Evaluarea Terenurilor Si a Constructiilor

Introducere

O povestire aparținând înțelepciunii lui Napoleon atestă faptul următor:,,Cadastrul să fie o veritabilă garanție a proprietății și o certitudine a independenței fiecăruia.” (Napoleon,1807).

Măsurătorile cadastrale nu au fost și nici nu sunt un scop în sine,ci de la început au servit primelor forme de impunere fiscal și au avut,încă din antichitate,drept sarcină importantă stabilirea limitelor proprietățiilor funciare.

În Grecia Antica împărțirea pământului s-a făcut în diferite moduri în Sparta și Atena,iar populația a fost împărțită în clase în funcție de avere,lucru care a necesitat măsurarea pământului și aprecierea capacității de producție,precum și ținerea unor registre de evidență.

În imperiul roman măsurătorile erau executate de agrimensori,care redactau harta terenurilor pe care se arătau limitele parcelelor.

Măsurătorile terestre au fost influențate de progresul tehnico-științific din perioada Renașterii,folosindu-se planșeta topografică,semne convenționale,măsurători în sistem zecimal,rețele de triangulație locală.

Există mai multe ipoteze privind apariția cuvântului cadastru,cum că acesta ar deriva din cuvântul de origine latină,,capitastrum”,însemnând impozit pe capul familiei iar în țara noastră apare la începutul secolului XIX,sub forma actuală,,cadastru”.

Lucrarea de față cuprinde șase capitole,din care patru teoretice și două practice în care se realizează o înscriere a unui teren din localitatea Zece Hotare,comuna Șuncuiuș,în Cartea Funciară urmată de toate demersurile acestui fapt.

Lucrarea dată include și relatarea unui exemplu de evaluare,a lotului de pământ specificat mai sus,având ca scop evaluarea valorii de piață a terenului în vederea înstrăinării,făcând astfel realizabilă tema lucrări: ,,Înscrierea terenului în cartea funciară și evaluarea lui în vederea înstrăinării din localitatea Zece Hotare,Comuna Șuncuiuș”.

Evaluarea este activitatea care are ca finalitate estimarea valorii fiind compusă dintr-un ansamblu de metode,procedee și activități coerente și ordonate,finalizate cu un raport de evaluare.

Estimarea adecvată a valorii proprietăților imobiliare și analiza aspectelor care țin de aceasta sunt utilizate ca și suport al deciziilor privind dispoziția și folosința proprietăților.

Evaluarea prezintă un mare interes pentru activitatea economică și funcționarea piețelor financiare,în definitiv, numeroase operațiuni au la origine evaluarea și chiar este de neconceput să poată fi realizate fără evaluare: transmiterea sub orice formă a societăților, oferta publică de cumpărare, de vânzare și de schimb, privatizarea, plasarea titlurilor pe piața financiară, estimarea patrimoniului în vederea determinării anumitor tipuri de impozite

Valoarea estimată la un moment dat este valabilă numai în momentul respectiv și nu mai devreme sau mai târziu. De aceea în raportul de evaluare este obligatoriu să existe o parte intitulată reconcilierea rezultatelor care să aibă menționată data și chiar ora la care s-a făcut judecata de valoare.

Întru-un secol dominat de informație ca cea mai importantă resursă de dezvoltare,știința evaluării oferă informații exponențiilor activității economice,evaluatorii aduc un aport substantial celor care iau decizii legate de utilizarea și dispoziția proprietățiilor,fiindu-le necesare cunoștințe solide și ample.

Utilizarea terenurilor constituie un domeniu de o importanță majoră în continua creștere în ultimul timp în lume,dar și în țara noastră,mai ales în condițiile relative noi ale economiei de piață.

Capitolul I.Noțiuni generale

I.1.Descrierea generală a spațiului rural.Localizarea geografică a spațiului rural

Spațiul rural din România este format din suprafața administrativă a celor 2688 de commune existente în teritoriul țării,care reunesc populația rurală a țării,conform Legii 2/1968 de organizare administrativ-teritorială.Comunele sunt formate din una sau mai multe sate,existând în total 12751 de sate în spațiul rural.Din punct de vedere administrativ teritorial există 42 de județe,care reprezintă unități administrative de bază.

Prin legea nr.151/1998 privind dezvoltarea regională în România,au fost înființate opt regiuni de dezvoltare la nivelul României.Pentru o mai bună înțelegere a analizei a spațiului românesc,comparațiile se vor face la nivelul regiunilor.

Pe teritoriul administrativ al unor orașe și municipii care,conform legii de organizare administrative a teritoriului țării,sunt considerate urbane 341 de localități cu caracteristici rurale,numite chiar sate,dar ele intră numai din punct de vedere administrativ,în componența spațiului urban.

Spațiul rural este constituit din toate comunele din România și este definit în articolul 5 al Legii 2/1968:,,Comuna este unitatea administrativ teritorială ce cuprinde populația unită prin interese commune și tradiții.O comună este formată din unul sau mai multe sate după condiții economice,sociale,culturale,geografice și demografice.Organizarea comunei asigură dezvoltarea economică administrative culturală și socială a localitățiilor rurale” (aplicație Legis,Legea 2/1968).

Suprafața spațiului rural,delimitat astfel,are 212,7 mii km²,reprezentând peste 89% din suprafața țării.

Populația care trăiește pe acest teritoriu numără 10,14 milioane locuitori (la 1.01.1999) și reprezintă 45% din populația țării,rezultând o densitate relativă slabă,și anume sub 48 locuitori/km².

Spațiul rural ca suprafață și populație,nu are o pondere la fel de mare în cele 8 regiuni de dezvoltare.Cel mai întins spațiu rural se află în regiunea Nord-Est (94.0% din suprafață),iar cea mai numeroasă populație rurală este în regiunea Sud (55,7% din populație).

Regiunea București,în cuprinsul căreia se găsește și municipiul București,capitala României,cuprinde 88,8% din întreaga populație a regiunii.Populația rurală din jurul Capitalei nu reprezintă decât 11,2% din populația regiunii.

Comuna este unitatea administrativă de bază pe teritoriul căreia se implementează politica rurală.Populația medie a unei commune este de 3780 locuitori,dar exista o mare varietate a comunelor din România sub astectul dimensiunilor demografice.O comună este formată din mai multe sate,în medie 4,7 sate pe o comună.Peste jumătate din commune (55,4%) sunt formate din 1-4 sate,iar 6,2% din comune au mai mult de 10 sate.

Satele reprezintă o mare diversitate sub aspectul numărului de locuitori.Satele variază,de cele care au doar câțiva locuitori,până la sate cu peste 7000-9000 locuitori.Predomină satele cu puțini locuitori,numărul mediu de locuitori al unui sat fiind de cca.800. (Man Teodor Eugen,Mateoc Sîrb Nicoleta,2007).

Componența satelor după numărul de locuitori și a comunelor după numărul de sate și de locuitori influențează în mod semnificativ gradul de asigurare a populației cu echipamente și servicii publice.Comunele cu număr mic sau dispersat de locuitori sau cu sate risipite au mari probleme sub aspectul echipării edilitare și au avut în ultimele decenii,descreșterile cele mai mari de populație.

Economia României se confruntă în prezent cu o criză structurală,rezultat cumulativ al dezechilibrelor moștenite.Dupa anul 1990,a crescut caracterul de consum în economia românească,care poate fi ilustrat prin evoluția corelațiilor dintre principalele componente de utilizare ale produsului intern brut.

În profil regional,nivelul general de dezvoltare economică (cuantificat prin PIB/locuitor,exprimat atât în moneda națională,cât și în USD la paritatea puterii de cumpărare),prezintă o variabilitate regional relative ridicată.

1.2.Terenul-obiectiv al evaluării

Terenurile se impart în două categorii distincte,după cum urmează:

terenuri

amenajări de teren.

Terenurile sunt împărțite pe următoarele grupe:

terenuri agricole și silvice

terenuri fără construcții

terenuri cu zăcăminte

terenuri construite.

Evaluarea propriu-zisă,poate fi asumată de evaluator pentru a estima doar valoarea unui teren sau a amenajărilor și construcțiilor ori,îmbunătățirilor aduse acestuia realizându-se o descriere.

Terenul poate fi de două tipuri:cu sau fără construcții.Cel fără construcții,poate fi utilizat în agricultură și nu numai,poate fi localizat în zonele rurale,suburban sau urbane.

Până în anul 1990,terenurile din România nu au fost înregistrate valoric în patrimonial întreprinderilor,unitățile economice fiind titular unui drept real de folosință asupra terenurilor aflate în folosința lor.Prin H.G.nr.746/24 octombrie 1991 privind stabilirea valorii de patrimoniu a terenurilor agricole în vederea aplicării articolelor 36 și 38 din Legea Fondului Funciar nr.19/1991,valoarea de intrare în patrimoniu a terenurilor agricole,înființate potrivit Legii nr.15/1990,a fost stabilită pe cinci clase de fertilitate,după cum urmează:

Clasa V:70.000 lei/ha

Clasa IV:100.000 lei/ha

Clasa III:170.000 lei/ha

Clasa II:240.000 lei/ha

Clasa I:300.000 lei/ha

I.3.Descrierea juridică a terenului

I.3.1.Definiție.Clasificare.Dreptul de proprietate.

Se pot desprinde câteva principii majore din Legea nr.54/1998 ,privind circulația terenurilor,Legea nr.18/1991,Codul civil și Legea nr.16/1998 a arendei după cum urmează:

principiul liberei circulații juridice a terenurilor

principiul potrivit căruia înscrisul autentic este condiție de validitate a înstrăinării terenurilor

principiul potrivit căruia înstrăinarea terenurilor prin vânzare se va face cu respectarea dreptului de preemțiune.În acest sens Legea nr.54/1958 stabilește: ,,Înstrăinarea,prin vânzare,a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea dreptului de preemțiune al coproprietarilor,al vecinilor ori al arendașilor” (aplicație Legis,Legea 54/1958).

Relațiile cu privire la terenuri care fac obiectul de reglementare al dreptului funciar au loc între persoane fizice și persoane juridice de tip privat,între persoanele juridice de tip public.De aceea,unele norme juridice cu privire la terenuri aparțin dreptului public,iar altele aparțin dreptului privat.

În funcție de destinație,terenurile se clasifică astfel:

terenuri cu destinație agricolă,care se impart în:

terenuri agricole productive:terenuri arabile,livezile,viile,pășunile,fânețele,pepinierele viticole și pomicole

terenuri cu vegetație forestieră,amenajări piscicole

terenuri cu destinație forestieră

terenuri împădurite

terenuri destinate împăduririlor

terenuri neproductive:rape,bolovănișuri,dacă acestea sunt cuprinse în amenajamentele silvice

terenuri aflate permanent sub ape:albiile cursurilor de ape,fundul apelor maritime interioare și al mării teritoriale

terenuri din intravilan,aferente localitățiilor urbane și rurale pe care sunt amplasate construcțiile,alte amenajări ale localitățiilor

terenuri cu destinație specială,din care fac parte:terenuri folosite pentru transporturi,terenuri folosite pentru construcții și instalații hidrotehnice,de transport al energiei electrice și al gazelor naturale,exploatări miniere și petroliere,plajele,rezervațiile,monumentele naturii,ansamblurile și siturile istorice.

Pentru ca cetățenii să poată avea dreptul la terenuri,există dreptul de proprietate care este definit astfel:

,,Dreptul de proprietate este acel drept real care conferă titularului dreptul de a întrebuința bunul potrivit naturii ori destinației sale,de a-l folosi și de a dispune de el în mod exclusiv și perpetuu,în cadrul și cu respectarea legislației în vigoare”.

(http://www.dreptonline.ro/raspunsuri_juridice_intrebari/raspunsuri_intrebare.php?id_intrebare=42 accesat în 20.05.2013

O altă definiție ar mai spune:

,,Dreptul de proprietate este un drept de origine incontestabilă,foarte strâns legat de viața omului,de bunăstarea individului,de bunăstarea societății.Proprietatea a fost și rămâne prilej de bucurie,dar și de conflict,proprietatea poate explica în fond multe reușite și nereușite ale societății.Acest drept este considerat în unanimitate ca un drept economic prin excelența,fiind legat indisolubil de structura economică a societății” (Novac Gheorghe,2007).

După forma dreptului de proprietate asupra terenurilor,acestea se clasifică în:

terenuri aflate în proprietate private

terenuri aflate în proprietate publică

Terenurile proprietate de stat administrate de instituțiile și stațiunile de cercetări științiice,destinate cercetării și producerii semințelor și materialului săditor din categorii

biologice superioare animalelor de rasă,aparținâd domeniului public al statului și rămân în administrarea acestora –art.35 alin.2 din lege nr.18/1991 (aplicație Legis).

Titlul de proprietate se emite de către Comisia Județeană de aplicare a Legii fondului funciar,pe baza documentelor înaintate de către comisiile locale,după validarea propunerilor înaintate de către comisii.

Titlul de proprietate,pentru cetățenii în viață,se emite persoanelor îndreptățite (soț,soție),iar pentru moștenitori se emite un singur titlu de proprietate pentru terenurile ce au aparținut autorului lor,în care se nominalizează toți solicitanții îndreptățiți,urmând ca pentru ieșirea din indiviziune,aceștia să procedeze potrivit dreptului comun.

,,Potrivit art.14 alin.2 din Legea nr.18/1991,republicată,atribuirea efectivă a terenurilor se face în zonă colinară,pe vechile amplasamente,iar în zonele de câmpie,comisiile stabilește și nu trebuie neaparat să fie pe vechile amplasamente ale proprietariilor.Ulterior,prin art.2 alin.1 din legea nr.1/200,regula punerii în posesie pe vechile amplasamente a fost generalizată,cu condiția ca acestea să fie libere,adică să nu fie ocupate de construcții sau să nu fi făcut obiectul punerii în posesie în favoarea altor persoane cărora li s-a reconstituit dreptul de proprietate.În acest sens legea nr.1/2000 prevede că drepturile dobândite cu respectarea prevederilor legii fondului funciar,pentru care au fost eliberate adeverințe de proprietate,procese verbale de punere în posesie sau titlul de proprietate,rămân valabile fără nici o altă confirmare”(aplicație Legis)

Punerea în posesie a proprietarilor se va face în prezența fiecărui proprietar care va semna tabelul de luare în primire a terenului.În acest scop,comisiile locale trebuie să încunoștințeze în scris,cu confirmare de primire,persoanele care au domiciliul în alte localități și cărora li s-a stability dreptul de proprietate,aspura datei la care va avea loc punerea în posesie.

1.4 Caracteristicile fizice ale terenului

Caracteristicile fizice ale terenului,unitățile disponibile și îmbunătățirile influențează utilizarea terenului și implicit valoarea sa.

,,Terenul poate fi folosit în multe scopuri,cuprinzând agricultura,comerțul,industria,locuirea și recreerea.Deciziile de utilizare a terenului sunt influențate de climă,topografie și distribuția resurselor naturale,centrelor urbane și industriale.Utilizarea terenului este afectată de condițiile economice,presiunea populației,practicile tehnologiei și influențele culturale.Influența fiecăruia dintre acești factori variazș în funcție de zona geografică” (Aurora Mancia,2009).

Elementele fizice pe care le va lua în considerare evaluatorul sunt: forma,dimensiunea,dimensiunea la fațada,topografia,localizarea,orientarea față de vânt,soare sau vedere.Caracteristicile topografice sunt perimetrul,nivelarea și deranjul.

Existența unor utilități,cum ar fi:apă,canalizare,electricitate,gaze,telefon,influențează utilizarea și posibilitățile de dezvoltare a lotului de teren.

Un lot de teren devine amplasament când este îmbunătățit și gata de a fi utilitzat pentru un anumit scop.Îmbunătățirile interne necesare pot fi:pavare,nivelare,legătura de apă,gaze,electricitate și telefon.Îmbunătățirile externe lotului pot fi,străzile,rambele,trotuarele,canalizare și linii de utilități ce pot fi conectate.

Valoarea terenului se va considera în general pentru cazul celei mai bune utilizări și prin urmare se va urmări ipoteza terenului liber și disponibil.

Se spune că terenul are valoare,iar contrucțiile contribuie la valoare și această contribuție se estimează scăzând valoarea terenului din valoarea totală a proprietății imobiliare.În cazul în care construcțiile nu adaugă valoare se impune demolarea lor.

În anumite cazuri,evaluarea unei proprietăți imobiliare poate cere ca amplasamentul să nu fie considerat pentru cea mai buna utilizare.Este vorba de a estima valoarea de utilizare existentă.

II. EVALUAREA TERENURILOR ȘI A CONSTRUCȚIILOR

II. GENERALITĂȚI.IMPORTANȚĂ

Necesitatea evaluării imobilelor a apărut în Europa la începutul secolului XIX pentru stabilirea unor impozite generale,drepte și a unor despăguibiri echitabile.Drept criteriu s-a folosit în decursul timpului prețul de cost sau de vânzare,prețul mediu de vânzare sau nivelul chiriilor calculate ca medii pe perioade cât mai lungi.

Evaluarea științifică în sensul noțiunii de azi s-a oficializat în țările germanice pe măsura progreselor realizate în bonitarea terenurilor care permit determinarea venitului net (realizabil) și a valorii de randament ce stă la baza impozitării.

Stabilirea valorii impozitelor reprezintă scopul principal al părții economice a cadastrului general.Importanța acestei funcții pentru economia națională rezultă din caracteristicile ei de bază având în vedere ca:

la baza evaluării stau bonitările cadastrale ce furnizează informații calitative stabilite prin metode sigure,obținându-se rezultate de încredere;

valoarea unui imobil,exprimată în cifre,respectiv printr-o anumită cantitate de monedă ce reprezintă prețul,perminte rezolvarea unor probleme de interes general pentru economie;

avuția națională,constituită în cea mai mare parte din suma imobilelor existente în interiorul granițelor țării inventariate de cadstrul general,trebuie cunoscută și expresia bănească în multiple scopuri;

estimarea valorii terenurilor și construcțiilor,este o operație complexă deoarece noțiunea de ,,valoare’’,ce reprezină în general importanța pe care o are un bun economic pentru nevoile omenești și se reprezintă sub mai multe categorii economice care suportă și azi numeroase discuții;

impozitul și taxele fiscale corecte,rezonabile,aspura unui imobil nu se pot stabili decât pe baza unei evaluări științifice care constituie rațiunea introducerii ei în cadastru.

Din cele de mai sus rezultă importanța dar și dificultățile întâmpinate în evaluarea bunurilor imobiliare,ca obiectiv principal al părții economice a cadastrului general.În acest context se prezintă în continuare,modul de stabilire a valorii terenurilor și construcțiilor în conformitate cu legislația actuală.(Nicolae Boș,2003).

II.2. CATEGORII DE VALORI ALE PAMÂNTULUI

Valoarea,spre exemplu a unui impobil,este dată de măsura în care acesta poate satisface unele nevoi omenești.Pământul ca cel mai de preț bun economic,întrucât răspunde unor cerințelor multiple,are valori diferite pentru diverse categorii de posesori și utilizatori.

În principu,pentru pământ se disting următoarele categorii de valori folosite frecvent la noi:

valoarea individuală sau de consum ,datorată folosințelor ce rezultă din cultivare și cea economică care depinde de venitul realizat;

valoarea supraindividuală,definită de venitul net ce se realizează de oferta și cererea de pământ.Este utilă pentru că are importanță egală pentru toți cei interesați și se poate exprima prin preț,ca o anumită cantitate de monedă

La terenurile agricole și forestiere,pentru evaluarea în scopul impozitării și a despăgubirilor,au apărut,la începutul secolului XIX,noi strategii ale noțiunii mai apropiate de nevoile cadastrului:

valoarea de randament ,ce se bazează pe bonitarea terenurilor și evaluarea venitului net în raport cu clasele de calitate ale unor unități model.Practic ea se obține din venitul net modificat cu un factor de randament (dobândă) al capitalului,care este mic pentru dobânzi mari și invers.Metoda se poate generaliza la toate terenurile dar calculul,deși conduce la valori reale,este destul de complicat;

valoarea impozitabila are ca puncte de plecare venitul net și valoarea de randament,din primul scăzându-se dobânzile ipotecilor,al capitalului propriu și un procent de beneficiu.Procedeul conduce în final la un impozit drept și echitabil ce îmbină interesele individuale cu cele sociale.

valoarea de circulație care ia în considerare valoarea de randament la care se adaugă șansa de a realiza un câștig.

Pentru cadastrul general,având în vedere scopul urmărit,se impune calculul venitului net și valoarea de randament ca elemente de bază ale stabilirii impozitelor.Prețul de pe piața liberă este influențat și depinde de conjunctura respectivă,de legea cererii și ofertei definită de poziția terenului față de centrele populate,în special de cele în dezvoltare sau turistice,de șansele ca terenurile să devină construibile,de accesibilitatea la căile publice de transport și multe altele.

În România,oferta este deosebit de avantajoasă pentru cumpărători având în vedere multitudinea de terenuri primite de moștenitori prin aplicarea Legii 18/1991,dornici de a le vinde și a împărți banii.În aceste condiții valoarea de circulație devine uneori derizorie,iar determinarea ei prin calcul dificilă și inutilă.(Nicolae Boș,2003).

II.3. EVALUAREA TERENURILOR AGRICOLE ÎN ROMÂNIA

II.3.1. Situația actuală

Clasificarea terenurilor agricole după metode științifice s-a executat,doar pe o parte din teritoriul național în secolul trecut,fiind reglementată în detaliu prin Legea Cadastrului din 1933 și Regulamentul legii cadastrului care sunt încă în vigoare.Din păcate în noua Lege a cadastrului Nr.7/96 prevederile sunt cât se poate de evazive și generale astfel:

studiile pedologice necesare elaborăarii părții economice a cadastrului de specialitate se actualizează cu o perioadă de 10 ani iar cele agrochimice cu o perioadă de 4 ani;

în cadastrul funcției economice a cadastrului general se evidențiază valoarea economică a bunurilor imobile și apoi în continuare ONCGC și OJCGC precum și titularii cadastrelor de specialitate au obligația de a furniza organelor Ministerului de Finanțe evidențele necesare impunerii contribuabililor.(Nicolae Boș,2003).

În aceste codiții prezentate mai sus,este de așteptat apariția unor reglementări noi pe baza cărora să se treacă la generalizarea metodologiei de clasificare a terenurilor agricole și

stabilirea valorii economice.Prezentarea normelor din legislația veche,deși în vigoare,nu mai are sens ele nefiind operaționale.

II.3.2. Venitul net cadastral

Noțiunea de venit net în agricultură este folosită la stabilirea eficienței economice și profitului realizat în urma producției.,,Venitul net cadastral (VN) este diferența dintre valoarea producției globale agricole (VPG) și valoarea totală a cheltuielilor de producție (cheltuieli materiale și munca vie) (VCP),acestea fiind raportate la unitatea de suprafață:

VN=VPG−VCP

Pentru o evaluare mai îndelungată a producției și ale veniturilor,calculele se efectuează pe baza bonitării cadastrale având în vedere solul,clima,relieful și regimul hidrografic.

,,Venitul net cadastral pe o parcela (VN) este raportul dintre valoarea producție globale pe acea suprafață (VPGc) și numărul total de puncte ale acelei suprafețe (NPc) calculând mai întâi venitul pe un singur punct ″ (Αurora Mancia,2009).

VNc=

,,Venitul net cadastral,al unei anumite categorii de folosință (VNf),corespunzător unui punct mediu al acesteia se obține cu relația similară:

Venitul net cadastral mediu la un hectar rezultă:

pentru întregul corp de proprietate ca produs dintre venitul mediu pe un punct (VNc) și numărul de puncte aferente unui hectar;

pentru o parcelă de o anumită categorie de folosință ca produs dintre venitul pe un punct al acesteia și numărul de puncte aferente acelei categorii de folosință” (Nicolae Boș,2003).

II.3.3. Baza de calcul a impozitelor

Modalitatea cea mai echitabilă de calcul a impozitului pe venitul agricol trebuie să se bazeze pe venitul net cadastral întru-cât conduce la valori corecte.De aceea,el devine baza de calcul a impozitului în majoritatea țărilor avansate în care cadastrul și cartările pedologice sunt intruduse de mult.

În România,lucrările de cadastru general sunt în faza de organizare iar cele de cartare pedologică s-au realizat parțial,după metodologii diferite cu o vechime mare.În consecință modalitatea prezentată mai sus este de ordin teoretic și se reține ca un deziderat care se impune a fi realizat de urgență.

Impozitul pe venitul agricol (Legea 34/94) se calculează conform instrucțiunilor Ministerului de Finanțe pe baza unor norme de venit stabile pe cinci zone agrogeografice de fa vorabilitate pentru terenurile agricole și tot atâtea pentruu vii,livezi,pășuni și fânețe.

Calculul venitului și impozitului agricol prin cele două procedee,respectiv pe baza bonitării cadastrale și conform instrucțiunilor Ministerului de Finanțe,conduce la diferențe semnificative,ce vor dăinui la noi până la genaralizarea estimațiilor cadastrale pe baze științifice.

Pe suprafețe reprezentative ale situațiilor de cercetări agricole,societăți agricole cu capitalul de stat și private precum și ale asociațiilor agricole,unde normativele cadastrale și cartările pedologice sunt satisfăcătoare sau se pot completa fără gheltuieli prea mari,acestea ar putea constitui baze oricum mai obiective de calcul al impozitului agricol decât procedeul aplicat în prezent.

II.4. EVALUAREA TERENURILOR PENTRU CONSTRUCȚII

,,În România,valoarea terenurilor pentru construcții se determină în conformitate cu Criteriile Nr.2665/92 și IC/311/92 ale Ministerului Finanțelor și ale Ministerului Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului pentru aplicarea H.G.R 834/91 privind delimitarea și evacuarea terenurilor societății comerciale cu capital de stat.De reținut că aici nu intră terenurile din domeniul public și nici cele agricole evaluate conform ,,H.G.59/94 care privește stabilirea valorii de patrimoniu a terenurilor agricole în vederea aplicării art.36 și art.38 din Legea Fondului Funciar nr.18/1991″ (aplicație Legis).

Valoarea unitară a terenului (Vt) este dată,conform acestor norme,de relația

Vt=Vb⋅(1+N)

unde: Vb=495 lei/mp este valoarea de bază minimă rezultată din prețul de 5 lei/mp și perioada de concesionare de 99 de ani,

(1+N)=coeficientul de corecție,în care N este suma notelor acordate diferitelor terenuri,sumă ce nu poate depăși valoarea 9″ (Nicolae Boș,2003).

Notele stabilite de criteriile amintite,pentru departajarea calitativă a terenurilor de construcții în vederea evaluării,cuprind mai multe grupe de caracteristici cum ar fi:

Categoria localității,de la sat (0,1) la municipiu (0,6),capitala și stațiuni balneo-climaterice (1,5);

Amplasarea terenului,respectiv în afara localității (0,0),în zona periferică (0,5),mediană (0,8) sau centrală (0,1);

Funcțiile economice și sociale ale localitățiilor,cuprinse între cele cu activitate preponderent agricolă (0,5),până la cele cu activități econimice complexe (1,0);

Poziția terenului față de rețelele de transport,rutiere (0,2),aerian (0,3) și maritim (0,5);

Echiparea tehnico-editlitară a zonei cu rețele de apă-canal,energie electrică și termică,gaze naturale,telefonice și de transport urban (fiecare 0,5);

Caracteristicile geotehnice ale terenurilor,respectiv normale (1,0) sau dificile de fundare (-0,2 și -0,7);

Restricțiile de folosire,ca funcție incompatibilă cu planul urbanistic (-1,5) compatibilă cu restricții (-1,0) sau compatibilă cu acesta (0,5);

Terenuri poluate cu reziduri,gazoase (-0,3),solide (-0,5),lichide (-0,7).

Valoarea totală a imobilului ( ),corespunzătoare datei de 31.03.1992,când au fost publicate criteriile amintite în Monitorul oficial,rezultă în funcție de suprafața terenului (S) și valoarea unitară ().

=⋅S

Detalii privind relațiile de calcul și stabilirea notelor componente ale coeficientului de corecție N se regăsesc în documentele de mai sus publicate în Monitorul Oficial Nr.54/31.03.1992.

Actualizarea acestei valori,respectiv aducerea ei la zi,se face apelând la ,,Indicii prețurilor de consum″ publicate în ,,Buletinul statistic de prețuri″ ale Comisiei Naționale pentru Statistică,ce apare lunar.

În conculuzie metodologia oficială de evaluare a terenurilor cu construcții,preconizată prin ,,H.G.R.834/91 stabilirea și evaluarea unor terenuri deținute de societăți comerciale″ (aplicația Legis):

dispune de criterii simple,accesibile si obiective,notele acordate caracterizând destul de bine un teren în raport cu alte încercări mai complexe;

evaluările rezulate trebuie comparate cu prețul de pe piața liberă practicat în tranzacțiile imobiliare din zonă;

rezultatele sunt bune în general,apropiate uneori de realitate.De regulă însă evaluarea depășește valoarea de circulație din motive întemeiate legate de supraoferta ce există în prezent ca urmare a aplicării Legii 18/91;

metodologia actuală,care se pretează la îmbunătățiri,deși a fost întocmită pentru societățile comerciale cu capital de stat poate fi folosită și la evaluarea terenurilor din intravilan în alte scopuri indiferent de proprietar (Nicolae Boș,2003).

II.5. EVALUAREA CONSTRUCȚIILOR

Valoarea construcțiilor și cu precădere a celor de locuit,este o operație complexă de specialitate care se face la noi pe baza unor acte normative binecunoscute:

,,Decretul Consiliului de Stat Nr.93/77 privind prețurile de vânzare ale locuințelor din fondul locativ de stat;

Decret-Lege Nr.61/90 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație;

Legea Nr.85/92 privind vânzarea de locuințe și alte spații,construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat’’ (Nicolae Boș,2003);

Buletine ale Corpului Experților tehnici actualizate.

Primul decret reprezintă metodologia de evaluare,ultimele două aduc completări privitoare la prețuri schimbate ca urmare a fenomenului inflaționist.

Evaluarea se face în funcție de o sumedenie de elemente cum ar fi: structura de rezistență,materialele folosite,finisarea,starea tehnică,tipul de încălzire,dotări,gradul de uzură și alte corecții.În instrucțiunile de aplicare,ce dublează actele normative amintite,se detaliază modul efectiv de evaluare.

Locuințele construite din fondurile statului până la l ianuarie 1977 se evaluează plecând de la prețurile de vânzare către populație date în Decretul 93/1977 pentru suprafața utilă și gradul de confort.Pentru a le apropia de realitate,acestor valori li se aduc o serie de corecții îm funcție de dotări cum ar fi:

corecții de adaos pentru balcoane sau logii (aria lor de corectare cu 0,35),pentru apartamentele la alte nivele decât P+4E,centrală proprie,tâmplărie metalică;

corecții de reducere pentru locuințe cu sobe cu combustibil solid,de confort interior,lipsa unor dotări (cadă,chiuvetă,WC) și mai ales gradul de uzură după grupa clădirii (A,B sau C) și starea tehnică în care se găsește;

la evaluare se include și valoarea boxelor și garajelor,cotele părții indivize din părțile de uz comun (scări de acces,holuri comune,ascensor,acoperiș,centrală termică) precum și cota parte din terenul clădit și neclădit evaluat conform celor de mai sus.

Construcțiile proprietate de stat,altele decât cele construite din fondurile statului,se face pe baza valorii de înlocuire (valoarea din nou) la care se aduc corecții în funcție de vârstă,starea tehnică și uzura în timp.

Valoarea de înlocuire se stabilește cu indicii de construcție ce reprezintă prețul în lei/mp în funcție de tipul construcției și gradul de finisaj,elemente prevăzute în Decretul 256/1984 și care se corectează,în plus sau în minus,de la caz la caz după:

existența sau lipsa unor instalații sau elemente de construcții și poziția de mansardă și demisol;

nivelul din cadrul construcției,uzura pentru vechime și starea de întreținere;

gradul de finisaj al lucrărilor

Construcțiile anexă a clădirilor (împrejmuiri,magazii,grajduri,șoproane) se evaluează cu indicii proprii,în funcție de tipul construcției și materialelor folosite,cu valori date în lei/mp (Nicolae Boș,2003).

Evaluările se realizează respectând Standardele Internaționale de Evaluare la nivel European.

III. PUBLICITATEA IMOBILIARĂ ÎN ROMÂNIA

III.1. Aspecte generale

,,Respectarea dreptului de proprietate imobiliară și exercitarea lui corectă și deplină,prevenirea abuzurilor asupra proprietății imobiliare,generează nevoia de siguranță și protecție a acestor raporturi juridice,care pot asigura prin publicitatea acestor raporturi juridice,care să le facă opozabile terților” (Gheorghe Novac,2007).

În anul 1865,la intrarea în vigoare a Codului Civil Român,după modelul celui francez de publicitate imobilirară,s-a introdus principiul consensului,după care ,,vinderea este perfectă între părtași,proprietatea este de drept strămutată de cumpărător,în privința vânzătorului îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și aspura prețului,deși lucrul nu se va fi predat și prețul încă nu se va fi numărat” (art.1295 alin.1,Cod civil), (aplicație Legis).

Pentru a opune terțelor persoane drepturile rezultate din vânzările de imobile era nevoie de transcripționarea actelor de vânzare în registre oficiale de transcripțiuni și inscripțiuni.

În Ardeal și Banat și apoi în nordul Bucovinei,constituirea,strămutarea,modificarea sau stingerea drepturilor reale imobiliare s-a făcut potrivit principiului dreptului german,adică erau perfectate,chiar între părți,numai după înscrierea în registrele de publicitate imobiliară,care au fost reglementate prin Regulamentul de Carte Funduară din 5 februarie 1870,prin care s-a introdus sistemul modern de publicitate reală,integrală și legală a cărților funciare.

În prezent,în România realizarea publicității imobiliare este reglementată prin Legea Cadastrului și Publicității Imobiliare nr.7/1996,modificată și republicată ultima dată în anul 2005.

Până la finalizarea lucrărilor cadastrale și a registrelor de publicitate imobiliară pe întreg teritoriul fiecărui județ,în localitățile cu regim de carte funciară din Ardeal,Banat și Bucovina

continuă să fie aplicabile dispozițiile procedurale ale Decretului-Lege nr.115/1938 pentru unificarea dispozițiilor referitoare la cărțile funciare.

Publicitatea imobiliară întemeiată de evidență al cadastrului general are ca obiect înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi reale care se transmit,se constituie,se modifică sau care,după caz,se sting și se radiază,ca urmare a actelor și faptelor juridice referitoare la un bun imobil.

În cartea funciară se mai înscriu sau,după caz,se radiază și alte raporturi juridice,drepturi personale,interdicții,incapacități și litigii judiciare în legătură cu bunul imobil.

Astfel publicitatea imobiliară,reprezintă modalitatea juridică prin care se realizează și garantează securitatea operațiunilor juridice privitoare la bunurile imobile.

În sistemul publicității imobiliare,prin carți funciare,funcția juridică a cadastrului general este parțial transferată cărților funciare,care înainte de întăbularea proprietarului bunului imobil cercetează prin registratorul de carte funciară,legalitatea actelor și faptelor juridice pe care se întemeiază dreptul de proprietate al persoanelor fizice sau juridice.

Cadastrul general și cartea funciară se complectează reciproc.Datele tehnice-cantitative și economice-calatative ale cadastrului servesc ca bază tehnico-economică pentru întocmirea cărților funciare,care reprezintă sistemul real de publicitate imobilirară.La rândul lor cărțile funciare întreținute la zi cu toate schimbările ce se produc prin alipiri,dezmembrări,dar și cu toate transcrierile drepturilor de proprietate,servesc pentru ținerea la zi a cadastrului general.

Cărțile funciare actuale întocmite în baza Decretului-Lege nr.115/1938 garantează dreptul de proprietate,dar nu garantează întodeauna și precizia suprafețelor imobilelor întăbulate,pentru că nu în toate cazurile suprafețelor înscrise s-au bazat pe măsurători topografice precise,în unele situații suprafețele fiind întăbulate pe baze declarative (Gheorghe Novac,2007).

III.2. Cartea funciară

Potrivit legii nr.7/1996 publicitatea imobiliară se îndeplinește pe tot teritoriul țării prin cartea funciară și se întemeiază pe sistemul general și obligatoriu de evidență tehnică,economică și juridică al cadastrului general.

Cartea funciară cuprinde evidența juridică și exactă a imobilelor,proprietatea persoanelor fizice și juridice din aceeași localitate,ca unitate administrativ-teritorială:comună,oraș,municipiu.

Cartea funciară dă siguranță deplină transmiterii bunurilor imobile și consolidează proprietatea privată imobiliară.Ea garantează operațiunile juridice privitoare la circulația juridică a imobilelor,înlesnind introducerea terenurilor în circuitul civil.

,,Cărțile funciare au fost organizate până în anul 1996 pe baza Decretului-Lege nr.115/1938 pentru unificarea dispozițiilor referitoare la cărțile funciare,iar din anul 1996 pe baza Legii Cadastrului și Publicității Imobiliare nr.7/1996 și a Regulamentului de Organizare și Funcționare a Birourilor de Carte Funciară ale Judecătoriilor nr.2371/C/1997.

Începând din toamna anului 2004,în urma unor modificări ale Legii 7/1996,birourile de carte funciară ale judecătorilor de sub autoritatea Ministerului Justiției,au fost preluate ca servicii ale Ofiicilor de Cadastru și Publicitate Imobiliară (O.C.P.I) ale județelor de sub autoritatea Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară din cadrul Ministerului Administrației și Internelor,iar regulamentul sus menționat a fost abrogat.

Cărțile funciare reprezintă un sistem de publicitate imobiliară real și complet a drepturilor reale imobiliare.Cărțile funciare sunt un sistem de publicitate real îmtru-cât se bazează pe identitatea topografică a bunurilor și sunt un sistem complet deoarece realizează publicitatea integrală a transmiterii bunurilor imobile.

Drepturile reale asupra bunurilor imobile înscrise în cartea funciară poartă denumirea de drepturi tabulare.Obiectul principal al cărților funciare îl constituie drepturile tabulare.

Prin imobil se înțelege un teren cu sau fără construcții ori plantații,precis delimitat,a cărei identificare se face într-un teritoriu determinat printr-un număr cadastral și un număr al cărții funciare în care a fost înscris” (Gheorghe Novac,2007).

III.2.1. Conținutul cărților funciare

Cărțile funciare sunt registre de publicitate imobiliară în care se fac înscrierile.Aceste registre se întregesc cu planurile topografice,înscrisurile privitoare la înscrieri și registrul de intrare este ,,sistemul de publicitate imobiliară întemeiat pe identificarea cadastrală a imobilelor,care poate fi colectivă (pentru întreaga construcție),sau individuală (pentru fiecare etaj,apartament sau parcelă de teren având proprietari diferiți)”

(http://www.advocate.ro/cabinet_avocat_cuvant_Cartea_funciara, accesat în 05.05.2013)

Cărțile funciare sunt întocmite și numerotate pe teritorii administrative.Cărțile funciare cu privire la imobilele din același teritoriu administrativ alcătuiesc registrul de carte funciară al comunei,orașul sau municipiul.Dacă un teritoriu administrativ este alcătuit din mai multe localități,cărțile funiare în sistemul organizat pe baza Decretului Lege nr.115/1938 au fost numerotate pe localități și s-au alcătuit registre de carte funciară pentru fiecare localitate,iar potrivit legii nr. 7/1996 cărțile funciare se numerotează pe teritoriul administrativ,alcătuindu-se un singur registru de carte funciară pe întregul teritoriu administrativ.

Cărțile funciare au următorul conținut:

Titul (Carte funciară),denumirea teritoriului administrativ căreia aparține (comună,oraș sau municipiu) și numărul de ordine al cărții funciare.

Partea I (A) – Foaia de avere

Imobilul sau Înscrieri cu privire la imobil

Are 6 rubrici:

numărul de ordine;

numărul cadastral sau topografic al percelei de teren;

descrierea imobilului,categoria de folosință a terenului,după caz construcțiile,locul de așezare sau amplasamentul cu adresa sau toponimia locului;

întinderea terenului,suprafața;

valoarea impozitabilă;

o rubrică de observații.

Partea a II-a (B) – Foaia de proprietate

Proprietatea sau Înscrieri cu privire la proprietate

Are 3 rubrici:

număarul de ordine;

înscrieri privitoare la proprietate,în care se înscriu:

numele proprietarului,cu date necesare pentru identificarea lui;

actul sau faptul juridic care constituie titulul dreptului de proprietate,precum și menționarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept;

strămutările proprietății;

faptele juridice,drepturile personale sau alte raporturi juridice,precum și acțiunile privitoare la proprietate;

servituțile constituite în folosul imobilului înscris în Partea I;

orice modificări,îndreptări sau însemnări cu privire la înscrierile făcute în titlul,partea I sau II-a C.F cu privire la înscrierile făcute;

o rubrică de observații.

Partea a III-a (C) – Foaia de sarcini

Sarcini sau Înscrieri cu privire la sarcini.

Are 4 rubrici:

numărul de ordine;

înscrieri privitoare la sarcini aspura imobilului din Partea I,unde se înscriu:

dezmembrările dreptului de proprietate (dreptul de uzufruct,abitație,superficie,servituțile în sarcina fondului aservit,adică imobilul

înscris în Partea I),dreptul de folosință,dreptul de ipotecă,privilegiile imobiliare,precum și locațiunea și concesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani;

faptele juridice,drepturile personale sau alte raporturi juridice precum și acțiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;

sechestrul,urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;

orice modificări,îndreptări sau însemnări cu privire la înscrierile făcute în aceasă parte;

suma creanței în cazul ipotecilor;

o rubrică de observații (Gheorghe Novac,2007)

III.2.2. Înscrieri care se fac în cartea funciară

Înscrierile în cartea funciară sunt de trei feluri:

întăbularea

înscrierea provizorie

notarea

Întăbularea este înscrierea prin care se strămută ,constituie,modifica sau stinge un drept real cu titlu definitiv de la data înregistrării cererii de înscriere.Întăbularea este înscriere definitivă,ea nu necesită justificări ulterioare.În cazul întăbulării înscrierea drepturilor se face pe baza unor acte care îndeplinesc toate condițiile legale sau pe baza unor hotărâri judecătorești.

Condițiile ce trebuie să le îndeplinească înscrisul original în vederea întăbulării sunt:

are deplină putere doveditoare potrivit dreptului comun;

arată numele părților;

individualizează imobilul sau dreptul tabular aspura căruia se face înscrierea și arată dreptul ce urmează să fie radiat sau înscris;

este însoțit de o traducere legalizată dacă nu este întocmit în limba română.

Înscrierea provizorie este înscrierea care strămută,modifică sau stinge un drept real afectat de o condiție suspensivă,sau dacă se înscrie o hotărâre judecătorească care nu este definitivă și irevocabilă.

Înscrierea provizorie este o înscriere condiționată,pentru că efectul ei depinde de producerea unei justificări sau a unui fapt ulterior.

În cazul înscrierii provizorii,actul în temeiul căruia se cere înscrierea nu îndeplinește toate condițiile cerute pentru întăbulare sau se face înscriere provizorie pe baza unei hotărâri judecătorești nedefinitive,care poate fi atacată pe cale ordinară sau prin recurs.

Nejustificarea unei înscrieri provizorii atrage la cererea celui interesat,radierea ei și a tuturor înscrierilor care s-au făcut condoționat de justificarea ei.

Notarea este înscrierea care are drept scop de a face opozabile terțelor personale drepturile personale,faptele sau alte raporturi juridice în legătură cu drepturile înscrise în cartea funciară,fie alte scopuri prevăzute de lege.

Dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale asupra unui imobil se înscriu în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil.

Radierea înscrierii dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi reale se face în temeiul actului care exprimă consimțământul titularului la stingerea lor,cu excepția drepturilor care se sting la împlinirea termenului menționat în înscriere sau a drepturilor viagere care se sting prin moartea titularului lor.

De asemenea,hotărârile judecătorești definitive și irevocabile,sau în anumite cazuri prevăzute de lege,deciziile autorității administrative pot înlocui actele menționate mai sus și pot face obiectul înscrierii în cartea funciară.

În cartea funciară se înscriu,în principal drepturile tabulare,care sunt drepturi reale asupra bunurilor imobile și anume:

dreptul de proprietate;

dezmembrările dreptului de proprietate:uzufructul,uzul,abitația,superficia și servituțile.

Obiectul drepturilor tabulare este corpul de proprietate care poate fi alcătuit din una sau mai multe parcele (bunuri imobile),cu sau fără construcții.Aceași carte funciară poate cuprinde mai multe corpuri de proprietate

Potrivit art.4 Legea nr.18/1991 cu privire la bunurile imobile,terenurile (imobile în sens cadastral) pot face obiectul dreptului de proprietate privată,sau al altor drepturi reale,având ca titulari persoane fizice sau juridice,ori pot aparține domeniului public sau domeniului privat.

Domeniul public poate fi de interes național,caz în care proprietatea asupra sa,în regim de drept public,aparține statului,sau de interes local,caz în care proprietatea de asemenea cu regim de drept public,aparține comunelor,orașelor,municipiilor sau județelor.

Administrarea domeniului public de interes național se face de către organele prevăzute de lege,iar administrarea domeniului public de interes local se face de către consiliile locale,sau după caz de către consiliile județene.

Terenurile din domeniul public sunt cele afectate unei utilități publice și sunt definite în art.5 al Legii nr.18/1991 și în mod special prin Legea privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia nr.213/1998.

Terenurile,indiferent de destinație și de proprietar,sunt supuse publicității imobiliare prin sistemul cărților funciare.Dreptul de proprietate asupra terenurilor aparținând domeniului public este inalienabil,imprescriptibil și insesizabil,motiv pentru care întăbularea lor se face în cărți funciare speciale (Gheorghe Novac,2007).

Înscrierile în cartea funciară devin opozabile terților de la data înregistrării cererii.Ordinea înregistrării cererilor determină rangul înscrierii.

Dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real,în condițiile Legii nr.7/1996, în avantajul unei persoane,se prezumă că dreptul există în folosul ei,dacă a fost dobândit sau constituit cu bună credință,cât timp nu se dovedește contrariul.Dacă un drept s-a radiat din cartea funciară,se prezumă că acel drept nu există.

Prevederile art.61 din Legea nr.7/1996 și plicarea lor în etapa actuală

,,Având în vedere că legea nr.7/1996 se aplică pe întreg teritoriul României,că acest proces de aplicare va fi de foarte lungă durată până la finalizarea introducerii noului cadastru general,precum și faptul că sistemul cărților funciare existente are o veche aplicabilitate în Ardeal,Banat și nordul Bucovinei,în prezent de Decretul-Lege nr.115/1938,Legea nr.7/1996 precizează modul de aplicare a acestui Drept-Lege până la finalizarea noului cadastru și a publicității imobiliare întemeiată pe cadastrul general.

Totodată,pentru că va fi departe momentul până când va fi finalizat noul cadastru general pe teritoriile administrative și pentru ca publicitatea imobiliară prin cărțile funciare să poată funcționa pe teritoriile administrative și pentru ca publicitatea imobiliară prin cărțile funciare să poată funcționa pe teritoriul întregii țări,art.61 din Legea cadastrului și publicității imobiliare nr.7/1996 precizează foarte important că ,,actele și faptele juridice privind terenurile și construcțiile situate pe un teritoriu administrativ pentru care nu s-au definitivat documentele cadastrului general se vor înscrie cu caracter nedefinitiv,în câte o carte funciară,urmând ca înscrierea definitivă să fie efectuată la punerea în aplicare a cadastrului general și pe acel teritoriu.La cererea de înscriere se va atașa schița de plan a terenului sau a construcției la care se referă înscrierea întocmită de un cadtru tehnic de specialitate autorizat O.C.P.I.Schiza de plan va cuprinde configurația parcelelor de teren sau a construcțiilor,suprafețele,categoriile de folosință,caracteristicile calitative ale terenului,elementele pentru precizarea locului unde este siutat imobilul,data întocmirii și numele celui care a întocmit schița.”

În ce privește actele având ca obiect drepturi reale imobiliare referitoare la terenuri situate în zone pentru care nu s-au finalizat încă lucrările cadastrului general se vor avea în vedere prevederile art.61 din lege,efectuându-se,când este cazul,doar înscrieri cu caracter nedefinitiv.

În teritoriile cu regim de carte funciară prevăzut de Decretul-Lege nr.115/1938,după înregistrarea cererilor și atestărilor registratorului de carte funciară privind inexistența sau existența unei piedici pentru efectuarea înscrisurilor solicitate,precum și a înscrisului în temeiul căruia se face înscrierea,registratorul de carte funciară dispune prin rezoluție

întocmirea încheierii de carte funciară,în condițiile arătate de art.110-126 din Decretul-Lege nr.115/1938.

În caz de admitere se procedează la întăbularea,înscrierea provizorie sau notarea în cartea funciară a actelor și faptelor juridice.

În cazul în care înscrisurile în care se cere întăbularea,înscrierea provizorie sau notarea se indică imobilul prin noul număr cadastral,se va solicita O.C.P.I să-l identifice corespunzător cu numărul topografic de parcelă din cartea funciară existentă,pentru a se putea adminte cererea de înscriere.

Dacă nu este posibilă identificarea imobilului potrivit procedurii de mai sus,se va putea recurge numai la înscrierea cu caracter nedefinitiv,în condițiile art.61 din lege.După rămânerea definitivă și irevocabilă a încheierii,operațiunea de înscriere nedefinitivă se comunică oficiului teritorial pentru a fi avută în vedere la finalizarea lucrărilor cadastrale pentru teritoriul administrativ comunal sau orășenesc.

Toate precizările de mai sus indică o strânsă legătură de interdependență între activități și compartimentele specifice ale O.C.P.I,în etapa actuală,care este una de tranziție până la finalizarea cadastrului general pe teritoriile administrative ale comunelor,orașelor,municipiilor și pe întregul județ,situație în care aplicabilitatea prevederilor Decretului-Lege nr.115/1938 pe teritoriul administrativ al județului respectiv încetează,conform art.72,alin.2 din Legea nr.7/1938” (Gheorghe Novac,2007).

III.3. Procedura de înscriere în cartea funciară

,,Art.47.(1).Cererea de înscriere în cartea funciară se va depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial și va fi însoțită de înscrisul original sau de copia legalizată de pe aceasta,prin care se constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere;copia legalizată se va păstra în mapa biroului de cadastru și publicitate imobiliară.

(2).În cazul hotărârii judecătorești,se va prezenta de îndată o copie legalizată cu mențiunea că este definitivă și irevocabilă.

(3).Cererile de înscriere se vor înregistra de îndată în registrul de intrare,cu mențiunea datei și a numărului care rezultă din ordinea cronologică a depunerii lor.

(4).Dacă mai multe cereri au fost depuse deodată la același birou teritorial,drepturile de ipotecă și privilegiile vor avea același rang,iar celelalte drepturi vor primi numai provizotiu rang egal,urmând ca prin judecată să se hotărească asupra rangului și asupra radierii încheierii nevalabile.

(5).Înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părților interesate,cu excepția cazurilor în care legea prevede înscrierea din oficiu;cererea de înscriere se îndreaptă la biroul unde se află cartea funciară în care urmează să se facă înscrierea.

(6).Întăbularea sau înscrierea provizorie poate fi cerută de orice persoană,care potrivit înscrisului original,hotărârii judecătorești sau hotărârii autorității administrative,urmează să strămute,să constituie,să modifice,să dobândească sau să stingă un drept tabular.

(7).Înscrierea unui drept sau radierea unei sarcini pot fi cerute:

de mandatarul general al celui înrudit;

de oricare dintre titularii aceluiași drept.

(8).Creditorul a cărui creanță cerută și eligibilă este dovedită printr-un înscris sau printr-o hotărâre judecătorească,ori în cazurile anume prevăzute de lege,printr-o decizie a autorității administrative,va putea cere instanței,în numele și în folosul debitorului său,înscrierea unui drept tabular sau radierea unei sarcini.

(9).Debitorul care a plătit valabil creanța ipotecară a unui neînscris în cartea funciară poate cere radierea ipotecii,dacă înfățișarea înscrisul original al cesiunii și chitanța doveditoare plății”.

(http://www.dreptonline.com/domenii/drept-civil/procedura-de-inscriere-in-cartea-funciar.html. accesat în 05.06.2013)

III.4. ORDINUL nr.634/2006

Pentru aprobarea Regulamentului privind conținutul și modul de întocmire a documentațiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară

,,M.Of.Nr.1048/29.12,2006

Art.1.- se aprobă Regulamentul privind conținutul și codul de întocmire al documentațiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară,prevăzut în anexa care face parte integrată din prezentul ordin.

Art.2.- pe data intrării în vigoare a prezentului ordin se aprogă:

Ordinul președintelui Oficiului Național de Cadastru,Geodezie și Cartografie nr.946/2000 pentru aprobarea instrucțiunilor privind întocmirea cu caracter nedefinitiv în cartea funciară a actelor și faptelor juridice referitoare la terenuri și construcții,publicate în Monitorul Oficial al României,Partea I nr.90/22 februarie 2001,cu modificările ulterioare

Punctele 10 și 13 din Normele tehnice pentru introducerea cadastrului general,aprobate prin Ordinul Ministerului Administrației Publice nr.534/2001 publicat în Monitorul Oficial al României,Partea I,nr.744/21 noiembrie 2001,cu modificările ulterioare

Orice alte dispoziții contrare.

Art.3 – prezentul ordin intră în vigoare în termen de 30 de zile de la data publicării lui în Monitorul Oficial al României,Partea I(aplicație legis).

III.5. Regulamentul privind conținutul și modul de întocmire a documentațiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară

,,Art.1 – În conformitate cu prevederile art.19 și art.59 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr.7/1996,republicată,prezentul regulament are drept scop stabilirea procedurilor și modalitățiilor prin care se întocmesc documentațiilor cadastrale necesare înscrierii în cartea funciară a actelor și faptelor juridice

Art.2.- (1) Documentațiile cadastrale,denumite în continuare documentații,stau la baza înscrierii în cartea funciară a actelor și faptelor juridice referitoare la:

Imobile care necesită documentație prin prima înscriere;

Imobile care necesită documentație pentru dezlipire;

Imobile care necesită documentație pentru alipire;

Imobile care necesită documentație pentru înscrierea unei construcții definitive,pe un teren înscrisă în cartea funciară;

Imobilele care necesită documentație pentru modificarea limitei de proprietate;

Imobile care necesită documentație pentru modificarea suprafeței;

Imobile care necesită documentație pentru descrierea dezmembrărilor dreptului de proprietate;

Imobile care necesită documentație pentru reconstituirea cărții funciare pierdute,distruse sau sustrase.

(2). Prin documentații se realizează identificarea,măsurarea și descrierea imobilelor,la data întocmirii lor și se asigură înregistrarea actelor și faptelor juridice referitoare la acestea” (Legislație).

Cap. IV Metode de evaluare a terenurilor

IV. 1. Șase metode recunoscute de evaluare a terenului

Evaluarea unui teren neamenajat (liber sau vacant) sau pe care se află amplasate amenajări și/sau construcții, se poate face prin șase metode (sau tehnici) de evaluare incluse în Standardele Internaționale de Evaluare.

Metodele recunoscute de evaluare a unui teren sunt:

comparația vânzărilor;

tehnica parcelării și dezvoltării;

repartizarea (alocarea);

extracția (prin scădere), numită și abstracția;

tehnica reziduală a terenului (capitalizarea venitului rezidual alocat terenului);

capitalizarea rentei funciare (chiriei);

Toate cele șase metode (numite și tehnici) de evaluare a terenului nu sunt altceva decât derivări ale celor trei abordări tradiționale ale valorii oricărui tip de proprietate, respectiv abordarea prin comparație, abordarea prin venit și abordarea prin cost.

Mai trebuie reținut că evaluarea terenurilor este de competența profesională a evaluatorului de proprietăți imobiliare, care respectă cerințele evaluării proprietății imobiliare.

Prezentarea sintetică a esenței acestor metode de evaluare și a adecvării utilizării lor este redată în continuare.

IV.l.l. Metoda comparației vânzărilor

Această metodă se bazează pe principiul economic al substituției. Metoda se utilizează pentru evaluarea terenurilor libere sau care se consideră a fi libere pentru scopul evaluării.

Valoarea terenului derivă din informațiile de piață ale prețurilor de tranzacție ale unor terenuri similare, respectiv valoarea de piață poate fi determinată în urma analizei prețurilor de piață ale terenurilor libere comparabile, din aceeași arie de piață, care au fost tranzacționate la o dată apropiată de data evaluării.

Analiza prețurilor la care s-au efectuat tranzacțiile sau a ofertelor de vânzare de terenuri similare libere este urmată de efectuarea unor corecții ale prețurilor terenurilor libere comparabile, pentru a cuantifica diferențele dintre prețurile plătite sau cerute pe unitatea de suprafață, cauzată de diferențele caracteristicilor specifice ale proprietăților și tranzacțiilor (numite elemente de comparație). Această metodă este cea mai uzuală și preferabilă tehnică de evaluare a terenului, cu condiția să existe informații suficiente despre vânzările de terenuri similare, din aceeași arie de piață.

În cazul că nu există un număr suficient de vânzări sau de oferte de vânzare de terenuri similare sau în situația în care evaluatorul ar trebui să facă multe și ample corecții ale prețurilor de tranzacție ale unor terenuri cu caracteristici mult diferite de cele ale terenului în cauză, care nu ar asigura credibilitatea rezultatului aplicării metodei comparației vânzărilor, evaluatorul de proprietăți imobiliare are la dispoziție alte 5 metode de evaluare a terenului, redate mai jos.

Credibilitatea rezultatelor obținute din aplicarea acestor 5 metode, mai puțin preferate, depinde de profunzimea analizelor, de fundamentarea ipotezelor și a raționamentului profesional al evaluatorului.

IV.1.2. Tehnica parcelării și dezvoltării

Numită și metoda utilizării anticipate sau metoda costului dezvoltării, constă în plasarea evaluatorului în postura ipotetică de dezvoltator al unui teren neamenajat, pe premisa că amenajările și construcțiile proiectate reprezintă cea mai probabilă utilizare a terenului.

Această metodă este aplicabilă în cazul evaluării unor suprafețe mari de teren neamenajat, a căror cea mai bună utilizare o reprezintă parcelarea și amenajarea ca amplasamente și/sau eventual construirea pe loturile parcelate și amenajate ale clădirilor rezidențiale. Deci, această metodă se poate aplica în două ipoteze:

parcelarea unui teren viran și amenajarea acestuia ca amplasament, prin dotarea cu infrastructura necesară și apoi vânzarea loturilor amenajate;

parcelarea unui teren viran, amenajarea acestuia ca amplasament, construirea locuințelor adecvate și apoi vânzarea proprietăților rezidențiale rezultate (teren plus locuință).

Rezultatul acestei metode este valoarea maximă pe care un dezvoltator prudent ar putea să o plătească pentru achiziționarea unui teren neamenajat, deci o valoare calculată ca mărime reziduală dintre prețurile de vânzare estimate ale loturilor amenajate sau ale proprietăților construite și costurile totale estimate de parcelare, amenajare și construire, în care se include și profitul dezvoltatorului.

Credibilitatea rezultatului metodei este condiționată de existența unui volum important de informații despre costurile de parcelare, amenajare și de construcție, despre prețurile de vânzare ale parcelelor amenajate (amplasamente), precum și despre prețurile de vânzare ale proprietăților construite.

IV.1.3. Metoda alocării

Se bazează pe principiul echilibrului, conform căruia există un raport procentual normal între valoarea terenului și valoarea întregii proprietăți, specific diferitelor categorii de proprietăți imobiliare, aflate în locații specifice. Acest raport procentual este dedus din analiza prețurilor de vânzare ale terenurilor libere și ale unor proprietăți comparabile (teren și construcții), dintr-o arie comparabilă și competitivă învecinată, cu caracteristici similare.

Acest raport procentual este aplicat apoi prețului de vânzare a proprietății construite, pentru a determina valoarea terenului.Această metodă este aplicabilă în situația când nu există terenuri libere vândute sau oferite la vânzare, în aria de piață a terenului supus evaluării.

Deoarece raportul procentual dintre valoarea terenului și valoarea totală a proprietății este dificil de obținut și de susținut, această metodă este mai rar utilizată și aproape niciodată ca o primă metodă de evaluare a terenului.

IV. 1.4. Metoda extracției

Metoda extracției constă în determinarea valorii terenului liber ca o mărime reziduală, după ce din prețul curent de vânzare al întregii proprietăți imobiliare (teren plus amenajări și construcții) s-a scăzut costul de înlocuire net al construcțiilor și amenajărilor. Această metodă este adecvată când:

nu există terenuri libere, vândute sau oferite la vânzare, în aria de piață a terenului supus evaluării;

valoarea construcțiilor este mică (îndeosebi în mediul rural);

dacă se poate determina cu acuratețe costul de înlocuire net (CIN) al construcțiilor.

IV.1.5. Tehnica reziduală a terenului

Este înscrisă în abordarea prin venit, fiind utilizată când fluxul de venit este dependent atât de construcții și amenajări, cât și de teren.

Etapele aplicării acestei metode sunt:

determinarea venitului net din exploatare (VNE) anual total al proprietății;

determinarea VNE anual alocabil construcțiilor pe baza ratei de capitalizare aferente construcțiilor și scăderea acestuia din VNE anual total al proprietății;

capitalizarea VNE rămas (rezidual), care este alocabil numai terenului, cu o rată de capitalizare adecvată.

Cele trei condiții ale aplicării acestei metode sunt:

cunoașterea CIN a clădirilor (construcțiilor) și amenajărilor sau posibilitatea determinării acestuia cu credibilitate;

cunoașterea venitului net total din exploatare al proprietății sau posibilitatea determinării acestuia cu credibilitate;

posibilitatea obținerii nivelurilor de piață ale ratelor de capitalizare ale terenurilor și clădirilor.

Această tehnică de evaluare se utilizează în două situații:

când nu există terenuri libere vândute sau oferite la vânzare, în aria de piață a terenului supus evaluării;

pentru testarea fezabilității financiare a utilizărilor posibile ale unui amplasament, în cadrul analizei celei mai bune utilizări.

IV.1.6. Capitalizarea rentei funciare

Sau chiriei se aplică în cazul în care venitul se obține din cedarea dreptului de folosință a terenului, independent de amenajările de pe acesta (dacă există), în schimbul unei rente sau chirii, deci este un venit independent de veniturile generabile de construcțiile și amenajările de pe teren.

Această metodă se aplică pentru evaluarea terenurilor cu destinație agricolă, ca și pentru evaluarea terenurilor închiriate.

Metoda constă în convertirea rentei funciare (sau chiriei pentru teren) în valoarea terenului, prin aplicarea unei rate de capitalizare extrasă de pe piață. Metoda poate fi aplicată în condițiile în care există informații de piață suficiente asupra nivelurilor de piață ale rentelor și chiriilor funciare, precum și a ratelor de capitalizare.

Pentru aplicarea acestei metode trebuie să se analizeze clauzele contractului de închiriere/ arendare/ concesiune, referitoare la escaladarea chiriei/ rentei, reînnoirea contractului, precum și valoarea terminală și selectarea unei rate de capitalizare de piață adecvate.

(http://www.consultingreview.ro/articole/sase-metode-recunoscute-de-evaluare-a-terenului.html, accesat în 08.05.2012)

În concluzie, se poate spune că cea mai bună metodă de evaluare a terenului este comparația directă, iar când nu există vânzări sau oferte de vânzare de terenuri comparabile, pot fi aplicate cu precauție celelalte metode de evaluare.

Cap.V Prezentarea obiectului studiat

V.l. Scopul lucrării și documentele de referință

Scopul inițial pentru care s-a efectuat măsurătoarea terenului a fost unul simplu- Înscrierea în Cartea Funciară și evaluarea lui în vederea înstrăinării.

Actele necesare de care avem nevoie pentru întabularea dreptului de proprietate în baza titlului de proprietate emis în baza fondului funciar sunt următoarele:

Cerere de solicitare informații și convenție, conform anexei nr. 1;

Cerere de recepție și înscriere, conform anexei nr. 2;

Declarație pe propria răspundere cu priviritoare la înstrăinarea și identificarea imobilului măsurat, conform anexei nr.5

Memoriu tehnic

Plan încadrare în zonă scara 1:200- 1:5000, în mod excepțional pentru imobilele de mari dimensiuni admițându-se scara 1:10000 după caz;

Plan de amplasament și delimitare a imobilului scara 1:200- 1:5000, după caz-conform anexei nr.ll;

Extras din planul parcelar avizat pentru conformitate de primar;

Table de mișcare parcelară cu indicarea situației actuale din titlul de proprietate și a situației viitoare, cu atribuirea numărului cadastral pentru fiecare imobil din titlu conform anexei nr. 13;

Măsurători efectuate în rețeaua de îndesire și ridicare și pentru ridicarea detaliilor topografice, prin metode clasice, conform anexei nr.14;

Calculul suprafețelor;

Descrierile topografice ale punctelor noi din rețeaua de îndesire și ridicare;

Dovada plății tarifelor pentru recepție și înscriere în cartea funciară;

Actul de proprietate;

Certificatul fiscal.

Documentația se predă pe suport analogic și pe suport digital, în formate standardizate care permit tipizarea conform metodelor din anexele prezentate și în formate care să permit accesul și transferul de date. (Ordinul nr. 634/2006)

V.2. Prezentarea aparatului, fotografia stației, datele tehnice

În timpul executării lucrărilor de teren, s-a folosit stația totală JOHANNA T 605 produsă de FOIF OTS600.

Caracteristicile principale ale stației totale:

Capacitate mare de stocare a măsurătorilor

Stația totală Johanna T605 poate înregistra până la 8000 de puncte topografice. Pentru ușurința în utilizare, se poate alege atât înregistrarea măsurătorilor cât și a coordonatelor, astfel ajungându-se până la 3000 de puncte topografice înregistrate.

Luneta

Imagine Dreaptă

Mărire 30X

Lentilele obiectivului 40 mm

Câmp de vedere 1°30ʼ

Distanță minimă de focusare 1.70 m

Măsurarea unguriurilor

Metoda Coordonate incremental fotoelectric

Diametrul cercului 79 mm

Citirea minimă 1ʼʼ/5ʼʼ opțional

Sistemul de detectare Orizontal-dublu

Vertical-simplu

Precizie OTS 632 2ʼʼ

OTS 635 5ʼʼ

Măsurarea de distanțe

Domeniu de măsurare

Cu o singură prismă OTS632/635 500 m

Fără prismă OTS632/635 60 m

Cu timbru reflectorizant (30×30) OTS632/635 500 m

(60×60) OTS632/635 700m

Afișare Max:+/- 999999.999 m

Min: 1 mm

Precizie OTS632/635 ± (3 mm+3 ppmxD)

Timp de măsurare OTS632/635 F:1.80

Tracking:0.7 s

Domeniul de corecție atmosferice Introducere temperatură/Presiune,corectare automată

Corecția pentru prismă Corectare automată

Sensibilitatea nivelei

Nivela torică 30ʼʼ/2 mm

Nivela sferică 8ʼ/2 mm

Conpensator vertical automat

Sistem Tip lichid

Domeniul de lucru ±3ʼ

Rezoluție 1ʼʼ

Dispozitiv optic de centrare

Imagine Dreaptă

Mărire 3x

Domeniul de focalizare 0,5 m până la infinit

Câmp de vedere 5°

Ecran

Unitatea de afișare LCD 4linii x 16 caractere

Comunicații de date

Interfață serială RS-232C

Alimentare

Baterie Reâncărcabiă NiMH

Tensiune 7,2 V

Tip de operare 4 ore pentru măsurători și distanțe în mod coninuu

12 ore pentru măsurători de unghiuri în mod continuu

Condiții de operare

Temperatura de lucru -20° până la ±45°

Greutate 5.5 Kg

Stațiile totale din această serie sunt prevăzute cu laser de clasa 2,deci nu este bine să privești direct în el.

V.3. Studiu de caz

Denumirea lucrării: Înscrierea Terenului în Cartea Funciară și evaluarea lui în vederea
înstrăinării

Beneficiarul lucrării: Ardelean Măria

Executantul lucrării: absolvent Coroiu Vasile Cristian

Obiectul lucrării: determinarea prin măsurători topografice a suprafeței corpului de proprietate care se află în localitatea Zece Hotare, nr. 10, comuna Șuncuiuș cu o suprafață din acte de 41618 mp

Scopul lucrării: întocmirea documentației tehnice în vederea înscrierii dreptului de proprietate în Cartea Funciară

Amplasamentul corpului de proprietate: corpul de proprietate este amplasat în intravilanul/extravilanul localității Zece Hotare, jud. Bihor, zona mediană.

Imobilul măsurat are următoarele vecinătăți:

N: pădure cu limita între punctele 47, 16-19 – hotar materializat prin limită naturală;

S: Mateaș Cornel și Mateaș Constantin cu limita între punctele 20,10-13 – hotar materializat prin limită naturală;

E: Mateaș Teodor cu limită între punctele 19 și 20 -hotar materializat prin limită naturală; V: Nr. Cadastral 397 cu limită între punctele 13-15, 47- hotar materializat prin limită naturală.

Justificări cu privire la vecinătățile imobilului:

,

Situația juridică a imobilului: nu a fost intabulat Beneficiarii au pus la dispoziția executantului următoarele acte: Titlu de proprietate nr. 17128 din 02.08.2010

Operațiuni topo- cadastrale efectuate:

Pentru realizarea lucrării de mai sus s-a impus recunoașterea corpului de proprietate ca amplasament în teren, identificarea punctelor din rețeaua de sprijin din zonă și pichetarea stațiilor de drumuire.

Măsurătorile s-au efectuat cu Stația totală Johanna T605. În urma recunoașterii terenului și a împrejmuirilor, pentru identificarea de puncte din rețeaua geodezică de coordonate cunoscute care să permită legarea la Sistemul Stereografic 1970 și să asigure precizia

necesară, s-a constatat existența a două puncte vechi geodezice: borna Dealu Moanei și borna Dâmbul Lupului.

S-a efectuat o drumuire liberă din două stații, plecând din borna Dealul Moanei cu viză îndreptată spre borna Dâmbul Lupului. Din stațiile 2 și 3 s-au ridicat punctele pentru obținerea detalilor corpului de proprietate.

Suprafața și distanțele dintre punctele de contur au fost calculate din coordonate, s-a constatat că rezultatul și neînchiderile s-au încadrat în toleranțele admise prin regulament.

Redactarea planurilor și calculul suprafețelor s-a executat cu program specializat asigurând o precizie ridicată a calculelor și acuratețea grafică.

Planul de încadrare în zonă s-a întocmit la scara 1:10000, planul de amplasament și delimitare a imobilului întocmit la scara 1:2000.

VI. Evaluarea terenului

VI. 1. Elemente generale

Obiectul evaluării

Obiectul evaluării îl reprezintă terenul extravilan situat în localitatea Zece Hotare, numărul 10, comuna Șuncuiuș, zona mediană.

Evaluarea proprietății imobiliare s-a efectuat în vederea estimării valorii de piață.

Utilizatorul evaluării

Utilizatorul evaluării este Ardelean Măria

Situația juridică a imobilului

Imobilul proprietatea lui Ardelean Măria cu numerele topografice 4170, 4172 este înscris în C.F. nr. 2303. Din informațiile și datele puse la dispoziție la data evaluării rezultă că proprietatea nu este supusă unei restricții de altă natură care să afecteze proprietatea.

Imobilul se consideră lipsit de sarcini, cu impozitele pe proprietate plătite la zi, fiind evaluat în aceste ipoteze.

Data vizionării

Proprietatea imobiliară a fost vizitată în data de 25.05.2013.

Data evaluării

Data evaluării este 25.05.2013,cursul valutar BNR pentru această dată este: 4,4969 RON/EURO.

Valabilitatea raportului

Raportul de evaluare este valabil atâta timp cât pe piața imobiliară sau specifică nu vor fi schimbări esențiale, în caz contrar fiind necesară o reevaluare.

În cazul în care evoluțiile pieței financiare prezintă un salt important sau pe piața specifică imobiliară apar modificări semnificative ale elementelor cu ponderi relevante se impune, de asemenea, o reevaluare.

Ipoteze

Raportul de evaluare a fost elaborat în următoarele ipoteze:

Solicitatntul este răspunzător pentru corectitudinea datelor furnizate evaluatorului cu privire la situația juridică și fiscală actuală a proprietății;

Proprietatea evaluată se consideră liberă de orice sarcini.Dreptul de proprietate este considerat valabil;

Utilizarea terenului s-a considerat lipsită de restricții ca garanție,servituți,etc;

Suprafața terenului utilizată în calcule a fost cea înscrisă în CF și conform planului de situație;

Evaluatorul a utilizar în estmiarea valorii numai infomarții (partinente,verificabile) pe care le-a avut la dispoziție,existând posibilitatea și altor informații de care evaluatorul nu avea cunoștiință.

Valabilitatea raportului

Raportul de evaluare este valabil atâta timp cât pe piața imobiliară nu vor fi schimbări esențiale,în caz contrar fiind necesară o reevaluare.

VI.2. Descrierea proprietății imobiliare

Date privind identificarea și situația juridică a imobilului

Imobilul proprietatea lui Ardelean Măria este înscris în C.F. 2303 cu numărul cadastral 4155,imobilul se consideră lipsit de sarcini, fiind evaluat în această ipoteză.

Terenul nu este împrejmuit, identificarea lui s-a făcut după reperele precizat de proprietar.

Amplasament

Terenul este amplasat în zona mediană a localității Zece Hotare, nr. 10, com. Șuncuiuș, jud. Bihor. Accesul la teren realizându-se din două părți, dinspre Damiș sau Zece Hotare.

Descrierea terenului

Terenul are o suprafață de 41618 mp., cu acces din drum, parțial cu pomi fructiferi, în pantă medie,în apropierea terenului se află rețeaua electrică și apă din fântână proprie.

VI.3. Evaluarea proprietății imobiliare

Dintre metodele de evaluare recomandate, am optat pentru:

1. Metoda comparației directe.

Metoda comparațiilor de piață utilizează analiza comparativă: estimarea valorii de piață se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare și compararea celei care trebuie evaluată cu aceste proprietăți. Premisa majoră a metodei este aceea că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile unor proprietăți competitive și comparabile.

Analiza comparativă se axează pe asemănările și diferențele între proprietăți și tranzacții, care influențează valoarea. Aceasta ar putea cuprinde diferențele în drepturile de proprietate evaluate, motivația cumpărătorilor și a vânzătorilor, condițiile de finanțare, situația pieței la momentul vânzării, amplasamentul.

În zona în care este amplasat terenul de evaluat există ofertă de terenuri pentru vânzare, informațiile fiind cele din publicațiile locale și de la vânzători.

În cazul terenului- subiect, analiza s-a făcut pe baza datelor și informațiilor rezultate din identificarea a două comparabile ale cărui caracteristici principale sunt prezentate mai jos:

Proprietatea comparabilă A- teren liber, pantă medie, cu suprafață de 35783mp, front de 4 0 m, acces direct, utilități în apropiere, ofertat la 4,46 EURO/mp.

Proprietatea comparabilă B- în apropiere de zona în acuză, teren liber, plan cu o suprafață de 1500 mp, front 5 m, cu acces la drum pietruit, ofertat la 3,37 EURO/mp.

La prețul de ofertă s-a aplicat o reducere de 10% considerând că aceasta este marja de negociere.

În urma aplicării metodei, prin care informațiile au fost analizate, comparate și corectate,în funcție de asemănări și diferențieri, estimez valoarea cea mai probabilă la data evaluării fiind de:

V=5.1446 ron/mp

Concluzii

Există un cadru instituțional și organizatoric bine conturat și funcțional, reprezentat de ANCPI, conținutul unei documentații cadastrale este voluminoasă, la finalizarea lucrării beneficiarul primind numai un plan de amplasament și delimitare, alături de extrasul de Carte Funciară pentru informare.

Activitatea desfășurată de topograf fiind una complexă care implică o mare responsabilitate deoarece obiectul lucrărilor îl constituie bunurile imobiliare, terenurile, construcțiile, de mari valori materiale. Documentațiile rezultate au, prin înscrierea în Cartea Funciară efecte juridice importante iar folosirea mijloacelor automate de realizare a evidențelor cadastrale, oferă o mulțime de avantaje cum ar fi:

Reducerea timpului alocat muncii de rutină;

Introducerea datelor noi;

Studiul datelor existente;

Eliberarea unor extrase prin intermediul echipamentelor de tipărire ale sistemului;

Creșterea volumului de informații ce se pot prelucra și stoca față de metodele manuale;

Efectuarea unor interogări complexe asupra informațiilor privind proprietățile, proprietarii, rețele edilitare, etc.

Aceste informații putând fi selectate și combinate în diverse variante în funcție de cerințele utilizatorilor. Folosirea ortofotoplanurilor și poziționarea obligatorie în sistem Stereo 70, a adus la eliminarea unor discuții și controverse referitoare la suprapunerile admise pentru documentațiile cadastrale.

Părerea mea este că orice stat modern are nevoie de un sistem funcțional de evaluare a proprietății imobiliare, care să poată monitoriza piața tranzacțiilor, sprijinind creșterea economică și asigurând în final integrarea sistemului de impozitare.

De exemplu, notarii publici au un catalog propriu de valori folosit pentru stabilirea taxelor notariale iar în registrul agricol impozitarea proprietății se face după alte valori și băncile aplică criterii proprii pentru acordarea creditelor imobiliare. Din acest motiv, persoanele interesate în achiziționarea de proprietăți sunt puse adesea în situația de a nu putea accesa informații credibile legate de valoarea de piață a proprietăților imobiliare făcând adesea propria „cercetare de piață pentru a ști care sunt prețurile de tranzacționare în zonele în care sunt interesați, lucru valabil și pentu investitorii străini.

Un specialist în cadastru trebuie să rezolve nu numai probleme de ordin tehnic ci și de ordin juridic și administrativ-birocratic, specialistul în cadastru trebuie să fie un profesionist desăvârșit, care trebuie să se bucure de autoritate și de credibilitate în fața organelor de drept și a beneficiarilor. O astfel de poziție se câștigă printr-o continuă pregătire și experiență.

BIBLIOGRAFIE:

Aurora Mancia, Evaluări imobiliare, Editura Universității din Oradea, 2009;

Appraisal Institute, Evaluarea proprietății imobiliare, ediția a doua canadiană, ANEVAR, 2004.

Gheorghe Novac, Cadastru, Editura MIRTON Timișoara,2007;

Legislație privind cadastrul și publicitatea imobiliară-voi. 1 bucurești, matrix rom;

Man Teodor Eugen, Mateoc Sîrb Nicoleta ,Dezvoltarea Rurală și regională durabilă a satului Românesc, Editura Politehnica, Timișoara 2007.

Legislație privind cadastrul și Publicitatea imobiliară-vol.2 bucurești, matrix rom;

Nicolae Boș, Cadastru general, Ed. AII Beck, 2003;

***http://facultate.regielive.ro/proiecte/Finante/evaluarea-terenului-237982.html accesat în 04.06.2012;

***http://www.advocate.ro/cabinet_avocat_cuvant_Cartea_funciara, accesat în 31.05.2012;

***http://www.advocate.ro/cabinet_avocat_cuvant_Drept_de_proprietate_, accesat în 23.05.2012;

***http://www.consultingreview.ro/articole/sase-metode-recunoscute-de-evaluare-a-terenului.html, accesat în 08.05.2012;

***http://www.dreptonline.com/domenii/drept-civil/procedura-de-inscriere-in-cartea-funciar.html, accesat în 02.06.2012.

***http://www.dreptonline.ro/raspunsuri juridice intrebari/raspunsuri intrebare.php?id_intrebar e=42 accesat în 23.05.2012;

***http://www.google.ro/#hl=ro&sclient=psy-ab&q=Napoleon+1807+motto+cadastru&oq=Napoleon+1807+motto+cadastru&aq=f&aqi=&aql =&gs l=serp.3…1897.3806.0.4196.9.9.0.0.0.0.90.615.9.9.0…0.0.ZiibguLlR-M&pbx=l&bav=on.2,or.r ger pw.r qf.,cf.osb&fp=594802a685b5fc25&biw=1366&bih=667, accesat în 13.06.2012;

Acte legislative

Aplicație Legis;

Art.1295 alin. 1, Cod civil;

Ordinul nr.624/2006

BIBLIOGRAFIE:

Aurora Mancia, Evaluări imobiliare, Editura Universității din Oradea, 2009;

Appraisal Institute, Evaluarea proprietății imobiliare, ediția a doua canadiană, ANEVAR, 2004.

Gheorghe Novac, Cadastru, Editura MIRTON Timișoara,2007;

Legislație privind cadastrul și publicitatea imobiliară-voi. 1 bucurești, matrix rom;

Man Teodor Eugen, Mateoc Sîrb Nicoleta ,Dezvoltarea Rurală și regională durabilă a satului Românesc, Editura Politehnica, Timișoara 2007.

Legislație privind cadastrul și Publicitatea imobiliară-vol.2 bucurești, matrix rom;

Nicolae Boș, Cadastru general, Ed. AII Beck, 2003;

***http://facultate.regielive.ro/proiecte/Finante/evaluarea-terenului-237982.html accesat în 04.06.2012;

***http://www.advocate.ro/cabinet_avocat_cuvant_Cartea_funciara, accesat în 31.05.2012;

***http://www.advocate.ro/cabinet_avocat_cuvant_Drept_de_proprietate_, accesat în 23.05.2012;

***http://www.consultingreview.ro/articole/sase-metode-recunoscute-de-evaluare-a-terenului.html, accesat în 08.05.2012;

***http://www.dreptonline.com/domenii/drept-civil/procedura-de-inscriere-in-cartea-funciar.html, accesat în 02.06.2012.

***http://www.dreptonline.ro/raspunsuri juridice intrebari/raspunsuri intrebare.php?id_intrebar e=42 accesat în 23.05.2012;

***http://www.google.ro/#hl=ro&sclient=psy-ab&q=Napoleon+1807+motto+cadastru&oq=Napoleon+1807+motto+cadastru&aq=f&aqi=&aql =&gs l=serp.3…1897.3806.0.4196.9.9.0.0.0.0.90.615.9.9.0…0.0.ZiibguLlR-M&pbx=l&bav=on.2,or.r ger pw.r qf.,cf.osb&fp=594802a685b5fc25&biw=1366&bih=667, accesat în 13.06.2012;

Acte legislative

Aplicație Legis;

Art.1295 alin. 1, Cod civil;

Ordinul nr.624/2006