Proprietate imobiliară casă și teren situată în loc. Baia Sprie, jud. Maramureș, str. Mesteacănului, nr. 57 ÎNDRUMĂTOR ȘTIINȚIFIC CONF. UNIV. DR…. [309861]

UNIVERSITATEA TEHNICĂ DIN CLUJ NAPOCA CENTRUL UNIVERSITAR NORD DIN BAIA MARE FACULTATEA DE ȘTIINȚE SPECIALIZAREA MANAGEMENTUL AFACERILOR

LUCRARE DE DISERTAȚIE

ÎNDRUMĂTOR ȘTIINȚIFIC

CONF. UNIV. DR. IGHIAN DIANA

ABSOLVENT: [anonimizat]

2018

UNIVERSITATEA TEHNICĂ DIN CLUJ NAPOCA CENTRUL UNIVERSITAR NORD DIN BAIA MARE FACULTATEA DE ȘTIINȚE SPECIALIZAREA MANAGEMENTUL AFACERILOR

LUCRARE DE DISERTAȚIE

RAPORT DE EVALUARE

Proprietate imobiliară casă și teren situată în loc. [anonimizat]. Maramureș, str. Mesteacănului, nr. 57

ÎNDRUMĂTOR ȘTIINȚIFIC

CONF. UNIV. DR. IGHIAN DIANA

ABSOLVENT: [anonimizat]

2018

CUPRINS

INTRODUCERE …………………………………………………………………………………………………. 4

CAPITOLUL 1 PREZENTAREA CONCEPTULUI DE EVALUARE ……………………………………… 6

1.1. Definirea noțiunii de evaluare ………………………………………………………… 6

1.2. Situații în care este necesară evaluarea imobilelor ……………..………………… 6

1.3. Cine poate realiza o evaluare ……………………………………………………….. 7

1.4. Metode de evaluare ………………………………………………………………………………. 7

1.4.1. Abordarea prin piață …………………………………………………7

1.4.2. Abordarea prin cost ………………………………………………… 8

1.4.3. Abordarea prin venit ……………………………………………….. 8

1.5. Reguli de conduită profesională a evaluatorilor ……………………………… 9

1.6. Consecințele încălcării regulilor …………………………………………….. 10

1.7. Despre ANEVAR …………………………………………………………… 10

CAPITOLUL 2 ETAPELE PREMERGĂTOARE RAPORTULUI DE EVALUARE ȘI ÎNTOCMIREA ACESTUIA ………………………………………………………………………… 11

2.1. Studierea documentelor………………………………………………………………………… 11

2.2. Verificarea proprietății ………………………………………………………………………… 11

2.3. Corelarea informațiilor ………………………………………………………………………… 12

2.4. Întocmirea raportului de evaluare ………………………………………………………….. 12

2.4.1. Pagina de titlu ……………………………………………………… 12

2.4.2. Cuprinsul ………………………………………………………..… 12

2.4.3. Scrisoarea de transmitere ………………………………………….. 12

2.4.4. Introducere ………………………………………………………… 12

2.4.5. Descrierea în detaliu a subiectului evaluării ………………………. 13

2.4.6. Premisele evaluării ………………………………………………… 13

2.4.7. Analiza datelor și a concluziilor ………………………………………… 14

2.4.8. Anexe …………………..………………………………………….. 14

2.5. Verificarea evaluării realizate ……………………………………………….. 14

CAPITOLUL 3 STUDIU DE CAZ ÎNTOCMIREA UNUI RAPORT DE EVALUARE ………………… 16

3.1. Scrisoarea de transmitere ……………………………………………………. 17

3.2. Introducere …………………………………………………………………… 18

3.3. Descrierea în detaliu a obiectului evaluării …………………………………. 19

3.4. Premisele evaluării ……………………………………………………………… 21

3.5. Analiza datelor …………………………………………………………………………….. 30

CONCLUZII ȘI PROPUNERI …………………………………………………………………………… 31

BIBLIOGRAFIE ……………………………………………………………………………………………….. 32

ANEXE ………………………………………………………………………………..… 33

INTRODUCERE

Societatea în care trăim este într-o continuă schimbare. Noi oamenii suntem supuși zi de zi la lucruri noi, iar cel mai bine pentru noi este să ne adaptăm schimbărilor, în caz contrar o să ne fie mai dificil. Dat fiind faptul că, totul este într-o continuă schimbare, la fel și activitățile de evaluare din România au avut o evoluție considerabilă în ultimii ani. Evaluarea a devenit foarte importantă, tocmai de aceea metodele si tehnicile folosite devin tot mai complexe, răspunzând astfel la cât mai multe situații care apar în practică. Chiar dacă pentru multă lume activitatea de evaluare reprezintă ceva ușor și poate chiar banal, nu este deloc așa. Din propria experiență pot să spun, că sunt multe zile în care stresul pentru a găsii comparabile bune, ajunge la cote maxime. Dar poate nu știți la ce mă refer când zic de comparabile. Pe scurt, având în vedere că există mai multe moduri de abordare a evaluărilor, una dintre ele presupune găsirea unor bunuri similare cu subiectul evaluării, bunuri care să fie de vânzare pe piață, în mod real. Tocmai de aceea, de-a lungul timpului în care am de căutat comparabile cât mai potrivite și apropiate de subiectul evaluării mele, trebuie să iau legătura cu proprietarii bunurilor similare găsite de vânzare. În momentul acela începe adevărata „distracție”, spun asta deoarece, dialogul dintre mine și proprietarii bunurilor se realizează de cele mai multe ori telefonic, însă sunt și cazuri în care legătura se realizează pe internet, prin diferite aplicații. Se întâmplă să nu ne înțelegem din diferite motive, sau am avut cazuri neplăcute, când dădeam de câte un proprietar nerespectuos, însă tot ce conta pentru mine, era să aflu toate detaliile care mă interesau în legătură cu bunul pus de vânzare. Aceste detalii diferă în funcție de subiectul evaluării și anume: dacă subiectul evaluării mele este o casă, mă interesează să aflu ce suprafață utilă are casa, cât teren este pe langă casă, dacă are utilități, dacă casa este întăbulată, cât costă, dacă prețul este negociabil etc.; când subiectul evaluării este o mașină lucrurile se schimbă, deoarece am de aflat ce capacitate cilindrică are motorul, câți kilometrii are, câte locuri, câte uși, dacă a avut accident vreodată, dacă este înmatriculată, dacă are ITP-ul valabil, care este ultimul preț de vânzare ș.a.m.d. După obținerea acestor informații se realizează anumite tabele și grafice, iar toată documentația obținută se transpune într-un raport. Acest raport poartă o denumire clară și anume „Raport de evaluare”. Și cum am mai zis, poate părea ușor din exterior, dar când treci efectiv la treabă, realizezi faptul că nu este așa de simplu cum pare. Sunt cazuri când efectiv nu găsești pe piață comparabile asemănătoare cu subiectul evaluării, iar atunci este momentul când treci de la abordarea prin piață, la abordarea prin cost, sau prin venit, dar o să discut despre aceste abordări în capitolul ce urmează. Și totuși, de ce am ales această temă? Ei bine am ales această temă, deoarece pot spune că experiența în acest domeniu m-a marcat într-un fel sau altul. Au fost cazuri când a trebuit să mă interesez de buldoexcavatoare, iar eu nu aveam nicio noțiune despre acestea. Însă, încet am asimilat cunoștiințe despre orice bun care necesită o evaluare. La studiul de caz am să realizez un raport de evaluarea având ca subiect casa părinților mei. O să realizez raportul cu ajutorul abordării prin piață (metoda comparației) și abordării prin venit (metoda capitalizării directe). Studiul pe care o să-l realizez o să fie chiar benefic pentru familia mea, deoarece așa o să avem o imagine despre cât costă în prezent proprietatea imobiliară pe care o deținem. Evaluarea se încheie printr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat de ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România). În studiul de caz prezentat de mine, am să realizez un raport, însă nu o să fie un raport întocmit de un evaluator autorizat, eu neavând această calitate. După toate acestea o să urmeze concluziile mele, cu referire la raportul de evaluare realizat. Scopul meu este să obțin un preț cât mai corect al proprietății pe care o evaluez. Din introducerea realizată putem observa următoarele cuvinte cheie: evaluare, subiectul evaluării, raport de evaluare. Aceste cuvinte se vor regăsii de multe ori pe parcursul celor trei capitole. De reținut este faptul că, de multe ori evaluările pot să fie subiective, deși ele trebuie să fie obiective, de aceea dacă compari un raport de evaluare a mai multor evaluatori, pe același subiect, rezultatul o să difere. Însă asta nu înseamnă că un evaluator a întocmit un raport de evaluare mai bun decât celălalt. Acest lucru este normal, deoarece raporturile de evaluare pot să difere în funcție de abordarea folosită, de comparabilele găsite, de experiență, etc.

CAPITOLUL 1

PREZENTAREA CONCEPTULUI DE EVALUARE

„Evaluarea constituie o necesitate de prim ordin și constă în exprimarea cu ajutorul etalonului bănesc a mijloacelor, proceselor și surselor entităților.” (Csosz Csongor, 2014, p. 41)

1.1. Definirea noțiunii de evaluare

Este bine de știut că verbul „a evalua” vine din Limba și literatura franceză (evaluer) și se folosește când se dorește a se determina sau a se stabili prețul unui bun. Cum am mai precizat, evaluarea trebuie să fie obiectivă, însă rezultatul ei poate să difere de la un evaluator, la altul.

1.2. Situații în care este necesară evaluarea imobilelor

Lumea în care trăim este supusă legilor pieței, unde totul se vinde și se cumpără foarte rapid. Tocmai din această cauză, intervin multe înșelătorii și neînțelegeri de ambele părți. În unele cazuri cumpărătorul realizează că a plătit mai mult pentru cumpărarea unui imobil, decât valoarea lui reală. Însă, nu doar cumpărătorul poate întâmpina probleme, ci și vânzătorul, care din necesitatea vânzării unui anumit imobil, nu îl vinde la prețul corect, ci cu mult sub nivelul pieței. Aici intervine evaluarea, care poate ajuta vânzătorul să își vândă la un preț corect imobilul. Aceasta este doar o situație în care este necesară evaluarea unui imobil. Altă situație în care practic se impune o evaluare este cea a partajului. Pentru ca împărțirea bunurilor dintre doi foști soți să fie echitabilă, este necesară evaluarea bunurilor existente. Altfel, cel puțin unul din parteneri o să râmană cu ideea că celălalt a rămas cu mai mult din patrimoniul comun. Este bine de știut că, în acest caz evaluarea bunurilor se face prin acordul ambelor părți, însă dacă acestea nu se înțeleg, evaluarea se face pe baza probelor administrate de instanța de judecată (www.rasfoiesc.com/legal/drept/Evaluarea-bunurilor62.php). O altă situație în care este necesară evaluarea unui imobil este cea în care dorim un împrumut de la bancă. În cele mai multe cazuri, aceste evaluări se fac de către evaluatori ai băncii, însă totul depinde de politica fiecărei bănci. Binențeles că în urma acestei evaluări banca decide dacă să acorde sau nu împrumutul solicitat. De asemenea, evaluarea este necesară în cazul persoanelor juridice, atunci când asupra clădirilor acestora nu s-a realizat o reevaluare în ultimii 3 ani. De ce spun că este necesară? Simplu. Evaluarea este necesară pentru reducerea cotei de impozitare (http://evaluare-imobile.ro/evaluare_imobile_cladiri.html). Cazuri în care este necesară evaluarea mai sunt, însă eu le-am menționat pe cele care le consider cele mai importante și de asemenea care sunt cele mai întâlnite situații în practică.

1.3. Cine poate să realizeze o evaluare

Este important de reținut faptul că, o evaluare poate fi realizată numai de către evaluatori autorizați pentru a fi recunoscută. Ceea ce urmează să realizez eu la studiul de caz, nu o să fie folosit în alte scopuri, decât cel de susținere al lucrării de disertație. Cum se poate dobândi calitatea de evaluator autorizat? Binențeles, ca în orice domeniu în care dorim să activăm, trebuie îndeplinite anuminte condiții, și anume:

Să avem studii universitare finalizate, cu diplomă recunoscută în România sau în alt stat membru al Uniunii Europene;

Să nu fi fost declarat/declarată vinovat/vinovată pentru săvârșirea unei infracțiuni cu intenție;

Să fim declarați admiși la examenul pentru atribuirea calității de membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România;

Să achităm taxele de examen stabilite de Consiliul director (http://nou.anevar.ro/pagini/cum-devin-membru-stagiar).

După îndeplinirea acestor condiții, persoanele doritoare devin membrii stagiari și vor trebui să urmeze un program de pregătire teoretică și practică. Perioada de stagiu se încheie binențeles cu un examan de finalizare a stagiaturii, devenind în cele din urmă evaluatori autorizați (http://nou.anevar.ro/pagini/cum-devin-membru-stagiar).

1.4. Metode de evaluare

Este bine de reținut că metodele de evaluarea se folosesc în funcție de tipul de proprietate care urmează a fi evaluat, deci metoda de evaluare aleasă trebuie să fie corespunzătoare subiectului evaluării. În cele ce urmează, am să descriu pe larg cele trei abordări în evaluare, și anume:

Abordarea prin piață;

Abordarea prin cost;

Abordarea prin venit.

1.4.1. Abordarea prin piață

Abordarea prin piață sau comparația directă presupune compararea subiectului evaluării cu proprietăți similare care au fost recent vândute sau care sunt încă de vânzare, pentru obținerea unei indicații asupra valorii proprietății. Această abordare este potrivită oricărui tip de proprietate imobiliară, cu condiția să existe informații suficiente și sigure privind ofertele sau tranzacțiile găsite (Standardele de Evaluare ANEVAR 2014). Această abordare este cea mai folosită de către evaluatori, totuși dacă nu există informații suficiente, aplicabilitatea acestei abordări poate fi limitată. Spun asta din propria experiență, deoarece deși pare că piața este plină de oferte, există cazuri când efectiv găsești orice, numai ce ai nevoie nu găsești. Aici intervine partea dificilă privind această abordare. Au fost zile în care efectiv căutam ore întregi proprietăți similare cu subiectul evaluării mele, însă căutările erau aproape în zadar. Chiar dacă lărgeam sfera de căutare, rezultatele tot întârziau să apară. Este foarte important de precizat că, ofertele cu proprietățile identificate ca și comparabile, trebuie verificate în detaliu. La luarea legăturii cu persoana de contact a ofertei sunt necesare o serie de întrebări, pentru stabilirea veridicității anunțului și binențeles a specificaților din anunț. Abordarea prin piață presupune analiza asemănărilor și diferențelor dintre caracteristicile proprietăților comparabile cu cele ale proprietății subiect, urmată binențeles de ajustările necesare. Elementele de comparație diferă în funcție de subiectul evaluării. Alegerea valorii finale este determinată de comparabila cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic și economic (Standardele de Evaluare ANEVAR 2014).

1.4.2. Abordarea prin cost

Această abordare presupune obținerea unei indicații asupra valorii subiectului evaluat prin deducerea din costul de nou al construcției a deprecierii cumulate și adăugarea la acest rezultat a valorii terenului. Se poate utiliza această metodă pentru construcții noi, cât și pentru construcții vechi, dar și pentru construcții aflate în faza de proiect. Selectarea costului de nou va trebui argumentată prin surse credibile care vor fi prezentate în raportul de evaluare. Construcțiile pot prezenta următoarele tipuri de deprecieri (vezi fig. 1):

Fig. 1. Tipuri de deprecieri ale construcțiilor

Sursa: Prelucrare proprie

Nu trebuie confundată noțiunea de depreciere din domeniul evaluărilor, cu noțiunea de amortizare din domeniul contabilității (Standardele de Evaluare ANEVAR 2014).

1.4.3. Abordarea prin venit

Abordarea prin venit presupune analiza capacității subiectului evaluării de a genera venituri și de a transforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii subiectului.Este o metodă care poate fi folosită pentru evaluare oricărei proprietăți imobiliare care generează venit (Standardele de Evaluare ANEVAR 2014). De obicei, abordarea prin venit este utilizată pentru estimarea valorii de piață a proprietăților imobiliare, însă poate fi folosită și la estimarea valorii de investiție a proprietății imobiliare. Abordarea prin venit se poate realiza prin două metode, și anume:

Capitalizarea directă;

Fluxul de numerar actualizat (Standardele de Evaluare ANEVAR 2014).

Capitalizarea directă

Această metodă se utilizează când informațiile de piață sunt suficiente. Metoda capitalizării directe presupune împărțirea venitului stabilizat dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare.

Fluxul de numerar actualizat sau analiza DCF

„ „Discounted cash flow” (DCF), care s-ar traduce: flux de trezorerie redus atât prin actualizare, cât și prin întreruperea la anul „n” de prognoză, când se calculează valoarea reziduală a activului. ” (Toma, 2011, p. 115).

1.5. Reguli de conduită profesională a evaluatorilor

Este evident faptul că evaluatorii și experții evaluatori trebuie să se supună unui set de reguli și anume:

Regula 1 Să fie independent în realizarea serviciilor sale profesionale. În cazul lipsei independenței, aceasta trebuie menționată în scrisoarea de transmitere, în paragrafele de introducere și de certificare al raportului.

Regula 2 Evaluatorul trebuie să-și realizeze sarcinile dând dovadă de competență profesională. De asemenea, el trebuie să-și asume responsabilitatea pentru veridicitatea întregului raport întocmit.

Regula 3 Detaliile personale referitoare la client sunt confidențiale. Asta înseamnă că evaluatorul nu are permisiunea să facă publice detaliile personale ale clientului, fără acordul acestuia. Binențeles că există anumite excepții de la această regulă și anume: existența unei prevederi legale sau a unei hotărâri judecătorești; o prevedere din Codul etic sau chiar o decizie a Comisiei de disciplină.

Regula 4 Serviciile nu trebuie realizate atunci când onorariile depind de rezultate.

Regula 5 Anunțurile comparabilelor găsite nu trebuie să fie false.

Regula 6 Evaluatorii nu trebuie să comită vreun act care să conducă la discreditarea profesiei.

Regula 7

Evaluatorii trebuie să fie atenți la expresiile și cuvintele folosite. Aceștia nu au voie să folosească expresii care să inducă publicul în eroare cu privire la statutul lor în cadrul organismului profesional.

Regula 8

În lucrările întreprinse de evaluator nu trebuie să se regăsească într-o mare măsură materiale întocmite de altă persoană, fără precizarea sursei materialului respectiv. Plagiatul se consiferă a fi o practică neetică (Toma, 2011, p. 207-210).

1.6. Consecințele încălcării regulilor

Binențeles că, ca în orice situație de încălcare a regulilor există și în acest domeniu anumite consecințe. Câteva dintre acestea sunt:

Impunerea urmării unui curs de instruire, în vederea corectării deficiențelor profesionale;

Mustrarea membrului evaluator și rămânerea acestor mustrări în dosarul acestuia;

Suspendarea pe o perioadă între 1-5 luni;

Revocarea calității de membru evaluator;

Iar în cel mai rău caz, ridicarea calității de membru (Toma, 2011, p. 210-2011).

1.7. Despre ANEVAR

Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România sau prescurtat ANEVAR, a luat ființă în anul 1992, ca asociație profesională neguvernamentală, independentă conform prevederilor legale în vigoare. Urmând ca în anul 2011 profesia de evaluator autorizat să fie reglementată prin Ordonanța Guvernului României nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor, aprobată cu modificări prin Legea nr. 99/2013, ANEVAR fiind constituită ca organizație profesională de utilitate publică, fără scop matrimonial (http://nou.anevar.ro/pagini/prezentare). ANEVAR deține și un site, respectiv: http://nou.anevar.ro.

Fig. 2. Pagina principală a site-ului ANEVAR

Sursa: http://nou.anevar.ro

CAPITOLUL 2

ETAPELE PREMERGĂTOARE RAPORTULUI DE EVALUARE ȘI ÎNTOCMIREA ACESTUIA

În acest capitol o să prezint etapele unei evaluări, din momentul în care clientul ia legătura cu un evaluator și pană la predarea raportului de evaluare acestuia.

2.1. Studierea documentelor

Această etapă se realizează după prezentarea clientului la biroul evaluatorului. Clientul vine și îi prezintă evaluatorului subiectul evaluării. Binențeles că vine pregătit cu o serie de documente în funcție de tipul imobilului care urmează a fi evaluat. Am descris mai jos documentele necesare evaluării, în funcție de tipul imobilului.

Teren liber destinat construcțiilor:

Act de proprietate;

Documentație cadastrală: extras de carte funciară, plan de amplasament și delimitare a imobilului, plan de încadrare în zonă și plan de situație;

Copie carte de identitate client;

Certificat de urbanism valid.

Teren și construcție:

Act de proprietate;

Documentație cadastrală: extras de carte funciară, memoriu tehnic, plan de amplasament și delimitare a imobilului, plan de situație și plan de încadrare în zonă;

Copie carte de identitate client;

Autorizație de construcție.

Apartament:

Act de identitate;

Documentație cadastrală: extras de carte funciară, releveu apartament, plan de încadrare în zonă și plan de amplasament și delimitare a imobilului;

Copie carte de identitate.

2.2. Verificarea proprietății

Importanța acestei metode nu poate fi contestată, deoarece este momentul în care evaluatorul se deplasează în locul unde se află imobilul care urmează a fi evaluat. Acesta este momentul în care evaluatorul se convinge de existența proprietății, iar dacă proprietatea identificată este cea din documentele primite de la client, evaluatorul își începe treaba. De ce spun asta? Spun asta, deoarece evaluatorul trebuie să facă o serie de fotografii ale proprietății. Aceste fotografii trebuie să evidențieze cât mai multe aspecte ale proprietății. Aceste aspecte trebuie să fie atât bune, cât și rele. Adică nu trebuie eliminate din vedere unele defecte sau dezavantaje ale imobilului. Orice detaliu poate cântării mult la valoarea care urmează a se stabili în raportul de evaluare.

2.3. Corelarea informațiilor

Corelarea se realizează între informațiile date de client în momentul prezentării la biroul evaluatorului și informațiile obținute de evaluator de la locul deplasării acestuia. Toate informațiile obținute se analizează în detaliu, iar dacă evaluatorul consideră că mai are nevoie și de alte informații, clientul trebuie să fie disponibil în acest sens.

2.4. Întocmirea raportului de evaluare

Ei bine, dacă până acum am discutat despre etapele care trebuie urmate înainte de întocmirea propriu-zisă a raportului de evaluare acum a venit timpul să descriu în detaliu elementele unui raport de evaluare.

2.4.1. Pagina de titlu

Aici regăsim binențeles data evaluării, localizarea bunului evaluat, numele clientului, dar și numele evaluatorului. Acestea trebuie să fie corecte și verificabile.

2.4.2. Cuprinsul

În cuprins se regăsesc principalele capitole și subcapitole ale raportului, însă în cazul acesta o să trecem peste cuprins, acesta aflându-se deja la începutul lucrării.

2.4.3. Scrisoarea de transmitere

Acest document este adresat persoanei pentru care a fost realizat raportul. În acest document se regăsesc data scrisorii și formula de adresare, o scurtă descriere a obiectului evaluării, declarație referitoare la inspecția proprietății, data efectivă a evaluării, valoarea estimată și binențeles semnătura evaluatorului. În cazul raportului întocmit de mine, o să adresez scrisoarea de transmitere Facultății de Științe din Baia Mare.

2.4.4. Introducere

Introducerea conține următoarele elemente:

a) Certificarea

Conform standardului ANEVAR SEV 9.01, certificarea trebuie să conțină următoarele declarații:

Toate afirmațiile înscrise în raport sunt corecte și reale;

Analizele, opiniile și concluziile din raport sunt limitate numai la ipotezele și condițiile limitative și se constituie o analiză nepărtinitoare;

Renumerarea evaluatorului nu se face în funcție de dorința clientului de a avea un anume rezultat;

Raportul de evaluare nu se bazează pe solicitarea obținerii unei valori minime/maxime;

În deplină cunoștință de cauză, analizele, opiniile și concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerințele Standardelor ANEVAR (www.seap.usv.ro).

b) Rezumatul faptelor principale și al concluziilor

Este necesar atunci când raportul de evaluare este lung și complicat, acesta conținând următoarele elemente:

Prezentarea pe scurt a subiectului evaluării;

Rezultatele obținute.

2.4.5. Descrierea în detaliu a subiectului evaluării

La acest subcapitol se va descrie în detaliu imobilul supus evaluării. De exemplu se va preciza adresa completă, numele proprietarului sau proprietarilor, câți mp are casa, câți mp are terenul, dacă are toate utilitățile pe proprietate. De asemenea este foarte important de precizat din ce este construită casă și alte detalii tehnice.

2.4.6. Premisele evaluării

a) Ipoteze speciale și condiții limitative

Sunt declarații care au rolul de a proteja evaluatorul, dar și de a-i informa sau proteja pe clienți. Ipotezele sunt cu privire la credibilitatea descrierii juridice, a titlului de proprietate sau a legalității utilizării proprietății. În cele ce urmează o să descriu câteva ipoteze generale, dar și câteva condiții limitative.

Ipoteze generale:

Se consideră că proprietatea este deținută cu responsabilitate;

Planurile de amplasare ale proprietății sunt incluse pentru a-l ajuta pe cititor să vizualizeze proprietatea;

Studiile inginerești sunt considerate a fi corecte;

Utilizarea terenului și a construcțiilor se presupune că se realizează în cadrul limitelor proprietății(www.seap.usv.ro).

Condiții limitative

Posesia unui raport de evaluare nu conferă dreptul de publicare;

Identitatea clientului sau a evaluatorului nu va fi făcută public prin relații publice, știri sau alte căi, fără acordul scris și prealabil al evaluatorului;

Nu se va realiza consultanță ulterioară din partea evaluatorului, dacă nu au fost făcute inițial aranjamente în această privință (www.seap.usv.ro).

b) Inspecția proprietății

Se va specifica data la care a avut loc inspecția și persoana care a realizat inspecția. De asemenea, se va preciza orice alt element legat de inspecție dacă se consideră important.

c) Baza de evaluare

Deja aici discutăm despre metodele de evaluare adoptate. Tot aici se va preciza cum s-a realizat evaluarea, metodologia folosită, calcule, etc.

d) Moneda raportului

Respectiv valuta în care se realizează evaluarea, dacă ea este exprimată în altă monedă, decât a țării unde se află localizată proprietatea. De regulă, EURO se folosește ca monedă a raportului.

e) Sursele de informații utilizate

Toate informațiile utilizate în raport trebuie să dețină o sursă clară, specificată în raport.

2.4.7. Analiza datelor și concluziile

În acest subcapitol se vor regăsii opiniile evaluatorului cu privire la întreaga metodologie de evaluare și binențeles a rezultatului obținut. Este un subcapitol important, deoarece evaluatorul trebuie să-și susțină rezultatul obținut.

2.4.8. Anexe

La anexe trebuie să regăsim documentația specificată la subcapitolul 2.1., respectiv documentele necesare evaluării, în funcție de tipul imobilului. Anexele aferente acestui studiu de caz se vor regăsii la finalul lucrării.

2.5. Verificarea evaluării realizate

Conform Standardelor Internaționale de Practică în Evaluare, verificarea unei evaluări presupune o verificare obiectivă a activității unui evaluator de către un alt evaluator. Motivul verificării unei evaluări este de a asigura faptul că aceasta a fost realizată conform standardelor profesionale. Aceste verificări sunt de patru tipuri, și anume:

Verificare de birou: această verificare este limitată de datele prezentate în raport, urmărind corectitudinea calculelor și datelor evidențiate;

Verificarea în teren: se realizează inspectând proprietatea;

Verificarea tehnică: această verificare presupune existența unei păreri din partea unui alt evaluator cu privire la analizele și concluziile din raport, urmărind ca acestea să fie corecte și argumentate;

Verificarea administrativă: aceasta este realizată la cererea clientului, dacă clientul consideră că îl poate ajuta la luarea unei decizii precum garantarea, achiziționarea sau verificarea proprietății.

Pe lângă faptul că un evaluator verificator trebuie să-și exercite raționamentul imparțial, mai are și alte obligații, respectiv:

Să identifice scopul misiunii și binențeles clientul;

Să identifice ipotezele și condițiile limitative în verificarea evaluării;

Să identifice obiectul evaluării, data raportului verificat și evaluatorul care a elaborat acel raport;

Să-și dea cu părerea despre integralitatea raportului verificat;

Să formuleze o asigurare a veridicității celor înscrise în raport (Toma, 2011, p. 227-228).

CAPITOLUL 3

STUDIU DE CAZ ÎNTOCMIREA UNUI RAPORT DE EVALUARE

RAPORT DE EVALUARE

Nr. 1/05.06.2018

PROPRIETATE IMOBILIARĂ

CASĂ + TEREN, nr. cadastral 232/2/1

Localizare: Oraș Baia Sprie, strada Mesteacănului, numărul 57, Județul Maramureș

Proprietari: Unguraș Florentina Irina și Unguraș Stelian Emil

Evaluator: Ec. Unguraș Oana Mădălina

BAIA SPRIE, IUNIE 2018

3.1. Scrisoarea de transmitere

Evaluator: Ec. Unguraș Oana Mădălina

Către,

Facultate de Științe din Baia Mare

Vă înaintez Raportul de Evaluare întocmit pentru susținerea examenului de disertație.

Casă + teren:

Casa cu suprafața utilă de 138,31 mp;

Teren cu suprafața de 500 mp, categoria de folosință productiv.

Acest raport s-a întocmit cu scopul de a afla valoarea de piață a proprietății imobiliare. Conform Standardelor de Evaluare a Bunurilor – ediția 2016 „valoarea de piață” este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. Toate cerințele din Standardele și metodologia de lucru recomandate de ANEVAR au fost îndeplinite. Opinia evaluatorului în urma aplicării metodei comparației este că Valoarea de Piață a proprietății imobiliare analizate, la cursul BNR de 4,6531 lei/1 euro, curs valabil la data evaluării (05.06.2018) este:

De reținut următoarele aspecte:

Valoare de Piață nu conține TVA;

Valoarea este estimată la stadiul fizic al imobilului din momentul inspecției;

Valoarea este valabilă numai pentru imobilul mai sus menționat;

Valoarea este o predicție.

Cu stimă,

Evaluator – Ec. Unguraș Oana Mădălina

3.2. Introducere

a) Certificarea

În urma informațiilor obținute, declar următoarele:

Ipotezele susținute în raport sunt reale și corecte;

Nu am nici un interes în vederea obținerii unei valori minime sau maxime a imobilului evaluat;

Opiniile și concluziile personale sunt cât se poate de obiective;

Utilizarea acestuia se va face strict pentru scopul precizat.

b) Rezumatul faptelor principale și al concluziilor

*Valoarea de Piață nu conține TVA și este exprimată în EURO.

3.3. Descrierea în detaliu a subiectului evaluării

Proprietatea evaluată: proprietate imobiliară rezidențială, casă unifamilială și teren.

Casă cu regim de înălțime P+M, finalizată;

Teren în proprietate în suprafață de 500 mp.

Proprietari: Unguraș Stelian Emil și soția Unguraș Florentina Irina.

Adresa proprietății: str. Mesteacănului, nr. 57, orș. Baia Sprie, jud. Maramureș.

Dreptul de proprietate: întăbulare drept de proprietate dobândit în urma unui contract de vânzare-cumpărare.

Carte Funciară nr. 981;

Suprafață de teren înscrisă în CF: 500 mp;

Descrierea proprietății în CF: teren + casă.

Situația actuală a proprietății:

Situația ocupanților: ocupat;

Contracte de concesiune/închiriere: nu e cazul;

Destinație: rezidențială.

Detalii despre zona de amplasare:

Accesul la proprietate se realizează din drumul principal, asfaltat;

Strada de acces prezintă următoarele utilități: gaz, energie electrică, apă, canalizare, cablu TV, internet;

Vecinătăți apropiate: proprietăți rezidențiale;

Acces pietonal și auto, pe strada Mesteacănului (DN18).

Descrierea zonei:

Zonă rezidențială;

În zonă predomină case unifamiliale cu regim de înălțime parter;

Mijloace de transport în comun precum autobuzul;

Unitate de învățământ, relativ aproape;

Unități comerciale, relativ aproape.

Utilități edilitare existente pe teren:

Rețea de energie electrică;

Rețea de gaze;

Rețea de apă;

Rețea de canalizare;

Rețea de cablu TV și internet.

Descrierea terenului:

Suprafață: 500 mp;

Forma: dreptunghi;

Front stradal: 50 m;

Topografie: majoritar plană.

Descrierea casei:

Regim de înălțime: P+M;

Anul construcției: 2005;

Suprafață utilă: la parter 88,81 mp, iar la mansardă 49,5 mp;

La parter se află o bucătărie, o cămară, un living, un dormitor, o baie și un hol;

La mansardă sunt două dormitoare, o baie și un hol;

Structura de rezistență: fundație din beton;

Pereți din cărămidă;

Planșee din lemn;

Acoperiș: tip șarpantă cu învelitoare bituminoase;

Finisaje interioare: din zugrăveli lavabile;

Gresie la bucătărie, cămară și băi;

Parchet în living, dormitoare și holuri;

Instalație de încălzire și apă caldă;

Finisaje exterioare: izolat și decorativă.

Din descrierea realizată putem observa ușor că discutăm despre o casă cu potențial, o casă care oferă tot confortul necesar. Este foarte importat faptul că benefiază de toate utilitățile atât de necesare în ziua de azi. La fel de important este faptul că proprietatea este situată la drum principal, astfel se evită unele situații neplăcute, gen drum de țară sau drum pietruit.

3.4. Premisele evaluării

a) Ipoteze speciale și condiții limitative

În raport opinia evaluatorului este exprimată în concordanță cu o serie de ipoteze speciale și condiții limitative. Acestea sunt:

Documentația necesară evaluării s-a asigurat de către proprietar;

Se consideră că documentele prezentate sunt reale, fără ca evaluatorul să poată certifica exactitatea lor și totodată evaluatorul nu își asumă responsabilitatea pentru eventualele informații eronate sau false;

Nu au fost efectuate verificări suplimentare cu privire la documentația asigurată de client, aceasta considerându-se a fi de încredere;

Se presupune că bunul imobil se conformează tuturor reglementărilor în vigoare;

Alegerea metodelor de evaluare prezentate în raport s-a făcut ținând cont de informațiile disponibile;

Informațiile deținute au servit la realizarea unei analize preliminare a pieței imobilare de unde au rezultat valorile minime și maxime ale ofertelor de pe piață;

Nu s-a realizat de către evaluator măsurători ale proprietății;

Prezența evaluare a fost întocmită pentru scopul declarat și nu va fii utilizată în alt context;

Valorile previzionate în raport sunt valabile la data prezentată în raport și pentru încă un interval limitat de timp;

Posesia acestui raport în original sau copie, nu conferă dreptul de publicare al acestuia;

Concluziile referitoare la valori sau identitățile părților nu trebuie mediatizate.

b) Inspecția proprietății

Inspecția s-a realizat la data de 01.05.2018. Persoana desemnată fiind Unguraș Oana Mădălina (economistă). Prin prezența la fața locului s-au confirmat afirmațiile înscrise în documentația primită de la client. Nu există alte precizări relevante în evaluarea proprietății.

c) Baza de evaluare

În cele ce urmează trec efectiv la evaluarea subiectului. O să realizez acest lucru folosind abordarea prin piață (metoda comparației) dar și abordarea prin venit.

Abordarea prin piață

Am aplicat această metodă prin realizarea unor corecții pentru fiecare element de comparație. Corecțiile s-au efectuat pe ofertele comparabile pe care le-am identificat ca existente pe piață. Toate corecțiile sunt exprimate procentual.

Proprietățile identificate ca și comparabile pentru casă sunt prezentate mai jos:

*Prețurile sunt exprimate în EURO și nu conțin TVA!

Grila de comparație este prezentată în cele ce urmează:

Comparabila 1 a avut nevoie de cele mai puține corecții, aceasta considerându-se cea mai apropiată de subiectul evaluării.

În timpul comparațiilor au fost necesare următoarele corecții:

La tipul comparabilei s-a aplicat corecția de -4,5% la comparabila 1; -6,25% la comparabila 2 și -6,66% la comparabila 3. Aceste corecții reprezintă negocierea prețului în momentul contactării proprietarilor sau a reprezentanțiilor acestora.

În ceea ce privește localizarea, au fost necesare corecțiile de -3% pentru comparabilele 1 și 3, acestea fiind situate într-o zonă mai bine cotată.

La suprafața de teren deținută s-au corectat toate comparabilele cu diferența de suprafață dintre terenul subiectului evaluării și terenul comparabilelor, înmulțită cu prețul/mp de teren (prețul/mp de teren în zona evaluată fiind de 15 euro/mp, vezi vezi grila de comparație a terenului).

Discutând despre sistemul de încălzire al locuinței, comparabila 1 a avut nevoie de o corecție de 2%, din cauza faptului că încălzirea se realizează cu sobe de teracotă. 1.685 euro sunt considerați suficienți pentru realizarea unei încălziri centralizate.

La stadiul lucrării și anume la gradul de finalizare, s-a aplicat corecția de 3% pentru comparabila 1 și 5% pentru comparabila 2 (corecțiile fiind aplicate în funcție de finisajele care mai sunt necesare fiecăreia dintre acestea).

Anul construcției a adus corecții pentru toate comparabilele. Pentru comparabila 1 a fost necesară o corecție de 5% (aceasta fiind mai veche decât subiectul), pentru comparabila 2 o corecție de -3% (pentru că este mai nouă decât subiectul) și pentru comparabila 3 o corecție de -5% (tot pentru că este mai nouă decât subiectul).

Pentru celelalte caracteristici nu au fost necesare corecțiile, acestea fiind similare cu ale subiectului evaluării.

Proprietățile identificate ca și comparabile pentru teren sunt prezentate mai jos:

Grila de comparație este prezentată în cele ce urmează:

Au fost necesare următoarele corecții:

La localizare s-au aplicat corecții tuturor comparabilelor, acestea nefiind în aceași zonă cu subiectul evaluării. Astfel, comparabilele 1 și 2 s-au corectat cu 10% fiecare din ele, deoarece se regăsesc într-o zonă mai puțin cotată. Pe de altă parte comparabila 3 s-a corectat cu -5% aceasta fiind într-o zonă mai bine cotată.

În ceea ce privește suprafața terenului este bine de reținut că întotdeauna terenurile cu o suprafață mică se vor vinde mai scump decât terenurile ce au o suprafață mai mare (se consideră suprafață mare tot ce depășește de 10 ari). Astfel, comparabila 1 și 2 s-au corectat cu 10% fiecare.

Discutând despre topografia terenului, putem observa că s-a corectat comparabila 1 cu 5% din cauza faptului că prezintă o topografie înclinată.

La frontul stradal al terenului au fost necesare corecțiile de 5% atât pentru comparabila 1, cât și pentru comparabila 3.

Pentru celelalte caracteristici nu au fost necesare corecțiile, acestea fiind similare cu ale subiectului evaluării.

Am realizat această grilă de comparație a terenului, deoarece era foarte necesară pentru finalizarea grilei de comparație a casei. Spun că era foarte necesară fiindcă nu am găsit comparabile cu aceeași suprafață de teren ca și subiectul evaluării. Motiv pentru care a trebuit să analizez piața și să identific prețurile actuale pentru terenurile din zona Baia Sprie.

În concluzie, comparabila 3 este cea care a avut nevoie de cele mai puține corecții, aceasta fiind cea mai apropiată de subiectul evaluării. Valoarea de 14,96 euro/mp am rotunjito la 15 euro/mp în grila de comparație pentru casă.

Abordarea prin venit folosind metoda capitalizării directe

Pentru aplicarea acestei metode avem nevoie de o chirie lunară a casei și de rata de capitalizare. Estimarea ratei de capitalizare se face cu ajutorul valorii obținute în urma metodei comparației directe. Rezultatele obținute la abordarea anterioară reprezintă baza pentru această metodă. Având în vedere că în zonă nu sunt case de închiriat, considerăm o chirie lunară de 350 euro/lună (chirie acceptabilă pentru o casă cu mansardă, cu o suprafață utilă de 138,31 mp și teren de 500 mp). Pot să locuiască cu ușurință 2 familii. Totodată estimăm un grad de ocupare de 95% al casei. Cheltuielile precum impozitul pe clădire și teren sau impozitul pe profit sunt suportate de proprietar și sunt estimate la cca. 200 euro/an.

Calcul efectiv:

Venit brut presupus (VBP)= Chiria lunară x 12 luni

VBP: 350 euro x 12 luni= 4.200 euro/an

Venit brut efectiv (VBE)= VBP x grad de ocupare

VBE: 4.200 x 95%=3.990 euro/an

Venit net din exploatare (VNE)= VBE – cheltuieli

VNE: 3.990 – 200= 3.790 euro/an

Rata de capitalizare (RC) = VNE/valoarea proprietății dată de comparația directă

RC= 3.790:82.930= 4,5%

Valoarea proprietății folosind abordarea prin venit este calculată prin formula VNE/RC, rezultând:

3.790:0,045=84.220 euro

d) Moneda raportului

Opinia evaluatorului este prezentată în două monede și anume: LEI și EURO. De obicei exprimarea valorii finale se exprimă în EURO, atât timp cât principalele premize care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative ( de exemplu modificări majore ale cursului de schimb valutar).

e) Sursele de informații utilizate

Documentația primită de la client privind situația juridică a proprietății;

Baza de date personală;

Informații din piața imobiliară de pe site-uri precum: www.olx.ro, www.romimo.ro, www.publi24.ro, etc.;

Informații necesare din bibliografia de specialitate.

3.5. Analiza datelor

Din datele obținute în urma aplicării celor două abordări și anume abordarea prin piață și abordarea prin venit putem observa că valorile obținute sunt apropiate. Astfel, putem spune faptul că abordările au fost aplicate corect. Totuși valoarea cea mai indicată este cea obținută în urma aplicării abordării prin piață (metoda comparației directe), această valoare fiind aleasă de către evaluator. În acest caz s-au realizat studii ale pieței, totul putând să fie verificat. Criteriile de bază folosite sunt: adecvarea; precizia și cantitatea informațiilor. Totuși evaluatorul nu poate fi tras la răspundere dacă în urma cercetării pieței a primit informații false sau incomplete.

Prin urmare opinia evaluatorului este:

Valoarea nu conține TVA;

Curs valutar considerat din data de 05.06.2018;

Terenul este inclus în valoarea prezentată;

Valoarea este o predicție.

CONCLUZII ȘI PROPUNERI

Concluzii

Datorită acestui studiu de caz mi-am aprofundat cunoștiințele din domeniul evaluării bunurilor. De precizat că mi-a fost de mare ajutor și experiența dobândită în acest domeniu. În urma celor analizate, pot să susțin faptul că evaluarea realizată la studiul de caz nu este condiționată de obținerea unui anumit rezultat, astfel că valoarea obținută este cât se poate de actuală. Când zic actuală mă refer la faptul că valoarea este la nivelul prețurilor de pe piață, din acest moment. Totuși cum am mai precizat și anterior, evaluatorul nu este responsabil de obținerea unor infomații false, în urma cercetării pieței. Un mare plus al acestui raport este faptul că eu am verificat fiecare ofertă utilizată ca și comparabilă. La ce mă refer când spun că am verificat fiecare ofertă utilizată? Simplu. În cele mai multe cazuri ofertele găsite pe internet se utilizează ca atare, fără a se lua legătura cu proprietarul, însă eu am contactat fiecare proprietar (sau reprezentant) în parte. Părerea mea este că această abordare este greșită, deoarece foarte mulți oameni care postează diferite anunțuri de vânzare greșesc unele detalii sau uită să le precizeze. Am întâlnit foarte multe cazuri în care proprietarii specificau total greșit detaliile despre bunul ce îl aveau de vânzare. Este foarte bine să contactezi proprietarul și pentru a negocia bunul supus vânzării. În cele mai multe rapoarte se pune la acest aspect o corecție de 10%. Însă sunt foarte mulți care nu vor să negocieze sau care vor să negocieze mai mult. În concluzie, nu trebuie uitat faptul că valoarea de piață stabilită pentru casa și terenul analizate la studiul de caz este o predicție.

Propuneri

Discutând despre propuneri, am o propunere simplă și la subiect. Propunerea mea este ca toate anunțurile folosite de pe internet să fie verificate de către evaluatori. Știu că necesită timp, însă un rezultat corect al evaluării depinde în mare măsură de ofertele de pe piață, iar mai apoi de experiența evaluatorului.

În final, vin cu o definiție foarte relevantă pentru acest studiu de caz, și anume:

„Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.” (Standardul internațional SEV 100 „Cadrul general”)

BIBLIOGRAFIE

1. Csosz C. (2014). Evaluarea și reevaluarea activelor imobilizate corporale ale entităților economice din România și din Ungaria-cerință a imaginii fidele în contabilitate, Editura Casa Cărții de Știință, Cluj-Napoca, p. 41.

2. Toma M. (2011). Inițiere în evaluarea întreprinderilor, Editura CECCAR, București, p. 115, p. 207-211, 227-228.

3. ANEVAR, disponibil la http://nou.anevar.ro, accesat la 18.05.2018.

4. ANEVAR. Cum devin membru stagiar?, disponibil la

http://nou.anevar.ro/pagini/cum-devin-membru-stagiar, accesat la 15.05.2018.

5. ANEVAR. Ghid metodologic de evaluare, accesat la 16.05.2018.

6. Drept. Evaluarea bunurilor, disponibil la

http://www.rasfoiesc.com/legal/drept/Evaluarea-bunurilor62.php, accesat la 15.05.2018.

7. Evaluări Primarii. Știați că?, disponibil la http://www.evaluariprimarii.ro/stiati-ca/, accesat la 18.05.2018.

8. Studiu de caz. Raportul de evaluare, disponibil la

http://www.seap.usv.ro/idd/div/16/tc_ECTS_CIG_III_EO+EI.pdf, accesat la 17.05.2018.

ANEXE

Anexa 1. Documentele necesare evaluării

Contract de vânzare cumpărare (acesta a fost atașat pentru identificarea proprietarilor imobilului evaluat);

Plan de încadrare în zonă;

Plan de situație;

Copie act de identitate doar a unuia dintre proprietari, unul fiind plecat în străinătate.

Anexa 2. Comparabilele analizate

CASĂ – Comparabila 1

Contactat telefonic în data de 05.06.2018. Prețul s-a negociat la 85.000 EUR (fără TVA). Încălzirea se face cu sobe de teracotă. Suprafața reală a terenului 3,8 ari. Suprafața utilă a casei 155 mp.

https://www.olx.ro/oferta/lux-imobiliare-vinde-casa-in-baia-sprie-IDaSY4z.html#4750f8e4c2

CASĂ – Comparabila 2

Contactat telefonic în data de 05.06.2018. Prețul s-a negociat la 75.000 EUR (fără TVA). Suprafața utilă a casei 170 mp. Casa este situată pe strada Mesteacănului.

https://www.olx.ro/oferta/casa-p-m-tautii-de-sus-80000-euro-IDbabtl.html#0e1b2bea98

CASĂ – Comparabila 3

Contactat telefonic în data de 05.06.2018. Prețul s-a negociat la 70.000 EUR (fără TVA). Casa este situată în Piața Libertății. Anul construcției 2010. Teren total în suprafață de 7 ari, casa este parțial mobilată, având o suprafață utilă de 130 mp.

https://www.olx.ro/oferta/vand-urgent-casa-in-baia-sprie-zona-centrala-IDb4ZFR.html#78b160c736

TEREN – Comparabila 1

Contactat telefonic în data de 05.06.2018. Prețul s-a negociat la 30.000 EUR (fără TVA). Terenul este situat pe strada Ștefan cel Mare, este înclinat și are frontul stradal de 15m.

https://www.olx.ro/oferta/vand-teren-28-de-ari-ID9aVWf.html#fdbb58b270

TEREN – Comparabila 2

Contactat telefonic în data de 05.06.2018. Prețul nu s-a putut negocia, rămânând la 15 euro/mp. Terenul este situat pe strada Salcâmului, având frontul stradal de 40 m.

https://www.olx.ro/oferta/teren-intravilan-ID9JrPj.html#62aa0f237a

TEREN – Comparabila 3

Contactat telefonic în data de 05.06.2018. Prețul nu s-a putut negocia telefonic, acesta fiind 15 euro/mp. Terenul are o suprafață de 10 ari,topografia este majoritar plană. Localizare în Piața Libertății, având frontul stradal de 15 m.

https://www.olx.ro/oferta/teren-de-vanzare-IDb8Emw.html#62aa0f237a