Evaluarea Investitiilor Imobiliare Rezidentiale In Scopul Minimizarii Riscului Bancar

Evaluarea investițiilor imobiliare rezidențiale în scopul minimizării riscului bancar

Pagina alba!!

CAPITOLUL I.

Aspecte teoretice privind conceptul de evaluare a proprietăților imobiliare rezidențiale

Aspecte generale legate de evalularea proprietăților imobiliare rezidențiale

Proprietățile imobiliare rezidențiale se constituie ca elemente ale activității de natură economică ce generează plus-valoarea la nivel micro și macro- economic. În acest context devine esențial pentru orice agent economic să estimeze în mod corect valoarea proprietății imobiliare rezidențiale și să analizeze în mod corect și eficace toate aspectele implicate în sensul fundamentării corecte a deciziei privind folosirea respectivei proprietăți. Estimările caracterizate prin realism și corectitudine determină la nivel de economie schimbări de natură a influența nivelul creditelor și ritmul de dezvoltare al pieței imobiliare. Evaluarea, privită din perspectiva disciplinei științifice, a crecut în importanță pe măsura dezvoltării economiei, răspunzând unor imperative legate de nevoia de informare din ce în ce mai pregnante.

Amplificarea importanței științei evaluării a plecat din zona practicii, iar regulile și principiile au apărut ulterior ca urmare a nevoii de compara, defini, clasifica concepte aplicabile la nivel de afacere, proprietate, individ etc. Baza unitară, comună de practică axată pe principii solide, experiența și raționamentul evaluatorului și a tehnicilor moderne de analiză a informațiilor legate de valoarea proprietății imobiliare rezidențiale generează încredere la nivelul decidenților individiuali sau de grup (persoane fizice, organizații publice sau private, instituții de creditare, instituții bancare sau non-bancare etc.) în pertinența deciziilor prezente și viitoare.

Conform unei definiții recunoscute în literatura de specialitate, evaluarea poate fi definită ca activitatea ce se finalizează prin estimarea valorii si este formată din totalitatea metodelor, proceselor și activităților unitare și structurate concretizată în generarea unui raport de evaluare ce conține valoarea estimată.

1.2. Necesitatea evaluării proprităților imobiliare rezidențiale

Evaluarea proprietăților imobiliare rezidențiale este esențială întotdeauna atunci când o proprietate este tranzacționată printr-un act de vânzare-cumpărare, închiriere sau orice altă situație unde este necesară adoptarea unei decizii de estimare a valorii acesteia.

Cu titlul de exemplu prezentăm situațiile cele mai frecvente în care este necesară evaluarea proprietăților imobliare rezidențiale:

atunci când are loc transferul de proprietate sau dreptul de uzufruct;

când apar probleme legate de impozitarea proprietății;

când este necesară obținerea unor credite;

în cazul acoperirii unor daune.

Tipuri de valori atașate proprietăților imobiliare rezidențiale

Literatura de specialitate are în vedere un număr de cinci caracteristici ale proprietăților imobiliare rezidențiale, necesare pentru a fi considerate ca având valoare de piață:

să fie utilă,

să aibă cerere efectivă,

să aibă cerere concretă,

să existe cerere relativă,

să fie asigurată transferabilitatea

să se asigure siguranța.

1.4. Principiile evaluării proprietăților imobiliare rezidențiale

Literatura de specialitate prezintă o serie de principii aplicabile în cazul evaluărilor proprietăților imobiliare de tip rezidențial, prezentate succint în continuare:

Principiul cererii și ofertei, ce are în vedere faptul că valoarea de piață a proprietăților de tip imobiliar rezidențial este generată de corelarea dintre cerera și oferta de pe piață din momentlu evaluării. cererea si oferta.

Principiul schimbarii are în vedere faptul că evaluarea trebuie să țină cont de cauzele/efectele ce apar în condițiile cererii și ofertei.

Principiul concurenței ce vizează faptul că evaluarea este influențată de competiția dintre stakholderii din piața imobiliară rezidențială.

Principiul substituției (utilității marginale) ce privește raționamentul prin care costul oricărei proprietăți imobiliare rezidențiale este influențat de costurile de achiziție ale unor proprietăți asemănătoare sau cu caracteristici apropiate.

Principiul echilibrului relativ, potrivit căruia  proprietatea imobiliară rezidențială generează maximum de eficiență și eficacitate atunci când factorii de producție aferenței acesteia sunt în echilibru;

Principiul productivății marginale, potrivit căruia valoarea factorilor productivi ai componentelor proprietății imobiliare rezidențiale determină plus-valoare pentru întreaga proprietate.

Principiul celei mai bune utilizări, ce subliniază faptul că evaluarea este influențată de ipoteza celei mai bune utilizari a proprietății imobiliare rezidențiale.

Principiul conformității, ce statuează faptul că proprietatea imobiliară rezidențială atinge maximum de valoare atunci când amplasarea acesteia este corectă din punct de vedere economic, social, fizic etc.

Principiul anticipării, potrivit căruia valoarea de piață a proprietății imobiliare rezidențiale este egală cu valoarea de satisfacție viitoare determinată de proprietate din punctul de vedere al cumpărătorului și vânzătorului acesteia.

1.5. Etapele procesului de evaluare a proprietăților imobiliare rezidențiale

Cel mai frecvent, etapele procesului de evaluare a proprietății sunt:

Determinarea obiectului evaluării;

Planificarea evaluării;

Colectarea, analizarea si interpretarea datelor

Estimarea valorii rezonabile a proprietății imobiliare rezidențiale

Prima etapă urmărește să determine natura și misiunea evaluării, obiectul evaluării, modalitatea de utilizarea a acesteia, definirea valorii cerute de client etc.

Cea de-a doua etapă conține analiza inițială, colectarea informațiilor despre subiectul evaluării și ale altora comparabile, specificul pieței imobiliare rezidențiale locale. De asemenea, se au în vedere analiza cererii și ofertei pe piața locală, indicatorii tehnici și economici ai obiectivului evaluat ai construcției, punctele forte/slabe ale proprietății etc.

Etapele trei și patru se concentrează asupra analizei celei mai bune utilizări prin prisma evaluării terenului folosind tehnicile evaluarea prin cost, prin comparația vânzărilor sau capitalizarea veniturilor. Se analizează rezultatele obținute prin aceste metode alternative și se selectează o soluție considerată finală.

CAPITOLUL II.

Riscul în evaluarea proprietăților imobiliare

Riscul în evaluarea proprietăților imobiliare- o situație uzuală a zilelor noastre

Mediul economic actual, caracterizat prin incertitudine și teama de necunoscut generează efecte perverse la nivelul agenților economici din sfera pieței imobiliare și are ca efect amplificarea vulnerabilității companiilor în fața acestor evenimente.

Factorii declanșatori ai acestor fenomene sunt (în accepțiunea mea):

Amplificarea complexității activităților economice. Diversificarea, flexibilitatea și continua schimbare a cerințelor beneficiarilor (clienților) pieței imobiliare generează dificultăți de adaptare a organizațiilor economice la aceste procese. În același timp, viteza crescută cu care au loc schimbările de natură tehnică și tehnologică (de ex. conceptul casei inteligente, al caselor de tip pasiv și care asigură o autonomie/independență energetică superioară) reduc efectul generat de experiența companiilor ce acționează pe această piață specifică.

Amplificarea concurenței. Piața imobiliară se confruntată cu o concurență în creștere, atât prin prisma “adversarilor” clasici cât și a noilor forme de concurență generată de accesul rapid la noile tehnologii de comunicații, marketing și management.

Probleme de moralitatea și etică. Ultimii ani au relevat existența unor probleme de etică în ceea ce privește atît profilul moral al evaluatorului concretizată prin aplicarea unor criterii laxe de evaluare, cât și din partea firmelor de evaluare în ansamblul lor, care în goana după atragerea de clienți au tendința de a nu respecta în totalitate principiile profesionale și ale propriilor criterii în procesul de evaluare a proprietăților imobiliare rezidențiale. Acest lucru conduce pe de o parte la o “relativizare” a calității evaluării cât și la o hiper-inflație a concurenței cu efecte negative asupra meseriei și a dispariție companiilor corecte.

Bula sau criza imobiliară. Această tendință manifestată preponderent în anii 2000-2008 a generat modificări în criteriile de evaluare neconforme cu realitățile economice.

implicarea unor stakeholderi de natură să influențeze în mod negativ evaluarea. Implicarea în procesul de evaluare a unor entități de genul Uniunea Națională a Notarilor Publici ce practică grile de evaluare proprii influențează de o manieră semnificativă calitatea procesului de evaluare.

Tipologia riscurilor în evaluarea proprietățior imobiliare rezidențiale

Riscurile specifice evaluărilor proiectelor imobiliare rezidențiale vizează situația de nerealizare a obiectivelor stabilite de client. Considerăm că doar specialiștii în domeniul evaluării proprietăților imobiliare pot găsi răspunsurile conforme cu privire la identificarea riscurilor, determinarea cauzelor precum și identificarea recomandărilor de contracarare a efectelor negative ale acestora. Putem identifica o serie de criterii de clasificare a riscurilor, o clasificare sumară fiind prezentată în continuare:

1. Conform frecvenței de apariție avem:

Riscuri probabile.

Riscuri improbabile.

În practică constatăm că adesea riscurile asociate evaluării proprietăților imobiliare este o operațiune de tip aleator, neexistând un nivel de probabilizare ridicat.

2. După amploarea impactului asupra evaluării:

Riscuri neglijabile – care nu generează pericole pentru existența evaluării.

Riscuri catastrofice – care generează modificări importante în obiectivele evaluării sau pun în pericol evaluarea în sine.

3. După nivelul de control:

Riscuri dependente de voința factorilor implicați în evaluare.

Riscuri independente de voința factorilor implicați în evaluare.

4. După nivelul percepției identificăm:

Riscuri detectabile – a căror apariție este cunoscută, documentată și clasificată.

Riscuri nedetectabile a căror apariție este necunoscută și nu au semne prevestitoare, ceea ce le face foarte periculoase pentru procesul de evaluare.

5. După efectele produse asupra evaluării:

scăderea nivelului de satisfacție a beneficiarului evaluării;

punerea în discuție a obiectivelor evaluării;

întreruperea sau abandonarea evaluării.

6. După natura lor riscurile pot fi:

Riscuri tehnice – sunt generate de dificultăți generate de accesul la proprietate, lipsa sau degradarea documentelor tehnice aferente obiectivului de evaluat etc.

Riscuri umane generate de lipsa de pregătire și/sau experiență, lipsă de interes în pregătire și/sau perfecționare profesională etc.

Riscuri organizaționale, generate de probleme de natură managerială, juridică, comercială etc.

7. În raport cu timpul de manifestare, vom avea:

Riscuri latente,

Riscuri curente,

Riscuri trecute

8. După statutul lor avem:

în urmărire,

sub control,

eliminate

9. După puterea de acțiune:

cu acțiune limitată,

intremediare

riscuri majore.

CAPITOLUL III.

Prezentarea S.C. Piraeus Bank Romania

Istoricul societății

Fondată în 1916, Piraeus Bank a fost privatizată de statul elen în Decembrie 1991. Acesta a reprezentat momentul în care banca a înregistrat o evoluție constant ascendentă în termeni de operațiuni, active, număr de salariați și profit. Piraeus Bank a preluat în anul 1998 banca Macedonia-Thrace Bank, ale celor de la Chase Manhattan din Grecia și Credit Lyonnais Hellas. De asemenea, în anul 1999, banca a achiziționat National Westminster Bank Plc și Xiosbank. În anul 2002, Piraeus Bank preia Hellenic Industrial Development Bank de la statul elen. În același an Piareus Bank Group și ING Group au semnat acordul de alianță strategică referitor la piața grecească. În anul 2005 Piraues ente de voința factorilor implicați în evaluare.

4. După nivelul percepției identificăm:

Riscuri detectabile – a căror apariție este cunoscută, documentată și clasificată.

Riscuri nedetectabile a căror apariție este necunoscută și nu au semne prevestitoare, ceea ce le face foarte periculoase pentru procesul de evaluare.

5. După efectele produse asupra evaluării:

scăderea nivelului de satisfacție a beneficiarului evaluării;

punerea în discuție a obiectivelor evaluării;

întreruperea sau abandonarea evaluării.

6. După natura lor riscurile pot fi:

Riscuri tehnice – sunt generate de dificultăți generate de accesul la proprietate, lipsa sau degradarea documentelor tehnice aferente obiectivului de evaluat etc.

Riscuri umane generate de lipsa de pregătire și/sau experiență, lipsă de interes în pregătire și/sau perfecționare profesională etc.

Riscuri organizaționale, generate de probleme de natură managerială, juridică, comercială etc.

7. În raport cu timpul de manifestare, vom avea:

Riscuri latente,

Riscuri curente,

Riscuri trecute

8. După statutul lor avem:

în urmărire,

sub control,

eliminate

9. După puterea de acțiune:

cu acțiune limitată,

intremediare

riscuri majore.

CAPITOLUL III.

Prezentarea S.C. Piraeus Bank Romania

Istoricul societății

Fondată în 1916, Piraeus Bank a fost privatizată de statul elen în Decembrie 1991. Acesta a reprezentat momentul în care banca a înregistrat o evoluție constant ascendentă în termeni de operațiuni, active, număr de salariați și profit. Piraeus Bank a preluat în anul 1998 banca Macedonia-Thrace Bank, ale celor de la Chase Manhattan din Grecia și Credit Lyonnais Hellas. De asemenea, în anul 1999, banca a achiziționat National Westminster Bank Plc și Xiosbank. În anul 2002, Piraeus Bank preia Hellenic Industrial Development Bank de la statul elen. În același an Piareus Bank Group și ING Group au semnat acordul de alianță strategică referitor la piața grecească. În anul 2005 Piraues Bank preia banca bulgară Eurobank și banca sârbă Atlas Bank.

Piraeus Bank desfășoară activități pe piețele de capital și investiții, leasing și finanțarea sectorului de construcții navale, sprijinirea IMM-urilor și retail banking. Serviciile enumerate mai sus sunt oferite prin rețeaua de sucursale ale băncii și prin rețeaua de electronică bancară a Winbank care a fost lansată la începutul anului 2002, ca serviciu bancar electronic complet în Grecia și care a reușit să ofere un set complet de servicii prin cele patru canale diferite de distribuție (internet, telefonie mobilă, call centre și ATM-uri). Serviciile excelente ale Winbank au atras un număr important de premii și distincții, Winbank fiind singurul serviciu de e-banking din Grecia certificat cu ISO 9001:2000. Prezența internațională în plină creștere a Piraeus Bank Group , este concentrată în principal în Europa de sud-est, dar și în centrele financiare din New York și Londra. Ca o mențiune particulară putem aminti de prezența Grupului în Statele Unite prin Marathon Bank, cu sediul la New York . În ianuarie 2004 a absorbit Interbank New York cu 10 sucursale. Mentionăm sucursalele Piraeus Bank din Londra, din România prin Piraeus Bank cu 25 sucursale, din Albania prin Tirana Bank cu alte 25 de sucursale,din Serbia cu 11 sucursale ale Atlas Bank și în Bulgaria cu 13 sucursale ale Piraeus Bank și 50 unități ale Eurobank.

Privind dezvoltarea resurselor umane, direcția fundamentală a politicii Grupului se bazează pe un management eficient al acestor resurse, ceea ce duce continuu la crearea unei echipe de personal pregătite și dedicate, capabilă să funcționeze în mediul bancar competitiv al EU. La sfârșitul lunii septembrie a lui 2008, Grupul avea o echipă de angajați care număra 14.376 oameni.

Sfârșitul lui septembrie 2014 marca pentru Piraeus Bank Group existența unei rețele de 868 sucursale (din care 355 în Grecia și 513 în străinătate), a unui capital ce se ridica la 3,356 mil. Euro iar valoarea depozitelor clienților și bonurilor de retail se ridicau la 31,597 mil. Euro, împrumuturi ce se ridicau la 38.936 mil. Euro și un total de active ce valorau 52,859 mil. Euro.

Piraeus Bank în România

Industria bancară a României reușește să se adapteze rapid la standardele europene și să asigure o infrastructură financiară solidă capabilă să susțină o dezvoltare sănătoasă pentru restul economiei fiind astfel unul din sectoarele de primă linie ale economiei românești.

Purificarea sistemului de băncile ineficiente și crearea unui cadru propice pentru o evoluție competitivă s-a realizat prin eforturile Băncii Naționale a României pentru a fi creat cadrul legal pentru a asigura coordonarea și supervizarea strictă a băncilor și a politicilor de creditare și pentru a implementa și îmbunătăți procedurile de plată.

În plus interesul investitorilor străini privind mediul bancar local s-a manifestat mai devreme decât asupra altor industrii pentru că segmentul bancar, aflându-se sub supravegherea Băncii Naționale a României a avut un statut relativ independent de influențele guvernamentale și de ramura politică.

Interesul crescut pentru unul din domeniile economiei cu cele mai mari lichidități a furnizat sprijin din partea investitorilor străini. Băncile străine s-au gândit la stabilire în România și la asigurarea unei creșteri într-o piață de tip oligopol prin competiție calitativă – produse mai ieftine sau mai bine dezvoltate – sau cantitativă prin extinderea rețelei de sucursale, sau ambele.

Pentru anul 2015, Piraeus Bank România prin intermediul creșterii organice și al achizițiilor, anticipează extinderea sa rapidă și profitabilă în contextul adaptării la oportunitățile de pe piață. Există în acest moment, o rețea de 130 de sucursale Piraeus Bank acoperind toate județele țării.

Un alt obiectiv important al Piraeus Bank România pentru anul 2015 este dezvoltarea rețelei de sucursale astfel încât numărul acestora să atingă 180 spre finele anului, concentrându-se pe orașele cu un număr mediu de până în 25.000 de locuitori.

În cadrul Piraeus Bank Group își desfașoară activitatea și Piraeus Real Estate, Piraeus Bank Leasing, Piareus Bank Securities, Piraeus Insurance Reinsurance Broker.

Evoluția principalilor indicatori economico-financiari în perioada 2009-2013

Tabelul 1

Tabelul 1. Evoluția principalilor indicatori economico-financiari în perioda 2009-2013

CAPITOLUL IV.

Studiu de caz privind evaluarea investițiilor imobiliare rezidențiale în scopul minimizării riscului bancar.

TIP PROPRIETATE EVALUATĂ :

Proprietate rezidentiala- tip bloc,regim de inaltare: parter + 4 etaje.

DATA EVALUĂRII : Noiembrie 2014

CLIENT ȘI DESTINATAR :SC ROMANITA INTERNATIONAL SRL

EVALUATOR : Gănescu Mihai

1.Identificarea proprietății.

Reședinta evaluată este o proprietate imobiliară de tip proprietate rezidențială, situată în Municipiul Bucuresti, str. Trifești, nr. 8. Proprietatea imobiliară se compune din :

teren în suprafață de 1.170 mp;

un corp de cladire cu o suprafață construită la sol de 577 mp și cu un regim de înălțime parter +4 etaje+ mansardă retrasă.

Din extrasul de carte funciară CF nr. 2101/N București Sector 1 rezultă că:

nr. cadastral este 956/1;

dreptul de proprietate asupra proprietatii imobiliare evaluate este detinut integral de SC Romanita International SRL;

proprietatea imobiliara este libera de sarcini.

In raportul de evaluare s-a luat în considerare dreptul deplin de proprietate al SC Romanita SRL asupra proprietatii.

2. Scopul evaluării

Scopul evaluării este estimarea valorii de piata a proprietatii in vederea stabilirii garanției in favoarea bancii.

3. Tipul valorii estimate

Baza evaluarii este reprezentata de valoarea de piata a proprietatii, asa cum este definita in Standardele Internationale de Evaluare IVS 1, editia a VIII-a 2011.

4. Data evaluării

Raportul de evaluare a fost intocmit in perioada 01.09.2014-15.11.2014 care este si data raportului. Data de referinta care a stat la baza efectuarii calculelor este data de 01.09.2014, luandu-se in considerare cursul de schimb comunicat de BNR la aceasta data de 1 Euro= 4,3989 lei. Inspectia proprietatii s-a desfasurat cu acordul si in prezenta proprietarului in data de 01.09.2014. In conditiile in care principalele premize care au stat la baza evaluarii nu sufera modificari semnificative, exprimarea opiniei finale se va face atat in Euro cat si lei.

5. Metodologia evaluării

Metodologia de estimare a valorii depiata a tinut cont de scopul evaluarii, tipul proprietatii si de recomandarile ANEVAR. Pornind de la datele avute la dispozitie, evaluatorul a aplicat 2 abordari de evaluare recomandate, obtinand urmatoarele valori :

Metoda prin costuri

– valoarea de piata obtinuta : 7.474.150 lei respectiv 1.699.098 euro

Metoda prin capitalizarea veniturilor

– valoarea de piata obtinuta : 3.628.864 lei respectiv 824.948 euro

In urma aplicarii metodologiei de evaluare mentionate, opinia evaluatorului referitoare la valoarea de piata a proprietatii imobiliare evaluate este data de valoarea obtinuta in cazul abordarii prin capitalizarea venitului: 3.791.400 lei,respectiv 906.650 euro.Această valoare a fost obținută tinând cont de următoarele mențiuni :

În evaluare s-a ținut cont de valoarea terenului;

Nu au fost luate în considerare aspecte ce țin de mediu;

Evaluarea ține cont de experiența și expertiza evaluatorului desemnat pentru acest caz și reprezintă un punct de vedere profesional și personal al persoanei responsabile de acet act.

Raportul de evaluare a fost elaborat respectând Standardele Internationale de Evaluare (IVS /2007) și metodologiei de lucru ANEVAR.

Capitolul I. Generalități

1.1.Scopul realizării prezentei evaluări

Obiectul evaluarii il constituie dreptul de proprietate asupra imobilului situat in Municipiul Bucuresti , str. Trifesti nr.8, inscris in cartea funciara a Sectorului 1 cu nr. 2101/N. Proprietatea imobiliara se compune din:

teren cu o suprafata de 1.170 mp

un corp de cladire cu un regim de inaltare parter + 4 etaje, avand urmatoarele caracteristici:

suprafata construita Ac= 2885 mp

suprafata utila Au = 2540 mp

suprafata desfasurata Ad= 3100 mp

Prezentul raport de evaluare se adreseaza SC Romanita International SRL in calitate de client si Piraeus Bank în calitate de destinatar. Ținând cont de Statutul ANEVAR si Codul Deontologic al profesiei de evaluator, profesionistul ce elaborează această lucrare își asumă răspunderea doar față de client și destinatar (fără alte țerțe persoane implicate).

1.2. Drepturi de proprietate evaluate

Dreptul de proprietate asupra imobilului este inscris in Cartea Funciara a Municipiului Bucuresti, Sector 1 la nr. 2101/N. Proprietarul imobilului situat in Municipiul Bucuresti, str. Trifesti nr. 8, este SC Romanita International SRL cu sediul social in localitatea Bucuresti, CUI 21466845, nr. de inregistrare la Registrul Comertului J40/6366/2007. Documentele care certifica dreptul de proprietate sunt contractul de vanzare cumparare si extrasul de carte funciara.Proprietatea imobiliara este libera de sarcini. In raportul de evaluare a fost supus evaluarii dreptul deplin de proprietate al SC Romanita International SRLasupra proprietatii. Nu există alte informații, la data evaluarii, ca proprietatea ar fi supusa unor altor limitari sau restrictii care sa ingradeasca dreptul de proprietate .

1.3. Data estimării valorii

Raportul de evaluare a fost intocmit in perioada 01.09.2014 – 15.11.2014 care este si data raportului. La baza efectuarii raportului au stat informatiile privind nivelul preturilor si datele furnizate de client la data de 01.09.2014, luandu-se in considerare cursul de schimb comunicat de BNR la aceasta data de 1 EURO = 4,3989.

1.4. Moneda raportului

Opinia finală a evaluarii este prezentata in lei și euro.

1.5. Metodologia de evaluare (etape parcurse, metode folosite)

Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:

documentare, pe baza informatiilor solicitate clientului;

inspectia imobilului;

stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului;

selectarea tipului de valoare estimata in raport;

deducerea si estimarea conditiilor limitative specifice obiectivuluide care trebuie sa se tina seama la deruluarea tranzactiei;

analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii;

aplicarea metodei de evaluare considerate oprtuna pentru determinarea valorii si fundamentarea opiniei evaluatorului.

Metodologia de estimare a valorii de piata a tinut cont de scopul evaluarii, tipul proprietatii si de recomandarile ANEVAR. Au fost utilizate ca si metode de evaluare:

abordarea prin costuri

abordarea pe baza de venit 

Capitolul. II. Prezentarea datelor proprietatii evaluate

Descrierea juridică a proprietății

Din extrasul de carte funciara CF nr. 2101/N rezultă că:

nr. cadastral este 966/1;

dreptul de proprietate asupra proprietatii imobiliare evaluate este detinut integral de SC Romanita International SRL;

proprietatea imobiliara este libera de sarcini.

In raportul de evaluare a fost supus evaluarii dreptul deplin de proprietate al SC Romanita International SRL asupra proprietatii. Evaluatorul nu are informatii, la data evaluarii, ca proprietatea ar fi supusa unor alte limitari sau restrictii care sa ingradeasca dreptul de proprietate dupa vanzare.

Vecinătăți și amplasare

Strada Trifesti este situata intr-o zona rezidentiala a capitalei, fiind formata doar din cladiri rezidentiale si de birouri (sediu local BCR, sediu spital privat, 5 gradinite, 2 scoli, 4 magazine de desfacere). Vecinatatile proprietatii evaluate sunt reprezentate de spatii comerciale si de rezidenta, strada fiind una linistita si neafectata de traficul greu. Caile de acces sunt facile, atat pentru transportul auto cat si cel al mijloacelor de transport (liniile RATB 301 si 112).

2.3. Prezentarea imobilului

2.3.1. Informații generale

Constructia evaluata se compune dintr-un corp de cladire cu un regim de inaltime parter + etaj, avand urmatoarele caracteristici:

suprafata construită Ac= 2885 mp

suprafața utilă Au = 2540 mp

suprafața desfașurată Ad= 3100 mp

Imobilul a fost construit în anul 2012 și se compune din:

parter, care este compartimentat astfel: 2 spatii de expunere pentru afaceri comerciale (decoratiuni interioare si mobile/parchet).

4 etaje, compartimentate in 5 apartamente/etaj (apartamente cu 2 si 3 camere). Finisajele sunt superioare si constau in pardoseli din parchet laminat in camere, gresie in rest, placari faianta in baie, usi din lemn si zugraveli lavabile. Apartamentele sunt dotate si utiliate la categoria mediu-lux conform agentiilor imobiliare.

2 nivele subsol cu destinația locuri parcare.

Mansardă retrasă

2.3.2. Structura de rezistență a imobilului

Constructia evaluata are o structura de rezistența formată din planșee de beton, calitate beton B200 cu protecție la inundații. Are o fundatie de 7.00 m latime si 9,00 m adancime. Fundatia este realizata din beton pana la suprafata pardoselii cu sistem de bile pentru susținere în caz de cutremur. Peretii constructiei sunt din beton celular autoclavizant iar centurile interioare și pereții de rezistență sunt construite din beton B 150 . Materialele care au fost folosite la constructia imobilului sunt considerate ca fiind peste nivelul STAS-ului la momentul construcției. Imobilul evaluat beneficiaza de urmatoarele utilitati :

alimentare cu energie electrica de la rețeaua publică de alimentare;

alimentare cu apa din rețeaua publică și sistem de rezervoare proprii ale imobilului cu autonomie totală pentru 48 de ore;

racord la reteaua de canalizare proprie si a strazii;

sistem de incalzire cu centrala proprie/apartament;

racord la linia de telefonie a RDS;

racord la reteaua de televiziune prin cablu RDS ;

internet banda largă furnizat de RDS;

parcare subterana pe 2 nivele cu 40 de locuri de parcare;

paza si supraveghere video prin televiziune cu circuit inchis;

2 instalatii de aer conditionat/apartament.

sistem de boxe pentru fiecare apartament

sistem de protecție anti-incendiu propriu și rezervoare de apă cu autonomie totală de 48 ore.

2.3.3. Descrierea imobilului

Constructia are acces direct la stradă. Sistemul de acoperiș este din tablă plană TEGOLA cu acoperire de zinc și rocă vulcanică. Tamplaria exterioara este din profile PVC cu geam termopan marca VEKA iar fatada constructiei este realizata cu vopsea decorativă marca CAPAROL . Legat de finisajele interioare acestea sunt realizate astfel:

pardoseala este din parchet triplu stratificat marca Egger in camere;

pardoseală din gresie vopsită în masă marca Marazzi in bucatarie, bai, holuri;

placaje din faianta in baie si bucatarie marca Marazzi;

peretii sunt zugraviti cu vopsea lavabila marca Caparol in toate incaperile;

ferestre tripan din profile PVC marca Veka cu geam termopan;

usile din interior sunt din lemn marca Pinum.

Fiecare incapere este prevazuta cu corpuri de iluminat, prize TV, interet si intrerupatoare. Imobilul este racordat la reteaua de apa si la reteaua de canalizare stradala. În fiecare apartament există o centrală de apartament cu tiraj forțat marca Buderus ce asigură repartizarea corectă și exactă a costurilor de întreținere per apartament. De asemenea, în funcție de dimensiunea apartamentelor, locuințele sunt dotate cu 1-2 unități de aer condiționat cu inverter, clasa A de eficiență energetică, marca Hitachi. Colectarea apelor pluviale se face prin canalizarea proprie si cea municipala. Colectarea resturilor menajere se face cu șase pubele de gunoi amplasate in fața imobilului (loc special amenajat), pe care o firma specializata le ridica de două ori pe saptamana.

2.4. Prezentarea stării tehnice a imobilului

In urma inspectiei facute de catre evaluator acesta apreciaza starea cladirii ca fiind foarte buna deoarece nu exista fisuri sau crapaturi ale imobilului, nu s-a constatat prezenta igrasiei in nici una din incaperi, finisajele sunt superioare, imobilul are un aspect placut. Evaluatorul considera ca imobilul indeplineste toate conditiile necesare pentru destinata sa.

Capitolul. III. Cea mai buna utilizare

Pentru estimarea valorii terenului aferent proprietatii am folosit metoda comparatiei directe. Metodase utilizeaza la evaluarea terenului liber sau care se considera liber pentru scopul evaluarii. Prin aceasta metoda preturile si acele informatii referitoare la loturi similare, sunt analizate, comparate si corectate in functie de asemanari sau diferentieri.

Fisa terenului evaluat

suprafata teren – 1.170 mp

proprietar – SC Romanita International SRL

amplasare – intravilanul Municipiului Bucuresti

zona – semicentrala

sarcini asupra proprietatii – nu sunt

utilizare – teren construit

poluare – nu este cazul

vecinatati – civilizat, se invecineaza pe o parte cu strada de acces iar in celelalte 3 cu proprietati private

utilitati – energie electrica, apa, canalizare, gaze, telefon, cablu TV

deschidere la strada 25 ml

data evaluarii – 01.09.2014

Fișa terenului – comparabilă 1

adresa – Bucuresti, Bd. Ficuslui nr. 22

suprafata teren – 591 mp

amplasare – intravilanul Municipiului Bucuresti

zona –semicentrala

sarcini asupra proprietatii – nu sunt

acces la proprietate – din Bd. Ficusului, nr.22

utilitati – energie electrica, apa, canalizare, gaze, telefon, cablu TV

oferta agentia imobiliara Colliers International 1200 eur/mp

deschidere la strada – 12 ml

Fișa terenului – comparabilă 2

adresa – Bucuresti, str. Zeletin

suprafata teren – 1300 mp

amplasare – intravilanul Municipului Bucuresti

zona –semicentrala

sarcini asupra proprietatii –nu sunt

acces la proprietate – din strada Zeletin

utilitati – energie electrica, apa, canalizare, gaze, telefon, cablu TV

oferta agentia imobiliara Euro Est 800 eur/mp

deschidere la strada – 40 ml

Fisa terenului – comparabilă 3

adresa – Bucuresti, str. Constantin Dobrogeanu Gherea nr 89

suprafata teren – 1000 mp

amplasare – intravilanul Municipiului Bucuresti

zona – periferica

sarcini asupra proprietatii –nu sunt

acces la proprietate – din strada Constantin Dobrogeanu Gherea

utilitati – energie electrica, apa, canalizare, gaze, telefon, cablu TV

oferta agentia imobiliara Colliers International 500 eur/mp

deschidere la strada – 17 ml

Tabel nr.1 Metoda comparatiilor directe

In urma aplicarii metodei comparatiilor directe s-au facut urmatoarele corectii:

la drepturi de proprietate nu au fost necesare corectii pentru elementele de comparatie;

la conditii de vanzare s-au aplicat corectii negative de -5% pentru toate comparabilele deoarece pretul din oferta permite o marja de negociere;

la conditiile pietei nu s-au facut corectii deoarece toate comparabilele sunt oferte existente in present;

la destinatia terenului nu au fost necesare corectii;

la localizare s-a aplicat o corectie pentru comparabila 3 deoarece aceasta are un amplasament inferior fata de proprietatea evaluata (10%);

la suprafata s-a facut corectie pentru comparabila 1 (5%) deoarece s-a tinut cont ca o parcela de teren cu o suprafata mai mica de 1000 mp se vinde la un pret mai mare fata de unul ce depaseste 1000 mp;

la utilitati nu s-au facut corectii pentru elementele de comparatii deoarece acestea sunt similare cu cele ale terenului evaluat;

Comparabila 2 are corectia bruta cea mai mica.

Ca urmare, valoarea de piata a terenului obtinuta prin aceasta metoda este :

Vteren = 760 euro/mp

Valoarea terenului estimata prin aceasta metoda este:

1.170 mp * 760 euro/mp = 889.200 euro

Valoarea terenului estimata prin metoda comparatiei directe este : = 889.200 euro = 3.911.502 lei (curs leu/euro= 4,3989 lei)

Capitolul. IV. Evaluarea proprietatii imobiliare rezidențiale

Pentru determinarea valorilor unitare si totale a constructiei ce se evalueaza s-au parcurs urmatoarele etape :

documentare privind obiectul evaluarii prin studierea documentelor puse la dispozitie de catre proprietar si stabilirea caracteristicilor tehnice – constructive ale cladirii ;

cercetarea constructiei la fata locului si stabilirea starii tehnice a cladirii si subansambelor componente ;

incadrarea cladirii in fisele tehnice de evaluare imediata la pretul zilei la nivel de preturi februarie 2014 (din “Indreptarul tehnic pentru evaluare imediata, la pretul zilei, a costurilor elementelor si constructiilor de locuinte”) ;

elaborarea fazei de evaluare si determinarea valorilor unitare de reconstructie ;

La prețul unitar a fost introdusă manopera și profitul investitorului si nu include TVA.

Baza valorilor estimate a fost Îndreptarul tehnic pentru evaluarea costurilor elementelor și constructiilor de locuinte editat de catre Editura Matrix Rom Bucuresti. Prin aceasta procedura s-a estimat un deviz general orientativ, pe categorii de lucrari, in functie de caracteristicile tehnico constructive si gradul de dotare a diverselor categorii de cladiri. Folosind metoda costurilor segregate se poate alcatui fisa tehnica de evaluare imediata la pretul datei evaluarii ale imobilului, prin care se determina costul de reconstructie sau inlocuire al acestuia. Pentru acesta s-a folosit fisa nr. 33 din “Indreptarul tehnic pentru evaluare imediata, la pretul zilei, a costurilor elementelor si constructiilor de locuinte” .

Tabel nr.2 Metoda costurilor segregate

Cursul euro la care s-au facut calculele este de 4,3989 lei/euro conform „Indreptarului tehnic pentru evaluare imediata, la pretul zilei, a costurilor elementelor si constructiilor de locuinte”. Valorile au fost calculate pentru o suprafata desfasurata de 3100 mp conform” Indreptarului tehnic pentru evaluare imediata, la pretul zilei, a costurilor elementelor si constructiilor de locuinte”,fisa nr.33. Pretul dat de ” Indreptarul tehnic pentru evaluare imediata, la pretul zilei, a costurilor elementelor si constructiilor de locuinte”, este specific Bucurestiului. Pretul include si profitul antreprenorului.Pentru a stabili corect costul de reconstructie al cladirii trebuie sa stabilim care este coeficientul de uzura al cladirii.

Estimarea deprecierii cumulate

Deprecierea este o pierdere de valoare fata de costul de reconstructie sau de inlocuire a constructiilor ce poate aparea din cauze fizice, functionale sau externe. Principalele tipuri de deprecieri care pot afecta o cladire sunt :

Uzura fizica este evidentiata de rosaturi, cazaturi, fisuri, infestari, defecte de structura, etc. Aceasta poate fi :

recuperabila – se estimeaza numai elementele care la data evaluarii trebuie reparate si se cuantifica prin cost de reducere a elementului la conditia de nou sau ca nou. O uzura se considera recuperabila atunci cand costul pentru corectarea starii tehnice plus un profit rezonabil este mai mic decat cresterea de valoare rezultata .

nerecuperabila – se refera la elemente deteriorate fizic, care nu pot fi corectate in prezent din motive practice sau economice.

Neadecvarea functionala este data de deficientele de conceptie si proiectare, demodare sau supradimensionarea cladirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilul sau instalatiile si echipamentele atasate. Se poate manifesta sub doua aspecte :

recuperabila– se cuantifica prin costul de inlocuire care trebuie sa fie mai mic decat cresterea de valoare anticipata

nerecuperabila- care poate fi cauzata de element neinclus in costul de nou, dar ar trebui inclus, sau un element inclus in pretul de nou si nu ar fi trebuit sa fie inclus.

Deprecierea externa– din cauze economice si se datoreaza unor factori externi proprietatii imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietatii, amplasarea in zona, urbanism, etc si este de obicei nerecuperabila. Dupa inspectia efectuata de evaluator asupra proprietatii acesta a constatat ca imobilul aferent proprietatii este intretinut foarte bine si ca se afla intr-o stare tehnica foarte buna. In cazul de fata a fost determinata numai deprecierea datorata uzurii fizice . Pentru exprimarea cat mai corecta a coeficientului de uzura fizica real estimat s-a procedat la “descompunerea” cladirii in categorii de lucrari unde sunt inglobate materiale cu viata lunga si categorii de lucrari unde sunt materiale cu viata scurta.Pentru determinarea coeficientului de uzura cladirile au fost “descompuse” in urmatoarele categorii de lucrari:

Structura de rezistenta- durata de viata lunga

Finisaje (pardoseli)- durata de viata lunga si durata de viata scurta

Instalatii (sanitare)- durata de viata scurta

Deprecierea fizica rezultata a fost determinata prin aplicarea coeficientului global de uzura rezultat la valoarea de reconstructie. Deducand deprecierea totala din valoarea de reconstructie rezulta valoarea ramasa actuala a cladirii.

Tabel nr.3 Calculul valorii imobilului (constructie + teren)

Valoarea de reconstructie (lei) 13.730.343

Gradul de uzura fizica 4%

13.181.130

Neadecvare functionala 0%

13.181.130

Depreciere din cauze interne 0%

13.181.130

VALOARE RAMASA CONSTRUCTIE 13.181.130 LEI

2.996.461 EUR

967 EUR/MP

VALOARE TEREN 3.908.159 LEI

888.440 EUR

760 EUR/MP

VALOAREA IMOBILULUI 17.089.289 LEI

(constructie+ teren) 3.884.901 EUR

Gradul de uzura fizica s-a calculat ca si raport intre varsta efectiva a cladirii (2 ani) si durata de viata economica (50 ani).

VALOARE PROPRIETATE ESTIMATA PRIN METODA COSTURILOR: 17.089.289 lei , respectiv 3.884.901 euro.

4.1.2. Abordarea prin capitalizarea veniturilor

Date referitoare la imobil:

capacitate 20 apartamente cu 2 si 3 camere

10 apartamente cu 2 camere

10 apartamente cu 3 camere

tarife inchiriere 300 EUR /ap. 2 camere/luna

500 EUR /ap. 3 camere/luna

25 euro/mp spatii comerciale (200 mp)

Venituri departamentale (% din total venituri)

inchirieri apartamente -80%

inchirieri spatii birouri -20%

Cheltuieli aferente functionarii (% din veniturile departamentale)

inchirieri apartamente -60%

inchirieri spatii comerciale-40%

Cheltuieli nerepartizate (% din total venituri)

administrative si generale- 2%

management- 1%

reparatii si intretinere- 2%

utilitati-5%

VBP – pentru a calcula venitul brut potential plecam de la ipoteza ca ansamblul rezidentiale este inchiriat 100% anual.

VBP = 10*250*12 + 10*500*12+240*25*12

VBP = 162.000 EUR

VENITURI DEPARTAMENTALE

VBE la inchirieri rezidential 10*250*12 + 10*500*12= 90.0000 EUR

VBE la inchirieri spatii comerciale = 72.000 EUR

TOTAL VBE = 162.000 EUR

CHELTUIELI AFERENTE FUNCTIONARII

CH rezidențial = 90.000 * 60%

CH rezidențial= 54.000 EUR

CH spații comerciale = 72.000 *40%

CH spații comerciale = 28.800 EUR

CH administrative si generale 162.000 * 2%

CH administrative si generale = 3.240 EUR

CH management 162.000 * 1%

CH management = 1.620 EUR

CH marketing = 162.000 * 2%

CH marketing = 3.240 EUR

CH reparatii si intretinere = 162.000 * 2%

CH reparatii si intretinere = 3.240 EUR

CH utilitati = 162.000 * 4%

CH utilitati = 6.480 EUR

TOTAL CH AFERENTE FUNCTIONARII = 100.620 EUR

VENIT NET DIN EXPLOATARE (VNE)= VBE – TOTAL CH

VNE = 162.000 – 100.620

VNE = 61.380 EUR

RATA DE CAPITALIZARE = 12%

VALOAREA PROPRIETATII IMOBILIARE (EUR) = 824.948 EUR

VALOAREA PROPRIETATII IMOBILIARE (LEI) =3.628.864 LEI

VALOAREA PROPRIETATII ESTIMATA PRIN CAPITALIZARE VENIT: 824.948 EUR respectiv 3.628.864 LEI

4.2. Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatorului

La evaluarea imobilului s-au aplicat 2 abordari de evaluare in urma carora s-au obtinut urmatoarele rezultate:

– abordarea pe baza de costuri 17.089.289 lei respectiv 3.884.901 euro

– abordarea pe baza de venit 3.628.864 lei respectiv 824.948 euro

Reconcilierea valorilor consta in analiza rezultatelor alternative obtinute prin abordarile utilizate pentru a ajunge la estimarea finala a valorii. Pentru reconcilierea rezultatelor s-a facut o revedere a intregii lucrari de evaluare, pentru a avea siguranta ca datele disponibile sunt autentice, pertinente si suficiente, iar tehnicile, rationamentul si logica aplicate au condus la judecati consistente. Avand in vedere pozitia imobilului, destinatia, vechimea constructiei si tinand cont de scopul evaluarii, opinia evaluatorului este ca valoarea imobilului este cea estimata prin metoda capitalizarii directe a veniturilor respectiv 3.628.864 lei respectiv 824.948 euro.

5. Concluzii

In prezentul raport de evaluare s-a estimat valoarea de piata a proprietatii imobiliare cu destinatie rezidențială, asa cum este definita in standardele ANEVAR si in Standardele Internationale de Evaluare, in vederea determinarii valorii ajustate ce se poate constitui ca si garantie in favoarea bancii. Valoarea imobilului a fost determinata in conformitate cu standardele aplicabile acestui tip de valoare, tinandu-se cont de scopul pentru care s-a solicitat evaluarea, respective Standarde ale Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania care sunt conforme cu Standardele Internationale de Evaluare, editia a opta, 2007:

GN 1 – Evaluarea proprietatii imobiliare

IVA 2 – Evaluarea pentru garantarea imprumuturilor.

Raportul a fost structurat in cinci capitole care cuprind principalele elemente cu caracter specificare delimiteaza modul de abordare al evaluarii, informatii referitoare la proprietar, date despre zona in care este amplasat imobilul, date privind aspectul interior si exterior al constructiei, metodele care au fost utilizate pentru a estima valoarea imobilului, anexe ce contin elemente care sustin argumentele prezentate in raport.

Pentru stabilirea valorii proprietatii imobiliare s-au folosit 2 metode de evaluare si anume: abordarea prin costuri si abordarea prin capitalizarea venitului.

La abordarea prin costuri s-a ales metoda costurilor segregate iar pentru a determina valoarea de reconstructie a imobilului s-a folosit fisa nr. 33 din Indreptarul tehnic, editia februarie 2014. Dupa stabilirea costului de reconstructie au fost calculate deprecierile iar apoi a fost stabilita valoarea proprietatii (cladire + teren) de 17.089.289 lei respectiv 3.884.901 euro.

La abordarea prin venituri s-a ales metoda capitalizarii directe a veniturilor. Venitul net obtinut din exploatare a fost impartit la rata de capitalizare si astfel s-a obtinut valoarea proprietatii imobiliare. Rata de capitalizare s-a calculat in functie de informatiile ce au fost furnizate pe piata imobiliara privind si s-a obtinut o valoare a proprietatii de 3.628.864 lei respectiv 824.948 euro.

Avand in vedere zona de amplasament a imobilului (zona de nord a Capitalei), problemele grave ale pieței imobiliare naționale, consider ca valoarea de piata a imobilului este cea obtinuta prin metoda capitalizarii directe a venitului si anume 33.628.864 lei sau 824.948 euro la cursul valutar comunicat de BNR la data analizei de 4,3989 lei-eur.

Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerentele avute in vedere la determinarea acestei valori sunt:

valoarea a fost exprimata tinand seama exclusive de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in prezentul raport si este valabila in conditiile economice si juridice mentionate in raport;

valoarea estimata se refera la un imobil rezidențial;

valoarea este valabila numai pentru destinatia precizata in raport;

valoarea reprezinta opinia evaluatorului privind valoarea de piata a imobilului.

ANEXE

Anexa1. Schita proprietății

Anexa2. Fotografii ale proprietății

Anexa3. Îndreptar tehnic

Bibliografie

Bănacu Cristian Silviu, Evaluarea investițiilor imobiliare , (carte) unic autor, 284 pag. Editura Tribuna Economică 2011, ISBN 978- 973-688-206-7

Ciocoiu Carmen Nadia, Managementul riscului. Teorii, practici, metodologii, Editura ASE, Bucuresti, 2008, 206 pag, ISBN 978-973-594-989-1

Stan V. Sorin – Evaluarea Intreprinderii, Editura IROVAL, Bucuresti 2006

Schiopu Corneliu – Inspectia proprietatilor in scopul evaluarii, Editura IROVAL, Bucuresti – 2007

***Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania – Evaluarea proprietatilor imobiliare, Suport de curs 2015

***Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania – Standarde internationale de evaluare, editia a 8-a, 2015

***Indreptarul tehnic pentru evaluare imediata, la pretul zilei, a costurilor elementelor si constructiilor de locuinte editia februarie 2009

Anexa 1- Schița proprietății

Cladire SC Romanita International SRL cu nr de inventar 10001

SCHITA PARTER- informația este confidențială și se va trata ca atare

SCHITA ETAJ 3- informația este confidențială și se va trata ca atare

ANEXA 2- Fotografii ale proprietății

Bibliografie

Bănacu Cristian Silviu, Evaluarea investițiilor imobiliare , (carte) unic autor, 284 pag. Editura Tribuna Economică 2011, ISBN 978- 973-688-206-7

Ciocoiu Carmen Nadia, Managementul riscului. Teorii, practici, metodologii, Editura ASE, Bucuresti, 2008, 206 pag, ISBN 978-973-594-989-1

Stan V. Sorin – Evaluarea Intreprinderii, Editura IROVAL, Bucuresti 2006

Schiopu Corneliu – Inspectia proprietatilor in scopul evaluarii, Editura IROVAL, Bucuresti – 2007

***Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania – Evaluarea proprietatilor imobiliare, Suport de curs 2015

***Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania – Standarde internationale de evaluare, editia a 8-a, 2015

***Indreptarul tehnic pentru evaluare imediata, la pretul zilei, a costurilor elementelor si constructiilor de locuinte editia februarie 2009

Anexa 1- Schița proprietății

Cladire SC Romanita International SRL cu nr de inventar 10001

SCHITA PARTER- informația este confidențială și se va trata ca atare

SCHITA ETAJ 3- informația este confidențială și se va trata ca atare

ANEXA 2- Fotografii ale proprietății