EDITURA UNIVERSITĂȚII „NICOLAE TITULESCU ” BUCUREȘTI 2013 Acest material este destinat uzului studenților, forma de învățământ la distanță…. [600448]

Aurelian Gabriel Uluitu

Drept civil – Drepturile reale
– suport de curs –

EDITURA UNIVERSITĂȚII „NICOLAE TITULESCU ”
BUCUREȘTI
2013

Acest material este destinat uzului studenților, forma de învățământ la distanță.
Conținutul cursului est e proprietatea intelectuală a autorului /autorilor; designul, machetarea
și transpunerea în format electronic aparțin Departamentului de Învățământ la Distanță al
Universității „Nicolae Titulescu” din București.

Acest curs este destinat uzului individual . Este interzisă multiplicarea, copierea sau
difuzarea conținutului sub orice formă.

UNIVERSITATEA „NICOLAE TITULESCU ” DIN BUCURE ȘTI
DEPARTAMENTUL PENTRU ÎNVĂȚĂMÂNTUL LA DISTA NȚĂ

Aurelian Gabriel Uluitu
Drept civil – Drepturil e reale

Editura Universității „Nicolae Titulescu”

Calea Văcărești, nr. 185, sector 4, București
Tel./fax: [anonimizat]/[anonimizat]
Email: [anonimizat]

ISBN: 978 -606-8517 -93-3

5
OBIECTIVELE CURSULUI ȘI CRITERIILE DE
EV ALUARE A CUNOȘTINȚ ELOR

A. Obiectivele cursului
Suportul de curs prezentat în rândurile ce urmează se adresează
studenților din învățământul universitar la distanță – având ca finalitate
explicarea principalelor instituții ale Dreptului civil – Drept urile reale.
Lucrarea este concepută pentru a trata aspectele fundamentale ale
dreptului civil – drepturile reale în reglementarea noului Cod civil – Legea nr.
287/2009 , astfel încât studenții să -și însușească noțiunile și termenii de
specialitate.
Cursu l de față își propune:
1. Să analizeze instituțiile fundamentale ale dreptului civil – drepturile
reale și conexiunile existente între ele;
2. Să transmită studenților informațiile necesare pentru interpretarea și
aplicarea corecte a legii civile;
3. Să transmită studenților cunoștințele de Drept civil – drepturile reale,
necesare înțelegerii celorlalte părți ale dreptului civil și formării unor buni
specialiști în domeniu;
4. Abordarea instituțiilor dreptului civil – drepturile reale în strânsă
legătură cu jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, a Curții
Constituționale, a Înaltei Curți de Casație și Justiție, precum și a altor organe
judiciare.
Conform fișei disciplinei, competențele specifice acesteia sunt:
 Cunoașterea din punct de vedere șt iințific a conținutului normelor
civile generale, precum și a jurisprudenței referitoare la aplicarea acestora;
 Înțelegerea instituțiilor drepturilor reale din dreptul civil;
 Însușirea unui mod de gândire logico -juridic corect;
 Înțelegerea corelațiilor exi stente între normele diferitelor instituții
ale dreptului civil – drepturile reale ;
 Explicarea instituțiilor drepturilor reale din dreptul civil;
 Explicarea și interpretarea normelor civile;
 Explicarea corelațiilor între instituțiile dreptului civil;
 Expl icarea și înțelegerea soluțiilor pentru problemele apărute în
practică;
 Interpretarea corectă a normelor civile;
 Formarea unei atitudini pozitive față de știința dreptului civil;
 Dezvoltarea abilităților de gândire juridică;

6
 Obișnuința de a interpreta co rect normele civile și aplicarea
sistematică a acestora.
Suportul de c urs este structurat în mai multe capitole, corespunzătoare
instituțiilor drepturilor reale .
Însușirea temeinică a Dreptului civil – drepturile reale – presupune, pe
lângă activitățile di dactice programate, un efort consistent din partea studenților
în ceea ce privește studiul individual pe baza bibliografiei minime obligatorii
recomandate în prezenta lucrare.
De asemenea, fiecare student are obligația întocmirii, în fiecare semestru,
a unui referat , care să aibă ca obiect tratarea unei instituții sau teme din cadrul
disciplinei. Referatul nu poate avea mai puțin de 10 pagini și nici mai mult de
25 de pagini și trebuie să aibă elemente de originalitate. Depunerea referatului
se va face cel mai târziu la ultimul tutorial. Pentru a nu exista încălcări ale
legislației drepturilor de autor, studenții vor prezenta odată cu lucrarea și o
declarație pe proprie răspundere că nu au adus atingere normelor juridice care
protejează dreptul de autor.
Suportul de curs redat în rândurile următoare trebuie completat prin
studierea bibliografiei obligatorii.
B. Evaluarea
Aprecierea nivelului de pregătire a studenților se realizează astfel:
1. Evaluarea parțială , prin intermediul unei lucrări de control prog ramate
conform calendarului disciplinei (al doilea tutorial).
2. Evaluarea finală , prin examen la sfârșitul fiecărui semestru. Examenul
este scris, iar notarea se face de la 1 la 10. Stabilirea notei finale va avea loc în
felul următor:
1. Răspunsurile la examen 60%;
2. Activități în cadrul întâlnirilor tutoriale
(referate, participări la dezbateri etc.) 20%;
3. Lucrare de control 20%;
Promovarea exame nului presupune obținerea unei note mai mari sau
egale cu 5, în care trebuie să aibă o pondere de cel puțin 30% nota de la
examenul propriu -zis. Studenții care nu au obținut cel puțin nota 3 (30%) la
examenul propriu -zis nu pot promova examenul pe baza not ării făcute la
evaluarea parțială.
C. Grila de Evaluare
Grila de evaluare pentru examen cuprinde:
1. Un subiect teoretic, care trebuie tratat analitic;
2. 14 teste scurte care pot cuprinde și aplicații practice.

7
Planul lucrării

1. Unitatea de învăț are nr. 1 – Patrimoniul

1.1. Noțiunea de patrimoniu
1.2. Teorii despre patrimoniu
1.3. Caracterele juridice ale patrimoniului
1.4. Funcțiile patrimoniului
1.5. Test
1.6. Bibliografie specifică

2. Unitatea de învățare nr. 2 – Dreptul de proprie tate

2.1. Considerații generale referitoare la dreptul de proprietate
2.1.1. Noțiunile de proprietate și drept de proprietate
2.1.2. Conținutul juridic al dreptului de proprietate
2.1.3. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate
2.1.4. R estricții (limitări, îngrădiri) în exercițiul dreptului de
proprietate
2.1.5. Formele dreptului de proprietate

2.2. Dreptul de proprietate publică
2.2.1. Noțiune
2.2.2. Titularii (subiectele) dreptului de proprietate publică
2.2.3. Obiectul drept ului de proprietate publică
2.2.4. Caracterele specifice dreptului de proprietate publică
2.2.5. Exercitarea dreptului de proprietate publică
2.2.6. Modurile de dobândire a proprietății publice. Exproprierea
pentru cauză de utilitate publică
2.2.7. Încetarea dreptului de proprietate publică

2.3. Dreptul de proprietate privată
2.3.1. Definiție. Titulari. Obiect
2.3.2. Regimul juridic al terenurilor proprietate privată
2.3.3. Regimul juridic al construcțiilor proprietate privată

2.4. M odalitățile juridice ale dreptului de proprietate privată
2.4.1. Proprietatea rezolubilă și proprietatea anulabilă
2.4.2. Proprietatea comună
A. Considerații generale
B. Proprietatea pe cote -părți obișnuită și temporară

8
a) Noțiune. Izvoare. Titulari
b) Drepturile coproprietarilor (coindivizarilor) cu
privire la întregul bun . Regula unanimității. Excepții
c) Drepturile coproprietarilor (coindivizarilor) cu
privire la cota-parte proprie din drept
d) Obligațiile cop roprietarilor (coindivizarilor)
e) Încetarea proprietății comune pe cote -părți
obișnuite și temporare
C. Proprietatea comună pe cote -părți forțată și perpetuă
D. Proprietatea comună în devălmășie
E. Proprietatea periodică

2.5. Tes t
2.6. Bibliografie specifică

3. Unitatea de învățare nr. 3 – Mijloacele de apărare a drepturilor reale

3.1. Acțiunea în revendicare
3.2. Acțiunea în grănițuire
3.3. Acțiunea negatorie
3.4. Acțiunea confesorie
3.5. Test
3.6. Bibliografie s pecifică

4. Unitatea de învățare nr. 4 – Dezmembrămintele dreptului de proprietate

4.1. Dreptul de uzufruct
4.2. Dreptul de uz și dreptul de abitație
4.3. Servituțile
4.4. Dreptul de superficie
4.5. Test
4.6. Bibliografie specifică

5. Unitat ea de învățare nr. 5 – Posesia

5.1. Definirea posesiei și elementele sale constitutive
5.2. Delimitarea posesiei, ca stare de fapt, de alte situații juridice
5.2.1. Posesia ca stare de fapt, și posesia ca stare de drept – atribut
al unui drept re al
5.4.2. Posesia și detenția precară. Intervertirea detenției precare în
posesie utilă

9
5.3. Dobândirea posesiei
5.4. Încetarea posesiei
5.5. Efectele posesiei
5.6. Acțiunile posesorii
5.7. Test
5.8. Bibliografie specifică

6. Unitatea d e învățare nr. 6 – Modurile de dobândire a drepturilor reale

6.1. Accesiunea
6.1.1. Definiție și clasificare
6.1.2. Accesiunea imobiliară natură
6.1.3. Accesiunea imobiliară artificială
6.1.4. Accesiunea mobiliară
6.2. Uzucapiunea
6.3. D obândirea proprietății mobiliare prin posesia de bună -credință
6.4. Ocupațiunea
6.5. Test
6.6. Bibliografie specifică

7. Unitatea de învățare nr. 7 – Publicitatea imobiliară

7.1. Considerații generale
7.1.1. Noțiune
7.1.2. Obiective
7.1.3. Sediul materiei
7.2. Cuprinsul cărții funciare
7.3. Felurile înscrierilor în cartea funciară
7.4. Test
7.5. Bibliografie specifică

10
1. Unitatea de învățare nr. 1 – Patrimoniul

1.1. Noțiunea de patrimoniu
1.2. Teorii despre patrimon iu
1.3. Caracterele juridice ale patrimoniului
1.4. Funcțiile patrimoniului
1.5. Test
1.6. Bibliografie specifică

1.1. Noțiunea de patrimoniu

a) Conform art. 31 alin. (1) teza a II -a din Codul civil, patrimoniul
include toate drepturile și da toriile care aparțin unei persoane (fizice sau
juridice) și care pot fi evaluate în bani.
Noțiunea de patrimoniu , în accepțiunea decurgând din textul menționat
mai sus, este astfel caracterizată prin prisma conținutului său, fără ca legiuitorul
să opteze pentru inserarea în cuprinsul Codului civil a unei definiții legale a
acestei instituții. Referiri la patrimoniu se regăsesc în Cod în numeroase articole
[spre exemplu, art. 122 alin. (2), art. 187, art. 214, art. 787, art. 953, art. 1624
ș.a.].
În alte împrejurări, noțiunea de patrimoniu este utilizată cu un alt sens, de
ansamblu de bunuri – spre exemplu, art. 625 C.civ. se referă la „patrimoniul
național -cultural” – accepțiune care nu face, însă, obiectul prezentei analize.
Conținutul patrimoniului evocă ideea de universalitate, de totalitate, care
există și se menține indiferent de modificările ce ar interveni în conținutul ei.
Prin patrimoniu înțelegem acea universalitate juridică ce cuprinde
totalitatea drepturilor și obligațiilor cu valoare econo mică, ce aparțin unui
subiect de drept .
Din această definiție rezultă că patrimoniul este alcătuit dintr -o latură
activă și o latură pasivă . Activul patrimonial cuprinde toate drepturile
patrimoniale (atât drepturile reale, cât și drepturile de creanță), iar pasivul
patrimonial este alcătuit din toate obligațiile evaluabile în bani pe care le are o
anumită persoană.
Se explică, astfel, de ce instituția patrimoniului este cea dintâi analizată în
cadrul anului al II -lea de studiu: drepturile reale și obliga țiile corelative, pe de -o
parte, respectiv drepturile de creanță și obligațiile corelative acestora, pe de altă
parte, însumate, acoperă integral sfera conținutului raporturilor juridice
patrimoniale. Practic, obiectul de studiu al materiei în acest stadiu al pregătirii îl
constituie tocmai conținutul raportului juridic patrimonial ; în primul semestru –
drepturile reale (și obligațiile corelative), în cel de -al doilea semestru –
obligațiile (în sens de raport juridic de creanță, sau raport obligațional).

11
b) În cadrul reglementării instituției patrimoniului, legiuitorul a optat
pentru evidențierea, distinctă, a patrimoniului de afectațiune . Conform art. 31
alin. (3) C.civ., patrimoniul de afectațiune reprezintă masa patrimonială
fiduciară (constituită confo rm art. 773 și urm. C.civ.), patrimoniul afectat unei
profesii autorizate, precum și alte patrimonii determinate potrivit legii.

1.2. Teorii despre patrimoniu

În doctrina clasică au fost formulate două teorii despre patrimoniu,
anume: teoria personal istă și teoria axată pe ideea de afectațiune, de scop.
Teoria personalistă este axată pe ideea că patrimoniul ar constitui unul
dintre atributele personalității, că patrimoniul ar fi emanația personalității
umane și expresia puterii juridice cu care este învestită orice persoană. În
consecință: numai persoanele pot avea un patrimo niu; patrimoniul nu poate fi
separat de persoana căreia îi aparține, fiind inalienabil; o persoană poate avea un
singur patrimoniu, care este unitar și indivizibil.
Teoria este c riticabilă, deoarece conduce la crearea unei confuzii între
patrimoniu și personalitatea juridică (capacitatea de a fi subiect de drept).
În plus, regula indivizibilității patrimoniului a reflectat un anumit stadiu
de dezvoltare a economiei de piață (când întreprinderile aveau forma
întreprinderilor individuale și a societăților de persoane), constituind explicația
și fundamentul posibilității angajării răspunderii nelimitate a întreprinzătorilor
față de creditorii întreprinderii, cu întreaga lor avere, fă ră a fi limitată la
capitalul întreprinderii sau la părțile sociale ale asociaților.
În cadrul celei de a doua teorii, se consideră că nu ar fi exactă afirmația că
numai persoanele pot avea un patrimoniu, întrucât patrimoniul ar exista ori de
câte ori anu mite bunuri sunt afectate unui anumit scop, fără ca pentru existența
lui să fie nevoie de crearea unei persoane juridice. Unitatea drepturilor și
obligațiilor ce alcătuiesc un patrimoniu nu depinde de apartenența lor la o
anumită persoană, ci de afectațiun ea drepturilor și obligațiilor respective unui
scop comun.
Această teorie corespunde nevoilor practice ale unei economii de piață
complexe, întrucât permite lărgirea posibilităților întreprinzătorilor de a
participa cu acțiuni sau, după caz, cu părți soc iale la mai multe societăți
comerciale și, totodată, limitează răspunderea pentru datoriile fiecărei societăți
comerciale la capitalul afectat activității acesteia.
Teoria este însă , de asemenea, criticabilă, deoarece ignoră existența
persoanei ca subiect de drept, deși numai persoanele pot avea drepturi și
obligații.
Tocmai de aceea, Codul civil a reglementat o soluție normativă care
exprimă o teorie mixtă, prin preluarea unora din elementele ce alcătuiesc

12
conținutul celor două teorii menționate mai sus. Astfel, din teoria personalistă,
sunt reținute afirmațiile că patrimoniul aparține obligatoriu unei persoane și că
orice persoană are un singur patrimoniu, iar din teoria patrimoniului de
afectațiune se reține ideea de scop, pentru a explica posibilitatea divizării
patrimoniului.

1.3. Caracterele juridice ale patrimoniului

a) Patrimoniul este o universalitate juridică , în sensul că drepturile și
obligațiile ce îl alcătuiesc sunt privite în totalitatea lor, fără a interesa identitatea
fiecărui drept sa u identitatea fiecărei obligații.
De aici decurg două consecințe:
– drepturile și obligațiile care alcătuiesc patrimoniul sunt legate între ele,
formând un tot unitar (nu se exclude însă ipoteza în care patrimoniul să fie
format dintr -o grupare de mase de bunuri, fiecare masă având un regim juridic
distinct);
– drepturile și obligațiile care alcătuiesc patrimoniul sunt distincte de
universalitate, așa încât schimbările ce se produc în legătură cu aceste drepturi și
obligații nu pun în discuție însăși unive rsalitatea în ansamblul ei.
b) Orice persoană are un patrimoniu , calitatea unei persoane fizice sau
juridice de subiect de drept implicând, în mod necesar, existența unui
patrimoniu.
c) Patrimoniul este unic , deci o persoană fizică sau juridică are un si ngur
patrimoniu, oricât de multe drepturi și obligații s -ar include în acesta.
d) Patrimoniul este divizibil (divizibilitatea patrimoniului), în sensul că,
deși patrimoniul este unic, elementele sale nu au unul și același regim juridic, ci
dimpotrivă, pat rimoniul se împarte în mai multe grupe, mase, categorii de
drepturi și obligații, fiecare având un regim juridic propriu.
e) Patrimoniul este intransmisibil (intransmisibilitatea patrimoniului), în
sensul că o persoană nu poate transmite, prin acte între v ii, întreg patrimoniul
său.
Transmisiunea patrimoniului în integralitatea lui poate avea loc numai la
decesul unei persoane fizice, respectiv în caz de reorganizare sau încetare a
persoanei juridice.

1.4. Funcțiile patrimoniului

a) Patrimoniul constit uie gajul general al creditorilor chirografari

13
Creditorii chirografari sunt acei creditori care nu dispun de o garanție
reală asupra unui bun determinat al debitorului, deci creanțele lor nu sunt
însoțite de drepturi reale accesorii care să le garanteze. Față de acești creditori,
debitorul răspunde cu bunurile sale prezente și viitoare, deci creditorii
chirografari au ca garanție un drept de gaj general, care privește, în principiu,
toate bunurile debitorului, așa cum sunt ele la data executării silite, in diferent de
modificările petrecute în patrimoniul debitorului de la data nașterii creanței și
până la data executării silite.
În alte cuvinte, obiectul dreptului de gaj general al creditorilor chirografari
îl constituie însuși patrimoniul debitorului, iar nu bunuri concrete,
individualizate din acest patrimoniu. Pe cale de consecință, debitorul poate să
înstrăineze bunuri din patrimoniu ori să dobândească alte bunuri, actele de
dispoziție ale debitorului cu privire la aceste bunuri fiind opozabile creditor ilor
chirografari, cu excepția acelor acte juridice prin care le sunt fraudate interesele.
b) Patrimoniul explică și permite subrogația reală cu titlu universal
Subrogația reală presupune substituirea (înlocuirea) unui bun cu un alt
bun.
Subrogația real ă poate fi:
– cu titlu particular , când privește un bun determinat, considerat izolat.
Subrogația reală cu titlu particular intervine numai atunci când legea o prevede
în mod expres [spre exemplu, art. 944 C.civ. sau art. 28 alin. (2) din Legea nr.
33/199 4 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică] ;
– cu titlu universal , dacă se raportează la cuprinsul întregului patrimoniu,
făcându -se abstracție de individualitatea bunului care iese din patrimoniu și a
celui care îl înlocuiește.
Subrogația reală cu titlu universal se produce automat, fără a fi nevoie ca
o dispoziție legală să o prevadă în mod expres. Datorită caracterului
patrimoniului de a fi o universalitate juridică, drepturile și obligațiile ce îl
compun pot fi înlocuite cu alte valori, fără ca universalitatea să fie afectată. Spre
exemplu, locul oricărui bun din patrimoniu ce este vândut va fi luat de prețul
încasat, iar dacă prețul se investește într -un alt bun, acesta din urmă intră în
patrimoniu în locul valorii respective.
Această f uncție a patrimoniului se interferează cu funcția prezentată
anterior, realizându -i conținutul, deoarece locul bunului înstrăinat va fi luat de
cel primit, așa încât creditorii chirografari vor putea să urmărească, la scadență,
bunurile concrete ce se vor afla în patrimoniul debitorului în momentul
declanșării executării silite.
Subrogația reală cu titlu universal este în strânsă legătură cu
divizibilitatea patrimoniului, în sensul că, în cazul unui patrimoniu divizat,
înlocuirea se produce în cadrul acele iași mase patrimoniale. Spre exemplu,
valoarea de înlocuire a unui bun comun al soților intră în masa bunurilor
comune, iar valoarea de înlocuire a unui bun propriu al unuia dintre soți intră în
masa bunurilor proprii ale acestuia.

14
Subrogația reală cu tit lu universal prezintă importanță practică și în cazul
împărțirii unui patrimoniu, în sensul că, dacă bunurile ce alcătuiesc patrimoniul
sau numai unele dintre ele nu pot fi împărțite în natură, atunci acestea vor fi
vândute, iar sumele de bani astfel obțin ute, care, prin definiție, sunt divizibile,
vor lua locul bunurilor înstrăinate și vor fi împărțite.
De asemenea, dacă se anulează hotărârea declarativă de moarte după ce
moștenitorii prezumptivi au înstrăinat, cu titlu oneros, unul sau mai multe
bunuri că tre un terț de bună -credință, la restituirea patrimoniului de către
moștenitorii prezumptivi, locul în cuprinsul patrimoniului al bunurilor astfel
înstrăinate va fi luat de sumele primite cu titlu de preț.
c) Patrimoniul explică și permite transmisiunea u niversală și
transmisiunea cu titlu universal
La decesul unei persoane fizice, respectiv în caz de reorganizare a
persoanei juridice, se transmit nu drepturile și obligațiile acesteia privite izolat,
ci toate drepturile și obligațiile ce au aparținut sub iectului de drept respectiv, ca
o universalitate sau ca o fracțiune din universalitate.
Transmisiunea este universală atunci când întreg patrimoniul unei
persoane se transmite către o altă persoană.
Transmisiunea este cu titlu universal atunci când se tr ansmite o fracțiune
din patrimoniu.
Între transmisiunea universală și transmisiunea cu titlu universal nu există
deosebiri de ordin calitativ, ci numai de ordin cantitativ.
În lipsa conceptului de patrimoniu, ca totalitate de drepturi și obligații
patrim oniale, nu s -ar putea explica de ce în cazul transmisiunii universale sau cu
titlu universal se transmit nu numai drepturile patrimoniale, ci și obligațiile
patrimoniale.

1.5. Test

A. Identificați în Codul civil texte, altele decât cele la care se fac e referire
în materialul teoretic de mai sus [pct. 1.1.a)], în care noțiunea de patrimoniu să
fie utilizată în sensul de universalitate juridică.
B. Identificați asemănările și deosebirile dintre patrimoniu, ca
universalitate juridică, și o universalitat e de fapt.
C. Identificați în Codul civil aplicații ale patrimoniului de afectațiune.
D. Grile:
D.1. În conținutul patrimoniului se regăsesc:
a) drepturi subiective și obligații civile, indiferent de natura
acestora;
b) drepturi subiective al că ror conținut poate fi evaluat în bani;
c) bunurile care aparțin titularului patrimoniului.
D.2. O persoană fizică dobândește patrimoniul la momentul:

15
a) nașterii respectivei persoane;
b) dobândirii primului bun;
c) manifestării capacității de pline de exercițiu.
D.3. Activul patrimonial este compus din:
a) drepturile reale și drepturile de creanță;
b) obligațiile corelative drepturilor reale și drepturilor de creanță;
c) drepturile subiective și obligațiile civile care aparțin unei
persoane.

1.6. Bibliografie specifică

a) C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale , Ediția a III -a,
revăzută și adăugită, Editura Hamangiu, București, 2008.
b) G. Boroi, M. -M. Pivniceru, T.V. Rădulescu, C.A. Anghelescu, Drept
civil. Dreptu rile reale principale , Ediția a II -a, Editura Hamangiu, 2011.
c) B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale , Editura Universul
Juridic, București, 2011.
d) D.Ș. Spânu, Drept civil. Drepturile reale principale , Editura Universul
Juridic, Bucure ști, 2011.
e) S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform
Noului Cod civil , Editura CH Beck, București, 2012.
f) C. Jora, Drept civil. Drepturile reale , Editura Universul Juridic,
București, 2012.

16
2. Unitatea de învățare nr. 2 – Dreptul de proprietate

2.1. Considerații generale referitoare la dreptul de proprietate
2.1.1. Noțiunile de proprietate și drept de proprietate
2.1.2. Conținutul juridic al dreptului de proprietate
2.1.3. Caracterele juridice al e dreptului de proprietate
2.1.4. Restricții (limitări, îngrădiri) în exercițiul dreptului de
proprietate
2.1.5. Formele dreptului de proprietate
2.2. Dreptul de proprietate publică
2.2.1. Noțiune
2.2.2. Titularii (subiectele) dreptului de proprie tate publică
2.2.3. Obiectul dreptului de proprietate publică
2.2.4. Caracterele specifice dreptului de proprietate publică
2.2.5. Exercitarea dreptului de proprietate publică
2.2.6. Modurile de dobândire a proprietății publice. Exproprierea
pentru cauză de utilitate publică
2.2.7. Încetarea dreptului de proprietate publică
2.3. Dreptul de proprietate privată
2.3.1. Definiție. Titulari. Obiect
2.3.2. Regimul juridic al terenurilor proprietate privată
2.3.3. Regimul juridic al construc țiilor proprietate privată
2.4. Modalitățile juridice ale dreptului de proprietate privată
2.4.1. Proprietatea rezolubilă și proprietatea anulabilă
2.4.2. Proprietatea comună
A. Considerații generale
B. Proprietatea pe cote -părți obișnuită și t emporară
a) Noțiune. Izvoare. Titulari
b) Drepturile coproprietarilor (coindivizarilor) cu
privire la întregul bun. Regula unanimității.
Excepții
c) Drepturile coproprietarilor (coindivizarilor) cu
privire la cota-parte propri e din drept
d) Obligațiile coproprietarilor (coindivizarilor)
e) Încetarea proprietății comune pe cote -părți
obișnuite și temporare
C. Proprietatea comună pe cote -părți forțată și perpetuă
D. Proprietatea comună în devălmășie
E. Proprietatea periodică
2.5. Test
2.6. Bibliografie specifică

17
2.1. Considerații generale referitoare la dreptul de proprietate

2.1.1. Noțiunile de proprietate și drept de proprietate

Sub aspect economic , proprietatea exprimă o relație socială de apropriere
a unor lucruri, în mod direct și nemijlocit.
Sub aspect juridic , dreptul de proprietate reprezintă un ansamblu de
atribute ocrotite juridic, în temeiul cărora titularul dreptului își poate satisface,
în mod direct și nemijlocit, interesele sale legate de aproprierea unui lucru.
Art. 555 C.civ. definește dreptul de proprietate (privată) prin atributele
(prerogativele) acestuia, prevăzând că "proprietate privată este dreptul
titularului de a poseda, folosi și dispune de un bun în mod exclusiv, a bsolut și
perpetuu, în limitele stabilite de lege".
Față de definiția regăsită în Codul civil anterior (art. 480) , rămân de
actualitate criticile formulate în doctrina redactată pe această bază normativă : în
loc să definească proprietatea prin natura ei, Codul o define ște mai mult prin
atributele ei ; definirea dreptului de proprietate ca un drept absolut nu
corespunde cu realitatea juridică și practică.
Ținându -se cont de unele din aceste critici, dreptul de proprietate poate fi
definit ca acel drept sub iectiv care dă expresie aproprierii unui lucru,
permițând titularului său să posede, să folosească și să dispună de acel lucru,
în putere proprie și în interes propriu, în cadrul și cu respectarea dispozițiilor
legale .
Este de reținut că, în accepțiunea c lasică, dreptul de proprietate poate
avea ca obiect numai un lucru (corporal sau incorporal – art. 535 C.civ.) , iar,
după cum acest lucru este mobil sau imobil, se face deosebire între proprietatea
mobiliară și proprietatea imobiliară. Mai mult, în concepț ia Codului civil
român, dreptul de proprietate (care este cel mai întins și complet drept subiectiv
asupra unui lucru) este încorporat și materializat în obiectul său, deci se
confundă cu lucrul ce îi formează obiectul.
Așadar, noțiunea de proprietate, pe lângă înțelesul de drept real asupra
unui lucru, mai poate avea un înțeles, anume acela de obiect al dreptului de
proprietate, desemnând lucrul asupra căruia poartă dreptul de proprietate.
Noțiunea de proprietate este susceptibilă și de un sens mai larg, fiind
extinsă și la lucruri incorporale, vorbindu -se despre așa -numitele proprietăți
incorporale, care poartă asupra unor bunuri a căror existență depinde de
activitatea și de puterea creatoare a omului, f ie dintr -o activitate în curs (spr e
exemplu, fondu l de comerț), fie dintr -o activitate trecută și materializată în
creații spirituale (drepturile de proprietate industrială, drepturile de autor și
drepturile conexe acestora).

18
2.1.2. Conținutul juridic al dreptului de proprietate

Prin conținutul jurid ic al dreptului de proprietate desemnăm atributele
acestui drept.
Atributele dreptului de proprietate sunt în număr de trei: de a folosi lucrul
(ius utendi ), de a -i culege fructele ( ius fruendi ) și de a dispune de lucru ( ius
abutendi ).
a) Ius utendi (usu s). Acest atribut presupune exercitarea de către titularul
dreptului de proprietate a unei stăpâniri efective a lucrului în materialitatea sa,
direct și nemijlocit prin putere proprie și în interes propriu, sau de a consimți ca
stăpânirea să fie exercitată , în numele și în interesul lui, de către o altă persoană.
b) Ius fruendi (fructus) . Prin acest atribut se desemnează facultatea
conferită titularului dreptului de proprietate de a utiliza lucrul în propriul său
interes, dobândind în proprietate fructele1 pe care le poate obține din acesta.
Dobândirea fructelor poate fi rezultatul exploatării directe și nemijlocite a
lucrului, de către titularul dreptului de proprietate, dar și al cedării folosinței
lucrului către o altă persoană, în schimbul unei sume de bani.
c) Ius abutendi (abusus) . Prin acest atribut se înțelege prerogativa
titularului dreptului de proprietate de a dispune de lucru. Este vorba fie de
dispoziția materială, adică de prerogativa titularului dreptului de proprietate de a
dispune de substa nța lucrului, prin consumare, transformare sau chiar
distrugere, desigur cu respectarea prevederilor legale, fie de dispoziția juridică,
adică de prerogativa de a înstrăina lucrul sau de a constitui asupra lui drepturi
reale în favoarea altor persoane.2

2.1.3. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

Caractere juridice ale dreptului de proprietate rezultă din chiar art. 555
C.civ.: caracterul absolut, caracterul exclusiv și caracterul perpetuu.
a) Dreptul de proprietate este un drept absolut . Nu există un punct de
vedere unitar în ceea ce privește explicarea caracterului absolut al dreptului de
proprietate. Uneori, se arată că acest caracter vizează opozabilitatea erga omnes
a dreptului de proprietate, în sensul că toate celela lte subiecte de d rept sunt
obligate să respecte prerogativele titularului. Alteori, caracterul absolut este
explicat prin aceea că acest drept este nelimitat, neîngrădit în conținutul său,
însă, așa cum vom vedea, această afirmație nu este exactă, de vreme ce dreptul

1 În doctrină, de regulă, se face referire și la venituri, însă, acestea se includ tot în
categoria fructelor, fiind ceea ce denumim fructe civile.
2 Acesta este un atribut specific dreptului de proprietate, care nu se mai întâlnește la
nici un alt drept real. Este adevărat că și alte drepturi real pot fi înstrăinate, numai că, în cazul
dreptului de proprietate, înstrăinarea acestuia echivalează cu însăși înstrăinarea lucrului, pe
când înstrăinarea altui drept real asupra lucrului nu se confundă cu înstrăinarea lucrului
însuși.

19
de pr oprietate se exercită numai "în limitele stabilite de lege". Într -o a treia
opinie, caracterul absolut este explicat prin raportarea dreptului de proprietate la
celela lte drepturi reale, arătându -se că numai dreptul de proprietate reunește cele
trei atribu te (usus, fructus și abusus ), celelalte drepturi reale comportând numai
unul sau două atribute (se spune că proprietatea este absolută în comparație cu
celelalte drepturi reale, însă nu este absolută în ea însăși). Într -o ultimă
concepție, prin caracterul absolut al dreptului de proprietate se înțelege faptul
că, în exercițiul atributelor dreptului de proprietate, titularul acestuia nu are
nevoie de concursul altei persoane.
b) Dreptul de proprietate este un drept exclusiv . Prin caracterul exclusiv
al drep tului de proprietate se înțelege că titularul acestuia exercită singur (este
singurul îndreptățit să exercite) toate atributele dreptului de proprietate, cu
excluderea tuturor celorlalte persoane, acestea având obligația de a nu face
nimic de natură a aduc e atingere dreptului titularului.
Acest caracter cunoaște unele limitări, anume atunci când există un
dezmembrământ al dreptului de proprietate. Unii autori consideră și cazul
proprietății comune ca o limitare a caracterului exclusiv al dreptului de
propr ietate, însă, în realitate, nu este vorba decât de o aparentă limitare.
c) Dreptul de proprietate este un drept perpetuu . Prin caracterul perpetuu
al dreptului de proprietate se înțelege, pe de o parte, că dreptul de proprietate nu
are o durată limitată î n timp,3 iar, pe de altă parte, că dreptul de proprietate nu se
pierde prin neîntrebuințare din partea titularului.
Și acest caracter al dreptului de proprietate cunoaște unele limitări. Astfel,
în cazul exproprierii este posibil să se schimbe natura și c onținutul dreptului.

2.1.4. Restricții (limitări, îngrădiri) în exercițiul dreptului de proprietate

În ceea ce privește conținutul său și întinderea atributelor sale, dreptul de
proprietate nu este neîngrădit, ci, dimpotrivă, însăși legea stabilește c ă exercițiul
dreptului de proprietate este susceptibil de anumite limitări (îngrădiri, restricții),
care nu sunt altceva decât expresia îmbinării interesului individual al titularului
dreptului de proprietate cu interesele colective sau generale.4

3 Înstrăinarea lucrului nu este de natură să stingă dreptul de proprietate, ci dreptul se
va regăsi în patrimoniul dobânditorului, deci înstrăinarea transmite dreptul de proprietate fără
să îl stingă. De asemenea, dreptul de proprietate nu se pierde prin moartea titularului. Așadar,
dreptul de proprietate își păstrează calitatea sa abstractă de drept real cât timp lucrul există.
4 Astfel, art. 44 alin. (1) din Constituție prevede că dreptul de proprietate este garantat,
conținutul și limitele acestuia fiind stabilite prin lege, iar alin. (7) al aceluiași articol dispune
că "dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecția mediului și
asigurarea bunei vecinătăți, precum și la respectarea celorlalte sar cini care, potrivit legii sau
obiceiului, revin proprietarului". De asemenea, art. 555 C.civ. precizează, așa cum am arătat,
că atributele dreptului de proprietate sunt recunoscute "în limitele stabilite de lege".

20
Restric țiile în exercitarea atributelor dreptului de proprietate pot izvorî
din lege, obicei, convenție sau hotărâre judecătorească.
Dintr -un alt punct de vedere, putem distinge: restricții ale exercițiului
dreptului de proprietate corespunzătoare unor drepturi reale, restricții
corespunzătoare unor obligații propter rem , restricții corespunzătoare unor
drepturi de creanță, precum și restricții ce reprezintă simple îngăduințe din
partea titularului dreptului de proprietate, beneficiarii acestor îngăduințe
neputân d solicita protecția judiciară.
Unele limitări ale exercițiului dreptului de proprietate sunt stabilite prin
dispoziții legale (de natură civilă sau administrativă), justificate fie de un interes
public, fie de un interes privat.
Dintre îngrădirile legal e de interes public, amintim: îngrădirile stabilite în
considerarea naturii sau destinației specifice a anumitor bunuri (avem în vedere
acele îngrădiri ce constituie cauze de inalienabilitate temporară a unor bunuri),
îngrădirile în interes edilitar și de estetică urbană (spre exemplu, autorizația
administrativă prealabilă de construire – Legea nr. 50/1991 , republicată ),
îngrădirile în interes de salubritate și sănătate publică, îngrădirile în interes
cultural, istoric și arhitectural, îngrădirile în inter es economic general sau fiscal,
îngrădirile în interes de apărare a țării, îngrădirile proprietății situate în zona de
frontieră, îngrădiri care rezultă din regimul juridic al pădurilor, al apelor,
inclusiv al celor navigabile, al construirii drumurilor, a l căilor ferate, al
siguranței zborurilor aeriene etc.
Îngrădirile legale de interes privat decurg, de regulă, din raporturile de
vecinătate. Ele reflectă o situație normală, generată de vecinătate, ce impune
proprietarilor obligații (reciproce) firești, corespunzătoare unor necesități de
ordin social.
Este de reținut că limitările exercițiului dreptului de proprietate
determinate de raporturile de vecinătate au o sferă mai largă decât categoria
obligațiilor de vecinătate reglementate în materia servituți lor. Astfel de limitări
pot fi și rezultatul stabilirii de către proprietarii vecini a unor drepturi și
obligații, fiind deci vorba despre limitări convenționale, ori chiar rezultatul unor
simple îngăduințe (tolerențe), în lipsa oricărei convenții, sau con secința unei
hotărâri judecătorești.
Limitările convenționale ale exercițiului atributelor dreptului de
proprietate ridică o serie de probleme referitoare la valabilitatea clauzelor ce le
stabilesc, atunci când ar fi vorba despre inalienabilitatea lucrulu i (spre exemplu,
în actul juridic translativ de proprietate s -ar însera o clauză prin care s -ar
interzice dobânditorului înstrăinarea bunului cumpărat, donat, primit cu titlu de
legat etc.). Obligația convențională de inalienabilitate este valabilă numai c u
respectarea dispozițiilor imperative ale art. 627 alin. (1) teza I C.civ., text care
dispune: „Prin convenție sau testament se poate interzice înstrăinarea unui bun,
însă numai pentru o durată de cel mult 49 de ani și dacă există un interes serios

21
și leg itim”. Condițiile care decurg din această normă trebuie îndeplinite
cumulativ pentru ca limitarea astfel stabilită să poată opera.

2.1.5. Formele dreptului de proprietate

Art. 136 alin. (1) din Constituție prevede că "proprietatea este publică sau
privată", iar alin. (2) teza a II -a din același articol dispune că "proprietatea
publică aparține statului sau unităților administrativ -teritoriale."
Așadar, există două forme (feluri) ale dreptului de proprietate, anume:
– dreptul de proprietate publică;
– dreptul de proprietate privată.
Situația juridică regulă o reprezintă dreptul de proprietate privată, în timp
ce situația excepție este dreptul de proprietate publică. Numai din considerente
didactice am optat pentru analiza, în continuare, mai întâi a drep tului de
proprietate publică și, apoi, a dreptului de proprietate privată.

2.2. Dreptul de proprietate publică

2.2.1. Noțiune

Dreptul de proprietate publică este acel drept de proprietate ce aparține
statului sau unităților administrativ -teritorial e și care are ca obiect bunuri
care, prin natura lor sau printr -o dispoziție specială a legii, sunt de uz sau de
interes public, cu condiția să fie dobândite prin unul dintre modurile prevăzute
de lege (art. 858 C.civ.).
Este de reținut că, uneori, legiui torul folosește noțiunea de "proprietate
publică", alteori pe aceea de "domeniul public", astfel încât se pune problema de
a ști dacă există suprapunere între cele două noțiuni. În ce ne privește, apreciem
că răspunsul este afirmativ, în sensul că dreptul de proprietate publică are ca
obiect bunuri aparținând domeniului public. În alte cuvinte, domeniul public
este format din bunurile proprietatea publică a statului sau a unităților
administrativ -teritoriale (județul, municipiul, orașul, comuna), adică din acele
bunuri care, prin natura lor sau prin destinația legii, sunt de uz sau de interes
public.5

5 Menționăm totuși că sunt și autori care deosebesc, pe de o parte, domeniul public în
sens larg, ce ar cuprinde toate bunurile care, indiferent de forma de proprietate (publică sau
privată), prin natura lor sau printr -o dispoziție specială a legii, trebuie păstrate și transmise
generațiilor viit oare, iar, pe de altă parte, domeniul public în sens restrâns, care ar cuprinde
bunurile proprietatea publică a statului și a unităților administrativ -teritoriale, precum și
serviciile publice.

22
2.2.2. Titularii (subiectele) dreptului de proprietate publică

Așa cum rezultă din art. 136 alin. (2) din Constituție, precum și din Legea
nr. 213/1998 pri vind bunurile proprietate publică, numai statul și unitățile
administrativ -teritoriale pot fi titulari ai dreptului de proprietate publică.
În cazul bunurilor din domeniul public de interes național, dreptul de
proprietate publică aparține statului. Bunur ile din domeniul public de interes
(public) județean sau local sunt în proprietatea publică a unităților administrativ –
teritoriale (județul, municipiul, orașul, comuna).
În acest sens, art. 3 alin. (2) din Legea nr. 213/1998 dispune că domeniul
public al s tatului este alcătuit din bunurile prevăzute la art. 136 alin. (4) din
Constituție, din ce le prevăzute la pct. I din anexa la lege , precum și din alte
bunuri de uz sau de interes public național , declarate ca atare prin lege. Art.3
alin. (3) din Legea nr. 213/1998 stabilește că “domeniul public al județelor este
alcătuit din bunurile prevăzute la pct. II din anexă și din alte bunuri de uz sau de
interes public județean, declarate ca atare prin hotărâre a consiliului județean,
dacă nu sunt declarate prin leg e bunuri de uz sau de interes public național.” În
sfârșit, art. 3 alin. (4) din Legea nr. 213/1998 stabilește că “domeniul public al
comunelor, al orașelor și al municipiilor este alcătuit din bunurile prevăzute la
pct. III din anexă și din alte bunuri de uz sau de interes public local, declarate ca
atare prin hotărâre a consiliului local, dacă nu sunt declarate prin lege bunuri de
uz sau de interes public național ori județean.”
Trebuie reținut că nici un alt subiect de drept (persoană fizică sau
persoan ă juridică, indiferent că aceasta din urmă ar fi de drept privat sau de
drept public) nu poate fi titular al dreptului de proprietate publică. Împrejurarea
că persoane juridice de drept public primesc în administrare bunuri din
domeniul public ori că altor persoane juridice sau fizice le sunt concesionate ori
închiriate asemenea bunuri nu reprezintă altceva decât o modalitate specifică de
exercitare a dreptului de proprietate publică, fără însă a transforma un astfel de
subiect de drept în titular al dreptu lui de proprietate publică, ci numai în titular
al unui drept de administ rare, de concesionare sau de folosință.

2.2.3. Obiectul dreptului de proprietate publică

Art. 136 alin. (3) din Constituție și art. 859 alin. (1) C.civ. enumeră
anumite bunuri ce aparțin exclusiv proprietății publice: bogățiile de interes
public ale subsolului, spațiul aerian, apele cu potențial energetic valorificabil, de
interes național, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei
economice și ale platoului continen tal; ambele texte dispun, în partea lor finală,
că, prin lege organică, pot fi stabilite și alte bunuri care să formeze obiectul
exclusiv al proprietății publice.

23
De asemenea, art. 4 alin. (4) din Legea nr. 18/1991 privind fondul
funciar, republicată6, cu modificările și completările ulterioare, dispune că
"terenurile din domeniul public sunt cele afectate unei utilități publice", iar art.
5 alin. (1) din aceeași lege enumeră terenurile care aparțin domeniului public:
terenurile pe care sunt amplasate cons trucții de interes public, piețe, căi de
comunicații, rețele stradale și parcuri publice, porturi și aeroporturi, terenurile
cu destinație forestieră, albiile râurilor și fluviilor, cuvetele lacurilor de interes
public, fundul apelor maritime interioare și al mării teritoriale, țărmurile Mării
Negre, inclusiv plajele, terenurile pentru rezervații naturale și parcuri naționale,
monumentele, ansamblurile și siturile arheologice și istorice, monumentele
naturii, terenurile pentru nevoile apărării sau pentru al te folosințe care, potrivit
legii, sunt de domeniul public ori care, prin natura lor, sunt de uz sau interes
public.
Legea nr. 213/1998 conține o anexă în care sunt menționate, cu caracter
exemplificativ, bunurile ce alcătuiesc domeniul public al statului și al unităților
administrativ -teritoriale.
Astfel, potrivit acestei anexe:
“I. Domeniul public al statului este alcătuit din următoarele bunuri: 1.
bogățiile de orice natură ale subsolului, în stare de zăcământ; 2. spațiul aerian;
3. apele de suprafață, cu albiile lor minore, malurile și cuvetele lacurilor, apele
subterane, apele maritime interioare, faleza și plaja mării, cu bogățiile lor
naturale și cu potențialul energetic valorificabil, marea teritorială și fundul
apelor maritime, căile navigabile int erioare; 4. pădurile și terenurile destinate
împăduririi, cele care servesc nevoilor de cultură, de producție ori de
administrație silvică, iazurile, albiile pâraielor, precum și terenurile
neproductive incluse în amejamentele silvice, care fac parte din f ondul forestier
național și nu sunt proprietate privată; 5. terenurile care au aparținut domeniului
public al statului înainte de 6 martie 1945; terenurile obținute prin lucrări de
îndiguiri, de desecări și de combatere a eroziunii solului; terenurile inst itutelor
și stațiunilor de cercetări științifice și ale unităților de învățământ agricol și
silvic, destinate cercetării și producerii de semințe și de material săditor din
categoriile biologice și de animale de rasă; 6. parcurile naționale; 7. rezervațiil e
naturale și monumentele naturii; 8. patrimoniul natural al Rezervației Biosferei
"Delta Dunării"; 9. resursele naturale ale zonei economice și ale platoului
continental, împreună cu platoul continental; 10. infrastructura căilor ferate,
inclusiv tunelele și lucrările de artă; 11. tunelele și casetele de metrou, precum și
instalațiile aferente acestuia; 12. drumurile naționale – autostrăzi, drumuri
expres, drumuri naționale europene, principale secundare; 13. canalele
navigabile, cuvetele canalului, constr ucțiile hidrotehnice aferente canalului,
ecluzele, apărările și consolidările de maluri și de taluzuri, zonele de siguranță
de pe malurile canalului, drumurile de acces și teritoriile pe care sunt realizate

6 În „Monitorul oficial al României”, partea I, nr. 1 din 5 i anuarie 1998.

24
acestea; 14. rețelele de transport al energiei el ectrice; 15. spectre de frecvență și
rețelele de transport și de distribuție de telecomunicații; 16. canalele magistrale
și rețelele de distribuție pentru irigații, cu prizele aferente; 17. conductele de
transport al țițeiului, al produselor petroliere și al gazelor naturale; 18. lacurile
de acumulare și barajele acestora, în cazul în care activitatea de producere a
energiei electrice este racordată la sistemul energetic național, sau cele cu tranșe
pentru atenuarea undelor de viitură; 19. digurile de apăra re împotriva
inundațiilor; 20. lucrările de regularizare a cursurilor de apă; 21. cantoanele
hidrotehnice, stațiile hidrologice, meteorologice și de calitate a apelor; 22.
porturile maritime și fluviale, civile și militare – terenurile pe care sunt situate
acestea, diguri, cheiuri, pereuri și alte construcții hidrotehnice pentru acostarea
navelor și pentru alte activități din navigația civilă, bazine, acvatorii și șenale de
acces, drumuri tehnologice în porturi, monumente istorice aflate în porturi,
cheiuri și pereuri situate pe malul căilor navigabile, în afara incintelor portuare
destinate activităților de navigație; 23. terenurile destinate exclusiv instrucției
militare; 24. pichetele de grăniceri și fortificațiile de apărare a țării; 25. pistele
de decol are, aterizare, căile de rulare și platformele pentru îmbarcare -debarcare
situate pe acestea și terenurile pe care sunt amplasate; 26. statuile și
monumentele declarate de interes public național; 27. ansamblurile și siturile
istorice și arheologice; 28. m uzeele, colecțiile de artă declarate de interes public;
29. terenurile și clădirile în care își desfășoară activitatea: Parlamentul,
Președinția, Guvernul, ministerele și celelalte organe de specialitate ale
administrației publice centrale și instituțiile publice subordonate acestora;
instanțele judecătorești și parchetele de pe lângă acestea; unități ale Ministerului
Apărării Naționale și ale Ministerului de Interne, ale serviciilor publice de
informații, precum și cele ale Direcției generale a penitenciar elor; serviciile
publice descentralizate ale ministerelor și ale celorlalte organe de specialitate
ale administrației publice centrale, precum și prefecturile, cu excepția celor
dobândite din venituri proprii extrabugetare, care constituie proprietatea pri vată
a acestora.
II. Domeniul public județean este alcătuit din următoarele bunuri: 1.
drumurile județene; 2. terenurile și clădirile în care își desfășoară activitatea
consiliul județean și aparatul propriu al acestuia, precum și instituțiile publice de
interes județean, cum sunt: biblioteci, muzee, spitale județene și alte asemenea
bunuri, dacă nu au fost declarate de uz sau interes public național sau local; 3.
rețelele de alimentare cu apă realizate în sistem zonal sau microzonal, precum și
stațiile de tratare cu instalațiile, construcțiile și terenurile aferente acestora.
III. Domeniul public local al comunelor, orașelor și municipiilor este
alcătuit din următoarele bunuri: 1. drumurile comunale, vicinale și străzile; 2.
piețele publice, comerciale, târ gurile, oboarele și parcurile publice, precum și
zonele de agrement; 3. lacurile și plajele care nu sunt declarate de interes public
național sau județean; 4. rețelele de alimentare cu apă, canalizare, termoficare,
gaze, stațiile de tratare și epurare a ap elor uzate, cu instalațiile, construcțiile și

25
terenurile aferente; 5. terenurile și clădirile în care își desfășoară activitatea
consiliul local și primăria, precum și instituțiile publice de interes local, cum
sunt: teatrele, bibliotecile, muzeele, spital ele, policlinicile și altele asemenea; 6.
locuințele sociale; 7. statuile și monumentele, dacă nu au fost declarate de
interes public național; 8. bogățiile de orice natură ale subsolului, în stare de
zăcământ, dacă nu au fost declarate de interes public n ațional; 9. terenurile cu
destinație forestieră, dacă nu fac parte din domeniul privat al statului și dacă nu
sunt proprietatea persoanelor fizice ori a persoanelor juridice de drept privat; 10.
cimitirele orășenești și comunale.”
Este de reținut că legiu itorul nu a urmărit să ofere o enumerare exhaustivă
a bunurilor ce formează obiectul dreptului de proprietate publică (de altfel,
practic, acest lucru ar fi greu de realizat), ci menționează, în concret, anumite
bunuri ce alcătuiesc domeniul public, iar ap oi se mulțumește să recurgă la o
determinare generică (bunuri care, prin natura lor, sunt de uz sau de interes
public).
Așadar, apartenența unui bun, proprietatea statului sau a unităților
administrativ -teritoriale, la domeniul public se deduce prin utili zarea a două
criterii: fie indicarea expresă a legiuitorului, fie natura bunului, în sensul că
acesta este de uz public (bunul este afectat folosinței publice directe) sau de
interes public (bunul este afectat unui serviciu public)7.
Sub acest aspect, or ice lucru susceptibil de apropriere poate constitui
obiect al dreptului de proprietate publică, iar unele lucruri, determinate în mod
expres de lege, sunt obiect numai al dreptului de proprietate publică, neputând fi
și obiect al dreptului de proprietate p rivată.
Ca o consacrare legală a determinării apartenenței unui bun proprietatea
statului sau a unităților administrativ -teritoriale, la domeniul public, prin
utilizarea, alternativă, a celor două criterii, menționăm art. 3 alin. 1 din Lege a
nr.213/1998, care dispune că domeniul public este alcătuit din bunurile
prevăzute la art. 136 alin. (4) din Constituție, din cele stabilite în anexa care face
parte integrantă din prezenta lege și din orice alte bunuri care, potrivit legii sau
prin natura lor, sunt de uz sau de interes public și sunt dobândite de stat sau de
unitățile administrativ -teritoriale prin modurile prevăzute de lege .
Subliniem că unele acte normative stabilesc un regim juridic special
privitor la păstrarea, conservarea, gospodărirea și adminis trarea anumitor
bunuri, indiferent de titularul dreptului de proprietate asupra bunurilor
respective. Aceasta nu înseamnă însă că bunurile în discuție ar aparține în mod
obligatoriu domeniului public, ci soluția trebuie dedusă prin raportarea la cele
două criterii menționate mai sus.

7 În sensul că, în principiu, toate bunurile afectate folosinței publice fac parte din
domeniul public, a se vedea C.S.J., secția de contencios administrativ, dec. nr. 152/1994, în
Buletinul jurisprudenței 1994 , p.349. Folosința publică nu trebuie însă confundată cu
folosința colectivă.

26
2.2.4. Caracterele specifice dreptului de proprietate publică

Dreptului de proprietate publică îi sunt specifice următoarele caractere
juridice, care decurg din art. 861 alin. (1) C.civ.:
– inalienabilitatea;
– imprescripti bilitatea;
– insesizabilitatea.
Conform alin. (2) al art. 861 C.civ., proprietatea asupra bunurilor ce fac
obiectul dreptului de proprietate publică nu se stinge prin neuz și nu poate fi
dobândită de terți prin uzucapiune sau, după caz, prin posesia de bu nă-credință
asupra bunurilor mobile.
Art. 5 alin. (2) din Legea nr. 18/1991 prevede că "terenurile care fac parte
din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile și imprescriptibile" (spre
deosebire de art. 6 din aceeași lege, care dispune că terenur ile din domeniul
privat al statului, respectiv al comunelor, orașelor, municipiilor și județelor sunt
supuse dispozițiilor de drept comun, dacă prin lege nu se prevede altfel).
Dreptul de proprietate publică este inalienabil , deci, bunurile care
alcătuies c domeniul public nu pot fi înstrăinate, sub sancțiunea nulității absolute
a eventualului act juridic prin care s -ar realiza o asemenea înstrăinare.
De asemenea, în principiu, asupra lucrurilor ce formează obiect al
dreptului de proprietate publică nu se pot constitui dezmembrăminte ale
dreptului de proprietate (uzufruct, uz, abitație, servitute sau superficie).
Însă, acele servituți care, în realitate, nu reprezintă altceva decât restricții
normale ale exercițiului dreptului de proprietate sunt compatibil e cu domeniul
public, în măsura în care nu ar aduce atingere destinației bunului, anume aceea
de a servi uzului sau interesului public.
Inalienabilitatea bunului operează numai atât timp cât bunul aparține
domeniului public. Dacă însă, prin hotărârea aut orității publice competente,
bunul este dezafectat din domeniul public și trecut în domeniul privat8, atunci el
va putea fi înstrăinat în condițiile legii.
Dreptul de proprietate publică este imprescriptibil , atât extinctiv, cât și
achizitiv.
Așadar, acț iunea în revendicare a unui bun proprietate publică poate fi
exercitată oricând în timp și nici nu poate fi paralizată prin invocarea, de către
posesorul -pârât, a dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune
(prescripție achizitivă) sau a dobândirii dreptului de proprietate asupra bunurilor
mobile corporale prin posesia de bună -credință.
Dreptul de proprietate publică este insesizabil , deci bunurile din
domeniul public nu pot fi urmărite de către creditorii titularilor dreptului de

8 Desigur că dezafectarea bunului din domeniul public și trecerea lui în domeniul
privat nu este posibilă în cazul bunurilor care formează obiect numai al dreptului de
proprietate publică.

27
proprietate asupr a acestor bunuri (adică de către creditorii statului sau ai
unităților administrativ -teritoriale).

2.2.5. Exercitarea dreptului de proprietate publică

a) Dreptul de proprietate publică se exercită fie de către titularii acestui
drept, de regulă, prin i ntermediul unor subiecte de drept administrativ, fie prin
intermediul unor subiecte de drept civil.
Titularii dreptului de proprietate publică pot exercita acest drept în
temeiul capacității lor de drept administrativ, ca purtători ai unor prerogative de
putere.
Exercițiul efectiv al dreptului de proprietate publică este încredințat
autorităților publice centrale sau locale, care, deși nu devin titulari ai dreptului
de proprietate publică, au în patrimoniul lor un drept de administ rare asupra
bunurilor di n domeniul public. Așadar, într -o asemenea ipoteză, exercițiul
dreptului de proprietate publică este supus unui regim de drept administrativ.
Exercițiul dreptului de proprietate publică se realizează însă și prin
intermediul unor subiecte de drept civil. Astfel, prin acte de putere sau prin
contracte, bunurile proprietate publică, în vederea punerii lor în valoare, sunt
încredințate unor persoane juridice înființate în acest scop sau altor persoane
juridice ori unor persoane fizice. Temeiul legal al unei a semenea încredințări îl
constituie art. 136 alin. (4) teza a II -a din Constituție, potrivit căruia, bunurile
proprietate publică, în condițiile legii, pot fi date în administrarea regiilor
autonome ori instituțiilor publice sau pot fi concesionate ori înch iriate.
Prin urmare, administrarea bunurilor din domeniul public de către regiile
autonome ori instituțiile publice, concesionarea și închirierea acestor bunuri
unor persoane juridice sau fizice reprezintă forme juridice de exercitare a
dreptului de propr ietate publică . În patrimoniul acestor subiecte de drept civil
va exista un drept de administrare (în cazul regiilor autonome și al instituțiilor
publice) sau, după caz, un drept de concesiune ori un drept de folosință (în cazul
altor persoane juridice și al persoanelor fizice) cu privire la bunurile proprietate
publică. Dreptul de administrare este efectul unui act de autoritate, în schimb,
dreptul de concesiune și dreptul de folosință sunt efectele unor acte juridice
civile.
Art. 861 alin. (3) C.civ. dispune că “ în condițiile legii, bunurile
proprietate publică pot fi date în administrare sau în folosință și pot fi
concesionate ori închiriate ”.
Pentru a determina natura juridică a dreptului de administrare a bunurilor
proprietate publică de către regiile autonome și instituțiile publice, trebuie să
avem în vedere două categorii de raporturi juridice: raporturile juridice care se
stabilesc între, pe de o parte, titularii dreptului de proprietate publică (statul și
unitățile administrativ -teritoriale), iar, pe de altă parte, titularii dreptului de
administ rare a bunurilor proprietate publică (regiile autonome și instituțiile

28
publice); raporturile juridice ce se stabilesc între, pe de o parte, titularii
dreptului de administrare a bunurilor proprietate public ă, iar, pe de altă parte,
celelalte subiecte de drept.
Cât privește prima categorie de raporturi juridice, este de reținut că
titularii dreptului de proprietate publică înființează, prin acte de autoritate
(emise de organele competente potrivit legii), su biectele dreptului de
administ rare a bunurilor proprietate publică, determinând și sfera de activitate a
acestora, în funcție de care hotărăsc ce bunuri proprietate publică le vor fi
încredințate în administ rare. Se observă că persoanele juridice astfel în ființate
sunt în raporturi de subordonare față de titularii dreptului de proprietate publică.
Deci, în raporturile juridice dintre titularii dreptului de proprietate publică și
titularii dreptului de administrare a bunurilor proprietate publică, dreptul de
administrare este supus unui regim juridic administrativ.
În legătură cu cea de a doua categorie de raporturi juridice, este de reținut
că regiile autonome și instituțiile publice, în vederea realizării scopului pentru
care au fost înființate (satisfacer ea unor interese publice sau îndeplinirea unor
servicii publice, în alte cuvinte, asigurarea finalității exercițiului dreptului de
proprietate publică), participă în nume propriu la circuitul civil, intrând în
raporturi juridice cu celelalte subiecte de dr ept, raporturi guvernate de normele
juridice civile.
Așadar, dreptul de administrare a bunurilor proprietate publică este un
drept real cu o natură juridică mixtă, atât administrativă, cât și civilă, iar din
această calificare rezultă importante consecinț e practice.
Astfel, trăsătura de drept administrativ a dreptului real de administrare ar
exclude opozabilitatea sa față de titularii dreptului de proprietate publică, în
sensul că aceștia din urmă, prin organul competent potrivit legii, ar trebui să
aibă posibilitatea de a retrage unei regii autonome sau instituții publice dreptul
de administ rare a unor bunuri proprietate publică, fie în scopul redistribuirii
acestor bunuri (menținându -se forma de exercitare a dreptului de proprietate
publică asupra acesto ra, adică administrarea, însă de către o altă regie autonomă
sau instituție publică), fie în scopul schimbării formei juridice de exercitare a
dreptului de proprietate publică asupra bunurilor respective (din administrare în
concesionare sau închiriere), i ar cel ce a fost titularul dreptului de administrare
nu ar putea opune mijloacele de apăr are specifice dreptului civil (spr e exemplu,
acțiunea în revendicare, acțiunea posesorie) împotriva măsurilor luate cu privire
la exercițiul dreptului de proprietate p ublică, însă, dacă ar fi vorba despre luarea
unor asemenea măsuri cu nerespectarea condițiilor prevăzute de lege, ar avea la
îndemână calea unei acțiuni în contencios administrativ.
Aceeași trăsătură de drept administrativ face imposibilă dezmembrarea
dreptului de administrare a bunurilor proprietate publică, posibilitate specifică
dreptului civil.
Natura civilă a dreptului real de administrare a bunurilor proprietate
publică are drept consecință opozabilitatea dreptului respectiv față de celelalte

29
subiec te de drept, deci, împotriva acestora, titularul dreptului de administrare
poate recurge la mijloacele de apărare specifice dreptului civil.
De asemenea, aceeași natură civilă permite exercitarea anumitor atribute
(prerogative) de drept civil asupra bunur ilor proprietate publică, de către regiile
autonome și autoritățile publice, direct și nemijlocit.
Posesia regiilor autonome și a instituțiilor publice, ca atribut al dreptului
real de administrare a bunurilor proprietate publică, este asemănătoare sub
aspectul elementului material cu posesia exercitată de titularul dreptului de
proprietate publică, însă diferă elementul intențional, care este corespunzător
doar conținutului dreptului real de administrare, iar nu dreptului de proprietate
publică.
Folosinț a permite regiilor autonome și instituțiilor publice să
întrebuințeze bunurile proprietate publică, în vederea realizării scopului pentru
care au fost înființate, în puterea proprietarului și potrivit destinației bunurilor
(uzul sau interesul public). În v irtutea acestei prerogative, titularii dreptului real
de administrare pot dobândi, în proprietate, fructele produse de bunurile
proprietate publică pe care le administrează. În acest sens, spre exemplu, art. 16
alin. (2) din Legea nr. 213/1998 stabilește c ă în cazul când titularul dreptului de
administrare directă a încheiat un contract de închiriere a bunului proprietate
publică, el are dreptul să încaseze din chirie o anumită cotă -parte (restul se face
venit la bugetul de stat sau la bugetele locale).
În anumite limite, determinate de exploatarea bunurilor conform
destinației lor, regiile autonome și instituțiile publice se bucură și de o dispoziție
materială (sp re exemplu, ar putea să efectue ze unele lucrări ce ar afecta
substanța lucrului, fără însă a -i schimba destinația; ar putea obține productele).
În legătură cu raporturile juridice dintre titularii dreptului real de
administrare a bunurilor proprietate publică și celelalte subiecte de drept, mai
sunt de reținut și caracterele juridice ale acestui d rept, anume: inalienabilitatea,
imprescriptibilitatea și insesizabilitatea.
Referitor la celelalte două forme juridice de exercitare a dreptului de
proprietate publică, vom reține, în primul rând, prevederea înscrisă în art.15 din
Legea nr.213/1998, în co nformitate cu care “concesionarea sau închirierea
bunurilor proprietate publică se face prin licitație publică, în condițiile legii”.
În legătură cu închirierea, art. 14 alin. (1) din Legea nr. 213/1998 dispune
că “închirierea bunurilor proprietate public ă a statului sau a unităților
administrativ -teritoriale se aprobă, după caz, prin hotărâre a Guvernului, a
consiliului județean, a Consiliului General al Municipiului București sau a
consiliului local, iar contractul de închiriere va cuprinde clauze de nat ură să
asigure exploatarea bunului închiriat, potrivit specificului acestuia”. Contractul
de închiriere se poate încheia cu orice persoană fizică sau juridică, română ori
străină, fie de către titularul dreptului de proprietate, fie de către titul arul
dreptului de administrare [ art. 14 alin. (2) din Legea nr. 213/1998] .

30
Concesionarea dreptului de proprietate publică presupune încheierea unui
contract de concesiune, în care, calitatea de concedent, în numele titularului
dreptului de proprietate publică, o p ot avea: ministerele sau alte organe de
specialitate ale administrației publice centrale, respectiv consiliile județene,
consiliile locale sau instituțiile publice de interes local, iar concesionar poate fi
orice persoană fizică sau persoană juridică de dr ept privat, indiferent că este
română sau străină. Încheierea contractului de concesiune este precedată de o
procedură de concesionare, legea reglementând procedura concesionării prin
licitație publică (deschisă cu sau fără preselecție), precum și procedur a
concesionării prin negociere directă.
b) În privința limitelor exercitării dreptului de proprietate publică , art.
862 alin. (1) C.civ. dispune: „Dreptul de proprietate publică este susceptibil de
orice limite reglementate de lege sau de prezentul cod p entru dreptul de
proprietate privată, în măsura în care acestea sunt compatibile cu uzul sau
interesul public căruia îi sunt destinate bunurile afectate”.
Ca regulă, incompatibilitatea se constată prin acordul dintre titularul
dreptului de proprietate pu blică și persoana interesată și numai în situația de
excepție în care un astfel de acord nu se realizează, de către instanța
judecătorească [art. 862 alin. (2) C.civ.]. În ambele situații, persoana interesată
are dreptul la o justă și promptă despăgubire d in partea titularului dreptului de
proprietate publică.

2.2.6. Modurile de dobândire a proprietății p ublice. Exproprierea pentru
cauză de utilitate publică

Art. 863 C.civ. prevede că dreptul de proprietate publică se dobândește:
a) prin achiziție pub lică, efectuată în condițiile legii;
b) prin expropriere pentru cauză de utilitate publică, în condițiile legii;
c) prin donație sau legat, acceptat în condițiile legii, dacă bunul, prin natura
lui sau prin voința dispunătorului, devine de uz ori de inter es public;
d) prin convenție cu titlu oneros, dacă bunul, prin natura lui sau prin voința
dobânditorului, devine de uz ori de interes public;
e) prin transferul unui bun din domeniul privat al statului în domeniul
public al acestuia sau din domeniul priva t al unei unități administrativ -teritorial e
în domeniul public al acesteia , în condițiile legii ;
f) prin alte moduri prevăzute de lege.
Cât privește exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sediul materiei
îl reprezintă art. 44 alin. ( 3) din Consti tuție (care prevede că "nimeni nu poate fi
expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu
dreaptă și prealabilă despăgubire"), art. 562 alin. (3) C.civ. (conform căruia
"exproprierea se poate face numai pentru o cauză de utilitate publică stabilită
potrivit legii, cu justă și prealabilă despăgubire, fixată de comun acord între
proprietar și expropriator. În caz de divergență asupra cuantumului

31
despăgubirilor, acesta se stabilește pe cale judecătorească ") și Legea nr. 33/1994
privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, republicată9.
Exproprierea este definită ca un act de putere publică prin care se
realizează dobândirea forțată a proprietăților private necesare executării
lucrărilor de utilitate publică, în sc himbul unei despăgubiri. Exproprierea
conduce la transformarea calitativă a proprietății, din proprietate privată în
proprietate publică.10
Referitor la obiectul exproprierii , este de reținut că, potrivit art. 2 din
Legea nr. 33/1994, pot fi expropriate bu nurile imobile proprietatea persoanelor
fizice sau a persoanelor juridice cu sau fără scop lucrativ, precum și cele aflate
în proprietatea privată a comunelor, orașelor, municipiilor sau județelor.
Rezultă că nu pot fi supuse exproprierii:
– bunurile im obile proprietate publică, întrucât acestea, prin natura și
destinația lor, sunt afectate unei utilități publice;
– bunurile imobile aflate în proprietatea privată a statului, deoarece, în
cazul acestora, statul, în calitate de proprietar, are posibilitat ea să afecteze
utilității publice oricare din bunurile pe care le are în proprietate privată.
Așadar, prin puterea statului, ca titular al dreptului de proprietate, exprimată de
organul competent potrivit legii [ trecerea unui bun din domeniul privat al
statului în domeniul public se face prin hotărâre a Guvernului – art. 8 alin. (1)
din Legea nr. 213/1998] se va schimba regimul juridic al imobilului respectiv,
prin intrarea sa în categoria bunurilor proprietate publică, fără a mai fi nevoie de
expropriere p entru această transformare a formei dreptului de proprietate;
– bunurile imobile aflate în proprietatea privată a comunelor, orașelor,
municipiilor sau județelor, însă numai dacă utilitatea publică nu este de interes
național. În cazul în care utilitatea publică ar fi de interes local, nu mai este
nevoie de expropriere, ci titularul dreptului de propr ietate, prin organul
competent [ trecerea unui bun din domeniul privat al unei unități administrativ –
teritoriale în domeniul public al acesteia se face prin ho tărâre a consiliului
județean, a Consiliului General al Municipiului București sau a consiliului local
– art. 8 alin. (1) din Legea nr.213/1998] , va hotărî trecerea bunului din

9 În “Monitorul o ficial al României”, partea I, nr. 409 din 10 iunie 2011.
10 Exproprierea nu trebuie confundată cu rechiziționarea de bunuri, aceasta din urmă
fiind reglementată de Legea nr.132/1997 privind rechizițiile de bunuri și prestările de servicii
în interes publ ic și care poate fi analizată ca o restricție în exercitarea dreptului de proprietate.
Principalele deosebiri sunt următoarele: pot fi rechiziționate nu numai bunurile imobile, ci și
bunurile mobile; interesul public ce justifică rechiziționarea este circu mscris de lege
(declararea mobilizării generale sau parțiale ori a stării de război, instituirea stării de asediu
sau de urgență, concentrări, exerciții și antrenamente de mobilizare); bunurile (cu excepția
celor consumptibile și a celor perisabile) se res tituie celor de la care au fost rechiziționate, fie
la expirarea termenelor, fie la încetarea cauzelor ce au determinat rechiziția; dreptul la
despăgubire există numai dacă bunurile au suferit degradări sau devalorizări, iar, în orice caz,
despăgubirea nu este prealabilă etc.

32
proprietatea sa privată în proprietatea publică a aceleiași unități administrat iv-
teritoriale.
Dacă însă bunul se află în patrimoniul unei societăți comerciale la care
statul sau o unitate administrativ -teritorială este acționar și nu se obține acordul
adunării generale a acționarilor, atunci el poate fi trecut în domeniul public
numai prin procedura exproprierii [ art. 8 alin. (3) din Legea nr. 213/1998] .
Procedura exproprierii poate fi evitată de cei interesați prin cesiune
amiabilă , părțile stabilind deci o altă modalitate de transfer din proprietate
privată în proprietate publică a imobilelor susceptibile de a forma obiectul
exproprierii (de exemplu, vânzare -cumpărare, schimb etc.). Cesiunea amiabilă
poate interveni în orice fază a procedurii de expropriere, până în momentul
soluționării cererii de expropriere de către tribunal. E ste posibil ca părțile să se
înțeleagă numai în privința modalității de transfer cu titlu oneros al bunului (de
exemplu, vânzare -cumpărare), dar nu și asupra naturii și întinderii
despăgubirilor pe care urmează a le primi proprietarul (transmițătorul), sit uație
în care instanța competentă va lua act de înțelegerea părților și va stabili
întinderea despăgubirilor sau, după caz, echivalentul în natură ce se cuvine
proprietarului.
Procedura exproprierii presupune parcurgerea a trei etape: a) declararea
utilit ății publice; b) măsurile pregătitoare exproprierii (etapa administrativă); c)
exproprierea propriu -zisă și stabilirea despăgubirilor (etapa judiciară).
a) Declararea utilității publice
Pentru lucrările de interes național utilitatea publică se declară d e către
Guvern, iar pentru lucrările de interes local utilitatea publică se declară de către
consiliile județene sau Consiliul General al Municipiului București. În anumite
situații speciale, prevăzute în art. 7 alin. (4) din Legea nr. 33/1994 (când,
indif erent de natura lucrărilor, sunt supuse exproprierii lăcașuri de cult,
monumente, ansambluri și situri istorice, cimitire, alte așezăminte de valoare
națională deosebită, localități urbane sau rurale în întregime), utilitatea publică
se declară pentru fiec are caz în parte prin lege.
Declarația de utilitate publică se face numai după o cercetare prealabilă,
efectuată de către comisiile prevăzute de lege. Pe baza rezultatului cercetării
prealabile, Guvernul sau, după caz, consiliul județean ori al municipiul ui
București va adopta actul de declarare a utilității publice. Acest act se aduce la
cunoștință publică prin afișare la sediul consiliului local în a raza căruia se află
imobilul supus exproprierii și prin publicare în Monitorul oficial al României
(pentr u utilitate publică de interes național) sau în presa locală (pentru utilitate
publică de interes local). Sunt exceptate de la publicitate actele de declarare a
utilității publice pentru lucrări privind apărarea țării și siguranța statului.
Ca natură juri dică, declarația de utilitate este un act administrativ – act
condiție, fiind supus controlului constituționalității și legalității sale în această
etapă, la Curtea Constituțională (dacă utilitatea publică a fost declarată prin

33
lege) sau la instanța de con tencios administrativ, fără însă a se putea examina
oportunitatea acestui act administrativ.
b) Măsurile pregătitoare exproprierii
După aducerea la cunoștință publică a declarației de utilitate publică,
expropriatorul (adică pentru lucrările de interes n ațional, statul, prin
organismele desemnate de Guvern, iar, pentru lucrările de interes local, județele,
municipiile, orașele și comunele) întocmește planul imobilelor supuse
exproprierii, indicând numele proprietarilor și ofertele de despăgubiri. Aceste
documente se depun la consiliul local în raza căruia sunt situate imobilele
respective, în vederea consultării de către cei interesați. În cazul lucrărilor
privind apărarea țării și siguranța națională, se depune doar oferta de
despăgubiri.
Propunerile de expropriere și procesul -verbal prin care s -a finalizat
cercetarea prealabilă declarării utilității publice se notifică titularilor drepturilor
reale asupra imobilelor supuse exproprierii, în termen de 15 zile de la publicare.
Aceștia pot face întâmpinare în termen de 45 zile de la primirea notificării,
întâmpinare ce se depune la primarul localității unde se află imobilul
expropriabil și care se soluționează de către comisia la care se referă art. 15 și
urm. din Legea nr. 33/1994. Hotărârea comisiei poate fi atacată de partea
interesată (expropriatorul11, proprietarul sau titularii altor drepturi reale asupra
imobilului propus spre expropriere) în termen de 15 zile de la comunicare prin
intermediul contestației, care se judecă de instanța de contencios admin istrativ
în circumscripția căreia este situat imobilul propus pentru expropriere, potrivit
regulilor stabilite de Legea nr. 554/2004 privind contenciosul administrativ.
c) Exproprierea propriu -zisă și stabilirea despăgubirilor
Soluționarea cererilor priv itoare la expropriere este de competența
tribunalului în raza căruia este situat imobilul propus pentru expropriere.
Judecarea cererii de expropriere se fa ce cu citarea nu numai a
proprie tarului sau posesorului (desigur și a expropriatorului), ci și cu ci tarea
oricărui titular al unor drepturi reale asupra imobilului supus exproprierii,
precum și a oricărei persoane ce ar putea justifica un interes legitim asupra
acestuia.
Instanța va verifica numai îndeplinirea condițiilor cerute de lege pentru
exproprie re și va stabili despăgubirile, fără însă a avea posibilitatea să se
pronunțe asupra necesității exproprierii, întinderii acesteia etc. În mod
excepțional, anume atunci când expropriatorul cere exproprierea numai a unei
părți de teren sau din construcție, iar proprietarul solicită exproprierea totală,
instanța poate să aprecieze în raport cu situația reală și să dispună, dacă este
cazul, exproprierea totală.

11 În situația când comisia respinge propunerile expropriatorului, acesta poate să
revină cu noi propuneri, cu refacerea corespunzătoare a planurilor, urmându -se aceeași
procedură.

34
În vederea stabilirii despăgubirilor, instanța va dispune efectuarea unei
expertize, de către o com isie formată din trei experți (unul numit de instanță,
unul desemnat de expropriator și unul din partea persoanelor supuse
exproprierii). Despăgubirea se compune atât din valoarea reală a imobilului
(pentru determinarea acesteia se va avea în vedere valoar ea de piață a unui
imobil similar, la data întocmirii raportului de expertiză), cât și din prejudiciul
cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. Despăgubirile ce se cuvin
proprietarului se evaluează separat de cele care se cuvin titularilor al tor drepturi
reale sau altor persoane îndreptățite. Instanța va acorda despăgubirile între
limita minimă oferită de expropriator și limita maximă solicitată de expropriat
sau de alte persoane îndreptățite, ținând cont desigur și de raportul de expertiză.
Modalitatea de plată a despăgubirilor, precum și termenul de plată se
stabilesc de către instanță, astfel încât să nu se depășească 30 de zile de la data
rămânerii definitive a hotărârii de expropriere.
Transferul dreptului de proprietate de la expropriat la expropriator are
loc în momentul în care expropriatorul și -a executat obligația de plată a
despăgubirilor.
Eliberarea titlului executoriu și punerea în posesie a expropriatorului se
fac pe baza încheierii instanței prin care se constată îndeplinirea o bligațiilor
privind despăgubirea, încheiere ce va fi pronunțată în cel mult 30 de zile de la
data plății despăgubirii. Dacă exproprierea are ca obiect terenuri cultivate cu
plantații, punerea în posesie a expropriatorului va avea loc numai după ce
recolta a fost culeasă, afară de cazul când valoarea recoltei neculese a fost
inclusă în calculul despăgubirilor. În caz de extremă urgență, impusă de lucrări
ce interesează apărarea națională, ordinea publică și siguranța națională, precum
și în caz de calamități naturale, instanța poate dispune punerea de îndată în
posesie a expropriatorului, iar acesta din urmă va avea obligația de a consemna
despăgubirea în termen de 30 de zile pe numele expropriaților.
Efectul esențial al exproprierii constă în trecerea imobi lului expropriat
din proprietatea privată în proprietatea publică, prin hotărâre judecătorească,
liber de orice sarcini. Uzufructul, uzul, abitația și superficia, dreptul de
concesiune, dreptul de folosință, precum și orice alte drepturi reale se sting pri n
expropriere, titularii acestora având dreptul la despăgubiri. Servituțile stabilite
prin fapta omului se sting în măsura în care devin incompatibile cu situația
naturală și juridică a obiectivului urmărit prin expropriere. Ipotecile și
privilegiile const ituite asupra imobilului expropriat se strămută de drept, prin
subrogație reală cu titlu particular, asupra despăgubirilor stabilite de instanță.
Dacă imobilul expropriat forma obiectul unei locațiuni, aceasta încetează de
drept pe data rămânerii definitiv e a hotărârii judecătorești de expropriere. Dacă
se expropriază clădiri cu destinație de locuințe, persoanele care le ocupă în mod
legal în calitate de proprietari și a chiriașilor ce au contracte de închiriere
încheiate legal înainte de înscrierea lucrări i în planurile urbanistice și de
amenajare a teritoriului pot fi evacuate numai după ce expropriatorul le asigură,

35
la cererea acestora, spațiul de locuit, conform celor stabilite în hotărârea
judecătorească de expropriere (într -o asemenea situație, despăgu birile trebuie să
cuprindă și prejudiciul cauzat proprietarului sau chiriașilor prin obligarea la
mutarea din clădirea expropriată).
Legea nr.33/1994 conține și o serie de prevederi prin care legiuitorul a
urmărit să asigure o protecție suplimentară propr ietarului imobilului expropriat.
Astfel:
– dacă imobilul expropriat este oferit spre închiriere înainte de utilizarea
lui în scopul pentru care a fost expropriat, expropriatul are drept prioritar pentru
a-i fi închiriat, în condițiile legii;
– dacă imobi lele expropriate nu au fost utilizate timp de un an în scopul
pentru care au fost expropriate, adică în decurs de un an lucrările de interes
public nu au fost începute și nici nu s -a făcut o nouă declarație de utilitate
publică, foștii proprietari pot cere retrocedarea lor, aceasta dispunându -se prin
hotărâre judecătorească (competența aparținând tot tribunalului), ipoteză în care
prețul imobilului retrocedat care va trebui restituit expropriatorului se va stabili
ca în situația exproprierii și nu va putea fi mai mare decât despăgubirea de
expropriere actualizată;
– dacă lucrările pentru care s -a făcut exproprierea nu s -au realizat, iar
expropriatorul dorește să înstrăineze imobilul dobândit prin expropriere, fostul
proprietar are un drept prioritar la dobâ ndirea acestuia (drept de preempțiune ).
Expropriatorul este obligat să se adreseze în scris fostului proprietar, iar dacă
acesta nu optează pentru cumpărare sau nu răspunde în termen de două luni de
la primirea notificării, atunci expropriatorul poate disp une liber de imobil.
Nerespectarea dreptului de preempțiune este sancționată cu nulitatea relativă a
actului de înstrăinare.

2.2.7. Încetarea dreptului de proprietate publică

Art. 864 C.civ. dispune că dreptul de proprietate publică se stinge, dacă:
– bunul a pierit;
– bunul a fost trecut în domeniul privat, cu respectarea condițiilor
prevăzute de lege;
– a încetat uzul sau interesul public
Trecerea bunului din domeniul public în domeniul privat se face, după
caz, prin hotărâre a Guvernului, a cons iliului județean, a Consiliului General a
Municipiului București sau a consiliului local, afară de cazul când prin
Constituție sau prin lege se dispune altfel. Hotărârea respectivă poate fi atacată,
în condițiile legii, la instanța de contencios administra tiv în a cărei rază
teritorială se află bunul.

36
2.3. Dreptul de proprietate privată

2.3.1. Definiție. Titulari. Obiect

Dreptul de proprietate privată poate fi definit ca acel drept subiectiv
asupra unor bunuri, altele decât cele care alcătuiesc dome niul public, în temeiul
căruia titularul său exercită posesia, folosința și dispoziția, în putere proprie și în
interes propriu, în limitele determinate de lege.
Titular al dreptului de proprietate poate fi orice subiect de drept civil, deci
orice persoan ă fizică sau persoană juridică.
De asemenea, statul și unitățile administrativ -teritoriale pot fi și titulari ai
dreptului de proprietate privată. În acest sens, art. 6 din Legea nr. 18/1991
dispune că "domeniul privat al statului și, respectiv, al comune lor, orașelor,
municipiilor și județelor este alcătuit din terenurile dobândite de acestea prin
modurile prevăzute de lege, precum și din terenurile dezafectate, potrivit legii,
din domeniul public. El este supus dispozițiilor de drept comun, dacă prin leg e
nu se prevede altfel."
Poate fi obiect al dreptului de proprietate privată orice bun mobil sau
imobil, cu excepția bunurilor ce formează obiectul exclusiv al proprietății
publice.
În legătură cu obiectul dreptului de proprietate privată, trebuie subli niat
că anumite bunuri proprietate privată, datorită importanței lor, precum și în
considerarea unor interese de ordin general, sunt supuse unui regim juridic
special, nerespectarea acestuia atrăgând, după caz, sancțiuni administrative ori
sancțiuni civile . Se includ în această categorie: armele, munițiile și materialele
explozive, produsele și substanțele stupefiante, medicamentele, produsele și
substanțele toxice, documentele care fac parte din fondul arhivistic național,
bunurile din patrimoniul cultural național etc.
În cele ce urmează, vom face unele referi numai cu privire la regimului
juridic al terenurilor și al construcțiilor .

2.3.2. Regimul juridic al terenurilor proprietate privată

Regimul juridic actual al circulației bunurilor – mobile și imobile –
proprietate privată este reglementat de Codul civil.
Regimul juridic al circulației terenurilor proprietate privată este guvernat
de mai multe principii, la care ne vom referi în cele ce urmează.
a) Un prim principiu este acela potrivit căruia terenurile proprietate
privată, indiferent de titularul lor, sunt în circuitul civil, putând fi înstrăinate
(dobândite) prin oricare din modurile stabilite de legislația civilă (convenție,
uzucapiune etc.), desigur cu respectarea dispozițiilor legale ce r eglementează
circulația terenurilor.

37
b) Un al doilea principiu vizează înstrăinarea (dobândirea) , prin acte
juridice între vii ( inter vivos ), a terenurilor proprietate privată situate în
intravilan și extravilan. Aceste acte juridice trebuie încheiate în formă
autentică12 iar nerespectarea condiției de formă atrage sancțiunea nulității
actului juridic respectiv.
Așadar, actul juridic între vii prin care se înstrăinează un teren este un act
solemn, forma autentică fiind cerută ad validitatem , iar aceasta i ndiferent că ar
fi vorba de un contract de vânzare -cumpărare, de un contract de schimb, de un
contract de întreținere etc.
c) Un al treilea principiu în materie este acela potrivit căruia cetățenii
străini și apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate a supra terenurilor numai în
condițiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană și din alte
tratate internaționale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în
condițiile prevăzute prin lege organică, precum și prin moștenire legală [art. 44
alin. (2) din Constituție]. De asemenea, persoanele juridice străine nu pot
dobândi terenuri în România prin acte juridice între vii sau pentru cauză de
moarte.
În legătură cu incapacitatea de folosință consacrată de dispozițiile legale
ce stabil esc principiul în discuție, se impun unele precizări.
În primul rând, este de reținut că interdicția de a dobândi în proprietate
terenuri situate în România vizează orice mijloc de dobândire, iar nu numai
convenția13.
În al doilea rând, ca orice norme jur idice ce instituie o incapacitate, și
textele de lege la care ne referim urmează a fi interpretate restrictiv, ceea ce
înseamnă că cetățenii străini, apatrizii și persoanele juridice străine pot dobândi
asupra terenurilor alte drepturi decât cel de proprie tate, indiferent că ar fi vorba
de drepturi reale sau drepturi de creanță, precum un dezmembrământ al
proprietății, un drept de concesiune sau de folosință.
În al treilea rând, cetățenii străini, apatrizii și persoanele juridice străine
pot însă dobândi î n proprietate construcții, caz în care vor avea un drept de
folosință asupra terenului aferent, ceea ce înseamnă că este vorba despre un
drept de superficie.

12 Utilizând argumentul per a contrario , deducem că fo rma autentică nu este necesară
în cazul testamentului (act juridic pentru cauză de moarte), deci terenurile pot fi dobândite în
mod valabil nu numai prin testament autentic, ci și prin testament olograf sau prin testament
mistic.
13 Convenția prin care un cetățean străin sau un apatrid (ori o persoană juridică
străină) ar dobândi dreptul de proprietate asupra unui teren situat în România este lovită de
nulitate absolută, iar această nulitate nu poate fi înlăturată prin reînstrăinarea terenului unui
cetățean român sau unei persoane juridice române, nici prin dobândirea ulterioară a cetățeniei
române.

38
În sfârșit, subliniem că, în privința cetățenilor români, aceștia pot dobândi
dreptul de propriet ate asupra terenurilor, indiferent că au domiciliul în țară sau
în străinătate.

2.3.3. Regimul juridic al construcțiilor proprietate privată

a) Autorizarea executării sau desființării construcțiilor
Potrivit dispozițiilor înscrise în Legea nr. 50/1991 privind autorizarea
executării construcțiilor și unele măsuri pentru realizarea locuințelor,
construcțiile de orice fel (civile, industriale, agricole sau de orice altă natură) se
pot realiza numai cu respectarea autorizației de construire, eliberată de
delegațiile permanente ale consiliilor județene sau, după caz, primării14, precum
și a reglementărilor privind proiectarea și executarea lor.
Cel interesat va adresa organului competent o cerere de eliberare a
autorizației de construire, la care va anexa: u n certificat de urbanism, emis de
delegația permanentă a consiliului județean sau, după caz, de primărie, certificat
ce trebuie să cuprindă elementele privind regimul juridic, economic și tehnic al
terenului și construcției; planul de amplasare a construcț iei și planuri din care să
rezulte destinația, alcătuirea constructivă, funcțională și înfățișarea acesteia,
toate întocmite de către un proiectant autorizat; dovada titlului solicitantului
asupra terenului pe care se ridică respectiva construcție; avizele legale necesare
(sanitare, de protecție a mediului înconjurător etc.).
Autorizația de construire se emite în cel mult 30 de zile de la înregistrarea
cererii.
Anumite lucrări de reparații și întreținere ale construcțiilor (reparații la
împrejmuiri, la ac operișuri, întreținere de tâmplărie, zugrăveli și vopsitorii
interioare sau exterioare etc.) se pot executa fără autorizație de construire.
În schimb, este necesară autorizația administrativă prealabilă în cazul
desființării construcțiilor sau a amenajări lor de orice fel.
b) Înstrăinarea (dobândirea) construcțiilor
Construcțiile de orice fel aflate în proprietate privată sunt în circuitul civil
general, astfel încât ele pot fi înstrăinate (dobândite) prin oricare din modurile
de dobândire a proprietății reglementate de lege (convenție, succesiune legală,
succesiune testamentară, accesiune, uzucapiune, hotărâre judecătorească).
De asemenea, dreptul de proprietate privată asupra construcțiilor este
compatibil cu constituirea unor drepturi reale principale – dezmembrăminte ale
dreptului de proprietate (uzufruct, uz, abitație, servitute), precum și cu
constituirea unor garanții reale imobiliare (ipotecă și privilegii imobiliare).

14 Competența eliberării autorizației de construire aparține, ca regulă generală,
primăriei (mai exact, primarului), însă, în cazurile prevăzute de art. 4 lit. a ) din Legea nr.
50/1991, autorizația de construire se eliberează de delegația permanentă a consiliului
județean, cu avizul primăriei.

39
Înstrăinarea (dobândirea) construcțiilor nu este supusă vreunei condiții de
formă a actului juridic prin care se realizează această înstrăinare, simplul acord
de voință al părților fiind suficient pentru a opera transferul dreptului de
proprietate asupra construcțiilor, iar înscrierea în cartea funciară are ca efect
numai opozabilita tea față de terți a dreptului real imobiliar dobândit. Desigur că
atunci când înstrăinarea (dobândirea) unei construcții se face printr -un act
juridic solemn (spre exemplu, printr -un contract de donație), este necesară
respectarea formei solemne, însă, se observă că nu suntem în prezența unei
veritabile excepții de la regimul juridic al circulației construcțiilor, ci a unei
condiții speciale prevăzute de lege pentru încheierea valabilă a actului juridic
respectiv indiferent de obiectul dreptului de propriet ate ce se transmite.
c) Dobândirea de locuințe și alte spații proprietate privată în temeiul unor
acte normative speciale
Unele acte normative prevăd o serie de facilități pentru persoanele fizice
în ceea ce privește dobândirea în proprietate a unor imob ile de locuit sau chiar
spații cu altă destinație. Este vorba despre următoarele acte normative: Decretul –
lege nr. 61/1990, Legea nr. 85/1992, republicată, și Legea nr. 76/1994, care
reglementează vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație, construi te din
fondurile statului și din fondurile unităților economice de stat sau bugetare;
Legea nr. 112/1995 privind reglementarea situației unor imobile cu destinația de
locuințe trecute în proprietatea statului; Legea nr. 114/1996 a locuinței.

2.4. Modali tățile juridice ale dreptului de proprietate privată

În cele mai multe cazuri, atributele dreptului de proprietate (posesia,
folosința și dispoziția) aparțin unei singure persoane. Sunt însă situații în care
două sau mai multe persoane dețin, concomiten t, cele trei atribute ale dreptului
de proprietate ori au vocația de a exercita, concomitent, aceste atribute,
vorbindu -se astfel despre modalitățile juridice ale dreptului de proprietate.
Modalitățile juridice ale dreptului de proprietate sunt: propriet atea
rezolubilă, proprietatea anulabilă, proprietatea comună și proprietatea periodică.

2.4.1. Proprietatea rezolubilă și proprietatea anulabilă

a) Proprietatea rezolubilă
Proprietatea rezolubilă are ca principal izvor un act juridic translativ de
proprietate afectat de o condiție rezolutorie și durează de la data încheierii
acestui act juridic până în momentul îndeplinirii condiției sau, după caz, până în
momentul la care devine sigură nerealizarea condiției.
Neîndeplinirea condiției rezolutorii cons olidează retroactiv dreptul de
proprietate al dobânditorului, însă, îndeplinirea condiției rezolutorii desființează
dreptul de proprietatea al dobânditorului. Se observă că, în ceea ce îl privește pe

40
transmițător, condiția care afectează transferul dreptul ui de proprietate se
manifestă ca o condiție suspensivă, deoarece neîndeplinirea condiției împiedică
renașterea dreptului de proprietatea în patrimoniul transmițătorului, iar
îndeplinirea condiției are un efect juridic contrar.
Așadar, proprietatea rezolu bilă presupune existența a doi proprietari: un
proprietar sub condiție rezolutorie (dobânditorul) și un proprietar sub condiție
suspensivă (transmițătorul). Până în momentul îndeplinirii condiției,
proprietarul sub condiție rezolutorie se comportă ca un pr oprietar pur și simplu,
calitate în care exercită singur toate atributele dreptului de proprietate.
Neîndeplinirea sau îndeplinirea condiției are ca efect transformarea
proprietății rezolubile în proprietate pură și simplă, având ca unic titular pe
dobând itor sau, după caz, pe transmițător.
b) Proprietatea anulabilă
Proprietatea anulabilă rezultă dintr -un act juridic translativ de proprietate
lovit de nulitate relativă și durează de la data încheierii acestui act juridic până
în momentul împlinirii terme nului de prescripție extinctivă sau, după caz, al
confirmării actului juridic ori cel al soluționării acțiunii în declararea nulității.
Proprietatea anulabilă se aseamănă cu proprietatea rezolubilă, în sensul că
dreptul de proprietate al dobânditorului co există cu dreptul de proprietate al
transmițătorului. Practic, respingerea acțiunii în declararea nulității relative a
actului juridic, împlinirea termenului de prescripție, respectiv confirmarea
actului juridic produc aceleași efecte juridice cu cele prod use de neîndeplinirea
condiției rezolutorii (dreptul de proprietate al dobânditorului se consolidează),
iar admiterea acțiunii în anulare produce consecințele realizării condiției
rezolutorii (dreptul de proprietate al dobânditorului se desființează).

2.4.2. Proprietatea comună

A. Considerații generale

Cea mai importantă modalitate juridică a dreptului de proprietate, sub
aspectul atât al complexității, cât și al aplicabilității practice, este proprietatea
comună.
În cazul proprietății comune, drep tul de proprietate aparține, concomitent,
la două sau mai multe persoane, care exercită (sau au posibilitatea să exercite),
deopotrivă, atributele acestui drept. În alte cuvinte, proprietatea comună permite
tuturor titularilor efectuarea simultană a actelo r materiale și a actelor juridice
prin care se concretizează exercițiul dreptului de proprietate.
În funcție de determinarea sau nedeterminarea, în favoarea fiecărui
titular, a unei cote -părți din dreptul de proprietate, proprietatea comună este de
două f eluri:
– proprietate comună pe cote -părți ;

41
– proprietate comună în devălmășie .
Dreptul de proprietate comună pe cote -părți este acel drept de proprietate
al cărui obiect este nedivizat sub aspect material, însă divizat sub aspect ideal, în
sensul că nic i unul dintre titulari nu are un drept exclusiv cu privire la o
fracțiune materială din obiectul respectiv, dar deține o cotă -parte ideală și
abstractă din dreptul de proprietate.
Din această definiție rezultă cele două caractere juridice esențiale ale
dreptului de proprietate comună pe cote -părți.
În primul rând, fiecare dintre coproprietari (coindivizari) este titularul
exclusiv al unei cote -părți din dreptul de proprietate asupra lucrului
(universalității), cotă -parte ideală și abstractă ce se exprimă fie în formă
procentuală, fie în forma unei fracții.
În al doilea rând, nici unul dintre coproprietari (coindivizari) nu este
titularul exclusiv al unei părți (fracțiuni) materiale din lucru (universalitate), iar
aceasta independent de întinderea cotei -părți din drept deținute de fiecare. Dacă
lucrul ar fi fracționat în materialitatea lui, nu ar mai fi vorba despre proprietatea
comună pe cote -părți, ci despre suprapunerea (alăturarea) unor drepturi de
proprietate exclusive.
Aceste două caractere juridice explică modul în care se exercită drepturile
coproprietarilor (coindivizarilor) atât asupra întregului lucru (asupra
universalități), cât și asupra cotei -părți din dreptul de proprietate ce aparține
fiecăruia.
La rândul ei, proprietatea comună pe cote -părți este susceptibilă de două
clasificări.
În funcție de obiectul ei (după cum are ca obiect un lucru determinat sau
o masă de lucruri, adică o universalitate), proprietatea comună pe cote -părți se
clasifică în: coproprietate și indiviziune .
Coproprietate a presupune că mai multe persoane (care se numesc
coproprietari) dețin în proprietate un lucru (sau câteva lucruri determinate),
fiecare având o cotă -parte ideală și abstractă din dreptul de proprietate, dar
neavând o parte determinată din lucrul privit în materialitatea lui.
Indiviziunea presupune că mai multe persoane (care se numesc
coindivizari) dețin în proprietate o universalitate (o masă de lucruri), fiecare
având o cotă -parte ideală și abstractă din dreptul de proprietate, dar neavând un
anumit luc ru sau anumite lucruri din universalitate.
Deosebirea dintre coproprietate și indiviziune este însă numai de ordin
cantitativ, iar nu și calitativ. De altfel, uneori, atât în jurisprudență, cât și în
doctrină, ambele sunt desemnate prin același cuvânt, ce l de coproprietate.
Într-o altă clasificare, ce are în vedere combinarea a două criterii, anume
rolul voinței părților în nașterea și în menținerea stării de proprietate comună,
precum și posibilitatea încetării proprietății comune prin partaj, deosebim:
– proprietatea comună pe cote -părți obișnuită și temporară;
– proprietatea comună pe cote -părți forțată și perpetuă.

42
B. Proprietatea pe cote -părți obișnuită și temporară

a) Noțiune. Izvoare. Titulari
Proprietatea comună pe cote -părți obișnuită și te mporară este acea specie
de proprietate comună pe cote -părți care poate înceta printr -o modalitate
specifică, adică prin partaj.
În Codul civil coproprietatea obișnuită este reglementă prin art. 634 –
645.
Proprietatea comună pe cote -părți obișnuită și t emporară se poate naște ca
urmare a deschiderii unei succesiuni, atunci când de cuius lasă mai mulți
moștenitori, fiecare dintre aceștia dobândind o cotă -parte din dreptul de
proprietate asupra bunurilor din masa succesorală. De asemenea, proprietatea
comu nă pe cote -părți obișnuită și temporară mai poate să rezulte: dintr -un act
juridic translativ de proprietate având mai mulți dobânditori (cumpărători,
donatari etc.); dintr -o posesie exercitată în comun, în condițiile prevăzute de
lege, de mai multe persoa ne, care să conducă la dobândirea dreptului de
proprietate prin uzucapiune; din accesiune, în măsura în care o construcție este
edificată pe un teren aflat în coproprietate (indiviziune).
Titularii proprietății comune pe cote -părți obișnuite și temporare pot fi
persoane fizice sau persoane juridice, inclusiv statul și unitățile administrativ –
teritoriale.
b) Drepturile coproprietarilor ( coindivizarilor) cu privire la întregul bun.
Regula unanimității. Excepții
Cu privire la folosința bunului comun privit î n integralitatea sa, se
recunoaște fiecărui coproprietar acest drept, dar cu îndeplinirea cumulativă a trei
condiții:
– să aibă acceptul în acest sens al tuturor celorlalți coproprietari [în caz
contrar, persoana poate fi obligată la despăgubiri – art. 636 alin. (2) C.civ.];
– prin folosința exercitată să se schimbe destinația bunului, funcția sa
economică;
– faptul exercitării folosinței să nu îi prejudicieze pe ceilalți coproprietari.
Potrivit art. 637, fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor
coproprietarilor, proporțional cu cota lor parte din drept.
Regula unanimității este aplicabilă în privința stabilirii modului de
folosire a bunului comun (a exercitării actelor materiale). Soluția rezultă din art.
639 C.civ. Dacă acordul nu se poate realiz a și nu este solicitat partajul, modul
de folosire se stabilește de către instanță.
Spre deosebire de actele de administrare și de dispoziție, actele de
conservare cu privire la bunul comun – prin care se urmărește preîntâmpinarea
pierderii dreptului asupr a întregului bun – se pot realiza, conform art. 640
C.civ., de către fiecare coproprietar fără a fi necesar acordul celorlalți (urmând a

43
fi obligați, proporțional, la plata cheltuielilor ocazionate de încheierea actului
juridic respectiv).
O soluție inedi tă – derogatorie de la regula unanimității care a operat sub
imperiul reglementării anterioare – este consacrată de alin. (1) al art. 641 C.civ.:
pentru încheierea valabilă a actelor de administrare având ca obiect bunul în
integralitatea sa este suficient acordul coproprietarilor care dețin majoritatea
cotelor -părți.
Dacă proprietar care nu și -a dat acordul pentru încheierea actului de
administrare, dar nu se regăsește în majoritatea cotelor -părți, actul va putea fi
valabil încheiat numai dacă:
– prin act ul de administrare nu i se limitează în mod substanțial
posibilitatea de a folosi bunul în raport cu cota sa;
– ca efect al actului de administrare i se impune o sarcină excesivă prin
raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de către ceilal ți
coproprietari [alin. (2) al art. 641 C.civ.].
Cele două ipoteze conturează cadrul unei manifestări de refuz care
contribuie la delimitarea situațiilor în care s -ar putea califica refuzul drept
abuziv [ipoteză reglementată de art. 641 alin. (3) C.civ.]. Tot cu privire la alin.
(3), referirea la imposibilitatea coproprietarului de a -și manifesta voință privește
împrejurări de fapt, nefiind vorba de situații de drept.
Regula unanimității este consacrată în alin. (4) al art. 641 pentru actele de
dispoziție și pentru actele juridice care sunt încheiate pentru realizare unor
lucrări voluptuare.
c) Drepturile coproprietarilor (coindivizarilor) c u privire la cota-parte
proprie din drept
Cu privire la ipoteza analizată, ca regulă fiecare coproprietar este lib er să
dispună în mod liber de cota sa parte [art. 634 alin. (1) C.civ.]. Două sunt
situațiile în care această regulă nu se aplică dacă:
– există stipulație contrară (prin ipoteză, toți coproprietarii au convenit ca
actele încheiate de către unul dintre ei având ca obiect cota parte din dreptul de
proprietate să se realizeze în mod valabil cu acordul lor];
– prin încheierea actului se manifestă un abuz de drept (în condițiile art.
15 C.civ.).
d) Obligațiile coproprietarilor (coindivizarilor)
Toți coprop rietarii (coindivizarii) trebuie să contribuie, proporțional cu
cota-parte a fiecăruia, la acoperirea cheltuielilor ocazionate de conservarea,
întreținerea și administrarea bunului proprietate comună.
e) Încetarea proprietății comune pe cote -părți obișnui te și temporare
Proprietatea comună pe cote -părți obișnuită și temporară poate înceta ca
urmare a unor diverse împrejurări, cum ar fi: înstrăinarea, de către toți titularii, a
bunului către un terț, care devine astfel proprietar exclusiv al acelui bun;
dobândirea, de către unul dintre titulari, a cotelor -părți ce aparțin celorlalți

44
titulari, prin încheierea unor contracte cu fiecare dintre aceștia având ca obiect
cota-parte a fiecăruia din dreptul de proprietate, ori prin succesiune legală sau
testamentar ă; dobândirea, de către unul dintre titulari, a dreptului de proprietate
asupra bunului prin uzucapiune, după ce acesta a înțeles să transforme posesia
din comună în exclusivă; dispariția bunului ce forma obiectul dreptului de
proprietate comună etc. Modul specific de încetare a proprietății comune pe
cote-părți obișnuite și temporare este însă partajul.
Partajul sau împărțeala este operațiunea juridică prin care se pune capăt
stării de coproprietate sau indiviziune, în sensul că bunul sau bunurile stăpâni te
în comun pe cote -părți se împart, în materialitatea lor, între titulari. Codul civil
reglementează expres operațiunea juridică a partajului în art. 669 – 686.

C. Proprietatea comună pe cote -părți forțată și perpetuă

Proprietatea comună pe cote -părți forțată și perpetuă este acea specie de
coproprietate ce are ca obiect un lucru care, prin natura sa, este folosit în mod
permanent de către două sau mai multe persoane, fără posibilitatea de a fi supus
partajului.
Bunul ce formează obiectul acestui tip de proprietate comună pe cote –
părți este, în principiu, un bun a cărui destinație constă în asigurarea utilizării
normale a două sau mai multe bunuri principale, deținute în regim de proprietate
exclusivă sau chiar de coproprietate obișnuită ori de devălmășie.
Raportul de accesorietate dintre bunul aflat în coproprietate și bunurile
deservite de acesta explică de ce înstrăinarea dreptului de proprietate asupra
unuia din b unurile principale atrage automat, chiar în lipsa unor clauze în acest
sens, înstrăinarea cotei -părți pe care transmițătorul o deținea din dreptul de
proprietate asupra bunului accesoriu.
În privința drepturilor titularilor asupra bunului proprietate comu nă pe
cote-părți forțată și perpetuă, este de reținut că fiecare titular poate utiliza bunul
respectiv fără a avea nevoie de consimțământul expres ori tacit al celorlalți, însă
cu respectarea a două limite: să nu aducă atingere drepturilor simultane și
concurente, de aceeași natură, ale celorlalți coproprietari; să exercite propriile
atribute numai pentru utilizarea bunului principal căruia îi este afectat bunul
comun accesoriu, în acord cu interesul celorlalți coproprietari.
Însă, nici un coproprietar nu poate face acte de dispoziție cu privire la
întregul bun proprietate comună.
Coproprietarii au obligația de a suporta, proporțional cu cota -parte a
fiecăruia, cheltuielile de întreținere și de conservare a bunului proprietate
comună, fiind vorba despre o obligație reală. Dacă unul dintre coproprietari sau
chiar un terț efectuează integral astfel de cheltuieli, atunci se vor naște obligații
personale împotriva celorlalți coproprietari, întemeiate pe gestiunea de afaceri
sau chiar pe încheierea unui mandat t acit.

45
Cazurile de proprietate comună pe cote -părți forțată și perpetuă sunt
următoarele:
– coproprietatea asupra părților comune din clădirile cu mai multe etaje
sau apartamente;
– coproprietatea asupra bunurilor comune necesare sau utile pentru
folos irea a două imobile vecine (anumite bunuri care se găsesc pe linia de
demarcație a două proprietăți, precum fântâni, poteci etc.);
– coproprietatea despărțiturilor comune (zidul comun, șanțul comun și
gardul comun);
– coproprietatea asupra bunurilor con siderate ca fiind de familie.

D. Proprietatea comună în devălmășie

Conform art. 667 C.civ., proprietatea comună în devălmășie (numită și
proprietate devălmașă) se manifestă când, prin efectul legii sau în temeiul unui
act juridic, dreptul de proprietat e aparține concomitent mai multor persoane fără
ca vreuna dintre acestea să fie titularul unei cote părți determinate din dreptul de
proprietate asupra bunului sau bunurilor comune.
În ipoteza în care se naște prin efectul unei legi speciale, normele din
respectivul act normativ care instituie regimul juridic al proprietății devălmașe
în ipotezele reglementate se vor completa cu cele din NCC privind regimul
comunității legale (reglementate prin art. 339 – 359 C.civ.).
Dacă proprietatea comună în devălmăși e se naște în temeiul Codului civil
ori ca efect al unui act juridic, se vor aplica exclusiv normele privind regimul
comunității legale (analogia fiind interzisă, conform art. 10 C.civ.).

E. Proprietatea periodică

Existența acestei specii a proprietăț ii comune a fost contestată în literatura
juridică anterioară adoptării Codului civil (prin Legea nr. 287/2009). În prezent,
prin opțiunea legiuitorului de a reglementa expres această instituție, s -a tranșat
controversa doctrinară manifestată sub imperiul C.civ. de la 1864.
Asupra naturii juridice a proprietății periodice (temporare), deși este
formal reglementată într -un capitol distinct – al V-lea – față de cel în care este
normată proprietatea comună – Capitolul al IV -lea –, credem că nu suntem în
preze nța unei noi modalități a dreptului de proprietate, ci a unei specii a
modalității proprietății comune.
Ceea ce particularizează proprietatea periodică în raport cu genul său
proxim este exercitarea de către mai mulți titulari ai dreptului real a folosinț ei
asupra unui bun (mobil sau imobil), în integralitate sa, succesiv și repetitiv , în
intervale de timp determinate (egale sau inegale), iar nu concomitent și
continuu , ca în cazul formelor proprietății comune propriu -zise.

46
Singurul izvor al raporturilor juridice în conținutul cărora se regăsește
dreptul de proprietate periodică este actul juridic (art. 688 C.civ.). Dacă bunul
obiect al dreptului este imobil, dreptul se dobândește la momentul înscrierii în
cartea funciară.
Prerogativele specifice exercită rii dreptului de proprietate, inclusiv
dispoziția, pot fi realizate numai corespunzător intervalului de timp ce -i revine
coproprietarului periodic și în alternanța corespunzătoare.
Conform art. 689 alin. (2), nu-i pot fi opuse unui coproprietar temporar
care nu și -a dat acordul pentru exercitarea vreunor prerogative cu privire la
intervalul său decât actele de conservare . Acesta poate exercita acțiunile
posesorii la care face referire art. 642 alin. (2) C.civ. și acțiunile în justiție în
condițiile art. 64 3 C.civ.
Chiar dacă terții cocontractanți sunt de bună -credință, actele de
administrare sau de dispoziție privind cota -parte din dreptul de proprietate
aparținând unui proprietar temporar care nu și -a dat acordul pentru încheierea
lor sunt anulabile. Avân d în vedere dispozițiile art. 1248 alin. (2) C.civ.,
proprietarul în cauză poate cere instanței să constate nulitatea relativă a actului
respectiv.
În relațiile dintre proprietari, este instituită regula unanimității cu privire
la actele materiale prin ca re se consumă în tot sau în parte substanța bunului
[art. 690 alin. (2) C.civ.].
Pentru realizarea actele materiale de conservare – reparații mici – îi
revine, conform alin. (1) al art. 690, fiecărui coproprietar obligația de a le
efectua astfel încât pri n ele însele sau ca efect al lor să nu împiedice folosința
bunului de către ceilalți coproprietari. Reparațiile calificate drept mari –
categorie al cărui conținut poate fi determinat prin interpretarea per a contrario
a dispozițiilor art. 1788 alin. (2), din materia locațiunii – pot fi efectuate de către
un coproprietar, fără a -i mai incumba obligația anterior menționată. Autorul
reparațiilor mari poate solicita, proporțional cotelor -părți ale celorlalți
coproprietari, restituirea cheltuielilor astfel anga jate.
O măsură inedită în privința modalităților de încetare a proprietății
periodice este reglementată de alin. (2) al art. 691 C.civ.: excluderea
coproprietarului . Ca regulă, forma de reparare a unui prejudiciu cauzat de către
un coproprietar unuia ori mai multor coproprietari o reprezintă plata de
despăgubiri [alin. (1)]. Numai în măsura în care vătămarea este gravă –
excedând posibilității de a fi reparată pecuniar și făcând imposibilă continuarea
stării de coproprietate în privința autorului ei – coproprietarul care a suferit
respectiva vătămare are legitimarea de a solicita instanței excluderea celui
vinovat.
Mecanismul jurisdicțional al soluționării cererii de excludere este regăsit
în alin. (3) – (5) ale art. 691 C.civ. Ar fi fost preferabil să se utilizeze în loc de
„vânzare silită” expresia „vânzare forțată”, astfel cum este calificat operațiunea

47
juridică în art. II lit. C alin. (2) liniuța a III -a din Anexa 1 la Hotărârea
Guvernului nr. 277/2009 pentru aprobarea Tezelor prealabile ale proiectului de
lege – Codul civil15.
De subliniat că – deși textul nu exprimă ca atare – este posibil ca odată cu
cererea de excludere, coproprietarul care a suferit vătămarea să solicite, dacă
este cazul, și obligarea celui vinovat – a cărui excludere o solicită – la plata de
daune -interese. Suma ar putea fi compensată – total sau parțial – cu prețul
vânzării, dacă cel vătămat cumpără cota -parte.
Hotărârea pronunțată de către instanță – care ține loc de contract de
vânzare -cumpărare – rămasă definitivă (în sensul Le gii nr. 134/2010 privind
Codul de procedură civilă), se înscrie în cartea funciară, când obiect al
proprietății periodice este un bun imobil.
Conform art. 692 C.civ., proprietatea periodică încetează (și) prin
radierea din cartea funciară în temeiul dobân dirii de către o singură persoană a
tuturor cotelor părți din dreptul de proprietate.

2.5. Test

A. Comparați, din punct de vedere al modului de constituire și al
obiectului specific, dreptul de proprietate privată și dreptul de proprietate
publică.
B. Identificați asemănările și deosebirile între proprietatea comună pe
cote-părți obișnuită și temporară și proprietatea pe cote -părți forțată și perpetuă.
C. Identificați asemănările și deosebirile între proprietatea comună pe
cote-părți obișnuită și temporară și proprietatea periodică.
D. Grile:
D.1. Reprezintă un atribut pe care dreptul de proprietate îl conferă
titularului său:
a) posesia;
b) folosința;
c) dispoziția.
D.2. În cadrul proprietății comune pe cote -părți obișnuite sau
temporare, un copărtaș:
a) poate să efectueze un act de conservare sau de administrare
numai cu acordul celuilalt sau celorlalți copărtași;
b) poate să dispună de cota sa parte din dreptul de proprietate
numai cu acordul celorlalți copărtași;
c) nu poate să încheie acte de dispoziție cu privire la întregul bun,
obiect al proprietății comune.

15 Publicată în „Monitorul oficial al României”, partea I, nr. 213 din 2 aprilie 2009.

48
D3. Proprietatea comună pe cote -părți obișnuită sau temporară:
a) poate să înceteze prin partaj;
b) este o modalitate juridică a dreptului de pr oprietate publică;
c) presupune ca obiect numai bunuri imobile, nu și bunuri mobile.

2.6. Bibliografie specifică

a) C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale , Ediția a III -a,
revăzută și adăugită, Editura Hamangiu, București, 2008.
b) G. Boroi, M. -M. Pivniceru, T.V. Rădulescu, C.A. Anghelescu, Drept
civil. Drepturile reale principale , Ediția a II -a, Editura Hamangiu, 2011.
c) B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale , Editura Universul
Juridic, București, 2011.
d) D.Ș. Spânu, Drept civil. Drepturile reale principale , Editura Universul
Juridic, București, 2011.
e) S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform
Noului Cod civil , Editura CH Beck, București, 2012.
f) C. Jora, Drept civil. Drepturile real e, Editura Universul Juridic,
București, 2012.

49
3. Unitatea de învățare nr. 3 – Mijloacele de apărare a drepturilor reale

3.1. Acțiunea în revendicare
3.2. Acțiunea în grănițuire
3.3. Acțiunea negatorie
3.4. Acțiunea confeso rie
3.5. Test
3.6. Bibliografie specifică

3.1. Acțiunea în revendicare

a) Acțiunea în revendicare este, pentru prima dată în legislația noastră,
consacrată legal prin norme generale, regăsite în art. 563 C.civ. (textul nu are
corespondent în C.civ . de la 1864) și calificată ca mijloc de apărare a dreptului
de proprietate privată. Sub imperiul reglementării anterioare, doctrina a făcut
distincția între mijloacele specifice de apărare a dreptului de proprietate
(acțiunea în revendicare, acțiunea în g rănițuire și acțiunea negatorie) și
mijloacele nespecifice tinzând către același rezultat: acțiunile întemeiate pe
contracte; acțiunea în repararea prejudiciilor cauzate prin fapte ilicite; acțiunea
rezultată din îmbogățirea fără justă cauză ș.a.
Conform art. 563 alin. (1) C.civ., proprietarul unui bun are dreptul de a -l
revendica de la posesor sau de la o altă persoană care îl deține fără drept.
Proprietarului i se recunoaște și dreptul de a solicita despăgubiri (dacă este
cazul, respectiv poate proba exi stența și întinderea acestora).
Acțiunea în revendicare poate fi definită ca acea acțiune reală prin care
proprietarul unui bun, care a pierdut posesia acestuia, cere în instanță
restituirea bunului de la persoana care îl deține fără drept.
Acțiunea în r evendicare prezintă trei caractere (trăsături) principale:
– este o acțiune reală , deoarece ea însoțește, apără și se întemeiază pe
însuși dreptul de proprietate al reclamantului;
– este o acțiune petitorie , deoarece prin exercitarea sa, titularul dreptul ui
de proprietate (având calitatea procesuală de reclamant) dovedește însăși
existența acestui drept în patrimoniul său; această trăsătură deosebește radical
acțiunea în revendicare de acțiunea posesorie, care are drept scop păstrarea sau
redobândirea pose siei materiale asupra bunului, fără a fi necesară dovada
existenței dreptului de proprietate;
– este o acțiune imprescriptibilă , având în vedere caracterul perpetuu al
dreptului de proprietate.

50
Prin norma precizată mai sus – art. 563 alin. (1) – se contu rează în mod
complet sfera persoanelor care pot avea calitatea de pârât în acțiunea în
revendicare, alături de posesorul -neproprietar fiind menționați și cei care dețin
bunul fără drept (detentori precari). Referirea la despăgubiri vizează, în
principal, d ezdăunarea proprietarului de către pârât pentru intervalul în care, din
vina acestuia din urmă, a fost lipsit de exercițiul dreptului său. Și sub acest
aspect, unul dintre reperele decisive es te buna -credință a posesorului.
Două soluții inedite sunt insti tuite prin art. 563 alin. (3) și (4) C.civ.:
– se reglementează o prezumție legală absolută de legalitate a existenței și
exercitării dreptului de proprietate dobândit cu bună -credință;
– opozabilitatea – ca regulă, relativă – a efectelor hotărârii judecă torești
prin care s -a admis cererea în revendicare este extinsă și în privința unor
persoane care – prin ipoteză – nu au avut în proces calitatea de pârâte (terții
dobânditori).
b) Efectul principal al admiterii acțiunii în revendicare rămâne obligarea
pârâtului la restituirea bunului către proprietarul – reclamant. Textul legal – art.
566 alin. (1) C.civ. – recunoaște expres și posibilitatea reclamantului de a
solicita obligarea pârâtului la plata de despăgubiri , numai dacă fie bunul a pierit
din culpa s a, fie a fost înstrăinat.
Două observații sunt utile cu privire la alin. (1) al art. 566 C.civ.:
– s-ar putea invoca existența unei necorelări între ipoteza subsidiară din
text referitoare la înstrăinarea bunului revendicat și ipoteza reglementată de alin .
(4) al art. 563, prin care se extinde efectul hotărârii de admitere a hotărârii
judecătorești și asupra terțului dobânditor; credem că necorelarea este numai
aparentă, în realitate cele două ipoteze de reglementare putând fi aplicate
concomitent: reclama ntul se îndreaptă împotriva pârâtului neposesor, iar prin
admiterea acțiunii în revendicare, pe de -o parte, având în vedere și dispozițiile
art. 563 alin. (1) C.civ., pârâtul este obligat la plata de despăgubiri, și, pe de altă
parte, reclamantul va putea utiliza hotărârea pentru recuperarea bunului de la
terțul dobânditor;
– referirea la „culpă” trebuie înțeleasă în accepțiunea specifică dată în
prezent de art. 16 alin. (4) C.civ.
Art. 563 alin. (2) C.civ. se corelează – ca ipoteză specială – cu art. 550
alin. (1) C.civ. Obligația de restituire nu îl vizează pe posesorul de bună –
credință.
Cu privire la cheltuielile efectuate cât timp bunul nu a fost în posesia
proprietarului, se distinge între:
– cheltuielile necesare (cele necesare pentru conservarea bun ului), care se
restituie la cererea persoanei care le -a efectuat; referirea din text – alin. (3) al
art. 566 C.civ. – numai la „posesor” nu exclude, în opinia noastră, aplicarea

51
aceleiași soluții și în cazul în care aceste cheltuieli au fost făcute de cătr e un
detentor precar;
– cheltuielile utile (cele investite de către posesor sau de către detentorul
precar în vederea ameliorării stării materiale a bunului și care, deși nu pot fi
calificate drept cheltuieli necesare, sporesc valoarea lucrului), care – ca regulă –
vor fi restituite de către proprietar, la cererea persoanei care le -a efectuat, numai
în limita sporului de valoare a bunului [ art. 566 alin. (4) C.civ. ]; lipsa oricărei
referiri la persoana îndreptățită este firească, având în vedere că posibili tatea
recuperării cheltuielilor utile – cu respectarea condiției prevăzute de Cod
referitoare la sporul de valoare – trebuie recunoscută atât posesorului, cât și
detentorului precar;
– cheltuielile voluptuare (cele investite de către posesor sau de către
detentorul precar pentru a -și satisface o plăcere proprie și care nu aduc un spor
de valoare bunului), pe care proprietarul nu este dator să le restituie [alin. (8) al
art. 566 C.civ. ]; totuși, în măsura în care însușirea lor nu conduce la deteriorarea
bunu lui la care se raportează, posesorul sau detentorul precar (deși textul nu îl
menționează expres pe acesta din urmă) poate să își însușească lucrările
realizate prin efectuarea cheltuielilor voluptuare.
Dispozițiile din art. 566 C.civ. referitoare la cele trei categorii de
cheltuieli sunt aplicabile în ipoteza exercitării acțiunii în revendicare numai
dacă ele nu au fost efectuate pentru realizarea unei lucrări [în accepțiunea art.
577 alin. (1) C.civ. ] noi [art. 566 alin. (9) C.civ. ]; în caz contrar, au p rioritate în
aplicare dispozițiile speciale din materia accesiunii imobiliare artificiale .
Similar soluției regăsite în art. 550 alin. (5) C.civ. , în alin. (5) al art. 566
se recunoaște un drept de retenție asupra produselor (fructe sau producte) pentru
posesorul de rea -credință sau detentorul precar până la executarea de către
proprietar a obligației sale de plată a cheltuielilor făcute pentru producerea și
culegerea acelor produse. Și în acest caz, dacă proprietarul furnizează o garanție
îndestulătoare p ersoanei care a efectuat cheltuielile, dreptul de retenție poate să
nu mai fie exercitat.
Situațiile care constituie excepții de la posibilitatea exercitării dreptului
de retenție reglementat de alin. (6) al art. 566 sunt enumerate în alin. (7):
– obiect ul dreptului de retenție (la rândul său) este un bun frugifer;
– intrarea pârâtului (din acțiunea în revendicare) în stăpânirea materială a
bunului s -a făcut prin violență ori fraudă;
– produsele sunt bunuri perisabile ori sunt supuse, într -un interval scu rt de
timp, unei scăderi semnificative a valorii lor.
În cazul manifestării unor astfel de situații, instanța sesizată de către
proprietar în vederea restituirii bunului și/sau a produselor sale poate respinge
cererea pârâtului prin care i se solicită rec unoașterea exercitării dreptului de
retenție. Elemente precum „scăderea semnificativă” a valorii produselor

52
reprezintă împrejurări de fapt pe care instanța le va aprecia, de la caz la caz, în
soluționarea cererii.

3.2. Acțiunea în grănițuire

Conform art. 560 C.civ., p roprietarii terenurilor învecinate sunt obligați
să contribuie la grănițuire prin reconstituirea hotarului și fixarea semnelor
corespunzătoare, suportând, în mod egal, cheltuielile ocazionate de aceasta.
Ca specific al relației de vecin ătate, pentru fiecare proprietar de imobil –
teren se consacră obligația propter rem de a contribui la operațiunea de
grănițuire. Cu caracter supletiv, norma stabilește că fiecare proprietar contribuie
în mod egal la cheltuielile necesare pentru realizarea grănițuirii, prin convenție
putându -se deroga de la soluția legală.
Grănițuirea, ca atare, nu trebuie confundată cu acțiunea în grănițuire. În
timp ce prin grănițuire se realizează o delimitare prin semne exterioare a două
proprietăți vecine, care aparți n unor titulari diferiți, acțiunea în grănițuire poate
fi exercitată numai în cazul în care între cei doi titulari ai dreptului de
proprietate având ca obiect terenurile vecine nu se înțeleg și deduc conflictul
instanței pentru ca aceasta să dispună, prin hotărâre judecătorească, asupra
limitelor dintre proprietăți.
Ca atare, acțiunea în grănițuire se definește ca acel mijloc procedural
prin care reclamantul pretinde ca, în contradictoriu cu pârâtul, instanța să
determine, prin stabilirea unor semne exteri oare, întinderea celor două terenuri
învecinate ai căror proprietari sunt reclamantul și pârâtul .
La fel ca acțiunea în revendicare, acțiunea în grănițuire este una reală (cu
precizarea că are exclusiv caracter imobiliar ), petitorie și imprescriptibilă.
Principalul efect al acțiunii în grănițuire îl constituie trasarea limitelor
dintre cele două terenuri .

3.3. Acțiunea negatorie

Ca și acțiunea în revendicare, acțiunea negatorie este reglementată pentru
prima dată prin norme civile generale. Definiț ia regăsită în art. 564 alin. (1)
C.civ. („Proprietarul poate intenta acțiunea negatorie contra oricărei persoane
care pretinde că este titularul vreunui drept real, altul decât cel de proprietate,
asupra bunului său”) este criticabilă, cel puțin pentru do uă motive:
– nu se precizează caracterul petitoriu al acțiunii, scopul reclamantului
fiind acela de a se constata că pârâtul nu este titularul dreptului real pretins, altul
decât cel de proprietate;

53
– lipsește referirea la caracterul nelegitim al exercităr ii dreptului real de
către pârât.
Fără excepție, acțiunea negatorie este imprescriptibilă, însă numai sub
aspect extinctiv .

3.4. Acțiunea confesorie

Acțiunea confesorie are ca obiect recunoașterea de către pârât a existenței
unui drept real, dezmem brământ al dreptului de proprietate, asupra unui bun
proprietatea unei alte persoane și obligarea pârâtului la respectarea acestui drept.
Acțiunea confesorie se aseamănă cu acțiunea în revendicare prin aceea că
ea tinde la recunoașterea unui drept subiec tiv real, altul decât cel de proprietate.
Ea poate fi exercitată chiar și împotriva titularului dreptului de proprietate.

3.5. Test

A. Identificați și analizați trăsăturile specifice ale acțiunii în revendicare.
B. Identificați în mod complet, cat egorial, persoanele care pot avea
calitatea de părți (reclamant, respectiv pârât) în cadrul acțiunii în revendicare.
C. Comparați acțiunea în revendicare cu acțiunea negatorie.
D. Grile:
D.1. Acțiunea în revendicare poate fi introdusă:
a) de către proprietarul care exercită posesia bunului;
b) de către posesorul bunului, indiferent că este sau nu proprietar;
c) de către proprietarul care a fost deposedat de bun fără un temei
legal.
D.2. Acțiunea în revendicare este îndreptată împotriva:
a) posesorului care a înstrăinat unui terț bunul pe care l -a posedat;
b) oricărei persoane care deține bunul fără drept;
c) proprietarului neposesor.
D3. Reprezintă mijlocul procesual care asigură apărarea unui alt
drept real decât cel de propriet ate:
a) acțiunea în revendicare;
b) acțiunea confesorie;
c) acțiunea negatorie.

54
3.6. Bibliografie specifică

a) C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale , Ediția a III -a,
revăzută și adăugită, Editura Hamangiu, București, 2008.
b) G. Boroi, M. -M. Pivniceru, T.V. Rădulescu, C.A. Anghelescu, Drept
civil. Drepturile reale principale , Ediția a II -a, Editura Hamangiu, 2011.
c) B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale , Editura Universul
Juridic, București, 2011.
d) D.Ș. Spânu, Drept civil. Drepturile reale principale , Editura Universul
Juridic, București, 2011.
e) S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform
Noului Cod civil , Editura CH Beck, București, 2012.
f) C. Jora, Drept civil. Drepturile re ale, Editura Universul Juridic,
București, 2012.

55
4. Unitatea de învățare nr. 4 – Dezmembrămintele dreptului de proprietate

4.1. Dreptul de uzufruct
4.2. Dreptul de uz și dreptul de abitație
4.3. Servituțile
4.4. Dreptul de superficie
4.5. Test
4.6. Bibliografie specifică

Dreptul de proprietate este un drept real principal complet , întrucât
conferă titularului toate prerogativele ce pot fi exercitate în legătură cu un lucru,
anume: posesia, folosința și dispoziția. Este însă posibil ca aceste atribute să
aparțină, separat, mai multor persoane, rezultând astfel drepturi reale principale
distincte.
Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt acele drepturi reale
principale rezultate din separarea atributelor din c onținutul juridic al dreptului
de proprietate . Aceste dezmembrăminte nu desființează dreptul de proprietate,
ci doar îi limitează atributele, proprietarul fiind lipsit de unele dintre ele.
Dezmembrămintele dreptului de proprietate mai sunt cunoscute sub nu mele de
drepturile reale principale asupra bunurilor (proprietatea) altei persoane.
Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt opozabile erga omnes ,
inclusiv proprietarului, care este obligat să nu facă nimic de natură a împiedica
exercițiul acestora și care nu le poate desființa unilateral.
În funcție de repartizarea celor trei prerogative (atribute) ale dreptului de
proprietate, dezmembrămintele dreptului de proprietate cunoscute în dreptul
nostru civil sunt următoarele: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de
abitație, dreptul de servitute și dreptul de superficie.
Se admite că dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt compatibile
numai cu dreptul de proprietate privată, deoarece dreptul de proprietate publică
este inalienabil în plenit udinea atributelor sale. Însă, acele servituți care, în
realitate, nu reprezintă altceva decât restricții normale ale exercițiului dreptului
de proprietate sunt compatibile și cu dreptul de proprietate publică, în măsura în
care nu ar aduce atingere destin ației bunului, anume aceea de a servi uzului și
utilității publice.

4.1. Dreptul de uzufruct

a) Conform art. 703 C.civ., uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei
persoane și de a culege fructele acestuia, întocmai ca proprietarul, însă cu
îndatorirea de a -i conserva substanța .

56
Uzufructul este acel drept real principal, prin esență temporar, ce conferă
titularului său, numit uzufructuar, atributele usus și fructus asupra lucrului sau
lucrurilor altuia (adică prerogativa de a utiliza lucrul pro prietatea altei persoane
și prerogativa de a -i culege fructele), cu obligația de a conserva substanța și de a
restitui proprietarului lucrul sau lucrurile la încetarea uzufructului.
Din îndatorirea uzufructuarului de a conserva substanța lucrului sau
lucrurilor ce formează obiectul dreptului de uzufruct, se desprinde concluzia că
prerogativa dispoziției rămâne la proprietar (care poartă denumirea de nud
proprietar ).
Cât privește prerogativa posesiei, trebuie reținut că aceasta este împărțită,
în mod cores punzător, între uzufructuar și nudul proprietar, în sensul că există o
posesie corespunzătoare dreptului de uzufruct, dar și o posesie corespunzătoare
nudei proprietăți, iar în raporturile dintre nudul proprietar și uzufructuar, acesta
din urmă este doar u n detentor precar, deoarece este obligat să -i restituie lucrul
la încetarea uzufructului. În alte cuvinte, față de terți, uzufructuarul are calitatea
de posesor, prin exteriorizarea atributelor unui drept real principal, însă, față de
nudul proprietar, est e numai un detentor precar.
Ca forme de constituire , dreptul de uzufruct se poate naște prin act
juridic, uzucapiune sau alte moduri prevăzute de lege. Potrivit art. 704 alin. (2)
C.civ., uzufructul se poate constitui valabil numai în favoarea unei persoa ne
existente (ca excepție de la principiul exprimat de adagiul infans conceptus pro
nato habetur quotiens de commodis eius agitur ).
Durata maximă a uzufructului presupune o distincție în funcție de statutul
uzufructuarului:
– dacă uzufructuarul este o pe rsoană fizică, dreptul se poate constitui cel
mult până la moartea respectivei persoane (uzufruct viager );
– dacă uzufructuarul este o persoană juridică, durata maximă este de 30 de
ani.
Conform art. 706. C.civ., pot face obiect al dreptului de uzufruct orice
bunuri mobile sau imobile, corporale ori incorporale, inclusiv o masă
patrimonială, o universalitate de fapt ori o cotă -parte din acestea.
b) Drepturile uzufructuarului . Ca regulă, uzufructuarului îi revine
folosința exclusivă a bunului, inclusiv dreptul de a culege fructele acestuia (art.
709 C.civ.). Modul concret de exercitare a dreptului ce i se recunoaște
uzufructuarului asupra fructelor – în funcție de natura acestora – este
reglementat prin art. 710 – 713 C.civ.
Uzufructuarul poate ceda dr eptul său unei alte persoane decât nudul
proprietar, fără acordul acestuia, fiind necesară îndeplinirea formelor de
publicitate (dacă bunul obiect al uzufructului este imobil) – art. 714 C.civ.
Uzufructuarul are dreptul de a închiria sau, după caz, de a arenda bunul
primit în uzufruct (art. 715 C.civ.)
c) Drepturile nudului proprietar . Nudul proprietar are dreptul de a
solicita uzufructuarului, în ipoteza cesiunii uzufructului convenită de către

57
acesta din urmă cu un terț, executarea întocmai a obligații lor pe care
uzufructuarul și le -a asumat înainte de realizarea cesiunii. Până la notificarea
cesiunii către nudul proprietar, uzufructuarul și cesionarul răspund solidar
pentru îndeplinirea tuturor obligațiilor față de nudul proprietar.
La încetarea uzuf ructului, dacă în cursul exercitării dreptului
uzufructuarul a realizat asupra bunului lucrări și/sau îmbunătățiri fără
încuviințarea nudului proprietar, acesta are dreptul să solicite obligarea
uzufructuarului la ridicarea (înlăturarea) lor și la readucer ea bunului în starea
inițială (de la momentul încredințării lui către uzufructuar) – art. 716 alin. (2)
C.civ.
Nudul proprietar poate înstrăina dreptul său (nuda proprietate),
dobânditorul subrogându -i-se în relație cu uzufructuarul (devine, la rândul să u,
nud proprietar).
d) Obligațiile uzufructuarului . Uzufructuarului îi revin următoarele
obligații principale în relație cu nudul proprietar (art. 723 – 729; art. 733 – 734;
art. 736 C.civ.):
– să întocmească un inventar al bunurilor pe care le preia (c u excepția
situației în care uzufructul poartă asupra unui bun mobil și se constituie prin
uzucapiune);
– să constituie o garanție pentru îndeplinirea celorlalte obligații ce -i revin;
dacă uzufructuarul nu poate oferi o garanție, instanța, la cererea nudu lui
proprietar, poate numi un administrator al imobilelor și va dispune ca fructele
civile încasate și sumele ce reprezintă contravaloarea fructelor naturale și
industriale percepute să fie depuse la o instituție de credit aleasă de către părți;
în această ipoteză, uzufructuarul va î ncasa numai dobânzile aferente;
– să respecte destinația bunului obiect al uzufructului;
– să îl despăgubească pe nudul proprietar pentru orice prejudiciu cauzat
prin folosirea necorespunzătoare a bunului dat în uzufruct;
– să efectueze reparațiile de întreținere a bunului;
– să îl înștiințeze pe nudul proprietar despre necesitatea efectuării
reparațiilor ce -i revin (reparațiile „mari”) precum și despre orice uzurpare a
fondului (dacă bunul obiect al uzufructului este imobi l) și orice contestare a
dreptului de proprietate;
– să suporte toate sarcinile și cheltuielile ocazionate de litigiile privind
folosința bunului, culegerea fructelor ori încasarea veniturilor .
e) Obligațiile nudului proprietar . Nudul proprietar are în relație cu
uzufructuarul următoarele obligații [art. 729 alin. (2), art. 730 alin. (2), art. 732,
art. 735 C.civ.]:
– să efectueze reparațiile „mari” ale bunului; aceste reparații sunt toate
celelalte reparații care nu intră în categoria „reparațiilor de întreținere”; Codul
civil, în art. 729 alin. (3), prezintă sintetic sfera de cuprindere a reparațiilor
„mari” – cele care au ca obiect o parte importantă din bun și care implică o
cheltuială excepțională – exemplificând cu următoarele repere: consolidarea ori

58
reabilitarea construcțiilor privind structura de rezistență, zidurile interioare
și/sau exterioare, intervenții asupra acoperișului, instalațiilor electrice, termice
ori sanitare, înlocuirea sau repararea motorului ori caroseriei unui automobil sau
a unui sistem electronic în ansamblul său;
– să îi restituie uzufructuarului contravaloarea lucrărilor efectuate de către
acesta, dacă respectivele lucrări trebuiau realizate de către nudul proprietar
(fiind lucrări „mari”);
– să achite cheltuielile și s arcinile proprietății (spre exemplu, în cazul unui
teren sau al unei construcții, impozitul aferent; în cazul unei construcții cu
destinația de locuință, asigurarea obligatorie ș.a.) .
f) Stingerea uzufructului . Conform art. 746 alin. (1) C.civ., uzufruct ul se
stinge prin:
– moartea uzufructuarului ori, după caz, încetarea personalității juridice a
acestuia;
– ajungerea la termen;
– consolidare, când calitatea de uzufructuar și de nud proprietar se
întrunesc în aceeași persoană;
– renunțarea la uzufru ct;
– neuzul timp de 10 ani sau, după caz, timp de 2 ani în situația
uzufructului având ca obiect o creanță;
– distrugerea în întregime a bunului dintr -un caz fortuit.
Uzufructul se poate stinge și prin hotărâre judecătorească , urmare a
admiterii cerer ii nudului proprietar care arată că uzufructuarul abuzează de
folosința bunului, îi aduce stricăciuni sau îl lasă să se degradeze.

4.2. Dreptul de uz și dreptul de abitație

Reglementarea celor două drepturi reale principale se realizează prin art.
749 – 754 C.civ.
Uzul este dreptul unei persoane de a folosi lucrul altuia și de a -i culege
fructele naturale și industriale numai pentru nevoile proprii și ale familiei sale .
Abitația îi conferă t itularul ui dreptul de a locui în locuința nudului
propriet ar împreună cu soțul și copiii săi , chiar dacă nu a fost căsătorit sau nu
avea copii la data la care s -a constituit abitația, precum și cu părinții ori alte
persoane aflate în întreținere.
Uzul și abitația se constituie în temeiul unui act juridic sau pri n alte
moduri prevăzute de lege. Dreptul de uz ori de abitație nu poate fi cedat, iar
bunul ce face obiectul acestor drepturi nu poate fi închiriat sau, după caz,
arendat.
Dacă titularul dreptului de uz sau de abitație este îndreptățit să perceapă
toate f ructele naturale și industriale produse de bun ori, după caz, să ocupe

59
întreaga locuință, este dator să plătească toate cheltuielile de cultură și
reparațiile de întreținere întocmai ca și uzufructuarul.
Dacă titularul dreptului de uz sau de abitație nu este îndreptățit să
perceapă decât o parte din fructe ori să ocupe decât o parte din locuință, va
suporta cheltuielile de cultură sau de întreținere în proporție cu partea de care se
folosește.
Reglementarea dreptului de uz și a celui de abitație se compl etează cu cea
privind uzufructul, fiind aplicabile regulile relației dintre normele comune (în
privința uzufructului) și cele speciale (din materia uzului și abitației).

4.3. Servituțile

a) Sediul materiei îi constituie art. 755 – 772 C.civ.
Servi tutea este sarcina care grevează un imobil, pentru uzul sau utilitatea
imobilului unui alt proprietar. Utilitatea servituții rezultă din destinația
economică a fondului dominant sau constă într -o sporire a confortului acestuia.
Din definiție rezultă următ oarele caractere juridice ale dreptului de
servitute, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate:
– servitutea constituie un ius in re aliena , adică un drept real constituit
asupra bunului altei persoane decât titularul dreptului de servitute;
– servit utea presupune obligatoriu două bunuri imobile (nu neapărat
vecine) prin natura lor, ce aparțin la doi proprietari diferiți, dintre care imobilul
în folosul căruia se instituie servitutea poartă denumirea de fond dominant, iar
imobilul grevat de această sa rcină se numește fond aservit (așadar, servitutea
este întotdeauna un drept imobiliar);
– servitutea este un accesoriu al fondului. În consecință, ea nu poate fi
despărțită de fond pentru a constitui un drept de sine stătător; este inadmisibilă
înstrăinar ea sau ipotecarea dreptului de servitute în mod distinct de înstrăinarea
sau ipotecarea fondului dominant; dreptul de servitute se transmite o dată cu
fondul dominant chiar în lipsa unei stipulații exprese în acest sens în actul
juridic de înstrăinare a fo ndului dominant; sarcina ce corespunde dreptului de
servitute urmează fondul aservit în mâinile oricărui dobânditor al acestuia (sub
condiția respectării formalităților de publicitate imobiliară);
– servitutea are un caracter perpetuu (ce decurge din cara cterul accesoriu),
în sensul că, dacă părțile nu au prevăzut un termen și dacă situația ce a generat
servitutea se menține, dreptul de servitute va dura cât timp vor exista cele două
fonduri, transmițându -se moștenitorilor;
– servitutea este indivizibilă, în sensul că, dacă imobilul este proprietate
comună, servitutea nu se poate stabili asupra, respectiv în favoarea acelui bun
decât cu consimțământul tuturor coproprietarilor (coindivizarilor).
Servitutea se poate constitui în temeiul unui act juridic ori prin
uzucapiune, dispozițiile în materie de carte funciară rămânând aplicabile.

60
Servituțile sunt clasificate de legiuitor în:
– servituți aparente și neaparente ; servituțile aparente sunt acelea a căror
existență este atestată de un semn vizibil de serv itute, cum ar fi o ușă, o
fereastră, un apeduct; servituțile neaparente sunt acelea a căror existență nu este
atestată de vreun semn vizibil de servitute, cum ar fi servitutea de a nu construi
ori de a nu construi peste o anumită înălțime;
– servituți con tinue și necontinue ; Servituțile continue sunt acelea al căror
exercițiu este sau poate fi continuu fără a fi necesar faptul actual al omului, cum
ar fi servitutea de vedere ori servitutea de a nu construi; servituțile necontinue
sunt acelea pentru a căror existență este necesar faptul actual al omului, cum ar
fi servitutea de trecere cu piciorul ori cu mijloace de transport;
– servituți pozitive și negative ; servituțile pozitive sunt acelea prin care
proprietarul fondului dominant exercită o parte din pre rogativele dreptului de
proprietate asupra fondului aservit, cum ar fi servitutea de trecere; servituțile
negative sunt acelea prin care proprietarul fondului aservit este obligat să se
abțină de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptului său de p roprietate,
cum ar fi servitutea de a nu construi.
b) Drepturile și obligațiile proprietarilor . Ca regulă , proprietarul fondului
dominant poate lua toate măsurile și poate face, pe cheltuiala sa, toate lucrările
pentru a exercita și conserva servitutea. Cheltuielile legate de conservarea
acestor lucrări revin celor 2 proprietari, proporțional cu avantajele pe care le
obțin, în măsura în care lucrările efectuate pentru exercițiul servituții sunt
necesare și profită inclusiv fondului aservit.
În toate cazur ile în care cheltuielile lucrărilor necesare pentru exercitarea
și conservarea servituților revin proprietarului fondului aservit, acesta se va
putea exonera de obligație renunțând la dreptul de proprietate asupra fondului
aservit în întregime sau asupra p ărții din fondul aservit necesare pentru
exercitarea servituții în favoarea proprietarului fondului dominant. Dispozițiile
în materie de carte funciară rămân aplicabile.
Proprietarul fondului aservit este obligat să se abțină de la orice act care
limiteaz ă ori împiedică exercițiul servituții. Astfel, el nu va putea schimba starea
locurilor ori strămuta exercitarea servituții în alt loc. Dacă are un interes serios
și legitim, proprietarul fondului aservit va putea schimba locul prin care se
exercită servitu tea în măsura în care exercitarea servituții rămâne la fel de
comodă pentru proprietarul fondului dominant.
Proprietarul fondului dominant nu poate agrava situația fondului aservit și
nu poate produce prejudicii proprietarului fondului aservit prin exerci tarea
servituții.
Dacă fondul dominant se împarte, servitutea va putea fi exercitată pentru
uzul și utilitatea fiecărei părți, fără ca situația fondului aservit să poată fi
agravată.
Dacă fondul aservit se împarte, servitutea se poate exercita, pentru uz ul și
utilitatea fondului dominant, pe toate părțile rezultate din împărțire, fără însă a

61
se agrava astfel situația fondului aservit și fără a se produce prejudicii
proprietarului fondului aservit prin exercitarea servituții
c) Stingerea servituților . Servituțile se sting prin radierea lor din cartea
funciară pentru una dintre următoarele cauze:
– consolidarea, atunci când ambele fonduri ajung să aibă același
proprietar;
– renunțarea proprietarului fondului dominant;
– ajungerea la termen;
– răscumpăra rea;
– imposibilitatea definitivă de exercitare;
– neuzul timp de 10 de ani; termenul curge de la data ultimului act de
exercițiu al servituților necontinue ori de la data primului act contrar servituților
continue;
– dispariția oricărei utilități a ace stora.
Servitutea se stinge, de asemenea, prin exproprierea fondului aservit, dacă
servitutea este contrară utilității publice căreia îi va fi afectat bunul expropriat.

4.4. Dreptul de superficie

a) Sediul materiei îl constituie art. 693 – 702 C.civ .
Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcție pe terenul
altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul
dobândește un drept de folosință.
Dreptul de superficie presupune suprapunerea a două drepturi de
proprietate aparținând la două persoane diferite : dreptul de proprietate asupra
construcției, plantației sau altei lucrări, ce aparține superficiarului, precum și
dreptul de proprietate asupra terenului pe care se află acestea, care aparține unei
alte perso ane decât superficiarul. Pe lângă aceste două drepturi de proprietate,
mai există și un drept de folosință (al superficiarului asupra terenului).
Dreptul de superficie se dobândește în temeiul unui act juridic, precum și
prin uzucapiune sau prin alt mod p revăzut de lege.
Dreptul de superficie se poate constitui pe o durată de cel mult 99 de ani.
La împlinirea termenului, dreptul de superficie poate fi reînnoit.
b) Dreptul de superficie se exercită în limitele și în condițiile actului
constitutiv. În lip sa unei stipulații contrare, exercitarea dreptului de superficie
este delimitată de suprafața de teren pe care urmează să se construiască și de cea
necesară exploatării construcției sau, după caz, de suprafața de teren aferentă și
de cea necesară exploatăr ii construcției edificate.
În cazul în care superficiarul modifică structura construcției, proprietarul
terenului poate să ceară, în termen de 3 ani, încetarea dreptului de superficie sau
repunerea în situația anterioară. În al doilea caz, curgerea termen ului de
prescripție de 3 ani este suspendată până la expirarea duratei superficiei.

62
Titularul dreptului de superficie poate dispune în mod liber de dreptul
său. Cât timp construcția există, dreptul de folosință asupra terenului se poate
înstrăina ori ipot eca numai odată cu dreptul de proprietate asupra construcției.
În cazul în care superficia s -a constituit cu titlu oneros, dacă părțile nu au
prevăzut alte modalități de plată a prestației de către superficiar, titularul
dreptului de superficie datorează, sub formă de rate lunare, o sumă egală cu
chiria stabilită pe piața liberă, ținând seama de natura terenului, de destinația
construcției în cazul în care aceasta există, de zona în care se află terenul,
precum și de orice alte criterii de determinare a co ntravalorii folosinței.
c) Cazurile de încetare a superficiei . Dreptul de superficie se stinge prin
radierea din cartea funciară, pentru una dintre următoarele cauze:
– la expirarea termenului;
– prin consolidare, dacă terenul și construcția devin propr ietatea aceleiași
persoane;
– prin pieirea construcției, dacă există s tipulație expresă în acest sens.

4.5. Test

A. Comparați dreptul de uzufruct, pe de -o parte, și dreptul de uz și cel de
abitație, pe de altă parte.
B. Analizați drepturile și obli gațiile nudului proprietar în relație cu
drepturile și obligațiile uzufructuarului.
C. Identificați mecanismul specific manifestării dreptului de superficie în
relația dintre titularul acestuia și titularul dreptului de proprietate asupra
terenului.
D. Grile:
D.1. Calitatea de uzufructuar îi dă dreptul persoanei:
a) să dispună de bunul obiect al uzufructului;
b) să culeagă fructele bunului;
c) să închirieze sau, după cat, să arendeze bunul obiect al
uzufructului.
D.2. Reprezintă dreptul re al care îi conferă titularului atributul
exclusiv de a locui în locuința nudului proprietar împreu nă cu membrii familiei
(soț și copii):
a) uzul;
b) abitația;
c) superficia.
D.3. Care dintre drepturile reale principale presupun în mod
neces ar relația dintre doi proprietari:
a) uzufructul și abitația;
b) uzul și superficia;
c) servituțile și superficia.

63
4.6. Bibliografie specifică

a) C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale , Ediția a III -a,
revăzută și adăugită, Edit ura Hamangiu, București, 2008.
b) G. Boroi, M. -M. Pivniceru, T.V. Rădulescu, C.A. Anghelescu, Drept
civil. Drepturile reale principale , Ediția a II -a, Editura Hamangiu, 2011.
c) B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale , Editura Universul
Juridic, București, 2011.
d) D.Ș. Spânu, Drept civil. Drepturile reale principale , Editura Universul
Juridic, București, 2011.
e) S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform
Noului Cod civil , Editura CH Beck, București, 2012.
f) C. Jora, Drept civil. Drepturile reale , Editura Universul Juridic,
București, 2012.

64
5. Unitatea de învățare nr. 5 – Posesia

5.1. Definirea posesiei și elementele sale constitutive
5.2. Delimitarea posesiei, ca stare de fapt, de alte situații juridice
5.2.1. Posesia ca stare de fapt, și posesia ca stare de drept – atribut
al unui drept real
5.4.2. Posesia și detenția precară. Intervertirea detenției precare în
posesie utilă
5.3. Dobândirea posesiei
5.4. Încetar ea posesiei
5.5. Efectele posesiei
5.6. Acțiunile posesorii
5.7. Test
5.8. Bibliografie specifică

5.1. Definirea posesiei și elementele sale constitutive

Prin posesie se înțelege stăpânirea de fapt a unui lucru, care, din punctul
de vedere al posesorului, apare ca o exteriorizare a atributelor unui drept real
principal. Art. 916 alin. (1) C.civ. definește posesia ca fiind exercitarea în fapt a
prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de către persoana care îl
stăpânește și care se comportă ca un proprietar.
Posesia implică existența simultană a două elemente constitutive:
– elementul material ( corpus ), care presupune contactul direct, efectiv cu
lucrul și care se poate concretiza fie în acte materiale (stăpânirea efectivă a
lucrului, culegerea fructelor produse de acesta, efectuarea unor transformări,
modificări etc.), fie în acte juridice (închirierea lucrului, înstrăinarea acestuia
etc.);
– elementul psihologic sau intențional ( animus possidendi sau animus rem
sibi habendi ), care se caracterizează prin voința celui ce stăpânește lucrul de a
se comporta cu privire la acesta ca un proprietar sau ca un titular al altui drept
real principal.
Elementul psihologic este fundamental pentru existența posesiei și există
atât în situaț ia când această conduită își are izvorul în convingerea sinceră a
posesorului că este titularul unui drept real principal (caz în care posesia este de
bună -credință), cât și în situația în care posesorul știe sau trebuie să știe că nu
este titularul unui d rept real principal (caz în care posesia este de rea -credință).

65
5.2. Delimitarea posesiei, ca stare de fapt, de alte situații juridice

5.2.1. Posesia ca stare de fapt, și posesia ca stare de drept – atribut al unui
drept real

Posesia, ca stare de fapt, și posesia, ca stare de drept (posesia, ca atribut al
unui drept real principal)
Posesia, ca stare de fapt, nu se confundă cu proprietatea sau cu un
dezmembrământ al acesteia, care reprezintă o stare de drept.
Dreptul de proprietate cuprinde ca o prerogativă distinctă pe cea a
posesiei, deci, în cazul proprietarului, starea de fapt corespunde cu starea de
drept.
Se pot întâlni însă situații în care nu există concordanță între starea de
fapt și starea de drept, în sensul că lucrul ajunge în poses ia unei persoane care
nu este titulara unui drept real principal, și, cu toate acestea, simpla stare de fapt
a posesiei produce efecte juridice importante.

5.4.2. Posesia și detenția precară. Intervertirea detenției precare în posesie
utilă

Lipsa eleme ntului psihologic face ca persoana care deține lucrul să nu
aibă calitatea de posesor, ci pe aceea de simplu detentor sau, cum se mai spune,
de detentor precar.
Detentorul precar este cel care stăpânește lucrul nu pentru sine, ci pentru
altul.
Pentru a evita situații echivoce, legiuitorul a preferat să reglementeze
expres, chiar dacă numai exemplificativ, situații în se manifestă detenția
precară . Astfel, conform art. 918 alin. (1) C.civ., nu constituie posesie
stăpânirea (în sens de deținere materială) unui bun de către un detentor precar,
precum:
– locatarul, comodatarul, depozitarul, creditorul gajist;
– titularul dreptului de superficie, uzufruct, uz, abitație sau servitute, față
de nuda proprietate;
– fiecare coproprietar, în proporție cu cotele -părți ce revin celorlalți
coproprietari;
– orice altă persoană care, deținând temporar un bun al altuia, este
obligată să îl restituie sau care îl stăpânește cu îngăduința acestuia.
Este însă posibil ca detentorul să dobândească și elementul animus , ceea
ce înseamnă că are loc o intervertire (transformare) a detenției precare în
posesie.
Art. 920 alin. (1) prevede, limitativ, următoarele situații în care detenția
precară se poate interverti în posesie:

66
– detentorul precar încheie cu bună -credință un act translativ de
proprietate cu titlu particular cu altă persoană decât cu proprietarul bunului;
– detentorul precar săvârșește împotriva posesorului acte de rezistență
neechivoce în privința intenției sale de a începe să se comporte ca un proprietar;
în ac est caz, intervertirea nu se va produce însă mai înainte de împlinirea
termenului prevăzut pentru restituirea bunului;
– detentorul precar înstrăinează bunul, printr -un act translativ de
proprietate cu titlu particular, cu condiția ca dobânditorul să fie de bună –
credință.

5.3. Dobândirea posesiei

Pentru a fi dobândită posesia, este necesar să fie întrunite ambele sale
elemente constitutive.
Nu este însă necesar ca ambele elemente să fie exercitate nemijlocit de
către posesor, în sensul că puterea ma terială asupra lucrului poate fi exercitată
nu numai personal de către posesor, ci și prin intermediul altei persoane, caz în
care există o posesie corpore alieno (de exemplu, posesorul care a închiriat
lucrul exercită puterea materială prin intermediul ch iriașului). În schimb,
elementul intențional trebuie exercitat chiar de către persoana care pretinde că
posedă, neputându -se deci concepe o posesie animo alieno , afară de cazul celui
lipsit de capacitate civilă de exercițiu, pentru care reprezentantul lega l exercită
elementul psihologic.
Cât privește proba posesiei, aceasta implică dovedirea existenței
elementelor sale constitutive.
Elementul material al posesiei este destul de ușor de probat, datorită
caracterului său obiectiv, iar în acest scop poate fi utilizat orice mijloc de probă.
Elementul intențional al posesiei este însă mai greu de dovedit, iar în
acest scop legiuitorul a instituit două prezumții relative. Astfel, potrivit art. 919
alin. (1) C.civ., " până la proba contrară, acela care stăpânește bunul este
prezumat posesor ", deci textul prezumă că stăpânirea materială a unui lucru este
o exprimare a voinței că această stăpânire se face animo sibi habendi (în alte
cuvinte, legiuitorul prezumă existența elementului intențional al posesiei din
exist ența elementului material), permițând însă do vada contrară. De asemenea,
alin. (2) al art. 919 C.civ. dispune că detenția precară, odată dovedită, este
prezumată că se menține până la proba intervertirii sale în posesie .

5.4. Încetarea posesiei

Confo rm art. 921 C.civ., posesia încetează în următoarele situații:
– transformarea sa în detenție precară;

67
– înstrăinarea bunului;
– abandonarea bunului mobil sau înscrierea în cartea funciară a declarației
de renunțare la dreptul de proprietate asupra unu i bun imobil;
– pieirea bunului;
– trecerea bunului în proprietate publică;
– înscrierea dreptului de proprietate al comunei, orașului sau
municipiului, după caz;
– deposedare, dacă posesorul rămâne lipsit de posesia bunului mai mult de
un an.

5.5. Efectele posesiei

a) Pentru a produce efecte, posesia trebuie să fie utilă sau neviciată . Până
la proba contrară, posesia se consideră utilă (prezumție relativă). Nu este utilă,
conform art. 922 alin. (2) teza I C.civ., posesia discontinuă, tulburată sa u
clandestină.
Ca atare, viciile posesiei sunt:
– discontinuitatea , care presupune exercitarea posesiei de către titular cu
intermitențe anormale în raport cu natura bunului;
– violența , care se manifestă prin tulburarea posesiei, această fiind
dobân dită și/sau conservată în relație cu titularul dreptului real prin acte de
violență, fizică sau morală, care nu au fost provocate de o altă persoană;
– clandestinitatea , care presupune o exercitare a posesiei într -un mod în
care aceasta nu poate fi cunos cută (în secret).
b) În reglementarea actuală a instituției posesiei, au fost reține de către
legiuitor 4 efecte principale ale posesiei. Acestea sunt reglementate în art. 928 –
948 C.civ. și vizează:
– uzucapiunea;
– dobândirea proprietății mobiliar e prin posesia de bună -credință;
– ocupațiunea;
– dobândirea fructelor prin posesia de bună -credință.
Având în vedere că primele 3 efecte sunt analizate în această lucrare din
perspectiva calificării și manifestării lor (și) ca moduri de dobândire a
drepturilor reale (fiind regăsite în cadrul unității de învățământ nr. 6, pct. 6.2.,
6.3. și 6.4.), ne rezumăm a prezenta în continuare numai cel de -al patrulea efect
al posesiei, respectiv dobândirea fructelor prin posesia de bună -credință.
Conform art. 948 alin. (1) C.civ., posesorul de bună -credință dobândește
dreptul de proprietate asupra fructelor bunului posedat. Posesorul trebuie să fie
de bună -credință la data perceperii fructelor. Fructele civile percepute anticipat
revin posesorului în măsura în care buna sa credință se menține la data scadenței
acestora.

68
În cazul fructelor produse de imobile înscrise în cartea funciară, buna –
credință se apreciază în raport cu condițiile cerute terților dobânditori pentru a
respinge acțiunea în rectificare. În c elelalte cazuri, posesorul este de bună –
credință atunci când are convingerea că este proprietarul bunului în temeiul unui
act translativ de proprietate ale cărui cauze de ineficacitate nu le cunoaște și nici
nu ar trebui, după împrejurări, să le cunoască. Buna -credință încetează din
momentul în care cauzele de ineficacitate îi sunt cunoscute.
Posesorul de rea -credință trebuie să restituie fructele percepute, precum și
contravaloarea acelora pe care a omis să le perceapă.

5.6. Acțiunile posesorii

Conf orm art. 949 C.civ., persoana care a posedat un bun cel puțin un an
poate solicita instanței de judecată prevenirea ori înlăturarea oricărei tulburări
a posesiei sale sau, după caz, restituirea bunului . De asemenea, posesorul este
îndreptățit să pretindă despăgubiri pentru prejudiciile cauzate .
Exercițiul acțiunilor posesorii este recunoscut și detentorului precar.
Acțiunile posesorii pot fi introduse și împotriva proprietarului, dar nu
poate fi însă introdusă împotriva persoanei față de care există oblig ația de
restituire a bunului.
În caz de tulburare ori de deposedare, pașnică sau violentă, acțiunea se
introduce în termenul de prescripție de un an de la data tulburării sau
deposedării. Dacă tulburarea ori deposedarea este violentă, acțiunea poate fi
introdusă și de cel care exercită o posesie viciată, indiferent de durata posesiei
sale.
Dacă există motive temeinice să se considere că bunul posedat poate fi
distrus ori deteriorat de un lucru aflat în posesia unei alte persoane sau ca
urmare a unor lucră ri, precum ridicarea unei construcții, tăierea unor arbori ori
efectuarea unor săpături pe fondul învecinat, posesorul poate să ceară luarea
măsurilor necesare pentru evitarea pericolului sau, dacă este cazul, încetarea
lucrărilor.
Până la soluționarea c ererii, posesorul ori, după caz, cealaltă persoană
poate fi obligată la plata unei cauțiuni, lăsate la aprecierea instanței, numai dacă
instanța:
– dispune, în mod provizoriu, deplasarea lucrului ori încetarea lucrărilor,
cauțiunea se stabilește în sarcin a posesorului, astfel încât să se poată repara
prejudiciul ce s -ar cauza pârâtului prin această măsură;
– încuviințează menținerea lucrului în starea sa actuală ori continuarea
lucrărilor, cauțiunea se stabilește în sarcina pârâtului astfel încât să se as igure
posesorului sumele necesare pentru restabilirea situației anterioare.

69

5.7. Test

A. Analizați comparativ posesia ca situație de drept (atribut al dreptului
de proprietate) și posesia ca situație de fapt.
B. Identificați asemănările și deosebir ile dintre posesie ca situație de fapt
și detenția precară.
C. Analizați, corespunzător fiecărei ipoteze, mecanismul intervertirii
detenției precare în posesie utilă.
D. Grile:
D.1. Constituie un element ce diferențiază posesia ca stare de fapt
de detenția precară:
a) numai în cazul detenției folosința bunului se exercită de către un
neproprietar;
b) numai posesorul are obligația de a restitui bunul adevăratului
proprietar;
c) numai detentorul precar recunoaște calitatea de proprietar a
titularului dreptului asupra bunului pe care îl folosește.
D.2. Care dintre următoarele afirmații este adevărată?
a) calitatea de proprietar nu poate fi delimitată de exercitarea
posesiei de fapt asupra bunului obiect al dreptului;
b) poses ia exercitată cu rea -credință de către un neproprietar asupra
unui bun nu produce niciun efect juridic;
c) atât posesia exercitată cu bună -credință, cât și cea exercitată cu
rea- credință pot conduce, în condiții diferite, la nașterea
dreptului de proprietate în patrimoniul posesorului.
D.3. Posesia:
a) se deosebește de proprietate prin aceea că reprezintă o stare de
fapt;
b) se deosebește de detenția precară prin elementul subiectiv
constând în intenția posesorului de a stăpâni bunul pentru sine;
c) întemeiază o prezumție relativă de proprietate.

5.8. Bibliografie specifică

a) C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale , Ediția a III -a,
revăzută și adăugită, Editura Hamangiu, București, 2008.
b) G. Boroi, M. -M. Piv niceru, T.V. Rădulescu, C.A. Anghelescu, Drept
civil. Drepturile reale principale , Ediția a II -a, Editura Hamangiu, 2011.
c) B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale , Editura Universul
Juridic, București, 2011.

70
d) D.Ș. Spânu, Drept civil. Dr epturile reale principale , Editura Universul
Juridic, București, 2011.
e) S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform
Noului Cod civil , Editura CH Beck, București, 2012.
f) C. Jora, Drept civil. Drepturile reale , Editura Universul Juridic,
București, 2012.

71
6. Unitatea de învățare nr. 6 – Modurile de dobândire a drepturilor reale

6.1. Accesiunea
6.1.1. Definiție și clasificare
6.1.2. Accesiunea imobiliară natură
6.1.3. Accesiunea im obiliară artificială
6.1.4. Accesiunea mobiliară
6.2. Uzucapiunea
6.3. Dobândirea proprietății mobiliare prin posesia de bună -credință
6.4. Ocupațiunea
6.5. Test
6.6. Bibliografie specifică

6.1. Accesiunea

6.1.1. Definiție și clasifica re

Accesiunea constă în încorporarea materială a unui lucru considerat mai
puțin important într -un lucru considerat mai important. În cazul în care cele
două lucruri au aparținut unor proprietari diferiți, titularul dreptului de
proprietate asupra lucru lui mai important devine și proprietar al lucrului mai
puțin important, astfel încât accesiunea apare ca un mod de dobândire a
proprietății asupra lucrului mai puțin important.
În funcție de natura bunului a cărui proprietate se dobândește, accesiunea
poate fi imobiliară sau mobiliară. La rândul ei, accesiunea imobiliară poate fi
naturală sau artificială, după cum încorporarea este dependentă sau
independentă de intervenția omului.

6.1.2. Accesiunea imobiliară natură

Codul civil reglementează (în art. 569 – 576) patru cazuri de accesiune
imobiliară naturală:
– aluviun ea reprezintă adăugirile de teren la malurile apelor curgătoare și
acestea revin proprietarului fondului riveran, numai dacă ele se formează
treptat; este asimilată aluviunii și ipoteza c ând o apă curgătoare se retrage de la
unul din maluri și se îndreaptă spre celălalt mal, pământul astfel lăsat fiind al
proprietarului fondului riveran, fără ca proprietarul malului opus să poată
reclama pământul pierdut; în schimb, proprietarii lacurilor, heleșteelor sau
iazurilor conservă pământul acoperit cu apă, când ea este la înălțimea scurgerii
heleșteului sau iazului ori canalului, chiar dacă înălțimea apei ar scade, însă nu

72
au vreun drept asupra pământului riveran ce se acoperă cu apa iazului când
urmează revărsări sporadice;
– avulsiunea , care constă în ruperea unei bucăți de teren prin efectul
apelor și alipirea ei la terenul altui proprietar, iar dacă proprietarul de la care s -a
făcut ruperea nu o revendică timp de un an, bucata de teren respect ivă devine
proprietatea celui la care s -a lipit;
– insulele nou formate ; în cazul în care o apă curgătoare, formându -și un
braț nou, înconjoară terenul unui proprietar riveran, acesta rămâne proprietar și
asupra insulei astfel create;
– accesiunea animale lor; spre deosebire de textul anterior – art. 503
C.civ. din 1864 – care viza numai ipoteza accesiunii naturale asupra animalelor
sălbatice, în alin. (1) al art. 576 C.civ. este reglementată accesiunea naturală a
animalelor domestice , care va opera cu resp ectarea cumulativă a următoarelor
condiții:
 animalele domestice să se afle pe terenul celui care invocă
accesiunea fără ca această împrejurare să fie rezultatul vreunei
fraude sau unui alt mijloc nepermis, constând într -o acțiune
premeditată a proprietarul ui terenului;
 potențialul beneficiar al accesiunii este obligat să declare la
primăria în a cărei rază teritorială se află terenul său împrejurarea
aflării animalelor domestice pe acest teren (cu descrierea
corespunzătoare a animalelor: specie, număr ș.a. );
 accesiunea va opera după împlinirea unui termen de 30 de zile de
la data comunicării sau înregistrării declarației la primărie, în care
proprietarul animalelor rămâne în pasivitate; termenul de 30 de zile
este unul de prescripție
În privința roiurilor de albine – tot animale domestice, în ipoteza
reglementată de alin. (3) al art. 576 C.civ. – acesta va reveni, ca obiect al
dreptului de proprietate, proprietarului terenului pe care albinele au roit, cu
condiția ca proprietarul inițial nu îl urmărește sau încetează să îl urmărească
timp de două zile.
Accesiunea naturală a animalelor sălbatice – reglementată de art. 576
alin. (2) C.civ. – presupune ca aceste animale care trec pe fondul unui proprietar
aparțin acestuia, cu excepția situației în care trecere a a fost provocată prin
fraudă sau prin artificii. Soluția nu se aplică în privința fondului cinegetic,
pentru care există o reglementare specială – Legea nr. 407/2006 a vânătorii și
protecției fondului cinegetic16.

16 Publicată în „Monitorul oficial al României”, partea I, nr. 944 din 22 noiembrie
2006, cu modificările și completările ulterioare.

73
6.1.3. Accesiunea imobiliară artifici ală

a) Reglementarea accesiunii imobiliare artificiale se realizează prin art.
577 – 597 C.civ.
Accesiunea imobiliară artificială presupune intervenția omului și, spre
deosebire de cea naturală, implică plata unor despăgubiri către cel în
detrimentul căruia operează. Altfel spus , accesiunea imobiliară artificială are loc
cu titlu oneros, spre deosebire de accesiunea imobiliară naturală care are loc cu
titlu gratuit.
Proprietarul unui imobil devine conform art. 577 alin. (1) C.civ. și
proprietarul orică rei lucrări – termen generic prin care se înțeleg construcțiile,
plantațiile și orice alte lucrări – efectuate asupra bunului. Excepțiile de la
această regulă pot fi determinate prin lege sau prin act juridic (unilateral, autor
fiind proprietarul bunului i mobil principal, sau contract).
Alin. (2) al art. 577 C.civ. exprimă soluția dobândirii dreptului de
proprietate de către proprietarul bunului principal asupra materialelor altuia cu
care este efectuată lucrarea, ca efect al încorporării acestora, pe măsu ra
realizării lucrării. Nu este necesar pentru dobândirea dreptului de proprietate în
ipoteza analizată ca proprietarul bunului principal să își manifeste voința în
sensul că înțelege să opereze accesiunea pentru a dobândi dreptul de proprietate
asupra luc rării – finalizate sau nu.
Menționăm că, spre deosebire de alipire – care presupune alăturarea a
două bunuri între care există raport de accesorialitate – încorporarea implică
stabilirea între bunul accesoriu și cel principal a unei legături materiale mai
puternice decât cea pe care o produce alipirea, nemaifiind posibilă separarea
bunurilor fără ca acestea să fie afectate.
Lucrările care se pot realiza asupra imobilului pot fi:
– autonome sau adăugate , criteriul de clasificare ținând de relația
materială cu bunul principal; sunt plasate în categoria lucrărilor autonome
construcțiile, plantațiile și orice alte lucrări cu caracter de sine stătător realizate
„asupra unui imobil”; lucrări adăugate sunt cele necesare, utile și voluptuare,
astfel cum sunt carac terizate prin art. 578 alin. (3) lit. a) -c) C.civ.;
– cu caracter durabil sau cu caracter provizoriu , legiuitorul utilizând în
acest caz un criteriu care vizează destinația și durata în timp a lucrării.
Codul nu definește și lucrările provizorii , fiind necesară în determinarea
sferei de cuprindere a acestei categorii aplicarea prin analogie a dispozițiilor
cuprinse în Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de
construcții17 referitoare la construcțiile cu caracter provizoriu.

17 Republicată în „Monitorul oficial al României”, partea I, nr. 993 din 13 octombrie 2004, cu
modificările și completările ulterioare.

74
Orice lu crare este prezumată (relativ) a fi făcută de proprietarul
imobilului, cu cheltuiala sa și că este a lui, până la proba contrară. Proba
contrară se poate face când s -a constituit un drept de superficie, când
proprietarul imobilului nu și -a intabulat dreptu l de proprietate asupra lucrării noi
sau în alte cazuri prevăzute de lege.
b) Realizarea lucrării de către proprietarul bunului cu materialele altuia .
În această ipoteză, proprietarul imobilului devine și proprietarul lucrării,
neputând fi obligat de cătr e proprietarul materialelor la desființarea acesteia și
nici la restituirea materialelor neîntrebuințate.
Proprietarul materialelor are dreptul la contravaloarea acestora precum și
la repararea oricărui prejudiciu cauzat de proprietarul bunului asupra căr uia s -a
făcut lucrarea.
c) Realizarea unei lucrări autonome cu caracter durabil asupra
imobilului altuia . Se distinge între două ipoteze:
– lucrarea a fost efectuată cu bună -credință ; în acest caz, dacă persoanele
nu ajung la un acord, proprietarul imobi lului are dreptul să ceară instanței,
alternativ :
 să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării,
plătind, la alegerea sa, autorului lucrării fie valoarea materialelor și
a manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului prin efect uarea
lucrării;
 să îl oblige pe autorul lucrării să cumpere imobilul la valoarea de
circulație pe care acesta ar fi avut -o dacă lucrarea nu s -ar fi
efectuat.
– lucrarea a fost efectuată cu rea -credință ; în ipoteza dată, proprietarul
imobilului are dreptu l, dacă nu se ajunge la un acord, să ceară instanței,
alternativ:
 să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării,
cu plata, la alegerea sa, către autorul lucrării, a jumătate din
valoarea materialelor și a manoperei ori din sporul d e valoare adus
imobilului;
 să ceară obligarea autorului lucrării la desființarea acesteia;
 să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la
valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut -o dacă lucrarea nu s –
ar fi efectuat.
d) Realizarea un ei lucrări adăugate cu caracter durabil asupra
imobilului altuia . Dacă luc rările sunt necesare , proprietarul imobilului
dobândește dreptul de proprietate asupra lucrării adăugate necesare din
momentul efectuării acesteia, plătind autorului cheltuielile rez onabile făcute de
acesta, chiar dacă imobilul nu mai există.

75
În cazul în care lucrarea a fost efectuată cu rea -credință, din suma
datorată de proprietarul imobilului se va putea deduce valoarea fructelor
imobilului diminuată cu costurile necesare obțineri i acestora.
Dacă lucrările sunt utile, se distinge, fel, între două ipoteze:
– în cazul în care autorul lucrării utile este de bună -credință , proprietarul
imobilului devine proprietarul lucrării din momentul efectuării acesteia, cu
plata, la alegerea sa :
 a valorii materialelor și a manoperei;
 a sporului de valoare adus imobilului.
– în cazul în care autorul lucrării utile este de rea -credință , proprietarul
imobilului are dreptul, alternativ:
 să devină proprietarul lucrării, în funcție de regimul acestei a, cu
sau fără înscriere în cartea funciară, după caz, plătind, la alegerea
sa, autorului lucrării fie jumătate din valoarea materialelor și a
manoperei, fie jumătate din sporul de valoare adus imobilului;
 să ceară obligarea autorului lucrării la desființ area acesteia, cu
repunerea imobilului în situația anterioară și plata de daune –
interese. În ambele cazuri, când valoarea lucrării este
considerabilă, proprietarul imobilului poate cere obligarea
autorului să îl cumpere la valoarea de circulație pe care im obilul ar
fi avut -o dacă lucrarea nu s -ar fi efectuat.
În sfârșit, dacă lucrările au caracter voluptuar , proprietarul imobilului are
dreptul, alternativ:
– să devină proprietarul lucrării, fără înscriere în cartea funciară și fără
nicio obligație către autorul lucrării;
– să ceară obligarea autorului de rea -credință al lucrării la desființarea
acesteia, cu readucerea imobilului în situația anterioară și plata de daune –
interese.
Dacă lucrarea voluptuară a fost efectuată cu bună -credință, acesta are
dreptul să o ridice înainte de restituirea imobilului către proprietar, cu condiția
de a aduce imobilul în situația anterioară efectuării lucrării.
Precizăm că criteriile de apreciere a existenței bunei -credințe a autorului
lucrării sunt reglementate în art. 586 C.civ.

6.1.4. Accesiunea mobiliară

Accesiunea mobiliară presupune că lucrurile mobile ce se unesc aparțin
unor proprietari diferiți, iar despărțirea lucrurilor respective nu ar putea avea loc
fără a sacrifica pe unul din ele. Proprietarul lucrulu i mobil mai important devine
și proprietar al lucrului mobil mai puțin important, având însă obligația de a -l
despăgubi pe proprietarul acestuia din urmă.

76
Codul civil reglementează, în art. 598-601, următoarele cazuri de
accesiune mobiliară, care își găse sc aplicare însă numai în lipsa unei convenții
între proprietarii lucrurilor respective:
– specificațiunea , care constă în prelucrarea unei materii, astfel încât se
obține un obiect nou (bun mobil); bunul va aparține celui care l -a confecționat
sau, după caz, proprietarului materialelor, în funcție de raportul dintre manoperă
și valoarea materialelor, determinat la data confecționării bunului; persoana care
va deveni proprietarul bunului, va datora, în funcție de situație, despăgubiri
egale cu valoarea man operei sau cu valoarea materialelor; dacă valoarea
materialelor este egală cu valoarea manoperei (ori diferența este
nesemnificativă), cele două persoane dobândesc o cotă -parte egală din dreptul
de proprietate asupra bunului;
– adjuncțiunea , care înseamn ă unirea a două lucruri (bunuri mobile) ce
aparțin unor proprietari diferiți, în așa fel încât, deși formează un tot diferit, cele
două lucruri rămân distincte și se pot chiar despărți și conserva fiecare în parte
după despărțire. Fiecare proprietar poate cere separarea bunurilor dacă prin
aceasta celălalt proprietar nu ar suferi un prejudiciu mai mare de o zecime din
valoarea bunului său; dacă o astfel de operațiune nu se poate realiza, se vor
aplica în mod corespunzător regulile din material specificațiun ii.

6.2. Uzucapiunea

a) Uzucapiunea sau prescripția achizitivă este acel mod de dobândire a
dreptului de proprietate și a altor drepturi reale principale prin exercitarea
unei posesii neîntrerupte asupra unui bun, în termenul și în condițiile prevăz ute
de lege .
Instituția uzucapiunii se justifică , în primul rând, prin raportarea la
situația posesorului, în sensul că nevoia de stabilitate a situațiilor și a
raporturilor juridice impune, la un moment dat și cu respectarea anumitor
condiții prevăzute d e lege, recunoașterea unor efecte juridice aparenței
îndelungate de proprietate, până la transformarea unei situații de fapt într -o stare
de drept. În al doilea rând, în justificarea instituției uzucapiunii nu se poate face
abstracție de situația adevăratu lui proprietar, în sensul că uzucapiunea
constituie, indirect, și o sancțiune împotriva pasivității fostului proprietar, care
s-a desesizat de bunul său și s -a dezinteresat timp îndelungat de acesta, lăsându –
l să se afle în posesia altei persoane ce s -a comportat ca proprietar sau ca titular
al unui alt drept real principal.
Utilitatea uzucapiunii se ilustrează pe planul dreptului de proprietate
imobiliară, în sensul că dificultățile în legătură cu proba dreptului de proprietate
imobiliară pot fi depășite prin invocarea uzucapiunii.
Cât privește sfera de aplicare a uzucapiunii, sper deosebire de opțiunea
tradițională , care considera că acest mod de dobândire a proprietății și a altor

77
drepturi reale principale nu este de conceput decât în privința bunurilor imobile ,
în prezent acest mod de dobândire a dreptului de proprietate sau al unui
dezmembrământ al său poate avea ca obiect și bunurile mobile .
Nu pot fi uzucapate (nu se poate dobândi dreptul de proprietate prin
uzucapiune cu privire la) bunurile care, înainte sau după intrarea unei persoane
în posesia lor, au fost declarate prin lege inalienabile.
În reglementarea actuală a materiei – regăsită în art. 928 – 934 și art. 939
C.civ. – se distinge între uzucapiunea imobiliară și uzucapiunea mobiliară ; la
rândul său, uzucapiunea imobiliară poate fi extratabulară ori tabulară .
b) Uzucapiunea imobiliară extratabulară. Presupune, conform art. 930
alin. (1) C.civ., dobândirea dreptului de proprietate asupra unui bun imobil și
dezmembrămintelor sale, prin îns crierea în cartea funciară, de către persoana
care l -a posedat 10 ani, dacă (alternativ):
– proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, și -a încetat
existența;
– a fost înscrisă în cartea funciară declarația de renunțare la propriet ate;
– imobilul nu era înscris în cartea funciară.
Pentru primele două ipoteze, termenul de 10 ani nu începe să curgă
înainte de data decesului sau, după caz, a încetării existenței juridice a
proprietarului, respectiv înainte de data înscrierii declar ației de renunțare la
proprietate, chiar dacă intrarea în posesie s -a produs la un moment anterior.
Viciile posesiei suspendă cursul uzucapiunii.
În toate cazurile, uzucapantul poate dobândi dreptul de proprietate numai
dacă și -a înregistrat cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o terță
persoană să își fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său,
pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de
10 ani necesar pentru a uzucapa.
c) Uzuc apiunea imobiliară tabulară . Presupune ca o persoană, alta decât
proprietarul bunului imobil în cauză, să exercite o posesie neviciată asupra
respectivului bun timp de 5 ani de la înscrierea – fără cauză legitimă , dar cu
bună -credință – a dre ptului său în cartea funciară.
d) Uzucapiunea mobiliară . Conform art. 939 C.civ., persoana care posedă
bunul altuia timp de 10 ani, în alte condiții decât cele specifice dobândirii
proprietății mobiliare prin posesia de bună -credință (inst ituție analizată mai jos,
pct. 6.3.), poate dobândi dreptul de proprietate în temeiul uzucapiunii.
e) Joncțiunea posesiilor . Joncțiunea posesiilor reprezintă adăugarea la
termenul posesiei actuale a posesorului a intervalului în care bunul a fost
posedat de persoana care l -a posedat anterior și i -a transmis posesia bunului
(prin ipoteză, alta decât proprietarul bunului). Temeiul juridic al joncțiunii
posesiilor îl constituie, în prezent, art. 933 alin. (2) C.civ.

78
6.3. Dobândirea proprietății mobiliare prin posesia de bună -credi nță

Conform art. 935 C.civ., oricine se află la un moment dat în posesia unui
bun mobil este prezumat (relativ) că are un titlu de dobândire a dreptului de
proprietate asupra bunului.
Cu excepția cazurilor prevăzute de lege, posesia de bună -credință a
bunului mobil asigură opozabilitatea față de terți a actelor juridice constitutive
sau translative de drepturi reale.
Persoana care, cu bună -credință, încheie cu un neproprietar un act
translativ de proprietate cu titlu oneros având ca obiect un bun mob il devine
proprietarul acelui bun din momentul luării sale în posesie efectivă. Este de
bună -credință posesorul care nu cunoștea și nici nu trebuia, după împrejurări, să
cunoască lipsa calității de proprietar a înstrăinătorului. Buna -credință trebuie să
existe la data intrării în posesia efectivă a bunului.
Cu toate acestea, bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la
posesorul de bună -credință, dacă acțiunea este intentată, sub sancțiunea
decăderii, în termen de 3 ani de la data la care proprietaru l a pierdut stăpânirea
materială a bunului.
Dacă bunul pierdut sau furat a fost cumpărat dintr -un loc ori de la o
persoană care vinde în mod obișnuit bunuri de același fel ori dacă a fost
adjudecat la o licitație publică, iar acțiunea în revendicare a fos t introdusă
înăuntrul termenului de 3 ani, posesorul de bună -credință poate reține bunul
până la indemnizarea sa integrală pentru prețul plătit vânzătorului.

6.4. Ocupațiunea

Posesorul unui lucru mobil care nu aparține nimănui devine proprietarul
acestuia, prin ocupațiune, de la data intrării în posesie, însă numai dacă aceasta
se face în condițiile legii.
Sunt lucruri fără stăpân (res derelicta ) bunurile mobile abandonate,
precum și bunurile care, prin natura lor, nu au un proprietar, cum sunt anima lele
sălbatice, peștele și resursele acvatice vii din bazinele piscicole naturale,
fructele de pădure, ciupercile comestibile din flora spontană, plantele
medicinale și aromatice și altele asemenea.
Lucrurile mobile de valoare foarte mică sau foarte deter iorate care sunt
lăsate într -un loc public, inclusiv pe un drum public sau într -un mijloc de
transport în comun, sunt considerate lucruri abandonate.
Bunul mobil pierdut continuă să aparțină proprietarului său. Găsitorul
bunului este obligat ca, în termen de 10 zile (calendaristice) , să îl restituie
proprietarului ori, dacă acesta nu poate fi cunoscut, să îl predea poliție i din
localitatea în care a fost găsit. Acesta are obligația de a păstra bunul timp de 6
luni, fiind aplicabile în acest sens dispoziții le privitoare la depozitul necesar.

79
Poliția va afișa la sediul său și pe pagina de internet un anunț privitor la
pierderea bunului, cu menționarea tuturor elementelor de descriere a acestuia.
Dacă bunul a fost găsit într -un loc public, el va fi predat, pe bază de
proces -verbal, persoanei care deține un titlu, altul decât titlul de proprietate
publică, asupra locului respectiv. În termen de 3 zile (calendaristice) de la data
preluării bunului pierdut, această persoană este obligată să îl predea, pe bază de
proces -verbal, poliție i din localitate.
În situația în care , din cauza împrejurărilor sau naturii bunului, păstrarea
sa tinde să îi diminueze valoarea ori devine prea costisitoare, el va fi vândut prin
licitație publică, conform legii. În acest caz, d repturile și obligațiile legate de
bun se vor exercita în legătură cu prețul obținut în urma vânzării.
Bunul sau prețul obținut din valorificarea lui se va remite proprietarului,
dacă acesta îl pretinde, sub sancțiunea decăderii, în termenul de 6 luni pre văzut
de art. 942 alin. (2) teza a II -a C.civ. , însă nu mai înainte de a se achita
cheltuielile legate de păstrarea bunului.
În cazul bunurilor cu valoare comercială, proprietarul este obligat să
plătească găsitorului o recompensă reprezentând a zecea par te din preț sau din
valoarea actuală a bunului. Obligația de plată a recompensei nu există în cazul
în care bunul a fost găsit într -un loc public , dacă găsitorul este persoana care
deține spațiul ori un reprezentant sau un angajat al acesteia.
Dacă propri etarul a făcut o ofertă publică de recompensă (a se vedea art.
1328 C.civ.) , găsitorul are dreptul de a opta între suma la care s -a obligat
proprietarul prin această ofertă și recompensa fixată de lege ori stabilită de către
instanța judecătorească.
În situația în care bunul ori prețul nu este pretins de proprietarul originar,
el va fi considerat lucru fără stăpân și remis găsitorului pe bază de proces –
verbal. În acest caz, găsitorul dobândește dreptul de proprietate prin ocupațiune.
Dovada ocupațiunii se poate face prin procesul -verbal menționat sau prin orice
alt mijloc de probă. Dacă găsitorul refuză să preia bunul sau prețul, acesta
revine comunei, orașului sau municipiului pe teritoriul căruia a fost găsit și intră
în domeniul privat al acestuia.
a) O reglementare specială în materia ocupațiunii are ca obiect drepturile
asupra tezaurului găsit de către o persoană. Tezaurul este definit, în art. 946 alin.
(1) C.civ., ca fiind orice bun mobil ascuns sau îngropat, chiar involuntar, în
privința căruia nime ni nu poate dovedi că este proprietar.
Dreptul de proprietate asupra tezaurului descoperit într -un bun imobil sau
într-un bun mobil aparține, în cote egale, proprietarului bunului imobil sau al
bunului mobil în care a fost descoperit și descoperitorului.
Regula articol nu se aplică bunurilor mobile culturale, calificate astfel
potrivit legii, care sunt descoperite fortuit sau ca urmare a unor cercetări
arheologice sistematice, și nici acelor bunuri care, potrivit legii, fac obiectul
proprietății publice.

80
6.5. Test

A. Identificați și analizați mecanismul specific al dobândirii dreptului de
proprietate prin accesiunea imobiliară artificială.
B. Analizați categoriile de lucrări reglementate de art. 578 C.civ.
C. Comparați accesiunea imobiliară artific ială și uzucapiunea.
D. Grile:
D.1. În materia accesiunii imobiliare artificiale, autorul lucrării
asupra bunului altuia este bună -credință dacă:
a) l-a notificat pe proprietar că urmează să realizeze lucrarea, deși
nu deține autorizațiile c erute de lege;
b) se întemeiază în mod eronat pe cuprinsul cărții funciare, în care
la momentul efectuării lucrării era înscris ca proprietar al
bunului asupra căruia efectuează lucrarea;
c) deși nu avea niciun titlu asupra bunului, nu îl cunoș tea pe
adevăratul proprietar.
D.2. Pot face obiect al uzucapiunii:
a) exclusiv bunurile mobile;
b) exclusiv bunurile imobile;
c) atât bunurile mobile, cât și cele imobile.
D.3. Posesia unui bun mobil:
a) instituie în favoarea posesorului o prezumție absolută cu privire
la existența dreptului de proprietate asupra bunului
respectiv în patrimoniul său;
b) instituie în favoarea posesorului numai o prezumție relativă de
proprietate;
c) nu conduce la nicio consecință juridică î n persoana posesorului
cu privire la bunul posedat.

6.6. Bibliografie specifică

a) C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale , Ediția a III -a,
revăzută și adăugită, Editura Hamangiu, București, 2008.
b) G. Boroi, M. -M. Pivniceru, T.V. R ădulescu, C.A. Anghelescu, Drept
civil. Drepturile reale principale , Ediția a II -a, Editura Hamangiu, 2011.
c) B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale , Editura Universul
Juridic, București, 2011.
d) D.Ș. Spânu, Drept civil. Drepturile reale principale , Editura Universul
Juridic, București, 2011.
e) S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform
Noului Cod civil , Editura CH Beck, București, 2012.
f) C. Jora, Drept civil. Drepturile reale , Editura Universul Juridic,
Bucu rești, 2012.

81
7. Unitatea de învățare nr. 7 – Publicitatea imobiliară

7.1. Considerații generale
7.1.1. Noțiune
7.1.2. Obiective
7.1.3. Sediul materiei
7.2. Cuprinsul cărții funciare
7.3. Felurile înscrierilor în cartea funciară
7.4. Test
7.5. Bibliografie specifică

7.1. Considerații generale

7.1.1. Noțiune

Publicitatea imobiliară constituie un ansamblu de mijloace juridice care
au ca scop să asigure constituirea și transmisiunea drepturilor reale, precum și
evidența, siguranța și opozabilitatea față de terți ale actelor juridice și faptelor
juridice prin care se constituie, se transmit și se sting drepturi reale imobiliare.
Mai exact, publicitatea imobiliară desemnează totalitatea mijloacelor
juridice prevăzute de lege prin ca re se evidențiază situația materială și juridică a
imobilelor, în mod public, pentru a asigura securitatea statică și securitatea
dinamică ale circuitului civil referitor la asemenea bunuri. Prin “securitatea
statică” se înțelege ocrotirea drepturilor exis tente în prezent asupra unui bun, iar
prin “securitatea dinamică” se înțelege ocrotirea drepturilor ce se vor dobândi în
viitor asupra acelui bun.
Codul civil, în art. 876, reglementând scopul și obiectul cărții funciare,
dispune în alin. (1): „Cartea fun ciară descrie imobilele și arată drepturile reale
ce au ca obiect aceste bunuri”.

7.1.2. Obiective

Prin publicitatea imobiliară realizată prin cartea funciară se urmăresc mai
multe obiective:
– asigurarea certitudinii constituirii și transmiterii de drepturi reale
imobiliare, urmărindu -se astfel evitarea transmisiunilor succesive frauduloase;
– asigurarea ocrotirii persoanelor interesate să dobândească drepturi reale
imobiliare, conferindu -le posibilitatea de a cunoaște situația juridică a bunului l a
momentul dobândirii;
– constituirea unei evidențe tehnice, economice și juridice pentru
identificarea tuturor imobilelor, indiferent de proprietar și de destinația lor;

82
– permite organelor financiare să cunoască datele necesare sistemului de
impozite ș i taxe în vederea stabilirii obligațiilor fiscale ale contribuabililor.

7.1.3. Sediul materiei

Aspectele normative care interesează publicitatea imobiliară sunt
reglementate astfel:
– cartea funciară , în Codul civil – Titlul al VII -lea („Cartea func iară”) din
cadrul Cărții a III -a („Despre bunuri”) – art. 876 -915;
– cadastrul , în Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare,
republicată18, cu modificările și completările ulterioare.
Prin Legea nr.7/1996 s -a urmărit organizarea cadastr ului general atât la
nivelul fiecărei unități administrativ -teritoriale (comună, oraș, municipiu, județ),
cât și la nivelul întregii țări. Dintre aceste cadastre, numai cele ținute pe
comune, orașe și municipii stau la baza întocmirii cărților funciare.
Cadastrului general i se conferă trei funcții: tehnică, economică și juridică,
această din urmă funcție realizându -se prin identificarea proprietarului, pe baza
actului de proprietate, precum și prin publicitatea imobiliară.
Publicitatea imobiliară întemeia tă pe sistemul de evidență al cadastrului
general se realizează prin înscrierea în cartea funciară a actelor și faptelor
juridice referitoare la imobilele din aceeași localitate.
Toate cărțile funciare întocmite și numerotate cu privire la imobilele
dintr -o localitate alcătuiesc, împreună, registrul cadastral de publicitate
imobiliară al teritoriului respectiv, iar acesta se ține de către biroul de carte
funciară al judecătoriei în a cărei rază teritorială este situat imobilul (mai exact,
al judecătoriei î n a cărei rază teritorială se află localitatea respectivă).
Acest registru se întregește cu: un registru special de intrare, planul de
identificare a imobilelor, repertoriul imobilelor, un index alfabetic al
proprietarilor, precum și o mapă în care se păst rează cererile de înscriere,
împreună cu un exemplar al înscrisurilor prin care se constată actele sau faptele
juridice supuse înscrierii. Așadar, în sistemul de publicitate instituit prin Legea
nr.7/1996, evidența cadastral -juridică se ține atât pe imobil e, cât și pe persoane.

7.2. Cuprinsul cărții funciare

Potrivit art. 19 din Legea nr.7/1996, cartea funciară cuprinde un titlu (în
care se indică numărul cărții funciare și localitatea în care este situat imobilul) și
trei părți.
Partea I, referitoar e la descrierea imobilelor , care cuprinde elementele
evidențiate în documentația cadastrală: numărul de ordine și cel cadastral al

18 Republicată în „M onitorul oficial al României”, partea I, nr. 201 din 3 martie 2006.

83
imobilului; suprafața imobilului, reieșită din măsurători cadastrale, destinația,
categoriile de folosi nță și, după caz, cons trucțiile (c onținutul documentațiilor
referitoare la scoaterea din circuitul agricol, precum și la schimbarea categoriei
de folosință a imobilelor care fac obiectul înscrierii în sistemul integrat de
cadastru și carte funciară se stabilește prin regulament aprobat prin ordin cu
caracter normativ al directorului general al Agenției Naționale ); c) planul
imobilului cu vecinătățile și descrierea imobilului constituie anex a la partea I a
cărții funciare (întocmită conform regulamentului aprobat prin ordin cu ca racter
normativ al directorului general al Agenției Naționale ).
Partea a II -a, referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate , care
cuprinde: numele proprietarului (proprietarilor) ; actul sau faptul juridic care
constituie titlul dreptului de p roprietate, precum și menționarea înscrisului pe
care se întemeiază acest drept; strămutările proprietății; servituțile constituite în
folosul imobilului; faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi
juridice, precum și acțiunile privitoare la proprietate; suprapunerea imobilelor
înregistrate în planul cadastral de carte funciară, recepția propunerii de
dezmembrare ori de comasare și respingerea acesteia, respingerea cererii de
recepție și/sau de înscriere, în cazul imobilelor cu carte funciară deschisă;
obligații de a nu face: interdicțiile de înstrăinare, grevare, închiriere,
dezmembrare, comasare, construire, demolare, restructurare și amenajare;
clauza de inalienabilitate a imobilului, potrivit art. 628 alin. (2) din Codul civil,
și clauza de insesizabilitate, potrivit art. 2.329 alin. (3) din Codul civil; orice
modificări, îndreptări sau însemnări ce s -ar face în titlu, în partea I sau a II -a a
cărții funciare, c u privire la înscrierile făcute.
Partea a III -a, referitoare la înscrierile p rivind dezmembrămintele
dreptului de proprietate și sarcini , care cuprinde: dreptul de superficie,
uzufruct, uz, folosință, abitație, concesiune, administrare, servituțile în sarcina
fondului aservit, ipoteca și privilegiile imobiliare, precum și locațiune a și
cesiunea de creanță sau de venituri; faptele juridice, drepturile personale sau
alte raporturi juridice, precum și acțiunile privitoare la drepturile reale înscrise
în această parte; sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale; orice
modi ficări, îndreptări sau însemnări ce s -ar face cu privire la înscrierile făcute în
această parte.

7.3. Felurile înscrierilor în cartea funciară

a) Înscrierile în cartea funciară sunt: intabularea , înscrierea provizorie și
notarea .
Cazurile, condițiil e și regimul juridic al acestor înscrieri sunt stabilite de
Codul civil, iar procedura de înscriere în cartea funciară, de Legea nr. 7/1996 și
de regulamentul aprobat prin ordin cu caracter normativ al directorului general
al Agenției Naționale.

84
Dreptul d e proprietate și celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor
înscrie în cartea funciară pe baza înscrisului autentic notarial sau a certificatului
de moștenitor, încheiate de un notar public în funcție în România, a hotărârii
judecătorești rămase de finitivă și irevocabilă sau pe baza unui act emis de
autoritățile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta, prin care s –
au constituit ori transmis în mod valabil.
Drepturile reale înscrise în baza unor acte juridice în care părțile au
stipulat rezilierea sau rezoluțiunea în baza unor pacte comisorii se radiază în
baza unei:
– declarații în formă autentică a părților;
– încheieri întocmite în formă autentică prin care notarul public constată
îndeplinirea pactului comisoriu;
– hotărâri ju decătorești irevocabile.
b) Intabulare a.
Conform art. 881 alin. (2) C.civ., intabularea și înscrierea provizorie au ca
obiect drepturile tabulare. Potrivit art. 877 C.civ., sunt drepturi tabulare
drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară. Acestea se dobândesc, se
modifică și se sting numai cu respectarea regulilor de carte funciară.
Procedura de înscriere a drepturilor tabulare și efectele înscrierii sunt
reglementate prin art. 885 – 897 C.civ.
c) Înscrierea provizorie .
Potrivit art. 898 C.civ., înscrierea provizorie în cartea funciară se va putea
cere dacă:
– dreptul real dobândit este afectat de o condiție suspensivă ori rezolutorie
sau dacă privește ori grevează o construcție viitoare; în cazul înscrierii
provizorii având ca obie ct o construcție viitoare, justificarea acesteia se face în
condițiile legii;
– în temeiul unei hotărâri care nu este încă definitivă, partea căzută în
pretenții a fost obligată la strămutarea, constituirea sau stingerea unui drept
tabular ori cel care ad ministrează bunurile unei alte persoane a fost obligat să
dea o garanție ipotecară;
– debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca;
– se dobândește un drept tabular înscris provizoriu;
– ambele părți consimt doar pentru efectuarea un ei înscrieri provizorii.
d) Notarea . Operațiunea vizează înscrierea în cartea funciară a altor
drepturi decât cele tabulare, a actelor, faptelor sau raporturilor juridice în
legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.

7.4. Test

A. Identifica ți asemănările și deosebirile dintre drepturile tabulare și
celelalte categorii de drepturi subiective civile.

85
B. Identificați și analizați structura cărții funciare.
C. Comparați categoriile de înscrieri care se pot face în cartea funciară.
D. Grile :
D.1. Cartea funciară vizează înscrieri privind:
a) drepturi asupra bunurilor mobile și imobile;
b) drepturi de creanță;
c) exclusiv bunurile imobile.
D.2. Pentru ca un drept real imobiliar să devină drept tabular este
necesar:
a) să fie înscris în cartea funciară;
b) să fie recunoscut de către titularii obligației corelative constând
în respectarea atributelor sale specifice;
c) să nu presupună niciun fel de dezmembrământ.
D.3. Notarea în cartea funciară are ca efect:
a) constituirea unui drept real nou;
b) transmiterea unui drept real;
c) opozabilitatea drepturilor, faptelor ori raporturilor juridice
notate.

7.5. Bibliografie specifică

a) C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale , Ediția a III -a,
revăz ută și adăugită, Editura Hamangiu, București, 2008.
b) G. Boroi, M. -M. Pivniceru, T.V. Rădulescu, C.A. Anghelescu, Drept
civil. Drepturile reale principale , Ediția a II -a, Editura Hamangiu, 2011.
c) B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale , Editura Universul
Juridic, București, 2011.
d) D.Ș. Spânu, Drept civil. Drepturile reale principale , Editura Universul
Juridic, București, 2011.
e) S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform
Noului Cod civil , Editura CH Beck, Buc urești, 2012.
f) C. Jora, Drept civil. Drepturile reale , Editura Universul Juridic,
București, 2012.
g) M. Mînărean, Comentariile Codului civil. Publicitatea drepturilor, a
actelor și a faptelor juridice. Cartea funciară , Editura Hamangiu, București,
2012.