PROCESUL DE EVALUARE A LOCUINTELOR IN ACTIVITATEA DE CREDITARE [309338]

UNIVERSITATEA CRESTINA „DIMITRIE CANTEMIR”

FACULTATEA DE MANAGEMENT TURISTIC SI COMERCIAL

PROCESUL DE EVALUARE A LOCUINTELOR IN ACTIVITATEA DE CREDITARE

Coordonator stiintific:

conf. Univ.dr. Roxana Ionescu

Absolvent: [anonimizat]

2017

CUPRINS

INTRODUCERE 3

CAPITOLUL 1. NOTIUNI DE BAZA PRIVIND EVALUAREA 4

1.1. Prezentare generala a evaluarii. 4

1.1.2 Definitia evaluarii. 5

1.1.3 Diferentele intre „pret”, „cost” si „valoare” 6

1.1.4 Scopul si destinatia evaluarii 7

1.2. Abordari in estimarea valorii 8

1.2.1 Tipuri de valori. 8

1.2.2 Abordari in evaluare 11

CAPITOLUL 2. ROLUL PROCESULUI DE EVALUARE IN ACTIVITATEA BANCARA 14

2.1. Organisme care reglementeaza activitatea de evaluare 14

2.2. Legislatie si notiuni juridice privind evaluarea 15

2.3. Dreptul de proprietate si tipurile de proprietati imobiliare 18

2.4. Evolutia pietei bancare in Romania 20

2.5. Evolutia dobanzilor la creditele ipotecare/imobiliare 28

CAPITOLUL 3. EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE DE TIP CASA CU TEREN PENTRU BANCA TRANSILVANIA 33

3.1. Pozitionarea pe piata a Bancii Transilvania 33

3.2. Raport de evaluare a proprietatii imobiliare de tip rezidential 34

CONCLUZII 68

BIBLIOGRAFIE 69

ANEXE: 70

INTRODUCERE

CAPITOLUL 1. NOTIUNI DE BAZA PRIVIND EVALUAREA

Prezentare generala a evaluarii.

1.1.1 Scurt istoric

“[anonimizat] 6 membri, a fost înființată în anul 1834 în Marea Britanie. În anul 1846 a [anonimizat], scopul evaluărilor fiind exclusiv impozitarea proprietăților imobiliare. În anul 1868 a luat ființă asociația regală a [anonimizat] – RICS, cu numai 20 de membri la acea dată.

În anul 1932 și în anul 1935 [anonimizat], [anonimizat], respectiv, SREA, care se ocupau de evaluarea proprietăților imobiliare. În anul 1991, [anonimizat], care este liderul mondial al evaluatorilor de proprietăți imobiliare. [anonimizat] a început în anul 1992 odată cu înființarea Asociației Naționale a Evaluatorilor din România (ANEVAR), fondată de către 27 de persoane fizice și trei companii. Inițiatorul demersului de înființare al asociației și de lansare a profesiei de evaluare în România a [anonimizat] a fost timp de 10 ani primul președinte al ANEVAR.”

„Activitatea de evaluare a bunurilor in Romania a [anonimizat]. Pana in 1990, in Romania nu a existat activitatea de evaluare a bunurilor, dar, dupa 50 de amni de comunism, s-a nascut o [anonimizat] a valorii bunurilor (imobile, mobile, intreprinderi etc.)”

„ANEVAR s-a înființat odată cu trecerea la economia de piață a României, când valoarea de piață a devenit o noțiune de bază în cadrul tranzacțiilor între părți. Prima specializare a evaluatorilor a fost evaluarea întreprinderii. Cererea pentru acest tip de evaluări a fost determinată de lansarea programului de privatizare a fostelor întreprinderi de stat. Începând cu anul 1997, odată cu reducerea numărului întreprinderilor de privatizat și cu nevoia întreprinderilor privatizate de a-și atrage resurse financiare pentru dezvoltarea activității, a apărut necesitatea ca aceste întreprinderi să vândă activele în surplus sau să le ipotecheze pentru atragerea de împrumuturi. Astfel s-au creat premisele apariției celei de a doua specializări a evaluatorilor: evaluarea proprietății imobiliare. În anul 2000 s-a lansat a treia specializare – evaluarea bunurilor mobile, urmată, în anul 2004, de lansarea celei de-a patra specializări – evaluarea instrumentelor financiare.”

Fig. 1.1. Ponderea tipului de proprietati evaluate in anul 2015

Sursa: Adrian Vascu, Despre evaluare si verificarea evaluarii, Editura Hamangiu 2015

Conform diagramei de mai sus se poate observa ca cea mai importanta ramura a evaluarilor din Romania in anul 2015 o reprezinta evaluarea proprietatilor imobiliare, aprox. 77%, iar cea mai putin reprezentanta este evaluarea instrumentelor financiare, aprox. 1%. Pe locurile doi si trei se afla evaluarea inteprinderilor cu cca. 12%, respectiv evaluarea bunurilor mobile cu cca. 10%.

În perioadă (1992–2011) și alte asociații profesionale au avut în componența membri evaluatori, dintre care cele mai importante sunt Corpul Experților Tehnici (CET), Corpul Experților Contabili și Contabililor Autorizați din Romania (CECCAR).

1.1.2 Definitia evaluarii.

„Prin evaluare, în sensul definiției din Ordonanța Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor, aprobată cu modificări prin Legea nr. 99/2013, cu modificările și completările ulterioare („Ordonanța”), se înțelege activitatea de estimare a valorii, materializată într-un înscris, denumit raport de evaluare, realizată de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele specifice acestei activități și cu deontologia profesională.

Rapoartele de evaluare se elaborează la solicitarea oricărei persoane fizice sau juridice, de drept public ori privat.

Evaluarea este procesul de estimare a unui tip al valorii, pentru un anumit tip de bun, la o anumită dată și concretizat în raportul de evaluare. Evaluarea este o estimare și nu un calcul exact al unei valori printr-o formulă matematică sau printr-o cuantificare precisă. Activitatea de evaluare impune întotdeauna aplicarea raționamentului profesional al evaluatorului.”

Conform altei definitii evaluarea este ”O opinie asupra valorii, cu caracter oficial, elaborata pe baza de onorariu, pe care se pot baza partile identificate si pentru care evaluatorul isi asuma raspunderea; actiunea sau procesul de formare a unei opinii asupra valorii.”

1.1.3 Diferentele intre „pret”, „cost” si „valoare”

„Conceptul de „preț”: Prețul este un concept care se referă la schimbul unei mărfi, unui produs sau unui serviciu. Prețul reprezintă suma de bani care a fost cerută, oferită sau plătită pentru un bun economic/activ. După ce schimbul a fost efectuat, indiferent dacă este dezvăluit public sau este confidențial, prețul devine un fapt istoric.

Din cauza capacităților financiare, a motivațiilor sau intereselor speciale ale unui anumit cumpărător sau vânzător, prețul plătit poate fi diferit de valoarea care ar putea fi atribuită activului de către participanții pe piață.

Conceptul de „cost” Costul reprezintă suma de bani plătită anterior (în numerar sau echivalente de numerar) de cumpărător pentru bunuri sau servicii, sau suma de bani necesară pentru a crea sau a produce bunul sau serviciul de către producător. În momentul în care bunul sau serviciul a fost finalizat, costul acestora devine un fapt istoric (numit cost istoric). Un preț anterior plătit pentru un bun sau un serviciu reprezintă costul istoric al acestora, pentru cumpărător.

Conceptul de ,,valoare” Valoarea este un concept economic referitor la prețul cel mai probabil, convenit de cumpărătorii și vânzătorii unui bun sau serviciu, disponibil pentru cumpărare. Valoarea nu reprezintă o sumă exactă, ci cel mai probabil preț care va fi plătit pentru bunuri și servicii, la o anumită dată, în conformitate cu o anumită definiție a tipului valorii.

Conceptul economic ,,valoare” reflectă optica participanților pe piață, existentă la data evaluării, asupra beneficiilor economice viitoare generabile de o anumită proprietate. Conceptul de ,,valoare" presupune o sumă de bani asociată unei tranzacții. Deși vânzarea proprietății evaluate nu este o condiție necesară pentru estimarea prețului, totuși valoarea de piață este o reflectare a valorii de schimb și deci presupune existența potențială a schimbului, la data evaluării, în condițiile precizate în definiția valorii de piață.

Sunt și alte situații în care trebuie estimat un anumit tip al valorii, ca de exemplu: pentru ipotecare, asigurare, înregistrare în situațiile financiare, divizare, fuziune, moștenire, care nu presupun vânzarea proprietății.

Din punct de vedere conceptual, valoarea este creată și susținută de interacțiunea a patru factori, care sunt asociați cu orice produs, serviciu sau marfă. Aceștia sunt utilitatea, raritatea, dorința și puterea de cumpărare.

Funcționarea principiului economic al cererii și ofertei reflectă interacțiunea complexă a celor patru factori ai valorii. Aceștia sunt:

utilitatea, respectiv capacitatea unui bun de a satisface o anumită nevoie, trebuință sau dorință;

raritatea, care exprimă oferta prezentă sau anticipată a unui bun raportată la cererea pentru acel bun;

dorința (preferința), exprimată de intensitatea satisfacției pe care un bun o produce celui care nu-l posedă, dar care are nevoie de acesta;

puterea de cumpărare, exprimată de capacitatea unui individ sau grup de indivizi – participanți pe piață, de a cumpăra bunurile oferite, prin plata în numerar sau în echivalente de numerar.

Primii doi factori reprezintă factori ai ofertei, iar ultimii doi factori sunt considerați factori ai cererii.”

1.1.4 Scopul si destinatia evaluarii

„Scopul si utilizarea desemnata a unei evaluari sunt legate intre ele, dar sunt concepte diferite, astfel:

Scopul unei evaluari il reprezinta motivul pentru care a fost elaborata o evaluare, adica emiterea unei opinii asupra unui tip definit al valorii oricarui drept asupra unui tip definit al valorii oricarui drept asupra proprietatii imobiliare sau efectuarea unui studiu de evaluare (misiune de consultanta) referitor la deciziile asupra proprietatii imobiliare.

Utilizarea desemnata a unei evaluari este modul in care un client va folosi informatiile continute intr-un raport de evaluare. Evaluarile se utilizeaza in mod uzual in situatiile care implica transferul proprietatii, finantarea si creditarea, litigiile, impozitarea, consultanta investitionala si luarea altor decizii in afaceri”

Abordari in estimarea valorii

1.2.1 Tipuri de valori.

Termenul „valaore” poate induce confuzie, de aceea evaluatorii fac referire la un anumit tip de valaore si nu folosesc cuvantul valoare de unul singur. In continuare sunt prezentate

„Valoarea de piață „Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.

Valoarea de investiție „Valoarea de investiție este valoarea unui activ pentru proprietarul acestuia sau pentru un proprietar potențial, pentru o anumită investiție sau pentru anumite scopuri de exploatare. Aceasta este un tip al valorii specific entității. Deși valoarea pentru proprietar a unui activ poate fi egală cu suma de bani care ar putea fi obținută din vânzarea lui către o altă parte, acest tip al valorii reflectă beneficiile obținute de o entitate din deținerea unui activ și, ca urmare, nu presupune în mod necesar un schimb ipotetic. Valoarea de investiție reflectă situațiile și obiectivele financiare ale entității pentru care se face evaluarea. Ea este deseori utilizată pentru cuantificarea performanței investiției. Diferența dintre valoarea de investiție a unui activ și valoarea lui de piață reprezintă motivația pentru cumpărători sau pentru vânzători, de a intra pe piață.”

Valoarea justă „Valoarea justă este prețul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii între părți identificate, aflate în cunoștință de cauză și hotărâte, care reflectă interesele acelor părți. Definiția valorii juste, prezentată în IFRS, este diferită de definiția de mai sus. IVSB consideră că, în general, definiția valorii juste din IFRS este coerentă cu definiția valorii de piață. Pentru alte scopuri decât cel de utilizare în situații financiare, valoarea justă poate fi diferită de valoarea de piață. Valoarea justă cere estimarea prețului care este just pentru ambele părți identificate, luând în considerare avantajele sau dezavantajele pe care fiecare parte le va obține din tranzacție. Aceasta, de obicei, este aplicată în context judiciar. Pe de altă parte, valoarea de piață cere ca orice avantaj, care nu ar fi obtenabil de către participanții de pe piață, să nu fie luat în considerare. Valoarea justă este un concept mai larg decât valoarea de piață. Deși, în multe cazuri, prețul care este just pentru ambele părți va fi egal cu cel obtenabil pe piață, vor fi situații în care estimarea valorii juste va presupune luarea în considerare a unor aspecte care nu trebuie luate în considerare în estimarea valorii de piață, cum ar fi orice element al valorii speciale rezultat în urma combinării drepturilor asupra proprietății. Exemple de utilizare a valorii juste sunt: (a) determinarea unui preț care este just pentru participația într-o întreprindere necotată, deoarece, pentru doi deținători anumiți, prețul poate fi just pentru aceștia, dar diferit de prețul care ar putea fi obținut pe piață; (b) determinarea unui preț care ar fi just pentru un locator și un locatar, fie pentru transferul permanent al activului închiriat, fie pentru anularea datoriei aferente contractului de închiriere.”

Valoarea specială „Valoarea specială este o sumă care reflectă caracteristicile particulare ale unui activ, care au valoare numai pentru un cumpărător special. Un cumpărător special este un anumit cumpărător pentru care un anumit activ are valoare specială, datorită avantajelor rezultate din deținerea dreptului de proprietate asupra acestuia, avantaje care nu ar fi disponibile altor cumpărători de pe piață. Valoarea specială poate apare când un activ are caracteristici care îl fac mai atractiv pentru un anumit cumpărător decât pentru alți cumpărători de pe piață. Aceste caracteristici pot fi caracteristicile fizice, geografice, economice sau juridice ale unui activ. Valoarea de piață cere desconsiderarea oricărui element al valorii speciale, deoarece se presupune că în orice moment există un cumpărător hotărât, și nu un anumit cumpărător hotărât. Când valoarea specială este identificată, aceasta ar trebui raportată și diferențiată clar de valoarea de piață.”

Valoarea sinergiei „Valoarea sinergiei este un element suplimentar al valorii, creat prin combinarea a două sau a mai multor active sau drepturi, atunci când valoarea rezultată în urma combinării este mai mare decât suma valorilor individuale. Dacă sinergiile se obțin numai de către un anumit cumpărător, atunci aceasta este un exemplu de valoare specială.”

In literatura de specialitate mai intalnim:

„Valoarea de utilizare este „Valoarea actualizata a fluxului de nimerar asteptat sa provina din continuarea utilizarii unui activ si din cedarea acestuia la sfarsitul duratei lui de viata.”

Valoarea de impozitare este „Valoarea unei proprietati imobiliare in functie de valoarea inscrisa in rolurile de la administratia financiara; poate fi mai mare sau mai mica decat valoarea de piata sau in functie de rata din evaluare care este procent din valoarea de piata”

Valoarea de asigurare ”Valoarea unui grup sau a unui grup de active care este acoperita de o polita de asigurare; poate fi stabilita prin deducerea costurilor elementelor neasigurabile (cum ar fi valoarea terenului), din valoarea de piata””

Vanzari fortate: „Termenul vânzare forțată se utilizează deseori în situațiile când un vânzător este constrâns să vândă și, în consecință, nu are la dispoziție o perioadă de marketing adecvată. Prețul care ar putea fi obținut în aceste situații va depinde de natura presiunii exercitate asupra vânzătorului și de motivele pentru care nu poate să dispună de o perioadă de marketing adecvată. De asemenea, ar putea reflecta consecințele asupra vânzătorului cauzate de imposibilitatea de a vinde în perioada disponibilă. Prețul obtenabil într-o vânzare forțată nu poate fi estimat în mod realist, cu excepția cazului când se cunosc natura și motivul constrângerilor asupra vânzătorului. Prețul pe care un vânzător îl va accepta în cadrul unei vânzări forțate va reflecta mai degrabă situația lui specială decât pe cea a vânzătorului ipotetic hotărât din definiția valorii de piață. Prețul obtenabil într-o vânzare forțată are numai întâmplător o legătură cu valoarea de piață sau cu orice alte tipuri ale valorii definite în acest standard. O „vânzare forțată” reprezintă o descriere a situației în care are loc schimbul și nu un tip al valorii distinct.

Dacă se cere o indicație asupra prețului obtenabil într-o vânzare forțată, va fi necesar să se identifice în mod clar motivele constrângerii vânzătorului, inclusiv consecințele imposibilității de a vinde în perioada specificată, prin stabilirea unor ipoteze adecvate. Dacă la data evaluării nu există astfel de situații, ele trebuie clar identificate ca fiind ipoteze speciale.

Vânzările de pe o piață inactivă sau în declin nu sunt în mod automat „vânzări forțate”, deoarece un vânzător ar putea spera la un preț mai bun în cazul în care condițiile de piață s-ar îmbunătăți. Cu excepția cazului în care vânzătorul este obligat să vândă până la o dată limită, fapt care împiedică un marketing adecvat, vânzătorul va fi un vânzător hotărât, conform definiției valorii de piață.”

1.2.2 Abordari in evaluare

„Pentru a obține valoarea definită de tipul valorii solicitat se pot utiliza cele trei abordări ale valorii unanim recunoscute și aplicate, care sunt fundamentate pe principiile economice ale prețului de echilibru, anticipării beneficiilor sau substituției. Cele trei abordări ale valorii sunt:

Abordarea prin piață,

Abordarea prin venit,

Abordarea prin cost.”

A: Abordarea prin piata: „Oferă o indicație asupra valorii de piață prin compararea activului subiect cu active identice sau similare, ale căror prețuri se cunosc. Prima etapă a aplicării acestei abordări este obținerea prețurilor de vânzare ale activelor identice sau similare, tranzacționate recent pe piață. Dacă există un număr redus de tranzacții recente, pot fi luate în considerare prețurile activelor identice sau similare, care sunt oferite spre vânzare, cu condiția ca relevanța acestor informații să fie clar stabilită și analizată atent. Pentru a reflecta orice diferențe ale condițiilor tranzacțiilor efective/ofertelor și ale caracteristicilor activelor tranzacționate, comparativ cu cele ale activului subiect, de obicei, este necesară efectuarea unor ajustări ale prețurilor efective de vânzare sau ale prețurilor de ofertă ale activelor comparabile.”

„Aceasta abordare a devenit una dintre cele mai des utilizate abordari ale evaluarii, avand in vedere ca se bazeaza pe principiul simplu care spune ca valoarea unui bun este dedusa din preturi consemnate pe piata pentru bunuri similare.

Este ideal sa fie aplicata si sa isi bazeze pe ea opinia atat evaluatorii, cat si utilizatorii desemnati, cu conditia sa fie aplicata corect.

De astfel, este si prima dintre cele trei abordari ale evaluarii prevazute in standardele de evaluare si, pentru ca numele ei e legat de piata si, de cele mai multe ori, in rapoartele de evaluare se estimeaza „valoarea de piata”, se intelege ca este abordarea principala a evaluarii.”

B: Abordarea prin venit: „Oferă o indicație asupra valorii prin convertirea fluxurilor de venit viitoare (profit brut sau net, chirie brută sau netă, redevență, rentă netă, flux de numerar net, venit net din exploatare etc.) în valoarea activului (valoarea de piață sau valoarea de investiție).

În abordarea prin venit sunt înscrise diverse metode de evaluare, toate având drept caracteristică comună faptul că valoarea se bazează pe un venit realizabil, care ar putea fi generat de către un investitor al proprietății subiect (proprietate imobiliară, entitate economică, activ individual sau grup de active). De exemplu, în cazul unei clădiri pentru birouri cu destinație de închiriere, venitul generabil se numește chirie.

În cazul în care o clădire este specializată numai pentru un anumit tip de activitate comercială (hotel, motel, restaurant, club, stație de carburanți etc.) venitul generabil este reprezentat de fluxul de numerar provenit din activitatea comercială, care ar reveni proprietarului acelei clădiri.

Metodele înscrise în abordarea prin venit sunt:

metoda capitalizării venitului, în care un venit anual reprezentativ se împarte la o rată de capitalizare pentru a se obține fie valoarea de piață, fie valoarea de investiție a proprietății subiect. Rata de capitalizare reprezintă câștigul sau „randamentul”, exprimat în procente din prețul de vânzare, pe care un investitor tipic îl așteptă, care reflectă valoarea banilor în timp, precum și recompensa pentru riscul asumat de către proprietar. Această metodă, cunoscută sub denumirea uzuală de metoda randamentului cu toate riscurile incluse (engl. all risks yield method), este relativ simplă, dar utilizarea ei nu poate fi credibilă în situația în care, în perioadele viitoare, venitul se așteaptă să se modifice într-o măsură mai mare decât se așteaptă pe piață sau în cazul în care este necesară o analiză mai sofisticată a riscului;

metoda fluxului de numerar actualizat, în care fluxul de numerar, dintr-o perioadă viitoare definită, se aduce la valoarea actualizată prin utilizarea unei rate de actualizare. Suma valorilor actualizate ale fluxului de numerar reprezintă valoarea capitalului. Rata de actualizare ia în considerare atât o rată fără risc, cât și recompensa pentru riscurile asumate de investitor. Rata de actualizare utilizată poate diferi în funcție de scopul evaluării. Dacă scopul este determinarea valorii de investiție (adică valoarea pentru un anumit proprietar sau pentru un proprietar potențial, în baza criteriilor de investiții proprii ale acestora), rata de actualizare utilizată poate reflecta rata rentabilității cerută de aceștia sau costul mediu ponderat al capitalului. Dacă scopul este estimarea valorii de piață, rata de actualizare se va obține din examinarea rentabilităților implicite obținute din prețurile de vânzare sau din prețurile de vânzare cerute pentru activele similare. Când acest lucru nu este posibil, se poate construi o rată de actualizare adecvată, plecând de la o „rată fără risc“ a rentabilității, corectată pentru riscurile și oportunitățile adiționale specifice proprietății subiect. În estimarea ratei de actualizare adecvate ar trebui luată în considerare și rata inflației previzionate pentru perioada următoare, în situația în care în aceasta a fost avută în vedere și în previziunea fluxurilor de numerar;

diverse modele de evaluare a opțiunilor financiare (instrumente financiare derivate) aplicabile și în cazul evaluării de întreprinderi sau de proprietăți generatoare de afaceri.”

C: Abordarea prin cost: „este acea abordare a evaluării fundamentată pe principiul substituției conform căruia un cumpărător va plăti pentru un activ cel mult costul necesar obținerii unui activ cu aceeași utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire.

Metoda costului de înlocuire net (CIN) este o metodă înscrisă în abordarea prin cost, care indică valoarea prin calcularea costului de înlocuire curent al unui activ din care se scad deprecierea fizică și orice alte forme relevante de depreciere.

Abordarea prin cost este recomandată în situații specifice de evaluare:

când există un număr limitat de tranzacții, din cauza naturii specializate, modelului sau localizării activului, sau când activul în sine nu generează un flux de numerar sau când fluxul de numerar asociat cu acesta nu poate fi separat de întreprinderea care utilizează activul. De aceea, abordarea prin cost se utilizează în mod tipic ca abordare primară în evaluare, atunci când abordarea prin piață sau prin venit nu se pot aplica;

când activul subiect a fost construit și pus în funcțiune recent;

când activul subiect se află în fază de proiect sau se află în stadiul de în curs de execuție/ nefinalizat.”

In capitolul 1 au fost prezentate notiuni generale ale evaluarii si ale profesiei de evaluator, urmand ca in capitolul urmator sa fie dezbatute notiunile juridice, dar si o prezentare a domeniului bancar din Romania.

CAPITOLUL 2. ROLUL PROCESULUI DE EVALUARE IN ACTIVITATEA BANCARA

Organisme care reglementeaza activitatea de evaluare

Activitatea de evaluare si profesia de evaluator autorizat sunt reglementate in Romania atat de catre puterea legislativa, cat si de cea executiva.

Atfel, Parlamentul Romaniei a adoptat Legea nr. 99/2013 din 12/04/2013 Publicat in Monitorul Oficial, Partea I nr. 213 din 15/04/2013 – Lege pentru aprobarea Ordonanței Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor.

Guvernul Romaniei a adoptat Ordonanță nr. 24/2011 din 30/08/2011, Versiune actualizată la data de 24/07/2013, privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor.

De asemenea Guvernul Romaniei a adoptat si Hotărârea nr. 353/2012 din 18/04/2012 Publicat in Monitorul Oficial, Partea I nr. 279 din 26/04/2012 pentru aprobarea Regulamentului de organizare și funcționare a Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România.

Conform art. 3 din Ordonanta nr. 24/2011:

Alineatul 1 – Se înființează Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România, denumită în continuare Asociația, persoană juridică autonomă, potrivit legii, care funcționează ca organizație profesională de utilitate publică fără scop patrimonial, din care fac parte evaluatorii autorizați, în condițiile stabilite de prezenta ordonanță.

Alineatul 2 – Asociația este autoritatea competentă care organizează, coordonează și autorizează desfășurarea activității de evaluator autorizat în România. Asociația reprezintă interesele profesiei de evaluator autorizat la nivel național și internațional.

Alineatul 3 – Evaluatorii autorizați, membri ai Asociației, în exercitarea independentă a profesiei, desfășoară, în principal, următoarele activități:

a) evaluări de bunuri imobile;

b) evaluări de întreprinderi;

c) evaluări de bunuri mobile;

d) evaluări de acțiuni și alte instrumente financiare;

e) evaluări de fond de comerț și alte active necorporale;

f) verificări de rapoarte de evaluare.

Alineatul 4 – Evaluatorii autorizați, în exercitarea independentă a profesiei, trebuie să fie percepuți a fi liberi de orice constrângere care ar putea aduce atingere principiilor de obiectivitate și integritate profesională.

In Capitolul II al aceleiasi Ordonante este prezentata Organizarea si Functionarea Asociatiei Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania.

Asociația are sediul central în municipiul București și își poate constitui filiale, cu personalitate juridică, în reședințele de județ, în condițiile prevăzute în regulamentul propriu de organizare și funcționare.

Organele de conducere ale Asociației sunt: Conferința națională, Consiliul director și președintele în exercițiu.

Conferința națională este organul reprezentativ de conducere, care se constituie din membrii Consiliului director, foștii președinți ai Asociației, precum și din câte un reprezentant la 20 de membri titulari desemnat de adunarea generală a fiecărei filiale înființate.

Consiliul director este organul executiv de conducere care îndeplinește obiectivele Asociației și asigură punerea în executare a hotărârilor Conferinței naționale și este alcătuit din 11 membri.

Structura Consiliului director este următoarea:

a) președintele;

b) prim-vicepreședintele, care este viitorul președinte;

c) fostul președinte, imediat anterior președintelui;

d) 6 vicepreședinți;

e) secretarul general;

f) trezorierul.

Președintele Asociației este președintele Consiliului director si reprezintă Asociația în raporturile cu terții

În afara organelor prevăzute mai sus, în cadrul Asociației funcționează Comisia de etică și disciplină, Comisia de calificare și atestare profesională, Comisia științifică și de standarde, Comisia de evidență a membrilor, Comisia de verificare și monitorizare, Comisia de relații interne și internaționale și Comisia juridică. Comisiile își desfășoară activitatea potrivit regulamentelor aprobate de Conferința națională sau de Consiliul director, după caz.

Legislatie si notiuni juridice privind evaluarea

Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania isi are sediul central in municipiul Bucuresti, strada Scarlatescu, numarul 7, sector 1 si 8 filiale regionale.

Figura 2.1 Silgla ANEVAR

Sursa: www.anevar.ro

Asociantia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania, prin Conferinta Nationala, a aprobat mai multe Hotarari in decursul ultimilor 5 ani de cand Guvernul Romaniei a adoptat si Hotărârea nr. 353/2012 din 18/04/2012 Publicat in Monitorul Oficial, Partea I nr. 279 din 26/04/2012 pentru aprobarea Regulamentului de organizare și funcționare a Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România. Hotararile aprobate de Conferinta Nationala se refera in general la: aprobarea situatiilor financiare pentru anii precedenti si a bugetului de venituri si cheltuieli pentru anii in curs, aprobarea „Standardelor de Evaluare a Bunurilor” obligatorii pentru desfasurarea activitatii de evaluare, aprobarea membrilor din diversele comisii (etica, disciplina etc.) si a Consilului Director si alte hotarari referitoare la organizarea si functionarea filialelor, infintarea anumitor functii onorifice etc.

Una dintre cele mai importate Hotarari este cea prin care sunt aprobate „Standardele de Evaluare a Bunurilor”. „În luna aprilie 2016, Conferința Națională ANEVAR a aprobat prin Hotărârea nr. 3/09.04.2016, publicată în Monitorul Oficial Partea I nr. 294/18.04.2016, standardele de evaluare obligatorii pentru desfășurarea activității de evaluare.

Standardele de evaluare a bunurilor au intrat în vigoare începând cu data de 1 iulie 2016.

Colecția 2016 cuprinde: 

Standarde generale:

SEV 100 Cadrul general (IVS Cadrul general)

SEV 101 Termenii de referință ai evaluării (IVS 101)

SEV 102 Implementare (IVS 102)

SEV 103 Raportare (IVS 103) 

Standarde pentru active

Bunuri imobile

SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 230)

SEV 232 Evaluarea proprietății generatoare de afaceri

SEV 233 Investiția imobiliară în curs de construire (IVS 233)

SEV 310 Evaluări ale drepturilor asupra proprietății imobiliare pentru garantarea împrumutului (IVS 310)

SEV 320 Estimarea valorii de investiție pentru investitori individuali (EVA 5)

SEV 330 Evaluarea bunurilor imobile în contextul Directivei privind administratorii de fonduri de investiții alternative (EVA 7)

SEV 340 Evaluarea bunurilor imobile și eficienta energetică (EVA 8)

GEV 500 Determinarea valorii impozabile a clădirilor

GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile

Întreprinderi, fond de comerț și alte active necorporale

SEV 200 Întreprinderi și participații la întreprinderi (IVS 200)

SEV 210 Active necorporale (IVS 210)

GEV 600 Evaluarea întreprinderii

Bunuri mobile

SEV 220 Mașini, echipamente și instalații (IVS 220)

GEV 620 Evaluarea bunurilor mobile de natura mașinilor, echipamentelor, instalațiilor și stocurilor

Acțiuni și alte instrumente financiare

SEV 250 Instrumente financiare (IVS 250) 

Standarde pentru utilizări specifice

SEV 300 Evaluări pentru raportarea financiară (IVS 300)

SEV 400 Verificarea evaluării

SEV 450 Estimarea valorii de asigurare (EVA 4)

GEV 520 Evaluarea pentru garantarea împrumutului 

Glosar 2016

Standarde de evaluare Actuala colecție de standarde de evaluare încorporează:

Standardele Internaționale de Evaluare (IVS), ediția 2013, 

Alte standarde strict necesare evaluării bunurilor:

SEV 232 Evaluarea proprietății generatoare de afaceri,

SEV 400 Verificarea evaluării, 

Patru standarde europene de evaluare, prin care se asigură astfel compatibilitatea și cu Standardele Europene de Evaluare (EVS):

Estimarea valorii de asigurare (EVA 4),

Estimarea valorii de investiție pentru investitori individuali (EVA 5),

Evaluarea bunurilor imobile în contextul Directivei privind administratorii de fonduri de investiții alternative (EVA 7) și

Evaluarea bunurilor imobile și eficiența energetică (EVA 8)”

„În colecția 2016 sunt incluse și cinci ghiduri de evaluare elaborate de ANEVAR: 

pentru completarea cerințelor din standardele de evaluare, prin precizări adaptate realităților economiei românești:

– GEV 600 Evaluarea întreprinderii,

– GEV 620 Evaluarea bunurilor mobile de natura mașinilor, echipamentelor, instalațiilor și stocurilor,

– GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile 

la solicitarea Ministerului de Finanțe:

– GEV 500 Determinarea valorii impozabile a clădirilor 

pentru crearea unui cadru general pe baza căruia instituțiile de credit să-și elaboreze propriile norme de evaluare a garanțiilor reale, în diferitele faze ale activității de creditare:

– GEV 520 Evaluarea pentru garantarea împrumutului

Glosarul 2016 conține definițiile termenilor utilizați în toate Standardele Internaționale de Evaluare (IVS), ediția 2013, actualizate de IVSC în anul 2015. De asemenea, glosarul include definițiile din ghidurile de evaluare elaborate de ANEVAR, care au fost actualizate în 2016.”

Dreptul de proprietate si tipurile de proprietati imobiliare

„Dreptul de proprietate este acel drept real care permite titularului său să stăpânească bunul, să-l folosească, să-i culeagă foloasele materiale și să dispună de el în mod exclusiv și perpetuu, cu respectarea dispozițiilor legale.

Din definiție, observăm că dreptul de proprietate este cel mai complet drept ce se poate exercita asupra unui lucru. Din acest motiv, deseori se face confuzia între dreptul de proprietate și bunul asupra căruia se exercită aceasta; de cele mai multe ori se spune: „mașina mea, casa mea, în loc de dreptul meu de proprietate asupra mașinii sau asupra casei”.

Dreptul de proprietate este reglementat atât în Constituție, în art. 41 și 135, cât și în Noul Codul civil, în art. 555 și 858

Dreptul real este acel drept care se exercită asupra unui bun (mobil sau imobil). Exemple de drepturi reale: dreptul de uzufruct, dreptul de superficie, dreptul de ipotecă, dreptul de gaj etc.

Dreptul de proprietate privată este acel drept subiectiv care aparține persoanelor fizice, statului sau unităților administrativ teritoriale și poate fi exercitat asupra oricărui bun, cu excepția celor din domeniul public. Ceea ce diferențiază bunurile din domeniul privat al statului de cele ale persoanelor fizice este modul de înstrăinare specific – licitația publică.”

La evaluarea proprietatii imobiliare, trebuie facuta o dsitinctie importanta intre conceptul de „proprietate imobiliara” si cel de „drept aupra proprietatii imobiliare”. Desi aceste doua concepte sunt diferite, unele legislatii si decizii ale instantelor locale le considera ca fiind sinonime pentru scopuri juridice. Definitiile separate, redate in continuare, releva deoasebirea traditionala dintre cele doua concepte, existenta in teoria evaluarii.

Proprietatea imobiliara consta in pamant, cladiri si alte constructii privite ca fiind o entitate corporala. Termenul se refera la pamantul fizic si a atasamentele aflate pe acesta, de exemplu constructiile. Proprietatea imobiliara este imobila si corporala. Definitia legala a proprietatii imobiliare include urmatoarele elemente corporale:

Pamantul;

Toate elementele care sunt componente naturale ale acestuia, cum ar fi copacii si mineralele

Toate lelemnetele care sunt adaugate pamantului de oameni, cum ar fi cladirile si amenajarile.

In plus, in mod uzual, sunt considerate ca facand parte din proprietatea imobiliara toate atasamentele permanente ale cladirii, cum ar fi instalatiile de apa, electrice, de incalzire, ca si componentele incorporate, cum ar fi tablourile electrice si ascensoarele. Proprietatea imobiliara include toate elementele situate in subsol si deasupra solului.

Dreptul asupra proprietatii imobiliare se refera la toate interesele, beneficiile si drepturile ce decurg din detinerea proprietatii imobiliare fizice. De asemenea, un drept sau un interes asupra proprietatii imobliare este numit un drept patrimonial. Mai precis, un drept patrimonial asupra pamantului inseamna gradual, natura sau sfera interesuui pe care o persoana il are asupra acestuia. Pentru a fi definit ca drept de proprietate asupra terenului, un drept legal trebuie sa permita posesia – acum si in viitor – si sa specifice durata. In functie de durata lor, drepturile sunt de doua feluri: drept real de proprietate si drept real de folosinta.

Principalelel tipuri de proprietati imobiliare care sunt puse ca si garantii bancare sunt:

Figura 2.2 Tipuri de propietati

In tabelul de mai sus putem observa ca exista sapte mari tipuri de proprietati imobiliare fiecare cuprinzand mai multe subtipuri. Cele mai multe evaluari se fac pentru cele din categoria „Rezidentiale”, iar cele mai putine din categoria „Alte proprietati”.

Evolutia pietei bancare in Romania

Conform Bancii Nationale Romane in Romania exista 28 de banci comerciale si 8 sucursale ale institutiilor de credit straine.

„Activele sistemului bancar din România au crescut anul trecut la 377,3 miliarde de lei, cu 13,1 miliarde de lei peste nivelul din 2014”.

In tabelul de mai jos este prezentata ecoluta cotelor de piata a bancilor din totalul active, pentru anii 2014-2015:

Tabel 2.1 Cota de piata a bancilor din total active

Sursa: www.profit.ro

Din tabelul de mai sus se poate observa ca primele trei institutii bancare detin peste 40% din totalul de active din piata, pe primul loc aflandu-se Banca Comerciala Romana, la fel ca si in anii trecuti, cu un procent de 15,76% . Locul 2 este ocupat in continuare de BRD Groupe Societe Generale cu 13,04%, destul de aproape de locul 3, ocupat de Banca Transilvania, care urcat in top trei, dupa preluarea Volksbank. Disparitia Volksbank a facut posibila intrarea in top 10 a Garanti Bank. De asemenea se poate observa ca un numar de 18 institutii bancare detin o cota de sub un procent din totalul de active.

Figura 2.3 Diagrama – Cotele de piata a primelor zece banci din total active

Sursa: www.profit.ro

Figura 2.3 ne prezinta faptul ca Banca Transilvania a avut cea mai mare crestere a cotei de piata, de 2.76%, acest lucru fiind posibil prin preluarea Volksbank, urmata de ING Bank cu o crestere de 1,05%. Scaderea cea mai mare a cotei de piata a suferit-o ocupanta locului 1, Banca Comerciala Romana, cu o scadere de 0.45%. Alte banci care au suferit diminuarea cotelor de piata sunt CEC Bank, Alpha Bank si Bancpost.

Si la numarul de clienti Banca Comerciala detine primul loc in martie 2016, devansand CEC Bank care in martie 2014 se afla pe locul 1. In tabelul de mai jos poate fi observata evolutia numarului de clienti al celor mai importante institutii bancare in Romania:

Tabel 2.2 Topul bancilor dupa numarul de clienti (milioane)

Sursa: www.bankingnews.ro

Figura 2.3 Diagrama – Topul bancilor dupa numarul de clienti (milioane)

Conform tabel de mai sus se poate observa ca primele pozitii au facut rocada in clasament, iar in top 3 a urcat Banca Transilvania, ca urmare a preluarii Volksbank.Topul este completat de BRD si Raiffeisen Bank, iar pe ultimele doua locuri se afla ING Bank si Bancpost, care se aflau tot pe ultimele locuri in martie 2014, dar pe pozitii inverse. De asemenea putem observa ca numarul de clienti ai primelor doua pozitii, Cec Bank si BCR au scazut in anul 2016 sub 3 milioane de clienti, iar bancile cu cea mai mare crestere a numarului de clienti sunt Raiffeisen Bank si Banca Transilvania, banci ce au trecut de pragul de 2 milioane.

Tipuri de credite acordate de institutiile bancare din Romania:

A: De consum; acestea se impart in mai multe categorii, astfel:

Credite de nevoi personale – cu si fara ipoteca,

Credite pentru achizitie de bunuri cu folosinta indelungata,

Credite auto,

Credite de vacanta,

Credite pentru studii,

Credite pentru efectuarea unui tratamnet medical.

B:Imobiliare/ipotecare; sunt acordate pentru:

Cumpararea sau constructia unei locuinte,

Modernizarea sau extinderea unei locuinte,

Acizitia unui teren,

Refinantarea unor imprumuturi similare.

C: Carduri de credit; sunt acele carduri prin care detinatorul dispune de fondurile bancii, oferite sub forma unei linii de credit din care beneficiarii pot efectua plati catre comercianti sau pot retrage numerar.

D: Credite pentru persoane juridice – sunt destinate companiilor, persoanelor fizice autorizate, asociatiilor familiale etc. si pot avea ca destinatie capitalul de lucru, investitiile, sau alte nevoi financiare. Acestea pot fi acordate cu diverse tipuri de garantii.

E: Credite specializate – produse acordate de banci anumite persoane fizice sau juridice in functie de domeniul de activitate: personal medical, notari, studenti, militari etc.

F: Leasingul financiar – este oferit de catre companii de leasing specializate, majoritatea fiind subsidiare ale unor banci, atat persoanelor fizice, cat si celor juridice. Leasingurile sunt acordate pentru achizitionarea unor bunuri mobile (vehicule, echipamnte etc.) sau a unor bunuri imobile (terenuri, constructii etc.), principala diferenta fara de credite fiind acccea ca bunurile respective sunt in folosinta clientului, dar raman in proprietatea firmei de leasing pana la terminarea contractului.

Mai jos sunt prezentate mai multe statistici privind valoarea creditelor, valuta in care sunt accesate, si destinatia acestora pentru anii 2013, 2014 si 2015:

Tabel 2.3 Valoare credite in milioane lei

Sursa: www.bnr.ro

Figura 2.4 Diagrama – Credite in milioane lei

Din tabelul 2.3 si figura 2.4 se poate observa ca dupa o perioada de stagnare, anul 2015 a cunoscut o crestere a valoarii creditelor cu cca. 5%, reprezentand cea mai mare crestere de dupa criza economica din anii 2008-2009.

Figura 2.5 Diagrama – Valoarea creditelor in functie de valuta in care au fost acordate

Cea mai mare crestere se poate observa la creditele in lei, care reprezentau aproximativ o treime din valoarea totala in anul 2013 si au ajuns la o cota de circa 50% in anul 2015. Acest lucru a fost posibil, datorita politicilor si promovarii a creditarii in moneda nationala a Bancii Nationale a Romaniei.

Tabel 2.4 Destinatia creditelor

Sursa: www.bnr.ro

In perioada analizata, 2013-2015, valoarea creditelor pentru consum a ramas relativ constanta, valoarea creditelor pentru locuinte a avut o crestere substantiala, iar valoarea creditelor folosite in alte scopuri a scazut substantial, acest aspect fiind prezentat si in figura 2.6. Cresterea valorii creditelor alocate pentru locuinte a fost sustinuta si de creditele „Prima casa”, care ofera o dobanda avantajoasa, un avans mic si sunt garantate de stat. Acest tip de credit a avut menirea sa sustina piata imobiliara, piata bancara, domeniul constructiilor si al domeniilor conexe. Incepand cu anul 2013, preturile proprietatilor imobiliare nu au mai fost pe trendundul descendent inceput in a doua jumatate a anului 2008, ci au ramas relativ constante, iar incepand din anul 2015, preturile au inceput sa creasca.

Figura 2.6 Diagrame cu destinatia crediteor in anii 2013, 2014 si 2015

Moneda preferata de romani pentru creditele pentru locuinte a fost moneda europeana, dar in ultimii ani din ce in ce mai multi clienti apeleaza la moneda nationala, valoarea creditelor in lei dublandu-se in anul 2015, fata de anul 2014. La jumatatea anului 2016, valoarea creditelor in lei acordate pentru locuinte a ajuns sa fie egala cu valoarea creditelor acordate in euro, iar la sfarsitul aceluiasi an valoarea creditelor in lei a depasit valoarea creditelor in euro. Aspectele mentionat mai sus sunt prezentate si in tabelul 2.5 si figura 2.7 prezentate mai jos.

Tabel 2.5 Credite pentru locuinte

Sursa: www.bnr.ro

Figura 2.5 Diagrama – Credite pentru locuinte

Evolutia dobanzilor la creditele ipotecare/imobiliare

„De-a lungul timpului, dobanda a fost apreciata in diverse feluri, Astazi, i se atribuie, de asemenea, sensuri variate. De pilda, unii specialisti considera dobanda o parte de profit incasata de proprietarul capitalului banesc imprumutat de catre debitor. Alti autori o considera recompensa, un pret al spiritului de economisire. Acestia pornesc de la ideea ca orice capital banesc este format din acea parte a venitului necheltuita pentru consum personal.” „Adesea, dobanda este apreciata ca o chirie, suma incasata (platita), pentru utilizarea capitalului, indeosebi a celui banesc. Ea este privita ca si un pret incasat (platit) pentru suma de bani folosita intr-o afacere, pret care nu este insusit prin munca.”

„In prezent, s-au conturat si se confrunta doua optici cu privire la dobanda:

Dobanda in sens restrans (sensul initial) consta din acel excedent ce revine proprietarului capitalului dat cu imprumut, din remuneratia proprietarului capitalului imprumutat ca rasplata pentru cedarea dreptului de folosinta a numerarului pe un timp determinat. Dobanda este deci venitul adus celui care da cu imprumut (creditorului) incasat de la cel ce ia un imprumut (debitorul) si platit de acesta din urma pentru achizitionarea utilitatii unei sume de bani pe o perioada determinata.

Dobanda in sens larg este surplusul ce revine proprietarului orcarui capital utilizat in conditii normale.”

„Dobanda este cunoscuta ca dobanda simpla si dobanda compusa:

Dobanda simpla se calculeaza ca produs intre marimea creditului, rata dobanzii si timpul pentru care se calculeaza si consta in suma incasata pentru inchirierea serviciului adus de un capital in conditiile in care dobanda nu se capitalizeaza, este foarte rar folosita.

Dobanda compusa presupune capitalizarea dobanzii, ceea ce inseamna ca se calculeaza dobanda la dobanda si reprezinta suma ce revine proprietarului dupa n ani.

Dobanda este un venit contractual si forfetar, aceasta este considerata bruta. Daca insa din aceasta marime se scade o prima de risc de insolvabilitate a debitorului si cheltuielile de gestiune ale creditorului (ale bancii), ceea ce ramane se numeste dobanda pura sau neta.

In concluzie dobanda este castigul (venitul) realizat cu orice element de cappital real (tehnic) si pe orice piata concurentiala atunci cand riscurile sunt inexistente sau cand toti factorii de risc au format obiectul unor prime speciale de asigurare”

Deoarece in afara de dobanda bancile percep o serie intreaga de comisoane, pentru a compara costul unui credit cel mai usor este sa comparam dobanda anuala efectiva (DAE). DAE transforma si comisioanele aferente unui imprumut sub forma unei dobanzi anualizate. “In general, bancile includ in DAE costul cu dobanda, comisioanele platite la acordare, precum si cele lunare sau anuale. De asemenea, mai sunt incluse costurile cu administrarea contului curent, in cazul in care acest cont a fost deschis doar in vederea derularii creditului.

In cazul in care obtinerea creditului este conditionata de incheierea de client a unor asigurari (de viata sau de imobil), atunci banca este obligata sa includa in DAE si aceste costuri. Insa, daca primele de asigurare nu pot fi estimate de creditor, legea permite bancilor sa nu includa in DAE costul cu asigurarile. De aceea, este recomandat sa intrebati la banca daca sunt asigurari obligatorii ce trebuie incheiate si daca sunt incluse in DAE.”

“La nivelul anului 2015, pentru creditele ipotecare cea mai mică dobândă de pe piață este oferită de Banca Italo Romena, 3,85%, DAE care nu include asigurarea de viață. Următoarele oferte după clasamentul DAE sunt cele ale CEC Bank, care pentru același tip de credit ofera o dobanda de 4,01%, respectiv Garanti Bank, care propune o dobândă de 4,02%.

O altă bancă italiană, Intesa San Paolo, oferă o DAE de 4,15%, iar in cazul ING Bank, DAE este de 4,21%.”

Tabel 2.6 Top nivel DAE 2015

Sursa: www.adevarulfinaciar.ro

Din datele prezentate mai sus se poate observa ca singura entitate bancara ce ofera o DAE mai mica de 4% este Banca Italo Romena, iar diferenta dintre locurile 1 si 5 este de aproape jumatate punct procentual.

Figura 2.6 – Top nivel DAE 2015

Ofertele celor mai mari trei bănci din sistem – BCR, Banca Transilvania și BRD – variază între 4,35% pe an și 4,92%, Banca Transilvania avand cea mai mica DAE, iar BCR cea mai mare.

Daca la nivelul anului 2015 DAE pentru creditele ipotecare se situeazaundeva intre 4-5%, iata cum a evoluat DAE la anumite tipuri de imprumuturi in anii 2013-2014:

“Credite ipotecare / imobiliare:

–         la lei valoarea indexului DAE calculat de analistii portalului financiar-bancar FinZoom.ro pentru decembrie 2014 a scazut cu 0,98 puncte procentuale fata de valoarea din decembrie 2013 (de la 6,64% la 5,66%).

–         la euro DAE pentru ultima luna a anului 2014 a scazut cu 0,24 puncte procentuale comparativ cu valoarea din decembrie 2013 (de la 6,58% la 6,34%).

Credite de nevoi personale cu ipoteca:

–         la lei DAE pentru decembrie 2014 a scazut cu 0,80 puncte procentuale fata de valoarea din decembrie 2013 (de la 8,36% la 7,56%);

–         la euro DAE decembrie 2014 a scazut cu 0,14 puncte procentuale comparativ cu valoarea din decembrie 2013 (de la 8,15% la 8,01%).”

Tabel 2.7 Evolutia DAE 2013-2014

Sursa: www.national.ro

Se poate observa in tabelul de mai sus ca DAE a scazut in decembrie 2014, fata de decembrie 2013 la toate tipurile de credite cu ipoteca. Cele mai mari scaderi fiind la creditele in lei, unde scaderea a fost de aproximativ un procent la creditul ipotecar.

Figura 2.7 – Evolutia DAE 2013-2014

Dupa prezentarea generala a domeniului bancar din Romania, descrisa in capitolul 2, urmeaza in capitolul 3 o prezentare a Bancii Transilvania, dar si elaborarea unui raport de evaluare a unei proprietati imobiliare de tip rezidential ce urmeaza sa fie gajata pentru obtinerea unui credit ipotecar.

CAPITOLUL 3. EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE DE TIP CASA CU TEREN PENTRU BANCA TRANSILVANIA

Pozitionarea pe piata a Bancii Transilvania

„Banca Transilvania este Banca Omneilor Intreprinzatori din Romania. Istoria BT a inceput in Cluj-Napoca, in 1994, la initiativa unor oameni de afaceri din Cluj. Ideea a fost aceea de a crea o banca locala, un brand de Cluj. Spiritul antreprenorial al fondatorilor a determinat consolidarea pozitiei Bancii Transilvania, intr-o prima etapa in Cluj si, ulterior, la nivel regional si national. Banca si-a orientat la inceput activitatea spre sectorul IMM si, datorita cererii pietei, in scurt timp aceasta a inceput sa se dedice si domeniului retail.

In anul 1997, Banca Transilvania a devenit prima institutie bancara din Romania, care a fost cotata la Bursa de Valori Bucuresti.

Strategia bancii este sustinuta de actionari puternici, precum: Banca Europeana pentru Reconstructie si Dezvoltare si IFC – Divizia de investitii a Bancii Mondiale.”

Figura 3.1 Sigla Banca Transilvania

Sursa: www.bancatransilvania.ro

Desi in capitolul 2 am precizat Banca Transilvania ca fiind pe pozitia a treia in clasamentul bancilor in functie de active pentru anul 2015, pe parcursul anului 2016 aceasta a reusit sa depasesca ocupanta locului 2, BRD Groupe Societe Generale, urcand pe pozitia secunda in topul institutiilor bancare din Romania din totalul activelor.

Consiliul de administratie al Bancii Transilvania este format dintr-un presedinte, domnul Horia Ciorcila si cinci membrii, iar comitetul conducatorilor are in componenta un director general, domnul Omer Tetik si sase directori adjuncti.

Familia de branduri a Bancii Transilvania este formata din: BT 24, BT MIC, BT Kid Cont, BT Star Student, Star Card, BT Divizia Pentru Medici, Cujul Are Suflet, BT Direct, BT Leasig, BT Capital Partners, BT Asset Management S.A.I., BT Operational Leasing si BT Leasing MD.

Banca Transilvania are sediul central in municipiul Cluj-Napoca, strada George Baritiu, numarul 8, judetul Cluj si aproape 550 de sucursale in toate judetele din Romania, dar si trei sucursale in Italia, fiind vizitata zilnic de peste 170.000 de clienti.

Banca Transilvania ofera o gama larga de credite printre care si credite ipotecare. Pentru acest tip de creditare clientii trebuie sa vina cu o proprietate care sa fie gajata, valoarea aceste proprietatii fiind stabilita de catre un evauator autorzitat ANEVAR, in baza unui raport de evaluare. In subcapitolul urmator este prezentat un raport de evaluare pentru o proprietate imobiliara de tip rezidential casa cu teren.

Raport de evaluare a proprietatii imobiliare de tip rezidential

Termenii de referinta ai evaluarii

In acest raport este prezentat procesul de evaluare al drepturilor de proprietate asupra proprietatii imobiliare de tip rezidential compusa din teren intravilan in suprafata de 422,82 mp, precum si constructia edificata pe acesta respectiv: C1 – locuinta S+P+1E+M+M (supraetajare) cu suprafata construita la sol de 248,39 mp si C2 – platforma garaj cu suprafata de 19 mp, situata in mun. Bucuresti, bdul. Dacia, nr. 69, sector 1, fiind identificata prin numerele cadastrale 209153, respectiv 209153-C1 si 209153-C2, intabulate in CF nr. 209153, a municipiului Bucuresti, sector 1.

O centralizare a suprafetelor proprietatii imobiliare (conform extras de CF si cadastru) este:

Steren = 422,82 mp

Sc – C1 = 248 mp

Su – C1 = 741,64 mp

St – C1 = 776,14 mp

Sc – C2 = 19 mp

Proprietatea este finalizata si are destinatie de spatiu administrativ.

Obs: Conform lista imobile istorice, imobilul evaluat se afla in categoria B de monumente istorice, avand codul B-II-m-B-18532.

Conform acte de proprietatea destinatia imobilului este de locuinta, iar la inspectie s-a observat ca spatiul a fost amenajat si este utilizat ca si spatiu de birouri. De asemenea s-au observat si diferente de compartimentare fata de releveele imobilului.

Nu au fost puse la dispozitie documente din care sa reiasa schimbarea destinatiei sau pentru modificarile de compartimentare. La cererea Bancii Transilvania, evaluarea s-a facut in ipoteza ca toate documentele necesare modificarilor descrise mai sus au fost obtinute si vor fi prezentate ulterior creditorului

Scopul prezentului raport de evaluare este garantarea imprumutului in favoarea Banca Transilvania SA (in calitate de client si destinatar).

Beneficiarul si destinatarul raportului de evaluare este Banca Transilvania SA. Solicitantul creditului este SC LABVISION SRL.

Evaluarea a fost solicitata de catre Banca Transilvania SA si evaluarea contine toate informatiile relevante pentru scopul clientului.

S-a evaluat dreptul integral de proprietate, valabil si transferabil, apartinand persoanei juridice SC CIAS CONSULT CENTER SRL, asa cum reiese din actele de proprietate prezentate.

Contract de Vanzare nr. 1253/09.09.2014

Autorizatie de Construire nr. 193/1314920 din 09.04.2015

Proces-Verbal de Receptie la Terminarea Lucrarilor nr. 1 din 14.10.2015

Extras de CF nr. 2701 din 17.01.2017

Documentatie cadastrala

Conform extrasului de CF, asupra imobilului este inscris drept de ipoteca legala in favoarea Ministerului Public – Parchetul de pe langa Curtea de Apel Bucuresti.

Nu se cunosc alte sarcini sau litigii care ar putea afecta dreptul de proprietate. Evaluarea s-a realizat in ipoteza ca dreptul de proprietate nu este grevat de sarcini.

Valoarea estimata se refera la intreaga proprietate descrisa mai sus, asa cum se prezinta la data evaluarii.

Valoarea proprietatii imobiliare a fost determinată în conformitate cu standardele aplicabile acestui tip de valoare ținându-se cont de scopul pentru care s-a solicitat evaluarea, respectiv:

Standardele de Evaluare ANEVAR 2016

SEV 100 – Cadrul general

SEV 101 – Termenii de referință ai evaluării

SEV 102 – Implementare

SEV 103 – Raportare

SEV 230 – Drepturi asupra proprietății imobiliare

SEV 310 – Evaluări ale drepturilor asupra proprietății imobiliare pentru garantarea împrumutului

GEV 520- Evaluarea pentru garantarea imprumutului

GEV 630 – Evaluarea bunurilor imobile

Glosar Standarde de Evaluare 2016

Argumentele care au stat la baza elaborării acestui raport precum și considerentele avute în vedere la determinarea valori sunt:

Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele și aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile economice și juridice menționate în raport;

Valoarea se refera la teren si constructii in stadiul existent la data evaluarii, fiind considerat dreptul de proprietate integral asupra terenului, construcțiilor, avizelor și a tuturor celorlalte atașamente ale amplasamentului;

Dat fiind scopul evaluării si tipul proprietatii, precum și mediul economic prezent s-a propus ca și pertinentă valoarea rezultată prin abordarea prin piata pentru teren, iar pentru proprietate abordarea prin piata, abordarea prin venit si abordarea prin cost toate bazandu-se pe informatii de piata;

Nu se cunosc restrictii sau alte sarcini, altele decat cele notate in prezentul raport, care ar putea afecta dreptul de proprietate evaluat;

Se consideră că proprietatea s-a construit în concordanță cu proiectul care a stat la baza avizelor specifice, aflat in vigoare la data construirii, iar calitatea lucrărilor este în concordanță cu normativele in vigoare de la data construirii, urmărită fiind de organismele autorizate in acest sens;

Valoarea estimata in valuta este valabila atat timp cat conditiile in care s-a realizat evaluarea (starea pietei imobiliare, nivelul cererii si ofertei, inflatia, evolutia cursului valutar) nu se modifica semnificativ. Pe pietele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in raport cu cursul valutar nu este neaparat liniara;

Valoarea estimată se referă la o proprietate imobiliara: constructii cu teren;

Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport;

Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piata a proprietatii imobiliare, asa cum se prezinta la data evaluarii in ipotezele si conditiile exprimate in cadrul raportului de evaluare;

Valoarea este o predicție;

Valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu;

Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

Raportul a fost intocmit in conformitate cu standardele de evaluare, recomandarile și metodologia de lucru promovate de către Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizati din România.

Tipul valorii si moneda raportului

Tipul valorii estimate in raportul de evaluare prezent este valoarea de piata, asa cum este definita in Standardele de Evaluare, SEV 100 – Cadrul general (editia 2016).

Opinia finala a evaluării este prezentata in RON si EUR.

Data evaluarii si amploarea investigatiei

Data la care se aplica opinia asupra valorii este data evaluarii de 25.01.2017.

La baza intocmirii evaluării au stat informațiile privind nivelul prețurilor și datele furnizate de client pana la data de 25.01.2017 data la care sunt disponibile datele si informatiile si la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum și valorile estimate de către evaluator.

Inspectia proprietatii a fost realizata de către evaluator in calitate de reprezentant al firmei de evaluare în data de 20.01.2017 in prezenta dnei. Popa Loredana, in calitate de reprezentant al clientului. Au fost preluate informatii referitoare la proprietatea evaluata, au fost analizate schitele existente si s-a fotografiat proprietatea supusa evaluarii. Nu s-au realizat investigatii privind eventualele contaminari ale terenului sau amplasamentelor invecinate si nu au fost inspectate partile ascunse ale cladirilor.

Baza evaluarii. Declararea conformitatii evaluarii cu SEV

Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanță cu cerințele beneficiarului, reprezintă o estimare a valorii de piata a imobilului așa cum este aceasta definită în Standardele de Evaluare.

Conform acestui standard, valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.

Metodologia de calcul a “valorii de piata” a ținut cont de scopul evaluării, tipul proprietăților și de recomandările standardelor de evaluare aplicate:

SEV 100 – Cadrul general

SEV 101 – Termenii de referință ai evaluării

SEV 102 – Implementare

SEV 103 – Raportare

SEV 310 – Evaluări ale drepturilor asupra proprietății imobiliare pentru garantarea împrumutului

SEV 230 – Drepturi asupra proprietății imobiliare

Natura si sursa informatiilor utilizate

Sursele de informații care au stat la baza intocmirii prezentului raport de evaluare au fost:

Informatii privind situatia juridica a proprietatii imobiliare puse la dispozitie de catre client;

Informatii privind istoricul amplasamentului etc., furnizate de catre client si preluate din actele de proprietate puse la dispozitie de catre client;

Dimensiuni si suprafete care au condus la identificare conform documentatiilor cadastrale ;

Informatii preluate din baza de date a evaluatorului, de la vanzatori, cumparatori si alti participanti pe piata imobiliara specifica, informatii care au fost sintetizate in analiza pietei imobiliare;

Informatii publice preluate de pe site-uri de internet si publicatii periodice de specialitate s.a.

Baza de date a evaluatorului

Evaluatorul nu isi asuma niciun fel de răspundere pentru datele puse la dispozitie de către client si proprietar si nici pentru rezultatele obtinute în cazul în care acestea sunt viciate de date incomplete sau gresite.

Performanta garantiei.

Garanția (propusă) evaluată este de natura unei proprietăți imobiliare de tip rezidential – „casa”. Din punct de vedere al factorilor care sunt relevanti pentru estimarea de catre creditor a performantelor garantiei pe durata creditului conform prevederile suplimentare cerute de standardul de evaluare SEV 310 – Evaluari ale drepturilor asupra proprietatilor imobiliare pentru garantarea imprumuturilor prezentam urmatoarele comentarii:

„Activitatea curentă și tendințele pieței relevante” :

– dezechilibru in favoarea ofertei

– trendul pietei imobiliare a pietei specifice este favorabil, prezentand o usoara crestere;

– piața este o „piată a cumpărătorului” începând cu ultima parte a anului 2008;

– piata este cu activitate medie respectiv in crestere pentru unele zone, datorata cresterii numarului tranzacțiilor pe segmentul imobiliar si a cererii pentru imobile rezidentiale de acest tip;

– previziunile prevăd continuarea trendului usor ascendent din anul precedent (2015) a cresterii cererii si o stabilizare a prețurilor pe piața specifica;

„Cererea trecută, curentă și viitoare anticipată pentru tipul de proprietate imobiliară și pentru localizare”:

– cererea curenta si viitoare anticipata pentru tipul de proprietate imobiliara respectiv pentru localizare este medie fiind influentata de dezvoltarea zonei, de infrastructura si apropierea de mijloacele de transport publice ;

– mentinerea conditiilor actuale de finantare precum si prelungirea unor programe de finantare de tip „Prima casa” ar putea duce la o crestere a cererii solvabile, si implicit la cresterea numarului potentialilor cumparatori;

– in conditiile anticiparii relaxarii creditarii persoanelor fizice, principalii cumparatori pe aceasta piata, coroborat cu stabilizarea pietei, anticipam o continuare a cresterii moderate pentru proprietatile imobiliare de tip case;

„Orice cerere potențială sau eventuală pentru utilizări alternative, care există sau poate fi anticipată la data evaluării”:

– datorita localizarii proprietatii si caracteristicilor tehnico – constructive ale acesteia, proprietatea poate fi utilizata ca si spatii de birouri;

„Impactul oricăror evenimente previzibile la data evaluării asupra valorii viitoare a garanției, pe perioada creditului garantiei”:

– necesitatea expunerii un timp mai îndelungat pe piață și efectuarea unei prezentări speciale care să se adreseze exclusiv potențialilor cumpărători, astfel încât să existe un „marketing adecvat”, în înțelesul „valorii de piață”;

– pentru proprietatea imobiliară evaluata exista riscul dat de o eventuala evolutie negativa a pietei imobiliare si o schimbare a conditiilor legislative ce pot conduce la o scădere a numărului tranzacțiilor pe segmentul imobiliar si scaderea preturilor proprietatilor imobiliare.

Ipoteze. Ipoteze speciale

La baza evaluarii stau o serie de ipoteze, prezentate in cele ce urmeaza. Opinia evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri din acest raport.

Principalele ipoteze de care s-a ținut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele:

Ipoteze

Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către proprietarii imobilului și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare. Se presupune că titlul de proprietate este bun și marketabil, în afara cazului în care se specifică altfel;

Informația furnizată de către terți este considerată de încredere, dar nu i se acordă garanții pentru acuratețe;

Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente ale amplasamentelor: solulului sau structurii clădirii (părților ascunse) care să influențeze valoarea. Evaluatorul nu iși asumă nicio responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi;

Noi nu am făcut nicio investigație și nici nu am inspectat acele părți ale clădirii care erau acoperite, neexpuse sau inaccesibile și s-a presupus astfel că aceste părți sunt în stare tehnică bună. Nu putem să exprimăm nicio opinie despre starea tehnică a părților neinspectate și acest raport nu trebuie considerat că ar valida integritatea structurii sau sistemului clădirilor si instalațiilor;

Se presupune că amplasamentul este în deplină concordanță cu toate reglementările locale și republicate privind mediul înconjurător în afara cazurilor când neconcordanțele sunt expuse, descrise și luate în considerare în raport;

Se consideră că dezvoltarea s-a făcut în concordanță cu proiectul care a stat la baza avizelor specifice, iar calitatea lucrărilor este în concordanță cu normativele ăn vigoare, urmărită fiind de organismele autorizate in acest sens;

Nu s-au efectuat măsurători suplimentare, fiind preluate cele din descrierea legală și/sau cele din documentațiile avizate urbanistic;

Se presupune ca proprietatea imobiliara se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor urbanistice si de exploatare/utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descrisa si luata in considerare in prezentul raport ;

Din informațiile deținute de către evaluator și din discuțiile purtate cu proprietarul imobilului, nu există niciun indiciu privind existența unor contaminări naturale sau chimice care afectează valoarea proprietății evaluate sau valoarea proprietăților vecine. Evaluatorul nu are cunostință de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezența contaminanților sau materialelor periculoase și nici nu a efectuat investigații speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există așa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;

Situatia actuala a proprietatii imobiliare si scopul prezentei evaluari au stat la baza selectarii metodelor de evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduca la estimarea cea mai probabila a valorii proprietatii in conditiile tipului valorii selectate;

Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informatiilor ce sunt disponibile la data evaluării;

Valoarea de piata estimată este valabilă la data evaluării. Intrucât piața si condițiile de piață se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment;

S-a presupus că legislația în vigoare se va menține și nu au fost luate în calcul eventuale modificări care pot să apară în perioada următoare;

Alegerea metodei de evaluare prezentate în cuprinsul raportului s-a făcut ținând seama de tipul valorii exprimate si de informatiile disponibile;

Suprafetele mentionate au fost preluate din documentele puse la dispozitie evaluatorului, asa cum sunt acestea anexate in copie la prezentul raport, fara a se efectua masuratori suplimentare ;

Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie, existand posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta la data evaluaraii.

Evaluatorul a examinat documentele primite de la client și a identificat proprietatea împreună cu un reprezentant al proprietarului si solicitant al creditului; locația indicată și limitele proprietății indicate de proprietar se consideră a fi corecte. Evaluatorul nu este topograf/topometrist/geodez și nu are calificarea necesară pentru a măsura și garanta că locația și limitele proprietății așa cum au fost ele indicate de proprietar și descrise in raport corespund cu documentele de proprietate/cadastrale.

Acest raport are menirea de a estima o valoare a proprietății identificată și descrisă în raport în ipoteza în care aceasta corespunde cu cea din documentele de proprietate. Orice neconconcordanță între proprietatea identificată și cea din documentele de proprietate invalidează corespondența dintre valoarea estimată și proprietatea atestată de documentele de proprietate dar păstrează validă valoarea estimata pentru proprietatea identificata in raport.

Exista posibiliatatea ca proprietarul, respectiv un potential cumparator, sa aiba argumentat alte opinii si pareri, sustinanad oricare alta valoare dintre valorile determinate in prezentul raport sau oricare alta valoare rezultata dintr-un proces de evaluare.

Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia;

Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță relativ la proprietățile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil; nu se asuma raspunderea pentru daunele suferite de institutiile de credit care nu s-au conformat regulilor prudentiale;

Nici prezentul raport, nici părți ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului;

Orice valori estimate în raport se aplică imobilului evaluat, luat ca intreg și orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracționate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport;

Raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport își pot pierde valabilitatea.

Ipoteze speciale

Conform lista imobile istorice, imobilul evaluat se afla in categoria B de monumente istorice, avand codul B-II-m-B-18532.

Conform acte de proprietatea destinatia imobilului este de locuinta, iar la inspectie s-a observat ca spatiul a fost amenajat si este utilizat ca si spatiu de birouri. De asemenea s-au observat si diferente de compartimentare fata de releveele imobilului.

Nu au fost puse la dispozitie documente din care sa reiasa schimbarea destinatiei sau pentru modificarile de compartimentare. La cererea Bancii Transilvania, evaluarea s-a facut in ipoteza ca toate documentele necesare modificarilor descrise mai sus au fost obtinute si vor fi prezentate ulterior creditorului.

Descrierea amplasamentului si a constructiilor

Proprietatea este situata în municipiul Bucuresti, in sectorul 1, pe bdul. Dacia, nr. 69, la intersectie cu strada Polona. Accesul la proprietate se poate face atat din bdul Dacia, cat si din strada Polona. Toate strazile din zona sunt asfaltate.

Zona este dezvoltata, vecinatatile reprezentand proprietati rezidentiale de tip case vechi si nou construite, blocuri de apartamente si constructii comerciale.

Terenul are o suprafata de 422,82 mp.

Imprejmuirea amplasamentului este realizat cu gard cu structura de beton si zidarie. Curtea este amenajata cu alei din dale colorate.

Terenul are forma regulata, avand deschidere la bdul. Dacia si str. Polona, strazi asfaltate. Terenul prezinta topografie plana.

Zona este rezidentiala cu stil arhitectonic neunitar, existand case cu regim de inaltime de P+2E, dar si blocuri de locuinte.

Mijloace de transport in comun: metrou, autobuze si trolebuze.

Energia electrica, gazele, apa si canalizarea sunt bransate.

Cladirile existente pe teren sunt:

C1 –locuinta

Elemente constructive:

An constructie: 1936, renovata in anii 2015-2016, conform informatii primite la inspectie

Regim de inaltime S+P+1E+M+M (supraetajare)

Destinatie: spatiu administrativ (birouri).

Suprafata construita la sol de 248,39 mp, suprafata utila de 741,64 mp si suprafata totala de 776,14 mp.

Structura: stalpi beton, zidarie de caramida, acoperis tip sarpanta acoperita cu tigla de tabla.

Scara interiora din beton.

Finisajele exterioare: izolata, tencuita si zugravita

Finisaje interioare: pardoselile sunt acoperite cu parchet in camere, peretii interiori sunt tencuiti, gletuiti si zugraviti cu vopsea lavabila in camere si holuri. In bucatarie si bai peretii sunt placati cu faianta si pardoselile sunt acoperite cu gresie. Tamplaria exterioara este din profile PVC cu geam termopan si cea interioara este din lemn.

Utilitati si dotari: electricitate, gaze, apa, canalizare, centrala termica cu radiatoare de otel, aer conditionat, alarma, videointerfon si sisitem de supraveghere video.

Analiza pietei imobiliare (studiu de vandabilitate).

„Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. O serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliara este unica, iar amplasamentul sau este fix.

Pietele imobiliare nu sunt piete eficiente: numarul de vanzatori si cumparatori care actioneaza este relativ mic, proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de cumparare, ceea ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numarul de locuri de munca precum si sa fie influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului care poate fi dobandit, marimea avansului de plata, dobanzile, etc. In general, proprietatile imobiliare nu se cumpara cu banii jos iar daca nu exista conditii favorabile de finantare tranzactia este periclitata.

Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori influentata de reglementarile guvernamentale si locale. Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru. Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati iar actele de vanzare-cumparare nu au loc in mod frecvent. De multe ori, informatiile despre preturi de tranzactionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietatile imobiliare sunt durabile si pot fi privite ca investitii. Sunt putin lichide si de obicei procesul de vanzare este lung.

Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in care acestia sunt afectati de factori endogeni si exogeni proprietatii. In functie de nevoile, dorintele, motivatiile, localizarea, tipul si varsta participantilor la piata pe de o parte si tipul, amplasarea, design si restrictii privind proprietatile, pe de alta parte, s-au creeat tipuri diferite de piete imobiliare (rezidentiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la randul lor, pot fi impartite in piete mai mici, specializate, numite subpiete, acesta fiind un proces de segmentarea a pietei si dezagregare a proprietatii.

Dezvoltarea pietei imobiliare este strans legata de strategia de dezvoltare a creditelor ipotecare pentru investitiile imobiliare.

Piata imobiliara specifica proprietatii evaluate

In cazul proprietății evaluate, pentru identificarea pieței sale imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, incepând cu tipul proprietății. Aceasta este o proprietate imobiliara de tip casa cu teren avand destinatie rezidentiala in municipiul Bucuresti, zona Dacia.

Avand in vedere cele prezentate anterior, piata imobiliara specifica se defineste ca fiind piata proprietatilor imobiliare rezidentiale de tip vile cu teren aferent, piata a carei arie geografica se poate defini ca fiind zona centrala a capitalei, zona Dacia. In analiza acestei piete am investigat aspecte legate de situatia economica la nivel local, comportamentul participantilor la piata, trenduri ale ultimilor ani, cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul de proprietate delimitat.

Tendinta generală este de dezvoltare ca zona rezidentiala.

Prezentare generala zona

București este capitala României și, în același timp, cel mai populat oraș și cel mai important centru industrial și comercial al țării. Populația de 1.883.425 de locuitori (2011) face ca Bucureștiul să fie al zecelea oraș ca populație din Uniunea Europeană. Conform unor estimări ale unor specialiști, Bucureștiul adună zilnic peste trei milioane de oameni, iar în următorii cinci ani, acest număr va depăși patru milioane. La acestea se adaugă faptul că localitățile din preajma orașului, care vor face parte din viitoarea Zonă Metropolitană, însumează o populație de aproximativ 430.000 de locuitori.

București și Ilfov este una dintre opt regiuni de dezvoltare ale României, compusă din municipiul București și județul Ilfov. Are o populație de 2.231.961 de locuitori și suprafață de 1.811 km².

Regiunea București-Ilfov este cea mai dezvoltată din România, cu un PIB pe cap de locuitor de 131% din media europeană, ceea ce arată că Bucureștiul se situează peste alte capitale europene precum Atena (98%), Madrid (128%), Berlin (113%) sau Budapesta ( 108%), se arată într-o analiză a Friedrich-Ebert-Stiftung România, remisă AGERPRES.

Restul României înregistrează un PIB pe cap de locuitor de doar 54% din media europeană, iar unele regiuni și mai puțin de atât, cum e cazul regiunii Nord-Est (34%) sau Sud (41%).

Supracentralizarea economiei în capitala țării este o particularitate a Europei Centrale și de Est, cu toate astea, niciun alt stat nu înregistrează o diferență atât de mare de dezvoltare între capitală și restul țării. În anul 2012, venitul mediu pe gospodărie în București era de 6.300 euro, în timp ce în regiunea Sud și în Sud-Est era de doar 2.700 euro, iar în Nord-Est de 2.300 euro (date pentru 2012).

Analiza generala rezidentiala zona Bucuresti-Ilfov

2016 a fost un an bun pentru piata locuintelor, atat pentru vanzatori – care au mai urcat putin preturile -, cat si pentru cumparatori – care au beneficiat de programe de creditare mai avantajoase.

Preturile locuintelor au fost variate, in functie de zona, dar si de apetitul pentru achizitii. Cel mai cautat segment de apartamente a fost cel de doua camere, unde preturile au variat de la aproximativ 30.000 de euro in provincie, la o medie de peste 60.000 de euro in Bucuresti.

Și toate acestea după un interval de patru ani, 2009-2013, în care se părea că se va prăbuși total pe fondul scăderilor de prețuri de peste 50%.

Fapt confirmat si de cifrele BNR, care arata o crestere a creditarii in lei si mai mult interes pentru programul „Prima Casa”. La randul lor, agentii imobiliari au deja o piata in care sa caute atat proprietati de vanzare, cat si de inchiriat, pentru toate buzunarele.

La celalalt pol, dezvoltatorii imobiliari nu asteapta ca „stocurile” sa li se termine, ci cauta noi perimetre de investitii. La o prima vedere se observa apetitul pentru zonele centrale si semicentrale, unde infrastructura a fost imbunatatita sau sunt demarate proiecte edilitare de mare amploare.

După 2012 – 2013, piața imobiliară s-a maturizat și astăzi avem o piață mai educată atât din punct de vedere al cumpărătorului, cât și din punctul de vedere al dezvoltatorului.

Ultimul trimestru al lui 2016 gaseste piata imobiliara in plina expansiune. Si asta in conditiile in care analistii din piata spun ca avem cerere in crestere atat pe rezidential, cat si pe birouri.

Dupa boom-ul imobiliar, mijloacele de finantare a achizitiei unei locuinte au incetat sa mai fie la fel de flexibile ca in perioada creditelor „cu buletinul”. Conditiile restrictive puse de banci i-au pus pe multi pe ganduri, in vreme ce aparitia programului “Prima Casa”, dar si creditarea in lei, a mai readus din sperante.

Cu toate ca romanii au tendinta de a deveni proprietari, multi traiesc inca in chirie. Motivele sunt din cele mai diverse. Unii nu vor sa aiba povara proprietatii, altii schimba des localitatea in care au serviciul, iar altora le este teama sa fie datori la banca pe termen lung.

Analiza ofertei

Pe piata imobiliara, oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vanzare sau inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita perioada de timp. Existenta ofertei pentru o anumita proprietate la un anumit moment, anumit pret si un anumit loc indica gradul de raritate a acestui tip de proprietate.

Primele creșteri de prețuri de după perioada de criză s-au înregistrat în București, unde se dezvoltă și cel mai mare proiect imobiliar din țară, în zona Metalurgiei, cu o ofertă de circa 15.000 de unități.

Au reapărut pe piață proiecte de dimensiuni mari și foarte mari, care cuprind peste 1.000 de unități. Au reapărut pe piață și proiectele vechi, dar și investitorii care au prins curaj pe fondul revenirii cererii.

n perioada de criză au existat și dezvoltatori care și-au asumat riscuri și au continuat să iasă cu proiecte noi.

Principalii dezvoltatori de pe piață sunt dezvoltatorii români care în perioada de criză, de scădere a prețurilor, între 2009-2012, au fost printre puținii care au construit, au căpătat experiență, au înțeles foarte bine piața și astăzi domină construcțiile rezidențiale.

Proiectele ieftine au și riscuri. Mai multe proiecte de la periferie, în special din Capitală, de exemplu, s-au făcut fără o colaborare între dezvoltator și administrația locală. Asta face ca mai multe apartamente să nu fi beneficiat la achiziție de racordare la utilități și curent electric

Dinamica pieței ne arată că, la începutul acestui an, fondurile de investiții erau interesate de achiziții de terenuri de peste 1.000 de metri pătrați în zona centrală. În funcție de suprafață, prețurile terenurilor au oscilat între 1.200 și 2.000 de euro.

Apetitul pentru constructii in Capitala este in crestere, iar dezvoltatorii imobiliari si-au diversificat ofertele si punctele de interes pentru a investi atat in proiecte rezidentiale, de birouri, cat si de retail.

Pe acest fond, firmele de consultanță imobiliară au constat că în prima jumătate a acestui an tranzacțiile imobiliare de lux au înregistrat o creștere de 10%.

În ceea ce privește volumul ofertei, în perioada ianuarie-noiembrie 2016 au fost scoase la vânzare în regiunea București-Ilfov peste 35.300 de apartamente, în scădere cu 12% față de perioada similară a anului trecut, când pe piață erau disponibile circa 40.000 de imobile.

In zona analizata oferta de locuinte de tip case este medie, in principal fiind la vanzare case/vile vechi si noi cu suprafete cuprinse intre 400 si 500 mp si finisaje superioare.

Analiza cererii

Pe pietele imobiliare, cererea reprezinta numarul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifesta dorinta pentru cumparare la diferite preturi, pe o anumita piata, intr-un anumit interval de timp. Pentru ca pe o piata imobiliara oferta se ajusteaza incet la nivelul si tipul cererii, valoare proprietatilor tinde sa varieze direct cu schimbarile de cerere, fiind astfel influentata de cererea curenta. Cererea poate fi analizata sub cele doua dimensiuni ale sale: calitativ si cantitativ.

Anul acesta, piața imobiliară a prins din nou curaj și o confirmă cererea tot mai mare. În București, mai ales, cumpărătorilor le-a revenit încrederea și au reînceput achizițiile încă din faza de proiect.

Din ce în ce mai mulți cumpărători au din nou încredere, angajează un avocat sau un consultant comercial și își asumă plata unui avans pentru achiziția apartamentului în faza de proiect, fie că e doar pe planșă sau la nivel de fundație.

Creșterea interesului pentru achiziții a fost însă stimulat de programele de creditare în lei, dar și de cumpărători care au avut economii și au vrut să dobândească o proprietate.

Prima Casă a susținut și a fost una din barierele care stopat scăderea prețurilor. Este un atribut al românilor dorința de achiziție imobiliară, spre deosebire de alte piețe unde apetitul pentru cumpărare este mai scăzut față de cel de închiriere.

Potrivit consultanților imobiliari, cele mai multe cereri vin din partea cuplurilor tinere. Familiile tinere sunt cele care sunt mai active.

Dată fiind diversitatea cumpărătorilor, cu vârse de la 25 la 50 de ani, mai toate zonele și tipurile de apartamente sunt căutate. Potrivit datelor din piață, construcțiile de locuințe au crescut cu 60% față de perioada de criză, iar tranzacțiile cu 30%.

Din punctul de vedere al structurii cererii, o statistică realizată de Imobiliare.ro în ultimul trimestru din 2016 arată că apartamentele cu trei camere au devenit cele mai populare, detronându-le pe cele cu două camere. Astfel, 38% din potențialii cumpărători s-au arătat interesați de locuințe tricamerale (față de 35% anul trecut), în vreme ce 36% dintre clienți ar fi optat pentru o unitate locativă bicamerală (față de 39% în 2015). Cererea pentru garsoniere și apartamente cu patru camere s-a menținut la proporții aproximativ egale, respectiv 13%, la fel ca anul trecut.

Raportat la preț, cei mai mulți bucureșteni (29%) s-au arătat interesați de apartamente cuprinse între 40.000 și 60.000 de euro, în ușoară scădere față de anul trecut (de la 30%).

Pe de altă parte, ponderea căutărilor pe segmentul 60.000 – 80.000 de euro a crescut de la 20% în 2014 la 22% anul acesta, în vreme ce pentru o locuință mai ieftină de 40.000 de euro ar opta 16% dintre cumpărători (față de 18% anul trecut).

Un preț de 80.000-100.000 de euro ar fi dispuși să plătească 11% cei care cauta o locuinta, în scădere de la 12%. Cererea pentru apartamente mai scumpe de 100.000 de euro a crescut ușor, de la 20% în 2015, la 22% în 2016.

Pe piața închirierilor, prețurile medii solicitate de particulari în trimestrul al patrulea al anului ajung la 220 de euro pe lună pentru o garsonieră, la 300 de euro pe lună pentru un apartament cu două camere, la 350 de euro pe lună pentru o locuință tricamerală și la 550 de euro pe lună pentru una cu patru camere sau mai mult.

In zona analizata cererea de locuinte vine din partea persoanelor fizice cu venituri mari. Cererea este mai mare pentru imobile cu suprafete cuprinse intre 400 si 500 mp

In general cererea de locuinte in zona este medie cu tendinta de usoara crestere etc..

Echilibrul pietei

Atât analiștii financiari, cât și cei imobiliari, admit că anul acestea creditarea în lei a fost una care i-a mulțumit atât pe cei care au împrumutat bani, cât și pe reprezentanții băncilor. Potrivit datelor BNR, pe primele nouă luni ale anului 2016, creditele în lei pentru achiziția de locuințe au fost de 7,5 miliarde. Comparativ cu anul trecut, valoarea împrumuturilor de acest gen este cu 60% mai mare.

Și asta în condițiile în care creditele imobiliare au fost susținute de programul „Prima Casă”. Acest lucru a dat curaj și pieței imobiliare care a înregistrat și ea creșteri, prețurile apartamentelor urcând ușor, de la 1.000-2.000 de euro la peste 10.000 de euro, în funcție de mărimea, finisajele și poziția locuinței achiziționate.

La nivelul Bucureștiului, diferențele de prețuri dintre periferie și zona de centru-nord sunt destul de mari. Pe prima zonă, prețurile sunt de 1.200-1.600 de euro pe metru pătrat util, în timp ce în est, vest și sud metrul pătrta util variază de la 900 la 1.100 de euro. Analiștii imobiliari atrag atenția clienților să fie atenți la exercițiile de marketing ale vânzătorilor, care publică în promoții prețul pe metru pătrat construit, care poate fi mai mic și cu 40-50% decât cel util.

Analiștii recunosc că eficiența pieței ține și de programul Prima Casă. Practic, acest program a adus cam 20% din vânzări. O dinamică a prețurilor pe 2015 arată cum prețurile au crescut de la lună la lună pe anumite segmente cu câteva procente. Asta face ca prețul mediu al unui apartament tranzacționat în zonele centru și nord ale Bucureștiului să fie de circa 68.000 de euro, iar în zonele periferice să fie estimat la 50.000 de euro.

Pretul mediu cerut pentru apartamentele scoase la vanzare la nivel national s-a diminuat cu 1,6%, de la 980 la 964 de euro pe metru patrat util. Cu toate acestea, valoarea actuala este cu 4,7% mai mare decat cea consemnata in perioada similara a anului trecut, respectiv 921 de euro pe metru patrat.

In Bucuresti, dupa un recul de 1,1% pretentiile vanzatorilor sunt cu 3,2% mai mari decat in urma cu 12 luni (cand se situau la o medie de 1.061 de euro pe metru patrat), potrivit Imobiliare.ro. La un pret de 1.033 de euro pe metru patrat, apartamentele vechi sunt acum cu 1% mai ieftine decat luna trecuta (cand se vindeau cu 1.043 de euro pe metru patrat), dar cu 2,8% mai scumpe decat in 2014 (cand costau 1.005 euro pe metru patrat). Unitatile locative nou-construite pot fi achizitionate acum cu 1.142 de euro pe metru patrat, cu 1,1% mai putin fata de nivelul din octombrie (1.155 de euro pe metru patrat), dar cu 0,6% mai mult decat anul trecut (cand ajungeau la 1.135 de euro pe metru patrat).

Cu o valoare de 1.094 de euro pe metru pătrat util la finele lui 2015, prețul mediu solicitat de proprietari este mai ridicat cu 4,9% decât în perioada similară a anului trecut, când ajungea la 1.043 de euro pe metru pătrat util. În acest context, Bucureștiul se numără, totodată, printre orașele cu cele mai mici scumpiri consemnate în 2016. Față de momentul de apogeu al prețurilor din Capitală, atins în luna martie 2008, când un apartament costa, în medie, 2.264 de euro pe metru pătrat, valoarea actuală este cu 51,7% mai mică.

La nivelul Capitalei, cele mai mari scumpiri au avut loc în centru-nord, respectiv în cartierele Kiseleff – Aviatorilor (+14,5%, până la 2.411 euro pe mp) și Herăstrău-Nordului (+14,4%, până la 2.261 euro), acestea fiind urmate de Cotroceni (+13%, până la 1.506 euro). La polul opus, proprietarii din zona Parcului Carol (Cantemir – Mărășești) și-au redus pretențiile cu 1,4% (până la 1.133 euro pe mp) în decurs de 12 luni. Pe de altă parte, în 13 Septembrie-Panduri și Băneasa au fost consemnate cele mai mici creșteri de preț, de 3,3%, respectiv, 3,7% (până la 1.317 euro pe mp).

În cartiere, de la finele anului trecut până în prezent au avut loc scumpiri în toate sub-zonele. Deși per ansamblu au înregistrat creșteri mai temperate comparativ cu zonele bine cotate (ultracentrale și central-nordice), cartierele dețin totuși, punctual, recordul scumpirilor la nivelul Capitalei. Astfel, în Tei prețul mediu solicitat de vânzătorii de apartamente a consemnat un salt de 17,8% în perioada analizată, de la 965 de euro pe metru pătrat util la 1.136 de euro pe metru pătrat. Pe următoarele poziții în clasamentul scumpirilor se situează Ferdinand (cu un plus de 12,5%) și Bucureștii Noi (cu 10%). Cele mai mici creșteri de preț au avut loc în cartierele sudice, respectiv Rahova (0,7%), Berceni (0,8%) și Giurgiului (1,5%).

O analiză a principalilor cinci poli de dezvoltare imobiliară din București releva urmatoarele:

1. Floreasca – Barbu Văcărescu

Cea mai fierbinte zonă a pieței imobiliere se menține în zona de nord a Capitalei, mai aproape de inelul median al orașului, în zona Floreasca – Barbu Văcărescu.

Această zonă este axată în principal pe investiții în segmentul de birouri, dar în ultima perioadă s-a remarcat și interesul către rezidențial. În acest din urmă caz, în special apartamente cu finisaje superioare și prețuri care pleacă de la 60.000 – 70.000 de euro.

Orientarea retailului către zona de nord a Capitalei este confirmată și de dinamica pieței din această zonă. Companiile de consultanță imobiliară au remarcat în ultima lună creșteri ale prețurilor cu două-trei procente peste valorile înregistrate în aceeași perioadă a anului trecut.

Practic, dacă în septembrie 2015 prețul mediu al unui apartament nou cu două camere era de circa 54.500 euro, în septembrie 2016 acest tip de locuință s-a vandut în jurul unei medii de 57.000 euro.

Potrivit analiștilor imobiliari, în zona Barbu Văcărescu Floreasca – Stația de metrou Aurel Vlaicu se regăsesc în jur de zece mari proiecte imobiliare care combină dezvoltarea spațiilor de birouri cu rezidențialul.

2. Orhideea – Regie – Pasaj Basarab

Perimetrul descris de traseul noului Pasaj Basarab pare să fie cel mai fierbinte pol de dezvoltare imobiliară care a demarat în acest an. Noile dezvoltări imobiliare din această zonă vizează atât proiecte rezidențiale, cât și de birouri.

O parte in dezvoltatori au speculat momentul și au terminat deja o parte din proiecte, majoritatea centrate pe sectorul rezidențial. Unul dintre exemple este proiectul 19th Residence, din zona Grozăvești, care a fost finalizat la sfârșitul anului trecut.

Ansamblul cu 187 de locuințe a fost vândul în totalitate în mai puțin de un an, iar prețul unui partament cu două camere s-a situat în jurul a 58.000 de euro. Proiectul include garsoniere, studiouri și apartamente cu două și trei camere.

În lucru mai sunt și alte proiecte rezidențiale, iar în paralel se va dezvolta și sectorul de birouri. Analiștii imobiliari estimează că în zona delimitată de pasajul Basarab există o capacitate de absorbție a cel puțin 20.000 de angajați. Posibili clienți pot fi cei din sectorul IT, dată fiind zona, dar și facilitățile de transport.

Printre cei care au investit în această zonă se găsesc nume mari. Kaufland, liderul pieței locale de retail, a cumpărat o parte din terenul fostei fabrici de bere Grivița, de la Haineken.

Încă din perioada în care Pasajul Basarab era încă în construcție, divizia de imobiliare a grupului IKEA a cumpărat două hectare din platforma fostei companii de construcții Baduc, pregătind un proiect de birouri în zonă.

3. Zona Pallady – A2

Un nou pol de dezvoltare imobiliară care a luat avânt în ultimii cinci ani e localizat în zona de est a orașului, mai precis la ieșirea din Capitală spre Autostrada București – Constanța.

Această zonă a fost vizată pentru început de marii retaileri, care au început investițiile încă din 2010. Aici au apărut retaileri ca Metro, Decathlon, Jumbo, Real (care a vândut ulterior către Auchan).

Penny Market și Lidl și-au deschis și ele magazine, iar Dedeman a ridicat de curând un magazin în zonă. Suedezii de la IKEA au cumpărat și ei în această vară un teren în zona Pallady, cu scopul de a deschide al doilea magazin din București.

Fostă zonă industrială, Pallady a captat și interesul pentru proiectele rezidențiale. Fiind o zonă cu utilități și infrastructură rutieră, Pallady a căpătat și un tronson de metrou care ridică facilitățile de transport ale zonei.

Analiștii imobiliari susțin că, în general, zonele cu facilități de transport au cel mai mare succes la vânzare. „Cele mai mari proiecte, pe estimările existente sunt pe zonele rezidențiale. Se fac din ce în ce mai multe vânzări chiar din stadiul de proiect.

4. Bucureștii Noi – Sisești

Total neatractiv în urma cu zece ani din cauza investițiilor mari care trebuiau făcute în infrastructură, perimetrul Bucureștii Noi – Sisești a captat interesul dezvoltatorilor după reabilitarea zonei.

O zonă de pe acum atractivă atât pentru dezvolatorii de proiecte rezidențiale, cât și pentru cei interesați să ridice clădiri de birouri. Și asta pentru că regimul de înălțime este mai permisiv.

Prețul unui apartament cu două camere oscilează aici de la 51.000 la peste 80.000 de euro, iar pentru un apartament cu trei camere, între 72.000 și 130.000 de euro.

Dezvoltarea imobiliară a zonei vine după ce în urmă cu 10 ani Primăria Capitalei a investit masiv în rețelele edilitare din zona Băneasa – Sisești, iar în curând extinderea metroului către Bucureștii Noi a înlesnit vânzările de apartamente.

5. Timpuri Noi – Tineretului

Nici zona centrală nu a rămas fără interes din partea dezvoltatorilor. Aici apare însă amprenta IKEA. Și asta după ce în urmă cu mai bine de cinci ani Vastinit, divizia de imobiliare a retailerului suedez, cumpăra terenul fostei fabrici Timpuri Noi, într-o tranzacție estimată la 35 de milioane de euro. Suedezii au demarat deja proiectul de construcție a unui complex de birouri, cu o primă investiție evaluată la 15 milioane de euro. Tot aici, IKEA plănuiește și dezvoltarea unui complex rezidențial.

Zona este ofertantă pentru sectorul imobiliar atât prin poziția sa centrală, cât și prin facilitățile de transport pe care le oferă

Țintele dezvoltatorilor imobiliari sunt tot sedii sau divizii ale fostelor întreprinderi comuniste. Pe strada Frigului, în spatele Liceului Șincai, în zona Tineretului, va fi dezvoltat proiectul Carol Park City, iar în zona Văcărești se va ridica proiectul Tineretului City.

Investitorii în Carol Park City sunt aceeași care au ridicat Militari Residence. Pe un teren de aproape 6.000 de metri pătrați care a aparținut cândva fabricii Antrefrig, aceștia construiesc un imobil cu 8 etaje, care va avea peste 300 de apartamente.

Tineretului City se va dezvolta în zona Văcărești. Mai permisivă din punct de vedere urbanistic, zona permite construcția unui imobil cu 10 etaje și cu o capacitate de aproape 150 de apartamente.

In zona analizata preturile terenurilor la oferta sunt in intervalul 900-1200 eur/mp.

Preturile proprietatilor rezidentiale similare de tip case/vila in zona subiect sunt intre 800.000-1.300.000 euro.”

Cea mai buna utilizare (CMBU)

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare in capitolele urmatoare ale lucrarii.

Cea mai buna utilizare – este definita ca cea mai probabila utilizare a proprietatii care este fizic posibila, justificata adecvat, permisa legal, fezabila financiar si care conduce la cea mai mare valoare a proprietatii.

Analiza CMBU este un studiu economic al impactului fortelor de piata asupra proprietatii analizate. CMBU se bazeaza pe datele colectate si analizate pentru estimarea valorii proprietatii prin analizarea fezabilitatii legata, respectiv, de estimarea profitului potential generat de proprietate, de investitii, stabilitatea ocuparii, managementului, precum si de cresterea potentiala a valorii.

Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii.

Ea trebuie sa fie:

permisibila legal

posibila fizic si justificata

fezabila financiar

maxim productiva

Tipul de utilizare reprezinta elementul esential in estimarea valorii proprietatii, iar valoarea terenului trebuie considerata din acest punct de vedere, obiectivul evaluatorului constand in gasirea utilizarii care maximizeaza valoarea proprietatii.

Analiza CMBU pentru terenul ca fiind liber:

Cea mai buna utilizare a terenului ca fiind liber trebuie luata in considerare in raport cu utilizarea sa existenta si cu toate utilizarile lui potentiale.

Posibilitatea indepartarii constructiilor existente subliniaza conceptul celei mai bune utilizari a terenului ca fiind liber, chiar si atunci cand exista constructii pe acel teren.

Cea mai buna utilizare a unei parcele de teren este de a pastra terenul in scopuri investitionale, adica terenul sa ramana liber sau sa fie utilizat pentru o utilizare intermediara pana cand cererea justifica ridicarea de constructii. Acest lucru se intampla adesea atunci cand apare deprecierea externa a pietei (ex. atunci cand piata imobiliara este supraaglomerata, costurile financiare foarte mari impiedica constructia).

Avand in vedere situatia de fapt a proprietatii si scopul evaluarii (evaluarea pentru garantarea imprumutului), precum si din analiza dreptului de proprietate a terenului in cele doua ipoteze a „terenului ca fiind liber” sau „a proprietatii ca fiind construita” criteriile 3 si 4 a analizei CMBU –fezabila financiar si maxim productiva- reduc optiunile posibile doar pentru analiza in ipoteza „proprietatii ca fiind construita”.

Analiza CMBU pentru proprietatea ca fiind construita

Cea mai buna utilizare a proprietatii ca fiind construita este caracteristica utilizarii care trebuie sa fie realizata pe o proprietate prin prisma constructiilor existente si a celor ideale descrise in concluzia analizei cmbu a terenului ca fiind liber.

In cazul unei proprietati construite exista trei posibilitati care trebuie luate in considerare:

-demolarea constructiei existente si redezvoltarea terenului;

-continuarea utilizarii existente

-modificarea utilizarii existente

Testarea continuarii utilizarii existente a proprietatii ca fiind construita

Utilizarea existenta a proprietatii ca fiind construita este adesea implicit permisa d.p.d.v legal si fizic posibila. In cazul in care utilizarea existenta va ramane fezabila din punct de vedere financiar si este mai profitabila decat o modificare sau o redezvoltare, atunci utilizarea existenta va ramane cea mai buna utilizare a proprietatii ca fiind construita.

Avand in vedere scopul evaluarii si tipul proprietatii (proprietate construita – de tip rezidentiale) utilizarea existenta (conform documente de proprietate si conform inspectie) este implicit permisa din punct de vedere legal (juridic) si fizic

Testarea modificarii utilizarii existente a proprietatii ca fiind construita

Modificarea constructiei existente trebuie sa indeplineasca toate cele patru teste ale CMBU. In cadrul procesului de analiza a pietei, studierea productivitatii proprietatii, poate arata ce schimbari ale utilizarii existente sunt posibile fizic si permise legal.

CMBU se bazeaza pe modul in care trebuie exploatata proprietatea prin cladirea sa, pentru a maximiza beneficiile sau venitul pe care il produce.

Avand in vedere scopul evaluarii, schimbari ale utilizarii existente nu sunt posibile fizic si nici permise din punct de vedere legal.

Testarea demolarii proprietatii ca fiind construita si a redezvoltarii

Demolarea poate fi considerata forma extrema de modificare a utilizarii existente a proprietatii construite. Atunci cand o utilizare alternativa a terenului este permisa legal, fizic posibila, fezabila financiar si cea mai profitabila (minus costurile de demolare si de reconstruire a terenului), decat utilizarea in continuare a constructiilor existente, atunci utilizarea alternativa va fi cea mai buna utilizare a proprietatii ca fiind construita.

Concluziile rezultate coincid cu cele de la analiza CMBU pentru terenul ca fiind liber, adica CMBU a terenului construit este de proprietate comerciala (utilizare prezenta).

Avand in vedere scopul evaluarii, demolarea proprietatii construite si redezvoltarea terenului nu sunt posibile fizic si nici permise din punct de vedere legal, deoarce o utilizare alterniativa nu este, la momentul evaluarii permisa.

Astfel, pe baza studiului pietei imobiliare specifice tipurilor de proprietati existente in zona si care urmaresc tendintele de dezvoltare urbana, proprietatea de evaluat a fost analizata pentru cea mai buna utilizare in situatia actuala care ar putea respecta criteriile CMBU:

Permisibilitate legala : pentru dezvoltarea prezenta exista. Analiza unor alte dezvoltari se poate face doar in ipoteza obtinerii modificarii planului urbanistic, implicand costurile necesare si demolarea constructiilor existente in prezent, ceea ce nu este posibil.

Fizic posibila : vecinatatile, caracteristicile intrinseci ale terenului (deschidere, acces, forma, utilitati etc.), functionalitate ;

Fezabila financiar si maxima productiva : pe baza datelor prezentate in analiza pietei, veniturile potentiale rezultate din vanzarea proprietatii posibile si tendinta de dezvoltare a zonei, conduc la premisa ca utilizarea prezenta conduce la maximizarea profitului obtinut din teren.

In aceste conditii, in opinia evaluatorului, sunt respectate toate conditiile impuse in definitia conceptului de cea mai buna utilizare si evaluarea proprietatii in varianta proprietatii construite cu destinatia actuala (utilizare rezidentiala).

Evaluarea terenului

Evaluarea terenului s-a realizat prin abordarea prin piata.

Abordarea prin piata ofera o indicatie asupra valorii prin compararea activului subiect cu active identice sau similare, sale caror preturi se cunosc.

Prima etapa a acestei abordari este obtinerea preturilor activelor identice sau similare care au fost tranzactionate recent pe piata. Daca exista putine tranzactii recente, poate fi util sa se ia in considerare si preturile activelor identice sau similare care sunt listate sau oferite spre vanzare, cu conditia ca relevanta acestor informatii sa fie clar stabilita si analizata critic.

Pentru aplicarea metodei s-a utilizat analiza prin comparatie directa. Informatiile privind vanzarile comparabile sunt ajustate pentru a reflecta diferentele intre fiecare proprietate comparabila si proprietatea de evaluat. Elementele de comparatie includ: drepturile de proprietate transmise, conditiile de finantare, conditiile de vanzare, conditiile de piata, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea si componentele non-imobilare ale vanzarii.

Metoda comparatiilor de piata isi are baza in analiza pietei si utilizeaza analiza comparativa: estimarea valorii de piata se face prin analizarea pietei, pentru a gasi proprietati similare, iar aceste proprietati, pentru care se cunosc valorile de tranzactie, se vor compara cu proprietatea care trebuie evaluata. Premiza majora a metodei este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este in relatie directa cu preturile unor proprietati competitive si comparabile. Analiza comparativa se bazeaza pe asemanarile si diferentele intre proprietati si tranzactii, care influenteaza valoarea.

Este o metoda globala care aplica informatiile culese urmarind raportul cerere-oferta pe piata imobiliara, reflectate in mass-media sau alte surse de informare. Se bazeaza pe valoarea unitara rezultata in urma tranzactiilor cu proprietati similare efectuate in aceeasi zona.

Valorile selectate in urma tranzactiilor de pe piata, analizate prin prisma limitelor mentionate, sunt ajustate cu o serie de factori care sa reflecte o valoare de piata asimilata pentru spatiul supus evaluarii. Evaluatorul foloseste informatii privind piata imobiliara, informatii obtinute in urma investigatiilor facute in teren, de la agentii imobiliare si din publicatii de specialitate.

Pentru evaluare s-au luat in considerare oferte existente pe piata la momentul prezent.

In vederea analizei comparative, avand in vedere tipul proprietatii s-a selectat unitatea de comparatie pretul unitar de masura pe suprafata (eur/mp).

S-a procedat la o analiza cantitativa (incluzand si o analiza pe perechi de date pentru anumite ajustari din cadrul grilei de comparatiei).

Proprietatile comparabile sunt prezentate in anexele lucrarii.

Tabelul 3.1 – Abordarea prin piata pentru teren

In urma analizelor efectuate se observa ca proprietatea de la comparabila 2 seamana cel mai mult cu proprietatea evaluata, avand si cele mai putine ajustari brute. Astfel, valoarea prin abordarea prin piata, pentru terenul de evaluat intravilan, este in opinia evaluatorului, de 381.000 euro.

Ajustarile cantitative s-au luat în considerare astfel:

S-au ajustat comparabilele pentru oferta cu -10%

Drept de proprietate: Nu au fost necesare ajustari;

Restricții legale: Au au fost necesare ajustari;

Condiții de finanțare: Nu au fost necesare ajustari;

Condiții de vânzare: Nu au fost necesare ajustari;

Cheltuieli imediat următoare dupa cumpărare: A fost ajustata comparabila 3 cu 1%, deoarece in urma analizei datelor secundare s-a observat ca demolarea constructiilor vechi si amenajarea terenului se face cu un cost de cca. 3000-4000 euro;

Condiții de piață: Nu au fost necesare ajustari;

Localizare: Nu au fost necesare ajustari;

Acces: Nu au fost necesare ajustari;

Deschidere: Nu au fost necesare ajustari;

Utilitati: Nu au fost necesare ajustari;

Suprafata/caracteristici fizice: Nu au fost necesare ajustari;

C.M.B.U.: Nu au fost necesare ajustari;

Date privind modul de realizare a evaluarii

Pentru a obtine valoarea definita de tipul valorii adecvat se utilizeaza una sau mai multe abordari in evaluare. Cele trei abordari sunt abordarile principale utilizate in evaluare. Ele sunt fundamentate pe principiile economice ale prretului de echilibru, anticiparii beneficiilor sau substitutiei. Atunci cand nu exista suficiente date de intrare reale sau observabile incat sa se poate obtine o concluzie credibila din aplicarea unei singure metode, se aplica cel putin doua abordari sau metode. Abordarile aplicate in cadrul evaluarii prezente sunt:

Abordarea prin piata se bazează pe analiza comparativă a proprietății de evaluat cu proprietăți similare care au fost vandute, luand în considerare elementele de comparație si efectuand ajustari pentru diferentele dintre acestea.

Abordarea prin venit este bazata pe premisa ca valoarea proprietatii este egala cu suma beneficiilor previzionate sau anticipate, exprimate in bani.

Abordarea prin cost se se bazeaza pe estimarea proprietatii prin calculul costului de inlocuire a constructiei la care se adauga valoarea terenului.

Abordarea prin venit

Metodele de randament considera proprietatea ca o investitie generatoare de venituri.

Capitalizarea veniturilor este procesul de transformare a unei serii de transe periodice anticipate de venit, in valoarea lor prezenta. Metoda este bazata pe premisa ca valoarea proprietatii este egala cu suma beneficiilor previzionate sau anticipate, exprimate in bani.

In timp ce metoda comparatiilor este aplicabila la toate tipurile de proprietati, metoda capitalizarii directe este aplicabila numai proprietatilor generatoare de venituri.

In folosirea metodei capitalizarii directe se utilizeaza urmatoarea formula de calcul:

V = Vne / C,

Unde: V – valoarea estimta

Vne – venitul net din exploatare

C – rata de capitalizare

Estimarea veniturilor:

Din analiza spatiilor comparabile si avand in vedere amplasamentul, calitatea spatiilor, finisajele existente, tipul si anul constructiei s-a estimat o chirie de 10 euro/mp/luna avand in vedere, chirie confirmata si de Contractul de Inchiriere. Comparabilele sunt prezentate in anexele lucrarii.

Cheltuielile estimate au fost cheltuieli fixe (asigurare si impozit) si alocari pentru inlocuire estimate in functie de tipul si destinatia spatiului, in total reprezentand aprox. 10% din venitul brut efectiv (0.15% asigurare si 1.3% impozit calculate la CIN, iar alocari pentru inlocuire estimate in functie de costul finisajelor si instalatiilor fiecarei hale in parte raportat la durata de viata utila pentru acestea – in jur de 30 ani).

Estimarea ratei de capitalizare:

Rata de capitalizare (c) reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin intermediul caruia venitul realizat din inchirierea proprietatii imobiliare se transforma in valoarea proprietatii respective. Calculul ratei de capitalizare se face in cel mai corect mod pornind de la informatii concrete furnizate de piata imobiliara privind tranzactii (inchirieri, vinzari, cumparari) incheiate. Daca aceste informatii lipsesc estimarea ratei de capitalizare poate fi efectuata pornind de la o rata de baza deflatata la care se adauga prime de risc aferente investitiei.

Din studiile de piata publicate de catre ANEVAR in Revista „Valoarea”, Decembrie 2016, rezultate din analiza spatiilor cu destinatie similara rezulta un interval al ratelor de capitalizare intre 7 % si 8 % in cazul spatiilor de birouri. In functie de localizare, finisaje si caracteristicile spatiilor.

Pentru spatiul analizat s-a considerat o rata de capitalizare de 7,5% datorata localizarii , caracteristicilor fizice si functionale.

Tabelul 3.1 – Abordarea prin venit

Astfel ca valoarea de piata estimata prin abordarea prin venit pentru proprietatea imobiliara de evaluat, este in opinia evaluatorului, de 968.000 euro.

Abordarea prin piata

Abordarea prin piata este procesul de obtinere a unei indicatii asupra valorii proprietatii imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietati similare care au fost vandute recent sau care sunt oferite spre vanzare. Abordarea prin piata este cunoscuta si sub denumirea de comparatia directa sau comparatia vanzarilor.

Abordarea prin piata este aplicabila tuturor tipurilor de proprietati imobiliare, atunci cand exista suficiente informatii credibile privind tranzactii si/sau oferte recente credibile. In contextul abordarii prin piata, prin informatii recente se inteleg acele informatii referitoare la preturi de tranzactionare care nu sunt afectate de modificarile intervenite in evolutia pietei specifice sau la oferte care mai sunt valabile la data evaluarii.

Prima etapa a acestei abordari este obtinerea preturilor activelor identice sau similare care au fost tranzactionate recent pe piata. Daca exista putine tranzactii recente, poate fi util sa se ia in considerare si preturile activelor identice sau similare care sunt listate sau oferite spre vanzare, cu conditia ca relevanta acestor informatii sa fie clar stabilita si analizata critic.

Pentru aplicarea metodei s-a utilizat analiza prin comparatie directa. Informatiile privind vanzarile comparabile sunt ajustate pentru a reflecta diferentele intre fiecare proprietate comparabila si proprietatea de evaluat. Elementele de comparatie includ: drepturile de proprietate transmise, conditiile de finantare, conditiile de vanzare, conditiile de piata, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea si componentele non-imobilare ale vanzarii.

Metoda comparatiilor de piata isi are baza in analiza pietei si utilizeaza analiza comparativa: estimarea valorii de piata se face prin analizarea pietei, pentru a gasi proprietati similare, iar aceste proprietati, pentru care se cunosc valorile de tranzactie, se vor compara cu proprietatea care trebuie evaluata. Premiza majora a metodei este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este in relatie directa cu preturile unor proprietati competitive si comparabile. Analiza comparativa se bazeaza pe asemanarile si diferentele intre proprietati si tranzactii, care influenteaza valoarea.

Este o metoda globala care aplica informatiile culese urmarind raportul cerere-oferta pe piata imobiliara, reflectate in mass-media sau alte surse de informare. Se bazeaza pe valoarea unitara rezultata in urma tranzactiilor cu proprietati similare efectuate in aceeasi zona.

Valorile selectate in urma tranzactiilor de pe piata, analizate prin prisma limitelor mentionate, sunt ajustate cu o serie de factori care sa reflecte o valoare de piata asimilata pentru spatiul supus evaluarii. Evaluatorul foloseste informatii privind piata imobiliara, informatii obtinute in urma investigatiilor facute in teren, de la agentii imobiliare si din publicatii de specialitate.

Pentru comparatie s-au analizat cinci proprietati rezidentiale asimilabile, prezentate in anexele lucrarii, reprezentand cladiri cu terenuri si situate in zone comparabile care au fost expuse pe piata in ultima perioada de timp, sau se afla in curs de tranzactionare.

Pentru evaluare s-au luat in considerare oferte existente pe piata la momentul prezent in zone similare sau asimilabile.

In vederea analizei comparative, avand in vedere tipul spatiului dar si analiza pietei in zona s-a selectat unitatea de comparatie ca fiind pretul total pe proprietate.

S-a procedat la o analiza cantitativa.

Tabelul 3.3 – Abordarea prin piata pentru proprietatea rezidentiala casa cu teren

In urma analizelor efectuate se observa ca proprietatea de la comparabila 5 seamana cel mai mult cu proprietatea evaluata, avand si cele mai putine ajustari brute. Astfel, valoarea prin abordarea prin piata, pentru proprietatea imobiliara de evaluat, este in opinia evaluatorului, de 964.000 euro.

S-au ajustat comparabilele pentru oferta cu -10%

Drept de proprietate: Nu au fost necesare ajustari;

Restricții legale: Nu au fost necesare ajustari;

Condiții de finanțare: Nu au fost necesare ajustari;

Condiții de vânzare: Nu au fost necesare ajustari;

Cheltuieli imediat următoare dupa cumpărare: Costurile de finalizare se vor scadea ulterior.

Condiții de piață: Nu au fost necesare ajustari;

Localizare: Nu au fost necesare ajustari;

Suprafata teren: Ajustarea a fost aplicată tuturor comparabilelor înmultind pretul pe metru patrat de teren cu diferența de suprafata de teren intre fiecare comparabilă și subiect;

Suprafata constructie: Ajustarea unitară in cazul fiecarei comparabile a fost estimată prin prețul corectat/mp At a fiecărei comparabile; Ajustarea a fost aplicată tuturor comparabilelor înmultind corecția unitară cu diferența de arie totala intre fiecare comparabilă și subiect;

Regim de inaltime: Nu au fost necesare ajustari;

Finisaje: Au fost ajustate comparabilele 1 si 5 cu -200 euro/mp, suma ce reprezinta diferenta dintre finisajele medii si cele de lux; comparabilele 2 si 4 au fost ajustate cu -100 euro/mp suma ce reprezinta diferenta dintre finisajele medii si cele superioare;

An constructie: A fost ajustata comparabila 2 cu -10%, deoarece in urma analizei de piata s-a observat ca pretul imobilelor construite dupa anul 1990 este mai mare cu 10%;

Structura: Nu au fost necesare ajustari;

Incalzire: Nu au fost necesare ajustari;

Garaje, anexe: Nu au fost necesare ajustari;

Caracteristici economice: Nu au fost necesare ajustari;

C.M.B.U.: Nu au fost necesare ajustari;

Componente non – imobiliare ale valorii: A fost ajustata comparabila 1 cu -1%, deoarece se vinde partila mobilata;

Abordarea prin cost

Abordarea prin cost se se bazeaza pe estimarea proprietatii prin calculul costului de inlocuire a constructiei la care se adauga valoarea terenului.

Metoda utilizează costurile cunoscute ale unor structuri similare (cu cea a construcției evaluate), ajustate pentru condițiile pieței sau deficiențe fizice.

Pe baza acestei metodologii, evaluarea cuprinde următoarele etape:

Stabilirea costului de înlocuire prin multiplicarea costului unitar ajustat cu suprafața de referință;

Estimarea deprecierii acumulate

Determinarea valorii ramase la același nivel de preturi, prin estimarea deprecierii acumulate.

Conform definițiilor:

Costul de înlocuire = costul estimat pentru a construi, la prețurile curente de la data evaluării, o clădire cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectură și planuri actualizate.

Costul unitar depinde de dimensiune, și anume, scade cu creșterea suprafeței sau volumului clădiri, dat fiind faptul că instalațiile de natură imobiliară, ferestre, uși, lifturi și alte grupuri de componente imobiliare, nu costă proporțional mai mult pentru o clădire mai mare.

În această metodă se va calcula costul unitar pentru clădiri similare sau se va corecta un cost unitar barem, ținând cont de diferențele de dimensiune, formă, finisaje, dotare cu instalații, iar dacă este cazul și cu un indice aferent diferenței de timp între data elaborării costului barem și data evaluării.

Pentru evaluarea constructiilor aflate pe amplasament luand in considerare costurile unitare actuale de inlocuire a constructiei si dimensiunile (suprafata construita sau desfasurata, lungime s.a.) fiecarui element constructiv analizat au fost urmariti urmatorii pasi:

1. Stabilirea valorii de inlocuire/reconstructie totala prin estimarea unui deviz general estimativ, pe categorii de lucrari, in functie de caracteristicile tehnico-constructive si gradul de dotare a cladirii. Aceste costuri au fost determinate conform „Idreptar tehnic pentru evaluarea imediata la pretul zilei a costurilor elementelor de locuinte –Matrix Rom Bucuresti-editia Martie 2017.

În lipsa prețurilor de contract se poate utiliza costul total de nou al unei clădiri care îndeplinește următoarele condiții:

Construcțiile să reprezinte cea mai bună utilizare a amplasamentului,

Proprietatea a atins un grad de ocupare stabilizat;

Cererea și oferta sunt în echilibru,

Valoarea amplasamentului poate fi determinată (ea va urma scăzută din prețul de vânzare a proprietății comparabile)

Referitor la raportul instalații și costurile de bază ale clădirii se menționează că cele dintâi tind să mărească costul unitar și se uzează mai rapid decât elementele construcției propriu-zise.

În efectuarea corecțiilor se ținea seama de delimitarea categoriilor generale de construcție, finisaje deosebite sau echipamente speciale, astfel încât să se poată efectua corecții aferente existenței sau absenței acestora.

Aceasta valoare s-a stabilit pe baza documentatiei pusa la dispozitie de catre client, a inspectiei si investigatiilor efectuate in teren. Pentru determinarea valorilor componentelor ale bunului de evaluat s-au parcurs urmatoarele etape:

documentare privind obiectul ce urmeaza a fi evaluat prin studierea documentelor puse la dispozitie de catre client si stabilirea caracteristicilor tehnico-constructive ale cladirii,

cercetarea obiectului la fata locului si stabilirea starii tehnice a cladirii si a subansamblelor componente,

se efectuaza incadrarea cladirii in una din fisele de evaluare,

se elaboreaza faza de evaluare si se determina valorile unitare de reconstructie, pe total si pe categorii de lucrari,

se calculeaza valoarea tehnica unitara si totala la nivelul de preturi .

2.Calcularea și deducerea deprecierii și altor pierderi de valoare ale construcțiilor, cauzate de deteriorarea fizică și de deprecierea rezultată din modificările tehnologice sau ale pieței.

Deprecierea – reprezinta o pierdere de valoare fata de costul de reconstructie/inlocuire ce poate apare din cauze fizice, functionale sau externe.

Estimarea deprecierii s-a efectuat prin analizarea varsta-durata de viata, ce utilizeaza durata de viata economica care ia in considerare toate cele trei componente ale deprecierii intr-o singura estimare.

Durata de viata economica totala a unei cladiri incepe cu construirea ei se incheie atunci cand cladirea nu mai contribuie la valoarea proprietatii imobiliare (nu mai contribuie la valoarea amplasamentului la cea mai buna utilizare a sa). La estimarea duratei de viata economica a unei proprietati imobiliare, se ia in considerare toate aspectele proprietatii si ale pietei acestia, incluzand calitatea si tarea constructiei, utilitatea functionala a cladirilor si conditiile de piata si de localizare.

Durata de viata economica a unei cladiri este determinata de un anumit numar de factori, printre care:

-considerente de natura fizica (ex. Rata cu care componentele fizice ale cladirii se uzeaza, tinand seama de calitatea constructiei, utilizarea proprietatii, nivelul de intretinere si clima regiunii).

-considerente de natura functionala (tehnologiile de construire, preferintele arhitecturale, eficienta energiei, designul cladirilor).

-considerente de natura externa, adica influentele pe termen scurt si pe termen lung, precum stadiul ciclului de viata al vecinatatii, disponibilitatea si posibilitatea de finantare, factorii cererii si ofertei.

In cazul analizat am aplicat o varianta a metodei varsta –durata de viata economica., prin care se scad elemente ale deprecierii din costul total, inainte de a aplica raportul varsta durata de viata (s-a estimat un cost al remedierii elementelor recuperabile ale deprecierii (fizice).

Deasemenea in situatiile in care exista o depreciere externa, se aplica o alta varianta.

Principalele tipuri de depreciere care pot afecta un bun sunt:

uzura fizica – reprezinta o pierdere din valoare sau din utilitatea initiala a unei proprietati datorata consumarii sau expirarii duratei sale de viata utila, cauzata de utilizare, deteriorare, expunere la diferiti factori de mediu, constrangeri fizice, trecerea timpului si alti factori asemanatori. In general este un rezultat al micsorarii duratei de viata utila in timp, expunerii la elemente naturale sau la modificari ale mediului inconjurator, defectelor interne rezultate din vibratii si frecari in exploatare, precum si altor factori asemanatori. Poate fi utilizat pentru cuantificarea uzurii fizice, raportul dintre “varsta” si „durata de viata” a unui bun.

deprecierea functionala – este data de pierderea din valoare sau utilitatea initiala a unei proprietati, din cauza ineficientelor sau inadececvarilor caracteristice proprietatii insasi, atunci cand este comparata cu o proprietate mai eficienta sau cu una mai putin costisitoare, pe care a dezvoltat-o noua tehnologie. Simtomele care sugereaza prezenta deprecierii functionale sunt costul de exploatare excedentar, supracapacitatea, inadecvarea, lipsa utilitatii sau alte stari asemanatoare.

depreciere economica (depreciere externa) – reprezinta pierderea din valoare sau utilitatea deplina a unei proprietati, cauzata de factorii externi ai acesteia. Acesti factori includ costul majorat al materilor prime, fortei de munca sau utilitatilor (fara cresterea corespunztoare a pretului produsului); cererea scazuta inregistrata pentru produsul respectiv, concurenta scazuta inregistrata pentru produsul respective, concurenta sporita, legislatia de mediu si altele, sau factori asemanatori. Din analiza pietei imobiliare am constatat scaderea cerererii manifestate pentru proprietati imobiliare cu 5-10% pentru unele mai putin afectate de situatia economica (luand in considerare si localizarea), respectiv cu 15-30% pentru zonele mai puternic afectate (zonele cu non-industrie si cele unde se constata o scadere semnificativa a interesului investitional). Coroborat cu faptul ca in zonele subiect exista o piata mai activa, am extrapolat acest indice mediu de scadere ca depreciere externa si la amplasamentul subiect. Am considerat necesar a lua in calcul aceste deprecieri prin prisma prudentialitatii impuse de scopul lucrarii. In cazul de fata am estimat o depreciere externa de 5%.

Tabel 3.4 – Abordarea prin cost

Astfel ca valoarea de piata estimata prin abordarea prin cost pentru proprietatea imobiliara de evaluat, este in opinia evaluatorului, de 64.000 EUR

Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatorului.

In urma aplicarii abordarilor in evaluare prezentate in raport, au fost obtinute urmatoarele valori :

– pentru estimarea valorii terenului in suprafata de 422,82 mp:

Abordarea prin piata: 381.000 euro.

– pentru estimarea valorii proprietatii imobiliare:

Abordarea prin piata: 964.000 euro.

Aboradarea prin venit: 968.000 euro.

Abordarea prin cost: 919.000 euro.

Criteriile care stau la baza reconcilierii sunt:

Adecvarea unei abordari cu utilizarea propusa a evaluarii. Avand in vedere tipul spatiului cea mai pretabila abordare este prin piata.

Precizia – se apreciaza acuratetea informatiilor si a ajustarilor efectuate pentru fiecare proprietate comparabila analizata. Din analiza de piata, acuratetea informatiilor privind costurile sunt mai putin precise decat in cazul vanzarilor.

Cantitatea informatiilor. Informatiile privind vanzarile sunt mult mai numeroase avand in vedere ca spatiul evaluat este un spatiu pretabil pentru utilizare rezidentiala si investitia intr-un asftel de spatiu se face in general pentru a fi utilizat de proprietar (avand in vedere si zona de amplasare).

Astfel, avand in vedere rezultatele obtinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanta acestora si informatiile de piata care au stat la baza aplicarii lor si pe de alta parte, scopul evaluarii si caracteristicile proprietatii imobiliare, valoarea estimata pentru proprietatea in discutie va trebui sa tina seama de valoarea rezultata in urma abordarii prin piata.

Astfel:

Valoare de piata proprietate = 964.000 euro, respectiv 4.335.397 lei

la cursul valutar de 4,4973 RON/EUR, valabil pentru data de referința a evaluării, 25.01.2017.

CONCLUZII

BIBLIOGRAFIE

Ciucur D., Gavrila I., Popescu C., Economie, editia a II-a, Editura Economica, Bucuresti, 2001

Dobrota N., Economie politica, Editura Economica, Bucuresti, 1997

Milea Oana Maria, Economie Universitara, Bucuresti, 2012, Editura

Vascu Adrian, Despre evaluare si verificarea evaluarii, Editura Hamangiu 2015

***, Appraisal Institute, Professional Providing Real Estate Solutions, Evaluarea proprietatii imobiliare, editia a 13-a, Bucuresti 2011

***, Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania, Bazele Evaluarii, Iroval Bucuresti 2016

***, Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania, Standardele de Evaluare 2016, Iroval Bucuresti 2016

***, www.adevarulfinaciar.ro

***, www.anevar.ro

***, www.bancatransilvania.ro

***, www.bankingnews.ro

***, www.bnr.ro

***, www.conso.ro

***, www.eusim.ro

***, www.imobiliare.ro

***, www.national.ro

***, www.profit.ro

***, www.spatiicomerciale.ro

ANEXE:

LOCALIZARE

FOTOGRAFII

COMPARABILE TEREN:

COMPARABILE INCHIRIERE:

COMPARABILE CASE: