Evaluarea S.c. Estate Asset Company S.r.l

Capitolul I

EVALUAREA SOCIETĂȚILOR AFLATE ÎN PROCES DE INSOLVENȚĂ

Evaluarea, în sens general, poate fi definită ca un ansamblu de metode, tehnici, și procedee prin care se stabilește valoarea unei proprietăți, fie că este vorba de un bun sau grup de bunuri imobile sau mobile, active financiare sau întreprinderi. Misiunea evaluării solicită un grad înalt de profesionalism, vigilență, experiență și raționament profesional din partea evaluatorului. Evaluarea în cazul insolvenței se face în conformitate cu Standardele Internaționale de Evaluare.

Obiectul evaluării îl reprezintă averea debitorului, așa cum este prevăzută această avere de lege. În vederea creșterii la maximum a valorii averii debitorului, evaluatorul evaluează bunurile din averea debitorului atât individual cât și în bloc, având obligația să recomande cea mai bună variantă.

1.1. METODE DE EVALUARE UTILIZATE PENTRU SOCIETĂȚILE AFLATE ÎN PROCES DE INSOLVENȚĂ

Evaluarea este o estimare și nu un calcul exact al unei valori printr-o formulă matematică sau printr-o cuantificare precisă. Ea impune aplicarea raționamentului profesional al evaluatorului.

În cazul reorganizării, scopul evaluării este asigurarea premiselor pentru aplicarea unui tratament corect și echitabil fiecărui titular de creanțe, prin oferirea unei recuperări cel puțin la fel de mare ca în situația falimentului.

Activul net corectat (ANC)

Pentru reflectarea cât mai aproape de realitate a patrimoniului net al unei întreprinderi se impune cu necesitate corectarea bilanțului contabil și constituirea unui bilanț economic, depășindu-se astfel inconvenientele metodei activului net contabil.

Activul net corectat reprezintă mărimea capitalului necesar pentru a reconstitui patrimoniul net existent al întreprinderii la nivelul valorii reale de utilitate a acestuia.

Modul de calcul al ANC este:

ANC = activul contabil corectat – datoriile totale corectate (pe termen scurt, mediu și lung)

Corectarea valorii patrimoniale contabile comportă elemente specifice, în funcție de elementele bilanțiere de evaluat. Specificitatea reevaluării patrimoniului ține de caracterul, mai mult sau mai puțin vandabil, al elementelor bilanțiere.

Corectarea elementelor de activ

Imobilizările necorporale sunt cel mai greu de evaluat. Mai întâi se elimină așa-numitele „non-valori” necorporale (cheltuieli de constituire, cheltuieli de cercetare-dezvoltare, care nu sunt nominalizate pe proiecte distincte, nu sunt finanțate din resurse proprii și nu au șanse importante de finalizare prin inovații), apoi se evaluează celelalte active necorporale (fond comercial, clientelă, brevete, mărci, licențe etc.).

Imobilizările corporale sunt evaluate prin mai multe metode, în funcție de natura lor. Terenurile se evaluează prin metoda prețului pieței, practicându-se o diminuare de 30% pentru prețul pe metrul pătrat construit, față de prețul pe metrul pătrat al terenului neconstruit. Clădirile, construcțiile speciale și capitalul fix se evaluează după principii specifice, care trebuie să țină cont de: poziția lor, costul actual, gradul de uzură fizică și gradul de uzură morală, cheltuielile necesare pentru asigurarea funcționării normale. Investițiile în curs se evaluează după aceleași principii cu cele utilizate pentru mijloacele fixe. Activele aflate în întreprindere și achiziționate prin leasing se evaluează ca și când ar aparține întreprinderii care le folosește și sunt incluse în activul net corectat, cu mențiunea că ratele scadente trebuie incluse în pasivul corectat al bilanțului.

În evaluarea elementelor imobilizărilor financiare, punctul de plecare îl constituie prețul de cumpărare sau valoarea înscrisă în contractul de achiziție a titlurilor de participare și a altor titluri imobilizate, cu care acestea sunt înregistrate în patrimoniu.

Stocurile sunt evaluate prin mai multe metode. Stocurile de materii prime, materiale și componente se evaluează prin metodele FIFO, LIFO, CMP al perioadei sau costul de achiziție al zilei de închidere a exercițiului. Stocurile de produse finite și semifinite se evaluează fie la costul de producție, fie la prețul posibil de vânzare, în cazul în care valorificarea produselor nu se poate face decât prin diminuarea prețului de vânzare. Producția neterminată se evaluează la costul de producție, dar avându-se în vedere diferitele metode de constatare a stadiului sau gradului de efectuare a operațiilor.

Creanțele se evaluează în principal în funcție de riscul de neîncasare și de vechimea lor. Cele mai vechi de un an și/sau cu probabilitate mare de neîncasare sunt evaluate la valoarea zero. Cele pentru care s-a acordat credit clientului și se află în cadrul termenului de creditare se evaluează la valoarea lor contabilă. Cele cu o vechime mai mare de șase luni, dar încasabile, se evaluează printr-o diminuare cu procente de 25-50%, în funcție de riscul de neîncasare și de rata dobânzii practicată la creditul comercial. Creanțele exprimate în devize se evaluează la cursul de referință al BNR din ziua evaluării.

Plățile anticipate și avansurile primite de la furnizori nu se includ în evaluare. Disponibilitățile bănești în lei se preiau la valoarea lor nominală, iar cele în valută sunt transformate în lei la cursul de referință al BNR la data evaluării. CEC-urile, cambiile, biletele la ordin și alte valori se evaluează la valoarea cotației de piață din data evaluării.

Corectarea elementelor de capitaluri și datorii

Datoriile se evaluează, de regulă, la valoarea probabilă de plată. În datoriile totale se includ sumele de natura unor obligații a căror estimare este posibilă.

Creditele pe termen lung se corectează după aceeași uzanță cu cea prezentată în cazul creditelor pe termen lung acordate de întreprindere și înscrise în componența imobilizărilor financiare.

Activul net corectat nu exprimă prețul la care poate fi cumpărată o întreprindere.

În practica de evaluare, se procedează la exprimarea activelor în funcție de valoarea lor de utilitate sau de folosință. Corecțiile efectuate la nivelul bilanțului și contului de profit și pierdere sunt, de fapt, intervenții asupra valorii contabile, în scopul transpunerii acestor informații specifice în „valori ale zilei”.

Metoda valorii de rentabilitate

Această metodă este cunoscută sub denumirea de metoda capitalizării profitului net sau metoda capacității beneficiare ori metoda de evaluare prin rezultate.

Esența acestei metode derivă din teoria utilității, care conferă o anumită valoare unui bun cumpărat, numai în măsura în care cumpărătorul (investitorul) realizează o satisfacție din achiziția respectivă. În cazul proprietății, această satisfacție se reflectă prin câștigurile viitoare realizabile din exploatarea obiectului proprietății.

Metoda implică determinarea mărimii profitului net reproductibil și stabilirea coeficientului multiplicator sau a ratei de capitalizare.

Profitul net reproductibil

Profitul net reproductibil nu se identifică cu profitul net contabil, care este deformat fie

de reglementările financiar-contabile, fie de fluctuațiile întâmplătoare sau conjuncturale ale indicatorilor. Profitul net reproductibil este un indicator teoretic, dar cu o determinare economică mult mai aproape de realitate; este un profit corectat, punctul de pornire în calcularea acestui indicator reprezentându-l analiza evoluției nivelului și structurii cheltuielilor întreprinderii evaluate.

Profit brut contabil +/- Cheltuieli economice corectate = Profit brut corectat – Impozit pe profit brut corectat = Profit net corectat

Profitul net reproductibil se determină prin identificarea lui cu așa-numita capacitate brută, care corespunde evidențierii capitalului permanent pus la dispoziția întreprinderii, capital permanent compus din capitaluri proprii și capitaluri împrumutate pe termen lung.

Între modul de exprimare a valorii patrimoniale și rezultatele nete ale acestora există o legătură pe care o putem exprima astfel :

Tabel 1.1. Legătura dintre valoarea patrimonială și rezultatele nete

Sursa: Pepi Mitică – „Evaluarea afacerii”, Editura Ex Ponto, Constanța, 2006

Modul de calcul al acestor trei rezultate va fi următorul:

Profitul net corectat = Profit net contabil +/- (Cheltuieli excepționale – Venituri excepționale) – Impozitul pe elementele de cheltuieli excepționale – Impozitul pe elementele de venituri excepționale

Capacitatea beneficiară = Profit net corectat + Cheltuieli financiare + Cheltuieli cu locațiile

Randamentul financiar = Capacitatea beneficiară – Cheltuieli financiare pentru datorii mai mici de 1 an x Cota impozitului pe profit = Capacitatea beneficiară + Cheltuieli financiare pentru datoriile mai mari de 1 an x Cota impozitului pe profit

Rata de capitalizare și coeficientul multiplicator

Rata de capitalizare este un divizor prin intermediul căruia profitul net reproductibil, cash-flow-ul net sau dividendul, adică un venit net, se transformă în capital, respectiv valoare a investiției, indiferent de forma în care este realizată. Rata de capitalizare exprimă rata rentabilității (profit net / capital investit x 100) pe care o acceptă un investitor pentru a-și plasa capitalul într-o afacere pe care o preferă altor alternative de plasament.

VR = PNr / C unde: VR = valoarea de rentabilitate; C = rata de capitalizare;

VR = PNr x K PNr = profitul net reproductibil; K = coeficientul multiplicator.

K = 1 / C

Coeficientul multiplicator nu este altceva decât inversul ratei de capitalizare, care exprimă numărul de ani de profituri nete pe care cumpărătorul este dispus să-l plătească. Coeficientul multiplicator poate fi preluat și din datele statistice referitoare la tranzacțiile cu întreprinderi similare.

Metoda valorii de rentabilitate abordează mai realist valoarea întreprinderii, arătând că un bun economic are o valoare nu pentru că există ca atare, ci numai pentru faptul că utilizarea lui creează o satisfacție pentru cumpărătorul său, reflectată prin mărimea profitului net anual, care poate rezulta dintr-o folosire eficientă a patrimoniului întreprinderii.

CADRUL PROCEDURAL DE INSOLVENȚĂ ÎN ROMÂNIA

O întreprindere se poate confrunta pe termen scurt cu dificultăți în desfășurarea activității specifice, legate în special de criza de lichiditate. Dacă însă aceste dificultăți persistă, situația întreprinderii se agravează, putând conduce la incapacitate de plată sau, altfel spus, la insolvență.

În România, evaluarea în cazul insolvenței, înainte de intrarea în vigoare a noii legi din 2014, s-a făcut în contextul textului Legii 85 din 2006. Procesele începute înainte de această dată au rămas supuse legii aplicabile anterior acestei date (potrivit art. 343 din Legea 85/2014). Noul Cod al insolvenței a fost publicat în Monitorul oficial în data de 25 iunie 2014 și a intrat în vigoare pe 28 iunie 2014. Scopul prezentei legi este instituirea unei proceduri colective pentru acoperirea pasivului debitorului, cu acordarea, atunci când este posibil, a șansei de redresare a activității acestuia.

Conform Capitolului al II-lea, Secțiunea 2 „Definiții”:

„(29) insolvența este acea stare a patrimoniului debitorului care se caracterizează prin insuficiența fondurilor bănești disponibile pentru plata datoriilor certe, lichide și exigibile, astfel:

a) insolvența debitorului se prezumă atunci când acesta, după 60 de zile de la scadență, nu a plătit datoria sa față de creditor; prezumția este relativă;

b) insolvența este iminentă atunci când se dovedește că debitorul nu va putea plăti la scadență datoriile exigibile angajate, cu fondurile bănești disponibile la data scadenței.”;

„(54) reorganizare judiciară este procedura ce se aplică debitorului în insolvență, persoană juridică, în vederea achitării datoriilor acestuia, conform programului de plată a creanțelor. Procedura de reorganizare presupune întocmirea, aprobarea, confirmarea, implementarea și respectarea unui plan, numit plan de reorganizare, care poate să prevadă, nelimitativ, împreună sau separat:

a) restructurarea operațională și/sau financiară a debitorului;

b) restructurarea corporativă prin modificarea structurii de capital social;

c) restrângerea activității prin lichidarea parțială sau totală a activului din averea debitorului.”

Legea 85/2014 privind insolvența prevede că o firmă se poate reorganiza pe o perioadă de trei ani, cu prelungire de maxim un an, la fel ca în Legea 85 din 2006. De asemenea, noul cod al insolvenței stabilește pragul de datorie de 40.000 de lei pentru care o societate poate intra în insolvență sau pentru care un creditor cere declanșarea procedurii insolvenței. Pentru salariați, valoarea-prag este de 6 salarii medii brute pe economie/salariat. Una dintre condițiile cerute de lege pentru ca planul de reorganizare să fie considerat confirmat este ca cel puțin 30% din totalul valoric al masei credale să accepte planul.

Creditorul îndreptățit să solicite deschiderea procedurii insolvenței este acel creditor a cărui creanță asupra patrimoniului debitorului este certă, lichidă și exigibilă de mai mult de 60 de zile (față de 90 zile, în Legea 85/2006). Competența de soluționare a dosarului revine tribunalului în cărei circumscripție debitorul și-a avut sediul social/profesional cel puțin 6 luni anterior datei sesizării instanței (în Legea 85/2006, competența aparținea tribunalului în a cărui circumscripție își avea sediul debitorul, fără a fi prevăzută vreo durată minimă în acest sens).

Cererea privind deschiderea procedurii formulată de către debitor trebuie să fie însoțită de o serie de înscrisuri, prevăzute și de Legea 85/2006, solicitându-se în plus, prin noile reglementări, o declarație prin care debitorul arată dacă este membru al unui grup de societăți, cu precizarea acestora; dovada codului unic de înregistrare și dovada notificării organului fiscal competent. Lista cuprinzând plățile și transferurile patrimoniale efectuate de debitor, care se atașează cererii, s-a mărit de la 4 la 6 luni anterioare înregistrării cererii introductive.

Durata maximă a perioadei de observație (cuprinsă între data deschiderii procedurii insolvenței și data confirmării planului de reorganizare sau, după caz, a intrării în faliment) este de 12 luni calculate de la data deschiderii procedurii (legislația anterioară nu prevedea o durată maximă).

O noutate introdusă prin Legea nr. 85/2014 se referă la faptul că, în termen de 60 de zile de la data publicării în BPI (Buletinul procedurilor de insolvență) a notificării privind deschiderea procedurii, organele de inspecție fiscală vor efectua inspecția fiscală și vor întocmi un raport de inspecție fiscală.

Debitorul aflat în insolvență poate participa la licitații publice; poate beneficia de finanțări în vederea desfășurării activităților curente, în perioada de observație, cu aprobarea adunării creditorilor, precum și potrivit planului de reorganizare, acestea având prioritate la restituire.

Furnizorul de utilități este îndreptățit să întrerupă furnizarea serviciilor dacă debitorul nu achită creanțele născute după deschiderea procedurii insolvenței, aferente serviciilor prestate, în termen de maxim 90 de zile (termen introdus prin Legea nr. 85/2014).

Administratorul judiciar/lichidatorul judiciar poate introduce la judecătorul-sindic acțiuni (în maxim un an de la data expirării termenului pentru întocmirea raportului asupra cauzelor și împrejurărilor care au dus la apariția insolvenței, dar nu mai târziu de 16 luni de la data deschiderii procedurii) pentru anularea actelor sau operațiunilor frauduloase ale debitorului în dauna drepturilor creditorilor, în cei 2 ani anteriori deschiderii procedurii (în legislația anterioară se puteau anula acte/operațiuni frauduloase încheiate în 3 ani anteriori deschiderii procedurii).

Titularul unei creanțe curente, certe, lichide și exigibile, peste valoarea-prag, născute după data deschiderii procedurii, recunoscută de administratorul judiciar/judecătorul-sindic, poate solicita pe parcursul perioadei de observație deschiderea procedurii de faliment al debitorului dacă aceste creanțe nu sunt achitate în termen de 60 de zile de la data recunoașterii.

Bunurile pot fi distribuite creditorilor în contul creanțelor pe care le dețin împotriva averii debitorului, la propunerea creditorului (în cazul mai multor propuneri, bunul se va distribui celui care oferă cel mai mare preț, care nu poate fi sub valoarea stabilită prin raportul de evaluare), cu obligația acestuia de a achita toate sumele ce ar fi fost datorate creditorilor aflați pe ordinele de prioritate anterioare și celor de pe aceeași ordine de prioritate, similar dacă bunul ar fi fost vândut către un terț.

Termenele de plată stabilite prin contracte – inclusiv de credit sau de leasing – pot fi menținute prin plan, chiar dacă depășesc perioada de 3 ani. Aceste termene pot fi și prelungite, cu acordul expres al creditorilor, dacă inițial erau mai scurte de 3 ani.

Capitolul II

S.C. ESTATE ASSET COMPANY S.R.L.: PREZENTARE GENERALĂ; SITUAȚIA SOCIETĂȚII LA MOMENTUL EVALUĂRII

2.1. PREZENTAREA S.C. ESTATE ASSET COMPANY S.R.L.

Date introductive

1.Numele societății: Estate Asset Company S.R.L.

2.Numărul de înregistrare: Număr de ordine în Registrul comerțului: J22/194/2012

Cod unic de înregistrare: 29664627

Atribut fiscal: RO

3.Forma juridică de constituire: Societate cu răspundere limitată

4.Adresa: municipiul Iași, str. Anastasie Panu, nr. 46, spațiul S 1.12 situat la demisolul Centrului Comercial „Hala Centrală”, județul Iași

5.Tipul activității principale: 6820 – închirierea și subînchirierea bunurilor imobiliare proprii sau închiriate

6.Natura capitalului: 100% privat

7.Obiectul principal de activitate:

*6820 – închirierea și subînchirierea bunurilor imobiliare proprii sau închiriate

8.Obiecte secundare de activitate:

*6810 – cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare proprii

*6832 – administrarea imobilelor pe bază de comision sau contract

Scurt istoric

Estate Asset Company S.R.L., cu sediul în municipiul Iași, str. Anastasie Panu, nr. 46, spațiul S 1.12 situat la demisolul Centrului Comercial „Hala Centrală”, județul Iași, a fost înființată în anul 2012, cu un capital social subscris și vărsat integral de 12.400.000,00 lei, fiind constituit din 496 părți sociale, cu o valoare nominală de 25.000 / parte socială. Nu au fost aduse bunuri în patrimoniul societății ca aport la capitalul social.

Societatea a rezultat ca urmare a aplicării Proiectului de divizare a S.C. Alimentara S.A., proiect S.C. Estate Asset Company S.R.L. preluând, conform cotei de repartizare de 55,095 %, elementele de activ și capitaluri și datorii ale societății divizate, respectiv drepturile și obligațiile aferente întregului patrimoniu,.

Prin reorganizarea pe care societatea o dorește, aceasta poate să-și desfășoare activitatea în continuare, achitându-și și datoriile restante acumulate în timp și cele curente.

Structura acționariatului

La momentul înființării, structura acționariatului se prezenta astfel:

2 asociați persoane juridice: Turism Moldova S.A. și A.S.M.C.A. Alimentara Iași;

4 asociați persoane fizice.

La data de 03.02.2012 a fost numit administratorul statutar al societății, care, prin hotărârea A.G.E.A. nr. 13883 din 29.09.2014, a devenit administrator special.

Situația personalului angajat

Situația personalului angajat / colaboratorilor – pentru activitatea de închiriere bunuri imobile și mobile, prevăzută în actul constitutiv al societății, valabil de la 01.10.2014 potrivit planului de reorganizare a activității societății – total 2 (două) persoane:

1. director executiv;

2. activitate de contabilitate – externalizată.

2.2. SITUAȚIA SOCIETĂȚII LA MOMENTUL EVALUĂRII. PROCEDURA DE REORGANIZARE

Deschiderea procedurii de insolvență a debitoarei Estate Asset Company S.R.L. s-a realizat prin admiterea cererii formulate de debitoare, conform încheierii nr. 375/23.09.2014, pronunțată de către Tribunalul Iași-Secția II civilă – faliment, în dosarul nr. 7696/99/2014 (518/2014). S-a depus cerere conform dispozițiilor art. 67 alin. (l) lit.g) din legea 85/2014, modificată, prin care Estate Asset Company S.R.L. și-a exprimat intenția de reorganizare întrucât există șanse reale de redresare a activității și de achitare integrală a masei credale.

Evaluarea a fost realizată în intervalul 31.12.2012 – 31.12.2014, având în vedere faptul că societatea a fost înființată în anul 2012. Pentru a determina situația societății, s-a utilizat metoda scoring, una dintre metodele prin care se poate aprecia riscul de faliment al unei firme. Modelul Altman a fost elaborat în anul 1968 în S.U.A., fiind prima funcție-scor care a permis anticiparea a 75 % din falimente cu 2 ani înaintea producerii lor.

Funcția-scor (Z) comportă 5 variabile (rate) și are următoarea expresie:

Z = 1,2 R1 + 1,4 R2 + 3,3 R3 + 0,6 R4 + 0,999 R5

Tabel 2.1. Aprecierea vulnerabilității întreprinderii în funcție de scor :

Sursa: Spătariu Elena Cerasela – „Noțiuni de analiză economico-financiară la nivel microeconomic. Teorie, teste grilă și probleme”, Editura Ex Ponto, Constanța, 2007

Pe baza conturilor anuale ale societății debitoare analizate au rezultat valorile din tabelul următor:

Tabel 2.2. Determinarea funcției – scor Z – model Altman:

Sursa: prelucrare proprie după datele prezentate pe site-ul http://www.insolventa.ro/ comunicate /174-plan-reorganizare-estate-asset-company

Potrivit rezultatelor obținute în urma calculelor efectuate conform modelului Altman se poate constata, teoretic, că începând cu anul 2013 societatea a avut parte de o situație financiară dificilă, sub limita pragului de risc, ca urmare a diminuării volumului veniturilor obținute din desfășurarea activității de bază.

În concluzie, scorul Z obținut la finele perioadei analizate are valori sub limita „prag” a riscului de faliment, fapt ce plasează societatea, la nivelul lunii decembrie 2014, într-o situație financiară grea, fiind insolvabilă și cu risc de faliment iminent.

Cauzele și împrejurările care au condus la apariția stării de insolvență

În cazul societății evaluate există o serie de cauze legate de administrarea defectuoasă (analiza statică și analiza dinamică – potrivit anexei nr. 1) dintre care se pot enumera:

– acumularea de datorii către instituțiile bancare, furnizori, bugetul de stat, alți creditori (în valoare totală de 5.415.471 lei la 31.12.2014), a căror neplată la timp atrage după sine calcularea de majorări și penalități, îngreunând redresarea societății și ducând în final la dezechilibre financiare;

– dificultățile întâmpinate în privința recuperării unor debite restante, dar și întârzierile înregistrate până la momentul încasării acestor creanțe (sume de recuperat de 834.038 lei, valoare contabilă la 31.12.2014), au condus la o lichiditate scăzută și a generat plăți restante către creditorii comerciali, instituții bancare, instituții de stat;

– insuficiența disponibilităților bănești din sold (în valoare de 189.564 lei la 31.12.2014) necesare pentru plata integrală a obligațiilor de plată scadente;

– existența unor stocuri în valoare de 2.680 lei, reprezentând materiale consumabile (conform balanței de verificare la 31.12.2014);

– fondurile insuficiente pentru realizarea și finalizarea investițiilor necesare dezvoltării societății;

– lipsa unor măsuri reale și eficiente de reducere a cheltuielilor totale ale societății și a unei strategii pe termen mediu și lung de rentabilizare a activității, prin luarea de măsuri la nivel de management, marketing, financiar și resurse umane, având în vedere condițiile de piață ș.a.

Din analiza tuturor factorilor care și-au pus amprenta asupra activității societății și au dus la apariția stării de insolvență nu au reieșit elemente care să indice culpa vreunei persoane în producerea insolvenței (în special prin săvârșirea uneia sau a mai multor fapte enumerate de prevederile art. 138 din Legea 85/2014). Insolvența societății s-a datorat, în special, unor cauze obiective în contextul general al evoluției pieței și în particular în domeniul în care societatea își circumscrie activitatea. Așadar se consideră că se poate propune redresarea activității societății pe baza unui plan de reorganizare întocmit în conformitate cu prevederile legale în vigoare.

Aplicarea procedurii de reorganizare

Din punct de vedere economic, procedura de reorganizare este un mecanism care permite comerciantului aflat într-o stare precară din punct de vedere financiar, să se redreseze și să-și urmeze comerțul prin adoptarea unei politici corespunzătoare de management, marketing, organizatorice și structurale.

Din punct de vedere social, reorganizarea societății Estate Asset Company S.R.L. și continuarea activității sale își manifestă efectele prin păstrarea pe piață a unui angajator potențial important în plan local, acest aspect urmând a avea impact și asupra pieței muncii din zonele unde își desfășoară societatea activitatea.

Demararea procedurii de reorganizare a societății și încheierea efectivă a unor noi contracte, va crea posibilitatea de generare a unor fluxuri de numerar suplimentare ce va permite efectuarea de distribuiri către creditori. Dimpotrivă, vânzarea în acest moment a întregului patrimoniu al Estate Asset Company S.R.L. prin procedura falimentului ar reduce șansele de recuperare a creanțelor și ar duce la înstrăinarea acestui patrimoniu la o valoare mult inferioară față de valoarea sa reală.

Valorificarea activelor societății într-o procedură de faliment se realizează în condiții speciale, care nu permit obținerea în schimbul activelor societății debitoare a valorii de piață a acestora. Pentru corecta evaluare a valorii ce urmează a se obține în procedura de lichidare a activelor societății se utilizează o valoare de vânzare forțată, prezumată a fi identică cu o valoare de lichidare (conform anexei nr. 7). Astfel, valoarea de vânzare (echivalentul valorii de lichidare) a activului societății este 1.872.100 lei (circa 423.800 Euro).

Totuși trebuie să ținem cont de faptul că, valoarea ce se poate obține în caz de faliment, este o valoare estimată pentru situația lichidării tuturor bunurilor din patrimoniu (în sensul art. 133 alin.(5) lit. E), fără însă a ține cont: de costurile de administrare a lichidării și de perioada de realizare a acestor tranzacții; de lipsa de atractivitate pentru bunurile imobile existente în patrimoniul societății debitoare, precum și de criza de lichiditate existentă pe piața financiară, generată de criza financiară. În plus, trebuie menționat faptul că totalul distribuirilor, ce urmează a se efectua prin programul de plăți propus prin planul de reorganizare, este în cuantum de 1.924.548 lei, valoare superioară sumelor achitate în ipoteza falimentului.

În condițiile în care Planul de reorganizare propus eșuează, o lichidare totală a activelor societății (într-o vânzare forțată) va duce la acoperirea creanțelor într-un procent de circa 72% din vânzarea bunurilor (dacă nu ținem cont de cheltuielile de procedură). Se estimează că o eventuală procedură a falimentului s-ar putea finaliza cel mai rapid în circa 1,5 ani și cheltuielile de procedură, respectiv organizări de licitații, onorarii, pază, conservare și administrare etc. s-ar ridica la cel puțin 300.000 lei până la finalizarea întregii proceduri (valoarea de vânzare forțată estimată rămasă de distribuit creditorilor fiind de 1.572.100 lei – ceea ce scade procentul de acoperire a creanțelor la circa 60% – așa cum reiese din anexa nr.10).

Planul de reorganizare

Estate Asset Company S.R.L. își propune să realizeze prezentul plan de reorganizare, prin care se vor acoperi datoriile către creditori și, totodată, să păstreze pe de o parte specificul activităților anterioare, iar pe de altă parte să dezvolte activități noi.

Având în vedere valoarea totală a creanțelor înscrise la masa credală, se propune ca executarea planului de reorganizare să se finalizeze în 36 luni socotite de la data confirmării planului de către judecătorul sindic. Conform art. 133 alin. 3 din Legea 85/2014, executarea planului de reorganizare se va întinde pe o perioadă de 3 ani de zile, dar în situația în care nu se vor găsi condiții optime și se va considera necesar, se va analiza oportunitatea prelungirii planului pe o durată totală maximă de 4 ani de la confirmarea inițială.

Obligațiile ipotecare și bugetare se vor achita conform creanțelor înscrise în tabelul creditorilor, calculului sumelor suplimentare și legii speciale în materie.

Pentru gestionarea în mod optim a masei credale formată din creanțele creditorilor privilegiați, precum și cheltuielile stabilite prin hotărârea instanței, acestea vor fi achitate cu prioritate, de îndată ce se obțin în contul special sume din desfășurarea operațiunilor de reorganizare judiciară. Acest mod de achitare a sumelor datorate va conduce la limitarea creșterii masei credale, ținând cont că debitorul nu datorează majorări de întârziere și penalități de întârziere (accesorii) până la achitarea tuturor creanțelor (conform anexei nr. 4).

Pentru creditorii garantați procentul de acoperire a creanțelor propus prin plan este de circa 52%. Pentru creditorii salariați, procentul de acoperire a creanțelor propus prin plan este de 100%, cu plata integrală în termen de 30 de zile de la confirmarea planului. Pentru creditorii chirografari, procentul de acoperire a creanțelor prin programul de plăți propus este de circa 95%. Pentru alți creditori chirografari, procentul de acoperire a creanțelor prin programul de plăți propus este de circa 95%. Pentru creditorii asociați ai societății – creanțe subordonate, procentul de acoperire a creanțelor prin programul de plăți propus este de circa 95% (anexa 10).

Programul de plăți este întocmit în conformitate cu prevederile art.133 alin.2 din Legea 85/2014. În scopul redresării și relansării activității societății au fost considerate tratamente egale în cadrul fiecărei categorii de creanțe. Plată se va face trimestrial, cu deducere din procentul stabilit anual, efectiv, cel târziu în a-25-a zi din ultima lună din trimestru, prin acord de plată din partea administratorului judiciar, din contul de lichidare. În funcție de veniturile realizate, masa credală se poate achita chiar și în avans, neținând seama de termenele maxime stabilite prin programul de plăți.

Societatea nu intenționează să-și modifice actul constitutiv și nici să-și majoreze capitalul social.

Planul de reorganizare se bazează pe cele trei surse de finanțare aflate la dispoziția companiei: surplusul generat de activitatea curentă; recuperarea creanțelor existente, așa cum rezultă din situația creanțelor societății și din termenele de recuperare; eventualele valorificări de active care nu sunt necesare desfășurării activității. Activitatea societății se bazează pe contractele încheiate sau care se vor încheia. Operațiunile pentru obținerea resurselor financiare necesare susținerii planului de reorganizare vor continua până la achitarea creanțelor Estate Asset Company S.R.L.

Ținând cont de sursele de finanțare, este previzionat un buget de venituri și cheltuieli (anexa nr.8), precum și un tablou al fluxurilor de numerar (anexa nr.9). Această proiecție are rolul de a asigura în mod concomitent: finanțarea activității curente; distribuiri către creditorii înscriși la masa credală; achitarea datoriilor din timpul procedurii. Surplusul constituie sursa de rambursare a datoriilor înscrise la masa credală și a celor cumulate în timpul procedurii.

Transmiterea tuturor sau a unora dintre bunurile averii debitorului către una sau mai multe persoane fizice sau juridice, constituite anterior sau ulterior confirmării prezentului plan de reorganizare, este lovită de nulitate. Lichidarea tuturor sau a unora dintre bunurile averii societății comerciale, separat sau în bloc, libere de orice sarcini, sau distribuirea acestora către creditorii cunoscuți, în contul creanțelor pe care aceștia îl au față de averea societății Estate Asset Company S.R.L., se va face potrivit dispozițiilor art.154 – 158 din Legea 85/2014 modificată (conform anexei nr. 5 – active grevate de sarcini).

În situația în care intră în vigoare o lege specială, care să prevadă acordarea de eșalonări la plata obligațiilor la bugetul de stat și la bugetul asigurărilor sociale, cu reducerea accesoriilor, total sau parțial, societatea comercială, prin administrator judiciar, va întocmi documentația necesară pentru a se putea încadra în prevederile respectivului act normativ.

Măsurile avute în vedere în prezentul plan sunt luate în conformitate cu prevederile art. 133 din Legea 85/2014 și se referă la: redefinirea echipei de management, precum și a altor departamente strategice ale debitoarei, pe noi criterii de performanță și responsabilitate; obținerea de resurse financiare pentru susținerea realizării planului și sursele de proveniență a acestora; sursele de finanțare ale companiei.

Administratorul judiciar este cel care exercită un control riguros asupra derulării întregii proceduri și are obligația legală de a urmări punerea în practică a planul votat de creditori. Persoanele legal împuternicite să reprezinte societatea și personalul muncitor au obligația conservării patrimoniului, urmărind să nu se deterioreze mijloacele fixe și obiectele de inventar; activitățile desfășurate vor fi efectuate sub supravegherea administratorului judiciar.

Capitolul III

EVALUAREA S.C. ESTATE ASSET COMPANY S.R.L.

3.1. ANALIZA SITUAȚIILOR FINANCIARE

Pentru analiza situației financiare și a se obține o imagine completă asupra cauzelor și împrejurărilor care au dus la apariția insolvenței societății, au fost utilizate următoarele documente contabile: bilanțurile contabile la data de 31.12.2012 și 31.12.2013, precum și balanțele de verificare la 31.12.2012, 31.12.2013, 31.08.2014 și la 31.12.2014. Trebuie menționat faptul că societatea a fost înființată în anul 2012, iar data declanșării procedurii a fost 23.09.2014. Perioada de timp luată ca referință pentru această analiză este reprezentată de perioada de activitate înaintea deschiderii procedurii (31.08.2014), respectiv situația ulterioară deschiderii procedurii de insolvență, până la 31.12.2014 (anexa nr. 1).

Tabel 3.1. Bilanțul contabil

Sursa: prelucrare proprie după datele prezentate pe site-ul http://www.insolventa.ro/comunicate/174-plan-reorganizare-estate-asset-company

Prezentul raport pornește cu analiza situației patrimoniului debitoarei, în vederea obținerii unei imagini asupra activității desfășurate de aceasta, urmărind evoluția în timp a rezultatelor economico-financiare a societății pe baza principalilor indicatori.

Active

După cum se poate observa în tabelul de mai sus, elementele de natura activelor urmează o evoluție oscilantă. Astfel, în anul 2012 elementele de activ înregistrau de 100.862 lei, în anul 2013 o valoare de 20.163.586 lei, la 31.08.2014 acestea erau în valoare de 19.634.535 lei, iar la 31.12.2014 au ajuns la valoarea de 19.651.349 lei.

Paralel cu evoluția elementelor de activ s-a modificat și cuantumul datoriilor societății.

Din analiza evoluției valorilor activelor imobilizate, reiese că în perioada supusă analizei că acestea au avut o evoluție oscilantă, de la 0 lei în anul 2012 la 19.681.308 lei în anul 2013, iar la 31.12.2014 înregistrau o valoare contabilă netă de 18.625.067 lei, repartizate astfel:

3.1. Grafic evoluția valorilor activelor imobilizate

Sursa: prelucrare proprie după datele prezentate pe site-ul http://www.insolventa.ro/ comunicate /174-plan-reorganizare-estate-asset-company

imobilizări necorporale (la valoare contabilă brută), respectiv:

soldul contului 208 „Alte imobilizări necorporale": 17.673 lei

imobilizări corporale (la valoare contabilă brută), respectiv:

soldul contului 2111 „Terenuri'”: 11.781.635 lei

soldul contului 212 „Construcții”: 1.057.612 lei

soldul contului 2131 „Echipamente tehnologice”: 28.023 lei

soldul contului 2132 „Aparate și instalații de măsurare”: 82.436 lei

soldul contului 2133 „Mijloace de transport”: 45.120 lei

soldul contului 214 „Mobilier, aparatură birotică, echipamente”: 67.228 lei

soldul contului 231 „Imobilizări corporale în curs de execuție”: 40.766 lei

soldul contului 4093 „Avansuri acordate pentru imobilizări corporale”: 6.900 lei

imobilizări financiare (la valoare contabilă brută), respectiv:

soldul contului 261 „Acțiuni deținute la entitățile afiliate”: 6.003.205 lei

soldul contului 2678 „Alte creanțe imobilizate”: 42.086 lei

Valoarea amortizărilor aferente imobilizărilor la data de 31.12.2014 era în suma totală de 501.663 lei, fiind repartizată astfel:

soldul contului 2808 „Amortizarea altor imobilizări necorporale”: 17.673 lei

soldul contului 2812 „Amortizarea construcțiilor”: 283.460 lei

soldul contului 2813 „Amortortizarea instalațiilor și mijloacelor de transport”: 151.927 lei

soldul contului 2814 „Amortizarea altor imobilizări corporale”: 48.603 lei

3.2. Grafic evoluția valorilor activelor circulante

Sursa: prelucrare proprie după datele prezentate pe site-ul http://www.insolventa.ro/ comunicate /174-plan-reorganizare-estate-asset-company

Activele circulante sunt privite ca a doua componentă importantă în structura activului bilanțier, iar prin natura lor reprezintă cea mai scurtă cale spre obținerea unor lichidități pe termen scurt.

Activele circulante identificate în cadrul societății sunt: stocuri, creanțe neîncasate și disponibilități bănești. Evoluția acestora este una crescătoare. Astfel, în anul 2012, activele circulante înregistrau valoarea de 98.697 lei, în anul 2013 valoarea de 472.313 lei, la 31.08.2014 valoarea de 927.582 lei, iar în luna decembrie 2014 valoarea de 1.026.282 lei (datorită, în principal, diminuării volumului creanțelor și creșterii disponibilităților bănești).

Conform balanței de verificare la 31.12.2014, în contabilitatea debitoarei figurau stocuri în valoare de 2.680 lei, reprezentând materiale consumabile. Se constată o valoare constantă a acestora.

Creanțele, acele drepturi bănești față de terți, adică sume neîncasate rezultate în urma livrării bunurilor și/sau serviciilor prestate către diverși parteneri cu care societatea a desfășurat relații comerciale, conform datelor din anexa nr. 1, pe parcursul perioadei, au avut o evoluție oscilantă, de la valoarea de 62.934 lei în anul 2012, la valoarea de 435.777 lei în anul 2013; la 31.08.2014 au înregistrat valoarea de 866.569 lei, ajungând la 31.12.2014 la o valoare de 834.038 lei. Se constată faptul că acestea înregistrează o tendință crescătoare. La data întocmirii prezentului plan de reorganizare, comparativ cu data deschiderii procedurii de insolvență (23.09.2014), se constată că nivelul creanțelor de recuperat (valoare scriptică) a cunoscut o reducere.

Conform balanței de verificare de la data de 31.12.2014, cuantumul creanțelor neîncasate este format din următoarele elemente:

soldul contului 409 „Furnizori-debitori”: 75.452 lei

soldul contului 411 „Clienți”: 644.539 lei

soldul contului 451 „Decontări între entitățile afiliate”: 23.293 lei

soldul contului 461 „Debitori diverși”: 33.193 lei

soldul contului 473 „Decontări din operațiuni în curs de clarificare”: 453.633 lei

Analizând creanțele de recuperat, observăm că sumele acordate în avans furnizorilor se vor închide cu achizițiile din perioada următoare, iar decontările din operațiuni în curs de clarificare reprezintă în fapt sume achitate pentru datorii care sunt în litigiu. Prin urmare, sume de recuperat ar fi doar de la clienți și debitori diverși (exceptând clienții incerți – societăți aflate în faliment de la care nu se mai poate recupera nimic), iar procentul estimat de recuperare este de circa 80% – suma finală de recuperat fiind de circa 248.000 lei.

Pentru deprecierea creanțelor-clienți societatea a constituit și înregistrat un provizion în valoare de 396.072 lei.

Dificultatea încasării creanțelor societății a dus la însemnate imobilizări monetare, care au afectat echilibrul financiar pe termen scurt al societății, însă, urmărind evoluția descrescătoare a valorii creanțelor, constatăm că societatea a depus eforturi pentru recuperarea sumelor neîncasate, înregistrându-se o diminuare a acestora la 31.12.2014 cu 32.531 lei față de valoarea înregistrată la data deschiderii procedurii (31.08.2014).

În concluzie, deși s-a înregistrat o diminuare a acestora la sfârșitul perioadei analizate, dificultatea încasării creanțelor reprezintă încă o problemă pentru societate, depunându-se în continuare eforturi pentru recuperarea lor.

Urmărind cifrele din anexa nr. 1, se poate observa că disponibilitățile bănești urmează o traiectorie oscilantă, cu tendințe de creștere la sfârșitul perioadei, la 31.12.2014 figurând cu un sold de 189.564 lei.

În ceea ce privește structura disponibilităților bănești ale societății, acestea sunt alcătuite din valoarea disponibilului existent în conturile bancare (188.902 lei), a disponibilităților de trezorerie existente în casierie (662 lei).

Datoriile pe termen scurt, în special datoriile comerciale și alte datorii asimilate, înregistrează creșteri, la sfârșitul perioadei analizate, respectiv 31.12.2014, observându-se aproape dublarea lor.

3.3. Grafic evoluția datoriilor pe termen scurt

Sursa: prelucrare proprie după datele prezentate pe site-ul http://www.insolventa.ro/ comunicate /174-plan-reorganizare-estate-asset-company

În concluzie, comparând nivelul disponibilităților bănești cu cel al datoriilor, se poate spune că, deși disponibilităților bănești au prezentat o evoluție crescătoare la sfârșitul perioadei analizate, societatea nu a avut resursele necesare plății integrale a datoriilor scadente ale societății.

Capitaluri proprii și datorii

Capitalurile proprii cuprind, conform normelor contabile românești, aporturile de capital, primele legate de capital, diferențele din reevaluare, rezervele, rezultatul reportat, rezultatul exercițiului, repartizarea profitului, fondurile, subvențiile pentru investiții, provizioanele reglementate.

În ceea ce privește evoluția elementelor componente ale acestui indicator pentru societate, se observă, conform datelor din anexa nr. 1, că:

valoarea capitalului social a crescut de la valoarea de 100.000 lei în anul 2012 la valoarea de 12.400.000 lei în 2013;

în anul 2013, la 31.08.2014 și la 31.12.2014 societatea a înregistrat prime de fuziune în sumă de – 8.925.146 lei, respectiv -128.321 lei, -392.940 lei, ceea ce a condus la un capital social 3.474.854 lei;

în 2013 și 2014 au fost constituite și înregistrate rezerve în sumă de 10.085.071 lei;

la 31.12.2014 rezultatul reportat reflectă pierdere;

rezultatul exercițiului se concretizează în pierdere în toată perioada analizată.

3.4. Grafic evoluția elementelor de capitaluri și datorii

Sursa: prelucrare proprie după datele prezentate pe site-ul http://www.insolventa.ro/ comunicate /174-plan-reorganizare-estate-asset-company

Comparând evoluția datoriilor cu variația capitalurilor proprii, constatăm că datoriile se mențin la un nivel ridicat în paralel cu o diminuare a capitalurilor proprii la sfârșitul perioadei, rezultând, teoretic, o situație nefavorabilă pentru societate.

Capitalurile permanente sunt formate din capitalurile proprii la care se adaugă datoriile pe termen mediu și lung. Datoriile pe termen scurt au crescut de la 66,84% la 31.08.2014 până la 179,52% la sfârșitul anului 2014. Datoriile pe termen mediu și lung au scăzut de la 170.093,63% în 2013 la 94,97% la 31.08.2014, ca apoi, la sfârșitul anului 2014 să înregistreze o ușoară creștere, la 101,09% (conform anexei nr.3).

Datoriile cumulate de societatea debitoare la finele lunii decembrie 2014 erau constituite astfel:

credite bancare pe termen lung: 2.551.472 lei

dobânzi aferente împrumuturilor și datoriilor asimilate: 508.007 lei

dividende de plată: 18.687 lei

creditori diverși: 1.820.716 lei

datorii comerciale (furnizori, clienți-creditori): 456.370 lei

obligații neachitate către bugetul de stat, bug. asigurărilor soc., bug.local: 55.985 lei

personal salarii/ajutoare datorate: 4.234 lei

Datoriile totale și asimilate înregistrate în contabilitatea societății au ajuns astfel la valoarea de 5.415.471 lei, având o evoluție oscilantă pe parcursul perioadei, în cea mai mare parte tendința fiind de creștere.

La data întocmirii planului de reorganizare, societatea înregistra datorii pe termen lung în cuantum de 4.898.882 lei, alcătuite din:

credite bancare pe termen lung: 2.551.472 lei

dobânzi aferente împrumuturilor și datoriilor asimilate: 508.007 lei

dividende de plată: 18.687 lei

creditori diverși: 1.820.716 lei

3.2. ANALIZA PRINCIPALILOR INDICATORI

Pentru stabilirea unui diagnostic asupra situației financiare și a rentabilității unei societăți, este necesară o analiză detaliată a bilanțului contabil și a contului de profit și pierdere. Efectuarea acestei analize presupune construcția, analiza și interpretarea câtorva indicatori economici, după cum urmează:

3.2.1. INDICATORII FONDULUI DE RULMENT

Fondul de rulment (FR) este partea din capitalul permanent care depășește valoarea imobilizărilor nete și este destinată finanțării activelor circulante. Acest surplus este destinat să acopere într-o anumită proporție nevoia de fond de rulment. În funcție de măsura în care se realizează acest lucru, se conturează o anumită stare de echilibru financiar (anexa nr.3).

Fondul de rulment propriu are o valoare pozitivă în anul 2012, iar în restul perioadei analizate indicatorul înregistrează valori negative, rezultate ce exprimă fondul de rulment străin sau împrumutat, adică gradul de îndatorare pe termen lung pentru finanțarea nevoilor pe termen scurt.

Tabel 3.2. Evoluția indicatorilor fondului de rulment

Sursa: prelucrare proprie după datele prezentate pe site-ul http://www.insolventa.ro/ comunicate /174-plan-reorganizare-estate-asset-company

Fondul de rulment net înregistrează valori pozitive în toată perioada analizată, ceea ce înseamnă că, teoretic, transformarea activelor circulante în lichidități a fost în măsură să acopere datoriile pe termen scurt. Această stare reflectă, teoretic, o stare de echilibru financiar.

3.5. Grafic evoluția indicatorilor fondului de rulment

Sursa: prelucrare proprie după datele prezentate pe site-ul http://www.insolventa.ro/ comunicate /174-plan-reorganizare-estate-asset-company

Necesarul de fond de rulment (NFR) reprezintă partea din activele circulante ce trebuie finanțate din surse stabile permanente; indicatorul are valori pozitive în toată perioada analizată – acest lucru se întâmplă ca urmare a creșterii activelor circulante peste nivelul datoriilor pe termen scurt.

3.2.2. INDICATORII DE LICHIDITATE, SOLVABILITATE ȘI DE RISC

Indicatorul privind lichiditatea generală globală (anexa nr.3) reflectă capacitatea activelor curente disponibile de a se transforma în disponibilități bănești care să acopere datoriile scadente ale firmei. Valoarea acestui indicator este peste limita normală de 1,30 în perioada analizată, pornind de la o valoare de 1,10 (în anul 2013) și ajungând la o valoare de 1,99 (la 31.12.2014). Din această situație reiese faptul că, teoretic, societatea la 31.12.2014 dispune de un excedent de lichiditate generală pentru a acoperi o parte din datoriile scadente ale firmei.

Tabel 3.3. Evoluția indicatorilor de lichiditate, solvabilitate și de risc

Sursa: prelucrare proprie după datele prezentate pe site-ul http://www.insolventa.ro/ comunicate /174-plan-reorganizare-estate-asset-company

Valorile sub limită ale indicatorului de lichiditate reflectă reducerea capacității de transformare a activelor curente în disponibilități bănești necesare plății datoriilor.

3.6. Grafic evoluția indicatorilor de lichiditate, solvabilitate și de risc

Sursa: prelucrare proprie după datele prezentate pe site-ul http://www.insolventa.ro/ comunicate /174-plan-reorganizare-estate-asset-company

Indicatorul privind gradul de îndatorare (anexa nr.3) are o valoare peste limita normală, care este în jur de 50%; valoarea de la 31.12.2012 a fost de aproximativ 3%, crescând și ajungând la 31.12.2014 la o valoare de circa 28%. Din aceste valori rezultă că nu au existat probleme în ceea ce privește susținerea activității societății, fondurile proprii fiind teoretic suficiente.

Indicatorul privind solvabilitatea globală (anexa nr.3) arată posibilitatea acoperirii datoriilor totale ale societății din active; valoarea normală pentru acest indicator trebuie să fie supraunitară și cât mai aproape de 2,00. Rezultatele obținute se situează peste limita minimă, pornind de la valoarea de 3,64 (în anul 2013) și ajungând până la valoarea de 3,63 (la 31.12.2014).

Valorile obținute pentru acești indicatori confirmă faptul că, la sfârșitul perioadei analizate, societatea a avut o situație bună în termeni de solvabilitate, lichiditate și risc.

3.2.3. INDICATORII DE GESTIUNE

Rotația stocurilor, care exprimă numărul de înlocuiri (teoretice) ale stocurilor cu ajutorul cifrei de afaceri este peste limita normală, de 6, ceea ce indică o situație pozitivă în această direcție (anexa nr.3).

Rotația creanțelor, care exprimă numărul încasărilor (teoretice) ale creanțelor în raport de cifra de afaceri are valori sub limita normală de 6, deși s-au depus eforturi pentru recuperarea acestora, ceea ce sugerează că totuși au fost probleme privind capacitatea de încasare a facturilor (anexa nr.3).

Tabel 3.4. Evoluția elementelor de stocuri, creanțe și datorii

Sursa: prelucrare proprie după datele prezentate pe site-ul http://www.insolventa.ro/ comunicate /174-plan-reorganizare-estate-asset-company

Rotația datoriilor curente, care exprimă numărul plăților (teoretice) ale datoriilor curente din cifra de afaceri, are valori mai mici de limita minimă de 6 (anexa nr.3).

3.7. Grafic evoluția indicatorilor de gestiune

Sursa: prelucrare proprie după datele prezentate pe site-ul http://www.insolventa.ro/ comunicate /174-plan-reorganizare-estate-asset-company

Numărul plăților ce urmează a fi realizate sugerează probleme privind capacitatea de plată a facturilor, a datoriilor la buget, precum și a creditelor contractate, cu atât mai mult cu cât plata cu întârziere și depășirea termenelor contractuale sunt purtătoare de majorări și penalități.

Capitolul IV

APLICAREA METODELOR DE EVALUARE

Pentru estimarea valorii S.C. Estate Asset Company S.R.L. s-a pornit de la misiunea de evaluare indicată de către client și de la situația particulară a societății comerciale care, din punct de vedere juridic, a cerut intrarea în procedura de insolvență cu reorganizare din data de 23.09.2014.

În scopul atingerii obiectivului propus, activitatea de evaluare a fost adaptată la specificul activelor din componența patrimoniului evaluat și al activității S.C. Estate Asset Company S.R.L., având în vedere și caracteristicile speciale ale societății în prezent (situația juridică, active funcționale și active în afara exploatării); toate analizele și estimările au fost efectuate în conformitate cu standardele de evaluare internaționale, cu legislația actuală și cu starea și perspectivele obiectivului.

Pentru estimarea valorilor enunțate mai sus am luat în considerare două situații:

1. În ipoteza continuității activității am utilizat:

Abordarea bazată pe active (prin metode patrimoniale) – activul net corectat;

Abordarea pe bază de venit – valoarea de rentabilitate.

2. În ipoteza încetării activității am estimat valoarea de lichidare a activelor din patrimoniul S.C. Estate Asset Company S.R.L., pornind de la valoarea de piață a activelor din patrimoniu (abordare bazată pe active).

4.1. METODA ACTIVULUI NET CORECTAT

Activul net corectat ține seama de incidența unor factori care conduc la reflectarea valorii reale a activelor și datoriilor întreprinderii. Complexitatea conținutului său impune o muncă laborioasă, care presupune aportul evaluatorilor specializați în evaluarea proprietăților imobiliare, echipamentelor și a altor active imobilizate corporale.

Activul net corectat se determină prin metoda substractivă de calcul, care constă în scăderea din totalul activelor reevaluate corectate a tuturor datoriilor întreprinderii, sau prin metoda aditivă, care constă în adăugarea la capitalurile proprii ale întreprinderii a tuturor influențelor rezultate din înlocuirea valorilor contabile cu valorile economice ale elementelor din bilanțul întreprinderii. De regulă, se calculează astfel:

ANC = activul contabil corectat – datoriile totale corectate (pe termen scurt, mediu și lung)

Ca urmare a aplicării metodei activului net corectat, s-au înregistrat următoarele:

A. Situația mijloacelor fixe și a stocurilor societății la valoarea de inventariere

Tabel 4.1. Mijloace fixe și a stocurilor societății la valoarea de inventariere

Sursa: prelucrare proprie după datele prezentate pe site-ul http://www.insolventa.ro/ comunicate /174-plan-reorganizare-estate-asset-company

În general, scopul efectuării unei inventarieri este: stabilirea situației reale a tuturor elementelor de natura activelor, datoriilor și capitalurilor proprii; stabilirea situației reale a bunurilor și valorilor deținute cu orice titlu, aparținând altor persoane juridice sau fizice, în vederea întocmirii situațiilor financiare anuale; oferirea unei imagini fidele a poziției financiare și a performanțelor societății.

În cazul de față, în ceea ce privește bunurile mobile și imobile, trebuie menționat că acestea au fost întreținute și conservate de către administratorul statutar, acesta efectuând toate reparațiile în timp util, menținând astfel o valoare de piață ridicată a acestora.

Din analiza rezultatelor inventarierii (conform tabelului nr. 4.1. și detalierilor din anexa nr.6) se distinge în primul rând o nevoie de lichidizare a capitalului circulant al debitoarei, care să asigure o reducere a debitelor față de principalii furnizori, plata salariilor restante, asigurarea fondului de rulment în vederea asigurării finanțării capitalului circulant.

B. Situația mijloacelor fixe și a stocurilor societății la valoarea de piață la data evaluării

Valoarea de inventar a bunurilor diferă de valoarea de piață la momentul evaluării. În cele ce urmează sunt prezentate valorile propuse pentru active conform rapoartelor de evaluare (valori regăsite în anexa nr.7).

Tabel 4.2. Mijloace fixe și a stocurilor societății la valoarea de piață la data evaluării

Sursa: prelucrare proprie după datele prezentate pe site-ul http://www.insolventa.ro/ comunicate /174-plan-reorganizare-estate-asset-company

C. Bilanț de deschidere procedură corectat:

La data întocmirii prezentului plan de reorganizare au fost utilizate informațiile privind posibilitățile de redresare ale societății, concretizate în bilanțul de deschidere de procedură corectat, așa cum este prezentat mai jos.

Diminuarea valorii „capitaluri – total” se datorează corecțiilor aplicate valorilor contabile existente (în principal din reevaluarea bunurilor, estimarea unui procent mai redus pentru recuperarea creanțelor scriptice ale societății – pe de o parte și corecția datoriilor societății – pe de altă parte).

Menționez că în corecțiile aplicate a fost avut în vedere faptul că acțiunile deținute aparțin unei societăți aflate în pragul falimentului, cu bunuri supraevaluate și datorii neactualizate. În aceste condiții probabilitatea ca acționarii să își mai recupereze investițiile este practic nulă. Totodată am ținut cont și de faptul că sumele existente ca disponibil au fost utilizate pentru a achita o parte din cheltuielile curente și de faptul că au mai rămas cheltuieli curente neachitate.

Tabel 4.3. Bilanț de deschidere procedură corectat

Sursa: prelucrare proprie după datele prezentate pe site-ul http://www.insolventa.ro/ comunicate /174-plan-reorganizare-estate-asset-company

D.Calcularea activului net corectat

Utilizând metoda substractivă de calcul (scăderea din totalul activelor reevaluate corectate a tuturor datoriilor întreprinderii) s-a procedat la calcularea activului net corectat:

ACN = (3.660.650 lei + 248.000 lei) – (2.881.185 lei + 0 lei) =

= 3.908.650 lei – 2.881.185 lei =

= 1.027.465 lei

4.2. METODA VALORII DE RENTABILITATE

În abordarea pe bază de venit se urmărește estimarea valorii proprietății evaluate prin prisma rentabilității pe care o reprezintă aceasta pentru proprietar. Evaluatorul privește valoarea afacerii ca fiind suma prezentă a dreptului de a obține câștiguri în viitor. Considerând că întreprinderea nu are valoare decât dacă activele de care dispune produc un rezultat, această abordare ia în considerare informațiile referitoare la veniturile și cheltuielile aferente proprietății evaluate și estimează valoarea printr-un proces de capitalizare.

Metoda valorii de rentabilitate se bazează pe raportarea unui flux constant și reproductibil de venit (de regulă profit net) la o rată de capitalizare. În acest caz este vorba de un singur flux de venit (profit net), aferent unei singure perioade (de regulă un an).

Conform anexei nr.2, situația contului de profit și pierdere se prezintă astfel:

Tabel 4.4. Contul de profit și pierdere

Sursa: prelucrare proprie după datele prezentate pe site-ul http://www.insolventa.ro/ comunicate /174-plan-reorganizare-estate-asset-company

Profitul net reproductibil = Profitul net corectat = Profit net contabil +/- (Cheltuieli excepționale – Venituri excepționale) – Impozitul pe elementele de cheltuieli excepționale – Impozitul pe elementele de venituri excepționale

PNr = PNc = -319.839 lei

Capacitatea beneficiară = Profit net corectat + Cheltuieli financiare + Cheltuieli cu locațiile

CB = -319.839 lei + 335.956 lei = 16.117 lei

Randamentul financiar = Capacitatea beneficiară – Cheltuieli financiare pentru datorii mai mici de 1 an x cota impozitului pe profit

RF = 16.117 lei

Valoarea de rentabilitate = Profitul net reproductibil / Rata de capitalizare

VR = PNr / C,

unde rata de capitalizare exprimă rata rentabilității pe care o acceptă un investitor pentru a-și plasa capitalul într-o afacere pe care o preferă altor alternative de plasament.

Ținând cont de evoluția ratei de capitalizare (conform tabelului de mai jos) am ales cea mai mare valoare a acesteia din anul 2014 în vederea calculării valorii de rentabilitate.

Tabel 4.5. Evoluția ratei de capitalizare

Sursa: prelucrare proprie după datele prezentate pe site-ul http://www.nairomania.ro/images/publicatii/doc

Dacă:

C = 14,50%

VR = -319.839 lei : 0,145 = -2.205.786 lei,

sau

Valoarea de rentabilitate = Profitul net reproductibil x Coeficientul multiplicator

VR = PNr x K,

unde coeficientul multiplicator exprimă în ani de profituri nete pe care un eventual cumpărător este dispus să le plătească/ prin care se acoperă datoriile acumulate.

Astfel:

K = 1 / C = 1 : 0,145 = 6, 89655172413 ani

VR = -319.839 lei x 6, 89655172413 = -2.205.786 lei

Tabel 4.6. Evoluția ratei dobânzii

Sursa: prelucrare proprie după datele prezentate pe site-ul http://www.bnr.ro/Raport-statistic-606.aspx

Având în vedere faptul că rata dobânzii de politică monetară este în scădere, iar rata capitalizării este în creștere, decizia potrivită pentru starea actuală a societății în cauză, cea care oferă rentabilitatea cea mai mare, este de a păstra cea mai mare parte a activelor. Investițiile imobiliare au rentabilitate mare, mai ales în zona Iașului (conform statisticilor NAI Romania), dar necesită o implicare suplimentară.

4.3. JUSTIFICAREA ALEGERII METODELOR DE EVALUARE

Ipoteza continuității activității – activul net corectat și valoarea de rentabilitate

În ipoteza continuității activității, s-a estimat valoarea activelor din patrimoniul S.C. Estate Asset Company S.R.L., folosind două metode: activul net corectat și valoarea de rentabilitate.

Conform Standardului Internațional de Practică în Evaluare 6 – GN 6: „În evaluarea întreprinderii, abordarea bazată pe active poate fi similară cu abordarea prin cost, utilizată de evaluatorii diferitelor tipuri de active. Abordarea bazată pe active este fundamentată pe principiul substituției, respectiv un activ nu valorează mai mult decât costul de înlocuire al tuturor părților sale componente.”

Opinia privind valoarea fiecărui bun evaluat s-a stabilit pe baza documentației pusă la dispoziție de către proprietar și a observațiilor efectuate de către evaluator în cursul inspecției în teren (conform anexelor nr.1 – 7).

Astfel s-a obținut: ANC = 1.027.465 lei și

VR = -2.205.786 lei

În acest sens, pe baza datelor rezultate, este realizată o proiecție a bugetului de venituri și cheltuieli, care să reflecte posibilitățile de reorganizare a debitoarei (anexa nr.8), și, în mod similar cu bugetul de venituri și cheltuieli, este realizat un tablou al fluxurilor de numerar (anexa nr.9). Principiul de întocmire a acestor proiecții a pornit de la atingerea capacității de autofinanțare – în condițiile unei „producții” în creștere și a unui deficit de capital circulant – și stingerea datoriilor istorice pe măsura valorificării activelor neproductive, considerate excedentare. Cele două proiecții urmăresc punerea în legătură în mod corect a termenelor de plată și a termenelor de încasare cu ciclul activității. În privința plăților, termenele de plată au fost stabilite în funcție de priorități: salariile, furnizorii de materiale și utilități, serviciile, în scopul asigurării continuității producției.

Ipoteza încetării activității – valoarea de lichidare a activelor din patrimoniu

În ipoteza încetării activității s-a estimat valoarea de lichidare a activelor din patrimoniul S.C. Estate Asset Company S.R.L., pornind de la valoarea de piață a activelor din patrimoniu (anexa nr.7).

Conform GN 6 – Evaluarea întreprinderii: „Dacă evaluarea unei întreprinderi nu este făcută pe baza ipotezei continuității activității, activele trebuie evaluate pe baza valorii de piață sau pe o ipoteză care presupune o perioadă mai scurtă de expunere pentru vânzare, dacă acest lucru este adecvat. În acest tip de evaluare, trebuie să fie luate în considerare toate costurile care au legătură cu vânzarea activelor sau cu închiderea întreprinderii.”

„În lichidări, valoarea multor active necorporale (de exemplu, fondul comercial) tinde spre zero, iar valoarea tuturor activelor corporale reflectă circumstanțele lichidării. Și cheltuielile asociate cu lichidarea (comisioane pentru vânzări, onorarii, impozite și taxe, alte costuri de închidere, cheltuielile administrative pe timpul încetării activității și pierderea de valoare a stocurilor) sunt calculate și deduse din valoarea estimată a întreprinderii.”

Valoarea de lichidare a activelor S.C. Estate Asset Company S.R.L. prezintă o imagine statică a valorii patrimoniului la un moment dat – data de referință, care este data intrării în insolvență. Abordarea ține cont de suma elementelor patrimoniale în ipoteza încetării exploatării întreprinderii.

VLICHIDARE =1.872.100 lei (circa 423.800 euro)

În estimarea gamei de valori de lichidare s-a ținut cont de cadrul special în care ar avea loc vânzarea:

a) întreprinderea își încetează activitatea, de unde rezultă că aceasta nu mai generează venituri, ci doar costuri (pază, întreținere, inventariere, marketing etc.);

b) vânzarea se face într-o perioadă de timp limitată sever, deși este necesară o perioadă îndelungată de expunere pe piață la vânzare. Ținând cont de conjunctura specifică în care se află entitatea, intervalul de timp pentru realizarea unui marketing adecvat este de circa 9-12 luni, dar poate depăși chiar și un an;

c) condițiile reale ale pieței sunt cele curente (dobânzi bancare în medie de circa 12-15% pe an, număr limitat de investitori, criză economico-financiară, oportunități diverse și multiple de investiții – oferta supraabundentă etc.);

d) cumpărătorul este motivat obișnuit și se consideră că acționează în cel mai bun interes al său; el acționează prudent și în cunoștință de cauză, iar vânzătorul este extrem de obligat să vândă;

e) prețul nu este influențat de aranjamente financiare speciale sau facilități ori de cineva interesat în vânzare, se adaptează la circumstanțele vânzării, iar plata se face cash;

f) activele se vând bucată cu bucată. Realizarea valorii de lichidare ar putea necesita mai mult timp; având în vedere faptul că activele se vând pe componente, suma rezultată ar putea fi diminuată deoarece ar putea rămâne terenuri neatractive, stocuri neinteresante etc.;

g) s-a estimat valoarea de piață a activelor din componența S.C. Estate Asset Company S.R.L. și s-au luat în considerare decotări suplimentare, astfel încât valoarea de lichidare să țină cont de cele indicate mai sus.

4.4. CONCILIEREA VALORILOR ȘI OPINIA EVALUATORULUI

Reconcilierea valorii

Evaluarea S.C. Estate Asset Company S.R.L. s-a făcut utilizând abordările recomandate de Standardele Internaționale de Evaluare. S-au luat în calcul două variante: continuarea activității și încetarea acesteia.

Ținând seama de metodologia de evaluare, de cele menționate privitor la starea de fapt a societății și specificul activității desfășurate, precum și de perspectivele pentru perioada următoare datorate conjuncturii macroeconomice, se consideră ca fiind concludentă în acest caz o valoare cât mai reală, utilizând abordarea bazată pe active și abordarea pe bază de venit.

Valoarea estimată propusă

În ipoteza continuității activității, s-au estimat:

Nivelul activelor totale – valoarea contabilă corectată: 3.908.650 lei (circa 884.830 euro)

Nivelul datoriilor totale – valoarea contabilă corectată: 2.881.185 lei (circa 652.235 euro)

ANC = 1.027.465 lei (circa 232.595 euro)

VR = -2.205.786 lei (circa -499.330 euro)

Diferența observată între cele două valori se datorează faptului că, în această perioadă, entitatea nu mai generează venituri, ci doar costuri.

În cazul valorii de rentabilitate trebuie să avem în vedere faptul că, potrivit studiilor de piață, în România economia a înregistrat creșteri de la 2,7% în 2013 la 2,8% în 2014 -ca urmare a creșterii consumului- și se preconizează în 2015 o creștere la 2,9%, iar în 2016 la 3,2%. Această evoluție poate conduce la creșterea ratei de capitalizare și, implicit, la creșterea valorii de rentabilitate.

Programul de plată al creanțelor în perioada de 3 ani, ce asigură acoperirea creanțelor înscrise la masa credală:

– în proporție de circa 52% a creanțelor garantate;

– în proporție de 100% a creanțelor salariale;

– în proporție de circa 95% a creanțelor chirografare;

– în proporție de circa 95% a altor creanțe chirografare;

– în proporție de circa 95% a creanțelor subordonate.

Totalul distribuirilor ce urmează a se efectua prin programul de plăți propus prin prezentul plan, care acoperă circa 60% din masa credală totală, valoare superioară sumelor achitate în ipoteza falimentului.

O variantă alternativă neangajatoare, ce are în vedere oportunitatea prelungirii planului până la maxim 4 ani de la confirmarea inițială (această variantă are rolul de a împărți eforturile financiare privind sumele rămase de achitat la momentul respectiv).

În condițiile încetării activității, valoarea de lichidare estimată:

Nivelul activelor totale – valoarea de piață:

VLICHIDARE =1.872.100 lei (circa 423.800 euro)

În situația lichidării societății, realizarea acestei valori ar putea necesita mai mult timp, trebuie practicate reduceri multiple etc. După plata cheltuielilor previzionate de procedură, valoarea de lichidare estimată ajunge la 1.572.100 lei și coboară gradul de îndestulare a creanțelor în această ipoteză astfel:

-creanțele garantate se achită în procent de circa 50%,

-creanțele salariale – 100%;

-celelalte creanțe în procent de circa 70%.

Opinia și concluzia evaluatorului

Estate Asset Company S.R.L. este o societate ce funcționează într-un mediu extrem de dinamic, schimbător, cu profunde influențe asupra sa, dar, în același timp, este o societate ce se poate adapta prin reproiectarca și optimizarea structurilor sale pentru supraviețuirea în viitor și integrarea în circuitul normal de funcționare al agenților economici.

Având în vedere faptul că în ultima perioadă societatea a întâmpinat dificultăți în activitatea curentă, a realizat un proces de analiză internă și de restructurare a activității. Astfel s-a încercat căutarea de soluții pentru minimizarea cheltuielilor: transparența costurilor, eficientizarea resurselor existente și direcționarea cheltuielilor pe ținte bine stabilite.

Societatea debitoare deține în patrimoniu active imobiliare din categoria construcțiilor, posibil a fi generatoare de venituri prin închiriere (societatea debitoare deținând în patrimoniu construcții situate în jud. Iași, str. Ciric, str. Zugravi, Calea Chișinăului – pentru care se desfășoară demersuri de închiriere până la o eventuală vânzare, ca parte a planului de reorganizare), elemente de activ de natura terenurilor (pentru care se desfășoară demersuri de valorificare, cu privire la cele din categoria bunurilor care nu sunt indispensabile desfășurării unui plan de reorganizare viabil, cu lichidare parțială de bunuri), precum și terenuri cu privire la care aplicarea unui program de parcelare (a unui teren în suprafață de 42.700 mp situat în zona rezidențială a municipiului Botoșani și valorificarea acestuia prin oferirea de posibilități de construire pe suprafețe de 700-1.000 mp) este de natură a aduce o îmbunătățire a situației economico-financiare a societății și posibilitatea realizării de noi investiții profitabile în desfășurarea activității curente în cadrul unui plan de reorganizare.

Estate Asset Company S.R.L. este poziționată pe o piață dezvoltată și are marele avantaj că „lucrează” cu produse de calitate și cu personal calificat, rezultatul final fiind astfel de foarte bună calitate.

Alte informații edificatoare asupra posibilităților de reușită a afacerii: nivel de calitate – mediu și superior; agentul economic este proprietarul tuturor activelor declarate.

Analizele, opiniile și concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele și condițiile limitative și se constituie ca analiză nepărtinitoare. Acestea au fost realizate în conformitate cu cerințele standardelor de evaluare în vigoare la data elaborării evaluării.

Pornind de la valorile obținute prin aplicarea metodelor specifice și ținând cont de următoarele aspecte privind starea societății la momentul evaluării, am estimat valoarea societății.

Fondul de rulment net a înregistrat valori pozitive (0, 83% – 1, 04%) în toată perioada analizată, ceea ce reflectă o stare de echilibru financiar. Necesarul de fond de rulment are, de asemenea, valori pozitive, ca urmare a creșterii activelor circulante peste nivelul datoriilor pe termen scurt. Lichiditatea generală globală (2, 94% – 0, 62) este peste limita normală de 1, 30, de unde reiese că societatea dispune de un excedent de lichiditate generală pentru a acoperi o parte din datoriile scadente ale firmei. Gradul de îndatorare are valori peste limita normală (0,95 – 1,05), de unde rezultă că nu au existat probleme în ceea ce privește susținerea activității societății, fondurile proprii fiind teoretic suficiente. Solvabilitatea globală (1, 05 – 0, 95) se situează peste limita minimă.

Valorile obținute pentru acești indicatori confirmă faptul că, la sfârșitul perioadei analizate, societatea a avut o situație bună în termeni de solvabilitate, lichiditate și risc.

Rotația stocurilor s-a aflat peste limita normală (4 788, 72 – 1, 33), ceea ce indică o situație pozitivă în această direcție. Rotația creanțelor (1, 38) sugerează că au fost probleme privind capacitatea de încasare a facturilor. Rotația datoriilor curente (333, 07 – 1, 67) indică probleme privind capacitatea de plată a datoriilor la buget, precum și a creditelor contractate.

Valorile obținute arată că firma a înregistrat probleme cu încasarea facturilor, dar are capacitatea de a-și redresa activitatea.

Valoarea propusă: 1.020.500 lei

Valoarea obținută constituie opinia la care am ajuns și este rezultatul unei evaluări teoretice și estimative. Având în vedere mediul economic în care operează societatea, cât și evoluția acesteia, care sunt în dinamică, incertitudini inerente pot afecta activitatea acesteia.

Evaluarea realizată se bazează pe situația economică și financiară a societății la data evaluării și nu poate previziona toate elementele care în viitor ar afecta această evaluare, acestea fiind limitate la cele rezultate din discuțiile cu managementul întreprinderii sau observate în cadrul sectorului de activitate și a mediului economic. Prin urmare aceste previziuni se pot schimba în funcție de condițiile concrete realizabile în viitor.

CONCLUZII

În 2014, creșterea economică a continuat evoluția pozitivă din 2013, chiar dacă rata de creștere a fost sub nivelul așteptat și cel înregistrat în anul anterior. Nivelul estimat al creșterii economice în 2014 a variat între estimarea Fondului Monetar Internațional de 2,4% și cea a Guvernului României de 2,8%. Creșterea economică a avut fundamente mai solide, aceasta fiind susținută de cererea internă (consumul privat), sursele fiind mai diversificate. Dinamica pozitivă a PIB a fost susținută de activitatea de producție stimulată de cererea externă, dar și de revenirea ușoară a cererii interne. Creșterea economică a fost afectată negativ de scăderea investițiilor private și a celor publice. Lipsa investițiilor în infrastructură și capacitatea limitată de a atrage fonduri europene a afectat negativ ritmul de creștere economică a României.

Sectorul imobiliar al construcțiilor a avut o contribuție negativă de 0,1%-0,3% în perioada trimestrul I – trimestrul III 2014. În schimb, tranzacțiile imobiliare au contribuit cu 0,1%-0,3%.

Perspectivele pentru 2015 rămân pozitive. În 2014, Banca Mondială se aștepta ca economia României să înregistreze o creștere a PIB de peste 2,4% în 2015, grație cererii solide a consumatorilor, revenirii treptate a investițiilor și creșterii exporturilor, potrivit Financial Times. În ianuarie 2015, a revizuit estimările privind avansul economiei românești în acest an la 2,9%, potrivit raportului bianual Global Economic Prospects. În schimb, a lăsat nemodificate prognozele pentru 2016, când România ar urma să înregistreze o creștere economică de 3,2%.

Îmbunătățirea mediului economic este un semnal că piața imobiliară va beneficia de premise favorabile pentru consolidarea și îmbunătățirea indicatorilor specifici de piață.

În aceste condiții economice, S.C. Estate Asset Company S.R.L. își propune un plan de reoganizare care să îi permită ieșirea din insolvență.

Reorganizarea prin continuarea activității S.C. Estate Asset Company S.R.L. presupune efectuarea unor modificări structurale în activitatea curentă a societății aflate în dificultate, menținându-se obiectul de activitate, dar aliniindu-se modul de desfășurarea a activității la noua strategie, conform cu resursele existente și cu cele care urmează a fi atrase, toate aceste strategii aplicate fiind menite să facă activitatea de bază a debitoarei profitabilă.

În concepția modernă a legii, reorganizarea debitorului și menținerea în viața comercială, cu toate consecințele sociale și economice care decurg din aceasta, este mai importantă pentru viața economică decât declararea falimentului.

Reorganizarea urmărește protejarea intereselor creditorilor, deoarece acoperirea datoriilor în urma lichidării averii debitoarei nu va reuși să atingă nivelul de satisfacere a creanțelor prevăzut prin prezentul plan. Totodată este de preferat ca persoana juridică să fie menținută în viața comercială, să ofere locuri de muncă, să-și plătească impozitele și taxele aferente activității curente. Argumentele care pledează în favoarea acoperirii datoriilor prin reorganizarea activității sunt accentuate cu atât mai mult în actualul context economic caracterizat printr-o acută lipsă de lichidități.

Planul de reorganizare urmărește prezentarea unei strategii reale, posibile și de actualitate, concepute în vederea achitării datoriilor societății, în principal prin continuarea activității, prin menținerea contractelor și surselor de venit existente și prin încheierea unor noi contracte. Perspectivele de redresare a societății sunt raportate la specificul activității, posibilitățile financiare existente, cererea pieței și conținutul definitiv al obligațiilor debitoarei. Planul are în vedere acoperirea creanțelor creditorilor la un nivel superior față de distribuțiile și gradul de acoperire a creanțelor care s-ar efectua într-o eventuală procedură a falimentului.

Continuarea activității curente se va efectua sub supravegherea creditorilor și a administratorului judiciar care, prin intermediul rapoartelor financiare, vor cunoaște permanent evoluția societății și vor putea lua măsuri în timp real pentru ameliorarea unor eventuale abateri de la plan. Supravegherea activității curente este dublată de necesitatea atingerii unor obiective țintă stabilite prin planul de reorganizare, care se referă la un anumit nivel al veniturilor și la un cuantum prestabilit al distribuirilor de sume.

Având în vedere datele analizate, planul propus reprezintă o soluție la ieșirea din starea de insolvență, prin restructurarea și continuarea activității debitorului, și câștigarea unui concurent pe piața imobilară, fapt care va conduce la creșterea standardelor de calitate în sectorul imobiliar.

Estate Asset Company S.R.L. întrunește toate condițiile pentru a ieși din insolvență și, în acest sens, își dorește adaptarea strategiilor viitoare conform celor previzionate în prezentul plan.