PROGRAMUL DE STUDIU: CONTABILITATE ȘI INFORMATICĂ DE GESTIUNE [307265]

UNIVERSITATEA DIN ORADEA

FACULTATEA DE ȘTIINȚE ECONOMICE

PROGRAMUL DE STUDIU: CONTABILITATE ȘI INFORMATICĂ DE GESTIUNE

FORMA DE ÎNVĂȚĂMÂNT: IF

EVALUAREA PENTRU IMPOZITARE A

SC LICHTGITTER RO SRL

COORDONATOR ȘTIINȚIFIC

CONF. UNIV. DR. DROJ LAURENȚIU

ABSOLVENT: [anonimizat]

2017

CUPRINS

Introducere

Sunt convinsă că suntem toți de acord când spun că sistemul fiscal din țara în care trăim ne influențează în mod major viața. Felul în care statul obține veniturile bugetare și modul în care acesta le folosește ar trebui să ne privească pe toți. [anonimizat], sistemul de impozitare îți va afecta veniturile.

Cadrul legislativ este în țara noastră într-o [anonimizat]. [anonimizat] a avea un sistem fiscal mai performant.

Am ales această temă pentru finalizarea studiilor în mare parte pentru că am dorit să aflu mai multe despre evaluare și ce presupune acest proces. Am avut ca motivație curiozitatea de a [anonimizat] a fost axat pe contabilitate.

[anonimizat]. [anonimizat], [anonimizat], [anonimizat], baza de impozitare pentru bunurile imobile.

[anonimizat] o [anonimizat]. Partea teoretică constă în stabilirea noțiunilor de bază dar și într-o aprofundare asupra temei. [anonimizat], însă cel mai bine se vor înțelege modul de calcul și etapele prin parcurgerea studiului de caz. În această ultimă parte a [anonimizat] a unui raport ce se folosește la stabilirea bazei impozabile a unei clădiri în condițiile date.

Informațiile folosite la realizarea acestei lucrări sunt de actualitate și au în vedere modificările aduse în anul 2016 la Codul Fiscal. [anonimizat], [anonimizat] a Legii nr. 227/2015 [anonimizat].1/2016 și Ghidul de evaluare GEV 500- Determinarea valorii de impozitare a clădirilor.

[anonimizat], contabilitatea, fiscalitatea, [anonimizat] a Evaluatorilor Autorizati din România.

Capitolul I. [anonimizat] ”o entitate juridică distinctă ce reprezintă totalitatea sau universalitatea drepturilor patrimoniale și a obligațiilor patrimoniale care aparțin unei persoane. Astfel, activul patrimonial este format din valoarea tuturor drepturilor patrimoniale iar pasivul patrimonial constă în valoarea tuturor obligațiilor patrimoniale ale unei persoane.”

Conform definiției contabile “patrimoniu este format din ansamblul drepturilor și obligațiilor de natură economică exprimate în bani, împreună cu bunurile la care acestea se referă, aflate în posesia unei personae fizice sau juridice, indiferent de sursa provenienței sale.” Prin proprietate se înțelege dreptul, dar și obligațiile pe care le poate avea un individ, persoana fizică sau juridical, organizație sau institut al statului asupra unui bun material ori imaterial.

Atributele pe care dreptul de proprietate le are sunt posesia, folosința și dispoziția. Posesia oferă proprietarului dreptul de a exercita stăpânirea efectivă a bunului, atât din punct de vedere fizic cât și economic. Folosința se referă la dreptul de a utiliza acest bun dar și rezultatele acestuia. Dispoziția oferă proprietarului puterea de a îi decide soarta și anume de a-l consuma, distruge , vinde, schimba sau dona. Oricare dintre aceste atribute ale dreptului de proprietate poate fi separat în anumite condiții și în conformitatea legii. Statul poate limita în anumite condiții dreptul proprietarului.

Un bun ce face parte din patrimoniu imobiliar este acel bun ce nu se poate muta din loc în loc, un bun cu o așezare fixă, stabilă. Astfel vom putea numi patrimoniu imobiliar proprietățile precum terenurile, clădirile sau alte tipuri de construcții ce aparțin unei persoane fizice sau juridice. Valoarea unei astfel de proprietăți este dată de utilitate sau de capacitatea ei de a satisfice nevoile și dorințele pieței.

În cadrul structurii patrimoniului și pentru stabilirea valorii unei întreprinderi o importantă parte o poate constitui patrimoniul imobiliar sau activele imobiliare . Aduse ca aport la capital, obținute sau achiziționate ulterior, elementele de patrimoniu imobiliar își vor schimba valoarea reală de-a lungul anilor fiind importantă stabilirea unei valori corecte atât în evidențele contabile cât și la calcularea impozitelor. ”În timp ce prețul unui bun imobil este un fapt obiectiv, care rezultă dintr-o tranzacție în momentul confruntării unei oferte cu o cerere, valoarea bunului există fără schimb, ea având la bază o apreciere fondată pe conceptele de utilitate și oportunitate în raport cu alte bunuri disponibile.” Evaluarea elementelor patrimoniale ține seamă de structura bilanțieră și constă în evaluarea terenului, a mijloacelor fixe, a imobilizărilor în curs, evaluarea elementelor intangibile, imobilizărilor financiare, a activelor circulare și a obligațiunilor.

În funcție de scopul cu care a fost întocmit, un raport de evaluare va fi baza ce susține valoarea unui bun imobiliar din structura patrimoniului întreprinderii.

Scopul evaluării patrimoniului imobiliar

Prin acțiunea de evaluare se înțelege determinarea sau stabilirea prețului, valorii, numărului sau cantității. Evaluarea unei întreprinderi răspunde la diverse cerințe în funcție de poziția celor interesați de această acțiune iar procesul de evaluare este influențat direct de poziția acestora în raport cu obiectul și scopul evaluării. Valoarea este o calitate dată unui bun sau serviciu în urma unei analize realizată de un evaluator sau un investitor printr-o apreciere teoretică bazată pe valoarea de întrebuințare, raritate sau valoarea de schimb.

Caracterul atât de complex al evaluării a dus la definirea acestuia ca fiind ” procesul prin care se procedează la estimarea costului sau valorii unui bun, unui grup de bunuri sau a totalitățiilor bunurilor unei întreprinderi sau a unei investiții.”

Un bun, indiferent de natura sa, va avea mai multe valori la un moment dat. În cadrul evaluarii se utilizează mai multe concepte de valoare precum valoarea de piață, valoarea de utilizare, de asigurare, de garantare a unui credit, de impozitare, de exploatare. Valoarea de impozitare, de impunere se bazează pe definiții conținute în legile ce se referă la impozitarea proprietății.

Pentru a putea stabili valoarea unei întreprinderi trebuiesc luați în considerare o multitudine de factori. Așadar valoarea unei întreprinderi va fi determinată în funcție de patrimoniul imobiliar și mobiliar, de rentabilitatea activității, de organizarea acesteia în cadrul firmei și metodele folosite în perfecționarea organizării muncii, de nivelul de pregătire a personalului dar și de portofoliul de clienți ai întreprinderii.

Evaluarea întreprinderii, a unui bun mobiliar sau imobiliar a unei persoane fizice sau juridice este o activitate deosebit de complexă care cere din partea evaluatorului un grad de responsabilitate ridicat. Aceasta nu se face la modul general sau abstract dar într-un mod cât mai concret în anumite situații și vizează stabilirea valorii afacerii la un moment dat, măsurarea patrimoniului și a potențialului acestuia. O evaluare a întreprinderii se face în cazul în care se vor efectua:

modificări în mărimea capitalului social sau a grupului de acționari ;

tranzacții comerciale;

cotarea la bursă;

privatizare;

în cazul participațiilor la acțiuni juridice cu scop patrimonial ;

Dintre acestea cele mai frecvente situații ce impun evaluarea se refera la transferul dreptului de proprietate ,pregătirea unei emisiuni de acțiuni sau obligațiuni, formularea unei opinii privind situația firmei chiar și în cazul pregătirii unei fuziuni.

Procesul de evaluare va fi influențat într-o mare măsură de scopul și obiectul efectuării acestuia. Felul în care procesul de evaluare va avea loc este influențat însă în cea mai mare măsură de standardele de evaluare. Printre cei interesați de un astfel de proces putem enumera și:

investitorii deținători de capital

acționarii și asociații

băncile

fondurile și investițiile financiare de plasament

societățile de asigurări

echipa de conducere a întreprinderii

furnizorii și creditorii unei întreprinderi

angajații

statul

Fiecare dintre acești agenți prezintă propriile interese și ca atare va încerca impunerea metodei de evaluare care e mai avantajoasa din punctul lor de vedere.

Raportul de evaluare întocmit de evaluator va fi diferit în funcție de scopul evaluării imobiliare, iar scopul evaluării imobiliare va influența metoda aplicată de către evaluator pentru determinarea valorii subiectului evaluării. Scopul unei evaluări poate fi :

Comercializarea unei proprietăți;

Garantarea unui împrumut bancar;

Stabilirea valorii impozabile;

Raportarea financiar- contabilă;

Evaluarea în cazul litigiilor;

Evaluare în vederea asigurării;

Evaluare pentru fuziuni;

Evaluare pentru lichidare;

Evaluare pentru expropriere;

Evaluare pentru aport în natură.

Statul va fi interesat de valoarea imobilelor deținute de o persoană fizică sau juridică în momentul colectării impozitelor și taxelor datorate pentru aceste bunuri. În acest sens proprietarii de clădiri, construcții sau terenuri vor fi interesați la plata unui impozit cât mai mic și având în vedere că statul va aplica o cotă considerabil mai mare asupra valoriilor impozabile a unui imobil care nu are un raport de evaluare efectuat în decursul ultimilor 3 ani, aceștia vor fi astfel obligați oarecum la efectuarea unei noi evaluari și determinarea periodică a valorii impozabile.

Conform dicționarului economic și financiar impozitul reprezintă ”prelevare obligatorie și gratuită efectuată de către stat asupra resurselor sau bunurilor individuale sau ale colectivităților și plătită în bani. Impozitul constituie o sursă a finanțării cheltuielilor de interes general al statului și al administrație locale. Este de asemenea un instrument al politicii economice, prin care se redistribuie o parte a veniturilor, pot fi stimulate investițiile și înviorarea conjuncturii economice. Reprezintă un izvor principal al formării veniturilor bugetului de stat și al finanțării cheltuielilor publice.”

Abordări în evaluarea patrimoniului imobiliar

În evaluare sunt recunoscute și aplicare trei abordări în funcție de tipul de valoare ce se dorește a fi obținut. Aceste abordări sunt: abordarea prin piață, abordarea prin venit și abordarea prin cost și sunt aplicate pe baza principiilor economice precum prețul de echilibru, anticiparea veniturilor și costul de substituție.

Abordarea prin piață a evaluării oferă o imagine comparativă a bunului cu alte bunuri similare ce se gasesc pe piață și a căror valoare este dată de cerere și ofertă. Pentru obținerea valorii cu această abordare va trebui în primul rând identificate bunuri asemănătoare ce au fost tranzacționate recent pe piață sau ce se oferă spre vânzare. Pentru a stabilii un preț cât mai exact, evaluatorul va efectua anumite corecții asupra bunului identificat pe piață cu scopul de a aduce la o valoare reală bunul-subiect.

Pentru aplicarea abordării prin piață în cazul proprietăților imobiliare se stabilește o unitate de comparație adecvată. În cazul clădirilor se va utiliza ca unitate prețul pe metru pătrat sau pe hectar în cazul terenurilor. Prețurile proprietăților comparate se corectează în funcție de deosebirile existente între acestea și proprietățile imobiliare subiect.

Corecțiile prețurilor comparabile se fac prin luarea în considerare a diferențelor dintre următoarele elemente de comparație:

drepturile de proprietate transferate;

localizările respective;

calitatea terenului sau vârsta și caracteristicile clădirilor;

utilizarea permisă sau zonarea pentru fiecare proprietate;

situațiile în care a fost determinat prețul și tipul valorii cerut;

data efectivă a dovezii despre preț și data evaluării cerute.

Abordarea prin venit constă în utilizarea valorilor venitului ce s-ar putea obține pe viitor, bazându-ne pe valorile obținute în cursul exercițiului trecut sau curent, ca valoare a bunului supus evaluării. Venitul poate lua forma profitului, chiriei, redevenței, rentei sau al fluxului de numerar.

Cea de-a treia abordare folosită în evaluare este abordarea prin cost, iar aceasta presupune atribuirea subiectului evaluat o valoare egală cu cel mult prețul pe care o persoană l-ar plăti prin construirea unui activ identic sau cumpărarea acestuia. Altfel spus, prin această abordare un activ nu va lua o valoare mai mare decât costul de obținere a acestuia.

Metoda costului de înocuire net indică valoarea activului în urma scăderii din costul de înlocuire a deprecierilor fizice, funcționale sau economice.

Această evaluare este recomandată în momentul în care celelalte abordări nu se pot aplica deoarece există un număr limitat de tranzacții comparabile cu subiectul ori atunci când fluxul de numerar rezultat din întrebuințare nu poate fi separat de întreprinderea care deține activul. Alt motiv pentru folosirea acestei abordări poate fi acela că activul este în fază de proiect sau în curs de execuție, ori a fost construit și pus în funcțiune recent.

Pentru efectuarea evaluării clădirilor nerezidențiale deținute de persoane fizice sau juridice și a clădirilor rezidențiale deținute de persoane juridice se folosesc normele prezentate în Ghidul de evaluare GEV 500. Acest standard ajută evaluatorii la determinarea valorii impozabile a clădirilor.

Cele 3 abordări de evaluare sunt explicate în standadele de evaluare în vigoare și se aplică în evaluarea pentru impozitare conform prevederilor din Ghidul GEV 500.

În determinarea valorii impozabile se poate aplica doar o singură abordare în evaluare, în condițiile în care nu există informații suficiente pentru aplicarea celorlalte abordări, fiind obligatoriu însă ca aceasta să fie abordarea prin cost. În această situație, evaluatorul va trebui să precizeze în raportul de evaluare care sunt argumentele neaplicării uneia sau a celorlalte două abordări în evaluare.

În momentul în care se alege metoda de evaluare se iau în considerare: scopul evaluării și tipul valorii ce se dorește a fi obținută la finalul lucrării, setul de informații de care dispune evaluatorul sau echipa de evaluare, dar și metodele folosite de către alți participanți ai pieței în situații similare. Însă se pot folosi și toate cele trei abordări pentru a obține o valoare credibilă. La final, clientului i se va comunica o opinie finală sub forma unei valori singulare indiferent de numarul abordărilor și a valorilor obținute.

Cu privire la evaluarea unei întreprinderi sau a unui bun patrimonial trebuiesc avute în vedere și respectate câteva principii generale cum ar fi:

”Respectarea Standardelor de evaluare internaționale, europene și naționale

Angajarea în lucrare a unor evaluatori profesioniști, cu pregătire și experiență adecvată efectuării rapotului de evaluare

Folosirea de către evaluator a unor metode de evaluare potrivite scopului evaluării și potrivite ipostazei în care se află acesta: de expert neutru sau expert consultant.

Valoarea estimată printr-o activitate de evaluare este valabilă numai la o anumită dată, numită data evaluării. Modificările rapide intervenite în mediul economic, social, politic determină modificarea valorilor estimate la date diferite ale evaluării. Recunoașterea acestui principiu este fundamentală în cazul evaluărilor întreprinderii în scopul garantării creditelor.

Evaluarea întreprinderii sau a unei participații la întreprindere trebuie să țină seama de orice contract de vânzare cumpărare, de orice articol restrictiv al actului constitutiv al societății, dacă participația la capitalul social este una majoritară sau minoritară, ca și de orice factor care poate influența mărimea valorii.

Cel mai general principiu de evaluare este cel al substituției, conform căruia prețul de cumpărare maxim pe care este dispus să-l plătească un investitor prudent este: prețul de cumpărare a terenului și costurile de construcție ale unei proprietăți substituite, cu aceeași utilitate; prețul de cumpărare de piață a unei proprietăți cu utilitate identică; prețul de cumpărare a unei proprietăți alternative, care generează un venit echivalent, în aceleași condiții de risc.”

La fel ca oricare altă meserie, într-o măsură mai mică sau mai mare, și meseria de evaluator aduce o serie de norme de comportament profesional pe care un expert evaluator va trebui să le împlinească. Standardele profesionale atribuie expertului evaluator norme ce vizează independența, competența, calitatea lucrărilor, secretul profesional sau acceptarea misiunii. Toate aceste norme duc la îndeplinirea cu succes a misiunii de evaluare. Mai pe larg putem spune că independența evaluatorului ține de lipsa unui interes prezent sau viitor asupra misiunii sale. Doar așa acesta își va putea păstra integritatea și obiectivitatea.

Competența profesională a evaluatorului se va păstra de-a lungul timpului numai datorită unui studiu și unei actualizări permanente a cunoștințelor. Studiul permanent este necesar acestei meserii datorită modificărilor și evoluției legislative continue dar și datorită schimbarilor economice ce apar pe orice piață.

Calitatea lucrărilor va fi obținută de către evaluatori în urma acceptări de către aceștia a responsabilităților față de public prin asumarea obiectivității și integrității în împlinirea misiunilor. Munca rezultată va fi influențată în mod direct de modul în care au fost aplicate normele de competență, de delegare și supervizare, de planificare ,programare și documentare a lucrărilor executate.

Înainte de acceptarea propriu-zisă a misiunii, evaluatorul trebuie să se asigure că îndeplinește toate aspectele necesare pentru realizarea cu succes a lucrării. Acesta va ține seamă de regulile etice ale profesiei, urmărindu-și propria independență, competență și compatibilitate sau a angajaților săi.

Capitolul II. Evaluarea pentru impozitare

2.1. Cadrul legal al evaluării pentru impozitare

Un standard este un document prin care sunt stabilite norme și prescripții cu caracter unitar. Rolul declarant al standardelor de evaluare este:

să instituie proceduri care să permită certificarea valorii în condiții comparabile cu legislația internă și internațională, cu practica evaluării și cu standardele contabile;

să ajute evaluatorii prin definirea elementelor evaluării;

să asigure parametri de calitate pentru beneficiari

să asigure etica în cadrul pieței serviciilor de evaluare a proprietăților imobiliare

În vederea întocmirii standardelor și recomandărilor au fost constituite de-a lungul vremi mai multe organizații profesionale printre care menționăm Grupul European  Asociațiilor de Evaluatori, Comitetul Internațional pentru Standarde de Evaluare( TIAVSC), Organizația Europeană a Evaluatorilor( EUROVAL) . Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România, pe scurt ANEVAR, s-a constituit în anul 1992 și avea ca scop elaborarea standardelor de evaluare a întreprinderilor și proprietăților. Mai târziu, în anul 1995, a luat naștere IROVAL (Institutul Român de Cercetare în domeniul Evaluării) cu scopul de a coordona activitatea de elaborare a standardelor și pentru a colabora cu organizații internaționale. Pentru efectuarea evaluării clădirilor nerezidențiale deținute de persoane fizice sau juridice și a clădirilor rezidențiale deținute de persoane juridice se folosesc normele prezentate în Ghidul de evaluare GEV 500. Acest standard ajută evaluatorii la determinarea valorii impozabile a clădirilor.

Obiectivele standardelor de evaluare ANEVAR sunt:

să ofere evaluatorilor precizări clare pentru elaborarea rapoartelor de evaluare;

să asigure un etalon calitativ pentru beneficiarii lucrării;

să ofere metodele adecvate pentru fiecare situație de pe piață;

să instituie proceduri care să ofere o certificare a valorii, compatibile cu legislația națională și internațională,cu standardele de evaluare și de contabilitate și eliminând ambiguitățile;

Impozitul pe cladiri datorat pentru anul 2016 se calculeaza conform prevederilor Codului Fiscal (legea 207/2015). Orice persoana fizica sau juridica care are în proprietate o cladire situată în România, datorează anual impozit pentru acea clădire, exceptând cazul în care se încadrează în scutirile acordate la art 456 din Codul Fiscal.

Cadrul legal al impozitării clădirilor este constituit din:

Codul Fiscal, titlul IX -Impozite și taxe locale;

Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 227/2015 privind Codul Fiscal, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr.1/2016, titlul IX;

Ghidul de evaluare GEV 500- Determinarea valorii de impozitare a clădirilor;

Stabilirea valorii impozabile se poate face doar de către un evaluator autorizat având specializarea evaluarea proprietății imobiliare (EPI) sau de către un membru corporativ, caz în care raportul trebuie întocmit de unul sau mai mulți evaluatori având specializarea evaluarea proprietății imobiliare.

GEV 500 și-a intrat în rol începând cu 1 ianuarie 2016. Standardul include prevederi speciale adaptate scopului evaluării pentru impozitare și uniformzează estimarea valorii impozabile din punct de vedere metodologic. Acest standard se referă la impozitarea clădirilor și nu la întreaga proprietate imobiliară, având în vedere că în Codul fiscal tratamentul fiscal al terenurilor este diferit de tratamentul fiscal al clădirilor, iar valoarea impozabilă a terenurilor nu are legătură cu valoarea de piață a acestora. Astfel putem concluziona că în conformitate cu noile reguli, valoarea impozabilă a două clădiri identice, situate în localități diferite, va fi aproximativ aceeași. Este ușor de înțeles de ce lucrurile stau așa, având în vedere că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este influențată decisiv de localizarea terenului pe care aceasta este construită și care în cazul evaluării pentru impozitare a unei clădiri nu are relevanță. Standardul conține precizări clare privind toate abordările evaluării, precum și selecția valorii finale, astfel încât să se evite cât mai mult posibil subiectivismul evaluatorului.

Stabilirea impozitului pe imobile pentru personele juridice se face pe baza articolului 460 din Codul Fiscal. Cotele de impozitare pentru persoanele juridice, utilizare rezidentiala si nerezidentiala a clădirii în primii 3 ani de la achiziție sau de la ultima evaluare sunt cuprinse între: 0,08-0,2% pentru clădirile rezidențiale și 0,2- 1,3% pentru clădirile nerezidențiale. Cotele se vor aplica asupra valorii de impozitare a clădirii.

Însă dacă clădirea nu se află în primii 3 ani de la achiziție/construire sau nu are o valoare de impozitare actualizată în ultimii 3 ani, atunci cota de impozitare aplicată asupra bazei de impozitare este de 5% . Valoarea impozabilă trebuie deci actualizată o dată la 3 ani pentru a evita plata unui impozit mai mare, actualizare bazată pe un raport de evaluare întocmit în conformitate cu standardele de evaluare aflate în vigoare.

2.2. Particularități ale evaluării pentru impozitare

În calitate de autoritate competentă, Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România organizează, coordonează și autorizează desfășurarea activității de evaluare în România. ANEVAR promovează și implementează prin adoptarea unor standarde profesionale cele mai bune practici profesionale în evaluare.

Pentru calculul valorii de impozitare a unei clădiri se folosește de către evaluatorul angajat ghidul GEV 500. În acesta Ghid sunt detaliate metodele de întocmire a unui raport de evaluare cu scopul impozitării și a fost creat pentru a oferi evaluatorilor o expunere clară a modului de aplicare și îndeplinire a Codului Fiscal. Ghidul oferă informații cu privide la evaluarea pentru impozitare a clădirilor rezidențiale deținute de persoane juridice și a clădirlor nerezidențiale ale persoanelor juridice sau fizice. Datorită actualizării legislației, atât evaluatorii, autoritățile cât și contribuabilii au avut nevoie de un suport informativ ce să îi ajute. O astfel de situație a avut loc în ianuarie 2016, când în Codul Fiscal s-au adus ca principale modificări la capitolul impozite pe clădiri schimbarea impozitării clădirilor în funcție de utilizare și deosebirea valorii contabile de cea fiscală, acum rezultatul evaluării cu sopul impozitării nu va apărea în situațiile financiare ci va fi folosit doar în relația cu autoritățile. Înainte de aceste modificări impozitarea ținea seama de proprietarul clădirii , dacă era persoană juridică sau fizică, și nu de modul de întrebuințare a acestora ca proprietăți rezidențiale și nerezidențiale.

Cotele folosite în conformitate cu prevederile standardului sunt determinate în funcție de modul de utilizare astfel pentru:

Clădiri rezidențiale: cota impunerii cuprinsă între 0,08% și 0,2%.

Clădiri nerezidențiale: impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2-1,3%

Pentru clădiri mixte valoarea pentru impozitare se calculează prin însumarea impozitului calculat pentru suprafața folosită în scop rezidențial cu impozitul determinat pentru suprafața folosită în scop nerezidențial.

În cazul evaluării pentru impozitare a acestor clădiri, cel care va indica modul în care este folosită și procentajul de separare a spațiului între rezidențial și nerezidențial va fi contribuabilul. Aceste tipuri de clădiri nu vor avea mereu o delimitare clară a celor două spații.

Spre exemplu, în momentul în care la o adresă este înregistrat un domiciliu fiscal și la care se întrețin activități economice, iar cheltuielile cu utilitățile cad în sarcina persoanei juridice, impozitul pe clădire se calculează în regimul de clădire nerezidențială. Un alt caz ar putea fi ca la respectiva adresă, deși este înregistrat un domiciliu fiscal totuși să nu se efectueze activități economice. În această situație impozitul clădirii se va calcula la fel ca a unei clădiri rezidențiale.

În evaluarea pentru impozitare sunt recunoscute și aplicare trei abordări în funcție de tipul de valoare ce se dorește a fi obținut. Aceste abordări sunt: abordarea prin piață, abordarea prin venit și abordarea prin cost și sunt aplicate pe baza principiilor economice precum prețul de echilibru, anticiparea veniturilor și costul de substituție. Atunci când se urmărește determinarea valorii de impozitare se va putea folosi și doar o abordare cu condiția ca aceasta să fie abordarea prin cost și doar dacă nu sunt suficiente informații pentru a aplica și celelalte abordări. În raport, evaluatorul are obligația de a preciza argumentat motivele pentru care nu a adoptat o anumită abordare în misiunea de evaluare.

Informațiile ce se regăsesc în rapoartele de evaluare pentru impozitare efectuate asupra clădirilor rezidențiale deținute de o persoană juridică și a clădirilor nerezidențiale deținute de o persoană fizică sau juridică sunt încărcate de către evaluatori pe o platformă online ce se constituie în Baza de informații fiscale, sau pe scurt BIF.

Scopul acesteia este de a:

Reunii informații desprinse din rapoartele de evaluare

Oferii transparență și o monitorizare ușoară a evaluărilor

Crește calitatea evaluărilor

Minimaliza riscurile

Această platformă este utilizată de către evaluatorii membri titulari și corporativi ANEVAR, iar pentru a o putea folosi aceștia trebuie să se logheze cu un id personal și parolă. Așadar baza de date nu se poate vizualiza de către oricine.

2.3. Metodologia și determinarea valorii pentru impozitare

Metodele și procedurile de evaluare sunt mijloacele de lucru ale expertului evaluator de întreprinderi, iar adevărata valoare a misiunii sale data de exigența cu care le aplică și de competența și raționamentul său profesional.

Metodologia de determinare a valorii impozabile a clădirilor este prezentată în Ghidul de evaluare GEV 500 și tratează modul de lucru în evaluarea clădirilor rezidențiale deținute de persoane juridice și a clădirilor nerezidențiale deținute de o persoană fizică sau juridică.

Mai întâi vom detalia modul de calcul a valorii impozabile a unei clădiri rezidențiale deținute de o persoană juridică. În cadrul Ghidului de evaluare GEV 500 este prezentat amănunțit diverse detalii despre această metodologie în cea de-a 3 Anexă.

Pentru a putea estima valoarea clădirii rezidențiale deținute de persoane juridice se vor utiliza informațiile obținute din Declarația dată pe proprie răspundere de către contribuabil. Declarația trebuie să conțină informații precum:

Rangul localității

Zona în care este construită clădirea

Suprafața construcției sau suprafața utilă

Tipul clădirii și instalațiile de care dispune aceasta

Anul construirii sau anul în care s-au efectuat renovări majore

Pentru a determina valoarea impozabilă unitară corespunzătoare subiectului evaluării vom ține seama de tipul clădirii supuse analizei și de instalațiile cu care este dotată și se va utiliza tabelul următor:

În final se înmulțește valoarea impozabilă unitară rezultată cu suprafața clădirii evaluate, obținându-se astfel valoarea impozabilă a clădirii rezidențiale deținută de persoane juridice. Valoarea obținută se ajustează apoi în funcție de zona orașului în care este și în funcție de rangul localității. În această etapă se folosesc coeficienții ce corespund subiectului evaluării așa cum sunt prezentați în tabelul dat:

Pe lângă aceste aspecte ,rezultatul va fi influențat și de vârsta clădirii. La o clădire cu o vârstă mai mare de 100 de ani corecția va fi de 50%, la cele cuprinse între 50 și 100 de ani de 30%, iar cele între 30 și 50 de ani de 10%.

Valoarea de impozitare pentru clădirile supuse unor lucrări de renovare majoră va fi actualizată în anul de terminare a lucrărilor, acesta fiind cel în care a fost efectuată recepția de finalizare a lucrărilor. Lucrările de renovare vor trebui să aducă un plus de valoare de cel puțin 50% comparativ cu valoarea de la momentul începerii executării lucrărilor pentru a se actualiza.

Renovarea majoră reprezintă, conform Codului Fiscal, acea ”acțiune complexă care cuprinde obligatoriu lucrări de intervenție la structura de rezistență a clădirii, pentru asigurarea cerinței fundamentale de rezistență mecanică și stabilitate, prin acțiuni de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere, precum și, după caz, alte lucrări de intervenție pentru menținerea, pe întreaga durată de exploatare a clădirii, a celorlalte cerințe fundamentale aplicabile construcțiilor, conform legii, vizând, în principal, creșterea performanței energetice și a calității arhitectural – ambientale și funcționale a clădirii.”

Metodologia de calcul a valorii impozabile pentru clădirile nerezidențiale ale persoanelor fizice sau juridice este cea de a doua situație ce este întâlnită de către evaluator și care se regăsește în Ghidul de evaluare GEV 500.

În calculul valorii impozabile a unei clădiri nerezidențiale deținute de o persană fizică sau juridică se pot utiliza 3 abordări: abordarea prin cost, prin vent și prin piață. Dintre acestea 3 este obligatoriu în evaluarea pentru impozitare a se folosi abordarea prin cost. Evaluatorul va putea să folosească și celelalte abordări, însă în cazul în care acesta nu dispune de suficiente informații pentru a le aplica va trebui să argumenteze în cadrul raportului acest lucru.

Sunt considerate clădiri nerezidențiale acele clădiri folosite pentru activități administrative, comerciale, de cult, cultură, educație. Tot în această categorie vor intra și acele spații unde se înregistrează puncte de lucru sau sedii secundare.

Abordarea prin cost este acea abordare a evaluării ce se bazează pe principiul substituției. Deci valoarea astfel identificată va reflecta cât s-ar plăti pentru un activ fie prin obținerea unui activ cu aceeași utilitate fie prin cumpărare, fie prin construire. Metoda costului de înlocuire net (CIN) este o metodă înscrisă în abordarea prin cost, care indică valoarea prin calcularea costului de înlocuire curent al unui activ din care se scad deprecierea fizică și orice alte forme relevante de depreciere.

Acestă abordare este perfectă în momentul în care clădirea supusă evaluării: a fost construită recent, se află în fază de proiect sau se află în stadiul de în curs de execuție/neterminat sau atunci când abordarea prin piață sau prin venit nu se pot aplica.

Primul pas în stabilirea valorii impozabile constă în estimarea costului de nou. Deși costul de nou folosit în această abordare îmbracă 2 forme, evaluatorul este îndemnat la folosirea costului de înlocuire și nu al celui de reconstruire. În cazul în care aceasta nu este posibilă în raport se vor aduce argumente.

Următorul pas va fi determinarea costului de înlocuire net prin scăderea deprecierilor. În practica evaluării pot apărea 3 tipuri de deprecieri, cea fizică, cea funcțională și cea externă sau economică. Deprecierea fizică sau deprecierea funcțională sunt deduse din costul de nou, iar cea economică sau externă nu se va deduce pentru stabilirea acestui tip de valoare.

Deprecierea fizică este pierderea din utilitate a unui activ în urma trecerii timpului și se concretizează în pierderea valorii prin deteriorări fizice normale cauzate de utilizare. Și deprecierea funcțională se concretizează într-o pierdere de valoare însă este cauzată de ineficiența activului în comparație cu un substitut al său.

Abordarea prin piață a evaluării oferă o imagine comparativă a bunului cu alte bunuri similare ce se gasesc pe piață și a căror valoare este dată de cerere și ofertă. Pentru obținerea valorii cu această abordare va trebui în primul rând identificate bunuri asemănătoare ce au fost tranzacționate recent pe piață sau ce se oferă spre vânzare. Pentru a stabilii un preț cât mai exact, evaluatorul va efectua anumite corecții asupra bunului identificat pe piață cu scopul de a aduce la o valoare reală bunul-subiect.

Pentru aplicarea abordării prin piață în cazul proprietăților imobiliare se stabilește o unitate de comparație adecvată. În cazul clădirilor se va utiliza ca unitate prețul pe metru pătrat sau pe hectar în cazul terenurilor. Prețurile proprietăților comparate se corectează în funcție de deosebirile existente între acestea și proprietățile imobiliare subiect.

Corecțiile prețurilor comparabile se fac prin luarea în considerare a diferențelor dintre următoarele elemente de comparație:

drepturile de proprietate transferate;

localizările respective;

calitatea terenului sau vârsta și caracteristicile clădirilor;

utilizarea permisă sau zonarea pentru fiecare proprietate;

situațiile în care a fost determinat prețul și tipul valorii cerut;

data efectivă a dovezii despre preț și data evaluării cerute.

A treia abordare în evaluarea clădirilor poate fi abordarea prin venit. ”Abordarea prin venit se aplică numai în cazul în care terenul aferent proprietății imobiliare, din care face parte clădirea evaluată pentru impozitare, nu este în cota indiviză și dacă contribuabilul a pus la dispoziția evaluatorului informații documentate privind suprafața terenului corespunzătoare clădirii subiect.”

Aplicarea acestei abordării constă în două etape. Prima etapă constă în estimarea valorii de piață a proprietății imobiliare care include clădirea subiect al impozitării, precum și aportul terenului aferent acesteia. Și a doua etapă se face prin alocarea valorii de piață a proprietății imobiliare obținută în etapa întâi între valoarea clădirii și valoarea terenului. Principalele active supuse acestei abordări sunt clădirile ce se închirează sau pentru care există o astfel de piață. În lipsa informațiilor legate de existența unei astfel de piețe această metodă nu se va aplica.

În cazul în care au fost folosite mai ult de o abordare, rezultatul evaluării va fi selectat astfel în condițiile existenței diferențelor valorice:

dacă valoarea rezultată prin aplicarea abordării prin cost este cea mai mică, va fi selectată această valoare;

dacă valoarea rezultată prin aplicarea abordării prin cost nu este cea mai mică, iar dacă diferența existentă între această valoare și cea mai mică valoare rezultată este de maxim 10%, se va selecta valoarea cea mai mică dintre aceste două valori. Dacă această diferență este mai mare de 10% atunci se va selecta rezultatul abordării prin cost, care poate fi diminuat cu până la 10%.

La final, clientului i se va comunica o opinie finală sub forma unei valori singulare indiferent de numarul abordarilor și a valorilor obținute. Raportul va oferi mereu doar valoarea impozabilă și nu pe cea a impozitului datorat. Cota de impunere este aplicată de către unitatea administrativ teritorială.

Capitolul 3

STUDIU DE CAZ

Evaluarea pentru impozitare a unei clădiri, proprietate a

SC LICHTGITTER SRL

Introducere

Prezentul studiu de caz a fost realizat pe baza informațiilor prezetate în capitolele anterioare și constă într-o evaluare cu scopul determinării valorii impozabile a unei clădiri.

Obiectul evaluării îl constituie o hală industrială de producție a grătarelor metalice, clădire ce se află în proprietatea societății comerciale LICHTGITTER SRL și care se află în Santăul Mare, nr. 131/C, județul Bihor.

Scopul prezentului studiu este estimarea valorii impozabile a proprietății imobiliare din patrimoniul SC LICHTGITTER SRL.

În determinarea acetui tip de valoare au fost luate în considerare Standardele de evaluare ANEVAR 2016 – SEV, astfel:

SEV 100 – Cadrul general

SEV 101 – Termenii de referință ai evaluării

SEV 102 – Implementare

SEV 103 – Raportare

SEV 230 – Drepturi asupra proprietății imobiliare

GEV 500 – Determinarea valorii impozabile a unei clădiri

Valoarea impozabilă este un tip al valorii estimat în scopul impozitării unei clădiri și reprezintă rezultatul evaluării pentru impozitare realizată în baza prevederilor Standardelor de Evaluare ANEVAR – GEV 500 „Determinarea valorii impozabile a unei clădiri”. Valoarea impozabilă nu reprezintă valoarea de piata, valoarea justă, valoarea de investiție sau orice alt tip de valoare definit în Standardele de Evaluare ANEVAR, Standardele Internationale de Raportare Financiara, standardele contabile naționale sau alte referențiale profesionale, cu excepția prevederilor specifice ale GEV 500 “Determinarea valorii impozabile a unei clădiri”.

Tipurile de abordări folosite într-o astfel de evaluare sunt abordarea prin cost, abordarea prin venit și abordarea prin piață, așa cum sunt definite de standardele în vigoare și aplicate în conformitatea prevederilor Ghidului GEV500.

Acest Ghid precizează că în condițiile în care nu există informații suficiente pentru aplicarea celorlalte abordari se va folosi obligatoriu abordarea prin cost. Într-o astfel de situație evaluatorul trebuie să precizeze în raportul de evaluare argumentele neaplicării uneia sau a celorlalte două abordări.

În continuare voi prezenta datele generale ale clădirii, sursele de informații, metodologia și abordările aplicate în conformitate cu tipul de clădire și cu tipul de proprietar pentru a stabili valoarea de impozitare asupra căreia se va aplica cota impozitului.

Date generale

Proprietatea imobiliară, hala industrială de producție a grătarelor metalice, aflat în proprietatea SC LICHTGITTER RO SRL este situată în Santăul Mare, nr. 131/C, județul Bihor.

Evaluarea a fost efectuată în data de 28.01.2017 iar data de referință a evaluării este 31.12.2016, iar la această dată cursul de schimb este de 4.5411 lei/EUR.

Prezentul obiect al evaluării este caracterizat de următoarele date:

Alte informații folosite de către evaluator din sursele oferite de către client și care stau la baza întocmirii raport de evaluare sunt:

Anul construcției: 2013 conform Carte Funciară nr.50259

Situația actuală a spațiului: hală de producție grătare metalice

Structură: fundație izolată beton, structura metalică, șarpanta metalică, închideri panouri sandwich, acoperiș panouri sandwich

Finisaje exterioare: închideri panouri sandwich, patru uși metalice

Probleme ale utilităților: nu se cunosc

Compartimentare interioară: hala de producție

Finisaje interioare medii: pardoseală beton în sală, ferestre fixe, luminatoare

Utilități: energie electrică, apă

Starea tehnică este considerată de către evaluator ca fiind bună

Teren aferent construcției: nu se cunosc detalii și nu este inclus în raport

Sursele de informații oferite de către client, care au stat la baza întocmirii prezentului raport de evaluare au fost:

Carte Funciară nr. 50259 COPIE

Planul de încadrare în zonă

Proces verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr.1/22.10.2013

Plan de amplasament și delimitare

Memoriu tehnic

Toate aceste surse sunt anexate la finalul lucrării prezente și sunt necesare oricărui raport de evaluare pentru impozitare.

EVALUAREA PROPRIU-ZISĂ

Scopul raportului în cazul de față constă în stabilirea valorii impozabile. Dat fiind faptul că această clădire este folosită pentru producția de grătare metalice se va folosi la stabilirea valorii de impozitare metodologia de determinare a acestei valori pentru clădiri nerezidențiale deținute de persoane fizice sau juridice. Clădirea și tipul proprietarului se poate determina din Declarația dată de către contribuabil, Anexa nr.1.

Tipurile de abordări folosite într-o astfel de evaluare sunt abordarea prin cost, abordarea prin venit și abordarea prin piață, așa cum sunt definite de standardele în vigoare și aplicate în conformitatea prevederilor Ghidului GEV500. În condițiile în care nu există informații suficiente pentru aplicarea celorlalte abordari se va folosi obligatoriu abordarea prin cost. Într-o astfel de situație evaluatorul trebuie să precizeze în raportul de evaluare argumentele neaplicării uneia sau a celorlalte două abordări.

În alegerea abordărilor adecvate cu scopul evaluării prezente am analizat datele de intrare care a evidențiat următoarele:

Abordarea prin piață este inadecvată.

Conform GEV 500 art.27 abordarea prin piață se aplică numai în cazul în care terenul aferent proprietății imobiliare, din care face parte clădirea evaluată pentru impozitare, nu este în cotă indiviză și contribuabilul a pus la dispoziția evaluatorului informații privind suprafața terenului.

Conform GEV 500 art.29 abordarea prin piață aplicată atât pentru întreaga proprietate imobiliară (etapa 1), cât și doar pentru teren (etapa 2), va avea în vedere comparabile identificabile din punct de vedere fizic. Nu se vor folosi informații privind comparabile preluate de pe site-uri de specialitate sau din alte surse, dacă aceste comparabile nu pot fi identificate din punct de vedere fizic. Prin identificare fizică se înțelege posibilitatea vizualizarii în teren a proprietății cu ocazia evaluării sau în cazul unor verificări ulterioare.

Abordarea prin venit este inadecvată.

Conform GEV 500 art.23 abordarea prin venit se aplică numai în cazul în care terenul aferent proprietății imobiliare, din care face parte clădirea evaluată pentru impozitare, nu este în cota indiviză și dacă contribuabilul a pus la dispoziția evaluatorului informații documentate privind suprafața terenului corespunzătoare clădirii subiect.

Conform GEV 500 art.25 abordarea prin venit va fi aplicată pentru evaluarea proprietăților imobiliare închiriate și pentru proprietățile imobiliare pentru care există o piață activă a închirierilor. Prin piață activă a închirierilor se înțelege existența a cel puțin trei comparabile închiriate la data estimării valorii impozabile.

Abordarea prin cost este adecvată.

Conform cu GEV 500 art. 14 în determinarea valorii impozabile se poate aplica doar o singură abordare în evaluare, în condițiile în care nu există informații suficiente pentru aplicarea celorlalte abordări, fiind obligatoriu însă ca aceasta să fie abordarea prin cost. În această situație, evaluatorul va trebui să precizeze în raportul de evaluare care sunt argumentele neaplicării uneia sau a celorlalte două abordări în evaluare.

Abordarea prin cost

Abordarea prin cost presupune atribuirea subiectului evaluat o valoare egală cu cel mult prețul pe care o persoană l-ar plăti prin construirea unui activ identic sau cumpărarea acestuia. Altfel spus, prin această abordare un activ nu va lua o valoare mai mare decât costul de obținere a acestuia.

Metoda costului de înocuire net indică valoarea activului în urma scăderii din costul de înlocuire a deprecierilor fizice, funcționale sau economice.

Această evaluare este recomandată în momentul în care celelalte abordări nu se pot aplica deoarece există un număr limitat de tranzacții comparabile cu subiectul ori atunci când fluxul de numerar rezultat din întrebuințare nu poate fi separat de întreprinderea care deține activul. Alt motiv pentru folosirea acestei abordări poate fi acela că activul este în fază de proiect sau în curs de execuție, ori a fost construit și pus în funcțiune recent.

Clădirea căreia i se va determina valoarea de impozitare a fost construită în urmă cu 3 ani, așa cum se poate dovedi din Procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor, anexată cu numărul 4.

Primul pas în stabilirea valorii impozabile constă în estimarea costului de nou. Deși costul de nou folosit în această abordare îmbracă 2 forme, evaluatorul este îndemnat la folosirea costului de înlocuire și nu al celui de reconstruire. În cazul în care aceasta nu este posibilă în raport se vor aduce argumente.

Următorul pas va fi determinarea costului de înlocuire net prin scăderea deprecierilor. În practica evaluării pot apărea 3 tipuri de deprecieri, cea fizică, cea funcțională și cea externă sau economică. Deprecierea fizică sau deprecierea funcțională sunt deduse din costul de nou, iar cea economică sau externă nu se va deduce pentru stabilirea acestui tip de valoare.

Deprecierea fizică este pierderea din utilitate a unui activ în urma trecerii timpului și se concretizează în pierderea valorii prin deteriorări fizice normale cauzate de utilizare. Alte cauze ale deprecierii fizice nu sunt nerecuperabile, adică starea de deteriorare nu poate fi remediată. Deprecierea fizică nerecuperabilă poate fi cuantificată prin luarea în considerare a vârstei activului, a duratei de viață așteptată totală și a celei rămasă. Cuantificarea deprecierii fizice se face prin raportul procentual dintre vârsta efectivă a unui mijloc fix (și nu vârsta lui cronologică) și durata de viață utilă a acestuia. Vârsta efectivă reflectă starea și utilitatea activului și se determină numai în urma inspecției mijlocului fix și componentelor acestuia. De exemplu, în cazul în care un mijloc fix nu este întreținut în mod adecvat, vârsta lui efectivă poate fi mai mare decât vârsta lui cronologică existentă de la data evaluării, iar în cazul în care o clădire a fost renovată, vârsta sa efectivă poate fi mai mică decât vârsta sa cronologică existentă la data evaluării. Durata de viață utilă este perioada totală de timp în care se așteaptă ca un activ să genereze beneficii economice pentru proprietarul lui. Durata de viață economică este perioada totală de timp în care se așteaptă ca un activ să genereze beneficii economice pentru proprietarul lui și pentru alți utilizatori ulteriori.

Și deprecierea funcțională se concretizează într-o pierdere de valoare însă este cauzată de ineficiența activului în comparație cu un substitut al său. Există două forme ale deprecierii funcționale:

existența unor cheltuieli de capital excedentare (adică a unei investiții suplimentare), care pot fi cauzate de schimbări în proiectare, materiale de construcții, tehnologii de construire sau de fabricație care permit construirea activelor moderne echivalente cu cheltuieli de capital mai mici decât cele încorporate în activul subiect;

existența unor cheltuieli de funcționare excedentare, care pot fi cauzate de îmbunătățiri ale proiectului sau de o capacitate excedentară, schimbări care au drept rezultat existența pe piață a unor active echivalente moderne, cu cheltuieli de exploatare mai mici decât cele ale activului subiect.

Deprecierea economică este orice pierdere de utilitate cauzată de factori economici sau de localizare din exteriorul activului, care se concretizează într-o pierdere de valoare. Acesta este denumită în mod obișnuit depreciere economică atunci când factorii externi se referă la modificări ale ofertei sau cererii pentru activ.

Pentru proprietatea imobiliară, deprecierea externă poate apare și în cazul în care a avut loc o deteriorare a localizării, de exemplu, din cauza schimbărilor infrastructurii locale, a condițiilor de mediu sau modificărilor demografice. Acești factori pot fi specifici unei anumite localizări sau pot afecta un întreg sector industrial.

Abordarea prin cost constă în estimarea costului de nou din care se vor deduce uzura fizică și/sau deprecierea funcțională, după caz. Nu se vor aplica deprecieri economice/externe.

Evaluatorul trebuie să aleagă între cele două tipuri de cost de nou ─ costul de înlocuire și costul de reconstruire ─ și să utilizeze unul dintre aceste tipuri în mod consecvent în aplicarea acestei abordări. Evaluatorul trebuie să se asigure că toate datele de intrare pentru evaluare sunt corelate cu tipul de cost utilizat în evaluare.

Calculul costului brut de nou:

Structură: beton armat

Mediu de folosință: normal

Stare tehnică: bună

Modul de calcul al uzurii fizice

În calcularea acestui indicator se folosește mai întâi formula deprecierii fizice normale:

unde: și este gradul de depreciere fizică normală pentru vechimea și

Vef este vârsta efectivă;

Rezultatul arată procentul în care clădirea s-a deteriorat în mod normal, în condițiile specifice modului de utilizare

Determinarea vârstei efective a clădirii prin una din următoarele două variante:

vârsta efectivă coincide cu vârsta cronologică (vechimea) și este cea declarată de către proprietar și preluată din procesul verbal de recepție finală a clădirii, din certificatul energetic aferent acesteia sau din extrasul de carte funciară, se vor utiliza tabelele prezentate în continuare.

dacă s-au făcut adăugiri (extinderi și/sau modernizări) la clădire după punerea în funcțiune a acesteia, vârsta efectivă se va calcula ca medie ponderată, utilizând una din următoarele tehnici:

considerând costul de nou la data evaluării drept cheie de ponderare.

considerând suprafața construită desfășurată drept cheie de ponderare dacă extinderea este același tip de construcție.

În cazul clădirii evaluate, vârsta efectivă este de 3 ani și este încadrată în tipologia clădirilor industriale cu structură de beton armat, mediu de folosință normal și stare tehnică bună. Conform tabloului nr. 1 de mai jos, valorii clădirii evaluate nu i se vor deduce deprecieri fizice normale astfel uzura fizică va rămâne 0.

Uzura normală a unei construcții se va calcula în funcție de funcționalitatea, structura și mediul de folosință a acesteia. Pentru clădirea supusă evaluării se va determina o uzură fizică abia din al 10-lea an de la construcție, într-un mediu de folosință mediu. Din tabloul mai sus prezentat se pot observa ,pe coloana 1.1.1.a, în funcție de starea tehnică ,gradul de uzură a acesteia. În acest caz, uzura fizică a clădirii este 0.

Metoda costului de înocuire net indică valoarea activului în urma scăderii din costul de înlocuire a deprecierilor fizice, funcționale sau economice.Pentru calculul uzurii fizice se va folosi formula:

Metoda costului de înlocuire net indică valoarea activului în urma scăderii din costul de înlocuire a deprecierilor fizice, funcționale sau economice.

Tabel nr.1 GRADE DE DEPRECIERE ÎN TIMP

Calculul costului de înlocuire:

tablou calcul 2 COSTUL DE ÎNLOCUIRE

Costul de înlocuire este calculat pe baza Cataloagelor IROVAL, norme ce se actualizează periodic în ceea ce privește costurile materialelor, manoperei, utilajelor și a transportului, motiv pentru care este cea mai adecvată sursă în ceea ce privește stabilirea costului de înlocuire.

După cum se poate observa și în tabelul de calcul de mai sus, modul în care se calculează costul de înlocuire constă în stabilirea elementelor ce caracterizează clădirea și suprafața sau numărul acestora. În a doua fază fiecărui element i se stabilește costul actualizat la data evaluării, costul fiind stabilit în lei pe metru pătrat. Însumarea costului de înlocuire actualizat a fiecărui element va oferii valorea costului de înlocuire a clădirii.

Valoarea de impozitare rezultată prin abordarea prin cost pentru clădirea supusă evaluării prezentate în Anexa 1 – "Declarația contribuabilului privind clădirile supuse evaluării pentru impozitare", este:

lei, echivalent a 299.071 EURO.

CONCLUZIA ANALIZEI IMOBILULUI

Concluzia evaluatorului asupra valorii impozabile în urma întocmirii raportului implică selecția unei valori dintre cele determinate prin aplicarea mai multor abordări în evaluare. La final, clientului i se va comunica o opinie finală sub forma unei valori singulare indiferent de numarul abordarilor și a valorilor obținute. Raportul va oferi mereu doar valoarea impozabilă și nu pe cea a impozitului datorat. Cota de impunere este aplicată de către unitatea administrativ teritorială.

Rezultatul evaluării privind valoarea de impozitare pentru clădirea prezentată în Anexa nr.1 "Declarația contribuabilului privind clădirile supuse evaluării pentru impozitare" Hala de producție grătare metalice situată în Santăul Mare, nr. 131/C, județul Bihor este 1.358.109 LEI echivalent a 299.071 EURO.

Asupra rezultatului raportului de evaluare se va impune impozitul pe clădire ce poate avea valori cuprinse între 0,2% și 1,3% pentru o clădire nerezidențială deținută de o persoană juridică.

CONCLUZIE

În ultima parte a lucrării aș dori să subliniez faptul că evaluarea pentru impozitare are strict scopul de a estima valoarea în vederea impozitării și nu va avea efecte asupra valorii construcției în situațiile financiare ale întreprinderii.

În elaborarea standardelor de evaluare a întreprinderilor și proprietăților a fost constituită Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România iar obiectivele standardelor emise de aceasta sunt: să ofere evaluatorilor precizări clare pentru elaborarea rapoartelor de evaluare, să asigure un etalon calitativ pentru beneficiarii lucrării, să ofere metodele adecvate pentru fiecare situație de pe piață, să instituie proceduri care să ofere o certificare a valorii, compatibile cu legislația națională și internațională,cu standardele de evaluare și de contabilitate și eliminând ambiguitățile.

Pentru efectuarea evaluării clădirilor nerezidențiale deținute de persoane fizice sau juridice și a clădirilor rezidențiale deținute de persoane juridice se folosesc normele prezentate în Ghidul de evaluare GEV 500. Acest ghid a fost aplicat și în studiul din cadrul prezentei lucrări.

Ceea ce este important de reținut în urma efectuării studiului de caz și stabilirii prin raportul de evaluare a valorii imobilului este faptul că, deși construcția nu are o depreciere a valorii în cel de-al treilea an de la construcție, întocmirea acestuia nu a fost întâmplătoare. Pentrul anul 2016, contribuabilul va plăti o cotă parte din valoare, cotă stabilită de către unitatea administrativ teritorială ce poate lua valori între 0,2% și 1,3%. În lipsa unui raport de evaluare în cel de-al treilea an, persoana juridică ar fi suportat un impozit de 5% asupra bazei de impozitare. În concluzie, deși valoarea impozabilă nu s-a schimbat, raportul a servit la evitarea supra-taxarii de către stat a contribuabilului.

Bibliografie

ANEVAR Bazele evaluării , editura IROVAL , București 2012

ANEVAR Culegere de standarde, București 2001

ANEVAR Standardul de evaluare a bunurilor București 2016

Andreea Ponorâcă , Suport de curs: Cadrul general al activității de evaluare, Principii generale de evaluare a unei întreprinderi;

CECCAR Standardul profesional nr.37 Editura CECCAR, București 2011

Codul fiscal titlu IX Impozite și taxe locale

Dumitru Bucătar Evaluarea întreprinderii Editura TPO Moldova, Iași 2011

Ghidul metodologic de evaluare –GEV 500

Laurențiu Popper ,Traian Păzitor Analiza și evaluarea economică a întreprinderilor (2006)

Maricel Palamariu, Marcel Dârja Evaluarea bunurilor imobile ,Alba Iulia 2004

Victoria Bogdan „Bazele contabilității, repere teoretice și aspecte practice” Editura Universității din Oradea, 2013

http://www.contabilizat.ro/dictionar_economic_si_financiar~termen-impozit.html

http://evaluare-imobile.ro/evaluare_pentru_impozitare.html

http://nou.anevar.ro/pagini/evaluarea-pentru-impozitare

https://nou.anevar.ro/sites/default/files/revista-asociatiei/revista-valoarea-oriunde-este-ea-nr-08.pdf

ANEXE

Anexa nr.1 „DECLARAȚIA CONTRIBUABILULUI”

Anexa nr.2 „CARTE FUNCIARĂ” – ACTE DE PROPRIETATE

Anexa nr.3 „PLAN DE AMPLASAMENT”

Anexa nr.4 „PROCES VERBAL DE RECEPȚIE LA TERMINAREA LUCRĂRILOR ”

Anexa nr.5 „PLAN DE ÎNCADRARE ÎN ZONĂ”

Anexa nr.6 „ MEMORIU TEHNIC”

Anexa nr.7 : Imagini cu clădirea, interior și exterior

Denumire/Nume Prenume contribuabil

SC LICHTGITTER SRL

Adresa sediu/domiciliu

STR. FELEACULUI, NR.39, ORADEA JUDEȚUL BIHOR

Cod de identificare fiscală/cod numeric personal

19275088

Declarația contribuabilului privind

clădirile supuse evaluării pentru impozitare

la data 15.01.2017

Data Semnătura/Ștampila

15.01.2017

Denumire/Nume Prenume contribuabil

SC LICHTGITTER SRL

Adresa sediu/domiciliu

STR. FELEACULUI, NR.39, ORADEA JUDEȚUL BIHOR

Cod de identificare fiscală/cod numeric personal

19275088

Lista clădirilor supuse evaluării pentru impozitare

R – utilizare rezidențială

N – utilizare nerezidențială

M – utilizare mixtă

*NOTĂ: În cazul proprietăților rezidențiale deținute de persoane juridice încadrarea în zone pe localități și rangul localității se va face de către contribuabil.

Anexa nr.2 „CARTE FUNCIARĂ”

Anexa nr.3 „PLAN DE AMPLASAMENT”

Anexa nr.4 „PROCES VERBAL DE RECEPȚIE LA TERMINAREA LUCRĂRILOR ”

Anexa nr.5 „PLAN DE ÎNCADRARE ÎN ZONĂ”

Anexa nr.6 „ MEMORIU TEHNIC”

ANEXA NR.7 : FOTOGRAFII- exterioare

Fotografii interior

Fotografii interior