TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII Identificarea și competența evaluatorului Evaluator: Ciocan Diana Studentă anul 2 la Masterul Management Financiar… [303812]

TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

Identificarea și competența evaluatorului

Evaluator: Ciocan Diana

Studentă anul 2 la Masterul Management Financiar și Investiții

Prin prezenta certific că:

Prezentările faptelor din raport sunt corecte și reflectă cele mai pertinente cunoștințe ale evaluatorului;

Analizele, opiniile și concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele și condițiile limitative prezentate în acest raport;

[anonimizat];

Nici evaluatorul și nici o [anonimizat];

Nici evaluatorul și nici o persoana afiliată sau implicată cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacției;

[anonimizat] (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România);

Prin prezenta certific faptul că sunt competentă să efectuez acest raport de evaluare.

Identificarea beneficiarului și a oricăror alți utilizatori desemnați

Beneficiarul prezentului raport SC Cumpărător S.A.
Destinatarul prezentului raport este SC Cumpărător S.A.

Proprietar: SC Royal Bulding Trend SRL.

Datele, informațiile și conținutul prezentului raport sunt destinate doar persoanelor mentionate anterior doar cu scopul menționat la punctul 1.3, și nu vor putea fi copiate în parte sau în totalitate și nu vor fi transmise unor terți fără acordul scris și prealabil al autorului.

[anonimizat] a [anonimizat], în vederea cumpărării acesteia.

Obiectul evaluării

Obiectul evaluării îl constituie proprietatea imobiliară rezidențială apartament cu 2 camere și dependințe. Suprafața utilă (Su) a acestuia este de 62.41 mp, suprafața balcon= 3.47mp, rezultând o suprafață utilă totală de 65.88mp conform extrasului de carte funciară.

Apartamentul este situat în Loc. Ploiești, Jud. Prahova, Str. Romană, Nr. 65, Bl. A, Ap. 22.

[anonimizat], sau posibilitatea transferării acestui drept.

Tipul valorii

În prezentul raport s-a urmărit o estimare a valorii de piață având ca bază valoarea de piață a proprietății imobiliare așa cum este aceasta definită în Standardul ANEVAR 2020 „Tipuri ale valorii (IVS 104)”.

[anonimizat]:

„Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) [anonimizat], într-o [anonimizat], prudent și fără constrângere.”

Data evaluării

Data evaluării este 24.12.2020.

Data inspecției: 13.12.2020

Cursul de schimb BNR la data de 24.12.2020 este 1 euro= 4.87 lei.

Data redactării raportului

Data redactării raportului este 28.12.2020.

Documentarea necesară pentru elaborarea evaluării

Documentele necesare pentru efectuarea prezentei evaluari sunt:

Actele de proprietate;

Extras de Carte Funciară eliberat de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Prahova, sub nr. 22352 la data de 14.03.2018

Documentația cadastrală;

Evaluatorul a efectuat propriile investigatii pentru asigurarea unei baze documentare adecvate care să asigure acuratețea evaluării.

Natura și sursa informațiilor pe care se va baza evaluarea

Sursele de informații au fost :

Documente care atestă situația juridică a proprietății supuse evaluării – extras de carte funciară, vezi Anexa 1;

documentele de proprietate disponibile și proprietarul, pentru informațiile legate de proprietatea imobiliară evaluată (amenajări interioare, data amenajărilor interioare, situația juridică, economică, suprafețe, chirii, istoric, etc.) care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informațiilor furnizate ;

sursele de informații pentru imobilele de comparație au fost site-urile cu specific imobiliar (www.imobiliare.ro, www.storia.ro, www.olx.ro) , si publicații locale de proprietăți imobiliare;

informații privind cererea și oferta; tendința pieței (https://www2.colliers.com/, www.analizeimobiliare.ro, cpi.imobiliare.ro );

Cursul valutar comunicat de B.N.R;

Standardele de evaluare ANEVAR 2020.

Surse bibliografice:

Materialele prezentate în cadrul cursului de Investiții imobiliare și alte investiții alternative, profesor Banacu Cristian-Silviu, Master MFI, București 2020.

Ipoteze si ipoteze speciale

La baza evaluării stau o serie de ipoteze și ipoteze speciale, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorului este exprimată în concordanță cu aceste ipoteze și concluzii, precum și cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze și limite de care s-a ținut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele:

Prezentul raport de evaluare a avut la bază documentele și informatiile puse la dispoziție de către proprietar și culese pe timpul inspecției, valoarea exprimată în urma evaluării poate fi diferită în condițiile în care există și alte informații de care evaluatorul nu a avut cunoștință;

Dreptul de proprietate asupra apartamnetului este considerat valabil și proprietatea poate fi vândută;

Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor și restricțiilor de zonare și utilizare urbanistice, în afara cazului în care a fost identificată o non-conformitate, descrisă și luată în considerare în prezentul raport;

Proprietatea se evaluează ca fiind liberă de orice sarcini;

Nu am realizat nici un fel de investigație pentru stabilirea existenței contaminanților. Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente ale proprietății, solului, sau structurii care să influențeze valoarea;

Suprafața apartamentului a fost preluată din documentele existente, fără a efectua propriile măsurători suplimentare;

Situația actuală a proprietăților imobiliare și scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate și a modalităților de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii proprietății în condițiile tipului valorii selectate;

Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia;

Documentele prezentate sunt considerate veridice fară ca evaluatorul sa poată certifica exactitatea lor;

Evaluatorul nu își asumă nici o responsabilitate pentru eventualele informații eronate, false sau incomplete puse la dispoziție de către proprietar;

Valorile exprimate în EURO sunt valabile atâta timp cât condițiile în care s-a realizat evaluarea (starea pieței, nivelul cererii și al ofertei, inflație, evoluția cursului de schimb, etc.) nu se modifică semnificativ. Pe piețele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o dată cu trecerea timpului și variația lor în raport cu cursul valutar nu este linear.

Restricții de utilizare, difuzare sau publicitate.

Datele, informațiile și conținutul prezentului raport fiind confidențiale, nu vor putea fi copiate în parte sau în totalitate și nu vor fi transmise unor terți fără acordul scris și prealabil al autorului.

Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia;

Nici prezentul raport, nici părți ale sale nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului;

Nu accept nici o responsabilitate dacă acesta este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, în nici o circumstanță.

Declarația de conformitate

Conform cerințelor din Standardele de evaluare a bunurilor 2020, analizele și opiniile evaluatorului au fost bazate și dezvoltate pe baza:

Standarde generale

SEV 100 Cadrul general (IVS Cadrul general)
SEV 101 Termenii de referință ai evaluării (IVS 101)
SEV 102 Documentare și conformare (IVS 102)
SEV 103 Raportare (IVS 103)
SEV 104 Tipuri ale valorii (IVS 104)

Standarde pentru active

SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 400)
GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile

PREZENTAREA DATELOR

Descrierea juridică

În prezentul raport de evaluare a fost evaluat dreptul deplin (absolut) de proprietate deținut de SC Royal Bulding Trend SRL.

Documentele puse la dispoziție de proprietar :

– Extras CFI nr. 22352 la data de 14.03.2018;

– Număr topografic / cadastral al terenului :143834-C1-U22;

– Suprafața utilă a apartamentului: 65.88 mp;

– Suprafața de teren atribuit înscris în CF: cota 2.58% părți teren, care reprezintă 21.55 mp.

Figura 1 . Extras din Cartea Funciară

Situația actuală a proprietății

Proprietatea la momentul actual nu este locuită. Destinația actuală a proprietății este de tip rezidențial.

Descrierea zonei de amplasare

Apartamentul care face obiectul prezentului raport de evaluare a fost identificat în jud. Prahova, loc. Ploiești, str. Romană, nr. 65, bl. A, et. 7, ap 22, din incinta Complexului Rezidențial Romana Residence. Complexul este amplasat în Zona Transilvaniei, amplasare confortabilă în apropiere de centrul orașului și de diferite puncte de interes, puncte comerciale și sociale. Complexul are ca vecinătăți: Liceul „I. L. Caragiale”, Teatrul Ancuța, Halele Centrale, Școala Sf. Vineri, Primaria Ploiești și Prefectura, AFI Palace Ploiești, magazine, bănci, spitale, farmacii, secție de poliție, Gara de Nord stații pentru mijloace de transport în comun (toate pe o rază de până la 1 km).

Artere importante: Complexul se află la cca 3 km de DNA1.

Caracteristici constructive ale Complexului Rezidențial

Ansamblul Rezidențial „Romană Residence” este compus din două clădiri, fiecare cu un regim de înălțime de Subsol plus Parter plus 8 nivele locative. Clădirile sunt construite pe un radier general cu diafragme și planșee din beton armat. Închiderile exterioare sunt zidite din cărămidă eficientă și din exterior dispun de izolare termică cu polistiren cu grosimea de 10 cm, iar planșeul de peste etajul 8 este izolat termic cu polistiren cu grosimea de 20 cm. La subsolul blocurilor locative sunt amenajate boxe de depozitare cu suprafața de la 5 până la 9 mp (pentru fiecare apartamente câte o boxă). Blocurile locative sunt dotate cu două lifturi, care circulă inclusiv până la nivelul subsolului, unul este cu capacitatea pentru 5 persoane și al doilea are capacitatea de ridicare a 10 persoane. Tâmplăria exterioare este de la Salamander și are profil PVC de culoare „stejar” cu geam termopan cu control solar. Pe teritoriul Complexului locativ sunt organizate suficiente locuri de parcare supraterane pentru mașinile rezidenților, parcarea este iluminată. Accesul în incinta Ansamblului locativ este securizat și desigur că este pază.

Descrierea apartamentului

Apartamentul dispune de două camere si are o suprafata utile de 65.88 mp. Pereții interiori sunt efectuați din cărămidă, sunt prelucrați și finisați cu tencuială clasică, plafoanele sunt zugrăvite și vopsite cu vopsea lavabilă. Locuința se încălzeste autonom prin centrală termică individuală, de marcă Ariston. Camera de baie este ventilata natural și este dotata cu mobilier și cu obiecte sanitare GSG Italia, accesoare și baterii. Balcoanul are pardoselile placate cu gresie porțelanată din Italia, are balustrade din inox și sticlă securizată. Glafurile de la balcon și ferestre sunt efectuate din granit. Apartamentul dispune de aer condiționat și are instalat prize și întrerupătoare LEGRAD. Tablourile de legătură și contoarele utilităților sunt amplasate pe palierul casei de scară. Apartamentul se preda cumpărătorilor branșat la toate utilitățile și complet finisat „la cheie”, și dispune de pardoseli placate cu gresie italiană IMOLA și cu parchet spaniol triplu stratificat și parchet laminat 8 mm. Pereții sunt placați cu faianță IMOLA. Ușa exterioară și ușile interioare sunt de marcă Pinum.

Istoric, incluzînd vanzările anterioare și ofertele sau cotațiile curente

Blocul din care face parte apartamentul este detinut de SC Royal Bulding Trend SRL. Blocul a fost finalizat in anul 2017, iar finisarea apartamentelor este în versiune alba. Apartamentul evaluat este la prima vanzare.

Datele privind impozitele și valorile de impozitare

Impozitul de plătit pentru apartamentul evaluat în anul 2020, se face conform Hotararii 514 privind stabilirea impozitelor si taxelor locale pentru anul 2020, a Consiliului Local al Municipiului Ploiest. Conform anexei 1 din hotarare, cota de impozit pe cladirile rezidentiale in cazul persoanelor fizice este de 0.09%.

http://www.ploiesti.ro/Hotarari/2019/38_(19_decembrie_2019)/514.pdf

Conform hotararii cladirile cu:

cadre din beton armat sau pereti exterior din caramida;

Instalatii de apa, canalizare electrica si incalzire

Au valoarea impozabila de 1060.02 lei pe metru patrat de suprafata construita desfasurata la cladiri.

Valoarea impozabila a cladirii se ajusteaza in functie de rangul localitatii si zona in care este amplasata cladirea, prin inmultirea valorii determinate conform normei cu coeficientul de corectie corespunzator. Localitatea Ploiesti are rang I, iar apartamentul evaluat se afla in Zona A, astfel coeficientul de corectie este de 2.5.

Pentru apartamentul evaluat valoarea impozabila este de:

1060.02 lei/mp * 72mp*2.5=190,803.6 Lei

Iar valoarea impozitului datorat este de:

190,803.6 * 0.09%=172 Lei

ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

Definirea pieței specifice

„Piata imobiliara se poate defini ca interactiunea dintre persoane fizice sau entitati care schimba drepturi de proprietate pe alte active, de obicei bani.” .

În cazul proprietății evaluate, pentru identificarea pieței sale imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori precum tipului de proprietate, potentialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor si chiriasilor.

Proprietatea imobiliară evaluata este locuinta rezidentiala, apartament cu 2 camere. Proprietatea este situată în Jud. Prahova, loc. Ploiesti, str. Romana, nr. 65, Zona Transilvaniei.

Având în vedere cele prezentate anterior, piața imobiliară specifică se definește ca fiind piața proprietăților imobiliare de tip rezidentiale, piață a cărei arie geografică se poate defini ca fiind localitatea Ploiesti , zona semi-centrala. Analiza efectuată s-a bazat pe identificarea proprietăților imobiliare similare cu proprietatea subiect, amplasate semi-central.

În analiza acestei piețe am investigat aspecte legate de situația economică a localitatii, populația sa, trenduri ale ultimilor ani, cererea și oferta pentru tipul de proprietate delimitat.

Date despre piata imobiliara

La 60 de kilometri de București găsești un oraș care se poate lăuda cu una dintre piețele imobiliare secundare cu potențial mare din sudul țării. Marele său atu s-a dovedit a fi de-a lungul anilor poziționarea geografică ce a dus la dezvoltarea unui nod de transport important la nivelul său. Are deschidere atât către regiunea Moldovei, cât și către Transilvania. Se poate ajunge din Ploiesti în centrul Bucureștiului în mai puțin de o oră și jumătate, si se fac doar trei ore până la vama Ruse. De asemenea, Ploiestiul are unul dintre cele mai ambițioase proiecte de infrastructură rutieră în construcție, care își propune să lege Capitala cu punctul de frontieră Borș. Toate acestea au cântărit greu în fața investitorilor din sectorul industrial și logistic, dar și-au adus aportul și la dezvoltarea mai multor zone de pe piața imobiliară locală. În ultimii ani, Ploieștiul s-a extins continuu pe segmentul rezidențial nou, dar a atras și investiții semnificative pe zona de retail.

Cererea

In trimestrul al doilea al anului 2020, cererea pentru proprietati rezidentiale a fost impactata negative de pandemia Covid-19. După aceasta scădere consemnată, cererea pentru proprietăți rezidențiale a revenit pe creștere în perioada iulie-septembrie. Astfel, aproximativ 154.500 de potențiali cumpărători au căutat, pe Imobiliare.ro, apartamente și case în cele mai mari șase centre regionale ale țării – în creștere cu circa 14% față de cele trei luni anterioare. Cu toate acestea, față de perioada similară a anului 2019 poate fi observată încă o diferență negativă, respectiv -12%. Apartamentele au consemnat cea mai semnificativă scădere a interesului.

Pentru a ne forma o idee despre cererea de proprietati imobiliare, am prezentat in continuare evolutia idicelui cererii pentru jud. Ilfov, aferent anului 2020. Ilfov se invecineaza cu orasul Ploiesti astfel ca si piata imobiliara poate avea evolutii asemanatoare.

Grafic 1. Evolutia indicelui cererii, jud, Ilfov, 2020

Conform graficului 1, observam ca in septembrie interesul pentru apartamente in jud. Ilfov se situa la același nivel ca la începutul anului, dar cel pentru case și terenuri era cu peste 20% și, respectiv, cu aproape 80% mai mare. Această evoluție ilustrează atât dorința românilor de a se muta la curte, cât și preferința pentru zonele așa-zis „metropolitane”, mai puțin aglomerate, dar și mai accesibile din punct de vedere financiar.

In cazul orasului Ploiesti vom presupune ca cererea pentru apartamente a ramas constanta.

Oferta

Aproape 650 de locuințe noi se aflau la vânzare în trimestrul al doilea in Ploiesti, dintre care în jur de 20% erau case și vile, cele mai multe în proiecte aflate în construcție. În total, în proiectele rezidențiale unde cumpărătorii mai găsesc la ora actuală locuințe disponibile, dezvoltatorii promit livrarea a peste 1.500 de locuințe noi, atât în zona de nord a orașului, cât și în cea de vestul și de sud-vest. Oferta cea mai variată apare, așa cum era de așteptat, în cazul apartamentelor noi cu 2 camere, acestea dispunând, în general, de suprafețe construite cuprinse între 57,5 mp și 92 mp, dar în ansamblurile în construcție există destul de multe opțiuni și pentru cei aflați în căutarea unor garsoniere sau studiouri, unele dispunând de spațiu destul de generos pentru noii proprietari, de până la 66 de mp.

Viitorul segmentului rezidențial local se anunță deja a avea perspective bune. Potrivit unui studiu realizat de SVN România, Ploieștiul, alături de Craiova, Târgu Mureș și Pitești, sunt printre puținele orașe reședință de județ în care se pot preda anual mai mult de 500 de locuințe conform ritmului actual al livrărilor.

Pret de echilibru

Cât despre situația prețurilor, datele Analize Imobiliare din T3 2020 arată că pretul partamentelor a crescut cu 3.5% in ultimele 12 luni, ajungand la 940 euro/mp, dar menținandu-se în continuare sub pragul de 1.000 de euro/mp.

In 2019, cele mai ieftine apartamente noi cu 2 camere au fost scoase la vânzare, cu 50.000 de euro, respectiv 52.000 de euro, în zonele Bulevardul București – Sud-Democrației și Mihai Bravu.

Marjelei de negociere practicate pe piața din Ploiești, in anul 2019 erau de 5,4% pentru apartamente și de 7% în cazul caselor.

EVALUAREA

Principalele metode de evaluare a apartamentului

Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprietăți imobiliare, evaluatorii utilizează metode de evaluare specifice, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare :

abordarea prin piață: metoda comparatiei directe si CMBU;

abordarea prin venit: metoda capitalizarii rentei de baza;

abordarea prin cost: Metoda proportiei (alocarii); extractiei; parcelarii; reziduală.

În estimarea valorii unei proprietăți imobiliare se pot utiliza una sau mai multe dintre aceste abordări. Alegerea lor depinde de tipul de proprietate imobiliară, de scopul evaluării, de termenii de referință ai evaluării, de calitatea și cantitatea datelor disponibile pentru analiză. Toate cele trei abordări în evaluare se bazează pe date de piață.

Cea mai buna utilizare a apartamentului

Cea mai buna utilizare (CMBU) poate fi definita ca:

”Utilizarea probabila, rezonabila si legala a unui teren liber sau a unei proprietati construite, care este fizic posibila, fundamentata in mod adecvat, fezabila financiar si care determina cea mai mare valoare” .

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie să îndeplinească 4 criterii si anume: – permisibilă legal ;

– posibilă fizic;
– fezabilă financiar ;
– maxim productivă .

Tinand cont de tipul bunului imobil si de amplasarea acestuia, de costurile mari necesare cu obtinerea de avize si compartimentare in ipoteza transformarii in Spatiu comercial sau Birou cea mai buna alternativa posibila pentru acesta este de proprietate rezidentiala (locuinta). Prin prisma criteriilor ce definesc notiunea de CMBU, aceasta abordare :
– este permisibila legal;
– indeplineste conditia de fizic posibila;
– este fezabila financiar;
– este maxim productiva, se refera la valoarea proprietatii imobiliare in conditiile celei mai bune utilizari (destinatii).

Abordarea Prin Piață

Comparatia directa este una din cele mai utilizate metode pentru evaluarea apartamentului si printer cele mai adecvate atunci cand exista informatii disponibile despre tranzactii si/sau oferte comparabile.

In aplicarea acestei metode sunt analizate, comparate și ajustate informatiile privind tranzactiile si/sau ofertele si alte date privind apartamente similare, în scopul evaluarii apartamentului subiect. In procesul de comparare sunt luate în considerare asemanarile și deosebirile dintre apartamente, acestea fiind analizate în functie de elementele de comparatie.

Elementele de comparatie includ: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile efectuate imediat dupa cumparare, conditiile de piată, localizarea, caracteristicile fizice, utilitătile disponibile și zonarea.

Comparabilele trebuie selectate dintre cele care au aceeasi CMBU, diferentele identificate fiind legate de optimizarea utilizarii și nu de natura/tipul acesteia.

Etapele parcurse în aplicarea metodei comparațiilor directe au fost :

cercetarea pieței pentru obținerea informațiilor despre tranzacții de proprietăți imobiliare comparabile;

verificarea veridicității datelor;

alegerea criteriilor de comparație și elaborarea unei analize comparative pe fiecare criteriu;

utilizarea elementelor de comprație pentru ajustarea adecvată a pretului de vânzare a fiecărei proprietăți comparabile (ajustari);

analiza rezultatelor și stabilirea unei valori.

S-au folosit 3 comparabile de pe site-uri imobiliare specifice (www.imobiliare.ro, www.storia.ro).

Comparabilele pentru apartament se regasesc in anexele la prezentul raport de evaluare.

Tabel 3. FISA DE COLECTARE A INFORMATIILOR DE PIATA RELEVANTE – APARTEMENT

Tabel 4. EVALUAREA TERENULUI – ANALIZA PE PERECHI DE DATE

Tabel 5. Observatii privind ajustarile realizate pentru apartament

Concluzie: Intervalul de valori posibile este: 949 euro/ mp – 1,150 euro / mp

Conform GEV 630/art.54, selectarea concluziei asupra valorii este determinată de proprietatea imobiliară comparabilă care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic și economic de proprietatea imobiliară subiect și asupra prețului căreia s-au efectuat cele mai mici ajustări.

Astfel, s-a ales COMPARABILA C cu cea mai mica Ajustare totală brută absoluta de 47.88 EUR cat si cea mai mica Ajustare totala procentuala absoluta de 4%.

Cursul de de schimb BNR la data de 25.12.2020 este 1 euro= 4.87 lei.

Valoarea de piata a terenului : 1,150 EUR/mp * 65.88 mp = 75,762 EUR

Valoarea de piata a terenului in LEI : 75,762 EUR* 4.87 LEI = 368,960 LEI

Abordarea Prin Venit

Abordarea prin venit este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietății subiect de a genera venituri și pentru a transforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii proprietății prin metode de actualizare. Abordarea prin venit este aplicabilă oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării sau care are acest potențial în contextul pieței (proprietăți vacante sau ocupate de proprietar).

Abordarea prin venit include două metode de bază :

capitalizarea venitului;

fluxul de numerar actualizat (analiza DCF).

Capitalizarea venitului se utilizează când există informații suficiente de piață, când nivelul chiriei și cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieței și când există informații despre tranzacții sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare.

Astfel, evaluarea a fost realizată prin metoda capitalizării venitului, iar datele cu privire la proprietatile comparabile (nivelul chiriilor; gradul de ocupare; nivelul cheltuilelilor; etc) au fost preluate din discutiile telefonice cu proprietarii proprietatilor respective.

Etapele aplicării metodei au constat în determinarea următoarelor elemente:

Venitul brut potențial -VBP

VBP reprezintă venitul total generat de o proprietate imobiliară, în condițiile unui grad de ocupare a acesteie de 100% și înaintea deducerii cheltuielilor de exploatare.

S-au comparat chiriile existente pe piață în Ploiesti, zona centrala la apartamentele cu 2 camere si au fost selectate 3 Comparabile (Tabel 6 si Anexe). Chiriile oscilează între 5.68-7.0 eur/mp. S-a ales pretul de 5.7 euro deoarece aprtamentul evaluat are localizarea mai apropiata de Comparabila A, precum si caracteristici asemanatoare acesteia.

S-a estimat venitul brut potențial VBP ca fiind chiria obtenabilă pe 12 luni:

65.88mp*5.7eur/mp= 376 eur* 12 luni= 4,506 eur/an.

Pierderile din neocupare și din neîncasarea chiriei(%)

Pierderea din neocupare și din neîncasarea chiriei reprezintă o alocare pentru diminuarea venitului potențial generat de proprietatea imobiliară, atribuibilă neocupării totale a proprietății, schimbării chiriașului și/sau neplății chiriei.

Pentru zona centrala a Ploiestiului, rata medie de neocupare este intre 5% si 7%. Aceasta se datorează schimbarii dese a chiriasilor in zona si de incapacitatea de a gasi inlocuitor imediat. Am selectat o rata de 6%.

Venitul brut efectiv(VBEf)

Venitul brut efectiv este venitul total anticipat a fi generat de o proprietat imobiliară, după deducerea alocărilor pentru gradul de neocupare și/sau de neîncasare a chiriei.

Cheltuielile de exploatare: sunt cheltuielile periodice necesare pentru a

menține proprietatea imobiliară și a continua generarea de venit efectiv.

a. Cheltuieli fixe: nu depind de gradul de ocupare a proprietății și trebuie plătite

indiferent dacă proprietatea este ocupată complet sau parțial.

Impozitul: Pentru clădirile rezidențiale, aflate în proprietatea persoanelor fizice impozitul se calculează în anul 2020, prin aplicarea cotei de 0,09% asupra valorii impozabile a clădirii. ( A se vedea detalii la pct. 2.7)

Imopzitul este 172 Lei, aproximativ 35 euro/an.

Cheltuielile cu asigurarea locuinței sunt în sumă de 20 eur/an.

b. Cheltuielile variabile: sunt cele care se modifică în funcție de gradul de ocupare a proprietății. Acestea sunt cheltuieli ale proprietarului cu reparati si intretinere care se estimeaza a fi de 250 euro/an.

Venitul net din exploatare (VNEx)

VNEx reprezintă diferența dintre VBEf și cheltuielile de exploatare totale.

VNEx=4236-305=3961 euro/an

Rata de capitalizare (c%)

Rata de capitalizare s-a estimat prin utilizarea de proprietăți comparabile despre care se cunosc atât prețul de vânzare cât și venitul din închiriere pe care aceste proprietăți îl aveau la data vânzării.

Astfel, s-au extras date de pe piață privind vânzări și închirieri de spații, s-au estimat pentru fiecare gradele de neocupare, cheltuielile de exploatare 7.2% și s-a estimat o rată de capitalizare pentru fiecare caz.

Rata cheltuielilor de exploatare: Cheltuieli de exploatare/ VBEf =305/4236= 7.2%

c %= VNEx/Pv

Valoarea proprietății(V)

Valoarea proprietății se determină astfel:

V=VNEx/c%

Se alege rata de capitalizare 5.27% deoarece este corespunzătoare comparabilei cu aracteristicile cele mai apropiate si pentru ca se asteapta ca piata de proprietati imobiliare rezidentiale din Ploiesti sa continue sa creasca si in perioada urmatoare.

V = 3,931/5.26% = 74,730 eur

Tabel. Determinarea valorii de piata prin metoda capitalizarii venitului generat de proprietate

Astfel, valoarea proprietății obținută prin abordarea prin venit este de 74,730 EUR

Echivalentul in LEI : 74,730 EUR* 4.87 LEI = 363,935 LEI

Abordarea Prin Cost

Nu s-a aplicat, fiind nerelevantă pentru aceste tipuri de imobil.

ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

Pentru proprietățile rezidențiale, abordarea prin piață este recomandată ca fiind cea mai adecvată. Proprietatea subiect analizată din punct de vedere a abordării prin piață, face parte dintr-o zonă de tip rezidențial unde se tranzacționează proprietăți mai bine decât se închiriază. Astfel, participanții pe piață nu sunt în primul rând interesați de câștiguri potențiale, cum ar fi cel din chirii, deci concluzia asupra valorii se va apropia mai mult de rezultatul obținut prin abordarea prin piață și nu prin venit.

Așadar, nu am ales valoarea de piață obținută prin abordarea prin venit deoarece în zonă se închiriază mai greu apartamnete cu 2 camere și se vând mai ușor, populația locală având tendința de a fi proprietar și nu chiriaș, astfel încât am considerat că această valoare este mai puțin relevantă în ceea ce privește valoarea proprietății.

Abordarea prin cost nu este adecvată în cazul apartamentului deoarece nu se poate estima valoarea terenului.

La stabilirea valorii de piață prin abordarea prin piață am gasit proprietăți

comparabile, în zone apropiate cu apartamentul subiect, asupra cărora s-au aplicat un minim de ajustări astfel i se atribuie o credibilitate mai mare acestei abordări decât celei prin venit. În cazul abordării prin venit proprietățile închiriabile nu prezintă încredere în prețul chiriei deoarece aceste proprietăți se închiriază greu și prețul prezintă fluctuații majore în funcție de puterea de cumpărare a populației.

Adecvarea și precizia influențează calitatea și relevanța rezultatului. Ambele criterii trebuie studiate în corelație cu cantitatea informațiilor despre o anumită comparabilă sau o anumită abordare. În cazul abordării prin piață cantitatea informațiilor este mai mare decât în cazul celelorlalte abordări.

Având in vedere pe de o parte rezultatele obtinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanta acestora si informatiile de piată care au stat la baza aplicării lor, si pe de alta parte scopul evaluării si caracteristicile proprietătii imobiliare supuse evaluării, în opinia evaluatorului valoarea de piată estimată a proprietătii imobiliare descrise este:

ANEXE

Anexa 1. Localizare Proprietatii imobiliare

Anexa 2. Prezentare Complex si Apartament

Anexa 2. Releveu Apartament

Anexa 3. Localizare Subiect vs Comparabile

Anexa 4. Comparabila A

Anexa 5. Comparabila B

Anexa 6. Comparabila C