SPECIALIZAREA MĂSURĂTORI TERESTRE ȘI CADASTRU [301513]

MINISTERUL EDUCAȚIEI ȘI CERCETĂRII ȘTIINȚIFICE

UNIVERSITATEA „1 DECEMBRIE 1918” ALBA IULIA

SPECIALIZAREA „MĂSURĂTORI TERESTRE ȘI CADASTRU”

FORMA DE ÎNVĂȚĂMÂNT ZI

Utilizarea metodelor moderne de evaluare a bunurilor imobiliare conform standardelor internaționale IVSC în zona Mun. [anonimizat]: [anonimizat]. univ. dr. ing. Maricel Palamariu Jitca Andrei

ALBA IULIA

2 0 1 6

Introducere

Alegerea temei s-a dovedit a fi o provocare încă din start datorită criteriilor impuse și nevoii de a acoperi atât latura evaluării cât și cea a topografiei într-o egală măsură. Astfel s-a ales ca subiect o proprietate compusă din două construcții plus teren situată într-o [anonimizat] a mun. Alba Iulia. Motivația în spatele acestei alegeri a stat în nevoia de a crea o [anonimizat] o evaluare separată a construcțiilor și a terenului.

[anonimizat]-o [anonimizat], standardele și legislația. [anonimizat] a științei a [anonimizat], alături de digitizarea părții grafice.

Prezenta lucrare este structurată în 3 capitole, alături de subcapitolele aferente. [anonimizat] a lucrărilor topografice realizate la fața locului. [anonimizat], aplicabilitate, limitări, este descrisă aparatura și softurile folosite. [anonimizat], toate operațiunile efectuate atât pe partea topografică cât și pe cea de evaluare pentru realizarea proiectului. La sfârșitul fiecărui capitol este regăsită o rubrică dedicată concluziilor și propunerilor deprinse.

[anonimizat].

[anonimizat], e [anonimizat] .

Ordinea conținutului lucrării nu este aleatorie, a fost întocmit în aceeași ordine în care s-au realizat lucrările în sensul că partea de evaluare a [anonimizat]-[anonimizat], [anonimizat] a terenului, necesare realizării raportului de evaluare.

CAPITOLUL I

1.1 [anonimizat]-un plan sau o hartă într-o proiecție cartografică și scară topografică. [anonimizat], [anonimizat].

Măsurătorile terestre reprezintă o necesitate dezvoltării tehnologice fără de care

Scopul evaluării este estimarea valorii de piață a [anonimizat], care trebuie definit de la bun început. Evaluarea bunurilor imobiliare este o activitate profesională prin care se apreciază valoarea unui bun imobiliar la o anumită dată, precizată cu rigurozitate, ținând cont de situația socio-economică. Un bun imobiliar este un bun ce nu poate fi mișcat (terenuri, construcții, etc.)

Importanța evaluării o poate constitui garanția împrumutului, determinarea valorii impozitabile a unei clădiri pentru persoane juridice și raportarea financiară în scopul vânzării.

Necesitatea evaluării:

din punct de vedere geodezic, EBI este necesară pentru a completa informația din documentele cadastrale, în ceea ce privește latura economică;

tranzacții (vânzare cumpărare de bunuri imobiliare), care implică în prealabil evaluarea bunurilor imobiliare;

creditare bancară;

despăgubiri în cazul exproprierilor;

litigiile de orice fel;

activități investiționale;

activități legate de pagube/efecte negative asupra mediului ambiant;

pagube de mediu (calamități naturale).

1.2 Localizarea obiectivului

Obiectul evaluării îl constituie imobilul situat în mun. Alba Iulia, B-dul Încoronării nr. 53, jud. Alba.

Accesul se face din artera principală B-dul Încoronării, stradă asfaltată cu două sensuri de mers și arteră secundară Str. Furcilor, str. asfaltată cu 2 sensuri.

1.3 Informații legate de zonă

Imobilul este amplasat într-o zonă semi-centrală, cartier Cetate-Dealul Furcilor. Este o zonă rezidențială, mediu circulată, alcătuită din case și vile cu un regim de înălțime P,P+1,P+2 construite în perioada 1970-1990 și din locuințe unifamiliale construite după anul 2000. În imediata apropiere a imobilului analizat se află hipermarketul Penny, Lidl, colegiul național Horea Cloșca și Crișan, parcul Unirii, magazine mixte. Utilitățile zonei sunt canalizare, apă, energie electrică și gaz.

1.4 Lucrări topo-geodezice

Ridicarea topografică planimetrică a unei suprafețte terestre este ansamblul operațiilor prin care se adaugă toate datele necesare elaborării planului topografic, la scară a zonei măsurate.

Măsurătorilor realizate în teren și în interiorul construcțiilor alături de proiectarea grafică a rezultatelor obținute, întocmirea planurilor, releveelor, documentațiilor și a calculelor aferente acestora reprezintă ansamblul lucrărilor topo-geodezice realizate în lucrarea prezentă.

CAPITOLUL II

2.1 Precizare aparatura si soft.

Pentru realizarea lucrărilor topografice s-a utilizat stația totală Leica TS06 power R400 cu o precizie de 3”. Avantajele echipamentului sunt precizia ridicată și posibilitatea de măsurare cu ajutorul laserului a distanțelor de până la 400 metri. Pentru determinarea coordonatelor punctelor de capăt s-a utilizat receiver GPS Spectra sp 60.

Pentru realizarea măsurătorilor interioare(relevee), am utilizat echipamentul de scanare laser Hilti PD-E “Laser Range Meter” cu o precizie de 0,1cm, avantajul fiind acuratețea instrumentului comparativ cu cea a unei rulete tradiționale, viteza de măsurare, posibilitatea de a calcula aria și volumul instant, raza de măsurare laser de 200m și portabilitatea.

Pe partea de software, pentru importarea măsurătorilor (Jobs, measurements and fixpoints) s-a folosit programul Leica FlexOffice, alternativ fiind posibilă exportarea măsurătorilor direct pe stick-ul usb în orice format suportat de stație(ascii, xml, dxf, cad, carnet teren etc.).

Pe partea de editare grafică s-a folosit programul Autodesk Autocad 2016. S-au preluat măsurătorile putând fi exportate direct în format .dxf din stație pentru o rapidă vizualizare în Autocad.

Pentru operațiunile de radiere, compensare și transformare s-a folosit programul Toposys 7.0, procedura de calcul și pașii fiind detaliați în capitolul III, subcap. 3.4.

2.2 Algoritmi de calcul

Proiecția Stereografică 1970 este proiecția cartografică oficială a României, adoptată în anul 1973 înlocuind astfel vechea proiecție Gauss-Kruger cilindrică transversală. Avantajul adoptării acestei proiecții este conferit de forma și dimensiunea țării în sensul că deformațiile unghiulare sunt inexistente. Centrul proiecției este amplasat la nord de orașul Făgăraș, punct fictiv-nematerializat în teren, situat aproximativ în centrul geometric al țării astfel încât cea mai mare parte a teritoriului să nu sufere deformații majore, ele crescând odată cu îndepărtarea de centrul de proiecție, pentru distanțe de 201,7 kilometri față de centrul proiecției, deformația relativă "D" este nulă, aflându-ne pe cercul de deformație nulă. La distanțe mai mici de 201,7 kilometri față de origine, suntem în interiorul cercului de deformație nulă, unde deformațiile sunt negative.. Proiecția Stereografică 1970 este conformă, nu deformează unghiurile, permițând ca măsurătorile geodezice să fie prelucrate direct în planul de proiecție, fără a se calcula coordonate geografice, cu condiția aplicării prealabile a unor corecții de reducere a măsurătorilor la planul de proiecție.

Caracteristicile proiecției Stereografic 1970

se folosește elipsoidul  Krasovski 1940, orientat la Pulkovo, ca și în cazul proiecției Gauss-Kruger. Elipsoidul are următorii parametri:

semiaxa mare a = 6.378.245,000 m

turtirea geometrică f=1/298,3

adâncimea planului de proiecție este de 3,2 km fată de planul tangent la sfera terestră în punctul central. Ca urmare a intersecției dintre acest plan și sfera terestră de rază medie a rezultat un cerc al deformațiilor nule cu raza de 201,7 km.

întreaga țară este reprezentată pe un singur plan, în care există un cerc de deformație nulă, cu centrul în polul Q0 și raza de 201,7 kilometri

sistemul de axe de coordonate plane rectangulare xOy are ca origine imaginea plană a polului proiecției, axa Ox este imaginea plană a meridianului de 25° și are sensul pozitiv spre nord, iar axa Oy are sensul pozitiv spre est.

coeficientul de reducere a scării, folosit la transformarea coordonatelor rectangulare din planul tangent (în polul Q0), în planul secant, paralel cu cel tangent, are valoarea:  c=1-(1/4000)=0,99975

coeficientul de revenire la scara normală, de la planul secant la cel tangent, este: c’=1/c=1,000250063

Proiecția Stereografică 1970 este o proiecție conformă, adică nu deformează unghiurile însă deformează lungimile și ariile. În planul secant, modulul de deformație liniară este:

m=c+(1/4c)(+)

Pentru deformațiile liniare relative, D, din planul secant rezultă:

D=m-1=(c-1)+(1/4c+

2.3 Noțiuni privind Evaluarea bunurilor imobiliare

“Dacă privim în urmă la evenimentele recente din profesia de evaluator și din lumea largă a afacerilor, repercusiunilor crizei creditelor subprime au lovit puternic, amintind de criza economiilor și creditării din a doua parte a anilor ’80. Practicile creditării care au alimentat recenta cădere a pieței sunt familiare evaluatorilor cu o practică îndelungată, iar necesitatea unui angajament hotărâtor către standardele profesionale și comportamenul etic este în creștere. În condițiile scandalurilor financiare și examinării minuțioase din partea auditorilor și contabililor, evaluatorii de proprietăți imobiliare au noi oportunități de diversificare a expertizei proprii, pentru obținerea de opinii bazate pe piață a valorii juste pentru raportare financiară. Evaluarea Proprietății Imobiliare urmărește acum cu atenție sporită conceptul de valoare justă și evaluare pentru raportare financiară.”

2.3.1 Piața și subpiața

Piața imobiliară se definește ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacții imobiliare. Participanții la această piață schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.

O serie de caracteristici speciale deosebesc piețele imobiliare de piețele bunurilor sau serviciilor:

Fiecare proprietate imobiliară este unică iar amplasamentul său este fix.

Piețele imobiliare nu sunt piețe eficiente: numarul de vânzatori și cumpărători care acționează este relativ mic; proprietățile imobiliare au valori ridicate care necesită o putere mare de cumpărare, ceea ce face ca aceste piețe să fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numărul de locuri de muncă precum și influențate de tipul de finanțare oferit, volumul creditului care poate fi dobândit, mărimea avansului de plată, dobânzile, etc.; în general, proprietățile imobiliare nu se cumpără cu numerar, iar dacă nu există condiții favorabile de finanțare, tranzacția este periclitată; spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influențată de reglementările guvernamentale și locale; cererea și oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic și rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere și ofertă; oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere și nu echilibru; cumpărătorii și vânzătorii nu sunt întotdeauna bine informați iar actele de vânzare-cumpărare nu au loc în mod frecvent.

Datorită tuturor acestor factori, comportamentul piețelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivațiile, interactiunea participanților pe piață și măsura în care aceștia sunt afectați de factori endogeni și exogeni proprietății.

În funcție de nevoile, dorințele, motivațiile, localizarea, tipul și vârsta participanților la piață, pe de o parte, și tipul, amplasarea și restricțiile privind proprietățile, pe de altă parte, s-au creat tipuri diferite de piețe imobiliare (rezidențiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la rândul lor, pot fi împărțite în piețe mai mici, specializate, numite subpiețe, acesta fiind un proces de segmentare a pieței și dezagregare a proprietății.

Piața imobiliară este una dintre cele mai dinamice piețe, cunoscând permanent fluctuații, dar, cu toate acestea, trece printr-o perioadă de stagnare. Interesul față de această piață este determinat de o nouă legislație în domeniu, de competiția băncilor în ceea ce privește creditelele ipotecare, de investițiile imobiliare ale întreprinzătorilor străini.

2.3.2 Cererea

Cererea de proprietăți rezidențiale în România, și specific, în mun. Alba Iulia, jud. Alba, este generată de un complex de factori care, pe baza informațiilor disponibile, sunt relativ greu de cuantificat și de previzionat. În general, principalii factori care generează cererea de astfel de proprietăți sunt:

Factori familiali (extinderi, restrângeri, etc);

Relocări legate de serviciu/ familie;

Investițiile imobiliare.

In continuare, diseminarea cererii indică mai multe categorii de entități care generază această cerere, anume:

Cumpărători inițiali (first time buyers);

Cumpărători în căutarea îmbunătățirii condițiilor de trai;

Investitorii.

Desigur, categoriile de mai sus pot fi evidențiate ușor în contextul unui fundal economic favorabil, în timp ce, pe fondul restrângerii activităților economice, aceste categorii vor fi evidente în conjuncție cu niște restricții specifice.

Piața din România, în acest moment, se confruntă cu o contracție prelungită a consumului, pe baza unor condiții economice care nu permit o planificare riguroasă pe termen lung sau mediu, situație care influențează direct cererea de locuințe. Astfel, în timp ce creditarea imobiliară și achizițiile de locuințe au scăzut pe parcursul ultimilor ani, programul guvernamental Prima Casă a încercat să încurajeze achiziția prin punerea la dispoziția cumpărătorilor de condiții preferențiale pentru achiziția de locuințe, în condițiile în care Statul garantează pentru aceste împrumuturi. Desi acest program a reușit să susțină activitatea imobiliară și de creditare, efectele au vizat în special proprietățile de mici dimensiuni, cu prețuri relativ mici, adresându-se unui segment larg de cumpărători (tineri cu venituri mici); astfel ca celelalte segmente ale subpieței rezidențiale au continuat să scadă.

Pe segmentul proprietăților care se adresează unor persoane cu venituri mai mari sau investitorilor imobiliari, proprietăți de lux, etc, în afara menținerii unei evoluții negative (prețuri și tranzacții în scădere), nu s-au înregistrat totuși, evenimente remarcabile.

2.3.3 Oferta

Oferta de proprietăți rezidențiale este polarizată, în continuare, pe câteva direcții generale, anume construcțiile „vechi” (construite în general înainte de 1990) și cele „noi” (construite după această dată), pe de o parte și locuințele comune și cele unifamiliale, pe de altă parte, toate acestea urmărind criteriul calității.

Criteriile de mai sus sunt reflectate și la nivel de sub-piață geografică, și anume, locațiile cu caracter mixt pot, la rândul lor, prezenta segmentarea de mai sus în cazul în care acestea nu au cunoscut o dezvoltare unilaterală. De exemplu, în zonele cu o structură rezidențială mixtă (blocuri și case/ vile), direcțiile generale de mai sus vor putea fi urmărite pentru segmentarea ofertei.

Oferta de spații rezidențiale rămâne apropiată ca volum de cea din anii anteriori, livrarea de noi locuințe fiind caracterizată fie prin livrarea unor proiecte începute înainte de 2007-2008, fie prin livrarea de proiecte de mici dimensiuni, care, prin cerințele de resurse relativ mici (timp, costuri), beneficiază și de de o rată de absorbție bună.

În ceea ce privește piața de locuințe care se adresează bugetelor mai mari sau mari, este vizibilă o relativă stagnare, datorită, cum am menționat anterior, evoluției slabe a consumului și a apetenței reduse la risc a investitorilor pe o astfel de piață.

Cererea pentru proprietăți de tipul celei analizate se află în stagnare. În urmă analizei pieței specifice zonei, s-a observat faptul că durata pe care o proprietate similară cu cea analizată în acest raport o petrece pe piață este relativ mare, timp în care oferta suferă scăderi treptate ale prețului, motiv fiind suprafața terenului și suprafața utilă a construcției, care se adresează unui public mai restrâns, fiind mai mari în comparație cu majoritatea proprietăților puse la vânzare în zona analizată.

2.3.4 Echilibrul pieței

Punctul de echilibru este foarte greu de atins sau niciodată, ciclul imobiliar neputând fi sincronizat cu ciclul de dezvoltare a afacerilor, datorită instabilității economice, activitatea imobiliară răspunzând la stimuli pe termen lung sau pe termen scurt.

Alți factori care determină fluctuația prețurilor pe piața imobiliară sunt prezentați în continuare.

Pentru obținerea de cotații ale proprietăților imobiliare, publicul s-a bazat în mod tradițional pe ziare, reviste și agenții imobiliare. Din moment ce cumpărătorii și vânzătorii nu au un bun acces la prețurile de vânzare, ei pot pune un accent prea mare pe prețul cerut, care poate fi frecvent un indicator slab al valorii proprietății. În unele cazuri, prețul cerut este “prețul dorit” de către vânzători, care poate fi mult peste valoarea de piață. Prețurile mari de ofertă sunt întâlnite în zonele unde există puține vânzări similare, nesinguranța cu privire la tendințele valorii proprietăților imobiliare și informații puține despre acestea.

Fluctuațiile leu/euro. Majoritatea reperelor la produse și servicii pe piața imobiliară se exprimă în euro. Atât chiriile cât și prețurile de vânzare sunt în euro.

Speculațiile de creștere a prețurilor. Pe termen scurt este posibil să existe o tendință de stagnare a prețurilor. Vânzătorii trebuie să calculeze dacă produsul lor va mai avea succes în cazul în care solicită un preț prea mare. Pe termen lung, piața are mecanisme proprii de reglare. Acestea își vor demonstra eficiența în momentul în care oferta va fi absorbită de cerere. În acest moment prețurile stagnează pentru că cererea a scăzut față de oferta pieței.

2.4 Abordări utilizate în Evaluarea bunurilor imobiliare

2.4.1 Abordarea prin comparația directă

Mai este cunoscută în domeniul evaluării și ca abordarea prin piață sau coparația vânzărilor, este o procedură prin care valoarea de piață a proprietății supusă evaluării se obține prin compararea acesteia cu proprietăți similare identificate pe piață în urma analizei pieței.

Metoda comparațiilor de piață își are baza în analiza pieței și utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea "de evaluat". Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile de tranzacționare a unor proprietăți competitive și comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietăți și tranzacțiile care influențează valoarea.

Metoda este o abordare globală, care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piață, reflectate în mass-media sau alte surse credibile de informare. Ea se bazează pe valoarea unitară rezultată în urma tranzacțiilor cu imobile similare sau asimilabile efectuate în zonă, sau zone comparabile satisfăcător.

S-a aplicat ca metodă analiza comparativă prin exprimarea unor corecții cantitative pentru fiecare element de comparație. Evaluatorul a analizat astfel vânzările și ofertele comparabile pentru a determina dacă acestea sunt superioare, inferioare sau egale proprietății de analizat. Corecțiile au fost exprimate procentual sau în valoare absolută. Criteriul de selecție a valorii a fost corecția totala brută ca procent din prețul de vânzare cea mai mică.

Sursele de informații pentru imobilele de comparație au fost preluate de la agențiile imobiliare colaboratoare și parțial de la persoanele direct implicate în piata.

În cadrul abordării prin comparația directă, evaluatorul formulează o opinie asupra valorii în urma analizei unor vânzări recente, oferte sau vânzări nefinalizate de proprietăți care sunt similare cu proprietatea subiect. Tehnicile analizei comparative, aplicate în abordarea prin comparația directă. sunt fundamentale în procesul de evaluare. Estimările referitoare la chiria de piață, cheltuieli, valoarea terenului, cost, depreciere și alți parametrii ai valorii pot fi utilizate în alte abordări ale valorii care utilizează tehnici comparative.

În abordarea prin comparația directă se formează o opinie asupra valorii de piață în urma comparării proprietăților similare cu proprietatea subiect, proprietăți vânduterecent, oferite spre vânzare sau care sunt în fază de contractare, adică acelea pentru care au fost făcute recent oferte de cumpărare și s-a plătit un avans. O premisă importantă a abordării prin comparația directă este faptul că o valoare de piață a proprietății poate fi susținută prin studierea reacțiilor pieței față de proprietățile comparabile și competitive.

Procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății subiect, prin compararea proprietăților similare care s-au vândut recent, cu proprietatea evaluată, prin identificarea unităților adecvate de comparație și prin corectarea prețurilor de vânzare (sau a prețurilor unitare, după caz) ale proprietăților comparabile, pe baza elementelor relevante de comparație derivate de pe piață. Abordarea prin comparația directă poate fi utilizată în evaluarea proprietăților construite, a unui teren liber sau a unui teren considerat a fi liber, atunci când sunt disponibile date adecvate despre proprietățile comparabile.

2.4.1.1 Relația cu principiile de evaluare

Conceptele de anticipare și schimbare, împreună cu principiile cererii și ofertei, substituției, echilibrului și condițiilor externe, sunt de bază în abordarea prin piață. Ținând cont de aceste principii, un evaluator încearcă să ia în considerare toate condițiile relevante pentru problema evaluării, într-o manieră capabilă să reflecte realitatea și condițiile pieței locale.

Oferta și cererea

Prețurile proprietăților imobiliare sunt determinate de piață, ele rezultă din negocierile dintre cumpărător și vânzători. Cumpărătorii constituie cererea pieței, iar proprietățile imobiliare oferite spre vânzare constituie oferta. Dacă cererea pentru un anumit tip de proprietate imobiliară este ridicată, prețurile tind să crească, dacă cererea este scăzută, prețurile tind să scadă. Modificările în oferta unor proprietăți imobiliare construite rămân frecvent în urma modificărilor cererii, deoarece oferta este creată de construcțiile ce necesită timp de realizare și este redusă de transformarea acestora pentru alte utilizări, în timp ce cererea ce trebuie satisfăcută se poate schimba rapid. Analiza piețelor imobiliare la un anumit moment pare a se concentra pe cerere, dar oferta pieței imobiliare trebuie, de asemenea, luată în considerare. Noile construcții, transformările și demolările altora pot schimba relația dintre cerere și ofertă și pot afecta prețurile.

Pentru a analiza oferta, evaluatorii vor considera proprietățile existente nevândute sau libere, precum și proprietățile care sunt în construcție, sunt transformate sau urmează a fi construite. Modificările în oricare dintre aceste elemente pot determina variația prețului proprietății imobiliare subiect sau a celor comparabile.

Substituția

Aplicat în abordarea prin piață, principiul substituției arată că valoarea unei proprietăți imobiliare tinde să fie dată de prețul ce ar fi plătit pentru achiziționarea unei proprietăți similare ca utilitate și atractivitate, într-un interval de timp rezonabil. Acest principiu presupune că acuratețea abordării prin piață este diminuată dacă nu există proprietăți comparabile pe piață.

Echilibrul

Forțele cererii și ofertei tind întotdeauna spre echilibru pe piață, dar echilibrul absolut nu este atins, ci este într-o continuă schimbare. Datorită modificărilor demografice, a puterii de cumpărare, a gusturilor și preferințelor consumatorilor, cererea variază mult în timp. Edificarea unor construcții noi, transformarea unora vechi pentru alți utilizatori, demolarea altora, toate acestea pot determina variația ofertei.

Un alt aspect al acestui principiu este acela că relația dintre teren și construcție, precum și relația dintre o proprietate și mediul extern trebuie să fie în echilibru, pentru ca proprietatea să reflecte valoarea de piață actuală. În cazul în care un imobil stă pe un teren prea mare sau are cheltuieli prea mari, se crează un dezechilibru. Evaluatorii trebuie să urmărească aceste dezechilibre de pe piață deoarece ele pot determina piața să impună prețuri diferite pentru alte proprietăți comparabile.

Condiții externe

Forțele externe, pozitive și negative, afectează toate tipurile de proprietăți imobiliare. O perioadă de dezvoltare sau de recesiune economicp poate influența valorile proprietăților. Evaluatorul analizează vecinătățile imobilului pentru identificarea tuturor influențelor externe. Două proprietăți identice similare pot avea valori diferite datorită factorilor externi care pot face o proprietate mai atractivă decât cealaltă. Dintre acești factori putem enumera, iluminatul stradal, facilitățile de transport, proximitatea față de centre comerciale, parcuri, protecția oferită de poliție etc. Toți acești factori trebuie luați în considerare de evaluator pentru a determina efectul lor, fie pozitiv sau negativ asupra valorii proprietății subiect.

2.4.2 Abordarea prin cost

În abordarea prin cost, proprietatea este evaluată pe baza comparației cu costul aferent construirii unei proprietăți noi sau de substituție. Costul estimat se corectează pentru deprecierea evidentă pe care o suferă proprietatea.

Această abordare se diferențează de restul prin faptul că este teoretică în sensul că participanții pe piață vând drepturi asupra proprietăților, nu terenuri și clădiri. Este unică deoarece există o defalcare a terenului și a construcțiilor, ceea ce conduce la un caz ipotetic care nu ar fi relevant altor abordari unde terenul nu este desprins de clădire.

Practic, evaluatorul estimează costul necesar construirii clădirii existente (supuse evaluării) si costurile aferente, directe, indirecte. folosind una din cele trei tehnici tradiționale:

metoda comparației unitare

metoda costurilor segregate

metoda devizelor

Evaluatorul scade apoi deprecierea totală a construcțiilor din costul construcției noi, la data efectivă a evaluării. Mărimea deprecierii prezente se stabilește prin utilizarea uneia sau a mai multora dintre cele trei metode fundamentale:

metoda preluării de pe piață

metoda raportului dintre vârstă și durata de viață

metoda segregării

Dacă valoarea terenului se adaugă la costul construcțiilor minus deprecierea acesteia, rezultatul va indica valoarea dreptului de proprietate.

2.4.2.1 Relația cu principiile evaluării

Substituția

Principiul substituției stă la baza aplicării acestei abordări. Conform acestui principiu, niciun cumpărător prudent și informat nu va plăti mai mult pentru o proprietate imobiliară decât echivalentul costului ridicării unei construcții similare în aceeași zonă, cu utilitate și atractivitate echivalente. Proprietățile existente pot fi, de asemenea, considerate ca substitute ale proprietății subiect, iar valoarea lor este măsurată față de valoarea unei proprietăți noi, optime. În același timp, cstul construcțiilor aferente unei proprietăți, la data evaluării, plus valoarea amplasamentului său, furnizează o măsură față de care pot fi judecate prețurile pentru proprietăți construite.

Cererea și oferta

Cu toate că piețele imobiliare tind către echilibru, forțele de pe piață sunt într-o continuă schimbare conducând la variația prețurilor. Modificările în cerere și ofertă conduc la scăderea sau creșterea prețurilor astfel, o proprietate poate avea diverite valori în decursul timpului. Dacă costurile edificării unei construcții nu se modifică proporțional cu piața imobiliară, construirea clădirilor poate fi mai mult sau mai puțin profitabilă, astfel ca valoarea construcțiilor existente va crește sau va descrește corespunzător.

Contribuția

Principiul contribuției arată că factorii de producție și diversele componente ale proprietății trebuie să respecte proporția adecvată dacă se urmărește obținerea sau păstrarea valorii optime.

2.4.3 Abordarea prin venit

Este o metodă de abordare care se folosește, în mod uzual, în cazul proprietăților generatoare de profit sau cu un potențial de a genera profit pentru cumpărător. Capacitatea proprietății de a genera profit este elementul esențial ce se ia în calcul în determinarea valorii proprietății. O premisă de bază a unei investiții constă în faptul că, cu cât beneficiile generate sunt mai mari, cu atât este mai mare valoarea, în condițiile în care riscul rămâne același. Un investitor, care acționează o proprietate imobiliară generatoare de venit, tranzacționează sume de bani curente pentru speranța de a încasa sume de bani viitoare. Abordarea prin venit a valorii constă în metodele, tehnicile și procedurile matematice pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietății de a genera beneficii și să transforme aceste beneficii într-o indicație asupra valorii actualizate a acestora.

Orice proprietate generatoare de profit poate fi evaluată prin această metodă, în cazul în care evaluatorul folosește mai multe abordări, inclusiv aceasta, valoarea rezultată în urma acestei abordări va avea un caracter prioritar.

2.4.3.1 Analiza veniturilor și cheltuielilor

Pentru a aplica oricare din procedurile de capitalizare, un evaluator trebuie să facă o estimare credibilă a venitului așteptat. Deși procedurile de capitalizare se bazează mai degrabă pe nivelul curent al venitului de la data evaluării, un evaluator trebuie să ia în considerare venitul previzionat. Un evaluator trebuie să ia în considerare atât estimarea veniturilor și a cheltuielilor, cât și selectarea metodologiei adecvate de evaluare prin venit. Este o greșeală să se considere că venitul viitor ar contrazice principiul anticipării, care arată că valoarea reprezintă valoarea actualizată a beneficiilor viitoare.

Venitul istoric și venitul curent sunt semnificative, dar ultimul cuvânt îl are viitorul. Beneficiul istoric al unei proprietăți este important numai în măsura în care este acceptat de către cumpărători ca un indiciu pentru viitor. Venitul curent este un punct de pornire bun, dar direcția și schema evoluției venitului estimat sunt esențiale pentru procesul de capitalizare.

În utilizarea capitalizării directe, un evaluator poate converti în valoare mai multe tipuri de venit din primul an viitor, în cazul diferitelor drepturi asupra proprietății imobiliare. Câteva exemple ar fi: venitul brut potențiat (VBP), venitul brut efectiv (VBE), venitul net din exploatare (VNE), fluxul de numerar care revine capitalului propriu (IE)

Când se utilizează fie capitalizarea directă, fie fluxul de numerar actualizat, este importantă credibilitatea previziunilor venitului. Pot rezulta diferențe importante de veloare dacă se aplică aceeași rată totală de capitalizare sau același multiplicator al venitului brut potențial pentru a converti în valoare estimări diferite ale acestei forme de venit.

CAPITOLUL III

Memoriu tehnic

1. ADRESĂ IMOBIL: Imobilul ce face obiectul prezentei documentații este amplasa în municipiul Alba Iulia, jud. Alba.

2. BENEFICIARUL LUCRARII: POPESCU ILEANA domiciliată în mun. Alba Iulia

3. PERSOANĂ FIZICĂ AUTORIZATĂ: JITCA ANDREI

4. NUMĂRUL LUCRĂRII ÎN REGISTRUL PROPRIU: 1/2016

5. OBIECTUL LUCRĂRII: Imobilul înscris în C.F. nr. 87490 în suprafață de 700 mp.

6. SCOPUL LUCRĂRII: Efectuarea de măsurători și identificări la fața locului privind imobilul mai sus menționat pentru realizarea unui PLAN DE SITUAȚIE.

7. AMPLASAMENTUL IMOBILULUI: Imobilul ce face obiectul prezentei documentații este amplasat în municipiul ALBA IULIA, B-dul Încoronării nr. 53, jud. Alba, având vecinii:

la NORD: B-dul Încoronării

la SUD: Str. Furcilor

la EST: Adrian Ionescu

la VEST: Str. Furcilor

8. OPERAȚIUNI TOPO-CADASTRALE EFECTUATE:

Metoda folosită pentru ridicarea detaliilor: Metoda radierii;

Aparatură folosită: Stația Totală LEICA TS06 R400 3”, GPS Spectra sp 60

Sistemul de coordonate folosit: STEREOGRAFIC 1970;

Puncte vechi:

Nu s-au folosit puncte vechi.

Puncte noi:

T1(GPS) de coordonate X= 508053.768 Y= 389349.954 Z= 238.619

T2(GPS) de coordonate X= 508049.803 Y= 389385.450 Z= 237.453

9. SITUAȚIA JURIDICĂ A IMOBILULUI ÎNSCRIS ÎN CARTEA FUNCIARĂ: În urma studiului de carte funciară, a identificării pe harta de carte funciară și măsurătorilor efectuate în teren, s-a stabilit că imobilul este situati administrativ pe raza mun. Alba Iulia, în intravilan, jud. Alba, fiind înscris în C.F. nr. 87490 cu nr. cad. C1, top. 4357/1/2 în suprafață de 700 mp.

Suprafață totală a imobilului înscris în CF = 700 mp

Suprafață totală măsurată = 700 mp

Imobilul este proprietatea lui Popescu Ileana și Popescu Călin – în cotă de ½ părți fiecare, intabulare, drept de proprietate, titlu cumpărare, dobândit prin convenție, cota actuală ½.

Măsurătorile topografice în teren

În stadiul de proiectare a rețelei s-a optat pentru varianta care a necesitat un număr cât mai mic de puncte de stație, în cazul de față două, care să asigure viză reciprocă, posibilitatea radierii a cât mai multor puncte și posibilității determinării coordonatelor acestora cu ajutorul tehnologiei GPS.

Pentru ridicarea tuturor detaliilor planimetrice interesate s-a realizat o rețea topografică formată din două puncte staționabile(T1, respectiv T2). Principalele elemente de ridicare sunt mărimile topografice (unghiuri, distanțe, diferențe de nivel). Punctele drumuirii au fost dispuse în așa fel încât să fie în apropierea punctelor de detaliu care au constituit obiectul ridicării topografice.

Punctele de stație au fost alese în etapa premergătoare începerii lucrărilor topografice astfel încât să fie asigurată atât vizibilitatea reciprocă între acestea cât și o acoperire cât mai mare a detaliilor supuse ridicării topografice.

Punctele T1 și T2 au fost materializate în teren pentru ca, ulterior, să le fie determinate coordonatele cu ajutorul receiverului GPS. În acest sens s-a urmărit ca punctele să nu fie amplasate în vecinătatea unor construcții înalte, asigurând astfel o deschidere cât mai largă spre zenit pentru o mai bună recepție a semnalului.

După ce s-au ales punctele în urma recunoașterii terenului și întocmirii unei schițe s-a demarat lucrarea. Am instalat și centrat stația totală în punctul T1, materializat în teren printr-un cui, după care a urmat centrarea pe punct, calarea aparatului, măsurarea înălțimii sale și înregistrarea datelor în stație. În interfața aparatului am creat un nou Job, am atribuit coordonate provizorii(locale) punctului, anume x:5000, y:3000, z:200. A urmat determinarea orientării, în acest sens am vizat punctul T2. După setarea orientării s-a trecut la radierea efectivă, începând cu punctul S2, continuând apoi cu toate detaliile interesate, radiate în sensul acelor de ceasornic cu ajutorul unei prisme standard.

Detaliile din interiorul curții imobilului alături de cele inaccesibile prismei au fost măsurate cu tehnologia laser, accesând funcția EDM a stației după care s-a strâns stația și s-a mutat în punctul T2.

Odată așezat pe punctul de stație T2 s-a reluat jobul creat, s-a schimbat punctul de stație atribuindu-i în mod similar punctului T1, coordonate locale. Setarea orientării a constat într-o viză dată înapoi pe punctul vechi T1 după care s-a reluat procedeul de radiere, măsurănd atât cu ajutorul prismei cât și cu ajutorul funcției EDM a tuturor punctelor interesate.

Pentru transformarea coordonatelor rețelei din sistem local în sistem Stereografic 1970 a fost nevoie, în primul rând, de a determina coordonatele reale ale punctelor de plecare, T1 și T2, determinarea făcându-se cu ajutorul unui receiver GPS de mare precizie.

Atât în cazul măsurătorilor în teren(topografice) cât și a celor interioare(relevee) s-a folosit metoda măsurătorile indirecte de distanțe. Pentru măsurătorile interioare s-a folosit echipament de scanare laser ce garantează un înalt nivel de precizie permițând o detaliere tehnică superioară. Fiecare distanță măsurată a fost reiterată funcționând ca și control, media aritmetică a citirilor fiind valoarea cea mai probabilă a citirii.

Prelucrarea datelor

Următoarea etapă succesorală urmând cea a măsurătorilor în teren este de prelucrare a datelor obținute. Această etapă constă în exportarea măsurătorilor din stația totală într-un format recunoscut, importarea lor în computer și prelucrarea lor într-unul sau mai multe softuri specializate. Prin prelucrare se înțelege radierea, compensarea, transformarea în sistemul de proiecție dorit, calculul neînchiderii(dacă este cazul), calculul suprafețelor, convertirea, reprezentarea în plan alături de alte proceduri în funcție de destinația lucrării.

În cazul de față, o primă etapă după preluarea măsurătorilor în computer a fost prelucrarea lor în softul Toposys 7.0. Pentru aceasta s-a creat o nouă lucrare(fig. 3.1), s-a configurat și denumit după care s-au importat măsurătorile în format ASCII.

Datorită formatului de ieșire din stație (car_teren), documentul conținând măsurătorile a trebuit împărțit în două, fiecare din cele două noi documente conținând câte un punct de stație și radiatele din acel punct.

După importarea tuturor măsurătorilor au trebuit importate punctele de stație T1 și T2 determinate cu ajutorul tehnologiei GPS pentru a trece rețeaua rețeaua din sistem de coordonate locale în sistem de coordonate Stereografic 1970. În urma importului punctelor măsurate GPS, s-a cerut confirmarea înlocuirii coordonatelor punctelor vechi cu a celor noi.

Următorul pas a constat în realizarea unei radieri automate din meniul Calcule.(fig. 3.4)

Penultima etapă este cea de compensare a măsurătorilor urmată de exportarea datelor obținute în formatul dorit.

Softul Toposys 7.0 alături de versiunile anterioare permit o vizualizare 2D a punctelor, vizelor , direcțiilor de măsurare și a erorilor obținute după compensarea rețelei în fereastra sa grafică situată în colțul dreapta-jos al ferestrei. (fig. 3.5)

Întocmirea planurilor topografice și calcului suprafețelor

Redactarea grafică a calculelor efectuate în teren s-a făcut, cum am precizat anterior, cu ajutorul programului Autodesk Autocad. Procedeu valabil pentru planul de situație, releveu dar și pentru calculul suprafețelor. S-a preluat fișierul sub format .dxf și s-a deschis în program. S-au unit punctele astfel încât planul grafic să corespundă cu realitatea. Pentru calculul suprafeței, s-a reaizat conturul terenului și al construcțiilor cu ajutorul comenzii polilinie, pornind desenarea de pe un punct și închizând conturul pe același punct. S-a selectat mai apoi conturul terenului și s-a declanșat opțiunea “proprietăți”, în submeniul intitulat “geometrie” regăsindu-se informații referitoare la geometria poliliniei, printre care cea interesată, suprafața.

Deși s-au efectuat relevee pentru imobilele C1 și C2, a fost necesar calculul suprafeței lor construite, s-au urmat pașii anteriori, procedura fiind identică. Pentru realizare lucrărilor grafice s-a utilizat programul Autocad 2016. Întocmirea releveelor s-a realizat pentru ambele construcții și s-au reprezentat, la scară, după cum urmează:

Scopul măsurătorilor interioare l-a constituit verificarea concordanței dintre realitate și înscrierile din cartea funciară. În urma verificării, atât suprafețele utile cât și compartimentările coincid cu datele prevăzute în cartea funciară.

Scurt istoric al măsurătorilor terestre în România

Teritoriul țării noastre a apărut pe hărți din timpuri foarte vechi. Necesitatea folosirii documentelor cu caracter topografic în diverse activități (economice, administrative, militare), a fost atestată chiar de operele unor cărturari români de seamă. Astfel, lucrările spătarului Nicolae Milescu (1636-1708), a stolnicului Constantin Cantacuzino (1650-1714), ale principelui Dimitrie Cantemir (1673-1723), au avut menirea să arate preocupările și interesul domnitorilor români pentru întocmirea și folosirea documentelor topografice. Astfel de hărți, apar încă din secolul al XVI-lea, dar sursa informațiilor și redactarea lor eronau uneori realitatea, din care cauză nu se putea avea mare încredere în ele. Se poate spune că până la sfârșitul secolului al XVII-lea a fost etapa realizării hărților informative.

Primele hărți informative ale Țărilor Române au apărut către anul 1596 în Italia și mai ales în Germania, ca mijloc de ilustrare a descrierii luptelor duse de Mihai Viteazul împotriva turcilor. Abia către începutul secolului al XVIII-lea au apărut primele hărți întocmite de români: harta realizată de stolnicul Cantacuzino în anul 1700 pentru Valahia Mare și harta Moldovei executată de Dimitrie Cantemir în anul 1737. Ultima, avea trasate pe ea meridianele și paralelele geografice.

Tot în secolul al XVIII-lea au început în țările române și determinările astronomice executate cu mijloace rudimentare. În acest domeniu remarcăm lucrările de determinare a longitudinii și latitudinii orașelor București și Târgoviște executate de Chrisandos Notaras (trimis pe cheltuiala domnitorului Constantin Brâncoveanu în străinătate pentru învățarea matematicilor și a fizicii), a orașelor Iași și Galați efectuate de Giussepe Bascovici (1762), etc. Potrivit documentelor scrise ale vremii, Vasile Lupu, domnitor al Moldovei (1634-1653) a întemeiat la Cotnari o Academie Teologică și Filozofică prevăzută cu un muzeu de instrumente de fizică și astronomie.

În dezvoltarea științelor topografice un rol important și-a asumat Serviciul Topografic Militar.

În anul 1854, cu ocazia războiului Crimeii, au început lucrările de ridicări topografice pentru întocmirea hărții Dobrogei și Munteniei, precum și lucrările de determinare a diferenței de nivel dintre Marea Neagră și Marea Adriatică, sub conducerea Statului major austriac și a celui francez.

Ca rod al lucrărilor efectuate, s-a întocmit sub conducerea mareșalului-general Flighely (1855) harta Dobrogei, Munteniei și Olteniei, precum și descrierea geometrică a cursului inferior al Dunării. De remarcat că la executarea lucrărilor de topografie și triangulație au participat și cadeții primei promoții de ofițeri români de la Școala militară de la București.

În Moldova, primele ridicări topografice sunt legate de anul 1873, ele impunându-se deoarece harta Moldovei întocmită de mareșalul Bauer cu aproape 100 de ani în urmă, nu mai era de actualitate. La baza executării lucrărilor din nordul Moldovei au stat următoarele principii:

triangulația geodezică nouă să se sprijine pentru moment pe datele oferite de triangulările anterioare din țară și din țările limitrofe;

ridicările topografice să se sprijine pe această triangulare;

configurația terenului să se sprijine pe nivelmentul geodezic.

Până la izbucnirea războiului ruso-turc din anul 1877, s-a continuat executarea triangulației geodezice din nordul Moldovei.

Din anul 1875, România a început să activeze în organismele geodezice internaționale. La ședința Comisiei permanente de geodezie de la Paris (1875), s-a prezentat primul raport asupra lucrărilor topografice și geodezice efectuate în țară.

După terminarea Războiului de Independență, “Depozitul de Resbel” revine la atribuții pașnice. Încep ridicările topografice din Dobrogea, la scara 1:10.000, pentru a servi la parcelarea proprietăților.

Cu începere din anul 1885, s-au reluat ridicările topografice în Moldova, care au continuat până în 1895, când s-a încheiat ridicarea acestei porțiuni.

Din anul 1893 a început executarea lucrărilor de triangulație pentru Muntenia, bazate pe următoarele principii:

sprijinirea canevasului geodezic pe baze geodezice măsurate direct în țară;

efectuarea de determinări astronomice necesare așezării exacte și orientării rețelei geodezice a țării pe suprafața Pământului;

legarea printr-o rețea unitară a rețelelor Moldovei, Munteniei și Dobrogei;

înlocuirea nivelmentului trigonometric cu nivelment geometric de precizie.

În anul 1895, este înființat Institutul geografic al armatei. În compunerea acestuia intrau serviciile: geodezic, topografic, reproduceri și administrativ, școala pentru ofițeri geodezi și topografi, și o școală de operatori cartografi. Toate acestea aveau ca scop înlocuirea treptată a specialiștilor străini aduși de la Institutul cartografic din Viena.

Tot în anul 1895 încep măsurătorile de baze geodezice, determinându-se trei astfel de baze: pe malul Dunării (Gârla Mare), în apropiere de București (Ciorogârla-Militari) și la Roman. De asemenea în acest an încep lucrările de nivelment de precizie pentru stabilirea exactă a cotelor orașului București. În anul de grație 1895 se finalizează Observatorul astronomic militar situat pe Dealul Piscului și sunt efectuate primele determinări astronomice. Aceste observații au fost de folos la întocmirea primului plan topografic al capitalei. Lucrările pentru realizarea acestui plan au început tot în anul 1895.

În anul 1898 s-a instalat la Constanța primul medimarimetru, cu care s-au executat înregistrări continui a nivelului Mării Negre pentru determinarea altitudinii zero, până în anul 1916.

În anul 1900, a început colaborarea internațională la care și România a fost parte, în vederea determinării diferenței de longitudine dintre București și Potsdam în scopul realizării legăturii precise dintre cele două observatoare astronomice, precum și a calculării longitudinii reale a punctului fundamental al țării.

În același timp, lucrările geodezo-topografice existente în Transilvania, Banat și Bucovina, erau mai bune decât cele realizate până în anul 1916 în Moldova și Muntenia și aceasta datorită faptului că la Viena, a existat o importantă tradiție în acest domeniu. Începuturile triangulației în aceste provincii, datează din a doua jumătate a secolului al XVIII-lea, finalizarea lucrărilor făcându-se abia după 1853. Rețelele au fost realizate pe ordine de triangulație cuprinzând ordinul I, II, III, și IV.

Punctele rețelelor de triangulație au fost marcate la sol prin borne de piatră, unele din ele păstrându-se și astăzi.

Tot în această perioadă de timp (până la izbucnirea primului război mondial), au fost executate următoarele lucrări:

ridicarea regulată cu planșeta, pentru harta țării la scara 1:20.000, a Moldovei, Munteniei și Olteniei;

ridicarea regulată cu planșeta a Dobrogei la scara 1:10.000;

ridicări tahimetrice pentru planurile orașelor București, Ploiești și Galați la scara 1:500;

ridicarea topografică a planurilor frontierei cu Rusia.

Experiența primului război mondial a arătat că harta țării noastre întocmită în proiecție echivalentă Bonne nu corespundea nevoilor vremii, impunându-se neântârziat schimbarea sistemului de proiecție. Pentru rezolvarea problemei, pornindu-se de la materialul de bază existent, prin transformarea pe cale grafică, s-a obținut harta în proiecție conformă Lambert. Deoarece materialul cartografic vechi era desfășurat pe doi elipsoizi de referință (Bessel și Clarke), a fost nevoie să se elaboreze baza matematică necesară operațiunii sus amintite.

Începând cu anul 1928 a fost înființat biroul stereo-fotogrammetric și aerocartografic, intuindu-se marea utilitate a metodelor fotogrammetrice pentru contrucția hărților.

În anul 1930 au fost întreprinse lucrări pentru racordarea tuturor hărților la elipsoidul de refeință Hayford și utilizarea sistemului de proiecție stereografică cu plan unic secant.

Începând cu anul 1951 s-a trecut la întocmirea noii hărți a României la scara 1:25.000, adoptându-se elipsoidul Krasovski și sistemul de proiecție Gauss-Krüger. Pînă în anul 1958 a fost finalizată faza ridicării întreg teritoriului țării.

Începând cu anul 1973, în vederea întocmirii planului topografic de bază la scările 1:2.000, 1:5.000 și 1:10.000, s-a introdus proiecția azimutală perspectivă oblică conformă în plan secant 1970.

În prezent sunt în plină desfășurare eforturile de realizare a hărții digitale a României la scări mari, beneficiind de deschiderea spre informație de după 1990, și cu aportul tehnologiilor actuale.

Elemente topografice ale terenului

Pentru a reprezenta pe planurile topografice elementele caracteristice din teren ce formează conturul parcelelor, cu sau fără construcții, se vor alege puncte și linii caracteristice, limite și detalii naturale sau artificiale. Elementele topografice din teren ce determină coordonatele punctelor sunt de două feluri, unghiulare și liniare. Elementele unghiulare sunt unghiurile verticale, direcția(orientarea) orizontală și unghiurile orizontale ce rezultă. Elementele liniare sunt aliniamentul, distanța redusă la orizont, distanța pe înclinare, diferențele de nivel.

Metode de măsurare GPS. Metoda utilizată.

Metoda statică se folosește îndeosebi pentru rețelele geodezice, la distanțe mari. Avantajul este precizia cu care se măsoara distanțele, dezavantajul îl constituie timpul de măsurare.

Metoda static-rapidă, după cum sugerează și numele este similară cu cea precedentă, procedeul de măsurare fiind mai rapid. Este folosită la organizarea rețelelor de control locale, îndesirea rețelelor geodezice și măsurarea bazelor triunghiurilor rețelelor geodezice de rang inferior sau a celor de rang superior atunci când lungimea nu depășește 20km.

Metoda cinematică oferă posibilitatea măsurării mai multor puncte apropiate într-o succesiune rapidă, este folosită pentru ridicarea detaliilor. Dezavantajul este acela că odată întreruptă legătura cu unul din cei patru sateliți, număr minim necesar, aparatul trebuie reinițializat.

Metoda On The Fly (OTF) poate fi considerată succesoarea metodei cinematice reușind să minimizeze restricțiile acesteia. Metoda OTF este similară în ce constă tehnica de măsurare, putând determina puncte de detaliu sau puncte de stație apropiate într-un timp foarte scurt, diferența efectivă fiind timpul de măsurare. Metoda OTF, datorită tehnicii de comunicare, poate determina coordonate în timp real cu o precizie ridicată

Pentru determinarea punctelor T1, respectiv T2 s-a folosit metoda menționată anterior, pentru o precizie ridicată s-a efectuat o serie de zece citiri pentru fiecare punct, coordonatele cele mai probabile fiind media citirilor. Avantajul principal l-a constituit timpul efectiv de măsurare fiind mult mai scurt comparativ cu metodele clasice de măsurare.

CAPITOLUL IV

RAPORT DE EVALUARE

Proprietate imobiliara rezidentiala constructie si teren aferent

Situata in municipiul Alba Iulia, Bulevardul Incoronarii Nr. 53, judetul Alba

Proprietar: Ignat Ileana, Ignat Nicolae Calin, Ignat Daniel Traian

Client: Ignat Ileana

Destinatar: Ignat Ileana

Intocmit de student Jitca Andrei Alexandru

Catre dna Igant Ileana,

Referitor la evaluarea Proprietatii imobiliare rezidentiala constructie si teren aferent

Situata in municipiul Alba Iulia, Bdul Incoronarii Nr. 53, judetul Alba

Am realizat inspecția proprietății, personal, pe data de 01.02.2016, am colectat toate datele necesare și am întocmit o evaluare în conformitate cu cadrul de lucru stabilit.

În opinia mea, Valoarea de Piață a proprietății, exprimată în EUR la data evaluării (05.02.2016), a fost estimată ca fiind:

Datele pe baza cărora am efectuat această evaluare sunt incluse în raportul de evaluare.

Nu este garantată obținerea prin vânzare a valorilor prezentate în raport, deși toate estimările cuprinse în lucrare au fost pregătite cu meticulozitate, folosind datele și informațiile care au fost puse la dispoziție.

Valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată în raport și încă un interval de timp limitat după această dată, în care condițiile specifice pieței imobiliare nu suferă modificări semnificative care afectează opiniile estimate.

Opinia evaluatorului este analizată în contextul economic general de la data evaluării, în care are loc operațiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieței imobiliare și scopul prezentului raport.

In încheiere confirmăm că nu avem nici un interes anterior, prezent sau în perspectivă, pentru proprietatea în cauză și că onorariul nostru nu este legat de valoarea prezentată.

Cu stima,

Jitca Andrei Alexandru

DECLARAȚIE DE CONFORMITATE

Ca elaborator declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a fost realizat în concordanță cu reglementările Standardelor Internaționale de Evaluare editia 2015, respectandu-se cerințele etice și profesionale conținute în Codul Deontologic aferent îndeplinirii misiunii.

Totodată, la evaluare s-au avut în vedere normele, metodologiile și recomandările Asociatiei Naționale a Evaluatorilor Autorizati din România (ANEVAR).

Cu stima,

Andrei Alexandru Jitca

4.1.Termenii de referință ai evaluării

Identificarea și competența evaluatorului

Identificarea clientului și a oricaror alți utilizatori desemnați

Scopul evaluării

Scopul evaluării este estimarea valorii de piață a proprietății descrise anterior în vederea vânzării.

Identificarea activului supus evaluării

Proprietate imobiliară rezidențială de tip construcție și teren aferent , situată în municipiul Alba Iulia, strada Încoronării Nr. 53, județul Alba.

TEREN- Extras de carte funciară pentru informare nr. 87490, număr cerere 19309/02.07.2012, număr top 4357/1/2

Teren de tip intravilan, cu categoria de folosință Curți Construcții

Servituți: nu;

Regim economic: locuințe individuale

Regim tehnic: se permite realizarea unei locuințe cu regim de înălțime P, P+1E, P+2E

Utilizarea terenurilor în zonă: rezidențială, locuințe unifamiliale cu regim de înălțime P si P+E

-Mărime si configurație: Teren în suprafață de 700 mp, front stradal de cca 33 m

-Topografie: terenul este ușor în pantă

-Terenul este împrejmuit (gard beton)

-Accesul se face direct din strada Încoronării, stradă asfaltată

-Utilități: canalizare, electricitate, gaz, apă,

Mediu: nu exista informații sau semne vizibile de contaminare

Construcție: Extras de carte funciară pentru Informare nr. 87490 număr cerere 19309/02.07.2012, număr top 4357/1/2

-Construcție de tip residențial cu regim de înălțime P

-Suprafață construită 49,32 mp (conform plan amplasament si masuratori) -suprafață desfășurată 49,32 mp (conform plan amplasament si masuratori),

-Suprafață utilă 40,35 mp, (conform relevee intocmite personal)

-PARTER : 2 camere, bucătărie și baie

-La inspecție evaluatorul a constatat existenta unui alte constructii C2 cu suprafață utilă măsurată de 18.74 mp, aceasta nu este intabulata și nu face obiectul evaluării.

Tipul valorii

Tipul valorii estimate este valoarea de piață așa cum este ea definită în Standardele de Evaluare ANEVAR, SEV 100 Cadru general și anume: Valoarea de piață: “Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă), la data evaluării, între un cumpărător hotărât si un vanzator hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștintă de cauză, prudent și fără constrângere.”

Data evaluării: 05.02.2016

Documentarea necesară pentru elaborarea evaluării

Inspecția proprietății a fost efectuată în data de 01.02.2016 de către Jitca Andrei Alexandru în prezența clientului dna Igant Ileana.

Evaluatorul a analizat documentele puse la dispoziție de către client/proprietar/utilizator, și a identificat activul/activele împreună cu reprezentantul clientului/proprietarului.

La data inspecției, au fost preluate informații referitoare la proprietatea evaluată (identificare, starea fizică, istoric, verificarea corespendenței dintre starea faptică și documente, caracteristicile proprietății, vizualizarea documentelor în original).

Nu s-au realizat investigații privind eventualele contaminări ale terenului sau amplasamentelor învecinate.

Nu am realizat o analiză structurală a proprietății, nici nu am inspectat acele părți care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate in starea tehnica precizată, conform informațiilor primite de la client/proprietar.

Alte limitări sau restricții referitoare la inspecția, documentarea și analizele necesare pentru scopul evaluării.

Natura și sursa informațiilor pe care se va baza evaluarea

Informațiile utilizate au fost:

Informații puse la dispoziția evaluatorului de către client:

Datele de identificare ale proprietății evaluate – adresa, identificare fizică pe teren împreună cu reprezentantul clientului

Documente care atestă situația juridică a proprietății supuse evaluării (acte dobândire, extras de carte funciară, releveu)

Istoricul utilizării proprietății imobiliare și alte informații puse la dispoziție de reprezentantul proprietarului/solicitantului în cadrul inspecției

Informații la care are acces evaluatorul:

Date privind piața imobiliara specifică

Baza de date a evaluatorului

Site-uri imobiliare: www.imobiliare.ro, www.olx.ro, www.intermedia.ro

Standardele de Evaluare ANEVAR – 2015

SEV 100 Cadrul general

SEV 101 Termenii de referință ai evaluării

SEV 102 Implementare

SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare

GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile

Bibliografia de specialitate

Indreptar tehnic pentru evaluarea imediată, la prețul zilei, a costurilor elementelor și construcțiilor de locuințe – procentual și valoric, editura Matrix Rom București.

Ipoteze și ipoteze speciale

Prezentul raport este întocmit la cererea clientului (doamna Ignat Ileana) și în scopul precizat în cerere. Nu este permisă folosirea raportului de către o terță persoană fără obținerea, în prealabil, a acordului scris al clientului, autorului evaluării și evaluatorului verificator, asa cum se precizează mai jos. Nu se asumă responsabilitatea față de nicio altă persoană în afara clientului, destinatarului evaluării și celor care au obținut acordul scris și nu se acceptă responsabilitatea pentru niciun fel de pagube suferite de orice astfel de persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui raport.

Raportul de evaluare își păstrează valabilitatea numai în situația în care situația de fapt și drept a proprietății și condițiile de piață, rămân nemodificate în raport cu datele și informațiile concrete existente la data evaluării (05.02.2016).

Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală, care afectează fie proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia și care nu au fost aduse la cunoștința evaluatorului prin documente scrise. În acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, cărți funciare, registre agricole, etc, iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate care i-a fost prezentat, este legal și valabil, care poate face obiectul constituirii unor drepturi reale, că nu există datorii care au legătură cu proprietatea evaluată si că aceasta nu este ipotecată sau inchiriată. În cazul în care există o asemenea situație și este documentată prin acte juridice, aceasta este menționată în raport. Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate este valabil) și responsabilă.

Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind documentațiile de urbanism, legile de construcție și regulamentele de mediu, iar în cazul în care nu sunt respectate aceste cerințe, valoarea de piață va fi afectată.

Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schița din raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ale proprietății și este realizată pentru a ajuta citirorul raportului să vizualizeze proprietatea. În cazul în care există documente relevante (masurători de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate.

Dacă nu se arată astfel în raport și dacă nu se poate face dovada contrară, se poate presupune că evaluatorul nu are cunoștința asupra stării ascunse sau invizibile a proprietății (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea, starea și structura solului, structura fizică, sistemele mecanice și alte sisteme de funcționare, fundația, etc), sau asupra condițiilor adverse de mediu (de proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezența substanțelor periculoase, substanțelor toxice, etc), care pot majora sau micșora valoarea proprietății. Se presupune că nu există astfel de condiții, dacă ele nu au fost observate, la data inspecției sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei obișnuite, necesară pentru întocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietății, astfel de informații depășind sfera acestui raport și/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu ofera garanții explicite sau implicite în privința stării în care se află proprietatea și nu este responsabil pentru existența unor astfel de situații și a eventualelor lor consecințe si nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.

Evaluatorul obține informații, estimări și opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surse pe care le consideră că sunt adevărate și corecte. Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea în privința veridicității și acurateței informațiilor furnizate de terțe părti.

Conținutul acestui raport este conțidential pentru client și destinatar și autorul nu îl va dezvălui unei terțe persoane, cu excepția situațiilor prevăzute de Standardele Internaționale de Evaluare și/sau atunci cand proprietatea a intrat în atenția unui corp judiciar calificat.

Evaluatorul a fost de acord să își asume realizarea misiunii încredințate de către clientul numit în raport, în scopul utilizării precizat de către client și în scopul precizat în raport.

Consințământul scris al evaluatorului și al evaluatorului verificator (daca al acestuia din urmă este necesar), trebuie obținut înainte ca oricare parte a raportului de evaluare să poată fi utilizată, în orice scop, de către orice persoană, cu excepția clientului și a creditorului, sau a altor destinatari ai evaluării care au fost precizați în acest raport. Consințământul scris și aprobarea trebuie obținute înainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) să poată fi modificat sau transmis unei terțe părți, inclusiv altor creditori ipotecari, alții decât clientul sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii, publicitate, relații publice, informații, vânzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu este destinat asiguratorului proprietății evaluate, iar valoarea prezentată în raportul de evaluare nu are legatură cu valoarea de asigurare.

Atât selectarea metodelor de evaluare, cât și modalitatile de aplicare, s-au făcut având în vedere statutul actual al proprietății supuse evaluării, astfel încât valorile estimate să conducă la o valoare cât mai probabilă și apropiată de cea la care va fi incheiată tranzacția.

Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea abordărilor în evaluare au fost rezonabile în lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării.

Evaluatorul a prezentat în raport elemente descriptive, schițe, fotografii ale proprietății, pentru a da o imagine cât mai completă asupra dimensiunilor și stării acestuia.

Evaluatorul a presupus că imobilul de evaluat se conformează tuturor reglementărilor și restricțiilor urbanistice din zonă, în afara cazului în care a fost identificată o non-conformitate, descrisă și luată în considerare în prezentul raport.

Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăți și orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracționate va modifica valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport.

Restricții de utilizare, difuzare sau publicare

Raportul de evaluare sau orice referire la acesta nu pot fi publicate, nici incluse într-un document destinat publicității, fără acordul scris și prealabil al celui care îl intocmește cu specificarea formei și contextului în care ar urma să fie reprodus sau publicat.

Declararea conformității evaluării cu Standardele de Evaluare ANEVAR

Prin prezenta , în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, certificăm urmatoarele:

afirmațiile prezentate și sustinute în acest raport de evaluare sunt adevărate și corecte

analizele, opiniile și concluziile prezentate sunt limitate de ipotezele considerate și condițiile limitative specificate și sunt analizate, opiniile și concluziile noastre personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere professional

nu avem niciun interes prezent sau de perspectivă în proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare și niciun interes sau influență legată de părțile implicate

analizele și opiniile au fost bazate și dezvoltate conform Standardelor ANEVAR 2015

evaluatorul a respectat Codul Deontologic

proprietatea a fost inspectată personal de către student Jitca Andrei Alexandru în prezența reprezentantului proprietarului

acest raport de evaluare este confidențial atât pentru client cât și pentru evaluator și este valabil numai pentru scopul menționat în prezentul raport; nu se acceptă nicio responsabilitate dacă este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru oricare alt scop. Raportul de evaluare nu va putea fi inclus, în intregime sau parțial, în documente, circulare sau în declarații, nici publicat sau menționat în alt fel, fără acordul scris și prealabil al evaluatorului și al clientului acestuia, cu specificația formei și a contextului în care ar urma să apară.

Evaluatorii nu sunt obligați să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță referitor la proprietatea imobiliară care face obiectul prezentului raport de evaluare, decât în baza unui angajament special pentru acest scop și în limita permisă de reglementările deontologice și de conduită ale profesiunii și respectiv cu respectarea legislației în vigoare.

Prezentul raport de evaluare trebuie luat ca un întreg (scrisoare, certificare, prezentare raport evaluare, anexe), nefiind acceptată utilizarea divizată a acestuia. A fost redactat exclusiv pentru a fi folosit de către destinatar și pentru scopul precizat.

4.2 Prezentarea Datelor

Identificarea proprietății imobiliare subiect.

Proprietate imobiliară construcție rezidențială de tip CASA și teren intravilan aferent, situată în municipiul Alba Iulia, strada Încoronării Nr. 53, județul Alba. Teren intravilan în suprafață măsurată și din acte de 700 mp, front stradal 33 m, construcție cu regim de înălțime P, suprafață construită și desfășurată de 49,32 mp și suprafață utilă de 40,35 mp

Descrierea juridică

Conform documentelor de proprietate atașate, proprietarii imobilului analizat sunt: Ignat Ileana, Ignat Nicolae Calin, Ignat Daniel Traian

Actele avute la dispoziție, au fost:

Extras de carte funciară pentru informare

Contract de vânzare-cumpărare

Plan de amplasament

Releveu

Sarcini

Prezenta evaluare se întocmește în ipoteza că imobilul este lipsit de sarcini și că nu prezintă probleme din punct de vedere al aspectului legal. Evaluatorul recomandă ca analiza documentelor de proprietate din punct de vedere legal să fie efectuata de către un avocat.

Situația actuală

La data inspecției imobilul ocupat de dna Ignat Ileana avea destinație rezidențială.

Strada/Acces:

Proprietatea în cauză este situată în municipiul Alba Iulia, strada Încoronării nr. 53, cartier Cetate, în imediata apropiere de strada Dealul Furcilor.

Zona analizată este predominant rezidențială și cuprinde case și vile construite între anii 1970-1990.

Accesul: se face direct din strada Încoronării, stradă asfaltată , 2 sensuri de mers

Transportul public:

Proprietatea are acces la căile de transport în comun (autobuz) .

Puncte de interes:

Proprietatea beneficiază de învecinarea cu următoarele puncte de interes:

Colegiul Național “Horea, Cloșca și Crișan”

Pensiunea Onel

Parcul Unirii

Cetatea Alba Carolina

Lidl și magazine mixte de cartier

Informații specifice

Zona din imediata vecinătate a proprietății poate fi caracterizată ca zonă cu trafic relativ mediu. Amplasarea imobilului în cadrul zonei este favorabilă. Cartier rezidențial de locuințe unifamiliale (case, vile).

Ambient liniștit, poluare în limite normale, amplasare semicentrală

Evaluatorul nu este calificat să actioneze în niciun fel în legătură cu problemele de mediu.

Concluzie privind amplasamentul: aspect îngrijit

Descrierea Proprietății

Descrierea construcției

Anul PIF: cca 1970, conform informațiilor obținute de la client dna Ignat Ileana

Structura de rezistență: beton armat

Fundații continue: beton armat

Planșeu din beton armat

Pereții de compartimentare din zidărie cărămidă

Acoperișul este de șarpantă lemn și învelitoare țiglă

Utitilăti edilitare:

Rețea urbană de energie electrică: existentă

Rețea urbană de apă: existentă

Rețea urbană de gaze: existentă

Rețea urbană de canalizare: existentă

Starea tehnică a imobilului este satisfăcătoare.

Finisajele imobilului

Finisajele sunt medii și constau în:

Pereți tencuiți, zugrăviți cu vopseli lavabile

Tâmplăria exterioară : parțial PVC aluminiu cu geam termopan și lemn

Tâmplăria interioară : lemn

Pardoseli din parchet masiv (camere), placaje cu gresie (hol, bucătărie, baie) și placaje cu faianță (bucătărie, baie).

Imobilul este dotat cu centrală termică. Obiectele sanitare sunt de calitate medie.

Compartimentarea interioară corespunde cu releveul atașat.

Teren :

Terenul este intravilan de categorie curți construcții, este îngradit cu gard din beton, formă regulată, ușor în pantă, toate utilitățile, front stradal de cca 33 m la Bdul Încoronării.

Suprafața/compartimentarea imobilului evaluat

4.3 Analiza Pieței Imobiliare

Generalități

În accepțiunea SEV 100 – Cadru general, “piața imobiliară” este mediul în care proprietățile imobiliare se pot comercializa, fără restricții, între cumpărători și vânzători, prin mecanismul prețului.

Cele două părți implicate reacționează la raporturile dintre cerere și ofertă, dar și la alți factori de stabilire a prețului, dupa propria lor înțelegere a utilității relative a imobilului respectiv, raportată la nevoile și dorințele proprii, în contextul puterii de cumpărare.

În funcție de tipul de proprietate, analiza începe cu identificarea segmentului de piață adecvat și al arealului în care se regăsește acesta, continuând cu evidențierea principalelor fapte semnificative, prezente și istorice de pe acest segment.

Oferta de locuințe similare este medie, constând în construcții rezidențiale cu teren aferent, construite între anii 1970-1990 în municipiul Alba Iulia, Cartier Cetate.

Cererea de locuințe similare este limitată, reprezentată de persoane interesate de proprietăți rezidențiale construite între anii 1970-1990 în municipiul Alba Iulia, Cartier Cetate.

Echilibrul pieței. Piața cumpărătorului, dezechilibru în favoarea ofertei.

Plaja de valori pentru bunuri similare (case/vile):

Minim: cca. 60.000 euro,

Maxim: cca. 85.000 euro

Prețul pentru proprietăți rezidențiale de tip casă și teren aferent situate în această zonă variază și în funcție de dotări, finisaje, locație, confort, suprafață și în funcție de fiecare proprietar.

Plaja de valori pentru bunuri similare (teren intravilan) :

Minim: cca. 50 euro/mp

Maxim: cca. 60 euro/mp

Plaja de valori pentru chirie (case/vile):

Minim: cca. 250 euro/lună

Maxim: cca. 400 euro/lună

4.4 Cea mai bună utilizare

Conceptul de cea mai bună utilizare (CMBU) reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectate din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare aplicării abordărilor de evaluare.

Cea mai bună utilizare este definită ca “cea mai probabilă utilizare a proprietății care este fizic posibilă, justificată adecvat, permisă legal și fezabilă financiar și care conduce la cea mai mare valoare a proprietății evaluate”. Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din următoarele situații:

cea mai bună utilizare a terenului liber

cea mai bună utilizare a terenului construit

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii. Ea trebuie să fie:

permisibilă legal:

În testarea permisibilității legale sunt luate în considerare următoarele:

zonarea curentă și alte restricții de utilizare a terenului

funcțiuni ale construcțiilor

restricții private

probabilitate de modificare sau schimbare a actualelor restricții

posibilă fizic:

Restricțiile fizice pot include următoarele:

topografia, compoziția solului, alte caracteristici ale amplasamentului

mărimea proprietății (terenul și construcțiile)

disponibilitatea (actuală sau viitoare) a utilităților și a altor servicii suport

fezabilă financiar:

Orice utilizare legală și fizic posibilă a unei proprietăți, care produce un beneficiu pozitiv de pe urma terenului, dupa ce au fost luate în considerare riscul și toate costurile pentru a crea și a menține acea utilizare;orice utilizare care rezultă într-o valoare pozitivă a terenului

Fezabilitatea finaciară poate fi indicată prin analiza de piață în două moduri:

Poate fi indicată prin activitatea pieței

Poate fi cuantificată prin analiza finaciară

maxim productivă: face referire la valoarea proprietății imobiliare în condițiile celei mai bune utilizări (destinații)

Utilizarea terenului ca fiind liber este posibilă fizic. Permisibilitatea legală este posibilă sub condiția obținerii autorizației de demolare, dar ținând cont de cheltuielile necesare aducerii lui în starea de teren liber ( demolare, eliberare etc) ipoteza utilizării terenului ca teren liber aduce o valoare mai mica proprietatii decât varianta terenului construit.

Astfel alternativa de aducere a terenului la forma inițială de teren liber nu este fezabilă. Concluzia este că cea mai bună utilizare va fi analizată în continuare în ipoteza terenului construit.

Având în vedere probabilitatea foarte mică de schimbare a destinației imobilului analizat și a costurilor altor alternative de dezvoltare se poate concluziona că cea mai buna utilizare a terenului construit este cea actuală și anume cea rezidențială.

CMBU a terenului considerat liber presupune că terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construcțiilor.

Aproape orice clădire poate fi demolată și aceasta se face atunci cand ea nu mai adaugă valoare terenului. CMBU a terenului considerat liber trebuie să țină cont de utilizarea actuală și de toate utilizările potențiale.

În cazul de față evaluatorul apreciază că utilizarea posibilă este: locuințe unifamiliale, locuințe multifamiliale.

Caracteristicile terenului evaluat au un efect pozitiv pregnant asupra dezvoltării de locuințe unifamiliale. Tendințele de pe piața locală indică o probabilitate mai mare pentru dezvoltare rezidențială.

Din discuțiile purtate cu dezvoltatorii și din documentele avute la dispoziție reiese o orientare exclusivă a acestora spre construcția de locuințe rezidențiale unifamiliale.

CONCLUZII: Conform datelor analizate și zonării rezidențiale, cea mai buna utilizare a terenului liber o constituie proprietate rezidențială de tip casă.

CMBU utilizare a terenului construit

Cea mai bună utilizare a proprietății imobiliare ca fiind construită, poate fi continuarea utilizării existente, renovarea sau reabilitarea, extinderea, adaptarea sau conversia la o altă utilizare, demolarea parțială sau totală.

Cea mai buna utilizare implică testul permisibilității legale, testul posibilității fizice, testul fezabilității finaciare și testul productivității maxime.

Proprietatea evaluată este casă de locuit cu regim de înaltime P. Luând în calcul localizarea și transformarea acesteia într-un spațiu de birou necesită costuri suplimentare de amenajare, timp pentru execuție, obținerea avizelor legale necesare. Evaluatorul consideră nefezabilă această transformare din punct de vedere finaciar.

Evaluatorul consideră că cea mai bună utilizare a imobilului este cea rezidențială de tip locuința unifamilială, această utilizare întrunește cele patru condiții/teste prevăzute în definiția celei mai bune utilizări.

4.5 Evaluarea

4.6 Analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii

În urma revizuirii întregii lucrări, am ajuns la concluzia că datele disponibile, logica, raționamentele și metodele aplicate au condus la rezultate concludente.

În consecință, valorile obținute prin aplicarea celor trei abordări sunt:

Metodologia de evaluare

Pentru determinarea valorii de piață a unei proprietăți imobiliare de tipul celei de față, Standardele de Evaluare ANEVAR în vigoare, prevăd posibilitatea utilizării a mai multor abordări de evaluare și anume: abordarea prin piață, abordarea prin cost și abordarea prin venit.

În cazul de față s-a considerat oportun a se aplica trei abordări de evalure: abordarea prin piață – prin metoda comparațiilor directe, abordarea prin cost (Îndreptar Tehnic Matrix decembrie 2015) și abordarea prin venit.

Abordarea prin piață

Abordarea prin piață: își are baza în analiza pieței și utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea "de evaluat".

Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile de tranzacționare a unor proprietăți competitive și comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietăți și tranzacțiile care influențează valoarea.

Metoda este o abordare globală, care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piață, reflectate în mass-media sau alte surse credibile de informare. Ea se bazează pe valoarea unitară rezultată în urma tranzacțiilor cu imobile similare sau asimilabile efectuate în zonă, sau zone comparabile satisfăcător.

S-a aplicat ca metodă analiza comparativă prin exprimarea unor ajustari cantitative pentru fiecare element de comparație. Evaluatorul a analizat astfel vânzările și ofertele comparabile pentru a determina dacă acestea sunt superioare, inferioare sau egale proprietății de analizat. Ajustarile au fost exprimate procentual sau în valoare absolută. Criteriul de selecție a valorii a fost corecția totala brută, ca procent din prețul de vânzare, cea mai mică.

Sursele de informații pentru imobilele de comparație au fost de la agențiile imobiliare colaboratoare și parțial de la instituțiile și persoanele direct implicate în tranzacții.

fig. 4.5 Valoarea obținută

Anexe Evaluare

Anexa 4.1 – Fotografii

Anexa 4.2 – Harta

Anexa 4.3 – Comparabile utilizate

Anexa 4.4 – Grila de Comparații piață teren

Anexa 4.5 – Grila de Comparații piață teren cu construcție

Anexa 4.5 – Explicarea ajustărilor

Anexa 4.6 – Opinia Exaluatorului

Anexe Măsurători Topografice

Anexa 3.1 – Extras carte funciară

Anexa 3.2 – Plan de situație

Anexa 4.1 – Fotografii interior

Anexa 4.1 – Fotografii exterior

Anexa 4.1 – Fotografii vecinătăți

Anexa 4.2 – Harta

Anexa 4.3 Comparabile utilizate

Teren:

Comparabila 1: ofertă

Comparabila 2: ofertă

Comparabila 3: ofertă

Alte oferte de teren intravilan supuse vânzării la data evaluării, în zona analizată:

Casă și teren:

Comparabila 1: oferta

Comparabila 2: oferta

Comparabila 3: oferta

Oferte case de închiriat:

Estimarea valorii de piață

In evaluarea terenului se pot utiliza șase tehnici:

comparație –piață;

alocarea: se bazează pe principiul echilibrului și pe conceptul contribuției, care afirmă că există un raport tipic sau normal între valoarea terenului și valoarea proprietății imobiliare, pentru anumite categorii de proprietăți imobiliare, din anumite localizări;

extracția: este o variantă a tehnicii alocării în care valoarea terenului este extrasă din prețul de vânzare al unei proprietăți construite, prin scăderea valorii construcției, estimată prin metoda costului de înlocuire net, valoarea rămasă reprezintă valoarea terenului;

parcelarea și dezvoltarea;

tehnica reziduală: se folosește atunci când nu sunt disponibile date privind parcele similare de teren;

capitalizarea rentei funciare: se folosește în cazul în care analiza terenurilor comparabile vândute sau închiriate indică intervalul de variație al rentelor și ratelor de capitalizare.

Alocarea și extracția combină metoda costului cu metoda prin piață; tehnica reziduală combină metoda capitalizării cu metoda costului, iar parcelarea combină cele trei metode.

Abordarea prin piață este o metodă globală care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere – ofertă pe piața imobiliară, reflectate în mass-media sau alte surse de informare. Se utilizează la evaluarea terenului liber sau care se consideră liber pentru scopul evaluării. Metoda este cea mai utilizată și preferată atunci când există date comparabile. Prin această metodă, prețurile referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate și corectate în funcție de asemănări sau diferențieri. Se bazează pe valoarea pe metru pătrat a terenurilor libere expuse pe piața imobiliară locală.

Pentru aplicarea metodei s-a utilizat o variantă a tehnicii cantitative, analiza comparațiilor pe perechi de date, care reflectă cel mai bine natura imperfectă a pieței imobiliare și tipul datelor de piață.

Sursele de informații pentru imobilele de comparație au fost din baza proprie de date, de la agențiile imobiliare colaboratoare și parțial de la instituțiile și persoanele direct implicate în tranzacții.

Proprietățile comparabile utilizate în analiză sunt prezentate mai jos:

Anexa 4.4 – Grila de Comparații piață teren

Abordarea prin piață își are baza în analiza pieței și utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea "de evaluat".

Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile de tranzacționare a unor proprietăți competitive și comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietăți și tranzacțiile care influențează valoarea.

Metoda este o abordare globală, care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piață, reflectate în mass-media sau alte surse credibile de informare. Ea se bazează pe valoarea unitară rezultată în urma tranzacțiilor cu imobile similare sau asimilabile efectuate în zonă, sau zone comparabile satisfăcător.

S-a aplicat ca metodă analiza comparativă prin exprimarea unor corecții cantitative pentru fiecare element de comparație. Evaluatorul a analizat astfel vânzările și ofertele comparabile pentru a determina dacă acestea sunt superioare, inferioare sau egale proprietății de analizat. Corecțiile au fost exprimate procentual sau în valoare absolută. Criteriul de selecție a valorii a fost corecția totala brută ca procent din prețul de vânzare cea mai mică.

Sursele de informații pentru imobilele de comparație au fost din baza proprie de date, de la agențiile imobiliare colaboratoare și parțial de la instituțiile și persoanele direct implicate în tranzacții.

Proprietățile comparabile utilizate în analiză sunt prezentate mai jos:

Anexa 4.5 Grila de Comparații piață teren cu construcție

Anexa 4.6 Explicarea ajustărilor:

Grila- costul de înlocuire:

Indreptar tehnic pentru evaluarea imediată, la prețul zilei, a costurilor elementelor și

construcțiilor de locuințe –procentual și valoric- (MatrixRom Decembrie 2015)

Pentru estimarea costului de înlocuire a clădirii : Se determină prin stabilirea costului prezent (de înlocuire) din care se deduc o serie de elemente de deprecieri: fizică, funcțională și economică. Relația de calcul este:

Valoarea bunului = Cost de înlocuire – (Depreciere fizică + Depreciere funcțională + Depreciere economică), în care:

Deprecierea fizică reprezintă pierderea de valoare ca rezultat al uzurii unui activ în funcțiune și expunerea factorilor de mediu.

Deprecierea funcțională reprezintă pierderea de valoare ca rezultat al progresului tehnologic, supradimensionării clădirii, stilului arhitectonic sau instalațiilor și echipamentelor atașate.

Deprecierea economică constă în pierderea de valoare datorată unor factori externi proprietății, cum ar fi modificarea cererii, urbanismul, finanțarea și reglementările legale.

Pentru estimarea profitului antreprenorului imobiliar : Într-o piață imobiliară emergentă ca a României este foarte greu de cuantificat o asemenea rată de succes. Totuși, din informațiile deținute, până în prezent, aceasta poate avea un ecart destul de mare, în funcție de zona de amplasare, raportul cerere-ofertă, veniturile populației, condițiile de finanțare, etc.

Deprecieri

Deprecierea este o pierdere de valoare față de costul de înlocuire(de nou) a construcțiilor ce poate apărea din cauze fizice, funcționale sau externe. Există mai multe metode de estimare a deprecierii cumulate. Metodele de estimare a deprecierii sunt: metoda duratei de viață economică, metoda modificată a duratei de viață economică, metoda segregării, tehnicile de comparare a veniturilor. Ca o metodă suplimentară, metoda duratei de viață fizică poate fi utilizată numai pentru a estima uzura fizică.

În mod practic, în estimarea deprecierilor am aplicat o segregare a deprecierilor. Metoda solicită evaluatorului să analizeze separat fiecare cauză a deprecierii, să o cuantifice și apoi să totalizeze o sumă globală. Dacă evaluatorul utilizează costul de înlocuire, anumite forme ale deprecierii funcționale sunt eliminate automat.

Cele 5 tipuri de depreciere, care pot afecta o clădire, sunt:

– uzura fizică recuperabilă;

– uzura fizică nerecuperabilă;

– neadecvarea funcțională recuperabilă;

– neadecvarea funcțională nerecuperabilă;

– deprecierea externă (ce poate fi și temporară)

Grilă Abordarea prin Venit:

Anexa 4.6 Opinia evaluatorilui

Bibliografie

Ienciu I., Oprea L.,Voicu E. “Automatizarea lucrărilor topo-geodezice note de curs”, Alba Iulia 2008

Băduț, M., GIS. Sisteme Informatice Geografice. Fundamente practice, Editura Albastră, Cluj Napoca, 2004;

Dîrja, M , Palamariu, M.., Evaluarea Bunurilor Imobiliare, Alba Iulia, 2004

Palamariu M., Noțiuni de evaluarea bunurilor imobiliare, Alba Iulia, 2008

Ienciu, I., Oprea, L., Prelucrarea automată a datelor analitice și grafice din topografie și cadastru, Editura Aeternitas, Alba Iulia, 2009.

Palamariu, M., Koncsag, E., Elemente de compensarea măsurătorilor geodezice., curs universitar, Editura Risoprint, Cluj Napoca, 2009

Palamariu, M., Koncsag, E., Compensarea Măsurătorilor și Statistică, curs universitar, Alba Iulia, 2008

Năstase, A., Osaci-Costache, G., Topografie Cartografie, Editura Fundației România de Mâine, București, 2005

Turcuș, S., Îndreptar tehnic pentru evaluarea imediată, la prețul zilei, a costurilor elementelor și construcțiilor de locuințe -procentual și valoric, București, decembrie 2015

ANEVAR, Evaluarea proprietății imobiliare, din anul 2015

ANEVAR, Introducere în analiza celei mai bune utilizări, editia 2015

Pestisanu, C., Burlacu, C., Schiopu, C., Construcții clădiri și alte construcții inginerești, colecția Biblioteca ANEVAR

Calculul suprafețelor în lucrările de cadastru
http://documents.tips/documents/calculul-suprafetelor-in-lucrarile-de-cadastru-559389e5bb4ca.html

Desen topografic
http://www.ct.upt.ro/users/RobertaMariaGridan/Desen_Topografic.pdf

Scurt istoric al măsurătorilor terestre în România
http://www.geo-spatial.org/articole/scurt-istoric-al-masuratorilor-terestre-in-romania

Ridicări topografice speciale
http://www.ct.upt.ro/users/SorinHerban/Speciale2.pdf

A property valuation is an important component of real estate transactions

A Property Valuation is an Important Component of a Real Estate Transaction

Topografie, Cadastru: Ridicarea detaliilor
http://topocadbm.blogspot.ro/2010/11/ridicarea-detaliilor.html

Articol_Transdat_2009
http://geodezie.utcb.ro/files/geos/publicatii/Articol_Transdat_2009.pdf

Proiecția Stereografică 1970
https://ro.wikipedia.org/wiki/Proiec%C8%9Bia_Stereografic%C4%83_1970