Evaluarea Pensiunii Dora

LUCRARE DE DISERTAȚIE

Raport de evaluare a pensiunii Dora

CUPRINS

Introducere

Capitolul 1. Evaluarea imobiliară și principiile evaluării proprietăților imobiliare

Capitolul 2. Cea mai bună utilizare (CMBU)

Capitolul 3. Abordări utilizate în evaluarea proprietăților imobiliare

Capitolul 4. Raport de evaluare a unei pensiuni

Concluzii

Bibliografie

Anexe

INTRODUCERE

Procesul de evaluare este un sistem complex ce conține toate cercetările, informațiile, raționamentele, analizele și concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea estimată.

Scopul principal al procesului de evaluare este prezentarea unei opinii imparțiale asupra valorii prin care evaluatorul demonstrează că a luat în considerare toți factorii care afectează în mod substanțial valoarea.

Lucrarea de față este structurată în două părți: o parte teoretică, formată din capitolele 1,2 și 3, și o parte practică ce cuprinde Raportul de evaluare a unei pensiuni din localitatea Chișoda, județul Timiș.

În Capitolul 1 am evidențiat scopul și importanța procesului de evaluare, precum și etapele realizării acestui proces. Ultima etapă este reprezentată de întocmirea unui raport de evaluare, raport conținut și în lucrarea de față.

Capitolul 2 prezintă pe larg conceptul de „cea mai bună utilizare” , descriind teoretic modul în care se determină cea mai bună utilizare pentru un teren ca fiind liber, dar și pentru o proprietate imobiliară ca fiind construită.

În Capitolul 3 sunt descrise pe larg abordările utilizate în evaluarea imobiliară, și anume: abordarea prin comparația vânzărilor, abordarea prin capitalizarea venitului și abordarea prin cost.

Capitolul 4 reprezintă partea practică a prezentei lucrări, și constă în prezentarea unui raport de evaluare a unei pensiuni din localitatea Chișoda, județul Timiș. Acest raport explică procesele analitice care au fost parcurse în cursul evaluării și prezintă informațiile semnificative care au fost folosite în analiză.

În realizarea evaluării imobiliare a proprietății în cauză (pensiunea „Dora”) s-au urmat mai mulți pași:

1). Documentarea asupra proprietății imobiliare:

– identificarea proprietății imobiliare;

– identificarea drepturilor de proprietate asupra obiectivului evaluării;

– stabilirea scopului evaluării imobiliare și tipul de valoare ce trebuie determinată;

– vizitarea fizică a proprietății de evaluat, efectuarea de fotografii, solicitarea de copii ale documentelor proprietății (titlul de proprietate, plan cadastral, autorizație de construire).

2). Centralizarea și analiza datelor și informațiilor:

– colectarea și analiza datelor și informațiilor relevante. Aceste date și informații conțin elementele necesare pentru aplicarea metodelor de evaluare;

– stabilirea conformității cu standardele, ipotezele specifice, condițiile limitative și sursele de informare.

3). Elaborarea raportului de evaluare imobiliară.

Ca material documentar în realizarea raportului de evaluare am folosit următoarele:

Constatările făcute la fața locului;

Buletin Documentar “EXPERTIZĂ TEHNICĂ” nr. 97/2006 privind metodologia recomandată pentru determinarea valorii de piață a terenurilor situate în intravilanul localităților prin Metoda Comparației;

– Culegere de Standarde ANEVAR ;

– Standarde Internaționale de Evaluare ;

– Agențiile imobiliare din Timișoara.

Rezultatele din prezentul raport de evaluare se doresc a fi un instrument util și ușor de utilizat pentru beneficiar, dar și o radiografie a pieței imobiliare din localitatea Chișoda, jud. Timiș.

CAPITOLUL 1

EVALUAREA IMOBILIARĂ ȘI PRINCIPIILE EVALUĂRII PROPRIETĂȚILOR IMOBILIARE

Evaluarea imobiliară este procesul de estimare a unui tip de valoare, al unui tip de proprietate la o anumită dată.

Evaluarea reprezintă o estimare și nu un calcul exact al unei valori folosind o formulă sau printr-o cuantificare precisă. Procesul de evaluare impune aplicarea raționamentului profesional al expertului evaluator.

Tipuri de evaluări:

Evaluări administrative, pe baza reglementărilor impuse de autoritățile publice;

Evaluări pe baza Standardelor de Evaluare. În prezent, ANEVAR recomandă aplicarea Standardelor Internaționale de Evaluare 2007.

Scopuri ale evaluărilor imobiliare:

tranzacționarea unei proprietăți;

fuziuni și schimburi de proprietăți;

creditare- garantarea împrumuturilor;

emisiunea de obligațiuni negarantate;

emisiuni de acțiuni noi;

rezolvarea litigiilor- justa compensare în caz de expropriere, cazuri de înșelare dovedită a cumpărătorului, evaluarea pentru pagubele produse prin deteriorarea proprietății;

impozitare- impozitul pe proprietate;

asigurare- evaluarea este realizată în funcție de cerințele asiguratorului (valoare de piață, cost de înlocuire brut sau net);

înregistrarea valorii activelor în situațiile financiare.

Procesul de evaluare este un sistem complex ce conține toate cercetările, informațiile, raționamentele, analizele și concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea estimată.

Procesul de evaluare este o procedură complexă și sistematică urmată de evaluator pentru a oferi un răspuns clientului asupra valorii.

Scopul principal al procesului de evaluare este prezentarea unei opinii imparțiale asupra valorii, prin care evaluatorul demonstrează că a luat în considerare toți factorii care afectează în mod substanțial valoarea.

Etapele unei evaluări imobiliare:

1). Documentarea asupra proprietății imobiliare de către un evaluator imobiliar:

– identificarea proprietatii imobiliare;

– identificarea drepturilor de proprietate asupra obiectivului evaluării;

– stabilirea scopului evaluării imobiliare și tipul de valoare ce trebuie determinată;

– vizitarea fizică a proprietății de evaluat, efectuarea de fotografii atât la interior cât și la exterior, solicitarea de copii ale documentelor proprietății (titlul de proprietate / actul de vânzare- cumpărare, donație, succesiune etc., plan cadastral, autorizație de construire).

2). Centralizarea și analiza datelor și informațiilor:

– colectarea și analiza datelor și informațiilor relevante. Aceste date și informații trebuie să conțină elementele necesare pentru aplicarea metodelor de evaluare;

– stabilirea conformității cu standardele, ipotezele specifice, condițiile limitative și sursele de informare.

3). Elaborarea unui raport de evaluare imobiliară.

Procesul de evaluare a proprietății imobiliare se finalizeaă prin întocmirea unui raport de evaluare. Acesta este un document scris în care sunt cuprinse instrucțiunile pentru procesul de evaluare, baza de evaluare- tipul de valoare, scopul evaluării și rezultatele analizei care au condus la opinia privind valoarea.

Raportul de evaluare imobiliară explică procesele analitice care au fost parcurse în cursul evaluării și prezintă informațiile semnificative care au fost folosite în analiză.

Tipul, dimensiunea și conținutul unui raport de evaluare variază în funcție de tipul proprietății, cerințele legale și de natură și complexitatea procesului de evaluare imobiliară.

Un raport de evaluare poate fi verbal sau scris. Comunicările scrise pot fi sub forma unui raport tip sau a unui raport eplicativ. De obicei, un raport de evaluare este prezentat sub forma solicitată de utilizatorul căruia îi este destinat.

Un evaluator poate face un raport verbal când circumstanțele sau nevoile clientului nu permit sau nu justifică realizarea unui raport scris. Fiecare raport verbal trebuie să includă bazele pe care se fundamentează evaluarea, în special ipotezele și condițiile limitative utilizate. După comunicarea unui raport verbal, evaluatorul trebuie să păstreze la dosar toate însemnările și informațiile relevante pentru evaluare. Dacă i se solicită ulterior, evaluatorul ar putea realiza un raport care să întrunească cerințele minime pentru un raport de evaluare adecvat pentru cel căruia îi este destinatși pentru utilizarea propusă.

Rapoartele tip îndeplinesc adesea cerințele instiutuțiilor financiare , ale companiilor de asigurări și ale organismelor guvernamentale. Ele sunt solicitate pentru achiziționarea și vânzarea majorității locuințelor și pentru creditele ipotecare existente pentru proprietățile rezidențiale, pe piața ipotecară secundară creată de agențiile guvernamentale și de organizațiile private. Prin elaborarea raportului tip, evaluatorul se asigură că nici unul dintre elementele solicitate de verificator nu a fost trecut cu vederea.

Principiile evaluării proprietăților imobiliare

Estimarea valorii unei proprietăți imobiliare se face prin intermediul procesului de evaluare care se compune dintr-un set de proceduri coerente și ordonate. Aceste proceduri sunt ordonate în sens logic prin intermediul principiilor evaluării. Aceste principii pornesc de la premisa că proprietățile imobiliare sunt bunuri fungibile și deci se poate aplica teoria economică.

Principiul cererii și ofertei

Valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este determinată de interacțiunea dintre cererea și oferta existente la data evaluării. Raportul cerere-ofertã este cel dictat de piață, de cumpărători și vânzători. Analiza piețelor imobiliare se concentrează în general pe cerere, dar oferta nu trebuie neglijată. Oferta este pe termen scurt limitată, datorită faptului că timpul este un factor important pentru finalizarea proiectelor de investiții imobiliare, generatoare de variante noi de oferte. Oferta este creată de noile construcții, care consumă timp, și este micșorată de transformarea noilor construcții pentru alte utilizări, în timp ce cererea satisfăcută se poate schimba rapid. În analiza cererii, evaluatorul trebuie să țină cont de numărul de potențiali consumatori pentru un anumit tip de proprietate, puterea de cumpărare specifică lor, preferințele lor. Pentru analizarea ofertei, factori importanți sunt numărul proprietăților libere și ocupate, proprietățile în construcție sau aflate în faza de proiect.

Schimbarea

Forțele cererii și ofertei sunt într-o dinamică permanentă și creează în mod constant un nou mediu economic, ducând astfel la fluctuații ale prețului și valorii. Piața poate fi una favorabilă vânzătorilor, dacă numărul de oferte pentru un anumit tip de imobil este relativ limitat, sau favorabilă cumpărătorilor, când numărul de oferte pentru un anumit tip de imobil este mare, comparativ cu numărul cererilor pentru acestea.

Concurența

Prețurile sunt susținute și valorile sunt stabilite printr-o continuă competiție și interacțiune între cumpărători, vânzători, antreprenori și alți participanți pe piața imobiliară.

Echilibrul

Forțele de pe piață tind spre echilibru; un echilibru absolut nu se atinge totuși niciodată, deși tendința se menține. Principiul echilibrului spune că relația dintre teren și construcții și relația dintre o proprietate și mediu trebuie să fie în echilibru, pentru ca proprietatea să reflecte valoarea de piață reală. Proprietatea imobiliară atinge maximum de productivitate sau cea mai bună utilizare, când factorii de producție (terenul, capitalul, munca și managementul) sunt în echilibru relativ. Activitatea pieței imobiliare este ciclică. La fel ca și ciclul afacerilor, ciclul imobiliar este caracterizat prin perioade succesive de expansiune, vârfuri, restrângeri și epuizare. Totuși, ciclul imobiliar nu este sincronizat cu ciclul afacerilor, iar activitatea imobiliară răspunde la două seturi de stimuli, unul care acționează pe termen lung și altul pe termen scurt. Ciclul pe termen lung depinde de schimbările în caracteristicile populației existente și în veniturile ei. Dacă economia locală poate asigura o utilizare stabilă a forței de muncă și poate să genereze noi locuri de muncă, populația existentă va rămâne în zonă și vor veni alții din afara zonei în căutare de lucru. Ciclul pe termen scurt depinde, în principal, de disponibilitatea și costul creditului, finanțării.

Conformitatea

O proprietate imobiliară atinge valoarea maximă când este amplasată într-un mediu coerent fizic, economic și sociala rămâne în zonă și vor veni alții din afara zonei în căutare de lucru. Ciclul pe termen scurt depinde, în principal, de disponibilitatea și costul creditului, finanțării.

Conformitatea

O proprietate imobiliară atinge valoarea maximă când este amplasată într-un mediu coerent fizic, economic și social sau într-un mediu de utilizare a terenului compatibilă și armonioasă.

Substituția este unul dintre principiile cele mai importante care conduc procesul logic al evaluării. Acest principiu spune că un cumpărător rațional nu va plăti mai mult pentru o proprietate, decât costul de achiziție a unei alte proprietăți cu aceleași caracteristici. Cu alte cuvinte, valoarea unei proprietăți este dictată de prețul ce ar putea fi plătit pentru a achiziționa o proprietate cu utilitate și atractivitate similară, într-o perioadă de timp rezonabilă.

Principiul contribuției (productivitatea marginală)

Valoarea oricărui factor de producție sau componentă a proprietății depinde de cât de mult prezența acestuia adaugă ceva la valoarea globală a proprietății. Anticiparea spune că valoarea de piață este egală cu valoarea actualizată a veniturilor sau satisfacțiilor viitoare generate de proprietate, așa cum sunt percepute de vânzătorii și cumpărătorii tipici.

Principiul cea mai bună utilizare

În scopul evaluării pe piață, proprietatea ar trebui evaluată în ipoteza celei mai bune utilizări. Acest principiu este extrem de util pentru evaluarea unor construcții împreună cu terenul pe care sunt amplasate, atunci se evaluează separat terenul, plus separat construcția de nouă, minus uzura construcțiilor. Astfel, terenul este evaluat în ipoteza celei mai bune utilizări, care poate fi cea prezentă sau o alta. Cea mai bună utilizare este un concept fundamentat de piață imobiliară. Dacă scopul unei evaluări este estimarea valorii de piață prin analiza celei mai bune utilizări, se identifică cea mai profitabilă utilizare competitivă în care poate fi pusă proprietatea. Definiția acestui concept poate fi: „Utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit, care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare.“ Cea mai bună utilizare a unui lot de teren nu este determinată printr-o analiză subiectivă de către proprietar, antreprenor sau evaluator. Cea mai bună utilizare este conturată de forțele competitive de pe piață, care fundamentează și valoarea de piață. Toate aceste principii coordonează raționamentul evaluatorului, fiecare dintre ele stând la baza diferitelor abordări și metode de evaluare, care, coroborate într-un proces logic, generează raporturi de evaluare profesionale.  

CAPITOLUL 2

CEA MAI BUNĂ UTILIZARE (CMBU)

Cea mai bună utilizare reprezintă utilizarea probabilă rezonabilă și legală a unui teren liber sau a unei proprietăți construite care este fizic posibilă, permisă legal, fundamentată adecvat, realizabilă financiar și care determină o valoare maximă.

În mod principal, conceptul celei mai bune utilizări se aplică doar terenului deoarece valoarea construcțiilor este considerată a fi valoarea cu care acestea contribuie la valoarea terenului. Terenul are valoare, în timp ce construcțiile contribuie la valoarea proprietății în ansamblul ei. Analiza celei mai bune utilizări pune accentul pe utilizările potențiale ale terenului ca fiind liber. Se va face deosebire între cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber și cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind construită.

Cea mai bună utilizare trebuie să fie:

fizic posibilă

permisă legal

fezabilă financiar

maxim productivă

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți este determinată după aplicarea celor patru criterii și după eliminarea diferitelor utilizări alternative. Utilizarea rămasă, care îndeplinește toate cele patru criterii, este cea mai bună utilizare.

Cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber

Valoarea terenului este în general determinată ca și când acesta ar fi liber. Atunci când terenul este liber, evaluatorul evaluează terenul existent. Totuși, dacă terenul nu este liber, contribuția sa la valoarea proprietății construite depinde de modul în care acesta poate fi utilizat. De aceea, cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber trebuie luată în considerare în raport cu utilizarea sa existentă și cu toate utilizările lui potențiale. În general, este necesar să se ajungă la o concluzie privind cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber, cu excepția situațiilor în care proprietățile construite prezintă construcții cu potențial economic important și puține sau nici un fel de informații legate de o modificare a cererii pieței în privința utilizării existente.

Există cazuri în care evaluatorul poate ajunge la concluzia că cea mai bună utilizare a unei parcele de teren este de a păstra terenul în scopuri investiționale, adică terenul să rămână liber sau să fie utilizat pentru o întrebuințare intermediară până când cererea justifică ridicarea de construcții.

Cea mai bună utilizare a unui teren ca fiind liber poate poate necesita subîmpărțirea sa în parcele mai mici sau unirea sa cu un alt teren.

Dacă se determină că ridicarea unei clădiri reprezintă cea mai bună utilizare a terenului liber, evaluatorul trebuie să determine și să descrie tipul și caracteristicile construcției ideale care trebuie realizată. Evaluatorul compară construcțiile existente pe amplasament cu construcția ideală, iar diferențele sunt analizate pentru a afla deprecierea suferită de construcțiile existente. Construcția ideală trebuie să îndeplinească următoarele criterii:

obține avantajul maxim din potențialul amplasamentului în condițiile cererii de pe piață

respectă standardele de piață curente și caracterul ariei de piață

are cel mai convenabil preț

Dacă realizarea unei noi construcții este considerată a fi cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber, aceasta nu va prezenta nici uzură fizică, nici depreciere funcțională, adică nu va avea nici prea multe îmbunătățiri, nici prea puține. Orice diferență de valoare între clădirea existentă și clădirea ideală se va datora acestor forme de depreciere. Evaluatorul trebuie totuși să ia în considerare deprecierea externă, care va afecta atât clădirea existentă, cât și clădirea ideală.

Concluzia analizei celei mai bune utilizări a unui amplasament ca fiind liber trebuie să fie atât de specifică cât o arată piața.

Permisiunea legală ajută evaluatorul să determine care dintre utilizări sunt permise de documentațiile de urbanism aferente, care dintre utilizări sunt permise în cazul unei modificări și care dintre utilizări sunt restricționate prin restricții private asupra amplasamentului. Restricțiile private și cele de titlu, precum și limitările de transmitere a drepturilor ca și contractele de închiriere pe termen lung sunt legate de acordurile formale prin care sunt dobândite proprietățile. Aceste restricții pot limita anumite utilizări sau pot specifica obstacolele în construcție, înălțimile și tipurile materiale. Un contract de închiriere pe termen lung poate afecta cea mai bună utilizare a proprietății deoarece condițiile de cesiune pot limita utilizarea proprietății pe termenul rămas de închiriere. Dacă nu există condiții private, utilizările permise de documentațiile de urbanism aferente au întâietate.

În plus față de analizarea documentațiilor de urbanism aferente și restricțiilor private, permisibilitatea legală a utilizării unui teren impune evaluatorului să investigheze alte norme și ordonanțe aplicabile, inclusiv normele de construcție, reglementările legale privind zonele istorice și cele asupra mediului înconjurător. Aceste reglementări pot avea un impact important asupra dezvoltării amplasamentului și îi pot limita modul de dezvoltare. În ceea ce privește normele de urbanism, dacă există limitări inerente ale altor norme aplicabile, ordonanțe și reglementări, evaluatorul trebuie să investigheze dacă există o probabilitate rezonabilă de apariție a unei schimbări legate de proprietatea în cauză.

Posibilitatea fizică analizează caracteristicile fizice ale amplasamentului care pot afecta cea mai bună utilizare a sa. Mărimea, forma, solul, accesibilitatea terenului, gradul de risc în eventualitatea producerii unor dezastre naturale precum inundațiile și cutremurele afectează utilizările pe care le poate avea un teren. Utilizarea unei parcele de teren poate, de asemenea, depinde de vizibilitatea și mărimea ei. Parcelele de teren care au forme neregulate pot costa mai mult pentru a fi amenajate și după ridicarea construcțiilor pot avea chiar o utilitate mai mică decât parcelele de teren cu forme regulate și de aceeași mărime. Accesibilitatea ușoară mărește utilitatea unui amplasament. Capacitatea și disponibilitatea utilităților publice sunt de asemenea factori importanți. Atunci când condițiile topografice sau ale subsolului fac construcția dificilă sau costisitoare, utilitatea terenului poate fi afectată în mod negativ. În cazul în care costurile de amenajare sau de construcție a fundațiilor pe amplasamentul în cauză sunt mai mari decât cele de pe alte amplasamente, din aria concurentă, amplasamentul respectiv poate fi nefezabil economic pentru cea mai bună utilizare care ar fi indicată în alte condiții.

Pentru a determina care dintre utilizări sunt permise legal și fizic, evaluatorul elimină unele utilizări. Numai acele utilizări care îndeplinesc primele două criterii sunt analizate mai departe.

Pentru a testa fezabilitatea financiară și productivitatea maximă, respectivele valori rezultate din utilizările alternative sunt apreciate prin analizarea valorii terenului, ratei rentabilității și riscului asociat utilizării, și valorii capitalizată a întregii proprietăți imobiliare. Pentru a determina fezabilitatea financiară, evaluatorul trebuie să estimeze venitul brut viitor care poate fi așteptat din fiecare utilizare. Pierderile din neocupare și neîncasarea chiriilor și cheltuielile de exploatare sunt apoi scăzute din venitul brut pentru a obține posibilul venit net de exploatare (VNE) de la fiecare utilizare. Rata rentabilității capitalului investit poate fi apoi calculată pentru fiecare utilizare. Dacă utilizările nu produc venit, analiza va determina care dintre ele poate crea o valoare sau care poate duce la obținerea de profit egal sau mai mare decât suma necesară pentru construcție și vânzare a proprietății. Analiza cererii, ofertei și localizării sunt necesare pentru identificarea acelor utilizări care sunt fezabile din punct de vedere financiar și pentru identificarea acelei utilizări care este maxim productivă. Pentru a determina fezabilitatea financiară a unei utilizări care nu va produce venit, evaluatorul compară valoarea beneficiilor care rezultă din utilizarea cu cheltuielile necesare. Dacă valoarea beneficiilor este mai mică decât costurile sau le depășește chiar și cu o sumă mică, utilizarea nu este fezabilă financiar.

Testul productivității maxime se aplică utilizărilor care au trecut de celelalte trei teste anterioare. Dintre utilizările financiar fezabile, cea mai bună utilizare este utilizarea care produce cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanță cu riscul acceptat de piață și cu rata rentabilității pretinsă de piață pentru aceasta. Pentru a determina cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber, ratele rentabilității care reflectă riscurile asociate sunt adesea folosite pentru a capitaliza veniturile rezultate din diferitele utilizări în valorile respective. Utilizarea care produce valoarea reziduală cea mai mare a terenului este cea mai bună utilizare. Cea mai bună utilizare potențială a terenului este de obicei utilizarea pe termen lung, care ar trebui să se mențină pe amplasament pe durata vieții normale a construcțiilor.

Cea mai bună utilizare a proprietății imobiliare ca fiind construită

Cea mai bună utilizare a proprietății imobiliare ca fiind construită este caracteristică utilizării care trebuie să fie realizată pe o proprietate prin prisma construcțiilor existente și a celor ideale descrise în concluzia analizei asupra celei mai bune utilizări a terenului ca fiind liber. Cea mai bună utilizare a proprietății imobiliare ca fiind construită poate fi continuarea utilizării existente, renovarea sau reabilitarea, extinderea, adaptarea sau conversia la o altă utilizare, demolarea parțială sau totală, ori o combinație a acestor alternative. În analiza celei mai bune utilizări a proprietăților ocupate de proprietar, evaluatorii trebuie să ia în considerare orice reabilitare sau modernizare care este în concordanță cu preferințele de piață.

În analiza celei mai bune utilizări a proprietății imobiliare ca fiind construită, testul permisibilității legale determină dacă proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările legale existente și modalitatea în care respectarea sau nerespectarea normelor legale afectează valoarea proprietății imobiliare. În cazul celei mai bune utilizări a proprietății imobiliare ca fiind construită, analiza nu se mai concentrează asupra examinării utilizărilor potențiale, ci pune accentul pe evaluarea construcțiilor existente.

Testarea posibilității fizice a celei mai bune utilizări a proprietății imobiliare ca fiind construită determină problemele fizice și funcționale asociate caracteristicilor fizice precum mărimea, localizarea, designul, condițiile și modul în care acești factori afectează cea mai bună utilizare. Localizarea clădirii poate avea un impact substanțial asupra celei mai bune utilizări a proprietății imobiliare ca fiind construită. De asemenea, condiția fizică a clădirilor existente va avea un efect important asupra valorii proprietății imobiliare și asupra celei mai bune utilizări a acesteia.

Testul fezabilității financiare a proprietății imobiliare ca fiind construită determină cererea pieței pentru proprietatea imobiliară în cauză, în starea curentă a acesteia. Dacă utilizarea curentă determină recuperarea investiției, atunci utilizarea respectivă este fezabilă financiar. Testul fezabilității financiare se bazează pe concluziile celor trei abordări ale valorii precum și pe estimarea valorii terenului. Dacă valoarea proprietății imobiliare depășește valoarea terenului ca fiind liber, evaluatorul poate concluziona că este fezabilă financiar continuarea utilizării existente.

Adesea evaluatorul ajunge la concluzia că o continuare a utilizării existente este permisă legal, posibilă fizic și fezabilă financiar. Totuși, în cazul oricăruia dintre primele trei teste, evaluatorul ar putea să determine că trebuie să se acționeze într-un anume fel, iar costurile corespunzătoare trebuie asumate pentru a face proprietatea mai valoroasă. Acești factori se iau în considerare în timpul testului de maximă productivitate. Încheierea cu succes a testului asupra productivității maxime ar trebui să-i permită evaluatorului să specifice exact ce fel de cheltuieli, dacă este cazul, îi vor permite proprietății în cauză să ajungă la cea mai bună utilizare a sa. Aceste cheltuieli trebuie să se reflecte în concluzia asupra celei mai bune utilizări a proprietății ca fiind construită, precum și în aplicarea fiecărei abordări a valorii.

Toate rapoartele de evaluare trebuie să conțină aprecieri care să descrie analizele și concluziile evaluatorului în privința celei mai bune utilizări a terenului ca fiind liber sau a proprietății ca fiind construită. Ambele trebuie să determine valorile de piață și evaluarea distinctă a amplasamentului. Ca regulă generală, aprecierea celei mai bune utilizări trebuie să rezume comentariile prezentate anterior și să respecte ordinea celor patru teste. Un rezumat logic structurat al celor patru teste formează baza pentru exprimarea unei opinii asupra valorii.

CAPITOLUL 3

ABORDĂRI UTILIZATE ÎN EVALUAREA PROPRIETĂȚILOR IMOBILIARE

În evaluarea proprietății imobiliare se utilizează, în general, abordările prin: comparația vânzărilor, capitalizarea venitului și prin cost și, implicit, metodele asociate cu aceste abordări. Evaluatorul va reconcilia valorile rezultate din aplicarea a două sau mai multe abordări sau metode asociate.

Toate cele trei abordări sunt bazate pe principiul substituției, care stabiliște că dacă sunt disponibile mai multe mărfuri sau servicii similare sau asemănătoare, acea marfă sau acel serviciu cu prețul cel mai mic va atrage cererea și vânzarea cea mai mare.

1. Abordarea prin comparația vânzărilor

Abordarea prin comparația vânzărilor stabilește limitele valorii de piață prin examinarea prețurilor de piață plătite pentru proprietățile concurente cu proprietatea de evaluat. Trebuie să fie analizate vânzările, astfel încât să existe certitudinea că părțile implicate în tranzacție au fost motivate în mod tipic. Trebuie eliminate din comparație prețurile de vânzare, care reflectă motivații diferite de cele ale unui participant tipic pe piață, de exemplu tranzacțiile unor cumpărători cu interese speciale, care plătesc un supliment de preț pentru o anumită proprietate.

Proprietatea subiect al evaluării (proprietatea de evaluat) este comparată cu prețurile de vânzare (sau cu cotațiile sau ofertele de vânzare) ale unor proprietăți similare, care au fost tranzacționate recent pe o piață liberă. Prețurile de vânzare sunt analizate prin aplicarea unor elemente de comparație corespunzătoare și sunt ajustate pentru diferențele față de subiectul evaluării, pe baza elementelor de comparație.

În aplicarea abordării prin comparația vânzărilor, evaluatorul trebuie să ia în considerare care sunt drepturile de proprietate de evaluat, pentru a se asigura că sunt identice cu cele asociate proprietăților comparabile. În caz contrar, sunt necesare corecții adecvate asupra vânzărilor proprietăților luate ca bază de comparație.

Abordarea prin comparația vânzărilor este aplicabilă și convingătoare numai în cazul existenței unor date de piață suficiente.

Datele obținute prin aplicarea acestei abordări pot fi aplicate și în cazul abordărilor prin capitalizarea venitului și prin cost. Totuși, încrederea în abordarea prin comparația vânzărilor poate fi limitată atunci când condițiile de piață sunt marcate de modificări rapide sau de volatilitate sau în cazul evaluărilor, de proprietăți specializate, care sunt rareori vândute.

În analiza vânzărilor comparabile elemente de comparație considerate ca fiind de bază sunt următoarele:

1. Drepturile de proprietate transmise. Este esențială o identificare precisă a drepturilor de proprietate transmise în fiecare tranzacție comparabilă, selectată pentru analiză, deoarece prețul de tranzacție se bazează întotdeauna pe dreptul de proprietate transmis.

2. Condițiile de finanțare. Tipurile și condițiile aranjamentelor financiare în orice tranzacție ar trebui să fie pe deplin înțelese, analizate și luate în considerare, deoarece diferitele aranjamente financiare pot face ca prețul plătit pentru o proprietate să fie diferit de cel plătit pentru o proprietate identică.

3. Condițiile de vânzare. În multe situații, motivația specială a părților dintr-o tranzacție poate afecta prețurile plătite și chiar să genereze unele tranzacții de natură diferită de condițiile de piață. Exemple de condiții speciale ale vânzării includ un preț mai ridicat plătit de un cumpărător pentru că lotul are valoare sinergetică; un preț mai scăzut plătit pentru că vânzătorul era grăbit să încheie vânzarea; o relație financiară, de afaceri sau familială între părțile implicate în tranzacție; impozite și taxe neuzuale; lipsa de expunere a proprietății pe piață (liberă) sau perspectiva unor proceduri de litigiu îndelungate.

4. Cheltuielile imediate după cumpărare sunt cheltuielile care ar trebui realizate după achiziționarea proprietății și pe care un cumpărător avizat lear putea negocia în prețul de achiziție. Exemple sunt: costul de reparație sau de înlocuire a structurii/clădirii sau elementelor de structură/clădiri, costul pentru decontaminarea mediului sau costuri asociate cu modificările de zonare pentru a permite dezvoltarea.

5. Condițiile de piață. Condițiile de piață la data vânzării proprietății comparabile pot fi diferite de cele de la data evaluării proprietății supuse evaluării. Factorii care influențează condițiile de piață includ aprecierea sau deprecierea rapidă a valorilor proprietății, schimbări în legislația impozitării, restricții de construire sau stopări ale acesteia, fluctuații în cerere și ofertă sau orice combinație a forțelor care determină modificarea condițiilor de piață, de la un moment la altul.

6. Localizarea. Ar trebui comparate localizările proprietăților comparabile și ale proprietății de evaluat, pentru a stabili dacă localizarea și vecinătatea influențează prețurile plătite. Diferențele mari de localizare pot indica faptul că o tranzacție nu este cu adevărat comparabilă și deci ar trebui eliminată.

7. Caracteristicile fizice. Atribute cum ar fi mărimea, calitatea construcției și starea tehnică a proprietății evaluate și ale proprietăților comparabile sunt descrise și analizate de către evaluator. Dacă caracteristicile fizice ale unei proprietăți comparabile sunt diferite față de cele ale proprietății evaluate, fiecare dintre diferențe ar trebui luată în considerare, iar evaluatorul trebuie să facă ajustarea corespunzătoare impactului acestora asupra diferențelor în valoare.

8. Caracteristicile economice. Pentru analiza proprietăților generatoare de venit se utilizează indicatori cum ar fi: venitul, cheltuielile de exploatare, clauzele de închiriere, managementul și caracteristicile chiriașilor.

9. Utilizarea. Zonarea și alte restricții sau limitări influențează utilizarea proprietății. Dacă există o diferență între utilizarea existentă sau între cea mai bună utilizare a unei proprietăți comparabile și cea a proprietății evaluate, ar trebui luat în considerare, cu multă atenție, impactul acestei diferențe asupra valorii. În general, în analiza comparativă ar trebui utilizate numai proprietățile care au cele mai bune utilizări identice sau similare.

10. Componentele non-imobiliare ale vânzării. Bunuri mobile, participații la alte afaceri sau alte elemente non-imobiliare pot fi incluse fie în prețul de vânzare, fie în dreptul de proprietate care este evaluat. Aceste componente ar trebui analizate în mod separat de proprietatea imobiliară. Exemple tipice de bunuri mobile sunt obiectele de inventar, mobilierul și echipamentele dintr-un hotel sau restaurant.

2. Abordarea prin capitalizarea venitului

În cazul abordării prin capitalizarea venitului, valoarea de piață a proprietăților imobiliare este determinată pe baza capacității proprietății de a genera venit. Abordarea prin capitalizarea venitului se bazează pe principiul anticipării, conform căruia valoarea este creată de beneficiile viitoare anticipate (fluxurile de venit).

Capitalizarea venitului ia în considerare informațiile asupra veniturilor și cheltuielilor comparabile pentru a stabili venitul net (din exploatare) al proprietății de evaluat. Capitalizarea se face prin aplicarea unei singure rate (rata de capitalizare totală, rată pentru toate riscurile) asupra veniturilor dintr-un singur an, fie prin aplicarea unei rate de actualizare (care reflectă rentabilitatea investiției) asupra unei serii de venituri previzionate pentru o anumită perioadă.

Deoarece investitorii urmăresc nivelul ratei rentabilității, ipotezele sau datele de intrare pentru estimările valorii prin capitalizarea venitului pot fi comparate cu performanța unei proprietăți alternative și a investițiilor financiare.

Capitalizarea venitului este aplicată îndeosebi pentru evaluarea proprietății în totalitatea sa, deci 100% (inclusiv a tuturor acționarilor sau partenerilor) a capitalului proprietăților închiriate.

Abordarea prin cost

Abordarea prin cost stabilește valoarea proprietății imobiliare prin estimarea costului de achiziționare a terenului și de construire a unei clădiri noi, cu utilitate egală, sau de adaptare a unei proprietăți vechi la aceeași utilizare, fără costurile legate de timpul de construcție/adaptare. În mod uzual, la costurile terenului și de construcție se adaugă un profit estimat pentru promotorul imobiliar. În cazul proprietăților vechi, abordarea prin cost ia în considerare o estimare a deprecierii, care include atât deteriorarea fizică, cât și deprecierea funcțională.

O estimare obținută prin abordarea prin cost reprezintă valoarea unei proprietăți depline (neocupată). Dacă proprietatea este închiriată sau supusă unor alte interese parțiale, evaluatorul trebuie să aplice corecții pentru a reflecta drepturile de proprietate care se evaluează.

Costul și valoarea de piață sunt cele mai importante în cazul unei proprietăți noi. Abordarea prin cost este aplicată adesea în evaluarea unor construcții noi sau recente, a unor proiecte de construcții, extinderi sau renovări. Totuși, estimările de cost reprezintă limita superioară a ceea ce cumpărătorii ar plăti pentru astfel de proprietăți. Abordarea prin cost este utilă în evaluarea proprietăților specializate sau cu piață limitată, care se vând rar.

Proprietatea specializată este o proprietate care se vinde rar pe piață sau niciodată, cu excepția cazului în care se vinde întreaga întreprindere sau entitatea din care face parte, din cauza unicității ei rezultată din proiectul și natura sa specializată, din configurația sa, din mărimea, localizarea sau din alte caracteristici. În cazul în care evaluatorul are informații de piață limitate sau nu are informații de piață comparabile direct, procesul de evaluare poate deveni foarte complex. Totuși, este responsabilitatea evaluatorului să colecteze informații și motivații de piață, pentru susținerea și/sau explicarea concluziei

asupra valorii. Pot fi aplicate oricare dintre metodele de evaluare și ar trebui luate în considerare toate metodele aplicabile. Când este posibil, evaluatorul estimează valoarea terenului, costul și deprecierea cumulată, pe baza informațiilor de piață și explică bazele pentru estimarea valorii.

Fundamentul acestei abordări este principiul substituției (nici un cumpărător nu va plăti mai mult pentru o proprietate imobiliară decât costul de a achiziționa imediat un teren și o clădire cu o utilitate și atractivitate similară).

Procedura costului de înlocuire net (CIN) – reprezintă o procedură de evaluare folosită în stabilirea valorii pentru utilizarea existentă în cazul proprietăților specializate care se vând rar. Nu este considerată o metodă derivată din piață , ci mai degrabă un substitut.

Procedura costului de reconstrucție net. Această procedură urmărește să determine costul curent al unui element identic nou, respectiv costul unei replici a construcției. 
În majoritatea cazurilor, este preferata procedură bazată pe costul de 
înlocuire net.  Procedurile bazate pe costuri se bazează într-o măsură importantă pe estimarea de către evaluator a deprecierii.  Deprecierea “reprezintă o pierdere din valoarea proprietății din orice cauză. Ea poate sa fie, de asemenea, definită ca o diferență între valoarea de piață și costul de înlocuire sau de reconstrucție”. Are o mare importanță în estimarea deprecierii durata de viață economică, respectiv perioada de timp în care îmbunătățirile aduse proprietății contribuie la menținerea sau creșterea valorii acesteia. 

Pentru evaluare se rețin ca principale tipuri de depreciere: 

– deprecierea fizică, respectiv pierderea de valoare ca urmare a utilizării și trecerii timpului; 
– deprecierea funcțională, respectiv o pierdere de valoare rezultată din deficiențele de proiectare. Aceasta poate fi cauzată, prin trecerea timpului, ca urmare a schimbării standardelor de construcții, învechirea materialelor folosite etc. sau din supradimensionarea construcției ori a dotărilor; 
– deprecierea din cauze externe, respectiv o utilitate diminuată a clădirii ca urmare a influențelor negative ce provin din exteriorul clădirii (vecinătatea). 

Deprecierea fizică și cea funcțională pot fi recuperabile sau nerecuperabile, funcție de criteriile de ordin tehnic, dar mai ales de ordin financiar (costul corectării unei anume stări tehnice sau funcționale este mai mare decât creșterea de valoare a proprietății). Pentru evaluare prezintă importanță estimarea componentei recuperabile și a celei nerecuperabile în cadrul deprecierii cumulate. 

CAPITOLUL 4

RAPORT DE EVALUARE A PENSIUNII "DORA"

CUPRINS RAPORT

INTRODUCERE

SINTEZA LUCRĂRII

CERTIFICARE

DECLARAȚIE DE CONFORMITATE

PREMISELE EVALUĂRII

IPOTEZE ȘI CONDIȚII LIMITATIVE

SCOPUL RAPORTULUI DE EVALUARE ȘI DEFINIREA VALORII

PREZENTARE DATE

PIAȚA IMOBILIARĂ

CEA MAI BUNĂ UTILIZARE

METODE DE EVALUARE

ABORDAREA PRIN COMPARAȚII

METODA COMPARAȚIILOR DIRECTE

ABORDAREA PRIN COSTURI

METODA COSTULUI DE ÎNLOCUIRE NET

ABORDAREA PRIN VENITURI

METODA CAPITALIZĂRII VENITULUI

METODA REZIDUALĂ (teren)

CONCLUZII

ANEXE

I. INTRODUCERE

SINTEZA LUCRĂRII

OBIECT: Evaluarea imobilului ce urmează a fi vândut – pensiune, ce aparține persoanei fizice Jarrar Anișoara, domiciliată în sat Chișoda, comuna Giroc, strada Păcii, numărul 7, județul Timiș.

OBIECTIV 1. Estimarea valorii actuale de piață a imobilului (construcției), care are următoarele caracteristici:

regim de înălțime: P+M

suprafață utilă (Su): 202,46 mp

suprafață desfășurată (Sd): 234,36 mp

suprafață construită (Sc): 107,73 mp

OBIECTIV 2: Estimarea valorii actuale de piață a terenului pe care este construit imobilul, teren ce are o suprafață totală de 312 mp și un front stradal de 19,5 ml. Drumul de acces este asfaltat, forma este regulată, iar panta lină.

SOLICITANT: Jarrar Anișoara, strada Păcii, numărul 7, sat Chișoda, comuna Giroc, județul Timiș.

EXECUTANT: Raica Andreea, domiciliată în Caransebeș, strada Episcop N. Popeea, numărul 29, cod 325400, județul Caraș- Severin.

AMPLASARE: Imobilul supus evaluării este amplasat în satul Chișoda, strada Păcii, numărul 8. Satul Chișoda se află la mai puțin de 1 kilometru de orașul Timișoara și are un potențial imobiliar ridicat. În ultima vreme s-au construit tot mai multe imobile cu destinație de locuințe. Amplasarea este favorabilă, deoarece zona este la mai puțin de 10 minute de zona centrală și de stația de autobuz. În apropiere se află magazine, bine aprovizionate, cu marfă de bună calitate. Tot în apropiere se găsește un dispensar, o biserică și un parc.

METODE DE EVALUARE UTILIZATE: Metoda comparațiilor directe, Metoda costului de înlocuire net și Metoda capitalizării venitului. Aceste metode sunt prezentate, împreună cu explicațiile aferente, în capitolul 4 al prezentului raport.

EVALUARE:

Abordarea prin metoda comparației directe:

În capitolul „Metode de evaluare” este prezentată determinarea valorii de piață prin metoda comparației de piață prin corecții brute.

Abordarea prin metoda costului de înlocuire net:

În capitolul „Metode de evaluare” este prezentată determinarea valorii de piață prin metoda costului de înlocuire net.

Abordarea prin metoda capitalizării venitului:

În capitolul „Metode de evaluare” este prezentată determinarea valorii de piață prin metoda capitalizării venitului.

MATERIAL DOCUMENTAR

􀃖 Constatările făcute la fața locului;

􀃖 Buletin Documentar “EXPERTIZĂ TEHNICĂ” nr. 97/2006 privind metodologia recomandată pentru determinarea valorii de piață a terenurilor situate în intravilanul localităților prin Metoda Comparației;

􀃖 Culegere de Standarde ANEVAR ;

􀃖 Standarde Internaționale de Evaluare ;

􀃖 Agențiile imobiliare din municipiu.

CERTIFICARE

Subsemnatul certific în cunoștință de cauză și cu bună credință că:

Afirmațiile declarate de mine și cuprinse în prezentul raport sunt adevărate și corecte. Estimările și concluziile se bazează pe informații și date considerate de către evaluator ca fiind adevărate și corecte, precum și pe concluziile inspecției asupra proprietății, pe care am efectuat-o la data 10.06.2009.

Analizele, opiniile și concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele și concluziile limitative menționate și sunt analizele, opiniile și concluziile mele profesionale personale, imparțiale și nepărtinitoare.

Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privința proprietății imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare și nu am nici un interes personal privind părțile implicate în prezenta misiune, excepție făcând rolul menționat aici.

Implicarea mea în această misiune nu este condiționată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării și legat de producerea unui eveniment care favorizează cauza clientului în funcție de opinia mea.

Analizele, opiniile și concluziile mele au fost formulate, la fel ca și întocmirea acestui raport, în concordanță cu Standardele Internaționale de Evaluare.

Posed cunoștințele și experiența necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepția persoanelor menționate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a acordat asistență profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.

Evaluator

Ec. Raica Andreea

DECLARAȚIE DE CONFORMITATE

Ca elaborator declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a fost realizat în concordanță cu reglementările Standardelor Internaționale de Evaluare și cu ipotezele și condițiile limitative cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nici o relație particulară cu clientul și nici un interes actual sau viitor față de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obținerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evaluării nu se face în funcție de satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiții, subsemnatul, în calitate de elaborator, imi asum responsabilitatea pentru datele și concluziile prezentate în prezentul raport de evaluare.

II. PREMISELE EVALUĂRII

1. Ipoteze și condiții limitative

1. Prezentul raport este întocmit la cererea clientului și în scopul precizat. Nu este permisă folosirea raportului de către o terță persoană fără obținerea, în prealabil, a acordului scris al clientului, autorului evaluării și evaluatorului verificator, așa cum se precizează la punctul 8 de mai jos. Nu se asumă responsabilitatea față de nici o altă persoană în afara clientului, destinatarului evaluării și celor care au obținut acordul scris și nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui raport.

2. Raportul de evaluare își păstrează valabilitatea numai în situația în care condițiile de piață, reprezentate de factorii economici, sociali și politici, rămân nemodificate în raport cu cele existente la data întocmirii raportului de evaluare.

3. Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală, care afectează fie proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia și care nu sunt cunoscute de către evaluator. În acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate este valabil și se poate tranzacționa, că nu există datorii care au legătură cu proprietatea evaluată și aceasta nu este ipotecată sau închiriată. În cazul în care există o asemenea situație și este cunoscută, aceasta este menționată în raport. Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate este valabil) și responsabilă.

4. Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind documentațiile de urbanism, legile de construcție și regulamentele sanitare, iar în cazul în care nu sunt respectate aceste cerințe, valoarea de piață va fi afectată.

5. Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiță din raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ale proprietății și este realizată pentru a ajuta cititorul raportului să vizualizeze proprietatea. În cazul în care există documente relevante (măsurători de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate.

6. Dacă nu se arată altfel în raport, se înțelege că evaluatorul nu are cunoștință asupra stării ascunse sau invizibile a proprietății (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea, starea și structura solului, structura fizică, sistemele mecanice și alte sisteme de funcționare, fundația, etc.), sau asupra condițiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezența substanțelor periculoase, substanțelor toxice etc.), care pot majora sau micșora valoarea proprietății. Se presupune că nu există astfel de condiții dacă ele nu au fost observate, la data inspecției, sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei obișnuite, necesară pentru întocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietății, astfel de informații depășind sfera acestui raport și/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garanții explicite sau implicite în privința stării în care se află proprietatea și nu este responsabil pentru existența unor astfel de situații și a eventualelor lor consecințe și nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.

7. Evaluatorul obține informații, estimări și opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surse pe care le consideră a fi credibile și evaluatorul consideră că acestea sunt adevărate și corecte. Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea în privința acurateței informațiilor furnizate de terțe părți.

8. Conținutul acestui raport este confidențial pentru client și destinatar și autorul nu îl va dezvălui unei terțe persoane, cu excepția situațiilor prevăzute de Standardele Internationale de Evaluare și/sau atunci când proprietatea a intrat în atenția unui corp judiciar calificat.

9. Evaluatorul a fost de acord să-și asume realizarea misiunii încredințate de către clientul numit în raport, în scopul utilizării precizate de către client și în scopul precizat în raport.

10. Consimțământul scris al evaluatorului și al evaluatorului verificator (dacă al acestuia din urmă este necesar), trebuie obținut înainte ca oricare parte a raportului de evaluare să poată fi utilizată, în orice scop, de către orice persoană, cu excepția clientului și a creditorului, sau a altor destinatari ai evaluării care au fost precizați în raport. Consimțământul scris și aprobarea trebuie obținute înainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) să poată fi modificat sau transmis unei terțe părți, inclusiv altor creditori ipotecari, alții decât clientul sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii, publicitate, relații publice, informații, vânzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu este destinat asigurătorului proprietății evaluate, iar valoarea prezentată în raportul de evaluare nu are legătură cu valoarea de asigurare.

11. Evaluatorul este de acord ca raportul de evaluare să fie verificat de către banca creditoare.

2. Scopul raportului de evaluare și definirea valorii

Scopul prezentului raport este Estimarea valorii de piata pentru un bun în vederea garantării unui împrumut.

Prin valoare înțelegem acea calitate convențională a unui obiect care îi este atribuită în urma unor expertize, ea nu este un fapt ci numai o opinie.

Prețul sau mai exact prețul plătit efectiv în urma unei tranzacții este spre deosebire de valoare, un fapt tangibil, un element real.

Valoarea încearcă să se așeze pe un fundament logic sau matematic și posibil riguros, ea vizează obiectivitatea, neutralitatea și independența față de părțile aflate în tranzacție, de raportul de piață, de situația pieței.

Diferența dintre valoare și prețul plătit este cauzată de contextul tranzacției care nu este niciodată același.

Prezenta lucrare va estima valoarea justă, valoarea de piață a proprietății imobiliare, având în vedere scopul evaluării .

Valoarea de piață este definită în standardele Asociației Naționale a Evaluatorilor din România, în speță în Standardul Internațional de Evaluare IVS 1. ediția a opta din 2007.

Conform acestui standard definiția valorii de piață a unei proprietați imobiliare este următoarea: “Valoarea de piață este suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicate ar acționa în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.”

Valoarea este un concept economic referitor la prețul cel mai probabil convenit de cumpărătorii și vânzătorii unui bun sau serviciu disponibil pentru cumpărare. Valoarea nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preț care va fi plătit pentru bunuri și servicii, la o anumită dată, în conformitate cu o anumită definiție a valorii. Conceptul economic de valoare reflectă optica pieței asupra beneficiilor celui care deține bunurile sau primește serviciile, la data evaluării.

Prin urmare, valoarea este un preț ipotetic, iar ipoteza pe baza căreia este calculată este determinată de tipul de valoare adoptat. Un tip de valoare este definit în IVS 2 ca o reflectare a principiilor fundamentale de evaluare, la o dată specificată. Un tip de valoare definește natura tranzacției ipotetice, de exemplu dacă există sau nu expunere pe piață, și motivația și comportamentul asumate ale părților implicate. Un tip de valoare nu este o descriere a metodelor sau abordărilor folosite pentru a determina valoarea, și nici nu descrie starea sau condiția în care activul se presupune că va fi transferat. Pentru utilizarea și înțelegerea evaluării este foarte important ca tipul de valoare să fie clar stabilit, și ca acesta să fie o bază adecvată pentru scopul respectivei evaluări. O modificare a tipului de valoare poate avea un efect important în evaluare.

Evaluatorii profesioniști, care cunosc în profunzime piața proprietății, care înțeleg interacțiunile manifestate între participanții de pe piață și deci sunt capabili să judece cele mai probabile prețuri ce vor fi convenite între cumpărători și vânzători, evită utilizarea singulară a cuvântului valoare, adăugându-i atribute care descriu tipul particular de valoare. Valoarea de piață este cel mai obișnuit tip de valoare asociat cu evaluarea proprietăților, fiind prezentată în Standardul Internațional de Evaluare 1.

Conceptul de valoare presupune o sumă de bani asociată unei tranzacții. Totuși, vânzarea proprietății evaluate nu este o condiție necesară pentru estimarea prețului pentru care proprietatea s-ar putea vinde, la data evaluării, în condițiile precizate în definiția valorii de piață.

Valoarea de piață a proprietății imobiliare este mai degrabă o reprezentare a utilității sale recunoscute de piață, decât a stării sale pur fizice. Utilitatea activelor pentru o anumită entitate sau persoană poate fi diferită de utilitatea recunoscută de piață sau de un anumit domeniu economic.

Conceptul de valoare de piață reflectă percepțiile și acțiunile colective de pe piață și este baza pentru evaluarea majorității resurselor în economiile de piață. Deși definițiile precise pot fi diferite, conceptul de valoare de piață este, de obicei, înțeles și aplicat.

Valoarea de piață se definește ca:

Suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing adecvată, în care ambele părți au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Este important de subliniat că estimarea profesionistă a valorii de piață este o evaluare obiectivă a drepturilor de proprietate asupra unor proprietăți anumite, la o anumită dată. În această definiție apare implicit conceptul de piață în ansamblu, care reflectă mai degrabă activitatea și motivația mai multor participanți decât imaginea sau interesul preconceput ale unui anumit participant. Valoarea de piață este o estimare fundamentată de piață, efectuată în conformitate cu Standardele.

În anumite țări, termenul de valoarea justă de piață este utilizat ca sinonim cu valoarea de piață. Valoarea justă de piață nu trebuie confundată cu termenul contabil valoarea justă. Poziția IVSC este aceea că termenul valoarea de piață nu solicită niciodată clarificări suplimentare și deci toate țările ar trebui să se orienteze spre utilizarea acestuia.

Expresia valoare de piață și termenul valoare justă, așa cum apare în mod uzual în standardele de contabilitate sunt, în general, compatibile, chiar dacă nu întotdeauna sunt exact echivalente.

Valoarea justă, ca un concept de contabilitate, este definită în Standardele Internaționale de Raportare Financiară și în alte standarde de contabilitate, ca fiind suma la care poate fi tranzacționat un activ sau decontată o datorie, de bunăvoie, între părți aflate în cunoștință de cauză, în cadrul unei tranzacții în care prețul este determinat obiectiv.

Valoarea justă se utilizează, în general, pentru raportarea financiară, atât a valorii de piață, cât și a valorilor nebazate pe piață. Când se poate stabili valoarea de piață a unui activ, această valoare va fi egală cu valoarea justă.

Standardele Internaționale de Evaluare definesc valoarea de piață astfel:

Valoarea de piață este suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu prețul determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicate au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Valoarea de piață este estimată ca fiind prețul cel mai probabil, care se poate obține, în mod rezonabil, pe piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preț obtenabil, în mod rezonabil, de către vânzător și cel mai avantajos preț obtenabil, în mod rezonabil, de către cumpărător. Această estimare nu se referă la un preț estimat inflatat sau deflatat de termeni sau circumstanțe speciale, cum ar fi acordurile atipice de finanțare, vânzare și leaseback, anumite considerente sau concesii speciale acordate de orice persoană implicată în vânzare sau de orice element al valorii speciale.

„…o proprietate va fi schimbată …” se referă la faptul că valoarea unei proprietăți este mai degrabă o sumă de bani estimată decât un preț de vânzare predeterminat sau prețul curent de vânzare. Este prețul la care piața așteaptă ca o tranzacție, care întrunește toate celelalte părți ale definiției valorii de piață, să poată fi încheiată la data evaluării.

„…la data evaluării …” impune faptul că valoarea de piață estimată este specifică unui moment, unei date precise. Deoarece piețele și condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată ar putea fi incorectă sau inadecvată pentru o altă dată. Valoarea estimată va reflecta starea și circumstanțele pieței la data evaluării, și nu la o dată anterioară sau ulterioară. De asemenea, definiția presupune și realizarea simultană a schimbului și definitivarea contractului de vânzare, fără orice fluctuație a prețului care altfel ar putea să apară.

„…între un cumpărător decis …“ se referă la un cumpărător care este motivat dar nu constrâns să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici determinat să cumpere la orice preț. De asemenea, acesta este un cumpărător care achiziționează mai degrabă în concordanță cu realitățile pieței curente și cu așteptările pieței curente decât cu cele ale unei

piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Presupusul cumpărător nu va plăti un preț mai mare decât prețul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piața”. Un evaluator nu trebuie să formuleze ipoteze nerealiste despre conjunctura pieței și nici să ia în considerare un nivel al valorii de piață peste cel obtenabil în mod rezonabil.

„…un vânzător hotărât…” nu este nici nerăbdător sau constrâns/ dispus să vândă la orice preț, nici forțat să mențină un preț care nu este considerat realist pe piața curentă. Acest vânzător hotărât este motivat să vândă proprietatea, în condițiile pieței, la cel mai bun preț obtenabil pe piața liberă, după o activitate de marketing corespunzătoare, oricare ar fi acel acestei considerații, deoarece „vânzătorul hotărât” este un proprietar ipotetic.

„…într-o tranzacție cu prețul determinat obiectiv…” înseamnă o tranzacție încheiată de părți între care nu există o relație particulară sau specială (de exemplu, compania mamă cu filiala sa, proprietarul cu chiriașul), care ar face ca prețurile tranzacțiilor să nu fie caracteristice pieței sau să fie majorate prin includerea unui element de valoare specială. Tranzacția la valoarea de piață se presupune că are loc între părți independente, fiecare acționând în mod independent.

„…după o activitate de marketing adecvată…“ înseamnă că proprietatea va fi prezentată pe piață în cel mai adecvat mod, care poate duce la cedarea ei la cel mai bun preț, care se poate obține în mod rezonabil, în acord cu definiția valorii de piață. Durata timpului de expunere pe piață poate varia în funcție de condițiile pieței, dar trebuie să fie suficientă pentru a permite ca proprietatea să fie adusă în atenția unui număr corespunzător de potențiali cumpărători. Perioada de expunere trebuie să înceapă înainte de data evaluării.

„…în care părțile implicate au acționat în cunoștință de cauză și prudent…” presupune că atât cumpărătorul decis, cât și vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rezonabilă, în legătură cu natura și caracteristicile proprietății, cu utilizările existente și potențiale ale acesteia, precum și asupra stadiului în care se află piața, la data evaluării. Se mai consideră că fiecare parte acționează în propriul interes și în mod prudent, dispunând de cunoștințele necesare pentru a obține cel mai bun preț, corespunzător poziției ocupate în tranzacție. Prudența este măsurată prin referire la conjunctura pieței, de la data evaluării și neluând în considerare eventualele informații ulterioare acestei date. Nu este neapărat imprudent un vânzător care vinde proprietatea pe o piață cu prețuri în scădere, la un preț mai mic decât cele anterioare. În asemenea cazuri, valabile și pentru situații de vânzare și cumpărare caracteristice piețelor care înregistrează variații de prețuri, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acționa în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la data evaluării.

„…și fără constrângere…” stabilește faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacția, dar niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să facă acest lucru.

Valoarea de piață este înțeleasă ca fiind valoarea unui activ, estimată fără luarea în considerare a costurilor de vânzare sau de cumpărare și fără includerea niciunui/unei impozit/taxe asociat(e).

Evaluarea s-a efectuat prin aplicarea următoarelor metode :

􀃖 Metoda Costurilor;

􀃖 Metoda Comparațiilor de Piață ;

􀃖 Metoda Capitalizării;

Conform metodologiei recomandate de ANEVAR după aplicarea metodelor, rezultatele acestora au fost analizate , iar rezultatul analizei a dus la formarea opiniei evaluatorului.

III. PREZENTARE DATE

DATE GENERALE

Solicitantul lucrării

Persoană fizică: Jarrar Anișoara

Adresa: sat Chișoda, strada Păcii, numărul 8, jud. Timiș

Telefon: 0256-412263

Executantul lucrării

Raica Andreea

Adresa: loc. Caransebeș, strada Episcop N. Popeea, numărul 29, jud. Caraș- Severin

Telefon: 0723841964

Proprietatea evaluată

Proprietate- pensiune compusă din:

Teren, cu suprafața de 312 mp

Construcție: *regim de înălțime: P+M

*suprafață utilă (Su): 202,46 mp

*suprafața desfășurată (Sd): 234,36 mp

*suprafața construită (Sc): 107,73 mp

Construcția are și o terasă.

Data construcției: finalizare 2003.

Scopul evaluării: garantare împrumut

Data inspecției: inspecția a fost efectuată la data de 10.06.2009

Curs de schimb BNR la data întocmirii raportului de evaluare: 1 EURO = 4.1998 LEI

Dreptul de proprietate: deplin

Utilizarea actuală a proprietății: pensiune

Descrierea zonei de amplasare:

Rurală: median

Calitatea rețelelor de transport: asfaltate

Caracterul edilitar al zonei:

Tipul zonei: cartier rezidențial

În zonă se află:

rețea de transport în comun – în apropiere

unități comerciale- în apropiere- magazine suficiente, bine aprovizionate cu mărfuri de bună calitate

unități de învățământ- mediu

instituții de cult- biserică

parc

Utilități edilitare:

energie electrică

rețea de apă

rețea de gaze

rețea de canalizare

rețea de telefonie

internet

Gradul de poluare orientativ- absența poluării

Ambient: liniștit, civilizat

Descrierea construcției

Date generale:

Tipul construcției: pensiune

Anul construcției: 2003

Regim de înălțime: P+M

Suprafața: *regim de înălțime: P+M

*suprafață utilă (Su): 202,46 mp

*suprafața desfășurată (Sd): 234,36 mp

*suprafața construită (Sc): 107,73 mp

Suprafața teraselor: 18,9 mp

Descrierea construcției:

Fundații: din piatră și beton

Structura: mixtă (zidărie cărămidă și cadre din beton armat)

Pereți: a). de compartimentare: cărămidă

b). de închidere: cărămidă

Acoperiș: – șarpanta: din lemn

– învelitoarea: din tablă

Finisaje exterioare: pereți tencuiți și driscuiți, zugrăveli stropite, pereți cu termoizolație

Instalații:

electrice- monofazate și trifazate

sanitare (apă, canal)

încălzire (încălzire centrală, apă caldă centrală)

Stare actuală: foarte bună

Parter:

Compartimentare: cămară, bucătărie, restaurant, hol

Planșeu: din beton armat

Pardoseli: din plăci de gresie ceramică

Tâmplărie:

interioară: ferestre din PVC și geam termopan, uși din lemn

exterioară: ferestre din PVC și geam termopan, uși din PVC ornamentale

Finisaje interioare: placaje din plăci de rigips, zugrăveli lavabile

Calitatea finisajelor: superioară

Mansardă:

Compartimentare: 3 camere simple, 1 camera dubla, bai, hol

Planșeu: din grinzi de lemn

Pardoseli: parchet laminat, plăci de gresie ceramică (în baie)

Tâmplărie:

interioară: ferestre din PVC cu geam termopan, uși din lemn

exterioară: ferestre din PVC și geam termopan, uși din PVC ornamentale

Finisaje interioare pe destinații: placaje din plăci de rigips, zugrăveli lavabile

Calitatea finisajelor: superioară

Împrejmuire:

Poartă: metalică

Tip gard: beton și grilaje metalice între

Lungime X înălțime: [(19,5*2) + (16*2)]* 1,8= 71 * 1,8 = 127,8 mp

Teren:

Descrierea terenului:

Date generale:

Amplasare: Chișoda, str. Păcii, nr. 8

Suprafața: S = 312 mp

Deschidere la stradă: 19,5 ml

Tip drum acces: asfaltat

Dimensiuni: L*l = 312 mp

Forma: regulată

Înclinare: pantă lină

9. Analiza pieței imobiliare

Natura zonei: zonă rezidențială de locuințe

Din punct de vedere edilitar: zonă în dezvoltare

Din punct de vedre economic: zonă în dezvoltare

Oferta de proprietăți imobiliare similare: în creștere

Cererea de proprietăți similare: în creștere

Raport cerere/ofertă: echilibru

Prețuri în zonă pentru proprietăți similare:

Minim: 320 euro/mp

Maxim: 480 euro/mp

Minim: 68.000 euro

Maxim: 176.000 euro

Prețuri în zona vecină pentru proprietăți similare:

Minim: 400 euro/mp

Maxim: 600 euro/mp

Minim: 72.000 euro

Maxim: 224.000 euro

PIAȚA IMOBILIARĂ

Piața imobiliară a fost definită ca fiind interacțiunea dintre persoane fizice sau juridice care schimbă drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii.

Activul evaluat este amplasat în satul Chișoda, comuna Giroc, într-o zonă cu un puternic potențial de dezvoltare imobiliară. Zona analizată este una rezidențială. Se observă în ultima vreme o tendință de migrare de la oraș la sat. Acest fapt se datoreaza unui ambient mai liniștit și lipsit de poluare. Astfel, se instalează un echilibru între cerere și ofertă. Localitatea are și un potențial de dezvoltare economic, întrucât se află la mai puțin de 1 kilometru de municipiul Timișoara.

Prețurile solicitate la terenurile, dar și la imobilele situate în aceeași zonă sau în vecinătate sunt tot mai mari, ca urmare a unei cereri foarte ridicate.

Prețurile solicitate pe piața imobiliară sunt în creștere foarte mare, pentru exemplificare prezint în continuare oferte de pe piața imobiliară, privind vânzările de imobile:

Vând casă Chișoda, P+M, 350 mp teren, 170 mp construiți, 3 dormitoare, 2 băi, living, bucătărie. Preț: 96.000 euro. Tel: 0728236632.

Vând casă Chișoda, 830 mp, front stradal 12 ml, gaz, utilități. Preț: 117.600 euro. Tel: 0730601568.

Casă Chișoda, suprafață totală St= 294 mp, suprafață construită Sc= 184 mp, la cheie. Preț: 132.000 euro. Tel: 0720168325.

Casă Chișoda, suprafață totală St= 268 mp, suprafață construită Sc= 168 mp, 6 camere, terasă, 2 băi, bucătărie, gresie, faianță, parchet. Preț: 128.000 euro. Tel: 0723200899.

Vând casă Chișoda, str. Oituz, 220 mp, toate utilitățile, 4 dormitoare, garaj, terasă. Preț: 132.000 euro. Tel: 0726548978.

Nivelul mediu al veniturilor din sat este sub venitul mediu din Timișoara, dar s-a format deja o pătură de oameni înstăriți cu pretenții de confort ridicate și care pot să plătească acest lucru, fapt atestat prin numărul relativ mare a noilor construcții și a tranzacțiilor cu imobile.

Echiparea edilitară și dezvoltarea rurală este în expansiune, zona beneficiind de toate utilitățile necesare, de magazine în apropiere, mijloc de transport în comun, dispensar, școală cu nivel mediu de învățământ, biserică, parc. Drumurile sunt asfaltate sau în curs de execuție.

Scăderea ratei dobânzii la creditele ipotecare a fost una din principalele cauze care a influențat creșterea prețurilor imobiliare, în paralel cu creșterea cererii de proprietăți imobiliare.

Analizând piața imobiliară din localitate și comunele învecinate se ajunge la concluzia că activitatea pe piața imobiliară locală este bună.

Cererea de pensiuni

Analiza productivității proprietății imobiliare în cauză.

Factori importanți pentru determinarea abilității de competiție a proprietății imobiliare :

mărimea

structura camerelor

decorul și înfățișarea

calitatea administrării

calitatea și caracterul ariei de piață

dotările și facilitățile oferite

venitul pe cameră

Delimitarea pieței

Previziunea cererii.

Analiza fundamentală a cererii de camere de pensiuni se bazează pe gradul de ocupare istoric al camerelor.

Informații utile privind cererea de pensiuni :

număr de nopți pe sejur

număr de persoane pe cameră

perioada de utilizare pe an

prețurile plătite pe cameră

mâncarea, băutura, distracțiile, utilizarea telefonului

mijloace de călătorie

Analiza ofertei competitive :

informații referitoare la pensiuni deja existente și la cele în construcție.

Echilibrul sau analiza reziduală

Cererea curentă și anticipată de camere de pensiune, exprimată prin număr total de nopți pe an, poate fi comparată cu oferta existentă și planificată de camere disponibile.

Previziunea atractivității proprietății imobiliare în cauză

Alocarea numărului total de nopți- cameră cerut între proprietățile competitive poate fi determinată luând în considerare preferințele clienților, precum următoarele :

prețul camerelor

distanța pentru călătorie

calitatea facilităților

îmbunătățirile

administrarea

imaginea

IV. CEA MAI BUNĂ UTILIZARE

Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății, selectată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în capitolele următoare ale lucrării.

Cea mai bună utilizare este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit, care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai bună valoare.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii. Ea trebuie să fie:

permisibilă legal

posibilă fizic

fezabilă financiar

maxim productivă.

Analiza celei mai bune utilizări (CMBU)

și

Evaluarea unei proprietăți imobiliare

Criteriile CMBU:

posibilă fizic și justificată adecvat

permisă legal

fezabilă financiar

conduce la cea mai mare valoare a proprietății evaluate

Proprietatea

Localitatea: Chișoda

Județul: Timiș

Strada: Păcii, nr.8

Am ales această localitate, deoarece are multe atuuri pentru a se dezvolta în viitor.

teren: 312 mp, forma dreptunghiulară

construcție P+M

Sc: 107,73 mp

Sd: 234,36 mp

Su: 202,46 mp

destinația actuală: pensiune

Reglementări PUZ:

POT = 40%

Regim maxim de înălțime: P+1E+M

Destinații permise:

comercial- magazine

rezidențial

comercial- pensiune

Un studiu de piață care vizează lansarea pe piață a unui nou produs imobiliar începe cu identificarea ariei pieței pentru proiectul imobiliar respectiv. Astfel, se analizează factorii locali, care sunt foarte importanți. Dezvoltarea economică a zonei respective și caracteristicile demografice sunt factori importanți care trebuie luați în seamă. Analiza cererii este următorul pas care trebuie făcut într-un studiu de piață. Astfel, se identifică perspectivele de dezvoltare economică a zonei respective, se identifică activitățile care se vor dezvolta în zonă, caracteristici demografice (număr de gospodării, structura pe vârstă, venit pe familie, dimensiunea unei familii, statut social, etc.). Următorul pas este analiza ofertei. În această analiză se urmăresc: dimensiunea stocului curent de imobile, dimensiunea proiectelor imobiliare aflate în derulare și a celor planificate (acestea trei enumerate formează stocul previzionat de imobile); caracteristicile stocului existent și previzionat; rata spațiului vacant; prețuri și chirii practicate; perioadele de timp în care s-au realizat închirierile; dacă există un singur chiriaș sau mai mulți, etc.

Pentru realizarea construcției unei clădiri este nevoie de mai multe proiecte.

Proiect urbanistic de detaliu – PUD- ce constituie o clarificare în detaliu a proiectului pentru zone specifice

Plan de urbanism zonal – PUZ- privind o porțiune concretă de teren

Plan de urbanism general – PUG- pentru toată aria administrativ-teritorială. Acest PUG este actualizat la fiecare 5-10 ani și reprezintă baza dezvoltării regionale

Proiect arhitectural de construcție – PAC

Faze:

tema de proiectare

studiul de fezabilitate

Obținere certificat de urbanism. Acest document stabilește cerințele de urbanism în concordanță cu specificul amplasamentului și enumeră inștiințările, avizele și alte autorizații necesare cerute pentru a fi obținute în vederea emiterii autorizației de construcție. De asemenea stabilește procentul maxim de ocupare a terenului pentru contrucția permisă (POT), restricțiile de înălțime a oricărei construcții, tipul de materiale ce pot fi folosite, alte condiții tehnice speciale pentru construcție precum și avize și autorizații necesare.

Obținere avize cerute prin Certificatul de urbanism. Avizele și permisele sunt emise de companiile de utilități (apă, gaz, canal și electricitate) și de autoritățile însărcinate cu mediul, sănătatea publică, incendii, protecția istorică și ariile protejate, acestea fiind doar câteva exemple. Unele Consilii Locale au pus la punct “Permisul Unic” ce permite investitorului să obțină rapid și ușor toate avizele și autorizațiile necesare dintr-un singur loc.

Întocmire documentație pentru autorizația de construire. Certificatul de Urbanism nu constituie sub nicio formă acceptul de a începe construcția. Acest drept poate fi acordat numai de autorizația de construcție emisă ulterior și în baza unui certificat de urbanism valabil. Autorizația de construcție reprezintă un document emis de autoritățile publice locale ce garantează conformitatea cu reglementarile tehnice și legale privind amplasamentul, forma, executarea și funcționalitatea structurii. Acest document este absolut necesar. Construirea fără autorizație poate atrage penalități sau demolarea clădirii.

Întocmirea documentației pentru detaliile de execuție.

Întocmirea documentației pentru execuția clădirii.

Fizic posibil și justificată adecvat

Destinație comercială- spații comerciale (magazin)

Su închiriabilă/ palier = 113 mp

Preț spații comerciale:

parter: 560 euro/mp Su închiriabilă

etaj: 400 euro/mp Su închiriabilă

Chirii spații comerciale:

parter: 5,6 euro/mp Su închiriabilă

etaj: 4 euro/mp Su închiriabilă

Grad de ocupare mediu: 80%

Se vând 113 mp Su închiriabilă/an

Prima dată se vinde parterul

Rata de creștere perpetuă așteptată: 2%

Investiții necesare pentru adecvare: 120 euro/mp AD

B. Destinație comercială- pensiune

Su închiriabilă/ palier = 110 mp

Preț pensiune: 152.000 euro (se vinde integral)

Chirii:

camere simple: 12 euro/zi

camere duble: 17 euro/zi

Grad de ocupare mediu: 60%

Rata de creștere perpetuă așteptată: 2%

Investiții necesare pentru adecvare: 160 euro/mp AD

Pensiunea are la etaj 3 camere simple și 1 cameră dublă. Fiecare cameră are baie separată. La parter se află restaurantul, iar în spate bucătăria. Gradul de ocupare este mult mai mic decât la spațiile destinate magazinelor. Restaurantul este închiriat adesea unor evenimente speciale (nunți, botezuri, banchete, majorate).

C. Destinație rezidențială

Su închiriabilă = 202 mp

Preț casă: 112.000 euro (se vinde integral)

Chirii:

544 euro/an

Grad de ocupare mediu: 90%

Rata de creștere perpetuă așteptată: 2%

Investiții necesare pentru adecvare: 136 euro/mp AD

2. Permisă legal

Destinație comercială- spații comerciale: permisă de PUZ

Destinație rezidențială: permisă de PUZ

Destineție comercială- pensiune: permisă de PUZ

3. Fezabilă financiar

Valoarea investiției (VI) vs. Valoarea actualizată netă (VAN)

VAN = Cash flow actualizat (Cf act)

+ Valoare reziduală actualizată (VREZ act)

2. CF (VBE) = VBP (din închiriere)

– Pierderi grad neocupare

3. Rata de actualizare (a) = Rata de capitalizare + Rata de creștere perpetuă așteptată

4. VREZ = Valoare revânzare proprietate

5. VI = Investiții necesare / mp * Aria desfășurată

6. Plata chiriilor se face anticipat

7. Contracte de închiriere pe 5 ani.

Destinație comercială- spații comerciale

Calculul CFA

Tabelul 1. Calcul CFA

Spațiile comerciale se închiriază în primii 5 ani. Suprafața închiriabilă este de 113 mp parter și tot de 113 mp la etaj. Chiria euro/mp/ lună la parter este de 5,6 euro, iar la etaj de 4 euro. Gradul de ocupare mediu este de 80%. Chiria s-a luat în funcție de chiriile practicate în zonă și de rezultatele studiului de piață.

Calcul VREZ

Tabelul 2. Calcul VREZ

În anul 6 nu se mai închiriază niciun spațiu la parter, deoarece în acest an parterul se vinde. Acesta este cumpărat chiar de persoana care a închiriat spațiul în primii 5 ani și care continuă afacerea. De aceea, suprafața închiriabilă în anii 6,7,8,9,10 este de 0.

În anii 6 și 7 se mai închiriază spațiile de la etaj, urmând ca acesta să fie vândut integral în anul 8. Astfel, suprafața închiriabilă la etaj, în anii 8,9,10 este de 0.

Calcul VREZ

Tabelul 3. Calcul VREZ

Se observă că în anul 6 s-a vândut parterul, iar la valoarea de vânzare a acestuia s-a adăugat CFA din închirierea etajului. În anul 7 nu s-a vândut nimic, deoarece în anul 6 s-a vândut parterul, iar etajul se vinde abia în anul 8. Se adaugă doar CFA din închirierea etajului în anul 7. În anul 8 s-a vândut etajul, iar la valoare s-a adăugat 0, deoarece nu s-a mai închiriat nimic.

4. Calcul VAN și VI

CFA total utilizare 42.046

CFA total dezinvestire 61.013

VAN euro 103.059

Investiția necesară /mp AD euro 120

Suprafața desfășurată totală 234,36

Valoare investiție (VI) 28.123

Concluzie:

VI < VAN => investiție rentabilă

B. Destinație comercială- pensiune

Calcul CFA

Tabelul 4. Calcul CFA

Pensiunea are un bar restaurant la parter, iar la etaj 3 camere simple și 1 cameră dublă.

Tariful unei camere simple/ zi este de 12 euro, iar al unei camere duble de 17 euro. Gradul mediu de ocupare este de 60%.

Presupunem că la restaurantul bar de la parter avem un număr de 10 clienți pe zi, fiecare client consumând de 15 RON.

Există mai multe avantaje în cadrul unei pensiuni, deoarece la restaurant se pot organiza evenimente speciale, cum sunt: nunți, botezuri, majorate, banchete, etc. De aceea, nu se poate vorbi de un grad de ocupare anume. Am ales ca număr mediu de clienți/zi- 10, dar o data cu creșterea notorietății pensiunii va crește și numărul celor care frecventează restaurantul/barul. Poziția foarte bună, aproape de centru, face ca această clădire să aibă acces facil și vizibilitate ridicată.

Calcul VREZ

Tabelul 5. Calcul VREZ

În anii 6 și 7 se mai folosește pensiunea de către proprietar (investitor) și astfel se mai obțin câștiguri din chiriile camerelor, dar și din consumațiile înregistrate în barul-restaurant de la parter. În anul 8, proprietarul vinde integral pensiunea.

3. Calcul VREZ

Tabelul 6. Calcul VREZ

În anul 8 proprietarul vinde integral pensiunea cu 152.000 euro. Pensiunea este dotată cu aparatură modernă, bucătărie utilată complet, finisaje moderne și de calitate, mobilier de calitate, băi cu instalații moderne.

Prețul este stabilit în funcție de prețul pieței în zona din care face parte, de amplasamentul clădirii, de faptul că se află într-o zonă cu vad comercial, aproape de centru, dar și de caracteristicile (interioare și exterioare) ale clădirii.

După vânzare, clădirea se poate folosi și în alte scopuri.

4. Calcul VAN și VI

CFA total utilizare 276.715

CFA total dezinvestire 156.673

VAN euro 433.388

Investiția necesară /mp AD euro 160

Suprafața desfășurată totală 234,36

Valoare investiție (VI) 37.498

Concluzie:

VI < VAN => investiție rentabilă

C. Destinație rezidențială

1. Calcul CFA

Tabelul 7. Calcul CFA

În primii 5 ani, casa este închiriată cu 2 euro/mp. Venitul obținut în decursul unui an din închiriere este de 4.848 euro. Gradul de ocupare este de 90%.

Calcul VREZ

Tabelul 8. Calcul VREZ

Casa se mai închiriază în anii 6 și 7, urmând ca din anul 8 să fie vândută de proprietar.

Calcul VREZ

Tabelul 9. Calcul VREZ

În anul 8 casa este vândută de proprietar cu suma de 112.000 euro.

Prețul este stabilit în funcție de prețul pieței în zona din care face parte, de amplasamentul clădirii, de faptul că se află într-o zonă cu vad comercial, aproape de centru, dar și de caracteristicile (interioare și exterioare) ale clădirii.

4. Calcul VAN și VI

CFA total utilizare 18.193

CFA total dezinvestire 62.650

VAN euro 80.843

Investiția necesară /mp AD euro 136

Suprafața desfășurată totală 234,36

Valoare investiție (VI) 31.873

Concluzie:

VI < VAN => investiție rentabilă

3. Fezabilă financiar

Valoarea investiției VI vs. VAN (valoarea actualizată netă)

Destinație comercială- spații comerciale:

VAN = 103.059 euro

VI = 28.123 euro

Concluzie: este fezabilă (câștig: 74.936 euro)

Se câștigă de 3,7 ori față de cât s-a investit.

Destinație comercială- pensiune:

VAN = 433.388 euro

VI = 37.498 euro

Concluzie: este fezabilă (câștig: 395.890 euro)

Se câștigă de 11,6 ori față de cât s-a investit.

Destinație rezidențială- casă:

VAN = 80.843 euro

VI = 31.873 euro

Concluzie: este fezabilă (câștig: 48.970 euro)

Se câștigă de 2,5 ori față de cât s-a investit.

Toate cele trei destinații sunt fezabile.

Concluzii:

Având în vedere că urmărim să investim cât mai puțin și să câștigăm cât mai mult, varianta cea mai fezabilă este destinația pentru pensiune. Astfel, făcând un calcul, observăm că avem un câștig de aproape 12 ori mai mare față de cât am investit. La celelalte variante câștigul este mai mare doar de aproximativ 3 ori.

După toate cele spuse și în urma unui atent studiu de piață, în cadrul căruia au fost atinse punctele principale (identificarea ariei pieței, analiza cererii și analiza ofertei), s-a hotărât că cea mai potrivită destinație este cea pentru pensiune.

V. METODE DE EVALUARE

I. ABORDAREA PRIN COMPARAȚII

COMPARAȚIA VÂNZĂRILOR

Metoda comparațiilor de piață utilizează analiza comparativă: estimarea valorii de piață se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare și compararea celei care trebuie evaluata cu aceste proprietăți. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile unor proprietăți competitive și comparabile.

Analiza comparativă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietăți și tranzacții, care influențează valoarea.

În aplicarea metodei comparației directe se parcurg următoarele etape:

– cercetarea pieței pentru a obține informații despre tranzacții similare;

– verificarea informațiilor pentru confirmarea corectitudinii datelor;

– alegerea unor criterii de comparație relevante și elaborarea unei analize pe fiecare criteriu;

– compararea proprietăților similare (comparabile) cu proprietatea evaluată și ajustarea prețului de vânzare a fiecărei proprietăți comparabile;

– analiza rezultatelor evaluării și stabilirea unei valori sau a unui interval de valori.

În metoda comparației directe sunt mai multe elemente de comparație de bază: condițiile pieței; localizarea; caracteristicile fizice; caracteristicile economice; utilizarea; componente non-imobiliare ale valorii.

Ținând cont de tipul proprietății imobiliare evaluate, la aplicarea metodei comparațiilor directe asupra proprietății subiect s-a utilizat analiza pe perechi de date și analiza comparativă. Comparabilele s-au luat de pe piața imobiliară.

Proprietatea A: este situată în satul Chișoda, strada Primăverii, nr. 10. Satul este situat în apropierea municipiului Timișoara la mai puțin de 1 km. Proprietatea aparține familiei Georgescu Ion și Maria și este înscrisă în CF nr. 1385 a localității Chișoda. Proprietatea este compusă din teren și casă. Construcția a fost finalizată în anul 2005 și are regim de înălțime P+M. Imobilul a fost construit pe un teren cu o suprafață de 245 mp, având o deschidere la stradă de 15 ml, iar suprafața totală locuibilă este de 120 mp. Construcția este compusă din: 4 camere, 1 bucătărie, 2 băi, grădină, curte, mansardă. Imobilul este prevăzut cu toate utilitățile. Fundația este din beton, zidăria din cărămidă, pereții sunt prevăzuți cu termoizolație și tencuială simplă. Planșeul este din beton, șarpanta din lemn și este acoperită cu țiglă. Podelele sunt acoperite cu gresie și faianță, iar ușile și geamurile sunt din termopan. Prețul tranzacției la 25.02.2009 a fost de 100.000 euro.

Proprietatea B: este situată în satul Chișoda, strada Oituz, nr.13. Proprietatea aparține familiei Ionescu Dan și Elena și este înscrisă în CF nr. 1379 a localității Chișoda. Proprietatea este compusă din teren și casă. Construcția a fost finalizată în 2007 și are regim de înălțime P+E1. Suprafața terenului este de 340 mp și are un front stradal de 19 ml. Casa are suprafața utilă de 224 mp. Construcția are următoarea compartimentare: 5 camere, 1 bucătărie, 2 băi, curte, grădină. Totodată, este îmbunătățită cu gresie, faianță și parchet. Din punct de vedere constructiv, fundația este din beton, iar suprastructura este din zidărie portantă de cărămidă. Are planșeul din beton. Podelele sunt acoperite cu gresie și parchet laminat. Casa are pereți cu termoizolație și cu tencuială decorativă. Tâmplăria este din PVC și geam termopan. Șarpanta este din lemn și învelitoarea din tablă Lindab. Instalațiile sanitare sunt funcționale. Sistemul de încălzire este asigurat prin centrală cu gaz metan. Prețul tranzacției a fost la 16.04.2009 de 132.000 euro.

Proprietatea C: este situată în comuna Giroc, str. Trandafirului, nr.16, lângă Timișoara și aparține familiei Diaconu Mihai și Domnica. Proprietatea este înscrisă în CF nr. 2121 a comunei Giroc. Din punct de vedere imobiliar, comuna a fost percepută de către potențialii investitori ca și zonă adiacentă a municipiului Timișoara. Proprietatea este construită pe un teren cu suprafața de 404 mp și are o deschidere la stradă de 20 ml. Regimul de înălțime este P+M. Imobilul are o suprafață totală locuibilă de 240 mp, având următoarea compartimentare: 6 camere, 1 bucătărie, 2 băi, curte, grădină, dependințe, mansardă. Din punct de vedere al caracteristicilor constructive, fundația este din beton, iar suprastructura din cărămidă . Planșeul este din beton. Podelele sunt acoperite cu gresie și parchet. Finisajele exterioare sunt din tencuieli simple și cele interioare sunt din tencuieli gletuite și zugrăveli lavabile. Tâmplăria este din PVC și geam termopan. Șarpanta este din lemn, iar învelitoarea din țiglă. Proprietatea are toate utilitățile (apă, canalizare, cablu TV, gaz, încălzire centrală, telefon). Proprietatea nu are garaj. Prețul tranzacției la data de 20.04.2009 a fost de 129.000 euro.

Proprietatea D: este situată în comuna Giroc, str. Traian, nr. 22. Proprietatea este compusă din teren și casă, în suprafață de 400 mp și front stradal 18 ml. Imobilul are o suprafață totală locuibilă de 160 mp și este prevăzut cu: 4 camere, 1 bucătărie, 1 baie, 1 baie de serviciu, curte, grădină. Regimul de înălțime este de P+M. Imobilul este prevăzut cu toate utilitățile: apă, canal, telefon. Fundația este din beton, zidăria din cărămidă, planșeul din beton, șarpanta din lemn și învelitoarea din tablă. Pardoseala este din parchet și gresie. Ușile și geamurile sunt din PVC și geam termopan. Prețul tranzacției la data de 05.04.2009 a fost de 130.000 euro.

Proprietatea E: este situată în Șag, str. Iris. Imobilul este construit pe o suprafață de 200 mp și un front stradal de 30 ml. Casa are o suprafață utilă de 112 mp și este formată din: 4 camere, 1 bucătărie, 2 băi, curte, mansardă, fiind prevăzută cu toate utilitățile. Din punct de vedere constructiv, casa are fundația construită din beton, zidăria din cărămidă. Acoperișul este din țiglă și șarpanta din lemn. Tencuiala exterioară este simplă, iar finisajul interior este din glet și lavabilă. Pardoseala este din gresie. Tâmplăria este din PVC și geam termopan. Prețul de vânzare în data de 08.03.2009 a fost de 90.000 euro.

Datele caracteristice sunt cuprinse în tabelul următor:

Tabelul 10. Datele caracteristice ale proprietăților

Grila datelor de piață și corecțiiele realizate sunt prezentate în tabelul următor:

Tabelul 11. Grila datelor de piață și corecțiile

Explicarea corecțiilor

Pentru a ajunge la o valoare, se calculează care este suma valorilor absolute a corecțiilor (valoarea brută) și suma algebrică a corecțiilor (valoarea netă). Se va atribui o pondere mai mare proprietăților comparabile care necesită corecții mai puține.

În cadrul acestei abordări , au fost folosite cinci proprietăți comparabile, foarte apropiate ca localizare și caracteristici fizice.

Localizare.

Am comparat proprietatea comparabilă B din satul Chișoda, la fel ca și subiectul evaluării, și proprietatea comparabilă C, din comuna Giroc, strada Trandafirului.

B și C

B: 132. 000 euro

C: 129.000 euro

129.000 – 132.000 = -3.000 euro

-3.000 / 129.000 = -2%

în Giroc imobilul C este cu 2% mai ieftin decât imobilul B din Chișoda

se aplică o corecție de +2% la imobilul C.

Ținând cont că și imobilul D are aceeași localizare ca și imobilul C, se aplică aceeași corecție de +2%.

Pentru comparabila A nu se aplică corecții, ea fiind situată la fel ca proprietatea subiect în satul Chișoda.

A și E

A: 100. 000 euro

E: 90.000 euro

90.000 – 100.000 = -10.000 euro

-10.000 / 90.000 = -11%

în Șag imobilul E este cu 11% mai ieftin decât imobilul A din Chișoda

se aplică o corecție de +11% la imobilul E.

Teren.

La teren am aplicat corecții în plus sau în minus în funcție de suprafața terenului aferent fiecărei proprietăți comparabile.

Din analiza făcută asupra pieței imobiliare din zona în care analizăm subiectul, a rezultat că tranzacțiile cu terenuri în Chișoda, strada Păcii, sunt la 96 euro/mp.

312- 245 = 67

67 mp * 96 € /mp = 6.432 euro

100.000 + 6.432 = 106.432 euro

La comparabila A terenul aferent este de 245 mp. S-a făcut diferența dintre suprafața de 312 mp aferenți subiectului și suprafața de 245 mp aferenți comparabilei A, apoi s-a înmulțit cu valoarea de mp obținuți din comparația terenurilor (96 euro/mp). Corecția rezultată pentru comparabila A este de 6.432 euro. Întrucât suprafața terenului A este mai mică decât cea a subiectului nostru, corecția se face cu „+”.

312- 340 = – 28

– 28 mp * 96 € /mp = – 2.688 euro

132.000– 2.688 = 129.312 euro

La comparabila B terenul aferent este de 340 mp. S-a făcut diferența dintre suprafața de 312 mp aferenți subiectului și suprafața de 340 mp aferenți comparabilei B, apoi s-a înmulțit cu valoarea de mp obținuți din comparația terenurilor (96 euro/mp). Corecția rezultată pentru comparabila B este de -2.688 euro. Întrucât suprafața terenului B este mai mare decât cea a subiectului nostru, corecția se face cu „-”.

312- 404 = – 92

– 92 mp * 96 € /mp = – 8.832 euro

131.580 – 8.832 = 122.748 euro

La comparabila C terenul aferent este de 404 mp. S-a făcut diferența dintre suprafața de 312 mp aferenți subiectului și suprafața de 404 mp aferenți comparabilei C, apoi s-a înmulțit cu valoarea de mp obținuți din comparația terenurilor (96 euro/mp). Corecția rezultată pentru comparabila C este de -8.832 euro. Întrucât suprafața terenului C este mai mare decât cea a subiectului nostru, corecția se face cu „-”.

312- 400 = – 88

– 88 mp * 96 € /mp = – 8.448 euro

132.600 – 8.448 = 124.152 euro

La comparabila D terenul aferent este de 400 mp. S-a făcut diferența dintre suprafața de 312 mp aferenți subiectului și suprafața de 400 mp aferenți comparabilei D, apoi s-a înmulțit cu valoarea de mp obținuți din comparația terenurilor (96 euro/mp). Corecția rezultată pentru comparabila D este de -8.448 euro. Întrucât suprafața terenului D este mai mare decât cea a subiectului nostru, corecția se face cu „-”.

312- 200 = 112

112 mp * 96 € /mp = 10.752 euro

99.900 + 10.752 = 110.652 euro

La comparabila E terenul aferent este de 200 mp. S-a făcut diferența dintre suprafața de 312 mp aferenți subiectului și suprafața de 200 mp aferenți comparabilei E, apoi s-a înmulțit cu valoarea de mp obținuți din comparația terenurilor (96 euro/mp). Corecția rezultată pentru comparabila E este de 10.752 euro. Întrucât suprafața terenului E este mai mică decât cea a subiectului nostru, corecția se face cu „+”.

Suprafața utilă.

A și B

132.000 – 100.000 = 32.000 euro

224 – 120 = 104 mp

32.000/ 104 = 308

Pentru a afla corecția care trebuie aplicată, s-a făcut o analiză comparativă între proprietatea comparabilă A și proprietataea comparabilă B, localizate ambele în Chișoda, la fel ca și proprietatea evaluată.

Făcând diferența dintre cele două valori , precum și diferența dintre suprafețele utile ale celor două comparabile, a rezultat o valoare de 32.000 euro pentru construirea de 104 mp de suprafață. În urma calculelor a rezultat o valoare de 308 euro pentru diferența de un mp suprafață utilă.

A: 202 – 120 = 82

82 * 308 = 25.256

La comparabila A suprafața utilă este de 120 mp. S-a făcut diferența dintre suprafața de 202 mp aferenți subiectului și suprafața de 120 mp aferenți comparabilei A, apoi s-a înmulțit cu valoarea de mp obținuți mai sus (308 euro/mp). Corecția rezultată pentru comparabila A este de 25.256 euro. Întrucât suprafața utilă a comparabilei A este mai mică decât cea a subiectului nostru, corecția se face cu „+”.

B: 202 – 224 = – 22

– 22 * 308 = – 6.776

La comparabila B suprafața utilă este de 224 mp. S-a făcut diferența dintre suprafața de 202 mp aferenți subiectului și suprafața de 224 mp aferenți comparabilei B, apoi s-a înmulțit cu valoarea de mp obținuți mai sus (308 euro/mp). Corecția rezultată pentru comparabila B este de – 6.776 euro. Întrucât suprafața terenului B este mai mare decât cea a subiectului nostru, corecția se face cu „-”.

C: 202 – 240 = -38

-38 * 308 = -11.704

La comparabila C suprafața utilă este de 240 mp. S-a făcut diferența dintre suprafața de 202 mp aferenți subiectului și suprafața de 240 mp aferenți comparabilei C, apoi s-a înmulțit cu valoarea de mp obținuți mai sus (308 euro/mp). Corecția rezultată pentru comparabila C este de -11.704 euro. Întrucât suprafața terenului C este mai mare decât cea a subiectului nostru, corecția se face cu „-”.

D: 202 – 160 = 42

42 * 308 = 12.936

La comparabila D suprafața utilă este de 160 mp. S-a făcut diferența dintre suprafața de 202 mp aferenți subiectului și suprafața de 160 mp aferenți comparabilei D, apoi s-a înmulțit cu valoarea de mp obținuți mai sus (308 euro/mp). Corecția rezultată pentru comparabila D este de 12.936 euro. Întrucât suprafața terenului D este mai mică decât cea a subiectului nostru, corecția se face cu „+”.

E: 202 – 112 = 90

90 * 308 = 27.720

La comparabila E suprafața utilă este de 112 mp. S-a făcut diferența dintre suprafața de 202 mp aferenți subiectului și suprafața de 112 mp aferenți comparabilei E, apoi s-a înmulțit cu valoarea de mp obținuți mai sus (308 euro/mp). Corecția rezultată pentru comparabila E este de 27.720 euro. Întrucât suprafața terenului A este mai mică decât cea a subiectului nostru, corecția se face cu „+”.

În cazul nostru, proprietatea „B” are cea mai mică corecție totală brută (7%), și se alege, prin rotunjire: 123.000 euro.

II. ABORDAREA PRIN COSTURI

COSTUL DE ÎNLOCUIRE NET

Cost de înlocuire. Metoda devizelor.

Tabelul 12. Cost de înlocuire – deviz

Pe baza analizei ofertelor de pe piață, am calculat costurile de înlocuire pentru unele elemente cu uzură fizică recuperabilă și uzură fizică nerecuperabilă. Costul de înlocuire s-a calculat în funcție de suprafața utilă.

Oferta ne-a fost prezentată de firma Elegant trust.srl CUI RO21168296 prețuri CONSTRUCȚII si AMENAJĂRI 2009.

Cost de înlocuire. Uzură fizică recuperabilă.

Tabelul 13. Cost de înlocuire- uzură fizică recuperabilă – lei-

În cazul tencuielii decorative, costul de eliminare este de 525 și a fost calculat astfel: raport între durata de viață a elementului cu uzură fizică recuperabilă și durata totală de viață a construcției * costul de înlocuire.

Valoarea după uzura fizică recuperabilă.

Tabelul 14. Valoare în funcție de uzura fizică recuperabilă

Se observă că în cazul placării pereților cu gips carton pe structură metalică costul depreciat este 0, iar la tencuiala decorativă exterioară tip Marmofix este 4.727. Luând în calcul aceste două valori, am calculat costul de reconstrucție depreciat. Din totalul costului de înlocuire brut am scăzut 5.656 și 525.

Cost de înlocuire. Uzură fizică nerecuperabilă.

Elemente cu viață scurtă

Tabelul 15. Cost de înlocuire- uzură fizică nerecuperabilă- elemente cu viață scurtă

Cost de reconstrucție. Uzură fizică nerecuperabilă.

Elemente cu viață lungă

Tabelul 16. Cost de reconstrucție- uzură fizică nerecuperabilă- elemente cu viață lungă

Procentul de 10% îl aplicăm la cât a rămas ca și cost de nou pentru elementele cu viață lungă.

Cost de reconstrucție. Neadecvare funcțională recuperabilă.

Deficiențe ce necesită adăugiri

Tabelul 17. Cost de reconstrucție- neadecvare funcțională recuperabilă- deficiențe ce necesită adăugiri

S-a hotărât adăugarea unui nou element, și anume a unui grup sanitar. Astfel, 5.252 RON reprezintă suma care s-ar fi alocat dacă elementul ar fi fost construit de la început. Suma de 3.948 RON reprezintă costul elementului nou dacă l-am fi adăugat la data efectuării evaluării.

Cost de reconstrucție. Neadecvare funcțională recuperabilă.

Deficiențe ce necesită înlocuiri sau modernizări

Tabelul 18. Cost de reconstrucție- neadecvare funcțională recuperabilă

Cost de reconstrucție/ înlocuire. Neadecvare funcțională nerecuperabilă. Supradimensionare.

Întrucât clădirea este nouă (an construcție 2003), toate elementele de construcție sunt la standardele actuale în materie de construcții. Astfel, nu putem spune că avem vreun element care s-a demodat și trebuie înlocuit din acest motiv.

Cost de reconstrucție/ înlocuire. Depreciere externă.

Tabelul 19. Cost de reconstrucție- depreciere externă

28.080 = 650*202*3,6

650 euro/lună reprezintă suma cu care se închiriază casa , iar 202 este suprafața utilă.

Tabelul 20. Cost de înlocuire depreciat

Teren: 36.504 euro

Casă + teren: 106.285 euro

III. ABORDAREA PRIN VENIT

METODA CAPITALIZĂRII VENITULUI

În abordarea prin venit, evaluatorul analizează capacitatea proprietății de a genera beneficii viitoare și capitalizează venitul pentru a determina o valoare actualizată. În această abordare principiul anticipării este fundamental. Tehnicile și procedurile specifice acestei abordări sunt utilizate pentru analiza vânzărilor comparabile și pentru a cuantifica deprecierea în cazul abordării prin cost.

1- [(Ch expl. / VBE)*100]

Rc = = 0,07 = 7%

PV/VBE

PV- prețul de vânzare

12 euro/zi * 3 camere simple * 365 zile/an = 13.140 euro/an camere simple

17 euro/zi * 1 cameră dublă * 365 zile/an = 6.205 euro/an cameră dublă

TOTAL: 13.140 euro/an + 6.205 euro/an = 19.345 euro/an (închiriere camere simple și duble).

Valoarea proprietății = VNE / c = 8.421/ 7% = 120.300 euro

Venitul brut potențial (VBP) se determină prin înmulțirea chiriei aferente proprietății, pe lună, și suprafața închiriabilă. Pentru a determina venitul net din exploatare, scădem din VBE totalul cheltuielilor fixe, totalul cheltuielilor variabile și CH pentru reparații și întreținere pe care se presupune că le are proprietarul în decursul unui an de zile. Cheltuielile fixe cuprind impozitul pe clădire, impozitul pe teren. Cheltuielile variabile sunt de fapt cheltuielile de întreținere pe care le are proprietarul în decursul unui an. Proprietarul mai are, de asemenea, cheltuieli ce vizează reparațiile și întreținerea instalațiilor, ch ce pot să apară, neprevăzut, în decursul unui an și pentru care trebuie să fie pregătit.

Rata de capitalizare am calculat-o conform formulei prezentate anterior. Rata de capitalizare este rata de venit pentru o proprietate totală care reflectă relația dintre venitul net din exploatare, așteptat pentru un an, și prețul proprietății.

În cazul unei pensiuni, când vorbim despre chirie ne referim la sumele incasate din închirierea camerelor disponibile. În cazul nostru, se închiriază 3 camere simple, fiecare cu 12 euro/zi și 1 cameră dublă cu 17 euro/zi.

IV. METODA REZIDUALĂ

Teren

Din cea mai bună utilizare rezultă că cel mai bine ar ieși construcția unei pensiuni. Luând în calcul acest aspect presupunem un VNE anticipat de 16.000 euro. Rata de capitalizare de piață pentru terenuri este de 7%. Valoarea clădirii este anticipată ca fiind de 152.000 euro. Proiectul nu are datorii la data terminării.

Venitul pentru clădire este calculat astfel:

Vb*Rb= Ib

152.000 * 0,07 = 10.640 euro

Venitul atribuit terenului este calculat prin scăderea venitului clădirii din VNE:

(14.000 – 10.640 )= 3.360 euro

Valoarea terenului este calculată prin formula:

Il/Rl= Vl

3.360/0,07 = 48.000 euro

Valoare teren: 48.000 euro

CONCLUZII

Din analiza valorilor obținute prin cele trei metode, ținând seama de caracteristicile construcției, dar și ale terenului pe care aceasta este construită, de caracteristicile zonei, de potențialul de dezvoltare, de ofertele și solicitările de pe piața imobiliară pentru astfel de proprietăți, opinia mea este că metoda comparațiilor directe reflectă cel mai bine valoarea proprietății analizate. Astfel, valoarea cea mai relevantă este cea de 123.000 euro, adică un echivalent de 516.575 RON.

În formularea acestei concluzii s-a ținut seama, în special, de caracteristicile zonei, de evoluția pieței imobiliare, de utilitățile edilitare și de ceea ce se preconizează a fi în viitor, adică o zonă tot mai dezvoltată din punct de vedere imobiliar și economic.

Comparând cele două valori obținute la teren (36.504 euro și 48.000 euro), alegem ca valoare optimă 36.504 euro.

Rezultatele din prezentul raport de evaluare se doresc a fi un instrument util și ușor de utilizat pentru beneficiar, dar și o radiografie a pieței imobiliare din localitatea Chișoda, jud. Timiș.

Rezultatele și concluziile din raport nu sunt considerate exhaustive, acestea putând fi rectificate și actualizate în cazul în care se constată o schimbare semnificativă a condițiilor sau evoluției pieței imobiliare în speță.

Pentru cazurile în care se solicită întocmirea de acte în formă autentică pentru tranzacții imobiliare la valori care nu se încadrează în valorile cuprinse în prezentul raport sau pentru proprietăți imobiliare atipice (necuprinse în raport), se poate solicita evaluatorului efectuarea unor evaluări specifice pentru cazurile respective.

Pentru cazurile în care se solicită întocmirea de acte în formă autentică pentru tranzacțiile imobiliare a unor proprietăți ce nu sunt cuprinse în raport, fie se pot adopta valori aferente proprietăților imobiliare similare din zonele adiacente (imediat învecinate) pentru care există valori estimate, fie se poate solicita evaluatorului efectuarea unor evaluări specifice pentru cazurile respective.

Referitor la rezultatele obținute se precizează următoarele:

valorile estimate au fost exprimate și sunt valabile exclusiv în condițiile și prevederile prezentului raport;

valorile estimate nu țin seama de responsabilitățile de mediu aferente proprietăților imobiliare în speță și nici de eventualele costuri rezultate din conformarea cu cerințele legale din acest punct de vedere;

valorile estimate sunt prezentate sub forma unor predicții și constituie aprecieri subiective;

evaluarea este o opinie asupra unei valori;

valorile estimate sunt considerate în condiții de piață integrală la data tranzacției;

valorile estimate conțin TVA (în situația în care natura tranzacției și statutul vânzătorului / cumpărătorului impun aplicarea acestei taxe);

alegerea valorilor finale s-a făcut ținând cont de credibilitatea surselor de informare, de gradul de precizie a metodelor folosite pentru evaluare și de condițiile de piață existente la data evaluării.

BIBLIOGRAFIE

Appraisal Institute of Canada – Evaluarea proprietăților imobiliare- – a doua ediție revizuită

Abrams, Charles- The Language of Cities: A Glossary of Terms- New York, Viking Penguin, Inc.- 1972

Appraisal Institute- Real Estate Valuation in Global Markets- Chicago-1997

Byrne, Therese- A Guide to Real Estate Information Sources- 1980

Standardele Internaționale de Evaluare- Ediția a opta- 2007

Ziarul de Imobiliare

Piața imobiliară- jud. Timiș- localitățile Chișoda și Giroc

www.pwcglobal.com

Journal of the American Society of Farm Managers and Rural Appraisers- Denver – American Society Farm Managers and Rural Appraisers

Journal of Property Management- Chicago- Institute of Real Estate Management

ANEXE

EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PLAN DE CARTE FUNCIARĂ

SCHIȚĂ IMOBIL

FOTOGRAFII ALE COMPARABILELOR

Sat Chișoda, strada Primăverii- comparabila A-metoda comparațiilor directe.

Sat Chișoda, strada Oituz- comparabila B- metoda comparațiilor directe.

Comuna Giroc, strada Trandafirului- comparabila C- metoda comparațiilor directe.

Comuna Giroc, strada Traian- comparabila D- metoda comparațiilor directe.

Comuna Șag, strada Iris- comparabila E- metoda comparațiilor directe.

BIBLIOGRAFIE

Appraisal Institute of Canada – Evaluarea proprietăților imobiliare- – a doua ediție revizuită

Abrams, Charles- The Language of Cities: A Glossary of Terms- New York, Viking Penguin, Inc.- 1972

Appraisal Institute- Real Estate Valuation in Global Markets- Chicago-1997

Byrne, Therese- A Guide to Real Estate Information Sources- 1980

Standardele Internaționale de Evaluare- Ediția a opta- 2007

Ziarul de Imobiliare

Piața imobiliară- jud. Timiș- localitățile Chișoda și Giroc

www.pwcglobal.com

Journal of the American Society of Farm Managers and Rural Appraisers- Denver – American Society Farm Managers and Rural Appraisers

Journal of Property Management- Chicago- Institute of Real Estate Management

ANEXE

EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PLAN DE CARTE FUNCIARĂ

SCHIȚĂ IMOBIL

FOTOGRAFII ALE COMPARABILELOR

Sat Chișoda, strada Primăverii- comparabila A-metoda comparațiilor directe.

Sat Chișoda, strada Oituz- comparabila B- metoda comparațiilor directe.

Comuna Giroc, strada Trandafirului- comparabila C- metoda comparațiilor directe.

Comuna Giroc, strada Traian- comparabila D- metoda comparațiilor directe.

Comuna Șag, strada Iris- comparabila E- metoda comparațiilor directe.