SISTEME DE CREDITARE IPOTECARĂ: DIFICULTĂȚI, OPORTUNITĂȚI, PERFORMANȚE ȘI PERSPECTIVE DE DEZVOLTARE [310861]

M O L D C O O P

[anonimizat], [anonimizat]. univ., dr

_______________E. Fuior

“___”___________2018

TEZA DE LICENȚĂ

la tema: SISTEME DE CREDITARE IPOTECARĂ: DIFICULTĂȚI, OPORTUNITĂȚI, PERFORMANȚE ȘI PERSPECTIVE DE DEZVOLTARE

Efectuată de studenta Rața (Poiata) [anonimizat] 3 FB – 1441c ______________ (semnătura)

[anonimizat]. univ., dr. ______________

/ N.P., titlul științific / (semnătura)

CHIȘINĂU 2018

CUPRINS:

INTRODUCERE……………………………………………………………………………………………………………3

1. [anonimizat]……………………………………………………………6

Particularitățile specifice utilizării sistemului creditar ipotecar…………………………………….14

Importanța creditului ipotecar în sistemul investițional………………………………………………..24

2. aNALIZA SISTEMULUI DE CREDITARE IPOTECARĂ în cadrul sistemului bancar

2.1 [anonimizat] a BC “Moldova-Agroindbank” SA…………………..27

2.2 Analiza creditelor ipotecare……………..……………………………………………………………..37

3. METODE DE ASIGURARE A PERFORMANȚELOR ȘI PERSPECTIVELE DE DEZVOLTARE A OPERAȚIUNILOR DE CREDITARE IPOTECARĂ

Gestiunea riscului în cadrul activității de creditare ipotecară ca metodă de asigurare a performanțelor bancare………………………………………………………………………………………..45

Strategiile de extindere a operațiunilor de creditare ipotecară ca direcție de asigurare a viabilității băncilor comerciale….……………………………………………………………………………..57

CONCLUZII ȘI RECOMANDĂRI……………………………………………………………………………….66

BIBLIOGRAFIE…………………………………………………………………………………………………………..71

ANEXE

INTRODUCERE

Actualitatea temei de cercetare. [anonimizat] a întreprinderilor, organizațiilor, [anonimizat] – economice și în tendința de a spori nivelul de trai al populației. Dezvoltarea operațiunilor de credit ipotecar reprezintă un proces obiectiv și inevitabil din multitudinea de aspecte financiare legate de activitatea economică în condițiile economiei de piață. [anonimizat], cât și cel practic al gestiunii sistemului de credit ipotecar al Republicii Moldova necesită o studiere mai aprofundată.

[anonimizat], ca principală modalitate de sprijinire a proprietății imobiliare. Principalul tip de împrumut de ipotecă comportă o sumă de rambursare și o rată a dobânzii fixă. Rambursările periodice sunt prevăzute pe întreaga perioadă și fiecare rambursare cuprinde dobânda și suma cu care se reduce datoria în curs. De regulă în cadrul ratei fixe, în timp, scade partea privind dobânzile și crește partea privind rambursarea propriu-zisă. În Republica Moldova piața a cunoscut o dezvoltare impresionată în ultimii câțiva ani, fiind întemeiată mai ales pe principiile competiționale ale economiei de piață. A sporit numărul de creditori, care acordă credite pentru termene mai lungi (10 ani au devenit o perioadă standard), cu dobânzi mai joase. De cele mai multe ori, ratele dobânzilor sunt flotante, dar dată fiind tendința de reducere a ratelor dobânzilor, nici una dintre bănci nu a semnalat o creștere a ratelor dobânzilor în ultimii ani.

În majoritatea statelor, orice creditor ipotecar, care respectă anumite calificări, poate oferi cele două tipuri de creditare și ele sunt calificate, la general, ca “ipoteci”. Deși creditele ipotecare pentru afaceri sau pentru necesități personale pot fi mai riscante, creditorii ar putea să le ofere mai puțin favorabile, iar autoritățile le-ar putea privi diferit sub aspectul gestiunii riscurilor. Utilizarea corespunzătoare a tuturor principiilor manageriale se va solda cu dezvoltarea rețelei instituționale, diversificarea portofoliului de credite ipotecare, formarea unui cadru juridic adecvat, apărarea drepturilor participanților la raporturile de credit, creșterea nivelului profesional al funcționarilor din sistemul de credit imobiliar, dezvoltarea sistemului informațional etc.

Necesitatea cercetării multiplelor probleme de gestionare și organizare a operațiunilor de credit ipotecar pe plan național, găsirea căilor de perfecționare, precum și de elaborare a unor metode și strategii științifice ce vor fi utilizate în soluționarea problemelor aferente relațiilor de credit, confirmă actualitatea prezentei lucrări sub aspect teoretic și practic.

Mecanismele noi apărute în gestionarea surselor financiare și de credit din economie demonstrează că, instituțiile financiar-bancare se adaptează la exigențele muncii financiare moderne, devenind compatibile cu metodele practicate de instituțiile fnanciar-bancare internaționale. A cunoaște aceste mecanisme, a le utiliza corect și eficient sunt condițiile absolut necesare pentru gestionarea exigentă a tuturor operațiunilor efectuate de o unitate bancară. Mecanismele ipotecare de finanțare a activităților economice sunt utilizate și acceptate doar în domeniul construcțiilor locative.

Astfel, actualitatea tematicii, privitor la utilizarea activelor ipotecare, se explică prin faptul că, în prezent, nu există suficiente soluții de constituire și utilizare a creditelor ipotecare, ceea ce a determinat alegerea temei, stabilirea scopului, obiectivelor și direcțiilor de cercetare ale prezentei teze de licență.

Obiectul cercetării îl constituie creditul ipotecar ca modalitate de finanțare și factor de promovare a investițiilor; studierea influenței creditului ipotecar asupra rezultatelor financiare ale activității băncii; cercetarea și studierea gestiunii operațiunilor de credit ipotecar; elaborarea unor propuneri relevante privind perfecționarea șe eficientizarea acestuia; precum și previziunea indicatorilor financiari ai pieței ipotecare.

Scopul cercetării rezidă în studierea și formarea unei viziuni generale referitoare la modalitățile de creditare imobiliară, reflectarea eficienței acestei activități utilizând diferiți indicatori, precum și depistarea riscurilor ce pot apărea în urma desfășurării acestei activități și modalitățile de reducere sau chiar înlăturare a acestora.

Pentru realizarea scopului propus ne-am trasat următoarele sarcini:

studierea aspectelor teoretice și, în special, a particularităților privind gestiunea instituțiilor creditar-bancare;

analiza și abordările conceptuale privind definiția și clasificarea creditelor ipotecare;

identificarea avantajelor și dezavantajelor creditului ipotecar;

cercetarea elementelor sistemului de credit ipotecar în condițiile economiei de piață;

cercetarea aspectelor privitoare la bazele metodologice ale operațiunilor de creditare ipotecară;

evidențierea principalelor factori care influiențează modul de finanțare prin creditarea ipotecară;

argumentarea necesității utilizării creditului ipotecar în cadrul pieței ipotecare din Republica Moldova;

argumentarea propunerilor ce țin de perfecționarea managementului instituțiilor bancare naționale, care sunt elementul principal de creditare în economia națională.

Sarcinile tezei au determinat structura ei, alcătuită din introducere, trei capitole, concluzii și recomandări, bibliografie, anexe.

În introducere este argumentată actualitatea, importanța, necesitatea temei, sunt formulate scopul și sarcinele lucrării, structura lucrării și conținutul succint al capitolelor. Totodată este descrisă baza teoretică și metodologică a investigațiilor efectuate.

Capitolul unu intitulat „Aspectele teoretico-conceptuale privind sistemul de creditare ipotecară” cuprinde descrierea istoricului creditului ipotecar, analiza conceptului de credit ipotecar, a conținutului economic, specificul operațiunilor de creditare, criteriile de clasificare, funcțiile și principiile de creditare și analiza experienței internaționale în realizarea operațiunilor de creditare ipotecară.

În capitolul doi cu denumirea „Analiza sistemului de creditare ipotecară în cadrul sistemului bancar” sunt prezentate particularitățile procesului de diagnosticare și decizional în analiza activității economico-financiare a băncii comerciale, a proiectelor financiare; sunt analizate avantajele și limitele creditelor imobiliare în finanțarea investițiilor; este refelectată evoluția și analiza operațiunilor de creditare ipotecară în cadrul sistemului bancar autohton și anume în cadrul băncii comerciale Moldova Agroindbank S.A.

Capitolul trei cu titul „Metode de asigurare a performanțelor și perspectivele de dezvoltare a operațiunilor de creditare ipotecară” conține analiza detaliată a managementului și marketingului băncii comerciale pe piața ipotecară; se prezintă gestiunea riscului în cadrul activității de creditare și căile de prevenire a acestora; se cercetează punctele forte perfecționare a întreprinderii prin utilizarea mecanismelor ipotecare de creditare; se evaluează strategiile de extindere a operațiunilor de creditare ipotecară ca direcție de asigurare a viabilității băncii etc.

Baza metodologico – științifică. Drept bază teoretică și metodologică a investigațiilor ne-au servit sursele bibliografice în domeniul creditării ipotecare, în domeniul managementului bancar, inclusiv al gestiunii operațiunilor creditare, investigațiile economiștilor americani și europeni, lucrările științifice ale economiștilor români, ruși și autohtoni. Drept bază metodologică și de informare au servit hotărârile Parlamentului și Guvernului Republicii Moldova, actele normative bancare emise de Banca Națională a Moldovei și alte publicații de ordin statistic, juridic, ce țin de efectuarea operațiunilor de credit ipotecar prin intermediul băncilor comerciale și al instituțiilor nebancare de credit.

În teză sunt studiate și cercetate operațiunile de creditare ipotecară, metodele de gestiune în conformitate cu condițiile stabilite de BC "Moldova-Agroindbanc" S.A., fiind analizate în perioada anilor 2014 – 2017, bazându-se pe utilizarea diverselor metode, cel mai frecvent utilizate fiind: metoda sistemică, metoda normativă, metoda statistică, metoda grafică și dinamică.

1. ASPECTELE TEORETICO-CONCEPTUALE PRIVIND SISTEMUL DE CREDITARE IPOTECARĂ

1.1. Repere conceptuale și importanța creditului ipotecar

Activitatea de creditare constituie una din rațiunile de existență a băncilor comerciale, alături de asigurarea resurselor necesare plasamentelor și derularea operațiunilor de plăți și decontări. Ea poate fi definită ca un schimb al unei valori monetare viitoare, altfel spus, ca o operațiune de punere la dispoziție a unor resurse imediate în schimbul unei promisiuni de rambursare ulterioară și de plată a unor dobânzi remuneratorii către împrumutător. [21, p.137]

Piața creditelor ipotecare se află într-o continuă creștere, în ultimii ani, iar mai multe bănci comerciale și companii de creditare încearcă să aducă produse noi și avantajoase pentru a avea o cotă de piață cât mai mare. Din acest punct de vedere, alegerea unui credit ipotecar depinde de veniturile clientului, și cât ar fi de paradoxal, uneori creditul cu o rată mai mică nu este cel mai convenabil.

Prin urmare, creditul ipotecar reprezintă un credit garantat cu proprietăți imobiliare sub forma clădirilor (în special, în mediu urban) sau de natura terenurilor (în mediu rural). De fapt, creditele ipotecare sunt destinate persoanelor, în special tinerilor, care doresc să-și construiască sau să-și cumpere propria lor locuință. Aceste credite oferă posibilitatea clienților să achiziționeze propriul bun imobil cu condiția rambursării lunare a unei sume de bani, conform contractului de credit. Deci, acest tip de credit este convenabil familiilor ce au un venit stabil lunar și doresc să-și întemeieze propriul cuibușor.

Noțiunea de ipotecă a apărut pentru prima dată în secolul VI î.e.n. în Grecia, fiind introdusă de către arhonul Solon și prevedea condiții de asigurare a executării obligațiunilor debitorului față de creditor prin punerea în gaj a terenului de pămînt. Pînă atunci în Atena garant al gajului se considera însăși debitorul personal, care în cazul neexecutării obligațiunilor asumate risca să vîndă rob pe viață, iar terenul de pămînt trecea în proprietate moștenitorilor legali.

În acest sens se elaborau condiții concrete, iar la hotarul terenului ce aparținea debitorului se instala un pilon cu indicația că proprietatea dată reprezintă pretenții ale creditorului. Pe acest pilon cu denumirea de ipotecă (provine de la grecescul hypotheka-suport, stâlp, pilon, sprijin) se indicau toate datoriile proprietarului terenului. [37, p. 66]

Mai târziu, în acest scop, se foloseau anumite cărți numite ipotecare. În Grecia Antică fiecare persoană interesată avea acces la informația despre starea terenului de pământ concret. Institutul ipotecii s-a dezvoltat cu preponderență în perioada Imperiului Roman. În secolul I e.n. au fost create noi instituții ipotecare, ce ofereau credite persoanelor particulare care puneau în gaj averea proprie.

În perioada domniei imperatorului Antoniu Pia (sec.II e.n.) a fost elaborat un cadru legislativ special pentru reglementarea activității băncilor comerciale ipotecare, ce activau de rând cu alte bănci specializate, precum și cu instituții creditare – cum ar fi casele de economii și asociații de economii.

Statul deseori acordă un ajutor considerabil creditării ipotecare. Pe timpul domniei imperatorului Traian au fost create fonduri speciale pentru susținerea văduvelor și a copiilor orfani, oferindu-le credite ipotecare cu dobînda de 5 % anual. Sistemele financiare analogice au fost create și în Rusia în sec.XX, dar ajutor se acorda, îndeosebi, reprezentanților conducerii.

Într-o perioadă relativ scurtă instituția ipotecii a evaluat de la feducie (de la latinescul fiducia, adică afacere încheiată în baza încrederii) până la un stadiu mai progresist – pignus (de la latinescul pignus – gaj neformal) și mai târziu la ipotecă.

În cazul fiduciei obiectul gajat era transmis în proprietate creditorului, iar acesta era în drept să întoarcă obiectul gajat – imobilul, debitorului după executarea de către acesta a obligațiunilor indicate în contract, sau să întoarcă debitorului gajul, renunțând gajul, renunțând la pretențiile bănești.

Creditul ipotecar avea la sfîrșitul anului 1987, în SUA proporții considerabile, reprezentînd 2906 miliarde dolari. Numai băncile comerciale susțineau în calitate de creditori 506,5 miliarde dolari, ceea ce reprezintă cca 31 % din totalul creditelor acordate de către acestea.

În România, până în anul 1999, creditul obligatar nu era reglementat, singurele prevederi referitoare la ipoteci fiind cele stabilite prin Codul Civil. Prin Legea 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare și prin normele metodologice emise de BNR și CNVM, cu privire la aplicarea acestei legi, a fost creat cadrul legal pentru funcționarea mecanismului de mobilizare al resurselor din economie.

Dacă în țările Uniunii Europene ponderea produselor de economisire-creditare în sistem colectiv pentru domeniul locativ a ajuns să reprezinte 30% din totalul creditelor ipotecare din sistemul bancar al țărilor respective, în România, acest produs este încă la început de drum. În plus, totalul creditelor ipotecare din România sunt la un nivel scăzut, ponderea lor ajungând la numai 15% – 16% din totalul creditelor acordate de sistemul bancar, potrivit unei analize făcute de Petre Tulin, președintele HVB Banca pentru Locuințe.

Sistemul menționat presupune existența unei perioade minime de economisire, după care banca comercială acordă un credit cu o dobândă fixă, mai mică decât dobânzile din sistemul bancar. De asemenea, pe durata economisirii, statul plătește o primă, care inițial a fost de 30% din depunerile anuale; în prezent, cuantumul acesteia a fost stabilit la o sumă anuală cuprinsă între 120 și 150 de euro, în funcție de situația contractantului. După finalizarea perioadei de economisire, contractantul poate accesa un credit cu destinație locativă și cu o dobândă mult mai mică decât cele existente pe piață la ora actuală, pe o perioadă mai mare decât cea alocată economisirii. Avantajele acestor tipuri de produse constau în faptul că economisirea și creditarea se face în lei și se evaluează riscul valutar, iar pe termen mediu și lung, aceste tipuri de investiții se pot demonstra a fi avantajoase.

La ora actuală, sistemul bancar românesc s-a îmbogățit cu o nouă bancă specializată în această direcție, HVB pentru Locuințe. Din iunie 2011, Raiffeîsen Banca pentru Locuințe a fost singurul actor pe piața economisirii-creditării în sistem colectiv pentru domeniul locativ. În august 2003, LBS Bayerische Landesbausparkasse din Germania a încercat să între pe piața împreună cu CEC, dar contractul a fost suspendat.

Mai există și Banka din Austria, care dorește, de asemenea, să funcționeze pe piața românească de profil și speră ca biletul de intrare va fi CEC, în cazul în care va fi desemnat câștigător la privatizarea instituției. [29, p. 98]

În afară de HVB, băncile universale românești s-au gîndit să atace, la rândul lor, această piață, prin produse specializate. Primul exemplu în acest sens îl constituie produsul „Multiplan”, lansat de BRD Groupe Societe Generale, care are de asemenea o perioadă de economisire și una de creditare. Diferența este că Multiplan se poate contracta și în lei și în euro, iar destinația sa este multiplă.

Toate aceste produse au ca destinație persoanele cu venituri mici și medii, care vor să-și pună la punct un plan pe viitor pentru achiziționarea sau construcția unei locuințe. Tocmai din această cauză, creditele mai ieftine vor fi distribuite de cele două bănci specializate și în zone în care creditele bancare nu au ajuns încă. Aici este vorba de zona rurală și de micile orașe, unde nu au fost încă accesate aceste tipuri de credite.

Avantajele acestor produse rezidă în dobânzile preferențiale la lei și în faptul că pot fi accesate și de persoanele cu venituri mici și medii. În plus este o șansă ca fondul locativ să fie îmbunătățit și reînnoit. Trebuie de menționat că doar 3% din fondul locativ existent la ora actuală pe piață românească este dat în folosință după anul 1990.

Creditul ipotecar pentru investiții imobiliare reprezintă creditul acordat pe o perioadă minimă de 5 ani pentru persoanele juridice și pe o perioadă de 10 ani pentru persoanele fizice, de către instituții financiare autorizate, ceea ce putem observa în figura de mai jos.

Figura 1.1.1. Formele creditului ipotecar

Sursa: Manolescu Gh Monedă și credit: note de curs. București, 2003, p.57

Creditul ipotecar pentru investiții imobiliare este un credit acordat cu îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiții:

l. Este acordat în scopul efectuării de investiții imobiliare cu destinație locativă sau cu altă destinație decât cea locativă sau în scopul rambursării unui credit ipotecar pentru investiții imobiliare contractat anterior.

2. Acordarea creditului este garantată cel puțin cu ipoteca asupra imobilului care face obiectul investiției imobiliare, pentru finanțarea căreia se acordă creditul, respectiv cu ipoteca asupra imobilului ca obiect al investiției imobiliare pentru finanțarea căreia a fost anterior acordat un credit ipotecar pentru investiții imobiliare, a cărui rambursare urmează a fi astfel finanțată.

Investiții imobiliare reprezintă investiții având ca obiect dobândirea dreptului de proprietate asupra unui imobil prin acte juridice cu titlul oneros, amenajarea unui imobil, viabilizarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea acestuia, dar fără a se limita la acestea.

Instituții autorizate sunt băncile universale și băncile de credit ipotecar, societățile de credit ipotecar și orice alte entități reglementate prin legi speciale să acorde credite ipotecare pentru investiții imobiliare.

În prezent, unul dintre obiectele cele mai atrăgătoare pentru investiții în Republica Moldova este domeniul imobiliar. Acest fapt este conștientizat atât de oamenii de afaceri din Moldova, cât și de investitorii străini. Dreptul de proprietate în Republica Moldova este recunoscut și ocrotit de lege, iar subiect al dreptului de proprietate poate fi orice persoană fizică, juridică, statul, precum și organele de autoadministrare locală.

În Republica Moldova a fost implementat cadrul legal ce reglementează activitățile investiționale, care este în continuă actualizare, în scopul promovării și protejării investițiilor prin crearea unor condiții stabile și echitabile de natură juridică, socială și economică, pentru a oferi garanții egale investitorilor autohtoni și celor străini, precum și a preveni și a elimina barierele în calea investițiilor.

Investițiile imobiliare conform SNC ,,Investiții imobiliare’’ sunt definite ca fiind acele proprietăți imobiliare (teren sau clădire – sau parte a unei clădiri – sau ambele) deținute (de proprietar sau de locatar în baza unui contract de leasing financiar) mai degrabă în scopul închirierii sau pentru creșterea valorii capitalului.

În general activele imobiliare sunt sigure pentru că ele există fizic, nu sunt rezultatul unor convenții între burse sau între bănci, iar riscul de a pieri este limitat la catastrofe naturale, războaie și alte asemenea, care au o probabilitate foarte scăzută de a se întâmpla. De asemenea, aceste active sunt natural și real limitate, nu poți tipări încă 1 milion de hectare de teren și nu poți nici să faci să apară dintr-un click 1000 de apartamente. Totodată, piața imobiliară nu poate fi controlată de către nimeni, decât de cerere și ofertă. Din aceste motive, principalii mari investitori ai lumii, au în portofoliu său de activitate – investiții imobiliare, de la terenuri la clădiri cu birouri și apartamente, dar alese pe sprânceană și achiziționate în anumite momente, pentru că nu orice imobil este profitabil. Deci, și în investiții imobiliare poți să ai randamente scăzute, dacă alegi fără să ții cont de anumite criterii.

Creanțele ipotecare, care fac parte din portofoliul unei instituții autorizate prin lege, pot fi cesionate unei alte instituții de același tip sau altor entități autorizate și reglementate în acest sens prin legi speciale. Prin urmare, cesionarul dobândește, pe lângă dreptul de ipotecă aferent creditului ipotecar pentru investiții imobiliare, drepturile ce decurg din contractul de asigurare pentru bunul care face obiectul acestei ipoteci, precum și celelalte garanții care însoțesc creanța ipotecară transmisă.

Din acest punct de vedere, cesiunea unei creanțe ipotecare, precum și a unui portofoliu de creanțe ipotecare, devine opozabilă prin respectarea condițiilor contractuale față de terți, care nu au cunoscut-o pe altă cale, cu excepția debitorului cedat. Astfel, cesiunea unei creanțe ipotecare, individuală sau în cadrul unui portofoliu de creanțe ipotecare, devine opozabilă debitorului cedat prin notificarea adresată acestuia, de către una dintre parțile contractului de cesiune.

Deci, censiune de creanțe ipotecare reprezintă operațiune de investiții financiare care poate avea ca obiect transferabil de creanțe ipotecare individuale sau de portofolii de creanțe ipotecare, ceea ce putem vedea în figura de mai jos.

Figura 1.1.2. Clasificarea creditului ipotecar

Sursa: Manolescu Gh. Monedă și credit: note de curs. București, 2003, p.59

În consecință, ipoteca se referă la gajul înregistrat, în cadrul căruia obiectul gajului rămâne în posesia debitorului gajist sau a persoanei terțe care activează în numele lui. Așadar, gajul este un bun imobil care se depune drept garanție. Astfel, dacă va-ți decis să achiziționați un imobil (apartament) în rate, nu ve-ți avea nevoie de un alt gaj, urmând să fie gajat anume cel procurat. Ca rezultat deci, ipoteca îl ajută pe cumpărător să-și procure un bun imobil (apartament) în rate, achitând până la 30-40 % din valoarea reală a ei.

Așadar, se va lua în considerație faptul că Regulamentul cu privire la gajarea pământurilor și a obiectelor imobiliare, amplasate pe ele nu se extinde asupra gajării întreprinderii și a imobilului ei. În sfera acțiunii acestui Regulament nimeresc numai relațiile legate de gajarea pământului și concomitent a obiectelor imobiliare amplasate pe el. Deci, obiect al gajului în forma de ipotecă pot fi terenurile de pământ, destinate pentru agricultură, terenurile de pământ de lângă casă, pământurile care aparțin întreprinderilor privatizate, grădinile și loturile pentru legumecultura aflate în proprietatea privată și alte pământuri.

În acest mod, ca în rezultatul altor forme ale creditului, bonitatea clientului ocupă un loc important. În cazul persoanelor fizice, este necesar ca nivelul ratelor de rambursare și al dobânzilor să nu depășească 50% din veniturile nete ale debitorului și ale familiei acestuia.

În cazul persoanelor juridice, creditul ipotecar se acordă în dependență de situația ultimului bilanț contabil, a balanței de verificare lunară și a indicatorilor: lichiditatea curentă, solvabilitatea patrimonială, rata profitului, grad de acoperire a dobânzii și viteza de rotație a activelor circulante, al căror mod de determinare și nivelul minim este este evidențiat în tabelul de mai jos.

Tabelul 1.1.1

Acordarea creditului ipotecar în cazul persoanelor fizice

Sursa: Jacques M. Credite bancare pentru întreprinderi: Jacques Masso; București, 2004, p.28

Valoarea garanțiilor sub formă de ipoteci sau privilegii trebuie să reprezinte cel puțin 120% din valoarea creditului ipotecar, iar contractul de garanție să se încheie în termen de 30 zile de la încheierea contractului de credit ipotecar.

Instituția creditoare acordă creditul printr-o plată integrală sau eșalonată, către vânzătorul sau constructorul imobilului, direct sau într-un cont deschis pe numele acestora. O prevedere a legislației este aceea a asigurării garanțiilor, unde debitorul fiind obligat să se realizeze odată cu rambursarea ratelor de credit.

Costul creditului ipotecar este stabilit în funcție de nivelul ratei de dobândâ, care poate fi fixă sau variabilă, unde aceasta din urmă ca variantă a ratei variabile a dobânzii fiind necesară corelarea acesteia cu rata medie a dobânzii de pe piața monetară. [38, p. 48]

Întrucât, prin creditul ipotecar, în majoritatea țărilor s-a urmărit și dinamizarea pieței de capital, și legea creditului ipotecar prevede posibilitatea titularizării ipotecilor prin următorul mecanism: creanțele ipotecare și privilegiile aparținând instituțiilor creditoare, pot fi acordate unor instituții, fonduri ipotecare, autorizate să funcționeze pe piața de capital.

Acestea din urmă pot emite, pe de o parte, titluri de valoare negociabile pe piața de capital, în limita a 75% în valoare nominală a tuturor creanțelor și, pe de altă parte, în limita a 60% din valoarea portofoliului pe baza căruia se realizează emisiunea.

În acest fel, dintre instituțiile autorizate să desfășoare activitățile de credit în domeniul imobiliar, se remarcă ANL (Agenția Națională de Locuințe) înființată de interes public și cu importante funcții sociale, acordând anumite facilități. Astfel, pentru creditele acordate în euro persoanelor sub 35 de ani, rata de dobândă este de 7%, iar pentru persoanele peste această vârstă se percepe rata de dobândă de 9 %.

În Moldova piața ipotecară a cunoscut o dezvoltare impresionantă în ultimii câțiva ani, fiind întemeiată mai ales pe principiile competiționale ale economiei de piață. Ca rezultat, a sporit numărul de creditori, care acordă credite pentru termen mai lung (10 ani au devenit o perioadă standard; uni din creditori au lansat recent un produs ipotecar cu un termen de 15 – 25 ani), cu dobânzi mai joase (14% în general). De cele mai multe ori, ratele dobânzilor sunt flotante, dar dată fiind tendința de reducere a ratelor dobânzilor, nici una dintre băncile comerciale nu a semnalat o creștere a ratelor dobânzilor în ultimii ani. Mărimea creditului raportată la valoarea bunului (CRV) este în creștere, raportul fiind de 60-70% fiind deja disponibil pentru împrumutații calificați, pentru credite pentru necesitățile familiei.

Cei mai mulți dintre creditori acceptă doar garanții reale; nu există un sistem de garanții personale, conturi de depozit substanțiale, urmărirea directă a salariului și alte metode de asigurare folosite deseori în alte piețe ipotecare la etapa inițială de dezvoltare. Privitor la portofoliile ipotecare creditorii privați nu au raportat decât foarte puține încălcări sau lipsa acestora, la fel ca și lipsa cazurilor de neplată, datorată creșterii valorii bunurilor, în particular în Chișinău, unde este situată marea parte a pieței ipotecare.

Din acest punct de vedere, creditorii, funcționarii guvernamentali și responsabilii de reglementare, companiile de construcții și agenții imobiliari în mod egal sunt convinși și optimiști în ceea ce privește viitorul creditelor ipotecare. În acest mod, există o cerere sporită de credite ipotecare din partea populației în general. Prin urmare, evidența statistică dusă de agențiile imobiliare mai mari din Chișinău arată că 60% dintre potențialii cumpărători au nevoie de un credit ipotecar pentru a-și procura locuința pe care și-o doresc.

Până nu demult în municipiul Chișinău nu exista nici o speranță în vederea stabilizării situației în domeniul construcției de locuințe. Așadar, deficitul mijloacelor financiare bugetare pentru dezvoltarea sectorului spațiului locativ și insolvabilitatea majorității întreprinderilor, care construiau cu forțe proprii case de locuit, au condus la abandonarea lucrărilor de construcție pe o perioadă nedeterminată la cca 70 de obiecte locative.

În actuala practică moldovenească, creditul ipotecar este un credit destinat procurării locuințelor construite recent sau existente, titlul de proprietate asupra locuinței în cauză servind drept garanție pentru credit. În mod asemănător, creditele comerciale cu alte destinații pot fi și ele garantate prin gajarea imobilelor cu destinație locativă. În consecință, asemenea credite, deseori denumite în alte țări credite garantate prin "capital locativ" (home equity loans), permit debitorului să valorifice proprietatea asupra casei de locuit pentru a investi într-o afacere sau a-și acoperi cheltuielile personale. În Moldova se observă o incertitudine privind faptul dacă asemenea credite constituie credite ipotecare. Această ezitare își are, probabil, ca sursă de informare, în faptul că în România se distinge clar între cele două tipuri de credite, pe criterii de scop, instituții care le oferă și pe reglementări aplicabile.

În majoritatea statelor, orice creditor ipotecar, care respectă anumite calificări, poate oferi cele două tipuri de credite ipotecare și ele sunt calificate, la general, ca "ipoteci". Deși creditele ipotecare pentru afaceri sau pentru necesități personale pot fi mai riscante, creditorii ar putea să le ofere în condiții mai puțin favorabile, iar autoritățile le-ar putea privi diferit sub aspectul gestiunii riscurilor.

1.2. Particularitățile specifice utilizării sistemului creditar ipotecar

Creditul ipotecar constă dintr-un împrumut destinat achiziționării construcției sau renovării (modernizării) unei locuințe și se garantează tot cu locuința respectivă pentru a se asigura obligația plății creditului rezultată în urma acestui împrumut.

Pentru a beneficia de acest credit, trebuie să dispui de un salariu (venit) minim necesar, iar rata lunară de plată nu trebuie să depășească 70% din venitul lunar net. Creditul imobiliar se acordă în condițiile în care solicitantul participă cu mijloace proprii, în mărime de cel puțin 30%, sau, în cazul procurării locuinței și dispunerii de asigurarea suficientă conform cerințelor băncii comerciale, și fără mijloacele proprii din partea solicitantului.

“Credit ipotecar” este o noțiune din ce în ce mai răspândită și o sursă financiară tot mai des solicitată de către cetățenii Republicii Moldova. De cele mai multe ori, cei care apelează la credit ipotecar, se ciocnesc cu niște termeni necunoscuți, ceea ce provoacă dificultăți în perceperea creditului imobiliar.

Ipoteca este o varietate a gajului patrimonial, la care obiectul gajat este un imobil, ce de regulă rămâne în posesia depunătorului de gaj. Astfel, ipoteca îl ajută pe cumpărător să-și procure un apartament în rate, achitând până la 30-40 % din valoarea reală a ei. Ca rezultat, posesorul deja locuiște într-un apartament nou, iar împrumutul îl achită treptat. Această particularitate, specifică utilizării sistemului de creditare ipotecară, este foarte comodă, deoarece nu va fi nevoie ca posesorul să se mute de la o chirie la alta, fiind deja proprietarul apartamentului.

„Împrumutul ipotecar” de asemenea este important pentru a percepe noțiunea de ipotecă. Pe de o parte, creditul ipotecar sunt banii pe care îi acordă o instituție financiară (sаu bancă comercială) pentru procurarea imobilului, pe termen lung, cu o sumă fixată de plăți; pe de altă parte, împrumutul ipotecar constituie o investiție profitabilă a mijloacelor financiare, deoarece prețurile la imobil pe o perioadă lungă de timp au tendința de creștere.

Prin urmare, ipoteca este o garanție reală imobiliară, aceasta se constituie fără deposedarea constituitorului și oferă creditorului dreptul de a urmări bunul indiferent de persoana în posesia căreia se află acesta. Deci, aceasta servește la garantarea obligațiilor unui debitor față de creditorul său, printr-un bun imobil din propriul său patrimoniu, anume desemnat pe cale legală în acest scop (ipoteca nu presupune deposedarea debitorului de imobil). Sintetic, ipoteca este o garanție reală, imobiliară, constând dintr-un drept real accesoriu asupra unui imobil al debitorului.

În România, ipoteca este reglementată de Cod civil și este definită astfel: ipoteca este un drept real accesoriu care are ca obiect un bun imobil al debitorului său al unei alte persoane, fără deposedare, care conferă creditorului ipotecar dreptul de a urmări imobilul în stăpânirea oricui s-ar afla și de a fi plătit cu prioritate față de ceilalți creditori din prețul acelui bun.

Iar în Republica Moldova, prin lege ipoteca este definită astfel: ipoteca este un drept real în al cărui temei creditorul are dreptul să ceară satisfacerea creanțelor sale, cu preferință față de ceilalți creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor imobile depuse în ipotecă, în cazul în care debitorul omite să execute obligațiile garantate cu ipotecă.

Prin urmare, ipoteca este una din formele de garantare cele mai utilizate, care serveste la garantarea obligațiilor debitorului față de creditorul său printr-un bun imobil din propriul său patrimoniu, anume desemnat pe cale legală în acest scop (terenuri, clădiri, case, apartamente). Așadar, ipoteca acceptată ca garanție la creditele acordate de băncile comerciale este o ipotecă convențională, care se constituie prin contract încheiat între banca și proprietarul bunului adus în garanție. [26, p. 58]

În acest mod, ipoteca se materializează printr-un contract de ipotecă, care este un contract accesoriu la contractul de creditare. Garantarea plății prin ipotecă constă în faptul că dacă debitorul nu rambursează ratele creditului și obligațiile aferente, banca creditoare (în favoarea căreia a fost constituită ipoteca) poate cere vânzarea bunului ipotecat, iar din suma obținută să-și acopere creanța. Chiar dacă se obține o evaluare reală a imobilului, evenimente neașteptate pot modifica valoarea garanțiilor într-un sens nedorit. Ca rezultat, pentru a se evita pierderile care ar putea rezulta din producerea unor evenimente neprevăzute, bunurile ipotecate se asigură la o societate de asigurare, iar polița de asigurare este andosată la ordinul băncii creditoare.

În urma achitării integrale a datoriei rezultată din contractul de credit, garantul ipotecar are dreptul să solicite băncii comerciale acordul cu privire la radierea (ștergerea) inscripției ipotecare. Banca emite o adresa către Oficiul de Cadastru și de Publicitate Imobiliară, prin care confirmă achitarea integrală a creanței și își dă acordul cu privire la radierea ipotecii.

Conform legii cu privire la ipotecă, aceasta este un drept real, în al cărui temei, creditorul este în drept să ceară satisfacerea creanțelor sale, cu preferință față de ceilalți creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor imobile depuse în ipotecă, în cazul în care debitorul omite să execute obligațiile garantate cu ipotecă.

Caracterele juridice ale ipotecii sunt:

a) este un drept real accesoriu – acest drept acordă titularului său posibilitatea de urmărire a bunului în mâinile oricui s-ar afla și atribuie un drept de preferință pentru satisfacerea creanței sale înaintea celorlalți creditori. Ca drept accesoriu, ipoteca însoțește obligația pe care o are debitorul față de creditor, a cărei soartă o împărtășește integral și nu este un drept real dezmembrat, unde proprietarul continuă să dețină toate atributele și avantajele proprietății.

b) este o garanție imobiliară – se referă strict la bunurile imobile.

c) este supusă principiului specializării – determinarea prin contractul de ipotecă a caracterului cert al valorii creanței garantate.

d) este indivizibilă – ipoteca va continua să existe asupra întregului imobil, în situația în care s-a plătit numai o parte din datorie sau dacă, în caz de partaj al unui imobil ipotecat, imobilul trece în lotul unui asociat (acesta va trebui să suporte urmărirea pentru întreaga datorie, deoarece garanția este încorporată în imobil).

Din aceste puncte de vedere, condițiile ipotecii sunt următoarele:

Ipoteca nu va putea fi constituită decât prin act autentic;

Inscripțiile ipotecare se fac la judecătoria în a cărei rază teritorială sunt situate imobilele ipotecate;

Pot fi ipotecate numai imobilele împreună cu accesoriile lor care sunt imobile prin destinație, precum și dreptul acordat asupra unor imobile;

Ipoteca trebuie să fie specializată sub un dublu aspect;

Să fie determinată în ceea ce privește valoarea creanței.

Dacă vorbim de condițiile privind persoana constituientului, ele sunt următoarele:

Cel ce constituie trebuie să aibă capacitatea deplină de exercițiu;

Cel ce o constituie trebuie să aibă calitatea de proprietar actual al imobilului ce se dă în ipotecă.

Bunurile viitoare ale debitorului nu pot forma obiectul unei ipoteci, iar dacă dreptul de proprietate al constituientului este sub o condiție care suspendă punerea în execuție a unei prevederi sau a cărei împlinire determină stingerea cu efect retroactiv a efectelor unui act juridic, aceeași condiție va afecta și ipoteca. De asemenea, nu se pot ipoteca bunurile altuia, indiferent dacă acestea aparțin persoanelor fizice sau juridice, decât cu consimțământul lor expres.

Din examinarea normelor legale prezentate mai sus rezultă că în funcție de sursa sa, ipoteca poate fi de două feluri:

ipoteca convențională – este aceea care ia naștere din convenția parților, în formele prevăzute de lege.

În acest fel, ipoteca nu va putea fi constituită decât prin un act autentic, adica se are în vedere următoarele:

inscripțiile ipotecare se fac la judecătoria în a cărei rază teritorială sunt situate imobilele ipotecate.

pot fi ipotecate numai imobilele (care se află în circuitul civil) împreună cu accesoriile lor care sunt imobile prin destinație, precum și uzufructul asupra unor imobile.

ipoteca trebuie să fie specializată sub un dublu aspect:

să fie determinată cu privire la imobilul afectat;

să fie determinată în ceea ce privește valoarea creanței.

Din punct de vedere al Codului civil, acesta precizează că ipoteca convențională este aceea care ia naștere din convenția parților cu respectarea formelor prevăzute de lege. În așa mod, se cere în acest sens îndeplinirea unor condiții de fond și de formă.

Condiții de fond

În vederea constituirii ipotecii convenționale, una din condiții o reprezintă capacitatea deplină de exercițiu, condiție comună și generală tuturor convențiilor, legea interzicând ocrotitorilor legali – parinți sau tutori – să garanteze datorii ale terților cu imobile proprietatea minorilor aflați sub ocrotirea lor. Dacă ipoteca urmează să garanteze o datorie a minorului, cu propriul bun, este necesară încuviințarea prealabilă a autorității tutelare.

O altă condiție de fond la constituirea ipotecii convenționale o reprezintă calitatea de proprietar actual al imobilului a celui ce se angajează. Bunurile viitoare, neexistând în patrimoniul debitorului nu pot constitui obiect al ipotecii.

Condiții de formă

În acest fel, contractul de ipotecă, sub sancțiunea nulității absolute trebuie să se încheie în forma autentică; este așadar, un contract solemn, prin urmare legea nu impune o astfel de condiție și pentru dovedirea creanței garantate.

Conditii de publicitate

acestea nu țin de caracterul solemn al contractului de ipotecă, ci numai de asigurarea opozabilității și a rangului de preferință ale ipotecii.

publicitatea constă în înscrierea ipotecii în cartea funciară de la judecătoria din raza teritorială a căruia se afla situat imobilul, astfel: părțile încheie un contract de ipotecă după care se prezintă cu acesta la notariat personal (sau prin mandatari cu procura specială și autentică).

În consecință, pe baza actelor autentificate, a unei cereri și a unei taxe de timbru judiciar judecătorul delegat cu ținerea cadastrului va dispune (bineînțeles, după verificarea actelor) prin încheiere înscrierea ipotecii în registrul de carte funciară.

ipoteca legală – este aceea care ia naștere în virtutea unei dispoziții speciale a legii.

Deși în concepția Codului civil ipoteca legală nu necesită încheierea unei convenții speciale de ipotecă, totuși nici o dispoziție a legii nu interzice a se constitui o ipotecă dispusă printr-o dispoziție specială a legii sau printr-o convenție, chiar dacă este necesară încheierea unei convenții de ipotecă, uneori în forma simplificată.

Cu toate acestea, în literatura de specialitate s-a ajuns la concluzia că nu este "…indicată cuprinderea acestor ipoteci în categoria așa numitelor "ipoteci convenționale prevăzute de lege", întrucât, în acest fel, ipotecile respective ies de sub regimul ipotecilor legale, pierzând astfel beneficiul unor prevederi de favoare…".

Cât privește procesul transformărilor impuse în planul structurilor economice, politice și juridice din țara noastră, este cazul să se reflecteze asupra unei asemenea concluzii. Astfel de ipoteci au fost reglementate prin acte normative în interesul transpunerii în viața a principiului superiorității proprietății de stat, principiu care constituia temei în cazul unui anumit gen de soluții. Creditorul ipotecar are dreptul de a urmări imobilul ipotecat în mâna oricui s-ar găsi acesta, în caz de executare silită, faliment, etc. creditorii ipotecari sunt preferați celor persoane care dețin un drept personal de creditor pe baza unui act sub semnătură privată, iar cei de rangul I creditorilor cu inscripții ulterioare. În acest mod, inscripțiile ipotecare conservă dreptul de privilegiu și de ipotecă în curs de 15 ani din ziua în care s-au făcut inscripțiile (după această dată efectul lor încetând dacă nu au fost prelungite – pentru ca inscripția reînnoită să-și păstreze rangul inițial, este necesar să se indice inscripția primitivă).

Prin urmare, ipoteca continuă să existe asupra întregului imobil, chiar dacă a fost plătită o parte din datorie și chiar dacă, în caz de o operație de împărțire a unui imobil ipotecat între mai multe persoane îndreptățite să o stăpânească, imobilul trece în lotul unuia dintre asociați (acesta va trebui să suporte urmărirea pentru întreaga datorie, întrucât garanția este încorporată în imobil). Astfel, la scadență dacă debitorul nu onorează creanța, creditorul poate cere executarea silită și cheltuielile privind înregistrarea și asigurarea imobilului ipotecat sunt în sarcina debitorului (împrumutatului).

Din acest punct de vedere, fiind o obligație accesorie, ipoteca are aceeași soartă ca și principalul – "accesorium sequitur principale" (accesoriul urmează principalul). Deci, dacă obligația principală este afectată de modalități (termen, condiție, etc.) și ipoteca va fi la rândul ei afectată de acestea. Prin urmare, nerespectarea formalităților de publicitate este sancționată cu nulitatea înscrierii, ceea ce înseamnă că ipoteca nu va fi opozabilă și nu va capătă rang decât din momentul înregistrării sale regulate, rangul capătându-se din momentul în care înscrierea a fost făcută în mod valabil.

Așadar, nerespectarea formei autentice a contractului de ipotecă duce la nulitatea absolută a acestuia, după cum ipoteca este folosită cel mai adesea la vânzările/creditele pe termen mijlociu sau lung, atunci în acest interval, pâna la plata ultimei rate scadente, pot apărea evenimente neprevăzute (de ex: incendiu, inundații, cutremure, etc,), care să diminueze (uneori chiar substanțial) sau chiar să ducă la dispariția bunului imobil asupra căreia este constituită ipoteca. De aceea, întotdeauna bunul ipotecat trebuie să fie asigurat la o societate de asigurări, iar polița de asigurare să fie emisă pe numele beneficiarului ipotecii.

Pot fi ipotecate imobilele și drepturile de a beneficia de bunuri străine cu obligația de a le păstra și a le restitui la termenul prevăzut, care din urmă pentru garantarea creditelor se acceptă numai ipoteci de rangul I și care se constituie fie prin stipularea în contractul de credit, iar capitolul „Garanții" a unor clauze în acest scop, să fie prin încheierea unui contract de garanție imobiliară anexat la contractul de credit și cu privire la care se face o mențiune expresă în contractul de credit.

În așa mod, cel ce constituie ipoteca trebuie să fie proprietar al imobilului ce va fi ipotecat, să dovedească aceasta cu acte și să prezinte o dovadă de la Administrația Financiară din care să rezulte valoarea de asigurare prin efectul legii a bunului, precum și faptul că imobilul respectiv nu este împovărat cu alte creanțe.

În acest fel, în calitate de participanți, pe această piață apar societățile de asigurări, băncile comerciale, băncile mutuale, ceea ce dovedește un interes sporit al investițiilor, ca urmare a importanței pe care o acordă autoritățile acestui tip de credite. Deci, creditul destinat activității imobiliare constituie una din cele mai importante forme de credit în cadrul unei economii care cultivă, dezvoltă, sprijină și susține proprietatea individuală.

Creditul ipotecar presupune o convenție între împrumutant și împrumutat, în care se prevede în general următoarele condiții:

obiectul (proprietatea) ca garanție a rambursării împrumutului;

condițiile de remunerare și scadențele de rambursare;

penalitățile în caz de rambursare anticipată, parțială sau completă a împrumutului;

circumstanțele în care, prin nerespectarea condițiilor de împrumut, debitorul poate pierde proprietatea.

În consecință, împrumutul pe ipotecă comportă, de regulă, o sumă de rambursare și o rată a dobânzii fină. Astfel, rambursările periodice sunt prevăzute pe întreaga perioadă și fiecare rambursare cuprinde, deopotrivă dobânda și suma cu care se reduce datoria în curs. Așadar, adaptându-se condițiilor concrete, nevoilor beneficiarilor, au fost dezvoltate diverse tipuri alternative de credite ipotecare, cum ar fi: împrumut pe ipotecă cu dobânzi variabile; împrumut pe ipotecă cu rambursare progresivă, împrumut pe ipotecă inversat, purtător de anuități.

Din acest punct de vedere, în domeniul imobiliar, se găsesc date comune la toate formele de credit-locație, dar și aspecte specifice. Aici, posibilitatea de a accede la proprietatea bunului, sub formă de opțiune de a cumpăra în favoarea locatarului, prezintă un interes particular, deoarece terenurile și construcțiile își păstrează valoarea chiar și pentru o lungă durată.

În așa mod, continuarea și succedarea naturii bunurilor, amortizarea lor este de lungă durată; în timp ce operațiunile de credit-locație mobiliar sunt pe termen mediu, în materie imobiliară aceste operațiuni se situează în domeniul termenului lung. De aici și practica indexării chiriilor la creditul-locație, practică ca urmare a concurenței, și-a diminuat considerabil importanța în decursul anilor.

Astfel, creditul ipotecar locativ este un credit pe termen lung, oferit persoanelor fizice (cetățenilor) cu scopul de a achiziționa locuințe. Deci, creditul se oferă sub o garanție și rolul acestei garanții a creditului îl preia locuința achiziționată, pe care se perfectează un contract de gaj (ipotecă).

Ca rezultat, creditul ipotecar locativ are un caracter de termen lung și se oferă de obicei pe un termen de pînâ la 10-15 ani (uneori și până la 30). Prin urmare, debitorul trebuie să știe că cu cât mai mare este termenul creditului, cu atât mai mică este suma plăților lunare pentru achitarea datoriei și poate cere la bancă o sumă mai mare. [23, p. 52]

Băncile comerciale, de regulă, niciodată nu acordă credit în mărime de 100% din costul locuinței. Depunerea inițială – este acea parte din costul locuinței (de la 10 până la 30%), pe care cumpărătorul trebuie să o achite din propriile mijloace (acestea se consideră economiile, subvențiile, cadouri, venituri curente). Prezența acestor mijloace la client îi permite băncii comerciale să judece despre el ca despre un debitor solvabil, care știe cum să facă economii.

Rata procentuală, ce se calculează pentru credit poate fi fixată sau variabilă. Rata procentuală fixă semnifică că mărimea procentului stabilit la acordarea creditului este invariabil pe parcursul întregului termen de creditare. Creditul cu condiția de rată procentuală variabilă presupune că mărimea ratei procentuale poate fi schimbată pe parcursul termenului creditării.

Ca bază pentru schimbarea ratei procentuale este, de regulă, schimbarea considerabilă a resurselor pe piața financiară. Banca trebuie să informeze debitorul despre schimbarea ratei procentuale cu nu mai puțin de 30 de zile înainte de intrarea în vigoare a noii rate procentuale. Creditul se oferă în lei sau dolari SUA.

Locuința achiziționată în credit servește ca garanție a creditului, ce se oferă ca garanție creditorului. Aceasta înseamnă că în caz de neîndeplinire de către debitor a obligațiilor se execută apelul de percepere a locuinței cu relizarea sa ulterioară, pentru a achita datoria debitorului pe credit față de creditor. Apelul de percepere poate avea un caracter judecătoresc cât și nejudecătoresc. În ultimul caz, la ajungerea de către părți la o înțelegere de începere a vânzării a garanției se poate de evitat cheltuielile de judecată și pot vinde bunul cu condiții mai bune.

Locuința transmisă în ipotecă trebuie să fie de orice limitări (grevări) și nu poate fi pusă ca gaj pentru altă grevare. Astfel, este preferabil ca locuința achiziționată din credit să fie folosită de debitor în special pentru a locui. Arendarea locuinței ipotecare este posibilă doar cu acordul creditorului, ce se discută în mod special în contractul de creditare.

Plățile de achitarea a creditului ipotecar de termen lung se înfăptuiesc, de regulă, lunar, prin sume fixe care nu se schimbă la o rată procentuală fixă. Mărimea plăților lunare se schimbă doar la revizuirea ratei procentuale a creditului. Plata lunară pentru credit a debitorului este constituită din două părți: plata în contul achitării unei părți a datoriei principale și plata în contul achitării procentelor pentru folosirea creditului. Mărimea plății lunare depinde de suma creditului, termen, rata procentuală a creditului.

Creditul ipotecar pentru investiții imobiliare desemnează acel tip de creditare acordate de instituții financiare autorizate, destinat să finanțeze construirea, cumpărarea, reabilitatea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinație locativă, industrială sau comercială.

Ipoteca constituie pentru garantarea creditului ipotecar pentru investiții imobiliare dureză pînă la rambursarea integrală a tuturor sumelor datorate în temeiul contract. În cazul în care părțile convin astfel, prin act în formă autentică, ipoteca va putea fi transferată asupra unui alt imobil. Ipoteca asupra imobilului inițial încetează de drept la dat înscrierii noii ipoteci. În cazul prevăzut rangul ipotecii transferate asupra noului imobil va fi determinat de data înscrierii noii ipoteci în cartea funciară. Rangul ipotecii asupra unei construcții viitoare va fi determinat de momentul înscrierii sale în cartea funciară.

Monetarea însăși a operațiunilor este mai complexă, fiecare dosar constituind în fapt un caz, ceea ce putem observa în figura de mai jos.

Figura 1.2.1. Modalitățile de realizare a unei operațiuni de închiriere imobiliară

Sursa: Duca I. Monedă și credit: note curs. Ed.Renaissance, București, 2005 p.28

Dorind să amplaseze obstacole juridice, financiare și fiscale, care nu au fost înlăturate în acest domeniu prin legea din 1966, o ordonanță din 28 septembrie 1967 a creat Societățile Imobiliare pentru Comerț și Industrie, prescurtat S.I.C.O.M.I., dotate cu un statut fiscal favorabil.

În scopul reducerii riscului financiar care poate apărea ca rezultat al hiperinflației valutei naționale și poate afecta în egală măsură Beneficiarul, Agenția, organizațiile implicate în procesul de proiectare și construcție, întreprinderile producătoare a materialelor și elementelor de construcție etc., evaluarea prețului apartamentelor se efectuează în valută liber convertibilă, iar achitarea – în lei moldovenești.

Pentru a procura locuința dorită investitorul depune pe contul Agenției la momentul semnării contractului de investiție o cotă în mărime de 60% din prețul contractual al apartamentului. Restul sumei se achită de către Beneficiar în trei rate până la primirea cheilor. [38, p. 4]

Pot beneficia credite ipotecare persoanele fizice care au cetățenia moldovenească și domiciliul în Republica Moldova și persoanele juridice care au ca obiect de activitate construirea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinație locativă, industrială sau comercială, precum și persoanele juridice care doresc să construiască locuințe de serviciu sau de intervenție pentru salariați.

Cu cel puțin 10 zile înainte de semnarea contractului de credit ipotecar împrumutatorul va pune la dispoziție împrumutatului o ofertă scrisă care va cuprinde toate condițiile contractului, precum și termenul de valabilitate a acestuia. Împrumutații au dreptul de a rambursa anticipat creditul primit, în condițiile stabilite de părți prin contractul de credit ipotecar.

În caz de faliment sau de lichidare voluntară a împrumutatorului, împrumutații au dreptul de a rambursa anticipat creditul ipotecar primit. În cazul în care părțile convin astfel, prin act în formă autentică, ipoteca va putea fi transferată asupra unui alt imobil. Ipoteca asupra imobilului inițial încetează de drept la data înscrierii noii ipoteci. În cazul ipotecării unei construcții, împrumutatul va încheia un contract de asigurare acoperind toate riscurile aferente acesteia. Contractul de asigurare va fi încheiat și reînnoit astfel încât să acopere întreagă durată de valabilitate a creditului.

În cazul în care prin creditul ipotecar pentru investiții imobiliare se finanțează construcția, reabilitarea, consolidarea, extinderea unor imobile, creditorul ipotecar poate solicita împrumutatului să încheie un contract de asigurare pentru riscul finalizării investițiilor imobiliare pentru care s-a acordat creditul. Drepturile asigurătorului derivând din contractul de asigurare prevăzut mai sus vor fi cesionate în favoarea creditorului ipotecar.

Pe durata creditului ipotecar împrumutatorii au obligația să urmărească îndeplinirea condițiilor prevăzute în contractul de credit ipotecar, referitoare la: destinația sumelor avansate, planul de finanțare întocmit în cazul creditelor acordate pentru construirea, reabilitarea, consolidarea și extinderea imobilelor și rambursarea la scadență a ratelor de credit și de plată a dobânzii aferente, precum și bonitatea împrumutatului.

Pentru sumele ce au fost la dispoziția împrumutatului, eșalonat sau integral, acestea trebuie să prezinte împrumutatorului documente, precum: contract de vânzare-cumpărare, facturi fiscale, chitanțe fiscale care să atesteze utilizarea creditului pentru destinația stabilită în contractul de credit ipotecar.

În cazul creditelor ipotecare acordate pentru construirea, reabilitarea, consolidarea și extinderea imobilelor, inspectorii de credite vor verifica, cel puțin o dată la 3 luni, încadrarea constructorului în graficul de execuție al lucrărilor. În cazul creditelor ipotecare acordate pe baza unui plan de finanțare inspectorul de credit va verifica modul în care sunt îndeplinite condițiile cuprinse în planul de finanțare, în special cele referitoare la valoarea sumelor avansate și termenele de execuție.

Pe durata derulării creditului ipotecar inspectorii de credit vor urmări în permanență bonitatea beneficiarilor de credit ipotecar, în vederea evaluării modificărilor intervenite în situația financiară a împrumutatului. Prin normele interne de lucru, se vor stabili atât documentele, cum sunt bilanțul contabil, balanța de verificare, declarația de venit, cât și periodicitatea cu care acestea trebuie prezentate împrumutatorului. Pe baza datelor înscrise în aceste documente, precum și a celor obținute din alte surse împrumutatorul va evalua pe toată durata derulării creditului ipotecar, capacitatea împrumutatului de a rambursa la scadență ratele și de dobândă.

Acordarea, garantarea și derularea creditelor ipotecare se vor realiza de către împrumutatori în baza unor norme interne de creditare aprobate de: Consiliul al Administrației, în cazul băncilor, organele statutare ale băncii.

Aprobarea fiecărui credit ipotecar se va face pe baza unui referat ce va fi întocmit de inspectorul de credite, semnat de conducătorul compartimentului creditare și conducătorul compartimentului financiar-contabil.

1.3. Importanța creditului ipotecar în sistemul investițional

Creditul ipotecar reprezintă un credit destinat activității imobiliare, prezintă una din cele mai importante categorii de credit din sistemul național în economia de piață, economie care cultivă și dezvoltă, sprijină și susține proprietatea individuală.

În mod asemănător, creditul ipotecar se afirmă deci, ca principală modalitate a procurării proprietății imobiliare. Prin urmare, creditul ipotecar presupune o convenție între creditor și împrumutat, în care se vede, în general:

Proprietatea ce servește ca garanție a rambursării împrumutului;

Condițiile de remunerare și scadențele de rambursare;

Penalitățile în caz de rambursare anticipată, parțială sau completă, a împrumutului;

Circumstanțele în care prin nerespectarea condițiilor de împrumut, debitorul poate pierde proprietatea.

Principalul tip de împrumut de ipotecă comportă o sumă de rambursare și o rată a dobânzii fixă. Rambursările periodice sunt prevăzute pe întreaga perioadă și fiecare rambursare cuprinde, deopotrivă, dobânda și suma cu care se reduce datoria în curs (interest and principal). De regulă, în cadrul ratei fixe, în timp, scade partea privind dobânzile și crește partea privind rambursarea propriu-zisă. [22, p. 51]

Dimensiunile ample ale creditului ipotecar în toate țările dezvoltate, implică o imobilizare vastă de resurse, de regulă, capitalurile disponibile pe termen lung.

Înrucât o serie de instituții de credit și financiare constituie asemenea resurse pe termen lung, care în mod necesar implică valorificare și garanții sigur de rambursare, s-a creat în toate țările o piață ipotecară firească.

Între băncile și instituțiile ce constituie asemenea resurse, se afirmă primordial: casele de economii, respectiv băncile mutuale de economii, companiile de asigurări pe viață, băncile și societățile ipotecare și chiar băncile comerciale.

Într-o epocă mai depărtată aceste instituții deținătoare de resurse desfășurau pe cont propriu operații de credit ipotecar, asumându-și rolul de creditor în cadrul unor contracte de credit. Într-o etapă mai apropiată, fluxurile de constituire și redistribuire s-au organizat în forme distincte. În unele țări cum ar fi SUA funcționează sistemul fondurilor comune de plasament constituite prin obligații emise de agenții ipotecare federale cum sunt: GNMA (Guvernement National Mortgage Association), FNMA (Federal National Mortgage Association), FALMC (Federal Home Loan Mortgage Corporation).

Sistemul francez este caracterizat printr-o piață distinctă a creditului ipotecar unde operațiile se desfășoară sub supravegherea unei instituții de credit specializate, Creditul Funciar. Pe această piață, obligațiile ipotecare nu sunt decât obiect – gaj al operațiunii. Creditele se negociază prin instrumente speciale, efecte de mobilizare subscrise în favoarea ofertanților de capitaluri disponibile de către utilizatorii lor, bănci sau instituții nebancare, care acordă efectiv credit ipotecar.

Operațiile pe această piață se desfășoară între instituții de credit după modelul pieței monetare, iar influențele reciproce orientează adesea evoluția prețurilor de piață, în același sens, deși nivelul acestora este, pe fiecare piață diferit.

Întrucât creditul ipotecar are un rol deosebit în expansiunea și propășirea proprietății, sprijinul statului se manifestă pe scară largă în toate țările, pe multiple planuri: supraveghere, asigurare, impozitare, gestiunea datoriei etc.

Ultimul tip de credit ipotecar urmărește să valorifice capitalul imobilizat în locuințe proprietate, fără a renunța la dreptul de proprietate și la uzufruct. Ca atare, împrumutul obținut prin ipotecarea unei părți a proprietății servește la achiziționarea, aducând proprietarului un venit regulat.

Resursele disponibile pentru creditul ipotecar s-au organizat în fluxuri distincte de constituire și redistribuire sub forma unor fonduri comune de plasament sau, într-o formă evaluată, a unei piețe distincte (piață ipotecară), în cadrul căruia operațiunile se desfășoară sub supravegherea unei instituții de credit specializate. Pe această piață, obligațiunile nu sunt decât obiectul-gaj al operațiunii, creditele negociindu-se prin instrumentele speciale, care leagă pe ofertanții de capitaluri (bănci sau instituții) de utilizatorii creditului ipotecar (populația sau întreprinderile).

Întrucât creditul ipotecar are un rol deosebit în expansiunea proprietății, sprijinul statului se manifestă pe scară largă în toate țările, pe multiple planuri : supraveghere, asigurare, impozitare, gestiune datoriei etc.

Importanța creditului ipotecar provine din accea că permite mobilizarea capitalurilor disponibile pe termen lung. Creditele pot fi contarctate de IMM-uri, persoane fizice autorizate, fermieri, cooperative sau orice alte entități constituite legal, în vederea realizării de investiții în clădiri, echipamente, cumpărarea de terenuri sau clădiri, active nete necesare producției, comerț, servicii sau pentru capitalul de lucru. [23, p. 46]

„Creditele pot fi utilizate pentru proiectele noi, cât și pentru dezvoltarea afacerilor”, a spus Gacek. „Firmele nou-inființate pot obține și ele astfel de credite, însă trebuie monitorizate cu atenție”, a adăugat ea.

Potrivit directorului BERD pentru România, Hildegard Gacek, acest tip de finanțare este un produs nou, fiind prima facilitate pentru mediul rural acordată de BERD, în colaborare cu UE și Banca Comercial Română. „Pentru că CEC are mai mare rețea de unități bancare din țară, are și capacitatea de a oferi acces atât fermierilor, cât și IMM-urilor pentru implementarea acestei facilități”, a precizat Gacek.

2. ANALIZA SISTEMULUI DE CREDITARE IPOTECARĂ ÎN CADRUL SISTEMULUI BANCAR

2.1. Analiza activității economico – financiare a BC „Moldova – Agroindbank” SA

Sistemul bancar în anul curent a rămas numeric constant, pe piață activând 11 bănci licențiate de Banca Națională a Moldovei, inclusiv 4 sucursale ale băncilor și grupurilor financiare străine. Cca 90% din cota de piață la indicatorii de bază revin primelor 6 bănci (Moldova-Agroindbank, Moldindconbank, Victoriabank, Mobiasbancă, Eximbank și ProCreditBank), iar primele 3 bănci dețin cca 80%.

Pe parcursul anului 2017, activele sectorului bancar au continuat să crească, suficiența capitalului s-a consolidat, băncile au o lichiditate și o profitabilitate înaltă.

În anul 2017, economia Republicii Moldova a indicat semne de stabilizare, fiind înregistrată creșterea investițiilor în active imobilizate, intensificarea comerțului exterior, majorarea veniturilor și cheltuielilor publice. Creșterea remitențelor și majorarea reală a salariului au determinat evoluția ascendentă a consumului final al gospodăriilor populației. Au fost înregistrate evoluții pozitive pe unele domenii din sectorul real: agricultură, industrie, servicii de transport, etc.

Activele băncilor comerciale, la sfârșitul anului 2017 au însumat 79541,7 mil lei, majorându-se pe parcursul anului cu 9,2%. Soldul depozitelor bancare a crescut cu 5015,4 mil lei sau cu 9,1%, înregistrând valoarea de 59987,7 mil lei.

Pe parcursul anului soldul creditelor și avansurilor s-a diminuat cu 1246,9 mil lei sau cu 3,9%, până la 30883,8 mil lei. Soldul creditelor neperformante a crescut cu 7,9%, până la 6151,5 mil lei. La situația din 31.12.2017 creditele neperformante au constituit 18,4% din total portofoliu comparativ cu 16,4% la început de an.

Raportul creditelor și avansurilor către depozite a înregistrat 51,5%, diminuându-se cu 7,0 puncte procentuale comparativ cu sfârșitul anului 2016.

În condițiile gestiunii eficiente a resurselor și altor activități, inclusiv în condițiile în care ratele de dobândă au înregistrat un trend descendent, sistemul bancar a obținut profit în sumă de 1480,7 mil lei, cu 8,6% mai mult decât în anul 2016.

Rentabilitatea activelor (ROA) a înregistrat 1,9%, iar rentabilitatea capitalului (ROE) a constituit 11,1%. Rezultatele financiare ale anului 2017 au asigurat majorarea capitalurilor proprii ale băncilor cu 7,8%, până la 13599,2 mil lei. Capitalul Normativ Total la sfârșitul anului 2017 a însumat 10509,2 mil lei, în creștere cu 8,9% comparativ cu nivelul din anul 2016.

Suficiența capitalului ponderat la risc a înregistrat 31,03% (nivel reglementat de BNM ≥ 16%), crescând pe parcursul anului cu 1,26 puncte procentuale. Lichiditatea pe termen lung și cea curentă au înregistrat valori înalte, constituind 0,61 (nivel reglementat de BNM ≤ 1) și respectiv 55,48% (nivel reglementat de BNM ≥ 20%).

Moldova Agroindbank și-a menținut poziția de lider și a înregistrat următoarele cote de piață la finele anului 2017: active – 27,9%, credite nete – 32,2%, depozite total – 29,3%, depozite persoane fizice – 31,6% și profitul net – 30,9%. În comparație cu anul 2016 indicatori respectivi au crescut cu câteve puncte procentuale. Astfel la sfîrșitul anului 2016 banca a înregistrat următoarele cote pe piață: active – 27,1%; credite bruto – 30,5%; depozite total – 28,1%; depozite persoane fizice – 30,2%; profitul net – 27,5%.

În cei peste 15 ani de activitate, Diviziunea Activitate Corporativă a acumulat o experiență bogată în dezvoltarea relațiilor stabile și reciproc avantajoase de parteneriat cu clienții corporativi. Astfel, au fost atinse obiectivele care au stat la baza creării Diviziunii Corporative – gestionarea mai bună a relațiilor cu clienții corporativi, acordarea suportului eficient în activitatea acestora printr-o abordare individuală, oferirea produselor și serviciilor bancare ajustate la necesitățile clienților.

Printre clienții corporativi ai băncii se numără peste 300 companii notorii din diverse ramuri ale economiei naționale, dar și ambasade străine acreditate în Republica Moldova, instituții publice și instituții de învățământ ș.a. Circa 68% din clienții corporativi au relații stabile de parteneriat cu banca de peste 5 ani. Portofoliul de credite al clienților corporativi, la finele anului 2017, a constituit 6356 mil lei (97% față de anul 2016). Ponderea cea mai mare (74%) sunt creditele pe termen mediu, 71% – creditele pentru finanțarea activității curente. Genul de activitate cu cea mai mare pondere în portofoliul de credite (cca 37%) a fost comerțul, ponderi importante înregistrând, de asemenea, creditele în sectoare precum industria alimentară (30%), industria nealimentară (11%), transportul și comunicațiile (8%). La 31.12.2017, portofoliului de credite al clienților corporativi îi revenea 58% din portofoliul total de credite al băncii. Portofoliul de credite la finele anului 2016 a constituit: comerț – 49% de clienți, industria alimentară – 14%, industria nealimentară – 7%, agricultură – 6%, transport – 6%. Circa 62% din clienții corporativi sunt loiali băncii mai mult de 5 ani.

Drept urmare, portofoliul de credite acordate clienților corporativi în anul 2016 a înregistrat, la sfârșit de an, o scădere față de începutul anului cu circa 447 mil lei. În anul 2016, soldul creditelor acordate clienților corporativi a constituit 6586 mil lei, având o pondere de 61,6% în portofoliul total de credite al băncii.

Figura 2.1.1. Portofoliul de credite al clienților corporativi BC „Moldova – Agroindbank” SA

Sursa: Elaborat de autor în baza raportului anual

Circa 29% din creditele acordate în anul 2016 au fost destinate pentru scopuri investiționale, restul – pentru finanțarea activității curente. Genul de activitate cu cea mai mare pondere în portofoliul de credite (32%) a fost comerțul. Ponderi semnificative revin și industriei alimentare (26%), industriei nealimentare (12%), transportului și comunicațiilor (10%).

Volumul total al tranzacțiilor de Trade Finance (acreditive documentare, garanții bancare etc.) derulate în 2017 a constituit 39289 mii USD (în echivalent), cu 40% mai mult față de volumul realizat în 2016. Cu toate că condițiile pieței nu au fost tocmai favorabile unei creșteri pronunțate a vânzărilor de produse bancare, Diviziunea activitate corporativă a reușit menținerea portofoliului de clienți, atragerea unor clienți noi, dar și atingerea obiectivelor planificate la multe din produsele neaferente creditării. Astfel, un trend crescător, comparativ cu anul precedent, au înregistrat: volumul plăților în lei (119% față de 2016), volumul operațiunilor de schimb valutar (128%), tranzacțiile documentare (140%). Cota tranzacțiilor electronice efectuate de clienții corporativi prin Internet Banking, a fost, ca și în anii precedenți, în continuă creștere (106% față de 2016) și a constituit 92% din numărul total de tranzacții, ceea ce denotă interesul și încrederea tot mai mare a clienților față de deservirea bancară la distanță.

Un trend crescător a înregistrat și volumul operațiunilor de plăți cu cardurile la comercianții băncii – clienți corporativi (138% față de 2016), inclusiv prin e-commerce (106%), fapt ce corespunde tendinței de trecere de la numerar la plăți electronice.

Tranzacțiile documentare (garanții bancare, acreditive documentare, etc.) în anul 2016 au înregistrat un volum de 27972 mii USD, fiind cu 456 mii USD mai puțin față de 2015. Venitul total obținut din vânzarea produselor bancare a fost de circa 739,7 mil lei, ponderea principală (cca 83%) fiind obținută din activitatea de creditare.

Încrederea clienților corporativi față de Moldova Agroindbank s-a manifestat și prin creșterea soldului depozitelor bancare. Portofoliul de depozite, la sfârșitul anului 2017, a constituit 1929 mil lei, sau cu 297 mil lei sau cu 18% mai mult față de situația din 31.12.2016. Depozitele la termen au constituit 19% din soldul total al depozitelor, restul fiind disponibilitățile în conturi curente. Depozitele în valută străină au înregistrat o pondere de 59%, în total, și 74% în cazul depozitelor la termen. La 31.12.2016, portofoliul de depozite al clienților corporativi a constituit 1632 mil lei, cu 390 mil. lei (31%) mai mult față de începutul anului, în special, datorită creșterii soldului la depozitele în valută străină. Depozitele la termen au constituit 34% din soldul total al depozitelor, restul fiind disponibilități în conturile bancare curente. Ponderea depozitelor în monedă națională a constituit 39%, în valută străină – 61%.

Figura 2.1.2. Portofoliul de depozite al clienților corporativi, mil.lei.

Sursa: Elaborat de autor în baza raportului anual

Intensificarea continuă a concurenței pe segmentul clienților corporativi, precum și transpunerea în reglementarea bancară a prevederilor Acordului Basel III, sunt noi provocări pentru bancă, impunând și în continuare o gestionare eficientă a tuturor resurselor, implementarea tehnicilor bancare moderne, precum și valorificarea performanțelor sistemului de deservire la distanță.

Diviziunea Retail în anul 2017 și-a fortificat pozițiile prin creșterea business-ului, care este orientat spre persoanele fizice și întreprinderile mici și mijlocii (IMM-uri), cu accent pe rețeaua de distribuție, produse și servicii, pe calitatea deservirii și satisfacția clienților, implementarea noilor tehnologii etc.

MAIB a continuat să-și optimizeze rețeaua de distribuție, care la finele anului 2017 a atins numărul de 186 de oficii (66 de sucursale și 120 de agenții), din care 78 de oficii în Chișinău și Bălți. În plus, banca și-a crescut și numărul de ATM-uri bancare (cu 25 unit.), inclusiv numărul bancomatelor de tip Cash In/ Cash Out, atingând numărul total de 280 de unități. Acest fapt a asigurat băncii o cotă de piață de 25,5% după numărul de ATM deținute, în creștere cu 1,.1 p.p. față de 2016.

La finele anului 2016, rețeaua băncii număra 181 oficii, inclusiv 67 în municipiul Chișinău.

Figura 2.1.3. Evoluția rețelei de vânzări a BC “Moldova-Agroindbank” SA

Sursa: Elaborat de autor în baza raportului anual

Dezvoltarea serviciilor digitale este o preocupare continuă a băncii, fiind pus accentul pe promovarea accesului la serviciile bancare online. În acest context, au fost deschise 2 Centre de autoservire 24/24 și 7 zone de autoservire în incinta filialelor, numărul total al acestora ajungând la 7 Centre de autoservire 24/24 și 47 Zone de autoservire.

Eforturile băncii au fost răsplătite prin creșterea numărului de clienți retail activi până la 478 de mii, inclusiv a persoanelor fizice cu 36,2 mii clienți, numărul cărora a atins cifra de 453 mii. Banca acordă o atenție deosebită segmentului de persoane fizice, acesta fiind cel mai mare, ca număr de clienți. Satisfacția clienților este un obiectiv stabilit de bancă, măsurat prin indicatorul NPS (Net promoter scor sau Scor promoter net) pentru persoane fizice. Nivelul acestuia în anul 2017 a fost de 39%, față de 32% în anul precedent. În anul 2016 baza totală de clienți activi retail a înregistrat o creștere de 6,2% (+26 mii clienți) față de anul 2015 și a constituit 442 mii clienți. Numărul de clienți activi s-a majorat preponderent din contul creșterii numărului de persoane fizice cu 25,4 mii clienți (6,5%), numărul de persoane juridice fiind în creștere cu 2,3% (+0,5 mii clienți). În anul 2016, BC “Moldova-Agroindbank” SA a lansat serviciul Private Banking, adresat clienților persoane fizice cu statut social important și venituri mari. Satisfacția acestor clienți este preocuparea majoră băncii, odată cu îmbunătățirea ofertelor dedicate și creșterea calitativă a portofoliului de clienți.

Figura 2.1.4. Dinamica portofoliului de credite retail, mil.lei.

Sursa: Elaborat de autor în baza raportului anual

Portofoliul de credite retail în anul 2017 a înregistrat o creștere de 10,3%, în valoare absolută o creștere cu 420 mil lei, atingând soldul de 4517,8 mil lei. Această creștere a fost bazată pe portofoliul de credite al persoanelor fizice, care a crescut cu 19,5% , sau cu 428,5 mil lei, atingând soldul de 2624,3 mil lei, din contul majorării atât a soldului creditelor de consum cât și a creditelor imobiliare. Cota de piață a băncii pe sistem la soldul creditelor persoanelor fizice a avut o evoluție pozitivă și a atins nivelul de 34,43%, la finele anului 2017, fiind în creștere cu 0,19 p.p. față de anul 2016. Activitatea de creditare retail, în anul 2016, a înregistrat o scădere nesemnificativă de 2,1 mil lei, atingând soldul de 4097 mil lei.

Portofoliul de credite persoane juridice a constituit 1893,4 mil lei. În condițiile unui apetit de finanțare conservator manifestat de persoanele juridice, pe segmente de clienți IMM s-au înregistrat următoarele rezultate: businessul mijlociu, în creștere cu 22,3 mil lei, businessul micro, în creștere cu 132,4 mil lei, businessul mic, în descreștere cu 162,9 mil. lei. Soldul creditelor persoane juridice în anul 2016 a constituit 1901 mil. lei, fiind în descreștere față de finele anului 2015 cu 41.3 mil. lei, inclusiv pe segmentele de business: întreprinderi micro, în scădere cu 57,4 mil. Lei, businessul mic, în descreștere cu 70,7 mil. lei.

Figura 2.1.5. Cota depozitelor persoane fizice și cota în sistem bancar, mil.lei.

Sursa: Elaborat de autor în baza raportului anual

Portofoliul de depozite retail a avut o evoluție ascendentă, înregistrând o creștere a soldului cu 13,3%, și a atins nivelul de 15606,7 mil lei, în special din contul creșterii pe segmentul de persoane fizice. Portofoliul depozitelor persoane fizice la finele anului a fost de 12541 mil. lei, cu o cotă de piață de 31,6% (30,2% în anul 2016). Proiectele de amploare lansate în Diviziunea retail în anul 2015 (deservirea Trezoreriilor Teritoriale, a Serviciului Vamal și a Casei Naționale de Asigurări Sociale) au adus deja rezultate tangibile și vor fi dezvoltate în continuare. Proiectul de Bancassurance a fost dezvoltat cu noi opțiuni de asigurare și oferă tot mai multe oportunități clienților. Diviziunea retail dezvoltă cu succes sucursala Private Banking MAIB, care oferă o gamă de servicii și produse exclusiviste, adresate clienților persoane fizice cu venituri înalte: consultanță financiară, soluții personalizate de creditare și produse de economisire, acces la deservire individuală calificată etc.

Portofoliul de depozite în anul 2016 a avut o evoluție ascendentă, în special pe segmentul persoane fizice, care a înregistrat o creștere a portofoliului de depozite cu 7,8%. Cota de piață a băncii la soldul depozitelor persoane fizice a ajuns la nivelul de 30,2%, fiind în creștere cu 0,1% comparativ cu anul 2015 (30,1%).

Actualmente se pune accentul tot mai mult pe promovarea serviciilor electronice precum Internet și Mobile Banking, pe deservirea prin intermediul Centrelor de autoservire, care necesită mai multe consultații și implicare din partea angajaților băncii. MAIB a continuat efortul de dezvoltare a serviciului Internet Banking prin implementarea unor noi oportunități: achitarea în lot a facturilor pentru utilități, a plăților în valută străină etc. Numărul clienților care s-au abonat la serviciul Internet Banking s-a majorat cu 20% în anul 2017 față de 2016.

Figura 2.1.6. Carduri aflate în circulație, mii cardruri

Sursa: Elaborat de autor în baza raportului anual

Moldova Agroindbank este unicul membru principal în Republica Moldova a trei sisteme internaționale de plăți: Visa, Mastercard și American Express și deține cel mai vast portofoliu de produse de card. Ponderea numărului cardurilor MAIB aflate în circulație pe piața bancară la sfârșitul anului 2017 a constituit cca 30%. La finele anului 2017, numărul cardurilor în circulație deținute de Moldova-Agroindbank a constituit 490183 de carduri. Ponderea numărului cardurilor MAIB aflate în circulație la sfîrșitul anului 2016 a constituit 30,02%. La finele anului 2016, numărul cardurilor în circulație deținute de MAIB a constituit 453901 carduri.

Pe piața locală este în creștere dinamica plăților fără numerar, efectuate prin intermediul cardurilor bancare, însă volumul tranzacțiilor de retragere de numerar rămâne a fi încă destul de înalt. Creșterea volumului plaților fără numerar s-a obținut prin promovarea activă a plăților cu cardul, organizarea unor campanii de motivare a deținătorilor de carduri de a utiliza cardul ca instrument de plată, campanii de educație financiară, precum și de creștere a numărului de locații care acceptă cardul spre plată etc.

În anul 2017 a fost modernizată rețeaua de terminale POS bancare instalate în sucursalele și agențiile băncii. MAIB este unica din Republica Moldova care deține integrarea cu soluția de Core banking a terminalelor POS multifuncționale dotate cu funcțional contactless și autodeservire clienți. Numărul de POS terminale instalate la comercianți a constituit 4645 la finele anului 2017, iar 66% dintre acestea sunt dotate cu tehnologia Contactless. În rețeaua de acceptare, volumul tranzacțiilor acceptate a înregistrat în anul 2017 valoarea de 16,2 mlrd. lei, o creștere de 14% față de anul 2016. Numărul bancomatelor MAIB a atins cifra de 255 la data de 31.12.2016 în comparație cu 226 de bancomate în perioada similară a anului 2015. În anul 2016, la cele 11 bancomate de tip Cash-In/CashOut a fost implementată funcționalitatea de alimentare a conturilor și în valută EURO sau USD.

Pentru stimularea creșterii volumului achitărilor prin intermediul cardurilor, valorificând astfel potențialul existent al pieții, banca organizează frecvent în parteneriat cu sistemele internaționale de plăți campanii promoționale care vin să motiveze deținătorii de carduri de a utiliza cardul ca instrument de plată. Prin intermediul acestor campanii promoționale MAIB reușește să sporească confortul clienților și să răsplătească fidelitatea acestora, stimulând astfel, efectuarea cumpărăturilor cu cardul.

Comerțul electronic reprezintă o modalitate modernă, tehnologic avansată și sigură de a reduce costurile și de a atinge un nou nivel calitativ al deservirii clienților agenților economici. Tranzacțiile on-line pot fi efectuate instantaneu, mult mai rapid, comod și cu costuri mai reduse comparativ cu modalitățile tradiționale de achitare, permițând clienților efectuarea achizițiilor în mod continuu (24/24) din orice zonă geografică mult mai eficient.

Odată cu implementarea tehnologiei 3D Secure cu parolă dinamică pentru cardurile MAIB, emise sub egida celor trei sisteme de plăți cu care colaborează banca, plățile în mediul online au devenit mai sigure datorită faptului că, pe lângă introducerea datelor cardului (numărul cardului, perioada de valabilitate, codul CVV2/CVC2, numele deținătorului), tranzacția se confirmă de către deținătorul de card prin introducerea unei parolei suplimentare, unice, recepționată de către deținătorul de card prin e-mail sau SMS.

La serviciul dat sunt abonați toți deținătorii de carduri ai băncii, fiind folosit cu succes în scopul prevenirii utilizării frauduloase a datelor cardului la efectuarea tranzacțiilor în mediul online. Comerțul electronic securizat este implementat și pe domeniul de acceptare al cardurilor, pe site-urile comercianților din domeniul comerțului electronic deserviți de către MAIB sub denumirea „MasterCard Secure Code” pentru cardurile MasterCard, „Verified by VISA” pentru cardurile VISA, și “Safe Key” pentru cardurile American Express.

Moldova Agroindbank prioritizează promovarea și dezvoltarea activității în domeniul comerțului electronic (E-commerce) prin colaborarea cu companii-lideri la nivel național (Air Moldova, Zbor.md, Orange SA, Moldcell SA, Moldtelecom, StarNet, etc.), cât și cu organizații de stat (Egov). Astfel, se observă o creștere dinamică a volumelor tranzacționale înregistrate la comercianții din domeniul comerțului electronic.

Activitatea profesionistă pe piața de capital a BC “Moldova Agroindbank” SA a fost desfășurată în baza licenței de Societate de Investiții de categoria “C” acordată băncii, în anul 2015, de către Comisia Națională a Pieței Financiare pe un termen nelimitat, cu dreptul de a desfășura un spectru larg de servicii și activități de investiții.

Activitatea operațională a băncii, pe parcursul anilor de activitate, a fost organizată în baza Politicii Investiționale aprobate. Pentru anul 2016 – 2017, a fost prevăzută aplicarea unei strategii flexibile de administrare a portofoliului în dependență de conjunctura pieții. Participarea băncii la piața de capital prin efectuarea investițiilor financiare are drept obiectiv diversificarea operațiunilor active ale băncii prin valorificarea surselor alternative de venituri. La finele anului de gestiune, portofoliul investițional, în conformitate cu Standardele Internaționale de Raportare Financiară, a înregistrat valoarea de 222178 mii lei. Banca deține cote de participare în 12 companii din diverse sectoare ale economiei, dintre care 10 companii sunt participanți ai economiei naționale și 2 companii sunt participanți ai unor economii internaționale (SUA și Belgia).

În vederea minimizării riscului investițional, banca a aplicat în măsura oportunităților investiționale oferite de piața autohtonă de capital strategia de diversificare a portofoliului. Cea mai însemnată cotă din portofoliul băncii revine investițiilor în compania fiică „MAIB-Leasing” SA, iar ponderi semnificative sunt deținute de valorile mobiliare ale întreprinderilor din industria prelucrătoare, în speță ale companiilor de fabricare a zahărului, produselor din sticlă, precum și în societăți a căror activitate este clasificată drept alte intermedieri financiare.

Scopul primordial al politicii investiționale l-a constituit monitorizarea activității obiectelor de investiții, prin promovarea unor metode de management al întreprinderilor, care au ca drept obiectiv contribuirea la influențarea dinamică și constructivă, astfel încât managementul unităților economice să se manifeste în activitatea sa prin transparență și profesionalism. Materializarea acestui deziderat conduce la sporirea eficienței activității acestor entități și, implicit, poate avea ca efect majorarea valorii de piață a cotelor de participare deținute de bancă, administrarea eficientă a obiectelor de investiții prin promovarea unor modele de management al întreprinderilor, care au ca obiectiv capitalizarea permanentă a obiectelor investiționale și obținerea veniturilor.

O atenție deosebită în realizarea politicii investiționale a băncii a fost acordată prestării de servicii pe piața de capital, accentul fiind pus pe calitatea și eficiența serviciilor prestate. Astfel, în anul 2017, Departamentul Investiții Corporative (DIC) și-a desfășurat activitatea pe piața de capital în direcția prestării și promovării serviciilor de executare a ordinelor privind instrumentele financiare în numele clienților și în cont propriu.

Pe parcursul anului de gestiune, volumul total al tranzacțiilor bursiere înregistrate la Bursa de Valori a Moldovei de către Departamentul Investiții Corporative, în condițiile prestării serviciilor de investiții pe piața de capital, a însumat cca 255160 mii lei. În 2016, Banca a fost selectată în calitate de Societate de Investiții pentru vânzarea acțiunilor proprietate publică la Bursa de Valori a Moldovei, fiind desemnată în urma câștigării concursului anunțat de Agenția Proprietate Publică și organizat de către comisia de selectare (de concurs).

Oportunitățile sporite se asociază cu serviciile de intermediere la subscrierea/plasamentul instrumentelor financiare și de consultanță de investiții, care în condițiile atingerii unui nivel de dezvoltare a pieții de capital conferă emitenților posibilitatea atragerii mijloacelor financiare necesare pentru realizarea unor proiecte, iar investitorilor – noi instrumente financiare pentru investire.

Diversificarea și universalitatea gamei de servicii prestate va permite băncii să sporească calitatea deservirii și satisfacerii nevoilor clienților săi, contribuind în mare măsură la menținerea poziției de lider al sistemului bancar autohton. De asemenea, activitatea investițională a băncii va fi orientată spre lărgirea infrastructurii băncii, creșterea veniturilor și realizarea unei politici adecvate în acest domeniu.

2.2. Analiza creditelor ipotecare

Credit imobiliar sau credit ipotecar? Auzim în ultima vreme, în presa și în ofertele bancare, ambele denumiri și nu știm dacă se referă la același tip de credit. Este cert faptul că și creditul imobiliar și creditul ipotecar denumesc ofertele de creditare pentru cumpărarea de locuință.

O diferență fundamentală nu exista între cele două tipuri de credite și interpretarea este diferită de la bancă la bancă. In principiu, creditul ipotecar se garantează cu ipoteca pe imobil, în timp ce creditul imobiliar se poate garanta și cu alte tipuri de garanții (giranți, alte imobile). Se consideră în general ca prin credit imobiliar se pot finanța și construcțiile de imobile, în timp ce prin credit ipotecar acest lucru nu este posibil, deoarece este imposibil să fie ipotecat un imobil inexistent. Deși în lumea occidentală creditele ipotecare sunt de zeci de ani utilizate cu succes, în Republica Moldova acest tip de creditare a devenit posibil odată cu adoptarea legii privind Creditul ipotecar pentru investiții imobiliare si actualmente acoperă doar o cotă de 3 % pe piață internă. Cauza acestui procent mic se datorează politicilor prudențiale ale băncilor locale reieșind din insuficiența de capital investițional al băncilor care limitează posibilitatea creditării pe termen lung, cât și a riscurilor pe care băncile le vor suporta. O alta cauză care limitează accesul populației la acest instrument de finanțare sunt și veniturile mici ale cetățenilor, cărora aceste credite reprezintă un mijloc de lux datorită dobânzilor mari.

În Republica Moldova creditele ipotecare sunt scumpe, rata variind de la 5% până la 18% anual. Dobânda mare se mai poate întâlni în Ucraina unde ea variază între 17,5% și 30% anual, în România situația este mai prielnică privind acordarea creditelor ipotecare, oferind o varietate mai mare de oferte ce avantajează clienții. Dobânda este mult mai mică și ajunge la o rată medie de 4%, iar termenul de împrumutat maxim este de 30 de ani.

La moment nu este posibilă o reducere esențială a dobânzii creditului ipotecar în Republica Moldova datorită costurilor mari a banilor atrași prin depozite și a finanțărilor externe care includ dobânzi înalte privind riscurile de țară și a inflației relativ înaltă.

Figura 2.2.1. Rata medie la credite imobiliare acordate în lei (datele BNM), %

Sursa: Elaborat de autor în baza rapoartelor financiare ale BNM

Din analiza dinamicii ratei medie la creditele imobiliare acordate în lei perioada anul 2015- 2017 se observă o creștere în anul 2016 față de anul 2015 de 1,68 puncte procentuale și scadere de 0,62 puncte procentuale în anul 2017 față de anul 2016. Cauzele diminuării sunt consecințele crizei din sectorul construcțiilor de apartamente (diminuarea prețurilor pe piața mobiliară primară și secundară), diminuarea costurilor la depozitele atrase de la persoanele fizice și juridice, diminuarea ratei inflației, cât și politicele concurențiale ale băncilor pentru atragerea cliențelor în sectorul dat.

Analizând în tabelul de mai jos, performanțele a 14 țări în domeniul creditării ipotecare cu referință la rata medie fixă și variabilă, cât și termenul maxim de împrumut, observăm că piața ipotecară din R. Moldova este în pragul inițial de dezvoltare, datorită termenului scurt de împrumut, cât și a sumelor maxime limitate împrumutate, dar și a dobânzilor mari și condițiilor contractuale netransparente oferite de băncile locale ce conțin diferite comisioane ascunse.

Tabelul 2.2.1.

Performanțele țărilor în domeniul creditării ipotecare

Analizînd situația de pe arena internațională putem elucida alte condiții de acces la asemenea servicii pentru cetățeni. Dobânzile la creditele ipotecare au scăzut în Statele Unite la minimul a peste 50 de ani, locuințele devenind astfel mai atractive pentru eventuali cumpărători. Rata medie la împrumuturile pe 30 de ani cu dobândă fixă a coborât la 3,00%. Pentru creditele pe 15 ani cu dobândă fixă, media la fel a coborât la 3,00%. Dobânzile la creditele ipotecare sunt puternic influențate de randamentele titlurilor Trezoreriei SUA, care au coborât la un minim istoric, sub pragul de 2 %.

În cadrul zonei Europene situția poate fi caracterizata prin ușor de a obține un credit ipotecar în țări precum: Austria, Marea Britanie, Germania, Spania, Cipru, Franța și Finlanda. Cea mai mică rată a dobânzii la creditele ipotecare este în Elveția: 2,6% pentru cetățeni străini, și 1,05% pentru localnici. Aceași informațiie cu privire la Franța: 3,25% pentru cetățeni străini și 2,70% pentru cetățenii acestui stat, în Germania, dobînda medie la creditele ipotecare aflate în sold era de 4,70%, 70% din tranzacțiile imobiliare din Europa se realizează prin intermediul creditelor. Iar 80% din credite nu sunt oferite de către bănci, ci de instituțiile financiare specializate, care asigură siguranța creditării. Republica Moldova este situată în lista țărilor cu cele mai scumpe credite ipotecare, plasîndu-se pe locul 50 din 60 de țări, potrivit unui clasament realizat de Agenția Imobiliară Penny Lane Realty din Federația Rusa.

Apărute recent aceste tipuri de credite, mulți sperînd ca ele sa devină o soluție pentru păturile sociale cu veniturile medii. Expertii au apreciat ca doar 5% din imobilele de locuit sunt achiziționate în RM recurgînd la metoda creditară.

Concluzia am putea-o configura astfel: acesta a fost punctul slab pentru mai multe banci care s-au antrenat în activitatea de creditare ipotecară. Spre exemplu, potrivit datelor Bancii Nationale, cca 15 la sută din totalul portofoliului de credite ale bancilor comerciale sînt calificate drept credite neperformante și ponderea creditelor ipotecare este de peste 12 % din totalul acestora. Unele din ele angajîndu-se în creditarea ipotecară, actualmente se confruntă cu probleme de nerambursare a creditelor de catre dezvoltatorii imobiliari.Companiile de construcții probabil ar putea tăia din prețurile apartamentelor. Nu se știe pe cat de mult o vor face-o, însa acestea vor încerca tot posibilul să-și scoată cel puțin investițiile făcute. Piața creditarii fiind într-un fel blocată, cererea de pe piața imobiliara a scazut, respectiv, această situație pare a fi caracterizată de tranzacții puține și reduceri de prețuri. Și ar putea fi cazul, că cei care doresc să investească într-un imobil să înceapă deja a sonda piața.

Sperăm însă că situația economică a Republicii Moldova se va îmbunătăți și va avea o imagine mai atractivă pentru companiile investiționale și băncile străine, pentru a fi posibilă crearea condițiilor optime instituțiilor bancare autohtone și tuturor agențiilor și companiilor, creîndu-se astfel premisele necesare de apariție a condițiilor avantajoase de creditare ipotecară, rate mai scazute și oferirea lor pe un termen ma îndelungat, pastrîndu-se tendința statelor exemplu la capitolul dat.

Potrivit datelor statistice ale Întreprinderii de Stat Cadastru, în anul 2017, numărul ipotecilor înregistrate este în creștere cu 78% față de aceeași perioadă a anului curent.

Dacă în lunile iulie- septembrie ale anului 2016 au fost înregistrate la Cadastru puțin peste 3600 de ipoteci, în aceeași perioadă a anului 2017, numărul acestora a crescut până la 6470, adică cu peste 2800 de ipoteci mai multe.

Totuși, o foarte mică parte din aceste credite sunt oferite de bănci. Potrivit datelor oficiale ale Băncii Naționale a Moldovei, în perioada de referință au fost acordate 680 de credite pentru procurarea sau construcția unei case. Asta denotă faptul că restul, de 5790 de credite au fost oferite de către sectorul non-bancar.

Potrivit experților, clienții migrează tot mai mult de la bănci spre companiile non-bancare, iar acest fenomen nu este neapărat unul negativ.

Figura 2.2.2. Dinamica creditelor ipotecare

Sursa: Elaborat de autor în baza datelor statistice

Obținerea unui credit ipotecar care corespunde posibilităților necesită o studiere cât mai detaliată a pieții, pentru că fiecare bancă are o politică de marketing diferită, de aceea ele pot prezenta o varietate de oferte ce ne pot avantaja precum achitarea ratelor direct din contul curent creat, prelungirea perioadei de grație de până la mai mulți ani în cazul construcțiilor de locuințe, cât și termenul de împrumut care variază de la bancă la bancă, precum și alte oferte.

Figura 2.2.3. Structura ofertelor băncilor RM la credite ipotecare în raport cu rata propusă

Sursa: Elaborat de autor în baza datelor statistice

Unele bănci precum BC „Moldova Agroindbank” SA oferă posibilitatea achitării creditului în avans fără a se suporta diferite comisioane, acceptarea drept sursă de venit a transferurilor din străinatate sau finanțarea 100% din valoare imobilului la primirea creditului.

Astfel, evidențiem că topul începe cu banca analizată BC „Moldova Agroindbank” SA care oferă credit începând de la 9,5 % anual, dar în perioada 15.03.2017- 15.06.2017 banca a avut o ofertă și eliberează credite cu 7% anual. La creditul Avanti, solicită o dobândă de 10% anual pentru primii cinci ani de viață a creditului acordat pentru 30 de ani. Creditul propus de către institutia financiară, BC „Mobias Banca” SA este de 8,00% anuale pentru primul an și 11.95% anuale, începînd cu anul doi, pe o perioada de maxim 20 ani.

După care urmează BC „Victoriabank” SA,BC „FinComBank” SA, BC „EuroCreditBank” SA, BC „Eximbank” SA,cu oferte situate între 9,9% – 11% anual pentru maxim 15 -20 ani. Solicitanții de a întra în posesia unui astfel de credit de la BCR Chișinău vor achita rata anuală de 8,5% pe când la BC „Comerțbank” SA dobânda urcă până la 18%. BC „Moldindconbank” SA oferă două feluri de credite ipotecare – credit imobiliar de achiziție și exclusiv cu dobândă anuală de 9,5% și respectiv 12%.

În anul 2017, volumul creditelor ipotecare acordate de băncile din Moldova persoanelor fizice în lei a constituit 64,03 mil. lei, în creștere cu 6,1% față de anul precedent, Potrivit Băncii Naționale a Moldovei, creditele pentru construcție au fost acordate în anul 2017 cu o rată medie a dobînzii de 11,25%, ceia ce poate fi relaționat cu creșterea salariului mediu, astfel, Biroul Național de Statistică informează că în anul 2017, câștigul salarial mediu nominal brut a fost de 6003,7 lei, în creștere cu 14,8% față de anul 2016, raportata la prețul locuinției, un apartament ar costa 90 de salarii medii lunare.

Cele mai ieftine credite ipotecare oferă BCR Chișinău cu o dobândă de 8,5% anul, dar cele mai scumpe sunt la BC „Comerțbank” SA. Banca analizată BC „Moldova Agroindbank” SA oferă credite cu 10% anual.

Pentru a analiza capacitatea populatiei de a apela la asemenea credite și de a fi în stare să le respecte, am luat ca puncete de reper: salariul net pe locuitor, pretul mediu la un apartament în Chișinau și oferta instituției bancare cu cele mai avantajoase condiții, care este creditul de la Moldova Agroindbank, cu rata dobânzii de 10 % anual.

Astfel că un apartament cu o odaie, cu suprafață redusă, ar putea fi achiziționat la un preț de aproximativ 25 000 euro, care va fi luat ca un preț de referință pentru un credit ipotecar. Dat fiind că creditele se acordă doar în valuta națională, costul în lei îl vom stabili la valoarea de 500000 lei, în prezent salariul mediu nominal brut constituie 6003,7 lei, iar partea netă este de 4691,56 lei. Chiar dacă ar fi să vorbim de un cuplu cu salariu mediu pe economie (4691,6 x 2), atunci 9383,2 lei vor fi suficienți pentru un credit ipotecar, despre care am vorbit mai sus. Banca va cere un venit de 6000-9000 lei, în cazul în care familia nu are copii. În plus este necesar și aportul propriu de cel puțin 30%, în cazul nostru de cel puțin 150000 lei. Va fi necesar de achitat în fiecare lună câte 5400 lei. Totuși accesibilitatea acestor credite ramâne a fi destul de joasa, pentru majoritatea populației.

În anul 2017 cele mai multe credite pentru procurarea / construcția imobilului a fost eliberate de către BC „Moldova Agroindbank” SA – 63 de credite în valoarea de 556457 mii lei, ceea ce cu 3865 mii lei mai mult față de anul 2016, scade numărul creditelor oferite de la 63 în anul 2017 la 17 în 2016. BC „MobiasBanca” SA în anul 2017 a oferit 56 credite ipotecare în valoare de 536579 în creștere cu 25 de credite și cu 51900 mii lei față de anul 2016. BC „Moldindconbank” SA a acordat 21 de credite în valoare de 386663 mii lei și BC „Victoriabank” SA 11 credite în valoare de 201449 mii lei. Celelalte bănci au oferit foarte puține credite – pînă la 10 credite pe an. BC „Comerțbank” SA n-a eliberat nici un credit pentru procurarea și construcția imobiliului din cauza ratei dobânzii ridicate – 18%, dar BC „ProCreditBank” SA nu oferă credite imobiliare.

Tabelul 2.2.4.

Analiza creditelor acordate pentru procurarea / construcția imobilului pe sistem bancar pentru anii 2015-2017 în valută străină

Sursa: Elaborat de autor în baza rapoartelor financiare ale BNM

Dacă analizăm credite pentru procurarea și construcția imobilului, observăm că în anul 2017 doar 3 bănci au oferit credite în valută străină, din care BC „Victoriabank” SA a eliberat credite în valoare de 41779 mii lei, BC „Moldindconbank” SA în valoare de 6374 mii lei și BC „Eximbank” SA în valoare de 953 mii lei. Valoarea creditelor ipotecare crește în anul 2017 față de anii precedenți.

În concluzii, putem afirma că credite ipotecare devin tot mai atrăgătoare și mai accesibile pentru popoluție, băncile aplică diferite oferte, cum ar fi reducerea ratei dobânzii, pentru a atrage mai mulți clienți. BC „Moldova Agroindbank” oferă cele mai multe credite pentru procurarea și construcția imobilului.

Totodată banca participă la credit imobiliar Prima Casă. Printre avantajele creditului respective putem enumera: costuri avantajoase; asigurare oferită de Guvernul RM; termenul creditului – până la 25 de ani; valoarea locuinței procurate – până la 1 milion de lei; creditul se acordă pentru locuințe pe întreg teritoriul țării. reduceri în mărime de 25% la prima de asigurare.

Din contul creditului Prima Casă persoanele fizice pot procura o locuință la bloc sau casă individuală.

3. METODE DE ASIGURARE A PERFORMANȚELOR ȘI PERSPECTIVELE DE DEZVOLTARE A OPERAȚIUNILOR DE CREDITARE IPOTECARĂ

3.1. Gestiunea riscului în cadrul activității de creditare ipotecară ca metodă de asigurare a performanțelor bancare

În activitatea bancară, asumarea riscurilor poate fi cercetată pentru posibilele sale avantaje viitoare, cum este cazul operațiunilor speculative pe piețele financiare sau de schimb, dar și a posibilelor pierderi imprevizibile. După cum se știe, băncile investesc resurse împrumutate, care sunt un multiplu substanțial al propriului capital. Recuperarea cu întârziere a resurselor investite provoacă o serie de dezechilibre la nivelul băncii care pot îmbrăca diferite forme și se pot alimenta reciproc. Perioada actuală este denumită "era gestiunii riscului"  în domeniul bancar, iar gestiunea riscului constitue o sarcină extrem de complexă și importantă a gestiunii bancare. De obicei asumarea unor riscuri atrage după sine și câștiguri mai mari.

Astăzi, în situația când băncile își axează activitatea pe probleme ce țin de dezvoltarea businessului, necesitatea de capitalizare, dezvoltarea infrastructurii, securizarea activelor sale, lansarea produselor bancare inovaționale și desigur crearea unui sistem de management corporativ ce ar raspunde cerințelor actuale, apar întrebări privind eficientizarea mecanismelor de luare a deciziilor. Aceste mecanisme trebuie să permită managementului băncii să evalueze care riscuri și în ce mărime poate să-și asume banca, să evalueze dacă riscurile asumate justifică profitabilitatea tranzacțiilor încheiate de bancă.

Activitatea de bază se supune următoarelor tipuri de riscuri de bază:

Riscul de credit;

Riscul concentrării portofoliului;

Riscurile de piață (valutar, ratei dobânzii);

Riscul lichidității;

Riscul operațional;

Riscul pierderii imaginii;

Riscul politic și de țară, etc.

În acest sens, BC “Moldova Agroindbank” SA dispune de un sistem integru de identificare, evaluare, control, monitorizare și dirijare a riscurilor, permanent actualizat cu noi abordări și metode de analiză a riscurilor, care permite prevenirea sau reducerea influenței factorilor de risc. Scopul administrării riscului este asigurarea nivelului suficient de stabilitate a proceselor, ceea ce presupune un ansamblu de măsuri începând cu modelarea/remodelarea procesului în cauză și finalizând cu lărgirea spațiului său de aplicabilitate.

Pentru funcționarea acestui sistem, banca asigură soluționarea eficientă a urmatoarelor sarcini:

Optimizarea raportului dintre posibilitățile potențiale și riscuri cu mărimea capitalului și ritmurile de creștere a băncii;

Realizarea unei abordări complexe și de sistem privind evaluarea și dirijarea riscurilor;

Coordonarea riscurilor cu potențialele posibilități de obținere a unor rezultate înalte;

Integrarea procesului de evaluare și dirijare a riscurilor în procesului de luare a deciziilor;

Îmbunătățirea managementului băncii prin perfecționarea continuă a structurii adecvate de control.

În activitatea sa, BC “Moldova Agroindbank” SA tinde spre menținerea unui nivel suficient al lichidității, a unei structuri echilibrate a activelor și pasivelor pe termene și valute, asigurarea nivelului adecvat de diversificare a acestora pe tipuri de clientelă etc., scopul-cheie a managementului riscurilor fiind maximizarea valorii băncii prin creșterea profitabilității ei și determinarea limitelor de risc.

În această ordine de idei are loc efectuarea prognozelor și monitorizarea zilnică a riscului lichidității, riscului valutar și celui al ratei dobânzii în permanență fiind analizate și monitorizată situația financiară a băncii: bilanțul și contul profit și pierderi. Dată fiind creșterea semnificativă a volumului operațiunilor creditare, banca acordă o atenție deosebită gestionării riscului de credit ipotecar. Dirijarea riscului de credit al imobilului include principii riguroase prestabilite privind aprecierea bonității clienților – beneficiari potențiali de credite ipotecare, un proces eficient de control al calității creditelor conform normelor metodologice privind creditarea etc.

Pentru a putea face față concurenței și a reduce la minimum influența factorilor de risc, în BC “Moldova Agroindbank” SA a fost implementat un sistem de dirijare a riscului care prevede:

Elaborarea principiilor clare referitoare la dirijarea riscurilor;

Formarea grupelor speciale de monitorizare a riscurilor;

Stabilirea limitelor riscurilor de credit ipotecar și de piață și monitorizarea respectării;

Stabilirea periodicității informării conducerii Băncii referitor la riscuri;

Gestionarea riscurilor este controlată cu regularitate de către auditul intern și independent.

Organizarea procesului de dirijare a riscurilor include trei etape:

Identificarea și aprecierea factorilor de risc, care se efectuează de către subdiviziunile respective ale băncii, în rezultatul căreia Comitetul de risc primește deciziile respective și stabilește limitele;

Monitorizarea și dirijarea riscurilor – în rezultatul monitorizarii se întreprind măsuri privind dirijarea riscurilor, actualizarea limitelor și restricțiilor. Monitorizarea și dirijarea riscurilor se face de către subdiviziunile băncii care efectuează operațiuni supuse riscului. Subdiviziunile respective poartă răspundere pentru respectarea limitelor de risc și a restricțiilor;

Controlul executării politicii privind dirijarea riscurilor se efectuează de către auditul băncii.

În cadrul BC “Moldova Agroindbank” SA permanent are loc dirijarea operativă și strategică a riscurilor bancare. Banca monitorizeaza riscurile strategice, legate de schimbările situației politice, actelor legislative și a stării economice în genere.

În legatură cu creșterea volumului operațiunilor de creditare o atenție deosebită se acordă monitorizarii riscurilor creditare în domeniul ipotecar. Dirijarea riscului de credit ipotecar se axeaza pe o sistemă destul de dură de apreciere a solvabilității debitorilor, ținându-se cont de toate aspectele activității economico-financiare ale întreprinderii în cauză. În BC “Moldova Agroindbank” SA se respectă cu strictețe normele metodologice privind creditarea, elaborate în conformitate cu standardele internaționale.

Orice credit ipotecar reprezintă o anticipare a unor încasări viitoare. Din această perspectivă, (a fluxului de încasări), orice credit comportă riscul ca aceste încasări să nu se realizeze deloc sau parțial. Acest risc mai este numit și risc de insolvabilitate a debitorului; el este esențial în activitatea bancară deoarece principala funcție a unei bănci o reprezintă acordarea de credite ipotecare. Aprecierea justă a riscului de credit al imobilului este, deci, de o importanță majoră pentru bancă. Pentru minimizarea expunerii la risc, cea mai importantă etapă a procesului de creditare al imobilului este selectarea cererilor de creditare ipotecară.

În această fază comportamentul unei bănci poate fi astfel prezentat: un credit nu se acordă decât dacă se poate estima dacă probabilitatea de rambursare o depășește pe cea a nerambursării. Aprecierea acestei capacități de rambursare se poate face, dar are la bază proceduri diferite, în funcție de debitor: agent economic, persoană fizică, stat.

Elementele determinante ale gestiunii riscului individual de creditare ipotecară sunt: capacitatea de plată, caracterul debitorului-dorința sa de a face plata, capitalul-averea debitorului, garanția (reală sau personală), condițiile de mediu. Dintre acești cinci factori primul este cel mai important. În BC “Moldova Agroindbank” SA are loc efectuarea prognozelor și monitorizarea zilnică a riscului lichidității și solvabilității. În permanență se analizează situația financiară a băncii: bilanțul, contul profit și pierderi, se supraveghează pozițiile instrumentelor financiare, se gestionează marja neta a dobânzii.

Soft-ul elaborat pentru efectuarea analizei situației financiare permite determinarea poziției băncii, ratelor procentuale reale la fiecare instrument financiar, prognozarea fluxului mijloacelor bănești. Zilnic se gestionează riscurile legate de eficiența mișcării mijloacelor bănești, schimbările posibile a ratelor dobânzii.

În scopul dirijării eficiente, în Bancă funcționează trei comitete de dirijare a riscului:

Comitetul de creditare;

Comitetul de dirijare a activelor și pasivelor băncii (ALCO);

Comitetul de risc.

Comitetele respective determină obiectivele politicii de dirijare a riscurilor, deleghează împuternicirile de realizare a acestei politici, elaborează metode de apreciere și reglare a riscurilor, stabilește limitele și restricțiile.

Se apreciază că principalele slăbiciuni în gestiunea riscului de creditare al imobilului sunt unele de ordin intern: selecția defectuoasă a dosarelor și supravegherea internă improprie a evoluției (practic a involuției) calității debitorilor. Riscul de selecție improprie a dosarelor poate fi minimizat prin: rigoare în conținutul dosarelor, aprecierea internă a calității clienților pe baze unitare, prin punctaj, dubla avizare a deciziei de creditare și stabilirea unei marje corespunzătoare a dobânzii percepute.

Gestiunea riscului de credit ipotecar are la bază două principii: diviziunea și limitarea riscurilor.

Diviziunea riscului de creditare ipotecară urmărește evitarea concentrării riscurilor prin diversificarea plasamentelor și a creditelor în special. În sfera creditării particularilor, diversificarea portofoliului este în primul rând o diversificare teritorială. Pe de altă parte se poate întâmpla ca întreprinderi de talie mare să aibă nevoie de creditare care să depășească limita rezonabilă de angajament a unei singure bănci. De regulă, acolo unde gradul de dezvoltare a piețelor o permite, astfel de firme recurg direct la piețe pentru a-și asigura finanțarea fără intremediar.

Limitarea riscurilor are caracter normativ și autonormativ. Fiecare bancă, în funcție de calitatea mediului economic și de evoluția parametrilor săi proprii, asigură limitarea riscurilor în două feluri: global și analitic, astfel:

fixând o limită proprie, internă, angajamentul său global în operații riscante, (dar rentabile). Se stabilește o limită maximă (de ex. 75%) pentru ponderea activităților (plasamentelor) riscante în total active sau relativ la capitalul bancar.

fixând plafoane de credite pe debitor, grup de debitori sau sectoare de activitate pentru a preveni ca modificări semnificative ale situației economice a acestor grupe să îi afecteze negativ expunerea lor.

Foarte utile se pot dovedi și limitele interne stabilite pe baza unor scenarii de criză, limite greu de definit în momentul în care criza se produce; preferabil este ca banca să fie pregătită pentru eventualitatea producerii unei crize, oricât de improbabilă ar părea aceasta într-un context dat. Pe de altă parte, banca centrală, ca autoritate bancară, își asumă resposabilitatea limitării expunerii consolidate la risc în cadrul sistemului bancar, stabilind norme cu caracter obligatoriu. Rolul autorității bancare este de impulsionare, cotrol și sancționare.

Normele se referă la limitarea riscurilor și vizează împrumuturile mari acordate clienților de către societățile bancare. Conform acestor norme un împrumut este mare când suma tuturor împrumuturilor acordate unui singur debitor, inclusiv a garanțiilor și altor angajamente asumate în numele acestui client, depășește 10% din capitalul propriu al societății bancare. Se consideră un singur debitor orice persoană sau grup de persoane fizice sau juridice care beneficiază împreună sau cu titlu individual de împrumuturi acordate de aceeași bancă și care sunt legate economic între ele. Suma totală a acestor imprumuturi mari acordate debitorilor nu va putea depăși de 8 ori nivelul capitalul propriu al societății bancare. Împrumuturile mari acordate unui singur debitor nu pot depăși 20% din capitalul propriu al societății bancare.

Debitorul mare este definit tot relativ la capital – 10% din capitalul propriu și capitalul suplimentar; nici unul dintre acești debitori nu poate avea față de bancă angajamente mai mari de 25% din capital, iar dacă debitorul este compania mamă, o subsidiară sau altă companie afiliată la același holding, atunci limita este de 20%. Suma acestor riscuri nu poate depăși de 8 ori capitalul băncii.

În Republica Moldova clasificarea clienților se face ținând seama de evaluarea performanțelor financiare ale clienților și de capacitatea acestora de a-și onora la scadență datoria. În conformitate cu acestea, evaluarea performanțelor financiare se face de către fiecare societate bancară și creditele vor fi incluse în una din următoarele categorii:

-categoria A: perfomanțe foarte bune, care permit achitarea la scadență a datoriei,

-categoria B: perfomanțe bune, dar fără certitudine pe o perspectivă medie;

-categoria C: perfomanțe financiare satisfăcătoare, cu tendință de înrăutățire;

-categoria D: perfomanțe financiare scăzute și ciclice;

-categoria E: pierderi și incapacitatea rambursării.

Serviciul datoriei poate fi apreciat ca:

– bun: rambursări după scadență, cu în întârziere maximă de 7 zile;

– slab: întârzieri la scadență de până la 30 zile;

– necorespunzător: întârzieri la scadență peste 30 zile;

Băncile centrale impun băncilor comerciale clasificarea portofoliului de credite și constituirea unor fonduri de risc. În funcție de categoria creditului sunt stabilite careva cote procentuale față de mărimea acestora și se trece la alimentarea acestor fonduri de risc. În funcție de aceste trei criterii, creditele se clasifică în cele cinci categorii, fiind prezentat în tabelul ce urmează:

Tabelul 3.1.1

Categorii de credite în funcție de criteriile de risc

Sursa: BNM

Astfel, asigurarea unei gestiuni eficiente a activității BC “Moldova Agroindbank” SA în condițiile corelării performanțelor înregistrate cu riscurile asumate au constituit direcțiile prioritare de activitate a managementului băncii pe acest segment foarte important de activitate. Și în acest an consolidarea managementului riscului, prin convertirea acestuia dintr-o funcție de suport într-una de management și centralizarea activităților de gestionare a riscului din întreaga instituție au constituit direcții prioritare în gestiunea riscurilor.

Implementarea recomandărilor privind gestiunea riscurilor propuse de autoritatea de supraveghere a activității bancare, la rând cu dezvoltarea și utilizarea propriilor sisteme și instrumente complexe au permis băncii să înregistreze performanțe apreciabile în acest sens.

Din acest punct de vedere, a intrat în vigoare reglementarea privind formarea reducerilor pentru pierderi la active și provizioanelor pentru pierderi la angajamente condiționale. Astfel, a fost extins spectrul categoriilor bilanțiere pentru care sunt formate, în mod obligatoriu reduceri (plasări în bănci, hârtii de valoare investiționale, cote de participare decontări documentare, decontări cu persoane fizice și juridice etc.) și reglementat modul de formare a provizioanelor pentru unele angajamente condiționale (acreditive și garanții emise, obligațiuni de acordare a creditelor ipotecare pe viitor, trate, cambii etc.).

Politicile de gestionare a riscului implementată de către BC “Moldova Agroindbank” SA sunt stabilite pentru a identifica și analiza riscurile la care este expusă banca, pentru a stabili limitele adecvate de risc și control, și pentru a monitoriza riscurile, și respectarea limitelor de risc. Sistemul de gestionare a riscurilor și politicile aferente sunt revizuite periodic pentru a reflecta schimbările în condițiile pieței, produselor și serviciilor oferite.

Sistemul de control al riscurilor în cadrul băncii este organizat ținând cont de divizarea funcțională a activităților asigurând o bună identificare a riscurilor activității bancare, punând la dispoziție suportul informațional optim pentru adoptarea deciziilor. Gestiunea riscurilor financiare este coordonată de două comitete ale băncii: Comitetul de Administrarea Activelor și Pasivelor și Comitetul de Credite. Partea metodologică și tehnică de gestiune a riscurilor constituie o preocupare permanentă a managementului băncii și a subdiviziunilor implicate în acest proces.

Principalul factor perturbător în activitatea unei bănci sunt creditele ipotecare acordate, sau mai precis neperformante. Creditarea este o activitate de bază într-o bancă și principalul mod prin care băncile obțin venituri și, deci, profit. Însă, în cazul în care o bancă acordă un credit ipotecar unui client, iar acesta, din anumite motive, nu va putea să-și achite obligația față de bancă (restituirea creditului plus dobânda aferentă), banca va înregistra pierderi pe care va trebui să le suporte din profit. Pentru a reduce la minimum pierderile din credite neperformante și a proteja in acest fel depozitele persoanelor fizice și juridice, lucrătorii bancari implicați în activitatea de creditare a imobilului trebuie să procedeze cu responsabilitate la evaluarea riscurilor pe care le presupune acordarea împrumuturilor și să depună toate eforturile pentru a-și încasa debitorii. Iată de ce se impun în această direcție câteva măsuri prudențiale, unele stabilite de fiecare bancă și altele de către Banca Centrală (sau autoritatea de supraveghere, când aceasta este o instituție separată).

La acordarea creditelor ipotecare, băncile urmăresc ca solicitanții să prezinte credibilitate pentru rambursarea acestora la scadență. În acest scop, deși cerințele sunt unitare, toate societățile bancare purced la o analiză a bonității clienților și solicită garantarea creditelor respective în condițiile stabilite prin normele de creditare (aspecte prezentate anterior).

Pentru limitarea riscului de credit Banca Centrală poate stabili următoarele reguli:

limitarea creditării unui singur debitor;

limitarea împrumuturilor mari acordate;

constituirea de provizioane.

Expunerea maximă fața de un singur debitor, se determină prin faptul că, normele moldovenești stabilesc că împrumuturile acordate de o societate bancară unui singur debitor nu pot depăși, cumulate, 20% din fondurile proprii ale acesteia. Se consideră un singur debitor, orice persoană sau un grup de persoane fizice sau juridice care beneficiază, împreună sau cu titlu individual, de împrumuturi și garanții acordate de aceeași societate bancară și care sunt legate economic între ele, în sensul că:

una dintre persoane exercită asupra celorlalte, direct sau indirect, putere de control;

nivelul cumulat al împrumuturilor acordate reprezintă un singur risc de credit pentru societatea bancară, întrucât persoanele sunt legate într-o asemenea măsură încât, dacă una dintre ele va întâmpina dificultăți de rambursare, alta sau celelalte vor întâmpina dificultăți similare.

De asemenea, sunt restricționate împrumuturile acordate persoanelor aflate în relații speciale cu banca. De exemplu, volumul creditelor care pot fi acordate de o bancă acționarilor săi este de minim 20% din fondurile proprii. Când clientul este acționar semnificativ (deține mai mult de 5% din capitalul băncii) restricția se accentuează, dreptul restrângându-se la 20% din fondurile proprii pentru toți acționarii la un loc. În aceste condiții posibilitatea băncii de a intra în relații bancare cu astfel de clienți este mult mai redusă.

Riscuri de credit ipotecar, drept problemă, cunoaște expunerea excesivă a managementului băncilor comerciale la riscurile de credit, a căror cauză este:

Incapacitatea băncii, dată fiind influența negativă, inclusiv a riscurilor juridice, de a realiza transmiterea dreptului de proprietate asupra averii gajate în cazul nerambursării creditului de către debitor;

Dificultățile legate de vânzarea gajului.

Riscul de credit este gestionat prin utilizarea unui sistem intern de apreciere complexă și multilaterală a potențialilor împrumutați, stabilirea împuternicirilor diferențiate de acordare a creditelor; implementarea reglementărilor interne referitoare la diversificarea portofoliului și minimizarea riscului; utilizarea unui sistem eficient de monitorizare a calității portofoliului de credite ipotecare; implementarea unei politici conservatoare și totodată flexibile de asigurare a creditelor ipotecare, etc.

Riscul de lichiditate este gestionat în strânsă corelare cu baza de resurse și structura de clienți ai băncii. Prognozarea zilnică a fluxurilor de lichidități; gestiunea complexă și sistemică, după termene și valute a structurii portofoliului de active și resurse; menținerea unui portofoliu diversificat de active în condițiile asigurării majorării profitabilității acestora; asigurarea surselor alternative de atragere a resurselor pe termen scurt în caz de necesitate; gestiunea disponibilităților în numerar a băncii și asigurarea organizării unor circuite optime ale acestora sunt doar preocupările de baza ale gestiunii riscului de lichiditate.

Influența oscilațiilor ratelor de dobândă asupra rezultatelor activității băncii sunt apreciate prin intermediul analizei diferențelor de scadențe; aprecierii activelor și pasivelor sensibile la rata dobânzii; studierea activelor și pasivelor sensibile la rata dobânzii cu rată flotantă; realizarea și aprecierea scenariilor de evoluție pesimiste, optimiste și realiste pe diferite termene și structuri dinamice; gestiunea nivelului ratelor dobânzii practicate de bancă la operațiunile active și pasive; instituirea mecanismului multinivel de adoptare a deciziilor etc.

Gestiunea riscului de curs de schimb valutar este realizată prin urmărirea, gestiunea și prognozarea cursurilor de schimb pe piața valutară internă și internatională; stabilirea centralizată a cursului de schimb valutar; urmărirea pozițiilor valutare deschise și gestionarea acestora. Implementarea eficientă a funcției și sistemului de audit intern; activitatea unui sistem de monitoring ; activitatea unui sistem intern de recrutare, instruire și școlarizare a personalului și a unui mecanism de promovare a salariaților și autorizare a informației clienților băncii sunt factorii de bază ce contribuie la minimizarea riscului operațional în cadrul băncii.

Un alt factor ce duce la riscul creditar ipotecar este determinat de creditele neperformante, care sunt cele la care apar evenimente la scadență, întotdeauna creditele din categoriile supravegheate și substandard. Creditele neperformante sunt cele care generează pentru bancă cele mai mari cheltuieli de gestiune a riscului. Nivelul maxim al costurilor este atins în cazul creditelor trecute la pierdere, la care nu se mai poate recupera nimic și care sunt acoperite din fondul de rezervă sau fondul de risc. Acoperirea lor duce la o diminuare corespunzătoare a activului și pasivului băncii, deci la o restrângere a volumului de activitate. Creditele neperformante sunt păstrate în portofoliu căci nu sunt încă pierderi și au șanse reale de a nu deveni pierderi dacă sunt gestionate corespunzător.

Problema este că ansamblul cheltuielilor legate de gestiunea lor este foarte mare. Pentru bancă, aceste cheltuieli includ:

creșterea prelevărilor obligatorii pentru fondul de rezervă: 50% din valoarea creditului (fonduri avansate plus dobânzi minus garanții) în cazul creditelor îndoielnice și 20% în cazul creditelor substandard;

creșterea cheltuielilor administrative impuse de gestiunea separată și preferențială a acestor credite care deja creează probleme; acestea pot să apară ca un cost de oportunitate sau ca o cheltuială suplimentară. Costul de oportunitate apare pentru că personalul băncii acordă o atenție sporită acestor credite, fără a asigura băncii un profit sporit, ci doar pentru a proteja plasamentele anterioare propriu-zise; se consumă mai mult timp în contacte directe cu clientul, analize și verificări suplimentare. Cheltuielile suplimentare propriu-zise apar, dacă banca apelează la terți pentru rezolvarea unor probleme de specialitate: servicii de evaluare, consultanță, avocați, etc;

creșterea cheltuielilor juridice în cazul apelului la instanța de judecată;

deteriorarea imaginii băncii față de acționari, autoritatea bancară și clienți, în această ordine și în măsura în care ponderea creditelor neperformante este în creștere sau a atins deja cote ridicate față de situația înregistrată la celelalte bănci din sistem.

Pentru minimizarea acestor cheltuieli calea cea mai economicoasă este creșterea calității creditelor ipotecare din portofoliu. Aceasta nu depinde însă exclusiv de acțiunile băncii, căci în cele mai multe cazuri un ansamblu de factori (interni și externi) concură la deteriorarea calității clientului și la reducerea capacității sale de a rambursa creditul ipotecar. În acest context banca trebuie să asigure optimizarea factorilor interni de care depinde calitatea portofoliului. Aceasta se poate realiza prin eliminarea erorilor comise de personalul băncii și prin detecția prematură a potențialului de deteriorare a calității debitorilor.

Principala cauză a apariției creditelor neperformante rămâne, oricând și oriunde, incompetența sau neatenția personalului băncii. Între cele mai frecvente greșeli comise în practică de inspectorii băncii (personalul operativ) se înscriu următoarele:

interviul inadecvat; intervievarea este o operație dificilă; ea necesită experiență, disponibilitate și calități deosebite de ascultător din partea funcționarului băncii. Interviul nu trebuie însă să se transforme într-o discuție prieteneasca trebuie să se axeze pe întrebări la obiect și este de preferat ca lista acestor întrebări să fie pusă de șeful de compartiment la dispoziția fiecărui inspector, adaptată la specificul portofoliului de credite și de clienții pe care acesta îi girează. Inspectorul trebuie să urmărească obținerea unor răspunsuri complete, indiferent de schimbarea pe care o poate lua discuția la un moment dat și fără a uita că el o conduce. În afară de urmărirea și consemnarea răspunsurilor la întrebări, inspectorul trebuie să încerce să aprecieze și calitățile celui intervievat; aceasta pentru a putea discerne eventuale tentative de disimulare a adevărului și pentru a putea aprecia caracterul clientului, știut fiind că acesta reprezintă unul dintre factorii esențiali ai calității creditului ipotecar.

Dacă interviul este efectuat necorespunzător, atunci există mari (ne)șanse ca aprecierea inițială a clientului să fie necorespunzătoare și atunci riscăm fie să respingem de la creditare un client viabil, fie să acceptăm un client neperformant sau neserios care va crea băncii probleme pe parcurs, fără o deteriorare a parametrilor săi operaționali, deci fără posibilitatea unei avertizări prealabile (doar pentru că s-a pornit de la o premisă greșită în ceea ce-l privește). În acest context evaluarea pe bază de punctaj ajută mult la creșterea gradului de obiectivitate a interviului, permițând și o oarecare comparabilitate a clienților de un anumit tip.

Analiza financiară necorespunzătoare; calitatea ei și, cu atât mai puțin, utilitatea ei nu trebuie puse la îndoială pentru nici una dintre categoriile de credite acordate de bancă. Este evident că ea are un rol preponderent în luarea deciziei de creditare și în reevaluarea pe parcurs a calității clientului în cazul creditelor instituționale; nu trebuie însă neglijat nici în cazul clienților individuali, deși realizarea ei revine relativ mai scumpă dat fiind valoarea mai redusă a acestor credite.

Din nou evaluarea pe bază de punctaj reduce semnificativ aceste cheltuieli și omogenizează atât baza de date, cât și aprecierea băncii referitoare la calitatea diferiților clienți. Inspectorul trebuie să se convingă de faptul că datele primite sunt cele reale și actuale și să se convingă de faptul că datele primite sunt cele reale și actuale și să urmărească procedura sau algoritmul prestabilit de normele interne de creditare a imobilului.

Dacă sistemul de indicatori este relevant și dacă algoritmii sunt corect formulați și aplicați, atunci și rezultatele trebuie să fie edificatoare. Utilizarea unui soft adecvat și nu foarte scump permite practic eliminarea tuturor erorilor de calcul, rămâne de evitat doar cele referitoare la baza de date și de interpretare (dacă nu avem punctaj sau dacă punctajul este chiar la limita baremului).

Necunoașterea activității clientului; poate creea probleme extrem de serioase dată fiind incapacitatea inspectorului de a interpreta corect informațiile de care dispune și de a aprecia riscul sectorial specific domeniului (piețelor) de operare al clientului respectiv. În acest caz el poate aprecia corect doar în mod întâmplător evoluția nevoilor de finanțare, eșalonarea ratelor de rambursare, garanțiile solicitate, valoarea și prețul creditului.

Principala dificultate, la care normele de creditare nu pot suplini capacitatea și experiența indicatorului, este cea legată de lichiditatea clientului și eșalonarea rambursării. La o eșalonare necorespunzătoare și clientul va fi nemulțumit căci va trebui să depună un efort suplimentar pentru a-și onora obligațiile, și banca ar putea avea de pierdut dacă acest client nu reușește să facă față acestor dificultăți suplimentare, practic create de bancă.

Garantarea defectoasă a creditelor ipotecare; garantarea poate crea probleme fie băncii, fie clientului în cazul în care ea nu se încadrează în normele stabilite de bancă. Pentru client problemele pot să apară la o garantare excesivă; el poate fi nemuțumit și, dacă nu este client captiv sau foarte vechi și, mai ales atunci când condițiile de servire oferite de concurenți sunt mai avantajoase, banca îl poate pierde.

Aceasta deoarece în caz de lichiditate a acestora banca nu poate acoperi angajamentele clientului respectiv și, cu toată cheltuiala suplimentară legată de angajarea unor proceduri specifice, ea se află de fapt în pierdere. Inspectorul sau personalul compartimentului de specialitate trebuie să verifice cu atenție și cu resposabilitate existența, concordanța cu normele interne și valoarea garanțiilor oferite.

Documentația incorectă; este o condiție de calitate extrem de ușor de îndeplinit dacă nu există intenția de fraudă, dacă nu se dă dovadă de subiectivism și dacă se acordă suficientă atenție angajării răspunderii băncii prin semnături autorizate.

Controlul și urmărirea calității clienților; sunt proceduri care se angajează atât inițial cât și periodic, pe parcursul derulării ansamblului raporturilor dintre bancă și client și nu exclusiv pe parcursul procesului de creditare. Permit inspectorului formarea unei imagini corecte și actuale referitoare la capacitatea de plată a clientului și evoluția acestuia, esențială pentru luarea unor măsuri corective, atât în beneficiul băncii, cât și în beneficiul clientului.

În scopul dirijării eficiente BC “Moldova Agroindbank” SA a instituit Comitete de dirijare a riscurilor: Comitetul de creditare și Comitetul de Administrare a Activelor și Pasivelor băncii.În scopul monitorizării și prevenirii riscurilor operaționale banca implementează procedurile de control intern efectuat în filialele băncii prin operarea diferitor forme de control și prin implementarea sistemelor de raportare la diferite niveluri.

O deosebită atenție se atrage prevenirii și excluderii riscurilor operaționale legate de factorul uman, fraudele posibile, deficiențele în elaborarea și exploatarea programelor băncii, procedurile de control și evaluare a riscurilor.

Gestiunea riscurilor asigură condițiile de bază pentru un control intern sănătos. Dacă controlul intern este ansamblul măsurilor stabilite de conducere pentru a se obține asigurări rezonabile că obiectivele vor fi atinse, rezultă că gestiunea riscurilor este unul din mijloacele importante prin care se realizează acest lucru, deoarece gestiunea riscurilor urmărește tocmai determinarea amenințărilor ce ar putea avea impact negativ asupra obiectivelor.

Nivelul înalt de tehnologizare a băncii, activităților și operațiunilor efectuate comportă și un nivel sporit de risc. Fundamentarea metodologică a activității de gestiune a acestui risc, la rând cu implementarea unui set de politici și standarde în domeniul securității și continuității activității TI, limitarea accesului la informație atât la nivel tehnic, cât și de program, alimentarea autonomă cu energie electrică a sistemelor importante, crearea copiilor de rezervă a datelor și menținerea acestora în alte spații decât serverul de bază, utilizarea programelor antivirus licențiate, reînnoirea permanentă a mijloacelor tehnice și perfecționarea produselor program constitue factorii de bază ce asigură succesul BC “Moldova Agroindbank” SA în ceea ce privește gestiunea riscurilor, în condițiile în care să fie consolidate capacitățile de vânzare, aducând asfel un plus de valoare tuturor clienților băncii.

În vederea diminuării sau eliminării pierderilor, băncile monitorizează calitatea portofoliului de credit printr-un audit periodic (revizuire în funcție de notarea internă a creditului care a fost făcută cu ocazia instrumentării dosarului de credit). Monitorizarea permite detectarea din timp a creditelor care ar deveni problematice. Astfel, în băncile mari există un personal care se ocupa numai cu revizuire, pe când în băncile mici este vorba de o sarcina suplimentară a unui departament sau secție. Pe parcursul revizuirii, indiferent cine o face, se urmărește starea financiară și capacitatea de rambursare a creditului ipotecar de către client, precum și existența și starea garanțiilor.

Necesitatea gestiunii riscurilor de credit a existat întotdeauna și la început ea a fost realizată prin acreditive, contractele de asigurare a obligațiunilor, obligațiuni cu opțiuni încorporate. Bineînțeles, că toate aceste mecanisme diminuează nivelul riscului creditar pe baza acordurilor reciproce între participanți, dar nu sunt destul de flexibile în comparație cu derivatele creditare. Derivatele creditare permit de a separa riscul de credit ipotecar de bază activului lui, ce poate fi distribuit între clasa de instituții financiare și investitori, jucând rolul unui instrument important al engineering-ului financiar în domeniul gestiunii riscurilor.

3.2. Strategiile de extindere a operațiunilor de creditare ipotecară ca direcție de asigurare a viabilității băncilor comerciale

Principala sarcină a gestiunii bancare constă azi în elaborarea conceptului strategic de dezvoltare a băncilor pe termen mediu și lung. Politica bancară pe o anumită perioadă trebuie subordonată unei strategii care să aibă drept coordonată principală atingerea unui anumit nivel al profitului la o anumită perioadă.

Strategia de dezvoltare a unei bănci (ce încorporeză funcțiile de prognozare și planificare ale managementului) trebuie să cuprindă toate elementele activității acesteia, începând cu dimensionarea și configurarea structurii organizatorice și a structurii de personal, cu proiectarea de produse și servicii care să îmbunătățească relația băncii cu clienții și care să participe la realizarea nivelului planificat al profitului. În această conceptualizare trebuie incluse, de asemenea, propriile aprecieri ale băncii privind mediul economic, politic, social și cultural intern și extern. În plus la elaborarea strategiilor trebuie să se țină seama de calitea și personalitatea chiar a conducerii băncii, astfel încât, operațiunile strategice să fie nu numai logic realizabile, dar să aibă și potențialitatea reală necesară.

Absența strategiilor de dezvoltare și ignorarea ori elaborarea acestora fără a se ține seama de realitățile contextului au condus, alături de alte cauze, la apariția situațiilor de depreciere a poziției pe piață a unor bănci, concretizate în stări de insolvabilitate temporară ori cronică, ce au determinat în unele cazuri falimentul.

În esență, conducerea fără o abordare strategică înseamnă conducere fără obiectiv, ceea ce se reflectă cu siguranța în pierderi. Obiectivul principal al oricărei strategii bancare este nivelul profitului de realizat în perioada urmatoare. Cu cât strategia ce se elaborează are un termen mai lung, cu atât mai complexă este modelarea necesară pentru ca nivelul propus al portofoliului să se realizeze. În consecință la elaborarea unei strategii pe termen lung se iau ca obiective elemente de dezvoltare care să conducă, pe de o parte, la realizarea unei creșteri rezonabile a profitului, iar pe de altă parte, să poată cuprinde evoluții variabile, ajustabile în funcție de conjunctura viitoare.

Asemenea elemente se referă la:

Orientarea activității băncii pe anumite direcții de evoluție:

Prudent, prin concentrarea asupra atragerii de resurse și efectuarea de plasamente cu risc minim; implementarea de servicii și produse deja testate pe piață; dezvoltarea permanentă a metodologiilor și a normelor interne.

Moderat, printr-o adaptabilitate ridicată la variațiile curente ale pieței resurselor și plasamentelor.

Agresiv, prin atragerea de resurse la costuri mari și efectuarea de plasamente în credite; realizarea de produse și servicii noi; monitorizarea permanentă a pieței.

Combinat, în funcție de evoluția mediului economic și de poziția băncii.

Îmbunătățirea sistemelor informatice de evidență și comunicare.

Perfecționarea personalului.

Dezvoltarea rețelei teritoriale într-o anumită structură.

Creșterea vitezei operațiunilor.

Dezvoltarea structurilor de relații cu clienții.

În plus, este cert că o strategie pe termen lung presupune ajustări în timp pe măsura realizării obiectivelor propuse. Se evidențiază astfel cele două trăsături intercondiționate ale unei strategii pe termen lung, concretizate în caracterul adaptabil al acesteia.

Insistând asupra necesității elaborării unei strategii de dezvoltare, specialiștii din domeniul bancar, semnifică faptul că evoluțiile bazate pe proiecții empirice asupra direcțiilor de creștere, a stabilității și eficienții unei bănci au sfârșit întotdeauna prin a intra în contradicție cu realitatea stării de solvabilitate a băncii respective. Lipsa concurenței necesare în elaborarea și urmărirea aplicării unei politici manageriale, iar pe de altă parte chiar lipsa elementului internațional în actul de implementare a unei politici coerente reprezintă la nivelul sistemului bancar nu numai un factor de estabilizare, dar și un risc agravat de pierdere datorită legăturilor financiare ce apar între bănci în procesul transferurilor și, de asemenea, în procesul plasamentelor interbancare, fapt pentru care se impune, mai mult decât pentru orice alt subsistem al economiei, necesitatea elaborării unor strategii ca o precondiție a dezvoltării.

În contextul traseului parcurs de economia noastră, caracterizat în esență prin instabilitate și involuție la nivel macroeconomic, este deosebit de dificilă elaborarea unei strategii care să satisfacă exigențele impuse de realizarea obiectivului fundamental al băncii, acela de optimizare a profitului în condițiile restrângerilor tuturor categoriilor de risc.

Băncile sunt dependente de situația eonomico-financiară a clienților lor, trebuie să facă față agresiunii pe piață a instituțiilor financiare, prelucrează o materie primă în permanentă depreciere însă, din fericire pentru ele, aflată în excedent de piață și sunt supuse la toate categoriile de riscuri în activitatea cotidiană. În aceste condiții, determinarea parametrilor de dezvoltare a băncii pe termen lung implică de la sine riscul de nerealizare și de aceea, în elaborarea strategiilor, băncile comerciale se mărginesc să elaboreze strategii pe un termen mai redus de timp, de regulă de până la cinci ani, recunoscând că direcțiile și sensurile evoluției băncii sunt determinate pentru perioade mai lungi.

Strategiile pe termen mediu au în consecință un caracter mai concret, cuprinzând elemente globale de planificare ce ar trebui concretizate în parametri cuantificabili ce se referă în primul rând la niveluri determinate ale profitului în termenul de timp viitor. Desfășurarea pe ani a parametrilor prevazuți în strategie se realizează prin intermediul bugetelor de venituri și cheltuieli care se definesc astfel în context strategic, făcând legătura între funcțiile de prognozare și planificare, pe de o parte, și funcțiile de organizare, coordonare și control ale managementului, pe de altă parte.

Strategiile de creditare ipotecară vizează trei domenii distincte.

Strategia în domeniul structurii creditelor ipotecare bancare stabilește ponderea diferitelor categorii de credite a imobilului în total, direcțiile și limitele minime de diversificare a portofoliului, precum și gradul de participare eventuală la credite sindicalizate. Fiind cel mai important activ bancar, creditele ipotecare au o importanță deosebită pentru asigurarea lichidității bancare, o dată cu asigurarea rentabilității bancare. Și, deși obiectivul principal al politicii de creditare potecare îl reprezintă minimizarea riscului de creditare, nici gestiunea altor riscuri bancare nu trebuie neglijată.

Lichiditatea stabilită în funcție de structura activelor și pasivelor bancare este una din restricțiile majore ale structurii (în funcție de scadență) a creditelor ipotecare bancare; aceasta deoarece – în lipsa unei piețe secundare suficient de dezvoltate (titularizare) lichiditatea creditelor ipotecare este determinată aproape exclusiv de scadența lor.

În cele din urmă obiectivele de ordin strategic referitoare la marimea portofoliului de credite sunt cele care determină cuantificarea agresivității băncii, așa cum a fost ea formulată global la primul punct. O politică agresivă se caracterizează prin creștere absolută (valoare în prețuri constante) și relativă (pondere în totalul activelor bancare) a portofoliului de credite. O astfel de strategie are, de regulă, un caracter temporar, deoarece prezintă dezavantaje evidente. Pe termen scurt o astfel de politică poate duce la o creștere a veniturilor, dar este mai puțin sigur că această creștere va atrage și o creștere de rentabilitate. Creșterea rapidă a valorii portofoliului de credite ipotecare sporește în mod evident riscurile legate de gestiunea acestui portofoliu. Cel mai riscant element îl reprezintă scăderea potențială a calității portofoliului, datorită presiunii pe care o exercită asupra peronalului gestiunea mai multor clienți și imperativul strategic al cuceririi pieței; dacă acest imperativ devine o prioritate, atunci el poate să se transforme în creștere cu orice preț și, cel mai adesea, acest preț îl reprezintă creșterea expunerii globale la risc a băncii.

Definirea piețelor sau a zonelor comerciale pentru bancă este un element de politică pe termen lung și realizarea acestui obiectiv cere timp, mai ales atunci când se impune o schimbare radicală de orientare. Politica de creditare ipotecară trebuie să definească fără echivoc piața primară și secundară pe care se vor desfășura activitățile de creditare, precum și prioritățile geografice.

Este evident că această componență a politicii de creditare este valabilă, în conținut, în funcție de talia băncii: pentru o bancă internațională acestea se prezintă sub forma unor regiuni sau grupe de țări deservite de unități bancare proprii și definite prin volum de activitate și operații. În acest context prioritățile geografice pot presupune o extindere, o consolidare sau o retragere de pe anumite piețe, piețe definite din punctul de vedere al ariei geografice deservite de bancă. Conținutul efectiv al acestui element de politică de creditare ipotecară trebuie să conțină definirea explicită a zonei deservite în mod regulat de filiale sau agenții proprii, stabilirea în afara zonei sale comerciale, proprii precum și condițiile de acceptare excepționale a altor credite.

În ceea ce privește standardele de creditare ipotecară la acest nivel prezentarea lor nu este decât globală și legată de contextul stabilit de strategia de creditare a băncii pentru perioada curentă. Ele trebuie să cuprindă precizări referitoare la tipurile de credite, garanții și termene. Definirea tipurilor de credite ipotecare presupune stabilirea unor liste pentru: creditele preferate de bancă, creditele de evitat datorită riscului ridicat și pentru creditele interzise, de regulă în virtutea unor restricții legale. Apoi trebuie specificate tipurile de garanții (mobiliare și imobiliare) pe care banca este dispusă să le accepte, în virtutea expertizei proprii, a expertizei partenerilor tradiționali sau a evoluției condițiilor de pe piață și a celor legale.

Termenele avute în vedere sunt cele referitoare la periodicitatea reevaluării factorilor de risc, inclusiv a costurilor și a prețului creditului imobiliar. Tot prin politica de creditare ipotecară trebuie stabilite limitele responsabilității tuturor celor implicați în procesul de creditare. Este vorba, în principal, de limitele răspunderii ofițerilor de credite și ale comitetelor de credit. Aceste limite depind de experiență și de poziția ofițerului, de garanții, de sezonalitate, precum și de capitalul/talia băncii.

Unele obiective strategice luate în dezvoltarea operațiunilor de creditare imobiliară, adică în scopul majorării volumului de credite ipotecare pe termen mediu și lung, în BC “Moldova Agroindbank” SA , este necesar de a spori volumul depozitelor pe termen mediu și lung cel puțin prin implementarea următoarelor strategii de atragere a resurselor creditare:

• dezvoltarea de către bancă a noilor produse depozitare care, ar facilita și ar stimula clienții ce depun mijloace pe termen mediu și lung. În acest context este necesar de dezvoltat depozitele de economii, stabilindu-se diverse scopuri de economisire. De exemplu: economisirea pentru pensii, pentru atingerea vârstei de majorat a copiilor, pentru construcția și reparația de locuințe etc.

• implementarea certificatelor de depozit pe termen mediu și lung. Deținerea certificatelor de depozit acordă posibilitate posesorilor de a-și păstra resursele la bancă și totodată ar facilita negocierea respectivelor titluri financiare pe piața monetară. Banca în același timp ar putea beneficia de mijloacele bănești, aferente certificatelor de depozit ce se vor afla în permanență la ea, folosindu-le drept resurse de creditare.

• eficientizarea managementului resurselor atrase în plasarea pe diverse termene la dorința depunătorului (de exemplu: pe 4, 5, 7, 8, 10, 11 luni etc.), precum și nelimitarea sumei minime depuse (cel puțin 1-10 lei sau în oricare altă valută) ar putea contribui la majorarea volumului de resurse atrase.

• dezvoltarea politicii de marketing în regiunile rurale ale țării. În acest scop banca ar putea lărgi sfera de activitate a reprezentanțelor/agențiilor din comune, care la moment oferă în marea majoritate doar servicii de încasare a plăților comunale. Volumele atrase de resurse depozitare de la populație din regiunile rurale pot fi ulterior utilizate în scopul creditării imobiliare.

Caracteul dualist al bugetului de venituri și cheltueli, este ca instrument de aplicare a strategiei băncii și în acelaș timp ca instrument al contabilității de gestiune ce asigură urmărirea evoluției costurilor la nivelul băncii și corelarea acestora cu veniturile, face posibilă analiza elementului principal al activității manageriale în bancă, circumscris conceptului de profitabilitate rezultat din activitatea băncii.

În cadrul strategiilor și politicilor bancare, profitabilitatea este factorul determinat care condiționează evoluția viitoare, dezvoltarea și consolidarea poziției băncii în cadrul sistemului bancar. Profitul brurt este indicatorul ce reflectă eficiența întregii activități, sintetizând influențele tuturor factorilor cantitativi și calitativi care acționează direct sau indirect asupra veniturilor și cheltuelilor.

Asfel, profitabilitatea are ca obiect evaluarea rezultatelor activității băncii din punct de vedere al eficienței atât pe ansamblu, cât și pe diferite componente manageriale.

Implementarea unui management bancar performant este necesară pentru creșterea eficienței activității bancare și pentru optimizarea corelației profit – risc. În acest sens, bancherii trebuie să acorde o importanță deosebită funcționării băncii pe principiul centrului de profit, să evalueze corect riscul, iar managementul activelor și pasivelor să fie bine definit.

Totodată, băncile care doresc să aibă o activitate profitabilă în condițiile existenței unei concurențe bancare severe și făcând față riscurilor trebuie să identifice nevoile pieței, să aleagă o poziție strategică pe această piață compatibilă cu propriu management.

Problema managementului central al BC “Moldova Agroindbank” SA constă în faptul că, pe de o parte trebuie găsite modelele cele mai potrivite și eficiente de cuantificare a eforturilor fiecărei unități pentru realizarea profiturilor, inclusiv distribuirea de venituri sau de costuri aferente circulației interne a resurselor, iar pe de altă parte, trebuie determinate prin aceste modele cele mai eficiente soluții de orientare a unităților băncii spre o zonă sau alta a activității.

Strategiile folosite în asigurarea performanțelor de dezvoltare vor fi determinate prin aceea că organizarea activității BC “Moldova Agroindbank” SA va fi orientată în două direcții majore: dezvoltare și consolidare, ambele fiind axate pe realizarea în bune condiții a unor obiective strategice:

Consolidarea poziției de instituție financiară sistemică, universală și dinamică;

Poziționarea și menținerea printre liderii sistemului bancar din republică;

Satisfacerea necesitaților clientelei la cele mai înalte standarde bancare;

Majorarea valorii băncii. Perspectivele fundamentale ale organizării activității se referă la următoarele: clientela, dezvoltare, financiară și personal.

Aceste patru aspecte globale ale activității băncii sunt materializate în fiecare proces, produs, activitate și acțiune realizate de către bancă, constituind puncte de referință pentru buna gestiune a activității instituției. Orientarea activității băncii spre creșterea și diversificarea continuă a bazei de clientelă, dezvoltarea la toate nivelele de activitate, asigurarea unui nivel al capitalului normativ total suficient pentru asigurarea dezvoltării durabile a băncii, și desigur asigurarea activității băncii prin dezvoltarea capitalului uman constituie factorii de bază ce vor asigura realizarea cu succes a obiectivelor strategice ale băncii.

Analizînd BC “Moldova Agroindbank” SA. putem constata că ea a reușit să facă față tuturor transformărilor și reformelor, devenind o instituție de bază a sistemului bancar și financiar al Republicii Moldova. Astfel, strategiile aferente operațiunilor de creditare ipotecară reprezintă principala sarcină a managementului bancar, ce constă azi în elaborarea conceptului strategic de dezvoltare a băncilor pe termen mediu și lung. Politica bancară pe o anumită perioadă trebuie subordonată unei strategii care să aibă drept coordonată principală atingerea unui anumit nivel al profitului la o anumită perioadă.

În urma analizei efectuate constatăm că perspectivele băncii se prezintă favorabil. BC “Moldova Agroindbank” SA ocupând o poziție notorie pe piața bancară locală va beneficia de oportunitățile oferite de evoluția acesteia în ceea ce privește produsele de economii, creditare, operațiuni de piață, fiind în legatură strânsă cu portofoliul de produse al băncii și strategia de dezvoltare a acestora.

Prognoza evoluției macroeconomice demonstrează influența pozitivă de dezvoltare sectorului bancar și majorarea cererii față de serviciile bancare, fapt care permite elaborarea planurilor și stabilirea de către bancă a obiectivelor noi de dezvoltare.

Este evident că o strategie bancară performantă trebuie să cuprindă atât programe cât și proceduri de gestionare a riscurilor bancare care vizează, de fapt, minimizarea probabilității producerii acestor riscuri și a expunerii potențiale a băncii. Acest lucru rezultă din obiectivul principal al acestor politici, anume acela de minimizare a pierderilor sau cheltuielilor suplimentare suportate de bancă, iar obiectivul central al activității bancare îl costituie obținerea unui profit cât mai mare pentru acționari.

În acest caz trebuie luată decizia întotdeauna având în vedere și cheltuielile suplimentare necesare pentru asigurarea unei protecții corespunzătoare și pierderile potențiale mai mari. Însă minimizarea riscurilor nu trebuie să se transforme într-un obiectiv în sine. De altfel obiectivele managementului bancar sunt trei: maximizarea rentabilității, minimizarea expunerii la risc și respectarea reglementărilor bancare în vigoare.

Importanța gestiunii bancare nu se rezumă doar la minimizarea cheltuielilor. Preocuparea permanentă a conducerii pentru minimizarea expunerii la risc are efecte pozitive și asupra comportamentului salariaților care devin mai riguroși și mai conștiincioși în îndeplinirea sarcinilor de serviciu; nu este de neglijat nici efectul psihologic de descurajare a unor activități frauduloase. Existența unor programe adecvate pentru prevenirea și controlul riscurilor bancare contribuie și la impunerea instituției în cadrul comunității bancare, nu de puține ori existența unor astfel de programe condiționând admiterea sau participarea băncii respective la asociații interbancare sau obținerea de calificative superioare din partea autorităților bancare.

Astfel, direcțiile principale de activitate stabilite de BC “Moldova Agroindbank” SA pentru următoarea perioadă au fost și sunt:

Asigurarea creșterii indicilor de volum și majorarea ponderii băncii pe piață.

Impulsionarea activității de creditare, optimizarea procedurilor de acordare și monitorizare a creditelor.

Eficientizarea gestionării activelor și pasivelor băncii și îmbunătățirea structurii activelor.

Perfecționarea cadrului normativ și a procedurilor interne, privind managementul riscurilor bancare.

Diversificarea și dezvoltarea bazei de resurse a băncii.

Conlucrarea cu organizațiile financiare internaționale privind atragerea resurselor financiare mai accesibile și pe un termen mai lung.

Implementarea instrumentelor noi mai eficient de promovare a produselor și serviciilor bancare.

Dezvoltarea Managementului Relațiilor cu Clienți (CRM) și activizarea vînzărilor în segmentul retail.

Dezvoltarea tehnologiilor informaționale ale băncii în vederea automatizării proceselor interne și majorării capacității infrastructurii.

Dezvoltarea, optimizarea și eficientizarea rețelei de subdiviziuni teritoriale,.

Îmbunătățirea managementului resurselor umane și creșterea productivității muncii.

Implementarea sistemului eficient de motivare a personalului.

La stabilirea obiectivelor strategice au fost analizate atât provocările și oportunitățile mediului extern, cât și factorii interni, care vizează fiecare domeniu de activitate a băncii. Planul strategic impune elaborarea de către bancă a unui șir de măsuri și proiecte necesare pentru atingerea obiectivelor financiare strategice.

Astfel, pentru următorii trei ani, activitatea financiară a băncii prevede atingerea următoarelor obiective:

Creșterea activelor în mediu cu 10% anual și menținerea în topul băncilor cu cele mai mari volume ale activelor pe piață,

Majorarea portofoliului de credite în mediu cu 19% anual, concomitent cu sporirea ponderii de piață.

Majorarea în mediu cu 7% anual a depozitelor acordate clienților.

Creșterea resurselor financiare împrumutate în mediu cu 20% anual.

Sporirea capitalului băncii în mediu cu 18% anual, prin majorarea profitului net obținut.

Totodată, eficientizarea activității băncii prevede optimizarea gestiunii resurselor interne disponibile în vederea creșterii indicatorilor de eficiență financiară și anume:

majorarea rentabilității activelor (ROA) și rentabilității capitalului (ROE) ale băncii până la un nivel mediu anual de 2-3% și 15-20% respectiv,

creșterea cotei activelor generatoare de dobîndă pînă la nivelul de 80% în următorii trei ani,

menținerea marjei nete a dobânzii peste nivelul de 5%.

Atingerea acestor obiective va asigura îndeplinirea sarcinii de bază urmărite de către bancă, care presupune „sporirea eficienței activității băncii în vederea maximizării profitului și minimizării riscurilor”.

CONCLUZII ȘI RECOMANDĂRI

În urma analizei esenței gestiunii operațiunilor creditare am ajuns la concluzia că gestiunea bancară este chiar de la început deosebit de gestiunea altor activități datorită specificului și funcțiilor băncii, precum și datorită modalităților și instrumentelor prin care acesta își realizează profiturile. Un rol important în cadrul gestiunii bancare îi revine gestiunei operațiunilor creditare.

Organizarea deservirii financiar-creditare a întreprinderilor, organizațiilor, populației joacă un rol important în dezvoltarea economiei, în dezvoltarea structurilor financiar- economice și în tendința de a ridica nivelul de trai al populației. Evoluția sistemului de credit ipotecar se determină în mare măsură de situația economică din țară dată. În aproape toate țările dezvoltate, băncile au dobândit și mențin poziții dominante în ceea ce privește creditarea populației, având prioritate în fața instituțiilor nebancare. Această poziție reiese din faptul că celelalte structuri care acordau credite de consum și-au restrâns activitatea sau, în timp, și-au reorganizat activitatea nebancară în activitate bancară.

În urma cercetărilor realizate am ajuns la formularea că experiența evoluției pieței ipotecare, în țările cu economie dezvoltată, demonstrează că creditul ipotecar provine din aceea că permite mobilizarea capitalurilor disponibile pe termen lung.

O data cu intensificarea concurenței bancare, băncile propun noi servicii și operațiuni bancare cu scopul de a se apropia de necesitățile clientului. Gândirea managerială s-a dezvoltat în economia de piață mai cu seamă în ultimul secol, pentru a satisface necesitațile de utilizare a unor metode practice și efective de conducere a organizațiilor.

Conștientizând faptul că aceste fenomene și procese necesită o analiză detaliată sub toate aspectele, la care nu putem pretinde, am încercat în lucrarea de față să cercetăm problemele ce derivă din managementul sistemului de credit ipotecar național. În special o atenție deosebită s-a acordat analizei complexe a dezvoltării și problemelor cu care se confruntă instituțiile bancare de credit de pe teritoriul Republicii Moldova și anume a BC “Moldova Agroindbank” SA.

Cunoaștem diverse concepții și teorii ale gestiune bancare: teoria împrumuturilor comerciale, teoria posibilității schimbării activelor, concepția fondurilor comune, concepția conversiunii fondurilor și teoria modernă: corelarea activelor cu activele băncii. Cercetând aspectul teoretic al managementului conștientizăm importanța studierii, în special, a aspectelor manageriale specifice instituțiilor de credit.

Pe măsura dezvoltării instituțiilor de credit și lărgirii activității financiare crește importanța utilizării unor strategii și tehnici manageriale, care pot contribui la minimizarea riscurilor aferente operațiunilor de credit ipotecar.

În urma efectuării cercetărilor în lucrarea dată, vom formula următoarele concluzii:

Creditul ipotecar constituie o activitate relativ nouă pentru economia Republicii Moldova și, cu toate că primele afaceri din domeniu au fost înregistrate încă în anii 90, aportul ipotecar în PIB este nesemnificativ.

În Republica Moldova, pentru asigurarea climatului investițional favorabil, este benefic utilizarea creditului ipotecar în cadrul activităților investiționale.

Din tot spectrul de servicii prestate, ponderea cea mai mare o va constitui prestarea serviciilor de creditare ipotecară. Pentru că aceste servicii să fie extinse pe o arie mai largă, companiile de investiții ipotecare vor crea în teritoriu filiale și reprezentanțe.

Acest tip de credit ipotecar urmărește să valorifice capitalul imobilizat în locuințe proprietate, fără a renunța la dreptul de proprietate și la uzufruct. Ca atare, împrumutul obținut prin ipotecarea unei părți a proprietății servește la achiziționarea, aducând proprietarului un venit regulat.

Întrucât creditul ipotecar are un rol deosebit în expansiunea și dezvoltarea proprietății, sprijinul statului se manifestă pe scară largă în toate țările, pe multiple planuri: supraveghere, asigurare, impozitare, gestiunea datoriei etc.

Importanța creditului ipotecar provine din accea că permite mobilizarea capitalurilor disponibile pe termen lung.

În Moldova piața ipotecară a cunoscut o dezvoltare impresionantă în ultimii câțiva ani, fiind întemeiată mai ales pe principiile competiționale ale economiei de piață. A sporit numărul de creditori, care acordă credite pentru termene mai lungi (10 ani au devenit o perioadă standard), cu dobânzi mai joase. De cele mai multe ori, ratele dobânzilor sunt flotante, dar dată fiind tendința de reducere a ratelor dobânzilor, nici una dintre bănci nu a semnalat o creștere a ratelor dobânzilor în ultimii ani.

Mărimea creditului raportată la valoarea bunului (CRV) este în creștere, raportul fiind de 60-70% fiind deja disponibil pentru împrumutații calificați, pentru credite pentru necesitățile familiei. Cei mai mulți dintre creditori acceptă doar garanții reale; nu există un sistem de garanții personale, conturi de depozit substanțiale, urmărirea directă a salariului și alte metode de asigurare folosite deseori în alte piețe ipotecare la etapa inițială de dezvoltare. Privitor la portofoliile ipotecare creditorii privați nu au raportat decât foarte puține încălcări sau lipsa acestora, la fel ca și lipsa cazurilor de neplată, datorată în parte creșterii bruște a valorii bunurilor, în particular în Chișinău, unde este situată marea parte a pieței ipotecare.

În această teză, este cercetată eficiența operațiunilor de creditare ipotecară în cadrul BC “Moldova Agroindbank” SA, în care după efectuarea acestei analize am ajuns la concluzia că această bancă pe parcursul anilor a implementat o politică de creditare destinată dezvoltării economiei Republicii Moldova prin creditarea agenților economici și populației.

De asemenea, politica de creditare a băncii a fost axată pe extinderea bazei de clienți, creșterea și diversificarea portofoliului, îmbunatățirea calității și monitorizarea permanentă a creditelor, elaborarea și implementarea produselor noi în scopul diversificării spectrului serviciilor creditare și menținerii nivelului înalt al competitivității băncii în condițiile unei concurențe strânse pe piața locală.

Tot aici au fost expuse și unele referiri față de gestiunea riscului de creditare ipotecară unde, politicile de gestionare a riscului implementate de către BC “Moldova Agroindbank” SA sunt stabilite pentru a identifica și analiza riscurile la care este expusă banca, pentru a stabili limitele adecvate de risc și control, și pentru a monitoriza riscurile, și respectarea limitelor de risc. Sistemul de gestionare a riscurilor și politicile aferente sunt revizuite periodic pentru a reflecta schimbările în condițiile pieței, produselor și serviciilor oferite.

La fel au fost expuse și strategiile aferente operațiunilor de creditare imobiliară, deoarece principala sarcină a managementului bancar constă azi în elaborarea conceptului strategic de dezvoltare a băncilor pe termen mediu și lung. Politica bancară pe o anumită perioadă trebuie subordonată unei strategii care să aibă drept coordonată principală atingerea unui anumit nivel al profitului la o anumită perioadă.

În urma analizei efectuate constatăm că perspectivele băncii se prezintă favorabil. BC “Moldova Agroindbank” SA ocupând o poziție notorie pe piața bancară locală și beneficiază de oportunitățile oferite de evoluția acesteia în ceea ce privește produsele de economii, creditare, operațiuni de piață, fiind în legatură strânsă cu portofoliul de produse al băncii și strategia de dezvoltare a acestora.

Astfel, în urma analizei operațiunilor creditare imobiliare ajungem la concluzia că acestea au un rol în cadrul activității băncii, deoarece ele reprezintă componenta cea mai importantă a operațiunilor de plasament, atât din punctul de vedere al volumului de activitate, cât și al participării acestor categorii la operațiuni de realizarea profitului băncii.

Principiile fundamentale ale gestiunii instituțiilor de credit au la bază cel puțin următoarele elemente: managementul procesului organizațional; analiza procesului decizional; managementul resurselor umane, asigurarea cu tehnologii informaționale; managementul derulării procesului de credit, supravegherea și controlul instituțiilor de credit; gestionarea riscului de credit imobiliar și a altor riscuri aferente operațiunilor de credit.

Cunoașterea și utilizarea adecvată a principiilor gestiunii instituțiilor de credit asigură soluționarea următoarelor probleme:

– ajută managerii să înțeleagă lumea afacerilor, în general, problemele specifice ale activităților prestate de instituția, sau problemele care se confruntă clienții lor.

– promovează și facilitează dialogul și schimbul de idei dintre instituțiile de credit și alte instituții financiare, precum și alte domenii ale activității economice.

– contribuie la extinderea activităților instituțiilor financiare de credit ipotecar, pe măsură ce sectorul comercial se dezvoltă și necesită serviciile acestora, înconjoară promovareaa instituțiilor în economia națională prin optimizarea distribuirii mijloacelor bănești.

– pregătește instituțiile financiare de credit imobiliar pentru colaborarea cu organizațiile financiare internaționale, ce investesc sau pot investi în Republica Moldova.

Astfel, putem menționa că pentru îndeplinirea rolului său de creditor al economiei naționale, sistemul de credit ipotecar al Republicii Moldova trebuie să se axeze pe o descentralizare a finanțării, care va cuprinde întreaga gamă de activități economice și sociale ale țării. Descentralizarea sistemului de credit ipotecar se bazează atât pe organizarea cadrului instituțional, cât și pe totalitatea formelor, tehnicilor și a normelor de reglementare a operațiunilor de credit imobiliar în economia națională.

Deci descentralizarea va implica dezvoltarea produselor de microfinanțare, propuse de instituțiile financiare de credit nebancare întreprinderilor mici și mijlocii din regiunile rurale și dezvoltarea serviciilor de creditare „angro”, propuse de băncile comerciale în sectorul urban.

Deși în ultimii ani volumul și soldul creditelor acordate diverselor sectoare ale economiei a crescut, această creștere rămâne insuficientă pentru relansarea accelerată a economiei. Comparând parametrii respectivi ai Republicii Moldova cu ai altor state constatăm că autoritățile de guvernare, precum și cele monetar-financiare trebuie să întreprindă măsuri eficiente de creștere a volumului de credite investiționale, în special acele imobiliare.

În baza rezultatelor investigate, propunem următoarele căi de perfecționare și opțiuni de dezvoltare durabilă ce se referă la cadrul normativ-legislativ, instituțional și la operațiunile de credit ipotecar în cadrul BC “Moldova Agroindbank” SA și sistemul bancar autohton:

Conlucrarea cu organizațiile financiare internaționale privind atragerea resurselor financiare mai accesibile și pe un termen mai lung. Implementarea instrumentelor noi mai eficient de promovare a produselor și serviciilor bancare.

Creșterea contribuției statului în dezvoltarea sistemului de credit ipotecar, prin crearea unor bănci cu capital de stat și susținerea dezvoltării creditelor imobiliare acordate pe termen lung.

Perfecționarea cadrului normativ-juridic ce ține de elaborarea și implementarea cu privire la creditarea ipotecară și perfecționarea Legii cu privire la activitatea asociațiilor de economii și împrumut.

Formarea consorțiului bancar cu alte bănci în cazul unor proiecte mari de finanțare;

Monitorizarea continuă a operațiunilor de credit ipotecar;

Diversificarea portofoliu de credite ipotecare pe sectoare economice;

Stabilirea unor reguli severe și creșterea disciplinei participanților la piața financiară a R. Moldova – băncile comerciale, pentru ca acestea să-și respecte obligațiile asumate față de deponenți privind menținerea și asigurarea mărimii depozitelor; beneficiarii de credite, pentru ca aceștia să-și îndeplinească onest obligațiile asumate față de băncile comerciale începând din momentul acordării creditului solicitat.

În scopul minimizării riscurilor aferente operațiunilor de creditare ipotecară considerăm oportună crearea birourilor de credit, care va avea ca funcție principală colectarea informațiilor referitoare la beneficiarii de credite imobiliare, precum și a altor informații aferente procesului de creditare.

Realizarea parțială sau integrală a acestor propuneri ar contribui la încurajarea și creșterea durabilității operațiunilor de credit ipotecar, care în final, ar putea avea un efect benefic asupra majorării producției autohtone, eficientizarea relațiilor comerciale externe reducerii ratei șomajului și creșterii calității vieții populației.

Astfel, suntem de părerea că anume pentru a stimula și a relansa activitatea sistemului de credit ipotecar sunt necesare aplicarea metodelor și tehnicilor managementului, luarea unor decizii adecvate, care vor contribui la îmbunătațirea performanțelor instituțiilor de credit bancare și nebancare, precum și repartizarea corectă a resurselor de creditare în economie. În rezultat toate acestea vor avea un efect pozitiv asupra activității economice și financiare a băncii.

BIBLIOGRAFIE:

Legi și acte normative

Legea cu privire la Banca Națională a Moldovei, nr. 548-XIII din 21 iulie 1995, modificat în 02.11.07. (cu modificările și completările ulterioare)

Legea Republicii Moldova cu privire la Instituțiile Financiare, nr.550- XIII din 21 iulie 1995, modificat în 16.05.08. (cu modificările și completările ulterioare)

Legea nr.190 din 9 decembrie 1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare, modificat în 2007. (cu modificările și completările ulterioare)

Legea privind activitatea băncilor, nr. 202 din 06.10.2017. MO al R. Moldova nr. 434-439 art. 727 din 15.12.2017

Regulamentul BNM cu privire la modul de formare și menținere a rezervelor obligatorii de către băncile comerciale ale Republicii Moldova nr.5/08 din 26.12.1996. (cu modificările și completările ulterioare)

Regulamentul BNM cu privire la clasificarea creditelor și formarea reducerilor pentru pierderi la credite (fondul de risc) nr. 164 din 22.06.98 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 87- 89/176 din 24.09.2009 (cu modificările și completările ulterioare)

Regulamentul BNM cu privire la acordarea de către băncile comerciale a creditelor de consorțiu din 3.02.2006 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.38-39 din 14.07.2006 (cu modificările și completările ulterioare)

Regulament privind facilitățile permanente de creditare acordate băncilor de către BNM, din 21 aprilie 2006. (cu modificările și completările ulterioare)

Regulamentul cu privire la dirijarea riscului ratei dobânzii, aprobat prin Hotărârea Consiliului de administrație al Băncii Naționale a Moldovei nr.249 din 22.09.1999, Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1999, nr.109-111/192 (cu modificările și completările ulterioare)

Regulamentul privind condițiile de acordare rezidenților a creditelor în valută străină de către băncile licențiate, aprobat prin hotărârea Consiliului de administrație al Băncii Naționale a Moldovei nr. 16 din 22.01.2009, Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.47-48/180 din 03.03.2009. (cu modificările și completările ulterioare)

Manuale, cărți, monografii

Andronache V., ”Banca și operațiuni comerciale, aspecte și soluții, proiecte în raporturile dintre bancă și client”, București, Ed. Universitară, 2006. – 287 p.

Basno C., Dardac N. Operațiuni bancare. Instrumente și tehnici de plată. –București: Editura Didactică și Pedagogică, 1996. – 251 p.

Basno C., Dardac N., Floricel C. Monedă. Credit. Bănci. București: Editura Didactică și Pedagogică, R. A., 2003. – 374 p.

Bistricean Gh. Lexicon de finanțe, bănci, asigurări. București, Editura Economică, 2001. -517 p.

Caraganciu A., Iliadi Gh. Monedă și credit: (manual). – Chișinau: Editura A.S.E.M., 2004. – 249 p.

Cobzari L., Dicova I. Managementul bancar. – Chișinău, ASEM. 1998. – 139 p.

Coman F. Activitatea bancară. Profit și performanță. București: Editura Lumina Lex, 2000. – 176 p.

Dan Constantinescu. Management bancar, Editura Bren, București, 2004, p.237

Davidescu Nicolaie. Sisteme informatice financiar-bancare, vol.II: note curs/ București,1998, p.57

Duca Ioana. Monedă și credit: note curs; Editura Renaissance, București, 2005

Grigoriță C., Activitate bancară, ed.a III-a Cartier, Chișinău, 2005. – 432 p.

Hoanță N. Bani și bănci. -București : Editura Economică, 2001. – 280 p.

Imireanu M. Tehnica și practica operațiunilor bancare: relațiile agenților economici cu băncile. -București: Tribuna Economică, 2005. – 326 p.

Ionescu C. L. Banci și operatiuni bancare, București: Editura Economica, 2006. – 258 p.

Jacques, M. Creditele bancare pentru întreprinderi: Jacques Masso; București, 2004 – 48p.

Manolescu Gh. Bănci și credit: note curs; Editura Fundației România de Mâine, București, 2006. – 257 p.

Manolescu Gh. Monedă și credit. București: Editura Fundației "România de Mâine", 2003. – 228 p.

Mayer Th. Banii, activitatea bancară și economia. – București: Editura Didactică și Pedagogică, 2003. – 590 p.

Monedă și credit: teorie și practică / Oprițescu M., Spulbăr C., Hurtupan J., Ungurean P. – Craiova: Universitaria, 2003. – 323 p.

Rotaru C., Managementul performanței bancare, București, Editura Expert, 2001. – 158 p.

Socol A., Tehnica bancară, Editura Casa Cărții de Știință, Cluj Napoca, 2006. – 125 p.

Starițîn L., Sistemul bancar al Republicii Moldova: condiții de restructurare și principalele direcții de dezvoltare. – Chișinău, 2001. – 48 p.

Stoica Maricica. Management bancar. Editura Economica, Bucuresti 2003. – 224p.

Taylor F. Principles of Scientific Management. – New York, Harper and Row Edition

Turliuc V., Boariu A., Stoica O. Monedă și credit. Editura Economică, București, 2005. – 303 p.

Turliuc Vasilie. Monedă și credit: Ghid de utilizare; Iași, 1997

Батлер С. Ипотечное кредитование незастроенных земельных участков”. М-: Фонд Иститут экономики города, 1997

Н.Б.Косарев „Основы ипотечного кредитования” Москва 2007- 66 p.

www.bnm.md

www.maib.md

http://bancamea.md/loans

ANEXE

Anexa 1

Anexa 2

Anexa 3

Anexa 4

Anexa 5

Anexa 6

Anexa 7

Anexa 8

DECLARAȚIA STUDENTULUI

Subsemnatul (a) Rața (Poiata) Cristina declar de proprie răspundere că lucrarea cu tema Sisteme de creditare ipotecară: dificultăți, oportunități, performanțe și perspective de dezvoltare este rezultatul muncii mele, pe baza propriilor cercetări și pe baza informațiilor obținute din surse care au fost citate și indicate, conform normelor etice, în note și în bibliografie.

Declar că lucrarea nu a mai fost prezentată sub această formă la nici o instituție de învățământ superior în vederea obținerii unui grad sau titlu științific ori didactic.

Data_____________ Semnătura_____________