Raport de Evaluare Si Verificare Conform Standardelor Internationale de Evaluare

INTRODUCERE

Activitatea de evaluare este o profesiune caracterizată prin faptul că experiența și cunoștințele sunt însușite și transmise din generație în generație și că se respectă standardele profesionale. Această activitate este o profesiune specifică economiei de piață, a cărei utilitate publică este impusă de interesele investitorilor de a face tranzacții cu diferite tipuri de proprietate.

Necesitatea evaluării derivă din necesitățile utilizatorilor acestui serviciu de consultanță, respectiv investitorii actuali și potențiali, personalul angajat, creditorii, instituțiile specializate ale statului și publicul larg.

În multe țări, evaluatorii au înființat asociații profesionale, bazate pe asociere, care să le reprezinte interesele și să reglementeze activitățile firmelor de evaluare și a evaluatorilor individuali.

În această lucrare tema tratată este un raport de evaluarea conform standardelor internaționale de evaluare, studiul de caz desfășurându-se pentru un hotel de pe valea Prahovei.

Problematica temei este strucurată în cinci capitole. Primul capitol prezintă raportul de evaluare conform standardelor internaționale de evaluare, în capitolul al II-lea se face prezentarea raportului de verificare și a societății comerciale Estico Hotel SA.

În capitolul al III-lea are loc prezentarea standardelor internationale de evaluare ca practică în evaluare, etalon profesional pentru evaluatorii din întreaga lume, corespunzător cerințelor piețelor internaționale. Standardele internaționale de evaluare au rol să satisfacă cerințele țărilor în dezvoltare sau în curs de industrializare.

Capitolul IV ne prezintă ca studiu de caz evaluarea S.C. Estico Hotel SA prin metoda activului net corectat, metoda comparațiilor directe, metoda de randament și metoda fluxurilor financiare actualizate.

În ultimul capitol se prezintă concluzii și propuneri asupra raportului de evaluare. Pe tot parcursul lucrării sunt exprimate puncte de vedere referitoare la analiza raportului de evaluare-verificare.

1. RAPORTUL DE EVALUARE CONFORM STANDARDELOR

INTERNATIONALE DE EVALUARE

Raportul de evaluare este mijlocul de comunicare intre evaluator și client persoană juridică sau persoană fizică.

Raportul de evaluare reprezintă oglinda profesionalismului evaluatorului și elementul principal prin care este perceput rezultatul analizei tehnico-economice efectuate. La întocmirea raportului de evaluare, evaluatorul trebuie să țină seama de următoarele :

conținutul raportului să răspundă cerințelor clientului și să servească interesele

acestuia;

în cadrul raportului să fie prezentate, toate informațiile, într-o manieră logică,

care au condus la estimarea valorii finale;

raportul de evaluare trebuie întocmit, ca și cum prezentarea acestuia reprezintă

cel mai dificil examen de până atunci;

FORMA RAPORTULUI DE EVALUARE

În evaluarea intreprinderilor se aplică standardele profesionale general acceptate referitoare la documentația de lucru.

Documentația de lucru reprezintă cea mai importantă confirmare a gradului de îndeplinire a îndatoririlor profesionale; ea trebuie să demonstreze atingerea scopului procedurilor de inspectare realizate și să faciliteze acea evaluare care consideră toate elementele semnificative.

Organizarea documentației de lucru, se face în funcție de un anumit program, cel mai adesea pe subsecțiuni ( faze ) ale evaluării, în ordinea cronologică a întocmirii.

Informațiile ce trebuie să existe în orice fișă din cadrul documentației de lucru sunt:

titlu;

inițialele celui care a întocmit fișa;

data;

obiectul misiunii;

obiectul documentului ( faza );

dovada executării activității;

concluzia (satisfăcătoare, îndeplinit, necesită reluare, etc. );

referința.

AGENTIA NATIONALA A EVALUATORILOR DIN ROMANIA elaborează note care detaliază conținutul fișelor ce constituie documentația de lucru.

Dimensiunea, tipul și conținutul rapoartelor de evaluare sunt cerute de către client, de anumite reglementări obligatorii, de către instanța de judecată, în funcție de tipul de proprietate supusă evaluării și de natura problematicii.

Orice analiză, opinie sau concluzie, ce rezultă dintr-o evaluare, trebuie comunicată într-o manieră semnificativă pentru client și care să nu inducă în eroare persoanele interesate în rezultatul evaluării. In cazul în care clientul solicită doar o opinie din partea evaluatorului, fără o documentație detaliată, evaluatorul trebuie să facă totuși analiza cerută pentru a realiza o evaluare completă. Standardele internaționale de evaluare prevăd că evaluatorul trebuie să păstreze documentele evaluării, pe o perioadă de 5 ani.

Rapoartele de evaluare pot fi verbale sau scrise. Rapoartele verbale sunt utilizate cand nevoile clientului nu permit realizarea unui raport scris. Dupa comunicarea unui raport verbal, evaluatorul va păstra în fișier toate notele și informațiile referitoare la obiectul evaluării și va completa un memorandum cuprinzand analiza, concluziile și opinia sa.

Comunicările scrise se întalnesc sub forma rapoartelor de evaluare tip sau a rapoartelor de evaluare explicative.

Raportul de evaluare tip reprezintă o prezentare a evaluării pe un format tipizat, elaborat astfel încât să răspundă solicitării clienților și să poată fi analizat cu ușurință. Când este utilizată această formă, cei răspunzători de revizuirea evaluării știu exact unde să găsească fiecare concept sau orice informație în raport.

Rapoartele explicative reprezintă forma cea mai complexă de prezentare a rezultatelor activității evaluatorului.

Conținutul raportului de evaluare nu este de o formă rigidă, standardizată.

Standardele internationale de evaluare precizează că forma raportului va avea în vedere informațiile specifice primite de evaluator de la client și scopurile utilizării evaluării de către acesta. Rapoartele de evaluare pot să difere din punct de vedere al conținutului și al organizării, dar toate conțin anumite elemente comune.

1.2 CONȚINUTUL RAPORTULUI DE EVALUARE

În conformitate cu Standardele Internaționale de Evaluare (respectiv standardul IVS3 Raportarea Evaluării), conținutul raportului de evaluare trebuie să cuprindă în principal urmatoarele: introducerea, premisele evaluării, prezentarea datelor, analiza datelor și concluziile. Evaluatorul trebuie să țină seama de:

conținutul raportului răspundă cerințelor clientului și să servească interesele acestuia;

în cadrul raportului să fie prezentate, într-o manieră logică, toate informațiile, analizele și concluziile care au condus la estimarea valorii finale. Raportul de evaluare este un tot unitar, un material de sine stătător care conține, în paginile sale, tot ceea ce este

necesar înțelegerii de către cititor a evaluării efectuate;

raportul de evaluare trebuie întocmit, de fiecare dată, ca și cum prezentarea acestuia

reprezintă, pentru un evaluator, cel mai dificil examen de până atunci.

Introducere

scrisoare de transmitere;

pagina de titlu;

cuprinsul;

rezumatul faptelor principale și al concluziilor importante;

certificarea evaluatorului. Semnătura.

1.2.1 Semnătura și certificarea. Evaluatorul care semnează raportul de evaluare își asumă responsabilitatea pentru situațiile incluse în raportul scris. Se certifică de asemenea că nu există legătură între tariful practicat de către evaluator și opinia sa finală privind valoarea.

Premisele evaluarii

ipoteze speciale și condiții limitative;

instrucțiunile evaluării;

baza de evaluare;

data estimării;

modalități de plată;

inspecția proprietății.

Certificarea urmează prezentării valorii finale sau poate fi combinată cu aceasta. Apoi

vor fi adăugate semnătura evaluatorului, data și ștampila.

Ipoteze și condiții limitative.

Aceste declarații sunt folosite pentru a-l proteja pe evaluator și pentru a-i informa și

proteja pe clienți. Condițiile standard corespunzătoare sunt o parte importantă a raportului. Ipotezele pot să privească credibilitatea descrierii juridice, a titlului de proprietate și a managementului, condiții tehnologice și structurale, conformitatea cu reglementările zonale și de mediu, legalitatea utilizării proprietății.

Ipoteze generale:

nu se asumă nicio răspundere pentru descrierea juridică pusă la dispoziție sau de proprietate;

se presupune că proprietatea este deținută cu responsabilitate și că se aplică un management competent al acesteia;

informațiile furnizate de terțe părți sunt considerate de încredere dar nu li se acordă

garanții pentru acuratețe;

toate studiile inginerești sunt presupuse a fi corecte;

se presupune că nu există condiții ascunse sau neevidențiate ale proprietății;

se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor și restricțiilor de zonare și utilizare în vigoare;

se presupune că au fost sau pot fi obținute sau reînnoite toate autorizațiile, licențele;

se presupune că utilizarea terenului și a construcțiilor se realizează în cadrul limitelor proprietății descrise;

noi am fost solicitați să presupunem, în scopul acestei evaluări, că nu există niciun fel de contaminanți și costul activităților de decontaminare nu afectează valoarea;

nu ne asumăm nicio responsabilitate pentru existența vreunui contaminant;dacă ulterior se va descoperi că există contaminare pe proprietatea evaluată vom putea diminua valoarea raportată;

Condiții limitative:

orice alocare a valorii totale estimate în acest raport se realizează în funcție de prevederile din raport;

posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare;

evaluatorul, prin natura muncii sale, nu va fi solicitat să ofere consultanță ulterioară;

situațiile de factor conținute în raport sunt credibile și corecte;

Evaluatorul trebuie să identifice sursele de date pe care s-a bazat, să indice dacă s-a bazat pe date furnizate de terți și dacă acestea sunt de încredere și să precizeze dacă a făcut o verificare a acestor date preluate.

Analizele efectuate, opiniile și concluziile sunt limitate numai de ipotezele prevăzute și de condițiile limitative, fiind analize, opinii și concluzii profesionale obiective și personale ale evaluatorului.

Evaluatorul trebuie să precizeze că el nu are un interes prezent sau viitor în proprietatea evaluată prin raport, și nu are un interes personal sau idei preconcepute asupra părților implicate.

Dacă există un interes sau prejudecată, acestea trebuie să fie menționate.

Raportul trebuie să conțină o stipulare a valabilității evaluării numai pentru data evaluării indicate și pentru scopul precizat.

Subiectul dreptului de proprietate supus evaluării trebuie să fie descris cu claritate.

Alte clase sau tipuri de drept de proprietate trebuie descrise dacă acestea au un impact asupra concluziilor despre valoare.

Trebuie precizate clar:

data evaluării- se referă la intervalul de timp în care s-a realizat evaluarea și la data la

care se consideră valabile rezultatele evaluării ( este de obicei data la care s-au luat în calcul coeficienții de actualizare sau data ultimei raportări financiare luate în calcul );

tipul de valoare estimată și definiția acesteia – se definește tipul valorii estimate în raport

(exemplu: valoarea de piață, valoare la lichidare ) conform standardului ANEVAR utilizat, indicându-se și corespondența cu standardele europene;

premisele și ipotezele care sunt importante în stabilirea valorii;

scopul și utilizarea evaluării- se vor face referiri la scopul pentru care a fost solicitată evaluarea (exemplu: în scopul vânzării societății comerciale) și se vor preciza destinatarul și clientul lucrării (aceștia pot fi diferiți, clientul poate fi societatea comercială în cauză iar destinatarul poate fi Adunarea Generală a Acționarilor societății respective );

sfera evaluării- evaluatorul va enumera cuprinderea evaluării: clădirii, construcții speciale,

terenuri, mijloace fixe grupele 3-8, mărci, brevete, etc;

data întocmaminanți și costul activităților de decontaminare nu afectează valoarea;

nu ne asumăm nicio responsabilitate pentru existența vreunui contaminant;dacă ulterior se va descoperi că există contaminare pe proprietatea evaluată vom putea diminua valoarea raportată;

Condiții limitative:

orice alocare a valorii totale estimate în acest raport se realizează în funcție de prevederile din raport;

posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare;

evaluatorul, prin natura muncii sale, nu va fi solicitat să ofere consultanță ulterioară;

situațiile de factor conținute în raport sunt credibile și corecte;

Evaluatorul trebuie să identifice sursele de date pe care s-a bazat, să indice dacă s-a bazat pe date furnizate de terți și dacă acestea sunt de încredere și să precizeze dacă a făcut o verificare a acestor date preluate.

Analizele efectuate, opiniile și concluziile sunt limitate numai de ipotezele prevăzute și de condițiile limitative, fiind analize, opinii și concluzii profesionale obiective și personale ale evaluatorului.

Evaluatorul trebuie să precizeze că el nu are un interes prezent sau viitor în proprietatea evaluată prin raport, și nu are un interes personal sau idei preconcepute asupra părților implicate.

Dacă există un interes sau prejudecată, acestea trebuie să fie menționate.

Raportul trebuie să conțină o stipulare a valabilității evaluării numai pentru data evaluării indicate și pentru scopul precizat.

Subiectul dreptului de proprietate supus evaluării trebuie să fie descris cu claritate.

Alte clase sau tipuri de drept de proprietate trebuie descrise dacă acestea au un impact asupra concluziilor despre valoare.

Trebuie precizate clar:

data evaluării- se referă la intervalul de timp în care s-a realizat evaluarea și la data la

care se consideră valabile rezultatele evaluării ( este de obicei data la care s-au luat în calcul coeficienții de actualizare sau data ultimei raportări financiare luate în calcul );

tipul de valoare estimată și definiția acesteia – se definește tipul valorii estimate în raport

(exemplu: valoarea de piață, valoare la lichidare ) conform standardului ANEVAR utilizat, indicându-se și corespondența cu standardele europene;

premisele și ipotezele care sunt importante în stabilirea valorii;

scopul și utilizarea evaluării- se vor face referiri la scopul pentru care a fost solicitată evaluarea (exemplu: în scopul vânzării societății comerciale) și se vor preciza destinatarul și clientul lucrării (aceștia pot fi diferiți, clientul poate fi societatea comercială în cauză iar destinatarul poate fi Adunarea Generală a Acționarilor societății respective );

sfera evaluării- evaluatorul va enumera cuprinderea evaluării: clădirii, construcții speciale,

terenuri, mijloace fixe grupele 3-8, mărci, brevete, etc;

data întocmirii raportului;

1.3 DESCRIEREA AFACERII

Vor fi introduse elemente din ANALIZA DIAGNOSTIC. conform Standardului Internațional de Evaluare de afaceri în cuprinsul descrierii va trebui să se regăsească cel puțin următoarele aspecte:

sursele de informații utilizate ( informații colectate de la reprezentanții societății, date statistice, planuri topo, documentații privind clădiri și utilaje, etc.);

tipul organizației ( corporație, parteneriat, etc,. ) – datele extrase din diagnosticul juridic;

privire de ansamblu asupra economiei și ramurii de activitate – datele extrase din diagnosticul comercial;

istoric – din prezentarea generală;

produsele, serviciile, piețele și clienții- datele extrase din diagnosticul comercial;

sensibilitatea la factori sezonieri sau ciclici – datele extrase din diagnosticul comercial;

concureanța – datele extrase din diagnosticul comercial;

activitățile – datele extrase din diagnosticul operațional;

furnizorii – datele extrase din diagnosticul operațional;

facilitățile,- inclusiv activele principale, atât cele corporale cât și cele necorporale din diagnosticul operațional;

angajați – angajații datele extrase din diagnosticul resurse umane;

managementul – datele extrase din diagnosticul resurse umane;

dreptul de proprietate – datele extrase din diagnosticul juridic;

descrierea generală a afacerii;

tranzacții cu participanții în afacere evaluată care au avut loc în trecut;

analiza financiară.

1.4 METODOLOGIA DE EVALUARE

Trebuie prezentate metodele de evaluare folosite și motivele pentru care acestea au fost utilizate.

Trebuie prezentate calculele și logica urmată în aplicarea unei ( unor ) metode de

evaluare.

Trebuie prezentat modul de obținere al variabilelor cum ar fi ratele de actualizare, ratele de capitalizare sau coeficienții multiplicatori ai evaluării.

Logica și datele care justifică utilizarea unor prime sau discounturi.

Trebuie prezentată logica ce a stat la baza reconcilierii diferitelor valori estimate într-o singură valoare ( opinia evaluatorului ).

Nu vor fi furnizate copii ale raportului altcuiva decât clientului, fără acordul expres al acestuia, cu excepția cazului în care acest lucru este ordonat de instanță sau de o justiție competentă.

Evaluatorul trebuie să păstreze toate documentele, informațiile și produsul muncii sale

( raportul de evaluare ) în mod adecvat , pe o perioadă de timp rezonabilă.

1.5 REDACTAREA RAPORTULUI

Forma, dimensiunile și conținutul raportului trebuie să fie în concordanță cu standardele de evaluare, să țină cont de cerințele clientului și natura misiunii de evaluare.

Pentru a realiza o protecție a clientului și a asigura un nivel profesional adecvat ANEVAR a elaborat un standard profesional ce recomandă continutul Raportului de evaluare, este de regulă un document scris care asigură evaluatorului oportunitatea de a fundamenta și explica opiniile și concluziile sale și de a demonstra soliditatea estimării finale.

Raportul este o trecere în revista a tehnicilor pe care le-a aplicat evaluatorul la informațiile și faptele colectate în cadrul procesului de evaluare pentru a ajunge la opinia sa finală.

Raportul reflectă înțelegerea de către evaluator a principiilor economice și ale evaluării, abilitatea de a intrepreta datele relevante și logice în selectarea tehnicilor și procedurilor adecvate, precum și modul de aplicare a acestora pentru a susține estimarea finală a valorii.

Cel mai bun raport este acela care dă posibilitatea clientului să înțeleagă problema și datele faptice și să urmărescă logica evaluatorului până la concluzia finală.

1.6 ACTUALIZAREA ȘI REVIZUIREA LUCRĂRII

Standardele internaționale acordă o importanță deosebită revizuirii raportului de

evaluare și pentru această activitate asociațiile profesionale au adoptat reglementări speciale.

Standardul prevede:

evaluatorul trebuie să fie prudent în a accepta o solicitare de actualizare sau revizuire a unei evaluări anterioare fără a face o reinvestire integrală a intreprinderii, mai ales având în vedere timpul scurs între cele două evaluări. În mod mormal nu este recomandabil să se accepte o asemenea solicitare atunci când au avut loc schimbări în intreprindere, pe piața intreprinderii sau în criteriile de evaluare.

în cazul în care evaluatorul acceptă o asemenea solicitare, este recomandabil să obțină de la client o scrisoare de asigurare că nu au avut loc schimbări semnificative în intreprindere.

este evident că atunci când au avut loc schimbări trebuie realizată o reinvestigare completă și toate elementele noi trebuie evidențiate în lucrarea de revizuire.

Uneori apare situația ca evaluatorul să fie solicitat să execute o actualizare sau o revizuire a unei evaluări realizate de client sau de alt evaluator.

Regula de bază este că evaluatorul nu trebuie să accepte revizuirea sau actualizarea unei evaluări realizate de altcineva.

În cazuri de imposibilitate, la o asemenea solicitare, evaluatorul va executa intregral o lucrare de evaluare conform standardelor.

În lucrarea de actualizare a evaluării nu trebuie să se facă nici o remarcă având un caracter citric referitor la orice fel de evaluare executată anterior de alt evaluator. Nu se consideră ca revizuire sau actualizare în sensul celor arătate mai sus, situația în care evaluatorul este solicitat să execute evaluarea împreună cu evaluatorul inițial.

1.7 SURSELE DE INFORMAȚII

Sursele de informații ce stau la baza evaluării sunt de natură internă, adică puse la dispoziție de întreprindere sau de natură externă ( din afara întreprinderii ) .

Din punct de vedere al fiabilității datelor se pot deosebi informații sub rezerva pe care evaluatorul le consideră credibile dar nu le-a verificat până la capăt și incertitudini care reprezintă informații ce nu sunt verificate sau sunt presupuneri și estimări ale evaluatorului.

Standardele internaționale recomandă ca în raportul de evaluare să se menționeze clar și

deschis calitatea surselor de informații pentru ca evaluatorul să nu-și asume responsabilități

suplimentare, fără o bază reală.

Pentru cazul evaluării ofertelor publice sau a plasamentelor bursiere, sursele de informații disponibile sunt următoarele:

surse obișnuite;

bilanțuri, raportate și broșuri publicate de întreprindere, analize diagnostic, studii de dezabilitate;

interviuri publicate ale managerilor;

ziare și reviste de specialitate;

studii publicate, analize ale bursei și pieței extrabursiere;

analize bancare;

surse excepționale;

clienți sau furnizori;

concurenți;

Metode de preluare a informațiilor:

acumularea de informații, date și cunoștințe din sector, ale pieței, produselor, tehnologice;

regruparea informațiilor;

analiza financiară de finețe;

controlul și explicațiile între presiuni și realizări.

1.8 CODUL DEONTOLOGIC AL PROFESIEI DE EVALUATOR

Codul deontologic al profesiei de evaluator anexă la Statutul ANEVAR cuprinde principiile etice care stau la baza serviciilor profesionale ale evaluatorilor și exemple de practici lipsite de etică. ANEVAR este autorizat să numească organisme care să vegheze respectarea principiilor etice aplicarea Regulamentului Comisiei de etică.

Respectarea codului deontologic al profesiei ( constituit în standard etic ), ca și a standardelor profesionale, depinde în primul rând de înțelegerea membrilor, de acțiunile lor voluntare și în ultimul rând, atunci când sunt necesare, de procedurile disciplinare, îndreptate împotriva celor care se abat de la aceste principii.

Înscrierea în ANEVAR este voluntară. Acceptând statutul de membru, un evaluator își asumă prin respectarea acestor principii etice, o obligație de autodisciplină, dincolo de cerințele legilor și regulamentelor.

Principiile etice ale Codului Deontologic al ANEVAR exprimă recunoașterea de către evaluator a propriilor responsabilități față de opinia publică, clienți și colegi .Aceste principii

îi ghidează pe membrii ANEVAR în îndeplinirea responsabilităților lor profesionale pe baza condiției etice și necesită un angajament ferm pentru un compartiment exemplar, chiar dacă acest lucru este contrar avantajului personal.

Pe parcursul îndeplinirii responsabilităților profesionale al determinării valorii reale a proprietăților, evaluatorul trebuie să pună în aplicare judecăți profesionale și morale rezonabile, în toate activitățile pe care le întreprinde.

Valoarea determinată trebuie să fie obiectivă și nu trebuie influențată de factori subiectivi

ca voința, dorința sau nevoia clientului sau a altor persoane.

Evaluatorii ANEVAR au responsabilități față de toți cei care beneficieză de serviciile lor profesionale. Membrii mai au și responsabilitatea continuă de a coopera unii cu alții pentru a îmbunătăți arta evaluării, pentru a păstra încrederea publicului și pentru a duce la îndeplinire cerințele speciale de auto ( guvernare ale profesiunii ). Eforturile colective ale evaluatorilor sunt necesare pentru a menține și întări tradițiile profesiunii.

Evaluatorii trebuie să accepte obligația de a acționa într-un mod care va servi interesul public, va onora încrederea publicului și va demonstra atașamentul față de profesionalism.

Ca semn distinct al unei profesii este acceptarea acesteia de către public. Publicul evaluatorilor este format din clienți, întreprinzători, manageri, comunitatea financiară și de afaceri și toți cei care se bazează pe obiectivitatea și intregritatea evaluatorilor pentru a menține funcționarea normală a societății. Această încredere impune o responsabilitate a interesului public asupra evaluatorului. Interesul public este definit drept bunăstarea colectivă a comunității oamenilor și a instituțiilor pe care profesia o servește.

În aplicarea responsabilităților profesionale, evaluatorii se pot întâlni cu presiuni conflictuale din partea fiecăruia dintre aceste grupuri. În rezolvarea acestor conflicte, evaluatorii trebuie să acționeze cu integritate, ghidați după perceptul conform căruia, atunci când membrii ANEVAR își îndeplinesc responsabilitățile lor către public, interesul clienților este servit în cel mai bun mod cu putință.

Cei care se bazează pe rapoartele de evaluare ale evaluatorilor se așteaptă ca aceștia să se achite de responsabilitățile profesionale cu integritate, obiectivitate, cu grija profesională

cuvenită și cu un interes autentic în a servi publicul. Se așteaptă ca aceștia să furnizeze servicii

de calitate, să stabilească relații contractuale, și să ofere o gamă de servicii într-o manieră care să demonstreze un nivel de profesionalism conform standardelor profesionale și codului deontologic.

Toți cei care acceptă calitatea de membru ANEVAR se angajează să onoreze încrederea publică. În schimbul încrederii pe care publicul și-o pune în ei, membrii trebuie să caute continuu să demonstreze dedicarea lor în atingerea excelenței profesionale.

Pentru a menține și a răspândi încrederea publică, membri trebuie să-și îndeplinească toate îndatoririle profesionale în spiritul celei mai înalte integrități.

Integritatea este un element fundamental pentru recunoașterea profesională. Integritatea pretinde ca un membru să fie onest, sincer în limitarea confidențialității clientului. Evaluatorul nu trebuie să fie subordonat câștigului și avantajelor personale.

Evaluatorul are obligația de a evita furnizarea unor rezultate false ale evaluării, care s-ar putea datora fie abordării greșite, fie estimării făcute cu o aproximație foarte largă.

Evaluatorul are obligația să explice și să descrie corespunzător ce înțelege prin evaluare în cazul unui contract specific pentru care este angajat, pentru a evita neînțelegerile și greșelile voite sau întâmplătoare ulterioare.

Nu este corect ca un evaluator să accepte un contract de evaluare pentru un domeniu în afara calificării sale profesionale cu excepția cazurilor în care:

a adus înainte la cunoștința clientului limitele competenței sale;

se asociază cu un alt evaluator care are calificarea necesară în domeniul-specific.

când doi sau mai mulți clienți potențiali solicită în domeniul specific.

când doi sau mai mulți clienți potențiali solicită viciile aceluiași evaluator relativ la aceeași evaluare, evaluatorul nu poate aceepta decât pe unul, cu excepția cazului când există consensul părților implicate.

Integritatea este măsurată în termeni de ce este drept și just. Evaluatorul trebuie să-și testeze deciziile și acțiunile, să urmărească atât forma cât și spiritul standardelor tehnice și principiile obiectivității, ale independenței și ale rigurozității.

Un membru trebuie să-și mențină independența și să nu se afle în conflict de interese atunci când își exercită responsabilitățile profesionale.

Evaluatorul trebuie să fie independent în fapte și aparențe atunci când oferă servicii de evaluare sau consultanță.

Principiul obiectivității impune obligația de a fi imparțial, onest din punct de vedere intelectual și în afara conflictelor de interese. Independența exclude relațiile care ar putea părea că micșorează obiectivitatea membrilor în oferirea serviciilor. Membrii servesc de multe ori interese multiple, dar trebuie să protejeze integritatea muncii lor, să mențină obiectivitatea și să evite orice subordonare a judecății lor.

Obligația evaluatorului față de client este de a prezenta acestuia concuziile obiectiv,

rezultatele precise și reale asupra evaluării cerute, indiferent de dorința și indicațiile clientului.

Incertitudinile trebuie, de asemenea, fặcute cunoscute. Membrii trebuie să se ghideze după standardele etice și profesionale, să se străduiască continuu să îmbunătățească competența și calitatea serviciilor lor și să-și exercite responsabilitățile profesionale la capacitatea maximă.

Rigurozitatea solicită membrilor să-și exercite responsabilitățile profesionale cu competență și sârguință. Ea impune obligația de a îndeplini sarcinile profesionale la capacitatea maximă, avându-se mereu în vedere interesul clientului pentru care sunt îndeplinite aceste servicii și în concordanță cu responsabilitatea profesională față de interesul public.

Competența derivă din sintetizarea pregătirii și a experienței. Ea începe cu stăpânirea cunoștințelor cerute pentru a deveni evaluator. Menținerea competenței solicită un angajament de instruire și de perfecționare profesională, care trebuie să continue pe tot timpul vieții profesionale a membrilor. Competența este o responsabilitate individuală a fiecặrui membru, care trebuie să ia toate măsurile pentru a atinge un nivel de competență care va asigura faptul că valoarea din rapoartele de evaluare va respecta un înalt grad de profesionalism cerut de codul deontologic și statutul ANEVAR.

Fiecare membru este responsabil de stabilirea competenței sale, validând dacă pregătirea, experiența și judecata sa sunt adecvate pentru responsabilitățile care trebuie asumate.

Evaluatorul trebuie să execute conștiincios și cu competență contractele ce îi sunt încredințate. Localitatea, imparțialitatea și dorința de a fi util clientului trebuie să inspire și să ghideze lucrările lui.

Evaluatorul angajat într-o acțiune de evaluare are obligația de a nu dezvălui angajarea sa

de către client unor terțe persoane, precum și obligația de a nu dezvălui rezultatele evaluării fără permisiunea scrisă și prealabilă a clientului său, sau fără să fie obligat de o procedură judiciară.

În cazul în care raportul de evaluare este pus de către client la dispoziția unor terțe persoane, cu acordul scris al evaluatorului, acestea au același drept de a se baza pe validitatea și obiectivitatea raportului evaluatorului ca și clientul inițial.

Se consideră că exemplele prezentate nu acoperă toate aspectele.

Poate fi suspendat rezultatul unei evaluări și deci considerat lipsit de valabilitate, dacă evaluatorul a acceptat un contract a cărui plată este condiționată de:

a) o decizie judecătorească favorabilă clientului referitoare la proprietatea evaluată;

b) o reducere de impozit obținută de client pentru acea proprietate;

c) prețul vânzării acelei proprietăți;

d) orice indicații sau concluzii furnizate a opriri de client.

Este lipsit de etică și profesionalism acceptarea unor contracte a căror plată reprezintă procente din valoarea la care se ajunge în urma operațiunii de evaluare.

Se consideră lipsită de etică și profesionalism acceptarea de către un evaluator a unui contract care privește o proprietate pentru care el are un interes actual sau de perspectivă. Interesele pe care un evaluator le-ar putea avea față de o proprietate evaluată includ:

dobândirea respectivei proprietăți;

furnizarea ca agent de vânzare-cumpărare sau finanțare a respectivei proprietăți;

Este lipsită de etică și profesionalism:

a) utilizarea semnăturii unei persoane care nu au lucrat efectiv la evaluare nu a supravegheat efectiv evaluarea;

b) în cazul unui raport comun lipsa unei semnături sau orice opinie ;

c) în cazul colaborării între doi sau mai mulți evaluatori, prezentarea de rapoarte

separate;

d) în cazul unor evaluări independente pentru aceeași proprietate, colaborare în orice fel a evaluărilor angajați independent.

Nu este etic și profesional ca un evaluator să emită asupra valorii unei proprietăți o opinie fără a face investigații complete și fără a analiza toate datele.

Reclama nu este incompatibilă cu etica, dar este lipsită de etică utilizarea în cadrul

reclamei a informațiilor false cum ar fi:

prezentarea greșită a experienței și calificării profesionale;

prezentarea falsă a serviciilor ce pot fi oferite conform calificării la prezentarea pentru reclamă a unor contracte anterioare fără permisiunea expresă a clientului;

afirmarea, garantarea sau insinuarea faptului că evaluarea ar putea fi efectuată conform intereselor clientului.

În cazul în care unui evaluator i se cere o apreciere asupra unui raport de evaluare elaborat de alți evaluatori, este lipsit de etică ca acesta să denigreze munca desfășurată.

Părerile exprimate nu se vor referi la valoarea obținută, ci la respectarea standardelor și procedurilor recunoscute de evaluare, adecvarea metodelor alese și a judecății evaluatorului.

Este o practică lipsită de etică exprimarea publică a unor opinii despre profesionalismul, experiența, calitatea rapoartelor de evaluare a unor membri ai ANEVAR, precum și defăimarea organizației.

2. RAPORTUL DE VERIFICARE CONFORM STANDARDELOR INTERNATIONALE DE EVALUARE

PREZENTAREA S.C. ESTICO HOTEL S.A.

2.1 RAPORTUL DE VERIFICARE

În majoritatea domeniilor de activitate, produsul final este subiectul unor examinări realizate de inspectori și verificatori. Procedura de verificare a evaluării poate fi legată de controlul calității sau de funcția de audit. Comform standardului GN116 – Verificarea evaluărilor, acestea sunt solicitate de clienți pentru a valida o evaluare, de organisme ale administrației centrale sau locale în domeniul asigurării ipotecilor și încasării veniturilor ca și de societățile de asigurare, societățile de investiții, bănci. În practica românească, rapoartele de verificare reprezintă un produs nou apărut la sfârșitul anului 1999, care este folosit și în prezent pe o scară foarte mare. În țările cu experiență în domeniu, principalele instituții care solicită verificări ale rapoartelor de evaluare sunt cele care primesc un volum mare de rapoarte de evaluare, respectiv:

fiscul;

uniunile de credite;

băncile;

cooperativele de credit;

companiile de asigurări;

fondurile de pensii;

agențiile care sigură ipoteci;

Un verificator al evaluărilor este un evaluator care examinează rapoartele altor evaluatori pentru a determina dacă aceștia au ajuns la concluzii în concordanță cu standardele de evaluare.

Scopul pentru care se întocmesc rapoarte de verificare este diversificat și poate conține:

realizarea unui test de corectitudine pentru utilizator;

întărirea încrederii clientului față de evaluare;

verificarea reciprocă a muncii în cadrul unui grup de evaluatori, înainte de prezentarea raportului clientului;

verificarea rapoartelor de evaluare prezentate de către potențiali candidați, de profesie evaluatori, la concursurile pentru ocuparea posturilor de specialitate.

Verificarea evaluărilor este diferită de elaborarea unui raport de evaluare. Evaluatorul

verificator nu estimează valoarea proprietății în discuție ci analizează conținutul raportului de evaluare. Verificatorii testează caracterul rezonabil al logicii, ipotezelor și valorii obținute în raport. Ei analizează raportul de evaluare în privința respectării standardelor profesionale.

Rolul verificatorului este înțeles greșit. O verificare a evaluării nu conduce la o valoare alternativă.

2.2 ACTIVITATEA DE VERIFICARE ÎN ROMANIA

Activitatea de verificare are la bază prevederile standardului de evaluare GN 11 – Verificarea evaluărilor. Standardul prezintă următoarele teme:

scopul și destinatarii raportului de verificare;

evaluatorul – verificator( cine poate fi, în ce condiții);

tipurile de verificări;

aspectele pe care trebuie să le conțină în mod obligatoriu verificarea evaluării;

practici nepermise în formularea concluziilor;

conținutul raportului de verificare;

informațiile privind dosarul care trebuie păstrat de către verificator.

În cele ce urmează vom selecta câteva din prevederile standardului considerate foarte

importante și care necesită unele comentarii. Fie că ne găsim în postura de verificatori, fie în postura de evaluatori, se impune cunoașterea și respectarea acestui standard.

Pe baza standardului pot fi făcute verificări de rapoarte de evaluare întocmite de membri ai altor corpuri profesionale, care au ca obiect de activitate evaluări .

Evaluatorul verificator este o persoană competentă, cu pregătire adecvată în domeniul tipului de evaluare supus verificării și cu experiență în domeniul evaluării. Acest articol conține o serie de precizări privind caracteristicile evaluatorului- verificator dar care pot crea dispute, având în vedere subiectivismul elementelor respective. Din acest punct de vedere, evaluatorului căruia îi este solicitată elaborarea unei verificări îi revine sarcina de a cântări dacă experiența și calificarea îi permit acceptarea acestei misiuni.

Verificarea unui raport este de două tipuri: verificare ’’de birou’’ care nu presupune o inspecție a proprietății, ci se bazează pe informațiile prezentate în raport sau o verificare ’’de teren’’, care presupune inspecția proprietății evaluate și eventual a proprietăților comparabile.

Informațiile de care nu a beneficiat evaluatorul la data evaluării și care au apărut ulterior, în perioada cuprinsă între data evaluării și data verificării raportului de evaluare, nu vor fi luate în analiză de evaluatorul verificator. Astfel, evaluatorul verificator va trebui să identifice informațiile care au stat la baza evaluării și să precizeze că au apărut ulterior informații suplimentare care nu reprezinta un fundament pentru verificare.

Deoarece rezultatul verificării se poate concretiza în puncte de vedere diferite de cele prezentate în raportul de evaluare supus verificării, care ar putea să lezeze imaginea semnatarilor raportului de evaluare, va trebui ca evaluatorul verificator păstreze confidențialitatea asupra divergențelor existente între opiniile sale și cele expuse în raportul de evaluare. Acest articol face referire la deontologia profesională și subliniază că nu persoana evaluatorului este supusă verificării ci rezultatul muncii acestuia.

Aspectele esențiale urmărite în cadrul verificării, care pot reprezenta și direcții privind concluziile veificatorului, sunt:

dacă evaluatorul a înțeles și utilizat corect acele metode și proceduri de evaluare recunoscute;

dacă a fost comisă o eroare sau o omisiune importantă care a afectat valoarea în mod semnificativ;

dacă evaluarea a fost efectuată într-o manieră neglijentă și prin succesiunea de erori, ar fi posibil un rezultat greșit al evaluării;

Principalele practici nepermise în formularea concluziilor sunt:

efectuarea unor analize parțiale;

criticarea metodologiei aplicate de evaluator fără explicațiile necesare;

respingerea unor informații pe care s-a bazat evaluarea fără verificarea veridicității acestora;

ignorarea condițiilor și ipotezelor limitative fără explicațiile necesare;

efectuarea de comentarii subiective sau răuvoitoare la adresa autorilor raportului de evaluare;

emiterea unor judecăți bazate pe informații, proceduri și standarde apărute ulterior datei elaborării raportului de evaluare.

2.3 PROCEDURI DE VERIFICARE

Verificatorul controlează mai întâi dosarul evaluării, în care va identifica scopul evaluării, instrucțiunile evaluării și obligațiile contractuale care îi reveneau evaluatorului. Urmează apoi o lectură preliminară a întregului raport de evaluare pentru ca verificatorul să-și facă o privire de ansamblu. Verificatorul7 poate recomanda:

necesitatea obținerii de informații suplimentare despre piată;

corectarea unor anumite pagini pentru conformare;

programarea de interviuri cu persoane familiarizate cu proprietatea;

obținerea unor aprecieri din partea experților din domenii ca : managementul proprietății,

probleme de mediu, legislația cu privire la obiectul evaluării.

Verificatorul analizează apoi conținutul raportului de evaluare. Această analiză se

concentrează pe unele întrebări specifice, cum ar fi :

informațiile prezentate de evaluator sunt acceptabile din punctul de vedere al calității și cantitătii?

toate condițiile limitative impuse de evaluator sunt necesare și rezonabile?

metodologia este consistentă în cazul în care evaluarea a fost realizată de mai mulți evaluatori?

Evaluatorul trebuie să identifice sursele de date pe care s-a bazat, să indice dacă s-a bazat pe date furnizate de terți și dacă acestea sunt de încredere și să precizeze dacă a făcut o verificare a acestor date preluate.

Analizele efectuate, opiniile și concluziile sunt limitate numai de ipotezele prevăzute și de condițiile limitative, fiind analize, opinii și concluzii profesionale obiective și personale ale evaluatorului.

Evaluatorul trebuie să precizeze că el nu are un interes prezent sau viitor în proprietatea evaluată prin raport, și nu are un interes personal sau idei preconcepute asupra părților implicate. Dacă există un interes sau prejudecată, acestea trebuie să fie menționate.

Raportul trebuie să conțină o stipulare a valabilității evaluării numai pentru data evaluării indicate și pentru scopul precizat.

Descrierea lucrării de evaluare.

Subiectul dreptului de proprietate supus evaluării trebuie să fie descris cu claritate.

Cele mai frecvente verificări sunt cele de birou. Inspecțiile pe teren sunt făcute numai

pentru cazuri reprezentative. O inspecție pe teren este o procedură de control al calității. O verificare pe teren poate fi făcută pentru a susține datele raportate de evaluator, sau pentru a

soluționa discrepanțele dintre faptele sau ideile prezentate de doi evaluatori, care au ajuns la

estimări divergente asupra valorii de piață pentru aceeași proprietate.

Limitele verificării contractate pot fi determinate de importanța relativă pe care clientul o dă respectivei decizii de afaceri. Un verificator trebuie să realizeze clar distincția între divergențele de opinii individuale avute cu evaluatorul care a întocmit raportul și o verificare obiectivă a raportului, care conține acea opinie. De obicei, un verificator nu este rugat să-și prezinte opiniile cu privire la justețea estimării valorii cuprinse în raportul de evaluare. Verificatorul decide dacă datele și analizele cuprinse în raportul evaluatorului justifică opinia finală. Nerespectarea standardelor etice dăunează părților implicate. La angajarea unei verificări, verificatorul trebuie să înțeleagă clar consecințele aprobării sau respingerii unei evaluări. Raportul de verificare trebuie să identifice în mod clar ce a fost verificat și să conțină comentarii privind aspectele semnificative ale evaluării, care afectează concluzia asupra valorii.

2.4 COMUNICAREA CU EVALUATORUL

Este extem de important ca verificatorul evaluării să comunice evaluatorului concluziile la care a ajuns. Evaluatorul trebuie să dorească să discute aceste probleme cu clientul sau cu verificatorul. El trebuie să fie pregătit să apere metodologia pe care a aplicat-o și părerile cheie asumate în acest raport de verificare. Pentru o eficiență maximă, criticile evaluatorului trebuie comunicate corect și obiectiv. Pentru a se asigura că verificările lor pot fi apărate, verificatorii sunt îndrumați să urmeze liniile directoare prezentate mai jos :

verificarea trebuie scrisă cu ton pozitiv pentru a servi ca experiență ci învățăminte constructive pentru evaluator;

verificarea trebuie să facă distincția între deficiențele majore și diferențele minore;

rapoartele trebuie verificate pentru a se determina dacă sunt sau nu rezonabile și nu dacă sunt corecte sau greșite;

critica trebuie să fie bine exprimată din punct de vedere gramatical și să ofere evaluatorului sugestii utile;

verificatorul nu trebuie să adopte o atitudine de superioritate. El trebuie să-și prezinte comentariile într-o manieră plină de tact.

Utilitatea este măsurată dintr-o perspectivă pe tremen lung, de obicei pe durată normală de utilizare a unei proprietăți sau unui grup de proprietăți. Totuși, sunt momente când o anumită proprietate poate deveni temporar excedentară, scoasă în afara exploatării, adaptată pentru o utilizare sau o funcționare alternativă, sau uneori pur și simplu pusă în conservare pentru o anumită perioadă de timp. În alte cazuri, circustanțele externe ale pieței, economice sau politice, pot dicta limitarea producției pentru o periodă nedefinită de timp. Evaluările în astfel de situații necesită competența și o experiență deosebită și raportările se vor efectua în concordanță cu Standardele Internaționale de Evaluare. Este deosebit de important ca evaluatorul să prezinte explicit definiția valorii, informațiile pe care se bazează evaluarea, ipotezele și condițiile

limitative ( dacă există ) referitoare la evaluare.

În mod similar, este posibil ca proprietățile să nu aibă un grad de utilitate perceptibil la data evaluării, datorită factorilor externi sau economici, cum ar fi proprietăți situate în regiuni îndepărtate, în țările cu o economie în tranziție, în țările care nu au o economie de piață sau în țări în care au loc schimbări în sistemul economic. Cerințele de raportare cu respectarea Standardelor Internaționale de Evaluare, solicită prezentarea completă a definiției valorii, a informațiilor pe care se bazează evaluarea și măsura în care ipotezele și condițiile limitative ( dacă există ) influențează evaluarea.

Un efect obișnuit al instabilității politice sau incertitudinii economice este modificarea utilității, exprimată fie prin capacitate, fie prin eficiență. În asemenea situații, responsabilitatea evaluatorului este de a estima așteptările pieței privind durata unor asemenea evenimente. Închiderile temporare pot avea un impact redus sau nul asupra valorii proprietății sau activului, în timp ce previziunile pe termen lung, referitoare la înceterea activității, pot duce la o diminuare permanentă a valorii.

Proprietatea sau activul evaluat trebuie analizat din perspectiva tuturor factorilor interni și externi cu efect asupra performanțelor de exploatare ale acestora.

Expresia valoare de piață și termenul valoarea justă, așa cum apare în mod uzual în standardele de contabilitate sunt, în general, compatibile, chiar dacă nu întotdeauna exact echivalente. Valoarea justă, ca un concept de contabilitate, este definită în Standardele Internaționale de Contabilitate și în alte standarde de contabilitate, ca fiind suma la care poate fi tranzacționat un activ sau decontată o datorie, de bunăvoie, între părți aflate în cunostință de cauză, în cazul unei tranzacții în care prețul este determinat obiectiv. Valoarea justă se utilizează, în general, pentru raportarea financiară, atât a valorii de piață cât și a valorilor nebazate pe piață. Când se poate stabili valoarea de piață a unui activ, această valoare va fi egală cu valoarea justă. Când valoarea de piață a unui activ nu poate fi determinată, se decide utilizarea unei valori surogat, cum este costul de înlocuire net ( CIN ).

Activele specializate sunt cele care se vând foarte rar sau de loc pe piață ( liberă ), cu excepția cazurilor în care se vând ca părți din intreprinderea în care sunt parte componența.

Aceste active pot fi considerate ca fiind cele cu piață limitată sau fără piață, active dependente de proprietatea lor specializată, de configurarea sau aplicarea lor specifică. În cazul în care evaluatorul are informații de piață limitate sau nu are informații de piață comparabile direct, procesul de evaluare poate deveni foarte complex. Totuși, este responsabilitatea evaluatorului să culeagă informații și motivații de piață pentru a sustine și/sau explică concluzia asupra valorii. Deși poate fi aplicată oricare dintre metodele de evaluare și ar trebui luate în considerare toate metodele aplicabile, pentru evaluarea activelor specializate este aplicată metoda costului de înlocuire net ( CIN ). Atunci când este posibil, evaluatorul estimează valoarea terenului, costul și deprecierea cumulată, pe baza informațiilor de piață și explică bazele pentru estimarea valorii.

În cazul în care nu există condiții normale de piață sau când dezechilibrul raportului ofertă-cerere determină prețul de piață care nu au legătură cu definiția valorii de piață, evaluatorul se confundă cu o problemă dificilă de evaloare. Prin utilizarea conceptului și a definiției valorii de piață și prin aplicarea informațiilor de piață și a raționamentului profesional în procesul de evaluare, evaluatorii asigură relevanța și utilitatea raportării valorii activelor în situațiile financiare. Misiunea evaluări solicită un grad înalt de profesionalism, vigilență, experiență și raționament profesional din partea evaluatorului, în condițiile penuriei informațiilor de piață.

Uneori, evaluatorului i se poate solicita aplicarea unei definiții particulare a valorii de piață, pentru a răspunde unor cerințe juridice sau statutare. Dacă i se cere așa ceva, evaluatorul trebuie să menționeze acest fapt și să descrie impactul oricăror diferențe asupra valorii estimate. Atunci când este realizată o evaluare în conformitate cu Standardele Internaționale de Evaluare, termenul valoare de piață va respecta întotdeauna definiția IVS.

Toate rapoartele de evaluare ar trebui să prezinte clar scopul și utilizarea evaluării. Pe lângă cerințele de raportare, când sunt implicate evaluări pentru raportarea financiară, ar trebui ca raportarea evaluării să conțină o identificare clară a clasei de active în care este inclus activul evaluat, ca și a bazei pentru această includere. Fiecare clasă de active ar trebui explicitată.

Aria de aplicabilitate a Standardelor Intrenaționale de Evaluare se referặ la estimarea și raportarea valorilor prorietăților și activelor.

Modul în care rezultatele evaluării sunt îmbinate și integrate cu constatările altor profesiuni este de o importanță majoră pentru evaluatori.

Înțelegerea corectă a terminologiei este esențială pentru evaluatori și pentru cei care citesc rapoarte. Sunt esențiale experiența evaluatorului ca și aplicarea corectă a metodologiei. Aceste Standarde sunt destinate să susțină obiectivele comune ale celor care efectuează evaluări de proprietăți și active și ale celor care trebuie să se bazeze pe rezultatele evaluărilor.

2.5 ROLUL VERIFICATORULUI

Calificările verificatorului de evaluări se referă la studii adecvate, pregătire și experiență. Verificatorii8 evaluărilor trebuie să fie la fel de bine pregătiți ca și evaluatorii care au realizat evaluările. Verificatorii evaluărilor, care nu au o experiență destul de vastă trebuie să urmeze, cursuri de bază în evaluare. Ei nu trebuie să încalce regulile de corectitudine și obiectivitate. Fiecare activitate de verificare trebuie abordată cu o atitudine deschisă și receptivă, pentru că fiecare din aceste activități reprezintă o oportunitate de a învăța ceva nou. Verificatorii au nevoie de o capacitate analitică, cât și de o judecată matură pentru a-și îndeplini eficient rolul. Ei trebuie să încerce să nu adopte o atitudine superioară în rolul lor de observatori. Pentru un evaluator este indicat ca, înainte de a-și da acceptul pentru verificarea raportului său, să se intereseze de referințele verificatorului.

2.6 TIPURI DE VERIFICARI

Tipul de verificare al evaluării variază în funcție de factori cum ar fi natura angajamentului, cerințele clientului și complexitatea proprietății supuse verificării. Cele două

proceduri posibile de verificare prezentate anterior sunt: verificări de birou și verificări de teren.

Verificarea de birou este cel mai uzual tip de verificare.

2.6.1 Verificarea de birou

Este caracterizată prin următoarele elemente:

se realizează fără o inspecție în teren;

se limitează la datele prezentate în raport;

datele din raportul de evaluare pot sau nu să fie confirmate independent și, de obicei, nu se cercetează date adiționale de piață;

profunzimea verificărilor de birou este extrem de variată;

verificatorul folosește o listă standard de verificare;

calculele matematice sunt verificate și se examinează corectitudinea datelor;

evaluarea este verificată pentru a stabili dacă metodologia este adecvată;

2.6.2 Verificarea de teren

Este caracterizată prin următoarele elemente:

condiția minimă fundamentală – inspectarea teritoriului proprietății subiect;

verificatorul trebuie să inspecteze proprietățile comparabile care oferă date despre vânzări și închirieri;

datele citate în raport sunt confirmate pe teren;

se verifică acuratețea calculelor matematice și se cercetează dacă metodologia evaluatorului este adecvat

2.7 ELEMENTELE VIZATE PENTRU VERIFICARE

Raportul de evaluare trebuie să prezinte încrederea evaluatorului în soluția oferită problemei de evaluare. Un raport inadecvat scris va fi convingător pentru verificator. Un raport clar și concis face mau mult decât să asigure o bună înțelegere, creează și o impresie bună despre evaluator. Aspectele esențiale trebuie scoase în evidență, nu evitate în raport.

Verificatorul este obligat să citească printre rânduri și astfel își pierde încrederea în concluzia cu privire la valoare. Rezultatul obișnuit al unei astfel de situații este că verificatorul cere altă evaluare pentru a confirma sau a respinge suspiciunile pe care le are în privința raportului original. Verificatorii trebuie să fie atenți la contraziceri. Acestea scad valoarea raportului și erodează încrederea în cocluziile acestuia. Unii evaluatori reușesc să umbrească evaluarea în mod direct, folosind exagerat de mult jargoanele tehnice sau termenii de evaluare.

Evaluatorul poate recurge la jargon pentru a-și acoperi incapacitatea de a înțelege situația. Utilizarea jargonului pretențios a sporit odată cu inventarea computerului. Formele de prezentare ale evaluărilor, oferite de calculatoare, par pline de autoritate și mulți oameni sunt impresionați.

Verificatorul nu trebuie să se lase totuși cucerit de aparențele atractive ale ultimelor tipuri de redactări și grafice furnizate de calculator.

Evaluarea este, în egală măsură, o artă și o știință. Nu trebuie să se accepte niciodată ca raportul de evaluare să se bazeze exagerat de mult pe tehnologie. Sarcina principală a evaluatorului este să interpreteze comportamentul actorilor pieței, care pot fi de exemplu, cumpărătorii, vânzătorii, investitorii, proprietarii, chiriașii și toți cei care formează piața. Nici un proces științific nu a fost vreodată conceput pentru a măsura sau a prezice cu acuratețe comportamentul pieței.

2.8 CONTINUTUL RAPORTULUI DE VERIFICARE

Ca și în cazul raportului de evaluare, raportul de verficare nu are un format standard care să fie utilizat în fiecare situație dată. În GN 11 sunt precizate câteva elemente9 care ar trebui să facă parte din raportul de verificare. Pe baza acestora și ținând seama de prevederile privind conținutul raportului de verificare, prevăzute în practica nord-americană, se poate sintetiza o formă a raportului de verificare ca fiind:

Introducere

Pagina de titlu

Cuprinsul

Certificarea verificatorului. Semnătura

Rezumatul faptelor principale și concluziile importante

Premisele verificării

Ipoteze și condiții limitative

Identificarea raportului de evaluare supus verificării

Scopul procesului de verificare

Tipul verificării

Data verificării

Conformitatea cu standardele de evaluare

Adecvarea datelor prezentate

Aprecieri privind datele prezentate

Aprecieri privind informațiile utilizate

Aprecieri privind ipotezele și condindițiile limitative

Justificarea opiniilor

Adecvarea analizei datelor

Adecvarea metodelor și tehnicilor utilizate

Justificarea opiniei

Concluzii și recomandări

După cum se observă, structura propusă a raportului de verificare se aseamănă, într-o oarecare măsură, cu structura raportului de evaluare. În funcție de fiecare caz în parte, aceasta poate fi adaptată astfel încât să răspundă cât mai fidel misiunii evaluatorului verificator. Referitor la conținutul propus menționăm următoarele:

Certificarea verificatorului ar putea avea următorul conținut:

Eu (noi) certific (ăm), cu bună credință, faptul că declararațiile cuprinse în această verificare a evaluării sunt adevărate și corecte.

Eu (noi) certific (ăm), în continuare, că analizele și opiniile raportului de verificare sunt limitate numai de către condițiile prezentate în raport și că reprezintă opiniile și analizele mele (noastre) personale, nepărtinitoare. Eu (noi) certific (ăm) faptul că nu am (avem) un interes prezent sau viitor în proprietatea evaluată.

Opiniile și analizele mele (noastre) privind evaluarea, precum și această verificare a evaluării au fost efectuate în conformitate cu cerințele Standardelor de Evaluare, adoptate de către ANEVAR.

Eu (noi) nu autorizez (ăm) pe nimeni să citeze acest raport de verificare, în afara contextului sau să tipărească anumite părți din acesta. În plus, nici o parte din această verificare a evaluării nu trebuie să fie făcută publică, fără un acord scris preliminar, dat de către verificatorul care a semnat această verificare.

Eu (noi) nu am făcut inspecție personală a proprietății evaluate.

Această verificare îndeplinește condițiile standardului GN 11 și include numai acele elemente prezentate în prezentul raport. Cercetările pe care se bazează evaluarea nu au fost verificate de verificator. Eu (noi) m (ne)-am bazat pe evaluator în oferirea unor informații corecte și complete asupra evaluării avute în vedere și în oferirea altor date secundare prezentate în acest raport.

Rezumatul faptelor principale și al concluziilor importante ar putea conține:

Identificarea raportului evaluat, drepturi de proprietate evaluate, scopul verificării, descrierea activității de verificare, principalele concluzii, semnătura verificatorului.

Ipotezele și condițiile limitative – ar trebui să conțină următoarele:

Raportul de verificare, atașat în continuare, este bazat pe datele și informațiile conținute în raportul de evaluare, care este avut în vedere de către această verificare, precum și pe informațiile adiționale din alte surse valide;

Se presupune că datele și informațiile sunt autentice și corecte;

Verificatorul își rezervă dreptul de a considera orice dată sau informație adițională, pe care o are la îndemână, pentru a-și revizui opiniile și concluziile, în cazul în care aceste date și informații indică nevoia unei astfel de modificări;

Toate prevederile și condițiile limitative conținute în raportul de evaluare, care reprezintă subiectul acestei verificări, sunt și condiții ale verificării;

Conținutul celorlalte capitole va fi elaborat de către verificator, fără a exista o tipologie

stabilită pentru ideile care vor trebui surprinse. Un raport de verificare bun se bazează, în primul rând, pe experiența și competența verificatorului, și apoi pe calitatea raportului de verificare.

Principiile etice ale Codului Deontologic al ANEVAR exprimă recunoașterea de către evaluator a propriilor responsabilități față de opinia publică, clienți și colegi .Aceste principii

îi ghidează pe membrii ANEVAR în îndeplinirea responsabilităților lor profesionale pe baza condiției etice și necesită un angajament ferm pentru un compartiment exemplar, chiar dacă acest lucru este contrar avantajului personal.

Pe parcursul îndeplinirii responsabilităților profesionale al determinării valorii reale a proprietăților, evaluatorul trebuie să pună în aplicare judecăți profesionale și morale rezonabile, în toate activitățile pe care le întreprinde.

Valoarea determinată trebuie să fie obiectivă și nu trebuie influențată de factori subiectivi ca voința, dorința sau nevoia clientului sau a altor persoane.

Evaluatorii ANEVAR au responsabilități față de toți cei care beneficieză de serviciile lor profesionale.

Membrii mai au și responsabilitatea continuă de a coopera unii cu alții pentru a îmbunătăți arta evaluării, pentru a păstra încrederea publicului și pentru a duce la îndeplinire cerințele speciale de auto ( guvernare ale profesiunii ). Eforturile colective ale evaluatorilor sunt necesare pentru a menține și întări tradițiile profesiunii.

Evaluatorii trebuie să accepte obligația de a acționa într-un mod care va servi interesul public, va onora încrederea publicului și va demonstra atașamentul față de profesionalism.

Ca semn distinct al unei profesii este acceptarea acesteia de către public. Publicul evaluatorilor este format din clienți, guvern, întreprinzători, manageri, comunitatea financiară și de afaceri și toți cei care se bazează pe obiectivitatea și intregritatea evaluatorilor pentru a menține funcționarea normală a societății. Această încredere impune o responsabilitate a interesului public asupra evaluatorului. Interesul public este definit drept bunăstarea colectivă a comunității oamenilor și a instituțiilor pe care profesia o servește. În aplicarea responsabilităților profesionale, evaluatorii se pot întâlni cu presiuni conflictuale din partea fiecăruia dintre aceste grupuri. În rezolvarea acestor conflicte, evaluatorii trebuie să acționeze cu integritate, ghidați după perceptul conform căruia, atunci când membrii ANEVAR își îndeplinesc responsabilitățile lor către public, interesul clienților este servit în cel mai bun mod cu putință.

Cei care se bazează pe rapoartele de evaluare ale evaluatorilor se așteaptă ca aceștia să se achite de responsabilitățile profesionale cu integritate, obiectivitate, cu grija profesională cuvenită și cu un interes autentic în a servi publicul. Se așteaptă ca aceștia să furnizeze servicii

de calitate, să stabilească relații contractuale, și să ofere o gamă de servicii într-o manieră care să demonstreze un nivel de profesionalism conform standardelor profesionale și codului deontologic.

Toți cei care acceptă calitatea de membru ANEVAR se angajează să onoreze încrederea publică. În schimbul încrederii pe care publicul și-o pune în ei, membrii trebuie să caute continuu să demonstreze dedicarea lor în atingerea excelenței profesionale.

Evaluatorul angajat într-o acțiune de evaluare are obligația de a nu dezvălui angajarea sa

de către client unor terțe persoane, precum și obligația de a nu dezvălui rezultatele evaluării fără permisiunea scrisă și prealabilă a clientului său, sau fără să fie obligat de o procedură judiciară.

În cazul în care raportul de evaluare este pus de către client la dispoziția unor terțe persoane, cu acordul scris al evaluatorului, acestea au același drept de a se baza pe validitatea și obiectivitatea raportului evaluatorului ca și clientul inițial.

Verificarea evaluărilor evoluează continuu, urmând schimbările apărute în tehnica și metodologia evaluării. În România, practica verificărilor de rapoarte de evaluare fiind în fază incipentă, este de așteptat ca ritmul de evoluție a acestei activități să fie semnificativ.

Obiectul verificatorului rămâne totuși același, de a determina acceptarea sau neacceptarea unui raport de evaluare, decizie bazată pe modalitatea în care raportul își organizează în mod logic datele relevante și dacă prezintă concluzii rezonabile.

Un raport bun reflectă priceperea și judecata autorului său, care are responsabilitatea de a înfățișa procesul de evaluare sau verificare într-o manieră clară, logică și plină de sens.

PREZENTAREA SC ESTICO HOTEL SA BUȘTENI

2.9 ISTORIC AL SC ESTICO HOTEL SA BUȘTENI

SC ESTICO HOTEL SA BUȘTENI a luat ființă în anul 1997, fiind persoană juridică română cu un capital social la înființare subscris și vărsat de 100000 lei .

Actul constitutiv a fost înregistrat la SC ESTICO HOTEL SA BUȘTENI. Societatea comercială are sediul în BUȘTENI str NEGRU VODĂ nr 38.

Datorită amplasării restaurantului în centrul orașului Bușteni și a tradiției acestuia, s-a permis dezvoltarea activității societății comerciale și realizarea unui bun renume în stațiune. În luna noiembrie 1998 societatea achiziționează imobilul restaurant hotel Silva de la societatea SC SILVA SRL achitându-l integral la data transferului de proprietate. Pentru circuitul turistic societatea obține de la Ministerul Turismului clasificarea turistică pentru cele două locații de 3 stele *** datorită unei amenajări și confort sporit oferit turiștilor din țară cât și din străinătate . La scurt timp de la cumpărare, în luna decembrie 1998, în spațiul anexă al restaurantului, societatea SC ESTICO HOTEL SA BUȘTENI construiește un imobil cu destinație de pizzerie, având 50 de locuri de masă. În primăvara anului 2000 societatea începe reamenajările în restaurant, mărindu-i capacitatea cu 80 de locuri. Totodată, în spatele restaurantului construiește laboratorul de cofetărie și spălătorie care deservesc restaurantul și pizzeria.

Dotarea spălătoriei se va face cu echipament din import Italia. Echipamentele sunt aduse din import, cum ar fi echipamente pentru spălătorie- mașini de spălat și calandre de mare performanță și un echipament complet cu o linie tehnologică pentru laboratorul de cofetărie.

Prin aceste modernizări unitatea fabrică produse de o calitate superioară, cu personal cu competențe profesionale și astfel se obțin economii la cheltuielile curente.

Obiectul de activitate al SC ESTICO HOTEL SA BUȘTENI, prevăzut în statutul societății, cuprinde următoarele activități principale, din care amintim:

Hoteluri și moteluri cu restaurante

Cafenele și baruri de spectacol.

3. STANDARDELE INTERNATIONALE

DE EVALUARE PREZENTARE

3.1 OBIECTIVE SI ARIA DE APLICABILITATE

Dezvoltarea Standardelor Internaționale de Evaluare (IVS) s-a realizat urmărindu-se trei obiective principale . Aceste obiective sunt  :

Dezvoltarea tranzacțiile înternaționale și a viabilității piețelor internaționale prin promovarea transparenței în raportările financiare precum și creșterea încrederii în evaluările realizate pentru garantarea imprumuturilor, pentru tranzacții care implică transfer al dreptului de proprietate, pentru soluționarea litigiilor și pentru determinarea taxelor asupra proprietății ;

Etalon profesional pentru evaluatorii din întreaga lume, și astfel permițându-le acestora să răspundă cerințelor piețelor internaționale pentru evaluări credibile și să satisfacă cerințele pentru raportări financiare ale comunității internaționale de afaceri au rolul de a furniza Standarde de Evaluare și raportare financiară care să satisfacă cerințele țărilor în dezvoltare sau în curs de industrializare.

Utilizatorii evaluărilor realizate în baza IVS se pot baza pe asemenea lucrări, acestea fiind realizate de profesioniști care subscriu unor standarde ridicate de deontologie profesională. Pe măsura ce aria de aplicare a evaluării a devenit mai largă, termenul de evaluarea proprietății a căpătat o însemnătate mai mare decât termenul, mult mai respectiv de evaluarea activelor, acesta referindu-se în special la evaluările realizate pentru utilizarea în raportarea financiară. Un evaluator specializat pentru evaluarea proprietăților este o persoană care are calificarea, abilitățile și experiența necesară pentru a estima în general valoarea unei proprietăți imobiliare pentru diverse scopuri, cum ar fi:

tranzacții ce implică transferuri ale dreptului de proprietate ;

evaluări pentru garanții bancare imobiliare si ipotecare ;

evaluări de proprietăți aflate în litigiu ;

evaluări de proprietăți pentru stabilirea taxelor datorate statului pentru acestea ;

evaluări de proprietăți ca active imobilizate în raportare financiară.

Un evaluator profesionist de proprietăți poate avea competența profesională pentru a realiza evaluări și pentru alte categorii de proprietăți ca de exemplu:

evaluarea bunurilor mobile;

evaluări de afaceri;

evaluări de active financiare.

Un evaluator profesionist de active este o persoană care are calificarea, abilitățile și experiența necesară pentru a efectua evaluări de terenuri, construcții și\sau mașini, utilaje, echipamente și alte mijloace fixe, în general în scopul înregistrării acestora în situațiile financiare ale companiei.

Standardele Internaționale de Evaluare reprezintă cea mai bună practică acceptată în evaluare, cunoscute și ca Principii de Evaluare General Acceptate (GAVP). Se intenționează ca Standardele Internationale de Evaluare si standardele naționale din țările membre să se completeze și să se susțină reciproc. IVSC pledează în favoarea cunoașterii diferențelor între prevederile Standardelor Internaționale de Evaluare și cele naționale.

Uneori, Standardele Internaționale de Evaluare pot necesita o abordare care diferă de practica natională și\sau de reglementările naționale. Practicienii vor trebui să determine (cuantifice) și să explice influența unor astfel de diferențe asupra valorii. Analiza detailată a metodologiei de evaluare și aplicației acesteia pentru diferite tipuri de proprietăți sau piețe ține de pregătirea specializată și documentarea specialistului în evaluare. Pentru acest motiv, IVSC încurajează toți evaluatorii ca, pentru perfecționarea lor profesională, să folosească programele de educație continuă pe parcursul întregii lor cariere. Standardele Internaționale de Evaluare prevăd mai degrabă ce trebuie să facă evaluatorii, decât să explice cum sunt aplicate procedurile sau metodele specifice de evaluare. IVSC recunoaște că fiecare aplicație de evaluare este legată de o problemă specifică de evaluare, a cărei soluție depinde de abilitatea evaluatorului de a selecta tehnicile de evaluare relevante și de a-și exprima opinia în mod adecvat.

Acolo unde standardele altor discipline, cum sunt cele de contabilitate, pot fi aplicate în evaluări, IVSC recomandă evaluatorilor să caute să înțeleagă utilizarea contabilă posibilă a rezultatelor evaluărilor lor. Atunci când evaluarea se realizează pentru o raportare financiară sau pentru orice altă înregistrare contabilă, evaluatorul trebuie să respecte atât cerințele Standardelor de contabilitate cât și cele care au legătura cu evaluările proprietății. Dacă, în anumite situații, apar divergențe între prevederile celor două categorii de standarde, evaluatorul va trebui să evidențieze situațiile respective.

3.2 PREZENTAREA STANDARDELOR INTERNATIONALE

Principiile și tehnicile de evaluare sunt înțelese în cadrul profesiei de evaluator și sunt recunoscute de către întreaga comunitate de afaceri. Comentariile prescurtate referitoare la aceste principii și tehnici, incluse în Standarde, nu ar trebui considerate exhaustive. De aceea, înțelegerea și utilizarea acestor Standarde10 în totalitatea lor este importantă, chiar dacă standardele considerate individual pot fi publicate ca secțiuni distincte, fiecare este o componentă a întregului. Astfel, definițiile, introducerile, sunt înțelese ca având legatură cu fiecare componență, deși s-a încercat elaborarea individuală a fiecărui capitol din Standarde, cerințele Codului Deontologic al IVSC și IVS 3 .

Raportarea evaluării, se aplică tuturor elementelor. Astfel, cititorul va avea de câștigat din lectura întregului document. Trimiterea frecventặ la referințe ușurează urmărirea în întregul text a paragrafelor care tratează același subiect. Deși unele pasaje din textul Standardelor sunt subliniate, întregul document este obligatoriu și orice lucrare de evaluare, realizată în baza IVS, trebuie să respecte toate prevederile acestora .

Pentru alte discipline și pentru a elimina dificultățile generate de barierele lingvistice, această secțiune încearcă să furnizeze comentarii cu privire la cadrul juridic, economic și conceptual pe care se bazează disciplina evaluării și Standardele sale. Detalierea acestor concepte și principii este esențială pentru înțelegerea evaluării și aplicarea acestor Standarde.

Urmặtoarele elemente sunt necesare în practica evaluării :

Codul Deontologic –Codul Dentologic conține cerințele de etică și competență solicitate evaluatorilor în practica profesională. Conduita etică servește interesul general, stă la baza încrederii instituțiilor financiare în serviciile de evaluare și lucrează în beneficiul profesiei de evaluator. Conduita etică asigură că rezultatele evaluărilor sunt credibile consecvente și comerciale.

Tipuri de proprietate -Proprietatea imobiliară, este fundamentul oricărui sistem al evoluției, este destinată de celelalte categorii de proprietate, cum ar fi: bunurile mobile (corporale și necorporale) intreprinderile și activele financiare. În Standarde sunt prezentate în mod detaliat aceste patru tipuri de proprietate, precum și diferențele dintre ele.

Introducerea în Standarde -Toate evaluările pot fi clasificate în două categorii: cele care au la bază valoarea de piață și cele care au la bază valori diferite de valoarea de piață. După finalizarea evaluării, evaluatorul va trebui să explice clar rezultatele și modul cum acestea au fost obținute. Secțiunea introductivă tratează diferențele dintre valoarea de piață și bazele de valoare diferite de valoarea de piață, precum și importanța comunicării clare și concise a rezultatelor evaluării.

Standardele – În organizarea Standardelor Internaționale de Evaluare, de Aplicații în Evaluare și de Practica în Evaluare, cele trei standarde sunt considerate ca fiind de bază și permanente. Astfel, Standardele IVSC 1 și 2 tratează valoarea de piață ca bază de evaluare precum și bazele de evaluare diferite de valoarea de piață. Standardul 3 prezintă cerințele de prezentare a raportului de evaluare. De asemenea, cele trei standarde servesc ca bază pentru cele două Standarde Internaționale de Aplicații în Evaluare (IVA ), care prezintă modalitățile de realizare a evaluărilor în scopuri de înregistrări contabile și de garantare a împrumuturilor.

Standarde Internaționale de Aplicație în Evaluare –Evaluările sunt realizate pentru diverse scopuri. În cadrul acestor standarde sunt descrise modalitățile de realizare a evaluărilor de active aparținând sectorului public sau privat, în scopul utilizării acestora în cadrul raportărilor financiare sau pentru abordarea deciziilor de acordare a împrumuturilor garantate.

Standarde Internaționale de Practică în Evaluare –Probleme referitoare la aplicarea

Standardelor apar frecvent din practica de evaluare sau din partea celor care apelează la serviciile de evaluare. Aceste Standarde de Practică în Evaluare furnizează instrucțiuni referitoare la probleme specifice de evaluare și la modalitățile de aplicare a standardelor în diverse situații și domenii de activitate specifice. Aceste Standarde de Practică în evaluare completează și dezvoltă Standardele de Evaluare având aceeași importanță ca și acestea.

Respectarea Standardelor Internaționale de Practică în Evaluare precum și a Standardelor Internaționale de Evaluare și a Standardelor Internaționale de Aplicație în Evaluare este obligatorie pentru toți evaluatorii care elaborează rapoarte de evaluare în conformitate cu IVS.

Studiul Internațional de Evaluare- Deoarece practica de evaluare nu este nici uniformă și nici statică, IVSC publică studii privind performanțele evaluării la nivel mondial. Un asemenea Studiu este inclus și în IVS 2003.

Glosarul de termeni.– Acest glosar face trimitere la referințe și detaliază termeni cu utilizări în Commonwealth, America de Nord și alte comunități vorbitoare în limba engleză; de asemenea, aceasta include și definiții din alte discipline care au legatură cu evaluarea și face trimiterile corespunzătoare acolo unde termenii sunt definiți în Standarde.

Cele trei principale elemente componente ale Standardelor Internaționale de Evaluare, adică Standardele Internaționale de Evaluare, Standardele Internaționale de Aplicație în

Evaluare au aceeași importanță, iar evaluările realizate în baza IVS trebuie să fie în conformitate cu principiile și procedurile prezentate în cadrul acestora.

3.3 STRUCTURA STANDARDELOR INTERNATIONALE DE EVALUARE

Fiecare din cele trei 11Standarde de Evaluare este elaborat pentru a acorda o arie cât mai largă din practica de evaluare. Corespunzător, fiecare Standard conține următoarele nouă secțiuni :

Introducere;

Aria de aplicabilitate;

3. Definiția;

4. Relația cu Standardele de Contabilitate;

5. Conținutul Standardului;

6. Comentarii;

7. Cerințe de prezentare a informațiilor;

8. Cerințe referitoare la devierile de la Standard;

Data intrării în vigoare.

Fiecare din Standardele Internaționale de Practică în Evaluare se ocupă de probleme referitoare la aplicarea Standardelor, ce apar frecvent din practica de evaluare sau din partea

celor care apelează la serviciile de evaluare.

Corespunzător, fiecare Standard Internațional de Practică în Evaluare conține următoarele șase secțiuni:

1. Introducere

2. Aria de aplicabilitate

3. Definiții

4. Relația cu Standardele de Contabilitate

5. Instrucțiuni de aplicare

6. Data intrării în vigoare

Aceste Standarde de Practicăặ în Evaluare pot fi împărțite în trei grupe. Cinci dintre acestea se ocupă de aspectele specifice evaluării diferitelor categorii de proprietăți, cum ar fi: proprietatea imobiliară; drepturile de închiriere; instalații, mașini și echipamente; bunuri mobile (corporale și necorporale ). Două din standarde se referă la evaluarea de proprietăți sau active pe baza fluxurilor de numerar, incluzând activele necorporale și inteprinderile. Două din Standardele de Practică în Evaluare conțin instrucțiuni de aplicare a metodologiilor de evaluare ( Costul de înlocuire net –CIN și Analiza fluxului de numerar actualizat –DCF ).

Datorită elementelor comune care stau la baza lor, aceste Standarde de Practică în Evaluare trebuie privite ca un întreg.. Din restul de trei GN-uri, unul se referă la probleme de mediu ( considerații cu privire la substanțele periculoase și toxice ), unul se referă la evaluarea proprietăților agricole iar ultimul furnizează instrucțiuni într-un domeniu profesional al practicii de evaluare ( Verificarea evaluărilor ).

Definiția IVS pentru valoarea de piață și primele două Standarde Internaționale de

Evaluare au fost adoptate la data de 24 martie 1994. Alte două standarde, ce au fost adoptate la această dată au devenit Standarde Internaționale de Aplicare în Evaluare în iulie 2000. Al treilea Standard Internațional de Evaluare și primul Standard Inrenațional de Aplicație în Evaluare au intrat în vigoare la 30 aprilie 2003. Standardul Internațional de Practică în Evaluare – Considerații cu privire la substanțele periculoase și toxice în evaluare a fost adoptat

la 19 aprilie 1996. Standardul Internațional de Practică în Evaluare – Evaluarea instalațiilor, mașinilor și echipamentelor a fost adoptat de 1 iulie 1997 și cel de Evaluarea intreprinderii, la

data de 26 aprilie 1999. Standardele Internaționale de Practică în Evaluare – Evaluarea proprietății imobiliare, Evaluarea pentru închiriere/ leasing și Evaluarea activelor necorporale au fost adoptate în iulie 2000. Standardele Interaționale de Practică în Evaluare cu privire la Evaluarea bunurilor mobile, Costul de înlocuire net ( CIN ). Analiza fluxului de numerar actualizat ( DCF ), Evaluarea proprietăților agricole și Verificarea evaluărilor au fost adoptate la 30 aprilie 2003. În următoarea etapă, Comitetul va continua să dezvolte Standardele de Evaluare, Standardele de Aplicații și de Practică în Evaluare în funcție de evoluția cerințelor pieței și a utilizatorilor evaluărilor.

Experiența evaluatorilor profesioniști și dialogul desfășurat între națiuni, prin intermediul Comitetului pentru Standarde Internaționale de Evaluare ( IVSC ), au demonstrat, cu unele excepții, că există o înțelegere unitară referitoare la principiile care stau la baza desciplinei evaluării.

În unele cazuri, legislația și circumstanțele economice naționale pot solicita aplicații speciale ( uneori și limitate ), însă fundamentele metodelor și tehnicilor de evaluare sunt similare în întreaga lume. Recunoașterea și promovarea acestor fundamente constituie un obiectiv al Comitetului pentru Standardele Internaționale de Evaluare.

Standardele de evaluare ale IVSC sunt bazate pe aceste fundamente, însă Comitetul consideră ca adecvată clarificarea, în cuprinsul fiecărui Standard, a tuturor fundamentelor specifice. În schimb, această secțiune completează fiecare Standard și asigură o imagine pentru înțelegerea profesiei de evaluare și pentru aplicarea Standardelor.

a) Terenul este esențial pentru viața și existența noastră. Importanța terenului îl plasează în centrul atenției juriștilor, geografilor, sociologilor și economiștilor, ale căror discipline de studiu sunt legate de teren și de utilizările acestuia, influențând societățile și națiunile.

Evaluarea terenului, considerat ca fiind liber sau a terenului ca fiind construit, reprezintă un concept economic. Liber sau construit, terenul este denumit și proprietate imobiliară . Valoarea este creată prin utilitatea sau capacitatea proprietății imobiliare de a satisface nevoile și dorințele societății. Valoarea proprietății imobiliare este generată de unicitatea , durabilitatea, permanența locației, oferta relativ limitată și de utilitatea specifică a unui anumit amplasament.

Proprietatea reprezintă un concept juridic ce se referă la toate avantajele, drepturile și beneficiile legate de deținerea acesteia.

Dreptul de proprietate se referă la un anumit avantaj ( profit ) sau la toate avantajele implicate de exercitarea acestuia. Trebuie făcută distincția între termenul de proprietate imobiliară ca entitate fizică și exercitarea dreptului de proprietate asupra acesteia, ce reprezintă un concept juridic. În anumite țări, suma prerogativelor asociate dreptului de proprietate constituie un cumul de atribute.

În temeiul dreptului de proprietate asupra unui bun, titularul îl poate folosi, vinde, închiria ori înstrăina în alt mod, având opțiunea de a exercita oricare dintre aceste atribute sau nici unul. Păstrarea dreptului de dispoziție echivalează cu nuda proprietate.

Proprietatea asupra bunurilor, altele decât cele imobiliare, este numită proprietate mobiliară.

Termenul de proprietate, utilizat fără alte precizări sau identificări, poate defini proprie-

tatea imobiliară sau alte tipuri de proprietate cum ar fi intreprinderile sau activele financiare, ori o combinație a acestora.

Evaluatorii de proprietate imobiliare, de active și de alte proprietăți sunt cei care se ocupă cu o disciplină economică specială, asociată cu elaborarea evaluărilor.

Ca profesioniști, evaluatorii trebuie să parcurgă și să finalizeze programe riguroase de instruire, calificare, specializare și să-și demonstreze competența și abilitățile. De asemenea, trebuie să cunoască și să respecte un Cod Deontologic și Standardele de practică profesională și să respecte Principiile de Evaluare General Acceptate ( GAVP ). Evoluția prețurilor în timp

este rezultatul efectelor specifice și generale ale forțelor economice și sociale. Forțele generale pot conduce la modificări ale nivelurilor de preț și ale puterii relative de cumpărare a banilor. Acționând în anumite momente, forțele specifice, cum ar fi schimbările tehnologice, pot genera mutări în cerere și ofertă și pot crea modificări majore de prețuri.

În evaluarea proprietății imobiliare sunt aplicate multe dintre principiile cunoscute. Este

vorba despre principiile cererii și ofertei, concurenței, substituției, anticipării, schimbări și altele. Elementul comun al acestor principii constă în efectul lor direct sau indirect asupra gradului de utilitate și productivității unei proprietăți. Prin urmare, se poate spune că utilitatea unei proprietăți imobiliare reflectă influențele combinate ale tuturor forțelor pieței care susțin valoarea proprietății.

Proprietatea imobiliară12 este definită ca fiind terenul și acele elemente create de om și care sunt atașate terenului. Este “lucrul” fizic, tangibil, care poate fi văzut și atins, împreună cu toate adăugirile pe teren, deasupra lui și subterane. Legile naționale din fiecare țară prevăd

criterii pentru diferențierea proprietății imobiliare de proprietatea mobiliară. Deși este posibil ca aceste concepte juridice să nu fie cunoscute în toate țările, ele sunt totuși adoptate aici, pentru a face deosebirea între aceste concepte și noțiuni importante.

Drepturile reale imobiliare includ toate prerogativele, avantajele și beneficiile asupra bunurilor imobile ce fac obiectul acestor drepturi. Ele pot fi probate, în mod normal, prin documente ( de exemplu: titlu de proprietate ) fiind distincte de proprietatea imobiliară asupra căreia acestea se exercită. Drepturile reale imobiliare nu au o forma materială.

Proprietatea mobiliară include bunurile corporale și necorporale care nu sunt incluse în proprietatea imobiliară. Elementele proprietății mobiliare corporale nu sunt fixate în mod permanent de proprietatea imobiliară, în general fiind caracterizate prin mobilitatea lor.

În tehnologia contabilă, activele sunt resurse controlate de către inteprindere, ca rezultat al unor evenimente trecute și de la care se așteaptă să genereze beneficii economice viitoare pentru inteprindere. Proprietatea asupra unui activ este ea însăși necorporală. Totuși, actul deținut poate fi atât corporal, cât și necorporal.

Beneficiile economice viitoare, încorporate într-un activ, pot intra în inteprindere în mai multe moduri, de exemplu, prin utilizarea separată sau împreună cu alte active pentru prestarea de servicii sau producția de bunuri destinate vânzării de către inteprindere, prin schimbarea lui cu alte active, pentru stingerea unei datorii sau activul este repartizat acționarilor inteprinderii. Standardele Internaționale de Contabilitate ( IAS , F 55 ).

Un activ este recunoscut în bilanț atunci când este probabilă realizarea unui beneficiu economic viitor de către inteprindere și activul are un cost sau o valoare, care poate fi evaluat(ă) în mod credibil ( IAS, F 89 ).

Standardele Internaționale de Contabilitate pentru raportarea financiară fac distincția dintre activele corporale și cele necorporale. Următoarele concepte și termeni au o importanță deosebită:

Active curente ( circulante ), active care nu sunt deținute pentru a fi utilizate pe o bază continuă în activitățile unei intreprinderi. Exemplele sunt stocuri, creanțe, investiții pe termen scurt, disponibilul în bancă în numerar. Deși în mod normal proprietatea imobiliară face parte din activele imobilizate, în anumite circumstanțe, poate fi inclusă și în activele curente. De exemplu, termenul sau proprietatea imobiliară construită și deținută în stoc pentru vânzare.

Active imobilizate ( active fixe sau pe termen lung ). Acestea sunt activele corporale și necorporale care se împart în două categorii :

Impozitări corporale. Active destinate utilizării pe o bază continuă ( termen

lung ) în activitățile unei inteprinderi, și anume teren și construcții, mașini, utilaje și echipemente, alte categorii de active identificabile, mai puțin amortizarea cumulată. Terenurile și mijloacele fixe sunt active corporale sau fizice.

Alte active imobilizate. Active care nu sunt destinate utilizării pe o bază continuă în activitatea unei inteprinderi, dar este de așteptat sặ fie deținute pe termen lung; din aceastặ categorie fac parte investițiile pe termen lung, creanțele pe termen lung, fondul comercial, cheltuieli de repartizat pe mai multe exerciții financiare, mărci de fabrică și alte active. Această categorie de active include atât active corporale ( sau fizice ) cât și active necorporale nemateriale. Activele necorporale sunt considerate ca fiind componente ale proprietății mobiliare necorporale și pot include abilitățile de management și marketing, vocația la credit, fondul comercial și alte drepturi sau instrumente legale ( brevete de investiție, mărci de fabrică, dreptul de autor, francize și contracte ).

Indiferent de convenția de înregistrare contabilă utilizată, respectiv pe baza costului istoric sau a contului curent, trebuie făcută o distincție între activele de exploatare și activele de natura unei investiții imobiliare. Activele de exploatare sunt cele considerate necesare pentru activitatea normală de exploatare a inteprinderii. Activele deținute ca investiții imobiliare sunt considerate ca fiind un surplus față de necesitățile de exploatare a inteprinderii proprietară a lor. Terminologia contabilă diferă uneori de termenii uzuali utilizați în evaluare. În clasificarea prezentă a paragrafului 3, evaluatorii sunt cel mai des implicați în evaluarea activelor imobilizate. Practic, se evaluează dreptul de proprietate asupra activului și nu activul corporal sau necorporal.

Această optică face disticția între conceptul economic de evaluare a unui activ, bazat pe capacitatea activului de a fi vândut și cumpărat pe piață și de conceptul subiectiv de exprimare a unei valori intrinseci sau altor tipuri de valori diferite de valoarea de piață.

Conceptul obiectiv, bazat pe piață, are unele aplicații speciale în cazul evaluării proprietăților cu piață limitată sau fără piață, așa cum se prezintă în Standardul Internațional de Evaluare 2.

Termenul depreciere este utilizat atât în evaluare, cât și în contabilitate și poate genera confuzii. Pentru a evita neînțelegerile, evaluatorii pot utiliza fie termenul depreciere fie depreciere cumulată, în aplicarea metodei bazate pe costul de înlocuire sau de reconstrucție, pentu a reflecta orice pierdere de evaluare față de costul de nou estimat. Această pierdere poate fi generată de manifestarea mai multor forme ale deprecierii, respectiv deteriorare fizică, depreciere funcțională ( tehnologică ) sau depreciere economică ( externă ). Termenul alocări pentru depreciere se referă la alocările făcute de contabili pentru compensarea între costul inițial și valoarea rămasă a activului, acolo unde se aplică tratanentul contabil de bază, indiferent de regimul de amortizare aplicat. Pentru evaluatori însă, este important că deprecierea cumulată este o funcție a pieței. Alocările pentru depreciere sunt o funcție a convenției contabile și nu reflectă neapărat piața.

b) Conceptele preț, cost, valoare și piața – Imprecizia traducerilor ( limbajului ), în special în comunitatea internatională, poate duce la neînțelegeri și interpretări eronate. Aceasta constituie o problemă atunci când cuvintele uzuale au înțelesuri specifice pentru o anumită disciplină. Este cazul termenilor preț, cost, piață și valuare așa cum sunt utilizați de disciplina evaluarea proprietăților.

Prețul este termenul utilizat pentru o sumă cerută, oferită sau plătită pentru un bun serviciu. Prețul de vânzare este un fapt istoric, indiferent dacă a fost publicat sau dacă a fost confidențial. Datorită capacității financiare, motivațiilor sau intereselor speciale ale unui vânzător, prețul plătit pentru bunuri sau servicii poate avea sau nu legătură cu valoarea care ar putea fi atribuită de către alții, acelor bunuri sau servicii. Totuși, prețul constituie, în general, o indicație asupra valorii relative date bunurilor sau serviciilor de către un anumit cumpărător și\sau vânzător, în anumite situații particulare.

Costul reprezintă prețul plătit de cumpărător pentru bunuri sau servicii, sau suma necesară pentru a crea sau a produce bunul sau serviciul de către producător. În momentul în care s-a finalizat bunul sau serviciul, costul acestora devine un fapt istoric. Prețul plătit pentru un bun sau un serviciu reprezintă costul acestora pentru cumpărător.

Piața este mediul în care bunurile, mărfurile și serviciile sunt comercializate între cumpărători și vânzători, prin mecanismul prețului. Conceptul de piață presupune ca bunurile și\sau serviciile se pot tranzacționa fără restricții, între cumpărători și vânzători. Fiecare parte va răspunde la raporturile dintre cerere și ofertă la alți factori de stabilire a prețului, în funcție de capacitatea și cunoștințele proprii, de imaginea proprie asupra unității relative a bunurilor și\sau serviciilor și de nevoile și dorințele individuale. O piață poate fi locală, regională, națională sau internațională.

Valoarea este un concept economic referitor la prețul cel mai probabil, convenit de cumpărătorii si vânzătorii unui bun sau serviciu disponibil pentru cumpărare. Valoarea nu reprezintă un fapt, nici o estimare a celui mai probabil preț care va fi plătit pentru bunuri și servicii, la o anumită dată, în conformitate cu o anumită definiție a valorii. Conceptul economic de valoare reflectă optica pieței asupra beneficiilor celui care deține bunurile sau primește serviciile, la data evaluării.

Există multe tipuri de evaluare, fiecare cu definiții specifice. Anumite tipuri de

valoare sunt utilizate frecvent în evaluare. Altele sunt utilizate în situații speciale și în circumstanțe atent indentificate și explicate. În utilizarea și înțelegerea evaluărilor, de o importanță deosebită este că tipul și definiția valorii să fie clar enunțate și să fie adecvate cu scopul evaluării. O modificare în definiția valorii poate avea efect semnificativ asupra valorilor estimate pentru proprietăți. Evaluatorii profesioniști, care cunosc în profunzime piața proprietății, înțeleg interacțiunile manifestate între participanții de pe piață și sunt capabili să judece cele mai probabile prețuri ce vor fi convenite între cumpărători și vânzători, evită utilizarea numai a cuvântului valoare, adăugându-i atribute care descriu tipul particular de valoare. Valoarea de piață sau în unele țări valoarea de piață liberă este cel mai obișnuit tip de valoare asociat cu evaluarea proprietăților, fiind prezentat în Standardul Internațional de Evaluare 1. Este foarte important ca valoarea de piață sau oricare alt tip de valoare estimată să fie identificată și definită foarte clar în orice misiune de valoare, deși o posibilă uzuanță ar duce la înțelegerea că valoarea de piață este cea vizată în absența unei specificări.

Conceptul de valoare presupune o sumă de bani asociată unei tranzacții. Totuși, vânzarea proprietății evaluate nu este o condiție necesară pentru estimarea prețului pentru care proprietatea ar trebui vândută, la data evaluării, în condițiile precizate în definiția valorii de piață.

Valoarea de piață a proprietății imobiliare este mai degrabă o prezentare a unității sale recunoscute pe piață decât a stării sale pur fizice. Unitatea activelor pentru o anumită intrepindere sau persoană poate fi definită de utilitatea recunoscută de piață sau de un anumit domeniu economic. De aceea, este necesar ca valoarea de active în scopul elaborării situațiilor financiare, care reflectă efectele modificării prețurilor, să facă disticția între valorile recunoscute pe piață, care ar trebui reflectate în situațiile financiare și tipurile de valoare

nebazate pe piață. Costul de înlocuire net ( CIN ), definit în Standardul Internațional de Evaluare și aplicat pentru proprietățile specializate, poate fi considerat ca fiind o metodă acceptabilă pentru estimarea unui surogat pentru valoarea de piață.

Considerații similare celor prezentate mai sus sunt aplicabile și în cazul evaluării altor tipuri de proprietate. Cu excepția cazurilor în care metoda CIN este adecvată, raportarea financiară va necesita aplicarea metodelor de estimare a valorii de piață și o distincție clară între aceste metode și metodele de estimare a valorilor nebazate pe piață.

Costul total al proprietății cuprinde toate costurile de producție ale acesteia, directe și indirecte. Dacă sunt implicate costuri de capital suplimentare ale cumpărătorului, ulterioare achiziției, acestea se vor adăuga la costul de achiziție istoric, în scopul contabilizării costului. În funcție de modul în care utilizarea acestor costuri este percepută de piață, acestea pot fi sau nu reflectate integral în valoare de piață a proprietății.

O estimare a costului pentru o proprietate poate avea la bază fie estimarea costului de înlocuire, fie a costului de reconstrucție. Costul de reconstrucție este costul pentru a crea o copie identică a unei clădiri existente, utilizând același proiect și materiale de construcții similare. Costul de înlocuire se referă la construirea unei clădiri de utilitate comparabilă, folosind proiectele și materialele utilizate în mod curent pe piață. ( în unele țări termenul de activ echivalent modern este folosit pentru a descrie o clădire al cărei cost este exprimat pe baza costului de înlocuire ).

c) Valoarea de piață – conceptul de valoare de piață reflectă percepțiile și acțiunile colective de pe piață și este baza pentru evaluarea majorității resurselor în economiile de piață. Deși definițiile pot fi diferite ca precizie, conceptul de valoare de piață este, de obicei, înțeles și aplicat.

Valoarea de piață13 se definește ca: suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing adecvată, în care ambele părți au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Este important de subliniat că estimarea profesionistă a valorii de piață este o valoare obiectivă a drepturilor de proprietate asupra unor anumite bunuri, la o anumită dată. În această definiție apare implicit conceptul de piață în ansamblu, care reflectă mai degrabă activitatea și motivația mai multor participanți decât imaginea sau interesul preconceput ale unui anumit participant, valoarea de piață este o estimare fundamentală de piață, efectuată în conformitate cu aceste Standarde.

Proprietatea imobiliară este definită de cele mai multe bunuri și servicii, datorită perioadei relativ mari de expunere pe piață, pentru a ajunge un preț care să reprezinte valoarea de piață, din cauza că proprietatea imobiliară este o marfă cu lichidare mai redusă. Această perioadă mare de expunere, absența unei”piețe la vedere”( o piață pe care mărfurile sunt disponibile pentru vânzarea imediată ) și natura și diversitatea proprietăților imobiliare și a piețelor proprietăților imobiliare au determinat necesitatea apariției evaluatorilor profesioniști și a standardelor de evaluare.

În anumite țări, termenul de valoare justă de piață este utilizat ca sinonim cu valoarea de piață. Valoarea justă de piață nu trebuie confundată cu termenul contabil valoarea justă. Poziția IVSC este aceea că termenul valoarea de piață nu solicită niciodată clarificări suplimentare și deci toate țările ar trebui să se îndrepte spre utilizarea acestuia.

Terenul este privit ca un activ permanent dar amenajările terenului și construcțiile legale de aceasta au o durată de viață finită. Datorită fixității terenului, fiecare lot de proprietate imobiliară are o localizare unică.

Permanența terenului înseamnă, de asemenea, că este de așteptat ca terenul să existe și după dispariția construcțiilor atașate acestuia, care au o durată de viață finită.

Caracteristicile unice ale terenului determină utilitatea lui optimă. Atunci când terenul este evaluat distinct de construcțiile de pe el, principiile economice cer ca amenajările terenului și construcțiilor atașate să fie evaluate ca o contribuție sau o deteriorare adusă la valoare totală a proprietății. Astfel, valoarea de piață a terenului, bazată pe conceptul de”cea mai bună utilizare” reflectă utilitatea și permanența terenului, în contextul pieței, iar valoarea amenajărilor terenului și a construcțiilor atașate lui reflectă diferența dintre valoarea terenului și valoarea de piață a proprietății construite.

Cele mai multe proprietăți sunt evaluate ca o combinație între teren și amenajările

acestuia și construcțiile atașate. În aceste cazuri, evaluatorul va estima valoarea de piață luând în considerare cea mai bună utilizare a proprietății construite.

Cea mai bună utilizare este definită ca: cea mai probabilă utilizare a proprietății care este fizic posibilă, justificată adecvat, permisă legal, fezabilă financiar și care conduce la cea mai mare valoare a proprietății evaluate.

O utilizare care nu este legal permisă sau nu este fizic posibilă, nu poate fi considerată ca fiind cea mai bună utilizare. O utilizare permisă legal și posibilă fizic, poate cere evaluatorului, cu toate acestea, să justifice de este rezonabil probabilă. După ce a rezultat din analiză că una sau mai multe utilizări sunt rezonabil probabile, se trece la verificarea fezabilității financiare. Utilizare din care rezultă valoarea cea mai mare, în corelare cu celelalte utilizări este considerată cea mai bună utilizare.

Aplicarea acestei definiții permite evaluatorilor să aprecieze efectele deteriorării și

deprecierii deasupra construcțiilor, care sunt cele mai adecvate construcții, fezabilitatea proprietăților de reabilitare și renovare și multe alte situații de evaluare.

Pe piețele caracterizate de o volatilitate deosebită sau de dezechilibre severe între ofertă și cerere, cea mai bună utilizare a proprietății poate fi păstrarea acesteia pentru utilizarea viitoare. În alte situații, în care sunt identificate mai multe tipuri potențiale de cea mai bună utilizare, evaluatorul ar trebui să analizeze aceste utilizări alternative ca și nivelele de venituri și chieltuieli viitoare previzionate. În cazul în care amenajarea teritoriului și zonificarea se află în curs de modificare, cea mai bună utilizare imediată a proprietății poate fi o utilizare intermediară.

Conceptul de cea mai bună utilizare este o parte fundamentală și integrantă a estimărilor valorii de piață.

d) Criteriul utilității în evaluare – criteriul esențial în evaluare oricărei proprietăți imobiliare sau mobiliare este utilitatea sa. Procedurile utilizate în procesul de evaluare au ca obiectiv comun definirea și cuantificarea gradului de utilitate a proprietății evaluată. Acest proces solicită clarificarea conceptului de utilitate. Utilitatea este mai de grabă un termen relativ sau comparativ și nu un criteriu absolut. De exemplu, utilitatea terenului agricol este măsurată prin capacitatea sa productivă. Valoarea sa este o funcție a calității și cantității produsului pe care pământul îl produce, în sens agricol, sau în funcție și dă calității și cantității construcțiilor esențiale pentru activitatea agricolă. Dacă terenul are potențial de dezvoltare, producția sa este estimată în funcție de utilizarea sa din perspectiva rezidențială, comercială, industrială sau o utilizare mixtă. Ca urmare, valoare terenului se stabilește prin evaluarea utilității sale în condițiile factorilor legali, fizici, funcționali, economici și de mediu care influentează capacitatea sa productivă.

În mod esențial, evaluarea proprietății este influențată de modul în care proprietatea este utilizată și\sau ar fi tranzacționată în mod normal pe piață. Pentru unele proprietăți, utilitatea optimă este obtinuță dacă proprietatea respectivă este exploatată ca entitate distinctă. Alte proprietăți au o utilitate mai mare decât sunt exploatate ca parte a unui grup, de exemplu, proprietăți administrate de o inteprindere integrată, cu lanțuri de subunități de vânzare cu amănuntul, restaurante fast-food sau hoteluri. De aceea, trebuie o distincție între utilitatea

proprietății considerate individual sau ca fiind parte a unui grup. Evaluatorul va privi

proprietatea din perspectiva pieței, fie ca o entitate distinctă, fie ca parte dintr-un întreg sau portofoliu.

De obicei, evaluatorul estimează și raportează valoare proprietății ca entitate individuală. Dacă valoarea proprietății, considerată ca parte din întreg sau din portofoliu este diferită de valoare sa individuală, această valoare ar trebui luată în considerare și raportată ca atare.

Proprietățile de natura unor unități de exploatare independente sunt tranzacționate independent și sunt evaluate ca atare.

Dacă astfel de proprietăți ar putea avea o valoare mai mare ( sau mai mică ), rezultă dintr-o asociere economică sau funcțională cu alte proprietăți, o asemenea valoare specială sau adițională trebuie evidențiată în procesul de evaluare și raportată corespunzător, conform observațiilor proprii ale evaluatorului sau în concordanță cu instrucțiunile exprese ale clietului. Orice astfel de valoare estimată, nu ar trebui asociată cu valoarea de piață, fără explicațiile de rigoare. O proprietate individuală poate avea o valoare adițională sau specială, peste valoarea sa privită ca entitate separată, ca rezultat al asocierii sale fizice sau funcționale cu o proprietate deținută de alții sau al atractivității pentru un cumpărător care are interese special. Mărimea unei astfel de valori adiționale sau speciale este, în general, raportată în mod distict de valoarea de piață.

Abordările în evaluare bazate pe piață includ:

Abordarea prin cost. Această abordare comparativă ia în considerare ca substitut, pentru cumpărarea unei anumite proprietăți, alternativa de a construi o altă proprietate, fie ca o copie identică a originarului, fie ca o proprietate cu aceeași utilitate. În contextul proprietății imobiliare, o persoană nu ar plăti mai mult pentru o proprietate decât costul pentru achiziția terenului echivalent și pentru construirea unei clădiri alternative, fără să fie implicate timpul, riscul și neadecvarea ei. În practică, abordarea presupune o entitate a deprecierii pentru proprietățile mai vechi și/sau cu deficiențe în funcționare, când o estimare a costului de nou ar depăși nepermis prețul cel mai probabil plătibil pentru proprietatea evaluată.

Abordarea prin comparația vânzărilor. Această abordare comparativă ia în considerare vânzările proprietăților similare sau sustituibile și informațiile referitoare la piață și stabilește o estimare a valorii prin procese de comparație. În general, proprietatea evaluată este comparată cu vânzările unor proprietăți similare, tranzacționate pe o piața deschisă. Pot fi luate în considerare și oferte de vânzare.

Abordarea prin capitalizarea veniturilor. Această abordare comparativă ia în considerare informațiile referitoare la veniturile și chieltuielile aferente proprietății evaluate și estimează valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea leagă venitul ( de obicei, venitul net ) de un anumit tip de valoare prin convertirea venitului într-o estimare de valuare.

Acest proces poate lua în considerare o relație directă cunoscută ca rate de capitalizare ), ratele de actualizare ( care reflectă fructificarea investiției ), sau ambele. În general, principiul substituției arată că fluxul de venit care produce cea mai mare recuperare și fructificare, corespunzătoare unui anumit nivel de risc, conduce la cea mai probabilă mărime a valorii. Evaluările din afara pieței pot aplica abordări similare, însă implică de obicei alte scopuri decât determinarea valorii de piață. De exemplu:o intreprindere/entitate poate aplica abordarea prin cost pentru a compara costul altor clădirii evaluate a unei intreprinderi/entităti, constatând diferențe în cazul proprietății evaluate în contradicție cu piața liberă. Această aplicație este specifică pentru o anume proprietate, care poate fi un cost nerecunoscut de piață.

Un proprietar de teren poate plăti un preț suplimentar pentru o proprietate adiacentă. În aplicarea abordării prin comparația vânzărilor, pentru a determina prețul maxim pe care proprietarul este dispus să îl plătească pentru terenul adiacent, evaluatorul poate ajunge la o sumă care poate depăși cu mult valoarea de piață. În unele țări, o astfel de estimare se numește valoarea cumpărătorului special .

Un investitor poate aplica o rată de rentabilitate specifică acelui investitor, definită de cea recunoscută de piață. În aplicarea abordării prin capitalizarea venitului, pentru a determina

prețul pe care acel investitor este dispus să îl plătească pentru o anumită investiție, bazată pe rata de recuperare anticipată a investitorului, evaluatorul ajunge la o estimare a valorii de investiție mai degrabă decât la o valoare de piață.

Costul de înlocuire net ( CIN ) este o metodă acceptabilă pentru estimarea unui surogat pentru valoarea de piață a proprietăților specializate. Metoda este aplicată, de obicei, în situația evaluării unei proprietății pentru care nu există informații disponibile sau pertinente pentru estimarea valorii de piață.

Fiecare abordare în evaluare are metode alternative de aplicare. Experiența și competența evaluatorului, standardele naționale, cerințele pieței și informațiile disponibile în combinarea lor, determină care metodă sau ce metode sunt aplicabile. Rațiunea pentru existența abordărilor și metodelor alternative constă în punerea la dispoziția evaluatorului a unei serii de proceduri analitice care vor fi apreciate și reconciliate într-o estimare a valorii finale, în funcție de tipul de valoare implicat.

In general, abordările și metodele de evaluare sunt comune tuturor tipurilor posibile de

evaluări, incluzând proprietatea imobiliară, proprietatea mobiliară ( bunurile mobile), intreprinderile și activele financiare. Totuși, evaluarea diferitelor tipuri de proprietate implică surse diferite de informații, care reflectă în mod adecvat piața pe care proprietatea ( și/sau serviciul sau intreprinderea ) este evaluată. De exemplu, clădirile individuale sunt, de obicei, vândute și evaluate pe o piață imobiliară relevanța, în timp ce evaluarea acțiunilor unei companii care deține mai multe clădiri este reflectată pe ( referirea la cursul acțiunilor pe o piață de valori mobiliare relevantă ).

Standardele Internationale de Evaluare sunt concepute pentru a facilita tranzacțiile internaționale de proprietăți și pentru a contribui la viabilitatea piețelor globale, prin promovarea transparenței în raportarea financiară. Se pune accent pe utilizarea informațiilor de piață faptice, pe baza cărora se dezvoltă raționamente profesionale referitoare la modul în care pot fi efectuate evaluările proprietății.

În aplicarea Standardelor Internaționale de Evaluare este esențial ca evaluările realizate în conformitate cu acestea să fie efectuate de evaluatori profesioniști, cinstiți și competenți, fără prejudecăți și interese propii, ale căror rapoarte sunt clare nu induc în eroare și care prezintă toate aspectele esențiale pentru înțelegerea adecvată a evaluării, evaluatorii vor promova și vor menține în permanență încrederea publicului în profesiunea de evaluator.

Evaluatorii respectă aceste Standarde fie ca opțiune a lor, fie din necesitatea de a aplica prevederile legii sau ale regulamentelor, fie ca urmare a instrucțiunilor clienților sau utilizatorilor vizați. O evaluare elaborată pe baza Standardelor Intrenaționale de Evaluare îl obligă pe evaluator să respecte acest Cod Deontologic.

Acest Cod nu are nici o autoritate legală și nu reprezintă decât o completare a regulilor, statutelor și regulamentele asociațiilor naționale sau organizațiilor care controlează sau onitorizează activitățile evaluatorilor.

Evaluările efectuate în conformitate cu aceste Standarde devin acceptabile, pentru utilizatorii finali, numai când sunt elaborate de un membru instruit în cadrul unui organism național profesional și recunoscut, care pune în aplicare standarde obligatorii de calificare, competentă, experiența, etică și comunicare în evaluare. În acele țări în care nu există încă o infrastructură pentru o exercitare instruită și controlată a profesiunii de evaluator, principala responsabilitate este ca utilizatorii să fie satisfăcuți, iar evaluatorii să-și indeplinească sarcina în mod competent.

Ipotezele14 sunt supoziții considerate ca fiind adevărate. Ipotezele implică fapte, condiții, sau situații care afectează subiectul sau abordarea unei evaluări dar care nu pot fi verificate sau nu necesită o verificare. Acestea sunt aspecte care, după ce au fost declarate, trebuie acceptate în vederea înțelegerii evaluării. Toate ipotezele care stau la baza unei evaluări trebuie sặ fie rezonabile. Toate evaluările depind, într-un anume grad de acceptarea ipotezelor. În mod deosebit, definiția valorii de piață include ipoteze care asigură consecvența abordării, dar evaluatorul poate fi pus în situația de a face și alte ipoteze cu privire la fapte care nu pot fi cunoscute sau stabilite.

Condițiile limitative sunt restricții impuse evaluărilor. Condițiile limitative pot fi impuse de clienți ( de exemplu, atunci când evaluatorului nu i se permite să investigheze complet unul sau mai mulți factori importanți, care ar putea afecta valoarea );

de evaluator ( de exemplu atunci când clientul nu poate publica parțial sau total raportul de evaluare sau certificatul de evaluare, fără acordul prealabil în scris al evaluatorului cu privire la forma și contextul în care poate să apară ), sau de legislația națională aferentă.

Un evaluator este persoana care are pregătirea profesională necesară, capacitatea și experiența de a efectua o evaluare. În unele țări, se impune obținerea unei autorizații înainte ca evaluatorul să-și desfășoare activitatea în acest sens. Evaluatorul va fi:

o persoană cu o bună reputație care a obținut o pregătire profesională adecvată în cadrul unui centru de pregătire recunoscut, sau o calificare academică echivalentă;

are experiența adecvată și este competent în evaluarea pe piața și categoria respectivă de active;

cunoaște, înțelege și poate pune în aplicare în mod corect acele metode și tehnici recunoscute care sunt necesare pentru efectuarea unei evaluări credibile;

este membru al unui organism național profesional de evaluare recunoscut;

urmează un program de instruire profesională;

respectă toate cerințele acestui cod deontologic.

În cazul în care, în orice țară, nu există calificări academice adecvate, cum sunt cele menționate mai sus, evaluatorul trebuie să aibă un nivel de pregătire suficient și experiență în

evaluare și este fie membru al unui organism național profesional de evaluare recunoscut, fie are autorizație din partea guvernului sau numire din partea justiției sau a unei autorități cu un

statut echivalent. În unele țări, prin lege, evaluatorul are nevoie de o autorizație sau un certificat, din partea unui organism independent, pentru a putea profesa în această calitate.

Un evaluator intern este un evaluator angajat fie în cadrul intreprinderii care deține activele, fie în cadrul firmei de contabilitate responsabilă cu elaborarea rapoartelor și/sau înregistrările financiare ale intreprinderii. Un evaluator intern este, în general, apt de a respecta toate exigențele privind independența și obiectivitatea profesională, solicitate în conformitate cu acest cod deontologic însă, din motive de prezentare publică și regulament, este posibil să nu indeplinească întodeauna rolul de evaluator independent în anumite tipuri de angajamente.

Un evaluator extern este un evaluator care, împreună cu orice asociație, nu are legături materiale importante cu compania client sau cu subiectul misiunii.

Ținând cont de faptul că toți evaluatorii, care îndeplinesc misiuni în conformitate cu Standardele Internaționale de Evaluare, trebuie să respecte cerințele privind imparțialitatea, obiectivitatea profesională și transparența solicitată în baza acestui cod deontologic, acești evaluatori trebuie să respecte solicitările privind independența lor, aferente mai multor misiuni. În anumite țări sau pentru anumiți clienți ar putea fi aplicate restricții suplimentare, prin regulamente sau prin lege, referitoare la termenul evaluator independent, în conformitate cu anumite circumstanțe.

Acest cod nu-și propune să definească diferite grade de independență dincolo de standardul de independență cerut deja în conformitate cu acest cod.

3.4 STANDARDE MORALE IN EVALUARE

3.4.1 Etica

Evaluatorii vor menține în permanență un standard înalt de onestitate și integritate și își vor desfășura activitățile lor astfel încât să nu prejudicieze clienții, publicul, profesia lor sau organismul național profesional de evaluare din care fac parte.

3.4.2 Integritatea

un evaluator nu trebuie să acționeze în mod înșelător sau fraudulos;

un evaluator nu trebuie să redacteze și să comunice în mod conștient un raport care conține opinii și analize false, inexacte sau părtinitoare;

un evaluator nu trebuie să contribuie sau să participe la un serviciu de evaluare pe care alți evalutori îl considera ca nejustificat ;

un evaluator trebuie să acționeze legal și să respecte legile și reglementările țării în care își desfășoară activitatea sau în care îndeplinește o anumită misiune ;

un evaluator nu trebuie să pretindă în mod conștient sau să facă să pară credibilă o prezentare a calificărilor profesionale pe care nu le posedă ;

un evaluator nu va folosi în mod conștient pretenții sau reclame false, eronate sau exagerate, cu intenția de a-și asigura lucrări de evaluare ;

un evaluator va avea grijă ca orice salariat sau colaborator subordonat, care ia parte la misiune, să respecte acest cod deontologic.

3.4.3 Conflicte de interese

Un evaluator nu trebuie să acționeze pentru una sau mai multe părți în aceeași problemă, cu excepția unui consimțământ în scris al celor implicați.

Un evaluator trebuie să ia toate măsurile necesare pentru a nu se ivi conflicte între interesele clienților săi și cele ale altor clienți, ale evaluatorului, ale firmei sale, rudelor prietenilor sau asociațiilor. Posibilele conflicte vor fi evidențiate în scris, înainte de acceptarea instrucțiunilor clientului. Orice astfel de conflicte, pe care evaluatorul le cunoaște ulterior, trebuie să fie imediat comunicate. În cazul în care aceste conflicte sunt percepute de evaluator, după finalizarea evaluării, comunicarea acestora trebuie făcută într-o perioadă de timp rezonabilă.

3.4.4 Confidențialitate

Întotdeauna, un evaluator trebuie să trateze problemele clientului cu discreția și confidențialitatea corespunzătoare.

Un evaluator nu trebuie să divulge informațiile sensibile, obținute de la un client sau rezultatele unei lucrări elaborate pentru un client, altor persoane decît celor autorizate de client, cu excepția cazului în care se solicită acest lucru în mod legal, cum ar fi situațiile în care un evaluator trebuie să respecte anumite proceduri vasi-judiciare, în cadrul organismului național profesional de evaluare recunoscut, al cărui membru este respectivul evaluator.

3.4.5 Imparțiabilitate

un evaluator trebuie să efectueze o misiune cu strictă independență obiectivitate și imparțialitate și fără a considera interesele personale;

un evaluator nu trebuie să accepte o misiune care presupune raportarea unor opinii și concluzii predeterminate;

un evaluator nu trebuie să se bazeze pe informațiile esențiale furnizate de un client sau de orice altă parte care nu are calificare corespunzătoare sau confirmarea de la o sursă independentă, cu exceptia cazului în care natura și importanța acestei încrederi sunt specificate ca o condiție limitativă;

un evaluator nu va accepta omisiune care implică raportarea unor condiții ipotetice asumate, care nu pot fi realizate într-o perioadă de timp rezonabilă;

un evaluator nu va folosi sau nu se va baza pe concluzii fără suport, bazate pe o prejudecată de orice fel sau nu va raporta concluzii care reflectă opinia că această prejudecată este necesară pentru menținerea sau maximizarea valorii.

La verificarea altui evaluator, un evaluator va raționa în mod imparțial și își va justifica motivele pentru care este de acord sau nu cu concluziile raportului.

3.4.6 Competența

Un evaluator trebuie să posede cunoștințele, competența și experiența necesară pentru a îndeplini, în mod eficient, misiunea sa în conexiune cu un standard profesional acceptabil. Numai acei evaluatori capabili să respecte definiția evaluatorului, vor desfășura activități în conformitate cu aceste Standarde.

3.4.7. Acceptarea instrucțiunilor

Înainte de a accepta o misiune sau de a încheia un contract de efectuare a oricărei misiuni, un evaluator trebuie să identifice în mod corespunzător problema care trebuie abordată și să fie sigur că posedă experiența și cunoștințele, sau în cazul unei misiuni în străinătate, că este capabil să se asocieze cu un profesionist care posedă experiența sau cunoaște forțele pieței, limba și legislația, pentru a-și îndeplini misiunea în mod competent.

3.4.8 Existența din exterior

Atunci când se apelează la asistența din exterior, în vederea completării competențelor unui evaluator, acesta va trebui să stabilească dacă persoanele care oferă asistență posedă abilitățile și principiile deontologice necesare.

Când se solicită asistența din exterior este necesară obținerea acordului clientului iar identitatea persoanelor care oferă asistența și importanța rolului lor vor fi evidențiate în raportul evaluatorului.

3.4.9 Eficiența și conștiinciozitate

Evaluatorul va acționa promt și eficient pentru îndeplinirea instrucțiunilor clientului și îl va informa pe client asupra stadiilor evaluării.

Instrucțiunile vor fi refuzate în cazul în care circumstanțele împiedică efectuarea investigațiilor necesare, a unei calități bune a muncii și a finalizării evaluării într-un timp rezonabil.

Instrucțiunile scrise vor fi primite de la client și/sau vor fi confirmate în scris de evaluator, conținând detalii suficiente pentru a evita orice interpretare eronată, înainte de raportarea evaluării.

Un evaluator va face verificări și investigații laborioase pentru a se asigura că datele pentru analiza în evaluare sunt corecte și demne de încredere.

Un evaluator va pregăti un dosar de lucru pentru fiecare misiune care, la finalizare, va conține o copie a originalului, pe hârtie sau în forma electronică ( salvate corespunzător ) a tuturor rapoartelor scrise, a corespondenței și a notificărilor plus însemnările din dosar, care întăresc opiniile evaluatorului prin verificări, comparare obiectivă, deducție și calcul.

Dosarul de lucru pentru fiecare misiune va fi reținut pentru o perioadă de cel puțin 5 ani de la finalizarea misiunii.

3.5 ACTIVE FINANCIARE

Activele financiare rezultă din divizarea legală a proprietății asupra intreprinderii sau proprietății imobiliare ( de exemplu: asocieri, societăți comerciale, societăți mixte, coproprietatea), dintr-un drept opțional de a vinde sau cumpăra o proprietate ( de exemplu imobiliară, acțiuni sau alte instrumente financiare ) la un preț dat și într-o perioadă stabilită, sau prin crearea unor instrumente investiționale bazate pe un pachet de active imobiliare.

Proprietatea poate fi în mod legal divizată pentru a crea asocieri în care două sau mai multe persoane dețin în comun o proprietate sau o intreprindere și își împart profiturile sau pierderile acesteia.

O societate în nume colectiv este o formă de proprietate în care toți partenerii își împart câștigurile sau pierderile din investiție și fiecare este pe deplin responsabil pentru toate obligațiile.

O societate în comandită simplă este o formă de proprietate costând din parteneri comanditati și comanditari: unii administrează afacerea și își asumă pe deplin obligațiile, pe când ceilalți sunt asociați pasivi și responsabili numai până la mărimea capitalului investit.

Alte entități juridice sunt sindicalizările și asocierile în participațiune.

Investitorii sindicalizați sunt parteneri limitați. Prin sindicalizare se pot strânge fonduri pentru achiziționarea sau dezvoltarea unor proiecte imobiliare sau în alte domenii.

O asociere în participație ( joint venturre ) este o combinație de două sau mai multe entități care se unesc în scopul realizării unui anumit proiect. Această formă de asociere se deosebește de celelalte forme de asociere prin limitarea duratei asocierii și prin scopul specific al acesteia.

O opțiune este o înțelegere de a menține o ofertă de a cumpăra, a vinde sau a închiria o proprietate imobiliară într-o anumită perioadă și la un preț dat. O opțiune crează un drept contractual, exercitarea căruia este, în general, dependentă de îndeplinirea unor condiții specificate. Deținătorul poate alege să-și exercite sau nu opțiunea. În acest caz, o opțiune diferă de un contract de vânzare sau de cumpărare a unei proprietăți. Opțiunile de cumpărare pot fi conținute în contractele de închiriere. Opțiunile de cumpărare conțin adesea clauza conform căreia o parte sau întreaga chirie plătită se poate regăsi în prețul de cumpărare.

Investițiile imobiliare prin deținerea de valori mobiliare sau de instrumente care reflectă atât pozițiile de datorie, cât și de capital, reprezintă o alternativă la proprietatea directă. Investitorii pot deține și tranzacționa părți sau acțiuni într-o proprietate sau într-un pachet de proprietăți la fel cum pot deține și tranzacționa acțiuni ale intreprinderilor.

Piața pentru astfel de valori mobiliare include atât un sector privat sau instituțional

( societăți, fonduri, companii de asigurare ), cât și un sector public ( investitori individuali care tranzacționează pe piața de capital ).

Instrumentele de investiție mobilizate include fonduri imobiliare, fonduri ipotecare sau

de alte valori mobiliare bazate pe ipoteci, firme de exploatare imobiliară etc.

Activele financiare sunt active necorporale și pot include:

drepturile inerente deținerii unei intreprinderi sau proprietăți, respectiv de a folosi, ocupa, vinde, sau administra;

drepturi inerente din cadrul unui contract care garantează o opțiune de a cumpăra, sau unei închirieri cu opțiune de cumpărare, opțiuni care pot fi exercitate sau nu ;

drepturile inerente deținerii unui pachet de acțiuni sau obligațiuni ( de exemplu, de a păstra acest pachet sau de a-l vinde ).

Evaluarea activelor financiare este necesară în mai multe situații.

Un activ financiar poate fi inclus între activele unui investitor. Ca urmare, pentru a stabili valoarea totală a activelor deținute de investitor, trebuie determinată valoarea activelor financiare ale acestuia. Sau un investitor dorește să își vândă participația sa, sau aceasta este moștenită, valoarea ei necesară pentru stabilirea impozitului aferent sau pentru luarea unei hotărâri judecătorești. De asemenea, un asociat dorește să cumpere un activ financiar, inclusiv pentru aport la capital.

Opțiunile de cumpărare, care se pot achiziționa adesea cu sume mici, creează un puternic efect de îndatorare, efect al cărui impact trebuie să fie luat în considerare în preț final de tranzacționare. Opțiunile de cumpặrare a proprietặții închiriate, cu implicații asupra valorii de piață a acesteia.

Evaluarea instrumentelor de investiții mobilizate se face în scopul garantării emisiunilor și emiterii rating-lui valorilor mobiliare, înainte de ofertele publice de vânzare.

Standardul Internațional de Contabilitate, IAS 32- Instrumente financiare: prezentare și descriere, oferă definiții pentru un activ financiar, datorie financiară, instrument financiar, instrument de capital propriu, instrument ( financiar ) compus și active și datorii financiare monetare.

Conform15 IAS 32, o intreprindere trebuie să prezinte informații asupra valorii juste pentru fiecare clasă de active și de datorii financiare, recunoscute sau nerecunoscute. Dacă un instrument financiar este tranzacționat pe o piața activă sau lichidă, prețul cotat pe acea piață este cea mai bună măsură pentru valoarea justă.

Un activ financiar este orice activ care este :

numerar;

un drept contractual de a încasa numerar sau alte active financiare de la altă intreprindere;

un drept contractual de a schimba instrumente financiare cu altă intreprindere în condițiile în care sunt potențial favorabile ;

un instrument de capitaluri proprii ale altei intreprinderi.

Exemple uzuale de active financiare care reprezintă un drept contractual de a încasa numerar în viitor sunt:

creanțele și datoriile pe teren scurt comerciale;

efecte comerciale de încasat și de plătit;

împrumuturi de încasat și de plătit;

obligațiuni de încasat și de plătit.

O datorie financiară este orice datorie contractuală:

de a vărsa numerar sau alt activ financiar unei alte intreprinderi;

de a schimba instrumente financiare cu altă intreprindere în condiții care sunt potențial nefavorabile ( o intreprindere poate avea o datorie contractuală care poate fi reglată fie pritr-o plată sub forma de active financiare, fie sub forma unor valori mobiliare de tipul capitalurilor proprii ).

Exemple uzuale de datorii financiare care reprezintă o obligație contractuală de a vărsa numerar în viitor sunt:

creanțele și datoriile pe termen scurt comerciale;

efecte comerciale de încasat și de plătit;

împrumuturi de încasat și de plătit;

obligațiuni de încasat și de plătit.

Un instrument financiar reprezintă orice contract care generează simultan un activ financiar pentru o altă intreprindere. Instrumentele financiare au o sferă largă, respectiv de la instrumente primare tradiționale precum obligațiunile la forme variate de instrumente financiare derivate. Instrumentele financiare derivate dau, uneia dintre părți, dreptul contractual de a schimba active financiare cu altă parte, în condiții ce sunt potențial favorabile, sau o datorie contractuală de a schimba active financiare cu altă parte în condiții ce sunt potențial nefavorabile. Drepturile și obligațiile contractuale care nu implică transferul activului financiar, ci prevăd executarea prin primirea sau livrarea doar a unui activ fizic ( de exemplu, o opțiune, contracte forward sau futures pe argint ) nu sunt cuprinse în sfera de definiție a instrumentelor financiare ( IAS 32, A 9, 14, A 13 ).

Instrumentele financiare derivate creează drepturi și datorii, ce au ca efect transferarea între părți a unuia sau mai multor riscuri financiare ( de exemplu, riscul de preț, riscul de credit, riscul de lichiditate, riscul fluxului de numerar ), inerente unui instrument financiar primar de baza ( IAS 32, 10).

Multe alte tipuri de instrumente financiare derivate încorporează un drept sau o datorie de a face schimburi viitoare, incluzând swap-ul de rata a dobânzii și swap-ul valutar, rata dobânzii din contractele caps, collars și floors pe baza ratei dobânzii, împrumuturile, emisiunile de obligațiuni și acreditivele ( IAS 32, A 12 ).

O operațiune de leasing financiar este considerată un instrument financiar, iar o operațiune de leasing operațional nu este considerată un instrument financiar ( IAS 32, A 6 ).

Un instrument de capital propriu este orice contact care conferă existența unui interes rezidual în activele unei intreprinderi după deducerea tuturor datoriilor sale.

Exemple uzuale de instrumente de capitaluri proprii includ acțiunile comune, unele tipuri de acțiuni prefențiale, precum și bonurile de subscriere de active sau opțiuni pentru subscrierea sau cumpărarea de acțiuni de la întreprinderea emitentă ( IAS 32, A 7 ).

O opțiune sau alt instrument similar, achiziționat de o intreprindere, care îi dă dreptul de a răscumpăra propriile instrumente de capitaluri proprii nu se constituie într-un activ financiar al intreprinderii ( IAS 32, A 8 ).

Un instrument ( financiar ) compus este un instrument financiar care, din punct de vedere al emitentului, conține atât un element de datorie, cât și de capital.

Active și datorii financiare monetare ( denumite și instrumente financiare monetare ) sunt active și datorii financiare ce urmează a fi încasate sau plătite în bani, pentru o sumă determinată sau determinabilă.

Valoarea ansamblului tuturor activelor financiare asupra unei proprietăți poate fi mai mare sau mai mică decât suma participanțiilor individuali asupra acelei proprietăți.

Valoarea completă ( 100% ) a deținătorilor de proprietăți generatoare de venit, aparținând mai multor asociați, este posibil să depășească valoarea agregată a participațiilor minoritare asupra proprietăților. In mod similar, valoarea portofoliului unui fond imobiliar, care reprezintă ansamblul a diferite proprietăți, este posibil să difere de suma valorilor tuturor proprietăților care formează portofoliul, datorită specificului asamblării proprietăților în portofoliu, datorită specificului asamblării proprietăților în portofoliu și/sau managementului portofoliului.

Evaluatorul estimează mai întâi valoarea completă sau totală a unei proprietăți înainte de a evalua participațiile fragmentare ( fracțiunile proprietății ).

În misiuni care implică active financiare, evaluatorul trebuie să identifice în mod exact drepturile de proprietate care se evaluează, dacă este vorba de o poziție majoritară sau minoritară într-o intreprindere sau proprietate, de un drept contractual sau de un drept majoritar sau minoritar asupra unei investiții imobiliare mobilizate. Evaluatorul trebuie să examineze clauzele contractuale sau actele constitutive ( de asociere ) pentru a verifica cota procentuală din proprietate pe care o reprezintă subiectul evaluării.

Evaluarea activelor financiare implicặ cunoștințe aprofundate și specializate. Ca urmare, evaluatorul trebuie să adapteze abordarea sau abordările la natura activului financiar de evaluare. Toate cele trei abordări pot fi utilizate la evaluarea proprietăților deținute de asocieri. La analiza vânzărilor comparabile în cadrul abordării prin comparația vânzărilor, evaluatorul determină dacă în prețul de cumpărare sunt incluse și active non-imobiliare. Dacă sunt incluse, aceste active trebuie identificate, iar efectul lor asupra valorii trebuie luat în considerare și estimat.

Dacă un asociat /acționar a achiziționat participații într-o asociere/intreprindere, evaluatorul ia în considerare efectele activelor non-imobiliare asupra prețului tranzacției.

Aceste elemente pot include finanțări speciale, garanții privind ocuparea sau venitul și servicii de management.

Opțiuni de cumpărare sunt considerate la cost de cumpărător, când opțiunea este exercitată. Prin urmare, costul unei opțiuni de a cumpăra o proprietate, opțiune care a fost exercitată, se adaugă la prețul de vânzare al proprietăți imobiliare. Un evaluator trebuie să ia în considerare efectul de îndatorare produs de o opțiune de cumpărare asupra prețului de tranzacție final pentru o proprietate.

Când o opțiune de cumpărare a unei proprietăți închiriate este exercitată iar chiriile anterior plătite sunt considerate părți ale prețului de cumpărare, astfel de plăți sunt tratate ca plăți de rate.

Prețul unităților sau acțiunilor asupra unei investiții imobiliare , mobiliare sunt stabilite pe piețele pe care acestea sunt tranzacționate. Evaluările activelor imobiliare, care sunt abordări și metode consecvente cu caracteristicile de a genera venituri ale proprietății imobiliare.

3.5.1 Prezentarea informațiilor

Este esential ca evaluatorii să elaboreze și să comunice analizele, opiniile și concluziile lor către utilizatorii serviciilor prestate de ei, prin rapoarte corecte care vor dezvălui orice informații ce ar putea afecta obiectivitatea.

Raportul de evaluare va trebui să facă o descriere clară și precisă a ariei de aplicabilitate a misiuni și a scopului acesteia, prezentând orice ipoteze, scenarii sau condiții limitative care afectează în mod direct evaluările și, acolo unde este cazul, indicând efectul lor asupra valorii.

Raportul de evaluare trebuie să furnizeze suficiente informații pentru a descrie activitatea desfășurată, concluziile obținute și contextul în care s-au format.

Un evaluator trebuie să prezinte orice relație personală sau a firmei, directă sau indirectă, cu proprietatea sau compania care este subiectul oricărei misiuni și care ar putea duce la un posibil conflict de interese.

Atunci când un evaluator acționează în ipostaza de evaluator între, relația sa cu entitatea care controlează activele va trebui dezvăluite în raportul de evaluare.

Atunci când un evaluator acționează în ipostaza de evaluator extern, însă a lucrat și pentru alte contracte pentru client, această relație trebuie să fie dezvăluită în cazul în care o terță parte, care se bazează pe evaluare, consideră că obiectivitatea evaluatorului este compromisă.

Orice limitări privind calitatea serviciului pe care un evaluator îl poate oferi trebuie să fie dezvăluite, fie că se datorează unor constrângeri externe impuse sau în special se datorează evaluatorului sau misiunii. În cazul în care apelează la asistența din exterior, evaluatorul trebuie să prezinte identitatea persoanelor care oferă asistența, gradul de încredere și natura acestei asistențe. Un evaluator trebuie să stabilească o restricție de nepublicare a unei evaluări sau a concluziilor acesteia fără acord prealabil, astfel încât evaluatorul să păstreze un control asupra formei și contextului în care evaluările sale sunt dezvăluite public. Un evaluator va prezenta orice devieri de la Standardele Internaționale de Evaluare.

Standardele sunt concepute pentru situațiile generale și nu pot acoperi orice eventualitate. Există situații în care devierea de la Standarde este inevitabilă. Când apar astfel de situații, devierea nu va constitui o încălcare a acestor Standarde, cu condiția ca această deviere să fie rezonabilă, să respecte principiile eticii și limitele de competență, iar în raportul de evaluare să fie inclusă o expunere privind rațiunea acestei devieri.

3.5.2 Raportarea valorilor

Misiunile de evaluare se pot referi la una sau mai multe proprietăți. Stilul raportului de

evaluare trebuie să fie ajustat în funcție de natura misiunii și de nevoile clientului, respectându-se și anumite cerințe minime cu privire la conținut.

Acest paragraf prezintă conținutul minim al oricărui raport sau certificat. Trebuie să fie incluse următoarele elemente:

identitatea evaluatorului și data raportului;

identitatea clientului;

instrucțiunile, data efectivă a valorii estimate, scopul și utilizarea evaluării;

baza de evaluare, incluzând tipul și definiția valorii;

identitatea, situația juridică și locația ( locațiile ), proprietății ( proprietăților ) care vor fi evaluate;

data și amploarea inspecțiilor;

aria de aplicabilitate și amploarea activității în misiunea de evaluare;

orice ipoteze și condiții limitative și orice ipoteze speciale, neobișnuite sau extraordinare;

o declarație de conformitate prin care se arată că valoarea a fost făcută prin respectarea

standardelor și a altor cerințe de prezentare;

calificarea profesională și semnătura evaluatorului;

în anumite cazuri, o certificare specifică din partea evaluatorului într-o formă standard.

Utilizarea evaluării și complexitatea proprietății determină gradul de detaliere adecvat pentru un raport. În cazul în care se raportează o proprietate unică sau complexă, este recomandabil ca raportul să conțină mai multe detalii cu privire la datele pe care se bazează evaluarea și raționamentul din spatele concluziilor. În cazul în care se raportează o proprietate unică sau complexă, este recomandabil ca raportul să conțină mai multe detalii cu privire la datele pe care se bazează evaluarea și raționamentul din spatele concluziilor.

În cazul în care un raport este elaborat pentru un portofoliu de proprietăți, în scopul utilizării evaluării într-o misiune de audit, nivelul de detaliere a datelor solicitate pentru fiecare dintre proprietățile din cadrul portofoliului poate fi mai puțin extins.

Această secțiune nu trebuie să fie considerată ca reprezentând investigațiile, cercetarea și analiza necesare desfășurării unei evaluări adecvate, ci pur și simplu minimul care trebuie prezentat în raport.

4. RAPORT DE EVALUARE AL S.C. ESTICO HOTEL S.A. BUȘTENI

4.1 ALEGEREA METODELOR DE EVALUARE

Selecția metodelor pentru estimarea valorii de piață a SC ESTICO HOTEL SA BUȘTENI, a avut la bază considerente legate de sectorul de activitate în care se plasează aceasta. Procedura de evaluare pentru fiecare societate se stabilește de către evaluator pe baza unui diagnostic global.

În conformitate cu standardele internaționale, metoda de evaluare este o cale specifică de estimare a valorii de piață a companiei în cadrul abordărilor. Principalele categorii de metode de evaluare sunt: metode patrimoniale și metode de randament.

4.2. METODE PATRIMONIALE

De concepție clasică se bazează pe evaluarea elementelor finanțate de capital care urmează a fi tranzacționate. Metoda este fundamentată pe principiul substituției, astfel un activ nu valorează mai mult decât costul de înlocuire al tuturor părților sale componente.

4.3. METODE DE RANDAMENT

Prin care se estimează valoarea unei afaceri, a unei participații sau a unei acțiuni, prin calcularea valorii sale prezente a benefiicilor viitoare anticipate. Metodele au în vedere abordarea dinamică a capitalurilor, respectiv a fluxurilor pe acestea le generează pentru investitor.

S-au ales pentru evaluare urmặtoarele metode:

a) metode patrimoniale ;

b) metoda activului net corectat ;

c) metoda de randament ;

d) metoda actualizării fluxului de lichidități ;

e) metoda capitalizării veniturilor.

4.4. PREMISE ȘI SCENARII UTILIZATE

Exprimarea tuturor valorilor s-a făcut în USD la data de schimb de 2,5676 RON/USD, valabil la data de 31 decembrie 2006 consultanții de specialitate au efectuat vizite la sediul societății, pentru inspectarea directă a clădirilor, echipamentelor, cât și date relevante pentru calculul costurilor de înlocuire și stabilirea deprecierii globale.

Datele culese, selectate, analizate și sintetizate, au fost folosite pentru evaluarea corectă a societății. Pentru evaluarea financiară a societății s-au făcut previziuni privind activitatea viitoare a acesteia. Estimările s-au făcut pe baza rezultatelor anterioare și discuțiilor purtate cu conducerea societății, referitor la obiectivele strategice și modul de utilizare a acestora.

Scenariile utilizate au ținut cont de fluxurile de numerar nete istorice, de previziunile privind veniturile posibile, de costurile de operare, de nivelul amortizării de taxe și impozite.

4.5. EVALUAREA PRIN METODE PATRIMONIALE

Metoda activului net corectat. În condițiile de relativă stabilitate, activul net contabil reprezintă o valoare patrimonială a societății, prin faptul că el cuprinde capitalurile investite și beneficiile nerepartizate.

Activul net contabil se corectează, ținând cont de uzanțele contabile și fiscale care se îndepărtează de realitatea economică și mai ales de factorii care produc distorsiuni între bilanțul contabil și bilanțul economic.

Activul net corectat16 reprezintă activul reevaluat corectat, mai puțin datoriile de orice fel. Evaluarea prin metoda activului net contabil corectat este recomandată în cazul în care se are în vedere continuitatea activității societății ce se evaluează.

Dezavantajul acestei metode îl constituie excluderea din calcule a randamentului capitalurilor investite, astfel nefiind recomandată folosirea exclusivă a acestei valori patrimoniale în tranzacțiile comerciale.

Deși activul net corectat reprezintă o radiografie clară a patrimoniului net al unei societăți comerciale la data evaluării, el nu exprimă valoarea societății, întrucât nu reflectă și valoarea goodwill-ului, respectiv calitatea managementului, care în general nu sunt înregistrate în activul bilanțului contabil.

Activul corectat a rezultat din reevaluarea elementelor de activ, cu deosebire imobilizări, ținându-se seama de deprecierea monetară, modalitățile de amortizare, evoluția prețurilor,

utilitatea și alți factori care pot antrena distorsiuni între bilanțul contabil și bilanțul economic.

S-au abordat separat următoarele tipuri de active:

active fixe ( echipamente, mijloace de transport, dotări, proprietate imobiliară, terenuri) ;

active circulante ( stocuri, creanțe, disponibilități bănești etc.)

Activul net corectat s-a bazat pe datele de raportare contabilă, la 31 decembrie 2006.

Explicarea corecțiilor. Evaluarea mijloacelor fixe s-a făcut pe baza evidenței ținute în cadrul societății și pusă la dispoziția consultantului. Pentru clădiri și construcții speciale, evaluarea s-a făcut cu ajutorul indicilor de actualizare, stabilți de INCERC și aprobați de MLPAT. Deprecierea pentru acest tip de mijloace fixe s-a făcut în conformitate cu Normativul P135/99 aprobat de MLPAT cu Ordinul 85/N/2000.

Costul de înlocuire brut pentru mijloacele fixe din celelalte categorii s-a determinat prin una din următoarele metode:

metoda identificării, care constă în stabilirea identității mijlocului fix cu unul care are preț de producție sau de livrare ;

metoda asimilării, care constă în compararea mijlocului fix, care se evaluează cu un altul care are preț de producție sau de livrare, și care are parametrii funcționali apropriați ;

metoda corelării, care se folosește la fel ca cea precedentă în cazul când parametrii funcționali sunt diferiți ;

metoda indicilor de actualizare.

Costul de înlocuire brut ( CIB ) reprezintă totalitatea cheltuielilor ce ar trebui efectuate la data evaluării pentru înlocuirea mijloacelor fixe considerate în stare nouă, cu caracteristici tehnico-economice similare celor de evaluat.

Costul de înlocuire net ( CIN ) a fost determinat prin deducerea din costul de înlocuire brut a deprecierii totale ( Dt ) compusă din:

deprecierea economică – vechimea, starea ( sau mărimea uzurii fizice )

degenerarea sau atrofierea rezultată din trecerea timpului sau din utilizarea trecută

mărimea posibilă a costului viitor în utilizarea datorată cheltuielilor de întreținere comparativ cu un mijloc fix modern substituit.

s-a stabilit în funcție de durata normală de funcționare stabilită prin HG nr. 964/98

mediul de lucru, modul de exploatare, regimul de lucru

durata de funcționare, modul de efectuare a reviziilor și reparațiilor și altele

deprecierea funcțională – adecvarea pentru utilizarea curentă și pentru respectarea continuă a acesteia sau pentru dezvoltarea în alte scopuri

deprecierea strategică – o decizie strategică luată în cadrul afacerii poate face o anumită

activitate să devină neprofitabilă

deprecierea legată de reglementările de mediu – a fost considerată nerelevantă în acest caz.

Costul de înlocuire net a fost calculat cu relația:

CIN = CIB1 x ( 1-Dt /100 )

CIB1 = costul de înlocuire brut

Dt = deprecierea totală

RON Tabel 4 1

Costul de înlocuire net este de 1385806 lei Ron. Activele circulante ( stocuri, disponibil, etc.), nu au fost corectate datorită faptului că perioada de înregistrare în contabilitate este recentă. Valoarea terenului a fost corectată conform evaluării terenului prezentată în continuare. Terenul este concesionat conform contractului cu Primặria Bușteni nr. 12/1992. Se prezintă tabelar datele sintetice ale activului net contabil, valorile corectate și diferențele rezultate din aplicarea corecțiilor.

EVALUAREA TERENULUI ÎN CAZUL ACHIZIȚIEI LUI

Metoda comparațiilor directe – Determinarea valorii de piață prin această metodă se face prin comparare și aplicarea de corecții unor suprafețe de terenuri similare pentru care există informații certe referitoare la prețuri.

Pentru comparație au fost alese terenuri în zona apropiată amplasamentului studiat:

Teren – str.Caporal Mușat nr 14 Bușteni, cu următoarele caracteristici:

suprafață = 1200 mp

deschidere = 17 m

raport dimensiuni = 1/1

toate facilitățile

ofertă = 200 USD/mp

Teren –str. Caporal Mușat nr. 16 Bușteni, cu următoarele caracteristici:

suprafață = 1500 mp

deschidere = 25 m

raport dimensiuni = 1/4

toate facilitățile

ofertă = 210 USD/mp

Teren – str.Caporal Mușat nr.8 Bușteni, cu următoarele caracteristici:

suprafață = 1000 mp

deschidere =12 m

raport dimensiuni = 1/1

toate facilitățile

ofertă = 250 USD/mp

Pentru determinarea valorii terenului se fac următoarele corecții:

Corecții la prețurile de ofertare – în general prețurile de ofertare sunt cu 10-12% mai mari

decât la prețurile la care se realizează tranzacția.

Corecții pentru front stradal între 5-20% terenurile cu front stradal mai mare sunt mai bine vândute.

Raport dimensiuni – corecții pentru forma și dimensiunile terenului.

Pentru terenurile la care raportul dintre lungime și lățime este mai mic, prețurile sunt mai mari comparativ cu terenurile înguste și lungi între +20 % și -8 %.

Corecții pentru localizarea 20% pentru zona imediat inferioară.

Tabel 4.2

Din calculele efectuate rezultă cặ terenul pentru care suma corecțiilor brute este mai mică ( 21% ) este cel situat în str. Caporal Mușat nr 14 .Valoarea corectată a acestuia este de 158 $/mp: Consider valoarea terenului pentru imobilul situat în str.Caporal Mușat nr.14 Bușteni ca fiind tot de 158 $ /mp.

Valoare terenului prin metoda comparației directe este estimată la 189.600 USD aproximativ 5.517.36 lei Ron.

4.6.1 Calculul activului net corectat la data de 31.12.2006

Tabel 4.3 lei Ron

Valoarea SC SILVA SRL prin metoda activului net contabil corectat este de 2.235.72 RON . Valoarea societății stabilită prin metoda activului net contabil corectat, considerăm că nu poate fi reținută ca valabilă, întrucât veniturile societății nu sunt în totalitate în relație directă cu volumul, calitatea sau performanțele tehnice ale mijloacelor fixe existe.

Metoda activului net corectat – În condițiile de relativă stabilitate, activul net contabil reprezintă o valoare patrimonială a societății, prin faptul că el cuprinde capitalurile investite și beneficiile nerepartizate.

Activul net contabil se corectează ținând cont de uzanțele contabile și fiscale, care se îndepărtează de realitatea economică și mai ales de factorii care produc distorsiuni între bilanțul contabil și bilanțul economic.

Activul net corectat reprezintă activul reevaluat corectat, mai puțin datoriile de orice fel. Evaluarea prin metoda activului net contabil corectat este recomandată în cazul în care se are în vedere continuitatea activității societății ce se evaluează.

Dezavantajul acestei metode îl constituie excluderea din calcule a randamentului capitalurilor investite, astfel nefiind recomandată folosirea exclusivă a acestei valori patrimoniale în tranzacțiile comerciale.

Deși activul net corectat17 reprezintă o radiografie clară a patrimoniului net al unei societăți comerciale la data evaluării, el nu exprimă valoarea societății întrucât nu reflectă și valoarea goodwill-ului, respectiv calitatea managementului, care în general nu sunt înregistrate în activul bilanțului contabil.

Activul corectat a rezultat din reevaluarea elementelor de activ cu deosebire imobilizări, ținându-se seama de deprecierea monetară, modalitățile de amortizare, evoluția prețurilor, utilitatea și alți factori care pot antrena distorsiuni între bilanțul contabil și bilanțul economic.

S-au abordat separat următoarele tipuri de active:

active fixe (echipamente, mijloace de transport, dotări, proprietate imobiliară, terenuri)

active circulante ( stocuri, creanțe, disponibilități bănești etc.)

Activul net corectat s-a bazat pe datele de raportare contabilă la 31 decembrie 2006.

Tabel 4.4

ACTIV NET 2006 = 151827 – 17794 = 134033 lei RON

Explicarea corecțiilor

Evaluarea mijloacelor fixe s-a făcut pe baza evidenței ținute în cadrul societății și pusă la dispoziția consultantului. Pentru clădiri și construcții speciale, evaluarea s-a făcut cu ajutorul indicilor de actualizare stabiliți de INCERC și aprobați de MLPAT. Deprecierea pentru acest tip de mijloace fixe s-a făcut în conformitate cu Normativul P135/99 aprobat de MLPAT cu Ordinul 85/N/2000.

Costul de înlocuire brut pentru mijloacele fixe din celelalte categorii s-a determinat prin

una din următoarele metode:

metoda identificării, care constă în stabilirea identității mijlocului fix cu

unul care are preț de producție sau de livrare

metoda asimilării, care constă în compararea mijlocului fix care se evaluează cu un altul care are preț de producție sau de livrare, și care are parametrii funcționali apropriați

metoda corelării, care se folosește la fel ca cea precedentă în cazul când parametrii funcționali sunt diferiți

metoda indicilor de actualizare.

Costul de înlocuire brut ( CIB ) reprezintă totalitatea cheltuielilor ce ar trebui efectuate la data evaluării pentru înlocuirea mijloacelor fixe considerate în stare nouă, cu caracteristici tehnico-economice similare celor de evaluat.

Costul de înlocuire net ( CIN ) a fost determinat prin deducerea din costul de înlocuire brut a deprecierii totale ( Dt ) compusă din:

deprecierea economică – vechimea, starea ( sau mărimea uzurii fizice ), degenerarea sau

atrofierea rezultată din trecerea timpului sau din utilizarea trecută, mărimea posibilă a costului viitor în utilizarea datorată cheltuielilor de întreținere, comparativ cu un mijloc fix modern substituit .

s-a stabilit în funcție de durata normală de funcționare stabilită prin HG nr. 964/98, mediul de lucru, modul de exploatare, regimul de lucru, durata de funcționare, modul de efectuare a reviziilor și reparațiilor și altele

deprecierea funcțională – adecvarea pentru utilizarea curentă și pentru

respectarea continuă a acesteia sau pentru dezvoltarea în alte scopuri

deprecierea strategică – o decizie strategică luată în cadrul afacerii poate face o anumită

activitate să devină neprofitabilă

deprecierea legată de reglementările de mediu – a fost considerată nerelevantă în acest caz.

Costul de înlocuire net a fost calculat cu relația:

CIN = CIB1 x ( 1-Dt /100 )

CIB1 = costul de înlocuire brut

Dt = deprecierea totală

Tabel 4.5

Costul de înlocuire net este de 1385806 lei Ron. Activele circulante ( stocuri, disponibil, etc.) nu au fost corectate datorită faptului că perioada de înregistrare în contabilitate este recentă. Valoarea terenului a fost corectată conform evaluării terenului prezentată în continuare. Terenul este concesionat conform contractului cu Primặria Bușteni nr. 12/1992. Se prezintă tabelar datele sintetice ale activului net contabil, valorile corectate și diferențele rezultate din aplicarea corecțiilor.

Metoda comparațiilor directe – Determinarea valorii de piață prin această metodă se face prin comparare și aplicarea de corecții unor suprafețe de terenuri similare pentru care există informații

certe referitoare la prețuri. Pentru comparație au fost alese terenuri în zona apropiată amplasamentului studiat:

Teren – str. Caporal Mușat nr 14 Bușteni următoarele caracteristici :

suprafață = 1200 mp

deschidere = 17 m

raport dimensiuni = 1/1

toate facilitățile

ofertă = 200 USD/mp

Teren –str. Caporal Mușat nr. 16 Bușteni, cu următoarele caracteristici:

suprafață = 1500 mp

deschidere = 25 m

raport dimensiuni = 1/4

toate facilitățile

ofertă = 210 USD/mp

Teren –str.Caporal Mușat nr. 8 Bușteni, cu următoarele caracteristici:

suprafață = 1000 mp

deschidere = 12 m

raport dimensiuni = 1/1

toate facilitățile

ofertă = 250 USD/mp

Pentru determinarea valorii terenului se fac următoarele corecții:

Corecții la prețurile de ofertare – în general prețurile de ofertare sunt cu 10- 12% mai mari

decât la prețurile la care se realizează tranzacția

Corecții pentru front stradal între 5-20% terenurile cu front stradal mai mare sunt mai bine

vândute

Raport dimensiuni – corecții pentru forma și dimensiunile terenului. Pentru terenurile la care raportul dintre lungime și lățime este mai mic prețurile sunt mai mari comarativ cu terenurile înguste și lungi între +20 % și -8 %.

Corecții pentru localizarea 20% pentru zona imediat inferioară. Din calculele efectuate rezultă că terenul pentru care suma corecțiilor brute este mai mică ( 21% ) este cel situat în str. Caporal Mușat nr.44. Valoarea corectată a acestuia este de 158 $ /mp.

Consider valoarea terenului pentru imobilul situat în str. Caporal Mușat nr. 44 din Bușteni ca fiind de 158 $ /mp.

Valoare terenului prin metoda comparației directe este estimată la 189.600 USD aproximativ 5.517.36 lei Ron.

Tabel 4.6

CALCULUL ACTIVULUI NET CORECTAT LA DATA DE 31.12.2006

MII LEI Tabel 4.7

Valoarea SC ESTICO HOTEL SA BUȘENI prin metoda activului net contabil corectat este de 223.572 lei Ron.

Valoarea societății stabilită prin metoda actvului net contabil corectat considerăm că nu poate fi reținută ca valabilă întrucât veniturile societății nu sunt în totalitate în relație directă cu

volumul, calitatea sau performanțele tehnice ale mijloacelor fixe existente.

4.7 EVALUAREA PRIN METODE FINANCIARE ( DE RANDAMENT )

Metodele financiare presupun un mod de abordare mai realist al valorii societății bazat pe teoria utilităților care conferă o anumită valoare unei proprietăți cumpặrate numai în masura în care investitorul realizează o satisfacție din achiziția respectivă reflectată în mărimea profitului net anual ce poate rezulta prin folosirea patrimoniului cumpărat.

În timp ce valoarea patrimonială evidențiază un stoc existent la un moment dat, valorile financiare sau de randament sunt determinate de fluxurile caracteristice exploatării societății în decursul unei perioade trecute sau viitoare.

Metoda fluxurilor financiare actualizate

Metoda de evaluare prin actualizarea fluxurilor financiare viitoare se bazează pe capacitatea societății de a genera fluxuri pozitive de disponibilități, care în final rămân la dispoziția proprietarului.

Fiind o metodă de randament și având în vedere particularitățile alpicării, argumentele care susțin alpicarea metodei sunt următoarele:

a) Specificul activității societății care:

generează fluxuri financiare în principal din activități comerciale

rolul major al distribuției la formarea veniturilor contribuția semnificativă a managementului și personalului.

Premisele aplicării metodelor sunt:

definirea condițiilor normale de exploatare și funcționare pe baza tendințelor extrase din

rezultalele analizei diagnostic;

deducerea din profitul net degajat din exploatare și amortizarea cheltuielilor de investiții și fond de rulment;

valoarea exprimă rezultatul utilizării acelor elemente de patrimoniu care participă la

desfășurarea activității, excluzând deci activele în afara exploatării, dar incluzând valoarea elementelor intangibile ( good-will ).

continuitatea managementului, a sistemului de organizare, a structurii

și activității societății.

Metoda se aplică18 sub rezerva certitudinii informațiilor și estimărilor puse la dispoziție de conducerea societății și anume:

estimările privind evoluția veniturilor în perioada de previziune ;

estimările privind structura costurilor și a programului de investiții pentru a sustine evoluția vânzărilor și cheltuielilor.

1. Durata previziunii

Alegerea duratei de 5 ani pentru scenariul de previziune ales, are în vedere următoarele considerente:

Durata necesară pentru a se putea constitui o imagine asupra evoluției societății luând în considerare toate elementele necesare;

Cererea pentru serviciile pe care le comercializează societatea nu se poate previziona pe termen mai lung, dată fiind evoluția de dezvoltare a pieței pe care operează societatea, precum și evoluția cotei de piață ce revine societății din piața specifică și care este influențată major de evoluția economiei atât la nivelul macro cât și la nivelul local.

Estimarea valori societății prin metoda DCF discounted cash-flow

Pentru estimarea valorii firmei, prin metoda discounted cash flow, la proiecția activității economico-financiare viitoare, s-au avut în vedere estimările privind dezvoltarea societății în perioada 2006-2010, precum și concluziile analizei diagnostic.

Obiectivele principale ale societății în perioada 2006-2010 sunt:

creșterea volumului activității comparativ cu realizările anului 2005;

optimizarea rezultatelor și în mod deosebit a rezultatelor din exploatare prin controlul permanent al cheltuielilor;

optimizarea indicatorilor economico-financiari;

asigurarea unui echilibru financiar stabil cu referire în mod deosebit la indicatorii de lichiditate;

lichidarea datoriiilor restante.

VENITURI DIN EXPLOATARE -Toate calculele sunt exprimate în USD, iar pentru comparabilitate calculele s-au exprimat în prețuri constante, prețuri medii realizate de societate în anul 2006.

Veniturile din exploatare se constituie în principal din valoarea serviciilor turistice și a celor de alimentație publică, dezvoltate în restaurantul, pizzeria firmei.

Pentru orizontul de timp 2007-2011, pentru veniturile din celelalte activități se are în vedere următoarea evoluție:

Tabel 4.8

Se are în vedere o investiție de 1.000.000 USD, conform . Calculul fluxului net s-a făcut conform . Activele și pasivele curente s-au dimensionat luând în calcul elementele de fundamentare prezentate în continuare.

programul de vânzări;

consumurile și costurile specifice.

Determinarea principalelor elemente ale costurilor indirecte s-a efectuat astfel:

costurile cu salariile personalului auxiliar sunt calculate în funcție de numărul de salarii negociate, cotele legale de taxe și contribuții;

costurile cu asigurările pentru clădiri și dotări s-a făcut aplicând o cotație de 0,15 % asupra valorii estimate a investiției transformate în USD ;

costul cu fondul de promovare a turismului s-a calculat aplicând o cotă de 3% asupra veniturilor estimate, exclusiv TVA ;

cheltuielile cu publicitatea s-au calculat în funcție de tarifele existente și prin estimarea unei publicități mai puțin agresivă ;

prețurile medii de vânzare ale mărfurilor ;

stocurile și termenele de plată a obligațiilor curente realizate în anul 2006.

Rezultatele estimărilor efectuate, cu luarea în considerare a premiselor formulate mai sus conform calculelor, pentru primii cinci ani se regăsesc în anexele 4.5.1 – 4.5.6.

Din analiza fluxului de numerar se constată următoarele:

fluxul cuprinde pe lângă intrările și ieșirile de numerar legate de realizarea investițiilor propuse și a activității curente și rambursarea creditului pe termen mediu.

sursele proprii reprezintă încasările realizate din clienți și din aportul asociatului la capitalurile proprii

fluxul de numerar este pozitiv, o eventuală incapacitate de plată este puțin probabilă.

Estimările s-au fặcut în ipoteza contractării creditului de 1.000.000 USD, neexistând pe parcursul perioadei previzionate “creșteri“ ( dezvoltări – investiții ) decât în anul 2005, fluxul net de trezorerie devine capital circulant și astfel se creează mari surplusuri de capital circulant.

Estimările efectuate au condus la concluzia că sursele sunt suficiente ca să asigure un nivel suficient al finanțării activelor curente și continuității activității, chiar și pentru creșterea fizică a acesteia. Estimările rezultatelor ( profiturilor ), vizează atât activitatea de exploatare, cât și activitatea financiară.

4.8 ESTIMAREA PROFITULUI CONTUL DE PROFIT ȘI PIERDERE

Contul de profit și pierdere se construiește luând în calcul aporturile la rezultatele a trei activități, adică activitatea de exploatare, activitatea financiară și activitatea exceptională.

Estimarea profiturilor s-a realizat ținând cont de:

numărul de locuri la cazare și la alimentația publică ;

coeficientul de utilizare al capacități ;

existența sezonalității activității ( trei sezoane – S1 = 21 decembrie – 28 decembrie, 3 ianuarie – 31 martie; S2 = 29 decembrie – 2 ianuarie, 21 iunie – 30 septembrie; S3 = 1 aprilie –20 iunie, 1 octombrie – 20 decembrie ) ;

coeficientul de utilizare a capacității existent în stațiunea Bușteni ;

numărul și structura turiștilor sosiți în stațiune în anul 2006 ;

costurile de exploatare previzionate ;

fluxul de disponibilități ;

contractarea unui credit în valoare de 1.000.000 USD pe termen de 3 ani;

tarifele medii practicate de unități de același profil din Bușteni;

creșterea vânzărilor din alimentația publică, ca urmare a punerii în funcțiune a proiectului;

normarea consumurilor de materiale de întreținere, în funcție de categoria de clasificare de trei stele și de numărul de turiști și sejurul mediu-turist;

creșterea numărului de personal cu 26 de angajați din care: 4 cameriste,

3 recepționeri, 3 bucătari, 7 ospătari, 2 picolli, 2 vânzători, 3 paznici, un șef hotel și un operator pe calculator ;

consumurile specifice de gaze, apă și energie ;

estimarea veniturilor s-a făcut în funcție de sezonalitate, structurarea activităților pe centre de profit și gradul de utilizare al capacității.

Profiturile estimate

Fundamentate în condițiile prezentate, conturile de profit și pierderi, pentru fiecare din cele două variante pe total activitate ( V1 = fără proiect; V2 = cu proiect, ), pun în evidență, pentru principalele “componente“, nivelele valorice din tabelul de mai jos:

USD $ Tabel 4.9

Pentru fundamentarea contului de profit și pierderi, s-au luat în calcul cinci variante de estimare:

C1 varianta caz de bază ;

C2 varianta reducerea vânzărilor cu 10%;

C3 varianta reducerea vânzărilor cu 5%;

C4 varianta creșterea costurilor variabile cu 10%;

C5 varianta creșterea costurilor variabile cu 5%.

USD$ Tabel 4.10

Profiturile cresc sub influența următorilor factori:

creșterea volumului valoric al vânzărilor prin punerea în funcțiune a proiectului;

reducerea cantitativă a consumurilor specifice la materialele de întreținere;

creșterea productivității muncii.

Profitul brut în perioada derulării creditului este influențat negativ de cheltuielile financiare datorită dobânzilor la creditul necesar realizării de noi investiții.

În toate cele trei exerciții financiare analizate, nivelul ratelor de solvabilitate se încadrează la limitele considerate a fi normale, fapt care dă o notă de securitate creditorilor intreprinderii pe termen lung și scurt.

Pentru perioada următoare este necesar să se asigure în continuare corelația necesară dintre încasări și plăți, pentru a se realiza echilibrul economico – financiar general al societății.

CALCULUL CASH FLOW-ULUI NET ACTUALIZAT

Actualizarea asigură comparabilitatea cash-flow-ului realizat în perioade diferite de timp 2005-2009, stabilindu-se valoarea actuală a sumelor nete disponibile în viitor.

Actualizarea fluxurilor s-a realizat cu o rată de actualizare 14 %, rată ce conține în structura sa următoarele elemente:

– rata de bază 6,5%

– coeficientul de risc 7,5%

din care:

– riscul concurențial 3 %

– riscul dependenței față de furnizori 2,5%

– riscul dependenței față de clientelă 2,0%.

Valoarea societății prin metoda DCF discounted cash flow pentru o rată de actualizare de 14% rezultă din însumarea:

valorii actualizate a cash-flow-ului net la dispoziția firmei pe întreaga durată de calcul

valoarea reziduală actualizată, calculată față de cash-flow-ul net din ultimul an luat în calcul.

fluxul de numerar ( cash-flow )

Cash-flow-ul reprezintă sumele nete la dispoziția firmei degajate din ansamblul operațiunilor desfășurate de societate după ce din intrările totale de fonduri s-au depus în totalitate ieșirile de fonduri generate de activitățile de exploatare financiare sau investiționale.

Principalele surse de fonduri sunt constituite în perioada 2006-2010 din profitul net, amortizare disponibilități la începutul perioadei. Utilizarea fondurilor se îndreaptă spre creșterea fondului de rulment și de investiții.

Pentru menținerea capacității operaționale s-au prevăzut sume pentru investiții pentru noi capacități funcționale de agrement utilizate după standardele europene. Cumulat pe 5 ani, investițiile cumulează 2.760.000 USD cu o distribuție anuală egală.

Fluxul de numerar rezultat conform celor de mai sus, în perioada 2006-2010 este prevăzut detaliat pentru cazul de bază în anexa 4.5.2 și este de 693079 lei Ron.

Față de cele de mai sus rezultă:

suma cash-flow actualizată 25167

valoare reziduală actualizată 209378

TOTAL = 209378 lei Ron

Metoda capitalizarii veniturilor

Metoda derivă din teoria utilităților care conferă o anumită valoare unei proprietăți comparate, în măsura în care investitorul realizează o satisfacție din achiziția respectivă, reflectată în câștigurile viitoare realizabile din exploatarea acesteia.

Valoare societății a fost estimată prin capitalizarea fluxului reproductibil.

Pentru determinarea fluxului reproductibil F a fost utilizat profitul net mediu estimat pe baza previziunilor prezentate în capitolul anterior.

F = (Pni)/5

Rata de capitalizare k, a fost estimată la 17,1%, fiind derivată din rata de actualizare de 14%, pe baza estimării factorilor de risc prezentați în capitolul anterior și utilizați pentru

determinarea ratei de capitalizare corectată pentru coerența și corelația cu raportul dintre profitul net cash-flow-ul net ( vezi “Coerențe și corelații în evaluarea intreprinderii“ – dr.ec. Sorin Stan) .Valoarea societății prin capitalizarea veniturilor nete se calculează cu formula:

V = F/k-g

V = 628026/0,171-0,140

V = 20258 lei RON

Unde:

k = rata de actualizare

g = rata de creștere anuală a profitului net rezultată a fi cca. 3,3% pe an. Societatea nu dispune de elemente care să determine corectarea valorii rezultate prin capitalizarea profitului net, cum ar fi valoarea unor active în afara exploatării, etc.Astfel, valoare societății prin capitalizarea veniturilor este de 20258 lei Ron.

OPINIA EVALUATORULUI

Metode patrimoniale-valoarea rezultată prin metoda activului net contabil corectat (ANC) = 223572,9 lei Ron

Metode de randament – valoare rezultată prin metoda DCF fluxurilor financiare actualizate = 234000 lei Ron

Metoda capitalizării veniturilor – valoarea rezultată prin metoda capitalizării veniturilor = 225892 lei Ron

Ca rezultat al investigațiilor și analizelor efectuate în opinia evaluatorului, valoarea de piață a SC ESTICO HOTEL SA Bușteni este de 223572 lei Ron la data de 31.12..2006

Pentru numărul total de acțiuni rezultă că valoarea unei acțiuni este 18,32 lei Ron. Valoarea de piață estimată nu conține TVA, fiind exprimată pentru plata în numerar. Valoarea de piață prezentată în lucrare este strictă pentru SC ESTICO HOTEL SA Bușteni în întregimea sa, orice diviziune nefiind posibilă, iar alte drepturi parțiale neavând relevanță.

Considerăm că prezentul raport poate fi aprofundat pe baza unei analize detaliate de marketing în scopul de a îmbina punctele forte ale companiei cu șansele oferite de mediul înconjurător și de a reduce riscurile generate de acestea prin ameliorarea punctelor mai puțin bune ale companiei sau prin crearea de noi puncte forte.

Se va insista mai mult pe determinarea factorilor critici de succes al fiecărui câmp strategic de afaceri precum și pe analiza valorii care are ca scop să stabilească cât mai obiectiv poziția întreprinderii față de concurenții săi și să arate avantajele și dezavantajele concurențiale.

Lanțul valoric al diferitelor unități strategice de afaceri poate constitui buna bază pentru o analiză a sinergiei precum și pentru analizarea șanselor ( oportunităților ) și a riscurilor ( amenințărilor ).

5. CONCLUZII SI PROPUNERI

Raportul de evaluare efectuat permite judecarea firmei din punct de vedere a capacității sale de a realiza profit pe termen scurt și lung, perspectivele de progres ale activității sale, capacitatea intreprinderii de a-și diminua riscurile financiare asociate considerate a fi corecte.

Anumite afirmații și proiecții din raport s-au efectuat pe baza informațiilor furnizate de conducerea societății comerciale asupra performanțelor viitoare ale societății.

Pentru intreprinderi noi se recomandă metode randament. Metodele fluxurilor viitoare actualizate se recomandă pentru evaluarea în scopul achiziției întregii intreprinderi sau a unui pachet de control, cazuri în care investitorul are posibilitatea de a stabili distribuția profitului. Deasemenea este recomandată în cazul intreprinderii în care predomină elementele intangibile, ca factor de bază a performanțelor.

Asociațiile profesionale acordă multă atenție respectării standardelor profesionale și codului de comportament profesional, pe care îl folosesc ca pe un element esențial în consolidarea sa. În ultimul timp, pe plan internațional s-a constatat o preocupare majoră referitoare la existența standardelor de evaluare internațională. Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare (IVSC) a adoptat acest standard pentru a îmbunătăți conținutul și calitatea evaluărilor în cadrul comunității internaționale, în beneficiul orientării utilizatorilor situațiilor financiare.

În general, conceptele, procesele și metodele aplicate în evaluare sunt similare cu cele folosite pentru alte tipuri de evaluări. Anumiți termeni pot avea sensuri sau utilizări diferite. Acele diferențe permit clarificări importante oriunde ar fi folosite.

Rapoartele de evaluare sunt folosite în mod uzual ca bază pentru alocarea valorii pe diferitele active, necesară în cazul elaborării situațiilor financiare.

Rapoartele de evaluare pot fi necesare pentru mai multe utilizări posibile care includ achiziționări și vânzări de terenuri, fuziuni, evaluarea participațiilor deținute de acționari și alte asemănătoare.

Considerăm că prezentul raport poate fi aprofundat pe baza unei analize detaliate de marketing în scopul de a îmbina punctele forte ale companiei cu șansele oferite de mediul înconjurător și de a reduce riscurile generate de acestea prin ameliorarea punctelor mai puțin bune ale companiei sau prin crearea de noi puncte forte.

Evaluatorul trebuie să fie foarte atent când corectează înregistrările istorice. Aceste corecții trebuie discutate în întregime cu clientul. Evaluatorul trebuie să aplice corecțiile numai după o cunoaștere prealabilă a societății respective, astfel încât să poată susține validitatea lor. Pentru a asigura credibilitatea evaluării este necesară o analiză minuțioasă, fără prejudecăți, a societăților similare. Ca urmare evaluatorul are sarcina de a selecta premisa adecvată a evaluării, în funcție de scopul și destinația evaluării și de statutul corect, economic și funcțional, al activelor necorporale supuse evaluării.

Metodele de evaluare a activelor necorporale sunt înscrise în cele trei abordări clasice ale evaluării oricărui tip de proprietate, cu unele particularități referitoare la denumirea metodelor de evaluare ca și relevanța acestora.

Alegerea unui set de metode de evaluare pentru un anumit caz concret este o decizie importantă pe care o ia evaluatorul.Selecția este condiționată de factori obiectivi și factori subiectivi.

Factori obiectivi:

scopul evaluării (vânzare, fuziune, etc.);

mărimea și structura capitalului ;

natura activelor societății;

sectorul de activitate al societății unde are loc evaluarea;

solicitări exprese;

Factori subiectivi:

interesele celor implicați în tranzacție;

logistica evaluatorului, experiența sa;

disponibilitatea informațiilor asupra societătii evaluate;

rezultatele diagnosticului.

În continuare sunt prezentate unele detalii privind o parte din cei mai importanți factori

de care trebuie să țină seama la selectarea metodelor de evaluare. Cel mai important factor al selecției metodelor este cantitatea și calitatea datelor. Procesul de selectare al metodelor este condiționat de accesul la informații al evaluatorului.

În lucrările de evaluare realizate pentru soluționarea unor litigii sau dispute este posibil ca evaluatorul să nu aibă acces la informații despre firmă sau despre management.

Se va insista mai mult pe determinarea factorilor critici de succes al fiecărui câmp strategic de afaceri precum și pe analiza valorii care are ca scop să stabilească cât mai obiectiv poziția întreprinderii față de concurenții săi și să arate avantajele și dezavantajele concurențiale.

În urma unor cantități mari de informații asupra unor tranzacții anterioare constituie un motiv foarte important pentru ca evaluatorul să abordeze prioritar metode comparative.

Evaluarea unor măsuri ulterioare, în cazul unei determinări obiective, este restrictivă la acelea care nu depășesc scopul intreprinderii existente. Măsurile ce au fost luate( de ex.o investiție ) se vor lua în considerare la generarea veniturilor. Dar dacă realizarea măsurilor planificate depinde de evenimente care nu sut sigure sau suficient de probabile, nu există o bază concretă de includerea lor în evaluare. Oricum aceste aspecte trebuie menționate în raportul de evaluare.

Rezultatul activității de evaluare se concretizează prin exprimarea de către evaluator a unei opinii referitoare la valoarea intreprinderii.

Opinia evaluatorului va rezulta în urma concilierii și în nici un caz prin medierea ( ponderea ) valorilor rezultate, prin metode de evoluare aplicatặ.

În general dacă evaluatorul a întocmit raportul de pe poziția de consultant, el va estima o valoare minimă și o valoare maximă care au semnificații diferite pentru vânzător sau cumpărător. Chiar și în această situație, clientul solicită uneori și o valoare la care evaluatorul crede că este posibil să se încheie tranzacția.

Dacă evaluatorul a întocmit evaluarea de poziție de arbitru sau de expert neutru, de regulă se solicită o opinie privind o singură valoare și anume cea care duce la prețul cel mai probabil.

Pe tot parcursul lucrării sunt exprimate puncte de vedere referitoare la evaluare – verificare conform standardelor internaționale de evaluare, ca fiind o activitate efectuată de experți evaluatori profesioniști, care arată principii, metode și standarde profesionale și etice specifice, prin care se bazează o valoare pentru dreptul de proprietate respectiv, care să fie cât mai apropiată de cea pe care o recunoaște piața în urma tranzacțiilor.

Pentru viitor propunem:

îmbogățirea gamei de produse și servicii;

asigurarea bazei materiale pentru a concura cu societăți similare;

asigurarea calității serviciilor;

îmbunătățirea condițiilor de muncă;

elaborarea și realizarea unor proiecte de organizare;

maximizarea profitului firmei;

reducerea costurilor;

eliminarea pierderilor si a risipei;

reducerea duratei de onorare a comenzilor și mărimea vitezei de rotație a stocurilor;

îmbunătățirea fluxului de numerar pentru mărirea capacității de autofinațare;

sporirea productivității muncii.

Pentru SC ESTICO HOTEL SA o problemă importantă va fi modernizarea la standarde

europene și utilizarea eficientă a capacităților existente.

BIBLIOGRAFIE

Anghel, I., Informațiile financiare în analiza și evaluarea intreprinderii, Tribuna Economică nr8/2001

Bircea, I., Evaluarea intreprinderii, Editura DACIA Cluj-Napoca, 2005

Dragota, V., Ciobanu, A., Managementul financiar, Editura economică, București, 2003

Dragota, V., Evaluarea acțiunilor societăților comerciale, Editura Economică și Editura IROVAL, 2006

Dumitrescu, D., Dragota, V., Ciobanu, A., Evaluarea intreprinderilor. Lucrări aplicative și studii de caz, Editura Economică, București, 2003

Dumitrescu, D., Dragota, V., Ciobanu, A., Evaluarea intreprinderilor, Editura Economică, București, 2004

Gheorghiu, A., Analiza economico-financiară la nivel microeconomic, Tribuna Economică, 2004

Isfănescu, A., Robu, V., Anghel, I., Evaluarea intreprinderii, Editura Tribuna Economică, 2005

Manate, D., Diagnosticul și evaluarea intreprinderilor cotate și necotate, IROVAL, 2002

Manate, D., Importanța evaluării în procesul investițional, Editura MIRTON Timișoara, 2005

Nastovici, L., Managementul riscurilor financiar bancare, Editura Orientul Latin, Brașov, 2002

Obreja, L., Dragota, M., Managementul financiar, Editura economică, București, 2003

Stan, S., Coerențe și corelații în evaluarea intreprinderii, Editura IROVAL, 2003

Stan, S., Anghel, I., Gruzsniczki, V., Capitalul intelectual al intreprinderii, Editura IROVAL, 2006

Stan, S., Evaluarea intreprinderii, Editura IROVAL, București, 2006

Stan, S., Standardele Internationale de Evaluare, IROVAL, 2006