MASTER EVALUARE ȘI DEZVOLTARE IMOBILIARĂ [308386]

UNIVERSITATEA TEHNICĂ „GHEORGHE ASACHI”, [anonimizat] “EVALUARE ȘI DEZVOLTARE IMOBILIARĂ”

[anonimizat]. Univ. Dr. Habil. Luca Florin Alexandru ABSOLVENT: [anonimizat] 2019

RAPORT DE EVALUARE

Proprietatea imobiliară comercială de tip

CLĂDIRE BIROURI

Amplasată în Mun. Iași, [anonimizat]. 76, județul Iași

BENEFICIAR: S.C. „AXA PLUS” S.R.L.

DESTINATAR: [anonimizat] (căs. Parasca) Elena – [anonimizat], nu vor putea fi copiate în parte sau în totalitate și nu vor fi transmise unor terți fără acordul scris și prealabil al evaluatorului Barburescu (căs. Parasca) Elena – Oana și al Bancii Comerciale.

29 Ianuarie 2019

1. INTRODUCERE

1.1. Sinteza raportului

La solicitarea S.C. „Axa Plus” S.R.L., cu sediul în Mun. Iași, Str. Luca Arbore nr. 12A, [anonimizat]. J22/490/1999, CUI RO 11933102, [anonimizat], [anonimizat] 29.08.2019, în vederea garantării imprumutului.

[anonimizat] S.C. „Axa Plus ” S.R.L., situat în intravilanul Mun. Iași, [anonimizat]. 76, înscris în Cartea Funciară nr. 121318 a Mun. Iași, este compus din teren cu suprafața totală de St=1.149,00 mp pe care este edificată clădirea C1 cu regim de înălțime P+4E, cu Ac= 310,00 mp și Au= 1.302,33 mp, Ad= 1.590,00 mp, nr. Cadastral 121318.

Clădirea are anul PIF 2011 și dispune de următoarele utilități: [anonimizat], canalizare, [anonimizat], telefonie fixă. Dotari: [anonimizat].

[anonimizat], [anonimizat], [anonimizat]-[anonimizat]-carton si profile din PVC cu geam simplu sau mat cu sticlă de grosime 6 mm, [anonimizat]. Finisajele sunt superioare caracteristice birourilor de clasa A, și constau în: [anonimizat], [anonimizat].

Dreptul de proprietate supus evaluării este drept de proprietate deplin dobândit prin:

asupra parcelei nr. 1(1384) [anonimizat]. 383/07.06.2007 [anonimizat] O.C.P.I. Iași cu Încheierea nr. 9334/02.02.2012,

asupra clădirii în baza Autorizației de construire nr. 864/22.07.2009 [anonimizat]. 188/30.03.2011.

Evaluarea s-a [anonimizat] a avut la dispoziție un Extras de Carte Funciară actualizat. Titlul de proprietate se presupune a [anonimizat].

Vecinii bunului imobil sunt :

Nord – strada Eternitate;

Est – strada Petre Ispirescu;

Sud – proprietar;

Vest – proprietar.

Solicitantul evaluării este S.C. „Axa Plus”S.R.L., iar destinatarul este Banca Comercială.

Metodologia de calcul a “valorii de piață” a ținut cont de scopul evaluării, tipul proprietății și de recomandările Standardelor de Evaluare ANEVAR 2015 formate din:

Standardele de Evaluare SEV, compuse din:

SEV 100 – Cadrul general;

SEV 101 – Termenii de referință ai evaluării;

SEV 102 – Implementare;

SEV 103 – Raportare;

SEV 230 – Drepturi asupra proprietății imobiliare;

SEV 310 – Evaluări ale drepturilor asupra proprietății imobiliare pentru garantarea împrumutului;

Ghidurile metodologice de evaluare, compuse din:

GME 520 – Evaluarea pentru garantarea împrumuturilor;

GME 630 – Evaluarea bunurilor imobile.

Glosar 2015.

S-a folosit și Abordarea prin cost, metoda costurilor segregate, în care terenul a fost evaluat prin metoda comparațiilor directe, unde Vteren = 241.000 Euro, echivalent 1.147.000 Lei (210 Euro/mp), iar valoarea de piață prin metoda costurilor segregate este cu rezultatul exprimat în lei și euro:

Vcost = 1.084.000 Euro, echivalent 5.160.000 Lei.

În evaluare s-a utilizat Abordarea prin venit, metoda capitalizarii directe în care am selectat o chirie de piață de 10 Euro/mp și am utilizat rata de capitalizare de 9%, rezultatul obținut fiind exprimat în lei și euro:

Vvenit = 1.431.000 Euro, echivalent 6.812.000 Lei.

În urma aplicării metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului referitoare la valoarea de piață a proprietății imobiliare evaluate, ținând seama de prevederile prezentului raport, exprimată în Lei și Euro:

SASE MILIOANE OPT SUTE DOISPREZECE MII LEI

6.812.000 LEI

ECHIVALENT A 1.431.000 EURO

La data evaluării, 29.01.2019, cursul valutar conform BNR este: 1 Euro – 4.7601 Ron.

CUPRINS

SCRISOARE DE TRANSMITERE Error! Bookmark not defined.

1. INTRODUCERE 3

1.1. Sinteza raportului 3

1.2. Certificare 6

2. Termeni de referinta ai evaluarii 7

2.1. Identificarea evaluatorului 7

2.2. Identificarea clientului. Identificarea utilizatorilor desemnati 7

2.3. Scopul, utilizarea evaluării și utilizatorul evaluării 7

2.4. Identificarea proprietatii imobiliare subiect. Drepturile de proprietate evaluate 7

2.5. Tipul valorii 8

2.6. Data evaluarii 8

2.7. Natura si sursa informatiilor utilizate pe care se bazeaza evaluarea 8

2.8. Ipoteze și ipoteze speciale 9

2.8.1 Ipoteze 9

2.8.2. Ipoteze speciale 11

2.9. Restrictii de utilizare, difuzare si publicare 11

2.10. Declarația de conformitate 11

2.11. Moneda valorii definite. Modalitati de plata 11

3. PREZENTAREA DATELOR 13

3.1. Date despre aria de piața, oraș, vecinatăți și localizare 13

3.1.1. Aspecte economico-sociale, legislative și ale mediului înconjurător 13

3.1.2. Descrierea zonei 15

3.2. Descrierea situatiei juridice 16

3.3. Descrierea terenului 17

3.4. Descrierea construcției si amenajarilor 17

3.5. Istoricul proprietatii subiect 19

4. Analiza pietei 21

4.1. Analiza de piață 21

4.2. Identificarea pieței specifice și a proprietății evaluate 21

4.3. Analiza cererii 22

4.4. Analiza ofertei 22

4.5. Analiza echilibrului pietei 23

5. ANALIZA DATELOR ȘI CONCLUZIILE 24

5.1. Cea mai bună utilizare a proprietății imobiliare 24

5.2. Cea mai bună utilizare a terenului liber 24

5.3. Concluzii CMBU 25

6. Evaluarea proprietatii 26

6.1. Abordări, alegerea metodelor 26

6.1.Metoda comparațiilor directe utilizată în scopul stabilirii valorii de piață a terenului 26

6.2. Abordarea prin cost 31

6.2.2. Metoda costurilor segregate 31

6.2.3. Estimarea deprecierii cumulate 34

6.3. Abordarea prin venit 35

Imobilul poate fi dat spre închiriere ca proprietate alcatuită din teren în suprafață totală de 1.149 mp și spațiu birouri cu aria utilă de 1.302,33 mp. 36

6.3.1. Analiza prețurilor privind chiriile pe piata comercială din Iași 36

7. RECONCILIEREA VALORILOR ȘI OPINIA FINALǍ 39

7.1. Analiza rezultatelor 39

7.2. Concluzia asupra valorii 39

BIBLIOGRAFIE 40

8. ANEXE 40

8.1. Documentele atestare drept de proprietate 40

8.2. Harta cu amplasarea subiectului și a comparabilelor 40

8.3. Planuri, Relevee 41

8.4. Fotografiile proprietății evaluate 42

8.5. Acte 46

8.6. Fotografii comparabile 60

1.2. Certificare

Prin prezenta, în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, certific în cunoștință de cauză și cu bună credință că:

Afirmațiile declarate de către mine și cuprinse în prezentul raport sunt adevărate și corecte.

Concluziile și estimările se bazează pe informații și date considerate de către evaluator ca fiind adevărate, folositoare și corecte, precum și pe concluziile inspecției asupra proprietății.

Proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator membru stagiar Parasca Elena-Oana, în data de 20.01.2019, unde am fost însoțit de către reprezentantul societății.

Analizele, opiniile și concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele și concluziile limitative menționate și sunt analizele, opiniile și concluziile mele profesionale personale, imparțiale și nepărtinitoare.

Suma ce îmi revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nicio legătura cu declararea în raport a unei anumite valori sau interval de valori (din evaluare) care să favorizeze clientul și nu este influențată de apariția unui eveniment ulterior.

Implicarea mea în această misiune nu este condiționată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării și legat de producerea unui eveniment care favorizează cauza clientului în funcție de opinia mea.

Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privința proprietății imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare și nu am niciun interes personal privind părțile implicate în prezenta misiune, excepție făcând rolul menționat aici.

Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerințele din Standardele Intenționale de Evaluare la care s-a aliniat și ANEVAR.

Posed cunoștințele necesare îndeplinirii misiunii în mod competent, în urma programului de pregătire profesională continuă al ANEVAR; nicio altă persoană nu mi-a acordat asistență profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.

Evaluator membru stagiar,

Barburescu (căs. Parasca) Elena-Oana

2. TERMENI DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

2.1. Identificarea evaluatorului si competenta acestuia

Prin prezenta, Barburescu (căs. Parasca) Elena-Oana, Evaluator Membru stagiar, domiciliat în conuma Straja, județul Suceava, numărul 1243, în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, declar în cunoștință de cauză și cu bună credință că:

Afirmațiile declarate de către mine și cuprinse în prezentul raport sunt adevărate și corecte;

Concluziile și estimările se bazează pe informații și date considerate de către mine ca fiind adevărate, folositoare și corecte, precum și pe concluziile inspecției asupra proprietății;

Analizele, opiniile și concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele și concluziile limitative menționate și sunt analizele, opiniile și concluziile mele profesionale personale, imparțiale și nepărtinitoare.

Implicarea mea în această misiune nu este condiționată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării și legat de producerea unui eveniment care favorizează cauza clientului în funcție de opinia mea.

Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privința proprietății imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare și nu am niciun interes personal privind părțile implicate în prezenta misiune, excepție făcând rolul menționat aici.

Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerințele din Standardele Internaționale de Evaluare 2015 la care s-a aliniat și ANEVAR.

Posed cunoștințele necesare îndeplinirii misiunii în mod competent, în urma programului de pregătire profesională continuă al ANEVAR. Nici o altă persoană nu mi-a acordat asistență profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.

2.2. Identificarea clientului. Identificarea utilizatorilor desemnati

Raportul de evaluare a fost solicitat de S.C. „Axa Plus” S.R.L. având sediul în Mun. Iași, Str. Luca Arbore nr. 12A, județul Iași, înmatriculată la ORC sub nr. J22/490/1999, CUI RO 11933102, reprezentată de dl Petrariu Costel Adrian.

Destinatarul prezentului raport de evaluare este Banca Comercială.

2.3. Scopul, utilizarea evaluării și utilizatorul evaluării

Scopul prezentului raport de evaluare este garantarea imprumutului.

2.4. Identificarea proprietatii imobiliare subiect. Drepturile de proprietate evaluate

A fost evaluat dreptul de proprietate al S.C. „Axa Plus ” S.R.L., situat în intravilanul Mun. Iași, cartier Tătărași, strada Eternitate nr. 76, înscris în Cartea Funciară nr. 121318 a Mun. Iași, este compus din teren cu suprafața totală de St=1.149,00 mp pe care este edificată clădirea C1 cu regim de înălțime P+4E, cu Ac= 310,00 mp și Au= 1.302,33 mp, Ad= 1.590,00 mp, nr. Cadastral 121318.

Dreptul de proprietate supus evaluării este drept de proprietate deplin dobândit prin:

asupra parcelei nr. 1(1384) dobândită prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 383/07.06.2007 încheiat la BNP Mariana Otilia Barlan, intabulat la O.C.P.I. Iași cu Încheierea nr. 9334/02.02.2012,

asupra clădirii în baza Autorizației de construire nr. 864/22.07.2009 emisă de Primăria Municipiului Iași, Proces verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr. 188/30.03.2011.

Evaluarea s-a făcut ÎN IPOTEZA liberă de sarcini dar evaluatorul nu a avut la dispoziție un Extras de Carte Funciară actualizat care să confirme sau să infirme acest lucru și s-a bazat doar pe declarațiile proprietarului.

Titlul de proprietate se presupune a fi liber, valabil si tranzactionabil.

2.5. Tipul valorii

Tipul de valoare, în relație cu scopul, este baza evaluării.

În prezentul raport, în conformitate cu scopul enunțat mai sus, cel al garantarii imprumutului, s-a urmărit o estimare a valorii de piață = baza de evaluare, așa cum este aceasta definită în Standardul de Evaluare SEV 100 Valoarea de piață – tip de valoare:

“ Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă), la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.“

Valoarea rezultată în prezentul raport este valabilă la data evaluarii și precizez că la orice altă dată valoarea ar putea fi diferită din cauza posibilelor schimbări materiale în condițiile pieței sau în caracteristicile proprietății.

2.6. Data evaluarii

Proprietatea a fost inspectată la data de 20.01.2019, data inspecției, aceasta fiind și data de referință a evaluării, data evaluării, raportul fiind redactat în forma sa finală la data de 29.01.2019.

La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul prețurilor corespunzătoare lunii Ianuarie 2019, dată la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare și valorile estimate de către evaluator.

Limitele proprietății au fost identificate în baza planurilor și indicațiilor reprezentantului clientului. Evaluarea se bazează pe ipoteza că această identificare a fost efectuată corect, iar dacă această ipoteză se dovedește a fi eronată evaluarea trebuie revizuită.

2.7. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării

Pentru respectiva evaluare, întocmită pentru scopul declarat în cadrul raportului și asumat prin contractul de prestări servicii întocmit între Evaluator Membru stagiar și beneficiar, s-au parcurs următoarele etape:

S-a primit tema și documentele necesare realizări raportului de evaluare;

S-a inspectat proprietatea, vecinătatea și zona;

S-au cules date despre proprietăți asemanătoare cu proprietatea evaluată, despre cererea și oferta proprietatilor imobiliare comerciale tip cladire birouri;

S-au făcut judecăți, analize și calcule.

La primirea temei și efectuarea inspecției nu au fost limitări.

2.8. Natura si sursa informatiilor utilizate pe care se bazeaza evaluarea

Situația juridică a proprietății imobiliare și suprafețele imobilului;

Informații privind piața imobiliara specifica (preturi, nivel de chirii etc.);

Alte informații necesare existente in bibliografia de specialitate;

Proprietarul imobilului – pentru informațiile legate de proprietatea imobiliară evaluată (situație juridica, istoric – precizate prin CF prezentat), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informațiilor furnizate;

presa de specialitate si evaluatori care își desfășoară activitatea pe piața locală;

informații furnizate de către agenții imobiliare (Fidelia Casa, Agenția imobiliară Casa Albă, TNT Imobiliare, Fortuna Imobiliare Iași, etc.) privind tranzacții similare;

informații existente pe site-urile http://www.OLX.ro; www.imobiliare.ro; www.imobiliareiasi.ro; www.spații-iasi.ro; www.cauta-imobiliare.ro, www.trustulterra.ro, bnr.ro, Google Maps, Geoportal etc.;

Piața imobiliară referitoare la oferte si cereri de proprietăți imobiliare similare din municipiul Iași și din zona în care se situează proprietatea supusă evaluării.

2.9. Ipoteze și ipoteze speciale

La baza evaluării stau o serie de ipoteze și ipoteze speciale, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorului este exprimată în concordanță cu aceste ipoteze și concluzii, precum și cu celelalte aprecieri din acest raport.

Principalele ipoteze și limite de care s-a ținut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele:

2.9.1 Ipoteze

Valoarea opinată în raportul de evaluare este estimată în condițiile realizării ipotezelor care urmează și în mod special în ipoteza în care situațiile la care se face referire mai jos nu generează niciun fel de restricții în afara celor arătate expres pe parcursul raportului și a căror impact este expres scris că a fost luat în considerare. Dacă se va demonstra că cel puțin una din ipotezele sub care este realizat raportul și care sunt detaliate în cele ce urmează nu este valabilă, valoarea estimată este invalidată;

Aspectele juridice (descrierea legală și aspecte privind dreptul de proprietate) se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către proprietar și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil și transferabil. Afirmațiile făcute de evaluator privitoare la descrierea legală a proprietății nu se substituie avizelor juridice exprimate de specialiști; evaluatorul nu are competență în acest domeniu;

Se presupune că toate studiile inginerești puse de destinatar la dispoziția evaluatorului sunt corecte. Planurile de situație și materialele ilustrative din acest raport au fost incluse doar pentru a ajuta cititorul raportului în vizualizarea proprietății;

Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor și restricțiilor de zonare, urbanism, mediu și utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o neconformitate, descrisă și luată în considerare în prezentul raport;

Nu am realizat o analiză structurală a clădirii, nici nu am inspectat acele părți care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în starea tehnică precizată, conform informațiilor primite de la proprietar. Nu îmi pot exprima opinia asupra stării tehnice a părților neinspectate și acest raport nu trebuie înțeles că ar valida integritatea structurii sau sistemului clădirii;

Ca parte a procesului de evaluare evaluatorul a efectuat o inspecție neinvazivă a proprietății și nu s-a intenționat a se scoate în evidență defecte sau deteriorări ale construcției sau instalațiilor, altele decât cele care sunt prin execuție aparente. Prezența unor astfel de deteriorări care nu au fost puse în evidență ar putea afecta în mod negativ opinia evaluatorului asupra valorii. Evaluatorul recomandă clienților preocupați de un asemenea potențial negativ să angajeze experți tehnici care să investigheze astfel de aspecte;

Nu am realizat niciun fel de investigație pentru stabilirea existenței contaminanților. Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente ale proprietății, solului, sau structurii care să influențeze valoarea. Cu ocazia inspecției nu am fost informați despre existența pe amplasament a unor contaminanți. Nu am realizat niciun fel de investigație suplimentară pentru stabilirea existenței altor contaminanți. Evaluatorul nu-și asumă nicio responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi;

Situația actuală a proprietății imobiliare, scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate și a modalităților de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii proprietății în condițiile tipului valorii selectate;

Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile, considerând datele care sunt disponibile la data evaluării;

Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informațiile si documentele pe care le-a avut la dispoziție, existând posibilitatea existenței și a altor informații sau documente de care evaluatorul nu avea cunoștință;

Orice referință în acest raport de evaluare la rasă, etnie, credință, vârstă sau sex sau orice alt grup individual a fost făcută în scop informativ. Aceste date prezentate s-a considerat că nu au niciun efect asupra valorii de piață a proprietății evaluate sau a oricărei proprietăți în zona studiată.

Se consideră că proprietatea evaluată se conformează tuturor cerințelor de acces pentru persoane cu dizabilități. Nu au fost efectuate investigații în aces sens și evaluatorul nu are calificarea necesară pentru a face acest demers.

Prezenta evaluare a fost întocmită pentru scopul declarat în cadrul raportului și asumat prin contractul de prestări servicii întocmit între evaluator și beneficiar. Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun alt scop decât cel declarat.

Evaluatorul nu a facut nicio măsurătoare a proprietății. Dimensiunile proprietății au fost preluate din descrierea legală a proprietății (extras de carte funciară); evaluatorul nu are calificarea de a valida aceste documentații. Toate planurile construcțiilor, schițele, planurile de situație puse la dispoziția evaluatorului se consideră a fi corecte dar nu se asumă nicio responsabilitate în această privință.

Evaluatorul a obținut informații, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte și de încredere dar nu se asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi incorecte.

Evaluatorul nu are cunoștință de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau vecinătăți care să afecteze proprietatea evaluată.

Opinia evaluatorului este cu referire la proprietate asa cum reiese din documentele și titlurile de proprietate puse la dispoziție de proprietar, fiind limitată exclusiv la acestea.

Raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport își pot pierde valabilitatea.

Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia.

Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță relativ la proprietatea în chestiune.

Nici prezentul raport, nici părți ale sale (în special concluzii referitoare la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul scris prealabil al evaluatorului.

Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăți și orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracționate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport.

Valoarea exprimată în prezentul raport nu reprezintă valoarea pentru asigurare.

Opinia evaluatorului trebuie analizată în contextul economic general când are loc operațiunea de evaluare. Raportul de evaluare își păstrează valabilitatea numai în situația în care condițiile de piață, reprezentate de factorii economici, sociali și politici, rămân nemodificate în raport cu cele existente la data evaluării.

2.9.2. Ipoteze speciale

Lipsă Extras de Carte Funciară pentru informare actualizat. Titlul de proprietate se presupune a fi liber, valabil și tranzacționabil.

Lipsă documentație cadastrală (plan de amplasament a corpului de proprietate vizat OCPI Iași, lipsă relevee elaborate de către inginer cadastrist autorizat). Suprafetele luate în considerare au fost preluate din Autorizația de construire.

2.10. Restrictii de utilizare, difuzare si publicare

Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicității, fără acordul scris și prealabil al evaluatorului, cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane decât destinatar și beneficiar, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale.

2.11. Declarația conformității evaluării cu SEV

În calitate de evaluator, declar că raportul de evaluare a fost realizat în concordanță cu reglementările Standardelor de Evaluare ANEVAR 2015 și cu ipotezele și condițiile limitative cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nici o relație particulară cu clientul și nici un interes actual sau viitor față de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obținerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de proprietatea imobiliară garantată, iar remunerarea evaluării nu se face în funcție de satisfacerea unei asemenea solicitări. La data elaborării acestui raport, am îndeplinit cerințele programului de pregătire profesională continuă al ANEVAR și am competența necesară întocmirii acestui raport.În aceste condiții, subsemnatul, în calitate de evaluator, îmi asum responsabilitatea pentru datele și concluziile prezentate în prezentul raport de evaluare.

2.12. Moneda valorii definite. Modalitati de plata

Opinia finală a evaluării este prezentată în LEI și în EUR. Cursul de schimb utilizat pentru transpunerea în valută este 4.7601LEI pentru 1 EUR, conform BNR la data de 29.01.2019.

Exprimarea în valută a opiniei finale o considerăm adecvată doar atât vreme cât principalele premize care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiții similare, cursul de schimb și evoluția acestuia comparativ cu puterea de cumpărare și cu nivelul tranzacțiilor pe piața imobiliară specifică etc.)

Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită integral în ipoteza unei tranzacții fără a lua în calcul condiții de plată deosebite (rate, leasing) etc.

2.13. Descrierea raportului

Raportul de evaluare este prezentat în modalitatea solicitată de către utilizatorul desemnat, acesta fiind de tip explicativ. Obiectivul raportului de evaluare a urmărit să rapundă în scris la cerințele utilizatorului și în a argumenta răspunsurile cu fapte, raționamente și concluzii.

Raportul de evaluare a fost întocmit la data de 29.01.2019, cu un număr de 62 pagini și anexe, în formă scrisă. Pentru raportarea valorii s-a folosit Abordarea prin piață – metoda comparațiilor directe, Abordarea prin cost- metoda costurilor segregate și Abordarea prin venit- metoda capitalizării directe.

În prima parte a raportului s-a făcut o mică introducere a raportului de evaluare. În a doua parte s-au prezentat termenii de referință ai evaluarii, în partea a treia s-au prezentat datele de intrare, în partea a patra s-a făcut analiza celei mai bune utilizări, în partea a cincea s-a facut evaluarea propriu zisă e proprietății subiect trei abordări de evaluare-piață, venit și cost și la final s-a facut reconcilierea valorilor și opinia finală a evaluatorului.

3. PREZENTAREA DATELOR

3.1. Date despre aria de piața, oraș, vecinatăți și localizare

3.1.1. Aspecte economico-sociale, legislative și ale mediului înconjurător

Date generale

Municipiul Iași se află în partea de Est a Moldovei, în Câmpia Moldovei. Prin extinderea lui, Iașul este legendara urbe a celor 7 coline Cetățuia, Galata, Copou, Bucium-Păun, Șorogari, Repedea și Breazu.

Căi de acces: Drum național DN28 (de la Roman) și DN24 (de la Vaslui), Cale ferată, Aeroport.

Conform datelor recensământului din anul 2011, municipiul Iași număra 263.410 de locuitori și era astfel al patrulea oraș ca mărime din România. Zona Metropolitană Iași, care include 13 localități învecinate, avea o populație de aproximativ 350.000 de locuitori.

Iași este un centru economic important al României. Industriile principale sunt metalurgia (SC Arcelor Mittal Tubular Products, SC Tehno Steel), medicamentele (SC Antibiotice SA), textilele (SC IasiConf SA, SC Iasitex SA) și industria alimentară. Sectorul bancar și cel al informației au luat avânt în ultimii ani, numeroase bănci și companii de software fiind prezente în oraș.

Iași este de asemenea un centru comercial regional important, aici existând numeroase centre comerciale (Iulius Mall, Moldova Mall, Palas, Felicia Shopping Center, Era Shopping Center, Hala Centrala, Axa Niciman etc.) și mai multe hyper și supermarket-uri (Metro, Selgros, Carrefour, Kaufland, Auchan, Billa, Lidl, Praktiker, Dedeman, Arabesque, Baumax, Mobexpert, Mr. Bricolage). Alte proiecte sunt în curs de realizare (Maximall, Green Plaza Iași etc.).

După 1989 și evenimentele de atunci, toate întreprinderile ce alcătuiau Zona Industrială au intrat în declin – Nicolina, CUG, Terom, Tepro – și nu au apărut alte industrii care să le înlocuiască. Acest lucru a generat probleme legate de șomaj, persoane cu venituri mici, familii cu restanțe la întreținere și un număr mare de pensionari.

Aceste aspecte au făcut ca orașul să rămână în urmă, costurile cu serviciile publice să fie ridicate, iar efortul investițional să fie și mai mare pentru noi la momentul actual.

Iașul este un oraș universitar și este al doilea centru pre-universitar din țară. Aceasta înseamnă că la școlile și liceele de aici vin copii nu doar din municipiu sau din județul nostru, ci din întreaga Moldovă.

Zeci de întreprinzători ieșeni au apelat în ultimii ani la Incubatorul de afaceri pentru a trece mai ușor peste obstacolele întâmpinate în dezvoltarea unei afaceri. În perioada 2008- 2012, în incubatorul de afaceri de pe strada Sărărie au funcționat 68 de firme din mai multe domenii de activitate. În prezent, sunt 15 firme în incubator care activează, acestea fiind tipografii, firme de publicitate, mici întreprinzători care au fabrică de mobilier din PAL, firme de securitate sau cele care certifică produsele bio. Pentru a fi incubate, firmele trebuie să fie înființate de șomeri sau să angajeze în proporție majoritară persoane fără loc de muncă. Pentru a-i atrage pe cei care își doresc realizarea unui proiect de afaceri, administratorii au stabilit chirii derizorii de 3 euro pentru un metru pătrat lunar. O firmă nu poate beneficia decât de maxim 35 de metri pătrați. Mai mult, în primele trei luni, întreprinzătorii sunt scutiți de la plata chiriei. Firmele pot sta "la incubat" 2 ani, cu posibilitatea de prelungire de 3 ani. După această perioadă, întreprinzătorii sunt nevoiți să-și găsească un alt sediu pentru afacerea lor.

Însă, economia României a rămas în 2012 în teritoriul pozitiv datorită influenței favorabile a consumului intern, ajutată și de majorarea salariilor din sectorul public, în timp ce exporturile nete au fost pe minus.

Rata șomajului la Iași se menține constantă în ultimele luni. La finalul lunii aprilie 2013, la nivelul județului Iași, a fost înregistrată o rată a șomajului de 5,16 %. Conform datelor furnizate de Agenția Județeană pentru Ocuparea Forței de Muncă (AJOFM) Iași, în luna aprilie 2013 a fost înregistrat un număr total de 15.262 persoane care nu au un loc de muncă. Față de luna martie, s-a constatat că rândurile șomerilor s-au îngroșat în aprilie cu doar două persoane.

O altă mare problemă de natură socială, dar cu implicații economice mari este creșterea numărului de pensionari în raport cu numărul angajaților. Tendința se manifestă la nivel național, nu numai în Iași, iar acest lucru duce la o presiune extremă pentru a asigura bugetarea salariilor.

Structura pe grupe mari de vârstă pune în evidență o scădere relevantă a populației tinere (0-14 ani) în mediul urban, o evoluție crescătoare a populației adulte (15-59 ani) și o ușoară creștere a populației vârstnice (de 60 ani și peste) pe întregul areal al zonei.

Numărul mediu de pensionari în 2012 a fost de 5,487 milioane, în scădere cu 102.000 față de 2011, iar pensia medie în 2012 – 773 de lei, mai mare cu 2,7% față de anul precedent și cu 8,0% față de 2010, potrivit Institutului Național de Statistică (INS). În februarie 2013, numărul total de pensionari (asigurări sociale de stat și agricultori) a fost de 5,267 milioane, iar pensia medie, 756 de lei, conform Ministerului Muncii.

În viitor se prognozează o scădere a numărului populației tinere, iar efectele demografice și economice ale acestei evoluții se vor resimți în timp și vor atrage schimbări la nivelul diferitelor subpopulații (populația școlară, populația de vârstă fertilă, populația în vârstă).
Produsul Intern Brut (PIB) a crescut în primele trei luni din 2013, în termeni reali, cu 0,5% față de ultimul trimestru al anului trecut, iar avansul față de același interval din 2012 a fost de 1,4%, potrivit datelor publicate de Institutul Național de Statistică (INS). În serie brută, creșterea PIB a fost de 2,1%. Pentru anul 2013 unii analiști și-au îmbunătățit previziunile privind creșterea PIB, spre 2%, în ipoteza în care va fi un an agricol bun, iar exporturile și industria își vor continua ascensiunea. Economia României va crește anul viitor cu 2,2% din PIB, după un avans de 1,4% în acest an, estimează Banca Europeană pentru Reconstrucție și Dezvoltare (BERD), în contextul efectelor negative ale crizei din zona euro asupra regiuni Europei de Sud-Est, în special în privința exporturilor.

Industria și-a majorat contribuția la formarea PIB în ultimii cinci ani prin intermediul exporturilor, după un declin în perioada 2003-2008. Dar industria nu poate să tragă singură economia, potențialul ei find limitat având în vedere ponderea de 28% din PIB.

Serviciile, care au cea mai mare pondere în PIB, de aproximativ 50%, și-au redus contribuția la PIB în anii de criză, odată cu contracția cererii interne, după ce în intervalul 2003-2008 au fost în ascensiune.

Ponderea construcțiilor în PIB a crescut puternic în anii premergători crizei, însă acest sector a fost lovit de recesiune, contribuția la creșterea economică fiind în declin în ultimii ani, până la 8,6%.

Agricultura și-a redus continuu ponderea în PIB, ajungând în 2012 la 5,3%, la jumătate față de 2003, însă România a rămas printre țările UE cu cea mai mare pondere a agriculturii, în timp ce valoarea adaugată brută dată de agricultură/per angajat este mică față de alte economii din UE.

Evoluția structurii economiei românești din ultimii zece ani indică o economie emergentă ce a trecut printr-o fază de supraîncălzire și acum se reface, cu un sector al serviciilor încă sub media UE, dar și o schimbare a structurii dinspre ramurile cu valoare adăugată mică, precum agricultura, spre ramuri cu valoare adăugată mare, ceea ce este benefic și contribuie la îndeplinirea criteriilor de convergență reală spre zona euro, spun analiștii. În luna februarie a acestui an, municipalitatea ieșeana a eliberat aproape 200 de autorizații de construire.

Date specifice

Sfera proprietăților în care se găsește amplasamentul analizat este cea a proprietăților imobiliare comerciale de tip clădire birouri clasa A din cartier Tătărași, zonă imobiliară mediană importantă a municipiului Iași.

În analiza datelor specifice se studiază o serie de proprietăți asemănătoare cu subiectul, din aceeași zonă și cu aceleași caracteristici cu proprietatea evaluată.

3.1.2. Descrierea zonei

Zona în care este amplasat imobilul supus evaluării, cartier Tătărași, este zonă mixtă cu blocuri de locuințe cu regim de înălțime P+4E, cu spații comerciale la parter de bloc precum și spații comerciale individuale de tip clădire birouri cu regim de înălțime P+4E.

Amplasamentul se află în apropierea așezărilor omenești, lucru important pentru personalul angajat.

Accesul la proprietate se realizează pe un drum asfaltat, cu o bandă pe sens. Zona are toate utilitățile.

Trebuie menționat faptul că zona nu este doar una comercial-rezidențială ci și una social-culturală, comercială și de agrement, aici găsindu-și locul multe obiective de interes:

Ateneul Tătărași;

Campusul studențesc "Tudor Vladimirescu";

Școala generală nr. 10, nr. 22 "Bogdan Petriceicu Hajdeu"; Liceul teoretic "Alexandru Ioan Cuza";

Grădinița Atelier; Grădinița Casa Zânelor;

Asociația Club de Dans Sportiv Carisma;

Teren Sport Pub;

Fundația Link România Moldova;

Centru de Cartier Primăria Iași;

Clubul de Pensionari Oancea;

Spitalul "Sf. Maria";

Spitalul de Neurochirurgie "Prof. Dr. Nicolae Obu";

Umanitas Med Center;

Clinică Medicală;

Cabinete medicale individuale;

Secția de Poliție nr. 4 Tătărași;

Oficiul Poștal nr. 4 Tătărași; C.E.C.;

Farmacii: "Bipeda", "Ropharma", "Catena", "Star Farm", " Sensiblu";

Sedii bănci: BCR, BRD; Raiffeisisen Bank, Baca Transilvania;

Parcul Tătărași; Esplanada Oancea;

Biserica "Sfântul Nicolae"; Biserica "Sfântul Vasile" Tătărași; Biserica "Sfinții Voievozi Roșca";

Mănăstirea La Salle; Monumentul istoric "Nicoriță";

Taxi Dispecer;

Restaurant Stejaru, Ambra;

Piața Doi Băieți, Piața Chirilă;

Complex Comercial Ciurchi, Creative Consult S.R.L.; New House, Decor Junkie, Bue Note Communications,Cesa S.R.L., s.c. Alpha Group S.R.L., Eon Moldova;

Hipermarket-ul Lidl.

Dotări edilitare și servicii de tip urban existente în Tătărași:

Rețea urbană de energie electrică;

Rețea urbană de apă;

Rețea urbană de canalizare;

Rețea urbană de gaze naturale;

Rețea de comunicații: telefon, internet și cablu TV.

Concluzii: Proprietatea imobiliară evaluată se află într-o zonă mediană mixtă, atât rezidențială cu locuințe unifamiliale cu regim de înalțime P, P+M, blocuri de locuință cu regim de înălțime P+4E, cât și comercială cu spații comerciale la parter de bloc, cladiri de birouri cu regim de înălțime P+2E, P+3E, P+4E, având suficiente magazine cu alimente proaspete ( Hipermarket-ul Lidl, Piața Chirilă, magazine mixte), acces facil la proprietate și mijloace de transport în comun la o distanță relativ mică, respectiv 50 m, pentru chiriașii clădirii evaluate.

Datorită învecinării cu Piața Chirilă în intervalul orar 08,00-12,00 strada Petre Ispirescu, la care are acces proprietatea evaluată, este aglomerată astfel încât traficul stradal și pietonal este intens.

Fragment de hartă cu proprietatea analizată:

3.2. Descrierea situatiei juridice

Dreptul de proprietate asupra imobilului a fost obținut prin Contract de vânzare-cumpărare nr. 383/07.06.2007 autentificat la BNP Mariana Otilia Balan pentru teren, care ulterior a fost eliberat de construcțiile existente, urmând a fi edificată o clădire P+4E conform Autorizației de Construire nr. 864/22.07.2009.

Conform Contract de vânzare-cumpărare nr. 383/07.06.2007 autentificat la BNP Mariana Otilia Bălan, S.C. Axa Plus S.R.L. a cumpărat de la doamna Daniela Lungu proprietatea imobiliară situată în sectorul cadastral 23, intabulată în Cartea Funciară nr. 43046 a localității cadastrale Iași, cu numărul cadastral 11373 al localității Iași, compusă din parcela 1(1384) în suprafață de 1.149 mp cu destinația curți construcții și C1- casa de locuit cu regim de înălțime S+D+P, aflată pe acest teren, cu următoarele suprafețe: subsol-beci în suprafața utilă de 18,15 mp; demisol în suprafață utilă de 89,93 mp compus din trei camere, casa scării, magazie, scări, w.c., hol, loc de luat masa și bucătărie; parter în suprafața utilă de 122,67 mp compus din 4 camere, 2 holuri, hol casa scării, baie, w.c. și terasă.

Construcția a fost radiată din Extrasul de Carte Funciară pentru informare nr. 18658/22.02.2013, emis de OCPI Iași și s-a construit clădirea de birouri evaluată.

Conform Autorizației de construire autentificată sub nr. 864/22.07.2009 emisă de Primăria Municipiului Iași CUT-ul este 1,39, POT-ul este 26,29%, înălțimea maximă admisă este de 21,75 m, înălțimea la ATIC este de 18,75 m, iar volumul construcției este de 4623,27 mc.

3.3. Descrierea terenului

Imobilul analizat este situat în zona mediană comercial/rezidențială a mun. Iași, cartier Tătărași, strada Eternitate nr. 76. În Extrasul de Carte funciară pentru informare suprafața totală a terenului este de 1.149 mp.

Proprietatea imobiliară evaluată este situată la o distanță de 2 km până în centrul Iașului, la 250 m de strada Tătărași, arteră rutieră mare, cu două benzi pe sens, recent asfaltată.

Terenul este unul bun de fundații, fără tasări periculoase pentru construcții și instalații, nu există pericolul alunecărilor de teren sau al inundațiilor și nici izvoare subterane.

Poziția terenului este în prim plan față de strada Eternitate. Accesul se realizează facil, din 2 străzi, direct din strada Eternitate și strada Petre Ispirescu, pe unde pot pătrunde autovehicolele în parcarea amenajată.

Amplasamentul are o formă neregulată și o deschidere la două străzi și anume: la strada Eternitate are o deschidere de 30 ml și la strada Petre Ispirescu are o deschidere de 35 ml.

Pe proprietate există locuri de parcare suficiente pentru utilizatori.

Vecinii bunului imobil sunt :

Nord – strada Eternitate;

Est – strada Petre Ispirescu;

Sud – proprietar;

Vest – proprietar.

Proprietatea imobiliară beneficiză de toate utilitățile zonei și anume: apă, canalizare, electricitate și gaz.

3.4. Descrierea construcției si amenajarilor

Reglementările în construcție au fost stabilite la nivel național, pentru a asigura sănătatea și siguranța utilizatorilor, protecția mediului înconjurător, controlul poluării și protecția consumatorului.

Tipul construcției – imobil de tip clădire comercială;

Regim de înălțime – P+4E;

Anul punerii în funcțiune – 2011;

Dimensiunile clădirii:

– Aria construită Ac=310 mp;

– Aria utilă Au= 1.302,33 mp;

– Aria desfasurata: 1.590mp.

Compartimentare imobil: spații de birouri clasa A, casa scării, casa liftului, grupuri sanitare, chicinetă și holuri de acces. Deasupra nivelului 4 este amplasată instalația de climatizare.

Descrierea construcției:

Fundații din beton armat;

Structura de rezistență: pe cadre din beton armat, cu planșee, grinzi și stâlpi din beton armat;

Închideri exterioare – pereți cortină din profile de aluminiu cu grosimea de 55mm;

Compartimentări interioare nestructurale din gips-carton și profile din PVC cu geam simplu sau mat cu sticlă de grosime 6mm;

Acoperiș tip terasă circulabilă, hidro și termoizolată;

Finisaje exterioare: Alucobond;

Finisaje interioare – peretiți tencuiți și zugrăviți cu vopsea lavabilă sau placati cu faianță în grupurile sanitare;

În unele încăperi tavanul este fals și este prevăzut cu spoturi și ventilație. În urma inspecției am constat că pe alocuri plafoanele false sunt deteriorate și necesită parțial schimbate.

Pardoseli acoperite cu mochetă in birouri, placari ceramice in zonele de trafic intens;

Trasee si instalatii sanitare noi, de calitate superioara.

Instalațiile electrice: traseele ingropate, cablaje din cupru in copex.

Încălzirea se realizează cu 2 centrale termice proprii pe gaz, radiatoare din otel.

În urma inspecției am constatat faptul că imobilul prezintă deprecieri recuperabile minore: pe alocuri plafoanele false sunt deteriorate și necesită schimbare, pereții interiori trebuiesc rezugrăviți partial in zonele de trafic intens.

La data inspecției și evaluării imobilul are destinația de clădire birouri:

3.5. Istoricul proprietatii subiect

Dreptul de proprietate asupra imobilului a fost obținut prin Contract de vânzare-cumpărare nr. 383/07.06.2007 autentificat la BNP Mariana Otilia Balan pentru teren, care ulterior a fost eliberat de construcțiile existente, urmând a fi edificată o clădire P+4E conform Autorizației de Construire nr. 864/22.07.2009.

3.6. Datele privind impozitele și valorile de impozitare

Impozitul pe clădiri este anual și se determină prin aplicarea cotelor de impozit asupra valorilor impozabile ale clădirilor pentru proprietati rezidentiale si conform GEV 500 pentru proprietati nerezidentiale.

Anterior, Codul Fiscal stabilea impozitul pe clădiri cu reevaluare la trei ani, cota fiind fixată de către autoritățile locale.

Cota de impozit pentru determinarea impozitului pe clădiri cu utilizare nerezidentiala este stabilită de Consiliul Local și este cuprinsă in intervalul 0,2%- 1,3%;

Impozitul pe clădiri este anual și se determină prin aplicarea cotelor de impozit asupra valorilor impozabile ale clădirilor pentru proprietati rezidentiale si conform GEV 500 pentru proprietati nerezidentiale.

Anterior, Codul Fiscal stabilea impozitul pe clădiri cu reevaluare la trei ani, cota fiind fixată de către autoritățile locale.

Cota de impozit pentru determinarea impozitului pe clădiri cu utilizare nerezidentiala este stabilită de Consiliul Local și este cuprinsă in intervalul 0,2%- 1,3%;

Cota de impozit pentru persoanele juridice care dețin clădiri nerezidențiale in Mun. Iasi, impozitul a rămas la o cotă de 0,95%.

4. ANALIZA PIEȚEI

4.1. Analiza de piață

Analiza pieței imobiliare relevă faptul că pe același trend descrescător, însă mai accelerat, se înscriu, în primul semestru din 2016, și prețurile de închiriere ale spațiilor de birouri din Iași. Chiriile pentru spațiile de birouri de clasa A (în clădiri nou construite) s-au situat între 8 și 15 euro pe metrul pătrat, o scădere cu 10-15% comparativ cu semestrul doi al anului trecut.

Pe piața ieșeană se înregistreză un număr mic de proiecte pentru spații de birouri în curs de realizare, principalul generator de spații de birouri pentru 2016 fiind Complexul Palas, care a inaugurat o clădire de birouri cu suprafața închiriabilă de 10.000 mp. Inaugurarea noilor spații de birouri cu un grad superior de finisare și dotare, duce la relocarea principalelor companii către acestea, fapt care conduce implicit la scăderea chiriilor în clădirile de birouri de calitate medie.

Piața spațiilor de birouri a înregistrat cea mai mare creștere dintre toate sectoarele imobiliare de pe piața din România, pe baza creșterii volumului închirierilor de la an la an, dar și pe tendința de scădere previzionată a ratei de neocupare.

În ceea ce privește rata de neocupare, analiștii se așteaptă la o scădere a ratei disponibilității, pe fondul unui nivel constant al închirierilor cuplat cu volumul limitat de spații de birouri nou livrate.

Peste 70% din activitatea primului trimestru este reprezentată de către contractele de reînchiriere.

Analiza realizată de CBRE România subliniază tendința de creștere a cererii de spații comerciale pentru următorii trei-patru ani, în principalele orașe din România, precum București, Iași, Constanța sau Brașov.

Spații din zone cu vad foarte bun sunt goale de luni de zile, iar șansele ca acestea să reintre în circuitul comercial sunt destul de mici. Consecințele sunt clare, se poate observa o aglomerare de spații comerciale de închiriat sau scoase la vânzare în orice zonă din oraș. Potențialii cumpărători interesați ar putea achiziționa spații comerciale pentru sume ce variază între 1.500 și 2.600 de euro pe metrul pătrat. În centrul civic, metrul pătrat se vinde cu 1.750 de euro, iar pe strada Cuza Vodă cu 2.500 de euro. Se observă că alternativa de închiriere vine în urma faptului că intenția de cumpărare întârzie să apară. Prin urmare, proprietarii aleg să închirieze pentru că perioada de așteptare până la efectuarea vânzării să genereze, totuși, profit.

În prezent piața imobiliară din Iași în ceea ce privesc tranzacțiile imobiliare cu spații comerciale – clădiri birouri se caracterizează prin stagnare. Momentan cererea este cea care dictează direcția pieței imobiliare și nu oferta.

4.2. Identificarea pieței specifice și a proprietății evaluate

Piața imobiliară analizată va fi cea comercială de tip clădire birouri, iar din punct de vedere al caracteristicilor proprietății avem urmatoarele:

proprietate imobiliară comercială cu contracte de închiriere in derulare;

baza de clienți a acestei piețe o constituie societăților comerciale cu putere de investiție mare sau cei care doresc să închirieze spații de birouri;

construcția este nouă, modernă – birouri clasa A; anul PIF 2011;

proprietăți echivalente disponibile sunt cele din cartierul Tătărași.

Aria pieții – aria pieții imobiliare a proprietăților comerciale de tip clădire birouri din zona comercială a cartierului Tatarași, localizată în Sudul Iașului, delimitată de străzile Metalurgie la Vest, Aroneanu la Est, Aurel Vlaicu la Sud și Podul de Fier la Nord.

4.3. Analiza cererii

Cererea reflectă nevoile, dorințele, puterea de cumpărare și preferințele consumatorului.

Pentru că pe o piață imobiliară oferta se ajustează încet la nivelul și tipul cererii, valoarea proprietăților tinde să varieze direct cu schimbările de cerere, fiind astfel influențată de cererea curentă.

Cererea poate fi analizată sub cele două dimensiuni ale sale: calitativ și cantitativ.

Factori ce influențează cererea in zona studiată sunt:

Cheltuielile pentru achizițioanea acestui tip de proprietate sunt mari, de accea acest tip de proprietate se adresează în general societăților comerciale cu putere mare de investiție;

Raportul între proprietari și chiriași: proprietățile din zona analizată sunt in general proprietăți închiriate;

Aprecieri financiare, precum nivelul economiilor și condițiilor de împrumut – în ultima perioadă condițiile de acordare a creditelor s-au înăsprit. Pentru a contacta un credit este necesar ca persoanele juridice ce doresc să achiziționeze o astfel de proprietate să aibă venituri cu mult peste medie.

Grad de poluare: rezultatele înregistrate de stația Tătărași evidențiază nivelul mediu al poluării.

4.4. Analiza ofertei

Pe piața imobiliară, oferta reprezintă numărul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vânzare sau închiriere la diferite prețuri, pe o piață dată, într-o anumită  perioadă de timp. Existența ofertei pentru o anumită proprietate la un anumit moment, anumit preț și un anumit loc indică gradul de raritate a acestui tip de proprietate.

O primă clasificare a proprietăților imobiliare se poate face în funcție de amplasarea acestora față de strada principală. Alte criterii/elemente ce se iau în considerare la achiziționarea unei proprietăți sunt: accesul la transportul auto public, aria utilă, existența garajului, suprafața terenului, regimul de înălțime, finisajele interioare și exterioare, accesul la utilitățile edilitare ale zonei, etc..

Oferta competitivă din aria de piață:

– stocul de produs finalizat, adică a proprietăților care există fizic și au ajuns la maturitate (au atins gradul de ocupare și nivelul chiriilor din piața specifică): oferta e formată în jur de 10 proprietăți. Din stocul total de spații de birouri, peste 50% sunt spații noi, 35% sunt clădiri renovate și într-un procent mai mic, de doar 10% sunt birourile amplasate în clădiri vechi. Chiar dacă nu sunt amplasate în buricul târgului, pentru clădirile moderne sunt solicitări de închirire din partea băncilor, firmele de IT&C, urmate de cele de consultanță deoarece au un buget relativ mare;

– proprietăți similare în curs de dezvoltare (stadiul incipient al dezvoltării construcției, finalizarea lor implicând un timp relativ scăzut) – Arena Tătărași.

– proprietăți similare planificate în aria de piață (în stadiul de proiect și care au șanse de finalizare): nu sunt în aria de piață.

Proprietățile imobiliare comerciale – clădiri birouri – analizate și luate în calcul la data evaluării sunt similare cu proprietatea ce face obiectul acestui raport de evaluare, diferențele de preț justificându-se prin: zonare, suprafața terenului aferent, aria utilă închiriabilă.

La data întocmirii raportului de evaluare piața imobiliară prezintă o stagnare, la aceste tipuri de proprietăți, unde prețurile nu au cunoscut diminuări semnificative față de anul trecut.

4.5. Analiza echilibrului pietei

Comparând nivelul cererii cu cel al ofertei, ajungem la concluzia că nivelul cererii este mai mic decât cel al ofertei, deci avem o piață a cumpărătorului.

Discrepanța între cererea solvabilă și oferta competitivă a creat un blocaj al tranzacțiilor, menținând criza de pe piața imobiliară. În aceste condiții, echilibrul între cerere și ofertă putându-se realiza la un nivel scăzut și doar pentru clădirile vechi, al căror preț va scădea mai accentuat.

Punctul de echilibru al pieței este foarte greu de atins, ciclul imobiliar neputând fi  sincronizat cu ciclul de dezvoltare a afacerilor, datorită instabilității economice, activitatea imobiliară răspunzând la stimuli pe termen lung sau pe termen scurt.

În mod uzual, achiziția unor proprietăți imobiliare se face datorită valorii mari a acestora, prin instituții de finanțare adecvate care adaptează condițiile creditului la tipul de bunuri achiziționate.

Din analiza imobiliară în aria pieței, cea a cartierului Tătărași, se poate întâlni o gamă variată de chirii și preț tranzacții (vânzare) pentru proprietăți similare cu proprietatea subiect – clădire de birouri, în funcție de zonare, dimensiune, acces auto, acestea variind pentru chirii de la 8 – 12 euro/mp. Se constată că spre limita maximă a prețurilor se situează spațiile de dimensiuni favorabile, stare tehnică bună, amplasate în zone cu acces favorabil, având integral utilități contorizate individual. La cealaltă extremă se află spațiile de dimensiuni mici, stare tehnică satisfăcătoare, amplasate în zone cu acces mai puțin favorabil.

Terenurile sunt tranzacționate la prețuri diferite în funcție de destinație (rezidențial sau comercial), suprafețe, apropiere de utilități, etc., cele comparabile fiind tranzacționate în jurul valorilor de 200-240 euro/mp în cartierul Tătărași.

Având în vedere piața specifică a imobilului subiect, se constată că aceste proprietăți sunt solicitate mai mult la închiriere și mai puțin ca tranzacție efectivă.

Ce așteptăm să se întâmple este că vom ajunge într-un punct de echilibru în perioada următoare, în care prețurile nu vor mai continua să mai scadă și după aceea va fi o creștere, dar creșterea aceasta va fi ușoară, nu va fi o creștere spectaculoasă cu dublări de prețuri de la an la an ca până acum.

5. ANALIZA DATELOR ȘI CONCLUZIILE

5.1. Cea mai bună utilizare a proprietății imobiliare

Definiție CMBU – Utilizarea probabilă in mod rezonabil si justifica adecvat, a unui teren liber sau a unei proprietati construite, utilizare care trebuie sa posibila din punct de vedere fizic, permisă legal, fezabilă financiar și din care rezulta cea mai mare valoare a proprietății evaluate.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie să indeplinească patru criterii:

1.Permisă legal – evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt permise de lege. Trebuie să fie analizate reglementările privind zonarea, restricțiile de construcție, normativele de construcții, restricțiile privind construcțiile din patrimoniu și siturile istorice, impactul asupra mediului.

2.Posibilă fizic – dimensiunile și forma, suprafața, structura geologică a terenului și accesibilitatea unui lot de teren și riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundații). Se iau în considerație capacitatea și disponibilitatea utilităților publice (canalizare, apa, linie de transport energie electrică, gaze, agent termic).

3.Fezabilă financiar – utilizările care au indeplinit criteriile de permise legal și posibile fizic, sunt analizate, mai departe pentru a determina dacă ar produce un venit care să acopere cheltuielile de exploatare, obligațiile financiare și amortizarea capitalului.

4.Maxim productivă – dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanță cu rata de fructificare a capitalului cerută pe piață pentru acea utilizare.

5.2. Cea mai bună utilizare a terenului liber

CMBU a terenului considerat liber presupune că terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construcțiilor. Aproape orice clădire poate fi demolată și aceasta se face atunci când ea nu mai adaugă valoare terenului. CMBU a terenului considerat liber trebuie să țină cont de utilizarea actuală și de toate utilizările potențiale.

În alegerea proprietăților s-a plecat de la CUT = 1,39, POT =26,29%, înălțimea maximă admisă de 21,75 m, înălțimea la ATIC de 18,75 m și suprafața terenului, extrase din Autorizația de construire nr. 864/22.07.2009 emisă de Primăria Municipiului Iași.

Pentru analiza celei mai bune utilizări a terenului considerat liber s-au avut în vedere amplasarea în zona mediană mixtă (rezidențială, comercială si de industrie ușoară) a municipiului, cartier Tătărași, și următoarele alternative:

Utilizarea I -terenul considerat a fi liber este utilizat pentru construcția unei proprietăți rezidențiale – Bloc de locuinte P+4E;

Rata de capitalizare pentru bloc de locuințe este 6% conform datelor de pe piață. S-a luat în considerare chiria percepută de 5 Euro/mp în zona Tătărași pentru un bloc de locuințe.

Utilizarea II – terenul considerat a fi liber este utilizat pentru construcția unei proprietăți comerciale – Clădire birouri P+4E;

Rata de capitalizare pentru clădire birouri este 9% conform calculelor de la Abordarea prin venit. S-a luat în considerare chiria percepută de 10 Euro/mp în zona Tătărași pentru un spațiu de birouri similar.

Concluzii: Conform datelor analizate, cea mai bună utilizare a terenului liber o constituie proprietatea comercială-clădire birouri, deoarece are valoarea reziduală a terenului maximă – 222 Euro/mp.

5.3. Concluzii CMBU

Din analiza CMBU prezentată la capitolul 5.2. rezultă că terenul liber are valoare reziduală maximă dacă pe el se află construită proprietatea comercială – clădire birouri.

Din datele prezentate, prin prisma criteriilor care definesc noțiunea de CMBU, se deduc următoarele concluzii:

– este permisă legal și posibilă fizic conform studiilor, proiectelor și avizelor care susțin această utilizare comercială;

– este fezabilă financiar deoarece venitul produs acoperă cheltuielile de exploatare ale proprietarului;

– este maxim productivă deoarece din valoarea de piață rezultă cea mai mare valoare comparativ cu imobilele la care apar cheltuieli de conversie.

6. EVALUAREA PROPRIETĂȚII

6.1. Abordări, alegerea metodelor

Pentru estimarea valorii de piață a proprietății imobiliare au fost utilizate doua abordări:

1. Abordarea prin cost: pentru estimarea valorii terenului s-a folosit metoda comparației vânzărilor pentru că există date comparabile; au fost luate în calcul elemente de comparație: amplasamentul terenului, dimensiunile, utilitățile existente sau posibilitatea de acces la acestea, accesul la drumuri modernizate.

Pentru estimarea costurilor clădirii s-a folosit metoda costurilor segregate care utilizează costuri unitare pentru diferite componente ale clădirii. S-a calculat un cost unitar bazat pe cantitatea reală de materiale utilizate în construcție, plus manopera, utilaje și transporturi legate de tehnologia lucrărilor de construcții, pentru fiecare metru pătrat de suprafață utilă.

Costul total al clădirii este estimat prin însumarea costurilor pentru diferitele componente ale clădirii. Apoi, sunt estimate deprecierile din cauza uzurii fizice, neadecvării funcționale și deprecierii economice și scăzute din costul de înlocuire al structurii.

În final, valoarea terenului este adunată la această sumă pentru a obține valoarea finală a proprietății imobiliare.

2. Abordarea prin venit, metoda capitalizarii directe: concluziile au fost realizate pe baza cuantumurilor chiriilor, ratei de capitalizare calculată în urma mai multor tranzacții similare pentru același tip de proprietate. S-au luat în considerare informațiile referitoare la veniturile și cheltuielile aferente proprietății evaluate și s-a estimat valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea convertește venitul anual în valoarea proprietății, într-o singură etapă, divizând venitul anual estimat printr-o rată adecvată de capitalizare.

3. Abordarea prin piață consideră că prețurile proprietății sunt stabilite de piață. Atunci când există informații disponibile, abordarea prin comparația vânzărilor este cea mai directă și sistematică abordare pentru estimarea valorii și oferă imaginea exactă a intervalului în care se încadrează proprietatea analizată.

Nu s-au găsit în piața specifică proprietăți similare cu cea evaluată tranzactionate sau la ofertare, drept urmare această abordare nu a fost aplicată.

6.1.Metoda comparațiilor directe utilizată în scopul stabilirii valorii de piață a terenului

Evaluarea amplasamentului este efectuată prin metoda comparațiilor directe, care este cea mai adecvată metodă atunci când există informații privind vânzări comparabile.

Procesul de comparare ia în considerare asemănările și deosebirile între terenul de evaluat și celelalte terenuri deja tranzacționate sau ofertate, despre care există informații suficiente.

Pentru estimarea valorii de piață a terenului considerat liber au fost selectate proprietăți imobiliare care au corespuns cel mai bine cu proprietatea subiect:

Comparabila 1 Teren în suprafața de 900 mp, situat în zona Tătărași – lângă Piața Chirilă, toate utilitățile pe teren, intravilan, pretabil orice tip de construcție, ideal clădire de birouri, zona ușor accesibilă, acces facil la către mijloacele de transport în comun cu legătura către toate zonele orașului, 220€/mp. Sursa: http://www.olx.ro

Comparabila 2 Teren amplasat în centrul cartierului Tătărași, ideal pentru construirea unei clădiri de birouri. Utilități: gaz, canalizare, apă, curent. Destinație: destinație comercială; Suprafața: 953mp, preț 230€/mp. Sursa: http://www.fideliacasa.ro

Comparabila 3 Teren (intravilan) în cartier Tătărași, lângă Tudor Center. Terenul are o suprafață de 1.600 mp și un front stradal de 15 ml, plan, cu toate utilitățile pe teren. 200 Euro/mp. Sursa: http://www.trustulterra.ro

Comparabila 4 Terenul propus spre vânzare este situat în Iași , zonă Tătărași (Green Park) Este intravilan și are o suprafață de 1043 mp. Accesul la teren este dublu, dinspre Aurel Vlaicu, și Aeroportului. Fiind amplasat intr- o zonă excelentă, în apropierea pădurii Ciric, terenul este recomandat că destinație comerciala- clădire birouri. Utilitățile disponibile sunt. – Rețea apă canal, gaz, electricitate, fibră optică. Zonă este liniștită nepoluată, fiind la doar 5 min de Centrul orașului; preț 205 euro/ mp Sursa: http://www.olx.ro

Comparabila 5 Teren în suprafață de 1100 mp, PUZ aprobat pentru D+P+5, toate utilitățile, deschidere de 60ml la șoseaua principală, lângă clădirea EON. preț 210 euro/mp. Sursă: http://www.trustulterra.ro



Fragment de hartă cu proprietatea evaluată și comparabilele folosite la abordarea prin piață pentru teren:

Caracteristicile, datele de comparație și cele de ajustare sunt expuse în fișa de calcul tabelar, după cum urmează:

Ajustarile aplicate comparabilelor pentru estimarea valorii de piață a proprietății imobiliare evaluate – teren în suprafață de 1.149 mp pe care se află cladirea de birouri – sunt următoarele:

Ajustarile pentru drepturile de proprietate transmise, restricții legale și condițiile de finanțare sunt similare cu elementele de comparație ale terenului evaluat. Ajustarile vor fi 0%;

Ajustarea pentru condițiile de piață va fi -10%. Aceasta se aplică comparabilelor C1, C2, C3 și C4 deoarece sunt oferte și nu tranzacții. Procentul de 10% a fost stabilit în baza datelor furnizate de Agenția imobiliară Sigma precum că un teren de 500 mp în zona analizată s-a vândut cu prețul de 125.000 Euro; prețul de ofertă a fost de 137.500 Eur, timpul de publicare al ofertei a fost de 1 luna;

Ajustarea aplicată pentru topografie va fi 0% pentru că toate amplasamentele topografia plana;

Ajustarea aplicată pentru localizare se referă la interesul pe care îl prezintă zona de situare și care poate prezenta fluctuații chiar în cadrul unei zone de sine stătătoare. În cazurile analizate C2, C3 si C4 au localizare inferioara. Ajustarile în acest caz sunt: alegem C1 si C4 doarece diferă doar prin localizare, Ajustarea este : (198-185)/185,4=0,073 => 7,3%, Ajustare pozitiva.

Ajustarea pentru accesul la șosea va fi: se aleg comparabilele C1 si C2 deoarece difera doar prin accesul la sosea și avem (222-198)/198=0,0122 => 12.2%, Ajustare pozitiva;

Ajustarea pentru suprafata terenului va fi: alegem comparabilele C3 si C4 deoarece difera doar prin suprafata si va fi: (222-217)/217= 0,025=> 3%, Ajustare pozitiva.

Ajustarea pentru utilizare va fi 0% pentru că toate amplasamentele au destinația comercială;

Ajustarea pentru utilități se aplică atunci când există diferențieri în ceea ce privesc utilitățile care caracterizează o proprietate: apa, curent, gaz, canalizare. Avand in vedere ca C5 are utilitatile la limita proprietatii Ajustarea va fi urmatoarea: vom alege C4 si C5 deoarece difera prin utilitatile avute pe proprietate si avem: (222-203)/203=0,01%=> 10%, Ajustare pozitiva.

Aplicând analiza pe perechi de date expusă în tabelul de mai sus, unde proprietatea 2 are cea mai mică ajustare brută, se alege:

Valoarea unitară teren = 210 EURO /mp.

Valoarea terenului rezultată prin metoda comparațiilor directe este:

Vteren = 241.000 EURO, echivalent a 1.147.000 LEI

6.2. Abordarea prin cost

6.2.2. Metoda costurilor segregate

Această metodă constă în estimarea costului de reconstrucție a clădirii din care se deduce deprecierea cumulată.

Având în vedere caracteristicile clădirii analizate, evaluarea cuprinde următoarele etape:

– Stabilirea costului total de reconstrucție prin estimarea unui deviz general estimativ, pe categorii de lucrări, în funcție de caracteristicile tehnico-constructive și gradul de dotare a clădirii la nivelul prețurilor actuale;

Stabilirea costului de reconstrucție pentru lucrările efectuate până la aducerea la stadiul actual de finalizare, prin estimarea unui deviz pe categorii de lucrări;

Determinarea costului rămas la același nivel de prețuri, prin estimarea deprecierii cumulate.

Costul de reconstrucție (Costul de nou) – reprezintă costul estimat pentru a construi la prețurile curente de la data evaluării o copie sau o replică exactă a clădirii evaluate, folosind aceleași materiale, normative de construcții, arhitectură, planuri de calitate și manoperă înglobând toate deficiențele, supradimensionările și deprecierea clădirii evaluate.

Acest cost s-a stabilit pe baza documentației pusă la dispoziție de către proprietar și a inspecției efectuată în teren.

Pentru determinarea costurilor unitare și totale a obiectului de construcții ce se evaluează s-au parcurs următoarele etape:

documentare privind spațiul ce urmează a fi evaluat prin stabilirea caracteristicilor tehnico-constructive ale clădirii;

cercetarea obiectului la fața locului și stabilirea dotărilor și instalațiilor precum și stabilirea stării tehnice a clădirii și a subansamblelor componente;

se efectuează încadrarea clădirii într-unul din cataloagele de reevaluare;

se elaborează faza de evaluare și se determină costurile unitare de reconstrucție, pe total și pe categorii de lucrări precum și Ajustarile datorate abaterilor față de prevederile din fișele catalogului (se ia în considerare suprafața utilă);

se calculează costul tehnic unitar și total la nivelul de prețuri actuale.

6.2.3. Estimarea deprecierii cumulate

Deprecierea – reprezintă o pierdere de valoare față de costul de reconstrucție ce poate apare din cauze fizice, funcționale sau externe.

În cazul de față s-a utilizat metoda segregării, prin care se analizează separat fiecare cauză a deprecierii, se cuantifică deprecierea și apoi se totalizează ca o sumă globală.

Cele cinci tipuri de depreciere care pot afecta o clădire sunt:

– uzura fizică recuperabilă;

– uzura fizică nerecuperabilă;

– neadecvarea funcțională recuperabilă;

– neadecvarea funcțională nerecuperabilă;

– deprecierea externă.

Uzura fizică recuperabilă se referă la elementele de întreținere defectuoasă; estimarea uzurii fizice recuperabile se aplică doar elementelor necesare a fi reparate la data întocmirii raportului de evaluare. Acest element de uzură este măsurat ca fiind costul de readucere a elementelor la condiția de nou sau ca și nou, costul reabilitării.

Uzura fizică nerecuperabilă – elemente cu viață scurtă

Aceasta implică utilizarea unui raport între vârsta scriptică și durata de viață fizică totală estimată. Acest raport este aplicat costului de reconstruire sau de înlocuire rămas al elementelor fizice nerecuperabile cu viață lungă ale clădirii.

În urma inspecției am constatat faptul că imobilul prezintă următoarele deprecieri fizice nerecuperabile: stația ape uzate și reteaua voce-date trebuiesc schimbate, pereții interiori trebuiesc rezugrăviți, izolația protecție terasă este perforată și necesită a fi schimbată. În tabelul de mai jos sunt regăsite toate deprecierile fizice nerecuperabile a elementelor cu viață scurtă:

Uzura fizică nerecuperabilă – elemente cu viață lungă

Uzura fizică nerecuperabilă pentru elementele cu viață lungă este estimată prin metoda duratei de viață fizică.

Pentru a calcula mărimea uzurii ce va fi atribuită fizice nerecuperabile cu viață lungă, costul de reconstruire sau înlocuire total al elementelor fizice recuperabile și al și al elementelor nerecuperabile cu durată scurtă de viață trebuie dedus din costul de reconstruire sau costul de înlocuire estimat.

Deprecierea din cauze externe, utilitatea diminuată a unei construcții datorată influențelor negative provenite din exteriorul clădirii, este de obicei de neevitat de proprietar, chiriaș sau deținător.

Factorii externi se referă la modificarea conjuncturii economice, care afectează ofertă și cererea de bunuri și servicii produse de activ său cheltuielile de exploatare ale activului.

Factorii externi se referă și la costul și existența rezonabilă a materiilor prime, utilităților și forței de muncă.

Deprecierea din cauze externe poate fi cauzată de o varietate de factori, cum ar fi: declinul vecinătății, localizarea proprietății în comunitate, regiune sau cartier, sau condițiile de pe piață locală.

Influențele externe pot cauza o pierdere de valoare pentru orice proprietate imobiliară.

Estimarea valorii prin abordarea pe bază de costuri

Valoarea proprietății imobiliare supusă evaluării obținută prin abordarea pe bază de costuri este dată de valoarea de piață a terenului la care se adaugă valoarea construcției, exprimată în Lei și Euro, respectiv:

Valoarea de piață prin costuri = 1.084.000 EUR

Echivalent 5.160.000 LEI

6.3. Abordarea prin venit

Metoda capitalizării directe este o metodă de evaluare bazată pe venit, prin care venitul anual estimat se covertește în valoarea proprietății. Convertirea s-a realizat într-o singură etapă, prin divizarea venitului anual estimat printr-o rată adecvată de capitalizare.

Conform celei mai bune utilizări, proprietatea va genera un venit maxim în cazul utilizării imobilului în scop industrial.

Participația care se evaluează este dreptul deplin de proprietate/proprietatea liberă, care include toate atributele specifice.

Esența metodei capitalizării directe constă în faptul că valoarea bunului imobiliar este exprimată prin raportul între venitul net din exploatare generat de proprietate și rata totală de capitalizare:

V = VNE / Ro

Imobilul poate fi dat spre închiriere ca proprietate alcatuită din teren în suprafață totală de 1.149 mp și spațiu birouri cu aria utilă de 1.302,33 mp.

6.3.1. Analiza prețurilor privind chiriile pe piata comercială din Iași

Prețurile de vânzare ale imobilelor au scăzut mult în ultimul an, iar tot mai mulți proprietari, care nu sunt presați să vândă, preferă să își închirieze proprietățile, ceea ce a determinat creșterea numărului de oferte pe piață.

Baza de clienți – conform datelor de piață o constituie persoanele juridice cu un venit peste medie ce închiriază astfel de proprietăți pe perioade mari de până la 5 ani.

Proprietăți oferite pentru închiriere (Sursa: http://www.olx.ro; www.trustulterra.ro; www.imobiliareiasi.ro; www.spatiicomerciale.ro; www.spatii-iasi.ro; www.cauta-imobiliare.ro ):

La data evaluării, în zona analizată au fost selectate de pe piață pentru închiriere 7 proprietăți imobiliare similare cu cea evaluată. Ținând cont de chiriile percepute în zonă, am constatat următoarele aspecte:

Chiriile percepute în zonă sunt cuprinse în intervalul 8Eur/mp – 15Eur/mp. De observat că nu contează suprafața oferită spre închiriere;

Chiriile percepute la limita de 15 Eur/mp sunt datorate construcțiilor noi, iar cele din limita inferioară de 10 Eur/mp sunt datorate unor neadecvari functionale și construcțiilor mai vechi, iar diferențele de suprafață utilă totală influențând prea puțin prețul final;

Pentru proprietatea imobiliară evaluată am ales chiria de 10 Euro/mp pentru că are aceleași caracteristici cu proprietatea 3 din tabelul de mai sus.

Calculul ratei de capitalizare:

Conform contarctelor de inchiriere a firmelor existente in spatiu avand contracte pe perioada determinata sau nedeterminata, chiria lunara a iesit de 11€/mp si un grad de ocupare de 85%; date folosite pentru estimarea valorii de piata.

Valoarea de piață prin metoda Capitalizarii directe este de: 1.431.000 Euro, echivalent 6.242.000 Lei.

7. RECONCILIEREA VALORILOR ȘI OPINIA FINALǍ

7.1. Analiza rezultatelor

În urma aplicării abordărilor de evaluare a proprietății imobiliare au fost obținute următoarele valori:

1.Abordarea prin cost : 1.084.000 EUR, echivalent a 5.160.000 LEI;

2.Abordarea prin venit: 1.431.000 EUR, echivalent a 6.812.000 LEI;

Reconcilierea constituie analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea finală a valorii. Pentru reconcilierea rezultatelor s-a procedat la reanalizarea întregii evaluări pentru a verifica dacă datele disponibile, tehnicile analitice, raționamentele și logica aplicată au dus la judecăți consistente. Datele utilizate sunt autentice, pertinente, suficiente și au fost obținute din surse de încredere.

Criteriile cu care un evaluator ajunge la o estimare finală a valorii, fundamentată și semnificativă sunt: adecvarea, precizia și cantitatea de informații.

La abordarea prin piață am selectat 5 proprietăți comparabile deci metoda este adecvată, cantitatea mică și calitatea medie de informații despre oferte consideră această abordare ca având o precizie nesatisfăcătoare; cantitatea de informații a fost mică.

La abordarea prin venit, datorită informațiilor corecte despre tariful chiriei, conform contractelor de închiriere, această abordare este adecvată, informații culese de pe piață privind chiriile sunt suficiente, cu o precizie care ar putea fi bună, cantitatea de informații a fost suficientă.

La abordarea prin cost avem minus la adecvare pentru că oferta de terenuri libere este mică, precizie mică pentru că imobilul, desi are o vechime mică este afectat de deprecieri, cantitatea informațiilor mică.

Drept urmare, s-a optat în final pentru abordarea prin venit, metoda actualizarii veniturilor, deoarece în condițiile date reflectă cel mai bine situația prezentă a proprietății imobiliare evaluate.

7.2. Concluzia asupra valorii

Opinia evaluatorului:

Proprietatea imobiliară supusă evaluării, aparținând S.C. „Axa Plus”S.R.L., este situată în intravilanul Mun. Iași, cartier Tătărași, Strada Eternitate nr. 76, înscrisă în Cartea Funciară nr. 121318 a Mun. Iași, și este compusă din teren cu suprafața totală de 1.149 mp pe care este edificată clădirea de birouri – C1, cu regim de inălțime P+4E, având Ac= 310 mp, Au= 1.302,33 mp, Ad= 1.590 mp, nr. Cadastral 121318.

Ca rezultat al investigațiilor, opinia evaluatorului referitoare la valorea de piață în scopul garantării bancare, este valoarea estimată în baza abordării prin venit, la data de 29.01.2019 :

SASE MILIOANE OPT SUTE DOISPREZECE MII LEI

6.812.000 LEI

ECHIVALENT A 1.431.000 EURO

Data evaluării este 29.01.2019. Cursul BNR 1 EUR – 4.7601RON.

Valoarea estimată prin prezentul raport de evaluare este valabilă la data evaluării.

Evaluator Membru stagiar,

Parasca Elena-Oana

BIBLIOGRAFIE

Standarde de Evaluare Anevar 2015;

Inspecția proprietăților în scopul evaluării – Corneliu Șchiopu, ediția a șasea, 2010;

Construcții, clădiri și alte construcții inginerești – Constantin Peștișanu, Cristina Burlacu și Corneliu Șchiopu, Colecția Biblioteca Anevar, 2010;

Informații directe de la agenții imobiliare, institute de proiectare, societăți de construcție;

Site-uri imobiliare și de specialitate: imobiliareiasi.ro, bnr.ro, hartaiașului.ro, OLX, Google Maps, etc.

8. ANEXE

8.1. Documentele atestare drept de proprietate

Contract de vânzare-cumpărare teren;

Autorizația de construire clădire birouri;

Proces verbal de recepție la terminarea lucrărilor;

Extras de Carte Funciară pentru informare;

8.2. Harta cu amplasarea subiectului și a comparabilelor

8.3. Planuri, Relevee

Clientul nu mi-a pus la dispoziție planurile de amplasare ale bunului imobil și releveele clădirii pe etaje.

8.4. Fotografiile proprietății evaluate

8.5. Acte

8.6. Fotografii comparabile

Comparabile Teren:

Comparabile chirii: