Creditele Bancare Ipotecar Si Prima Casa

LUCRAREA DE LICENȚĂ

TEMA

STUDIUL DE CAZ PRIVIND CREDITELE BANCARE:IPOTECAR ȘI PRIMA CASĂ

CUPRINS

STUDIUL DE CAZ PRIVIND CREDITELE BANCARE PRIMA CASĂ ȘI CREDITUL IPOTECAR ACORDAT CLIENTULUI BRADEA ANDREI-GEORGE

INTRODUCERE

CAPITOLUL I SISTEMUL BANCAR ROMÂNESC

1.1 Scurt Istoric al Băncilor din România

1.2 Băncile comerciale: rol și operațiuni

Capitolul II

CREDITAREA ÎN BCR

2.1 Scurt istoric al BCR

2.2 Produse și servicii oferite de BCR

2.3 Creditarea în BCR

CAPITOLUL III

STUDIUL DE CAZ PRIVIND CREDITUL PRIMA CASĂ ȘI IPOTECAR

3.1 Creditul prin PRIMA CASĂ

3.2 Creditul Ipotecar

3.3 Avantajele și dezavantajele creditelor cu garanție imobiliară

CAPITOLUL IV CONCLUZII ȘI PROPUNERI

BIBLIOGRAFIE

ANEXE

INTRODUCERE

Sistemul bancar reprezintă unul dintre cei mai importanți piloni de susținere ai unei economii moderne. El nu poate fi înlocuit în zilele noastre și supravețuiește datorită , clienților. Se poate afirma că sistemul bancar este într-o continuă dezvoltare și expansiune indiferent de celelalte segmente ale unei economii. Băncile trebuie să gasească uneori soluții de finanțare rapide și la un cost cât mai scăzut pentru a atrage potențialii clienți indiferent de natura lor. Mai trebuie să pună la dispoziție o multitudine de servicii și facilități care să convingă cât mai mulți clienți să vină la intituția bancară respectivă, chiar dacă sunt de la alte bănci concurente.

Pentru clienții doritori de achiziționarea unor locuințe, băncile pun la dispoziție două produse importante și anume Creditul Ipotecar și Creditul Prima Casă ce vor fi analizate pe parcursul acestei lucrări cu scopul de a evidenția avantajele și dezavantaje lor.

În primul capitol intitulat Sistemul Bancar Românesc facem cunoștință cu istoria băncilor noastre și cu rolul băncilor comerciale care pot să ofere clienților produsele analizate în cadrul prezentei lucrări.

.

Capitolul II numit Creditarea în BCR ne familiarizează cu banca și procesul de creditare al BCR prin intermediul căruia vom scoate în evidență punctele forte și cele slabe ale creditelor analizate în ultimul capitol.

Studiul de caz privind creditul Ipotecar sau Prima Casă este denumit capitolul III și va avea ca rol prezentarea modului de lucru pentru acordarea celor două tipuri de credite, precum și nuanțarea și sublinierea avantajelor și dezavantajelor contractării unor asemenea credite.

Motivez alegerea acestei teme prin simplul fapt că încă din primele zile petrecute pe băncile facultăți și din prezentările facute despre sistemul bancar și proudelor oferite de acesta mi-am dorit să-l cunsosc mai bine și de ce nu într-un viitor apropiat să mă integrez în sistem. Dorința mea de a aborda această temă a crescut când am văzut pusă în practică, la o prezentare de produse și servicii bancare la care am luat parte, în care se vorbea despre argumentele pro și contra ce trebuiesc avute în vedere la alegera dintre două sau mai multe produse destinate să satisfacă aceleași nevoi ale clienților.

CAPITOLUL I SISTEMUL BANCAR ROMÂNESC

1.1 Scurt Istoric al Băncilor din România

Sistemul bancar al unei țări este definit prin rețeaua instituțiilor de credit rezidențe în țara respectivă și a relațiilor economice în care componențele acesteia sunt parte. Rețeaua instituțiilor de credit este exprimată de tipurile de bănci care funcționează într-o țară, iar relațiile economice în care acestea sunt parte prin funcțiile pe care le îndeplinesc în economie.

Constituirea sistemului bancar este rezultatul unui lung proces istoric de dezvoltare a economiei și a relațiilor în care intră agenții economici. Apariția băncilor în lumea modernă este considerată a fi rezultatul dezvoltării comerțului în Evul Mediu în special prin contribuția orașelor autonome. Prima bancă este datată 1171 în Veneția; azi, în cele peste 190 de state, funcționează circa 50.000 de societăți bancare.

În România sistemul bancar actual s-a constituit pornind de la patru bănci, având rețele proprii: Banca Națională, Banca de Investiții, Banca Română de Comerț Exterior și Banca pentru Agricultură și Industrie Alimentară. Aceste bănci aveau specializare strictă și dețineau monopolul operațiunilor bancare cu persoane juridice. Persoanele fizice puteau efectua operațiuni bancare numai prin C.E.C., instituție care era o quasibancă, deoarece avea atribuții de mobilizare a disponibilităților bănești de la populație, nu credita activitatea economică, putea oferi credite de consum (construcții de locuințe, unele cumpărări în rate ș.a.).

Precursor al Băncii Naționale a fost prima companie bancară înființat în 1866 în București, sub denumirea de Banca Româna, o companie al cărei act de concesiune a fost semnat de domnitorul Alexandru Ioan Cuza.

La data de 17 aprilie 1880, Parlamentul a votat și a trecut cadrul legii de înființare a primei instituții bancare ronanesti, care a fost să joace un rol major în dezvoltarea economică a țării. Ulterior a primit denumirea de banca Națională a României

De la înființarea sa și până la Primul Război Mondial, Banca Națională a jucat un rol important în finanțarea sistemului bancar prin intermediul unor credite cu discount.

Prin sprijinirea în mod corespunzător expansiunii monetare, Banca Națională a România a contribuit la crearea și dezvoltarea instituțiilor bancare mai importante.

Caracteristic activității interbelice al Băncii Naționale a fost sprijinul financiar pentru reabilitarea economică a țării, pentru acumularea rapidă de capital, pentru consolidarea industriei interne, pentru extinderea fără precedent a pieței financiare, creșterea exporturilor românești și participarea de mare amploare la tranzacțiile internaționale.

Sistemul financiar-bancar a fost bine organizat în acei ani, oferind premise favorabile pentru obținerea în ajunul anului 1938 de indici economici competitivi, în general, precum și în multe domenii specifice, în comparație cu standardele de atins în alte țări europene.

Cursul ascendent al Băncii Naționale din România a fost brusc întreruptă în 1945, atunci când pe lângă funcțiile sale ca instituțiile emitentă și a preluat si unele dintre funcții ale băncilor comerciale Prin urmare, sistemul bancar a fost un sistem mono-bancar până la 1990, în ciuda existenței a patru bănci specializate.

Banca Națională a revenit la activitatea sa de bază în 1990, când a reluat statutul de bancă centrală și funcțiile sale tradiționale, activități comerciale fiind transferate din nou la băncile comerciale.

În 1991, atunci când Parlamentul a adoptat Legea cu privire la activitățile bancare (Legea nr 33/1991) și Legea privind Stătutul Băncii Naționale din România (Legea nr 34/1991), au creat de fapt, cadrul legal pentru independența și restabilirea Băncii Centrale în funcțiile sale.

Sistemului bancar românesc se bucură de o structură cu două niveluri, care implică Banca Națională a România și celelalte bănci, fie ele comerciale sau de altă natură. Acest nou sistem bancar a fost introdus în decembrie 1990, marcând prima etapă a procesului de reformă bancară, în care BNR a asumat funcțiile tradiționale băncii centrale și operațiunile comerciale au fost transferate la Banca Comercială Română. La începutul anului 1991, Parlamentul a aprobat legile care guvernează mediul bancar din România: Legea privind activitatea bancară (nr. 33/1991), care să permită dezvoltarea unei rețele de bănci comerciale și Legea privind Statutul Băncii Naționale din România (Nr. 34/1991).

Cadrul legal al sistemului bancar a fost remodelat și îmbunătățit în prima jumătate a anului 1998, atunci când trei legi bancare au fost adoptate:

Legea (nr. 58/1998), Statutul Băncii Naționale din România (nr.101/1998);

Legea privind procedura falimentului pentru Băncilor (Nr. 83/1998).

Prin adoptarea noii legislații, împreună cu Legea cu privire la privatizarea băncilor de stat (nr. 83/1997).

Punctele slabe ale cadrului legislativ fostul au fost corectate în scopul de a asigura un sistem bancar solid și stabil, pentru a consolida independența BNR și a competențelor sale de executare și de a îmbunătăți mecanismul de ieșire pentru băncile aflate în dificultate.

Banca Națională din România are ca scop armonizarea completă a cadrului juridic pentru activitatea bancară, cu reglementările Uniunii Europene, în scopul de a facilita integrarea europeană din România.

BNR încearcă să stimuleze, prin cadrul juridic, înființarea de filiale și sucursale ale băncilor străine, deoarece acestea joacă un rol important în dezvoltarea gamei de servicii bancare și de îmbunătățirea calității acestora.

La sfârșitul lunii septembrie 2002, au existat 38 de bănci, persoane juridice române, inclusiv 8 sucursale ale băncilor străine importante. Acest număr a crescut semnificativ de la 7 bănci în 1990.

După anul 2002 activitatea bancară ia amploare întrucât de la ultimele reglementări în domeniu pătrunderea băncilor străine în țară a fost mai facilă. Majoritaea băncilor, atât autohtone cât și cele străine, fie ele comerciale, de investiții sau altă natură au început treptat-treptat să-și extindă rețele teritoriale.

Băncile comerciale au fost cele care s-au extins cel mai mult și-și au diversificat serviciile și produsele pentru a deține o cotă de piață tot mai mare.

Încă din anul 2000 în paralel cu dezvoltarea sectorului bancar și a creșterii clientelei acestora au fost infintate instituții specializate la care băncile trimeteau periodic raportări cu privire la situația cliemtilor din portofoliu. Cele mai importante dintre acestea fiind Biroul de Credit SA și Centrala Riscurilor Bancare.

Biroul de Credit SA a fost înființat la inițiativa sectorului bancar românesc, Biroul de Credit își propune să sprijine participanții la sistem prin furnizarea de informații reale, actualizate și consistente referitoare la persoane fizice care au contractat credite de la bănci sau societăți financiare, au achiziționat un produs în sistem leasing sau au fost asigurate împotriva riscului de neplată de o societate de asigurări.

Biroul de Credit reprezintă o sursă sigură și eficientă de informații pentru participanți. Aceste informații se adaugă celor pe care participanții le dețin din surse proprii sau alte surse externe pentru a decide dacă intră sau nu într-o relație de natură financiară cu persoana respectivă.

Centrala Riscurilor Bancare a fost înființată în anul 2000. Centrala Riscurilor Bancare (CRB) este un organsim specializat în centralizarea informațiilor privind expunerea fiecărei persoane declarante din România față de acei debitori care au beneficiat de credite și/sau angajamente al căror nivel cumulat depășește suma limită de raportare (20.000 RON). În același timp, instituția deține și informații ce privesc fraudele cu carduri produse de către posesori. Astfel de sisteme de gestiune a informațiilor de credit se regăsesc în multe țări din Uniunea Europeană cu un grad ridicat de intermediere financiară, precum: Austria, Germania, Franța, Italia, sau Spania.

1.2 Băncile comerciale: rol și operațiuni

În ultimele două decenii, ca urmare a globalizării financiare, asistăm la o dezvoltare a vocabularului din acest domeniu, reținând atenția următorii termeni: bancă universală și bancă specializată; bancă de gros sau cu amănuntul, bănci întreprinderi sau bănci particulare; bănci de rețea sau de piață; bancă globală, bancă la distanță, bancă cibernetică; bancă multimedia, bancă digitală, bancă virtuală.

Utilizarea termenului de bancă comercială este frecvent întâlnit, pentru a desemna faptul că băncile respective efectuează toate tipurile de operațiuni bancare, desfășurând o gamă diversificată de activități, cu posibilități de modificare în funcție de cerințele pieței și propria strategie.

Pentru a analiza operațiunile pasive și active ale băncilor comerciale este necesară cunoașterea structurii bilanțului bancar, care reflectă, în pasiv, constituirea resurselor, respectiv datoriile băncii față de exterior, iar în activ utilizările resurselor.

Structurarea elementelor în activ și pasiv se realizigitală, bancă virtuală.

Utilizarea termenului de bancă comercială este frecvent întâlnit, pentru a desemna faptul că băncile respective efectuează toate tipurile de operațiuni bancare, desfășurând o gamă diversificată de activități, cu posibilități de modificare în funcție de cerințele pieței și propria strategie.

Pentru a analiza operațiunile pasive și active ale băncilor comerciale este necesară cunoașterea structurii bilanțului bancar, care reflectă, în pasiv, constituirea resurselor, respectiv datoriile băncii față de exterior, iar în activ utilizările resurselor.

Structurarea elementelor în activ și pasiv se realizează în funcție de destinație și grad de exigibilitate.

La modul general, în structura bilanțului unei bănci comerciale se regăsesc următoarele elemente

:

BILANȚUL BĂNCII COMERCIALE

Analiza structurii bilanțului evidențiază că ponderea predominantă, o dețin în totalul pasivelor, depozitele clienților care la rândul lor pot fi constituite la termen și la vedere. Referitor la structura clienților, se constată că cea mai mare pondere o au persoanele fizice. Depozitele de la alte bănci sunt, în general, depozite la termen, în structura acestora fiind incluse și sumele datorate băncilor și instituțiilor financiare din străinătate (în unele cazuri această poziție figurează distinct în structura pasivelor bancare).

Fondurile proprii constituie baza financiară în funcție de care băncile își stabilesc obiectivele activității, nivelul performanței și modalitățile de realizare a acestora. Pentru cazul băncilor românești, o componentă importantă a capitalurilor proprii și a resurselor bancare o reprezintă profitul nedistribuit.

Dintre principalele componente ale activului bilanțier, se remarcă plasamentele, care au o pondere sporită, reprezentând între 70 și 80% din totalul activelor. În structura plasamentelor, pe primul loc se situează creditele și avansurile acordate clienților, care din punct de vedere al scadenței, pot fi pe termen scurt (sub 1 an) sau pe termene mai mari. Numerarul ca post bilanțier cuprinde soldurile care au scadență sub 90 zile, respectiv numerarul și soldurile cu banca centrală.

Băncile comerciale desfășoară și activități internaționale concretizate în relațiile cu bănci corespondente, cu organisme financiare internaționale, cu agenții de rating și cu agenții de garantare a creditelor de export. În cadrul acestor operațiuni se remarcă serviciile de decontare pentru agenții economici care desfășoară activități de comerț exterior. De asemenea, băncile comerciale efectuează operațiuni de decontări externe în relațiile cu persoanele fizice, cu cele bugetare sau cu organizațiile nonprofit.

În plus, față de activele și pasivele enumerate, băncile comerciale oferă scrisori de garanție și acreditive clienților săi, respectiv efectuează operațiuni extrabilanțiere. Riscurile asociate acestor operațiuni sunt asemănătoare celor care rezultă din acordarea creditelor, mai cu seamă riscul lipsei de lichidități, atunci când banca este nevoită să efectueze o plată în numele unui client.

În funcție de elementele din bilanț, pot fi identificate operațiunile de activ și de pasiv ale băncilor, astfel:

A. Operațiunile de activ sunt:

operațiuni de creditare

operațiuni de plasament pe baza depozitelor bancare. În cadrul operațiunilor de creditare, se diferențiază două categorii distincte și anume: creditarea agenților economici și creditarea persoanelor fizice.

Creditele acordate agenților economici pot fi analizate în funcție de destinație: respectiv credite pentru constituirea unor active fixe și credite pentru activitatea de exploatare.

Creditele pentru procurarea de active fixe (pentru procurarea de echipament) au o pondere redusă și sunt acordate, în general, pe termen scurt.

Creditarea activităților de exploatare se realizează, sub forma creditării creanțelor și a creditelor de trezorerie.

Tehnica scontării constă în cesiunea cambiei către un alt beneficiar, în schimbul valorii actuale a acesteia. Prin această operațiune, banca este angajată în raporturi cambiale specifice, respectiv banca își asumă obligația de a plăti valoarea cambiei, dacă debitorul nu plătește această sumă. Datorită riscului ca banca să devină participant la procesul cambial, se efectuează și alte operațiuni cambiale.

Creditele de trezorerie sunt acordate cu scopul satisfacerii nevoilor de finanțare ale firmelor, generate de activitatea de producție și de comercializare.

Formele pe care le îmbracă aceste credite sunt:

avansul în cont curent și

creditele specializate.

Prin avansurile în cont curent este creditată activitatea curentă a agenților economici, mecanismul constând în efectuarea de plăți în numele titularului de cont chiar și atunci când acesta și-a epuizat disponibilitățile. Nivelul maxim al sumei care poate fi acordată de bancă clientului constituie linia de credit sau plafonul de creditare.

Creditele specializate cunoscute și sub denumirea de credite pe termen mijlociu mobilizabile, deși se acordă pe termen scurt, acoperă necesitățile de finanțare pe o durată mai mare de timp, fiind incluse creditele pentru constituirea de stocuri sezoniere (în agricultură) sau pentru finanțarea producției destinate exportului.

b) Operațiunile de plasament constau în achiziția de efecte publice (titluri de stat) și acțiuni, reprezentând o modalitate de valorificare a resurselor băncilor în vederea obținerii de profit din activitatea bancară. Legile bancare din diferite țări limitează participarea băncilor la capitalul altor societăți, pe de o parte, iar pe de altă parte, le obligă la deținerea unor titluri cu grad sporit de lichiditate precum titlurile de stat. Legea bancară nr. 58/1998, stabilește pentru băncile comerciale din România, ca valoarea totală a investițiilor pe termen lung, în valori mobiliare emise de o societate comercială, să nu depășească: 20% din capitalul social al societății respective și 10% din fondurile proprii ale băncii. Se prevede totodată, ca valoarea totală a investițiilor pe termen lung ale băncii, să nu treacă de limita de 50% din fondurile proprii ale băncii, iar pe total volum al investițiilor efectuate în nume și pe cont propriu, este impus nivelul de maxim 1 00% din fondurile proprii. Această limitare nu se aplică pentru titlurile de stat.

B. Operațiunile pasive ale băncilor comerciale pot fi grupate în:

formarea fondurilor proprii

constituirea depozitelor

operațiuni de refinanțare.

a) Formarea fondurilor proprii prezintă importanță prin modul de constituire a capitalului
social, prin emisiunea și subscrierea de acțiuni. Potrivit reglementărilor bancare, capitalul
social al unei bănci trebuie vărsat integral și în formă bănească, la momentul subscrierii, fiind
obligatorie menținerea unui nivel minim al capitalului social. Pentru majorarea capitalului
social, băncilor le este permisă, pe lângă subscrierea de noi aporturi în formă bănească și
utilizarea altor surse precum:

primele de emisiune sau de aport

dividendele din profitul net cuvenit acționarilor, după plata impozitului pe dividende

rezervele constituite din profitul net și diferențele favorabile din reevaluarea patrimoniului.

Fondul de rezervă, ca element al fondurilor proprii se constituie prin repartizarea de către băncile românești a 20% din profitul brut, până când fondul egalează capitalul social. Procentul de repartizare este de 10% până când fondul a ajuns de două ori mai mare decât capitalul social, pentru ca după atingerea acestui nivel alocarea unei sume pentru fondul de rezervă să se realizeze din profitul net. Impunerea acestor proporții prin legislație constituie o modalitate de prevenire a riscurilor antrenate de activitatea de creditare. Ponderea pe care o dețin fondurile proprii în totalul resurselor este relativ limitată fiind cuprinsă între 8% și 1 0% indiferent de tendințele care s-au manifestat de-a lungul timpului în managementul bancar.

b) Constituirea depozitelor (acceptarea depozitelor) reprezintă cea mai importantă operațiune de pasiv a băncilor de depozit, fiind o principală modalitate de mobilizare a capitalurilor disponibile temporar în economie și de fructificare a acestora prin intermediul băncilor.
Ponderea depozitelor bancare în resursele băncii reflectă atât încrederea deponenților în
instituția respectivă, respectiv gradul de siguranță pentru fondurile depuse, precum și nivelul
de remunerare corespunzător, sub forma ratei de dobândă bonificate.

Astfel, în activitatea bancară practică, se disting:

depozitele la vedere,

depozitele cu preaviz,

depozitele la termen.

Depozitele la vedere se concretizează prin elasticitate, ceea ce semnifică faptul că depunătorii pot utiliza fondurile atunci când doresc.

Depozitele cu preaviz, mai puțin utilizate, presupun că deținătorii pot retrage fondurile cu condiția înștiințării băncii despre această intenție, într-un anumit termen, prevăzut în contract în momentul încheierii acestuia.

Depozitele la termen, diferențiate pe perioade fixe, care pot merge de la o lună până la 5 ani, constituie pentru bancă o modalitate sigură de valorificare a resurselor, prin acordarea de credite ale căror condiții sunt corelate cu durata și mărimea resurselor. Practica băncilor comerciale din țările dezvoltate evidențiază că principala formă de atragere a depozitelor o constituie conturile de depozit de investiții și conturile de economii, care stimulează procesul de economisire.

c) Operațiunile de refinanțare intervin atunci când băncile își „consumă" fondurile proprii și resursele atrase prin depozite și constau în procurarea resurselor de la banca centrală.
Operațiunile concrete prin care se realizează refinanțarea sunt rescontarea și lombardarea.

Prin rescontare băncile comerciale cedează, înainte de scadență, băncii centrale portofoliul de efecte comerciale, acceptate de la agenții economici prin scontare, obținându-se astfel disponibilitățile care le sunt necesare. Suma mobilizată la banca centrală reprezintă valoarea nominală a efectelor comerciale diminuată cu mărimea rescontului (Vn x rs% x nz/360), calculat ca dobândă percepută de banca centrală pentru operațiunea de rescontare. Rata de dobândă practicată de banca centrală în relațiile cu băncile de depozit reprezintă taxa oficială a scontului, fiind, în general cea mai redusă rată a dobânzii din economie.

Băncile mai pot mobiliza resurse de la banca centrală și prin operațiunile de lombardare, care sunt credite pe gaj de efecte publice (obligațiuni și bonuri de tezaur).

Referitor la efecte comerciale sau publice prin cedarea cărora băncile de depozit pot obține resurse de la băncile de emisiune, trebuie remarcat faptul că numai o parte dintre aceste titluri sunt acceptate la scontare sau drept garanții, în funcție de „calitatea" lor și participanții la procesul cambial. Astfel, se poate stabili distincția între creanțele negociabile și cele nenegociabile.

C. Băncile comerciale efectuează și o altă categorie de operațiuni, necuprinse în bilanț, denumite operațiuni de comision, în cadrul cărora sunt incluse:

operațiuni de remitere de sume bănești;

operațiuni de incasso, prin care băncile primesc și remit documente pentru încasare de la diferiți clienți;

operațiuni de acreditiv, prin care sunt transferate sume din contul unui client cumpărător într-un cont de depozit bancar la dispoziția băncii furnizorului;

Capitolul II

CREDITAREA ÎN BCR

2.1 Scurt istoric al BCR

Banca Comercială Română (BCR), membră a Erste Group, este o bancă universală care deservește atât clienți retail, cât și clienți corporativi. BCR este banca Nr.1 în România după valoarea activelor (peste 16 mld EUR), banca Nr.1 după numărul de clienți și banca Nr.1 pe segmentele de economisire și creditare. BCR este în prezent cel mai important grup financiar din România, incluzând operațiuni în străinătate, precum și de leasing, economisire & creditare în scopuri locative (bancă pentru locuințe) și subsidiare pentru pensii private.

BCR oferă întreaga gama de servicii bancare, incluzând soluții de internet banking, phone banking și e-commerce. Rețeaua băncii cuprinde 668 de unități și agenții retail (pentru persoane fizice și microîntreprinderi) în toate orașele din România cu peste 10.000 de locuitori. Clienții corporate (IMM-uri și companii mari) sunt deserviți de 48 de centre de afaceri dedicate. BCR deține cea mai mare rețea națională de ATM-uri și POS-uri – peste 2.200 de bancomate și peste 18.000 de terminale electronice operaționale la comercianți pentru efectuarea plăților cu cardul.

1990 – se constituie Banca Comercială Română prin preluarea activităților comerciale ale Băncii Naționale a României

1998 – BCR deschide o filială la Chișinău, în Republica Moldova

1999 – BCR fuzionează prin absorbție cu Bancorex

2001 – BCR Leasing se lansează pe piața românească

2003 – Privatizarea BCR, prin vânzarea pachetului de acțiuni către BERD și IFC

2005 – Se înființează BCR Asigurări de viață

2006 – Banca austriacă Erste Bank finalizează achiziționarea Băncii Comerciale Române. Erste Bank a achiziționat 61,8825%* din acțiunile BCR de la Guvernul Român, BERD și IFC în urma achitării a 3,75 miliarde Euro.

2007 – BCR Administrare Fond de Pensii intră pe piața românească

2008 – Banca Comercială Română vinde operațiunile de asigurări către Vienna Insurance Group

2008 – BCR Banca pentru Locuințe intră pe piața românească

2009 – BCR  adoptă un program de emitere de obligatiuni pe termen mediu – Medium Term Notes (MTN) – in valoare totala de 3 miliarde EUR.

2010 – BCR a continuat în primul trimestru din 2010 extinderea rețelei de unități, dezvoltând în același timp canalele alternative de distribuție, ca urmare a unei strategii menite să încurajeze clienții să utilizeze tranzacțiile fără numerar;

2011 – BCR a revizuit estimarea privind creșterea economică din 2011, de la 2% la 1,4%. De asemenea a derulat primul program de joburi de vară pentru elevii din liceu;

2012 – BCR a cheltui cu 20 % mai puțin pentru salariile șefilor; Tomas Spurny este noul președinte executiv la BCR; la finele lunii aprilie 2012 Cardul Zâmbet BCR a fost declarat cel mai bun card contactless.

Structura Acționariat BCR

BCR face parte din Grupul BCR care mai include și BCR Banca pentru Locuințe, BCR Pensii, Societate de Administrare a Fondurilor de Pensii Private S.A., BCR Leasing și BCR Chișinău

BCR Banca pentru Locuințe (BCR BpL) este subsidiara grupului BCR specializată în economisirea și creditarea domeniului locativ în sistem colectiv, care a fost lansată în iulie 2008. În anul 2009 a încheiat 134.000 de contracte, în valoare de 3,5 miliarde.

BCR BpL este liderul necontestat al pieței în ceea ce privește activele totale (peste 50%) și noile contracte (peste 75%)

BCR Pensii, Societate de Administrare a Fondurilor de Pensii Private S.A. a fost înființată în luna iunie 2007, cu un capital social inițial de 50.000.000 RON.

BCR Pensii a avut o activitate extrem de dinamică pe piața pensiilor private din România ce a determinat consolidarea poziției companiei pe piață. În 2009, BCR Pensii a finalizat preluarea Fondului de Pensii Administrat Privat Omniforte de pe piața pensiilor obligatorii, și tot în 2009 a intrat pe piața pensiilor facultative prin preluarea Fondului de Pensii Facultative BCR Prudent, iar la începutul anului 2010 a finalizat preluarea fondurilor de pensii obligatorii Prima Pensie și OTP.

BCR deține 99,99 % din acțiunile BCR Pensii, Societate de Administrare a Fondurilor de Pensii Private S.A.

BCR Leasing S.A. s-a înființat în martie 2001, ca o completare a ofertei de finanțare a Grupului Banca Comercială Română destinată persoanelor fizice, persoanelor juridice și persoanelor fizice autorizate, pentru achiziționarea bunurilor de folosință îndelungată.

BCR Leasing IFN S.A. oferă servicii de leasing financiar intern pentru achiziționarea de bunuri de folosință îndelungată, respectiv: leasing pentru achiziționarea de autovehicule, flote, echipamente și utilaje industriale, aparatură medicală, software și echipamente I.T. etc., precum și leasing pentru imobile cu destinație industrială sau comercială.

BCR Leasing este controlată în proporție de 89,03% de BCR, în timp ce Financiara SA deține 10% din capital, iar restul de 0,97% este deținut de către persoane fizice.

2.2 Produse si servicii oferite de BANCA COMERCIALA ROAMANA

BCR este banca de pe primul loc în top cotă de piață al băncilor din România și ca atare are cel mai vast portofoliu de produse și servicii orefite clienților. Din motivele alegerii temei lucrării voi prezenta mai mult partea de portofoliu de produse ce face referire la creditare și în special creditul ipotecar și creditul Prima Casa.

Creditul de refinanțare – SIMPLU și EFICIENT

Avantaje:

Refinanțarea oricărui tip de credit deținut la alte bănci

Beneficiezi și de o reducere de dobândă de 0,2 puncte procentuale daca vii cu salariul la BCR

Ai o singură rată lunară, mai mică, la o singură bancă

Poți obține bani în plus, pe care îi folosești cum vrei

Alegi moneda care te avantajează : RON sau EUR

Poți opta pentru dobândă fixă pe 2 ani sau pe 5 ani

  Caracteristici:

Beneficiari: persoane fizice, în vârstă de cel puțin 18 ani, care îndeplinesc condițiile de eligibilitate solicitate de către bancă

Destinația: se acordă pentru refinanțarea creditelor deținute la alte instituții financiare (altele decât BCR)

Moneda de acordare: RON, EUR

Suma minimă: 5.000 EUR (sau echivalent RON)

Suma maximă: până la85% din valoarea garanției ipotecare sau 90% din valoarea depozitelor colaterale/ certificatelor de depozit/ titlurilor de stat/ scrisorilor de garanție bancară, în funcție de capacitatea de rambursare a solicitantului și coplătitorilor, dacă este cazul, de moneda în care sunt realizate veniturile, precum și de garanțiile constituite, fără a depăși:

500.000 EUR (sau echivalent RON), în cazul creditelor garantate cu ipotecă imobiliară

1.500.000 EUR (sau echivalent RON), în cazul creditelor garantate cu ipotecă mobiliară

Termen maxim: 

Credite garantate cu ipotecă imobiliară:

25 ani/ 30 ani în funcție de data acordării creditului / creditelor care se refinanțează, profilul de risc al clientului și dacă minim 60% din valoarea noului credit reprezintă de un credit ipotecar/ imobiliar

5 ani în cazul solicitării de sume suplimentare ce nu sunt utilizate în scopul refinanțării creditului (pentru plata comisioanelor/ costurilor percepute de către banca de unde creditul este refinanțat), ci pentru rezolvarea nevoilor personale ale împrumutatului

Credite garantate cu ipotecă mobiliară: 15 ani, inclusiv în cazul acordării de sume suplimentare

Avans: nu este necesar

Modalități de angajare a creditului: sumele reprezentând creditul acordat vor fi transferate prin virament bancar în contul clientului de la instituțiile financiare de unde se refinanțeaza creditele.
Suma suplimentară este pusă la dispoziția clientului prin cont curent cu sau fără card de debit atașat sau prin contul curent de derulare credit, în funcție de opțiunea clientului, deschis pe numele său, din care se pot efectua retrageri de numerar sau ordona plăți prin virament

Modalități de rambursare a creditului:

debitarea automată a conturilor curente la scadență, indiferent de valuta creditului

la orice sediu BCR, în numerar (inclusiv în ziua scadenței)

utilizând Serviciul de efectuare operațiuni prin Canale Alternative BCR, din contul curent în lei/ valută, prin ambele componente: Alo 24 Banking BCR – efectuare operațiuni prin telefon și Click 24 Banking BCR – efectuare operațiuni prin internet (se completează în prealabil Cererea – Contract de acces la Serviciu)

POWERCARD Standard Visa / Mastercard RON

Avantaje

Oferte speciale la plata cu cardul Visa

Cumpărături cu 0% dobândă

Program de rate – cumpărături în maxim 12 rate egale cu dobândă 0% la partenerii BCR

Program de loialitate – pentru fiecare 1 LEU cheltuit la comercianții acceptanți din țară, străinătate sau pe internet primești 1 punct (1 PUNCT = 0,006 LEII)

Reduceri de până la 30% acordate la comercianții  parteneri BCR

0% comision pentru cumpărăturile la comercianții acceptanți/ internet

Asigurare de protecția cumpărăturilor

Plătind cu cardul de credit, în România și în străinătate, cumpărăturile sunt protejate împotriva deteriorării, distrugerii sau a furtului atât pentru deținătorul principal, cât și pentru utilizator

Consultă pașii ce trebuie urmați dacă intervine un caz de daună

Asigurare de călătorie

asistență medicală, pentru întarzierea mijlocului de transport și asigurare pentru deces sau invaliditate permanentă, atât pentru deținătorul principal, cât și pentru utilizator.

Consultă pașii ce trebuie urmați dacă intervine un caz de daună.

Extras de cont gratuit transmis lunar la adresa de corespondență

Carduri suplimentare pentru utilizatori autorizați, maxim 2 (rude de gradul I/ soț/ soție, 18-74 ani)

Perioadă de acordare a liniei de credit: 5 ani

SMS Reminder – notificări privind întârzieri de plată, transmitere de mesaje de prevenire fraudă, informații privind suma minimă de plată

Înrolare gratuită 3D-Secure pentru tranzacțiile efectuate pe internet

Servicii conexe gratuite la ATM BCR, ce asigură o economie de timp și confort

Accesul 24/7, la orice ATM din țară și străinătate

Serviciul Asistență Carduri disponibil 24/7 la numerele 021 311.10.01 sau 021 311.02.16

Card pierdut/ furat la Serviciul Asistență Carduri (021 311.10.01 sau 021 311.02.16) sau la Linia Urgență Carduri (LUC): 021CARDURI (2273874)

Caracteristici

Card de credit cu CIP emis în LEI sub logo Visa /MasterCard, cu utilizare internațională. Linia de credit se acordă pe perioadă de 5 ani, iar plasticul se reînnoiește automat la fiecare 3 ani.

Cardul poate fi utilizat pentru:

plăți la comercianții acceptanți din țară și străinătate

plăți pe internet prin înrolarea cardului în serviciul 3D-Secure direct pe site-ul www.bcr.ro

retragere de numerar de la ATM-uri (BCR sau alte bănci din țară și străinătate)

plata, prin ATM-urile BCR, a facturilor curente de utilități / servicii (electricitate, apă, gaze, salubritate, telefonie fixă și mobilă, TV cablu etc.), în funcție de convențiile încheiate de bancă cu companiile furnizoare de utilități / servicii

reîncărcarea cartelelor de telefon mobil (Vodafone, Orange, Cosmote) de la ATM-urile BCR

reîncărcarea cardurilor de transport RATB la ATM-urile din București cu tehnologie contactless integrată (locații ATM contactless BCR) numai prin cardurile standard contactless

2. Creditul DIVERS BCR

Avantaje

știi încă de la început cât vei plăti, pentru că rata lunară de plată este fixă pe toată perioada de creditare

ești protejat la fluctuațiile de curs valutar

primești gratuit asigurarea de viață la BCR Asigurări de Viață VIG

nu trebuie să prezinți garanții

documentație simplificată

poți beneficia de până la 24 de rate lunare plătite de bancă în caz de șomaj (opțional, contra cost)

aprobare finală în cel mult 3 zile de la depunerea documentației complete

Caracteristici

Beneficiari: persoane fizice rezidente, în vârstă de cel puțin 18 ani, care îndeplinesc condițiile de eligibilitate solicitate de către bancă

Destinația: se acordă pentru satisfacerea nevoilor personale ale împrumutatului

Moneda de acordare: LEI

Suma acordată:

minim 3.000 LEI

maxim 88.000 LEI pentru clienții cu istoric BCR[1]; pentru creditele mai mari de 44.000 LEI, cu excepția celor acordate în scopul refinanțării, este necesară prezentarea unui codebitor

maxim 44.000 LEI pentru clienții fără istoric BCR

Termen maxim:

cu excepția creditelor care refinanțează împrumuturi acordate anterior datei de 31.10.2011, pentru care termenul maxim este de 10 ani, astfel:

pentru clienții cu istoric BCR

pentru clienții fără istoric BCR dacă sunt îndeplinite cumulativ condițiile pentru creditele refinanțate:

sunt acordate de cel puțin 12 luni, conform raportului de la Biroul de Credit § serviciul datoriei în ultimele 12 luni este mai mic de 30 de zile, conform raportului de la Biroul de Credit

Modalități de rambursare a creditului:

la orice sediu BCR, în numerar (inclusiv în ziua scadenței)

utilizând Serviciul de efectuare operațiuni prin Canale Alternative BCR, din contul curent în lei/valută, prin ambele componente: Alo 24 Banking – efectuare operațiuni prin telefon și Click 24 Banking – efectuare operațiuni prin internet (se completează în prealabil Cererea – Contract de acces la Serviciu)

la orice ATM din rețeaua BCR, prin intermediul cardului de debit (se încheie în prealabil Convenție), prin Direct Debit, Standing Order, pentru creditele acordate în lei

3. Creditul MAXICREDIT BCR

Avantaje

îți folosești banii oricum vrei, fără să dai nicio explicație

ai posibilitatea Refinanțării creditelor angajate la BCR sau alte bănci

creditul se acordă fără aport propriu

fără carte de muncă

poți avea până la 3 coplătitori

poți rambursa rata de credit fără a te deplasa la bancă, utilizând Serviciul de efectuare operațiuni prin Canale Alternative BCR

Caracteristici

Credit nenominalizat garantat cu ipotecă mobiliară/ imobiliară în lei/ valută

Beneficiari: persoane fizice, în vârsta de cel puțin 18 ani, care îndeplinesc condițiile de eligibilitate solicitate de către bancă

Destinația: se acordă pentru rezolvarea nevoilor personale ale împrumutatului sau în scopul refinanțării altor credite, contractate anterior de la BCR sau de la alte bănci

Moneda de acordare:LEI/EUR

Suma minimă: 5.000 EUR (sau echivalent LEI)

Suma maximă:

până la 85% din valoarea garanției ipotecare sau 90% din valoarea depozitelor colaterale/certificatelor de depozit/titlurilor de stat/ scrisorilor de garanție bancară, în funcție de capacitatea de rambursare a solicitantului și coplătitorilor, dacă este cazul, de moneda în care sunt realizate veniturile, precum și de garanțiile constituite, fără a depăși:

500.000 EUR (sau echivalent LEI), în cazul creditelor garantate cu ipotecă imobiliară

1.500.000 EUR (sau echivalent LEI), în cazul creditelor garantate cu ipotecă mobiliară

Termen maxim:

Credite noi, acordate pentru rezolvarea nevoilor personale ale împrumutatului:

Credite garantate cu ipotecă imobiliară: 5 ani

Credite garantate cu ipotecă mobiliară: 15 ani

Credite acordate în scopul refinanțării altor credite, contractate anterior:

Credite garantate cu ipotecă imobiliară:

25 ani/30 ani în funcție de data acordării creditului / creditelor care se refinanțează, profilul de risc al clientului și dacă minim 60% din valoarea noului credit reprezintă de un credit ipotecar/ imobiliar

5 ani în cazul solicitării de sume suplimentare ce nu sunt utilizate în scopul refinanțării creditului (pentru plata comisioanelor/ costurilor percepute de către banca de unde creditul este refinanțat), ci pentru rezolvarea nevoilor personale ale împrumutatului

Credite garantate cu ipotecă mobiliară: 15 ani, inclusiv în cazul acordării de sume suplimentare

Avans: nu este necesar

Dobânda: fixă în primii 2 ani / în primii 5 ani și ulterior variabilă sau variabilă pe toată perioada de creditare, stabilită în funcție de indicii ROBOR/ EURIBOR la 6 luni, la care se adaugă o marjă fixă pe toată perioada de creditare

Modalități de angajare a creditului: sumele reprezentând creditul acordat vor fi puse la dispoziția clientului prin cont curent cu sau fără card de debit atașat sau prin contul curent de derulare credit, în funcție de opțiunea clientului, deschis pe numele său, din care se pot efectua retrageri de numerar sau ordona plăți prin virament

Modalități de rambursare a creditului:

debitarea automată a conturilor curente la scadență, indiferent de valuta creditului

la orice sediu BCR, în numerar (inclusiv în ziua scadenței)

utilizând Serviciul de efectuare operațiuni prin Canale Alternative BCR, din contul curent în lei/valută, prin ambele componente: Alo 24 Banking BCR – efectuare operațiuni prin telefon și Click 24 Banking BCR – efectuare operațiuni prin internet (se completează în prealabil Cererea – Contract de acces la Serviciu)

4. Creditul PRIMA CASĂ

Oferta se adresează persoanelor fizice care doresc un credit pentru achiziția sau construirea unei locuințe în cadrul programului guvernamental Prima Casă 4.

Avantajele creditului PRIMA CASĂ

rată lunară mică  -> efort financiar redus prin costurile reduse și perioada mare de creditare; în plus, beneficiezi de oreducere de dobândă de 0,2 p.p. dacă vii cu salariul la BCR

avans minim 5%

0 comision de analiză dosar

aprobarea creditului înainte de găsirea locuinței

Caracteristici

Beneficiari: ca să obții acest credit trebuie să ai minim 18 ani, să îndeplinești criteriile programului guvernamental „Prima Casă” și condițiile de eligibilitate solicitate de bancă.

Destinația: îți acordăm creditul pentru:

achiziționarea unei locuințe finalizate

achiziționarea unei locuințe nefinalizate, aflată în diverse faze de construcție

achiziționarea unei locuințe noi aflate pe teritoriul României, înscrisă în cartea funciară

construirea unei locuințe viitoare în regim individual

Moneda de acordare: LEU

Suma maximă: până la 95% din prețul de achiziție, fără a depăși:

57.000 EUR în echivalent LEI în cazul creditelor acordate pentru locuințe finalizate

66.500 EUR în echivalent LEI în cazul creditelor acordate pentru locuințe noi, construite în baza autorizațiilor eliberate după 22.02.2010 și pentru locuințele viitoare ce urmează să se construiască de către beneficiari individuali.

pentru locuințele viitoare care urmează să se construiască de către beneficiarii individuali

Perioadă de acordare: maxim 30 ani

Avans minim: 5% din prețul de achiziție al locuinței sau din valoarea costului de construire a locuinței.

Garanții și Asigurări

Garanții: îți acordăm creditul în baza:

Ipotecării în favoarea băncii a imobilului achiziționat / construit din credit  

Garanției constituite de încasările în conturile tale curente deschise la BCR (ipotecă mobiliară asupra tuturor soldurilor creditoare)

Asigurări:

Asigurarea obligatorie a locuintelor (PAD) cesionată în favoarea statului roman, reprezentat de Ministerul Finantelor Publice și a băncii, pe toată perioada de creditare.

Asigurarea facultativa a imobilului achiziționat din credit, cesionată în favoarea statului roman, reprezentat de Ministerul Finantelor Publice, și a băncii, pe toată perioada de creditare

Asigurarea lucrărilor de construcții-montaj pentru locuința aflată în construcție

Asigurare de șomaj (opțional). Astfel, în caz de pierdere involuntară a locului de muncă, invaliditate totală și permanentă sau incapacitate temporară de muncă, creditul nu devine o povară. Împreună cu asigurarea de șomaj, emisă contra cost, ți se va emite și o asigurare de viață, de care beneficiezi gratuit.

Dobânda: variabilă pe toată perioada de creditare, stabilită în funcție de indicele EURIBOR la 3 luni, la care se adaugă o marjă fixă

Perioadă de grație: se acordă doar pentru locuințe viitoare care urmează să se construiască în regim individual, pe o perioada de 18 luni cuprinsă între data efectuării primei trageri din finanțarea garantată și data efectuării recepției la terminarea lucrărilor de construcție

Forma de decontare este viramentul în contul vânzătorului locuinței sau în contul firmei de construcții

Modalități de rambursare a creditului:

debitarea automată a conturilor curente la scadență, indiferent de valuta creditului

la orice sediu BCR, în numerar (inclusiv în ziua scadenței)

utilizând Serviciul de efectuare operațiuni prin Canale Alternative BCR, din contul curent în lei/valută, prin ambele componente: Alo 24 Banking BCR – efectuare operațiuni prin telefon și Click 24 Banking BCR – efectuare operațiuni prin internet (se completează în prealabil Cererea – Contract de acces la Serviciu)

5. Creditul CASA MEA

Avantaje

Primești cu până la 20% mai mulți bani în lei decât în euro

Ratele sunt fixe în primii 3 ani

Ai costuri mici și transparente:

Zero comision de administrare credit

Zero comision de analiză dosar în cazul refinanțării creditelor de la alte bănci 

Reducere de dobândă de 0,5 p.p. dacă ai deja salariul la BCR sau alegi să vii cu salariul la BCR

Riscul valutar este zero

Ai 90 de zile la dispoziție, după aprobarea creditului, să-ți găsești locuința dorită

Îți poți refinanța creditul pentru casă deținut la alte bănc

Caracteristici

Destinația: îți acordăm creditul pentru:

achiziția/construirea/reabilitarea/modernizarea/consolidarea/extinderea de locuințe

refinanțarea altor credite imobiliare/ipotecare în derulare la BCR sau la alte bănci

Moneda de acordare: LEU

Pentru a te proteja împotriva riscului de curs valutar, poți solicita un credit în euro dacă realizezi venituri în euro.

Suma minima: 22.000 LEI

Suma maximă: îți oferim până la 85% din valoarea garanției imobilului, fără a depăși:

1.760.000 LEI dacă valoarea creditului reprezintă mai mult de 75% din valoarea garanțiilor

4.400.000 LEI dacă valoarea creditului reprezintă cel mult 75% din valoarea garanțiilor

Termen maxim: 30 ani

Avans minim: 15%

Granții și Asigurări

Garanții: îți acordăm creditul în baza:

Ipotecării în favoarea băncii a imobilului achiziționat din credit și, în completare, dacă este cazul, a unui alt imobil aflat în proprietatea ta sau a coplătitorilor  (în cazul creditelor ipotecare)

Ipotecării în favoarea băncii a unui alt imobil decât cel achiziționat din credit, aflat în proprietatea ta sau a coplătitorilor (în cazul creditelor imobiliare)

Asigurări: pentru siguranța ta este necesar să închei:

Asigurarea obligatorie a locuințelor (PAD) cesionată în favoarea băncii

Asigurarea facultativă a imobilului/imobilelor ce constituie garanția creditului, cesionată în favoarea băncii; venim în sprijinul tău și îți oferim posibilitatea de a încheia la sediul băncii polița de asigurare facultativă a imobilului, pe toată perioada de creditare, la OMNIASIG VIG, dar poți alege și o altă societate de asigurări

Asigurare de șomaj (opțional, contra cost). Astfel, în caz de pierdere involuntară a locului de muncă, invaliditate totală și permanentă sau incapacitate temporară de muncă, creditul nu devine o povară. Împreună cu asigurarea de șomaj ți se va emite și o asigurare de viață, de care beneficiezi gratuit

Etape în derularea procesului de analiză a solicitării de credit

Iată care sunt pașii pe care trebuie să-i urmezi pentru obținerea creditului:

Ne prezinți documentele privind veniturile, în vederea analizei

Verificăm dacă îndeplinești condițiile pentru suma solicitată

După ce depui toate actele (inclusiv documentele privind imobilul ce se achiziționează, îți furnizăm documentul “Informații standard la nivel european privind creditul pentru consumatori” și semnezi cererea de credit

După plata taxei de evaluare, un evaluator extern îți va evalua imobilul pe care îl aduci în garanție

Te informăm dacă împrumutul a fost aprobat sau respins

După aprobarea creditului, semnezi contractul de credit, contractele de garanție, polițele de asigurare ale imobilului etc.

Îți punem banii la dispoziție în contul curent, de unde se vor transfera, într-o singură tranșă sau mai multe, conform contractului de credit, în contul vânzătorului, constructorului, furnizorului de materiale, prestatorului de servicii etc., după caz

În cazul în care nu ai găsit imobilul pe care dorești să-l achiziționezi, îți aprobăm întâi creditul și apoi ai la dispoziție 90 zile de la semnarea contractului de credit pentru găsirea imobilului.

2.3 Creditarea în BCR

În vederea înțelegerii cât mai bune a modului de desfășurare a creditări în BCR, în acest subcapitol voi sintetiza o serie de idei extrase din normele și manualele de creditare al BCR-ului cu privire la activitatea de creditare a persoanelor fizice.

Pentru început va trebui să înțelegem scopul acestor reglementări și anume: norma privind creditarea persoanelor fizice prezinta principiile si regulile din activitatea de creditare, in conformitate cu prevederile Regulamentului BNR nr. 3/2007 privind limitarea riscului la creditele destinate persoanelor fizice, cu modificarile si completarile ulterioare.

Va trebui să ne familiarizăm cu o serie de termeni bancari pentru a înțelege fenomenul de creditare:

Expunere – orice risc al Băncii, efectiv sau potențial, care trebuie evidențiat în bilanț și/sau în afara bilanțului și care decurge din următoarele, fără a se limita la acestea:

credite;

investiții în acțiuni și alte valori mobiliare;

alte participații de natura imobilizărilor financiare;

efecte de comerț scontate sau avalizate;

garanții emise (SGB);

acreditive deschise sau confirmate.

Credit – orice angajament de punere la dispoziție sau acordare a unei sume de bani ori prelungirea scadenței unei datorii, în schimbul obligației debitorului la rambursarea sumei respective, precum și la plata unei dobânzi sau a altor cheltuieli legate de această sumă sau orice angajament de achiziționare a unui titlu care încorporează o creanță ori a altui drept la încasarea unei sume de bani.

În accepțiunea Băncii, în funcție de serviciul datoriei, creditele se clasifică în:

credite curente – sunt acele credite care nu înregistrează întârzieri la plata principalului si la plata dobânzii

credite restante – sunt creditele care nu au fost rambursate conform contractului de credit bancar

credite îndoielnice – sunt acele credite, evidențiate în bilanțul Băncii, asupra cărora s-au demarat procedurile de executare silită

credite în afara bilanțului – sunt acele credite asupra cărora s-au demarat procedurile de executare silită și sunt evidențiate în conturi extrabilanțiere

credite neperformante sunt acele credite trecute in creante indoielnice, urmare declansarii executarii silite

Grup de clienți aflați în legatură – orice persoană sau grup de persoane fizice și/sau juridice față de care instituția de credit are o expunere și:

care constituie, dacă nu se dovedește altfel, un singur risc, deoarece una dintre ele deține, direct sau indirect, controlul asupra celeilalte ori celorlalte;

între care nu există o relație de control în sensul exprimat la primul alineat, dar care trebuie să fie considerate ca reprezentând un singur risc, deoarece între ele există asemenea legături încât, dacă una dintre ele s-ar confrunta cu probleme financiare, există o probabilitate considerabilă ca cealaltă sau toate celelalte să se confrunte cu dificultăți de rambursare;

Proces de creditare – totalitatea acțiunilor întreprinse de Bancă în vederea realizării obiectivelor sale legate de activitatea de creditare, prin structuri specializate și cu respectarea reglementărilor interne.

Eligibil pentru obținerea unui credit – este clientul al cărui caracter, reputație, pregătire profesională și situație financiară duc la concluzia că el este capabil și dispus să ramburseze creditul la timp.

Garanție – mijloc juridic de acoperire a riscului aferent operațiunii de creditare în derulare, având ca scop asigurarea executării obligațiilor asumate de contrapartidă în cazul nerespectării acestora.

Risc de credit – riscul actual sau viitor de afectare negativă a profiturilor și capitalului ca urmare a neîndeplinirii de către debitor a obligațiilor contractuale sau a eșecului acestuia în îndeplinirea celor stabilite;

Serviciul datoriei – număr de zile de întârziere la plată față de data scadenței datoriei.

Parteneriat consensual (concubinaj) – desemnează relația de convietuire, cu caracter de stabilitate, ce reprezinta o stare de fapt, fiind obligatorie anexarea la dosar a unei declaratii pe propria raspundere a partenerilor consensuali care sa ateste aceasta. Este obligatoriu ca partenerii consensuali sa aiba acelasi domiciliu/resedinta.

Orice activitate din cadrul unei bănci, inclusiv cea de creditare are o serie de principii pe care se bazează:

Activitatea de creditare are la bază prudența bancară, ca principiu de bază ce caracterizează întreaga activitate a Băncii.

se va evalua capacitatea clienților de a genera venituri cu un grad ridicat de permanență, certitudine si continuitate in viitor, ca principală sursă de rambursare a obligațiilor către Bancă.

La analiza și acordarea creditului deosebit de importantă este evaluarea indicatorilor calitativi, necuantificabili, respectiv aspectele nefinanciare (vârsta, starea civilă, domeniul de activitate, vechimea, studiile, etc) care pot avea efecte neprevăzute, cu impact negativ asupra onorării serviciului datoriei.

Existența garanției nu substituie sursa de rambursare.

Toate garanțiile reale vor fi asigurate pe întreaga perioadă de creditare. (acolo unde este posibil)

Toate deciziile privind creditul sunt luate, conform competentelor la nivelul Centralei

Monitorizarea creditului trebuie să se realizeze în mod continuu, pe parcursul întregului proces de creditare.

Orice bancă are portofolui de credite structurat pe tipuri, după cum urmează:

credite de consum, pentru:

satisfacerea nevoilor personale ale solicitantului sau ale familiei (aici se includ și facilitațile de creditare de tipul descoperit de cont precum si creditele acordate prin intermediul cardurilor de credit);

achiziționarea de bunuri (mobilier, aparatură audio-video, computere, aparatură electrocasnică, autoturisme etc.), altele decât cele care fac obiectul creditului pentru investiții imobiliare;

efectuarea de studii, vacanțe sau călătorii, tratamente medicale, participarea la conferințe și simpozioane organizate în străinătate, etc.

preluarea de credite contractate la alte institutii financiare si/sau la BCR de solicitant, de soțul/soția acestuia sau partenerul consensual si/sau de catre codebitori

credite de investiții imobiliare pentru:

dobândirea sau menținerea drepturilor de proprietate asupra unui teren și/sau a unei construcții realizate, sau care urmează să se realizeze;

reabilitarea, modernizarea, consolidarea sau extinderea unor construcții ori pentru viabilizarea unui teren.

– preluarea de credite contractate la alte institutii financiare si/sau la BCR de solicitant, de soțul/soția acestuia sau partenerul consensual si/sau de catre codebitori

Banca va întocmi fișe de produs/proceduri de lucru distincte, în vederea particularizării ofertei, care vor fi suspuse aprobării Directoratului.

Se pot acorda credite prin exceptie de la politica proprie de creditare, cu aprobarea Directoratului, numai in cazul expunerilor preluate de la alte institutii de credit ale caror caracteristici nu se incadreaza intocmai in cerintele BCR.

În accepțiunea BCR,c lienții eligibili pentru acordarea de finanțări, sunt persoanele fizice care îndeplinesc, cumulativ, următoarele condiții:

să fie cetateni romani, rezidenti sau nerezidenti, conform definiției din Regulamentul Valutar

să aibă domiciliul sau locul de munca în județul în care își are sediul unitatea BCR, care realizează analiza creditului, sau în județe limitrofe (conditia nu se aplica in cazul cetatenilor nerezidenti)

sa aiba varsta maxima la sfarsitul perioadei de creditare de 70 ani

să realizeze venituri avand caracter de permanență, certitudine si continuitate. Veniturile trebuie să fie suficiente pentru rambursarea principalului, dobânzilor și oricaror alte costuri decurgând din contractul de credit

să garanteze împrumuturile solicitate cu garanții agreate de Bancă

să nu figureze la Biroul de Credit cu grad de risc curent asociat „mare”, „foarte mare” sau „maxim”

să nu figureze la Biroul de Credit cu mai mult de doua intarzieri în categoria 2 (60 +) sau cu intarzieri incadrate intr-o categorie superioara, conform istoricului încadrării în categoriile de întârziere

să nu figureze in ultimii patru ani de la data depunerii cererii, în baza de date a Centralei Riscurilor Bancare, cu restanțe încadrate în categoriile de risc : E și/sau X cu sume mai mari de 15 lei

să nu figureze în lista neagră a Băncii

sa nu figureze in lista AML/CFT

să dispună de avansul minim necesar în cazul în care pentru tipul de credit solicitat se prevede acest lucru în conformitate cu prevederile fișei de produs; dovada existenței avansului trebuie să rezulte din documentele prezentate de client. Avansul minim necesar este determinat prin aplicarea procentului stabilit in functie de clasa de risc de nerambursare asociata clientului, la valoarea cea mai mica dintre valoarea contractului de vanzare-cumparare si valoarea evaluata a imobilului.

Procentele minime de avans solicitate, in functie de clasa de risc de nerambursare sunt:

minim 15% pentru clientii care se incadreaza in clasa de risc minim

minim 20% pentru clientii care se incadreaza in clasa de risc scazut

minim 25% pentru clientii care se incadreaza in clasa de risc mediu

Pentru creditele acordate in cadrul Programului Prima Casa, aportul propriu al beneficiarului este de minim 5% din prețul de achiziție/construire a locuinței, care trebuie să acopere diferența dintre prețul de achiziție/construire a locuinței rezultat din antecontractul de vânzare cumpărare/ contractul de construire însoțit de devizul estimativ de lucrări și finanțarea garantată de către FNGCIMM SA – IFN

Pentru finanțările garantate cu garanții asupra proprietăților imobiliare locative sau terenurilor intravilane, valoarea creditului acordat unui client eligibil se va stabili astfel încat valoarea acestuia să nu fie:

mai mare de 85% din valoarea acceptată a garanțiilor (valoarea justă), în cazul creditelor de investiții imobiliare

mai mare de 60% din valoarea acceptată a garanțiilor (valoarea justă), în cazul creditelor de consum

Limita maximă admisă pentru finanțările garantate (pricipal) în cadrul programului Prima Casă se stabilește după cum urmează:

Pentru locuințele finalizate, destinate achiziționării, inclusiv cele construite și date în exploatare prin programele derulate de ANL, finanțarea garantată – creditul acordat, exclusiv dobânzile și comisioanele bancare și alte sume datorate de beneficiar în baza contractului de credit, de maximum 95% din prețul de achiziție prevăzut în antecontractul de vânzare cumpărare, dar nu mai mult decât valoarea rezultată din raportul de evaluare al locuinței, dacă prețul de achiziție al locuințelor este mai mic sau egal cu 60.000 EUR, sau maximum 57.000 EUR dar nu mai mult decat valoarea rezultată din raportul de evaluare a locuinței dacă prețul de achiziție a locuinței este mai mare de 60.000 EUR.

Pentru locuințele nefinalizate, aflate în diverse faze de construcție, destinate achiziționării după finalizare, inclusiv cele construite prin programele derulate de ANL, finanțarea garantată — creditul acordat persoanelor fizice în cadrul Programului, exclusiv dobânzile și comisioanele bancare și alte sume datorate de beneficiar în baza contractului de credit, de maximum 95% din pretul de achiziție a locuinței prevăzut în antecontractul de vânzare-cumpărare, dar nu mai mult decât valoarea rezultată din raportul de evaluare a locuinței, dacă prețul de achiziție a locuinței este mai mic sau egal cu 60.000 euro sau maximum 57.000 euro, dar nu mai mult decât valoarea rezultată din raportul de evaluare a locuinței, dacă prețul de achiziție a locuinței este mai mare de 60.000 euro;

Pentru locuințele noi, destinate achiziționării după finalizare, inclusiv cele construite prin programele derulate de ANL – finanțare garantată — creditul acordat persoanelor fizice în cadrul Programului, exclusiv dobânzile și comisioanele bancare și alte sume datorate de beneficiar în baza contractului de credit,de maximum 95% din prețul de achiziție prevăzut în antecontractul de vânzare-cumpărare, dar nu mai mult decât valoarea rezultată din raportul de evaluare a locuinței, dacă prețul de achiziție a locuinței este mai mic sau egal cu 70.000 euro sau maximum 66.500 euro, dar nu mai mult decât valoarea rezultată din raportul de evaluare a locuinței, dacă prețul de achiziție a locuinței este mai mare de 70.000 euro;

Pentru locuințele viitoare, care urmează să se construiască de către beneficiarii individuali, inclusiv cele care se construiesc prin programele derulate de ANL. – finanțare garantată— creditul acordat persoanelor fizice în cadrul Programului în vederea construirii de locuințe în cadrul programului, exclusiv dobânzile și comisioanele bancare și alte sume datorate de beneficiari în baza contractelor de credit, care va acoperi maximum 95% din valoarea prevazută în contractul de construire a locuințelor, dar nu mai mult decât valoarea rezultată din devizul estimativ de lucrări, anexă la contractul de construire a locuinței, dacă valoarea de construcție a locuinței este mai mică sau egală cu 70.000 euro sau maximum 66.500 euro, dar nu mai mult decât valoarea rezultată din devizul estimativ de lucrări, anexă la contractul de construire a locuinței, dacă valoarea de construcție a locuinței este mai mare de 70.000 euro

Pentru locuințele care urmează să se construiască prin asociații fără personalitate juridică constituite de minimum 7 beneficiari – finanțare garantată— credit acordat fiecăreia dintre persoanele fizice asociate în vederea construirii a câte unei locuințe în cadrul programului, exclusiv dobânzile și comisioanele bancare și alte sume datorate de beneficiari în baza contractelor de credit, care va acoperi maximum 95% din valorile prevăzute în contractele de construire a locuințelor, dar nu mai mult decât valoarea rezultată din devizul estimativ de lucrări, anexă la contractul de construire a locuinței, dacă valoarea de construcție a locuinței este mai mică sau egală cu 75.000 euro sau maximum 71.250 euro, dar nu mai mult decât valoarea rezultată din devizul estimativ de lucrări, anexă la contractul de construire a locuinței, dacă valoarea de construcție a locuinței este mai mare de 75.000 euro.

Prin proprietate imobiliară locativă se înțelege acel spațiu locativ (cu destinatia de locuinta) care se incadreaza in cel putin una din urmatoarele situatii:

este in proprietatea imprumutatului si/sau a sotului/sotiei sau a partenerului consensual

este ocupata de imprumutat si/sau sotul/sotia acestuia sau partenerul consensual(adresa imobilului se regaseste in actul de identitate al imprumutatului si/sau a sotului/sotiei acestuia sau partenerului consensual fie ca domiciliu fie ca resedinta)

va fi ocupat de către împrumutat (aici se incadreaza imobilele care fac obiectul finantarii BCR)

Pentru stabilirea gradului de indatorare pe solicitant vor fi luate în considerare veniturile nete lunare calculate ca diferență între veniturile eligibile ajustate și cheltuielile lunare.

În accepțiunea BCR, sunt considerate venituri eligibile următoarele venituri certe cu caracter de permanența:

În completarea veniturilor prezentate de soț și/sau soție, pot fi acceptate și veniturile eligibile pentru care au fost prezentate documente doveditoare, obținute de rudele și afinii acestora până la gradul al II lea (inclusiv), care vor semna contractul de credit în calitate de codebitori.

În situația creditelor garantate cu ipoteci imobiliare, se pot lua în considerare veniturile și corespunzator angajamentele de plată ale partenerilor consensuali (concubini). Partenerul consensual trebuie să respecte toate cerințele aplicabile solicitantului de credit și va semna împreuna cu acesta contractul de credit în calitate de împrumutat.

Pentru calcularea gradului de îndatorare se va ține cont de angajamentele de plată ale solicitantului de credit și ale soțului/soției precum și de angajamentele de plată ale codebitorilor.

În acceptiunea BCR prin familia solicitantului de credit se înțelege:

soția/soțul solicitantului de credit / partenerul consensual al solicitantului (doar pentru creditele garantate cu ipoteci imobiliare, daca acesta locuieste impreuna cu solicitantul)

rudele și afini de gradul I si al II lea (inclusiv), ale acestora, care în calitate de codebitori prezintă documente doveditoare ale veniturilor realizate.

Cheltuieli lunare ale familiei solicitantului de credit care se deduc din veniturile eligibile ajustate în scopul determinării gradului total de îndatorare sunt:

cheltuielile de subzistență

prime de asigurare (asig. de viață, locuință, auto, etc)

angajamente de plată rezultate în urma unei hotărâri judecătorești (popriri, pensii alimentare etc.)

alte angajamente de plată (chirii, etc.)

Cheltuielile de subzistență reprezintă cheltuielile efectuate de client în vederea asigurării mijloacelor necesare traiului, a mijloacelor de întreținere. Ele se concretizează în : cheltuieli pentru întreținere (utilități, taxe, etc), alimente, alte cheltuieli de subzistență declarate de client.

Pentru fundamentarea nivelului cheltuielilor de subzistență, vor fi luate în considerare sumele declarate de client pe propria răspundere, dar nu mai puțin de valoarea coșului minim de consum lunar, după cum urmează :

pentru solicitarile venite din partea clientilor rezidenti :

in situatia solicitarilor venite din partea clientilor persoane fizice nerezidente, valoarea cosului minim de consum lunar se va considera la un nivel dublu fata de cel stabilit clientilor rezidenti

Valoarea cosului minim de consum va fi actualizată anual utilizand indicele prețurilor de consum valabil potrivit informațiilor oficiale.

Analiza creditului se realizează în mod exclusiv la nivelul Departamentului Analiză Credite Persoane Fizice realizându-se astfel separarea efectivă a funcției de analiză a riscului de credit de funcția de promovare și vînzare a produselor de credit care se realizeaza la nivelul unitatilor teritoriale prin intermediul managerilor relații retail.

Analiza creditului reprezintă procesul prin care Banca, pe baza unor informații furnizate de documente puse la dispoziție de client și a oricărei informații relevante obținute din alte surse, stabilește dacă clientul are bonitatea necesară (adică capacitatea de a-și achita obligațiile care urmează să și le asume prin semnarea contractului de credit) și urmărește limitarea la maxim a expunerii Băncii la riscul de credit.

Procesul de analiză a creditului va cuprinde o analiză de formă și o analiză de fond care va avea atât o dimensiune cantitativă, cât și calitativă.

Analiza de formă presupune verificarea tuturor documentelor anexate la cererea de credit, conținutul acestora și semnarea lor de către persoanele autorizate, corelațiile dintre diferitele informații, etc.

Trecerea la următoarea etapă, analiza de fond, se va face numai după ce se realizează cu toată atenția analiza de formă, etapă decisivă pentru a continua acțiunile pentru întocmirea dosarului de credit.

Analiza de fond constă în verificarea și interpretarea unor indicatori calitativi și cantitativi pe baza datelor din cererea de credit și introduse în aplicația informatică:

Analiza de fond va cuprinde:

Analiza de fond calitativă presupune realizarea următoarelor verificări, în vederea fundamentării deciziei de creditare:

Verificarea modului în care solicitantul, soțul/soția solicitantului (dacă aceștia există) ,codebitorul/codebitorii garantul/garantii (dacă aceștia există) și-au achitat obligațiile în relațiile cu alte instituții de credit prin:

consultarea bazelor de date CRB și a Biroului de Credit;

consultarea Listei negre (constituită și actualizată conform reglementărilor interne).

Verificarea adresei domiciliului/reședinței solicitantului și a numărului de telefon pentru solicitant/codebitori/garanti. Nu este necesara verificarea adresei domiciliului/resedintei solicitantului in situatia creditelor care presupun constituirea de garantii imobiliare. (consum sau ipotecare/imobiliare)

Verificarea unității care a eliberat adeverința de venit pentru solicitant/codebitori/garanți (dacă acestia există).

Verificarea solicitantilor de credit, a soțului/soției, a codebitorilor în baza de date a Arhivei Electronice de Garantii Reale Mobiliare (AEGRM)

Alte verificări.

Analiza de fond cantitativă presupune:

încadrarea clientelei țintă pe clase de risc de nerambursare;

stabilirea nivelurilor maxime admise pentru gradul total de îndatorare, diferențiat pe categoriile de clientelă, venitul net obținut de solicitant conform documentelor prezentate (exceptie la clasa de risc minim), funcție de destinatia creditului (Credit de consum fără garanții reale de tipul ipotecilor imobiliare sau valorilor financiare; credite garantate cu ipotecă imobiliara – altele decât proprietățile imobiliare locative sau terenurile intravilane (credite de consum/credite de investiții imobiliare);credite garantate cu ipoteci imobilare asupra proprietăților imobiliare locative sau a terenurilor intravilane, depozit colateral, titluri de stat, scrisoare de garanție bancară emisă în favoarea clientului de către o bancă recunoscută, bilet la ordin avalizat de către o bancă recunoscută, garanții primite de la Fondul National de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici și Mijlocii, pentru creditele acordate prin programul „Prima casă” (credite de investiții imobiliare / credite de consum) , pe tipul creditului (defalcat în funcție de moneda de exprimare sau, după caz, de indexare, de tipul dobânzii, respectiv fixă sau variabilă, de termenul de acordare a creditului și de comportamentul clientului în legatură cu onorarea serviciului datoriei determinat de calitate garanției), iar în cazul creditelor care nu sunt garantate cu ipoteci imobiliare asupra proprietăților imobiliare locative sau a terenurilor intravilane, nivelurile maxime admise pentru gradul total de indatorare sunt stabilite inclusiv prin luarea în considerare a riscului valutar și riscului de rată a dobânzii – se realizează în conformitate cu metodologia stabilită.

Angajamentele de plată (atât cele de natura creditului cât și cele de altă natură decât creditul) vor fi considerate la nivel lunar. (spre exemplu pentru evidențierea unui angajament de plată anual, va fi luată în considerare la calculul gradului de îndatorare media lunară).

Pentru facilitățile de creditare la care nu sunt stabilite la data acordarii scadențele lunare – se va lua ca și obligație de plată lunară 3% din valoarea aprobata a acesteia (indiferent de gradul de utilizare)

La acordarea creditului, se va avea in vedere ca pe intreaga perioada de acordare a creditului gradul total de indatorare a solicitantului se incadreaza in nivelul maxim admis aplicabil acestuia.

Comisioanele și alte cheltuieli privind administrarea creditului prevăzute în contractele încheiate cu debitorii, rămân constante pe întreaga perioadă de acordare a creditului.

În situația creditelor preluate se va respecta gradul maxim de îndatorare și procedura de stabilire a acestuia menționate.

În baza informațiilor existente, se va determina performanța financiară a solicitantului, cu respectarea prevederilor interne în vigoare.

Aprobarea creditului reprezintă etapa procesului de creditare care implică adoptarea unei decizii privind solicitarea primită.

Aprobarea creditelor și a celorlalte angajamente se face la nivelul Centralei BCR conform limitelor de competenta stabilite prin Hotararea Directoratului.

Creditele care depășesc 1% din fondurile proprii ale Băncii, sunt considerate credite de valoare mare; competența de aprobare a acestor credite este la nivelul Directoratului.

Încadrarea în nivelul valoric al competențelor de aprobare se referă la totalul angajamentelor acordate de Bancă unui grup de clienți aflați in legatură, din care se elimină sumele aferente angajamentelor acordate, garantate cu valori financiare.

Pentru creditele acordate în valută, la calculul încadrării în nivelul valoric al competențelor de aprobare se va considera valoarea acestora exprimată în echivalentul în lei la cursul oficial BNR pentru valuta respectivă, din ziua întocmirii referatului de analiză a solicitării.

Creditele acordate persoanelor fizice vor putea fi garantate cu:

garanții reale imobiliare și/sau mobiliare (ipoteci pe venituri/ bunurile imobile/bunuri mobile, gajuri, etc.)

Nu pot fi acceptate:

garanțiile acordate de către o societate pe acțiuni administratorilor sau directorilor acesteia, concomitente sau ulterioare acordării împrumutului. Această interdicție este aplicabilă și garanțiilor constituite pentru soțul, rudele sau afinii, până la gradul al patrulea inclusiv, ai administratorului sau ai directorului societății pe acțiuni; de asemenea, dacă creditul privește o societate civilă sau comercială la care una dintre persoanele anterior menționate este administrator sau director ori deține, singură sau împreună cu una din persoanele sus-menționate, o cotă de cel puțin 20% din valoarea capitalului social subscris;

garanțiile acordate fondatorului, administratorului, directorului, directorului executiv sau reprezentantului legal al societății, de către societatea pe care aceștia o administrează, de la o societate controlată de aceasta ori de la o societate care controlează societatea pe care aceștia o administrează

garanții personale

tipurile de garanții personale admise de BCR pentru creditele care le acordă clienților sunt:

Fideiusiunea

garanții (persoane fizice) trebuie să îndeplinească următoarele condiții:

sa respecte prevederile Manualului BCR de garantii bancare aplicabile;

vârsta maximă a garantului trebuie să fie de 70 ani la finele perioadei de creditare

să realizeze venituri eligibile potrivit prezentei Norme.

să nu figureze în Biroul de Credit cu grad de risc curent „ mare” „foarte mare” sau „ maxim”

în cazul în care pentru același credit se constituie garanție personală din partea mai multor persoane, dacă aceștia fac parte din aceeași familie este obligatoriu ca ei să fie încadrați în unități diferite.

în situația în care fideiusorul face parte din aceeași familie cu solicitantul de credit se va urmări în mod obligatoriu ca aceștia să fie încadrați în unități diferite. Nu vor fi luate în calculul veniturilor totale ale familie, veniturile membrilor de familie care sunt și fideiusori.

Numărul fideiusorilor se va stabili avându-se în vedere ca angajamentele de plată, respectiv principalul și dobânda, decurgând din contractul de credit, precum și din alte contracte de aceeași natură (alte contracte de credit, contracte de leasing, contracte de cumpărare de bunuri în rate, indiferent de creditor), evidențiate în declarația pe propria răspundere privind valoarea obligațiilor de plată ale fideiusorului și ale familiei acestuia , să reprezinte cel mult 50% din veniturile nete obținute, cumulate ale acestora.

Asigurări de risc financiar (asigurarea împotriva riscului de nerambursare a ratelor de credit și de neplată a dobânzilor)

Asigurare împotriva altor riscuri (deces și/sau invaliditate și/sau șomaj, etc) emisa de catre un asigurator din afara grupului institutiei de credit.

Scrisori de garantie bancara emise in favoarea clientului de catre o banca recunoscuta. Acest tip de garantie, in vederea calcularii gradului de acoperire cu garantii, va fi ponderat cu 80%.

Bilet la ordin emis la ordin fara protest, avalizat de catre o banca recunoscuta.

Acest tip de garantie, in vederea calcularii gradului de acoperire cu garantii, va fi ponderat cu 80%.

Nivelul coeficienților de ajustare și nivelurile maxime admise pentru gradul de îndatorare vor fi analizate cel puțin anual de către Biroul Monitorizare din cadrul Direcției Analiză Monitorizare Credite Persoane Fizice.

Revizuirea celor doi indicatori vor avea în vedere evoluția portofoliului de creditare populație, în oricare din următoarele situații:

modificarea ponderii creditelor populatie in total credite cu marja de +/- 10%

modificarea ponderii expunerilor din credite problemă și restante în total portofoliu cu marja de +20%; respectiv -20%

modificarea ponderii clienților cu grad de risc ridicat sau mediu în total portofoliu clienți cu marja de +/- 20% – pentru creditele acordate in conditiile aplicarii aceluiasi sistem de scoring

modificarea ratei somajului la nivel national cu +/- 5%

modificarea inflatiei anuale cu +/-5%

modificarea nivelului veniturilor ca urmare a deciziilor guvernamentale cu – 20%

modificarea salariului mediu net pe economie cu +/- 10%

modificarea cheltuielilor de subzistenta cu +/- 25%

CAPITOLUL III

PRIMA CASĂ SAU IPOTECAR

3.1 Creditul prin PRIMA CASĂ

Când se dorește compararea a două tipuri de credite orefite de aceiași instituție bancară, cazul nostru BCR, este idicat înainte de a face afirmații concrete despre avantajele sau dezavantajele produselor respective, să se prezinte cel puțin succint un caz concret de analiză.

În primul subcapitol voi prezenta informații extrase și prelucrate din analiza unei solicitări de credit prin programul Prima Casă a unuei cliente care se prezintă cu o solicitare în acest sens la Sucursala BCR 13 Septembtie din București.

Pentru început am extras cateva înformații din Monitorul ofcial al României cu privire la reglementările în vigoare privind Prima Casă care sunt ulterior adaptate de fiecare bancă în funcție de specificul normelor interne.

În Monitorul Oficial al României, partea I, nr. 418 din 18 iunie 2009, a fost publicată Hotărârea Guvernului nr. 717 din 17 iunie 2009 privind aprobarea normelor de implementare a programului “Prima casă”.

Potrivit Normelor de implementare a programului “Prima casă”, garanția – care reprezintă angajamentul asumat de Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru întreprinderile Mici și Mijlocii S.A — IFN (denumit în continuare FNGCIMM), în numele și în contul statului, materializat într-un contract de garantare, care acoperă pierderea suportată de finanțator, ca urmare a producerii riscului de credit – se acordă în euro sau în moneda națională și se plătește în moneda națională, la cursul de schimb comunicat de Banca Națională a României și valabil la data plății.

În vederea obținerii unei garanții, finanțatorul va transmite FNGCIMM solicitarea de garantare, după aprobarea finanțării de către structurile sale competente, sub condiția suspensivă de acordare a garanției. 

Sunt prevăzute și clauzele esențiale ale contractului de garantare, stabilindu-se ca acesta poate fi modificat prin act adițional, pe parcursul derulării, numai în cazul în care modificările nu se referă la condițiile programului.

Se mai stabilește că sumele garantate de FNGCIMM se plătesc finanțatorului de către Ministerul Finanțelor Publice din bugetul de stat, prin bugetul Ministerului Finanțelor Publice — Acțiuni generale, și se recuperează, prin executare silită, de către organele competente ale Agenției Naționale de Administrare Fiscală de la beneficiarii finanțării garantate, persoane fizice, conform reglementărilor legale în materie de colectare a creanțelor fiscale. 

În cazul achiziției unei locuințe care urmează a fi construită sau a unei construcții la roșu, beneficiarul va trebui să depună la finanțator o cerere de finanțare, însoțită de antecontractul de vânzare-cumpărare a locuinței sau de contractul de construcție, încheiat cu o societate de construcții. 

În urma constatării încadrării solicitantului în criteriile de eligibilitate referitoare la respectarea condițiilor specifice prevăzute în normele sale interne, finanțatorul va emite o promisiune unilaterală de creditare, sub condiția obținerii unei promisiuni de garantare.

Criteriile de eligibilitate pentru beneficiarii care achiziționează în cadrul programului o locuință finalizată sunt următoarele:

nu dețin în proprietate o locuință, individual sau în comun, împreună cu soții lor sau cu alte persoane, indiferent de modul în care a fost dobândită și nici nu au în derulare un credit ipotecar;

achiziționează în cadrul programului o locuință finalizată, aflată pe teritoriul României, înscrisă în cartea funciară în condițiile legii și liberă de sarcini, cu excepția privilegiului vânzătorului asupra prețului;

îndeplinesc condițiile specifice prevăzute în cadrul normelor interne de creditare ale finanțatorilor;

dispun de un avans de minimum 5% din prețul de achiziție al locuinței, dacă prețul acesteia este mai mic sau egal cu 269.400 LEI , sau de 17,470 LEI plus diferența dintre prețul de achiziție al locuinței și 269.400 LEI, dacă prețul acesteia este mai mare de 269.400 LEI;

se obligă să constituie un depozit colateral pentru garantarea dobânzii, în valoare egală cu 3 rate de dobândă;

se obligă să nu înstrăineze locuința achiziționată în primii 5 ani de la data dobândirii; 

se obligă să constituie în favoarea statului român, reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice, o ipotecă de rang I asupra locuinței achiziționate din finanțarea garantată și este de acord cu notarea în cartea funciară a interdicției de vânzare a acesteia pe o perioadă de 5 ani și a interdicției de grevare cu alte sarcini;

se obligă să asigure locuința achiziționată din finanțarea garantată împotriva tuturor riscurilor și cesionează drepturile de despăgubiri în favoarea statului român, reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice.

Totodată, finanțatorii trebuie să îndeplinească, printre altele, următoarele criterii de eligibilitate:

au acoperire teritorială la nivel național și/sau județean;

costul total al finanțărilor acordate în cadrul programului se compune din: — rata dobânzii EURIBOR la 3 luni plus o marjă de maximum 4,00 % pe an pentru creditele în euro și ROBOR la 3 luni plus o marjă de maximum 2,50 % pe an pentru creditele în lei; marja include și nivelul total al comisioanelor percepute de către finanțator, respectiv comisionul de gestiune datorat FNGCIMM de 0,37% pe an, calculat la șoldul finanțării;

contractul de credit nu conține clauze care să permită modificarea unilaterală de către finanțator a acestuia;

acceptă să efectueze evaluarea locuinței și verifică îndeplinirea obligației de asigurare a locuinței de către beneficiar pe toată durata creditului;

acceptă să instituie și să reînnoiască în favoarea statului român, reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice, ipotecă de rangul I asupra locuinței achiziționate în cadrul programului;

îndeplinesc condițiile de prudențialitate prevăzute de legislația bancară, certificate pentru FNGCIMM de către Banca Națională a României.

În vederea evidențierii argumetelor pro și contra ale creditului Prima Casă comparativ cu Creditul Ipotecar voi supune analizei o cerere de credit pentru Prima Casă depusă de un potențial client la Sucursala BCR 13 Septembrie.

Clientul analizat de noi în acest subcapitol se numește Bradea Andrei-George și dorește să-și achiziționeze o locuință prin programul Prima Casă, motiv pentru care s-a adresat Sucursalei BCR 13 Septembrie cu solicitarea de credit. Pesoana responsabilă cu creditarea persoanelor fizice a preluat solicitarea de la clientul Bradea Andrei- George și în urma unei discuții prealabile au statilit, de comun acord, să formalizeze solicitarea de credit Prima Casă.

Faza inițială a constat în întcomirea cererii de credit de către Bradea Andrei-George în care acesta a menționat suma de 179.600 LEI ca fiindu-i necesară pentru achiziționarea unei locuințe prin programul Prima Casă. Cererea de credit completată de solicitant va fi prezentată la secțiunea ANEXE a prezentei lucrări.

Din discuția purtată de client cu reprezentantul băncii au reieșit o serie de documente pe care clientul va trebui să le pună la dispoziția băncii pentru ca banca la rândul ei să poată analiza cererea de credit și să poată lua o decizie corectă privind solicitarea.

În principiu se solicită de către bancă următoarele documente pe care clientul trebuie să le prezinte în mod obligatoriu:

Documente

A. Documente  necesare:

Acte de identitate (pentru tine, membrii familiei și, după caz, pentru persoanele care participă cu veniturile lor la credit, denumite coplătitori)

Certificat de căsătorie sau hotărâre de divorț, dacă este cazul (copie)

Documente care atestă realizarea de venituri (pentru tine și, după caz, pentru coplătitori; documentele diferă în funcție de tipul de venit realizat)

Documente care atestă existența avansului: antecontract de vanzare-cumparare, chitanță autentificată la notariat, etc.

Documente privind alte credite/carduri de credit/overdraft pe care le ai la alte bănci, dacă este cazul

Declarația pe propria răspundere autentificată, că la data solicitării creditului, nu deții, în proprietate exclusivă sau împreună cu soțul ori soția, nicio locuință, indiferent de modul sau momentul în care a fost dobândită, fie deții în proprietate exclusivă sau împreună cu soțul ori soția cel mult o locuință, dobândită prin orice alt mod decât prin Program, în suprafață utilă mai mică de 50m²

B. Documente specifice, ce diferă în funcție de destinația creditului: cumpărare imobil, construire etc.:
Spre exemplu, pentru cumpărarea unei locuințe îți sunt necesare:

Precontractul de vânzare-cumpărare a imobilului

Actul de proprietate asupra imobilului ce face obiectul vânzării (copie)

Declarația pe proprie răspundere a vânzătorului, conform Legii 10/2001, că bunurile imobiliare respective nu sunt revendicate și că nu există litigii în legătură cu acestea

Extrase din documentația cadastrală (copie)

Certificat de eficiență energetică

În baza acestor acte și a cererii de credit, banca va analiza solicitarea clientului și în cazul unui aviz favorabil de la departamentele implicate în procesul de creditare se va înainta către client o scrisoare de ofertă asemănătoare cu modelul pe care-l voi prezenta în continuare:

Alte costuri care vor intra în sarcina împrumutatului:

taxa de evaluare a imobilului ce face obiectul investiției

costul înscrierii garanțiilor la Arhiva Electronică a Garanțiilor Real Mobiliare

prima de asigurare aferentă contractului de asigurare împotriva tuturor riscurilor a bunului ce face obiectul investiției

taxe notariale

Informațiile menționate în prezentul document au o valabilitate de 60 de zile de la comunicare.

Prezenta oferta nu constituie contract și nu generează în sarcina Băncii nici un fel de obligație.

Schimbarea condițiilor de eligibilitate poate conduce la modificarea/anularea informațiilor menționate în prezenta ofertă.

Informațiile privind suma împrumutată, perioada de rambursare și valoarea ratei lunare au caracter informativ, acestea și toate celelalte termene și condiții urmând a fi stabilite prin contractul de credit, în cazul în care, urmare a verificărilor efectuate și prezentării tuturor documentelor solicitate (cum ar fi: actele de proprietate ale imobilului ce urmează a fi achiziționat, raport de evaluare) Banca Comercială Română SA, Suc București 13 Septembrie va aproba acordarea creditului.

Anexăm la prezenta scrisoare:

proiect al contractului creditului;

Graficul de rambursare (simulare);

În urma primirii scrisorii de ofertă clientul Bradea Andrei-George s-a prezentat la Banca Comercială Română SA, Suc București 13 Septembrie în vederea stabilirii detaliilor finale legate de cererea lui de credit cât și prezentarea în linii mari a detaliilor despre rata lunară ce va avea obligația să o plătească la datele scadente ce vor fi trecute în anexa-scadențar la contactul de credit.

Clientului i-au fost prezentate următoarele date sintetizate și prelucrate în acest subcapitol după cum urmează:

prima etapă în derularea acordării creditului, după ce i-a fost înaintată scrisoarea de ofertă este prezentarea către client a datelor ce vor fi luate în calcul la acordarea creditului solicitat.

după ce s-a stabilit în fața clientului eligibiltaea acestuia în baza documentelor prezentate la bancă se va trece la calcularea dobânzii anulale efective ce va fi plătită de client după contractarea creditului, prezentată în tabelul de mai jos.

se presupune că toate acetele necesare analizei creditului au fost aduse de solicitant și puse la dispoziția băncii; în momentul în care documentația de credit a clientului a fost verificată și analizată de către Compartimentul de Creditare, aceasta va merge la Juridic pentru a se verifica garanțiile reale ale acestui credit în vederea primirii aprobării finale pentru a se acorda creditul; voi prezenta în cele ce urmează o opinie juridică ce a fost emisă la solicitarea de credit a clientului Bradea Andrei-George;

OPINIE JURIDICĂ PRIVIND GARANȚIA CREDITULUI PRIMA CASĂ SOLICITAT DE :

IMPRUMUTAT ȘI GARANT IPOTECAR – Bradea Andrei-George,

Cu domiciliul stabil in mun. Bucuresti, str. Melinesti,nr.31, bl.12,sc.1, ap.17, sector 4 avand CNP [anonimizat],

Solicitare: Credit Prima Casă în valoare de 177.355 LEI pe o perioadă de 360 luni

Destinația: achiziție imobil constând în apartament compus din 2 camere și dependințe (baie, cămară, bucătărie, 1 hol, balcon cu suprafața utilă de 8,70 mp), având suprafața totală 59,70 mp din care utilă 50,00 mp, situat în București sector 4, bulevardul Constantin Brâncoveanu, nr.114, bl.M1/1/, sc.6, et.1, ap.214 identificat în CF 91207 nedefinitivă a Mun. București sector 4, nr. cadastral 281/299 , proprietar Rotariu Mădălina în cotă de 1/1 dobandit prin cumparare conform contract de vânzare-cumpărare nr. 84/4/2000 încheiat între Rotariu Mădălina (promitentă-vânzătoare) și RAIAL Sucursala Berceni

Documente depuse:

Act de proprietate pentru imobilul ce se va achizitiona din credit – contract de vanzare-cumparare nr. 84/4/2000 incheiat intre Rotariu Mădălina(promitenta-vanzatoare) si RAIAL Sucursala Berceni

Proces-verbal de predare primire a locuinței nr.84/4/26.09.2000

Contract de imprumut nr.3501-397 CEC

Adresa nr.19/26.10.2000 emisa de CEC de radiere ipotecă

Certificat fiscal nr.713/18.11.2010 –Consiliul Local sector 4

Documentație cadastrală imobil- releveu

Extras de carte funciară de informare nr. 554/16.01.2012 eliberat de OCPI București sector 4.

Încheiere de intabulare drept de proprietate nr. 4912/01.03.2010

Antecontract de vanzare-cumparare incheiat intre promitenta-vanzatoare Rotariu Mădălina și promitentul-cumpărător Bradea Andrei-George autentificat sub nr. 283/10.01.2014 de notar public Pepa Florentina-Mihaela și actul adițional la acesta autentificat sub nr. 58/19.01.2014 de notar public Pepa Florentina-Mihaela.

Prețul vânzării este 190.825 LEI din care s-au achitat:

4.490 LEI au fost achitați la 10.01.2014

8.980 LEI achitați la momentul semnării actului adițional autentificat sub nr. 58/19.01.2014

Declarația pe propria răspundere autentificată sub nr. 65/10.01.2014 de notar public Pepa Florentina-Mihaela a promitentei–vânzătoare referitoare la faptul că imobilul nu este revendicat conform Legii 10/2001 și ca nu există litigii în legatura cu acesta.

Declarație pe propria răspundere, autentificată sub nr. 64/14.01.2014 de notar public Pepa Florentina-Mihaela, prin care beneficiar Bradea Andrei-George, necăsătorit declară că până la data solicitării creditului prin Programul Prima Casă nu a deținut în proprietate exclusivă nici o locuință, indiferent de modul și de momentul în care a fost dobândită.

Raport de evaluare din 08.01.2014 întocmit de SC PROPERTY PARTNERS SRL prin evaluator Lupeș Antigona, legitimație ANEVAR nr.2335

Raport de verificare nr.286/12.01.2014 întocmit de evaluator BCR Anton Ariana.

Verificare AEGRM-fără înscrieri

Garanții:

Garanție emisă de FNGCIMM.SA, în numele și în contul statului român, prin Convenție de garantare a obligațiilor de rambursare a finanțării acordate de Bancă încheiat între FNGCIMM, Bancă și ÎMPRUMUTAT în condițiile OUG nr.60/2009, cu modificările și completările ulterioare.

Garanție reală mobiliară asupra unui depozit colateral în valoare egală cu trei rate de dobândă, valabil pe întreaga durată a finanțării.

Garanție reală mobiliară asupra soldurilor creditoare ale conturilor curente deschise în lei/valută la BCR Suc. 13 Septembrie.

Ipotecă legală de rang I în favoarea statului român, asupra imobil achiziționat din creditul solicitat descris anterior, asupra căruia se va înscrie în favoarea statului român interdicția de înstrăinare pe o perioadă de 5 ani de la data dobândirii acestuia și a interdicțiilor de înstrainare și grevare cu alte sarcini pe întreaga perioadă de finanțare.

Privilegiul Băncii, în calitate de finanțator, în baza art.1737 alin.2 Cod civil, în situația în care FNGCIMM-SA nu despăgubește Banca.

CONDIȚII OBLIGATORII de inserat în Contractul de vânzare cumpărare:

Vânzătorul cunoaște că prețul imobilului este plătit de cumpărător din împrumutul acordat de Banca Comercială Română și că la data achitării integrale a prețului vânzării se va naște dreptul de privilegiu al Băncii în calitate de finanțator privilegiat, conform art.1737 alin.2 Cod civil;

Vânzătorul se obligă ca la data la care a primit prețul vânzării, să dea o declarație în forma autentică, din care să rezulte că a primit integral prețul prevăzut în contract;

Împrumutatul este de acord cu notarea în Cartea Funciară, în favoarea Statului Român, a unui drept de ipotecă legală de rang I pe toată durata contractului, cu interdicția de înstrăinare a locuinței pe o perioadă de 5 ani și interdicția de grevare cu sarcini a acesteia pe toată durata creditului. 

CONCLUZII:

imobilul este întabulat în CF, iar raportul de evaluare nu conține alt imobil decât cel susmenționat, poate fi acceptat pentru garantarea creditului solicitat, cu condiția constiuirii ipotecii de rang I pe toată durata contractului, cu interdicția de înstrăinare a locuinței pe o perioadă de 5 ani și interdicția de grevare cu sarcini a acesteia pe toată durata creditului în favoarea Statului Român până la momentul formulării cererii de plata a garanției de către finanțator, precum și cu condiția prezentării documentelor solicitate.

Opinia referitoare la garanțiile propuse se întemeiează pe documentele furnizate de solicitantul creditului, Sucursala București 13 Septembrie și puse la dispoziție de acesta, care răspunde de autenticitatea lor și de realitatea raporturilor contractuale prezentate și rămân valabile atât timp cât documentele avute în vedere nu sunt modificate.

Având în vedere cele prezentate anterior, consider că: nu există impedimente, din punct de vedere legal, pentru acordarea creditului și acceptarea garanțiilor propuse cu respectarea condițiilor anterioare;

Urmare a opiniei juridice formulate mai sus și având în vedere că este favorabilă se va trece la redactarea contractului de credit, a contractelor de cesiune și de garanție, se va întocmi graficul de rambursare și se va chema clienta la sediu băncii în vederea semnării contractului de credit.

De îndată ce se va semna contactul de credit, reprezentanții băncii vor pune la dispoziția clientei suma solicitată în contul curent și se vor întocmii ordinele de plată de virare a contavalorii imobilului și se vor opera de îndată ce se va semna la un notar public contactul de vănzare-cumpărare între clienți.

Documentația care a fost supusă analizei cât și o parte din documente ce au rezlutat la analiza acestui credit Prima Casă vor fi prezentate sub formă de anexe la prezenta lucrare.

3.2 Creditul Ipotecar

La creditul ipotecar am ales să vă prezint o analiză pe o sumă similară a unei alte cliente care a solicitat un credit de la Sucursala BCR 13 Septembie București cu scopul de a evidenția cât mai clar avantajele și dezavantajele cu care se confruntă clienții care solicită una din cele două varinate de creditate când doresc să achiziționeze un imobil.

Pentru început voi prezenta câteva date despre cele necesare solicitării unui credit ipotecar, cateva nuanțe ale procesului de analiză al solicitării urmând ca apoi să detaliez succint o analiză a unui credit ipotecar, lasând la anexle prezentei lucrări ilustrarea de documente justificative.

La un dosar de credit ipotecar se solicită următoarele acte după cum urmează:

Etapa I:

adeverință de venit (formular tipizat BCR) + fișă fiscală aferentă anului anterior;

adeverință tichete masă/normă de hrană;

cerere de credit (formular tipizat BCR);

acord Biroul de Credit și CRB (formular tipizat BCR) – câte un exemplar va fi completat și de către soț/soție (după caz) -„se va plăti o taxă de 4 lei/consultare BC”;

copie cartea de muncă (pe fiecare pagină conform cu originalul, ștampila unității, semnătura și numele persoanei autorizate să semneze) sau,

contractul de muncă și actele adiționale în original;

talon pensie și decizii (pentru pensionar);

buletin solicitant și a soțului/soției (după caz);

certificat căsătorie/ sentință de divorț (după caz);

titlu proprietate (dacă e cazul);

factură de utilități (doar Electrica, RomTelecom sau Distrigaz) care să vină la adresa din buletin (cea mai recentă) și factură de utilități care să vină la adresa de reședință (după caz);

declarație a proprietarului reședinței că solicitantul locuiește acolo fără să plătească chirie;

în cazul în care există codebitor se solicită aceleași acte ca și la solicitant.

Etapa II:

actele de proprietate asupra imobilului ce face obiectul vânzării/cumpărării si buletin/CI vânzător și a soțului/soției vânzătorului (după caz);

extras de carte funciară;

declarație, pe propria răspundere, a vânzătorului, că imobilul nu este revendicat conform Legii 10/2001 și că nu există litigii în legătură cu acesta.

raport de evaluare a garanției făcut de un membru ANEVAR;

antecontract de vânzare-cumpărare în formă legală sau contract de vânzare-cumpărare.

Observații:

Etapa I: În cazul în care există și alt credit în derulare, pentru orice tip de credit se aplică, se va aduce contractul de credit și graficul de rambursare. In cazul cardurilor de credit extrasul de card trebuie sa specifice plafonul si dobânda.

Etapa II: Bunul va fi acceptat în garanție la valoarea justa ce va fi determinată pornind de la valoarea de piață (care se definește ca fiind cea mai mică valoare dintre prețul de vânzare și valoarea specificată în raportul de evaluare)

Procesul derulării unui credit ipotecar este asemănător cu cel de la creditul Prima Casă și ca atare după ce clientul aprezentat toate documentele solicitate de către ofițerul de credite, și a unei analize prealabile a documentației, clientei solicitante i se va înainta scrisoarea de ofertă.

OFERTĂ DE CREDIT IPOTECAR

În atenția,

D-nei Țăruș Elena,

În data de 20.01.2014 BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ, Sucursala 13 Septembrie București a aprobat solicitarea Domnului Bradea Andrei George legitimată cu CI seria kS nr.563150 eliberat de SPCLEP Bucuresti la data de 015.03.2014, cod numeric personal [anonimizat], cu domiciliul în localitatea București, Str Policlinicii, nr.11, București, de acordare a unui credit ipotecar în următoarele condiții:

Obiectul și durata:

Creditul aprobat este în suma de 226.745 LEI, pe o perioadă de 30 ani, începând cu data de 20.03.2014 devenind scadent la data de 20.06.2014

Destinația și acordarea creditului

Creditul va fi utilizat pentru :

achiziționarea imobilului conform antecontractului de vânzare cumpărare.

Creditul se va acorda integral

Creditul va fi acordat numai după constituirea și asigurarea garanțiilor convenite, conform pct. V din prezenta ofertă.

Utilizarea creditului se face: prin virament în contul vânzătorului

Utilizarea creditului de credit se va face pe baza documentelor justificative prezentate de ÎMPRUMUTAT.

Termenul limită de angajare a creditului este data de 20.03.2014. Suma neutilizată la expirarea acestui termen limită se consideră anulată, valoarea creditului diminuându-se corespunzător

Creditul se va acorda integral.

Dobanda creditului

Pentru creditul ipotecar acordat ÎMPRUMUTATULUI, Banca va percepe o dobândă a cărei rată va fi :

fixă – în primul an de creditare. La data acordării creditului rata dobânzii este de 6,25 %/an. Pe perioada între data expirării primului an de creditare și ultima zi a semestrului se va calcula în continuare aceeași dobândă.

revizuibilă – în următorii ani de creditare. Rata dobânzii se va calcula după formula indice de referință Euribor 6M + marja fixă și va fi revizuită de două ori pe an în funcție de indicele de referință Euribor 6M, valabil la 30.06, respectiv 31.12. La data acordării creditului marja fixă este de 4 %.

Dobânzile se calculează zilnic la soldul contului de împrumut raportat la anul convențional de 360 de zile, astfel:

Soldul zilnic x r

Dobânda = –––––––––,

360 x 100

unde: r = rata anuală a dobânzii.

Dobânda se încasează lunar, în ziua scadentă a ratei de credit.

Dacă pe parcursul utilizării creditului apar întârzieri la plată a dobânzilor, BANCA va percepe pentru sumele neplătite, penalități al căror nivel este egal cu dobânda, conform pct.4.1, majorată cu 8 puncte procentuale, începând cu ziua scadenței.

Comisioane

Împrumutatul va plăti un comision de administrare de 1,9 %, calculat la valoarea creditului, respectiv suma de 3816 LEI, ce se va încasa integral la acordarea creditului din disponibilul existent în contul curent al împrumutatului.

Împrumutatul va plăti un comision de 246 LEI de analiza documentație

Împrumutatul va plăti un comision de gestiune lunar de 0,05% pe perioada creditării

Împrumutatul va plăti un comision de reeșalonare/rescadențare de 1,5% aplicat la valoarea sumelor reeșalonate/rescadențate, care se va încasa în momentul aprobării.

Pentru creditul rambursat în avans, total sau parțial, cu acordul băncii și în baza unei cereri a împrumutatului, acesta va plăti un comision calculat în funcție de anul de creditare în care este efectuată rambursarea, și aplicat la valoarea creditului rambursat în avans, după cum urmează :

2,5 %, minim 22,45 LEI – în primii 3 ani de creditare

2 %, minim 22,45 LEI – între anul 3- 5 de creditare

1 %, minim 22,45 LEI – după 5 ani de creditare.

Garanții

Creditul aprobat în sumă de 226.745 ELI, dobânzile aferente și toate costurile prevăzute în contractul de credit sau care pot deriva din acest contract, va fi garantat cu următoarele garanții constituite în favoarea băncii:

ipoteca de rang I constituita asupra imobilului de sub A1, proprietatea sa, dobândit cu titlu de cumpărare, de sub B7, conform încheierii contract de vânzare cumpărare nr.1809/18.01.2014, imobil constând în Apartament nr.6 compus din: 3 camere, buc, baie, camara, logie – situat în localitatea București, str. Militari, nr. 4, sc. 2, București, terenul aparține Statului Român, identificat în CF 945 localitatea București, nr. topo R311/m/12/P/V.

Contractul de credit va intra în vigoare la data semnării lui de toate părțile, dar nu înainte de prezentarea tuturor documentelor stabilite de Banca, inclusiv a celor de constituire a garanțiilor, și își produce efecte până la rambursarea tuturor sumelor datorate Băncii de către ÎMPRUMUTAT.

Alte condiții

Contractul de credit ipotecar va fi semnat de către părți in termen de cel puțin 10 zile de la data prezentei oferte.

OBLIGAȚIILE IMPRUMUTATULUI

De la data semnarii contractului de credit si atata timp cat are o obligatie fata de Banca, Imprumutatul se obliga:

1)sa respecte intocmai prevederile contractului de credit si a celor prevazute in anexele la acesta, precum si Conditiilor Generale de Afaceri ale Bancii ;

2)sa prezinte documentele solicitate de Banca, inclusiv cele privind garantiile pe intreaga perioada de creditare, pana la rambursarea integrala a creditului si a costurilor aferente ;

3)sa foloseasca creditul exclusiv pentru scopul stabilit in prezenta ofertă și in contractul de credit contract ;

4)sa asigure alimentarea contului curent astfel incat in ziua scadentei din fiecare luna, pe intreaga perioada de creditare, Banca sa poata incasa rata de credit si dobanda aferenta creditului ;

5)sa anunte Banca in 24 de ore producerea riscului asigurat si sa depuna la societatea de asigurari toate documentele prevazute in conditiile de asigurare pentru incasarea despagubirii ;

6)sa asigure impotriva tuturor riscurilor bunurile aduse in garantie, la o societate de asigurari, pe toata perioada de valabilitate a contractului si pana la rambursarea tuturor datoriilor fata de banca ;

7)sa asigure integritatea si conservarea corespunzatoare a bunurilor aduse in garantie si de a permite reprezentantilor Bancii sa inspecteze aceste bunuri ;

8)in cazul creditelor ipotecare acordate pentru reabilitarea, consolidarea si extinderea imobilelor, Imprumutatul va permite Bancii sa verifice cel putin o data la 3 luni, incadrarea constructorului in graficul de executie al lucrarilor/ modul in care sunt indeplinite conditiile cuprinse in planul de finantare, in special cele referitoare la valoarea sumelor avansate si la termenele de executie ;

9)sa restituie creditul, dobanzile si comisioanele la termenele scadente prevazute in contract, in caz contrar, autorizeaza Banca sa se indrepte asupra oricaror venituri realizate de acesta sub orice forma, precum si a asupra intregii sale averi prezente si viitoare ;

10)să comunice BĂNCII, în termen de maxim 5 zile de la data modificării, schimbarea locului de muncă al său/codebitorului ;

11)să restituie BĂNCII cheltuielile făcute pentru recuperarea obligațiilor neachitate la termen (cheltuieli de executare, taxe de timbru, taxe judiciare de timbru etc) ;

12)să permită reprezentanților Băncii accesul la domiciliul său pentru inspectarea lucrărilor/activităților /bunurilor/obiectivelor care se realizează din prezentul credit, precum și pentru vizionarea garanțiilor constituite;

13)pe durata derularii creditului Imprumutatul va prezenta Bancii, o data la 2 ani, documente care sa ateste capacitatea acestuia de a asigura rambursarea la scadenta a ratelor de credit si a dobanzii aferente ;

14)pentru sumele care au fost puse la dispozitia Imprumutatului, esalonta sau integral, acesta este obligat sa prezinte Bancii documente, precum: contract de vanzare cumparare, facturi fiscale, chitante fiscale care sa ateste utilizarea creditului ipotecar pentru destinatia stabilita in contractul de credit ;

15)să comunice BĂNCII, imediat, orice modificare intervenită în situația sa și a CODEBITORILOR : schimbare domiciliu, modificare stare civilă, încetare surse venit certe, cu caracter de permanență, precum și apariția unor situații de forță majoră, imposibil de prevăzut și înlăturat ;

OBLIGAȚIILE CODEBITORULUI

CODEBITORUL declară și se obligă față de Bancă, de la data semnării contractului de credit și atâta timp cât are o obligație față de Bancă :

se obligă solidar cu ÎMPRUMUTATUL pentru rambursarea obligațiilor asumate prin contractul de credit, renunțând în mod expres la beneficiile de discuțiune și de diviziune prevăzute de art.1662 și art.1667 Cod civil ; se obligă să prezinte Băncii toate documentele solicitate atât la acordarea creditului, cât și pe perioada de derulare a acestuia.

DREPTURILE ȘI OBLIGAȚIILE BĂNCII

BANCA are dreptul să verifice modul de utilizare a creditului, modul de respectare a graficului de execuție al lucrărilor, modul de îndeplinire a condițiilor stabilite în planul de finanțare, starea garanțiilor, bonitatea ÎMPRUMUTATULUI și CODEBITORILOR. Astfel, Banca va putea solicita, primi și verifica documentele justificative care să ateste utilizarea creditului ipotecar pentru destinația stabilită, încadrarea constructorului în graficul de execuție al lucrărilor/modul în care sunt îndeplinite condițiile cuprinse în planul de finanțare, în special cele referitoare la valoarea sumelor avansate și la termenele de execuție, documentele care atestă capacitatea IMPRUMUTATULUI de a asigura rambursa la scadență a ratelor de credit și a dobânzii aferente.

Banca are dreptul să debiteze conturile ÎMPRUMUTATULUI cu oricare dintre obligațiile scadente rezultate din contractul de creditare, cu prioritate față de alte datorii ale acestuia, cu excepțiile prevăzute de lege.

Banca are dreptul să anuleze, să reducă cuantumul creditului și/sau să declare exigibil creditul în situația unui caz de culpă prevăzute la art.10. și să recupereze creanța sa prin orice modalitate, inclusiv pe calea executării silite.

Banca are dreptul să declare scadente și plătibile integral toate celelalte credite acordate ÎMPRUMUTATULUI de Bancă, împreună cu toate dobânzile și celelalte costuri aferente, în cazul în care creditul acordat este declarat exigibil.

Banca are dreptul să opereze în conturile ÎMPRUMUTATULUI orice sume scadente aferente creditului acordat și să ramburseze din conturile de disponibilități în lei sau valută ale ÎMPRUMUTATULUI orice sume scadente aferente creditului acordat, indiferent de valuta în care a fost acordat creditul.

În conformitate cu prevederile Legii nr.58/1998, art.79, alin.3, de la data învestirii cu formulă executorie a contractului de credit și a contractelor de garanție, Banca are dreptul de a calcula în continuare dobânzile aferente prezentului credit, până la recuperarea integrală a creditului, dobânzilor și celorlalte costuri aferente.

Banca se obligă față de ÎMPRUMUTAT să pună la dispoziția ÎMPRUMUTATULUI, creditul aprobat și să efectueze operațiunile de plăți ordonate de ÎMPRUMUTAT, cu destinația și în condițiile stabilite in prezenta oferta

CAUZE DE CULPĂ. CLAUZE DE EXIGIBILITATE ANTICIPATĂ

În cazul neexecutării/nerespectării de către ÎMPRUMUTAT și/sau CODEBITOR/GARANT a oricărei obligații asumate prin contractul de credit, sau a contractelor accesorii la acesta, precum și în cazul în care situația financiara a acestuia nu mai asigură condiții de rambursare a creditului, BANCA poate trece la retragerea creditului înainte de scadență, fără nici un preaviz și fără nici o altă formalitate, obligațiile de plată devenind scadente și plătibile integral la acea dată.

BANCA poate anula sau reduce cuantumul creditului aprobat și neacordat, în cazuri justificate, determinate de furnizarea de către ÎMPRUMUTAT de date nereale, după expirarea unui termen de preaviz de 5 zile calendaristice (comunicat în scris împrumutatului).

Banca are dreptul să declare întregul credit scadent anticipat, în cazul în care orice creditor al ÎMPRUMUTATULUI/ CODEBITORULUI/GARANTULUI declanșează proceduri de executare silită împotriva acestuia/acestora.

Banca are dreptul să declare scadente anticipat obligațiile rezultate din contractul de credit în cazul în care ÎMPRUMUTATUL are alte obligații față de Bancă, rezultate din alte contracte, neonorate la termen și declarate, în consecință scadente. Pentru toate cazurile de culpă enumerate mai sus, Banca are dreptul de a lua, în ordinea preferată, orice măsură pe care o consideră necesară pentru a-și recupera creanța, dintre următoarele, dar fără a se limita la acestea : 1)sistarea temporară sau definitivă a tragerilor din credit și/sau declararea tuturor datoriilor scadente și exigibile anticipat, 2) recuperarea creanței din conturile de disponibilități ale ÎMPRUMUTATULUI, 3) valorificarea unor/tuturor bunurilor aduse în garanție, în ordinea aleasă, 4) executarea silită a ÎMPRUMUTATULUI și/sau CODEBITORULUI

În cazul întârzierii la plată, BANCA va trimite ÎMPRUMUTATULUI/CODEBITORULUI o notificare prin scrisoare recomandată. În cazul în care în termen de 30 zile de la primirea notificării, ÎMPRUMUTATUL/CODEBITORUL nu își achită obligațiile restante, contractul de credit ipotecar se consideră reziliat de plin drept și întreaga sumă a ratelor de credit, împreună cu dobânzile și toate costurile aferente, devin exigibile, BANCA având dreptul de a trece la recuperarea imediată a obligațiilor datorate de ÎMPRUMUTAT/CODEBITOR, pe calea executării silite, prin valorificarea garanțiilor sau a oricăror bunuri aflate în proprietatea acestora.

Până la rambursarea tuturor sumelor datorate Băncii de către ÎMPRUMUTAT, contractul de credit și contractele accesorii acestuia își continuă pe deplin efectele, ÎMPRUMUTATUL/CODEBITORUL rămânând direct răspunzători pentru toate consecințele financiare directe și/sau indirecte antrenate de acestea, fiind obligați să plătească Băncii toate pagubele cauzate până la plata efectivă și integrală a datoriei față de Bancă, inclusiv în situația declarării exigibilității anticipate a contractului de credit, pentru oricare dintre cazurile de culpă de mai sus.

CONDIȚII REFERITOARE LA GARANȚII

Garanțiile sunt indivizibile până la rambursarea integrală a creditului, dobânzilor și celorlalte costuri aferente, GARANTUL obligându-se în mod solidar cu ÎMPRUMUTATUL pentru întreaga sumă datorată, renunțând în mod expres la beneficiile de discuțiune și de diviziune prevăzute de art.1662 și art.1667 Cod civil.

Până la rambursarea integrală a creditului, dobânzilor și a tuturor celorlalte costuri aferente creditului, imobilul ipotecat va putea fi înstrăinat numai cu acordul prealabil scris al creditorului ipotecar. Contractele încheiate cu nerespectarea acestei dispoziții sunt lovite de nulitatea absolută prevăzută de art. 5 din Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare.

Ipoteca constituită pentru garantarea împrumutului este valabilă până la rambursarea integrală a creditului pentru garantarea căruia au fost înființate, nefiind aplicabile dispozițiile art. 1.786 din Codul civil.

În cazul în care părțile sunt de acord (acord materializat printr-un act adițional la contractul de credit de credit), ipoteca va putea fi transferată asupra altui imobil cu o valoare cel puțin egală cu cea a imobilului ipotecat anterior. După înscrierea ipotecii asupra noului imobil garanțiile anterior constituite asupra acestuia își încetează de drept efectele.

ÎMPRUMUTATUL este obligat să asigure împotriva tuturor riscurilor bunurile aduse în garanție, la o societate de asigurări, pe toată perioada de valabilitate a prezentului contract și până la rambursarea tuturor datoriilor ÎMPRUMUTATULUI față de Bancă rezultate din contractul de credit. Contractele/polițele de asigurare pentru bunurile aduse în garanție vor fi depuse la Bancă, în original, înainte de acordarea creditului.

Drepturile de despăgubire ce vor rezulta din contractele/polițele de asigurare încheiate pentru bunurile admise în garanție, sunt cesionate în favoarea BĂNCII.

Clienta se prezintă ulterior cu scrisoarea de ofertă la sediul BCR 13 Septembrie din București și în urma acceptului acesteia toată documentația de credit împreună cu documentele solicitate clientei vor fi înaintate către Centrala BCR spre aprobarea finală.

O parte din documentele înaintate către sediul central al BCR le voi prezenta succint în paginile ce urmează pentru a ne forma o idee despre ceea ce presupune un credit ipotecar și ce costuri implică acordarea acestuia.

Pentru început voi prezenta adresa de înaintare a dosarului solicitantei. Aceasta are următoarea formă:

BANCA COMERCIALĂ ROMĂNĂ

NR. 195 DATA: 25.01.2014

DE LA: Sucursala 13 Septembrie București

CATRE: Direcția Retail – Departament Creditare Populație

REFERITOR LA: Acordare credit ipotecar

PENTRU: Aprobare

Alăturat vă trimitem dosarul de credit privind analiza acordării unui credit ipotecar pentru domnului Bradea Andrei- George.

Director, Comp. Credite,

Pârlea George Cocora Vasile

Alături de adresa de înaintare se transmite referatul de creditare în format word și documentele prezentate de clientă împreună cu notele de analiză asupra garanției imobiliare și alte anexe solicitate de Centrala BCR în vederea procesării solicitării.

R E F E R A T D E C R E D I T A R E

privind analiza creditului

pentru Bradea Andrei George

încheiat astăzi 14.02.2014

Date de identificare ale solicitantului:

Relația cu BCR

Sunt în relație specială cu banca: nu

Sunt membru de familie cu un angajat al grupului Băncii: nu

Face parte dintr-un grup de debitori: nu

Date privind creditul solicitat:

Curs Eur la data depunerii cererii de credit 

Informații legate de relațiile cu terți:

Informații referitoare la creditul solicitat și bonitatea clientului/codebitorului/garantului:

Garanții :

Verificări efectuate conform prevederilor Manualului creditare persoane fizice : În urma verificărilor efectuate la E.M.C ROȘIA s-a constatat veridicitatea adeverinței. S-a discutat cu D-nul Dir.Ec. Pistol Ion.

Verificarea unității care a eliberat adeverința de venit pentru solicitant s-a realizat prin accesarea adreselor : www.mfin.ro și www.recom.ro

Verificarea adresei domiciliului și-a numărului de telefon s-a realizat conform Manualului creditare persoane fizice

Propuneri :

3.3 Avantajele și dezavantajele creditelor cu garanție imobiliară

Din dorința de a evidenția cât mai clar avantajele și dezvantajele creditului Prima Casă contra creditul ipotecar pentru achiziționarea unei locuințe, le-am prezentat pe acestea în cele două subcapitole anterioare. Ce este cel mai important de reținut când ne uităm la cele două tipuri de credite, în special la avantajele și dezavantajele contractării acestora, se referă la scopul și doleanțele clientului, cât și la posibilitățile viitoare ale clientului de abordare a desfășurării creditului.

Clienții când doresc să contracteze un credit pe termen lung cel mai adesea se uită la cel care are dobânda cea mai mică. În cazurile prezentate de noi din start are un avantaj la dobâbdă creditul Prima Casă care are o dobândă de numai 4,63 % comparativ cu creditul ipotecar ce prezintă o dobândă de 6,25%. Dobânda privită din punct de vedere al valorii este avantajoasă la creditul Prima Casă, însă nu se știe exact dacă costul cu rata per total este mai bun la creditul Prima Casă comparativ cu creditul ipotecar.

Am ales la cele două credite prezentate în subcapitolele anterioare aceiași sumă solicitată de clienți cu scopul de a evidenția avantajul inițial pe care-l are creditul Prima Casă față de ipotecar prin prsima unei rate mai mici, în speță 943 lei și 1069 lei. Aici vorbim doar de rata pe primul am de creditare întrucât, aceasta se poate schimba din al doilea an de creditare datorită părților variabile din care este compusă dobânda sau din modificări ale diferitelor marje ale băncii ce sunt specificate în contracutul de credit.

Așadar pe parcursul celor 30 de ani de ramburasre a creditului pot apărea diverse variații ale componentelor de cost ale celor două tipuri de credit și se poate întampla ca raportul ratelor să se egalizeze sau chiar în unele cazuri să se inverseze. În general creditul Prima Casă fiind reglementa și susținut de stat are avantajul major al unor costuri mai reduse față de cel ipotecar.

Perioada de timp în care se acordă cele două tipuri de credit diferă de la modul de lucru al acceptării în garanție al imobilelor. Dacă imobilele sunt în regulă din punct de vedere juridic urmează trmiterea acestora către următorul pas care să dea aprobarea finală a lor pentru se începe finalizarea analizei și acordarea efectivă a creditelor.

Când vorbim de creditul Prima Casă, garanția va merge către Fondul de Garantare pentru aprobare, întrucât la acest tip de credit se constituie și statul garant la bancă. În funcție de volumul de garanții care sunt analizate de Fondul de Garantare și de eventualele probleme ce pot apărea cu garanția se întâmplă să se întâmple o întârzâiere a aprobării de până la două luni, fapt ce e posibil să fie în dezavantajul clientului.

Pentru creditul ipotecar problema garanției este mai simplă, întrucât aceasta ajunge la Departamentul Risc din Centrală care în termen de maxim 10 zile va da un răspuns și astfel se va trece mai repede la derularea creditului.

Problema celor două credite privită prin prisma perioadei în care se acordă aduce un avantaj creditului ipotecar în fața creditului Prima Casă și chiar dacă Prima Casă este mai avantajos din punct de vedere al costului, unii clienți presați de achiziționarea în timp cât mai scurt al unui imobil de locuit ar putea renunța în favoarea ipotecarului chiar dacă la costuri prezintă un dezavantaj.

Pentru a evidenția și mai bine avantajele și dezavantajele celor două tipuri de credite voi enumera pe scurt o parte din condițiile ce se impun la ambele tipuri de credite după cum urmează:

Creditul Prima Casă:

rata dobânzii la euro va avea o marja maximă de 4 puncte procentuale peste euribor la 3 luni

marja include nivelul total al comisioanelor percepute de bancă

comisionul de garantare, plătit către FNGCIMM, este de 0,49% pe an, aplicat la sold

nu se percep comisioane de rambursare anticipată

avansul minim este de 5% din prețul locuinței

durata maximă de rambursare este de 30 ani

locuința achiziționată nu poate fi vândută timp de cinci ani

solicitantul nu a deținut și nu deține nici în prezent în proprietate o locuință, individual sau în comun, împreună cu soții lor sau cu alte persoane, cu excepția cotelor părți de locuință dobândite prin moștenire

locuința achiziționată trebuie să se încadreze în clasa A, B sau C de eficiență energetică

Băncile sunt obligate să mențină aceste condiții pe toată durata contractului de credit.

Avantajele unui credit Prima Casa în momentul de față rezultă în principal din avansul redus solicitat de bancă, respectiv 5%, față de un minim de 15% în cazul unui credit ipotecar standard. În plus, un avans de 15% este aprobat în general numai pentru clienții cu grad de risc scăzut. În rest, solicitanții de credite ipotecare trebuie să suporte cel puțin un sfert din prețul imobilului pe care doresc să îl achiziționeze.

În ultima perioadă băncile au început să impună condiții mai puțin stricte la acordarea creditelor pentru casă, iar costurile din piață au scăzut destul de accentuat. Astfel, în momentul de față există și oferte de credite ipotecare ce presupun dobânzi cu doar 1-2 puncte procentuale peste nivelul aferent creditelor Prima Casa.

Un dezavantaj al programului Prima Casă constă în schimb în interdicția de a vinde imobilul achiziționat timp de cinci ani. Un alt dezavantaj este faptul că legea stabilește că beneficiarul nu trebuie să aibă alte credite ipotecare în derulare.

Creditul Ipotecare are următoarele condiții relevante pentru a scoate în evidență avantajele și dezavantajele acestuia:

rata dobânzii la euro are, în general, o marjă de 6 puncte procentuale peste euribor la 3 luni

avans 15-25% din valoarea locuinței

nu există interdicție în ceea ce privește înstrăinarea imobilului pentru o anumită perioadă de timp

nu există comision anual de gestiune

solicitantul poate să aibă o locuință în proprietate sau alte credite ipotecare în derulare

Alte considerente care pot oferi avantaje sau dezavantaje pentru cele două tipuri de credite sunt cele legate de evaluare care în cazul creditului Prima Casă este gratuită în timp ce pentru creditul ipotecar poate ajunge până la o suma de 450 ron.

Uneori și perioada de grație pote aduce avantaje când aceasta este mai mare, cum este la creditul Ipotecar care poate ajunge până la 360 zile comparativ cu cele 180 zile acordate în cazul creditului Prima Casă.

Dacă ținem cont de suma creditului ce poate fi acordată, în avantaj va ieșii creditul Ipotecar unde se poate depășii suma de 60.000 euro ce este impusă la creditul Prima Casă la care dacă ținem cont și de avansul de 5% vor rămâne doar 57.000 de euro.

Un avantaj al Creditului Ipotecar ar putea fi asigurat și pe perioada maximă de acordare care ajunge până la 35 ani și poate aduce avantaj clienților care nu sunt eligibili pe o perioadă maximă de 30 ani cum este în cazul creditului Prima Casă.

Un dezavantaj al creditului Prima Casă față de ipotecar este faptul că potențialul client nu trebuie să aibă niciun imobil proprietate personală sau să aibă un alt credit ipotecar în derulare.

Din ideiile și afirmațiile pe care le-am expus mai sus reiese că în momentul de față cel mai avantajos pentru client este Creditul Prima Casă pentru achiziționarea unui imobil. Nu trebuie să neglijem nici Creditul Ipotecar deoarece băncile au căutat să apropie din punct de vedere al costurilor cele două produse și să le facă cât mai transparente și accesibile clienților în funcție de necesități.

CAPITOLUL IV CONCLUZII ȘI PROPUNERI

Pentru atragerea clienților băncile vin cu un portofoliu variat de produse de economisire și creditare și speră să ofere servicii de calitate. Băncile își susțin activitatea prin procesul de creditare și cel mai mult prin creditele pe termen lung ce le permit să încaseze dobânzi și comisioane pe o perioadă cât mai lungă. Totuși trebuie să țină cont că la creditele pe termen lung riscul de nerambursare să fie mai crescut deoarece crește și posibilitatea clientului de a nu mai obține venituri necesare plații datoriei către bancă.

Cele mai importante credite pe termen lung pe care băncile le oferă clienților persoane fizice sunt Creditul Ipotecar și Creditul Prima Casă. Aceste două tipuri de credite sunt destinate pentru achiziționarea imobilelor de către clienții doritori să aibă propria locuință.

Creditarea reprezintă relația bănească ce poate să apară între bancă,numită creditor,și un potențial client, fie acesta persoană fizică sau juridică, numită debitor. Această relație este legtă între cele două părți în baza unui contract ferm și a unei modalități clare de returnare a fondurilor bănești de către debitor, creditorului său.

Contextul economic din ultimii ani a determinat statul să intervină în sprijinul clienților și al băncilor pentru a redresa piața imobiliară din ultima vreme și să creeze programul Prima Casă care să fie adoptat și adaptat de bănci cu scopul de a oferi o serie de facilități clienților doritori de achiziționare a unei locuințe. Marele avantaj al Creditului Prima Casă este reprezentat de faptul că statul garantează la bancă în favoarea clientului.

Evitarea situațiilor neplăcute de către bancă în cazul problemelor legate de nerambursarea integrală a creditelor pe termen lung a fost rezolvată prin acceptarea de garanții reale imobiliare de la clienți. Garanțiile imobiliare permit băncii să se asigure în cazul apariției riscului de neplată din partea clientului. De asemenea băncile obligă clienții să-și asigure imobilele pentru o siguranță crescută.

În prezent băncile se bat în oferte de creditare pe aceste tipuri de produse în dorința de a atrage potențialii clienți. Chair expun în ofertele lor ce avantaje au clienții dacă aplică la un asemenea credit. Se fac inclusiv oferte personalizate pe client în funcție de venit sau chiar tipul de sector economic în care activează ca și angajat.

În concluzie voi afirma că un avantaj net în acest duel între Creditul Prima Casă și creditul Ipotecar îl are Creditul Prima Casă prin prisma costurilor mai reduse și a faptului că tot mai mulți clienți accesează Programul Prima Casă. Nici Creditul Ipotecar nu trebuie neglijat întrucât băncile au perfecționat acest produs și au reuși să-i reducă semnificativ costurile ajungând la diferențe de aproximativ 20 euro la rata lunară față de Creditul Prima Casă și un avantaj dat de perioada de creditare care poate ajunge până la 35 ani.

Apariția Creditului Prima Casă a început să genereze o serie de dificultăți pentru băncile care aveau în portofolui doar Creditul Ipotecar, credit ce din punct de vedere al costurilor a pierdut teren inițial în favoarea celuilalt. Băncile, însă, au căutat să creeze condiții bune pentru ambele produse de creditare încât să fie abordabile pentru clienți.

Este evident că marele avantaj al creditelor oferite de bănci prin programul Prima Casă este dobânda, mai mică decât cea percepută în cazul creditelor ipotecare clasice. Spre deosebire de un credit obișnuit, ipoteca va fi instituită de această data în favoarea statului.

Băncile au de asemenea au lucrat la perfecționarea normelor interne și a fișelor de produs pentru a reuși să apropie costurile celor două produse, Ipotecar și Prima Casă, pentru a oferi clienților o imagine cât mai simplă despre cele două produse.

Clienții au fost puși în situația de a alege dintre cele două produse în cele mai multe cazuri când au dorit achiziționarea unei locuințe. Ei și-au făcut calculele necesare pentru a alege soluția cea mai bună pentru ei.

Prezentarea unei idei succinte despre ceea ce implică cele două tipuri de credite, prin intermediul aplicațiilor de credit prezentate în prezenta lucrare, are scopul de a adânci relevanța avantajelor și dezavantajelor celor două produse bancare. De asemena prin anexele aferente lucrării se va ilustra faptic diferența de cost dintre cele două credite comparate.

Creditul Prima Casă și Creditul Ipotecar au fost analizate de clienți de cele mai multe ori din punctul de vedere al costurilor și în cele mai multe cazuri, de la apatriția Programului Prima Casă, a avut de câștigat Creditul Prima Casă întrucât a fost accesat de tot mai mulți clienți care au avut o nevoie de o sumă decentă pentru achiziționarea unei locuințe.

Cel mai important lucru, indiferent de produsul ales, rămâne tot decizia clientului de a alege creditul care se potrivește mai bine cu necesitățile și posibiltățile sale de rambursare.

BIBLIOGRAFIE

Bratu Alina: “Credit. Bănci”, Editura Ex Ponto, Constanța, 2005;

Căpraru Bogdan: “Activitatea bancară. Sisteme, operațiuni și practici”, Editura C.H. BECK, București, 2010;

Cocriș Vasile, Chirleșan Dan: "Economie bancară" , Ed. Universității AI. I. Cuza, Iași, 2007;

Danilă Nicolae: „Retail Banking: produse și servicii bancare retail”, Editura Economică, București, 2012;

Doltu Claudiu: “Evoluția sistemului bancar din România, Centrul Roman de Politici Economice”, Editura Poliron, București, 2006;

Ghidul Consilierului Juridic al BCR, Versiunea 5, 2010;

Intranetul Băncii Comerciale Române – www.intranet.bcr.ro accesat la data 10.04.2012;

Lupulescu Grigore: „Gestiunea internă a profitabilității băncilor comerciale”, Editura Economică, București, 2011;

Manea Marinela Daniela: „Creditul bancar. De la teorie la practică”, Editura C.H. BECK, București, 2010;

Manualul de Creditare Persoane Fizice BCR, Ediția a 6-a, 2010;

Manualul Garanțiilor Bancare acceptate de BCR, Ediția a 3-a, 2008;

Nedelea Zina: „Garanția bancară la cerere”, Editura C.H. BECK, București, 2010;

Nițu Ion, Nițu Alin: ”Creditul bancar: teme și aplicații”, Editura EXPERT, București, 2010;

Norma de clasificare a creditelor a BCR, Ediția a 9-a, 2006;

Norma de Creditare Generală a BCR, Ediția a 33-a, 2010;

Norma de cunoaștere a clientelei BCR, Ediția a 12-a, 2009;

Norma de monitorizare a clienților, Versiunea 7, 2011;

Procedura 230 – Programul Prima Casă, Versiunea 4, 2011;

Site oficial http://www.bnr.ro/ accesat la data 20.03.2012;

Site-ul oficial al Băncii Comerciale Române – www.bcr.ro accesat la data 06.04.2012;

Site-ul oficial www.birouldecredit.ro accesat la data 20.03.2012;

Spulbăr Cristi, Nanu Roxana, Gherghinescu Oana: “Economie monetară și bancară”, Manual universitar, Editura Universitaria, Craiova, 2008;

Stoica Luminița Cristina: „Împrumutul, comodatul și creditul bancar: practica judiciară”, Editura HAMANGIU, București, 2010;

Stoica Maricica: „Management bancar”, Editura Economică, București, 2000;

Trenca Ioan: „Tehnica bancară: principii, reglementări, experiența, Editura CASA CĂRȚII DE ȘTIINȚĂ, Cluj-Napoca, 2011

ANEXE

ANEXE

Anexa – Model cerere de credit față

Anexa – Model cerere de credit verso

Anexa – Gradul de îndatorare

Anexa – Model adeverință de venit

BIBLIOGRAFIE

Bratu Alina: “Credit. Bănci”, Editura Ex Ponto, Constanța, 2005;

Căpraru Bogdan: “Activitatea bancară. Sisteme, operațiuni și practici”, Editura C.H. BECK, București, 2010;

Cocriș Vasile, Chirleșan Dan: "Economie bancară" , Ed. Universității AI. I. Cuza, Iași, 2007;

Danilă Nicolae: „Retail Banking: produse și servicii bancare retail”, Editura Economică, București, 2012;

Doltu Claudiu: “Evoluția sistemului bancar din România, Centrul Roman de Politici Economice”, Editura Poliron, București, 2006;

Ghidul Consilierului Juridic al BCR, Versiunea 5, 2010;

Intranetul Băncii Comerciale Române – www.intranet.bcr.ro accesat la data 10.04.2012;

Lupulescu Grigore: „Gestiunea internă a profitabilității băncilor comerciale”, Editura Economică, București, 2011;

Manea Marinela Daniela: „Creditul bancar. De la teorie la practică”, Editura C.H. BECK, București, 2010;

Manualul de Creditare Persoane Fizice BCR, Ediția a 6-a, 2010;

Manualul Garanțiilor Bancare acceptate de BCR, Ediția a 3-a, 2008;

Nedelea Zina: „Garanția bancară la cerere”, Editura C.H. BECK, București, 2010;

Nițu Ion, Nițu Alin: ”Creditul bancar: teme și aplicații”, Editura EXPERT, București, 2010;

Norma de clasificare a creditelor a BCR, Ediția a 9-a, 2006;

Norma de Creditare Generală a BCR, Ediția a 33-a, 2010;

Norma de cunoaștere a clientelei BCR, Ediția a 12-a, 2009;

Norma de monitorizare a clienților, Versiunea 7, 2011;

Procedura 230 – Programul Prima Casă, Versiunea 4, 2011;

Site oficial http://www.bnr.ro/ accesat la data 20.03.2012;

Site-ul oficial al Băncii Comerciale Române – www.bcr.ro accesat la data 06.04.2012;

Site-ul oficial www.birouldecredit.ro accesat la data 20.03.2012;

Spulbăr Cristi, Nanu Roxana, Gherghinescu Oana: “Economie monetară și bancară”, Manual universitar, Editura Universitaria, Craiova, 2008;

Stoica Luminița Cristina: „Împrumutul, comodatul și creditul bancar: practica judiciară”, Editura HAMANGIU, București, 2010;

Stoica Maricica: „Management bancar”, Editura Economică, București, 2000;

Trenca Ioan: „Tehnica bancară: principii, reglementări, experiența, Editura CASA CĂRȚII DE ȘTIINȚĂ, Cluj-Napoca, 2011

ANEXE

Anexa 1 – Model cerere de credit față

Anexa 2 – Model cerere de credit verso

Anexa 3 – Gradul de îndatorare

Anexa 4 – Model adeverință de venit