Evaluarea Proprietatii Imobiliare

Introducere

Ritmul rapid al schimbările conomice din anii1’70 a contribuit la sporirea recunoașterii date de participanții pe piață referitoare la importanța evaluării proprietății în mod profesional. Ritmul rapid de globalizare a1piețelor investiționale a accentuat1necesitatea unor standarde recunoscute pe plan internațional, pentru evaluarea proprietății. Devenise evident că, fără existența unor standarde de evaluare recunoscute pe plan internațional, probabilitatea de apariție a confuziilor era ridicată. Diferențele între punctele de vedere ale1organizațiilor profesionale naționale în domeniul evaluării, pot1conduce la dezacorduri involuntare. Ca răspuns la această situație, membrii unei comisii tehnice a Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) și reprezentanți ai organismelor din domeniul evaluării din Statele Unite au demarat un dialog, spre sfârșitul anilor ’70, care a dus la înființarea, în anul11981, a Comitetului pentru Standarde Internaționale de Evaluare a Activelor (TIAVSC). În anul 1994, Comitetul și-a schimbat denumirea, iar în prezent este cunoscut sub denumirea de Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare (IVSC).

Începând cu anul 2003,1IVSC este o asociație1non profit fiind formată din organizații profesionale în domeniul evaluării, la nivel mondial, care sunt unite printr-un singur act constitutiv. Obiectivele IVSC se împart în două categorii:

• să elaboreze și să publice, în interesul public, standarde pentru evaluarea

proprietății și să promoveze adoptarea lor la nivel global;

• să armonizeze standardele de evaluare între țările* lumii, să identifice și

să dezvăluie, pe măsură ce apar, diferențele în interpretarea și/sau

aplicarea prevederilor standardelor de evaluare.

1IVSC recunoaște diversitatea de scopuri pentru care sunt solicitate evaluările proprietății, și anume: utilizarea evaluărilor la întocmirea situațiilor financiare, adoptarea deciziilor cu privire la acordarea împrumuturilor garantate de o proprietate (garanții, gajuri, ipoteci), realizarea tranzacțiilor care implică1transferul dreptului de proprietate, soluționarea litigiilor și stabilirea taxelor. De asemenea, IVSC publică1Standarde de Practică în Evaluare, care se referă la tratarea anumitor probleme specifice evaluării precum și Standarde de Aplicații în situații specifice, care apar în acordarea de consultanță în diferite domenii de1afaceri. În mod deosebit, IVSC a urmărit că Standardele Internaționale de Evaluare (IVS) să fie recunoscute în standardele de contabilitate precum și în alte standarde de raportare, astfel încât evaluatorii să cunoască ce li se solicită din1partea standardelor altor discipline. IVSC a realizat șapte revizuiri ale Standardelor Internaționale de Evaluare, care au fost publicate în anii11985,11994/97,12000, 2001, 2003 și 2005. Evoluția acestor Standarde atestă1importanța pe care IVSC o acordă faptului că schimbarea este inevitabilă și continuă, chiar și atunci când este graduală și abia perceptibilă. Perfecționarea continuă a1Standardelor de evaluare reflectă angajamentul IVSC de a garanta că definițiile și cerințele1evaluării sunt actualizate permanent, în funcție de1evoluțiile pe plan1mondial.

Cap.I. Evaluarea bunurilor imobile

1.1. Necesitatea evaluării

Evaluarea este necesară cand o proprietate este tranzacționata prin vânzare-cumpărare, cu ocazia închirierilor și în general oriunde apar situații în care trebuie luată o decizie sau urmează să se acționeze sau să se stabilească o strategie pentru care este necesară o aproximare a valorii. Printre situațiile particulare în care este necesară evaluarea proprietății se numără:

–         transferul de proprietate sau de folosință;

–         impozitarea proprietății;

–         determinarea programului de utilizare a proprietății;

–         finanțarea proprietății;

–         compensarea pentru daune.

În cazul transferului de proprietate, evaluarea este necesară pentru asistarea potențialilor cumpărători în deciziile lor de a oferi prețuri de cumpărare și a potențialilor vânzători în determinarea de vânzare acceptabile, stabilirea unei baze pentru schimbul de proprietăți imobiliare, stabilirea bazei pentru reorganizarea sau fuzionarea proprietăților (sau a afacerilor care le utilizează), determinarea condițiilor de plată pentru o anumită tranzacție sau determinarea cuantumului chiriei.

Finanțarea proprietății și creditul utilizează evaluarea pentru estimarea valorii garanției oferite pentru o propunere de credit cu ipotecă, asigurarea investitorului cu o bază solidă pentru a cumpăra valori mobiliare asigurate de proprietate și stabilirea unei baze pentru deciziile referitoare la asigurarea sau garantarea unui credit cu o proprietate imobiliară.

Evaluarea este necesară în cazul exproprierilor pentru estimarea valorii de piață a unei proprietăți ca un tot, înainte de expropriere, estimarea valorii de piață a ceea ce rămâne după expropriere și aproximarea daunelor la o proprietate avariată.

Procesul de impozitare a proprietății utilizează evaluarea pentru estimarea valorii în cauză, separării activelor depreciabile (construcții de activele nedepreciabile – terenuri – și estimarea uzurii), pentru determinarea taxelor pentru moșteniri sau donații, estimarea valorii patrimoniului istoric sau cultural.

1.2. Etapele procesului de evaluare

Procedurile sistematice izvorâte din practica evaluării sunt aplicate în toate cazurile, cu toate că diferitele caracteristici ale proprietăților imobiliare sunt particulare de la caz la caz. Etapele uzuale în procesul de evaluare sunt:

1.      stabilirea obiectului evaluării;

2.      planificarea activităților necesare;

3.      culegerea, ordonarea, analiza și interpretarea datelor și transformarea în estimare rezonabilă a valorii.

Procesul de evaluare este orientat de evaluator de la identificarea aspectelor legate de obiectul ce urmează a fi evaluat până la transmiterea rezultatelor către client. Fiecare proprietate imobiliară este unică și pot fi estimate mai multe tipuri diferite de valoare pentru o singură proprietate. De regulă, misiunea de evaluare își propune să estimeze valoarea de piață și procesul de evaluare conține toate etapele necesare.

Totuși, procesul de evaluare asigura cadrul necesar pentru a putea fi estimate și alte categorii de valoare. Numărul etapelor depinde de natura misiunii de evaluare și de informațiile care sunt accesibile. În toate cazurile, procesul de evaluare indica traseul ce trebuie parcurs în realizarea cercetării pieței și analizei datelor, în aplicarea tehnicilor de evaluare și în integrarea rezultatelor acestor tehnici analitice într-o estimare a valorii solicitate.

1. Primul pas în procesul de evaluare, definirea obiectului, conține mai multe etape care trebuie să stabilească limitele evaluării, eliminarea oricărei ambiguități referitoare la natura misiunii și identificarea proprietății imobiliare ce se evaluează, atributele dreptului de proprietate implicate, utilizarea evaluării, definiția valorii solicitate de client, dată și sfera evaluării și alte condiții limitative.

2. A doua etapă conține analiza preliminară, culegerea și selectarea informațiilor, activități care conțin 3 segmente succesive care trebuie parcurse de evaluator. Astfel, în primul segment de activități (A) trebuie identificate datele generale care includ informații referitoare la forțele sociale, economice, legislative și de mediu care afectează (sau pot afecta) valoarea proprietății. Evaluatorul trebuie să analizeze interacțiunea acestor patru forțe care creează climatul economic în care valorile proprietăților se modifica sau nu la un moment dat și într-un loc dat.

Aceste informații sunt esențiale în evaluare din cel puțin următoarele 3 motive:

1) asigură un fundament în care se plasează specificul proprietăților imobiliare evaluate;

2) constituie informații din care se pot extrage tendințele ce influențează valoarea terenului și a corelării cu valoarea construcțiilor;

3) reprezintă o bază pentru aprecierea celei mai bune utilizări, explicarea rezultatelor și estimarea valorii finale.

3. A treia etapă începe prin analiza celei mai bune utilizări. Cea mai bună utilizare se va considera atât pentru teren, în ipoteza că ar fi liber, cât și pentru proprietatea imobiliară existența (teren și construcțiile de pe el), iar concluziile trebuie să fie coerente. Pentru a fi luată în considerație, cea mai bună utilizare trebuie să îndeplinească 4 condiții: să fie legal permisă, fizic posibilă, financiar fezabila și maxim profitabilă. Cea mai bună utilizare a terenului și a construcțiilor se alege din mai multe alternative.

În evaluarea proprietăților imobiliare sunt utilizate trei abordări clasice:

.

Evaluatorii estimează valoarea proprietăților imobiliare cu ajutorul unor metode și proceduri specifice care reflectă cele trei abordări distincte de analiză a datelor – cost, comparația vânzărilor și capitalizarea veniturilor. În toate estimările valorii imobiliare se utilizează una sau mai multe metode, iar aplicarea lor depinde de tipul de proprietate, de scopul evaluării și de calitatea și cantitatea datelor disponibile pentru analiză.

Abordarea prin cost este bazată pe ipoteza că participanții pe piața fac legătura între valoare și cost. În această abordare, valoarea unei proprietăți imobiliare se estimează prin adăugarea valorii terenului la valoarea costului de construcție pentru reproducerea sau înlocuirea construcțiilor existente și apoi scăzând deprecierea (deteriorarea fizică și neadecvarea funcțională) apărută din diferite cauze. Se include în valoarea estimată profitul normal ce îl obține antreprenorul. Această abordare este deosebit de utilă în evaluarea unor construcții noi sau aproape noi și pentru acele proprietăți care nu se vând frecvent pe piață. Rezultatele acestei abordări pot fi folosite pentru comparații cu rezultatele altor metode ce se pot aplica.

Abordarea prin comparația vânzărilor anterioare este utilă când există un număr de proprietăți similare care au fost vândute recent. Utilizând această metodă, un evaluator poate ajunge la o valoare, comparând proprietatea pe care o evaluează (proprietatea subiect) cu alte proprietăți similare, numite tranzacții comparabile. Prețurile de vânzare ale proprietăților ce sunt considerate ca fiind cele mai comparabile, au tendința de a indica un interval în care se va situa și valoarea proprietății subiect.

Elementele de comparație pentru estimarea similarității proprietăților imobiliare pot fi:

o       drepturile de proprietate transmise;

o       condițiile de finanțare;

o       condițiile de vânzare;

o       condițiile pieței;

o       localizarea;

o       caracteristicile fizice;

o       caracteristicile economice;

o       utilizarea proprietății;

o       componentele non-imobiliare ale valorii.

Abordarea prin capitalizarea venitului (sau abordarea prin venit) urmărește estimarea valorii actualizate a beneficiilor viitoare obținute din utilizarea proprietății imobiliare. Ca și în cazul abordării prin comparația vânzărilor, abordarea prin venit necesită un studiu de piață.

Datele specifice pe care evaluatorul le analizează în această abordare sunt: venitul brut anual previzionat, obținut din exploatarea proprietății imobiliare, diminuarea venitului din cauza gradului de ocupare și a altor pierderi, cheltuielile anuale previzionate de exploatare, caracterul și durata fluxurilor de venituri și valoarea previzionată de vânzare a proprietății după o anumită perioadă de timp specificata. După ce se estimează veniturile și cheltuielile, fluxul de profituri este capitalizat cu o rată de capitalizare sau este actualizat cu o rată de actualizare.

Cap.II. Evaluarea terenurilor

2.1 Evaluarea terenurilor

Experiența1evaluatorilor profesioniști și dialogul1desfășurat între națiuni, prin intermediul Comitetului pentru Standarde Internaționale de Evaluare (IVSC), au demonstrat, cu unele excepții, că există o înțelegere referitoare la principiile care stau la baza1disciplinei evaluării. În unele cazuri, legislația și circumstanțele economice naționale pot solicita aplicații special (uneori și limitate), însă fundamentele metodelor și tehnicilor de evaluare sunt similare în întreaga lume. Recunoașterea și promovarea acestor fundamente1constituie un obiectiv al Comitetului pentru Standardele Internaționale de Evaluare.

Standardele1de evaluare1ale1IVSC sunt bazate pe aceste fundamente, însă Comitetul consideră ca inadecvată clarificarea, în cuprinsul fiecărui Standard, a tuturor fundamentelor specifice. În schimb, această secțiune completeazăfiecare Standard și asigură o imagine de ansamblu asupra fundamentelor importante, în special pentru1înțelegerea profesiei de evaluator și pentru aplicarea Standardelor.

În condițiile în care proprietatea evaluata aparține unei societăți comerciale, se consideră situația în care terenul este în proprietatea societății și dreptul de proprietate este transferabil integral la data tranzacției.

Înaintea evaluării propriu-zise trebuie analizate cel puțin următoarele aspecte:

Ø     înregistrările contabile referitoare la teren și actele de proprietate asupra acestuia;

Ø     planurile amplasamentelor și verificarea referitoare la suprafață scriptică și cea faptica;

Ø     din suprafața totală de teren se separă suprafețele care deservesc derularea activității (teren construit, aferent rețelelor, căile de transport etc.) și suprafețele libere în exces care vor fi considerate în afară exploatării;

Ø     în funcție de amplasarea terenului în zona se culeg informații de piață privind valorile de tranzacționare în zonă, a terenurilor libere similare;

Ø     se întocmește o fisă preliminară în care suprafețele terenurilor apar distinct în funcție de destinația acestora (de exploatare sau libere) și de localizarea acestora care va conține și valorile de piață ale terenurilor în zonele respective.

Evaluarea terenurilor în exces se evaluează de regulă la valoarea de piață în condiții în care există suficiente informații de piață și poate fi aplicată una din următoarele proceduri: comparația directă, proporția, extracția, parcelarea, tehnica reziduală și capitalizarea rentei de bază; proporția și extracția combina metoda costului cu metoda comparației directe, iar tehnica reziduală combina metoda capitalizării cu metoda costului, parcelarea combinând toate cele trei metode.

2.1.1 Metoda comparației directe

Premisele în considerarea acestei metode sunt acelea ca terenurile sunt libere sau se consideră libere, pentru evaluare. Metodă este cea mai utilizată și preferata atunci când există date comparabile. Prin această metodă, prețurile și acele informații referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate și corectate în funcție de asemănări sau deosebiri. Elementele de comparație sunt drepturile de proprietate, restricțiile legale, condițiile pieței (data vânzării), localizarea, caracteristicile fizice, utilitățile disponibile, zonarea și cea mai bună utilizare. Elementele de comparare cele mai variabile de la caz la caz sunt caracteristicile fizice, adică suprafață și forma, lungimea la fațada, topografia, localizarea și vederea. Este rațional să se coreleze rezultatele a doua sau mai multe comparații.

2.1.2. Metoda proporției

Această metodă cunoscută și sub numele de metoda alocării, este bazată pe principiul echilibrului și pe conceptul contribuției, care spune că normal există un raport tipic între valoarea terenului și valoarea proprietății imobiliare pentru anumite tipuri de proprietăți în anumite localizări. Acest raport este în general mai sigur când construcțiile sunt relativ noi. La construcțiile mai vechi crește raportul valoare teren/valoare proprietate.

Metoda1proporției nu dă o valoare determinată a proprietății; ea poate fi folosită când este insuficient numărul de tranzacții de terenuri libere comparabile. Estimarea este grosiera pentru că se pot ridica construcții mai scumpe sau mai ieftine, pe loturi de teren de valoare egală.

2.1.3. Metoda extracției

Metoda extracției este o variantă a metodei proporției. Valoarea terenului este extrasă din prețul de vânzare a unei proprietăți prin scăderea contribuției construcțiilor care este estimată prin costuri și depreciere. Proprietățile din zona rurală sunt estimate frecvent prin această metodă, deoarece contribuția clădirilor în valoarea totală este, în general, redusă și ușor de identificat.

Valoarea proprietati dată de metoda extracției poate fi utilizată pentru comparație cu prețurile din tranzacțiile terenurilor libere și este util mai degrabă a estima niște parametri normalizați decât valori absolute.

2.1.4. Metoda parcelarii

Metodă1este utilizată la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezintă cea mai bună utilizare și există date de comparație pentru aceste tipuri de parcele. O parcelare bine planificată poate crea o proprietate mai bună acolo unde zonarea, utilitățile disponibile, condițiile legale, accesul și alte elemente sunt într-o combinație favorabilă.

Evaluatorul începe să analizeze o portiune prin determinarea numărului și dimensiunilor loturilor ce pot fi create din punct de vedere fizic, legal și economic. Loturile propuse trebuie să fie în conformitate cu cerințele legale și să îndeplinească cerințele pieței locale. Se efectuează apoi o analiză comparativă cu loturile deja construite și după corecțiile efectuate, evaluatorul urmează să estimeze care este prețul de vânzare cel mai probabil, durata de construire probabilă și rata de absorbție a parcelelor de către piață.

2.1.5. Metoda reziduală

Metoda poate fi utilizată în cazurile în care nu sunt disponibile date referitoare la loturi similare de teren liber. Această tehnică este bazată pe principiul echilibrului și a conceptului de contribuție care se referă la echilibrul factorilor de producție, adică teren, mâna de lucru, coordonare și capital.

Metoda se utilizează urmatoarele cazuri:

–         valoarea clădirilor este cunoscută sau poate fi estimată cu o bună precizie;

–         venitul anual net stabilit, generat de proprietate, este cunoscut sau poate fi estimat;

–         se pot extrage de pe piața ratele1de capitalizare1separat pentru clădiri și pentru teren.

2.1.6. Metoda capitalizării rentei de bază

Renta de bază poate fi capitalizata cu o rata corespunzătoare. Renta de bază este mărimea plătită pentru dreptul de utilizare și ocupare a terenului în conformitate cu regulile de închiriere a terenului. Această procedură este utilă când există informații de pe piața închirierilor imobiliare, dacă renta curentă corespunde cu cea de pe piață, atunci valoarea obținută prin capitalizare cu o rată de piața este echivalentă cu valoarea de piață.

Dacă renta plătită prin condițiile contractuale nu corespunde cu cea de pe piață, se vor face corecțiile ce apar din diferențele în condițiile de contract, față de cele normale pe piață. Renta poate avea diferite clauze de escaladare și de plată și acestea trebuie reflectate în renta de bază.

2.2. Conceptul de teren și conceptul de proprietate

Terenul este esențial pentru viața și existența noastră. Importanța terenului1îl plasează în centrul atenției juriștilor, geografilor, sociologilor și economiștilor, ale1căror discipline de studiu sunt legate de teren și de utilizările acestuia, influențând societățile și națiunile.

Evaluarea1terenului, considerat ca fiind liber sau a terenului ca fiind construit, reprezintă un concept economic. Liber sau construit, terenul este denumit și proprietate imobiliară. Valoarea este creată prin utilitatea sau capacitatea proprietății imobiliare de a satisface nevoile și dorințele1societății.

Valoarea proprietății imobiliare este generată de unicitatea, durabilitatea, permanența locației, oferta relativ limitată și de utilitatea specifică a unui anumit amplasament.

Proprietatea reprezintă un concept juridic ce se referă la toate avantajele,1drepturile și beneficiile legate de deținerea acesteia. 1Dreptul de proprietate se referă la un anumit profit sau la toate avantajele implicate de exercitarea acestuia. Trebuie făcută distincția între termenul de proprietate imobiliară, ca entitate1fizică și exercitarea dreptului de proprietate asupra acesteia, ce reprezintă un concept juridic. În anumite țări, suma prerogativelor asociate dreptului de proprietate constituie un cumul de atribute. În temeiul1dreptului de proprietate asupra unui bun, titularul îl poate folosi, vinde, închiria ori înstrăina în alt mod, având opțiunea de a exercita oricare dintre aceste atribute sau nici unul.

Proprietatea1asupra1bunurilor, altele decât cele imobiliare, este numită proprietate mobiliară. Termenul de proprietate, utilizat1fără alte precizări sau identificări, se poate referi la proprietatea imobiliară, la proprietatea mobiliară sau la alte tipuri de proprietate cum ar întreprinderile sau activele financiare, ori o combinație a acestora. Evaluatorii de proprietăți imobiliare, de active și de alte proprietăți sunt cei care se ocupă cu o disciplină economică specială, asociată cu elaborarea și raportarea evaluărilor. Ca profesioniști, evaluatorii trebuie să parcurgă și să finalizeze programe riguroase de instruire, calificare, specializare și să-și demonstreze competența și abilitățile. De asemenea, trebuie să cunoască și să respecte un Cod Deontologic și Standardele de practică profesională și să respecte Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP).

Evoluția prețurilor în timp este rezultatul efectelor specifice și generale ale forțelor economice și sociale. Forțele generale pot conduce la modificări ale nivelurilor prețului și ale puterii relative de cumpărare a banilor. Acționând în anumite momente, forțele cum ar fi schimbările tehnologice, pot genera mutații în cerere și ofertă și pot crea modificări majore de prețuri.

În evaluarea proprietății imobiliare sunt aplicate multe dintre principiile recunoscute. Este vorba despre principiile cererii și ofertei, concurenței, substituției, anticipării sau așteptării, schimbării și altele. Elementul1comun al acestor principii constă în efectul lor direct sau indirect asupra gradului de utilitate și productivității unei proprietăți. Ca urmare, se poate spune că utilitatea unei proprietăți imobiliare reflectă influențele combinate ale tuturor1forțelor pieței care susțin valoarea proprietății.

2.3. Concepte de proprietate imobiliare

Proprietatea1imobiliară este definită ca fiind terenul și acele elemente create de om și care sunt atașate terenului. Este1„lucrul” fizic, tangibil, care poate fi văzut și atins, împreună cu toate adăugirile pe teren, deasupra lui și subterane. Legile naționale din fiecare țară prevăd criterii pentru diferențierea proprietății imobiliare de proprietatea mobiliară. Deși este posibil ca aceste concepte juridice să nu fie recunoscute în toate țările, ele sunt totuși adoptate aici, pentru a face deosebirea între aceste concepte și noțiuni importante.

Drepturile1reale imobiliare includ1toate prerogativele, avantajele și beneficiile asupra bunurilor imobile ce fac obiectul acestor drepturi. Ele pot fi probate, în mod normal, prin documente (de ex.: titlu de proprietate) fiind distincte de proprietatea imobiliară asupra căreia acestea se exercită. Drepturile reale imobiliare nu au o formă materială.

Proprietatea mobiliară (bunurile mobile) include bunurile corporale și necorporale care nu sunt incluse în proprietatea imobiliară. Elementele proprietății mobiliare corporale nu sunt fixate în mod permanent de proprietatea imobiliară, în general, fiind caracterizate prin mobilitatea lor.

În terminologia contabilă, activele sunt resurse controlate de către întreprindere, ca rezultat al unor evenimente trecute și de la care se așteaptă să genereze beneficii economice viitoare pentru întreprindere. Proprietatea asupra unui activ este ea însăși1necorporală. Totuși, activul deținut poate fi atât corporal, cât și necorporal. Beneficiile economice viitoare, încorporate într-un activ, pot intra în întreprindere în mai multe moduri.

Un activ1este recunoscut în1bilanț atunci când este probabilă realizarea unui beneficiu economic viitor de către întreprindere și activul are un cost sau o valoare, care poate fi evaluat(ă) în mod credibil .

Termenul1depreciere este utilizat atât în evaluare și în raportarea financiară. În contextul evaluării activelor, deprecierea se referă la corecțiile efectuate asupra costului de reproducție sau de înlocuire a activului, pentru a reflecta deteriorarea fizică, deprecierea funcțională (tehnologică) și economic (externă), pentru a estima valoarea activului pentru un schimb ipotetic, pe o piață unde nu există informații despre vânzări.

În raportarea financiară amortizarea se referă la cheltuiala care reflectă alocarea sistematică a valorii amortizabile a unui activ, pe parcursul duratei sale de viață utilă. Ea este specifică unei entități și utilizări a activului și nu este afectată în mod necesar de piață.

2.4. Valoarea de piață

Conceptul de1valoare de piață reprezinta percepțiile și acțiunile colective de pe piață și este bază pentru evaluarea majorității resurselor în economiile de piață. Deși definițiile pot fi diferite ca precizie, conceptul de valoare de piață este, de obicei, înțeles și aplicat.

Valoarea de piață se definește ca:Suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing adecvată, în care ambele părți au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără fortare.

Este important1de evidentiat că estimarea profesionistă a valorii de piață este o evaluare reală a drepturilor de proprietate asupra unor bunuri, la o anumită dată. În această definiție apare implicit conceptul de piață în ansamblu, care reflectă mai degrabă activitatea și motivația mai multor participanți decât imaginea sau interesul preconceput ale unui anumit participant. Valoarea de piață este o estimare fundamentată de piață, efectuată în conformitate cu aceste Standarde.

Proprietatea imobiliară este diferită de cele mai multe bunuri și servicii, datorită perioadei relativ mari de expunere pe piață, pentru a atinge un preț care să reprezinte valoarea

de piață, din cauză că proprietatea imobiliară este o marfă cu lichiditate mai redusă. Această perioadă mare de expunere, absența unei „piețe la vedere” (o piață pe care mărfurile sunt disponibile pentru vânzarea imediată) și natură și diversitatea proprietăților imobiliare și a piețelor proprietăților imobiliare au determinat necesitatea apariției evaluatorilor profesioniști și a standardelor de evaluare.

În anumite țări, termenul de valoarea justă de piață este utilizat ca sinonim cu valoarea de piață. Valoarea justă de piață nu trebuie confundată cu termenul contabil valoarea justă.

Poziția IVSC este aceea că termenul valoarea de piață nu solicită niciodată clarificări suplimentare și deci toate țările ar trebui să se îndrepte spre utilizarea acestuia

Valoarea de piață – bază de evaluare1

Obiectivul acestui1Standard1este de a oferi o definiție uzuală a valorii de piață. De asemenea, acest standard explică criteriile generale referitoare la această definiție și la aplicarea ei în evaluarea proprietății, atunci când scopul și destinația propusă a evaluării cer estimarea valorii de piață.

Valoarea1de piață este o reprezentare a valorii de schimb, adică suma de bani pe care o proprietate ar aduce-o dacă ar fi oferită spre vânzare pe o piață liberă, la data evaluării, conform cerințelor care corespund definiției valorii de piață. Pentru a estima valoarea de piață, evaluatorul trebuie să determine mai întâi cea mai bună utilizare, sau cea mai probabilă utilizare . Această utilizare poate fi pentru1continuarea utilizării existente a proprietății sau pentru unele utilizări alternative. Aceste determinări sunt realizate din evidența pieței.

Valoarea1de piață este estimată prin aplicarea metodelor și procedurilor de evaluare care reflectă natura proprietății și circumstanțele în care proprietatea respectivă va fi cel mai probabil tranzacționată pe piața liberă. Cele mai utilizate metode pentru estimarea valorii de piață includ abordarea prin comparația1vânzărilor, abordarea prin capitalizarea venitului, inclusiv analiza fluxului de numerar actualizat și abordarea prin cost.

Toate metodele, tehnicile și procedurile de cuantificare a valorii de piață, dacă pot fi utilizate și dacă sunt aplicate1corect și adecvat, vor conduce la reflectarea valorii de piață, dacă se bazează pe criterii derivate din piață. Metoda1comparației vânzărilor sau alte metode de comparație de piață trebuie să fie fundamentate pe observațiile de piață. Abordarea prin capitalizarea venitului, care include analiza fluxului de numerar actualizat, trebuie să se

bazeze pe fluxurile financiare determinate de piață și pe rate de rentabilitate derivate din piață. Costurile de construcție și deprecierea trebuie determinate prin analiza costurilor și a deprecierilor cumulate reflectate1de piață. Chiar dacă posibilitatea de obținere a informațiilor și circumstanțele legate de piață sau de proprietatea în sine vor determina care metodă de evaluare este cea mai relevantă și mai adecvată, rezultatul folosirii oricăreia dintre procedurile1menționate anterior trebuie să fie valoarea de piață, dacă fiecare metodă se bazează pe informații derivate din piață.

Arie de aplicabilitate

IVS 11se aplică valorii de piață a proprietății, de obicei aceasta fiind proprietatea imobiliară și elementele ei înrudite. Este necesar că proprietatea avută în vedere să fie privită ca fiind de vânzare pe piața liberă, în contrast cu evaluarea acesteia ca parte a valorii totale a întreprinderii care își va continua activitatea1normală de exploatare sau pentru alt scop.

Pentru scopul acestor Standarde1valoarea de piață este definită astfel: Valoarea de piață este suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicate au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

În definiția de mai sus este utilizat termenul de proprietate deoarece, în aceste Standarde, accentul este pus pe evaluarea proprietății. Întrucât aceste Standarde se referă și la raportarea financiară, în definiția generală1poate fi utilizat și termenul activ în locul termenului proprietate. Fiecare element al definiției are propriul său cadru conceptual:

– „Suma estimată”1se referă la un preț exprimat în unități monetare (de obicei în moneda națională) plătibil pentru proprietate într-o tranzacție independentă (nepărtinitoare) de piață. Valoarea de piață este măsurată ca fiind cel mai probabil preț care se poate obține, în mod rezonabil, pe piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preț care se poate obține, în mod rezonabil, de către vânzător și cel mai avantajos preț obtenabil, în mod rezonabil, de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod specific, un preț estimat inflatat sau deflatat de termeni sau circumstanțe speciale, cum ar fi acordurile atipice de finanțare, vânzare și leaseback, anumite contraprestații sau concesii

acordate de orice persoană care are legătură cu respectiva vânzare sau de orice element al valorii speciale .

-„… o proprietate1va fi schimbată”1se referă că valoarea unei proprietăți este o sumă de bani estimată și nu un preț de vânzare predeterminat sau prețul curent de vânzare. Este prețul la care piața așteaptă ca tranzacția, care întrunește toate celelalte condiții ale definiției valorii de piață, să poată fi încheiată la data evaluării.

-„… la data1evaluării …” impune că valoarea de piață estimată este specifică unui moment, unei date precise. Piețele și condițiile de piață se pot schimba, valoarea estimată într-un alt moment ar putea fi incorectă sau inadecvată. Valoarea estimată va arata starea și circumstanțele pieței la data evaluării, și nu la o dată anterioară sau1ulterioară. De asemenea, definiția presupune și realizarea simultană a schimbului și definitivarea contractului de vânzare, fără orice fluctuație a prețului care poate să apară.

-„… între un1cumpărător deci“1se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu constrâns să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici determinat să cumpere la orice preț. Acest cumpărător este, de asemenea, un cumpărător care achiziționează în concordanță cu realitățile pieței curente, dar și cu așteptările pieței curente mai degrabă decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Presupusul cumpărător nu va plăti un preț mai mare decât prețul cerut pe piață. Proprietarul curent al proprietății este inclus între cei care formează „piața”. Un evaluator nu trebuie să facă ipoteze nerealiste despre conjunctura pieței și nici să considere un nivel al

valorii de piață peste cel obtenabil în mod rezonabil.

-„… un vânzător1hotărât”1nu este nici nerăbdător sau constrâns/dispus să vândă la orice preț, nici forțat să mențină un preț care nu este considerat realist pe piața curentă. Acest vânzător este motivat să vândă proprietatea, în condițiile pieței, la cel mai bun preț care poate fi obținut pe piața liberă, după o activitate de marketing corespunzătoare, oricare ar fi acel preț. Circumstanțele faptice ale proprietarului curent nu sunt parte integrantă a acestei considerații, deoarece „vânzătorul hotărât” este un proprietar ipotetic.

2.5. Principii fundamentale de evaluare

Există un set de1principii incluse în fundamentele evaluării[]. Ele sunt, deopotrivă, valabile în evaluarea proprietăților imobiliare, a afacerilor sau activelor necorporale. Cele mai importante principii de evaluare, sunt:

Principiul1anticipării: valoarea provine din beneficiile viitoare anticipate care urmează a fi generate de proprietatea deținută.

Pe piața este normal că investitorii să gândească valoarea mai degrabă în funcție de beneficiile probabile și riscurile atașate unui anumit plasament de capital, decât în funcție de costul istoric sau costul de recreare a acelei proprietăți.

Principiul1substituției: atunci când pe piața sunt disponibile mai multe bunuri similare cu prețuri diferite, acela care are prețul cel mai mic se va epuiza primul.

Forma de manifestare a acestui principiu este cunoscută din viața obișnuită, dar modul de nuanțare în domeniul evaluării este puțin diferit, ținând seama de complexitatea proprietăților sau afacerilor evaluate care încorporează mai multe „bunuri”: un activ nu valorează mai mult decât costul de înlocuire al tuturor părților sale componente. Acest principiu menționează o alternativă cu o utilitate sau productivitate egală, ținând cont de factorul timp.

Principiul1schimbării: schimbarea este rezultatul acțiunii legii cauză-efect.

Schimbările care apar în cadrul forțelor care creează sau influențează valoarea (unei proprietăți sau afaceri) sunt continue, unele graduale altele rapide. De exemplu, schimbarea de către guvern a legii impozitului pe profit sau de către banca comercială a ratei scontului, falimentul unui competitor major etc. sunt schimbări care au impact direct și rapid asupra valorii. De asemenea, deprecierea fizică sau funcțională a activelor se încadrează în categoria schimbărilor cu impact gradual asupra valorii. Evaluatorul încearcă să cuprindă în estimarea să schimbările probabile ale pieței sau ale proprietății, dar trebuie reținut că o estimare a valorii este validă doar la data specificata în raport.

Principiul cererii și ofertei: prețul unei mărfi (proprietăți) variază direct dar nu neapărat și proporțional cu cererea și invers, dar nu neapărat proporțional cu oferta.

Atât de cunoscută lege a cererii și ofertei este esențială și în estimarea valorii. Atunci când pe piața sunt oferite mai multe1alternative investiționale (obligațiuni, acțiuni, firme închise, unități operaționale etc.) care cumulează o ofertă mai mare decât cererea solvabilă, realizarea echilibrului cerere-oferta va determina scăderea prețurilor de vânzare.

Principiul contribuției: valoarea unei părți componente a unei proprietăți/afaceri depinde de cât de mult contribuie aceasta la valoarea întregului său de cât de mult reduce valoarea întregului absența sa.

Principiul  concurenței:  prețurile sunt susținute și valorile sunt stabilite printr-o continuă competiție și interacțiune între cumpărători, vânzători, antreprenori și alți participanți pe piața imobiliară dar și pe alte piețe de bunuri1supuse evaluării și tranzactionabile pe piețe specifice(bunuri mobile,active financiare sau întreprinderi).

Principiul1echilibrului: susține că valoarea proprietății (imobiliare dar nu numai această) ia naștere și este menținută atunci când se găsește în echilibru o serie de elemente contrastante, antagonice sau interactive. Acest principiu se aplică la relațiile dintre diverse componente ale unei proprietăți, ca și la relația dintre costurile de producție și productivitatea respectivei proprietăți.

Acest principiu se utilizează îndeosebi în domeniul proprietăților imobiliare. Proprietatea imobiliară atinge maximum de productivitate sau cea mai bună utilizare, când factorii de producție (considerați de regulă terenul, capitalul, muncă și managementul), sunt în echilibru relativ.

Principiul1celei1mai1bune utilizări:se utilizează cam în cazul tuturor tipurilor  de proprietăți,dar mai ales al celor imobiliare  In scopul evaluării pe piață, proprietatea ar trebui evaluată în ipoteza celei mai bune utilizări(CMBU). Principiul celei mai bune utilizări(CMBU) implica o utilizare legală, posibilă și probabilă a proprietății imobiliare care îi va da cea mai mare valoare în prezent,păstrându-i utilitatea.

Principiul conformității:se utilizează de asemenea cu predilecție în evaluarea proprietăților imobiliare. O proprietate imobiliară atinge valoarea maximă când este amplasată într-un mediu coerent fizic, economic și social sau de utilizarea compatibilă și armonioasă a terenului.

Principiul`externalității (factorilor externi): cuprinde factori ce nu țin de proprietatea însăși și pot avea influențe atât pozitive cât și negative asupra valorii acesteia.

Dintre acești factori sunt de amintit:

a) tendințele sociale;

b) situația economică;

c) reglementările și restricțiile impuse de stat;

d) condițiile de mediu

2.6. Principii de1evaluare a întreprinderii

Estimarea unei valori rezonabile a întreprinderii este în funcție de experiență și judecata bazată pe informare, dar ea trebuie să se bazeze pe un fundament teoretic bine definit. Principiile enumerate și analizate pe scurt în continuare au fost sintetizate din combinarea teoriei economice, a standardelor de evaluare a întreprinderii, a realităților pieței dar și a logicii bunului simț[].

Principiul 1. Valoarea întreprinderii este estimată la un anumit moment dat și este echivalentă cu valoarea prezența a tuturor fluxurilor viitoare anticipate care derivă din dreptul de proprietate asupra capitalului firmei.

Valoarea întreprinderii este orientată spre viitor. Cumpărătorul nu își însușește trecutul, ci cel mult prezentul și în special viitorul. Pe o piață, investitorii analizează întreprinderile pe baza performanțelor lor evidente de a genera, după cumpărare, venituri sau fluxuri financiare libere atât din activitatea de exploatare (operațională), cât și din afară exploatării.

Ca regulă generală, cu cât este mai mare incertitudinea referitoare la performanțele viitoare ale întreprinderii, cu atât riscul perceput va fi mai mare și, prin urmare, valoarea va fi mai mică. În condițiile în care valoarea este cel mai probabil preț negociat între vânzător și cumpărător, iar cumpărătorul achiziționează în fond, viitorul afacerii, respectiv valoarea prezenta (actuală) a tuturor câștigurilor anticipate care derivă din proprietatea asupra întreprinderii, este evidentă orientarea spre viitor a procesului de evaluare.

Principiul12: Atunci când valoarea este definită că „valoarea actualizată a tuturor câștigurilor viitoare anticipate care derivă din dreptul de proprietate”, valoarea are două componente distincte: comercială (sau transferabila) și necomerciala (sau valoare pentru proprietar).

Acest principiu, relativ simplu de exprimat, este uneori greu de cuantificat, pentru că, așa cum s-a arătat, o condiție importantă a manifestării valorii este determinată de transferabilitatea proprietății și, deci, evaluatorul trebuie să discearnă și să cuantifice valoarea netransferabilă care aparține proprietarului actual în virtutea atributelor sale personale, incluzând în valoarea de piață doar valoarea comercială (transferabila).

Principiul 3: Valoarea este estimată la un anumit moment de timp. Ea este, în funcție de informațiile cunoscute și previziunile făcute, numai la acel moment de timp.

Întreprinderea ca obiect al cercetărilor și practicii economice (inclusiv al evaluării) este poate cea mai apropiată de conceptul filosofic „totul curge”.

Întreprinderile sunt în continuă evoluție, ca rezultat al vânzării sau cumpărării de active, linii de fabricație, schimbării managementului, modificării aranjamentelor financiare, schimbărilor din ramură și a situației concurențiale.

Fiecare în parte și toate aceste schimbări influențează evoluția întreprinderii și conduc la modificarea valorii ei. Prin urmare, valoarea corespunde unui anume moment de timp.

Principiul 4: Participația de control într-o firmă are o valoare pe acțiune mai mare decât valoarea pe acțiune a unui pachet minoritar, atunci când acestea sunt estimate separat (cu excepția cazurilor în care există acorduri speciale între asociați, care conferă drepturi suplimentare acționarilor minoritari).

Trebuie să se facă deosebire între estimarea valorii totale a întreprinderii și a valorii individuale a participațiilor pe care le au diferiți acționari ai întreprinderii. Acționarii majoritari, prin activitatea lor, pot influența evoluția valorii firmei respective, evident și în funcție de interesele acestora.

Principiul 5: Piața determina rata de fructificare a capitalului așteptată de investitor.

Costul capitalului sau rața de fructificare a capitalului are un rol esențial în estimarea valorii de piață a întreprinderii. De asemenea, evaluatorul trebuie să înțeleagă că la un anumit moment de timp, forțele pieței sunt cele care determină ratele de fructificare a capitalului, așteptate de investitori. Aceste forțe sunt determinate îndeosebi de:

–         condițiile economice generale, dar în mod deosebit ratele dobânzilor la creditele pe termen scurt și lung;

–         situația echilibrului cerere-oferta pe piața investițiilor în general și a întreprinderilor în special;

–         categoria de cumpărători de pe piață, motivația lor și filosofia de investiție a fiecăruia dintre ei. Evident că fiecare categorie are așteptări specifice referitoare la fructificarea capitalului și atitudinea lor va influența performanțele generale ale pieței de capital.

Principiul 6. Cu cât este mai mare valoarea activelor tangibile (estimată ca valoare de utilizare sau de lichidare), cu atât este mai mare valoarea întreprinderii.

Acest principiu se fundamentează pe următoarele elemente:

§    Valoarea de utilizare presupune continuitatea activității întreprinderii evaluate. De exemplu, activele tangibile cum ar fi clădirile sau echipamente cu utilizare unică au, de obicei, o „valoare de utilizare” mai mare decât „valoarea de lichidare”. Teoretic, atunci când se estimează activul net corectat, cu cât este mai mare valoarea activelor tangibile, cu atât este mai mare sumă necesară de investit pentru a intra în domeniul în care funcționează întreprinderea.

Rezultă un cost mai mare de intrare în ramura, o probabilitate mai mică de concurență și, de asemenea, o rată de fructificare cerută de cumpărător mai mică. Aplicarea acestui raționament trebuie să reflecte condițiile unei situații date.

§    Deși se presupune1continuitatea activității întreprinderii, toate previziunile pe care le realizează un investitor rațional iau în calcul și probabilitatea de faliment. La data cumpărării întreprinderii, activul net al firmei va avea o valoare de lichidare. Teoretic, cu cât valoarea de lichidare la data evaluării este mai mare, cu atât riscul cumpărătorului este mai mic și, prin urmare, rata de fructificare așteptată de cumpărător este mai mică.

Cap.III.

Raport de evaluarea a unei proprietăți imobiliare

-Apartament-

RAPORT DE EVALUARE

Scrisoare de transmitere

Proprietate imobiliară – situată în județul Suceava

Beneficiari : Floarea Cristian

Proprietari : Floarea Cristian

Evaluator : Florea Alexandra

Ianuarie 2015

Către,

Beneficiar: Floarea Cristian

Vă înaintăm Raportul de evaluare a proprietății situată în Județul Suceava, Str. păcii nr 101, proprietatea Florea Cristian.

Scopul evaluării : Stabilirea valorii de piață în vederea vânzării;

Obiectul evaluării proprietatea imobiliară situată în Județul Suceava, Str. Păcii nr 101 nr. Cadastral al bunului imobil 501/1/4/2/7/3, amplasat în cvartal 3, intabulat în cartea funciară nr. 2735, formată dintr-un imobil de locuit cu regim de înălțime P+4 .

Descrierea proprietății : Apartamentul evaluat este situat la etajul 4 a unui bloc cu regimul de înălțime P+4, din releveu rezultă o suprafață utilă de 62,63 mp;

Drepturile de proprietate : deplin

Data inspecției : 22 noiembrie 2014

Data evaluării : 04 ianuarie 2015

Valabilitatea evaluării: 30 zile

Cursul de schimb la data evaluării : 1 € = 4, 4316

Pe baza analizelor și faptelor descrise în raportul de evaluare, valoarea estimată este de: 198.712,94 LEI (44.840 EUR)

Raportul a fost pregătit în conformitate și pe baza Standardelor Internaționale de Evaluare, recomandărilor și metodologiilor de lucru recomandate de către A.N.E.V.A.R. (Asociația Națională a Evaluatorilor din România)

Cu stimă,

Evaluator

Florea Alexandra

Scopul evaluării

Scopul acestui1raport1de evaluare este estimarea valorii de piață a proprietății imobiliare în vederea vânzării imobilului. Pentru orice alt1scop decât cel declarat, proprietatea imobiliară poate avea o valoare diferită.

Date generale despre client

La data evaluării, proprietatea imobiliară, situată în orașul Suceava, str. Păcii nr 101, bl.C3, sc.C, et.4, ap.22, județul Suceava, se află în proprietatea Florea Cristian, dreptul de proprietate fiind complet.

Conform Extrasului de1Carte1Funciară, nr.15887 asupra proprietății nu atribuie în nici un fel de sarcini și nu s-au constituit garanții bancare sau ipoteci, care să limiteze dreptul de proprietate.

În cazul vânzării, dreptul de proprietate poate fi transferat in totalitatea. Toate aceste informații au fost considerate credibile și corecte, neverficând autenticitatea actelor deținute.

Certificarea evaluatorului

Analizele, opiniile și concluziile din prezentul raport sunt limitate la ipotezele și condițiile limitative și se constituie ca analize corecte.

Evaluatorul nu are nici un interes actual sau de în proprietatea ce face obiectul acestui raport și nu este părtinitor fata de vreuna din părțile implicate.

În deplină cunoștință de cauză, analizele, opiniile și concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerințele Standardelor1A.N.E.V.A.R și a Standardelor1Internaționale sau1Europene și cu condițiile “Codului1Deontologic al Profesiei de evaluator.

Toate investigațiile și analizele necesare, inclusiv inspecția proprietății sunt făcute personal de evaluator. Nici o persoană cu excepția celor specificate în raport nu a acordat asistență profesională în elaborarea raportului.

La evaluarea apartamentului a participat o echipă de evaluatori format din :

– Expert evaluator general: Cora Alexandra

– Expert evaluator tehnic: Pavaloaie Petruta

– Expert evaluator de proprietăți imobiliare: Sitaru Marian

Rezumatul faptelor principale și concluziile importante

Obiectul evaluării îl constituie proprietatea imobiliară (apartament) situată în orașul

Suceava,Județul Suceava. Str.Păcii nr 101, bl C3, sc C, et4, ap 22, proprietate Florea Cristian.

Proprietatea imobiliară se compune din :

– sufragerie, suprafața de117,20 mp;

– dormitor 1, suprafața de19,67 mp;

– dormitor 2, suprafața de112,16 mp;

– bucătărie, suprafața de 6,50 mp;

– baie, suprafața de14,50 mp;

– cămară, suprafața de 1,40 mp;

– debara, suprafața de 1,10 mp;

– hol 1, suprafața de 92,25 mp +21,10 mp;

– hol 2, suprafața de 2,70 mp + 1.10 mp;

– hol 3, suprafața de71,60 mp ;

– balcon , suprafața de 2,80 mp.

În prezentul raport, evaluatorul va aproxima valoarea de piață a proprietății imobiliare folosind metoda comparației directe, valoarea de piață estimată pe baza capitalizării venitului și prin metoda costului.

Bunul imobil (apartament) se constituie din 3 camere, având o suprafață totală de164,08 mp și o suprafață utilă de161,38 mp, de aici valoarea apartamentului la data de 04.1.2015 este de140.000 euro,1evaluat la cursul de schimb valuator actual11 euro=4,4316 RON, echivalentul în lei de 177.264 RON .

Documentele necesare:

-titlu de proprietate nr. 12598 din121.05.2008

-contract de vânzare-cumpărare nr.11986/2008

-decizia nr. 1530 din 12.04.2008

-releveu

-extras de carte funciară nr. 5887

-fișă tehnică de calcul, aprilie12008

Data estimării valorii

Data la care valoarea estimată este valabilă:104.1.2015, acesta fiind și data raportului de evaluare atunci când cursul BNR utilizat în calcule este de 1 euro= 4.4316 RON.

Moneda raportului

Opinia finală a evaluării este prezentată în LEI și EUR. Metodele utilizate au dus la exprimarea valorii finale în lei, pentru expimarea acesteia în EUR utilizându-se cursul de schimb comunicat de BNR la data1evaluării, și anume 1EUR = 4,4316 RON.

Standardele aplicate

În prezentul raport au fost aplicate Standardele1ANEVAR conform cu Standardele Internaționale de Evaluare.

Procedura de evaluare : etapele parcurse, sursele de informații

Baza evaluării – valoarea de piață

Etapele parcurse:

Documentarea pe baza unei liste de informații solicitate clientului ;

Inspecția proprietății : imobil ;

Stabilirea limitelor și ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului ;

Selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport ;

Deducerea și estimarea1condițiilor1limitative specifice obiectivului de care trebuie să se țină seamă la derularea tranzacției ;

Analiza tuturor1informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării ;

Aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea valorii și fundamentarea opiniei evaluatorului ;

Surse folosite

Actele de proprietate ale imobilului:

-titlu de proprietate nr. 12598 din 21.05.20082

-contract de vânzare-cumpărare nr. 1986/20082

-decizia nr.11530 din112.04.2008

-releveu

-extras de carte funciară nr. 158874

-fișă tehnică de calcul , aprilie 20082

Piața imobiliară din zonă consultată prin intermediul site-urilor de specialitate și mass-media

Cursul de la Evaluarea1organizațiilor ;

Inspecția proprietății

În timpul evaluării apartamentului, expertul tehnic Pavaloaie Petruta, a făcut analiza blocului și apartamentului dat prin inspecție la fața locului în prezența proprietarului. S-a observat faptul că structura blocului este din beton armat, cu partimentări din plăci prefabricate și zidite din BCA, acoperiș tip țiglă, dotare cu interfon, nu este dotat cu lift, aspect exterior și interior aproximativ îngrijit, număr de etaje P+4, anul construcției fiind11990.

Riscul evaluării

Intervenția bruscă a unor schimbări de tip monetar sau a situației pieței imobiliare.

Aspecte social-economice. Zonarea. Date geografice

Suceava este un județ  în nordul regiunii Moldova din România. La nord județul se învecinează cu Regiunea Cernăuți din Ucraina, la est se învecinează Republica Moldova, la sud cu județul Iași iar la vest, cu județul Botoșani.

Structura populației la data întocmirii raportului era :

Total locuitori județul Suceava

Botoșani :  634.810 locuitori

Clima

Clima este temperat – continentală, influențată puternic de masele de aer din estul continentului, fapt ce determină ca temperatura medie anuală să fie mai redusă decât în restul țării ( 8-9 °C), cu precipitații variabile.

Analiza pieței imobiliare

a) Definirea pieței

Piața imobiliară se definește ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacții imobiliare. Participanții la această piață schimbă drepturi de  proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.

O serie de caracteristici speciale deosebesc piețele imobiliare de piețele bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliară este unică iar amplasamentul său este fix.

În general proprietățile imobiliare nu se cumpără cu banii jos, iar dacă nu există condiții favorabile de finanțare tranzacția este periclitată.

Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliară nu se autoreglează ci este dese ori influențată de reglementările guvernamentale și locale. Cererea și oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru dar acest punct este teoretic și rareori atins, existând totdeauna un decalaj între cerere și ofertă.

b) Analiza cererii

Pe piețele imobiliare, cererea reprezintă numărul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifestă dorința pentru cumpărare sau închiriere la diferite prețuri, pe o anumită piață, într-un anumit interval de timp.

Pentru că pe o piață imobiliară oferta se ajustează încet la nivelul și tipul cererii, valoarea proprietăților tinde să varieze direct cu schimbările de cerere, fiind astfel influențată de cererea curentă. Cererea poate fi analizată sub două aspecte ale sale : calitativ și cantitativ.

În prezent, cea mai mare cerere pe piață este pentru apartamentele vechi, în special la cele care se cumpără prin programul ” Prima Casă”. Totuși prețurile depind în continuare de zona unde se află apartamentul, de dotări etc. În ultima perioadă, majoritatea apartamentelor au fost cumpărate pe bază de credit ipotecar fie că este vorba de ” Prima Casă”, fie că este vorba de alte tipuri de împrumuturi. Cumpărările de locuințe cu bani gheață sunt destul de rare și numai pentru chilipiruri, susține președintele ARAI.

În municipiul Suceava există cerere pentru următoarele tipuri de imobile :

• case de tip P și P+E în măsură mai mare ;

• apartamente cu două și trei camere, mai rar, patru camere ;

• există cerere pentru închiriere la garsoniere și apartamente cu două camere;

c) Analiza ofertei competitive

Pe piața imobiliară, oferta reprezintă numărul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vânzare sau închiriere la diferite prețuri, pe o piață dată, într-o anumită perioadă de timp.

Oferta pentru acest tip de proprietate se manifestă din partea celor ce dețin astfel de proprietăți și vor să renunțe la ele, fie să plece din localitate, fie sunt persoane în vârsta și nu se mai pot ocupa de ele sau nu-și mai permit să le întrețină.

Identificarea proprietății

Bunul imobil (apartament) este situat în Județul Suceava , Strada Păcii, nr.101, bl.C3, sc.C, et.4, ap.22, proprietarul apartamentului fiind Florea Cristian .Acest apartament este constituit din 3 camere, având o suprafață totală de 64,08 mp și o suprafață utilă de 61,38 mp.

Situația juridică a proprietății

Pentru proprietatea imobiliară ce face obiectul prezentului raport de evaluare s-au prezentat următoarele acte ce atestă proprietatea Florea Cristian

– titlu de proprietate nr.112598 din 21.05.2008

– contract de vânzare-cumpărare nr. 1986/2008

– decizia nr. 1530 din 12.04.2008

– releveu

– extras de carte funciară nr. 5887

– fișă tehnică de calcul, aprilie 2008

Prezentul raport nu validează din punct de vedere legal corectitudinea documentelor prezentate și nici dreptul de proprietate deplin asupra imobilului, considerat ca ipoteză de lucru în realizarea prezentului raport de evaluare.

Descrierea construcției

Proprietatea imobiliară este un bloc cu numărul de etaje P+4, anul de construcție11990, având 4 locuințe pe palier, și fațada blocului se află în direcția S-V. Structura blocului este din cadre de beton armat, închiderile perimetrale sunt din plăci prefabricate din beton, acoperișul este tip șarpantă învelitoare1din țiglă, are dotare cu interfon în funcțiune, nu este dotat cu lift, are aspect exterior și interior îngrijit. Unele apartamente sunt dotate cu centrală termică, restul având un sistem de încălzire central.

Blocul în care este amplasat apartamentul are o vechime de 25 ani, cu utilități complete. Nu s-au constatat fisuri la structura sau infrastructura și nici în filtrații de apă .

Apartamentul are o suprafață utilă de164,08 mp conform releveului. Tâmplăria exterioară este parțial PVC cu geam termopan și parțial lemn cu geam simplu. Ușa de la intrare și cea interioară este din fier fără geam .

Pereții sunt tencuiți și văruiți cu var lavabil în cameră și bucătărie, cu var simplu în băi, placați cu faianță în bucătărie și băi, și lambriu pe hol. Pardoseala este format din parchet în cameră, gresie pe hol, bucătărie și băi .

Este dotat cu curent electric, fiind instalație de calitate medie, având curenți slabi; instalații de încălzire de calitate medie din rețeaua orașului, dotările alimentare cu apă și gaze sunt din rețeaua orașului. Utilitățile edilitare de care dispune apartamentul sunt specific mediului urban. Apartamentul dispune de încălzire central. Finisajele sunt de calitate medie, apartamentul are un aspect îngrijit.

Imobilul cuprinde: – sufragerie, suprafața de117,20 mp;

– sufragerie, suprafața de117,20 mp;

– dormitor 1, suprafața de19,67 mp;

– dormitor 2, suprafața de 12,16 mp;

– bucătărie, suprafața de 6,50 mp;

– baie, suprafața de 4,50 mp;

– cămară, suprafața de11,40 mp;

– debara, suprafața de 1,10 mp;

– hol 1, suprafața de12,25 mp + 1,10 mp;

– hol 2, suprafața de 2,70 mp + 1.10 mp;

– hol 3, suprafața de11,60 mp ;

– balcon , suprafața de12,80 mp.

Evaluarea imobilului

Abordarea prin comparație

Metoda comparației directe reprezintă procesul prin care estimarea valorii de piață se face prin analiza pieței pentru a găsi proprietăți similare ce urmează a fi comparate cu cea evaluată.

Conform principiului de bază al acestei metode, valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile unor proprietăți competitive și comparabile.

Analiză comparativă se axează pe asemănările și diferențele între proprietăți și tranzacții care influențează valoarea.

Elementele de comparație sunt caracteristici ale proprietăților și tranzacțiilor imobiliare care au drept consecință variații ale prețurilor plătite pe piața imobiliară.

Etapele parcurse în aplicarea metodei comparației directe sunt :

cercetarea pieței pentru obținerea de informații asupra unor tranzacții cu proprietăți similare cu cea evaluată, din punct de vedere al tipului de proprietate, data vânzării, dimensiunile, localizarea și zonarea;

confirmarea veridicității informațiilor obținute și a obiectivității tranzacției;

selectarea unor criterii de comparație relevante;

compararea proprietăților similare comparabile cu proprietatea evaluată, utilizând elemente de comparație și ajustare adecvată a prețului de vânzare a fiecărei proprietăți

comparabile;

analiza rezultatelor și selectarea unei valori sau unei marje de valori.

Elementele de comparație ce stau la baza aplicării acestei metode, necesare pentru identificarea diferențelor între proprietăți, sunt :

drepturile de proprietate;

condițiile de finanțare;

condițiile de vânzare;

condițiile pieței;

localizarea;

caracteristicile fizice;

caracteristicile economice;

utilizarea;

Efectuarea analizei comparative presupune următoarele etape :

culegerea de informații ( date reale și concrete) privind tranzacții de proprietăți similare, prin analiza pieței;

identificarea elementelor de comparație relevante ce afectează valoarea tipului de proprietate;

compararea atributelor fiecărei proprietăți comparabile cu cele ale proprietății evaluate și aprecierea diferențelor pentru fiecare element de comparație, cantitativ sau calitativ(ajustarea corespunzătoare a prețului de vânzare a fiecărei proprietăți comparabile);

obținerea corecției nete și brute pentru fiecare tranzacție comparabilă și aplicarea ei asupra prețului;

analiza rezultatelor evaluării și alegerea valorii sau intervalului de valori.

Deoarece este cunoscut numai prețul tranzacțiilor comparabile, corecția se face asupra acestui preț pentru a ajunge la estimarea valorii proprietății evaluate

1 euro= 4.4316 RON la data de 05.01.2015

Comparabila A: ap. cu13 camere, cu suprafața de 64 mp, în Suceava – Cal.Națională, 52.000 € ;

Comparabila B: ap.cu13 camere, cu suprafața de 65,20 mp, în Suceava – Cal.Națională, 48.000 € ;

Comparabila C: ap. cu 3 camere, cu suprafața de 64 mp, în Suceava- Cal.Națională, 50.000 € ;

Observația nr 1:1Comparabilele A. B. C au fost tranzacționate înainte de data evaluării, cu o finanțare mai favorabilă decât condițiile pieței ceea ce au condus la un preț mai mare decât cel al ofertei, cu 10%. Astfel, prețurile comparabilelor trebuie aduse la prețul pieței, suferind o corecție de – 10 %;

Observația nr. 2: A -C= 52000- 50000= 2000€

A : 64,08 – 64= 0,08mp * 2000€/mp= 160 €

B: 64,08- 65,20 = -1,12 mp * 2000€/mp = -2240 € 1

C : 64,08 – 64 = 0,08 mp * 2000€/mp= 160 €

Observația nr.3 – Finisaje:

52.000 ………100 %

2.000 ………….X %

X=2000*100/52000= 3,84 %

Corecție1totală (EURO):

A: 5200-160= 5.0401

B: 4800-(-2240)= 7.0401

C: 5000-160= 4.8401

Corecție totală (%)

 A: 5.040/ 52.000 *100= 9,69 %

B: 7.040 / 48.000* 100= 14,66 %

C: 4.840 /50.000*100= 9,08 %

Observația nr.4 : Pentru comparabila C s- au efectuat cele mai mici corecții astfel căsubiectul prețului de evaluat este de 44.800 de euro.

Abordare prin venit – metoda capitalizării veniturilor

Valoarea proprietății imobiliare analizate a fost determinată prin metoda capitalizării directe a chiriei.

Metoda capitalizării directe reprezintă una din cele trei categorii mari de abordări evaluării unei proprietăți imobiliare, considerând proprietatea că o investiție generatoare de venituri.

Proprietățile imobiliare generatoare de venit sunt în mod obișnuit cumpărate ca o investiție și din punct de vedere al investitorului, mărimea câștigului reprezentând elementul critic care afectează valoarea proprietății. O premiză de bază a investiției este faptul că, cu cât sunt mai mari câștigurile, cu atât mai mare este valoarea. Un investitor care cumpără un activ imobiliar producător de venit, de fapt comercializează suma actuală pentru dreptul de a primi o sumă viitoare. 

Metoda capitalizării veniturilor este corelată cu factorii esențiali de influență asupra valorii precum și cu principiile de evaluare a proprietății imobiliare:

 – abordarea previzională și anticiparea schimbării;

 – cererea și ofertă;

 – substituția;

 – echilibru;

– influența;

– factorilor externi;

Principiul anticipării este fundamental în această abordare. Deoarece valoarea este creată de speranța obținerii unor câștiguri viitoare, ea poate fi definită ca valoare prezentă a tuturor drepturilor asupra acestor beneficii viitoare. Acest lucru implică atât previzionarea veniturilor viitoare anticipate cât și selectarea unei rate de capitalizare care să reflecte implicit anticiparea tendinței de schimbare în venituri de-a lungul timpului.

Capitalizarea directă este o metodă utilizată în abordarea prin venit, pentru a converti venitul net estimat dintr-un singur an într-un indicator de valoare.

 Algoritmul de calcul pentru estimarea valorii proprietății imobiliare apartament cu trei camere prin capitalizarea veniturilor obținute din chirie este următorul:

se estimează o chirie lunară1(Ch) obtenabilă din închirierea apartamentului analizat, în condițiile în care proprietatea ar fi liberă și posibil de închiriat la valori de piață.

Estimarea acestei chirii se face în funcție de comparabilele găsite pe piața imobiliară din mun.Suceava. Pentru a putea fi identificată o chirie obtenabilă pentru apartamentul analizat, s-au realizat prospecțiuni pe piața imobiliară specifică mun. Botoșani identificându-se oferte comparabile.

în cazul de față, având în vedere că ofertele existente pe piață includ o marjă

de negociere de circa110% – 15% și ținând seama de caracteristicile apartamentului analizat (amplasare, stare fizică, etaj, dotări, etc) s-a estimat o chirie obtenabilă de 210 EURO/lună.

se calculează Venitul Brut Potențial (VBP) care reprezintă  venitul total anual generat de proprietatea imobiliară în condiții de utilizare maximă (grad utilizare integrală), înainte de scăderea cheltuielilor pe care trebuie să le suporte proprietarul: 

VBP = Ch x 12 luni = 180 euro *112 luni = 2280 euro.

se estimează un grad de neocupare ( Gno) rezultat din neocuparea în întregime

sau în anumite perioade, a spațiilor închiriabile și/sau neplata chiriei de către locatar. În cazul de față s-a estimat un grad de neocupare de 10 % ( circa 2 luni pe an). Această apreciere este susținută și de piața imobiliară specifică proprietății analizate, unde gradul de neocupare variază în funcție de dimensiunile spațiilor, amplasament, finisaje, facilitate, chirie percepută, posibilități de acces și de utilizare.

se calculează Venitul Brut Efectiv ( VBE ) care este venitul brut potențial ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare:

 VBE = VBP–Gno = 2228 – 10%= 2052 euro1

se estimează Cheltuielile (CH ) din exploatarea proprietății și care intra în sarcina proprietarului (locatorului) . Aceste cheltuieli reprezintă costurile periodice aferente deținerii proprietății imobiliare ( taxe, impozite, asigurări) și pentru continuarea generării de venituri.

Pentru cazul de față s-a estimat un cuantum al cheltuielilor de 10% din venitul brut efectiv.

se calculează Venitul Net din Exploatare ( VNE ) care reprezintă venitul net actual sau anticipat rezultat în urma scăderii tuturor cheltuielilor operaționale din Venitul Brut Efectiv :

 VNE = VBE – CH = 2052 –102,6= 1949,4 euro1

pentru obținerea valorii proprietății, se divide Venitul Net din închiriere la rata de capitalizare (c) specifică pieței imobiliare corespunzătoare zonei și tipului de proprietate analizate. Legătura dintre valoare și venituri nete generate de exploatarea proprietății este făcută de rață de capitalizare ..

Rata de capitalizare (c) este un coeficient ce permite transformarea venitului în valoare. Rata de capitalizare va trebui percepută și ca un coeficient ce reprezintă perioada de timp, în ani, în care investitorul speră să-și recupereze suma investită în achiziționarea sau dezvoltarea unei proprietăți imobiliare .

În esență, raportul 1/c = m reprezintă perioada în ani în care se recuperează valoarea proprietății din veniturile nete generate de utilizarea proprietății și este utilizat în metoda capitalizării ca factor multiplicator al veniturilor nete. Pentru determinarea ratei de capitalizare s-a realizat o medie pe baza datelor obținute din piață.

valoarea obținută prin capitalizarea chiriei se calculează cu formula:

V = VNE / c = 1949,4/ 4% = 48.725

Unde : – VNE = venitul net din exploatare

– c = rata de capitalizare.

Calculul efectiv al valorii proprietății imobiliare analizate este prezentat tabelar mai jos:

VBP= chiria lunară*nr.luni=180*12luni= 2280 €/an1

VBE= VBP*Grad de ocupare= 2280*90%= 20521

Cheltuieli de exploatare=5%*VBE=5%*2052€/an= 102,6

VNE= VBE- Cheltuieli de exploatare- costuri de reamenajare=2052- 102,6= 1949,4€1

Valoare randament= VNE/rata de capitalizare=1949,4/4% =48.740 €

VBP (euro/an)= A: 200* 12 luni= 2.400

 VBE= VBP- gr.de neocupare =2.400- 10% = 2.160 (A)a

= 2.160 – 10 % = 1.836 (B)a

= 2.280 – 10% = 2.052 (C)a

Venit Net din Exploatare= VBE- cheltuieli aferente proprietarului= 2160- 108 = 2052(A)1

= 1836- 91.8 =1744,2 (B)

= 2052- 102,6 = 1949.4 (C)

Rata de capitalizare=VNE/valoarea solicitată a proprietății x 1001

= 2052/46000* 100 = 4,46 % (A)xx

= 1744,2/44000*100= 3,96 % (B)x

= 1949,4/45.200*100 = 4,31 % (C)xxxxx

Rata medie de capitalizare = 4,24 %1

Abordarea prin costuri

Abordarea prin costul de înlocuire este posibilă în cazul nostru ca urmare a analizei pieței și a informațiilor, sau, când proprietatea evaluată nu este destinată de a produce venituri.

Abordarea prin cost răspunde la următoarele întrebări :

vârsta efectivă a proprietății este în concordanță cu starea fizică deschisă?

ia în considerare toate costurile?

există susținere din partea pieții pentru ajustările făcute?

prețurile de vânzare corectate sunt apropiate de prețurile de piață?

Substituția, este un principiu de bază în cazul abordării prin cost. Proprietățile imobile mai vechi pot fi substituite cu bunul imobil evaluat, iar valoarea acestora se măsoară în raport cu valoarea unui bun imobil nou și optimizat.

Aplicarea tehnicii segregării implică utilizarea unor cunoștințe de specialitate în domeniu, costurile unitare sunt însumate pentru a obține costul direct estimat al întregii construcții.

Valoarea proprietății determinată prin metoda costului este de 46.300 euro.1

Capitolul .IV. Concluzii1

Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatorului

Bunul imobil(apartament) situat în Județul Suceava, constituit din 3 camere, având o suprafață totală de164,08 mp și o suprafață utilă de 61,38 mp, aparține cu drepturi depline familiei Roman Cătălina.

Prin reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea întregii lucrări de evaluare, pentru a avea siguranța că datele disponibile, tehnice, analitice, raționamentul și logica aplicată au condus la judecăți consistente. În estimarea valorii de piață a proprietății imobiliare “Apartament cu trei camere”, s-au folosit informații de pe piață și de la proprietarul apartamentului. 1

În urma aplicării celor trei metode de evaluare pentru proprietatea imobiliară analizată, s-au obținut următoarele valori:

1.Valoarea proprietății exprimată prin metoda capitalizării veniturilor:

Valoarea apartamentului = 48.740 euro1( 215.974 RON)

2. Valoarea proprietății exprimată prin metoda comparației directe:

Valoarea apartamentului = 44.800 euro1( 198.712,94 RON)

3. Valoarea proprietății exprimată prin metoda abordării prin cost:

Valoarea apartamentului = 46.300 euro1( 205.126,84 RON)

Având în vedere amplasamentul, caracteristicile imobilului, starea actuală, datele de pe piață privind tranzacții similar sau oferte existente și ținând cont de scopul evaluării, opinia evaluatorului este că valoarea proprietății este dată de valoarea rezultată conform metodei abordării prin cost :

Valoarea estimată a proprietății: 44.800 euro1( 198.712,94 RON)

Reconcilierea rezultatelor și stabilirea valorii de piață s-a făcut pe baza analizei criteriilor: adecvarea, precizia, cantitatea informațiilor utilizate.

 Analizând metodologia de calcul și cantitatea informațiilor de piață se pot desprinde urmă toarele concluzii:

Criteriul I : adecvarea metodelor1

din punct de vedere al scopului prezentului raport abordarea prin comparații este adecvată ținându-se seama de numărul superior al tranzacțiilor cu imobile de acest gen comparativ cu cel al închirierilor;

Criteriul II : precizia1

calculele efectuate în cele două metode utilizate sunt precise;

abordarea prin comparația vânzărilor este mai precisă, valoarea obținută  la abordarea prin venituri variază în funcție de rață de capitalizare foarte mult;

există mai multe oferte de vânzare decât cele de închiriere.

CriteriulIII : cantitatea informațiilor utilizate1

atât chiriile cât și rata de capitalizare sunt obținute de pe piață;

informațiile obținute la metoda comparațiilor sunt reale și verificabile.

 Alegerea valorii1finale se bazează pe faptul că, în concordanță cu scopul evaluării,datele de piață sunt cele mai concludente. A fost selectată valoarea calculată prin abordarea prin comparații ca fiind cea mai adecvată.

Bibliografie

1. Șchiopu Corneliu, “Inspecția proprietății în scopul evaluării”, Editura IROVAL, 2006;

2. Internațional Valuation Standards Committee (IVSC), ” Standarde Internaționale de Evaluare”, ediția a șaptea, 2005, ANEVAR, 2005;

3. Appraisal Institute, ”Evaluarea proprietății imobiliare”, ediția a doua canadiană, ANEVAR, 2004;

4. Bologa A. , ” Evaluarea întreprinderi” ,Editura CIBERNETICĂ MC, București,2011;

5. Standardele de evaluare și expertiza judiciară, Revistă publicată de către ANEVAR “Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România”

6 . Asociația natioanala a evaluatorilor autorizați din România, “Standardelor de evaluare ANEVAR” , București, 2014;

7. Internațional Valuation Standards Committee (IVSC), “Standardelor Internaționale de Evaluare”, ediția a opta, 2007;

Adrian Vascu, “Despre evaluare și verificarea evaluării”, 2014;

9. Morariu A., Crecană C.D., ” Investițiile imobiliare din România –analiză și tendințe”, Analiza economico-financiară și evaluarea proprietăților, Simpozion Științific,2009;

10. Popescu C., Asmarandei A., ”Standarde privind Evaluarea Proprietății” ,Revista Română de Statistică, Trim 3/2012, p.138