PROGRAMUL DE STUDIU: FINANȚE, BĂNCI ȘI ASIGURĂRI [308150]

UNIVERSITATEA DIN ORADEA

FACULTATEA DE ȘTIINȚE ECONOMICE

PROGRAMUL DE STUDIU: FINANȚE, BĂNCI ȘI ASIGURĂRI

FORMA DE ÎNVĂȚĂMÂNT: ZI

Lucrare de disertație

COORDONATOR ȘTIINȚIFIC:

Conf.Univ.Dr. Laurențiu Droj

ABSOLVENT: [anonimizat]-Marin PAINA

ORADEA

2019

UNIVERSITATEA DIN ORADEA

FACULTATEA DE ȘTIINȚE ECONOMICE

PROGRAMUL DE STUDIU: FINANȚE, BĂNCI ȘI ASIGURĂRI

FORMA DE ÎNVĂȚĂMÂNT: ZI

ABORDĂRI ÎN EVALUAREA PROPRIETĂȚILOR IMOBILIARE

COORDONATOR ȘTIINȚIFIC:

Conf.Univ.Dr. Laurențiu Droj

ABSOLVENT: [anonimizat]-Marin PAINA

ORADEA

2019

Cuprins

Introducere

Prezenta lucrare tratează o sinteză a [anonimizat] a cunoscut o [anonimizat] m-a determinat să o aleg ca și temă a lucrării de licență.

În acesta lucrare se urmărește procesul unei evaluări pe piața imobiliară românească și se axează pe analiza creditării unei pensiuni turistice care dorește acceseze un credit.

Lucrarea este structurată pe 5 capitole distincte. Prima parte a lucrării prezeintă o scurtă descriere a apariției procesului de evaluare în România, o descriere a înfințării ANEVAR, a statutului juridic a acesteia și a obiectului său de activitate.

Partea a doua a lucrării cuprinde o descriere a elementelor de evaluare , a statutului juridic a acesteia și a obiectului său de activitate.

În partea a treia a lucrării se prezintă procesul de evaluare și analiza elementelor cuprinse de procesul de evaluare.

În partea a patra a [anonimizat] ( comparația directă ), abordarea prin venit ( randament), abordarea prin cost.

În ultima parte a lucrării este tratat un studiu de caz privind modul de derulare a procesului de evaluare unei pensiuni turistice.

[anonimizat]-o prin analiza unor lucrări de specialitate și a legislațiilor aflate în vigoare în țara noastră.

Capitolul 1.

Evaluarea la nivelul întreprinderilor românești

„Potrivit definiției din Ordonanța 24/2011 [anonimizat] a [anonimizat], [anonimizat]. Activitatea de evaluare poate fi desfășurată de către orice persoană care are calitatea de evaluator autorizat

Evaluarea este procesul de estimare a [anonimizat], la o [anonimizat]. Evaluarea implică o estimare și nu un calcul exact printr-o formulă matematică sau printr-o cuantificare precisă. Ea impune raționamentul profesional al evaluatorului.”

Conceptul de evaluare a apărut în România în anul 1990, [anonimizat] o primă măsură economică a [anonimizat]; [anonimizat] 1992, ca asociație neguvernamentală. Președintele fondator a fost Gheorghe Bădescu. Cea dintâi specializare a [anonimizat] 1997 apare specializarea evaluarea proprietăților imobiliare – cea mai importantă specializare atât din punct de vedere a volumului de lucrări cât și ca cifră de afaceri. În anul 2000 apar și specializările de bunuri mobile și de evaluare a instituțiilor financiare;

În baza Ordonanței de Guvern a României nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării și aprobată cu modificări prin Legea nr. 99/2013, ca organizație profesională de utilitate publică i-a ființă ANEVAR ( Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România) a cărui membrii sunt evaluatorii autorizați care au dobândit această calitate, ca urmare a finalizării stagiului și promovarea examenului.

ANEVAR a fost înființată odată cu trecerea la economia de piață a României, când valoarea de piață a devenit o noțiune de bază în cadrul tranzacțiilor între terți. Specializarea principală a fost cea de evaluarea întreprinderii. Solicitările pentru acest tip de evaluări a avut ca punct de lansare creearea programului prin care au fost privatizate fostele întreprinderi de stat. În jurul anului 1977, numărul întreprinderilor de privatizat a scăzut iar nevoia întreprinderilor privatizate de a atrage resurse financiare pentru a progresa, a apărut și ideea forțată de necesitatea ca aceste întreprinderi să vândă activele excedente sau chiar să le ipotecheze în vederea atragerii de împrumuturi. Astfel, au fost create ipotezele apariției celorlalte două tipuri de specializări și anume: evaluarea proprietății imobiliare și evaluarea bunurilor mobile. În anul 2000 s-a lansat specializarea – evaluarea bunurilor mobile, urmată, în anul 2004, de lansarea specializării – evaluarea instrumentelor financiare.

În perioada (1992–2011) și alte asociații profesionale au avut ca membrii și evaluatori. Cele mai importante sunt Corpul Experților Tehnici (CET), Corpul Experților Contabili și Contabililor Autorizați din Romania (CECCAR).

Având în vedere reputația pe care o avea ANEVAR pe piața evaluării, atât internă, cât și internațională,precum și faptul că în mai multe acte normative se făcea raportare la membri ANEVAR și la standardele aplicate de către aceștia, s-a propus ca ANEVAR să realizeze prima Adunare Generală Națională și prima Conferință Națională a Uniunii și să intocmească procedurile de organizare și funcționare ale Uniunii. Prima Adunare Generală Națională a reprezentat întrunirea tuturor celor peste 5.000 de membri înscriși în termen legal și a avut ca unic punct pe ordinea de zi alegerea membrilor delegați la prima Conferință Națională, pe fundamentul normei de reprezentare de un participant la 20 de membri titulari; așadar, în data de 19 noiembrie 2011 au fost aleși cei 235 de delegați ai primei Conferințe Naționale. Prima Conferință Națională, cea în care a fost ales și primul Consiliu Director al Uniunii a avut loc în 19 decembrie 2011.

”Intrarea în vigoare a prevederilor Ordonanței era condiționată, potrivit art. 43, de data publicării în Monitorul Oficial a Hotărârii de Guvern de aprobare a Regulamentului de organizare și funcționare al Uniunii, a hotărârilor Conferinței Naționale privind standardele de evaluare, a Regulamentului Comisiei de etică și disciplină, precum și a Codului de etică al profesiei de evaluator autorizat. ”

Hotărârea de Guvern nr. 353 de aprobare a Regulamentului de organizare și funcționare al Uniunii Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România a fost adoptată de către Guvernul României luna aprilie 2012 iar în luna mai, Conferința Națională a Uniunii a aprobat hotărârile privind standardele de evaluare împreună cu Codul etic al profesiei de evaluator autorizat și Regulamentul Comisiei de etică și disciplină, publicată ulterior în Monitorul Oficial. În 11 iunie 2012, odată cu îndeplinirea cerințelor articolului 43 din Ordonanță, în România, activitatea de evaluare poate fi realizată doar de către evaluatori autorizați; Odată cu demersurile realizate de către Uniune, privind începerea activității prin realizarea cerințelor din Ordonanță, Asociația Națională a Evaluatorilor din România a cesionat către Uniune brandul ANEVAR, aceasta ie schimbându-și denumirea în Asociația Societatea Științifică de Evaluare – SOCEVAL iar la finalul anului 2014, această asociație a fost dizolvată, redevenind Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România, conform prevederilor art. II din Legea nr. 99/2013 pentru aprobarea Ordonanței Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor.

Principiile de etică profesională a profesiei de evaluator autorizat;

Pe parcursul activității procesului de evaluare, pot apărea diverse pericole care pot fi evitate sau diminuate sau prin anumite aspecte care trebuie să fie luate în considerare, și anume – pricipiile de etică profesională pentru profesia de evaluator autorizat;

Principiile de etică fundamentală sunt următoarele:

Integritate – sa fie direct și onest în relațiile profesionale și de afaceri.

Obiectivitate, independență, imparțialitate – să evite conflicte de interes, influențe sau preferințe care să îi afecteze judecata profesională.

Confidențialitate – să respecte confidențialitatea informațiilor obținute ca urmare a relațiilor profesionale și să nu divulge astfel de informații terților, fără a avea autoritate specifică ( dacă nu există dreptul legal sau profesional sau datoria legală sau profesională de a divulga), să nu folosească infomațiile în avantajul personal sau al unor terțe părți.

Competența profesională – să mențină cunoștințele și abilitățile profesionale necesare pentru a oferi clienților sau angajatorului servicii competente bazate pe practicile, legislația, și tehnicile actuale; să își desfășoare activitatea în mod serios și în concordanță cu standardele profesionale de evaluare obligatorii pentru membrii Asociației.

Comportament profesional – să respecte legile și reglementările în domeniul evaluării de bunuri și sa evite orice fel de acțiuni care ar putea discredita profesia .

I.1. Principalele elemente teoretice ale

evaluării proprietăților imobiliare

Evaluarea, în sensul strict al cuvântului, se referă determinarea și cunoașterea valorii unui bun, respectiv al unei anumite întreprinderi și se referă la prețul exprimat în bani, utilizat ca punct de începere a unei negocieri; Necesitatea evaluării este s rezultă din următoarele considerente:

utilizarea activelor fixe ale întreprinderii în timp, valoarea iniţială care este înscrisă în evidenţa contabilă a întreprinderii, pe baza devizelor de execuţie care sunt cuprinse în proiectul întocmit, se modifică în continu în timp, ca efect al uzurii şi, astfel, periodic managerul trebuie să-şi valorifice activele firmei sale, pentru a putea şti:

–  valoarea unității după o anumită perioadă de timp;

–  cheltuielile necesare care trebuie efectuate pentru a reducerea activele fixe la parametrii iniţiali;

b) odată cu modernizarea proceselor tehnologice, anumite active fixe pot să nu mai corespundă acestuia, adică să devină depășite de situație sub aspectul recuperării unor deziderate ale membrilor societăţii:

– schimbarea formei de proprietate,care potrivit economiei de piaţă, pentru a se putea transmite pe căi legale, trebuie să dețină la bază cunoașterea şi utilizăriea preţului necesar stabilirii valorii pentru:

• vânzare-cumpărare;

fuziuni patrimoniale şi stabilirea procentului de acţiuni ce revin fiecărui acţionar;

stabilirea valorii bursiere a acţiunilor ce se valorifică prin intermediul bursei de valori;

stabilirea capitalului social al societăţilor comerciale etc.

Procesul de evaluare se realizează de regulă în 6 pași.

Pasul 1- Analiza productivității proprietății – în acest prim pas, proprietea subiect este supusă de către evaluator unei analize în vederea stabilirii caracteristicilor cele mai importante ale acesteia , cum ar fi potențiale utilizări ale proprietății sau capacitatea sa productivă, pentru a putea fi utilizate ca bază pentru selectarea proprietăților comparabile. Caracteristice proprietății evaluate pot fi fizice, juridice sau de localizare

Pasul 2 – Delimitarea pieței specifice ( aria pieței și aria competitivă) –acest pas joacă un rol important în susținerea raportului de evaluare deoarece este în strânsă legătură cu descrierea proprietății și cea mai bună utulizare a sa. În acest pas se realizează investigațiile pe piață urmărind caracteristicile de bază analizate, chiar dacă acestea nu se definesc direct la începutul raportului, ele rezultă din următoarele capitole și trasează necesitatea completării pachetului de caracteristici care definesc piața specifică. Din analizele pieței trebuie să se urmărească interacțiunea dintre cerere și ofertă la data evaluării. În mod uzual, când analizăm cererea și oferta facem referire la tranzacționarea unui drept deplin de proprietate, dar în analiza pieței se urmăresc și închirierile necesare în cazul abordării prin venit. Valoarea unei proprietăți pe piață este dependentiă in definitiv de poziția pe care aceasta o deține pe piața sa specifică. Astfel, cunoscând elementele speficice proprietății subiect, evaluatorul poate să compare oferta identificată prin proprietățile competitive cu cererea reieșită din avantajele pe care proprietatea o poate oferii potențialilor cumpărători.

Pasul 3 – Analiza cererii – acest pas face referire la factorii de influență ai posibilei cereri și anume dorința și puterea efectivă de cumpărare. Astfel ”ar vrea” , dar și cine ”poate” să cumpere sau/și să închirieze o proprietate

Pasul 4 – Analiza ofertei ( investigarea și previziunea concurenței) – factorii care influnțează oferta competitivă de pe piață sunt unitatea și raritatea, astfel urmărite prin prisma analizei de piață se referă la:

Imobilele cu o necesitate similară pe piața speficiă dar și cunoașterea plusului sau minusului de valoare în utilitate

Nivelul ofertei curente și viitoare pe segmentele ei – face referire la imobil finalizat, în stadiu de construcție, în fază de proiect, terenuri avizate, imobilare care au posibilități de conversie)

Analiza concurenței proprietății subiect cu ele dacă ar fi expusă în paralel pe piață – oferta competitivă

Cererea pentru un bun sau serviciu este creată de utilitate și afectată de raritate.

Pasul 5 – Analiza interacțiunii dintre cerere și ofertă –se referă la umătoarele elemente enumerate :

Se definește raportul cerere-ofertă

Se stabilesc preferințele pieței

Susținerea ierarhiei valorilor

Se prezintă istoricul relevant de evoluție

Se definesc cotațiile de piață la elementele de bază și componentele urmărite în abordări;

Pasul 6 – Previziunea absorbției proprietății subiect în piață –în acest pas, evaluatorul poate determina o absorbție a proprietății subiect, în condițiile pieței (și anume cerere și ofertă competitivă conoscute) prin compararea elementelor specifice proprietății subiect cu cele ale proprietăților competitive

Analiza celei mai bune utilizari – CMBU

”Utilizarea probabilă în mod rezonabil și justificată adecvat, a unui teren liber sau a unei proprietăți construite, utilizare care trebuie să fie posibilă din punct de vedere fizic, permisă legal, fezabilă financiar și din care rezultă cea mai mare valoare a proprietății imobiliare”

În această analiză, evaluatorul consideră care este cea mai bună utilizare a proprietății subiect, dar pentru a ajunge la o concluzie, evalautorul aplica o serie de teste și anume:

Permisibilitatea legală

Posibilitatea fizică

Fezabilitatea financiară

Profitabilitatea maximă ( maximum productivă) – acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare pentru proprietatea subiect;

Obiectele celei mai bune utilizări a proprietății sunt:

Identificarea celei mai bune utilizări ale unei proprietăți care are rentabilitatea cea mai mare a capitalului investit – spre exemplu o casa supradimensionată poate fi convertită în două apartamente cu teren aferent

Identificarea comparabilelor recente cu aceeași CMBU precum proprietatea subiect în vederea analizei comparative ( se aleg comparabile cu aceeași CMBU întrucât ar fi incorect, spre exemplu, să se utilizeze ca și comparabilă un apartament de locuit pentru un spațiu comercial la parter de bloc)

Estimarea valorii terenului – se utilizează CMBU a terenului considerat liber de construcții;

Identificarea timpului aferent sau a perioadei de timp după care va începe CMBU

Pentru a ajunge la cunoașterea asupra unui subiect nu este de ajuns doar culegerea de date și informații privind subiectul, este necesară și o acțiune de diseminare și analiză a acestor date care să ne ofere informații relevante asupra subiectului. Pentru a lua o decizie este necesară cunoașterea, care reprezintă faptul de a poseda cunoștiințe asupra unei anumite probleme sau a unei probleme.

În următoarea figură este sintetizată piramida decizională, care pornește de la culegerea de date și informații primare și se termină cu informații care asigură cunoașterea pentru a lua o decizie finală.

Figura nr.1. Piramida decizională – sursă proprie

Pentru a ajunge la stadiul de cunoaștere trebuie realizată o acțiune de culegere a datelor utile și precise în vederea diseminării acestora.

În cazul în care obiectul evaluării este o proprietate imobiliară, factorul decizional poate fi un potențial cumpărător sau vânzător care este interesat de o anumită proprietate imobiliară, o instituție financiar bancară care acordă un credit sau o societate comercială în vederea înscrierii în situațiile financiare a unui imobil. Astfel, solicitantul raportului de evaluare va lua o decizie în ceea ce privește vânzarea, achiziția, creditarea sau rapoartarea financiară pe baza rezultatului raportului de evaluare care are ca și scop să ii ofere acestuia cunoașterea necesară privind valoarea proprietății imobiliare subiect.

Rolul pe care îl are evaluatorul în această piramidă este acela de a realiza un raport de evaluare pe baza informațiilor precise, utile și credibile întrucît să îi corespundă nevoilor decidentului; Astfel, pentru a obține informații relevante privind proprietatea subiect, evaluatorul parcurge 4 pași , acțiune sintetizată în figura următoare:

Figura nr.2. Ciclul de obținere a informațiilor relevante – sursă proprie

Planficarea – este etapa în care evaluatorul culege toate informațiile necesare privind proprietatea subiect pentru a ajunge la cunoașterea acesteia. Această etapă este necesară pentru ca evaluatorul să poată să înteleagă caracteristicile relevante care trebuie identificate în analiza ofertei competitive.

Colectarea este cea mai laborioasă etapă întrucît reprezintă culegerea informațiilor din diverse surse și verificarea acestora ori de câte ori este posibil prin verificări încrucișate. Sursele care stau la bază pot fi: bazele de date ( reprezentate de diverse informații specifice, spre exemplu, baze de date ale agențiilor imobiliare, ale portalurilor online sau rapoarte de piață specializate ale unor brokeri imobiliari), informații de tip imagine ( imagini din satelit, 3D), informații din surse pulice( informații din presă scrisă, informații pubicate ale unor instituții publice și informații publicate pe internet) și informații din surse umane ( discuții telefonice sau prin email cu persoane care dețin informații relevante privind subiectul analizat);

Analiza – este etapa în care sunt analizate informațiile colectate, etapă care are la bază gandirea verticală și laterală bazată pe inducție, deducție sau analogie. Acest proces are ca scop verificarea veridicității informațiile colectate prin prisma fată de proprietatea subiect.

Diseminarea – această etapă are la baza finalizarea analizei privind informațiile colectate și si transpunerea acestora într-un raport de evaluare în format clar și concis.

Acest proces de obținere al informațiilor este valabil pentru orice tip de evaluare, idiferent de subiectul evaluării;

Este recomandată verificarea încrucișată a veridicității informațiilor, prin discuții telefonice sau email cu agenții imobiliari sau vânzătorii, în vederea eliminării posibilelor date eronate sau dacă nu mai sunt de actualitate. Prin validarea informațiilor, evaluatorul urmărește în general să afle dacă informațiile sunt de actualitate, daca sunt corecte și reale și eventual să obțină informații suplimentare necesare pentru diseminarea informațiilor relevante.

Utilizarea în procesul de evaluare a unor date care nu sunt verificate, sunt eronate sau nu mai sunt de actualitate conduce la o opinie eronată a evaluatorului, iar decizia finală nu este una bazată pe informații relevante. Procesul de verificare al informațiilor nu este unul exhaustiv, întrucît are limitări de resurse și timp, însă acesta trebuie să fie unul suficient de amplu pentru a asigura o documentație rezonabilă a concluziei privind valoarea exprimată.

Capitolul II.Abordări în evaluare

Pentru a se obține o valoarea, evaluatorul poate utiliza oricare dintre cele trei abordări recunoscute și aplicate, fundamentate pe principii economice ale prețului de echilibru și anume

Abordarea prin piață

Abordarea prin venit (randament)

Abordarea prin cost

II.1.Evaluarea patrimoniului imobiliar

pe baza abordării bazate pe comparațiile de piață

Abordarea prin piață numită și comparația directă este procesul prin care se obțin indicații asupra valorii proprietății subiect prin compararea acesteia cu alte proprietăți similare care au fost vândute recent sau se află la vânzare. Astfel, premisa principală este a acestei metode este aceea că valoarea de piață a imobilului subiect este direct legată de prețurile competitive ale proprietăților similare comparabile.

În cadrul abordării prin piață, analiza comparativă se bazează pe diferențele și similitudinile dintre elementele constatate între proprietatea imobiliară subiect și comparabilele utilizate. Acestea se numesc elemente de comparație pot include: diferențe între drepturi de proprietate transmise, motivațiile vânzătorilor și cumpătărorilor, condiții de finanțare, dimensiuni, amplasare, caracteristici fizice și caracteristici economice (în cazul în care produce venituri).

Elementele fundamentale ale tehnicii comparative în procesul de evaluare sunt: estimările chiriei de piață, a costurilor, a deprecierilor, aplicabile în cadrul celorlalte abordări pot fi obținute doar prin tehnici de analiză comparativă.

Conceptele de bază în abordarea prin piață sunt: oferta și cererea, substituția, echilibrul și condițiile externe.

Oferta și cererea – Negocierile dintre cumpărători și vânzători duc la formarea prețurilor proprietăților imobiliare, întrucît cumpărătorii constituie cererea pieței iar vânzătorii constituie oferta. Atunci când cererea pe piață este mai mare decât oferta, prețurile proprietăților imobiliare tind sa crească iar cand cererea este mai mică decât oferta, atunci prețurile proprietăților imobiliar tind să scadă; Chiar dacă la un anumit moment pare că analiza pieței imobiliare se concentrează doar pe cerere, trebuie luată în considerare și oferta. Construcțiile noi, precum și demolările sau transofrmările pot schimba relația dintre cerere și oferta, ceea ce poate afecta prețurile. Pentru a estima cererea, evaluatorul i-a în considerare gusturile și preferințele potențialilor utilizatori ai unei proprietăți imobiliare. Pentru a analiza oferta, evaluatorul va lua în considerare proprietățile existente nevândute sau libere, precum și cele aflate în cosntrucție sau urmează a fi construite. Orice modificare a acestor elemente determină o variație a prețului proprietății imobiliare subiect sau a comparabilelor.

Substituția – Acest principiul arată că valoarea unei proprietăți tinde să fie dat de prețul ce ar fi plătit pentru achiziționarea unei alte proprietăți similar celei subiect, ca si atractivitate și utilitate într-un interval de timp rezonabil. Acest principiu influențează abordarea prin piață dacă nu există proprietăți comparabile deoarece îi diminuează acuratețea.

Echilibrul – Piața tinde să fie mereu în echilibru, chiar dacă echilibrul absolut nu este atins deaorece este într-o continuă modificare. Echilibrul este dat de către forțele cererii și ofertei care tind mereu spre echilibru. Schimbarea este determinată de către modificări demografice , a puterii de cumpărare, a gusturilor și preferințelor cunosumatorilor. Edificarea de construcții noi, renovarea unor construcții vechi sau demolarea pot determina variația ofertei. Un aspect important este cel legat de relația dintre teren și construcție care trebuie să fie în echilibru pentru a se putea reflecta valoarea de piață a proprietății. Dacă o proprietate are un teren prea mare duce automat la o cheltuială mai mare și se creează un dezechilibru. Evaluatorul trebuie să urmărească aceste dezechilibre de pe piață și dintre proprietăți întrucît acestea pot determina piața să impună prețuri diferite pentru alte proprietăți comparabile.

Condițiile externe – acestea pot să fie pozitive sau negative. Aceste aspecte se referă spre exemplu la o perioadă de recesiune economică sau în cazul în care proprietatea subiect are vecinătăți mai bune sau mai proaste decât comparabilele ( de exemplu : iluminatul stradal, anumite utilități) . Acești factori trebuie să fie luați în considerare pentru a determina dacă au un rol pozitiv sau negativ asupra proprietății subiect.

Procedura abordării prin piață

Etapele procesului de evaluare derulat prin abordarea prin piață este următoarea:

Cercetarea pieței – în această etapă se obțin informații despre tranzacții imobiliare comparabile cu proprietatea subiect privind data vânzării, dimensiunile, localizarea și zonarea. În cazul în care nu există tranzacții suficiente, se analizează ofertele de proprietăți comparabile disponibile pentru vânzare la data evaluării.

Verificarea informațiilor – în această etapă se urmărește ca datele obținute să fie reale, și tranzacțiile să fie obiective, să fi fost desfășurate în condiții normale de piață.

Alegerea unor criterii de comparație relevante și elaborarea unei analize pe fiecare criteriu

Compararea proprietăților comparabile cu proprietatea evaluată – se compară toate proprietățile comparabile cu proprietatea subiect prin utilizarea elementelor de comparație și ajustarea adecvată a prețului de vânzare pentru fiecare proprietate comparabilă, iar dacă compararea nu este posibilă aceasta este eliminată din listă.

Analiza rezultatelor evaluării și formularea concluziei asupra valorii – rezultatul poate fi reprezentat de o valoare fixă sau de un interval de valori ( metodă considerată mai bună pe o piață dinamică cu participanți indeciși);

Tehnici utilizate în cadrul abordării prin piață:

Există o serie de factori care influențează mai mult sau mai puțin prețurile de vânzare ale proprietăților comparabile. Pentru a determina această influență se folosesc tehnici cantitative și calitative.

Tehnici cantitative:

Analiza de perechi de date

Analiza datelor secundare

Analiza statistică

Analiza costurilor

Dacă nu există suficiente date pentru argumentarea ajustărilor cantitative se folosesc și tehnicile calitative:

Analiza comparațiilor relative

Analiza tendințelor

Analiza clasamentului

Interviuri

Primul pas în analiza comparativă este identificarea elementelor de comparație care influențează valoarea valoarea de piață a proprietății subiect.

Elementele de comparație sunt reprezentate de ”caracteristicile specifice ale tranzacționării și ale proprietății , care determină diferențele dintre prețurile proprietăților comparabile”

Pentru a realiza o analiză comparativă între proprietatea subiect și proprietățile comparabile, evaluatorul trebuie să i-a în considerare toate posibilele ajustări, bazate pe diferențele dintre elementele comparative. Aceste diferențe va influența valoarea proprietății. Pe baza acestora se aplică ajustări prețurilor fiecărei proprietăți comparabile pentru a face aceste proprietăți să fie echivalente din punct de vedere al prețului.

Tehnicile cantitative sunt necesare pentru a identificare pentru care elemente de comparație sunt necesare ajustări. Relațiile cantitative sunt investigate prin analiza prin perechi de date, prin analiza tendințelor sau prin analiza grafică sau statistică.

Analiza pe perechi de date – este un proces prin care două sau mai multe tranzacții sunt comparate între ele pentru a se obține o indicație despre mărimea unei singure ajustări aferente unei singure caracteristici.

Analiza datelor secundare – în această metodă sunt determinate ajustările ce nu se referă direct la proprietățile imobiliare comparabile. Aceste date secundare descriu piața imobiliară și sunt de obicei colectate de firme ce activează în domeniul cercetării.

Analiza statistică – este un tip de analiză a datelor de piață care include analiza grafică și analiza pe bază de scenariu, aplicată deseori în practica evaluării. Metodele statistice adecvate includ analiza prin interferența statistică și regresie.

Analiza grafică – este o formă de analiză în care evaluatorul ajunge la o concluzie prin interpretarea vizuală a unor date din grafic și aplicând analiza curbei de distribuție.

Analiza costurilor – se bazează pe indicatorii costului. Acete ajustări sunt mult mai convingătoare pe piețele cu activitate limitată de vânzare.

Capitalizarea diferențelor de venit – evaluatorul poate folosi această metodă a capitalizării veniturilor dintre veniturile nete de exploatare pentru a obține o ajustare, atunci când o apare o pierdere din venit datorită unei comparabile care reflectă o deficiență a acesteia.

Tehnici calitative – această analiză recunoaște ineficiențele piețelor imobliare și dificultatea de estimare cu precizie matematică a ajustărilor.

Analiza comparațiilor relative – în această analiză evaluatorul analizează vânzările comparabile pentru a determina dacă acestea dipsun de carcateristici superioare sau inferioare față de proprietatea subiect.

Analiza tendințelor – este aplicabilă numai când există un număr mare de date pe piață. Este utilă atunci când sunt puține date de vânzare comparabile dar există date referitoare la proprietăți imobiliare cu un număr mic de caracteristici similare.

Analiza clasamentului – este folosită pentru a sorta datele privind diferentețele dintre comparabile cum ar fi amplasarea acesteia pe colț sau la interior, deschiderea, etc… Evaluatorul poate folosit această analiza pentru a verifica sensibilitatea elementelor de comparație față de piață.

Interviuri – se folosesc opinii ale unor persoane cunoscătoare în materie de piață dar nu pot fi folosite ca ajustări directe ci trebuie privite ca date secundare.

II.1.Evaluarea patrimoniului imobiliar

pe baza abordării bazate pe venit (randament)

Abordarea prin venit sau randament se referă la capacitatea unei proprietăți imobiliare de a genera în viitor fluxuri de numerar transformate printr-o indicație asupra valorii printr-un proces de capitalizare sau de actualizare; Aceste fluxuri pot să derive din contracte de închiriere ori pot să nu fie de natură contractuală, spre exeplu profitul anticipat care este generat din deținerea imobilului;

Aceasta abordare se bazează pe ideea că, pentru a achizitiona un imobil, cumpărătorul nu va plătii pe ea mai mult decât valoarea beneficiilor pe care aceasta le va genera pe parcursul deținerii imobilului ca și investiție plus valoarea de revânzare al imobilului la finalul perioadei de deținere, numita valoare de reversiune sau terminală. În fapt, un investitor cumpără o proprietate care generează profit plătește o sumă care reprezintă dreptul de a primi în viitor un flux de numerar;

Proprietăție care sunt cumpărate pentru a genera profit sunt de fapt o investiție a cărui cel mai important lucru este elementul critic numit mărimea câștigului;

Aplicabilitatea abordării prin venit – aceasta se aplică tuturor proprietăților generatoare de venit la data evaluării și se bazează pe fluxul de numerar obtenabil;

Fluxul de numerar poate fi obținut prin:

închirierea proprietăților imobiliare ( proprietăți rezidențiale, comerciale, industriale și proprietăți de tip birouri)

desfășurarea unei activități economice specifice unor proprietăți care sunt generatoare de afeceri – se referă la acele proprietăți care pe langă teren și construcții au ca și componentă și active corporale și necorporale, spre exeplu: hoteluri, baruri, spitale… (PGA-uri)

PGA-urile – proprietățile generatoare de afeceri – se diferențiază de imobilele obișnuite prin utilizarea lor care este una specifică domeniului pentru care au fost construite.

Procedura de evaluare

Metodele de evaluare utilizate în cadrul abordării prin venit sunt:

Capitalizarea venitului – valoarea determinată prin această metodă este dată de un venit reprezentativ unei singure perioade – de obicei un an –, se împarte la o rată de capitalizare totală și se înmultește cu un multiplicator al venitului; Această metodă necesită o estimare a unui flux de numerar dintr-un an căruia i se aplică o rată totală de capitalizare pentru a putea estima valoarea proprietății subiect. Aceasta nu necesită previziuni explicite ale venitului deoarece creșterea este reflectată în rata de capitalizare estimată din vânzările comparabile;

Fluxul de numerar actualizat (DCF) – această metodă ia în considerare fluxurile de numerar viitoare de numerar care împreună cu valoarea terminală sunt convertite în valoarea proprietății prin actualizarea acestora cu o rată de actualizare; Această metodă ia în considerare fluxurile de numerar din perioada de previziune ( de obicei 5-10 ani) și prevede previzionarea veniturilor și cheltuielilor precum și valoarea finală a acesteia;

Capitalizarea venitului se utilizează atunci când există informații de piață cu privire la tranzcții de vânzare și închiriere a unei proprietăți pentru a se putea stabilii un venit aferent unui singur an. Analiza DFC se utilizează pentru acele proprietăți imobiliare a căror venituri sau cheltuieli se modifică în timp.

Etapele necesare pentru a fi parcurse în cazul în care evaluatorul alege să utilizeze metoda prin venit :

Evaluatorul analizează datele privind veniturile și cheltuielile proprietății imobiliare subiect și cele ale comparabilelor;

Estimează forma de venit corespunzătoare proprietății imobiliare subiect

Estimează rata de capitalizare sau actualizare corespunzătoare prorpietății subiect și a formei de venit sau a fluxului de numerar;

Se aplică metoda capitalizării venitului pentru a se putea obține o estimare a valorii proprietății imobiliare;

Pentru a putea utiliza oricare dintre metodele de mai sus în vederea stabilirii unei valori prin metoda venitului trebuie efectuată o etapă și anume cea de analiză a veniturilor și cheltuielilor; Această metodă este completată de o analiză a veniturilor și cheltuielilor proprietăților comparabile iar cele mai importante informații sunt preluate din contracte de inchiriere sau analiza chiriilor;

II.3.Evaluarea patrimoniului imobiliar

pe baza abordării bazate pe cost

Abordarea prin cost este acea metodă bazată pe principiul substituției conform căreia un client va plătii pentru un activ cel mult costul de înlocuire a activului cu unul identic ca utilitate prin cumpărare sau construire.

Valoarea proprietății prin această metodă este dată de valoarea terenului înpreună cu construcția care aduce un plus valorii terenului. Valoarea este una defalcată – pe teren și clădiri. Defalcarea este una pur teoretică deoarece participanții pe piață vând drepturi asupra proprietății imobiliare și nu terenuri sau cladiri. Întrucît participanții pe piață au tendința ca să judece valoarea unei proprietăți după chiriile unora similare precum și a costului de construcție a uneia noi pentru care le ajustează cu prețurile pe care sunt dispuși să le plătească pentru a putea face proprietatea respectivă să fie la nivelul funcțional și fizic pe care și-l doresc. Astfel că evaluatorul trebuie să estimeze o diferență în percepția unui cumpărător pentru o construcție identică ca și utilitate celei subiect sau o construcție nou edificată cu o utilitate optimă.

Procedura este simplă – evaluatorul trebuie să estimeze costul realizării unei construcții de substituit construcției subiect și apoi va scădea deprecierile acesteia. Rezultatul se adaugă terenului aferent și rezultă o idicație asupra valorii proprietății subiect. Evaluatorul trebuie să ia în considerare toate aspectele costului de nou, respectiv toate construcțiile – împrejmuire gard, platforme, amenajări de teren, branșamente, utilități… la data evaluării.

Situațiile în care această abordare este recomandată sunt:

atunci când activul este unu nou construit sau pus în funcțiune,

atunci când activul se află în stare de proiect

atunci când celelalte abordări nu se pot utiliza – abordarea prin piață sau abordarea prin venit;

Prima etapă pentru această metodă este cea de determinare a costului de înlocuire sau reproducere. Diferența dintre costul de înlocuire și cea de reproducere este că, costul de înlocuire se referă la un activ similar celui subiect iar costul de repoducere se referă la realizarea unei replici proprietății subiect.

-se stabilește tipul de cost adecvat care are în vedere vechimea și unicitatea construcțiilor

-se estimează costul direct și indirect ale construcțiilor

-se estimează profitul

-se adună rezultatul obținut în etapa 3 cu profitul obținut în etapa 4 și se creează costul de nou al construcției

-sunt estimate deprecierile cumulate ( deprecierea fizica, economică și funcțională)

-se scad deprecierile estimate la punctul anterior din costul de nou a construcțiilor;

-se adaugă valoarea terenului la costul de înlocuire al construcțiilor de pe amplasament, astfel se creează se obține valoarea dreptului absolut asupra proprietății;

A doua etapă a abordării prin cost face referire la deprecieri:

Deprecierile pot fizice, economice și funcționale

Deprecierea fizică – se referă la acea deterioare a activului cauzată de trecerea timpului ca efect al vechimii sale utilizate în condiții normale; Aceasta poate să fie recuperabilă sau nerecuperabilă. Deprecierea recuperabilă este aceeac are se poate remedia convenabil din punct de vedere economic, si deprecierea nerecuperabilă, care prezintă o stare de degradare care nu poate să fie recuperată.

Durata de viață a unui activ este acea perioadă în care este preconziat a fi utilizat în condiții optime de către o societate;

Deprecierea funcțională – reprezintă o pierdere cauzată de pierderea de valoare pe care un activ o suportă în comparație cu substitutul său. Cuantificarea acestei deprecieri se realizează prin două metode și anume – cheltuielile cu capital excedentar ( acestea pot fi cauzate de anumite lucrări care pot fi efectuate cu un capital mai mic față de cele încorporate în activul subiect) și cheltuielile de exploatare excedentare – care sunt cauzate de înbunătățiri ale proiectului care au ca și scop existența pe piață a unor active echivalent mai moderne și a căror cheltuieli de exploatare sunt mai mici decât ale activului subiect.

Deprecierea externă – numită și deprecierea economică – această depreciere este cauzată de orice tip de factori externi care conduc la o pierdere din valoare a activului. Această depreciere apare atunci când există o deterioare a localizării precum deterioararea infrastructurii sau a condițiilor de mediu.

Ultima etapă a abordării prin cost presupune adăugarea terenului la costul net al construcțiilor.

Valoarea de piață a terenului – terenul este considerat a fi liber de construcții și se adaugă la costul net la construcțiilor. Valoarea terenului este influențată de cea mai bună utilizare a sa.

Capitolul V

Studiu de caz

În vederea aplicării elementelor teoretice s-a decis selectarea unui studiu de caz care urmărește stabilirea valorii unei pensiuni turistice.

Astfel se va lua în considerare dreptul de proprietate deplin asupra imobilului format din teren intravilan în suprafață de 3.250 mp si pensiune turistică rurală cu regim de înălțime S+P+E+M, situate in Loc. Muntele Baisorii, nr. 326F, jud. Cluj. Data la care este valabilă concluzia privind valoarea estimată, respectiv data evaluării este 08.04.2019 iar data inspecției este 08.04.2019.

PREZENTAREA DATELOR PRIVIND STUDIUL DE CAZ

Obiectul evaluării îl constituie dreptul de proprietate deplin asupra imobilului format din: teren intravilan în suprafață de 3.250 mp și pensiune turistică rurală cu regim de inaltime S+P+E+M, situate în Loc. Muntele Băișorii, nr. 326F, jud. Cluj. Proprietarul pensiunii este persoană juridică, și anume SC RALUCALEX SRL ;

Proprietatea a fost evaluată ca fiind liberă de sarcini.

II.2 Date despre vecinătăți, zona, oraș

Artere importante de circulație în apropriere:

Auto: Drumul Județean DJ 107 R, Calitatea rețelelor de transport: asfaltat, cu o bandă de circulație pe sens.

Caracterul edilitar al zonei

Zona mediană

Zona turistică

În zonă se află

Unități comerciale în apropiere: da

Unități de învățământ: nu.

Unități medicale: nu

Institutii de cult: nu

Sedii de bănci: nu

Parcuri: nu

Proprietatea evaluată se află situată în zona mediană a loc. Muntele Baisorii. Zona este turistică Amplasare cu acces la principalele artere de circulatie in zonă. Poluare cu noxe auto: scazută; trafic redus. Poluare fonică: medie

II.3 Informatii despre amplasament

Accesul se realizeaza direct din DJ 107 R, drum asfaltat,

Tip drum acces: asfaltat

Utilități:

Rețea comunală de energie electrică – da

Rețea comunală de gaze – nu

Rețea comunală de apă – da

Rețea comunală de canalizare – nu

Rețea comunala de incălzire – nu

Fosa septică – da

Rezervor gaz – nu

Puț forat apă – nu

Generator energie electrică – nu

Incălzire – da

II.4 Descrierea proprietatii

Proprietatea se compune din:

Pensiune turistică rurală cu suprafață construită de 234,95 mp, suprafață construită desfașurată de 939,80 mp, având un regim de înălțime S+P+E+M.

Teren intravilan aferent: 3.250 mp.

50027-C1 – Pensiune turistică

Structură pensiune realizata pe fundații individuale sub stâlpi și continui sub ziduri, structură de rezistență din cadre de beton armat, planșee din beton armat, închideri exterioare din B.C.A., compartimentări interioare din zidărie de caramidă cu goluri, acoperiș tip șarpantă din lemn cu învelitoare din tablă tip ,,Lindabʺ. Finisaje exterioare: tencuieli de exterior și zugrăveli de exterior pentru parter și placaje cu lemn pentru etaj și mansardă;

Compartimentare – conform Extras de Carte Funciară nr. 50027

Subsol – hol, scară de acces, sas, spațiu depozitare, depozit ambalaje, depozit lemne, adăpost aparare civilă,centrală termică, sala multifuncțională;

Parter – terasă de acces, terasă, hol primire, scară, sas, sală de mese, bucătărie, spațiu frigidere, grup social personal, hol, depozit, depozit cămară, saună ;

Etaj – hol/living, scară, oficiu, 6 camere, 6 băi, 6 holuri și coridor;

Mansardă – hol/living, scară, oficiu, coridor, 4 camere, 4 băi, 4 holuri, oficiu spălătorie, depozit rufe murdare, oficiu uscătorie, călcătorie și depozit lenjerie ;

Anul PIF: 2007 – conform Autorizație de construire nr. 422 din 28.05.2007.

Finisajele interioare: pereți tencuiți, zugrăviți, parchet laminat în camere și gresie pe hol, în băi și bucătărie;

Starea generală este considerată de către evaluator ca fiind bună;

II.5 Date privind impozitele si taxele – Conform Certificatului de Atestare Fiscală emis de Primăria Băișoara la 19.02.2019 societatea figura cu datorii –majorări de întarziere 147 lei la clădiri și 16 lei la teren intravilan.

III ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

Zona analizată este turistică montană, situată în localitatea Muntele Băișorii, jud. Cluj.

Stațiunea Muntele Băișorii, comuna Băișoara, județul Cluj

Tipul pieței

Încadrarea în piața proprietăților turistice din zonele montane din Munții Carpați.

Analiza ofertei

Mai mare – in comparație cu dimensiunile cererii. Datorită dezechilibrului dintre cererea solvabilă si oferta efectivă, numărul imobilelor comparabile ofertate pe piață este in creștere, aspect favorizat de contracția pieței imobiliare datorată recesiunii economice.

Imobilul evaluat este de tip turistic. Aria pieței este una rurală și aparține unei zone mediane de tip turistic. Au fost analizate zonele turistice montane din munții Carpați, cu caracteristici asemănătoare zonei în care este situată proprietatea subiect, unde valoarea unitară a terenului intravilan este cuprinsă în intervalul 25-35 euro/mp.

In urma analizei de piață au fost identificate urmatoarele terenuri intravilane comparabile:

In urma analizei critice a proprietățile comparabile au fost selectate pentru a fi introduse în grila de calcul comparabilele cu nr. crt. 2, 3 și 4, acestea având caracteristici asemănătoare cu proprietatea subiect.

Explicarea ajustarilor aplicate comparabilelor:

Preț oferta/ vânzare:

S-au aplicat ajustări negative de -5% pentru toate comparabilele datorită faptului că aceste proprietăți comparabile sunt ofertate și nu sunt tranzacții; din analizele de piață efectuate și din informațiile de piață obținute rezultând că prețul de tranzacționare este cu aproximativ -5% mai mic în comparație cu prețul de ofertă.

Dreptul de proprietate transmis

Nu s-a aplicat nicio ajustare, datorită faptului că toate proprietățile sunt libere la vânzare, dreptul de proprietate fiind deplin.

Restricții legale

Nu s-a aplicat nicio ajustare, datorită faptului că toate proprietățile nu sunt grevate de nicio restricție legală.

Condiții de finanțare

Prețul de tranzacționare al unei proprietăți poate diferi de cel al unei proprietăți similar datorită surselor de finanțare: surse proprii sau impreumuturi (credite la o dobândă avantajoasă, contracte de vânzare cumpărare în rate, leasing imobiliar). Proprietățile au aceleași surse de finanțare, rezultă că nu se aplica nicio ajustare.

Condiții de vânzare

Se referă la motivațiile vânzătorului și/sau cumpărătorului de a tranzacționa proprietatea.Toate comparabilele au aceleași condiții de vânzare, respectiv independent, nefiind necesară o ajustare.

Cheltuieli efectuate imediat după cumpărare

Nu s-a aplicat nicio ajustare, datorită faptului că toate proprietățile nu necesită cheltuieli imediate.

Conditii de piata

Nu s-a aplicat nicio ajustare, datorită faptului că ofertele sunt valabile la data evaluării;

Localizare:

Nu s-au aplicat ajustări, toate proprietățile sunt localizate intr-o zonă asemănătoare.

Suprafața

S-au aplicat ajustări negative de -5% pentru comparabilele A si C, respectiv de -10% pentru comparabila B, deoarece acestea au suprafețe mai favorabile (mai mici) unei posibile tranzacții decât proprietatea subiect;

Topografie

Nu s-au aplicat ajustări, toate proprietățile au o topografie asemănătoare – ușor înclinată.

Acces

Nu s-au aplicat ajustări, toate proprietățile dispun de un acces asemănător;

Utilități:

S-a aplicat o ajustare negativă de -10% pentru comparabila B, deoarece aceasta dispune de utilități superioare față de proprietatea subiect. S-a aplicat o ajustare pozitivă de 5% pentru comparabila C, deoarece aceasta dispune de utilități inferioare față de proprietatea subiect.

Deschidere la stradă

S-a aplicat o ajustare negativă de -3% pentru comparabila A, deoarece aceasta are front dublu la stradă, iar proprietatea subiect are un singur front.

S-a ales valoarea ajustata a comparabilei A, deoarece aceasta are ajustarea bruta cea mai mica.

În urma analizei de piață au fost identificate urmatoarele proprietăți comparabile:

În urma analizei critice, proprietățile comparabile care au fost selectate pentru a fi introduse în grila de calcul au fost cele cu nr. crt. 1, 5 și 6, acestea având caracteristici asemănătoare cu proprietatea subiect..

Explicarea ajustărilor aplicate comparabilelor:

Preț ofertă/ vânzare:

S-au aplicat ajustări negative de -15% pentru toate comparabilele datorită faptului că aceste proprietăți comparabile sunt ofertate și nu sunt tranzacții; din analizele de piață efectuate și din informațiile de piață obținute rezultând că prețul de tranzacționare este cu aproximativ -15% mai mic în comparație cu prețul de ofertă.

Dreptul de proprietate transmis

Nu s-a aplicat nicio ajustare, datorită faptului că toate proprietățile sunt libere la vânzare, dreptul de proprietate fiind deplin.

Restricții legale

Nu s-a aplicat nicio ajustare, datorită faptului că toate proprietățile nu sunt grevate de nicio restricție legală.

Condiții de finanțare

Prețul de tranzacționare al unei proprietăți poate diferi de cel al unei proprietăți similar datorită surselor de finanțare: surse proprii sau împrumuturi (credite la o dobândă avantajoasă, contracte de vânzare cumpărare în rate, leasing imobiliar). Proprietățile au aceleași surse de finanțare, rezultă că nu se aplica nicio ajustare.

Condiții de vânzare

Se referă la motivațiile vânzătorului și/sau cumpărătorului de a tranzacționa proprietatea.Toate comparabilele au aceleași condiții de vânzare, respectiv independent, nefiind necesară o ajustare.

Cheltuieli efectuate imediat după cumpărare

Nu s-a aplicat nicio ajustare, datorită faptului că toate proprietățile nu necesită cheltuieli imediate.

Condiții de piață

Nu s-a aplicat nicio ajustare, datorită faptului că ofertele sunt valabile la data evaluării;

Localizare:

S-a aplicat o ajustare negativă de -10% pentru comparabila A, deoarece aceasta este localizată într-o zona mai favorabilă decât proprietatea subiect. S-au aplicat ajustări pozitive de 5% pentru comparabilele B si C, deoarece acestea sunt localizate intr-o zonă mai nefavorabilă decât proprietatea subeict.

Suprafață teren:

Pentru comparabilele A, B si C s-au aplicat ajustări, respectiv valoarea de piață a suprafeței care rezultă din diferența de suprafață între cea a comparabilei și cea a subiectului, calculate prin înmulțirea diferenței cu valoarea unitară a terenului.

Vechime:

S-au aplicat ajustări negative de -3% pentru comparabilele B si C, deoarece acestea au o vechime mai mică față de proprietatea subiect, aspect nefavorabil proprietății subiect.

Suprafața construită:

Ajustările pentru diferențele între suprafețele construite ale comparabilelor și suprafața construită a proprietății subiect s-au calculat înmultând diferența de suprafața cu costul unitar al construției la stadiul actual.

Finisaje:

S-au aplicat ajustari negative de -10% pentru comparabilele B si C, deoarece acestea dispun de finisaje superioare față de proprietatea subiect.

Utilități-dotări:

Nu s-au aplicat ajustări, deoarece toate proprietățile dispun de utilități-dotări asemănătoare.

Se alege prețul de vânzare ajustat al comparabilei A, deoarece aceasta a avut ajustarea procentuală brută cea mai mică.

Analiza cererii

Redusă, din cauza lipsei de lichidități a potențialilor cumpătători, motivată de politica monetară și administrativă a băncii centrale, politica de risc a băncilor și atingerea unei convergențe a prețurilor practicate de dezvoltatorii imobiliari cu putere reală de cumpărare. Potențialii cumpărători pot fi persoane fizice sau juridice care doresc să achiziționeze un imobil de tip turistic în scop investițional;

Echilibrul pieței.Tendințe

Pe piața proprietăților similare celei evaluate fiind influențată de capacitatea actuală dar și viitoare de absorbție a pieței de bunuri de consum, larg consum si consum îndelungat, deci funcție de evoluția vânzărilor, la momentul actual consider starea pieței imobiliare, pe acest segment, în stagnare.

Tendințe: o situație volatilă ce poate fi depășită prin factorii care ar putea influența în mod direct stimularea creditării ce constau într-un plan coerent anticriză realizat de Guvern, politica monetară și administrativă a băncii centrale, politica de risc a băncilor și atingerea unei convergențe a prețurilor practicate de dezvoltatorii imobiliari cu putere reală de cumpărare.

Concluzii

Activitatea curentă și tendințele pieței relevante:

Piața cumpărătorilor; mediu activă,

Dezechilibru ușor în favoarea OFERTEI;

REZULTĂ: posibilitatea stagnării prețurilor și chiriilor. Vandabilitatea curentă a proprietății se situează, în opinia noastră, ușor la nivelul pieței, fără o diferențiere pozitivă sau negativă. Probabilitatea menținerii acesteia în viitor este medie.

IV.2.2 Cea mai bună utilizare

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în capitolele următoare ale lucrării.

Cea mai bună utilizare a imobilului este cea comercială – turistică; această utilizare întrunește cele patru condiții/teste prevăzute în definiția celei mai bune utilizării.

Estimarea valorii prin abordarea prin venit

https://www.turistinfo.ro/baisoara/cazare-baisoara/pensiunea_skiland-c78024.html

Din informațiile de piață prezentate mai sus, am obținut informația că proprietatea imobiliară subiect dispune de un nr. de 24 de camere disponibile pentru cazare la un tarif mediu/zi de 50 euro. Venitul brut potential anual a fost obținut înmulțind tariful mediu/zi cu nr. de zile din lună și cu nr. de luni dintr-un an. Gradul de neocupare a fost estimat ca fiind de 50%, deoarece specificul activității prestate în cadrul proprietății imobiliare este comercial-turistic, în zonă montană, cu caracter sezonier (iarnă-vară). Rata de capitalizare a fost preluată din analizele de piață publicate in revista Anevar – „Valoarea-oriunde este ea”.

În concluzie, valoarea de piață a imobilului, rezultat prin abordarea prin venit, vezi Anexa nr. 4, este:

Estimarea valorii prin abordarea prin cost

În cadul prezentei lucrări am folosit Metoda Costurilor Segregate, pentru detereminarea costului de înlocuire net am folosit Catalogul „Costuri de reconstrucție – Costuri de înlocuire : cladiri rezidențială” – Cornel Șchiopu – Bucuresti, Iroval 2006, costurile din catalog au fost actualizate cu „Indici de actualizare – Costuri de reconstrucție – Costuri de înlocuire august 2018 – iulie 2019” – Cornel Șchiopu – București.

Deprecierea totală a fost calculată prin metoda vârstă efectivă-durată normală de viață. Durata normală de viață a fost considerată conform normativului P135/1999.

Valoarea de piață a proprietății prin abordarea prin cost, vezi Anexa 5, este de:

V. ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

Valorile estimate pentru imobilul evaluat, situat în Loc. Muntele Băișorii, nr. 326F, jud. Cluj, descris in cuprinsul raportului de evaluare,conform documentelor anexate în copie la prezentul raport, sunt urmatoarele:

Criteriile de analiză a rezultatelor: adecvarea, precizia și cantitatea informațiilor utilizate în evaluare sunt criteriile pe baza cărora s-a formulat concluzia finală, clară și bine fundamentată asupra valorii proprietății subiect.

Analizând criteriile de analiză a rezultatelor prin prisma criteriilor de adecvare și precizie, analizate în corelație cu cantitatea informațiilor, consider cea mai adecvata abordare ca fiind Abordarea prin cost, astfel:

la cursul valutar 4,7507 LEI/EUR, valabil pentru data de referința a evaluării – 08.04.2019.

CONCLUZIE

Evaluarea reprezintă opinia unui evaluator asupra unei anumite valori, printr-o analiză privitoare la calitatea, utilitatea sau valoarea unor anumite elemente sau caracterisitici ale unei proprietăți imobiliare. Opinia trebuie să fie una complet imparțială, iar valoarea rezultată din evaluare condiționată de durabilitate, ofertă și amplasament. Evaluarea este necesară ori de câte ori o proprietate este tranzacționată pe piață cât și cu ocazia închirierilor sau a unor anumite decizii care cer o estimare a valorii.

Evaluatorul este o persoană capabilă și care deține calificarea necesară pentru a estima valoarea în diverse scopuri precum tranzacții ale dreptului de proprietate, evaluări pentru garanții bancare, etc… Procesul de evaluare constă în urmărirea unor pași pentru ca un evaluator să poate să își formeze o opinie, începând prin culegerea datelor despre proprietatea subiect, studiul de piață în vederea găsirii de proprietăți imobiliare comparabile, o diseminare a elementelor, punerea într-o grilă de calcul a comparabilelor cele mai relevante și finlizând prin a transmite o opinie asupra proprietății respective. Această analiză se poate înscrie letric în format fizic printr-un document numit Raport de Evaluare cât și verbal. Funcția unui raport de evaluare este aceea de a-l conduce pe cititor în miezul problemei de evaluat, într-o manieră inteligibilă și simplă, dar trebuie să conțină toate ipotezele, condițiile și raționamentul pe care se bazează determinarea valorii.

Proprietățile imobiliare sunt cele mai importante elemente care contribuie la creearea valorii odată ce sunt introduse în circuitul economic al unei societăți, indiferent de dreptul de proprietate deținut. Acestea trebuie să fie conduse de persoane specializate pentru a putea să îi sporească valoarea.

Știința evaluării a devenit tot mai complexă pe măsura dezvoltării societății și a economiei în general, pentru a răspunde unor nevoi tot mai complexe. Utilzând practici bazate pe raționamentul profesional și tehnici moderne de culegere a informațiilor și utilizarea acestora asupra valorii proprietăților imobiliare, analiza capătă recunoaștere.

Opinia finală a evaluatorului este foarte importantă deoarece aceasta este fundamentul deciziilor luate de către persoanele care posedă, vând sau cumpără o proprietate imobiliară.

Bibliografie

Bazele evaluarii – ANEVAR, Bucuresti 2017

Evaluarea financiară a firmei – Florin Buhociu, 2007

Evaluarea proprietatii imobiliare, IROVAL Bucuresti 2017

Ghidul utilzatorului de rapoarte de evaluare – ANEVAR

Inițiere în Evaluarea întreprinderilor, Prof.univ.dr. Marin Toma, Editua CECCAR, București 2009

https://www.eval.ro/dictionar-evaluare/definitii-evaluare/cea-mai-buna-utilizare-cmbu/

Standardele de evaluare a bunurilor imobile, 2016- GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile

Standardele de evaluare a bunurilor, 2016 – Glosar

ANEXE:

ANEXA nr. 1: Documentatie

ANEXA nr. 2: Extrase privind prețurile pe segmentul de piață al proprietății

ANEXA nr. 3: Estimarea valorii prin abordarea prin piata

ANEXA nr. 4: Estimarea valorii prin abordarea prin venit

ANEXA nr. 5: Estimarea valorii prin abordarea prin cost

ANEXA nr. 6: Fotografii

ANEXA nr. 1: Documentatie

ANEXA nr. 2:Extrase privind prețurile terenurilor si caselor pe segmentul de piață al proprietății

Comparabile vanzare teren

Comparabile vanzare proprietati

Alte comparabile utilizate la analiza de piata

ANEXA nr. 7: Fotografii