Particularități privind politicile și tratamentele contabile specifice unui dezvoltator imobiliar [311406]

UNIVERSITATEA

TITU MAIORESCU BUCUREȘTI

LUCRARE DE LICENȚĂ

Coordonator Științific:

Conf. univ. dr. [anonimizat]: [anonimizat]

2017

SPECIALIZAREA: CONTABILITATE ȘI INFORMATICĂ

DE GESTIUNE

„Particularități privind politicile și tratamentele contabile specifice unui dezvoltator imobiliar”

Coordonator Științific:

Conf. univ. dr. [anonimizat]: [anonimizat], care activează în domeniul investițiilor imobiliare, a decis intrarea pe piața românească pentru dezvoltare imobiliară în anul 2015. Astfel, în calitate de unic asociat, a decis înființarea societății cu răspundere limitată Pine SRL.

[anonimizat] o evoluție pozitivă, s-a ales zona în care să se înceapă procedurile pentru achiziții de teren. S-[anonimizat].

Împreună cu o societate specializată în marketing și promovare s-au studiat tipurile de imobile cu oportunitate de evoluție pozitivă în vânzări pentru perioadele următoare. Astfel s-a [anonimizat]. [anonimizat]. [anonimizat].

Societatea a achiziționat 1 [anonimizat], [anonimizat] 18.000 mp, urmând a fi dezmembrat în două loturi:

Un lot de teren în suprafață de 7.000 mp, pe care încă nu se va începe dezvoltarea;

Un lot de teren în suprafață de 11.000 mp, pe care se va începe dezvoltarea primei faze a proiectului.

[anonimizat]-al doilea în funcție de evoluția primului priect.

Societatea are un număr de 7 angajați, activitatea fiind desfășurată de aceștia alături de o [anonimizat] s-au contractat o parte a serviciilor.

[anonimizat].

Obiect de activitate

Obiectul de activitate principal înregistrat este: Promovare – [anonimizat] 4110.

Societatea a [anonimizat], de 11.000 mp, [anonimizat]-[anonimizat] a capitalei. Aceasta cuprinde un ansamblu de 34 [anonimizat] 17.

Societatea va desfășura activitate de dezvoltare imobiliară. În acest scop finanțarea a [anonimizat].

S-a contractat cu societatea As Proiectant S.R.L. proiectarea ansambului rezidențial și depunerea documentației tehnice pentru obținerea autorizației de construire.

S-a contractat societatea V Management S.R.L. pentru organizarea managementului de proiect. [anonimizat]te în dirigenție de șantier în domeniile de structură, materiale, protecția muncii, lucrări de finisaje, relația cu autoritățile legat de aceste lucrări, precum și de utilitățile la care se va racorda proiectul.

Pentru alegerea antreprenorului general s-a organizat licitație. În acest scop proiectantul a întocmit caietul de sarcini cuprinzând cantitățile necesare. Au fost primite de la mai multe firme de construcții ofertele de preț corespunzătoare acestor cantități de materiale.

Managerul de proiect a analizat ofertele, din punct de vedere al prețului, dar și al experienței și portofoliului de lucrări prezentate.

În luna noiembrie 2015 s-a încheiat Contractul de antrepriză generală cu societatea DD Construct S.R.L.

În acest moment lucrările au fost finalizate, s-a semnat Procesul – verbal de predare a lucrărilor, la care au participat Primăria Voluntari și Inspectoratul de Stat în Construcții.

De asemenea a fost contractat un antreprenor pentru lucrarile de infrastructură a proiectului.

S-a contractat și o agenție de promovare imobiliară pentru vânzarea locuințelor, renumerația fiind stabilită procentual din prețul de vânzare și în funcție de perioada de vânzare, cu bonus pentru un anumit ritm de vânzare.

Dupa finalizarea proiectului, care s-a dovedit a fi rentabilă, și cu o piață de desfacere satisfăcătoare, urmează planificarea bugetului pentru următoarea etapă.

Proiectantul a îmbunătățit anumite aspecte față de etapa încheiată. Prin conceptul îmbunătățit, și având deja avantajul de a putea prezenta o etapă finalizată, se preconizează o creșterea a prețurilor de vânzare.

Organigrama societății

Activitatea societății este desfășurată prin: organe de conducere, angajați proprii și societăți contractate pentru derularea activității operaționale.

Fig.1 Organigrama societății.

Principalele organe de conducere

Societatea Pine S.R.L. are unic asociat societatea ERR, cu sediul în Olanda. Conform Actului Constitutiv, are unic administrator numit, cu mandat nelimitat.

Funcțiile de conducere sunt reprezentate de:

Administrator. Numit prin actul constitutiv.

Director general. Contract de muncă.

Director tehnic. Contract de muncă.

Director economic. Contract de muncă.

Rolul funcțional al fiecărui departament și organ/funcție de conducere

Departamentul tehnic este condus de directorul tehnic. Acesta are sarcina de a coordona activitatea personalului angajat, respectiv inginerul de proiect, și al managerului de proiect, societatea V Management S.R.L., care supraveghează conformitatea lucrărilor constructorului cu proiectul.

Departamentul juridic este format din juristul angajat al societății, care colaborează cu cabinetul individual de avocatură LMI.

La departamentul juridic funcționează sistemul de organizare al actelor interne ale societății, drepturile și obligațiile angajaților. Se redactează și verifică diversele contracte încheiate cu partenerii. În departamentul juridic se desfășoară și diferite proceduri legate de autorizările din domeniul de construcții.

Se coordonează procedurile legale legate de teren, cum ar fi dezmembrarea loturilor de teren. S-a efectuat deja dezmembrarea lotului pe care se află faza în lucru. Dupa finalizarea fazei actuale, s-a întocmit Procesul verbal de predare a complexului, cu prezența reprezentanților Primăriei și a Inspectoratului de Stat în Construcții. Dupa obținerea acestui document s-a efectuat dezmembrarea lotului aferent fiecărei case, întabularea acestora, și obținerea de număr cadastral individualizat.

S-au redactat modelele de contracte pentru vânzarea locuințelor:

– rezervarea locuinței

– promisiunea de vânzare – cumpărare (antecontract)

– contractul de vânzare – cumpărare.

Tot în acest departament se ține evidența contractelor de muncă, obligațiilor legale privind documentele care trebuiesc întocmite, precum și drepturile și obligațiile părților.

În domeniul economic societatea a angajat un director economic, având atribuții în coordonarea activității curente, precum și în menținerea legăturii cu societatea contractată pentru evidența contabilă. Pentru activitățile curente și raportările interne a fost angajat un economist.

La departamentul economic sunt cuprinse: modul de organizare al documentelor, sistemul de evidență primară, în sistemul de raportări interne premergătoare evidenței contabile, precum și raportări către asociați pe diferite obiective.

Modul de primire, arhivare, notare a documentelor contabile.

Documentele sunt arhivate cronologic, în dosare lunare, pe tipuri de operații: registrul de casă cu documentele aferente, chitanțe și deconturi, facturi primite, facturi emise, extrase de cont, extrase aferente creditului. Dosarele lunare se predau la societatea de contabilitate.

Având în vedere specificul societății, cu dezvoltarea activității pe faze de proiect, s-au creat conturi analitice în contabilitate pentru a avea evidența separată a costurilor. În acest scop pe fiecare document referitor la aceste costuri, se notează analiticul în care se va efectua înregistrarea contabilă.

Activitatea financiară curentă.

Economistul angajat al societății este responsabil cu efectuarea plăților. El ridică numerarul de la bancă și efectuează inițierea ordinelor de plată în modulul de on-line banking, pe care le comunică apoi persoanelor cu drept de semnătură la bancă. Întocmește registrul de casă intern, precum și evidența mișcărilor din conturile bancare.

Lunar se procedează la tragerile prin contractul de credit, pentru finanțarea costurilor construcției. Finanțarea se acordă numai pentru costul de construire și costul de racordare a utilităților. În acest scop pregătește dosarul aferent fiecărei facturi, cuprinzând factura de plată, situația de lucrări primită de la constructor, viza de accept la plată din partea managerului de proiect.

Au existat împrumuturi de la asociat, până la momentul începerii fazei de construcție și contractarea împrumutului bancar. Pentru împrumuturile din grup se face calculul trimestrial al dobânzilor. Acest calcul este trimis la firma de contabilitate pentru înregistrarea dobânzilor.

Facturarea se efectuează intern de către societate, facturile emise fiind apoi predate către firma de contabilitate, în dosarul lunar. Pentru urmărirea încasării facturilor există o evidență specială, folosind mijloacele aplicației Excel.

Raportări interne și internaționale

În cadrul raportărilor interne există evidențe zilnice ale vânzărilor și încasărilor din vănzări, evidențe lunare ale mișcărilor de bani, evidențe ale deconturilor de cheltuieli și cheltuielilor de deplasări.

În cadrul raportărilor în sistem IFRS se efectuează trimestrial prelucrarea balanței statutare a societății, primită de la firma de contabilitate, și transpunerea în conformitate cu standarde internaționale de contabilitate, destinate asociatului.

Pentru activitatea de planificare financiară se întocmește bugetul aferent fazei de construcție. Lunar se întocmește comparația între realizat și planificat. În acest scop este folosită evidența mișcărilor de bani.

Activitatea de vânzări.

Vânzările se efectuează de către societatea de promovare imobiliară contractată. Se păstreaza în permanență legătura cu reprezentanții acesteia, pentru a asigura facturarea la timp și corectă, pentru a asigura încasarea în termenul scadenței.

Pentru serviciul prestat, agenția imobiliară are dreptul la comisoane, calculate conform contractului, în funcție de mai multe criterii: suma facturată ca procent din totalul prețului locuinței, suma încasată.

Pentru organizarea administrativă și realizarea conexiunii între departamentele interne și menținerea legăturii cu partenerii societății, precum și cu formalitățile necesare la autoritățile competente, a fost angajat un specialist în relații publice.

Politici și principii contabile specifice societății de dezvoltare imobiliară

Prezentarea formei de înregistrare contabilă.

Monografia specifică activității de dezvoltare imobiliară cuprinde:

Primirea facturilor de servicii generale: juridice, administrative, management de proiect, etc.

Primirea facturilor aferente construcției: există două contracte în acest sens, construcția propriu-zisă a locuințelor și construcția infrastructurii de drumuri interioare, de asemenea costuri afarente racordării la utilități.

Înregistrarea registrului de casă, a deconturilor și ridicărilor de numerar.

Înregistrarea extraselor de cont: contul curent prin care se efectueză plățile curente, contul deschis special pentru încasările din vânzări, precum și contul aferent tragerilor din creditul bancar.

Înregistrarea statului de salarii.

Înregistrarea facturilor de vânzare. S-au facturat avansuri, aferente contractelor de rezervare a locuințelor și antecontractelor, urmând ca facturile finale să fie emise odata cu încheierea contractelor de vânzare-cumpărare.

Înregistrarea reevaluării pozițiilor valutare.

Închiderea conturilor de TVA.

Închiderea conturilor de venituri și cheltuieli.

Dupa cum s-a descris la circuitul documentelor, datorită specificului de construcție pe faze de proiect, s-au creat analitice pentru evidențierea costurilor aferente fiecărei faze. Astfel, după Procesul verbal de predare a ansamblului și întabularea fiecărei locuințe, va urma înregistrarea în contabilitate a veniturilor și a costurilor aferente. Prin urmărirea pe analitice, se vor putea separa costurile aferente locuințelor finalizate de costurile generate de restul părții de teren, sau de fazele viitoare.

Metoda de verificare a conținutului conturilor de imobilizări, prin crearea unei evidențe interne la societate pe fiecare analitic în parte lunar. În acest fel se va putea verifica dacă la firma de contabilitate s-au cuprins toate costurile în analitice, va fi asigurată verificarea modului de alocare a costurilor pe fazele de construcție.

Tratamente și practici contabile privind activele imobilizate și stocurile

“Contabilitatea financiară are o fundamentare patrimonială, astfel elementele calitative descrise în situațiile financiare se bazează pe categoria juridică de patrimoniu. Structurile calitative proprii patrimoniului reprezentate în situațiile financiare sunt cele de activ și de pasiv.

Activul exprimă, prin structura sa, modul de valorificare al bunurilor economice, adică modul în care se consumă bunurile, își transmit valoarea și își recuperează propria valoare.

Fig.2 Structura activului.

O asemenea distincție se regăsește în plan economic prin gruparea activelor în capital fix și capital circulant”

Noțiuni, conținut, structuri, delimitări

Noțiuni, conținut, structuri, delimitări privind activele imobilizate

În raport de comportamentul lor economic și al structurii lor materiale activele imobilizate se grupează astfel:

Fig.3 Structură active imobilizate.

Imobilizările corporale sunt definite de IAS 16 “Imobilizari corporale” ca active materiale, nemonetare, care:

a) sunt deținute de o întreprindere pentru a fi utilizate în producția de bunuri sau prestări de servicii, pentru a fi închiriate terților, sau pentru a fi folosite în scopuri administrative;

b) pot fi utilizate de întreprindere pe parcursul mai mulor perioade de gestiune;

Imobilizările corporale mai sunt cunoscute și sub denumirile mijloace fixe și terenuri.

Noțiuni, conținut, structuri, delimitări privind stocurile

Conform “IAS 1 – Prezentarea situațiilor financiare”, se cere utilizarea distincției curent/non-curent în prezentarea elementelor de active și datorii, având ca referință termenul de 12 luni de la data bilanțului.

Fig.4 Criterii de calificare a activului curent.

În categoria activelor curente (circulante) se includ:

– stocuri, inclusiv valoarea serviciilor prestate pentru care nu a fost întocmită factură;

– creanțe;

– investiții financiare pe termen scurt;

– casa și conturi la bănci (disponibilitățile bănești);

Tratamente contabile specifice imobilizărilor corporale

Evidența activelor imobilizate se realizează prin Clasa 2 a planului de conturi, denumită “Conturi de active imobilizate”. Intrările de imobilizări, care nu necesită montaj și nici probe tehnologice sunt consemnate în procesul verbal de recepție, pe baza documentelor justificative. Intrările de imobilizări care necesită și montaj se face pe baza procesului verbal de recepție provizorie. Recepționarea imobilizărilor corporale supuse montajului și probelor tehnologice se înregistrează în documentul proces verbal de punere în funcțiune. Ieșirirea imobilizărilor prin casare este consemnată în Procesul verbal de scoatere din funcțiune. Contabilitatea analitică a imobilizărilor se poate ține folosind Registrul numerelor din inventar și fișa mijlocului fix.

Contabilitatea operațiilor privind intrarea : prin aport în natură la capitalul social, achiziționare de la furnizori interni sau externi, construire în antrepriză sau regie proprie, transfer de produse finite obținute din producție proprie, obținerea cu titlu gratuit, plus de inventar, subvenționare.

În cazul în care ulterior recunoasterii inițiale a unui activ, valoarea acestuia este determinată pe baza reevaluării, valoarea rezultată din reevaluare va fi atribuită activului, în locul costului de achiziție/producție. Înregistrarea în contabilitate a diferențelor din reevaluare se realizează în funcție de metoda acceptată: metoda valorii brute (reevaluarea simultană a valorii brute a imobilizării și a amortizării cumulate), sau metoda valorii nete (reevaluarea numai a valorii nete contabile).

Fig.5

Fig 5 Intrarea in gestiune a imobilizărilor corporale

Tratamente contabile în funcție de destinație.

Fig.6 Tratamentul imobilizărilor în funcție de destinație.

În funcție de specificul activității acestor entități, imobilele se pot construi fie prin forțe proprii, fie în baza unui contract încheiat cu o societate de construcție.

Amortizarea imobilizărilor corporale – alocarea sistematică a valorii amortizabile a unui activ pe întreaga durată de viață utilă).

Toate unitățile economice care desfășoară activități economice și care au capital imobilizat sub formă de active corporale și necorporale datorită deprecierii în timp prin utilizare, vor înregistra în contabilitate uzura lor morala și fizică sub forma amortizării. Aceasta se operează pentru refacerea capitalului imobilizat. Amortizarea imobilizărilor corporale se înregistrează în contabilitate, în principiu lunar, corespunzător categoriilor de imobilizări corporale sunt utilizate conturi de amortizări privind imobilizările (68X = 28X). Metode de amortizare :

Fig.7 Metode de amortizare.

Imobilizările în curs de execuție reprezintă investițiile neterminate efectuate în regie proprie sau în antrepriză. Acestea se evaluează la costul de productțe sau costul de achiziție, după caz.

Imobilizările în curs de execuție se trec în categoria imobilizărilor finalizate dupa recepția, darea în folosință sau punerea în funcțiune a acestora, după caz.

Costul unei imobilizări corporale construite în regie proprie este determinat folosind aceleași principii ca și pentru un activ achiziționat. Astfel, dacă entitatea produce active similare, în scopul comercializării, în cadrul unor tranzacții normale, atunci costul activului este, de obicei, același cu costul de construire a acelui activ destinat vânzării. Prin urmare, orice profituri interne sunt eliminate din calculul costului acestui activ. În mod similar, cheltuiala reprezentând rebuturi, manoperă sau alte resurse peste limitele acceptate ca fiind normale, precum și pierderile care au apărut în cursul construcției în regie proprie a activului nu sunt incluse în costul activului.

Evidența imobilizărilor corporale în curs de execuție, altele decât investițiile imobiliare se ține utilizând contul 231 “Imobilizări corporale în curs de execuție”.

Contul 231 “Imobilizări corporale în curs de execuție” este un cont de activ.

In debitul contului 231 “Imobilizări corporale în curs de execuție” se înregistrează:

valoarea imobilizarilor corporale în curs de execuție facturate de furnizori, inclusiv entități afiliate sau entități asociate și entități controlate în comun (404, 451, 453);

valoarea imobilizărilor corporale în curs de execuție efectuate în regie proprie, neterminate (722);

valoarea imobilizărilor corporale în curs de execuție primite ca aport la capitalul social (456).

În creditul contului 231 “Imobilizări corporale în curs de execuție” se inregistrează:

valoarea imobilizărilor corporale în curs de executie, recepționate, date în folosință sau puse în funcțiune (211, 212, 213, 214, 216, 217);

valoarea imobilizărilor corporale în curs de execuție scoase din evidență (658).

Soldul contului reprezintă valoarea imobilizărilor corporale în curs de execuție, altele decât investițiile imobiliare.

Tratamente și practici contabile specifice stocurilor

Evidența constituirii și mișcarii stocurilor și producției în curs de execuție se realizează prin conturile ce formează conținutul clasei a 3-a din Planul de conturi general denumită “Conturi de stocuri și producție în curs de execuție”. Sunt conturi de bilanț sau inventar. Ele furnizează informații de reflectare și control gestionar privind situația și mișcarea stocurilor și a producției în curs de execuție. Soldul lor debitor este preluat în activul bilanțului.

În categoria stocurilor se cuprind și activele cu ciclu lung de fabricație, destinate vânzării (de exemplu, ansambluri sau complexuri de locuințe etc. realizate de entitățile ce au ca activitate principală obținerea și vânzarea de locuințe). În cazul construcțiilor care sunt realizate în scopul exploatării pe termen lung, de către entitatea care le-a realizat, ele reprezintă imobilizari.

De asemenea, atunci când un teren este cumpărat în scopul construirii pe acesta de construcții destinate vânzării, acesta este înregistrat la stocuri.

Recunoașterea și evaluarea imobilizărilor și stocurilor

Recunoașterea este procesul încorporării în bilanț sau în contul de profit și pierderi a unui element care îndeplinește criteriile de recunoaștere stabilite de Cadrul general. Un element care corespunde definiției unei structuri a situației financiare trebuie recunoscut în cazul în care este probabil ca orice beneficiu viitor asociat să intre sau să iasă din întreprindere și elemenul are un cost sau o valoare care poate fi evaluată în mod credibil.

Evaluarea este procesul prin care se determină valorile la care structurile situațiilor financiare vor fi recunoscute în bilanț și în contul de profit și pierdere. Aceasta presupune alegerea unei anumite baze de evaluare. Pentru evaluarea activelor în situațiile financiare sunt utilizate diverse baze de evaluare în combinații variate, așa cum sunt prezentate în cadrul general de întocmire și prezentare a situațiilor financiare și preluate prin reglementările din România.

Studiu comparativ al politicilor contabile conforme cu OMFP 1802/2014

Începând cu data de 1 ianuarie 2015, operatorii economici ale căror valori mobiliare nu sunt admise la tranzacționare pe o piață reglementată aplică Reglementările contabile privind situațiile financiare anuale individuale și situațiile financiare anuale consolidate, aprobate prin Ordinul ministrului finanțelor publice nr. 1.802/2014, cu modificările și completările ulterioare, denumite în continuare reglementări contabile.

Ordinul ministrului finanțelor publice nr. 1.802/2014 a fost elaborat ca urmare a abrogării directivelor Comunității Economice Europene care au stat la baza Reglementărilor contabile conforme cu directivele europene, aprobate prin Ordinul ministrului finanțelor publice nr. 3.055/2009, cu modificările și completările ulterioare. Implicit, odată cu intrarea în vigoare a acestor reglementări a fost abrogat Ordinul ministrului finanțelor publice nr. 3.055/2009 pentru aprobarea Reglementărilor contabile conforme cu directivele europene, cu modificările și completările ulterioare.

Capitolul II. Studiu de caz

Fluxul operațiunilor

Schema procesului de derulare a activităților unui dezvoltator imobiliar

Dezvoltarea imobiliară în cazul unui investitor care achiziționează terenul și realizează construcția de locuințe în antrepriză, în scopul vânzării acestora, cuprinde următoarele operațiuni:

Finanțarea achiziției de teren prin împrumut de la asociați. Împrumutul este purtător de dobândă de 4%, care se încadrează în limita de deductibilitate. Dobânda se calculează trimestrial, și va fi cuprinsă în costul imobilizării în construcție.

Achiziția terenului; în funcție de furnizorul de imobilizări, aceasta operațiune se va înregistra fie de la persoane fizice, fără TVA, fie de la persoane juridice, prin aplicarea măsurilor de simplificare, respectiv taxare inversă, în cazul în care sunt îndeplinite cerințele Codului Fiscal.

Sursa fotografie: https://www.storia.ro/oferta/dgm-imobiliare-teren-intravilan-capsunarie-zona-ford-ID2krV.html.

Lucrări premergătoare; se procedează la dezmembrarea terenului, în cazul în care vor fi utilizate loturi de teren pentru destinații diferite. Pentru dezmembrarea terenului este necesar un Certificat de urbanism în acest scop. Operațiunea de dezmembrare este efectuată de un expert în lucrări cadastrale. Acesta întocmește referatul de dezmembrare care se depune spre aprobare și înregistrare la Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Pe baza referatului înregistrat și al Certificatului de urbanism special, se întocmește la Actul de dezmembrare notarial și se întabulează la Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară.

Se contractează proiectarea investiției. Societatea autorizată va întocmi proiectarea generală, care cuprinde subcapitolele: proiect de structură, proiect de arhitectură și proiect de instalații. Proiectul trebuie avizat spre neschimbare, acesta constituind baza pentru autorizarea ulterioară.

Se solicită de la autoritățile locale Certificatul de urbanism; acesta cuprinde detaliile zonale referitoare la carasteristicile permise pentru construcții, cum ar fi regimul de înălțime, densitatea construcției, spații verzi, etc., precum și detalierea avizelor obligatorii conform legii pentru autorizarea construcției în zonă. (în cazul concret, avize apă, canal, energie electrică, energie termică, gaze, salubrizare, transport, securitate la incendii, protective civilă, sănătatea populației).

Sursa fotografie: http://www.austrianvillage.ro/poze.html.

Autorizarea construcției; după obținerea tuturor avizelor solicitate prin Certificatul de urbanism, acestea se depun împreună cu proiectul detaliat la autoritățile locale pentru obținerea autorizației de construire. Se achită taxele pentru autorizarea lucrărilor, la autoritățile locale și la Inspectoratul de Stat în Construcții, pe baza valorii estimate declarate de dezvoltator. Autorizația are prevăzută durata de execuție a lucrărilor.

Desemnarea coordonarului de proiect. Managerul de proiect are rol în coordonarea lucrărilor de construcție, verificarea conformității lucrărilor cu proiectul architectural și respectarea normativelor din construcții. În acest scop documentele specifice fiecărei etape de construcție sunt avizate de diriginții de șantier, în funcție de domeniul în care sunt autorizați, structură, arhitectură, instalații.

Întocmirea caietului de sarcini va fi efectuată de managerul de proiect. Caietul de sarcini va fi distribuit pentru organizarea licitației în vederea alegerii constructorului.

Contractarea antreprenorului. Se organizează licitație pentru solicitarea ofertelor de la antreprenori. În acest scop se furnizează lista de cantitatăți necesare construcției în conformitate cu proiectul, iar ofertanții propun variantele de prețuri pentru realizare.

Se aplică pentru un credit bancar destinat dezvoltării imobiliare. Documentele care stau la baza solicitării sunt: autorizația de construire, contractele cu antreprenorii și graficul de execuție. Planul de finanțare al băncii va fi coordonat cu graficul de execuție, iar rambursarea s-a stability pe măsura vânzărilor.

Derularea lucrărilor de construire. Corespunzător contractului cu antreprenorul, acesta emite situațiile de lucrări periodice, care sunt verificate și aprobate de managerul de proiect. După aprobare se întocmesc facturile pentru situațiile de lucrări. Managerul de proiect atestă conformitatea lucrărilor efectuate în fiecare fază de construcție cu datele tehnice din proiect. În acest scop lucrările sunt avizate de diriginții de șantier autorizați, pe domeniile de structură și instalații. În cazul în care se constată neîndeplinirea anumitor cerințe, se poate dispune remedierea deficiențelor, și întocmirea ulterioară a unor noi situații de lucrări. Din facturile de lucrări se reține procentul de garanție de bună execuție stabilit prin contract. Acesta se va elibera dupa cum s-a stabilit prin contract, fie la finalizarea lucrărilor, pe baza Procesului – verbal de recepție fără obiecțiuni, fie la un termen stabilit de comun acord.

La încheierea lucrărilor se întocmesc procesele verbale de recepție cu antreprenorii. Pe baza acestora se face recepția oficială a lucrărilor, la care vor participa reprezentanți ai autorităților locale și ai Inspectoratului de Stat în Construcții.

Sursa fotografie: http://wikimapia.org/8340525/Primavara-Lujerului-Complex-Rezidential-santier

Se regularizează taxele plătite anticipat conform estimării valorii construcției, pe baza valorii finale rezultate din documentele financiar-contabile.

Întabularea locuințelor. Pe baza documentelor de finalizare, se face dezmembrarea fiecărei unități locative. Acestea se întabulează la Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară, pentru obținerea numărului cadastral individual.

Înregistrarea locuințelor în evidența Direcției de Impozite și Taxe Locale; se face în termen de 30 de zile de la finalizare.

Vânzarea locuințelor din perioada derulării lucrărilor de construire. În acest caz se întocmesc facturi de avans. Vânzarea finală prin contract de vânzare-cumpărare translativ de proprietate se poate face dupa încheierea formalităților de întabulare și înregistrare a unităților locative cu număr cadastral. De aceea se încheie antecontracte, urmând a se finaliza vânzarea după terminarea lucrărilor.

Vânzarea locuințelor prin plată finanțată din credit imobiliar. După intabularea locuințelor și primirea acordului băncii creditoare pentru operațiunile de vânzare, cumpărătorii pot aplica pentru credit imobiliar. După încheierea contractului de vânzare-cumpărare se vor storna facturile de avans și se va întocmi factura de vânzare pentru întreaga valoare a proprietății.

Vânzarea locuințelor din fonduri proprii. În cazul în care cumpărătorii nu apelează la credit imobiliar pentru finanțarea cumpărării locuințelor, condiția suficientă pentru închiereea contractului de vânzare-cumpărare este întabularea individuală.

Sursa fotografie: http://piperaresidentialpark.ro/

Pe parcursul derulării proiectului, s-a primit o ofertă pentru lotul de teren care era încă neutilizat. Deoarece s-a considerat că oferta de preț a fost rentabilă, s-a decis vânzarea acestuia, urmând ca societatea să achiziționeze un nou lot de teren ulterior, pe măsură ce finanțarea unei noi achiziții va fi favorizată și de încasările din vânzări.

După vânzarea locuințelor urmează înregistrarea operațiunii la Direcția de Impozite și Taxe Locale, și înscrierea noilor proprietari. De asemenea se va face și schimbarea contractelor de utilități de pe numele dezvoltatorului pe numele noilor proprietari.

Pe parcursul vânzării locuințelor se încep și procedurile pentru înființarea Asociației de proprietari, care va prelua gestionarea complexului.

Fig.8 Schema generală de derulare a activității.

Previzionarea bugetului

S-a întocmit bugetul de cheltuieli pentru planificarea valorii și distribuției în timp a cheltuielilor aferente realizării proiectului.

Fig.9 Grafic buget de cheltuieli previzionat.

Activitatea de construcție este divizată prin garficul de execuție pe faze de realizare. În funcție de aceste faze se stabilesc si faze pentru bugetare.

După finalizarea tuturor lucrărilor și obținerea rezultatelor, se va întocmi un tablou comparativ al bugetului pervizionat cu cel efectiv realizat.

Fig.10 Previzionarea cheltuielilor.

Tipuri de cheltuieli

Fig.11 Ponderea cheltuielilor de construcție.

CASH FLOW

Fig.12 Previzionare cash-flow.

Fig.13 Grafic cash-flow.

Monografia contabilă a principalelor operațiuni

Tratamente și politici contabile privind achiziția de imobilizări corporale și proiectarea

Fig.14 Schema fazei I de derulare a activității

Contractare credit de la asociați. S-a încheiat un contract de împrumut pentru finanțarea achizitiei de teren. Împrumutul este purtător de dobândă de 4%, integral deductibilă conform Codului fiscal.

Înregistrarea dobânzilor aferente.

Achiziția terenului de la persoana juridică, se face cu îndeplinirea condițiilor pentru aplicarea regimului de taxare inversă. Cod fiscal, art. 292, alin (2), lit. (f). si art. 331

Plata furnizorului de imobilizări

Contractare societate pentru operațiuni cadastrale dezmembrare teren.

Pentru începerea demersurilor necesare avizării proiectului imobiliar este necesară obținerea numărului cadastral pentru lotul de teren pe care se va dezvolta construcția.

În acest scop specialistul în lucrări cadatrale întocmește un referat de dezmembrare a loturilor de teren, care este aprobat de Agenția Naționala de Cadastru și Publicitate imobiliară. Acest referat de admitere stă la baza întocmirii actului notarial de dezlipire. Actul de dezlipire este întabulat în final la Agenția Naționala de Cadastru și Publicitate imobiliară, care alocă numerele cadastrale noi pentru loturile obținute în urma dezmembrării.

Plata operațiunilor de dezmembrare către furnizorul de servicii și Agenția Naționala de Cadastru și Publicitate imobiliară.

Dezmembrarea terenului în două loturi, unul destinat construcției de locuințe și unul destinat revânzării.

Contractare proiectant pentru întocmirea proiectului. Contractul cu proiectantul se desfășoară pe faze: întocmirea proiectului general, care cuprinde detalii de execuție, depunerea documentațiilor necesare pentru avizare, obținrea autorizației de construire.

Prima plată este aferentă fazei de întocmire a proiectului general, care cuprinde proiectul de structuri, proiectul de arhitectură, proiectul de instalații.(Anexa 2 – Factură)

Plata facturii de la proiectant.

Tratamente și politici contabile privind operațiunile premergătoare, autorizarea lucrărilor de construcție și contractarea AG

Fig.15 Schema faza a-II-a.

Plata taxelor necesare obținerii avizelor solicitate în urma obținerii Certificatului de urbanism (Anexa 4 – Certificat Urbanism), respectiv avize de apă, canalizare, salubritate, electricitate, gaze, mediu, sănătatea populației, trafic rutier. (Anexa 3 – Avize)

Plata taxei pentru autorizația de construire.(Anexa 5- Autorizația de construire) Calculul acestei taxe se face procentual din valoarea estimată a proiectului.(Anexa 11 – Declarație) La finalizarea proiectului se face regularizarea calculului pe baza valorii contabile finale, urmând fie a se plăti diferența, fie a se recupera suma plătită în plus prin compensare cu alte datorii la bugetele locale.

Plata taxei către Inspectoratul de Stat în construcții. Calculul de asemenea se face procentual din valoarea estimată a proiectului, urmând a se face regularizarea dupa obținerea valorii finale.

Obținerea autorizației de construire și plata serviciilor către proiectant.

Tratamente și politici contabile privind obținerea imobilizărilor

Fig.13 Schema faza a-II-a.

Fig.16 Schema faza a-III-a.

Contractare credit bancar pentru finanțarea lucrărilor de construire. Creditul bancar este contractat pe termen lung, pe baza graficului de execuție al construcției. Tragerile se efectuează succesiv, pe măsura primirii situațiilor de lucrări de la constructori. Pentru rambursare nu s-au stabilit rate fixe, împrumutul fiind rambursat pe măsura obținerii veniturilor din vânzări. Dobânda de 5% se calculează și se reține lunar automat de către bancă din contul beneficiarului.

Calcul și reținere dobândă lunară aferentă creditului bancar (prima lună).

Recepționarea situației de lucrări efectuate de antreprenorul general.(Anexa 6 – Situație de lucrări) Situația de lucrări este transmisă către coordonatorul de proiect, societatea V Management, unde se efectuează verificarea conformității proiectului de către diriginții de șantier autorizati, pe domeniile de structură, arhitectură și instalații. După aprobarea scrisă a acestuia, se trimite acceptul de plată către beneficiar. (Anexa 7 – Accept de plată)

Plata lucrărilor antreprenorului general. (Anexa 8 – Factură)

Reținerea garanției de bună execuție, 10% conform contract. Garanția de bună execuție se reține la nivelul fiecărei situații de lucrări facturate, urmând a fi eliberată după finalizarea lucrărilor, pe baza acordului scris al beneficiarului în urma semnării Procesului – verbal de finalizare a lucrărilor fără obiecțiuni.

Recepționarea situației de lucrări efectuate de antreprenorul pentru infrastructuri.

Plata lucrărilor antreprenorului pentru infrastructură.

Reținerea garanției de bună execuție, 5% conform contract.

Tratamente și politici contabile privind finalizarea lucrărilor de construire

Restituirea garanției de bună execuție, în urma semnării Procesului-verbal de recepție fără obiecțiuni.(Anexa 9 – Proces verbal recepție) (Anexa 10 – Certificat edificare)

Antreprenor general – rambursare procent de 10% reținut din facturile aferente situațiilor de lucrări.

Antreprenor infrastructuri – rambursare procent de 5% reținut din facturile aferente situațiilor de lucrări.

Regularizarea taxelor.Se constată ca valoarea contabilă finală este mai mică față de valoarea estimate declarată la începerea lucrărilor. Astfel, în urma obținerii fișei de regularizare de la autoritățile locale, diferența achitată în plus va fi înregistrată ca o creanță privind bugetul statului.

Înregistrarea contabilă privind trecerea din clasa de imobilizări în clasa de stocuri. În urma finalizării lucrărilor, locuințele construite urmează a fi vândute. În acest scop ele vor fi evidențiate în clasa de stocuri.

Imobilele obținute vor deveni marfă, iar scăderea de gestiune se va face pe baza costului de obținere a acestora.

Costul total al imobilizărilor care vor fi destinate vânzării va cuprinde cheltuielile legate de amenajarea terenului, costul finanțării, lucrările de excutare a construcției, cheltuielile cu plata taxelor autorizațiilor și avizelor.

Declararea imobilizărilor la autoritățile locale și plata impozitelor aferente locuințelor. După finalizarea locuințelor urmează etapa obținerii numerelor cadastrale individuale, necesare pentru evidența individuală și încheierea contractelor finale de vânzare-cumpărare. Specialistul în lucrări cadastrale depune în acest scop la Agenția Naționala de Cadastru și Publicitate imobiliară Procesul verbal de recepție avizat de Primăria locală și Inspecoratul de stat în construcții, precum și proiectul care cuprinde măsurătorile cadastrale individuale, pentru întabularea individuală a locuințelor.(Anexa 12 – Declarație înregistrare) (Anexa 13 – Decizie de impunere)

Tratamente și politici contabile privind vânzarea stocurilor

Fig.17 Schema faza a-IV-a.

Înregistrare avans conform contract rezervare/antecontract locuință. Pe parcursul derulării lucrărilor de construcție se începe rezervarea și plata avansurilor pentru locuințe.(Anexa 20 – Factură avans)

Încasarea avansului.

Înregistrarea vânzării, prin stornarea avansului și facturarea integrală.(Anexa 21 – Stornare) (Anexa 22-Factură)

Stornare avans înregistrat

Se va aplica regimul fiscal corespunzător în funcție de categoria clienților.

Facturarea valorii integrale a imobilului către persoană fizică. În cazul persoanelor fizice, se pot aplica cotele de 19% sau de 5%. Condițiile pentru aplicarea cotei de TVA de 5%, conform art. 291 din Codul Fiscal, lit. (3), alin. (c) sunt: suprafață utilă de maximum 120 m2, exclusiv anexele gospodărești, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depășește suma de 450.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată, achiziționate de orice persoană necăsătorită sau familie. Suprafața utilă a locuinței este cea definită prin Legea locuinței nr. 114/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare. Anexele gospodărești sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare. Cota redusă se aplică numai în cazul locuințelor care în momentul vânzării pot fi locuite ca atare și dacă terenul pe care este construită locuința nu depășește suprafața de 250 m2 , inclusiv amprenta la sol a locuinței, în cazul caselor de locuit individuale. în cazul imobilelor care au mai mult de două locuințe, cota indiviză a terenului aferent fiecărei locuințe nu poate depăși suprafața de 250 m2 , inclusiv amprenta la sol aferentă fiecărei locuințe. Orice persoană necăsătorită sau familie poate achiziționa o singură locuință cu cota redusă de 5%, respectiv:

(i) În cazul persoanelor necăsătorite, să nu fi deținut și să nu dețină nicio locuință în proprietate pe care au achiziționat-o cu cota de 5%;

(ii) În cazul familiilor, soțul sau soția să nu fi deținut și să nu dețină, fiecare sau împreună, nicio locuință în proprietate pe care a/au achiziționat-o cu cota de 5%;

Încasarea prețului de vânzare

Descărcarea de gestiune

Facturarea imobilului către persoană juridică.(Anexa 23 – Factură) În cazul persoanelor juridice, se aplică măsurile de simplificare, în conformitate cu Codul fiscal, art. 331, lit. g: construcțiile, astfel cum sunt definite la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 2, părțile de construcție și terenurile de orice fel, pentru a căror livrare se aplică regimul de taxare prin efectul legii sau prin opțiune;

Rambursarea împrumutului către asociați.

Rambursarea dobânzilor datorate către asociați. În conformitate cu Convenția pentru evitarea dublei impuneri între România și Germania, se va reține la sursă impozitul corespunzător pentru plata de dobânzi.

Virarea sumei nete, din care s-a scăzut impozitul prin reținere la sursă.

Reținerea impozitului.

Virarea impozitului către bugetul de stat. Termenul de plata și de declarare este până la data de 25 a lunii următoare plății dobânzilor.

Rambursarea creditului bancar

Alte operațiuni

Înregistrare stat de salarii

Contribuții angajați

Contribuții angajator.

Contribuții accidente de munca și boli profesionale 0,196%.

Contribuție la fondul de șomaj 0,5% aplicat la salariile brute

Fond garantare creanțe salariale, 0,25% la suma salariilor brute

Contribuție la asigurări sociale de sănătate, 5,2% aplicat la suma salariilor brute

Contribuție la asigurări sociale – în funcție de condițiile de muncă, 15,8%, 20,8% sau 25,8%

Contribuții concedii și indemnizații, 0,85% aplicat la suma salariilor brute

Plata salariilor și a contribuțiilor

Înregistrare dobânzi aferente creditului

Înregistrarea comisionului datorat societății de promovare imobiliară

Înregistrare onorariu operații juridice

Achiziție autoturism în sistem leasing

Înregistrare prima rată de leasing

Plata ratei de leasing

Amortizarea mijlocului de transport

Reevaluare teren liber la sfârșit de an

Înregistrare vânzare lot de teren liber către persoană juridică.

Scăderea gestiunii pentru terenul vândut

Capitolul III. AnalizĂ financiarĂ

Analiza pe baza bilanțului

Analiza pe baza bilanțului financiar sau analiza patrimonială își propune identificarea stării de echilibru la nivelul firmei.

Scopul acestei analize este de stabili modul de realizare a echilibrului între resurse (pasive) și nevoi (active) pe termen lung și pe termen scurt.

Pentru realizarea analizei are loc structurarea:

activelor (nevoilor) în funcție de lichiditate (în ordinea crescătoare a lichidității)

pasivelor (resurselor) în funcție de exigibilitate (în ordinea descrescătoare a exigibilității)

Fig.18 Echilibrul financiar.

Societatea va studia rezultatele din bilanțurile anilor 2015 și 2016.

În anul 2015 investițiile s-au aflat în etapa de început, dupa achiziția terenurilor, contractarea contractelor de împrumut de la asociați și de la banca, și începerea lucrărilor de construire, precum și încasarea primelor avansuri din vânzări.

În anul 2016 proiectul de investiție a fost finalizat, s-au încheiat lucrările de construire, s-a contractat vânzarea imobilelor, s-a încasat în majoritate prețul de vânzare și s-au restituit împrumuturile.

BILANȚ PRESCURTAT

la data de 31.12.2016

Suma de control F10:

*) Conturi de repartizat după natura elementelor respective.

**) Solduri debitoare ale conturilor respective.

***) Solduri creditoare ale conturilor respective.

Rd.06 – Sumele înscrise la acest rând și preluate din contul 267 reprezintă creanțele aferente contractelor de leasing financiar și altor contracte asimilate, precum și alte creanțe imobilizate, scadente într-o perioadă mai mică de 12 luni.

În acest scop vor fi prezentate comparativ datele bilanțiere.

Fondul de rulment permanent

Fondul de rulment permanent (FR) = Capital propriu + Împrumuturi și datorii cu exigibilitate între 1 și 5 ani și peste – Active imobilizate (Active cu lichiditate mai mare de 1 an).

DATE 2015 DATE 2016

Fig.19 Echilibrul financiar – comparatie anuală.

FR2015 = 70.000 + 12.600.000 – 11.940.000 = 730.000 lei

FR2016 = 8.649.000 + 45.000 – 170.000 = 8.524.000 lei

Necesarul de fond de rulment

(NFR) = Active cu lichiditate mai mică de 1 an (mai puțin activele de trezorerie) – pasive cu exigibilitate mai mică de 1 an (mai puțin pasivele de trezorerie) = stocuri + creanțe + active de regularizare – datorii curente – pasive de regularizare

NFR2015 = ( 730.000 – 600.000 ) – 15.000 = 115.000 lei

NFR2016 = ( 8.530.000 – 7.700.000 ) – 10.000 = 820.000 lei

Trezoreria netă

TN2015 = FR – NFR = 730.000 – 115.000 = 615.000 lei

TN2016 = FR – NFR = 8.524.000 – 820.000 = 7.704.000 lei

Comparând perioada curentă cu cea precedenta, în perioada curentă firma a realizat un excedent de fond de rulment, situație ce i-a permis finanțarea activității de exploatare.

Lichiditatea curentă

Lc = 730.000 / 15.000 = 48,66

Lc = 8.530.000 / 10.000 = 853

Rata autonomiei financiare

R2015 = 70.000 / 12.670.000 = 0,01

R2016 = 8.649.000 / 8.694.000 = 0,99

Recomadabil este ca valoarea sa să fie cât mai apropiată de 1, caz în care indică autonomie financiară maximă.

Analiza pe baza contului de profit și pierdere

CONTUL DE PROFIT ȘI PIERDERE PRESCURTAT

la data de 31.12.2016

Marja comercială

Cuantifică nivelul de performanță financiară înregistrat din activitatea comercială

Marja comercială = Venituri din vânzarea mărfurilor – Costul mărfurilor vândute

Mc2016 = 21,600,000 – 11,100,000 = 10,500,000 lei

Valoarea adăugată

Cuantifică plusul de valoare adăugat de firmă prin activitatea desfășurată.

Valoarea adăugată = Marja comercială + Producția vândută + Venituri din producția stocată + Venituri din producția de imobilizări – Cheltuieli cu materiile prime – Cheltuieli cu materiale consumabile – Cheltuieli cu energia și apa – Cheltuieli cu lucrări și servicii executate de terți

VA2016 = 10,500,000 + 16,700,000 – 314,000 – 1,065,500 – 14,100,000 = 11,720,500 lei

Excedentul brut de exploatare

Scoate în evidență fluxurile de numerar implicate în activitatea de exploatare a întreprinderii, mărimea sa fiind dată de diferența dintre acestea.

Excedentul brut de exploatare = Valoarea adăugată + Venituri din subvenții de exploatare – Cheltuieli cu impozite, taxe și vărsăminte asimilate – Cheltuieli cu remunerațiile personalului – Cheltuieli privind asigurările sociale și protecția social

EBE2016 = 11,720,500 – 800,000 – 600,000 – 486,000 – 15,000 = 9,834,500 lei

Rezultatul din exploatare

Reprezintă diferența existentă între veniturile și cheltuielile totale implicate de activitatea de exploatare.

Rezultatul din exploatare =EBE + Venituri din provizioane privind activitatea de exploatare + Alte venituri de exploatare – Cheltuieli cu amortizările și provizioanele de exploatare – Alte cheltuieli de exploatare

Rex2016 = 9,819,500 – 15,000 = 9,819,500 lei

Rata de rentabilitate a capitalurilor investite de proprietari

Rentabilitatea financiară = profitul ce revine acționarilor / capitalurile investite de acționari

Rfin = PN / CPR

Rfin = 8,449,000 / 7,280,000 = 1,16

Analiză comparativă – între bugetul previzionat și cel realizat.

Fig.20 Situatie comparativă buget

S-a constatat o depășire a bugetului cu circa 1%.

Fig.21 Situatie comparativă buget previzionat/realizat

Proiectul a fost divizat în 3 faze de construire, pe perioadele:

– Faza 1, în perioada decembrie 2015 – februarie 2016, cuprinde realizarea fundațiilor și a structurilor;

– Faza 2, în perioada martie – iulie 2016, cuprinde lucrările de arhitectură, respectiv pereții și construcția caselor;

– Faza 3, în perioada august – septembrie 2016, cuprinde lucrările de finisaje.

S-a analizat structura depășirii de buget pe faze, constatându-se că în prima fază cheltuielile au fost sub nivelul previzionat, în a doua fază au fost similare cu bugetul, iar depășirea s-a datorat în cea mai mare măsură depășirii nivelului de cheltuieli din faza a 3-a.

Faza 1 – realizat 94,32%

Faza 2 – realizat 100,33%

Faza 3 – realizat 102,96%

Pentru totalul proiectului s-a realizat o depășire a bugetului cu 0,73%.

Fig.22 Situatie comparativă buget previzionat/realizat

În Faza 1 de realizare a fundațiilor și structurilor nivelul cheltuielilor a fost inferior bugetului.

Faza 2 cuprinzând lucrările denumite generic de arhitectură, detaliate pe lucrări de construire efectivă a locuințelor, zidărie, construcție, a respectat aproape în întregime bugetul.

Faza 3 care cuprinde lucrările de finisaj a dus la depășirea bugetului. S-a ajuns la concluzia că anumite materiale prevăzute de proiectant vor fi schimbate în proiectul următor, deoarece nu au fost întocmai corelate cu unele tipuri de lucrări de montaj al acestora. Acest fapt a dus la necesitatea unor achiziții ulterioare de materiale auxiliare pentru adaptare, precum și la unele lucrări de remediere.

Concluzii

Societatea Pine S.R.L a realizat în perioada noiembrie 2015 – octombrie 2016 dezvoltarea unui proiect imobiliar.

În această perioadă a achiziționat două loturi de teren, din care unul a fost utilizat pentru construcția locuințelor conform proiectului ales, iar al doilea a fost revândut, în urma unei oferte ocazionale.

S-au încheiat contracte cu proiectantul imobilului, managerul coordonator al proiectulului, care a organizat și licitația pentru contractarea antreprenorilor.

S-au parcurs etapele de autorizare, pornind de la Certificatul de urbanism, obținerea avizelor impune prin acesta, plata taxelor și în final obținerea Autorizației de construire.

Angajarea cheltuielilor pentru conceperea proiectului au fost continuate apoi de cheltuielile aferente lucrărilor de construcție primite de la antreprenorul general.

Finalizarea lucrărilor și obținerea locuințelor s-a concretizat prin înregistrarea acestora la autorități.

Etapa finală a constat în vânzarea locuințelor către clienți.

După finalizarea construcției s-a procedat la analiza din diferite puncte de vedere a activității desfașurate.

Analiza pe baza bilanțului a relevat o bună evoluție a fondului de rulment. Acest indicator a dus la concluzia că modul de planificare al primei faze a fost bun în ceea ce privește necesarul de finanțare. S-a obținut un excedent de fond de rulment, care va asigura continuitatea activității, prin începerea unei noi faze de proiect.

Pe baza datelor din contul de profit și pierdere s-a analizat rezultatul din exploatare, prin componentele de venituri și cheltuieli.

Analiza comparativă a bugetului previzionat cu bugetul efectiv realizat a relevat anumite neconcordanțe asupra cărora se va putea interveni în următoarea fază.

După analizarea rezultatelor s-a putut constata depășirea nivelului la anumite tipuri de cheltuieli și un nivel mai scăzut la alte tipuri.

Având în vedere specificul proiectului, legislația în domeniu, locația, publicul țintă, specialiștii autorizați în domeniu, s-a facut analiza punctelor tari și a punctelor slabe.

Situație de calcul dobânzi împrumut asociați

Factură primită de la proiectant

Avize solicitate prin Certificatul de urbanism (exemplu)

Certificat de urbanism

Autorizație de construire

Situație de lucrări de la antreprenor

Certificat de plata de la managerul de proiect, prin dirigintele de șantier

Factură primită de la antreprenor

Proces verbal de recepție la terminarea lucrărilor

Certificat de atestare a edificării construcției

Fișă de calcul taxă pentru autorizație, regularizare

Declarație de înregistrare DITL

Decizie de impunere DITL

Factură de vânzare către persoană fizică

Bibliografie

Calotă, T.,O., (2015), Contabilitate de la teorie la practică, Editura Universitară, București

Gherghina, R., Duca, I., (2012), Gestiunea financiară a întreprinderii, Editura Universitară, București

Ristea, M., (2004), Contabilitatea financiară a întreprinderii, Editura Universitară, București

Legea nr. 31/1990 privind societățile comerciale, cu completările și republicările ulterioare;

Legea nr. 82/1991 privind contabilitatea cu completările și republicările ulterioare;

Ordinul nr. 1802/2014 pentru aprobarea reglementărilor contabile privind situațiile financiare anuale individuale și situațiile financiare anuale consolidate;

Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu completările și republicările ulterioare;

Hotărârea Guvernului nr. 44 din 22 ianuarie 2004 privind aprobarea Normelor metodologice de aplicare a legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu completările și republicările ulterioare;

Legea nr. 50/1991 privind autorizarea lucrărilor de construcții, cu completările și republicările ulterioare;

Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul;

Legea nr. 7/1996 republicată 2013, legea cadastrului și publicității imobiliare;

Hotărârea Guvernului nr. 525 din 1996 actualizată, pentru aprobarea Regulamentului general de urbanism.