STUDIU DE CAZ RAPORT DE EVALUARE A CLĂDIRII SEDIU A AGENȚIEI NAȚIONALE ANTI-DOPING [307165]

[anonimizat] A CLĂDIRII SEDIU A [anonimizat]

3.1 Scurtă prezentare a [anonimizat]-Doping a fost înființată în luna octombrie 2016 [anonimizat]-doping. Instituția se află în subordinea Guvernului României și este finanțată din venituri proprii și din bugetul Secretariatului General al Guvernului.

[anonimizat], [anonimizat]. [anonimizat], [anonimizat], pentru un sport curat în România și pentru reprezentarea cu cinste a țării noastre de către sportivii români la competițiile internaționale.

Conform “art. 22 din Ordonanța Guvernului nr. 81/2003, [anonimizat] 1 ianuarie 2008 activele fixe corporale de natura construcțiilor și terenurilor aflate în patrimoniul instituțiilor publice vor fi reevaluate cel puțin o dată la 3 ani de o [anonimizat] a fi înregistrate în contabilitate până la finele anului în care s-a efectuat reevaluarea. Reevaluarea activelor fixe corporale se efectuează cu scopul determinării valorii juste a acestora, ținându-[anonimizat], [anonimizat]”.

[anonimizat], reevaluarea clădirii și a terenului acesteia s-a dispus a fi efectuată de către o [anonimizat] a “Hotărârii Guvernului nr. 521/2016 [anonimizat], funcționarea, numărul de posturi și structura organizatorică ale Laboratorului de control doping și pentru modificarea Hotărârii Guvernului nr. 1.522/2006 privind aprobarea structurii organizatorice și a [anonimizat]”.

3.2 [anonimizat], [anonimizat] (ANAD), după cum urmează:

Nr. MF 153521 – [anonimizat] 2, B-dul. Basarabia nr. 37–39 (în incinta Complexului Sportiv Național “Lia Manoliu”).

Nr. MF 153520 – Clădire administrativă veche (2007, extinsa 2015)

Nr. MF 158555 – Clădire administrativă nouă (cca. 1960)

Scopurile evaluarii

Actualizarea valorii componentelor imobiliare în situațiile financiare ale ANAD și în inventarul bunurilor din domeniul public al statului.

Realizarea unui proiect de divizare a patrimoniului ANAD.

[anonimizat] :

[anonimizat], [anonimizat] – 2015.

Prețul care ar fi încasat pentru vânzarea unui activ printr-o [anonimizat]luării – conform Standardului internațional de raportare financiară IFRS 13.

Valoarea justă este un concept mai larg decat valoarea de piață. Pentru scopul raportării financiare, valoarea justă este coerentă cu valoarea de piață.

Valoarea de piață este definită de Standardele de evaluare ANEVAR – 2015 ca fiind suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

3.5 Data de referință a evaluării

Rezultatele evaluării se raportează la data de 31.05.2016, la care cursul pieței valutare comunicat de BNR a fost 4,5115 RON/EUR.

3.6 Ipoteze și condiții limitative care influențează valoarea

Ipoteze generale

Comisia de evaluare a prezentat în raport informații, estimări și opinii obținute de la surse pe care le consideră credibile.

Raportul de evaluare își păstrează valabilitatea numai în situația în care condițiile de piață, reprezentate de factorii economici, sociali și politici, rămân nemodificate în raport cu cele existente la data întocmirii raportului de evaluare.

Previziunile, proiecțiile sau estimările conținute în raport se bazează pe condițiile curente de pe piață, pe factorii cererii și ofertei anticipate pe termen scurt. Aceste previziuni sunt supuse schimbării condițiilor viitoare.

Nu a fost efectuată o expertiză tehnică a structurii de rezistență a construcției, nici nu au fost inspectate acele părți care sunt acoperite sau inaccesibile, acestea fiind considerate în stare tehnică corespunzătoare utilizării normale.

Se prezumă că imobilul evaluat se conformează tuturor reglementărilor și restricțiilor urbanistice din zonă, în afara cazului în care a fost identificată o neconformitate, descrisă și luată în considerare în prezentul raport.

3.7 Specificația și descrierea generală a componentelor imobiliare

Componentele imobiliare sunt situate în incinta Complexului Sportiv Național “Lia Manoliu” din București, sector 2, B-dul. Basarabia nr. 37–39:

*) – Conform extrasului de carte funciară din Anexa B, coroborat cu datele de identificare din Anexa D, specificația încăperilor deținute de ANAD în clădirea veche este următoarea:

3.8 Specificația proiectului de divizare a spațiilor construite

În Anexa D se prezintă proiectul de divizare a spațiilor construite, din care rezultă următoarele:

Din clădirea administrativă veche, ANAD urmează să cedeze toate încăperile pe care le deținea la parter, care însumează suprafața utilă de 178 mp.

Din clădirea administrativă nouă, ANAD urmează să cedeze încăperi cu suprafață utilă totală de 190 mp, după cum urmează:

De la subsol, încăperile numerotate cu 5 și 8 în releveul din Anexa C, care însumează suprafață utilă de 46,41 mp.

De la parter, încăperile numerotate cu 3 … 12 în releveul din Anexa C, care însumează suprafață utilă de 143,38 mp, urmând să păstreze numai holul de la intrare și grupul sanitar al zonei de recepție.

Evaluarea spațiilor care urmează să fie cedate de ANAD, conform specificației de mai sus, se face în funcție de suprafața utilă și nivelul de amplasament în clădirile aparținătoare.

3.9 Evaluarea clădirilor

Valorile de inventar indicate anterior au fost juste la finalul anului 2013 și ulterior, prin efectul înregistrării la costul efectiv al lucrărilor de extindere cu mansarda clădirii noi.

O indicație asupra evoluției prețurilor pe piața imobiliară în perioada trecută de la reevaluarea anterioară, de la data de referință 30.11.2013, este dată de următorul grafic al indicelui IMO:

din care se constată următoarele creșteri ale prețurilor medii ale ofertelor de vânzare ale apartamentelor vechi și noi din clădiri cu destinație locativă din București:

De 6,7% – în EUR, de la 1.055 EUR/mp Su la 30.11.2013, la 1.126 EUR/mp Su la 31.05.2016.

De 8,4% – în RON, de la 4.685 RON/mp Su la 30.11.2013, la 5.080 RON/mp Su la 31.05.2016.

În aceeași perioadă de 2 ½ ani trecută de la reevaluarea anterioară, deprecierea valorică din cauza uzurii fizice nerecuperabile a clădirilor, estimată pe baza normativului INCERC (P – 135) a fost:

De 3% – pentru clădirea administrativă veche (în zona vechimii de cca. 60 de ani).

De 2% – pentru partea inițială a clădirii administrative noi (în zona vechimii de până la 10 de ani).

Extinderea prin mansardare a clădirii administrative noi nu a fost depreciată valoric în anul care a trecut de la recepția lucrărilor acesteia.

Pe baza celor de mai sus, valorile juste actualizate ale clădirilor se estimează astfel:

Pentru clădirea administrativă veche:

Valoare de inventar (justă la data evaluării anterioare): 247.000 RON

Apreciere valorică din cauza evoluției pieței imobiliare în perioada de referință (8,4%, în RON): + 20.700 RON

Depreciere valorică din cauza uzurii fizice nerecuperabile (3%): – 7.400 RON

Valoare justă actuală (la data reevaluării – 31.05.2016):

247.000 RON + 20.700 RON – 7.400 RON = 260.300 RON (324 EUR/mp Su)

Pentru partea inițială a clădirii administrative noi:

Valoare de inventar (justă la data evaluării anterioare): 1.893.000 RON

Apreciere valorică din cauza evoluției pieței imobiliare în perioada de referință (8,4%, în RON): + 159.000 RON

Depreciere valorică din cauza uzurii fizice nerecuperabile (2%): – 37.900 RON

Valoare justă actuală (la data reevaluării – 31.05.2016):

1.893.000 RON + 159.000 RON – 37.900 RON = 2.014.100 RON (570 EUR/mp Su)

Pentru extinderea prin mansardare a clădirii administrative noi: Valoare justă echivalentă cu costul de construire: 716.800 RON (840 EUR/mp Su)

Pentru clădirea administrativă nouă:

2.014.100 RON (partea inițială) + 716.800 RON (extinderea prin mansardare) =

= 2.730.900 RON (620 EUR/mp Su)

Pentru scopul evaluării spațiilor care urmează să fie cedate de ANAD din clădirea administrativă nouă, conform proiectului de divizare, valoarea justă medie de 570 EUR/mp Su, evaluată pentru partea inițială a clădirii, se alocă în mod rațional după cum urmează:

Pentru spațiile de la subsol:

430 EUR/mp Su x 4,5115 RON/EUR (31.05.2016) = 1.940 RON/mp Su

46,41 mp Su (spații la subsol) x 1.940 RON/mp Su = 90.000 RON

Pentru spațiile de la parter și etajele 1 și 2:

610 EUR/mp Su x 4,5115 RON/EUR (31.05.2016) = 2.750 RON/mp Su

143,38 mp Su (spații la subsol) x 2.750 RON/mp Su = 394.300 RON

Pentru toate spațiile care urmează să fie cedate de ANAD din clădirea administrativă nouă:

90.000 RON (la subsol) + 394.300 RON (la parter) = 484.300 RON

Verificare: 187 mp Su (subsol) x 1.940 RON/mp Su + 598 mp (P + 2E) x 2.750 RON/mp Su ≈≈ 2.014.100 RON (valoarea justă actuală evaluată pentru partea inițială a clădirii administrative noi)

3.10 Evaluarea terenului

Pentru obiectivizarea rezultatului, evaluarea terenului se face la nivelul valorilor cuprinse în Ghidul Camerei Notarilor Publici București privind valorile minimale orientative ale proprietăților imobiliare (Studiu de piață pentru anul 2016) – volumul “Terenuri”, care indică la pag. 141, pentru terenuri libere din Zona 48 – B2 (Stadionul Național) și B3 (Parcul IOR) valori unitare cuprinse între 623 și 630 EUR/mp.

Pe această bază, valoarea justă a terenului care face obiectul prezentei evaluări este:

320 mp x 630 EUR/mp x 4,5115 RON/EUR (31.05.2016) = 909.500 RON și reprezintă în mod rațional un sfert (25%) din valoarea justă evaluată a imobilului compus din clădirea administrativă nouă și terenul aferent.

Raportarea și înregistrarea în contabilitatea Agenției Naționale Anti-Doping a valorilor evaluate

Rezultatul structurat al evaluării componentelor imobiliare situate în București, sector 2, B-dul. Basarabia nr. 37–39, în incinta Complexului Sportiv Național “Lia Manoliu”, aflate în administrarea AGENȚIEI NAȚIONALE ANTI–DOPING, conform specificațiilor amintite, se prezintă astfel la data de referință 31.05.2016:

În urma evaluării, s-a constatat că valoarea clădirii, atât partea administrativă veche, cât și partea administrativă nouă, a crescut cu suma totală de 134.449 lei și a fost reflectată în contabilitatea Agenției Naționale Anti-Doping astfel:

2120000 = 1050200 134.449 lei

1010000 = 1050200 -134.449 lei

De asemenea, în urma evaluării s-a constatat că valoarea terenului s-a diminuat cu suma de 25.500 lei și a fost reflectată în contabilitatea Agenției Naționale Anti-Doping astfel:

1050100 = 2110100 25.500 lei

1010000 = 1050100 25.500 lei

Astfel, Agenția Națională Anti-Doping a efectuat și a evidențiat în contabilitatea proprie rezultatele evaluării activelor fixe corporale, respectiv a clădirii administrative, partea veche și partea nouă, și a terenului acesteia, conform art. 22 din Ordonanța Guvernului nr. 81/2003 privind reevaluarea și amortizarea activelor fixe aflate în patrimoniul instituțiilor publice, cu modificările și completările ulterioare.

În anul 2019 Agenția Națională Anti-Doping își propune efectuarea unei noi reevaluări a celor două activele fixe corporale conform reglementărilor legislative în vigoare.

CONCLUZII ȘI PROPUNERI

Realizarea obiectului de activitate al fiecărei entități, publice sau private, presupune utilizarea activelor fixe corporale, respectiv a resurselor materiale și a resurselor umane. O parte din aceste resurse se consumă (activele circulante), o alta se depreciază (activele fixe), iar altele trebuie să fie remunerate (resursele umane).

Activele fixe reprezintă factorul de producție care asigură condițiile necesare desfășurării procesului de producție din punct de vedere al potențialului tehnic, de a căror utilizare deplină și eficientă depinde capacitatea de producție a entității. Practic, toate entitățile, publice sau private, indiferent de mărime sau sectorul de activitate, utilizează bunuri materiale, denumite active fixe corporale sau investiții materiale.

În primul capitol al prezentei lucrări au fost abordate aspecte generale cu privire la domeniul contabilității deoarece aceasta are rolul de a colecta date privind evenimentele economice și juridice din viața entității, de a le prelucra și de a oferi informații financiare (sub forma documentelor de sinteză), care sunt analizate și care stau la baza luării deciziilor. Astfel, privită din punct de vedere practic, contabilitatea are un caracter tehnic (tehnica contabilității devine parte aplicativă a teoriei contabile).

Actualul sistem contabil reprezintă o realizare remarcabilă în ceea ce privește asigurarea informațiilor necesare în procesul managerial al unităților patrimoniale, precum și în relațiile fiecăreia cu terții, acționarii sau asociații, furnizorii, clienții, bugetul statului, bănci ș.a.

Întregul proces de normalizare a contabilității, care a început încă din anul 1999 este astfel orientat încât să-i asigure, pe de o parte, adaptarea permanentă la transformările inerente ce se produc în desfășurarea activităților economico-financiare din cadrul economiilor naționale, iar pe de altă parte realizarea obiectivului de armonizare cu cerințele impuse în domeniu de Uniunea Europeană.

Desfășurarea oricărei activități economice este influențată de procesul conducerii, de calitatea deciziei elaborate la momentul oportun. Tranziția și reforma economiei românești, transformările și restructurările acesteia au fost și sunt costisitoare din punct de vedere economic și social. Supraviețuirea oricărei entități în condiții de fiscalitate crescută, prețul ridicat al creditului, potențiala concurență a firmelor străine pe piața internă, imposibilitatea penetrării piețelor externe, instabilitatea legislației, fluctuația prețurilor, inflația și reducerea puterii de cumpărare, sunt agravate de lipsa capitalului autohton.

Este necesar ca managementul firmei să cunoască situația actuală a firmei, să identifice punctele slabe și cele forte ale acesteia. Analiza reprezintă așadar prima etapă în stabilirea măsurilor necesare corectării deficiențelor și accentuării laturilor pozitive ale activității fiecărei unități patrimoniale.

Al doilea capitol a evidențiat aspectele teoretice legate de imobilizările corporale: noțiunea de imobilizări corporale și clasificarea acestora, recunoașterea și evaluarea imobilizărilor corporale, determinarea deprecierii imobilizărilor corporale.

Al treilea capitol al lucrării reflectă o caracterizare succintă a Agenției Naționale Anti-Doping responsabilă cu implementarea politicilor anti-doping la nivel național, atât la nivelul sportului de performanță, cât și la nivelul sportului recreativ practicat în mod organizat. Luptă împotriva dopajului, pentru asigurarea unui climat onest al competițiilor sportivilor, pentru protejarea sănătății sportivilor, pentru șanse egale de care să beneficieze toți sportivii, pentru un sport curat în România și pentru reprezentarea cu cinste a țării noastre de către sportivii români la competițiile internaționale. Studiul de caz s-a concentrat asupra reevaluării activelor fixe corporale ale Agenției, respectiv clădirea și terenul aferente acesteia, conform reglementărilor legislative în vigoare.

Într-o economie concurențială orice entitate, fie că este vorba despre una privată sau despre o instituție publică, pentru a rămâne actuală, trebuie să respecte atât principiile economico-financiare valabile, cât și să-și îmbunătățească continuu calitatea produselor și serviciilor oferite, să cunoască costul acestora, să se asigure de rentabilitatea generată de fiecare produs sau serviciu în parte, și nu în ultimul rând să aibă o bună organizare a gestiunii imobilizărilor corporale și necorporale pe care le deține.

ANEXE

ANEXA A

VEDERI SATELITARE DE ÎNCADRARE ÎN ZONĂ

ANEXA B

ANEXA C

ANEXA D

ANEXA E

DESCRIERE FOTOGRAFICA EXTERIOARA A CLADIRILOR