Lucrare de licență [304289]

[anonimizat]:

Prof. univ. dr. Dinu Toma Adrian

Absolvent: [anonimizat]

2020

[anonimizat], dar și situația vânzărilor de-a lungul timpului în Județul Teleorman. [anonimizat]-a permis să merg dincolo de teorie și anume la o analiza practică a unui raport de evaluare a unui teren agricol. [anonimizat] o atinge fiecare dintre acestea. Acestea ɑ fοst bіnе іndіvіduɑlіzɑtе, сɑrе surрrіnd ɑsресtеlе іmрοrtɑntе се țіn dе рrеzеntɑrеɑ tеmеі dе сеrсеtɑrе, lɑ ϲɑrе sе ɑdɑugă partea de introducere și ϲоnϲluzііle.

Rеalizarеa aсеstеi luсrări a рrеsuрus trеi еtaре:

1. Еtaрa dе doсumеntarе, dе сulеgеrе a informațiilor – еtaрă în сarе am сolесtat matеrialе dе sресialitatе;

2. Еtaрa dе stabilirе a tеrmеnеlor сһеiе – еtaрă în сarе am studiat și am analizat matеrialеlе сolесtatе, aрoi am ехtras informațiilе сarе au fost mai rеlеvantе реntru întoсmirеa luсrării. Informațiilе сolесtatе lе-am сomрarat folosind сa sursă dе informațiе luсrărilе mai multor autori dе sресialitatе;

3. Еtaрa dе rеdaсtarе a luсrării – еtaрă în сarе am trесut la sсriеrеa aсеstеi luсrări.

Вaza tеһniсă a luсrării am ехрloatat-o рrin difеritе tеһniсi dе сеrсеtarе – рrin analiza aсtivității, рrin analiză doсumеntară, în timрul сеlor trеi еtaре mai sus amintitе. Μеtοdеlе ɑlеѕе ɑu fοѕt unеlе ɑvutе lɑ îndеmână, ѕtudіu іntеnѕ ɑѕuрrɑ рrοblеmеі dіn mɑtеrіɑlеlе рuѕе lɑ dіѕрοzіțіе dіn ϲеntrеlе dе ѕреϲіɑlіtɑtе, ϲοnѕultɑrеɑ numеrοɑѕеlοr luϲrărі dе ѕреϲіɑlіtɑtе ϲɑrе vіzеɑză tеmɑ dе іntеrеѕ, dɑr șі luϲrărі ϲοnехе, ϲе vіn în ϲοmрlеtɑrеɑ nοțіunіlοr ɑϲеѕtеіɑ.

Capitolul I. Importanța pământului

1.1 Funcțiile pământului (rolul în economie al pământului)

[anonimizat], [anonimizat], resursele minerale etc.

[anonimizat] o valoare tot mai mare.

Prima și cea mai importantă particularitate a [anonimizat].

Pământul privit sub aspectul său triplu: [anonimizat], se caracterizează printr-o [anonimizat] o însemnată influență asupra politicilor agrare. Pământul este o [anonimizat]-și poate exercita meseria. [anonimizat], heterogen, indivizibil, având multiple caracteristici nedisociabile (formă, suprafață, poziție), exercitând simultan mai multe funcții diverse (producție, consum, valoare – refugiu, speculație).

[anonimizat], [anonimizat], ca temelie a spațiului de funcționare. Numai în agricultură pământul constituie condiția sinequa non pentru însăși existența agriculturii ca utilitate socială, condiție primară a muncii și obiect general al muncii omenești.

“Principala însușire a pământului o constituie fertilitatea și mai ales capacitatea de sporire continuă a acestei fertilități, dacă pământul este folosit în mod rațional. Prin fertilitatea solului se înțelege însușirea de a acumula, păstra și pune la dispoziția plantelor substanțele nutritive, apa, aerul de care au nevoie pentru creșterea și dezvoltarea lor, însușire folosită și amplificată prin munca omului.” Fertilitatea acestuia contribuie într-o mare măsură la rezultatele agricole, prin urmare la resursele și veniturile unei țări. Nu este deci de mirare că se încearcă din ce în ce mai mult dezvoltarea de soluții pentru contracararea deteliorării calității acestuia, iar irigațiile și îngrășămintele ajută și ele la obținerea de producții consistente.

Factorii de mediu pot reprezenta și principalul dezavantaj al agriculturii. Asta deoarece ei nu pot fi controlați, iar planurile făcute în ceea ce privește producția pot să nu se realizeze. Acesta este și motivul pentru care de multe ori, predicțiile specialiștilor în legătură cu rezultatele din agricultură nu se realizează.

1.2 Factori de producție

Economia județului Teleorman se bazează, foarte mult, pe sectorul agricol, totodată având o structură complexă în care industria are un aport semnificativ. Complexitatea structurii economiei județului este dată și de eterogenitatea sectoarelor activității economice, în care ponderile sectoarelor diferă.

În județul Teleorman, pe total mod de folosință și forme de proprietate, suprafața fondului funciar s-a menținut la un nivel de 2921169 hectare în ultimii douăzeci și cinci de ani.

Suprafața fondului funciar aflat în proprietate privată pe total regiune a fost de 2118012 hectare în anul 2013, cu 0.78% mai mică decât în anul 1990.

În județul Teleorman, suprafața fondului funciar aflat în proprietate privată a fost de 618668 hectare în anul 2013, aceasta reprezentând 29% din total.

În anul 2013, suprafața agricolă în zona analizată a fost de 1795934 hectare pe total forme de proprietate, cu 1.91% mai mică față de anul 1990.

1.3 Calitatea terenurilor agricole

Terenurile agricole care se află în patrimoniul societăților comerciale cu capital majoritar de stat și au profil de tip – agricol, au o evaluare care pornește de la analiza calității terenului agricol pe clase de fertilitate, având o importanță majoră și modurile prin care se poate avea acces la aceste terenuri agricole pentru toate lucrările, inclusiv cele de arături și pentru strânsul recoltei. În scopul analizei corecte a condițiilor menționate mai sus se face recomandarea ca, analiza fertilității solului pentru terenurile agricole să fie primită de la Institutele Pedologice din teritoriu, informațiile acestea fiind date de Legea 16/1994 -Legea Arendării. Această lege consideră că potențialul de producție al terenurilor agricole se clasifică în funcție de sol pe baza normelor de bonitare naturală pentru terenul arabil în 5 clase de fertilitate:

Clasa I-a ( 81-100 puncte ) – aici se încadrează terenurile cu soluri care au o textură mijlocie, cu soluri foarte fertile, profunde, permeabile, care nu sunt afectate de fenomene de degradare și care se află pe suprafețe plane sau foarte puțin înclinate.

Clasa a II-a ( 61-80 puncte ) – aici sunt cuprinse terenurile cu soluri care au o textură mijlocie sau mijlocie-mică sau mijlociu-fină, foarte fertile, profunde, cu o permeabilitate bună, slab afectate de fenomene de degradare și care se află pe suprafețe plane sau puțin înclinate.

Clasa a III-a (41-60 puncte) – aici intră terenurile cu soluri care au o textură mijlocie, cu o fertilitate mijlocie, profunde sau de o profunzime moderată, mijlociu-grosieră sau fină, care se regăsesc pe suprafețe plane sau mijlociu înclinate și care sunt ușor afectate de procesele de degradare.

Clasa a IV-a (21-40 puncte) –aici se încadrează terenurile cu soluri care au o textură variată, cu o fertilitate inferioară, intens afectate de procesele de degradare.

Clasa a V-a (1-20 puncte) – aici sunt cuprinse terenuri cu soluri improprii pentru folosință arabilă, cu o fertilitate extrem de inferioară, foarte intens afectate de procesele de degradare.

Fiecare clasă de calitate a terenului se împarte în 3 categorii, în funcție de:

distanța față de centrul de depozitare și valorificare a produselor;

gruparea parcelelor;

distanța față de centrul de localitate;

formă și obstacole;

de calitatea drumurilor;

etc

Astfel avem:

Categoria A – aici se încadrează terenurile cu sol uniform, comasate, cu forme și mărimi care permit mecanizarea, cu drumuri foarte bune, acces ușor și distanță mică de centrul de localitate, de centrul de depozitare și valorificare sau gară.

Categoria B – aici avem cuprinse terenurile cu sol care nu sunt perfect uniforme, ușor comasate, cu forme și mărimi care permit o mecanizare de calitate medie, care permit un acces nu tocmai ușor, având drumuri întreținute.

Categoria C – aici se regăsesc terenurile cu sol neuniform, cu forme și dimensiuni ce au condiții diferite de mecanizare, dispersate, drumuri necorespunzătoare și la distanțe mari față de centrul de localitate sau gară.

Institutele pedologice din județ sunt cele care stabilesc clasele de fertilitate ale solului, iar evaluatorii sunt cei care stabilesc categoriile claselor de fertiliatate.

1.4 Acapararea terenurilor agricole

Suprafața agricolă utilizată la nivel național, în anul agricol 2009/2010, a fost de 13.305 mii ha, din care 7.449 mii ha (56%) revin exploatațiilor agricole fără personalitate juridică și 5.856 mii ha (44%), exploatațiilor agricole cu personalitate juridică.

Numărul exploatațiilor agricole înregistrat, în anul 2010, a fost mai mic cu 14% față de cel înregistrat la Recensământul General Agricol 2002, fapt datorat, în principal, comasării unor exploatații agricole fără personalitate juridică.

Structura de exploatare a terenului agricol din România nu s‐a schimbat însă, semnificativ, pe parcursul ultimului deceniu, menținându‐se aceeași fragmentare și aceeași polaritate extremă, impedimente majore ale creșterii competitivității sectorului. Datele furnizate de Recensământul General Agricol 2010 indică faptul că modificările structurale privind sectorul producției agricole din România au fost și rămân modeste.

Se constată un anumit trend de scădere a numărului total de exploatații, în perioada 2002‐2010 (cu 626 mii, respectiv cu 14%); cu toate acestea, numărul exploatațiilor mici, neperformante, rămâne foarte ridicat. Din interpretarea datelor RGA 2002, rezultă că fermele de subzistență, cu dimensiuni sub 2 hectare, continuau să reprezinte, în 2010, 71% din totalul exploatațiilor, operând 13% din suprafața agricolă utilizată (SAU), în timp ce peste 55,8% (peste 2 milioane) din exploatațiile mai mici de un hectar dețineau 5,3% din SAU). Aceste date sunt o reflectare a fenomenului agriculturii de subzistență și semi‐subzistență, care persistă în România, după 1990, efect al modului în care s‐a pus în practică reforma agrară, dar și structurii demografice specifice ruralului românesc.

O asemenea distribuție, accentuat bipolară, cu cea mai mare parte a terenului agricol împărțit, pe de o parte, între exploatații extrem de modeste ca dimensiune fizică și economică, ce produc în majoritate pentru nevoile proprii și care nu investesc și nu generează ofertă pe piață și, pe de altă parte, a unui număr relativ mic de ferme care produc în sistem industrial și adoptă tehnologii moderne constituie principalul factor ce limitează creșterea competitivității agriculturii românești și care relevă dezechilibrul structural al acesteia.

Capitolul II. Structura de producție

2.1 Ferme

Conform Agricultural Census 2014, în UE‐27 se înregistrau, în 2014, un număr de aproape 12 milioane de ferme. Aceste ferme acopereau o suprafață de 170 milioane de hectare (1,7 milioane km2, 40% din teritoriul UE‐27), suprafața medie a unei ferme fiind de 14,3 ha.

Din cele aproximativ 12 milioane de ferme existente în Uniunea Europeană, în anul 2014, mai mult de 3,85 milioane (32%) sunt în România, fapt ce relevă amploarea fenomenului de fragmentare a exploatațiilor agricole românești, cu consecințe negative asupra performanțelor economice și stării generale de evoluție și de dezvoltare a acestora.

Fig. 1 Fermele pe tip de specializare, UE-28, 2016

La nivelul anului 2016 evoluția datelor este prezentată în figura de mai jos.

Fig. 2. Distribuția fermelor din UE și suprafața agricolă utilizată în funcție de mărimea fermei, 2016 (%) Sursa: https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?title=Farms_and_farmland_in_the_European_Union_-_statistics/ro#Fermele_.C3.AEn_2016

După cum se poate constata fermele agricole din România, Italia și Polonia totalizează împreună 46,17 % din numărul total de ferme, la nivelul UE‐27, în 2016. Distribuția suprafeței agricole utilizate (SAU) nu este omogenă la nivelul UE. Astfel, 49% din numărul total de ferme au mai puțin de 2 hectare și reprezintă 2% din SAU totală. Pe de altă parte, 325.000 de ferme UE (3% din total) dețin o suprafață de cel puțin 100 de hectare (264,6 ha, în medie) și totalizează 50% din suprafața totală, la nivelul UE‐27.

Fig. 3 Modificarea numărului de ferme și a suprafeței agricole utilizate pe clase de mărime, UE-28, 2005–2016 (%)

Dimensiunea medie a unei ferme în UE‐27 este de 14,3 ha, iar în România de 3,45 ha (de peste 4 ori mai mică), fapt ce influențează negativ punerea în valoare a resurselor agricole și rurale disponibile, cu efecte nefavorabile asupra economiei rurale și asupra veniturilor agricultorilor.

În România, producția agricolă se bazează, în special, pe fermele de mici dimensiuni, ferme de semi‐subzistență, cu mai puțin de 1 UDE. Până acum, măsurile sociale din agricultură au făcut ca acest sector important al economiei naționale să nu fie competitiv.

Conform situației proiectelor din cadrul PNDR, până la data de 11 aprilie 2013, pentru măsura 141 “Sprijinirea fermelor de semi‐subzistență” au fost depuse în total 88.846 cereri de finanțare, valoarea acestora fiind de 666,3 milioane euro (140% raportat la alocarea inițială); din cele 48.512 proiecte selectate, s‐au încheiat contracte de finanțare pentru 46.853 proiecte, în valoare de 147,7 milioane euro (31% grad de execuție financiară).

Fig. 4. Numărul de ferme, UE-28, 2016

Sprijinul acordat acestui segment de fermieri, a căror exploatații au o dimensiune economică între 2‐8 UDE, are scopul de a asigura veniturile necesare în perioada de restructurare și transformare a fermelor de semi‐subzistență în exploatații orientate către piață, prin utilizarea durabilă a factorilor de producție, îmbunătățirea managementului, diversificarea producției agricole, precum și introducerea de tehnologii performante, adaptate condițiilor locale.

Performanța agriculturii în România este afectată grav de fragmentarea excesivă a proprietății (3.859 mii ferme, în 2010, față de 3.931 mii ferme, în 2007 ‐ cu nici 2% mai puțin), în condițiile în care un procent de 93% din numărul total de ferme românești aveau, în 2010, o suprafață mai mică de 5 hectare și dețineau 29,6% din totalul suprafeței agricole utilizate (prin comparație, ponderea fermelor sub 5 hectare, la nivelul UE‐27, este de 69%, iar suprafața utilizată de 6%). În consecință, mărimea actuală a exploatațiilor agricole nu favorizează punerea în valoare cu eficiență a resurselor disponibile în agricultură, ceea ce are efecte negative asupra economiei rurale și asupra veniturilor agricultorilor. De aceea diminuarea numărului de ferme care practică o agricultură de subzistență ar trebui să constituie unul dintre obiectivele principale ale politicii de dezvoltare rurală, dacă se urmărește ca agricultura românească să existe și să influențeze piața comunitară.

Fig. 5. Teren aparținând fermelor în funcție de tipul de teren, 2016 (% pondere pe suprafața totală a terenului)

Pe de altă parte, un număr de 13.740 ferme mari din România (0,4% din total) exploatau, în 2010, o suprafață de 6,5 milioane hectare (48,9% din SAU totală), mărimea medie a unei ferme fiind de 474 ha (față de 265 hectare media europeană). Ponderea exploatațiilor peste 100 hectare se situează la 2,7% la nivelul UE‐27, 18,3% în Franța, 11,2% în Germania și 21% în Marea Britanie. Conform datelor Recensământului General Agricol 2010, din numărul total de 3.859 mii exploatații agricole înregistrate în România, 3.828 mii exploatații (99,2%) sunt exploatații agricole fără personalitate juridică (exploatații agricole individuale, persoane fizice autorizate, întreprinderi individuale/familiale) și 31 mii (0,8%) sunt exploatații agricole cu personalitate juridică.

România are așadar o structură bipolară a fermelor agricole: fermele mari, competitive, coexistă cu fermele mici, aflate la limita subzistenței. O parte dintre aceste ferme mici trebuie eficientizate și orientate, în perioada următoare, spre piață. Crearea mediului instituțional și a infrastructurii pentru valorificarea produselor obținute va constitui elementul major pentru îmbunătățirea performanțelor economice a exploatațiilor agricole. Un alt factor important este calitatea pregătirii profesionale și diversificarea ocupațională. Pregătirea capitalului uman pentru creșterea performanțelor fermelor are o importanță particulară în România, unde nivelul de formare și educație al femierilor mici este foarte scăzut.

2.2 Aspecte legislative

Existența înainte de 1990, a unei legislații extrem de restrictive cu privire la circulația juridică a bunurilor, în sensul de a nu se putea dobândi și înstrăina terenuri ori construcții decât cu totul excepțional, a făcut aproape lipsit de conținut dreptul de proprietate asupra acestor bunuri. Legislația adoptată după această dată, începând cu Legea nr.15/1990 privind reorganizarea unităților economice de stat în regii autonome și societăți comerciale și Legea nr.18/1991 privind fondul funciar, a încercat, în mare parte, să repare injustițiile și nedreptățile acelui sistem. Reglementarea dreptului de proprietate a cunoscut în România după 1990 o evoluție accelerată în ceea ce privește consacrarea lui ca drept fundamental, dar mai ales, ca drept subiectiv civil, precum și a modalităților de restituire, reconstituire și constituire a proprietății private, ca de altfel și a mijloacelor de ocrotire a acesteia ținând seama de faptul că dreptul de proprietate este singurul drept real complet.

Prin legi speciale, adoptate după schimbarea regimului politic în România, în special în prima jumătate a anilor 1990, a fost reglementată posibilitatea pentru persoanele fizice de a dobândi în proprietate personală imobile locuite sau chiar spații cu altă destinație, fie prin cumpărarea acestora de la stat, fie prin construire de locuințe.

Într-o economie de piață, utilizarea eficientă din punct de vedere economic a unei resurse strategice cum este terenul agricol presupune existența unei piețe funciare funcționale. La rândul ei, eficiența piețelor funciare este măsurată prin abilitatea acestora de a transfera pământul dinspre utilizatorii mai puțin productivi spre cei mai productivi.

Reforma funciară din 1991 a avut un profund caracter reparatoriu față de foștii deținători ai pământului, însă a avut și un efect negativ asupra structurii dimensionale a exploatațiilor agricole și a organizării teritoriului (proprietari cu vârste înaintate, cu proprietăți de mici dimensiuni fizice, în cele mai multe cazuri formate din mai multe parcele amplasate în localități diferite).

Transferul terenurilor, fie prin vânzare sau arendă este complicat de absența unui sistem de cadastru funcțional și a unor titluri sigure asupra terenurilor, respectiv de problemele de identificare a parcelelor (care în anumite zone din România nu sunt armonizate cu cadastrul), rezultatul fiind neclarități în ce privește hotarele terenurilor. De asemenea, costurile administrative asociate cu emiterea titlurilor de proprietate sunt mari.

Dat fiind realitățile sociale și economice din acea perioadă, reconstituirea dreptului de proprietate în baza Legii nr.18/1990 nu s-a putut realiza în integralitatea sa și nici întotdeauna pe vechile amplasamente, iar unii titulari au primit, în locul terenurilor, acțiuni la societățile comerciale noi înființate în locul fostelor întreprinderi agricole de stat. De asemenea, pornind de la dispozițiile Codului civil (art.480 și urm.) că proprietatea este dreptul pe care îl are cineva de a se bucura și dispune de un bun în mod exclusiv și absolut, în limitele determinate de lege, Legea nr.18/1991 a statuat că terenurile pot face obiectul domeniului public sau domeniului privat al statului ori al unităților administrativ teritoriale.

Domeniul public, se arată, poate fi de interes național, caz în care proprietatea asupra sa, în regim de drept public, aparține statului sau de interes local, situație în care proprietatea, de asemenea în regim de drept public, aparține comunelor, orașelor, municipiilor sau județelor. Administrarea domeniului național de interes public se face de către organele prevăzute de lege, iar administrarea domeniului public de interes local se face de către primării ori, după caz, de către prefecturi.

Ulterior Legii nr.18/1991 s-a adoptat Constituția României, la 8 decembrie 1991, care în art.41 și art.135 prevedea două forme de proprietate, proprietatea privată și proprietatea publică, consacrând în același timp ocrotirea proprietății private, în mod egal, indiferent de titular. Se preciza că dreptul de proprietate, precum și creanțele asupra statului sunt garantate, iar conținutul și limitele acestor drepturi sunt stabilite prin lege.

Mai mult chiar, reluându-se în Constituție dispoziția art.481 din Codul civil, dispoziție existentă și în reglementarea actuală, s-a precizat că nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire, iar atunci când se execută lucrări de interes general autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăți imobiliare, cu obligația de a despăgubi pe proprietar pentru daunele aduse subsolului, plantațiilor sau construcțiilor și pentru alte daune imputabile autorității. Aceste despăgubiri se stabilesc de comun acord cu proprietarul sau, în caz de divergență, prin intermediul justiției.

S-au prevăzut și unele limitări privind exercitarea absolută a dreptului de proprietate privată. Este vorba de respectarea sarcinilor privind protecția mediului și asigurarea unei bune vecinătăți, precum și a altor sarcini existente, potrivit legii.

În contabilitate, terenurile sunt împărțite în:

terenuri propriu-zise

amenajări de terenuri

Terenurile propriu-zise

Terenurile sunt întinderi de pământ bine determinate care pot avea diferite destinații, în funcție de modul lor de utilizare. Astfel, terenurile se regăsesc clasificate în literatura de specialitate sub următoarele forme: terenuri agricole sau silvice, terenuri cu construcții, terenuri fără construcții, terenuri cu zăcăminte și alte terenuri.

De asemenea, terenurile pot intra în entitate prin achiziție, donație sau aport de capital și pot să iasă din unitate prin vânzare sau retrageri din capitalul social.

Pentru a reflecta evidența terenurilor și a amenajărilor de terenuri, se utilizează contul 211 Terenuri.

Sursă: proiecție realizată de autor după Farcaș Mariana, 2005: 105

Amenajările de terenuri

Amenajările de terenuri reprezintă acele investiții realizate pentru a pune în evidență terenurile, lacurile, bălțile și iazurile. Din această categorie de amenajări de terenuri, fac parte și sistemele de irigații, racordările la sistemele de alimentare cu energie, televiziune și internet, drumurile de accces. Aceste amenajările de terenuri se pot face cu forțe proprii sau de către terți, iar amortizarea lor se face într-o perioadă de cel mult 10 ani.

2.3 Tranzacții în ultimul an cu ferme cu terenuri

Denumirea de evaluare a terenurilor (în engleză se numește ,,land evaluation”) a fost propusă în 1950 de către Visser, reluată apoi de către Stewart în anul 1968. Termenul final fiind stabilit de către FAO( Food and Agriculture Organization) în 1976.

De-a lungul timpului, acest termen a fost denumit cu foarte multe alte expresii precum: clasificarea terenurilor, evaluarea calității locului, clasificarea pretabilității terenurilor, clasificarea favorabilității terenurilor, aprecierea terenurilor, judecarea terenurilor sau bonitarea terenurilor. Dar, termenul de evaluarea a terenurilor este cel recunoscut și pe plan internațional, deoarece este cel mai adecvat termen în aria de cuprindere a domeniului.

Pământul este o materie și un corp istorico-natural, fiind bunul economic cel mai valoros, pentru că răspunde la multe și diferite nevoi omenești. Terenurile, intrând în circulația bunurilor, devin automat obiecte de afaceri, de unde apare și această nevoie de a le determina valoarea. Pământul/terenul este esențial pentru viață și societate. El oferă baza pentru desfășurarea activităților economice și sociale ale oamenilor, fiind un tip de bun și totodată o sursă de bogăție.

Pământul poate fi privit sub aspect triplu, și anume:

unealtă de producție

obiect al muncii

instrument de tezaurizare

De asemenea, acesta are câteva particularități specifice:

pământul nu este în totalitate supus voinței omului și nu este rezultatul activității umane

pământul are durată de viață nelimitată, nu se uzează, astfel participă la un număr infinit de cicluri de producție

pământul este limitat ca întindere, nu se poate înmulți

pământul nu poate fi înlocuit cu alt mijloc de producție

Terenul poate fi localizat în zone rurale sau urbane și poate să aibă potențial de dezvoltare în scopul utilizării industriale, comerciale, rezidențiale, agricole sau pentru alte utilizări. La stabilirea valorii proprietății imobiliare, evaluatorul analizează două elemente diferite ale acesteia, respectiv, terenul și construcțiile. Construcțiile contribuie la valoarea terenului, iar în cazul în care nu se întâmplă acest lucru, construcțiile trebuie demolate. Evaluatorii de proprietăți imobiliare se confruntă de cele mai multe ori cu situații în care terenurile prezintă un anumit grad de amenajări, așadar în evaluare se va folosi termenul de amplasament. Astfel, trebuie să facem o deosebire între termenul de teren și cel de amplasament:

termenul de teren este folosit pentru a descrie o parcelă de pământ care se află în starea ei naturală și care nu are nicio îmbunătățire.

termenul de amplasament se utilizează pentru a descrie o suprafață de teren liber, care este delimitată fizic și amenajată cu scopul de a fi pregătită pentru o anumită utilizare.

De asemenea, un amplasament poate să fie amenajat atât în interior cât și în exterior. Amenajările interne cuprind: pavarea, racordarea la rețelele de alimntare cu apă, gaz, electricitate, internet, telefonie, lurări de peisagistică.

Amenajările externe se referă la: trotuare, străzi, canalizare, linii de racordare la rețelele de utilități.

Caracteristicile fizice ale terenurilor sunt:

Accesibilitatea (evaluatorul analizează toate formele de acces către sau de la o proprietate și vecinătatea acesteia. Parcările, starea străzilor, a șoselelor sunt elemente de o mare importanță în utilizarea terenurilor)

Amenajările terenului (constă în îmbunătățirile aduse terenului: trotuare, șanțuri, borduri, pavaje, drumuri, șosele)

Mediul înconjurător (se referă la calitatea aerului, existența rezervațiilor naturale, disponibilitatea pânzei freatice, apropierea de surse de apă, râuri, lacuri, munți)

Rețelele de utilități (utilitățile pot fi: sistemele de canalizare, de alimentare cu apă potabilă, cu apă pentru uz comercial, gaze naturale, electricitate, sisteme de drenaj, servicii de telefonie, televiziune și internet)

Topografia (oferă informații cu privire la suprafața și perimetrul terenului, pantă, contur, sistemul natural de drenaj și de priveliște.

Potențialul de creștere a valorii prin comasare (apare atunci când două sau mai multe amplasamante sunt combinate pentru a produce o utilitate mai mare)

Influența colțului (proprietățile imobiliare cu deschidere la două sau mai multe străzi pot avea valoare mai mare sau mai mică decât proprietățile imobiliare învecinate care au deschidere la o singură stradă)

Dimensiunea și forma (prin descrierea mărimii și formei terenului se indică și avantajele sau dezavantajele cauzate de aceste trăsături fizice, astfel evaluatorul va analiza modul în care aceste trăsături vor influența valoarea proprietății imobiliare.)

Caracteristicile fizice sunt importante și în analiza terenurilor agricole, acestea fiind:

Fertilitatea solului (este caracteristica unui sol bogat în humus, unde procesele de creștere decurg rapid)

Topografia (studiile topografice oferă detalii despre suprafața, conturul, panta și priveliștea terenului)

Capacitatea productivă a solului (tipul solului este important pentru toate tipurile de construcții, cât și pentru agronomie)

Condițiile pentru creșterea și irigarea recoltelor

Gradul de eroziune (gradul de degradare a solului)

Frecvența precipitațiilor (pentru recolte bogate)

Scheletul solului (caracterul pietros)

Orizontul de sol (adâncimea solului)

Clima (condițiile climaterice și diversitatea anotimpurilor pot afecta recoltele)

Temperatura

Aciditatea solului (recoltele sunt influențate de legiferarea ierbicidelor, îngrășămintelor sau insecticidelor)

Sistemul de drenaj (umiditate în exces a solului)

Evaluarea terenurilor este o activitate importantă, este un domeniu care se află într-o continuă creștere în ultima perioadă, atât în lume, cât și în țara noastră.

În literatura de specialitate, evaluarea terenurilor este definită astfel: ,,evaluarea terenurilor se ocupă cu aprecierea performanțelor terenurilor pentru utilizări în scopuri specifice, implicând compararea între terenuri pentru o utilizare dată sau compararea variantelor de utilizare pentru un teren dat și incluzând sau nu considerații socio-economice de durabilitate.”

Evaluarea ilustrează operațiunea de a stabili, a socoti, a calcula valoarea, prețul.

În procesul de evaluare intervine:

Subiectul – persoana care realizează evaluarea, specialistul evaluator

Obiectul – care este supus evaluării sau reevaluării, care se află sub forma proprietății mobiliare sau imobiliare

În sens contrar, reevaluarea semnifică procesul de a evalua din nou, a aduce la zi valoarea unor elemente din bilanțul contabil.

Acțiuni care se desfășoară înaintea procesului de evaluare:

analizarea înregistrărilor contabile referitoare la teren și actele de proprietate ale acestuia

se studiază planurile amplasamentelor și se face o verificare referitoare la suprafața scriptică și cea existentă pe teren

se separă din suprafața totală a terenului acele suprafețe care sunt folosite la derularea activității (teren construit, aferent rețelelor, căilor de transport) și suprafețele libere care sunt considerate în afara exploatării

în funcție de locul unde se află terenul în zonă, se culeg informații de piață cu privire la valorile de tranzacționare în zonă a terenurilor libere similare

întocmirea unei fișe preliminare în care apar distinct surafețele terenurilor în funcție de destinația lor (de exploatare sau libere) și de localizare a acestora care va cuprinde valorile de piață ale terenurilor în acele zone

Evaluarea propriu-zisă

Evaluarea terenului se realizează distinct, cunoscând două categorii de terenuri:

Terenuri în exploatare – unde evaluarea va ține seama de faptul că terenurile contribuie la desfășurarea activității, având valoare diferită față de valoarea de piață. În această situație, evaluarea va avea în vedere faptul că pe lângă valoarea de piață a terenului în zonele respective, acesta va fi imoblizat încă un număr de ani egal cu durata de viață rămasă a obiectivului. Astfel, tipul de valoare care se obține nu va fi valoarea de piață.

Terenuri în exces – în acest caz se evaluează la valoarea de piață, în condiții în care există suficiente informații de piață, unde se poate aplica una din următoarele proceduri: capitalizarea rentei de bază, comparația directă, proporția, extracția, parcelarea și tehnica reziduală.

Capitalizarea rentei de bază

Renta de bază reprezintă suma plătită pentru dreptul de folosință și ocupare a terenului în conformitate cu regulile de închiriere/arendare a terenurilor. Renta de bază poate fi capitalizată cu o rată corespunzătoare, cu scopul de a estima valoarea de piață a terenului.

Această procedură este utilă atunci când există informații legate de piața închirierilor imobiliare.

Metoda comparației directe

La această metodă sunt analizate, comparate și corectate prețurile și informațiile referitoare la loturi similare, în funcție de asemănările și diferențele dintre ele, în scopul estimării valorii terenului subiect. Elementele de comparație sunt drepturile de proprietate, restricțiile legale, localizarea, caracteristicile fizice, condițiile pieței( schimbările în timp), cheltuielile efectuate imediat după cumpărare și utilitățile disponibile.

Această metodă este cea mai utilizată pentru evaluarea terenului liber.

Metoda proporției

Metoda proporției care poartă denumirea și de ,,metoda alocării” este bazată pe principiul echilibrului și pe teoria contribuției, potrivit cărora există un raport specific între valoarea terenului și valoarea proprietății imobiliare pentru anumite tipuri de proprietăți în anumite zone.

Metoda extracției

Această metodă se aseamănă cu cea a proporției și anume: valoarea terenului este extrasă din prețul de vânzare a unei proprietăți prin scăderea valorii construcțiilor care este estimată prin costuri și depreciere. În special, proprietățile din zona rurală sunt estimate des prin această metodă deoarece contribuția clădirilor este redusă și ușor de identificat.

Metoda parcelării

Este utilizată la evaluarea terenurilor în care parcelarea reprezintă cea mai bună utilizare și există date de comparație pentru aceste tipuri de parcele. Evaluatorul începe să analizeze o parcelare prin determinarea numărului și dimensiunilor loturilor ce pot fi create din punct de vedere fizic, legal și economic. O parcelare poate crea o proprietate mai bună în condițiile în care există zonarea, utilitățile disponibile, accesul și alte elemente.

Metoda reziduală

Această metodă se folosește atunci când nu se cunosc date referitoare la loturile similare de teren liber. Metoda se folosește în următoarele cazuri:

-valoarea clădirilor este cunoscută sau poate fi estimată cu precizie bună

-când venitul anual net generat de proprietate este cunoscut sau poate fi estimat.

Terenul are valoare pentru că oferă utilitate, de exemplu pentru un spațiu de recreere, o exploatare agricolă sau pentru un drept de trecere pentru căi de transport. Dacă terenul are utilitate pentru o anumită utilizare și există cerere pentru acea utilizare, rezultă că terenul are valoare. Valoarea acestuia este bazată pentru cea mai bună utilizarea a sa. Evaluatorul, în acest caz, are datoria de a găsi acea utilizare care crește valoarea proprietății, respectiv a terenului.

Cea mai bună utilizare a terenului (CMBU) se realizează dacă se îndeplinesc simultan patru condiții:

Este permisă legal

Este posibilă fizic

Este fezabilă financiar

Este maxim profitabilă

Există patru factori economici care creează valoarea, aceștia interacționează pe piață, influențând raportul dintre cerere și ofertă.:

Utilitatea

Raritatea

Dorința

Puterea efectivă de cumpărare

Utilitatea este capacitatea unui produs de a satisface o nevoie sau o dorință umană.

Raritatea se manifestă în situația în care dacă cererea pentru un bun este constantă, raritatea lui îl va face mai valoros.

Dorința este voința unui cumpărător de a deține un bun care să-i satisfacă o anumită nevoie umană.

Puterea efectivă de cumpărare se manifestă prin participarea pe piață a unei persoane sau grup de persoane, care se concretizează prin achiziția de bunuri și servicii prin numerar sau echivalent.

Principiile evaluării care influențează valoarea terenului sunt:

Anticiparea

Anticiparea se referă la faptul că valoarea de piață este dată de valoarea beneficiilor sau satisfacțiilor viitoare generate de proprietatea imobiliară.

Schimbarea

Principiul schimbării cere ca evaluatorul să descopere cauzele și efectele forțelor cererii și ofertei și să studieze impactul lor asupra proprietății imobiliare.

De-a lungul anilor au avut loc modificări semnificative ale suprafeței pământului, astfel este posibil să apară modificări în structura și calitatea terenului. Există câteva situații care pot modifica suprafața și stabilitatea terenului: cutremurele, fallile subterane care pot crea gropi imense, poluarea terenului cu deșeuri periculoase, eroziunea solului, minele subterane care pot conduce la surpări, epuizarea terenurilor agricole din cauza metodelor improprii de exploatare (precum folosirea îngrășămintelor chimice și pesticidelor).

Oferta și cererea

Valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este stabilită de interdependența dintre cerere și ofertă. Oferta și cererea de bunuri ajung către echilibru atunci când valoarea, prețul și costul de pe piață sunt egale.

Substituția

Principiul substituției spune că un cumpărător nu va plăti mai mult pentru un amplasament decât pentru un altul similar.

Dar ce se înțelege prin noțiunea de amplasament?

Un lot de teren poate fi numit amplasament în momentul în care este fizic delimitat și dacă i se fac amenajări interioare și exterioare, astfel încât să fie pregătit pentru o anumită utilizare.

Echilibrul

Principiul echilibrului, conform căruia valoarea proprietății imobiliare este creată și susținută când diverse elemente aflate într-un mix economic sau de mediu înconjurător sunt în echilibru.

Cererea reflectă necesitățile, dorințele materiale, puterea de cumpărare și preferințele consumatorilor. Analiza cererii se axează pe identificarea utilizatorilor potențiali.

Oferta este cantitatea dintr-un tip de proprietate disponibilă pentru vânzare sau închiriere, la diferite prețuri, pe o piață dată, pe o anumită perioadă de timp.

În mod normal, o piață eficientă funcționează pe baza cererii și ofertei existente pe acea piață. Spre deosebire de aceasta, piața imobiliară este influențată și de reglementări guvernamentale sau locale. Echilibrul între cerere și ofertă se realizează teoretic, existând întotdeauna un decalaj între cerere și ofertă. De multe ori avem de-a face ori cu supra-ofertă ori cu un exces de cerere. Oferta pentru un anumit tip de imobil, se dezvoltă greu, iar cererea poate să se modifice dintr-o dată.

Terenuri situate în intravilan:

Cererea este formată din localnicii care doresc să achiziționeze terenuri în scop personal. Oferta este prezentată de localnici sau întreprinzători care ulterior procedează la parcelarea terenului achiziționat.

Terenuri situate în extravilan:

Cererea este formată de întreprinzători care activează în domeniul agricol sau de investitori care achiziționează parcele învecinate sau apropiate cu suprafețe mai mici, ulterior procedând la comasarea și vânzarea suprafeței obținute. Cererea este în creștere pentru acest tip de teren.

Oferta este asigurată de localnici care dispun de suprafețe mici; de investitori străini care își închid afacerea; sau de alți investitori care au obținut suprafețe de terenuri agricole cu grad de comasare ridicat în urma achiziționării mai multor parcele de suprafețe reduse.

În ceea ce privește echilibrul cererii și ofertei de terenuri, în prezent, oferta este excedentară cererii, piață putând fi considerată o piață a cumpărătorilor.

În prezent prețurile terenurilor variază foarte mult în funcție de categoria de calitate, gradul de comasare, suprafață, amplasare și posibilități de acces, etc.

Tranzacțiile sunt foarte puține și se referă la suprafețe mici de teren achiziționate de producătorii agricoli existenți deja pe piață, terenurile achiziționate fiind situate cu precădere în zonele de interes ale acestora, zone în care acești producători agricoli lucrează suprafețe mari de teren iar prin aceste achiziții încearcă să își mărească gradul de comasare.

Un alt aspect ce trebuie menționat în legătură cu piață imobiliară pe segmentul terenurilor agricole este acela că majoritatea producătorilor agricoli cultivă suprafețe mai mari de teren decât cele pe care le au în proprietate.

Mai exact o parte din terenurile lucrate de marii producători agricoli sunt luate în arendă de la proprietarii lor, aceste terenuri situându-se de regulă în zonele în care producătorii agricoli au suprafețe mari de teren în proprietate și pe care le cultivă.

Arenda care trebuie plătită de acești producători agricoli proprietarilor de terenuri poate fi plătită în două feluri și anume:

– sub formă de produse, în această situație plătindu-se în medie între 500 kg și 700 kg cereale/ha/an

– sub formă de numerar, în special în cazul proprietarilor persoane juridice, tarifele practicate în acest caz fiind foarte variate, începând de la 120 euro/ha/an

Evaluarea valorii terenului prin metoda comparației directe

Metoda comparației directe mai este cunoscută și sub denumirea de comparație a vânzărilor. Se utlizează la evaluarea tuturor tipurilor de teren, cu condiția existenței a două condiții:

Un număr suficient de tranzacții recente cu terenuri similare

Informații suficiente și reale pe piață

Tabelul 1. Situația vânzărilor de terenuri agricole extravilane prevăzute de

Legea nr. 17/2014, în anul 2019

2.4 Piața funciară

Piața financiară are rolul de a colecta disponibilitățile bănești în favoarea solicitanților prin emisiunea și plasarea de titluri mobiliare cum sunt acțiunile, certificatele de investiții obligațiunile și alte produse financiare. Pe această piață au loc tranzacții cu titluri emise anterior, emide de altfel între vânzătorii de titluri, cei care doresc să își recupereze capitalul bănesc avansat și diferiți cumpărători, care își propun să investească. Acțiunile de fapt reprezintă titluri de valoare care au o parte din capitalul social al unei societăți pe acțiuni. Valoarea nominală sau prețul acțiunii se determină prin raportarea capitalului social la numărul de acțiuni emise de o firmă într-un interval de timp.

2.5 Participanții la piață (principalii jucatori pe piață)

Nivelul de grupare al terenurilor

Nivelul de grupare al parcelelor este unul din agenții care pot aduce aport nivelului pe care îl au prețurile acestora. Acest nivel este reprezentat de un procent estimat care desemnează nivelul de apropiere între parcelele de teren. Cele patru nivele de grupare, de la cel mai slab până la cel mai bun nivel sunt:

sub 40%;

între 40% și 60%;

între 60% și 80%;

între 80% și 100%.

Diferențele de preț care apar între aceste nivele sunt în jur de 10%.

Modalități de utilizare a pământului

Utilizările unui teren pot fi următoarele: pentru silvicultură, construcții, agricultură, așezări urbane și rurale, căi ferate, baze de odihnă și tratament, rezervații naturale etc. Modul de folosire care asigură prețul cel mai ridicat influențează și prețul celorlalte folosințe.

Rata dobânzii bancare

Rata de dobândă bancară are și ea o influență apreciabilă asupra prețului pamântului. La momentul vânzării pământului, proprietarul pretinde o sumă de bani care să fie egală cu profitul care l-ar obține de pe urma unui capital depus la bancă cu dobânda zilei, cu condiția ca acest profit să fie același cu cel pe care l-ar fi obținut din arendarea pământului.

Îmbunătățirea poziției terenurilor agricole

Proprietarul poate obține o mai bună valorificare a terenului în urma realizării unor lucrări de îmbunătățire a infrastructurii, chiar dacă el nu a avut nici o contribuție la executarea lor (căi ferate, autostrăzi, șosele, aeroporturi, depozite). Aceste modificări influențează pozitiv prețul pamântului.

Capitalul fix și circulant din agricultură a fost afectat de modificările care au avut loc în agricultură. Capitalul funciar este componenta capitalului fix care ne indică modificările ce au loc. Acesta este format din capitalul investit în cumpărarea pamântului, ameliorări funciare, construcții speciale, plantații etc. Capitalul destinat cumpărării pamântului nu se amortizează, ceea ce creează dificultăți agricultorilor în obținerea resurselor de investiții.

Cumpărarea pamântului limitează folosirea capitalului pentru achiziția celorlalți factori de producție. De aceea, cumpărarea sau nu a unei bucăți de pamânt este una dintre cele mai însemnate decizii care se iau la momentul compunerii și organizării unei exploatații agricole.

Mărimea și evoluția rentei funciare

Între renta funciară și prețul pamântului există un raport de proporționalitate directă, condiționându-se reciproc.

Capitolul III. Județul Teleorman – Piața terenurilor

3.1 Aspecte generale

Situat în partea de sud a țării în partea centrală a Câmpiei Române, la intersecția dintre paralela 44 ° Nord și meridianul 25° Est, Județul Teleorman se învecinează la nord cu județele Argeș și Dâmbovița, la est cu Giurgiu și la vest cu județul Olt, iar în partea de sud pe o lungime de circa 90 km fluviul Dunărea delimitează granița României cu Bulgaria (Fig. 6).

oc

Fіg. 6 Lοcalіzarеa judеțuluі Tеlеοrman în cadrul oc Rοmânіеі

Ca și suprafață județul Teleorman are 5.790 km2, respectiv 2,4% din suprafața țării înscriindu-se printre județele de mărime medie din România, situându-se pe locul 19 la nivel național după acest criteriu și pe locul 4 între județele din sud care sunt delimitate de fluviul Dunărea.

Pentru județul Teleorman ca și județ preponderant agrar (cu o suprafață agricolă 473.000 de hectare), vecinătatea cu fluviul Dunărea reprezintă un punct forte pentru dezvoltarea județului prin oportunitățile de cooperare transfrontalieră cu Bulgaria.

De asemenea situarea județului Teleorman în apropierea capitalei țării, constituie avantajul accesului la o infrastructură instituțională și socială dezvoltată, însă acest fapt poate avea și repercursiuni negative care să conducă la accentuarea unor probleme demografice la nivelul județului, prin migrația unui segment important al populației și implicit al forței de muncă în afara granițelor județului Teleorman.

3.2. Analiza demografică și socială pe ultimii 10 ani a județului Teleroman

Ca și structură administrativă județul Teleorman, are în componența sa, trei municipii (Alexandria, Turnu Măgurele și Roșiorii de Vede), două orașe (Zimnicea și Videle), 92 comune și 231 de sate, care reprezintă 97,9% din totalul localităților. Reședința de județ este municipiul Alexandria, oraș care face parte din categoria orașelor mijlocii cu un important rol în coordonarea și armonizarea dezvoltării în teritoriu.

Referitor la repartiția în teritoriu a localităților, se constată că orașele și satele sunt relativ uniform distribuite în interiorul județului, cu o densitate de 0,8 orașe pe 1.000/Km2, valoare apropiată de densitatea medie pe țară (1,1 orașe / 1000 Km2), și 4,0 sate pe 1000 / Km2 , densitate inferioară mediei pe țară (5,6 sate pe 1000 / Km2).

Rețeaua localităților (Fig. 7) cu un număr mai mare de patru sate este concentrată în jumătatea nordică a județului, partea sudică se caracterizează prin comune cu mai puține sate, iar partea mediană a județului are o concentrare a comunelor cu cea mai mare populație, iar în partea vestică comunele sunt de mărime mai mică.

oc

Fіg. 7 Lοcalіzarеa localіtățіlor în cadrul judеțuluі oc Tеlеοrman

Conform datelor disponibile privind evidența populației la 1 iulie 2018 populația stabilă a județului Teleorman era de 383.139 locuitori, respectiv 11,76% în totalul populației Regiunii Sud-Muntenia, situându-se pe locul 4 ca număr de locuitori la nivel de regiune.

Tabel 2. Distribuția populației pe medii de rezidență la nivel de regiune și județ la 1 iulie 2018 mii persoane și procente

Sursa: Institutul Național de Statistică, disponibil la adresa http://statistici.insse.ro:8077/tempo-online/#/pages/tables/insse-table

3.3. Analiza PIB a județului Teleorman

Реntru ɑ еvɑluɑ nivеlurilе dе trɑi, еstе mɑi indiсɑt să sе utilizеzе РIВ-ul ехрrimɑt în stɑndɑrdul рutеrii dе сumрărɑrе (SРС), сu ɑltе сuvintе ɑjustɑt în funсțiе dе dimеnsiunеɑ unеi есοnοmii, сɑ рοрulɑțiе, și, dе ɑsеmеnеɑ, dе difеrеnțеlе dintrе țări în сееɑ се рrivеștе nivеlul рrеțurilοr. Între nivelul și evoluția PIB real pe locuitor și bunăstarea economică există o stransă interdependență. PIB real constituie suportul material al bunăstării economice, iar nivelul acesteia influențează creșterea PIB.

Afirmația conform căreia agricultura are un rol major în dezvoltarea economică a României se bazează pe câteva argumente pe care le considerăm solide.

În primul rând, regăsim o pondere destul de mare a veniturilor din agricultură în PIB (6.2 % în 2011). Deși procentul este într-o continuă scădere din 1990 încoace (lucru care nu este neapărat rău, deoarece poate exprima creșterea economică a altor sectoare economice), acesta rămâne unul ridicat, comparativ cu alte țări membre a Uniunii Europene (Ungaria, Polonia-4%).

Există din păcate și aspecte negative ce țin de această pondere ridicată a agriculturii în țara noastră. Datele statistice din 2010 arată faptul că România deținea în acel an 3, 85 milioane de ferme, din totalul de 12 milioane existente la nivelul UE. Acest fapt este reprezentat de fenomenul de fragmentare accentuată a exploatațiilor agricole.

Dinamica suferită de ponderea agriculturii în PIB nu este una întâmplătoare, asta deoarece se încearcă să se pună accentul tot mai mult pe sectorul serviciilor, sector cu o valoare adăugată mai mare. Acesta deține în prezent aproximativ 50% din PIB, puțin totuși în comparație cu media Uniunii Europene, iar industria a ajuns la 28% . Cu toate acestea însă, agricultura are și va avea în următorii ani o importanță ridicată în economia țării.

În al doilea rând, se evidențiază o relație strânsă între agricultură și economie în ansamblul său. Conform Mariei Vincze, se evidențiază patru canale prin care se creaza această interdependență:

Cresterea producției agricole (cu implicații în sectorul secundar, dar și prin prețuri)

Cererea de bunuri și servicii non-agricole necesare muncii ajută la dezvolatrea altor ramuri (bunuri de consum, utilaje etc.)

Implicații asupra acumulării de capital

Relații cu piața muncii, atât prin recrutare, cât și prin eliberarea persoanelor pentru alte domenii.

Însă, PIB poate să se modifice fără ca bunăstarea să se schimbe, iar bunăstarea poate să înregistreze o îmbunatățire sau o înrăutățire fără ca PIB real total și pe locuitor să se modifice:

–  rezultatele unor activități contribuie la creșterea bunăstării, dar nu sunt incluse în PIB (de ex. economia subterană, piața neagră, bunuri materiale și servicii rezultate din activitatea casnică sau din activitatea organizațiilor de caritate – care nu sunt incluse în PIB)

–  veniturile personale se repartizează pentru plata taxelor și a impozitelor, cumpărarea bunurilor de consum și pentru constituirea unor economii: o creștere a PIB pe locuitor poate fi însoțită și de o creștere mai accentuată a economiilor sau a taxelor și impozitelor, acest fapt conducând la o scădere a cheltuielilor de consum și, mai departe, a bunăstării economice:

–  durata timpului liber influențează în mod diferit bunăstarea economică și mărimea PIB: creșterea duratei timpului liber conduce la sporirea bunăstării economice, dar la scăderea PIB, în timp ce reducerea duratei timpului liber determină creșterea PIB și o reducere a bunăstării economice

–   gradul de poluare a mediului natural (aerul, apa, fauna, flora etc) influențează bunăstarea, dar nu și mărimea PIB

–    PIB evidențiază numai valoarea de piață a bunurilor finale produse, dar nu și consumul final, consum care stă la baza bunastării economice: acesta poate să crească și datorită importului de bunuri, dar importul de bunuri contribuie la reducerea PIB.

PIB-ul pentru județul Teleorman, conform datelor disponibile pe INSSE calculat pentru perioada anilor 2000-2016 arată o creștere semnificativă, astfel că s-a ajuns de la valori de 3491,1 milioane lei în anul 2000 la 34433,17 milioane lei în anul 2016, acesta fiind ultimul an pentru care avem date disponibile (Fig. 8).

Fig. 8 PIB calculat conform CAEN Rev.2 – SEC 2010, în Județul Teleorman

Contribuția la realizarea PIB pe sectoare de activitate ale economiei naționale evidențiază clasamentul următor: sectorul servicii cu cea mai mare pondere la crearea PIB de aproximativ 50%, pe locul secund sectorul secundar cu o valoare de aproximativ 37,6% și pe ultimul loc se situează sectorul primar cu o proporție de aproximativ 5,6%.

Secțiunea comerț are o evoluțe crescătoare a populației ocupate atingând o pondere de 32,77% în sectorul terțiar în anul 2013 față de 22,24% în anul 2004; valorile PIB-ului create de comerț cumulate cu hoteluri și restaurante, transport, depozitare și comunicații în cifre absolute și ca procente în total PIB sector servicii înregistrează o evoluție fluctuantă, cu un trend negativ începând cu anul 2009, descreștere ce se accentuează ajugând la valoarea de 63563,4 miliarde lei prețuri curente în 2013, respectiv 21,02%.

Tabel 3. Ponderea participării la formarea PIB (%) a principalelor sectoare ale economiei din Județul Teleorman

Sursa: INSSE, 2019

* Date estimate Comisia Națională de Prognoză pe baza datelor statistice la nivel național pentru anul 2018

Pentru perioada analizată, PIB a evoluat în mod echilibrat, cu o ușoară tendință de creștere a contribuției (proporției) serviciilor la realizarea acestui indicator și de scădere a sectorului secundar (reducerea aportului industriei la formarea PIB, survenită ca urmare a proceselor de restructurare-reorganizare, cu efecte diferite, de la o perioadă la alta), ale agriculturii care a înregistrat ritmuri de creștere diferențiate.

Problema sectorului primar, a evoluției agriculturii, trebuie dimensionată pe două planuri: primul se referă la contribuția cantitativă a recoltelor și producțiilor realizate, iar al doilea plan vizează factorul calitativ care, în condițiile climatice nefavorabile, nu constituie suportul de care are nevoie economia, pentru a se dezvolta în consecință.

3.4 Clasificarea terenurilor

Utilizarea terenurilor agricole

Suprafața agricolă totală a României, la sfârșitul anului 2013, însuma 14,5 milioane hectare, ceea ce reprezintă 61,2% din suprafața totală a fondului funciar național (în scădere cu 118,4 mii hectare, față de 2007).

Suprafața agricolă utilizată, în anul 2013, a fost de 13,3 milioane hectare, în scădere cu 625 mii hectare (cu 4,5%), față de anul 2002 și cu 447 mii hectare (cu 3,2%) ‐ mai mică, față de anul 2007.

Modul de folosință al terenului agricol, în anul 2011, se prezintă astfel:

9.352,3 mii hectare reprezintă teren arabil;

3.277,7 mii hectare reprezintă pășuni;

1.553,5 mii hectare reprezintă fânețe;

211,3 mii hectare reprezintă vii și pepiniere viticole;

196,1 mii hectare reprezintă livezi și pepiniere pomicole.

Din totalul suprafeței agricole, suprafața arabilă reprezintă 64,1% (9,3 milioane hectare), în 2013, în scădere cu 71 mii hectare, față de 2007. Suprafața arabilă ce revine/cap de locuitor situează România în primele țări din Europa, cu 0,43 hectare/persoană, în 2012, și 0,42 hectare/persoană, în 2013, fapt ce relevă potențialul deosebit de creștere a volumului producției agricole și de îmbunătățire a structurii acesteia, potențial care trebuie mult mai bine valorificat, având în vedere cererea în creștere de hrană, existentă în lume.

Fig. 9. Utilizarea terenurilor în județul Teleorman în concepția CORINE

Sursa: http://land.copernicus.eu/pan-european/corine-land-cover

Fig. 10. Harta suprafețelor cu caracter protejat din județul Teleorman (Sursa: http://atlas.anpm.ro/atlas#)

3.5 Administrarea terenurilor

3.5.1 Transformări în modul de utilizare al terenului

Utilizarea terenurilor și a scoarței terestre este un fenomen global accelerat cu implicații majore asupra resurselor de producție alimentară, forestiere și acvatice, climatului și ciclurilor biogeochimice. Aceasta afectează cantitatea și configurația de habitat disponibilă pentru animale, afectând procesele și funcția ecosistemelor.

Extinderea urbană a orașelor pune următoarele probleme:

-adaptarea la sit, prin extindere orașul este obligat să ocupe terenuri a căror topografie nu este totdeauna de calitate necesitînd investiții pentru a fi amenajate (terenuri în pantă sau dimpotrivă zone mlăștinoase);

-consumul de spațiu rural sau agricol, de cele mai multe ori de foarte bună calitate, specific mai ales în Lumea a Treia unde urbanizarea este de cele mai multe ori haotică;

-necesitatea schimbărilor urbanistice generate de mutațiile economice și sociale (construcția de parcuri industriale, spații destinate infrastructurii comunicaționale, construcția de cartiere de locuit etc.), adaptate necesităților fiecărei perioade;

Aceste probleme se repercutează asupra costului ridicat, atât funciar – prețul solului crește față de nivelul de bază al utilizării agricole, cât și social, legat de necesitatea organizării transportului în comun, al serviciilor de bază sau specializate, a asigurării de locuințe, a protecției mediului etc.

Planurile reflectă de cele mai multe ori particularitățile topografice ale reliefului (pantele acestuia și traseul rețelei hidrografice), vizibil mai ales în aspectul străzilor (alungite în lungul curbelor de nivel sau urcînd pe culmile interfluviale). Situl poate menaja astfel unele spații naturale – martori de eroziune, stîncării, păduri, mlaștini etc. Prezența râurilor introduce totdeauna rupturi hidrografice, mai evidente în cazul rîurilor largi. Extinderea vetrei oricărei așezări urbane rezultă din două date de bază: conjunctura socio-economică și condițiile naturale.

Particularitățile fizice ale sitului fixează marile linii ale planului și dezvoltării spațiale dar influențează și forma construcțiilor urbane sau se resimte în viața cotidiană a acestuia. Pentru realizarea oricărei lucrări publice, fiecare proiect trebui să țină cont de: datele geologice (rezistența la greutate, riscurile seismice, nivelul hidrostatic), datele topografice (înclinarea pantei, energia reliefului, adâncimea fragmentării) și resursele locale de materiale de construcții.

Climatul, elementul cu cea mai mare incidență asupra vieții umane intervine în evoluția planului orașului prin adaptarea construcțiilor la rigorile acestuia (precipitații abundente, vînturi puternice, necesitatea asigurării însoririi), de multe ori reflectînd și unele tradiții culturale.

Structura urbană guvernează organizarea și funcționarea spațiului urbanizat și coincide cu diferitele modalități de ocupare și utilizarea solului. Spațiul urbanizat se compune din: construcții, infrastructură și spații verzi. Ponderea acestora este dependentă de principiile urbanistice care stau la baza planurilor de amenajare.

Habitatul colectiv a cunoscut un succes în statele ex-comuniste, unde a ajuns să se confunde cu însăși confortul urban (aici au fost preferate două tipuri de construcții: P+4, până în anii ’60 și P+10 după această dată).

Construcții urbane cu caracter public sau economic, destinate satisfacerii necesităților materiale sau spirituale ale populației, unde se pot distinge edificiile publice, situate de obicei în zona centrală (clădirile cu destinație administrativ-politică și financiar-bancară mai ales) dar și diseminate adesea (cele cu detinație școlară sau spitalicească), piețe, biserici, hoteluri, lărgirea străzilor pentru a satisface nevoile circulației automobilistice (fluidizarea traficului), spațiile verzi și spațiile de recreere care corespund unor necesități vitale pentru a combate efectele nocive ale poluării mediului.

analiza indicilor de transformare a mediului

Peisajul reprezintă o componentă de bază a patrimoniului natural și cultural european, contribuind la bunăstarea umană și consolidarea identității europene. Exploatarea agricolă, silvică, industrială, politicile de amenajare a teritoriului, urbanism, transport, infrastructură, turism etc. accelerează artificializarea peisajelor.

Un alt indicator utilizat în analiza stării peisajelor este indicele transformării mediului care este dat de raportul dintre suprafața pădurilor și a pajiștilor și suprafața construită. Cea mai puternică intervenție, mai ales în peisajul câmpiei o reprezintă însă agricultura și nu suprafața construită. În acest sens este potrivită o adaptare a acestui indice, introducând în formulă suprafața agricolă (arabil, vii și livezi) ca factor de dezechilibru, având în vedere că geoecosistemele sunt entități artificializate, subordonate intereselor societății umane și fără capacitate de autoreglare și suprafața acvatică ca suprafață oxigenată. De menționat că la suprafața construită, atât în formula inițială de calcul a acestui indice, cât și în cea adaptată sunt incluse și suprafețele ocupate de căile de comunicații – șosele și căi ferate.

Ȋn Uniunea Europeană, proporția de spațiu urban verde diferă între orașele europene. Cu toate acestea, utilizarea efectivă a spațiilor verzi depinde în mod esențial de accesibilitatea, calitatea, siguranța și dimensiunea lor. Există, de asemenea, variații culturale și socio-demografice în percepția de spațiu verde și a atitudinilor față de utilizarea acestuia.

Beneficiile spațiilor verzi de înaltă calitate sunt sănătatea fizică, mentală și bunăstarea socială, precum și îmbunătățirea calității vieții. Infrastructura verde joacă un rol în adaptarea urbanismului la schimbările climatice, care afectează reglarea temperaturii, protecția împotriva zgomotului, reducerea poluării aerului, prevenirea eroziunii solului, precum și prevenirea inundațiilor.

După cum se poate observa, un număr destul de mare al țărilor din UE se confruntă cu un procentaj destul de mic al spațiilor verzi, zone critice aflându-se în Spania, Grecia, România, Bulgaria, Italia, pe când în țările din Europa nordică și centrală pun un accent destul de mare pe spațiile verzi, precum Suedia (Jönköping) și Finlanda (Tampere), urmate de orașe din țări ca Germania, Cehia, Olanda.

I.de tr. Mediu = 𝒑ă𝒅𝒖𝒓𝒆+𝑺𝒑𝒂𝒋𝒊ș𝒕𝒊+𝑺𝒂𝒄𝒗𝒂𝒕𝒊𝒄ă/𝑺𝒄𝒐𝒏𝒔𝒕𝒓𝒖𝒊𝒕ă+𝑺𝒂𝒓𝒂𝒃𝒊𝒍+𝑺𝒗𝒊𝒊+𝑺𝒍𝒊𝒗𝒆𝒛𝒊

Din arealul nostru de studiu, fiind situat într-o zonă de câmpie, am exclus categoriile cu peisaje foarte slab și slab afectate, deoarece mediul înconjurător a început să sufere modificări încă din cele mai vechi timpuri, fiind antropizat de oameni în teren preponderent arabil.

efectele etanșării solului

Etanșarea solului este un mijloc de acoperire a solului de către un material impermeabil artificial integral sau parțial (asfalt, beton, etc.), care provoacă o pierdere ireversibilă a solului și a funcțiilor sale biologice și pierderea biodiversității, în mod direct sau indirect, din cauza fragmentării peisajului. Terenul afectat cuprinde zone etanșate (cladiri, suprafețe de drum, parcari, etc.) și zone nesigilate (gradini rezidentiale, spațiu rezidual între clădiri, piese nesigilate ale coridoarelor de transport).

Solul este o resursă limitată și neregenerabilă, deteriorarea solului, spre deosebire de aer și apă, nu este ușor recuperabil. Pierderea de materie organică și, în consecință fertilitatea solului sunt adesea conduse de practici neviabile, cum ar fi aratul adânc și monocultura, în timp ce utilizarea continuă a utilajelor grele distruge structura solului prin compactare.

Noile locuințe, locațiile de afaceri și infrastructura rutieră sunt în mare parte puse pe un teren neamenajat în afara sau la marginea așezărilor existente, de obicei, ca rezultat al impermeabilizării solului. Turismul este un motiv în plus de degradare a solului, în special de-a lungul coastelor Mediteranei. Multe dintre problemele provin din activități trecute și practicile de management sărace din fosta Uniune Sovietică și Europa de Est. Una dintre cele mai importante influențe asupra calității solului sunt sistemele utilizate în agricultură.

În 2006, aproape 100.000 de km² sau 2,3% din teritoriul UE au fost etanșați și fiecare cetățean al UE a fost, în medie, înzestrat cu 200 m² din suprafața etanșată. Statele membre cu rate mari de etanșare care depășesc 5% din teritoriul național sunt Malta, Țările de Jos, Belgia, Germania și Luxemburg. Mai mult decât atât, regiuni cu rate mari de etanșare există peste tot în UE și includ toate aglomerările urbane majore, precum și majoritatea regiunilor mediteraneene.

În ceea ce privește suprafața superficială, aceasta reprezenta 4,4% din teritoriul UE în 2006, iar fiecare cetățean al UE dispune de 389 de m² din suprafața artificială, care este de 3,8% sau 15 m² mai mare față de 1990. S-au observat creșteri excepționale de teren artificial, cu mai mult de 7,5% în Țările de Jos, Germania, Portugalia, Irlanda, Franța și Spania.

În România, preluarea terenurilor și etanșarea acestora este în creștere, chiar dacă populația țării este în scădere, rata etanșării solului, fiind de 1,6% în 2006, mai redusă față de media europeană de 3%, în timp ce suprafața artificială este de 6,3% – cu mult peste standardul UE. Acest lucru poate fi, probabil, explicat prin numărul mare de cariere și mine, multe dintre ele fiind închise după 1990.

La nivel național, suprafața cea mai etanșată o deține Municipiul București, urmat de județul Ilfov, având valori de peste 6 %. Alte județe cu suprafețe semnificativ etanșate din România sunt Constanța, Iași, Prahova și Giurgiu. Județul cu cea mai mare suprafață etanșată pe cap de locuitor la nivel național este Ilfov cu 350-400 m2/cap.

Suprafețele permeabile pot ajuta la conservarea funcțiilor solului și atenuarea efectelor impermeabilizării solului într-o anumită măsură. Ele contribuie la capacitatea de drenare a apei la nivel local și poate, în unele cazuri, să îndeplinească, de asemenea, funcții biologice sau de amenajare a teritoriului. Un alt avantaj este contribuția lor pozitivă la micro-climatul, căldura și moderarea temperaturilor în zona. Suprafețele umbrite verzi au temperaturi de suprafață mai mici decât suprafețele ocupate, diferența poate fi de până la 20° C. În cazul apelor pluviale o zonă de parcare construită cu suprafețe permeabile descarcă în sistemul de canalizare local cel puțin 50%, comparativ cu o suprafață asfaltată. Acoperișurile verzi pot genera un nou spațiu verde și de a crea o valoare adăugată la calitatea vieții, în special în zonele foarte dens construiteși oferă un aspect plăcut într-un decor urban.

Fig. 11. Suprafața etanșată a solului în Europa, 2006

Sursa : Prokop et all., 2011

Fig. 12. Etanșarea solului pe județe în 2006, România

Sursa: EEA, EUROSTAT

Pentru prevenirea cu succes a pierderilor de sol, următoarele principii de bază trebuie puse în aplicare la nivel de politici:

să se stabilească principiul dezvoltării durabile în planificarea spațială;

să definească obiective realiste a terenurilor pentru nivelul național și regional;

să integreze principiul "a preveni, limita și compensa" pierderea solului în toate sectoarele politicii sectoare;

de a oferi stimulente financiare pentru dezvoltarea terenurilor industriale dezafectate

pentru a îmbunătăți calitatea vieții în marile centre urbane;

să facă centrele orașelor mici, mai atractive pentru a contracara decontarea structurilor dispersate în regiunile rurale cu populație în scădere;

pentru a desemna solurile agricole și peisaje valoroase cu restricți de dezvoltare;

3.6 Regimul juridic al terenurilor

În România, vânzarea tereneurilor a fost reglementată de către Constituția României și LEGE nr.312 din 10 noiembrie 2005-privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine.

Legea nr. 312/2005 a fost o lege care a născut multe controverse și a ușurat achiziționarea de terenuri de către cetățeni străini.

“ART. 3 Cetățeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în România, precum și persoană juridică constituită în conformitate cu legislația unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în aceleași condiții cu cele prevăzute de lege pentru cetățenii români și pentru persoanele juridice române.

ART. 4 Cetățeanul unui stat membru nerezident în România, apatridul nerezident în România cu domiciliul într-un stat membru, precum și persoană juridică nerezidentă, constituită în conformitate cu legislația unui stat membru, pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reședințe secundare, respectiv sedii secundare, la împlinirea unui termen de 5 ani de la dată aderării României la Uniunea Europeană.

ART. 5 (1) Cetățeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în România, precum și persoană juridică pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor și terenurilor forestiere la împlinirea unui termen de 7 ani de la dată aderării României la UE.”

Începând cu anul  2012, un cetățean dintr-un stat membru UE/SEE  a putut să dobândească prin contract de vânzare-cumpărare, donație sau alt tip de transfer de proprietate immobile, terenuri, asemenea unui cetățean român poate dobândi imobile în aceleași condiții că și un cetățean român, prin vânzare-cumpărare, schimb, donație sau alt tip de act de transfer al proprietății, de menționat că  destinația imobilului trebuie să fie aceea de reședință secundară. Reședința secundară poate fi una singură pe teritoriul unui stat fiind  facultativă și temporară.

Conform art. 4 din Legea nr. 312/2005, cetățeanul străîn poate dobândi dreptul de proprietate la împlinirea unui termen de 5 ani de la dată aderării României la Uniunea Europeană.

Conform Art. 5 din aceeași Legea nr. 312/2005 prevede că cetățenii străini au posibilitatea dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor și terenurilor forestiere la împlinirea unui termen de 7 ani de la dată aderării României la Uniunea Europeană.

În anul 2014 a fost promulgată LEGE nr. 17 din 7 martie 2014 care are că scop în concordanță cu interesele naționale și protejarea acestora, asigurarea securității alimentare și exploatarea atentă a resurselor naturale. De asemnea are că scop stabilirea unor noi reglementări pentru vânzarea-cumpărarea de terenuri agricole aflate în zona de extravilan. Un alt punct pe care LEGE nr. 17 din 7 martie 2014 îl atinge este cel al comasării fermelor agricole pentru a ajută la formarea de exploatații care pot aduce beneficii economice statului român.

Se poate concluziona că lipsa cadastrului a fost cea care a ajutat statul român  la căutarea soluțiilor pentru  reducerea numărului de străini care ar putea să între pe piața funciară locală. Realizarea cadastrală la nivel național pentru terenul agricol ar ajută și la stabilirea unui preț omogen pentru prețul pământului vândut și de asemenea la dezvoltarea fermelor în care arendasii devin fermieri cu drepturi depline ale terenului folosit.

Capitolul IV. Studiu de caz privind vânzarea terenurilor în județul Teleorman

Pentru partea de studiu de caz am analizat vânzările la nivelul Județului Teleorman.

Prin reprezentare grafică din Fig. 13 se poate vedea

Fig. 13 Situația vânzărilor la nivelul județului Teleorman, anul

*Capital.ro sursa analiza regiuni si preturi aproximative in euro

Concluzii

Bibliografie

Anexe