1. autoreglementarea activității de evaluare. 11 1.1. Organizațiile obștești – scopuri și principii de constituire 11 1.2. Rolul și importanța… [303480]

Licență

1. autoreglementarea activității de evaluare. 11 1.1. Organizațiile obștești – scopuri și principii de constituire 11 1.2. Rolul și importanța… [303480]

Byadmin ianuarie 1, 2024

Cuprins

Introducere 9

1. autoreglementarea activității de evaluare. 11

1.1. [anonimizat] 11

1.2. Rolul și importanța asociațiilor evaluatorilor în cadrul organizării activității de evaluare 15

1.3. Probleme și priorități ale organizațiilor de evaluatori din Republica Moldova 20

2. Asociațiile evaluatorilor. Realizări și perspective 28

2.1. Asociația evaluatorilor din România. 28

2.2. Asociația evaluatorilor din Federația Rusă. 32

2.3. Experiența asociațiilor evaluatorilor din România și Federația Rusă punct de pornire pentru Republica Moldova 36

3. Evaluarea bunului imobil cu destinație locativă amplasat în or.Ialoveni, str. Nucarilor, 71 40

3.1. Indetificarea și descrierea obiectului evaluării 40

3.2. Estimarea valorii de piață a bunului imobil amplasat în or. Ialoveni, str. Nucarilor, 71 41

3.3. Reconcilierea valorii finale 51

CONCLUZII 54

BIBLIOGRAFIE 55

ANEXE 57

ANEXA 1.Acte cadastrale 58

ANEXA 2. Fotografiile obiectului evaluat 64

ANEXA 3. Extras din Catalogul Indicilor Comasați ai Valorii de Reconstituire 65

ANEXA 4. Oferta de plată pentru asigurarea bunului imobil 67

ANEXA 5. Indicii de indexare a [anonimizat] 68

ANEXA 6. Amplasarea obiectului supus evaluării 69

ANEXA 7. 65

ANEXA 8. 67

INTRODUCERE

1. Necesitatea evaluării tehnice a construcțiilor

1.1. Necesitatea evaluării tehnice (cadrul legal)

Evaluarea tehnică a bunurilor imobile este procesul prin care o [anonimizat] a se vedea dacă starea ei corespunde normelor de exploatare. Evaluarea a stării tehnice a construcției reprezintă determinarea gradului de defectare și a categoriei stării tehnice a construcției prin comparația indicilor reali cu indicii stabili de norme de proiect.

Expertiza tehnică este o activitate de cercetare a [anonimizat], activitate desfășurată la cererea beneficiarului sau organului judiciar în situația în care acesta nu poate singur să lămurească respectiva împrejurare. Expertiza tehnică a [anonimizat] a construcției, consolidării sau postutilizării.

[anonimizat] a construcțiilor este un termen mai compex și include evaluarea tehnică.

Figura 1.1. Legătura dintre evaluarea și expertiza tehnică a construcțiilor

Sursa: [anonimizat].

Figura 1.2. Specialiștii care execută evaluarea și expertiza construcțiilor

Sursa: [anonimizat] o persoană fizică cu o [anonimizat], [anonimizat] o [anonimizat].

[anonimizat], recunoscut sau atestat oficial de către autoritatea publică, el efectuează lucrări de verificare și cercetare a stării unei construcții.

Expertul tehnic este obligat:

să întocmească un raport de expertiză care să conțină consultările făcute, soluțiile propuse cu justificările acestora;

să nu extragă și să nu transmită, pentru a fi folosite în alte scopuri, elemente și detalii de execuție verificate în cadrul expertizei și considerate de proiectant confidențiale;

să întocmească și să țină la zi registrul de evidență a lucrărilor de construcție și proiectelor expertizate;

să respecte condițiile prevăzute în contract.

Expertiza și evaluarea tehnică a unei construcții sunt întâlnite în următoarele situații:

schimbarea destinației construcției sau a unei părți a acesteia;

amenajarea de subsoluri, supraetaje, mansarde a construcției;

desființarea sau practicarea de goluri în pereții structurali de rezistență;

înlocuirea sau îmbunătățirea proceselor tehnologice ce se petrec în clădiri industriale;

schimbarea sau reamplasarea echipamentelor ce pot modifica încărcările utile ale acestora;

apariția defectelor sau fisurilor în structurile de rezistență din cauza greșelilor de proiectare sau a execuției necorespunzătoare a clădirii;

exploatarea sau întreținerea defectuoasă a construcției;

supraîncărcarea elementelor de construcție în procesul de exploatare mult mai mare decât cele proiectate;

suprasarcină tehnologică apărută în urma exploatării;

apariția unor avarieri datorită calamităților naturale.

De obicei, expertiza tehnică se realizează cînd este solicitată prin Certificatul de Urbanism, în diverse situații în care se intervine prin modificări, renovări, consolidări, lucrări de construcție/ demolare în vecinătate, alipiri la o construcție existentă. Cele mai întîlnite cazuri la care este necesară sunt:

1. Expertiza tehnica pentru alipirea la calcan – se realizează atunci cînd se construiește o casă alipită de o altă construcție deja existentă. Prin expertizare se caută obținerea unei soluții prin care clădirea existentă să nu aibă de suferit în timpul lucrărilor de construcții sau după aceea, în exploatare, cel mai important aspect al acestui gen de expertiză fiind soluția de fundare în zona de adiacență dintre clădiri. Uneori, sunt necesare lucrări de intervenție la construcția existentă (subturnări, consolidări ale șarpantei – în cazul în care casa nouă este mai înaltă decît cea existentă, apare riscul aglomerării de zăpadă pe acoperișul casei mai scunde. Aceasta conduce la încărcări mai mari la șarpanta casei existente, prin urmare, va fi necesară verificarea și eventual consolidarea structurii acoperișului casei de care ne lipim la calcan), iar aceasta presupune acordul notarial al proprietarului (sau a tuturor proprietarilor, daca sunt mai mulți) acestei construcții.

2. Expertiza tehnică pentru modificări interioare – este necesară atunci cînd se dorește o modificare a compartimentării unei case sau unui apartament, prin desființarea sau construirea unor pereți, crearea, modificarea sau astuparea unor goluri de uși, etc. În cazul în care intervențiile afectează elemente ale structurii de rezistență, este necesară o evaluare integrală a clădirii și concluzii clare asupra capacității de rezistență înainte și după intervenții. O analiză serioasă a clădirii poate necesita studierea proiectului inițial, a proceselor verbale de lucrări, determinări de rezistențe la elementele de construcție prin încercări nedistructive sau recoltare de probe, ș.a.m.d., fiind foarte util (uneori cerut explicit de către certificatul de urbanism) acordul proiectantului inițial al clădirii. Pentru intervențiile care se realizează la pereții de compartimentare, munca expertului este în general simplă, fiind vorba doar de analiza conformării casei și identificarea pereților de rezistență și a pereților nestructurali. Concluzia raportului de expertiză va fi că modificările nu afectează structura casei și prin urmare se pot executa. Uneori, la clădirile vechi, pereți de zidărie de grosime mică, care deși conform normelor sunt de compartimentare, pot în realitate să aibă un rol substanțial în cadrul structurii de rezistență; în acest caz expertul va ajunge la o procedură asemănătoare cu cea din paragraful anterior.

3. Expertiza tehnică pentru (extindere), renovare, consolidare și supraetajare – acest tip de expertiză merită amintit pentru că apare foarte des în situația: Casa veche situată în mediul urban, pe o parcelă în care nu este posibilă realizarea de construcții noi și nici demolarea construcției existente și edificarea alteia pe aceiași amprentă din cauza neîncadrării în prevederile de urbanism specifice zonei. În această situație, expertul și proiectanții sunt puși în situația de a “consolida cu orice preț” casa existentă pentru ajungerea la o soluție care să permită autorizarea lucrărilor de construcții. Problema este că, de multe ori, construcția existentă, veche de peste 50ani, cu fundatii superficiale (la 30cm adancime) și eventual din chirpici sau paiantă este ”nerabdatoare” să-și primească etajul și mansarda promise în Certificatul de Urbanism, iar expertul și inginerul de rezistență încep jongleriile, prin care spun că ar fi nevoie de o structură nouă, dar și minunații pereți vechi sunt de păstrat (or fi ei buni la ceva), rezultînd un ghiveci de driblinguri, astfel încît să se obțină Autorizația de construire. Evident, în timpul construcției se constată cu stupoare că mîndra structură de rezistență din paiantă a colapsat subit, iar extinderea sau supraetajarea devin o construcție nou- nouță.

Este recomandabil ca inspectarea bunului imobil să se desfășoare cu participarea reprezentantului serviciului tehnic responsabil pentru întreținerea bunului imobil.

În procesul de inspectare este necesar să fie remarcate toate deficiențele în construcții și se recomandă să fie fotografiat întregul obiect, precum și deficiențele remarcate, cum ar fi:crăpăturile pereților, deficiențele finisajului, pereții umezi, etc.

Este important sa fie fixata data inspectarii obiectului evaluarii, deoarece conform practicii generale data evaluarii, indicata in raport, este considerata data ultimei inspectarii a bunului imobil.

Regulamentul privind expertiza tehnică în construcții stabilește modul, formele, obiectele, conținutul și subiecții implicați în efectuarea expertizelor tehnice ale construcțiilor, în scopul asigurării și menținerii stării tehnice a construcțiilor în corespundere cu exigențele esențiale prevăzute de Legea nr.721-XIII din 2 februarie 1996 privind calitatea în construcții.

Prevederile prezentului Regulament se extind asupra construcțiilor de orice categorie (civile, industriale, agrozootehnice, drumuri, poduri, căi ferate, construcții hidrotehnice, comunale etc.) și instalațiilor aferente acestora (în continuare – construcții), indiferent de apartenența, forma de proprietate și destinația lor, precum și asupra lucrărilor de intervenții în timp (consolidări, modernizări, reparații capitale, reabilitări, transformări, extinderi).

Expertiza tehnică în construcții se efectuează prin studii, cercetări, încercări și evaluări ale situației existente, calcule și verificări pentru asigurarea unui nivel minim de calitate, prevăzut de Legea privind calitatea în construcții.

Expertiza tehnică în construcții se efectuează cu referință la una sau mai multe exigențe esențiale prevăzute de lege. Expertiza tehnică în construcții poate fi efectuată la următoarele faze ale construcțiilor – proiectare, exploatare (utilizare) și postutilizare.

Expertizele tehnice în construcții se efectuează la solicitarea proprietarilor, utilizatorilor de construcții, persoanelor fizice și juridice, organului de stat de control al calității în construcții, autorităților administrației publice locale, organelor de urmărire penală și instanțelor judecătorești.

Expertiza tehnică în construcții (lucrări de construcții) se efectuează în scopul:

evaluării stării tehnice a construcțiilor și aducerii acestora în conformitate cu cerințele normative în vigoare;

reluării lucrărilor la construcțiile sistate, conservate, abandonate;

reconstrucției, extinderii și supraetajării construcțiilor existente;

consolidării construcțiilor deformate sau necorespunzătoare cerințelor normative;

reutilării, retehnologizării și schimbării destinației construcțiilor existente.

Nu se admite efectuarea expertizelor tehnice în următoarele scopuri:

extinderii balcoanelor și loggiilor la blocurile locative existente;

construcției anexelor la blocurile locative existente;

extinderii încăperilor locative și bucătăriilor în blocurile locative din contul balcoanelor și loggiilor;

reamplasării blocurilor sanitare și a bucătăriilor în blocurile locative;

executării saunelor și bazinelor în blocurile locative și în subsolurile acestora;

ocupării coridoarelor comune, holurilor de la ascensoare și încăperilor conductelor de gunoi în blocurile locative;

schimbării destinației încăperilor în blocurile locative pentru amplasarea obiectelor interzise de normele de exploatare a locuințelor.

Figura 1.3. Cazuri de efectuare a expertizei tehnice în construcții

Sursa: elaborată de autor

Expertizele tehnice ale spațiilor comune din blocurile locative cu intervenții în structura de rezistență a blocurilor se efectuează numai în cazuri excepționale, la solicitarea proprietarilor blocurilor locative, organelor centrale de specialitate ale administrației publice sau autorităților administrației publice locale, cu condiția asigurării rezistenței și stabilității spațiale a blocului în întregime.

Expertiza tehnică privind intervențiile în structura de rezistență a blocului locativ, la solicitarea locatarilor, nu se permite fără acordul proprietarului blocului locativ și autorităților administrației publice locale.

1.2. Cerințele față de evaluarea tehnică a construcțiilor

Sistemul normelor tehnice în construcții

Normele tehnice (NT) în construcții din Republica Moldova constituie un sistem complex, care se află în proces de continuă dezvoltare. Autoritatea națională de reglementare în domeniul construcțiilor, în prezent Ministerul Economiei și Infrastructurii, este responsabilă pentru elaborarea, aprobarea și aplicarea corectă a documentelor normative. Ministerul și-a propus obiectivul de a armoniza sistemul existent de normative cu standardele și practicile internaționale, în special ale UE. Sarcina este dificilă din cauza capacităților limitate ale Moldovei de a implica în proces un număr suficient de specialiști calificați și de a aloca destule mijloace financiare. În aceste condiții, experiența altor state este deosebit de importantă pentru Moldova. Un document normativ special – NCM A.01.02–96. „Sistemul de documente normative în construcții”, stabilește următoarea structură a sistemului de NT:

A. Normative și standarde metodico-organizatorice;

B. Urbanism și amenajarea teritoriului;

C. Clădiri și funcționalitatea lor;

D. Construcții hidrotehnice, rutiere și special;

E. Fiabilitatea, siguranța și protecția construcțiilor;

F. Elemente de construcții;

G. Rețele și echipamente aferente construcțiilor;

K. Mașini, utilaje și unelte pentru construcții;

H. Materiale de construcții;

L. Economia construcțiilor.

În funcție de proveniență, pot fi identificate două categorii majore de NT, care sunt în vigoare pe teritoriul Moldovei. Prima categorie o constituie documentele aprobate de autoritatea de reglementare în domeniul construcțiilor în perioada de după obținerea suveranității Republicii Moldova:

• normative în construcții (NCM);

• coduri practice în construcții (CP);

• standarde moldovene (SM) și standarde interstatale (ГОСT);

• indicatoare de norme de deviz în construcții.

În această categorie se evidențiază un șir de normative și coduri practice, care au apărut în urma adaptării pentru Republica Moldova a unor norme tehnice ale Federației Ruse cu statut de documente normative interstatale din cadrul CSI. De fapt, ele sunt doar traduse din limba rusă, conținutul lor este practic identic cu cel al documentului inițial rusesc.

A doua categorie o constituie documentele normative ale fostei URSS, admise spre utilizare în Republica Moldova, din cauza lipsei unor norme similare noi. Aceste documente normative pot fi cu aplicare obligatorie ori cu caracter informativ. Ele sunt diverse ca statut si destinație:

• normative în construcții (СНиП și СН), aprobate la timpul său de Comitetul de Stat pentru Construcții al URSS și Comitetul de Stat pentru Arhitectură al URSS;

• normative în construcții republicane (РСН), aprobate de Comitetul de Stat pentru Construcții al fostei Republici Sovietice Socialiste Moldovenești;

• normative în construcții departamentale (ВСН) și normative de proiectare tehnologică (ОНТП și ВНТП), aprobate de fostele ministere de ramură ale fostei URSS;

• ghiduri de utilizare pentru normative în construcții (Пособия к СНиП), recomandări, instrucțiuni, elaborate de organizațiile de proiectare și instituțiile de cercetări științifice subordonate Comitetului de Stat pentru Construcții al fostei URSS;

• alte documente normative ale fostei URSS. Registrul general al documentelor normative aprobat de MDRC conține 321 de documente. În cadrul prezentului studiu, după o primă analiză din lista inițială au fost excluse documentele care nu au nici o tangență cu utilizarea energiei, precum și cele care deși se referă la sistemele tehnice ale clădirilor ori la tehnologiile de construcție cu utilizare de energie, au caracter secundar pentru EE. Au rămas documentele normative considerate importante pentru implementarea principiilor eficienței energetice în practica proiectării, construcției și exploatării clădirilor. Lista lor este prezentată în anexă.

Discrepanțele din cadrul sistemului de reglementare din Moldova

Sistemul de reglementare din Moldova în ansamblu poartă amprenta unor procese divergente. Legislația a preluat principiile promovate în statele UE, însă sistemul de NT din diferite cauze a rămas în mare parte pe principiile vechi. Practica „împrumutării” documentelor legislative și NT din diferite surse inevitabil a condus la discrepanțe atât între legislație și NT în ansamblu, cât și între diferite NT în particular. Reglementarea tehnică din Moldova în comparație cu UE 1. În Moldova reglementarea tehnică în construcții în mare parte se bazează pe SNiP-urile vechi și pe documentele cu statut de normativ tehnic interstatal în cadrul CSI. Ele sunt prescriptive, conform concepției de reglementare formate în URSS în anii 30 ai secolului trecut. Această concepție, care impune anumite soluții tehnice, fără a oferi posibilități pentru alternativă, corespundea necesităților din acea perioadă, cănd se executa un mare volum de construcții prin metode industriale, cu cheltuieli minime și în condițiile neajunsului de specialiști calificați. Astfel, NT propunând soluții-tip, asigurau securitatea, capacitățile funcționale și costul minim al clădirilor. Actualmente, această „rigiditate” a NT face dificilă aplicarea unor prevederi ale lor în condițiile economiei de piață și constituie un obstacol pentru implementarea soluțiilor tehnice și tehnologiilor moderne. În UE s-a mers pe alte principii. Pentru a crea un sistem funcțional în economia de piață și flexibil pentru aplicare în diferite condiții, reglementările nu prescriu anumite soluții tehnice și procedee tehnologice, dar propun metode unificate de calcul și liste de parametri normați. Pentru a asigura o abordare comună sunt elaborate Eurocodurile – un complex de documente normative, care urmează a fi adoptate în fiecare stat al UE. Textul Eurocodurilor rămâne comun pentru toate statele comunitare, dar circa 1500 de parametri, care urmează a fi stabiliți la nivel național pot să difere în funcție de condițiile specifice ale statului respetiv. 2. În relevanță cu EE în clădiri, sunt evidente unele deosebiri esențiale între cerințele tehnice din Moldodova și cerințele standardelor (în terminologia europeană) din statele UE.

Expertiza tehnică se bazează pe metode și mijloace tehnico-științifice destinate efectuării investigațiilor ce cuprind următoarele etape:

acțiuni premergătoare cercetării;

studierea dosarului în cauză;

studierea bazei legislative în doineniu;

studierea tuturor împrejurărilor care au concurat la producerea evenimentului, cu detalierea factorilor implicați;

studierea bazei tehnice, cu posibilități de analiză la data efectuării cercetării la fața locului;

elaborarea raportului.

Examinarea la fața locului conține în principal următoarele faze:

Efectuarea măsurătorilor, investigațiilor, analizelor, cu utilizarea instrumentației corespunzătoare;

Efectuarea de încercări nedistructive, prelevări de probe, analize de laborator. Uneori pentru elucidarea unor aspecte legate de calitatea materialelor puse în operă sau de împrejurările de produceri de accidente, expertul tehnic poate apela la laboratoare atestate sau poate solicita ajutorul unor specialiști, prin înștiințarea în prealabil a organului care a solicitat efectuarea expertizei tehnice;

Decopertarea unor lucrări pentru evidențierea neconformităților;

Studiul documentelor puse la dispoziție de părți – documente legate de realizarea unor lucrări de investiții, reparații sau orice alte intervenții;

Analiza documentelor puse la dispoziție din punct de vedere al autenticității lor, iar în cazul sesizării unor aspecte, expertul poate semnala acest fapt solicitînd pentru elucidarea cauzei și expertize de identificare a scrisului, expertize grafice, studiindu-se și analiza falsului înscrisului (bonuri de materiale, situații de lucrări, metodologia întocmirii ofertelor ș.a);

Solicitarea unor precizări tehnice în scris, în baza unei corespondențe de la factorii implicați în proiectarea, realizarea obiectivului, funcționarea acestuia, precum și din orice posibil domeniu implicat din punct de vedere funcțional și care pot constitui element probant în formularea punctului de vedere din cuprinsul raportului de expertiză tehnică.

Procesul de evaluare tehnică se desfășoară, în general, pe mai multe niveluri:

Stabilirea datelor inițiale din analiza documentațiilor existente privind bunul imobil și din datele tehnice valabile la data execuției.

Evaluarea preliminară calitativă, prin observări directe, analize vizuale, inspecții la fața locului.

Evaluări calitative suplimentare, amănunțite, prin sondaje, decopertări, evaluarea preliminară /aproximativă analitică.

Evaluări analitice detaliate, de complexitate ridicată.

Evaluarea calitativă a unei construcții este prima etapă a expertizării care se face printr-o inspecție și examinare la fața locului pentru a i se stabili structura, avariile/degradările, defecțiunile apărute și cauzele acestora.

Se apreciază dacă sistemul constructiv analizat are asigurat gradul de protecție corespunzător destinației și importanței zonei seismice în care se află, acțiunilor la care este supusă.

Evaluarea calitativă se face urmărind proiectul de rezistență și de arhitectură a construcției.

În cazul lipsei documentatiei tehnice, iar elementele structurale nu sunt observabile, fiind ascunse de finisaje și izolații, de aceea sunt necesare decopertări sau desfaceri ale acestor protecții pe unele porțiuni pentru a se recunoaște elementele structurale.

În general se urmărește identificarea următoarelor componente:

elemente verticale: coloane și pereți din beton / beton armat, zidării;

elemente principale și secundare ale planșeelor: plăci, centuri, grinzi, rigle;

elemente de acoperiș;

elemente prefabricate folosite și modul de îmbinare, sisteme de contravîntuire;

scări, podeste;

elemente de închidere și de compartimentare, sistemul de fundare;

elemente de finisaj și de izolare în măsura în care sunt fixate de componentele structurale.

Evaluarea calitativă urmărește de asemenea determinarea starii tehnice și de conservare a elementelor și stabilirea defecțiunilor, degradărilor și avariilor apărute pe parcursul exploatării construcției. Se vor urmări în special următoarele aspecte vizibile:

Deplasări ale construcției datorită alunecărilor de teren,

Fisuri și crăpături generate de tasări diferențiate,

Cercetarea terenului de fundate, nivelul apelor subterane și gradul lor de agresivitate,

Existența infiltrațiilor de apă la nivelul fundațiilor din diverse cauze(alimentări cu apă și canalizări defecte, accesul apelor pluviale, lipsa trotuarelor, lipsa jgheaburilor și burlanelor etc),

Existența scurgerilor de apă, a igrasiei și condensului și efectele asupra elementelor construcției, starea izolațiilor de orice natură,

Efectele diferențelor/variațiilor de temperatură, a radiațiilor solare și ciclurilor de îngheț-dezgheț,

Efectele condițiilor de mediu agresiv asupra betonului și metalului (starea rocesului de coroziune – superficial, în profunzime, evolutiv -starea sistemului de protecție anticorozivă,degradarea betonului și armăturilor prin coroziune, starea stratului de acoperire a armăturilor etc),

Efectele acțiunii unor factori biologici (de exemplu prezența unor ciuperci sau microorganisme la elementele din lemn),

Dezaxări ale elementelor, secțiunilor sau îmbinărilor, inexistența unor elemente structurale,

Efectele unor cutremure, accidente, avarii, explozii, incendii,

Starea de deformare a construcției (care poate rezulta și din măsurători topometrice),

Starea betonului ca urmare a degradărilor provenite din uzură și loviturii accidentale și modul de protecție a armăturilor.

Degradările evidențiate la analiza stării tehnice a construcțiilor sunt trecute în cartea tehnică î compartimentul avariilor și defecțiunilor.

Aceste note vor cuprinde:

Defectele, natura și poziția (traseul) acestora în elementele de construcție,

Lipsa unor elemente, bare, piese, șuruburi, nituri, suduri etc,

Date privind elementele dimensionale ale defectelor: deformări și deplasări,deschiderea fisurilor și distanțele dintre fisuri (la pereți și elemente dinbeton, beton armat, zidării),

Gradul de degradare a betonului, adîncimea stratului de beton afectat de agenții chimici și fizici,

Gradul de degradare a armăturilor, grosimea stratului de coroziune,

Grosimea stratului de coroziune la elementele din oțel,

Porțiunile elementelor din lemn afectate de umezeală, microorganisme etc,

Zonele din clădire afectate de umezeală,

Starea de degradare a izolațiilor hidrofuge, termice, acustice,

Starea de degradare a instalațiilor de orice natură.

Evaluarea analitică preliminară – mai exactă decît o evaluare calitativă – se bazează in general pe determinarea pentru întreaga construcție, pentru elemente sau secțiuni caracteristice unor rapoarte dintre forța generalizată capabilă și forța generalizată necesară, pe care ar trebui să o preia construcția, elementul sau secțiunea conform normelor în vigoare la data efectuării expertizei.

1.3. Evaluarea tehnică în Republica Moldova

Expertiza tehnică în construcții se efectuează prin studii, cercetări, încercări și evaluări ale situației existente, calcule și verificări pentru asigurarea unui nivel minim de calitate, prevăzut de Legea privind calitatea în construcții. Expertiza tehnică în construcții se efectuează cu referință la una sau mai multe exigențe esențiale prevăzute de lege.

Evaluarea tehnică în construcții poate fi efectuată la următoarele faze ale construcțiilor – proiectare, exploatare (utilizare) și postutilizare.

Expertizele tehnice ale construcțiilor se efectuează de experții tehnici atestați în nume propriu sau ca angajați ai agenților economici cu activități în domeniul efectuării expertizelor tehnice. Expertizele tehnice ale construcțiilor pot fi efectuate de un grup de experți tehnici atestați, cu atragerea altor specialiști atestați din domeniul construcțiilor și specialiștilor din alte domenii, în funcție de necesitate. Expertiza tehnică a construcțiilor finanțate de la bugetul de stat și de la bugetele autorităților administrației publice locale se efectuează preponderent de către Serviciul de Stat pentru Verificarea și Expertizarea Proiectelor și Construcțiilor. Serviciul poate efectua expertize tehnice și la solicitarea altor investitori.

Expertizele tehnice care au drept scop elaborarea proiectelor de reconstrucție, extindere sau supraetajare a construcțiilor existente, precum și a proiectelor de reutilare, schimbare a tehnologiei sau a destinației pot fi efectuate de institutele de proiectare care elaborează proiectele respective, dacă aceste institute dispun de experți titulari, cu condiția înregistrării obligatorii a solicitării și a raportului de expertiză de către organizația care efectuează activități de expertiză tehnică în construcții, în registrul de evidență întocmit conform modelului din anexa nr.1 la prezentul Regulament. Aceste date ulterior sunt transferate în registrul electronic și se prezintă trimestrial, pînă în data de 10 a următoarei luni, organului central de specialitate al administrației publice în domeniul construcțiilor, pentru a fi plasat pe pagina sa oficială.

Expertiza tehnică a construcțiilor existente se efectuează în toate cazurile cînd poate surveni o diminuare a indicilor tehnici de calitate, a rezistenței și stabilității elementelor portante sau a structurii de rezistență în ansamblu (tasări neuniforme și inundații ale fundațiilor, coroziunea materialelor, supraîncărcări, retehnologizări, schimbarea destinației, reconstrucții, supraetajări și alte activități). În cazul construcțiilor care aparțin mai multor coproprietari, sau care au construcții portante comune și aparțin diferitor proprietari, expertiza tehnică se efectuează cu acordul coproprietarilor sau proprietarilor respectivi, conform normelor legale privind exercitarea dreptului de proprietate comună.

Rezultatele investigațiilor de expertiză, deciziile și recomandările expertului tehnic atestat se expun în raportul de expertiză, care, prin grija proprietarului, se anexează la Cartea tehnică a construcției și, după caz, se utilizează direct sau în conformitate cu un proiect, elaborat și aprobat în modul stabilit.

În acest caz, expertiza tehnică a construcțiilor prevede un complex de lucrări privind examinarea detaliată a construcției la fața locului, studierea documentației de proiect și de execuție, verificarea schemei și a soluțiilor de construcție din punct de vedere al cerințelor normative, examinarea condițiilor geotehnice, constatarea neconformităților, evaluarea influenței acestora asupra stării tehnice a construcției, efectuarea calculelor și încercărilor de laborator privind rezistența și stabilitatea ei, elaborarea recomandărilor privind lichidarea neajunsurilor și consecințelor acestora, lucrări grafice etc.

Conținutul-cadru al expertizei tehnice trebuie să includă:

documentele în baza cărora a fost efectuată expertiza tehnică, scopul expertizei, necesitatea acesteia etc.;

caracteristica construcției din punct de vedere arhitectural, funcțional și structural; beneficiarul, proiectantul, executantul, etapa la care se află construcția;

schema și soluțiile de construcție, condițiile geotehnice ale terenului, situația urbanistică;

starea tehnică a elementelor constructive și a construcției în ansamblu, neconformitățile depistate, cauzele și consecințele acestora, estimarea degradărilor;

concluziile și recomandările de consolidare, fundamentarea și optimizarea acestora din punct de vedere tehnic, economic, tehnologic, funcțional etc.;

schițe, detalii de execuție și alte materiale grafice.

Fiecare raport de expertiză tehnică se finalizează cu concluzii și recomandări privind exploatarea în continuare a construcției, care trebuie să fie tehnologic realizabile.

Recomandările și concluziile privind demolarea totală a construcției pot fi înaintate numai în cazul în care construcția nu poate fi reabilitată, nu asigură siguranța în exploatare și securitatea oamenilor sau prezintă pericol (ce nu poate fi evitat) pentru mediu și obiectele învecinate.

Raportul de expertiză tehnică este parte componentă a Cărții tehnice a construcției și se păstrează în același mod ca și aceasta.

În Republica Moldova există întreprinderi care oferă servicii de inginerie specializată ce constau în realizarea de expertize tehnice pentru construcții civile, industriale, agricole, hidrotehnice și căi de comunicații. Totodata, serviciile de expertizare acopera și domeniul monumentelor istorice. Evaluarea seismică a clădirilor existente urmărește să stabilească dacă acestea satisfac cu un grad adecvat de siguranță cerințele fundamentale (nivelurile de performanță) avute în vedere la proiectarea construcțiilor noi. Evaluarea seismică a structurilor constă dintr-un ansamblu de operații care trebuie să stabilească vulnerabilitatea acestora în raport cu cutremurele caracteristice amplasamentului. Evaluarea este precedată de colectarea informatiilor referitoare la geometria structurii, calitatea detaliilor și a calitatii materialelor utilizate în construcție.

2. Metode de evaluare tehnică și apreciere a uzurii construcțiilor

2.1. Metode distructive

Metodele distructive de evaluare tehnică a construcțiilor se împart în:

metode cu distrugere parțială;

metode fizico-chimice;

metode electrice.

Metode de evaluare tehnică a construcțiilor cu distrugere parțială

Pe lîngă metodele distructive, există și mijloace de evaluare tehnică a construcțiilor care distrug doar parțial elementele constructive. Domeniul lor de aplicare este constituit de construcțiile existente, din beton și zidărie, degradate, la care nu există corpuri de probă sau date de compoziție a betonului și mortarului utilizat. Efectul semidistructiv poate fi reparat, accesibilitatea este necesară la o singură față a elementului, o parte din dispozitive pot fi montate și, după întărirea betonului, dau informații asupra unor straturi de adâncime mai mare decât metodele nedistructive.

Cele mai importante metode sunt:

Metoda fracturării interne a betonului – se măsoară indirect rezistența la întindere a betonului, prin determinarea forței necesare extragerii unui bolț metalic prevăzut cu ancorare. Forța măsurată de smulgere a bolțului care provoacă fracturarea internă a betonului se corelează cu rezistența la întindere a betonului;

Metoda rezistenței la penetrare – se estimează rezistența la compresiune a betonului în funcție de adâncimea de penetrare a unui corp metalic „împușcat“ în beton, sau adâncimea de penetrare dată de un amestec exploziv;

Metoda smulgerii din profunzime – asemănătoare cu metoda fracturării interne, măsoară forța necesară smulgerii unei ancore, fixate cu rășină epoxidică, introduse în beton, într-o gaură forată. Se calculează rezistența la forfecare prin smulgere, și, indirect, rezistența la compresiune;

Metoda de smulgere la suprafață – măsoară direct rezistența la întindere a betonului, bazându-se pe corelația care există între rezistența la întindere a betonului și forța de smulgere a unui disc de metal, aplicat la suprafața betonului și lipit de acesta cu rășini epoxidice. În cazul clădirilor cu pereți structurali la care s-au realizat consolidări prin torcretarea pereților, această metodă este utilă, permițând a se evalua eficiența torcretului, în sensul realizării unei aderențe perfecte cu betonul existent. În cazul în care contactul nu este perfect, smulgerea se produce la interfața torcret – beton, spre deosebire de realizarea corectă a torcretării, când smulgerea se produce antrenând și betonului existent;

Metoda de smulgere internă – se realizează, prin turnare (inițială) sau prin frezare, o „carotă“ în beton, care este ulterior smulsă din beton; forța necesară smulgerii este în relație cu rezistența la compresiune a betonului;

Metoda de rupere prin încovoiere – constă în introducerea unui dispozitiv cilindric în betonul proaspăt și apoi extragerea sa, sau în forarea betonului existent al construcției degradate și determinarea forței de rupere a cilindrului de beton. Forța de rupere se aplică lateral, la partea superioară, determinându-se, astfel, rezistența la încovoiere a cilindrului de beton, proporțională cu rezistența la compresiune.

Metode fizico-chimice de diagnosticare a construcțiilor degradate din beton

Metodele fizico-chimice de diagnosticare a construcțiilor degradate din beton pun în evidență aspecte legate de caracteristicile de durabilitate ale betonului, ce nu pot fi depistate nici prin examinare vizuală și nici prin metode nedistructive. Evaluarea tehnică aconstrucțiilor după metode fizico-chimice se bazează pe următoarele procedee:

determinarea adâncimii de carbonatare se realizează cu o soluție alcoolică de fenolftaleină de concentrație 1%; suprafața betonului se colorează în roșu-violet, atunci când betonul și-a păstrat alcalinitatea;

determinarea alcalinității pe zona carbonatată se realizează pe un extras apos al unei probe de beton, mărunțită și cernută, cu ajutorul unui pH–metru sau a unei hârtii indicatoare;

determinarea cantității de agregate e posibilă prin cântărirea reziduului insolubil rezultat în urma tratamentului chimic;

determinarea cantității de apă;

determinarea dozajului de ciment, % ciment = 100% beton (% agregate + % apă);

raportul apă/ciment se calculează pe baza cantităților de apă și ciment determinate, cu observația că proporția de apă reprezintă cantitatea determinată pe probele examinate în momentul investigației și nu cantitatea inițială prevăzută la prepararea betonului. Determinarea este importantă, fiind cunoscut faptul că un raport a/c mare conduce la degradări ulterioare ale betonului, prin fisurări, compactări insuficiente și chiar segregări.

Metode electrice. Metodele electrice utilizate la măsurări și încercări privind siguranța structurală a construcțiilor se referă la două faze principale:

încercări și testări în scopul diagnosticării;

monitorizarea în timp, după acțiunea de reabilitare.

Tipul și caracteristicile cerute traductoarelor și sistemelor de măsurare a parametrilor caracteristici importanți privind siguranța structurală diferă în cele două faze. Diagnosticarea, caracterizată prin încercări și testări, pune accentul pe:

precizie – corespunzătoare preciziei cu care trebuie cunoscute datele;

gama de măsură suficientă pentru a acoperi ordinul de mărire în care presupunem că se încadrează parametrii, încă necunoscuți ca valoare;

posibilități de instalare ușoară, fără a produce modificări suplimentare stării construcției;

influențe ale factorilor electrici perturbatori și ale factorilor de mediu cât mai mici;

asigurarea fiabilității.

Sunt utilizate următoarele tipuri de aparate de măsură electrice:

traductoare electrice rezistive („mărci tensometrice“), care au cea mai mare răspândire, specializare și diversitate, atât ca tipuri, cât și ca echipament de culegere a datelor în domeniul încercărilor pe materiale și elemente;

traductoare potențiometrice – recomandate la încercări unde este necesar un domeniu mare de măsură;

traductoare inductive – utilizate datorită preciziei combinată cu domeniul mare de măsură, au avantajul că necesită același echipament de culegere a datelor ca traductoarele electrice rezistive, fiind, în plus, recuperabile.

2.2. Metode nedistructive

Determinarea amplasării și dimensiunilor avariilor structurilor prin măsurări de vibrații a cunoscut o mare dezvoltare. Cercetările au fost inițiate datorită unei necesități pentru o metoda nedistructivă mai precisă.

Tehnicile de inspectare bazate pe măsurări de vibrații sunt necesare la structuri mari, deoarece nu necesită accesul specialistului la construcție, așa cum cer tehnicile bazate pe observații vizuale, măsurări directe, măsurări cu ultrasunete, măsurări prin emisie acustică etc.

Una din consecințele unei avarii structurale (fisură) este o variație a rigidității locale, având ca urmare scăderea frecvenței naturale a construcției. Metoda cea mai aplicată este cea bazată numai pe variația frecvenței naturale.

Comparând variațiile determinate experimental, a modurilor de vibrație, cu modelele de vibrație prezise teoretic, se poate presupune amplasarea sau dimensiunea avariei. Aceasta metodă necesită cunoașterea teoretică a modurilor de vibrație a structurii la diferitele deteriorări, variabile ca amplasare și dimensiune. Rezultatul depinde de gradul în care modelul matematic descrie comportarea dinamică a structurii avariate și neavariate.

Determinarea avariilor prin măsurarea schimbărilor în comportarea dinamică pune problema inversă, respectiv, cum pot fi obținute informații asupra amplasării și dimensiunilor deteriorărilor, prin câteva măsurări dinamice.

Exista trei metode principale de soluționare:

Metoda bazată pe raportul dintre variațiile mici ale frecvențelor naturale măsurate și variațiile determinate teoretic. Este utilă la determinarea amplasării deteriorărilor, dar nu dă precizări asupra mărimii lor;

Metoda elementelor finite, care pornește de la frecvențele proprii determinate experimental. Matricea rigidității este dată ca o funcție a dimensiunii și amplasării defectului. Scăderea cea mai accentuată a rigidității, comparată cu rigiditatea structurii intacte, dă cea mai probabilă amplasare a defectului;

Metoda rețelelor „neuronale“ – artificiale, în care parametrii unui model structural aprioric (masă, rigiditate, amortizare) sunt ajustați pentru a minimiza diferența dintre valorile date de predicția analitică și valorile măsurate experimental. Metoda rețelelor neuronale artificiale cea mai utilizată pentru determinarea avariilor este MLP (multilayered perception). Este un sistem de modelare matematică în trepte, pentru simularea comportării reale, din punct de vedere dinamic a structurii, inclusiv prezența avariilor, ca mărime și amplasare, prin confruntarea treptată cu comportarea constatată experimental.

Metoda este complexă, dar stabilește o tehnică de determinare on line a defectelor si constituie o preocupare de viitor a cercetării în construcții.

Utilizarea metodelor nedistructive face posibilă atât detectarea și localizarea defectelor, cât și evaluarea stării materialelor de construcții.

Problemele care apar la diagnosticarea construcțiilor au făcut necesară dezvoltarea unor metode eficiente, ușor de aplicat și care să fie capabile să ofere date cât mai complete asupra modificărilor apărute în structura materialelor, fără a influența starea elementelor de construcție sau a materialelor.

Tehnicile de investigare nedistructive au ca scop evaluarea caracteristicilor materialelor, astfel încât să se poată detecta tipurile de deteriorări structurale și amplasarea lor.

În afara metodelor nedistructive cunoscute (în special ultrasonice), se lucrează la aplicarea unor metode nedistructive noi, bazate pe tehnici moderne cu dezvoltare mare în alte domenii, dar care au găsit aplicații interesante și în domeniul măsurărilor în construcții. Este vorba de metode bazate pe propagarea semnalelor în materialele de construcții.

Metoda ultrasonică de impuls

Este cea mai utilizată, beneficiind de dezvoltarea și perfecționarea aparaturii de măsură și de un volum mare de date experimentale, ceea ce permite o bună cunoaștere a modului de aplicare, a avantajelor și limitelor ei.

Determinarea zonelor degradate se bazează pe modul de propagare diferit al ultrasunetelor în mediul solid și în aer. Se masoară timpul de propagare între traductorul emițător și cel receptor, prin transmisie directă sau pe diagonală, prin comparație între zonele presupuse fisurate și zonele nefisurate. Timpul de propagare crește în zonele degradate, datorită modului de propagare din cauza ultrasunetelor, care ocolesc fisurile și microfisurile.

Avantajele metodei sunt:

permite stabilirea existenței zonelor cu degradări (respectiv fisuri) și localizarea lor;

metoda se aplică pe suprafața construcției, pe elemente sau structuri de orice formă sau dimensiune, inclusiv pe cele cu o singură față accesibilă;

nu necesită pregătiri complicate;

măsurarile se fac în timp scurt;

aparatura de masurat este relativ simplă și are un preț mediu.

Dezavantajele metodei sunt legate de complexitatea prelucrării datelor, care trebuie să țină seama de un număr mare de factori, ce influențează rezultatele.

Utilizarea metodelor cu ultrasunete la zidărie

Importanța care se acordă utilizării metodelor nedistructive cu ultrasunete la construcțiile de zidarie se datorează faptului că un număr foarte mare de monumente istorice de mare valoare sunt construite în acest mod. Necesitatea de a le reabilita impune expertizarea lor prin metode cât mai fine, din categoria metodelor nedistructive.

Metodele de investigare cu ultrasunete sunt cele mai indicate în aceaste cazuri. Totusi, aplicarea lor prezintă dificultăți, din cauza că atât cărămida, cît și mortarul de legatură, mai ales după punerea lor în opera, dau un material eterogen și cu neomogenitate foarte mare. Punerea în evidență a fisurîrii, în acest caz, este foarte complicată.

Numai zidăria cu o grosime pînă la 1 m poate fi inspectată cu aceasta metodă, limitîndu-se astfel investigațiile structurale la elemente subțiri sau monolitice. În toate celelalte cazuri se aplică metoda seismică, deoarece impulsurile se propagă la distanță mai mare, semnalul având intensitate mai mare și frecvență mai mică, deci absorbția este mai redusă.

Metoda seismica: impact – ecou

Undele mecanice, cu frecvența între 300 Hz si 3 KHz, sunt generate pe suprafața elementului structural, de obicei cu un „ciocan“. Undele se propagă prin element și sunt recepționate de unul sau mai mulți receptori.

Timpul de propagare a undei longitudinale, cea mai rapidă dintre ele, este măsurat între transmițător și receptor. Viteza undei, calculată astfel, depinde de proprietățile materialului, dar este influențată și de goluri, fisuri sau rosturi neumplute. Astfel de anomalii produc deviații în propagarea undei, deci reduc viteza.

Metoda seismica permite diferențierea între suprafețele diferitelor materiale sau structuri (de exemplu, zidărie în straturi, deschideri umplute, rosturi). Deoarece rezultatele depind de proprietățile mecanice, metoda este foarte utilă. Pot fi detectate, de asemenea, și golurile mari.

Metoda seismică a fost folosită și pentru verificarea eficienței injecțiilor destinate măririi rezistenței zidăriei.

În tehnica „impact-ecou“ se studiază undele reflectate de zonele de „legatură“ exterioare și de discontinuitățile interioare, cum ar fi fisurile sau golurile.

Un traductor, montat pe aceeași suprafață cu cel de impact, recepționează undele într-un anumit interval de timp și semnalul este supus analizei Fourrier la un analizor de spectru, emițătorul și receptorul fiind conectați la un calculator. Tehnica este folosită pentru localizarea defectelor interne, pentru măsurarea grosimii elementelor din beton, acolo unde numai o față este accesibilă și pentru a determina rezistența.

Relația dintre viteza de propagare și rezistența la compresiune este influențată de mulți factori, inclusiv umiditatea materialului și cea a elementului de legătură. Pentru fiecare material testat trebuie să se stabilească o curbă de etalonare.

Metoda a fost folosită la expertizarea coloanelor, peretilor etc. cu grosimi mai mici de 600 mm. Cele mai bune rezultate au fost obținute la detectarea fisurilor în materialele omogene, în care caz s-au putut detecta fisuri paralele cu suprafața.

Analiza spectrală a undelor de suprafață (SASW), utilizată la suprafețe cu o singură față accesibilă (pavaje, dale, drumuri), este o variantă a metodei seismice.

Metoda a fost dezvoltată pentru a determina proprietățile elementelor de construcții în straturi. În această tehnică, suprafața materialului testat este lovită, iar două receptoare, montate pe suprafață măsoară viteza undelor de suprafață, în funcție de lungimea de undă. Viteze crescute corespund unui modul de elasticitate mai mare, deci unei calități superioare a materialului. Este necesar accesul la o singură față a materialului.

Metoda este aplicabilă cu rezultate bune pentru pereți groși de piatră sau zidărie, dar un impediment este prezența unui material absorbant, de exemplu ipsos.

Citirile se fac în frecvența (KHz), în funcție de defazaj (grade). Ca si la celelalte metode bazate pe viteza undelor, citirea și interpretarea datelor nu este ușoară, iar echipamentul destul de scump.

Metoda cantitativă cu ultrasunete

Metoda cantitativă cu ultrasunete este bazată pe tehnica de măsurare „impuls-ecou“. Modul de propagare al impulsurilor de frecvență ultrasonică (20 Khz – 200Khz), transmise betonului sau altui material prin cuplaj mecanic, depinde de caracteristicile materialului. Calitatea și defectele materialului influentează viteza de propagare, amortizarea și forma undei la recepție. În acest fel, se poate determina starea de fisurare a materialului.

Impedimentul de bază este separarea frecvențelor parazite, care apar din cauza neomogenității materialelor și care se suprapun peste armonicele impulsului purtătoare de informații privind defectele materialului. Pentru rezolvarea problemei se recurge la calcule matematice complexe prin realizarea mediei de putere pentru fiecare componentă a semnalului.

Această metodă, care necesită un echipament special diferit de cel curent și dotat cu tehnică de calcul și-a demonstrat utilitatea la detectarea fisurilor și a evoluției lor, la detectarea deteriorărilor cauzate de ciclurile de îngheț-dezgheț, la inspectarea toroanelor, inclusiv în zonele de ancoraj.

Metoda tomografiei sonice

Este un procedeu care combină tomografia computerizată la frecvențe sonice cu tehnicile de vizualizare recente.

Colectarea datelor se realizează prin propagarea undelor acustice, prin mediu, de la surse (ciocan, aer comprimat, exploziv) la receptor (senzor piezoelectric, accelerometru, geofon sau hydrofon). Amplasarea sursei și receptorului poate varia astfel încât undele să acopere din plin secțiunea supravegheată în mod uniform și în numeroase direcții. Se obține un număr mare de date, exprimate prin timpul de tranzit al undelor longitudinale, folosite pentru a construi schema distribuției vitezelor în secțiune. Viteza este determinată de modulul de elasticitate, de densitate și, indirect, de rezistența la compresiune a betonului și defectele prezentate de acesta.

Problema principală la investigarea într-un anumit plan este găsirea unui model matematic care să corespundă repartiției vitezelor, măsurate experimental. Ambele metode sunt laborioase, necesită programe speciale și ajustări pentru optimizare. Metoda a dat rezultate bune la investigarea elementelor structurale (stâlpi, piloni).

Termografia în infrarosu este o metodă de testare pe suprafață. Folosește fluxul de energie termică aplicat pe suprafața materialului său generat de tensionarea materialului, flux care este afectat de proprietățile izolatoare ale materialului și de gradul în care suprafața acestuia radiază energie. Rezultă diferențe de temperatură a suprafețelor, care sunt înregistrate folosind camere foto cu infrarosu sau învelișuri speciale termice.

Echipamentul constă dintr-o camera video cu instalație specială de răcire, cu cristale semiconductoare in nitrogen lichid. Se face fotografierea suprafeței, iar culorile rezultate indică variațiile de temperatură a suprafețelor. Culorile translatează de la negru-violet pentru rece la rosu-alb pentru cald.

Sunt detectate scurgerile de aer, diferitele tipuri de materiale precum și anomaliile de suprafață sau din interior, punțile, canalele interioare sau alte falii termice ale construcției, cât și suprafețele umede.

Este foarte utilă la detectarea scurgerilor de la acoperișuri – factor important de deteriorări la clădiri vechi, cum sunt monumentele istorice – a fisurilor în fațade, a izolațiilor defecte la acoperișuri-terasă, la starea pereților sub zugrăveală.

Pentru zidărie, se obțin date privind deteriorările, care au temperaturi diferite, legate de conținutul diferit de umezeală în cărămidă și în piatra poroasă, deteriorată.

Metoda este capabilă să semnaleze doar anomaliile pe suprafață și amplasarea lor; nu poate determina adâncimea și grosimea acestora. Rezultatele sunt influențate de factori de mediu exteriori (temperatura si umiditatea).

Reflectografia cu infraroșii se aplică pentru determinarea gradului de penetrare a umezelii în pereți.

Utilizarea microundelor (radar)

Proprietatile de propagare a microundelor pot furniza informații prețioase asupra structurii materialelor și pot sta la baza unei metode nedistructive de încercare a construcțiilor. Aceste metode se bazează pe două caracteristici ale microundelor:

Modul diferit de propagare în medii diferite – ceea ce permite (la fel ca la procedeele optice) măsurarea diferitelor mărimi geometrice (distanțe, deplasări, viteze). Puterea lor de penetrare permite analiza în profunzime a unui material pentru localizarea defectelor, discontinuităților sau corpurilor străine.

Utilizând energii slabe, se pot caracteriza proprietățile unui material prin pierderile sale dielectrice.

În diagnosticarea clădirilor vechi, mai ales a monumentelor istorice, metoda este utilizată la:

detectarea unor caracteristici ascunse sub zidurile, pardoseala sau tavanul construcțiilor vechi;

detectarea prezenței mai multor straturi în zidărie (prin reflectarea microundelor de stratul de legatură);

detectarea golurilor importante;

prezența elementelor moderne de metal introduse în zidărie;

zonele dezintegrate sau deteriorate;

determinarea conținutului în umiditate a materialelor din zidărie.

Dat fiind domeniul extrem de frecvență utilizat (0,5-4 GHz), aplicarea microundelor prezintă numeroase dificultăți:

necesitatea unei aparaturi foarte pretențioase (radar), cu performanțe superioare celor utilizate în observația aeriană;

domeniile de aplicare sunt limitate la medii cu constante dielectrice ridicate;

solurile foarte umede, învelișurile bituminoase, argilele plastice atenuează puternic semnalul, limitînd adancimea de penetrare;

interpretarea laborioasă și critică a rezultatelor (necesită numeroase corecții);

iradierea personalului.

Metoda fibrelor optice

Cunoaște numeroase aplicații în tehnica de diagnosticare a construcțiilor. Instrumentul, denumit „fibroscop“, este format dintr-un mănunchi de fibre optice flexibile, iar instrumentul denumit „borescop“, din fibre optice rigide. O parte din fibre au rol de a transmite radiațiile unei surse de lumină foarte puternice, situată la un capăt, celelalte servind la vizualizarea obiectului prin lentile foarte puternice. Extremitatea de vizualizare a cablului poate fi rotită pentru a da imagini din diferite unghiuri.

Aceste instrumente au aplicații și în evaluarea structurilor vechi, dar cu anumite limitări. Este obligatoriu să existe spații libere în care să se poată insera cablul pentru observații vizuale. Structurile din zidărie masive nu posedă, de regulă, spații în care să se poată introduce dispozitivul.

Metoda s-a experimentat la construcțiile din lemn, unde se poate face o gaură mică în suprafața finisată cu tencuială sau lemn, pentru introducerea cablului flexibil și culegerea unui număr mare de informații.

Față de alte tehnici de măsură, în cazul în care nu există alte posibilități de cunoaștere a structurii interne a elementului, se recomandă executarea unui orificiu (diametru de cca 12 mm) si introducerea unui borescop cu fibre optice. De asemenea, se pot utiliza rosturile și fisurile pentru introducerea unui endoscop. Un parametru important al dispozitivului este distanța focală, pentru evaluări structurale fiind recomandate distanțe focale mari.

Metode magnetice

Pentru diagnosticarea construcțiilor, se utilizează metoda de detectare a corpurilor metalice incluse, folosind un aparat denumit „pahometru“.

Metoda se bazează pe perturbarea cîmpului magnetic, generat de o bobină, în prezența unui element metalic. Perturbația este proporțională cu mărimea obiectului și apropiere de traductor. Traductorul este direcțional, deci deviația este importantă cînd axa longitudinală a lui și axa longitudinală a obiectului metalic sunt colineare.

Aparatul a dat rezultate bune la detectarea grinzilor metalice care suportă arcurile de cărămidă, cu cca 9 inch acoperire, deși nu apărea niciun element metalic la suprafață. De asemenea, se pot detecta coloane de oțel în interiorul unei acoperiri cu granit de 8 inch. Se pot detecta ușor si ancoraje de fier în pereții de piatră. Aparatul, dotat cu calculator, vizualizează poziția și diametrul și prelucrează datele.

Detecția electromagnetică este recomandată și în cazurile în care este necesară certitudinea că nu există obiecte metalice ascunse, care pot perturba aplicarea altor metode.

Utilizarea razelor X si Gamma: sursa de radiații se plasează pe o parte a elementului studiat, iar filmul fotografic pe cealaltă parte. Absorbția razelor este proportională cu densitatea și numărul atomic al elementului.

Radiografia cu raze X sau Gamma este utilă mai ales la localizarea și determinarea diametrului armăturilor înglobate.

Metoda cu raze Gamma este utilizată pentru beton pînă la 50 cm, iar cea cu raze X pentru beton pînă la 25 cm. Dacă nu se cunoaște acoperirea cu beton și nici diametrul armăturii, se utilizează metoda dublei expuneri. În caz ca grosimea este mai mare, se practică găuri pentru introducerea sursei. Metoda are avantajul că imaginea poate fi ușor interpretată.

Metoda geoelectrică

În această metodă, un cîmp electric continuu este indus în zona de testat prin unul sau mai multi electrozi. Este calculată rezistivitatea materialului ținînd cont de curentul prin echipament, diferența de tensiune dintre două probe (care masoară diferența de potențial între suprafețele pe care sunt montate) și de un factor specific, derivat din configurația folosită. Valoarea depinde, mai ales, de „conținutul în umiditate“ și de „concentrația sărurilor dizolvate“.

Prin această metodă este posibil a se stabili „harta zonelor de umiditate“ și a se investiga structura unei clădiri, mai ales din punctul de vedere al stratificării și golurilor.

O variantă a metodei geoelectrice, metoda potentialului propriu este bazată pe fenomenul de generare a unui cîmp electric de un metal în stare de coroziune. Acest cîmp este sesizat de două probe. Metoda este foarte utilă la detectarea unui proces activ de coroziune, cu condiția că amplasarea metalelor înglobate să fie cunoscută și că unul din senzori să fie plasat direct pe metal. Metoda are o rezoluție mult mai mică decît metoda radarului.

Metode de măsurare a umidității

Există diferite aparate destinate măsurării stării de umezeală, în special a zidăriei:

aparat de măsurare a conductivității;

metoda capacitivă;

aparatura cu neutroni.

Sistem optic pentru masurarea cu laser – utilizat la măsurarea deplasării structurilor, este perfecționat pentru observații pe timp lung, în regim static sau dinamic.

Vizualizarea structurii interne cu camere de televiziune – Metoda a fost utilizată pentru a cunoaște mai bine structura internă a zidăriei.

Combinarea metodelor nedistructive

Este recomandabilă combinarea diferitor metode nedistructive pentru obținerea unor date concludente și anume combinarea metodei radar cu alte metode, deoarece radarul este foarte versatil, furnizează date precise și operează rapid. Pentru interpretarea verificărilor și precizărilor se folosește o altă metodă, eventual cu mai puține puncte de măsură.

De exemplu, radarul este potrivit pentru detectarea straturilor, dar nu oferă date privind miezul, în cazul unei zidării cu mai multe straturi. În acest caz, se face apel la metoda seismică, măsurând viteza de propagare a undelor elastice în zidărie; măsurarea vitezei de propagare în piatră se face la suprafață sau în găurile obținute prin carotare, prin metode ultrasonice. Dacă cele două metode dau rezultate diferite semnificativ este indiciul existenței unui gol.

În alte cazuri, anomaliile care sunt detectate cu radarul nu pot fi clasificate. Se folosesc metode magnetice sau geoelectrice pentru detectarea unor metale incluse. Metoda potențialului propriu se folosește pentru detectarea unui cîmp activ de coroziune.

Dacă utilizarea a două metode nedistructive dă rezultate cu dispersie mare, se recomandă verificarea lor prin probe.

Metoda „flat-jack”

Metoda, denumită și a „eliberării parțiale“ sau „a despicării“, permite măsurarea directă a eforturilor în elementul de construcție, fără a se recurge la legea de comportare a materialului.

Metoda constă în realizarea unei despicături, perpendiculare pe direcția eforturilor ce urmează a fi măsurate, urmată de introducerea în despicatură a unei prese plate, în vederea generării unei presiuni în interiorul despicării, pînă la restabilirea stării inițiale de deformații. Starea inițială de deformații se determină prin măsurări extensometrice, efectuate înainte de despicare.

Independent de starea elastică, presiunea necesară pentru revenirea la starea inițială reprezintă starea de eforturi existentă înainte de despicare.

Această metodă este aplicată pe scară largă la construcțiile vechi (aproape la toate monumentele istorice), în două faze ale acțiunii de reabilitare și conservare:

diagnosticarea stării construcției, pentru stabilirea caracteristicilor structurale ale zidăriei vechi, măsurarea stării reale de eforturi;

monitorizarea comportării în timp a elementelor, prin realizarea periodică de măsurări pentru supravegherea modificării stării de eforturi, mai ales în cazurile cînd deteriorările inițiale nu au putut fi înlaturate prin reabilitare (de exemplu: tasări evolutive, modificări ale pînzei freatice etc.).

2.3. Metode de determinare a uzurii fizice a construcțiilor

Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobil care se datorează deteriorării lui sub influența factorului timpului și altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea incorectă a clădirii, întreținerea nesatisfăcătoare a construcției etc.).

Uzura fizică a bunurilor imobile are loc atât în procesul îmbătrânirii, cât și sub influența factorilor externi. Însuși exploatarea bunului nu intră în categoria factorilor de sporesc uzura fizică datorită faptului că sarcinile de exploatare deseori sunt statice și mărimea acestora este cu mult mai mică decât cerințele normative.

Uzura fizică poate fi recuperabilă sau nerecuperabilă:

Figura 2.1. Formele uzurii fizice a contrucțiilor

Sursa: elaborată de autor

uzura recuperabilă – reprezintă acea parte a uzurii fizice, recuperarea căreia este posibilă din punct de vedere fizic și eficientă din punct de vedere economic. Deprecierea recuperabilă include mărimea cheltuielilor legate de înlăturarea unuia din elementele deprecierii și contribuie la majorarea valorii construcțiilor;

uzura nerecuperabilă – este uzura fizică, cheltuielile pentru înlăturarea căreia vor fi mai mari decît creșterea probabilă a valorii construcției în rezultatul înlăturării elementelor deprecierii.

La determinarea uzurii fizice sunt folosiți un șir de termeni axați pe influența timpului asupra bunului imobil, care sunt reprezentați în figura 2.2.

Figura 2.2. Duratele de viață a bunului imobil

Sursa: curs elearning Sanduța T.

Vârsta efectivă – vârsta clădirii sau construcției care reflect starea ei reală. Vîrsta efectivă poate fi mai mica decît vîrsta actuală datorită exploatării corecte a bunului imobil, sau poate fi mai mare decît vîrsta actuală în cazul exploatării incorecte;

Vârsta actuală (cronologică) – numărul de ani trecuți de la terminarea construcției obiectului evaluării pînă la data evaluării;

Durata de viață fizică – perioada de timp în care este exploatată construcția și pe parcursul căreia starea elementelor constructive portante corespunde criteriilor stabilite. Durata de viață fizică depinde de gradul de durabilitate a construcției;

Durata de viață fizică rămasă – perioada de timp estimate de la data evaluării pînă la expirarea duratei de viață fizică;

Viață economică – perioada de timp în care bunul imobil generează venituri.

Pentru determinarea uzurii fizice a construcțiilor se utilizează mai multe metode, unele mai simple, altele mai complexe. Metodele utilizate la determinarea uzurii fizice a construcțiilor sunt următoarele:

Metoda bazată pe vîrsta cronologică;

Metoda vîrstei efective;

Metoda grafică;

Metoda normativă;

Metoda valorică;

Metoda interpolării.

Figura 2.2. Metode utilizate pentru determinarea uzurii fizice clădirilor

Cele mai simple în aplicare sunt metodele ce iau în considerație tipurile de vârste pe care le poate avea un bun imobil. Astfel, se poate evidenția metoda bazată pe vîrsta cronologică și metoda vârstei efective.

Metoda bazată pe vârsta cronologică (nominală) presupune estimarea uzurii fizice în dependență de vîrsta reală a construcției și termenul normativ de exploatare:

(2.1)

unde: Uf – uzura fizică a bunului imobil, %;

VR – vîrsta reală a construcției, ani;

DNE – durata normativă de exploatare, ani.

Astfel, în cadrul acestei metode, se presupune că uzura fizică a construcției se distribuie egal în fiecare an de viață și se utilizează doar atunci cînd modul de utilizare a bunurilor imobile corespunde cu normativele în vigoare.

Metoda vîrstei efective se aplică atunci cînd sub influența acțiunii umane, construcția suportă modificări în afara normelor de întreținere și de exploatare.

(2.2) sau (2.3)

unde: Uf – uzura fizică (%);

VE – vârsta efectivă;

DVF – durata de viață fizică;

DVFR – durata de viață fizică rămasă.

Cea de-a doua formulă din cadrul acestei metode se utilizează în cazul în care vârsta efectivă este egală sau mai mare decît durata de viață fizică a construcției, dar persoana care a inspectat obiectul face concluzii că acesta ar mai putea rezista o perioadă stabilindu-i care este durata de viață fizică rămasă.

Rezultatul obținut în cadrul metodei vîrstei efective este mai credibil decît cel obținut în cadrul metodei bazată pe vîrsta cronologică, întrucît determinarea vîrstei efective presupune o analiză detaliată a stării construcției.

Metoda grafică se aplică pentru un număr limitat de elemente constructive, pentru care în timp s-a efectuat monitorizarea și s-au elaborat ciclograme (grafice) de comportare a uzurii fizice de-a lungul duratei de viață a elementului. Se bazează pe durata normativă de exploatare a elementelor de construcție în parte, dar distribuția uzurii nu este uniformă pe parcursul anilor.

Figura 2.2.Exemplu de ciclogramă utilizată în cadrul metodei grafice

Sursa: VSN

Metoda normativă presupune determinarea mărimii uzurii fizice în baza analizei stării tehnice a elementelor constructive de bază ale cladirii. Metoda respectivă se aplică în două etape:

Se va determina uzura fizică a fiecarui element constructiv;

Uelement. = Uf.est. x GS element. / 100 (2.4)

Se va determina uzura fizică a construcției întregi dupa formula:

Uconstr.= SUelement. x 100 / GS constr. (2.5)

unde: Uconstr. – uzura fizică a construcției (%);

Uelement. – uzura elementelor construcției (%);

GS element – ponderea elementelor constructive (%);

GS const. –greutatea specifică a construcției (%).

Metoda valorică presupune determinarea costului reparației capitale a construcției. Se determină coeficientul de uzură ca raport dintre costul reparației capitale și valoarea de reconstituire a clădirii, estimată la data evaluării, ținând cont de mărimea uzurii fizice. Metoda valorică este aplicată pentru a estima uzura fizică atât a elementelor constructive ale construcției separat, cât și a întregii construcții.

Metoda interpolării este o metodă ce permite estimarea uzurii fizice cu o precizie mai mare, folosind normele în contrucție și rezultatele inspectării în teritoriu. Formula de calcul a uzurii fizice utilizată în cadrul metodei interpolării este următoarea:

Uf= Umin+(Umax – Umin) * Sdet/ Stot (2.6)

unde: Uf – uzura fizică a elementului;

Umin – limita minimă a intervalului de uzură;

Umax – limita minimă a intervalului de uzură;

Sdet – suprafața deteriorată;

Stot – suprafața totală a elementului.

Precizia este dictată de necesitatea inspectării detaliate a fiecărui element al clădirii, pentru a putea observa defectele, precum și dimensiunile acestora.

Pentru un rezultat corect, este necesar de luat în calcul mai mulți factori și de stabilit care metodă va prezenta un rezultat mai veridic, în dependență de situația existentă.

În capitolul al treilea, în cadrul evaluării tehnice a unei construcții, vor fi aplicate în practică unele din metodele descrise mai sus.

Evaluarea tehnică a blocului locativ

amplasat în mun. Chișinău, bd. Cuza-Vodă 10

Descrierea obiectului

Obiectul evaluării tehnice este un bloc locativ, amplasat în municipiul Chișinău, bd. Cuza-Vodă 10. Construcția aparține Universității Tehnice a Moldovei și este exploatată în calitate de cămin studențesc. Amplasarea bunului imobil pe hartă este redată în figura 3.1.

Figura 3.1. Amplasarea pe hartă a construcției

Sursa: http://www.moldova-map.md/

În tabelul 3.1 este prezentată descrierea generală a obiectului supus evaluării tehnice.

Tabelul 3.1. Descrierea generală a construcției

Sursa: elaborat de autor în urma inspectării

Blocul locativ este alcătuit din două tronsoane. În cadrul lucrării a fost analizată doar o parte a construcției, cea care corespunde cu căminul destinat studenților ce învață la facultatea Construcții, Geodezie și Cadastru, întrucît a doua parte include multe încăperi în care accesul este limitat.

Fundațiile construcției sunt executate din blocuri prefabricate, iar suprastructura blocului cuprinde pereți portanți executați din panouri prefabricate din beton armat cu grosimea de 400 mm și pereți despărțitori executați din gipso-beton. Delimitarea între nivele este executată din planșee prefabricate avînd dimensiunile de (6000x1200x200)mm, grinzile au secțiunea de (400×500)mm. Accesul dintre etaje se face cu ajutorul scărilor prefabricate avînd 9 trepte și 10 contratrepte cu dimensiunea de (1200x300x150) mm. Balustrada este executată din metal aflînduse într-o stare bună.

Pardoseala este executată din planșee prefabricate fiind prezente elementele de finisaj și anume în odăi și pe coridor fiind prezent linoleum, în bucătărie și blocurile sanitare din gresie de ceramică. Stratul de protecție a pereților interiori este executat dintr-un strat de mortar pe bază de ciment și nisip, ca element de finisare este varul si vopseaua în corridor și în casa scării, iar în camerile de locuit fiind prezentă finisarea cu tapete.

Golurile pentru ferestre au diferite dimensiuni. Astfel, 54 de goluri au dimensiunea de (1200×1400) mm, 72 de goluri sunt de dimensiunea (2000×1400)mm, 16 de goluri cu dimensiunea de (700×1800) mm și 8 goluri cu diametrul de 900mm. Ferestrele sunt executate din lemn.

Golurile pentru uși: ușa de la intrarea în clădire are dimensiunea de (2100×1300)mm, 126 de goluri pentru odăi și bucătării cu dimensiunea de (2100×900) mm și 108 de goluri destinate nodului sanitar și balcon cu dimensiunea de (2100×700)mm.

Conform proiectului, obiectul este dotat cu ascensor avînd dimensiunile ușii de (2000×800) mm și cu capacitatea de a ridica pînă la 300 kg, însă nu este în stare funcționabilă. Căminul este dotat cu o cameră de duș, care este amplasată la primul etaj.

Dotarea cu rețele inginerești incude rețea de alimentare cu apă rece, rețea de alimentare cu apă caldă (doar pentru dușul de la primul etaj), încălzire centralizată, conductă de gunoi.

Acoperișul acestui cămin este de tip terasă și are ca element de rezistență planșeu de pod din beton armat prefabricat care posedă izolație hidrofugă, izolație termică, beton de pantă.

Ultima reparație capitală a construcției a avut loc în anul 2007, cînd au fost renovate blocurile sanitare și bucătăriile, au fost înlocuite rețelile inginerești. Lucrările de finisare interioară se execută periodic la necesitate.

Inspectarea construcției

Fundația este elementul de construcție, care se află în contact direct cu terenul bun de fundare și transmite acestuia toate încărcările care acționează construcția. Fundația este partea principală a structurii de rezistență a clădirii prin intermediul căreia se realizează încastrarea în pământ. Fundațiile sunt executate din blocuri prefabricate. Pereții subsolului sunt executați din beton turnat monolit. În urma examinarii tehnice, în cantitati mici, în unele locuri au fost depistate pe pereții fundației săruri de apa, fisuri, ba chiar alocuri si decopertari a betonului cauzata de umezeala si de alti factori ai atmosferei fapt ce ne dovedeste niste masuri de hidroizolare incalcate (figura 3.2). Pe perimetrul cladirii este prezent un strat de trotuar de 0,6 m, insa pe alocuri acest strat de trotuar este inlaturat se necesita reparatii starea fiind satisfacatoare (figura 3.3). Reieșind din cele observate, concluzionăm că fundația se află înt-o stare bună, insa necesita niste lucrari de reparatie cosmetica.

În figurile 3.2 și 3.3 este reprezentată starea fundației din interiorul și exteriorul clădirii.

Sursa: elaborat de autor

Pereții portanți exteriori sunt executați din elemete prefabricate cu grosimea de 400 mm și pereții despărțitori sunt executati din gipso-beton. Stratul de protecție a pereților interiori este executat dintr-un strat de mortar pe bază de ciment și nisip, ca element de finisare este varul si vopseaua. Grinzile au secțiunea de (400×500)mm.

Lucrările de finisaj a pereților exteriori sunt complete, fațada este tencuită decorativ, însă în unele locuri se întîlnesc fisuri și decopertări ale armăturii, cauzate de factorii climaterici din atmosferă cum ar fi umiditatea excesivă care este cauzată de lipsa de protecție a elementului (figura 3.4)

Figura 3.4 Decopertarea armăturii a peretelui exterior executat din elemente prefabricate

Sursa: elaborat de autor

Pereții din interior sunt tencuiți cu un stat gros de mortar de ciment cu nisip. Stratul exterior de finisare este executat cu var și vopsea în coridoare și casa scării, iar în odăi – cu tapet. În coridor sunt trase brîie de h=1300mm de vopsea, pentru a mări durata de utilizare. Pe alocuri au fost depistate fisuri de mici dimensiuni ale peretilor.

Golurile (ferestrele și ușile) sunt elemente de construcție care trebuie să asigure iluminarea și ventilarea naturală a încăperilor, accesul în clădire precum și legătura pe orizontală între diferite încăperi ale construcțiilor. Realizarea ușilor și ferestrelor caracterizează lucrările de tâmplărie care se execută în ateliere și fabrici speciale. Tâmplăria se realizează din lemn, metal sau materiale plastice. Elementele auxiliare ale tâmplăriei, fixate pe uși, formează feroneria și asigură exploatarea acestora și fixarea în poziție închisă sau deschisă.

În urma expetizei tehnice au fost depistate goluri reprezentate de uși și ferestre fiind executate atit din lemn cit si din metal.Golurile depistate după mărime sunt variate.

În pereții construcției sunt goluri pentru ferestre, uși și alte instalații tehnice care au următoarele dimensiuni. Construcției îi sunt specifice goluri pentru ferestre dintre care:

Figura 3.5. Golurile de fereastră

Sursa: elaborată de autor

La fel și goluri pentru uși cu dimensiunile respective:

Sursa: elaborat de autor

În urma efectuării inspectării obiectuluii, se poate afirma că ușile si ferestrele bunului imobil examinat sunt efectuate din metal și lemn cu tîmplăria în stare bună. Acestea au unele decojiri ale vopselei și necesită doar reparații curente de vopsire și întreținere corespunzătoare. Deci ușile caminului sunt în stare bună.

Scările sunt prefabricate din beton armat, starea lor tehnică este bună. La etajul 1 și 2 scarile au o finisare exterioara cu gresie de ceramică (figura 3.7), iar la etajele 3-9 pe alocuri este prezentă finsarea cu vopsea (figura 3.8). Scările au mici deformații ale colțurilor treptelor, balustrada executată din metal este puțin deformată.

Sursa: elaborat de autor

Planșeele. Planșeele construcției sunt prefabricate din beton armat cu goluri și pe alocuri sectoare turnate monolit. Planșeele sunt într-o stare buna pe unele se observă acțiunea agresivă a mediului, care duce la ruginirea armăturii din interiorul planșeului. Lucrările de finisaj a planșeelor sunt executate conform normei, iar în interior sunt date cu var. Fisuri în planșeele de pod nu au fost depistate.

Pardoseala în odăi și pe coridor este din linoleum, în bucătărie și blocurile sanitare din gresie de ceramică, în casa scării pardoseala este decorată cu granit. Starea pardoselei este bună.

Sursa: elaborat de autor

Rețelele inginerești

În tabelul 3.2 sunt reprezentate rețelele inginerești ale bunului imobil examinat și imaginile acestora . Aceste rețele sunt de model vechi, cu uzura vizibilă.

Tabelul 3.2. Rețelele inginerești ale construcției

Sursa: elaborat de autor

În urma examinării tehnice a căminului studențesc a fost depistat un șir de sistem de rețele inginerești format din rețele electrice, rețele de internet, emițător WiFi, televiziune digitală, canale de ventilare, conducte de apă, conduce de canalizare, incalzire centralizată, conductă pentru evacuarea gunoiului care nu este in stare funcțională, ascensor.

Evaluarea tehnică a elementelor de construcție

Mărimea uzurii se determină ținând cont de: starea generală a construcției, care depinde de modul de menținere, amplasare, perioada de exploatare, tipul și calitatea materialelor de construcție; starea elementelor constructive – fundamentul, acoperișul, pereții și altele. Pentru a aplica diferite metode de estimare a uzurii fizice este necesar de realizat inspectarea la fața locului pentru a depista deteriorările și degradările, de deținut inforamția despre materialele de construcție și soluțiile constructive utilizate, numărul și tipul reparațiilor, precum și principalele date despre dimensiuni.

Obiectul supus examinării tehnice și calclulării uzurii fizice a acestuia reprezintă un bloc locativ cu destinație de cămin studențesc alcătuit din demisol + etaj parter+ 8 etaje +etaj tehnic. Blocul a fost construit in anul 1976 și respectiv are o durată de exploatare de 42 de ani.

Dimensiunile și parametri constructivi ale obiectul supus expertizei tehnice sunt prezentate în tabelul 3.3.

Tabelul 3.3. Dimensiunile și parametrii constructivi ale obiectului supus expertizei tehnice

Sursa: elaborat de autor

În tebelul 3.4 este prezentată descrierea elementelor constructive ale obiectului supus examinării tehnice.

Tabelul 3.4. Descrierea elementelor constructive ale obiectului supus examinării tehnice

Sursa: elaborat de autor

În baza datelor despre materialele din care sunt făcute elementele construcției supuse evaluării tehnice, expuse în subcapitolul 3.4 al lucrării și în baza Culegerii indicilor comasați ai valorii de reconstituire a bunurilor imobile (anexa 3) se poate constata că obiectul examinat are grupa de capitalizare I și durata de viață normativă de 150 de ani.

Pentru a determina corect uzura fizică a elementelor de construcție, pentru fiecare element vor fi aplicate mai multe metode de calcul, iar în final se va alege rezultatul considerat a fi mai aproape de adevăr.

Caracteristicile tehnice ale clădirii supuse examinării tehnice sunt aratate în tabelul 3.5. Datele au fost luate din ВСН 58-88.

Tabelul 3.5. Datele caracteristice fiecărui element

Continuarea tabelului 3.5

Sursa: completat de autor

Fundații:

Obiectului supus examinării face parte din grupa de capitalizare I, (conform УПВС). Fundațiile sunt din blocuri mari prefabricate și conform ВСН 53-86 durata normativă de exploatare a acestor tipuri de fundații este de 150 ani. Durata reală, efectivă de exploatare este de 36 de ani (2018-1982). Pentru estimarea uzurii fizice a fundațiilor vom folosi metoda nominală și metoda interpolării.

Metoda nominală:

Deci, conform metodei nominale uzura fizică a fundațiilor va fi de 24%.

Metoda interpolării:

Conform tabelului 4 din ВСН 53-86 intervalul de uzura a fundației este de 21-40%, deaoarece sunt clar vazute crapaturi, decopertari a blocurilor fundației și sunt văzute urme de umezeală a pereților demisolului. Suprafata deteriorată a fundației este de 45%.

Conform metodei interpolării, uzura fizică a fundațiilor va fi de 29,6%.

Uzura fundațiilor calculate prin ambele metode variază. La calcularea uzurii finale a construcției voi folosi uzura de 29,6%, întrucît metoda interpolării include o examinare mai minuțioasă a obiectului.

Pereții portanți:

Pentru estimarea uzurii fizice a pereților se vor utiliza metoda nominală și metoda interpolării.

Metoda nominală:

Conform ВСН 58-88 durata normativă de exploatare a pereților din panouri mari prefabricate este de 150 ani. Durata reală de exploatare este de 36 de ani

Uzura fizică a pereților portanți conform metodei nominale este de 24%.

Metoda interpolării:

Conform tabelului 14 din ВСН 53-86 intervalul de uzura a pereților portanți se cuprinde în 21-30%, deoarece sunt clar văzute crăpături, decopertări ale panourilor la unirea între ele; golurile destinate ferestrelor este ieșită armătura. Suprafața deteriorată a pereților portanți este de 36%.

Deci, conform metodei interpolării, uzura fizică a pereților portanți este de 24,5%.

Valoarea uzurii luată în considerație la calculul final va fi egală cu 24,5%.

Pereți despărțitori:

Pentru estimarea uzurii fizice a pereților interiori se vor utiliza: metoda nominală și metoda interpolării.

Metoda nominală:

Conform ВСН 58-88 durata normativă de exploatare a pereților despărțitori efectuați din gipso-beton este de 150 ani. Durata reală, de exploatare este de 36 de ani.

Uzura fizică a pereților despărțitori conform metodei nominale este de 24%.

Metoda interpolării:

Conform tabelului 24 din ВСН 53-86 intervalul de uzura a pereților desparțitori se cuprinde în 21-40%, deaoarece sunt observate mici fisuri în locul unde sunt poziționate ușile și pe alocuri sunt coșiti pereții. Suprafata deteriorată a perețolor despărțitori este de 30%.

%

Uzura fizică a pereților despărțitori conform metodei interpolării este de 26,7%.

Pentru calcularea uzurii finale a pereților despărțitori, vom utiliza uzura de 26,7%.

La calcularea uzurii fizice finale a peretilor avem nevoie de uzura totală a pereților portanți si despărțitori luați împreună. În baza anexei 2 din BCH 53-86 ponderea pereților portanți va fi de 73%, iar a pereților despărțitori de 27%. În tabelul 3.6 este prezentat calculul uzurii totale a pereților.

Tabelul 3.6. Calculul uzurii totale a pereților

Sursa: elaborat de autor

Din tabelul 3.6 rezultă că la calcularea uzurii construcției, pereții vor avea o uzură în valoare de 25,1%.

Planșee

La calcularea uzurii acestora se vor folosi două metode de determinare a uzurii fizice: metoda nominală și metoda interpolării.

Metoda nominală:

Conform BCH 58–88 (p) durata normativă de exploatare a planșeelor cladirilor cu grupa de capitalizare I este de 80 de ani.

Uzura fizică a planșeelor conform metodei nominale este de 45%.

Metoda interpolării:

În baza tabelului 29 din ВСН 53-86, se poate concluziona ca intervalul de uzură a planșeelor obiectului inspectat se include între 21-40%, fiindcă sunt observate fisuri și înlăturări ale stratului de beton. Suprafața deteriorată este de 20%.

Uzura fizică a planșeelor conform metodei interpolării este de 24,8%.

Pentru calcularea finală a uzurii bunului imobil, se va utiliza uzura fizică calculată prin metoda nominală care este de 45%, deoarece planșeul este un element ascuns, acoperit cu elemente de finisare, deaceea nu a fost posibilă o inspectare detaliată.

Acoperiș

Acoperișul aceste clădiri este de tip terasă. Conform ВСН 58-88, straturile de termo si hidroizolare a acoperișului au o durata de viață efectivă de 80 de ani. Ultima reparație a acoperișului a fost executată in anul 2000, deci vîrsta efectiva este de 18 ani (2018-2000).

Pentru calculul uzurii fizice vom folosi metoda nominală și metoda interpolării.

Metoda nominală:

Uzura fizică a acoperișului conform metodei nominale este de 22,5%.

Metoda interpolării:

În baza tabelului 40 din ВСН 53-86, concluzionăm ca intervalul de uzură a acoperișului se cuprinde între 21-40%, deoarece sunt observate fisuri mici la suprafața planșeului. Suprafața deteriorată este de 23%.

Uzura fizică a acoperișului conform metodei interpolării este de 25,37%.

În calculul final va fi luat în considerație rezultatul obținut în cadrul metodei interpolării de 25,37%, deoarece această metodă presupune o inspectare mai minuțioasă.

Învelitoarea (carton bituminos)

Acoperișul acestei clădiri este de tip terasă. În anul 2000 au fost înlocuite unele straturi de carton bituminos. Durata de viață efectivă a acestui material rulant este de 30 ani.Virsta cronologică este de 18 ani (2018-2000).

La calcularea uzurii fizice a învelitorii de carton bituminos se va aplica metoda nominală și metoda interpolării.

Metoda nominală:

Uzura fizică a învelitorii de ruberoit conform metodei nominale este de 60%.

Metoda interpolării:

În baza tabelului 41 din ВСН 53-86, s-a determinat intervalul de uzură a învelitorii de carton bituminos care se cuprinde între 41-60%, deoarece sunt observate umflături la suprafață, în unele locuri și dezlipirea de suprafața acoperișului. Suprafața deteriorată este de 42%.

Uzura fizică a acoperișului conform metodei interpolării este de 48,98%.

În rezultatul examinării mai detaliate a învelitorii, pentru calcularea uzurii totale a clădirii vom utiliza uzura de 48,98%, obținută prin metoda interpolării.

Pentru calcularea uzurii fizice totale a construcției se ia în calcul uzura fizică a acoperișului și învelitorii luate împreună. Vom calcula uzura acoperișului conform ponderii acestora. În baza anexei 2 din BCH 53-86 (p) ponderea învelitoarei va fi de 25 %, iar ponderea acoperișului va fi de 75%. În tabelul 3.7 va fi prezentat calculul uzurii acoperișului pentru obiectul inspectat.

Tabelul 3.7. Calculul uzurii acoperișului pentru obiectul inspectat

Sursa: elaborat de autor

Din tabelul 3.7 rezultă că, uzura acoperișului este în valoare de 31,28%.

Pardoseli (din gresie):

Construcția analizată are cîteva tipuri de pardoseala. Astfel, în urma inspectării a fost depistată pardosea din linoleum în odăi și pe holuri, pardosea din gresie în nodurile sanitare și în bucătării, pardosea din criblură de granit în casa scării.

Pardoselele din gresie au fost executate în anul 2007. Conform BCH 58-88 durata de viață fizică a pardoselilor din teracotă este de 60 ani. Vîrsta cronologică este de 11 ani (2018-2007). Pentru calcularea uzurii pardoselelor din gresie se va utiliza metoda nominală și metoda interpolării.

Metoda nominală:

Uzura fizică a pardoselei din teracotă conform metodei nominale este de 18,3%.

Metoda interpolării:

Conform BCH 53-86, în baza tabelului 89 intervalul de uzura al padoselior executate din gresie este de 21-40%, deoarece parțial plăcile sunt fisurate, crăpate. Suprafața deteriorată este de 20%.

Uzura fizică a pardoselei din teracotă conform metodei interpolării este de 24,8%.

Pentru calcularea uzurii construcției va fi folosita uzura pardoselelor calculată prin metoda interpolării, rezultatul fiind de 24,8%.

Pardoseli (linoleum)

Pardoselile din linoleum au fost executate în anul 2007. Conform BCH 58-88 durata de viață efectiva a pardoselilor din linoleum este de 10 ani. Vîrsta cronologică este de 11 ani. Rezultă că metoda nominală nu poate fi aplicată.

Pentru calcularea uzurii pardoselilor din linoleum va fi utilizată metoda interpolării.

Metoda interpolării:

În baza tabelului 53 din BCH 53-86 intervalul de uzură a pardoselelor din linoleum este cuprins între 21-40%, deoarece este uzat lîngă uși și în locurile de trecere. Suprafața deteriorată este de 65%.

Uzura fizică a pardoselei din teracotă conform metodei interpolării este de 33,35%.

Pardosele (criblură de granit)

Pardoselile din criblură de granit au fost executate în anul 1982. Conform BCH 58-88 durata de viață efectiva a pardoselilor din teracotă este de 80 ani. Vîrsta cronologică este de 36 ani (2018-1982). Pentru calcularea uzurii pardoselelor din criblură de granit se va folosi metoda interpolării și metoda nominală.

Metoda nominală:

Uzura fizică a pardoselei din criblură de granit conform metodei vîrstei efective este de 45%.

Metoda interpolării:

În baza tabelului 48 din BCH 53-86 intervalul de uzură a pardoselelor din criblură de granit este cuprins intre 21-40%. Suprafața deteriorată este de 65%.

Uzura fizică a pardoselei din criblură de granit conform metodei interpolării este de 34,3%.

Pentru calcularea uzurii construcției va fi folosită uzura pardoselilor calculată prin metoda nominală de 45%.

La calcularea uzurii finale a construcției se ia în calcul uzura fizică a tuturor tipurilor de pardoseli luate împreună, se va calcula uzura padoselilor conform ponderii acestora.

În tabelul 3.8 este prezentat calculul uzurii pardoselilor pentru obiectul inspectat, conform ponderii calculate în baza suprafeței.

Tabelul 3.8. Calcularea uzurii pardoselilor

Sursa: elaborat de autor

Din tabelul 3.8 rezultă că la calcularea uzurii construcției, pardoselele vor avea o uzură în valoare de 35,76%.

Scări

Scările obiectului inspectat sunt executate din elemente prefabricate din beton armat și conform BCH 58-88 durata de viața fizică este de 60 ani. Vîrsta cronologică a scărilor este de 36 ani (2018- 1982). La calcularea uzurii scărilor se va folosi metoda nominală și metoda interpolării.

Metoda nominală:

Uzura fizică a scărilor conform metodei nominale este de 60%.

Metoda interpolării:

În baza tabelului 35 din BCH 53-86 intervalul de uzură a scărilor este cuprins între 21-40%

Suprafața deteriorată este de 55%.

Uzura fizică a scarilor conform metodei interpolării este de 31,45%.

Pentru calcularea uzurii construcției va fi folosita uzura scărilor calculată prin metoda interpolării fiind de 31,45%, deoarece în cazul inspectării acest rezultat pare mai real.

Loja

Lojele acestui bun imobil sunt executate pe planșee. Conform BCH 58-88 durata de viața fizică este de 80 ani. În anul 2000 au fost reparate. Vîrsta cronologică este de 18 ani (2018-2000).

Pentru calcularea uzurii lodjelor vom folosi metoda interpolării.și metoda nominală.

Metoda nominală:

Uzura fizică a lodjelor conform metodei nominale este de 22,5%.

Metoda interpolării:

În baza tabelului 38 din BCH 53-86 intervalul de uzură a lojelor este cuprins între 21-40%. Suprafața deteriorată este de 30%.

Uzura fizică a lojelor conform metodei interpolării este de 26,7%.

Pentru calcularea uzurii construcției va fi folosita uzura lojelor calculată prin metoda interpolării fiind de 26,7%, deoarece în cazul inspectării acest rezultat pare mai real.

Goluri (ferestre)

Ferestrele obiectului inspectat sunt executate din lemn și conform BCH 58-88 durata de viața efectivă este de 40 ani. Vîrsta cronologică este de 36 ani (2018-1982).

Pentru calcularea uzurii fizice a ferestrelor vom folosi metoda interpolării.și metoda nominală.

Metoda nominală:

Uzura fizică a ferestrelor conform metodei nominale este de 90%.

Metoda interpolării:

În baza tabelului 55 din BCH 53-86 intervalul de uzură a ferestrelor este cuprins între 41-60%. Suprafața deteriorată este de 70%.

Uzura fizică a ferestrelor conform metodei interpolării este de 54,5%.

Pentru calcularea uzurii construcției va fi folosită uzura ferestrelor calculată prin metoda interpolării fiind de 54,5%, deoarece în cazul inspectării acest rezultat pare mai real.

Goluri (uși)

Ușile obiectului inspectat sunt executate din lemn și conform BCH 58-88 durata de viața fizică este de 40 ani. Vîrsta cronologică este de 36 ani (2018-1982).

Pentru calcularea uzurii fizice a ușilor vor fi utilizate metoda interpolării și metoda nominală

Metoda nominală:

Uzura fizică a ușilor conform metodei nominale este de 90%.

Metoda interpolării:

În baza tabelului 57 din BCH 53-86 intervalul de uzură a ușilor este cuprins între 21-40%. Suprafața deteriorată este de 70%.

Uzura fizică a ușilor conform metodei interpolării este de 34,3%.

Pentru calcularea uzurii construcției va fi folosita uzura ușilor calculată prin metoda interpolării fiind de 34,3%, deoarece în cazul inspectării acest rezultat pare mai real.

Deoarece greutatea specifică a golurilor de uși și ferestre este dată împreună, se va calcula uzura golurilor conform ponderii acestora. În baza anexei 2 din BCH 53-86 (p) ponderea ferestrelor în totalul golurilor va fi de 48%, iar a ușilor va fi de 52%. În tabelul 3.9 va fi prezentat calculul uzurii golurilor obiectului examinat.

Tabelul 3.9. Calcularea uzurii golurilor

Sursa: elaborat de autor

Din tabelul 3.9 rezultă că la calcularea uzurii construcției, golurile vor avea o uzură în valoare de 44,8%.

Lucrari de finisare interioară (vopsea)

Finisajul cu vopsea in interiorul clădirii constă în aplicarea pe pereți, pe coridoare și în casa scării a unui strat de vopsea la o înalțime de 1,3m. Conform BCH 58-88 durata de viața efectivă a vopselei pe pereți este de 5 ani. Virsta cronologică este de 3 ani (2018-2015). Uzura fizică va fi calculată prin 2 metode: metoda nominală și metoda interpolării.

Metoda nominală:

Uzura fizică a finisajului interior cu vopsea conform metodei nominale este de 60%.

Metoda interpolării:

În baza tabelului 60 din BCH 53-86 intervalul de uzură a finisajului cu vopsea este cuprins între 41-60%. Suprafața deteriorată este de 10%.

Uzura fizică a finisajului cu vopsea conform metodei interpolării este de 42,9%.

Pentru calcularea uzurii construcției va fi folosită uzura finisajului cu vopsea calculată prin metoda interpolării fiind de 42,9%.

Lucrari de finisaj interior (tapete)

Finisajul cu tapete în obiectul inspectat, este prezent în fiecare cameră. Elementul dat este înlocuit periodic, cu o frecvență de aproximativ o dată în trei ani. Conform BCH 58-88 durata de viața fizică a tapetelor este de 5 ani. Vîrsta cronologică este de 3 ani (2018-2015). Uzura fizică va fi calculată prin 2 metode: metoda nominală și metoda interpolării.

Metoda nominală:

Uzura fizică a finisajului interior cu tapete conform metodei nominale este de 60%.

Metoda interpolării:

Tapetele sunt decolorate pe alocuri, în baza tabelului 61 din BCH 53-86, intervalul de uzură a finisajului cu tapete este cuprins între 21-40%. Suprafața deteriorată este de 75%.

Uzura fizică a finisajului cu tapete conform metodei interpolării este de 35,25%.

Pentru calcularea uzurii construcției va fi folosită uzura finisajului cu tapete calculată prin metoda interpolării fiind de 35,25%, deoarece în cazul metodei nominale uzura este mult mai mare decît în realitate.

Lucrari de finisaj interior (plăci din faianță)

Finisajul cu plăci de făianță este prezent în nodurile sanitare, în bucătăriile de la fiecare etaj și în camera de baie amplasată la primul etaj. Conform BCH 58-88 durata de viața efectivă plăcilor de faianță este de 40 ani. În anul 2007 a fost executată înlocuirea lor. Vîrsta cronologică este de 11 ani (2018-2007). Uzura fizică va fi calculată prin 2 metode: metoda nominală și metoda interpolării.

Metoda nominală:

Uzura fizică a finisajului interior cu plăci de faianță conform metodei nominale este de 27,5%.

Metoda interpolării:

În baza tabelului 62 din BCH 53-86, intervalul de uzură a finisajului cu faianță este cuprins între 21-40%. Suprafața deteriorată este de 30%.

Uzura fizică a finisajului cu plăci de făianță conform metodei interpolării este de 26,7%.

Pentru calcularea uzurii construcției va fi folosita uzura finisajului cu faianță calculată prin metoda interpolării fiind de 26,7%.

Lucrări de finisaj exterior (vopsea în bază de apă)

Finisajul exterior al pereților este executat din vopsea în bază de apă pentru aplicare externă.

Uzura fizică va fi calculată prin metoda interpolării.

Metoda interpolării:

În baza tabelului 66 din BCH 53-86, intervalul de uzură a finisajului exterior cu vopsea pe bază de apă pentru aplicare externă este cuprins între 21-40%. Suprafața deteriorată este de 75%.

Uzura fizică finisajului exterior cu vopsea în bază de apă pentru aplicare externă conform metodei interpolării este de 35,25%.

La calcularea uzurii finale a construcției se ia în calcul uzura fizică a finisajului interior și a finisajului exterior împreună, vom calcula uzura finisajului conform ponderii acestora. În tabelul 3.10 este prezentat calculul uzurii finisajului pentru obiectul inspectat, conform ponderii calculate în baza suprafeței lor.

Tabelul 3.10. Calcularea uzurii finisajului

Sursa: elaborat de autor

Din tabelul 3.10 rezultă că la calcularea uzurii construcției, finisajul va avea o uzură în valoare de 34,93%.

Rețele inginerești (rețea de alimentare cu apă caldă)

Pentru calcularea uzurii fizice a rețelei de alimentare cu apa caldă se va utiliza metoda grafică.

Metoda grafică:

Figura 3.10. Ciclograma de determinare a uzurii fizice a rețelelor de apă caldă

Sursa:

Țevile zincate, magistralele zincate, uscătoarele și mixerele au fost înlocuite în anul 2006 și au o vîrsta cronologică de 12 ani, iar fitingurile din alamă de 5 ani fiind înlocuite în anul 2013. Greutatea specifică o vom lua din Anexa 4 la ВСН 53-86.

Tabelul 3.11. Calculul uzurii elementelor rețelei de apă caldă

Sursa: elaborat de autor

Uzura fizică a apeductului de aprovizionare cu apă caldă conform metodei grafice este de 44,4%.

Rețele inginerești (apeduct de alimentare cu apă rece)

Pentru calcularea uzurii fizice a apeductului de apă rece vom utiliza metoda grafică.

Metoda ciclogramelor

Figura 3.11. Ciclograma rețelelor de apă rece

Sursa:

Țevile zincate au fost înlocuite în anul 2000 și au o vîrsta cronologică de 18 ani. Rezervoarele de spălare și robinetele și accesorii au o vîrstă de 11 ani fiind înlocuite îin anul 2007. Greutatea specifică o vom lua din ВСН 53-86, anexa 4.

Tabelul 3.12. Calculul uzurii elementelor retelei de apa rece

Sursa: elaborat de autor

Uzura fizică a apeduct apă rece conform metodei grafice este de 39,7%.

Rețele inginerești (sistem de canalizare interioară)

Pentru calcularea uzurii fizice a canalizarii vom utiliza metoda grafică.

Metoda grafică:

Figura 3.12. Ciclograma rețelelor de canalizare

Sursa:

Chiuvetele din fontă, vasele de closet din ceramică, țevile din plastic au fost înlocuite în anul 2007 și au o vîrstă cronologică de 11 ani. Greutatea specifica o vom lua din ВСН 53-86 anexa 4. Căzile lipsesc, deoarece în băile comune nu este igienic de a le plasa (sunt dușuri care au un element de scurgere corespunzător înlocuit în anul 2006).

Tabelul 3.13. Calculul uzurii elementelor rețelei de canalizare

Sursa: elaborat de autor

Uzura fizică a canalizarei conform metodei grafice este de 37,90%.

Rețele inginerești (căldura centralizată)

Pentru calcularea uzurii fizice a căldurii centralizate vom utiliza metoda ciclogramelor.

Metoda ciclogramelor

Figura 3.13. Ciclograma rețelelor de caldură centralizată

Sursa:

Magistralele si coloanele încălzirii centralizate au fost înlocuite în anul 2000 și au o vîrstă cronologică de 18 ani. Elementelele ce încălzire și caloriferele vîrsta cronologică de 36 ani. Fitingurile au vîrsta cronologică de 11 ani fiind înlocuite în 2007. Greutatea specifica o vom lua din ВСН 53-86, anexa 4.

Tabelu 3.14. Calculul uzurii elementelor rețelei de căldură centralizată

Sursa: elaborat de autor

Uzura fizică a caldurei centralizate conform metodei grafice este de 55,39%.

Rețele inginerești (electricitate)

Pentru calcularea uzurii fizice a caăldurii centralizatevom utiliza metoda grafică.

Metoda ciclogramelor

Figura 3.9. Ciclograma rețelelor de electricitate

Sursa:

Magistralele au fost înlocuite în anul 1997, vîrsta cronologică este de 21 ani, rețelele interioare au o vîrsta cronologică de 36 ani, echipamentele electrice și panourile de distribuție au vîrsta cronologică de 1 an, fiind înlocuite în anul 2017. Greutatea specifică o vom lua din ВСН 53-86 anexa 4.

Tabelul 3.15. Calculul uzurii elementelor retelei de electricitate

Sursa: elaborat de autor

Uzura fizică a rețelelor electrice conform metodei grafice este de 34,28%.

Ascensor

Ascensorul nu este în stare de funcționare, întrucît are motorul defectat. Astfel, uzura fizică a acestuia va fi egală cu 70%.

Rețele inginerești (canal de evacuare a gunoiului)

Uzura fizică va fi calculată prin metoda interpolării.

Metoda interpolării:

În baza tabelului 66 din BCH 53-86 presupun ca intervalul de uzură a canalului de evacuare a gunoiului este cuprins între 41-60%. Suprafața deteriorată este de 85%.

Uzura fizică a canalului de evacuare a gunoiului conform metodei interpolării este de 57,15%.

Canalul de evacuare a gunoiului nu este în stare de exploatare din motive sanitare.

Rețele inginerești (rețea de televiziune, internet, telefonie)

Uzura fizică va fi calculată prin metoda interpolării și metoda nominală.

Metoda nominală:

Rețele inginerești (rețea de televiziune, internet, telefonie) au fost instalate în anul 2007 și au o vîrstă cronologică de 11 ani. Durata de viața normativă este de 10 ani. Rezultă că metoda nominală nu poate fi aplicată.

Metoda interpolării:

În baza tabelului 69 din BCH 53-86, se constată că intervalul de uzură a rețelelor de televiziune, internet, telefonie este cuprins între 0-21%. Suprafața deteriorată este de 85%.

Uzura fizică a rețelelor de televiziune, internet, telefonie conform metodei interpolării este de 17,85%.

La caculul uzurii finale a clădirii vom folosi uzura obținută prin metoda interpolării 17,85%.

La calcularea uzurii fizice finale a rețelelor inginerești avem nevoie de uzura totală a tuturor rețelelor luate împreună În baza anexei УПВС tabelul 37a vom găsi greutățile specifice a tuturor rețelelor inginerești. În tabelul 3.16 este prezentat calculul uzurii rețelelor inginerești.

Tabelul 3.16. Calculul uzurii rețelelor inginerești

Sursa: Elaborat de autor

Întrucît construcția este de tip cămin, rețeaua de gaz nu este instalată. Astfel greutatea specific de fapt a rețelelor inginerești este de 95%.

În rezultatutul calculelor uzurilor retelelor inginerești am ajuns la concluzia că uzura finală a rețelelor inginerești este egală cu 41,79%.

Alte lucrări

La categoria alte lucrrări se includ scările și balcoanele. Repatizarea lor se efectuează conform anexei 2 la VSN 53-86.

Tabelul 3.17. Calcularea uzurii golurilor

Sursa: elaborat de autor

Din tabelul 3.17 rezultă că la calcularea uzurii construcției, categoria alte lucrări va avea 28,53%.

Toate aceste rezultate vor fi utilizate în subcapitolul următor, pentru a determina uzura fizică a întregii construcții.

Evaluarea tehnică a construcției

Determinarea uzurii fizice a întregii construcții poate fi efectuată prin 2 metode: metoda nominală și metoda normativă.

Metoda nominală:

Vîrsta cronomogică a obiectului este de 36 de ani, iar durata de viață fizică pentru clădirile grupei I de capitalizare constituie 150 de ani.

Astfel, uzura fizică a obiectului examinat normative prin metoda efectivă constituie 26%.

Metoda normativă:

Pentru a determina uzura finală a construcției în întregime în tabelul 3.18 este prezentat calculul uzurii a obiectului inspectat prin metoda normativă. Greutatea specifică a elementelor de construcție a fost luată din tabelul 60A din Culegerea indicilor comasați ai valorii de reconstituire a bunurilor imobile, coloana g (anexa 3).

Tabelul 3.18. Calculul uzurii fizice a construcției prin metoda normativă

Sursa: Elaborat de autor în baza calculelor

Conform calculelor prezentate în tabelul 3.18, uzura fizică a construcției analizate, calculată prin metoda normativă este de 33,71%.

Rezultatul obținut prin metoda nominală se consideră a fi corect, în cazul exploatării bunului imobil conform tuturor normativelor. Dat fiind faptul că rezultatul obținut prin metoda nominală are o valoare mai mare, apare ideea că regulile de exploatare a construcției nu s-au respectat întocmai, respectiv vîrsta efectivă a construcției este mai mare decît vîrsta cronologică.

Utilizînd formula 2.2, se deduc următoarele:

Vef=Uf*DNE

unde:

Vef – vîrsta efectivă a construcției;

Uf – uzura fizică determinate pentru întreaga construcție;

DNE – durata normative de exploatare a obiectului.

Vef=0,3371*150=50,56 ani

Vîrsta efectivă a construcției este egală cu aproximativ 51 de ani. Comparînd-o cu vîrsta cronologică de 36 de ani, este evident că bunul imobil se află într-o stare mai rea decît prevăd normativele în construcții. Acestă situație este rezultatul a două cauze principale. În primul rînd, construcția este exploatată în calitate de cămin studențesc, adică este dată în chirie la o plată simbolică. Este bine cunoscut faptul că locatarii nu păstrează bunurile așa cum o fac proprietarii, dat fiind faptul că aflarea lor în obiectivul mențional este pe o perioadă limitată de timp. În al doilea rînd, construcția se află în patrimoniul Universității Tehnice a Moldovei, respectiv este întreținută din bani bugetari, ceea ce nu garantează execuția tuturor lucrărilor de întreținere în timp util, din cauza insuficienței de mijloace financiare. De obicei, lucrările se efectuează de urgență, iar acest lucru implică cheltuieli suplimentare de bani și nu este timp pentru a oferi cea mai bună calitate.

Pentru a diminua uzura fizică a construcției, se propun a fi efectuate un șir de lucrări. Lista lor este redată în tabelul 3.19.

Tabelul 3.19. Lista lucrărilor necesare pentru diminuarea uzurii fizice a construcției

Sursa: elaborat de autor

În urma efectuării acestor lucrări, uzura fizică a construcției și vîrsta efectivă a ei se vor micșora.

Concluzii

În urma efectuării lucrării de licență, a fost realizată comparația dintre activitatea de expertiza și evaluarea tehnică a construcțiilor.

Expertiza tehnică în construcții se efectuează prin studii, cercetări, încercări și evaluări ale situației existente, calcule și verificări pentru asigurarea unui nivel minim de calitate, prevăzut de Legea privind calitatea în construcții. Acest proces include aplicarea metodelor distructive și nedistructive pentru a formula unele concluzii de rigoare. Este o activitate mai complexă, ceea ce include necesitatea implicării diferitor utilaje de specialitate, care au un preț impunător.

Evaluarea a stării tehnice a construcției reprezintă determinarea gradului de defectare și a categoriei stării tehnice a construcției prin comparația indicilor reali cu indicii stabili de norme de proiect. Implică aplicarea metodelor de determinare a uzurii fizice.

Ambele tipuri de activitate necesită efectuarea unei inspectări minuțioase a bunului imobil cercetat.

Pentru a implementa în practică teoria redată în capitolul al doilea, a fost efectuată evaluarea tehnică a unei construcții locative cu nouă nivele, amplasată în orașul chișinău, bd. Cuza-Vodă 10. Bunul imobil are o durată de exploatare de 36 de ani și durata de funcționare normativă egală cu 150 ani. În urma inspectării bunului imobil, au fost depistate un șir de neconformități cauzate de influența factorilor climaterici, cît și de exploatarea incorectă a unor suprafețe.

Pentru determinarea uzurii fizice a elementelor de construcție au fost aplicate cîte două metode pentru fiecare element. Calculele au fost elaborate cu ajutorul metodei nominale, metodei interpolării și a metodei grafice. Preponderent, prioritate a fost acordată rezultatelor obținute în cadrul metodei interpolării, deoarece presupune o inspectare mai detaliată. În cazul unor elemente ascunse, s-a considerat a fi veridic rezultatul primit în cadrul metodei bazată pe vîrsta cronologică (metoda nominală), întrucît, în cazul examinării elementului ascuns pot fi anumite defecte interioare, pe care inginerul să nu le vadă.

Pentru determinarea uzurii fizice a întregii construcții, a fost utilizată metoda nominală și metoda normativă, care a inclus rezultatele obținute pentru fiecare element de construcție în parte. Astfel, uzura fizică a construcției analizate, calculată prin metoda normativă este de 33,71%. Întrucît metoda normative a generat un rezultat mai mare decît metoda nominală. S-a constatat că vîrsta reală a construcției este mai mare decît vîrsta sa cronologică.

Conform calculelor efectuate, vîrsta efectivă a construcției este egală cu aproximativ 51 de ani. Comparînd-o cu vîrsta cronologică de 36 de ani, este evident că bunul imobil se află într-o stare mai rea decît prevăd normativele în construcții. Acestă situație este rezultatul a două cauze principale. În primul rînd, construcția este exploatată în calitate de cămin studențesc, adică este dată în chirie la o plată simbolică. Este bine cunoscut faptul că locatarii nu păstrează bunurile așa cum o fac proprietarii, dat fiind faptul că aflarea lor în obiectivul mențional este pe o perioadă limitată de timp. În al doilea rînd, construcția se află în patrimoniul Universității Tehnice a Moldovei, respectiv este întreținută din bani bugetari, ceea ce nu garantează execuția tuturor lucrărilor de întreținere în timp util, din cauza insuficienței de mijloace financiare. De obicei, lucrările se efectuează de urgență, iar acest lucru implică cheltuieli suplimentare de bani și nu este timp pentru a oferi cea mai bună calitate.

Pentru diminuarea uzurii fizice a construcției, au fost propuse un șir de lucrări, printre care:

prelucrarea fisurilor, tencuirea pereților interiori în subsol;

prelucrarea rosturilor dintre panouri, cu înlocuirea lucrărilor de finisare exterioară;

tencuirea fisurilor și sexecutarea lucrărilor de finisare cu materiale corespunzătoare (var sau vopsea pe bază de apă);

reparația cercevelelor din lemn, cu adăugarea unor porțiuni de material nou, decojirea și lustruirea ferestrelor și a ușilor, apoi acoperirea cu un strat de vopsea, înlocuirea unor ochiuri la geamurile cu crăpături;

curățarea mai minuțioasă, aplicarea unui strat de vopsea la marginile treptelor;

înlocuirea treptată a linoleumului în locurile necesare;

înlocuirea elementelor la care durata de exploatare normativă a expirat cu elemente de calitate.

Pe lîngă lucrările menționate, este necesar de a face un instructaj locatarilor căminului, pentru a fi asigurată exploatarea corectă a tuturor elementelor construcției. În lipsa unei exploatări corecte, toate lucrările de reparație (mai ales pentru finisări, pardosea și rețele inginerești) vor fi executate în zadar.

Copyright Notice

© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.

Acest articol: 1. autoreglementarea activității de evaluare. 11 1.1. Organizațiile obștești – scopuri și principii de constituire 11 1.2. Rolul și importanța… [303480] (ID: 303480)

Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.

1. autoreglementarea activității de evaluare. 11 1.1. Organizațiile obștești – scopuri și principii de constituire 11 1.2. Rolul și importanța… [303480]

Copyright Notice

Studiu de caz: Comuna Strunga [308093]

Moraranamaria20@yahoo.com 307 Climate Change Adaptation And Disaster Risk Reduction In Europe Text

Rolul diplomației parlamentare în politica [616701]

Cu lemnul învățăm simplitatea și claritatea [306570]

Introducere…5 [304586]

LUCRĂRI TOPO-CADASTRALE NECESARE DEZMEMBRĂRII UNUI IMOBIL SITUAT ÎN INTRAVILANUL LOCALITĂȚII ZALĂU, JUDEȚUL SĂLAJ Coordonator științific, Absolvent,… [310240]

Copyright Notice

Similar Posts