Strategii de Patrundere Si Pozitionare pe Piata a Companiei Aeriene Air Bucharest

CUPRINS

INTRODUCERE

CAPITOLUL I PIATA IMOBILIARA

1.1. Definitia si caracteristicile pietei imobiliare

1.2. Cererea si oferta imobiliara

1.3 Cadrul legislativ al pietei imobiliare

1.4. Clasificarea pietei imobiliare

1.5. Definitia agentului imobiliar

1.6. Promovarea si tehnici de vanzare pe piata imobiliara

1.7. Piata imobiliara in Uniunea Europeana

CAPITOLUL II

STRATEGIILE COMPANIILOR DE TRANSPORT AERIAN

2.1 Opțiuni strategice la nivel de organizație

2.2. Opțiuni strategice la nivelul afacerilor

2.3. Stragetiile funcționale si de producție

2.4. Strategiile funcționale financiar-contabile

2.5. Strategiile de marketing

2.6. Strategii funcționale de personal

CAPITOLUL 3 STUDIU DE CAZ – STRATEGII DE PATRUNDERE SI POZITIONARE PE PIATA A COMPANIEI AERIENE AIR BUCHAREST

CONCLUZII

BIBLIOGRAFIE

INTRODUCERE

Lucrarea prezinta, in partea teoretica, conceptul general de marketing, marketingul ca o componenta de baza a mediului economic, ce inseamna si presupune activitatea de marketing, rolul acestei activitati in conditiile unei societati dinamice, cum este cea a secolului XXI, importanta dezvoltarii unui mix de marketing la nivelul oricarei intreprinderi indiferent de dimensiunile sale.

Partea practica a lucrarii descrie serviciile oferite de agentie, mediul tehnologic al firmei, cheltuieli de promovare, background -ul firmei, programe si strategii promotionale la nivelul firmei, situatia pe piata, obiectivele de marketing fata de servicii.

Scopul principal al acestei lucrari a fost de a scoate in evidenta importanta promovarii in conditiile societatii contemporane, deoarece serviciile agentiei imobiliare Time4u MB Time 4u Consulting s-au bucurat de o apreciere deosebita si de recunoastere pe plan atat local cat si national, ajungand una dintre cele mai cunoscute firme din Bucuresti.

Lucrarea de fata prezinta istoricul agentiei imobiliare de la infiintarea ei si pana in prezent, aratand evolutia si aduce propuneri de concepere a unei politici agresive de promovare a acestei marci, in vederea obtinerii, din nou, a pozitiei fruntase pe piata precum si a unei recunoasteri mai largi a marcii din partea unui numar cat mai mare de clienti, de pe piata nationala.

In conditiile actuale ale dinamismului economico – social, prezenta cu succes a unei firme pe piata este din ce in ce mai dificila, ea trebuind sa-si informeze potentialii clienti despre existenta ei. Concurenta este foarte puternica in marea majoritate a domeniilor de activitate, astfel incat pentru a supravietui si a se dezvolta, firma trebuie sa-si cunoasca bine piata pe care actioneaza. Pentru a realiza acest lucru, firma trebuie sa comunice cu piata, trebuie sa-si informeze potentialii clienti despre existanta ei, despre modalitatiile in care produsele si/sau serviciile pe care le ofera pot intra in posesia acestora. In acelasi timp intreprinderea trebuie sa receptioneze informatii de la acesti potentiali, clientii cu privire la rezultatele produse de procesul de comunicatie in vederaea imbunatatirii permanente a propriei activitati.

Datorita faptului ca politica promotionala, concretizata in activitati promotionale concrete, este o componenta cu un rol din ce in ce mai mare in cadrul mixului de marketing determina necesitatea studierii mai atente si mai amanuntite a continutului si rolului acestei politici.

Politica promotionala,concretizata in activitati promotionale concrete, este o componenta cu un rol din ce in ce mai mare in cadrul mixului de marketing.

Promovarea reprezinta acea parte a procesului de comunicatie al firmei prin care aceasta, folosind un ansamblu de metode si tehnici specific (concretizate in activitati promotionale) incerca sa influenteze comportamentul clientiilor sai actuali si potentiali in vederea obtinerii unor rezultate cat mai bune pe o perioada mai lunga de timp.

In capitolul al-II-lea este prezentata, pe larg , societatea la care s-a realizat studiu .

In capitolul al-III-lea intitulat “ Studiu de caz – Politica de promovare a agentiei imobiliare Time4u MB Time4u Consulting.

Obiectivul acestui referat este de a scoate in evidenta aspecte legate de piataimobiliara din Romania ce a parcurs numeroase transformari in perioada 2003-2007. Toate aceste transformari au condus la modificarea comportamentuluiagentilor economici ce a avut ca scop final integrarea si mentinerea acestora pe opiata cu concurenta interna puternica, prin folosirea unui instrumentar demarketing stiintific. 

CAPITOLUL I – PIATA IMOBILIARA

1.1. Definitia si caracteristicile pietei imobiliare

În sens general, piața imobiliară exprimă ansamblul tranzacțiilor imobiliare dintre persoane fizice sau juridice, care se desfășoară într-un anumit spațiu, în cadrul căruia se întâlnesc cererea cu oferta imobiliară, se formează prețurile, au loc negocieri și acte de vânzare-cumpărare, în condiții de concurență.

În sens restrâns, piața imobiliară se poate defini că fiind acea piață care reunește toate tranzacțiile ce implică transferul de proprietate asupra terenurilor și imobilelor. Transferul de proprietate poate a fi un transfer permanent sau temporar de la una dintre părți către cealaltă parte în schimbul unei compensații, cel mai adesea exprimată în bani.

În urmă cercetărilor efectuate s-a constatat că, până în anul 2003, piața imobiliară din România a înregistrat o creștere de maximum 5% pe an. După 2003, s-au înregistrat creșteri de peste 50% pe an că urmare a apariției creditelor imobiliare, care, la rândul lor, au atras un număr mare de investitori.

În prezent, piața imobiliară din România a atins limite superioare prin activitatea desfășurată de un număr foarte mare de agenți economici, activitate ce este călăuzită de conceptul de marketing.

Conceptele de baza definite de Philip Kotler ce se caracterizează prin nevoi, dorințe și cereri, produse, valoare, cost, și satisfacție, schimburi, tranzacții și relații, piețe, le putem structura în domeniul imobiliar după cum se poate observă în Figura 1.

Figura 1

Astfel, definim piața imobiliară că fiind locul de întâlnire al cererii cu oferta imobiliară.

Piețele imobiliare este de două feluri:

– piață imobiliară urbană

– piață imobiliară rurală.

Piață imobiliară este o piață internă, concentrată mai ales în zonele urbane, deoarece cererea este mai mare.

În dorința de a satisface cererea în continuă creștere, agențiile imobiliare au întreprins un studiu aprofundat al pieței pentru a putea oferi servicii și bunuri de calitate și, de asemenea, pentru a putea beneficia, la rândul lor, de cât mai multe cereri pe care să le poată onora.

Pentru aceasta, agențiile imobiliare trebuie să se facă cunoscute pe piață și astfel să atragă, prin expunerea calităților firmei, noi cumpărători, să îi păstreze pe cei existenți și, nu în ultimul rând, să facă față concurenței.

Acest lucru se poate realiza doar prin studii de marketing, lucrând cu personal calificat care să aibă drept sarcina identificarea, dimensionarea și descrierea segmentelor specifice pieței, precum și formularea unor măsuri care să permită crearea condițiilor pentru satisfacerea acestor segmente.

Pe piața imobiliară se întâlnesc umatoarele tipuri de afaceri imobiliare:

• evaluare imobiliară – servicii profesionale de evaluare;

• brokerage – asistarea cumpărătorilor și vânzătorilor în tranzacții;

• dezvoltare – îmbunătățirea terenului pentru utilizare, prin adăugare sau înlocuire de clădiri;

• managementul proprietății – managementul unei proprietăți pentru proprietarul ;

• servicii de delocalizare – delocalizarea oamenilor sau afacerilor în țări diferite.

De asemenea, afacerile imobiliare se pot specializa pe proprietate rezidențială, comercială sau industrială.

Participanții pe piață imobiliară:

• Proprietarul/Utilizatorul – este acela care achiziționează o casă cu scopul de a locui în ea;

• Proprietarul – este acela care doar investește; el nu cumpără casă cu scopul de a o închiria unei alte persoane;

• Rentierul – este consumator pur;

• Dezvoltator – este acela care pregătește terenul pentru construcție, rezultând astfel un nou produs pentru piață;

• Renovator – este acela care furnizează pieței clădiri remobilate;

• Intermediari – din această categorie fac parte băncile, brokerii imobiliari, avocați etc., respectiv cei care facilitează cumpărarea și vânzarea unei proprietăți imobiliare.

1.2 Cererea și oferta imobiliară

Cererea imobiliară

Cererea imobiliară este reprezentată de necesitățile, dorințele materiale, puterea de cumpărare și preferințele consumatorilor.

Analiza cererii imobiliare presupune identificarearea utilizatorilor potențiali (cumpărători, chiriași), iar pentru un anume tip de proprietate, produsul sau serviciul final pe care îl asigura proprietatea.

De exemplu, cererea pe piață locuințelor este influențată următorii:

• populatia- dimensiunea și numărul familiilor locatare, rata de creștere sau descreștere în formarea locatarilor, compoziția și distribuția pe vârste;

• veniturile și salariile;

• tipologia locurilor de muncă și rata șomajului;

• raportul dintre spațiile locuite de proprietari și de chiriași;

• considerații financiare, cum ar fi nivelul economiilor, cerințele de creditare (dobânzi, raportul credit/valoare, comisioane și taxe, disponibilitatea asigurărilor);

• modul de utilizare a terenurilor și direcțiile de dezvoltare urbanistică;

• geografia/geologia (climatul, topografia, drenajul, stratul de fundație și barierele naturale sau artificiale);

• taxele locale și ale administrației;

• disponibilitatea facilităților de sprijin și serviciile comunale (instituții culturale, facilități de educație și calitatea școlilor, facilități sanitare și medicale, servicii de pompieri și poliție).

B. Oferta imobiliară

Oferta imobiliară privește disponibilitatea produsului imobiliar.

Pentru o bună analiză a ofertei imobiliare are în vedere următorii factori:

• cantitatea și calitatea concurenței disponibile;

• volumul construcțiilor noi;

• disponibilitatea și prețul terenului liber;

• costurile de construcție și dezvoltare;

• proprietățile oferite curent (vechi și noi);

• gradul de ocupare de către proprietari și de către chiriași;

• cauzele și numărul de proprietăți vacante;

• transformarea pentru utilizări alternative;

• condiții economice și împrejurări speciale;

• disponibilitatea creditelor pentru construcții și a finanțării;

• impactul normativelor de construcții, zonării urbanistice și a altor reglementări asupra volumului și costului construcțiilor.

1.3 Cadrul legislativ al pieței imobiliare

1. Legea nr. 18/1991 – Stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor;

2. Legea nr. 85/1992 – Legea vânzării locuinței;

3. Legea nr. 112/1995 – Restituirea în natură, protecția chiriașilor;

4. Legea nr. 7/1996 – Legea cadastrului și a publicității imobiliare;

5. Legea nr. 114/1996 – Legea locuinței;

6. Legea nr. 1/2000 – Reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole și a celor forestiere;

7. Legea nr. 10/2001 – Regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989;

8. H.G. nr. 1275 din 2000 – Norme metodologice pentru punerea în aplicare a prevederilor Legii locuinței nr. 114/1996;

9. Ordonanță de Guvern nr. 85 din 2001 – Organizarea, funcționarea și conducerea asociațiilor de locatari.

1.4 Clasificarea pieței imobiliare

1. Piața birourilor de afaceri

2. Piața spațiilor comerciale

3. Piața spațiilor industriale și logistice

4. Piața imobiliară rezidențială

a) Piața ansamblurilor rezidențiale

b) Piața vilelor de lux construite în regie proprie

c) Piața închirierilor rezidențiale

5. Piața hotelieră

6. Piața apartamentelor de bloc

a) Piața apartamentelor în blocuri nou construite

b) Piața apartamentelor în blocuri vechi

c) Piața renovărilor și modernizărilor de locuințe

1.5. Definiția agentului imobiliar

Agentul imobiliar este acea persoană, autorizată, care activează în domeniul intermedierii tranzacțiilor imobiliare.

Pentru a putea profesa, un agent imobiliar trebuie să obțină o licență, numită atestat imobiliar, de la Uniunea Națională Imobiliară (UNIM).

Atestatul este un document care certifica atât pregătirea profesională a agenților imobiliari, cât și îndeplinirea condițiilor prevăzute de lege și de organizația profesională de profil UNIM, pentru a profesa în domeniul serviciilor imobiliare și a face parte din corpul profesional.

Un agent imobiliar atestat trebuie să aibă pregătire în următoarele domenii :

– legislație și notariat

– marketing

– managementul agenției imobiliare

– piața imobiliară și marketingul imobiliar

– teoria comunicării

– arta negocierii

– operații de intermediere

– etica agentului imobiliar

– agentul imobiliar profesionist

– codul manierelor în agențiile imobiliare

– instrumente de cercetare a pieței imobiliare

– evaluarea imobiliară

– urbanism

– utilizare calculator

– limba engleză

Agentul imobiliar atestat profesional își poate desfășura activitatea numai în cadrul unei agenții imobiliare licențiate UNIM.

1.6. Promovarea si tehnici de vanzare pe piața imobiliara

Promovarea

Promovarea, element esențial în comunicarea agenției imobiliare cu mediul extern și component al mix-ului de marketing, reprezintă un ansamblu de acțiuni menite să impulsioneze penetrarea serviciilor pe piață și să stimuleze vânzările.
Promovarea se distinge printr-o serie de obiective și strategii specifice.
Promovarea este aceea care face legătura între activitățile firmei și mediul, ceea ce se reflectată în produs, preț și distribuție și clienții săi efectivi sau potențiali.
Un rol important în activitatea promoțională îl au caracteristicile serviciilor, respectiv: intangibilitatea, variabilitatea și inseparabilitatea.
Caracteristicile serviciilor conferă o serie de trăsături specifice activităților promoționale desfășurate cu ocazia lansării pe piață a unor produse noi. Informațiile care sunt transmise trebuie să fie în concordanță cu caracteristicile segmentului vizat.
Agențiile imobiliare trebuie să desfășoare o activitate promoțională cu profesionalism și în conformitate cu rolul și locul specific deținut în cadrul mix-ului de marketing.
O importantă deosebită trebuie acordată percepției pe care a are consumatorul asupra serviciilor precum și asupra sistemului de comunicație.
Un prim loc îl ocupă tehnica transmiterii prin „viu grai”, de aceea este important pentru organizația ce activează în domeniul imobiliar să se asigure că serviciile sale vor fi promovate de foști sau actuali clienți către clienți potențiali.

Structura activității promoționale
Având în vedere diversitatea mijloacelor de comunicație, activitatea promoțională se grupează după mai multe criterii.
Primul criteriu are la baza o componentă a sistemului de comunicație, respectiv, suportul mesajului promoțional, potrivit căruia distingem: personalul de contact, elementele fizice ale sistemului de prestație și mediile tradiționale.
Astfel, distingem două mari canale de comunicație:
-comunicații media, constituit din medii materiale;
-comunicații interpersonale, constituit din medii umane.
De asemenea, raportat la categoriile de receptori, mijloacele de comunicație de clasifică în:
-comunicație internă, care se adresează clienților ;
-comunicație externă, care se adresează atât clienților actuali cât și clienților potențiali.
Mijloace de comunicație internă media sunt reprezentate de suporturile materiale prin se transmit mesaje, informații, către clienții efectivi, angajați în procesul de prestație, pe parcursul achiziționării și consumului de servicii incidente unei tranzacții imobiliare, că de exemplu: publicitatea la locul vânzării, indicatoarele de informare, ghidul de desfășurare a unei tranzacții, ambianța.
Mijloace de comunicație internă interpersonale sunt reprezentate de “suporturi umane”, respectiv consilierii imobiliari, care oferă clienților informații și desfășoară o serie de acțiuni cu puternic caracter promoțional în timpul prestației.
Clienții, la rândul lor, pot reprezenta un mijloc de comunicație internă prin faptul că, în timpul prestației, pot comunica unii cu alții prin comentarii și aprecieri, și astfel pot crește calitatea prestației.
Mijloace de comunicație externă media:
-simbolurile, reprezentate de semne în așa fel alese încât să atingă obiectivele politicii de produs ale agenției, și anume: tangibilizare, calitate a serviciului etc;
-panourile de semnalizare;
-publicitatea, principalul mijloc promoțional în cadrul serviciilor imobiliare.
Pe piață imobiliară, publicitatea este “formă de vânzare”. Un exemplu îl constituie anunțurile de mică publicitate imobiliară care generează costuri.
Un alt suport de comunicație externă îl constituie plachetele, care prin text și imagine pe spații relativ mici, explică pe scurt prestația oferită.
Mijloace de comunicație externă interpersonală sunt reprezentate de personalul firmei, care interacționează cu clienții efectivi și potențiali ai agenției imobiliare și cu mijloacele de informare în masă.

Distibuția
Distribuția joacă un rol important în serviciile imobiliare. Această cuprinde totalitatea acțiunilor care au loc în spațiul și timpul ce separă prestatorul de servicii imobiliare de consumatorul acestora.
În cazul agențiilor imobiliare întâlnim un canal de distribuție scurt de tipul Prestator – Client.
Având în vedere faptul că agențiile imobiliare oferă anumite servicii de consultanță în mod gratuit, activitatea de distribuție începe încă de la primele contacte prestator- client.
Canalul scurt se poate transformă, pe parcursul desfășurării tranzacției, în canale cu unul sau mai mulți intermediari, că de exemplu administrații financiare, birouri de experți cadastrali, birourile de carte funciară, bănci, executori judecătorești, birouri notariale.

Tehnici de vânzare pe piață imobiliară
Alcătuirea unei lista proprie de clienți este un lucru necesar în activitatea imobiliară. Lista va fi mult mai eficientă dacă, pe lângă informații standard despre client, precum adresa, numărul de telefon, alte date de identificare, această conține și alte informații.
Este necesar ca lista de clienți să fie permanent actualizată.
O agenție imobiliară care își respectă clienții va acordă consiliere și după încheierea tranzacției, numită consiliere post-vânzare, ce se concretizează prin:
-o notă de mulțumire sau de felicitare la un anumit interval de timp după efectuarea cumpărării;
-o felicitare cu ocazia zilei de naștere sau a unor sărbători;
-un buletin informativ periodic;
-o cerere de referință.
La rândul sau, clientul, mulțumit de serviciile agenției imobiliare cu care a încheiat tranzacția, o va recomandă și altor persoane interesate, numite potențiali clienți.
Clienții sunt orientați în special spre acele agenții imobiliare care oferă mai multă comoditate și le economisește mai mult timp.
Astfel, agențiile imobiliare vor cauta să furnizeze cât mai multe informații utile prin intermediul unor cataloage sau broșuri, să răspundă afirmativ la toate problemele clientului și să îi dea acestuia posiblitatea să cumpere 7 zile pe săptămâna.
Întrebările reprezintă o armă eficientă folosită în tehnică vânzărilor, deoarece, prin intermediul lor, un agent imobiliar află care sunt nevoile clientului, lucru diferit de cele mai multe ori de ceea ce el își dorește. În acest fel, activitatea agentului imobiliar este mult facilitată, el știind ce să îi ofere clientului pentru că acesta să fie mulțumit.
Agentul imobiliar este un vânzător, scopul lui este de a aduce profit agenției imobiliare la care lucrează. De aceea, el trebuie să ofere informații corecte și precise clientului astfel încât să îl determine pe acesta să cumpere.
Prezentarea pe care o face agentul imobiliar trebuie să fie succintă și interesantă.
Un bun agent imobiliar știe că înainte de a fi încheiată o vânzare, potențialii cumpărători au nevoie de un impuls:
-oferirea unei consultații gratuite;
-oferirea unei aprecieri comparative gratuite;
-oferirea unui buletin informativ gratuit;
-așezarea ofertei pe o baza personalizată.
De asemenea, folosirea unor cuvinte precum gratuit, nou, economisește, aspectuos, valoare, avantaj, sigur, verificat, confortabil, seriozitate conferă o reușită garantată.
Folosirea datelor concrete în prezentare conving potențialii clienți să contracteze cu respectivă agenție imobiliară.
Un agentul imobiliar prezintă credibilitate atunci când dovedește că deține cunoștințe solide despre piață, despre serviciile oferite de firma sau de către organizațiile concurente și oferă soluții verificabile și viabile.

Piața imobiliară în Uniunea Europeană

Principalele asociații și institute naționale ale agenților imobiliari și ale administratorilor de bunuri din statele membre ale Uniunii Europene și din Spațiul European sunt reprezentate de Consiliul European pentru profesiunile din domeniul imobiliar – CEPI (Conseil Européen des Professions Immobilieres), o asociație internațională fără scop lucrativ, cu sediul social la Bruxelles.

CEPI ofera agenților imobiliari și/sau administratorilor de bunuri programe de formare, precum: EUREDUC, Eticheta CEPI Eur, programele Transeuropa1/2/3 pentru unificarea legislației, și programul Euro Formation (exchange).

Agențiile imobiliare

1.2.2 Departamentele și serviciile agenției imobiliare

O agenție imobiliară iși desfasoară activitatea pe urmatoarele departamente:

-vânzari/închirieri spații de birouri;

-vânzari/închirieri spații rezidentiale;

-vânzari/închirieri spații comerciale;

-vânzari/închirieri spații industriale și depozite;

-vânzari/închirieri terenuri;

-hotelarie și agrement;

-investiții;

-evaluare si consultanță.

De asemenea, agențiile imobiliare oferă și servicii profesionalizate precum:

-marketing și cercetarea pieței;

-managementul proiectului;

-managementul proprietății;

-managementul facilităților;

-servicii financiare;

-reprezentarea chiriașului.

Pentru a-și putea desfășura activitatea, în legalitate, o agenție imobiliară trebuie să obțină o licență imobiliară de la UNIM.

Condițiile pe care o agenție imobiliară trebuie să le îndeplinească în vederea obținerii licenței imobiliare sunt:

– să fie legal constituită;

– să aibă că obiect principal de activitate de profil, cod CAEN, clasa 730;

– să aibă cel puțin un administrator/director, atestat profesional, care să coordoneze activitatea;

– personalul instruit corespunzător;

– să aibă punct de lucru cert, autorizat și înregistrat la UNIM, declarat la administrația financiară și registrul comerțului;

– licența de funcționare, programul de lucru, tarifele și comisioanele practicate vor fi afișate.

Agenția imobiliară obține licența de funcționare de la sediul central UNIM pentru o perioada determinată de timp și poate fi reînnoită, suspendată sau retrasă, după caz.

În toate documentele pe care le întocmește, agenția imobiliară este obligată să specifice seria, numărul și dată eliberării licenței de funcționare.

8.3 Studiu de caz: Contract de Servicii Imobiliare (Model UNIM)

CONTRACT DE SERVICII IMOBILIARE (prezentare oferte imobiliare) Nr………………din data…………………………

I. Partile contractante

SC. …….., Agentie imobiliara, cu sediul in ……………………………………………..

………………………, reprezentata legal prin dl ………………………., in calitate de consilier

juridic, prin delegat (agent imobiliar)

……………………………………………..,legitimat cu BI/CI seria……..nr………………….. in calitate de prestator de servicii imobiliare, denumit in cele ce urmeaza AGENTIA si,

2.…………………………………….……,domiciliat

in…………………………,str…………………………………………. nr….,bl……,ap….,etaj……..,sector/judet………….……, telefon……………………., mobil………………………… legitimat cu B.I./C.I./Pasaport seria….., nr…………………………., eliberat de …………………………………., reprezentant al firmei………………………………………………., cu sediul in…………………………………….………………………………….., cod fiscal………………………, in calitate de beneficiar de servicii imobiliare, denumit in cele ce urmeaza CLIENT,

au convenit incheierea prezentului contract cu respectarea urmatoarelor clauze:

II. Obiectul contractului

Clientul beneficiaza de serviciile imobiliare ale Agentiei ce constau in prezentarea unei oferte imobiliare (anexa 1), consultanta si asistenta procedurala in desfasurarea

71

tranzactiei imobiliare. Anexa 1 face parte integranta din contract.

III. Valoarea contractului – conditii si termene de plata

Clientul va plati Agentiei un comision, raportat la pretul terenurilor tranzactionate, a carui valoare este specificata in anexa 1 pentru fiecare din imobilele achizitionate.

Comisionul devine exigibil in momentul in care terenul ofertat de Agentie devine obiectul unei tranzactii imobiliare, in care este parte Clientul sau o terta persoana reprezentata sub orice forma de acestea sau care a beneficiat de oferta prin intermediul Clientului. Clientul va plati jumatate din valoarea comisionului la semnarea antecontractului de vanzare-cumparare.

In orice situatie plata integrala a comisionului se va face pana la data incheierii actului de vanzare-cumparare.

Pentru neplata comisionului la termen clientul va platii agentiei penalitati de 1% pe zi de intirziere aplicat la valoarea comisionului.

Valoarea comisionului corespunzatoare prezentului contract ramane cea stabilita in Anexa 1 pentru situatia in care contractul de vanzare cumparare se incheie la un prêt mai mic sau egal cu pretul de promovare.

IV. Obligatiile partilor

Agentia va prezenta Clientului oferta sa imobiliara (anexa 1). Ofertele, toate materialele si informatiile aferente acestora, know how-ul precum si baza de date cu proprietari si proprietati, constituie proprietatea Agentiei si nu pot fi puse la dispozitia unor terti si nu pot fi utilizate fara acordul Agentiei.

Agentia acorda Clientului consultanta profesionala de specialitate, referitoare la desfasurarea tranzactiei imobiliare.

Agentia acorda Clientului asistenta procedurala pentru desfasurarea tranzactiei in siguranta si legalitate.

Clientul se obliga sa plateasca comisionulul in conditiile si la termenele stabilite.

Clientul datoreaza comision Agentiei in orice situatie in care el sau o terta persoana avand legatura cu el cumpara un imobil dintre cele prezentate Clientului de catre Agentie ca urmare a informatiilor primite de catre aceasta terta persoana de la Client, informatii

72

referitoare la ofertele prezentate si puse la dispozitia Clientului de catre Agentie.

Pentru neplata comisionului la termen Clientul va plati Agentiei penalitati de 1% pe zi de intarziere aplicat la suma de plata.

Clientul are obligatia sa comunice Agentiei in scris situatia in care cererea sa de oferta a ramas fara obiect argumentand acest fapt pentru ca Agentia sa opreasca cheltuielile ce se efectueaza pentru derularea contractului.

Clientul se obliga sa respecte indrumarile Agentiei si sa coopereze prompt cu aceasta pentru buna desfasurare a tranzactiei, in caz contrar Agentia isi declina responsabilitatea cu privire la eventualele pagube sau prejudicii pe care Clientul le poate suporta.

Partile vor asigura in limitele legii confidentialitatea datelor si informatiilor aferente tranzactiei si prezentului contract.

Pentru orice prejudiciu cauzat uneia de catre cealalta, partile isi datoreaza juste despagubiri.

Clientul se obliga sa nu trateze direct sau indirect cu proprietarii imobilelor prezentate de Agentie si recunoaste ca in situatia aparitiei unor intelegeri separate cu proprietarii imobilelor se pot produce daune materiale Agentiei pentru care devine raspunzator.

Clientul se obliga la plata unor daune in cuantum de dublu fata de valoarea comisionului, in cazul incalcarii clauzei prevazuta la articolul precedent.

V. Alte clauze

Orice modificare a prezentului contract se poate face doar prin intermediul unui act aditional, semnat de ambele parti contractante.

Notificarile dintre parti se vor face la adresa indicata de acestea in art.I din prezentul contract.

Orice litigiu decurgand din acest contract sau in legatura cu acesta, inclusiv referitor la validitatea, interpretarea, executarea ori desfiintarea lui se solutioneaza pe cale amiabila, iar unde nu este posibil acest lucru se va solutiona prin instantele de judecata competente.

In situatia unui litigiu proba pretului imobilelor necesar calcularii comisionului, se face prin pretul cuprins in antecontract, dupa caz in contractul de vanzare – cumparare sau orice alt document din care sa reiasa pretul real al imobilului tranzactionat.

Prezentul contract se completeaza cu dispozitiile legale in materie.

73

6. Incetarea contractului are loc la finalizarea tranzactiilor si plata comisioanelor sau prin acordul ambelor parti, exprimat in scris.

Anexa 1 este parte integranta a prezentului contract.

Prezentul contract a fost semnat astazi……………………..de ambele parti contractante, in 2 exemplare, cate unul pentru fiecare parte, la sediul Agentiei.

AGENTIA, CLIENT,

Prin Agent Imobiliar Consilier Juridic

Anexa nr.1 (lista imobilelor prezentate)

CAPITOLUL II

CAPITOLUL 3 STUDIU DE CAZ – AGENTIA IMOBILIARA “TIME 4U MB TIME 4U CONSULTING”

1.Prezentarea generala a agentiei imobiliare

Agenția imobiliară “TIME 4U MB TIME 4U CONSULTING” își desfășoară activitatea în domeniul imobiliar de cinci ani, având ca activitate principală (6831) consilierea imobiliară profesionistă, respectiv selectarea și prezentarea ofertelor imobiliare din bază de date, vizionarea ofertelor, susținerea în negociere, oferirea de informații referitoare la documentația necesară și etapele unei tranzacții imobiliare, consultanță tehnică privind imobilele etc., dar și evaluarea imobiliară în vederea stabilirii prețului de piață al imobilului, având ca principal scop aportul la dezvoltarea pieței imobiliare din România.

2. Scurt istoric

Agenția imobiliară “TIME 4U MB TIME 4U CONSULTING” are sediul în București, strada Teiul Doamnei nr. 2, sector 2.

Această agenție imobiliară a fost înființată în anul 2008 cu scopul de a-și adduce contrinutia la dezvoltare pieței imobiliare.

Încă de la început, agenția imobiliară a€œTIME 4U MB TIME 4U CONSULTING” a reușit să se facă cunoscută pe piață datorită seriozității și profesionismului agenților imobiliari, finalizând un număr considerabil de tranzacții.

În prezent, agenția imobiliară “TIME 4U MB TIME 4U CONSULTING” își desfășoară activitatea atât în București cât și în țara.

Managerii agenției imobiliare sunt cei doi acționari principali, dintre care unul, având drepturi depline, este și administratorul agenției.

Agenția acordă o atenție deosebită susținerii și consilierii fiecărui agent imobiliar, succesul agenției depinzând de succesul profesional al agenților săi, personal calificat cu experiența acumulată de-a lungul timpului (2008-2014), și de o politică managerială îndreptată către susținerea intereselor clientului.

Dispunând de o logistică modernă, agenții imobiliari pot să satisfacă cerințele celor mai exigent client, oferind încredere, punctualitate, eficiență, consultanță și asistență.

Agenția imobiliară “TIME 4U MB TIME 4U CONSULTING” este structurată pe departamente, și anume:

– Secretariat;

– Resurse umane;

– Birou de relații cu publicul;

– Serviciul de cadastru;

– Serviciul de publicitate imobiliară;

– Serviciul arhivă și informatică;

– Serviciul economic și administrativ;

– Birou cadastru și publicitate imobiliară.

3. Misiune si obiective

Agenția imobiliară a ”TIME 4U MB TIME 4U CONSULTING” are ca principal obiectiv satisfacerea într-un mod profesionist a clienților săi care achiziționează pentru prima dată o locuință, asigurând astfel confort , încredere, respect și integritate.

Având în vedere acest obiectiv, agenția imobiliară a€œTIME 4U MB TIME 4U CONSULTING” urmărește să își facă un renume pe piața imobiliară.

De asemenea, agenția imobiliară a ”TIME 4U MB TIME 4U CONSULTING” are și următoarele:

1. obiective de business:

– dublarea cifrei de afaceri în următorii trei ani;

– creșterea numărului de clienți;

2. obiective strategice:

– ocuparea unui loc între primele 30 de agenții imobiliare specializate în oferirea de servicii pentru clienții care cumpără pentru prima dată o locuință;

– satisfacție de 100% pentru clienți

3. obiective tactice:

– feedback-ul pozitiv al clienților cu care a colaborat;

– creșterea numărului de agenți imobiliari angajați până la sfârșitul celui de al treilea an.

4. Descrierea serviciilor

Agentia imobiliara ”TIME 4U MB TIME 4U CONSULTING” are capacitatea de a pune la dispozitia clientilor sai o mre varietate de servicii legate de activitati de pe piata imobiliara.

Aceste servicii inseamna consultant acordata clientilor sai inca de la inceputul colaborarii, precum si asistarea lor pana la finalizarea tranzactiei.

Combinand experienta practica acumulata pana in prezent cu imbunatatirea permanenta a cunostintelor teoretice, agentia poate oferi consiliere obiectiva si profesionista pantru orice tip de tranzactie imobiliara.

Bazandu-se pe experienta acumulata in domeniul imobiliar si profesionalismul personalului, agentia ”TIME 4U MB TIME 4U CONSULTING” pune la dispozitie urmatoarele servicii:

vanzari, cumparari, inchirieri apartamente, case, terenuri si spatii;

intabulari;

schite cadastrale;

evaluari imobiliare;

consulatatii notariale;

consulatanta juridica.

Agentia imobiliara este o firma care are ca activitate profesionala intermedierea vanzarii sau inchirierii bunurilor imobile si ofera consultanta in domeniul vanzarii, punand in legatura cererea cu oferta, in scopul platii, de regula a unui comision in cuantum de 3% din valoarea tranzactiei, la care se adauga TVA.

Prestarea serviciului de intermediere presupune gasirea unei oferte compatibile cu cerintele clientului in vederea semnarii unui act (antecontract/contract/schimb/folosinta) privind transferul proprietatii.

Agentia imobiliara, pentru a exista, trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii:

-sa aiba personalitate juridica;

-sa aiba sediu;

-sa aiba agenti imobiliari.

Responsabilitatile agentului imobiliar:

-identificarea cererilor si a ofertelor;

-selectarea cererilor si ofertelor;

-stabilirea contactelor cu solicitantii si ofertantii;

-evaluarea de piata a imobilului;

-face permanent o analiza a pietei imobiliare pe baza datelor de care dispune, dar si prin studierea materialelor de specialitate publicate (ziare, reviste, brosuri);

-pregateste anunturile imobiliare;

-incheierea contractelor de comisionare;

-pregatirea actelor de vanzare a proprietatii;

-participa la negocierile privind pretul imobilului, conditiile de transfer a proprietatii si conditiile legale ale tranzactiei;

-primeste, gestioneaza si transmite fondul de date si informatii cu privire la piata de interes.

Serviciile pe care le presteaza agentia imobiliara:

-preluarea ofertelor de la vanzatorii care se adreseaza direct agentiei imobiliare;

-cautarea ofertelor in mass-media.

Cum se procedeaza?

Se poarta o discutie cu fiecare vanzator despre oferta acestuia, conditiile proprii de vanzare si pretul dorit de acesta, dupa care se puncteaza comisionul cerut de agentie pentru intermedierea vanzarii imobilului oferit, toate datele fiind inregistrate in conventia de vanzare-cumparare. Aceasta conventie se incheie in doua exemplare, cate una pentru fiecare din parti, se semneaza si se inregistreaza in centralizatorul de intrari al agentiei.

Agentia imobiliara promoveaza ofertele prin diferite mijloace: internet, presa, bannere, reviste, etc. Prin promovare proprie, agentia imobiliara va atrage clienti pentru diferite oferte.

Agentii imobiliari vor discuta cu potentialii cumparatori si vor incerca sa analizeze cat mai bine dorintele clientului, pentru a-i putea oferi acele oferte care se pliaza cel mai bine pe cererea clientului.

Descriere, vizionare cu si fara client, practici, procedure

Vizionarea imobilului fara client-cumparator se face dupa preluarea acestuia in baza de date, se noteaza in conventia de vanzare toate aspectele referitoare la imobilul respectiv si se observa si potentialele vicii ascunse ale imobilului pe care trebuie sa le discute cu vanzatorul pentru a afla posibilitatile de corectare ale acestora. Agentul imobiliar informeaza proprietarul despre evolutia pietei imobiliare.

Clientul care doreste sa cumpere sau sa inchirieze un imobil si se adreseaza agentiei imobiliare pentru serviciul de intermediere, este luat in evidenta in baza de date si i se intocmeste o conventie de luare in evidenta (in doua exemplare) in care se specifica anumite date. Dupa semnarea contractului de comision, pentru ca agentia sa poata incepe prestarea serviciului de intermediere, are loc furnizarea de informatii.

Agentul imobiliar, in baza informatiilor primite de la clientul-cumparator, va prezenta acestuia acele oferte compatibile cu cererea sa si va stabili ofertele pentru vizionare. Dupa stabilirea ofertelor de vizionare, se va completa o conventie de prezentare a serviciului de comisionare, care va fi semnata de agentul imobiliar, clientul cumparator si proprietarii imobilelor ce urmeaza a fi vizionate. Vizionarea imobilelor se va face la o data si ora stabilita de comun acord cu proprietarii. In timpul vizionarii, agentul imobiliar va scoate in evidenta aspectele pozitive si negative ale acestora, pretul de vanzare si posibilitatile de negociere ale acestuia.

Dupa vizionarea imobilelor, clientul cumparator se poate hotari asupra unuia, iar agentul imobiliar il informeaza pe proprietar si stabileste cu acesta o intalnire pentru discutii si negocieri.

Descriere bun imobil, amplasament, situatie juridica

Imobilul caruia ii vom face o descriere este un apartament cu doua camere, cu urmatoarele date:

-camere decomandate, ST=58 mp, zona Dorobanti (zona linistita, curata, cu blocuri construite in anii 1988-1992);

-blocul in care se afla apartamentul este construit in anul 1990 din panouri de beton, are 4 etaje si este acoperit cu pod cu tigle, izolat exterior;

-apartamentul este compus din doua camere, baie, bucatarie, hol, camara, debara, doua balcoane, amplasat la etajul 4, pe mijlocul blocului, cu vedere la est si vest;

-apartamentul este amenajat modern (centrala termica, geam termopan, gresie, faianta, parchet, instalatii sanitare si electrice noi, usi interioare noi);

-ca situatie juridica, este intabulat pe persoana fizica, iar extrasul de Carte Funciara nu prezinta ca este liber de sarcini;

-se accepta si clienti cu credit imobiliar;

-pretul propus pentru vanzare este de 40 000 euro, negociabil, din care proprietarul datoreaza agentiri un comision pentru serviciul de intermediere de 2%, platiti in cazul vanzarii imobilului.

Prezentare oferta, dezvoltare motivatii, tactici de negociere, finalizare tranzactie

Vizionarea apartamentului se face de agentul imobiliar impreuna cu clientul dupa ce in prealabil s-a stabilit cu proprietarul data si ora. In timpul vizionarii, agentul imobiliar prezinta avantajele si dezavantajele pe care le are acest imobil si face comparatii cu alte imobile prezentate. In cazul in care clientul este interesat de apartament si doreste o negociere a pretului de vanzare, se stabileste o data de intalnire si ii aduce la cunostinta vanzatorului modul de cumparare (credit bancar). Daca proprietarul este de acord ca tranzactia sa aiba loc prin credit bancar, clientul cumparator va lua legatura cu banca pentru intocmirea dosarului de creditare, ceea ce presupune si evaluarea apartamentului de catre banca.

Intocmirea antecontractului de vanzare-cumparare presupune o promisiune din partea proprietarului de vanzare a imobilului la o anumita data. Dupa analizarea dosarului de creditare de catre banca si obtinerea acordului de creditare din partea acesteia, are loc vanzarea apartamentului.

Prezentare, conditii de finantare, credit bancar, particularizare la cumparatorul in cauza

Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare reprezinta operatiunea prin care se iau in stapanire imediata resurse in schimbul unei promisiuni de rambursare viitoare.

Returnarea acestor resurse se face insotita de plata unei dobanzi ce remunereaza pe imprumutator.

In procesul de obtinere a unui credit, una din cele mai importante etape este cea a evaluarii imobilului pentru cumpararea caruia se solicita finantarea, aceasta realizandu-se de catre evaluatori ANEVAR, agreati de banci.

Acte necesare pentru intocmirea dosarului de credit bancar:

-extras Carte Funciara de informare al imobilului;

-adeverinta de venit sot/sotie de la locul de munca;

-copie dupa contractul de munca sot/sotie, stampilata, semnata si specificat „conform cu originalul” de catre firma unde lucreaza clientul;

-factura de utilitati gaz/curent;

-factura de telefon;

-copie dupa cartea de identitate;

-copie dupa certificatul de casatorie;

-antecontractul;

-documentul de evaluare al imobilului.

Intocmirea antecontractului, clauze, conditii

Antecontractul este o conventie prin care o parte denumita promitent, se obliga fata de cealalta parte, denumita beneficiar, sa incheie in viitor, la cererea acesteia, un anumit contract, al carui continut este determinat in cuprinsul antecontractului.

In uzante, se mai numeste si „precontract”, „promisiune de contract”, „contract preliminar” sau „contract provizoriu”. Antecontractului i se aplica dispozitiile privitoare la contracte sau conventii prevazute de art. 942-1206 din codul civil.

In cazul nostru, se intocmeste antecontract de vanzare-cumparare si se poate completa la sediul agentiei imobiliare sau la Notarul public, in cazul in care trebuie autentificat.

Acte necesare finalizarii tranzactiei, institutii care le elibereaza

Pentru finalizarea actului de vanzare-cumparare, sunt necesare o serie de acte:

-copie dupa actul de proprietate;

-extras Carte Funciara de autentificare, se elibereaza de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara;

-certificatul fiscal emis de Administratia Financiara Locala – serviciul public de impozite si taxe locale, care atesta ca vanzatorul a platit impozitul aferent imobilului pana la data vanzarii acestuia, act care este valabil in luna in curs;

-adeverinta de la Asociatia de Proprietari, din care sa rezulte ca nu exista datorii fata de aceasta;

-deschiderea unui cont la banca creditoare pe numele vanzatorului, in care se va varsa suma pe care cumparatorul o ia cu credit.

Actul de vanzare-cumparare, clauze generale, conditii speciale

Vanzarea-cumpararea este un contract prin care una dintre parti – vanzatorul – stramuta proprietatea unui bun al sau asupra celeilalte parti – cumparatorul – care se obliga in schimb a plati vanzatorului pretul bunului vandut (art. 1294 C. civ.).

Nu pot forma obiectul contractului de vanzare-cumparare drepturile personale nepatrimoniale si cele patrimoniale care au un caracter strict personal (drepturi reale de uz – art. 571 C. civ. – dreptul de abitatie al sotului supravietuitor – art. 4 din L. nr. 319/1944, dreptul de clientela in cazul liber profesionistilor, etc.) sau care sunt prevazute de lege ori sunt contractate (sau constituite prin acte unilaterale), dreptul de intretinere, dreptul de pensie.

Dupa cum rezulta din definitia contractului, vanzarea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlul oneros, comutativ, consensual si translativ de proprietate. Vanzarea, ca si orice alt contract, se incheie prin consimtamantul partilor. Acordul de vointa intre parti este totdeauna necesar si totodata suficient (cu exceptiile prevazute de lege) in vederea formarii contractului.

In cazul vanzarii cu credit imobiliar, actul final de vanzare-cumparare intocmit de Notarul public, se face in prezenta juristului bancii. Acesta trebuie sa puna ipoteca pe imobilul care face obiectul vanzarii in favoare bancii, iar dupa ce Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara emite un nou extras de CF pe numele noului proprietar, cu mentiunea ca imobilul este gajat in favoarea bancii, dupa care, banca varsa in contul vanzatorului suma pe care cumparatorul a luat-o cu credit ipotecar.

Contractul de vanzare-cumparare se completeaza in 7 exemplare si cuprinde:

-toate datele de identificare al vanzatorilor si cumparatorilor;

-datele imobilului de vanzare;

-date despre banca cu care se face creditarea, date despre ipoteca;

-date despre contul vanzatorului unde se vor varsa banii;

-date despre termenul de eliberare.

Intabularea dupa vanzare, rectificari de rol, incasare comision

Cadastrul este operatiunea de inscriere in Registul de Carte Funciara si este obligatoriu la orice act de instrainare a unui bun imobiliar, fie acesta casa, apartament sau teren si indiferent daca este vorba de o vanzare-cumparare, donatie, succesiune, partaj, etc.

Indiferent de natura terenului (agricol sau pentru constructii) si de felul constructiei (casa, apartament, birouri, etc.), cadastrul si intabularea sunt obligatorii.

Inscrisul in Cartea Funciara (intabularea) are aceeasi functie ca si cartea de identitate pentru o persoana. Inscrierea se face la Registrul de Carte Funciara si este foarte importanta, iar dreptul de proprietate devine opozabil fata de terti (adica este valabil nu numai intre partile care au semnat actul de proprietate, ci si pentru restul lumii) dupa ce se realizeaza intabularea; deci, dupa realizarea acestei etape esti efectiv proprietar pe un imobil.

Intabularea se face de catre notarul public care a incheiat contractul de vanzare-cumparare, iar Oficiul de Cadastru si Publiciatate Imobiliara are obligatia de a trimite noului proprietar un extras de Carte Funciara la domiciliul acestuia in momentul in care se incheie inregistrarea in Cartea Funciara a localitatii.

In termen de 30 de zile, noul proprietar are obligatia de a se prezenta la Administratia Financiara – serviciul impozite, pentru a se inregistra in vederea luarii lui in evidenta. Dupa ce vanzarea se finalizeaza, agentia imobiliara incaseaza comisionul aferent intermedierii.

5. Piata tinta (clienți, furnizori )

Clientii agentiei sunt persoane fizice active, cu venituri medii si mari, care doresc achizitionarea de immobile in zone dezvoltate sau in curs de dezvoltare, precum si persoane juridice care doresc achizitionarea sau inchirierea de birouri, terenuri cu destinatie rezidentiala sau industriala.

Valorile care converg la realizarea misiunii si scopurilor propuse de ”TIME 4U MB TIME 4U CONSULTING” deriva din responsabilitatea sociala pe care agentia si-o asuma fata de consumatori si client prin:

-Servicii de calitate

-Preturi corecte

-publicitate etica

-servicii adoptate clientilor

-satisfacerea asteptarilor clientilor

-informarea corecta

-protejarea intereselor clientilor

-respectarea contractelor si obligatiilor profesionale.

Cumparatorii sunt fideli unui anumit tip de serviciu. In cei aproape cinci ani de criza, puterea de cumparare a romanilor a scazut de la an la an. Pe piata imobiliara, acest fapt s-a resimtit din plin, atat asupra valorii de achizitie a locuintelor, cat si asupra comportamentului consumatorului in materie de creditare.

O alta dovada clara a scaderii puterii de cumparare a populatiei este faptul ca in ultimii ani sectorul creditarii pentru locuinte a fost sustinut in proportii covarsitoare de programul PRIMA CASA.

Promovarea serviciilor imobiliare,pe care agentia cat si restul agentiilor le folosesc consta in principal in anunturi inserate in ziarele centrale/locale, in reviste sau in brosurile adresate oamenilor de afaceri (de genul celor distribuite gratuit in aeroporturi sau hoteluri), alte aparitii in presa scrisa.

De cele mai multe ori publicitatea in sfera intermedierilor imobiliare se rezuma la “fluturasii” raspanditi in cutiile postale, in incintele blocurilor, pe stalpi sau pe panourile publicitare. O astfel de promovare are avantajul ca este foarte ieftina, dar pe de alta parte are un efect restrans si de multe ori creeaza o anumita reticenta in randul potentialilor clienti.

De asemenea este foarte utila crearea unui website pe care sa prezentati ofertele aflate in portofoliul agentiei. Obligatoriu site-ul trebuie sa contina multe poze, in asa fel incat clientul sa isi poata face o idee despre proprietate inainte de a o vizita.

De asemenea agentia isi promoveaza proprietatile aflate in portofoliu prin intermediul unor portaluri imobiliare.

Una dintre cele mai avantajoase si mai valoroase forme de promovare care se aplica mai ales in cazul companiilor furnizoare de servicii sunt recomandarile fostilor clienti, iar pentru a beneficia de acest tip de promovare este esentiala furnizarea unor servicii de calitate care sa respecte cerintele si dorintele clientilor.

6. Concurenta

Orice agenție imobiliară își desfășoară activitatea într-un mediu determinant, in care intretine relatii cu piata. Astfel, relatiile dintre agentiile imobiliare de pe piata, in functie de interesele lor, constituie un sistem economic de concurenta în care fiecare are libertatea să vândă în condițiile pe care le consideră cele mai favorabile. Acest sistemul concurențial reprezintă toatalitatea relațiilor dintre agențiile imobiliare aflate în concurență pe piață, în funcție de interesele lor. Concurență este o luptă permanetă care se soldează întotdeauna cu învinși și învingători.

Fiecare agenție trebuie să-si evalueze șansele de supraviețuire. Acest lucru presupune o buna cunoastere a structurii și intensitatii concurenței, a cauzelelor succesului concurenților si formelelor în care se manifesta, pentru ca pe această bază să își evalueze șansele de supraviețuire, racordându-și la realitate obiectivele prioritare și adoptând cele mai potrivite strategii concurențiale.

Dat fiind faptul ca o agenție imobiliară recent aparuta pe piata nu are posibilitatea de a concura cu marile forțe din domeniu pe proiecte de mare avergura, competitorii acesteia nu pot fi decat agentiile mici și medii.

In vederea obtinerii unui succes scontat într-o afacere nouă, trebuie avut in vedere aspecte legate de diversificarea ofertei față de concurență. Tinand seama de acest lucru, agenția și-a început activitatea oferind produse integrate, de la tranzacția imobiliară propriu-zisă până la asistentă necesară perfectarii tuturor documentelor aferente unei tranzacții.

Astfel, cu cât agenția este capabilă să ofere asistentă în toate etapele derulării unei tranzacții, cu atât șansele acesteia în față concurenței sunt mai mari.

Pe piata, agenția imobiliară ”TIME 4U MB TIME 4U CONSULTING” trebuie să facă față unei concurențe extreme de puternice, principalii competitori fiind EVO IMOBILIARE, KLAUSS & PARTNESS și GLAXY IMOB.

Galaxy Imob este o agenție imobiliară cu sediul în București. Având în vedere că piața de profil din România este una dinamică, compania Galaxy IMOB are 100% capital românesc. A debutat în 2005. De atunci firma și-a deschis sedii noi și în Mureș, Ploiești, Brașov și Dâmbovița.

Evo imobiliare este de asemenea o firma înființată în 2005, având acționari români și francezi. Experiența acționarilor francezi , având experiență dobândită pe piață europeanea reprezintă un mare atuu pentru firmă.

Compania Klauss & Partners a fost lansată în 2010 de către un broker cu o experiență de peste 5 ani în imobiliare. În ultimii trei ani firma a încheiat contracte cu valoare totală de peste 20 milioane de euro.

Încă de când a intrat pe piață, agenția TIME 4U MB TIME4U CONSULTING a mizat pe o expansiune puternică , dar din cauza crizei financiare, firma nu s-a dezvoltat conform planului. Din 2011, dupa ce efectele crizei s-au diminuat, firmă și-a continuat promovarea, dublându-și cota de piață până în prezent.

Piața imobiliară bucureșteană și-a continuat ascensiunea, având o evoluție stabila pe parcursul întregului an. Potrivit unui studiu, aproape toate segmentele pieței imobiliare s-au caracterizat printr-un trend de creștere evident. În acest an, agenția reprezintă interfața acceptată între consumator și surse, aducându-i o contribuție personalizată prin adăugarea de valoare care să justifice prezența pentru serviciile prestate de către organizație.

Agenția imobiliară TIME 4U MB TIME 4U CONSULTING folosește doar canalul de distribuție direct. Acest tip de canal este specific, în primul rând, distribuției serviciilor, date fiind particularitățile acestora,€intangibilitatea, inseparabilitatea de producător și, în consecință, imposibilitatea mișcării lor în spațiul actual de vânzare – cumpărare, realizându-se adesea concomitent cu producerea și consumarea lor.

7. Analiza SWOT ( amenintări, oportunitati, puncte tari , puncte slabe)

Punctele tari ale agenției imobiliare Time 4u MB Time 4u Consulting sunt următoarele :

– in primul rând un punct tare este calitatea serviciilor oferită de agenție,

– in al doilea rând, reputația reprezintă un alt punct tare pentru Time 4u MB Time 4u Consulting;

– agenția imobiliară dispune de un personal bine pregătit, putând face față chiar și celor mai pretențioși clienti;

– promovarea reprezintă un alt punct tare al agenției;

– accesul ușor al cliențiilor este facilitat atât de spațiile dispuse în municipiul București cât și cu ajutorul internetului, prin intermediul paginii web dedicată agenției, dar și prin promovarea pe diferite site-uri web care dispun de un trafic mare și foarte mare de vizitatori;

– costurile sunt relative reduse în acest domeniu;

– standardele și proceduriile de operare sunt bine definite și eficiente.

Punctele slabe :

– piața imobiliară din România este una instabilă, datorită fluctuațiilor nefirești ale prețurilor, situației politice a țării cât și tendințelor internaționale intervenționiste;

– puterea de cumpărare a romanilor a scăzut simțitor iar o cauza pentru acest fapt a fost impunerea unor norme mai restrictive pentru obținerea creditelor imobiliare, chiar dacă programul “Prima Casă” a s-a bucurat în prealabil de un real success, cu garanții de circa 130.000 de locuințe, în valoare totală de peste 2,5 miliarde de euro, acesta nu a reușit să compenseze în totalitate scăderea puterii de cumpărare;

– instabilitatea monedei naționale este de asemenea un alt punct slab în domeniul imobiliar deoarece o mare parte din tranzacții se realizează în valută, iar deprecierea leului în raport cu euro sau dolarul, are o influența directă pe piață.

Amenințări:

– rata dobânzii la creditele imobiliare a crescut simțitor în ultimii ani, iar tendința rămâne încă în creștere;

– criza financiară rămâne încă o amenințare pentru toate agențiile din România;

– tendința de creștere a prețurilor;

– legislația și birocrația care îngreunează bunul mers al vanzariilor și închirierilor de imobile;

– o altă amenințare o reprezintă taxele mari impuse de stat;

– deși criză a forțat să se închidă în România aproximativ 8000 de agenții, potrivit datelor de la Registrul Comerțului , pe piață imobiliară mai există suficienți competitori puternici;

– scăderea nivelului de trai din România reprezintă o amenințare reală pentru “Time 4u MB Time 4u Consulting”;

evoluția cursului leu – euro.

Oportunități:

– criză financiară din 2008 a influențat în mod direct domeniul imobiliar;

– având în vedere durata mare de timp în care s-a aflat România în criză financiară, tranzacțiile imobiliare au scăzut având ca și consecință închiderea multor agenții imobiliare;

– o oportunitate pentru agenția “Time 4u MB Time 4u Consulting” este și faptul că există sprijin din partea guvernului pentru cei care vor să își achiziționeze un imobil cu ajutorul programului ”Prima Casă”, fiind urmat de programul guvernamental “Noua Casă”;

– tendința de migrare a populației care își are reședința în zonele rurale spre a se muta în zonele urbane este de asemenea o oportunitate pentru agenție.

În urma identificării punctelor tari, a punctelor slabe, a oportunităților și a amenințărilor se poate concluziona ca :

– domeniul imobiliar nu și-a terminat activitatea în țara noastră și piața nu este încă saturată;

– in domeniul imobiliar, atât cererea cât și oferta sunt încă prezente; este o perioadă critică care va trebui depășită, pe care probabil nu vor reuși să o treacă multe agenții, iar cele care vor reuși să supraviețuiască pe piața vor fi decât cele puternice.

Pe baza analizei SWOT, agenția dorește să lanseze un nou serviciu care va ajuta la creșterea profitului. Serviciul implică parteneriate cu dezvoltatorii imobiliari, asistentă gratuită la cumpărarea unei noi locuințe și oprirea comisionului doar din partea dezoltatorului. Chiar dacă concurența de pe piață este acerbă, agenția își propune continuarea promovării și a promoțiilor pentru atragerea unui număr tot mai mare de clienți.

CONCLUZII

În opinia mea, în urma celor observate în agenție, piața imobiliară bucuresteana cunoaște, în ultima perioadă o oarecare detensionare, mai ales pe piața apartamentelor. Același lucru apreciază reprezentanții agenției imobiliare unde am efectuat stagiul de practică. În general, se apreciază că numărul operațiunilor de vânzare – cumpărare pentru apartamente a crescut cu aproximativ 30% în ultimul interval. Scăderile de până la 10% din prețurile cerute la vânzare de către proprietarii de apartamente poate fi una dintre cauze, în opinia unora chiar cea mai importantă dintre acestea, a creșterii numărului de tranzacții imobiliare din ultima perioadă.

Agenția imobiliară “Time 4u MB Time 4u Consulting” a înregistrat o creștere a dinamicii pe piața imobiliară, pe fondul unei oferte extrem de variate, de la apartamente vechi cu prețuri reduse la apartamente noi cu prețuri tentante, fapt care prefigurează o normalitate pe piața imobiliară din Bucuresti.

O oportunitate pe care bucurestenii o exploatează este trecerea de la garsonieră la doua camere, de la doua la trei camere sau schimbul unui apartament vechi cu unul nou.

După discuția mea cu reprezentantul agenției “Time 4u MB Time 4u Consulting” apreciez că numărul tranzacțiilor a crescut și datorită faptului că în ultima perioadă oamenii, cei care au de vândut sau de au cumpărat imobile, s-au edificat în ceea ce privește impozitele ce trebuie plătite către stat pe profitul rezultat din tranzacțiile imobiliare.

BIBLIOGRAFIE

Constantin Florescu , Marketing, Editura Marketer, Bucuresti, 1992

Epure M., Metode și tehnici moderne în cercetările de marketing, Editura Fundației România de Mâine, București, 2007

Florescu, C., Mâlcomete, P. și Pop, N. Al., (2003), Marketing – Dicționar Explicativ, Editura Economică, București.

Jelev Viorica, Marketingul serviciilor. Note de curs./ – Bucuresti Editura Romania De Maine, 2008

J. C. Drăgan, M.C. Demetrescu, Noul marketing în mileniul III, Editura Europa Nova,

Kotler, P., (1997), Managementul marketingului, Editura Teora, București.

Kotler, P., (2004a), Marketing de la A la Z: 80 de concepte pe care trebuie să le cunoască orice manager, Editura CODECS, București.

Manole, Victor. Marketing. București: Editura ASE, 2001;

Pircalabu, Cristian. Efectele globalizarii asupra strategiilor de marketing pe piata financiara romaneasca. București: ASE, 2007;

Pistol M. Gh.,Marketingul, Editia a V-a, Editura Fundatei România de Mâine, Bucuresti, 2007

Pop, Al. N. și Dumitru, I., (2001), Marketing internațional, Editura Uranus, București.

Prutianu Ș., Anastasiei B., Jijie T., Cercetarea de marketing – Studiul pieței pur și simplu, Editura Polirom, Iași, 2002

Prutianu Ș., Munteanu C., Caluschi C., Inteligența Marketing Plus, ediția a II-a, Editura Polirom, Iași, 2004

www.abcdevelopmentaviation.ro

Revista Marketing on-line