Studiu privind creditul Prima Casă în România [310665]
Cuprins
Index Tabele
Tabelul 1.1. Acordul Basel III versus Acordul Basel II……………………………pag. 25
Tabelul 1.2. Evoluția cerințelor minime reglemetate de capital…………………pag. 26
Tabelul 4.2. Cel mai mic total de rambursat credit Prima Casă…………………pag. 62
Tabelul 4.3. Cel mai mare total de rambursat credit Prima Casă……………….pag. 63
Tabelul 4.4. Cel mai mic avans necesar credit Prima Casă ………………………pag. 64
Tabelul 4.5. Cea mai mică Dobândă Anuală Efectivă credit Prima Casă……pag. 64
Tabelul 4.6. Cel mai mic total de rambursat credit Prima Casă…………………pag. 65
Tabelul 4.7. Cel mai mic avans necesar credit Prima Casă……………………….pag. 66
Tabelul 4.8. Cea mai mică Dobândă Anuală Efectivă ……………………………..pag. 67
Tabelul 4.9. [anonimizat], sumă necesară 35.000 EUR….pag. 67
Tabel 4.10. Comparație între Creditul Prima Casă de la Intesa Sanpaolo și Creditul oferit de Raiffeisen Bank ……………………………………………………………………..pag. 68
Tabelul 4.11. [anonimizat] 2016…………………………………………………………………………………………………..pag. 70
Tabelul 4.12. [anonimizat] ………………………………………………………………………pag. 72
Tabelul 4.13. Comparație între Creditul Prima Casă și Creditul Imobiliar……pag. 73
Index Figuri
Figura 1.1. Tipuri de bănci în literatura economică……………………………………pag. 10
Figura 1.2. [anonimizat]……………….pag. 13
Figura nr. 1.3. Evoluția numărului de bănci în România…………………………….pag. 14
Figura 1.4. [anonimizat]…………………………………..pag. 22
Figura.1.5. Transformările cadrului privind managementul riscurilor ale Acordului Basel…………………………………………………………………………………………………..pag. 24
Figura 2.1. Functiile principale ale bancilor……………………………………………..pag. 28
Figura 2.2. Gruparea ofertei prin luarea în considerare a celor trei categorii de servicii………………………………………………………………………………………………..pag. 37
Figura 3.1. Distribuția garanțiilor acordate pe grupe de varstă la 30 septembrie 2016……………………………………………………………………………………………………pag. 37
Figura 3.2. Evoluția numărului de beneficiari la 30 septembrie 2016…………pag. 38
Figura 3.3. Distribuția garanțiilor acordate pe finanțatori la 30 septembrie 2016…………………………………………………………………..,………………………………pag. 38
Figura 3.4. Distribuția garanțiilor acordate în funcție de prețul de achiziție la 30.09.2016…………………………………………………………………………………………..pag. 39
Figura 3.5. Distribuția garanțiilor acordate în funcție de durata finantării la 30.09.2016…………………………………………………………………………………………..pag. 39
Figura 3.6. Fondul de locuințe în funcție de perioada construirii………………..pag. 41
Figura 3.7. Structura locuințelor urbane după perioada construirii, pe cvintile de venit……………………………………………………………………………………………………pag. 42
Figura 3.8 Evoluția numărului de autorizații de construire eliberate pentru clădiri rezidențiale (2002-2014)………………………………………………………………………..pag. 43
Figura 3.9. Evoluția numărului de locuințe finalizate, pe medii de rezidentă..pag. 44
Figura 3.10. Rata de supraaglomerare în UE în 2014 (%)………………………….pag. 47
Figura 3.11. Evoluția prețului proprietătilor rezidențiale în România…………..pag. 50
Figura 3.12. Evoluția creditelor de consum și imobiliare 2010 – iunie 2016…pag. 51
Index Anexe
Anexa nr. 1: Contract credit Prima Casă Intesa Sanpaolo Bank…………………pag. 84
Anexa nr. 2: Grafic de Rambrusare Raiffeisen Bank………………………………..pag. 84
Anexa nr. 3: Grafic de Rambursare Intesa Sanpaolo Bank………………………..pag. 84
Introducere
Termenul de credit vine din limba latină, de la creditum, participiul trecut al verbului credere, semnificând încrederea celui care oferă unei persoane anumite bunuri, lucrări sau servicii, că va primi în schimb valori corespunzătoare, în limba română, cuvântul credit a pătruns preluat din limba franceză, prin cuvântul “credit”.
Creditarea este o activitate de bază într-o bancă, care dacă este practicată corect aduce profituri importante. Procesul de creditare are un rol important economic, deoarece băncile pun la dispoziție astfel banii necesari dezvoltării economice. Într-o economie competitivă, activitătile specifice sectorului terțiar trebuie să se concentreze asupra nevoilor clienților și să dezvolte aceste produse și servicii pentru satisfacerea noilor cerințe, mereu diversificate, ale acestora.
Această lucrare are rolul de a explica pe larg însemnătatea creditului Prima Casă în viața populației și importanța pe care o are în România. Faptul că locuința este indispensabilă în viața oamenilor, a determinat băncile să lanseze pe piață credite pentru construirea sau achiziționarea de locuințe, din categoria acestor credite făcând parte și creditul prezent în titlul acestei lucrări.
Creditul ipotecar este o sintagmă din ce în ce mai întâlnită pe buzele majorității românilor, cu precădere a celor tineri. Acesta a devenit principala modalitate de finanțare pentru construcția, cumpărarea sau reamenajarea de locuințe. Pentru țările în curs de dezvoltare și de adoptare a unui regim democratic stabil, dezvoltarea pieței imobiliare este un deziderat al noii generații dar pentru aceasta trebuie să se îmbunătățească condițiile macroeconomice și gradul de dezvoltare a sistemului financiar-bancar.
România a făcut pași importanți în acest sens dacă luăm în considerare dimensiunea apropiată de media europeană a investițiilor publice și în ultima vreme și a celor private. De asemenea guvernul a adoptat strategii, politici și programe care vizează acele categorii de persoane care nu au încă o locuință proprie.
Nevoia de locuințe și de sisteme de creditare moderne și accesibile sunt rezultatul creșterii nivelului de trai și îmbunătățirii continue a patrimoniului locativ. Într-o democrație puternică și autentică se prevede ca orice om să aibă dreptul la o locuintă decentă și accesibilă de contractat. Dreptul la proprietate imobiliară este unul din drepturile fundamentale ale unui cetățean într-o societate modernă, fiind în egală măsură și o obligație morală în cazul întemeierii unei familii stabile.
Modalitatea de finanțare a construcției de locuințe este o problemă majoră pentru toate democrațiile. Pentru aceasta se creează numeroase instituții specializate și circuite speciale în acest scop. În România s-a creat deja cadrul legislativ și infrastructura dar principalele impedimente rămân încă slaba putere de cumpărare a populației, nivelul ridicat al prețului locuințelor și nivelul ridicat al dobânzilor.
În lucrarea de față vom urmări necesitatea cunoașterii sistemului de credit ipotecar, respectiv Prima Casă, existent la ora actuală în țara noastră în comparație cu demersurile deja bine implementate în statele cu economie dezvoltată precum Statele Unite și Uniunea Europeană. Vom putea face de asemenea o analiză tehnică a evoluției generale a creditului ipotecar pe piața mondială, și perspectivele implementării unui sistem de credit ipotecar viabil și în țara noastră. Cunoașterea și analiza principalilor ofertanți de pe piață va constitui baza în formarea și fundamentarea deciziei de contractare a unui credit ipotecar.
În prima parte a lucrării am prezentat sistemul bancar în România, trecut, prezent și viitor, noțiuni generale, incluși Basel III. Capitolul 2 prezintă creditul bamcar definiție clasificare și structura aceastuia.
Capitolul 3 prezintă Programul Prima Casă, evoluție și impact urmând ca în Capitolul 4 să fie strict bazat pe comparația și pe studiul privind Prima Casă, comparație între 2 bănci cu renume din România. Analiza concretă a creditului în raport cu alte oferte bancare.
Vom putea vedea analiza celor mai performante credite ipotecare din România pentru a face cunoscut modul în care băncile își `ispitesc` clienții cu dobânzii mici când în realitate costurile acestora sunt mult mai mari.
În ultima parte voi prezenta evoluția programului și previziunea acestuia.
Capitolul 1. Sistemul bancar românesc și evoluția acestuia
1.1. Sistemul bancar în România – noțiuni introductive
Economia de piață presupune existența unui sistem bancar care să asigure mobilizarea disponibilităților monetare ale economiei și orientarea lor spre desfășurarea unor activități economice eficiente. Băncile sunt instituții financiare care concentrează mijloacele de plată și acordă credite, facilitând soluționarea problemei pieței .
Sistemul bancar îndeplinește funcția de atragere și concentrare a economiilor societății și de canalizare a acestora, printr-un proces obiectiv și imparțial de alocare a creditului, către cele mai eficiente investiții. În îndeplinirea acestei prime funcții, băncile, ca verigi de bază ale sistemului, urmăresc modul în care debitorii utilizează resursele împrumutate.
Băncile asigură și facilitează efectuarea plăților, oferă servicii de gestionare a riscului și reprezintă principalul canal de transmisie în implementarea politicii monetare. Băncile își au originea în trecutul indepărtat. Există dovezi ce atestă practicarea, incă din timpurile antichitătii, a unor activităti care pot constitui primii pași în domeniul bancar.
Astfel templele din Babilon și Egiptul Antic erau și loc de păstrare a banilor și tezaurelor. Există mărturii scrise privind activitatea de depuneri și împrumuturi efectuate de temple. Detalii referitoare la depozite, rambursarea creditelor, la dobânda percepută există în Codul lui Hammurabi, rege al Babilonului în sec. XVIII i.e.n. În secolul VI i.e.n., orașele-stat ale Greciei au început să emită monede proprii și astfel a apărut necesitatea schimbării unei monede cu alta, acestea putând fi socotite primele schimburi valutare.
Izvoarele istoriei dovedesc că activitatea bancară în Imperiul Roman se desfăsura atât prin bănci de stat cât și private. Oficial băncile nu aveau voie să perceapă dobânzi, dar aveau permisiunea să incasze comisioane pentru serviciile acordate. În timp, activitatea bancară a continuat să se dezvolte atât prin diversificarea și imbunătătirea serviciilor oferite, cât și prin acoperirea nevoilor de fonduri ale unor noi domenii de activitate.
Primele dovezi ale desfășurării unei activităti bancare pe teritoriul României datează din anul 167 e.n. Este vorba despre un document ce reprezintă un contract privind înființarea unei bănci. Ea putea acorda împrumuturi în numerar și percepea dobandă.
Desigur există o enormă diferență între operațiunile limitate, efectuate de bancheri la începuturile activității bancare și gama complexă de servicii care pot fi oferite de o bancă modernă. Virgil Madgearu în ,,Cursul de economie politică” menționează că în sec. XII, zarafii genovezi nu se ocupau numai cu schimbul monedelor ci primeau de la persoane particulare depozite de bani pentru păstrare și acordau la rândul lor împrumuturi sub denumirea cambii monetare. În principate băncile iau naștere în a doua jumătate a sec. XIX. În 1857 ia ființă la Iași Banca Natională a Moldovei, iar în 1866 la București, Banca României .
În 1880 a luat ființă Banca Națională a României ca societate pe acțiuni cu capital inițial de 30 milioane lei aur, din care circa 10 milioane erau ale statului. În perioada interbelică au funcționat în România numeroase bănci comerciale, printre care Banca Romanească, Banca Comercială Română, Banca de Credit, Banca Maramureș, unele bănci agricole, precum Banca Agricolă, Creditul funciar rural, bazele de credit și altele.
Figura 1.1. Tipuri de bănci în literatura economică
Sursa: Prelucrare proprie după M. Popescu, Produse și servicii bancare, Editura „Stefan cel Mare”
bancă de emisiune cu rolul de a emite monedă și de a asigura controlul asupra masei monetare, de a acorda credite altor bănci prin operații de resort și de a controla întreaga politică monetară a statului (la noi Banca Natională Romană)
bancă de depuneri sau de depozit (acordă credite pe timp scurt care generează următoarele operații scontate, avansuri în cont curent sau deschideri de credit pe care titularul de cont îl poate utiliza, operații de bursă, viramente, credite de gaj)
bănci de afaceri: acordă credite pe timp lung întreprinderilor și contribuie la finanțarea unor proiecte de investiții. Resursele lor constau în capital propriu și nu folosesc depozitele care le-au fost încredințate
bănci specializate sau instituții financiare specializate:
casa de credit agricol
credit financiar (credit ipotecar pe timp lung acordat particularilor și colectivităților publice locale)
credit național acordat comerțului și industriei pentru modernizare, pentru restructurare
bănci populare în ajutorul intreprinzătorilor mici și mijlocii
bănci de comerț exterior Există de asemenea bănci specializate cu competențe internaționale (BIRD; BERD; Banca Mondială, etc.).
Literatura de specialitate arată 4 funcții de bază ale activității bancare. Ele nu se identifică cu enumerarea operațiunilor făcute de bănci.
Gestiunea sistemului de plăți. Prin creditele care le deschid băncile creează monedă, monedă fiind o așa numită ban public, statul are misiunea să exercite un control sever asupra activității băncii. Prin politică monetară, statul intervine pentru a regla capacitatea de a crea monedă de către bănci.
Astfel statul intervine pentru a se asigura că băncile nu vor deveni foarte slabe sau în stare să falimenteze și de aceea statul desfășoară această activitate de control sau supervizare a băncii. Dacă totuși această slăbire se produce, pentru a pune la punct unele mecanisme de apărare cel puțin partială a intereselor deponenților
Activitate de transfer. Așa cum orice întreprindere transferă combină, factori de producție obținând bunuri și servicii, băncile realizează și ele operații de transfer. Aceasta cu deosebirea că așa zisă materie primă pe care ele o pun în operă o reprezintă banii devenind o marfă fungibilă prin excelență. Astfel, împrumutând și plasând fondurile pe care le colectează, băncile schimbă durata de funcționare a acestor fonduri schimbând lichidarea și eficiența lor, transformând moneda în care sunt exprimați, etc.
Mutualizarea (divizarea) riscurilor. Se sprijină pe evaluarea riscurilor de către bănci (Consiliul de administrare a băncilor). Bancherul trebuie să fie prevăzător când imprumută sumele unor debitori să nu pună aceste sume în pericol. Întrucât banca dă cu împrumut pe cont propriu, ea este cea care suportă costul. Acest cost se repercutează asupra debitorilor prin intermediul prețului creditului. Bancherul, consiliul de administrație este liber să acopere sau să nu cererea de credite a clienților săi.
Banca intervine pe diviziunea pieței monetare exercitând o funcție de arbitraj. Această funcție vizează realizarea echilibrului piețelor internaționale, vizează ajustarea diferitelor rate ale dobânzilor, ale altor instrumente negociabile. În concluzie aceste genuri de activități se exercită atât în cadrul economiei naționale cât și pe scară internațională.
Sistemul bancar îndeplinește funcția de atragere și concentrare de resurse bănești a persoanelor fizice și juridice și de canalizare a acestora printr-un proces reglementat de alocare către activități utile și profitabile. În România, în perioada 1990-2006 sistemul monetar-financiar este puternic dominat de sectorul bancar acesta reprezentând cel mai important intermediar financiar. În perioada mai sus amintită, sistemul bancar românesc se caracterizează printr-un nivel scăzut de monetizare și intermediere financiară .
Poziția dominantă a sectorului bancar în cadrul sistemului monetar financiar din România se explică printr-o serie de factori cum ar fi: insuficienta dezvoltare a piețelor de capital, moștenirea economiei cu planificare centrală în care băncile erau acelea ce contabilizau activitatea întreprinderilor economice fără independență financiară etc.
Înainte de anul 1990 structura sistemului bancar românesc era similară cu cel din celelalte economii centralizate. BNR combină funcțiile unei bănci centrale cu unele din funcțiile unei bănci comerciale. În ciuda denumirii, banca centrală nu este o bancă în sensul băncii comerciale, ci o instituție guvernamentală, care nu se preocupă de maximizarea profitului, ci de anumite scopuri pentru întreaga economie.
Figura 1.2. Bănci specializate – patru tipuri de banci specializate
Sursa: Prelucrare proprie după M. Popescu, Produse și servicii bancare, Editura „Stefan cel Mare”, Suceava, 2007
Bănci specializate:
Banca Română de Comerț Exterior pentru operațiunile de comerț exterior;
Banca de Investiții pentru operațiunile privind finanțarea pe termen lung a economiei;
Banca Agricolă pentru operațiunile din domeniul agriculturii și industriei alimentare;
Casa de Economii și Consemnațiuni pentru preluarea resurselor disponibile ale populației, acestea aveau conturi deschise la BNR și primeau la nevoie credite pentru suplimentarea resurselor (excepție făcea CEC care redepunea banii populației la BNR, activitatea de creditare fiind redusă).
Începând cu anul 1991 are loc metamorfoza sistemului bancar românesc. La baza transformărilor stă introducerea unui sistem organizat pe două niveluri:
Nivelul I – Banca Natională a României
Nivelul II – Băncile comerciale și cooperativele de credit. Pe structura fostei bănci centrale și din structurile instituțiilor financiare specializate sau format rețele incipiente preluate de instituțiile care există în prezent.
Figura nr. 1.3. Evoluția numărului de bănci în România
Sursa: Prelucrare proprie după BNR, www.bnr.ro
La sfârșitul anului 1990 funcționau 12 bănci dintre care 7 erau bănci persoane juridice române iar 5, sucursale ale băncilor străine; în 1995 existau 31 bănci dintre care 24 erau societăți bancare persoane juridice române, iar 7 erau sucursale sau reprezentanțe ale băncilor străine; în 1998 existau 45 bănci dintre care 36 erau societăți bancare persoane juridice române iar 9 erau sucursale sau reprezentanțe ale băncilor străine; în 2004 40 de instituții de credit , respectiv 39 de instituții care formează sistemul bancar românesc – 37 bănci cu capital integral sau majoritar privat , din care 7 sucursale de bănci stăine și 2 bănci cu capital de stat, precum și Creditcoop.
La sfârșitul anului 2016 în România funcționau un număr de 38 bănci persoane juridice române și sucursale ale băncilor străine în România. Dezvoltarea cantitativă a sistemului bancar românesc este o caracteristică a acestei perioade de tranziție, dar sistemul bancar se caracterizează printr-un grad relativ de concentrare și segmentare. Liberalizarea a multiplicat numărul celor ce intervin pe piață, cât și dispersia lor geografică, cea ce presupune o multiplicare a riscurilor.
Sistemul bancar îndeplinește funcția de atragere și concentrare a economiilor societății și de canalizare a acestora, printr-un proces obiectiv și imparțial de alocare a creditului, către cele mai eficiente investiții. În îndeplinirea acestei funcții, băncile ca verigi de bază al sistemului urmăresc modul în care debitorii utilizează resursele împrumutate. Bănciile asigură și facilitează efectuarea plățiilor, oferă servicii de gestionare a riscului și reprezintă principalul canal de transmisie în implementarea politicii monetare. Prin activitatea de colectare de resurse financiare, concomitent cu plasarea lor pe piață prin intermediul creditelor, a operațiunilor de scont și a altor operațiuni pe piața financiară, băncile îndeplinesc rolul de intermadiari între deținătorii de capitaluri și utilizatorii acestora.
În exercitarea acestei diversități de operații, bănciile acționează în numele lor, pe contul lor propriu, depunătorii și împrumutătorii neavând nici o legătură de drept între ei. Bănciile gestionează depozitele și mijloacele de plată din economie; colectând depozitele, bănciile au responsabilitatea gestionării eficiente a acestora cu maxim de randament, în beneficiul propriu și al depunătorilor.
Banca Centrală urmărește stabilitatea valorii interne și externe a monedei naționale, concomitent cu punerea la dispoziția economiei naționale a cantității optime de monedă necesară creșterii economice pentru realizarea obiectivelor finale. Totodată are și un rol de menținere a încrederii publicului în bănci.
1.2. Evoluția sistemului bancar din România – prezent, trecut și viitor
Legea bancară adoptată inițial în 1991 a stimulat rolul băncilor comerciale în economie, rol strâns legat de calitatea lor de intermediar principal în relația economiiinvestitii, relație hotărâtoare în creșterea economică.
Având în vedere rolul și importanța pe care le au băncile la buna funcționare a agenților economici și a economiei în ansamblu, s-a impus ca în perioada anilor ce au urmat definirii noilor reglementări a sistemului bancar românesc și până în prezent să se creeze un sistem modern, capabil să ofere o gamă largă de produse și servicii bancare de un nivel calitativ superior care să satisfacă exigențele atât ale tuturor categoriilor de agenți economici (clienți) din economia de piață, cât și a persoanelor fizice (deponenți, beneficiari de credite sau alte produse/servicii bancare).
Prin legea nr. 33/1991 ce reglementa activitatea băncilor comerciale, legea nr. 34/9 privind statutul Băncii Naționale a României ca bancă centrală, cât și prin hotărâri de guvern, s-a ajuns la următoarea organizare a sistemului bancar:
BNR a fost reorganizată și își realizează astfel sarcinile sale firești de Bancă Centrală cu următoarele funcții: emisiune monetară, asigurarea stabilității monetare, administrarea rezervelor valutare ale țării, urmărirea executării balanței de plăți externe, supravegherea activităților bancare.
pentru activitățile comerciale ale Băncii Naționale a României a fost creată Banca Comercială Română S.A. Pentru menținerea circulației bănești la nivel corespunzător, Banca Națională a României asigur de asemenea legătura dintre dimensiunile creditului și volumul masei monetare în circulație;
băncile (Banca Română de Comerț Exterior , Banca Agricolă, Banca de Investiții) pe baza Hotărârii Guvernului au fost transformate în bănci comerciale, cu capital de stat și autohton privat, aprobându-li-se și noi statute de organizare și funcționare.
Prin emiterea unui nou pachet de legi, respectiv legea nr. 83/1997 (privatizarea băncilor) legea nr. 58/1998 (legea funcționării băncilor comerciale), Legea nr. 83/1998 (lichidarea și reorganizarea băncilor) s-a continuat reforma sistemului bancar, cu următoarele consecințe pozitive :
au fost înființate bănci cu capital privat autohton și străin precum și sucursale ale unor bănci străine. Băncile constituite aveau obligația de a deschide conturi de corespondent la Banca Națională și crearea de rezerve minime potrivit reglementărilor date de Banca Națională a României și alte conturi precum și să se refinanțeze de la aceasta, în condițiile stabilite;
Banca Națională a României a stabilit prin regulamentele sale , atât nivelul minim de lichiditate , modul de calcul al gradului de lichiditate al unei bănci comerciale, sistemul de provizionare;
BNR a stabilit normele de creditare ale persoanelor fizice la începutul anului 2000 ceea ce a permis o dezvoltare accelerată a creditării persoanelor fizice, activitate aproape inexistentă până în anul 2000.
Prin realizarea acestui sistem de organizare bancară s-a creat un potențial considerabil de creștere și dezvoltare a activității bancare, atât în domeniul clienților persoane juridice, cât și, pe termen mediu și lung, în domeniul clienților persoane fizice. Dezvoltarea operațiunilor, serviciilor și instrumentelor specifice va permite, în timp, diversificarea activității bancare.
Aceasta va conduce la accentuarea concurenței, vechea sectorizare fiind înlocuită de o reală specializare bancară care va depinde de natura și mărimea operațiunilor derulate, de categoria de clienți cărora fiecare bancă li se adresează și , nu în ultimul rând, de calitatea serviciilor oferite clienților.
Băncile noi au posibilitatea derulării, inca de la început, a unei activitatea bancare moderne, informatizate și atragerii celor mai profitabile companii nou infinițate, în calitate de clienți. Sistemul bancar, transformând resursele pe care mediul economic i le pune la dispoziție, se constituie ca subsistem al macrosistemului economico-social.
1.3. Implicațiile Basel III asupra sistemului bancar din România
Basel III reprezintă o revizuire fundamentală a cadrului de reglementare și supraveghere a industriei buancare pe viitor, obiectivul fiind consolidarea stabilității sistemului financiar. Scopul acestui articol este de a analiză impactul introducerii Basel III asupra sistemului bancar la nivel european și, respectiv, asupra sistemului bancar românesc.
Dacă, la nivel european, se estimează un deficit substanțial de capital și lichiditate, cu impact major asupra indicatorilor de profitabilitate, impactul Basel III asupra sistemului bancar din România se consideră a fi limitat. Măsurile pe care instituțiile de credit le-ar putea adopta în vederea atenuării impactului alinierii la noile standarde sunt ajustarea modelului de business și restructurarea bilanțurilor bancare.
Basel III reprezintă o revizuire fundamentală a cadrului de reglementare și supraveghere a industriei bancare pe viitor, obiectivul fiind consolidarea stabilitătii sistemului financiar.
Motivația introducerii Basel III se bazează pe următoarele considerente :
efectele negative ale crizelor bancare. Literatura economică arată că rezultatul crizelor bancare se materializează în pierderi ale producției economice egale cu aproximativ 60% din PIB, în perioada de precriză.
frecvența crizelor bancare. Din 1985, au existat peste 30 de crize bancare în statele membre ale Comitetului de la Basel, ceea ce corespunde unei probabilităti de 5% ca un stat membru să se confrunte cu o criză într-un an dat.
beneficiile Basel III depăsesc costurile implementării, deoarece un sistem bancar stabil este piatra de temelie a dezvoltării durabile, cu efecte benefice pe termen lung.
La nivel macroprudențial, măsurile prezintă caracter anti-ciclic și au în vedere:
introducerea unui amortizor de capital anticiclic, pentru protejarea sistemului financiar de riscurile sistemice asociate creșterii nesustenabile a creditului (reprezintă 2,5 % peste cerințele minime de capital-fonduri proprii de nivel 1 formate din acțiuni ordinare, rezultat reportat și rezerve), cât și a unui amortizor fix de conservare a capitalului cu rolul de a acoperi pierderile în cazul în care banca se confruntă cu probleme de ordin financiar (variază într-un interval care atinge că valoare maximă 2,5 % în funcție de faza ciclului economic). Amortizorului de capital anticiclic este direct proporțional cu riscul sistemic și se calculează conform relației credit/ PIB;
calcularea unui efect de pârghie, scopul fiind limitarea nivelului datoriei la nivelul sistemului bancar în perioadele de boom;
băncile de importanță sistemică, preocupările fiind orientate spre reducerea probabilității și impactului falimentului acestora, reducerea costurilor intervenției sectorului public și impunerea unor condiții de concurență egale prin diminuarea avantajului competitiv pe care îl dețin aceste bănci în sfera finanțării. Comitetul are în vedere și alte cerințe suplimentare în vederea absorbirii pierderilor, precum și eventuala introducere de taxe suplimentare de capital (capital surcharges) pentru aceste bănci.
1.3.1. Impactul și previziunile Basel III
Impactul introducerii noilor cerințe de capital Basel III asupra sistemului bancar românesc se consideră a fi limitat. La jumătatea anului 2016, la nivelul sistemului bancar românesc, fondurile proprii de nivel 1 dețin 80% din fondurile proprii totale, iar instrumentele hibride de capital lipsesc.
Aceasta structură a fondurilor proprii atenuează eventualul impact al implementării cerințelor de capital Basel III. Efectul de pârghie la nivel agregat înregistrează valoarea de 6%; prin urmare impactul introducerii noilor cerințe nu va afecta substanțial sistemul bancar românesc.
De asemenea, analiza fondurilor proprii (totale și de nivel 1) arată că bancile din sistem se înscriu în noile standarde Basel III privind adecvarea capitalului. Valoarea fondurilor proprii totale reprezinta 14,2 la suta din totalul activelor ponderate la risc, iar valoarea la nivel de sistem a ponderii fondurilor proprii de nivel 1 în total active ponderate la risc este de 13,6% la sfârșitul lunii iunie 2016.
BNR a decis ca supravegherea lichidității sucursalelor să cadă în sarcina autorității competente din statul membru gazdă, din motive de stabilitate financiară, și să se aplice standardele de lichiditate și la nivel individual, chiar dacă acestea sunt îndeplinite la nivel consolidat. Instituțiile de credit vor reacționa diferit în fața noilor standarde, în funcție de perioada de tranziție necesară îndeplinirii cerințelor.
Dacă perioada de tranziție este mai scurtă, băncile ar putea prefera reducerea ofertei de credite în vederea majorării nivelului capitalului, modificându-și structura activelor. Implementarea graduală a noilor standarde poate atenua impactul, băncile având posibilitatea să se adapteze, prin capitalizarea profiturilor, emiterea de acțiuni, modificarea structurii pasivelor.
Chiar dacă impactul Basel III asupra sistemului bancar românesc se consideră a fi limitat, propunem o serie de măsuri pe care instituțiile de credit le-ar putea adopta în vederea atenuării impactului alinierii la noile standarde:
ajustarea modelului de business. Băncile își vor revizui indicatorii de profitabilitate în contextul unui mediu superior de reglementare. De asemenea, unele segmente de business vor fi evaluate pe criterii de „accesibilitate”, având în vedere deficitul de finanțare și de capital în viitor. Instituțiile de credit își vor reproiecta produsele și serviciile pentru a se asigura că acestea continuă să îndeplinească nevoile clientului, concomitent cu optimizarea capitalului și a lichidității bancare.
Ajustarea gamei de produse se poate realiza în mai multe direcții:
se pot orienta spre produse care să satisfacă nevoile clienților, dar care angajează cerințele de capital mai scăzute;
lansarea pachetelor de produse care combină etapa de finanțare cu cea de economisire, băncile având posibilitatea de a atrage fonduri sub formă de depozite de la populație și, respectiv, întreprinderile mici și mijlocii;
pot crește ponderea creditelor acordate pe termen scurt pentru a reduce costurile de finanțare (de exemplu orientarea spre credite de tip revolving în detrimentul celor ipotecare).
trebuie să depună eforturi pentru a-și îmbunătăți capacitatea lor de a transfera riscurile. O modalitate o reprezintă mai strânsa cooperare dintre bancă și instituția creatoare a produsului, astfel încât ambele echipe să fie angajate în majorarea volumului de credite care pot fi securitizate, vândute sau sindicalizate.
extinderea de către bancă a parteneriatelor pe probleme de sindicalizare și securitizare, atât pe plan geografic, cât și pe ramuri de activitate.
restructurarea bilanțurilor bancare. Basel III se bazează pe managementul integrat al activelor, capitalului și al finanțării, instituțiile de credit neavând oportunitatea optimizării activelor și pasivelor în mod independent. Pentru multe instituții bancare, o parte semnificativă a impactului Basel III provine din deducerile de capital. Noile norme privind calitatea capitalului se îndepărtează de Basel II și oferă spațiu de manevră limitat băncilor, deoarece acestea sunt nevoite să deducă:
capitalul filialelor de asigurări care depășesc un prag de 10 procente, reducându-se astfel posibilitatea de a reutiliza o mare parte din acest capital în activitatea bancară a entității consolidate;
valoarea oricărui beneficiu definit a activelor fondului de pensii;
investițiile în instituțiile financiare neconsolidate peste pragul de 10 procente.
Având în vedere obiectivul îmbunătățirii calității capitalului, băncile dispun de o gamă largă de opțiuni, în scopul de a atenua impactul adoptării Basel III. Astfel, instituțiile de credit pot optimiza:
domeniul de aplicare al capitalului consolidat prin achiziționarea participațiilor minoritare sau prin reducerea excesului de capital al filialelor bancare;,
deținerile lor în instituțiile financiare prin reducerea investițiilor neconsolidate sub pragurile definite de către autoritatea de reglementare pentru deducerile de capital;
pot revizui contracte de pensii și stabili cu exactitate valoarea activelor, care pot fi prompt retrase din fond, și devin astfel eligibile pentru recunoaștere în capitalul de reglementare.
Dincolo de efortul unic de a alinia bilanțul la noile cerințe de capital, băncile sunt nevoite să investească permanent în capacitatea de gestionare a acestuia. Multe bănci au doar o imagine la nivel corporativ asupra bilanțului și un diagnostic mai puțin precis în ceea ce privește liniile de business.
Băncile se confruntă cu provocări semnificative:
cronologie bine stabilită, rezultate semnificative în urma implementării,
o complexitate fără precedent a măsurilor și interdependență. Complexitatea punerii în aplicare solicită experți în domeniu pentru fiecare instituție de credit. În funcție de gradul de îndeplinire al cerințelor Basel II și ambițiile lor de a construi unele dintre cele mai sofisticate procese de risc Basel III, unele instituții vor naviga prin complexitatea punerii în aplicare mai facil comparativ cu altele.
Figura 1.4. Provocarea Basel III – trei mari directii
Sursa: Prelucrare proprie dupa Provocarile Basel III pentru sistemul bancar romanesc, http://store.ectap.ro/articole/669_ro.pdf
Provocarea vine din trei mari direcții: proiectarea, calitatea datelor și complexitatea raportărilor:
Complexitatea proiectării. Pornind de la deficiențele precedentului Acord, Basel III ridică standardele la un nivel fără precedent pentru industria bancară. Complexitatea rezidă în special din elementele cheie ale noului regulament (introducerea amortizorului de capital anticiclic și a amortizorului fix de conservare a capitalului) și cerințele suplimentare față de Basel II, materializate în:
construirea unei viziuni integrate a riscului de credit și implicit pentru portofoliul de tranzacționare, spre deosebire de Basel II, unde capitalul de reglementare pentru riscul de credit a fost abordat doar în portofoliul bancar;
elaborarea unor metodologii de calcul pentru VAR (Value at Risk – Valoarea la risc) și taxe de risc elementare, acestea nefiind prevăzute de Basel II;
extinderea taxei de securitizare pentru portofoliul bancar prevăzută de Basel II și la portofoliul de tranzacționare.
Calitatea datelor și complexitatea raportării. Datele de înaltă calitate sunt esențiale pentru funcționarea eficientă a proceselor de risc ale băncii.
Complexitatea operațională. Guvernanța corporativă bancară eficientă, în funcție de modelul de afaceri și profilul de risc corespunzător este primul pas spre implementarea cu succes a Basel III. De asemenea, auditorii interni dețin un rol foarte important, deoarece trebuie să analizeze critic operațiunile și să recomande îmbunătățiri ale cadrului de control intern.
Basel III este mai mult decât un regulament pentru instituțiile financiare într-o lume postcriză și va afecta fundamental profitabilitatea industriei bancare. Reformele vizează nivelul microprudențial, cu scopul de a crește rezistența instituțiilor bancare individuale la perioadele de stres și, respectiv, nivelul macroprudențial, cu scopul de a reduce frecvența crizelor financiare.
Noile standarde sunt menite a îmbunătăți capacitatea sectorului bancar de a absorbi șocurile, printr-o gestionare superioară a riscurilor sub coordonatele unei guvernanțe consolidate și în condiții de transparență crescută. Impactul Basel III asupra sistemului bancar european este semnificativ.
Presupunând punerea în aplicare pe deplin până în 2019 a tuturor măsurilor prevăzute de Basel III și înaintea oricărei acțiuni de atenuare, indicatorul ROE inainte de impozitare al băncilor europene ar scădea cu 3,7 până la 4,3 puncte procentuale față de nivelul de 15% înregistrat în perioada dinaintea crizei. Impactul Basel III asupra principalelor segmente de business bancar-retail, corporate și investment banking este diferit. Atât activitatea de retail banking, cât și cea de corporate sunt afectate în principal de acele prevederi ale Basel III care afectează întreaga bancă, în special cerințele superioare de capital și lichiditate.
1.3.2. Comparație intre cele trei acorduri Basel
Cel mai important cadru de reglementare bancară a Comitetului de la Basel ce contribuie la creșterea rezistenței și securității sectorului bancar prin consolidarea cadrului de reglementare a capitalului, bazându-se pe trei piloni, rămâne a fi la moment cadrul Basel II. Reformele promovate în urma aplicării principiilor acestui document au îmbunătățit atât calitatea, cât și cantitatea bazei de reglementare a capitalului și au majorat posibilitățile de acoperire a riscului din contul capitalului, sporind semnificativ securitatea sistemului financiar-bancar.
Figura.1.5. Transformările cadrului privind managementul riscurilor ale Acordului Basel
Sursa: Prelucrare proprie după WALTER, S. Basel III and Financial Stability, Financial Stability Institute, Bank for International Settlements, Basel, 2010
Noul Acord Basel III are drept obiectiv consolidarea stabilității sistemului bancar, prin aplicarea unor standarde exigente menite a îmbunătăți capacitatatea acestuia de a absorbi șocurile din sectorul economic și financiar, precum și de a reduce riscul de contagiune dinspre sectorul financiar spre economia reală.
Noile standarde au în vedere perfecționarea managementului riscurilor, creșterea cerințelor de transparență și publicare ale instituțiilor de credit, precum și rezolvarea problemelor băncilor de importanță sistemică.
Măsurile impun, în primul rând, standarde mai exigente pentru bănci referitoare la adecvarea capitalului, cerințe de lichiditate și efectul de pârghie, principalul scop fiind diminuarea efectelor negative ale crizelor financiare. Basel III reprezintă o revizuire fundamentală a cadrului de reglementare și supraveghere a industriei bancare pe viitor, obiectivul fiind consolidarea stabilității sistemului financiar. Normele Basel III au fost elaborate ca răspuns la criza financiară din 2008 și sunt considerate vitale pentru asigurarea capitalizării instituțiilor financiare împotriva viitoarelor șocuri financiare.
Stabilite în anul 2010 de către un comitet de bănci centrale și organisme de reglementare din întreaga lume, normele Basel III ar urma să oblige băncile să-și constituie rezerve echivalente cu 7% din valoarea împrumuturilor pe care le acordă, față de 2% în prezent.
Tabelul 1.1. Acordul Basel III versus Acordul Basel II
Sursa: Prelucrare proprie după WALTER, S. Basel III and Financial Stability, Financial Stability Institute, Bank for International Settlements, Basel, 2010
Acordul Basel III solicită băncilor să aibă un nivel minim al rezervei de capital comun de 4,5% (față de 2% în cazul Basel II) și un nivel minim al capitalului de rangul 1 de 6% (față de 4% în cazul Basel II) pentru activele ponderate la risc, iar rata capitalului total de 8%. Basel III mai introduce și rezerve suplimentare de capital, adică o rezervă obligatorie de conservare a capitalului de 2,5% și o rezervă de capital anticiclică facultativă.
Aceasta permite autorităților naționale de reglementare să solicite un capital suplimentar de 2,5% în perioade de mare creștere a creditului.
Tabelul 1.2. Evoluția cerințelor minime reglemetate de capital
Sursa: Prelucrare proprie după WALTER, S. Basel III and Financial Stability, Financial Stability Institute, Bank for International Settlements, Basel, 2010
Implementarea completă la nivel mondial, cu respectarea termenelor stricte, a Acordului Basel III este esențială pentru consolidarea sistemului financiar. Responsabilitatea implementării cade nu doar în sarcina organismelor de reglementare, ci se extinde la sfera specialiștilor la nivelul managerilor de risc ai băncilor și, implicit, asupra auditului, care deține un rol-cheie în revizuirea independentă și disciplinată a eforturilor de administrare.
Provocarea este reprezentată de faptul că punerea în aplicare are loc în timpul unei recuperări postcriză inegale și nesigure a statelor. Perspectivele de creștere au slăbit, iar datoriile suverane accentuează fragilitatea sistemelor financiare a unor state din zona euro.
Capitolul 2. Creditul bancar în România
2.1. Creditul bancar – definiții, particularități și structură
O bancă este o instituție căreia i se acordă permisiunea de a efectua tranzacții cu bani. Potrivit reglementărilor care guvernează activitatea bancară din țara noastră, “Societățile bancare sunt persoane juridice al căror obiect principal de activitate îl constituie atragerea de fonduri de la persoane juridice și fizice, sub formă de depozite sau instrumente negociabile, plătibile la vedere sau la termen, precum și acordarea de credite”.
Figura 2.1. Functiile principale ale bancilor
Sursa: Prelucrare proprie după L. Ionescu (coordonator), Fundamentele profesiunii bancare. Băncile și operațiunile bancare, Ed. Economică, București, 1996
Oferta unei bănci către clienții săi derivă din însăși cele trei funcții principale ale băncilor:
Să atragă depozitele bănești ale clienților, persoane fizice și juridice;
Să permită clienților să-și retragă banii sau să-i transfere în alte conturi;
Să acorde împrumuturi clienților care solicită credite, folosind depozitele atrase.
Băncile fac parte din sectorul terțiar, fiind considerate prestatori de servicii bancare.
Ele se plasează pe o poziție de intermadiari între posesorii de disponibilități bănești și solicitanții acestora. Oferta bancară reprezintă totalitatea serviciilor pe care banca le pune la dispoziția clienților săi. Deși activitatea bancară este încadrată în sfera serviciilor, în practică ”produsul bancar” este o realitate incontestabilă.
Banca efectuează aceste operațiuni atât ca intermediar financiar, cât și în nume propriu și situația sa patrimonială este imediat afectată prin oferirea acestor produse. Astfel o facilitate de casă, un bon de casă sau un depozit la termen sunt produse care aparțin acestei categorii.
Din punctul de vedere al marketingului oferta bancară este alcătuită dintr-un serviciu global care cuprinde o serie de servicii unitare însoțite uneori și de un suport tangibil (carnetul de cecuri, cartea de credit, etc). Ba chiar mai mult prestarea serviciilor bancare este însoțită și de o serie de factori materiali, tangibili cum ar fi ambianța și elementele materiale ale personalului de servire.
Ambianța include totalitatea elementelor materiale care asigură cadrul în care se realizează contactul prestatorului cu clientul, cum sunt: clădirile, mobilierul, decorul, caracterul funcțional al condițiilor organizatorice, etc. Elementele specifice ale personalului de servire cuprind aspectul fizic, vestimentația, comportamentul verbal și nonverbal, cadourile oferite de firma, etc.
Deasemenea un loc prioritar în cadrul ofertei bancare îl ocupă și comunicațiile referitoare la produs. Acestea cuprind ansamblul informațiilor transmise de bancă clienților potențiali cu scopul de a facilita prezentarea produsului și a întări argumentația emotivă sau rațională ce stă la baza deciziei de cumpărare.
Particularitățile ofertei bancare
Oferta bancară, înaintea apariției pe piață este pasivă. Ea apare deci ca o ofertă potențială. În momentul întâlnirii cu cererea, elementele potențiale sunt activate corespunzător și în urma unor procese specifice se transformă în ofertă reală.
Această transformare este strâns legată și de munca prestatorului, motiv pentru care numeroși specialiști consideră personalul parte componentă a ofertei de servicii în general.
Băncile oferă servicii bazate pe echipamente și servicii bazate pe personalul de servire.
În principiu oferta bancară are un caracter omogen, prestațiile sale fiind constituite dintr-o serie de servicii, în special cele de bază, care se află în relații de interdependență. În general băncile oferă același pachet de servicii. Irepetabilitatea serviciilor imprimă ofertei bancare un grad ridicat de unicitate.
Din acest motiv, între oferta potențială și oferta reală există un anumit grad de diferențiere sesizat adesea de client.
Figura 2.2. Gruparea ofertei prin luarea în considerare a celor trei categorii de servicii
Sursa: Prelucrare proprie după L. Ionescu (coordonator), Fundamentele profesiunii bancare. Băncile și operațiunile bancare, Ed. Economică, București, 1996
Ele alcătuiesc oferta oricărei întreprinderi prestatoare de servicii.
Oferta bancară este propusă direct clientelei; nici un intermediar nu se intercalează circuitului de distribuție.
Rețeaua de unități (sucursale, filiale, agenții) este administrată de către bancă și acest fapt determină o concordanță totală – pentru client – între imaginea băncii și imaginea unității bancare unde are contul.
Produsele și serviciile bancare au o viață mai lungă, “îmbătrânirea lor este mai lentă”. Există anumite produse la fel de vechi ca banca însăși.
Oferta poate cuprinde elemente inovatoare care să o particularizeze între ofertele concurenței.
Banca își poate diferenția oferta prin:
distribuție, în sensul îmbunătățirii suportului fizic al serviciului prestat, prin furnizarea acestuia la domiciliul clientului;
intermediul personalului;
diferențierea propriei imagini în special cu ajutorul simbolurilor și al mărcii. Diferentierea cea mai pronunțată se obtine printr-o calitate înaltă a serviciilor.
Consumatorii nu despart calitatea serviciului de cinstea, corectitudinea, încrederea pe care banca le-o inspiră.
Calitatea serviciilor exprima măsura în care acestea satisfac cerințele consumatorilor. În literatura de specialitate s-au identificat urmatoarele caracteristici prin care poate fi definită calitatea serviciilor:
Prestarea cât mai corectă a serviciului prin onorarea promisiunilor și executarea lui în cele mai bune condiții;
Responsabilitate maximă din partea prestatorilor; receptivitate;
Competență asigurată prin cunoștințe de specialitate și personal calificat;
Accesibilitatea serviciului, exprimată prin ușurința contactării firmei, orarul de funcționare, timpul de așteptare pentru prestarea serviciului;
Amabilitatea personalului, politețe, respect, considerație;
Comunicațiile prin care se asigură informarea consumatorului prin folosirea unui limbaj adecvat, adaptat diferiților clienți;
Credibilitatea asigurată de regulă de numele și reputația firmei;
Siguranța, care presupune lipsa oricărui pericol, risc, îndoieli în privința prestării serviciului;
Înțelegerea nevoilor specifice consumatorului;
Elementele tangibile, care trebuie să fie cât mai atractive.
Oferta bancară este condiționată de către un cadru juridic și de anumite reglementări. Acestea sunt stabilite cu scopul de a asigura concurența în sectorul bancar și pentru a limita pozițiile de monopol. Băncile nu trebuie să se angajeze într-o concurență neloială. Un alt set de limitări au în vedere asigurarea eficienței activității de supraveghere realizată de Banca Natională. Banca există pentru clienții săi.
O apropiere fizică realizată prin dezvoltarea unei rețele de unități proprii în teritoriu sau mai nou prin homebanking, dar și o apropiere în sensul adoptării opticii de marketing. Pentru băncile din România marketingul era o noutate cu câțiva ani în urmă.
Privind evoluția sistemului bancar românesc după 1990, putem afirma cu certitudine că el a devenit o necesitate. Băncile care doresc să aibă succes vor trebui să se apropie de clienți pentru ca într-un timp cât mai redus să le satisfacă necesitățile.
Aceste necesități se schimbă odată cu componentele mediului economic, cultural, tehnologic, social, politic, de aceea vor exista multe oportunități pentru băncile care identifică aceste schimbări de a obține profituri din dezvoltarea economiei libere de piață, prin satisfacerea cerințelor clienților, prin adoptarea opticii de marketing.
Structura ofertei bancare
Sistemul bancar din România este structurat pe două nivele, respectiv o bancă centrală și instituțiile financiare, cărora, prin lege, li s-a acordat statutul de bănci.
Acestea sunt bănci comerciale, de tip universal, care au primit dreptul să efectueze toată gama de operațiuni bancare. Rolul băncilor comerciale într-o economie este strâns legat de principala lor calitate, aceea de a fi intermediar în relația economii – investiții.
Economiile atât ale agenților economici, cât și ale persoanelor fizice reprezintă venituri neconsumate în perioada curentă și destinate unei utilizări viitoare.
Ele sunt absolut necesare evoluției societății. Investițiile reprezintă o realitate a economiei, a expansiunii ei, ce îi afectează pe agenții economici și populația. Resursele necesare realizării investițiilor sunt fie propriile economii, fie creditele acordate de bănci, în procesul de reciclare și valorificare a capitalurilor monetare în economie. Băncile s-au afirmat esențial ca instituții monetare, ca intermediari monetari.
Caracteristica semnificativă a lor este transformarea activelor monetare în monedă. În cadrul sistemului bancar s-au inclus în timp și intermediarii monetari care au ca funcții: colectarea de economii sau acordarea de credite pe termen mijlociu și lung, direct către beneficiari sau prin angajarea de capitaluri pentru recreditare.
Băncile comerciale au ca principală caracteristică aceea că efectuează toate tipurile de operațiuni bancare. Ele au o activitate diversă care se poate modifica în funcție de cererea existentă pe piață, în funcție de propriile posibilități și bineînțeles de obiectivele propuse.
În a doua jumătate a secolului nostru, odată cu diversificarea serviciilor bancare, în nomenclatorul ofertei unei bănci au pătruns o multitudine de noi servicii aflate in zone de graniță cu alți operatori financiari sau nu.
2.2. Tipologia creditelor
Tipurile de credite acordate de bănci sunt în continuă diversificare în concordanță cu cerințele clienților. Clasificarea acestora în funcție de diferite criterii astfel:
În funcție de perioada de acordare
a) Credite pe termen scurt
b) Credite pe termen mediu
c) Credite pe termen lung
În funcție de debitorul băncii
a) Credite acordate persoanelor fizice
b) Credite acordate persoanelor juridice
c) Credite acordate altor bănci
d) Credite acordate statului
În funcție de calitatea lor
a) Credite performante
b) Credite nerambursate la scadență
În funcție de domeniile împrumuturilor specializate
a) Domeniul imobiliar
b) Domeniu energetic
c) Domeniul minereurilor și al exploatărilor miniere
d) Domeniul agriculturii
e) Finanțarea activităților comerciale
f) Corespondență bancară
g) Finanțarea proiectelor de investiții
h) Leasing
i) Swaps (restructurarea portofoluilui de creanțe)
j) Capitalul de risc
Creditele pe termen scurt – acestea sunt operațiunile de împrumut de sume de bani, pe o perioadă ce nu depășește 12 luni. Ele sunt rambursabile integral la scadență.
În Franța, de exemplu, durata creditului merge pâna la 9 luni, pentru creditele acordate agriculturii. O formă particulară a creditului pe termen scurt este și creditul în descoperit de cont (overdraft). Acest credit este disponibil numai prin conturile curente ale clientului.
Dobânda se percepe la soldul debitor rămas de plată. Această formă de creditare este una dintre cele mai obișnuite în țările vest europene și SUA. În România acest serviciu se acordă numai celor mai buni clienți și la o rată a dobânzii mare.
Creditele în descoperit de cont se acordă atât persoanelor juridice pentru a le ajuta să facă față situațiilor în care banii de la debitori nu au fost încasați încă, cât și persoanelor fizice pâna la primirea salariului.
Creditele pe termen mediu – durata lor de rambursare este de la 1 an la 5 ani. Se acordă pentru activitatea de import-export și investiții. Termenele și condițiile creditării sunt cuprinse într-un contract de credit.
Creditele pe termen lung – sunt acele împrumuturi a căror durată de rambursare depășește 5 ani. Se acordă pentru investiții pe termen lung, cu durata de folosință îndelungată, de exemplu creditele pentru construirea de locuințe. Și aceste tipuri de credite sunt rambursate eșalonat.
Capitolul 3. Programul Prima Casă
3.1. Evoluție și impact
Programul guvernamental ”Prima casă” a avut o contribuție importantă asupra economiei românești în perioada imediat următoare recesiunii economice, având atât implicații economice (susținerea creditării sectorului populației, iar prin aceasta susținerea PIB, precum și limitarea corecțiilor negative din piața imobiliară rezidențială și susținerea sectoarelor de activitate conexe), cât și implicații sociale (înlesnirea accesului tinerilor și a celor cu venituri mai mici la creditarea ipotecară).
În primul rând, programul ”Prima casă” a contribuit la susținerea creditării populației, în perioada ianuarie 2010 – mai 2016, creditele acordate prin intermediul acestui Program au reprezentant aprox. 60% din împrumuturile noi pentru achiziția unei locuințe acordate populației, respectiv peste un sfert din creditarea acordată populației în aceeași perioadă. În ultimii doi ani, se observă însă o modificare a factorilor care au contribuit la această evoluție.
Astfel, în anul 2015 interesul pentru acest Program a scăzut semnificativ pe fondul reducerii decalajelor de cost între diferitele tipuri de finanțare pentru achiziția de locuințe (ratele de dobândă s-au redus de la 11,8% în decembrie 2009 la 3,7% în decembrie 2015) și a continuării îmbunătățirii condițiilor macroeconomice.
Astfel, doar 20% din creditarea ipotecară, respectiv aprox. 11% din totalul creditului acordat populației au reprezentat credite acordate prin programul ”Prima casă” în anul 2015.
În al doilea rând, programul ”Prima casă” a avut un rol substanțial în orientarea creditării interne către creditarea în lei prin introducerea cerinței de derulare a Programului doar pentru credite în monedă națională începând cu luna august 2013, contribuind astfel la o mai bună funcționare a mecanismului de transmisie a ratei de politică monetară și la o diminuare a riscului valutar prin reducerea ponderii creditării în valută în îndatorarea sectorului populației.
În al treilea rând, Programul a facilitat accesul populației tinere și cu venituri mai reduse la creditul ipotecar. Cea mai mare parte a persoanelor care au beneficiat de acest Program au fost persoanele cu vârste de până în 35 ani (ponderea acestora chiar crescând în ultimii ani de la 50% în anul 2010 la aprox 80% în anul 2016).
Mai mult, venitul mediu al persoanelor care au contractat un credit ”Prima casă” a fost semnificativ mai mic comparativ cu venitul mediu al persoanelor care au obținut un credit ipotecar de alt tip (cu aproximativ 13% mai mic, în medie, pe toată perioada funcționării programului ”Prima casă”).
Din analiza implementării Programului rezultă următoarele concluzii:
Beneficiarii și imobilele achiziționate în cadrul Programului sunt distribuiți în funcție de gradul de dezvoltare economică a fiecărei regiuni administrative; distribuția pe grupe de vârstă a garanțiilor acordate în cadrul Programului indicând o pondere de aprox 80% a beneficiarilor sub 35 de ani.
Figura 3.1 Distribuția garanțiilor acordate pe grupe de vârstă la 30 septembrie 2016
Sursa FNGCIMM, https://www.fngcimm.ro
Figura 3.2. Evoluția numărului de beneficiari la 30 septembrie 2016
Sursa: FNGCIMM, www.fngcimm.ro
Numărul beneficiarilor nu este neapărat corelat cu nivelul plafoanelor stabilite anual, în primii ani nivelul plafoanelor fiind stabilite mult mai sus decât cererea, plafoanele fiind neconsumate și reportându-se pentru anii următori.
Figura 3.3. Distribuția garanțiilor acordate pe finanțatori la 30 septembrie 2016
Sursa FNGCIMM, https://www.fngcimm.ro
Gradul de concentrare pe finanțatori a creditelor acordate în cadrul Programului este mare, în totalul garanțiilor peste 50% fiind acordate de BCR și BRD.
Figura 3.4. Distribuția garanțiilor acordate în funcție de prețul de achiziție la 30.09.2016
Sursa FNGCIMM, https://www.fngcimm.ro
Figura 3.5. Distribuția garanțiilor acordate în funcție de durata finanțării la 30.09.2016
Sursa FNGCIMM, https://www.fngcimm.ro
Durata maximă a garanției creditelor ”Prima casă” este de 30 ani, iar ponderea în totalul garanțiilor se poate observa în tabelul de mai sus:
Până la 120 luni s-a înregistrat un procent de 1,46% a populației care a accesat creditul ”Prima casă”;
Între 120-240 luni ponderea este de 13,26% din totalul persoanelor care au aplicat pentru un credit ”Prima casă”;
Perioada cea mai lungă de timp până la 360 luni reprezintă procentul cel mai mare de persoane care beneficiază de locuințe în cadrul Programului
3.2. Evoluția fondului de locuințe și a condițiilor de locuire
La sfârșitul anului 2015, conform publicației INS ”Fondul de locuințe”, România a înregistrat 8.882,1 mii locuințe, în creștere cu peste 454 mii locuințe față de finele anului 2010, ceea ce înseamnă o creștere de 5,4% pe parcursul celor 5 ani.
Peste 35% dintre cele 8,8 milioane de locuințe ale țării au nevoie de reparații urgente. Aceste unități, dintre care multe sunt blocuri de locuințe din perioada socialistă, fac ca multe orașe din România să pară neîngrijite.
Este vorba de peste 10.000 de blocuri construite înainte de 1980 cu nevoi de reparații legate de structură, acoperiș și încălzire.
În 1990, anul care a urmat căderii comunismului în România, 85% dintre locuințele din România erau construite după 1945, reprezentând în prezent o provocare din punct de vedere al întreținerii acestui fond consistent de clădiri aflate în proces de învechire
Figura 3.6. Fondul de locuințe în funcție de perioada construirii
Sursa datelor INS, de pe http://discutii.mfinante.ro/static/10/Mfp/transparenta/proiectstrategiaPC2016_25222016.pdf
Fondul de locuințe urban actual este caracterizat prin predominanța locuințelor construite între 1971 și 1990. Ponderea locuințelor construite după 1990 este de aproximativ 5% pentru cvintila cu cele mai reduse venituri (explicată în general de construcția noilor locuințe sociale) și 1-3% pentru toate celelalte cvintile de venituri.
Lipsa locuințelor noi este unitară în toate grupele de venituri, dar din nou, este notabilă în cazul cvintilei cu cele mai ridicate venituri care include persoanele care – în modul cel mai probabil – își permit o nouă locuință, dar continuă să trăiască în clădiri vechi dintre care multe sunt într-o stare proastă.
Concluzia este că 90% din clădirile rezidențiale sunt vechi și au nevoie de modernizări sau reabilitări.
Figura 3.7. Structura locuințelor urbane după perioada construirii, pe categoriile de venit
Sursa: date provenite din Ancheta bugetelor de familie, de pe: http://discutii.mfinante.ro/static/10/Mfp/transparenta/proiectstrategiaPC2016_25222016.pdf (2014)
Numărul de autorizații emise pentru unitățile rezidențiale a rămas, ca indicator, la același nivel în perioada 2012-2013, demonstrând stabilizarea pieței, deși reprezintă jumătate din nivelul înregistrat în 2008.
Numărul total de autorizații de construcție emise la nivel național a fost de aproximativ 38.000, iar suprafața construită totală aprobată pentru construire a crescut cu 3% din 2012 la 7 milioane m2
Figura 3.8 Evoluția numărului de autorizații de construire eliberate pentru clădiri rezidențiale (2002-2014)
Notă: date provenite de pe: http://discutii.mfinante.ro/static/10/Mfp/transparenta/proiectstrategiaPC2016_25222016.pdf
Rata de construcție a noilor locuințe este mai mică de 1% din fondul imobiliar total pe an. Această rată scăzută este influențată în primul rând de lipsa cererii „efective” determinată de multiple motive, legate atât de venitul disponibil al populației cât și de aspectele privind creditarea dezvoltatorilor imobiliari și a proiectelor imobiliare care a avut o traiectorie spectaculoasă în anii 2006-2008, urmată de o contracție puternică declanșată de criza financiară.
În România cererea și mai ales oferta de locuințe au fost profund afectate de criza economică. Scăderea puterii de cumpărare, înrăutățirea condițiilor de creditare dar și reducerea fondurilor investițiilor disponibile au redus oferta de locuințe cu peste 30%. Este cazul ofertei de locuințe finale, respectiv locuințe terminate și achiziționate în anul de referință.
Figura 3.9. Evoluția numărului de locuințe finalizate, pe medii de rezidență
Sursa: date provenite de pe:
http://discutii.mfinante.ro/static/10/Mfp/transparenta/proiectstrategiaPC2016_25222016.pdf
Dacă în anul 2008 se realizau peste 67.000 locuințe, în nici un an de după criză nu s-a mai atins pragul de 50.000 locuințe. În anul 2015 s-au terminat 46.984 locuințe, față de 67.255 locuințe în anul 2008.
Creșterea veniturilor populației dar și a puterii de cumpărare datorită măsurilor de relaxare fiscală reprezintă principalele argumente pentru aprecierea că trendul crescător manifestat în ultimii trei ani va continua pe termen mediu.
Este posibil ca anual numărul locuințelor terminate să se majoreze în medie cu 2.000-2.500 locuințe. Sporul mediu în ultimii doi ani a fost de 1.700 locuințe.
Totuși, este de subliniat că media anuală a locuințelor terminate după 2009 a rămas ridicată și a fost peste realizările de până în anul 2007, ceea ce reprezintă un efect direct al programului „Prima Casă”.
Oferta globală include pe lângă locuințele noi și locuințele vechi disponibile. Acestea nu pot fi evaluate pentru că disponibilitatea depinde de comportamentul proprietarilor și decizia acestora de a vinde sau de a închiria. În acest ultim caz avem spațiu locativ disponibil dar nu pentru tranzacționare.
Este vorba de acoperirea temporară a unei părți din cererea de locuințe prin închiriere.
În proiectul Strategiei Naționale a Locuirii, se precizează că: „România este una dintre țările cu cea mai mare viteză de scădere a populației din lume, cu o scădere a populației preconizată la peste 15% până în 2050. Numărul de locuințe depășește numărul de familii – aproximativ 8 milioane de locuințe la 7,2 milioane de familii.
Amploarea fenomenului migrației din ultimii ani a generat un dezechilibru al cererii și ofertei, cu suprapopularea unor centre urbane și o incidență ridicată a locuințelor neocupate în altele. Procentul locuințelor vacante din România, de 16%, se numără printre cele mai ridicate din lume”.
Decalajele pozitive sau negative între cererea și oferta de locuințe variază semnificativ de la o regiune la alta, în funcție de mărimea localităților.
Aceste diferențe se reflectă atât în numărul de tranzacții imobiliare cât și în numărul de locuințe noi terminate. Astfel, în anul 2015, din totalul tranzacțiilor imobiliare 33% s-au realizat în 6 județe, iar în 11 județe numărul tranzacțiilor imobiliare reprezenta până la 1,5% din total.
În cazul locuințelor noi terminate decalajul zonal e la fel de ridicat: 4.448 locuințe în anul 2015 în municipiul București, 3022 locuințe în Cluj și mai puțin de 200 locuințe în județe precum Caraș-Severin, Covasna, Mehedinți și Teleorman.
În anul 2015 conform datelor de la Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară, numărul tranzacțiilor imobiliare a fost de 890.169. În primele 9 luni din acest an s-au tranzacționat 703.509 locuințe.
În evaluarea evoluției viitoare a cererii și ofertei de locuințe, pentru restrângerea variabilelor necuantificabile, s-a circumscris analiza la compararea tendințelor de modificare a familiilor (gospodăriilor) cu oferta de locuințe noi.
În această optică, în baza evoluțiilor demografice și a datelor privind situația familiilor, din evidențele stării civile, Comisia Națională de Prognoză estimează că pe termen mediu decalajul dintre „modificarea anuală a familiilor” și oferta de locuințe noi nu se va modifica semnificativ.
Se apreciază că aproximativ 300 mii familii își vor modifica anual structura (căsătorii, divorț, copii), ceea ce va face ca acestea să solicite o modificare a spațiului locativ prin achiziționarea de locuințe.
Rezultă că, pe acest segment, anual, se va înregistra un decalaj de aproape 250 mii locuințe, în condițiile unei oferte anuale de aproximativ 50 mii locuințe noi finalizate în fiecare an.
Condițiile de locuire
Definitor pentru calitatea locuirii este disponibilitatea unui spațiu suficient. Conform datelor Eurostat, în anul 2014, în UE, unei persoane îi reveneau 1,6 camere, în timp ce în România o persoană dispunea de numai o cameră.
Referitor la indicatorul amintit mai înainte, în condiții relativ similare cu cele ale noastre, trăiesc locuitorii din țări precum: Bulgaria, Croația, Polonia și Slovacia (cu circa 1,1 camere/persoană).
Rata de supraaglomerare descrie proporția populației care locuiește în case supraaglomerate, definite prin numărul de camere de care dispune o gospodărie, prin mărimea gospodăriei, precum și prin vârstele și situația familială a membrilor acestora. Dintre statele comunitare,
România se află pe ultimul loc al calității locuirii deoarece 52,3% din populație trăiește în locuințe supraaglomerate, depășind astfel de trei ori media de 17,1%. Rata de suprapopulare în rândul populației expuse riscului de sărăcie din România a fost de 66,6%, depășită de Ungaria 67,4%.
F
igura 3.10. Rata de supraaglomerare in UE in 2016(%)
Sursa: date provenite de pe: http://discutii.mfinante.ro/static/10/Mfp/transparenta/proiectstrategiaPC2016_25222016.pdf
Alături de indicatorul supraaglomerării, suprafața locuinței poate oferi o imagine asupra calității locuirii, în ceea ce privește existența unui spațiu util suficient la nivelul locuințelor.
În 2012, suprafața medie a unei locuințe în UE- 28 a fost de 102,3 mp. Suprafața medie utilă a unei locuințe variază de la 46,9 mp în România, la 68,1 mp în Lituania până la 156,4 mp în Cipru.
În comparație cu suprafața medie locuibilă de 34 m2 pe persoană din Europa, România are o medie relativ scăzută pe persoană (20 m2).
Deși 20 m2 s-ar putea să nu pară prea puțin sau nerezonabil în comparație cu cele mai multe țări din lume, este important de observat că suprafața medie locuibilă discutată aici este diferită de suprafața „netă” locuibilă pe persoană.
Media de aici este calculată prin împărțirea suprafeței rezidențial construite totale (inclusiv potențialele clădiri libere) la populație. Deși rata de vacantare este ridicată, ca în cazul României, suprafața medie „netă” pe persoană este, de fapt, mult mai mică.
Alături de disponibilitatea spațiului locativ suficient fiecărui membru al familiei, aspecte cum ar fi existența băii/dușului și a grupului sanitar, amplasate în interiorul locuinței, constituie elemente reprezentative pentru confortul și calitatea locuiri. În anul 2014, ponderea gospodăriilor dotate cu baie/duș a fost de 68,1%, iar a celor cu grup sanitar de 66,6%. Pe medii de rezidență, diferențierile sunt la ambele tipuri de utilități, în principal din cauza slabei dezvoltări a sistemului public de alimentare cu apă și a sistemului de canalizare și epurare a apelor uzate în localitățile rurale, față de cele urbane. Ca atare, aproape 92% din gospodăriile urbane beneficiază de avantajele oferite de existența băii și a grupului sanitar în interiorul locuinței.
Mai sunt și alte deficiențe care influențează confortul locuirii: deteriorarea pereților, podelelor, tocurilor de ferestre, igrasia din pereți, podele sau fundația casei; scurgeri prin acoperiș sau pereți, lumina insuficientă.
Supraaglomerarea și aspectele legate de condițiile de locuit prezentate mai înainte sunt luate în considerare pentru crearea unui indicator mai complet al calității locuirii. Rata privării severe de locuință se definește ca fiind proporția persoanelor care locuiesc într-o locuință considerată supraaglomerată, fiind afectate în același timp de cel puțin una dintre problemele amintite anterior.
Conform datelor Eurostat, în anul 2014 pe teritoriul UE-28, 5,1% din populație era afectată de privarea severă de locuință. România deși în scădere cu 1,6 puncte procentuale față de 2013, s-a aflat pe primul loc în rândul statelor comunitare cu o pondere de 21,4%.
Referitor la accesul la utilități, conform INS, în anul 2014, în România un număr de 12.454.909 locuitori erau deserviți de sistemul public de alimentare cu apă.
În anul 2015, un număr de 9.471.584 locuitori aveau locuințele conectate la sistemele de canalizare, aceștia reprezentând 47,7% din populația rezidentă a României.
În ceea ce privește epurarea apelor uzate, populația cu locuințe conectate la sistemele de canalizare prevăzute cu stații de epurare a fost de 9.089.707 persoane, reprezentând 45,7% din populația rezidentă a țării.
De menționat este faptul că 46,5% din gospodării își desfășoară traiul în locuințe cu 1-2 camere; în mediul urban mai mult de jumătate din gospodării ocupă locuințe mici, de 1- 2 camere, respectiv 57%.
Dificultățile în îmbunătățirea condițiilor de locuit sunt arătate și de faptul că circa 38% din gospodării nu au putut efectua la timp unele din cheltuielile curente relativ obligatorii, deci au un venit care nu permite economisirea și achiziționarea de locuințe; aproape jumătate din gospodării consideră că fac față cu dificultate cheltuielilor curente (21,1% cu mare dificultate ; 27,5% cu dificultate).
3.2.1. Evoluția prețurilor proprietăților
Ca urmare a impactului crizei economico-financiare prețurile proprietăților rezidențiale au continuat să se reducă în perioada 2010 – 2015, atât pe total (-18,9%), cât și pe categorii.
Cu toate acestea, începând cu anul 2015 se constată o revenire a prețului proprietaților rezidențiale (+3,7% în 2015 față de anul 2014), cel mai probabil datorată creșterii nivelului de trai al populației care a permis accesul în mai mare măsură la creditele imobiliare.
Tendința de majorare a prețurilor pentru locuințe a continuat și în trimestrul I al acestui an, creșterea fiind de 2,7%.
Cu toate acestea, prețul apartamentelor în anul 2015 față de anul 2010 s-a diminuat cu 20,1%, în timp ce reducerea înregistrată la prețul caselor a fost aproape la jumătate (-11,6%). În București prețurile proprietăților rezidențiale au scăzut cu 29,0% comparativ cu un nivel de -12,1% înregistrat în celelalte zone ale țării.
Dacă se face o comparație între mediul urban și cel rural, în aceeași perioadă de analiză, se poate observa că prețurile proprietăților rezidențiale s-au situat aproximativ la același nivel în ambele zone, înregistrându-se o diferență de circa 2 puncte procentuale (-12,3% în mediul urban, respectiv -10,4% în mediul rural).
În ceea ce privește situația din primul trimestru al anului curent raportat la trimestrul I 2015 cea mai semnificativă majorare s-a înregistrat în București (3,2%), față de restul zonelor din țară, unde prețurile au crescut cu 2,6%.
Figura 3.11. Evoluția preț ului proprietăților rezidențiale în România
Sursa: date provenite de pe:
http://discutii.mfinante.ro/static/10/Mfp/transparenta/proiectstrategiaPC2016_25222016.pdf
Trebuie menționat că în timp ce prețurile proprietăților rezidențiale s-au majorat cu 3,0% în mediul urban, în mediul rural acestea au înregistat o scădere de 0,9%.
Costul în construcții a avut o evoluție opusă cu cea a prețurilor proprietăților rezidențiale, înregistrând creșteri în perioada de după criză, până în 2012, fiind urmată de diminuări consecutive în ultimii 3 ani. Aceeași tendință s-a manifestat și în primele 6 luni ale acestui an când scăderile de preț au fost de 0,5% față de aceeași perioadă a anului trecut.
În 2015 deși în ultimii trei ani s-au înregistat scăderi față de anul 2010, costul clădirilor rezidențiale este mai mare cu 9,6%, în timp ce costul lucrărilor noi s-a situat cu 8,9% peste nivelul din anul 2010.
3.2.2. Creditele imobiliare acordate populației
Creditele acordate gospodăriilor populației au evoluat de la 102,1 miliarde lei la sfârșitul anului 2010 până la circa 110,5 miliarde lei după primele șapte luni din 2016.
Această majorare s-a datorat exclusiv creditelor imobiliare (+93%), singura componentă a creditelor populației care a înregistrat creșteri în această perioadă. Creditele pentru consum și creditele pentru alte scopuri s-au diminuat cu 19,5% și respectiv cu 67,9%.
La sfârșitul anului 2010 creditele pentru locuințe au avut o pondere de 28,3% în total credite în timp ce ponderea creditelor de consum era de peste două ori mai mare (62,9%).
Ponderea creditelor imobiliare în total credite populație a crescut constant, ajungând să depășească ponderea creditelor de consum în luna februarie 2016, iar în prezent ponderea acestora în total credite populație a fost de 50,6%.
Figura 3.12. Evolutia creditelor de consum si imobi;oare 2010 – iunie 2016
Sursa: http://www.bnr.ro/Statistica-87.aspx
Creditele imobiliare pentru populație (lei și valută) au atins o valoare de 55,9 miliarde lei după primele șapte luni din 2016, fiind de aproape două ori mai mari decât cele înregistrate la sfârșitul anului 2010 (28,9 mld.lei).
Creditele imobiliare în lei acordate populației au crescut de circa 16 ori față de decembrie 2010, spre deosebire de creditele imobiliare acordate populației în alte valute care au înregistrat scăderi (-32,8%). Creditele imobiliare în euro acordate populației au înregistrat o creștere de aproximativ 20% după primele șapte luni din 2016 față de sfârșitul anului 2010.
În ceea ce privește structura creditelor imobiliare acordate populației în lei, euro, respectiv alte valute, ponderea majoritară este deținută în continuare de creditele acordate în euro. Ponderea creditelor în lei în total credite imobiliare a crescut substanțial: dacă la nivelul anului 2010 reprezintă circa 5% din total credite, în prezent depășește 45%. Această creștere s-a situat pe un trend ascendent în ultimii cinci ani.
Creditele imobiliare în euro pentru populație reprezintă în Iunie 2016 circa jumătate din totalul creditelor imobiliare, față de 80% cât reprezentau în 2010. În ceea ce privește creditele imobiliare în alte valute ponderea a evoluat de la 14,5% în anul 2010 la circa 5% după primele șapte luni ale anului 2016.
3.3. Elementele și factorii determinanți în elaborarea strategiei programului ”Prima casă” pe termen mediu (2017- 2021)
Deși condițiile de lichiditate din piața monetară (excedent structural de lichiditate) conduc la menținerea unor niveluri joase ale ratelor dobânzii în contextul unei inflații negative și a unei perspective de inflație redusă pe termen mediu, în condițiile reglementărilor prudențiale actuale, instituțiile de credit preferă totuși instrumentele mai puțin riscante (ex titlurile de stat sau împrumuturile colateralizate).
Astfel, conform datelor furnizate de către BNR, la sfârșitul lunii mai 2016, creditele acordate prin programul ”Prima casă” reprezintă o parte semnificativă din portofoliul de credite a sectorului bancar, acestea totalizând 27 miliarde lei, respectiv 25 la sută din creditele acordate de către sectorul bancar populației și 50 la sută din creditele ipotecare acordate populației.
Creditele acordate prin acest Program au în prezent un risc redus, rata de neperformanță a acestora fiind în mai 2016 de 0,4 la sută comparativ cu 5 la sută în cazul întregului portofoliu de credite ipotecare, conform definiției Autorității Bancare Europene, existând anumiți factori importanți care contribuie la reducerea riscului de credit:
criterii suplimentare de eligibilitate a debitorului care întăresc motivul acestuia de a deține locuința obținută prin creditul ipotecar și reduc probabilitatea unui motiv speculativ de achiziție a locuinței: debitorul nu deține în proprietate un alt imobil, vânzarea imobilului achiziționat poate fi efectuată doar în anumite condiții;
dubla evaluare a dosarelor de creditare: atât de către bancă, cât și de către FNGCIMM;
garanția statului care acoperă 50% din valoarea creditului acordat în cadrul Programului. În acest context se desprind câțiva factori importanți care determină necesitatea elaborării unei strategii pe termen mediu pentru programul ”Prima casă”, printre care menționăm:
Nevoia creșterii fondului locativ cât și a îmbunătățirii celui existent având în vedere pe de o parte dezechilibrul estimat între cererea și oferta de locuințe de aproximativ 250 mii de locuințe precum și indicatorii calității locuirii exprimați printr-o rată a supraaglomerarii foarte ridicată precum și a faptului că 35% dintre cele 8,8 milioane de locuințe ale țării au nevoie de reparații urgențe, iar numărul mediu de camere pe locuință din România (de 2-3 camere), este mult sub numărul mediu de camere pe locuință din alte țări europene.
În ciuda îmbunătățirii condițiilor de acces a creditelor ipotecare de către populație, condițiile minime de avans (de aprox 15-20%) sunt greu de satisfăcut în special de segmentul tinerilor, această strategie având rolul de a stimula/favoriza construcția de locuințe noi și consolidate.
Incertitudinea cu privire la continuarea programului ”Prima casă” și a existenței plafoanelor de garanții aferente programului afectează deopotrivă, atât dezvoltatorii imobiliari având în vedere că procesul de realizare a unui proiect rezidențial presupune o perioadă de timp de aproximativ 18 luni cât și persoanele fizice care doresc contractarea unui credit în cadrul Programului și care în planificarea accesarii programului ”Prima casă” au nevoie de predictibilitate cu privire la existenta plafoanelor de garantare.
În ultimii ani, au existat blocaje cauzate de lipsa de predictibilitate privind programul ”Prima casă” atât pentru implementarea unor proiecte imobiliare care se bazau pe precontracte semnate cu beneficiari persoane fizice care intenționau accesarea programului ”Prima casă” cât și la nivelul beneficiarilor persoane fizice care achitaseră avansuri în procesul de achiziție a unor imobile fără a avea apoi certitudinea unor plafoane suficiente de garanții care să le asigure contractarea creditelor, în condițiile în care nu dispuneau de avansul necesar contractării unor credite standard de la instituțiile de credit.
Capitolul 4. Programul Prima Casa in Romania. Studii comparative
Programul „Prima Casă” a fost aprobat în vara lui 2009, prin Ordonanța de urgență nr. 60/2009, fiind considerat atât o măsură de susținere a tinerilor aflați la prima achiziție imobiliară, cât și ca o formă de impulsionare a unei piețe imobiliare înghețate.
Obiectivul programului ”Prima casă” a fost încă de la început facilitarea accesului persoanelor fizice la achiziția sau construirea unei locuințe de o calitate superioară, care să conducă la creșterea calității vieții, prin contractarea de credite garantate de stat și reprezintă o măsură de susținere a cererii interne a sectorului imobiliar.
Locuințele pot fi construite de beneficiarii care dețin în proprietate terenul pe care urmează să se construiască locuința sau prin asociații fără personalitate juridică, cel puțin unul dintre asociați fiind proprietarul terenului pe care urmează să se construiască locuințele.
Programul are următoarele caracteristici:
caracter național, determinat de aplicabilitatea acestuia pe întregul teritoriu al țării;
caracter social, reprezentat de intervenția statului în procesul de garantare a creditelor contractate de persoanele fizice pentru achiziția de locuințe.
caracter economic fiind un factor de stimulare a fondului locativ Ministerul Finanțelor Publice (MFP) a mandatat Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici și Mijlocii (FNGCIMM) să emită garanții în numele și în contul statului, în favoarea băncilor care acordă credite persoanelor fizice pentru achiziția sau construirea unei locuințe în cadrul Programului, în limita plafoanelor aprobate anual prin hotărâre a Guvernului.
Garanția de stat acoperă maximum 50% din valoarea principalului, exclusiv dobânzile și comisioanele bancare și alte sume datorate de beneficiarul programului în baza contractului de finanțare. În prezent, băncile care participă la Program sunt în numar de 18 din 36 de bănci existente în România.
Costurile financiare aferente unui credit în cadrul Programului, suportate de către beneficiari au fost cele ce au dat accesibilitatea populației, acestea fiind:
avansul de minimum 5% din prețul de achiziție a locuinței, care acoperă diferența dintre prețul de achiziție a locuinței rezultat din antecontractul de vânzare-cumpărare și finanțarea garantată, avans ce se situează sub condițiile pieței;
rata dobânzii: ROBOR 3 luni + maxim 2,0% (marja a fost diminuată de la 2,5% la 2% începând cu anul 2016);
comision de administrare al FNGCIMM – 0,49%/an calculat la soldul garanției statului;
comisionul unic de analiză de 0,15%/an din valoarea promisiunii de garantare (după caz);
nu se percepe comision de risc.
Bilanțul la zi al programului ”Prima casă” arată că acesta este cel mai popular și de succes program guvernamental.
Astfel, de la începutul programului ”Prima casă” din iunie 2009 până la 30 septembrie 2016 au fost emise un număr de 198.365 garanții în valoare de 16,96 miliarde lei, echivalentul a 3,9 miliarde euro, pentru finanțări în valoare de cca. 33,92 miliarde lei, echivalentul a cca. 7,8 miliarde euro.
În cursul anului 2016, plafonul alocat pe anul 2016 în valoare de 1,69 miliarde lei conform HG nr. 1016/30.12.2015 a fost consumat în numai 6 luni și acest fapt s-a datorat:
cererii foarte mari din partea populației (persoanelor fizice) de credite garantate în condițiile programului ”Prima casă”, produsul fiind deja foarte cunoscut și popular, costurile aferente unui credit în cadrul Programului, suportate de către beneficiari fiind inferioare celor practicate de către bănci pentru creditele ipotecare proprii;
apetitul instituțiilor de credit pentru acest program, avându-se în vedere calitatea colateralului, respectiv a garanțiilor acestor credite (atât garanția reprezentată de imobilul achiziționat cât și garanția statului) și a unui nivel foarte scăzut a ratei de default, respectiv 0,3%, în condițiile unui nivel încă mare al creditelor neperformante;
adoptării legii dării în plată (Legea nr. 77/2016 privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligațiilor asumate prin credite) de la care programul ”Prima casă” a fost în ultimă instanță exceptat, ca urmare a intervențiilor mai multor instituții.
Ulterior, prin HG nr. 366/18.05.2016 plafonul pe anul 2016 a fost suplimentat cu 500 milioane lei, iar prin HG nr.703/28.09.2016 plafonul a mai fost suplimentat cu încă 500 milioane lei.
Întreaga evoluție a programului ”Prima casă” din prisma plafoanelor de garantare aprobate anual de la demararea Programului sunt prezentate în Anexa nr. 2 care face parte integrantă din prezenta Strategie.
FNGCIMM a transmis MFP în anul 2016 trei propuneri de realocare de plafoane, realocările fiind singura sursă pentru a onora solicitările de suplimentare din partea băncilor participante în Program, fără a se crea disfuncționalități resimțite în rândul beneficiarilor persoane fizice care doresc achiziționarea/construirea unei locuințe și care în condițiile neasigurării resurselor necesare ar fi expuși riscului pierderii avansurilor prevăzute în antecontractele încheiate cu promitenții vânzători.
Până în prezent, au fost executate 498 garanții reprezentând o rată de neperformanță de 0,3% conform metodologiei de calcul a FNGCIMM, respectiv 0,4% conform metodologiei de calcul a Autorității Bancare Europene, implementată prin Ordinul BNR nr.6/2014.
De la începutul programului „Prima Casă” și până în iulie 2016, au fost aprobate peste 180.000 de dosare, fiind considerat cel mai de succes program lansat de autorități, în epoca modernă.
Volumul total de garantare a depășit 15 miliarde lei (peste 3,33 miliarde euro), aferent unor finanțări în valoare de 29,8 miliarde lei (peste 6,62 miliarde euro). În tot acest timp, rata de neplată a fost de doar 0,34% din totalul creditelor acordate.
Programul Prima Casă face parte din măsurile anticriză inițiate de guvern pentru a susține sectoarele economice prioritare.
Obiectivul principal este să deblocheze activitatea de creditare și să impulsioneze sectorul construcțiilor, ceea ce va avea efecte benefice asupra activității economice și creării de noi locuri de muncă.
Programul Prima Casă a fost modificat, pentru a răspunde mai bine nevoilor clienților. Adoptate în primăvara acestui an, schimbările și completările au intrat în vigoare și au fost publicate în Monitorul Oficial, la sfârșitul lunii septembrie 2015.
Prima Casa FNGCIMM (Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici și Mijlocii) informează despre recentele modificări și completări aduse programului „Prima Casă”, prin intrarea în vigoare a Ordinului nr.1119/2015, emis de Ministerul Finanțelor Publice, publicat în Monitorul Oficial în data de 28.09.2015.
Astfel, următoarele facilități suplimentare oferite beneficiarilor au devenit operaționale:
Beneficiarii programului vor avea posibilitatea achiziționării unei noi locuințe în cadrul Programului Prima Casă, cu suprafață utilă mai mare sau cu o valoare mai mare decât locuința achiziționată /construită inițial prin program, cu condiția ca locuința achiziționată sau construită inițial să fie înstrainată prin vanzare-cumpărare cel mai târziu până la data încheierii contractului de vânzare –cumpărare a noii locuințe, iar creditul acordat inițial în cadrul
Programului să fie lichidat până la data încheierii contractului de vanzare-cumparare a noii locuințe, care va beneficia de garanția statului în această nouă etapă a Programului.
Plafoanele anuale de garantare vor fi gestionate în sistem revolving, astfel încât se va asigura continuitatea programului. Sumele eliberate ca urmare a rambursărilor creditelor acordate în cadrul Programului la scadență sau anticipat, precum și ca urmare a lichidării creditelor acordate inițial pentru a achiziționa/construi o nouă locuință în cadrul Programului, vor reîntregi plafonul total al garanțiilor și se vor utiliza de către finanțatori pentru acordarea de noi garanții.
Majorarea perioadei de executare a garanțiilor și implicit a perioadei în care beneficiarii vor putea plăti ratele restante. Plata garanției acordate în cadrul programului, se va efectua în maximum 90 de zile de la formularea cererii de plată și nu în maximum 90 de zile de restanță.
A fost detaliată modalitatea în care finanțatorii pot renunța la cererile de plată, precum și posibilitatea repunerii beneficiarului în drepturile și obligațiile aferente contractelor de credit și de garantare, după ce plata garanției a fost efectuată.
Retragerea cererii de plată se poate efectua până în penultima zi de efectuare a plății valorii de executare a garanției de către Ministerul Finațelor Publice, beneficiarul putând recurge o singură dată la această facilitate.
A fost reglementată situația de preluare/cedare a locuinței și a finanțării garantate, respectiv situația în care soția sau soțul preia sau cedează dreptul de proprietate dobândit prin achiziționarea/construirea unei locuințe în cadrul programului, ca urmare a adoptării regimului matrimonial al separației de bunuri, prin convenție matrimonială.
4.1. Etape pentru a primi creditul Prima Casă
Solicitanții creditului „Prima Casă” trebuie să treacă prin mai multe etape pentru a primi bani solicitați.
Decizia autorităților de a prelungi programul „Prima Casă” le dă sperațe celor care se bazează pe un credit în condiții avantajoase la cumpărarea unei locuințe. „Prima Casă” a fost creditul cel mai accesat in 2016 în vederea cumpărării unei locuințe.
Acest program le-a dat curaj dezvoltatorilor, care nu numai că au vândut mare parte din stocul de locuințe pe care îl aveau, dar le-a și permis să înceapă noi proiecte. Ministerul de Finanțe a anunțat plafonul pentru „Prima Casă” 2016 la circa 1,7 miliarde lei, adică peste 375 de milioane de euro.
Finanțele au mai anunțat că din informațiile pe care le dețin nicio bancă înscrisă în programul „Prima Casă” nu a anunțat că vrea să se retragă din acest proiect. În aceste condiții, băncile vor continua să acorde credite, însă problema este dacă se va menține avansul de 5%.
Totuși, pentru obținerea creditului solicitanții trebuie să parcurgă mai multe etape pentru a intra în posesia finațării. Apoi trebuie să-și plătească ratele la timp. Pentru acest lucru cei ce intră în program au de urmărit mai mulți pași.
Primul lucru la care trebuie să se gândească cel care solicită acet tip de credit este legat de puterea financiară pe care o are pentru a susține un credit pe o perioadă de până la 30 de ani. Specialiștii susțin că cei care vor să se înhame la un astfel de credit trebuie să se informeze atât la bănci, dar și la alte persoane care au apelat la „Prima Casă”.
După luarea deciziei urmează întrebarea firească pe care și-o pun cei care vor un credit: „Ce bancă aleg?”. Majoritatea băncilor din program au secțiune specială pe site „Prima Casă”. O altă variantă ar fi ajutorul unui consilier bancar sau al unui broker de credite care este oferta de creditare care ți se potrivește. Sau, evident, a mai multor consilieri. Infomarea aduce o paletă mai mare de variante între care poți alege. Creditul nu poate fi mai mare decât echivalentul în lei a 57.000 de euro.
După ce decizia a fost luată urmează una dintre cele mai neplăcute etape: completarea dosarului de finanțare. Timpul necesar acestei etape depinde de fiecare client în parte și de angajator, de cât de repede faci rost de toate documentele necesare. La dosar este obligatorie declarația pe propria răspundere, autentificată la notar, potrivit căreia afirmi că nu dețineai în proprietate o locuință, nici individual, nici în comun, cu soțul/soția sau alte persoane în momentul în care legea a intrat în vigoare și nu ai în derulare un credit ipotecar. Trebuie completată și o cerere de credit semnată de toți participanții care au venituri. Nu trebuie să lipsească nici documentele de identitate și certificatul de căsătorie, dacă este cazul. Solicitanții trebuie să mai obțină și documente de venit, adeverință de venit emisă de angajator pe baza formularului pus la dispoziție de bancă (în original) – emisă cu maxim 30 zile calendaristice înaintea analizei, însoțită de cartea de muncă sau contractul individual de muncă (copii conforme cu originalul). Dosarul de finanțare trebuie să mai conțină acte de proprietate, carte funciară, actele de identitate ale actualilor proprietari ai imobilului care urmează să fie achiziționat. Nu trebuie să lipsească nici datele care dovedesc aportul propriu.
Dosarul trebuie să mai conțină și un raport de evaluare a imobilului adus în garanție, întocmit de un evaluator agreat de bancă. Unele bănci oferă serviciul de evaluare gratuit, însă sunt și unele cazuri în care clientul trebuie să plătească pentru evaluare. În cazul în care clientul renunță la creditul „Prima Casă” .
După evaluarea imobilului, banca emite decizia finală de aprobare și trimite documentele către Fondul Național de Garantare. Către Fond se transmit doar documentele de identitate, declarația notarială pe propria răspundere, extrasul de carte funciară, ante-contractul de vânzare-cumpărare, raportul de evaluare al imobilului și copiile actelor de proprietate ale locuintei ce urmează să fie achiziționate. Fondul nu verifică și eligibilitatea financiară a clientului, aceasta ținând de normele interne ale fiecarei bănci înscrise în programul „Prima Casă”.
În această etapă se vor semna contractele: contractul de credit, convenția tripartită de garantare, contractul de vânzare-cumpărare. Fondul Național de Garantare a creditelor emite în 5 zile lucrătoare o decizie pe care o transmite băncii la care clientul a aplicat pentru creditare. Dacă răspunsul este pozitiv, Fondul Național de Garantare transmite și factura aferentă comisionului de garantare. Banca achită comisionul de garantare, transmite dovada către Fond și încheie contractul de credit cu tine. Fondul redactează contractul de garantare și îl transmite băncii. Dupa primirea acestui contract, ai doar 5 zile lucrătoare la dispoziție pentru a-l semna și remite Fondului Național de Garantare. Apoi, în maxim 3 zile lucrătoare, Fondul semnează contractul de garantare și îl transmite înapoi băncii. Banca pune la dispoziție creditul, iar clientul poate semna contractul de vânzare-cumpărare a imobilului. Din acest moment clientul este sigur că se va muta în casă nouă.
4.2. Studiu comparativ între Programul Prima Casă și Creditul Ipotecar – analiza comparativă privind costurile creditului
Pe baza informațiilor oferite de băncile existente pe piața romanească, s-a realizat un studiu care ne arată toate datele care ne interesează despre creditele Prima Casă și Credințele Imobiliare .
Studiu oferă o analiză completă asupra paletei de produse financiar bancare de tip credit pentru achiziționarea unui imobil, în analiză comparându-se 17 produse de tip Prima Casă, 37 de tip Credit Ipotecar în Euro și 77 Credit Ipotecar în Lei. Analiza se realizează în perioada Iunie 2016.
În ceea ce privește Creditul Prima Casă, acesta poate fi pe o durată maximă de 30 de ani și necesită un avans de 5%.
Pentru un credit în valoare de 225000 lei (aproximativ 50000 euro), pe o perioadă de 30 de ani, Dobânda Anuală Efectivă este cuprinsă între 2.94% și 3.36%, rata lunară plătită este între 906.67 lei și 978.29 lei, iar totalul de rambursat la finalizarea creditului este cuprins între 336026.53 lei și 351617.78 lei.
Tabelul 4.2. Cel mai mic total de rambursat se regăsește la următoarele cinci produse
Sursa prelucrări proprii după site-urile băncilor
Tabelul 4.3. Cel mai mare total de rambursat se regăsește la următoarele cinci produse
Sursa prelucrări proprii după site-urile băncilor
În cazul în care nu te poți încadra la un Credit Prima Casă, poți opta pentru un Credit Ipotecar, în lei sau în euro.
În ceea ce privește Creditul Ipotecar în Euro, acesta necesită un avans minim cuprins între 0% și 48% și poate avea o Dobândă Anuală Efectivă cuprinsă între 4.38% și 8.8% și poate fi pe o perioadă maximă de 20 de ani.
Pentru un credit în valoare de 75000 euro, pe o perioadă de 20 de ani, rata lunară este cuprinsă între 427.19 euro și 659.95 euro iar totalul de rambursat este cuprins între 111414.72 euro și 153841.52 euro.
Tabelul 4.3. Cel mai mic total de rambursat se regăsește la următoarele cinci produse
Sursa prelucrări proprii după site-urile băncilor
Tabelul 4.4. Cel mai mic avans necesar se regăseste la urmatoarele cinci produse
Sursa prelucrări proprii după site-urile băncilor
Tabelul 4.5. Cea mai mică Dobândă Anuală Efectivă se regăsește în cazul următoarelor cinci produse
Sursa prelucrări proprii după site-urile băncilor
Creditul Ipotecar în lei, acesta necesită un avans minim cuprins între 0% și 38%, poate avea o Dobândă Anuală Efectivă cuprinsă între 3.28% și 6.69% și poate fi pe o perioadă maximă de 20 de ani.
Pentru un credit în valoare de 337500 lei (aproximativ 75000 euro), pe o perioadă de 20 de ani, rata lunară este cuprinsă între 1737.89 lei și 2742.24 lei, iar totalul de rambursat este cuprins între 455879.16 lei și 603438.14 lei .
Tabelul 4.6. Cel mai mic total de rambursat se regăsește la următoarele cinci produse
Sursa prelucrări proprii după site-urile băncilor
Tabelul 4.7. Cel mai mic avans necesar se regăsește la urmatoarele cinci produse
Sursa prelucrări proprii după site-urile băncilor
Tabelul 4.8. Cea mai mică Dobândă Anuală Efectivă se regăsește în cazul următoarelor cinci produse
Sursa prelucrări proprii după http://www.infocons.ro/vault/upload/afiles/1478075849383-credite_prima_casa_si_credite_ipotecare.pdf
4.3. Comparație între zece bănci semnificative
Mai jos voi realiza o comparație între băncile concurente la momentul actual, pentru a alege cea mai avantajoasă ofertă pentru subiectul analizat: persoana interesată de accesarea acestui tip de produs este necăsătorită, 28 de ani, lucrează în domeniul bancar avans salariu fix + variabil (comisioane).
Tabelul 4.9. Bănci concurente – Prima Casă, sumă necesară 141.000 lei
Sursa prelucrări proprii după site-urile băncilor
4.4. Intesa Sanpaolo Bank Vs Raiffeisen Bank
Mai jos voi realiza o comparație între cele două pentru a alege cea mai avantajoasă ofertă pentru subiectul analizat.
Persoana interesată de accesarea acestui tip de produs este necăsătorită, 28 de ani, lucrează în domeniul bancar avans salariu fix + variabil (comisioane).
Tabel 4.10. Comparație între Creditul Prima Casă de la Intesa Sanpaolo și Creditul oferit de Raiffeisen Bank
Sursa prelucrări proprii după site-urile băncilor
Clientul a ales să meargă pe varianta Intesa Sanpaolo Bank datorită rapidității și flexibilității. Clientului nu i s-au solicitat girantii suplimentare sau avans mai mare la creditul solicitat.
In anexe se regaseste modelul de contract cu toate anexele și detaliile creditului solicitat, împreună cu contractul de credit pentru 141.000 lei.
4.5. Prima Casă la Intesa Sanpaolo Bank
Intesa Sanpaolo Bank este parte a grupului Intesa Sanpaolo, una dintre primele 10 instituții financiare din lume. Intesa Sanpaolo Bank a obținut un profit operațional de 35 milioane lei (circa 9 milioane euro) în 2008, în creștere cu 34% față de 2007.
Activele totale ale băncii au ajuns la valoarea de 2 794 milioane lei (700 milioane euro) la sfârșitul lui 2008, în creștere cu 56% față de decembrie 2007. Banca deține în prezent o rețea teritorială de circa 100 sucursale și agenții.
Intesa Sanpaolo Bank a semnat acordul cu Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri (FNGCIMM) pentru programul "Prima casă".
Oferta Intesa Sanpaolo Bank pentru "Prima casă" este destinată tuturor persoanelor fizice cu vârstă între 18 și 70 ani, atât în lei, cât și în euro, cu o perioadă maximă de acordare 30 de ani.
Rata dobânzii pentru creditele acordate în euro este calculată în funcție de rata de referință interbancară Euribor la 3 luni + 1,97% și comisioanele aferente gestiunii.
Una dintre caracteristicile creditului "Prima casă" oferit de Intesa Sanpaolo Bank îl reprezintă gradul de îndatorare de până la 62%, iar plafonul maxim de finanțare al băncii este de până la 95% din valoarea imobilului.
Intesa Sanpaolo Bank ia în calcul pentru programul “Prima casă" o gamă largă de venituri pentru persoanele fizice mărind astfel aria și șansele de accesare a acestui tip de creditare.
Exemplu: venituri suplimentare salariilor, îndemnizație de creștere copil, venituri realizate în străinătate, chirii, drepturi de autor, venituri obținute pe vase de croazieră, etc.
Sursa prelucrări proprii după site-urile băncilor
Grafic de rambursare și informații complete costuri
Suma solicitată credit: 141.000,00 Lei
Rată lunară: 608,09 lei
Termen: 30 ani
Rată dobândă: 2,75%
Valoare totală de plată: 222,190.42 Lei
4.6. Prima Casă la Raiffeisen Bank
Creditul imobiliar prin programul guvernamental Prima Casă de la Raiffeisen Bnak prezintă următoarele caracteristici:
Vârstă între 21 și 65 de ani (la terminarea creditului).
Venit net minim 150 Euro (echivalent în Lei)/ fiecare participant la credit.
Vechime la locul de muncă actual de minimum 3 luni.
Fără credite executate sau rambursate cu întârzieri mari și repetate.
La data solicitării creditului, nu dețineți în proprietate exclusivă sau împreună cu soțul ori soția nicio locuință, indiferent de momentul în care a fost dobândită, sau dețineți în proprietate exclusivă sau împreună cu soțul sau soția cel mult o locuință dobândită prin orice alt mod decât prin programul guvernamental Prima Casă, în suprafața utilă mai mică de 50 mp. Dovadă îndeplinirii acestui criteriu se face prin declarație pe propria răspundere dată în formă autentică.
Deții în proprietate exclusivă sau împreună cu soțul ori soția o locuință, achiziționată sau construită în cadrul programului Prima Casă, pe care o vei înstrăina cel târziu până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare a noii locuințe pe care o vei cumpără prin programul Prima Casă (locuința ce trebuie să fie mai mare/ mai valoroasă decât locuința existentă)
Sursa prelucrări proprii după site-urile băncilor
Grafic de rambursare și informații complete costuri
Suma solicitată credit: 141.000,00 Lei
Rata lunară: 586,12 lei
Termen: 30 ani
Rata dobandă: 2,89%
DAE: 3,22%
Valoare totală de plată: 217.584,00 Lei
4.6. Comparație între Creditul Prima Casă și Creditul Imobiliar
Tabelul 4.13. Comparație între Creditul Prima Casă și Creditul Imobiliar
Sursa: https://www.raiffeisen.ro/
Clientul a ales să meargă pe varianta Intesa Sanpaolo Bank datorită rapidității și flexibilității. Clientului nu i s-au solicitat girantii suplimentare sau avans mai mare la creditul solicitat.
Se regăsește în anexa nr. 1 modelul de contract de credit la Prima Casă Intesa Sanpaolo Bank cu toate anexele și detaliile creditului solicitat, împreună cu contractul de credit pentru 141.000 lei.
4.7. Obiective Program Prima Casă in perioada 2017 – 2021
Ministerul Finanțelor Publice are în vedere următoarele linii directoare și obiective strategice cu privire la programul ”Prima casă” în perioada 2017-2021:
Obiectivul principal al Programului rămâne facilitarea accesului populației la contractarea de credite pentru achiziția de imobile pentru locuință.
Menținerea caracterului social, național și economic al Programului, prin nediscriminarea pe criterii de vârstă, venit, rural/urban în accesarea programului ”Prima casă” de către persoanele fizice care îndeplinesc criteriile de eligibilitate.
Se va avea în vedere o țintire mai bună a programului ”Prima casă” în scopul stimulării îmbunătățirii stocului locativ în România și a creșterii calitative a condițiilor de locuire avându-se totodată în vedere și riscul de credit al statului prin garantarea creditelor pentru locuințe în cadrul Programului cât și efectul multiplicator al Programului.
Astfel, prin prezenta strategie se propune un design al programului ”Prima casă” care să stimuleze achiziția de locuințe noi sau consolidate care să conducă la o îmbunătățire a condițiilor de locuire în România. Astfel, procentul de garantare a creditului de către stat va fi corelat cu vechimea și rezistența imobilului, diferențiindu-se în funcție de vechimea imobilului achiziționat și/sau a calității acestuia urmare consolidării măsurată prin rezistența la seisme (rezistența clădirii urmare consolidării).
Astfel, pentru creditele contractate pentru imobile cu destinația de locuința mai noi de 5 ani sau consolidate în ultimii 5 ani față de data acordării creditului procentul de garantare de către stat se păstrează la nivelul de 50% în timp ce pentru celelalte credite procentul de garantare de către stat va fi la nivelul de 40%.
Astfel, prin această diferențiere pe de o parte se are în vedere sprijinirea îmbunătățirii calității locuirii prin acordarea unor condiții mai bune de locuit oferite de locuințele noi sau consolidate, iar pe de altă parte se are în vedere și diminuarea riscului de credit al statului în Program ținându-se cont că, colateralul reprezentat de o locuința nouă sau consolidată (toate celelalte aspecte fiind similare) este mai valoros fiind diminuator de risc pentru statul român (de fapt același principiu este urmat și de finanțatori în cazul creditelor ipotecare acordate de către aceștia fără garanții de stat).
Totodată, se propune menținerea condiției conform căreia, toate locuințele care se achiziționează în cadrul programului trebuie să se încadreze în una dintre clasele A, B sau C de eficiență energetică.
Ministerul Finanțelor Publice are în vedere un plafon anual de garanții în cadrul Programului de aproximativ 2,5 miliarde lei pentru primul an (2017), câte 2 miliarde lei pentru fiecare an pentru anii 2, 3, și 4 (2018-2020), iar pentru ultimul an (2021) 1,5 miliarde lei, astfel încât să crească predictibilitatea creditelor ce pot fi acordate și contractate în cadrul Programului, factorul cel mai important atât în dimensionarea cererii, cât și a ofertei de locuințe, solicitare venită în procesul de consultare cu diferitele entități implicate/interesate (atât consumatorii de credite cât și finanțatorii și dezvoltatorii de locuințe).
Reducerea graduala a plafonului de garanții are în vedere o reducere graduală a intervenției statului prin garantare asumând că piața creditului ipotecar se va dezvolta concomitent cu creșterea accesibilității populației la produsele standard ale băncilor. Aceste niveluri de plafoane vor susține un volum de credite contractate pentru achiziția de locuințe de aprox 21-22 miliarde de lei pe perioada strategiei.
Asumând o proporție echilibrată de consum a plafoanelor de garanții în primul an al strategiei între creditele contractate pentru locuințe noi sau consolidate și cele vechi urmată de o creștere a proporției creditelor pentru locuințe noi sau consolidate urmare politicii de tintire a acestora prin acordarea de procente diferite de garantare în urmatorii 4 ani ai strategiei (1,25 miliarde din plafoanele anuale alocate in perioada 2018-2020 si 1 miliard lei in anul 2021 fiind consumate pe credite noi/consolidate) prin Programul Prima Casa s-ar susține aprox 12 miliarde lei pentru achiziția a aprox 200.000 de noi locuințe și/sau locuințe consolidate (o medie de aprox 40.000/an asumând o valoare medie a locuinței de aprox 60.000 euro).
Condițiile financiare – rată a dobânzii și avans – se vor menține aceleași (rata maximă a dobânzii de ROBOR la 3 luni +2% și avans de minim 5%). Atât condițiile financiare aferente creditelor acordate în cadrul Programului, cât si nivelul plafoanelor propuse prin prezenta strategie, precum și alte detalii tehnice care sunt strâns legate de contextul pieței imobiliare/ipotecare și a creditului imobiliar/ipotecar, precum și implicit de cererea și oferta acestor piețe pot fi modificate/revizuite prin revizuiri anuale ale strategiei, cu menționarea argumentelor și a factorilor care conduc la necesitatea revizuirii acesteia urmare unui proces de consultare cu instituțiile/entitățile implicate/interesate în Program.
Ministerul Finanțelor Publice are în vedere stabilirea unor criterii de evaluare în baza cărora se va realiza o evaluare anuală a institutiilor de credit participante în cadrul Programului.
Aceste criterii vor avea în vedere performanța și condițiile de acordare a creditelor în cadrul Programului precum și raportul între creditele ipotecare acordate în cadrul programului ”Prima casă” și produsele standard fără implicarea garanțiilor de stat.
Criteriile aferente evaluării și modul de evaluare vor fi menționate în cadrul legislativ și procedural ce va sta la baza programului ”Prima casă” care va acomoda și elementele menționate în prezenta strategie.
După doi ani de la aprobarea prezentei strategii, Ministerul Finanțelor Publice are în vedere o revizuire a Strategiei programului ”Prima casă”, astfel încât accesul la Program să fie posibil doar pentru credite contractate pentru achiziționarea de locuințe racordate/branșate la serviciile comunitare de utilități publice.
Capitolul 5. Concluzii si propuneri
În contextul elaborării strategiei pe termen mediu, au avut loc la nivelul Ministerului Finanțelor Publice mai multe întâlniri de lucru cu entitățile care au un rol important atât în sectorul imobiliar cât și de creditare a sectorului imobiliar, având în vedere importanța opiniei acestora în conturarea unei strategii pe termen mediu pentru programul ”Prima casă”.
În procesul de elaborare a strategiei au fost consultate băncile participante la Program, Banca Națională a României, Asociația Română a Băncilor, Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderi Mici si Mijlocii, Asociația Dezvoltatorilor Imobiliari din România și Asociația Utilizatorilor Români de Servicii Financiare.
În urma acestor consultări principalele concluzii referitoare la programul ”Prima casă” sunt următoarele:
Nevoia menținerii Programului pe un orizont mediu de timp (5 ani), pe fondul creșterii solicitărilor de credite în cadrul Programului, a popularității de care se bucură acesta, precum și din necesitatea îmbunătățirii condițiilor de locuire și a asigurării disponibilității spațiului locativ.
Asigurarea predictibilității și a transparenței în privința plafoanelor de garantare, aceste aspecte fiind esențiale atât pentru dezvoltatorii imobiliari în elaborarea propriilor planuri de afaceri cât și pentru beneficiarii Programului în planificarea în timp a momentului oportun pentru contractarea unui credit în cadrul programului ”Prima casă”, evitându-se tododata și presiunile pe termen scurt venite din partea populației (creșterea cererii pe termen scurt) ca urmare a incertitudinii privind continuarea Programului și a alocării plafoanelor de garantare în anii următori.
Programul ”Prima casă” este un program complementar produselor standard oferite de instituțiile de credit, scopul programului nefiind acela de a satisface întreaga cerere pentru locuințe ci a facilita accesul la creditele ipotecare în scopul îmbunătățirii condițiilor de locuit. În acest sens, este oportună țintirea Programului astfel încât să fie adresată problema necesarului fondului locativ precum și a calității acestuia.
Astfel, pe de o parte, există un deficit de locuințe noi în special în zonele urbane, o mare parte a acestei cereri fiind satisfacută de stocul existent de locuințe în detrimentul calității locuirii exprimată printr-un indicator al supraaglomerării mult peste nivelul european, cât și a condițiilor în care locuiește populația (calitatea locuințelor exprimată prin performantă energetică și prin rezistența structurii locuințelor).
Astfel, deși există o creștere naturală a ofertei de locuințe, aceasta este mult mai mică decât necesarul așa cum rezultă din estimările Comisiei Naționale de Prognoza fiind oportună stimularea ofertei de locuințe noi pentru ameliorarea condițiilor de locuit.
Pe de altă parte, atât în zonele urbane dar mai ales în zonele rurale și în cazul orașelor mici, acolo unde oferta de locuinte noi este limitată în condițiile existenței unui exces de locuințe, îmbunătățirea condițiilor de locuire se poate realiza prin îmbunătățirea calității locuințelor prin consolidarea locuințelor vechi obținânduse o creștere a rezistenței structurii locuințelor și o performanță energetică superioară.
Având în vedere aspectele menționate, urmare consultărilor a reieșit oportunitatea unei țintiri a Programului prin stimularea achiziționării de locuințe noi sau consolidate care să conducă la îmbunătățirea condițiilor de locuit.
Totodată s-a subliniat că această țintire a Programului nu trebuie să conducă la o discriminare în privința accesului la programul ”Prima casă”, tocmai datorită faptului că decalajele pozitive sau negative între cererea și oferta de locuințe variază semnificativ de la o regiune la alta, în funcție de mărimea localităților.
Astfel, ținând cont de oferta de locuințe noi și de faptul că programele de consolidare nu sunt repartizate uniform pe teritoriul României, Programul trebuie să aibă în vedere și facilitarea accesului la credite ipotecare pentru achiziția de locuințe vechi, sau a celor care nu sunt consolidate.
De asemenea, în ceea ce privește stimularea achiziției unor locuințe noi sau consolidate a fost menționat și efectul pozitiv asupra economiei prin factorul de multiplicare adus de activitățile de construcție sau consolidare a locuințelor.
Astfel, în procesul de consultare s-au desprins câteva modalitați prin care s-ar putea realiza îmbunătățirea condițiilor de locuit prin stimularea achiziției de locuințe noi sau consolidate în cadrul programului ”Prima casă”:
Diferențierea condițiilor financiare aferente creditelor contractate în cadrul Programului în funcție de obiectul creditului (condiții financiare mai bune de avans si/sau dobândă pentru achiziția de locuință nouă sau consolidată vs locuință veche în cadrul Programului).
În acest sens, avansul reprezintă cel mai important factor însă o diferențiere explicită prin prisma avansului ar putea induce un caracter discriminatoriu negativ și nu-și are rostul ținând cont că în momentul actual avansul este de minim 5% fără să se prevadă obligativitatea oferirii condiției de avans de 5%.
Diferențierea nivelului plafoanelor anuale alocate pentru garanții în cadrul Programului prin alocarea unor plafoane mai mari pentru locuințe noi sau consolidate.
Această diferențiere ar cauza probleme similare celor întâmpinate în ultimii ani în sensul creării unei cereri puternice pe perioade scurte de timp pentru achiziția de locuințe vechi pentru a putea beneficia de condițiile programului, ceea ce ar duce la posibilitatea epuizării rapide a plafoanelor alocate locuințelor vechi, producând un efect contrar celui dorit de a stimula îmbunătățirea condițiilor de locuit.
Diferențierea procentului de garantare de către stat a creditelor contractate în cadrul programului, prin reducerea garanției acordate de stat pentru contractarea creditelor pentru achiziția locuințelor vechi la 40%. În acest caz, s-au desprins două situații: diferențierea după procentul garantat de stat cu sau fără modificarea condițiilor financiare aferente Programului între creditele garantate pentru achiziția de imobile noi sau consolidate vs locuințe vechi.
În cazul diferențierii condițiilor financiare (de avans și/sau dobândă) urmare unui procent de garantare de doar 40% pentru creditele garantate pentru achiziția de locuințe vechi, s-ar putea pune în discuție problema unui tratament discriminatoriu între beneficiari, interferându-se prin această diferențiere în managementul riscului la nivelul instituțiilor de credit (s-ar prestabili condiții diferite de preț fără să se țină seama de riscul de credit al beneficiarului și de condițiile de lichiditate ale imobilului constituit ca garanție).
Oricum, băncile apreciază că o reducere sub 40% a procentului de garantare ar implica o analiză foarte riguroasă din partea băncilor pentru a stabili dacă continuarea participării la Program reprezintă un beneficiu din perspectiva veniturilor generate și ar conduce în mod cert la necesitatea diferențierii condițiilor financiare (avans și/sau dobandă)
Bibliografie
Cărți și articole:
Basel III and European banking, Speech at the 5th Biennial Conference on Risk Management and Supervision, Financial Stability Institute, Bank for International Settlements, Basel, 2010, http://www.bis.org/speeches/sp101109a.htm;
Basel Committee on Banking Supervision, “Basel III: A global regulatory framework for more resilient banks and banking systems” Bank for International Settlements, http://www.bis.org/publ/bcbs189.pdf, (2011);
L. Ionescu (coordonator), Fundamentele profesiunii bancare. Băncile și operațiunile bancare, Ed. Economică, București, 1996
M. Popescu, „Produse si servicii bancare”, Editura Ștefan cel Mare, Suceava, 2007;
M. Czinkota, I. Ronkainen – International Marketing, Harcourt College Publishers, 2001;
National Bank of Romania. Financial stability Report 2011;
N. Dardac, C. Basno, Operațiuni bancare. Instrumente și tehnici de plată, Ed. Didactică și pedagogică, București, 2004;
P. Brezeanu, Finantele personale in Romania, Editura C.N. Beck, 2012;
Philipp, H, Monthly Bulletin 06/2011, 09/2008. (2010);
Revistă Științifică a Universității de Stat din Moldova, 2013, nr.2(62), http://studiamsu.eu/wp-content/uploads/14.-p.84-88.pdf
S. Brajovic Bratanovic, Analyzing banking risk a framework for assessing corporate governance and risk management, Editura Irecson, Bucuresti, 2004;
V. N. Madgearu, Curs de economie politică, ed. cit., p. 384, http://www.bnr.ro/Studiu-introductiv-la-volumul-'Curs-de-economie-politica'-de-Virgil-N.-Madgearu-11732.aspx;
Walter S., „Basel III: Stronger Banks and a More Resilient Financial System”, Conference on Basel III, Financial Stability Institute, Basel, 2011;
Resurse web:
http://www.bnr.ro/Legislatie-financiar-bancara-735.aspx
https://media.imopedia.ro/stiri-imobiliare/istoric-prima-casa-15201.html
http://www.brittanica.com
https://www.imobiliare.ro/credite-3/prima-casa-in-2016-status-si-previziuni_db/
https://www.imobiliare.ro/articole/dupa-7-ani-efectele-programului-prima-casa-asupra-preturilor-cererii-si-constructiei-de-locuinte_db/
http://www.mdrap.ro/
http://www.insse.ro/cms/
https://www.raiffeisen.ro/persoane-fizice/produsele-noastre/aplica-online/?productCode=PrimaCasa
https://www.raiffeisen.ro/persoane-fizice/produsele-noastre/credite/credite-imobiliare/
https://media.imopedia.ro/analize-imobiliare/programul-prima-casa-a-crescut-interesul-pentru-terenuri-11862.html
http://discutii.mfinante.ro/static/10/Mfp/transparenta/proiectstrategiaPC2016_25222016.pdf
http://www.apc-romania.ro/ro/search.html?srcstring=prima+casa&submit
http://www.mdrap.ro/
http://discutii.mfinante.ro/static/10/Mfp/transparenta/proiectstrategiaPC2016_25222016.pdf
www.bcr.ro
www.ing.ro
www.bt.ro
https://www.intesasanpaolobank.ro/
http://credit-agricole.ro/?clienti=pf
https://www.cec.ro/
https://www.otpbank.ro/ro
https://www.brd.ro/
http://www.infocons.ro/ro/i-credite-imobiliare-sau-prima-casa-tu-ce-alegi-avans-minim-la-achizitionarea-creditului-de-pana-la-48-MTgyNTMtMQ.html
http://www.infocons.ro/vault/upload/afiles/1478075849383-credite_prima_casa_si_credite_ipotecare.pdf
*** Directiva nr. 12 din 2000 a CE, privind inițierea și exercitarea activității instituțiilor de credit;
*** Hotărârea nr. 388/2015 pentru modificarea și completarea Hotărârii Guvernului nr. 717/2009 privind aprobarea normelor de implementare a programului "Prima casă", Text publicat în M.Of. al României;
*** Legea nr. 227/2007 pentru aprobarea Ordonanței de urgență a Guvernului nr.99/2006 privind instituțiile de credit și adecvarea capitalului;
*** Legea nr. 67/2009 pentru aprobarea Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 215/2008 privind unele măsuri pentru susținerea programelor de dezvoltare a construcției de locuințe la nivel național.
*** Ordonanța de urgență nr. 25 din 18 martie 2009 pentru modificarea și completarea Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 99/2006 privind instituțiile de credit și adecvarea capitalului (Monitorul Oficial, Partea I nr. 179 din 23 martie 2009);
*** Regulamentul Băncii Naționale a României nr.21/2009 privind instituțiile de plată, http://www.bnr.ro/apage.aspx?pid=404&actId=322969 ;
*** Regulamentul BNR nr. 4/2011 pentru modificarea și completarea Reg. 21/2009, http://www.bnr.ro/apage.aspx?pid=404&actId=324235 ;
Anexe
Anexa nr. 1: Contract credit Prima Casă Intesa Sanpaolo Bank
Anexa nr. 2: Grafic de Rambrusare Raiffeisen Bank
Anexa nr. 3: Grafic de Rambursare Intesa Sanpaolo Bank
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Studiu privind creditul Prima Casă în România [310665] (ID: 310665)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.