PARTEA I. CONSIDERAȚII GEN ERALE ……. 2 I. ASPECTE GENERICE PRIV IND DREPTUL DE PROPR IETATE – DEFINIȚIA , CARACTERELE ȘI ATRIBUTELE… [603096]

1
CUPRINS

PARTEA I. CONSIDERAȚII GEN ERALE ……. 2
I. ASPECTE GENERICE PRIV IND DREPTUL DE PROPR IETATE – DEFINIȚIA , CARACTERELE ȘI
ATRIBUTELE ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. 2
I.1 Dreptul de proprietate publică și dreptul de proprietate privată ………………………….. ………………………….. … 5
I.2 Proprietatea în spectrul penal ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………………. 7
I.3 Aspecte jurisdicționale privind dreptul de proprietate a bunurilor de exploatație agricolă ……………………. 10
II. EXPLOATAREA AGRICOLĂ CA EFECT AL CONTRACT ULUI DE ARENDARE …………………… 13
II.1 Condițiile juridice ale contractului de arendare ………………………….. ………………………….. …………………….. 14
II.1 A Condițiile de fond ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………… 15
II.1 B Modificări legislative ale contractului de arendă și impactul lor economic ………………………….. ……………………… 18
II.2 Efectele contractului de arendare ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………. 19
II.2 A Obligațiile arendatorului ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. …….. 20
II.2 B Obligațiile arendașului ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……….. 20
II.3 Încetarea contractulu i de arendare ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………….. 22
III. MĂSURI DE APĂRARE A D REPTULUI DE PROPRIET ATE ………………………….. ………………… 24
III.1 Acțiunea în revendicare ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………… 24
III.1 A Acțiunea în revendicare imobiliară ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………….. 25
III.2 Acțiunil e întemeiate pe cartea funciară ………………………….. ………………………….. ………………………….. …… 27
III.2 A Rectificarea tabulară ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………. 27
III.2 B Prestația tabulară ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………. 28
III.2 C Justificare tabulară ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………. 28
III.3 Alte acțiuni juridice ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. ….. 30
PARTEA II. CONSIDERA ȚII SPECIALE …… 34
I. IMPACTUL JURIDICO -ECONOMIC AL HOTĂRÂRI LOR JUDECĂTOREȘTI ÎN MODUL DE
ADMINISTRARE A BUNUR ILOR DE EXPLOATAȚIE AGRICOLĂ ………………………….. ………………. 34
I.A Uzucapiunea în administrarea bunurilor de exploatație agricolă ………………………….. ………………………….. 34
I.B Contractul de arendă și promisiunea bilaterală de vânzare -cumpărare ………………………….. …………………. 36
I.C Hotărâri ale instanțelor în acțiunile de apărare a dreptului de proprietate ………………………….. …………….. 41
I.D Re constituirea dreptului de pr oprietate asupra terenurilor și bunurilor destinate exploatării agricole în
baza Legii numărul 1/2000. ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. 44

2
Dreptul de proprietate privind bunurile de exploatație agricolă

Partea I. Considerații generale
I. Aspecte generice privind dreptul de proprietate – definiția, caracterele și
atributele

Dreptul de proprietate este o creație socială, impl icațiile juridice neavând men irea doar
de a proteja proprietat ea, ci și pe cel care o deține, exploatează, respectiv pe cei care îi conferă
acest statut. Societatea antic ă a avut în rădăcinele ei istorice la bază acest drept. Istoria cons acră
detenția pă mântului printre bunurile cele mai de preț. Proprietatea poate fi privită dintr -o
multitudine de p erspective, în doctrină s -a apreciat că dreptul convențional care are în mod
esențial gravate principiile d e drept, est e elementul imuabil al sistemului jurid ic și am putea
spune că este oarecum filosofia acesteia, în vre me ce dreptul de proprietate es te un element
variabil al sistemului juridic, putând fi catalogată ca istoria sa, politica sa1. (1Edouard Labul aye,
Histoire du Droit de Propriété Foncièreen Occi dent, Ed. A. Durand, Paris, 1839, p. 62. )
După cum am edificat anterior, pământul a constituit principalul fa ctor care a dus la
consacrarea legislativă a ceea ce ulterior avea să se numească dreptul pro prietății funciare. În
lumina istorică, Romulus obișnu ia să împartă pământul în trei porțiuni egale2 pentru fiecare
curie, iar în cazul în care exista surplus, atunci o parte era atribuită unui cult, iar restul intra în
proprietatea statului. (2Ibidem , p. 67. )
Prin purceder ea istoric ă ajungem la un alt reper, secolul al XI -lea, în care, în izvoarele
istorice, se aminteșt e că în Anglia, exista un sistem organizațional foarte bine pus la punct, cel
mai adesea cei care dețineau pământ își asigurau securitatea ace stuia prin recu rgerea la protecția
unui deținător ș i mai înstărit3. (3J. John Lawler, Gail Gates Lawler , A Short Historical
Introduction to the Law of Real Property, Ed. BeardBood, Washington, 2000, reprintare 1940, p.
166.)

3
Epoca Renașterii este fă ră doa r și p oate un mome nt de cotitură pentru dreptul de
proprietate – mai exact astfel cu m se definește în sens restrân s, când cel mai adesea se face
trimitere la proprietatea pr ivată. Căderea Bastiliei, a deschis poarta către o nouă serie de drepturi,
în vreme ce Declarația privind Drepturilor Omului a sigilat drepturi universale . Notiunea de
proprietate a fost declarata ca un drept inalienabil de către Declarația Universală a Dr epturilor
Omului, respectiv Convenția Americană1. (1Micheline Ishay, The History of Human Rights: From
Ancient Times to the Globalizati on Era, Ed. University of California, 2004, p. 98. )
În România primele reglemen tări în materie agrară datează din 1865, însă premergător
acestui an a fost evidențiat sistemul practicat în statul român, cel al tocmelilor agricole. Anul
1918 avea să debuteze cu Legea pentru arendarea obligatorie, însă din 1945 au fost d esființate
învoi elile agrare în detrimentul unei reforme. După reformă, arendarea era condiți onată de avizul
Ministerului Agriculturii, în caz uri excepționale. Prohibiția arendării a datat pâ nă în 1991 .
În rândurile ce vor urma vo m detalia caracterele juri dice ale dreptul ui de proprietate,
implicit atributele acestuia. Analiza se va realiza pornindu -se de la distincția dintre dreptul de
propriet ate privată și dreptul de proprietate publică.
Drep tul de proprietate privată are ca și atribute: posesia – ius po ssidendi , folosi nța – ius
utendi și ius fruendi , implicit dispoziția – ius abutendi .
Posesia este cea care urmează să confere titularului stăp ânirea efectivă a bunului, așa
cum este acesta priv it din punct de vedere material. Acest atribut poate fi exercit at personal sau
poate fi încredințat spre exercit are în numele și interesul titularului2, de către un alt individ.
(1Gabriel Boroi, Carla Al exandra Anghelescu, Curs de drept civil. Drepturi rea le principale , Ed.
Hamangiu, București, 2012, p. 15. )
Ius utend i și ius fruendi acordă proprietarului să culeagă fructele produse de b un, fie că
vorbim de acte juridice, fie materiale. Cu alte cuvinte, se poate utiliza bunul, în sensul de a fi
consumat, fi e poate fi cultivat și investit, caz în care pot fi incidente c ulegerea fructelor produse
de acesta. Există desigur, în limita impusă de lege, și o interzicerea a titulatului de a se servi de
bun, dar în a cest s ens limitele sunt strict prevăzute de legiuit or.
Dispoziția conferă dreptul de a dispune de bun. Avem două t ipuri de dispoziție:
materială, respectiv juridică. Dacă di spoziția mat erială permite titularului să dispună de substanța

4
bunului, prin distru gere, folosire sau transformarea sa, dispoziția jur idică îi va permite să vândă
bunul sau dimpotrivă să îi constit uie un drept real în favoarea a ltei persoane. Cu alte cuvinte, în
mome ntul în care titularul dreptului de proprietate va transmite atributul dispoz iției, el va realiza
în realitate o transmite re a dreptului de proprietate asupra bunului1. (1Ibidem , p. 16. )
Dreptul de proprietate publică ca o particularitate nu poate comporta modalități alte
dreptului de proprietate. Articolul 866, enumeră print re drepturile reale inci dente dreptului de
propriet ate publică: dreptul de administrare, de dare în folosință cu t itlu gratuit, respectiv dreptul
de conc esiune.
Trecând la partea privind caracterele juri dice, dreptul de proprietate privată este absolut,
exclusiv și perpetuu.
Cara cterul juridic al absolutil ității implică faptul că dreptul de proprietate privată nu
comp ortă o limitare temporală. Altfel expus, nu există îngrădiri al e exercitării decât cele s tabilite
de lege. Există și voci doctrinare care susț in că acest caracter atr age atenție asupra atr ibute lor
specifice dreptului d e proprietate. De basoreliefat că drep tul de proprietate, alături de alte
drepturi nepatrimoniale, precum și cele reale, sunt d repturi absolute și nu relative.
După cum deja am me nționat, caracterul absolut are totuși și o restrân gere edictată de
legislator. Există pe de -o parte limite legale , precum cele referitoare la folosirea apelor, astfel
cum se poate deduce din articolul 6 04 Cod Civil, la picătura streșinii, la distanța cer ută pentru
anumite contr ucții, plantații și lucrări , cu privire la proprietate a vecină, limitări ale dreptului de
trecere. Pe de altă parte mai sunt incidente limitele convenționale, caz în care facem tr imitere la
clauza de inalienabilitate – reglementată expresă prin prevederile articolelor 627,628 și 629 ale
Codului Civil.
Caracterul juridic al exclusivității confer ă titularului putere discreționară și unică de
dispunere asupra bunului agricol . Îngr ădirea se va realiza dacă este incident, cu privire la bu nul
respectiv, un dezmem brământ al dreptului de pro prietate.
Cel din urmă caracter, al perpetuității, implică pe d e-o parte că dreptul de proprietate nu
se pierde prin neuz, in concreto , prin lipsa de în trebuințare a sa, respectiv că acesta nu este viager
sau marcat pe axa tempor ală până la un anumit număr de ani. Sucombarea titular ului nu face să
încetez e dreptul de proprietate privată, ci dimpotrivă va activa alte precepte legislative, regăsite
legislat iv la aspectele legate de dezbaterea succesoral ă, în principal în materia suc cesorală.

5
Din punct de vede re juridic, terenurile sunt încadrate la categoria bunurilor im obile.
Regula este că acestea se află în circuitul civil. Cu toate acestea, se poate ca l a un moment dat să
existe interdicții temporare, edic tate tot de o normă juri dică. O altă particularitat e ce comportă o
implicație juridică și vizează ter enurile const ă în exproprierea acestora pentru cauză de utilitate
publică. După cum deja am dezvoltat în paragraful cu generalități, exproprierea constitui e o
excepție, consacrată și condiționată constituți onal. T rebuie să există un interes public, iar cea de –
a doua co ndiție const î în necesitatea de a expropria în urma unui acord și a unei despăgubiri just e
și prealabile.
Dreptul de proprietate publică are c a și caractere juridice: inalienabilitatea,
impresc riptibilitatea, respectiv insesiz abilitatea.
Este un drept inal ienabil1, Legea nr. 18 din 1999 a Fondului funciar d ând aceste
caractere terenurile aflat e în proprietatea domeniului public ă, fapt ce atestă imposibilitatea d e a
înstrăina bunul. Cu alte cuvin te, nu se poat e dispune de bun prin vinderea sa. Sancțiunea civ ilă ce
va interveni este nulitatea absolută a act ului care atestă altfel decât preceptele legale. Caracterul
aflat în discuție se va menține c ât timp bunul n u a fost transferat în domeniul priv at al unităț ii
administrativ -teritoriale sau al statului. (1Legea nr. 18/1999, repu blicată, publicat în M. Of. nr. 1
din 5 ianuarie 1998. )
Este un drept imprescriptibil, el neurmând a se stinge prin neuz. Ba mai mult, cum vom
dezvolt a la acțiunea în reven dicare, bunurile propr ietate publică pot fi revendicate oricând în
timp, cu mici excepții.
Dreptul de proprietate publică este insesizabil, neputând fi incidentă situația în care un
creditor să urmărească un bun aflat în domeniul publ ic. Prin creditor, nu ne referim la orice
creditor, ci la cei care au această situați e juridi că în raportare cu statul sau cu o unitate
administrativ -teritorială.

I.1 Dreptul de proprietate publică și dreptul de proprietate pr ivată
Articolul 44 din Consti tuția României, debute ază cu definirea drept ului de proprietate ca
fiind un d rept gar antat, asemenea creanțelor asupra statului. Proprietatea privată este de
asemenea garantată și ocrotită de lege, neavând importanță cine este titularul acesteia, apatrizii și
cetățenii străini beneficiind de protecț ie juridică asupra proprietăților deținut e. O pre cizare se

6
cuvinte, pentru ultimele categorii de titulari, sta tutul aparte face ca și protecția să fie conferită în
acord cu tratatele la care România este parte, a ici intrând implicit ș i calitatea României d e stat
membru al Uniunii Europene .
În con tinuare, alineatul 3 al articolului constituțional consacră faptul că exproprierea se
va realiza doar dacă: există o cauză de utilitate public ă și implicit dacă s -a realiz at o despăgubire
dreap tă și prealabilă. Cu a lte cuvinte, trebuie ca cele două condiți i să fie realizate cumulativ
pentru ca un titular al dreptului de pro prietate să fie expropriat. Legat de desp ăgubire, exist ă
două căi: stabil irea pe cale amiabil ă sau pri n mijlocirea instanței , cel mai adesea în ca z de
divergență.
Un aspect sensib il și cu implica ții juridice îl constituie confiscarea averii. Constituția
garantează proprietate a printr -o prezumție relativă: caracterul licit al do bândirii fiind prezumat.
Cu toate acestea, ceea ce se obține dintr -o infracțiune, ceea ce a fost destinat realizăr ii acest eia
sau folosit în virtutea realizării actului ilicit este su pus confiscării, neaducând atingere drepturile
consacrate prin legea fund amentală a statului român1. (1Constituția României, articolul 44,
republicată în M. Of nr. 767 din 31 octombrie 20 03.)
Carta drepturilor fundamentale a Uniunii Europene atestă în articolul 17 că or ice
persoană poate să dețină în proprietate, să dispună, să foloseasc ă, respectiv să recurgă la un
testament s au altă formă prin care poate să -și plas eze bunurile spre moște nire î n beneficiul cuiva,
atât timp cât dreptul de proprietate privește bunuri ce a u fost obținute în m od licit. De asemenea,
al doilea alinea t extinde protecția și asupra drepturilor de propri etate intelectuală.
Codul Civil2 în articolul 555 conferă propr ietăți i private un titular care are dreptul de a
poseda, folosi și dispune de un bu n. Cu alte cuvinte, sunt enumerate atributele dreptului de
proprietate. De as emenea, se menționează și caracte rele juridice ale dreptului de pr oprietate
privată, acesta avân d un c aracter absolut, exclusiv și perpetuu. Referitor la cea de -a doua
categorie – proprietatea publică, articolul 554 califică ca fiind în p roprietatea statul ui, implicit a
unităților -adminis trativ teritoriale, acele bunuri care prin uzul lor public sau natura lor formează
obiectul proprietății publice. Desigur, un aspect ce trebuie cl arificat este redat de alineatul al
doilea, astfel dispoziț iile ce reglemente ază proprietatea privată urmează a fi in extenso aplicate și
celei publice , în măsura în care sunt com patibile cu aceasta din urmă. ( 2Legea nr. 287/2009

7
privind Codul civil, republicată, ca urmare a modificărilor aduse prin Legea nr. 71/2 011 și a
rectificărilor publicate în M. Of. nr. 427 din 17 iun. 2011 și M. Of. nr. 48 9 din 8 iul. 2011. )

I.2 Prop rietatea în spectrul penal
Principala infracțiunea corelată cu dreptul de proprietate este cea redată de rânduril e
articolului 256 din Noul Co d Penal. Astfel, constituie tulburare de posesie oc uparea, în întregime
sau în parte, cu alte cuvinte ea poate fi și parțială, fără drept, cu ajutorul u rmătoarelor mijloace,
prin violență ori prin desființarea sau strămutarea sem nelor de hotar, a unui imob il aflat în
proprietatea altuia.
La o analizare jur idică a infracțiunii de tulburare de posesie reiese că aceasta are ca
obiect juridic ansamblul relați ilor sociale cu caracter patrimonial cu privire la securitatea
imobilelor1, bunuri ce pot aparține unor titulari persoane fizice ori j uridice. Obiectul mat erial al
infracțiunii es te format din imobilul anterior mențion at, cu o clarificare că p rin acest ter men
urmează să se înțeleagă atât un edificiu, o construcție, câ t și un teren agricol, o pășun e et
caeter a2. (1Alexandru B oroi, Drept Penal. Partea specială , Ed. C.H.Beck, București, 2011, p .
245; 2Ibidem .)
Subiecții in fracțiunii s unt următorii: ca subiect activ avem orice pers oană care
îndeplinește condițiile generale pentru a putea fi trasă la răspund ere pe nală, legea neinstituind
vreo calitate specială în sarcina acestuia, pa rticipația penală fiind posibilă sub toate formele ei,
coautorat, complicitate, respectiv instigare. Ca și condiții generale menționăm: să fie responsabil,
să aibă capacitatea de a pute a fi tras la răspundere penală și să fi săvârșit fa pta cunoscând
implica țiile sale ilicite. Subiectul pasiv este p osesorul, fie el persoană fizică sau juridică. Această
calitate de posesor implică o dublă subiectivitate pasivă când avem un posesor le gitim și un
proprietar al dreptului de proprietate.
Sub a spectul laturii obiective, elementul material este format din a cțiunea de ocupare,
fără drept, prin întrebuințarea violenț ei sau a amenințării. Ocuparea nu presupune doar simplul
fapt de a pătrunde în ori pe imobil, ci implică și rămânerea pe acesta. Sunt em în prezența unei
acțiuni continue. Pentru a se întregi eleme ntul material, ocuparea trebuie să se realizeze fără
drept, adică prin excluderea executării unui drept sau a aducerii la îndeplinire a unor d ispoziții

8
legale. Dacă spre exemplu avem punerea în executare a unei ho tărâri judecătorești, ocuparea se
va face î n mod legal, nefiind incidentă infracțiune de tulburare de posesie.
O altă condiție sine qua non a infracțiunii de tulburare de posesie este a ceea că ocuparea
se va face prin v iolență sau ameni nțare. Manifestăr ile care sunt apte prin natura lor de a cauza
suferințe fizice, respectiv amenințarea, ce este îndreptată asupra psihicului persoanei și care se
interpune în interiorul acesteia astf el înc ât respectivul individ nu mai acționează în concord anță
cu voința sa, trebuie să fie realizate la momentul ocupări i pentru a se reține această infracțiune în
sarcina subiect ului activ.
O altă cerință esențială se referă la imobil, care trebuie să fie în po sesia al tei persoane.
Posesia respectivei persoane poate fi privită ca stare de fapt sau de drept. Infracțiunea în discuție
îl ocrotește atât pe simplul posesor, cât și pe c el care are un drept de proprietate asupra bunului.
Ba mai mult, posesia va f i ocro tită chiar și în ipoteza în care inițial a existat un titlu, care ulterior
a fost desființat.
Ca și urmare imediat ă, infracțiunea de t ulburare de posesie, vobim de schimbare a stării
de fapt a imobilului. Între urmarea imediată și acțiunea făptuitorul ui tre buie să exite o legătură de
cauzalitate.
Sub aspect ul laturii subiective, infracțiunea se săvârșește cu intenție. Intenția poate fi
directă, când făptuitoru l prevede rezulta tul faptelor sale, și urmărește producerea acestuia prin
săvârșirea acelei fa pte, r espectiv indirectă, cand rezultatul este prevăzut, nu și urmărit, dar se
acceptă posibilitatea producerii lui. Există mai multe forme ale intenției, detaliate preponderent
în literatura de specialitate, precum intenția simplă, alternativă sau determi nată1, dar în analiza de
față ne vom opri la stricta anal iză asupra textului legal privind infracțiunea de t ulburare de
posesie. (1Florin Streteanu, Tratat de drept penal. Partea generală , Vol. I, Ed. C.H.Beck,
București, 2008, p. 442. )
Mobilul și scopul nu pres upun considerații special e, dar vor fi avute în ved ere la
momentul individualizării pedepsei.
Tentativ a și actele de pregătire sub posibile, dar ele nu comportă repercusiuni penale.
Cu toate acestea, infracțiunea în formă consumată va fi sancționată cu o p edeapsă alternativă:
închisoarea între 1 și 5 ani s au amenda. Consumarea se consideră realizată la mome ntul ocupăr ii

9
imobilul ui, fiind pasibil ă astfel incidența unei infracțiuni continue și implicit a unui moment al
epuizării.
Sub aspect procedural, acțiune a penală se pune în mișca re la plângerea prealabil ă a
persoanei vătămate.
Plângerea prealabilă se va f ace persona l sau prin mandat ar special, oral sau în scris. Ca
o noutate legislativă procedurală, ea se poate realiza și electronic, dar cu îndeplinirea tu turor
formalităților recl amate de lege. Formularea unei plângeri prealabile nu va institui o obligație
pentru org anele de cercetare penală sau procuror de a dispune începerea urmăririi penale in rem
sau să exercite alte acte procedurale1. Plângerea prealab ilă este un act de sesiza re al organelor de
urmări re penală, fiind limitată la cazurile și limitele pr evăzute de lege. De o altă manieră a
expunerii, plângerea prealabilă nu se ap lică tuturor infracțiunilor, ci doar acelora, în a căror
conținut, cel mai ad esea la finalul articolul ui, redarea realizându -se printr -un alineat separat, se
preved e că pentru pun erea în miș care a acțiunii penale este nevoie de un astfel de act. Lipsa
plângerii prealabile v -a înlătura răspunderea penală, de altfel aceasta este și u na dintre cauzele
care îm piedică exercitarea sau p unerea în mișcare a acțiu nii penale, conform art. 16 litera e C od
de procedură penală2. Plângerea se va adresa procurorului sau organelor de cercetare penală,
existând un termen de 3 luni, de la momentul în care persoana vătămată a aflat despre săvârșirea
faptei. Atunci când perso ana vătămată este un minor sau un inca pabil, termenul va curge de la
data la care persoana îndreptățită a aflat despre incident. În caz de infracțiune flagrantă, organele
nu pot sis ta constatarea invocând lipsa plângerii prealabil e. Într -o atare ipoteză ele vor constata
săvârșirea infracțiuni i în pofida lipsei plângerii. (1Mihail Udroiu, Procedură penală. P artea
specială , Ed. C.H.Beck, B ucurești, 2014, p. 22; 2Legea nr. 135 din 1 iu lie 2010, publicată în M.
Of. Nr. 486 din 1 5 iulie 2010, cu modificările și completările ulterioare ; 3Constantin Mitrache,
Cristian Mitrache, Drept penal român. Partea generală , Ed. Universul Juridic, Bucureș ti, 2014,
p. 410. )
Retragerea plângerii prealab ile constituie o cauză de înlăturare a răspunderii penale.
Dacă însă acțiunea penală a fost pusă în mișcare di n oficiu, pentru ca retragerea să aibă acest
efect, ea trebuie să fie însușit ă de către procuror. Retragerea are un caracter personal3, în

10
context ul unei participații penale, caz în care trebuie s ă opereze cu privire la fiecare persoană în
parte.
După cum este edificat în codul penal, dacă avem persoane care sunt lipsite de
capacit ate de exerci țiu atunci suntem sub incidența unui caz care presupune c a retragerea să se
facă numai de către reprezent anții lor legali , fie el tutore sau p ărintele. În ipoteza unei capacități
de exerci țiu restrânse, se va put ea realizarea retragerea plângerii prealabile doar cu încuviințarea
persoanelor prevăzute de lege. Nota bene , dac ă speța este de aș a natură, î ncât su biectul ac tiv al
infracțiunii este de facto părintele sau tutor ele, atunci a cțiunea penală urmează să fie declan șată
din oficiu.
În accepțiunea legii, prin persoană fără capacitate de exercițiu urmează a se înțelege
persoana fizică care nu a împlinit vârsta de 14 ani. Subiec tul cu capacitate de exerciț iu restrânsă
este tot un minor , dar care are vârsta de 14 ani împlini tă.

I.3 Aspe cte jurisdicționale privind dreptul de proprietate a bunurilor de
exploatație agricolă
Deja edificat, dreptul constituțional c onsacră în art. 44 d reptul la proprietate privată.
Ulterior, ar t. 136 din legea fundamentală clarifică cele două cat egorii de prop rietate: publică și
privată . Dacă proprietatea publică are ca titular statul sau unitățile administrativ -teritoriale,
propriet atea privată se bucu ră de un spectru ma i larg. Alineatul al 3 -lea atestă limitativ bunurile
ce constituie obiectul exclusiv al pro prietății publice, menționându -se și unul dintre caracterele
juridice ale ace stui tip de proprietate – inalienabilitatea. Adiț ional, în condițiile reclama te de
legea organică și proprietate a privată este inviolabilă.
Într-o abordare civilă, proprietatea es te redată ca fiind dreptul ce conferă titularului o
serie de prerogative, pos esia, dispunerea si folosința, de o maniera exclu sivă, perepetu ă și
absolut ă, singurele îngrădiri acceptate fiin d cele prevăzute de legiuitor. Astfe l, Codul civil
bifurcă propriet atea privată, tratând -o separat de cea publică. Cu privire la limitările drep tului de
proprietate, acestea sunt enumerate după tratarea proprietăț ii priva te. Prevederile de la limitări se
pot contopi și cu unele alineate din legea fundamentală, în lumina a cestui fapt amintim că art. 44
din Constituția României prevede printre altel e și necesitatea respectării sarcinilor în legătu ră cu
protecția medi ului, dar și a bunei vecinătăți, principiu reluat și de articolul 603 Cod civil, c u
denumirea marginală de reg uli privind protecția mediului și buna vecinătate.

11
Dreptul administrativ, pri n natura sa de a reglementa incidentele legate de domeniul
statului s au care se ivesc în legătură cu acestea, se află în strânsă legătură și cu dreptul ag rar. O
precizare se cuvi nte, statul sau unitățile administrativ -teritoriare pot avea bunuri care se a flă în
domeniul privat, respectiv în cel public. Cu alte cuvinte, pot avea ca litatea de subiect de drept pe
ambe le fronturi. S-a apreciat că gospodăria agricolă este nucleul de at racție al dreptului agrar1.
Adițional, politica economică are la bază domenii menite să făurească o societate multilateral
dezvoltată. Printre ace ste domenii este i ndubitabil întâlnită și p roprietatea cu toate acar eturile ei.
(1 Daniela Marinescu, Alexandru Atanasiu, Drept agrar și funciar , București, 1984, p. 13. )
Dreptul agrar prin natura sa f ace parte din categoria dreptului p rivat, derivat din d reptul
civil, de altfe l, se poate poate def ini ca fiind drept agrar acel ansamblu de precepte juridice ce are
rolul de a reglementa raporturile juridice incidente în spațiul agrar, respectiv cele ce pr ivesc
activitățile agricole2. Obiec tul principal de stu diu al dreptului funci ar, asa cum mai este denumit
dreptul agrar, de o parte a doctrinei, îl vor constitui acele relații sociale legate de deținerea și
folosința pământului, indiferent de calitatea tit ularului sau a formei de proprietat e. De menționat
că Legea nr. 71 din 20 11 a contopit prevederile de altădată din al te coduri, realizându -se astfel o
unitate sub forma Codului civil actual. Actualmente, Cartea funciară se bucură de o consacrare in
Titlul al VII -lea, având și o serie de nou tăți cu privire la p roprietate și înscrier ea acesteia în
regist rele aferente. (1Barabe Bouchard, Le droit rural , Ed. Elipses, București, 2007, p. 3. )
Societatea agrară și dreptul agrar constituie cu certitudine un punct de plecare în
plasarea acestuia prin proximitatea altor precepte . Legea nr. 7 din 13 martie 1996 , cu
modificările și completările ulterioare, a cadast rului ș i publicității imobiliare constituie f ără doar
și poate una d intre cele mai important e inserții în materia exploatării agricole, cât și a imobilel or
în gen eral. În ca drul acesteia s -a consacrat existența unui sistem obligatoriu și uni tar în cee a ce
privește evidența tehnică, economică și juridică, incident la nivel național , cu privire la toate
imobilele de pe teritoriul țării, sistem for mat din ca dastru și cartea fun ciară.
Cadastrul se re alizează la nivel de unitate teritorial -administrativă, în funcție de
sectoarele cadastrale. Publicitatea imobili ară care are la bază evidența cadastrală, are ca obiect
înscrierea în cartea funciară a fap telor și actelor jur idice ce privesc imobilele, cu privire la
constituirea sau transmiterea de dre pturi reale ori pentru simpla op ozabilitate față de ter ți.

12
Dacă a nterior era instituit un sistem ce crea un efect declarativ, actualmen te vorbim de
un efect constitutiv. Cu priv ire la drepturile înscrise anterior, atunci dacă avem un înscris sub
semnătură privată anterio r datei Legii nr. 7 atunci este vala bil dacă data sa cert ă este anterioa ră
datei la care a int rat în vigoare legea. În ipoteza unei re constitu iri a dreptu lui de p roprietate, se va
recurge la planurile parc elare, corespunzătoare vechilor hărți topog rafice.

13
II. Exploatarea agricol ă ca efect al contractului de arendare

Administrarea proprietății diferă în funcție de tipul ace steia. După cum bine am punctat
în paragra fele precedente, avem pe de -o parte proprietate publică, iar pe de altă parte propr ietate
privată. Există două princi pii de bază: primul constă în perimetrul dreptului de proprietate, care
presupune atât suprafața sa, cât și subfața lui, iar cel de -al doil ea, care îi acordă ti tularului
dreptului s ă facă săpături și construcții după cum d oreșt e, nota bene nu se exclude ce ea ce legea
a prevăzut ca limite legale, atât pe suprafață, cât și în subsolul acesteia, poate to todată să tragă
foloasele care se produc, și în acest din urmă caz trebuie să se țin ă cont de eventualele
reglementări legisl ative restrictive, precum sunt cele din cazul mineritului sau al altor
reglementări administrative în materie1. (1Vasile Pătulea, Corneliu Turianu , Dreptul de
proprietate ș i alte drep turi reale , Ed. Wolters Kluwer, Vol. II, București, 2008, p. 97. )
În baza Legii nr. 213 din 19992, bunurile din domeniul public comportă un statut
special. Ele nu sunt pasibile de constituirea unor dezme mbrăminte, dar pot fi date în concesiune ,
administrare sau spre folosință cu titlu gratuit. În legea aflată în discuție se menționează că
bunurile pot fi date spre administrare prefecturilor, regiilor autonome, instituțiilor de interes
național, județean s au loc al, respectiv autorităților admin istrației publice centr ale și locale. Ca și
act juridic, administrarea se va da în baza unei hotărâri a Guvernului sau Consiliului Județean ori
Local. Pentru municipiul București vom avea Consiliul General al Municip iului București . Ca și
atribute, titular ii dreptului de adminis trare vor putea să îl folosească și să dispună de bun în
condițiile strabilite prin contract. Închiriere și concesionarea bunurilor publice se face doar prin
licitație publică și în condițiile prevăz ute de lege. (2Publicată în M.Of. nr . 448/24 noi. 1998, c u
modificările și completările ulterioare )
Proprietatea privată pe de altă parte, date fiind caracterele sale, se administrează în
funcție de modul în care dorește titularul dreptului de propri etate. Singura îngrădire în exercițiul
dreptului său de proprie tate este aceea impus ă de lege . Administrarea poate să presupună acte de
dispoziție, constituirea de drepturi reale, administrarea în vederea realizării de fructe civile și
altele asemenea.

.

14
Referitor la bunurile agricole, numite de Cod ul civil fonduri rura le ori moșie1, ele vor fi
analizate și enumerate la secțiunea co ntractului de arendare, mai exact atunci când vom detalia
obiectul contractului. (1https://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php ?id=3151. )
Nota bene , restrângerile, sarci nile sau limitările c e privesc administrar ea dreptului de
proprietate vor fi legitime și admisibile în măsura în care nu afectează însăși existe nța dreptului2.
Adițional, dacă repercusiunea instituirii sau constitu irii celor menționate anterior rezidă într -un
prejudiciu sau di sproporție de câștig, în condițiile legii, se poate recurge la solicitarea de
compensații sau despăgubiri. (2Mircea Duțu, Andrei Duțu, Dreptul de proprietate și exigențele
protecției mediului , Ed. Universul Juridic, București, 2011, p. 46.)

II.1 Condițiil e juridice ale contractului de arendare
Contractul reprezintă un acord de voință realiza t în scopul de a produce efecte juridice.
Cu alte cuvinte, părțile realizează manifestări de voință care au ca scop îmbrăcarea cu o ser ie de
reperc usiuni juridice. Din categoria contractelor special e vom regăsi și contractual de arendare.
Ca varietate a contractului de închiriere, Codul Civil prevede în capitolul V, secțiunea a 3 -a,
reguli particulare în mate ria arendării. Astfel, articol ul 1778 cali fică drept arendare, locațiunea
bunurilor agricole. Trecând la partea specială, articolul 1836 califică drept bunuri ce pot fi
arendate ca si categorii mari terenurile, respective animalele, utilajele, mașinile, co nstrucțiile de
orice fel, impl icit alte bunuri antrenate în exploatarea agricolă. Termenul de teren de largo sensu
este restrains în materie agrară la destinația sau natura acestuia. Sumarizând , se vor avea în
vedere terenurile agricole productive, cele cu destinație agricolă, codul prevăzând cu t itlu
exemplificative pepinierele viticole, viile, pășuni, plantațiile de hamei, drumurile
tehnologice,livezile, terenurile ocupate cu construcții și instalații agrozootehnice, amenajările
piscicole și de îmbunătăți ri funciare et caetera .
Contra ctul de aren dă reprezintă acel co ntract special în care una dintre părți, numită în
continuare arendator, va transmite bunuri agricole către cealaltă parte, numită arendaș, în scopul
de a fi exploatate o perioadă de timp, în schimbul unui preț, denumit arendă. Într-o altă apreciere

15
doctri nară, arendarea reprezintă locațiunea fondurilor rurale1. (1Ion Gavrilescu, Drept agrar și
legislație agricolă , Ed. Sitech, Craiova, 2004, p. 83. )
Pentru a trece succin t în revistă, contractul de arendare este:
– Un contract solemn
– Un contract sinalagmatic, obligațiile incumbând ambelor părți
– Un c ontract cu titlu oneros, ambele părți urmărind o bținerea unui folos
patrim onial p ropriu, cu o mică precizare, în ipoteaza în care bunul agricol a fost da t cu ti tlu
gratuit, atunci se poate realiza o recalificare cont ractuală, fiind într -o atare situație incident
contractul de comodat.
– Un contract comutativ: încă de la încheierea sa păr țile cunosc
întinderea și existența obligațiilor
– Un contract netranslati v de pr oprietate, acesta conferind un atribut al
dreptului de p roprietate: folosința. Riscul pierii fortuite a bunului arendat va fi însă în sarcina
proprietarului, acest aspect este o repercusiune normală a caracterului netranslativ de proprietate.
– Un con tract c u executare succesivă
– Un contract intuitu personae , Lege a nr. 16 din 1994 trasând această
trăsătură, astfel arendașii, persoane fizice sau juridice, trebuie să aibă o pre gătire relevantă
agricolă, respectiv un atestat. Aceste documente sunt eliberat e de Mi nisterul Agriculturii și
Dezvoltării Rurale. În cazul pe rsoanelor juridice, ele trebuie să aibă ca obiect de activitate
exploatarea bunurilor agricole, în caz contrar se vor apl ica sancțiunile aferente pentru
nerespectarea principiului specialității .
Ca și în cazul celorlalte acte juridice, trebuie să se țină cont de o serie de condiții, care
sunt necesare pentru validitatea unui contra ct de arendare. În continua re vom analiza condițiile
de fond: capacitate, consimțămând, obiectșicauză, urmând a le c ompleta cu cele de formă.

II.1 A Condițiile de fond
Capacitatea este aptitudinea de a fi s ubiect de drept civil. Referitor la părțile contractului
de arendă, acestea trebuie să aibă capacitate de exerc ițiu deplină, ele putând fi persoane juridice
sau fizice. Cu toate acestea, facem trimitere la normele commune în mate ria închirierii , astfel,

16
dacă el a fost încheiat pe o perioadă mai mică de 5 ani va fi considerat act de administrare, în
vreme ce pentru o perioadă mai mare de 5 ani va fi încadrat drept act d e dispoziție. Cei puși sub
interdicție și minorii sub 14 ani nu sunt excluși de la astfel de acte, ei doar trebuie să le încheie
prin reprezentantul legal, minorii ce au capacitate de exercițiu restrân să pot realiz a acte de
administrare, iar pentru cele de dispoziție va fi necesară o încuviințare prealabilă a ocrotito rului
legal și a auto rități i de tutelă. Nerespecta rea preceptelor ce definesc capacitatea va atrage
incidența sancțiunii civile a nulităț ii.
La persoanele juridice, actele se vor încheia prin reprezentanții desemnați în acest sens,
în numele societății, cu preciza rea că și aici poate interveni nulitatea dacă nu se respect normele
aplicabile .
Calitatea de arendator se poate întruni în persoana proprietarului, a simplului detentor al
bunurilo ragricole, respectiv a uzufructuarului. Există și incapacități d e luare înarendă, precum
cele instituite în sarcina funcționarilor publici și salariaților ce se află în funcții de conducer
eadministrati vă în cadrul regiilor autonome ce au un profil agricol, respectiv care au în
administrare și patrimoniu terenuri agric ole – din domeniul statului .
Pentru ca arendarea să fie perfectată, trebuie ca părțile să își fi exprima t consimțământul
în acest sens. Consimțământul trebuie să fie neviciat, și nu smuls prin violență, dol sau dat din
eroare. Sancțiunea intervenientă pentru viciile de consimțământ este aceea a nulității relative.
Obiectul contractului de arendare îl constit uie ceea ce generic am denumit bun uri
agricole. De lato sensu, aici urmează a se încorpor a atât bunurile mobile, câ t și cele imobile.
Pentru a nu fi lov it de o sancțiune, obiectul trebuie să îndeplinească următoarele condiții:
– Să existe la momentul în care are loc încheierea contractu lui
– Să fie determinat sau cel puțin determinabil
– Să fie lici t și moral
Legea arendării califică ca fiind bunuri agricole următoarele:
– Pășunile împădur ite
– Terenurile agricole productive, precum viile, spațiile arabile,
pepiniere le viticole, livezile, arbuști fru ctiferi, plantațiile de hamei și duzi
– Amenajările pisci cole și de îmbună tățiri funciare
– Animalele și construcțiile de orice fel, mașini, utilaje

17
– Drumurile tehnologice, platformele și spațiile de depozitare care
servesc nev oilor producției agricole
Există și terenuri cu destinație agricolă care nu pot fi arenda te. În acest sens edificăm
pășunile, fânețele și terenurile cu destinație forestieră, cu o condiție – să nu facă parte din
amenajările silvice.
Nu se pot arenda nici terenurile cu destinație silvică, p recum nici cele care se află
permanent sub ape, precum sunt cuvetele lacurilor, albiile minore a le cursurilor de ape sau
fundul apelor maritime. Legea 18/1991 mai aduce în discuție și o serie de terenuri cu destinație
specială care vor fi de asemenea excluse de la posibilitatea de a face obi ectul contractului de
arendare.
Referitor la preț, acesta urmează să fie stipula t de asemenea în contract, cel mai adesea
fiind inserată după capitolul privind durata contractului. Dup ă cum am stability deja, arenda
urmează să cadă în sarcina persoanei care va efectua exploatarea agricolă, mai exact a
arendașului, prin urmare obligați a de pla tă a arendei va reveni acestuia. Pentru a nu intervene
nulitatea, arenda trebuie să fie sub form a unui preț serios și sincer, real . În doctrină s -a apreciat
că stabilirea arendei ține d e însă și esența contractului de arendare1. Ca și formă de îmbră care,
arenda poate consta într-o sumă de bani sau într-o cantitate determinată de produse agricole. (1
Daniela Marinescu, Alexandru Atanasiu, op. cit. , p.58)
Cauz a trebuie să existe, să fie lic ită și morală. Codul Civil îl sancționează pe
nonconformist cu nulitatea actului realizat contrar . Imoralitatea este incident când scopul avut la
momentul încheierii contractului era contrar bunelor moravuri, în vreme ce ilicitul reclamă o
încheiere pentru a eluda dispozițiile legale. De basoreliefat că în cazul în ca re este incident
ipoteza cauzei lipsă, deci ea nu există, atunci sancțiune ce va intervene este anulabilitatea actului.
Referitor la termenul pentru care se înche ie contractual de arendare , men ționăm că se
apreciază că trebuie prevăzută durata. În pofida faptului că legiuitorul a ales să nu mai prevadă
un termen minim, pentru a se putea culege fructele, în baza art. 1462 Cod Civil, este necesar să
treacă un ciclu d e producție, aspe ct ce implică o limită temporală.

18
II.1 B Modificări legislative ale contractu lui de arendă și impactul l or economic
Anterior Codului civil actual, contractul de arendare era prevazut ca o definiție unde se
preved ea printre altele calitatea părților, dar și par ticularitățile acestora, precum calitatea de
cetățean româ n cu domiciliu în România. Actuala regleme ntare nu mai reia o definiție a
contractului de arendă și nici nu mai enumeră cine poate fi arendator. Sub aspect economic
vorbim de o relaxare legislativă, implicit o aerisire ce dă liber tate pe domeniul practic.
În vechea lege a arendării se prevedeau câ teva solemnități și termene , 15 zile, pentru
realizare a lor în ceea ce pri vește forma și numărul de exemplare necesare pentru încheiere a
contractului. Actualmente nu mai sunt reia termenul de 15 zile, ci menține necesitatea forme i
scrise și a în registrării . Importanța închei erii în 3 exemplare: câte unul pentru cele două părți, iar
ultimul exemplar pentru consiliul local din raza teritori ală de unde sunt bunurile ce urmează a fi
exploatate. Dacă bunul este un imobil, atunci notare a în cartea funciară va realize și publicitatea
necesară pentru terți. În celelalte cazuri, publicitatea va fi îndeplinită prin simpla înregistrare la
consiliul l ocal, existând pentru astfel de raporturi juridice un registru special.
Dacă neîndeplinirea formei scrise atrage nevalabi litatea contractului, neîndeplinirea
formelor de publicitate va atrage sancțiunea civilă a amenzii. Cuantumul va fi stabilit de către
instanța de judecată, luându -se în calcul fiecare zi de întârziere.
De altfel, actualmente, îns crierea în cartea funciară are drept consecință un efect
constitutiv . Astfel, drepturile reale vor f i transferate de la momentul înscrierii actului juridic în
carte, și nu de la cel al încheier ii actului1.
(1https: //www.schoenherr.eu/fileadmin/tx_news/sch oenehrr_Popa_Noutati_aduse_ de_Noul_Cod
_Civil_regimului_de_carte_funciara.pdf )
O altă modific are considera bilă se regăs ește la nivelul duratei contractului de arend ă.
Codul civil actual nu preve de o durată m inimă sau maximă. Vechea lege a arendării institui a o
durată minimă, de 5 ani . Econo mic, vorbim de securizarea raporturilor civile și comer ciale, dar și
de respectarea principiilor liber tății de voință. Cu toate acestea, con tractul de arendare se va
considera perfectat atunci când se vor putea exploata conform naturii lor bunu rile agricole, chiar
daca Codul civil nu mai instituie vreo durata minim ă.
Adițional, în ma teria înnoirii contractului, lege a veche a arendării expunea aceast ă
situa ție și pre vedea pr intre altele că atunci când una dintre păr ți doreș te reînnoirea trebuie să o

19
înștiințeze în scris pe ce alaltă parte, cu cel puțin 1 an înainte de expirarea contractul ui. Aceste
aspecte nu se mai regă sesc în regleme ntările actuale. Considerăm n oile modific ări mult mai în
acord cu situațiile practice și mai adapta te la nevoile și con textul economico-social actual.
Prin Leg ea numărul 1 7 din 2014 s -au instituit o serie de preved eri ca pot fi catalogate ca
fiind în beneficiu arendașului. Astfel, art. 4 ins tituie o serie de c ondiții pentru ipoteza în care
arendatorul ar dori să întrăineze prin încheierea unui contract de vânzare -cumpărare a bunului
care face obiectul contractului de arend ă. Trebuie să definim mai mulți termeni . Prin bun se va
înțelege un teren agricol aflat în e xtravilan. Prin cump ărător urmează a se deduce că e vorba de o
terță persoană, și nu de ar enda ș, pentru a se putea reține ultimele rânduri ale articolului 4. În
ipoteza anterior dezvoltată, arendașul va avea u n drept de preferință în cum părarea terenului
agricol aflat în extravilan, care anterior demersului aren datorului de înstrăinare , îi fusese dat în
arendare.
Cu toate acestea, dreptul de preemp țiune al arendașului îi confer ă un beneficiu, dar vine
la pachet cu o altă c ondiție. Legea nr. 17 mai prevede și alte per soane î naint ea arendașului care
au posibilitatea de a c umpăra cu prioritate. Menționăm în acest sens pe co proprietar i. Legea
instituie dreptul de preem țiune, dar în ordinea prevăzut ă de articolul 4. Cu alte cuvinte, propritare
în caz de concurs, sunt copr oprietarii, dar arendașii îi devan sează pe de altă parte pe proprietarii
vecini și pe statul român.

II.2 Efectele contractului de arendare
Printre caracterele juridice enumerate anterior am stipulate și faptul că acest contract
este unul sinalagmatic. Denumit și contractual bilateral va pr oduce o serie de efecte specific .
Ambele părți au obliga ții, re ciproce și interdependente. Adițional, este deschisă oricărei părți
posibilitatea de a apela la instanță pentru reziliere dacă cealaltă parte nu își înd eplinește
obligațiile rezultate din contractual de arend ă. Cu privi re la suportarea riscului contractului de
arendă, el va fi supo rtat de c ătre partea a c ărei obligații nu mai poate fi executat ă din motive de
forță majoră. Caracterul sinalagmatic reclam ă și o mică formalitate de a încheia contractual într-
un număr de exemplare proportional cu cel al părților. În continuare vom analiza mai
îndeap roape în ce constau aceste obligații.

20
II.2 A Obligațiile arendatorului
Prima obligație caracteristică este aceea de a asigura arendașului folos ința bunului
agric ol dat în arendă. Pentr u îndep linirea obligației , trebuie ca predarea bunului să se realizeze la
locul și termenul convenit de părți. Desigur, în cazul bunurilor imobile, precum construcțiile sau
terenurile, predarea se v arealiza la locu l unde bunurile ag ricole sunt situate, op inie statuată în
literatura de specialitate1 și la care ne raliem și noi de altfel. Re feritor la obiectul predării, trebuie
să existe o situație clară, mai exact trebuie specificat prin determinarea întocmai a bunur ilor ce
urmează să fie arendate. Inventar ierea s e poate realize și printr -o anexă. Referitor la terenuri, vor
avea și numărul c adastral, respectiv pe cel de ordine, categoria de folosință, clasa de calitate și
eventualele amenajări de irigații existente. P entru animale și utilaje se va recurge la sistem ul de
numărare sau cântărire. Adițional, bunul agricol trebuie să aibă la momen tul predării toate
trăsăturile convenite expres sau tacit de către părți2. (1Ion Gavrilescu, op. cit. ,p. 105 ; 2Răzvan
Dincă, Cont racte civile speci ale în noul Cod civil, Ed. Universul Juridic, 2013, p. 175.)
A doua obligație instituită în sarcina arendatorului constă în oferirea unei garanții contra
evicțiuni i. Facem referire atât la evicțiunea parțială, cât și la cea totală. Deși este specific
contra ctului de vânzare -cumpă rare3, tulburarea poate opera asupra arendașului. Garanția poate fi
rezultatul unui fapt personal, fie că ne referim la arendator, fie la u n terț . Cu toate acestea, dacă a
intervenit evicțiunea, arendașul poate cere rezilierea contra ctului sau reducerea ar endei în mod
proporțional. Dacă totuși un terț este cel care a cauzat tulburarea și avem și o faptă ilicită atunci
arendașul are deschisă ș i calea unei acțiuni în despăgubire. (3Florin Scrieciu, Drept agrar și drept
funciar , Ed. Lumi na Lex, București, 2003 , p. 60.)
Taxele și impozitele aferente bunului agri col se vor reține totuși în sarcina
arendatorului, și nu se vor imputa arendașului. Coraborând cu prevederile generale de la
contractul de locațiune, reparațiile c apitale vor ră mâne arendatorului, asigurâ ndu-se astfel o
garanție suplimentară a folosinței b unului în acord cu cele convenite de către părți.
II.2 B Obligațiile arendașului
Prima și printre cele mai relevante obligații instituite arendașului este aceea de a
exploata bu nul arendat ca un bun propr ietar. Așa cum bine am statuat, contractul de arenda re nu

21
are caracter translativ de proprietate, arendașul primind doar folosința asupra bunului agricol.
Este incidentă așa numita culpa levis in abstracto , raporta rea realizându -se la un proprietar
dilige nt și prudent. Exploatarea se va realiza în acord cu natura sau destinația bunurilor agricole.
Arendașul nu poate să schimbe categoria de folosință a unui teren. Cu toate acestea, dacă avem
un acord prealabil scris din partea pro prietarului bunului, și sch imbarea categoriei de folosință
este posibilă.
O alt ă obligație la fel de importantă și esențială este cea de plată a arendei. Plata este fie
în produse, fie în bani, urmând a se aplica prevederile contractuale cu p rivire la term enul, locul și
condițiile p lății.
Cheltuielile ocazionate cu înregistrarea și p ublicitatea contractului de arendare vor
constitui tot o obligație a arendașului.
La încetarea contractului de arendă, bunurile trebuie să se restituie, în acest s ens, în
cazul unui refuz, proprietarul av ând o acțiune reală, cea în revenicare, sau una baza tă pe contract,
personală, într -o atare ultimă ipoteză atunci când avem un uzufructuar sau deținător legal.
Cu privire la cesionare și subarendare, ca regulă acest ea două nu îi sunt accesibile
arendașului , dar cu acordul scris al arendatorului se poate tot uși realiza o cesionare.
Codul civil, prin articolul 1848 fixează și un drept de preempțiune la vânzarea bunurilor
agricole arendate în favoarea arendașului. Dreptul de preempțiune presupune pe scurt dreptul
acordat un ei per soane de a cumpăra cu prioritate un bun, în referin ță la lucrarea de fa ță, de
exploatare agricolă. În materia terenurile agricole, dreptul de preempț iune comportă o importanță
aparte. Pe de -o parte avem preveder ile inciden te în Legea nr. 17 din 2014 care consimt reguli cu
privire la vânzarea imobilelor în cauză . Ergo , atunci când are loc înstrăinarea printr -un contract
de vânzare -cumpărare a unui teren agricol ext ravilan trebuie să fie respectate, cumu lativ, pe de -o
parte preveder ile de la condițiile de formă și fond redate în Codul civil, iar pe de altă parte
dreptul de preempțiune al coproprietar ilor, arendașilor, proprietarilor vec ini, precum și al statului
român , prin Agenția Domeniilor S tatului – care va compo rta o importanță aparte în chestiunile
dedicate retrocedărilor din partea a II -a a lucrării de față , în ordinea enunțată anterior, la preț și în
condi ții egale. În cazul siturilor arheologic e exist ă prev ăzută o excepție, vânzarea rea lizându -se
conform prev ederilor Legii numărul 422 din 2001 privind protejarea monumentelor istorice, cu
modificările și completările ulterioare. ( Legea nr. 17 din 7 martie 201 4, publicată în M. Of. al
Român iei, Partea I, nr. 178 din 12 martie 201 4.)

22

II.3 Încetarea con tractului de arendare
Reluând unul dintre caracterele juridice ale contractului de arendare, suntem în prezența
unui contract cu executare succesivă. Regula ar fi aceea ca încetarea contractului de arendare să
se realizeze la momentul împlini rii termenului . Nu este însă exclus ca în cetarea să se realizeze
anterior împlinirii termenul ui.
S-a apreciat că atunci când s -au realizat efectele contractului, se poate considera că a
avut loc și încetarea acestuia1. (1Francisc Deak, Tratat de drept civi l. Contracte speciale , Ed.
Universul Juridi c, București, 2001, ediți a III-a p. 273. )
O problemă suplimentară care poate apărea este pieirea bunului înainte de încetare.
Cine urmează să suporte și în ce proporție va suporta răspunderea reprezintă un intere s pentru
ambele părți. C u alte cuvinte, î n caz de imposibilitate fortuită de executarea a obligației de către
una dintre părțile contra ctului. Dacă ne raportăm la bunul agricol, riscul se va reține în sarcina
arend atorului, indiferent dacă el este uzufruc tuar sau simplu deținăto r legal. Dacă imp osibilitatea
se datorează cazului fortuit, iar bunul nu mai există, atunci contractul este defi ințat de drept,
conform articolului 1423 din Codul civil. În situația în care a pierit recolta, atunci riscul se va
stabili prin raportare la mo dul în care a fost stabilită arenda2. Astfel, în cazul arendei în natură ,
suportarea riscului se va reține în sa rcina ambelor părți, proporțional cu pierderea fiecăruia. Dacă
avem stabilită o arendă în bani, atunci riscul va fi supo rtat de către arendaș, r ațiunea acestui l ucru
fiind obligația pe care o are acesta de a realiza plata arendei, care în cazul unei sume d e bani
constă într -o obligație de a da. Trebuie să precizăm că și în cazul în c are arenda s -a stabilit într -o
sumă de ba ni, dacă există o pierd ere datorată cazu lui fortuit, se va putea reduce din suma
datorată cu titlu de arendă, proporțional cu pierderea suferită de arendaș. Pentru a beneficia de
reducere, trebuie ca în anii preced enți să nu fi beneficiat de recolte mai b ogate, putând astfel
opera compensația. (2Codrin Macovei, Provocări pe tema riscului în contractul de arendare , în
Analele Științifice ale Universității Al. I. Cuza, Iași, Tomul LII, Științe Juridice, 2006, p. 41. )
Contractul poate înceta prin acordul părților, caz în care va int erveni rezilierea sa.
Reziliere a poate să se aplice și în caz de neexecutare a obligațiilor contractuale.

23
Un c az aparte, diferit de dispozițiile din materia locațiunii, consacră faptul că pr in
decesul, falimentul sau incapacitatea arendașului, contractul de arendare va înc eta. Prin ace st caz
special se pune în valoare caracterul intuitu personae al contractului d e arendare.
Se poate reînnoi de drept un contract de arendare, dacă părțile nu se opun, dar pentru a
fi valabil vor trebui îndeplinite toate forma litățile, atât con dițiile de fo nd, cât și cele de formă,
reclamate de preceptele juridice.

24
III. Măsuri de apărare a dreptului de proprietate

Cu o incontestabilă importanță în viața socială, drep tul de proprietate este ap ărat printr –
o varietat e de garan ții reglementate și regăsite în diverse ramuri ale dreptului. Ar fi o imprecație
să denaturăm rolul pe care l -a avut pământul, în speță exploatarea agricolă, încă de la
începuturile climatului de co nviețuire socială.
S-a apreciat1 că se pot întâl ni două ti puri de mijloace de apărare: specifice sau directe,
respectiv indirecte sau nespecifice. În cadrul mijloacelor indirecte, se apără în realitate un drept
de creanță, care are însă ca fundament un dre pt de proprietate. Mijloacele specifice au ca
principal ob iectiv un drept real, in con creto așa cum este dreptul de pro prietate. (1Eugenia
Marin, Apărarea dreptului de proprietate și a dezmembrămintelor sale în proiectul codului civil ,
în Analele Universită ții din Craiov a, Drept, 2006 , p. 63. )

III.1 Acț iunea în revendicare
Acțiunea în revendicare s -a apreciat a fi mijlocul cel mai energic și complet2 de apărare
al dreptului de proprietate. Aceasta este de facto acțiunea civilă prin care partea din proces numită
reclamant, ce pretinde a fi proprietarul unu i bun, mob il sau imobil, individual determinat și cu
privire la care a pierdut posesia, solicită obligarea celeilalte părți din proces, numită pârât, care
are în stăpânire bunul respectiv, să îi recunoasc ă dreptul de proprietate și să îi restituie bunul.
(2Vasile Pătulea, Corneliu Turianu, op. cit ., p. 134. )
Sub aspectul caracteristicilor, suntem în prezența unei acțiuni petitorii, pentru că se
urmărește apărarea unui drept real, dreptul de proprietate, respec tiv o acțiune reală, având
proprietatea de a put ea fi îndr eptată împoriva oricărei persoane ce deține bunul sau cum s -a
definit în literatură3, este acțiunea care urmărește nu persoana, ci bunul imobil sau mobil.
(3Gabriel Boroi, Carla Alexandra Anghelescu , op. cit ., p. 96. )
Acțiunea în revendicare este imprescri ptibilă. Caracterul juridic al imprescriptibilății
este o repercusiune firească a perpet uității dreptului de proprietate. Cu toata acestea, instituția
uzucapiunii poate paraliza acțiunea în revendic are, putem deci spune că legiuitorul îl

25
sancțion ează pe pr oprietar pentru pasivitatea și indiferența sa , cu menți unea că pentru bunurile
mobile av em posesia de bună -credință1. (1Mircea Mureșan, Dicționar de drept civil , Ed. Cordial
lex, Cluj Napoca, 2009, p. 44. )
Titularul acțiunii în revendicare este p roprietaru l, coproprietarii, inclusiv cel pendente
conditione din cadrul proprietății rezolubile2, respectiv moștenitorii, curatorul, dacă vorbim de o
succesiune vacantă, implicit legata rul, în limita legatul ui lăsat de către defunct. Anterior actualei
reglementări, situația coproprietarilor comporta o discuție doctrinară, dar și la nivel de
jurisprudențială. Actualmente, codul civil prevede că orice copro prietar poate sta singur în
justiției, inclusiv când es te vorba de o acțiune în revendicare, indiferent care este calitatea sa
procesuală. (2Vasile Pătulea, Corneliu Turia nu, op. cit. , p. 141. )
Acțiunea este îndreptată împotriva posesorului sau a persoanei care deține bunul fără
drept. De altfel, titularul, în cazurile prevăzute de lege, are dreptul să ceară și despă gubiri.
III.1 A Acțiunea în revendicare imobiliară
În materie de proprietate, Codul civil operează cu o serie de prezumții, relative și nu
absolute. Prima constă în aceea că, exceptând imobilele îns crise în cartea funciară, până la
dovadă contrară, posesor ul va fi considerat proprietar. Transpunând în definiția redată anterior,
rezultă că pârâtul va avea o calitate întru totul pasivă, el prevalându -se de această prezumție.
În cazul imobilelor, aici intră și terenurile agricole și a lte suprafețe ce nu se în cadrează
la bunuri agricole mobile, codul civil prevede că dovedirea calității de proprietar se va face cu
extrasul din cartea funciară , existând extrasul de autentificare, pretins de notar, implici t extrasul
de informare3, cel apl icabil pentru probare. . Dat fiind faptul că momentan nu s -au realizat toată
procedura privind lucrările de cadastru pentru fiecare unitate administrativ -teritorială, regula
urmează a avea efecte totale abia după finalizarea tuturor lucrărilor. (3Mircea Mureșan, op. cit .,
p. 317. )
Pentru a -și dovedi calitatea de proprietar, reclamantul va trebui să țină cont după cum a
dobândit el mai întâi acest drept. Pe de -o parte avem proprietari originari, care au dobândit
dreptul de pro prietate ca urmare a unui fapt juridi c, ce are un caracter cert, cum e ste accesiunea
naturală sau uzucapiunea, iar pe de altă parte avem proprietari ce au încheiat acte translative de

26
proprietate, caz în care dovedirea se va face cu înscrisul constatator, proba în acest caz
nemaiavând acel ca racter cert.
O situaț ie complexă se poate isca când vorbim de dobândirea proprietății în baza unui
act juridic translativ de proprietate. Distingem următoarele trei ipoteze: ambele părți dețin un
titlu, numai una dintre ele are titlu, respectiv niciuna nu are titlu doveditor.
În prima sit uație, în care atât reclamantul, cât și pârâtul dețin un titlu, vom avea în
vedere mai întâi de unde provine acesta. Dacă titlul își are sorgintea de la același autor, iar
formalitățile de publicitate imobiliară nu au fost realizate de părți, a tunci va ave a întâietate titlul
cu data cea mai veche. Există și un amendament al ipotezei, în materie de legat, regula este că
noul legat îl revocă pe cel anterior. Totodată, partea care a realizat formalitățile de publicitate va
avea întâietate, atât tim p cât nu a i ntervenit o rectificare a intabulării sau înscrierii provizorii.
Când ambele părți au realizat formalitățile de publicitate, se aplică regula qui prior empore,
potior iure , în limbaj pop ular supus unei incizii chirurgicale sintactice, primul ve nit, primul
înscris. Atunci când autorul titlurilor este diferit, se va analiza situația acestora, având câștig de
cauză autorul proprietar în detrimentul unui neproprietar.
În a doua situație, cu e xistența unui singur titlu, trebuie s ă distingem cărei păr ți
procesual e îi aparține. Reamintim că în favoarea pârâtului există o prezumție relativă, ceea ce
înseamnă deci că dacă reclamantul deține titlul, acțiunea în revendicare imobiliară va fi admisă.
Per a contrario ,dacă pârâtul este deți nătorul titlul, atunc i acțiunea î n revendicare va fi respinsă,
existând un raport de suprapunere între titlu și posesie.
În ultima ipoteză, în care nici reclamantul, nici pârâtul nu dețin un titlu, în doctrină s -au
form ulat soluții contrare. Pe de -o parte s-a susținut că acțiu nea se va re spinge, dată fiind
prezumția de care se prevalează pârâtul, în vreme ce pe flancul opus se susține procedeul de
identificare al posesiei celei mai caracterizate, pe scurt se va realiza o comparare a posesiei
actuale cu cea anterioară1. La compa rare se va ț ine cont de buna -credință, de vicierea sau
nevicierea posesiei, de durata acesteia et caetera . (1Gabriel Boroi, Carla Alexandra Anghelescu ,
op. cit ., p. 113. )

27
III.2 Acțiunile întemeiate pe cartea funciară

III.2 A Rectificarea tabulară
Pornim d e la afirmația bazată pe articolul 908 Cod civil în care se prevede că în caz de
înscriere greșită a unui bun imobil agricol se poate rectifica, fie apelând la un notar, amiabil sau
la instanță. Cu alte cuvinte, acțiunea în re ctificare tabulară este doar u na dintre metode, nefiind
unica modalitate de a rectifica o înscriere sau încheiere nevalabilă, sau o calificare greșită a
dreptului, respectiv când actul juridic ce a stat la baza înscrierii și -a încetat efectele, ori când nu
mai există concordanță cu sit uația juridică reală a imobilului agricol. Apelând la instanța, se va
face o cerere, nu se va apela la ordonanța președințială1, deoarece se tinde spre dispunerea unor
măsuri definitive, și nu vreme lnice așa cum este în cazul ordonanței. Acțiunea în rectifi care
tabulară, fie că vorbim de întabulare, fie de înscrierea provizorie, poate avea ca titular orice
persoană dacă sunt întâlnite o serie de condiții2. (1În acest sens este dec. Civ. Nr. 25 din 12
ianuarie 2016, a Tribunalului Suceava ; 2Miruna Tudorașcu, Ioan Ienc iu, Luciana Oprea, Cartea
Funciară în lumina noului cod civil , Universitatea „ 1 Decembrie 1918”, Alba Iulia, p. 55. )
Reluând, t itular al cererii poate fi orice persoană interesată, in con cretocea care are o
dispută juridică3 și dorește stabilire a situației juridi ce a imobilului agricol înscris deja în cartea
funciară, ca avândul titular tabular pe pârât . (3Dec. Civ. Nr. 334 din 6 aprilie 2015, a Tribunalului
Satu Mare. )
Această acțiune poa te fi introdusă odată cu acțiunea de fond, dacă există una , sau
separa t. Dacă avem mai mulți dobânditori subsecvenți, indifere nt dacă ei au dob ândit bunul
tabular cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, acțiunea va putea fi îndreptată și împotriva acestora,
mai puțin dacă vorbim de terți de bună -credință și dacă si tuația prive ște neconcordanța stării
juridice reale ori dacă au înce tat efectele actu lui juridic.
Termenul în care se poate introduce acțiunea în rectificare este imprescriptibil, conform
art. 909, indiferent de calea aleasă pentru a face acțiunea. Dacă te rțele persoa ne de bună -credință
au devenit titulare tabulare ca urma re a unei succesi uni, în baza unui legat, ori prin donație,
împotriva acestora se va introduce acțiunea odată cu fondul, curgând î n favoarea lor un termen
de decădere de 5 ani, de la data cererii lor de înscriere.

28
Admiterea unei acțiuni în rectificare tabu lară produce efec te personale și nu este de
natură să aducă atingere altor persoane înscrise în carta funciară care nu au fost pă rți în procesul
intentat de reclamant. Hotărârea judecător ească va înc uviința rectificarea.
III.2 B Prestația tabulară
Prin in tentarea unei acț iuni în prestație tabulară, reclamantul urmărește să ceară instanței
înscrierea dreptului său în cartea funciară, atunci când pârâtul, care avea obligația de a -i da titlul
în baza căr uia urma să se realizeze intabularea, refuză acest lucru .
Este de asemen ea o acțiune imprescriptibilă, însă pentru a fi admisă este necesară
întrunirea unui set de condiții. Să avem un acord între reclamant și pârât, din care să rezulte clara
obligație a titularului tabular pârât de a -i transmite ori constitui în favoarea sa d reptul real
imobiliar reclamantului. Mai apoi, trebuie să existe un refuz din partea pârâtului de a -și executa
obligația contractuală. Se poate ca, ulterior acordului, pâr âtul să înst răineze bunul agricol unor
terți, ipoteză în care acțiun ea în prestație t abulară va fi admisibilă doar dacă respectivii terți erau
de rea -credință când au încheiat convenția cu pârâtul s au dacă transmisiunea s -a realizat printr -un
act cu titlu gratuit. Cu toate acestea, articolul 897 Cod civil precizează că împ otriva terților,
reclamantul va avea doar un termen de 3 ani, asta dacă prescripția nu s -a împlinit anterior, chiar
împotriva ante cesorului tabular.
Natura juridică a prestației tabulare t rebuie clari ficată pentru a nu intra în conflict cu alte
acțiuni, pr ecum cele intenta te pentru a se pronunța o hotărâre care să țină loc de vânzare –
cumpărare ori de contract între părțile litigante. Instanța1 a decis că reclamantul trebuie să ateste
existe nța convenți ei valabile încheiate de transmisiune cu pârâtul, acțiun ea în prestație f iind
formulată pentru ca pârâtul să înmâneze alte înscrisuri necesare înscrierii, decât actul juridic
constatator . Cu alte cuvinte, printr -o acțiune în prestație tabulară nu se solici tă transmiterea sau
constituirea unui drept real, reclam antul fiind deja, prin conveția încheiată cu pârâtul, titular al
dreptului real . (1 Dec. civ. Nr. 172 din 11 februarie 2015, a Tr ibunalului Iași , din culeg erea
Roxanei Stanciu, Acțiunile de carte funciar ă, Ed. Hamangiu, București, 2016, pp. 427 -429.)
III.2 C Justificare tabulară
Acțiunea de justificare tabulară are ca și obiect un drept tabular ce a fost înscris
provi zoriu. Prin int ermediul acesteia, reclamantul urmărește obținerea unei ho tărâri judecătorești

29
definitive, prin care să se dispună intabularea în cartea funciară. Cu alte cuvinte, va exista un
pârât ce nu consimte la justificarea înscrierii provizorii în fa voarea reclaman tului. Prin acționarea
pârâtului într -o acțiune în justifi care tabulară, pârâtul a fi obligat să consimtă la justificarea
înscrierii pe de -o parte, iar insta nța, în caz de admitere a acțiunii, va dispune o intabulare în
cartea funciară.
Înscrierea provizor ie se reclamă în momentul în care dreptul de proprietate i mobiliar,
asupra unui teren agricol cu titlu exemplificativ, nu poate fi intabulat. Această înscriere are
menirea de a -l asigura pe reclamant pe două fronturi: pe de -o parte de existe nța dreptului s ău
asupra terenului, iar pe de altă parte de un eventual c onflict de intabulări ce ar putea fi creat de o
terță persoană. In concreto , înscrierea provizorie asigură opozabilitatea, publicitatea, față de alte
persoane, terenul agricol din exe mplu fiind cuno scut ca aparținând reclamantului și nu al tei
persoane.
Totuși, articolul 889 Cod civil, care reglementează înscrierile provizorii, menționează
condițiile pe care trebuie să le îndeplinească cel care dorește să facă o astfel de înscriere în
cartea funciară . Prin raportare la cazul edificat, trebu ie ca dreptul de proprietate asupra terenului
agricol să fie afectat de o condiție suspensivă sau rezolutorie sau se dobândește un drept tabular
provizoriu.
Principalul efect al înscrierii dreptului tabular rezidă în potențialitatea de a se prevala de
prezumția Codului c ivil, din articolul 900. Astfel, dacă s -a înscris dreptul de proprietate asupra
pășunii în folosul lui X, se va prezuma că dreptul respectiv există în folosul lui X. Dacă
dimpotrivă , s-a radiat dr eptul, el se prezumă că nu există. Vorbim despre o prezumț ie relativă,
care poate fi deci răsturnată, inclusiv printr -o acțiune în rectificare.
Ca o ultimă remarcă, înscrierea se va realiza în baza unui act din care să rezulte că s -a
transmi s respectivul d rept real. Alte acte anexe, dar care nu i ndividualizeaza s i atesta
transmisiunea dreptului real nu au aptitudinea de a genera înscrierea în cartea funciară. Spre
exemplu, dacă X a cumpărat un teren agricol, care alături mai avea o porțiune d e pășune,
consi derată anexă, iar în contractul translati v de proprietate se menționează doar suprafața
terenului agricol, el nu va putea să ceară înscrierea dreptului de proprietate asupra porțiunii de
pășune, considerată anexă în lipsa unui convenții în c are să fie menț ionate transmiterea

30
proprietății asupra r espectivei porțiu ni1. (1Dec. civ. Nr. 743 din 7 martie 2016, a Tribunalului
Argeș, din culegerea RoxaneiStanciu, op. cit. , p. 79. )

III.3 Alte acțiuni juridice
Vom continua cu acțiunea negatorie, dat fiind faptul că această este prevăzută în
reglementările codului civil ime diat după acțiunea în revendicare. P roprietarul are la îndemână
această acțiune pentru a -l combate pe cel car e pretinde că este titularului unui drept real cu
privire la bunul proprietarului. De pre cizat că dreptul real invocat de pârât este altul decât ce l de
proprietate.
Articolul 564 alin eatul 2 trasează caracterul imprescriptibil al acțiunii negatorii. Are cu
alte cuvinte același regim juridic pe care l -am prezentat și în cadrul discuției privind acțiunea în
revendicare.
Prin exercitarea acestei acțiuni , reclamantul urmărește să îl oblige pe pârât să înceteze
exercitarea nelegitimă a dreptului real pe care îl invocă asupra bunului său. Dreptul real poate fi
un uzufruct, superficie, uz, sau o servi tute.
Acțiunea negatorie fiind una pet itorie și reală, pe lângă altele, și o ac țiunea în
constatare. Conc hidem astfel deoarece, c el care promov ează o acțiune negatorie urmărește
constatarea inexistenței dreptul ui invocat de pârât. Prin cor oborare cu normel e în materie acțiunii
civile cuprinde în codul de procedură civilă, se ded uce că acțiunea negato rie se va admite doar
dacă nu există o altă acțiune deschisă pentru realizarea dreptului. Cu alte cuvinte, dacă cel în
cauză are desch isă calea unei acțiuni în realizare, precum este ac țiunea în revendicare.
În continuare, relevantă pentru protejarea dreptulu i de exploatare agricolă este și
acțiunea în grănițuire. Prin formularea acesteia se cere in stanței să se sta bilească semnele
exterioare liniei despărțitoare dintre două fonduri vecine. Titularul ac estei acțiuni poate fi
proprietarul, ori un uzufructuar, d eci un simplu posesor. Cu toate că p osesorul poate exercita o
acțiune în grănițuire, detento rului precar nu i se recunoaște acest drept. Practic prin grănițu ire se
realizează simple operațiuni mater iale. Se poate realiza pe cale amiabilă ori, în caz de div ergență,
prin apelare la instanța de judecată.

31
Ca și caracteristici, acțiunea în grănițuire este una petitor ie, imobiliară, se poate realiza
doar cu privire la acele bunuri agricole imobile, precum pășunile, viile, terenurile arabile et
caetera . Cum deja am dezvoltat, este o acțiune impresc riptibilă și reală. Fiind vorba de o
obligație de a fac e, urmărindu -se stabilirea unor limite, putem conchide că suntem în prezența
unei acțiunii în realizare.
Referitor la suportarea cheltuielile ocazionate cu operațiu nea materială de limitare,
acestea u rmează a fi suportate în cote egale de către părți. Arti colul 560 din Cod ul civil instituie
o obligație în grănițuire în sarcina proprietarilor de terenuri civil e, iar nu o facultate.

Acțiunea confesorie este specifică apărării în principal a dezmembrămi ntelor dreptului
de proprietate privată, precum este uzu fructul cu titlul exemplificativ. Reclamantul va fi cel
pretinde că este titularul unui astfel de dezmembr ământ, în timp ce pârâtul va fi cel care contestă
existenț a dreptului real în favoarea reclama ntului. Referitor la drepturile reale corespunzătoare
proprietății public e, s-a prevăzut că titularul dreptului de admini strare1, de concesiune – ce revine
conces ionarului, respectiv al dreptului de folosință cu titlu gr atuit, au deschisă calea la acțiunea
confesorie pentru apărarea în justiție a drepturilor lo r. (1 Artic olele 870, 873 și 875 Cod civil. )
Ca și caracter e juri dice, suntem în prezența unei acțiuni rea le, prescriptibile2, cu caracter
de realizare, pentru că s e urmărește revenirea dreptului în stăpânirea materială a reclamantului.
Cu al te cuvinte, acțiunea permite exercitarea netulburată și deplină a dreptu lui re al. Competența
teritorială va fi a instan ței din circumscripția căreia se află imobilul, proprietar ul fondului aservit
având la îndemână și acțiunile posesorii în caz de tulbura re3. (2 Excepție fac e dreptul de
superficie, care conform art. 696 Cod civil, a re o acțiune confesorie imprescriptibilă ; 3Gheorghe
Duca, Georgi Kostaki, Probleme actuale ale știi nțelor socio -umane în condițiile integrării
europe ne, Academia de Științe a Republicii Moldova, 2006, p. 518. )
Spre finalul tratării chestiunii privind măsu rile d e apărare a drept ului de proprietat e, se
cuvine să menționăm și acțiunile posesorii. Cu sediu l între articolele 949 -952 Cod civil, acțiunile
posesorii sunt garantul care va permite exercitarea netulbu rată a posesie de către titular.

32
Prin acțiunea po sesori e, reclamantul, a vând calitatea de posesor, pe o perioadă de mai
bine de 1 an, poate să solic ite înlăturarea tulburării posesie sale, ori prevenirea ei, respectiv poate
cere restituirea bunului cu pri vire la care se exercită posesia.
Legiuitorul a pr evăzut o serie de condi ții, pentru a se p utea exercita acțiunea posesorie.
Mai înainte de toate tre buie să fi existant o posesiune efectivă a reclamantului. Cu alte cuvinte si
detentorul precar se poate pre vala de acest mijloc juridic. Trebuie să existe o tulbur are a posesie,
ce împiedică exercit area acestui drept de către reclamant. Referitor la durata pentru care s -a
exercitat posesia, aceasta trebuie să fie de minim 1 an.
Dacă ne aflăm în prezența unei d eposedări, violente sau pașnice, ori a unei tulbur ări,
acțiunea trebuie i ntrodusă într -un termen de 1 an de la momentele anterior menționate. Dacă
reclamantul nu respectă acest termen, atunci acțiunea sa posesorie va fi respinsă de către instanță
ca fiind prescrisă. De aici conchidem o primă caracteristic ă a ac țiunii posesorie și anume , este o
acțiune prescriptibilă. În sarcina reclamantului va cădea d ovada probării acestor condiții , de altfel
în favoarea pârâtului operând și prezumția relativă conform căre ia cel care stăpânește bunul este
considerat poses or pân ă la proba contra ră.
Caracterul vio lent al deposedării sau tulburării permite chiar și celui care are o posesie
viciată să introducă o astfel de acțiune. Ba mai mult, într -un atare context, posesiunea nu mai
trebuie să îndeplinească condiția de exerc itarea a sa de cel puți n 1 an . Un aspect ce reclamă
lămurire îl constitui e noțiunea de posesie vici ată. În favoarea posesiei, legiuitorul a ales să
instituie o prezumție relativă, conform căreia aceasta ar fi utilă1. La polul opus, nu va fi utilă
posesia d iscont inuă, clandestină sau violentă. Uti litatea va fi recăpătată doar după ce viciul a
încetat. Pr in posesie violentă se înțelege că aceasta a fost dobândită sau conservată prin
întrebuințarea unor acte de violență, fie ele fizice sau morale, cu o preciza re ese nțială, ca aceste
acte să nu se fi realizat de altă persoană. Clandestinitatea presupune că p osesia a fost exercitată
de o ala manieră încât nu a putut fi făcută cunoscută. Atunci când posesia a fost exercitată cu
intermitențe anormale față de natura bunul ui agricol, ne vo m afla în prezența viciului
discontinuității2. (1 Cod civil , art. 922, alin. 2; 2Articolul 923, 924 și 925, din Codul civil. )
Ca o sumar, acțiunea posesorie urmărește apărarea unei stări de fapt, împotriva
deposedării sau unei tulbur ări, având ca finalitate înlă turarea acel ei tulburări sau redobândirea

33
posesiei. Nu e ste obligatori u ca reclamantul să fie proprietarul bunului, cu atât mai mult legea
menționând că o astfel de acțiune poate fi îndreptată și împotriva unui proprietar. Cu toate că în
mod direct, prin a cțiunea pose sorie se apără posesia, ca stare de fapt, in direct se apăr ă și dreptul
de proprietate.
Încheiem astfel capitolul dedicat mijloacelor juridice la care poate recurge reclamantul
pentru a -și valorifica drepturile sale legitime, recunoscute și ocr otite de leg e. Într -o scurtă trecere
în revistă, mențion ăm ca principa le acțiuni juridice menite să apere dreptul de proprietate:
acțiunea în revendicare, acțiunile întemeiate pe cuprinsul cărții funciare, acțiunea negatorie și
confesorie, respectiv acțiun ile posesori i.

34

Partea II. Considerații sp eciale
I. Impactul juridic o-economic al hotărârilor judecătoreș ti în modul de
administrare a bunurilor de ex ploatație agricolă

I. A Uzucapiunea în administr area bunur ilor de explo atație agricolă
Cum deja am edificat î n prima parte a lucrării de fa ță, dreptul de proprietate și impli cit
de administra re a bunurilor de exploatație agricolă comportă anumite caracteri stici care trebuie
respectate de terți, dar și de către pr oprietar, de cel c are-l exploateaz ă. M ai mult, proprietarul
poate fi sanc ționat dator ită pasivi tății sale, astfel bunu l de exploatație agricolă poate fi do bândit
de un terț prin uzuc apiune. Aceste susțineri își produc efectele și cu privire la acele bunuri ce au
fost dobândi te anterior Legii n r. 7/1996 privind cad astrul și publicitatea imobiliar ă. Înalta Curte
de Casa ție și Justiție, prin decizia 86 din 10 decembrie 2007 a sta tuat că pentru poses ia
imobilelor situate în regimul de carte funciară, începute s ub imperiul decretului -lege din 1938
nr.115 , în cazul acțiunilor în constatarea dreptului de pr oprietate prin uzucapiu ne urmează să fie
reglementată de actul anterior menționat, chiar și după intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996. (
Adela Cosmina Bodea, Dreptul de proprietate – practică judic iară, Ed. Hamangiu, București,
2010, p. 10).

Tot cu priv ire la uzucapiune, treb uie să subliniem că instan ța a statuat că trebuie ca cel
care posedă să aibă o posesie completă , adică să se întrunească în posesia persoa nei care
uzucapea ză at ât corpus , cât ș i animus . Astfel, în cauza înregistrată la Judecătoria Cornetu , în
ianuarie 20 06, reclamantul, S.C, în contradictoriu cu pârât a, Comuna Domnești , a intentat o
acțiune în constatatea dreptului de proprietate prin uzuc apiune asupra un ui teren de aproximativ
17 000 mp. Acțiunea a fost respinsă inițial ca neîntemeia tă, din următoarele considerente:
instanța a constatat că o parte din teren a fost deținut de membrii cooperatori în C.A.P Domnești,
nefăcând parte din proprieta tea privată a comunei . Părinții lui S.C au deținut respectivele bunuri
ca membri ai C.A.P Domne ști, ac țiunea lui S.C u rmărind de fapt reconstituirea dreptului de
proprietate asupra terenului aflat în litigiu. Reclamantul a făcut apel considerând că Judecăt oria
Cornetu a re ținut greșit că acest a ar fi solicitat în realitate o reconstituire a dreptulu i de
propr ietate f ără respectarea pro cedurii prevăzute de legile fondului funciar.

35
Tribunalul București a subliniat că pentru a se in voca uzu capiunea trebuie să avem o
posesie neviciată, posesorul tr ebuind să posede pentru sine, cu intenția de a se comport a ca un
proprietar, pe întreaga durată a termen ului necesar invocării acestui mod de dob ândire a
proprietății. A reținut că în speța dată nu se întrunește elemen tul animus , mai exact voinț a
posesorul ui de a se comporta ca proprietar cu privire la lucru l pe care îl are în posesie . Condițiile
istorice date la momentul de r eferin ță, mai exact existența C.A.P -urilor, au făcut imposibilă
exercitarea de către persoane f izice, cu titlu particular, a unor act e ce erau contrare proprietății
socialiste sau cooperatis te, lucru ce nu ar fi p ermis de altfel o posesie neîntreruptă de 30 de ani.
Instanța a catalogat raportul dintre reclamantul S.C și pârâta comuna Domnești ca fii nd unul
dintre detento rul precar și pr oprietar, și nu dintre posesor și pr oprietar. De asemenea , s-a mai
eviden țiat că faptul că S.C a deținut terenurile , chiar și pentr u perioada reclamată și necesară în
vederea invocării uzucapiunii , nu este de natură a conduce la aplicarea preceptelor legal e de la
uzucapiune, simpla deținere a terenului agricol, fără intenția de a se c omporta ca un proprietar și
de a poseda pentru sine, nu este suficienta pentru invocarea modului de dob ândire originar.
Apelul a fost resp ins ca nefondat.
Astfel, prin decizia civilă nu mărul 1083 din 5 septembrie 2008, Tribunalul Buc urești a
stabilit că în tr-o acțiune în constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin uzuc apiune,
detenția precară a unui teren agricol nu este de natură a conduce la admiterea acțiu nii. Este
necesară îndeplinirea condi ției de a poseda pentru sine te renul agricol supus leg ilor fondului
funciar. ( Adela Cosmina Bodea, op. cit. , p. 55)

Adițional, pentru a se invoca uzucapiunea , n.r. prescripția achizitiv ă, an terioar ă Codului
civil din 2011, trebu ie să existe o posesie exercitată în baza unui just titlu . Prin just ti tlu urmea ză
a se da un înțeles juridic, precum cel de act juridic. Astfel, în cauza reclamantul I.I în
contradictoriu cu pârâta primăria G. , a solicitat instan ței să i se recunoască dre ptul de proprietate
asupra terenul extravilan pe care era u situate bunurile achi ziționate de către acesta de la
Asociația G , dob ândit prin uzucapiune . Printre bunuri e xista și o magazie de cereale. Judecătoria
Giurgiu a admis că reclamantul I.I este propr ietarul bunurile ce se af lau pe terenul aflat în
extravila n, dar a respins capătu l de cerere cu privire l a dobândirea proprietății și asupra terenului
prin uzucapiune. Tribunalul a re ținut că reclamantul I.I este propri etar al bunurile aflate pe
terenul ext ravilan, a vând ca just titlu factura încheiată cu Asociaț ia G. În schimb, pentru terenul

36
extravilan, pe care erau situate bunurile, nu se poate admite prevalarea de dispozițiile din materia
uzucapiunii. Instanța a stat uat c ă în factura unde au fost trecute bunurile, și care este just titlu,
trebuia precizat și terenul extravilan pentr u a fi incidente dispozițiile de la uzucapiune. De o altă
manieră a expunerii, lipsa unui act juridic prin care s ă se a teste tranzacționar ea și asupra
terenului extravilan a condus ca Tribunalul Giurgiu să respingă apelul intimatului I.I prin decizia
civilă numărul 168 din 6 mai 2015.

I.B Contra ctul de arend ă și promisiunea bilaterală de vânzare -cumpărare
În baza Codului c ivil, con tractul d e arendă are ca și efect e sențial plat a arendei.
Reglementarea în mai multe articole a acestui aspect nu face decât să ateste că această obli gație
nu este facultati vă, ci este esențială contractului de arend ă. Ace astă dedu cție a fost consacrată și
prin dec izia nr. 65 din 1 februarie 2007 a Cur ții de Apel București.
Pe rolul Judecătoriei Zimnicea a existat un dosar prin care reclamantul A.F în
contradictoriu cu pârâta A.I S.R.L a intentat o acțiune de revendicare a unei cantități de grău,
reprezentând prețul arendei pentru supra fața de teren ara bil ce face obiectul contractului de
arendă dintre cele două părți. Acțiunea a fost repinsă ca nefondat ă. În rea litate, instan ța a reținut
că între părți existau patru con tracte î ncheiate, dintre care, în două dintre e le se prevedea
posibilitatea ca debito rul obliga ției de p lată a arendei să dea fie arenda sub forma de grău, fie
echivalen tul în lei al canti tății stabilite. Cu alt e cuvinte, clauza dădea na ștere la o obligație de
plată a arendei alternativă. Doar la scade nță, creditorul, reclamantul A.F, p utea cere executarea
oricăreia dintre cele dou ă obligaț ii. În speța dată, pârâta i -a comunicat reclamant ului că dorește
să își îndeplinească obligația prin plata în echi valent, valori ficându -și dreptul de opțiune. Instanț a
de fond a reținut doar că obligația a existat și că s -a exercitat dreptul de opțiune cu privire la
obligații de către arenda ș. Reclamantul A.F a făcut apel în car e instanța a decis că este fondat și a
stabilit doar modalitatea de executare a obligației a lternative, aceasta urmând a se realiz a în
natură. P ârâta recurentă a apreciat că instanța de fond a pronunțat o hotărâre nemotivată, fapt
însușit și de Curtea de A pel Bucure ști care a trimis cauza la tribunal spre rejudecare. (Adela
Cosmina Bodea, op. cit ., p. 357)
Ca un corolar, plata arend ei se va face pot înțeleg erii p ărților contractuale, arendator și
arendaș, urmând ca executarea să se fa că la termenel și locul stabilit în contract. Termenul are o
importanță aparte deoar ece în ipoteza unei obligații a lternative de plată a arendei, arenda torul sau

37
arendașul pot decide care obligație să se execute. Astfel, în l ipsă de stipulație contrară, se
consideră c ă până la scaden ță, arendașul poate decide dacă plătește arenda prin echivale nt
pecuniar sau prin fruct e. Du pă scadență, arendatorul nu mai e ste ținut, cum ar fi fost dacă alegea
arenda șul înainte de scadență, să respecte alegerea arenda șului. Arendatorul după scaden ță poate
alege el obligația de plată dintre cele alt ernative pe care trebuie să o execute ar enda șul.

Cu privire la p romisiunea bi laterală d e vânzare -cumpărare, ce are ca obiect terenuri
agricole din extravilan , Î.C.C.J a tranșat o chestiune incidentă în m aterie prin decizia numărul 24
din 2016. În speță s -a pus problema de către Tribunal a m odului de interpretare a articolului 5
alin. 1 din Legea nr. 17 din 201 4. Articolul în cauz ă rec lama c a pentru cei ce dore sc să recurgă la
instanță în vederea suplinirii consimțământului uneia dintre părți, astfel darea unei h otărâri
judecătorești să țină loc de contract de vânzare -cumpărare, să existe un antecontract, așadar o
promi siune bilaterală încheiată în formă autentic ă. Mai mult, antecontractul trebuia să mai
îndeplinească și alte condiții, regăsite în articolele din legea de referință. Printre celelal te condiții
enumerăm avizele de la Min isterul Culturii și p e cel de la Ministerul Ap ărării Naționale,
îndeplinirea condițiilor de fond și formă instuite de codul civil, cu respectarea implicită a
dreptului de preempțiune, iar o ultimă condiție se referea t ot la un aviz, final de această dată, care
era necesar pentru încheierea contractului de vânzare de c ătre n otar. Ultimul aviz se putea obține
fie de la structurile teritoriale , fie de la cele centrale . Astfe l, dacă terenul agricol era de 30 ha
inclusiv, se recurgere a la un aviz dat de structur a teritorială, în vreme ce un teren agricol ce
depă șea 30 ha presupunea un aviz din partea structurii centrale. Tribunalul a întrebat Î.C.C.J -ul și
dacă va interveni o sancțiune în i poteza î n care a ntecontractul nu înd eplinește condițiile din
Legea nr. 1 7.
Înalta Curte a apreciat că promisiunea bilaterală de vânzare -cumpărare a terenului
agricol a fost încheiată sub egida preceptelor noului cod civil. Leg ea din 2014 a fost realiza tă de
legiuitor pentru actele și faptele ce vor sur veni ulterior momentului ad optării ei, ori
antecontractul din spe ța expusă de Tribunal a fost încheiat anterior acestui moment. Dar
ineluctabil trebuie să corelăm aspectele dezbătu te și cu decizia nr. 755 a Curții C onstituționale
din 2014 . Curte a a aprecia că principiul aplicării im ediat a legii noi se bucură de relativitate, însă
aceasta nu e ste una la pidară. Legiuitorul are așadar libertatea de a deroga de la aplicarea
imediataa legii noi îns ă numai cu privire la anumite situații particulare. M ai mult derogarea nu

38
trebuie să atace în opoziție alte dispoziții constituționale, mai exact nu tr ebuie să aducă atingere
principiul egalității în drepturi. Transpunând această părere a Curții Cons tituționale la speța dată,
antecontractul de v ânzare-cumpăr are ar genera efecte diferite în func tie de cum s -ar aplica sau
nu dispozi țiile Legii nr. 17 din 2014. Dacă Legea de referință nu s-ar aplica și pentru
antecontractele încheiate anterior intrării ei în vigoare atunci ar fi incidență o discrepanță juridică
și implicit un dezechilibru al dreptu lui. Cu alte cuvinte, Curte a Constituțională a reparat această
debalansare a efectelor juridice drept o atingere adusă principiului ega lității în drepturi.
Î.C.C.J. prin raportare la decizia Cur ții Constituționale și l a speța aflată pe rolul
Tribunalului G iurgiu, a apreciat că dispozițiile din articolul numărul 5 din Legea nr. 17 , cu
modificările și comp letările ulterioare, urmează să -și producă efectele și cu privire la
promisiun ile bilatera le ce au fost încheiate ante rior intrării în vigoa re a actului nor mativ. Nu are
importan ță nici dacă instanța a fost sesizată ulterior. Mai mult, cei c are au încheiat promisiunea
bilaterală de vânzare -cumpărarare cu privire la terenul agricol situat în extravilan trebuie să
îndepline ască toate cond ițiile cerute de către Legea nr. 17, implicit avizele menționate în
paragrafele anterioare. Adițional trebuie parcursă și procedura legată de dreptul de preemp țiune.
În continuare vom pre zenta o spe ți legată t ot de un a ntecontract de vânzare -cumpărare,
dar cu privire la un teren agricol aflat în indiviziune. Actul juridic fusese încheiat doar de către
un singur coproprietar. Importanța speței re flectă dependin ța obligației de a transmite
proprietatea de ceea c e se întâmplă la partaj.
În cazul promisiunii bilaterale de vânza re-cumpărare ce are ca obiect un teren agricol
aflat în indiviziune, dar care a fost încheiat doar de un coindivizar, precum și cu privire la ac tul
ulteri or propriu -zis de vânza re-cumpărare, se naște o s ituație de cauză -efect cu soarta partajului.
Dacă terenul agricol ce a f ost vândut sau care a făcut obiectul promisiunii bilaterale de vânza re-
cumpărare, cade la partaj în lo tul ce a fost atribuit coindivizarului v ânzător/promitent, atunci
vorbim de consol idarea actului încheiat sau a antecontractului perfectat. Dacă există un refuz de
a încheia contractul, instanța poate pronunța o hotărâre care să suplineasc ă consimțământul. În al
doilea scenariu, dacă terenul este atribuit altui coproprietar, atunci acesta din urmă de vine
proprietar unic, exclusiv și retroactiv. În acest caz, cumpărătorul -promitent nu mai poate recurge
la calea instanței pentru a s uplini consim țământul vânză torului -promitent deoarecec cel din urmă
nu mai are calitatea de proprietar al terenului agricol.

39
Judecătoria Buftea, prin cererea de chemare în judecată efectuată de recla mantul D, în
contradictoriu cu pârâtul M. a solicitat pronunța rea unei hotărâri care să țin ă locul unu i contract
de vânzare -cump ărare pentru terenul agricol de X mp, cu privire la care reclamantul a achitat
prețul integral, intrând în posesia imobilului.
Pârâtul prin cererea recov ențională a solici tat rezoluțiunea antecontractul ui de vânzare –
cumpărare încheiat între părțile litigante și repunerea acestora în situația anterioar ă. Prin
repunere însemnând atât restituirea imobilului către pârât, cât și a preț ului către reclamant.
Prin sentința civilă din 2007 , numărul 227, instanța de fond a apreciat ca admisă
acțiunea principală a reclamantului, luâ nd act de existența unei operațiuni translative de
proprietate realizate prin vânzarea un ui imobil , teren agricol de X mp. Prin hotărâre, pârâ tul a
fost obligat să identifice terenul în cauză și să îl pre dea reclamantului. În cazul neexecutării
obligației incumbate de instanță, pârâtul este pasibil de pl ata unor daune cominatorii. Daunele
urmează a se calcula de la rămâne rea definitivă a hotărârii. Cu privire la cererea recovenționa lă a
pârâtului, instanța a respins -o, în cauză efectuându -se și o exper tiză, raportul acesteia fiind
omol ogat de către judecător.
În luarea hotărârii, instanța a reținut că între p ărțile litigante a exista t antecontractul
pentru respectiva suprafață de X mp. De asemenea, a luat act și de achitarea integrală a prețului
de către reclamant. Totodată, pârâtul în urma unui partaj, a ob ținut Y mp de teren extravilan.
Instanța nu a admis argumentul adus de pârât conform căruia el ar putea să își execu te obligația
din ce i Y m p obținuți ca urmare a partajului. Argumentul a fost invocat în vederea accep tării
rezoluțiunii antecontractului.
Instanța și -a mutat a tenția asupra relei sau bunei credințe a pârâtului, dată fiind dorința
acestuia, expus ă în cererea reconvențională de rezoluție și refuzul de transferare a proprie tății. Ca
apreciere, s -a reținut că ceea ce a primit prin partaj este de 5 ori suprafața de X mp ce se cuvine
reclamantului, drept urmare refuzul pârâtului este de rea -credin ță.
Adițional, denunțarea unilaterală a promisiunii bilaterale este valabilă d oar dacă s -a
stipular o clauză care să prevadă în acest se ns. În promisiunea părților litigante nu era inserată o
astfel de clauză, drept urmare pârâtul nu putea cere rez oluțiunea.
Cererea reconvențională ar fi o injustețe pentru reclamant, partea care și -a executat
obligațiile asumate și care a fost răpl ătită de către pârât cu un refuz de transfer al dreptului de
proprietate.

40
Împotriva sentinței judecătoriei, M. a realizat un recurs ,în martie 2007 . În principiu
acesta atacă netem einicia și nelega litatea h otărârii date, solicitând casarea ei, mod ificarea
fondului , prin respingerea cererii lui D. și admiterii cererii reconvenționale.
Drept motivare, M. apreciază că antecontractul făcea refer ire la o anumită suprafață de
X mp, instanța de fond apreciend suprafața în abstract, r ealizând mai mult o paralelă inutilă cu
privire la c ei Y mp obținuți de recurent la par taj. Mai mult, de și reclamantul nu a ce rut daune
cominatorii, instanța a decis asupra instituirii lo r. Adiți onal, apreciază că instanța de fond a
realizat o modif icarea a promisiunii bilaterale de vânzare -cumpărare încheiate inițial între părți.
Examinând toate cele invocare de recu rent, Tribunalul admite recursul și apreciază că
hotărârea instanței de fond a fost luată cu interpretarea greșită a legii.
Din prob ele și declarațiie păr ților litigante, Tribunalul a reținu t că există un antecontract,
sub semnătură privată, cât ș i o chitan ță ce reprezintă suma datorată cu titlu de contravaloare
pentru terenul de X mp. În antecontract se menționa obligația d e a ceda proprietat eala momentul
întocmirii titlului de proprietate.
M. și alți moștenitori au dobândit propriet ea asupra terenului printr -un pro ces-verbal de
punere în posesie. În antecontract, terenul nu este identificat complet, în să reclamantul l-a
apreciat singur ca fiind în tarlaua Z prin cererea adresată Judecătoriei.
Obligația asumată de recurent, de transmitere a propriet ății terenului agricol nu putea fi
îndeplinită, deoarece imobilul se găsea la momentul la care promitent ul-cumpărător a achitat
prețul într-o indiviziune. Cu a lte cuvinte, imob ilul nu era al recurentului pârât. Ulterior, prin
partaj, recurentul a dobândit proprietatea și posesia asupra a Y mp, care cuprindea și X mp .
Cererea rec lamantului de a se pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de
vânzare -cumpărarea n u poate fi admis ă deoarece antecontractul , ce avea ca obiect un imobil aflat
în indiviziune, depinde de ceea ce se în tâmpla la paraj. Drept urmare, cererea va fi catalogată ca
nefondată . Mai mult, reclamantul nu putea cere judecătorie i să îi a tribuie alt lot cu aceeași
suprafață ca cea stipulată în pr omisiunea bilaterală dup ă închiderea dezbaterilor în f ond.
Cercetarea aceste ultimi cerer i a reclamantului ar fi consituit o înc ălcare a prevederilor din codul
de procedură civilă.
Drept urmare, Tribunalul a admis recursul pârâtului, a modificat în parte sen tința
Judecătoriei, respingând ca ne întemeiată cererea principală. ( Ade la Cosmina Bodea, op. cit., pp.
139- 142)

41
I.C Hotărâri ale instan țelor în acțiunile de apărare a dreptului de proprietate
Acțiunea în rectificare imobiliară are un caracter subsidiar, astfel cum a st atuat instanța
prin decizia din 3 dece mbrie 2015. Vom purcede la analiza speței care a condus la această
concluzie și vom încheia cu un scurt considerent pentru motivul reținerii acestei soluții de către
Tribunalul Ia și.
Speța are ca punct de pornire o cer ere de chemare în judecată realizată de T. , aflat în
contradictoriu cu pâr âta E. , prin care solicită instanței rectifica rea cărții funciare privind un teren
– imobil inden tificat cada stral prin numărul X. T. a atestat existen ța unui litig iu cu pârâta cu
privire la raporturile de vecinătate, existând de altfel și o hot ărâre dată ca urmare a acțiunii de
revendicare exercitată de E., prin care i s -a suprapus peste terenul reclamantei, ceea ce E. a
obținut în urma revendicării. De facto, teren ul lui E. avea mai multe ha, dar jum ătate din numărul
acestora se suprapunea peste parcela lui T. În ipoteza dată, T. a cerut să se refacă d ocumentația
deoarece la momentul în care T. a dob ândit terenul , documentația cadastrală a f ost incorect
întocmită, de unde a rezultat și supra punerea.
Judecătoria Iași a a dmis acțiunea reclamantei E. și a decis asupra liniei de hotar dintre
terenuril or părților aflate în litigiu. Grănițuirea s-a rea lizat în baza raportu lui de expertiză tehnică
judiciară topografic cadastrală. Tribunalul Iași a respins apelul împotriva s entinței dată de
Judecătorie. Curtea de Apel a declarat nul recursul lui E împotriva soluției date de Tribunal.
Instanța de fond a apreciat că E. nu a reușit să dovedeasc ă identit atea între terenul
pârâtei și cel revendica t prin cererea de chemare în judecată. De asemenea, Tri buna lul a reți nut
că speța nu avea la bază un conflict ce viza drepturile de proprietate asupra aceluia și fond, ci se
referea la erori tehnice din documenta ția cadastrală.
S-a reținut că reclamant E. s-a adresat și Oficiului cadastral pentru rectificarea
înscrierilor, îns ă printr -o încheiere din 2013 s -a respins cererea. Reclamanta a realizat o cerere de
examinare care a avut aceeași soartă.
Instanța a apreciat că în spe ță este vor ba despre o întocmire defectuoasă a do cument ației
cadrastrale . Reclamanta este cea care nu a remediat neconcordanț ele, motiv care a condus la
respinderea documentației cadastrale. În lumina acestor considerente, instanța a apreciat c ă
tocmai posibilitatea reclamantei de a cer e rectificare a cărții funciare și faptul că acesta trebuie să
respecte dispozițiile legale ce reglementează activitatea oficiilor în cauză a condus la respingerea
acțiunii sale, ca nefondată.

42

Prin decizia nr. 46 din februarie 2015, Tr ibunalul Giurgiu a tr asat într-o cauză ce avea
ca obiect un teren agricol aflat în extrav ilan care sunt limitele acțiunii în rectificare tabular ă. În
speța expusă discuției, reclamantele au ce rut instanței să se dimin ueze o parte din proprietatea
pârâtei, în acest fel suprafaț a reclamantelor s -ar fi reintregit cu dimensiunea prevăzută în titlul de
proprietate.
În fapt, pârâta dobândise dreptul de proprietate a supra unui teren agricol ex travil an ca
urmare a unui contrac t de vânzare -cumpărare. Terenu l respectiv a avut la bază pe ntru intabulare
un certficat de moșten itor din 2007 și un titlu de proprietate din 1993. Reclamantele au dobândit
titlul de proprietate asupra terenului pr in certificatul de mo ștenitor din 2013. Terenu rile af late in
discuție sunt vecine.
Problema s -a ivit când reclamantele au dorit să intabuleze dreptul lor de proprietate, însă
oficiul cadastral le -a respins cererea. Ca motivare s -a enunțat suprap unerea către un proprietar
deja existent , care a refuzat modificarea d ocumentației cadastrale, considerând că e l deține o
documentație conformă titlului de proprietate.
Judecătoria a respins în primă instanță cererea reclamantelor, exi stând o experiză care a
confirmat prezența suprapu nerii, dar rectificarea se poate cere doar când nu există o concordan ță
între ceea ce este înscris în cartea funciar ă și situa ția juridică reală a terenului. Ori în cauză,
pârâta avea t recută o suprafaț ă pe titlu l de proprietate care c orespundea cu cea intabulat ă, drept
urmare instanța a apreciat că situația juridică reală a terenului a gricol extravilan este în
concordanță cu înscrierea din cartea funciară.
Instan ța a apreciat că acțiunea în rectificare tabu lară nu poate să se extindă și la
contestarea dreptului de proprietate al titularului cărții funciare. Dacă reclamantele doresc să
conteste exitența dre ptului de proprietate asupra a ceea ce se suprapune și care a fost intabular de
către pârât , ele vor trebui să intenteze o altă acțiune. De o altă manieră a expunerii, instanța a
apreciat care sunt limitele acțiunii în rectificare. Mai mult, pentru a înlătura suprapunerea,
instanța ar trebui să modifice actul de proprietate al pârâtei, a spect ce nu poate face obiectul
acțiunii în rectificare a cărții funciare. Cu toate acestea, instanța ar putea modif ica titlul pârâtei în
ipoteza în ca re cele din urmă ar realiza o acțiune separată în justiție.
Instanța de apel a admis cererea uneia dintre reclamante și a reținut că instanța de fond
nu a ținut con t de constatările expertului. În mod evident, raportul de expertiză a enunțat

43
prezen ța unei su prapuneri, existând o întindere a dreptului de proprietate necuvenită. Admiterea
apelului a condus la schimbarea sen tinței Judecătoriei.
S-a dispus rectificarea cărții funciare a terenului agricol aflat în extravil an. Cu privire la
stabili rea suprafețelor, delimitările se vor realiza în acord cu pl anul de situație rezultat ca urmare
a expertizei rea lizate în cauză.

Ce se întâmplă însă în ipoteza în care nu există documentație de cadastru? Prin decizia
nr. 1369 din octom brie 2015 , Tribunalul Gi urgiu a clari ficat această chest iune.
Reclamantul C. în contradictoriu cu pârâ tul M., a cerut instanței să se pronunțe în
vederea reactualizării c ărții funciare aferente unui teren agricol, prin mic șorarea limitelor
cadastrale ale terenului cu acela și num ăr.
Mai întâi menționăm că C. a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului prin
uzuca piune, existând în acest sens o sentință c ivilă. Terenul respectiv se desprindea ca
amplasament dintr -o suprafață de teren agricol ce a fost dobândită de pârâtul M. ca urmare a
exercitării unei acțiuni în constatare. Ac țiunea lui M. s -a pronunțat î n contradictoriu cu
vânzătorul terenului agricol.
M. și -a intabulat proprietatea asupra supra feței dobândite prin acțiunea în constatare,
deși e ra cunoscut faptul că el nu avea dreptul a supra unei porțiuni din acesta.
Judecăt oria Novaci a dispus realizarea rectificării ș i sterge rii din cartea funciară a
suprafeței reclamate de C. i care au fost de altfel dobândite de către aceasta prin uzucapiune.
Instanța a a preciat că refuzul de a recti fica cartea funciară deși cunoș tea natura
defuct oasă conduce la deținerea unei pu blicități imob iliare denaturate.
Judecăt oria T ârgul -Jiu a respins însă acțiunea reclamantului d eoarece, cum bine a
reținut Judecătoria Novaci, pr in sent ința ce se bucură de pu terea lucru lui judecat, reclamantul
avea la dispoziție promovarea unei a cțiuni în prestație tabular ă. Reclamantul a exercitat însă
apel, care a fost respins ca nefondat.
Tribunalul a apreciat c ă respin gerea plângerii de către Judecătoria Novaci, prin care îl
obliga pe pâ rât să execute sentința judecăto riei, faptul că reclaman tul are la îndemână depunerea
unei documenta ții cad astrale în acord cu di spozițiile legale în materia c ărții funciare și
pasivi tatea reclamantului de a depun e documentația de ca dastru ș i carte funciar ă, fac ca apelul
declarat să fie nefondat. ( Roxana Stanciu, op. cit., pp. 437 -439.)

44

Dacă se dorește notarea unui im obil, ca referință a unui teren agricol, dar lipse sc
elementele de identificare ale acestuia atunci urmeaz ă a se reține pract ica judicia ră în materie.
Judcăt oria Buftea a înregistrat în martie 2008 o plângere prin care petenta Z contesta o
încheiere a O.J.C.P.I U Ilfov cu privire la notarea litigiului aflat pe ro lul Judecătoriei Cornet u.
Prin sentința din aprilie 2008, Judecătoria a respins plângerile reclamantei și a constatat că prin
încheiere a de respingere a cererii petentei c u privire la notarea litigiului din dosarul aflat pe rolul
Judecătoriei Cornetu, la termenul acordat, petenta nu a depus niciun certificat la grefă prin care
să ateste un element de identificare, precum o parc elă sau un număr al act ului de proprietate pr in
care să se poată individualiza suprafața de teren agricol, obiect al litigiului.
Instanța a reținut că cererea depusă la O.C. P.I din 2007 a fost am ânată deoarece petenta
nu a adus n iciun elem ent de identificar e cu privire la teren. Neconformarea de către petentă a fost
catalogată d rept nejustificată,și prin urmare a condus la respingerea cereri i. Judecătoria Cornetu a
eliberat un certificat de grefă în care exista atestat că petenta a făc ut dovada existenței dosarului
din 2007.
Cu privire la dovada litigiul ui, atunci când se solicită notarea acestuia în cartea funciară,
are ca principal scop s istarea temporar ă a posibilității de a se ma i realiza transmisiuni juridice cu
privire la imobil. Expunând altfel, se urmărea indisponibilizarea terenului prin înscrierea
litigiului. Instanța prin g refă emite un certificat, în baza căruia se înregistrează litigiul. Dacă
acest certificat nu prezintă însă elemente de identificare ale terenului, nu se poate rea liza de către
O.C.P.I nimic, ci cel mult se poate cere petentei să se completeze informațiile.
Nu se poate nota în carta funciară un litigiu ce are în discuție dreptul de proprietate
asupra unui imobil ce are ca părți litigante alte persoane decât cea indicată ca proprietar actual în
registrul cărții funciare a respectivului imobil. ( Adela Cos mina Bodea, op. cit., pp. 414-417)

I.D Reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor și bunurilor
destinate exploatării agricole în baz a Legii numărul 1/2000.
Ca și regulă, Legea nr. 1/2000 se refera doar la reconstituirea dreptului de proprietate,
există însă și o serie de excepții. Printre acestea, pentru foștii proprietari a construcțiilor ce

45
aparț ineau exploatării agricole și care au fost preluate de către stat, ca urmare a efectului
Decretului numărul 83/1948, urmează a se aplica dispozițiile Legii nr. 10/2001.
Î.C.C.J, Secția civilă, prin decizia dată în data de 27 februarie 2004 nr. 1627 a reți nut
prin economia reglementărilor reda te de art. 35 din Legea nr. 18/1991, terenurile ce se află în
proprietatea statului, în speță se află în administrarea stațiunilor de cercet are din agricultură , nu
urmează să li se aplice dispozițiile Legii nr. 1/2000. Proprietarii terenurilor vor fi însă
despăgubiți pentru spațiul preluat de către stat, fie prin remiterea unei sume de bani fie a unui
teren echivalent. De asemenea, instanța a statuat că pentru construcțiile de orice fel și care sunt
destinae exploatații lor agricole sunt aplicabile măsurile reparatorii reglementate prin Legea nr.
10/2001. ( Mirela Steluța Croitoru, Retrocedarea terenurilor. Legea nr. 1/2000 și Legea nr.
247/2005 , Ed. Hamangiu, București, 2010, p. 9)

Obiect al reconstituirii dreptului de proprietate, conform Legii nr. 1/2000 îl constituie și
terenurile agricole și cele forestiere. Nota bene , nu se va înțelege toate terenurile agricole, ci doar
cele care au fost deținute de stat sau de fostele cooperative agricole de producție, prin raporta re
la data de 1 ianuarie 1990, și care au intrat în patrimoniul celor două prin modurile dezvoltate de
Legea nr. 18/1991 cu privire la fiecare caz de reconstituire în parte. De asemenea, trebuie sa
respectivele terenuri să fi rămas la dispoziția comisiior locale de fond funciar, per a contrari or, în
lipsa îndeplinirii acestor condiții nu se mai poate cere re constituirea dreptului de proprietate.
Adițional sunt eligibile de reconstituire și terenurile agricole care au intrat în proprietate unității
administr ativ-teritoriale. ( M.s. Croitoru, Retrocedarea terenurilor. Legea nr. 18/1991. Aspecte
teoretice – jurisprudență națională , practică CEDO, E d. Hamangiu, București, 2010, pp. 355 –
360; Mirela Steluța Croitoriu , op. cit ., p. 19.)
Prin Decizia nr. 1149 din 20 08, Curtea Constituțională a apreciat că reconstituirea
dreptului de proprietate diferit de la un propri etar deposedat, la altul, în speța persoanele doreau
reconstituirea pentru diferența dintre suprafața de 50 hectare de familie și cea adusă în
cooperati va agricolă de producție sau care au f ost preluate de membrii cooperatori, însă cu o
limitare de 100 ha pe proprietar deposedat, nu este de natură a aduce atingere principiului
egalității cetățenilor în fața legii și a autorităților publice. Întinderea și amploarea măsurilor, a
ceea ce se cuvi ne fiecărui proprietar deposedat fiind stabilit prin legi speciale reparatorii, acestea
fiind de altfel instrumentul suveran al legiuitorului.

46
Legea 1/2000 se referă la terenurile agricole aduse în cooperativa agricolă de producție
au care au fost preluate în baza legilor speciale sau de către membrii cooperatori, iar nu acele
terenuri agricole ce au fost preluate de stat, dar în baza Legii prin care s -a înfăptuit reforma
agrară.
Limitarea reconstituirii dreptului de pr oprietare pentru terenurile agricole p reluate de
către cooperativă la 50 ha pentru fiecare proprietar de posedat, cu excepția unui moștenitor, ca re
poate excede această limită. Legea fiind lacunară s -a pus problema dacă pentru diferența de
suprafață, cei ca re au primit deja cele 50 h ar mai put ea face o acțiune în reconstituire. Prin
sentința civilă din april ie 2008 nr. 5404, Judecătoria Craiova a respins o atare ipoteza, apreciind
că proprietarul deposedat poate dobândi mai mult de 50 ha doar dacă este succ esorul mai mult
persoane fizice depose date, care la rândul lor ar fi putut fiecare, individual privite, dobândi
maxim 50 ha.
Dacă terenurilor agricole sunt proprietate de stat și au fost date spre administrare
centrelor, si institutelor sau stațiunilor de cercetare, atunci foștii proprietari pot intenta acțiune.
Dacă însă s -a stabilit calitatea de acționat a stațiunii sau institutului, atunci fostul proprietar va
beneficia de un drept a primi acțiuni care să compenseze terenul agricol dat în administrarea
stațiunii sau institutului. Soluția a fost dată în practica judiciară prin decizia din 1997 nr. 4 a
Comisiei Județene Mehedinți și a fost reinterată de către decizia instanței nr. 3 735 din 2003. (
Mona -Maria Pivniceru, Georgeta Protea, Jurisprudență în ma teria fondului funciar , Ed.
Hamangiu, București, 20 08, p. 514.)
Mai mult, dacă persoana nu își poat e valorifica dreptul pe calea dreptului intern,
național, se poate îndrepta la Curtea Europeană a Drepturilor Omului. În cauza Boc contra
României, curtea a reținut că un reclamant nu își va pier de calitatea de victimă nici dacă o nouă
acțiune în revendica re este admisă, proprietarul reintrând în posesia imobilului. El are în
continuare deschisă calea de a pretinde încălcarea art. 1 din Protocolul nr. 1, cara garantează
dreptul de proprietate, pen tru perioada anterioară admiterii recursului în anulare și da ta la care s –
a realizat reintrarea în posesie. Prin victimă se înțelege persoana privată de bunul obținut în baza
unei hotărâri judecătorești favorabile ei ca urmare a exer citării acțiunii în rev endicare – în cauza
Boc fiind vorba de un recurs în anulare.

47
În principiu reconstituirea se va efectua pe vechile amplasamente ale proprietății, dar
Legea 1/2000 acceptă această ipoteză doar dacă acestea sunt libere. Desigur, vorbim și de
existența unor excepții, în cazul terenuriloe agricole, din perimetrele staț iunilor, ale centrelor de
cercetare sau institutelor, caz în care reconstituirea nu se va realiza pe vechiul amplasamente, ci
se vor delimita în sole compact e. Nota bene , dacă terenul a fost deja concesionat, cu scopul de a
se realiza un obiectiv de invest iții de utilitate publică, atunci acesta va aparține domeniului public
al statului, și deci nu va mai face obiectul unei reconstituiri în natură, pe vechiul amplasament.
Î.C.C.J a reinterat aceas tă poziție juridică prin decizia nr. 67 din 15 ianuarie 2004 . ( Mirela
Steluța Croitoru, op. cit ., p. 150) .
După cum deja am evidențiat, este posibil ca în schimbul imobilului, persoana să
primească o sumă de bani sau un teren echivalent. Este însă exclusă cumularea celor două.
Astfel, nu poate să primească și terenul și suma de bani. Instanța a considerat astfel în speța
contra Comisie Județene Ilfov din 14 iulie 2006. Reclamanții au formulat plângere împotriva
hotărâ rii Comisiei județene și au solicitat reconstituirea dreptului de proprietate pentru o
suprafa ță de 14 h de teren agricol. Judecătoria Buftea și -a declinat inițial compenteța în favoarea
Judecătoriei Cornetu, care a respins acțiunea ca neîntemeiată. În fon d aceasta a reținut că
reclamanții nu depuseseră la dosar acte care să ateste că nu s -au prele vat de efectele legii privind
despăgubirile. Tribunalul București, prin decizia civilă numărul 1 675R din 2007 a respins
recursul reclamanților, ca nefondat. Acea sta a apreciat că recurenții s -au abso lvit de obligația de
a face dovada faptului că au primit sau nu despăgubiri, solicitând instanței de control în
continuare reconsituirea dreptului de proprietate cu privire la cele 14 h de teren agricol. Mai
mult, recl amanții au invocat în apărarea lor fap tul că partea adversă nu a reușit să dovedească că
acest ia au primit efectiv despăgubirile. Instanța a reținut că măsurile reparatorii, independent de
natura lor, și care privesc imobilul, nu se pot aplica de două ori cu privire la același imobil
deoarece ne-am afla în situația unei duble despăgubiri fără niciu n temei.
Încheiem în materia de preluare abuzivă a imobilelor de către stat cu cauza Atanasiu și
Poenaru contra României de la CEDO. Pe data de 26 februarie 2019, Curtea Europeană a
Drepturilor Omului s-a pronunțat că a existat o încălcare a art. 1 al Prot ocolului nr. 1 din
Convenția Europeană a Drepturilor Omului, drept pentru care statul va trebui să achite celor
implicați în cauză prejudiciile materiale, dar și morale.

48
În cauza anterioare, situația de fapt stătea astfel: statul a adoptat o serie de norme
juridice după ce a avut loc căderea regimului ceaușist prin care urmărea să restituie ceea ce a fost
luat în urma colectivizării sau să despăgubească persoanele cărora restituirea nu le mai este
accesibilă. Doamna Ileana Florica Solon a dat în judecatpă U niversitatea din Craiova pentru un
teren pe care aceasta avea grădina botanică. Respectivul teren aparținuse părinților sucombați ai
reclamantei înainte de națion alizarea ilegală. Universitatea a resp ins inițiala cerere a reclamantei
pe motivul insuficienț ei de fonduri pentru a o despăgubi. În iulie 2011 reclamanta a dat în
judecată Universitatea și a cerut despăgubirea aferentă terenului respectiv. Tribunalul a re spins
pretențiile reclamantei, invocân d prematuritatea deoarece reclamanta trebuia ca mai întâ i să
aștepte răspunsul prefecturii în legătură cu despăgubirea. Instanța totuși a reținut existența
dreptului de proprietate în sarcina reclamantei și a existențe i unei preluări abuze a terenului de
către stat.
În noiembrie 2003, Curtea de Apel a admis cer erea reclamantei, infirmând totodată
sentința din 2001. Mai mu lt aceasta a reținut că Universitatea trimisese o adresă Prefecturii prin
care era de a cord să ofer e despăgubirea, aspect cataloga t de in stanța drept ofertă. Această ofertă
fusese acceptat ă de reclamantă . Astfel, Curtea de Apel a decis în favoarea reclamantei. Ulterior
însă atât reclamanta , cât și Uni versitatea au făcut recurs deoarece nu se menționa ci ne era
debitoare obligației de plată. Debitoarea putea fi Universitatea sau Prefectura.
În 2006, printr -o decizie , Universit atea a realizat o propunere către Prefectura Dolj în
vederea acordării de către cea din urmă a despăgubirii instituite prin decizia Curții de Apel d
2006. Cu privire l a cele convenite, de menționat e că nu numai că nu s -au achitat despăgubirile,
dar reclamanta nici măcar nu fusese informată că s -a ajuns la un consens între debitoare. La
audierea Guvernului din 2010 s -a apreciat că cererea reclamantei este un caz ce comport ă o
analiză prioritară.
La CEDO s -au invocat printre altele că durata procedurii de restituire a fost excesivă,
dar și că s -a adus atinge artic olului 1 din Procololul nr. 1 adițional al Conven ției Europene a
Drepturil or Omului.
Curtea a apr eciat că orice persoană are dreptul la o instanță pentru a -și valorifica
drepturile sale civile. Vorbim despre un drept relativ, iar nu absolut, însă limitările admise vor fi
explicit prevăzute , statul fiind cel care are liberul arb itru să dec idă marja de apreciere cu p rivire
la ele. Mai mult, Curtea a re interat că scopul Conveției Europene a Drepturilor Omului este de a

49
roteja drepturi concrete și efective, iar nu drep turi teoretice, mai ales atunci când vine vorba de
dreptul de acc es la o instanță . În ceea ce o priveșt e pe reclamanta S. Curtea n u a reținut că a avut
loc o î ncălcare a art. 6 par agraful 1 din Conven ție, în vreme ce pentru reclamantele Atanasiu și
Poenaru s -a reți nut înc ălcarea.
Articolul 1 din protocol n u trebuie inte rpretat, cum bine conturează Curtea, î n sensul că
impune o obligație imperativă în sarcina statului de a restitui bunurile ce le -au fost transferate
înainte de r atficarea Con venției. De sigur, după retificare, trebuie ca legislație să fie armonizată
cu prev ederile Convenției care își vor produc e efectul și cu privire la resortisanții statului
semnatar și care a rectifica t-o. Cu alte cuvi nte, dup ă ratificare, statul rebuie să adopte măsuri de
restituire, fie ea parțială sau totală a bunurilor confiscate, per a contra rio se va înc ălca artic olul
din protocol.
Curtea a statuat că a avut loc o încălcare a articolului 1 din protocolul nr. 1 deoarece
reclamantelor nu li s -a acordat nicio despăgubire, asta chiar dacă rec lamanta S. A obținut acest
drept n baza unei h otărâri judecătorești, care însănu s -a executat. Mai mult , nu numai că nu a u
fost restituite cele cuvenite reclamantelor, dar nici măcar n u au avut garanția că ele vor fi
despăgubite în viitor.
În lumina c onsiderentelor expuse anterior, Curtea a catalogat lipsa despăgubirii și a
garanției ca fiind în fapt o sarcină excesivă și disp roporționată, ce este i muabil incompatibilă cu
dreptul la respectarea bunurilor și a dreptu lui de proprietate, astfel cum este acesta garantat de
Convenție.
De actualitate este o problemă ce s -a ridicat în mediul soc io-econ omic legate de
terenurile agricole. Agenția Domeniilor Statului este cea care deține terenurile agricole ce cândva
fuseseră supuse colectivizării. Ulterior căderii b locului comunism , aceste teren uri trebuiau să
revină proprietarilo r de drept. Pentru a reveni acestora, Agenția transfera consiliilor locale
terenurile agricole confiscate, p entru ca mai ap oi acestea să poa tă reveni în patrimoniul
adevăraților proprietari. În practică însă s -au ivit o serie de peripeț ii în defavoarea adevărațilo r
titulari . Astfel, A genția Domeniilor Statului, a încheiat anterior cerer erilor realizate de către
adevărații proprietar i contracte de con cesiune cu diferi te persoane , inclusiv juridice. Aceste
contracte de con cesiune pot avea termene de pân ă la 49 de ani. Spunem că ele sunt în paguba
adevaraților proprietari ai terenu rilor deoarece deși statul român a luat măsuri prin precepte
legale pentru a îi despăgubi sau pentru a le r etroceda proprietățile cel or care au fost

50
desproprietă riți ilegale, aceste artificii legale îi impiedică în realitate să intre în pose sia terenurile
concesionate.
Partea confuză intervine câ nd proprietarul terenului agricol vine cu o h otărâre
judecătorească la consiliul local pentru a î și redobândi proprietate a. Consiliul local este pus în
fața u nei situații care nu are aplicație practică deoarec e ea va invoca lipsa de fonduri agricole
alocate retrocedării. Cu alte cuvinte, proprietarul de drept va avea proprietatea doar constată și
recunoscut ă, în fapt e l neav ând cum să își recupereze terenul agricol deoarec e acesta este
indisponibi lizat prin concesiune. Statul este cel care a ab uzat la un mom ent dat de contextul de
schimbări și haosul creat datorită tran ziției de la o piață colectivizată la cea liberă, de la
proprietate comună, de stat, la cea privată, particulară. Reglementările juridice î și pierd esen ța în
astfel de contexte.
Cu toate că teore tic și juridic, statul a p revăzut retroc edarea terenurilor agricole și a
imobilelor preluate abuziv și ilegal pe durat a regimului comunis t, cel mai adesea în practică
există h otărâri definitive și irevoca bile prin care se constată existența dreptului de proprietate
însă nu și putere de a intra în posesia efectivă a terenului. De ace ea, statul român a fost și
condamnat în câteva rânduri de către Curtea Europeană a Drepturilor Omului . Îndeplinirea
defect uoasă , pasivitatea sau lipsa de interes, au făcut din statul român un targe t pentru particular ii
care s -au simțit lezați în respectarea drepturilor lor de proprietate cu priv ire la imobilele
neretrocedate faptic sau a l ipsei despăgubirilor ce li se cuveneau în mod legal.