Regimul General AL Autorizatiei DE Construire

Economie

Regimul General AL Autorizatiei DE Construire

Byadmin ianuarie 1, 2024

REGIMUL GENERAL AL AUTORIZAȚIEI DE CONSTRUIRE

CUPRINS

Introducere

Autorizarea executării construcțiilor

Preliminarii

Procedura de obținere

Documentele necesare emiterii

Cauze de nulitate

Termenul pentru emitere

Principii generale

Rolul regulamentelor de urbanism

Bază legală a elaborăarii regulamentelor generale de urbanism

Derogări de la regulament

Autorizațiile de urbanism

Principii

Certificatul de urbanism

Autorizația de construire

Noțiune și obiect

Caractere juridice

Procedura de eliberare

Drepturile conferite

Valabilitatea și publicitatea

Concluzii

Bibliografie

INTRODUCERE

Obiectivele lucrării de față constau în aprofundarea cunoștințelor în domeniul dreptului urbanismului, subramură a dreptului adminitrativ care se ocupă cu reglementarea amenajării și ocupării spațiilor urbane și rurale.

Pe parcursul lucrării se vor înțelege modalitățile în care această ramură de drept s-a desprins de trunchiul comun al dreptului administrativ, se vor putea identifica normele specifice acesteia și se va putea face o analiză a actelor de reglementare în materie.

Activitățile de urbanism și amenajarea teritoriului constituie transpunerea strategiilor, politicilor și programelor de dezvoltare durabilă în profil spațial și urmărirea lor conform documentațiilor iar, în particular, urbanismul:

 Urmărește aplicarea strategiilor pe termen scurt, mediu și lung și stabilește direcții de dezvoltare spațială conform potențialului și aspirațiilor comunităților locale.

Amenajarea teritoriului urmărește:

 Dezvoltarea economică și socială echilibrată a regiunilor și zonelor, cu respectarea specificului acestora;

 Îmbunătățirea calității vieții oamenilor și colectivităților umane;

 Gestionarea responsabilă a resurselor naturale și protecția mediului;

 Utilizarea rațională și eficientă a teritoriului;

 Protejarea unor teritorii sensibile din punct de vedere ecologic;

 Evitarea riscurilor naturale și prevenirea efectelor unor catastrofe.

Urbanismul (privit ca ansamblu de activități) urmărește:

 ameliorarea condițiilor de viața prin eliminarea disfuncționalităților, asigurarea accesului la servicii publice și locuințe convenabile pentru toți locuitorii;

 crearea condițiilor pentru satisfacerea cerințelor speciale ale copiilor, vârstnicilor și ale persoanelor cu handicap;

 utilizarea eficientă a terenurilor, în acord cu funcțiunile urbanistice

adecvate;

 extinderea controlată a zonelor construite;

 protejarea și punerea în valoare a patrimoniului cultural construit și

natural;

 asigurarea calității cadrului construit, amenajat și plantat din toate localitățile urbane și rurale;

 protejarea localităților împotriva dezastrelor naturale și a riscurilor

tehnologice.

Urmărirea acestor obiective specifice activităților de urbanism și amenajarea teritoriului se face în cadrul strategiilor și politicilor de dezvoltare, prin intermediul planurilor de amenajarea teritoriului, al planurilor și regulamentelor de urbanism.

Activitățile din domeniul urbanismului și amenajării teritoriului sunt

reglementate printr-un cadru legislativ care se bazează în principal pe:

 Legea 50/1991 privind autorizarea construcțiilor și unele măsuri în domeniul locuințelor;

 Ordinul 91 din 1991 care cuprinde conținutul cadru al documentațiilor de urbanism și amenajarea teritoriului;

 Legea 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul definite

drept activități complexe de interes general.

În anul 1998 au fost luate o serie de măsuri legislative pentru stabilirea bazei de proiectare și realizare a politicii regionale în România. Legea nr.

151/1998 a Dezvoltării Regionale conferă cadrul legal și instituțional de bază și fixează obiectivele politicii de dezvoltare regională în România. Prin această lege se stabilesc obiectivele politicii naționale, cadrul instituțional și competentele, instrumentele specifice. Obiectivele politicii naționale sunt: r educerea disparităților regionale, pregătirea cadrului instituțional, integrarea politicilor sectoriale la nivel regional și stimularea cooperării interregionale trans-frontaliere.

Alte legi importante pentru urbanism și amenajarea teritoriului sunt Legea

18/1991 (republicată în 1998), Legea 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, legile de aprobare a secțiunilor Planului de Amenajare a Teritoriului Național – PATN ( căi de comunicații, apa, zone protejate, rețeaua de localități, zone de risc natural) , Legea 544/2001 privind liberul acces la informațiile de interes public, Legea 52/2003 privind transparentă decizională în administrația publică.

Autorizarea executării construcțiilor

Preliminarii

Planurile de amenajare a teritoriului sau planurile urbanistice și regulamentele locale de urbanism cuprind norme obligatorii pentru autorizarea executării construcțiilor.

Prin Legea nr. 50/1991, activitatea de edificare și desființare a construcțiilor de orice natură trebuie să se supună rigorilor legii, iar regimul legal al construcțiilor de orice natură trebuie să se supună rigorilor legii, iar regimul legal al construcțiilor nu are legătură cu ocrotirea dreptului de proprietate. În măsura în care exercitarea drepturilor de proprietate se abate de la prevederile legale imperative, titularul dreptului de proprietate va suporta sancțiunile stabilite de lege fără a se putea apăra, invocând principiul constituțional al ocrotirii proprietății. De asemenea, potrivit. art. 1 pct. 2 din Primul Protocol adițional al CEDO, statele memebre ale Convenției pot adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosința bunurilor conform interesului general, iar din cauza Mellacher și alții împotriva Austriei, 1989, CEDO a statuat că astfel de legi sunt necesare și obișnuite în domeniul construcțiilor, care în societățile moderne sunt o preocupare centrală a politicilor economice și sociale.

Pentru a implementa astfel de politici, legiuitorul trebuie să aibă o largă marjă de apreciere în ceea ce privește stabilirea existenței unei probleme de interes public ce necesită măsuri de control, cât și în alegerea unor modalități de aplicare detaliată pentru implementarea măsurilor vizate.

Se constată de asemenea faptul că respectarea planului general de dezvoltare urbană se impune și în privința exercitării unor acte sau fapte de comerț de către comercianții ambulanți în condițiile legii. În acest sens, potrivit art. 7 din Ordonanța Guvernului nr. 99/2000 privind comercializarea produselor și serviciilor de piață, autorizațiile pentru exercitarea unor activități de comerț nu se eliberează dacă prin exercitarea activității de comercializare în zone publice se contravine planului general de dezvoltare urbanistică și criteriile generale privind delimitarea zonelor și locurilor de vânzare din localități, precum și pentru cazurile în care se aduc prejudicii spațiilor aflate în incinta sau în aproprierea unor clădiri de valoare arhitectonică deosebită ori cu valoare de patrimoniu, precum și în situațiile în care exercițiul comercial se face în spații improvizate.

În materia autorizării lucrărilor de construcții, legea-cadru o reprezintă Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, care stabilește norme privind definirea unor termeni, lucrările care necesită autorizația de construire, oragnele competente să emită aceste autorizații, lucrări pentru care nu este necesară emiterea autorizațiilor de construire, procedura emiterii autorizației de construire și a autorizației de desființare a unor construcții, precum și unele norme-cadru speciale pentru emiterea unor autorizații de construire, care se completează cu normele speciale instituite prin acte normative speciale în domeniile supuse autorizării.

În aplicarea dispoziției legii-cadru a fost adoptată Hotărârea Guvernului nr. 525/1996, republicată, pentru aprobarea Regulamentului general de urbanism, care la rândul ei se completează cu actele normative speciale, prin care se detaliază regulile cu privire la autorizarea executării construcțiilor pe terenurile din intravilan, extravilan, suprafețe împădurite, resursele subsolului, surse de apă și platforme meteorologice, zone construite protejate, zone cu valoare peisagistică și zone naturale protejate. Prin modificarea și completarea Legii nr. 50/1991, în raport cu interesul și protecția solicitantului, se urmărește simplificarea procesului de autorizare în sensul că se transferă în competența structurilor de specialitate organizate în cadrul aparatului propriu al emitenților autorizațiilor obligația de a obține, în numele solicitantului, avizele și acordurile uzuale pe plan local (utilități urbane, securitate de incendiu, protecție civilă, protecția mediului și sănătatea oamenilor).

Prin prevederile legii referitoare la simplificarea procedurii de autorizare în raport cu interesul și protecția solicitantului se urmărește:

Reducerea numărului formularelor și adecvarea conținutului acestora corespunzător exigențelor specifice procedurii de autorizare și de execuție a lucrărilor de construcții, în corelare cu operațiunile statistice necesare fundamentării politicilor locale, regionale și naționale de dezvoltare urbanistică;

Emiterea avizelor/acordurilor pentru utilități publice, servicii tehnico-edilitare și de gospodărire comunală, precum și pentru confirmarea asigurării de către furnizorii/administratorii acestora, în baza reglementărilor legale în vigoare specifice activității fiecărui emitent;

Simplificarea conținutului documentației tehnice, D.T., pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții prin preluarea din conținutul-cadru prevăzut în anexa nr. 1 la lege a piselor scrise și desenate strict necesare pentru categoriile de construcții prevăzute la art. 3 alin. 1 lit. d, g și h, conform prevederilor cuprinse în norme metodologice.

În vederea realizării dezideratului privind simplificarea procedurii de emitere a autorizațiilor, precum și pentru creșterea operativității în procesul autorizării executării lucrărilor de construcții și a respectării termenului legal de emitere a autorizațiilor, consiliile județene, municipale, orășenești și comunale vor lua măsuri pentru constituirea unor structuri de specialitate, având în componență personal cu pregătire în domeniile arhitecturii, urbanismului și construcțiilor, abilitate să gestioneze întreaga procedură de emitere a certificatului de urbanism și a autorizației de construcție. Potrivit art. 5 alin. 1 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 autorizarea executării lucrărilor de execuție reprezintă procedura de exercitare a autorității de către administrația publică județeană, municipală, orășenească și comunală cu privire la punerea în aplicare a prevederilor documentațiilor de amenajare a teritoriului și urbanism, aprobate potrivit legii, care se constituie ca temei juridic al dezvoltării durabile și urbanistice locale.

În vederea obținerii autorizației de construire/desființare, solicitantul, care poate fi orice persoană fizică sau juridică deținătoare a unui titlu asupra imobilului care atestă dreptul acestuia de a executa lucrări de construcții, se adresează autorității publice emitente a autorizației de construire și depune o documentație cuprinzând toate documentele specificate la art. 20 alin. 1 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 aprobate prin Ordinul nr. 839/2009.

Solicitarea emiterii autorizației de construire/desființare se poate face direct de către deținătorul titlului asupra imobilului sau de investitori, fie prin intermediul unui împuternicit desemnat în condițiile legii, care poate fi consultantul, proiectantul, orice altă persoană fizică ori o persoană juridică autorizată care are în obiectul de activitate managementul sau preved depune o documentație cuprinzând toate documentele specificate la art. 20 alin. 1 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 aprobate prin Ordinul nr. 839/2009.

Solicitarea emiterii autorizației de construire/desființare se poate face direct de către deținătorul titlului asupra imobilului sau de investitori, fie prin intermediul unui împuternicit desemnat în condițiile legii, care poate fi consultantul, proiectantul, orice altă persoană fizică ori o persoană juridică autorizată care are în obiectul de activitate managementul sau prevederea lucrărilor de construcții. În conformitate cu prevederile Legii nr. 52/2003 privind transparența decizională în activitatea administrației publice locale, procesul de autorizare a construcțiilor este supus și el principiului transparenței atât la nivelul certificatului de urbanism, cât și al autorizației de construire, lista acestor acte fiind publică și afișată la sediul emitentului acestora.

De asemenea, conținutul documentațiilor cu caracter tehnic, a documentațiilor de urbanism și amenajare a teritoriului, precum și celelalte reglementări urbanistice care au stat la baza eliberării certificatului de urbanism și a autorizațiilor vor putea fi consultate exclusiv la sediul emitentului și numai de către cei care pot face dovada că sunt direct interesați sau afectați de prevederile acestora, în conformitate cu un regulament aprobat prin hotărâre a consiliului județean/local, după caz.

Procedura de obținere

Potrivit art. 2 alin. 2 din Legea nr. 50/1991, în urma ultimelor modificări procedura de autorizare a executării lucrărilor de construcții începe odată cu depunerea cererii pentru emiterea certificatului de urbanism în scopul obținerii, ca act final, a autorizației de construire și cuprinde următoarele etape:

Emiterea certificatului de urbanism;

Emiterea punctului de vedere al autorității competente pentru protecția mediului pentru investițiile care nu se supun procedurilor de evaluare a impactului asupra mediului;

Notificarea de către solicitant a autorității administrației publice competente cu privire la menținerea solicitării de obținere, ca act final, a autorizației de construire pentru investițiile la care autoritatea competentă pentru protecția mediului a stabilit necesitatea evaluării impactului asupra mediului și a emis îndrumarul conform legislației privind evaluarea impactului anumitor proiecte publice și private asupra mediului;

Emiterea avizelor și acordurilor, precum și a actului administrativ al autorității pentru protecția mediului privind investițiile evaluate din punct de vedere al impactului asupra mediului;

Depunerea documentației pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții la autoritatea administrației publice competente;

Emiterea autorizației de construire.

Documentele necesare emiterii

Certificatul de urbanism este actul emis de președinții consiliilor județene, primarul general al municipiului București sau primarii, după caz, la cererea persoanelor fizice sau juridice, în vederea obținerii ulterioare a autorizației de executare a lucrărilor de construire și a instalațiilor aferente acestora, precum și în vederea desființării construcțiilor. Prin unele reglementări recente se prevăd alte cazuri care nu au legătură cu executarea sau desființarea unor construcții pentru care se cere certificatul de urbanism.

Certificatul de urbanism, potrivit art. 29 alin. 2 din Legea nr. 350/2001, astfel cum a fost modificat prin Ordonanța nr. 27/2008, este obligatoriu pentru vânzarea prin licitație a lucrărilor de proiectare și de execuție a lucrărilor publice, precum și pentru întocmirea documentațiilor cadastrale de comasare, respectiv de dezmembrare a bunurilor în cel puțin 3 parcele. În cazul vânzării sau cumpărării de bunuri, certificatul de urbanism cuprinde informații privind consecințele juridice ale operațiunii juridice, solicitarea certificatului de urbanism fiind în acest caz facultativă. Acest act de formare este cel care asigură aplicarea documentațiilor de amenajare a teritoriului și de urbanism și care constituie elemente de fundamentare obligatorii pentru elaborarea certificatelor de urbanism.

Potrivit art. 6 din Legea 50/1991 coroborat cu art. 29 din Legea 350/2001, certificatul de urbanism este actul de informare cu caracter obligatoriu prin care autoritatea administrației publice județene sau locale, în conformitate cu prevederile planurilor urbanistice și ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare ale teritoriului, după caz, avizate și aprobate, potrivit legii, fac cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic, economic și tehnic al terenurilor și construcțiilor existente la data solicitării și stabilesc cerințele urbanistice care urmează să fie îndeplinite în funcție de specificul amplasamentului, precum și lista cuprinzând avizele și acordurile legale, necesare în vederea autorizării. Deci acest certificat de urbanism cuprinde următoarele elemente:

Regimul juridic al imobilului potrivit art. 31 lit. a din Legea nr. 350/2001 astfel cum a fost modificat prin Ordonanța nr. 27/2008, regimul juridic al imobilului reprezintă:

Dreptul de proprietate asupra imobilului și servituțiile de utilitate publică care grevează asupra acestuia;

Situarea imobilului, teren și/sau construcțiile aferente, în intravilan sau extravilan;

Prevederi ale documentațiilor de urbanism care instituie un regim special asupra imobilului, zone protejate, interdicții definitive sau temporare de construire, dacă acesta este înscris în lista cuprinzând monumentele istorice din România și asupra căruia, în cazul vânzării, este necesară exercitarea dreptului de preemțiune a statului, potrivit legii, precum și altele prevăzute de lege, informațiile privind dreptul de proprietate și dezmembrămintele acestuia vor fi preluate din cartea funciară, conform extrasului de carte funciară pentru informare;

Regimul economic al imobilului precum folosința actuală, destinații admise sau neadmise, stabilite în baza prevederilor urbanistice aplicabile în zonă, reglementări fiscale specifice localității sau zonei;

Regimul tehnic al imobilului precum procentul de ocupare a terenului, coeficientul de utilizare a terenului, dimensiunile maxime sau minime ale parcelelor.

Pentru emiterea certificatului de urbanism, solicitantul trebuie să depună la emitent o documentație cuprinzând:

Cerere-tip, în conformitate cu precizările privind completarea acesteia, cuprinzând:

Elementele de identificare ale solicitantului;

Elementele de identificare a imobilului pentru care se solicită emiterea certificatului de urbanism, respectiv localitate, număr cadastral și număr de carte funciară, în cazul în care legea nu dispune altfel;

Elementele care definesc scopul solicitării;

Planuri cadastrale/topografice cu evidențierea imobilelor în cauză, astfel:

Pentru imobilele neînscrise în evidențele de cadastru și publicitate imobiliară, plan de zonă, la una din scările 1:10.000, 1:5.000, 1:2.000, 1:1.000, 1:500, după caz, eliberat, la cerere, de către oficiul de cadastru și publicitate imobiliară;

Pentru imobilele înscrise în evidențele de cadastru și publicitate imobiliară, extras din planul cadastral de pe ortofotoplan și extrs de carte funciară pentru informare actualizat la zi, eliberate la cerere, de către biroul de cadastru și publicitate imobiliară;

Documentul de plată a taxei de eliberare a certificatului de urbanism, în copie.

Eliberarea certificatului de urbanism este obligatorie potrivit art. 6 alin. 6 din Legea nr. 50/1991 și art. 29 alin. 2 din Legea nr. 350/2001 și în alte cazuri care nu au nicio legătură cu executarea sau desființarea unor construcții în vederea considerării de terenuri, pentru adjudecarea prin licitație a lucrărilor de proiectare și de execuție a licrărilor publice, precum și pentru legalizarea bunurilor imobile, dacă astfel de operațiuni care se supun legalizării au ca scop realizarea de lucrări de construcții.

Potrivit art. 29 alin. 2 fraza II din Legea nr. 350/2001, în cazul vânzării sau cumpărării de imobile, certificatul de urbanism cuprinde informații privind consecințele urbanistice ale operațiunii juridice, solicitarea certificatului de urbanism fiind în acest caz facultativă. Dar prevederile art. 6 alin. 6 din Legea nr. 50/1991, care reiau în mare parte dispozițiile art. 29 alin. 2 din Legea nr. 350/2001, instituie obligativitatea obținerii certificatului de urbanism și în cazul vânzării sau cumpărării de imobile. Aceste dispoziții, nefiind abrogate, vin în contradicție cu dispozițiile art. 29 alin. 2 din Legea nr. 350/2001 care instituie caracter facultativ al obținerii de către solicitant a certificatului de urbanism în cazul vânzărilor sau cumpărărilor imobiliare.

În acest context, existând o contradicție între dispozițiile celor două acte normative, se pune problema legii aplicabile în această materie. Sub acest aspect, este în afara oricărei îndoieli faptul că Legea nr. 350/2001 reprezintă legea specială cadru privind amenajarea teritoriului și a urbanismului și nu Legea nr. 50/1991 care reglementează eliberarea autorizației de construire sau de desființare a construcțiilor, astfel că, în baza principiului specialia generalibus derogant, textul art. 29 alin. 2 din Legea 350/2001 este cel în vigoare. Evident, dispozițiile Legii nr. 50/1991 (art. 6 alin. 6) nefiind abrogate, Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991, republicată, aprobate prin Ordinul ministrului Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Locuinței nr. 1430/2005 fiind emise în aplicarea acestei legi, prevăd la rândul lor prin art. 26 alin. 1 lit. c obligativitatea solicitării certificatului de urbanism și în ipoteza vânzărilor și cumpărărilor imobiliare.

În acest context, după cum s-a remarcat, simpla emitere a certificatului de urbanism în cazul vânzării sau cumpărării de imobile ori pentru înstrăinarea unui teren destinat construcțiilor nu îl informează pe cumpărător cu privire la faptul că dacă poate sau nu, în mod concret, să edifice legal o construcție pe terenul cumpărat, cumpărătorul va afla dacă poate construi pe terenul cumpărat numai după obținerea avizelor prealabile de la organele de specialitate.

Inutilitatea obținerii certificatului de urbanism în această ipoteză este evidentă deoarece cumpărătorul este posibil să nu dorească edificarea unei construcții pe terenul cumpărat sau să o edifice mai târziu, după expirarea valabilității certificatului de urbanism, ceea ce duce la emiterea unui nou certificat. Pentru aceleași considerente, certificatul de urbanism nu-și justifică necesitatea practică nici când operațiunile juridice au ca obiect dezmembrarea prin lotizare sau împărțeală, alipiri sau dezlipiri de parcele ori construirea unui servituții de trecere deoarece aceste operațiuni tehnice se fac potrivit Legii nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare numai de către un specialist autorizat de Oficiul județean ori al municipiului București, de Cadastru și Publicitate imobiliară cu avizul acestor organe.

De asemenea, pentru eliberarea certificatului de urbanism se percep anumite taxe, dar acestea se justifică în cazurile în care proprietarul terenului dorește să obțină, ulterior, o autorizație de construire sau de desființare a unei construcții, iar nu și în cazurile vânzării sau cumpărării de imobile ori pentru înstrăinarea unui teren destinat construcțiilor.

Totodată, cetățenii care doresc să dobândească un teren destinat construcțiilor trebuie sprijiniți deoarece prin art. 43 alin. 1 din Constituție se prevede că statul este obligat să ia măsuri de dezvoltare economică și de protecție socială de natură să asigure cetîțenilor un nivel de trai decent, dar perceperea unor impozite și taxe pentru operațiuni fără nicio justificare practică este contrară și art. 53 alin. 2 din Constituție potrivit căruia sistemul legal de impuneri trebuie să asigure așezarea justă a sarcinilor fiscale. De menționat este faptul că certificatul de urbanism fiind doar un act de informare premergător emiterii autorizației de construire, potrivit art. 6 alin 5 din Legea nr. 50/1991 și art. 29 alin 4 din Legea nr. 350/2001 nu conferă dreptul de a executa lucrări de construcții.

Solicitarea în sensul că orice persoană fizică sau juridică interesată trebuie să depună la emitent o documentație care trebuie să conțină elementele prevăzute la art. 15 alin. 1 lit. a – b din Normele de aplicare și documentul de plată a taxei de eliberare a certificatului de urbanism. În situația în care emiterea certificatului de urbanism este de competența președintelui consiliului județean este necesar avizul favorabil al primarului unității administrativ-teritoriale pe al cărei teritoriu este situat imobilul în cauză. Obligativitatea solicitării avizului primarului revine arhitectului-șef al județului, care trebuie să solicite acest aviz în termen de 3 zile de la data înregistrării cererii.

Primarul are obligația de a emite avizul în termen de 5 zile de la primirea cererii și acesta este valabil:

Numai pentru certificatul de urbanism, dacă scopul declarat de solicitant este pentru cererile în justiție și operațiunile juridice prevăzute la art. 6 alin. 6 din lege;

Atât pentru certificatul de urbanism, cât și pentru autorizația de construire/deființare, dacă scopul declarat de solicitant este pentru executarea de lucrări de construcții ori pentru adjudecarea prin licitație a proiectării lucrărilor publice.

În situația în care emiterea certificatului de urbanism este de competența primarului și, după caz, a primarilor de orașe sau municipii pentru toate categoriile de construcții, altele decât locuințele și anexele gospodărești ale acestora, iar în cadrul primăriilor nu sunt constituite structuri de specialitate proprii, este obligatoriu avizul structurii de specialitate din cadrul consiliului județean, aviz care se emite de către arhitectul-șef al județului, în calitate de șef al structurii, în termen de 10 zile de la data primirii solicitării.

Verificarea documentațiilor depuse pentru obținerea certificatului de urbanism se efectuează în cadrul structurilor de specialitate organizate în cadrul consiliului județean sau al primăriilor, după caz. În cadrul acestei operațiuni se verifică dacă:

Cererea este corect adresată emitentului, conform competențelor de emitere stabilite de lege;

Cererea-tip este completată corect;

Elementele de identificare privind solicitantul și imobilului sunt suficiente, potrivit sesizărilor;

Este precizat scopul pentru care se solicită certificatul de urbanism;

Există documentul de plată a taxei pentru emiterea certificatului de urbanism.

Dacă în urma verficărilor efectuate se constată că documentația este incompletă sau cu elemente de identificare insuficiente, aceasta se returnează solicitantului în vederea refacerii sau completării, după caz, în termen de 5 zile de la data înregistrării cererii cu menționarea în scris a elementelor necesare pentru completarea documentației. Redactarea certificatului de urbanism se face în baza cererii și a documentației complete depuse, în deplină concordanță cu prevederile documentațiilor de urbanism aprobate și cu situația reală din teren la data solicitării sau în lipsa documentațiilor aprobate, pe baza prevederilor cuprinse în Regulamentul general de urbanism, R.G.U., aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 525/1996, republicată.

În certificatul de urbanism solicitat în vederea realizării unor lucrări de construcții se vor face specificările necesare privind:

Regimul juridic, economic și tehnic al imobilului;

Încadrarea sau neîncadrarea lucrărilor în prevederile documentațiilor de urbanism și/sau amenajare a teritoriului aprobate;

Nominalizarea avizelor și acordurilor care trebuie să însoțească proiectul de autorizare, atât cele care se obțin pe plan local de cătreemitentul autorizației de construire în vederea emiterii acordului unic, cât și cele care urmează să se obțină pe plan central prin grija solicitantului;

Necesitatea întocmirii, după caz, a documentelor de urbanism suplimentare de tip PUZ sau PUD, care să justifice soluția urbanistică propusă sau să modifice reglementările urbanistice existente pentru zona de amplasament.

Pentru emiterea certificatului de urbanism nu este necesar ca solicitantul să dețină titlul asupra imobilului întrucât certificatul de urbanism are un caracter de informare. În ipoteza în care se solicită autorizarea executării lucrărilor de branșamente/racorduri, prin certificatul de urbanism se solicită proiectul de execuție, contractul pe baza căruia se execută lucrările, atât pentru ocuparea domeniului public, avizul Administrației Domeniului Public/Administrația străzilor, avizul Comisiei de coordonare rețele pentru extinderi.

În ceea ce privește actele autorității competente pentru protecția mediului necesare în procedura de autorizare, în vederea satisfacerii cerințelor legislației pentru protecția mediului, acestea sunt:

Punctul de vedere al autorității competente pentru protecția mediului, pentru investițiile care nu se supun procedurilor de evaluare a impactului asupra mediului, potrivit prevederilor art. 2 alin. 21 lit. b din lege;

Actul administrativ al autorității competente pentru protecția mediului, pentru investițiile care su supun evaluării impactului asupra mediului, potrivit prevederilor art. 2 alin. 21 lit. d din lege, care este, după caz, acordul de mediu sau avizul Natura 2000;

Potrivit art. 13 alin. 2 pct. 2 din Hotărârea Guvernului nr. 918/2010 privind reorganizarea și funcționarea Agenției Naționale pentru Protecția Mediului și a instituțiilor publice aflate în subordinea acesteia, prin excepție de la prevederile art. 7 alin. 2 din Hotărârea Guvernului nr. 1076/2004 privind stabilirea procedurii de realizare a evaluării de mediu pentru planuri și programe, agențiile județene de mediu emit avize de mediu pentru PUZ-uri și PUD-uri aparținând aceleași localități cu informarea prealabilă a agenției regionale pentru protecția mediului.

Punctul de vedere al autorității competente pentru protecția mediului se emite solicitantului după etapa de evaluare inițială a investiției pentru încadrarea acesteia în procedura de evaluare a impactului asupra mediului, respectiv după etapa de încadrare a proiectului în procedura de evaluare adecvată, potrivit prevederilor legale în vigoare. Prin modificările aduse Ordinului nr. 839/2009 prin Ordinul ministrului Dezvoltării Regionale și Turismului nr. 1867/2010 a fost introdus alin. 51 care prevede că pentru investițiile care trebuie supuse procedurii de evaluare a impactului asupra mediului și/sau procedurii de evaluare adecvate, evaluarea impactului acestora asupra mediului nu mai poate fi efectuată după începerea executării lucrărilor de construcții ori după realizarea investiției.

Cauze de nulitate

Este nelegală obligarea societății pârâte prin prevederile certificatului de urbanism la obținerea acordului tuturor proprietarilor, întrucât aceasta nu construia în condițiile prevăzute de Legea nr. 50/1991, fiind proprietara terenului pe care se edifica magazinul de prezentare (C.A. București, s. a VIII-a cont. adm. și fisc., decizia nr. 1111 din 29 aprilie 2010, nepublicată).

Instanța de contencios administrativ nu poate verifica decât legalitatea și temeinicia unui act administrativ la momentul emiterii acestuia, nu și modalitatea particulară în care un beneficiar respectă acel act administrativ. Împrejurarea că pârâta nu a respectat eventuala convenție încheiată cu reclamantul nu determină nelegalitatea actului administrativ, ci ține de aspecte intervenite ulterior emiterii acestuia și care pot fi deduse judecății instanței civile prin formularea unor acțiuni de drept comun.

Potrivit anexei 1 lit. a) pct. 2.5.6. din Legea nr. 50/1991, republicată, pentru stabilirea destinației de atelier de confecții textile pentru o parte a imobilului este necesar acordul notarial al proprietarilor vecini, cum este cazul amplasării construcțiilor cu altă destinație decât cea a clădirilor învecinate (C.A. București, s. a VIII-a cont. adm. și fisc., decizia nr. 2322 din 16 noiembrie 2009, nepublicată).

În conformitate cu art.11 alin. 2 din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinația proprietății comune fără a obține mai întâi acceptul din partea asociației de proprietari. În condițiile în care lucrările care vizau zidul exterior al imobilului, fațada blocului de locuințe comune, respectiv copertina situată deasupra intrării în bloc, aveau drept consecință evidenta schimbare a aspectului proprietății comune, autorizarea acestor lucrări de către autoritatea publică părâtă, fără a exista acceptul din partea asociației de proprietari este nelegală (C.A. București, s. a VIII-a cont. adm. și fisc., decizia nr. 2383 din 19 noiembrie 2009, nepublicată).

Conform art. 32 alin. 1 din Legea nr. 50/1991, republicată, în cazul în care persoanele sancționate contravențional au oprit executarea lucrărilor, dar nu s-au conformat în termen celor dispuse prin procesul-verbal de constatare a contravenției, potrivit prevederilor art. 28 alin. 1, organul care a aplicat sancțiunea va sesiza instanțele judecătorești pentru a dispune, după caz:

Încadrarea lucrărilor în prevederilor autorizației;

Desființarea construcțiilor realizate nelegal.

Potrivit art. 33 alin. 4 din Legea nr. 50/1991, prin excepție de la prevederile art. 32, construcțiile executate fără autorizație de construire pe terenuri aparținând domeniului public sau privat al județelor, orașelor ori comunelor vor putea fi desființate pe cale administrativă de autoritatea administrației publice competente fără sesizarea instanțelor judecătorești și pe cheltuiala contravenientului. În condițiile în care nu s-a făcut dovada faptului că proprietarul construcțiilor/constructorul a fost sancționat contravențional, dispoziția Primarului General nr. 1040/17.07.2000 nu este aplicabilă, acesta referindu-se la acțiunea de deazfectare și degajare a construcțiilor provizorii, neautorizate, amplasate pe domeniul public al Municipiului București (C.A. București, s. a VIII-a cont. adm. și fisc., decizia nr. 876 din 25 martie 2010, nepublicată).

Analiza legalității și oportunității emiterii autorizației de construire se face numai în măsura în care aceasta lezează drepturile izvorâte din calitatea de persoane notificatoare a reclamanților în baza Legii nr. 10/2001, nu și din aceea de titulari ai unui drept real asupra bunurilor în litigiu.

Emiterea autorizației de construire nu este de natură să lezeze drepturile izvorâte din calitatea de persoane notificatoare a reclamanților, nemaiavând relevanță în ce măsură emiterea autorizației s-a făcut cu respectarea celorlalte condiții invocate de reclamanți, respectiv emiterea de către un organ competent, existența avizului Ministerului Culturii și Cultelor, respectarea interdicției de construire în zona de producție a unui monument istoric (C.A. București, s. a VIII-a cont. adm. și fisc., decizia nr. 597 din 1 martie 2010, nepublicată).

Pierderea valabilității autorizației echivalează cu pierderea dreptului de a construi și se constituie într-un efect al neexecutării obligațiilor ce derivă din autorizația de construire. Această împrejurare nu își poate produce efecte, de regulă, pentru trecut, acesta fiind desființat ca și când nu ar fi existat (C.A. București, s. a VIII-a cont. adm. și fisc., decizia nr. 1242 din 10 mai 2010, nepublicată). Indiferent de caracterul definitiv sau provizoriu al construcției, pentru demolarea acesteia este necesară existența unui act cu putere egală autorizației de construire, pe care legea îl definește ca fiind autorizația de desființare. Pentru desființarea construcției edificate pe domeniul public este necesară o hotărâre a consiliului local din care să rezulte necesitatea amenajării teritoriului și urbanismului în perimetrul în care se află construcția întrucât utilizarea terenului pe care se află construcția în alte scopuri reprezintă o schimbare a destinației terenului față de destinația dată de emiterea autorizației de construire (C.A. București, s. a VIII-a, cont. adm. și fisc., decizia nr. 1234 din 10 mai 2010, nepublicată).

Autorizația de construire emisă în baza unei documentații incomplete, respectiv în lipsa unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ) prin care să fie aprobate derogările de la reglementările urbanistice în vigoare pentru zona L1, este nelegală. Cererea intervenienților în interes propriu privind rectificarea autorizației de construire, în sensul menționării acestora în cuprinsulsău, este întemeiată deoarece autorizația de construire reprezintă un act juridic care, ca urmare a contestării sale, nu intră în circuitul juridic civil astfel încât acesta trebuie să corespundă în mod legal, real situației juridice a terenului ce are, în prezent, mai mulți coproprietari, care au convenit de comun acord să edifice împreună construcția.

Instanța a apreciat nelegalitatea dispoziției atacate, în raport de prevederile art. 33 alin. 4 din Legea 50/1991, ce stabilește că doar construcțiile executate fără autorizație de construire pe terenuri aparținând domeniului public și privat al statului vor putea fi desființate pe cale administrativă de către autoritățile administrației publice locale. Sunt întemeiate susținerile referitoare la constatarea nulității absolute a autorizației de construire deoarece aceasta nu este un act civil, ci administrativ, iar conform Legii contenciosului administrativ, este lipsită de interes nulitatea relativă sau absolută invocată, în condițiile în care autorizația de construire a fost analizată în mod corect de către instanță din punct de vedere al legalității, respectiv al condițiilor legale și al actelor care au existat la data emiterii autorizației (C.A. București, s. a VIII-a cont. adm. și fisc., decizia nr. 1862 din 5 octombrie 2009, nepublicată).

Termenul pentru emitere

Dispozițiile art. 7 alin. 1 din Legea nr. 50/1991, republicată prevăd un termen maxim de 30 de zile de la data înregistrării cererii pentru emiterea autorizației de construire, împrejurarea privitoare la emiterea în cauză a autorizației de construire la un an de la încheierea lucrărilor nu constituie o cauză de nulitate a acesteia (C.A. București, s. a VIII-a cont. adm. și fisc., decizia nr. 1518 din 7 iunie 2010, nepublicată).

2. Principii generale

2.1. Rolul regulamentelor de urbanism

Regulamentul general de urbanism reprezintă sistemul de norme tehnice, economice și juridice care stă la baza elaborării planurilor de urbanism, precum și a regulamentelor locale de urbanism. Regulamentul general de urbanism are un caracter director, prevederile sale permit autorizarea directă cu excepția derogărilor și situațiilor speciale în care se impune elaborarea unor Planuri Urbanistice de Detaliu sau Planuri Urbanistice Zonale (dacă îndeplinesc condițiile impuse de O.G. nr. 7 din 2 februarie 2011 pentru modificarea și completarea legii nir 350/2001 pivind amenajarea teritoriului și urbanismului).

Prevederile regulamentelor locale de urbanism sunt diferențiate pentru fiecare unitate administratic teritoriala de referință, zona și subzona a acesteia.

Regulamentul local de urbanism cuprinde și detaliază prevederile referitoare la regimul de contruire, funcțiunea zonei, înălțimea maximă admisă, coeficientul de utilzare a terenului (CUT), procentul de ocupare a terenului (POT), retragerile fata de aliniament și limitele laterale și posterioare ale parcelei, caracteristici arhitecturale ale clădirilor, materiale admise.

Toate documentațiile de urbanism se realizează în format digital și format analogic, la scara adecvată. În fucntie de tipul documentației, pe suport topografic și realizat în coordonate în sistemul național de referință Stereo 70, actualizat pe baza ortofotoplanurilor sau pe baza măsurătorilor pe teren, cu respectarea și integrarea limitelor imobiliare innregistrate în evidențele de cadastru și publicitate imobiliară, puse la dispoziție de oficiile de cadastru și publicitate imobiliară.

2.2. Bază legală a elaborării regulamentelor generale de

urbanism

– Ordonanța de urgență nr 7 din 2 februarie 2011 pentru modificarea și completarea Legii 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul publicată în M.Of. nr. 111/11februarie;

– Legea 262/2009 privind aprobarea O.U.G. 214/2008 pentru modificarea și

completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea lucrărilor de construcție;

Legea nr. 453/2001 care modifică și completează Legea nr. 50/1991;

– Ordin nr. 176/N//16 privind “Metodologia de elaborare și conținutul-cadru al planului urbanistic zonal" Indicativ GM-010-2000 august 2000 al M.L.P.A.T.;

– Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul;

– Hotărârea nr. 525/ 1996 pentru aprobarea Regulamentului general de urbanism, cu modificările și completările ulterioare;

– Legile de aprobare a Planului de Amenajare a Teritoriului Național (PATN): Secțiunea I- Căi de comunicație: Legea nr. 71/ 1996 (actualizare Proiect lege/2004).

Secțiunea II – Apă: Legea nr.171/ 1997.

Secțiunea III – Zone protejate: Legea nr. 5/ 2000. Secțiunea IV- Rețeaua de localități: Legea nr. 351/ 2001. Secțiunea V- Zone de risc natural: Legea nr. 575/ 2001.

– Legea nr. 213/ 1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia;

– Legea nr. 219/ 1998 privind regimul concesiunilor;

– Ordonanța de urgență privind instituirea Programului național de îmbunătățire a calității mediului prin realizarea de spații verzi în localități, OUG nr. 59/2007;

– Legea 451/2002 pentru ratificarea Convenției europene a peisajului, adoptată la

Florența la 20 octombrie 2000

– Legea nr. 13/2007- legea energiei electrice;

– Ordonanța nr. 43/2010 de modificare a legii energiei electrice 13/2007;

– Ordinul președintelui Autorității naționale de reglementare în domeniul energiei nr.4/2007, art. 31 “ norme tehnice privind delimitarea zonelor de protecție și de siguranță aferente capacităților energetice”;

– Ordin pentru modificarea anexei nr.1 la Ordinul Ministerului Culturii di Cultelor nr 2.314/2004 privind aprobarea Listei Monumentelor Istorice, actualizata și a Listei Monumentelor Istorice dispărute, M/Of/ anul 178 ( XXII) nr. 670 bis 1. 10.2010;

– Legea 422/ 2001 privind protejarea monumentelor istorice;

– Ordinul Ministerului Sănătății nr 536/1997 pentru aprobarea Normelor de igienă și a recomandărilor privind mediul de viață al populației;

– Legea Apelor nr.107/1996;

– HGR nr. 162/2002 privind depozitarea deșeurilor;

– Ordinul 34/ N/M 30/3422/4221 din 1995 al MLPAT, MI, MAPN, SRI pentru aprobarea precizărilor privind avizarea documentațiilor de urbanism și amenajarea teritoriului, precum și a documentațiilor tehnice pentru autorizarea construcțiilor;

– OUG nr.12/1998 privind transportul pe căile ferate române;

– Ordinul Ministerului Transporturilor nr. 43/1997 privind regimul drumurilor;

– Ordinul Ministerului Transporturilor nr. 47/1998 pentru aprobarea Normelor tehnice privind amplasarea lucrărilor edilitare, a stâlpilor pentru instalații și a pomilor în localitățile urbane și rurale;

– Norma tehnică din 27/01/1998 privind proiectarea, construirea și modernizarea drumurilor;

– Ordinul nr. 118/2002 pentru modificarea pct. 3, 4, 15 din Normele tehnice privind proiectarea și amplasarea construcțiilor, instalațiilor și panourilor publicitare în zona drumurilor, pe poduri, pasaje, viaducte și tuneluri rutiere, aprobate prin Ordinul ministrului transporturilor nr. 571/1997;

– Norme tehnice pentru proiectarea și execuția conductelor de alimentare din amonte și de transport gaze naturale (Norme tehnice aprobate prin Decizia președintelui ANRGN nr 1.220/ 2006);

– Legea Gazelor nr 351/2004;

– Ordinul 227 din 31 martie 2006 (Ordinul 227/2006) privind amplasarea și dimensiunile zonelor de protecție adiacente infrastructurii de îmbunătățiri funciare.

2.3. Derogări de la regulament

Prin derogare se înțelege modificarea doar a uneia dintre condițiile de contruire: funcțiuni admise cu derogări, aliniere , POT și CUT, regim de înălțime, retrageri fata de limitele laterale și posterioare.

Derogări de la regulament:

– condiții de fundare dificile care justifică un mod de construire diferit de cel admis prin regulament;

– descoperirea în urma săpăturilor a unor mărturii arheologice care impun salvarea și protejarea lor;

– situarea specială a parcelei în cadrul sectorului într-o zonă de interes maxim sau condiționată de existența pe terenurile alăturate a unor clădiri care trebuiesc menținute;

– dimensiuni sau forme ale parcelei care nu se înscriu în prevederile

regulamentului.

Modificarea mai multor condiții de construire, constituie modificare a regulamentului și poate avea loc numai pe baza unei documentații de urbanism elaborate și aprobate conform legii astfel:

– modificări privind funcțiunile admise, regimul de înălțime, C.U.T., depășirea alinierii spre stradă a construcțiilor, modificarea alinierii spre limitele laterale și de spate de proprietate și a P.O.T. sunt posibile numai în baza P.U.Z. în condițiile date de O.G. nr. 7 din 2 februiarie 2011 pentru modificarea și completarea legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismului;

– modificarea alinierii spre limitele laterale și posteriora de proprietate este posibilă în baza P.U.D. însoțit de ilustrare de arhitectură.

3. Autorizațiile de urbanism

Realizarea regulilor de urbanism reprezintă un proces complex cu obiective și finalități specifice, care presupune parcurgerea mai multor etape de la elaborarea și consacrarea lor în documentațiile de urbanism la stabilirea consecințelor de ordin tehnic și până la afectarea definitivă a spațiului urban conform prescripțiilor acestora. În acest sens intervine și o serie de instrumente juridice-administrative de control prealabil al respectării cerințelor de urbanism și amenajare a teritoriului, avize conforme, certificatul de urbanism și autorizațiile de construire.

Autorizarea executării lucrărilor de construcții reprezintă procedura de exercitare a autorității de către administrația publică județeană, municipală, orășenească și comunală cu privire la punerea în aplicare a prevederilor documentațiilor de amenajare a teritoriului și de urbanism, aprobate potrivit legii, care se constituie în temei juridic al dezvoltării durabile și urbanistice locale. Referindu-se la constituționalitatea prevederilor unui articol din Legea nr. 50/1991, Curtea Constituțională remarca faptul că acest act normativ reglementează condițiile în care trebuie să aibă loc executarea lucrărilor de construcții, stabilind în sarcina deținătorului titlului de proprietate asupra unui imobil anumite obligații ce derivă din necesitatea protejării interesului general pe care sistematizarea și amenajarea teritoriului, precum și securitatea și siguranța în construcții îl reprezintă. Ca atare, potrivit acestei legi, construcțiile industriale, agricole sau de altă natură se pot realiza numai în baza autorizației de construire, ce reprezintă actul de autoritate al administrației locale pe baza căruia se asigură aplicarea măsurilor prevăzute de lege, referitoare la amplasarea, proiectarea și executarea construcțiilor.

Autorizațiile administrative, precum certificatul de urbanism și autorizația de construire, la care se adaugă o serie de avize obligatorii, constituie prima sancțiune administrativă a reguilor de urbanism, pe această cale terenurile vizate transformându-se într-un element de construcție exploatabil oficial. Ele dau expresie operațională principiului general conform căruia orice ocupare a terenului care presupune aplicarea unei reguli de urbanism trebuie supusă autorizării. Procedura de autorizare administrativ-urbanistică presupune derularea mai multor faze succesive, finalizate prin elaborarea și emiterea unor acte administrative cu finalități și funcții proprii, certificatul de urbanism și autorizația de construire.

Particularitățile acestor acte administrative de urbanism își pun amprenta asupra statutului lor juridic general, în special în privința stabilirii genului proxim și a sublinierii diferențelor de ordin administrativ impuse de Legea nr. 50/1991 au în vedere un interes general și au la abză în genere un scop de înfrumusețare, de salubritate și de ordine publică, iar dispozițiile legale în materie relevă că activitatea de construire este supusă regimului de autorizare, care este de ordine publică. acest regim impune, în mod distinct, parcurgerea succesivă a etapei autorizării și a celei de punere în operă a construcției.

Principii

Regimul legal al autorizării lucrărilor de construcții este dominat de o serie de principii ce se degajă din legislația în materie și conferă unitate, coerență și finalități specifice reglementărilor în domeniu.

Astfel că obligativitatea autorizării publice a lucrărilor de construcții se referă la protejarea interesului public pe care îl reprezintă urbanismul determină caracterul obligatoriu al autotizării prealabile a lucrărilor de construcții exprimat legislativ prin executarea lucrărilor de contrucție este permisă numai pe baza unei autorizații de construire.

În domeniul autorizării executării lucrărilor de construcții, principiul autonomiei locale se exprimă prin descentralizarea atribuțiilor și se asigură prin acordarea de competențe de autorizare sporite unităților administrativ-teritoriale de bază, respectiv comunelor, orașelor, municipiilor și sectoarelor municipiului București. În vederea asigurării nivelului de competență tehnică în domeniul autorizării, inclusiv la nivelurile administrației publice locale care nu își pot constitui structuri de specialitate din cauza lipsei specialiștilor pe plan local, potrivit prevederilor legii se instituie pe întreg parcursul procesului de autorizare, un parteneriat tehnic între consiliile județene prin structurile de specialitate constituie la nivelul acestora și autoritățile administrației publice locale care nu dispun de competență tehnică pe plan local.

Transparența procesului de autorizare la nivelul certificatului de urbanism și autorizației de construire/desființare se realizează prin asigurarea caracterului public al acestuia, respectiv prin aducerea la cunoștiința publicului a listei actelor emise de către autoritățile administrației publice, precum și prin asigurarea accesului solicitanților la informații privind emiterea acestora.

Potrivit legii, disciplina autorizării și execuției construcțiilor se asigură:

La nivelul administrației publice locale prin individualizarea răspunderii personalului cu atribuții tehnice în administrația publică locală, întărirea rolului instituției arhitectului-șef, la toate nivelurile unităților administrativ-teritoriale, precum și prin stabilirea competențelor de control ale organelor cu atribuții din cadrul aparatului propriu al administrației publice județene și locale;

La nivelul inspectoratului de Stat în Construcții, în toate fazele autorizării și execuției lucrărilor.

Desfășurarea cu celeritate a procedurii de autorizare cu respectarea strictă a exigențelor asigurării legalității este asigurată prin stabilirea unor termene de eliberare a autorizațiilor de urbanism și de sancțiuni pentru nerespectarea lor, precum și prin instituirea unor proceduri simplificate de emitere.

Potrivit prevederilor art. 45 alin. 1 din Legea 50/1991, structurile de specialitate constituite în cadrul aparatului propriu al consiliilor județene. Consiliul General al Municipiului București, precum și consiliilor locale, municipale, orășenești și ale sectoarelor Municipiului București au următoarele atribuții principale:

Avizarea documentațiilor de amenajare a teritoriului și urbanism, precum și eliberarea certificatelor de urbanism;

Întocmirea și eliberarea autorizației de construire/desființare;

Organizarea și exercitarea controlului propriu privind disciplina în construcții.

Potrivit art. 4 raportat la rt. 6 alin. 2 din Legea nr. 50/1991, autorizațiile de construire și certificatele de urbanism se emit de președinții consiliilor județene, de primarul general al municipiului București, de primarii municipiilor, sectoarelor municipiului București, ai orașelor și comunelor după cum urmează:

De președinții consiliilor județene, cu avizul primarilor pentru lucrările care se execută:

Pe terenuri care depășesc limita unei unități administrativ-teritoriale;

În extravilanul comunelor ale căror primării nu au organizate structuri de specialitate;

De primarii municipiilor pentru lucările care se execută în teritoriul administrativ al acestora;

De primarul general al municipiului București cu avizul primarilor sectoarelor municipiului București pentru lucrările care se execută:

Pe terenuri care depășesc limita administrativ-teritorială a unui sector și cele din extravilan;

Lucrări de construire, reconstruire, extindere, reparare, consolidare, protejare, restaurare, conservare precum și orice alte lucrări indiferent de valoarea lor urmează să fie efectuate la construcții reprezentând monumente istorice, inclusiv la anexele acestora identificate în același imobil-teren și/sau alte construcții, la construcțiile amplasate în zone de protecție a monumentelor și în zone construite protejate stabilite potrivit legii ori la construcții cu valoare arhitecturală sau istorică deosebite stabilite prin documentații de urbanism aprobate;

Lucrări de modernizări, reabilitări, extinderi de rețele edilitare municipale, de transport urban subteran sau de suprafață, de transport și de distribuție pentru apă/canal, gaze, electrice, termoficare, comunicații, lucrări de modernizări și/sau reabilitări pentru străzile care sunt în administrarea primăriei municipiului București;

De primarii sectoarelor municipiului București pentru lucrările care se execută în teritoriul administrativ al sectoarelor, inclusiv branșamente și racorduri aferente rețelelor edilitare;

De primarii orașelor și comunelor pentru lucrările care se execută:

În teritoriul administrativ al acestora;

La construcțiile reprezentând monumente istorice clasate sau aflate în procedură de clasare potrivit legii aflate pe teritoriul administrativ cu avizul arhitectului-șef al județului.

Pentru lucrările care se realizează pe amplasamente ce depășesc limitele județelor, respectiv ale municipiului București, în vederea armonizării condițiilor de autorizare pentru întreaga investiție, autoritatea administrației publice centrale competentă, potrivit legii, va emite un aviz coordonator în baza căruia președinții consiliilor județene implicate, respectiv primarul general al municipiului București vor emite autorizații de construire pentru lucrările amplasate în unitățile administrativ-teritoriale din aria lor de competență. Aceste autorizații de construire produc efecte la data intrării în vigoare a ultimei autorizații de construire emise în condițiile legii. autorizația executării lucrărilor de construcție cu caracter militar se face de către ministerele și celelalte organe de specialitate ale administrației publice centrale interesate, în baza unor proceduri stabilite împreună cu Ministerul Dezvoltării Regionale și Locuinței. Pentru lucrările aferente infrastructurii de transport rutier de interes național, autorizația de construire se emite de către Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, prin direcția de specialitate, cu respectarea prevederilor legii privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de drumuri de interes național, județean și local și normelor metodologice de aplicare a acesteia.

Prin excepție, președinții consiliilor județene pot emite autorizații de construire pentru lucrări din aria de competență a primarilor comunelor și orașelor care încă nu au constituite structurile de specialitate pe termen limitat la solicitarea consiliilor locale interesate.

Certificatul de urbanism

Având drept funcție principală informarea corespunzătoare a celor interesați titulari ai dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale principale, constructori ori administrație publică asupra servituțiilor de urbanism aplicabile unui teren determinat și susceptibile să afecteze sau să limiteze dreptul de construi, certificatul de urbanism prezintă o figură juridică proprie, greu încadrabilă în rândul categoriilor actelor administrative clasice. Din punct de vedere istoric, s-a născut în Franța din practica conform căreia cu ocazia vânzărilor imobiliare se solicită administrației publice să comunice natura și conținutul servituților de urbanism aplicabile imobilului care forma obiectul tranzacției. Răspunsul acesteia s-a concretizat inițial într-o simplă notă informativă, dar care treptat și-a consolidat statutul juridic, mai ales în privința rolului și consecințelor produse până s-a ajuns la certificatul de urbanism de astăzi, care îndeplinește funcția de informare a administrațiilor sub forma unui act creator de drepturi în beneficiul lor, dar și pe cea de mijloc de control de către administrație a utilizării terenurilor, în anumite limite și conform anumitor scopuri. Sub impulsul cerințelor practicii, certificatul de urbanism și-a diversificat funcțiile și cristalizat statutul juridic.

Preluat după 1990 din legislația și practica administrației franceze certificatul de urbanism cunoaște și în România o reglementare juridică tot mai complexă și o jurisprudență relativ abundentă. În legislația românească actuală certificatul de urbanism cunoaște o reglementare generală de drept comun în legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismului și o alta specială în materia autorizării executării lucrărilor de construcție prin Legea nr. 50/1991. Funcția sa este aceea de a asigura aplicarea documentațiilor de amenajare a teritoriului și de urbanism aprobate conform Legii 350/2001.

În privința definiției legale din Legea nr. 350/2001, certificatul de urbanism este actul de informare cu caracter obligatoriu prin care autoritatea administrației publice județene sau locale face cunoscut regimul juridic, economic și tehnic al imobilelor și condițiile necesare în vederea realizării unor investiții, tranzacții imobiliare ori a altor operațiuni imobiliare potrivit legii. El cuprinde următoarele elemente privind:

Regimul juridic al imobilului, dreptul de proprietate asupra imobilului și servituțiile de utilitate publică care grevează asupra acestuia, situarea imobilului, teren și/sau construcțiile aferente, în intravilan sau extravilan, prevederi ale documentațiilor de urbanism care instituie un regim special asupra imobilului, zone protejate, interdicții definitive sau temporare de construire, dacă acesta este înscris în lista cuprinzând monumentele istorice din România și asupra căruia, în cazul vânzării este necesară exercitarea dreptului de preempțiune a statului, potrivit legii, precum și altele prevăzute de lege, informațiile privind dreptul de proprietate și dezmembrămintele acestuia vor fi preluate din cartea funciară, conform extrasului de carte funciară pentru informare;

Regimul economic al imobilului, folosința actuală, destinații admise sau neadmise, stabilite în baza prevederilor urbanistice aplicabile în zonă, reglementări fiscale specifice localității sau zonei;

Regimul tehnic al imobilului, procentul de ocupare a terenului, coeficientul de utilizare a terenului, dimensiunile minime și maxime ale parcelelor, echiparea cu utilități, edificatul admis de parcelă, circulații și accese pietonale și auto, parcaje necesare, alinierea terenului și a construcțiilor față de străzile adiacente terenului, înălțimea minimă și maximă admisă.

Conform art. 6 din Legea 50/1991 certificatul de urbanism este actul de informare prin care autoritățile competente:

Fac cunoscute solicitantului informațiile privind regimul juridic, economic și tehnic al terenurilor și construcțiilor existente la data solicitării, în conformitate cu prevderile planurilor urbanistice și ale reglementărilor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a teritoriului avizate și aprobate potrivit legii;

Stabilesc cerințele urbanistice care urmează să fie îndeplinite în funcție de specificul amplasamentului;

Stabilesc lista cuprinzând avizele/acordurile necesare în vederea autorizării;

Înștiințează investitorul/solicitantul cu privire la obligația, în scopul obținerii punctului de vedere și al actuui administrativ al acesteia, necesare în vederea autorizării.

Din corelarea textelor legale pertinente și concurente rezultă caracterul obligatoriu deopotrivă în privința solicitării și obținerii și cea a conformării conținutului său, statutul de aviz conform al certificatului de urbanism în următoarele situații:

Pentru adjudecarea prin licitație a lucrărilor de proiectare în faza de studiu de fezabilitate și de execuție a lucrărilor publice;

Pentru întocmirea documentațiilor cadastrale de comasare, respectiv de dezmembrare a bunurilor imobile în cel puțin 3 parcele;

Pentru cereri în justiți și operațiuni notariale privind circulația imobilelor atunci când operațiunile respective au ca obiect împărțeli și comasări de parcele solicitate în scopul realizării de lucrări de construcție, precum și construirea unei servituții de trecere cu privire la un imobil, legea prevede în mod expres că operaținile juridice menționate efectuate înlipsa certificatului de urbanism sunt lovite de nulitate.

Obligativitatea obținerii și prezentării certificatului de urbanism atunci când operațiunile notariale au ca obiect împărțeli ori comasări de parcele solicitate în scopul realizării delucrări de construcții se justifică prin nevoia realizării acestor operațiuni juridice în deplină cunoștință de cauză asupra regimului de urbanism și de constructibilitate, precum densitatea construcțiilor, regulilor de urbanism aplicabile. Certificatul de urbanism se emite, solicitarea sa fiind facultativă:

În cazul vânzării sau cumpărării deimobile, documentul cuprinzând informații privind consecințele urbanistice ale operațiunii juridice;

În vederea concesionării de terenuri, potrivit legii.

În orice caz, având în vedere caracterul său de act de informare și de condiționare, certificatul de urbanism nu conferă per se dreptul de executare a lucrărilor de construire, amenajare sau plantare, el nu conferă nici dreptul de a executa lucrări de construcție. După criteriul scopului urmărit de solicitant și a consecințelor pe care le produce, certificatul de urbanism poate fi unul de informare privind situația terenului ori de decizie asupra fezabilității unei anumite operațiuni urbanistico-construibile date. De accea, potrivit art. 29 în certificatul de urbanism se va menționa în mod obligatoriu scopul eliberării acestuia.

Certificatul de urbanism de informare permite și urmărește simpla obținere din partea administrației a unei informații asupra situației terenului din punct de vedere al regimului juridic, economic și tehnic. Documentul respectiv nu se pronunță deci asupra constructibilității terenului și nu stabilește în acest sens îndeplinirea anumitor cerințe și/sau obținerea anumitor avize, că se rezumă la a oferi datele utile unei aprecieri și posibile decizii viitoare ale celor interesați în privința unei operațiuni juridice potențiale. Cu referire la acest tip de certificat de urbanism trebuie înțelesa prevederile din Legea 350/2001 potrivit cărora pentru aceeași parcelă se pot elibera mai multe certificate de urbanism, dar conținutul acestora bazat pe documentațiile de amenajare a teritoriului și de urbanism și celelalte reglementări în domeniu trebuie să fie aceleași pentru toți solicitanții, iar în acest scop nu este necesară solicitarea actului de proprietate asupra imobilului în vederea emiterii certificatului de urbanism. Totuși în ciuda efectelor sale a minima, întrucât și în acest caz eliberarea certificatului de urbanism este rezultatul unei proceduri administrative și generează consecințe juridice, el este un act care poate afecta și deci contestabil în justiție.

Certificatul de urbanism preoperațional apare atunci când cererea de eliberare poartă asupra fezabilității unei operațiuni administrative urbanistice, certificatul de urbanism oferă aceleași date privind regimul juridic, economic și tehnic al imobilului, dar arată în mod explicit ori implicit dacă terenul în cauză poate fi utilizat pentru realizarea operațiunii preconizate și menționează cerințele care trebuie îndeplinite în acest sens. El poate fi prin conținutul său pozitiv sau negativ, în funcție de regulile de urbanism aplicabile și limitările administrative ale dreptului de proprietate și pe de altă parte de echipamentele publice, dotări de interes public necesar.

Certificatul de urbanism modificator este reglementat de prevederile Legii nr. 350/2001 și reprezintă un instrument de promovare a așa-zisului urbanism deregatoriu, adesea cu efecte negative. Conform procedurii, dacă prin cererea de emiterea certificatului de urbanism se solicită o modificare de la prevederile documentațiilor de urbanism aprobate pentru zona respectivă sau dacă condițiile specifice ale amplasamentului ori natura obiectivelor de investiții o impun autoritatea publică locală are dreptul ca, după caz, prin certificatul de urbanism să respingă cererea în mod justificat sau o admită, situație în care poate să solicite elaborarea unui plan urbanistic zonal (PUZ) numai în baza unui aviz prealabil de oportunitate întocmit de structura specializată condusă de arhitectul-șef și aprobat de primarul localității, respectiv primarul general al municipiului București prin care se stabilesc teritoriul care urmează să fie reglementat prin PUZ, categoria/categoriile funcțională/funcționale a/ale dezvoltării și eventualele servituții, reglementări obligatorii sau dotări de interes public necesare, elaborarea unui plan urbanistic de detaliu (PUD). După elaborarea PUZ sau a PUD se poate întocmi documentația tehnică în vederea obținerii autorizației de construire, documentație care poate fi aprobată numai după o perioadă de cel puțin 12 luni de la data aprobării documentației de urbanism inițiale.

De menționat este faptul se pot aduce modificări reglementărilor din planul urbanistic general (PUG). Prin PUZ se stabilesc reglementări noi cu privire la:

Regimul de construire;

Funcționarea zonei;

Înălțimea maximă admisă;

Coeficientul de utilizare a terenului (CUT);

Procentul de ocupare al terenului (POT);

Retragerea clădirilor față de alinament și distanțele față de limitele laterale și posterioare ale parcelei.

Prin planul urbanistic de detaliu se stabilesc reglementări noi cu privire la distanțele față de limitele laterale și posterioare ale parcelei. Modificarea, prin planuri urbanistice zonale elaborate pentru zone ale unei unități teritoriale de referință, a reglementărilor aprobate prin planul urbanistic general sau prin planurile urbanistice zonale trebuie să asigure unitatea, coerența și confortul urban atât ale zonei de studiu, cât și ale teritoritoriului învecinat. Dacă modificarea este elaborată pentru zone ale unei unități teritoriale de referință, coeficientul de utilizare a terenului (CUT) propus de noua reglementare nu îl va putea depăși pe cel aprobat inițial cu mai mult de 20% o singură dată, în acest caz neaplicându-se prevederile vizând elaborarea unui nou PUZ.

În cazul în care din rațiuni de dezvoltare urbanistică temeinic fundamentate, este necesară depășirea coeficientului de utlizare a terenului prevăzut mai sus, numai din inițiativa autorității administrației publice locale competente se va proceda la elaborarea unui plan urbanistic zonal pentru o suprafață prestabilită. Această zonă poate fi delimitată prin avizul de oportunitate în funcție de caracterul omogen al zonei, funcțiune, regim de înălțime și infrastructura existentă. Finanțarea noii documentații de urbanism poate fi făcută din fonduri publice, în condițiile legii, sau de către persoane fizice ori juridice interesate. Responsabilitatea coordonării realizării documentațiilor de urbanism și a conținutului acestora cade integral în sarcina autorității locale competente.

Autorizația de construire

Noțiune și obiect

Potrivit art. 1 din Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, executarea lucrărilor de construcții este permisă numai pe baza unei autorizații de construire sau de desființare emisă în condițiile prezentei legi. Din această perspectivă, autorizația de construire constituie actul final de autoritate al administrației publice locale pe baza căruia este permisă executarea lucrărilor de co0nstrucții corespunzător măsurilor prevăzute de lege referitoare la amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea și postutilizarea construcțiilor.

În fine, potrivit definiției cu prinse în anexa nr. 2 din Legea nr. 350/2001 autorizația de construire/desființare reprezintă actul de autoritate al administrației publice locale, consilii județene și consilii locale municipale,orășenești și comunale, pe baza căreia se pot realiza lucrări de construcție. Din perspectiva regimului administrativ clasic, autorizația de construire este o autorizație simplă, punctuală referitoare la o anumită operație și reglementată. Este o autorizație administrativă simplă întrucât obiectivul său unic este acela de a controla activitatea reglementată și a-i defini limitele concrete. Ca act administrativ punctual pentru o operațiune determinată nu creează o legătură stabilă între administrația publică care o emite și subiectul care îl primește toate efectele sale concentrându-se asupra activității la care se referă și epuizându-se o dată cu realizarea acesteia.

În sfârșit, este o autorizație reglementată în sensul că administrația publică este ținută să verifice îndeplinirea condițiilor cerute de lege, respectiv respectarea regulilor de urbanism și a celor de constructibilitate (proiectare, executarea și funcționarea construcțiiilor) și este obligată dacă răspunsul este pozitiv să elibereze actul administrativ. În cazul refuzului administrației de a elibera autorizația de construire, această apreciere este făcută de instanța de contencios administrativ, care poate obliga astfel la eliberarea actului administrativ.

Statutul specific de act administrativ de urbanism îi este conferit prin obiectul său, care este acela de a permite administrației publice locale să asigure respectarea anumitor reguli privind ocuparea și utilizarea terenurilor și a o serie de reguli tehnice de construcție. Cu titlu de exemplu, în prima categorie intră regulile de bază privind modul de ocupare a terenurilor, regulile cu privire la siguranța construcțiilor și la apărarea interesului public ori condițiile de amplasare și conformare a construcțiilor stabilite prin Regulamentul general de urbanism.

Obiectul generic al autorizației îl constituie realizarea construcțiilor civile, industriale, agricole, cele pentru susținerea instalațiilor și utilajelor tehnologice, pentru infrastructură de orice fel sau de oricare altă natură care se pot realiza numai cu respectarea autorizației de construire, precum și a reglementărilor privind proiectarea și executarea construcțiilor pentru:

Lucrări de construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, reabilitare, schimbare de destinație sau de reparare a construcțiilor de orice fel, precum și a instalațiilor aferente acestora, cu excepția celor care nu modifică structura de rezistență și/sau specificul arhitectural al construcțiilor;

Lucrări de construire, reconstruire, extindere, reparare, consolidare, protejare, restaurare, conservare, precum și orice alte lucrări, indiferent de valoarea lor, care urmează să fie efectuate la construcții reprezentând monumente istorice, inclusiv la anexele acestora, identificate în același imobil, teren și/sau construcții, la construcții amplasate în zone de protecție a monumentelor și în zone construite protejate, stabilite potrivit legii ori la construcții cu valoare arhitecturală sau istorică deosebită, stabilite prin documentații de urbanism aprobate;

Lucrări de construire, reconstruire, modificare, extindere, reparare, modernizare și reabilitare privind căile de comunicație de orice fel, drumurile forestiere, lucrările de artă, rețele și dotările tehnico-edilitare, branșamente și racorduri la rețele de utilități, lucrările hidrotehnice, amenajările de albii, lucrările de îmbuntățiri funciare, lucrările de instalații de infrastructură, lucrările pentru noi capacități de producere, transport, distribuție a energiei electrice și/sau termice, precum și de reabilitare și retehnologizare a celor existente;

Împrejmuiri și mobilier urban, amenajări de spații verzi, parcuri, locuri de joacă și agrement, piețe și alte lucrări de amenajare a spațiilor publice;

Lucrări de foraje și excavări necesare pentru efectuarea studiilor geotehnice și a prospecțiunilor geologice, proiectarea și deschiderea exploatărilor de cariere și balastiere, a sondelor de gaze și petrol,precum și a altor exploatări de suprafață, subterane sau subacvatice;

Lucrări, amenajări și construcții cu caracter provizoriu necesare în vederea organizării executării lucrărilor;

Lucrări de construcții cu caracter provizoriu, chioșcuri, tonete, cabine, spații de expunere, corpuri și panouri de afișaj, firme și reclame, copertine și pergole situate pe căile și spațiile publice, precum și anexele gospodărești ale exploatațiilor agricole situate în extravilan;

Cimitere noi și extinderi.

Caractere juridice

Ca act administrativ de urbanism, autorizația de construire prezintă o serie de de caracteristici care o individualizează în raport de celelalte categorii de acte administrative și o delimitează de certificatul de urbanism. Este vorba de caracterul real, de universalitate și generalitate, exclusiv și irevocabil.

Autorizația de construire nu este eliberată în considerarea persoanei fizice sau juridice care urmează să devină titularul sau destinatarul său, ci în funcție de regulile juridico-administrative aplicabile termenului vizat și proiectului de construcție preconizat. Caracterul real face ca autorizația să poată fi transferabilă, în perioada de valabilitate și cu respectarea acesteia, de la un titular la altul, fără a mai fi nevoie ca autoritatea administrativă competentă să efectueze o nouă cercetare administrativă prealabilă, ci doar să ia act de ea și să opereze, cu titlu de rectificare materială, schimbarea destinatarului. Transferul ia forma unei hotărâri de modificare formală a actului administrativ inițial, care trebuie să fie expresă și să se bazeze pe acordul dintre fostul și actualul titular al autorizației de construire. Astfel potrivit art. 7 alin. 14 din Legea 50/1991, valabilitatea autorizației se menține în cazul schimbării investitoturului înaintea finalizării lucrărilor, cu condiția respectării prevederilor acesteia și a înscrierii în cartea funciară a modificărilor intervenite cu privire la drepturile reale imobiliare.

Decurgând din natura regulilor de urbanism și a celorlalte reglementări legale în materie, caracterul de universalitate și de generalitate semnifică faptul că autorizația de construire este cerută în toate localitățile în cazul edificării construcțiilor și privește întreaga gamă de solicitanți, toate persoanele fizice sau juridice îndreptățite.

Prin procedura sa de eliberare, autorizația de construire realizează o coordonare a tuturor celorlalte proceduri de control prealabil și preventiv exprimate sub forma certificatului de urbanism, a avizelor speciale aferente unui proiect deterinat. Ea nu se substituie acestora, dar permite corelarea și sintetizarea cerințelor diverse pe care le reclamă. Potrivit definiției legale, autorizația de construire reprezintă actul final care se emite după parcurgerea mai multor etape, care presupun obținerea anumitor avize și acorduri, inclusiv actul administrativ de mediu. Avizele și acordurile stabilite prin certificatul de urbanism se solicită de către investitor/beneficiar și se obțin de la autoritățile competente în domeniu înaintea depunerii documentației pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții la autoritățile administrative publice competente pentru:

Asigurarea și racordarea/branșarea la infrastructura edilitară, în condițiile impuse de caracteristicile și amplasamentul rețelelor de distribuție/transport energetic din zona de amplasament;

Racordarea la rețeaua căilor de comunicație;

Securitatea la incendiu, protecție civilă și protecția sănătății populației;

Cerințele specifice unor zone cu restricții stabilite prin reglementări speciale.

Avizele și acordurile stabilite prin certificatul de urbanism, împreună cu punctul de vedere al autorităților competente pentru protecția mediului sau actul administrativ al acesteia, obținute potrivit prevederilor legii, se anexează și devin parte integrantă din autorizația de construire.

Autorizația de construire dă naștere la dreptul de a construi, de a realiza proiectul aprobat într-un termen determinat. Efectuarea operațiunilor materiale aferente înseamnă epuizarea semnificațiilor actului administrativ respectiv, valorificarea sa și revocarea sa nu mai prezintă niciun interes și nici nu mai poate produce vreun efect juridic. Caracterul irevocabil a fost confirmat și la nivelul practicii judiciare care a decis că intrarea în circuitul civil a autorizației de demolare face ca să nu mai poată fi revocată de către organul administrativ emitent.

Ca un reflex și condiție a principiului participării efective și din timp a publicului laprocedura de autorizare și de luare a deciziei privind autorizația de construire și garantarea accesului la justiție în acest în art. 7 din Legea nr. 50/1991 se prevede expres caracterul public al autorizației de construire și al anexelor acesteia și drept consecință punerea lor la dispoziția publicului spre informare pe pagina proprie de web a autorității administrației publice locale emitente sau prin afișare la sediul acesteia, după caz. Publicitatea este circumscrisă respectării restricțiilor impuse de legislația în vigoare în legătură cu secretul comercial și industrial, proprietatea intelectuală, protejarea interesului public și privat, precum și fără a se aduce atingere garantării și protejării drepturilor și libertăților fundamentale al persoanelor fizice cu privire la dreptul la viață intimă, familială și privată, potrivit legii.

Ca atare, actul de a face publice emiterea autorizației de construire sau a actului de respingere a cererii pentru autorizarea lucrărilor de construcții implică și punerea la dispoziția publicului a următoarelor:

Conținutul autorizației de construire și al anexelor aferente care includ toate condițiile necesare a fi îndeplinite de solicitanți sau conținutul actului de respingere a cererii pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții;

Principalele motive și considerente pe care se bazează emiterea autorizației de construire sau a actului de respingere a cererii pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții, ca urmare a examinării comentariilor și opiniilor exprimate de public, inclusiv informații cu privire la desfășurarea procesului de consultare a publicului;

Descrierea, după caz, a principalelor măsuri pentru evitarea, reducerea și, dacă este posibil, compensarea efectelor negative majore, conform actului administrativ emis de autoritatea competentă pentru protecția mediului.

De menționat că respectivul caracter public al autorizației de construire este asigurat și prin procedurile vizând accesul publicului la informațiile de interes public în domeniu, precum cele deținute de Inspectoratul de Stat în Construcții, reglementate printr-o serie de ordine ministeriale.

Procedura de eliberare

Ca în cazul oricărui act administrativ, eliberarea acesteia presupune trei aspecte principale: cererea, decizia și drepturile conferite. Potrivit art. 2 alin. 2 din Legea nr. 50/1991, procedura de autorizare a executării lucrărilor de construcție începe odată cu depunerea cererii pentru emiterea certificatului de urbanism în scopul obținerii ca act final al autorizației de construire și cuprinde următoarele etape:

Emiterea certificatului de urbanism;

Emiterea punctului de vedere al autorității competente pentru protecția mediului pentru investițiile care nu se supun procedurilor de evaluare a impactului asupra mediului;

Notificarea de către solicitant a autorității administrației publice competente cu privire la menținerea solicitării de obținere, ca act final, a autorizației de construire pentru investițiile la care autoritatea competentă pentru protecția mediului a stabilit necesitatea evaluării impactului asupra mediului și a emis îndrumarul conform legislației privind evaluarea impactului anumitor proiecte publice și private asupra mediului;

Emiterea avizelor și acordurilor, precum și a actului administrativ al autorității pentru protecția mediului competente privind investițiile evaluate din punct de vedere al impactului asupra mediului;

Elaborarea documentației tehnice necesare pentru autorizarea lucrărilor de construcție denumită continuare documentație tehnică (DT);

Depunerea documentației pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții la autoritatea administrației publice competente;

Emiterea autorizației de construire.

Așadar, este vorba de un proces procedural gradual, la finele căruia se decide emiterea autorizației sau respingerea cererii de autorizare, după caz. Ca act administrativ de urbanism, autorizația de construire se emite în baza documentației pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții elaborată în condițiile legii, în temeiul și cu respectarea prevederilor documentațiilor de urbanism, avizate și aprobate potrivit legii. Documentația pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții reprezintă totalitatea documentelor prevăzute de lege care constituie dosarul ce se depune la autoritățile administrației locale în vederea emiterii autorizației de construire. Documentația tehnică care se elaborează în conformitate cu conținutul cadru prevăzut de anexa 1 a legii, în concordanță cu cerințele certificatului de urbanism cu conținutul actului administrativ al autorității competente pentru protecția mediului, al avizelor și acordurilor cerute prin certificatul de urbanism și care se întocmește, se semnează și se verifică potrivit legii, reprezintă un document tehnic care certifică încadrarea în indicii urbanistici aprobați, amplasarea construcțiilor și relațiile acestora cu vecinătățile, schemele și fluxurile funcționale, compoziția spațială, structura de rezistență, expresia de arhitectură, dotarea și echiparea construcțiilor, inclusiv soluțiile de asigurare, branșare și racordare a acestora la infrastructura edilitară, după caz, adică elementele concrete ale stării de fapt pendinte unui proiect dat, conforme exigențelor generale ori particularizării ale acestora.

Drepturile conferite

În aprecierea efectelor autorizației de construire trebuie pornit de la faptul că dreptul de a construi este atașat, în principal, dreptului de proprietate asupra terenurilor, dar se exercită cu respectarea reglementărilor juridice privind utilizarea solului, iar conformarea proiectului construcției cu acestea din urmă este controlată prin intermediul autorizației de construire. Ca atare, întinderea drepturilor conferite trebuie apreciată ținându-se seama de faptul că este vorba de o autorizare de a realiza pe un teren determinat lucrări conform regulilor de urbanism și cerințele legale de calitate a construcțiilor.

În acest sens, legea română prevede expres că dreptul de construire se acordă potrivit prevederilor legale, cu respectarea documentațiilor de urbanism și regulamentelor locale de urbanism aferente aprobate potrivit legii. Principalul drept conferit prin autorizația de construire este dreptul de a efectua lucrările pentru care a fost solicitată, în limitele proiectului prezentat de petent și aprobat de administrația publică locală.

Prin autorizația de construire/desființare emitentul poate impune anumite condiții pentru perioada executării lucrărilor autorizate, rezultate din aplicarea normelor generale și locale, privind:

Condițiile de utilizare a domeniului public, accesa în zona șantierului, staționări ale utilajelor, închideri de drumuri publice, ocupări temporare de spații pubșice, treceri temporare sau săpături în spațiile publice, devieri ale circulației auto sau pietonale, protecția circulației, executarea unor drumuri provizorii, folosirea unor elemente de reclamă;

Măsurile de protejare a proprietăților particulare învecinate;

Măsurile de protecție sanitară și socială în situația cazării unor muncitori sezonieri, executarea de baracamente, grupuri sociale, grupuri sanitare, dotări de toate tipurile în cazul unui număr mai mare de muncitori, plata serviciilor suplimentare prestate de unitățile existente;

Măsurile de protecție a mediului pe durata executării lucrărilor autorizate, precum și în cazul realizării de investiții în zone care nu dispun de utilități, în special canalizare, evacuarea și depozitarea deșeurilor menajere;

Măsuri de securitate la incendiu.

Valabilitatea și publicitatea

Ca regulă generală, drepturile pe care le conferă autorizația de construire trebuie să fie exercitate într-o anumită perioadă, astfel aceasta devenind caducă sub rezerva prelungirii sale. Perioada de valabilitate a autorizației de construire este intervalul de timp în interiorul căruia este obligatorie începerea lucrărilor autorizate. Acest interval de timp se stabilește de către emitentul autorizației în funcție de interesulpublic și de gradul de complexitate a lucrării.

Astfel prin autorizația de construire/desființare emitentul stabilește și înscrie în formular:

Termenul de valabilitate al autorizației de construire/desființare;

Durata de execuție a lucrărilor.

Valabilitatea autorizației de construire/desființare se constituie din:

Intervalul de timp, cel mult 12 luni de la data emiterii, în interiorul căruia solicitantul este obligat să înceapă lucrările autorizate;

În cazul îndeplinirii acestei condiții, începând cu data anunțată a începerii lucrărilor, valabilitatea autorizației se extinde pe toată durata de execuție a lucrărilor prevăzută prin autorizație.

Durata executării lucrărilor, care reprezintă timpul fizic maxim necesar pentru realizarea efectivă a lucrărilor de construcții autorizate, se stabilește de către emitentul autorizației de construire/desființare, pe baza datelor înscrise în cerere, respectiv în anexa la aceasta conform prevederilor documentației tehnice pentru autorizarea executării lucrărilor de construire (DTAC) sau de desființare (DTAD), după caz. În funcție de interesul public și de gradul de complexitate al lucrărilor, emitentul autorizației de construire/desființare poate reduce durata executării lucrărilor față de cea solicitată prin documentație, cu consultarea investitorului/beneficiarului, managerului de proiect, proiectantului sau consultantului, după caz.

În cazul schimbării investitorului pe parcursul executării lucrărilor,potrivit legii, valabilitatea autorizației de construire/desființare se menține, cu condiția respectării în continuare a prevederilor acesteia, precum și a transcrierii actelor care conferă dreptul de construire (titlul asupra imobilului) pe numele noului investitor. În această situație, autorizația împreună cu celelalte acte, avize, acorduri, documentații, care au stat la baza eliberării acesteia aparțin de drept noului investitor, proprietar prin efectul transcrierii titlului asupra imobilului.

În situația în care valabilitatea autorizației de construire, inclusiv prelungirea termenului de valabilitate a acesteia, a expirat, pentru emiterea unei noi autorizații de construire în vederea finalizării lucrărilor rămase de executat, valabilitatea certificatului de urbanism, precum și a avizelor și acordurilor emise la prima autorizație se menține, cu condiția realizării construcției în conformitate cu prevederile autorizației inițiale.

În cazul întreruperii execuției lucrărilor pe o perioadă îndelungată, peste limita de valabilitate a autorizației de construire/desființare, fără luarea măsurilor de conservare, potrivit prevederilor legale în vigoare privind calitatea în construcții, continuarea lucrărilor rămase de executat se va putea face numai după emiterea unei noi autorizații de construire/desființare, care va avea la bază o documentație tehnică întocmită în conformitate cu concluziile referatului de expertiză tehnică a lucrărilor executate.

În cazul în care lucrările de construcții nu au fost începute ori nu au fost executate integral în termenele stabilite prin autorizația de construire/desființare cu cel puțin 15 zile înaintea datei expirării termenului de valabilitate a acesteia, investitorul poate solicita autorității emitente prelungirea valabilității autorizației care se poate acorda o singură dată.

Acordarea prelungirii valabilității autorizației de construire/desființare se apreciază de emitentul acesteia, în baza examinării cererii în raport cu interesul public, complexitatea lucrărilor autorizate, stadiul executării lucrărilor ori clauzele care au dus la nerespectarea termenelor prevăzute în autorizație. Prelungirea valabilității autorizației de construire/desființare se înscrie la originalul autorizației inițial emise, fără a fi necesară prezentarea unei alte documentații. În această situație emitentul autorizației are obligația de a comunica decizia sa solicitantului, în termen de maximum 15 zile de la depunerea cererii.

Autorizația de construire/desființare își pierde valabilitatea prin:

Neînceperea lucrărilor în termenul de valabilitate stabilit prin autorizația de construire/desființare ori nefinalizarea acestora conform duratei de execuție stabilite prin autorizație, dacă nu a fost solicitată prelungirea valabilității autorizației;

Nefinalizarea lucrărilor în termenul acordat ca prelungire a valabilității autorizației;

Modificarea condițiilor, datelor sau conținutului documentației care a stat la baza emiterii autorizației.

În această situație este necesară emiterea unei noi autorizații de construire/desființare. Atunci când nu se finalizează lucrările în termenul acordat prin prelungirea valabilității autorizației de construire/desființare, continuarea lucrărilor rămase de executant se va putea face numai după emiterea, în condițiile legii, a unei noi autorizații de construire/desființare, corespunzător stadiului fizic al realizării lucrărilor autorizate la data solicitării pentru lucrările de construcții rămase de executat în raport cu proiectul și avizele care au stat la baza emiterii autorizației inițiale. În această situație taxele de autorizare se vor calcula corespunzător valorii lucrărilor rămase de executat.

Autorizația de construire este publică în virtutea obiectului său de realizare a unui interes general. Această cerință se realizează prin două modalități principale. Prima constă în punerea listei pe pagina proprie de internet sau prin afișarea listei autorizațiilor la sediul autorității administrației publice competente, emitentă, cu posibilitatea consultării sale și a documentației care a stat la baza emiterii sale. Mai precis lista se afișează lunar la sediul emitentului și cuprinde enumerarea autorizațiilor de construire/desființare emise în luna precedentă în ordinea eliberării, făcându-se evidențierea fiecărui imobil prin menționarea adresei sau a altui mod de identificare, a numelui și prenumelui solicitantului, precum și a scopului pentru care a fost eliberat actul.

Conținutul documentațiilor cu caracter tehnic, dcumentațiile de urbanism și amenajare a teritoriului, precum și celelalte reglementări urbanistice care au stat la baza emiterii autorizațiilor de construire/desființare vor putea fi consultate exclusiv la sediul emitentului și numai de cei care pot face dovada că sunt direct interesați sau potențiali afectați de prevederile acestora, în conformitate cu un regulament aprobat prin hotărâre a consiliului județean/local, după caz.

A doua se referă la obligația instituită prin Ordinul MLPAT nr. 63/1998, tutror șantierelor de constucții de a afișa la loc vizibil pe toată perioada lucrărilor un panou de identificare care să ofere informații minime privind obiectivul respectiv, printre care numărul autorizației de construire,organul emitent, termenul de execuție al lucrărilor prevăzut în autorizație, data începerii și data finalizării construcției. Neafușarea panoului de identificare se sancționează cu sistarea imediată a lucrărilor.

În situația depunerii unei documentații tehnice incomplete, aceasta se restituie solicitantului în termen de 5 zile de la data înregistrării cu menționarea înscris a elementelor necesare în vederea completării acesteia. Executarea lucrărilor de construcții se poate face numai pe baza proiectului tehnic și a detaliilor de execuție. Autoritatea emitentă a autorizației de construire stabilește o perioadă de valabilitate de cel mult 12 luni de la data emiterii, interval în care solicitantul este obligat să înceapă lucrările. În această situație, valabilitatea autorizației de construire se extinde pe toată durata de execuție a lucrărilor prevăzute prin autorizație, în conformitate cu proiectul tehnic.

Neînceperea lucrărilor ori nefinalizarea acestora în termene stabilite conduce la pierderea valabilității autorizației, fiind necesară emiterea unei noi autorizații de construire. În situația în care caracteristicile nu se schimbă față de autorizația inițială, se va putea emite o nouă autorizație de construire fără a fi necesar un nou certificat de urbanism.

Investitorul are obligația să înștiințeze autoritatea emitentă a autorizației de construire, precum și inspectoratul teritorial în construcții asupra datei la care vor începe lucrările autorizate. În caz contrar, dacă consultarea faptei de începere a lucrărilor fără înștiințare s-a făcut în termenul de valabilitate a autorizației, data începerii lucrărilor se consideră ca fiind ziua următoare datei de emitere a autorizației. Autorizația de construire se emite dacă sunt îndeplinite cumulativ condițiile cerute pentru prezenta lege. Autoritatea emitentă a autorizației nu este responsabilă pentru eventualele prejudicii ulterioare cauzate de existența la momentul emiterii actului a unor litigii aflate pe rolul instanțelor judecătorești privind imobilul teren și/sau construcții, aparținând exclusiv solicitantului. Lucrările de consolidare la clădirile încadrate prin raport de expertiză tehnică în clasa I de risc seismic și care prezintă pericol public se autorizează în regim de urgență în condițiile legii. Autorizațiile de construire/desființare se emit numai pe baza unei documentații complete, în conformitate cu conținutul cadru prevăzut în anexa 1. Autorizația de construire se semnează de președintele consiliului județean sau de primar, după caz, de secretar și de arhitectul șef sau de persoana cu responsabilitate în domeniul amenajării teritoriului și urbanismului din aparatul propriu al autorității administrației publice emitente, responsabilitatea emiterii autorizațiilor revenind semnatarilor, potrivit atribuțiilor stabilite conform legii. Valabilitatea autorizării se menține în cazul schimbării investitorului, înaintea finalizării lucrărilor, cu condiția respectării prevederilor acesteia și a transcrierii actelor care conferă dreptul de construire. În situația în care în timpul execuției lucrărilor și numai în perioada de valabilitate a autorizației de construire survin modificări de temă privind construcția autorizată care conduc la necesitatea modificării acesteia titularul are obligația de a solicita o nouă autorizație potrivit legii. Pentru obținerea acesteia solicitantul va depune o documentație elaborată cu condiția încadrării noilor propuneri în prevederile documentațiilor de urbanism aprobate și numai în limitele avizelor și acordurilor obținute pentru autorizația inițială. Nu este necesară emiterea unui nou certificat de urbanism.

Autorizația de construire pentru lucrările de intervenție de primă necesitate în cazuri de avarii, accidente tehnice, calamități ori alte evenimente cu caracter excepțional se emite imediat de către autoritatea administrației publice abilitată conform legii, urmând ca documentația legală necesară să fie definitivă pe parcursul sau la încheierea executării lucrărilor, cu respectarea avizelor legale.

Autorizația de desființare se emite în aceleași condiții ca și autorizația de construire în conformitate cu prevederile planurilor urbanistice și ale regulamentelor aferente acestora. Proiectele pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții și proiectele tehnice pe baza cărora se întocmesc acestea, se elaborează de colective tehnice de specialitate, se însușesc și se semnează de cadre tehnice cu pregătire superioară numai din domeniul arhitecturii, construcțiilor și instalațiilor pentru construcții, astfel:

De arhitect cu diplomă recunoscută de statul român pentru proiectarea părții de arhitectură pentru obiective de investiții cuprinse la toate categoriile de importanță a construcțiilor supraterane și a celor subterane;

De ingineri constructori și de instalații cu diplomă recunoscută de statul român pentru părțile de inginerie în domeniile specifice, pentru obiective de investiții cuprinse la toate categoriile de importanță a construcțiilor supraterane și subterane;

De conductor arhitect urbanist și/sau subinginer de construcții, cu diplomă recunoscută de statul român pentru clădiri de importanță redusă și aflate în afara zonelor protejate, stabilite conform legii.

Pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții în zonele asupra cărora s-a instituit un anumit regim de producție prevăzut în planurile de amenajare a teritoriului și în documentațiile de urbanism aprobate se va proceda după cum urmează:

În zonele construite protejate, în zonele de protecție a monumentelor istorice definite potrivit legii și în ansamblurile de arhitectură și siturile arheologice, solicitantul va obține avizul conform al Ministerului Culturii și Cultelor, pe baza documentației de urbanism avizate și aprobate conform legii;

În cazul lucrărilor de intervenții asupra construcțiilor monumente istorice, pe lângă avizul Ministerului Culturii și Culterlor se vor obține avizele specifice cerințelor de calitate a construcțiilor;

În zonele naturale protejate stabilite potrivit legii în zonele de siguranță și protecție ale amenajărilor hidrotehnice de interes public, precum și în alte arii protejate solicitantul va obține avizul Ministerului Mediului și Gospodăririi Apelor și al Ministerului Agriculturii, Pădurilor și Dezvoltării Rurale;

În zonele de siguranță și de protecție a infrastructurii de transport de interes public, precum și în zonele aferente construirii căilor de comunicație, stabilite prin documentațiile de amenajare a teritoriului și/sau urbanism se va obține autorizația Ministerului Transporturilor, Construcțiilor și Turismului, iar unde s-a instituit alt tip de restricție solicitantul va obține avizul organismelor competente.

Concluzii

Planurile de amenajare a teritoriului sau planurile urbanistice și regulamentele locale de urbanism cuprind norme obligatorii pentru autorizarea executării construcțiilor.

Prin Legea nr. 50/1991, activitatea de edificare și desființare a construcțiilor de orice natură trebuie să se supună rigorilor legii, iar regimul legal al construcțiilor de orice natură trebuie să se supună rigorilor legii, iar regimul legal al construcțiilor nu are legătură cu ocrotirea dreptului de proprietate. În măsura în care exercitarea drepturilor de proprietate se abate de la prevederile legale imperative, titularul dreptului de proprietate va suporta sancțiunile stabilite de lege fără a se putea apăra, invocând principiul constituțional al ocrotirii proprietății. De asemenea, potrivit. art. 1 pct. 2 din Primul Protocol adițional al CEDO, statele memebre ale Convenției pot adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosința bunurilor conform interesului general, iar din cauza Mellacher și alții împotriva Austriei, 1989, CEDO a statuat că astfel de legi sunt necesare și obișnuite în domeniul construcțiilor, care în societățile moderne sunt o preocupare centrală a politicilor economice și sociale.

Prin prevederile legii referitoare la simplificarea procedurii de autorizare în raport cu interesul și protecția solicitantului se urmărește:

Reducerea numărului formularelor și adecvarea conținutului acestora corespunzător exigențelor specifice procedurii de autorizare și de execuție a lucrărilor de construcții, în corelare cu operațiunile statistice necesare fundamentării politicilor locale, regionale și naționale de dezvoltare urbanistică;

Emiterea avizelor/acordurilor pentru utilități publice, servicii tehnico-edilitare și de gospodărire comunală, precum și pentru confirmarea asigurării de către furnizorii/administratorii acestora, în baza reglementărilor legale în vigoare specifice activității fiecărui emitent;

Simplificarea conținutului documentației tehnice, D.T., pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții prin preluarea din conținutul-cadru prevăzut în anexa nr. 1 la lege a piselor scrise și desenate strict necesare pentru categoriile de construcții prevăzute la art. 3 alin. 1 lit. d, g și h, conform prevederilor cuprinse în norme metodologice.

Certificatul de urbanism este actul emis de președinții consiliilor județene, primarul general al municipiului București sau primarii, după caz, la cererea persoanelor fizice sau juridice, în vederea obținerii ulterioare a autorizației de executare a lucrărilor de construire și a instalațiilor aferente acestora, precum și în vederea desființării construcțiilor. Deci acest certificat de urbanism cuprinde următoarele elemente: