Raport de evaluare privind teren liber pentru dezvoltare 2017 INTRODUCERE Această evaluare se referă la proprietatea de tip teren liber situat în… [308437]

[anonimizat]- NAPOCA

Lucrare de Disertație

2017

[anonimizat]- NAPOCA

Lucrare de Disertație

Raport de evaluare privind teren liber pentru dezvoltare

2017

[anonimizat], [anonimizat].

Prezentul raport de evaluare se adresează exclusiv domnului Magda Marțian în calitate de client.

Utilizatorul desemnat al acestui raport este domnul Magda Marțian.

Scopul prezentei evaluări este informarea clientului; acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru alt scop și în altă circumstanță.

Proprietatea imobiliară evaluată este alcătuită din:

– Teren intravilan în suprafață de 470 [anonimizat], jud. Bistrița-Năsăud înscris în Cartea Funciară nr. 67041, cu număr cadastral 9295.

[anonimizat]. Conform SEV 100, valoarea de piață este definită astfel: ”[anonimizat], într-o [anonimizat], prudent și fără constrângere”.

Inspecția proprietății imobiliare a [anonimizat], [anonimizat]. 7041, în data de 02.03.2017 în prezența domnului Magda Marțian.

Pentru stabilirea opiniei privind valoarea de piață a proprietății imobiliare, s-[anonimizat] 4,5505 lei/euro.

Data evaluării este 10 martie 2017; indicația asupra valorii recomandată ca opinie finală în acest raport a fost determinată în contextul condițiilor pieței imobiliare specifice de la data evaluării menționată anterior.

Procesul evaluării a fost realizat în conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor 2016.

Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii proprietății imobiliare subiect, s-a [anonimizat], fiind considerată cea mai adecvată.

Abordarea prin piață este procesul de obținere a [anonimizat]. Aceasta este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare atunci când există suficiente informații credibile privind oferte de proprietăți similare. [anonimizat].

[anonimizat] 10 martie 2017, a fost obținută următoarea valoare a proprietății:

Valoarea de piață : 25.000 EURO (114.000 lei) , 1EURO=4,5505 LEI.

[anonimizat], prin metoda directă a [anonimizat], metoda directă fiind considerată cea mai adecvată metodă de evaluare a terenului, [anonimizat], relevanța și adecvarea informațiilor.

Raportul de evaluare a fost întocmit conform standardelor, recomandărilor și metodologiei de lucru recomandate de Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România.

CUPRINS

CERTIFICAREA EVALUATORULUI

Îmi asum răspunderea privind conținutul și concluziile evaluării numai față de client și desemnații lucrarii și certific în cunostintă de cauză și cu bună credință că:

Afirmațiile declarate de mine în acest raport sunt corecte și adevărate. Estimările și concluziile se bazează pe informații și date din piață, dar și pe inspecția realizată asupra proprietații subiect;

Proprietatea a fost inspectată în data de 10 martie 2017, în prezența domnului Magda Marțian.

Nu am interes asupra obținerii unei anume valori, nici un interes personal asupra proprietății imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare și nici privind parțile implicate;

Posed cunoștințele și experiența necesară îndeplinirii misiunii în mod competent;

Concluziile, opiniile și analizele au fost formulate în conformitate cu standardele de evaluare;

Nu mi-a fost oferită asistență profesională, iar opinia nu a fost exprimată fiind influențat de terțe părți;

Angajamentul luat în realizarea acestei lucrări de evaluare precum și onorariul pentru această evaluare nu sunt condiționate de raportarea unor rezultate predeterminate, de mărimea valorii estimate sau de o concluzie favorabilă unuia dintre utilizatorii desemnați ai acestui raport;

În cadrul procesului de evaluare s-a respectat codul etic al profesiei de evaluator autorizat;

II. TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

II.1 IDENTIFICAREA ȘI COMPETENȚA EVALUATORULUI

Moldovan Paul Cristian, membru stagiar ANEVAR – Specializarea E.P.I. Număr legitimație: 7041

Adresa Evaluatorului: Jud.Cluj, loc. Cluj-Napoca, strada Fabricii, nr. 4.

Email: paulcristianmoldovan@yahoo.ro; Telefon: 0743.217.188.

Prin prezenta, în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, declar următoarele:

Afirmațiile prezentate în acest raport sunt adevărate și corecte.

Analizele, opiniile și cuncluziile sunt personale și documentate.

Declar prin prezenta că am compenteța necesară întocmirii raportului de evaluare.

Analizele și opinia au fost bazate și dezvoltate conform cerințelor Standardelor de Evaluare a Bunurilor 2016.

II.2.IDENTIFICAREA CLIENTULUI ȘI A UTILIZATORULUI DESEMNAT

Prezentul raport de evaluare se adresează exclusiv lui Magda Martian domicialiat în Bistrița-Năsăud, Bistrița, strada Arțarilor nr. 12, sc. A , în calitate de client.

Utilizatorul desemnat al acestui raport de evaluare este domnul Magda Martian, acest raport conține informații adecvate necesităților acestuia. Nu se vor transmite copii ale acestui raport niciunei alte terțe părți, dacă aceasta nu a fost desemnată în scris ca posibil utilizator. Responsabilitatea Evaluatorului este doar față de utilizatorii desemnați și nu poate fi extinsă față de niciun terț.

II.3 SCOPUL EVALUĂRII

Evaluarea s-a realizat în scopul informării clientului. Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun alt scop decât cel declarat; evaluatorul nu își asumă responsabilitatea niciodată și în nicio altă circumstanță sau context în care raportul de evaluare ar putea fi utilizat.

II.4.IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE SUBIECT. DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE

Proprietatea subiect: Teren intravilan în suprafață de 470 mp în formă dreptunghiulară, proprietatea nu este împrejmuită.

Localizare: Bistrița-Năsăud, mun. Bistrița, strada Stejarului

Documente anexate privind amplasamentul imobilului:

Extras de carte funciara pentru informare 67041;

Certificat de urbanism nr. 1043 din 20.05.2016;

Plan de amplasament și delimitare a imobilului.

Conform extrasului de carte funciară proprietatea este liberă de sarcini.

II.5.TIPUL VALORII

Luând în considerare scopul prezentei evaluări, tipul valorii adecvat este “valoarea de piață”, definită de Standardul SEV 100 – Cadru general ca fiind: “suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.”

II.6.DATA EVALĂRII ȘI DATA INSPECȚIEI

Data evaluării, respectiv data la care este valabilă valoarea estimată este: 10.03.2017

Inspecția a fost realizată de către evaluator – membru stagiar Moldovan Paul Cristian, identificat cu legitimație nr.7041, în data de 02.03.2017, în prezența domnului Magda Marțian.

II.7. DOCUMENTAREA NECESARĂ PENTRU EFECTUAREA EVALUĂRII

Pentru estimarea valorii proprietății imobiliare subiect, s-a efectuat inspecția acesteia, în data de 10 martie 2017, în prezența reprezentantului clientului, domnul Magda Marțian. Cu ocazia inspecției a fost asigurat accesul și au fost vizualizate toate componentele proprietății, cu excepția părților care, prin natura lor sunt ascunse sau nevizibile.

Pentru realizarea analizelor și calculelor din prezentul raport s-au analizat documentele proprietății, primite de la client. Clientul nu a pus la dispoziția evaluatorului contractul de achiziție a imobilului, verificarea dreptului de proprietate s-a efectuat analizând Extrasele de Carte Funciară. De asemenea pentru scopul evaluării s-au analizat informațiile colectate în cadrul procesului de analiză a pieței imobiliare specifice.

II.8. NATURA ȘI SURSA INFORMAȚIILOR UTILIZATE PE CARE SE BAZEAZĂ EVALUAREA

Sursele de informații care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare au fost:

Documentele primite de la proprietarul imobilului, respectiv documentele care atestă dreptul de proprietate asupra imobilului precum și cele privind înscrierea imobilului.

Publicații privind piața imobiliară, pagini web, reviste, ziare, agenții imobiliare

Standardele de Evaluare a Bunurilor, ediția 2016.

Alte informații necesare existente în bibliografia de specialitate, respectiv:

Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI);

Date puse la dispoziție de către agenții imobiliari; (Dl. Adrian Marinescu, Remax,Tel: 0457 560 123)

Pagini web: www.olx.ro, www.clarificimobil.ro, www.storia.ro, www.homezz.ro ;

Standardele de Evaluare a Bunurilor, ediția 2016.

II.9. IPOTEZE ȘI IPOTEZE SPECIALE

IPOTEZE

Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către client și au fost prezentate fără a se efectua verificări sau investigații suplimentare.

Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente ale amplasamentului care să influențeze valoarea. Nu îmi asum nicio responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi;

Se presupune că amplasamentul este în deplină concordanță cu toate reglementările locale și republicane privind mediul înconjurător în afara cazurilor când neconcordanțele sunt expuse, descrise și luate în considerare în raport;

Nu am realizat niciun fel de investigație pentru stabilirea existentei contaminanților. Din informațiile deținute de mine și din discuțiile purtate cu clientul și cu persoane de pe amplasament, s-a constatat că nu există contaminări naturale sau chimice care afectează valoarea proprietății evaluate;

Consider că presupunerile efectuate la aplicarea metodei de evaluare utilizate au fost rezonabile în lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării;

Scopul prezentei evaluări, corelat cu situația actuală a proprietății imobiliare, inclusiv caracteristicile pieței specifice, au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate și a modalităților de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii proprietății în condițiile tipului valorii selectate;

Valoarea de piață estimată este valabilă doar la data evaluării. Întrucât piața, condițiile de piață se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment;

S-a presupus că legislația în vigoare se va menține și nu au fost luate în calcul eventuale modificări care pot să apară în perioada următoare;

Alegerea metodelor de evaluare prezentate în cuprinsul raportului s-a făcut ținând seama de tipul valorii exprimate si de informatiile disponibile;

Am utilizat în estimarea valorii toate informațiile pe care le-a avut la dispoziție la data evaluării referitoare la subiectul de evaluat neexcluzând posibilitatea existenței și a altor informații de care nu aveam cunoștință;

IPOTEZE SPECIALE

Nu sunt

II.10.RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE

Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță doar în cazul în care s-au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil;

Raportul de evaluare este valabil în conditiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmirii. Dacă aceste condiții se modifică este posibil să apară modificări și în condițiile prin care este susținută valoarea estimată în prezentul raport;

Orice valori estimate în raport se aplică activului evaluat, luat ca întreg și orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracționate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care această modificare a fost prevazută în raport;

Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia;

Nici o parte a acestui raport nu poate fi publicată fară acordul în prealabil a evaluatorului care l-a întocmit. Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane decât clientul și destinatarul raportului de evaluare, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale.

II.11. DECLARAREA CONFORMITĂȚII CU SEV

Standardele generale

Definițiile și conceptele pe care se bazează acest raport sunt cele din Standardul de Evaluare SEV 100 – Cadru general (IVS – Cadru general)

Misiunea de evaluare a fost definită în conformitate cu prevederile Standardului de Evaluare SEV 101 – Termenii de referință ai evaluării (IVS 101) și condusă în acord cu prevederile Standardului de Evaluare SEV 102 – Implementare (IVS 102)

Prezentul raport de evaluare este întocmit cu respectarea cerințelor Standardului de Evaluare SEV 103 – Raportare (IVS 103)

Standardele pentru active

Obiectul raportului de evaluare fiind o proprietate imobiliară, procesul de evaluare a ținut cont și de prevederile Standardului de Evaluare SEV 230 – Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 230) și a Ghidului de Evaluare GEV 630 – Evaluarea bunurilor imobile

III. PREZENTAREA DATELOR

III.1.DATE DESPRE ARIA DE PIAȚĂ, LOCALITATE, VECINĂTĂȚI ȘI LOCALIZAE

Localizare Imobilul este situat în zona periferică a localității Bistrița, lângă Hotel Diana, cu acces la stradă neasfaltată. Pentru o imagine asupra amplasării proprietății în cadrul localității a se vedea Anexa nr. 3 Dispunerea proprietății în cadrul localității

Zona este preponderent rezidențială, caracterizată de case unifamiliale și terenuri libere. Dispune de utilități precum: gaz metan, energie electrică, apă-canalizare, iluminat public, rețele telefonice și internet. În zonă nu există surse de poluare cum ar fi: mirosuri, gunoaie, vibrații, ceață sau fum.

Vecinătăți Proprietatea este situată între alte două proprietăți de tip teren și construcții rezidențiale.

Transport Strada pe care este situat imobilul este neasfaltată, aceasta are ieșire în strada principală, există mijloace de transport pe strada principală.

Utilități Proprietatea dispune de toate facilitățile existente în zonă precum gaz metan, apă, electricitate și sistem de canalizare.

III.2.DESCRIEREA SITUAȚIEI JURIDICE

Caracteristici juridice

A fost supus evaluării dreptul de proprietate al familiei Magda Marțian asupra terenului, dotărilor care compun proprietatea imobiliară. La baza stabilirii dreptului de proprietate al imobilului ce face obiectul prezentului raport au stat în principal următoarele documente:

Plan de amplasament și delimitare a imobilului;

Extras de carte funciara pentru informare 67041;

Certificat de urbanism nr. 1043 din 20.05.2016;

III.3.DESCRIEREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE DE EVALUAT

Descrierea proprietății subiect

Proprietatea imobiliară de evaluat este un teren intravilan , în formă dreptunghiulară, cu suprafață de 470 mp, înscris în Cartea Funciară nr. 67041, situată în jud. Bistrița-Năsăud la intrare în mun. Bistrița, pe strada Stejarului, lângă hotel Diana. Drumul de acces la proprietate este neasfaltat iar proprietatea nu este împrejmuită. Acestă proprietate beneficiază te toate utilitățile pe teren.

Evaluarea s-a realizat conform Certificatului de Urbanism nr. 1043 din 20.05.2016 (anexat).

Coeficienții urbanistici admiși pentru proprietatea subiect sunt:

P.O.T. (Preocentul de Ocupare al Terenului) = maxim 35%

C.U.T. (Coeficientul de Utilizare al Terenului) = (0,6 – 0,9)

Descrierea zonei

Reședință a județului Bistrița-Năsăud, Municipiul Bistrița este situat în partea de nord-est a Podișului Transilvaniei, în Depresiunea Bistriței.

Municipiul Bistrița este amplasat pe un teren plan la o altitudine de 356m. Orașul este străbătut de râul Bistrița, râu al cărui nume îl poartă. Este înconjurat de coline acoperite cu întinse livezi, ocupă o suprafață de 14.547 ha, împreună cu cele șase localități componente Unirea ( 5 km), Slătinița (1 km), Ghinda (8 km), Viișoara (5 km), Sigmir (6 km), Sărata (10 km).

Localitățile limitrofe municipiului Bistrița sunt: Feldru (N), Livezile (NE), Cetate și Budacul De Jos (SE), Mărișelu (S), Șieu Măgheruș (SV), Șintereag și Dumitra (NV). Din suprafața municipiului Bistrița de 13.799 ha revin intravilanului circa 2.058 ha.

Municipiul Bistrița este situat în subunitatea morfologică Dealurile Bistriței. Supfarața pe care se află este o regiune mai coborâtă cunoscută ca “Depresiunea Bistriței”. Această depresiune este deschisă la vest și est, iar înspre nord și sud este mărginită de dealurile: Cetate (Burgberg) 686 m, Bistriței (549 m), Ciuha (620 m), Corhana, Cocoș, Jelnei, Codrișor (Schieferberg), Cighir.

Depresiunea Bistriței este de origine eroziv-acumulativă. Este străbătută de râul Bistrița care izvorăște de pe versantul nordic al Munților Călimani, de sub vârful Bistriciorului, de la o altitudine de 562 m, parcurgând un traseu de 64 km până la intrarea în oraș. Aici primește doi afluenți cu debit foarte mic și inconstant, pârâul Ghinzii și Valea Jelnei. De pe Dealul Cetății își adună apele pârâul Căstăilor care confluează cu râul Bistrița între Bistrița și Viișoara. Râul Bistrița traversează localitatea Viișoara, trece pe la marginea localității Sărata și se varsă în râul Șieu.

Amplasamentul are acces la utilități:

apă – de la rețea

energie electrică – de la rețea

gaz metan – de la rețea

canalizare – de la rețea

telefonie mobile/fixă

IV. ANALIZA PIEȚEI

Piața imobiliară se definește ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacții imobiliare. Participanții la aceasta piață schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.

O serie de caracteristici speciale deosebesc piețele imobiliare de pietele bunurilor sau serviciilor:

Fiecare proprietate imobiliară este unică iar amplasamentul sau este fix.

Piețele imobiliare nu sunt piețe eficiente: numărul de vânzători și cumpărători care acționează este relativ mic; proprietățile imobiliare au valori ridicate care necesită o putere mare de cumpărare, ceea ce face ca aceste piețe să fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numarul de locuri de muncă precum și să fie influențate de tipul de finanțare oferit, volumul creditului care poate fi dobândit, marimea avansului de plată, dobânzile, etc.; în general, proprietățile imobiliare nu se cumpără cu banii jos, iar dacă nu exista condiții favorabile de finanțare tranzacția este periclitată; spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliara nu se autoreglează ci este deseori influentată de reglementările guvernamentale și locale; cererea și oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic și rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere și ofertă; oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraoferta sau exces de cerere și nu echilibru; cumpărătorii și vânzătorii nu sunt întotdeauna bine informați iar actele de vânzare-cumpărare nu au loc în mod frecvent.

Datorită tuturor acestor factori, comportamentul piețelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivațiile, interacțiunea participanților pe piață și măsura în care aceștia sunt afectați de factori endogeni și exogeni proprietății.

În funcție de nevoile, dorințele, motivațiile, localizarea, tipul și vârsta participanților la piață, pe de o parte și tipul, amplasarea și restricțiile privind proprietățile, pe de altă parte, s-au creat tipuri diferite de piețe imobiliare (rezidențiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la rândul lor, pot fi împărțite în piețe mai mici, specializate, numite subpiețe, acesta fiind un proces de segmentare a pieței și dezagregare a proprietății. În cazul de față proprietatea se încadrează în categoria proprietăților rezidențiale.

IV.1.DESCRIEREA PIEȚEI SPECIFICE

Piața imobiliară a proprietății evaluate este cea a terenurilor libere, situat în Bistrița la ieșirea către Unirea. Este o piață cu activitate medie, pe care se tranzactionează suprafețe mai mari sau mai mici, doar în condițiile în care există potențial de dezvoltare a unor proiecte rezidentiale în acea zonă.

Oferta de proprietăți similare este relativ medie, și este făcută publică atât prin cale electronică, cât și prin publicații – ziare.

Pentru astfel de terenuri libere, situate în această zonă și în zonele învecinate, prețurile se situează între 30-60 euro/mp, variația fiind determinată de localizare, suprafața, posibilitatea dezvoltării de proiecte rezidențiale, acces la utilități, caracteristici fizice, destinație, drum acces, ș.a.

IV.2 ANALIZA CERERII

Cererea terenurilor

Cele mai căutate zone pentru investiții sunt cele amplasate în zonele rezidențiale semicentrale, asta se datorează accesului mai facil la proprietate, al utilităților existente și al infrastructurii.

Potențialii cumpărători sunt investitorii în scop speculativ, dezvoltatorii imobiliari sau persoanele fizice care doresc să construiască proprietăți rezidențiale. Interesul este orientat înspre zonele semicentrale, terenurile libere în zonele centrale ale fiind tot mai puțin oferite spre tranzacționare.

IV.3.ANALIZA OFERTEI

Oferta reprezintă cantitatea dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vânzare sau închiriere la diferite prețuri, pe piața imobiliară specifică, la o anumită perioadă de timp. Existența ofertei pentru un anumit tip de imobil într-un anumit loc la un anumit preț și anumit moment indică gradul de raritate al acestui tip de proprietate. Oferta de proprietăți similare este ridicată, și este făcută publică atât pe cale electronică, cât și prin publicații – ziare.

Analiza ofertei terenurilor

În zonele centrale există din ce în ce mai puține terenuri disponibile pentru construcții, în condițiile acestea investitorii se axează pe zonele periferice, datorită acestui fenomen, prețurile terenurilor în această zonă sunt relativ ridicate și au o tendință ascendentă.

Terenurile intravilane, situate pe în vecinătatea sau în zone apropiate proprietății analizate, respectiv proprietatățile similare subiectului, se ofertează/tranzacționează cu valori cuprinse între 30-60 euro/mp:

IV.4. ECHILIBRUL PIEȚEI

Punctul de echilibru este foarte greu de atins sau niciodată, ciclul imobiliar neputând fi sincronizat cu ciclul de dezvoltare a afacerilor, datorită instabilității economice, activitatea imobiliară răspunde la stimuli pe termen lung sau pe termen scurt.

Piața imobiliară se definește ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacții imobiliare. Participanții la această piață schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.

Oferta fiind predominantă față de cerere, piața este dirijată de către cumpărător.

Piața cumpătătorului se caracterizează prin:

Severă concurență între vânzători;

Prețurile sunt relativ scăzute;

Mărfurile sunt individualizate în mod real și fictiv;

Cumpărătorii au posibilități largi de alegere.

V. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI

Noțiunea de cea mai bună utilizare reprezintă cea mai bună alternativa de utilizare a proprietații selectată din diferitele variante, iar pe baza acestei utilizări se generează ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de lucru eficiente.

Definiția conform Standardelor de Evaluare a Bunurilor, ediția 2016 este următoarea:

“Utilizarea probabilă în mod rezonabil și justificată adecvat, a unui teren liber sau a unei proprietați construite, utilizare care trebuie să fie posibilă din punct de vedere fizic, permisă legal, fezabilă financiar și din care rezulta cea mai mare valoare a proprietății imobiliare.”

V.1.CEA MAI BUNĂ UTILIZARE A TERENULUI CONSIDERAT LIBER

Cea mai bună utilizare este conturată de forțele competitive pe piața care fundamentează și valoarea de piață.

Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber presupune că terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construcțiilor, trebuie să țină cont de utilizarea actuală și de toate utilizările potențiale.

Cea mai bună utilizare a proprietății imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii.

Ea trebuie să fie permisibilă legal, posibilă fizic, fezabilă financiar și maximum productivă. Succesiunea de aplicare a criteriilor (testelor) pentru fiecare dintre utilizările existente și potențiale se face în ordinea mai sus menționată.

1. Permisă legal

În toate cazurile, trebuie să se determine care utilizări sunt permise de lege:

reglementările urbanistice,

restricțiile de construire,

normativele din domeniul construcțiilor – pot avea influențe asupra fezabilității utilizării, dacă nu o scot în afara legii,

restricțiile privind construcțiile din patrimoniul și siturile istorice,

– impactul asupra mediului – poate avea influențe asupra fezabilității utilizării, dacă nu o scot înafara legii,

închirierea pe termen lung poate afecta cea mai bună utilizare a proprietății din cauza unor clauze în contractul de închiriere,

dacă nu există restricții cu caracter privat, atunci utilizările admise de certificatul de urbanism determină alternativele avute în vedere pentru cea mai bună utilizare,

restricțiile urbanistice, normativele de construcții și condițiile de impact asupra mediului pot avea influențe asupra fezabilității utilizării;

2. Posibilă fizic

Următoarele caracteristici pot afecta utilizările unei anumite proprietăți imobiliare:

dimensiunile;

forma;

suprafața;

capacitatea portantă a terenului;

structura geologică a terenului poate impiedica (sau face foarte scumpe) anumite utilizări ale proprietății, cum ar fi: clădiri cu regim mare de înălțime, subsoluri multiple, etc.

accesibilitatea unui lot de teren;

riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundații);

unele loturi de teren pot atinge cea mai bună utilizare numai ca făcând parte dintr-un ansamblu. În acest caz, evaluatorul va analiza și fezabilitatea anasamblului.

3. Fezabilă financiar

Utilizările care au îndeplinit criteriile permise legal și posibile fizic sunt analizate mai departe pentru a determina dacă ele ar genera un venit (inclusiv prin vânzare) care să acopere toate costurile de construire/edificare, în cazul terenului liber sau de conversie/renovare/modificare în cazul proprietății imobiliare construite. Toate utilizările din care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar. Fezabilitatea financiară poate fi determinată pe baza analizei de piață în două moduri: poate fi indicată de activitatea pieței (vânzări de proprietăți) sau poate fi cuantificată prin analiză financiară (analiza reziduală a terenului, analiza chiriei fezabile sau indicele de profabilitate).

4. Maximum productivă

Dintre utilizările considerate anterior și demonstrate ca fiind fezabile financiar, CMBU este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare actualizată a terenului. CMBU a terenului liber sau construit este de obicei o utilizare pe termen lung și se presupune că va ramâne aceeași pe durata de viață econimică a construcțiilor.

Prin prisma criteriilor care definesc noțiunea de C.M.B.U. această abordare:

este permisibilă legal;

îndeplinește condiția de fizic posibilă;

este fezabilă financiar;

este maxim productivă, se referă la valoarea proprietății imobiliare în condițiile celei mai bune utilizări (destinații).

Conform Planului Urbanistic General este permisă construcție casă – locuință individuală în regim de înălțime S+P+1E și anexă – regim acces din strada Stejarului (drum privat), construcția se va amplasa pe aliniamentul construcției învencinate. Construirea unei case cu două unități locative nu este posibilă întrucât suprafața existentă a terenului (470mp) nu permite, conform Regulamentului local de urbanism P.U.G. al municipiului Bistrița lotul minim construibil pentru acest obiectiv fiind de 500mp (lot minim construibil / locuință individuală 250mp).

Practic, ținând cont de tipul imobilului și de amplasarea acestuia, consider că cea mai bună alternativă posibilă pentru proprietatea imobiliară evaluată, este, în acest moment, cea de teren cu destinație construcții rezidențiale.

VI. EVALUAREA PROPRIETĂȚII

În conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor 2016, emise de ANEVAR, pentru determinarea valorii de piață, se aplică următoarea abordare:

Abordarea prin piață – oferă o indicație asupra valorii prin compararea terenului evaluat cu altele similare, al căror preț este cunoscut. Valoarea terenului trebuie considerată în termeni de cea mai bună utilizare.

Așa cum este specificat în GEV 630 – Evaluarea bunurilor imobile, evaluarea unui teren liber se poate efectua prin șase metode (numite uneori și tehnici sau analize):

comparația directă – În aplicarea acestei metode sunt analizate și comparate informațiile privind tranzacțiile/ofertele și alte date privind loturi similare, în scopul evaluării proprietății subiect

alocarea – se bazează pe principiul echilibrului și pe cel al contribuției (există un raport procentual ”normal” între valoarea terenului și cea a proprietății integrale, raport specific fiecărei categorii de proprietăți imobiliare aflate în locații specifice)

extracția – valoarea terenului este extrasă din prețul de vânzare al unei proprietăți construite, prin scăderea valorii construcției, estimată prin metoda costului de înlocuire net; valoarea rămasă reprezintă valoarea terenului

tehnica reziduală – alocă venitul din exploatare generat de întreaga proprietate, pe componentele sale (teren/clădiri) și capitalizează partea alocată terenului cu o rată adecvată bazată pe datele de piață curente

capitalizarea rentei funciare – capitalizează venitul obținut din cedarea dreptului de folosință asupra terenului cu o rată de capitalizare adecvată

tehnica parcelării și dezvoltării – se aplică atunci când CMBU a terenului este parcelarea și dezvoltarea, valoarea terenului rezultând prin însumarea valorii de piață a fiecărei unități obținute prin parcelare, din care se deduc toate costurile prilejuite de respectiva dezvoltare; de regulă se iau în considerare și pierderile de valoare rezultate pe perioada necesară pieței să ”absoarbă” integral unitățile create prin parcelare

VI.1 ESTIMAREA VALORII TERENULUI

Terenul de evaluat are suprafață de 470 mp, care a fost evaluat utilizându-se metoda comparației directe. Aceasta este cea mai utilizată tehnică pentru evaluarea terenului și cea mai adecvată metodă atunci când există informații disponibile despre tranzacții/oferte comparabile. În aplicarea acestei metode sunt analizate și comparate informațiile privind tranzacțiile/ofertele, în procesul de comparație sunt luate în considerare asemănările și deosebirile dintre loturi, acestea fiind analizate în funcție de elementele de comparație.

Ținând cont de informațiile disponibile, amplasamentul în zonă, posibilități de acces, valoarea unitară (EUR/ mp) a terenului liber se află în jurul valorii de 30-60 EURO/ mp.

Calculul valorii terenului este prezentat în Anexa nr. 1.

VI.2. METODA DIRECTĂ

În aplicarea acestei metode sunt analizate, comparate și ajustate informațiileprivind tranzacțiile și/sau ofertele și alte date privind terenuri similare, în scopul evaluării terenului subiect.

În procesul de comparare sunt luate în considerare asemănările și deosebirile dintre loturi, acestea fiind analizate în funcție de elementele de comparație.

Elementele de comparație includ: drepturile de proprietate transmise, condițiile de vânzare, cheltuielile efectuate imediat după cumpărare, condițiile de piață, localizarea, caracteristici fizice, utilitățile disponibile și zonarea.

Metoda directă se bazează pe analiza prețurilor de vânzare (recente, cunoscute și certe), sau a ofertelor de vânzare ale unor bunuri imobile cu caracteristici mai mult sau mai puțin identice sau similare cu parametrii și caracteristicile bunului evaluat. Aplicarea și precizia metodei este puternic condiționată de elementele de comparație utilizate și de identificarea unor tranzacții recente și cu grad de credibilitate ridicat.

Aplicându-se abordarea prin comparație directă la 3 proprietăți cu caracteristici similare imobilului supus evaluării, s-a estimat valoarea de piață a imobilului.

Comparabilele avute în vedere în cadrul evaluării, sunt:

https://homezz.ro/teren-in-zona-hotel-diana-600-mp-181569.html

Comparabila A: Teren intravilan în suprafață de 600 mp, în formă dreptunghiulară, situat în Bistrița, în zona Hotel Diana, utilitățile sunt în apropiere, drumul de acces nu este asfaltat dar accesul către oraș este foarte rapid și facil. Preț (ofertă): 60,00 euro/mp respectiv 30.000 euro.

https://www.olx.ro/oferta/teren-ID8h5pH.html#6041df807f;promoted

Comparabila B: Teren intravilan în suprafață de 600 mp situat în Bistrița pe drumul de centură lângă Don Tour, beneficiază de acces la drum asfaltat și toate utilitățile pe teren. Preț (ofertă): 46,00 euro/mp respectiv 27.500 euro.

https://www.casedevanzare.ro/anunt-teren-intravilan-in-bistrita-bistrita-i21913

Comparabila C: Teren intravilan în suprafață de 4.000 mp, în formă dreptunghiulară, situat în Bistrița, zona Hotel Diana, beneficiază de toate utilitățile, accesul la drum este neasfaltat. Preț (ofertă): 55,00 euro/mp respectiv 220.000 euro.

În Anexa 1 se regăsesc datele tehnice folosite pentru a se stabili valoarea de piață a imobilului, aplicându-se abordarea prin comparație directă la mai multe bunuri cu caracteristici similare bunurilor supuse evaluării.

Valoarea de piață a terenului este de 25.000 € (114.000 lei), 1EURO=4,5505 LEI.

VII.ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

VII.1.ANALIZA REZULTATELOR

În vederea estimării valorii de piață a imobilului ce face obiectul prezentului raport, s-au aplicat abordarea prin piață si abordarea prin cost.

A fost analizată proprietatea familiei Magda Marțian, cu scop de informare, aceștia dorind să afle valoarea proprietății, iar pentru obținrerea valorii s-a aplicat abordarea prin comparații de piață în urma căruia s-a obținut următoarul rezultat :

prin comparație directă = 25.000€ (114.000 lei), (1EURO=4,5505 LEI).

Având în vedere rezultatul obținut, consider că evaluarea prin metoda comparației de piață este recomandată a se utiliza, mai ales în cazul în care există comparabile suficiente și pertinente (oferte /tranzacții) pe piață, ce permit aplicarea abordării prin comparații de piață. În cazul nostru, ținând cont de oferta bună a informațiilor cu privire la proprietăți imobiliare similare, consider relevantă valoarea estimată ca urmare a aplicării abordării în evaluare prin comparații de piață.

Criteriile pe care le-am folosit în stabilirea opiniei finale, clară și fundamentată asupra valorii au fost: adecvarea, precizia și deținerea cantității suficiente a informațiilor.

VII.2.CONCLUZIA ASUPRA VALORII

Opinia evaluatorului

Evaluarea este o opinie asupra unei valori, bazată pe o analiză a tuturor informațiilor relevante și ea reprezintă cel mai probabil preț obtenabil într-o tranzacție obiectivă. Rezultatele obținute în timpul procesului de evaluare asupra proprietății imobiliare, au avut în vedere ipotezele care au stat la baza aplicării metodelor de evaluare.

Valoarea de piață a proprietății, teren intravilan situat pe strada Stejarului, la data de 10.03.2017, este:

prin metoda directă = 25.000€ (114.000 lei), (1EURO=4,5505 LEI).

Valoarea rezultată este o concluzie imparțială, expertă și rezonabilă a evaluatorului, bazată pe analiza tuturor informațiilor relevante și cunoscute de acesta la momentul evaluării, și reprezintă percepția acestuia referitor la cel mai probabil preț obtenabil într-o tranzacție obiectivă, încheiată în condițiile de vânzare specificate.

ANEXE

ANEXA NR. 1: Metoda directă

Ajustare pentru tipul comparabilei – ajustări negative de cca. -10 % pentru ofertă, în baza informațiilor deținute de evaluator s-a observat că marja de negociere pentru tipul de proprietăți studiate este situată între 5-15%;

Ajustări specifice tranzacționării

Pentru dreptul de proprietate transmis, nu s-au aplicat ajustări întrucât se transmite dreptul de proprietate absolut atât în cazul proprietății subiect cât și în cazul celor trei comparabile.

Pentru coeficienții urbanistici nu au fost necesare ajustări, nu există diferențe între terenul subiect și cele trei comparabile

Pentru condițiile de finanțare nu sunt prevăzute clauze speciale nici în cazul proprietății subiect, nici în cazul celor trei comparabile, astfel nu au fost necesare ajustări.

Condițiile de vânzare sunt normale, atât în ceea ce privește proprietatea subiect, cât și în cazul celor trei comparabile.

Pentru cheltuieli efectuate imediat după cumpărare nu s-au aplicat ajustări, nu există diferențe din acest punct de vedere, între proprietatea subiect și comparabile.

Condițiile de piață sunt cele de la data evaluării, atât în cazul proprietății subiect cât și în cazul celor trei comparabile

Pentru zonare nu au fost necesare ajustări, au fost selectate acele comparabile care sunt similare cu proprietatea subiect, din acest punct de vedere.

Justificare ajustări specifice prorpietății

Pentru localizare s-a aplicat următoarea ajustare:

În urma colectării informațiilor de piață, s-a constatat faptul că terenurile amplasate în zona Hotel Diana este superior cotată față de cele situate în cartierul Unirea datorită faptului că Zona Hotel Diana are o tendință de ascensiune marită datorită expansiunii orașului.

Ajustarea are la bază diferența de preț dintre comparabilele A și B, acestea sunt comparabile, mai puțin în ceea ce privește acest element. Ajustarea procentuală determinată este de 8,7% aplicată cu semn pozitiv fiindcă proprietatea B este situată în zona mai puțin favorabilă, prin această ajustare se aduce comparabila cât mai aproape de subiectul analizat pentru a-i indica valoarea.

Pentru suprafață s-a aplicat ajustare pentru a reflecta unitar și procentual cuantumul diferenței de valoare oferită de plusul de suprafață. Pentru acesta s-au selectat comparabile A și C fiind apropiate din toate punctele de vedere, mai puțin din perspectiva suprafeței. S-a făcut diferența dintre acestea și a rezultat un procent de 10,00% care a fost aplicat sub formă de ajustare comparabilei C.

Pentru tipul drumului de acces nu s-au aplicat ajustări pentru că toate comparabile sunt similare cu subiectul din acest punct de vedere, nici o comparabilă nu dispune de drum asfaltat, nu este cazul de a aplica o ajustare a acestui element de comparație.

Pentru formă nu s-au aplicat ajustări, din acest punct de vedere există similaritate între proprietatea subiect și cele patru comparabile.

Pentru front stradal nu s-au aplicat ajustări, raportat la suprafața fiecărei parcele de teren s-a constatat că există similaritate din acest punct de vedere.

În cazul utilităților disponibile s-a constatat faptul că există diferențe între proprietatea subiect și comparabia A și B.

Comparabila A are posibilitatea de racordare la apă la 60 ml distanță, în ceea ce privește canalizarea are posibilitatea de racordare la aproximativ 25 ml, iar gazele naturale sunt la o distanță de aproximativ 25 ml de proprietatea subiect.

Comparabila B are posibilitatea de racordare la apă la 50 ml distanță, în ceea ce privește canalizarea are posibilitatea de racordare la aproximativ 20 ml, iar gazele naturale sunt la o distanță de aproximativ 20 ml de proprietatea subiect.

Ținând cont de aspectele prezentate, s-au aplicat ajustări pentru diferențele constatate, pe baza costurilor necesare de racordare, luând în considerare Catalogul Costuri de reconstructie – Costuri de înlocuire, Clădiri industriale, comerciale și agricole, construcții speciale’’ apărută la editura IROVAL 2015 și Indicii de actualizare costuri de reconstrucție-costuri de înlocuire – clădiri rezidențiale, clădiri industriale, comerciale și agicole, constructii speciale – 2016-2017 – autor Corneliu Schiopu.

Pentru cea mai bună utilizare, nu s-au aplicat ajustări, și comparabilele având cea mai bună utilizare similară cu cea a proprietății subiect.

Comparabile utilizate

Comparabila A

https://homezz.ro/teren-in-zona-hotel-diana-600-mp-181569.html

Comparabila B

https://www.olx.ro/oferta/teren-ID8h5pH.html#6041df807f;promoted

Comparabila C

https://www.casedevanzare.ro/anunt-teren-intravilan-in-bistrita-bistrita-i21913

Alte comparabile

Comparabila 1

https://www.olx.ro/oferta/vand-teren-in-bistrita-str-valea-rusului-1025-mp-ID6XNTc.html#ee305c80fc

Comparabila 2

https://www.olx.ro/oferta/teren-de-vanzare-zona-centura-ID627H0.html#2427917154

ANEXA NR. 2: Fotografii ale proprietății imobiliare

ANEXA NR. 3: Dispunerea proprietății în cadrul localității

ANEXA NR. 4: Documentele proprietății

Bibligrafie

Standardele de Evaluare a Bunurilor ediția 2016

Catalog de cost , Schiopu , proprietăți rezidențiale