UTILIZAREA METODELOR GEODEZICE ȘI TOPO- CADASTRALE ÎN VEDEREA ÎNTOCMIRII DOCUMENTAȚIEI NECESARE EVALUĂRII UNEI CLĂDIRI DE BIROURI [306741]
[anonimizat]-[anonimizat], [anonimizat], Str. Mănăștur, Nr. 3-5, 400372,
Cluj-Napoca, [anonimizat], din punct de vedere economic. În cazul de față, s-[anonimizat] a unui corp de proprietate precum și evaluarea imobiliară a acestuia.
Pentru a determinarea valoarea efectivă, s-au efectuat lucrări care au ca scop evaluarea și estimarea valorii de piață a proprietății imobiliare “Clădire de birouri” [anonimizat], [anonimizat]. 214, [anonimizat] S.C. Bughero Exim S.R.L. Evaluarea proprietății imobiliare s-a realizat prin mai multe metode ([anonimizat]- [anonimizat], [anonimizat]- [anonimizat]) [anonimizat] a acesteia. [anonimizat] s-a realizat un calcul economic al lucrărilor topografice în vederea stabilirii valorii lucrărilor efectuate.
Cuvinte cheie: [anonimizat], topografie, economic, [anonimizat]-[anonimizat], [anonimizat], 3-5 Mănăștur Street, 400372,
Cluj-Napoca, Romania
ABSTRACT
Capitolul I
DATE GENERALE
SCOPUL ȘI IMPORTANȚA PROIECTULUI
Scopul acestei lucrări este de a [anonimizat]-a [anonimizat]. În acest sens, s-a [anonimizat], de tip clădire de birouri.
[anonimizat] a avut cea mai mare creștere din țară din punct de vedere economic și social. Dezvoltarea economică din ce în ce mai rapidă a infrastructurii, [anonimizat] a cererii de noi spații, a dus la investiții atât prin cumpărarea de terenuri amplasate în imediata apropiere a [anonimizat]. [anonimizat], datorată gradului mare de dezvoltare a diverselor ramuri ale economiei.
Evoluția în timp a măsurătorilor terestre a [anonimizat]. Instrumentul teoretic al măsurătorilor terestre este furnizat de matematică prin principiile și metodele de prelucrare a măsurătorilor, [anonimizat].
Rolul specialistului geodez este de a contribui prin lucrări în domeniul măsurătorilor terestre la poziționarea imobilelor, precizia lor având o importanță foarte mare pentru proiectarea viitoarei construcții. Pentru realizarea unor astfel de lucrări, o mare contribuție este adusă de aparatele de măsură care prin evoluția tehnologică ne ușurează muncă atât în teren cât și în faza de birou.
Exigențele actuale, atribuie specialistului geodez sarcini importante care impun, pentru dezvoltarea lor, o activitate din ce în ce mai complexă, organizată și condusă de oameni cu o bună pregătire profesională și științifică.
În consecință, scopul temei alese se va concretiza printr-o analiză de evaluare care va avea ca scop să determine valoarea unei clădiri de birouri și a terenului aferent acesteia.
LOCALIZAREA GEOGRAFICĂ
Județul Cluj (figura 1.1) se situează în jumătatea nord-vestică a țării, aflându-se în zona de contact a trei unități naturale reprezentative: Munții Apuseni, Podișul Someșan și Câmpia Transilvaniei. Din punct de vedere al ponderii suprafeței deținute în totalul teritoriului național, județul Cluj ocupă locul 12 pe țară cu 2,8%. Se învecinează la nord-est cu județele Maramureș și Bistrița-Năsăud, la est cu județul Mureș, la sud cu județul Alba, iar la vest cu județele Bihor și Sălaj.
Municipiul Cluj–Napoca, este situat în zona centrală a Transilvaniei, fiind plasat la intersecția paralelei 46° 46’ N cu meridianul 23° 36’ E și la o altitudine de 363 m deasupra nivelului mării.
Figura 1.1. Harta județului Cluj
(Sursa: https://www.cjcluj.ro)
Din punct de vedere al reliefului, municipiul este așezat într-o zonă colinară, pe terasele Someșului Mic și a Nadășului, la zona de contact a trei mari unități geografice: Câmpia Transilvaniei la est, Podișul Someșan la nord și Munții Apuseni la vest. Spre sud-est, ocupă spațiul terasei superioare de pe versantul nordic al dealului Feleac, fiind înconjurat pe trei părți de dealuri și coline cu înălțimi variabile între 500 și 825 metri. Se întinde pe văile râurilor Someșul Mic și Nadăș, și prin anumite prelungiri pe văile secundare ale Popeștiului, Chintăului, Borhanciului și Popii.
Orașul este traversat de drumul național 1/ E 60, din care, în Piața Unirii, se ramifică spre est drumul național 1 C, spre Dej. La intersecția străzii Moților cu strada George Coșbuc, din drumul național 1 se ramifică spre nord drumul național 1 F/ E 81, care face legătura cu municipiul Zalău, reședința județului Sălaj.
DESCRIEREA OBIECTIVULUI PROIECTAT
Zona studiată se află în intravilanul județului Cluj, Strada Traian Vuia, nr. 214, Cluj-Napoca, mai exact in cartierul Someseni.
Someșeni, mai demult Someșfalău, (în maghiară Szamosfalva, în germană Mikelsdorf), este în prezent un cartier al municipiului Cluj-Napoca. Cartierul deține o primărie de cartier a municipiului Cluj-Napoca, aflată pe strada Traian Vuia, nr. 41.
Figura 1.2. Descrierea amplasamentului zonei proprietatii subiect
( Sursa: Google Maps, Primăria Mun. Cluj-Napoca )
Cartierul Someșeni, amplasat în partea de est pe direcția de ieșire din Cluj spre Apahida, are ca principale limite CUG la nord-vest, centura Apahida-Vâlcele la est, strada Someșeni la sud, IRA la vest, fiind străbătut de strada Traian Vuia. Cartierul găzduiește cu precădere vile individuale și amplasamente industriale, precum și aeroportul municipiului, fiind situat la periferie. Principalele artere de circulație sunt strada Traian Vuia, strada Căpitan Grigore Ignat, Calea Someșeni, strada Cantonului și strada Platanilor. Extinderea pistei aeroportuare a avut loc concomitent cu densificarea zonei rezidențiale.
Figura 1.3. Localizarea proprietății imobiliare (micro localizarea)
( Sursa: https://maps.google.ro/maps )
Suprafața terenului este de 6965 mp. Terenul este situat în intravilanul municipiului Cluj-Napoca, în afara zonei de protecție a valorilor urbanistice și de arhitectură.
Accesul la proprietate se face direct de pe strada Traian Vuia, stradă principală, asfaltată cu 2 benzi pe sens, din care se formează un drum de acces cu lățimea de 6 m în estul parcelei. Conform planului de încadrare în zonă, proprietatea este situată vis-a-vis de Aeroportul Internațional ‘’Avram Iancu’’ Cluj-Napoca, la sud față de strada Traian Vuia. În vecinătatea imediat apropiată a terenului sunt amplasate hale industriale și birouri.
Figura 1.4. Acces proprietate
( Sursa: https://maps.google.ro/maps )
Pe baza documentelor existente, a planurilor de investiții, s-a făcut recunoașterea terenului, constatând identificarea punctelor geodezice, a punctelor existente din lucrări anterioare, reperi de nivelment, limite de proprietate, observarea gradului de acoperire cu construcții și alte detalii in vederea realizării unui proiect de execuție, care să răspundă cât mai fidel scopului propus.
SITUAȚIA JURIDICĂ
Din punct de vedere administrativ, dreptul de proprietate integral asupra terenului și a construcțiilor amplasate pe acesta îl are compania S.C. Bughero Exim S.R.L. iar din punct de vedere juridic este înscris in Cartea Funciară nr. 285555 Cluj-Napoca sub număr topografic 285555, având suprafața de 6965 mp.
BAZA GEODEZO- TOPOGRAFICĂ DIN ZONĂ
Înainte de începerea lucrărilor din teren s-a realizat o identificare a bazei geodezotopografice din zonă folosind hărți și planuri ale lucrărilor geodezice executate anterior precum și inventare ale coordonatelor punctelor geodezice și reperelor de nivelment.
Corpul de proprietate ce face obiectul prezentei lucrări se încadrează în foaia de plan L – 34 – 48 – C – b – 4 – I.
O rețea geodezică este constituită din multitudinea punctelor situate pe suprafața topografică, pentru care se cunosc coordonatele punctelor respective, într-un sistem unitar de referință. Baza ridicărilor topografice este formată din puncte geodezice uniform distribuite pe suprafața terestră și de o anumita densitate. (Ortelecan, 2006)
Poziționarea planimetrică este cel mai utilizat tip de poziționare, marea majoritate a lucrărilor geodezice necesitând o reprezentare pe un plan a situației din teren. Reprezentarea unei părți a suprafeței terestre sau chiar a întregii suprafețe se realizează prin intermediul hărților adică prin intermediul unui număr finit de puncte reprezentative pentru suprafața de reprezentat.
Pentru o reprezentare planimetrică a suprafeței terestre trebuie să se cunoască poziția orizontală a acestor puncte care alcătuiesc, așa numitele rețele geodezice (latitudinea și longitudinea) pe elipsoidul considerat că aproximează suprafața Pământului, la momentul respectiv (elipsoidul de referință), sau într-un sistem bidimensional de coordonate, condiția fiind cunoașterea relațiilor de legătură între cele două sisteme. (Moldoveanu, 2002)
În funcție de natura elementelor măsurate, rețelele geodezice planimetrice pot fi:
Rețele de triangulație în care sunt efectuate numai măsurători de direcții unghiulare orizontale;
Rețele de trilaterație în care se efectuează numai măsurători de distanțe;
Rețetele de triangulație-trilaterație în care se efectuază ambele categorii de observații amintite mai sus.
În ultima perioadă de timp, datorită perfecționării aparatelor de măsură din domeniul geodeziei și a condițiilor atmosferice tot mai improprii pentru efectuarea observațiilor unghiulare la distanțe mari, ultima categorie de rețele este cea mai utilizată pentru determinarea poziției planimetrice a punctelor.
Rețelelor gedezice se pot claasifica, conform (Ortelecan, 2006), în funcție de arearul de dezvoltere a acestor rețele, astfel se întâlnesc: rețele geodezice internaționale – create pe teritoriul mai multor state, pe baza unor convenții și colaborări internaționale, și rețele geodezice de stat – create separat pentru triangulație și respectiv pentru nivelment, pe întreg teritoriul țǎrii, constituind principala rețea de sprijin pentru toate lucrările topografice, fotogrammetrice și cartografice.
Figura 1.5. Rețeaua geodezică de stat
(Sursa: Ortelecan, 2006)
Rețelele geodezice planimetrice sunt împărțite în rețele de diferite ordine, după lungimile laturilor ce unesc puncte geodezice apropiate. Astfel sunt cunoscute rețele geodezice de ordinul I, II, III, IV. Rețelele de ordinul I și III sunt denumite rețele de ordin superior de triangulație (fig.1.4.), iar cele de ordinul IVși V de ordin inferior.
Rețeaua de triangulație de stat a fost completată cu o rețea de îndesire de ordin V, ale cărei puncte au fost determinate nu numai prin metoda triangulației, ci și prin metodele trilaterației, poligonometriei, prin intersecții înainte și înapoi sau combinate. (Ortelecan, 2006)
Problema determinării poziției punctelor într-un sistem unic de referință pentru cele 3 coordonate ale sale a fost și este una din preocupările de bază ale geodeziei. Deși într-un astfel de sistem, coordonatele unui punct sunt mai puțin sugestive decât atunci când poziția sa în spațiu este definită funcție de două sisteme de referință (unul pentru planimetrie și altul pentru altimetrie) poziționarea tridimensională (într-un sistem global) este din ce în ce mai utilizată.
Din motivele enunțate, după determinarea coordonatelor într-un sistem global urmează trecerea lor (prin transformări de coordonate) în sisteme mai sugestive pentru nespecialiști (principalii beneficiari ai lucrărilor geodezice) cum ar fi, în cazul României, sistemul de proiecție stereografic 1970 și sistemul de altitudini normale. (Moldoveanu, 2002)
În continuare, sunt prezentate (tabelul 1.1) coordonatele punctelor din rețeaua geodezică de stat, folosite în cadrul întocmirii proiectului, a căror coordonate planimetrice si altimetrice se cunosc.
Tabel 1.1. Coordonatele punctelor din rețeaua geodezică de stat
1.5.1 Proiecția stereografică 1970
Proiecția cartografică oficială a României este proiecția stereografică 1970. Această proiecție a fost adoptată, pentru sectorul civil, în urma Decretului 305 din 15 septembrie 1971, înlocuind proiecția Gauss-Krüger.
În proiecția stereografică o porțiune oarecare din suprafața terestră se reprezintă după legile perspectivei liniare.
Proiecția are la bază elipsoidul Krasowski 1940, orientat la Pulkovo, elipsoid care are următorii parametrii geometrici:
– semiaxa mare, a = 6378245,000 m;
– turtirea geometrică, f = 1/298,3.
Această proiecție fost folosită la întocmirea planurilor topografice de bază la scările 1:2.000, 1:5.000 și 1:10.000, precum și a hărților cadastrale la scara 1:50.000.
Dintre elementele caracteristice proiecției Stereografice 1970 amintim:
– Punctul central al proiecției;
– Adâncimea planului de proiecție;
– Deformațiile lungimilor.
Punctul central al proiecției (polul proiecției) este un punct fictiv, care nu este materializat pe teren, situat aproximativ în centrul geometric al teritoriului României, la nord de orașul Făgăraș. Coordonatele geografice ale acestui punct sunt de 25° longitudine estică și de 46° latitudine nordică.
Adâncimea planului de proiecție este de aproximativ 3.2 km față de planul tangent la sfera terestră în punctul central. În urma intersecției dintre acest plan și sfera terestră de rază medie s-a obținut un cerc al deformațiilor nule cu raza de 201,718 km (figura 1.6).
Figura 1.6. Harta deformațiilor liniare relative pe teritoriul României în
proiecția Stereografică 1970
(Sursă: Bofu, Chirilă, 2007)
Deformația relativă pe unitatea de lungime (1 km) în punctul central al proiecției este egală cu -25 cm/km și crește odată cu mărirea distanței față de acesta până la valoarea zero pentru o distanță de 201,718 km. După această distanță valorile deformației relative pe unitatea de lungime devin pozitive și ating valoarea de 63,7 cm/km la o depărtare de centrul proiecției de aproximativ 385 km.
În sistemul general de axe al proiecției stereografice – 1970, axa absciselor XX’ reprezintă imaginea plană a meridianului punctului central (Q0), de longitudine l0 = 250, fiind orientată pe direcția Nord-Sud, iar axa ordonatelor YY’ reprezintă tangenta la imaginea plană a paralelului, de latitudine j0 = 460 și este orientată pe direcția Est-Vest (figura 1.7).
Pentru pozitivarea valorilor negative ale coordonatelor plane din cadranele: II (-X; +Y);III (-X; -Y) și IV (+X; -Y) s-a realizat translarea originii sistemului de axe rectangulare O (X0 =0,000 m; Y0 = 0,000 m) cu câte 500.000 m spre sud și, respectiv, cu 500.000 m spre vest, obținându-se originea translată O’ (X0 = 500.000,000 m; Y0 = 500.000,000 m).
Figura 1.7. Sistemul general de axe al proiecției stereografice 1970
(Sursă: Moldoveanu, 2002)
Coeficientul de reducere a scării, folosit la transformarea coordonatelor rectangulare din planul tangent în planul secant, paralel cu cel tangent, are valoarea: c = 1 – (1/4000) = 0,999750000 coeficientul de revenire la scara normală, de la planul secant la cel tangent, este c’
= 1/c = 1,000250063.
Adoptarea proiecției Stereo70 a urmărit o serie de principii care satisfac cerințele de precizie și câteva aspecte specifice teritoriului României dintre care amintim:
– Teritoriul României are o formă aproximativ rotundă și poate fi încadrat într-un cerc cu
raza de 290 km;
– Limitele de hotar sunt încadrate, în cea mai mare parte ( 90 %), de un cerc de rază 280
km și centru în polul proiecției;
– Proiecția este conformă (unghiurile sunt reprezentate nedeformat);
– Deformațiile areolare negative și pozitive sunt relativ egale, ceea ce permite o compensare a lor, adică prin reprezentarea in planul Proiecției Stereo70 este menținută suprafața
totală a teritoriului.
Deformația liniară poate fi apreciată din punct de vedere cantitativ cu ajutorul formulei: [km/ km], unde:
– Dsec este deformația regională sau liniară relativă pe unitatea de lungime (1 km) în plan secant;
– D0 = -0,000250000 km / km este deformația din punctul central al proiecției în plan secant;
– L este distanța de la punctul central al proiecție Stereografice 1970 la punctul din mijlocul laturii trapezului sau a distanței măsurate pe suprafața terestră;
– R = 6378,956681 km este raza medie de curbură a sferei terestre pentru punctul central al proiecției.
Modul în care se realizează proiecția punctelor de pe suprafața terestră pe planul proiecției Stereografice 1970 este prezentat în figura 1.8.
Figura 1.8. Proiecția punctelor de pe suprafața terestră pe planul proiecției Stereografice 1970
(Sursă: Bofu, Chirilă, 2007)
Pentru a putea vizualiza mai ușor mărimea și caracterul deformațiilor liniare s-au utilizat culori diferite in reprezentarea planului de proiecție Stereografic 1970 astfel:
– culoarea roșu pentru valori negative ale deformațiilor (distanța din teren > distanța plan
proiecție);
– culoarea galben pentru valori aproximativ egale cu zero ale deformațiilor (distanța teren
~ distanța plan proiecție);
– culoarea albastră pentru valori pozitive (distanța teren < distanța plan proiecție).
1.5.2 Sistemul de cote Marea Neagră 1975
Rețelele de puncte definite numai printr-o singură coordonată, altitudinea sau, cum se spune de cele mai multe ori, înălțimea deasupra mării, sunt cunoscute ca rețele geodezice altimetrice. Punctele unei astfel de rețele sunt materializate prin repere si mărci de nivelment, pentru marea lor majoritate fiind cunoscute si coordonatele planimetrice dar, evident, nu cu precizia cerută de rețelele geodezice planimetrice.
Figura 1.9. Suprafețe de nivel
(Sursă: Ortelecan, 2006)
Geoidul este o suprafață de nivel echipotențială, care are proprietatea, cǎ în oricare din punctele sale, direcția liniilor de forțǎ este perpendicularǎ pe aceastǎ suprafațǎ. (Ortelecan, 2006)
Baza altimetricǎ a ridicǎrilor topografice în vederea întocmirii planurilor topografice la diferite scǎrii, o formeazǎ rețeaua niveliticǎ de stat. Nivelmentul geometric de stat cuprinde rețelele de nivelment geometric de ord. I – IV și nivelmentul de intravilan, care se caracterizeazǎ printr-o înaltă precizie.
Inălțimile punctelor ce alcătuiesc rețelele nivelitice de orice ordin au ca origine un punct de sprijin, de bază, numit punct fundamental sau punct de nivel zero.
Dintre principalele probleme care se pun în cazul poziționării altimetrice: suprafața topografică a mării, variația in timp a nivelului mediu al mării, variația in timp a geoidului; prima este cea mai importantă și nu poate fi rezolvată corespunzător cu cunoștiințele actuale.
Variațiile nivelului mării pe perioade lungi au mai multe cauze: variații ale presiunii atmosferice, efectele dinamice cauzate de schimbarea curenților marini, variații ale vânturilor din zonă, schimbări in temperaturi și salinitatea mării, schimbări in configurația barometrică etc.
După cum se poate observa, conform (Moldoveanu, 2002), stabilirea și utilizarea punctului origine pentru altitudini sau pentru a punctului fundamental sau a punctului zero fundamental, punct de care sunt legate rețelel de nivelment, implică rezolvarea a două mari probleme:
Problema amplasamentului punctului zero fundamental;
Problema verificării stabilității punctului zero fundamental.
În România, sistemul de nivelment utilizat pentru rețeaua de nivelment de stat este denumit „sistem Marea Neagră zero 1975”. Punctul zero fundamental a fost considerat reperul fundamental de tip I din Capela militară din Constanța, altitudinea lui fiind determinată prin intermediul lucrărilor de nivelment geometric repetat și determinări gravimetrice.
Figura 1.10. Suprafețe de nivel, suprafața de nivel zero
(Sursă: Moldoveanu, 2002)
În afara suprafeței de nivel zero există și alte suprafețe de nivel, suprafața de nivel ce trece prin punctul P1, P2. Aceste suprafețe de nivel ne fiind concentrice la geoid, ele tinzând să se depărteze de geoid, de la Pol către Ecuator (figura 1.10).
Pe teritoriul țării noastre au fost utilizate mai multe puncte origine (punctul zero Sulina, punctul zero Marea Adriatică) dintre care cel mai des utilizat a fost punctul zero Marea Baltică. Trebuie menționat ca există mai multe determinări între zero Marea Neagră și zero Marea Baltică care au condus la valori diferite. Diferențele mari existente au condus la concluzia că nu poate fi acceptată o valoare constantă pentru diferența dintre cele două sisteme pe întreg teritoriul țării (Moldoveanu, 2002).
BAZA EVALUĂRII BUNURILOR IMOBILIARE
Prin evaluare, în legislația din România, se subînțelege o activitate ce estimează o valoare, materializată printr-un document denumit raport de evaluare. Aceast document trebuie sa fie în conformitate cu standardele specifice acestei activități.
Procesul de evaluare se realizeaza în mai multe etape, acestea depinzând de natura evaluării în speță și de informațiile avute la dispoziție. În toate cazurile, procesul de evaluare redă traseul ce trebuie parcurs în scopul cercetării pieței și analizei datelor, în aplicarea metodelor de evaluare și în integritatea rezultatelor acestor tehnici analitice într-o estimare a valorii diferite. (ANEVAR- Evaluarea proproetăților imobiliare, 2016)
Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. (SEV 100- Cadrul general)
Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprietăți imobiliare, evaluatorii utilizează metode de evaluare specifice, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare, după cum urmează:
Abordarea prin piață- metoda comparațiilor directe
Metoda comparației directe utilizează procesul în care estimarea valorii de piață se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare și comparând apoi aceste proprietăți cu cea în evaluare. Estimările chiriei pe piață, a costurilor, folosind tehnica altor parametrii ai valorii, pot fi făcute prin alte metode de evaluare, folosind tehnici comparative. De multe ori, aceste elemente sunt analizate în metoda comparației directe pentru a determina corecțiile ce trebuie făcute la prețurile de vânzare ale proprietăților comparabile.
Premisa majoră a metodei comparației directe este aceea că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile unor proprietăți competitive și comparabile.
Analiza comparativă se axează pe asemănările și diferențele între proprietăți și tranzacții care influențează valoarea. Acestea ar putea cuprinde diferențele în drepturile de proprietate evaluate, motivația cumpărătorilor și a vânzătorilor, condițiile de finanțare, situația pieței la momentul vânzării, dimensiunile, amplasamentul, caracteristicile fizice și caracteristicile economice, dacă proprietățile generează venituri. Elementele de comparație sunt analizate față de datele pieței pentru a determina care elemente sunt sensibile la schimbare și cum afectează ele valoarea.
Tehnicile de identificare și cuantificare a condițiilor se clasifică în două categorii :
Cantitative :
analiza pe perechi de date ;
analiza statistică;
analiza costurilor;
analiza datelor secundare.
Calitative :
analiza comparațiilor relative ;
analiza clasamentului ;
interviuri personale.
Abordarea prin venit
Reprezintă procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietății subiect de a genera venituri și pentru a transforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii proprietății prin tehnici de actualizare. Este aplicabilă oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării sau care are acest potențial în contextul pieței. Include două metode de bază:
Capitalizarea venitului – se utilizează când există informații suficiente de piață, când nivelul chiriei și cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieței și când există informații despre tranzacții sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare. Venitul care se capitalizează reprezintă venitul net din exploatare și este egal cu venitul brut efectiv din care se scad cheltuielile de exploatare aferente proprietății care cad în sarcina proprietarului. Venitul brut efectiv este egal cu venitul brut potențial (venitul total generat de proprietatea imobiliară în condițiile unui grad de ocupare de 100%) din care se scad pierderile aferente gradului de neocupare.
Fluxul de numerar actualizat – se utilizează pentru evaluarea proprietăților imobiliare pentru care se estimează că veniturile și/ sau cheltuielile se modifică în timp. Constă în convertirea în valoare prezentă prin tehnici de actualizare a veniturilor și cheltuielilor previzionate într-o anumită perioadă, precum și a valorii terminale. Previziunile sunt de regulă puse la dispoziția evaluatorului de către client și sunt argumentate.
Abordarea prin cost
Reprezintă procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcției/ construcțiilor a deprecierii cumulate și adăugarea la acest rezultat a valorii estimate a terenului la data evaluării. Este aplicabilă atunci când proprietatea imobiliară include: construcții noi sau relativ nou construite; construcții mai vechi, cu condiția să existe date suficiente și adecvate pentru estimarea deprecierii acestora; construcții aflate în faza de proiect; construcții care fac parte din proprietatea imobiliară specializată. Se utilizează atunci când fie nu există nici o dovadă despre prețurile de tranzacționare pentru proprietăți imobiliare similare, fie nu există nici un flux de venit identificabil, efectiv sau teoretic, care ar reveni titularului dreptului. Această abordare se utilizează, în principal, pentru evaluarea proprietăților imobiliare specializate, adică a proprietății imobiliare care se vinde rar sau chiar nu se vinde pe piață, cu excepția cazului în care se vinde intreprinderea sau entitatea din care face parte.
Metoda comparațiilor unitare- estimează costul sub forma de cost unitar- pe unitatea de suprafață sau de volum. Metoda utilizează costuri cunoscute ale unor structuri similare ajustate pentru condițiile pieței sau diferențe fizice. Costurile indirecte pot fi incluse în costul unitar sau calculate separat. Dacă proprietățile comparabile sunt localizate pe alte piețe, evaluatorul va face o corecție pentru localizare. Costul unitar depinde de dimensiune și anume scade cu creșterea suprafeței sau volumului clădirii, aceasta pentru că instalațiile, centrala termică, lifturile, ușile, ferestrele și altele asemănătoare, de regulă nu costă proporțional mai mult pentru o clădire mai mare.
Metoda costurilor segregate- în această metodă se aplică costuri unitare pentru diferite componente ale clădirii și exprimate față de unități de măsură adecvate. Utilizând această metodă, evaluatorul calculează un cost unitar bazat pe cantitatea reală de materiale utilizate în construcție plus manopera pentru fiecare metru pătrat de suprafață.
Metoda devizelor- Metoda cea mai precisă este metoda devizelor, în care se face un calcul ce reflectă cantitatea și calitatea tuturor materialelor utilizate și toate categoriile de manoperă necesară. Apoi se adaugă cheltuielile conexe, regia și profitul.
Capitolul II
INSTRUMENTE ȘI METODE DE MĂSURARE
2.1 DESCRIEREA ȘI VERIFICAREA INSTRUMENTELOR UTILIZATE LA PLANIMETRIE
Stația Totală este un instrument modern de măsurare, având ca principiu de funcționare principiul tahimetrului clasic. Tahimetrele electro-optice sunt capabile să determine diferite mărimi sau elemente topografice (unghiuri, distanțe, diferențe de nivel, suprafețe) și să efectueze calcule, prin intermediul unor softuri speciale implementate, pe baza măsurătorilor efectuate. Stația totală stochează în memoria interna datele culese din teren.
Oricât de performant ar fi instrumentul utilizat, acesta prezintă câteva erori tehice de execuție. Aceste erori nu se pot elimina, ci efectul lor poate fi doar micșorat, prin adoptarea unor metode speciale de lucru.
Pentru realizarea prezentei lucrări s-a folosit stația totală Leica TCR 705. Aceasta este un aparat de înaltă calitate destinat lucrărilor din constructții. Tehnologia avansată folosită permite ca munca de măsurare să fie mai ușoară.
Avantajele stației pe teren sunt următoarele:
executarea de operații direct și ușor, cu ajutorul tastelor soft;
afișarea clară, datorată ecranului cu rezoluție mare;
structură intuitivă a programului;
programe integrate pentru aplicații;
combatibilitate cu medii de stocare externă.
Caracteristici speciale ale stației totale Leica TCR 705:
măsurare fără reflector EDM
display mare, taste alfanumerice
centrare cu laser
compensator pe doua axe
construcți ușoară, suplă.
Figura 2.1. Stația totală Leica TCR 705
(Sursă: Manual de utilizare TC(R) 705)
Părțile componente ale stației totale Leica TCR 705
Figura 2.2. Părți componente Leica TCR 705
(Sursă: Manual de utilizare TC(R) 705)
1.Vizor
2. Laseri de ghidare
3. Șurub de mișcare verticală
4. Baterie
5. Suport pentru bateria GEB111
6. Suporti de baterii pentru GEB111/
GEB121/GAD39
7. Ocular; focusarea reticulului
8. Focusarea imaginii
9. Mâner detașabil cu șuruburi de montare
10. Interfață serie RS232
11. Șuruburi de calare
12.Obiectiv cu dispozitiv de măsurat distanța încorporat (EDM); Ieșire fascicol
13. Adaptor baterii GAD39 pentru 6 celule (optional)
14. Baterie GEB121 (optional)
15. Display (Ecran)
16. Tastatură
17. Nivelă circulară
18. Tasta Pornit/Oprit (On/Off)
19. Tastă de declanșare
20. Șurub de mișcare orizontal
Accesorii:
trepiedul-utilizat ca suport pentru așezarea
instrumentului în stație;
reflectorul-dispozitiv ce concentrează și
reflectă radiațiile emise de dispozitivul
EDM în vederea măsurării distanțelor prin
infraroșu;
bastonul telescopic- realizat dintr-o tijă de
metal, prevăzut cu o nivelă sferică și cu un
dispozitiv de prindere a prismei.
Figura 2.3. Auxiliare stație totală
(Sursă: Manual de utilizare TC(R) 705)
1. Cablu transfer date Lemo0/RS232
2. Ocular zenital sau pentru vize înclinate 3. Contragreutate pentru ocularul de vize înclinate
4. Ambaza detașabilă GDF111/GDF121
5. Încărcător pentru baterii cu accesorii
6. Chei Allen, Știfturi de reglare (2 buc)
7. Baterie de rezervă GEB111
8. Filtru solar/adaptor de ambază
9. Alimentator pentru încărcătorul de baterii
10. Adaptor principal
11. Baston miniprismă
12. Stația totală
13. Miniprismă și suport
14. Placă minițintă
15. Husă de protecție/capac obiectiv
16. Vârf pentru miniprismă
Figura 2.4. Cutia și accesoriile stației totale
(Sursă: Manual de utilizare TC(R) 705)
Axele constructive ale stației totale
Axele stației totale sunt în număr de trei, concurente într-un punct. Acestea sunt:
Axa verticală sau axa principală de rotație a telescopului – materializată prin fascicul laser sau prin fir cu plumb;
Axa orizontală sau axa secundară, axa de basculare a lunetei – este perpendiculară pe axa principală;
Axa de vizare a lunetei sau axa reticul-obiectiv – este perpendiculară pe axa secundară.
Figura 2.5. Axele stației totale
(Sursă: Manual de utilizare TC(R) 705)
Unde: ZA = Linia de vizare/axă de colimație (Axa telescopului = linia de la reticul la centrul obiectivului.)
SA = Axa principală (Axa verticală de rotație a telescopului.)
KA = Axa secundară (Axa orizontală de rotație )
V = Unghiul vertical/unghiul zenital
VK = Cercul vertical (cu divizare circulară codificată pentru citirea unghiului vertical.)
HK = Cercul orizontal (cu divizare circulară codificată pentru citirea unghiului vertical.)
Hz = Unghiul orizontal
Verificarea aparatului
Aparatele folosite trebuie supuse, periodic, unor verificări. Utilizatorul trebuie să își verifice aparatele cel puțin o dată pe săptămână.
Verificarea constă în cercetarea stării pieselor și a accesoriilor instrumentului pentru a fi în bună stare de funcționare:
Astfel vom căuta să observăm dacă:
– piesele de sticlă ale instrumentului nu sunt sparte;
– punerea la punct a lunetei se face în bune condiții;
– funcționarea șuruburilor de mișcare generală, fină mișcare și de calare generală este normală;
– trepiedul este în stare bună de funcționare (saboții trepiedului să nu aibă joc, să nu aibă defecte sau piese lipsă, dispozitivul de prindere a aparatului pe trepied să funcționeze normal);
– funcționarea normală a nivelelor (înclinând încet suportul cu șuruburile de calaj, bula de aer trebuind să se miște lin).
Totodată, stația totală trebuie să îndeplinească condițiile constructive și geometrice.
Condiții constructive:
– coincidența dintre centrul alidadei și centrul cercului gradat
– cercurile gradate trebuie să fie perpendiculare pe axele lor de rotație
Condiții geometrice:
– axa principală trebuie să fie verticală
– axa de vizare a lunetei trebuie să fie perpendiculară pe axa secundară
– axa secundară trebuie să fie orizontală
– linia indecșilor de citire de la cercul vertical trebuie să se afle într-un plan orizontal.
Rectificarea constă în efectuarea de operații care să elimine eventualele dereglări constatate și să restabilească poziția reciprocă corectă a pieselor instrumentului.
Calibrarea stației totale constă în determinarea următoarelor erori ale aparatului:
– colimația unghiului orizontal sau eroarea liniei de vizare – unghiul dintre perpendiculara pe axa secundară și linia de vizare.
– colimația unghiului vertical sau eroarea indexului vertical – unghiul dintre perpendiculară la axa principală a instrumentului și linia de vizare.
Figura 2.6. Colimația orizontală Figura 2.7. Colimația verticală
(Sursă: Manual de utilizare TC(R) 705) (Sursă: Manual de utilizare TC(R) 705)
În general instrumentele sunt calibrate în fabrică înainte de expediere, dar erorile pot apărea în timp și în funcție de temperatură. Aceste erori trebuie verificate totuși, înainte de folosirea pentru prima dată a instrumentului, înainte de măsurători de precizie, după perioade lungi de lucru sau după variații mari de temperatură.
Etape în determinarea acestor erori:
Determinarea erorii liniei de vizare
1. Se calează aparatul cu ajutorul nivelei electronice
2. Se vizează un punct la aproximativ 100 m de
aparat care nu se abate cu mai mult de ± 4°30’ față de
orizontală.
Figura 2.8. Determinarea colimației H
(Sursă: Manual de utilizare TC(R)
3. Se efectuează măsuratoarea.
4. Se schimbă poziția lunetei, din poziția întâi în poziția a doua, și se vizează același punct. Sunt afișate citirile Hz si V pentru
verificare.
Figura 2.9. Schimbarea poziției lunetei
(Sursă: Manual de utilizare TC(R) 705)
5. Se efectuaează măsuratoarea.
6. Se afișează erorile noi și vechi.
[SET] Salvează valorile noi
[ESC] Păstrează valorile vechi
Determinarea indexului V
Se parcurg aceleași etape ca și la determinarea erorii liniei de vizare (colimația HZ) doar la final se va afișa noul index vertical.
Odată cu determinarea erorii indexului vertical se corectează și nivela electronică.
Instalarea aparatului în stație
Se slăbesc șuruburile picioarelor trepiedului, se scot la lungimea necesară și se strâng șuruburile.
Pentru a asigura o stabilitate suficientă se apasă picioarele trepiedului în pământ. Apăsarea trebuie să se facă în lungul picioarelor trepiedului. Se verifică dacă toate șuruburile și buloanele sunt bine strânse
Figura 2.10. Instalarea trepiedului
(Sursă: Manual de utilizare TC(R) 705)
Se așează aparatul pe capul trepiedului. Se strânge ușor șurubul central.
Se rotesc șuruburile de calare în poziția medie.
Se reglează picioarele trepiedului, astfel ca raza laser să cadă pe reperul de la sol.
Se fixează picioarele trepiedului.
Se rotesc șuruburile de calare până laserul cade exact pe reper. Se mișcă picioarele trepiedului până se centrează nivela circulară, cum aparatul este aproximativ orizontalizat.
Prin rotirea șuruburilor de calare se centrează nivela electronică.
Figura 2.11. Centrarea și calarea
(Sursă: Manual de utilizare TC(R) 705)
2.2 DESCRIEREA ȘI VERIFICAREA INSTRUMENTELOR UTILIZATE LA ALTIMETRIE
Pentru realizarea masurătorilor de nivelment necesare întocmirii acestui proiect s-a utilizat nivelul fix (rigid). În cazul acestui tip de aparat, nivela torică este fixată rigid de lunetă cu care face corp comun.
Figura 2.12. Nivela Leica NA 700
(Sursă: Manual de utilizare NA 700)
Se disting două părți generale de structură a instrumentelor de nivelment:
– partea inferioară a instrumentului, care rămâne fixă la măsurarea diferențelor de nivel, fiind formată din șurubul de calare 1, suportul nivelei 2, nivele torice de calaj 3 (înlocuite la alte tipuri de instrumente cu nivelă sferică de calaj) . Cu rare excepții, instrumentele folosite în rețelele geodezice nu au cerc orizontal;
– partea superioară a instrumentului, mobilă în timpul măsurării diferențelor de nivel, care este alcătuită din: nivela torică de precizie 4 (a cărei imagine poate fi observată în câmpul ocularului), clemă de blocare a mișcării generale orizontale 6, șurub de mișcare fină orizontală 7, luneta 8 (cu partea anterioară a obiectivului 9, ocularul 10, sistemul de focusare 16, moleta de acționare a sistemului de focusare 11), șurubul de basculare 12, șurubul de acționare a micrometrului cu plăci plane și paralele 13, lupă pentru citiri pe tamburul micrometrului 14 și alte dispozitive auxiliare (la unele tipuri de instrumente).
Figura 2.13. Schema de principiu a unui instrument de nivelment de tip rigid:
a – secțiune transversală; b – imagine generală
În figura 2.13. se pot observa și axele constructive ale unui nivel rigid. Acestea sunt:
Axa principală, notată VV, ocupă o poziție verticală în timpul măsurării diferențelor de nivel, aducerea sa în această poziție realizându-se cu nivelele de calaj. La instrumentele de tip rigid, nu este absolut necesar ca axa principală să fie adusă într-o poziție perfect verticală, motiv pentru care nivelele de calaj 3 au o sensibilitate mică în general.
Axa de vizare OO este dreapta care unește punctul de intersecție al firelor reticulare cu focarul anterior al obiesctivului.
Axa nivelei torice de precizie notată LL (directricea nivelei) este reprezentată de tangenta dusă în punctul normal al nivelei, în partea interioară a torului de sticlă. Punctul normal N al nivelei este punctul situat la mijlocul său. Se notează cu M centrul. Când M și N coincid, axa nivelei este orizontală.
Caracteristiciile generale ale nivelei sunt:
mărirea: 20 X
deviația standard pe km= 2,5 mm (pentru nivelmentul dublu)
deviația standard la 30 m este 1,5 mm pentru nivelmentul simplu
precizia de calare (deviația standard) mai mică de 0,5’’
Pentru ca nivelul să fie în perfectă stare de funcționare, acesta trebuie să îndeplinească următoarele condiții:
axa principală să fie verticală – această condiție se realizează atunci când directricea nivelei torice este perpendiculară pe axul principal de rotație. Verificarea și rectificarea se desfășoară asemenea stațiilor totale. După îndeplinirea condiției de verticalitate a axului vertical, în mod secundar se verifică nivela sferică. Dacă bula de aer nu este în cercul de reper, se rectifică nivela acționând asupra celor trei șuruburi de rectificare până în momentul în care bula de aer ocupă poziția corespunzătoare.
axa lunetei și directricea la nivelă să fie paralele – se poate constata și determina folosind două mire gradate verticale. Neîndeplinirea acestei condiții duce la eroarea de înclinare a lunetei.
Principalelele verificări care se fac nivelelor sunt:
1. Orizontalitatea firului reticular
Dacă reticulul este montat corect, firul reticular trebuie să se suprapună exact peste un fir vertical cu plumb, suspendat. Verificarea se face, de regulă, în condiții de laborator, astfel încât să nu existe influențe externe. Rectificarea se realizează prin rotirea corespunzătoare a reticulului.
2. Orizontalitatea axei de vizare
Constatarea erorii se face prin nivelment geometric de mijloc respectiv nivelment geometric de capăt.
Figura 2.14. Identificarea erorilor de colimație prin nivelment geometric de capăt
În nivelmentul de capăt, instrumentul este amplasat la distanțe diferite în raport cu punctele de vizare, astfel rezultând:
hC= lA – lB (l’A+) – l’B = hm + (2.1)
Figura 2.15. Nivelment geometric de mijloc
În nivelmentul geometric de mijloc se efectuează lecturile pe miră lA și lB. Deoarece cele două portee sunt riguros egale, influența erorii pe cele două mire este egală:
(2.2)
Prin urmare, influența erorii de neparalelism dintre axa de vizare și axa nivelei poate fi obținută cu relația 2.3:
(2.3)
Pentru rectificare se parcurg următoarele etape:
se calculează lectura corectă care ar trebui obținută pe mira din punctul A;
se introduc pe tamburul micrometrului ultimele trei cifre din citire;
se reface încadrarea diviziunii din lectură prin utilizarea șurubului de basculare;
se reface coincidența nivelei de precizie prin acționarea șuruburilor de rectificare a nivelei.
METODE DE MĂSURARE UTILIZATE
2.3.1 Principii de măsurare a unghiurilor
În practica topografică precizia măsurării suprafețelor depinde exclusiv de precizia cu care s-a efectuat măsurarea distanțelor și a unghiurilor de teren. De aceea este absolut necesar să cunoaștem tehnica măsurării unghiurilor și a metodelor care ne conduc la rezultatele cele mai bune, mai precise și cu randament mare.
Unghiul, prin definiție, este deschiderea între două drepte ce se intersectează într-un punct. Prin urmare, la măsurarea unghiurilor în teren, trebuie să cunoaștem locul sau punctul de intersecție al dreptelor și în același timp și câte un punct de pe fiecare dreaptă (direcțiune sau aliniament).
Tehnica măsurării unghiurilor în topografie constă, în principiu, în așezarea instrumentului cu care executăm măsurătoarea în vârful unghiului (locul de intersecție al direcțiilor sau aliniamentelor) și în vizarea succesivă a celor două puncte cunoscute de pe laturile unghiului.
Aparatele folosite la măsurarea unghiurilor sunt cunoscute sub numele de goniometre, iar precizia lor va fi în funcție de:
precizia gradării limbului orizontal sau vertical;
de așezarea și calarea instrumentului în stație;
starea atmosferică;
dispoziția și priceperea operatorului etc.
Așezarea aparatului de măsurat unghiuri în stație trebuie făcută cât mai corect pentru a obține valoarea unghiului dintre aliniamente cât mai real. Operațiile principale care se fac la așezarea instrumentului în stație sunt:
Așezarea trepiedului în stație. Deasupra punctului materializat se instalează trepiedul fixând două din picioarele acestuia în teren iar al treilea picior prin mici deplasări într-o parte și alta, se fixează astfel încât măsuța trepiedului să fie cât mai orizontală. În acest timp, firul cu plumb trebuie să se proiecteze pe punctul materializat (bornă, țăruș etc). Pentru orizontalizarea măsuței, unele trepiede sunt dotate cu bule sferice.
Așezarea și centrarea aparatului în stație. Această operație se face cu foarte mare grijă, ținând tot timpul aparatul pe umerii lunetei. Fixarea aparatului pe trepied se face prin intermediul șurubului pompă ce se află la trepied. Pentru ca firul cu plumb să se proiecteze exact pe punctul materializat, se poate deplasa aparatul pe măsuța trepiedului într-o parte sau alta până când se realizează această coincidență, după care se strânge bine șurubul pompă.
Orizontalizarea aparatului. Această operație se execută cu ajutorul șuruburilor de calare și a nivelelor cu bulă de aer.
În funcție de precizia ce ni se cere în efectuarea măsurării unghiurilor, putem folosi una din următoarele metode:
metoda simplă sau directă;
metoda repetiției;
metoda reiterației;
metoda seriilor complete;
metoda seriilor binare (Schreiber)
2.3.2 Metode de măsurare a unghiurilor orizontale
Metoda simplă. Pentru măsurarea unghiului ωAB definit de direcțiile SA și SB (figura 2.16) se staționează cu aparatul în punctul S, se vizează punctul A și se înregistrează la cercul orizontal lectura CA. Se rotește aparatul în sens direct, normal sau topografic (sensul acelor de ceasornic) și se vizează punctul B, înregistrându-se lectura CB. Lecturile CA și CB formează o semiserie de observații cu ajutorul cărora se obține:
= CB –CA (2.4)
Figura 2.16. Măsurarea unghiurilor orizontale- metoda simplă
(Sursă: Dima, 1996)
Metoda repetiției. Se utilează când se dorește determinarea unghiurilor izolate cu o precizie sporită (figura 2.17). Metoda presupune măsurarea unu unghi de mai multe ori, luând de fiecare dată ca origine de citire valoarea unghiului obținută în determinarea precedentă.
Figura 2.17. Măsurarea unghiurilor orizontale- metoda repetiției
(Sursă: Bos, 2007)
Metoda reiterației. Unghiul singular poate fi măsurat de mai multe ori utilizând metoda simplă și mai multe origini de măsurare. Astfel, din punctul de stație se punctează în 1 și se introduce în aparat lectura 0g00c00cc. Se rotește aparatul în sens direct direct, se punctează în 2 și se înregistrează lectura. Metoda elimină erorile care provin din divizarea inexactă a cercului orizontal.
Figura 2.18.Măsurarea unghiurilor orizontale- metoda reiterației
(Sursă: Leu, 2002)
Metoda seriilor complete (metoda turului de orizont). Se utilizează pentru măsurarea mai multor unghiuri dintr-un punct de stație. Prin această metodă se măsoară direcții, (Dima, 1996) care se compensează în stație, iar din diferența direcțiilor compensate se determină unghiurile orizontale (figura 2.19). Observațiile se fac în ambele poziții ale lunetei. Se alege ca direcție de plecare viza spre punctul cel mai îndepartat, care are și condiții optime de vizare, celelalte puncte vizându-se în sens topografic (orar) în poziția I a lunetei și în sens anti-orar în poziția a II-a, rezultând doua tururi de orizont. O serie este formată din doua tururi de orizont, fiecare tur începe și se termină pe punctul de referință (de plecare).
Figura 2.19. Măsurarea unghiurilor orizontale- metoda seriilor complete
(Sursă: Dima, 1996)
Metoda combinațiilor binare (metoda Schreiber). Este superioară, ca precizie de măsurare a unghiurilor, comparativ cu metodele descrise și constă în măsurarea unghiurilor determinate de mai multe direcții prin gruparea direcțiilor în grupuri de câte două, după sistemul combinărilor. Considerând de exemplu, unghiurile din punctul S (conform figurii 2.20) determinate de cinci direcții, măsurătorile se referă la unghiurile 1,2, … , 10 rezultate din combinările posibile de câte două direcții a celor cinci date.
Figura 2.20. Măsurarea unghiurilor orizontale- metoda combinațiilor binare
(Sursă: Dima, 1996)
2.3.3 Metode de măsurare a unghiurilor verticale
Unghiurile verticale se măsoară cu ajutorul lunetei, citirile efectuându–se la cercul vertical al aparatului și se pot obține două feluri de unghiuri:
unghi de pantă format de orizontala punctului de stație și direcția vizată;
unghi zenital format de verticala punctului de stație și direcția vizată;
Între unghiul zenital și unghiul de pantă există următoarea relație (2.5): g + Vg = 100g (adică unghiul de pantă și unghiul zenital V sunt complementare).
Măsurarea unghiurilor verticale se face direct și în a doua poziție a lunetei pentru asigurarea unei precizii ridicate.
Figura 2.21. Măsurarea unghiurilor verticale
(Sursă: Leu, 2002)
2.3.4 Măsurarea distanțelor
Distanțele s-au determinat pe cale electro-optică cu ajutorul dispozitivul EDM (Electronic Distance Measurement), folosind unde din spectrul electromagnetic.
Principiul măsurării distanțelor, prin unde electromagnetice constă într-o stație totală G, instalată în capătul A a distanței de măsurat, care remite un facicol de microunde sau unde de lumină către receptorul R, instalat în capătul B al distanței căutate (figura 2.22). În cazul microundelor, receptorul are o funcție activă, în sensul că undele recepționate sunt supuse mai întâi unei transformări și apoi returnate unității G. În cazul undelor de lumină receptorul este pasiv.
La recepția în stația totală, undele prezintă o întârziere de 2t, ce reprezintă timpul necesar parcurgerii lungimii AB dus-întors cu viteza v într-un mediu omogen, astfel că:
(2.6)
Figura 2.22. Măsurarea distanțelor topografice prin unde
(Sursă: Bos, 2007)
2.3.5 Metode de ridicare în plan a unei suprafețe
Metodele utilizate pentru ridicarea în plan a unei suprafețe sunt: triangulația, intersecția, drumuirea și radierea.
Primele trei se folosesc la realizarea și îndesirea rețelei de sprijin, de stat sau locale și ultimele două pentru determinarea poziției în plan a punctelor de detalii.
Metoda drumuirii asigură îndesirea punctelor pentru suprafețele ce urmează să fie reprezentate într-un plan de situație (Leu, 2002). Drumuirile planimetrice pot fi drumuiri sprijinite, drumuiri nodale și drumuiri în circuit închis. Astfel, se asigură obținerea coordonatelor punctelor noi dacă vom măsura pentru fiecare direcție, orientarea, unghiul vertical și distanța.
Metoda radierii este o metodă specifică pentru ridicarea detaliilor și este utilizată pentru obținerea coordonatelor punctelor caracteristice către care putem măsura orientarea, unghiul vertical și distanța.
OPERAȚIUNI GEODEZO- TOPOGRAFICE EFECTUATE
2.4.1 Lucrări de teren
Lucrările efectuate în teren au început cu recunoașterea terenului, prin care se urmărește delimitarea zonei și identificarea punctelor cunoscutedin zona studiată, care vor constitui rețeaua de sprijin necesară încadrării de noi puncte și apoi la realizarea rețelei de ridicare.
Operația de recunoștere începe cu punctele vechi verificându-se starea marcării (a bornelor) și starea semnalului. Cu această ocazie se notează eventualele intervenții ce sunt necesare asupra marcajului și a semnalului. În cazul în care borna la sol nu este găsită, se realizează o retrointersecție cu scopul găsirii bornei de la subsol, dacă nici în acest mod nu este gasită, punctul se notează pentru a fi măsurat din nou.
Schița reperajului și accesului la punct are scopul de a preciza poziția bornei în raport cu detaliile cele mai caracteristice din zonă și a punctului față de cele mai apropiate localități cu precizarea căilor de acces. Reperajul bornei se face prin măsurarea distanțelor de la marca bornei până la cel puțin două detalii permanente (intersecții de drumuri, construcții, etc.)
Etapele de lucru care s-au efectuat în teren sunt: punerea în stație a aparatului, calarea acestuia și efectuarea observațiilor azimutale și zenitale.
2.4.2 Lucrări de birou
Descărcarea datelor – se transmit datele din memoria stației totale în fișiere pe computer.
Prelucrarea datelor – se fac transformări ale datelor brute din stație dacă este cazul, apoi se verifică rețeaua geodezică, se stabilesc coordonatele cele mai probabile ale punctelor rețelei, se îndesește această rețea prin metoda intersecției înainte- înapoi, se calculează coordonatele punctelor de stație pentru rețeaua de ridicare prin metoda drumuirii sprijinite la capete, se calculează coordonatele punctelor de detaliu prin metoda radierii, iar mai apoi se calculează elementele de trasare.
Analiza documentelor (hărți și planuri existente, inventarul de coordonate, descrierea punctelor geodezice).
Realizarea planurilor noi.
Redactarea documentației
PREZENTAREA SOFT-URILOR DE PRELUCRARE UTILIZATE
2.5.1 Microsoft Excel
Excel este un produs al firmei Microsoft, destinat atât tratării datelor sub formă tabelară (Spreadsheet) cât și prezentării grafice a informației. Pe langă acestea, Excel este dotat cu o funcție pentru tratarea datelor tebelei ca bază de date. Funcțiile Excel permit efectuarea de calcule și prelucrări diverse, de la cele mai simple până la cele mai complexe.
Microsoft Excel este un program de calcul tabelar folosit de majoritatea topografilor și a inginerilor geodezi pentru organizarea datelor, efectuarea de calcule matematice, generarea de rapoarte bazate pe cifre sau pentru a crea diverse grafice.
Funcțiile predefinite reprezintă formule special care respectând o anumită sintaxă, execută operații și prelucrări specific, fiind destinate rezolvării unor problem și aplicații ce conțin elemente predefinite de calcul.
2.5.2 AutoCAD 2012
Autocad (CAD = Computer Aide Design sau Computer Aide Drafting) este un program CAD utilizat în proiectarea planurilor în două (2D) și trei dimensiuni (3D) dezvoltat și comercializat de firma Autodesk Inc. Are milioane de utilizatori din domeniile: mecanică, electromecanică, arhitectural, construcții, cartografie, educație etc.
Figura 2.23. Interfața programului AutoCAD 2012
2.5.3 TopoLT
TopoLT este un program ce conține unelte pentru aplicații 2D și 3D și o serie de facilități de configurare a elementelor desenate, utile pentru realizarea planurilor topografice sau cadastrale, a modelului tridimensional al terenului și a curbelor de nivel, calcularea volumelor de săpătură sau umplutură, la georeferențierea imaginilor raster, cât și listarea automată.
TopoLT se folosește împreună cu programul AutoCAD. Cu ajutorul acestuia se pot introduce date din stația totală, cu toate măsurătorile direct în AutoCAD, făcând prelucrarea datelor mult mai ușoară și mai eficientă.
2.5.4 TransDatRO 4.04
TransDatRO este un program pe calculator care execută transformări de coordonate standard între sistemul de referință și coordonate ETRS89 și sistemul de referință național S-42 (cu elipsoidul aferent Krasovski 1940) – proiecția Stereografică 1970, sau sistemul de referință Hayford 1910 – proiecția Stereografică 1930 cu plan secant București.
2.5.5 Microsoft Office 2012
Destinat redactării documentelor, calcul tabular, bază de date etc.
Capitolul III
PREZENTAREA TEORETICĂ A MODELELOR MATEMATICE UTILIZATE ÎN PRELUCRAREA OBSERVAȚIILOR
3.1 COMPENSAREA REȚELEI DE TRIANGULAȚIE
Pentru o reprezentare planimetrică a suprafeței terestre trebuie să se cunoască poziția orizontală a acestor puncte care alcătuiesc, așa numitele rețele geodezice (latitudinea și longitudinea) pe elipsoidul considerat că aproximează suprafața Pământului, la momentul respectiv (elipsoidul de referință), sau într-un sistem bidimensional de coordonate, condiția fiind cunoașterea relațiilor de legătură între cele două sisteme. (Moldoveanu, 2002)
Prelucrarea măsurătorilor efectuate în rețelele geodezice, indiferent de tipul acestor rețele, constituie ultima etapă a activității geodezice, în urma careia se obțin rezultatele finale. Prin prelucrarea observațiilor din rețelele geodezice nu se poate îmbunătății precizia realizată în faza de efectuare a măsurătorilor, dar o prelucrare incorectă poate micșora această precizie sau, în cazuri extreme poate duce la rezultate incorecte.
Înaintea calculelor definitive ale triangulației se fac calcule de compensare, care au ca scop să obțină, pentru fiecare punct ce se determină, numai o singură și cea mai probabilă valoare a coordonatelor sale.
Verificarea rețelei se face cu scopul de a localiza și apoi de a elimina acele puncte care, din diferite cauze, au fost deplasate de la pozițiile inițiale. Verificarea rețelei se va realiza din punct de vedere planimetric și altimetric.
În scopul prelucrării măsurătorilor efectuate într-o rețea de triangulație geodezică este important, în prima etapă, să se stabileascǎ numărul condițiilor geometrice, sǎ se cunoascǎ forma condițiilor geometrice și corespunzǎtor acestora sǎ se scrie ecuațiile de corecții .
Cunoscând schița rețelei de triangulație (Figura 3.1), coordonatele punctelor din rețeaua de triangulație de ordin superior (Tabelul 3.1) și valorile unghiurilor azimutale măsurate (Tabelul 3.2), în continuare se va prezenta etapele parcuse pentru rezolvarea rețelei de triangulație.
Figura 3.1. Rețeaua de triangulație
Tabel 3.1. Coordonatele punctelor din rețeaua geodezică de stat
Tabel 3.2. Carnetul de teren corespunzător rețelei de triangulație
3.1.1 Stabilirea numărului de ecuații de condiții
Rețelele de triangulație sub forma unor lanțuri de triunghiuri sau patrulatere, cu puține legǎturi la ordinul superior, se rezolvǎ prin metoda mǎsurǎtorilor condiționate.Astfel, trebuie avut grijǎ la stabilirea numǎrului necesar și suficient de ecuații de condiție și la scrierea corectǎ a acestora.În scopul prelucrării măsurătorilor efectuate într-o rețea de triangulație geodezică este important, în prima etapă, să se stabileascǎ numărul condițiilor geometrice, sǎ se cunoascǎ forma condițiilor geometrice și corespunzǎtor acestora sǎ se scrie ecuațiile de corecții.
Într-o rețea de triangulație se formează următoarele condiții :
Condiția de figură (de triunghi) – Suma unghiurilor interioare ale triunghiurilor plane trebuie să fie egală cu 200g.
Condiția de tur de orizont (de stație) – Suma unghiurilor situate în jurul unui punct și care formează un tur de orizont complet trebuie să fie egală cu 400g.
Condiția de pol sau de laturi – Rezolvarea succesivă a triunghiurilor care au vârf comun, cu începere de la o latură și finalizare pe aceeași latură, trebuie să conducă către aceeași valoare.
Condiția de orientări.
Condiția de baze.
Stabilirea numărului de ecuații se face astfel :
Numǎrul total de ecuații interioare “r”se calculeazǎ cu relația:
(3.1)
r- numărul total de ecuații
– numărul total de unghiuri
p- numărul total de puncte
În cazul analizat avem 15 unghiuri măsurate și 6 puncte. Înlocuind în relația (1) v-a rezulta:
ecuații de condiți
Numărul total de ecuații de figură (de triunghi) “w1” se calculează astfel:
(3.2)
– numărul laturilor cu viză dublă
– numărul punctelor staționabile
Pentru cazul analizat avem 10 laturi cu viză dublă si 6 puncte staționabile. Înlocuind în relație va rezulta:
ecuații de figură
Numărul condițiilor cu punct central “w2”. “w2” reprezintă numărul punctelor în care unghiurile sunt măsurate într-un tur de orizont complet. În exemplul analizat avem un punct de acest tip, așadar W2 = 1.
Numărul condițiilor de pol sau de laturi “s” se stabilește astfel:
(3.3)
l- numărul total de laturi
p- numărul total de puncte
În cazul analizat avem 10 laturi și 6 puncte. Aplicând relația vom obține:
condiții de pol
Ca și verificare avem următoarea relație: (3.4)
Vom avea:
Numărul condițiilor de orientări () se determină cu relația:
(3.5)
– numărul orientărilor fixe (cunoscute)
Aplicând relația 3.5 vom obține:
Numărul ecuațiilor de baze ():
(3.6)
– numărul bazelor măsurate
Vom obține:
În cele ce urmează, se vor examina formele concrete ale condițiilor geometrice în funcție elementele măsurate:
3.1.2 Scrierea condițiilor geometrice
Într-o rețea de triangulație închisă se formează următoarele condiții:
de figură
de pol sau acordul laturilor
Pentru cazul analizat vom stabili următoarele condiții de figură:
Triunghiul 1:
Triunghiul 2:
Triunghiul 3:
Triunghiul 4:
Triunghiul 5: (3.7)
Condiția de punct central se va calcula cu următoarea relație:
(3.8)
Condiția de pol sau acordul laturilor va fi următoarea:
= 1 (3.9)
3.1.3 Scrierea sistemului de corecții
Notând valoarea cea mai probabilă a unghiurilor în funcție de unghiurile măsurate și corecțiile aferente se poate scrie:
(3.10)
Înlocuind valorile cele mai probabile ale unghiurilor în condițiile din relațiile 3.7 vom obține sistemul ecuațiilor de corecții:
Sistemul de ecuatii (3.11) se numește sistemul ecuațiilor de corecții, în care ecuațiile trebuie să fie independente, adică o ecuație oarecare să nu fie o consecință a altora.
Termenul liber al acesteia ‘wi’, reprezintă eroarea de neînchidere unghiulară în triunghiurile considerate și se calculează ca o diferență dintre suma unghiurilor în triunghiurile menționate și 200g.
(3.12)
(3.13)
unde: (3.14)
Aplicănd relațiile 3.13 și 3.14 vom obține următorul rezultat:
Tabel 3.3. Calculul neînchiderii unghiulare w7
Vom face următoarea notație: (3.15)
În cazul analizat, aplicând relațiile amintite mai sus vom putea calcula erorile de neînchidere în triunghiurile considerate cu ajutorul tabelului 3.4:
Tabel 3.4. Calculul erorilor de neînchidere unghiulară
3.1.4 Calculul corecțiilor
Din teoria măsurătorilor condiționate rezultă că numărul total de condiții geometrice ce trebuie să le îndeplinească o rețea de triangulație, determină un număr corespunzător de ecuații de condiții. Aceste ecuații alcătuiesc sistemul ecuațiilor de erori, iar forma sa generală este:
(3.16)
Caracteristica principală a acestui sistem, constă în aceea că numărul ecuațiilor de condiție este mai mic decât numărul de necunoscute, adică r < n.
În cazul în care corecțiile satisfac condiția [vv]minim, sistemul ecuațiilor de corecții devine determinat, iar pentru exemplul vom avea un sistem normal de ecuații cu 7 ecuații și 14 necunoscute după cum urmează:
(3.17)
Prin rezolvarea sistemului normal de ecuații (3.17) rezultă valorile corelatelor k1, k2…k7. Pentru a rezolva sistemul normal de ecuații se calculează, mai întâi, coeficienții corelatelor, utilizând coeficienții ecuațiilor de erori (Tabelul 3.5).
Tabel 3.5. Calculul coeficienților sistemului normal de corecții
Metodologia care se utilizează urmărește ca valorile care se obțin pentru coeficienții si termenii liberi din sistemul ecuațiilor normale să fie corecte, fapt pentru care se impune introducerea unor relații de control. Adunând pe coloane termenii din sistemul ecuațiilor de corecții rezultă:
[a]+[b]+[c]+[d]+[e]+[f]+[g]=[s] (3.18)
Rezolvarea sistemului de ecuații normale se realizează prin mai multe metode printre care amintim: metoda reducerii successive (Gauss-Doolittle);
metoda matriceală;
metoda aproximațiilor successive;
metoda Seidel;
metoda relaxării;
metoda eliminarii partiale.
Din metodele enumerate se va prezenta în continuare metoda Gauss-Doolittle și metoda matriceală. În continuare, în tabelul (3.6) se prezintă rezolvarea sistemului normal al corelatelor, prin schema triunghiulară Gauss-Doolittle.
Tabel 3.6. Schema Gauss- Doolittle
După rezolvarea sistemului normal de ecuații, s-au calculat corelatele și s-au obținut valorile următoare, conform tabelului (3.7):
Tabel 3.7. Valorile corelatelor calculate
Prin rezolvarea sistemului se obțin corelatele k1, k2, …, k7, cu ajutorul cărora se calculează corecțiile folosind relația: ,
unde (3.19)
Tabel 3.8. Calculul corecțiilor
Pentru a putea verifica corectitudinea rezultatelor obținute, se va aplica formula (3.20). Aplicând această formulă s-au obținut valorile din tabelul 3.8, arătând faptul că rezultatele obținute sunt corecte, respectiv valorile corecțiilor sunt cele optime.
(3.20)
3.1.5 Calculul unghiurilor compensate
Suma unghiurilor interioare ale triunghiurilor interioare trebuie sa fie egală cu 200g.
(3.21)
Verificarea conditiilor geometrice, precum și stabilirea valorilor unghiurilor definitive se face cu ajutorul tabelului de mai jos (Tabelul 3.9):
Tabel 3.9. Calculul unghiurilor compensate
3.1.6 Verificarea matriceală a calculelor
Sistemul matriceal de ecuații se scrie: (3.22)
Atașând sistemului ecuațiilor de erori, condiția de minim scrisă matriceal, vom obține:
(3.23)
Vom efectua următorele notații:
În notațiile efectuate, se vor înlocui valorile concrete din proiect, iar rezolvarea matriceală se va desfășura în modul următor:
Tabel 3.10. Matricea B
Valorile corecțiilor, pentru care este îndeplinită condiția (3.23), verifică sistemul:
Derivând se obține:
Tabel 3.11. Transpusa matricei B
Tabel 3.12. Înmulțire matrici BT și B
Tabel 3.13. Inversa produsului
Înlocuind relația (3.22) în relația (3.24) se obține sistemul ecuațiilor normale al corelatelor: (3.25)
de unde, se pot scrie valorile corelatelor: (3.27)
Introducând (3.26) în (3.25) vom obține valoarea cea mai probabilă a corecțiilor:
(3.28)
Prin metoda matriceală s-au obținut aceleași valori pentru corelate, corecțiile unghiulare și pentru abaterea standard, acest lucru confirmând corectitudinea calculelor făcute prin cele două metode de rezolvare a rețelelei de triangulație.
3.2 CALCULUL ORIENTĂRILOR
Se consideră punctele A- 5120 (La Șipotele), B- 1575 (Dealul Soporu), C- 5127 (Someșeni), D- 1577 (La- Pipa), E- 1576 (Dealul Ciuha), P- 1528 (Pata) a căror coordonate se cunosc și sunt prezentate în tabelul 3.14.
În continuare s-a calculat orientarea de plecare și orientarea de închidere, cu ajutorul coordonatelor punctelor cunoscute, conform formulelor 3.29:
Calculele pentru a putea determina orientarea de plecare sunt prezentate în tabelul 3.14, precum și valoarea acesteia.
Tabel 3.14. Calculul orientărilor de plecare și de închidere
În tabelul 3.15 sunt prezentate valorile tuturor orientărilor necesare în rețeaua de triangulație, care s-au calculat cu ajutorul următoarelor relații:
(3.30)
Tabel 3.15. Calculul orientărilor
3.3 CALCULUL LATURILOR
În determinarea lungimilor laturilor se pornește de la o latură cunoscută, care se determină pe baza coordonatelor punctelor ce formează latura conform formulelor:
(3.31)
(3.32)
Valorile distanțelor pentru baza cunoscută AB sunt prezentate în tabelul 3.16:
Tabel 3.16. Calculul lungimii bazei AB
Celelalte laturi se determină cu ajutorul bazei principale și a modulului, care se calculează pentru fiecare triunghi în parte (raportul dintre lungimea laturii cunoscute și sinusul unghiului opus laturii respective. Calculul lungimilor laturilor rețelei geodezice sunt prezentate în tabelul 3.17:
Tabel 3.17. Calculul lungimilor laturilor
3.4 CALCULUL COORDONATELOR
Cunoscându-se orientările și lungimile laturilor se poate trece la calculul coordonatelor punctelor rețelei de triangulație. Pentru calculul coordonatelor se vor aplica următoarele relații:
(3.33)
Unde: – coordonatele punctului curent
– coordonatele punctului din spate.
Coordonatele punctelor au fost calculate prin două metode, metoda radiatelor duble și metoda traseului poligonal sprijinit pe doua puncte cunoscute, iar la final se va face o comparație a celor două metode.
Calculul coordonatele punctelor rețelei de triangulație prin metoda radiatelor duble este redat în tabelul 3.18 de mai jos:
Tabel 3.18. Calculul coordonatelor prin metoda radiatelor duble
Calculul coordonatele punctelor rețelei de triangulație prin metoda traseului poligonal sprijinit pe doua puncte cunoscute este redat în tabelul 3.19 de mai jos:
Tabel 3.19. Calculul coordonatelor prin metoda traseului poligonal sprijinit pe două puncte cunoscute
În continuare se calculează corecțiile unitare și parțiale, cu ajutorul cărora se determină valorile definitive ale coordonatelor punctelor din rețeaua de triangulație.
Tabel 3.20. Calculul corecțiilor unitare și parțiale
În tabelul 3.21 se pot observa diferențele dintre coordonatele planimetrice ale rețelei de sprijin calculate și cele vechi. Întru-cât aceste diferențe se încadrează în toleranțele admise, putem spune că reteaua de sprijin este stabilă din punct de vedere planimetric.
Tabel 3.21. Tabel comparativ coordonate obținute
3.5 CALCULUL COTELOR REȚELEI DE SPRIJIN
Altitudinile (cotele) punctelor de pe suprafața pământului se determină față de suprafața de nivel zero, definită ca fiind suprafața mărilor deschise și oceanelor în starea lor de echilibru prelungită pe sub continente.
O asemenea suprafață numită geoid se caracterizează prin aceea că în fiecare punct al său este perpendiculară la forța gravitației. În afara suprafeței de nivel zero există și alete suprafețe cu aceași caracteristică pe care se află diferite puncte ale Pamântului și care se numesc suprafețe de nivel. Matematic, nivelul zero este materializat prin puncte fixe aflate pe linia de contact dintre apă și uscat.
Se numește altitudine sau cotă absolută a unui punct topografic, distanța în metri pe verticala punctului, cuprinsă între suprafața de nivel zero și suprafața de nivel ce trece prin punctul considerat.
Suprafațele de nivel se consideră sferice si concentrice pntru distanțele de ordinul kilometrilor sau pot fi considerate plane pentru distanțe mai mici de 300-400 m.
Dacă suprafețele de nivel sunt sferice, se impune corelarea cu suprafețele de nivel plane prin introducerea unor corecții corespunzătoare. (Dima, 1996)
Rețelele geodezice de nivelment sunt împărțite în rețele de nivelment geodezic de ordinul I, II, III, IV care diferă între ele prin lungimea traseelor sau poligoanelor închise din care sunt formate, conform tabelului 3.22. (Ortelecan, 2006)
Tabel 3.22. Rețele geodezice de nivelment
În cazul determinării cotelor rețelelor de triangulație în regiunile de deal și de munte, este indicată metoda nivelmentului trigonometric.
Verificarea rețelei din punct de vedere nivelitic a fost realizată prin nivelment trigonometric geodezic la distanțe mari, prin drumuire închisă pe punctul de plecare.
Nivelmentul trigonometric geodezic se bazează pe faptul că, știind altitudinea punctului de stație, unghiul de pantă al terenului, precum și distanța dintre cele două puncte putem determina diferența de nivel dintre cele două puncte și apoi altitudinea punctului în care se află prisma.
Se instalează aparatul în punctul A și se vizează un semnal instalat în punctul B cu înaltimea S. Considerând cunoscută distanța DAB, se poate calcula cota punctului B în funcție de mărimi cunoscute: I (înălțimea aparatului), S și DAB.
Vom aplica următoarele corecții:
Corecția de curbură: (3.34)
Corecția de refracție:
unde k- coeficient de refracție, k= 0,14 pentru o latitudine medie de 45ș
R- raza medie de curbură, R= 6378,975 km
)
Figura 3.2. Nivelment trigonometric geodezic
Considerând cunoscută distanța DAB, se poate calcula cota punctului B după cum urmează:
Unde: HA- cota punctului A;
HB- cota punctului B;
DAB- distanța orizontală dintre punctele A și B;
– unghiul de pantă al terenului;
− înaltimea aparatului;
s- înalțimea de vizare (înalțimea semnalului);
c- corecția sfericității și refracției.
Rețeaua de nivelment trigonometric considerată este alcătuită din 6 puncte dintre care unul dintre ele este considerat fix – A- 5120- La Șipotele (cu altitudine cunoscută și verificată). Poziția planimetrică a punctelor din rețea este prezentată în tabelul 3.23.
Tabel 3.23. Coordonatele punctelor din rețeaua de nivelment considerată
Traseul rețelei de nivelment trigonometric geodezic este prezentat în tabelul 3.24, precum și citirile zenitale efectuate din fiecare punct de stație.
Tabel 3.24. Carnet de teren- citiri zenitale
Toate valorile, precum și înălțimile instrumentului în fiecare stație și înălțimea semnalelor din fiecare punct sunt prezentate în tabelul 3.25.
Tabel 3.25. Determinarea cotelor punctelor din rețeaua de sprijin
În continuare se calculează corecția de neînchidere, corecția unitară și corecția pentru fiecare viză, prezentate în tabelelul 3.26, precum și toleranța admisă (relațiile 3.39).
(3.39) Tabel 3.26. Toleranțe admise
Din tabelul 3.27 se observă că diferențele între cotele absolute ale punctelor rețelei de sprijin și cotele calculate sunt milimetrice. Diferențele fiind minore, putem spune că rețeaua este stabilă din punct de vedere altimetric.
Tabel 3.27. Tabel comparativ cote absolute
3.6 DEZVOLTAREA REȚELEI DE SPRIJIN
Pentru îndesirea celor două puncte necesare, s-a considerat rețeaua geodezică (figura 3.3), care sunt proiectate frecvent astăzi în vederea realizării unor rețele de sprijin necesare diverselor lucrări topografice. În rețeaua geodezică prezentată în figura 3.3 se poate observa că există un număr de 5 puncte din rețeaua geodezică de stat și 2 puncte noi a căror coordonate vrem să le determinăm.
Figura 3.3. Îndesirea rețelei de triangulație
3.6.1 Date inițiale și preliminare dezvoltării rețelei de sprijin
Pentru cele 5 puncte din rețeaua de stat se cunosc coordonatele planimetrice în proiecția stereografică 1970, tabelul 3.28, cuprinzând valorile acestora.
Tabel 3.28. Inventar de coordonate ale punctelor din rețeaua de stat
În teren au fost preluate observațiile unghiulare orizontale, valori compensate în stație. Valorile observațiilor unghiulare sunt prezentate în tabelul 3.29:
Tabel 3.29. Observații azimutale necesare dezvoltării rețelei
3.6.2 Încadrarea provizorie a punctelor prin metode topografice
Într-o primă etapă de dezvoltare a rețelei de sprijin se determină coordonatele provizorii ale punctelor de îndesire, R și Q, folosind procedeele topografice cunoscute, ale intersecțiilor înainte și înapoi.
Relațiile de calcul aferente acestei metode se prezintă sub forma următoare:
Orientările necesare au fost calculate din coordonatele fiecărui punct cu binecunoscuta formulă a arctangentei. După efectuarea calculelor din formulele prezentate mai sus, coordonatele provizorii ale punctelor R și Q sunt prezentate în tabelul 3.30, după cum urmează:
Tabel 3.30. Coordonatele provizorii ale punctelor de îndesire
3.6.3 Calculul corecțiilor la încadrarea simultană a punctelor
Scrierea sistemului ecuațiilor de corecții
Corecțiile probabile ale acestor coordinate provizorii se obțin din sistemul ecuațiilor de corecții scris pentru toate direcțiile măsurate.
Forma ecuațiilor fiind în funcție de natura punctelor geodezice, legate printr-o direcție de vizǎ, în cazul intersecțiilor combinate, apar toate tipurile de ecuații.
Conform direcțiilor de vizǎ, prezentate în figura 3.3 se poate scrie 23 de ecuații cu 4 necunoscute, prin aplicarea regulilor de echivalență ale lui Schreiber (regulile 1 și 3). Cu aceste precizări putem scrie sistemul ecuațiilor de corecții:
Pentru punctul de stație A :
(3.42)
Pentru punctul de stație B :
(3.43)
Pentru punctul de stație C :
(3.44)
Pentru punctul de stație D :
(3.45)
Pentru punctul de stație E :
(3.46)
Pentru punctul de stație R :
(3.47)
Pentru punctul de stație Q :
(3.48)
Unde :
(3.49)
Calculul coeficienților de direcție
Calculul practic al coeficienților de direcție, prin intermediul căruia se exprimă variația orientării pe unitatea de lungime considerată, se efectuează în tabelul 3.31 :
Tabel 3.31. Calculul coeficienților de direcție
Termenii liberi din sistemul ecuațiilor de erori se calculeazǎ de asemenea, într-un tabel 3.32, a cǎrui formǎ se prezintǎ în cele ce urmeazǎ:
Tabel 3.32. Calculul orientării direcției zero a limbului (modulul stației) și a termenilor liberi
Coeficienții ecuațiilor echivalente și a termenilor liberi vor fi calculați în următorul tabel:
Tabel 3.33. Coeficienții ecuațiilor echivalente și a termenilor liberi
Atașând condiția [pvv] min, se obține sistemul normal de ecuații:
(3.50)
Prin rezolvarea sistemului rezultă dxR, dyR, dxQ, dyQ. Valoarile cele mai probabile ale coordonatelor punctelor R și Q se obțin cu relațiile:
(xR) = xR + dxR (xQ) = xQ + dxQ
(yR) = yR + dyPR (yQ) = yQ + dyQ (3.51)
unde: (xP), (yP), (xQ), (yQ) – valorile cele mai probabile ale coordonatelor
xP, yP, xQ, yQ – valorile provizorii ale coordonatelor punctelor
dxP, dyP, dxQ, dyQ – corecțiile coordonatelor
Pentru cazul analizat, avem tabelul 3.34:
Tabel 3.34. Calculul coeficiențiilor ecuațiilor normale
În tabelul 3.35 se prezintă schema redusă de calcul a coeficienților și termenilor liberi. Calculul coeficienților ecuațiilor normale se realizează cu ajutorul funcției SUMPRODUCT. În urma rezolvării sistemului normal de ecuații prin schema Gauss-Doolittle, rezultă corecțiile dxP, dyP, dxQ, dyQ ale coordonatelor punctelor R și Q.
Q11, Q22, Q33, Q44 reprezintă coeficienți de pondere care se obțin prin atașarea a 4 coloane la schema Gauss.
Tabel 3.35. Rezolvarea sistemului normal de ecuații
Calculul corecțiilor care revin coordonatelor sunt prezentate in tabelul de mai jos (tabel 3.36), iar pentru verificare avem sumă de vv [vv] din tabelul 3.35 va trebui sa fie egală cu sumă de vv [vv] din tabelul 3.36.
Tabel 3.36. Calculul corecțiilor care revin coordonatelor
Calculul indicilor de precizie
Teoria măsurătorilor indirecte aplicată la rezolvarea problemelor geodezice impune verificarea calculelor pe parcursul efectuării lor și la diferite etape.
Pentru calculul preciziei se folosesc relațiile:
(3.52)
unde: n = numărul de ecuații de corecții din sistemul inițial de ecuații (nesimplificat);
k = numărul de necunoscute din același sistem de ecuații;
Q11, Q22 = coeficienți de pondere care se stabilesc după metoda arătată la teoria măsurătorilor indirecte.
Valorile corecților calculate sunt prezentate în tabelul următor (tabelul 3.37):
Tabel 3.37. Valorile corecțiilor pentru punctele de îndesire
Valoarea cea mai probabilă a punctelor de îndesire este prezentată în tabelul 3.38:
Tabel 3.38. Valoarea coordonatelor punctelor de îndesire
Verificarea matriceală a corecțiilor coordonatelor provizorii
Rezolvarea sistemului de corecții se mai poate realiza și în mod matriceal, astfel se poate scrie: (3.53)
Valorile rezultate din calcul coeficienților sunt prezentate în matricele urmǎtoare:
Tabel 3.39. Matricea A
Tabel 3.40. Transpusa matricei A
Tabel 3.41. Matricea P
Tabel 3.42. Produsul dintre matricea AT și P
Tabel 3.43. Produsul dintre matricea AT, P și A
Tabel 3.44. Inversa produsului dintre matricea AT, P și A
Tabel 3.45. Matricea l
În urma calculelor se constată că valorile necunoscutelor obținute prin metoda matriceală sunt identice cu cele obținute prin metoda Gauss-Doolittle, după cum se poate vedea în tabelul 3.46. Coeficienții de pondere se regăsesc pe diagonala principală a matricei Qxx, care de asemenea sunt egali (Tabelul 3.44).
Tabel 3.46. Analiza coordonatelor obținute prin metoda Gauss și metoda matriceală
3.7 REALIZAREA REȚELEI DE RIDICARE ȘI DE TRASARE
Metoda drumuirii ocupă o poziție centrală în ansamblul ridicărilor în plan prin volumul și frexvența lucrărilor în care este solicitată. Locul primordial îl deține în determinarea rețelei de rideicare și poziționarea detaliilor, dar la ea se poate apela și pentru îndesirea rețelei geodezice.
Stația totală, prin structura și pozibilitățiile oferite, a devenit instrumentul reprezentativ, utilizat azi în exclusivitate în măsuraea drumurilor, fiind, în aceelași timp, singurul concurrent serios al sistemului GPS.
În principiu, drumuirea planimetrică sprijinită pe două puncte cunoscute, urmărește determinarea coordonatelor x și y în planul de proiecție al punctelor din teren, respectiv în sistemul de referință al stațiilor încadrate. (Bos, 2007)
Executarea lucrărilor:
Măsurătorile în teren urmăresc elementele definitorii pentru cazul general al drumuirii, considerat cel mai reprezentativ, respectiv unghiurile orizontale și verticale, înălțimea aparatului și a prismei în momentul vizării. La aceastea se adaugă coordonatele cunoscute ale punctelor de capăt R și Q și cele ale punctelor A- La Șipotele, B- Dealul Soporu, C- Someșeni, D- La Pipa, folosite ca viză pentru orientare, coordonate necesare poziționării stațiilor de drumuire și pentru control.
Etapele de lucru pentru realizarea unei drumuiri cu stația totală prin programul ce furnizează coordonatele drumuirii direct pe teren, sunt în linii mari, următoarele:
instalarea aparatului în punctul R cunoscut, pornirea, inițializarea și trecerea pe programul coordonate;
orientarea în stație prin introducerea în memorie a coordonatelor proprii și cele ale referinței B- Dealul Soporu;
vizarea semnalului de orientare, trecerea pe programul coordonate polare, introducerea cotei, înălțimii aparatului și a prismei;
vizarea prismei din punctul 101, declanșarea măsurătorilor și drep urmare afișarea coordonatelor ale acestuia trecute în memorie.
Operația se repetă în punctele următoare (101, 102, 103, …, 109) ale drumuirii, cu următoarele opțiuni:
orientarea în fiecare punct se face prin viza înapoi, ca punct cunoscut;
coordonatele punctului staționat și ale celui din urmă se recheamă din memorie;
controlul operației de orientare se face prin radierea punctului precedent, când trebuie să se obțină coordonatele cu diferențe de 1-2 mm.
Verificarea finală se realizează pe ultima viză de determinare dusă spre punctul 37. Pe ecranul stației trebuie să apară coordonatele acestuia lejer diferite și în limitele toleranței față de cele cunoscute.
Figura 3.4. Rețeaua de ridicare- schița drumuirii
Calculele pentru poligonația sprijinită sunt realizate în tabelul 3.47:
Tabel 3.47. Calculul drumuirii sprijinite pe două capete
În continuare, se calculează corecțiile unitare și cele parțiale pentru punctele din poligonația sprijinită (tabelul 3.48).
Tabel 3.48. Corecții unghiulare și parțiale
3.8 RIDICAREA DETALIILOR PLANIMETRICE ȘI DE TRASARE
Poziția unui punct în plan și/sau în înălțime, dată prin coordonatele sale în cadrul unui sistem de referință acceptat, se poate obține prin metoda radierii. Denumită și metoda coordonatelor polare, se poate aplica oricând, dintr-un punct cunoscut se poate duce o viză de referință spre un alt punct cunoscut, o viză de determinare spre cel nou până la care se poate măsura și si distanța. Efectiv, radierea se execută din stațiile rețelei de ridicare și urmărește sutele de puncte caracteristice, care definesc detaliile topografice de pe suprafața pe care se extind lucările. (Bos, 2007)
Detaliile topografice se definesc prin puncte caracteristice alese la schimbarea de direcție, fiind condiționate de întocmirea planului de stuație și de scara de reprezentare a acestuia.
Figura 3.5. Radierea cu stația totală- în plan și în înălțime
(Sursă: Bos, 2007)
În general, punctele radiate se raportează grafic în funcție de coordonatele lor polare. La punctele radiate de importanță deosebită și de durată sau cele incluse într-o drumuire combinată cu radieri, se calculează, conform figurii 3.5, coordonatele absolute cu relațiile cunoscute:
(3.54)
Precizia determinării coordonatelor punctelor radiate scade o dată cu creșterea depărtărilor, motiv pentru care distanța nu trebuie să depășească 100-120 m, față de punctul de stație, în raport cu precizia dorită.
Figura 3.6. Determinarea coordonatelor punctelor de detaliu în programul AutoCad
Valorile calculate ale coordonatelor punctelor de detaliu sunt prezentate în tabelul 3.49.
Pe baza acestor puncta radiate, s-a realizat Planul de Amplasament și Delimitare a Bunului Imobil care se va folosi în continoare în Capitolul 4- Evaluarea imobilului- Clădire de birouri. Planșa grafică se regăsește la partea de Anexe.
Tabel 3.49. Coordonatele punctelor de detaliu
Capitolul IV
EVALUAREA IMOBILULUI- CLĂDIRE DE BIROURI
4.1 SINTEZA EVALUĂRII
Rezultatele evaluării
Ca rezultat al cercetării și analizei pe care le-am realizat, consider că abordarea prin cost pentru determinarea valorii de piață a construcțiilor și abordarea prin piață – comparația directa pentru evaluarea terenului, sunt abordările care oferă cea mai apropiată valoare de cea reală. Abordarea prin venit a fost utilizată ca abordare secundară de verificare a rezultatelor obținute prin abordarea prin cost, datorită riscurilor pe care le implică un astfel de proiect (stadiile actuale de execuție, timpul necesar finalizării/vânzării, climatul economic).
Ținând cont de scopul evaluării- garantare împrumut și de vocația de garanție a acestor bunuri, s-au centralizat rezultatele în felul următor:
Tabel 4.1. Rezultatele evaluării
Valoare piață propietate imobiliară = cca. 3,5 mil. EUR (cca. 16,35 mil. RON)
Precizări suplimentare
Având în vedere valorile estimate pot fi precizate următoarele:
toate analizele și valorile au fost indicate la data evaluării 28.05.2018;
valorile au fost estimate pe baza considerențelor prezentate în cadrul prezentului raport;
valoarea este o predicție;
s-au aplicat raționamente imparțiale privite din optica aplicării lor într-un mediu care promovează transparența si minimizează influența oricăror factori subiectivi asupra procesului de evaluare;
valoarea nu conține cota TVA;
valoarea nu este pentru asigurare;
evaluarea este o opinie asupra unei valori.
4.2 TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII
4.2.1 Identificarea clientului și utilizatorului desemnat
Raportul de evaluare a fost întocmit de către Burcă Laura Ana-Maria, la solicitarea S.C. Bughero Exim S.R.L. Clientul raportului de evaluare este BUGHERO EXIM S.R.L., iar utilizatorii desemnați ai raportul de evaluare sunt BUGHERO EXIM S.R.L. și OTP Bank Romania S.A.
4.2.2 Scopul evaluării
Scopul evaluarii îl reprezintă informarea clientului și a utilizatorilor desemnați în vederea utilizării în procedura de garantare împrumut.
4.2.3 Obiectul evaluării
Obiectul evaluării îl reprezintă estimarea valorii de piață a proprietății imobiliare aparținand BUGHERO EXIM S.R.L., formată din teren (suprafață 6695 mp) și constructia edificată pe acesta (clădire de birouri) situată în Cluj-Napoca, Strada Traian Vuia, nr. 214, Județul Cluj.
4.2.4 Tipul valorii și moneda
Tipul de valoare estimată, conform scopului prezentei evaluări este valoarea de piață și este exprimată în EUR și RON. Cursul de schimb valutar utilizat este de 4.5630 RON/EUR, valabil la data evaluării (28.05.2018).
4.2.5 Data evaluării
Data evaluării este 28.05.2018 și reprezintă data la care sunt considerate valabile ipotezele luate în considerare și valorile estimate. Evaluarea a fost realizată în perioada mai-iunie 2018, iar data emiterii raportului de evaluare este 24.07.2018.
4.2.6 Inspecția
Inspecția proprietății imobiliare a fost realizată în data de 28.05.2018, Responsabilitatea asupra informațiilor în baza cărora s-a efectuat identificarea proprietății aparține clientului. La această dată s-a inspectat proprietatea imobiliară identificându-se pe baza documentelor puse la dispoziție de către proprietar, s-au inspectat vecinătățile acesteia și proprietatea în sine, în totalitate, ocazie cu care a preluat și fotografii ce pun în evidență starea vecinătăților și a proprietății subiect.
4.2.7 Natura și sursa informațiilor pe care se va baza evaluare
Informațiile pe care se bazează evaluarea sunt în principal cele furnizate de către client: Extras de Carte Funciară nr. 285555 Cluj-Napoca, Autorizația de construire nr. 421 din 15.04.2013, Modificare soluție autorizată cu AC. nr. 421 din 15.04.2013-” Schimbare destinație și regim de înălțime la clădire mixtă P+2E existentă, în clădire de birouri P+4E”- recompartimentări interioare, refațadizare, Planuri clădire de birouri. Acestea au fost furnizate de către reprezentanții clientului. La acestea se adaugă informațiile culese în timpul inspecției proprietății imobiliare, informațiile oficiale disponibile pe site-urile de specialitate, agenții imobiliare, precum și baza de date proprie a evaluatorului.
4.2.8 Ipoteze și ipoteze speciale
Principalele ipoteze și ipoteze speciale de care s-a ținut cont pe durata realizării evaluării și raportării evaluării sunt:
Aspectele juridice (inclusiv situația lor) se bazeaza exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către reprezentanții clientului și au fost prezentate fără a se intreprinde verificări sau investigații suplimentare. Deși am verificat actele de proprietate care au fost puse la dispoziție, nici o informație din acest raport nu trebuie interpretată ca o opinie legală în ceeea ce privește veridicitatea titlului de proprietate.
S-au utilizat în estimarea valorii toate informațiile care au fost puse la dispoziție la data evaluării referitoare la subiectul de evaluat, neexcluzând posibilitatea existenței și a altor informații de care acesta nu se are cunoștință. Toate informațiile care au fost furnizate de către terți se presupun a fi corecte.
Dreptul de proprietate este considerat absolut și negrevat de sarcini.
Din informațiile deținute și din discuțiile purtate cu reprezentanții clientului, nu există nici un indiciu privind existența unor contaminări naturale sau chimice la data evaluării care afectează valoarea proprietăților analizate sau proprietăților vecine. Nu s-a avut cunoștința de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezența contaminărilor sau materialelor periculoase. Valoarea este estimată în ipoteza că nu există așa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate (pentru proprietățile în cauză).
Se consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării. Alegerea metodelor de evaluare prezentate în cuprinsul raportului s-a făcut ținând seama de limitele fiecăreia.
S-a presupus ca legislația în vigoare se va menține și nu au fost luate în calcul eventuale modificări care pot să apară în perioada următoare. Raportul de evaluare și valorile de piață estimate sunt valabile la data evaluării, în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmirii raportului. Dacă aceste condiții se vor modifica, valorile estimate pot fi nerelevante sau necorespunzătoare la un alt moment.
Evaluarea nu trebuie considerată o garanție în sensul obținerii valorii prezentate privind activele supuse evaluării, deși valorile au fost fundamentate riguros pe baza experienției, a studiilor și informațiilor pe care le-am avut la dispoziție. Această valoare trebuie considerată ca fiind “cea mai bună estimare”, în condițiile și ipotezele expuse în raport.
În vederea efectuării evaluării au fost luați în considerare toți factorii care au influență asupra valorii activelor supuse evaluării și nu au fost omise în mod deliberat nici un fel de informații care ar avea importanță asupra evaluării și care, după cunostința noastră sunt corecte și rezonabile pentru întocmirea prezentului raport.
Pe suprafața terenului supus evaluării sunt edificate două construcții, C1- Hotel în curs de construire și C2- Clădire de birouri. Datorită situației de a se afla în construcție, hotelul nu fost evaluat. În consecință, evaluarea s-a făcut în ipoteza următoare: teren în suprafață de 6,695 mp împreună cu construcția C2- Clădire de birouri în suprafață construită desfăsurată de 4.434,80 mp cu regim de înălțime P+4E.
4.3 PREZENTAREA DATELOR
4.3.1 Descrierea situației juridice
A fost supus evaluării dreptul deplin de proprietate asupra activelor imobiliare indicate de către reprezentanții societății. Dreptul de proprietate evaluat în prezentul raport este dreptul de proprietate integral asupra activelor delimitate din patrimonial BUGHERO EXIM S.R.L., așa cum a fost indicat de către client prin documentele puse la dispoziție – Extras de Carte Funciară nr. 285555 Cluj-Napoca. Evaluarea activelor care fac obiectul prezentului raport are loc în ipoteza lipsei de sarcini.
Figura 4.1. Extras de plan cadastral de carte funciară
4.3.2 Descrierea amplasamentului și vecinătăților
Proprietatea imobiliară este situată în Cluj-Napoca, Strada Traian Vuia, nr. 214, Județul Cluj, mai exact în cartierul Someșeni.
Someșeni, mai demult Someșfalău, (în maghiară Szamosfalva, în germană Mikelsdorf), este în prezent un cartier al municipiului Cluj-Napoca. Cartierul deține o primărie de cartier a municipiului Cluj-Napoca, aflată pe strada Traian Vuia, nr. 41.
Figura 4.2. Descrierea amplasamentului zonei propietății subiect
( Sursa: https://maps.google.ro/maps )
Cartierul Someșeni, amplasat în partea de est pe direcția de ieșire din Cluj spre Apahida, are ca principale limite CUG la nord-vest, centura Apahida-Vâlcele la est, strada Someșeni la sud, IRA la vest, fiind străbătut de strada Traian Vuia.
Cartierul gazduiește cu precădere vile individuale și amplasamente industriale, precum și Aeroportul municipiului, fiind situat la periferie. Principalele artere de circulație sunt strada Traian Vuia, strada Căpitan Grigore Ignat, Calea Someșeni, strada Cantonului și strada Platanilor. Extinderea pistei aeroportuare a avut loc concomitent cu densificarea zonei rezidențiale.
Figura 4.3. Localizarea proprietății imobiliare (macro localizare)
( Sursa: https://maps.google.ro/maps )
Terenul pe care sunt edificate construcțiile este înscris Cartea Funciară nr. 285555 Cluj-Napoca și are numărul cadastral 285555. Suprafața terenului este de 6,965mp. Terenul este situat in intravilanul municipiului Cluj-Napoca, în afara zonei de protecție a valorilor urbanistice și de arhitectură.
Figura 4.4. Localizarea proprietății imobiliare (micro localizare)
( Sursa: https://maps.google.ro/maps )
Accesul la proprietatea se face direct de pe strada Traian Vuia, stradă principală, asfaltată cu 2 benzi pe sens, din care se formează un drum de acces cu lațimea de 6m în estul parcelei. Conform planului de încadrare în zonă, proprietatea este situată vis-à-vis de Aeroportul Internațional ‘’Avram Iancu’’ Cluj-Napoca, la sud față de strada Traian Vuia. În vecinătatea imediat apropiată a terenului sunt amplasate hale industriale și birouri.
Figura 4.5. Acces proprietate subiect
( Sursa: https://maps.google.ro/maps )
Zona are dotare completă cu următoarele utilități:
apă – alimentare din rețeaua orașului;
canalizare – racordare la rețeaua orașului;
energie electrică – de la rețea;
gaz metan – de la rețea;
telefonie și internet.
Figura 4.6. Plan de situație – amplasament clădire de birouri și hotel (situație existentă)
(Sursă: Plan de situație pus la dispoziție)
Conform P.U.Z. aprobat cu HCL nr. 517/2009 proprietatea este situată în subzona de încadrare UTR CM1h, adică subzona mixtă cu clădiri având regim de construire discontinuu și înălțimi maxime de P+10, cu următorii coeficienți urbanistici: POT max 30%, CUT max 1,8.
Conform actualizare Plan Urbanistic General Cluj-Napoca – varianta pentru avizare – februarie 2013, zona în care este situată proprietea subiect este Et – Zonă de activități economice cu caracter terțiar, coeficienții urbanistici fiind POT max 40%, CUT max 2,2.
Figura 4.7. Încadrare PUZ în Cluj-Napoca
(Sursă: http://www.primariaclujnapoca.ro)
4.3.3 Descrierea tehnică a construcției- clădire de birouri
Conform Autorizației de Construire nr. 421 din 15.04.2013 și Memoriului de Arhitectură proiect nr. 1/2016, s-a edificat clădirea de birouri și s-a recompartimentat și etajat de la P+2E la P+4E, refațadizare și recompartimentări interioare.
La momentul inspecției, referitor la gradul de finalizare a clădirii de birouri, trebuie precizat ca structură s-a realizat în întregime, pereții exteriori, fațadele, o parte din compartimentările interioare urmând să se execute lucrări la recompartimentarea interioară la etajele superioare, precum și finisaje interioare pentru etajele superioare.
La parter se păstrează cele 2 scari pe latura estică, respectiv latura vestică. Se micsorează suprafața birourilor prin propunerea unui depozit aferent acestei functiuni. Se propun doua grupuri sanitare separate: pentru spațiul de birouri și holul de intrare/ recepție. Se propune un acces marfa aflat în partea din spate a liftului și înca o evacuare din casa scării corespunzătoare fațadei estice. La etajele 1-4 se propune o compartimentare diferită față de cea din AC. nr. 421 din 15.04.2013, în consecință se modifică și unele goluri propuse pentru fațade. Se păstrează suprafața planseelor și retragerile față de limitele de proprietate.
Tabel 4.2. Suprafețe constructive
Închiderile exterioare sunt realizate cu pereți compuși de 34 cm (gips carton, structură metalică și vată minerală, OSB, termoizolație și tencuială decorativă). Pereții interiori de compartimentare sunt de 12.5 cm, respectiv 15cm din gips carton cu vată minerală.
De asemenea, la etaje sunt folosiți pereți interiori din gips carton dublu placați și izolație de 20-28 cm (BCA decât la parter). La interior sunt folosite zugrăveli lavabile pentru pereți, gresie pentru finisajul din birouri, hol, holul de primire, băi, oficiu și casa scării.
În ceea ce privește finisajele exterioare, s-au realizat urmatorele modificări:
La fațada nordică, la parter, s-a renunțat la placajul decorativ optându-se pentru utilizarea peretelui cortină.
La fațada vestică, s-a renunțat la placajul decorativ exterior pentru casa scării, optându-se pentru o închidere cu plasă de sârmă. Ferestrele aferente acestei fațade nu prezintă ancadramente metalice.
La fațada sudică, la nivelul parterului, s-au introdus uși de garaj pentru depozit. La etajele 1-4, finisajul fațadei între axele 1 și 2, s-a modificat de la placaj decorativ de exterior la tencuială decorativă, culoare albă. Dimensiunea ferestrelor între aceste axe, s-a micșorat. Soluția finisajului de la nivelul parterului înlocuiește placajul decorativ de exterior cu tencuială decorativă, culoare albă. Se propune introducerea unei benzi orizontale din tencuială decorativă culoare gri între ferestre la fațada nordică, sudică și vestică.
La fațada estică, placajul de la parter este superioară etajului 4; placajul este înlocuit cu tencuială decorativă culoare gri. Ferestrele aferente etajelor P, E1-E4, nu for fi legate de o bandă gri. Între etajul 3 și etajul 4 se propune un ancadrament metalic orizontal, culoare roșie. La fațada estică, la etajul 4 se propune pozițioanarea unei balustrade metalice, hp= 1.00m pentru delimitarea terasei neacoperite.
Acoperișul este de tip sarpantă, cu atic perimetral. Sistemul constructiv a fost realizat conform documentației autorizate cu AC nr. 421 din 15.04.2013
Fotografii – vedere generala constructie
Observatie: Fotografiile și descrierea fiecărui nivel al clădirii de birouri sunt prezentate în Anexele raportului de evaluare, mai exact Anexa 1.
4.3.4 Analiza de piață a spațiilor de birouri
Delimitarea pieței
Pentru identificarea pieței imobiliare specifice a proprietății evaluate, s-au investigat o serie de factori, începand cu tipul proprietății – proprietate imobiliară formată din teren și construcția edificată pe acesta- clădire de birouri, situată în Cluj-Napoca, Strada Traian Vuia, nr. 214, Județul Cluj. Luand în considerare cele prezentate anterior, piața imobiliară specifică poate fi considerată piața proprietăților administrative (de birouri) din zona subiect.
Analiza cererii
Pe piețele imobiliare, cererea reprezintă cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifestă dorința pentru cumparare sau închiriere, la diferite prețuri, pe o anumită piață, într-un anumit interval de timp.
Pentru a putea determina nevoile, dorințele, puterea de cumpărare și preferințele consumatorilor din zona subiect, am pornit de la analizarea cererii, adică am identificat utilizatorii potențiali (cumpărători sau chiriași) pentru proprietatea subiect.
În analiza cererii de pe piața locuințelor sunt importanți următorii factori : populația din aria de piață, nivelul veniturilor și salariilor, tipologia locurilor de muncă și rata somajului, raportul între spațiile ocupate de proprietari și cele ocupate de chiriași, considerente financiare, cum ar fi nivelul economiilor, factorii ce afectează atractivitatea fizică a vecinătății, structura taxelor locale și a administrației, dar și disponibilitatea facilitățiilor și serviciilor de interes public (instituții de cultură, instituții de învățământ și calitatea școlilor, facilități sanitare și medicale etc.).
În ceea ce priveşte achizitia acestui tip de proprietate, cererea este medie şi vine din partea persoanelor cu venituri medii spre superioare. În cazul proprietăților analizate, luând în considerare tipul de piață definit, analiza cererii are la bază cererea manifestată de persoane fizice sau juridice, cu venituri medii și peste medie, dornice să achiziționeze o proprietate cu destinație comericială pentru utilizare proprie sau pentru închiriere (investiție), într-o zona în dezvoltare a municipiului Cluj-Napoca.
Analiza ofertei
Pe piața imobiliară, oferta reprezintă cantitatea dintr-un tip de proprietate care este disponibilă pentru vânzare sau închiriere la diferite prețuri, pe o piață dată, într-o anumită perioadă de timp. Existența ofertei pentru o anumită proprietate la un anumit moment, anumit preț și un anumit loc, indică gradul de raritate a acestui tip de proprietate.
Nivelul chiriilor pentru spatii de birouri in zona subiect
Ofertele de închiriere disponibile pe piața la data evaluării, pentru spații de birouri, în zona studiată sunt prezentate în tabelul următor:
Tabel 4.3. Oferte de închiriere spații de birouri
Figura 4.8. Oferte de închiriere spații de birouri
(Sursă: http://www.spatiicomerciale.ro)
După cum se poate observa în tabelul centralizator 4.3, oferta de închiriere a spațiilor de birouri în zona studiată (Someșeni- Aeroport) este cuprinsă între 4.47-10 euro/ mp/ lună. Prețurile de închiriere pentru spațiile de birouri de clasa A din Cluj-Napoca au variat între 12 și 16-euro pe metru pătrat în 2016, înregistrând o creștere ușoară față de anul precedent și egalând nivelul de preț din 2011. Potrivit datelor din analiză, aceeași evoluție s-a marcat și la nivelul spațiilor cu standarde de calitate mai scăzute. Clădirile de birouri de clasa B de pe piața imobiliară clujeană au fost închiriate anul trecut cu prețuri oscilând între 8 și 12 euro/mp. Diferența de preț este generată de caracteristicile diferite. În timp ce clădirile de clasa A sunt localizate central sau ultracentral, cele de clasa B au locație semicentrală sau marginală. De asemenea, diferențele dintre cele două categorii se remarcă și la nivelul standardelor de calitate în ceea ce privește iluminarea, dimensiunea suprafeței vitrate și a altor caracteristici ale clădirii. În ceea ce privește prețurile clădirilor de clasa C, precum cele noi situate în zone semicentrale și foste clădiri ale unor întreprinderi de stat, situate în cartiere sau la periferii, acestea variază între 5 și 7 euro/mp, mai arată analiza. (Sursa: http://www.actualdecluj.ro)
Tabel 4.4. Evoluția prețurilor de închiriere pe piața clujeană în ultimii 5 ani
Echilibru cerere-ofertă
Ținând cont de cele expuse în analiza cerere/ ofertă, sunt de părere că piața analizată ar trebui să cunoască o creștere, atât pe termen mediu cât și lung. În concluzie, sunt de părere că pe fondul creșterii numărului de proprietăți expuse pe piață, echilibrul pieței va înclina în favoarea cumpărătorilor, determinând astfel o piață a cumparătorilor.
4.3.5 Analiza de piață a terenurilor
Delimitarea pieței
Pentru identificarea pieței imobiliare specifice a proprietății evaluate, s-au investigat o serie de factori, începând cu tipul proprietății – proprietate imobiliară formată din teren și construcția edificată pe acesta- clădire de birouri, situată în Cluj-Napoca, Strada Traian Vuia, nr. 214, Județul Cluj. Luând în considerare cele prezentate anterior, piața imobiliară specifică poate fi considerată piața terenurilor din zona subiect.
Analiza cererii
Pe piețele imobiliare, cererea reprezintă cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifestă dorința pentru cumparare sau închiriere, la diferite prețuri, pe o anumită piață, într-un anumit interval de timp.
Pentru a putea determina nevoile, dorințele, puterea de cumpărare și preferințele consumatorilor din zona subiect, am pornit de la analizarea cererii, adică am identificat utilizatorii potențiali (cumpărători sau chiriași) pentru proprietatea subiect.
În analiza cererii de pe piața locuințelor sunt importanți următorii factori : populația din aria de piață, nivelul veniturilor și salariilor, tipologia locurilor de muncă și rata somajului, raportul între spațiile ocupate de proprietari și cele ocupate de chiriași, considerente financiare, cum ar fi nivelul economiilor, factorii ce afectează atractivitatea fizică a vecinătății, structura taxelor locale și a administrației, dar și disponibilitatea facilitățiilor și serviciilor de interes public (instituții de cultură, instituții de învățământ și calitatea școlilor, facilități sanitare și medicale).
În ceea ce priveşte achizitia acestui tip de proprietate, cererea este medie şi vine din partea persoanelor cu venituri medii spre superioare. În cazul proprietăților analizate, luând în considerare tipul de piață definit, analiza cererii are la bază cererea manifestată de persoane fizice sau juridice, cu venituri medii și peste medie, dornice să achiziționeze o proprietate cu destinație comericială pentru utilizare proprie sau pentru închiriere (investiție), într-o zona în dezvoltare a municipiului Cluj-Napoca.
Analiza ofertei
Pe piața imobiliară, oferta reprezintă cantitatea dintr-un tip de proprietate care este disponibilă pentru vânzare sau închiriere la diferite prețuri, pe o piață dată, într-o anumită perioadă de timp. Existența ofertei pentru o anumită proprietate la un anumit moment, anumit preț și un anumit loc, indică gradul de raritate a acestui tip de proprietate.
În anul 2017, numărul total de terenuri de vânzare au fost 33, valoarea totală a terenurilor de vânzare fiind 3.027.812 euro. Cel mai scump teren tranzacționata fost 375.000 euro. Cea mai mare suprafață de teren tranzacționată a fost de 10.000 mp. Cel mai frecvent tranzacționate au fost terenurile cu suprafețe cuprinse între 1.000 și 1.500 mp. Zonele cu cele mai multe terenuri vândute au fost: Borhanci, Dâmbul Rotund, Iris, Andrei Mureșanu și Gruia. (Sursa: ziare.com)
Oferta de terenuri de vânzare în zona subiect este prezentată în tabelul următor:
Tabel 4.5. Oferte de terenuri de vânzare
Figura 4.9. Oferte de vânzare terenuri
(Sursă: http://www.imobiliare.ro)
După cum se poate observa în tabelul centralizator 4.6, oferta de vânzare a terenurilor cu destinație industrială în zona studiată (strada Traian Vuia, cartier Someșeni, Cluj) este cuprinsă între 15-40 euro/mp, putând ajunge până la 85-126 euro/mp pentru terenurile cu destinație comercială.
Echilibru cerere-ofertă
Piața terenurilor rămâne o piață a consumatorului final, fie că acesta este un client doritor să își construiască o casă, fie că este dezvoltator.
În ceea ce privește terenurile pentru dezvoltare, investitorii se orientează în general către cele aflate în zone ușor accesibile, pentru care vizibilitatea ridicată și accesibilitatea din punct de vedere al transportului public și accesului auto sunt printre principalele criterii de selecție.
La data evaluării, piața imobiliară specifică proprietății analizate este în dezechilibru, oferta fiind mai mare decât cererea, iar numărul tranzacțiilor încheiate deși în crestere, este relativ redus.
4.4 ANALIZA DATELOR
4.4.1 Analiza celei mai bune utilizări (CMBU)
Evaluarea pornește de la conceptul de cea mai bună utilizare care reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile. Aceasta constituie baza de pornire în procesul de evaluare și generează ipotezele de lucru necesare. Cea mai bună utilizare se referă la utilizarea probabilă rațională și utilizarea legală a unui teren liber sau a unei proprietăți construite, care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, realizabilă financiar și care rezultă într-o valoare maximă.
Evaluarea proprietăților imobiliare- Analiza celei mai bune utilizări (CMBU) a terenurilor construite
Testarea continuării utilizării existente a proprietății ca fiind construită:
Utilizarea existentă a proprietății ca fiind construită este adesea implicit permisă din punct de vedere legal și fizic posibilă. În cazul în care utilizarea existentă va ramane fezabilă din punct de vedere financiar și este mai profitabilă decât o modificare sau o dezvoltare, atunci utilizarea existentă va ramane cea mai buna utilizare a proprietății ca fiind construită. Se consider utilizarea actuală implicit permisă din punct de vedere legal și fizic posibilă, dar și din punct de vedere financiar și maxim profitabilă.
Testarea modificării utilizării existente a proprietății ca fiind construită:
Modificarea construcției existente trebuie să îndeplinească toate cele patru teste ale celei mai bune utilizări. Costurile de reconversie pentru o utilitate alternativă decât cea prezentă, se consideră nejustificate din punct de vedere financiar.
Testarea demolării proprietății ca fiind construită și a redezvoltării
Demolarea poate fi considerată forma extremă de modificare a utilizării existente a proprietății construite. Atunci când o utilizare alternativă a terenului este mai bună decât cea curentă, atunci utilizarea alternativă va fi cea mai bună utilizare a proprietăâii ca fiind construită. Cea mai bună utilizare a proprietății imobiliare evaluate este considerată cea actuală, adică cea de spații cu destinație comercială.
4.4.2 Metodologia de evaluare a proprietății imobiliare
Abordarea prin cost
Pentru estimarea costului de nou al construcțiilor este recomandată utilizarea costului de înlocuire, iar dacă nu este posibil, a costului de reconstruire. Metodele de estimare a costului de nou sunt: metoda comparațiilor unitare, metoda costurilor segregate și metoda devizelor. Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie să fie preluate din surse credibile și verificate, în masura informațiilor disponibile.
Procedura detaliată de evaluare a construcțiilor este prezentată în anexele raportului de evaluare. Rezultatele evaluării construcțiilor în stadiul actual prin abordarea prin cost sunt prezentate în tabelul următor:
Tabel 4.6. Rezultatele evaluării prin abordarea prin cost
Evaluarea terenului considerat liber
S-a utilizat comparația directă care este cea mai utilizată tehnică pentru evaluarea terenului și cea mai adecvată metodă atunci când există informații disponibile despre tranzacții/ oferte comparabile. În procesul de comparație sunt luate în considerare asemănările și deosebirile dintre loturi, acestea fiind analizate în funcție de elementele de comparație. Elementele de comparație includ: drepturi de proprietate, restricții legale, condiții de finanțare, condiții de vânzare, condiții de piață, localizare, caracteristici fizice, utilități disponibile, cea mai bună utilizare. Descrierea proprietăților comparabile utilizate sunt prezentate în tabelul de mai jos:
Tabel 4.7. Analiza de piață- comparabile teren
După ce s-au aplicat ajustăriile necesare, s-a selectat comparabila A, care are ajustarea totală brută cea mai mică. Astfel, valoarea de piață a terenului considerat liber a proprietății subiect este de 108 Eur/ mp, adică 753.000 EUR.
Tabel 4.8. Rezultatele evaluării terenului considerat liber
Abordarea prin venit
În cadrul acestei abordări, proprietatea imobiliară subiect a fost evaluată prin metoda capitalizării veniturilor obtenabile din închirierea spațiilor de birouri. Procedura detaliată de evaluare a proprietăților imobiliare este prezentată în anexele raportului de evaluare.
Tabel 4.9. Rezultatele evaluării prin abordarea prin venit
4.5 CONCLUZII
În condiții ideale, cele trei abordări în evaluare, aplicate pentru evaluarea aceleiași proprietăți, pe baza acelorași premise ale evaluării, conduc la același rezultat sau la rezultate foarte apropiate. Acest lucru nu se întamplă însă în practică, din multe motive obiective, cum ar fi cantitatea informațiilor avute la dispoziție sau adecvarea acestor informații.
Raționamentul profesional care stă la baza selectării rezultatului final și stabilirea concluziei asupra valorii are în vedere credibilitatea, relevanța și adecvarea informațiilor și ipotezelor luate în considerare în aplicarea metodelor de evaluare, în funcție de scopul evaluării.
În anumite situații se poate ca una sau două abordări să nu fie relevante sau aplicabile, evaluatorul având obligația profesională de a prezenta în cadrul raportului de evaluare argumentele și raționamentele care au sta la baza neaplicării acestora. Nu se va aplica o a doua abordare în evaluare, numai cu caracter formal, în cazul în care poate fi aplicată doar o singură abordare în evaluare, adecvată și bazată pe informații de piață suficiente, verificate și credibile.
Criterii de reconciliere
Revizuirea unei evaluări ajută la asigurarea preciziei datelor și informațiilor utilizate, a consecvenței cu care au fost analizate și a raționamentului care a condus în mod logic la indicațiile asupra valorii. Adecvarea, precizia și cantitatea datelor sunt criteriile cu care un evaluator își formulează o opinie finală, clară și fundamentată a valorii de piață.
Tabel 4.10. Rezultatele evaluării
Valoare piață propietate imobiliară = cca. 3,5 mil. EUR (cca. 16,35 mil. RON)
4.6 ANEXELE RAPORTULUI DE EVALUARE
Descriere clădire de birouri;
Grila de calcul teren și comparabilele de piață;
Fișa de cost – clădire de birouri;
Abordarea prin venit;
Documente de proprietate
Extras de Carte Funciară nr. 285555 Cluj- Napoca
Autorizația de Construire nr. 421 din 15.04.2013
Memoriu de arhitectură proiect 1/2016
Planuri clădire de birouri
Plan de situație (2011)
ANEXA 1- Descriere clădire de birouri
Parter
Dimensiuni nivel proprietate imobiliară
Plan de situație (pus la dispoziția evaluatorului de către reprezentanții clientului)
Descriere
Suprastructura este realizată din stâlpi și plăci din beton armat. Închiderile perimetrale sunt realizate din zidărie, ferestre și uși exterioare din tâmplărie din aluminiu cu geam termoizolant. Pardoselile sunt realizate din gresie (în holuri, casa scării, oficii și grupuri sanitare) și din parchet în spațiile de birouri. Compartimentăriile interioare și 'tavanul fals' sunt realizate din gips carton. La data inspecției, parterul a fost împărțit în două, partea din stânga fiind recepția, iar partea dreaptă spațiu închiriat de către firma TNT (depozit și spatiu birouri). Grupul sanitar este complet utilat (chiuvetă, lavoare, accesorii). Există sistem de aer condiționat.
Fotografii
Etaj I
Dimensiuni nivel proprietate imobiliară
Plan de situație (pus la dispoziția evaluatorului de către reprezentanții clientului)
Descriere
Suprastructura este realizată din stâlpi și placi din beton armat. Închiderile perimetrale sunt realizate din zidărie, ferestre și uși exterioare din tâmplărie din aluminiu cu geam termoizolant. Pardoselile sunt realizate din gresie (în holuri, casa scării, oficii și grupuri sanitare) și din parchet în spațiile de birouri. Compartimentăriile interioare și 'tavanul fals' sunt realizate din gips carton. La data inspecției, etajul I a fost împărțit în două, partea din stânga fiind închiriată (încă nefolosită), iar partea dreaptă spațiu închiriat de către firma TNT (spațiu birouri). Grupul sanitar este complet utilat (chiuvetă, lavoare, accesorii). Există sistem de aer condiționat.
Fotografii
Etaj II
Dimensiuni nivel proprietate imobiliară
Plan de situatie (pus la dispozitia evaluatorului de catre reprezentantii clientului)
Descriere
Suprastructura este realizată din stâlpi și plăci din beton armat. Închiderile perimetrale sunt realizate din zidarie, ferestre și uși exterioare din tâmplărie din aluminiu cu geam termoizolant. Pardoselile sunt realizate din gresie (în holuri, casa scării, oficii și grupuri sanitare) și din parchet în spațiile de birouri. Compartimentăriile interioare și 'tavanul fals' sunt realizate din gips carton. La data inspecției, etajul II este pregătit pentru închiriere.
Fotografii
Etaj III
Dimensiuni nivel proprietate imobiliară
Plan de situație (pus la dispoziția evaluatorului de către reprezentanții clientului)
Descriere
Suprastructura este realizată din stâlpi și plăci din beton armat. Închiderile perimetrale sunt realizate din zidărie, ferestre și uși exterioare din tâmplărie din aluminiu cu geam termoizolant. Pardoselile sunt realizate din gresie (în holuri, casa scării, oficii și grupuri sanitare) și din parchet în spațiile de birouri. Compartimentăriile interioare și 'tavanul fals' sunt realizate din gips carton. La data inspecției, etajul II este în curs de pregătire pentru închiriere.
Fotografii
Etaj IV
Dimensiuni nivel proprietate imobiliară
Plan de situație (pus la dispoziția evaluatorului de către reprezentanții clientului)
Descriere
Suprastructura este realizată în sistem mixt- beton și structură metalică. La data inspecției finisajele interioare sunt în curs de amenajare. Există o terasă circulabilă cu pardoseală realizată din granit. Acoperișul este de tip terasă necirculabilă.
Fotografii
ANEXA 2- Grila de calcul teren și comparabilele de piață
Comparabile de piață- teren utilizate în evaluare
Comparabila A
Comparabila B
Comparabila C
ANEXA 3- Fișa de cost- costul de nou al construcției
(Sursă: Costuri de reconstrucție – Costuri de înlocuire, Clădiri industriale, comerciale și agricole, autor Corneliu Șchiopu, Editura IROVAL, 2015, Clădiri cu structuri pe cadre, anexe gospodărești, structuri MiTek și construcții speciale, autor Corneliu Șchiopu, Editura IROVAL, 2014)
Observații:
Gradul de intensitate seismică a fost considerat VI, conform Normativului de calcul P100/1978.
Calculele s-au efectuat pentru distanța de transport 10 km și localități cu nivelul al III-lea de salarizare.
Durata de viață pentru subsistemele constructive s-a folosit Normativul de calcul P135/1999.
Costul finisajelor de fațadă s-a stabilit în funcție de suprafața opacă existentă a clădirii. Determinarea costului fațadei ce s-a adăugat la costul total al clădirii a impus parcurgerea următoarelor etape: determinarea suprafeței totale a fațadei; determinarea suprafeței opace prin deducerea din suprafața totală a fațadei, a suprafaței tâmplăriei exterioare și multiplicarea costului/ mp a fațadei existente cu suprafața opacă, conform tabelului:
*Lungimea și lățimea clădirii au fost preluate din planurile puse la dispoziția evaluatorului.
*Înălțimea clădirii a fost preluată din Memoriul Tehnic.
*Suprafața tâmplăriei exterioare a fost estimată de către evaluator conform planurilor puse la dispoziție.
Suprafața teraselor circulabile a fost preluată din planuri conform tabelului de mai jos:
ANEXA 4- Aboradarea prin venit
Capitolul V
ÎNTOCMIREA DEVIZULUI ESTIMATIV ȘI CALCULUL ECONOMIC
Devizul general este documentația economică prin care se stabilește valoarea totală estimativă a obiectelor de investiții în faza de proiectare, studiu de fezabilitate și proiect tehnic.
Devizul general se structurează pe capitole de cheltuieli, precizându-se valoarea totală, din care partea supusă licitației. Factorii care influențează direct costurile, prețul și profitul sunt:
1. Obiectul lucrărilor: volumul mare, uneori foarte mare, al lucrărilor de construcții care presupune realizarea unor obiective de investiții ale beneficiarilor din alte ramuri (economice sau social-culturale), dezvoltări și modernizări, reparații ale unor obiective existente.
2. Executarea lucrărilor: organizarea activității de construcții-montaj privind executarea lucrărilor respective la fața locului pe șantiere;
3. Caracterul lucrărilor: legat de specificul obiectivelor de construit sau de montat.
Fiecare obiectiv are înfățișarea și consistența construcțiilor, a dotărilor în conformitate cu proiectul de execuție și au scheme de montare și funcȚionare, elaborate ca documentații tehnice de execuție proprie. Ca urmare fiecare obiectiv valorează distinct după cheltuielile evaluate în devize specifice;
4. Amplasarea obiectivului lucrării: amplasamentul obiectivului, presupunând nu numai distanța față de sediul întreprinderii de construcții-montaj, ci mai ales lucrările de pregătire a terenului pe care urmează să se construiască, inclusiv demolarile și acordarea despagubirilor (dacă este cazul);
5. Studii de cercetare și proiectare: studiile privind cerceterea și proiectarea, asistența de specialitate acordată de către cercetători și proiectanți pe parcursul execuției lucrărilor sau după darea în folosință până la atingerea parametrilor proiectați;
6. Forța de muncă: fluctuațiile raportului dintre cererea și oferta forței de muncă calificată sau necalificată;
7. Condițiile de lucru: sezonul, prin condițiile diferite de lucru în anotimpul rece și chiar în tot timpul anului în perioadele nepropice (ploi, temperaturi foarte ridicate) precum și condițiile deosebite de desfășurare a lucrărilor (trafic rutier, subteran, altitudine ș.a.).
Normele de muncă "O-1987" reflectă operațiile și lucrăriile de măsurători terestre de teren și birou, fiind diferențiate pe articole care cuprind distinct zonele cadastrului, geodezei, topografiei, fotogrammetriei și cartografiei.
În prezent ele au un rol orientativ în ceea ce privește organizarea și planificarea lucrărilor de măsurători terestre, multe dintre articolele existente în aceste norme fiind în neconcordanță cu nivelul tehnic și tehnologic al mileniului III, iar unele sunt ieșite din uz. În general normele de muncă își propun urmărirea câtorva obiective:
Stabilirea de durate de timp pentru fiecare membru al formației de muncă (echipei) exprimate în ore-om atunci când aceștia participă cu timpi diferiți la realizarea operației sau ca o singură durată exprimată în ore-echipă atunci când membrii echipei participă cu timpi egali.
Stabilirea unor timpi diferențiați pentru sezoanele "toamnă-iarnă" și "primvară-vară", avându-se în vedere randamentul diferit în executarea lucrărilor de teren.
Diferențierea timpilor de execuție și a componentei echipei în raport cu categoria de greutate a terenului, determinată de accidentația aceestuia, precum și de gradul de acoperire cu construcții sau cu vegetație.
În continuare se va prezenta structura generală a unui deviz de lucrări, constuit pornind de la principiile descrise, în care s-au preluat și adaptat articolele din Normele O-1987, rezultate din mofificările tehnice și tehnologice survenite între timp.
Tabel 5.1. Devizul estimativ
Tabel 5.2. Calcul economic
Capitolul VI
CONCLUZII ȘI PROPUNERI
În cadrul acestei lucrări, cu ajutorul tehnicilor de măsurare și prelucrare topografice s-au realizat operațiunile necesare pentru întocmirea planului de amplasament și delimitare a bunului imobil precum și evaluarea clădirii de birouri și a terenului aferent acesteia.
În etapa de rezolvare geodezică au fost prezentați pașii și anume, compensarea planimetrică a rețelei prin aplicarea schemei de reducere succesivă Gauss- Doolittle și verificarea matriceală a acesteia.
Următoarea etapă a fost reprezentată de îndesirea rețelei geodezice naționale cu două puncte notate R și Q, a căror poziție planimetrică provizorie a fost determinată prin metoda intersecțiilor înainte și înapoi, apoi compensarea coordonatelor și verificarea matriceală a acestora.
A urmat realizarea unei drumuiri sprijinite pe două puncte cunoscute care a pornit din punctul R și s-a finalizat pe punctul Q ca și verificare. Din acest punct, au fost radiate puncte de detaliu reprezentând drumul, copaci, camine de apa si canalizare, stâlpi de electricitate, limite de proprietate, aflate în aria studiată. S-a considerat metoda drumuirii sprijinite pe două capete ca fiind cea mai potrivită, deoarece asigură precizie mare în determinarea coordonatelor punctelor, oferind control asupra calculelor efectuate.
Folosirea stației totale Leica TCR 705 pentru măsurarea unghiurilor și a distanțelor este indicată în scopul acestei lucrări, acesta oferind o precizie bună la determinarea coordonatelor și un timp de efectuare al masurătorilor optim, fapt ce a condus la creșterea randamentului lucrărilor. Utilizarea soft-urilor de ultimă generație de prelucrare și raportare, au asigurat eficiență în calcule și scurtarea timpului necesar determinării coordonatelor punctelor și realizării planului de situație.
Ultima etapă a acestei lucrări a fost reprezentată de evaluarea clădirii de birouri amplasată în zona studiată și a terenului aferent acesteia, în suprafață de 6965 mp. Ca și etape de lucru, s-a analizat cea mai bună utilizare a terenului ca fiind cea existentă, teren cu destinație comercială. Valoarea terenului a fost dată de abordarea prin piață, metoda comparației directe- analiza pe perechi de date. Valoarea clădirii a fost calculată prin două abordări, abordarea prin cost, calculându-se costul de nou al construcției prin metoda costurilor segregate, considerându-se valoarea care oferă cea mai apropiată valoare de cea reală. Abordarea prin venit- metoda capitalizării ventului a fost utilizată ca abordare secundară de verificare a rezultatelor obținute prin abordarea prin cost. În final, imobilul a fost evaluat la circa 3,5 mil de EURO, aproximativ 16.349.000 RON.
Întocmirea lucrării de diplomă a reprezentat o acumulare de cunoștințe de-a lungul celor patru ani de studiu de specialitate. Practicile au avut rolul de a sedimenta cunoștințele și de a forma deprinderile în mânuirea aparaturii și în posibilitatea culegerii datelor concrete în vederea conturării unor lucrări, parte componentă a lucrării de față.
În urma realizării acestei lucrări de absolvire am reușit să cunosc fluxul tehnologic de lucru precum aplicabilitatea metodele geodezice și topografice studiate de-a lungul celor patru ani. De asemenea, experiența acumulată în urma practicii în domeniul evaluărilor imobiliare și implicarea directă în acest domeniu mi-a oferit cunoștințe necesare întocmirii unei astfel de lucrări.
BIBLIOGRAFIE
Cărți și lucrări de autori în edituri
Boș N., Iacobescu O., 2007, “Topografie modernă”, Editura C.H.Beck, București
Constantin Moldoveanu, 2002, “Geodezie. Noțiuni de geodezie fizică și elipsoidală, poziționare”, Editura Matrix ROM, București
Corneliu Șchiopu, 2014, “Clădiri cu structuri pe cadre, anexe gospodărești, structuri MiTek și construcții speciale”, Editura IROVAL, București
Corneliu Șchiopu, 2015, “Costuri de reconstrucție – Costuri de înlocuire, Clădiri industriale, comerciale și agricole”, Editura IROVAL, București
Dima N., 1996, “Topografie minieră”, Editura Corvin, Deva
Dîrja M., Palamariu M., 2008, “Evaluarea bunurilor imobiliare”, editura Todesco, Cluj-Napoca
Leu, I. N., Budiu V., Ciolac V., Moca V., Ciotlăuș A., Ritt C., Negoescu I., 2002, “Topografie și cadastru”, Editura Universul, București
Ortelecan, M., Palamariu M., Pădure I., 2002, “Cartografie și Cartometrie”, Editura Aeternitas, Alba-Iulia
Ortelecan M., 2006 , “Geodezie”, Editura Academic Press, Cluj-Napoca
Bofu Constantin, Chirilă Constantin (2007). Sisteme informaționale geografice.Cartografierea și editarea hărților. Editura Tehnopress – Iași.
Moca Valeriu, Chirilă Constantin (2002). Cartografie matematică. Întocmire și redactare hărți. Suport de curs.
Note de curs
***, Note de curs cartografie Cluj – Napoca, 2016-2017
***, Note de curs geodezie matematică, Cluj – Napoca, 2015
***, Note de curs topografie generală, Cluj – Napoca, 2014-2015
Webgrafie
https://www.google.ro/maps
https://www.imobiliare.ro
https://www.spatiicomerciale.ro
https://www.actualdecluj.ro
https://www.ziare.com
http://ro.wikipedia.org
Alte surse
ANEVAR- Evaluarea proprietăților imobiliare, IROVAL București, 2016
Ghidurile de evauare GEV, 2018 (GEV 520- Evaluare pentru garantarea împrumutului, GEV 630- Evaluarea bunurilor imbile)
Manual de utilizare a nivelei Leica Na 700
Manualul de utilizare a stației totale Leica TCR 705
Ministerul Agriculturii, 1987, “Norme de muncă unificate pe economie pentru lucrări geodezice, topo- fotogrammetrice și cartografice (lucrări de măsurători terestre), Centrul de material didactic și propaganda agricolă, Redacția de propagandă tehnică agricolă
Cartea cu devizul
Standardele de evaluare a bunurilor, 2018 (SEV 100- Cadrul general (IVS Cadrul general), SEV 101 – Termenii de referință ai evaluării (IVS 101), SEV 104 – Tipuri ale valorii, SEV 230 – Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 230), SEV 310 – Evaluări ale drepturilor asupra proprietății imobiliare pentru garantarea împrumutului (IVS 310)
LISTA FIGURILOR
Figura 1.1. Harta județului Cluj
Figura 1.2. Descrierea amplasamentului zonei proprietatii subiect
Figura 1.0. Localizarea proprietății imobiliare (micro localizarea)
Figura 1.4. Acces proprietate
Figura 1.0. Rețeaua geodezică de stat
Figura 1.6. Harta deformațiilor liniare relative pe teritoriul României în proiecția Stereografică 1970
Figura 1.7. Sistemul general de axe al proiecției stereografice 1970
Figura 1.8. Proiecția punctelor de pe suprafața terestră pe planul proiecției Stereografice 1970
Figura 1.9. Suprafețe de nivel
Figura 1.10. Suprafețe de nivel, suprafața de nivel zero
Figura 2.1. Stația totală Leica TCR 705
Figura 2.2. Părți componente Leica TCR 705
Figura 2.3. Auxiliare stație totală
Figura 2.4. Cutia și accesoriile stației totale
Figura 2.5. Axele stației totale
Figura 2.6. Colimația orizontală
Figura 2.7. Colimația verticală
Figura 2.8. Determinarea colimației H
Figura 2.9. Schimbarea poziției lunetei
Figura 2.10. Instalarea trepiedului
Figura 2.11. Centrarea și calarea
Figura 2.12. Nivela Leica NA 700
Figura 2.13. Schema de principiu a unui instrument de nivelment de tip rigid:
a – secțiune transversală; b – imagine generală
Figura 2.14. Identificarea erorilor de colimație prin nivelment geometric de capăt
Figura 2.15. Nivelment geometric de mijloc
Figura 2.16. Măsurarea unghiurilor orizontale- metoda simplă
Figura 2.17. Măsurarea unghiurilor orizontale- metoda repetiției
Figura 2.18.Măsurarea unghiurilor orizontale- metoda reiterației
Figura 2.19. Măsurarea unghiurilor orizontale- metoda seriilor complete
Figura 2.20. Măsurarea unghiurilor orizontale- metoda combinațiilor binare
Figura 2.21. Măsurarea unghiurilor verticale
Figura 2.22. Măsurarea distanțelor topografice prin unde
Figura 2.23. Interfața programului AutoCAD 2012
Figura 3.1. Rețeaua de triangulație
Figura 3.2. Nivelment trigonometric geodezic
Figura 3.3. Îndesirea rețelei de triangulație
Figura 3.4. Rețeaua de ridicare- schița drumuirii
Figura 3.5. Radierea cu stația totală- în plan și în înălțime
Figura 3.6. Determinarea coordonatelor punctelor de detaliu în programul AutoCad
Figura 4.1. Extras de plan cadastral de carte funciară
Figura 4.2. Descrierea amplasamentului zonei propietății subiect
Figura 4.3. Localizarea proprietății imobiliare (macro localizare)
Figura 4.4. Localizarea proprietății imobiliare (micro localizare)
Figura 4.5. Acces proprietate subiect
Figura 4.6. Plan de situație – amplasament clădire de birouri și hotel (situație existentă)
Figura 4.7. Încadrare PUZ în Cluj-Napoca
Figura 4.8. Oferte de închiriere spații de birouri
Figura 4.9. Oferte de vânzare terenuri
LISTA TABELELOR
Tabel 1.1. Coordonatele punctelor din rețeaua geodezică de stat
Tabel 3.1. Coordonatele punctelor din rețeaua geodezică de stat
Tabel 3.2. Carnetul de teren corespunzător rețelei de triangulație
Tabel 3.3. Calculul neînchiderii unghiulare w7
Tabel 3.4. Calculul erorilor de neînchidere unghiulară
Tabel 3.5. Calculul coeficienților sistemului normal de corecții
Tabel 3.6. Schema Gauss- Doolittle
Tabel 3.7. Valorile corelatelor calculate
Tabel 3.8. Calculul corecțiilor
Tabel 3.9. Calculul unghiurilor compensate
Tabel 3.10. Matricea B
Tabel 3.11. Transpusa matricei B
Tabel 3.12. Înmulțire matrici BT și B
Tabel 3.13. Inversa produsului
Tabel 3.14. Calculul orientărilor de plecare și de închidere
Tabel 3.15. Calculul orientărilor
Tabel 3.16. Calculul lungimii bazei AB
Tabel 3.17. Calculul lungimilor laturilor
Tabel 3.18. Calculul coordonatelor prin metoda radiatelor duble
Tabel 3.19. Calculul coordonatelor prin metoda traseului poligonal sprijinit pe două puncte cunoscute
Tabel 3.20. Calculul corecțiilor unitare și parțiale
Tabel 3.21. Tabel comparativ coordonate obținute
Tabel 3.22. Rețele geodezice de nivelment
Tabel 3.23. Coordonatele punctelor din rețeaua de nivelment considerată
Tabel 3.24. Carnet de teren- citiri zenitale
Tabel 3.25. Determinarea cotelor punctelor din rețeaua de sprijin
Tabel 3.26. Toleranțe admise
Tabel 3.27. Tabel comparativ cote absolute
Tabel 3.28. Inventar de coordonate ale punctelor din rețeaua de stat
Tabel 3.29. Observații azimutale necesare dezvoltării rețelei
Tabel 3.30. Coordonatele provizorii ale punctelor de îndesire
Tabel 3.31. Calculul coeficienților de direcție
Tabel 3.32. Calculul orientării direcției zero a limbului (modulul stației) și a termenilor liberi
Tabel 3.33. Coeficienții ecuațiilor echivalente și a termenilor liberi
Tabel 3.34. Calculul coeficiențiilor ecuațiilor normale
Tabel 3.35. Rezolvarea sistemului normal de ecuații
Tabel 3.36. Calculul corecțiilor care revin coordonatelor
Tabel 3.37. Valorile corecțiilor pentru punctele de îndesire
Tabel 3.38. Valoarea coordonatelor punctelor de îndesire
Tabel 3.39. Matricea A
Tabel 3.40. Transpusa matricei A
Tabel 3.41. Matricea P
Tabel 3.42. Produsul dintre matricea AT și P
Tabel 3.43. Produsul dintre matricea AT, P și A
Tabel 3.44. Inversa produsului dintre matricea AT, P și A
Tabel 3.45. Matricea l
Tabel 3.46. Analiza coordonatelor obținute prin metoda Gauss și metoda matriceală
Tabel 3.47. Calculul drumuirii sprijinite pe două capete
Tabel 3.48. Corecții unghiulare și parțiale
Tabel 3.49. Coordonatele punctelor de detaliu
Tabel 4.1. Rezultatele evaluării
Tabel 4.2. Suprafețe constructive
Tabel 4.3. Oferte de închiriere spații de birouri
Tabel 4.4. Evoluția prețurilor de închiriere pe piața clujeană în ultimii 5 ani
Tabel 4.5. Oferte de terenuri de vânzare
Tabel 4.6. Rezultatele evaluării prin abordarea prin cost
Tabel 4.7. Analiza de piață- comparabile teren
Tabel 4.8. Rezultatele evaluării terenului considerat liber
Tabel 4.9. Rezultatele evaluării prin abordarea prin venit
Tabel 4.10. Rezultatele evaluării
Tabel 5.1. Devizul estimativ
Tabel 5.2. Calcul economic
LISTA PLANȘELOR
Planul de încadrare în zonă 1:5000
Planul rețelei de triangulație- scara 1:
Planul de îndesire a rețelei de sprijin- scara 1:
Planul drumuirii sprijinite pe două capte- scara 1:
Plan de amplasament și delimitare a corpului de proprietate- scara 1:
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: UTILIZAREA METODELOR GEODEZICE ȘI TOPO- CADASTRALE ÎN VEDEREA ÎNTOCMIRII DOCUMENTAȚIEI NECESARE EVALUĂRII UNEI CLĂDIRI DE BIROURI [306741] (ID: 306741)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.