Bazele Teoretice ALE Înregistrării

1 BAZELE TEORETICE ALE ÎNREGISTRĂRII

BUNURILOR IMOBILE ÎN COMUNA MITOC, RAIONUL ORHEI

1.1 Structura și conținutul bunurilor imobile din comuna Mitoc, raionul Orhei

1.1.1 Amplasarea spațială

Comuna Mitoc din raionul Orhei este situată în partea centrală a Republicii Moldova, la o distanță de spre nord de orașul Chișinău și nici de de la marginea de nord a Orheiului. Magistrala automobilistică internațională Chișinău–Bălți-Cernăuți este hotarul de demarcare a moșiilor orașului Orhei și a comunei Mitoc.

Coordonatele satului sunt: x=250100, y=229240. Coordonatele geografice: 47 grade 23 minute latitudine nordică și 28 grade 47 minute longitudine estică.

Așezat în lunca largă din partea stîngă a rîului Răut, relieful este condiționat de acest factor și, deci, este neted, plan, de șes. Cotele maxime ale înălțimilor de pe moșia comunei (ridicăturile topografice) ating nivelul de pînă la , iar cele minime-pînă la .

1.1.2 Analiza social–ecomomică și ecologică obiectului de studiu

Solurile aluvionale cu humus bogat favorizează cultivarea legumelor și cerealelor. Clima pe această parte de pămînt este moderat-continentală cu veri lungi și călduroase și ierni scurte și moloșage. Temperatura medie a lunii ianuarie atinge 10 – 12 grade sub zero și a lunii iulie – 25-30 grade căldură. Precipitațiile medii anuale pe teritoriul comunei constituie . Învelișul de zăpadă de obicei este nestatornic, variind în grosime între 5 și arareori, . Viteza medie a vîntului este de 2,5-4,5 metri pe secundă, iar direcția este nord-vestică.

Solurile care predomină în comuna Mitoc, raionul Orhei sunt de mai multe tipuri, lista acestor soluri este dată în tabelul de mai jos (tabelul 1.1).

Tabelul 1.1

Lista solurilor din comuna Mitoc raionul Orhei

Pînă în 1940, Mitocul fiind o localitate mică, foarte apropiată de orașul Orhei, n-a avut primărie. Toate problemele comunei le rezolva un delegat sătesc în primăria orașului Orhei.

Dar în 1940, după ocuparea Basarabiei de către Uniunea RSS, guvernul sovietic a început să-și implementeze mecanismele sale de administrare, inclusive în conducerea publică locală, creînd soviete orășănești și sătești, care veneau să dirijeze întreaga activitate a localităților.

În anul 1968 este construită și dată în folosință grădinița de copii cu 140 de locuitori. În 1972 producția – marfă a sovhoyului ,,Luceafărul’’ constituie 630 mii ruble. Gospodăria dispune de 22 de tractoare, 6 combine și 10 autocamioane. Comuna are școală de 8 ani, cămin cultural cu instalație de proiectare a filmelor, bibliotecă, punct medical, grădiniță de copii, ospătărie, magazine.

În 1980 pe lîngă comuna Mitoc trece Focul Olimpic, care avea să deschidă Olimpiada jocurilor olimpice de

În 1991, iunie, toi de vară, o ploaie torențială aduce o nenorocire în Mitoc. Ea îneacă lanuri întregi de grîu, orz, cartofi, le înăbușă în mîl. Peste 200 de case zile la rînd stau pînă sub ferestre în apă, se ruinează. De sub apă se vedeau doar acoperișuril stînilor.

În 1998 începe gazificarea satului.

În anul 1997, populația comunei Mitoc a fost estimată la 2917 de cetățeni. Conform datelor recensămîntului din anul 2004, populația comunei constituie 2795 de oameni, 48.91% fiind bărbați iar 51.09% femei. Structura etnică a populației în cadrul comunei este menționată în figura de mai jos (figura 1.1).

Figura 1.1 Structura etnică a populației în comuna Mitoc raionul Orhei

În comuna Mitoc au fost înregistrate 801 de gospodării casnice la recensămîntul din anul 2004. Membrii acestor gospodării alcătuiau 2795 de persoane,iar mărimea medie a unei gospodării era de 3.5 persoane. Gospodăriile casnice erau distribuite în dependență de numărul de persoane ce le alcătuiesc,în felul următor: 10.86% -1 persoana; 14.98% – 2 persoane; 23.22% – 3 persoane; 28.46% – 4 persoane; 15.86 – 5 persoane; 6.62% – 6 și mai multe persoane.

Comuna Mitoc – Localități în raza de 10 km:

– distanța directă pînă la Satul Pelivan din Raionul Orhei;
3 km – distanța directă pînă la Orasul Orhei din Raionul Orhei;
4 km – distanța directă pînă la Satul Cișmea din Raionul Orhei;
5 km – distanța directă pînă la Satul Isacova din Raionul Orhei;
6 km – distanța directă pînă la Satul Seliște din Raionul Orhei;
6 km – distanța directă pînă la Satul Budăi din Raionul Orhei;
6 km – distanța directă pînă la Satul Lucășeuca din Raionul Orhei;
8 km – distanța directă pînă la Satul Neculăieuca din Raionul Orhei;
8 km – distanța directă pînă la Satul Pohorniceni din Raionul Orhei;
8 km – distanța directă pînă la Satul Step-soci din Raionul Orhei;
8 km – distanța directă pînă la Satul Bolohan din Raionul Orhei;
8 km – distanța directă pînă la Satul Inculeț din Raionul Orhei;
9 km – distanța directă pînă la Satul Piatra din Raionul Orhei;
9 km – distanța directă pînă la Satul Zorile din Raionul Orhei;
9 km – distanța directă pînă la Satul Ocnița-Țărani din Raionul Orhei;
9 km – distanța directă pînă la Satul Mana din Raionul Orhei;
10 km – distanța directă pînă la Satul Jeloboc din Raionul Orhei.

Comuna Mitoc este bogată în mai multe magazine și baruri, dar fiecare sătean, dacă se află pe acolo, intră și în alimentara – bar al lui Valeriu Balaban că e bine amenajat, gospodărește, are aspect exterior și interior frumos. Magazinul așa și se numește: ÎI ,,Balaban Valeriu’’ adică întreprinderea individuală a lui Valeriu Balaban.

De bună faimă în Mitoc se bucură încă o întreprindere individuală – ÎI ,,Fiodor Gamarța’’. Acum proprietară a întreprinderii este Viorica Ceban, care lucrează împreună cu soțul ei Ion Ceban.

Moara SRL ,,Natic-Agro’’. Director fiind Vasile Perean. Cîndva în această clădire sa aflat cazangeria sovhozului, apoi a fost părăsită. Dar sau apucat de ea frații Vasile, Leonid și Gheorghe Perea, care demult simțeau lipsa în sat a unei mori de măcinat grîul, porumbul. Au reprofilat-o, au instalat agregatele necesare. Acum e una dintre cele mai bune mori din împrejurimi. Societatea mai deține și 59 hectare de pămînt.

Acum cîțiva ani, în 2002 a fost dată în exploatare brutăria SRL ,,Socio-grup’’ (conducător Grigore Bușcăneanu), dar deja și-a cîștigat un nume bun între beneficiari. Are circa 30 de angajați și asigură cu pîine 24 de sate din raionul Orhei. Produce franzele, pîini rotunde, colaci, diferite chifle etc.

Pe teritoriul comunei Mitoc mai funcționează cu succes:

SRL ,,Costelud’’. Președinte fiind Oleg Pîrlog, care mai deține și 2 magazine;

SRL ,,Euro-monolit’’. Societate de construcții-Daniel Ursu;

SRL ,,Rotor’’. Deține 60.36 ha de pămînt;

ÎI ,,Claudia Mudrea’’. Magazin;

SRL ,,Mastro-Nut’’. Deține 28.42 ha de pămînt;

GȚ ,,Colesnic Mihail’’. Deține 15.72 ha de pămînt.

Pe moșia comunei țin terenuri de pîna la două hectare de pămînt 431 de gospodari, de pînă la 5 hectare – 214 gospodari și pînă la 10 hectare – 2 gospodari.

Lucrările de delimitare a terenurilor proprietate publică în terenuri proprietate publică a statului și terenuri proprietate publică a comunei Mitoc, raionul Orhei, au fost efectuate de către Institutul de Proiectări pentru Organizarea Teritoriului, în conformitate cu Legea nr. 981 – XIV din 11.05.2000, ’’Privind terenurile proprietate publică și delimitarea lor’’. Legea nr. 837 din 14.08.2001 ’’Despre unele măsuri privind delimitarea terenurilor proprietate public’’, și Instrucțiunea provizorie ’’Cu privire la efectuarea lucrărilor de delimitare a terenurilor proprietate publică în terenuri proprietate publică a statului și terenuri proprietate publică a unităților administrative – teritoriale’’ 2001.

Hotarele adminstrativ teritoriale a comunei Mitoc, raionul Orhei sunt incluse în zona cadastrală nr. 6449.

La delimitarea terenurilor sa folosit planul cadastral ale zonei sus numite la scara 1:10000, proiectul de organizare a teritoriului gospodăriilor țărănești, informația despre terenurile proprietate publică a statului prezentată de către Ministere și Departamente, materialele evidenței cantitative a terenurilor.

O analiză în formă de tabel a utilizării fondului funciar al comunei Mitoc, raionul Orhei pe parcursul perioadelor: 2007, 2008, 2009, este menționat în tabelul 1.2.

Tabelul 1.2

Analiza în dinamică a utilizării fondului funciar al c. Mitoc, raionul Orhei

Analizînd tabelul de mai sus putem menționa că în anul 2007 și 2009 totalul terenurilor cu destinație agricolă este aceeași, însă în anul 2008 se observă o ușoară creștere a hectarelor. Terenurile fondului silvic în anul 2007 în comparație cu 2008 este o mică diferență între hectare, însă între anii 2007 – 2009 în comparație cu 2008 observăm o mare diferență, adică hectarele sunt cu mult mai mari, ceea ce este un avantaj pentru comuna Mitoc.

În urma identificării, determinării și aprecierii terenurilor, sau format 54 de obiecte dintre care, 29 obiecte în proprietate publică a statului cu o suprafață totală de 145.37 ha, și 25 obiecte proprietate publică a unității administrative – teritoriale cu o suprafață totală de 279.75 ha.

În terenurile proprietate publică a statului sînt incluse următoarele categorii de terenuri:

Terenurile localităților (obiectul 84(moldelecom) cu suprafața de 0.01 ha;

Terenurile destinate industriei, transportului,telecomunicațiilor și cu alte destinații special-15.97 ha, inclusiv terenurile: Î.S. Automagistrala-12.51 ha (2.70 ha în intravilan), Întreprinderea Municipală Rejia ’’Apa-Canal’’ Orhei – 3.46 ha dintre care 3.26 ha (fîntîni-arteziane) și 0.20 ha stația electrică de tensiune înaltă;

Terenurile fondului apelor – 129.39 ha (rîurile Răut, Cogîlnic, Vatici cu fîșiile riverane de protecție).

Delimitarea și formarea terenurilor proprietate publică a unității administrative – teritoriale în intravilanul localității și pe terenurile destinate grădinilor se vor efectua concomitent cu executarea lucrărilor de înregistrare masivă a bunurilor imobile. Diferența dintre suprafața totală a categoriilor de teren și suma suprafeților loturilor în Registrele terenurilor proprietate publică a statului și proprietate publică a primăriei a apărut în urma rotungirii cifrelor la calculator.

Avizul Ministerelor și Departamentelor, instituțiilor, întreprinderilor și organizațiilor responsabile sunt redate pe planul cadastral prealabil, care se păstrează la arhiva institutului.

1.1.3 Dinamica înregistrării tranzacțiilor cu bunurile imobile

Piața imobiliară își revine! Numărul tranzacțiilor de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile, înregistrat în primul trimestru din acest an, este mai mare cu 18 la sută față de aceeași perioadă din anul 2010, arată ultimele datele „Cadastru”. În ianuarie-martie s-au efectuat 27, 7 mii de tranzacții de vânzare sau cumpărare de apartamente, case individuale de locuit, clădiri comerciale, terenuri agricole și neagricole. Și numărul ipotecilor înregistrate pe parcursul pimului trimestru a crescut – cu 15 la sută față de perioada similară a anului trecut. Din cele peste 4640 de ipoteci, aproape jumătate revin municipiului Chișinău. În total, numărul tranzacțiilor imobiliare, cele de vânzare – cumpărare, moștenire, donații, sau schimb, înregistrat în această perioadă a crescut cu 20 la sută și au depășit cifra de 70, 6 mii. Anul trecut, numărul tranzacțiilor de vânzare – cumpărare a bunurilor imobile a scăzut cu 30 la sută față de 2009.

Vînzarea – cumpărarea terenurilor destinate agriculturii reprezintă un element de bază al relațiilor funciare de piață și totodată un drept constituțional al fiecărui cetățean al republicii Moldova, atîta timp cît acest drept nu devine un obstacol în dezvoltarea armonioasă a societății (în cazul dat al domeniului rural).

Informația cu privire la numărul bunurilor imobile înregistrate de către filialele Î.S. ’’ Cadastru ’’ în perioada 01.01.2010 – 31.12.2010 este arătată grafic în figura 1.2

Figura 1.2 Înregistrările bunurilor imobile în Republica Moldova pe anul 2010

Analizînd figura de mai sus observăm că cele mai multe înregistrări sunt asupra terenurilor agricole, apoi pe terenurile neagricole, urmată de apartamente și case de locuit.

Informația cu privire la tranzacțiile cu bunurile imobiliare înregistrată de filiala Î.S ’’Cadastru’’, Oficiul Cadastral Teritorial Orhei, pe anul 2007 este arătată grafic în figura 1.3.

În această figură ne este demonstrată creșterea sau scăderea tranzacțiilor cu bunrile imobile pe anul 2007. Aceste tranzacții sunt efectuate prin documentele de drept ca: vînzare/cumpărae; moștenire; donația; ipotecă; arendă. Cele mai multe tranzacții sunt încheeate prin vînzare-cumpărare, și asupra terenurilor agricole.

Figura 1.3 Numărul de înregistrări a bunurilor imobile în OCT Orhei pe anul 2007

În figura de mai jos (figura 1.4) este arătată suprafața totală a terenurilor agricole tranzacționate pe raionul Orhei și prețul mediu ponderat pentru un hectar în lei pe o perioadă de trei ani.

Din graficul de mai jos observăm că în anul 2009 suprafața totală a terenului de 1153,8 este mai mică în comparație cu anii 2007–2008, în anul anul 2007 suprafața fiind cea mai mare ajungînd la 1625,6 ha. Prețul variind în fiecare an, avem că în 2007 este cel mai mic preț de 5.918 lei, apoi în 2008 crescînd considerabil fiind prețul unui hectar de 8.179,36 lei, însa din anumite motive în anul 2009 prețul iarăși descrește, ajungînd la 7.825 lei, dar nu fiind mai mic ca cel din anul 2007.

Motivele descreșteri prețului sunt diverse o cauză în primul rînd: criza mondială, care are un dezavantaj asupra creșterii sau descreșterii prețului asupra terenurilor din comuna Mitoc și din toată țara; urmată de un șir de factori economici, politici, sociali.

Figura 1.4 Dinamica prețului mediu pentru un ha, lei pe anii 2007 – 2008 – 2009

Oficiul Cadastral Teritorial Orhei, Filiala Î.S ’’Cadastru’’ în perioada 1 ianuarie 2008 – 31 decembrie 2010 în registrul bunurilor imobile a fost înregistrat transmiterea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole prin documentul de drept contract de vînzare – cumpărare. Toate tranzacțiile efectuate pe parcursul a trei ani în comuna Mitoc raionul Orhei sunt arătate în formă de diagramă în fugura 1.5

Figura 1.5 Dinamica înregistrării tranzacțiilor cu terenurile agricole pe perioada 2008-2010, în comuna Mitoc, raionul Orhei

În figura de mai sus este arătată dinamica înregistrării dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole pe trei ani și pe anotimpuri, primăvara, vara, toamna, iarna. Dupa cum se observă din figură în anul 2010 avem cele mai multe înregistrării a terenurilor, diferenșă există și la anii 2008 – 2009, în anul 2008 avem mai multe înregistrări decît in anul 2009. Documentul de drept care confirmă dreptul de proprietate asupra terenului este contractul de vînzare – cumpărare.

Dinamica tutror înregistrarilor tranzacțiilor prin vînzare – cumpărare efectuate pe o perioadă de doi ani supra terenurilor agricole în comuna Mitoc, raionul Orhei este redată și explicată mai jos în figura 1.6.

Figura 1.6 Dinamica înregistrării tranzacțiilor de vînzare – cumpărae cu terenurile agricole pe anii 2009 – 2010 în comuna Mitoc, raionul Orhei

În figura de mai sus (figura 1.6) este menționat pe doi ani tranzacțiile de vînzare-cumpărare cu terenurile agricole care au avut loc în comuna Mitoc, raionul Orhei pe anotimpuri. Se observă foarte clar că în 2009 au fost mai puține tranzacții decît în anul 2010, dar în anul 2010 primăvara și vara au fost multe tranzacții, însa toamna au scăzut și în general iarna nu a avut loc nicio înregistrare de tranzacții prin vînzare – cumpărare a terenurilor agricole.

Toate înregistrările tranzacțiilor prin vînzare-cumpărare efectuate pe parcursul anilor 2009 – 2010 și anume a grădinilor din comuna Mitoc, raionul Orhei, este arătat grafic mai jos în figura 1.7.

Analizînd graficul de mai jos observăm ca în anul 2009 sunt înregistrate doar trei grădini însă în anotimpul de iarnă nicio grădină nu a fost înregistrată. În anul 2010 cele mai multe înregistrări au loc primăvara, și cîtevai vara și toamna, și nici în acest an în același anotimp ca în 2009 nu a fost înregistrată nicio o grădină.

Figura 1.7 Dinamica înregistrarii tranzacțiilor prin vînzare – cumpărare a terenurilor pentru grădini din comuna Mitoc, raionul Orhei, pe anii 2009 – 2010

Înregistrările efectuaue timp de doi ani asupra terenurilor destinate construcțiilor în comuna Mitoc este executată sub formă de diagramă în figura 1.8.

Diagrama înregistrării tranzacțiilor prin vînzare–cumpărare a terenurilor destinate construcțiilor ne arată că în anul 2009 au loc cele mai multe înregistrări a tranzacțiilor, dar în anul 2010 cele mai multe înregistrări sunt toamna,și apoi urmată de primăvara și vara cu o stabilitate între aceste două anotimpuri, însă în anotimpul de iarnă nu are loc nici o înregistrare a tranzacțiilor prin vînzare – cumpărare a terenurilor pentru construcții.

Figura 1.8 Dinamica înregistrării tranzacțiilor prin vînzare–cumpărare a terenurilor pentru construcții pe anii 2009 – 2010 în comuna Mitoc, raionul Orhei

Piața terenurilor agricole, în cadrul căreia vînzaea–cumpărarea terenurilor agricole are o pondere majoră, reprezintă un mecanism important pentru dezvoltarea economiei agrare, pentru economia țării în ansamblu.

În acest context scopul principal al pieței este de a atribui, prin vînzare–cumpărare, terenurile destinate agriculturii, celui mai rațional segment ale societății, celor mai competenți proprietari de terenuri. Numai în asemenea condiții putem aștepta și rezultate majore în procesul de producere.

Totodată, la prima vedere o vizibilitate clară în problemele ce țin de vînzarea–cumpărarea terenurilor, în realitate naște acțiuni contradictorii, greu de trecut prin prisma argumentelor, de multe ori fiind departe de aspectul social – economic etc.

Necesitatea unei concepții, cunoscute și respectate de întreaga societate devine, tot mai actuală.

Aspectele acestei probleme, la momentul actual, sunt mult discutate în societate, sunt privite prin prisma mai multor puncte de vedere dar în final necesită soluții, inclusiv prin modernizarea cadrului legislativ pe segmentul menționat.

La momentul actual, în societate, mai mult discutate, sunt următoarele subiecte:

rolul vînzării-cumpărării terenurilor în cadrul relațiilor funciare;

vînzarea–cumpărarea terenurilor în calitate de metodă de consolidare;

rolul concentrării suprafețelor de terenuri în proprietatea unor subiecți;

vînzarea–cumpărarea terenurilor destinate agriculturii persoanelor străine;

echilibrul demografic rural și politicile de dezvoltare rurală.

În cadrul relațiilor funciare, piața funciară, vînzarea-cumpărarea terenurilor, inclusiv agricole reprezintă unul din cele mai importante elemente.

Pe parcursul ultimilor 10 ani piața funciară a cunoscut o dezvoltare esențială. Numai pe parcursul anului 2010 în republică au fost vîndute–cumpărate 101,3 mii de terenuri cu suprafața totală de 19021,17 ha. Un rol important în dezvoltarea pieței funciare îl are infrastructura. Tranzacțiile funciare, părțile implicate în tranzacție, fiind înregistrate în registrul bunurilor imobile se află sub protecția legii. Există toate premizele pentru o piață funciară dezvoltată. La acest capitol, libertatea tranzacțiilor, transparența, procedura de înregistrare în registrul bunurilor imobile, protecția tranzacțiilor etc. sunt mai puține probleme de nivel conceptual.

Problemele apar acolo unde, la prima vedere, respectarea drepturilor constituționale ale cetățenilor ce țin de vînzarea–cumpărarea terenurilor, în realitate, aduce sau creează premisele unui impact negativ asupra economiei agricole, economiei țării, societății în ansamblu.

Cele mai discutate în societate probleme ce țin de vînzarea cumpărarea terenurilor sunt:

concentrarea suprafețelor mari de terenuri destinate agriculturii, prin vînzare–cumpărare, în proprietatea unui număr limitat de persoane;

vînzarea–cumpărarea terenurilor destinate agriculturii persoanelor străine;

influența vînzării–cumpărării terenurilor destinate agriculturii asupra situației demografice în spațiul rural al republicii.

Aceste probleme țin de conținutul relațiilor funciare și sunt rezultatul lipsei unui cadru legislativ (codului funciar) adecvat situației create, post – privatizare.

După o parcelare excesivă a terenurilor agricole produsă de privatizarea pămîntului, consolidarea lor reprezintă un proces pozitiv, orientat spre optimizarea dimensiunilor, aplicarea tehnologiilor avansate și în final spre ridicarea nivelului de viață în sectorul rural al republicii. În acest context, vînzarea–cumpărarea terenurilor, împreună cu schimbul de terenuri, sunt recunoscute ca metode principale de soluționare a problemei.

Din cele menționate mai sus constatăm faptul că procesul de vînzare–cumpărare a terenurilor destinate agriculturii are un impact social–economic în cadrul relațiilor funciare care la rîndul său necesită implicări în cadrul regulatoriu, legislativ.

1.2 Descrierea metodelor de înregistrare a dreptului aspra bunului imobil

Înregistrarea bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor în Registrul bunurilor imobile se efectuează sub forma de „înscris în registru”. Înscrisul în registru (sau înregistrarea) este efectuată de către persoana responsabilă – registrator. Înscrierile în registrul bunurilor imobile sunt de mai multe feluri și sunt reprezentate schematic în figura 1.9.

Figura 1.9 Metodele de efectuare a înregistrării

Orice înscris în registrul bunurilor imobile este identificat, orientat spre un bun imobil concret. În calitate de identificator servește codul cadastral (numărul cadastral) formulat în conformitate cu structura teritorial – cadastrală a republicii. Fiecărei înscrieri în registrul bunurilor imobile îi corespunde un număr de ordine și data efectuării. Responsabilitatea despre corectitudinea înscrierilor în registru este dusă de către registrator.

1.2.1 Întabularea

Întabularea-reprezintă o fixare în registru a drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobile și a altor drepturi reale.

Se intabulează:

Dreptul de proprietate;

Dreptul de uzufruct;

Dreptul de uz;

Dreptul de abitație;

Dreptul de superficie;

Dreptul de ipotecă;

Dreptul de servitute;

Dreptul de concesiune;

Dreptul de folosință;

Dreptul de administrare (gestiune economică) asupra bunurilor proprietate publică.

Cazurile unde este nevoie de aplicat întambularea sunt:

înregistrarea bunurilor imobile;

modificări în conținutul fișierului registrului bunurilor imobile.

Aplicarea întabulării în procesul de înregistrare se efectuează atît în cazul înregistrării primare sau curente cît și masive sau selective.

Introducerea modificărilor în conținutul registrului bunurilor imobile este o procedură inevitabilă șe se efectuează sub formă de:

actualizare a registrului bunurilor imobile (fișierului);

rectificarea erorilor admise în procesul de înregistrare.

Actualizarea- informației din fișierul registrului bunurilor imobile deasemenea, este efectuată la: inițiativa autorităților publice sau la inițiativa proprietarului de teren. La inițiativa autorităților publice, actualizarea informației se efectuează, mai des în scopuri fiscale. Din interesul proprietarului actualizarea informației este efectuată, mai des în scopul obținerii unui credit (gajării) etc. Necesitățile economice pot naște și alte motive de actualizare a informației atît în interesul public cît și cel privat.

Rectificarea- se aplică în cazurile admiterii unor erori. Sunt recunoscute două tipuri de erori: tehnice și juridice. După conținutul lor, prejudiciu admis, erorile mai sunt divizate în:

ce au provocat prejudiciu material;

fără a provoca un prejudiciu material.

1.2.2 Înscrisul provizoriu

Înscrisul provizoriu are ca efect dobîndirea, modificarea sau stingerea unui drept de proprietate sau altor drepturi reale (tabular).

Dobîndirea unui drept tabular prin aplicarea unui înscris provizoriu poate avea loc în condițiile în care subiectul nu deține toate documentele de drept, convingătoare asupra bunului imobil. Pentru acumularea documentelor necesare, registratorul stabilește termene respective și poate aplica înscrisul provizoriu.

Înscrisul provizoriu poartă o condiție ca subiectul dreptului, prin documente suplimentare, să justifice dreptul său asupra bunului imobil. Este natural că un înscris provizoriu nu înseamnă un drept absolut, final. Deținătorul înscrisului provizoriu nu va fi recunoscut ca proprietar al bunului pînă ce înscrisul provizoriu nu va fi înlocuit prin „întabulare”.

Un asemenea înscris provizoriu nu va exclude dreptul unui alt subiect la prezentarea documentelor convingătoare asupra bunului imobil și obținerea dreptului de proprietate.

Modificarea unui drept de proprietate prin aplicarea înscrisului provizoriu poate avea loc în baza unor condiții. În asemenea cazuri înscrisul provizoriu include și conținutul condițiilor în baza cărora dreptul de proprietate asupra bunului imobil poate trece la un alt subiect (la o altă persoană fizică sau juridică).

Un exemplu răspîndit de modificare a dreptului de proprietate în baza unor condiții incluse în înscrisul provizoriu este gajul. În condițiile în care proprietarul de teren n-a respectat condițiile contractului de gaj dreptul de proprietate asupra bunului poate fi modificat în folosul unei alte persoane.

Stingerea unui drept de proprietate în baza înscrisului provizoriu poate avea loc în condițiile în care, conform conținutului înscrisului bunul imobil urmează a fi lichidat. Motiv de stingere a drepturilor pot fi și hotărîrile judecătorești, contractele de gaj etc.

Aici este necesar de accentuat, cînd anume în condițiile gajului se va aplica înscrisul provizoriu. El se va aplica atunci cînd bunul imobil, fiind în gaj este totodată vîndut de către proprietar. În asemenea cazuri, dreptul de proprietate a cumpărătorului se va efectua sub forma de înscris provizoriu și numai în condițiile cînd va fi dovedită epuizarea obligațiilor de gaj, se va efectua întabularea.

1.2.3 Notarea

Notificarea se referă la înscrierea dreptului de creanță (obligații, datorii).

Dreptul de proprietate apare consecutiv înscrisurilor efectuate în registru. Data înregistrării este considerată data depunerii cererii de înregistrare. Notarea se efectuează în următoarele cazuri:

conform legislației în vigoare

la cererea părților (unei părți) interesate în notare.

Un exemplu răspîndit de aplicare a înregistrării unui drept asupra bunului imobil prin notare, conform legislației în vigoare, poate fi obligativitatea înregistrării altor drepturi reale cum ar fi uzufructul etc.

2 ORGANIZAREA ACTIVITĂȚII DE ÎNREGISTRARE A BUNURILOR IMOBILE

2.1 Metodele de organizare a procesului de înregistrare a bunurilor imobile

Întreprinderea de Stat „Cadastru” are ca obiect general de activitate promovarea, implementarea și securizarea, prin diferite metode și procedee legale, a raporturilor juridice cu privire la bunurile imobile din Republica Moldova, indiferent de tipul de proprietate și de destinația lor. Prin aceasta ÎS „Cadastru” reprezintă un garant din numele statului în ceea ce privește asigurarea drepturilor oricărui cetățean asupra bunurilor imobile pe care le deține și a drepturilor asupra acestora.

Înregistrarea reprezintă operațiunea prin care persoanele legal constituite să dețină, să amplaseze și să construiască, să utilizeze și să dezafecteze prin unități autorizate sursele de radiație și instalațiile radiologice care fac obiectul înregistrării cu respectarea prevederilor legii, a reglementărilor specifice și a instrucțiunilor de utilizare.

Înregistrarea, conform definiției din Legea cadastrului bunurilor imobile, reprezintă înscrierea în registrul bunurilor imobile a bunului imobil, a dreptului de proprietate și a altor drepturi patrimoniale asupra acestuia, precum și a titularului de drepturi.

Una din cele mai responsabile acțiuni în cadrul funcționării Sistemului informațional al cadastrului, este procedura de înregistrate a bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor. În mod conceptual, bunul imobil este inseparabil de dreptul asupra lui. Totodată, în practică des ne vom confrunta cu necesitatea de a înregistra bunul imobil separat de dreptul asupra lui.

Înregistrarea bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor este efectuată sub formă de „înscris în Registru”. Obiecte al înregistrării există mai multe fiind menționate în figura de mai jos (figura 2.1).

Figura 2.1 Componentele obiectului înregistrării

Tabelul 2.1

Obiectele înregistrării

Înregistrarea bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor oferă proprietarilor posibilitatea de a efectua tranzacții: vînzare, arendă, ipotecă. Legislația, inclusiv cea cadastrală garantează drepturi egale pentru toți cetățenii indiferent de gen. Înregistrarea în registrul bunurilor imobile se efectuează în termen de 7 zile lucrătoare. Serviciile de înregistrare se prestează în cadrul filialelor ÎS “Cadastru” – oficii cadastrale teritoriale. 

Datorită nivelului înalt de calificare a registratorilor ÎS “Cadastru” este posibilă executarea lucrărilor de înregistrare în termenii stabiliți de legislație și la un nivel înalt. Activitatea întreprinderii conține mai multe lucrări și acestea sunt scrise în figura 2.2.

Figura 2.2 Activitățile ÎS “Cadastru”

Metodele de organizare a procesului de înregistrare sunt:

înregistrarea primară;

înregistrarea masivă;

înregistrarea selectivă.

înregistrarea curentă.

Înregistrarea primară- reprezintă o acțiune a statului de a trece (include) pentru prima dată, bunul imobil în, drepturile asupra bunului imobil, în registrul bunurilor imobile.

Înregistrarea primară este prima înregistrare a bunului imobil și înregistrarea poate fi efectuată atît în mod selectiv cît și masiv.

Înregistrarea primară masivă. Una din particularitățile înregistrării primare masive este că ea se efectuează fără cererea (acceptul) proprietarului bunului imobil

Înregistrarea primară masivă se efectuează în baza unui program de stat, din contul resurselor financiare centralizate, după o metodă unică. Regulamentul în baza căruia sa inițiat înregistrarea primară masivă a fost aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr. 1030 din 12.10.98.

Un rol important în procesul înregistrării masive primare a bunurilor imobile îl are selectarea corectă a localităților (obiectului de lucru). Este evident că succesul înregistrării masive depinde mult de conlucrarea (susținerea) cu autoritățile publice locale. Prin aceasta autoritățile locale își asumă și unele obligații față de procesul înregistrării masive.Selectarea executorului lucrărilor cadastrale se efectuează în conformitate cu legislația în vigoare, prin concurs, selectînd astfel cele mai pregătite întreprinderi.

Conținutul lucrărilor efectuate de către întreprinderile cîștigătoare a concursului este stabilit de către instrucțiunile respective elaborate de către autoritatea publică centrală în domeniul cadastrului. Aceste lucrări includ: identificări și măsurări de teren; acumulări de informații atît despre bunuri cît și despre proprietari; elaborarea planului cadastral și a documentelor de drept (titlurilor de autentificare a drepturilor deținătorilor de teren); autentificarea documentelor etc.

Lucrările efectuate de către întreprinderile respective sunt supuse unui control din partea oficiilor cadastrale teritoriale care, în continuare, deschid dosare cadastrale, efectuează înscrisul în fișierul registrului bunurilor imobile finalizînd procesul înregistrării prin aplicarea parafei de înregistrare.

Un rol important în desfășurarea procesului de înregistrare primară masivă la avut realizarea cu succes a Primului proiect de cadastru în Moldova.

Primul proiect de cadastru în Moldova a avut scopul: de a elabora cadrul legislativ, normativ, instructiv necesar; de a coordona și de a controla lucrările cadastrale de înregistrare masivă a bunurilor imobile.

În procesul înregistrării primare masive au fost înregistrate majoritate terenurilor destinate agriculturii proprietate privată. Lucrări vaste au fost efectuate în domeniul înregistrării terenurilor localităților etc.

Activitatea prestării serviciului de înregistrare primară masivă a bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor trece printr-un șir de etape:

depunerea materialelor;

primirea sau refuzul primirii materialelor;

verificarea inițială a materialelor prezentate;

pregătirea demersurilor (după necesitate);

primirea documentelor suplimentare;

comandarea registrului și dosarelor din arhivă;

ridicarea registrului și dosarelor din arhivă;

confruntarea datelor din documentele de drept cu cele din cadastru;

întocmirea dosarelor cadastrale;

examinarea documentelor și lucrări pregătitoare pentru efectuarea înscrisului;

efectuarea înscrierilor în registrul bunurilor imobile;

autocontrolul;

îndosarierea documentelor;

aplicarea parafei de înregistrare;

sistematizarea titlurilor pentru eliberare;

eliberarea titlurilor;

recepția lucrărilor, redactarea BDG;

arhivarea dosarelor.

Înregistrarea primară masivă constituie o formă de organizare a evidenței bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor și se efectuează de către oficiul cadastral teritorial fără cererea titularilor de drepturi.

Măsurările pe teren, lucrările de identificare și alte lucrări se execută de către întreprinderile ce activează în domeniul executării lucrărilor cadastrale, în baza contractului de prestare a serviciilor, încheiat cu autoritatea competentă, caietului de sarcini și a graficului de executare a înregistrării.

Primirea materialelor pentru înregistrarea primară masivă se efectuează de către persoana împuternicită a oficiului cadastral teritorial.

Executanții lucrărilor cadastrale întocmesc un act de predare-primire a materialelor, în două exemplare, la care se anexează următoarele materiale:

copia actului de identitate al reprezentantului întreprinderii;

informația cadastrală juridică și tehnică despre fiecare bun imobil pe suport de hîrtie și magnetic;

planul cadastral pe suport de hîrtie și magnetic;

materialele măsurărilor geometrice;

alte materiale, indicate în caietul de sarcini.

După primirea materialelor, acestea se transmit inginerului cadastral spre verificarea, avizarea și pregătirea lor pentru înregistrare. Inginerul cadastral confirmă prin semnătură în condica de primire a materialelor faptul primirii materialelor respective. Verificarea și avizarea materialelor se efectuează în modul stabilit de Agenție. În cazul necesității primirii unor documente suplimentare de la executori, autoritățile publice, alte persoane, oficiul cadastral teritorial expediază demersuri referitoare la prezentarea documentelor suplimentare.

Inginerul cadastral organizează lucrul privind obținerea, verificarea și avizarea materialelor, obținerea materialelor suplimentare, sistematizarea materialelor și confruntarea lor cu cele din arhiva oficiului cadastral teritorial.

Dacă în localitatea în care se execută lucrările de înregistrare masivă terenurile aferente caselor de locuit n-au fost transmise în proprietatea proprietarului casei de locuit, inginerul cadastral:

sistematizează informația dată sub formă de aviz, pregătește planul cadastral și proiectul demersului către autoritatea publică locală în vederea primirii deciziei privind transmiterea terenurilor aferente caselor de locuit în proprietate;

semnează demersul la Registrator și prezintă documentele menționate în subpunctul precedent autorității publice locale respective;

obține copia deciziei autorității publice locale, exemplarul doi al titlurilor de autentificare a drepturilor deținătorului de teren și planul cadastral al teritoriului (aprobat).

În urma stabilirii faptului că datele selectate pe teren corespund materialelor de arhivă, se definitivează planul cadastral, se întocmește Dosarul cadastral. Registratorul efectuează prima înscriere în Registru, și anume:

efectuează înscrierile în Registrul computerizat;

extrage versiunea pe fișiere de hîrtie a Registrului;

adeverește versiunea pe fișiere de hîrtie a Registrului prin ștampila și semnătura sa. Ștampila și semnătura se aplică pe ultima filă a fișierului, celelalte file sînt vizate prin semnătură de către Registrator;

aplică parafa de înregistrare a drepturilor pe toate exemplarele de documente ce confirmă drepturile în a căror bază s-a efectuat înregistrarea;

include în Dosarul cadastral copiile documentelor, confirmate de Registrator;

transmite versiunea pe fișiere de hîrtie a Registrului și Dosarul cadastral în arhivă.

În Registru se indică data înregistrării, care în cazul înregistrării primare masive este data cînd pe versiunea de hîrtie a Registrului se aplică parafa și ștampila Registratorului. Modul de elaborare a planului cadastral, de întocmire a Dosarului cadastral se stabilește de Agenție.

Dacă în cadrul efectuării înregistrării primare masive oficiul cadastral teritorial nu dispune de date privind data, luna și anul nașterii sau codul personal al proprietarului bunului imobil, înregistrarea se efectuează fără astfel de date. Astfel de date vor fi înscrise în Registru fără plată la înregistrarea drepturilor după tranzacțiile ulterioare. Arhivarul duce evidența documentelor primite în condica primirii documentelor.

Înregistrare selectivă- reprezintă o acțiune de stat care are scopul de a înregistra un bun imobil separat atît primar cît și curent.

Înregistrarea primară selectivă. Înregistrarea selectivă se efectuează la decizia proprietarului. Este evident că potențialul înregistrării masive nu satisface solicitările tuturor proprietarilor la etapa actuală. În asemenea condiții este aplicată înregistrarea primară selectivă.

Deci înregistrarea primară selectivă nu este o activitate periodică, ce ține de o etapă a implementării cadastrului, dar una permanentă ce va exista pe tot parcursul existenței sistemului informațional al cadastrului.

În procesul înregistrării primare selective, este obligatorie efectuarea unor lucrări cadastrale suplimentare: de identificare, determinare a bunului imobil etc. Este important ca solicitantul înregistrării primare selective a bunului imobil să-și formuleze corect doleanța.

Conținutul lucrărilor cadastrale vor depinde, în mare măsură, și de structura (conținutul) bunului imobil ce urmează a fi înregistrat. El poate fi următorul:

un teren liber de construcții, instalații, amenajări;

un teren pe care sunt amplasate construcții, instalații, amenajări;

casă (construcție, mai multe construcții) amplasate pe un teren străin;

încăpere izolată (un apartament) dintr-o construcție amplasată pe un teren străin;

un subsol.

Conținutul lucrărilor cadastrale, necesare pentru înregistrarea bunului imobil, în fiecare caz concret va fi diferit. În prezent, lucrările cadastrale necesare pentru înregistrarea bunurilor imobile sunt efectuate atît de către oficiile cadastrale teritoriale cît și de către întreprinderi private licențiate în domeniu dat.

Înregistrarea curentă- reprezintă o acțiune de stat care are scopul de a modifica conținutul înscrisului efectuat anterior în registrul bunurilor imobile. Înregistrarea curentă este efectuată sub formă atît selectivă cît și masivă.

Dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile poate fi realizat numai în condițiile în care el va fi înregistrat în registrul bunurilor imobile. Numai în asemenea condiții o tranzacție va fi legală, posibilă, protejată de lege. Aceasta este motivația desfășurării activităților de înregistrare curentă selectivă a bunurilor imobile.

Înregistrarea curentă masivă. Înregistrarea curentă masivă este efectuată în scopul realizării politicii de stat economice și deci sub diferite programe aprobate de Guvern. Unul din primele programe care include desfășurarea lucrărilor de înregistrare masivă curentă este orientat spre realizarea politicii noi fiscale.

Impozitarea bunurilor imobile, stabilirea plăților fiscale în dependență de valoarea lor de piață pune în fața sistemului informațional al cadastrului problema unei evaluări de piață masive. Pentru aceasta este necesară acumularea informației suplimentare despre bunurile imobile deja înregistrate în registrul bunurilor imobile.

Activitatea prestării serviciului de înregistrare primară și curentă selectivă a bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor se efectuează prin mai multe etape:

depunerea cererii;

examinarea documentelor și materialelor cadastrale;

primirea sau respingerea cererii;

perfectarea deciziei în cazul respingerii cererii;

încasarea plății sau avansului;

perfectarea cererii;

comandarea registrului și dosarelor din arhivă;

ridicarea registrului și dosarelor din arhivă;

confruntarea datelor din documentele de drept cu cele din cadastru;

examinarea cererii, documentelor anexate și lucrări pregătitoare pentru efectuarea înscrisului;

luarea deciziei privind înregistrarea, prelungirea sau refuzul înregistrării

perfectarea deciziei privind refuzul înregistrării;

perfectarea decizie privind prelungirea termenului;

aducerea deciziei la cunoștința solicitantului;

primirea documentelor suplimentare;

efectuarea înscrierilor în registrul bunurilor imobile;

se efectuează autocontrolul;

îndosarierea documentelor;

aplicarea parafei de înregistrare;

completarea cererii;

calcularea tarifului supliment;

sistematizarea materialelor pentru eliberare;

încasarea plății (adaosului);

eliberarea documentelor.

2.2 Principiile înregistrării bunurilor imobile

Un fenomen natural sau un lucru din natura nu devine bun decât în masura în care se află în interacțiunea raporturilor omenești. Altfel spus, un fenomen al naturii sau un obiect al lumii înconjurătoare devine bun numai atunci când este susceptibil de a satisface o necesitate a omului și cînd între oameni apar raporturi de atribuire, stapînire și folosire a acestui bun. Bunurile imobile întotdeauna au servit drept obiect al diverselor neînțelegeri, din care cauză li s-a stabilit un regim juridic deosebit, cunoscut înca în dreptul privat roman. Terenurile, obiectele acvatice, clădirile, construcțiile și altele asemenea – totul aparține omului, iar dovadă a acestei apartenențe servește titlul de proprietate, în a cărui temei, în registrul bunurilor imobile sînt înscrise drepturile imobiliare.

Din punctul de vedere al teoriei cadastrului, principiile sunt acele cerințe fundamentale, stabile, care conduc la păstrarea purității procesului și îl identifică din totalitatea fenomenelor și proceselor. Cu alte cuvinte, în baza principiilor vom deosebi cadastru de alte procese și fenomene.

Principiile sunt un product al cerințelor socio-economice față de cadastru și se răspîndesc asupra întregului proces al cadastrului, la toate etapele și nivelurile.

Informația din Registru bunurilor imobile va fi considerată veridică atîta timp cît nu s-a confirmat altfel. Înregistrarea bunurilor imobile este și ea o metodă de acumulare a informației.

Primele acțiuni de înregistrare a bunurilor imobile în Registrul bunurilor imobile, au fost efectuate începînd cu anul 1998. Înregistrarea bunurilor imobile este efectuată cu respectarea unor principii de bază care sunt menționate în figura 2.3.

Figura 2.3 Principiile înregistrării

Obligativitatea înregistrării. Înregistrarea bunurilor imobile reprezintă o acțiune obligatorie. Obligativitatea înregistrării este impusă de către Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543 – XIII din 25.02.98 (art.5).

Principiul obligativității rezultă din obligațiile statului de a proteja drepturile proprietarilor. Aceste drepturi pot fi protejate numai în condițiile înregistrării lor. Totodată, condiția obligatorie a înregistrării este impusă de necesitatea atît publică cît și privată.

Interesul public. Statul este interesat ca toate bunurile imobile să fie înregistrate în registrul bunurilor imobile. Acest interes reiese din politica fiscală a statului, din necesitatea protejării dreptului de proprietate etc. Susținerea publică a procesului de înregistrare se manifestă prin susținerea sistemului informațional al cadastrului în ansamblu.

Interesul privat. Interesul fiecărui proprietar de a înregistra bunul imobil și drepturile aferente lui constă în faptul că bunul sau dreptul asupra bunului ne înregistrat nu este recunoscut de o altă persoană. Acest fapt poate crea mari dificultăți în exploatarea bunurilor, realizarea drepturilor asupra lor etc.

Transparența reprezintă un al alt principiu al înregistrării bunurilor imobile. Ea impune înregistrării bunurilor imobile un caracter deschis. Organul care efectuează înregistrarea (oficiul cadastral teritorial) este obligat să elibereze oricărei persoane fizice sau juridice informație despre bunul imobil înregistrat.

2.3 Aspectul juridic existent al procesului de înregistrare

Cadrul legislativ de bază al cadastrului face parte din partea juridică a cadastrului și care cuprinde un șir de legi, coduri care sunt menționate în figura 2.4. Toate aceste legi, coduri au o importanță asupra cadastrului și pe care se bazează foarte mult, fără de acestea cadastrul nu ar putea să existe deoarece ea face parte din partea juridică a cadastrului.

Legea cadastrului bunurilor imobile: Legea cadastrului bunurilor imobile stabilește modul de creare și ținere a cadastrului bunurilor imobile prin care se asigură recunoașterea publică a dreptului de proprietate și a altor drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile, ocrotirea de către stat a acestor drepturi, susținerea sistemului de impozitare și a pieței imobiliare. Legea cadastrului bunurilor imobil este elaborată în conformitate cu prevederile Constituției Republicii Moldova, Codului Civil, Codului funciar, altor acte legislative. Aceasta este legea de bază a cadastrului. În baza ei a fost creat sistemul cadastral contemporan în Moldova, au fost create organele de implementare și ținere a cadastrului, stabilite funcțiilor la nivel atât republican cît și local.

Figura 2.4 Cadrul legislativ de bază

O importanță esențială în conținutul Legii cadastrului bunurilor imobile a căpătat nemijlocit modul de înregistrare a bunurilor imobile. Aici sunt stabilite forma și conținutul registrului bunurilor imobile, drepturile și obligațiile registratorului, proprietarilor de bunuri imobile la înregistrare etc.

În final Legea cadastrului bunurilor imobile servește ca bază pentru întreprinderea acțiunilor concrete, elaborarea planurilor de activitate, întreprinderea măsurilor referitoare unor probleme concrete. În baza acestei legi a fost inițiată înregistrarea primară, atît masivă cît și selectivă, sunt soluționate multe probleme ce țin de evaluarea bunurilor imobile etc.

Constituția Republicii Moldova: Constituția Republicii Moldova este Legea Supremă a Societății și a Statului. „Nici o lege și nici un alt act juridic care contravine prevederilor Constituției nu are putere juridică”.

Toată baza legislativă și normativă a cadastrului, de asemenea, este racordată la Legea Supremă, la Constituția Republicii Moldova. Normele constituționale care nemijlocit se referă la domeniul cadastrului sunt de două feluri și sunt înscrise în figura 2.5.

Figura 2.5 Normele constituționale în domeniul cadastrului

Dreptul la informație: În conținutul drepturilor și libertăților constituționale, printre primele este „dreptul la informație”. Acest drept este stabilit de articolul 34 din Constituție.

Conținutul articolului 34 este următorul:

dreptul persoanei de a avea acces la orice informație de interes public;

autoritățile publice, potrivit competențelor ce le revin, sunt obligate să asigure informarea corectă a cetățenilor asupra treburilor publice și asupra problemelor de interes personal;

dreptul la informație nu trebuie să prejudicieze măsurile de protecție a cetățenilor sau siguranța națională;

mijloacele de informare publică, de stat sau private, sunt obligate să asigure informarea corectă a opiniei publice;

mijloacele de informare publică nu sunt supuse cenzurii.

Dreptul la proprietatea privată și protecția acesteia: Acestui drept constituțional îi este consacrat articolul 46 din Constituția republicii Moldova.

Articolul menționat include următoarele:

dreptul la proprietatea privată precum și creanțele asupra statului sunt garantate;

nimeni nu poate fi expropriat decît pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire;

averea dobîndită licit nu poate fi confiscată. Caracterul licit al dobîndirii se prezumă;

bunurile destinate, folosite sau rezultate din infracțiuni ori contravenții pot fi confiscate numai în condițiile legii;

dreptul de proprietate privată obligă la respectarea sarcinilor privind protecția mediului înconjurător și asigurarea bunei vecinătăți, precum și la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii revin proprietarului;

dreptul la moștenire a proprietății private este garantat.

Codul civil: Codul Civil reprezintă baza legislativă a relațiilor civile din societate. Relațiile imobiliare, deasemenea, reprezintă un segment important al relațiilor civile.

Prevederile constituționale ale articolelor 34 și 46 sunt dezvoltate în conținutul Codului Civil și anume acestea sunt:

drepturile reale;

obligatțiile;

succesiunea.

În cadrul compartimentului drepturilor reale o atenție deosebită este acordată drepturilor patrimoniale și anume: patrimoniului, posesiunii, proprietății etc.

La compartimentul proprietății sunt dezvoltate domeniile:

dobîndirii și încetării drepturilor asupra bunurilor imobile;

alte drepturi reale;

registrul bunurilor imobile.

Necătînd la volumul enorm al bazei legislative de reglementare a relațiilor imobiliare cuprins de Codul Civil totuși, acest domeniu (relațiilor imobiliare) dispune de particularitățile sale ce nu pot fi acoperite de prevederile codului Civil.

Codul funciar: Codul funciar este orientat nemijlocit spre reglementarea relațiilor funciare. La rîndul său, relațiile funciare sunt relații imobiliare și deci relații civile. Imobilitatea nu poate să existe separat de teren. Bunul imobil își are începutul în sectorul de teren care stă la baza lui.

Codul funciar determină structura fondului funciar ca obiect al legislației funciare și imobiliare, categoriile de destinație și de folosință care în final devin obiectul înregistrării. Avînd ca obiect de reglementare relațiile formate în procesul de utilizare a fondului funciar Codul funciar reflectă acele particularități specifice anume acestui obiect.

Codul funciar adoptat la 25.12.1991 a avut ca scop principal privatizarea fondului funciar care deja sa efectuat. La momentul actual este necesar de a elabora un Cod funciar nou.

Legea cu privire la registre: Legea cu privire la registre include norme juridice ce țin de modul de instituire, înregistrare, ținere, reorganizare și lichidare a registrelor.

Sistemul informațional al Cadastrului bunurilor imobile este bazat pe Registrul bunurilor imobile. Normele juridice din legea cu privire la registre se vor respecta cu strictețe în procesul de implementare a Registrului bunurilor imobile reglementat de către Legea cadastrului bunurilor imobile.

Alte acte legislative și normative: În afară de legile nominalizate, în domeniul cadastrului mai sunt aplicate un șir de legi, regulamente instrucțiuni.

Cadrul normativ–instructiv are scopul de detalia procesul de implementare a cadastrului și de a reglementa, în detaliu realizarea acțiunilor respective. Ca orice fenomen, proces, și cadastru se află într-o permanentă dezvoltare. La rîndul să se află în dezvoltare și cadrul legislativ–normativ regulator al cadastrului.

2.4 Documentația de bază a înregistrării

Documentele principale care stau la baza înregistrării sunt specificate în figura de mai jos (figura 2.6). Toata documentația respectivă este păstrată în locurile specifice, adică în întreprinderile specifice care efectuează așa tipuri de lucrări.

Figura 2.6 Documentația de bază a înregistrării

Registru reprezintă o totalitate a informațiilor documentate ținute manual sau în cadrul Sistemelor informaționale automatizate organizată în conformitate cu cerințele stabilite de legislația în vigoare.

Registru bunurilor imobile este un registru integru pe întreg teritoriul Republicii Moldova și reprezintă o totalitate a informațiilor documentate despre bunurile imobile, ținută, manual și automatizat, în cadrul Sistemului informațional al cadastrului, acumulată și organizată în conformitate cu cadrul legislativ și normativ în vigoare din domeniu.

Registrul bunurilor imobile este documentul de bază al cadastrului. Dacă datele din registrul bunurilor imobile nu coincid cu datele din alte documente cadastrale sau cu datele constatate pe teren, se consideră veridice datele din registrul bunurilor imobile, cu excepția cazurilor de eroare tehnică evidentă.

El adică registrul conține înscrieri privind fiecare bun imobil, dreptul de proprietate și alte drepturi patrimoniale, titularii de drepturi, documentele ce confirmă drepturile, tranzacțiile cu bunuri imobile și alte temeiuri ale nașterii, modificării, grevării și stingerii drepturilor. Registrul bunurilor imobile se păstrează permanent. În el se indică toate datele referitoare la drepturile asupra bunurilor imobile în vigoare și cele stinse.

Distrugerea documentelor expirate ce confirmă drepturile asupra bunurilor imobile, precum și scoaterea vreunui document din dosarul cadastral sunt interzise.

Scopul principal al registrului bunurilor immobile dupa cum se observa din definiție este – păstrarea, analiza și răspîndirea unei informații organizate.

Funcțiile Registrului bunurilor imobile reprezintă nu altceva decît o derivată din scopul (conținutul) cadastrului în ansamblu. În linii generale, cadastru are funcția de a reflecta o realitate în cadrul bunurilor imobile. Această funcție este realizată nemijlocit prin mecanismul registrului bunurilor imobile.

Procesul informatic care se desfășoară în cadrul Registrului bunului imobil poate fi divizat în trei etape:

1. depozitarea și păstrarea informației;

2. analiza și sinteza informației;

3. deservirea informațională.

Prin scopul său de a acumula o informație veridică actuală, organizată despre fondul imobiliar inclusiv funciar Registrul bunurilor imobile capătă un interes: economic; ecologic; social; național și internațional.

Forma: din punctul de vedere al metodelor de ținere, registrul bunurilor imobile obține o forma scrisă (manuală, pe fișiere de hîrtie) sau electronică (pe fișiere electronice).

Integritatea ca formă a registrului bunurilor imobile este văzută deja din definirea lui. Această integritate se manifestă prin aceea că, chiar fiind ținut, completat cu informație într-un teritoriu limitat, el reprezintă un registru unic pe întreg teritoriu Republicii Moldova.

Activitatea unui Oficiu Cadastral Teritorial este răspîndită în hotarele unui teritoriu administrativ. Un asemenea teritoriu mai răspîndit este raionul administrativ. Nu este o condiție obligatorie, pentru ținerea registrului, ca unitatea de teritoriu să fie raionul administrativ. Totodată este necesar ca în procesul de ținere a registrului, în permanență de ținut cont că toată activitatea socio economică este orientată spre unități administrativ – teritoriale și deci registrul bunurilor imobile de asemenea trebuie să dețină o asemenea orientare.

Registrul bunurilor imobile include următoarele:

– informația despre bunurile imobile (obiect al cadastrului);

– fișierul Registrului bunurilor imobile;

– planul cadastral al Registrului bunurilor imobile;

– structura teritorial–cadastrală utilizată în cadrul Registrului;

– identificatorul Registrului;

– clasificatorul Registrului.

Registrul bunurilor imobile se constituie din 3 capitole:
a) capitolul A, care conține înscrieri privind terenul;
b) capitolul B, care conține înscrieri privind construcțiile sau alte bunuri imobile amplasate pe teren;
c) capitolul C, care conține înscrieri privind încăperile izolate.
Capitolul C se deschide în cazul în care dreptul de proprietate asupra construcției și asupra încăperilor ei izolate îl dețin diferite persoane.
Capitolele A și B din registrul bunurilor imobile se țin împreună. Capitolul C se ține pentru fiecare bun imobil ce constituie obiect al înregistrării în acest capitol.
Fiecare din capitolele va fi constituit din trei subcapitole:
a) subcapitolul I – bunul imobil;
b) subcapitolul II – dreptul de proprietate asupra bunului imobil;
c) subcapitolul III – grevarea drepturilor patrimoniale.
Registrul bunurilor imobile conține un capitol-supliment privind estimarea bunului imobil în scopul impozitării, care se inserează în dosarul cadastral. Înscrierile în capitolul-supliment se efectuează și se radiază conform actelor normative speciale.
Capitolul-supliment va conține date privind:
a) factorii fizici care influențează valoarea bunului imobil;
b) valoarea estimată a bunului imobil;
c) data ultimei estimări;
d) sursa de obținere a informației privind valoarea bunului imobil;
e) data introducerii înscrierii.

În fiecare subcapitol al registrului trebuie să se indice numărul cadastral al terenului.

Subcapitolul I se aplică în scopul acumulării informației cantitative și anume:

suprafață;

volum;

altă informație despre modificările parvenite în conținutul bunului imobil.

Din punctul de vedere al informației cantitative despre bunul imobil, prezintă interes amplasarea spațială care este exprimată prin numărul cadastral care se răspîndește asupra tuturor subcapitolelor.În condițiile în care numărul cadastral este convențional se vor acumula date suplimentare despre amplasarea obiectului. Tipul hotarelor deasemenea ne va vorbi despre aspectul cantitativ al bunului imobil.

Subcapitolul II se referă la dreptul de proprietate și include următoarea informație despre bunul imobil:

documentele ce confirmă drepturile, în a căror bază a fost înscris dreptul de proprietate;

cota de proprietate în bunul imobil – în cazul dreptului de proprietate comună pe cote – părți;

felul înscrierii;

orice modificări, însemnări, corectări, ce se referă la înscrierile din acest subcapitol.

Subcapitolul III deasemenea se referă la dreptul asupra bunului imobil și include informație despre alte drepturi reale și grevări. Subcapitolul include 2 părți:

partea 1 care conține înscrieri referitoare la drepturi reale (dreptul de uzufruct, uzul, abitația, superficia, servitute în sarcina fondului aservit, ipoteca, dreptul de folosință, concesiunea, gestiunea economică);

partea 2 care conține înscrieri referitoare la drepturile de creanță, la faptele sau raporturile juridice aferente bunurilor imobile, a căror notare este prevăzută de legislație.

Referitoare la ambele părți ale subcapitolului III se va mai include următoarea informație :

termenul pentru care s-a constituit dreptul, dacă un așa termen a fost stabilit;

suma obligației asigurate prin ipotecă;

date despre titularul al cărui drept este înregistrat în acest subcapitol;

denumirea, numărul și data eliberării documentelor ce confirmă drepturile în a căror bază a fost efectuată înscrierea;

restricții stabilite de legislație;

orice modificări, însemnări, corectări cu privire la înscrierile din acest subcapitol.

Subcapitolul IV (sau capitol – supliment conform art. 23 din Legea 1543 – XIII) include informație despre bunurile imobile care, în comun cu informația din alte subcapitole, este utilizată pentru estimarea valorii de piață a bunurilor imobile în scopuri fiscale. Acest subcapitol mai include:

factorii fizici care influențează valoarea bunului imobil;

valoarea estimată a bunului imobil;

data ultimei estimări;

sursa de obținere a informației privind valoarea bunului imobil;

data introducerii înscrierii.

altele.

Planul cadastral este o reprezentare grafică (pe hîrtie sau în formă electronică) a terenurilor împreună cu construcțiile instalațiile amenajările amplasate pe aceste terenuri. În calitate de parte componentă a Registrului bunurilor imobile planul cadastral reprezintă purtătorul principal al informației spațiale (grafice).

Obiectul unui plan cadastral poate fi:

bunurile imobile amplasate pe un teritoriu al unei unități administrativ – teritoriale;

terenul pe care sunt amplasate construcții, instalații, amenajări (bunul imobil).

În dependență de densitatea bunurilor imobile, de mărimea suprafețelor de teren pe care sunt amplasate aceste bunuri, de faptul dacă elaborăm un plan al cadastrului general sau un plan a cadastrului de specialitate, de alți factori sunt selectate scările aplicate la elaborarea pe hîrtie a planurilor cadastrale. Mai răspândite sunt: 1:500, 1:1000, 1:2000, 1:5000, 1:10000. Utilizarea largă a planurilor cadastrale digitale soluționează această problemă.

Planul cadastral al bunului imobil conține informație grafică și textuală despre teren și toate construcțiile amplasate pe acesta și se întocmește în baza lucrărilor geodezice, executate în sistemul unic național sau local de coordonate. Corectitudinea executării lucrărilor de elaborare a planului cadastral al bunurilor imobile este determinată de oficiile cadastrale teritoriale.

Utilizatorul principal al planului cadastral al unității administrativ – teritoriale este consiliul local respectiv. Totodată, actualizarea planurilor cadastrale este efectuată de către oficiile cadastrale teritoriale care, la solicitarea consiliilor locale, îl prezintă regulat, în formă electronică, după destinație

Dosarul cadastral: Dosarele cadastrale pot fi întocmite doar de persoane fizice sau persoane juridice autorizate. Dacă vreți să vindeți sau să cumpărați o proprietate veți avea nevoie de dosarul cadastral.

În cazul în care nu l-ați întocmit încă și doriți să scăpați de această grijă, vă prezentăm în continuare documentația de care aveți nevoie.

Pentru terenuri cu sau fără construcții:

Cerere – tip;

Plan de amplasament și delimitare a bunului imobil, la scara 1:500, 1:1000 sau 1:2000, întocmit conform Normelor tehnice pentru introducerea cadastrului general;

Plan de încadrare în zonă la scara 1:2.000, 1:10.000 sau 1:2.5000 ( în fișa bunului imobil );

Fișa bunului imobil;

Copie de pe actul de proprietate al imobilului;

Copie de pe actul de identitate al proprietarului;

Memoriu tehnic;

Inventar de coordonate;

Descrierile topografice ale punctelor vechi și noi;

Calculul analitic al suprafețelor;

Declarație pe propria răspundere privind identificarea și individualizarea limitelor bunului imobil măsurat în cazul în care imoblilul în construcție are un singur proprietar sau nu reprezintă obiectul unei ipoteci, nu este necesară efectuarea releveului.

Pentru apartamente situate în blocuri:

Cerere – tip;

Fișa bunului imobil;

Releveul apartamentului (schița) de regulă la scara 1:100 sau, după caz, 1:50, întocmit de o persoană fizică sau juridică autorizată de Oficiul Național al cadastrului;

Plan de amplasament și delimitare a bunului imobil, la scara 1:500, 1:1.000 sau 1:2.000. Se va întocmi un plan de amplasament și delimitare a terenului pe care este amplasat blocul și se va calcula cota-indiviză aferentă fiecărui apartament;

Copie de pe actul de proprietate asupra imobilului;

Copie de pe actul de identitate al proprietarului;

Declarație pe proprie răspundere privind identificarea și individualizarea limitelor bunului imobil măsurat;

Memoriu tehnic. Pentru terenurile dobîndite în baza Legii fondului funciar nr. 18 / 1991:

Cerere-tip;

Copie de pe extrasul din planul de parcelare vizat de OCAOTA (pentru terenurile care sunt situate în extravilan), acolo unde acestea există, sau, după caz, procesul verbal de punere în posesie;

Plan de amplasament și delimitare (cadastral) a bunului imobil;

Plan de încadrare în zonă la scara 1:500, 1:1.000, 1:2.000, pentru terenurile situate în intravilan;

Fișa bunului imobil;

Copie după actul de proprietate asupra terenului dobîndit conform legii (titlu de proprietate);

Copie de pe actul de identitate al proprietarului;

Declarație pe proprie răspundere privind identificarea și individualizarea limitelor bunului imobil măsurat. 

După ce se întocmește dosarul cadastral, se pot face copii legalizate după actul de identitate, o cerere tip completată și semnată, precum și o declarație privind limitele proprietății pentru care se face lucrarea, astfel ca cererea și declarația vor putea fi luate de la expertul care va întocmi documentația cadastrală, după care actele trebui depuse la Oficiile Cadastrale și de Publicitate Imobiliară din localitățile respective.

3 PARTICULARITĂȚILE ÎNREGISTRĂRII BUNURILOR IMOBILE

3.1 Descrierea procedurii de înregistrare a diferitor tipuri de bunuri imobile și drepturilor asupra lor

Înregistrarea dreptului de proprietate comună în devălmășie. La înregistrarea dreptului de proprietate comună în devălmășie asupra bunurilor imobile, în baza cererii unuia sau a ambilor soți, în registrul bunurilor imobile se indică datele despre ambii soți dacă aceste bunuri au fost procurate sau construite în timpul căsniciei lor și dacă contractul dintre soți, autentificat notarial nu prevede altfel. Neînscrierea în registrul bunurilor imobile a datelor despre celălalt soț nu conduce la pierderea de către acesta a dreptului de proprietate asupra bunurilor procurate sau construite în timpul căsniciei.

La înregistrarea dreptului de proprietate comună în devălmășie asupra locuințelor privatizate, în registrul bunurilor imobile se indică datele tuturor participanților la privatizarea acestor obiecte în baza contractului de vînzare-cumpărare (predare-preluare) a locuinței în proprietate privată și documentului ce confirmă componența participanților la privatizare.

Înregistrarea dreptului de proprietate comună în diviziune. La înregistrarea dreptului de proprietate comună în diviziune asupra bunului imobil, în registrul bunurilor imobile se indică cota ideală a fiecărui proprietar în patrimoniu, care:

a) se determină reieșind din mărimea suprafeței totale sau suprafeței locative fie din valoarea unor încăperi și/sau a suprafețelor unor terenuri, fie în alt mod convenit între cotitularii dreptului de proprietate comună în diviziune; și

b) se exprimă sub formă de fracție ordinară sau în procente la mărimea sau valoarea bunului imobil; și

c) se indică în contract sau în alt document ce confirmă drepturile, făcîndu-se referire la modul de determinare a ei.

Înscrierea în registrul bunurilor imobile privind mărimea cotei se efectuează în baza documentului ce confirmă cotele determinate în bunul imobil. În cazul în care cotele dintr-un teren, dintr-o construcție sau dintr-un alt bun imobil stabilite separat sînt indicate în diferite documente ce confirmă drepturile, înscrierea se efectuează conform acestor documente.

Înregistrarea condominiului. La înregistrarea condominiului, în cazul construcțiilor date în exploatare, cererea de înregistrare se depune de asociația de coproprietari. La cerere se anexează documentele confirmă drepturile asupra terenului condominiului și actele de dare în exploatare a construcțiilor.La înregistrarea bunurilor imobile ale condominiului în registrul bunurilor imobile, în subcapitolul II al capitolelor A și B se face inscripția "condominium". Datele despre proprietari nu se înscriu. Concomitent cu înregistrarea condominiului se înregistrează dreptul asociației de coproprietari de administrare a bunurilor aflate în condominiu. În cazul în care construcția amplasată pe terenul condominiului aparține în întregime unui proprietar sau se află în proprietatea comună a mai multor proprietari, înscrierile în registrul bunurilor imobile referitoare la această construcție și la drepturile asupra ei se efectuează în condiții generale.

Înregistrarea dreptului asupra construcțiilor viitoare. Este posibilă înregistrarea construcției viitoare, a încăperilor izolate din cadrul construcției viitoare și a dreptului de proprietate asupra acestora. Construcției viitoare, precum și încăperilor izolate din cadrul acesteia li se atribuie numere cadastrale provizorii. La înregistrarea construcției viitoare sau a încăperilor izolate din cadrul acesteia, în registrul bunurilor imobile se aplică mențiunea “bun viitor”. Construcțiile viitoare care, conform proiectului, sînt divizate în încăperi izolate, la solicitarea titularului de drepturi, se înregistrează sub formă de condominiu. În subcapitolul II al capitolelor A și B din registrul bunurilor imobile se aplică mențiunea “condominium”, totodată datele despre proprietarul construcției viitoare nu se înscriu.

Încăperile izolate din cadrul construcției viitoare pot fi înregistrate numai dacă viitoarea construcție este înregistrată sub formă de condominiu. Dreptul de proprietate al beneficiarului construcției asupra încăperilor izolate, în acest caz, se înregistrează la momentul înregistrării condominiului. Tranzacțiile cu încăperile izolate din cadrul construcțiilor viitoare pot fi efectuate numai după înregistrarea construcției sub formă de condominiu. Concomitent cu înregistrarea încăperilor izolate din cadrul construcției viitoare, se înregistrează cota respectivă a proprietarului încăperii izolate în bunurile comune în condominiu. Pentru înregistrarea provizorie a construcției viitoare, beneficiarul acesteia depune documentele ce confirmă dreptul de proprietate asupra terenului sau dreptul de folosință (superficie, arendă etc.) a terenului, dacă dreptul asupra terenului nu este înregistrat, și autorizația de construcție, iar dacă se solicită înregistrarea încăperilor izolate din cadrul viitoarei construcții, suplimentar se anexează proiectul construcției și declarația în condominiu, întocmită de beneficiarul construcției.

Înregistrarea drepturilor de folosință, de arendă. Dreptul de folosință, de arendă asupra bunului imobil pe un termen mai mare de 3 ani este supus înregistrării obligatorii. La cererea titularului, dreptul de arendă poate fi înregistrat și pe un termen mai mic de 3 ani. În cazul arendării unei părți din bunul imobil, la contract, prezentat odată cu cererea de înregistrare, se anexează planul terenului și/sau planul construcției pe etaje sau al unei părți din ea, care se arendează (subarendează). Cererea de înregistrare a dreptului de arendă (subarendă) trebuie să fie semnată de persoana care dă în arendă și de arendaș.

Înregistrarea ipotecii. Înregistrarea ipotecii se efectuează în baza cererii debitorului ipotecar sau a creditorului ipotecar după înregistrarea drepturilor patrimoniale ale debitorului ipotecar asupra bunului imobil. La cererea debitorului ipotecar sau a creditorului ipotecar, se anexează contractul de ipotecă împreună cu documentele indicate în contract. În cazul în care contractul de vînzarecumpărare a bunului imobil și contractul de ipotecă au fost încheiate concomitent, dreptul de proprietate și ipoteca se înregistrează consecutiv. Nu se admite înregistrarea ipotecii în cazurile în care ipotecarea bunului imobil indicat în contract este interzisă de legislație.

Documentele în temeiul cărora se înregistrează dreptul de proprietate la apariția bunului imobil, la trecerea în proprietate privată în urma privatizării.

Pentru sectorul de teren se prezintă urmatoarele documente:

Titlu de autentificare a dreptului deținătorului de teren;

Titlu provizoriu ce confirmă dreptul de proprietate, posesiune și beneficiere funciară (la înscrierea în registru în cadrul înregistrări masive a terenurilor persoanelor ce au decedat);

Contractul de vînzare-cumpărare a terenului în proprietate public.

Pentru constructii, apartamente, incaperi izolate, case de locuit: Dacă dreptul de proprietate asupra construcției a fost dobîndit ca rezultat al creării ei (al construcției ei), atunci pentru înregistrarea dreptului de proprietate sunt necesare două documente: unul referitor la teren și altul referitor la construcție

Documentul referitor la teren poate fi:

Contractul privind dreptul de construcție, autentificat notarial (încheiat pînă la 26 august 1948), sau;

Decizia de atribuire a terenului pentru construcția și exploatarea casei de locuit, sau;

Contractul de dare în folosință a terenului pe termen nelimitat pentru construcția casei, autentificat notarial, sau Titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren, sau;

Contractul de vînzare-cumpărare, autentificat;

În cazul construcției pe terenul întreprinderii agricole – hotărîrea organului de administrare împuternicit al întreprinderii despre atribuirea sectorului pentru construcție (sau adeverința întreprinderii agricole);

Etc.

La care se adaugă documentul referitor la construcție:

Decizia autorității publice locale despre aprobarea actelor de recepție a construcției, iar după 28.06.1996 – procesul – verbal de recepție finală (în conformitate cu Hotărîrea Guvernului din 23.05. 1996 nr. 285).

Pentru gospodăriile țărănești (de fermier) și fostele gospodării de colhoznic casa de locuit și terenul de pe lîngă casă se înregistrează după toți membrii gospodăriei (dreptul de proprietate comună în devălmășie) conform extrasului din registrul de evidență a gospodăriilor sau certificatului eliberat de autoritatea administrațieipublicelocale.

Notă: Dreptul de proprietate comună în devălmășie a soților asupra bunurilor procurate sau construite în timpul căsniciei se înregistrează în temeiul documentelor indicate în liste, în dependență de caz, la care se adaugă documentele din care reiese că procurarea sau construirea bunului imobil a avut loc timpul căsniciei (ex. Certificatul de căsătorie și data din contractul de vînzare – cumpărare bunului imobil), dacă între soț nu a fost încheiat un contract matrimonial, autentificat notarial, care prevede altceva. Este de reținut că contractul matrimonial nu are putere retroactivă, adică bunurile dobîndite de către soți pînă la încheierea acestui contract sunt proprietatea comună a soților.

Pentru construcțiile nefinalizate, dacă se solicită înregistrarea dreptului de proprietate de către cel ce a primit autorizația de construire:

Se prezintă toate documentele:

Documentul ce confirmă dreptul asupra terenului;

Autorizația de construire;

Actul de constatare pe teren ce atestă respectarea documentației de proiect.

Pentru apartamente, încăperi izolate privatizate în conformitate cu Legea cu privire la privatizarea locuințelor (se înregistrează dreptul de proprietate comună în devălmășie sau diviziune):

Se prezintă:

Contractul de vînzare–cumpărare, transmitere-primire, autentificat notarial, și certificatul agenției teritoriale pentru privatizare a Departamentului Privatizării și Administrării Proprietății de Stat cu privire la componența participanților la privatizare.

Pentru casele de locuit redobîndite de către persoanele supuse represiunilor politice și ulterior reabilitate (conform Hotărîrii Guvernului nr. 338 din 26.05.1995)
Se prezintă:

Decizia autorităților publice locale privind recuperarea prejudiciului material, actul de predare-primire a casei.

Pentru încăperile izolate nelocuibile arendate, amplasate în blocurile locative și privatizate în baza Hotărîrii Guvernului nr. 349 din 21.06.1996

Se prezintă:

Contractul de vînzare – cumpărare, încheiat cu Departamentul privatizării, autentificat;

Actul de predare-primire.

Documentele în temeiul cărora se efectuează înregistrarea în urma transmiterii drepturilor asupra bunurilor imobile Nașterea sau stingerea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile:

Se prezintă unul din următoarele documente:

Contractul de vînzare – cumpărare, autentificate (inclusiv cu condiția întrțineri pe viață);

Contractul de schimb al bunului imobil pe acțiuni, autentificat;

Contractul de donație, autentificat;

Contractul de schimb, autentificat;

Certificatul de moștenire;

Contractul de separare a cotei părți din proprietatea comună sau de împărțire (partaj) a proprietății comune, autentificat notarial, după caz documentele de formare a bunurilor imobile,

Certificatul eliberat către soți de notariat privind dreptul de proprietate asupra cotei din averea comună;

Înscrierea despre împărțirea averii gospodăriei de colhoznic, sau înscrierea privind separarea cotei–părți din averea gospodăriei de colhoznic, înregistrată la autoritățile administrației publice locale (pentru construcții);

Hotărîrea instanței de judecată sau a fostului arbitraj;

Extrasul din Registrul de stat al comerțului privind lichidarea întrprinderii și actul împărțirii patrimoniul în natură între fondatori, auttentificat notarial, după caz–hotărîrea de formare a bunului imobil cu documentele necesare;

Actul (contractual) privind atribuirea (separarea) în natură a cotei–părți a fondatorului din patrimoniul întreprinderii, autentificat notaarial și contractul de constituire unde este indicată posibilitatea atribuirii în natură a cotei părți, și, după caz, hotărîrea de formare (prin separare) a bunului imobil cu toate documentele necesare;

Contractul privind modificarea mărimii cotelor în proprietatea comună în diviziune (autentificat notarial pentru persoanele fizice);

Procesul–verbal de cumpărare a bunului la licitație publică (în cazul organizării licitației de către instanța judecătorească). 

Documentele în temeiul cărora se înregistrează unele drepturi patrimoniale ce grevează dreptul de proprietate sau alte drepturi patrimoniale și se efectuează mențiuni:

Ipoteca

Apariția grevării:

contractul de gaj împreună cu documentele indicate în contract; După caz: decizia organului competent de a dispune de bun a persoanei juridice cu mai mulți participanți (fondatori).

Stingerea grevarii:

cererea creditorului gajist, sau;

cererea comună a creditorului și a debitorului gajist, sau;

hotărîrea instanței judecătorești.

Dreptul de arendă

Nașterea dreptului:

contractul de arendă: după caz: și decizia organului competent de a dispune de bun a persoanei juridice cu mai mulți participanți (fondatori).La arendarea unei părți din bun, la contract se anexează: planul terenului și/ sau planul construcției capitale pe etaje, sau a părții care se arendează.

Stingerea dreptului:

la expirarea termenului, sau;

în condițiile indicate în contract, sau;

la decizia instanței judecătorești, sau;

la cererea comună a părților, sau la lichidarea arendatorului – în baza extrasului privind încetarea activității agentului economic, sau;

distrugerea construcției arendate, sau;

în alte cazuri prevăzute de legislație .

Dreptul de închiriere a spațiului locativ

Nașterea dreptului:

contractual de închiriere a construcției, a încăperii de locuit, sau hotărîrea organului competent (pentru locuințele din fondul locativ de stat, locuințele din fondul locativ de stat, locuințele de stat, cămine neprivatizate).

Stingerea dreptului:

expirarea termenului, sau;

desfacerea contractului din inițiativa locatarului, sau locatorului, sau;

în alte cazuri prevăzute de legislația locativă.

Dreptul de folosință, posesiune

Nașterea dreptului:

contractul de constituire a întreprinderii unde se indică transmiterea folosinței asupra bunului imobil întreprinderii, sau;

contractul de cesiune, în alte cazuri. Pentru construcții la documentele indicate se anexează și actul de predare –primire. După caz: și decizia organului competent de a dispune a persoanei juridice cu mai mulți participanți (fondatori).

Stingerea dreptului:

expirarea termenului, sau;

lichidarea întreprinderii în alte cazuri.

Servitutea
Apariția:

contractul, sau;

decizia autorității administrației publice locale–pentru terenul aflat în proprietatea publică, sau;

hotărîrea instanței judecătorești. La care se anexează planul terenului și sau planul construcției, cu indicarea sferei de acțiune a servitutii.

Stingerea:

contractul, sau;

hotărîrea instanței judecătorești, în alte cazuri.

3.2 Înregistrarea bunurilor imobile formate prin separare în scopul înstrăinării

Înregistrarea bunului imobil format și a drepturilor asupra lui se efectuează la

oficiul cadastral teritorial în a cărei rază de acțiune este situat bunul. Pentru înregistrarea bunului imobil format, persoana interesată prezintă oficiului cadastral teritorial documentele ce confirmă drepturile, decizia de formare și dosarul tehnic, după caz.

În termenele stabilite pentru înregistrarea bunului imobil, oficiul cadastral teritorial controlează conformitatea documentelor prezentate cu cerințele stabilite în domeniu. În cazul neconformității, pînă la înlăturarea ei, registratorul va sista, în modul stabilit, înregistrarea.

După verificarea documentelor, registratorul oficiului cadastral teritorial:

a) atribuie, după caz, bunului imobil format număr cadastral;

b) consemnează în Registrul bunurilor imobile drepturile asupra bunului imobil format;

c) operează modificări în planul cadastral și în dosarul cadastral, inclusiv anularea numărului cadastral al fiecărui bun imobil inițial;

d) va întocmi, după caz, în temeiul documentelor prezentate de solicitant, dosare cadastrale pentru fiecare bun imobil format.

În cazul în care, la formarea bunurilor, în Registrul bunurilor imobile sînt înscrise drepturi patrimoniale cu care este grevat dreptul de proprietate, aceste grevări vor fi transcrise la toate bunurile imobile formate dacă legea sau înțelegerea dintre părți nu prevede altfel. Procedura formării bunului imobil poate înceta în orice moment pînă la înscrierea drepturilor asupra lui în Registrul bunurilor imobile, la cererea persoanei care a inițiat procedura de formare. În acest caz, solicitantul nu poate cere recuperarea sumei depuse pentru formarea bunului imobil. După înscrierea dreptului asupra bunului imobil în Registrul bunurilor imobile, cererea de încetare a procedurii de formare a bunului imobil nu mai poate fi acceptată. După înregistrarea bunului imobil, oficiul cadastral teritorial, cu excepția formării bunului imobil prin divizare, eliberează titularului de drept un certificat, de un model stabilit de Guvern, asupra bunului imobil format.

Bunurile imobile se pot forma, conform prezentei legi, prin separare, divizare, comasare sau combinare a bunurilor imobile înregistrate în Registrul bunurilor imobile. Aceste căi de formare a bunurilor imobile sunt menționate mai jos în formă de schemă în figura 3.1.

Fifura 3.1 Căile de formare a bunurilor imobile

Dosarul analizat de mine este cu privire la înregistrarea bunurilor immobile formate prin separare, din data 29 iunie 2009, nr. 1240, proprietarul bunului imobil cu numărul cadastral 6449118040, fiind Druguș Mihail Sergiu, domiciliat în raionul Orhei, comuna Mitoc.

Separarea bunului imobil: Separarea este o modalitate de formare a unui bun imobil independent prin desprinderea unei părți din bunul imobil înregistrat. Înregistrarea bunului imobil format prin separare și a drepturilor asupra lui se face în temeiul actului ce confirmă drepturile asupra bunului imobil inițial, al deciziei de formare a bunului imobil și al planului cadastral sau geometric al bunului imobil.

Formarea prin separare se aplică în cazul când din bunul imobil se desprinde o parte pentru a forma un bun imobil independent. Ca rezultat al formării bunurilor imobile prin separare în schimbul unui bun se vor forma două sau mai multe bunuri imobile independente ale aceluiași titular. Este de menționat că procedura de formare se referă la bunul imobil, însă dreptul de proprietate nu se modifică. Astfel proprietar al bunurilor imobile formate prin separare rămâne persoana-proprietar al bunului inițial.

Dosarul conține: decizie cu privire la formarea bunului imobil, prin care sa decis separarea din bunul imobil cu numărul cadastral 6449118040 cu suprafața 0.2812 ha, care a fost înregistrat în baza contractului de vînzare cumpărare, să se formeze două bunuri immobile cu nr. cadastrale: 1) 6449118135 – suprafața 0,0934 ha; 2) 6449118136 – suprafața 0,1052 ha.

Mai conține o cerere cu privire la formarea bunului imobil, fiind specificat subsemnatul, domiciliu, numărul cadastral, prin care se solicit executarea lucrărilor cadastrale în vederea formării unui nou bun imobil, ca obiect de drept independent, prin separare în scopul înstrăinării cu stabilirea hotarelor generale.

Dosarul cadastral conține un studiu privind formarea bunului imobil. Avînd drept bază prevederile Legii cu privire la formarea bunurilor immobile nr. 354 – XV din 28 octombrie 2004 s-a examinat posibilitățile de formare a bunului imobil menționat prin verificarea:

regimul juridic al imobilului inițial;

regimul tehnic al imobilului inițial;

regimul economic al imobilului inițial;

scopul formării bunului imobil;

căile de formare.

În rezultatul examinării documentației existente și verificării datelor prezentate de benificiar se emite un Aviz în care se specifică bunul imobil cu numărul cadastral inițial, destinația terenului.

Actul de constatare pe teren în vederea formării bunului imobil este întocmit în temeiul cererii din 29 iunie 2009 cu privire la examinarea posibilităților de formare a bunului imobil nou în temeiul bunului imobil inițial. În procesul de examinare au fost confruntate datele din Registrul bunurilor imobiliare despre bunul imobil inițial cu datele de pe teren și s-a stabilit, că informația din Registru coincide ce datele de pe teren.

 Se pot forma bunuri atât din bunul imobil proprietate a unei persoane fizice sau juridice, cît și din bunul imobil proprietate comună. În cazul proprietății comune în urma separării se vor respecta aceleași cote de proprietate.

          În rezultatul separări, în registrul bunului imobil inițial:

– se va păstra numărul cadastral a terenului;

– se vor schimba suprafața și hotarele terenului;

– se va menționa actul în temeiul căruia s-a efectuat schimbarea suprafeței;

            Pentru bunul imobil nou format:

– se va atribui număr cadastral;

– se va înregistra bunul imobil în Registrul bunurilor imobile;

– se va întocmi dosarul cadastral.

Atît pentru bunul imobil modificat, cât și pentru bunul imobil nou apărut – documentele ce confirmă dreptul sunt – documentele în temeiul cărora a fost dobîndit bunul imobil inițial, la care se adaugă decizia de formare și planul bunului. 

3.3 Recomandări în scopul îmbunatațirii procesului de înregistrare

Înregistrarea în situația în care proprietarul terenului și construcției este una și aceiași persoană, construcția a fost separată pe încăperi izolate, iar apoi terenul și încăperile izolate au fost înstrăinate. Cum urmează a fi transmis dreptul asupra construcției?

În cazul în care încăperile izolate una cîte una au fost înstrăinate unui proprietar, atunci dreptul asupra construcției poate fi transmis astfel: în ultimul act juridic (contract) se indică că se transmite concomitent cu încăperea izolată și dreptul de proprietate asupra construcției în întregime sau după înstrăinarea tuturor încăperilor izolate se mai întocmește un act juridic în care se indică că se transmite în proprietate construcția în întregime.

Înregistrarea: În temeiul unuia din documentele enumerate mai sus se va înscrie dreptul de roprietate asupra construcției după noul proprietar. În cazul în care noul proprietar solicită radierea înscrierilor din capitolul C se va proceda la formarea prin comasare cu emiterea deciziei de formare respectivă. În acest caz odată cu radierea înscrierilor din Capitolul C în subcapitolul II al capitolului A, B se vor adăuga la documentele de drept decizia de formare și toate documentele ce confirmă dreptul de proprietate asupra apartamentelor, încăperilor izolate. Construcției nu i se atribuie un număr cadastral nou.

În cazul în care încăperile izolate și cota-parte din teren au fost înstrăinate diferitor proprietari, în principiu această situație ar putea fi rezolvată, doar că procedura este mai complexă, implicînd un număr mai mare de persoane. În cazul în care într-o clădire cu altă destinație decît locativă există diferiți proprietari ai încăperilor izolate sau a etajelor (care de fapt se înregistrează tot la nivel de încăpere izolată) aceștia:

– ar putea încheia un contract de societate civilă pentru administrarea patrimoniului comun;

– ar putea crea o Asociație cu statut de persoană juridică care ar administra patrimoniul comun.

Pentru transmiterea dreptului asupra construcției în ambele aceste cazuri se poate încheia un act juridic dintre proprietarul înregistrat și societatea civilă sau Asociația creată de proprietarii încăperilor izolate, care să prevadă transmiterea proprietății asupra construcției proprietarilor încăperilor izolate, după caz cu indicarea cotelor respective.

Înregistrarea:În cazul în care a fost prezentat actul juridic indicat mai sus, dreptul de proprietate asupra construcției se radiază și se efectuează înscrierea „înregistrarea dreptului nu a fost solicitată”. În subcapitolul III al capitolului A,B poate fi înscris dreptul de administrare asupra construcției

conform prevederilor contractului de societate civilă sau actului de constituire a Asociației creată de proprietarii încăperilor izolate. Dacă sunt stabilite cotele părți din părțile de construcție destinate folosinței comune, atunci, analogic condominiului s-ar putea înregistra aceste cote-parți în capitolul C unde sunt înscrise încăperile izolate. De fapt proprietarul construcției până la vânzarea încăperilor ar putea solicita odată cu înregistrarea la nivel de încăperi și calcularea cotelor-părți din părțile comune ale clădirii aferente fiecărei încăperi formate. Respectiv ar putea solicita radierea dreptului asupra construcției și înregistrarea drepturilor asupra încăperilor, precum și a cotelor părți. În cazul înstrăinării încăperilor, concomitent ar înstrăina și cota-parte din părțile din clădire destinate utilizării în comun.

La înregistrarea contactului de schimb fără achitarea sultei se aplică prevederile vânzării-cumpărării (chiar dacă bunul imobil schimbat a fost proprietate personală)? Conform art. 20 din Codul familiei “(1) Bunurile dobândite de către soți în timpul căsătoriei aparțin ambilor cu drept de proprietate în devălmășie, conform legislației. (2) Sunt proprietate în devălmășie bunurile procurate din contul:

a) veniturilor obținute de fiecare dintre soți din:

– activitatea de muncă;

– activitatea de întreprinzător;

– activitatea intelectuală;

b) premiilor, indemnizațiilor și altor plăți, cu excepția celor care au un character de compensare (ajutor material, despăgubire pentru vătămarea sănătățiietc.);

c) altor mijloace comune.

(3) Sunt proprietate în devălmășie a soților bunurile mobile și imobile, valorile mobiliare, depunerile și cotele de participație în capitalul social din instituțiile financiare sau societățile comerciale, care au fost construite, constituite, procurate sau făcute din contul mijloacelor comune, precum și alte bunuri dobândite în timpul căsătoriei, chiar dacă sunt procurate sau depuse penumele unuia dintre soți.

Având în vedere reglementările expuse mai sus, considerăm că în cazul contractului de schimb fără achitarea sultei, încheiat în timpul căsătoriei prin care are loc schimbul unui bun imobil ce aparține cu drept de proprietate personală unuia din soți, noul bun imobil va fi dobândit de către acel soț. Astfel, înregistrarea dreptului de proprietate asupra bunului imobil schimbat se va efectua doar pe numele persoanei indicate în contractul de schimb. În cazul în care însă contractul de schimb a bunului proprietate personală a unuia din soți prevede achitarea unei sulte, atunci dreptul de proprietate asupra bunului schimbat cu achitarea sultei se va înregistra pe numele ambilor soți. Explicați prevederile articolului 371 din Legea cadastrului bunurilor imobile. Articolul 37/1. Excepții de la principiul valabilității drepturilor reale din momentul înregistrării.

(1) Dreptul de proprietate este valabil fără înregistrarea în registrul bunurilor immobile dacă provine din succesiune, accesiune sau vânzare silită ori este dobândit prin efectul unui act normativ, prin expropriere sau în temeiul hotărârii judecătorești. Excepția dată se aplică și dreptului de proprietate confirmat de titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren eliberat la atribuirea gratuită a terenurilor.

(2) Pentru opozabilitatea față de terți, dreptul de proprietate dobândit prin modalitățile indicate în alin. (1) urmează a fi înregistrat în registrul bunurilor imobile.

(3) Dacă dreptul de proprietate asupra bunului imobil a fost cedat succesiv prin modalitățile indicate în alin. (1), iar înscrieri în registrul bunurilor imobile nu s-au făcut, cea din urmă persoană în drept poate cere înscrierea dobândirilor succesive o dată cu înregistrarea dreptului său, prezentând documentele originale ce dovedesc întregul șir al actelor juridice efectuate.

[Art.37/1 introdus prin Legea nr.52-XVI din 09.03.06, în vigoare 14.04.06]

Articolul dat prevede unele excepții de la regula prevăzută de articolul 321 (2) al Codului civil, conform căreia dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile se dobândește din momentul înscrierii în registrul bunurilor imobile.

În contextul dat, atunci când dreptul apare din succesiune (pentru cadastru este necesar prezentarea certificatului de moștenitor), accesiune (pentru cadastru, de regulă, se referă cazul construirii unei clădiri pe terenul proprietate privată), prin vânzare silită (vânzarea care are loc prin intermediul instanței de judecată, organelor de executare a hotărârilor judecătorești, etc.), prin efectul unui act normativ (spre exemplu în temeiul unei hotărâri de Guvern), prin expropriere, precum și în temeiul hotărârii judecătorești (o hotărâre de recunoaștere a dreptului de proprietate), sau în temeiul titlului de autentificare a dreptului deținătorului de teren – dreptul de proprietate se dobândește nu din momentul înscrierii în registru ci mai înainte, respectiv – din momentul moștenirii, din momentul construirii, etc.

Reieșind din aceste prevederi legale în registrul bunurilor imobile sar putea înscrie dreptul de proprietate dobândit prin modalitățile enumerate mai sus, chiar dacă la momentul înregistrării titularul este decedat. Deoarece în acest caz nu apare vre-o contradicție referitoare la dobândirea dreptului de proprietate, căci dreptul este deja dobândit și are loc doar înscriere acestuia în registrul bunurilor imobile. În situația descrisă înregistrarea o poate solicita persoana interesată – moștenitorul.

4. SECURITATEA ACTIVITĂȚII VITALE LA PRIMĂRIA COMUNEI MITOC, RAIONUL ORHEI

4.1 Cerinți de securitate și sănătate a muncii în gospodăriile comunie Mitoc, raionul Orhei

Securitatea și sănătatea muncii are ca obiectiv cunoașterea și înlăturarea perturbațiilor ce pot apărea în procesul de muncă, care pot provoca accidente și îmbolnăviri profesionale. Pentru ași putea atinge scopul securitatea omului în procesul de muncă, securitatea și sănătatea muncii implică existența și funcționarea unui sistem de măsuri și mijloace tehnice, social-economice, organizatorice, de igienă și de medicina muncii.

Securitatea și sănătatea muncii reprezintă un ansamblu de norme care au ca obiect reglementarea relațiilor sociale ce se formează în legătură cu organizarea, conducerea și realizarea procesului de muncă, în scopul prevenirii accidentelor și bolilor profesionale.

Baza normativă a SSM o constituie Constituția Republicii Moldova, Legea Republicii Moldova ,,Cu privire la protecția muncii”, Codul Muncii și alte acte legislative ale Republicii Moldova. Standardele, normele, internaționale, ratificate de Republica Moldova, care stabilesc cerințe de securitate și igienă față de organizarea muncii, mijloacele de producție, procesele tehnologice, locurile de muncă etc.

Legile, standardele, normele, regulile, instrucțiunile de securitate și sănătate a muncii sunt obligatorii pentru toate organele de stat și private, agenților economici indiferent de forma de proprietate, instituțiilor, organizațiilor, toate persoanele oficiale și angajați.

Acțiunea legislației de SSM se extinde asupra tuturor angajaților care se află în relații de muncă cu întreprinderi, instituții, organizații ce au diferite forme de proprietate și de gospodărire, inclusiv cu patroni aparte; asupra membrilor de cooperative, studenților și elevilor școlilor tehnico-profesionale și specializate care fac practica de producție, precum și asupra altor tipuri de activitate, organizate în interesul societății și al statului.

La îndeplinirea obligațiunilor de funcție în calitate de personal administrativ, personal ingineresc – tehnic și slujbaș, în continuare – angajat, se admit persoanele, care au susținut examenul medical la încadrarea în muncă, care au însușit instruirea introductiv–generală, instruirea privind măsurile de apărare împotriva incendiilor, instruirea de securitate și sănătate în muncă la locul de muncă.

Angajatul este obligat:

să îndeplinească cerințele Regulamentului intern și dispozițiile zilnice ale conducătorului său direct;

să țină aminte despre responsabilitatea personală pentru respectarea cerințelor de securitate și sănătate în muncă;

să îndeplinească numai sarcina de muncă pentru executarea căruia a fost instruit și admis de către conducătorul său direct sau ierarhic superior;

în cazul producerii unui accident sau a unui eveniment, care pune în pericol viața și sănătatea sa și/sau a celor din jur, să anunțe imediat conducătorul său direct și să ia măsuri pentru a menține neschimbată situația reală, în care s-a produs accidentul, să acorde primul ajutor medical accidentatului și să contribuie la stabilizarea situației, astfel, încît pericolul să nu să se extindă;

să dea explicații organelor de cercetare a accidentelor de muncă;

să informeze imediat conducătorul său direct despre orice defecțiune a aparatelor electrice de birou, care poate constitui un pericol de accidentare;

să fie în deplină capacitate de muncă pe durata întregului program de lucru, să nu expună la pericol atît persoana proprie cît și pe ceilalți lucrători;

să însușească și să respecte instrucțiunile de protecție a muncii specifice activității prestate și să se autoinstruiască în acest domeniu.

Instrucțiunea privind măsurile de apărare împotriva incendiilor este întocmită în conformitate cu Reglmentarea tehnică ‚,Reguli generale de apărare împotriva incendiilor în Republica Moldova’’ și stabilește cerințele principale ai securității incendiare pentru lucrătorii tuturor profesiilor.

Reaponsabilitatea personală privind asigurarea apărării împotriva incendiilor la întreprindere și la subdiviziunile acesteia în conformitate cu legislația în vigoare o poartă conducătorii.

Cauzele principale a incendiului pot fi:

focul deschis;

scînteia;

temperatura ridicată a aerului;

încălcarea regulilor de exploatare a instalațiilor electrice;

încălcarea regulilor de securitate incendiară;

încălcarea regimului de păstrare și folosire a substanțelor ușor inflamabile;

rezultatul avariei;

încălcarea în stare de proiectare.

În scopul prevenirii la timp și luptei împotriva incendiului toate întreprinderile trebuie să fie dotate cu mijloace de prima intervenție în caz de incendiu: stingătoare în conformitate cu reglementările în vigoare; apă din hidranți incendiari, robinete incendiare, rezervoare și butoaie; nisip; inventar antiincendiar.

4.2 Măsurile de ameliorare a securității și sănătății

În evoluția sa ulterioară, legislația muncii a preluat direct preocuparea pentru asigurarea sănătații și securității salariatului. În prezent, legea impune, prin norme imperative, obligațiile angajatorului, drepturile si obligațiile salariatului, ca și ale altor subiecte de drept.

Regulile directoare (conceptuale) ale reglementarii sanatatii si securitatii in munca sunt urmatoarele:

A. Întreaga materie a asigurării sănătății și securității în muncă pentru salariați este reglementată prin norme legale imperative ca excepție de la principiile generale în această materie, sfera negocierii individuale este extrem de restrînsă. Explicația constă în faptul că asigurarea securitații și sănătății în muncă constituie și o problemă de interes general, public, a statului însuși.

B. Sfera persoanelor care sunt protejate prin normele din această materie este mai largă decît cea a salariaților. Aceasta cuprinde, practic, pe toți cei care, într-o formă sau alta, lucrează în cadrul unui angajator, inclusiv elevii și studenții aflați în perioada de practică, dar și voluntarii. De aceea, legea utilizează, de regulă, noțiunea de „lucrător”.

C. Orice angajator– ca persoană juridică sau ca persoana fizică – este obligat să respecte normele legale privind securitatea și sănătatea în muncă. În acest scop,  angajatorul dispune de următoarele instrumente esențiale:

– Instrucțiunile proprii referitoare la asigurarea securității și sănătății în muncă, elaborate pe baza și în aplicarea normelor legale. Contractul colectiv de muncă, chiar dacă legea nu prevede expres, poate să cuprindă și norme referitoare la acest domeniu.

– Comitetul pentru sănătate și securitate în muncă existent, de regulă, în cadrul unităților cu participarea bipartita (angajatori și salariați) și a medicului de medicina muncii. Se constituie la nivelul fiecărui angajator – persoană juridică, din sectorul public, privat și cooperatist, inclusiv cu capital străin, care desfășoară activități pe teritoriul Moldovei – avînd încadrați mai mulți salariați, cu scopul de a asigura implicarea salariaților în elaborarea și aplicarea deciziilor în domeniul protecției muncii.

          D. Răspunderea legală pentru aplicarea măsurilor de securitate și sănătate în muncă revine angajatorului. Faptul că acesta încredințează aplicarea acestor măsuri unei societăți specializate, pe baze contractuale, nu elimină, potrivit legii, răspunderea sa. Tot astfel, faptul că și salariatul are obligația de a respecta măsurile în cauză nu înlătură raspunderea angajatorului dacă acestea sunt insuficiente.

          În scopul materializării acestei răspunderi legale, angajatorul are urmatoarele obligații principale:

– să evalueze riscurile existente la fiecare loc de muncă;

– să-l informeze pe salariat cu privire la aceste riscuri;

– să-l instruiască pe salariat care sunt și cum anume să respecte normele de sănătate și securitate în muncă;

– să obțina, anterior începerii activității, autorizația legală referitoare la asigurarea măsurilor de sănătate și securitate în muncă;

– să adopte aceste măsuri și să le aplice efectiv (de încălzire, de iluminat etc);

– să adopte măsurile de prim-ajutor, de stingere a incendiilor, de evacuare a personalului în caz de pericol.

Salariatul are urmatoarele obligații principale:

– să respecte normele de sănătate și securitate în muncă;

– să comunice imediat angajatorului, prin superiorul ierarhic, orice accident de muncă sau boală profesională;

– să comunice imediat orice situație pe care, din motive întemeiate, o consideră un pericol pentru el sau colegii lui.

Neîndeplinirea de către salariat a obligațiilor evidențiate mai sus atrage sancționarea disciplinară.

E. Angajatorul urmărește, potrivit legii, ca, prin măsurile de sănătate și securitate în muncă, să nu se producă un accident de muncă sau o boală profesională.

Accidentul de muncă este definit ca acel eveniment – brusc, neașteptat – care produce incapacitate de muncă. Incapacitatea trebuie sș fie de cel puțin 3 zile ori să fi produs invaliditate sau deces. Accidentul de muncă poate fi individual sau colectiv.

Boala profesională nu intervine datorită unui eveniment brusc, neașteptat – precum accidentul de muncă – ci, dimpotrivă, din cauza factorilor nocivi de la locul de muncă care produc, treptat, o anumită afecțiune (fizică sau psihică).

Atît accidentul de muncă cît și boala profesională se cercetează și se constată întotdeauna, cel puțin cu participarea angajatorului sau, după caz, a organelor teritoriale ale inspecției muncii și a medicului de medicină muncii (în cazul bolilor profesionale).

Răspunderea juridică pentru încălcarea normelor privind sănătatea și securitatea în muncă poate să îmbrace următoarele forme:

răspunderea disciplinară, fie a salariatului care, avînd funcție de conducere, nu a luat măsurile obligatorii, fie a salariatului, care, în procesul muncii, a încălcat normele de sănătate și securitate în muncă;

răspunderea patrimonială atunci cînd, prin fapta unuia dintre salariați, s-a încălcat disciplina muncii, dar s-a produs și un prejudiciu material angajatorului;

răspunderea contravențională cînd fapta salariatului cu funcție de conducere sau de execuție constituie, potrivit legii, contraventie sau, mai precis, și contravenție.

Componența, atribuțiile specifice și funcționarea comitetului de securitate și sănătate în muncă sunt reglementate prin hotărâre a Guvernului.

4.3 Elaborarea instrucțiunii de securitate și sănătate a muncii pentru dereticătoare de întreprinderi în OCT Orhei

“APROBAT” “APROBAT”

Proces Verbal al Prefectul Consiliului

Ședinței Comitetului raional Orhei

Sindical

“№___233_______ “№___135____

“_20__”__05__ 2008 “_22_”__05__ 2008

Instrucțiune de protecție a muncii pentru dereticătoare de încăperi în OCT Chișinău

№___406_______

1 Cerințe generale de securitate

1.1 La dereticarea încăperilor se admit angajați care au însușit instructajul introductiv general și instructajul la locul de muncă în domeniul protecției muncii.

1.2 Dereticătoarea trebuie să posede de grupul I în domeniul electrosecurității.

1.3 Dereticătoarea trebuie să susțină examenul medical periodic.

1.4 Deriticătoarea este obligată:

1.1.1 Să îndeplinească cerințele regulamentului de ordine interioară și dispozițiile zilnice ale conducătorului său direct;

1.1.2 să utilizeze echipamentul individual de lucru și echipamentul individual de protecție din dotare, corespunzător scopului pentru care a fost acordat;

1.1.3 să țină aminte despre răspunderea personală pentru respectarea regulilor protecției muncii și securitatea colegilor săi;

1.1.4 să îndeplinească numai lucrul pentru executarea căruia a fost instructat și admis de către conducătorul său direct;

1.1.5 să renunțe la îndeplinirea dispozițiilor, cerințele cărora contravin regulilor protecției muncii;

1.1.6 să întrerupă activitatea și să refuze să o continue dacă nu sunt respectate cerințele de securitate, cu condiția că astfel să nu dea naștere unui pericol iminent de accidentare sau îmbolnăvire profesională și să-și anunțe conducătorul direct;

1.1.7 să anunțe imediat conducătorul său direct în cazul producerii unui accident de muncă și să ia imediat măsuri pentru acordarea primului ajutor și stabilizarea situației astfel încît pericolul să nu se extindă;

1.1.8 să semnalizeze imediat conducătorului direct al locului de muncă despre orice defecțiune sau altă situație care poate constitui un pericol de accidentare și/sau îmbolnăvire profesională;

1.1.9 să nu admită prezența persoanelor străine la locul de muncă;

1.1.10 să mențină încăperile, din punct de vedere al mediului, într-o stare corespunzătoare cerințelor de securitate și igienă;

1.1.11 să nu permită ridicarea, deplasarea distrugerea unui dispozitiv de protecție, sau să nu o facă el însuși, să nu împiedice aplicarea metodelor și procedurilor adoptate în vederea reducerii/eliminării pericolului de accidentare și/sau îmbolnăvire profesională;

1.1.12 să fie în deplină capacitate de muncă pe durata programului de lucru, astfel încît să nu expună la pericol atît persoana proprie, cît și pe ceilalți angajați;

1.1.13 să însușească și să respecte instrucțiunile de protecție a muncii specifice activității prestate;

1.1.14 să dea relațiile solicitate de organele de cercetare a accidentelor de muncă.

1.5 Nu se admite utilizarea băuturilor alcoolice și a drogurilor la serviciu, prezența de lucru în stare de ebrietate sau sub influența drogurilor.

1.6 La deriticarea încăperilor principalii factori periculoși și nocivi sunt: curentul electric, cădere de la înălțime, praf, zgomot, suprafețe lunecoase, gaze nocive la utilizarea clorurei de var, prăbușirea diverselor stive, căderea în goluri deschise, etc.

1.7 Dereticătoarei i se acordă următorul echipament individual de protecție: halat de bumbac, mănuși combinate, mănuși și cizme de cauciuc.

1.8 Dereticătoarea care utilizează echipamente de muncă cu acționare electrică trebuie să cunoască măsurile de protecție contra electrocutării și metodele de acordare a primului ajutor medical.

1.9 În scopul asigurării electrosecurității dereticătoarea este obligată să îndeplinească următoarele cerințe:

– pentru evitarea electrocutării nu se admite contactarea cu părțile conductoare deschise neizolate ale instalațiilor electrice, cu conductoarele neizolate; să nu execute în mod samovolnic reparații și conectări a conducătoarelor electrice;

– instalarea lămpilor electrice, conectarea în rețeaua electrică a echipamentului de muncă trebuie să le îndeplinească numai personalul electrotehnic (electricianul de serviciu);

– conectarea în rețeaua electrică a echipamentului de muncă cu acționare electrică se admite numai prin dispozitive special destinate pentru acest scop;

– la executarea lucrărilor cu ajutorul sculelor cu acționare electrică se admit numai dereticătorii care dispun de grupul I în domeniul electrosecurității;

– nu se admite repararea și regularea echipamentului de muncă cu acționare electrică, utilizarea lui, dacă se simte cîtuși de puțin acțiunea curentului electric;

– sculele cu acționare electrică primite de dereticător nu se admite să fie predate altor angajați;

– în calitate de corp electric mobil se permite numai utilizarea corpurilor special destinate pentru acest scop de o tensiune nu mai mare de 12V;

– se interzice folosirea corpurilor de iluminat staționare în calitate de iluminare mobilă;

– despre toate cazurile de rupere a conductoarelor electrice, deteriorarea legării la pământ și a echipamentului electric trebuie informat conducătorul direct sau electricianul de serviciu.

1.10 În scopul asigurării securității antiincendiare dereticătoarea este obligată să îndeplinească următoarele cerințe:

– fumatul se admite numai în locuri special destinate, dotate cu urne și mijloace antiincendiare;

– să nu aprindă ruguri, să nu ardă gunoi și deșeuri;

– deșeurile inflamabile după fiecare schimb trebuie să fie strânse de la locul de muncă și din încăperi și evacuate în locuri special destinate la o depărtare nu mai mică de 50 m de clădiri și depozite;

– să nu lase fără supraveghere echipamentul de muncă cu acționare electrică, aparate de încălzit, aparate de casierie, mașini de calcul, de dactilografiat și multiplicat, aparate de radio, televizoare, etc. conectate în rețeaua electrică;

– să nu blocheze accesul și trecerile spre mijloacele antiincendiare.

1.11 Dereticătoarea care nu îndeplinește cerințele instrucțiunii de protecție a muncii prezentate va fi trasă la răspundere în conformitate cu legislația în vigoare.

2 Cerințe de securitate pînă la începerea lucrului

2.1 Pînă la începerea lucrului dereticătorul este obligat:

să îmbrace cu acuratețe echipamentul individual de lucru, să pregătească și să examineze echipamentul individual de protecție.

2.2 La utilizarea aspiratorului de praf, parchetarului electric, a mașinii de spălat podele, etc., pînă la conectarea lor în rețeaua electrică se controlează corespunderea tensiunii, starea cablului de alimentare și a conectărilor cu fișe.

3 Cerințe de securitate în timpul lucrului

3.1 Podelele în încăperi trebuie să fie întotdeauna curate și uscate. Fărâmiturile, bucățile, cioburile de veselă stricată, lichidele și uleiurile vărsate se strâng imediat de pe podea.

3.2 Dereticarea încăperilor se execută cu inventarul respectiv. Nu se admite strângerea gunoiului și a deșeurilor cu mîna.

3.3 Nu se admite dereticarea încăperilor în care iluminarea este insuficientă.

3.4 Căldarea se umple cu apă fierbinte nu mai mult de ¾ din volumul ei.

3.5 La dereticarea încăperilor în apropierea stivelor și a rafturilor se controlează stabilitatea lor. În cazul instabilității lor sau a posibilității căderii (prăbușirii) materialelor stivuite se informează conducătorul său direct sau administrația.

3.6 La spălarea podelelor se încredințează de lipsa așchiilor, cuielor și altor obiecte ascuțite.

3.7 Podeaua se șterge pînă la uscarea ei definitivă.

3.8 La utilizarea mijloacelor dezinfectate și a detergenților se îmbracă mănuși de cauciuc.

3.9 Masa varului nu trebuie să depășească 100g la o căldare de apă clorată.

3.10 La dereticarea încăperilor dereticătorul trebuie să fie atent în apropierea găurilor de control, pantelor, scărilor și ușilor.

3.11 Pînă la permutarea mesei, raftului, dulapului, etc. se încredințează în lipsa, sau după necesitate se îndepărtează toate obiectele care pot cădea de pe ele.

3.12 Nu se admite ștergerea și spălarea ferestrelor și vitrinilor la care cercevelele sunt deteriorate sau nu sunt stabilite, cît și a celor cu geamurile stricate.

3.13 Nu se admite utilizarea suporturilor ocazionale, lăzilor, poloboacelor, etc. în calitate de mijloace de ridicare.

3.14 La executarea lucrărilor la înălțime se utilizează scări sprijinite și scări duble în stare perfectă dotate cu capete metalice ascuțite sau cu căptușeală din cauciuc, în dependență de învelișul podelei. Al doilea angajat îl asigură pe executor.

3.15 Nu se admite instalarea scărilor cu un unghi mai mare de 600 față de podea.

3.16 Nu se admite a lăsa cîrpe ori alte diverse obiecte pe utilaje, mașini, aparate și echipamente electrice.

3.17 Ștergerea aparatelor și a echipamentului electric se admite numai după deconectarea lor din rețeaua electrică.

3.18 Dacă în procesul dereticării se va simți acțiunea curentului electric pe radiatoare, conducte, etc., dereticătorul este obligat să suspendeze imediat lucrul și să informeze electricianul de serviciu, conducătorul său direct sau administrația.

4 Cerințe de securitate în situații de avarie

4.1 În situații de avarie (ruperea conductei cu aburi, apă, gaz, căldură, etc.) dereticătorul este obligat să acorde primul ajutor medical accidentatului (în caz de traumare), să informeze conducătorul său direct și să participe la lichidarea consecințelor avariei.

4.2 La apariția situației de avarie dereticătorul este obligat să suspendeze imediat lucrul, să preîntîmpine colegii despre pericol, să părăsească zona periculoasă, să informeze conducătorul său direct și să participe la lichidarea consecințelor situației date.

4.3 În caz de incendiu dereticătorul este obligat să preîntîmpine colegii despre pericol, să solicite ajutorul echipei de pompieri și să participe la stingerea focului (flacăra se stinge cu nisip, pînză de cort, apă, stingătoare). Dereticătoarea este obligată să cunoască metodele de acordare a primului ajutor medical în caz de arsuri. Nu se admite tragerea de pe locurile arse a îmbrăcămintei și scoaterea de pe rană a albiturilor lipite. Locurile arse se spală cu apă curată, ulterior cu o soluție slabă de acid acetic sau boric. În cazul arsurilor ochilor se aplică comprese din soluție slabă de acid boric.

4.4 În caz de electrocutare accidentatul imediat se eliberează de sub acțiunea curentului electric, deconectînd rețeaua cu întrerupătorul sau printr-o metodă de rupere a ei. Dacă aceste acțiuni sunt imposibile, accidentatul trebuie separat de părțile conductoare folosind echipamentul de protecție sau obiecte uscate care nu conduc curentul electric. Pînă la sosirea medicului, dacă accidentatul nu respiră se execută respirația artificială și masajul exterior al inimii, atrăgînd atenție la starea pupilelor accidentatului. Pupilele mărite indică la agravarea bruscă a circuitului sîngelui la creier. În acest caz readucerea la viață se începe imediat.

4.5 În caz de intoxicație pînă la sosirea medicului:

4.1.1 accidentatul se scoate la aer curat;

4.1.2 se eliberează de tot ce împiedică respirația lui (se deschide gulerul, se scoate centura, brîul, etc.);

4.1.3 gura se curăță de mucozitate cu ajutorul tifonului, și se dă să miroase bioxid de amoniu.

5 Cerințe de securitate la terminarea lucrului

5.1 Se deconectează de la rețeaua electrică echipamentul de muncă cu acționare electrică și se pune la păstrare în locul destinat.

5.2 Echipamentul individual de lucru și echipamentul individual de protecție se curăță de praf și murdărie.

5.3 Fața și mâinile se spală cu apă caldă și săpun.

5.4 Despre toate neajunsurile depistate în timpul lucrului se informează conducătorul său direct sau administrația.

A elaborat: studenta an. 4, gr. 2, Zubco Irina

Conducătorul: lector superior universitar, Ceban Rodica

Consultant PM.: lector superior universitar, Ulier Anatol

4.4 Măsurile de ameliorare și de protecției mediului ambiant în primăria comunei Mitoc, raionul Orhei

Mediul ambiant (înconjurător) reprezintă totalitatea factorilor care asigură menținerea echilibrului ecologic și determină condițiile de viață pentru om și de dezvoltare a societății. Factorii de mediu (factorii ecologici) sunt componente ce acționează asupra organismelor influențîndu-le manifestările vitale.

Factorii de mediu pot fi:

– abiotici (fără viață):

– apa (hidrosfera);

– aerul (atmosfera);

– solul si rocile (litosfera).

– biotici (cu viață): viețuitoarele;

– antropici (creați prin activitatea umană).

Protecția mediului ambiant a apărut ca problemă a omenirii numai în zilele noastre. În prezent, bogațiile și sursele de energie sunt afectate în așa măsură încît se prevede epuizarea rapidă a unora din ele (specii de animale și plante dispărute, zone fertile transformate în deșeuri), dacă nu se iau măsuri de protecție a mediului înconjurător. Omul a contribuit la deteriorarea mediului înconjurător prin: defrisarea pădurilor; suprapășunatul; construirea de lacuri de acumulare, baraje, canale etc. ; exploatarea exagerată a faunei terestre, a resurselor oceanice, a subsolului etc.; poluare.

Poluarea este un complex de fenomene care a schimbat sau tinde să schimbe mediul ambiant în detrimentul echilibrului ecologic natural. Poluarea constă în impurificarea mediului cu diferite substanțe numite poluanți, din cauza activităților umane.

Poluarea atmosferei este consecința exclusivă a unei activități umane si constă în prezența în aer a substanțelor străine.

Principalii poluanți ai atmosferei sunt:

compușii carbonici: CO (monoxid de carbon – poluantul cel mai răspîndit care provine de la vehicule, incendii, erupții vulcanice și din siderurgie, petrochimie etc.), CO2 (dioxid de carbon–provine din combustie), CH4 (metan–provine din exploatarea petrolului și din agricultură);

compușii sulfurici: SO2 (dioxid de sulf–provine din arderile combustibililor, erupțiile vulcanice, metalurgie etc.), SO3 etc. ;

compușii azotului:NO, NO2 – provin de la vehicule;

poluanții minerali: Fe, Pb, silicați etc.;

pulberi: cenușă, fum (provenite din industria cimentului, siderurgică);

substanțe radioactive: pulberi, deșeuri – provin din industria extractivă de substanțe radioactive, reactori nucleari, industrie, agricultură, activități militare etc.;

praful bacterian;

undele mecanice – trepidații, sunete, vibrații, ultrasonore etc.

Măsurile de ameliorare a mediului sunt pentru:

combaterea poluării aerului: îmbunătățirea tehnologiilor, dispersarea poluanților la mare înălțime, amplasarea industriilor poluante departe de orașe, creșterea zonelor verzi etc..

ameliorarea smogului: construirea de vehicule cît mai puțin poluante, îmbunătățirea calității carburanților și controlul riguros al emisiilor gazelor;

ameliorarea efectului de seră: reducerea producției de CO2 și stoparea defrișărilor;

curațarea apei: folosirea stațiilor de epurare, construirea unor baraje, diguri sau bazine speciale de colectare a deșeurilor și reziduurilor;

ameliorarea stratului de ozon: eliminarea totală a freoanelor;

combaterea poluării solului: plantarea arborilor, construirea unor zone de depozitare a gunoaielor, folosirea judicioasă a substanțelor chimice etc..