Operatiunea de Creditare Ipotecara Pentru Persoane Fizice
LUCRARE DE DISERTAȚIE
Operațiunea de creditare ipotecară pentru persoane fizice
Cuprins
INTRODUCERE
CAPITOLUL I
CREDITUL BANCAR
1.1 Caracteristicile produselor și serviciilor bancare
1.2 Creditul bancar – resursă de finanțare a nevoilor populației
1.3 Tipologia creditului
1.4 Principalele tipuri de credite
1.4.1 Credite pe termen scurt
1.4.2 Credite pe termen mijlociu și lung
CAPITOLUL 2
CREDITUL IPOTECAR
2.1 Scurt istoric al creditului ipotecar în România
2.2 Creditul ipotecar
2.3. Contractul de credit ipotecar pentru investițiile imobiliare
2.4. Creditul imobiliar vs. Creditul ipotecar
CAPITOLUL 3
CREDITUL IPOTECAR PE TERITORIUL ROMÂNESC, ANALIZA PIEȚEI ȘI PAȘII PENTRU OBȚINEREA UNUI CREDIT IPOTECAR 41
3.1 Raportul statistic al creditelor acordate persoanelor fizice pentru locuințe
3.2 Analizarea creditelor oferite pe piața bancară
3.3 Creditul ipotecar Alpha Bank pentru persoane fizice
3.3.1 Scurt istoric al băncii Alpha Bank
3.3.2 Creditul ipotecar Alpha Bank pentru persoane fizice
3.4 Analiza riscului de creditare
CONCLUZII ȘI PROPUNERI
BIBLIOGRAFIE
Introducere
Într-o economie de piață este necesară existența unui sistem bancar care să asigure mobilizarea tuturor disponibilităților monetare ale economiei și orientarea lor temporară în desfășurarea de activități economice eficiente.
Prin activitatea desfășurată de bănci, de colectare de resurse financiare concomitent cu plasarea acestora spre unitățile care resimt nevoi temporare suplimentare, acestea îndeplinesc un rol important de intermediere bancară. În acest sens, creditul devine instrument activ în stimularea dezvoltării economiei, prin intermediul lui încurajându-se acțiunea anumitor fenomene, în funcție de obiectivele urmărite a se realiza.
Creditul este indispensabil economiei, de aceea modul de acordare a acestuia are o importanță majoră, aici intervenind funcția băncii de analist financiar pentru a orienta resursele spre cele mai eficiente plasamente.
Evoluția ultimilor ani au condus la modificări structurale atât pe partea cererii de credite, cât și pe partea ofertei. Procesul de restructurare a economiei împreună cu modificarea comportamentului populației acționează pe partea creșteri cererii de creditare atât în scopul consumului cât și pentru investiții. Restructurarea și privatizarea sectorului bancar, precum și creșterea competiției în contextul alinierii la practicile europene acționează în sensul expansiunii ofertei de creditare. De aici rezultă că procesul de creștere a creditului bancar acordat populației are suport sustenabil atât din partea cererii, cât și a ofertei.
Ritmul de creștere semnificativă a creditului, precum și dirijarea dinamici cu preponderență spre populație reprezintă caracteristici întâlnite în ultimi ani în România.
Dezvoltarea creditului acordat populației a fost susținut de creșterea puterii de cumpărare a populației, în ultimi ani, pe fondul sporului de salarii reale, a intrării de capital în țară de la populația plecată în afara granițelor țării, scăderii inflației și reducerii șomajului.
Am ales această temă ținând cont de faptul că economia de piață nu poate funcționa fără credite, banca urmărind să asigure, prin intermediul creditului, echilibrul economic general.
Lucrarea este structurată pe 3 capitole:
În Capitolul I, intitulat “Creditul bancar”, sunt prezentate principalele caracteristici ale creditelor bancare precum și perspectivele creditului în România.
În cel de-al II-lea capitol sunt prezentate informații în legătură cu creditul ipotecar cum ar fi instituțiile autorizate, garanțiile, contractul de credit ipotecar, iar acest capitol se încheie cu o comparație intre creditul ipotecar și creditul imobiliar.
Cel de-al treilea capitol “Creditului ipotecar pentru persoane fizice” am analizat într-o primă fază despre creditul acordat populației pentru locuințe urmată apoi de pașii urmați pentru selectarea și obținerea unui credit ipotecar.
Lucrarea se încheie cu concluziile pe care mi le-am exprimat în urma analizei creditului ipotecar prezentat în acest proiect.
CAPITOLUL I
Creditul bancar
Caracteristicile produselor și serviciilor bancare
De-a lungul timpului băncile au fost cunoscute ca instituții de credit ce fac comerț cu bani, atrăgând resursele disponibile și plasându-le sub formă de produse și servicii la prețuri care să acopere costurile și riscurile și să asigure un profit. În esență, această concepție este valabilă și astăzi, numai că produsele și serviciile bancare s-au ramificat extrem de mult, au apărut tipuri noi, cauzate de progresele tehnologice în informatică și comunicații, ceea ce a dus la profunde transformări în relația bancă-client, în organizarea și conducerea sistemului bancar.
Caracteristici
Produsele și serviciile bancare prezintă particularități care le diferențiază față de celelalte produse și servicii astfel:
– sunt imateriale, adică nu au suport fizic, dar satisfac anumite cerințe indispensabile societății, facilitând circulația bunurilor materiale;
– sunt condiționate de reglementările bancare care stabilesc anumite condiții de funcționare, risc, garantare etc.;
– produsele (creditele) dau acces la monedă, iar serviciile (plățile interbancare) asigură transferurile monetare între participanții la tranzacții;
– produsele și serviciile se valorifică prin rețeaua proprie la unități bancare și nu se pot redistribui, închiria;
– produsele și serviciile se valorifică numai clientelei care are relații cu banca (au conturi deschise la bancă).
Din punct de vedere al gestiunii bancare, produsele (creditele) angajează capitalurile băncilor și fonduri atrase care avansează sub formă de împrumuturi, în timp ce serviciile (plățile interbancare) transferă fondurile clientelei de la un partener la altul. Între bancă și client se creează raporturi juridice care plasează banca, în cazul produselor (creditelor), în poziția de creditor și clientul în poziția de debitor, iar în cazul depozitelor, clientul devine creditor (pentru depozitele pe care le deține la bancă) și banca devine debitor; în ceea ce privește serviciile, banca este în poziția de creditor și clientul de debitor. Aceste raporturi în care clientul poate fi în unele cazuri creditor, iar în altele debitor sunt destul de complexe și sunt specifice numai sistemului bancar.
Produse și servicii
Principalele produse și servicii pe care băncile le furnizează clientelei sunt următoarele:
Figura 1.1 – Produsele bancare
Figura 1.2 – Serviciile bancare
1.2 Creditul bancar – resursă de finanțare a nevoilor populației
Conceptul de credit
Creditele constituie creanțele deținute de bancă asupra clientelei, creanțe apărute din necesitatea satisfacerii nevoilor de finanțare ale persoanelor fizice și întreprinderilor. Originea cuvântului credit este din latină “Credere”, tradus prin a crede, și reprezintă a avea încredere în faptul că în viitor se vor respecta toți termenii contractului de credit stabiliți în prezent de comun acord. Împrumutatul are încredere în faptul că va recupera suma avansată la termenul stabilit și va obține un câștig conform înțelegerii încheiate. În legea bancară nr. 58/1998, creditul este definit ca orice angajament de punere la dispoziție sau acordare a unei sume de bani ori prelungirea scadenței unei datorii, în schimbul obligației sau a altor cheltuieli legate de această sumă sau orice angajament de achiziționare a unui titlu, care încorporează o creanță, ori a altui drept la încasarea unei sume de bani. Rezultă că în relațiile de credit apar doi parteneri, creditorul și debitorul, care, de regulă, sunt băncile în poziție de creditor și agenții economici, populația sau statul în poziție de debitori.
Funcția de bază a unei bănci în economie este creditarea, funcție care le conferă băncilor responsabilități majore privind promovarea unei economii bazate pe criteriul rentabilității și eficienței.
Creditul joacă un rol foarte important în economiile moderne, creditul facilitând schimburile, stimulând producția, susține creșterea economică și joacă un rol important în creația monetară. Dezvoltând puțin ideea, găsim următoarele aspecte pozitive induse de credit în economie:
Creditul facilitează schimburile – acesta a reprezentat primul rol jucat de credit, care a stat și la baza apariției băncilor. Recurgerea la credit, materializată într-o anticipare de venituri, permite obținerea unui surplus de putere de cumpărare cu influență directă asupra volumului mărfurilor tranzacționate.
Creditul stimulează producția – dezvoltarea activității productive depinde de măsura în care capacitățile de producție pot fi modernizate, înlocuite sau extinse. Creditul permite întreprinderilor să achiziționeze capacități de producție în strânsă legătură cu cantitatea și calitatea producției de realizat. Pe de altă parte el oferă cumpărătorilor resurse financiare, stimulând consumul. Astfel, creează cerere pentru producția oferită. Efectele creditului asupra producției nu se manifestă doar la agentul economic beneficiar, ci se extind în direct și la alte întreprinderi.
Creditul joacă un rol în creația monetară – în condițiile în care o bancă acordă un credit, ea creează fluxuri monetare. Sunt astfel folosite resurse din depozite pentru acordarea de credite, fără ca deponenții să fie privați de utilizarea depozitelor. Prin creditare, băncile comerciale creează moneda în economie.
Trăsăturile caracteristice ale creditului
Perioada de creditare
Perioada de creditare reprezintă intervalul de timp de la încheierea acordului de împrumut până la rambursarea totală a acestuia. Există o mare diversitate în ceea ce privește perioada creditării. În cazul plasamentelor bancare în operațiuni cu clientela, creditarea se realizează pe scadențe care merg de la câteva zile, la credite de trezorerie sau operațiuni de creditare a creanțelor comerciale, și ajunge la zeci de ani, la creditele ipotecare sau de decoltare. Pe ansamblul operațiunilor de creditare există scadențe și mai mici, respectiv și mai mare pentru operațiuni pe piața interbancară sau piața ipotecară.
Perioada de grație
Perioada de grație reprezintă o facilitate, acordată de către bancă, pentru anumite situații (ex. construirea de locuințe, realizarea de investiții) pe o perioadă bine determinată și presupune plata în această perioadă numai a sumelor reprezentând dobânda datorată băncii pentru creditul acordat. Această perioadă se acordă la solicitarea clientului. Este important de reținut că această perioadă nu prelungește termenul de rambursare stabilit de contract. Perioada de grație este motivată de faptul că un investitor are nevoie de un interval de timp pentru realizarea investiției după care începe să obțină venituri din care să ramburseze ratele din credit. Pentru bancă această perioadă reprezintă niște venituri amânate și este interesată în a reduce acest interval de timp pentru a nu imobiliza fondurile o perioadă îndelungată. De regulă, la creditele de dezvoltare perioada de grație este de unu-trei ani în funcție de natura investiției (la echipamente perioade mai scurte, la construcții perioade mai lungi).
Perioada de tragere
Perioada de tragere reprezintă intervalul de timp în care împrumutatul poate să efectueze trageri din credit. Perioada de tragere începe de la intrarea în vigoare a acordului de credit, adică împrumutatul a îndeplinit condițiile de acces la credit (constituiri de garanții, asigurări până la un anumit moment când se prevede realizarea obiectivului propus pentru creditare.
Metode de rambursare
Rambursarea creditelor se poate face prin trei modalități:
Rambursare în rate egale – presupune ca mărimea ratei să fie constantă pe toată perioada de derulare a creditului. Pe măsura rambursării dobânda plătită va fi din ce în ce mai mică.
Rambursare prin anuități constante – face ca suma plătită băncii (rata + dobânda) să nu se modifice pe toată perioada de rambursare.
Rambursare totală la scadență – când creditul se ramburseaz. De regulă, la creditele de dezvoltare perioada de grație este de unu-trei ani în funcție de natura investiției (la echipamente perioade mai scurte, la construcții perioade mai lungi).
Perioada de tragere
Perioada de tragere reprezintă intervalul de timp în care împrumutatul poate să efectueze trageri din credit. Perioada de tragere începe de la intrarea în vigoare a acordului de credit, adică împrumutatul a îndeplinit condițiile de acces la credit (constituiri de garanții, asigurări până la un anumit moment când se prevede realizarea obiectivului propus pentru creditare.
Metode de rambursare
Rambursarea creditelor se poate face prin trei modalități:
Rambursare în rate egale – presupune ca mărimea ratei să fie constantă pe toată perioada de derulare a creditului. Pe măsura rambursării dobânda plătită va fi din ce în ce mai mică.
Rambursare prin anuități constante – face ca suma plătită băncii (rata + dobânda) să nu se modifice pe toată perioada de rambursare.
Rambursare totală la scadență – când creditul se rambursează la final, iar dobânda se plătește periodic.
În practică, creditele pe termen scurt se rambursează o singură dată la scadență iar creditele pe termen mijlociu și lung se rambursează în rate egale sau anuități după preferința împrumutatului. Pentru creditele care se rambursează în rate, banca întocmește un plan de rambursare (numit și scadențar), care se anexează la contractul de credit, în care se prevăd datele la care vor avea loc plățile și sumele pentru fiecare rată.
Dobânda
Dobânda încasată de bancă depinde în mod direct de mărimea capitalului dat cu împrumut, de nivelul ratei dobânzii și de perioada creditării. Ea poate să fie simplă, la operațiuni pe termen scurt, când se ia în calcul un număr de zile sau compus, în cazul celorlalte operațiuni.
Băncile utilizează în operațiunile desfășurate două tipuri de rate ale dobânzii: fixe și variabile. O rată declarată fixă nu își modifică nivelul pe durata de viață a elementului bilanțier la care se aplică. O rată declarată variabilă se modifică în această perioadă în funcție de evoluția unui element de referință. Aceasta este de regulă un indice sau o rată a dobânzii definitorie pentru piață sau pentru anumite categorii de operațiuni. Există și un mixaj intre cele două tipuri de rate, ce îmbracă forma ratei revizuibile. Aceasta este fixă, putându-se însă modifica numai la anumite intervale de timp, într-o manieră regulată.
De asemenea, cu privire la rata dobânzii întâlnim următoarele variante:
Se aplică o rată actuarială – aceasta ține cont de capitalizare pe o anumită perioadă. Spunem că avem o rată a dobânzii proporțională atunci când, dorind să obținem o rată lunară sau trimestrială, trebuie să împărțim rata anuală la 12, respectiv la 4.
Se aplică o rată actuarială – aceasta ține cont de capitalizare pe o anumită perioadă. Spunem ca avem o rată a dobânzii actuariale atunci când, de exemplu, rata lunară este rădăcina de ordin 12 din rata anuală.
Comisioane
Comisioanele sunt destinate în mod normal remunerării băncii pentru prestarea unui serviciu, spre deosebire de dobânzi, care trebuie să remunereze capitalul efectiv împrumutat. Totuși, sub denumirea de comision întâlnim două categorii:
Comisioane propriu-zise, ce corespund remunerării unui serviciu prestat;
Comisioane asimilate dobânzilor, al căror mod de calcul este identic cu cel al dobânzilor.
În practica bancară, comisioanele întâlnite le putem încadra într-unul dintre următoarele categorii:
Comision de angajament – remunerează serviciul prestat de bănci pentru întocmirea și analiza dosarului de credit care se plătește o singură dată la prima tragere de credit.
Comision de neutilizare – este destinat să remunereze banca pentru partea de credit pe care ea a pus-o la dispoziția clientului fără ca acesta să o utilizeze. El compensează parțial lipsa unei dobânzi pentru soldul neutilizat al creditului și se plătește anual.
Comision de administrare (gestiune) – perceput de bancă pentru gestionarea creditului, el poate fi încasat o singură dată la eliberarea sumelor împrumutate sau periodic la soldul contului, situație în care se poate asimila unei dobânzi.
Cheltuieli anexe – în această categorie intră o serie de cheltuieli legate de diverse asigurări, de garanții sau de acte notariale.
Costul creditului (DAE – dobânda anuală efectivă)
Cheltuielile cu dobânda, comisioane și spezele bancare (comisioane pentru activități nebancare dar legate de activitatea de creditare, ca de exemplu evaluarea bunurilor aduse în garanți, taxele notariale) constituie costul creditului care se exprimă într-o rată anuală. Întrucât unele din aceste cheltuieli se achită după efectuarea acestora, iar altele pe parcursul perioadei de creditare se folosește modelul anuității care permite cunoașterea unui cost mediu anual al creditului. Uneori nu există suficientă transparență din partea băncilor și se afișează numai dobânzile fără a se menționa și comisioanele care pot reprezenta unu-trei puncte procentuale, deci acestea au o influență semnificativă asupra costului total al creditului. Banca Centrală intervine uneori și obligă băncile să afișeze costul mediu anual al creditului pentru informarea corectă a celor interesați în obținerea unui credit.
1.3 Tipologia creditului
Cu privire la formele creditului, în literatura de specialitate au fost elaborate mai multe criterii de clasificare.
Din punctul de vedere al calității debitorului, se disting:
Figura 1.3
Figura 1.4
II. În funcție de destinația creditului, se disting:
credite de producție, care sunt credite pentru activitatea curentă a agenților economici și pentru investiții;
credite de circulație, reprezentând un avans pentru mărfurile ce pot fi vândute;
credite de consum, care sunt acordate pentru procurarea unor bunuri de folosință personală sau pentru satisfacerea unor nevoi imediate de trezorerie ale persoanelor fizice.
III. În funcție de maturitatea acestora, se disting următoarele categorii de credite:
credite pe termen scurt (până la un an);
credite pe termen mediu (1-5 ani);
credite pe termen lung (peste 5 ani).
IV. După natura garanției creditului, există:
credit real, care are drept acoperire materială garanții mobiliare și imobiliare, și altele;
credit personal, a cărei garanție este garanția morală acordată clientului creditat.
V. După tipul de dobândă:
credite cu rată de dobândă fixă;
credite cu rată de dobândă indexată.
VI. Trăsăturile creditului: Figura 1.5
A utiliza creditul în mod rațional și eficient constituie un puternic factor de diminuare a fenomenului inflaționist și chiar de lichidare treptată a acestuia.
1.4 Principalele tipuri de credite
Creditul comercial
Creditul comercial reprezintă o amânare la plată pe baza unor instrumente de plată (cambie, bilet la ordin) sau a unei amânări acordate de furnizori sau de comercianți cumpărătorilor. Creditul comercial a devenit în practică larg răspândită, bunurile și serviciile fiind livrate cu plata la o lună sau mai mult. Creditul comercial a devenit astfel o sursă atrasă, gratuită care la nivelul unei economii reprezintă 10-20% din resursele totale de finanțare. Creditul comercial se deosebește de cel bancar prin faptul că producătorul sau comerciantul împrumută banii săi în timp ce banca împrumută banii deponenților sau cei împrumutați pentru completarea resurselor.
Creditul bancar
Creditul bancar reprezintă principala formă de credit din economie. Acesta se bazează pe depozitele bancare, împrumuturi de pe piața financiară și fondurile proprii ale băncilor. Creditul bancar este în cea mai mare parte un credit pe termen scurt, pentru că și resursele sunt în mare parte un credit pe termen scurt și provin de pe piața monetară. Creditul pe termen mijlociu și lung are ca sursă principală împrumuturile de pe piața financiară.
Creditul se adresează activității corporatiste – întreprinderi mijlocii și mari și activității de retail – întreprinderi mici și populația. Creditul bancar depinde în primul rând de calitatea clientelei, adică de abilitatea acesteia de a desfășura o activitate rentabilă și de a avea capacitatea financiară de a rambursa creditele avansate. Băncile avansează creditele numai pe bază de garanții reale sau cesiuni de creanțe asupra veniturilor viitoare ale beneficiarilor și a sumelor din conturile bancare ale acestora și garanții personale. Creditele se acordă pentru destinația stabilită prin contract, iar utilizarea creditului pentru altă destinație dă dreptul băncii să întrerupă creditarea și să treacă la rambursarea anticipată a sumelor avansate. Contractul de credite și contractele de garanții constituie titlu executoriu, ceea ce înseamnă că banca se poate îndrepta asupra debitorului fără alte demersuri juridice.
Întrucât în practică, din motive care țin de cele mai multe ori de aspecte de marketing, întâlnim o paletă foarte largă în denumirea creditelor, încercăm să cuprindem oferta de creditare a băncilor într-o tipologie care ține cont de cadrul legislativ, reglementările din domeniu și de principalele caracteristici tehnice ale produselor oferite.
1.4.1 Credite pe termen scurt
Creditul global de exploatare
Creditul global de exploatare reprezintă principalul tip de credit folosit de agenții economici pentru activitatea economică pe care o desfășoară. Acest tip de credit a fost denumit în mai multe feluri în funcție de anumite orientări a autorității monetare. În anul 1990, se folosea noțiunea de credit de producție, care reflecta cât se poate de bine destinația creditului, adică de finanțare a activității de producere a bunurilor materiale și de prestare a serviciilor. Întrucât termenul era mai vechi, prin 1995 a fost înlocuit cu noțiunea de credit global de exploatare care avea același conținut economic, dar era considerat mai adecvat economiei de piață în curs de formare. Din anul 2000 s-a preferat noțiunea de credit revolving, un tip de credit folosit în occident, care permitea reînnoirea creditului utilizat până la nivelul inițial aprobat, astfel că firma avea la dispoziție, permanent, același volum de credit până la scadența finală. Esența creditului nu s-a schimbat ci numai forma de acordare și rambursare, abandonându-se sistemul clasă în favoarea unei forme moderne de creditare care permitea ca volumul creditului să evolueze după fluctuația fluxului de lichidități al companiei, cu acordări și rambursări multiple pe parcursul perioadei de creditare, dar în limita nivelului aprobat. Noțiunea de credit revolving a fost larg acceptată de comunitatea bancară, pentru că reflecta destul de bine caracteristica creditului, care dă posibilitatea folosirii unui volum de credite mai mare decât cel aprobat, numai că trebuia să fie și rambursat atunci când se creează disponibilități pentru a se încadra în limita aprobată. Această formă de creditare a reprezentat un pas înainte în domeniul creditării cu avantaje în primul rând pentru agenții economici, dar și pentru bancă, întrucât prin derularea unui volum mai mare de credite, în limitele prudențiale stabilite, beneficia și de un volum mai mare de dobânzi și comisioane pentru operațiunile de plăți. Prin anul 2000 și această noțiune a fost înlocuită cu termenul de linie de credit care a fost considerată mai adecvată pentru activitatea de creditare și care reprezenta, de fapt, un credit revolving. Mecanismul de creditare era contul curent, care prin funcționare, debitare-creditare, reflecta fie creditul existent (soldul debitor), fie disponibilitățile bănești (soldul creditor). Din anul 2007, banca centrală a introdus noțiunea de plafon de credit, cu același conținut și mecanism de funcționare ca și linia de credit, dar cu o denumire mai puțin reprezentativă. În continuare, vom folosi noțiunea de credit global de exploatare care reflectă mai bine esența acestui tip de credit.
Creditul global de exploatare se poate acorda fie pentru creditarea de ansamblu a activității curente de aprovizionare, producție, desfacere, fie a unor subactivități, proiecte, contracte, care prin natura lor se desfășoară și se evidențiază distinct. Creditul se poate majora sau diminua pe parcursul anului, dacă activitatea clientului este mai bună sau mai slabă față de parametrii luați în considerare la aprobarea acestuia.
Pot beneficia de credite globale de exploatare agenții economici care înregistrează performanțe financiare corespunzătoare (categoria A sau B) și au un serviciu bun al datoriei. Se pot acorda linii și agenților din categoriile de performanță C sau D numai pentru export, când ponderea acesteia în cifra de afaceri este semnificativă și are caracter de permanență.
Creditul pe obiect
Creditul pe obiect se referă la creditarea unor comenzi, a stocurilor de produse finite destinate vânzării, inclusiv producția neterminată, pe parcursul perioadei de creditare. Acest tip de creditare este specific întreprinderilor industriale și de construcții, care lucrează pe bază de contracte încheiate înaintea începerii procesului de producție sau a firmelor comerciale care achiziționează stocuri de mărfuri pentru desfacere. Pentru bancă, acest tip de credit este mai atractiv decât cel global de exploatare, întrucât produsele au desfacerea asigurată și prin aceasta se asigură rambursarea creditului.
Credite pentru finanțarea stocurilor sezoniere
În această categorie sunt cuprinse: (a) creditele pentru cheltuieli cu stocuri temporare de materii prime, materiale care depășesc necesarul ca urmare a unor factori conjuncturali (primire de la furnizori în avans aprovizionări în loturi optime, întreruperea producției, greutăți în expedierea produselor la intern sau export); (b) creditele pentru cheltuielile cu stocuri sezoniere de materii prime și produse (produse agricole vegetale, animale, agroalimentare, alte stocuri cu o perioadă mai mare de un trimestru, dar fără a depăși 12 luni; aceste stocuri sunt specifice întreprinderilor cu activitate sezonieră din agricultură și industria alimentară.
Credite de trezorerie
Creditele de trezorerie cunoscute și sub numele de credite pentru nevoi temporare se acordă pentru acoperirea deficitului de lichiditate ca urmare a unor disfuncționalități în încasarea mărfurilor/serviciilor, satisfacerea unor cerințe temporare de finanțare, inclusiv folosirea unor oportunități oferite de piață. Creditele de trezorerie se acordă pe o perioadă de maximum 30 de zile. Tot de aceeași natură sunt și creditele pentru facilități de cont, precum și creditele pentru descoperit de cont (overdraft), care se acordă până la 30 de zile pentru acoperirea decalajului în cash flow în urma unor situații neprevăzute.
Creditul de scont
Creditul de scont se acordă pe baza unor instrumente de plată precum cambia și biletul la ordin, denumite și efecte de comerț care pot constitui garanții acordate băncii până la încasarea acestor efecte sau se girează în favoarea băncii care va recupera valoarea nominală a acestora în calitate de beneficiar. În mod similar se poate proceda și cu cecul care fie se remite la încasarea de bancă, fie se girează în favoarea băncii. Cambia, biletul la ordin și cecul constituie titluri de credit care dau acces la moneda la vedere sau la scadență. Nu pot beneficia de asemenea credite agenții economici care figurează în evidența Centralei de plăți cu incidente în ultimele șase luni sau cu suspendarea dreptului de a le folosi pe timp de un an.
Creditul de scont este mai riscant decât alte tipuri de credite, întrucât instrumentele de plată primite drept garanție nu asigură decontarea acestora și există riscul de neplată de către debitor, facilitat de perioada dintre emitere și încasare, uneori destul de mare, ca în cazul cecurilor postdatate. Elocvente sunt situațiile întâlnite în sistemul nostru bancar, în care creditele acordate pe baza unor cecuri postdatate, refuzate la plată din lipsă de disponibilități, au determinat pierderi pentru băncile care le-au acordat, urmând să încerce recuperarea prin sistemul juridic.
Factoringul
Factoringul este operațiunea desfășurată pe bază contractuală, prin care factorul (banca) preia creanțe de la clientul său numit aderent prin plata facturilor sale rezultate în urma unor operațiuni de comerț, în schimbul unui comision. De fapt, există un comision de finanțare, care să remunereze punerea sumei în avans la dispoziția clientului și un comision de gestiune ce remunerează banca pentru efortul depus în recuperarea creanțelor. Spre deosebire de scontare, în cazul factoringului nu întâlnim cambii.
În funcție de momentul finanțării clientului, există două tipuri de factoring:
Factoring clasic când factorul plătește facturile în momentul preluării acestora.
Factoring la scadență, când factorul plătește creanțele aderentului în momentul exigibilității acestora. În acest al doilea caz, factorul nu mai încasează comisionul de finanțare, ci este remunerat doar pentru decontarea operațiunii.
De o mare importanță în finanțarea exporturilor sunt serviciile de evaluare a riscurilor de insolvabilitate și a riscului valutar. Asigurarea împotriva riscului de insolvabilitate se realizează, implicit, prin subrogarea factorului în poziția aderentului, astfel încât importatorul se va elibera, valabil prin efectuarea plății către factor. Pentru riscul valutar se adaugă, de regulă, o marjă la costul operațiunii.
Costul acestor servicii este de 0.5-3% din valoarea facturii pentru administrarea registrului contabil și sprijin în gestiune, iar plata în avans a facturilor va presupune o dobândă care va fi cu 1,5-3% deasupra celei bancare.
Utilizarea factorului prezintă o serie de avantaje: dă posibilitatea utilizării cambiei sau a acreditivului pentru efectuarea plății; înlăturând neînțelegerile ce pot intervene din cauza utilizării unei limbi străine și pe cele generate de necunoașterea legilor și a uzanțelor țării importatorului.
Factoringul clasic asigură aderentului disponibilitățile financiare în avans față de scadența creditelor acordate importatorilor, dându-i posibilitatea de a da curs unor noi comenzi, și îl pune la adăpost de riscul insolvabilității debitorilor săi. În plus, oferă posibilitatea acordării unor facilități de plată, deci este pentru exportator un mijloc de promovare a exporturilor.
Creditul de consum
Creditul de consum reprezintă creditul acordat persoanelor fizice pentru procurarea de bunuri și servicii din rețeaua comercială. În general, acesta este un credit pe termen scurt și mediu. Inițial a apărut din posibilitatea oferită de comerciant de a cumpăra bunuri, alimentare de cele mai multe ori, și de a le plăti la salariu. Creditul de consum prezintă avantaje pentru ambele părți. Cumpărătorul are posibilitatea să obțină mărfurile de care are nevoie fără să dispună de suma necesară achiziționării lor, iar comerciantul sau producătorul reușesc să-și promoveze la consum produsele. Creditul de consum a existat la început sub forma creditului comercial în care riscul de neplată aparținea vânzătorului, iar cu timpul s-a transformat în credit bancar. Există o varietate destul de largă de credite de consum care se modifică după oferta de bunuri tot mai diversificată și preferințele consumatorilor, în strânsă dependență de veniturile acestora, adică de nivelul de trai. Tipurile cele mai solicitate de credite de consum sunt următoarele: creditul nenominalizat, creditul punte, card-ul de credit, creditul overdraft, creditul auto, creditul pentru bunuri de folosință îndelungată. Creditul imobiliar și creditul ipotecar.
Creditul de nevoi personale
Creditul de nevoi personale este forma cea mai utilizată a creditului de consum, întrucât nu are o anumită destinație, fiind folosit pentru acoperirea cerințelor curente ale împrumutatului și ale familiei acestuia. De regulă, aceasta este un credit pe termen scurt care se garantează cu veniturile personale și eventual cu giranți. Dobânda este cea calculată la creditele pe termen scurt.
Pe piață au apărut credite de nevoi personale și pentru bunurile de folosință îndelungată, dar care au regimul creditelor pe termen mijlociu și lung.
Credite prin card-ul de credit
Creditul prin card-ul de credit este un credit clasic, pe termen scurt, care se acordă potrivit normelor băncii. Acesta este un credit tip revolving, adică o linie de credit de o anumită valoare, din care în timpul lunii se pot face plăți din credit în limita plafonului, cu reînnoirea lunară a acestuia. Posesorul card-ului are obligația să ramburseze lunar o treime din soldul creditului de la finele lunii și să acopere dobânda și comisioanele aferente, apoi se reînnoiește plafonul de credit. Riscul de neplată este mai mare la card-ul de credit decât la celelalte credite pe termen scurt, din care cauză și dobânda este mai ridicată. Cu toate acestea, creditul prin card s-a generalizat și a devenit forma preferată de plată pentru bunurile de consum.
Credite prin card-ul de debit pentru descoperit de cont (overdraft)
Creditul overdraft pentru persoane fizice este specific card-ului de debit și reprezintă o linie de credit legată de funcționarea acestui card. În principiu, plățile se pot face din card-ul de debit numai în limita sumei existente în contul de card. La card-ul de salarii, banca oferă o facilitate de credit în sensul că, în lipsa disponibilului în card-ul de debit, se asigură efectuarea de plăti din linia de credit, într-o anumită proporție din salariu, urmând ca suma să fie returnată din primul salariu care se încasează împreună cu dobânda și comisioanele aferente. Garanția este oferită de angajator, care se obligă să facă poprire pe salariu, în cazul nerambursării creditului overdraft.
1.4.2 Credite pe termen mijlociu și lung
Creditul pentru dezvoltare
Creditele pentru dezvoltare sunt credite pe termen lung care se acordă pentru investiții noi, incapacității de producție și echipamente, lucrări de infrastructură, amenajări hidrotehnice, construcții urbane și altele care creează baza materială pentru dezvoltarea economică. Investițiile sunt de valori mari, care se realizează în mai mulți ani și au un efect economic pe o perioadă îndelungată. Investițiile se realizează pe baza unor documentații tehnico-economice care conțin, deosebit de partea tehnică, și o fundamentare a eficienței economice.
Creditele se aprobă pe baza acestor documentații, aprobate de conducerea beneficiarilor și expertizate de aparatul tehnic și economic al băncilor, iar în cazul în care acestea nu dispun de specialiști se apelează la consultanța de specialitate. Analiza bancară este focalizată asupra eficientei economice a investiției, din care să rezulte posibilitatea de rambursare a creditelor și să se realizeze o creștere a rentabilității beneficiarului. Creditele se acordă în completarea fondurilor proprii ale investitorului, dar reprezintă sursa principală de finanțare (cca. 60-70%). Perioada de creditare este de cca. 15-25 de ani, în funcție de natura și eficiența investiției.
Pentru investiții de valori mari se practică sistemul de sindicalizare a creditelor, adică se formează un grup de bănci care participă cu o anumită cotă la finanțare în vederea dispersării riscului de creditare. Finanțarea se asigură printr-o singură bancă ce reprezintă grupul și care monitorizează creditul până la rambursarea integrală. Garanția o constituie investiția, iar dacă se consideră necesar datorită perioadei lungi a creditului se solicită contragaranții bancare sau ale statului.
Credite ipotecare
Creditele ipotecare sunt credite pe termen lung acordate pentru cumpărarea de locuințe care au la bază ipoteca asupra investiției. Creditul se acordă în proporție de cca. 70% din valoarea investiției, iar imobilul rămâne ipotecat în favoarea instituției de credit până la rambursarea integrală a acestuia.
Credite imobiliare
Creditele pentru investiții imobiliare se acordă pentru cumpărarea de proprietăți imobiliare sau terenuri pentru construcții, care se garantează cu imobilul respectiv, terenul cumpărat sau cu alte proprietăți de imobile sau terenuri. Acestea sunt credite pe termen mijlociu sau lung care se bazează pe actele de vânzare-cumpărare și pe capacitatea de rambursare a investitorului. Creditele imobiliare se folosesc și pentru construcția de imobile, cu garanția imobilului construit după darea acestuia în funcțiune. Până la finalizarea imobilului se folosesc alte tipuri de garanții, întrucât un imobil neterminat și nepus în funcțiune nu reprezintă un obiectiv care poate fi luat în garanție.
Credite de leasing
Creditele de leasing se acordă pe termen mijlociu unor societăți financiare de leasing pentru cumpărarea de bunuri mobile sau imobile, care apoi se valorifică prin leasing sub formă de încheiere, cu opțiunea ca la finele perioadei de închiriere să cumpere bunul la un preț dinainte stabilit sau să-l restituie societății. Creditul se acordă în proporție de până la 85% din valoare bunurilor achiziționate pe bază de garanții reale (imobiliare) și a bunurilor care se cumpără din credit și garanții suplimentare sub formă de cesiune de creanțe a sumelor din cont, din despăgubiri de la societățile de asigurare. Deși leasingul este o activitate mai nouă s-a extins destul de repede pe baza finanțării din credite bancare.
Credite nominalizate (autoturisme și alte bunuri)
Creditul se acordă pentru procurarea de autoturisme noi de la dealeri autorizați sau mașini second-hand de la comercianți second-hand sau de la persoane particulare. Particularitatea o constituie faptul că cumpărătorul trebuie să contribuie cu cel puțin 25% fonduri proprii și creditul reprezintă 75% din valoarea bunului. Bunul trebuie să fie asigurat de cumpărător, iar polița de asigurare se cesionează băncii. Credite pentru alte bunuri (aparatură electronică și electrocasnică, tehnică de calcul, componente IT, mobilier) se acordă în aceleași condiții ca pentru autoturisme.
Credite pentru forfetare
Forfetarea este o operațiune de transmitere către o bancă sau o instituție financiară specializată a creanțelor provenite din operațiunile de comerț exterior efectuate pe credit. Banca plătește imediat aceste creanțe, urmând ca ea să recupereze contravaloarea acestora, la scadență, de la debitorul importator. Operațiunea este asemănătoare scontării, însă există câteva elemente tehnice care implică deosebiri. În primul rând forfetarea, spre deosebire de scontare, nu dă băncii drept de recurs asupra vânzătorului creanței în cazul unor incidente de plată datorate debitorului. În al doilea rând, termenul operațiunii face diferența. Forfetarea se aplică nu numai creanțelor pe termen scurt, de până la un an, ci și celor provenite din exporturile pe credit cu scadența medie, de la un an la șapte ani. Remarcăm însă faptul că în România operațiunile sunt derulate mai degrabă pe limita inferioară a intervalului. Titlurile folosite în forfetare pot fi cambiile, biletele la ordin, acreditivele.
Avantajele forfetării sunt crearea de lichidități, respectiv îmbunătățirea cash flow-ului prin încasarea imediată a valorii rezultate din vânzarea efectelor de comerț, eliminarea riscului de neplată la scadența efectelor de comerț – acest risc fiind preluat de bancă și promovarea produselor la vânzare în baza unei finanțări asigurate. Costul forfetării are la bază o rată fixă de dobândă, la care se adaugă un comision stabilit diferențiat în funcție de bonitatea debitorului, de măsura în care cambia este sau nu avalizată, de riscul estimat al operațiunii, de modalitatea forfetării de plată. Scontul astfel determinat diminuează valoarea nominală plătită exportatorului. Ținând cont de riscul preluat de bancă, în cazul forfetării înregistrăm costuri mai ridicate comparativ cu operațiunea de scontare.
CAPITOLUL 2
Creditul ipotecar
2.1 Scurt istoric al creditului ipotecar în România
Istoricul creditului ipotecar în România ne arată că nevoia acestei forme de creditare a apărut cu mult timp în urmă și că încă din secolul al XIX-lea s-au cristalizat diverse forme de credit ipotecar, chiar și în lipsa unei reglementări speciale în acest sens.
Creditul ipotecar a apărut inițial în România în domeniul agriculturii, care pentru mult timp a fost o ramură predominantă a economiei românești. Deși agricultura românească se dezvoltase foarte mult la jumătatea secolului al XIX-lea, profitul din această activitate era în mare parte deținut de către străini, a căror supraîndatorare i-a determinat însă să își ofere moșiile deținute în România drept garanție pentru obținerea de credite. Acest fenomen a evidențiat, încă de pe atunci, necesitatea înființării unui institut de credit funciar.
Un important credit ipotecar, de 30 de milioane lei, a fost contractat de guvern în vederea acoperirii cheltuielilor impuse de războiul pentru independență. Fiind inițial respins primul proiect prezentat de Ion C. Brătianu, s-au propus alte trei proiecte, mai puțin reușite, astfel că s-a revenit la primul proiect, amendat intre timp de Ion C. Brătianu.
Legea pentru emisiunea de bilete ipotecare în valoare de 30 de milioane de lei a fost promulgată de regele Carol I la data de 10 iunie 1877 și autoriza Ministerul de Finanțe să emită bilete ipotecare la purtător, cu diferite valori nominale, care vor avea cursul obligatoriu și vor fi retrase din circulație într-un timp determinat. Art. 4 din legea mai sus menționată dispunea că biletele sunt garantate, până la completa lor retragere, printr-o ipotecă de primul rang asupra unor proprietăți ale statului valorând cel puțin 60 de milioane de lei, în favoarea deținătorilor acestor bilete.
Biletele ipotecare urmau a fi retrase din circulație de către guvern în două situații, în totalitate sau în parte, (i) la valoarea nominală plus 10%, dacă în termen de doi ani guvernul reușea să obțină un împrumut, sau (ii) în termen de cel mult 6 ani, în cazul neobținerii împrumutului. Biletele ipotecare aveau o dublă natură juridică: obligațiuni de stat si monedă fiduciară, casieriile publice fiind obligate să le primească în plată la valoarea lor nominală. Ca urmare a evaluării la numai 52 de milioane de lei a imobilelor ipotecate, valoarea emisiunii biletelor ipotecare a fost redusă la 26 de milioane de lei. S-a apreciat că efectul economic al emisiunii a fost pozitiv, biletele fiind căutate și apreciate peste valoarea nominală, până în anul 1888 când au fost retrase în totalitate de Banca Națională.
La data de 5 aprilie 1873, în baza legii creditului funciar s-a constituit Societatea de credit funciar, care avea ca obiect de activitate acordarea de credite ipotecare pe termen lung sau scurt. Fiind bazată pe principiul asociației directe și a garanției mutuale a proprietarilor funciari, toți debitorii beneficiari ai creditelor erau membri ai Societății de credit funciar și toate ipotecile constituite garantau solidar obligațiunile (scrisuri funciare) emise de societate.
Rambursarea creditelor acordate era garantată cu ipoteci de rangul intui, cu scadența rambursării cuprinsă intre 10 și 60 de ani. Cuantumul sumei împrumutate nu putea depăși jumătate din valoarea imobilului ipotecat, iar dobânda maximă era de 7% pe an. Rambursarea se efectua în două transe anuale, plătibile în numerar sau în scrisuri funciare. Aceste scrisuri funciare, emise de Societatea de credit funciar, erau garantate atât prin imobilele societății, cât și prin capitalul de rezervă și orice alte active patrimoniale. Ele erau titluri la purtător și erau acceptate la casieriile statului, în garanție, ca și titlurile de stat. Amortizarea acestor înscrisuri se făcea la dată fixă ori anticipat, prin tragere la sorti, astfel încât să nu se afle simultan în circulație titluri cu o valoare cumulată superioară celei acordate ca împrumut.
Pe baza legii creditului funciar la scurt timp de la adoptarea ei s-au constituit Prima societate de credit funciar român din București a proprietarilor rurali, societatea Creditul funciar urban Iași și societatea Creditul funciar urban București. Conform doctrinei din acea vreme, succesul acestor instituții s-a datorat concursului celor trei factori implicați în creditare: (i) proprietarul funciar – care solicită împrumutul și își ipotechează imobilul; (ii) societatea de credit funciar – care verifică dreptul de proprietate al solicitantului, evaluează imobilul, acordă împrumutul și emite scrisuri funciare de o valoare egală cu a creditului acordat, garantate cu imobilele ipotecate, pe care posesorul le poate negocia la cursul pieței și (iii) investitorul care cumpără titlurile, speculându-le ulterior. Fiecare dintre cei implicați beneficia de un avantaj: societatea de credit funciar avea posibilitatea să intre în posesia imobilelor ipotecate, printr-o procedură sumară și rapidă, pentru a le administra și exploata până la recuperarea creanței, după care ele erau restituite proprietarilor, aceștia din urmă obțineau finanțarea necesară și rambursau creditul eșalonat pe o perioadă îndelungată, cu dobândă fixă, dar aveau și posibilitatea rambursării anticipate.
În urma împroprietăririi de după Primul Război Mondial a sporit cererea de credite a noilor proprietari. Legea din 1923, care a reorganizat creditul funciar rural a avut două obiective principale: (i) acordarea de credite ipotecare mobilizate prin emiterea de scrisuri funciare și de împrumuturi ipotecare pentru lucrări de îndiguire mobilizate prin emiterea de obligațiuni, și (ii) acordarea agricultorilor acționari ai Creditului Funciar Rural de credite în numerar, pe termen scurt, garantate cu gajul asupra recoltei, precum și acordarea de credite de exploatare către agricultorii care nu erau acționari și care obțineau aceste credite prin intermediul caselor județene de credit mutual.
Legea pentru organizarea creditului funciar rural și a creditului agricol din anul 1929, care a înlocuit-o pe aceea din 1923 a limitat acordarea de împrumuturi garantate prin gajuri la o treime din valoarea bunurilor gajate.
Din cauza crizei economice, încă din anul 1928 a scăzut interesul negociatorilor la bursă pentru scrisurile funciare și concomitent a scăzut și cota acestor titluri, iar în perioada 1930-1933 nu au mai fost emise noi scrisuri funciare.
În anul 1931, prin legea din 18 martie s-a constituit societatea pe acțiuni Creditul Agricol Ipotecar al României, cu un capital de 330 de milioane de lei aur subscris de statul român și de câteva bănci și consorții străine. Pentru mobilizarea creditelor, societatea era autorizată să emită obligațiuni fără scadență, amortizabile prin tragere la sorți, cu o valoare totală de până la 15 ori capitalul propriu plus rezervele. Împrumuturile ipotecare se acordau pe termen lung (10-30 ani) sau pe termen scurt. Cuantumul unui credit nu putea depăși 50% din valoarea imobilului ipotecat, iar pentru păduri și plantații – 30%, iar dobânda la credit nu putea depăși cu mai mult de 3% dobânda obligațiunilor din ultima emisiune.
În secolul al XIX-lea încep să apară în România și primei bănci private. În anul 1874, Jacob Marmorosch și Mauriciu Blank se asociază cu bancherul Isaac Lobel din Viena și constituie societatea Marmorosch Blank&Co cu un capital de 172.000 de lei, având ca obiect principal de activitate comerțul de bancă. În anul 1895, în colaborare cu băncile germane Darmstadter Bank. Berliner Handels-Gesellschaft și Deutsche Bank, Marmorosch Blank&Co a participat la emiterea unui împrumut public de 32,5 de milioane de lei către municipalitatea capitalei, cu o dobândă de 4,5%, destinat unor lucrări publice, iar în anul următor a convertit în obligațiuni mai multe împrumuturi ale aceleiași municipalități.
În Ardeal, în anul 1871, a fost înființată Banca “Albina” din Sibiu, care a avut o implicare importantă în dezvoltarea creditului ipotecar. Printre principalele activități menționate în statutul băncii se numărau: înființarea de reuniuni de credit pentru participanți, darea de împrumuturi simple și împrumuturi ipotecare, răscumpărarea de datorii ipotecare, emiterea înscrisurilor de ipotecă, etc. Pe baza hotărârii consiliului de administrație al băncii, de la 1 noiembrie 1873, excedentul de numerar în tezaurul băncii a fost orientat spre împrumuturile ipotecare. Aceste credite, acordate pe termen lung (5-20 de ani), cu un cuantum minim de 200 de florini,corespundeau necesităților de finanțare ale proprietarilor funciari. Rambursarea era garantată prin ipotecă asupra terenurilor și a construcțiilor civile și industriale. Rambursarea creditului era stipulată fie într-o singură tranșă, fie eșalonat în mai multe rate, cu o dobândă de 10-12% pe an. O cotă de 3% din fiecare împrumut era destinată constituirii unui fond de rezervă și era restituită odată cu rambursarea creditului.
În anul 1880, Banca “Albina” emite primele „scrisuri funciare” – o varietate de obligațiuni utilizate ca instrumente de mobilizare a creditelor ipotecare. Valoarea totală a acestor obligațiuni emise de bancă era egală cu cuantumul creditelor garantate cu ipoteci, erau emise la purtător și erau amortizate periodic la valoarea nominală, prin tragere. Dobânda era de 6%. Scrisurile funciare emise de Banca “Albina” au fost cotate la bursa de valori din Budapeste unde în anul 1883 au depășit valoarea nominală.
Banca „Albina” din Sibiu a fost, până în anul 1918, singura bancă românească din Ardeal care a avut dreptul să emită scrisuri ipotecare pentru a-și mobiliza creditele ipotecare pe termen lung acordate proprietarilor funciari.
2.2 Creditul ipotecar
Legea nr. 190/1999, care definește creditul ipotecar pentru investiții imobiliare ca fiind „creditul acordat cu îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiții”.
1. este acordat în scopul efectuării de investiții imobiliare cu destinație locativă sau cu altă destinație decât cea locativă ori în scopul rambursării unui credit ipotecar pentru investiții imobiliare contractat anterior
2. acordarea creditului este garantată cel puțin cu ipoteca asupra imobilului care face obiectul investiției imobiliare pentru finanțarea căreia se acordă creditul, respectiv cu ipoteca asupra imobilului obiect al investiției imobiliare pentru finanțarea căreia a fost anterior acordat un credit ipotecar pentru investiții imobiliare, a cărui rambursare urmează a fi astfel finanțată.
Investițiile imobiliare sunt definite tot de Legea nr. 190/1990 fiind „investițiile având ca obiect dobândirea dreptului de proprietate asupra unui imobil prin acte juridice cu titlu oneros, amenajarea unui imobil, viabilizarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea acestuia, dar fără a se limita la acestea”.
Imobilul este definit de lege drept „construcția și/sau terenul pe care se află sau urmează să se ridice o construcție, care fac obiectul unei investiții imobiliare”.
Din definiția dată de lege, precum și din celelalte dispoziții ale legii se desprind următoarele caracteristici de bază ale creditului ipotecar:
Creditul ipotecar pentru investiții imobiliare este acordat de instituțiile autorizate
Conform art. 1 lit. f) din Legea nr. 190/1990, instituțiile care acordă credite ipotecare sunt:
– băncile comerciale și băncile de credit ipotecar, atât persoane juridice române, cât și instituții de credit din state membre (în mod direct – în baza pașaportului european sau printr-o sucursală) sau din state terțe;
– Agenția Națională pentru Locuințe;
– instituțiile financiare nebancare;
– orice alte entități reglementate prin legi speciale să acorde credite ipotecare pentru investiții imobiliare, cum ar fi: • băncile de economisire-creditare pentru domeniul locativ
• cooperativele de credit
Beneficiarii creditului ipotecar pentru investiții imobiliare sunt persoanele care pot deține un imobil în România
Textul inițial al Legii nr. 190/1990 (până la modificarea prin Legea nr. 34/2006) dispunea expres că beneficiarii creditelor ipotecare sunt:
– persoanele fizice care au cetățenia română și domiciliul în România
– persoanele juridice romane : (i) societățile comerciale române care au ca obiect de activitate construirea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinație locativă, industrială sau comercială, și (ii) persoanele juridice române care doresc să construiască locuințe de serviciu sau de intervenție pentru salariații lor.
În condițiile în care, în prezent se permite și unei persoane străine (fizice sau juridice) să dețină un imobil în România, nu s-a mai justificat faptul că acestor persoane străine să nu li se permită accesul la creditele ipotecare. Lărgirea sferei beneficiarilor creditului ipotecar pentru investiții imobiliare s-a realizat în anul 2006, prin modificarea adusă Legii nr. 190/1999 prin Legea nr. 34/2006, mai precis prin abrogarea articolului 7 care menționa expres care sunt beneficiarii unui credit ipotecar. În prezent, nemaifiind nici o prevedere expresă care să restrângă sfera beneficiarilor, pot avea acces la credite ipotecare toate persoanele fizice și juridice care pot deține imobile în România (pentru a putea ipoteca acel imobil în scopul garantării creditului).
În cazul persoanelor juridice nu mai există restricția referitoare la obiectul de activitate, astfel că în prezent, orice societate comercială ar trebui să aibă acces la credite ipotecare, chiar dacă în obiectul de activitate nu au și activitatea de construire, reabilitare, consolidare sau extindere a imobilelor cu destinație locativă, industrială sau comercială. Considerăm că modificările aduse Legii nr. 190/1999 prin Legea nr. 34/2006 au lărgit sfera persoanelor care pot contracta credite ipotecare în sensul în care chiar piața și practica o cereau: sub vechea reglementare, societățile comerciale care ar fi vrut să profite de avantajele legii, dar nu aveau obiectul de activitate impus de lege nu puteau contracta un credit ipotecar. Creditul ipotecar nu trebuie să fie permis numai societăților comerciale care au ca obiect de activitate construirea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinație locativă, industrială sau comercială sau care doresc să construiască locuințe de serviciu sau de intervenție pentru salariații lor, ci tuturor entităților care doresc să contracteze un astfel de împrumut și se încadrează în definiția și condițiile legii. Această limitare nu se justifica și nu făcea decât să limiteze dezvoltarea acestui produs bancar în rândul persoanelor juridice. Mai mult, integrarea României în Uniunea Europeană a impus excluderea condiției naționalității române.
Putem concluziona că orice persoană fizică, indiferent de cetățenie și domiciliu, și orice persoană juridică, indiferent de destinația imobilelor asupra cărora poartă investiția imobiliară și de obiectul de activitate, pot fi beneficiari ai unui credit ipotecar.
Inițial, Legea nr. 190/1999 impunea o perioadă minimă pentru acordarea creditului ipotecar pentru investiții imobiliare – 5 ani pentru persoanele juridice și 10 ani pentru persoanele fizice. Aceste termene puteau totuși fi mai scurte numai la cererea expresă a beneficiarului Această limitare nu și-a găsit aplicabilitatea în practică, ofertele băncilor fiind concepute pentru credite pe perioade mult mai lungi de 5, respectiv 10 ani (băncile evitând a oferi credite ipotecare pe perioade mai mici în aceleași condiții pe creditare). Această limitare a și fost eliminată din lege prin modificarea de către Legea nr. 34/2006.
Creditul ipotecar este destinat efectuării de investiții imobiliare cu destinație locativă sau cu altă destinație ori rambursării unui credit ipotecar contractat anterior
Deși, în ceea ce privește activitatea finanțată, creditul ipotecar pentru investiții imobiliare se referă, în primul rând, la imobilele cu destinație de locuință – aceasta fiind principala categorie de imobile finanțate printr-un credit ipotecar – textul legii definește scopul creditului ipotecar pentru investiții imobiliare ca fiind „efectuarea de investii imobiliare cu destinație locativă sau cu altă destinație decât cea locativă ori (…) rambursarea unui credit ipotecar pentru investiții imobiliare contractat anterior”. Așadar legea are în vedere atât situația în care beneficiarul contractează un credit pentru a achiziționa/construi un imobil, cat și situația refinanțării unui credit ipotecar contractat anterior (situație neavută în vedere în forma inițială a legii). Practica a dovedit că din cauza fluctuației ratei dobânzilor pe piață. Beneficiarii au început să își refinanțeze creditele contractate anterior prin credite în condiții mai avantajoase. În aceste condiții, un credit ipotecar va fi refinanțat tot printr-un credit ipotecar, dacă noul credit va fi garantat tot cu ipoteca pe imobilul respectiv: această ipotecă va avea inițial rangul II când va fi înscrisă în cartea funciară, rangul I având ipoteca ce garantează creditul ipotecar inițial. Cu toate acestea, noua ipotecă va deveni de rangul I întrucât după refinanțare, ipoteca inițială se va radia din cartea funciară. Considerăm că ipoteca inițială nu se poate transfera (prin novație) noului creditor, întrucât această reînființare reprezintă, așa cum legea dispune, „rambursarea unui credit ipotecar contractat anterior”. Or, prin rambursarea acestui credit, obligația (inițială) garantată se stinge (este executată) și odată cu ea și ipoteca. Dacă scopul creditului de refinanțare este rambursarea unui alt tip de credit garantat cu o ipotecă, aceasta (creditul de refinanțare) va fi de fapt un credit imobiliar și nu ipotecar, întrucât destinația sumelor împrumutate nu va mai fi în concordanță cu definiția din Legea nr. 190/1999.
În ceea ce privește investiția imobiliară, aceasta se referă la „dobândirea dreptului de proprietate asupra unui imobil prin acte juridice cu titlu oneros, amenajarea unui imobil, viabilizarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea acestuia, dar fără a se limita la acestea”.
Considerăm benefice modificările succesive ale legii în sensul extinderii definiției creditului ipotecar din perspectiva scopului pentru care este contractat, atât cu privire la extinderea tipului de investiție imobiliară – cu destinație locativă sau comercială (sau altă destinație), cât și cu privire la refinanțarea unui credit ipotecar contractat anterior.
Creditul ipotecar este garantat cel puțin prin ipotecă asupra imobilului – teren sau construcție – pentru care se acordă creditul
Garantarea creditului ipotecar pentru investiții imobiliare se realizează cel puțin prin instituirea unei ipoteci asupra imobilului – teren sau construcție – pentru care se acordă creditul. Ipoteca poate avea ca obiect terenurile și construcțiile cumpărate sau, după caz, ridicate pe acestea ulterior constituirii sale.
Înainte de 1 octombrie 2011, prevederile vechiului Cod Civil (art. 1775) interziceau constituirea de ipoteci convenționale asupra bunurilor viitoare, însă în prezent art. 2380 NCC permite constituirea de ipoteci asupra construcțiilor viitoare, ipotecă ce nu poate fi intabulată, ci numai înscrisă provizoriu în cartea funciară, în condițiile legii. Mai mult, art. 3 din Legea nr. 190/1999 prevede expres că art. 2380 NCC nu se aplică ipotecilor constituite pentru garantarea creditelor ipotecare pentru investiții imobiliare – excepția se referă bineînțeles la forma înscrierii în cartea funciară, ipoteca în baza Noului Cod civil se înscrie provizoriu în cartea funciară, pe când ipoteca constituită în baza Legii nr. 190/1999 se intabulează.
Posibilitatea ipotecării bunurilor viitoare este importantă mai ales atunci când construcția nu ar mai fi o ameliorare a terenului (și când ar fi ipotecat terenul, ipotecă ce se va extinde și asupra ameliorațiunilor conform art. 2382 NCC), ci aceasta se va edifica pe terenul altuia, în baza unui drept de superficie legal constituit și,în consecință, construcția ce urmează a fi edificată (și asupra căreia se va constitui ipoteca ce va garanta creditul ipotecar) va aparține altuia decât proprietarului terenului.
Cât privește formalitățile de publicitate a contractelor de ipotecă încheiate sub imperiul Legii nr. 190/1999, sunt aplicabile regulile prevăzute în Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996. Legea nr. 190/1999 dispune că „ipoteca constituită în condițiile legii asupra unui bun viitor se intabulează în cartea funciară dacă, în prealabil, a fost notată autorizația de construcție”. Notarea autorizației de construire este foarte importantă din perspectiva specializării ipotecii întrucât se înscriu în cartea funciară anumite detalii despre viitoarea construcție, existând astfel repere pentru identificarea imobilului asupra căruia poartă (va purta) ipoteca. Așadar, legea permite atât constituirea, cât și înscrierea unei ipoteci asupra unei clădiri viitoare, înainte de finalizarea acestuia. În cazul nerambursării creditului în perioade de construire, banca va executa ipoteca pe bunul viitor prin preluarea (sau transferarea unui terț) a construcției în stadiul în care se află, precum și a drepturilor din autorizația de construire și eventual din contractul de antrepriză și celelalte contracte cu privire la edificarea imobilului. Considerăm totuși că pentru a putea continua construcția sau pentru a transfera unui terț imobilul în construcție, banca trebuie să aibă contracte de cesiune de drepturi cu împrumutatul prin care drepturile acestuia din autorizația de construire, contractul de antrepriză și celelalte contracte cu privire la edificarea imobilului vor fi transferate băncii (sau terțului indicat de bancă) ca efect al rezilierii contractului de credit.
Rangul unei ipoteci asupra unei construcții viitoare va fi determinat de momentul înscrierii sale în cartea funciară, mai precis de la data înregistrării cererii de înscriere inițială a ipotecii în registrul general de intrare, întrucât efectul unei înscrieri în cartea funciară retroactivează până la data înregistrării cererii de înscriere.
Cât privește perioada pentru care sunt înscrise ipotecile, aceasta durează până la rambursarea integrală a creditului, fără a mai fi nevoie de reînnoirea înscrierii din cartea funciară.
Ipoteca ce garantează creditul ipotecar pentru investiții imobiliare poate fi instituită și numai asupra imobilului construit pe terenul altuia
Conform sistemului românesc de înscriere în cartea funciară, ipoteca se înscrie asupra corpului de proprietate compus din teren și imobilul viitor ipotecat, care urmează să se construiască. Sistemul românesc de publicitate este unul real și nu personal, respectiv înregistrările sunt afectate și evidențiate pe corpuri de proprietate, nu în funcție de titularii drepturilor. Pe de altă parte, fiecare corp de proprietate este format din proprietățile imobiliare situate în același loc și având același proprietar. În practică este posibil ca viitorul proprietar al construcției să construiască pe terenul propriu (devenind proprietar al terenului și al clădirii) sau pe terenul unei alte persoane (proprietarul construcției viitoare fiind diferit de proprietarul terenului pe ace aceasta este ridicată) devenind titular al unui drept de superficie, respectiv proprietar al construcției și titular al unui drept de folosință asupra terenului pe care se află construcția.
Înainte de anul 2006, Legea nr. 190/1999 dispunea că ipoteca cu care se garantează creditul ipotecar poartă asupra terenului și construcțiilor ridicate pa acesta ulterior constituirii sale, fără însă a acoperi și situația în care persoana care a luat un credit ipotecar urmează să construiască pe terenul altuia sau construiește pe un teren concesionat. În urma modificărilor aduse legii în anul 2006, ipoteca se poate constitui nu numai exclusiv asupra dreptului de proprietate asupra imobilului ipotecat, ci și în ceea ce privește unele dezmembrăminte ale dreptului de proprietate sau chiar numai asupra unei clădiri (fără a ipoteca și terenul aferent acesteia). În aceste condiții, obiectul ipotecii constituite asupra clădirii (când terenul aparține altei persoane) va cuprinde dreptul de superficie, respectiv dreptul de proprietate asupra clădirii și dreptul de folosință asupra terenului pe care se va construi clădirea. Mai mult, obiectul ipotecii trebuie să cuprindă și servituțile accesorii imobilului ipotecat.
Ipoteca poate fi transferată asupra unui alt imobil
Conform legii, ipoteca poate, prin acordul părților, să fie transferată asupra unui alt imobil, cu o valoare cel puțin egală cu cea a imobilului ipotecat, caz în care, după înscrierea ipotecii asupra noului imobil, ipoteca anterior constituită asupra acestuia își încetează de drept efectele. Transferul se face prin act încheiat în formă autentică. Această condiție de formă ar fi putut rezulta oricum din principiile generale, deoarece modificarea unui act juridic prin schimbarea obiectului acelui act juridic trebuie realizată în forma cerută de lege pentru validitatea actului juridic inițial.
Prevederea expresă a posibilității transferului ipotecii asupra unui alt imobil a fost introdusă în Legea nr. 190/1999 în anul 2006 prin Legea nr. 34/2006. Până atunci, lipsa unei astfel de dispoziții exprese ar fi putut conduce la concluzia că transferul nu este permis. Într-adevăr, regimul juridic al creditului ipotecar se aplică imperativ contractelor care intră în sfera de reglementare a legii, acesta fiind un aspect al respectării ordinii publice. Odată intrat în sfera de aplicare a acestei legi, un raport juridic nu ar putea fi modificat de părți pentru a ieși ulterior din această sferă. Un element definitoriu al creditului ipotecar este faptul că ipoteca prin care este garantat poartă asupra bunului pentru achiziționarea sau ridicarea căruia s-a acordat creditul. Pornind de aici, s-ar fi putut susține că această ipotecă nu putea fi ulterior strămutată asupra unui alt imobil.
Ipoteca asupra noului imobil va fi tot o ipotecă supusă regimului juridic al legii, întrucât prin art. 3 alin. (4) se prevede că „dispozițiile rămân aplicabile ipotecii transferate în condițiile alin. (2), precum și creditului garantat cu această ipotecă”. În concluzie, deși după transferul ipotecii, obiectul material al noii ipoteci – construcția și/sau terenul – nu mai constituie obiectul investiției imobiliare pentru care s-a acordat creditul ipotecar, aceasta va rămâne tot un credit ipotecar pentru investiții imobiliare supus regimului juridic al legii.
2.3. Contractul de credit ipotecar pentru investițiile imobiliare
La solicitarea unei oferte de credit, instituția autorizată are obligația de a oferi gratuit consumatorului, pe suport de hârtie sau pe alt suport durabil, un grafic de rambursare și un exemplar al proiectului contractului de credit.
Legea nr.190/1999 impune anumite clauze care trebuie să se regăsească în textul contractului de credit ipotecar pentru investițiile imobiliare, iar practica a dovedit că alte clauze au devenit uzuale și sunt nelipsite în aceste contracte oferind creditorului ipotecar și protecție sporită. Cum am afirmat mai sus, contractele de credit ipotecar sunt contracte de adeziune, debitorul neavând practic posibilitatea negocierii clauzelor contractuale, acesta fiind și motivul pentru care creditorii au reușit să impună în contractul standard multe clauze protective.
Clauze obligatorii ale contractului
Legea nr. 190/1999 impune anumite clauze necesare protecției consumatorilor, clauze care se referă în principal la costurile suportate de consumator și include:
Valoarea totală a creditului;
Rata dobânzii aferente creditului, fixă și/sau variabilă împreună cu informații privind orice costuri incluse în costul total al creditului pentru consumator;
Costul total al creditului;
Durata contractului de credit;
Valoarea totală plătibilă de consumator;
Costurile aferente contractului de asigurare pentru acordarea creditului consumatorul este obligat să încheie un contract de asigurare.
Legea se referă la „consumator” și nu la „împrumutat”. Deși Legea nr. 190/1999 nu conține o definiție a „consumatorului”, acesta este definit de Ordonanța Guvernului nr. 21/1992 privind protecția consumatorilor, așa cum a fost modificată și completată, drept „orice persoană fizică sau grup de persoane fizice constituite în asociații, care acționează în scopuri din afara activității sale comerciale, industriale sau de producție, artizanale ori liberale”. În aceste împrumutații persoane fizice și nu și la persoanele juridice. În cazul persoanelor juridice acestea nu beneficiază de protecția legii în sensul art. 8 și 9 Legea nr. 190/1999.
Contractul de credit trebuie să includă clauze prin care creditorul ipotecar să aducă la cunoștința împrumutatului toate garanțiile pe care înțelege să le solicite, precum și condițiile de angajare a acestora.
În ceea ce privește dobânda, legea conține prevederi suplimentare aplicabile tuturor tipurilor de împrumutați (nu numai consumatori). Variabilitatea ratei dobânzii, prevăzută în contract, trebuie să fie independentă de voința creditorului ipotecar, raportată la fluctuațiile unor indici de referință verificabili, menționați în contract, sau la modificările legislative care impun acest lucru, cu posibilitatea de a se prevedea că „rata dobânzii nu variază decât atunci când modificarea în sens crescător sau descrescător înregistrează, fată de rata inițială a dobânzii, o diferența minimală determinată”. Clauza referitoare la dobândă nu mai are un caracter reglementar, ceea ce înseamnă că rata dobânzii nu mai poate fi modificată unilateral de împrumutător (în afară de fluctuațiile indicilor mai sus menționați) întrucât orice modificare a contractului trebuie consemnată în scris și agreată de ambele părți.
Exigibilitatea înainte de termen (inclusiv cauzele de exigibilitate anticipată) trebuie prevăzută în contract printr-o clauză distinctă . Contractul trebuie de asemenea să cuprindă clauze privitoare la rambursarea anticipată a creditului primit. O astfel de rambursare poate opera și fără clauza contractuală, numai în caz de faliment, lichidare voluntară a împrumutătorului sau alte cazuri de lichidare prevăzute de lege. Bineînțeles că, dacă împrumutatul va dori rambursarea anticipată a creditului, iar împrumutătorul o acceptă fără condiții suplimentare/ speciale, chiar dacă nu există o clauză de rambursare anticipată în acest sens în contractul de credit, o astfel de rambursare este valabilă, atât timp cat ambele părți sunt de acord.
Contractul de credit trebuie să menționeze moneda în care se acordă creditul, Legea nr. 190/1999 permițând acordarea de credite ipotecare pentru investiții imobiliare în lei sau valută convertibilă. De asemenea, trebuie să se precizeze expres dacă suma creditului va fi pusă la dispoziția împrumutatului integral sau eșalonat. Un plan de finanțare trebuie stabilit prin contract în situația în care lucrările pentru care s-ac acordat creditul vor fi efectuate în regie proprie de către împrumutat, suma creditului fiind pusă la dispoziția împrumutatului conform acestui plan de finanțare.
În privința comisioanelor, onorariilor și cheltuielilor, în sarcina împrumutatului pot fi puse numai cheltuielile aferente întocmirii dosarului și constituirii ipotecii și garanțiilor aferente. Aceste cheltuieli pot eventual include comisionul de administrare (care trebuie să se rezume doar la întocmirea propriu-zisă a dosarului de credit, eventual costurile evaluării imobilului) sau un comision similar ce ar trebui plătit numai o singură dată în legătură cu întocmirea dosarului (acest cost putând include și comisionul de aranjare a împrumutului, plătibil mai ales în împrumuturile sindicalizate cu mai mulți împrumutători) și taxele (notariale, de înscriere în cartea funciară, arhiva electronică) necesare constituirii și perfectării garanțiilor (prin „constituirea ipotecii și garanțiilor aferente” considerăm că ar trebui să înțelegem inclusiv perfectarea acestor garanții, costurile referitoare la înscriere în cartea funciară, arhiva electronică fiind tot în sarcina împrumutatului). Deși justificată această limitare în situațiile în care împrumutatul este un consumator (persoană fizică), considerăm că ea este totuși exagerată în cazul în care împrumutatul este un comerciant-profesionist, situație în care finanțatorul ar trebui să fie liber să stabilească ce comisioane și cheltuieli va impune împrumutatului.
Creditorul ipotecar are obligația de a insera în conținutul contractului de credit clauze prin care să aducă la cunoștința împrumutatului toate garanțiile pe care înțelege să le încheie în numele și pe seama împrumutatului, precum și condițiile de angajare a acestora.
Clauzele interzise expres de lege sunt cele prin care acordarea de credite ipotecare pentru investiții imobiliare este condiționată de acceptarea de către client a altor servicii care nu au legătură cu operațiunea de creditare respectivă sau de vânzare ori cumpărare de valori mobiliare emise de instituția autorizată care acordă creditul.
De la intrarea în vigoare la data de 1 octombrie 2011 a Noului Cod civil, finanțatorii trebuie să țină cont și de prevederile referitoare la clauzele standard și clauzele neuzuale.
În practică, instituțiile financiare folosesc pe lângă contractul de credit și un set de reguli generale aplicabile tuturor relațiilor contractuale cu clienții, reguli ce completează contractul de credit și care de principiu nu sunt negociate cu clientul, ci impuse ca atare clientului (asemenea reguli sunt denumite în general „termeni generali de Afaceri”.
Conform art. 1202 alin. (2) NCC, clauzele standard sunt „stipulațiile stabilite în prealabil de una dintre părți pentru a fi utilizate în mod general și repetat și care sunt incluse în contract fără să fi fost negociate cu cealaltă parte”. Regulile stabilite de instituțiile financiare ca termeni generali de afaceri includ de fapt clauze standard, întrucât în majoritatea situațiilor clienții nu pot negocia aceste prevederi.
Clauzele negociate prevalează asupra clauzelor standard. Atunci când ambele părți folosesc clauze standard și nu ajung la o înțelegere cu privire la acestea, contractul se încheie totuși pe baza clauzelor convenite și a oricăror clauze standard comune în substanța lor, cu excepția cazului în care una dintre părți notifică celeilalte părți, fie anterior momentului încheierii contractului, fie ulterior și de îndată, că nu intenționează să fie ținută de un astfel de contract.
Cu toate acestea, clauzele standard care prevăd în folosul celui care le propune limitarea răspunderii, dreptul de a denunța unilateral contractul, de a suspenda executarea obligațiilor, sau care prevăd în detrimentul celeilalte părți decăderea din drepturi ori din beneficiul termenului, limitarea dreptului de a opune excepții, restrângerea libertății de a contracta cu alte persoane, reînnoirea tacită a contractului, legea aplicabilă, clauze compromisorii sau prin care se derogă de la normele privitoare la competența instanțelor judecătorești, nu produc efecte decât dacă sunt acceptate, în mod expres, în scris, de cealaltă parte. Ca urmare a reglementării cauzelor neuzuale în NCC, finanțatorii vor trebui să includă în contractele lor de împrumut prevederi exprese prin care împrumutatul să confirme (în mod expres) că acceptă clauzele descrise mai sus. Considerăm că, pentru a se asigura că asemenea clauze vor produce efecte, declarația împrumutatului trebuie să menționeze expres fiecare clauză în parte, nefiind suficientă doar o declarație generală a împrumutatului că accepta, de exemplu, clauzele de limitare a răspunderii și dreptul împrumutătorului de a denunța unilateral contractul.
2.4. Creditul imobiliar vs. Creditul ipotecar
Privită strict din perspectiva unui finanțator tradițional, o operațiune de creditare ipotecară apare ca fiind rezultatul „inserării” în structura unei operațiuni tipice de creditare a unor elemente furnizate expres de Legea nr. 190/1999, elemente care în mod uzual nu sunt cerute prin însăși legislația generală care guvernează activitatea bancară, dar care apar adesea în practica finanțatorilor ca rezultat al nevoilor resimțite în timp.
Un termen utilizat în practică, dar nedefinit de nici un act normativ care este creditul imobiliar. Înainte de apariția Legii nr. 190/1999 se foloseau în practică doi termeni pe care nu toată lumea ii înțelegea ca atare și probabil putini făceau diferența. Această confuzie a apărut mai ales datorită terminologiilor folosite de bănci, dar și faptului că nu există o definiție a creditului imobiliar. Creditul imobiliar este practic un credit garantat cu ipotecă asupra unui imobil (de aici și denumirea de credit imobiliar). Ipoteca nu poartă însă asupra imobilului achiziționat/ construit, întrucât într-un asemenea caz, ipoteca este asupra unui alt imobil al împrumutatului sau al unui terț. De aici rezultă practic și prima și poate cea mai importantă diferență dintre creditul ipotecar și creditul imobiliar: imobilul cu care se garantează acordarea creditului.
Așadar, având în vedere caracteristicile creditului ipotecar, pe de o parte, și alte tipuri de credite oferite de bănci în general și garantate cu ipoteci(mai ales creditul imobiliar, în particular), pe de altă parte, o serie de asemănări și deosebiri ar putea fi evidențiate.
2.4.1. Cadrul juridic
Creditul ipotecar se acordă în baza Legii nr. 190/1999 și a legislației bancare (care reglementează instituțiile autorizate să acorde credite, inclusiv credite ipotecare, supravegherea acestei activități de către BNR etc.).
Cât privește creditul imobiliar, acesta fiind un credit garantat cu o ipotecă, el este acordat în baza legislației bancare, iar garanția ipotecară este guvernată de Noul Cod civil.
În ceea ce privește rangul dintre ipotecă și modul de înscriere și radiere a acestora din registrele de publicitate, sunt aplicabile dispozițiile Legii nr. 7/1996 completate cu cele cuprinse în Noul Cod civil.
2.4.2 Finanțatorii
Sfera entităților care pot acorda credite (în general și credite imobiliare în particular) și credite ipotecare este asemănătoare, însă legea a stabilit anumite condiții suplimentare pentru finanțatorii creditului ipotecar. Astfel, conform O.U.G. nr. 99/2006, instituțiile de credit „pot desfășura în limita autorizației acordate, următoarele activități: (…) (b) acordare de credite, incluzând printre altele: credite de consum, credite ipotecare, factoring cu sau fără regres, finanțarea tranzacțiilor comerciale, inclusiv forfetare”. Conform definiției date de O.U.G. nr. 99/2006, sfera instituțiilor de credit cuprinde: bănci, organizații cooperatiste de credit, bănci de economisire și creditare în domeniul locativ și bănci de credit ipotecar.
Chiar și pentru instituțiile de credit specializate în acordarea de credite ipotecare O.U.G. nr. 99/2006 le dă în mod expres posibilitatea de a desfășura și alte activități, inclusiv acordarea de credite, altele decât creditele ipotecare, în măsura în care acestea susțin realizarea obiectului de activitate.
În plus, Legea nr. 93/2009 privind instituțiile financiare nebancare introduce noțiunea de instituție financiară nebancară (IFN) care poate desfășura activități de „acordare de credite, incluzând, fără a se limita la: credite de consum, credite ipotecare, credite imobiliare, microcredite, finanțarea tranzacțiilor comerciale, operațiuni de factoring, scontare, forfetare și „alte forme de finanțare de natura creditului”. Așadar, ca regulă generală, IFN-urile pot acorda atât credite imobiliare (sau alte tipuri de credite), cât și credite ipotecare pentru investiții imobiliare. O condiție specială pentru IFN-urile care acordă credite ipotecare (și care nu se aplică și IFN-urilor care acordă numai credite imobiliare) este limita minimă a valorii capitalului social de 3.000.000 euro (echivalent în lei), față de limita de 200.000 euro (echivalent în lei) pentru celelalte IFN-uri. Considerăm că se justifică cerința unui capital social mult mai ridicat pentru IFN-urile care acordă credite ipotecare cel puțin din perspectiva riscului de nerambursare a creditului: în cazul creditului imobiliar, finanțatorul va avea la dispoziție o ipotecă asupra unui imobil existent, pe când în cazul creditului ipotecar, finanțatorul nu are la dispoziție decât un imobil în construcție (a cărui valoare este foarte scăzută – comparativ cu valoarea creditului, imobilul fiind nefinalizat).
În concluzie, putem afirma că, sub rezerva precizărilor specifice de mai sus, creditele imobiliare și ipotecare pot fi acordate, în general, de aceleași tipuri de entități, cu respectarea legislației în vigoare.
2.4.3 Destinația creditului
Principala diferență dintre cele două tipuri de credite este dată de destinația creditului: destinația creditului imobiliar poate fi oricare, banca (și nici legea) neimpunând nici o restricție, pe când în cazul creditului ipotecar, acesta nu poate avea decât o singură destinație, stabilită prin lege „efectuarea de investiții cu destinație locativă sau cu altă destinație decât cea locativă ori rambursarea unui credit ipotecar pentru investiții imobiliare contractat anterior.
Fiind un produs al băncilor (și nu unul reglementat prin lege) – creditul imobiliar – va avea destinația stabilită prin contract de către împrumutat și împrumutător, putând fi practic folosit în orice scopuri, de la investiții imobiliare (însă nu investiția în imobilul cu care se garantează, intricat în acest caz ar deveni credit ipotecar) și până la nevoi personale.
2.4.4 Pachetul obligatoriu de contracte accesorii
Într-o operațiune tipică de creditare, contractele accesorii pot îmbrăca o gamă extrem de variată de opțiuni, pornind de la contracte de ipotecă, mergând la contracte de ipotecă mobiliară create asupra unor active aparținând împrumutatului unor terți, și ajungând la cesiuni de cash-flow ori ipoteci mobiliare pe soldul conturilor bancare și chiar garanții personale (fidejusiuni) din partea împrumutaților sau a unor terți. Nu sunt excluse nici obligațiile de asigurare a bunurilor asupra cărora se creează ipotecile menționate anterior.
În cazul contractului de credit imobiliar, creditul este garantat cu o ipotecă (sau mai multe), fie asupra unui bun al împrumutatului, fie asupra unui bun al unui terț. Bineînțeles că pe lângă ipotecă, contractul de credit mai poate fi garantat și cu alte garanții.
Este de menționat însă că, deși Legea nr. 190/1999 impune un set obligatoriu de garanții, nu sunt excluse celelalte tipuri de garanții. Chiar Legea nr. 190/1999 menționează că „acordarea creditului este garantată cel puțin cu ipoteca”. Prin urmare, contractul de ipotecă poate fi conceput ca fiind completat cu alte tipuri de garanții, singura limită fiind dată de gradul de acceptare de către piață.
În ceea ce privește contractul de credit garantat prin ipotecă (fie că este credit imobiliar, fie că este credit ipotecar pentru investiții imobiliare), răspunderea garantului ipotecar se limitează, de principiu, la valoarea bunului imobil ipotecat înscrisă în contract, deoarece prin contractul de ipotecă garantul nu și-a asumat o obligație solidară.
CAPITOLUL 3
Creditul ipotecar pe teritoriul românesc, analiza pieței și pașii pentru obținerea unui credit ipotecar
3.1 Raportul statistic al creditelor acordate persoanelor fizice pentru locuințe
Creditul bancar către populație s-a caracterizat în ultimii ani prin ritmuri de creștere importante, pornind însă de la o bază redusă.
Dezvoltarea creditului acordat populației în sectorul bancar, a fost susținut de intrări de capital în țară de la populația plecată în afara granițelor țării, nevoia de îmbunătățire a gradului de înzestrare cu bunuri de folosință îndelungată și cu locuințe, condițiile macroeconomice favorabile, scăderii inflației și reducerii șomajului, reducerea treptată a dobânzilor, disponibilitatea băncilor de creditare a populației, dar și a concurenței între bănci pentru segmentul de retail.
Mărimea creditelor acordate populației are un potențial semnificativ de creștere.
În ultimi ani însă, creditele destinate persoanelor fizice, fie ele imobiliare, ipotecare, de nevoi personale sau de consum, au luat o amploare deosebită înregistrând o evoluție excepțională.
Punctul de plecare al dezvoltării acestui segment bancar l-a constituit nevoia umană de siguranță, de securitate de a avea un spațiu al său, care să-i satisfacă cerințele de locuit, alcătuit din una sau mai multe camere cu dependințe, dotările și utilitățile necesare, sau mai simplu spus de a avea o locuință.
Evoluția creditului ipotecar pe termen scurt acordat populației în perioada 2011-2014 este prezentată în tabelul 3.1 și figura 3.1 după cum urmează:
Tabelul 3.1
Evoluția creditului pentru locuințe acordate populației
(Sursa: www.bnr.ro)
Figura 3.1
În perioada analizată creditul populației pentru locuințe a înregistrat o evoluție continuă, trimestrul I al anului 2014 prezentând o valoare de 41.292,8 milioane lei față de trimestrul I al anului 2013 de 37.645,7 milioane lei, ritmul de creștere al acestor credite fiind de aproximativ 3.700 de milioane de lei pe an.
Aceste credite au fost acordate populației de-a lungul anilor în funcție de valută după cum urmează:
Figura 3.2
Comparativ cu anii precedenți, creditele ipotecare luate în lei au crescut simțitor, în mare parte acest lucru datorându-se creditului de „Primă Casă” care începând cu anul 2013 nu se mai face decât în moneda națională și al faptului că prin creditarea în moneda națională se elimină riscul valutar din ecuația contractării unui credit ipotecar. Chiar dacă creditul de „Primă Casă” se face doar în lei, iar riscul valutar este eliminat prin contractarea unui credit ipotecar în lei, atâta timp cât creditele în Euro vor prezenta rate ale dobânzii mai reduse față de cele în lei, creditele în Euro vor fi contractate mai des decât cele în monedă națională. Mai ales dacă rata dobânzii acestor credite se află în descreștere după cum este prezentat în graficul următor:
Figura 3.3
3.2 Analizarea creditelor oferite pe piața bancară
Când vrei sa faci un împrumut la bancă, cea mai bună cale este să te uiți cu atenție la câteva lucruri esențiale, cum ar fi: nivelul dobânzii anuale efective (care include dobânda, taxele si comisioanele băncii), tipul dobânzii (fixă sau variabilă) și perioada de creditare (cu cât durata împrumutului e mai mare cu atât costul total al creditului se va majora, dar nivelul ratei va fi mai mic).
Tabelul 3.2
Figura 3.4
Figura 3.5
Pe baza informațiilor din tabelul 3.2 și a graficelor mai sus prezentate se observă că cel mai avantajos credit îl reprezintă cel de la Alpha Bank, având atât cea mai mică rată a dobânzii cât și dobânda anuală efectivă cea mai avantajoasă, cu o rată lunară de 1.06% mai redusă față de următoarea bancă, iar la finalul rambursării creditului costul total va fi cu 5.755 Euro mai redus. Pe baza acestor informații putem concluziona că Banca Alpha Bank este cea mai profitabilă pentru contractarea unui credit ipotecar.
3.3 Creditul ipotecar Alpha Bank pentru persoane fizice
3.3.1 Scurt istoric al băncii Alpha Bank
ALPHA BANK GROUP împreună cu Banca Europeană pentru Reconstrucție și Dezvoltare și un număr mic de investitori greci, au înființat în 1993 Banca București SA, ca bancă comercială. Banca și-a început activitatea în anul 1994.
La începutul anului 2000, Banca București a fost redenumită ALPHA BANK ROMÂNIA pentru a sublinia apartenența la Grup. Ca rezultat al politicii de obținere a controlului total în filiale, Alpha Bank devine în anul 2005 acționar majoritar, deținând 99.43% din acțiunile Alpha Bank România.
Având în prezent peste 2500 de angajați, Banca oferă o gamă largă de servicii și produse atât pentru segmentul de piață dedicat persoanelor fizice cât și pentru sectorul de corporate, printr-o largă rețea de sucursale situate în București și alte orașe mari din țară.
ALPHA BANK ROMÂNIA a înregistrat o dezvoltare puternică și performante foarte bune. Succesul se datorează în principal avantajelor competitive, dintre care:
• acționari puternici și implicați
• capital puternic și un brand cu reputație internațională
• inovație și creativitate
• eficiență operațională
• echipă de calitate
• produse variate și flexibile ce se adresează atât persoanelor fizice cât și companiilor mici, mijlocii sau corporațiilor
• un foarte bun Customer Service (răspuns rapid, flexibilitate, politețe).
3.3.2 Creditul ipotecar Alpha Bank pentru persoane fizice
Informații generale:
Denumire credit: Creditul ipotecar Alpha Housing în lei de la Alpha Bank;
Banca: Alpha Bank;
Public țintă: Persoane fizice;
Tip credit: Credit ipotecar pentru achiziție imobil, pentru achiziție teren sau pentru construcție imobil;
Moneda: EUR (Euro);
Suma minimă: 5.000 EURO;
Suma maximă: 200.000 EURO;
Perioada minimă: 120 luni (10 ani);
Perioada maximă: 420 luni (35 de ani);
Descriere: Credit ipotecar pentru achiziția/ construcția/ schimbul/ amenajarea/ consolidarea unui imobil cu destinație de reședință sau pentru achiziționarea unui teren intravilan cu o suprafață maximă de 3000 mp.
– Facilități:
Posibilitatea reducerii ratei dobânzii în funcție de nivelul avansului prezentat;
Beneficiezi de consiliere juridică gratuită
Beneficiezi de un card de credit, AlphaCard VISA Credit sau Alpha MasterCard Credit, fără taxă de emitere, pe care îl poți utiliza pentru retragere de numerar și cumpărături pe Internet și oriunde în lume;
Acces gratuit la AlphaClick, serviciul de Internet Banking, prin intermediul căruia poți efectua toate operațiunile pe care le dorești (inclusiv plata ratei lunare), fără a te mai deplasa la bancă;
Reduceri la facilități la magazinele partenere prin intermediul programului de fidelizare Alpha Club, card netranzacțional pe care îl primești gratuit dacă suma creditelor tale la AlphaBank depășește 30.000 de euro (sau echivalentul);
În cazul în care angajatorul va vira cel puțin un salariu în contul deschis în evidențele Alpha Bank, înainte de utilizarea creditului, iar timp de 12 luni de la semnarea contractului de credit vei continua să încasezi salariul în contul deschis la bancă, poți beneficia de o rată a dobânzii reduse pe toată perioada de creditare cu 0.25 puncte de bază.
Mențiuni, observații:
• Valoarea Comisionului de administrare cont curent poate suferi modificări pe întreaga perioada de derulare a creditului. Comisionul de administrare cont curent Alpha Access Clasic: 0,5 euro/lună sau 2 lei/ lună.
B. Dobânzi și comisioane:
Dobândă variabilă: 6.31% (EURIBOR 3M+6% ; Pentru clienții care își vor încasa salariul prin Alpha Bank se va aplica o reducere la dobândă cu 0.35pp față de marja standard) indiferent de perioadă.
Comisioane:
Întârziere plată: 14,00 % (se aplică lunar la sold), dobânda penalizatoare pentru orice întârziere peste termenele prevăzute în scadențarul de plată;
Evaluare ipotecă: 100,00 EUR (se aplică la început), echivalent 434 RON (TVA inclus) pentru evaluarea unui imobil tip apartament sau teren intravilan și până în 3.000 mp/ 496 RON (TVA inclus) pentru evaluarea unui imobil tip casă ;
Analiză dosar: 400,00 EUR (se aplică la început), 200 euro pentru clienții care își vor încasa salariul prin Alpha Bank;
Înscriere în arhiva electronică = 16,00 EUR, echivalent 70 RON;
Alte comisioane: 50 EURO. Comision unic pentru servicii suplimentare pe durata derulării creditului.
C. Condiții de acordare:
Venit net lunar minim împrumutat: 200 EURO;
Venit lunar minim familie: 200 EURO;
Vârstă minimă: 21 ani (la data solicitării creditului);
Vârstă maximă: 70 ani (la data terminării amortizării creditului);
Aport propriu: minim 25%;
Grad maxim de îndatorare: 50% (maxim, pentru fiecare client în parte, în funcție de anumiți parametri);
Vechime la locul actual de muncă: 6 luni;
Vechime totală în muncă: un an;
Vechime angajator: -;
Alte condiții: Pentru acordarea și derularea creditului este necesară deschiderea unui cont curent în valuta creditului.
Garanții
Ipoteca de rang I asupra imobilului finanțat din credit și după caz, ipoteci asupra altor imobile aflate în proprietatea solicitantului sau a unor terțe persoane;
Ipoteca mobiliară asupra creanțelor izvorâte din polița de asigurare a imobilului, adus în garanție pentru o valoare egală cu cel puțin valoarea creditului;
Ipoteca mobiliară asupra soldurilor creditoare ale contului curent al solicitantului, ipoteca ce se va înregistra la Arhiva Electronică a Garanțiilor Reale Mobiliare;
Cetățeni străini: nu.
D. Venituri acceptate
Salarii: 100%
Pensii: 100%
PFA: 75%
Chirii: 60%
Dividende: 60% pentru firme cu activitate de peste 3 ani și 40% pentru cele cu activitate mai mică de 3 ani
Comisioane din vânzări: 60% pentru agenții cu o vechime mai mare de 1 an și 40% pentru cei cu vechime mai mică de 1 an
Drepturi de autor: 75%
Alte venituri:
Norma de hrană: 100%
Renta viagera: 100%
Venituri pentru ofițeri maritimi: 75%
Venituri din contracte de administrare: 75%
Stimulente pentru funcționari publici: 60%
E. Efectuarea plăților
Modalități de plată:
În rate lunare egale (principal + dobânda) sau
În rate lunare descrescătoare, rate de principal egale și dobânda lunară la sold
Modalități de acordare:
O singură tragere în cazul achiziției unei locuințe sau mai multe trageri în cazul construirii/ renovării unui imobil
Suma aferentă creditului va fi transferată în contul curent al vânzătorului/ constructorului imobilului indicat în contractul de vânzare-cumpărare/ contractul de construire
Orice tragere din credit se va realiza numai după aprobarea, semnarea contractului de credit, constituirea și publicitatea garanțiilor necesare.
F. Principalele documente necesare la momentul solicitării creditului:
Actul de identitate;
Copie certificat de căsătorie;
Declarație acord;
Copie a primei și ultimelor două pagini ale cărții de muncă sau copie contract de muncă și ultima modificare a acestuia;
Adeverință de salariu pe ultimele 3 luni;
Acte de proprietate;
Fișa fiscală pe anul anterior în cazul veniturilor din salarii.
G. Pașii pe care îi parcurge un dosar de credit: de la depunere până la obținerea banilor de către vânzător:
1. Depunerea dosarului de credit (cerere de credit, acorduri interogare Biroul de credit, documente doveditoare ale venitului, copii acte de identitate).
Analiza dosarului depinde în funcție de bancă și de dosar, de la 1 la 5 zile. În funcție de valoarea creditului și de complexitatea dosarului, acesta ar putea fi analizat la sediul central, ceea ce ar putea prelungi termenul de analiză.
2. Depunerea copiilor după actele proprietății (la unele bănci, această etapă trebuie realizată în același timp cu prima): act de proprietate vânzător, cadastru și intabulare, extras de carte funciară pentru informare, copii după actele de identitate ale vânzătorilor.
Dacă nu există cadastru și intabulare, obținerea acestora de la Oficiul de Cadastru și Intabulare poate dura până la 45 de zile.
3. După ce actele sunt verificate de către departamentul juridic al băncii, banca face comanda de evaluare.
Evaluarea durează între 2 zile și o săptămână, până la emiterea și analizarea raportului de evaluare.
4. Odată emis raportul de evaluare, dosarul intră într-o ultimă revizuire la departamentul juridic (1-2 zile)
5. În paralel se poate contacta un notar (dacă nu s-a semnat deja antecontractul) și se poate solicita (prin notariat) extrasul de carte funciară pentru autentificare (din care să reiasă că s-a înscris ipoteca în favoarea băncii). Atenție, acest extras trebuie solicitat doar în momentul în care banca este deja în stadiul final cu dosarul, deoarece are o valabilitate limitată.
6. Dosarul este finalizat la bancă. Odată ce se știe când iese extrasul de carte funciară pentru autentificare (notarii când depun cererea, primesc o oră și o dată când acesta va putea fi ridicat) se poate stabili întâlnirea cu vânzătorul la notariat (se semnează contractul de vânzare-cumpărare și contractul de ipotecă) și apoi cu vânzătorul și notarul la bancă (se semnează contractul de credit).
La momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare, se plătește notarul, plus contractul de ipotecă. Înainte de acordarea creditului, trebuie depus și comisionul de acordare aferent creditului solicitat.
7. După semnarea contractelor, unele bănci virează imediat banii în contul vânzătorului, iar altele, cele mai multe, așteaptă (până la 7 zile) un nou extras de carte funciară de informare, din care să reiasă că a fost înscrisă ipoteca în cartea funciară a imobilului, după care virează sau deblochează contul vânzătorului.
3.4 Analiza riscului de creditare
Datele solicitantului
Popescu Gabriel (36 de ani) și partenera lui, Mihăilescu Adina (29 de ani), au trei ani de când locuiesc împreună și au hotărât să-și schimbe domiciliul. În prezent, solicitanții sunt necăsătoriți, nu au copii și locuiesc într-un apartament din zona Pieței Romane. Popescu este divorțat de prima soție, cu care a avut un copil, și este metalurgist. Are o vechime de 13 ani în cadrul întreprinderii în care lucrează, este considerat un muncitor harnic și nu are nici un incident negativ până în prezent, conform datelor pe care le deținem.
Mihăilescu Adina ocupă funcția de administrator la un Orange Shop, cu care are un contract pe perioadă determinată, de trei ani, iar în prezent urmează un curs de limbă engleză.
Nici domnul Popescu Gabriel nici doamna Mihăilescu Adina nu au fost înregistrați în Centrala Riscului de Credit (CRC) sau în Centrala Incidentelor de Plăți (CIP).
Relația cu instituția bancară
Solicitanții sunt clienții instituției noastre de 8 ani, având o evoluție lipsită de incidente și referitor la plata altor operațiuni (facturi etc.). Până la această dată nu se cunoaște nici un incident negativ cu privire la solicitanți, iar relația lor cu banca Alpha Bank este următoarea:
Amândoi primesc salariul prin instituția noastră;
Conturi la vedere deschise la sucursala noastră cu solduri medii la vedere (împreună) în valoare de 20.000 RON. În prezent, respectivul cont prezintă un sold de 22.500 RON.
Un cont de economisire pentru locuință deschis de câțiva ani, cu un sold actual de 30.000 RON.
După datele de la CRC, nu au nici un împrumut în derulare în cadrul sistemului financiar.
Operațiunea solicitată și finalitatea
Având finalitatea de a cumpăra un apartament, Popescu Gabriel și Mihăilescu Adina apelează la instituția noastră pentru a solicita un împrumut de 180.000 RON pe un termen de 15 ani. Apartamentul este evaluat la 175.830 RON, iar prețul de cumpărare fixat este de 180.000 RON. Cheltuielile de vânzare-cumpărare și ipotecă se ridică la valoarea de aproximativ 18.000 RON. Se calculează că împrumutul ar avea o rată lunară de 347,32 EUR (1549 RON), incluzând dobânzile.
Apartamentul în care locuiesc în prezent nu este proprietate personală, iar în conformitate cu contractul de închiriere prezentat plătesc o rată lunară de 537.5 RON.
Capacitatea de restituire
Veniturile solicitanților provin din salariile celor doi. Conform declarației de venit, domnul Popescu prezintă un salariu net lunar care se ridică la 2800 RON. În declarația să de venit nu este consemnată obligația de a plăti, în urma divorțului, pensia alimentară pentru creșterea copilului.
Conform declarației prezentate, Mihăilescu Adina are un salariu lunar net de 1560 RON.
După estimările instituției noastre, cheltuielile prevăzute pentru fiecare lună sunt în valoare de 324 RON, cuprinzând cheltuielile cu întreținerea, impozitele pe bunuri imobiliare, aprovizionări și asigurări.
Părinții lui Gabriel sunt clienți ai instituției noastre de peste 17 ani, iar în prezent au depozite în valoare de 150.000 RON la altă sucursală.
Garanții
Pentru acordarea împrumutului se oferă o ipotecă pe apartamentul ce face obiectul cumpărării, ca garanție a posibilei neplăți. Apartamentul a fost evaluat la 175.830 RON.
Luarea deciziei la operațiunea solicitată
Date personale
Solicitanții sunt persoane serioase și nu au creat probleme până în momentul de față.
Relația cu instituția bancară
În relația cu instituția noastră, ambii au avut un comportament corect de-a lungul anilor, iar relațiile familiale sunt favorabile.
Capacitatea de restituire
Ambii lucrează și au venituri, nu au multe cheltuieli deoarece nu au copii, iar Popescu nu are de plătit o pensie alimentară fostei soții pentru întreținerea copiilor.
A se reține faptul că sunt persoane ce au capacitatea de a economisi (depozite, cont de economisire pentru locuință).
Capacitatea lor de plată a împrumutului (Rata lunară a împrumutului / Salarii nete) este de 1549 / 4360 = 35%.
Un avantaj îl reprezintă stabilitatea salariului domnului Gabriel, în comparație cu salariul Adinei care nu este foarte ridicat, în plus ea având un contract de muncă încheiat pe o perioadă determinată.
Garanții
Există garanția ipotecară a unui apartament proprietate personală și avantajul unor salarii suficiente, dar nu există nici un girant.
Decizie
Se decide acordarea operațiunii solicitate, având în vedere atât seriozitatea solicitanților, relația bună pe care o au cu instituția noastră, oportunitatea operațiunii solicitate, cât și capacitatea de restituire și garanția reală oferită. Rambursarea creditului este prezentată în tabelul următor:
Tabelul 3.3
Graficul de rambursare al creditului
Concluzii și propuneri
Obiectivele strategice generale vizează mai multe componente ale sistemului construcțiilor de locuințe, cum ar fi: dezvoltarea urbană durabilă (rețele de alimentare cu apă și energie, sisteme de canalizare, managementul eficient al deșeurilor), îmbunătățirea infrastructurii (drumuri locale și județene), facilitarea investițiilor din domeniul privat și realizarea a cât mai multe proiecte de construire a ansamblurilor rezidențiale. Se urmărește astfel alinierea calității vieții românilor cu cetățenii Uniunii Europene.
Măsurile specifice în domeniul creditării ipotecare trebuie să se reflecte și în măsurile sociale generale ce trebuie accelerate. Datorită nivelului scăzut al salariilor și puterii de cumpărare relativ redusă, se impun luate măsuri sociale cum ar fi crearea de noi locuri de muncă și o protecție socială decentă. Dezvoltarea tuturor ramurilor economiei naționale va conduce la o viață mai bună, la împământenirea unei mentalități capitaliste și a unor mecanisme ale pieței libere.
Având în vedere că în România, comparativ cu țările membre ale Uniunii Europene, majoritatea persoanelor pot fi clasificate ca având venituri medii și mici, casele de economii pentru credit ipotecar par să constituie cea mai eficientă soluție pentru acoperirea nevoilor de finanțare. Se impune luarea de măsuri privind înmulțirea acestor tip de instituții dar și o diversificare a gamei de produse și servicii oferite populației. Băncile comerciale mixte pot contribui și ele decisiv la dezvoltarea construcțiilor de locuințe
În toate țările cu o economie dezvoltată creditarea ipotecară reprezintă o alternativă viabilă de atragere a fondurilor. Finanțarea locuințelor este o activitate complexă care necesită colaborarea tuturor participanților, atât a guvernului, finanțatorilor, cât și a firmelor de construcții.
Această lucrare are menirea de a conștientiza importanța creditului ipotecar în dezvoltarea domeniului locativ din România. Piața imobiliară se află abia la început dar reprezintă o investiție demnă de luat în calcul având în vedere că populația va aloca din ce în ce mai multe resurse pentru asigurarea unui confort sporit locuințelor.
Bibliografie
Alexandru Olteanu, Elena Violeta Drăgoi, Moneda-credit, Editura Bibliotheca, Târgoviște, 2006
Alexandru Pintea, Gheorghe Rușcanu, Băncile în economia românească, Editura Economică, București, 1995
Angela Boariu, Creditarea bancară a activității de exploatare a întreprinderii, Editura Sedcom Libris, Iași, 2003
Aurelian Octavian Berea, Emilia Cornelia Stoica, Creditul bancar, Editura Expert, București, 2003
Bogdan Căpraru, Creditul ipotecar și implicațiile integrării europene, în vol. România și problemele integrării europene, coordonator Gabriel Ștefura, Editura Universității “Alexandru Ioan Cuza”, Iași, 2005
Carmen Adriana Gheorghe, Drept bancar, Edditura C.H.Beck, București, 2006
Cezar Basno, Nicolae Dardac, Constantin Floricel, Monedă, credit, bănci, Editura Didactică și Pedagogică, București, 1997
Cocriș Vasile, Chirlescu Dan, Managementul bancar și analiza de risc în activitatea de creditare, Editura Alexandru Ioan Cuza, Iași, 2007
Constantin N. Ciotei, Finanțe, Editura Expert, București, 2000
Constantinescu Liliana Aurora, Produse și servicii bancare moderne, Editura Universității Dimitrie Cantemir, București, 2013
Daniel Badea, Ana Anghel, Cosmin Anghel, Aspecte contractuale, instituționale și privind refinanțarea portofoliilor de credite ipotecare, Revista Română de Dreptul Afacerilor nr. 6/2003
Dedu Vasile, Adrian Enciu, Produse și servicii bancare, Editura ASE, București, 2008
Dumitru Tudorache, Moneda, bănci, credit, Editura Sylvi, București, 2000
Dumitru Tudorache, Mihai Nedelescu, Oana Preda, Simona Beznila, Moneda, bănci, credit, Editura Sylvi, București, 2004
Elena Dobre, Elemente de monedă, credit, bănci, Editura Ex Ponto, Constanța, 2003
Gheorghe Manolescu, Moneda și credit, Editura Fundației România de mâine, București, 2001
Gheorghe Pascariu, Managementul serviciilor bancare, Editura Fundației Academice “Gh. Zane”, Iași, 2004
Ion Turcu, Noua reglementare legală a creditului ipotecar pentru investiții imobiliare, Revista de Drept Comercial nr. 2/2001
Ion Turcu, Operațiuni și contracte bancar, Editura Lumina Lex, București, 2004
Maricica Stoica, Gestiunea bancară, Editura Lumina Lex, București, 2002
Marin Opritescu, Cristi Marcel Spulbar, Monedă și credit, Editura Univesitaria Craiova, Craiova, 2003
Mihai Nedelescu, Cristina Stănescu, Produse și servicii bancare, Editura Universitară, București, 2012
Nicolae Dardac, Teodora Barbu, Monedă, bănci și Politici monetare, Editura Didactică și Pedagogică, București, 2005
Vasile Turliuc, Vasile Cocriș, Angela Boariu, Monedă și credit, Editura „Alexandru Ioan Cuza”, Iași, 2008
Vlad Peligrad, Creditul ipotecar, Editura C.H. Beck, București, 2012
Victor Dragotă, Lucian Țâțu, Ce trebuie să știm când cumpărăm sau vindem o locuință, Editura All Beck, București, 2005
Art. 1202 Noul cod civil Clauze standard
Art. 2382 Noul cod civil Extinderea ipotecii asupra ameliorațiunilor
Art. 2378 Noul cod civil Forma contractului
Legea nr. 31/2006 privind securitizarea creanțelor
Legea nr. 32/2006 privind obligațiunile ipotecare
Legea nr. 33/2006 privind băncile de credit ipotecar
Legea nr. 34/2006 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare
Legea bancară nr. 58/1998 privind activitatea bancară
Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare
Monitorul Oficial nr. 208
Ordonanța de Urgenta nr. 99 din 6 decembrie 2006 privind instituțiile de credit și adecvarea capitalului
www.bnr.ro
www.alphabank.ro
Bibliografie
Alexandru Olteanu, Elena Violeta Drăgoi, Moneda-credit, Editura Bibliotheca, Târgoviște, 2006
Alexandru Pintea, Gheorghe Rușcanu, Băncile în economia românească, Editura Economică, București, 1995
Angela Boariu, Creditarea bancară a activității de exploatare a întreprinderii, Editura Sedcom Libris, Iași, 2003
Aurelian Octavian Berea, Emilia Cornelia Stoica, Creditul bancar, Editura Expert, București, 2003
Bogdan Căpraru, Creditul ipotecar și implicațiile integrării europene, în vol. România și problemele integrării europene, coordonator Gabriel Ștefura, Editura Universității “Alexandru Ioan Cuza”, Iași, 2005
Carmen Adriana Gheorghe, Drept bancar, Edditura C.H.Beck, București, 2006
Cezar Basno, Nicolae Dardac, Constantin Floricel, Monedă, credit, bănci, Editura Didactică și Pedagogică, București, 1997
Cocriș Vasile, Chirlescu Dan, Managementul bancar și analiza de risc în activitatea de creditare, Editura Alexandru Ioan Cuza, Iași, 2007
Constantin N. Ciotei, Finanțe, Editura Expert, București, 2000
Constantinescu Liliana Aurora, Produse și servicii bancare moderne, Editura Universității Dimitrie Cantemir, București, 2013
Daniel Badea, Ana Anghel, Cosmin Anghel, Aspecte contractuale, instituționale și privind refinanțarea portofoliilor de credite ipotecare, Revista Română de Dreptul Afacerilor nr. 6/2003
Dedu Vasile, Adrian Enciu, Produse și servicii bancare, Editura ASE, București, 2008
Dumitru Tudorache, Moneda, bănci, credit, Editura Sylvi, București, 2000
Dumitru Tudorache, Mihai Nedelescu, Oana Preda, Simona Beznila, Moneda, bănci, credit, Editura Sylvi, București, 2004
Elena Dobre, Elemente de monedă, credit, bănci, Editura Ex Ponto, Constanța, 2003
Gheorghe Manolescu, Moneda și credit, Editura Fundației România de mâine, București, 2001
Gheorghe Pascariu, Managementul serviciilor bancare, Editura Fundației Academice “Gh. Zane”, Iași, 2004
Ion Turcu, Noua reglementare legală a creditului ipotecar pentru investiții imobiliare, Revista de Drept Comercial nr. 2/2001
Ion Turcu, Operațiuni și contracte bancar, Editura Lumina Lex, București, 2004
Maricica Stoica, Gestiunea bancară, Editura Lumina Lex, București, 2002
Marin Opritescu, Cristi Marcel Spulbar, Monedă și credit, Editura Univesitaria Craiova, Craiova, 2003
Mihai Nedelescu, Cristina Stănescu, Produse și servicii bancare, Editura Universitară, București, 2012
Nicolae Dardac, Teodora Barbu, Monedă, bănci și Politici monetare, Editura Didactică și Pedagogică, București, 2005
Vasile Turliuc, Vasile Cocriș, Angela Boariu, Monedă și credit, Editura „Alexandru Ioan Cuza”, Iași, 2008
Vlad Peligrad, Creditul ipotecar, Editura C.H. Beck, București, 2012
Victor Dragotă, Lucian Țâțu, Ce trebuie să știm când cumpărăm sau vindem o locuință, Editura All Beck, București, 2005
Art. 1202 Noul cod civil Clauze standard
Art. 2382 Noul cod civil Extinderea ipotecii asupra ameliorațiunilor
Art. 2378 Noul cod civil Forma contractului
Legea nr. 31/2006 privind securitizarea creanțelor
Legea nr. 32/2006 privind obligațiunile ipotecare
Legea nr. 33/2006 privind băncile de credit ipotecar
Legea nr. 34/2006 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare
Legea bancară nr. 58/1998 privind activitatea bancară
Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare
Monitorul Oficial nr. 208
Ordonanța de Urgenta nr. 99 din 6 decembrie 2006 privind instituțiile de credit și adecvarea capitalului
www.bnr.ro
www.alphabank.ro
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Operatiunea de Creditare Ipotecara Pentru Persoane Fizice (ID: 143629)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.