prin urmare, dacă valoarea actuală (de inventar) este mai mică decât valoarea
contabilă a imobilizărilor corporale , iar deprecierea este reversibilă, cu caracter temporar se
înregistrează ajustări de valoare pentru deprecierea imobilizărilor astfel:
6813 ,,Cheltuieli de exploatare = 291 ,,Ajustări pentru deprecierea
privind ajustări de valoare imobilizărilor corporale ”
pentru deprecierea imobilizărilor ”
La sfârșitul fiecărui nou exercițiu financiar se reevaluează valorile de inventar. În
cazul în care deprecierea se majorează, avem o suplimentare a ajustărilor de valoare pentru
depreciere (6813=29X), iar în cazul în care deprecierea temporară se reduce , ajustările se
reiau pe venituri (29X=7813 ,,Venituri din ajustări pentru deprecierea imobili zărilor) .
În cazul unui activ pentru care a fost înregistrat în contabilitate o
depreciere temporară de valoare pe baza ajustărilor și acesta este scos din evidență (ca urmare
a vânzării sau casării), ajustările de valoare se anulează prin trecerea p e venituri. Ca și
conturile de amortizări, și conturile de ajustări de valoare pentru depreciere sunt conturi
rectificative a valorii de intrare a activelor și se iau în considerare pentru determinarea valorii
nete contabile a imobilizărilor în vederea îns crierii acestora în bilanț.
VNC necorporale și corporale = Valoare de intrare – Amortizarea înregistrată până
la momentul întocmirii situațiilor financiare – Ajustări de valoare pentru depreciere temporară
înregistrată până la sfârșitul exercițiului financiar. Dacă X > Y
Dacă X < Y
Observație!!
!
14
1.4 Recunoașterea și evaluarea activelor imobilizate corporale în contabilitate
Deoarece în prez ent se utilizează două referențiale contabile diferit e pe categorii de
entități, respectiv O.M.F.P. nr. 1802 /2014 pentru aprobarea Reglementărilor contabile privind
situațiile financiare anuale individuale și situațiil e financiare anuale consolidate și 1286 /2012
pentru aprobarea Reglementărilor contabile conforme cu Standardele internaționale de
raportare financiară, aplicabilă societăților comerciale ale căror valori mobiliare sunt admise
la tranzacționare pe o piață reglementată – voi analiza, recunoaște și preze nta modul de
evaluare a imobilizărilor corporale în contabilitate conform acestor două referențiale .
Recunoașterea , reprezintă procesul prin care un element ce îndeplinește criteriile de
recunoaștere din Cadrul general es te încorporat în bilanț sau în c ontul de profit și pierdere.
Conform IAS 16 Imobilizări corporale costul unui element de imobilizări corporale este
recunoscu t ca activ dacă și numai dacă este probabilă generarea pentru entitate de beneficii
economice viitoare aferente activului și costul a ctivului poate fi evaluat în mod credibil.
Condițiile specifice pentru recunoașterea activelor imobilizate corporale sunt stabilite
pe baza politicilor contabile. Deși nu există o unitate de măsură pentru recunoaștere, potrivit
Ordinului nr. 1.802/2014 în vederea recunoașterii se impune utilizarea raționamentului
profesional la aplicarea criteriilor de recunoaștere pentru circumstanțele specifice entității. În
unele cazuri, ar putea fi adecvat ca pentru elementele nesemnificative individual precum
matrițele , aparatele de măsură și control, uneltele și alte elemente similare să se aplice criterii
de recunoaștere a valorii agregate a acestora.
Evidența contabilă a terenurilor se ține pe două categorii, terenuri și respectiv
amenajări de terenuri . Terenurile po t fi evidențiate de terenuri agricole, terenuri silvice,
terenuri cu zăcăminte, terenuri fără clădiri, terenuri ce au clădiri și altele. Referitor la
terenurile ce au clădiri, deși poate că uneori sunt achiziționate împreună, acestea se
contabilizează sepa rat, astfel încât dacă valoarea terenului pe care se află o clădire va crește,
nu va afecta determinarea valorii amortizabile a clădirii.
Piesele de schimb și echipamentul de service sunt, în general, contabilizate ca stocuri
și recunoscute în profit sau p ierdere atunci când sunt consumate. Totuși, piesele de schimb
importante și echipamentele de rezervă sunt considerate imobilizări corporale atunci când o
entitate preconizează că le va utiliza mai mult de o perioadă. În mod similar, dacă piesele de
schimb și echipamentul de service pot fi utilizate numai în legătură cu un element de
imobilizări corporale, ele sunt contabilizate drept imobilizări corporale.11
Pe baza politicilor contabile și a raționamentului profesional, la aplicarea pentru
prima dată a prez entelor reglementări, entitățile stabilesc care dintre proprietățile imobiliare
deținute îndeplinesc condițiile pentru a fi încadrate la investiții imobiliare.
Pe baza unei politici contabile stabilite și aplicate în mod consecvent, entitatea
trebuie să pr ecizeze cheltuielile ce sunt recunoscute drept active de explorare și evaluare,
ținând cont de gradul în care cheltuiala poate fi asociată cu descoperirea unor resurse minerale
specifice.
Un activ biologic productiv este recunoscut de o entitate dacă și nu mai dacă :
entitatea controlează activul ca rezultat al evenimentelor trecute;
este probabil ca beneficiile economice viitoare asociate activului să
revină entității; și
valoarea justă sau costul activului poate fi evaluat(ă) în mod credibil;
Procedeu al metodei contabilității, evaluarea își relevă importanța prin faptul că nici
o operație economică de natură material -productivă sau comercială, a prestărilor de servicii
11 Standardul Internațional de Contabilitate 16 Imobilizări corporale
15
etc., nu poate fi evidențiată în contabilitate și deci introdusă în circuit ul informațional
contabil, decât după ce s -a făcut exprimarea ei în unități monetare.
Potrivit regulilor generale de evaluare,prevăzute în O.M.F.P. 1802/2014,
imobilizările sunt evaluate și înregistrate utilizând valorile adecvate momentului în care are
loc evaluarea.
Schema nr. 1.4 Momente ale evaluării în contabilitate
(Sursa : schemă realizată de autor)
Evaluarea la intrare a activelor imobilizate corporale este utilizată la înregistrarea
curentă a operațiunilor economice care generează mișcări de natura intrărilor. Aceasta
presupune ca bunurile să se evalueze și să se înregistreze în contabilitate la valoarea de
intrare, denumită valoare contabilă, care se stabilește în mod diferit pentru fiecare bun în
funcție de modul de intrare a acestuia în patrimoniul entității. Astfel că bunurile ce reprezintă
aport la capitalul social, sunt înregistrate și evaluate la valoar ea de aport, stabilită în urma
evaluării, bunurile obținute cu titlu gratuit la valoarea justă, bunurile procurate cu titlu oneros
la costul de achiziție, iar bunurile produse în entitate la costul de producție.
Valoarea de aport este stabilită în urma evaluării efectuate conform legii, în funcție
de prețul pieței, utilitatea, starea și amplasarea activelor respective.12
Valoarea justă reprezintă suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bunăvoie
între două părți aflate în cunoștiință de cauză, în cadrul unei tranzacții, cu prețul determinat
obiectiv.
Costul de achiziție se formează din prețul de cumpărare, taxele nerecuperabile ,
cheltuielile de transport -aprovizionare la care se mai adaugă și alte cheltuieli accesorii
necesare pentru punerea în st are de utilizare sau intrarea în gestiunea unității.
Costul de producție este format din costul de achiziție al materiilor consumate,
celelalte cheltuieli directe de producție, precum și cota cheltuielilor indirecte de producție
alocate în mod rațional ca fiind legate de fabricația acestuia.
O imobilizare corporală recunoscută ca activ trebuie evaluată inițial la costul său
determinat potrivit regulilor de evaluare din prezentele reglementări, în funcție de modalitatea
de intrare în entitate. Costuri care se efectuează în legătură cu construcția unei imobilizări
corporale, direct atribuibile acesteia, pot fi: costuri reprezentând salariile angajaților,
contribuțiile legale și alte cheltuieli legate de acestea, care rezultă direct din construcți a
imobilizării corporale; cheltuieli materiale; costuri de amenajare a amplasamentului; costuri
inițiale de livrare și manipulare; costuri de instalare și asamblare; cheltuieli de proiectare și
pentru obținerea autorizațiilor; costurile de testare a funcți onării corecte a activului, după
deducerea încasărilor nete provenite din vânzarea elementelor produse în timpul aducerii
12 Mihai Ristea, ,,Contabilitate financiară ” , Editura Universitară, 2005, pag. 108; la intrarea
în entitate la ieșirea
din entitate la inventar la bilanț Momente ale evaluării în
contabilitate
16
activului la amplasamentul și condiția de funcționare; onorariile profesionale plătite avocaților
și experților, precum și comisioanel e achitate în legătură cu activul, etc. Costuri care nu
reprezintă costuri ale unui element de imobilizare corporală: costuri de deschidere a unei noi
instalații; costuri de introducere a unui nou produs sau serviciu (inclusiv costuri în materie de
publici tate și activități promoționale); costuri de desfășurare a unei activități într -un loc nou
sau cu o nouă clasă de clienți (inclusiv costurile de instruire a personalului); costurile
administrative și alte cheltuieli generate de regie; costurile reamplasări i sau reorganizării
parțiale sau totale a activităților entității.
Evaluarea la ieșire a activelor imobilizate corporale se face ținând cont de faptul că
sunt bunuri identificabile .
Evaluarea cu ocazia inventarierii,efectuată la încheierea exercițiului financiar cand,
conform legii, are loc inventarierea generală a elementelor patrimoniale, presupune evaluarea
la valoarea actuală, denumită valoare de inventar. Această valoare se stabilește în funcție de
utilitatea bunului, de starea acestuia și de prețul pieței. Privind activele imobilizate
amortizabile, se ține cont de valoarea netă contabilă înregistrată până la încheierea exercițiului
financiar curent. În situația în care valoarea actuală a imobilizărilor corporale este mai mare
decât valoarea contabil ă, plusul de valoare nu se înregistrează în contabilitate. Dacă însă
valoarea actuală este mai mică decât valoarea contabilă, potrivit principiului prudenței,
minusul de valoare se înregistrează astfel:
> dacă este o depreciere ireversibilă se înregi strează o amortizare suplimentară;
> dacă este o depreciere reversibilă (temporară) se înregistrează ajustări de
valoare pentru deprecierea imobilizărilor corporale;
Evaluarea la încheierea exercițiului sau la bilanț este utilizată în scopul întocmirii
situațiilor financiare anuale. Conform Ordinului nr 1.802/2014 o imobilizare corporală trebuie
prezentată în bilanț la valoarea de intrare, mai puțin ajustările cumulate de valoare. De
asemenea, ele pot fi prezentate în bilanț și la valoarea jus tă stabilită în urma reevaluării.
17
CAPITOLUL II
Activele imobilizate corporale ale societăților comerciale – abordări și metode
de evaluare specifice
2.1 Importanța evaluării întreprinderii și necesitatea evaluării imobilizărilor
corporale ale acesteia
Într-o lume supusă legilor pieței unde totul se cumpără și se vinde într -un ritm rapid,
evaluarea întreprinderii constituie un act frecvent în viața economică contemporană;
accentuarea liberalismului economic însoțit de privatizări multiplică numărul întreprinderilor
care pot face obiectul unor tranzacții; pe de altă parte dezvoltarea schimburilor la bursă face
să crească necesitatea evaluării unei societăți în vederea vânzării sau cumpărării unei părți din
aceasta, oricât de mică ar fi13.
Dimen siunea internațională a evaluării este pusă în evidență de numeroasele
tranzacții între vânzători și cumpărători de naționalitate diferită. Ținând seama de influența
normelor financiare anglo -saxone, practicile de evaluare s -au inspirat adesea din metodele de
evaluare nord -americane sau britanice. În același timp, aceste metode necesită folosirea de
date omogene, mai ales în ce privește bazele contabile ale evaluării; ori, între diferitele
sisteme contabile bazate pe Standardele Internaționale de Raportare Financiară (IFRS),
standardele americane (emise de FASB), st andardele britanice (emise de ASB) sau
standardele naționale ale altor țări există diferențe și chiar conflicte de care trebuie ținut
seama în aplicarea diferitelor metode de evaluare.
Cerințele referitoare la evaluarea întreprinderii sunt numeroase, și proporționale cu
sfera persoanelor interesate de metodele de utilizat sau de rezultatele evaluării. Procesul de
evaluare, valoarea estimată și/ sau prețul tranzacțiilor sunt influențate de pozițion area acestor
persoane în raport cu elementul evaluat, scopul și obiectivele urmărite.
Printre cei interesați de specificul activității de evaluare se pot enumera următorii:
Orice investitor deținător de capital și care poate avea
următoarele intenții:
Cumpărarea unei întreprinderi, Cumpărarea de părți de întreprindere
a unei afaceri în ansamblu cu scopul (portofoliu de acțiuni) cu scopul de
asumării funcției de exploatare productivă de a obține, de la suma astfel investită
și de conducere a acesteia. un randament cât mai mare în condițiile
unui risc asumat dat.
Acționarii , interesați de o ev aluare cât mai corectă a firmei
pentru a cunoaște perspectivele de evoluție ale acesteia, evoluție
ce le va dicta co mportamentul investițional viitor (și în primul
rând vânzarea unora dintre acțiunile deținute/ cumpărarea de noi
acțiuni).
Băncile , interesate să cunoască:
nivelul de îndatorare, calitatea garanțiilor performanțele economico -financiare
și potențialul financiar viitor al clienților potențiale ale întreprinderilor, utile
lor, poziționarea acestora într -o logică de în activitatea serviciilor de consultanță,
13 Marin Toma, ,, Inițiere în evaluarea întreprinderilor” , Editura CECCAR, București, 2007, pag. 16;
18
rating, p entru a modela și flexibiliza, în consiliere, custodie și plasament;
funcție de client, relațiile de creditare a
întreprinderilor;
Fondurile și instituțiile financiare de plasament , pentru buna
gestionare a portofoliilor lor;
Societățile de asigurări , pentru calculul primelor de asigurare
sau al garanțiilor oferite de întreprinderi;
Echipa de conducere a fiecărei întreprinderi este permanent
interesată să cunoască estimările de valoare asociate
întreprinderii pe care o conduce, e către piață sau de comunitatea
de profesioniști pentru:
fundamentarea deciziilor de precizarea unor definirea strategiei cunoașterea valorii
bază ale întreprinderii ; parametrii din sau a căilor de urmat pe care
contractul de în cazul apariției unor întreprindere a
muncă în raport evenimente majore în ar putea -o obține
cu proprietarii – viața întreprinderii; prin vânzarea
acționari ; activelor sale;
Furnizorii și creditorii unei întreprinderi pentru
fundamentarea și negocierea termenilor de plată mai mult sau
mai puțin favorabili, sau pentru argumentarea deciziei de
conversiune a datoriilor;
Salariații , în special prin forța conferită de puterea sindicatelor,
pot cere salarii mai mari numai când firma are o evoluție
favorabilă, materializată în creșterea valorii, astfel acționând
exact în sensul falimentării propriei firme și deci pentru pierderea
propriului loc de muncă;
Statul este interesat adeseori de evaluarea întreprinderilor, în
special din considerente fiscale;
Evaluarea constă în cuantificarea și măsurarea în expresie valorică a mijloacelor
materiale, creanțelor, obligațiilor, costurilor, veniturilor, rezultatelor financiare, și a fiecărei
operații economice, folosind prețurile și tarifele. Aceasta reprezintă operațiunea de a aprecia,
a stabili valoarea, prețul, numărul, a calcula, a socoti, etc. Evalua rea este un procedeu al
metodei contabilității fără de care nu ar fi posibilă realizarea obiectivului său. Prin evaluare se
înțelege exprimarea valorică a existenței și mișcării elementelor patrimoniale. În operațiunea
de evaluare intervin pe de -o parte subiectul (cel care realizează evaluarea, specialistul
evaluator care poate avea pregătire economică, juridică, tehnică, etc.), iar pe de altă parte
obiectul supus evaluării, reprezentat prin proprietăți mobiliare sau imobiliare, afaceri sau
active intangibi le.
Evaluarea este procesul prin care sunt determinate valorile la care structurile
situațiilor financiare vor fi recunoscute în bilanț și în contul de profit și pierdere. În evaluarea
activelor imobilizate corporale, se utilizează combinații variate de ba ze de evaluare. Conform
Standardelor Internaționale de E valuare, bazele de evaluare sunt recunoscute și definite în
următoarele categorii principale:
o estimarea unui preț ce ar putea să apară pe piață într -o tranzacție
ipotetică pe o piață liberă. Valoarea de piață se încadrează în această bază de
evaluare;
o estimarea beneficiilor pe care o entitate le obține din deținerea
proprietății asupra activului/întreprinderii evaluate. Aceasta este mai degrabă o
19
valoare specifică unei entități și nu pieței în ansamblu l ei, deci discutăm aici
despre o valoare de investiție;
o estimarea unui preț ce ar putea fi acceptat în mod rezonabil între
două părți, în tranzacționarea unui activ. În această situație, presupunerea este
că cele două părți nu ajung să negocieze direct în tr-o tranzacție echilibrată,
activul nu este supus pe piață într -un marketing adecvat, iar prețul agreat ar
putea să evidențieze avantajul sau dezavantajul particular al uneia dintre părți
și nu cel general al participanților pe piață. În această situație se află valoarea
justă;14
În funcție de scop, dar și de o serie de alți factori, în evaluarea unui
activ/întreprindere se pot folosi mai multe tipuri de valori, dintre care cel mai des utilizate
sunt15:
1. valoarea de investiție este valoarea unui activ pent ru proprietar sau pentru un
proprietar potențial, pentru o anumită investiție s au pentru scopuri de exploatare. Diferența
dintre valoarea de investiție a unui activ și valoarea lui de piață reprezintă motivația pentru
cumpărători sau pentru vânzători de a intra pe piață.
2. valoarea specială este o sumă de bani care reflectă caracteristicile particulare ale
unui activ, care au valoare num ai pentru un cumpărător special. Valoarea specială poate apare
când un activ are caracteristici care îl fac mai atractiv pentru un anumit cumpărător decât
pentru alți cumpărători de pe piață. Aceste caracteristici pot fi caracteristicile fizice,
geografice, economice sau juridice ale unui activ. Valoarea de piață cere desconsiderarea
oricărui element al valorii speciale, deo arece se presupune că în orice moment există un
cumpărător hotărât. Când valoarea specială este identificată, aceasta ar trebui raportată și
diferențiată clar de valoarea de piață.
3. valoarea sinergiei este un element suplimentar al valorii, creeat prin combinarea
a două sau mai multor active sau drepturi, în urma căruia valoarea dreptului combinat este
mai mare decât suma valorilor separate;
4. valoarea justă este prețul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii
între părțile identificate, aflate în cunoștință de cauză și hotărâre, care reflectă interesele
acelor părți. Deși in unele situații termenul de valoare justă coincide cu cel de valoare de
piață, pentru alte scopuri decât cel de utilizare în situații financiare, valoarea justă poate fi
diferită de valoarea de piață. Valoarea justă cere estimarea prețului care este just pentru
ambele părți identificate, luând în considerare avantajele sau dezavantajele pe care fiecare
parte le va obține din tranzacție.
5. valoarea de piață este o sumă estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea
fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într -o
tranzacție părtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în
cunoștință de ca uză, prudent și fără constrângere. Concep tul de valoare de piață presupun e un
preț negociat pe o piață deschisă și concurențială unde participanții acționează în mod liber.
Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea m ai bună
utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă
legal și fezabilă financiar.
Necesitatea evaluării activelor imobilizate corporale variază de la o întreprindere
la alta, în funcție de diverse situații în care entitatea este implicată. Motivele pentru care un
activ imobilizat din cadrul unei entități este evaluat, pot fi:
în vederea stabilirii prețului minim pentru înstrăinare prin vânzare;
pentru prezentarea imobilizărilor corporale în bilanț la valoarea justă (dacă societatea
optează pentru reevaluarea imobilizărilor corporale);
14 Ion Anghel, Mihaela Oancea Negrescu, Adrian Anica Popa, Ana Maria Popescu, Evaluarea întreprinderii,
Editura Economică, București, pag 10 ;
15 Sorin V. Stan, Ion Anghel, ,, Evaluarea întreprinderii”, Iroval, București, 2013, pag 12 -14;
20
pentru aducerea imobilizărilor corporale drept garanție în cadrul unui contract de
creditare;
în vederea deschiderii procedurii simplificate de insolvență și începerea procedurii
falimentului;
în vederea estimării valorii de piață în vederea întocmirii tabelului definitiv din cadrul
dosarului de insolvență;
în vederea vânzării în cadrul procesului de faliment;
în vederea scoaterii la vânzare prin licitație publică; e tc.
2.2 Abordări recunoscute în evaluare și metode de evaluare specifice
Conform Standardelor de Evaluare (IVS), pentru a obține valoarea definită de tipul
valorii adecvat se pot utiliza următoarele trei tipuri de abordări principale utilizate în evaluare, si
anume: abordarea prin piață , abordarea prin venit și abordarea prin cost . Acestea sunt
fundamentate pe principiile economice ale prețului de echilibru, anticipării beneficiilor sau
substituției. Atunci când nu există s uficiente date de intrare reale sau observabile încât să se poată
obține o concluzie credibilă din aplicarea unei singure metode, se recomandă în mod special
utilizarea a cel puțin două abordări sau metode.
Fiecare din aceste abordări principale în evaluar e includ diferite metode detaliate de
aplicare. În general, abordările și metodele de evaluare sunt aceleași pentru orice tipuri de
evaluări. Totuși, evaluarea diferitelor tipuri de active implică surse diferite de date, care trebuie să
reflecte piața pe c are activele vor fi evaluate16.
Abordarea prin piață are la bază un proces logic în care valoarea de piață se obține prin
analiza tranzacțiilor cu întreprinderi similare și relevante, compararea acestor întreprinderi cu
întreprinderea evaluată și, în final, estimarea valorii companiei evaluate prin utilizarea unor chei
de conversie (multiplii). Cheia pentru evaluarea prin comparație o reprezintă utilizarea unui
multiplu sau a unei rate de evaluare.
Formula pentru determin area multiplului este următoarea:
prețul acțiunii (sau valoarea de piață a capitalului)
multiplu =
parametrul economic relevant
Valoarea întreprinderii țintă se determină pe baza acestui multiplu astfel:
Valoarea T = per T x VPK C / per C ; unde:
T = întreprinderea de evaluat (țintă);
per T = parametrul economic relevant al întreprinderii țintă;
VPK C = valoarea de piață a capitalului propriu al comparabilei selectate;
Per C = parametrul economic relevant al comparabilei selectate;
16 Standardul de Evaluare SEV 100 Cadrul general (IVS Cadrul general) ; Abordarea prin piață oferă o indicație asupra valorii prin compararea
activului subiect cu active identice sau similare, ale căror prețuri se cunosc. Prima
etapă a acestei abordări este obținerea prețurilor activelor identice sau similare
care au fost tranzacționate recent pe piață. Dacă există puține tranzacții recente,
poate fi util să se ia în considerare și prețurile activelor identice sau s imilare care
sunt listate sau oferite spre vânzare, cu condiția ca relevanța acestor informații să
fie clar stabilită și analizată critic. Poate fi necesar ca prețul altor tranzacții să fie
ajustat pentru a reflecta orice diferențe între tranzacția reală ș i tipul valorii și orice
ipoteze care urmează să fie adoptate pentru evaluarea care se realizează. Pot exista
și diferențe între caracteristicile juridice, economice sau fizice ale activelor din
alte tranzacții față de cele ale activului evaluat.
21
Procesul de evaluare prin piață presupune parcurgerea următoarelor etape:
1. alegerea multiplilor – se aleg de către evaluator în funcție de tipul întreprinderii
evaluate și de scopul evaluării;
2. detectarea întreprinderilor similare și relevante – trebuie selectate întreprinderile
ale căror parametrii economico -financiari sunt publici sau accesibili în mod rezonabil,
dar și întreprinderile care prezintă rentabilitate, risc, flux de lichidități și potențial de
creștere similare cu întreprinderea evaluată;
3. realizarea comparabilității datelor (normalizarea) – fiecare multiplu utilizat trebuie
să aibă o bază comună de calcul. Pentru a realiza o comparație consecventă, din cauza
diferențelor între întreprinderi, evaluatorul trebuie să corecteze datele financiare;
4. calculul unei valori pentru fiecare multiplu utilizat – pentru a reflecta cheia valorii
aplicabilă la întreprinderea evaluată, fie prin localizarea statistică, fie prin analize de
regresie, evaluatorul are nevoie de un raționament bun;
5. corectarea multiplului pentru diferența de risc de țară – tehnicile folosite în acest
caz au în vedere fie utilizarea unor coeficienți de corecție, fie utilizarea regresiei
multiple;
6. corectarea pentru variabile intertemporale – atunci cănd se compară multiplii
rezultați din tranzacții derulate în trecut sunt necesare corecții specifice;
7. corectarea pentru riscul nesistematic – evaluatorul va ține seama de cele două
variabile importante în estimarea valorii acțiunilor: controlul și lichiditatea;17
Metodele înscrise în cadrul acestei abordări sunt următoarele:
a. Metoda comparației cu tranzacții de pachete minoritare (acțiuni la întreprinderi c otate)
presupune ca tranzacțiile realizate pentru participații la întreprinderi similare să ofere o
evidență empirică asupra valorii întreprinderii evaluate. Întreprinderile comparabile, care au
înregistrat tranzacții cu pachete minoritare sunt selectate î n funcție de domeniul de activitate,
piața pe care operează, produsele oferite pe piață, dimensiunea întreprinderii și
comparabilitatea performanțelor financiare istorice.
b. Metoda comparației cu vânzări de întreprinderi necotate (piața de achiziții și fu ziuni)
presupune ca baza de comparație să fie formată din tranzacțiile cu întreprinderi în ansamblul
lor, sau tranzacții cu pachete majoritare.
c. Metoda comparației cu tranzacții anterioare cu subiectul evaluării are ca bază de comparație
tranzacțiile an terioare cu acțiuni ale întreprinderii evaluate, și oferă cea mai bună imagine a
valorii de piață.
În concluzie, tipul valorii ce poate fi estimat în mod uzual prin această abordare este
valoarea de piață, deși în unele cazuri, se poate estima și prețul ob tenabil într -o vânzare
forțată.
Abordarea prin comparație în evaluarea întreprinderii are ca raționament faptul că
tranzacțiile realizate pentru proprietăți similare oferă o evidență empirică asupra valorii
întreprinderii evaluate. Unul dintre principalele avantaje ale utilizării acestei abordări provine
din faptul că în mod evident, renta bilitatea, riscul și rata de creștere a sectorului ce au un
impact major asupra tuturor firmelor din ramură, iar prețurile oferite de piață reprezintă
decizii ale participanților pe piața ce tranzacționează pachete de acțiuni, având cunoscute
aceste caract eristici fundamentale ce direcționează valoarea întreprinderilor. Evaluatorul poate
obține o serie de informații privind firmele cotate, astfel încât să poată analiza, în cunoștință
de cauză, comparabilitatea acestora cu firma evaluată.
Elementele de compa rație reprezintă acele caracteristici ale afacerii/acțiunii evaluate
care stau la baza diferențelor de preț de tranzacționare. Dintre elementele importante în
evaluare trebuie reținute: mărimea companiei, data realizării tranzacțiilor, motivația părților
implicate în tranzacție, prețul, cantitatea de acțiuni tranzacționate și tipul tranzacției realizate.
17 Sorin V. Stan, Ion Anghel, ,, Evaluarea întreprinderii”, Iroval, București, 2013, pag 113 -114;
22
Conform Standardelor Internaționale de Evaluare, cele trei surse uzuale de informații
folosite în această abordare, sunt:
i. piețele financiare de valori mobiliare unde sunt tranzacționate uzual pachete
minoritare pentru întreprinderi din care unele pot fi similare cu subiectul evaluării;
ii. piața pe care sunt cumpărate și vândute întreprinderi , în ansamblul lor;
iii. tranzacții anterioare cu acțiuni ale firmei evaluate ;
Metoda fluxului de numerar actualizat (DCF)
Numită și Discounted Cash Flow Method (DCF) , metoda fluxului de numerar
actualizat constă în tehnica modelării financiare bazată pe ipoteze explicite referitoare la
previziunea venitului unei întreprinderi sau altui tip de propriet ate generatoare de venit.
Analiza fluxului de numerar actualizat se bazează pe ipoteze asupra condițiilor viitoare ale
pieței care vor afecta oferta, cererea, cheltuielile, precum și riscul potențial. Pe baza acestor
ipoteze se previzionează capacitatea în treprinderii de a genera venit.
Etapele necesare pentru aplicarea metodei DCF sunt următoarele:
Schema nr. 2.1 Etapele necesare aplicării metodei fluxului de numerar actualizat (DCF)
(Sursă: realizată de autor pe baza materialelor de specialitate)
1.Stabilirea
tipului fluxului
de numerar care
va fi utilizat
ETAPELE2.Stabilirea
duratei de
previziune
explicită
NECESARE3.Previziunea
fluxului de
numerar
APLICĂRII4.Stabilirea ratei
de actualizare
METODEI5.Estimarea
valorii terminale
DCFAbordarea prin venit oferă o indicație asupra valorii prin convertirea
fluxurilor de numerar viitoare într -o singură valoare curentă a capitalului.
Această abordare ia în considerare venitul pe care un activ îl va genera pe
durata lui de viață utilă și indică valoarea printr -un proces de capitalizare.
Capitalizarea implică transformarea venitului într -o valoare a capitalului prin
aplicarea unei rate adecvate de capitalizare/actualizare. Fluxul de venit poate să
derive dintr -un contract/din contracte sau să nu fie de natură contractuală , de
exemplu, profitul anticipat și generat fie din utilizarea, fie din deținerea
activului. Metodele incluse în abordarea prin venit sunt:
• capitalizarea venitului;
• fluxul de numerar actualizat;
• diferite modele de evaluare a opțiun ilor;
Abordarea prin venit poate fi aplicată la evaluarea datoriilor prin luarea
în considerare a fluxurilor de numerar cerute de serviciul unei datorii, până la
data stingerii acesteia.
23
Valoarea întreprinderii se calculează prin însumarea valorilor actualizate ale FN din
perioada de previziune explicită, cu fluxul de numerar net din afara exploatării și cu valoarea
terminală. Valoarea terminală, cunoscută și sub denumirile de valoare rezi duală, valoare
continuă și valoare finală, este definită ca fiind valoarea de la sfârșitul perioadei de previziune
explicite a tuturor fluxurilor de numerar previzionate după această perioadă.
Metodele utilizate pentru estimarea valorii terminale sunt prez entate în următorul
tabel:
Tabel 2.1 Metodele utilizate pentru estimarea valorii terminale
Abordarea prin cost Abordarea prin piață Abordarea prin venit
1. metoda activului net
de lichidare ; 1. metoda ratei preț /
profit net (PER); 1. metoda capitalizării
fluxului de numerar net;
2. metoda costului de
înlocuire; 2. metoda ratei preț /
valoare contabilă; –
(Sursă: realizat de autor pe baza materialelor de specialitate)
Formula restrânsă aplicată în cadrul acestei metode, utilizată pentru determinarea
valorii întreprinderii, este:18
n CFN i VT
VDCF = ∑ + + VRNAAE , unde:
i=1 (1+k )i (1+k )n
VDCF = valoarea întreprinderii (valoarea capitalului investit);
CFN i = fluxul de numerar net, aferent anului i din perioada de previziune explicită;
k = rata de actualizare (costul capitalului);
VT = valoarea terminală;
n = numărul de ani ai perioadei de previziune explicite;
VRNAAE = valoarea netă de realiz are a activelor în afara exploatării;
În condițiile în care entitatea își continuă activitatea, valoarea terminală se calculează
conform metodei capitalizării venitului reproductibil estimat pentru finalul perioadei explicite,
astfel: CFN N+1
VT = , unde:
k – g
CFN N+1 = fluxul de numerar net, aferent primului an după perioada de previziune explicită;
k = rata de actualizare;
g = rata anuală de creștere/descreștere constantă, previzionată pentru fluxul de numerar net;
Conform modelului Gordon (Gordon Growth Model), relația se prezintă sub
următoarea formă:
CFN N x (1+g)
VT = , unde:
k – g
CFN N = flux de numerar net, aferent ultimului an din perioada de previziune explicită;
În condiți ile încetării activității, durata de viață a entității fiind limitată, evaluatorul,
pentru estimarea valorii reziduale, va reține valoarea de lichidare a întreprinderii. Aceasta se
determină conform relației următoare: V L = Î – DT , unde:
Î = totalitatea î ncasărilor din vânzarea activelor entității;
DT = volumul datoriilor totale existente la finele perioadei explicite de previziune;
Metoda capitalizării venitului
18 Ion Anghel, Mihaela Oancea Negrescu, Adrian Anica Popa, Ana Maria Popescu, Evaluarea întreprinderii,
Editura Economică, București, pag 218;
24
Metoda capitalizării venitului a fost dezvoltată pentru prima dată de profesorul
Myron J. Gordon, în anul 1962, de aceea mai este cunoscută și sub denumirea de modelul
Gordon. Prin aplicarea acestei metode, un nivel reprezentativ al venitului se raportează la o
rată de capitalizare, sau se înmulțește cu un multiplu de venit, astfel încât venitu l este
convertit în valoare.
Această metodă este o formă prescurtată a metodei DCF, care însă nu presupune
previziunea venitului pe o perioadă de previziune explicită, ci parcurgerea următoarelor etape:
1) estimarea venitului anual normalizat și mentenabil pe termen lung – forma venitului
care se capitalizează în cazul evaluării întreprinderii este CFNI (resurse totale necesare
pentru acoperirea serviciului datoriei și dividendele distribuibile acționarilor), sau
CFNA (dividendele distribuibile acționarilor);
Metodele de estimare a venitului sunt următoarele:
Schema nr. 2.2 Metodele de estimare a venitului conform metodei capitalizării venitului
(Sursă: realizată de autor)
2) estimarea schemei de evoluție viitoare perpetuă a venitului – trebuie să fie mai
degrabă de natura unei anuități crescătoare, cu o rată anuală perpetuă constantă, decât
de natura unei anuități constante;
3) determinarea ratei de capitalizare – aceasta reprezintă rata de actualizare, din care se
scade rata anuală de creștere perpetuă, sperată;
4) calcular ea valorii întreprinderii, sau a capitalului acționarilor;
Pe lângă cele trei tipuri de abordări (abordarea prin piață, abordarea prin venit,
abordarea prin cost), prezentate în Standardul de Evaluare SEV 100 Cadrul general , unii
autori optează și pentru alte tipuri de abordări, cum ar fi abordarea prin active.19.
19 Sorin V. Stan, Ion Anghel, Evaluarea Întrepri nderii , Editura Iroval București, 2013, pag. 109; Abordarea prin cost oferă o indicație asupra valorii prin utilizarea
principiului economic conform căruia un cumpărător nu va plăti mai mult pentru un
activ decât costul necesar obținerii unui activ cu aceeași utilitate, fie prin
cumpărare, fie prin construire. Această aborda re se bazează pe principiul conform
căruia prețul, pe care un cumpărător de pe piață îl va plăti pentru activul supus
evaluării, nu va fi mai mare decăt costul aferent cumpărării sau construirii unui
activ echivalent. Deseori, activul supus evaluării va fi mai puțin atractiv decât
echivalentul care ar putea fi cumpărat sau construit, din cauza vechimii sau a
deprecierii. În acest caz, poate fi necesar să se aplice ajustări asupra costului
activului echivalent, în funcție de tipul valorii solicitat. Metodele de estimare a
venitului Metoda
rezultatelor
anului curent Metoda rezultatelor
probabile pentru perioada
imediat următoare
Metoda mediei
aritmetice simple Metoda mediei
aritmetice
ponderate
25
În mod normal, abordarea prin cost nu poate fi aplicată, cu excepția cazului
întreprinderilor aflate în stadiul incipient sau recent înființate, al căror profituri și/sau flux de
numerar nu pot fi determinate în mod credibil și nu există informații de piaț ă disponibile,
adecvate, despre activele entității. Valoarea anumitor tipuri de întreprinderi, de exemplu, o
întreprindere de investiții sau de tip holding, poate fi derivată dintr -o însumare a activelor și
datoriilor.
Aceasta este numită uneori abordarea prin activul net sau abordarea prin active.
Aceasta nu este o abordare propriu -zisă în evaluare, deoarece valoarea activelor și datoriilor
individuale rezultă din aplicarea uneia sau mai multor abordări principale în evaluare, înainte
de a fi însumate20.
Abordarea bazată pe active este fundamentată pe principiul substituției, care spune
că un activ nu valorează mai mult decât costul de înlocuire al tuturor părților sale
componente. Logica abordării presupune că: un cumpărător nu va plăti pentru o proprietat e
mai mult decât l -ar costa să creeze o entitate cu o utilitate echivalentă.
În cadrul acestei abordări, bilanțul contabil este înlocuit cu bilanțul ce reflectă toate
activele corporale și necorporale, și toate datoriile la valoarea lor de piață, sau la o valoare
curentă adecvată, în cazul metodei activului net corectat, sau la valoarea netă de realizare pe
piață, în cazul metodei activului net de lichidare.
Metodele de evaluare incluse în acest tip de abordare sunt: metoda însumării sau
activului net (AN); și metoda activului net de lichidare (ANL).
Abordarea prin activul net constă în corectarea (ajustarea) valorilor contabile ale
activelor individuale și datoriilor întreprinderii în sensul transformării acestora în valori de
piață. Prin această metodă se determină în mod direct valoarea capitalului propriu (CP).
CP = valoarea de piață a activelor – valoarea de piață a datoriilor;
Aplicarea metodei AN presupune angajarea unui volum foarte mare de muncă din
partea echipei de evaluare, deoarece necesită diviz area unei întreprinderi în active și datorii
distincte, care trebuie să fie evaluate în mod individual.
2.3 Tipuri de garanții acceptate de către bănci în situația creditării societăților
comerciale
Banca are dreptul să solicite clientului să furnizeze s au să suplimenteze în mod
corespunzător garanții acceptabile de către bancă pentru toate obligațiile asumate de către
client față de bancă în baza unui contract încheiat între părți.
Garanțiile bancare reprezintă, așadar, ultima sursă de rambursare a credi telor și se
utilizează numai în cazul în care nu mai există alte posibilități de rambursare a acestora și a
plății dobânzilor aferente. Recuperarea unui credit prin utilizarea garanției presupune
asumarea de către bancă a unui anumit risc, datorat atât uno r factori interni ai garanției (de
pildă, o garanție poate fi, teoretic, oricând lichidabilă la valoarea evaluată, însă în momentul
valorificării nu poate fi tranzacționată, neexistând un interes de piață), cât și unor elemente
conjuncturale, care în Român ia îmbracă un aspect al lichidității reale a garanției (de exemplu,
prețul ei de piață, în unele situații nu mai acoperă, în momentul valorificării, valoarea
datoriilor față de bancă din cauza deprecierii în sine a garanției sau deprecierii valorii de piaț ă
a acesteia).
În conformitate cu prevederile legii ,,la acordarea creditelor, băncile urmăresc ca
solicitanții să prezinte credibilitate pentru rambursarea acestora la scadență. În acest scop,
20 Standardul de Evaluare SEV 200 Întreprinderi și participații la întreprinderi (IVS 200) ;
26
băncile cer solicitanților garantarea creditelor în condițiile stabilite prin normele lor de
creditare”21.
Categoriile de garanții primite ce pot fi luate în considerare de către bancă pentru
diminuarea expunerii față de debitori sunt în conformitate cu prevederile Regulamentului nr.
16/2012 privind clasificarea creditelor și plasamentelor, precum și determinarea și utilizarea
ajustărilor prudențiale de valoare și se împart în:
Tipuri de garanții acceptate de către bănci în situația creditării
Schema 2.3 Tipuri de garanții acceptate de către bănci în situația creditării societăților
comerciale
(Sursă: realizată de autor)
Garanțiile personale sunt mijloace juridice de garantare a obligațiilor prin care o terță
persoană, fizică sau juridică, se angajează printr -un contract accesoriu încheiat cu banca
creditoare, să -i plătească datoria debitorului în cazul în care acesta nu o va plăti el însuși.
Acestea pot fi încadrate, în funcție de caracteristicile pe care le p rezintă, astfel:
Garanție expresă – protecția furnizată de garanție este legată în mod clar de
expuneri ce pot fi identificate cu exactitate sau de un portofoliu de expuneri clar delimitat,
astfel încât gradul de acoperire al protecției este clar definit ș i nu poate fi pus la îndoială.
Garanție irevocabilă – în afara nerespectării de către cumpărătorul protecției a
obligației de a plăti la scadență costul protecției, contractul prin care este furnizată protecția
nu conține nici o clauză care ar putea să per mită furnizorului protecției să anuleze unilateral
garanția sau ar putea să conducă la creșterea costului efectiv al garanției.
Garanție necondiționată – contractul prin care este furnizată protecția nu
conține nici o clauză asupra căruia cumpărătorul prot ecției (instituția de credit) nu deține
controlul, care să îl împiedice pe garant să plătească în termen de maximum 15 zile
calendaristice, în cazul în care obligatul principal nu achită la termen plata scadentă.
Garanțiile reale se referă la bunuri corpor ale sau necorporale, executabile în orice
moment, primite în garanție pentru operațiunile realizate. Bunul constituit drept garanție este
protejat de la urmărirea celorlalți creditori chirografari (a căror creanță nu este însoțită de nici
o formă de garanț ie, sau garanția are un grad de prioritate inferior celui al băncii), fiind
destinat urmăririi și satisfacerii cu prioritate a creanței garantate.
Garanțiile reale conferă băncii creditoare atât dreptul de preferință, în baza căruia, în
cadrul executării silite, din valoarea bunului constituit drept garanție se va asigura mai întâi
satisfacerea integrală a băncii, iar restul va fi destinat celorlalți creditori, cât și dreptul de
urmărire, în temeiul căruia banca va putea urmării bunul în mâinile cui s -ar afla, în măsura
necesară satisfacerii creanței garantate.
În practică sunt utilizate două tipuri de garanții reale, respectiv: garanții reale
mobili are, și garanții reale imobiliare. Garanțiile reale mobiliare sunt cele în cadrul cărora
21 Legea bancară nr. 58/1998, art. 44, publicată în Monitorul Oficial nr. 121/23.03.1993;
Garanții
reale
Garanții
personale
Garanții
reale
intrinseci
27
gajul propriu -zis poate fi la rândul său cu deposedarea debitorului de bunul afectat drept
garanție sau fără deposedarea acestuia de bunul adus în garanție.
reprezintă acea garanție reală care presupune, de regulă, deposedarea
debitorului de bunul gaj și încredințarea acestuia unei terțe persoane,
desemnate d e părți. Debitorul poate solicita restituirea bunului gajat numai în
momentul onorării integrale a datoriei sale către bancă. De asemenea, este important ca
bunurile aduse în gaj să îndeplinească condițiile de valabilitate, iar când se garantează cu
valori avănd un grad mare de lichiditate (pietre prețioase, bijuterii, etc.), acestea vor trebui
expertizate. Gajarea bunurilor trebuie să se concretizeze într -un contract încheiat, separat de
contractul de credit, între bancă și debitorul său.
Garantiile reale imobiliare sunt reprezentate de ipotecă.
reprezintă o garanție reală imobiliară, fără deposedare, prin care se permite
băncii creditoare să -și recupereze integral sau parțial creditul și/sau do bânda
aferentă, atunci când creditul nu a fost rambursat la scadență. Recuperarea
creanței se realizează prin valorificarea garanției prin scoaterea ei la vânzare silită.
Întotdeauna, obiectul ipotecii îl constituie numai bunurile imobile actuale (clădirile și
terenurile aflate în circuitul civil) aflate în proprietatea celor care le aduc în garanție și sunt
libere de sarcini. Înainte de a încheia contractul de ipotecă, banca trebuie să verifice dacă
bunurile ipotecate îndeplinesc și alte condiții, respectiv: să fie ușor vandabile; să fie asigurate
la societăți de asigurare autorizate și agreate de bancă; să fie amplasate în zone de interes
pentru cât mai mulți potențiali cumpărători; cel care constituie ipoteca să aibă deplină
capacitate de exercițiu asupra bunului ipotecat; dacă au fost evaluate în prealabil de experți
agreați de bancă. Stingerea ipotecii are loc, de regulă, o dată cu plata ultimei scadențe la
creditul garantat prin ea, sau prin renunțarea creditorului la ipotecă prin pre scripție.
Garanțiile reale intrinseci se referă la garanții incluse în caracteristicile operațiunii
înseși ( de exemplu, valorile primite în pensiune simplă, titluri primite în pensiune livrată,
bunurile ce fac obiectul contractelor de leasing financiar, etc.) . În contabilitatea
împrumutătorilor, aceste garanții sunt înregistrate în contul în afara bilanțului 9981 ,,Alte
valori primite ”.
În activitatea de cred itare, banca, în calitate de creditor, urmărește fie bunurile
afectate garanției reale, fie persoanele care și -au asumat angajamentul de a face plata în locul
debitorului, dacă acesta nu o execută. Clientul este obligat să supravegheze păstrarea în
siguran ță a tuturor activelor, titlurilor valorilor și drepturilor, cât și încasarea creanțelor și
preluarea productelor, care au fost aduse în garanție în favoarea băncii și trebuie să informeze
banca în consecință. Toate costurile și cheltuielile efectuate pent ru înregistrarea, asigurarea,
administrarea și valorificarea garanțiilor, cu titlul de exemplu, fără a se limita la: taxele de
înregistrare/ radiere la Arhiva Electronică de Garanții Reale Mobiliare (AEGRM) / Oficiul de
Cadastru și Publicitate Imobiliară, primele de asigurare, comisiile de mediere și taxele juridice
și de timbru, vor fi suportate de către client, dacă nu este agreat expres în mod diferit între
părți. Banca este autorizată în mod expres să debiteze oricare dintre conturile clientului pentru
plata acestor costuri, privind înregistrarea, menținerea, administrarea, asigurarea și
valorificarea garanțiilor.
2.4 Evaluarea proprietăților imobiliare pentru garantarea împrumuturilor
În ultimii ani, pe plan european, se remarcă o tendință, clar conturată, de orientare a
investitorilor către sectorul proprietăților imobiliare, considerând că astfel sunt mai bine
protejate investițiile lor și riscurile sunt mult mai ușor de controlat. Ch iar dacă coordonatele
generale indică o scădere a activității pe piața imobiliară europeană, pe termen lung, însă, se
apreciază de către specialiști că se vor produce importante modificări structurale ale acestei GAJUL
IPOTECA
28
piețe, determinate de reducerea barierelor de intrare în Uniunea Europeană și Monetară și de
liberalizarea formării ofertei de bunuri imobiliare pe piețele de investiții.
Domeniul imobiliar constituie în momentul de față cel mai dinamic sector al
economiei românești, statisticile indicând o creșter e accentuată a investițiilor în proprietățile
imobiliare. Numeroase companii investesc în construirea de proprietăți imobiliare, iar
dinamica tranzacțiilor efectuate cu proprietăți imobiliare arată o orientare clară către acest gen
de activitate. Cu cât at enția investitorilor se îndreaptă tot mai mult asupra sectorului
proprietăților imobiliare, cu atât estimarea adecvată a valorii și analiza competentă a tuturor
aspectelor care țin de acestea devin din ce în ce mai importante, fiind utilizate ca și suport al
deciziilor privind dispoziția și folosința proprietăților.
Astfel spus, termenul de proprietate imobiliară este definit ca fiind terenul și toate
elementele care sunt o parte naturală a acestuia, de exemplu copaci și minerale, elementele
care au fost at așate terenului, cum ar fi clădirile și construcțiile de pe amplasament și toate
elementele permanent atașate clădirilor, de exemplu echipamentele mecanice și electrice care
asigură funcționarea unei clădiri, aflate atât în subsol, cât și deasupra solului.
În calitate de garanție, diferitele tipuri de proprietăți imobiliare au caracteristici
diferite. Este important ca evaluarea dreptului asupra proprietății imobiliare relevante să țină
seama de acestea, în scopul de a oferi creditorului informații corespun zătoare referitoare la
adecvarea proprietății ca garanție și pentru a ajuta creditorul să identifice orice factori de risc
asociați cu proprietatea imobiliară pe parcursul creditării.
Conform Standardului de Evaluare SEV 310, putem întâlni următoarele tip uri de proprietăți
imobiliare:
Schema nr. 2.4 Tipuri de proprietăți imobiliare
(Sursă: realizată de autor)
Proprietățile imobiliare reprezintă cele mai importante elemente dintr -o activitate
economică ce contribuie la crearea valorii, odată ce sunt incluse în circuitul economic,
indiferent de purtătorul dreptului de proprietate. Toate tipurile de proprietăți im obiliare
trebuie conduse și organizate profesional de persoane specializate, pentru sporirea valorii
Tipuri de
proprietăți
imobiliare
Investiția
imobiliară
Proprietate
imobiliară
ocupată de
proprietar
Proprietate
imobiliară
specializată
Proprietate
imobiliară
generatoare
de afaceri
Proprietate
imobiliară
în
dezvoltare
Active
epuizabile
29
proprietății. Estimarea adecvată a valorii proprietăților imobiliare și analiza competentă a
tuturor aspectelor care țin de acestea sunt utilizate ca și su port al deciziilor privind dispoziția
și folosința proprietăților. Într -un secol dominat de informație ca cea mai importantă resursă
de dezvoltare, știința evaluării este chemată să ofere informații cruciale exponenților
activității economice. Estimările r ealiste, precise, contribuie, printre altele, la stabilirea și
stabilizarea creditelor și investițiilor care promovează o dezvoltare a proprietăților imobiliare
în sensul impus de societate. Întrucât deciziile privind utilizarea și dispoziția proprietățilo r
precum și drepturile legate de proprietăți depind de cunoștiințe ample și solide, evaluatorii
aduc un aport substanțial celor care iau asemenea decizii.
Știința evaluării a devenit din ce în ce mai sofisticată pe măsura dezvoltării societății
în general și a economiei în particular, pentru a răspunde, în cele din urmă, unei nevoi de
informare din ce în ce mai complexe. Dezvoltarea graduală a evaluării a pornit de la practică,
iar teoria științifică a devenit curând necesară pentru a răspunde unor conjunct uri cât mai
variate, cu principii și practici care să poată fi aplicate până la nivel de individ, proprietate sau
afacere particulară. Utilizând aceleași practici bazate pe raționamentul profesional al
evaluatorilor și pe tehnicile moderne de culegere, ana liză și utilizare a informațiilor pertinente
asupra valorii proprietății și utilizării ei, relevanța și comparabilitatea valorii capătă
recunoaștere. Încrederea pe care o inspiră evaluarea influențează deciziile persoanelor care
posedă, conduc, vând, cumpă ră, investesc sau împrumută bani garantați cu proprietăți
imobiliare.
Evaluarea este o analiză care conduce la o opinie sau concluzie referitoare la natura,
calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite aspecte sau interese privind o anumită
proprietate imobiliară, exprimată de o persoană imparțială, specializată în analiza și evaluarea
proprietăților.
Evaluările pentru garantarea împrumutului se fac deseori pe baza unei ipoteze
speciale, respectiv că a avut loc o schimbare în starea sau situația reală a proprietății
imobiliare. Orice ipoteze speciale, care sunt necesare, trebuie să fie incluse în termenii de
referință ai evaluării. Exemple de ipoteze speciale, care, de obicei, se asumă în evaluarea
pentru garantarea împrumutului sunt:22
faptul că o construcție proiectată ar fi finalizată la data evaluării;
faptul că un contract de închiriere propus ar fi semnat la data evaluării;
faptul că un grad de ocupare preconizat ar fi atins la data evaluării;
vânzătorul a impus o perioadă limitată pentru vânza re, care a fost
necorespunzătoare pentru un marketing adecvat.
Pentru scopuri de creditare, investiția imobiliară se evaluează de obicei pe o bază de
sine stătătoare, adică activ cu activ, deși unii creditori pot acorda un credit pe baza valorii
unui portofoliu definit. În astfel de situații, este necesar să se facă o distincție între valoarea
investiției imobiliare individuale, presupunându -se că ea se vinde în mod individual, și
valoarea acesteia când este considerată ca parte a portofoliului.
O proprietate imobiliară ocupată de proprietar , evaluată pentru scopuri de creditare,
va fi evaluată în mod normal pe ipotez a că este transferată de către proprietarul ocupant, ca
fiind negrevată de sarcini, adică cumpărătorul are dreptul absolut de folosință și dispoziție,
precum și de posesie. Aceasta nu exclude luarea în considerare a proprietarului existent ca
fiind partici pant pe piață, dar impune ca valoarea să nu ia în considerație nici un avantaj
special atribuibil ocupării de către proprietar, avantaj care însă poate fi reflectat într -o valoare
a întreprinderii.
O proprietate imobiliară specializată poate avea o valoare semnificativă numai dacă
este privită ca parte a întreprinderii căreia îi aparține. În evaluările pentru garantarea
împrumutului, dacă nu există alte instrucțiuni, astfel de proprietăți imobiliare se vor evalua pe
22 Standard de Evaluare SEV 310 Evaluări ale drepturilor asupra proprietăților imobiliare pentru garantarea
împrumutului (IVS 310) ;
30
ipoteza specială că întreprinderea și -a încetat activitatea și, deci, garanția respectivă va
reflecta valoarea pentru o altă utilizare. Evaluarea va include luarea în considerare a costurilor
și riscurilor care vor fi implicate în realizarea acelei utilizări. O evaluare a unei proprietăți
imobili are specializate poate fi cerută în cazul în care proprietatea imobiliară este parte a unei
întreprinderi care îsi continuă activitatea. În astfel de situații, valoarea este dependentă de
realizarea în continuare a rentabilității adecvate, de către întrepr indere. În acest caz, trebuie
făcută distincția între valoarea proprietății imobiliare ca parte a întreprinderii și valoarea
proprietății imobiliare în situația că întreprinderea nu se află în funcționare sau este închisă.
Proprietățile imobiliare generato are de afaceri (PIGA) sunt proprietățile
individuale, precum hoteluri, stații de benzină, restaurante, care, în mod uzual, se
tranzacționează pe piață ca fiind entități în funcțiune. Aceste proprietăți includ nu numai teren
și construcții, ci și alte activ e imobilizate (mobilier, instalații și echipamente), ca și o
componentă a afacerii formată din active necorporale, incluzând fondul comercial
transferabil23. Valoarea proprietății imobiliare generatoare de afaceri va reflecta, în mod
normal, potențialul ace steia de a genera venit, datorat clădirilor sau altor structuri care sunt
destinate numai pentru un anumit tip de afacere. Natura specializată a unor astfel de
proprietăți imobiliare arată că aici poate exista o diferență semnificativă între valoarea lor, ca
parte a unor entități aflate în exploatare și valoarea lor în situația în care nu sunt ocupate de o
afacere. Dacă entitatea și -a încetat activitatea, orice cumpărător interesat să o cumpere ar avea
nevoie de timp pentru a restabili o nouă afacere în ace a proprietate imobiliară și ar suporta
finanțarea cheltuielilor de înființare și alte cheltuieli pentru dotarea proprietăților imobiliare
cu echipamente, pentru obținerea oricăror licențe și autorizații necesare etc. Când un creditor
se bazează pe valoarea dreptului asupra proprietății imobiliare respective ca garanție, o
evaluare pentru garantarea împrumutului trebuie să prezinte impactul încetării oricărei
activități de afaceri asupra valorii dreptului asupra proprietății imobiliare. În anumite cazuri,
valoarea de piață poate fi reprezentată de valoarea pentru o altă utilizare potențială.
Proprietățile imobiliare deținute pentru dezvoltare sau amplasamentele destinate
pentru edificarea construcțiilor se evaluează avându -se în vedere drepturile și autorizaț iile de
dezvoltare existente și potențiale. Orice ipoteze, cum ar fi aspectele legate de urbanism și alți
factori importanți, trebuie să fie rezonabile și să reflecte ipotezele care ar fi formulate de către
participanții de pe piață. Abordarea aplicată în evaluarea proprietăților imobiliare în
dezvoltare va depinde de stadiul dezvoltării proprietății imobiliare, de la data evaluării, și
poate lua în considerare gradul în care aceasta este vândută sau închiriată în avans. Pot fi
incluse următoarele considera ții suplimentare, dar fără a se limita numai la acestea: estimarea
perioadei de dezvoltare, pornind de la data evaluării și necesitatea de a prezenta orice
etapizare a proiectului de dezvoltare; determinarea efectului cerințelor de dezvoltare
suplimentare asupra cheltuielilor și veniturilor, prin utilizarea tehnicii actualizării, atunci când
este adecvat; identificarea tendințelor anticipate ale pieței pe parcursul perioadei de
dezvoltare; identificarea riscurilor asociate cu dezvoltarea; luarea în consider are a efectului
oricăror relații speciale existente între părțile implicate în dezvoltare. Dacă dezvoltarea
finalizată include mai multe unități individuale, metoda de evaluare adoptată trebuie să
reflecte atât perioada de timp anticipată pentru finalizare a construcției fiecărei unități, cât și
estimarea unei rate realiste a vânzărilor unităților individuale. La raportare ar trebui să se facă
o distincție clară între valoarea dezvoltării finalizate pentru un singur cumpărător, care și -ar
asuma costul și ris cul vânzărilor în viitor ale unităților individuale, în schimbul unei marje de
profit, și suma prețurilor anticipate pentru fiecare unitate individuală.
Considerente specifice apar în cazul evaluărilor activelor epuizabile în scopul
garantării împrumutului , de exemplu, un activ care, în general, își va diminua valoarea pe
parcursul timpului. Exemple de astfel de active sunt minele sau carierele. În raport trebuie să
23 Standardul de Evaluare SEV 232 Evaluarea proprietății imobiliare generatoare de afaceri ;
31
fie identificate și precizate în mod clar durata de viață estimată și rata de diminuare a va lorii
pe parcursul acestei durate de viață.
Toate abordările, utilizate pentru formarea și fundamentarea unei opinii asupra
valorii de piață a proprietăților imobiliare , se bazează pe informații de piață. Deși în
formularea unei concluzii asupra valorii de piață în scopul garantării împrumutului, pot fi
utilizate cele trei abordări, dacă proprietatea imobiliară este atât de specializată, încât nu
există date suficiente pentru a se utiliza fie abordarea prin piață, fie abordarea prin venit, nu
este adecvat v a proprietatea imobiliară să fie privită ca fiind o garanție admisibilă. Ca
urmare, abordarea prin cost este rareori utilizată în evaluările pentru acest scop, fiind numai
un mijloc de verificare a veridicității valorii determinate prin utilizarea altei ab ordări.
2.5 Identificarea imobilizărilor corporale ale societăților comerciale și metode
de evaluare ce pot fi aplicate în cazul acestora
Societățile comerciale diferă de la una la alta în funcție de diferite caracteristici și
particularități. Activele im obilizate corporale din cadrul societății sunt dobândite în funcție de
dome niul de activitate, dar și în funcție de resursele financiare de care dispune entitatea.
Aceste active se eva luează în mod diferit în concordanță cu tipul abordării și metodele
înscrise în cadrul respectivei abordări. Acestea sunt prezentate în cadrul următorului tabel
astfel:
Tabel 2.2 Tipuri de imobilizări corporale – abordări și metode specifice de evaluare
Evaluarea activelor
imobilizate Abordări specifice Metode de evaluare
Proprietăți imobiliare
•Terenuri
•Construcții
Abordarea prin active ,
Abordarea prin venit,
Abordarea prin cost
Abordarea prin piață
Abordarea prin venit
Abordarea prin cost
1.Metoda comparației directe;
2.Metoda extracției de pe piață;
3.Metoda alocării sau proporției;
4.Tehnica reziduală;
5.Metoda capitalizării directe a
rentei funciare/arendei (chiriei);
6.Analiza fluxului de numerar
actualizat – analiza parcelării și
dezvoltării;
1.Metoda com parației directe;
1.Metoda capitalizării venitului;
1.Metoda costului de înlocuire net;
2.Metoda costului de reconstrucție
net;
Mijloace fixe mobile (mașini,
echipamente și instalații) Abordarea prin piață
Abordarea prin venit
Abordarea prin cost
1.Metoda comparației directe ;
1.Metoda capitalizării directe;
2.Metoda fluxului de numerar
actualizat (analiza DCF);
1.Metoda devizului;
2.Indexarea;
3.Metoda cost – capacitate;
Investiții imobiliare Cele specifice
terenurilor și
construcțiilor
prezentate mai sus Cele specifice terenurilor și
construcțiilor prezentate mai sus
(Sursa: realizată de autor pe baza materialelor de specialitate)
32
Evaluarea terenului considerat ca fiind liber sau a terenului ca fiind construit
reprezintă un concept economic. Terenurile se evaluează conform Standardelor Internaționale
de evaluare după 6 metode, prezentate în tabelul de mai sus.
1. Metoda comparației directe
Fiind cea mai recomandată metodă, implică o comparație directă a terenului evaluat
cu loturile similare de teren, tranzacționate recent pe piață și pentru care există informații
disponibile. Această metodă este des utilizată în cadrul terenurilor libere, s au atunci când
terenul poate fi considerat liber. Valoarea de piață a terenului poate fi obținută în urma
analizei prețurilor de piață ale terenurilor libere comparabile, din aceiași arie de piață și cu
aceiași cea mai bună utilizare, care au fost tranzacț ionate la o dată apropiată de data evaluării.
Când nu există tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau când datele
obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate, pentru evaluare
se pot folosi și p rețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de
cumpărare de terenuri comparabile. Elementele de comparație includ:
– drepturi de proprietate;
– restricții legale;
– condiții de finanțare;
– condiții de vânzare;
– condiții d e piață;
– localizare;
– caracteristici fizice;
– utilități disponibile;
– zonarea;
– cea mai bună utilizare;
2. Metoda proporției (alocării)
Se bazează pe principiul echilibrului și al contribuției, conform căruia există un
raport tipic între valoarea terenului și valoarea întregii proprietăți. Această metodă este mai
sigură atunci când construcțiile sunt relativ noi. Cu cât construcțiile sunt mai vechi, cu atât
crește valoarea raportului.
3. Metoda extracției
În cadrul acestei metode, valoarea terenulu i este extrasă din prețul total al unei
proprietăți prin deducerea costului de reconstrucție net al clădirii. Această metodă are o
aplicabilitate mare în cazul construcțiilor rurale, deoarece contribuția clădirii în valoarea
totală a proprietății este în g eneral scăzută și ușor de calculat.
4. Metoda parcelării
Este utilizată atunci când parcelarea reprezintă cea mai bună utilizare a terenului
evaluat și sunt disponibile date privind vânzarea loturilor parcelate. Aplicarea acestei metode
se poate face în ca zul terenurilor industriale, rezidențiale sau de recreere. Venitul net din
vânzare, după deducerea cheltuielilor, este actualizat cu o rată de rentabilitate adecvată
perioadei de dezvoltare și absorție a proiectului pe piață.
5. Metoda valorii reziduale
Este utilizată atunci când evaluatorul nu dispune de suficiente informații de piață
pentru parcelele similare de teren liber sau acestea nu sunt concludente. Stabilirea valorii
terenului prin aplicarea metodei valorii reziduale presupune parcurgerea următoar elor etape:
• estimarea venitului net operațional, generat de întreaga proprietate;
• calcularea venitului net aferent construcției;
• determinarea venitului net aferent terenului, prin deducerea din venitul net operațional total
a venitului aferent clădir ii;
• calcularea valorii terenului prin capitalizarea venitului net aferent terenului la o rată extrasă
de pe piață;
6. Metoda capitalizării rentei (chiriei) de bază
33
Această metodă presupune transformarea unui venit în valoare, reprezentînd o
metodă similară din punct de vedere tehnic cu metoda capitalizării profitului în evaluarea
întreprinderii.
Evaluarea construcțiilor
În procesul de evaluare al clădirilor sau al altor construcții sunt recunoscute trei
abordări: comparația vânzărilor, capitalizare a venitului și cost. Dacă există suficiente
informații de piață, cea mai concludentă abordare poate fi cea prin comparație, sau prin
capitalizarea venitului. În schimb, lipsa informațiilor comparabile poate face ca abordarea prin
cost să fie predominantă.
1.Metoda comparației directe
Aceasta este aplicată la toate tipurile de proprietăți imobiliare, unde există suficiente
tranzacții recente care să indice caracteristicile valorii sau tendințele pieței. În mod obișnuit
această metodă oferă indicații relevant e asupra valorii de piață a proprietăților care nu sunt
cumpărate pentru caracteristicile lor de a produce venituri. Elementele de comparație sunt
caracteristici ale proprietăților și tranzacțiilor imobiliare care determină variația prețului plătit
pentru o proprietate imobiliară. Acestea includ: drepturi de proprietate transmise, condiții de
finanțare, condiții de vânzare, condițiile pieței, localizare, caracteristici fizice, caracteristici
economice, utilizarea și componentele non -imobiliare.
2. Metoda ca pitalizării venitului
După ce în prealabil a fost efectuată analiza de piață și comparația, evaluatorii
analizează veniturile și cheltuielile proprietății evaluate. Această etapă implică studierea
veniturilor și cheltuielilor istorice ale proprietății luat e în considerare, ca și ale proprietăților
concurente pentru care există informații disponibile. Capitalizarea directă divide venitul net
din exploatare stabilizat, dintr -un singur an, cu o rată totală sau de randament, pentru toate
riscurile, rezultând as tfel o indicație de valoare.
3. Abordarea prin cost
În cadrul construcțiilor abordarea pe bază de costuri reține în esență două proceduri:
– costul de înlocuire net (CIN) – reprezintă o modalitate de evaluare folosită în stabilirea
valorii când există info rmații de piață insuficiente sau deloc. Costul de înlocuire presupune
utilizarea materialelor, tehnologiilor și proiectelor moderne. Prin urmare, estimarea costului
de înlocuire se referă la contruirea unei clădiri cu utilitate comparabilă, folosind proiec tul și
materialele utilizate în mod curent pe piață.
– costul de reconstrucție net – reprezintă costul curent al construirii unei replici exacte a
structurilor existente, utilizând același proiect și materiale de construcție similare cu cele din
perioada d e execuție.
Evaluarea mașinilor, echipamentelor și instalațiilor
Mijloacele fixe mobile (activele de natura echipamentelor,mașinilor și instalațiilor)
au caracteristici specifice care le deose besc de proprietatea imobiliară, caracteristici care
afectează atât abordarea cât și raportarea valorii lor. În evaluarea mijloacelor fixe mobile,
evaluatorul va utiliza informații din diagnosticul operațional, scoțând în evidență vârsta și
durata de viață economică, valoarea de piață și costul de înlocuire. În cadrul metodelor de
evaluare utilizate în determinarea valorii de piață a unor astfel de active se înscriu abordarea
prin comparația vânzărilor, abordarea prin venit și abordarea prin cost. Când se face o
evaluare a unui mijloc fix mobil, evaluatorul trebuie să stabilească foarte clar scopul evaluării,
deoarece de aici rezultă și valoarea care poate fi: valoare de piață, valoarea de piață –
dezinstalată, valoare de piață – de utilizare, valoare de piață – instalată, valoare de lichidare
ordonată și valoare de lich idare forțată.
34
2.6 Raportarea evaluării activelor imobilizate corporale
Etapa finală a evaluării constă în cuantificarea rezultatelor către partea care a
comandat evaluarea și către orice alți utilizatori desemnați. Este esențial ca raportul de
evaluare să comunice informațiile necesare pentru o înțelegere adecvată a evaluării sau a
verificării evaluării. Un raport nu trebuie să fie ambiguu sau să inducă în eroare și va permite
cititorului îndreptățit o înțelegere clară a evaluării sau a altor servicii fu rnizate.
Având în vedere asigurarea relevanței, comparabilității și credibilității , raportul va
prezenta o descriere clară și precisă a termenilor de referință ai evaluării, a scopului și
utilizării desemnate a acesteia și va prezenta orice ipoteze, ipotez e speciale, incertitudini sau
condițiile limitative importante care influențează în mod direct evaluarea.
Conform Standardelor Internaționale de Evaluare (SIE) , raportul de evaluare
reprezintă un document care înregistrează instrucțiunile pentru o anumită misiune de evaluare,
baza de evaluare și scopul evaluării ca și rezultatele analizei care a condus la opinia privind
valoarea. De asemenea, un raport de evaluare poate să explice procesele analitice care au fost
parcurse în cursul evaluării și să prezinte informațiile semnificative care au fost folosite în
analiză. Rapoartele de evaluare pot fi verbale sau scrise. Tipul, conținutul și dimensiunea unui
raport variază în funcție de destinatar, de cerințele legale, de tipul proprietății și de natura și
complex itatea misiunii de evaluare.
Raportul de evaluare trebuie să se bazeze pe o inve stigație cuprinzătoare, să aibă o
organizare logică, cu o argumentare solidă și o exprimare clară. Acesta trebuie să conțină
obligatoriu anumite capitole ce sunt descrise în St andardele Internaționale de Evaluare, pe
care Asociația Națională a Evaluatorilor din România (ANEVAR) le -a adoptat, și în
conformitate cu care experții evaluatori își desfășoară activitatea . Ace ste capitole sunt
prezentate în schema ce urmează astfel:
Schema nr. 2.5 Conținutul raportului de evaluare
(Schemă realizată de autor)
Scopul evaluării, complexitatea activului supus evaluării și cerințele utilizatorilor vor
determina gradul adecvat de detaliere al raportului de evaluare. Formatul raportului, precum și
orice excludere de la cerințele standardelor trebuie să fie convenite în prealabil și consemnate
în termenii de referință ai evaluării.
Identificarea și competența evaluatorului
Evaluatorul poate fi o persoană fizică sau juridică. Raportul trebui e să includă o
declarație prin care evaluatorul să confirme că poate oferi o evaluare obiectivă și imparțială și Conținutul
raportului de
evaluare
Identificarea
și
competența
evaluatorului
Identificarea
clientului și a
oricăror alți
utilizatori
desemnați
Scopul
evaluăriiIdentificarea
activului sau a
datoriei subiect
al evaluăriiTipul valoriiData
evaluăriiDocumentarea
necesară pentru
efectuarea
evaluăriiNatura și sursa
informațiilor
utilizate pe care
s-a bazat
evaluarea
Ipoteze și
ipoteze
speciale
Restricții de
utilizare,
difuzare sau
publicare
Declararea
conformității
evaluării cu SEVAbordarea în
evaluare și
raționamentulValoarea sau
valorile
obținuteData
raportului de
evaluare
35
că este competent să efectueze evaluarea. Raportul va include semnătura persoanei fizice sau
juridice responsabilă pentru evaluare. Dacă evalua torul a apelat la asistență substanțială din
partea altor specialiști, pentru orice aspect al evaluării în raport trebuie prezentată natura unei
astfel de asistențe, precum și măsura în care s -a bazat pe această asistență.
Identificarea clientului și a ori căror alți utilizatori desemnați
Când se determină forma și conținutul raportului de evaluare este important să se
precizeze persoanele pentru care se realizează evaluarea, pentru a se asigura faptul că aceasta
conține informații adecvate necesității lor. Orice restricție privind persoanele care se pot baza
pe evaluare trebuie convenită și consemnată în scris24.
Scopul evaluării
Trebuie prezentat în mod clar scopul pentru care este efectuată evaluarea, ca de
exemplu, evaluarea este cerută pentru garantarea î mprumutului, pentru a oferi asistență la
transferul unor acțiuni sau pentru a oferi asistență în cadrul unei emisiuni de acțiuni. Scopul
unei evaluări va determina tipul valorii. Este important ca evaluarea să nu fie utilizată în afara
contextului sau pent ru alte scopuri decât cel prezentat.
Identificarea activului sau a datoriei subiect al evaluării
Pentru a se face distincția între un activ și un drept asupra acestuia, sau un drept de
folosință a acelui activ, poate fi necesar să se facă o clarificare. Da că evaluarea se face pentru
un activ care se utilizează împreună cu alte active, va fi necesar să se clarifice dacă acele
active se includ în evaluare, dacă se exclud și se presupune că sunt disponibile sau dacă se
exclud și se presupune că nu sunt disponi bile.
Tipul valorii
Acesta trebuie să fie adecvat scopului evaluării. Este necesară citarea sursei definiției
oricărui tip al valorii utilizat, sau explicarea acestuia. Această cerintă nu este aplicată în cazul
verificării evaluării atunci când nu i se cer e verificatorului să prezinte o concluzie asupra
valorii sau nu se cere un comentariu asupra tipului valorii utilizat.
Data evaluării
Data evaluării poate fi diferită de data emiterii raportului de evaluare sau de data la
care investigațiile urmează să se facăsau să se finalizeze. Atunci când este cazul, aceste date
trebuie să fie menționate în mod distinct în raport. Această cerință nu se aplică în cazul
verificării unei evaluări cu excepția cazului în care verificatorului i se solicită să facă anumite
comentarii referitoare la data evaluării utilizată în evaluarea supusă verificării.
Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării
Trebuie să fie prezentate în raport atăt documentarea necesară pentru efectuarea
evaluării, cât și limitările documentării re spective consemnate în termenii de referință ai
evaluării.
Natura și sursa informațiilor utilizate pe care s -a bazat evaluarea
Trebuie prezentate natura și sursa oricăror informații relevante pe care se bazează
evaluarea și amploarea oricăror etape parcurs e pentru verificarea acelor informații. În situația
în care informațiile furnizate de client sau de o terță parte nu au fost verificate de către
evaluator, acest fapt trebuie precizat în mod clar și trebuie făcută referire, după caz, la orice
confirmare fu rnizată de partea respectivă cu privire la acele informații25.
Ipoteze și ipoteze speciale
Ipotezele sunt aspecte care sunt acceptate ca fapte, în mod rezonabil, în contextul
evaluării, fără a fi în mod specific documentate sau verificate.
Ele sunt aspecte care după ce au fost stabilite, trebuie acceptate pentru înțelegerea
evaluării sau altor servicii de evaluare furnizate. În cadrul raportului trebuie specificate toate
ipotezele și orice ipoteze speciale care urmează să fie luate în considerare pe durata r ealizării
evaluării și raportării evaluării.
24 Standardul de Evaluare SEV 101 Termenii de referință ai evaluării (IVS 101) ;
25 Standardul de Evaluare SEV 103 Raportare (IVS 103) ;
36
O ipoteză specială este o ipoteză care presupune fie date care diferă de datele reale
existente la data evaluării, fie date care nu ar fi presupuse de către un participant tipic de pe
piață într -o tranzacție, la data evaluării. Exemple de ipoteze speciale: o clădire, aflată în faza
de proiect, ar fi finalizată la data evaluării; un anumit contract care nu s -a semnat, ar fi în
vigoare la data evaluării; un instrument financiar este evaluat utilizând o curbă a
randamentelor diferită de curba care ar fi utilizată de un participant de pe piață.
Se iau în considerare numai acele ipoteze și ipoteze speciale care sunt rezonabile și
relevante, având în vedere scopul pentru care este solicitată evaluarea.
Restricții de uti lizare, difuzare sau publicare
Când este necesară sau de dorit restricționarea utilizării evaluării sau a celor care pot
să se bazeze pe aceasta, acest lucru va fi consemnat în scris. Dacă se identifică elemente care
sunt susceptibile să aibă impact asupra evaluării trebuie, de asemnea, consemnate în scris.
Declararea conformității evaluării cu SEV
Deși declararea conformității evaluării cu SEV este de regulă necesară, ar putea
exista situații în care scopul evaluării necesită o deviere de la SEV. Orice ast fel de deviere
trebuie să fie identificată împreună cu justificarea acesteia. De menționat faptul că o deviere
nu este justificată dacă efectul acesteia este o evaluare care induce în eroare.
Abordarea în evaluare și raționamentul
Pentru a se înțelege rezultatul evaluării în contextul acesteia, raportul va face
trimitere la abordarea sau la abordările aplicate, la datele cheie de intrare utilizate și la
raționamentele principale care au condus la concluziile evaluării. În cazul unui raport de
verificare a evaluării trebuie prezentate concluziile verificatorului asupra raportului de
evaluare supus verificării, inclusiv raționamentele pe care se bazează aceste concluzii.
Această cerință nu se aplică dacă s -a convenit în mod special și s-a consemnat în termenii de
referință ai verificării evaluării că va fi prezentat un raport fără explicații sau fără alte
informații de fundamentare.
Valoarea sau valorile obținute
Aceasta/acestea va/vor fi prezentate în moneda convenită. Această cerință nu se
aplică în cazul unei verificări a evaluării, dacă verificatorului nu i se solicită să furnizeze
propria concluzie asupra valorii.
Data raportului de evaluare
Trebuie să fie inclusă data la care este emis raportul. Această dată poate fi diferită de
data evaluării.
37
CAPITOLUL III
Studiu de caz la Societatea Comercială DECO MEUBLE SRL
3.1 Prezentarea societății comerciale DECO MEUBLE SRL
Societatea comercial ă Deco Meuble S.R.L. a fost înfiin țată la data de 06.02.2008 .
Sediul societ ății este în comuna Micești, sat Purcăreni, nr. 89 A, jud. Argeș .
Societatea a fost înregistrată în Registrul Comerțului sub num ărul de înmatriculare
J03/283/2008.
Luarea în eviden ță la organele teritoriale fiscale s -a efectuat concomitent cu
efectuarea deme rsurilor de înfiin țare, astfel încât certificatul de înmatriculare con ține codul de
înregistrare fiscal ă RO 23197972 , societatea fiind înregistrat ă în scopuri de TVA.
S.C. Deco Meuble S.R.L. este societate comercial ă cu răspundere limitat ă, cu 100%
capital privat și își desf ășoară activitatea în conformitate cu legile române și cu prevederile
din statutul societății.
Capitalul social total integral de asociați este de 592.600 lei, care poate fi majorat sau
redus în condițiile legii.
Administrare a și reprezentarea societății:
Societatea este administrată de administratorul firmei, având și calitatea de asociat
fiind investit cu puteri de administrare și reprezentare. Activitatea societății este controlată de
administratorul acesteia.
Profitul sau pierderea societății se stabilește prin situații financiare anuale și se
repartizează, respectiv se acoperă, la încheierea exercițiului financiar conform AGA.
Obiectul principal de activitate , conform certificatului emis de Oficiul Registrului
Comer țului, este „ Fabricarea de mobilă ” cod CAEN 3109.
Până în anul 2012 societatea a avut ca obiect de activitate fabricarea de mobilă , iar
din acest an își extinde obiectul de activitate, autorizându -se ca Agent de muncă temporară .
Societatea folosește tehnologii moderne de lucru și materiale variate de la lemn
masiv, panouri, laminate HPL, compozite, furnir și altele. Aceasta a finalizat numeroase
proiecte în Franța, ca fabricarea de mobilier pentru hoteluri, domeniul bancar, cămine
studențeș ti, reședințe de recreere, restaurante, baruri, etc.
Societatea folosește personal angajat, în medie de 1 8 persoane, tâmplari și muncitori
necalificați.
Principalii furnizori ai acestei firme sunt:
SC CLEMANS AL GLASS SRL;
SC DEDEMAN SRL;
SC ECONIM PRODINVEST SRL;
SC GIC NOSAG METAL SRL;
SC HAFELE ROMANIA SRL;
SC HERMES ABRAZIVE SRL;
SC HOLVER SRL;
SC HRANIPEX SRL;
SC SCHACHERM AYER ROMANIA SRL;
SC SEA ROMANIA SRL;
Principali i clienți ai societății, sunt următorii:
ARBOPAL FRANCE;
CEANOTHE SAS;
SARL GLOBAL GROUP;
SC FAMEX PROD SRL;
SARL LA CHAPON FIN;
38
SARL MECATEP;
SARL C.M.B;
SAS AMEA INTERNATIONAL ;
Principalele produse fabricate și/vâ ndute: mobilier bucătă rie și baie, birouri de
calculator, mobilier capete de pat, noptiere, vitrine, etajere T V, dulapuri, cuiere .
Pentru vizualizarea structurii organizatorice, de mare ajutor
este organigrama (Schema 3 .1), care de fapt este o diagrama ce prezin tă liniile generale ale
structurii organizatorice .
Schema 3.1 Organigrama firmei
În perioada de raportare societatea a achitat obligațiile fiscale (impozit pe profit,
impozit pe veniturile din salarii, impozit pe dividende, impozit pe cl ădire, TVA) și
contribuțiile de asigurări sociale, asigurări de sănătate și șomaj la timp și în totalitate.
Pe baza situațiilor financiare corespunzătoare întreprinderii Deco Meuble S.R.L. din
anul 2014 se calculează și se analizează, ulterior, indicatorii economico -financiari conform
prevederilor legale actuale, prezentați în următorul tabel:
Tabel nr. 3.1 Prezentarea indicatorilor financiari din anul 2014 ai societății comerciale
DECO MEUBLE SRL
Denumire indicator An
2014
1. Indicatorii de lichiditate
Indicatorul lichidității curente
Active curente/datorii curente 1.511.230 / 1.501.297 = 1,006
Indicatorul lichidității imediate
(test acid)
(Active curente -Stocuri)/Datorii
curente (1.511.230 – 166.902 ) / 1.501.297 = 0,89
2. Indicatorii de risc
Indicatorul gradului de îndatorare
Capital împrumutat/Capital
propriu*100 1.020.905 / 1.196.866 x 100 = 85,29 %
3. Indicatorii de activitate Administrator
Proiectare -tehnic Director general
Achiziții Secretariat -resurse
umane Contabilitate
Tâmplari
39
Viteza de rotație a imobilizărilor
corporale
Cifra de afaceri/imobilizări corporale 3.962.632 / 1.211.540 = 3,27
Viteza de rotație a
activelor totale
Cifra de afaceri/total active 3.962.632 / 2.724.110 = 1,45
Interpretarea indicatorilor economico -financiari
Indicatorii de lichiditate
a) Indicatorul lichidității curente
Indicatorul arată suma cu care activele circulante depășesc datoriile pe termen scurt
și oferă garanția acoperirii datoriilor curente din activele curente. Valoarea recomandată și
acceptabilă este în jur de 2. Deci, cu cât valoarea ace stuia este mai mare, cu atât situația
entității este mai bună.
Astfel, se observă că la societatea noastră valoarea indicatorului lichidității curente
este puțin peste 1, ceea ce poate însemna că a crescut suma activelor circulante sau că au
crescut datori ile pe termen scurt.
b) Indicatorul lichidității imediate
Acest indicator elimină stocurile, deoarece nu se pot transforma imediat în
disponibilități, exprimând capacitatea entității de a plăti datoriile. Valoarea recomandată este
în jur de 1. Cu cât „tes tul acid” este mai mare decât 1, cu atât situația entității este mai bună.
În societatea S.C. Deco Meuble S.R.L. indicatorul atinge valoarea de 0,89, sub limita
recomandată, ceea ce arată că entitatea nu se află într -o stare economică bună.
Indicatorii de risc
Indicatorul gradului de îndatorare
Indicatorul arată cât la sută din capitalurile proprii reprezintă creditele peste 1 an și
posibilitatea acoperirii acestora din rezerve și capitalul social. Riscul nu trebuie să se ridice la
mai mult de 30%.
În urma calculului indicatorului de risc la societatea analizată, observăm că situația
societății se înrăutățește, gradul de risc ajungând la 85,29 %.
Indicatorii de activitate
a) Viteza de rotație a imobilizărilor corporale
Indicatorul exprimă numărul de rotații efectuate de activele imobilizate pentru
realizarea cifrei de afaceri. De asemenea, se evaluează eficiența managementului activelor
imobilizate prin examinarea valorii cifrei de afaceri generate prin exploatarea acestora.
În anul 2014 , cifra de afa ceri a reprezentat de peste 3 ori valoarea activelor
imobilizate, fapt ce se datorează unei eficiențe îmbunătățite a managementului activelor.
b) Viteza de rotație a activelor totale
Indicatorul evaluează eficiența managementului activelor totale prin exa minarea
valorii cifrei de afaceri generate de activele entității.
Acest indicator arată evoluția m anagementului activelor totale , acestea au fost
utilizate într -un mod eficien t, fapt ce a determinat și creșterea cifrei de afaceri.
40
3.2 Identificarea imobilizărilor corporale la societatea comercială DECO
MEUBLE SRL
Societatea DECO MEUBLE SRL, dispune de un teren și o hală de producție cu spații
de depozitare și birouri, active ce fac obiectul evaluării. Terenul a intrat în patrimoniul
întreprinderii prin achiziție (Anexa nr. 1), la o valoare de 90.000 EUR echivalentul a 327.492
RON . Clădirea (Anexa nr.2) a fost ulterio r construită obținându -se pentru demersul lucrarilor
de construcție toate documentele necesare (Anexele 1 și 2).
Celelalte imobilizări corporale ale firmei se prezintă astfel:
Tabel nr. 3.2 Prezentarea activelor imobilizate corporale ale societății comerciale DECO
MEUBLE SRL
Denumirea
imobilizărilor
corporale Data
intrării Modul
intrării Valoarea
de intrare Metoda de
amortizare Data
punerii în
funcțiune Durata
normal ă
de
funcționar
e
Abricht 15.03.2008 achiziție 5.824, 73 liniară 19.03.2008 5 ani
Circular 18.03.2008 achiziție 8.651,40 liniară 22.03.2008 5 ani
Compresor 20.03.2008 achiziție 7.010 liniară 24.03.2008 5 ani
Mașină de
aplicat cant 22.03.2008 achiziție 6.699 liniară 26.03.2008 5 ani
Mașină de
găurit multiplă
și frezat 23.03.2008 achiziție 7.598,51 liniară 27.03.2008 5 ani
Dacia Logan 25.03.2008 achiziție 43.741,2 liniară 29.03.2008 5 ani
Abricht
Aa = Va x ql = 5.824, 73 x 20% = 1.164,946 lei;
Al = 1.164,946 /12 = 97,0788 lei
Pentru că abrichtul analizat a fost pus în func țiune la data de 19.03.2008 , amortizarea
acestuia începe să se calculeze începând cu luna aprilie anul 2008 și se va încheia în luna
martie exercițiul 2013 .
Rezult ă că:
– pentru primul an, amortizarea este de 97,0788 lei x 9 luni = 873,71 lei;
– pentru anul 2013 , amortizarea este de 97,0788 lei x 3 luni = 291,24 lei.
Planul de amortizare liniar ă
Tabel nr 3.3 Planul de amortizare al abrichtului din cadrul societății comerciale evaluate
Anul Amortismentul
anual
-lei- Amortismentul
cumulat
-lei- Valoarea rămasă
-lei-
2008 873,7 1 873,7 1 4.951,02
2009 1.164,9 5 2.038,66 3.786,07
2010 1.164,9 5 3.203,61 2.621,12
2011 1.164,9 5 4.368,56 1.456,17
2012 1.164,9 5 5.533,51 291,2 4
2013 291,24 291,24 0
41
Circular
Aa = Va x ql = 8.651,40 x 20% = 1.730,28 lei;
Al = 1.730,28/12 = 144,19 lei
Pentru că circularul analizat a fost pus în funcțiune la data de 22.03.2008,
amortizarea acestuia începe să se calculeze începând cu luna aprilie anul 2008 și se va încheia
în luna martie exercițiul 2013.
Rezult ă că:
– pentru primul an, amortizarea este de 144,19 lei x 9 luni = 1.297,71 lei;
– pentru anul 2013 , amortizarea este de 144,19 lei x 3 luni = 432,57 lei.
Planul de amortizare liniar ă
Tabel nr 3.4 Planul de amortizare al circularului din cadrul patrimoniului societății
comerciale evaluate
Anul Amortismentul
anual
-lei- Amortismentul
cumulat
-lei- Valoarea rămasă
-lei-
2008 1.297,71 1.297,71 7.353,69
2009 1.730,28 3.027,99 5.623,41
2010 1.730,28 4.758,27 3.893,13
2011 1.730,28 6.488,55 2.162,85
2012 1.730,28 8.218,83 432,57
2013 432,57 432,57 0
Compresor
Aa = Va x ql = 7.010 x 20% = 1.402 lei;
Al = 1.402/12 = 116,83 lei
Pentru că compresorul analizat a fost pus în funcțiune la data de 24.03.2008,
amortizarea acestuia începe să se calculeze începând cu luna aprilie anul 2008 și se va încheia
în luna martie exercițiul 2013.
Rezult ă că:
– pentru primul an, amortizarea este de 116,83 lei x 9 luni = 1.051,47 lei;
– pentru anul 2013 , amortizarea este de 116,83 lei x 3 luni = 350,49 lei.
Planul de amortizare liniar ă
Tabel nr 3.5 Planul de amortizare al compresorului din cadrul patrimoniului societății
comerciale evaluate
Anul Amortismentul
anual
-lei- Amortismentul
cumulat
-lei- Valoarea rămasă
-lei-
2008 1.051,47 1.051,47 5.958,53
2009 1.402 2.453,47 4.556,53
2010 1.402 3.855,47 3.154,53
2011 1.402 5.257,47 1.752,53
2012 1.402 6.659,47 350,49
2013 350,49 350,49 0
42
Mașină de aplicat cant
Aa = Va x ql = 6.699 x 20% = 1.339,8 lei;
Al = 1.339,8 /12 = 111,65 lei
Pentru că mașină de aplicat cant analizată a fost pus ă în funcțiune la data de
26.03.2008, amortizarea aceste ia începe să se calculeze începând cu luna aprilie anul 2008 și
se va încheia în luna martie exercițiul 2013.
Rezult ă că:
– pentru primul an, amortizarea este de 111,65 lei x 9 luni = 1.004,85 lei;
– pentru anul 2013 , amortizarea este de 111,65 lei x 3 luni = 334,95 lei.
Planul de amortizare liniar ă
Tabel nr 3.6 Planul de amortizare al mașinii de aplicat cant din cadrul patrimoniului
societății comerciale evaluate
Anul Amortismentul
anual
-lei- Amortismentul
cumulat
-lei- Valoarea rămasă
-lei-
2008 1.004,85 1.004,85 5694,15
2009 1.339,8 2.344,65 4.354,35
2010 1.339,8 3.684,45 3.014,55
2011 1.339,8 5.024,25 1.674,75
2012 1.339,8 6.364,05 334,95
2013 334,95 334,95 0
Mașină de găurit multiplă și frezat
Aa = Va x ql = 7.598,51 x 20% = 1.519,70 lei;
Al = 1519,70 /12 = 126,64 lei
Pentru că mașină de găurit multiplă și frezat analizată a fost pus ă în funcțiune la data
de 27.03.2008, amortizarea aceste ia începe să se calculeze începând cu luna aprilie anul 2008
și se va încheia în luna martie exercițiul 2013.
Rezult ă că:
– pentru primul an, am ortizarea este de 126,64 lei x 9 luni = 1.139,76 lei;
– pentru anul 2013 , amortizarea este de 126,64 lei x 3 luni = 379,92 lei.
Planul de amortizare liniar ă
Tabel nr 3.7 Planul de amortizare al mașinii de găurit multiplă și frezat din cadrul
patrimoniului societății comerciale evaluate
Anul Amortismentul
anual
-lei- Amortismentul
cumulat
-lei- Valoarea rămasă
-lei-
2008 1.139,76 1.139,76 6.458,75
2009 1.519,70 2.659,46 4.939,05
2010 1.519,70 4.179,16 3.419,35
2011 1.519,70 5.698,86 1.899,65
2012 1.519,70 7.218,56 379,92
2013 379,92 379,92 0
Dacia Logan
Aa = Va x ql = 43.741,2 x 20% = 8.748,2 4 lei;
Al = 8.748,2 4/12 = 729,02 lei
43
Pentru că Dacia Logan analizată a fost pus ă în funcțiune la data de 29.03.2008,
amortizarea aceste ia începe să se calculeze începând cu luna aprilie anul 2008 și se va încheia
în luna martie exercițiul 2013.
Rezult ă că:
– pentru primul an, amortizarea este de 729,02 lei x 9 luni = 6.561,18 lei;
– pentru anul 2013 , amortizarea este de 729,02 lei x 3 luni = 2.187,06 lei.
Planul de amortizare liniar ă
Tabel nr 3.8 Planul de amortizare al autoturismului din cadrul patrimoniului societății
comerciale evaluate
Anul Amortismentul
anual
-lei- Amortismentul
cumulat
-lei- Valoarea rămasă
-lei-
2008 6.561,18 6.561,18 37.180,02
2009 8.748,2 4 15.309,42 28.431,78
2010 8.748,2 4 24.057,66 19.683,54
2011 8.748,2 4 32.805,9 10.935,3
2012 8.748,2 4 41.554,14 2.187,06
2013 2.187,06 2.187,06 0
3.3 Evaluarea proprietății imobiliare pentru garantarea împrumuturilor la
societatea DECO MEUBLE SRL
3.3.1 Descrierea obiectului evaluării
Proprietatea industrială situată în comuna Micești, sat Purcăreni, nr. 89 A, lot nr. 1,
punct “Malul l ui Vrabie", cod 117468, județ Argeș , compus d in:
•TEREN – suprafața 5.662 mp (conform acte și măsură tori);
– amplasare : din drum comuna l prin drum acces neasfaltat;
– deschidere a la stradă : 66,95 ml ;
– formă neregulată, morfologie normală – suprafață parț ial pietruită , în partea
dreaptă a proprietăți i urmează o formă d reptunghiular ă unde se află construcția .
•CONSTRUCȚI I astfel:
– clădire Cl: parter cu destinaț ia hală producț ie mobilier, spații depozitare și birouri,
suprafață construită la sol de 11 58 mp (conform măsu ratori).
Clădirea este pe structură metalică cu î nchideri din panouri tip sandwich și stâlpi
beton armat. Acoperiș ul este din panouri sandwich cu feres tre din pvc cu geam termopan,
ușile sunt din pvc.
– finisajele: pardoseli din sapa de beton.
– sistemu l de iluminat este asigurat prin corpuri de iluminat montate pe grinzile
metalice. Construcția are instalaț ie de supraveghere video, senzor de fum, instalații electrice
mono ș i trifazice, centrala termic ă proprie pe combustibil solid.
– înălțimea este de aproximativ 7 m.
– birouri ș i vestiare – pardoseli gresie, zugrăveli lavabile, tâ mplaria din pvc cu geam
termopan, încă lzirea se face cu s ursă electrică .
44
– grupuri sanitare situate î n continuarea birourilor p ardoseli gresie, placaje faianță.
Starea tehnică a clădirilor este apreciată ca fiind bună, finisajele interioare sunt în stare bună,
dispune de instalație de iluminat și de instalaț ie teh nico sanitară .
Scopul evaluării:
Garantare împrumut solicitat la CREDIT AGRICOLE BANK ROMANIA
Valoare a atribuită:
Proprietate e chivalent 2 19.000 euro
Din care teren 22.100 euro
3.3.2 Evaluarea terenului și construcției – obiecte ale evaluării
3.3.2.1 Abordarea prin metoda costului de înlocuire net
În metoda costurilor se elaborează costul de înlocuire al construcțiilor estimat la data
evaluă rii, diminuat cu pierderile de valoare datorate uzurii fizice, func ționale și influenț ele
mediului exterior ( deprecieri economice). Se adaugă apoi valoarea estimat ă a teren ului,
rezultatul fiind o indicație a valorii proprietății dată de metoda costurilor.
Evaluarea prin metoda costurilor s -a realizat conform Catalogului ,,Costuri de
reconstrucț ie – Costuri de înlocuire Clădiri Rezidențiale” autor Corneliu Schiopu, editura
IROVAL Bucureș ti 2009.
45
Evaluarea cuprinde urmă toarele etape:
1. Stabilirea costului de î nlocuire cu ajutorul Cat alogului ,,Costuri de reconstrucț ie –
Costuri de înlocuire Clă diri Ind ustriale, comerciale, agricole și construcții special” autor
Corneliu Schiopu, editura IROVAL Bucureș ti 2010;
2. Actualizarea valorii de înlocuire la prețul zilei cu ajutorul i ndicilor de actualizare
autor Corneliu Schiopu;
3. Determinarea valorii rămase la același nivel de preț uri, prin estimarea deprecier ii.
4. Determinarea valorii de piață a terenului.
1. si 2. Costul de înlocuire este costul es timat pentru a construi, la prețurile curente
de la data evaluă rii, o copie, o replică exactă a clădirii evaluate, folosind aceleaș i materiale,
normative de construcț ie, arhitectur a, planuri, calitate de manoperă și înglobând toate
deficienț ele, supradimensionările și deprecierea clă dirii evaluate.
Hale producție mobilier, spații depozitare ș i birouri: Ad = 1158 mp
Cib = Viu x Ad, unde:
Cib = Costul de înlo cuire brut;
Viu = Valoarea de înlocuire unitară;
Ad = aria desfășurată ;
Cib Hal ă = 258.88 Euro/mp x 1158 mp = 299.800 Euro (rotunjit);
3. Determinarea deprecierii totale : datorită faptului că proprietatea are PIF î n 2008 –
2009, gradul de depreciere fizică îl estimez la 8%, deprecierea funcțională la 0%, iar
deprecierea externă este stabilită la 20% astfel:
Cin = Cib x (1 – Dt/100) x (1 – De/100); unde Cin = Costul de î nlocuire net,
D = depreciere = Gu + Df (1 – Gu) + De (1 – Gu),
Gu = grad de uzură fizi că,
Df = depreciere funcțională26,
De = depreciere economică sau externă27.
Cin Hale = Cib x (1 – Dt/100) x (1 – De/100) = 188 Euro/mp x 1158 mp = 217.700 Euro
(rotunjit);
4. Determinarea valorii de piață a terenului
Mai jos este prezentată determinarea valorii de piață prin metoda comparației directe
de piață pentru teren:
Pentru estimarea valorii unitare a teren ului s -a aplicat metoda comparației directe,
folosindu -se ca și criteriu de comparație prețul/mp teren iar ca și proprietăț i com parabile s -au
folosit proprietăț i imobiliare formate din teren liber situat în zonă , com parabile.
Pe baza acestor oferte s -a întocmit o gril ă de piață cu elemente de comparație ce vor
fi utilizate î n analiza comparativ ă. Prețurile de vânzare din grilă nu conț in TVA.
Tabel nr. 3.9 Grila de piață pentru estimarea valorii terenului aferent proprietății
Elemente de comparație Subiect Comparabila 1 Comparabila 2 Com parabila 3
Suprafața 5662,00 2.444 2.000 4.250
Preț (oferta/vânzare) (EUR/mp) 6 8 6
Tip tranzacție oferta oferta oferta
Valoarea corecției (%) -20% -20% -20%
Preț corectat 4,8 6,4 4,8
Drepturi de proprietate integral integral integral integral
26 Deprecierea funcțională este o pierdere de utilitate cauzată de ineficiențele activului subiect în comparație cu
substitutul său, care se concretizează într-o pierdere de valoare.
27 Deprecierea externă/ economică este o pierdere de utilitate cauzată de factori economici sau de localizare
externi activului, ceea ce conduce la o pierdere de valoare.
46
Valoarea corecției (%) 0% 0% 0%
Preț corectat 4,80 6,40 4,80
Condiții de vânzare la pia ță la pia ță la pia ță la pia ță
Valoarea corecției (%) 0% 0% 0%
Preț corectat 4,80 6,40 4,80
Condiții ale pieței feb.14 feb.14 feb.14 feb.14
Corecție procentuală 0% 0% 0%
Valoarea corecției (Euro/mp) 0 0 0
Preț corectat 4,80 6,40 4,80
Localizare Micești
Purcăreni Miceș ti, mai
favorabil Mără cineni Mără cineni
Valoarea corecției (%) -5% -10% -10%
Preț corectat 4,56 5,76 4,32
Acces dr. acces
cca. 100 m stradă asfaltat ă stradă asfaltat ă stradă asfaltat ă
Valoarea corecției (%) -5% -5% -5%
Valoarea corecției (EUR/mp) 0 0 0
Preț corectat 4,33 5,47 4,10
Destinația (utilizarea
terenului) industrial, intravilan similar similar similar
Valoarea corecției (%) 0% 0% 0%
Preț corectat 4,33 5,47 4,10
Utilități apă, curent similar similar similar
Valoarea corecției (%) 0% 0% 0%
Preț corectat 4,33 5,47 4,10
Suprafața 5.662,00 2.444 2.000 4.250
Corecție procentuală -10% -15% -5%
Valoarea corecției (EUR/mp) -0,43 -0,82 -0,21
Preț corectat 3,90 4,65 3,90
Deschidere 66,95 13,50 31,26 18,00
Corecție procentuală 0% 0% 0%
Valoarea corecției (EUR/mp) 0,00 0,00 0,00
Preț corectat 3,90 4,65 3,90
Alte corecții (construcții) liber Liber liber liber
Valoarea corecției (%) 0% 0% 0%
Preț corectat 3,90 4,65 3,90
Total corecție netă absolută 2,10 3,35 2,10
47
Total corecție netă relativă 35,02% 41,86% 35,02%
Total corecție brută absolută 2,10 3,35 2,10
Total corecție brută relativă 35,02% 41,86% 35,02%
Total număr corecții
Valoarea estimată rotund 3,90 EUR/mp
22.100 € 99.000 RON
În cadrul aceste i analize au fost efectuate următoarele corecț ii:
– Tip tranzacție (ofertă). S -a efectuat o corecț ie de -20% pentru cele 3 comparabile confo rm
discuțiilor cu agenț ii imo biliari. Corecția este relativ mare, dar î n zon ă cererea este redusă .
– Localizare ș i Acces: au fost efectuate corecț ii de -10% pentru comparabilele 2 și 3
deoarece sunt în zona Mără cineni (mai favo rabil); au fost efectuate corecț ii de -5% pentru
comparab ila 1, fiind localizată în Miceș ti, mai fav orabil; au fost efectuate corecț ii de -5%
pentru comparabilele 1,2,3 deoarece pro prietatea analizata este situată în planul 2 ș i are
deschidere la drum acces
– Suprafață: au fost efectuate corecț ii de -20% la c omparabilele 1, 2, 3 deoarece au suprafață
mai mică .
Prin comparații directe de piață realizate, s -a estimat o valoare de piață unitară,
pentru terenul analizat de 4 EUR/mp, echivalentă valorii unitare cor ectate a Comparabilei 1;
Vt = 5.662 mp x 3,9 Euro/mp = 22.100 EUR (rotunjit)
Sursele de informații folosite a fost Internet pagina online http://mercador.ro (Anexa
3 – Comparabile și informații piață).
Determinarea valorii proprietăț ii prin metoda costului (Vp cost):
Vp cost = Cin + Vt, unde Vt = valoarea estimată a terenului;
Vpcost = 217.700 + 22.100 = 239.800 EUR (rotunjit);
În urma abo rdării prin metoda costului de î nlocuire net, valoarea estimată a
proprietății este:
239.800 euro
1.079.000 lei
3.3.2.2 Abordarea prin capitalizarea veniturilor
Metoda constă în determinarea valorii de piață prin capitalizar ea venitului net anual
cu o rată recunoscută de piață .
Calculul valorii de randament a proprietății
Din analiza de piață și din informațiile evaluatorului a rezultat că proprietățile pot fi
închiriate.
Valoarea prin capitalizarea veniturilor exprimă valoarea de piață curentă a
proprietății imobiliare, presupunând că aceasta este în stare de funcționare și r ealizează
venituri din chirii.
Metoda se bazează pe capacitatea clă dirilor de a produce beneficii prin închirierea
acestora, ținâ nd cont d e amplasament, dotă ri tehnice, care consti tuie principalele puncte forte.
Premisa utilizat ă se referă la considerarea proprietății ca o sursă producă toare de
venituri, deci ca o afacere.
Principalele elemente utilizate î n aplicarea m etodei sunt:
venitul brut potențial (VBP);
venitul brut efectiv (VBE);
venitul net efectiv (VNE);
48
rata de capitalizare a venituri lor nete efective disponibile pentru proprietar (c) .
Determinarea valorii proprietăț ii se face prin aplicarea formulei : VNE
V =
c
Rata de capitaliza re (c) este de 10,5% pentru spaț ii industriale confor m studiilor
imobiliare din piață. Ch iria estimată lunară ține cont de ofertele din piață. Pentru proprietatea
evaluată, ținând cont că proprietatea este nou ă, dar nu are acces direct drum comunal am
considerat o chirie de 2 euro/mp (cca. 2200 euro/lună), ofertele din piață fiind între 3 -3,3
euro/mp î n zona l imitrofă localității Micești, comuna Mără cineni. Calculul VBP este
determinat pentru toată suprafața care se poate închiria: hale și spaț iul de birouri.
Tabel nr. 3.10 Valoarea obținută în urma aplicării metodei capitalizării venitului
Suprafata utilă (mp) cca. 1100,10
Chiria lunară (EUR/lună ) 2200
Venituri brute potenț iale VBP
(EUR/an) 26.402
Total VBP (EUR/an) 26.402
Grad de ocupare 92%
Venituri brute efective
VBE(EUR/an) 24.202
Total VBE (EUR/an) 24.202
Cheltuieli exploatare 5% 1.210
Costuri reamenajare (reparații )
Venit net efectiv (EUR/an) 22.992
Total VNE (EUR/an) 22.992
Rata de capitalizare 10,5%
Multiplicator 9,52
Valoa re randament (EUR) 218.972
rotund 219.000 €
985.000 LEI
În urma abordării prin capitalizarea veniturilor, valoarea estimată a proprietății este:
219.000 euro
985.000 l ei
Reconcilierea valorilor. Declararea valorii selectate
Rezultatele obținute
Abordarea prin cost de înlocuire net – 239.800 EUR, resp ectiv 1.079.000 RON
Abordarea prin capitalizarea venitului – 219.000 EUR, respectiv 985.000 RON
CONCLUZII
În urma aplicării metodelor de evaluare de mai sus , valoarea de piață a proprietății
teren cu hală producție, depozitare și birouri situate în comuna Mi cești, sat Purcă reni, nr. 89
A, lot nr. 1, punct „Malul lui Vrabie", cod 117468, județ Argeș, nr. cadastral 80005 -C1, este
în opinia evaluatorului de :
219.000 EUR
985.000 RON
Criteriile cu care s -a ajuns l a estimarea acestei valori sunt :
49
1. Adecvarea – ținând cont că scopul evaluă rii este estimarea valorii de piață a
proprietății, considerăm că metoda costului este adecvată datorită faptului ca proprietatea este
nouă .
2. Precizia – considerăm că în cadrul metodei prin cost de î nlocuire net, va loarea de
înlocuire este determinat ă cât mai exact d eoarece evaluatorul are informații suficiente în
legatură cu mat erialele folosite, iar construcția este nouă .
3. Cantitatea informațiilor – în cadrul metodei p rin capitalizarea venitului numă rul
ofertelo r de înch iriere obținute din piață nu a fost suficient de mare.
50
Concluzii
Activele imobilizate corporale sunt active fixe deținute de întreprindere pentru a fi
utilizate în producția de bunuri sau în prestarea de servicii, pentru a fi închiriate terților, sau
pentru a fi folosite în scopuri administrative și este preconizat a fi utilizate pe parcursul mai
multor perioade. Activele imobilizate corporale conferă un grad ridicat de autonomie
financiară a unei entități economice în con dițiile în care dreptul de proprietate asupra acestora
aparține societății în cauză.
Potri vit noilor reglementări contabile Ordinul nr. 1.802/2014 pentru aprobarea
Reglementărilor contabile privind situațiile financiare anuale individuale și situațiile
financiare anuale consolidate , intrate în vigoare de la 01.01.2015, au fost introduse drept
elemente de noutate în categoria activelor imobilizate corporale, următoarele:
– contul 215 Investiții imobiliare ;
– contul 216 Active corporale de explorare și eval uare a resurselor minerale ;
– contul 217 Active biologice productive , cont ce substituie vechiul cont 2134 Animale și
plantații ;
Prin caracteristicile lor de bază activele imobilizate din cadrul cărora fac parte și
proprietățile imobiliare , sunt destinate să servească desfășurării activității în ansamblul ei,
nefiind destinate comercializării curente.
Necesitatea evaluării activelor imobilizate corporale variază de la o întreprindere
la alta, în funcție de diverse situații în care entitatea este implicată. Motivele pentru care un
activ imobilizat din cadrul unei entități este evaluat, pot fi:
în vederea stabilirii prețului minim pentru înstrăinare prin vânzare;
pentru prezentarea imobilizărilor corporale în bilanț la valoarea justă (dacă societat ea
optează pentru reevaluarea imobilizărilor corporale);
pentru aducerea imobilizărilor corporale drept garanție în cadrul unui contract de
creditare ;
în vederea deschiderii procedurii simplificate de insolvență și începerea procedurii
falimentului;
în vederea estimării valorii de piață în vederea întocmirii tabelului definitiv din cadrul
dosarului de insolvență;
în vederea vânzării în cadrul procesului de faliment;
în vederea scoaterii la vânzare prin licitație publică; etc.
Pentru o evaluare corec tă, entitatea apelează la un profesionist evaluator, membru
ANEVAR care pe parcursul duratei misiunii sale va trebui să aplice metodele de evaluare
înscrise în cel puțin două din cele trei tipuri de abordări: abordarea pin piață, abordarea prin
cost și abo rdarea prin venit și pe baza raționamentului profesional să stabilească valoarea
pretabilă a bunului evaluat. De asemenea, evaluatorul trebuie să respecte normele actuale
refereritoare la evaluare.
În vederea creditării, societățile comerciale pot acorda d rept garanții active
imobilizate corporale precum: proprietăți imobiliare (terenuri și/sau construcții), și mijloace
fixe mobile.
Proprietate imobiliară este definită ca fiind terenul și toate elementele care sunt o
parte naturală a acestuia, de exemplu co paci și minerale, elementele care au fost atașate
terenului, cum ar fi clădirile și construcțiile de pe amplasament și toate elementele permanent
atașate clădirilor, de exemplu echipamentele mecanice și electrice care asigură funcționarea
unei clădiri, afl ate atât în subsol, cât și deasupra solului.
51
Tipurile de proprietăți imobiliare prezentate în Standardele Internaționale de
Evaluare, se evaluează în mod diferit, în funcție de caracteristicile fiecăreia. Societate a
comercială DECO MEUBLE SRL, ce are ca ac tivitate, în prezent, fabricarea de mobilă, și
efectuarea serviciilor de muncă temporară. Entitatea a fost pusă în anul 2014 în situația
obținerii unui contract de creditare, și a fost solicitată drept garanție un teren și o hală de
producție. Banca CREDI T AGRICOLE BANK S.A acceptă următo arele tipuri de garanții:
garanții personale, garanții reale și garanții reale intrinseci. Valoarea acordată drept credit de
obicei se situează în limita a 75% din valoarea de piață a bunurilor aduse drept garanție.
Pentru proprietățile imobiliare solicitate drept garanție de către CREDIT
AGRICOLE BANK S.A în vederea acordării creditului , entitatea a apelat la un profesionit
evaluator, în vederea stabilirii valorii de piață corecte a respectivelor active imobilizate.
Pentru evaluarea terenului și halei de producție, s -au aplicat două metode de evaluare
înscrise în abordarea prin cost și respectiv abordarea prin venit : metoda costului de înlocuire
net, în urma căreia s -a obținut valoarea de 239.800 EUR, respectiv 1.079. 000 RON, și metoda
capitalizării venitului , în cadrul căreia obținându -se o valoare de 219.000 EUR, respectiv
985.000 RON.
Abordarea prin cost oferă o indicație asupra valorii prin utilizarea principiului
economic conform căruia un cumpărător nu va plăti m ai mult pentru un activ decât costul
necesar obținerii unui activ cu aceeași utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire.
Abordarea prin venit oferă o indicație asupra valorii prin convertirea fluxurilor de
numerar viitoare într -o singură valoare curentă a capitalului. Această abordare ia în
considerare venitul pe care un activ îl va genera pe durata lui de viață utilă și indică valoarea
printr -un proces de capitalizare. Capitalizarea implică transformarea venitului într -o valoare a
capitalului pri n aplicarea unei rate adecvate de capitalizare/actualizar e.
În urma evaluării, au rezultat prin aplicarea celor două metode de evaluare, valori
diferite, evaluatorul optând pentru prezentarea valorii de piață la valoarea înscrisă în
abordarea prin venit (u tilizând metoda capitalizării veniturilor) și anume: 219.000 EUR,
respectiv 985.000 RON.
Concluzionând, tema lucrării, respectiv evaluarea proprietăților imobiliare pentru
garantarea împrumuturilor, reprezintă un aspect important și mai ales des întâlnit î n practica
financiară a societăților și în cea a evaluării întreprinderilor , respectiv activelor sale .
Necesitatea evaluării imobilizărilor corporale intervine în multiple momente, stabilirea valorii
acestora solicitând o anumită abordare în evaluare. Spre exemplu, cu ocazia evaluării globale
a întreprinderii, evaluarea propriu -zisă a imobilizărilor corporale se realizează în situația în
care se aplică metodele înscrise în abordarea pe bază de active. În evaluarea proprietăților
imobiliare pot fi aplicate m etodele înscrise în toate tipurile de abordări (abordarea prin piață,
abordarea prin venit, abordarea prin cost, abordarea prin active), cele mai des utilizate fiind
metoda capitalizării venitului și metoda costului de înlocuire net.
52
Bibliografie
1. ANEVAR Bazele evaluării, Iroval, București, 2012;
2. Anghel I., Mihaela Oancea Negrescu, Adrian Anica Popa, Ana Maria Popescu,
Evaluarea întreprinderii, Editura Economică, București;
3. Bengescu M., Bazele contabilității, Editura Sitech, Craiova, 2012;
4. Bengescu M., Fiscalitate și Contabilitate , Editura Sitech, Craiova, 2013;
5. Bengescu M., Contabilitate financiară , Editura Universității din Pitești, 2006;
6. Bărbăcioru Victoria, Bănuță Mariana, S. Maria, Contabilitate Financiară , Editura
Sitech, Craiov a, 2007
7. Dumitrescu Dalina, Dragotă Victor, Ciobanu Anamaria, Evaluarea Întreprinderilor,
Editura Economică, 2002 ;
8. Hirițiu T., Luțaș M., Markus P., Picoș I., Metode de evaluare a proprietăților
imobiliare , Cluj -Napoca, 2013 ;
9. Iamandi Luca, Paul Mircea Petcu, Bazele contabilității , Editura Național, București,
2009;
10. Pântea I.P, Pop A. (coordonatori), Contabilitatea financiară a întreprinderii , Editura
Dacia, Cluj -Napoca, 2004;
11. Ristea M., Contabilitate financiară , Editura Univer sitară, 2005;
12. Stan S., Anghel I., Evaluarea întreprinderi, Iroval, București, 2013;
13. Schiopu C., Costuri de reconstrucție – costuri de înlocuire. Clădiri industriale,
comerciale și agricole. Clădiri speciale , Editura Iroval, București, 2010 ;
14. Toma M., Inițiere în evaluarea întreprinderilor Editura CECCAR, București, 2007;
15. Ordinul nr. 1.802/2014 pentru aprobarea Reglementărilor contabile privind situațiile
financiare anuale individuale și situațiile financiare anuale consolidate;
16. Standardul Internațional de Contabilitate 16 Imobilizări corporale ;
17. Standardul Internațional de Contabilitate IAS 36 , Deprecierea activelor ;
18. Standardele Internaționale de Evaluare, București, 2014;
19. Legea bancară nr. 58/1998, art. 44, publicată în Monitorul Oficial nr. 121/23.03.1993;
20. http://nou.anevar.ro accesat în luna mai 2015;
21. http://bnr.ro accesat în luna iunie 2015;
53
Anexe
1. Anexa nr . 1 Contract de vânzare – cumpărare, Autorizație de construire, Proces verbal de
recepție, Încheiere de intabulare, Extras CF;
2. Anexa nr. 2 Plan de amplasament și delimitare, Fișa corpului de proprietate;
3. Anexa nr. 3 Comparabile și informații piață (oferte închiriere)
4. Anexa nr. 4 Calcul CIN;
5. Anexa nr. 5 Fotografii proprietate
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Forma de învățământ: zi [603232] (ID: 603232)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.