Evaluarea domeniului public și privat al Mun. Satu Mare [306575]

UNIVERSITATEA “AUREL VLAICU” DIN ARAD

FACULTATEA DE ȘTIINȚE ECONOMICE

DOMENIUL: ȘTIINȚE ECONOMICE

PROGRAMUL DE STUDIU: MASTER – [anonimizat]. Daniel Manațe

ABSOLVENT: [anonimizat]

2016

UNIVERSITATEA “AUREL VLAICU” DIN ARAD

FACULTATEA DE ȘTIINȚE ECONOMICE

DOMENIUL: ȘTIINȚE ECONOMICE

PROGRAMUL DE STUDIU: MASTER – [anonimizat]. Daniel Manațe

ABSOLVENT: [anonimizat]

2016

UNIVERSITATEA “AUREL VLAICU” DIN ARAD APROBAT

FACULTATEA DE ȘTIINȚE ECONOMICE

DOMENIUL / PROGRAMUL DE STUDIU DECAN

DOMENIUL: ȘTIINȚE ECONOMICE

PROGRAMUL DE STUDIU: MASTER – [anonimizat]. __________ din ___________

VIZAT

Îndrumător științific

DATE PERSONALE ALE CANDIDAT: [anonimizat]: Bojan

Numele anterior: –

Prenumele: Nicolae – Emanoil

Sexul: M

Data și locul nașterii:

Ziua / luna / anul 17 /06 /1971

Locul (localitate, județ) Mun. Râmnicu Vâlcea / Vâlcea

Prenumele părinților:

Tata: Ilie

Mama: Elena

Domiciliul permanent: B-[anonimizat]. 52 -54, Mun. Arad, jud. Arad, cod poștal 310169, telefon 0744 871 229, e-mail: [anonimizat]

Sunt absolvent(ă) promoția: iunie / 2016

Forma de învățământ pe care am absolvit-o este: cu frecvență

Locul de muncă (dacă e cazul): JUST EVAL INVEST SRL

Solicit înscrierea la examenul de disertație: Sesiunea Iulie anu 2016

Lucrarea de disertație pe care o susțin are următorul titlu:

Evaluarea domeniului public și privat al Mun. Satu Mare

Îndrumător științific:

Conf. univ. re. Manațe Daniel

Menționez că susțin examenul de disertație finalizare a studiilor (pentru prima oară, a [anonimizat]) [anonimizat]. 143 din Legea 1/2011. [anonimizat], [anonimizat], conform art. 146 din Legea 1/2011.

SEMNĂTURA

_________________________________

REFERAT

PRIVIND LUCRAREA DE DISERTAȚIE

A

ABSOLVENT: [anonimizat]: ȘTIINȚE ECONOMICE

PROGRAMUL DE STUDIU: MASTER – [anonimizat] 2016

Titlul lucrării …………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………….

Structura lucrării ……………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….………………………………………………………………………….………………………………………………………………………….………………………………………………………………………….………………………………………………………………………….………………………………………………………………………….…………………………………………………………………………….…………………………………

Aprecieri asupra conținutului lucrării de .. (licență, diplomă, disertație), [anonimizat], complexitate, actualitate, deficiențe

………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

……………………………………………………………………………………………………………………………

Aprecieri asupra lucrării (se va menționa: numărul titlurilor bibliografice consultate, frecvența notelor de subsol, calitatea și actualitatea surselor consultate; modul în care absolventul a prelucrat informațiile din sursele bibliografice, contribuții originale)

………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

Concluzii (valoarea lucrării elaborate de absolvent, relevanța studiului întreprins, competențele absolventului, consecvența și seriozitatea de care a dat dovadă absolventul pe parcursul documentării și elaborării lucrării)

…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

Redactarea lucrării respectă/NU respectă normele de redactare (dacă nu respectă, care sunt acestea…).

Nu există/ Există suspiciuni de realizare prin fraudă a prezentei lucrări (dacă există, care sunt acestea…).

Consider că lucrarea îndeplinește/ NU îndeplinește condițiile pentru susținere în sesiunea de Examen de …………………………………………. (licență, diplomă, disertație) din ……………………(dacă nu îndeplinește, se scrie motivația…)

Arad,

Data Îndrumător științific

Cuprins

Introducere

Lucrarea de față prezintă modul de întocmire și prezentare a rapoartelor de evaluare, mijloace fixe (active fixe aflate în domeniului public și privat), în patrimoniul instituțiilor publice. Ca exemplu a fost luat patrimoniul Municipiului Satu Mare.

Pe parcursul lucrării sunt prezentate modalități concrete de evaluare precum și tehnici de evaluare recomandate în realizarea unei opinii asupra valorii.

Conform reglementărilor legale, instituțiile publice au obligația realizării evaluării și reevaluarii activelor fixe corporale aflate în patrimoniu. Regulile generale privind reevaluarea activelor aflate în patrimonial public și privat al instituțiilor publice sunt prezentate în Ordinul Nr. 3471 din 25 noiembrie 2008, pentru aprobarea Normelor metodologice privind reevaluarea și amortizarea activelor fixe corporale aflate în patrimoniul instituțiilor publice, emis de Ministerul Economiei și Finanțelor, publicat în M.O. Nr. 835 din 11 decembrie 2008.

OG 81/2003 actualizata prevede expres inventarierea și reevaluarea activelor fixe corporale și activelor fixe corporale în curs de execuție, astfel încât rezultatele acestora să fie cuprinse în situațiile contabile întocmite la sfârșitul anului.

Conform specificațiilor Art. 22 din O.G. mai sus menționata, obligativitatea reevaluării activelor fixe prevede un termen de maxim 3 ani (cel puțin o dată la 3 ani).

În temeiul art. 108 din Constituția României, republicată, și al art.1 pct.I.12 din Legea 131/2011, Guvernul României a adoptat prin Ordonanță, unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor, prevede expres “cine poate desfășura” activitatea de evaluare, și anume doar persoanele care dețin calitatea de evaluator autorizat.

Conform art. 2 alin. (2) din ordonanță, prin evaluare se înțelege activitatea de estimare a valorii, materializată într-un înscris denumit raport de evaluare, realizată în conformitate cu standardele specific acestei activități și deontologia profesională.

În data de 11 aprilie 2013, Președintele României a promulgat Legea pentru aprobarea O.G. nr. 24/2011, astfel estimarea valorii poate fi efectuată numai de către persoanele fizice sau juridice cu apartenență la Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România, organizație profesională de utilitate public fără scop patrimonial.

Chiar Normele Metodologice cuprinse în Ordinul Nr. 3471 din 25 noiembrie 2008, anterior apariției O.G. 24/2011, prevede expres ca valoarea justă să se determine pe baza unor evaluări efectuate, de regulă, de evaluatori autorizați.

În practică, conducătorii instituțiilor publice numeau comisii care inventariau și reevaluau activele, pe baza aplicării unui indice (Indicele prețurilor de consum – total), la valoarea contabilă rămasă, astfel de practică fiind considerată legală, chiar dacă ducea uneori la valori neconforme cu realitatea (abteri care depașesc limitele statistice).

În ultima perioadă atât Curtea de Conturi a României, prin Rapoartele publice anuale, cât și conducătorii instituțiilor publice ș-au dat seama de necesitatea reevaluarii la o valoarea justă care să reflecte condițiile curente ale pieței, lucru specificat în art. 21 din OG 81/2003 actualizată.

Pentru a exemplifica modul de lucru bazat pe valori juste, fără a folosirea indicilor prețurilor de consum) prezenta lucrare își propune să abordeze cea dea doua metodă de reevaluare, adică reevaluarea activelor în condițiile respectării condițiilor de piață.

Procesul de evaluare

Pregătirea evaluării

Premergător procesului de evaluare evaluatorii autorizați trebuie să respecte o serie de principii general acceptate, cuprinse în înscrisuri.

Evaluatorii trebuie să întocmească contractul pe prestări servicii care să conțină minim următorii termeni:

Data semnării contractului

Părțile contractante

Client: denumire, reprezentant legal, date de identificare, date de facturare

Evaluator: nume/denumire, reprezentant legal, adresa/sediu social, date de identificare: CNP , / CIF, RC, autorizație/legitimație valabilă la data semnării contractului, date de facturare

Identificarea activelor supuse evaluării (separat domeniul public si privat)

Utilizatorul desemnat / Utilizarea desemnată

Scopul evaluării

Tipul valorii și baza legală a evaluării

Data de referință a evaluării/Data livrării raportului de evaluare

Forma livrării

Ipoteze speciale (dacă există și se cunosc la data semnării contractului)

Limitări cu privire la documentare (acces pentru inspecții, documente puse la dispoziție)

Restricții de utilizare, difuzare sau publicare, condiții limitative

Conformitatea cu standardele SEV și/sau legislația aplicabilă, valabile la data evaluării

Tipul și formatul raportului

Tariful/Prețul evaluării. Modalitate de plată

Confidențialitate

Subcontractare

Independența evaluatorului

Modificarea și rezilierea contractului. Încetarea contractului

Legislația/jurisdicția aplicabilă în caz de litigiu

Alte clauze considerate relevante

Termenii de referință

Termenii de referință ai evaluării vor trebui stabiliți și însușiți de părțile contractante la data semnării contractului de prestări servicii, fie într-o serie de documente anexe emise pe parcursul perioadei de întocmire a evaluării dar înainte de emiterea raportului de evaluare în forma finală.

Cerințele minime ale termenilor de referință ar fi:

Identificarea și competența evaluatorului, materializată printr-o declarație care ar trebui să confirme următoarele:

Identificarea evaluatorului (ex. persoană juridică / fizică, nr. autorizației / legitimației ANEVAR, reprezentant legal);

Faptul că rezultatul evaluării este unul obiectiv și inparțial, precum și legăturile evaluatorului cu partea care a comandat evaluarea;

Competența evaluatorului, iar în cazul în care acesta apelează la alți specialiști pentru întocmirea raportului, trebuie convenit și consemnat natura asistenței, precum și măsura în care evaluatorul s-a bazat pe aceasta. În cazul în care evaluatorul subcontractează anumite lucrări cu terți, aceștia trebuie înștiințați de termenii de referință ai evaluării iar prestarea serviciilor de tătre terți trebuie să aibă la bază un contract de prestări servicii.

Identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnați

În raportul de evaluare trebuie precizat departamentele care au acces la rezultatele evaluării (ex. ordonaturul principal / structura: compartimentul financiar contabil / evidență patrimoniu, etc.), pentru a fi asigurată atât transparența dar și confidențialitatea datelor. Pot exista restricții privind persoanele / terții care se pot baza pe rezultatele evaluării. De regulă sunt exceptate instituțiile abilitate conform legislației în vigoare.

Scopul evaluării. În cazul de față acesta putem vorbi despre o evaluare pentru raportarea financiară (stabilirea valorilor la data de referință a evaluării), ca valori juste pentru întregistrare în contabilitate a activelor fixe din patrimoniul instituție.

Scopul evaluarii determină practic tipul valorii, care ar trebui definit clar și în conformitate cu standardele sau baza legală aplicată. (exemplu: conform legislației aplicabile Ordin nr. 1.917 din 12 decembrie 2005 (*actualizat*), 2.8. Reguli generale de evaluare, – “Valoarea justă a unui bun reprezintă suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bunăvoie între două părți aflate în cunoștință de cauză, în cadrul unei tranzacții cu prețul determinat obiectiv. Pentru bunurile care au valoare de piață, valoarea justă este identică cu valoarea de piață”.)

Chiar dacă definiția valorii juste mai sus prezentată face referire clară la piață, este important ca rezultatul evaluarii/reevaluării unui activ din evaluare să nu fie folosit totuși în alte scopuri decât cel menționat. (Exemplu: valorile estimate în raport nu sunt valabile în cazul unor tranzacții (vânzări) directe a unor active fixe pe care beneficiarul evaluării le poate face în temei legal). Aceste aspecte trebuiesc aduse la cunoștința utilizatorului.

Opinia finală a evaluării este prezentata în lei, totuși este adecvat a fi specificat cursul de schimb leu – € , leu – $ folosit pentru transpunerea calculelor în evaluare, dacă se folosesc surse de date în alte valute.

Identificarea activelor supuse evaluării

Patrimoniul instituțiilor publice, conform definirilor și cerintelor: O.G. nr.81/2003 actualizată, poate fi format din:

Clădiri

Domeniul public – nu se supun amortizării

Domeniul privat – se supun amortizării

Construcții speciale

Domeniul public – nu se supun amortizării

Domeniul privat – se supun amortizării

Echipamente

Domeniul privat – se supun amortizării

Terenuri

Domeniul public

Domeniul privat

Legea Nr. 213 din 17 noiembrie 1998 privind proprietatea publică prezintă clar regimul juridic și felul activelor cuprinse în domeniul public.

Practic evaluatorul trebuie să identifice separat (pe baza documentelor / centralizatoarelor primte în format xlsx (Excel) etc. ) activele din domeniul public sau privat care sunt supuse evaluării/reevaluării. Răspunderea pentru încadrarea activelor în cele două clase nu revine evaluatorului, acest lucru trebuie consemnat în scris, beneficiarul raportului de evaluare fiind cel răspunzător de încadrarea activelor pe clase.

Nu de multe ori există necesitatea clarificării dintre un activ sau un drept de proprietate asupra acestuia, sau un drept de folosință al acelui activ. (Exemplu: valoarea justă a terenurilor cu sarcini (dreptul de folosință gratuită) în baza Legii 15/2003 privind sprijinul acordat tinerilor pentru construirea unei locuințe proprietate personală, republicata 2014, care prevede “Atribuirea terenului se face în folosință gratuită pe durata existenței locuinței proprietate personală, în limita suprafețelor disponibile, prin hotărâre a consiliului local al comunei, orașului sau municipiului în care este situat terenul.” În astfel de cazuri definirea valorii juste ar fi adecvată următoarea “Valoarea justă este prețul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii între părți identificate, aflate în cunoștință de cauză și hotărâte, care reflectă interesele acelor părți”, iar valoarea reevaluată ar fi un drept de proprietate grevat (un dezmembrământ), de care trebuie să se țină seama în procesul de evaluare).

Data evaluării/reevaluării

Data de referință a evaluării / reevaluării (de obicei asupra situației de la data de 31 decembrie), este diferită de data la care se efectuează investigațiile și data emiterii raportului de evaluare. În acest caz adecavat ar fi prezentarea acestor date distinct.

Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării

Raportul de evaluare trebuie să cuprindă atât documentarea necesară întocmirii raportului, cât și limitările documentării respective consemnate în termenii de referință.

Natura și sursa informațiilor pe care se va baza evaluarea

Trebuie consemnate clar sursele.

Baza legală aplicabilă

Exemplu legislația națională:

Ordonanța nr. 81 din 28 august 2003 (*actualizată*) privind reevaluarea și amortizarea activelor fixe aflate în patrimoniul instituțiilor publice;

Ordinul Nr. 3471 din 25 noiembrie 2008 pentru aprobarea Normelor metodologice privind reevaluarea úi amortizarea activelor fixe corporale aflate în patrimoniul instituțiilor publice;

Ordinul nr. 221/2015 pentru completarea Normelor metodologice privind reevaluarea și amortizarea activelor fixe corporale aflate în patrimoniul instituțiilor publice, aprobate prin Ordinul ministrului economiei și finanțelor nr. 3.471/2008;

Standarde aplicabile (ca practică în evaluare).

SEV;

IPSAS 17, IPSAS 21, etc.

Informațiile primite de client/ instituție (tabele, centralizatoare, documente etc).

Informații colectate de evaluator

Exemple:

Datele „de piata”, studii etc.

Informații despre localitate, vecinătăți, zonă, amplasarea activelor (în cazul proprietăților imobiliare și conctrucțiilor speciale – drumuri, amenajări etc).

Date privind piața imobiliară locală, incluzând elemente deja existente în baza de date a evaluatorului (analiza de piață a evaluatorului) pentru localități/zone similare dpdv economic și social, la nivel național, actualizate cu informații de la participanți pe piața specifică și din mass-media de specialitate.

Publicații de specialitate

Manuale, cataloage și buletine editate:

“COSTURI DE RECONSTRUCȚIE – COSTURI DE ÎNLOCUIRE …..” editate IROVAL, actualizate cu indicii de actualizare …..;

„Îndreptare tehnice pentru evaluare……..” editate MATRIX ROM București

Catal.1964 = Cataloage elaborate de către ”Comisia Centrală pentru Reevaluarea și Inventarierea Fondurilor Fixe”, aprobate în anul 1964, cu valabilitate de la 01.01.1965 – reeditate de Editura MATRIX ROM;

Buletine de expertize tehnice;

Devize de lucrări construcții (realizate de instituții publice – lucrări de infrastructură, etc.).

Ipoteze și ipoteze speciale

Raportul de evaluare trebuie să cuprindă toate ipotezele și orice ipoteze speciale luate în considerare pe durata realizării evaluării și raportării acesteia. Acestea pot fi prezentate într-un capitol distinct sau de parcursul evaluării, fiind specifice fiecărei clase de active. (Exemplu: terenuri, clădiri, construcții special etc.)

Restricții de utilizare, difuzare sau publicare. Condiții limitative

De obicei restricționarea utilizării, difuzării sau publicării raportului de evaluare sau a opiniei asupra valorilor obținute în urma procesului de evaluare este necesară. Chiar dacă o transparență a rezultatelor obținute se dorește a fi primordială în ultima perioadă, rezultatele evaluării/raportului de evaluare, nu avizează terțe persoane, poate chiar există o confidențialitate într-o oarecare măsură (exemplu: active care ar urma să facă parte din anumite contracte de interes pentru instituția deținătoare). Astfel raportul de evaluare trebuie să cuprindă anumite restricții de utilizare, difuzare sau publicare. Oricum fac excepție, prin lege, instituțiile abilitate a avea acces la raport sau opiniile cuprinse în acesta.

Ca și condiții limitative pot fi consemnate o serie de aspect.

Exemple:

Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea față de terți în afara clientului/destinatarului evaluării, nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice terț, pagube rezultate în urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza raportului;

Alocare valorilor estimate, se aplică numai la programul de utilizare stabilit, acestea nu pot fi utilizată în combinație cu nicio altă evaluare;

Evaluatorul nu va acorda despăgubiri clientului sau altor persoane ca urmare a unor greșeli în executarea prestărilor de servicii (din culpa sa, a serviciilor sale), decât în limita asigurării de răspundere profesională pe care evaluatorul o are încheiată conform reglementărilor în vigoare; Eventualele despăgubiri sunt aplicabile numai în cazul în care culpa evaluatorului este dovedită conform legislației în vigoare;

Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță relativ la activele evaluate; etc.

Declararea conformității evaluării

Declararea conformității raportului de evaluare trebuie să cuprină cel puțin două categorii:

Conformitatea cu legislația aplicabilă

Conformitatea cu conceptele și tehnici de evaluare cuprinse în Standardele generale, Standardele pentru active și Standardele pentru utilizări specifice, însușite la nivel național prin ANEVAR.

Dacă din prima categorie nu se acceptă devieri, pentru a doua categorie pot exista excepții (devieri). Aceste devieri trebuiesc identificate și/sau justificate.

Descrierea raportului

Trebuie convenit și consemnat în scris forma raportului de evaluare, care să fie în conformitate cu precizările cu O.G. nr.81/2003 actualizată – privind reevaluarea și amortizarea activelor fixe aflate în patrimonial instituțiilor publice și a legislației aplicabile.

Raportul de evaluare trebuie să cuprindă descrierea datelor considerate relevante pentru scopul evaluării, analize sau calcule pe care s-a bazat opinia privitoare la indicația asupra valorii raportate. Raportul de evaluare trebuie să poată fi identificat atât la evaluator cât și la beneficiar (prin nr. unic de identificare), putând fi identificat și în formă electronică – pdf, cu ajutorul unei semnături electronice a evaluatorului obligatoriu în acest caz.

Prevederi legislative și de specialitate

Cadrul juridic al evaluării

În efectuarea evaluărilor pentru instituțiile publice (raportare financiară) evaluatorii trebuie să țină cont de specificațiile legale aplicabile. În anexa este cuprins cadrul juridic al evaluării.

Standarde / Extrase din practica evaluatorului

Criza financiară publică din ultima perioada (în Europa) , relevă necesitatea reformării sistemelor bugetare și de contabilitate din sectorul public precum și armonizarea acestora la nivelul Uniunii Europene. În vremuri, când statele membre ale UE acționează ca un garant pentru datoriile publice ale statelor membre, sistemele contabile (bazate pe numerar) netransparent și foarte eterogene aplicate de multe state membre nu mai sunt adecvate. 

În scopul de a preveni posibilele crizele viitoare, gestiunea financiară a instituțiilor publice trebuie să fie îmbunătățită în mod semnificativ. O gestionare eficientă a finanțelor publice necesită un regim contabil care să furnizează informații complete cu privire la situația financiară a unei instituții publice. Astfel instituțiile publice trebuie să adopte o viziune de angajamente, bazată pe resurse.

Consiliul Federației Internaționale a Contabililor pentru Standardele Internaționale de Contabilitate în Sectorul Public a prezentat în februarie 2015 un set de 38 de standard bazate pe angajamente și un singur standard global pe bază de numerar pe contabilitatea entităților din sectorul public.

O problemă majoră a Standardelor Internaționale de Contabilitate pentru Sectorul Public este că acestea se concentrează în principal pe contabilitate, și anume raportarea financiară ex-post. O reformare a managementului financiar public, necesită punerea în aplicare a angajamente contabile precum și întocmirea bugetului pe bază de angajamente.

Activele din sectorul public includ atât active imobiliare obișnuite generatoare de numerar ca și active care nu generează numerar, precum și active specializate, care includ active de patrimoniu și active protejate, active de infrastructură, clădiri publice, instalații pentru furnizarea serviciilor de utilități publice și active recreaționale.

Față de cele menționate anterior evaluatorul trebuie să ia în considerare instrucțiunile de aplicare a IPSAS 17 și IPSAS 21 atunci când evaluează active din domeniul public al entitățiilor publice:

IPSAS 17 abordează modelul costului după cum urmează:

„Ulterior recunoașterii inițiale a unui activ, un element de imobilizări corporale ar trebui înregistrat la costul său minus orice amortizare acumulată și orice pierdere acumulată din depreciere.”

Ca și cost putem vorbi despre suma de numerar sau echivalente de numerar plătit sau valoarea justă acordată pentru achiziționarea unui activ în momentul său de achiziție sau de construcție.

Amortizarea este alocarea sistematică a valorii amortizabile a un activ pe parcursul duratei sale de viață utilă.

Valoarea amortizabilă este costul unui activ sau o altă valoare substituită pentru costul din situațiile financiare, minus valoarea sa reziduală.

Imobilizări corporale sunt active corporale dacă:

sunt deținute de o entitate pentru a fi utilizate în producția sau furnizarea de bunuri sau servicii , pentru a fi închiriate terților sau pentru scopuri administrative ;

și

se așteaptă să fie utilizate pe parcursul mai multor perioade de raportare .

Recunoașterea imobilizărilor corporale:

Un element de imobilizări corporale ar trebui să fie recunoscută ca activ în cazul :

este probabil ca beneficiile economice viitoare sau de servicii potențiale asociat cu activul va curge către entitate ;

și

costul sau valoarea justă a activului entității poate fi măsurată în mod fiabil .

Imobilizări corporale reprezintă o mare parte din totalul activelor unei entitate, și prin urmare, este semnificativă prezentarea clară a acestora în situațiile financiare. În plus, determinarea dacă o cheltuială reprezintă un activ sau o cheltuială poate avea un efect semnificativ asupra unei entități care raportează excedent sau deficit din activitățile de exploatare.

Activele de infrastructură

Unele active sunt de obicei descrise ca fiind "active de infrastructură ." O definiție universal acceptată a activelor de infrastructură ar cuprinde, aceste active care prezintă următoarele caracteristici:

Fac parte dintr -un sistem sau de rețea ;

Acestea sunt specializate în natură și nu au utilizări alternative ;

Acestea sunt imobile;

și

Ele nu pot fi desființate

Cu toate că proprietatea asupra activelor de infrastructură nu se limitează doar la entitățile din

din sectorul public, active semnificative de infrastructură sunt în mod frecvent găsite în sectorul public. Activele de infrastructură corespund definiției imobilizărilor corporale construcții speciale și ar trebui să fie contabilizate în conformitate standardul IPSAS 17.

Exemple de active de infrastructură includ rețele de drumuri , sisteme de canalizare, sistemele de apă și de alimentare cu energie electrică și a rețelelor de comunicații

Abordarea prin costul de înlocuire net – IPSAS 21

Valoarea de utilizare:

IPSAS 21 definește valoarea de utilizare a unui activ de bază non – generator de numerar ca

valoarea actualizată a potențialului de servicii rămase a activului.

Conform acestei abordări, valoarea actualizată a potențialului de servicii rămas al unui activ se determină ca fiind costul de înlocuire net al activului.

Costul de înlocuire a unui activ este costul pentru a înlocui serviciul brut potențial al activului. Acest cost este depreciat pentru a reflecta activul în starea de utilizare (utilizat).

Un activ poate fi înlocuit fie prin reproducere ( replicare ) sau prin înlocuirea potențialului său de servicii.

Abordarea prin cost de restaurare

Costul de restaurare este costul de restabilire a potențialului de servicii al unui activ, de aducere la nivelul său de pre – depreciat. În cadrul acestei abordări, valoarea actuală a potențialul de utilizare rămasă a activului este determinată prin scăderea costul de restaurare a activului din costul actual al înlocuirii potențialului de utilizare a activului înainte de depreciere. Acesta din urmă este costul de reproducere sau înlocuirea costului amortizat al activul.

Valoarea actualizată a potențialului de servicii rămase

Conform acestei abordări, valoarea actualizată a potențialului de servicii rămase a activul este determinat prin aducerea la costurile actuale a restului potențialului de serviciu al activului, pentru a se conforma cu număr redus de unități de servicii de așteptat în viitor de la activul depreciat.

Aplicarea abordărilor

Alegerea celei mai adecvate abordări pentru evaluarea valorii de utilizare depinde de disponibilitatea datelor și natura deprecierii activelor.

Cost și valoare justă

IAS 16 prevede modelul bazat pe cost, în paragraful 30, după cum urmează:

“Ulterior recunoașterii inițiale ca activ, o imobilizare corporală trebuie înregistrată la cost, mai puțin orice amortizare cumulată aferentă și pierderile ulterioare cumulate din depreciere.”

Modelul bazat pe valoarea justă, care prevede reevaluări regulate, este explicat în paragraful 31, după cum urmează:

“Ulterior recunoașterii inițiale ca activ, o imobilizare corporală, a cărei valoare justă poate fi cuantificată în mod credibil, trebuie înregistrată la valoarea reevaluată care reprezintă valoarea justă la momentul reevaluării, mai puțin orice amortizare ulterioară cumulată aferentă și pierderile ulterioare cumulate din depreciere.”

”Reevaluările trebuie efectuate cu suficientă regularitate, astfel încât valoarea contabilă să nu difere în mod semnificativ de valoarea care poate fi determinată pe baza valorii juste la data bilanțului.”

Valoarea justă a terenurilor și clădirilor este de obicei, valoarea lor de piață. Valoarea justă a celorlalte categorii de active (imobilizări corporale) este valoarea lor de piață sau costul de înlocuire net atunci când nu există posibilități de a identifica o valoare de piață, întrucât acel gen de imobilizări corporale este foarte rar vândut.

Costul de înlocuire Net (CIN) este o metodă de evaluare utilizată în raportarea financiară pentru a determina un înlocuitor pentru valoarea de piață a activelor (proprietăților) specializate sau cu piețe limitate, pentru care informațiile de piață sunt limitate sau nu sunt disponibile.

Valoarea justă reprezintă, de asemenea, valoarea potențialului de servicii al unui activ pentru entitatea/unitatea sau pentru proprietarul activului, ca de exemplu benefciile economice viitoare încorporate în activ sub forma capacității de a contribui, direct sau indirect, la fluxurile de numerar și de echivalente de numerar ale entității respective.

Potențialul de servicii este comensurat a fi nivelul capacității productive care ar trebui înlocuite dacă entitatea ar fi lipsită de respectivul activ.

În timp ce evaluatorul oferă o estimare a valorii activului pentru ordonatorii instituțiilor publice și/sau contabilii entității, aceștia sunt cei care vor decide dacă valoarea estimată trece de testul valorii juste.

Valoarea justă ia în considerare conceptul de valoare de piață. Cu toate acestea, termenul de valoare justă este un termen generic utilizat în contabilitate. Conceptul de valoare justă este mai larg decât cel al valorii de piață, care este specific proprietății. Valoarea justă poate include un surogat pentru valoarea de piață, în cazurile în care valoarea de piață nu poate fi identificată credibil

Definiția valorii juste conform legislație actuale

Valoarea justă:

Determinarea valorii juste a activelor fixe corporale aflate în patrimoniul instituției publice, la reevaluare, trebuie să țină seama, pe lângă deprecierea datorată inflației, de utilitatea bunului, starea acestuia și de prețul pieței, atunci când valoarea contabilă diferă semnificativ de valoarea justă (de piață).

Valoarea justă a unui bun este definită la pct. 2.8 "Reguli generale de evaluare" din cap. II „Aprobarea, depunerea și componența situațiilor financiare" din Normele metodologice privind organizarea și conducerea contabilității instituțiilor publice, Planul de conturi pentru instituțiile publice și instrucțiunile de aplicare a acestuia, aprobate prin Ordinul ministrului finanțelor publice nr. 1.917/2005, cu modificările și completările ulterioare.

Din cele patru evaluări asupra situațiilor (la intrarea în patrimoniu, la inventariere, la întocmirea situațiilor financiare și la ieșirea din patrimoniu) când este nesesară evaluarea activelor, în lucrarea de față se consideră important de punctat cele două situații principale evaluarea la data intrării în instituția publică și evaluarea cu ocazia inventarierii.

Evaluarea la data intrării în instituția publică

La data intrării în patrimoniu bunurile se evaluează și se înregistrează în contabilitate la valoarea de intrare, denumită valoare contabila (costul istoric), care se stabilește astfel:

la cost de achiziție – pentru bunurile procurate cu titlu oneros;

la cost de producție – pentru bunurile produse în instituție;

la valoarea justă – pentru bunurile obținute cu titlu gratuit.

Costul de achiziție al bunurilor cuprinde: prețul de cumpărare, taxele de import și alte taxe (cu excepția acelora pe care instituția publică le poate recupera de la autoritățile fiscale), cheltuielile de transport, manipulare și alte cheltuieli care pot fi atribuibile direct achiziției bunurilor respective. Reducerile comerciale acordate de furnizor nu fac parte din costul de achiziție.

Nota: Evaluatorii trebuie să cunoască cu exactitate cheltuielile cuprinse în costul de achiziție atunci când fac comparații unitare pentru aflarea costului de înlocuire. Ca exemplu, pentru aflarea costului de înlocuire brut în cazul amenajării unui drum cu asfalt, pot fi cuprinse și cheltuielile cu diferite studii inginerești, proiectare, alte proiecte pentru atragere de fonduri etc.

Costul de producție al unui bun cuprinde: costul de achiziție al materiilor prime și materialelor consumabile și cheltuielile de producție direct atribuibile bunului. Costul de producție sau de prelucrare al stocurilor, precum și costul de producție al activelor fixe cuprind cheltuielile directe aferente producției, și anume: materiale directe, energie consumată în scopuri tehnologice, manopera directă și alte cheltuieli directe de producție, precum și cota cheltuielilor indirecte de producție alocata în mod rațional ca fiind legată de fabricația acestora.

Valoarea justă a unui bun reprezintă de asemenea și “suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bună voie între două părți aflate în cunoștință de cauză, în cadrul unei tranzacții cu prețul determinat obiectiv”. Pentru bunurile care au valoare de piață, valoarea justă este identică cu valoarea de piață.

Evaluarea cu ocazia inventarierii

Evaluarea elementelor de activ cu ocazia inventarierii se face la valoarea actuală a fiecărui element, denumită valoare de inventar, stabilită în funcție de utilitatea bunului, starea acestuia și prețul pieței (valoarea justă).

Pentru estimarea valorii juste pot fi folosite ( în funcție de specificul activului) abordările prezentate în Standardele de evaluare ANEVAR (SEV-uri).

O importață deosebită o prezină abordarea prin cost. Conform principiilor enunțate în capitolele anterioare, această abordare este principal aplicată pentru estimarea valorii juste în cazul activelor din domeniul public dar și privat.

Deprecierea activelor. Testarea deprecierii

Surse externe de informații.

Încetare sau încetarea în viitorul apropiat, a cererii sau a nevoii de servicii furnizate de activul evaluat.

Activul își menține în continuare același potențial de serviciu, dar cererea pentru serviciu a încetat sau aproape a încetat.

Exemple de active depreciate în acest mod includ:

O școală închisă din cauza lipsei cererii pentru serviciile școlare care rezultă dintr –o schimbare de populație (demografică) în zonă. Nu se anticipează că această tendință demografică care afectează cererea pentru serviciile școlare se va inversa în viitorul apropiat;

O linie de cale ferată închisă din cauza lipsei de călători ( de exemplu, populația într -o zonă rurală s-a mutat în mod substanțial în oraș din cauza lipsei locurilor de muncă, în zonă, ani consecutivi, iar cei care au rămas în cele din urmă utilizează un serviciu de autobuz mai ieftin );

Un stadion dintr-o localitate, al cărui ocupant principal nu mai are echipă performantă, iar rezultatul așteptat este închiderea acestuia în cel mai scut timp, datorită lipsei posibilităților de finanțare a costurilor de întreținere curente

Modificări semnificative pe termen lung cu un efect advers asupra entității deținătoare, datorită tehnologiei învechite.

Utilitatea serviciului a unui activ poate fi redusă în cazul în care tehnologia a avansat, existânt tehnologii alternative care oferă servicii mai bune și/sau mai eficiente (mai ieftine). Exemple de active depreciate în acest mod sunt:

Echipamente de diagnostic medical aflate în dotarea spitalelor aparținând municipalităților, este utilizat rar sau chiar deloc, deoarece o mașină nouă care încorporează o tehnologie mai avansată oferă rezultate mai precise;

Un software-ul care nu mai este susținută de către furnizor (fără mentenanță) din cauza progreselor tehnologice;

Hardware-ul computerului, care a devenit nefolosibil, ca rezultat al dezvoltării tehnologiei.

Îngrădiri juridice

Potențial de serviciu a unui activ poate fi redus ca urmare a unei modificări într -o lege sau reglementare. Exemple de deficiențe identificate prin această indicație includ:

Conform HCM în centrul municipiului nu pot circula auto sub norma de poluare euro 4. Un automobil care nu respectă noile standarde de emisie folosit de municipalitate, destinat colectării deșeurilor menajere.

O școală care nu mai pot fi folosită în scopuri de instruire datorită noilor reglementări de siguranță în ceea ce privește igena, materialele de construcție sau ieșiri de urgență (PSI).

O instalație de canalizare și colectare ape pluviale care nu mai poate fi utilizată, deoarece nu mai îndeplinește noile standarde de mediu.

Surse interne de informații

Sunt disponibile dovezi de deteriorare fizică a unui activ, cu ocazia inspectării acestuia.

Caracteristicile fizice după uzură ar duce probabil la situația în care activul este în imposibilitaate de a furniza

nivelul de servicii pe care o dată a fost în măsură să furnizeze . Exemple de active afectate în acest fel:

clădire deteriorată de incendiu sau de inundații sau de alți factori;

O clădire care este închisă din cauza identificării deficiențelor structurale;

Secțiuni ale carosabilului aferent unei străzi indică necesitarea unor reparații capitale care vor trebui efectuate în următorul an, deși durata de viață utilă estimată și înregistrată în situațiile financiare indicau o durată de 10 ani;

Un pod pe care greutatea este limitată datorită identificării deficiențelor structurale;

Un autoturism este partial deteriorat într- o coliziune și nu se mai justifică reparația (nu mai este fezabilă din punct de vedere economic);

În capitolul Abordări în evaluare. Studii de caz sunt prezentate exemple de estimare a deprecierii.

Cea mai bună utilizare a activelor (CMBU)

Deși conceptual de cea mai bună utilizare se folosește în special în valoarea de piață, analiza CMBU a unui activ (unei proprietăți) este o etapă importantă a procesului de evaluare prin care se identifică contextul în care participanții de pe piață și evaluatorii selectează informațiile comparabile de piață. În anumite situații o astfel de analiză este necesară și adecvată.

Pornind de la considerațiile valorii proprietăților publice (ghidate de țintele sociale și politicile publice) cea mai bună utilizare a activelor imobiliare aflate în domeniul public se referă la utilizarea lor naturală;

Datorită utilizării nelucrative a acestui segment de proprietăți acestea nu răspund la forțele de piață, astfel de utilizări nu pot da naștere valorii de piață, a cărei bază poate fi numai cea mai bună utilizare economică;

Cea mai bună utilizare în cazul proprietăților publice poate fi exprimată numai prin prisma potențialului de acordare de beneficii publice (calitate a serviciilor);

În cazul terenului și construcțiilor aparținând domeniului privat al localității (ex. terenuri libere, locuințe, cabinete medicale, alte proprietăți cu caracter economic), cea mai bună utilizare trebuie analizată ca alternativă de utilizare a acestora din diferite variante posibile și constituie ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare;

Cea mai bună utilizare în cazul domeniului privat ar fost definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare, în cazul proprietăților imobiliare.

Analiza pieței activelor

Pentru aflarea valorii juste a activelor aflate în proprietatea instituțiilor publice, evaluatorii trebuie să realizeze un studiu aprofundat. Evaluatorii trebuie să cunoască atât caracteristicile activelor evaluate, amplasarea acestora precum și costurile de înlocuire. În ceea ce urmează este exemplificat analiza pieței imobiliare (active imobiliare: terenuri și construcții) pentru municipiul Satu Mare.

Municipiul Satu Mare

A se vedea:

https://ro.wikipedia.org/wiki/Satu_Mare

Istoric, geografie, demografie, evoluție istorică, munumente (biserici, statui, muzee), cultură, etc.

Delimitarea municipiului

Delimitarea municipiului s-a efectuat în 4 zone, ținând cont și de harta privind zonarea Municipiului Satu Mare, în vederea încadrării terenurilor intravilane și a clădirilor.

Piața imobiliară

Date generale

Piața reprezință mediul în care se tranzacționează bunurile și serviciile, între cumpărători și vânzători, printr-un mecanism al prețului. Conceptul de piață presupune că bunurile sau serviciile se pot comercializa fără restricții între participanți (cumpărători și vânzători).

Participanții reacționează la raporturile dintre cerere și ofertă și la alți factori de stabilire a prețului, precum și la propria ei înțelegere a utilității relative a bunurilor sau serviciilor și la nevoile și dorințele individuale.

Pentru a estima prețul cel mai probabil care ar fi plătit pentru o proprietate imobiliară, este fundamentală înțelegerea dimensiunii pieței pe care acea proprietate s-ar comercializa. Prețul obtenabil va depinde de numărul cumpărătorilor și al vânzătorilor de pe o anumită piață, la data evaluării.

Apartamente

În funcție de zona de amplasare în cadrul municipiului Satu Mare, apartamentele au fost grupate după cum urmează: zona A; zona B; zona C; zona D.

Vânzări/Ofertări

Extras din baza de date:

Închirieri:

Spații comerciale

Extras din baza de date:

Terenuri

Concluzii:

Mun. Satu Mare se încadrează în categoria orașelor secundare conform Analizelor de piață publicate.

Regiunea Nord-Vest, a județului Satu Mare și implicit mun. Satu Mare (orașul cel mai important din judet), conform previziunilor Comisiei Nationale de Prognoza va avea privitor la PIB o evoluție în ușoară creștere de la 2015 la 2018.

Aceasta rata anuală de creștere PIB , în medie de 6,5% poate să influențeze o creștere în valori nominale a proprietăților imobiliare.

Numărul mediu de salariați va avea o creștere modestă și nu va influența major creșterea ofertei pentru proprietăți rezidențiale.

Rata de creștere a salarului mediu net este modestă. Salarul mediu net este cu peste 20% mai mic în jud. Satu Mare decât media la nivel de țară și cu cca 10% mai mic decât media în regiunea Nord Vest.

Rata de evoluție a șomajului este previzionată a scădea, este sub nivelul mediu pe țară dar mai mare decât nivelul pe regiunea Nord Vest.

Creșterea ușoară a economiei locale, precum creștere PIB, creștere salar mediu, scădere rata șomaj și creștere număr angajați se previzionează a avea impact pozitiv asupra valorii proprietăților, dar destul de modest.

Costul de edificare a clădirilor și construcțiilor este la nivelul mediu față de nivelul național.

Analiza costurilor

Pentru a avea un punct de pornire în estimarea costurilor de înlocuire a construcțiilor din cadrul instituției, asupra costurilor de edificare a proprietăților imobiliare (principale) din raza unității administrative Satu Mare, evaluatorul trebuie să selecteze din sursele de date “cele mai credibile” prețurile medii de reconstrucție și înlocuire a activelor.

S-au folosit date preluate din “baza de date a beneficiarului”, Cataloagele IROVAL și Cataloagele 1964 = Cataloage elaborate de către ”Comisia Centrală pentru Reevaluarea și Inventarierea Fondurilor Fixe”, aprobate în anul 1964, cu valabilitate de la 01.01.1965 – reeditate de Editura MATRIX ROM.

Pentru Cataloagele 1964, actualizarea și ajustarea valorilor s-a efectuat prin aplicare unor indici de corecție (K) astfel:

K1 – Coeficiet actualizare conform BULETINULUI DE EXPERTIZA TEHNICA nr. 130/decembrie 2015 (CET -R)

K2 – Coeficient actualizare conform diferenței de curs valutar (curs 4,5245 și 4,4282)

Formula de calcul a fost CIB la data estimării = VALOAREA inițială Catalog x K1 x K2

Costuri medii de edificare conform analizei proprii

S-a realizat o analiză proprie a costurilor de edificare pornind atât de la Cataloagele 1964 = Cataloage elaborate de către ”Comisia Centrală pentru Reevaluarea și Inventarierea Fondurilor Fixe”, aprobate în anul 1964, cu valabilitate de la 01.01.1965 – reeditate de Editura MATRIX ROM cât și de la Cataloagele IROVAL, apoi valorile din cele două surse au fost corectate cu valori din devizele de lucrări cunoscute de evaluator și date din baza de date a mun. Satu Mare (valori declarate de proprietari / dezvoltatori). Astefel s-a realizat un interval minim și maxim cu valori unitare pentru diferite tipuri de structuri. Analiza prezentată nu vine să confire sau să infirme valorile prezentate în sursele de date mai sus prezentate (consacrate, publice).

Blocuri de locuinte

P+10E

Suprafețe luate în calcul:

Apartament 1 camera Su min 30 mp

Apartament 2 camere Su min 50 mp

Apartament 3 camere Su min 65 mp

Apartament 4 camere Su min 80 mp

COSTURI SPAȚIU COMERCIAL (FĂRĂ CORP EXTINDERE) SITUAT LA PARTERUL BLOCULUI DE APARTAMENTE TIP P+4E

COSTURI SPAȚIU COMERCIAL (FĂRĂ CORP EXTINDERE) SITUAT LA PARTERUL BLOCULUI DE APARTAMENTE TIP P+8E

COSTURI SPAȚIU COMERCIAL (FĂRĂ CORP EXTINDERE) SITUAT LA PARTERUL BLOCULUI DE APARTAMENTE TIP P+10E

COSTURI CORP EXTINDERE SPAȚIU COMERCIAL SITUAT LA PARTERUL BLOCULUI DE APARTAMENTE TIP P+4E, P+8E SAU P+10E

COSTURI CLĂDIRE DE BIROURI – CLASA A

COSTURI CLĂDIRE DE BIROURI CU STRUCTURĂ PE ZIDĂRIE PORTANTĂ (PARTER + MANSARDA) – CLASA B

COSTURI CLĂDIRE TIP INTERNAT SCOLAR

COSTURI CLĂDIRE TIP CĂMIN STUDENȚESC – CĂMIN MUNCITORESC

COSTURI CLĂDIRE TIP PUNCT TERMIC

* Grad seismic considerat 7

CONSTRUCTII SPECIALE

RETELE EXTERIOARE DE GAZE

Podețe rutiere

Ziduri de sprijin pentrru consolidarea terenurilor

Costuri unitare (ml) săpături, umpluturi și sprijiniri maaluri aferente rețelelor exterioare de canalizare

Costuri unitare (ml) rețele canalizare, apă

Costuri unitare (ml) rețele electrice

Costuri unitare (ml) termoficare

Costuri unitare (mp) aferente: drumuri, platforme, alei

Restricții în evaluare

Atunci când sunt efectuate evaluări pentru instituții publice, evaluatorii trebuie să cunoască o serie de limitări impuse de legislația aplicabilă. Un exemplu ar fi ce are voie să evalueze și ce nu.

Conform Ordinului Nr. 3471 din 25 noiembrie 2008 pentru aprobarea Normelor metodologice privind reevaluarea și amortizarea activelor fixe corporale aflate în patrimoniul instituțiilor publice, art. 4 prevede următoarea restricție:

“Nu se reevaluează:

activele fixe corporale care au intrat în patrimoniul instituțiilor publice în cursul anului în care se efectuează reevaluarea și au fost înregistrate în contabilitate la costul de achiziție, de producție sau la valoarea justă, după caz;

activele fixe corporale care la data reevaluării au durata normală de funcționare expirată;

activele fixe corporale aflate în conservare, precum și rezervele de mobilizare care sunt evidențiate în contabilitate ca active fixe corporale;

activele fixe corporale pentru care au fost întocmite documentele, dar nu s-au obținut aprobările legale de scoatere din funcțiune, ți care nu au fost demontate, demolate sau dezmembrate;

activele fixe corporale în curs de execuție”.

Prezentare rezultatelor evaluării

Este recomandat ca opiniile asupra valorilor înaintate în rapoartele de evaluare/reevaluare pentru instituțiile publice să respecte cerințele din Ordinul Nr. 3471 din 25 noiembrie 2008 pentru a nu crea confuzii în înregistrarea datelor. Astfel se va folosi formatul cuprins în Anexele ordinului. Exemple:

Abordări în evaluare. Studii de caz

Cele trei abordări descrise și definite în SEV 100 Cadrul general (IVS Cadrul general), sunt abordările principale utilizate în evaluare. Fundamentarea acestora au la bază principiile economice ale prețului de echilibru, anticipării beneficiilor sau substituției.

Abordarea prin piață oferă o indicație asupra valorii prin compararea activului subiect cu active identice sau similare, alecăror prețuri se cunosc.

Abordarea prin venit oferă o indicație asupra valorii prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare într-o singură valoare curentă a capitalului.

Abordarea prin cost oferă o indicație asupra valorii prin utilizarea principiului economic conform căruia un cumpărător nu va plăti mai mult pentru un activ decât costul necesar obținerii unui active cu aceeași utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire.

În ceea ce urmează sunt prezentate exemple concrete de folosire în evaluare a celor trei abordări.

Abordarea prin piață pentru estimarea valorii unui activ de tip teren intravilan aflat în proprietatea privată a mun. Satu Mare, situat în Parcul Industrial Sud.

Identificare și caracteristici:

CF 161420 Satu Mare, nr. cad: 161420

Teren intravilan, destinație curți construcții

Suprafața de 8.202 mp,

Forma: regulată (trapezoidală)

Utilități: energie electrică , apă, canalizare, gaz

Drum acces la teren: asfaltat cu o bandă pe sens

Date despre vecinătăți:

Proprietatea este situată în zona periferică a localității, zona industrială a municipiului Satu Mare, Parc Industrial Sud.

Zona în care se află amplasat imobilul evaluat este o zonă mixtă industrial – comercială, exclusiv rezidențial;

Sintetizat analiza zonei se prezintă astfel:

Tipul locației: urban

Distanța față de proprietăți rezidențiale (oraș): relativ mare

Densitatea construcțiilor în zonă: 25% -50%

Caracterul edilitar al zonei (preponderent): mixt, exclus rezidențial

Infrastructură: bună

Utilități edilitare: en. Electrică, apa, canalizare, gaz metan

Tipul drumului de acces la proprietate: asfalt, „trafic greu”, de calitate bună

Accesul în zonă: auto, bus

Nivel de dezvoltare: relativ rapid, industrial

Economia zonei: în dezvoltare

Șomaj: stagnare

Concluzii generale:

În zonă sunt amplasate construcții cu destinație comercial/industriale

Dotări și rețele edilitare suficiente

Ambient civilizat.

Nu s-au făcut măsurători privind poluarea, dar nu se cunosc agenți poluanți.

Terenul este schițat și identificat cadastral astfel:

Cea mai bună utilizare

Terenul fiind în domeniul privat al municipalității Satu Mare, se impune o analiză a celei mai bune utilizări.

Cea mai bună utilizare poate fi definită ca “ utilizarea probabilă, rezonabilă și legală a unui teren liber sau a unei proprietăți construite, care este fizic posibilă, fundamentată în mod adecvat, fezabilă financiar și care determină cea mai mare valoare”

Terenul este analizat în una din următoarele situații:

cea mai bună utilizare a terenului liber;

cea mai bună utilizare a terenului construit.

Terenul evaluat este amplasat în zona periferică a localității, în cartierul Parc Industrial Sud, zonă cu utilități necesare industriei sau comerțului, accesul considerat adecvat, cu un „vad comercial” considerat bun.

Având în vedere aceste aspecte, împreună cu caracterizarea zonei, la data evaluării, terenul evaluat ar prezenta interes mediu pentru o dezvoltare comercială sau industrială – și putem afirma că amplasamentul analizat se află în CMBU a sa, adică teren cu posibilitate de dezvoltare (edificare construcții).

Analiza pieței

Considerente generale

Piața reprezință mediul în care se tranzacționează bunurile și serviciile, între cumpărători și vânzători, printr-un mecanism al prețului. Conceptul de piață presupune că bunurile sau serviciile se pot comercializa fără restricții între participanți (cumpărători și vânzători).

Participanții reacționează la raporturile dintre cerere și ofertă și la alți factori de stabilire a prețului.

Pentru a estima prețul cel mai probabil care ar fi plătit pentru o proprietate imobiliară (în cazul de față teren liber), este fundamentală înțelegerea pieței pe care acea proprietate s-ar comercializa. Prețul cu care ar exista posibilitatea să se tranzacționeze proprietatea va depinde atât de numărul potențialilor cumpărătorilor cat și al vânzătorilor de pe piață, la data evaluării.

Tipul proprietății, identificarea pieței proprietății subiect

Localizare proprietate: Jud. Satu Mare, Parc Industrial Sud, CF 161420 Satu Mare;

Proprietatea evaluată "Teren intravilan"; subpiața specifică este cea a proprietățiilor de tip "teren intravilan" cu destinația curți construcții, utilizare industrială sau comercială.

Analizând vecinătățile, zona și localitatea, am constatat că piața acestei proprietăți este una locală, fiind delimitată de zona periferica a localității , zona Parc Industrial Sud;

Ca delimitare a pieței (arealul analizat) putem vorbi despre, zona periferică, Parc Industrial Sud, precum și alte zone similare din punct de vedere economic și social din localitatea de amplasare (Mun. Satu Mare).

Analiza cererii

Cererea reflectă în cea mai mare măsură nevoile, cerințele materiale în strânsă concordanta cu puterea de cumpărare, precum și preferințele consumatorilor. Factorii importanți analizați:

Populația din “aria” proprietății: avantaj

Venitul pe gospodărie: mai mic decât media națională

Rata vânzărilor: stagnare

Accesul în zonă: avantaj

Politici publice zonale: avantaj

Creșterea economică a zonei: avantaj

Concluzii generale:

în cazul în care proprietatea ar fi expusă pe piață în vederea vânzării ei, cu respectarea condițiilor din definiția valorii de piață, aceasta ar suscita un interes considerat mediu din partea potențialilor cumpărători;

potențiali cumpărători există, sau pot fi atrași în aria de piață definită, numărul acestora fiind considerat mediu;

profilul potențialului cumpărător este, cel mai probabil, ”persoană juridică cu venituri medii (putere economică normală) capabil să obțină finanțare și/sau să susțină dezvoltarea (construirea) construcțiilor necesare activității de producție sau comerț / depozitare

Analiza ofertei

Oferta competitivă se referă la „producția” și disponibilitatea produsului imobiliar. Factorii importanți analizați:

Disponibiliatea de proprietăți similare: medie

Disponibiliatea terenului ocupat: medie

Tendița prețului: stagnare

Costuri de construire: scădere

Condiții si circumstanțe economice speciale:

Condițiile politice: neinfluiențabile

Condițiile juridice: neinfluiențabile

Condițiile economice generale: dezavantajoase

Condițiile sociale: favorabile

Impactul administrativ / reglementari locale: favorabil

Disponibilitatea de finanțare /creditare: mediu

Concluzii generale:

există proprietăți similare în zona de amplasare a proprietății evaluate, nivelul fiind considerat "mediu";

în aria de piață definită, există proprietățile similare calitativ cu cea evaluată, disponibilitatea fiind considerată medie;

proprietățile „disponibile” dezvoltate (teren și construcții) în aria de piață sunt atât vechi cât și noi;

tendința de utilizare probabilă în mod rezonabil spre utilizări alternative (față de utilizarea industriala / comercială): nu există.

Echilibrul pieței

O caracteristică de bază (generală) a piețelor imobiliare este aceea în care cererea și oferta de proprietăți imobiliare nu se afla în echilibru. În momentul evaluării cât și pe termen scurt evaluatorul consideră activitatea și tendința pieței proprietății subiect astfel:

Schițat, se pot desprinde următoarele observații:

Nivelul cererii: Scăzut

Nivelul ofertei: Peste cerere

Val. de piață a proprietăților similare în zonă: scădere, spre un „echilibru relativ”

Perioada de marketabilitate: 6 -12 luni

Lichiditate: medie

Interes la cumpărare: mediu

Interes la închiriere / concesionare: mic / mediu

Concluzii generale:

În zonă sunt amplaste construcții tip industrial sau comercial;

Dotări și rețele edilitare suficiente;

Ambient civilizat, liniștit, fără poluare cu noxe auto semnificative;

Nu s-au făcut măsurători privind poluarea, dar nu se cunosc agenți poluanți în zonă

Analiza prețurilor

*Conform analizelor prezentate în revista Valoarea oriunde este ea, nr. 9/2015, revistă publicată de către ANEVAR.

Evaluarea

Evaluatorul a folosit ca metodă de estimarea a valorii terenului metoda comparației directe ducând la o opinie a valorii de piață a acestuia.

Valoarea de piață se bazează pe teoria economică convențională, care susține existența unui preț unic conducător la punctul în care oferta este egală cu cererea, pe o piață concurențială.

Conceptele anticipării și schimbării, care fundamentează principiile cererii și ofertei, substituției și echilibrului, precum și cel al condițiilor externe sunt esențiale în abordarea prin comparația directă.

Metoda este cea mai utilizată și preferată atunci când există date comparabile. Prin această metodă, prețurile referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate și corectate în funcție de asemănări sau diferențieri. Metoda se bazează pe valoarea pe metru pătrat a terenurilor libere expuse pe piața imobiliară locală.

Sursele de informații pentru imobilele de comparație au fost din baza proprie de date, de la agențiile imobiliare colaboratoare și parțial de la instituțiile și persoanele direct implicate în tranzacții.

Criteriile și elementele de comparație au fost:

Grila de piață se prezintă astfel:

Valoare justă a unui teren, domenul public, ținând cont de CMBU

Exemplu:

Un teren liber situat între blocuri, fără posibilitate de construire, aflat în domenui public al mun. Satu Mare.

Suprafața: 231 mp

CMBU îl reprezintă amenajarea de spațiu verde sau conform cerințelor locuitorilor din zonă și acordului municipalității crearea de locuri de parcare, deficitare în zonă.

Pentru estimarea valorii terenului, evaluatorul a analizat „posibilitățile de dezvoltare”.

Ținând cont de tipul terenului (domeniul public) și CMBU, valoarea justă a fost estimată pornind atât de la premisa politicilor publice și calitatea serviciilor comunitare care ar fi oferite populației mun. Satu Mare.

Metodele de evaluare a terenului liber sunt următoarele: comparația directă, extracția, alocarea, metoda reziduală, capitalizarea rentei funciare, analiza parcelării și dezvoltării.

Comparația directă este cea mai utilizată metodă pentru evaluarea terenului și cea mai adecvată atunci când există informații disponibile despre tranzacții și/sau oferte comparabile. În situația de față metoda comparației directe nu poate fi aplicată.

Atunci când nu există suficiente date (vânzări/oferte) de terenuri similar pentru a se aplica comparația directă, se pot utiliza metode alternative, precum: extracția de pe piață, alocarea (proporția) și metode de capitalizare a venitului.

În cazul de față evaluatorul a apelat la metoda capitalizării directe (capitalizarea venitului).

Astfel evaluatorul a estimat ipotetic un număr de parcări auto care ar putea fi edificate pe parcelele de teren evaluate.

Premisele metodei au fost:

Spațiul de parcare propriu zis = 14 mp (media din mun. Satu maare, față de 15 mp recomandați)

Spațiu cale acces % parte = 4 mp

Preț mediu /parcare = 120 lei + tva / an

Valoare justă 38.049 lei

Valoarea justă în cazul terenurilor cu sarcini (dreptul de folosință gratuită)

Tehnica urm[toare poate fi folosită pentru aflarea valorii juste în cazul unei proprietăți, terenuri, al cărui drept deplin de proprietate este grevat de dreptul de folosință.

Se ia ca exempu parcelele de teren date cu titlu gratuit, în folosință, pentru construirea de locuințe.

Premise:

Legea 15 /2003

Art. 1.

(1) Prezenta lege reglementeaza regimul atribuirii, la cerere, tinerilor cu varsta cuprinsă între 18 si 35 de ani, a unui teren în suprafata de 250 m2 până la 500 m2, din terenuri aflate în domeniul privat al unitatilor administrativ-teritoriale, pentru construirea unei locuințe proprietate personală.

(2) Atribuirea terenului se face în folosință gratuită pe durata existenței locuinței proprietate personală, în limita suprafetelor disponibile, prin hotarare a consiliului local al comunei, orașului sau municipiului în care este situat terenul.

LEGEA nr. 50/1991, Actualizata 2014, privind autorizarea executarii lucrărilor de construcții

Articolul 17

Limita minimă a prețului concesiunii se stabileste, după caz, prin hotararea consiliului județean, a Consiliului General al Municipiului București sau a consiliului local, astfel încat să asigure recuperarea în 25 de ani a prețului de vânzare al terenului, în condiții de piață, la care se adaugă costul lucrărilor de infrastructură aferente.

“Normativul P 135” – CORPUL EXPERTILOR TEHNICI DIN ROMÂNIA (CET-R)

Uzura fizică a construcțiilor de locuit din zidărie (cărămidă, înlocuitori, blocuri, piatră) beton armat sau metal prezintă o uzură între 72% – 80% în jurul vârstei de 70 ani, uzură când construcția ar trebui demolată și înlocuită.

Astfel pornind de la cele enumerate anterior, valoarea de piață a terenului liber, cu dreptul deplin (absolut) de proprietate cca 10 € / mp, estimată conform abordării prin piață (dreptul deplin) evaluatorul a folosit următorul raționament:

Abordarea prin venit

Dacă terenul nu ar fi în folosință gratuită, valoarea prețului de concesionare ar reprezenta 0,1428 €/mp. (în perioada de referință conf. legii 25 ani)

Prin actualizarea acestei sume pe o perioda de 70 ani (durata de viata utila a unei construcții edificate) ar rezulta valoarea ce ar reveni UAT Satu Mare.

Actualizarea

Actualizarea permite calcularea valorii unei sume viitoare (care reflectă o plată sau o încasare).

Tehnica actualizării constă în calculul următor:

V0 = Vn x 1 / (1+K)n

Unde:

V0 – capitalul initial investit

Vn – capitalul viitor

1 / (1+K) n – factor de actualizare

K – rata rentabilitatii capitalului pe perioada, care îl satisface pe un anumit investitor

N – nr. de perioade în care s-ar încasa beneficiile

Fiecare venit se actualizează cu formula standard, iar valoarea actualizata a veniturilor reprezintă suma tuturor valorilor actuaalizate, astfel:

Va = CF1 /(1+K) + CF2 / (1+K)2+ CF3 / (1+K)3 + CF4 / (1+K)4 + …….+ CFn / (1+K)n

Valoarea terminală a proprietății, la sfârșitul perioadei de previziune, reprezintă adesea o parte importantă din beneficiul total care este încasat.

Evaluatorul a luat în considerare faptul că investiția inițială (valoarea terenului) la sfârșitul perioadei de previziune este egală cu valoarea acestuia la începutul perioadei (preț constant).

Suma care ar trebui actualizată = 0,1428 €/mp

…………………………………

∑ (cash actualizat)

Valoare 2,8 €/mp echivalent a 12,49 lei / mp

Valoarea terenurilor al carui drept de proprietate este grevat conf. L 15/2003 este considerată

12,49 lei /mp – valoare justă

Abordarea statistică cu ajutorul analizei de piață

În cazul terenurilor ocupate cu construcții speciale (ex. drumuri, căi acces, îmbunătățiri funciare – canale de desecare, etc.) evaluatorul a avut ca bază valoarea de piață a terenurilor în zona de amplasare, pornind de la premisa ca valoarea justă în acest caz poate fi considerată valoarea de expropriere (ipotetică) pentru cauza de utilitate publică – valoare de piață.

Sintagma valoarea de piață – “prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială” definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate.

Conform analizei de piață valoarea terenurilor în municipiul Satu Mare se situează în intervalul:

Evaluatorul poate folosi ca referință, prețurile medii conform analizei pentru stabilirea valorii juste, apoi prin încadrarea în zona de amplasare să aloce valoarea corespunzătoare.

Abordarea prin cost

Abordarea prin cost reprezintă costul curent (ca și cum ar fi nou) (CIB) minus deprecierea. Evaluatorul identifică bunul care trebuie evaluat (în cauză), estimează costul curent de reconstrucție sau înlocuire și scade deprecierea totală, care face proprietatea mai puțin atrăgătoare față de situația în care ar fi fost nouă.

Abordarea prin cost presupune o estimare a deprecierii, care include deteriorarea fizică, deprecierea funcțională și deprecierea economică (din cauze externe).

Formula de calcul aplicată

COSTUL DE INLOCUIRE (CIN) = {[(CIB – D fizică ) – D funcțională ] – D economică}

Etapizarea a fost: costul de înlocuire brut (de nou) minus uzura fizică minus deprecierea funcțională și minus deprecierea economică.

Costul de înlocuire brut (CIB) – costul curent al unui bun similar nou având o utilitate echivalentă ca obiectul de urmează a fi evaluat.

Estimarea deprecierii cuprinde scăderea în valoare sau profitabilitate a unui bun datorată:

D fizică – Uzurii (deteriorării) fizice – datorată consumării sau expirării duratei sale normale de utilizare cauzată de uzurii, deteriorării, expunerii diverselor elemente, factori fizici și alții, asemănători.

D functională – (deprecierii funcționale) – cauzată de ineficiențe și inadvertențe ale proprietății, la momentul comparării acesteia cu o proprietate mai eficientă sau una înlocuitoare mai puțin costisitoare, și construită cu tehnologie modernă. Simptomele care arată prezența deprecierii funcționale sunt costurile de exploatare în exces, construcțiile nefinalizate (costul de capital în exces), scăderea productivității, insuficiențe, lipsa de profit sau alte condiții asemănătoare.

D economică – (deprecierii economice) – (uneori denumită „depreciere externă”) datorată unor factori externi, cum ar fi costul crescut al materiei prime, forței de lucru sau utilităților (fără a compensa cu creșterea prețului produsului); cerere scăzută înregistrată pentru produs; concurența sporită; politici de mediu sau alte măsuri legislative; inflația sau rate crescute ale dobânzii; alți factori similari

Toate formele de depreciere sunt scăzute și ordonate în maniera prezentată anterior și nu sunt însumate sau combinate și apoi scăzute din costul de nou logică provenită din ciclul normal de viața.

Identificarea costului de nou

Pot fi folosite o serie de surse cum ar fi:

“COSTURI DE RECONSTRUCȚIE – COSTURI DE ÎNLOCUIRE …..” editate IROVAL, actualizate cu indicii de actualizare …..;

„Îndreptare tehnice pentru evaluare……..” editate MATRIX ROM București

Catal.1964 = Cataloage elaborate de către ”Comisia Centrală pentru Reevaluarea și Inventarierea Fondurilor Fixe”, aprobate în anul 1964, cu valabilitate de la 01.01.1965 – reeditate de Editura MATRIX ROM;

Devize de lucrări construcții (realizate de instituții publice – lucrări de infrastructură, etc.).

Pentru aflarea costului de înlocuire brut poate fi folosită și Metoda indexării (costurilor / valorilor anterioare)

Metoda indexării (veniturilor/costurilor/valorilor anterioare)

În metodologia evaluării se poate utiliza și metoda indexării, în cazul unor active (construcții specializate) în scopul convertirii costului istoric (în starea nouă de la data achiziției sau punerii în funcțiune) în prețurile curente, de la data evaluării. Instrumentul utilizat fiind un indice de preț considerat adecvat (raportul € – lei, $ – lei).

prin metoda indexării, un preț/cost dintr-un an anterior este adus la nivelul prețului/costului curent care ar trebui să fie practicat/recunoscut la data evaluării

Exemple:

Evaluarea unei construcții tip punct termic. S-a folosit estimarea CIB prin folosirea Cataloagelor 1964 = Cataloage elaborate de către ”Comisia Centrală pentru Reevaluarea și Inventarierea Fondurilor Fixe”, aprobate în anul 1964, cu valabilitate de la 01.01.1965 – reeditate de Editura MATRIX ROM;

S-au considerat cheltuieli cu reparatiile "neefectuate la timp" ca si cost pentru recuperarea elementului sau pentru aducerea acestuia la starea de nou sau aproximativ de nou.

Deteriorarea elementelor cu viata scurta s-a cuantificat prin estimarea raportului varsta – durata de viata si aplicarea acestuia la costul de inlocuire al fiecarui element cu viata scurta. Varsta cronologica a fost estimata din informatiile primite de la proprietar / reprezentant si "observare" (varsta pe care o arata) elementul la data inspectiei.

Uzura elementelor cu viata lunga s-a cuantificat prin estimarea raportului varsta – durata de viata si aplicarea acestuia la costul de inlocuire scazut cu elementele cu viata scurtă ajustate cu uzura specifică (fiecarui element în parte). Varsta cronologica a fost preluata din declaratia / documentele puse la dispozitie de proprietar / reprezentant.

Premise: cladirea actuala veche, cu materiale de constructie la nivelul anului 1965.

Utilizarea costului de înlocuire elimina forme ale deprecierii funcționale, cum ar fi proiectarea neadecvată sau supradimensionarea.

Costul unui înlocuitor modern conform cataloagelor IROVAL

Calculul deprecierii:

Depreciere externă = 0 lei

Estimarea costului de înlocuire brut pentru o construcție P+1 folosind date preluate din cataloage IROVAL

Calculu deprecierilor se efectuează conform exemplului precedent, fără aplicarea deprecierii funcționale.

Valoarea actualizată a potențialului de servicii rămase

Conform acestei abordări, valoarea actualizată a potențialului de servicii rămase a activul este determinat prin aducerea la costurile actuale a restului potențialului de serviciu al activului, pentru a se conforma cu număr redus de unități de servicii de așteptat în viitor de la activul depreciat.

Exemplu:

O instalație a costat 2.610,72 lei în anul 2000 (anul PIF). Conform datelor scriptice durata normală de funcționare conform catalog este de 10 ani respectiv ( 120 luni). Gradul de uzură scriptică al instalației este de 152%, dar durata de viață utilă estimată a mai fi folosită este de 2 ani (24 luni). Se reconsideră uzura fizică efectivă ca 88,4%. Activul funcționează în parametrii normali, fără a fi afectat de depreciere funcțională sau economică.

Evaluarea acivului:

V inițială x k actualizare = CIB la data evaluării

k actualizare = 1,85 calculat conform raportului €

Estimarea valorii juste conform uzurii fizice efective

Vjustă =(2.610,72 lei X 1,85) X (1- 88,4%) = 561,48 lei

Estimarea deprecierilor. Exemple

Dacă estimarea costului de înlocuire brut și a uzurii fizice nu prezintă o problematică pentru evaluatori, estimarea deprecierilor funcționale și/sau economice poate crea probleme de înțelegere. În ceea ce urmează s-au prezentat exemple de deprecieri funcționale sau externe și modalități de determinare a acestora.

Exemplu:

Municipiul Satu Mare a achiziționat în anul 2011 o mașină de întreținere spații verzi cu suma de 6.500 lei. Conform calalogului de utilizare a mijloacelor fixe activul a fost încadrat în clasa 2.1.24.2. – Masini, utilaje si instalatii de salubritate si ingrijirea spatiilor verzi , durata normală de funcționare 6 ani, durată considerată la data PIF durată de viață utilă a activului (durata în care activul are un potențial de servicii). Amortizarea aplicabilă conform legislației liniară. Costul de înlocuire a unui echivalent modern (CIB – uzura fizică aplicabilă) este estimat la data evaluării la 4.000 lei. Calculul deprecierii funcționale se prezintă astfel:

Exemplu:

Municipiul Satu Mare a edificat în anul 1990 o clădire în suprafață de 150 mp pentru un punct termic. Costurile de edificare au fost de cca. 400 € / mp, adică 1.810 lei/mp. În situațiile financiare ale instituției durata de viață normală pentru construcție figurează la 60 ani, iar amortizarea liniară conform legislației în vigoare. Datorită condițiilor tehnice, clădire nu mai funcționează ca și punct termic, fiind folosită în prezent ca depozit (spațiu depozitare). Uzura fizică este estimată la 41,67%.

Costul mediu de înlocuire al unui echivalent spațiu de depozitare este de cca 250 € / mp adică 1.131,12 lei/mp.

Estimarea deprecierii

Exemplu:

În 1993 , municipalitatea a construit o școală la costul de 1.018.012,50 lei, clădire P+2etaje. Entitatea estimează că școala va fi utilizată timp de 60 de ani . In anul 2015 , înscrierea elevilor a scăzut de la 1000 la 200 de elevi , ca rezultat al depopulării zonei de amplasare. Conducerea a decis să închidă două etaje ale clădirii. Nu se prevede nici o speranță ca înscrierile să crească în viitor, astfel încât cele două etaje să poată fi redeschise și introduse în circuitul școlar. Uzura fizică este estimată la 36,67%. Costul curent de înlocuire al școlii (un singur etaj) ar fi 339.337,5 (500 €/mp, 2.262 lei/mp X 150 mp)

Estimarea deprecierii:

Concluzii

Activele din sectorul public includ atât active imobiliare obișnuite generatoare de numerar ca și active care nu generează numerar, precum și active specializate, care includ active de patrimoniu și active protejate, active de infrastructură, clădiri publice, instalații pentru furnizarea serviciilor de utilități publice și active recreaționale.

Abordările folosite pentru estimarea valorii juste sau a constului de înlocuire sunt cele prezentate în standardele ANEVAR, și anume abordarea prin piață, prin cost și prin venit.

Atunci când se evaluează active din domeniul public al entitățiilor evaluatorii trebuie si ia în considerare pe lângă instrucțiunile de aplicare a IPSAS 17 și IPSAS 21 și prevederile legislației naționale.

O importanță deosebită trebuie dată deprecierii activelor. Termenul de depreciere este folosit cu înțelesuri diferite în evaluare și în raportarea financiară. În evaluare termenul depreciere este folosit pentru a face referire la ajustările aplicate costului de reconstruire sau costului de

înlocuire a activului, pentru a reflecta deprecierea fizică funcțională și externă a activului, atunci când se utilizează abordarea prin cost, astfel încât să indice valoarea activului. În contextul raportării financiare, deprecierea (amortizarea în cazul domeniului privat) se referă la cheltuiala înregistrată pentru a reflectă alocarea sistematică a valorii amortizabile a unui activ, pe durata lui de viață utilă pentru entitate.

IPSAS –urile prezentate anterior disting o depreciere a activelor din domeniul public (non generatoare de numerar), care cere o testare a activelor chiar dacă legislația românescă aplicabilă domeniului public nu prevăd expres acest lucru.

Bibliografie:

Legislația aplicabilă:

OG 81 2003 privind reevaluarea și amortizarea activelor fixe aflate în patrimoniul instituțiilor publice, publicată în Monitorul Oficial nr. 624 din 31 august 2003, actualizată prin

OUG 103/2007 – pentru modificarea și completarea OG 81/2003 privind reevaluarea și amortizarea activelor fixe aflate în patrimoniul instituțiilor publice 17 aprilie 2008 Monitorul Oficial 689/2007

OUG 103/2007 – pentru modificarea și completarea OG 81/2003 privind reevaluarea și amortizarea activelor fixe aflate în patrimoniul instituțiilor publice 10 octombrie 2007 Monitorul Oficial 689/2007;

OG 3/2005 – pentru modificarea OG 81/2003 privind reevaluarea și amortizarea activelor fixe aflate în patrimoniul instituțiilor publice 24 ianuarie 2005 Monitorul Oficial 72/2005

Ordinul Nr. 3471 din 25 noiembrie 2008, pentru aprobarea Normelor metodologice privind reevaluarea și amortizarea activelor fixe corporale aflate în patrimoniul instituțiilor publice, emis de Ministerul Economiei și Finanțelor, publicat în M.O. Nr. 835 din 11 decembrie 2008;

Ordinul nr. 221/2015 pentru completarea Normelor metodologice privind reevaluarea și amortizarea activelor fixe corporale aflate în patrimoniul instituțiilor publice, aprobate prin Ordinul ministrului economiei și finanțelor nr. 3.471/2008.

LEGEA nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publica. Actualizata 2013
Publicata in Monitorul Oficial cu numarul 448 din 24 noiembrie 1998;

http://www.ifac.org/ mai – iunie 2016

Standardele de evaluare ANEVAR, București 2015, ( Standardele de evaluare ANEVAR 2015 încorporează Standardele Internaționale de Evaluare (IVS), ediția 2013, care includ următoarele standarde: IVS – Cadrulgeneral, IVS 101, IVS 102, IVS 103, IVS 200, IVS 210, IVS 220, IVS 230, IVS 233, IVS 250, IVS 300 și IVS 310)

Evaluarea proprietăților imobiliare, Ediția a 13 –a (Ediția în limba română), București 2011, Copyright © 2008 Appraisal Institute, organizație non-profit, Chicago, Illinois SUA

Evaluarea mașinilor și echipamentelor: bazele evaluării mașinilor și altor active tehnice al American Society of Appraisers (Copyright © 2004 Asociația Națională a Evaluatorilor din România pentru traducerea în limba română)

Anexa 1 Cadrul juridic al evaluării

Din Ordonanța nr. 81 din 28 august 2003 (*actualizată*) privind reevaluarea și amortizarea activelor fixe aflate în patrimoniul instituțiilor publice se pot desprinde următoarele:

Extrase:

”Art. 2

Instituțiile publice, indiferent de sursa de finanțare a cheltuielilor și de subordonare, vor inventaria și vor reevalua activele fixe corporale și activele fixe corporale în curs, aflate în patrimoniul lor……………………..”

Art. 21

Reevaluarea activelor fixe corporale se efectuează cu scopul determinării valorii juste a acestora, ținându-se seama de inflație, utilitatea bunului, starea acestuia și de prețul pieței, atunci când valoarea contabilă diferă semnificativ de valoarea justă.

Art. 22

Începând cu data de 1 ianuarie 2008, activele fixe corporale de natura construcțiilor și terenurilor aflate în patrimoniul instituțiilor publice vor fi reevaluate cel puțin o dată la 3 ani, în condițiile prevăzute la art. 21, de o comisie numită de conducătorul instituției publice sau de evaluatori autorizați conform reglementărilor legale în vigoare, rezultatele reevaluării urmând a fi înregistrate în contabilitate până la finele anului în care s-a efectuat reevaluarea.

Art. 23

(1)Se supun reevaluării activele fixe corporale aparținând domeniului public al statului sau al unităților administrativ-teritoriale, date în administrare regiilor autonome, care, potrivit art. 2 alin. (2) lit. c) din anexa la Hotărârea Guvernului nr. 1.553/2003 privind reevaluarea imobilizărilor corporale și stabilirea valorii de intrare a mijloacelor fixe, cu modificările ulterioare, nu au fost reevaluate.

(2) Reevaluarea se efectuează, în condițiile prevăzute la art. 21, de o comisie numită de conducătorul instituției publice titulare a dreptului de proprietate sau de evaluatori autorizați conform reglementărilor legale în vigoare, rezultatele reevaluării urmând a fi înregistrate în contabilitatea instituției titulare a dreptului de proprietate până la finele anului 2008.

Art. 7

(1)Sunt considerate active fixe corporale obiectul sau complexul de obiecte ce se utilizează ca atare și care îndeplinesc cumulativ următoarele condiții:

a)au o valoare de intrare mai mare decât limita stabilită prin hotărâre a Guvernului;

b)au o durată normală de utilizare mai mare de un an.

(2)Pentru obiectele care sunt folosite în loturi, seturi sau care formează un singur corp, lot ori set, la determinarea amortizării se are în vedere valoarea întregului corp, lot sau set.

(3)Pentru componentele care intră în structura unui activ corporal, a căror durată normală de utilizare diferă de cea a activului rezultat, amortizarea va fi determinată pentru fiecare componentă.

(4)Duratele normale de utilizare aprobate prin hotărâre a Guvernului se pot corecta, în sensul majorării sau reducerii acestora cu până la 20%, cu aprobarea ordonatorului de credite.

Art. 9

Activele fixe corporale aflate în patrimoniul instituțiilor publice, care nu se supun amortizării, sunt următoarele:

a)bunurile care aparțin domeniului public al statului și al unităților administrativ-teritoriale potrivit legii, inclusiv investițiile efectuate la acestea;

b)activele fixe corporale din patrimoniul serviciilor publice de interes local care desfășoară activități de natură economică, a căror uzură fizică și morală se recuperează prin tarif sau preț, potrivit legii;

c)activele fixe corporale aflate în conservare, precum și rezervele de mobilizare care sunt evidențiate în contabilitate ca active fixe corporale;

d)lacurile, bălțile, iazurile, care nu sunt rezultatul unei investiții;

e)terenurile;

f)bunurile din patrimoniul cultural național;

g)bunurile utilizate în baza unui contract de închiriere;

h)bunurile de natura armamentului și tehnicii de luptă.

Art. 10

Nu sunt considerate active fixe corporale:

a)motoarele, aparatele și alte subansambluri ale activelor fixe corporale, procurate în scopul înlocuirii componentelor uzate cu ocazia reparațiilor de orice fel, care nu modifică parametrii tehnici inițiali ai activului fix corporal;

b)sculele, instrumentele și dispozitivele speciale, indiferent de valoarea și de durata lor normală de utilizare;

c)construcțiile și instalațiile provizorii;

d)animalele care nu au îndeplinit condițiile pentru a fi trecute la animale adulte, animalele de îngrășat, coloniile de albine, păsările, cu excepția celor pentru reproducere;

e)pădurile;

f)prototipurile, atâta timp cât servesc ca model la executarea producției de serie, inclusiv seria zero, sau care sunt supuse încercărilor în vederea omologării la producător;

g)echipamentul de protecție și de lucru, îmbrăcămintea specială, precum și accesoriile de pat, indiferent de valoarea și de durata lor de utilizare.

Art. 12

Prin valoarea de intrare a activelor fixe corporale și necorporale se înțelege:

a)valoarea reevaluată în conformitate cu prevederile legale;

b)costul de achiziție pentru activele fixe corporale și necorporale procurate cu titlu oneros;

c)costul de producție pentru activele fixe corporale și necorporale construite sau produse de instituțiile publice;

d)valoarea justă pentru activele fixe corporale și necorporale dobândite cu titlu gratuit, estimată la înscrierea lor în activ pe baza raportului întocmit de specialiști și cu aprobarea ordonatorului de credite.

Art. 13

Prin valoarea de intrare a terenurilor se înțelege:

a)valoarea reevaluată în conformitate cu prevederile legale;

b)costul de achiziție pentru terenurile procurate cu titlu oneros;

c)valoarea justă pentru terenurile dobândite cu titlu gratuit, estimată la înscrierea lor în activ pe baza raportului întocmit de specialiști și cu aprobarea ordonatorului de credite.”

ORDIN Nr. 3471 din 25 noiembrie 2008 pentru aprobarea Normelor metodologice privind reevaluarea și amortizarea activelor fixe corporale aflate în patrimoniul instituțiilor publice

Extras:

ART. 1

(1 ) Prin acțiunea de reevaluare a activelor fixe corporale existente în patrimonial Instituțiilor publice se realizează actualizarea valorii elementelor patrimoniale respective în situațiile financiare anuale ale anului în care s-a efectuat reevaluarea.

(2) Reevaluarea activelor fixe corporale se efectuează cu scopul determinării valorii juste a acestora la data bilanțului, ținându-se seama de inflație, utilitatea bunului, starea acestuia și de prețul pieței, atunci când valoarea contabilă diferă semnificativ de valoarea justă.

(3) Valoarea justă a unui bun este definită la pct. 2.8 "Reguli generale de evaluare" din cap. II "Aprobarea, depunerea și componența situațiilor financiare" din Normele metodologice privind organizarea și conducerea contabilității instituțiilor publice, Planul de conturi pentru instituțiile publice și instrucțiunile de aplicare a acestuia, aprobate prin Ordinul ministrului finanțelor publice nr. 1.917/2005, cu modificările și completările ulterioare.