Produse Bancare Si Segmente de Clientela

Economie

Produse Bancare Si Segmente de Clientela

Byadmin ianuarie 1, 2024

Produse bancare și segmente de clientelă

Cuprins

Capitolul 1. Evoluția sistemului bancar românesc

1.1 Contextul bancar românesc în Europa Centrală și de Est

1.2 Dinamica produselor bancare înainte de criză financiară

1.3 Rolul segmentarii clientelei în dezvoltarea afacerilor bancare

Capitolul 2. Produse bancare și segmente de clientela în noul model post criză

2.1 Produse bancare aferente persoanelor fizice

2.2 Evoluția creditelor neguvernamentale din România aferente persoanelor juridice

Capitolul 3. Studiu de caz privind creditul “Prima casă”

Concluzii și propuneri.

Bibliografie

Tabele

Grafice

CAPITOLUL I. Evoluția sistemului bancar românesc

Băncile din România au înregistrat după 2008 o creștere semnificativă a aversiunii față de risc, atitudine pe care au păstrat-o. Dovada o constituite faptul că băncile s-au orientat cu precădere spre plasamente în titluri de stat în condițiile în care proporția creanțelor asupra sectorului privat a oscilat în jurul valorii de 55% din total.

Din perspectiva structurii activelor sectorului bancar s-au consemnat două modificări semnificative față de 2009:

ponderea creanțelor asupra băncii centrale s-a diminuat (de la 15,7% la 31 decembrie 2009 la 14,2% la 31 decembrie 2010 și la 13,1% la finele lunii martie 2011);

ponderea creanțelor asupra sectorului guvernamental s-a majorat (de la 12,7% la 15,8% și, respectiv, la 16,3%);

creditele acordate pe termen lung rămân dominante (57%).

Intermedierea financiară (serviciul pe care îl face sectorul bancar) se referă la atragerea depozitelor și plasarea acestor resurse financiare în credite.

Supravegherea sănătății sectorului bancar până la criza financiară se concentrase pe calitatea activelor din bilanț – Acordul de la Basel II – (creditele acordate), însă pericolul mare a venit dinspre calitatea pasivelor (titrizarea sau securitizarea a presupus crearea unui activ pe baza unui colateral – adică un pasiv – cu valoare variabilă).

Analiza conjugată a activelor și pasivelor din sistemul bancar din România arată cel puțin două dezechilibre:

ponderea activelor și pasivelor externe;

ponderea depozitelor și creditelor atrase de la populație și companii.

Analiza în dinamică și în structură a pasivului bilanțier agregat a relevat următoarele tendințe:

dinamica negativă (în termeni reali) a soldului depozitelor atrase de la companii și populație, începând cu luna iulie 2010, pentru prima dată în ultimii zece ani. Acest lucru se întâmplă în special cu resursele atrase pe termen scurt;

majorarea surselor proprii prin infuzii de capital efectuate de acționarii instituțiilor de credit;

menținerea ponderii pasivelor externe în pasivul bancar agregat.

Dinamica anuală reală a depozitelor atrase de la companii și populație a continuat să fie negativă (-2,2 la sută în anul 2010, respectiv -5,4 la sută la sfârșitul lunii martie 2011), în contextul:

scăderii veniturilor,

menținerii unui grad ridicat de îndatorare în cazul populației,

creșterii interesului pentru titlurile de stat.

Tendința de restrângere a depozitelor a fost vizibilă în cazul ambelor categorii de clienți. Ponderea depozitelor acestor categorii de clienți în totalul pasivelor bancare s-a menținut în jurul valorii de 46 la sută. Resursele atrase cu scadențe până la un an continuă să fie preponderente menținându-se astfel necorelarea pe maturități a activelor și pasivelor. Potrivit datelor Fondului de Garantare a Depozitelor, la 30 iunie 2011 valoarea totala a depozitelor era de 293 miliarde lei (circa 69 miliarde euro), din care depozitele în lei reprezentau 53,5%). Totalul depozitelor garantate de Fond reprezentau 134 miliarde lei (circa 32 miliarde euro echivalent).

Acordul Basel III prevede ca până în 2015 băncile să atingă un nivel de adecvare a capitalului de 7%, iar rata fondurilor proprii de nivel 1 trebuie să crească de la 4% în prezent la 6%.

Banca Națională a României a pus un accent deosebit pe fondurile proprii de nivel 1 datorită rolului acestora în absorbirea pierderilor la orice moment. Basel III aduce o mai bună clarificare a definiției Capitalului Comun de Rangul I, (Common Equity Tier I), care include capitalul de cea mai înaltă calitate, aflat la dispoziția instituției financiare în orice moment și care trebuie să absoarbă integral pierderile în perioada de aglomerare a problemelor (principiul de going concern); acesta include:

acțiunile comune;

venituri reținute, inclusiv profitul sau pierderea interimară;

alte venituri și rezerve acumulate;

acțiuni comune emise de subsidiarele deținute de bancă și consolidate în bilanțul acesteia;

anumite ajustări cerute de regulamente.

Fondurile proprii ale băncilor din România s-au menținut la nivel adecvat în pofida dificultăților pe care le-a traversat activitatea bancară în anul 2010. Astfel, profitul obținut din activitatea bancară a consemnat o restrângere semnificativă iar acționarii instituțiilor de credit au fost chemați să contribuie cu noi injecții de capital (nivelul acestora a cumulat în anul 2010 aproximativ 650 milioane euro).

Banca centrală a întărit rolul de tampon pe care îl îndeplinesc fondurile proprii de nivel 1 în cadrul fondurilor proprii totale și, respectiv în bilanțul instituțiilor de credit, precizând prin reglementări că fondurile proprii de nivel 1 trebuie să poată fi utilizate în orice moment și cu prioritate pentru a absorbi pierderile, să nu implice costuri fixe pentru bancă și să fie efectiv puse la dispoziția acesteia, respectiv să fie integral plătite.

Contextul bancar romanesc in Europa Centrala si de Est

Cu toate că economia europeană este dominată încă de turbulențe în zona euro, aceasta are impact și în Europa Centrală și de Est. Sectorul bancar din această zonă a arătat ca este mai rezistent și mai puternic decât se anticipase la începutul crizei. Îndeosebi în economiile țărilor Polonia și Rusia, care au înregistrat creșteri puternice fiind catalogate adevarate ”staruri ale pieței bancare europene”, fapt afirmat de către analiști studiului anual “Raiffeisen Research – CEE Banking Sector Report”, intitulat “Rezultate bune in vremuri dificile”.

Piața bancara din ECE continuă să crească, însă creșterea din domeniul bancar încetinește, arată un studiu analizat de către economiștii Unicredit Group.
Sectorul bancar din tarile Europei Centrale si de Est este controlat in continuare de bancile internaționale, care continuă să obtina profit din investițiile în regiune. În acest sens, a apărut o piata regională complet integrată, cu câteva sub-segmente ți putin spațiu pentru alte achiziții la nivel local.

Strategiile de creștere se concentreză pe creștere esențială și pe deschiderea de noi sucursale. Totodată lipsa lichidităților ar putea reprezenta o constrângere pe toate planurile de creștere ale unor bănci la nivel regional, datorate creșterii costurilor de finanțare din cadrul contextului internațional. Activitatea economică din ECE rămîne dinamică deși prețul riscului la nivel internațional, crește.

Câteva caracteristici ale sistemului bancar din ECE:

Piața bancară ramane dominata de banci internationale importante, de investitori pe termen lung cu o strategie de pozitionare bine definita, considerand aceasta regiune drept piata de crestere

Aproximativ 2.450 de banci opereaza in sectorul bancar din ECE, cu active totale in valoare de peste 2.100 miliarde EURO

Sistemul bancar ramane unul dintre elementele care antreneaza convergenta economica al unei presiuni competitive accentuate

Toate sistemele bancare din regiunea ECE sunt caracterizate de jucatori moderni si dinamici

Clasamentul bancilor de top din ECE este condus de UniCredit Group

Polonia este tara din ECE cu cea mai dezvoltata piata bancara, in timp ce Romania este a 4-a cea mai mare piata bancara din ECE.

Toate țările din Europa centrala sunt caracterizate printr-un nivel ridicat de dezvoltare economica, spre exemplu tari ca Cehia, Slovacia, Slovenia din Europa Centrala au fost considerate de Fondul International Monetar, ca fiind țări cu economie dezvoltată.

ECE a suferit un șoc în ceea ce privește cererea de credite , iar industria arată semne de scădere pe parcursul anilor 2011/2012. Regiunea s-a redresat apoi prin finanțarea de noi credite și depozite, deși cu unele excepții importante. Creșterea în acest an va fi neimportantă, în multe cazuri, însă trimestru T4 de anul trecut a atins un nivel destul de scazut.. Slovenia, Croația și Ungaria continuă să crească, în timp ce Turcia, Rusia și Țările Baltice se află printre primele în top.

Inflația a ridicat puține probleme, permițând și ușurând politica băncilor centrale. În Polonia, deși mulți tind să creadă că se află pe un ciclu pozitiv, aceștia sunt obligați să livreze un pic mai mult. Rusia și Turcia sunt reticente în a alege între inflație și creșterea economică.

Creșterea potențială în întreaga regiune a scăzut, în primul rând, în mijlocul crizei 2008/09, urmată de criza UEM din anul 2012, dar nu există diferențiere semnificativă, datorită politicii interne. Asta a spus, până în prezent această divergență nu este traducerea în diferențiere semnificativă la accesul capitalului străin, deși are impact asupra costurilor.

Următoarea provocare pentru economiile din ECE va fi la locul de muncă prin diferite stadii de o normalizare a politicii monetare în întreaga lume dezvoltată. acest lucru nu se va materializa rapid, dar în schimb se va desfășura într-o serie de etape pe un mulți ani.

Pentru unii etapele inițiale pot deveni o problematică, dar pot fi depășite. Pentru alții are un impact mai durabil, adică o creștere semnificativă a costurilor de finanțare externă, a riscurilor problematice pentru politicile interne și perspectivele unei redresări durabile în activitate.

Dinamica produselor bancare inainte de criza financiara

În perioada de dinainte de criza financiară, sistemul bancar din România s-a bucurat de accesul la surse de finanțare abundente și ieftine din afara țării, datorită politicii economice din marile zone economice (în special SUA și zona euro).

Deși scăderea ecartului dintre dobânzile active și pasive pentru populație era un lucru de dorit, el a intervenit pe fondul unei creșteri de resurse financiare ale gospodăriilor și ca atare nu a făcut decât să încurajeze și mai mult creditarea. În acest caz, soluția cea mai simplă la îndemâna decidenților din România era acționarea pârghiei fiscale (legată de nivelul veniturilor). Din păcate, acest lucru nu s-a întâmplat, iar măsurile de politică monetară nu puteau da roade. Măsurile neortodoxe (administrative) aplicate de către BNR nu au avut decât impact temporar, până când barierele instituite au putut fi depășite.

Măsurile administrative nu sunt de dorit pentru că au efect temporar, iar modul în care sunt ele depășite reprezintă o modificare nedorită de comportament. Astfel, băncile comerciale au depășit barierele instituite de BNR în special prin creșterea maturității creditelor acordate populației. Urmarea este că astăzi creditarea nu poate re-demara pentru că populația este „prizonieră” în aceste durate mari de viață ale creditelor, pe un nivel mic al principalului, dar cu un serviciu mare al creditului, care îi descalifică pentru noi credite. Pentru moment, băncile comerciale nu pot să facă decât re-finanțări ale vechilor credite.

Este important atunci – ROLUL BĂNCILOR în societate și cum putem influența structura sectorului financiar și modelul de business în așa fel încât să se realizeze un bun management al riscurilor, dar in același timp să se ajungă la un mai mare rol al băncilor, al sectorului financiar în direcția creșterii economice, a creșterii volumului investițiilor, a dezvoltării comerțului și creării de noi locuri de muncă. În esență trebuie sa se găsească soluții echilibrate care să rezolve cele două obiective aparent conflictuale, și anume întărirea și stabilitatea sistemului financiar cu eliminarea repetării fenomenelor dinaintea și din timpul crizei, pe de o parte, și obiectivuui financiar și modelul de business în așa fel încât să se realizeze un bun management al riscurilor, dar in același timp să se ajungă la un mai mare rol al băncilor, al sectorului financiar în direcția creșterii economice, a creșterii volumului investițiilor, a dezvoltării comerțului și creării de noi locuri de muncă. În esență trebuie sa se găsească soluții echilibrate care să rezolve cele două obiective aparent conflictuale, și anume întărirea și stabilitatea sistemului financiar cu eliminarea repetării fenomenelor dinaintea și din timpul crizei, pe de o parte, și obiectivul de creștere economică și crearea de locuri de muncă.

Funcționarea ciclului economic într-o economie presupune economisirea și formarea de capital de către capitalul uman, care este împrumutat companiilor prin intermediul sistemului financiar, iar acestea produc bunuri și servicii pentru a satisface nevoilor capitalului uman.

În România, accesul la sursele de finanțare din exterior, după liberalizarea contului de capital în 2006, a schimbat această logică, iar ponderea creditelor acordate de către sectorul financiar a fost mai mare în cazul gospodăriilor decât al companiilor. Astfel, companiile au fost principalul motor al economisirii pentru formarea de capital (firav), iar populația s-a împrumutat pentru a își finanța consumul (din import). Costul acestui comportament este mult mai mare decât ceea ce simțim astăzi când realizăm ajustarea pentru revenirea la echilibrul economic. Există un cost de oportunitate, cel al șansei pierdute de a utiliza fondurile europene care se află la dispoziția noastră încă din 2007. Acest capital important ar fi putut suplini capitalul de care aveau nevoie companiile și pe care îl foloseau gospodăriile.

În prezent, conform ultimelor date publicate de BNR, depozitele în lei ale populației scad mai lent decât cele ale companiilor, ceea ce arată că firmele își susțin activitatea din propriile economii, iar consumul populației este finanțat prin „canibalizarea” potențialului de investiții viitoare. Evoluția depozitelor în valută confirmă acest comportament, adică firmele își finanțează producția din propriile economii, iar populația își sacrifică economiile în lei pentru consum, dar le păstrează/mărește pe cele în valută.

Probabil cel mai negativ semnal pentru comportamentul de economisire al gospodăriilor a venit din partea politicii bugetare (de redistribuire) pentru că nu a fost folosită pârghia fiscală pentru moderarea veniturilor gospodăriilor și nici limitarea cheltuielilor bugetare prin abținerea de la creșterea cheltuielilor publice (de personal).

Din punctul de vedere al impactului politicii monetare asupra economisirii, mai ales într-o economie în care banca centrală țintește inflația, este esențial ca rata dobânzii de politică monetară să acopere rata inflației pentru a ancora așteptările inflaționiste.

Pe orice piață pe care nu există bariere, creșterea prețului indică o creștere a cererii pentru acel bun la acel moment. Acesta este exact semnalul care indică agenților economici că alocarea capitalului către producerea acelui bun va aduce profit marginal comparativ mai mare cu alte produse. Însă alocarea de capital către producția de produse alimentare presupune, cel puțin la nivelul economiei românești, transformări structurale importante.În rândul populației se manifestă pesimismul privind perspectiva locurilor de muncă și așteptările inflaționiste (efectul psihologic “bani albi pentru zile negre” poate determina tendința de economisire sau căutarea unor noi forme de economisire în cazul persistenței dobânzilor real negative). În general, cei care nu au reușit sau nu reușesc să economisească se confruntă cu o scădere a veniturilor și cu majorarea cheltuielilor curente.

Politica monetară trebuie sa aducă conservarea valorii economisirii în stoc prin inducerea unui trend al dobânzilor pasive în raport cu inflația; în caz contrar, va exista o influență negativă asupra economisirii (dobânzi real negative) și tendința de a se deplasa în economisire spre alte valute sau alte zone de investire.

Stimularea economisirii interne trebuie să fie prioritară într-un mediu economic și politic favorabil ei. Economisirea are nevoie de un mediu de afaceri solid, care să asigure în mod sustenabil locuri de muncă și creșterea productivității muncii; în acest fel cresc atât încrederea populației, cât și veniturile ei sustenabile. În fond, realizarea unui astfel de deziderat face parte din politicile de realizare a convergenței nominale și reale și de creștere a competitivității economiei românești.

Factori determinanți ai economisirii în România

determinarea persistenței comportamentului de economisire;

variabilele legate de venit (există o relație in forma de “U” între economisire și nivelul veniturilor pe locuitor);

diminuarea incertitudinilor macroeconomice (inflația erodează economisirea în stoc, la inflație mare sunt dobânzi mai mari care pot induce creșterea economisirii);

accesul la finanțare și dezvoltarea piețelor financiare; rata dobânzilor din economie;

factori demografici;

politicile fiscale: economisirea publică și cea privată, tema amnistiei fiscale și aducerea în țară a economisirilor românilor plasate în străinătate.

1.3 Rolul segmentarii clientelei in dezvoltarea afacerilor bancare

Prin definitie, segmentarea pietei este procesul de divizare a pietei potentiale in grupe distincte de consumatori si de selectare a unui segment sau mai multe, ca piata tinta, spre care o organizatie sa se indrepte cu un mix de marketing distinct.Aceasta notiune permite fixarea obiectivelor in functie de tintele selectate, in loc de a aborda intreaga piata. Strategiasegmentarii permite societatilor sa evite o competitie acerba, prin diferentierea ofertei nu numai prin pret, dar si prin servicii, modul de promovare si distributie. In industria financiar-bancara aceasta diferentiere se face in primul rand prin servire, relatia client-banca avand un rol definitoriu in optiunea clientului de a alege o banca.

Desi vizeaza acelasi scop, tipologia, spre deosebire de segmentare, este procesul de regrupare a consumatorilor in colectivitati, in mod succesiv, pana la alcatuirea unui anumit numar de tipuri reprezentative.

Comparativ cu un segment, o nisa este un grup mai ingust definit, de regula, o piata mica, ale carei nevoi se pot satisface diferentiat.

Divizarea pietei in tipuri, segmente sau nise este un concept relativ

recent in filozofia si practica bancara. Clientii cumpara aceleasi servicii pentru motive diverse, distingandu-se trasaturi diferite ale comportamentului de cumparare. Ca urmare, cumparatorii existenti si potentiali se pot grupa in segmente sau tipuri, cu caracteristici si cerinte de achizitie similare. Odata ce aceste segmente sau tipuri sunt identificate, este posibila dezvoltarea unei strategii distincte de marketing pentru a atrage segmentele selectate, a atinge un minim de conflict de imagine si un maxim de profitabilitate.

O banca, in pofida unei intense competitii, poate prospera printr-o servire creativa a sectoarelor de piata a caror nevoi nu sunt in totalitate satisfacute de competitori. Segmentarea si tipologia sunt o parte a activitatii de marketing, iar in procesul de planificare, societatea bancara trebuie sa-si defineasca clar ce piete serveste, sa-si analizeze profiturile obtinute de pe aceste piete si potentialul oferit de alte piete. Segmentarea si tipologia pietei nu sunt procese intamplatoare si trebuie privite prin prisma acelor avantaje care corespund cel mai bine cu aspiratiile unei organizatii.

Pentru a fi utile, segmentele de piata trebuie sa indeplineasca urmatoarele criterii:

· sa fie masurabile prin marime si putere de cumparare;

· sa fie suficient de mari si profitabile, ca sa fie abordate;

· sa fie accesibile si identificabile pentru a fi abordate si servite cu eficacitate;

· sa fie diferentiabile conceptual, astfel incat fiecare segment sa raspunda la elemente si programe ale mixului de marketing;

· sa fie posibila punerea in practica a unor programe eficace pentru atragerea si servirea segmentelor.

Majoritatea companiilor se indreapta spre micromarketing la unul din cele patru niveluri: segmente, nise, zone locale, indivizi.

Identificarea tipurilor si a segmentelor de piata se realizeaza cu ajutorul:

· surselor secundare de marketing;

· bazelor de date clienti detinute de institutiile financiar-bancare, create ca urmare a istoricului clientului;

· cercetarilor de marketing.

Pe baza informatiilor prelucrate, marketerii determina cele mai atractive segmente sau tipuri, pe care apoi le analizeaza comparativ cu resursele disponibile si competitorii existenti, pentru ca, in final, sa isi defineasca segmentele cele mai profitabile si serviciile/pachetele de produse pentru fiecare segment.

Cercetarile de marketing, atat cele cantitative, cat si cele calitative,joaca un rol cheie in procesul de selectare a segmentelor/tipurilor, urmarindu-se strangerea de informatii sub urmatoarele aspecte:

verificarea segmentelor/tipurilor stabilite initial daca ofera cele mai bune oportunitati si daca pot fi subdivizate astfel incat strategia de marketing mix sa ofere cel mai bun impact posibil;

testarea caracteristicilor serviciilor pentru a vedea daca este mai avantajos ca ele sa fie modificate pentru a se raspunde mai bine nevoilor audientei;

determinarea produselor si serviciilor, precum si a caracteristicilor acestora care este necesar sa fie promovate pe segmente determinate;

identificarea stabilitatii temporale a unui segment/tip, avand in vedere ca crearea sau imbunatatirea serviciilor, precum si initierea de noi activitati promotionale este costisitoare. In general, trebuie evaluate punctele tari si slabe ale produselor si serviciilor, iar una din fatetele acestei analize o reprezinta aceasta stabilitate relativa, deoarece caracteristicile pietei se schimba continuu;

exista o stransa legatura intre nivelul riscului, determinate de costurile de marketing si venituri. In selectarea segmentelor trebuie sa se ia in calcul costurile media cand efectul este maxim din punct de vedere al audientei si profiturilor potentiale din vanzari. Deci la selectarea segmentelor sau a tipurilor este necesar sa se evalueze veniturile care s-ar putea obtine din actiuni de marketing fata de costurile estimate si utilizarea resurselor rare.

CAP 2. Analiza activității bancare la nivel internațional în ECE

În 2011, totalul activelor în sectorul bancar în cadrul Uniunii Monetare Europene (EMU) a reprezentat 269% din PIB-ul regiunii. Comparată cu rata medie a activelor totale în PIB de unele 87% în ECE de sfârșitul anului 2011. În regiunea ECE, comparabile raportului la nivel național activele au variat de la un maxim de 120-140% în piețele mai vechi din CE, cum ar fi Republica Cehă, Ungaria și Slovenia; și la un minim de 70-80% din PIB în piețele bancare mai puțin mature, cum ar fi România, Ucraina sau Rusia. Având în vedere aceste raporturi ale activelor-PIB, regiunea ECE, în medie, prezintă un grad de intermediere financiară, care rămâne de 68% sub cea a UEM.

După ce s-a stabilit că am ajuns în vremuri de expansiune mai moderat în sectorul bancar din ECE, ar trebui să vină ca o surpriză faptul că o creștere a dinamicii activelor din ECE în 2011, în medie, a rămas în mod clar sub 20-30% față de anii de boom 2004-2007. Cu toate acestea, o creștere a activelor în ECE în 2011 a fost, în medie, mai degrabă sănătoasă: activele totale din sectorul din regiune a crescut cu aproximativ 11,5% față de anul precedent

Prin urmare, creșterea totală a activelor în anul 2011 a continuat la mai mult sau mai puțin în același ritm ca cel observat în 2010 (+13,2%). Cu toate acestea, trebuie remarcat faptul că creșterea activelor totale din 2010, a reprezentat în mare măsură o revenire la extinderea atenuată de 0,6% înregistrată în 2009. Din acest punct de vedere, rata de creștere pentru 2011 arată destul de satisfăcătoare.

În 2011, creșterea activelor totale în CEE a fost de 11% fata de anul precedent, în timp ce cifra comparabila pentru zona euro a fost de numai în jur de 4% față de anul precedent. Mai mult decât atât, trebuie remarcat faptul că diferența dintre 2011 dinamicii de creștere a activelor în ECE și cele din zona euro reprezintă în continuare o tendință pozitivă observată, față de 2009 și 2010.

În consecință, mărimea relativă din a activelor totale în sectorul bancar din ECE în raport cu cele din zona euro a crescut de la 7,3% în 2007 la 9,6% în 2011. Creșterea constantă supraperformanta observată în către sectorul bancar din ECE arată care există o bază relativă, sectorul bancar din ECE rămânând în creștere vis-a-vis de Europa de vest . Mai mult decât atât, la fel ca regiunea ECE, Europa de Vest are, de asemenea, unele sectoare bancare în care există nevoia de o anumită dezintermediere dintr-o perspectivă pe termen mediu .Astfel ,s-a preconizat o creștere a activelor totale în ECE, în medie, în jurul valorii de 9-12% în 2012.

Analiza pieței bancare pune în evidență tendințele și factorii care au influențat piața bancară în 2011 și 2012 față de anii anteriori, dar și tendințele și perspectivele pentru anul 2013 și cei ce urmează.

Similar anilor 2009 și 2010, totalul activelor bancare din ECE a avut o tendință generală pozitivă în 2011, cu o valoare mai mare. România și-a menținut a patra poziție pe piața bancară din ECE, fiind totuși peste media zonei pentru prima dată în ultimii trei ani.

Pentru al doilea an consecutiv, tendința de creștere a fost determinată în principal de Polonia, alte țări având mai degrabă o creștere mică în ceea ce privește activele bancare.

Ponderea destul de mare de capitaluri străine în sectoarele bancare din ECE poate arata ca un fenomen specific pentru ECE când este privit de Europa de Vest sau perspectiva anglo-saxon. În timp ce dreptul de proprietate străină se ridică la 5-15% din activele totale din țări precum Franța, Germania, Marea Britanie și SUA, acesta este responsabil pentru 60-90% din totalul active în CE și SEE și se ridică la 10-40%, în regiunea CSI. Chiar și piața bancară din Rusia (cu rata de capital strain care variază între 10-20%), se caracterizează printr-o amprentă puternică de banci străine. Cu toate acestea, capitalurile străine ale sectorului bancar din ECE ar trebui să fie privite la nivel mondial sau în contextual piețelor emergente.

Ca urmare a acestei tendințe, cota de piață a băncilor străine în multe EM țară grupuri de medii in jurul 30-40% în timp ce se ridică în prezent la numai 10% în multe economii OCDE. Privind la CEE ca un întreg, (PIB-ponderată) raportul capitalurilor straine în sectorul bancar din regiune, de asemenea, este de "doar" 40-45% și este, prin urmare, aproape ca în alte EM regiuni. Această constatare reflectă, de asemenea, tendința capitalurile străine în multe agregate regionale să fie conduse pe de economii mari, cu un grad mai puțin pronunțată a capitalului străin în sectoarele lor bancare (ca în Rusia).

Din grafic reiese faptul ca raportul capitalui strain in sectorul bancar al ECE a ramas mai mult sau mai putin constant in 2011 fata de anul precedent. Bancile cu capital strain fiind dominante in Europa Centrala respectiv Europa de S-E cu o cota de piata de 73% respectiv 83%, pe cand în Comunitatea statelor independente a fost de 20%.

Daca e sa privim sectorul bancar din ECE ca un ansamblu de creditare, segmentul corporate este cel mai important, reprezentând aproximativ 720 miliarde euro, sau 60%,

din totalul creditelor în 2011; creditele acordate pupulației din regiune este de aproximativ 425 miliarde de euro. Cu toate acestea, creditarea retail și creditarea corporate diferă în cele trei sub-regiuni,CE, ESE și CSI. În CSI, creditarea corporate reprezintă aproximativ 70% din totalul împrumuturilor.

Împărțirea între creditarea companiilor și a populației în contextul portofoliului de credite din CE și SEE este mai mult sau mai puțin la același nivel cu cel din Zona Euro, unde creditele corporative reprezintă aproximativ 50% din totalul împrumuturilor. Această evoluție poate fi în mare măsură atribuită faptului că creditarea populației s-a extins într-un ritm alert în timpul țări consum-condus de perioada de pre-criză în unele CE și SEE, în timp ce exportul industrii sunt în prezent mai mult sau mai puțin singurele sectoare economice tremurătoare în unele țări din CE și ESE.

În ceea ce privește creditele bancare la nivelul ECE, acestea au crescut cu ~13% în termeni nominali comparativ cu valorile din 2009. Polonia a reprezentat un motor puternic de creștere, în timp ce Bulgaria, Slovenia, Ungaria și Romania au înregistrat o creștere redusă a activelor bancare totale.

Cu toate acestea, sectorul bancar din ECE – cum ar fi cele din zona euro – este, de asemenea, caracterizat de divergențe dure iar creșterea creditelor diferă substanțial în diferite sub-regiuni ale ECE și la nivel de țară. Pe unele piețe din ECE, volumul împrumuturilor totale a rămas mai mult sau mai puțin constant în 2011.

Aceasta evoluție pozitivă se datorează unei creșteri bune a activității de creditare în 2010. Potențialul de creștere a piețelor bancare din ECE este subliniat de creșterea reală cumulată a creditelor din perioada 2009-2011, care se ridică la aproximativ 25% . E important de menționat faptul ca nivelul de crestere a creditului din regiunea ECE, (nivel foarte inalt in perioada precriza) a revenit la o stare “noua de normalitate”.

Creditele ipotecare continuă să fie unul dintre segmentele de piață cele mai atractive din CEE. Aproape toate piețele bancare din ECE au înregistrat o performanță destul de pozitivă de creditare ipotecară în 2011 și în toate cele trei sub-regiuni. Mult mai eterogen există pe sub-regionale și de țară nivele cu privire la segmentele de creditare retail si corporate.

Creditărea populației s-a dezvoltat destul de lent, în cele mai multe țări din SEE datorită pârghiei relativ ridicat în sectorul gospodăriilor. Mai mult decât atât, economiile sunt încă caracterizate de o dezechilibrare a economiilor lor și a exporturilor rămâne mai mult sau mai puțin, singura sursă de creștere economică.

În ceea ce priveste creditele, repartizarea acestora în funcție de destinație arată ca exista diferente intre tarile ECE. In timp ce tari precum Slovenia se concentreaza pe sectorul corporativ, tari ca Romania inregistreaza un nivel mai ridicat al creditelor de consum. Creditele ipotecare continuă să fie unul dintre cele mai atractive pe segmente de piață ale ECE. In prezent, activitatea de creditare este in primul rand sustinuta de segmentul corporate. În regiunea ECE, sectorul corporate profita inca de revenirea zonei euro si a economei mondiale in 2010 si in prima jumatate a lui 2011. Factorii interni au ramas stabili in majoritatea economiilor ECE. Creditarea corporate in ECE pare sa aiba suficient potential de crestere, aflandu-se cu mult sub nivelul pe care il are creditarea corporate in sectoarele financiare mai mari ale zonei euro (unde este de 40%-70% din PIB).

Din 2009, colectarea depozitelor a depășit creșterea creditelor în ECE: pe o bază cumulativă 2009-2011, depozitele din ECE au crescut cu aproximativ 38%, în timp ce

totalul creditelor a crescut cu aproximativ 25%. In timp ce raporturile depozitelor a scăzut în cele mai multe piețe din ECE în ultimele 24-36 luni, ramane o anumită divergență în ceea ce privește raporturile credite-depozite și bilanțul lichiditate în sub-regiuni. Raportul credite-depozite în CE se ridică la 108% în prezent, și în SEE este ușor mai mare la 111%.

Raportul credite-depozite pentru sectorul bancar din ECE, ca un întreg este în prezent puțin sub 100%. Mai mult decât atât, în ultimii ani, atragerea de depozite pe segmentul de

depozite oferite populației a fost peste media pieței. Acest lucru este de o importanță deosebită, ca abilitatea de a creste baza de depozite de uz casnic va determina în mare măsură accesibilitate de creștere tangibile și durabile depozit în ECE. Tendințele de atragere de depozite din ECE sunt pozitive, ceea ce duce la o creștere în viitor a sectorului bancar.

Media ECE a raportului credite/depozite și-a oprit tendința puternică de creștere, scăzând în anumite țări, în timp ce pentru majoritatea țărilor este încă supraunitara. In timp ce rata credite/depozite a scazut in majoritatea pietelor din ECE in ultimele 24 pana la 36 de luni, o anume divergenta intre scaderea raportului credite/depozite si lichiditatea bancilor persista in anumite sub-regiuni.

Performanța sectoarelor bancare din ECE în 2011, în ceea ce privește creditele neperformante (NPL) a variat mai mult sau mai puțin la fel la diverse creșteri ale creditelor perfomante. Această constatare nu vine ca o surpriză: o creștere a portofoliului de credite (de exemplu, afacere noua profitabile) reduce NPL și ajută la compensarea în portofoliile de credite existente.

Mai mult decât atât, din punct de vedere tehnic, creșterea satisfăcătoare de creditare crește rata creditelor neperformante. Scădere sau stabilizarea indicatorilor de credite neperformante în sectorul bancar în țări cum ar fi Rusia, Polonia, Slovacia sau Republica Cehă au fost conduse de o decelerare tangibil de acumulare NPL sau chiar creditelor neperformante plat, în timp ce cărțile lor de împrumut au fost extinde cu o decent Ritmul în același timp.

În prezent, se observă că rata creditelor neperformante în regiunile din ECE a ajuns la aproximativ 6.8-6.9%, adică la nivelul din 2010 și 2011. Vestea pozitivă că rata creditelor neperformante pentru regiunea ECE ca o cel mai probabil, întreg a atins nivelul maxim în 2011, determinată de evoluții pozitive în cea mai mare sectorul bancar, nu ar trebui să atragă atenția departe de creditelor neperformante încă în creștere, în alte piețe, precum și tendința negativă creditelor neperformante în SEE, în special. Rata creditelor neperformante sub-regiune pentru a crește de la aproximativ 12,5% în 2010 la circa 14% în 2011.

Rezultatele decente ale sectorului bancar din ECE au fost sutinute de atingerea unui varf al ratei creditelor neperformante in pietele mari din Cehia, Polonia, Rusia, Slovacia si Ucraina. Pe de alta parte, cele mai multe tari din Europa de Sud-Est (SEE) precum si Ungaria sau Slovenia (din Europa Centrala) nu au reusit sa urmeze tendinta de stabilizare a calitatii activelor in 2011.

Pe ansamblu insa, rata creditelor neperformante in regiunea ECE s-a stabilizatin 2011 la 7%. În general, trebuie subliniat insa că sectorul bancar din ECE este destul de mic în comparație cu sectorul bancar din zona euro. "Sectorul bancar din ECE acopera doar 9% din stocul total de credite din zona euro. Pornind de la aceasta cifra nu surprinde pe nimeni ca rata creditelor neperformante in Spania de exemplul este dublul celei pe care o atinge intreaga regiune ECE”, a spus Deuber.

În 2010 și în prima jumatate a lui 2011 nu a avut loc nicio schimbare majora in clasamentul primelor 5 banci (dupa active) avându-și sediul in Uniunea Europeana si prezente in Europa Centrala si de Est. Unicredit a continuat să ocupe primul loc, urmată de Erste, RBI, SocGen si KBC. Pentru Top 6-10, anul trecut a fost destul de lipsit de evenimente: Intesa Sanpaolo ramane a 6-a cea mai mare banca, urmata de OTP, ambele la distanța stabila fata de Top 5. O anumita consolidare si noi intrari in top s-au produs in randul bancilor 11-20. Banca Santander din Spania s-a alaturat Top 20 cumparand o cota de piata mai mare in Polonia, in timp ce bancile grecesti Eurobank EFG si AlphaBank au anuntat planuri de fuziune iar Volksbank International si-a vandut subsidiarele (cu exceptia Romaniei) catre Sberbank Rusia. Daca ar fi luate in considerare si bancile non-UE, aceasta din urma ar fi cel mai mare grup bancar din regiune datorita pozitiei puternice din Rusia.

CAPITOLUL II . Produse bancare si segmente de clientela in noul model post criza

La finalul anului 2012 și în primele zile ale anului 2013 au fost adoptate la nivel european și internațional noi prevederi privind funcționarea finanțării prin intermediul băncilor (acordul european pentru supravegherea comună în zona euro și prevederile BRI pentru criteriile minime de lichiditate).

Aceste două evenimente sunt doar niște puncte în cadrul unui amplu proces de restructurare a funcționării sistemului financiar la nivel internațional. Procesul de reformă a fost declanșat ca urmare a suportării unor costuri sociale enorme produse la nivel global de criza financiară din perioada 2007 – 2009. Criza reprezintă un moment de catalizare a eforturilor și regândirii fundamentale a practicilor din trecut. Statu-quo-ul financiar și bancar a devenit inacceptabil.Există încă o lungă listă de măsuri legate de restructurarea sectorului financiar asupra cărora nu s-a ajuns la un acord la nivel mondial cu privire la definire, conținut, măsurare, perioadă de implementare. Dar din puținele măsuri deja convenite cu privire la Basel III, criteriile de lichiditate și funcționarea sectorului bancar post-criză, se pot deduce câteva linii majore de influențare a modelului de business al băncilor în perioada următoare.

Sistemul bancar din Europa Centrala și de Est (CEE) se mișcă înspre o nouă paradigmă. În ultimii ani performanța sistemului bancar din CEE scade sub impactul creșterii volatilității și incertitudinilor din regiune, băncile fiind supuse provocărilor și cerințelor de a găsi soluții pentru a contracara aceste volatilități. Dacă între 2000-2007 capitalizarea medie a sistemului bancar din CEE a crescut cu peste 52% (una dintre cele mai bune din lume), o dată cu derularea efectelor actualei crize s-a prăbușit prețul activelor, determinând scăderea capitalizării medii bancare cu peste 67%.

2.1 Produse bancare aferente persoanelor fizice

Gama operațiunilor pasive include:

A. Depozitele la vedere, care în fapt au mai multe forme de existență:

a. conturile curente

b. conturile de depozit sau de economii

B. Depozitele la termen

C. Rescontul

D. Operațiuni de lombardare

E. Capitalul propriu și fondurile de rezervă

Depozitele la vedere. Depozitele sunt considerate principala sursă a fondurilor bancare. Depozitele la vedere sunt caracterizate prin elasticitate, deoarece depunătorii pot dispune în orice moment utilizarea lor pentru plăți în cont sau retrageri din cont. Cu toate acestea ele reprezintă cea mai stabilă resursă a băncilor comerciale. Conturile curente. Funcția principală a contului curent este prestarea unor servicii numeroase și laborioase care solicită un effort din partea băncii. Așa se face că majoritatea băncilor aplică un regim special acestor conturi, fie că nu acordă dobândă, fie că se bonifică o dobândă redusă. Mult timp a existat o concepție greșită conform căreia conturile curente reprezintă o resursă “gratuită” a marilor bănci, deoarece băncile nu plăteau dobândă pentru astfel de depozite. Însă, ca urmare a intensificării concurenței serviciilor de depozitare, în multe țări aceste conturi au devenit purtătoare de dobânzi. Costul real al unor astfel de depozite este în jur de 6-8% din venitul total al băncilor. Conturile curente se pot deschide în lei sau în valută. Unele bănci condiționează deschiderea acestor conturi de existența unei sume inițiale minime, iar retragerile se pot face în limita acestei sume, care rămâne permanent în cont. În țara noastră ca practică generală, plățile din conturile curente se fac numai în limita disponibilităților existente în cont. Totuși în anumite condiții, unele bănci au început să practice și plăți in descoperit de cont (overdraft) pentru clienții de încredere, dacă în mod cert urmează o încasare și deci perioada de creditare este foarte scurtă. Pe măsură ce dezvoltarea tehnologică pătrunde în sistemul bancar, băncile oferă o paletă tot mai mare de facilități și servicii legate de utilizarea conturilor curente.

Dintre noile servicii oferite care însoțesc serviciul de bază, enumerăm:

• Carduri de retragere de numerar (cash card) de la distribuitoarele automate de numerar sau de la ghișeele automate de bancă ATM (Automated Teller Machine)

• Ordine de plată permanente (Standing order)

• Debitare directă (Direct debit) • Cărți de debit/credit (Debit card/Credit card)

• Operațiuni bancare prin telefon/internet – banca la domiciliu

b. Conturile de depozit sau de economii. Acestea asigură fructificarea unor economii pe termen mai lung. Unele bănci aplică restricții și cu privire la retrageri. Eliberarea fondurilor se poate face și imediat, la cerere, dar dobânda calculată în acest caz este mai mică. În SUA, băncile trebuie să plătească rate competitive ale dobânzilor pentru orice formă de depozitare pentru piața cu amănuntul. Acest fapt se datorează concurenței puternice a caselor de brokeraj. În Marea Britanie, de exemplu, printre cele mai importante categorii de astfel de conturi putem enumera:

• Conturile de depozit normale – unde fondurile pot fi retrase cu o notificare prealabilă de șapte zile calculată asupra cuantumului retras.

• Conturile de economii regulate – care se acordă depunătorilor ce depun în mod regulat, lunar, o anumită sumă minimă, în acest caz acordându-se o dobândă bonificată.

• Conturile de investiții – destinate depunătorilor care au o sumă mai mare de investit, de cel puțin 2 000 lire sterline, iar aceștia sunt pregătiți să nu apeleze la conturile blocate într-un astfel de cont cu notificarea prealabilă de trei luni înainte de retragerea lor – lucru ce este recompensat cu o dobândă mai mare.

• Conturile cu acces imediat – care necesită o sumă inițială mai mare, acordă o rată a dobânzii preferențială și uneori permit accesul la fonduri fără pierderea (penalizarea) dobânzii.

• Conturi de venit lunar – unde investiția minimă cerută poate varia în jurul sumei de 2000 lire sterline, dobânda se plătește lunar și poate fi creditat contul curent dar se cere de obicei o notificare prealabilă pentru retrageri.

• Conturile tinerilor investitori – se acordă copiilor (de către părinți) și dă dreptul destinatarilor de astfel de conturi la mici cadouri, reviste trimise în mod regulat și la organizarea de concursuri speciale.

• Conturile adolescenților (inclusiv studenților de la colegii) – sunt desemnate pentru a ține economiile tineretului și a le permite accesul rapid al acestora prin intermediul ATM-urilor.

• Conturile de economii speciale exceptate de taxe au fost create pentru micii investitori care nu vor să-și asume riscul de a investi. “Investiția” maximă permisă este de 9000 de lire sterline eșalonat pe o perioadă de cinci ani.

• Investițiile pe piața monetar-financiară pot fi făcute de asemenea prin intermediul băncilor.

• Certificatele de depozit sunt emise de bănci pentru clienții care sunt gata să depună fonduri la o rată a dobânzii fixă și pentru o perioadă fixa de timp. Valoarea minimă pentru un certificat este de 50 000 lire sterline și sunt puse la dispoziție în progresie cu o rată de 10.000 lire sterline până la valoarea maximă de 500 000 lire sterline. Sunt emise pentru o perioadă de la 3 luni la 5 ani. Ele sunt negociabile, deci pot fi vândute în timpul termenului până la scadență.

B. Depozitele la termen. Acestea creează o bază sigură de fructificare în procesul de creditare potrivit concurenței între deponent și bancă privind termenele, dobânzile și celelalte condiții de depunere. Forma principală de atragere a acestor depozite este contul de depozit de investiții. Contul de depozit este disponibil atât pentru persoane fizice cât și pentru persoane juridice, iar depozitele se pot constitui fie în lei, fie în valută, la majoritatea băncilor. Băncile stabilesc o sumă minimă necesară pentru deschiderea unui cont de depozit (plafon minim) și perioada de timp a depozitului (o lună, trei, șase sau douăsprezece luni). În baza sumelor depozitate unele bănci acordă clienților împrumuturi, al căror nivel se situează în general, până la 80% din suma depusă în cont.

Avantajele pe care le oferă contul de depozit pentru clienți sunt:

– Obținerea unei rate mai mari a dobânzii;

– Accesul la dobândă lunară, care este depusă într-un cont curent;

– Posibilitatea împrumutului fără alte garanții.

De asemenea băncile comerciale deschid clienților:

• Conturi de economii simple la termen;

• Conturi de economii pentru pensie;

• Certificate de economii ;

• Obligațiunile cu premii;

• Contracte “economisește pe masura veniturilor” – acestea au termen de 3ani sau 5 ani, timp în care titularul se obligă să facă depuneri lunare în sume stabilite;

• Livrete de economii în vederea achiziționării unei locuințe sau a demarării unei afaceri.

Tipurile de credite acordate de bănci sunt în continuă diversificare în concordanță cu cerințele clienților. Vom încerca o clasificare a acestora în funcție de diferite criterii astfel: În funcție de perioada de acordare

a) Credite pe termen scurt

b) Credite pe termen mediu

c) Credite pe termen lung

În funcție de debitorul băncii

a) Credite acordate persoanelor fizice

b) Credite acordate persoanelor juridice

c) Credite acordate altor bănci

d) Credite acordate statului

În funcție de calitatea lor

a) Credite performante

b) Credite nerambursate la scadență

În funcție de domeniile împrumuturilor specializate

a) Domeniul imobiliar

b) Domeniu energetic

c) Domeniul minereurilor și al exploatărilor miniere

d) Domeniul agriculturii

e) Finanțarea activităților comerciale

f) Corespondență bancară

g) Finanțarea proiectelor de investiții

h) Leasing

i) Swaps (restructurarea portofoluilui de creanțe)

j) Capitalul de risc

Creditele pe termen scurt – acestea sunt operațiunile de împrumut de sume de bani, pe o perioadă ce nu depășește 12 luni. Ele sunt rambursabile integral la scadență. În Franța, de exemplu, durata creditului merge pâna la 9 luni, pentru creditele acordate agriculturii. O formă particulară a creditului pe termen scurt este și creditul în descoperit de cont (overdraft). Acest credit este disponibil numai prin conturile curente ale clientului. Dobânda se percepe la soldul debitor rămas de plată. Această formă de creditare este una dintre cele mai obișnuite în țările vest europene și SUA. În România acest serviciu se acordă numai celor mai buni clienți și la o rată a dobânzii mare. Creditele în descoperit de cont se acordă atât persoanelor juridice pentru a le ajuta să facă față situațiilor în care banii de la debitori nu au fost încasați încă, cât și persoanelor fizice pâna la primirea salariului.

Creditele pe termen mediu – durata lor de rambursare este de la 1 an la 5 ani. Se acordă pentru activitatea de import-export și investiții. Termenele și condițiile creditării sunt cuprinse într-un contract de credit.

Creditele pe termen lung – sunt acele împrumuturi a căror durată de rambursare depășește 5 ani. Se acordă pentru investiții pe termen lung, cu durata de folosință îndelungată, de exemplu creditele pentru construirea de locuințe. Și aceste tipuri de credite sunt rambursate eșalonat.

2.2 Evolutia creditelor neguvernamentale din Romania aferente persoanelor juridice

Necesitățile guvernelor, legate de adminstrarea economică a țării, au determinat creșterea masivă a împrumuturilor la care apelează atât pe termen mediu, cât și lung. Guvernele au nevoie să împrumute fonduri, pentru a acoperi deficitul pe termen scurt, rezultat din diferența dintre veniturile obținute prin impozite și cheltuielile bugetare ca urmare a decalajului temporal. Guvemul se împrumută prin emiterea de obligațiuni care sunt socotite, de regulă, investiții sigure. Băncile cumpără aceste titluri guvernamentale.

Creditele performante reprezintă pentru bancă acea categorie de credite în curs de execuție, a căror durată de acordare nu este expirată; iar debitorii și-au achitat toate datoriile față de bancă. Creditele nerambursate la scadență reprezintă creditele neachitate la termenele stabilite prin contractul de credit. În cazul expirării termenului de scadență creditul rămas se trece întrun cont separat, de credite restante, dobânda acestuia fiind majorată.

În anii ‘80 se observă creșterea importanței pentru bănci a împrumuturilor specializate, deoarece furnizează profituri importante. Domeniile cheie ale împrumuturilor specializate sunt: Domeniul imobiliar — Băncile reevaluaeză permanent proprietățile imobiliare.

Băncile dispun de specialiști ingineri, constructori, arhitecți, inspectori financiari. Multe bănci au fonduri blocate în împrumuturi ipotecare, deoarece acestea prezintă un risc mai scăzut și o rată a dobânzii ridicată.

Domeniul energetic – Marile proiecte ce necesită finanțări pe termen lung sunt atractive pentru bănci. Există legislații care permit participarea directă a băncilor cu capital propriu la astfel de proiecte ce atrag venituri în afara celor obținute din dobânzi. Proiectele sunt evaluate prin expertize bancare. Băncile din Texas (SUA) an parțial portofoliul lor de împrumut blocat în companii petroliere.

Domeniul minereurilor și al exploatărilor miniere.

Domeniul agriculturii. Împrumuturile din acest domeniu sunt concentrate spațial în funcție de zonele geografice și rezervele solului și subsolului. Finanțarea activităților comerciale — În prezent multe bănci și instituții financiare crează societăți comerciale internaționale.

Corespondența bancară — Acest sector neglijat în trecut, prezintă o nouă importanță. În timp ce creditul în sine nu este privit ca un produs primar, furnizarea serviciilor de corespondență bancară se bucură de un mare interes din partea băncilor comerciale. Finanțarea proiectelor de investiții — în special a celor de valoare foarte mare în domeniul transporturilor, telecomunicațiilor, turismului, construcțiilor, lucărilor publice, etc.

De asemenea guvernele pot emite titluri de valoare, sub forma obligațiunilor de stat, pentru care plătesc dobândă. Politica investițională a unei bănci trebuie să țină cont de propriile obiective, dar și de modificările și tendințele mediului exterior. Printre factorii care influențează politica investițională a unei bănci, amintim: – tendințele ratei dobânzii și inflației

– politica economică a guvernului

– evenimentele politice

– piața bursieră internațională

– atitudinea și preferințele clienților

– concurența

– dezastre naturale.

CAPITOLUL III STUDIU DE CAZ PRIVIND CREDITUL PRIMA CASA

Programul „ Prima Casă” a fost inițiat de către Guvernul României prin OUG nr. 60/2009, din 3 iunie 2009, privind unele măsuri în vederea implementării programului atât pentru încercarea de relansare a creditării și dinamizării activității de construcții cu efecte asupra creșterii economice și asupra creării de noi locuri de muncă, a activității agențiilor imobiliare, pentru susținerea sectoarelor economice prioritare,cât și pentru oferirea unui sprijin celor care nu dețin în proprietate un imobil.

Art. 1. — (1) Se aprobă programul „Prima casa” ca program guvernamental care are ca obiectiv facilitarea accesului persoanelor fizice la achiziția unei locuințe prin contractarea de credite.

Programul "Prima casa", prin care Guvernul și Ministerul Finanțelor au anunțat că vor fi garantate în proportie de 80% creditele ipotecare cu o valoare de maximum 60.000 de euro, contractate pentru achiziția unei prime locuințe, vechi sau noi, a readus optimismul în randul jucătorilor din piața imobiliară, pe fondul creșterii interesului cumpărătorilor.

Pentru achiziționarea unei case prin intermediul programului guvernamental de garantare a creditelor trebuie achitat un avans de 5% din prețul de achiziție al locuinței, dacă prețul acesteia este mai mic sau egal cu 60.000 euro, sau de 3.000 euro plus diferența dintre prețul de achiziție al locuinței și 60.000 euro, dacă prețul este mai mare de 60.000 euro. Durata maximă a creditului este de 30 ani.

Contractul de credit nu va conține clauze care să permită modificarea unilaterală de către bancă a înțelegerii, iar băncile nu trebuie să perceapă comision de rambursare anticipată. Fondul de Garantare a Creditelor pentru IMM va garanta pentru stat creditelor acordate persoanelor fizice pentru achiziția unei locuințe în cadrul programului, iar sursa de plată a garanțiilor emise în numele și contul statului vor fi fondul de risc și, în completare, bugetul de stat. Comisionul de gestiune care este datorat de Fondul Național de Garantare este de 0,37% pe an.

Comisioanele totale aferente finanțării garantate nu vor depăși 1,35% pe an.

Având în vedere că garanția statului este acoperită cu ipotecă de rangul I instituită în favoarea statului român asupra locuinței achiziționate prin program, se estimează că în cazul executării garanției prin efectuarea de plăți din fondul de risc și, în completare, de la bugetul de stat, aceste cheltuieli pot fi acoperite integral urmare a procedurilor de executare silită. Potrivit unor informații comunicate de BNR, incidența de neplată a creditelor ipotecare se situează la un nivel de 0,2% din totalul creditelor acordate de bănci. Astfel, ținând cont de faptul că procedura de executare silită se va aplica asupra creanței rezultate din neplata a trei rate de capital și de dobândă, doar principalul fiind garantat de stat, ipoteca acoperind această sumă, se consideră că riscul de nerecuperare a sumelor este foarte scăzut.

Guvernul a fixat dobânzi și comisioane maxime practicate de bănci în cadrul programului "Prima Casă", iar pentru locuințele mai scumpe de 60.000 de euro, sumă garantată de stat, cumpărătorul va acoperi diferența din resurse proprii.

Astfel, în cazul în care valoarea locuinței este de 60.000 de euro, suma maximă garantată de stat prin acest program, avansul necesar va fi de 3.000 de euro, iar valoarea creditului de 57.000 de euro. Avansul poate fi și mai mare în cazul în care valoarea casei achiziționate prin credit este mai mare decât suma maximă garantată de stat. De fapt, conform legii, clientul trebuie să completeze din fonduri proprii diferența dintre prețul casei și valoarea maximă garantată de stat. De exemplu, un apartament de 70.000 de euro, avansul necesar va fi de 3.000 de euro, la care se adaugă încă 10.000 de euro.

Clientul va aduce de acasă partea din valoarea locuinței care depășește 60.000 de euro , iar la casele cu un preț până la acest nivel garantat de stat va trebui să aibă avansul de 5% plus dobânda pe trei luni. Dobânda aferentă unui interval de trei luni va fi adăugată avansului pentru ca băncile comerciale să nu fie nevoite să constituie provizioane înainte de executarea garanției statului, care intervine la 90 de zile de la înregistrarea restanțelor la plată.

Un alt cost pe care solicitanții unui credit prin programul „Prima Casă” trebuie să-l suporte anterior semnării contractului este reprezentat de un depozit bancar reprezentând contravaloarea a trei rate lunare aferente împrumutului. Este vorba de o prevedere legală pe care autoritățile au prevăzut-o ca asigurare, în cazul în care beneficiarul creditului ajunge în situația de a nu-și mai putea plăti ratele și urmează a fi executat silit. Conform procedurii, statul poate decide vinderea la licitație a casei achiziționate prin credit de către cei care ajung în imposibilitatea de a nu-și mai plăti ratele timp de trei luni. Valoarea unei rate lunare în cazul unui credit de aproximativ 60.000 de euro pe o perioadă de 30 de ani se situează în jurul a 300 de euro, astfel că valoarea depozitului va trebui să se ridice la aproximativ 900 de euro.

La ofertele în euro , toate ratele sunt calculate în funcție de EURIBOR la 3, 6 sau 12 luni, la care se adaugă o marjă fixă, iar dobânzile anuale efective pornesc de la aproximativ 5,5% până la aproape 14%. Aceeași formulă este urmată și la ofertele indicative pentru creditele în lei, respectiv ROBOR plus o marjă fixă, astfel că DAE variază între aproape 13% până la sub 23%.

Avansul de 5% din creditul contractat pentru achiziționarea primei locuințe va fi calculat doar la tranșa maximă de 60.000 euro garantată de stat, băncile având posibilitatea să ceară un avans mai mare pentru diferența de sumă, iar dobânda aferentă împrumutului va fi corelată cu evoluția EURIBOR. Persoanele care vor cumpăra o casă prin intermediul programului de garantare a creditelor pentru achiziționarea primei locuințe, în limita a 60.000 euro, vor plăti TVA redus de 5%.

Taxela notariane au o reducere de 30% la onorariile pentru încheierea actelor de vânzare/cumpărare, cât și pentru autentificarea contractelor de ipotecă, pentru persoanele care-și vor achiziționa o locuință prin programul "Prima Casă". Însă, pentru legalizarea actelor de vânzare-cumpărare a locuinței suma poate ajunge la 1.000 de euro, în cazul unei locuințe de 60.000 de euro, onorariul variind în funcție de fiecare notar. Cu toate că la lansarea programului reprezentanții notarilor au declarat că vor practica taxe mai reduse, pentru a sprijini acțiunea Guvernului, deocamdată acest lucru nu a fost pus în practică.

Programul "Prima Casă" se va aplica pe o perioadă de patru ani și prin intermediul acestuia vor fi construite circa 50.000 de locuințe. Programul va rămâne în forma actuală până în data de 15 februarie. După această dată executivul va veni cu o nouă formulă a Programului “Prima Casă”, în urma căreia se va pune accent mai mare pe construcția de locuințe noi, de la zero, lucru care ar aduce un beneficiu economic la nivelul țării.

Prin intermediul acestei schimbări se dorește o relansare a sectorului construcțiilor. Până în prezent în cadrul Programului Prima Casă, există 11500 de solicitări, iar valoarea garanțiilor acordate de stat a atins cifra 485 milioane de euro.

Persoanele care, la data intrării în vigoare a Ordonanței de Urgență a Guvernului nr. 60/2009 privind unele măsuri în vederea implementării programului „Prima Casă”, nu dețin în proprietate o locuință, individual sau în comun, împreună cu soții lor sau cu alte persoane, indiferent de modul în care a fost dobândită și nici nu au în derulare un credit ipotecar. Dovada îndeplinirii acestui criteriu se face cu declarația pe propria răspundere a beneficiarului, dată în formă autentică, în fața notarului.
Beneficiarii acestui credit trebuie să îndeplinească condițiile specifice în cadrul normelor interne de creditare ale finanțatorilor (băncilor).
Băncile aplică și pentru creditele tip „Prima Casă” condiții de eligibilitate valabile în cazul creditelor obișnuite (scoring, grad de îndatorare, interogări la Biroul de Credit, venituri eligibile).
Beneficiarul se obligă să asigure locuința achiziționată din finanțarea garantată împotriva tuturor riscurilor și desemnează statul român, reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice, ca beneficiar al poliței de asigurare a locuinței, pe toată durata finanțării.
Se poate achiziționa în cadrul programului o singură locuință finalizată, aflată pe teritoriul României, înscrisă în Cartea Funciară în condițiile legii.

Beneficiarii programului „Prima casă” sunt persoane fizice care la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgentă nu dețin în comun sau individual, împreună cu soții lor sau cu alte persoane, în proprietate o locuință, indiferent de modul în care a fost dobândită, și nici nu au în derulare un credit ipotecar. Prin derogare de la prevederile Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 64/2007 privind datoria publică, aprobată cu modificari ăi completari prin Legea nr. 109/2008, cu modificările ulterioare, Ministerul Finanțelor Publice este autorizat să mandateze Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru Intreprinderile Mici și Mijlocii în vederea emiterii de garanții în numele și în contul statului în favoarea băncilor care acordă credite persoanelor fizice pentru cumpararea unei locuințe în cadrul programului „Prima casa”.Contractele prin care Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru Intreprinderile Mici și Mijlocii acordă garanțiile prevazute la alin. (3) constituie titluri executorii.

Pentru beneficiari nu există limită de vârstă. Condiția esentială este ca potențialii baneficiari să nu fi beneficiat până acum de un credit ipotecar.

Tinerii care stau cu chirie în imobile construite de Agenția Națională pentru Locuințe (ANL) își pot achiziționa locuința prin programul "Prima Casa". Astfel, peste 3.000 de apartamente construite de stat pentru tineri vor fi vândute chiriașilor. Analiștii economici și imobiliari critică dur suprapunerea celor două programme, ei susțin că în acest mod statul nu ajută economia să se relanseze, ci rezolvă doar problemele punctuale ale unor dezvoltatori, bănci sau ale unei anume clientele.

Locuința ANL poate fi achizționată de către tineri fie cu credit ipotecar, fie prin intermediul programului „Prima Casa”, cu banii garantați de către stat. Însă, pentru a putea deveni proprietari, tinerii trebuie să fi plătit trei ani chirie la stat. Practic, cei care doresc să-și cumpere casa primită de la ANL prin intermediul programului guvernamental trebuie să respecte două criterii: pe de o parte, să se încadreze în normele impuse de programul de locuințe pentru tineri, iar pe de altă parte, să fie eligibili pentru „Prima Casa”.
În medie, valoarea de inventar a unei locuințe construite de ANL poate ajunge la aproximativ de 40.000-45.000 de euro, iar evaluatorul îi poate da o valoare mai mare, în functie de nivelul pieței. Oricum, valoarea finală a unei locuințe ANL se încadrează fară probleme în suma de 60.000 de euro, sumă minima garantată pentru „Prima Casa”.
Singurul impediment este că aceste apartamente pot fi cumparate doar de către chiriași, deși, pentru ei, problema locuinței este rezolvată oricum, ori o cumpară, ori ramân cu chirie în continuare. Chiar dacă are banii necesari, nu poate veni cineva care nu respectă criteriile pentru achiziționarea unei locuințe ANL și a doua zi să devină proprietar. Nu poate cumpara decat chiriașul, cu condiția să fi stat trei ani acolo.

Se poate achiziționa în cadrul programului o singură locuință finalizată, aflată pe teritoriul României, înscrisă în Cartea Funciară în condițiile legii.

Locuința achiziționată nu se poate înstrăina în primii 5 ani de la data dobândirii; după expirarea acestui termen, în cazul preluării contractului de credit de către un terț, acesta trebuie să întrunească criteriile de eligibilitate pentru beneficiarii programului.
– locuință finalizată; nouă sau veche; aflată pe teritoriul României, înscrisă în cartea funciară în condițiile legii și liberă de sarcini, cu excepția privilegiului vânzatorului asupra prețului;

– locuință care urmează să se construiască

– locuință aflată în faza de construcție, denumită „construcție la roșu”.

Prin locuință finalizată se înțelege orice imobil cu destinațăa de locuință, alcătuită din una sau mai multe camera de locuit, cu terenul, caile de acces, anexele gospodărești, facilitățile, dependințele, dotările și utilitățile aferente acesteia, care satisface cerințele de locuit ale unei personae sau familii.

Ministrul Finanțelor a explicat mecanismul achiziționării prin acest Program a unei locuințe care urmează să fie construită sau a unei construcții „la roșu”. Astfel, beneficiarul va depune la bancă o cerere de finanțare însoțită de un ante-contract de vânzare-cumpărare a locuinței sau prezintă, în cazul construcției, contractul de construcție cu o societate din domeniu. În urma constatării încadrării solicitantului în criteriile de eligibilitate ale Programului, banca va emite o promisiune unilaterală de creditare, sub condiția obținerii unei promisiuni de garantare. În acest moment intervine Fondul de Garantare, care emite promisiunea de garantare, îndeplinindu-se astfel două condiții majore pe care le așteaptă, pe de o parte, finanțatorii – băncile – , iar pe de altă parte beneficiarii. Promisiunile de creditare și de garantare sunt valabile pe o perioadă de 18 luni, timp în care locuințele să fie finalizate. În momentul în care locuințele sunt finalizate, promisiunile de creditare și de garantare se transformă într-un contract de garantare, prin urmare, beneficiarul intră în posesia banilor pentru a putea plăti constructorului locuința, iar locuința devine ipotecă de gradul I în favoarea Ministerului Finanțelor.

În situația achiziției unei locuințe care urmează a fi construită sau a unei construcții la roșu, beneficiarul va depune la finanțator o cerere de finanțare, însoțită de antecontractul de vânzare-cumpărare a locuinței sau de contractul de construcție, încheiat cu o societate de construcții.

În cazul în care este un imobil în construcție, trebuie să existe încheiat un contract de construire între beneficiarul (creditului) și o firmă de construcții. Intabularea construcției se face numai după finalizarea acesteia, în baza autorizației de construire și a procesului-verbal de receptie finală; – în cazul construcțiilor multietajate – blocuri- intabularea se face și pe stadii de execuție, pe masură ce sunt finalizate etajele, în baza unor procese-verable de recepție preliminară. Deci, lipsa intabulării construcției la rosu -în fapt nici nu poate fi intabulată – nu poate duce la respingerea creditului, dacă celelalte condiții de eligibilitate sunt îndeplinite cumulativ.

Finanțatorul, în urma constatării încadrării solicitantului în criteriile de eligibilitate referitoare la respectarea condițiilor specifice prevăzute în normele sale interne, emite o promisiune unilaterală de creditare, sub condiția obținerii unei promisiuni de garantare. La solicitarea finanțatorului, în baza convenției de garantare, FNGCIMM emite promisiunea de garantare.

Înainte de expirarea termenului de valabilitate a promisiunii unilaterale de creditare, beneficiarul prezintă finanțatorului documentele din care rezultă finalizarea locuinței. Dacă la această dată finanțatorul constată îndeplinirea integrală de către beneficiar a criteriilor programului, aprobă finanțarea sub condiția obținerii garanției FNGCIMM.

3.1. Analiza SWOT a creditului de tip Prima casa

3.2 Etapa de informare a clientului pentru achiziționarea de locuințe prin Programul Guvernamental „Prima Casă” la banca x

Solicitantul de credit este informat despre:

Condițiile minime de eligibilitate: beneficiarii care achiziționează in cadrul programului o locuință trebuie să nu dețină în proprietate, la data intrării în vigoare a OUG60/2009 sau în prezent, o locuință, individual sau în comun cu soții lor sau cu alte persoane, sau să nu aibă în derulare un credit ipotecar/ imobiliar și să nu fi cumpărat deja o locuință prin Programul „Prima Casă”;

În cazul în care soțul/ soția solicitantului de credit deține deja în proprietate o locuință, individual sau în comun, solicitantul, chiar dacă nu are locuințe pe nume propriu nu este eligibil pentru Programul „Prima Casă”.

Condițiile de garantare, inclusiv necesitatea constituirii unui depozit colateral echivalent a trei rate de dobândă;

Costurile creditului ( reta dobânzii, taxele și comisioanele percepute, inclusiv comisionul anual de gestiune FNGCIMM, întreținere cont curent), suma lunară de plată;

Obligația de a asigura locuința achiziționată din finanțarea garantată pentru riscurile solicitate de bancă și de a desemna Statul Român, reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice, ca beneficiar al poliței de asigurare a locuinței, pe toată durata finanțării. În subsidiar, beneficier al asigurării va fi banca de la data la care Statul Român a respins cererea de plată a garanției;

Opțiunea încheierii unei polițe de asigurare de viață la solicitarea clientului ( indiferent de valoarea creditului ), asigurare ce cuprinde următoarele despăgubiri: deces cauzat de îmbonlăviri sau accidente: 100% din soldul creditului + maxim 3 rate lunare restante( dobândă și principal) dacă există; pierderea involuntară a locului de muncă ( maxim 6 rate lunare consecutive).

Prima de asigurare unică va fi colectată de catre Bancă la data acordării creditului, urmând a fi transferată Societății de asigurări. Valoarea primei unice de asigurare se calculează prin înmulțirea cotei de primă de 0,081% cu valoarea creditului acordat de Bancă și cu durata în luni pentru care a fost acordat creditul de către bancă, conform prevederilor Contractului de credit.

3.2.1 Etapa de întocmire a dosarului de credit

Verificări preliminare:

Încadrarea în parametri minimi ai creditului;

Calcularea punctajului de scoring;

Calcularea capacității de rambulsare pe baza veniturilor și cheltuielilor declarate de client;

Cererea de credit va fi semnată de client și de OC/OTC/CC Specialist și va fi arhivată la Bancă;

Cererea de credit, semnată de către clientul-solocitant va rămâne la OC/OTC/CC, care va menționa pe aceasta numărul de referință alocat de aplicația LoanApp pentru inerogarea prescoring, este obligatorie completerea în cererea de credit a cel puțin unui număr de telefon fix sau mobil aferent atât solicitantului de credit cât și codebitor;

Verificarea în bazele de date ale Bancii, lista neagră internă și ale Birourilor de Credite ( Biroul Național de Credite), atât pentru solicitant cât și pentru co-debitor dacă au în derilare un credit imobiliar/ipotecar. În situația în care tipul creditului nu este identificat din costuri se vor solicita clienților documente suplimentare care să ateste tipul creditelor pe care le au în derulare.

În urma verificării în bazele de date dacă clienții ( solicitantul creditului si codebitorul soț/soție) sunt inregistrați cu informații negative, cererea de credit va fi respinsă, creditul nu va putea fi acordat.Vor fi refuzate toate cererile de credit ale clienților cu restanțe mai mari de 60 de zile.

Dacă, solicitantul îndeplinește condițiile preliminare se înmânează acestuia următoarele documente: lista actelor necesare, adeverința de salariu pentru solicitant și co-debitor ( dacă este cazul), draftul de declarație pe propria răspundere ce trebuie completată atât de solocitant cât și de co-debitor în formă autentică ( declarația se va da în fața notarului), documentele de proprietate ale imobiluilu adus în garanție (copii).

Solicitantul și co-debitorul ( dacă este cazul) semnează: cererea de credit, acordurile CRB, declarația beneficiarului de încadrare în condițiile programului „ Prima Casă”, în prezența funcționarului bancar.

Se efectuează verificarea la Centrala Riscurilor Bancare pentru solicitantul de credit și co-debitor, rezultatul verificării va fi depus la dosar. În cazul în care în urma consultării CRB s-a constatat că: – clientul este înregistrat cu credite pe care nu le-a declarat și la contactarea lui pentru a lămuri creditele în derulare nu le recunoaște, cererea de credit va fi respinsă și solicitantul va fi înscris pe Lista Neagră a Bancii. – clientul este înregistrat cu credite pe care le-a declarat – pentru a fi eligibil, trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele condiții:

Nu a fost înregistrat în ultimile 6 luni cu o restanță mai veche de 60 de zile;

Nu a fost înregistrat în ultimile 12 luni cu o restanță mai veche de 90 de zile;

Nu a fost înregistrat cu restanțe de tip „X” Scos în afara bilanțului;

În cazul în care una dintre cele 3 condiții nu este îndeplinită, creditul va fi respins. În cazul în care un client are un credit contractat la o altă Bancă înregistrat la CRB și nu a declarat aceasta în cererea de credit, și la contactarea lui pentru a lămuri creditele în derulare nu le recunoaște, cererea de credit va fi respinsă și vor fi comunicate Departamentului Colectare Ritail informațiile necesare înscririi în Lista Neagră.

Se va ferifica în baza de date Lista Neagră Angajatori, dosarul complet va fi trimis de către OC/OTC/CC către Echipa Analiză și Prevenire Fraudă. Răspunsul Echipei Analiză și Prevenire Fraudă se va trimite în maxim 3 zile lucrătoare de la data primirii dosarului pentru verivicări suplimentare.

În cazul în care răspunsul aplicației este : „ Angajatorul a fost găsit în Lista Neagră”, creditul nu poate fi acordat, se respinge cererea de credit.

3.2.2. Etapa de Analiză și Decizie

Persoana desemnată, din cadrul Departamentului Analiză Credite Consumer Risc, va repartiza Analiștilor de Credit, spre analiză documentațiile de credit primite,, în ziua primirii acesteia spre analiză. Dosarele primite pe tot parcursul zilei se vor repartiza a doua zi dimineața. Se verifică documentele depuse de către client conform listei de documente necesare și se efectuiază verificarea încadrării în condițiile minime de buget și scoring în aplicația LoanApp. Se efectuiază următoarele verificări:

Se verifică întreaga documentație primită, inclusiv documentele de identitate;

Se verifică numerele de telefon declarate de către client, în cererea de credit, inclusiv cele referitoare la angajator

La Romtelecom sau companiile de telefonie mobilă ( dacă este posibil);

Site-uri specializate/baze de date interne și externe;

Prin contactarea directă a titularului numerelor de telefon declarate ( în cazul verificării numerelor de telefon aparținând clienților;

Verificarea solicitantului/co-debitorului ( dacă acesta participă cu venit la buget):

Confirmarea telefonică a adeverinței de salariu prin confirmare cu Biroul de Resurse Umane al angajatorilor respectivelor persoane, date înscrise în adeverința de salariu. Analistul de Credite va nota în documentul indicat în instrucțiunile de lucru datele verificate: numărul de telefon fix la care s-a făcut confirmarea, numele și funcția persoanei care i-a confirmat datele din adeverință, data confirmării, explicația eventualelor diferențe de venit.

Notă: Dacă în termen de 3 zile de la primirea spre analiză a unei documentații de credit, nu se poate realiza contactarea telefonică a angajatorului ( încercări succesive – 5ori/zi) solicitarea de credit va fi respinsă.

Verificarea angajatorului:

Se va efectua verificarea angajatorului pe sit-urile Ministerului de Finanțe și a Oficiului Național al Registrului Comerțului. Vor face obiectul verificărilor toate societățile comerciale care sunt legate direct de obținerea veniturilor aduse în calculul bugetului un venit din salariu: societatea care a emis un contract de cesiune a drepturilor de autor, alte societăți comerciale sau Instituții Publice, Organizații ce depun documente financiare la Administrația Financiară și au legătură directă cu venitul adus în calculul bugetului.

În cazul în care în urma verificărilor efectuate apar diferențe între informațiile obținute de pe sit-uri și cele din documente ( diferă numărul de înregistrare la Registrul Comerțului, societatea apare ca fiind înființată la o dată ce nu concordă cu vechimea la actualul loc de muncă al clientului / vechimea contractului de cesiune / a contractului de închiriere) care nu pot fi justificate sau documentate sau se constată că angajatorul este în una din următoarele situații: reorganizare judiciară sau faliment, dizolvare de drept sau nu a depus bilanțuri în ultimii 2 ani, cererea de credit se va respinge.

În cazul în care documentația de credit este incompletă sau pentru finalizarea analizei sunt necesare documente suplimentare, va fi contactat clientul și i se va solicita aducerea acestora în termen de 15 zile. După expirarea acestui termen, Analistul de Credit, în lipsa unui răspuns va respinge solicitarea cereri de credit.

După analizarea documentației de credit, Coordonatorul Operațiunii va completa formularul „Scrisoare de acceptare preliminară a cererii de credit”. Acest document va asigura o transparență privind decizia de acceptare preliminară a cererii de credit și va fi pentru client un instrument în căutarea și negocierea prețului pentru imobilul ce va fi achizitionat prin credit. Termenul de valavilitate al Scrisorii de acceptare preliminară a creditului este de 45 de zile de la data emiterii acestuia.

3.2.3.Evaluarea imobilului și avizul juridic

Specialistul de Credite Ipotecare primește din partea clientului documentația juridică a imobilului ce va fi achiziționat prin credit în original, efectuiază copii xerox pe care le va certifica și va transmite documentația Consilierului Juridic în scopul emiterii Notei Juridice. Se va solicita clientului un extras de carte funciară de informare privind imobilul ce urmează să fie achizitționat ( în original) emis cu cel mult 3 zile calendaristice înainte.

Consilierul Juridic va trece la analiza documentelor privind imobilul care va fi achiziționat prin credit:

Actele de proprietate ale imobilului;

Documentatia/ planul cadastral;

Extrasul de Carte Funciară;

Consilierul Juridic va formula o opinie în maxim 48 ore de la primirea documentației juridice complete, privind imobilul achiziționat.

Notă: La data autentificării contractului de vânzare-cumpărare, verificarea sarcinilor / litigiilor / datoriilor care grevează imobilul se face de către notar și cumpărători, pe baza Extrasului Cărtii Funciare pentru autentificare și a certificatului fiscal preyentate notarului de proprietarii imobilului. Cumpărătorii vor fi informați că se vor accepta doar contracte de vanzare-cumpărare încheiate pe baza unor „ Extrase CF pentru autentificare” și Certificate fiscale libere de sarcini / litigii / datirii. Se acceptă o excepție de la această regulă în cazul achiziționării de imobile în ansambluri rezidențiale, imobile ce sunt deje ipotecate de către Dezvoltator în favoarea finanțatorului.

Evaluarea garanțiilor: Clientul va alege un evaluator extern din lista înmânată de către Specialist Credite Ipotecare și îl va contacta în vederea stabilirii datei inspecției imobilului. Ofițerul de garanții va face un Raport de evaluare, raport ce va fi comparat cu suma creditului solicitat. Raportul de evaluare trebuie să aibă defalcată valoarea de piață pentru teren și construcție, în vederea întocmirii poliței de asigurare.

3.2.4. Etapa de obținere a acordului de garantare din partea FNGCIMM

Pentru solicitarea de garantare, Analistul de Credite va transmite FNGCIMM prin curier sau prin poștă următorul pachet de documente:

Solicitare de garantare în original;

Documentul de identitate al solicitantului, precum și al soțului/soției dacă este căsătorit, în copiue certificată;

Declarația pe proprie răspundere a beneficiarului dată în formă autentică (exemplar original) din care să rezulte că la data intrării în vigoare a OUG60/2009 sau în prezent nu deține în proprietate o locuință, nu are în derulare un credit ipotecar și nu a mai achiziționat o altă locuință prin Program;

Exrtas de carte funciară de informare privind imobilul ce urmează să fie achizițoinat, eliberat cu cel mult 15 zile înainte de data transmiterii solicitării, în original;

Titlul de proprietate al vânzătorului imobilului, în copie certificată;

Antecontractul de vânzare-cumpărare privind imobilul ce va fi achiziționat din finanțare, în copie certificată

Raportul de certificare al imobilului, în copie certificată;

Fondul comunică Departamentului Analiză Credite Consumer Risc decizia adoptată în 5 zile lucratoare de la primirea solocitării. Analistul verifică concordanța dintre condițiile ce apar în decizia transmisă de FNGCIMM (suma garantată, beneficiar, etc.)

În cazul în care, se observă neconcordanțe, se va contacta Fondul telefonic/fax/e-mail pentru rectificarea deciziei de aprobare. Dacă nu se obține rectificarea deciziei, dacă valoarea garanției nu este egală cu valoarea finanțării, dosarul de credit se va respinge.

În ziua primirii din partea Fondului a deciziei de aprobare, analistul va anunța unitatea (prin e-mail) cu privire la acceptul fondului și va atașa copia facturii pentru plata comisionului de gestiune, comision ce va trebui achitat de către client în maxim 2 zile lucrătoare de la primirea aprobării solicitării de garantare. Se va rredacta contractul de credit și contractul de constituire depozit colateral.

3.2.5. Etapa de semnare a contractelor

În ziua primirii înștiințării de acceptare a Solicitării de Garantare clientul va fi informat că trebuie să depună:

Contravaloarea comisionului de gestiune FNGCIMM pentru primul an;

Suma pentru constituirea depozitul colateral format din 3 rate de dobândă;

Avansul ( dacă valoarea imobilului garantat este mai mare de suma maximă garantată de Fond)

Contravaloarea primelor de asigurare ( pentru asigurarea de viață si asigurarea imobilului achiziționat prin credit;

Taxa de înscriere la AEGRAM a contractului de garanție reală imobiliară având ca obiect gajul constituit asupra depozitului colateral;

Clientul și co-debitorul vor fi invitați la un cabinet notarial pentru a semna contractul de credit în formă autentică, contract ce va fi semnat în cel puțin 4 exemplare din cere 2 exemplare revin Băncii și va fi autentifict de notar. Contractele vor fi semnate obligatoriu de către solicitant, co-debitor și reprezentanții Bancii pe fiecare pagină.

După semnarea contractului de credit, Analistul transmite către FNGCIMM;

o copie a contractului de credit autentificat;

o copie după documentul de plată prin care s-a achitat comisionul de gestiune către FNGCIMM;

FNGCIMM redactează Contractul de Garantare în 5 exemplare pe care le trimite catre Bancă în vederea semnării acestora de către Bancă și beneficiar, împreună cu factura cu contravaloarea comisionului de gestiune FNGCIMM și decizia de aprobare a solicitării de garantare ( în original).

După primirea documentației din partea FNGCIMM, analistul de credite verifică corectitudinea completării de către FNGCIMM a contractului de garantare. În cazul în care se descoperă erori va solicita FNGCIMM remedierea acestora și transmiterea unui contract de garantare corect. În termen de 2 zile lucrătoare de la primirea contractului de garantare, Banca trebuie să convoace clientul pentru a semna contractul de garantare și să transmită către Dep Analiză Credite Consumer Risc contractele semnate în 5 exemplare atât de către solicitant cât și de către codebitor.

Banca trimite contractul de garantare semnat către Fond în maxim 5 zile lucrătoare iar Fondul va semna contrava semna contractul de garantare în termen de 3 zile luctătoare și va transmite Băncii 3 exemplare originale ale acestuia.

După primirea exemplarelor originale ale contractului de garantare, Banca va anunța clientul că s-au primit originalele contractelor de garantare și îl va invita la Bancă pentru a-i înmâna un exemplar simultan cu etapa de depunere încheiere intabulare ipotecă în vederea acordării creditului.

Este informat vânzătorul despre aprobarea cererii de credit, semnarea contractului și este invitat la unitatea teritorială să deschidă un cont curent pentru decontarea tranzacției.

Se contactează Norarul Public căruia îi sunt furnizate informațiile necesare în vederea redactării contractului de vânzare-cumpărare. Notarul va fi informat și de faptul că trebuie să inscrie în baza contractului de garantare, o ipotecă legală de rang 1, asupra locuinței achiziționate prin Program în favoarea Statului Român prin Ministerul Finanțelor Publice, valabilă pe toată durata finanțării, cu notarea în Cartea Funciară a interdicției de vânzare a acesteia pe o perioadă de 5 ani și a interdicției de grevare de alte sarcini pe toată durata finanțării.

La data convenită cu părțile, are loc, la sediul Biroului Notarului Public, semnarea contractului de vanzare-cumpărare. Notarul Public autentifică contractul de vânzare-cumpărare. Notarul Public va face demersurile necesare intabulării contractului de vânzare-cumpărare precum și a ipotecii legale și interdicțiilor în favoarea Statului Român.

Clientul va achita în fața Notarului sau prin ordin de plată avansul (sau restul de avans) către vănzător astfel încăt din contractul de vânzare-cumpărare să rezulte că singura diferență de preț ce rămâne a fi achitată de către cumpărători vânzătorilor este partea ce urmează a fi plătită din credit.

3.2.6. Analiza critică

Ca în orice analiză a unui plan de investiții (până la urmă programul „Prima casă” asta se dorește), este unul de imagine și atât. Desigur, bancile comerciale au folosit și ele ocazia pentru a-și „curața” imaginea sifonată ca urmare a crizei financiare și și-au anunțat cu elan participarea la finanțarea programului, deși aspectele tehnice, cele referitoare la implicațiile financiare, dar și de abordare a riscului sunt cel putin neclare. In perioada urmatoare vom vedea, cel mai probabil, un interes aproape inexistent din partea bancilor comerciale în a credita cu adevarat achiziția de locuințe în cadrul acestui program. Va fi un concurs de acuze reciproce între sistemul bancar și oficialități privind imposibilitatea de a implementa cu succes acest program, dar pană la urmă vinovați vor fi gasiți tot cumpărătorii, care „nu asigură cererea necesară”.

A fost lansată ideea că programul intenționează să creeze o piață pentru anumiți dezvoltatori imobiliari, care au în prezent banii blocați în imobile (ansambluri de blocuri de locuințe) din cauza crizei financiare. O asemenea ipoteză nu poate fi susținută cu probe, dar nici nu poate fi ignorată în totalitate. Pentru ca schema să funcționeze, ar fi necesar ca între dezvoltatori, oficialități și sistemul bancar să existe legături aflate cel putin la marginea legii, deci un analist independent trebuie să ignore o asemenea posibilitate, în absența unor probe concrete.
Programul este o mutare de imagine pentru Guvern! Pentru că a fost anunțat și puternic mediatizat ca „masură din planul de luptă anticriza” al Guvernului. După eșecul lamentabil al ințiativei privind impozitul forfetar, „Prima casă” ar fi trebuit să convingă alegătorii, în perspectiva anului electoral 2009, că Guvernul face ceva pentru ei. Inconsistențele sale au lovit însa din primul moment: este clar că Fondul de Garantare nu a fost implicat la început în această construcție, deoarece a trecut mult timp pană să fie clarificată participarea acestui organism la proiect. Apoi, s-a vorbit de diverși oficiali fie de construcții noi, fie și de apartamente vechi, dacă se respectă suma garanției de 60.000 de euro. În a doua etapă, s-a trecut la atacul împotriva sistemului bancar, prin presarea băncilor comerciale de a reduce dobanzile pentru acest proiect și chiar acuzarea băncilor că nu își respectă obligațiile fată de statul român. Pe langă faptul că nu există asemenea obligații, trebuie spus că statul român se află în neplăcuta situație de a se împrumuta cu sume considerabile și în mod frecvent de la aceste bănci; asadar, statul nu se află în poziția de forța pe care poate și-ar dori-o față de sistemul bancar.

Din punct de vedere tehnic: masa de persoane care îndeplinesc condițiile pentru a lua un asemenea credit este foarte redusă: trebuie să aibă un salariu suficient de mare (aproximativ 1.000 de euro lunar, net) pentru a accesa creditul, să se încadreze și în criteriile socio-demografice impuse prin program și, mai important, să nu aibă un credit ipotecar activ sau să dețină o locuință în proprietate. Chiar dacă mai există asemenea potențiali clienți în momentul de fată (care în plus să își și dorească achiziționarea unei locuințe în acest moment marcat de instabilitate economică), apar problemele tehnice: statul impune un avans de 5% la contractarea creditului, ceea ce înseamna schimbarea regulamentelor de prudențialitate la nivelul BNR, modificarea normelor interne de creditare ale bancilor (care la randul lor trebuie validate de banca centrală), și se limitează suma creditului la 60.000 de euro. Prin faptul că Fondul de Garantare deține ipoteca de rang I pe imobilul achiziționat, posibilitățile de garantare față de banca sunt reduse, iar probabilitatea constituirii unor provizioane usturatoare în caz de neplată a creditelor devine un impediment important pentru banci.

Potrivit brokerilor de credit, lansarea programului „Prima Casă” a dus la un moment de stagnare a cererii de credite ipotecare clasice, în perioada mai-iunie „dar proasta gestionare a programului lansat de Guvern, mai exact lacunele legislative și ale normelor de aplicare, precum modificările legate de ipoteca legală și de rang I, creșterea prețurilor la garsoniere și apartamente cu două camere, precum și avantajele/dezavantajele reale între ipotecar clasic/ ”Prima Casă” au dus la o reluare a cererii pe produsul clasic și, vor apărea foarte curând în piață credite imobiliare clasice în condiții foarte apropiate (90%) de împrumutul tip „Prima Casă”.

Programul are o viziune destul de îngustă datorită faptului că nu a luat în calcul alternativa clientului care își poate achiziționa o locuința printr-un Cretidit cu Garanție Ipotecară de la orice Bancă, fără să fie obligat să plătească înainte de obținerea acestuia:

taxa de evaluare imobiliară (150EURO) fără garanția obținerii creditului;

valoarea poliței de Asigurare de Viața (polița se achită dupa ridicarea sumei creditate);

valoarea poliței de Asigurare a Imobilului achiziționat (se achită după ridicarea creditului);

De asemenea, așa cum reiese din Norma și Procedura de Aplicare a Băncii, în faza de semnare a Contractului de Credit prin Program, solicitantului Creditului nu i se înmânează la semnarea Contractului graficul de rambursare ( pentru obținerea oricărui alt tip de credit, clientul primește un grafic de rambursare în faza de informare, înainte de semnarea contractului).

Deși aparent programul „Prima casă” a fost conceput pentru a-i ajuta pe cei care nu au o locuință, se pare că adevărații beneficiari vor fi marii dezvoltatori imobiliari care au rămas cu locuințele nevândute și băncile, care pot da credite cu o dobândă de aproape cinci ori mai mare față de EURIBOR.

Potrivit ordonanței de urgență prin care s-a legiferat programul Prima casă, costul creditelor în euro este calculat în funcție de indicatorul pieței interbancare europene – EURIBOR pentru scadența la trei luni, la care se adaugă o marjă de până la 4 puncte procentuale. Dacă se adaugă cele patru procente permise de ordonanță se ajunge la o dobână în euro de 5,14%, adică de aproape cinci ori mai mare față de EURIBOR.
La creditele în lei, plafonul este calculat în funcție de ROBOR, la care se adaugă o marjă de 2,5 puncte procentuale. Ratele dobânzilor de referință ale pieței monetare interbancare ROBID/ROBOR sunt calculate zilnic, de către Reuters ca medie aritmetică a ratelor de dobândă afișate de un număr de 10 bănci comerciale.

Nu este de ajuns să obții un credit care să acopere prețul de vânzare al locuinței. Achiziția unei locuințe presupune o serie de cheltuieli suplimentare. Programul "Prima casă" a permis reducerea acestor costuri însă presupune și plata unui comision în plus față de un credit ipotecar clasic.

La bancă, clienții trebuie să aibă fonduri suplimentare, în afara valorii împrumutului aprobat pentru achitarea locuinței. Este vorba, în principal, de comisionul de transfer al împrumutului în contul vânzătorului. În cazul în care acesta preferă retragerea banilor cash de la casieria băncii, comisionul se poate ridica la 0,5% din sumă, ceea ce înseamnă aproape 300 de euro în cazul împrumutului maxim de 60.000 de euro. Banca v-ar putea cere și achitarea unui comision în jur de 50 de lei pentru înscrierea ipotecii în Arhiva Electronică de Garanții Reale Mobiliare.
De regulă, creditele imobiliare clasice, pentru care era nevoie de un avans standard de 15-25%, erau însoțite de un credit de nevoi personale pentru ca solicitantul să obțină suma necesară plății avansului și cheltuielilor cu documentația necesară întocmirii dosarului de creditare. Însă contractarea celui de-al doilea credit va afecta serios gradul de îndatorare luat în calcul pentru obținerea primului credit, prin programul „Prima Casă”. În noile condiții de creditare mai prudențiale impuse de BNR, valoarea tuturor ratelor la credite, inclusiv în cazul descoperitului de cont pe cardurile de debit și de salarii, precum și al cardurilor de credit, nu trebuie să depășească, în general, 50% din venitul net al solicitantului. Concret, pentru a dispune de banii pentru avans clienții sunt nevoiți să mai facă un credit de nevoi persolale, în valoare de 5.000-6.000 de euro, sau să găsească o locuință mai ieftină.
Problema este că un credit de nevoi personale rămâne deocamdată destul de costisitor, ceea ce afectează și mai mult gradul de îndatorare a beneficiarilor unui împrumut. În plus, puține bănci sunt dispuse să mai acorde astfel de credite în euro, în principal din cauza restricțiilor impuse de BNR, ca urmare a riscului valutar ridicat, după cum se observă în prezent la creditele de acest gen contractate anterior. Astfel, conform ultimelor statistici ale BNR, cu toate că ratele medii ale dobânzilor la depozitele și creditele noi au intrat în ultimele luni pe o tendință descendentă, „rata dobânzii la creditele acordate persoanelor fizice a continuat să constituie singura excepție de la aceste evoluții, majorându-se cu 0,67 puncte procentuale, până la un nivel mediu de 19,60%”. Mai exact, în cazul creditelor de consum în lei, dobânda medie practicată de bănci a ajuns în luna mai la 20,04%, la care se adaugă și alte comisioane, ceea ce duce costul total al împrumutului (DAE) la 25,08%, în comparație cu 18,49% în aceeași lună din 2008. În cazul unui împrumut de consum în euro, dobânda este substanțial mai redusă: 11,42.

Trebuie luate în calcul și costurile, destul de ridicate, pe care le presupun serviciile oferite de un agent imobiliar, în cazul în care tranzacția se realizează printr-o agenție imobiliară. Acest comision diferă în funcție de agenție și poate fi negociat, variind între 1 și 3% din valoarea locuinței. Cu alte cuvinte, în momentul încheierii contractului de cumpărare a locuinței va trebui să mai achitați în jur de 1.000 de euro și agentului imobiliar.
Fondul Național de Garantare a Creditelor percepe un comision de administrare a creditului ipotecar "Prima Casă" de 0,37% pe an din împrumutul contractat, adică 210 euro pe an pentru împrumutul maxim, de 57 000 de euro. În cazul unui credit normal acest cost nu există.

Evaluarea imobilului trebuie suportată de beneficiar și costă până la 150 de euro indiferent dacă împrumutul este sau nu garantat de programul "Prima Casă".

Asigurarea locuinței se plătește, de asemenea, în ambele cazuri și costă în jur de 180 de euro pe an.

3.3. Credit scoringul

În vederea organizării și desfășurării operațiunii de creditare, băncile procedează la o evaluare a capacităților de plată ale clienților persoane fizice sau juridice care cer credite. Procedura de evaluare se numește credit scoring și poate fi inițiată numai după ce clientul a adresat băncii sale cererea de credit și a depus documentele necesare evaluării.

Pentru o analiză cât mai obiectivă a bonității unui client persoană fizică, fiecare bancă a recurs la implemantarea anumitor programe informatice care realizează, în urma introducerii anumitor date, profilul clientului. Evaluarea creditului prin punctaj scoring este un mijloc statistic de evaluare a clienților cu scopul de a accepta un demers standardizat pentru determinarea bonității acestora. Fiecărui element din fișa scoring îi este alocat un punctaj. Punctele alocate sunt totalizate, iar banca stabilește un prag de la care se poate acorda creditul.

Credit scoring-ul este o metodă științifică utilizată pentru a evalua credibilitatea persoanei supuse analizei. Utilizând credit scoring-ul, creditorul poate să evalueze într-un mod rapid, obiectiv și consistent creditele anterioare și să determine probabilitatea ca împrumutul să fie restituit conform angajamentului. Întrucât credit scoring-ul este obiectiv și bazat pe o cantitate mare de date verificate statistic, aduce un nivel de obiectivitate procesului de acordare a creditelor.

Pentru persoanele fizice criteriile de apreciere a bonității unui client sunt:

venitul mediu lunar

starea civilă

persoane aflate în întreținere

proprietățile persoanelor fizice

profesia

vârsta

vechimea la locul de muncă

mediul de proveniență: rural sau urban

nivelul angajamentelor plată

nivelul studiilor

istoric bancar (dacă este sau nu client al băncii de la care dorește să contracteze creditul)

acordul CRB

existența unui număr de telefon fix

Bonitatea unui client, persoană fizică, rezultă după ce fiecărui criteriu de evaluare i se dă un răspuns sau se calculează un indicator care este apreciat cu un număr de puncte. Numărul de puncte se înmulțește cu coeficientul de importanță acordat fiecărui criteriu și se obține astfel un număr de puncte care evaluează riscul de credit al fiecărui client. În funcție de nivelul minim perceput de către bancă clientului i se acordă calificativul „admis” sau „respins”.

La evaluarea bonității clientului se are în vedere ca angajamentele totale de plată lunare (principalul și dobânda) ale solicitantului și ale familiei acestuia, decurgând din contractul de credit, contracte de leasing, contracte de cumpărare de bunuri în rate, indiferent de creditor, să reprezinte cel mult 35%-50% din veniturile nete lunare ale solicitantului și, după caz, ale familiei sale.

Veniturile nete se calculează ca diferență între veniturile totale certe, cu caracter de permanență realizate și angajamentele întregii familii evidențiate în declarațiile pe proprie răspundere, exclusiv rata lunară de plătit la creditul solicitat. Datoriile lunare totale de plată sunt formate din rata lunară de plătit la creditul solicitat (principalul și dobânda) și angajamentele evidențiate în declarațiile pe proprie răspundere ale solicitantului (rate credit, rate leasing, rate bunuri, rate credit card, popriri, rate CAR, pensii alimentare, alte angajamente de plată)

Analiza nonfinanciară vizează credibilitatea clientului, ca element psihologic esențial cu privire la formarea de către bancă a convingerilor referitoare la calitățile morale (și profesionale, în cazul PFA) ale clienților solicitanți de credite, a principalilor asociați și colaboratori, precum și a reputației privită prin calitatea produselor, serviciilor și a modului de îndeplinire a obligațiilor asumate în relațiile cu parteneri de afaceri (în cazul PFA).

Felul cum influențează fiecare parametru din fișa de scoring nivelul bonității clienului, se va putea urmări în capitolul 3, respectiv partea practică, unde va fi evidențiat modul de analiză a bonității unui client prin intermediul programului informatic „APT” din cadrul băncii Unicredit Tiriac Bank.

Metoda “Credit scoring” este o tehnică din domeniul statisticii, care oferă o imagine sintetică a bonității unui client la momentul când acesta solicită un credit.

“Credit scoring”- ul folosește datele unui client în scopul de a calcula probabilitatea unui rezultat pozitiv, pentru un anumit risc financiar, ca de exemplu, dacă un client poate într-adevăr să-și achite împrumutul sau dacă va avea întârzieri frecvente în rambursare. Rezultatul vine în sprijinul deciziei de creditare atunci când se pune problema acceptării sau respingerii unei cereri de credit.

În condițiile unei creșteri accelerate atât a activității de creditare, cât și a competiției dintre furnizorii de finanțare, este esențial să oferim noi metode de evaluare, cu scopul de a aduce uniformitate în procesul de luare a deciziilor. “Credit scoring”-ul se adresează nevoilor de eficiență, rapiditate și fiabilitate ale procesului de evaluare, în condițiile existenței serviciilor de retail, cu un volum considerabil de potențiali clienți.

În esență, “scorecard”-ul (sau fișa de evaluare) este realizat prin alocarea de puncte, în concordanță cu potențialul clientului pentru produsul de creditare respectiv, pe baza unor date relevante: venituri, vârstă, loc de muncă, proprietăți, istoricul contului, relațiile cu banca și autoritățile, etc. Dacă solicitantul are un scor foarte bun, atunci „scorecardu”-ul sugerează ca cererea să fie acceptată. În caz contrar, clienții sunt recomandați pentru respingere.

Majoritatea „scorecardu”-urilor care se folosesc astăzi se bazează pe metoda regresiilor liniare. Odată testat și implementat, „scorecard”-ul continuă să lucreze în același mod, având clar definite limitele pentru acceptarea sau respingerea unui client.

În general, pașii de construire a uni scorecard sunt următorii:

Colectarea datelor;

Evidențierea acelor date care sunt relevante procesului de predicție (salariul, vârsta, nivelul creditului, etc.) – acestea se numesc variabile de predicție ;

Fiecare variabilă de predicție este împărțită în diferite intervale (scorebin); de obicei sunt maxim 10, fiecare fiind cuantificat printr-una numit punctaj (score);

Pentru a construi un scorecard cât mai bun se ia în considerare și compartimentele aplicanților respinși;

În final, fiecărui client i se acordă uns cor pe baza punctelor respective; rezultatele de la fiecare criteriu se aduna pentru scorul final, pe baza căruia se ia decizia de creditare. Dacă acest rezultat depășește un anumit prag, clientul este acceptat.

În general, eficiența unui scorecard care folosește principiul regresiilor liniare, ca un instrument de decizie pe termen lung, este limitată, deoarece performanța sa depinde de următorii factori:

– Abilitatea celui care realizează scorecardul;

– Volumul de timp pentru construirea unui model;

– Resursele TI disponibile;

– Complexitatea datelor.

De fapt, activitatea de scoring nu se rezumă numai la un rezultat bun sau rău, existând mate zone intermediare care nu sunt luate în considerare într-o analiză clasică, liniară. De aceea, acest mod de lucru afectează în timp profitul instituției care îl aplică.

Neutral Risk Management propune o metodă avansată de scoring, menită să contracareze neajunsurile instrumentelor clasice. Marele avantaj constă în tehnologia neurală condusă de Neural Technologies, prin intermediul căreia datele se pot analiza așa cum le-ar procesa creierul uman. Un astfel de sistem nu poate fi subiectiv, învață din experiența trecută pentru a aplica în viitor, poate depista legături profunde între date și, pe baza unui model, un algoritm de predicție mai precis, rezultatele sunt mult mai apropiate de realitate decât în variantele de scoring clasice, liniare.

Clasificarea creditelor în funcție de calitatea împrumutului :

Categoria A – credite performante – performanțe foarte bune, care permit achitarea la scadență a datoriei, cu menținerea acestor performanțe;

Categoria B – credite în observare – performanțe foarte bune, dar fără certitudine pe o perspectivă medie;

Categoria C – credite substandard – performanțe financiare satisfăcătoare, cu tendințe de înrăutățire;

Categoria D – credite incerte – performanțe financiare scăzute și ciclice;;

Categoria E – credite tip pierdere – incapacitatea rambursării.

3.4. Analiza de bonitatea a unui client persoana fizica

in vederea obtinerii unui credit de la Unicredit Tiriac Bank

In practica lucrurile stau usor diferit comparativ cu ceea ce se spune la nivel teoretic. Este foarte limpede citind normele BNR cu privire la activitatea de creditare, ca acestea sunt la fel pentru toate institutiile bancare.

Plecam de la o premisa simpla si anume faptul ca singurul "vinovat" pentru aceste situatii il reprezinta scoringul care stabileste nivelul bonitatii fiecarui client. Fiecare banca are un nivel minim al bonitatii acceptate, fapt ce duce la diferentieri intre clienti dar si intre banci. In analiza de bonitate a clientului, persoana fizica, se iau in calcul mai multi parametri, acordandu-se fiecaruia cate un punctaj. Acesti parametri cat si punctajul acordat este asemanator dar nu identic de la o banca la alta, ceea ce face ca un client respins la o anumita banca, sa se incadreze la o alta care pune mai mare accent pe alte caracteristici care compun profilul clientului.

Pentru a observa cum influenteaza fiecare parametru (stare civila, personae aflate in intretinere, profesia, varsta,vechime la locul de munca, mediu de provenienta, telefon, domeniu de activitate etc.) nivelul bonitatii unui client, voi realiza o analiza cu ajutorul programului de scoring pus la dispozitie de catre banca Unicredit Tiriac Bank.

Precizari:

Se ia un client persoana fizica, cu cetatenie romana si domiciliu stabil in Romania. Acestui client i se va calcula bonitatea in vederea obtinerii unui credit, schimbandu-i-se insa de mai multe ori informatiile care-i alcatuiesc scoring-ul.

Analiza se va face dupa standardele de creditare de la Unicredit Tiriac Bank, iar mijlocul prin care se va realiza, il reprezinta programul informatic de calculare a scoringului, "APT".

Caracteristici generale client – nume: Popescu Ion

– varsta: 21 ani

– venit net : 1500 ron

– rate : 0 lei

Aceste date se vor pastra pe tot parcursul analizei.

Informatii credit : – tip: Prima Casa

– valoare : 57000

– moneda : EUR

Criteriile dupa care se realizeaza analiza bonitatii in vederea obtinerii unui credit la UCT Bank si care rezulta din programul de calcul "APT" sunt:

– stare civila

– nivel educatie

– domeniul de activitate

– profesia

– telefon fix

– telefon mobil

– vechime la adresa curenta

– vechime la locul de munca actual

– vechime la anteriorul loc de munca

– numar copii

– numar persoane in intretinere

Se urmareste:

Felul in care influenteaza fiecare din parametri de mai sus nivelul de bonitate a clientului

Corelatiile care se realizeaza intre parametri urmariti in vederea determinarii unui nivel bun al bonitatii clientului

Determinarea "profilului ideal al clientului", mai exact felul in care trebuie sa indeplineasca fiecare criteriu din scoring pentru a obtine un nivel maxim al bonitatii.

De ce sunt mai importanti anumiti parametri?

Cazul 1:

Se iau datele clientulului mentionat si se introduc in sistemul informatic pentru a i se face scoringul in vederea determinarii nivelului de bonitate:

Interpretare caz 1:

Se observa ca cererea de credit in aceasta situatie a fost respinsa. Intrebarea este "de ce?". Rapunsul este "datorita bonitatii sub nivelul minim acceptat"

La o prima vedere am fi putut spune ca acest client este eligibil din multe puncte de vedere cum ar fi: -venit net 1500 ron (minim acceptat de banca este de 750ron)

– varsta 21 ani (varsta mimima 20 ani)

– vechime in campul munci 20 luni (minim acceptat 12 luni)

– acesta are telefon fix si mobil, nu are copii in intretinere

Desi se incadreaza in anumiti parametri clientul nostru a pierdut punctaj deoarece este mult prea tanar, nu are studii superioare, sau pentru ca nu este casatorit.

Faptul ca banca accepta varsta minima 20 de ani, dar 21 de ani este considerata totusi o varsta riscanta, este justificata prin numeroasele situatii in care tinerii nefiind suficient de responsabili la varsta aceasta, si-au pierdut slujbele dupa contractarea creditelor, sau din motive subiective si constiente au intrerupt plata ratelor.

Studiile superioare, dau siguranta bancii ca in cazul in care clientul isi pierde locul de munca, acestuia ii va fi mult mai usor sa gaseasca un altul, intr-un timp foarte scurt.

Statutul de casatorit, confera un grad ridicat de responsabilitate si stabilitate, riscul fiind mult mai redus de neplata.

Acesti trei parametri interpretati mai sus, respectiv: varsta, studii si starea civila sunt de o reala importanta in analiza bonitatii clientilor de retail in vederea angajarii de credite.

In urmatorul caz incercam sa plusam, astfel vom vedea modificarea carui parametru din cei trei discutati mai sus, duce la obtinerea unui rezultat pozitiv.

Cazul 2:

In urmatoarea situatie am pastrat aceleasi informatii referitoare la client, schimbandu-i doar varsta, respectiv de la 21 de ani l-am dus la varsta de 30 ani(varsta care confera un grad mult mai ridicat de siguranta pentru banca).

Interpretare caz 2:

Dupa cum observam , acest parametru, totusi, nu este suficient de important, drept dovada statusul a ramas acelasi si anume "respins". Chiar daca nivelul bonitatii acestui client a crescut, prin prisma varstei, nu este suficient incat sa atinga minimul acceptat de UCT Bank.

Cazul3:

Dupa cum se observa au mai ramas doi parametri decisivi, care il pot duce pe client spre obtinerea creditului. Mai departe vom trece in dreptul starii civile casatorit.

Rezultatul analizei bonitatii dupa schimarea starii civile

Interpretare caz 3:

Se observa ca intr-adevar starea civila este un parametru decisiv pentru banca in analiza de bonitate a clientului. Desi clientul nostru nu are studii superioare in cazul de fata, totusi a atins nivelul optim al bonitatii prin care i se acorda credit.

Gradul maxim care ii este permis sa se indatoreze este de 40%.

Interpretare caz 4:

Studiile superioare canataresc la fel de mult ca si statutul de casatorit, asadar un client persoana fizica trebuie sa fie casatorit sau sa aiba studii superioare pentru a inregistra nivelul optim de bonitatea in privinta accesarii unui credit la Unicredit Tiriac Bank

Gradul de indatorare este tot de maxim 40 % si in aceasta situatie.

Cazul 5:

Este lesne de inteles ca un client care este si casatorit si are si studii superioare nu are nicio problema in accesarea unui credit, daca si ceilalti parametri sunt respectati.

In aceasta ultima situatie voi introduce in toate campurile parametrul cel mai bine punctat de catre analistii de bonitate pentru a vedea care este diferenta.

Profilul" clientului ideal"

Fig 12 Rezultatul analizei bonitatii unui "client ideal"

Era de asteptat ca statusul sa fie "admis", insa interesant de urmarit este nivelul maxim de indatorare permis, care in aceasta situatie urca pana la 47%, comparativ cu celelalte doua situatii unde maximul permis atingea doar 40% .

Concluzii și propuneri

.FotoDacă punerea în practică a programului „Prima Casă” a fost extrem de dificilă pentru proiectele finalizate sau aproape finalizate, varianta încurajării construcțiilor de la zero s-ar putea să fie imposibilă. Cât privește posibila ridicare a plafonului de îndatorare sau includerea ANL în program, acestea nu sunt decât arme cu două tăișuri, care distorsionează mersul liber al pieței. Actualul program guvernamental de sprijinire a achiziției unei locuințe pentru cei cu venituri medii a fost propus inițial a se implementa la finele anului 2008, dar a început abia în vara anului trecut. Viitorul program, dacă va exista unul, nu se știe când va începe, cu atât mai mult cu cât e mai greu de pus în practică. Pe de o parte, nu sunt suficienți bani pentru a fi demarat. Pe de altă parte, noua formă a programului se vrea mult mai complexă, cu finanțarea construcției locuințelor de la zero, ceea ce înseamnă eliberarea sumelor de bani pe faze de execuție, în urma verificării acestor faze, proces extrem de complicat. Băncile au dat banii greu pentru locuințe finalizate și cu atât mai greu ar putea da pentru execuția altora, în condițiile în care evoluția prețurilor și procesul de construcție sunt incerte, în perspectivă. Nici ridicarea plafonului de îndatorare nu pare să-i încânte decât pe unii dezvoltatori, care cu greu pot să modeleze prețurile după puterea de cumpărare a majorității românilor.

Cât despre varianta includerii Agenției Naționale pentru Locuințe (ANL) în acest program, aceasta nu face decât să-i ajute, o dată în plus, pe clienții privilegiați ai acesteia, în defavoarea cumpărătorului simplu, rămas pentru a doua oară pe dinafară.
Data relansării programului e legată de foarte mulți factori: Aceasta depinde de consistența modificărilor, în special cele referitoare la construcția de locuințe și negocierile cu băncile asupra acestor norme. Dacă verificarea dosarelor de garanții de către FNGCIMM a fost dificilă anul trecut, rămâne de văzut cine și cum va face verificarea fazelor de construcție pentru finanțarea construcțiilor noi.

Reînceperea acestui program se poate dovedi importantă pentru economie, dar depinde foarte mult de condițiile BNR și, de asemenea, de stufoasele norme de aplicare. Procesul stă în continuare foarte mult la mâna băncilor. „Băncile nu sunt pregătite încă să reînceapă creditarea și, ca atare, vom asista la aceeași lamentare ca în anul trecut, cel puțin în primul trimestru.
Promisiunea încurajării construirii de la zero a locuințelor a fost făcută încă înainte de implementarea programului, de anul trecut.

Dar din 2009, și cu atât mai mult acum, a rămas o problemă: foarte putini nu mai cumpără locuințe în faza de proiect. Foarte dificilă se poate dovedi în acest caz eliberarea tranșelor de bani în urma unui greu realizabil control pe etape de execuție, având în vedere și că multe firme dau faliment chiar cu proiecte aproape finalizate. Ar fi absurd ca statul să riște cu așa ceva. Finanțarea construcțiilor în regie proprie pare a ieși din calcul. Construcțiile în regie proprie în general sunt o reminiscență a improvizațiilor postcomuniste și alimentează zona gri a economiei. Orice construcție trebuie să respecte standarde tehnice, de calitate și de estetica vecinătăților. Aproape toți actorii pieței susțin stimularea industriei construcțiilor. Stimularea construcțiilor este generatoare de locuri de muncă, pe când stimularea vânzărilor de dragul vânzărilor nu aduce niciun plus nicăieri în economie, poate doar unor agenți imobiliari, Rămâne însă problema cum se va stimula efectiv această industrie, cu un buget redus și cu un cadru legislativ incoerent. . Pe schema bugetului actual, nu e sigur dacă viitorul program „Prima Casă“ va avea fonduri suficiente pentru ceea ce se va propune. Guvernanții încearcă să facă rost de bani chiar și din vânzarea locuințelor ANL.

Viitoarea destinație a acestor bani e problematică în sensul că nu trebuie să fie considerată ajutor de stat ilegal, încălcând legile concurenței. Astfel că ANL s-ar putea vedea cu locuințele vândute, dar fără fonduri pentru viitor. Asta pe lângă faptul că această susținere a vânzării locuințelor rămase îi favorizează încă o dată pe actualii chiriași privilegiați ANL și viitori proprietari, în detrimentul celorlalți cumpărători din afara programului.
„Integrarea ANL în acest proiect ar avea o predicție fiscală comparativ cu alte dezvoltări doar dacă implementarea va fi eficientă. Principala cale prin care noul program ar putea încuraja în mod realizabil construcția de locuințe noi este prin intermediul ANL, prin contractare sau subcontractare. Acesta e un mod realist pentru că statul ia banii, statul dezvoltă, iar acest mod de finanțare este, în plus, mai ușor de controlat decât alte proiecte.

Mulți dezvoltatori cu influență fac presiuni pentru ridicarea plafonului de îndatorare la 70.000-80.000 de euro. În opinia acestora, o astfel de măsură ar fi justificată pentru a-și vinde locuințele. Nu e clar însă, în termeni de piață, de ce trebuie ca programul guvernamental să se adapteze la prețurile lor și de ce nu-și adaptează dezvoltatorii prețurile la cererea redusă. Ridicarea plafonului ar putea avea însă un efect pervers de creștere a prețurilor apartamentelor, chiar dacă nu unul de amploare.

Băncile, chiar și ajutate de garanția statului, vor da bani tot în funcție de veniturile potențialului cumpărător, iar dezvoltatorilor – tot în funcție de piața imobiliară și capacitatea de vânzare sau cea financiară. O creștere mai consistentă a acestui plafon ar rămâne fără efecte dacă puterea de cumpărare a clienților eligibili, dictată în primul rând de nivelul veniturilor, nu converge spre prețurile pieței imobiliare.

Ne apropiem de perioada în care dezvoltatorii își vor stabili mai întâi piața-țintă, în termeni de venit mediu, statut social, vârstă, număr mediu de membri de familie, accesibilitate pentru finanțare și abia apoi vor customiza ofertele ca preț, locație, calitate și structură. Indiferent cum va arăta noul program însă, unii analiști consideră că această posibilă ridicare a plafonului poate avea scopul de a ajuta importanți finanțatori ai partidelor politice, importanți dezvoltatori imobiliari.

Grafice

Gr.nr 1. Totalul activelor sistemului bancar din ECE

Sursa: CEE Banking Sector Report, June 2012

Grafic nr.2 Creșterea activelor totale (rata de creștere la nivel European)

Sursa: CEE Banking Sector Report, June 2012

Gr.nr.3 Piața bancară în ECE, 2011

Sursa: Conform studiului realizat de Ensight Management Consulting

Grafic nr 3 Prezența băncilor cu capital străin (% din total active)

Sursa: National central banks, IMF, Raiffeisen RESEARCH

Gr.nr. 3 Prezența băncilor cu capital străin în ECE

Gr.nr. 4 Total credite în ECE

Gr.nr. 5. Creșterea creditelor pe toate segmentele de activitate

Sursa: CEE Banking Sector Report, June 2012

Gr.nr.6 Raportul credite-depozite in perioada 2005-2011

Gr.nr 7 Comparație – credite neperformante

Bibliografie:

Caraiani Gh., Andreica R., Mustea R., Curteanu A., Stan A.M., “Factoringul în comerțul internațional”, Ed. Lumina Lex, București, 2004

Caraiani Valeriu Potecea, Georgiana Surdu Nitu, „Factoring in afacerile internationale”¸Editura Universitara, 2011

Cezar Basno, Nicolae Dardac, “Sisteme de plăți, compensări și decontări”, EDP, 2003

Dănilă Nicolae, Anghel Lucian, Radu Alina, Boitan Iustina, Bistriceanu Gabriel, Șinca Florin, „Corporate Banking – Produse și servicii bancare corporate” ¸Editura ASE, 2010

Dănilă Nicolae, Lucian Anghel, Șinca Florin, “Retail banking – produse și servicii bancare retail”, Editura Economică, 2012

Dedu Vasile, Enciu Adrian, Ghencea Stanel, „Produse și servicii bancare: corporate și retail bancar – principii și tehnici de analiza, creditare, monitorizare, trezorerie și plăti electronice”, Editura ASE, 2008

Dima Mihaela Alina, Ameziane LIzeta, Dinca Violeta Mihaela, orzea Ivona, „Banking for business administration: theory, cases and applications”¸Editura ASE, 2012

Ioana Hategan, „Instrumente financiar bancare pentru socieatile comerciale”, Editura Universul Juridic, 2011

Moraru Dan, Nedelscu Mihai, „Produse si servicii bancare”, Editura ProUniversitaria, 2013

Negruș Mariana, “Plăti și garanții internaționale", Editura All Beck 2006

Paraschiv Dorel Mihai, “Tehnica plăților internațional”, Editura Economică 2003

Parker, Phillip, “Mastering ACI Dealing Certificate”, ACI Financial Markets Association, Prentice Hall, Pearson Education, 2003

Persida Cechin Crista, “Băncile și operațiunile bancare”, Editura Mirton Timișoara, 2004

Petre Brezeanu, „Finantele personale in Romania”, Editura Oeconomica, 2011

Rose, Peter, Hudgings, S, „Bank management and financial services”, Editura McGraw-Hill 2008

Ungurean, Pavel, “Banking – Produse și operațiuni bancare”, Editura Dacia, 2001

Velicu Ileana Sosanzeana, „Produse si servicii bancare”, Bucuresti, Editura Fundatiei Romania de Maine, 2011