Evaluarea Patrimoniului Imobiliar la S.c. Blachotrapez S.r.l

Cuprins

INTRODUCERE

Proprietățile imobiliare sunt cele mai importante elemente dintr-o activitate economică care duce la crearea valorii, odată cu includerea acestora în circuitul economic, indiferent de purtătorul dreptului de proprietate sau a dezmembrămintelor acestuia, ori este vorba de organisme de stat, persoane fizice sau juridice ce sunt angrenate într-o activitate economică care are drept scop crearea de plusvaloare ce este exprimată prin profit, la baza fiind întotdeauna o proprietate imobiliară.

Activitatea de evaluare, la prima vedere, pare un lucru simplu, ce poate să fie efectuat rapid, ușor de către orice economist. În practică, acest lucru este destul de departe de realitate. Evaluarea imobilelor presupune cunoștințe vaste în domenii atât economice, juridice cât și inginerești. Cunoașterea obiectului evaluării este o precondiție absolut necesară evaluării acestuia.

Dincolo de unele aspecte contabile, în procesul de evaluare a unei întreprinderi este vorba si despre o apreciere strategică a ei.

Metodele teoretice de evaluare a întreprinderilor sunt numeroase, iar procedeele practice ce combină mai multe metode teoretice sunt si mai numeroase.

Indiferent de modalitatea de evaluare, trebuie să se precizeze faptul că aceasta nu este văzută în același fel de cele două părți care sunt direct implicate în această operațiune și anume:

vânzătorul – pentru care este o operație de lichidare a patrimoniului deținut;

cumpărătorul – pentru care reprezintă o investiție sau mai bine spus un plasament de capital.

În toată lumea pământul și clădirile sunt unul dintre cele mai mari și mai valoroase active ale statelor, municipalităților, firmelor și persoanelor fizice.

Lucrarea de față este strucutrată în trei capitole, fiecare dintre acestea având importanța lui.

Primul capitol este dedicat expunerii cunoștințelor evaluării la nivelul întreprinderilor românești prezentându-se noțiunile de principalele elementele teoretice ale evaluării întreprinderilor, situații ce necesită evaluare, precum și tipologia evaluării.

În cadrul celui de-al doilea capitol este prezentată evaluarea elementelor patrimoniale a întreprinderilor. Se expun în continuare principalele abordări în evaluarea patrimoniului și modul de selectare a acestora, evaluarea patrimoniului imobiliar pe baza abordărilor bazate pe comparațiile de piață, pe randament (venit), dar și pe costuri.

Cel de-al treilea capitol este dedicat studiului de caz a prezentei lucrări în care am abordat prezentarea generală a S.C. Blachotrapez S.R.L., evaluarea terenurilor, dar și evaluarea clădirilor prin prisma metodei bazate pe costuri, a metodei bazate pe comparații, precum și a metodei bazate pe venit.

Pentru elaborarea lucrării au fost folosite documentele puse la dispoziție de către proprietar: contractul de vânzare – cumpărare; schițele și planurile construcției.

Au fost solicitate și obținute o serie de informații cu privire la comportarea în timp a construcției, la efectuarea lucrărilor de consolidare și reparații, transformări față de documentația inițială.

Pe parcursul perioadei petrecute în cadrul societății am conștientizat importanța pe care societatea o acordă evaluării patrimoniului imobiliar.

Capitolul 1. Evaluarea la nivelul întreprinderilor românești

Principalele elemente teoretice ale evaluării întreprinderii

Conceptul de proprietate

Prin proprietate se înțelege dreptul pe care îl are cineva de a se bucura și a dispune de un lucru în mod exclusive și absolute, însă în limitele determinate de lege.

Proprietatea este un concept juridic care se raportează la toate avantajele, drepturile și beneficiile ce sunt legate de deținerea acesteia. Dreptul de proprietate se raportează la un anumit avantaj sau chiar la toate avantajele ce sunt implicate în exercitarea acestuia.

Dreptul de proprietate are drept atribute: posesia, folosința, și dispoziția.

Prin posesiune se înțelege o stare de fapt care implică din partea titularului dreptului de proprietate exercitarea unei stăpâniri efectiv asupra bunului, din punct de vedere fizic și economic.

Folosința reprezintă dreptul de a folosi economic bunul însuși, dar și fructele lui.

Dispoziția indică posibilitatea determinării soartei bunului, fie prin consumarea sau distrugerea lui, indiferent dacă este vorba de vânzare, schimb sau donație.

Există situații când un atribut al dreptului de proprietate când poate să fie separat, transferat, închiriat sau înstrăinat, în condițiile legii.

Subiect al unor limitări externe ce sunt impuse de lege poate să fie dreptul de proprietatea, precum impozitarea, expropierea, confiscarea, reglementarea, planificarea urbană sau prelucrarea de către stat a proprietăților fără proprietar sau moștenitor etc.

Dreptul de proprietate deplin este dreptul de proprietate absolut care este limitat doar de stat.

Tipuri de proprietate:

proprietatea imobiliară;

proprietatea mobiliară;

întreprinderile sau afacerile;

active financiare.

Proprietatea imobiliară reprezintă fundamentul fiecărui sistem de avuție și este diferită față de celelalte categorii de proprietate.

O proprietate imobiliară o constituie terenul liber sau construit. Valoarea proprietății imobiliare se creează prin utilitatea sau capacitate proprietății imobiliare de satisfacere a nevoilor și dorințelor societății. Aceasta este generată de unicitatea, durabilitatea, permanența locației, oferta limitată și de utilitatea specifică unui anumit amplasament.

Prerogativele, avantajele și beneficiile asupra bunurilor imobile, sunt drepturile reale imobiliare, care fac obiectul asupra acestor drepturi.

Proprietatea imobiliară este proprietatea asupra bunurilor, altele decât cele imobiliare. Aceasta include bunurile corporale sau necorporale ce nu sunt incluse în proprietatea imobiliară. Prin mobilitatea lor sunt caracterizate elementele proprietății mobiliare corporale care nu sunt fixate în mod permanent de proprietatea imobiliară.

Afacerile sau întreprinderile reprezintă unități diferite de exploatare care sunt generatoare de profit și furnizează clienților produse sau servicii. Termenul de companie operațională se folosește în strânsă legătură cu conceptul de întreprindere care reprezintă afacerea cu activitatea economică de producție, vânzare sau comercializare a unui produs sau serviciu. Întreprinderile reprezintă acele entități ce sunt constituite în mod legal și aparțin fie sectorului privat, fie sectorului de stat.

Activele sunt acele resurse ce sunt controlate de către întreprindere drept rezultat al unor evenimente precedente și de la care se așteaptă să genereze beneficii economice viitoare pentru întreprindere. Proprietatea care se află asupra unui activ este ea însăși necorporală, chiar dacă activul avut poate să fie corporal sau necorporal.

Activele financiare reies din divizarea legală a proprietății asupra întreprinderii sau a proprietății imobiliare, dintr-un drept opțional de a vinde sau de a cumpăra o proprietatea la un preț ce este dat și într-o perioadă stabilită, sau chiar prin crearea unor instrumente investiționale ce sunt bazate pe un pachet de active imobiliare.

Activele financiare sunt active necorporale și pot include:

drepturile inerente deținerii unei întreprinderi sau proprietăți, respectiv de a folosi, ocupa, vinde, închiria sau administra;

drepturile inerente din cadrul unui contact care generează o opțiune de a cumpăra, sau a unei închirieri cu opțiune de a cumpăra, opțiuni care se pot exercita sau nu;

drepturile inerente deținerii unui pachet de acțiuni sau obligațiuni.

Coproprietatea reprezintă proprietatea comună și poate fi creată prin împărțirea legală a drepturilor de proprietate.

Din cauza condițiilor de piață sau a unor caracteristici unice, dar și a altor factori o societate atrage un număr relativ mic de cumpărători potențiali, într-un timp determinat, și se numește proprietate cu piață limitată. Această proprietate are drept caracteristică dominantă necesitatea în mod obișnuit a unei perioade de comercializare pe piață mai mare decât cea obișnuită.

Proprietatea specializată este proprietatea care datorită naturii ei specializate este rău sau niciodată vândută pe piața liberă astfel decât ca parte a unei afaceri, datorită unicității sale.

Conceptul de piață, preț, cost și valoare

Piața este ansamblul, sistemul sau rețeaua de vânzare cumpărare între diferiți agenți economicice sunt uniți prin legături de interdependență și care se află în opoziție, fiecare urmărindu-și propriul interes. Piața reprezintă mediu unde bunurile, mărfurile și serviciile sunt comercializate între cumpărători și vânzători prin intermediul prețului.

Noțiunea de piață implică bunurile și/sau serviciile sunt tranzacționate fără restricții între vânzător și cumpărător.

Condițiile ce trebuie împlinite pentru realizarea unei tranzacții sunt:

existența a cel puțin două părți;

fiecare dintre părți trebuie să aibă ceva care are valoare pentru cealaltă parte;

fiecare parte trebuie să fie capabilă să prezinte și să pună la dispoziție produsul;

fiecare parte trebuie să aibă libertatea de a accepta sau refuza oferta;

fiecare parte trebuie să considere că este de dorit sau cel puțin potrivit să trateze cu cealaltă parte.

Fiecare parte care participă la piață trebuie să răspundă la raporturile dintre cerere și ofertă și la alți factori de stabilire a prețului, ținând cont de capacitatea și cunoștințele proprii, de imaginea proprie asupra utilității relative a bunurilor și/sau serviciilor și de nevoile și dorințele individuale.

Noțiunile fundamentale ale pieței sunt cererea și oferta.

Cererea este cantitatea dintr-un bun sau serviciu pe care cumpărătorii sunt dispuși și capabili să o achiziționeze la diferite prețuri, într-o perioadă de timp determinată.

Cererea are următoarele caracteristici fundamentale:

cu privire la bunul sau serviciul determinat, coherent;

cu privire la intervalul de timp determinat;

prezintă relația dintre cantitate și preț.

Oferta este cantitatea dintr-un bun sau serviciu pe care producătorul este capabil și dispus să o vândă la diferite prețuri într-o perioadă de timp determinată.

Principiul cererii și ofertei specific că prețul unui bun sau serviciu variază invers proporțional cu oferta și direct proporțional cu cererea.

În situația piețelor imobiliare, oferta semnifică totalitatea drepturilor de proprietate imobiliare ce sunt disponibile pentru vânzare sau închiriere, la diferite prețuri, din cadrul unei anumite piețe, într-un interval de timp, în anumite situații în care costurile forței de muncă și costurile de producție rămân aceleași. Cererea este numărul de cumpărători potențiali sau chiriași care își caută drepturi de proprietate asupra anumitor proprietăți, la diverse prețuri, pe o anumită piață, într-o anumită perioadă de timp, în situația unde alți factori ca și populația, venitul, prețurile viitoare și preferințele consumatorilor nu se schimbă.

Există piețe locale, regionale, naționale sau internaționale, dar în același timp se poate vorbi și de piața de bunuri și piața de servicii, de piața mijloacelor de producție, de piața bunurilor de consum, etc.

Prețul reprezintă expresia monetară a valorii de schimb a unui bun sau serviciu. Grație intervenției banilor, ca mijloc de schimb, prețul se prezintă ca un vector ce rezultă dintr-o multitudine de corelații și interdependențe economico-sociale. Acesta reprezintă suma cerută, oferită sau ce este plătită pentru un bun sau serviciu. Prețul plătit semnifică intersecția dintre cerere și ofertă. Un fapt istoric vor rămâne prețul, publicul sau confidențialitatea în momentul în care schimbul a fost efectuat.

Prețul are două mari teorii și anume: teoria obiectivă și teoria subiectivă. Prin urmare cele două teorii sunt parțiale deoarece fiecare încearcă să prezinte problema într-un anumit context și cu anumite scopuri. Vânzătorul trebuie să-și achite integral cheltuielile făcute și să obțină un profit maxim, iar cumpărătorul dorește să aibă satisfacție maximă la un preț cât mai mic.

Din punct de vedere obiectiv prețul este expresia monetară a valorii bunului sau serviciului, iar din punct de vedere subiectiv prețul exprimă utilitatea marginală a bunului sau serviciului ce este convertită în expresie monetară. Acesta este sacrificiul pe care este dispus să îl facă cumpărătorul pentru a putea obține utilitatea cea mai puțin importantă a bunului sau serviciului respectiv.

Prețul va fi influențat atât din punct de vedere obiectiv cât și din punct de vedere subiectiv.

Costul este prețul stabilit de cumpărător pentru bunurile sau serviciile sau suma ce este necesară pentru a se putea crea sau produce bunul sau serviciul de către producător. Un fapt istoric va deveni costul după prestarea serviciului sau obținerea bunului.

Costul total al proprietății este format din toate costurile de producție ale acesteia, directe sau indirecte. În situația în care sunt implicate costuri de capital suplimentare ale cu scopul de a contabiliza costul.

Costul de reconstrucție reprezint acel cost pentru care a fost creată o copie identică a unui bun existent folosind aceleași proiecte și materiale similare.

Costul de înlocuire are în vedere obținerea unui bun de utilitate comparabilă cu cel înlocuit utilizând proiectele și materialele folosite în mod curent pe piață în momentul în care se face înlocuirea.

Noțiunea de valoare face referire la prețul care este cel mai probabil convenit de cumpărătorii și vânzătorii unui bun sau serviciu ce este disponibil pentru cumpărare. Valoarea nu este un fapt ci o estimare a celui mai probabil preț ce va fi plătit pentru bunul sau serviciul respectiv, la un moment dat.

În cadrul evaluării sunt folosite mai multe noțiuni de valoare:

valoarea de piață – suma estimată pentru care un mijloc fix ar fi schimbat la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție echilibrată după un marketing adecvat, în care fiecare parte acționează în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângeri;

valoarea de utilizare – valoarea unei proprietăți din punct de vedere al unui utilizator, pentru o anumită utilizare;

valoarea de investiție sau subiectivă – este valoarea proprietății pentru un anumit investitor sau pentru o categorie de investitori sau pentru obiective sau pentru scopuri de investiții identificate. Valoarea de investiție poate fi mai mare sau mai mică decât valoarea de piață a acelei proprietăți;

valoarea de exploatare continuă – se referă la valoarea
unei întreprinderi în ansamblul ei. Conceptul presupune evaluarea
unei întreprinderi care-și va continua activitatea și a cărei valoare
de exploatare continuă poate fi alocată pe părțile sale componente,
reflectând astfel contribuția acestora la valoarea totală; dar valoarea unei componente, astfel determinată, nu reflectă valoarea sa de piață. Ca urmare, conceptul de valoare de exploatare continuă poate fi aplicat numai pentru proprietatea care reprezintă o parte a unei întreprinderi sau entități;

valoarea de asigurare – reprezintă valoarea proprietății dată de unele definiții conținute într-o poliță sau contract de asigurare;

valoarea de impozitare – valoarea unei proprietăți conform definiției oferite de o anumită reglementare legală cu caracter fiscal;

valoarea de recuperare – reprezintă valoarea unei proprietăți, cu excepția terenului;

valoarea de lichidare sau recuperare forțată – este dată de suma valorilor obținute în cazul în care activele evaluate se vând bucată cu bucată și de asemenea se presupune că nu există timp suficient pentru a fi expuse la vânzare pe piața bunurilor uzate. Mai degrabă, este posibilă doar o durată scurtă de expunere în cadrul unei licitații, acceptat fiind prețul cel mai mare oferit la licitație (licitatorii pot fi sau nu reprezentativi pentru cererea globală a pieței pentru activul respectiv);

valoarea specială – poate proveni ca urmare a asocierii fizice, funcționale sau economice a proprietății cu orice altă proprietate. Ea este supliment de valoare care poate fi aplicată unui proprietar sau utilizator, sau unui potențial proprietar sau utilizator al proprietății și nu pieței în general. Ea poate fi aplicată unui cumpărător cu interese speciale;

valoarea de fuziune – adică valoarea suplimentară, rezultă
din contopirea a două sau mai multe participării la proprietate si
reprezintă o formă particulară a valorii speciale. Valoarea specială ar putea fi asociată cu elemente ale valorii de exploatare continuă și cu valoarea de investiție sau subiectivă. Evaluatorul trebuie să se asigure că și criteriile utilizate prin evaluarea unor astfel de proprietăți sunt diferite de cele utilizate pentru estimarea valorii de piață, prin prezentarea clară a oricărei ipoteze speciale utilizate;

valoarea de garantare a creditului ipotecar – reprezintă valoarea rezultată printr-o estimare prudent a vandabilității viitoare a proprietății, prin luarea în considerare a aspectelor mentenabile pe termen lung ale proprietății, condițiilor normale și locale de piață, utilizării curente și utilizărilor alternative adecvate ale proprietății. La estimarea valorii garantate a creditului ipotecar nu se iau în considerare elementele speculative.

Conceptul de utilitate și utilizare

Utilitatea sa reprezintă criteriul esențial în evaluarea oricărei proprietăți. Utilitatea înseamnă însușirea unui bun de a servi la ceva, de a folosi, de a fi necesar, mai bine pus de a fi util.

În procesul de evaluare se folosesc proceduri ce au ca și obiectiv comun definirea și cuantificarea gradului de utilitate a proprietății evaluate, iar utilitatea nu este un criteriu absolute ci un termen ce este relativ, comparativ.

Utilitatea este, pentru unele proprietăți, optimă ce este obținută dacă proprietatea respectivă este exploatată ca entitate distinctă, iar, pentru alte proprietăți, utilitatea crește dacă sunt exploatate ca parte dintr-un grup. În cazul altor proprietăți utilitatea crește dacă sunt exploatate ca parte dintr-un grup. Din această cauză trebuie făcută diferență între utilitatea proprietății considerate individual și utilitatea proprietății ce este considerată a fi parte a unui grup.

O entitate individuală poate să aibă valoare adițională sau specială peste valoarea sa ce este privită ca o entitate separată, ca rezultat al asocierii sale fizice sau funcționale cu o proprietate deținută de alții sau al atractivității pentru un cumpărător ce are interese speciale.

Utilitatea trebuie să fie măsurată dintr-o perspectivă pe termen lung, pe durata normală de utilizare a unei proprietăți sau grup de proprietăți. Sunt situații în care o proprietate nu are un grad de utilitate perceptibil la data evaluării, datorită factorilor externi sau economici, dar în același timp să ia o utilitate ridicată. În același timp există posibilitatea ca o proprietate să aibă utilitate ridicată la momentul evaluării, dar în unele momente viitoare să se poată scoate în afara exploatării sau să poată să se pună în conservare pentru un interval de timp. Există cazuri când circumstanțele circumstanțele externe ale pieței, economice sau politice, pot să dea limitări ale producției pentru o perioadă care este nedefinită de timp.

Modificarea reprezintă un efect obișnuit al instabilității politice sau incertitudinii economice și este exprimată ori prin capacitate, ori prin eficiență.

Conceptul de utilitate este interpretat de teoriile economice prin creșterea satisfacției consumatorului. Noțiunea de utilitatea marginală arată utilitate suplimentată ce poate să se obțină din consumul unei unități adiționale dintr-un anumit bun. Prin urmare utilitatea marginală este diferența de utilitate ce este realizată de un consumator după decizia de cumpărare în plus o unitate dintr-un anumit bun. Se poate observa că pe măsură ce consumatorul cumpără unități suplimentare dintr-un anumit produs, utilitatea ultimelor cantități cumpărate este tot mai scăzută. În teoria economică această tendință de scădere a utilității se numește legea utilității marginale descrescânde sau legea lui Gossen. Această lege arată că de la o anumită valoare în sus, în timp ce crește cantitatea folosită dintr-un bun, utilitatea totală va crește tot mai puțin, iar utilitatea marginală va descrește. Sigura dată când utilitatea totală este maximă, la punct de saturație, utilitatea marginală este zero.

A pune în valoare utilitatea sau a întrebuința un bun înseamnă utilizare sau faptul de a putea folosi. Cea mai probabilă utilizare a unei proprietăți reprezintă cea mai bună utilizare care fizic este posibilă, justificată adecvat, premisă legal, fezabil financiar și care duce la cea mai mare valoare a proprietății evaluate.

Utilizarea ce nu este legal permisă sau nu se poate realiza fizic, nu se poate considera cea mai bună utilizare. Noțiunea de cea mai bună utilizare reprezintă partea fundamentală a estimărilor valorilor de piață.

1.2 Situații ce necesită evaluarea întreprinderii

O întreprindere trebuie evaluată deoarece există trei grupe de factori care au influență permanentă asupra oricărei întreprinderi, și anume:

influențe ce sunt legate de existența prețurilor libere;

influențe ce sunt legate de modificările raportului de schimb al monedei naționale;

gestiunea internă a fiecărei întreprinderi, în special în ceea ce privește politicile de amortizare și politicile de contabilizare (în deosebi contabilitatea costurilor).

Se pornește de la faptul că, excepție fac politicile de amortizare și contabilizare ce au o anumită stabilitate, acestea neputându-se modifica decât între exerciții, atât prețurile cât și raportul de schimb al monedei naționale fiind libere, așadar, foarte mobile, deci parcurgerea la tehnici specifice de evaluare ar trebui să se facă din cotidianul întreprinderii, acesta reprezentând apanajul expertului contabil consultant al întreprinderii.

În situația în care acest cotidian nu are loc, managementul întreprinderii trebuie să țină cont că există cazuri în care este nu doar nevoie, dar și obligatoriu să se procedeze la o evaluare a întreprinderii.

În continuare sunt prezentate câteva situații în care este nevoie de evaluare:

instrument de măsurare a calității gestiunii întreprinderii

Una din modalitățile de evaluare a performanțelor conducătorilor unei întreprinderi presupune determinarea periodică a valorii întreprinderii pentru a putea rezida variațiile acestei valori. Dacă evoluția este pozitivă se spune că gestiunea este satisfăcătoare, iar dacă este negativă se poate da un semn de alarmă în ceea ce privește gestiunea afacerii respective.

în tranzacțiile comerciale – în situația cea mai clasică de vânzare-cumpărare trebuie să se recurgă la evaluare.

Un investitor poate să facă o investiție pe termen lung într-o întreprindere prin cumpărarea majorității sau un procent semnificativ din aceasta. Pentru o astfel de investiție este nevoie de o evaluare aprofundată. Acesta poate să înceapă să facă o investiție cu caracter financiare care să fir caracterizată printr-un nivel mai restrâns al părții achiziționate, să. În ace stă situație se pot aplica metode de evaluare mai puțin evoluate.

Tranzacțiile de mai sus, de obicei, sunt caracterizate prin atitudine diferită față de problematica evaluării, dacă lucrurile sunt analizate din punct de vedere al vânzătorului.

Când vorbim de privatizare, evaluarea care este bazată pe expertiză și diagnostic, este necesară din câteva puncte de vedere:

patrimoniul întreprinderii trebuie să fie exprimat în valori administrative;

performanțele ce sunt obținute de întreprindere cu capital de stat nu se pot considera ca a fii automat pe viitor reproductibile;

evaluarea reprezintă momentul când se pun în evidență aspectele legate de o eventuală restructurare a întreprinderii, ce se pot efectua înainte sau după privatizare.

de fiecare dată când au loc schimbări în mărimea și structura capitalului social al întreprinderii

Este nevoie de evaluare pentru a se putea pune în evidență eventualele influențe determinate de actualizarea valorii bunurilor întreprinderii la data efectuării modificărilor în capitalul social, astfel se asigură protejarea tuturor acționarilor sau asociaților întreprinderilor.

Un exemplu ar fi atunci când societatea are un capital social de 7.000 u.m., dar vrea să-1 majoreze la 10.000 u.m. prin atragerea de noi acționari, aportul acestora fiind de 3.000 u.m., nu o poate face fără să aducă prejudicii acționarilor existenți deoarece participarea la repartizarea profiturilor va fi proporțională cu participarea la capital, așadar cele două sume (7.000 u.m. și 3.000 u.m.) nu se vor aduna și nu vor face 10.000 deoarece sunt unități monetare (lei) ce se referă la perioade de timp diferite. Pentru a se putea aduna, prima dată trebuie să se asigure comparabilitatea unităților monetare din cele două sume, iar aceasta se poate realiza doar prin evaluarea societății. Evaluarea se poate solda, de exemplu, cu o valoare actualizată a capitalului social existent de 15.000 u.m., iar capitalul social majorat va fi de 18.000 u.m., deci participarea la repartizarea profitului, cu siguranță, va fi alta.

d) de fiecare dată când au loc schimbări în numărul și componența acționarilor sau asociaților

Chiar dacă se mărește sau se micșorează numărul acționarilor sau asociaților, pentru a se putea negocia prețul unei acțiuni la vânzare sau pentru a se putea determina cota ce i se cuvine acționarului sau asociatului ce iese din societate este nevoie de evaluarea societății.

e) determinarea cursului de introducere la bursă

Evaluarea care are la bază expertiza și diagnostic, atunci când este introdusă la tranzacționarea pe o piață reglementată este obligatorie și puternic influențată de metodele de evaluare reținute de organismul de bursă.

f) calculul parității de schimb în cazul fuziunilor și
divizărilor

De obicei calculul parității este delicat și presupune evaluarea tuturor societăților ce sunt implicate în astfel de operațiuni de restructurare. Mai mult evaluarea poate să ia anumite aspecte particulare în momentul în care societățile sunt deținute de același proprietar sau în momentul în care societățile implicate au participări reciproce, iar aspectele contabile și fiscale ale operațiunilor au un mare grad de dificultate.

g) în acțiuni juridice cu scop patrimonial

În situația unor acțiuni juridice ce au drept obiect împărțirea patrimoniului, lichidarea etc. Este obligatorie evaluarea deoarece orice folosire a valorilor de contabilitate poate să prejudicieze într-un mod semnificativ o parte din persoanele implicate în operațiuni în favoarea altora

h) în scopuri fiscale

Pentru a se putea determina masele impozabile sau drepturile de succesiune, Administrația fiscală trebuie să rețină unele metode de evaluare, de obicei, metodele cele mai simple din toată panoplie existentă.

i) în alte scopuri

Există diferite momente din viața unei întreprinderi în care aceasta trebuie să fie supusă evaluării, precum: evaluarea pentru creditare, evaluarea pentru asigurare, etc.

Ținând cont de cele prezentate mai sus se poate da o definiție mai generală a evaluării economice și financiare, iar pe baza acesteia esența procesului de evaluare:

Un complex de tehnici, procedee și metode prin care un bun, o grupă de bunuri, un activ economic, un activ sau element intangibil, o întreprindere în ansamblul său sunt aduse din punct de vedere valoric la nivelul pieței și prin care li se asigură comparabilitatea cu aceasta sau, într-o accepțiune mai restrânsă, a evalua integral sau în parte o întreprindere constă în a determina zona cea mai probabilă în care s-ar putea situa prețul la care o tranzacție s-ar putea încheia în condiții normale de piață. Răspunzând diferitelor cerințe din viața întreprinderii, evaluarea constituie un instrument de orientare a operatorilor economici în spațiul economic al țării și nu numai. Evaluarea economică și financiară este singurul tip de evaluare bazat pe expertiză și diagnostic și care are drept obiectiv determinarea valorii de piață (valorii de circulație) a bunurilor și întreprinderilor sau a unor valori derivate din valoarea de piață.

1.3 Tipologia evaluării

Diferitele metode de evaluare care sunt cunoscute și astăzi pot să fie grupate în funcție de diferite criterii u scopul identificării modului de abordare a evaluării și, în funcție de acestea, a furnizorului de servicii de evaluare.

Evaluare se clasifică astfel:

în funcție de obiect, evaluării sunt:

evaluări de bunuri mobile și imobile independente;

evaluări de grupe de bunuri și unități generatoare de numerar;

evaluări de active economice (secții, fabric, magazine, părți ale întreprinderii etc.);

evaluări de active și elemente intangibile;

evaluări de întreprinderi în ansamblul ei.

în funcție de metodă, evaluările pot fi grupate în:

metode numite clasice – acestea sunt cele ce se aplică, de
obicei, la întreprinderile necotate;

metode bursiere; sunt cele ce se aplică, de obicei, la
întreprinderile ale căror titluri sunt tranzacționale pe o
piață reglementată.”

Clasificarea nu este severă, iar în practică este chiar recomandat abordarea simultană unora din ipotezele ce se iau în vedere la evaluare. Metodele, așa numitele clasice și care sunt cvasitotalitatea metodelor în practică, în ziua de azi , pot fi grupate grupa în:

”evaluări patrimoniale – tratează exclusiv latura cantitativă, patrimonială a bunurilor și întreprinderilor;

evaluări bazate pe performanțe – tratează exclusiv latura calitativă – performanțele financiare ale activului sau întreprinderii, respectiv randamentul, profitabilitatea, rentabilitatea sub diferite forme de exprimare a capacității beneficiare a activului sau întreprinderii: profit net, dividend, cash flow etc.;

evaluări combinate – tratează atât latura cantitativă cât și cea calitativă, intrând în logica lucrărilor, sub o formă sau alta de exprimare, atât patrimoniul cât și performanțele activului sau întreprinderii;

alte metode de evaluare – bazate pe volumul de activitate – cifra de afaceri, de exemplu, pe comparații etc.

în funcție de scop, evaluările pot fi grupate în trei categorii:

evaluări contabile – acestea sunt cele specificate în standardele și normele contabile, utilizate cu scopul elaborării situațiilor financiare ale întreprinderilor;

evaluări administrative – acestea sunt cele specificate prin acte normative diverse, dar niciun act normativ nu poate să prevadă metode pentru a putea dimensiona impactul în gestiunea fiecărei întreprinderi a modificării prețurilor, raportului de schimb al monedei naționale și politicilor de gestiune, evaluarea administrativă poate, nu doar din întâmplare și doar în momentul în care a fost emis actul normativ, să poată să se apropie de valoarea de piață a unor bunuri, niciodată doar de cea a unei întreprinderi;

evaluări economice și financiare – acestea sunt singurele tipuri de evaluări ce sunt bazate pe expertiză și diagnostic și care au ca drept țintă finală determinarea valorii de piață, ținându-se cont de condițiile concrete de folosire a bunurilor, de organizare și funcționare a întreprinderilor;

în funcție de beneficiar – acestea pot fi tratate diferit în funcție de metodele de
evaluare ținând seama de beneficiar: evaluări pentru asigurare,
evaluări pentru creditare, evaluări pentru impozitare etc.;

în funcție de valorile obținute, evaluările pot fi grupate astfel:

evaluări ce au la bază valoarea de piață, care:

implică funcționarea unei piețe din cadrul căreia tranzacțiile pot să aibă loc fără restricții din partea forțelor din afara pieței;

trebuie să identifice, dar și să înglobeze definiția valorii de piață ce este folosită în evaluare;

trebuie precizeze care este cea mai bună folosire sau cea mai probabilă folosire ce este un determinant semnificative al valorii proprietății;

se vor realiza pe baza informațiilor specifice ale pieței respective și prin metode, dar și proceduri ce încearcă să proiecteze procesele deductive ale participanților la piață;

sunt efectuate prin aplicarea abordărilor valorilor prin cost, comparația vânzărilor sau capitalizarea venitului; informațiile ce sunt utilizate în fiecare din aceste abordări trebuie să fie obținute de pe piață. Abordarea prin cost, ținând seama de aplicarea sa, poate sau nu să producă o indicație a valorii de piață.

evaluări ce se bazează pe diferite valori față de cea de piață. Aceste evaluări folosesc metode ce iau în considerare unitatea economică sau funcțiunile unui activ, altele decât capacitatea acestuia de a putea fi cumpărat și vândut pe piață. Aceste evaluări trebuie:

să conțină valorii aplicate în evaluare (valoarea de utilizare, valoarea de exploatare, valoarea de recuperare, valoarea de lichidare, valoare specială etc.);

să folosească procedurile corespunzătoare și să analizeze suficiente informații pentru a putea efectua estimări rezonabile ale valorii;

în situația evaluărilor nebazate pe piață, în raportul de evaluare trebuie menționat faptul că valoarea obținută nu va fi interpretată ca și valoare de piață.”

Capitulul 2. Evaluarea elementelor patrimoniale ale companiilor

2.1 Principalele abordări în evaluarea patrimonială și modul de selectare a acestora

Până la începutul secolului al XX-lea valoarea patrimonială a constituit un parametru esențial de evaluare a întreprinderii. De fapt, evaluarea prin metoda patrimonială, numită și evaluarea prin active, constă în a estima o întreprindere în mod static, bilanțul fiind clișeul la un moment dat, care nu reflectă mișcările viitoare. Valoarea patrimonială se recomandă a fi folosită, în special, pentru evaluarea întreprinderii în lichidare, care nu mai desfășoară nicio activitate.

Conform Standardelor Internaționale de Evaluare a afacerii, „abordarea pe bază de active (asset based approach) este calea de estimare a valorii unei afaceri și/sau participații la acestea, utilizând metode bazate pe valoarea de piață a activelor individuale ale afacerii, scăzându-se datoriile acesteia”.

Cu privire la modalitatea de evaluare concretă se vor folosi următorii termeni:

abordare – reprezintă calea generală de judecare a valorii definite;

metodă – reprezintă setul metodologic principal folosit în cadrul abordărilor, de exemplu metoda cheltuielilor, metoda activului net corectat, metoda actualizării fluxului de lichidități, etc.;

procedură – reprezintă tehnica de evaluare specifică în cadrul fiecărei metode, de exemplu tehnica de actualizare, tehnica de capitalizare, tehnica întocmirii devizelor de construcții, etc.

Toate aceste metode de evaluare sunt grupate în trei mari abordări ce sunt fie strict direcționate, fie cuprind elemente specifice pentru câteva abordări:

abordarea prin cost, abordarea pe bază de active sau abordarea patrimonială – constă în evaluarea individuală a fiecărui element de activ și a datoriilor întreprinderii pentru a se determina activul net. Abordare prin metoda costului reprezintă modul de evaluare a patrimoniului în baza costurilor necesare pentru crearea, modificarea și utilizarea obiectului evaluării, ținându-se cont de deprecierea acumulată;

abordarea prin venit – constă în aprecierea valorii prin transformarea fluxurilor de lichidități curente sau viitoare. Abordare prin metoda venitului reprezintă modul de evaluare a patrimoniului pe baza veniturilor viitoare ce s-ar putea obține ca rezultat al utilizării bunului;

abordarea prin comparația vânzărilor ține cont de comparația întreprinderii evaluate cu întreprinderi care au fost tranzacționate pe piață. Abordare prin analiza vânzărilor comparabile reprezintă modul de evaluare a patrimoniului pe baza analizei vânzărilor obiectelor comparabile, fiind efectuate ajustările corespunzătoare pentru diferența între ele.

Prin urmare, un evaluator poate să utilizeze într-un raport de evaluare toate cele trei abordări în toate estimările de valori ale întreprinderii. Folosirea metodelor ce se înscriu în abordările respective depinde de tipul de întreprindere, situația acesteia la data evaluării, calitatea și cantitatea informațiilor disponibile, scopul evaluării etc.

Ținând cont de de practică există o diversitate de moduri de alegere a unei metode de evaluare specifice unei întreprinderi sau activelor acesteia, este nevoie, pentru manageri, să cunoască posibilitățile de alegere pe care le au și ce factori determinanți au în stabilirea metodei care se potrivește mai bine cazurilor din întreprinderile pe care le administrează.

Numeroasele metode ce sunt destinate determinării valorii globale a unei întreprinderi nu diferă decât prin importanța dată unui număr de trei mărimi fundamentale, și anume:

valoarea activelor sau patrimoniului;

valoarea de randament sau rentabilitate;

valoarea cifrei de afaceri.

În funcție de ponderea celor trei coeficienți se poate alege metoda de evaluare.

Premisa generală a evaluării o reprezintă principiul continuității activității de exploatare a întreprinderii într-un orizont de timp nelimitat. Acesta reprezintă alternativa premisei lichidării și permite întreprinderii să fie evaluate la o valoare mai mare decât valoarea ei de lichidare. Valoarea întreprinderii depinde, în mare parte, de gradul de control al proprietarilor asupra proprietății, deciziilor, precum și a managementului. Un exemplu semnificativ ar fi valoarea unei acțiuni rezultată în urma estimării valorii întreprinderii deținută de acționarii minoritari este diferită de valoarea unei acțiuni într-un pachet majoritar sau care are un control semnificativ în întreprindere.

Evaluarea întreprinderii are mai multe folosințe:

estimării valorii de piață a întreprinderii individuale cu scopul achiziției sau vânzării;

estimării participațiilor avute de către acționari sau asociați cu scopul tranzacționării directe (vânzare-cumpărare) sau a cesiunii, respectiv preluării unor participații;

estimării valorii de piață a întreprinderilor în situația fuziunilor, divizărilor ori a înființării de societăți mixte;

drept bază în cazul retratării situațiilor financiare în concordanță cu standardele de contabilitate cu privire la convenția ce arată efectul modificării prețurilor;

drept bază în cazul estimării deprecierilor anumitor active imobilizate și reflectarea acestora în contabilitate.

Alegerea unei metode de evaluare presupune o problemă multi criterială deoarece:

fiecare întreprindere este un caz particular unde regulile de ordin general nu pot să fie aplicate fără discernământ;

situația particulară a fiecărei întreprinderi ajută la determinarea evaluării în condiții specifice.

Prin urmare, ponderea unei metode sau a alteia se fac în funcție de circumstanțele specifice din fiecare caz, de natura întreprinderii, de profitabilitatea, dar și de perspectivele sale în viitor.

Factorii ce stau la baza alegerii metodelor de evaluare, a motivării și acceptării lor de către beneficiarii evaluării sunt centralizate în funcție de:

natura întreprinderii și istoricul ei;

mediul economic general și cel particular;

profitabilitatea nominalizată a întreprinderii;

rentabilitatea potențială;

existența sau nu a goodwill-ului;

vânzarea acțiunilor și dimensiunea capitalului în acțiuni;

valoarea de piață a acțiunilor societății în comparație cu întreprinderi similare, a căror active sunt negociate pe o piață liberă și deschisă, ce sunt cotate sau nu la bursă.

Sunt alese mai multe metode de evaluare pentru a putea evalua o întreprindere chiar dacă motivul ar putea fi verificarea apropierii dintre valorile rezultate. De obicei, metodele sunt diferite în funcție de cum întreprinderea este cu un grad ridicat de rentabilitate sau nu, este cotată sau nu la bursă etc. Încă nu există nicio metodă de evaluare care să satisfacă toate cerințele negociatorilor de pe piața întreprinderilor, dar folosirea mai multor metode și a celor care corespund scopului urmărit, permite o evaluare suficient de obiectivă a întreprinderii. Pentru aceasta este nevoie ca, indiferent dacă raportul de evaluare are drept destinație vânzătorul sau cumpărătorul, metodele pentru aceeași întreprindere trebuie să fie identice, iar evaluările trebuie să constituie, indiferent pentru care parte a negocierii, o informare loială și sinceră.

2.2 Evaluarea patrimoniului imobiliar pe baza abordărilor bazate pe comparațiile de piață

Abordarea prin piață reprezintă procesul de obținere de indicații cu referire la proprietăți imobiliare subiect, folosind compararea acesteia cu proprietăți asemănătoare care au fost vândute mai recent sau care sunt oferite spre vânzare. Sub denumirea de comparație sau comparație a vânzărilor se mai regăsește abordarea prin piață. Aceasta se poate aplica tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare în momentul în care există suficiente informații credibile ce privesc tranzacțiile și/sau ofertele recente credibile.

Abordarea prin piață presupune analiza vânzărilor ( sau a ofertelor de vânzare) actuale de la imobilizările corporale imobile asemănătoare cu activul evaluat și corectarea prețurilor comparabile pentru a se putea echivala cu caracteristicile imobilizările corporale imobile evaluate.

Actualmente prin abordarea prin piață se înțelege acele informațiile ce se referă la prețurile de tranzacționare sau oferte ce mai sunt valabile și, în același timp, nu sunt afectate de modificările ce intervin în evoluția pieței specifice.

În momentul în care există informații disponibile, abordarea prin piață este cea mai directă și adecvată abordare care poate să fie aplicată pentru a estima valoarea de piață. În momentul în care nu există suficiente informații abordarea prin piață poate să se aplice limitat. Dacă această abordare nu se aplică nu se poate justifica prin invocarea lipsei de informații ce sunt suficiente în condițiile actuale în care acestea putea să fie procurate de către evaluator printr-o documentare corespunzătoare.

În cazul în care nu există suficiente informații despre tranzacții recente cu proprietăți comparabile se pot folosi informații ce se referă la oferte de proprietăți asemănătoare disponibile pe piață, cu condiția ca semnificația acestor să fie clar stabile și analizată critic.

Evaluatorul are obligația să se asigure că proprietățile ce se compară sunt reale (adică pot să fie identificate) și că au cacteristicile fizice ce sunt conforme cu informațiile scriptice. În cadrul raportului de evaluare sunt identificate sursele de informații (inclusiv date de contact pentru o verificare interdependentă), datele folosite, dar și raționamentul pe baza cărora evaluatorul a selectat proprietățile sunt comparate.

Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piață sunt:

tehnicile cantitative:

analiza pe perechi de date;

analiza datelor secundare

analiza statistică;

analiza costurilor;

tehnicile calitative:

analiza comparațiilor relative;

analiza tendințelor; analiza clasamentului;

interviuri.

Informațiile cu privire la tranzacțiile sau ofertele care au diferențe majore (cantitative și/sau calitative) față de proprietatea subiect nu pot fi folosite ca și surse de informații pentru proprietățile ce se compară din cauza ajustărilor prea mari ce sunt necesare să fie aplicate.

Analiza prețurilor proprietăților ce se compară, în abordarea prin piață, se aplică ținând cont de criteriile de comparație ce sunt adecvate specificului proprietății subiect.

Tot în cadrul acestei abordări sunt analizate asemănările și diferențele între caracteristicile proprietăților ce se compară și cele ale proprietății subiect, apoi se fac ajustările ce sunt necesare ținând cont de elementele comparabile.

Aceste elemente comparabile ce sunt recomandate includ:

drepturile de proprietate transmise;

condițiile de finanțare;

condițiile de vânzare;

cheltuielile necesare imediate după cumpărare;

condițiile de piață;

localizarea;

caracteristicile fizice;

caracteristicile economice;

utilizarea;

componentele non-imobiliare ale proprietății.

Pentru a se aplica abordarea prin comparație în situația proprietăților imobiliare, de obicei se stabilește o unitate de comparație adecvată. Unitățile de comparație, ce sunt folosite frecvent, sunt: prețul de vânzare pe metru pătrat pentru clădiri sau prețul de vânzare pe hectar pentru teren. Alte unități utilizate pentru compararea prețurilor sunt prețul pe cameră sau prețul pe unitatea de producție, un exemplu în situația producției agricole. O unitate de comparație este utilă doar atunci când este selectată în mod judicios și se aplică proprietății subiect și proprietăților comparabile în fiecare analiză.

În procesul de evaluare, prețurile proprietăților imobiliare comparabile se corectează ținând cont de deosebirile existente între caracteristicile acestora și cele ale proprietății imobiliare subiect. Corecțiile prețurilor comparabile ținând cont de diferențele dintre următoarele elemente de comparație: drepturile de proprietate transferate; localizările respective; calitatea terenului sau vârsta și caracteristicile clădirilor; utilizarea permisă sau zonarea pentru fiecare proprietate; situațiile în care a fost determinat prețul și tipul valorii cerut; data efectivă a dovezii despre preț și data evaluării cerută.

Proprietatea imobiliară comparabilă care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic și economic de proprietatea imobiliară subiect și asupra prețului căreia s-au efectuat cele mai mici ajustări duce la selectarea concluziei asupra valorii. Toate aceste ajustări ce sunt aplicate la prețurile prorietățior comparabile trebuie să fie argumentate în raportul de evaluare. Nu se pot folosi ajustări fără să se prezinte modul de estimare al acestora.

Nu sunt omogene drepturile asupra proprietății imobiliare. Deși terenul și construcțiile, de care este atașat dreptul asupra proprietății imobiliare ce este supus evaluării, au caracteristice fizice ce sunt identice cu ale altora ce sunt tranzacționate pe piață, localizarea se va face diferit. În ciuda acestor deosebiri, de obicei, abordarea prin piață este aplicată pentru a evalua drepturile asupra proprietăților imobiliare.

Pentru pentru a se putea compara subiectul evaluării cu prețul altor drepturi asupra proprietății imobiliare, ce au fost recent tranzacționate sau ce pot să fie disponibile pe piață, trebuie să se adopte un criteriu de comparație adecvat. Criteriile de comparație, ce sunt mai des utilizate, reies din analiza prețurilor de vânzare prin calcularea prețului pe metru pătrat pentru o clădire sau a prețului pe hectar pentru un teren. Alte criterii ce se pot folosi pentru a compara prețurile, doar când există suficientă omogenitate între caracteristicile fizice ale proprietăților, sunt prețul pe cameră sau prețul pe unitatea de producție, de exemplu, în cazul producției agricole. Un criteriu de comparație este folositor doar când este selectat în mod judicios și este aplicat proprietății subiect, dar și proprietăților comparabile în fiecare analiză. În funcție de cât este posibil, orice criteriu de comparație folosit trebui să fie cel ce se folosește în mod obișnuit de către participanții de pe piața relevantă.

În evaluare, încrederea ce poate să fie acordată informației despre prețul oricărei comparabile se determină prin comparația diferitelor caracteristici ale proprietății imobiliare și ale tranzacției din ce reies datele despre preț, cu cele ale proprietății evaluate. Trebuie să se țină cont de diferențele dintre următoarele elemente:

dreptul ce dă dovadă despre preț și dreptul asupra proprietății supus evaluării;

localizării respective;

calitatea terenului sau vârsta și specificațiile pe care le au construcțiile;

situațiile în care prețul a fost determinat și tipul valorii solicitat;

data efectivă a dovezii despre preț și data evaluării solicitată.

2.3 Evaluarea patrimoniului imobiliar pe baza abordărilor bazate pe venit

Abordarea prin venit oferă o indicație asupra valorii prin convertirea fluxurilor de venit viitoare (profit brut sau net, chirie brută sau netă, redevență, rentă netă, flux de numerar net, venit net din exploatare etc.) în valoarea activului (valoarea de piață sau valoarea de investiție).

În această abordare sunt înscrise multe metode de evaluare, toate dintre acestea având ca și caracteristică comună faptul că valoarea se bazează pe un venit ce este realizat fie în trecut și/sau în anul curent, fie pe un venit ce este previzionat (numit și venit stabilizat), ce poate să fie generat de titularul proprietății subiect (proprietate imobiliară). Un exemplu ar fi în cazul unei clădiri ce are ca și destinație închirierea pentru birouri, venitul ce este generat de acestea se numește chirie.

În situația în care o clădire este specializată doar pentru un anumit tip de activitate comercială (hotel, motel, restaurant etc.) venitul care este generat reprezintă fluxul de numerar efectiv sau cel potențial, ce este provenit din activitatea comercială, care revine proprietarului acelei clădiri.

Abordarea prin capitalizarea venitului are la bază principiul anticipării conform căruia valoare este creată de către beneficiile viitoare anticipate ce sunt exprimate prin flux de venit și care presupune estimarea valorii de piață pe baza capacități imobiliare de a putea genera venit.

Capitalizarea venitului ține cont de informațiile asupra veniturilor și cheltuielilor comparabile pentru a putea stabili venitul net de exploatare al proprietății ce trebuie evaluate. Capitalizarea se realizează prin aplicarea unei rate de capitalizare.

Evaluarea presupune:

culegerea și analizarea informațiilor relevante de pe piață, prelucrarea informațiilor, dar și determinarea comparabilității pentru fundamentarea importanței asupra rezultatelor analizei;

analiza veniturilor și a cheltuielilor istorice ale proprietății ce urmează a fi evaluate, precum și a proprietăților concurente pentru a se putea obține informații;

alcătuirea fluxului de numerar care se bazează pe contul de profit și pierdere din exploatare corectat, ce reflect așteptările pieței și care trebuie să elimine experiențele speciale ale unui anumit proprietar;

estimarea venitului net ce se poate obține de către proprietate, precum și capitalizarea acestuia pentru a putea determina valoarea de piață. Această estimare poate să reflecte venitul net pe un an sau pe un interval de ani.

Capitalizarea poate să fie:

directă – atunci când se poate aplica o rată totală sau de randament pentru toate riscurile prin care se împarte venitul net din exploatare ce este stabilizat dintr-un singur an și reiese o indicație de valoare;

fluxul de numerar actualizat (DCF) – ține cont de valoarea banilor în timp și se aplică la o serie de venituri nete din exploatare pentru o perioadă de mai mulți ani.

Informațiile ce se compară și sunt culese cu privire la proprietățile imobiliare se referă la: chirii, venituri, cheltuieli, rate de capitalizare și actualizare.

Cu scopul comparației sunt selectate unități de măsură ce sunt considerate adecvate pentru a duce la analize corecte, de exemplu: chiria pe mp de suprafața pentru clădiri de birouri sau depozite, venitul din recolta la ha pentru terenuri agricole etc. Elementele de comparație trebuie să identifice caracteristicile proprietăților sau tranzacțiilor cu proprietăți ce să explice diferențe de preț.

Elementele de comparație sunt:

drepturile de proprietate ce sunt transmise;

condițiile de finanțare;

condițiile de vânzare;

cheltuielile după cumpărare (reparații, decontaminare mediu, înlocuire elemente de structura la construcții, costuri legate de compatibilitatea pentru dezvoltare, etc.);

condițiile de piață (restricții de construire, adaptare la necesități, aprecierea sau deprecierea rapidă a valorii proprietății, schimbări în legislație, impozite, etc.);

localizarea;

caracteristicile fizice (mărime, calitate, stare tehnică);

caracteristicile economice (venit, cheltuieli).

Metoda capitalizării venitului și metoda fluxului de numerar actualizat, prin luarea în considerare a unor informații adecvate și printr-o aplicare corectă, trebuie să ducă la indicații similar asupra valorii.

Capitalizarea venitului care se mai numește și capitalizarea directă se folosește doar când există informații suficiente pe piață, atunci când nivelul chiriei și cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieței și când există informații despre tranzacții sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile.

Capitalizarea direct presupune împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare.

Analiza DCF se folosește pentru evaluarea proprietăților imobiliare pentru care se estimează că veniturile și/sau cheltuielile se modifică în timp. Metoda fluxului de numerar actualizat are nevoie de luarea în considerare a veniturilor și cheltuielilor probabile din perioada previzionată. Atunci când această metodă este folosită evaluatorul trebuie să folosească previziunile veniturilor și cheltuielilor din această perioadă, dar și valoarea terminal ce mai apoi vor transformate în valoarea prezentă prin tehnici de actualizare. De obicei, previziunile sunt puse la dispoziția evaluatorului de către client și trebuie să fie argumentate în raportul de evaluare.

Pentru a putea aplica oricare dintre metodele menționate anterior trebuie să se coreleze tipul de venit/flux de numerar cu rata de capitalizare/rata de actualizare.

În metoda capitalizării directe, de obicei, evaluarea se realizează folosind venitul net din exploatare. În momentul când se utilizează altă formă de venit trebuie argumentată în raport cu decizia de a nu folosi venitul net din exploatare.

Venitul net din exploatare se estimează în funcție de venitul brut potențial și venitul brut efectiv.

Venitul brut potențial este venitul total ce este generat de proprietatea imobiliară în condițiile ocupării 100%.

Pentru a putea estima venitul brut efectiv evaluatorul trebuie să ajusteze venitul brut potențial cu pierderile aferente gradului de neocupare.

Pentru a putea estima venitul net din exploatare evaluatorul trebuie să scadă din venitul brut efectiv cheltuielile de exploatare aferente proprietății, cheltuieli ce se vor ajunge în sarcina proprietarului, fiind cheltuieli nerecuperabile. Cheltuielile ce sunt suportate de către chiriași nu va trebui să se scadă din venitul brut efectiv. Tot din venitul brut efectiv nu se vor scădea taxele aferente veniturilor proprietarului, un exemplu ar fi impozitul pe venit și alte taxe similar, plățile aferente creditului sau amortizarea contabilă a construcțiilor.

În raportul de evaluare sunt argumentate: estimarea chiriei de piață, a ratei de neocupare, a cheltuielilor aferente proprietarului, dar și a ratei de capitalizare/actualizare. Această argumentare trebuie să cuprindă cel puțin sursele de informație utilizate, modul de verificare al acestora și modul de calcul în funcție de situație.

2.4 Evaluarea patrimoniului imobiliar pe baza abordărilor bazate pe cost

Această abordare se aplică, în general, pentru a putea evalua drepturilor asupra proprietății imobiliare cu ajutorul metodei costului de înlocuire net (după deducerea deprecierii). Ea este folosită atunci când fie nu există nicio dovadă despre prețurile de tranzacționare pentru proprietăți imobiliare asemănătoare, fie nu există niciun flux de venit identificabil, efectiv sau teoretic, ce să poată reveni titularului dreptului.

Această abordare se folosește pentru evaluarea proprietății imobiliare specializate, adică a proprietății imobiliare ce se vând rar sau chiar nu se vând pe piață, excepție fiind situația în care se vinde întreprinderea sau entitatea din care face parte.

Prima etapă în această abordare presupune calcularea unui cost de înlocuire. De obicei, acesta reprezintă costul de înlocuire a proprietății imobiliare cu un echivalent modern, în momentul evaluării. Excepție este cazul în care este nevoie ca o proprietate imobiliară echivalentă să fie o replică a proprietății imobiliare subiect, pentru a s furniza aceeași utilitate unui participant de pe piață, situație în care costul de înlocuire ar fi mai degrabă cel de reproducere sau de reconstruire a clădirii subiect, decât cel de înlocuire cu un echivalent modern. Costul de înlocuire trebuie să reflecte și toate costurile suplimentare, precum valoarea terenului, infrastructura, onorariile pentru proiectare și cheltuielile de finanțare ce trebuie suportate de un participant de pe piață pentru a se putea produce un activ echivalent.

Costul echivalentului modern se poate corecta apoi pentru a se putea reflecta deprecierea. Ajustării pentru depreciere are drept scop estimarea cu cât ar fi mai puțin valoroasă proprietatea imobiliară subiect, pentru un potențial cumpărător, față de echivalentul său modern. Deprecierea ține cont de starea fizică, utilitatea funcțională și economică a proprietății imobiliare subiect, în comparație cu echivalentul său modern.

Abordarea prin cost este abordarea fundamentală pe principiul economic conform căruia un cumpărător trebuie să plătească pentru un activ cel mult costul care este necesar pentru a se obține un activ cu aceeași utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire. Metoda costului de înlocuire net reprezintă o metodă ce este înscrisă în abordarea prin cost ce indică valoarea prin calcularea costului de înlocuire curent al unui activ din care se scad deprecierea fizică, precum și orice forme relevante de depreciere.

Această abordare se recomandă în situații specifice de evaluare precum:

când există un număr limitat de tranzacții din cauza naturii specializate, modelului sau localizării activului, sau când activul în sine nu generează un flux de numerar sau când fluxul de numerar asociat cu acesta nu poate fi separat de întreprinderea care utilizează activul. De aceea, abordarea prin cost se utilizează în mod tipic ca abordarea primară în evaluare atunci când abordarea prin piață sau prin venit nu se pot aplica;

când activul subiect a fost construit și pus în funcțiune recent;

când activul subiect se află în fază de proiect sau se află în stadiul de în curs de execuție/neterminat.

Această abordare este o metodă patrimonială ce presupune stabilirea valorii proprietății imobiliare prin estimarea costului de achiziționare a terenului și de construire a unei clădiri noi care are aceeași utilitate sau de adaptare a unei proprietăți vechi la același grad de uzură fără costurile ce sunt legate de timpul de construcție/adaptare.

Formula care stă la baza metodei de evaluare prin cost este următoarea:

Valoarea actuală rămasă a activului (de înlocuire/ reconstrucție netă) = Cost de nou (de înlocuire/ construcție brut) – Depreciere

Pentru a se evalua o proprietate imobiliară, formulei de mai sus i se adaugă valoarea terenului considerat liber căruia se stabilește cea mai bună utilizare.

Aplicabilitatea abordării prin cost este redată prin intermediul următorului tabel:

(Sursa : Matiș, Contabilitate și raportări financiare, 2013: 117)

În ceea ce privește estimarea deprecierii acumulate – deprecierea este o pierdere de valoare a proprietății imobiliare față de costul de reconstrucție sau de înlocuire a construcțiilor ce poate apărea din cauze fizice, funcționale sau externe. Metodele de estimare a deprecierii sunt:

metoda duratei de viață economică;

metoda modificată a duratei de viață economică;

metoda segregării;

metoda comparației.

Alegerea celei mai bune abordări sau metode de evaluare ține cont de:

tipul valorii adoptat, determinat de scopul evaluării;

disponibilitatea datelor de intrare și a informațiilor pentru evaluare;

abordările sau metodele utilizate de participanții pe piața relevantă.

Pentru a obține o indicație asupra valorii se pot folosi una, două sau toate cele trei abordări, mai ales dacă nu există date de intrare suficiente pentru evaluare, astfel încât prin aplicarea unei singure abordări să se obțină o valoare credibilă. Când se folosesc mai multe abordări/metode de evaluare, indicațiile asupra valorii obținute trebuie să fie apropiată; acestea trebuie să fie analizate și reconciliate pentru a se ajunge la o opinie finală asupra valorii. În majoritatea rapoartelor de evaluare, clienții solicită ca această opinie finală, să fie redată sub forma unei valori singulare.

Cele mai reprezentative proprietăți imobiliare sunt terenurile și construcțiile.

Evaluarea unui teren liber (neamenajat sau vacant) sau a terenului pe care se află amplasate amenajări și/sau construcții se poate face prin șase metode (sau tehnici) recunoscute de evaluare:

comparația directă este metoda recomandată pentru evaluarea terenurilor libere, fără construcții, de asemenea,este cea mai utilizată și preferată atunci când există date comparabile.

metoda alocării (repartizării) este recomandată de practica evaluării pentru terenurile construite. În același timp este o tehnică indirectă de comparație care utilizează o proporție între valoarea terenului și valoarea proprietății construite.

extracția este o metodă de evaluare, derivată din metoda alocării, care constă în deducerea din prețul de vânzare a unei proprietăți a valorii construcției, calculată la costul de înlocuire net, iar valoarea astfel rezultată este valoarea terenului.

metode de parcelare. Se utilizează pentru evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezintă cea mai bună utilizare și dacă există date de comparație pentru aceste tipuri de parcele. De asemenea, se utilizează și în studiile de fezabilitate și în evaluările unde există puține tranzacții comparabile.

metoda reziduală terenului are o aplicabilitate redusă, respectiv se folosește numai pentru evaluarea proprietăților generatoare de venit și este mai des aplicată în cazul proprietăților noi, pentru care sunt necesare mai puține ipoteze.

metoda capitalizării chiriei brute este folosită pentru evaluarea terenurilor închiriate, permițând capitalizarea chiriei încasate de proprietarul terenului închiriat unui utilizator.

Evaluarea construcțiilor

Practica recomandă evaluarea acestora folosind comparația directă, utilizată și pentru evaluarea terenurilor, a metodei bazată pe capitalizarea veniturilor sau evaluarea pe bază de cost. Toate cele trei metode fiind detaliate mai sus.

Capitolul 3. Studiu de caz S.C. Blachotrapez S.R.L.

3.1 Prezentarea generală a firmei analizate

Scurt istoric

1970 – Blachotrapez este unul din cei mai mari producători de foi metalice din Polonia. Firma a fost înființată în 1995, deși operează din ani 1970 și au legături strânse cu Jan Luberda care în 1970 împreună cu soția sa, Teresa Luberda au întemeiat firma de acoperișuri.

În timp ce făceau acoperișuri, ansambluri de jgheab și accesorii în propriul atelier, firma se dezvolta constant și angaja noi specialiști.

1980 – pe parcursul anilor, datorită devotamentului, perseverenței și persistenței, care este tipică oamenilor din regiune, o mică firmă de acoperișuri a crescut într-o organizație de producere și vânzare, care rapid a devenit un comerciant important de foi de oțel aprovizionate de fostul combinat siderurgic a lui Lenin (azi ArcelorMittal), combinatul siderurgic Florian și foi de aluminiu a fabricii de aluminiu Konin.

1990 – la începutul anilor 90, sfera activităților era complete, încât vânzările ridicate de foi de metal și producția de învelitori pentru acoperișuri a devenit principala concentrare. În 1992, prima fabrică de producție a fost construită în Ponice. Așadar, primul magazine a fost deschis în Sekocin, iar în 1995 in Krakow.

1997 – sfârșitul anilor 90 a adus o mare cerere de material pentru acoperișuri, iar compania a trebuit să dea cei mai bun pentru a face față. Pentru acest scop, în 1997, încă o facilitate de producție a fost comandată în Rabka-Zaboria, urmată de rapida expansiune a rețelelor de vânzare cu amănuntul în regiunea Podhale și fostul voievodat Bielskie. În același an, Blachotrapez a fost prima companie care a introdus aluzinc, care era un nou tip de material pentru producția de acoperitori pentru acoperiș.

2003 – în 2003 încă o fabrica a fost deschisă în Sekocin Nowy aproape de Warsaw. Până la finele anului, Blachotrapez își vindea foile în 50 magazine proprii și a deschis un departament angro.

2004-2007 – anul 2004 a fost marcat de inițiative de expansiune în afara țării. Compania lărgindu-și linia de produse și zone de activitate. Compania Blachotrapez a fost întemeiată în Slovacia aprovizionând cu foi metalice fabricate în Polonia – în zilele noastre prin 37 puncte de vânzare. În 2007 activitatea organizată de departamentul de export a fost începută prin dealer proprii cu produce Blachotrapez în România, Cehia, Belarus si Ungaria.

2008 – anul 2007 a adus de asemenea și modernizarea fabricii de la Sekocin. O nouă hală de producție echipată cu linii de producție moderne a fost construită pentru foi de jgheab înalte pentru folos industrial. Primele profile au fost livrate de linia de producție în mai 2008.

2010 – trecerea din 2010 în 2011 a coincis cu schimbarea statutului juridic a companiei si o consolidare a facilităților de producție în zona sudică a Poloniei în una din marile fabrici dimare.n Rabka-Zabornia. Tot în acest an a fost deschisă prima filială în România, mai anume în Baia Mare

2015 – astăzi, organizația Blachotrapez include: două fabrici moderne, propria flotă comercială de mașini a peste 100 camioane și camionete, cea mai mare rețea de dealer proprii în Polonia a 110 puncte de vânzare naționale și două birouri de vânzări angro: Zabornia și Sekocin, Blachotrapez situată în Tvrdosine cu 37 puncte de vânzare, la fel și Blachotrapez situată în România cu filiale în Baia Mare, Bistrița, Onești și târgu Mureș.

Sediul societății

Societatea S.C. BLACHOTRAPEZ.S.R.L. își are sediul în orașul Baia Mare, str. Fabricii, nr, 8A , județul Maramureș.

Statutul juridic

S.C. BLACHOTRAPEZ.S.R.L. este o persoană juridică cu capital integral privat și are forma de „societate cu răspundere limitată”. Aceasta se încadrează conform Legii 133/1998 în categoria societăților mici și mijlocii atât din punct de vedere al capitalului și al numărului de angajați.

Registrul fiscal

Certificatul de înregistrare a fost emis de Ministerul Economiei și Finanțelor și are codul de înregistrare fiscală RO 21635111.

Societatea a fost înregistrată ca persoană juridică la Camera de Comerț și Industrie, Oficiul Registrului Comerțului cu numărul J24/162/2010.

Cod unic de înregistrare: 26610878.

Societatea are capitalul social subscris vărsat de 200 RON. Acesta nu este purtător de dobânzi și a fost vărsat integral la data înmatriculării societății la Registrul Comerțului.

Obiect de activitate

Activitatea preponderentă este cod CAEN 4631 ”Intermedieri în comerțul cu material lemnos și materiale de construcții”.

Structura organizatorică

Structura organizatorică a firmei reprezintă ansamblul persoanelor și subdiviziunilor organizatorice astfel constituite încât să asigure premisele organizatorice în vederea stabilirii și realizării obiectivelor previzionate.

Structura organizatorică în cadrul unei întreprinderi se împarte în două componente:

structura managerială – reprezintă totalitatea managerilor de nivel superior și al subdiviziunilor organizatorice care furnizează decizii și acțiuni ce asigură condițiile manageriale, tehnice, economice și de personal ce sunt necesare compartimentelor de producție pentru a-și desfășura activitatea;

structura de producție sau operațională – este alcătuită din totalitatea subdiviziunilor organizatorice ale întreprinderii în cadrul cărora se desfășoară activitățile operaționale, în principal de producție.

Sunt prevăzute în Regulamentul de Ordine interioară și în Regulamentul de Organizare și funcționare structura organizatorică a societății și structura personalului.

Societatea BLACHOTRAPEZ S.R.L. are doi asociați, din care unul dintre ei este

Societatea BLACHOTRAPEZ S.R.L. are în prezent 50 de angajați, din care (anexa 1):

10 persoane în cadrul compartimentului administrativ:

1 administrator;

1 director general;

1 director tehnic;

1 director economic;

1 director comercial;

1 șef serviciu resurse umane;

1 șef serviciu contabilitate;

1 asistent manager;

1 șef aprovizionare desfacere;

1 șef CTC;

40 persoane implicate în producție:

5 șefi de echipă;

2 șef de secție;

2 inginer proiectanți;

1 inginer calitate producție;

30 muncitori necalificați.

Administratorul desfășoară următoarele activități:

asigură aprovizionarea cu mijloace fixe și consumabile;

asigură serviciile/utilitățile firmei;

administrează sediu firmei;

asigură asistență administrative pentru noi proiecte.

Oferta S.C. BLACHOTRAPEZ S.R.L. este următoarea:

țigle metalice;

panouri pentru acoperișuri și fațade;

țigle metalice cu acoperire de piatră naturală;

tablă trapezoidală;

accesorii pentru acoperișuri;

pervazuri;

casete pereți;

sisteme pluviale.

În același timp S.C. BLACHOTRAPEZ S.R.L. are o multitudine de premii și certificate:

Premiul special la Târgul de Construcții Ediția a XVII-a;

Gazele în afaceri – ediția a X-a, Revista Puls Biznesu;

Premiul Fakro;

Certificat Pladur;

Diploma de onoare în clasamentul revistei, Gazeta Bankowa;

Mulțumiri din partea firmei Marlay.

3.2. Evaluarea terenurilor

Pentru a evalua terenul aferent proprietății imobiliare s-a aplicat metoda comparației directe, ținându-se cont de următoarele :

la baza evaluării a stat analiza celei mai bune utilizări ;

în estimarea valorii de piață a terenului, metoda comparației directe, evaluatorul a apelat la informațiile provenite din tranzacțiile cu imobile în zonă.

Suprafața de teren care face parte din proprietate este de 500 mp.

Conform informațiilor culese de pe teren și din publicații, valorile ce se practică în

zonă pentru terenurile neocupate de construcții, se situează între 100 – 200 euro/mp.

Metoda comparației directe a terenului

În vederea evaluării terenului prin metoda comparației directe am procedat la selectarea unui număr de 3 proprietăți comparabile ce au fost expuse pe piață în ultima perioadă și anume :

Tabel 3.1

În urma analizei tuturor informațiilor ce s-au avut la dispoziție, după efectuarea tuturor corelațiilor ce au fost impuse de caracteristicile proprietăților terenului asupra cărora s-a efectuat comparația (caracteristici fizice, economice, utilizare, localizare, component non-imobiliare) cât și a caracteristicilor imobiliare, calculându-se corecțiile totale nete și brute (procentual și valoric). Comparabila care va avea nevoie de cele mai mici corecții brute procentuale va avea cea mai mare importanță pentru alegerea valorii finale, conform următorului tabel:

Tabel 3.2

La condițiile de vânzare s-a aplicat corecția de 12% deoarece piața este inactivă. Oferta există, dar cererea lipsește. Corecția de 15% a fost aplicată pentru a treia comparabilă, ținându-se cont de faptul că are deschidere la două străzi, iar în ceea ce privește suprafața au fost aplicate corecții de 12% pentru comparabilele 2 și 3 care au suprafețe mai mari de 500 mp, prima comparabilă este apropiată ca și mărime de terenul evaluat.

Prima comparabilă are numărul cel mai mic de corecții aplicate.

În concluzie:

Valoarea terenului prin metoda comparației directe este apreciată ca și :

VT = 500 mp x 100 €/mp = 50.000 €

VT = 50.000 € x 4,2839 lei = 214.195 lei

3.2. Evaluarea clădirilor

3.2.1 Abordarea prin costuri

Abordarea prin costul de înlocuire se poate realize, în aces caz, în urma analizei pieței și a informațiilor în momentul în care proprietatea ce este evaluată nu este destinată producerii de venituri.

Abordarea prin cost trebuie să răspundă următoarelor întrebări:

vârsta efectivă a proprietății este în concordanță cu starea fizică deschisă ?

se iau în considerare toate costurile ?

există susținere din partea pieții pentru ajustările făcute ?

prețurile de vânzare corectate sunt apropiate de prețurile de piață ?

În cazul abordării prin cost un principiu de bază îl constituie substituția. Proprietățile imobile ce sunt mai vechi pot să fie substituite cu bunul imobil evaluat, iar valoarea acestora este măsurată în raport cu valoarea unui bun mobil ce este nou și optimizat.

Tehnica segregării implică folosirea unor cunoștințe de specialitate în domeniu, iar costurile unitare sunt adunate pentru a obține costul direct estimate al întregii construcției.

Tabel 3.3

Valoarea proprietății ce se determinată prin metoda costului de reconstrucție este egală cu valoarea clădirii la care se va adaugă valoarea terenului.

Valoare proprietate = 214.195 lei + 309.159 lei = 523.354 lei sau 122.167,6 €

3.2.2 Abordarea prin comparații

Metoda comparației directe

Pentru a se aplica această metodă s-a folosit analiza pe perechi de date, tehnică cantitativă, în care două sau mai multe oferte de vânzare sau tranzacții pentru prorietăți imobiliare similare celei analizate sunt comparate pentru a obține o indicație cu privire la mărimea corecției ce se referă la o singură caracteristică. Pentru că tranzacțiile sau ofertele comparate nu sunt identice sub toate aspectele, se analizează o multitudine de date (perechi) pentru a estima efectul unei singure caracteristici.

Proprietățile comparabile alese sunt:

Tabel 3.4

Elementele principale de comparație sunt :

Dreptul de proprietate transmis ;

Condițiile de vânzare ;

Localizare ;

Suprafața construită ;

Utilități, amenajări ;

Destinație / regim de înălțime ;

Suprafața terenului aferent ;

Tip tranzacție.

Tabel 3.5

Corecțiile efectuate sunt:

În cazul condițiile de piață s-au aplicat corecții de 11% din cauza lipsei de cerere

imobiliară, datorită condițiilor economice actuale ;

Pentru corecțiile ce privesc regimul de înălțime a fost aplicată corecția de 0% pentru

numărul de nivele;

Pentru amenajări interioare și exterioare s-au acordat corecții de 7% ;

Pentru suprafața de teren mai mică s-au aplicat corecții de 6%.

Valoarea estimată de piață a imobilului prin metoda comparației de piață ce este propusă de evaluator este dată de comparabila A, întrucât, în acest caz, numărul de corecții este cel mai mic :

Valoare proprietate = 120 mp x 1.225 €/mp = 147.000 € sau 34.314,5 lei

3.2.3 Abordarea prin venit

Metoda capitalizării veniturilor este o metodă folosită pentru a transforma estimarea venitului așteptat pentru un singur indicator de valoare printr-un singur pas direct – divizarea venitului estimat cu o rată de venit potrivită sau multiplicând venitul estimat cu un factor potrivit.

Venitul pentru o proprietate este, de obicei, venitul net din exploatare anual.

Capitalizarea directă se orientează spre piață ; evaluatorul analizează informațiile de piață și evaluează proprietatea prin unirea concluziilor analizei asupra investitorilor tipici.

Rata sau factorul selectat este relația dintre venit și valoarea observată pe piață și este obținută prin analize ale vânzărilor comparabile.

Tabelul 3.6

Valoarea obținută prin capitalizarea veniturilor este de 94.225 € / 403.778,9 lei.

Estimarea ratei de capitalizare reprezintă relația dintre câștig și valoarea ca rezultat al comparației cu proprietățile comparabile.

Tabelul 3.7

Datorită faptului că proprietățile se tranzacționează fără a fi grevate de vreun contract de închiriere, evaluatorul recomandă ca rată de capitalizare 5%. Rata de capitalizare este confirmată de raportul dintre valorile de închiriere și de vânzare, pentru active similare, am plasate în această zonă.

Valoarea de randament imobiliar, metodologic, nu face distincție între elementele care conduc la determinarea valorii.

Valoarea de estimare = 94.225 € / 403.778,9 lei.

CONCLUZII

În urma cercetării și descrierii procesului, precum și a abordărilor de evaluare procesul de evaluarea are drept scop principal determinarea valorii bunului evaluat. Cu scopul obținerii unei opinii verdice cu privire la valoarea proprietății imobiliare, evaluatorul poate să aplice diverse abordări de evaluare. Trebuie menționat faptul că niciuna dintre medodele de evaluare nu este universală și nu generează rezultate absolut corecte.

În cadrul procesului luării deciziei de a investi într-o proprietate imobiliară, o atenție deosebită este dată relației dintre evaluarea proprietății, analiza riscului și finanțării precum și creșterii interesului și responsabilității pe care investitorii și le asumă față de societate și de mediu.

Evaluarea și serviciile furnizate de evaluatorii de proprietăți imobiliare sunt critice pentru funcționarea pieței imobiliarelor, interconectarea piețelor financiare cât și cea a economiilor naționale.

De regulă, în literatura de specialitate sunt menționate metode de evaluare comune tuturor tipurilor de evaluare (evaluarea imobiliarelor, a bunurilor mobile, a afacerilor sau a altor tipuri de active). Totuși, în cazul proprietăților imobiliare se pot delimita anumite metode în funcție de tipul de proprietate.

Se remarcă că în urma analizei efectuate asupra metodelor de evaluare a proprietăților imobiliare faptul că metoda de evaluare prin comparația vânzărilor și metoda prin costuri se utilizează în cadrul evaluării terenurilor și construcțiilor întrucât se impune evaluarea separată a acestor imobiliare, iar cea de-a treia metodă bazată pe capitalizarea veniturilor este aplicată îndeosebi pentru evaluarea proprietății în totalitatea sa, deci 100% (inclusiv a tuturor acționarilor sau partenerilor) a capitalului proprietăților închiriate, toate acestea contribuind nediscriminatoriu la generarea de venituri.

În cadrul raportului de evaluare evaluatorul va reconcilia valorile rezultate din aplicarea a două sau mai multe abordări sau metode asociate cu scopul de a furniza în final opinia obiectivă a evaluatorului.

Așadar , activitatea de evaluare a crescut ca și importanță întrucât la baza finalizării oricărui proiect imobiliar trebuie să stea o evaluare realizată de către un evaluator autorizat și specializat. De foarte multe ori, valoarea activelor imobiliare ale unei companii reprezintă cea mai importantă componentă din valoarea de piața a acelei companii, astfel că evaluarea acestor active este deosebit de importantă în stabilirea valorii reale.

BIBLIOGRAFIE

Boloș Marcel, Chirilă Emil, Evaluarea întreprinderilor: note de curs, Editura Universității din Oradea, 2003.

Constantin Sanda, Analiză diagnostic și evaluarea întreprinderii, Editura Universității Transilvania, Brașoov, 2008.

Darja Marcel, Evaluarea bunurilor imobiliare, Editura Universității 1 Decembrie 1918, Alba Iulia, 2004.

Dragota Victor, Ciobanu Anamaria, Evaluarea întreprinderilor, Editura Economică, București, 2002.

Dumitrescu Dalina, Dragota Victor, Evaluarea întreprinderilor: metode, tehnici, incertitudine, valoare, Ed., 2000.

Dumitrescu Dalina, Evaluarea întreprinderilor, Editura Economică, București, 2002.

Mancia Aurora, Bonitarea și evaluarea terenurilor, Ed. , 2001.

Negrea Bogdan, Evaluarea activelor financiare: o introducere în teoria proceselor stocastice aplicate în finanțe, Ed., 2006.

Păzitor Traian, Analiza și evaluarea economică a întreprinderilor, Editura Printech, București, 2006.

Popper Laurențiu, Analiza și evaluarea economică a întreprinderilor, Ed. Perfect, 2006, București

Stan S., Evaluarea întreprinderilor necotate, Editor Tribuna Economică, București, 2000

Toma Marin, Inițiere în evaluarea întreprinderilor, Ed. CECCAR, București, 2009.

STANDARDE

Standardul profesional nr. 37: Misiunea de evaluare a întreprinderii: ghid de aplicare, Ed. CECCAR, 2011.

ANEVAR, Bazele Evaluării, Ed. Iroval, București, 2012.

ANEVAR, Standarde de evaluare ANEVAR, București, 2014