Analiza Comparativa Privind Creditele Ipotecare la Bancile Semnificative din Romania

Analiză comparativă privind creditele ipotecare la bancile semnificative din România

Cuprins

Introducere

Creditare bancară. Noțiuni generale.

Creditul bancar-noțiuni introductive.

Creditul bancar-Criterii de clasificare, funcții și rol.

Condiții și modalități de creditare.

Riscul bancar.

„Supracreditarea” – incident al creditării.

Creditul ipotecar în România.

Creditul ipotecar- caracteristici generale.

Modalitați de acordare a creditului ipotecar.

Creditul ipotecar pentru investiții imobiliare.

Analiză comparativă a creditului ipotecar oferit de băncile semnificative din România.

Banca Comercială Română, Banca Transilvania și Raiffeisen Bank- prezentare generală.

Creditul ipotecar la Banca Comercială Română, Banca Transilvania si Raifeisen Bank.

Analiză comparativă a creditului ipotecar la cele trei bănci.

Prima casa versus creditul ipotecar. Studiu de caz.

Prima Casa la Banca Comercială Română, Banca Translivania și Raiffeisen Bank.

Studiu de caz privind creditul Prima Casă și creditul ipotecar la cele trei bănci.

Creditul ipotecar din România versus creditul ipotecar din Italia.

Concluzii si propuneri.

Bibliografie

Anexe

Introducere

Această lucrare este o sinteză a elementelor fundamentale ce caracterizează creditul bancar și mai exact creditul ipotecar pentru persoanele fizice. Acesta a cunoscut o evoluție amplă atât în exterior, cât și în țara noastră. În ultimii ani instituțiile bancare au devenit din ce în ce mai permisive în legatură cu oferta de credite prezentate populației, din cauza tendințelor de diminuare a marjelor de dobândă, ca urmare a scăderii inflației din ultima perioadă.

Creditul ipotecar este o expresie foarte des întâlnită pe buzele românilor, mai ales în randul celor tineri. Acest credit a devenit una dintre principalele surse de finanțare pentru achiziția, construcția, extinderea sau chiar modernizarea unui imobil. Creditele reprezintă un domeniu foarte dinamic și vast, atât cantitativ, cât și calitativ, a cărui evoluție subliniază progresul tehnologic, economic și chiar progresul omenirii.

Prezenta lucrare este constituită din patru mari capitole începând cu partea teoretică și sfârșind cu cea practică. Primul capitol sintetizează câteva date generale despre credit, în special creditul bancar. Următorul capitol prezintă apariția și evoluția creditului ipotecar pe piața românească, dar și necesitatea acestui tip de credit. Tot în cadrul acestui capitol sunt subliniate modalitățile de acordare a creditului ipotecar, dar și creditul ipotecar pentru investiții imobiliare. Partea practică debutează o dată cu al treilea capitol și conține date privind evoluția creditului ipotecar la trei bănci semnificative din România, cum ar fi Banca Comercială Română, Banca Transilvania și Raiffeisen Bank. În ultima partea a studiului de caz, și anume în capitolul patru, am realizat o comparație între creditul ipotecar și programul Prima Casă, am mers și peste granițe făcând o scurtă analiză a creditului ipotecar oferit de băncile din Italia. Am continuat să analizez creditul ipotecar acordat românilor rezidenți în Italia de către Intesa Sanpaolo Bank. Revenind pe teritorul românesc, am realizat o scurtă prezentare a programului A doua casă.

Capitolul 1

Creditare bancară . Noțiuni generale.

Acordarea de credite reprezintă funcția principală a băncilor, regăsită în bilanțul instituțiilor creditoare pe partea de activ. Fiecare bancă are normele sale de creditare, însă sunt și cazuri de excepție când Comitetul de Credite se întrunește în vederea analizării expunerii la rsicul în cauză pentru a-și da acordul de finanțare a creditului respectiv.

Operațiunea de creditare reprezintă procesul prin care banca pune la dispoziția clienților fondurile solicitate sau își ia un angajament prin semnătură în favoarea acestora.

Etimologic, cuvântul „credit” este de origine latină „creditum” și înseamnă a crede sau a avea încredere.

Creditul bancar reprezintă relația (economică) bănească stabilită între o persoană fizică sau juridică numită creditor, care acordă un împrumut de bani sau care vinde mărfuri sau servicii pe datorie, și o altă persoană fizică sau juridică numită debitor, care primește împrumutul sau cumpără pe datorie.

Creditul se bazează pe un contrat încheiat între o instituție financiară de credit sau o bancă și o persoană fizică sau juridică careia i se acordă o sumă de bani pentru a o putea folosi o perioadă de timp determinată, având un anumit scop. Pentru a putea folosi suma de bani respectivă, beneficiarul creditului trebuie să plătească dobândă, comisioane și alte costuri pe care creditul le implică. Această sumă tebuie rambursată la termenul/termenele prevăzute în contract.

Creditul bancar. Noțiuni introductive

În literatura de specialitate, conceptul de credit îmbracă două forme, și aume juridică și economică. Forma juridică oferă creditului calitatea de a exprima o convenție între creditori și debitori, convenție care ajută procesul de producție și de circulație a mărfurilor. Din punct de vedere economic, creditul reprezintă relațiile de repartiție a unei părți din produsul naționa brut sau din venitul național, în scopul satifacerii unor anumite nevoi de capital.

Creditul conține următoarele elemente:

Participanții la relația de credit (debitoul și creditorul)

Promisiunea de rambursare și garantare a creditului

Scadența

Dobânda

Consemnarea

Transferabilitea

Participanții la relația de credit. Agenții economici se manifestă în calitate de creditori din cauza faptului că ei pot genera profit și totodată, ei caută cele mai bune oportunități de plasament al acestuia pe piața financiară. Populația are calitatea de debitor atunci când solicită împrumuturi pentru a finanța nevoile de consum și de investiții.Dar populația îmbracă și forma de creditor prin consituirea de depozite și prin achiziționarea de titluri de natur acțiunior și obligațiunilor, dar și a altor acive financiare. Statul îmbracă forma de creditor în rare cazuri ca urmare a excedentelor bugetare și a utilzării acestora în finanțarea deficitelor de care se lovesc anumite segmente ale pieței financiare naționale și internaționale. Atragerea de resurse de la agenții economici și de la populație prin emiterea de titluri de stat în scopul acoperirii deficitului bugetar conferă staului calitatea de debitor.

Promisiuneaa de rambursare și garantare a creditului reprezintă obligația debitorului de a înapoia, la scadență, valoarea împrumutată, plus dobânda, ca preț al acestuia. Dar nu întotdeauna debitorul se află în situația în care poate rambursa creditul. Există situații în care debitorul se află în incapacitate de plată. Într-o economie care se bazează pe schimburi, garantarea creditului se face, în general, prin gaj și ipotecă. Garanțiile se împart în două mari categorii, și anume garanții persoane care reprezintă angajamentul asumat de o persoană fizică sau juridică de a respecta obliația debitorului în cazul în care acesta nu o execută el însuși și garanții reale fiind reprezentate de bunuri individualizate pentru garantarea creditului, acestea pot lua form gajurilor sau ipotecilor și reprezintă singurele garanții ce asigură băncii un privilegiu în raport cu alți creditori. Gajul reprezină o formă de garanție constituită la creditor sau la un terț acceptat de acesta, pentru ca banca să poată avea siguranța îndeplinirii de către debitor a obligațiilor ce-i revin pe baza contractului de credit.

Scadența reprezintă termenul de rambursare stabilit în contractul de credit și diferă în funcție de particularitățile sectorului de activitate. Scadența are o mare varietate, și anume, de la termene foarte scurte (24 de ore- termen practicat între bănci pee piețele monetare) și până la termene de 30-50 de ani pentru creditele care privesc construcțiile de imobile.

Dobânda este o componentă esențială a creditului și reprzintă prețul capitalizat pe care debitorul îl plătește pentru dreptul care i se acoră, și anume cel de a folosi suma împumutată. Dobânda îmbracă două forme, și anume fixă și variabilă. Dobânda fixă este stabiilită în contract, iar cea variabilă se modifică periodic în funcție de presunile inflaționiste și de evoluția nivelului dobânzii de pe piață.

Calculul dobânzii:

Dobânda simplă:

D= masa dobânzii

C=capitalul împrumutat

t=timpul în zile

r=rata dobânzii

Dobânda compusă:

n=numarul de luni sau ani

Transferabilitatea. Această operațiune de transfer implică o relație de vânzare-cumpărare, în care creanța față de debitor este cesionată.

Creditul bancar- Criterii de clasificare, funcții și rol.

Pentru a face o analiză mai bună a creditelor, în continuare voi realiza o clasificare amănunțită a acestora.

După natura economică și participanții la relația de creditare:

Crediul comercial

Ceditul bancar

Creditul de consum

Creditul obligator

Creditul ipotecar.

După calitatea debitorului:

Creditul acordat persoanelor fizice

Creditul acordat persoanelor juridice.

După calitatea debitorului și a creditorului:

Creditul public

Creditul privat.

După scopul acordării creditului:

Credite de producție

Credite de circulație

Credite de consum.

După natura garanțiilor:

Credite reale

Credite personale.

După întinderea drepturilor creditorului:

Credite denunțabile

Credite nedenunțabile

Credite legale.

După modul de stingere a obligațiilor de plată:

Credite amortizabile

Credite neamortizabile.

După termenul de rambursare:

Credite pe termen scurt

Credite pe termen mijlociu

Credite pe termen lung.

Creditul bancar se împarte în:

Credite pentru persoane fizice:

Creditul nenominalizat

Creditul auto

Creditul ipotecar

Creditul imobiliar

Creditul pentru bunuri de folosință îndelungată

Cardul de credit

Overdraft

Creditul punte.

Credite pentru persoane juridice:

Credite pe termen scurt(<1 an)

Linia de credit

Creditul pentru finanțarea stocurilor

Creditul de trezorerie- nevoi temporare

Creditul pe documente de plată

Creditul de scont

Factoringul

Creditul pe descoperit de cont

Scrisori de garanție bancară

Creditul pentru facilități de cont

Credite pe termen mediu și lung(>1 an)

Creditul pentru cumpărarea de acțiuni și active

Creditul pentru investiții

Creditul ipotecar

Creditul promotor

Creditul de forfetare

Creditul pentru activitatea de leasing.

Funcțiile creditului sunt atât de natură microeconomică, cât și de natură macroeconomică.

1). Funcția distributivă. Această funcție constă în mobilizarea resurselor bănești disponibile la un moment dat în economie și redistribuirea lor prin acordarea de credite spre anumite ramuri, sectoare de activitate care au nevoie de fonduri de finanțare. Tot prin funcția distributivă, creditul participă la concentrarea capitalului și dirijarea acestuia spre acțiuni de mare anvergură, profitabile pentru întreaga societate.

2). Funcția de transformare a economiilor în investiții. Această funcție concretizează una dintre legile obictive ale economiei de piață, și anume realizarea echilibrului macroeconomic, conform ecuației E=I, unde E înseamnă economiile, iar I reprezintă investițiile. Orice persoană poate economisi o anumită sumă de bani, mai mică sau mai mare, în funcție de venitul și comportamentul economic al acestuia. Creditul este cel care pune la dispoziția întreprinzătorului capitalul necesar, făcând posibilă transformarea economiilor, altfel inactive în investiții. Sub acest aspect, creditul reprezintă un important factor al creșterii economice.

3). Funcția de emisiune monetară. În urma consolidării ideii de credit bazat pe încrederea între participanții la activitatea economică, a luat ființă moneda fiduciară, cu valoare fictivă întemeiată pe bază de încredere. Au apărut numeroase alte instrumente de tehnici de plată cum ar fi viramentul, cecul, compensația, cambia, trata, etc. Aceste tehnici au condus la diminuarea numerarului din circulație și la creșterea monedei scripturale în mari proporții.

4). Funcția de asigurare a stabilității prețurilor. Această funcție se ef legile obictive ale economiei de piață, și anume realizarea echilibrului macroeconomic, conform ecuației E=I, unde E înseamnă economiile, iar I reprezintă investițiile. Orice persoană poate economisi o anumită sumă de bani, mai mică sau mai mare, în funcție de venitul și comportamentul economic al acestuia. Creditul este cel care pune la dispoziția întreprinzătorului capitalul necesar, făcând posibilă transformarea economiilor, altfel inactive în investiții. Sub acest aspect, creditul reprezintă un important factor al creșterii economice.

3). Funcția de emisiune monetară. În urma consolidării ideii de credit bazat pe încrederea între participanții la activitatea economică, a luat ființă moneda fiduciară, cu valoare fictivă întemeiată pe bază de încredere. Au apărut numeroase alte instrumente de tehnici de plată cum ar fi viramentul, cecul, compensația, cambia, trata, etc. Aceste tehnici au condus la diminuarea numerarului din circulație și la creșterea monedei scripturale în mari proporții.

4). Funcția de asigurare a stabilității prețurilor. Această funcție se efectuează prin reglementarea dimensiunilor cererii și ofertei de mărfuri și servicii, luând ființă consumul pe de o parte și stocurile, pe de altă parte. Așadar, dacă anumite mărfuri a căror producere are un caracter sezonier, cum ar fi uleiul, zaharul, produsele din fructe), ar fi aduse toate pe piață în momentul realizării lor, oferta ar deveni disproporționat de mare în raport cu cererea și în acel moment am asista la o cădere a prețurilor, care va fi urmată de o creștere exagerată a prețurilor. Pentru a se putea preveni asemenea situații care ar perturba echilibrul economic se folosește un instrument al creditului, și anume warantul, care oferă proprietarilor mărfurilor posibilitatea depozitării lor și obținerii anticipat a contravalorii acestora.

Datorită funcțiilor pe care le îndeplinește, creditul generează o serie de efecte favorabile, spre exemplu:

Sporirea puterii productive a întreprinderilor prin redistribuirea capitalului

Concentrarea capitalului

Diminuarea cheltuielilor pe care le implică circulația monetară

Adaptarea elastică a masei de bani în circulație la necesarul economiei.

Relațiile existente între bancă și client sunt de fapt relațiile dintre creditor și debitor. Banca poate ocupa locul de debitor, iar clientul poate fi creditorul. Reversul acestei situații este în momentul în care clientul împrumută bani de la bancă. Banca este păstrător al banilor, dar aceasta poate utiliza fondurile în scopul unor afaceri, doar dacă își asumă responsabilitatea de a restitui, la cerere, valoarea depozitelor.

Condiții și modalități de creditare.

Prezentarea și depunerea cererii de credit la bancă

Cererea de credit adresată băncii trebuie să conțină următoarele elemente:

Identificarea persoanei care colicită creditul respective

Suma solicitată alături de moneda în care se vrea creditul și perioada de timp în care clientul va rambursa suma respectivă.

Copie după primele și ultimele două pagini ale cărții de muncă sau alte documente doveditoare de venit

Adeverința de venit

Factură de utilități pentru a se putea demonstra domiciliul solicitantului.

Copie după cartea de identitate a solicitantului și copii după cartțile de identitate ale giranților, și copie după certificatul de căsătorie al solicitantului, dacă este cazul

Declarații notariale ale giranților prin care aceștia sunt obligați să plătească băncii sumele neachitate de solicitantul creditului.

Analiza dosarului de credit

Dosarul de creditare conține răspunsul băncii pentru următoarele obiective:

Să decidă dacă va înființa sau nu. În urma informațiilor oferite de către solicitant, analistul de credit trebuie să aprecize:

Capacitatea de rambursare

Capacitatea de a absorbi impulsuri de-a lungul derulării creditului

Modalitatea de rambursare a creditului în cazul pierderii locului de muncă înainte de scadență

Verificarea tipurilor de garanții solicitate și gradul lor de apreciere.

Descoperirea tipului de finanțare care să dea răspunsul cel mai bun pentru necesitățile debitorului. Analistul de credit ia în calcul opțiunea acordării creditului sub formă de numerar sau sub formă de monedă electronică.

Folosirea informațiilor primite pentru a face o propunere completă și personalizată pentru nevoile solicitantului. Valoarea împrumuturilor acordate se stabilește în funcție de veniturile nete ale solicitantului și ale familiei acestuia, dovedite cu acte. Banca analizează strict bonitatea fiecarui solicitant care a depus cerere de credit.

Semnarea contractului și acordarea efectivă a împrumutului.

Perioada de timp în care se efectuează analiza dosarului de credit este de 30 de minute, iar acordarea sumei solicitate se face în termen de 2-10 zile din momentul depunerii dosarului, în funcție de tipul de credit acordat. Clientul primește un telefon din partea băncii și este invitat să se prezinte la bancă pentru a primi contractul și pentru a lămuri eventualele neînțelegeri apărute în urma citirii contractului, urmând să semneze contractul și să primească suma respectivă.

Riscul bancar.

“Cel mai mare risc pentru un bancher este să nu cunoască riscul la care este supusă banca sa.”

Anthony Santomero

Riscul este un cuvânt care se regăsește foarte des în vocabularul nostru. Conform Dicționarului Explicativ al Limbii Române, cuvântul risc provine din francezul “risque” și înseamnă un posibil pericol, inconvenient posibil sau probabilitatea de a suporta o pagubă.

Riscul înseamnă prejudiciul potențial la care sunt expuse patrimonial, interesele și activitatea agentului economic.

Riscul bancar înseamnă variabile de incertitudine care pot afecta activitatea unei instituții de credit. Putem spune că riscul bancar este un fenomen care apare în timpul derulării operațiunilor bancare și care provoacă efecte negative asupra activităților respective, prin diminuarea orofiturilor, deteriorarea calității afacerilor și afectarea funcționalității băncii. Riscul bancar poate avea cauze interne, fiind provocat de către clienții băncii, sau cauze externe, de către mediul concurențial extern.

Clasificarea riscurilor bancare:

a). Clasificarea riscurilor după tipul băncii. Totalitatea riscurilor bancare pentru o bancă specializată, ramurală sau universală este foarte diferită. Băncile universal au cel mai mic grad de risc.

b). Clasificarea riscurilor în funcție de expunerea băncii la risc. Deosebim riscurile pure de riscurile speculative.

c). Clasificarea riscurilor în dependență de serviciile acordate.

d). Clasificarea după cadrul riscurilor bancare. Conform acestei clasificări deosebim riscurile externe de cele interne dependente de activitatea însăși a băncii.

e). Clasificarea în dependență de structura clienților băncii. Cu cât este mai mic debitorul, cu atât este mai mică stabilitatea acestuia pe piață și cu atât mai mare este probabilitatea neplății împrumutului.

f). Clasificarea în dependență de posibilitatea diversificării. Deosebim riscurile diversificabile de cele nediversificabile.

g). Clasificarea în dependență de structura organizatorică a băncii.

h). Clasificarea după distribuirea riscului în timp.

i). Clasificarea în funcție de caracterul evidenței riscurilor.

j). Clasificarea după posibilitatea gestiunii riscurilor.

k). Clasificarea după natura evenimentelor care generează expunerile la risc

Cunoașterea tuturor evenimentelor din propria bancă sau alte bănci, care conduc la apariția umor riscuri cu repercusiuni grave asupra băncii sau asupra activității bancare, depinde de managementul fiecăreia.

Unul dintre scopurile majore ale unei bănci centrale este acela de a preveni riscul cu ajutorul unei monitorizări bancare eficiente. Instituțiile bancare își permit cu succes gestionarea riscurilor bancare în momentul în care recunosc rolul strategic al metodelor de rating, dacă utilizează evaluarea, analiza și gestiunea în vederea îmbunătățirii calității examinării băncilor.

„Supracreditarea” – incident al creditării.

CAPITOLUL 2

Creditul ipotecar în România

Capitolul 3

Analiză comparativă a creditului ipotecar oferit de bancile semnificative din România

Banca poate fi definită ca o instituție financiară care are ca obiect principal de activitate atragerea de depozite și acordarea de credite. Activitatea băncilor este supravegheată de Banca Centrală.

Primele evidențe ale activităților de tip bancar dateaza încă din Antichitate. Populația plasa banii în temple unde aveau siguranța plasării bunurilor. O altă practică întalnită încă din această persioadă este împrumutul cu dobandă, care până la Codul lui Hammurabi nu a cunoscut o reglementare din partea autorităților.

Băncile au apărut ca instituție in Grecia și Roma Antică în secolele VII-VI î. Hr. Acestea au apărut ca urmare a dezvoltării comerțului și nevoii de emitere de monedă proprie fiecărui oraș comercial. Pe lângă rolul propriu-zis bancar , băncile aveau și sarcina de a strânge impozite și dreptul de a bate monedă.

Cea mai veche bancă din lume este Banca Monte dei Paschi care a fost înființată in 1472. În Europa sistemul bancar s-a consolidat treptat debutând cu emitarea banului de hârtie de către Banca Veneției în anul 1637.Pe masură ce economia s-a dezvoltat băncile au început sa-și mărească importanța.

Structura unei instituții de credit:

Centrală,

Sucursale,

Filiale,

Agenții.

Sucursalele, filialele si agențiile reprezintă unități operaționale ale instituției de credit și se află intr-o legătură directă cu clienții acesteia (persoane fizice și persoane juridice). Organizarea și conducerea unei bănci se stabilesc prin actul constitutiv al acesteia și în concordanță cu legislația comercială și cea bancară. Activitatea sucursalelor, filialelor si agențiilor este coordonată de centrala instituției de credit. Aceasta supraveghează și punerea în aplicare a normelor, regulementelor și legilor bancare.

Istoria Sistemului Bancar Românesc

Primele dovezi ale existenței unei activități bancare pe teriroriul românesc dateaza de pe vremea Daciei Traiane când au fost descoperite în perioada 1786-1855 55 de plăci de piatră într-o zonă de mine aurifere. Dintre aceste au fost păstrate 25, dintre care cea de-a treisprezecea conține detalii despre înființarea unei instituții bancare.

În 1856 a luat naștere Banca Națională a Moldovei cu sediul la Iași la inițiativa unui bancher prusac, dar a dat faliment după un an, datorită lipsei de fonduri. În anul 1864 se înființează Casa de Depuneri și Consemnațiuni, care până la crearea Băncii Naționale a României în anul 1880, a deținut un loc foarte important, fiind principala bancă de emisiune de pe teritoriul Principatelor Unite. În 1865 se înființează Banca Româneasca la Bucureși care inițial a avut atribuții de bancă de emisiune și de scont, ulterior desfașurând o activitate pur comercială. În această perioadă au mai apărut și alte bănci: Banca Albina la Sibiu in 1872 (prima bancă cu capital integral românesc), Creditul Funciar Rural în 1873 și Banca Aurora cu sediul la Năsăud.

În 1880 a luat naștere Banca Națională a României după modelul Bancii Naționale a Belgiei, care la rândul său a folosit modelul Băncii Angliei. Aceasta s-a constituit cu capital integral românesc, având ca principal scop emisiunea de monedă și creditarea activității economice și sociale, scontarea cambiilor și operațiuni cu alte instrumente financiare. În 1881 i-a naștere la București Bursa de Valori și Bursa de Mărfuri. Până la Primul Război Mondial au apărut peste 200 de bănci, unele dintre ele cu participare de capital străin.

Din 1200 de bănci existente până în 1934, în 1940 mai funcționau doar 446, din care principale erau: Banca de Credit Român, Banca Comercială Italiană și Română. Până în 1947, sistemul bancar românesc a cunoscut o dezvoltare înfloritoare, băncile dețineau resurse importante și funcționau conform standardelor internaționale, dar după acest an, siste,ul bancar a fost restrâns, datorită trecerii la economia de comandă. La 28 decembrie 1946, Banca Națională a României devine Banca Republicii Populare Române, Banca de Stat. Începând cu anul 1948, Banca de Stat efectua toate operațiunile bancare. Sistemul a funcționat astfel până în 1967. Atunci au apărut bănci noi, cum ar fi : Banca pentru Agricultură și Industrie Alimentară și Banca Română pentru Comerț Exterior. Astfel, Banca Națională Română a fost reorganizată.

Reforma sistemului bancar în România a început în anul 1990 când sistemul monobancar specific economiei cu planificare centrală a fost schimbat cu un sistem organizat pe doua niveluri: BNR si băncile comerciale. În procesul de organizare a unui sistem bancar modern de tip occidental, Banca Națională Română și-a asumat responsabilitatea de a conduce politica monetară și de a exercita alte funcții specifice unei bănci centrale, în timp ce activitățile sale comerciale au fost cedate unei bănci noi înființate, Banca Comercială Română.

3.1.Banca Comercială Română, Banca Transilvania și Raiffeisen Bank- prezentare generală.

Banca poate fi definită ca fiind o instituție financiară care are ca principal obiect de activitate atragerea de depozite și acordarea de credite.

Banca Comercială Română – prezentare generală

Banca Comercială Română este membră a Erste Group și este cel mai important grup financiar din România care include operațiunile de bancă universală (retail, corporate  & investment banking, trezorerie și piețe de capital), precum și societățile de profil de pe piața leasingului, managementului activelor, pensiilor private, a băncilor de locuințe și a serviciilor bancare prin telefonul mobil.

După valoarea activelor este cea mai mare bancă din România (peste 17 mld. EURO în 2012), deține cel mai mare număr de clienți și este banca numărul unu în România dupa segmentele de economisire și creditare. Banca Comercială Română este cel mai valoros brand financiar din România datorită gradului de încredere al clienților. Aceasta oferă gama completă de produse și servicii financiare prin intermediul unei rețele de 22 de centre de afaceri și 23 de birouri mobile de dedicate companiilor și 562 de unități retail localizate în majoritatea orașelor din întreaga țarăcu peste 10000 de locuitori.

Banca Comercială Română este cea mai importană pe piața tranzacțiilor bancare, astfel clienții BCR au la dispoziție cea mai mare rețea națională de ATM – peste 2200 de bancomate și POS – 15000 de terminale pentru plata cu cardul la comercianți. Dar Banca Comercială Romînă oferă și servicii complete de Internet Banking, Mobil Banking, Phone-Banking și E-commerce.

Banca Comercială Română a luat ființă în anul 1990 prin preluarea activităților comerciale ale Bîncii Naționale Române. Conducerea Băncii Comerciale Române a reușit să aducă banca la parametrii deja cunoscuți și confirmați pe plan intern și internațional. În ciuda dificulăților întâmpinate, BCR a devenit astăzi una dintre cele mai puternice instituții bancare din România.

În 1990, pleacă la drum cu un colectiv de 5300 de angajați și 100 unități în rețea, cifre care se dublează în primii 5 ani de activitate. Pornind la drum cu un capital social subscris de 12 miliarde de lei, în primii 5 ani capitalul total crește la 577 miliarde de lei. În acest interval de timp, banca s-a dezvoltat atât prin creșterea gamei de produse și servicii bancare pe care le-a oferit clientele sale, cât și prin asimilarea rapidă a unora noi, dintre care mențuonez:

Extinderea la creditare pe termen mediu și lung pentru investiții,

Acordarea de credite in valută,

Deschiderea de conturi în valutș pentru persoane fizice și juridice și efectuarea de operațiuni de schimb valutar,

Derularea operațiunilor de decontare, în numele clienților, a activităților de comerț exterior.

Unul dintre elementele atractive de care dispune BCR este activitatea internațională. Obiectivul principal al activității internaționale a fost acela de a încuraja și a favoriza exportul de produse românești și importurile destinate restructurării capacităților industriale. Astfel, majoritatea societăților comerciale din industrie este clientă BCR. Prin poziția pe care o deține ca primă instituție bancară în România, numărul 8 în Europa Centrală și de Est, numărul 213 în Europa și numărul 558 în lume, Banca Comercială Română este la ora actuală una dintre cele mai mari instituții financiare care oferă și prestează servicii finaciar-bancare integrate pentru clienții nebancari și bancari. Direcția Relații Internaționale lucrează cu direcțiile de decontări, Trezorerie, Piețe de Capital, pentru a promova serviciile Băncii Comerciale Române și a atrage facilități de la băncile partenere.

* – conturi principale și pentru tranzacții FOREX și money market.

Tabelul nr. 1. Lista principalelor bănci corespondente BCR cu conturi NOSTRO pentru operațiuni de trezorerie și tranzacții comerciale (valabile din 15.11.2013).

Activitatea Băncii Comerciale Române

Banca Comercială Română a inregistrat de-a lungul anilor o ascensiune și o dezvoltare rapidă. Acest lucru a facut ca aceasta să ocupe primul loc pe podiumul românesc.

În primii 8 ani de activitate capitalurile proprii au inregistrat o creștere de 362 de ori. Chiar dacă evoluția nu este pe măsura dorită, nivelul atins în prezent a permis băncii să se plaseze, după clasamentul realizat de revista „The Banker”, pe primul loc între instituțiile financiare românești și pe un loc acceptabil și râvnit de mulți, între primele 1000 din lume.

Banca Comercială Română a descris creditul din punctul de vedere al clienților ca o sursă de finanțare necesară desfașurării, dezvoltării sau restructurării lor, iar pentru bancă reprezentă un plasament cu risc asumat în vederea obținerii unei eficiențe mulțumitoare.

Pentru primul trimestru al anului 2000, unul dintre cele mai importante obiective pe termen scurt atinse prin politica monetară, l-a însemnat reducerea livelului ratelor de dobandă în piața interbancară și a titlurilor de stat, având efecte benefice asupra reducerii presiunii pe bugetul de stat.

Stabilitatea resurselor atrase de BCR, atât de la persoane fizice, cât și de la persoane juridice a dus spre o interdependență a băncii de depozitele atrase pe piața interbancară cu cost ridicat și maturitate redusă.

Obiectivele majore ale băncii vizează în principal următoarele:

Consolidarea unei pozițiii de lider pe piață;

Gestionarea eficientă a riscurilor bancare;

Dezvoltarea performanței activității, creșterea prifitului și a producției.

Ofertele și serviciile oferite de BCR

Banca Comercială Română a oferit și oferă clienților o gamă variată de produse și servicii bancare practicate pe piața internă. Dintre toate produsele oferite, creditul ramâne principalul produs oferit de bancă.

Produsele și serviciile oferite de Banca Comercială Română:

Caseta de valori – „Cheia siguranței dumneavoastra!” BCR pune la dispoziția clienților un serviciu bancar modern cu ajutorul caruia clienții au siguranța bunurilor sale. Banca păstrează bunurile clientului pe baza unui contract încheiat cu clientul și în care vor fi înscrise durata depozitării, valoarea declarată de client pentru bunuri, comisionul perceput de bancă.

titluri și hârtii de valoare (acțiuni, obligațiuni, certificate de depozit, bilete de ordin, etc.);

bilete de bancă și valute cash;

obiecte de artă;

bijuterii;

documente de valoare și înscrisuri oficiale (testamente, manuscrise, certificate de proprietete).

MULTI cash – „Accesibil, comod, eficient,sigur!” Este un serviciu specific persoanelor juridice prin care se asigură confortul și flexibilitatea în relația cu banca.

Cardul BCR MAESTRO. Cardul este emis sub mărcile ec/Cirrus și edc/Maestro, care aparțin organizației Europay International. Acesta este un card de debit, electronic, emis în lei pentru persoane fizice și este folosit pentru plata salariilor de către societățile comerciale.

Cardul BCR EUROCARD BUSINESS. Este un card de debit, embosat, emis în lei, sub sigla EUROCARD/MASTERCARD necesar angajaților societăților comerciale pentru operașiuni efectuate în cadrul deplasărilor în interes de serviciu pe teritoriul României.

Serviciul MONEYGRAM este cea mai rapidă și comodă cale de a trimite și primi bani de pe tot globul în doar cateva minute. În Ramânia BCR este singurul agent MoneyGram.

Tabelul nr. 2. Conducerea BCR

BANCA TRANSILVANIA – prezentare generală

Banca Transilvania este o insituție financară românească cu capital mixt român și străin, integral privat. Aceasta a luat naștere la sfarșitul anului 1994 la inițiativa unor oameni de afaceri români și străini, iar activitatea bancară își are debutul în luna februarie 1994, prin deschiderea sucursalei din Cluj-Napoca, dupa obținerea autorizației de funcționare din partea Băncii Naționale Române.

Banca și-a început activitatea orienându-se spre partea IMM-urilor și grație cererii pieței, la scurt timp, aceasta a început sa se dedice și domeniului retail. În anul 1997, Banca Transilvania a fost prima bancă din România care a fost costată la Bursa de Valori București, ceea ce a dus la recunoașterea băncii pe piața. Începând cu anul 2000, Banca Transilvania are un management modern, cu un know-how internațional care a imprimat băncii deschidere și flexibilitate.

Echipa băncii este alcatuită din peste 6000 de angajați care urmăresc dezvoltarea activității și mulțumirea clienților. Banca Transilvania susține comunitatea și ajută la dezvoltarea acesteia printr-o serie de sponsorizări și implicări în proiecte locale. Denimirea aleasa, și anume, Transilvania, este un nume cu rezonanță, semnificativ. Logo-ul este un scut și reprezintă apărare – Banca Transilvania are grijă de banii clienților. Elementele siglei sunt:

denumirea băncii (scris cu corp de literă special creat);

scutul (semnificații siguranță, protecție și grijă);

acronimele BT (cresc potențialul de diferențiere a semnăturii grafice);

cele două linii de la bază ale scutului (elementul recurent al identității corporative a Băncii Transilvania).

Strategia băncii este susținută de acționari puternici, precum: Banca Europeană pentru Reconstrucție și Dezvoltare, care deține 15% din capitalul social și IFC- Divizia de Investiții a Băncii Mondiale.

Tabelul nr. 3. Consiliul de administrație

Tabelul nr. 4. Comitetul conducătorilor

RAIFFEISEN BANK – prezentare generală

Raiffeisen Zentralbank Osterreich (RZB-Austria) a fost fondată în 1927 în vederea coordonării activităților și politicilor financiare ale întregului grup bancar Raiffeisen. Banca oferă servicii de consultanță privind privatizările, gestionări de proiecte în domeniul imobiliar, leasing, servicii comerciale.

Poziția sa și legăturile cu Europa Centrală și de Est au ajutat la stabilirea unor excelente relații firme, bănci și alte instituții.RZB-Austria operează în 12 țări din regiuni prntre care se numără și România din 1998. Rețeaua nu se oprește doar aici, ci întâlnim sucursale și în Europa Occidentală, în New York, Londra și Singapore, Paris, Broxelles, Moscova, Beijing, Hong Kong, Bombay și Ho Chi Minh.

Raiffeisen Zentralbank Osterreich a apărut în România în 1994 prin crearea unei reprezentanțe la București. În 1998, când una dintre cele mai mari bănci deținute de statul român a întâmpinat dificultăți, Banca Agricolă, banca a fost pregătită pentru privatizare în anul 2000. În iulie 2002, RZB semnează pentru pachetul majoritar de acțiuni al Băncii Agricole.

În 2004, banca a obținut un profi net în valoare de 28,3 milioane de euro, de șase ori mai mare față de anul precedent(4,6 miloane euro). Și activele au crescut fața de anul 2003, crescând la peste 2000 milioane euro . În anul 2006, banca a primit titlul de „Cea mai bună banca din anul 2006” în cadrul Galei Premiilor Tribuna Economică și „Cea mai eficientă bancă a anului 2006” de către Business Press. De asemenea, și în următorul an banca a fost premiată pentru întreaga sa activitate, fiind desemnată „Banca Anului” pentru portofoliul diversificat de produse și servicii.

Emblema RZB este reprezentată de doi căluți încrucișați, acest lucru înseamnă protecția impotriva oricăriu pericol.Raiffeisen oferă produse și servicii de înaltă calitate la standarde ridicate.

Raiffeisen Bank are o re’ea de 527 de agenții în toata țara, care deservesc aproximativ 2 milioane de clienți, dintre care 100.000 de IMM-uri și 6.800 de corporații mari și medii.

De asemenea, Raiffeisen Bank este un jucator important pe piața cardurilor. Aceasta a lansat primul card de credit co-branded, primul card de credit cu cip. Acesta oferă clienților toata gama de carduri de debit și de credit, pentru persoane fizice și juridice, în lei sau în valută, cu utilizare națională sau internațională, de tip Visa sau Mastercard.

Raiffeisen Bank a fost apreciată și premiată în 2011 pentru activitatea din timpul anilor 2010-2011. Banca asigură confidențialitatea datelor cu caracter personal prelucrate în conformitate cu acordul exprimat de persoana fizică vizată și conform prevederilor legale.

Tabelul nr. 5. Consiliul de Supraveghere al Raiffeisen Bank S.A.

Tabelul nr. 6. Directoratul Raiffeisen Bank S.A.

3.2.Creditul ipotecar la Banca Comercială Română, Banca Transilvania si Raifeisen Bank

I.Creditul ipotecar.

Legea 190/1999 sau legea creditului ipotecar definește creditul ipotecar ca fiind „acel tip de credit acordat de instituții financiare autorizate, destinat să finanțeze construirea, cumpararea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinație locativă, industrială sau comercială” pe o perioadă de minimum 5 ani pentru persoanele juridice sau pe o perioadă de minimum 10 ani pentru persoanele fizice.

Creditul ipotecar pentru investiții imobiliare va fi garantat prin ipoteci sau privilegii, astfel cum sunt definite la art. 1.737 din Codul Civil, asupra imobilului teren sau construcții- pentru care se acordă creditul. Ipoteca constituită pentru garantarea creditului, poate avea ca obiect terenul si construcțiile ridicate pe acesta ulterior constituirii sale, în limita valorii stabilite prin contract și pe măsura utilizării creditului.

Conform art. 2.343 și 2.344 în Codul Civil, ipoteca este un drept real asupra bunurilor mobile sau imobile afectate executării unei obligații și este, prin urmare, accesorie și indivizibilă. Ipoteca rămâne în vigoare atât timp cât timp există obligația pe care o garantează și poartă în întregime asupra tuturor bunurilor supuse, asupra fiecăruia dintre ele și asupra fiecărei părți dintre acestea, chiar și în cazurile în care proprietatea este divizibilă sau obligațiile sunt divizibile.

În cuprinsul art. 2.379 din Codul Civil găsim următoarele imobile ce pot fi ipotecate:

imobilele cu accesoriile lor;

uzufructul acestor imobile și accesorii;

cotele- părți din dreptul asupra imobilelor;

dreptul de superficie.

II. Creditul ipotecar acordat de Banca Comercială Română.

Creditul ipotecar este un produs de creditare pentru finanțarea cheltuielilor aferente proiectelor de investiții imobiliare cu destinație locativă sau altă destinație decât cea locativă.

Beneficiarii acestui tip de credit sunt clienți corporate care îndeplinesc condiții de eligibilitate pentru creditare. Aceste condiții sunt stabilite de catre bancă. Avantajele creditului sunt multiple.

Creditul ipotecar asigură fondurile destinate realizării unor obiective de investiții, ușurând astfel dezvoltarea personală a clientului. Cu creditul ipotecar Casa Mea, clientul are siguranța unei rate fixe în lei, timp de 10 ani. Acesta oferă costuri mici și transparente, și anume zero comision de analiză și zero comision de administrare credit. Daca persoana care dorește creditul de la aceasta bancă are deja salariul la BCR sau alege sa vină cu salariul la BCR, i se acordă o reducere de dobândă de 0,2 p.p. Creditul ipotecar acordat de BCR este destinat persoanelor care doresc achiziția unui imobil, construcția sau renovarea imobilului, chiar dacă au în posesie o altă locuință sau alt credit în derulare, iar perioada de rambursare poate ajunge până la 30 de ani. Datorită creditului ipotecar, clientul are la dispoziție 120 de zile de la aprobarea acestuia pentru a-și găsi locuință.

Creditul ipotecar este destinat achiziției de imobile construite și apartamente, construirea de imobile, achiziția de teren intravilan, renovarea de imobile, consolidarea sau extinderea imobilelor, refinanțarea creditelor ipotecare.

Valoarea minimă a împrumutului este de 22 000 RON, iar valoarea maximă este de până la 85% din valoarea investiției, fără a depăși 1.760.000 RON dacă valoarea creditului reprezintă mai mult de 75% din valoarea garanțiilor sau 4.300.000 Ron dacă valoarea creditului reprezintă cel mult 75% din valoarea garanțiilor. Creditul ipotecar se acordă în baza ipotecării în favoarea băncii a imobilului achiziționat cu ajutorul creditului și , dacă este cazul, a unui alt imobil aflat în proprietatea clientului sau a coplătitorului. Pentru siguranța clientului este necesar ca acesta să încheie asigurarea obligatorie a locuințelor (PAD) cesionată în favoarea băncii, asigurarea facultativă a imobilului/imobilelor, ce consituie garanția creditului, cesionata în favoarea băncii, banca vine în sprijinul clientului oferindu-i posibilitatea de a încheia la sediul băncii polița de asigurare facultativă a imobilului, pe toată durata de creditare, la OMNIA SIG VIG, însă clientul poate alege o altă societate de asigurări, asigurarea de viată-opțional și asigurarea de șomaj, fiind tot opțional, pe care clientul o poate incheia doar cu asigurarea de viața, aceasta presupune ca în cazul în care clientul rămâne fara loc de munca beneficiază de până la 12 rate lunare plătite de către bancă, iar în caz de invaliditate totală și permanentă sau deces, întreg creditul rămas nerambursat este achitat.

Documentele necesare întocmirii dosarului de credit sunt actele de identitate (pentru client, membrii familiei, și după caz, pentru persoanele care participă cu veniturile lor la credit), documentele doveditoare de venit (documentele diferă în funcție de tipul de venit realizat), o factură de utilități (cu cel mult 3 luni anterioară solicitării creditului), actele de proprietate ale imobilului adus în garanție –diferă în funcție de destinația creditului.

Credit imobiliar/ipotecar în lei. Comisionul unic pentru prestarea serviciilor cuprinse la data solicitării împrumutatului/coplătitorului/coplătitorilor în lista de tarife și servicii afișate la sediul BCR este de 90RON. Comisionul rambursare anticipată este pentru creditele cu dobândă fixă de 1% dacă perioada de timp dintre rambursarea anticipată și data stabilită pentru încheierea contractului de credit este mai mare de un an, respectiv 0,50% dacă perioada de timp dintre rambursarea anticipată și data stabilită pentru încheierea contractului de credit nu este mai mare de un an. Pentru creditele cu dobândă variabilă nu se va percepe comision de rambursare anticipată.

*DAE este calculat este calculat în condițiile prezentate și nu conține costul cu asigurarea imobilului; ROBOR 6M =1,71%

Tabel nr. 7. Exemple de calcul pentru februarie 2015

Creditul ipotecar/ imobiliar în EURO. Întâlnim în acest caz comisionul unic și comisioanele de rambursare anticipată identice cu cele din modelul calculat în RON.

Tabel nr. 8. CASA MEA BCR- credit pentru cumpărare/construire/modernizare-EUR

*În funcție de valoarea garanțiilor aduse, dobânda standard se poate majora cu 0,5 p.p. (în cazul în care valoarea creditului raportată la valoarea garanțiilor aduse se situează în intervalul 65% exclusiv și 75% inclusiv) sau 1 p.p (în cazul în care valoarea creditului raportată la valoarea garanțiilor este mai mare de 75%)

** DAE este calculat în condițiile prezentate în tabel, pentru credite ce reprezintă maxim 65% din valoarea garanțiilor aduse și nu conține costul cu asigurarea imobilului; 1 EUR = 4,4834 RON; EURIBOR 6M = 0,171%.

Tabel nr. 9. CASA MEA BCR – refinanțare credite imobiliare/ipotecare de la alte bănci – EUR

II. Creditul ipotecar acordat de Banca Transilvania.

Nu este ușor ca cineva să opteze pentru un credit, dar Banca Transilvania ajută clientul să facă alegerea potrivită. Clienții care doresc să beneficieze de creditul ipotecar oferit de Banca Transilvania beneficiază de numeroase avantaje, și anume: banca oferă clientului un termen de până la 45 de zile pentru ca acesta să își caute locuință perfectă pentru el, în cazul construcțiilor de lociunțe perioada de grație este de până la 24 de luni, perioada de acordare este de 30 de ani și banca nu percepe commission de rambursare anticipată pentru creditele cu dobândă variabilă pe toata perioada creditului.

Banca Transilvania acordă clienților posibilitatea de a alege între două tipuri de credite: creditul imobiliar/ipotecar cu dobândă variabilă pe toată perioada și creditul imobiliar/ipotecar cu dobândă fixă introductorie și apoi variabilă. În cazul creditelor acordate cu dobândă variabilă, dobânda pentru un credit în lei este de 4,410%, iar pentru un credit în euro, dobânda este de 5,421%. În cazul creditelor cu dobândă fixă în primii 2 ani și apoi variabilă, dobânda fixă în primii 2 ani pentru un credit în lei este de 6,25%, iar cea variabilă de 4.410%, iar pentru creditul acordat în euro, dobânda fixă pentru primul an este de 5,9%, iar cea variabilă de 5,421%.

*Dobânda este actualizată și modificată trimestrial, în funcție de indicele monetar EURIBOR/ROBOR la 6 luni în vigoare în ultima zi a trimestrului anterior(31 martie, 30 iunie, 30 septembrie și 31 decembrie) și se aplică cu prima zi lucrătoare a noului trimestru.

Creditul ipotecar este destinat cumpărării construcției sau modernizării de locuințe cu un avans de minim 15% din valoarea creditului pentru creditele în lei, iar comisionul de analiză al dosarului este de 250 de lei daca daca veniturile clientului sunt intr-un cont la Banca Transilvania. Comisionul de rambursare anticipată pentru un credit imobiliar/ ipotecar cu dobândă variabilă pe toată perioada este de 0 lei, iar pentru un credit imobiliar/ ipotecar cu dobândă fixă introductorie și apoi variabilă este de 1% din creditul rambursat anticipat, dacă perioada de timp dintre rambursarea anticipată și data expirării dobânzii fixe este mai mare de un an, 0,5% din creditul rambursat anticipat, dacă perioada de timp dintre rambursarea anticipată și data expirării dobânzii fixe nu este mai mare de un an și 0 atunci când dobânda devine variabilă.

Comisionul unic oferit de bancă pentru serviciile cerute de clienți este de 100 de lei/serviciu. Banca oferă clientului posibilitatea de a asigura imobilul fără ca acesta să se deplaseze ân alte locuri. Accesând un credit ipotecar la Banca Transilvania, clientul are posibilitatea de a face o asigurare de viață în sistemul bancassurance cu 0.09% pe lună la 20% din valoarea creditului (disponibilă doar pentru creditele care depășesc suma de 25.000 euro).

Documentele necesare pentru întocmirea dosarului de credit sunt actele doveditoare de venit: adeverință de salariu, copie dupa contractul induvidual de muncă, cu ultimul act adițional și extras din registrul electronic al salariaților, adeverință referitoare la veniturile realizate anterior, certificat de căsătorie (dacă este cazul), documente care să ateste existența avansului, documente din care să rezulte valoare bunului ăentru care se solicită creditul (diferă în funcție de destinația creditului) și actele de proprietate ale imobilului luat în garanție.

Banca Transilvania oferă servicii suplimentare, cum ar fi BT24 Internet Banking care face posibil accesul nelimitat al clientului la toate conturile sale din cadrul băncii. BT24 Internet Banking oferă posibilitatea efectuării tuturor operațiunilor bancare de care clientul are nevoie , confortabil și rapid, de acasă sau de oriunde există acces la Internet.

Exemplu: Pentru un credit imobiliar/ ipotecar cu dobândă variabilă pe toată perioada, daca îți încasezi veniturile într-un cont la Banca Transilvania, în valoare de 200000 lei, pe perioadă de 360 de luni, rata în prima lună este de 1.003 lei, DAE (Dobânda Anuală Efectivă) este de 4,61% , iar suma totală de plată este de 365.322 lei.

Pentru un credit imobiliar/ ipotecar cu dobândă fixă introductorie și apoi variabilă, dacă îți încasezi veniturile intr-un cont la Banca Transilvania, în valoare de 200000 lei, pe o perioadă de 360 de luni, rata în prima lună este de 1.231 lei, DAE este de 4,92%, iar suma totală pe care trebuie să o plătească respectivul client este de 374.064 lei.

III. Creditul ipotecar oferit de Raiffeisen Bank

Printre beneficiile creditului ipotecar oferit de Raiffeisen Bank se numără dobânda avantajoasă de numai 4,69% pentru clienții care aleg sa încaseze salariul/pensia pe card Raiffeisen Bank, în cazul creditelor în lei nu există riscul de creștere a ratei lunare ca urmare a creșterii cursului de schimb, finanțare de până la 85% din valoarea locuinței dorite în cazul creditelor în lei, creditul este acordat în ziua semnării contractului de vânzare cumpărare și ipotecă, comisionul de administrare este 0.

Banca ajută clientul să amâne plata a maximum 3 rate lunare, atunci când acesta are nevoie, pentru a depăși eventualele dificultăți financiare. Clientul poate folosi aceasta opțiune începând cu a șaptea lună. Pentru creditele cu dobândă fixă clientul poate opta timp de 3 ani pentru o pauză la plata ratelor începând cu al patrulea an de creditare. Clientul poate schimba scadența de plată a ratei lunare la cerere, în mod gratuit, în funcție de data la care încasează veniturile. Banca oferă posibilitatea clientului de a-și administra ușor creditul, la orice oră. Prin serviciul de internet banking Raiffeisen Online și serviciul de mobile banking Raiffeisen Smart Mobile clientul are acces securizat non-stop la contul de credit, își poate plăti rata lunară și chiar posibilitatea de a realiza schimbul valutar în cazul în care rata creditului este în altă monedă decât salariul. În plus, pe orice timp de telefon mobil, prin serviciul SmartTel, informațiile despre contul de credit îi sunt disponibile clientului 24 de ore din 24, 7 zile pe saptămână, sub forma unor mesaje de tip SMS.

Documentele necesare pentru întocmirea dosarului de credit sunt actul de identitate, original și copie pentru client și co-debitor, copie după certificatul de căsătorie dacă este cazul, adeverință de salariu semnată și șstampilată de către angajator pentru client și co-debitor, documente privind imobilul, cum ar fi acte de proprietate ale imobilului, documente necesare pentru procesul de evaluare(schițe ale planului cadastral, extras de carte funciara), documente din care rezultă valoarea proiectului de investiții, și anume pre-contractul de vânzare cumpărare în cazul achiziționării de locuințe și terenuri, proiectul tehnic al lucrării, autorizații de construcții, graficul de execuție al lucrărilor, pentru creditele destinate modernizării și construcției.

Tabelul nr. 10. Dobânzi și comisioane

Comisionul de analiză este de 400EUR/1600Lei în funcție de moneda creditului. Taxa standard de evaluare a garanțiilor este de 111,6 euro, echivalent în lei la cursul BNR de la data plății. Comisionul unic post-acordare este de 90EURO/solicitare, sau echivalent în lei la cursul BNR de la data plății, perceput pentru serviciile prestate de bancă, după acordarea creditului, la solicitarea clientului. Comisionul de rambursare anticipată este egal cu 0.

**DAE este calculat pentru un termen maxim de 30 de ani.

Tabel nr. 11. Exemplu de calcul pentru clienți Raiffeisen Bank

Modalitatea de calcul a ratei dobânzii

Rd=EURIBOR 6 luni + marja (pentru creditele acordate in EURO)

Sau

Rd=media aritmetică pe ultimele 30 de zile calendaristice a ROBOR 3 luni + marja (pentru creditele acordate în RON)

EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate ) este un indice de referință verificabil, un indicator ce reprezintă ratele de dobânzi privind creditele în euro la care băncile participante în zona monetară UE își acordă împrumuturi.

ROBOR este un indice de referință verificabil reprezentând rata medie a dobânzii pentru creditele în lei acordate pe piața interbancară și este stabilită de către Banca Națională a României.

Rata dobânzii se calculează pentru Euribor 6 luni de două ori pe an, la 30 iunie și 31 decembrie, iar pentru Robor 3 luni de patru ori pe an, la 31 martie, 30 iunie, 30 septembrie și 31 decembrie.

3.3. Analiză comparativă a creditului ipotecar la cele trei bănci

Pentru a vedea care dintre cele trei bănci au oferte mai avantajoase, am analizat un caz destul de des întâlnit. În urma discuției cu agenții de credite ai băncilor studiate, am obținut simulări de credite pentru cazul analizat. Acest lucru mi-a permis să trag concluzii relevante pentru a recomanda cel mai avantajos credit clientului.

În următorul exemplu, împrumutatul este domnul Andrei Popescu, cu domiciliul în Galați, ce dorește achiziționarea unui apartament cu două camere, în valoare de 330.000 RON, pe o perioadă de 20 de ani. Domnul Andrei Popescu are 30 de ani, este căsătorit, nu are copii și lucrează la o companie multinațională ca expert contabil, iar venitul său lunar este de 4.000 Lei. Pentru a putea obține o sumă cât mai apropiată de cea dorită, soția domnului Andrei va deveni co-debitor. Doamna Claudia Popescu(29 de ani) este inginer la Apele Române și are un venit lunar de 3.000 lei.

Momentan, soții Popescu locuiesc într-o garsonieră închiriată și nu au mai apelat la vreun credit ipotecar până în momentul actual. Costul creditului, în mare parte, este dat de dobânda lunară, dar costul total este majorat și de alte costuri suplimentare. Prin urmare, înainte de semnarea contractului de credit, chiar și înainte de alegerea băncii, ar trebui analizat indicatorul DAE. Dobânda anuală efectivă, denumită în continuare DAE, resprezintă costul total al creditului la consumator, exprimat în procent anual din valoarea creditului total acordat. DAE se calculează în momentul încheierii contractului de credit.

Noi, consultanții, trebuie să demonstrăm clientului avantajul maxim pe care îl poate avea în situația lui financiară actuală.

Cunoscând condițiile băncilor, imi propun să răspund urmatoarelor întrebări:

Pentru ce sumă este eligibil clientul nostru, în baza datelor declarate?

Care bancă este optimă?

Tabel nr. 12. Sursă. Aport personal.

Pe baza graficului de rambursare prezentat la anexe, se observă ca la suma de 330.000 RON, la scadență suma totală rambursată este de 550.108,98 RON. De aici rezultă ca în cei 20 de ani, domnul Andrei va plăti în plus fața de suma solicitată 220.108,98 RON. Valoare dobânzii anuale este egală cu  5,61% (ROBOR 6M + 3,90%). Taxa pentru evaluarea apartamentului este de 370,00 RON.

Tabel nr. 13. Sursă. Aport personal

Din graficul de rambursare observăm ca totatul de plată pentru suma de 330.000 Lei este de 522.055 Lei. Rata lunară este în valoare de 2.161,48 Lei. Observăm ca valoarea plătită în plus față de suma solicitată este de 192.055 Lei.

Tabel nr. 14. Sursă. Aport personal

Rată lunară=2121,74 lei.

Din ofertele prezentate mai sus pentru creditul ipotecar, comparând costurile, oferta cea mai avantajoasă o are Raiffeisen Bank, urmată de Banca Transilvania și nu în ultimul rând Banca Comercială Română.

Concluzii

Studiul pune în evidență avantajele și dezavantajele creditului ipotecar. Ținând cont de ultima criză financiară din România și de înghețarea ofertelor de creditare, statul a încercat să dea un impuls pieței de creditare prin dezvoltarea proiectului de credit ipotecar.

În exemplul meu, durata de creditare este reprezentată de 20 de ani, respective 240 de luni. O durată mai lungă de rambursare a creditului este mai costisitoare. În același timp, ea are un beneficiu, și anume reduce povara de plată lunară a dobânzii. În cazul în care debitorul are un salariu relative mic și dorește obținerea unei sume semnificative, este de preferat alegerea duratei cât mai lungi de rambursare.În situația în care debitorul dispune de un venit mai mare, interesul lui este de a rambursa cât mai repede datoria către bancă.

Capitolul IV.

Prima casa versus creditul ipotecar

Studiu de caz

Programul Prima Casă a fost inițiat de către Guvern ca o măsură contra crizei pentru a se putea asigura susținerea sectoarelor economice prioritare.

Obiectivul principal al acestei măsuri a fost reprezentat de către deblocarea activității de creditare și impulsionarea sectorului construcțiilor, ceea ce avea efecte benefice asupra activității economice și creării de noi locuri de muncă. Programul a fost inițiat în vederea accesului populației la creditele ipotecare. Drept urmare, statul garanta integral împrumuturile acordate de către bănci, cu condiția ca acestea să acorde credite mai ieftine.

De la începutul derulării Programului Prima Casă și până la data de 04.04.2014 s-a emis un total de peste 111.300 garanții pentru finanțări accesate în valoare de cca. 4.273,7 milioane de euro.

Acest credit presupune o serie de condiții, și anume:

Achiziționarea unei locuințe care este finalizată sau care se află în diferite stadii de finalizare.

Avans minim necesar.

Nedeținerea unei locuințe mai mari de 50 m pătrați care să fie achiziționată prim programul Prima Casa.

Construirea unui depozit colateral egal cu dobânda datorată pe o perioadă de 3 luni.

Neînstrăinarea locuinței timp de 5 ani de la data achiziționării.

Asigurarea locuinței impotriva tuturor riscurilor.

Se percepe un avans minim de 5% din prețul locuinței pentu valori până la 60.000 euro, iar pentru valori mai mari avansul minim este de 3.000 de euro +(preț de achiziție-60.000 euro).

Pentru construcțiile de locuințe, avansul minim este de 5% daca valoarea locuinței nu depășește 70.000 de euro, iar dacă valoarea este mai mare avansul se calculează astfel: 3.500 euro+(valoarea construcției-70.000 de euro).

Durata maximă de rambursare a creditului este de 30 de ani. Comisionul de garantare, plătit de FNGCIMM, este de 0,49% pe an și se aplică la jumătate de sold. Rata dobânzii la lei nu va depăși Robor la 3 luni plus 2,5 puncte procentuale. Nu se percep comisioane de rambursare anticipată.

4.1. Prima Casă la Banca Comercială Română, Banca Transilvania și Raiffeisen Bank.

Prima Casă la Banca Comercială Română- prezentare generală.

Pentru obținerea unui astfel de credit este necesar ca persoana în cauză să aibă 18 ani,să îndeplinească criteriile programului guvernamental “Prima Casă” și condițiile de eligibilitate propuse de bancă. Creditul este acordat pentru achiziționarea unei locuințe finalizate, achiziționarea unei locuințe nefinalizate, dar aflată în diferite stadii ale construcției, achiziționarea unei locuințe aflate pe teritoriul României și înscrisă în cartea funciară, construirea unei locuințe viitoare în regim individual.

Suma maximă este de până la 95% din prețul de achiziție, fără a depăși 57.000 de euro în echivalent RON, în cazul creditelor acordate pentru locuințe finalizate și 66.500 de euro în echivalent RON, în cazul creditelor acordate pentru locuințe noi, construite în baza autorizațiilor eliberate după 22.02.2010 și pentru locuințele viitoare ce urmează să fie construite de către beneficiari individuali. Termenul maxim de acordare este de 30 de ani, avansul minim de 5%, iar perioada de grație este de 18 luni.

Creditul este acordat în baza ipotecării în favoarea băncii a imobilului achiziționat/construit din credit și garanției constituite de încasările în conturile curente ale clientului deschise la Banca Comercială Română (ipotecă mobiliară asupra tuturor soldurilor creditoare).

Banca Comercială Română solicită clienților săi asigurarea obligatorie a locuințelor (PAD) cesionată în favoarea statului român, reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice și a băncii, pe toată perioada de creditare, asigurarea facultativă a imobilului achiziționat din credit, cesionată în favoarea statului român, reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice și a băncii, pe întreaga perioadă de creditare, asigurarea lucrărilor de construcții-montaj pentru imobilul aflat în construcție, asigurarea de viață și asigurarea de șomaj, pe care clientul o poate încheia doar cu asigurarea de viață.În caz de pierderea incoluntară a locului de muncă, clientul beneficiază de până la 12 rate lunare plătite de bancă, iar în cazul unei invalidități totale sau deces, banca achită creditul rămas nerambursat.

Acest tip de credit se acordă în baza urmatoarelor documente, și anume, acte de identitate (ale clientului, ale membrilor familiei sau ale persoanelor care participă cu veniturile lor la credit, denumite coplătitori), certificat de căsătorie sau hotărâre de divorț, daca este cazul (copie), documente care atestă realizarea de venituri (pentru client sau pentru coplătitori), documente care atestă existența avansului, cum ar fi antecontract de vânzare-cumpărare, chitanță autentificată la notar, documente privind alte credite/carduri de credit/overdraft pe care clientul le are la alte bănci, declarație pe propria răspundere autentificată, că la data solicitării creditului, clientul nu deține, în proprietate exclusivă sau împreună cu soțtul sau soția, nicio locuință, indiferent de modul sau momentul în care a fost obținută.

Pentru cumpărarea unei locuințe clientul are nevoie de precontractul de vânzare-cumpărare a imobilului, actul de proprietate asupra imobilului ce face obiectul vânzării (copie), declarația pe propria răspundere a vânzătorului, conform Legii 10/2001, că bunurile imobile respective nu sunt revendicate și că nu există litigii în legătura cu acestea, extrase din documentația cadastrală (copie), certificat de eficiență energetică.

Pentru a beneficia de un astfel de credit clientul trebuie să prezinte băncii documentele privind veniturile, în vederea realizării analizei, banca verifică în acest timp dacă acesta îndeplinește condițiile necesare acordării sumei solicitate, după ce clientul depunde toate actele (inclusiv documentele privind imobilul ce se achiziționează și antecontractul de vânzare-cumpărare, în cazul în care acesta a găsit imobilul), banca furnizează clientului documentul Informații standard la nivel european privind creditul pentru consumatori, după care, clientul urmează să semneze contractul, după plata taxei de evaluare, un evaluator extern va evalua imobilul pe care clientul îl aduce în garanție, banca informează clientul dacă împrumutul este acordat sau respins, după aprobarea creditului, clientul semnează contractul de credit, contractele de garanție, polițele de asigurare ale imobilului, banca urmează să pună banii în contul clientului, de unde se vor transfera, intr-o singură tranșă sau mai multe, conform contractului de credit, în contul vânzătorului, constructorului, furnizorului de materiale, prestatorului de servicii.

În cazul în care clientul nu a găsit imobilul pe care dorește să îl achiziționeze, banca aproba mai întâi creditul, iar acesta are la dispozițe 120 de zile de la semnarea contractului de credit pentru gasirea imobilului.

Exemplu de calcul Martie 2015, Prima Casă în lei

Tabelul nr. 15. Prima Casă în lei

*DAE este calculat în condițiile prezentate în tabel și nu conține costul cu asigurarea imobilului. ROBOR 3M=1,38%/an

**Rata lunară nu include comisionul de gestiune datorat de FNGCIMM (Fondul Nțional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici și Mijlocii).

***Comisionul de analiză dosar este de 0%, cu excepția cererilor pentru promisiunea de garantare pentru care se percepe 0,15% din valoarea promisiunii de garantare.

Prima Casa la Banca Transilvania- prezentare generală

Banca Transilvania pune la dispoziția clientului numeroase avantaje în vederea acordării creditului Prima Casă, și anume un grad de îndatorare de până la 65%, flexibilitate în ceea ce priveste analiza dosarului, costuri foarte avantajoase, banca nu solicită clientului asigurare de viață/deces, evaluare gratuită exercitată de către un evaluator al Băncii Transilvania.

Dacă locuința este finalizată sau se află în diferite faze de finalizare, construită în baza autorizațiilor de construcție eliberate înainte de 22.02.2010, atunci valoarea maximă a creditului pe care o persoană îl poate obține este de 57.000 de euro în echivalent lei, iar avansul minim pe care acea persoană trebuie sa il depună este de 5% din prețul de achiziție al locuinței.

Dacă locuința este nouă sau aflată în construcție în baza autorizațiilor de construcție eliberate după data de 22.02.2010, atunci valoarea maximă a creditului pe care o persoană îl poate obține este de 66.500 euro în echivalentul în lei, iar avansul minim pe care persoane respectivă trebuie sa îl depună este de 5% din prețul de achiziție al locuinței. Avansul acoperă diferența dintre prețul de achiziție rezultat din antecontractul de vânzare-cumpărare și finanțarea garantată.

Dacă o persoană vrea sa își construiască locuința mult visată, atunci valoarea maximă a creditului pe care îl poate obține este de 71.250 de euro, iar avansul minim pe care trebuie să îl depună este de 5% din valoarea costului de construire a locuinței. Avansul acoperă diferența dintre costul de construire a locuinței rezultat din devizul estimativ de construire și finanțarea garantată.

Pentru creditul acordat în lei dobânda este de 3,700% . Este nevoie de un depozit colateral pentru garantarea dobânzii, care cumuleaza 3 rate de dobândă. Taxa de gestiune a contului clientului este de 0 lei pe lună pentru creditul acordat în lei, la fel este și comisionul de rambursare anticipată. Comisionul de gestiune este de 0,49%/an, pentru Fondul Național de Garantare a creditelor pentru Întreprinderile Mici și Mijlocii, pe care clientul îl percepe la jumatate din soldul creditului. Clientul are posibilitatea de a asigura locuința impotriva tuturor riscurilor.

*În calculul dobânzii se ia in considerare indicele de referință ROBOR 3M în vigoare în ultima zi a trimestrului anterior. Actualizările dobânzii se fac o dată la 3 luni și sunt în funcție de indicele de referință aflat în vigoare în ultima zi a trimestrului anterior și se aplică începând cu prima zi a trimestrului următor.

Garanțiile privind acest credit presupun ipoteca imobiliară legală de rang 1 asupra imobilului finanțat, garanția acordată de FNGCIMM, în numele și în constul statului, ipoteca mobiliară asupra depozitului colateral pentru garantarea dobânzii, în valoare egală cu 3 rate de dobândă, valabil pe toată durata finanțării, înregistrată la AEGRM, ipoteca mobiliară la valoarea creditului aprobat, asupra soldurilor creditoare ale tuuturor conturilor deschise la instituția de credit finanțatoare, valabilă până la stingerea creanțelor datorate de beneficiar în baza contractelor de credit și de garantare, înregistrată la AEGRM.

Pentru a beneficia de un astfel de creditt, clientul trebuie să dețină venituri nete, cu caaracter permanent, să nu dețină o locuință, iar dacă deține, aceasta sa nu aibă o suprafață mai mare de 50mp, să aibă posibilitatea depunerii unui avans de minim 5% din prețul de achiziție a locuinței.

Creditul pentru prima casă a clientul se acordă în baza următoarelor documente, și anume declarația pe propria raspundere în formă autentică prin care să rezulte că acesta îndeplinește condițiile prevăzute în art. 1 alin. (2) dinOrdonanța de Urgență a Guvernulu nr 60/2009, aprobată cu modificări și completări prin Legea nr. 368/2009, cererea de credit, formulat tipizat eliberat de bancă, actul de intentitte al clientului sau cel al soțului/soției, și unde este cazul, al codebitorului, certificatul de căsătorie dacă este cazul, adeverință de venit, adeverință centralizatoare pentru a dovedi veniturile din anul anterior, documente care atestă faptul că persoana care dorește creditul are un aport propriu la venituri, copia dupa actul de proprietate a vânzătorului asuprra imobilului ce face obiectul vânzării, extrasul de Carte Funciară în original, declarație în original pe propria răspundere a vânzătorului prin care precizează că imobilul nu este revendicat conform Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989 și nu există alte litigii în desfășurare în legătură cu acesta, copie certificată după antecontractul de vânzare-cumpărare a locuinței sau contractul de construcție închieiat cu o societate de construcții (după caz), cpntractul de vânzare-cumpărare autentificat, încheiat cu persoana fizică sau juridică care vinde locuințala care se apreciază valoarea la care s-a efectuat vânzarea, adresa și amplasarea acesteia, modalitatea de plată și valoarea achitată ca avans.

Exemplu de calcul

Pentru un credit în valoare de 250.000 RON, pe o perioadă de 350 de luni, cu comision plătit la acordare, rata lunară este de 1.169 RON, DAE (Dobânda Anuală Efectivă) este 4,03%, iar suma totală pe care un client trebuie să o plătească este de 419.861 RON.

Prima Casă la Raiffeisen Bank- prezentare generală

Dacă o persoană nu are în proprietate o locuință sau dacă deține un imobil cu o suprafață maximă de 50 mp, Raiffeisen Bank ajută la crearea drumului spre casa mult visată, printr-un credit imobiliar garantat de stat și cu costuri reduse, cu 0% comisioane bancare, avans minim și dobânzi avantajoase.

Cu Prima Casă, banca ajută clientul să achiziționeze imobile finalizate, intabulate în Cartea Funciară, la data solicitării creditului, clientul fie nu deține în proprietate exclusivă sau împreună cu soțul sau soția nicio locuință, indiferent de modul și de momentul în care aceasta a fost obținută, fie deține în proprietate exclusivă sau împreună cu soțul sau soția cel mult un imobil obținut prin oricare alt mod decât prin Programul Guvernamental, cu o suprafață utilă de maximum 50 mp, iar dovada îndeplinirii acestui criteriu se face cu declarația pe propria răspundere a beneficiarului, dată în formă autentică.

Valoarea creditului este de până la 57.000 de euro (echivalentul în lei) sau maxim 66.500 euro (echivalentul în lei) pentru locuințele noi, ridicate în baza autorizațiilor de construcție eliberate după data de 22 februarie 2010, iar perioada de creditare este cuprinsă între 3 și 30 de ani. Clientul trebuie să fi împlinit vârsta de 21 de ani pentru a putea solicita un astfel de credit, iar vârsta maximă pentru terminarea contractului este de 70 de ani. Clientul are obligația de a face asigurare imobilului cesionată în favoarea statului român și a băncii. Acesta are opțiunea de a realiza asigurare de viață la costuri preferențiale cu partenerul băncii.

Creditul Prima Casă presupune o serie de avantaje pentru client, și anume un avans minim de doar 5%, raportat la prețul de achiziție pentru locuințele a caror valoare este sub 60.000 de euro sau 3.000 de euro+ diferența între prețul imobilului și 60.000 de euro, pentru locuințe a caror valoare depășește 60.000 de euro. Creditul presupune o dobândă avantajoasă, 0% comision de acordare, 0% comision de rammbursare anticipată, consiliere specializată pentru personal dedicat, documentație simplificată, adică nu este necesară cartea de muncă.

Dobânzi și comisione

Tabel nr.16. Dobânzi și comisioane

*Oferta aferentă conturilor de salarii se adresează clienților care dețin sau umează să își deschidă un cont curent la bancă pentru încasarea salariului lunar.

**DAE a fost calculat pentru un credit în valoare de 30.000 de euro (echivalent în lei) acordat pe 360 de luni.

Este considerat un comision de 0% pentru procesare și rambursare anticipată, 0,49% comisionul anual de gestiune FNGCIMM, calculat la soldul finanțării garantate de stat (50% din valoarea creditului) și o taxă standard de evaluare locuință în valoare de 111,6 euro echivalent în lei la cursul BNR de la data plății. Indicele de referință Robor pe 3 luni este considerat 1,71%.

Creditul Prima Casă este acordat de Raiffeisen Bank în baza următoarei documentații, și anume actul de identitate, copie și original, pentru client și soț/soție (dacă este cazul), copie după certificatul de căsătorie (dacă este cazul), adeverințe care atestă realizarea de venituri de către solicitant și de către soț sau soție, după caz, antecontractul de vânzare-cumpărare dintre vânzător și cumpărător, în variantă originală, actele de proprietate ale locuinței, extrasul de Carte Funciară de Informare, declarație pe propria răspundere a clientului și codebitorului, în original, privind respectarea criteriilor de eligibilitate legate de imobile în proprietate sau credite ipotecare în derulare.

4.2. Studiu de caz privind creditul ipotecar și creditul Prima Casă la cele trei bănci.

Diferența mare dintre un credit ipotecar aflat în oferta băncilor și unul oferit prin programul Prima Casă este reprezentat de faptul că cel de-al doilea nu implică riscuri pentru bănci, statul fiind cel care preia riscul de neplată al debitorului prin intermediul FNGCIMM.

Pentru a întelege cu exactitate contextul actual al pieței creditelor și pentru a clarifica unele aspecte importante din programul Prima Casă, am creat o analiză a costurilor, avantajelor și dezavantajelor unui credit ipotecar standard comparativ cu unul garantat de statul român pentru Prima Casă. În următorul tabel voi evidenția condițiile generale și caracteristicile generale ale acestor două tipuri de credite.

Tabelul nr.17. Caracteristici și condiții ale celor două tipuri de credit.

Pentru a compara avantajele, respectiv dezavantajele unui credit ipotecar în lei și ale unui credit Prima Casă în lei am ales Banca Comercială Română, Banca Transilvania și Raiffeisen Bank.

Pentru a vedea care dintre cele trei bănci sunt mai avantajoase, am analizat exemplul urmator.

Împrumutatul este doamna Andreea Ciobanu, cu domiciliul în Galați, ce dorește achiziționarea unui apartament cu doua camere în valoare de 300.000 de lei, pe o perioadă de 25 de ani. Andreea Ciobanu are 30 de ani, este căsătorită, are un copil și este expert contabil la o companie multinațională. Venitul lunar al acesteia este de 4.000 de lei. Pentru a putea îndeplini criteriile de eligibilitate, soțul Andreei, domnul Ion Ciobanu, va deveni codebitor. Acesta are 32 de ani și lucrează ca inginer, având un venit net lunar de 5.000 de lei.

Momentan, soții Ciobanu locuiesc cu părinții și nu au mai apelat niciodată la un credit ipotecar. Acest fapt le oferă dreptul de a beneficia de programul Prima Casă.

Mi-am propus să demonstrez avantajul maxim pe care îl poate avvea un client în situația lui financiară actuală.

Cunoscând condițiile băncilor, doresc să răspund la următoarele întrebări:

Pentru ce sumă este eligibil clientul respectiv, în baza datelor declarate?

Ce bancă are condițiile cele mai avantajoase?

La Banca Comercială Română, în cadrul programului Prima Casă, suma maximă obținută este de 300.000 RON, cu un avans de 15.000 RON, pe o perioadă de 25 de ani, iar în cadrul unui credit ipotecar standard suma maximă obținută este de 4.300.000 RON.

Tabel nr.18. Comparații între Prima Casă și creditul ipotecar standard

Sursă. Calcule proprii

Pe baza graficului de rambursare atașat la anexe, se observă că pentru o valoare de 250.000 RON (Prima Casă), suma totală de rambursat la scadență este de 399.860,07 RON. Doamna Andreea Ciobanu va plăti în plus față de suma solicitată 149.860,07 RON (399.860,07-250.000=149.860,07). La creditul ipotecar standard, suma totală rambursată la scadență este 461.831,84 RON. Clienta va plăti în plus față de creditul solicitat 211.831,84 RON (461.831,84-250.000=211.831,84).

Dintre cele două credite ipotecare, este de observat faptul că Prima Casă este mai avantajos, deoarece comisioanele sunt mai mici, DAE este mai mică (4,21%<5,68%) și suma plătită în plus față de valoarea inițială este mai mică (149.860,07 RON<211.831,84 RON).

La Banca Transilvania, în cadrul programului Prima Casă, suma maximă obținută este de 252.544 RON, iar în cadrul unui credit ipotecar standard, suma maximă este egală cu 1.107.650 RON.

Tabel nr.19. Comparații între Prima Casă și creditul ipotecar standard

Sursă. Calcule proprii

Din graficul de rambursare rezultă că pentru o valoare de 250.000 RON, clienta plătește 392.682 pentru un credit solicitat prin programul Prima Casă, iar pentru un credit ipotecar standard, clienta rambursează 438.570 RON.

Dintre cele două credite, se observă ca Prima Casă este mai avantajos, având o dobândă de 3,70%, în timp ce cu creditul ipotecar standard întâlnim o dobândă de 4,91%.

În cadrul programului Prima Casă, la Raiffeisen Bank suma maximă obținută este de 299.250 Ron, iar pentru un credit ipotecar standard, suma maximă obținută este de

Tabel nr.20. Comparații între Prima Casă și creditul ipotecar standard

Sursă. Calcule proprii

Din oferta prezentată observăm ca cea cu creditul Prima Casă este mai avantajoasă, clienta urmănd să plătească o rată lunară de doar 1.307,20 RON, în timp ce pentru un credit ipotecar standard, clienta va plăti o rată lunară de 1.416,68 RON.

Din cele prezentate mai sus, se înțelege ca Prima Casă este mult mai avantajos decât creditul ipotecar standard, iar dintre băncile analizate Banca Transilvania este cea mai avantajoasă, urmată de Raiffeisen Bank și apoi de Banca Comercială Română.

Dintre ofertele prezentate pentru creditul ipotecar standard, comparând datele, cea mai avantajoasă ofertă este întâlnită la Raiffeisen Bank, urmată de Banca Transilvania și în cele din urmă, de Banca Comercială Română.

Studiul reflectă avantajele și dezavantajele creditului Prima Casă și a creditului ipotecar standard. Principalul avantaj al creditului Prima Casă îl reprezintă costurile mult mai reduse față de cele ale creditului ipotecar standard.

Atât Prima Casă, cât și crediul ipotecar standard sunt finanțări destinate pentru achiziționarea unui imobil nou sau vechi, sau chiar pentru construirea unuia.

Banca Transilvania Italia

Din data de 3 ianuarie 2014, când se vorbește despre Italia, putem să vorbim și despre România, mai exact despre Banca Transilvania. Pe această dată se naște la Roma Sucursala Banca Transilvania Italia pe Via Baldo degli Ubaldi nr. 184 B. Clienții, persoane fizice, dar și companii, dispun de credite, depozite, BT24 Internet Banking și Mobile Banking, carduri, transferuri de bani, serviciul SMS Alert, posibilitatea achitării facturilor pentru furnizorii din România.

Cifrele din bilanțul agenției din Roma consemnează 1200 de clienți, 1000 de carduri emise și 100 de depozite realizate. Clienții agenției din Italia au realizat cel puțin 300 de transferuri în fiecare lună. Cele mai populare produse și servicii utilizate de clienții băncii sunt transferul de bani, constituirea de depozite, operațiunile cash, cardurile și serviciul de Internet Banking BT24. Banca Transilvania din Italia este în curs de implementare a produselor de creditare pentru românii care lucrează și locuiesc în Italia.

4.3. Creditul ipotecar pentru românii din Italia

Băncile din Italia acceptă clienții români pentru a-i credita. Avantajul principal este constituit de de dobânzile mult mai mici decât ale instituțiilor financiare autohtone.

Banca FriulAdria din Italia pune la dispoziția clienților credite ipotecare în condițiile în care aceștia au decis extinderea familiei datorită unei creșteri de salariu sau chiar dorința de a sta intr-o casă nouă și mai mare.

Creditul ipotecare este acordat pe o perioadă cuprinsă între 5 și 30 de ani, iar suma maximă nu trebuie să depășească 250.000 de euro.

Tabelul nr. 21. Simulare de credit

Sursa. Date prelucrate cu ajutorul site-ului oficial http://www.friuladria.it/preventivo/53726 accesat la data 16.04.2015

Tabelul nr. 22. Oferte disponibile acordate de bancă

Sursa. Date preluate de pe site-ul oficial http://www.friuladria.it/preventivo/53726 accesat la 16.04.2015

4.3.1. Creditul ipotecar din Italia

CreaCasa este în zilele noastre grupul bancar Credito Emiliano- Credem specializat în credite acordate familiilor pentru achiziționarea, renovarea și gestionarea casei. CreaCasa, prin rețeaua sa de agenți financiari calificați, oferă un sfat cu adevărat personalizat în fiecare etapă a procesului de a cumpăra o casă, de la alegerea proprietății până la plata împrumutului în conformitate cu nevoile clienților.

CreaCasa înseamnă claritatea, actualitatea și calitatea serviciilor. Agenții băncii sunt susținuți de un proces de formare continuă pentru a oferi soluții rapide și concrete, de a răspunde în mod specific nevoilor clienților și a-i ajuta la fiecare pas de achiziție.

Pentru a consolida relația cu clientela, CreaCasa pune la dispoziția clienților o gamă variată de produse care răspunde tuturor nevoilor acestora. CreaCasa oferă clienților soluții de finanțare multiple pentru a satisface diferitele nevoi, de la cumpărare la restructurare, de la construcție la înlocuire. Banca pune la dispoziția tuturor o gamă largă de finanțări simple, comode și rapide care folosesc realizării proiectelor clienților.

Banca este listată la Bursa de Valori din Italia și are aprozimativ 600 de sucursale și 45 de centre corporative pe întreg teritoriul italian. Aceasta este un grup bancar cu mai mult de 100 de birouri de consilieri financiari și peste 5000 de angajați. CreaCasa apare din grupul Credem în lumea creditelor ipotecare pentru familii pentru a fi un element unic în scenariul italian cu o finanțare capabilă să răspundă tuturor cerințelor legate de achiziționarea unui imobil. Apartenența la un grup de genul Credito Emiliano, înseamnă asigurare și fiabilitate. CreaCasa reprezină un brand unic, două entități care se întrepătrund pentru a da naștere unei noi modalități de a face împrumuturi.

Tabelul nr.23. Simulare de credit ipotecar la CreaCasa

Sursa. Date proprii prelucrate pe site-ul oficial al băncii http://www.creacasabycredem.it/simulatore.aspx?menu=0&tipo=0&id=144109&cpnphd14adqpuo5pklwhn5jx accesat la 16.04.2015

4.3.2. Creditul ipotecar acordat romanilor de Banca Intesa SanPaolo

Intesa SanPaolo este grupul bancar rezultat urma fuziunii dintre Banca Intesa și SanPaolo IMI, două bănci italiene majore cu valori comune, care sunt antrenate pentru a servi mai bine clienților și pentru a ajuta dezvoltarea afacerilor și creșterea economiei țării. Intesa SanPaolo este printre primele grupuri bancare din Zona Euro cu o capitalizare de piață de 52,9 miliarde de euro. Intesa Sanpaolo este lider în Italia în toate domeniile de activitate. Grupul oferă serviciile sale la 11,1 milioane de clienți printr-o rețea de aproximativ 4.500 sucursale situate în întreaga țară cu cote de piață de cel puțin 13% în majoritatea regiunilor.

Intesa SanPaolo este prezentă în Europa Centrală și de Est, Orientul Mijlociu și Africa de Nord cu aproximativ 1.400 de sucursale și 8,4 milioane de clienți. Banca are, de asemenea, o rețea internațională specializată în sprijinirea clienților fiind prezentă în 29 de țări, în special în Orientul Mijlociu și Africaa de Nord, dar și în zonele în care sunt prezente întreprinderile italiene, cum ar fi Statele Unite, Rusia, China și India.

Banca Comercială Intesa SanPaolo S.A. activează în România din 14 ianuarie 2008. Istoria acestei bănci a început încă din 1996 în vestul țăroo, la Arad, ca o instutuție financiară specializată în servicii și produse pentru întreprinderile mici și mijlocii. Din octombrie 2012, Banca Comercială Intesa SanPaolo România și Banca CR Firenze România au devenit o singură entitate financiară, și anume Intesa SanPaolo Bank, ce își permite să ofere clienților toate beneficiile și avantajele uneia dintre cele mai solide și puternice instituții financiare internaționale.

Banca oferă credit pentru investiții imobiliare românilor rezidenți în Italia. Acest credit generează o serie de avantaje, cum ar fi avansul redus, de minim 20%, condiții flexibile de creditare, perioada de rambursare este între 6 luni și 35 de ani și este necesar un maxim de 3 codebitori. Rambursarea creditului are loc în rate lunare, fiind compuse din principal și din dobândă. Dacă un client dorește rambursarea anticipată a creditului, banca recalculează dobânda aferentă creditului rămas începând cu prima rată scadentă. Pentru garantarea creditului, banca solicită realizarea unei polițe de asigurare a imobilului, poliță care trebuie să acopere toate riscurile.

Pentru a beneficia de acest credit clientul trebuie sa îndeplinească o serie de criterii de eligibilitate, și anume să fie cetățeni români, vârsta minimă să fie de 18 ani, iar vârsta maximă să nu depășească 70 de ani la finalul perioadei de creditare, solicitantul trebuie sa realizeze venituri de minim 700 de euro, iar codebitorii se pot încadra cu venit minim de 800 de lei, dacă muncesc și tăiesc în România, vechimea la actualul loc de muncă să fie de cel puțin 3 luni neîntrerupte și vechimea în muncă să fie de cel puțin 12 luni.

Clienții care doresc un astfel e credit trebuie să prezinte copie după documentul de identitate, eventual copiile co-debitorilor, certificatul de căsătorie cu indicareaa regimului matrimonial, certificaatul de rezidență și situația familială și declarații privind veniturile, cum ar fi statul de plată pe ultimele trei luni și fișa fiscală.

Tabelul nr. 24. Dobânzi și comisioane

Sursa. Date preluate de pe site-ul oficial al băncii https://www.intesasanpaolobank.ro/persoane-fizice/credite/credit-pentru-investitii-imobiliare-oferit-romanilor-rezidenti-in-italia/dobanzi-comisioane accesat la 16.04.2015

Exemplu reprezentativ pentru un credit pentru investiții imobiliare acordat românilor rezidenți în Italia.

O familie cu un venit lunar de 1.200 euro, fără alte rate, are posibilitatea de a cumpăra un imobil în valoare de 55.000 de euro, în următoarele condiții: un avans de 15.000 de euro și un credit în valoare de 40.000 de euro pe o durată de 30 de ani, cu o rată estimată de 242,91 euro și DAE de 6,72%. Costurile creditului sunt reprezentate de 6,12% dobândă variabilă ( din care 0,02% este valoarea EURIBOR 3 luni afrent lunii Aprilie 2015 + 6,10% marja băncii), comisionul de analiză este de 200 de euro (valoarea fixă), costul de evaluare estimat este de 365 lei, costul de asigurare estimat este de 100 de euro pe an, 1,25 lei/echiv. pe lună, costurile aferente unui cont curent standard, comisionul înscriere-radiere gaj estimat 67,5 lei, taxa de înscriere – radiere în Cartea Funciară a garanțiilor imobiliare este de 405 de lei, precum și 3.397 lei pentru taxe notariale. Valoarea totală plătibilă estimată este de 90,856.79 euro.

Datele sunt valabile pentru lunile Aprilie-Mai-Iunie 2015.

4.3.3. A doua casă în România

Programul A doua casă este destinat celor care au luat în anii trecuți un împrumut garantat de stat prin programul Prima Casă, iar acum doresc să se mute într-o locuință mai scumpă sau mai spațioasă. Programul Prima Casă a fost lanst in anul 2009, iar până astăzi, statul a acordat peste 132.000 garanți în valoare de 2,58 miliarde de euro.

Cei care sunt interesați de acest credit trebuia să vândă imobilul achiziționat prin programul Prima Casă, apoi își pot face un nou credit pentru un nou imobil, având aeleași condiții. Programul vine în sprijinul celor care și-au întemeiat o familie și care au copii. Pot solicita un astfel de credit doar cei care au deja un imobil cumpărat prin Prima Casă și doresc să se mute într-un imobil mai scațios. Se pot achiziționa și apartamente mai mici cu condiția să fie mai scumpe.

Astfel, locuințele achiziționate anterior pot fi vândute chiar dacă nu au trecut 5 ani de la achiziționare, cum prevedea legea. Apoi creditul este refinanțat sau achitat, iar statul va lua în garanție a doua locuință.

Pentru anul în desfășurare a fost alocat un plafon suplimentar de garantare în valoare de 2.5 miliarde de lei, la care se adaugă și banii necheltuiți din bugetul anului anterior. Băncile înscrise în programul A doua casă sunt BCR, BRD, Raiffeisen Bank, Banca Românească, Alpha Bank, Millennium Bank, Banca Transilvania, CEC Bank, EFG Bancpost, Piraeus Bank, Intesa Sanpaolo Bank, UniCredit Țiriac Bank, Credite Agricole, OPT Bank, Bank Leumi, RIB Bank, ING Bank și Marfin Bank.

Maximul de creditare ajunge până la 60.000 de euro, iar dacă prețul imobilului depășește acest plafon, clientul trebuie să competeze diferența.