Evaluarea Proprietatilor Imobiliare

Economie

Evaluarea Proprietatilor Imobiliare

Byadmin ianuarie 1, 2024

Evaluarea proprietăților imobiliare

Cuprins

Introducere

Capitolul I. CADRUL GENERAL AL EVALUĂRII

1.1.Scurt istoric privind activitatea de evaluare

1.2. Noțiuni introductive privind evaluarea proprietāților imobiliare

1.3. Necesitatea evaluării

1.4. Tipuri de valori caracteristice proprietāților imobiliare

1.5. Principiile evaluării proprietāților imobiliare

1.6. Etapele procesului de evaluare

Capitolul II VALOAREA (DE PIAȚĂ ȘI ÎN AFARA PIEȚEI)

2.1. Valoarea de piațā

2.2. Clasificarea valorilor din afara pieței

2.3. Factorii care influențează valoarea

Capitolul III EVALUARE A PROPRIETĂȚILOR IMOBILIARE

3.1. Evaluarea terenului

3.1.1 Metoda comparației directe

3.1.2 Metoda proporției

3.1.3 Metoda extracței

3.1.4 Metoda parcelārii

3.1.5 Metoda rezidualā

3.1.6 Tehnica capitalizārii rentei de bazā

3.2 Evaluarea construcțiilor

3.3 Structura raportului de evaluare

Capitolul IV Studiu de caz. Evaluarea unei case de locuit

Concluzii

Bibliografie

Anexe

Introducere

Tema aleasā de mine pentru aceastā lucrare se intitulează „Evaluarea proprietāților imobiliare”. Consider că acest domeniu al evaluărilor se regasește printre cele mai importante de pe piața specifică, chiar dacă in ultimii ani procesul de vanzare-cumparare a avut de suferit in urma recesiunii cu care se confruntă țara noastră și nu numai.

Meseria de evaluator este interesantă, dar implică și o sumedenie de responsabilități. Este esențială cunoșterea unor tehnici moderne de culegere, analiză, si folosire a informațiilor, privind valoarea proprietății si utilizarea ei. Aspectul practic al profesiei de evaluator de proprietăți constă in abilitatea de a selecta acele metode și proceduri de evaluare recunoscute care pot asigura credibilitatea valorilor propuse în raportul de evaluare.

Lucrarea este structurată in trei capitole teoretice si un capitol cu studiul de caz, evaluarea unei case de locuit. Primul capitol prezintă noțiunile generale despre evaluare si importanța acesteia.

In al doilea capitol am vorbit despre valoarea de piata, o scurtă clasificare și de asemenea factorii care o influențează.

In capitolul trei am prezentat metodele de evaluare in cazul terenurilor prin cele șase tehnici de evaluare si metodele de evalure a construcțiilor.

Studiu de caz a fost realizat sub îndrumarea unui evaluator autorizat si are ca si obiectiv, evaluarea unei case de locuit situată în comuna Sânmartin,sat Haieu,jud.Bihor.

La sfarșit am stabilit concluziile si am atașat cateva anexe necesare realizării studiului de caz.

Capitolul I

CADRUL GENERAL AL EVALUĂRII

1.1.Scurt istoric privind activitatea de evaluare

Teoria evaluării a apărut la sfârșitul secolului al XIX-lea. Primul economist care a stabilit elementele în baza cărora se poate determina valoarea unei proprietăți a fost Alfred Marshall (1842-1924). În concepția sa pentru determinarea valorii unei proprietăți trebuie să se aibă în vedere: comparația directă de piață, costul de înlocuire și capitalizarea veniturilor. Irving Fisher (1867-1947), economist american neoclasic, a dezvoltat teoria valorii-venitului, care constă în abordarea pe bază de venit a valorii. Fisher susține că valoarea unei proprietăți este funcție de mărimea veniturilor viitoare actualizate (rentă, chirie, profit, cash-flow) generate de proprietate.

Teoria evaluării se caracterizează prin următoarele aspecte:

– are în vedere bunurile de natura capitalului imobilizat și circulant, bunurile mobile și imobile care formează proprietatea personală, întreprinderile sau afacerile în ansamblul lor și nu bunurile de consum;

– se referă la mărimea valorii bunurilor care aparțin unei proprietăți, fără a avea în vedere, în mod special, sursa valorii;

– nu folosește noțiunea generică de valoare, ci tipuri de valoare (valoare de piață, valoarea justă, valoarea ipotecii, valoarea de lichidare, valoarea de investiții, valoarea specială, valoarea de asigurare etc.);

– definirea tipurilor de valoare, condițiile aplicării lor, procedurile și metodele de estimare a mărimii valorii sunt precizate în Standardele de Evaluare, elaborate de organisme profesionale naționale și internaționale;

– evaluarea are caracter dinamic, înscriindu-se tot mai mult în optica investitorului, ca urmare a globalizăriia piețelor de investiții.

Activitatea de evaluare este, așadar, un complex de operațiuni, desfășurate pe baza unor metode și respectând standarde de evaluare, prin care se atribuie o valoare unei proprietăți (întreprindere, afacere, proprietăți imobiliare, valori mobiliare – hârtii de valoare, acțiuni, obligațiuni) la un moment dat.

1.2 Noțiuni introductive privind evaluarea proprietăților imobiliare

Într-o activitate economică, proprietățile imobiliare ocupă un loc important imediat ce ajung în circuitul economic, fără a ține cont de purtătorul dreptului de proprietate. Indiferent că vorbim de organisme aparținând statului, persoane fizice sau juridice prinse într-o activitate economică care are ca și scop constituirea de plusvaloare exprimată prin profit, stă la baza sa în tot acest timp o proprietate imobiliară. Toate categoriile de proprietăți imobiliare necesită un management și organizare de persoane specializate, pentru creșterea valorii proprietății. Aprecierea adecvată a valorii proprietăților imobiliare și analiza realistă a tuturor aspectelor care țin de acestea sunt utilizate ca și suport al hotărârilor privind dispoziția și folosința proprietăților.

Într-un secol în care informația este predominantă, fiind cea mai însemnată resursă de dezvoltare, știința evaluării intervine în a oferi informații esențiale reprezentanților activității economice. Estimările realiste, precise, sunt fundamentale la hotărârea și stabilizarea creditelor și investițiilor care creează o dezvoltare a proprietăților imobiliare în ideea acceptată de societate. Deoarece deciziile privind folosirea și dispoziția proprietăților precum și drepturile asupra proprietăților depind de cunoștiințe bogate și solide, evaluatorii aduc o contribuție substanțială celor care iau astfel de decizii.

Societatea se află într-o continuă dezvoltare, iar de aici rezultă de fapt că și economia în particular, știința evaluării a devenit tot mai complexă pentru a răspunde, într-un final, unor nevoi de informație din ce în ce mai dezvoltate. Evoluția treptată a evaluării a început de la practică, iar teoria științifică a ajuns într-un timp scurt esențială pentru a răspunde unor situații cât mai diferite, cu criterii și practici care să poată fi utilizate până la stadiu de individ, proprietate sau afacere privată. Recunoașterea este primită atunci când sunt folosite practici fundamentate pe raționalismul profesional al evaluatorilor și pe metodele moderne de culegere, analiză și prelucrare a datelor asupra valorii proprietății și utilizarea ei. Deciziile persoanelor care dețin, vând, cumpără, investesc sau care au credite garantate cu proprietăți imobiliare sunt influențate de încrederea pe care o sugerează evaluarea.

Dicționarul Explicativ al Limbii Române atribuie noțiunii de „evaluare” sensul general de a stabili prețul, a calcula, a estima, a măsura, a cântări etc. Aceeași semnificație o putem regăsi și în dicționarul Petit Larousse.

Conform Standardelor Internaționale de Evaluare; „evaluarea este procesul de estimare a valorii”.

În Standardele Europene de Evaluare: „evaluarea are menirea de a exprima și certifica valoarea, în mod corect și neambiguu, corespunzător cu legislația națională și supranațională, în conformitate cu standardele de evaluare și cu cele de contabilitate, iar în sectorul investițiilor compatibilitatea între evaluări pentru a construi indici care să reflecte performanța financiară și coerentă.”

Evaluarea mai poate fi definită; „ca fiind procesul de estimare a unui tip de valoare (valoare de piață, valoare de asigurare, valoare subiectivă, valoare de lichidare etc.) a unei proprietăți identificate la o anumită dată.”

Asociația din România, care are principal obiectiv evaluarea proprietăților imobiliare este Asociația Națională a Evaluatorilor din România (ANEVAR). Pe plan european, dintre asociațiile analoage amintim Grupul European al Asociațiilor de Evaluatori (TEGoVA) și Comitetul Evaluatorilor de Proprietăți din Europa Centrala Și de Est. Asociațiile internaționale cu obiective similare sunt Comitetul Internațional pentru Standarde de Evaluare (IVSC) și Institutul de Evaluare din SUA.

1.3 Necesitatea evaluării

Evaluarea este obligatorie atunci când o proprietate este tranzacționată prin vânzare-cumpărare, după închiriere și aproape oriunde apar situații în urma cărora trebuie luată o decizie sau va urma să se acționeze sau să se hotărească o strategie pentru care este nevoie de o estimare a valorii. Necesitatea evaluării proprietății se regăsește în următoarele situații:

– vânzarea proprietății;

– impozitarea proprietății;

– stabilirea programului de utilizare a proprietății;

– finanțarea proprietății;

– compensarea pentru pagube.

În cazul transferului de proprietate, necesitatea evaluării intervine pentru ajutarea în luarea deciziilor potențialilor cumpărători referitoare la oferta prețurilor de cumpărare și a posibililor vânzători în stabilirea prețurilor de vânzare acceptabile, pentru schimbul de proprietăți sau pentru o reorganizare, stabilirea unei baze. Evaluarea intervine pentru stabilirea condițiilor de plată în urma unei tranzacții sau determinarea sumei aferente chiriei.

Finanțarea proprietății și creditul foloseste evaluarea pentru aprecierea valorii garanției oferite pentru accesarea unui credit cu ipotecă, investitorul fiind asigurat cu o bază solidă pentru a achiziționa valori mobiliare asigurate de proprietăți.

Utilizarea evaluării în cazul exproprierilor este pentru a estima cât mai corect valoarea de piață a unei proprietăți inainte de expropriere, și estimarea pagubelor la o proprietate avariată.

Procesul de impozitare a proprietății necesită evaluarea pentru a determina taxele pentru moșteniri sau donații, pentru separarea activelor depreciabile, estimarea valorii patrimoniului istoric sau cultural.

Printre situațiile unde apare necesitatea evaluării regăsim:

– stabilirea eșalonării chiriei;

– determinarea fezabilității unei construcții;

– îndeplinirea cerințelor asiguratului și asiguratorului;

– asistarea fuziunii firmelor, emiterea de acțiuni sau reevaluările contabile;

– aprecierea valorii de lichidare în cazul unei vânzări forțate sau licitație;

– asistarea clienților în probleme de investiții;

– arbitrarea părților aflate în litigiu;

– stabilirea tendințelor cererii și ofertei pe piață.

1.4. Tipuri de valori caracteristice proprietăților imobiliare

Pentru a avea valoare pe piața imobiliarā, unei proprietăți imobiliare trebuie să-i corespundă cinci caracteristici: „utilitate, cerere efectivă, raritate relativă, transferabilitate și siguranță.”

Utilitatea este capacitatea unei proprietăți de a îndeplini unele cerințe umane cum ar fi adăpostul, spațiul particular sau câștigul.

Cerința efectivă ilustrează necesitatea de a obține serviciul sau satisfacția produsă de proprietate, în baza puterii de cumpărare.

Raritatea relativă îndeplinește condiția că oferta să fie redusă față de cerere.

Faptul că dreptul de proprietate poate trece cu simplitate de la o persoana la alta arată transferabilitatea.

Siguranța reprezintă însușirea unei proprietăți de a fi situată într-un mediu în care sunt prezente legea și ordinea,astfel încât pierderea dreptului de proprietate să nu reprezinte un risc pentru investitorii în proprietăți imobiliare.

Principalele categorii de valoare sunt:

1. valoarea de piață;

2. valoarea de utilizare;

3. valoarea de investiție;

4. valoarea dși ofertei pe piață.

1.4. Tipuri de valori caracteristice proprietăților imobiliare

Pentru a avea valoare pe piața imobiliarā, unei proprietăți imobiliare trebuie să-i corespundă cinci caracteristici: „utilitate, cerere efectivă, raritate relativă, transferabilitate și siguranță.”

Utilitatea este capacitatea unei proprietăți de a îndeplini unele cerințe umane cum ar fi adăpostul, spațiul particular sau câștigul.

Cerința efectivă ilustrează necesitatea de a obține serviciul sau satisfacția produsă de proprietate, în baza puterii de cumpărare.

Raritatea relativă îndeplinește condiția că oferta să fie redusă față de cerere.

Faptul că dreptul de proprietate poate trece cu simplitate de la o persoana la alta arată transferabilitatea.

Siguranța reprezintă însușirea unei proprietăți de a fi situată într-un mediu în care sunt prezente legea și ordinea,astfel încât pierderea dreptului de proprietate să nu reprezinte un risc pentru investitorii în proprietăți imobiliare.

Principalele categorii de valoare sunt:

1. valoarea de piață;

2. valoarea de utilizare;

3. valoarea de investiție;

4. valoarea de asigurare;

5. valoarea de impozitare;

6. costul de înlocuire net (CIN);

7. valoarea de casare;

8. valoarea de lichidare (în caz de vânzare forțata).

1.5 Principiile evaluării proprietăților imobiliare

Proprietățile imobiliare sunt bunuri fungibile, la care se poate aplica teoria economică, în decursul timpului practica evaluării a impus câteva principii. Acestea sunt:

a) Cererea și oferta. „Valoarea de piața a unei proprietăți imobiliare este determinată de interacțiunea dintre cererea și oferta existente la data evaluării.”

b) Schimbarea. Fiind într-o dinamică continuă cererea și oferta, se crează noi medii economice ajungându-se la fluctuații ale prețului. Evaluatorul are obligația să sesizeze cauzele și efectele modificării cererii și ofertei analizând tendințele și consecințele lor asupra valorilor proprietăților imobiliare. În cazul acestui principiu specificarea datei este obligatorie;

c) Concurența. Pe piața imobiliară, prețurile sunt stabilite de o permanentă concurență dată între cumpărători, vânzători, antreprenori și ceilalți participanți pe piața imobiliară;

d) Substituția. Prețul care va fi plătit de către un cumpărător pentru o proprietate imobiliară nu va fi mai mare decât costul de achiziție pentru o altă proprietate cu caracteristici asemănătoare.

e) Proporții variabile. Maximul de productivitate sau o utilizare cât mai eficientă pentru o proprietate imobiliară se atinge atunci când factorii de producție (natură, muncă, capital) se află într-un echilibru relativ;

f) Cea mai bună utilizare. Proprietatea trebuie evaluată în ipoteza celei mai eficiente utilizări.

1.6. Etapele procesului de evaluare

Etapele cele mai des întalnite în procesul de evaluare sunt:

1. determinarea obiectului evaluării;

2. planificarea activităților necesare;

3.culegerea, ordonarea, prelucrarea și interpretarea rezultatelor.

Procesul de evaluare începe în momentul în care evaluatorul identifică aspectele referitoare la obiectul ce urmează sa fie evaluat și se termină când sunt transmise datele rezultate clientului. Fiecare proprietate imobiliară este unică putând fi estimate mai multe modele de valoare pentru o singură proprietate. Munca de evaluare își propune să aprecieze valoarea de piață. Procesul de evaluare asigură cadrul favorabil pentru a putea fi estimate și alte ramuri de valoare. Numărul etapelor aparține de natura muncii de evaluare și de informațiile accesibile.

În evaluarea proprietăților imobiliare (dar și în evaluarea altor tipuri de proprietăți) sunt utilizate trei metode clasice:

1) metoda prin cost;

2) metoda prin comparația vânzărilor;

3) metoda prin capitalizarea veniturilor.

Evaluatorii estimează valoarea proprietăților imobiliare folosind metode și tehnici specifice care reflectă abordările diferite de analiză a datelor – cost, comparația vânzărilor și capitalizarea veniturilor. În toate estimările valorii imobiliare se folosesc una sau mai multe metode, iar punerea lor în practică depinde de tipul de proprietate analizată, de scopul evaluarii și de calitatea și compexitatea datelor disponibile pentru analiză.

Toate cele trei abordări sunt aplicabile, dar se poate ca una dintre metode să semnifice mai mult într-un caz precizat. De exemplu, abordarea prin cost s-ar putea să fie nefolositoare în cazul proprietăților imobiliare cu construcții vechi, unde deprecierea este ridicată, provocată de deteriorarea fizică și de neadecvarea funcțională, acești factori fiind dificil de estimat.

„Abordarea prin cost este bazată pe ipoteza că participanții pe piață fac legătura între valoare și cost. În abordarea aceasta, valoarea unei proprietăți imobiliare se calculează prin adăugarea valorii terenului la acea valoare a costului de construcție pentru reproducerea sau înlocuirea construcțiilor existente și apoi scăzând deprecierea (deteriorarea fizică și neadecvarea funcțională) apărută din diferite cauze. Se include în valoarea estimată profitul normal ce îl obține antreprenorul”. Această metodă este utilizată în evaluarea unor construcții noi sau aproape noi și în cazul acelor proprietăți care se vând mai rar pe piață.

Abordarea prin comparația vânzărilor anterioare se folosește când sunt vândute recent un număr de proprietăți similare. Folosindu-se de metoda aceasta se poate ajunge la o valoare prin comparația proprietății evaluate cu alte proprietăți similare.

Factorii de comparație pentru aprecierea similarității proprietăților imobiliare pot fi:

1. drepturile de proprietate transmise;

2. condițiile de finanțare;

3. condițiile de vânzare;

4. condițiile pieței;

5. localizarea;

6. caracteristicile fizice;

7. caracteristicile economice;

8. utilizarea proprietății.

După realizarea comparațiilor sunt aplicate modificări asupra prețului de vânzare, având în vedere timpul petrecut de la data tranzacției la data evaluării.

„Abordarea prin capitalizarea venitului urmărește estimarea valorii actualizate a beneficiilor viitoare obținute din utilizarea proprietății imobiliare”. Abordarea prin venit implică un studiu de piață. Studiul și analiza datelor se realizează în baza unui raport dintre cerere și ofertă, care prezintă informații despre evoluția și previziunile pieței. „Evaluatorul trebuie să fie în temă cu modificările de pe piața monetară și de capital.”

Datele caracteristice care sunt analizate în această abordare sunt: „venitul brut anual previzionat, rezultat din exploatarea proprietății imobiliare, diminuarea venitului din pricina gradului de ocupare și a altor pierderi, cheltuielile anuale previzionate de exploatare, caracterul și durata fluxurilor de venituri și valoarea previzionată de vânzare a proprietății după o anumită perioadă de timp specificată.”

În analiza rezultatelor, parte a procesului de evaluare în care sunt analizate concluziile alternative și se stabilește o valoare a proprietății evaluate. În acest caz experiența, expertiza, logica și raționamentul profesional sunt necesare pentru a putea explica și rezolva diferențele apărute între rezultatele obținute.

Raportul de evaluare este rezultatul evaluării profesionale. Acesta este diferit de la caz la caz în funcție de cerințele beneficiarului, de tipul proprietății imobiliare evaluate. În conținutul raportului sunt prezentate toate tehnicile pe care evaluatorul le-a avut în vedere la momentul evaluării. Raportul de evaluare cel mai potrivit este atunci când cerințele clientului sunt îndeplinite, acesta înțelegând problema și datele faptice.

Capitolul II

VALOAREA DE PIAȚĂ ȘI ÎN AFARA PIEȚEI

2.1. Valoarea de piață

Valoarea de piață, prin intermediul IVSC(Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare) s-ar putea defini astfel: „suma estimată pentru care o proprietate ar fi schimbată la data evaluării, între un vânzător hotărât și un cumpărător hotărât, într-o tranzacție echilibrată, după un marketing adecvat, în care părțile au acționat fiecare în cunostința de cauză, prudent și fără constrângere”.

Când vorbim despre „suma estimată” se consideră că prețul obținut este unul rezonabil la data evaluării.

„Data evaluării” face referire la faptul că evaluarea a fost realizată la o dată precisă, valoarea de piață reflectă situația reală a pieței la acea dată nu înainte sau după evaluare.

„Un cumpărător hotărât” înseamnă un cumpărător care dorește să achiziționeze, nu unul forțat să cumpere. Prețul plătit de el va fi unul realist în conformitate cu piața și în funcție de așteptările sale.

„Vânzătorul hotărât” arată că vânzătorul, la fel ca și cumpărătorul, nu este obligat să vândă fără a obține un preț rezonabil în funcție de celelalte oferte de pe piața curentă.

O „tranzacție echilibrată” întâlnim atunci când parțile nu se află într-o relație particulară sau specială care ar duce ca nivelul prețului sa nu fie specific pieței; cele două parți ar trebui să fie independente una de cealaltă.

Un „marketing adecvat” are ca și scop aducerea în atenția unui număr suficient de potențiali cumpărători, pentru a se putea obține cel mai bun preț, în urma unei publicități bine realizate și într-un mod adecvat.

„În care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză și prudent” presupune că cei doi participanți vânzătorul cât și cumpărătorul sunt perfect informați în mod rezonabil asupra caracteristicilor proprietății imobiliare. Se presupune că fiecare parte își apara interesele în cunoștința de cauză, astfel încât în urma tranzacției fiecare să obțină un preț rezonabil. Prudența se apreciază raportat la situația pieței la data evaluării, fără să se cunoască datele obținute ulterior. Un vânzător nu poate fi catalogat imprudent dacă vinde cu un preț mai mic decât nivelele anterioare când piața imobiliară este în cădere.

„Fără constrângeri” semnifică faptul că oricine poate să intre în tranzacție, dar nimeni nu este forțat sau constrâns să o finalizeze.

2.2. Clasificarea valorilor din afara pieței

Standardele Internaționale de Evaluare fac referire la tipurile de valoare care nu sunt bazate pe piață:

Valoarea de utilizare reprezintă „valoarea pe care o proprietate imobiliară o are pentru o utilizare specifică și pentru un anumit utilizator și de aceea nu este în relație cu piața. Acest tip de valoare se referă strict la valoarea cu care o anumită proprietate contribuie în întreprinderea din care face parte fără a avea în vedere cea mai bună utilizare a proprietății sau suma de bani ce poate fi obținută în urma vânzării sale.”

Valoarea de investiție este valoarea unei proprietăți, pentru un anumit investitor, având obiective de investiții identificate. Exprimată într-o unitate monetară, valoarea de investiție reprezintă prețul pe care investitorul l-ar achita pentru o investiție. Valoarea de investiție este benefică în cazul achiziției unei investiții care există sau a unei proprietăți imobiliare generatoare de venit. Ca și concept valoare de investițe nu trebuie asemănată cu valoarea de piață aferentă proprietăților ce formează o investițe.

Valoarea de asigurare reprezintă acea valoare a unei proprietăți imobiliare care face obiectul unei asigurări.

Valoarea de impozitare este valoarea unui bun bazată pe legislația fiscală existentă la un moment dat, specifică taxelor aplicate.

Costul de Înlocuire Net reprezintă o metodă de evaluare care se utilizează în scopul elaborării situațiilor financiare specifică proprietățile specializate sau cu piața limitată. CIN este o aplicație caracteristică metodei abordării prin cost.Metoda aceasta se utilizează în estimarea valorii de piața, totalitatea elementelor specifice acestei metode fiind rezultate din informații de pe piață.

Valoarea de casare arată valoarea unei proprietați fără teren, din vederea materialelor care sunt înglobate și nu în ipoteza continuării folosirii fără reparații sau ajustări speciale.

Valoarea de lichidare (vânzărea forțată) “este suma care poate fi încasată în mod rezonabil în urma vânzării unei proprietăți într-o perioadă de timp prea scurtă pentru a se conforma cu perioada de timp din definirea valorii de piață. Valoarea de vânzare forțată poate implica un vânzător obligat să vândă și un cumpărător sau niște cumpărători care cumpără, fiind conștienți de dezavantajul vânzătorului.” Valoarea de lichidare rezultă din prețul care se poate primi pentru o proprietate, în următoarele condiții:

a.Vânzarea se va realiza într-o perioadă limitată;

b.Situația reală a pieței este cea curentă;

c.Cumpărătorul este conțtient și acționează prudent;

d.Vânzătorul este forțat să vândă;

e.Cumpărătorul acționează în interesul său;

f.Marketingul este limitat și lipsit de efort;

g.Plata se face în numerar;

h.Prețul nu este influențat de facilități sau aranjamente financiare.

Valoarea specială ca urmare a apariției unui fapt neașteptat care face ca valoarea să crească peste valoarea de piață.

2.3. Factorii care influențează valoarea

În economia de specialitate regăsim patru factori interdependenți care ajută la creearea valorilor: „utilitatea, raritatea, dorința și puterea efectivă de cumpărare”. Ca o proprietate imobiliară să aibă valoare trebuie să regăsim toți acești factori.

Utilitatea este competența unui bun economic de a îndeplini o cerere, nevoie sau dorință umană. Avantajele date de proprietățile imobiliare producătoare de venit pot fi măsurate de obicei cu ajutorul fluxurilor financiare (cash-flow). Câștigurile aferente unei proprietăți imobiliare sunt obținute din drepturile de proprietate. Interzicerea unor drepturi poate scădea fluxul de câștiguri și deci reduce valoarea. Legislația de mediu, urbanism sau alte limitări pot crește sau diminua valoarea.

„Raritatea este o ofertă actuală sau anticipată a unui bun, referitoare la cererea pentru el”. Dacă cererea este constantă, un bun devine mai valoros cu cât este mai rar. Terenul, îl regăsim peste tot,deci este suficient, dar terenul utilizabil cerut pe piață este relativ rar și de aici rezultă ca are o valoare mai mare.

Dorința reprezintă nevoia potențialului cumpărător de a avea în proprietate un bun care să-i satisfacă o necesitate ori nevoi particulare dincolo de cele vitale. Dorința combinată cu utilitatea și raritatea trebuie luate în considerație în relație cu puterea efectivă de cumpărare.

Puterea efectivă de cumpărare este forța financiară a unei persoane de a lua parte pe piața imobiliară și de a cumpăra bunuri și servicii cu bani sau orice sursă. O apreciere obiectivă a valorii unei proprietăți imobiliare include și o estimare reală a posibilităților pieței de a achita acea proprietate.

În urma interacționării celor patru factori se creează valoarea care este regăsită cel mai bine în principiul fundamental – cererea și oferta. Utilitatea, raritatea sau abundența sa, dorința oamenilor de a achiziționa un bun sau serviciu și puterea efectivă de cumpărare, împreună acestea vor dăuna ofertei și cererii la un moment dat pe piață. O putere de cumpărare mică va afecta oferta, dar dacă puterea de cumpărare crește, oferta unui bun crește, se deschide, apare o cerere datorată pieței și implicit va avea în final o creștere a ofertei.

Capitolul III

METODELE DE EVALUARE A PROPRIETĂȚILOR IMOBILIARE

3.1. Evaluarea terenului

Înaintea evaluării propriu-zise trebuie analizate câteva aspecte:

-înregistrările contabile cu privire la teren și actele care atestă proprietatea asupra acestuia;

– verificarea referitoare la suprafața declarată și cea faptică;

-separarea suprafețelor care deservesc derulării activității și suprafețele neocupate care vor fi considerate în afara exploatării;

– culegerea de informații de piață cu privire la valorile de tranzacționare din zonă, a terenurilor libere similare;

– întocmirea unei fișe preliminarii unde vor fi specificate suprafețele terenurilor separat în funcție de destinația acestora și de amplasarea acestora care va include și valorile de piață ale terenurilor în zonele respective.

După parcurgerea acestor etape, evaluarea se realizează în funcție de tipul terenului, indiferent că este teren în exploatare sau teren în exces. Evaluarea terenului în exploatare se realizează având în vedere faptul că terenurile ajută la desfășurarea activității iar valoarea lor de piață diferă față de valorea în momentul evaluării. Evaluarea terenurilor în exces se realizează de obicei la valoarea de piață în condiții unde sunt destule informații de piață și poate fi aplicată una din următoarele metode: „comparația directă, extracția, parcelarea, tehnica reziduală, proporția și capitalizarea rentei de bază”.

1.1. Metoda comparației directe

„Comparația directă se utilizează pentru evaluarea terenurilor libere sau care sunt considerate a fi libere pentru scopul evaluării. Valoarea de piață a terenului se obține din dovezile de piață ale prețurilor de tranzacționare ale unor terenuri similare, respectiv valoarea de piață poate fi obținută în urma analizei prețurilor de piață ale terenurilor libere comparabile, din aceeași arie de piață, care au fost tranzacționate la o dată apropiată de data evaluării.”

„În procesul de evaluare, încrederea care poate fi acordată oricărei informații despre prețul comparabil se determina prin comparația diferitelor caracteristici ale proprietăților imobiliare tranzacției, din care au rezultat datele despre preț, cu cele ale proprietății evaluate”. „Trebuie luate in considerare diferențele dintre următoarele elemente:

• dreptul care oferă dovada despre preț și dreptul asupra proprietății supus evaluării;

• localizările respective;

• calitatea terenului sau vârsta și caracteristicile clădirilor;

• utilizarea permisă sau zonarea pentru fiecare proprietate;

• situațiile în care a fost determinat prețul și tipul valorii cerut;

• data efectivă a dovezii despre preț și data evaluării cerută”.

Comparația directă este metoda cea mai des intâlnită și preferată de evaluare a terenului, cu obligația să existe informații destule despre vânzările de terenuri similare, din același loc.

În raportul de evaluare vor fi utilizate ca și proprietăți comparabile, doar acele tranzacții care vor putea fi identificate. De obicei fiecare metodă de comparare necesită corecții ale prețurilor din tranzacțiile comparabile pentru a asigura credibilitatea rezultatului în urma aplicării acestei metode.

3.1.2. Metoda proporției

Metoda proporției este cunoscută și sub denumirea de metoda alocării, este cladită pe principiul echilibrului și pe conceptul contribuției, iar între valoarea terenului și cea a proprietății imobiliare ar trebui să fie un raport tipic. Acest raport în mod obișnuit este mai sigur când construcțiile sunt într-o oarecare măsură noi.

În urma aplicării metodei proporției nu rezultă o valoare stabilită a proprietății; ea poate fi folosită când numărul tranzacțiilor de terenuri libere comparabile este prea mic.

3.1.3. Metoda extracției

Metoda extracției este o versiune a metodei proporției. „Valoarea terenului este extrasă din prețul de vânzare a unei proprietăți prin scăderea contribuției construcțiilor care este estimată prin metoda costului de reconstrucție net”.

Această metodă este recomandată de obicei în mediul rural unde valoarea construcțiilor este scăzută si acolo unde se poate calcula cu precizie costul de înlocuire net al construcțiilor.

3.1.4. Metoda parcelării

Metoda se folosește la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea este cea mai bună utilizare și sunt date despre vânzarea acestor parcele. O parcelare bine gândită poate dezvolta o proprietate mai bună acolo unde așezarea, utilitățile disponibile, temeiul legal, accesul și alte elemente creează o situație favorabilă.

Evaluatorul începe prin a analiza parcelerea terenului prin stabilirea numărului și suprefețele loturilor. Loturile propuse trebuie să corespundă din punct de vedere legal, economic și fizic. Se compară cu parcelele deja existente, urmând estimarea prețului de vânzare și durată în care va fi construit. Sunt necesare studii de fezabilitate, cercetări topografice și geotehnice.

3.1.5. Metoda reziduală

Tehnica este utilizată atunci când nu sunt disponibile date cu privire la parcele similare de teren liber. „Această metodă se bazează pe principiul echilibrului și a conceptului de contribuție care se referă la echilibrul dintre factorii de producție, teren, forța de muncă, management și capital.”

Metoda se utilizează:

„-când nu exista terenuri libere vândute sau oferite la vânzare, în aria de piață a terenului supus evaluării;

-pentru testarea fezabilității financiare a utilizărilor posibile ale unui amplasament, în cadrul analizei celei mai bune utilizări.”

Aplicarea acestei metode trebuie sa îndeplinească 3 condiții:

– valoarea clădirilor este cunoscută sau există posibilitatea determinării acesteia;

– venitul anual, al proprietății, este știut sau poate fi apreciat;

– se pot obține de pe piață ratele de capitalizare atât pentru clădiri cât și pentru teren.

Evaluatorul va trebui să determine veniturile atribuite clădirilor, de aici restul va fi din partea rămasă terenului. Valoarea terenului se obține din capitalizarea părții rămase pentru teren cu o rată de capitalizare dobândită de pe piața imobiliară.

3.1.6. Tehnica capitalizării rentei de bază

„Renta de bază poate fi capitalizată cu o rată adecvată pentru a estima valoarea de piață a amplasamentui”. Renta de bază este suma achitată pentru a avea drept de folosință și ocupare a terenului în raport cu condițiile de închiriere a terenului. Această procedură este de folos când de pe piața închirierilor imobiliare se află informații, dacă renta actuală este asemănătoare cu cea de pe piață, atunci valoarea obținuta prin capitalizare cu o rată de piață este la fel cu valoarea de piață.

Dacă renta achitată prin clauzele contractuale nu potrivește cu cea de pe piață, diferențele apărute vor fi corectate conform condițiilor din contract, față de cele normale pe piață.

3.2. Evaluarea construcțiilor

Construcțiile sunt „produse complexe imobile legate direct de teren și în contact cu mediul ambiant, destinate a crea condiții optime pentru adăpostirea și desfășurarea activității și vieții, ținând seama de condițiile naturale impuse de natură sau mediul înconjurător în mijlocul careia se amplasează.”

Fiecare construcție sau element dintr-o costrucție trebuie să îndeplinească anumite condiții tehnice sau cerințe tehnico-economice care fac trimitere la durabilitatea în timp, rezistența la foc, rezistența și stabilitatea construcției, condiții fizice și igienă, arhitectonice etc.

Durabilitatea reprezintă durata de funcționare normală a principalelor ansamble de construcție, fără să se piardă proprietățile necesare de exploatație. Ea poate să fie:

-ridicată, cu o durată de funcționare mai mare de 100 ani;

-mijlocie, situată între 50-100 ani;

-normală, o folosință de aproximativ 20-50 ani.

Durabilitatea este influențată în mod direct de materialele utilizate, de modul în care au fost proiectate și executate, condițiile de exploatație și îngrijire și de rezistența materialelor împotriva acțiunilor la care au fost supuse în urma proceselor naturale care au loc, îngheț-dezgheț, umiditate, acțiunea micro-organismelor, rezistența la coroziune etc.

Condițiile fizice și igienice de exploatare sunt în strânsă legătura cu factorii fizici exteriori sau interiori cu privire la variațiile de temperatură, umiditatea aerului, lumina. Condițiile sunt necesare în îndeplinirea confortului termic, fonic, de ventilație.

Criterii și clasificări ale construcțiilor:

În determinarea specificului activității de evaluare a lucrărilor de construcții, o condiție necesară în obținerea rezultatelor corecte este analiza rezultatului găsit în urma calculelor economice și compararea sa cu alte rezultate din operațiuni asemănătoare.

Orice evaluator imobiliar trebuie să îndeplinească anumite condiții:

-aplicarea în mod realist a normelor tehnice de construcția tehnico-constructivă a obiectelor de evaluat;

-cunoașterea duratei de exploatare a construcțiilor;

-cunoașterea capacității de utilizare a terenului;

-trebuie să cunoască normele tehnice de calcul a rezistenței construcției;

-cunoașterea modului de întocmire a documentelor economice;

-trebuie să fie informat în permanență în funcție de variația valorilor bazei de calcul.

În funcție de obiectivele urmărite se regăsesc următoarele criterii de clasificare: în funcție de destinație, după calitate, după structura de rezistență, în funcție de gradul de rezistență la incendiu.

Evaluarea propriu-zisă trebuie să:

1. stabilească valoarea construcției noi;

2. estimeze deprecierea acumulată;

Rezultatul în urma acestor metode rezultă valoarea rămasă a construcțiilor la momentul evaluării. Problemele pot apărea în aplicarea celor două principii, deoarece intervine complexitatea și varietatea construcțiilor.

Pentru evaluarea construcțiilor evaluatorul se bazează pe 3 abordări:

Abordarea pe bază de costuri

Abordarea pe bază de venit

Abordarea prin comparație.

Abordarea pe bază de costuri:

Procedura costului de înlocuire net (CIN). Costul de înlocuire net reprezintă o metoda de evaluare folosită în determinarea valorii pentru utilizarea existentă în situația proprietăților care nu sunt achiziționate des. Este considerată un înlocuitor al valorii de piață. În cadrul acestui demers, scopul evaluatorului este de a determina și de a reproduce costul utilității mijlocului fix.

Procedura costului de reconstrucție net. Procedura cauta să stabileasca costul curent al unei replici a construcției. În aproape toate situațiile, este agreată metoda bazată pe costul de înlocuire net.

Deprecierea „reprezintă o pierdere din valoarea proprietății din orice cauză. Ea poate să fie, de asemenea, definită ca o diferență între valoarea de piață și costul de înlocuire sau de reconstrucție”. Deprecierea are mare insemnatate în estimarea deprecierii duraei de viață economică si perioada de timp în care proprietatea a beneficiat de imbunatatiri, toate acestea ajutand la mentinerea si cresterea valorii in timp.

Pentru evaluare se rețin ca principale tipuri de depreciere:

“- deprecierea fizică, respectiv pierderea de valoare ca urmare a utilizării și trecerii timpului;

– deprecierea funcțională, respectiv o pierdere de valoare rezultată din deficiențele de proiectare.

– deprecierea din cauze externe, respectiv o utilitate diminuată a clădirii ca urmare a influențelor negative ce provin din exteriorul clădirii (vecinătatea).”

În funcție de principiile de ordin tehnic dar și finanaciar, deprecierile fizice și funcționale sunt recuperabile și nerecuperabile. În evaluare este important determinarea componentei recuperabile și nerecuperabile pentru stabilirea deprecierii cumulate.

În abordarea pe baza venitului sunt recunsocute și în evaluarea clădirilor metoda capitalizării venitului (se refera la capitalizarea chiriei) și metoda bazată pe actualizarea fluxului de disponibil.

La abordarea prin comparație pentru evaluarea clădirilor evaluatorul trebuie să analizeze si sa compare proprietățile care s-au tranzactionat la o data apropiata cu data evaluarii. Primtre factorii principali retinuti in cazul unor ajustari amintim: data tranzacției, rata de ocupare a terenului, localizarea, vârsta proprietății, topografia terenului, condiții de finanțare etc.

3.3 Structura raportului de evaluare

Raportul de evaluare este produsul final al activității desfășurate de echipa de evaluare. Pentru a putea fi utilizat în conformitate cu scopul pentru care s-a realizat evaluarea întreprinderii, el trebuie să conțină în mod obligatoriu anumite elemente. Structura raportului de evaluare este dată de următoarele elemente:

– titlul raportului, respectiv: „Raport de evaluare a întreprinderii…”;

– prezentarea succintă a întreprinderii evaluate, respectiv: denumire, adresa, act de înființare, nr. de înregistrare la Registrul comerțului, cod fiscal, obiectul de activitate etc.;

– scopul evaluării (privatizare, vânzare, înscriere la bursă etc.) și beneficiarul lucrării;

– prezentarea evaluatorului, cu menționarea datelor de identificare a societății de consultanță desemnată pentru a realiza evaluarea, prezentarea pe scurt a experienței acesteia, echipa de evaluatori etc.;

– diagnosticul pentru evaluare, inclusiv concluziile finale ale diagnosticului;

– evaluarea întreprinderii, respectiv precizarea următoarelor aspecte: procedura de evaluare, în conformitate cu standardele existente în domeniu, și motivarea alegerii metodelor utilizate; aplicarea metodelor de evaluare (se prezintă detaliat procedura de evaluare, ipotezele și argumentele care au condus la utilizarea metodelor respective); sinteza rezultatelor în care evaluatorul își exprimă opinia asupra valorii întreprinderii sau asupra limitelor în cadrul cărora se încadrează zona negocierilor; recomandări sau precizări finale pentru beneficiarul evaluării;

– autentificări, respectiv precizarea locului și a datei întocmirii raportului de evaluare, semnăturile echipei de evaluare în care se menționează în clar numele și prenumele persoanelor din echipă.

În cazul în care raportul are dimensiune semnificativă este necesară prezentarea unei sinteze a raportului în scopul punerii în evidență a concluziilor cheie și a rezultatelor evaluării.

Capitolul IV

Studiu de caz: Evaluarea unei case de locuit

Partea I. Prezentarea informatiilor necesare evaluarii

1.1. Obiectul lucrārii

În conformitate cu prevederile Contractului nr. încheiat între S.C Dona SRL, în calitate de executant și SC Mira SRL în calitate de beneficiar – obiectul lucrãrii este elaborarea documentației:

RAPORT DE EVALUARE pentru:CASĂ DE LOCUIT,în regim de înălțime P+M Situată în comuna Sânmartin,sat Haieu,jud.Bihor

1.2 Identificarea proprietāții. Dreptul de proprietate

Proprietatea imobiliarã sus menționatã este înscrisă în Cartea Funciară nr. (provenită din conversia pe hârtie a CF Nr.).

Dreptul evaluat este dreptul de proprietate asupra imobilizării corporale vizate.

1.3. Scopul evaluārii

Estimarea valorii de piață a proprietății în vederea vânzării.

Evaluarea reprezintã o consultanțã de pe poziția de evaluator expert, în scopul prezentat mai sus.

proprietatea care face obiectul evaluãrii este o proprietate imobiliară.

1.4 Tipul valorii estimate si forma de exprimare

Definiția valorii de piațã este cea agreatã, stabilitã, respectiv însușitã de Comitetul Internațional pentru Standarde de Evaluare (IVSC) în standardul IVS – 1:

“Valoarea de piațã este mãrimea estimatã pentru care o proprietate ar fi schimbatã la data evaluãrii, între un vânzãtor hotãrât și un cumpãrãtor hotãrât, într- o tranzacție echilibratã dupã un marketing adecvat, în care fiecare a acționat în cunoștințã de cauzã, prudent și fãrã constrângere”,

Valoarea de piațã estimatã, evidențiatã în lucrare – este exprimatã “cash”.

1.5 Data evaluārii si data inspecției

Inspecția în teren, efectuatã în scopul vizionãrii proprietãții și a verificãrii amplasamentului acesteia, a avut loc la data de 14.09.2011.

Lucrarea de evaluare a fost elaboratã în perioada 14 -21.09.2011, iar valorile finale prezentate în lucrare sunt valabile la data de 21.09.2011 care este consideratã data evaluãrii. La aceastã datã cursul mediu comunicat de BNR este 4,2902 LEI/Euro.

1.6 Prezentarea beneficiarului

Beneficiarul lucrãrii este SC Mira SRL,cu sediul în Oradea,jud.Bihor.

1.7 Prezentarea evaluatorului

Prezenta lucrare este elaboratã de cãtre,societate comercialã cu capital integral privat, persoanã juridicã românã înregistratã la Camera de Comerț și Industrie a județului Bihor – Oficiul Registrului Comerțului și are sediul în Oradea,str.Primariei. Societatea prestează activități de evaluare și utilizeazã specialiști atestați ANEVAR.

1.8 Condiții si circumstanțe limitative

Prezentul raport este întocmit la cererea clientului și în scopul precizat.Nu este permisă folosirea raportului de către o terță persoană fără obținerea, în prealabil, a acordului scris al clientului, autorului evaluării și evaluatorului verificator, așa cum se precizează la mai jos.Nu se asumă responsabilitatea față de nici o altă persoană în afara clientului, destinatarului evaluării și celor care au obținut acordul scris și nu se acceptă responsabilitatea pentru nici o paguba suferita de orice astfel de persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui raport.

Raportul de evaluare își păstrează valabilitatea numai atunci cand în cerintele de piață, reprezentate de factorii economici, sociali și politici, rămân nemodificate în raport cu cele care erau la data realizarii raportului de evaluare.

Deoarece evaluatorul un este responsabil pentru problemele de natură legală,care pot afecta proprietatea imobiliară sau dreptul de proprietate asupra acesteia,se va precisa că nu au fost făcute cercetări specifice la arhive,iar evaluatorul va presupune că titlul de proprietate este valabil și se poate tranzacționa.Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate este valabil) și responsabilă. Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind documentațiile de urbanism, legile de construcție și regulamentele sanitare, iar în cazul în care nu sunt respectate aceste cerințe, valoarea de piață va fi afectată.

Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiță din raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ale proprietății și este realizată pentru a ajuta cititorul raportului să vizualizeze proprietatea. În cazul în care există documente relevante (măsurători de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate.

Evaluatorul nu cunoaste stăriile ascunse sau care un se vad a proprietății (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea, starea și structura solului, structura fizică, sistemele mecanice și alte sisteme de funcționare, fundația, etc.) sau asupra condițiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezența substanțelor periculoase, substanțelor toxice etc.) care pot mari sau scadea valoarea proprietății. Presupunem că nu sunt astfel de condiții dacă ele nu sunt descoperite, la data inspecției, sau nu au devenit vizibile în perioada realizarii analizei obișnuite, necesară pentru elaborarea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie intocmit ca un audit de mediu sau ca un raport amanuntit al stării proprietății, astfel de informații depășind sfera acestui raport și/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garanții explicite sau implicite în privința stării în care se află proprietatea și nu este responsabil pentru aparitia unor de situații de genul acesta și a eventualelor lor urmari și nici pentru eventualele procese tehnice de incercare necesare descoperirii lor.

Informatiile sunt obtinute in urma unor estimări și opinii necesare realizarii raportului de evaluare, din surse pe care le consideră a fi plauzibile și evaluatorul consideră că acestea sunt adevărate și realizate corect. Evaluatorul ia asupra sa responsabilitatea în privința exactitatii informațiilor furnizate anumite părți. Proprietatea este evaluatã ca nefiind liberã de sarcini, considerând cã ea poate fi vândutã în condiții forțate;

Evaluatorul presupune că nu existã aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietãții, subsolului sau clãdirilor care ar putea avea efect asupra valorii și nu-și asumã o responsabilitate pentru asemenea situații;

Evaluatorul nu a reușit să intre pe proprietatea de evaluat deoarece proprietarii nu au permis accesul în interiorul proprietății,iar evaluarea a fost efectuată pe baza observațiilor din exteriorul proprietății,a datelor culese de la creditor,pe baza datelor din planurile de releveu subsol și parter,planul de situație și de încadrare în zonă,precum și a documentelor puse la dispoziție de către destinatarul și beneficiarul lucrării de evaluare.Fotografiile prezentate în lucrare sunt din exteriorul proprietății.Evaluatorul nu are cunoștințã de existența unor materiale periculoase în proprietate sau pe aceasta și care sã afecteze valoarea

Conținutul acestui raport este confidențial pentru client și destinatar și autorul nu îl va dezvălui unei terțe persoane, cu excepția situațiilor prevăzute de Standardele Internaționale de Evaluare și/sau atunci când proprietatea a intrat în atenția unui corp judiciar calificat.

Evaluatorul a fost de acord să-și asume realizarea misiunii încredințate de către clientul numit în raport, în scopul utilizării precizate de către client și în scopul precizat în raport.

1.9 Alte precizāri

În procesul de evaluare se vor utiliza date și informații în EURO și RON, conversia în alte valute urmând a fi efectuată de către destinatar.

1.10 Surse de informații utilizate

-Informații furnizate de proprietar constând în:

-Documente primare referitoare la imobilizări : extras CF , componențã proprietate, plan parter,plan mansardă,secțiuni,extras hartă cu amplasamentul proprietății;

-Inspecția la fața locului prin care s-au constatat:

-Caracteristicile amplasamentului;

-Informații de pe piața imobiliarã localã

-Apãrute în presa localã ;

-Internet ;

-De la agențiile imobiliare locale;

-Surse bibliografice:

“- Standarde Internaționale de evaluare ANEVAR “ , 2011

“ -Îndreptar tehnic pentru evaluarea imediată,la prețul zilei,a costurilor elementelor și construcțiilor de locuințe-procentual și valoric”,Matrix Rom București-iunie 2011.

1.11 Declarație de conformitate

“Ca elaborator declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a fost realizat în concordanță cu reglementările Standardelor Internaționale de Evaluare și cu ipotezele și condițiile limitative cuprinse în raportul prezent. Declar că relația mea cu clientul este strict profesională și un prezint niciun fel de interes actual sau viitor față de proprietatea evaluată”. În condițiile acestea, în calitate de elaborator,îmi asum responsabilitatea pentru datele și concluziile prezentate în acest raport de evaluare.

1.12 Certificarea calitāții

“Subsemnatul certific în cunoștință de cauză și cu bună credință că”:

Declaratiile afirmate și cuprinse în prezentul raport sunt reale și corecte. Estimările și concluziile sunt bazate pe informații și date apreciate de către evaluator ca fiind adevărate și corecte, precum și pe concluziile inspecției asupra proprietății, pe care a fost realizata la data de 14.09.2011.

Analizele, opiniile și concluziile sunt marginite doar de presupunerile și concluziile limitative menționate și sunt analizele, opiniile și concluziile mele profesionale personale, imparțiale și nepărtinitoare.

Nu sunt interese anterioare, prezente sau viitoare în privința proprietății imobiliare care alcatuieste obiectul prezentului raport de evaluare și nu exista nici un interes personal privind părțile implicate în prezenta misiune, excepție făcând rolul menționat aici.

Implicarea evaluatorului în această misiune nu este determinata de formularea sau prezentarea unui rezolvari prestabilite legate valoarea estimata sau impusa de beneficiarul evaluării și legat de producerea unui eveniment care favorizează cauza clientului în funcție de opinia sa.

Analizele, opiniile și concluziile mele au fost formulate, la fel ca și întocmirea acestui raport, în concordanță cu Standardele Internaționale de Evaluare.

Posed cunoștințele și experiența necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepția persoanelor menționate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a acordat asistență profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.

Partea a II-a. Descrierea proprietāții imibiliare

2.1 Amplasare si localizarea proprietāții

Proprietatea este amplasatã pe o stradă laterală la dreapta din drumul principal de intrare în stațiunea Băile 1 Mai,într-o zonă cu case și pensiuni.

Proprietatea este situatã, într-o zonã rezidențială.

Vecinătăți în zonă: case și terenuri proprietate particulare,pensiuni turistice.

Accesul la proprietate :direct pietonal din trotuarul aferent șoselei astfaltate.

Proprietatea evaluatã are o utilizare conformã legal, reglementãrile legale în vigoare permit existența în continuare a vechii utilizãri.

2.2 Descrierea proprietatii

Casa, cu regim de înălțime parter+mansardă, are o suprafață construită desfășurată de 226 mp.Din punct de vedere al caracteristicilor tehnice, constructive, funcționale și al stãrii tehnice efective locuința este prezentată în Anexa nr. 2.

Utilități asigurate:energie electrică,apă-canal racordate de la rețeaua localitățiiurbană, de joasă tensiune,apă și canalizare,agent termic de la rețeaua orașului.

2.3 Prezentarea terenului

Terenul aferent proprietății în suprafațã totalã de 338 mp este teren intravilan, plan, parțial construit.Caracteristicile terenului și situația juridicã a acestuia sunt prezentate analitic în Anexa nr. 3.

2.4 Cea mai probabilā utilizare

Când scopul unei evaluări este estimarea valorii de piață, analiza celei mai probabile utilizări identifică cea mai profitabilă utilizare competitivă posibilă în care poate fi pusă proprietatea. În analiza celei mai probabile utilizări se pornește de la următoarele elemente :

-Tipul proprietății și caracteristicile amplasamentului ;

-Alternativele posibile de utilizare ;

În cazul proprietății evaluate analizând situația prin prisma criteriilor enunțate constatăm că proprietatea este o casă situată ,într-o zonă rezidențială, alternativele de utilizare fiind casă de locuit.În cazul concret analizat, având în vedere utilizarea actuală – evaluatorul consideră că cea mai bună utilizare a proprietății este aceea de locuință.

Partea a III-a. Analiza pietei imobiliare specifice

3.1.Considerații generale

Băile 1 Mai este o localitate-stațiune în comuna Sanmartin, județul Bihor,România , situată între satele bihorene Haieu, Cordău și Rontău, recunoscută pentru lacul geo-termal cu flora datând încă din terțiar.În partea stângă se găsește satul Rontău, iar în partea dreaptă este satul Haieu.

Localitatea Sânmartin atestată documentar în anul 1291 este un reper turistic important deoarece pe teritoriul comunei a cărei reședință este se află stațiunile balneoclimaterice de interes general Băile Felix și Băile 1 Mai.Până la această locație se poate ajunge și pe jos, pe un traseu cu o pădure frumoasă și un aer bogat în oxigen, dar și cu mașina pe drumul care face legătura între sat Haieu și Betfia. În stațiunea”Băile 1 Mai” sunt 2 ștranduri termale cu apă caldă. Ștrandul “Venus”, cu o capacitate de câteva mii de oameni și “Ștrandul cu valuri”, cu o capacitate mai mică.Stațiunea mai dispune de restaurante și magazine bine aprovizionate.

Comuna Sanmartin are in componeneta sa 6 sate Sânmartin,Haieu, Rontău, Cihei, Betfia, Cordău,precum și cele două stațiuni balneoclimaterice:Băile Felix și Băile 1 Mai .Populația comunei este de 7.996 locuitori .

Instituții de administrație publică :

Zona instituțiilor publice de interes general este prevăzută în zona centrală a localității Sânmartin și în stațiunea Felix

-Primăria

-Consiliul Local al comunei Sânmartin
-Poliția Băile Felix.

Instituțiile sociale sunt prezente în localitățile “Sânmartin, Băile 1 Mai

-Orfelinat Sânmartin
-Fundația “Grija față de biserici” – Băile 1 Mai
– Sanatoriul pentru copii handicapați – Băile 1 Mai

Instituțiile culturale sunt reprezentate prin:

-Casa de cultură din Băile Felix
-Biblioteca comunală

-Săli de spectacole în Băile Felix în cadrul hotelurilor "Muncelul" și a Sindicatelor
– Biblioteca în Felix”.

Activitățile economice preponderente sunt:turism,agroturism,agrement, tratament balnear și recuperare a capacității de muncă alimentație publică specifică și comerț. În aceste unități lucrează 7.500 angajati. “Fondul funciar al comunei este de 6.175 ha din care 2.188 ha teren agricol. În comună funcționează 10 școli cu 775 elevi și 7 grădinițe 328 copii” .

Domeniul sanitar este reprezentat de 1 dispensar uman,1 policlinică,1 spital de recuperare.

Sistemul bancar și de asigurări este reprezentat de 4 agenții. Ponderea populației active este cuprinsă în unitățile de turism, comerț și agricultură .

Zestrea edilitară a comunei este compusă din:

-855 apartamente și 2020 gospodării la casă;
-30 km drumuri, din care modernizate 24 km

-34 ha parcuri și spații verzi;
-Stațiunea Băile Felix și Băile 1 Mai(13 hoteluri ,vile și pavilioane);
-Baze de tratament, cazare, piscină cu apă termală (Sânmartin,Băile Felix,Băile 1 Mai)

Atracțiile turistice sunt reprezentate de Rezervația naturală,Pârâul Pețea din Băile 1 Mai , Lacul cu nuferi -Ochiul Mare.

Aici își are originea în cadrul unei bogate flore acvatice renumita specie și totodată foarte rară Nimpheia Lotus, varietatea Thermalis, nufărul alb, precum și “Avernul” de la Betfia , Muzeul Satului și Parcul dendrologic Haieu – Băile 1 Mai.

Comuna este racordată la rețeaua de apă și canalizare a Municipiului Oradea și se are în vedere introducerea gazului metan.În vederea dezvoltării pe orizontală datorită numeroaselor cereri s-au introdus în intravilan peste 450 ha teren, ce dă posibilitatea construirii de locuințe familiale și construcții cu diverse destinații.

Satul Haieu, asezat la 4 km sud de municipiul Oradea, este atestat documentar pentru prima dată în anul 1249 ca una printre cele mai vechi asezari de la începutul evului mediu din județul Bihor, sub denumirea “Terra Hewyo”(în traducere"ape calde),împreună cu satele din jur: t Cheriu,Felcheriu,Cihei, Cordau,Apateu,Rontău și Sânmartin). Istoricul Banyitay Vincse, descrie astfel satul Haieu:”Acesta poartă numele pârâului “Hewyo”, care nu numai în scripte,ci și în realitate se găsește pe partea stângă a pârâului și care localitate azi se numește “Hewyo”. “În apropiere se află o biserica zidită de Ordinul Cavalerilor cruciați cu o singură ușa spre vest, sub forma de arc, care datează din secolul XIII. Ea nu este o capelă, ci o biserică pentru un sat. Unde-i aceasta biserică, este și un cimitir. Aici este mormântul vechiului sat. Pe acest loc a fost satul vechi Hewyo, pe care regele Bella IV în anul 1249 l-a donat lui Paul care a luptat împotriva tătarilor”.

La Haieu, a existat din vechime această moară cu tehnica țărănească, cu debit suficient de mare de apă din râul "Peța" care neînghețând iarna, funcționa continuu. O interesantă mențiune documentară care ne dă date despre satul Haieu, este recensământul din 1712, când se înregistrează în satul Haieu numai 2 familii: Ignatius Burgy si Ioannes VancaOprea, Cornea, Lupu, Zaro, Pop, etc. care detineau 292 de jughere de pământ. În afara satului propriu-zis, schița mai arată pârâul Peța cu două podețe, pădurea din imediata apropiere, câmpul băii, cârciuma din sat, moara, imașul, băile cu clădirile sale, etc. La 9 mai 1857 s-a întocmit prima carte funciară a satului Haieu, de către ing. Nemeth Ioan si Ieney Iosef, din care reiese că satul avea 68 de familii cu o suprafața de 2627 jughere de pamant. După 50 de ani, în anul 1901, populația n-a cunoscut o creștere demnă de menționat, având acum 71 numere de case, în medie cu 6-7 persoane pe familie.În anul 1921 în schimb, satul Haieu avea 533 de locuitori, din care: 462 romani, 51 maghiari, 13 evrei si 7 tigani. Dupa terminarea razboiului, cele 2 stațiuni "Băile Felix" și “Băile 1 Mai”, au început să se dezvolte datorită fluxului tot mai mare de turiști care veneau la aceste băi termale.

Primele baze de tratament au fost ridicate aproximativ prin anii 1950-1960 lucru care a generat o dezvoltarea rapidă a stațiunilor. Stațiunea “Băile Felix”, fiind situată la șoseaua de legătură cu județul, a suferit modificări benefice mult mai rapid decât “Băile 1 Mai” care este puțin mai lateral și care a rămas în urmă cu dezvoltarea.

Piața locală. Analiza cererii și ofertei

O parte din populația comunei sunt angajați în unități social–economice în Municipiul Oradea de stat și private,fac naveta din satele unde își au domiciliul la locul de muncă.

După analiza evoluției populației din etapa I a acestei lucrări a reieșit că din punct de vedere al sporului natural,aceasta este în scădere,în schimb sporul migratoriu,prin stabilire cu domiciliul în comună este în creștere.

Prin analiza populației după grupa de vârstă se constată ponderea populației tinere, ceea ce constituie o premiză pozitivă în evoluția viitoare a numărului populației.
În Planul de Amenajare a Teritoriului Județului Bihor se propune stoparea tendinței de scădere a populației prin asigurarea unor condiții social-economice care să conducă la ameliorarea calității vieții,mărirea numărului de locuri de muncă cu precădere în sectorul III.

Vecinătatea comunei cu municipiul Oradea, amplasarea ei în zona preorășenească și specificul de stațiune balneo-climaterică a oferit o relație de interdependență reciprocă, oferindu-se locuri de muncă, dotări comerciale, învățământ, dotări culturale, sport, agrement. Rolul comunei este de atragere a forței de muncă și asupra zonei înconjurătoare, respectiv comunele învecinate pe traseul DN76 care leaga Oradea – Deva. Totodată satele aparținătoare comunei, aflate la o distanță relativ mică de stațiune, iar prin extinderea turismului rural pot prelua o mare parte a afluxului de turiști mai ales în sezonul estival, asigurând o gamă largă din activitățile de servicii.

Stabilizarea populației , rata redusă a șomajului generate pe de o parte de diversificarea a activităților economice și pe de altă parte de dezvoltarea sectorului privat – a avut ca efect dezvoltarea pieței de muncă , mărirea numărului personalului activ și implicit creșterea veniturilor populației.

In urma investigațiilor efectuate și a analizei datelor pieței , se poate concluziona că la ora actuală oferta de vânzare pentru locuințe + teren, din zona proprietății evaluate se situează in următoarele limite:

Casă: P + M 400 – 600 Euro / mp, arie construită,

Teren intravilan : 25 – 50Euro / mp

Casă + teren 425 – 650 Euro / mp

Proprietatea care face obiectul evaluării este compusă din imobil,reprezentând casă de locuit în regim de înălțime P+M , amplasat în zona centrală a satului Haieu.Oferta de vânzare,precum și cea de cumpărare este mică,piața fiind în stagnare, chiar inactivă,băncile nu acordă credite decât în condiții foarte stricte,motive pentru care prețurile pentru case de locuit sunt în scădere. Această scădere a prețurilor este generată,de actuala criză economică la nivel mondial și care se resimte și la nivel național, și prin urmare, de îngreunarea obținerii de la băncile comerciale de credite ipotecare pentru cumpărarea de proprietăți imobiliare.

Partea IV. Evaluarea proprietāților imobiliare

4.1. Metode de evaluare utilizate

Pentru estimarea valorii de piațã, așa cum a fost ea definitã anterior – au fost aplicate douã metode de evaluare,iar metodologia aferentã va fi în cadrul lucrãrii. Metodele de evaluare aplicate sunt urmãtoarele :

– Metoda costurilor

-Metoda comparațiilor de piață

Prin aplicarea acestor metode s-a obtinut un interval de valori care au stat la baza opiniei evaluatorului, privind valoarea proprietãții imobiliare care face obiectul evaluãrii.

Metoda costurilor

Estimarea valorii prin abordarea prin costuri se bazeazã pe comparație și anume costul de construire al unei proprietăți este comparat cu valoarea unei proprietăți existente sau a uneia similare în construcție . Metoda confirmã faptul cã participanții pe piațã recunosc existența unei relații între valoare și cost, în aceste condiții cumpãrãtorii procedând la corectarea prețurilor ce sunt dispuși sã le plãteascã cu estimarea costurilor necesare pentru a aduce o construcție existentã la starea fizicã și utilitatea funcționalã pe care o doresc.În consens cu aceste principii, prin metoda costurilor se determinã costul de înlocuire al proprietãții.

Pentru estimarea valorii proprietății prin abordarea prin costuri, se utilizeazã în general urmãtoarele metode:

Metoda costurilor segregate

Metoda devizelor

„Metoda costurilor segregate -în această metodă se utilizează costuri unitare pentru diferite componente ale clăirii și exprimate în unități de măsură adecvate.Utilizând această metodă,se calculează un cost unitar bazat pe cantitatea reală de materiale utilizate în construcție.Costurile estimate se bazează pe costurile normate pentru diferite componente ale construcției”.

Unitate de referințã: mp Ad (arie desfãșuratã);

Modul concret de estimare a clădirii este prezentat în Anexa nr. 4. Pentru estimarea valorii terenului aferent activului s-au utilizat :

-metoda comparațiilor directe;

În acest caz s-au luat în considerare prețurile de oferte de vânzare practicate în mod curent pentru terenurile libere din zonã , corecțiile operate reflectând gradul de ocupare al terenului dat fațã de cel aferent proprietãților comparabile, caracteristicile acestuia, precum și corelarea prețurilor de ofertã cu prețurile efective, tranzacționate. Modul concret de evaluare a terenului aferent proprietãțiieste prezentat analitic în Anexa nr. 3.

În conformitate cu metodologia prezentatã anterior, în baza estimãrilor efectuate în Anexele nr. 3 ÷ 4 – au rezultat următoarele valori :

Metoda comparațiilor

În cadrul metodei comparațiilor, se utilizează procedeul estimării valorii de piață prin analizarea piaței, pentru a găsi proprietăți similare în vederea comparării lor cu proprietatea de evaluat. Analiza comparativă se axează pe asemănările și diferențele între proprietăți, ofertele de vânzare-cumpărare și tranzacțiile – care influențează vânzarea.În acest scop se utilizează următoarele elemente de comparație de bază : drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare și vânzare, condițiile pieței, localizarea, caracteristicile fizice, utilizarea, componentele non-imobiliare ale valorii.

În acest context, metoda este aplicabilă la toate tipurile de proprietăți imobiliare, cu condiția să existe tranzacții recente, cu date care să indice caracteristicile valorii sau tendințele pieței.

În baza acestor considerente, se procedează la estimarea valorii de piață a proprietății pornind de la compararea ofertelor de vânzare existente pe piață, ale unor proprietãți comparabile, situate în zonă, dupã cum urmeazã : în Anexa nr.2.

Partea a V-a Prezentarea rezultatului evaluatorului. Comentarii,opinii.

În baza metodologiei de lucru adoptate, aplicând metodele de evaluare considerate adecvate situației analizate, au fost estimate urmãtoarele valori pentru proprietatea imobiliarã evaluatã :

Valori estimative LEI EURO

Valoare estimatã prin metoda costurilor segregate 400.548 93.882

Valoare estimatã prin metoda comparațiilor 402.758 94.400

Comentarii

Evaluarea proprietății efectuate prin metoda comparațiilor, are la bază ofertele de vânzare – cumpărare, analiza comparativă fiind realizată într-o perioadă de timp recentă;ofertele de vânzare – cumpărare pentru proprietăți similare sunt relativ putine,piața fiind inactivă , în aceste condiții, această valoare este concludentă, ea putând constitui un indicator credibil și o posibilitate de valorificare prin vânzare pe piață, a proprietății .

Opinia

În concluzie,în baza considerentelor expuse mai sus, ca rezultat al investigațiilor și analizelor efectuate, ținând seama de contextul actual al pieței imobiliare specifice, de metodele de evaluare aplicate, relevanța lor și ipotezele prezentate privind valoarea – opinia evaluatorului este aceea cã valoarea de piațã a dreptului de proprietate asupra proprietãții imobiliare evaluate, la data de 21.09.2013 – este :

V = 94.400 Euro

V = 402.758 Lei

Concluzii

Procesul de evaluare începe în momentul în care evaluatorul identifică aspectele referitoare la obiectul ce urmează sa fie evaluat și se termină când sunt transmise datele rezultate clientului. Fiecare proprietate imobiliară este unică putând fi estimate mai multe modele de valoare pentru o singură proprietate. Munca de evaluare își propune să aprecieze valoarea de piață. Procesul de evaluare asigură cadrul favorabil pentru a putea fi estimate și alte ramuri de valoare. Numărul etapelor aparține de natura muncii de evaluare și de informațiile accesibile.

Etapele cele mai des întalnite în procesul de evaluare sunt:

1. determinarea obiectului evaluării;

2. planificarea activităților necesare;

3.culegerea, ordonarea, prelucrarea și interpretarea rezultatelor.

Raportul de evaluare este rezultatul evaluării profesionale. Acesta este diferit de la caz la caz în funcție de cerințele beneficiarului, de tipul proprietății imobiliare evaluate. În conținutul raportului sunt prezentate toate tehnicile pe care evaluatorul le-a avut în vedere la momentul evaluării pentru a ajunge la concluziile sale. Raportul de evaluare cel mai potrivit este atunci când cerințele clientului sunt îndeplinite, acesta înțelegând problema și datele faptice.

Dorința reprezintă nevoia potențialului cumpărător de a avea în proprietate un bun care să-i satisfacă o necesitate ori nevoi particulare dincolo de cele vitale. Dorința combinată cu utilitatea și raritatea trebuie luate în considerație în relație cu puterea efectivă de cumpărare.

Comparația directă este metoda cea mai des intalnita și preferată de evaluare a terenului, cu obligația să existe informații destule despre vânzările de terenuri similare, din același loc.

În urma aplicării metodei proporției nu rezultă o valoare stabilită a proprietății; ea poate fi folosită când numărul tranzacțiilor de terenuri libere comparabile este prea mic.

Metoda parcelarii se folosește la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea este cea mai bună utilizare și sunt date despre vânzarea acestor parcele. O parcelare bine gândită poate dezvolta o proprietate mai bună acolo unde așezarea, utilitățile disponibile, temeiul legal, accesul și alte elemente creează o situație favorabilă.

Fiecare construcție sau element dintr-o costrucție trebuie să îndeplinească anumite condiții tehnice sau cerințe tehnico-economice care fac trimitere la durabilitatea în timp, rezistența la foc, rezistența și stabilitatea construcției, condiții fizice și igienă, arhitectonice etc.

Durabilitatea este influențată în mod direct de materialele utilizate, de modul în care au fost proiectate și executate, condițiile de exploatație și îngrijire și de rezistența materialelor împotriva acțiunilor la care au fost supuse în urma proceselor naturale care au loc, îngheț-dezgheț, umiditate, acțiunea micro-organismelor, rezistența la coroziune etc.

Deprecierea are mare insemnatate în estimarea deprecierii duraei de viață economică si perioada de timp în care proprietatea a beneficiat de imbunatatiri, toate acestea ajutand la mentinerea si cresterea valorii in timp.

BIBLIOGRAFIE

1 Appraisal Institute, Evaluarea proprietăților imobiliare, ediția română apărută sub egida ANEVAR, București, 2001.

2 Chirilă Emil, Finanțele întreprinderilor, Editura Universității din Oradea, 2001

3 IȘFĂNESCU A., ROBU V., ANGHEL I., STAN S., Ghid practic de evaluare a întreprinderii, Editura Tribuna Economică, București, 2001

4 IȘFĂNESCU A., ROBU V., ANGHEL I., Evaluarea intreprinderii, Editura Tribuna Economica, Bucuresti, 2001

5 Mancia Aurora, Evaluari imobiliare, Editura Universitatii din Oradea, 2009.

6 Peter Champness , Standarde Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietăților Imobiliare, IROVAL, 1998.

7 Stan V.Sorin , Evaluarea întreprinderilor necotate, Ed. Tribuna Economică, 2000.

8 Stan S., Anghel I., Evaluarea activelor necorporale, Ed. IROVAL, București, 1999.

9 Sorin V. Stan, Ghid Practic de Evaluare, Editura IROVAL, Bucuresti 2003.

10 Stan S. Principii generale ale evaluarii-Buletin informativ 1999.

11 Ghiduri de evaluare si Ghiduri metodologice de evaluare ANEVAR 2012

12 Standardele Internationale de Evaluare, editia a opta – 2007, IVS 1, IVS 2

13 Standarde Internationale de Evaluare, (IVS) 2011

14 www.biblioteca-digitala.ase.ro Evaluarea intreprinderii ,Prof.univ.dr.Vasile Robu.

15 www.evaluator-expert-judiciar.ro

16 www.anevar.ro

17 www.tegova.org

18 www.primariaonline.ro/judet-Bihor/primarie-Sanmartin

19 www.sanmartin.ro/monografie

20 www.turismbaile1mai.com